Indexen van bouwkosten en bouwprijzen

Indexen van bouwkosten en bouwprijzen studie naar verbetermogelijkheden

In opdracht van DGVH, Ministerie van VROM

Rob de Wildt

september 2001

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 78000

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

1.1

EEN NIEUWE OUTPUTINDEX

2

1.2

PROBLEEMSTELLING

3

1.3

ONDERZOEKSOPZET

3

1.4

OPBOUW RAPPORTAGE

4

1.5

VERANTWOORDING

4

2

ONTWIKKELING VAN DE BOUWKOSTENINDEX

5

2.1

WAT GEEFT DE INDEX WEER

7

2.2

KWALITEITSCORRECTIE

8

2.3

STATISTIEK VERVANGT DE BOUWPLANANALYSE

9

2.4

ZOEKEN NAAR WAT BETERS

10

3

WENSEN VAN GEBRUIKERS

13

3.1

KWALITEIT NIEUWBOUWWONINGEN

13

3.2

BOUWKOSTENINDEX NIEUWBOUWWONINGEN

16

3.3

SAMENVATTEND BEELD

18

4

NAAR EEN BETERE INDEX

19

4.1

PRIJSGEGEVENS

19

4.2

PROJECTGEGEVENS

20

4.3

STEEKPROEF

21

4.4

DOSSIERS

21

4.5

DE TIJD- EN KOSTENFACTOR

21

4.6

DUURZAAMHEID VAN BRONGEGEVENS

22

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

EEN VOORSTEL

23

5.1

ANDERE BRONNEN

23

5.2

DOSSIERINFORMATIE

24

6

CONCLUSIE EN VERVOLG

27

BIJLAGE: VERSLAG RONDETAFELGESPREK

29

BIJLAGE: TE VERZAMELEN PLANINFORMATIE

33

INLEIDING

1 Inleiding De Nederlandse bouw beschikt over een aantal indexen voor het volgen van de ontwikkeling van bouwkosten en bouwprijzen en het bijstellen van bouwkostenramingen. Naast de openbare bron van het CBS is een uitgever en een bouwadviesbureau actief op dit gebied en komen we een combinatie van brancheorganisatie en VNG tegen. Een onderscheid is te maken naar input-index, die de ontwikkeling van lonen en materialen in de bouw weergeeft en de kostprijs (inkoop) van de aannemer tracht te volgen en de output-index, die tracht een beeld te geven van de prijs van bouwwerken (verkoop aannemer = inkoop opdrachtgever). Beide typen indexen beogen een zuivere prijsontwikkeling te laten zien, geschoond van veranderingen in het bouwproduct door kwaliteitstoename en omvang. De achterliggende oorzaken van de prijsontwikkeling in de bouw zijn de loon- en materiaalkosten (+), de marktdruk (vraag/aanbodverhouding, +) en de grotere efficiency (nieuwe productiemethoden, innovaties, andere bouwvormen, --). De input-indexen beperken zich tot de prijsontwikkeling van lonen en materialen. De output-indexen geven het totaal van loon- en materiaalprijzen, de marktverhoudingen en ontwikkeling van de efficiency. Hieruit volgt dat het verschil tussen beide indexen vooral een weergave vormt van de ontwikkeling van de marktverhoudingen en de efficiency. Een input-index is gemakkelijker samen te stellen dan een output-index. Voor de input-index kan een reeks van kengetallen worden bijgehouden. Gekoppeld aan een bepaald gewicht is zo een index te bepalen, en in de tijd op consistente wijze te volgen. Een output-index meet de totaalprijs en vergt vervolgens een herleiding van de kwaliteit en hoeveelheid van het product. Dat input-indexen gemakkelijker te maken zijn is in de praktijk zichtbaar: we hebben momenteel een BDB, CBS1 en Misset bouwkostenindex, waarbij BDB en Misset voetnoot 1

Het CBS heeft naast het inputprijsindexcijfer ook nog een index voor herbouwkosten van woningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

nog meerdere deelindexen maken. Daarnaast is er de RWU-index (risicoregeling woningen utiliteitsbouw). Het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen maakt uit de beschikbare indexen een eigen gezondheidszorgindex. De output-indexen zijn een schaarser goed: daar is alleen de CBS-index beschikbaar, die de laatste jaren betrekking had op een steeds kleiner wordend segment: de sociale huurwoning. De steeds specialer en geringere positie die de sociale huurwoning in de bouwmarkt heeft roept in toenemende mate twijfels op over de representativiteit van deze output index voor de totale woningbouw, laat staan voor de totale bouwmarkt. Recent is het CBS daarom overgestapt op een index die wordt afgeleid van de gemiddelde bouwkosten die op de aanvragen van bouwvergunningen voor nieuwe woningen worden vermeld. Dat geeft die index een brede basis, maar roept nu twijfels op over de kwaliteitscorrectie in de bouwkosten en over de juistheid van de opgevoerde bedragen. De huidige situatie op het vlak van bouwindexen leidt tot een tweetal constateringen:

1.1

-

er zijn veel verschillende input-indexen beschikbaar;

-

de output-index krijgt een steeds zwakkere basis, waardoor de bruikbaarheid onder druk komt te staan. De recente overgang op de bouwkostenopgave bij aanvraag bouwvergunning zien velen als een overgang van de regen in de drop.

Een nieuwe outputindex Het CBS heeft recent besloten de index te gaan baseren op de bouwkostenopgave die de aanvrager van een bouwvergunning indient bij de gemeente. Weliswaar geeft dit een aanzienlijk bestand van woningbouwplannen, maar in de bouwwereld wordt dit als onbetrouwbaar bronnenmateriaal gezien. De aanvrager heeft direct belang bij een lage opgave van de bouwkosten, omdat de betaling van de leges hieraan gekoppeld is. Het moment van de aanvraag van de bouwvergunning staat bovendien geheel los van de prijsvorming: soms is die misschien achter de rug, maar het kan net zo goed zijn dat alleen een bouwkostenraming beschikbaar is. Gemeenten kunnen daarom de opgave corrigeren. Gebruik van deze data om de ontwikkeling van bouwkosten te bepalen veronderstelt dat de meetfout, die inherent is aan de bron, van jaar tot jaar eenzelfde afwijking zal geven. Men kan echter ook aanvoeren dat juist in een tijd van stijgende bouwkosten het gemakkelijk is de gemeente het lagere kostenniveau van een jaar terug voor te schotelen: het bouwen woningtoezicht heeft niet als primaire taak de bouwkostenontwikkeling te volgen en bouwplannen daaraan te toetsen2. Een tweede bezwaar tegen deze nieuwe bouwkostenindex is dat de kwaliteitscorrectie die tot nog toe plaatsvond beperkt wordt tot een correctie voor de inhoud van de woning. Andere mogelijke kwaliteitskenmerken zijn nu eenmaal niet te

voetnoot 2

Wij kennen gevallen waar Bouw- en Woningtoezicht de opgave van de aanneemsom extern laat toetsen om geen leges mis te lopen. De extra kosten van deze toetsing lonen blijkbaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

vinden in de bouwaanvraag. Om een goed beeld te krijgen van de prijsontwikkeling sec is een opschoning voor kwaliteitsontwikkeling essentieel.

1.2

Probleemstelling De overgang naar de nieuwe ouputindex (1999-2000) komt op een moment dat het met de rust in de bouwkostenontwikkeling gedaan lijkt. Er zijn het afgelopen jaar veel geluiden dat aanbestedingen ruim (20%-50%) boven de bouwkostenraming uitkomen. Tegelijkertijd is er de roep om meer kwaliteit in de woningbouw. Dat geeft twee mogelijke verklaringen van stijgende prijzen. Maar de vraag blijft of de nieuwe bouwkostenindex deze trends wel afdoende weergeeft. Voor het DGVH vormde dit de aanleiding nog eens te verkennen of andere bronnen voor een bouwkostenindex ontsloten kunnen worden, dan wel materiaal verzameld kan worden om de CBS-outputindex een steviger basis te geven. De eerste vraag prevaleert: liever beschikbare bronnen gebruiken dan nieuwe databestanden te moeten opbouwen. Gekoppeld aan de vraag naar een betere index is de vraag in hoeverre het mogelijk is meer informatie over de kwaliteitsontwikkeling van woningen te verzamelen. Indien het niet mogelijk is deze informatie direct te koppelen aan de gegevens die aan de CBS-outputindex ten grondslag liggen, dan biedt een beeld van de kwaliteitsontwikkeling van woningen toch gelegenheid de prijsontwikkeling in een beter perspectief te plaatsen, bovenop de wenselijkheid op de kwaliteitsontwikkeling zicht te houden.

1.3

Onderzoeksopzet De zoektocht naar mogelijkheden voor een betere index en naar meer informatie over de kwaliteitsontwikkeling is in drie stappen verlopen. Als eerste heeft een verkenning van de vraag plaatsgehad. Welke partijen in de bouw hebben belang bij een goede bouwkostenindex? En welke eisen zouden zij aan deze index stellen als het gaat om actualiteit, periodiciteit, betrouwbaarheid en terrein van geldigheid? Gekoppeld hieraan is ook de vraag gesteld wat men er eventueel aan wil bijdragen. Tweede deel van het onderzoek betrof de vraag waar bronnen gevonden kunnen worden voor de benodigde gegevens. Verondersteld mocht worden dat de bron representatieve en betrouwbare prijsgegevens van een ruim segment van de Nederlandse woningbouw zou moeten bieden, maar de vraagverkenning kon leiden tot een ruimere of smallere zoektocht. Het slotstuk in de zoektocht was –uitgaande van een gunstig beeld uit de voorgaande twee ronden– het uitwerken van een of meer opties voor de opzet van zo’n nieuwe outputindex. Deze uitwerking is te zien als de contour van een bedrijfsplan, waarin aangegeven wordt hoe de basisgegevens kunnen worden verzameld en bewerkt, welke kosten daarmee naar schatting gemoeid zijn en welke partijen bereid zijn een materiële of financiële bijdrage te leveren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

1.4

Opbouw rapportage Deze rapportage geeft in hoofdstuk 2 de ontwikkeling van de bouwkostenindex in de periode 1945-2000 beknopt weer. Hoofdstuk 3 gaat in op de wensen die bij gebruikers leven met betrekking tot deze index. Vervolgens geeft hoofdstuk 4 de hoofdlijnen weer waaraan een verbeterde index zou moeten voldoen. In hoofdstuk 5 worden de verbetermogelijkheden verkend en geven we aan welke vervolgstappen in die richting genomen kunnen worden

1.5

Verantwoording Het onderzoek is gebaseerd op een interviewronde langs brancheorganisatie in de bouw, op de kennis en ervaring die RIGO heeft opgedaan met de gegevensverzameling voor de bouwkostenindex in het verleden en een rondetafelgesprek onder leiding van drs. O. Welling (DGVH) waarin de hoofdlijnen van de rapportage en de verbetermogelijkheden zijn besproken met de belangrijkste betrokken partijen. Het onderzoek werd begeleid door ir. W. van Honstede en ir. V. Neevel van het ministerie van VROM (bestuursdienst DGVH, beleid en onderzoek). Wij willen onze dank uitspreken aan de geïnterviewden en de deelnemers aan het rondetafelgesprek.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Ontwikkeling van de bouwkostenindex De bouwkostenindex was in de periode 1945-1992 sterk gekoppeld aan de bemoeienis van het Rijk bij de financiering en subsidiëring van de woningbouw. Het ministerie van VROM beoordeelde tot begin jaren tachtig ieder te subsidiëren plan op de verhouding tussen aanneemsom en geboden kwaliteit. Dit werd uitgedrukt in een verhoudingsgetal tussen aanneemsom en toetsingsprijs van het ministerie: het overschrijdingspercentage, op basis van de ‘Berekeningswijze Bouwkosten van Woningen’ (BBW). De gemiddelde ontwikkeling van het overschrijdings-percentage in Nederland vormde de basis voor de CBS-outputindex. De data beperkten zich tot de sociale huurwoningen (toen nog woningwetwoningen geheten), die echter een aanzienlijk deel van de woningbouwproductie vormden. Figuur 1. Verloop CBS-outputindex 1945-2001 (1990=100). 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1945

1950

1955

1960

1965

bouw kosten

R I G O

1970

1975

1980

consumentenprijzen

R e s e a r c h

e n

1985

1990

1995

2000

gemiddeld 4,5%

A d v i e s

B V

5

6 ONTWIKKELING VAN DE BOUWKOSTENINDEX

In de jaren tachtig verminderde de directe bemoeienis van het rijk met woningbouwplannen. Er kwamen subsidiebudgetten per woning per gemeente. Om te volgen wat het effect zou zijn op de prijs/kwaliteitverhouding van woningen bleef het ministerie nog geruime tijd volgen wat het overschrijdingspercentage was, zodat nog steeds voorzien kon worden in de outputindex. In de jaren negentig kwam echter een tweede omslag: het accent in de woningproductie verschoof sterk naar de koopsector en naar ongesubsidieerd bouwen3. Bovendien verzwakte de behoefte om de prijs/kwaliteitsverhouding van sociale huurwoningen te blijven volgen na de verzelfstandiging van de woningcorporaties. Medio jaren negentig kwam de toetsingsberekening van het rijk als grondslag voor de bouwkostenindex geheel te vervallen.

Fasen in de ontwikkeling van de CBS-bouwkostenindex 1955-1988 ministerie VROM (BBW, steekproef 100%) 1988-1992 plananalyse NKS (BBW, steekproef 50%) 1992-1995 plananalyse RIGO (BBW, steekproef 30%) 1995-1998 enquete CBS (onder corporaties, steekproef 100%) 1999-heden gegevens bouwaanvraag, steekproef 100%

Werd tot 1995 het basismateriaal voor de outputindex geleverd door het ministerie van VROM, in de jaren erna ontviel deze bron het CBS. Het CBS is toen overgestapt op een enquête onder woningcorporaties, waarbij van ieder woningbouwplan een beperkte set aan gegevens werd gevraagd. Met behulp van statistische analyse werd hieruit een hedonische prijsindex afgeleid. In de jaren 1999-2000 bleek de omvang van (ingezonden enquêtes van) de woningbouw door woningcorporaties zodanig teruggelopen te zijn dat deze methodiek onvoldoende basis bood voor een representatieve prijsindex. Om die reden is het CBS overgegaan op een index die de bouwkostenopgave bij de aanvraag bouwvergunning als grondslag neemt. De kwaliteitscorrectie blijft sindsdien beperkt tot in hoofdzaak de verschillen in woninggrootte en funderingsgrondslag. Voor 1999 en 2000 blijkt deze nieuwe index een duidelijk hogere stijging op te leveren, van ruim 6%. Het is niet na te gaan of dit samenhangt met een beperktere kwaliteitscorrectie of het gevolg is van een versnelling de stijging van bouwkosten. Een vergelijking kan worden gemaakt met de bouwkostenontwikkeling die OTB in de jaren ’90 in het signaleringssysteem van nieuwbouw koopwoningen heeft geregistreerd. Deze is gebaseerd op een enquête onder verkopers van nieuwe koopwoningen. De kwaliteitscorrectie die op de opgegeven bouwkosten wordt toegepast is ruimer dan die het CBS in de nieuwe versie van de index gebruikt (naast inhoud het voetnoot 3

Deze verschuiving had zich ook in de jaren zeventig voorgedaan, maar sloeg in de crisis van 1979-1981 geheel om.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


aantal kamers, de kavelgrootte, woningtype, projectgrootte, regionale kenmerken en type opdrachtgever. Figuur 2

vergelijking index CBS en OTB: CBS gaat vanaf 1995 sneller, OTB daarvoor (1991=100). 150 140 130 120 110 100 90 80 1991

1992

1993

1994

CBS-output

1995

1996 CBS (oud)

1997

1998

1999

OTB-signalering

Het snellere verloop van de OTB-index in het begin van de jaren negentig kan te maken hebben met een grotere prijsdruk op de sociale huurwoningen, toen de bron van de CBS-index. Het snellere verloop van de CBS-index na 1995 zou vervolgens te maken kunnen hebben met een beperktere kwaliteitscorrectie. De oude CBS index liep duidelijk trager in de jaren 1997-1999.

2.1

Wat geeft de index weer De CBS-outputindex trachtte totnogtoe weer te geven hoe aanneemsommen van woningen zich ontwikkelen. De basis is een aanneemsom op peildatum (de datum van aanbieding/inschrijving door de aannemer). Deze aanneemsom of bouwkosten vormen een deel van de totale prijs van de woning. Naast de aanneemsom zijn er de grondkosten en de bijkomende kosten voor ontwerp, voorbereiding, bouwbegeleiding, ontwikkelkosten en ontwikkelingsmarge, financiering. Voor sociale huurwoningen is de verdeling tussen bouwkosten, grondkosten en bijkomende kosten ruwweg te bepalen op 75:15:10. Bij dure koopwoningen in de marktsector verschuift die verhouding in de richting van 55:30:15, de bouwkosten vormen dan dus een aanmerkelijk kleiner deel van de totale woningprijs en in de bijkomende kosten is een groter deel nodig voor de ontwikkelingsmarge (winst en risico ontwikkelaar). De ontwikkeling van deze onderdelen blijft in de CBS-outputindex buiten beeld: die gaat over de aanneemsom. De kennis over de aanneemsom ligt besloten in de contractverhouding tussen opdrachtgever en aannemer. Toen het rijk de corporaties per woningproject financierde was het geen probleem daar inzage in te krijgen: de corporatie moest het inschrijvingsbiljet van de aannemer overleggen bij de aanvraag voor subsidiëring en financiering. Uit bestek en voorwaarden konden specifieke kostenbestanddelen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

2000

7


worden gelicht en buiten de toetsing gelaten. De berekening voor de index vereiste screening van deze aanneemsom: soms zijn er onderdelen in de prijs opgenomen die tot de grondkosten of de bijkomende kosten moeten worden gerekend. Voorts maakt het verschil of het om een vaste aanneemsom gaat of dat nog komende prijsstijgingen kunnen worden verrekend (risicoverrekening). Bestanddelen van de bouwprijs en de prijsanalyse voor de outputindex (BBW)

grondkoste n

G

bijkom e nde koste n ove rschrijding

a a nne e m som

A T

2.2

toe tsingsprijs (va ste pe ilda tum )

Kwaliteitscorrectie Voor grote en dure huizen zal een hogere aanneemsom worden gevraagd dan voor eenvoudige kleine woningen. Ook is het meestal duurder om een klein plan in de binnenstad te maken dan een groot uitbreidingsplan. Correctie hiervoor moet voorkomen dat de index geen zuivere prijsontwikkeling weergeeft maar vertroebeld wordt door veranderingen in het product woning. Deze correcties werden in de periode tot 1995 toegepast door een toetsingsprijs te bepalen die rekening hield met deze kwaliteitsverschillen. Omdat het ministerie op planniveau de aanneemsom moest goedkeuren was het ook van belang deze correctie op planniveau te bepalen. In de loop der tijd werd het aantal plannen waarop de index werd gebaseerd gereduceerd van 800 à 1000 naar ongeveer 250. Dit laatste leek nog voldoende representatief, mede omdat een gestratificeerde steekproef werd toegepast, waarbij spreiding over het land en voldoende representatie van grote bouwende gemeenten en grote bouwplannen was verzekerd. De berekening van de toetsingsprijs omvatte een gedetailleerde lijst van onderdelen die een kostenverhogend effect hebben op de aanneemsom: allereerst natuurlijk de hoeveelheid

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


wand, dak en vloer in en om de woning, de aantallen trappenhuizen, eindgevels, de uitrusting van de woning (keuken, sanitair, tegelwerk, dikte binnenwanden, kwaliteit isolatie, etc.), geluidwerende voorzieningen, type CV-installatie, kenmerken bouwlocatie en funderingsconstructie. Voor de berekening van de toetsingsprijs was een gestandaardiseerde methode uitgewerkt, de Berekeningswijze Bouwkosten Woningen (BBW). Deze methode voorzag ook in een geregelde ijking van de basiskenmerken van de woning, om de 5 tot 10 jaar, waarbij het kwaliteitsniveau werd opgehoogd naar het dan gebruikelijke niveau.

2.3

Statistiek vervangt de bouwplananalyse Voor de bouwkostenindex van het CBS was het echter mogelijk te volstaan met een globaler inzicht in de kwaliteitsontwikkeling, zolang maar voor de gemiddelde kwaliteitsverschuiving van jaar tot jaar wordt gecorrigeerd. Om die reden kon de methodiek om de index te bepalen in 1995 worden vereenvoudigd tot een meervoudige regressieanalyse, waarbij de meest bepalende kwaliteitskenmerken werden vastgelegd. Door deze methode verdwijnt wel sindsdien de structurele verandering in bouwkwaliteit uit beeld. Zo wordt niet gecorrigeerd voor de extra zorgvoorzieningen, voor de aanpasbaarheid van woningen en de investeringen in duurzaam bouwen die sindsdien in de nieuwbouw sociale huur een flinke vlucht hebben genomen. Bij deze vereenvoudigingslag sneuvelde ook de screening van de aanneemsom: deze werd simpelweg als een enquêtevraag richting opdrachtgever gesteld. In plaats van uitgebreide toetsingsberekeningen per bouwplan werd een beknopt enquêteformulier de basis van de CBS-outputindex. Met ingang van 1999 bleek de enquête onder woningcorporaties onvoldoende draagvlak te hebben. De daling van het aantal sociale huurwoningen van ruim 30.000 in 1995 naar ruim 13.000 in 1999 eiste zijn tol. Het CBS heeft er toen voor gekozen de bouwkostenopgave bij de aanvragen voor bouwvergunning als basis voor de statistiek te nemen. In de statistische analyse van die ontwikkeling wordt nog gecorrigeerd voor de inhoud, de projectgrootte, huur of koop, type opdrachtgever en grondsoort gemeente4. Aan de hand van deze analyse is de index voor de periode 1995-2001 opnieuw bepaald. Voor de jaren 1997-1999 gaf dit een opwaartse correctie (zie figuur 2). Figuur 1 liet zien dat de bouwkostenindex zich sinds 1995 vrij sterk distantieert van de ontwikkeling van consumentenprijzen. Het is te gemakkelijk om te zeggen dat de sterke bouwkostenstijging een gevolg is van de veranderde index. Er zijn immers ook marktomstandigheden die een voorspoedige ontwikkeling van de bouwkosten in deze periode kunnen verklaren. En het pakket woningbouw is in deze periode vrij sterk verschoven in de richting van duurdere koopwoningen. Het lijkt aannemelijk dat in elk geval deze drie invloeden samenspelen in de geregistreerde kostenstijging: meer kwaliteit, duurdere woningtypen en hogere bouwprijzen.

voetnoot 4

H. Floor en G. van Leeuwen, “Een nieuw prijsindexcijfer voor de bouwkosten van nieuwe woningen”, CBS, januari 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


De ontwikkeling van de bouwkosten vertaalt zich pas op langere termijn in de consumentenprijzen, via de huurprijsontwikkeling. Deze huurprijs heeft zich in de laatste tien jaar anticyclisch gedragen: de huurprijsstijging was in de jaren negentig beduidend sterker dan de gematigde inflatie, en nu de inflatie oploopt blijft de huurprijs wat achter.

130

bouwkostenindex cbs

125

consumentenprijsindex 120

bdb-index inputindexcijfer cbs

index (1995 = 100)

115 110 105 100 95 90 85

2.4

Zoeken naar wat beters De vernieuwde bouwkostenindex is zowel in een werkgroep van vertegenwoordigers van verschillende ministeries als in een overleg van branche-organisaties met het CBS aan de orde gesteld. Bij meerdere partijen is er zorg over de kwaliteit van de index als een zuivere maatstaf voor de prijsontwikkeling van woningen. Zowel de prijsopgave als de kwaliteitscorrectie zijn kwalitatief minder geworden, vergeleken met de methoden die voordien werden gehanteerd. De vraag is derhalve of er bronnen en methoden te vinden zijn die een betere index kunnen opleveren. Naast de aanwezigheid van andere bronnen is het ook de vraag of het haalbaar is om er een index uit samen te stellen. Het belang van een goede index voor de bouwwereld is groot: zonder een goed zicht op de feitelijke prijsontwikkeling raken vragers en aanbieders op de bouwmarkt op drift: ze weten niet waar ze op moeten rekenen. Onderstaande figuur geeft een herkenbaar beeld van de kwaliteitspieken in de bouwproductie. herkenbaar zijn de periode Schut (rond 1968) waarin de kwaliteitsnormen voor woningbouw sterk verruimden, de ‘toeters en bellen’ aan het einde van de jaren zeventig en de opgaande lijn van de jaren negentig, met een sterke verschuiving van goedkope huur naar dure koop. Indien echter de bouwkos-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

80


11

tenontwikkeling van 1995-2000 te laag is ingeschat, dan is onderstaand beeld van de kwaliteitsontwikkeling geflatteerd. Figuur 3

Ontwikkeling van de gemiddelde bouwkosten van woningen, gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling. Van 1990 tot 2000 is een stijging van 40% waarneembaar (bron: maandstatistiek CBS)

160.000 bouwkosten per woning, prijspeil 1990 140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 1950

R I G O

1960

R e s e a r c h

1970

e n

1980

A d v i e s

1990

B V

2000

12 WENSEN VAN GEBRUIKERS

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3 Wensen van gebruikers Verschillende brancheorganisaties zijn benaderd die een direct belang hebben bij inzicht in de kwaliteitsontwikkeling en/of bouwkostenontwikkeling van nieuwbouwwoningen. We behandelen eerst de kwaliteitsinformatie en daarna de bouwkostenindex.

3.1

Kwaliteit nieuwbouwwoningen Huidig inzicht in de kwaliteit en gebruik kwaliteitsgegevens De meeste geïnterviewde brancheorganisaties geven aan voldoende inzicht te hebben in de kwaliteitsontwikkeling van nieuwbouwwoningen of wanneer er geen inzicht bestaat dat ook niet relevant vinden. Wanneer sprake is van inzicht in de kwaliteit gebruiken de brancheorganisaties veelal eigen onderzoek (Aedes: monitor nieuwe woningen, VEH: keuringen bij oplevering), of de dagelijkse bedrijfsvoering (ONRI, BNA, NVB) als bron of referentie. De VNG, de Nederlandse Woonbond, NVB en AVBB noemen algemene perspublicaties of losse rapporten als bron. Het gebruik van kwaliteitsgegevens is in vier hoofdgroepen onder te verdelen, waarbij geen duidelijke voorkeur is aan te geven. De vier thema’s zijn: beleidsontwikkeling, vergelijkingsmateriaal, inzicht in marktontwikkelingen (vraag) en publiciteit. De Nederlandse Woonbod geeft als enige aan geen directe doeleinden te hebben voor kwaliteitsgegevens van nieuwbouwwoningen. Een kwaliteitsmonitor voor nieuwbouwwoningen wordt door een meerderheid van de brancheorganisaties belangrijk tot essentieel gevonden. De NVBK refereert aan staatssecretaris Remkes die vraagt om meer kwaliteit, maar dan zijn er wel uitgangspunten nodig. De VEH geeft aan dat woningkwaliteit de essentie is van haar organisatie en de NVB zegt dat een kwaliteitsmontor onmisbaar is voor eigen publicaties. De Nederlandse Woonbond heeft slechts indirecte belangstelling voor de kwaliteitsontwikkeling van nieuwbouwwoningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


Vorm en inhoud kwaliteitsmonitor nieuwbouwwoningen Bij behoefte aan extra informatie over de kwaliteit van nieuwbouwwoningen zijn een aantal hoofdgroepen van antwoorden te onderscheiden. De NVM, NVBK en IVBN hebben behoefte aan meer informatie over de relatie tussen kwaliteitskenmerken en prijs-/kostenontwikkeling. Waarbij de IVBN de kwaliteitskenmerken van het woningwaarderingsstelsel (WWS) als uitgangspunt wil nemen. De VNG, ONRI en de NVM willen meer inzicht in de relatie kwaliteit en vraagzijde, welke kwaliteit wensen toekomstige bewoners? Een beter zicht op de kwaliteitsontwikkeling vormt een derde groep van antwoorden. De AVBB stelt dat de kwaliteitsontwikkeling van nieuwbouwwoningen nu onvoldoende gedocumenteerd is en de NVB wil inzicht in de kwaliteitsontwikkeling voor “benchmark”doeleinden. Overige antwoorden zijn meer inzicht in: de kwaliteit van woningen op VINEX- en herstructureringslocaties, particulier opdrachtgeverschap en de kwaliteit van de leefomgeving (VNG). De VEH laat weten dat zij nu voldoende inzicht heeft in de kwaliteit van nieuwbouwwoningen, maar dat extra informatie geen kwaad kan. Terzijde merkte Aedes op dat zij meer inzicht wil in de kwaliteit van de bestaande voorraad, omdat de Monitor Nieuwe Woningen dit nu onderbelicht. De Nederlandse Woonbond is de enige organisatie die duidelijk aangaf geen behoefte aan extra informatie ten aanzien van de kwaliteit van nieuwbouwwoningen te hebben. Op de vraag welke kwaliteitscomponenten een monitor voor nieuwe woningen moet bevatten, werden de volgende antwoorden naar rangorde van vaak naar weinig genoemd: inhoud woning, type woning (vrijstaand etc.), kaveloppervlak, aantal kamers, gebruiksoppervlak woning, parkeermogelijkheden, type woonomgeving (dorpskern etc.), afwerkingniveau, materiaal gebruik, flexibele indeling en buitenruimte. IVBN vindt nogmaals dat de kwaliteitscomponenten uit het WWS als voorbeeld moet dienen. Daarnaast werden door de brancheorganisaties nog enkele opmerkingen/adviezen gegeven zonder direct een kwaliteitscomponent te noemen. Volgens de NVB is er in de bouwbranche grote behoefte aan inzicht in de percentages van de stichtingskosten die gereserveerd zijn voor sanitair en keuken. De NVM wil de verhouding grondprijs versus opstalkosten zichtbaar hebben om de werkelijke verhouding prijs/kwaliteit te kunnen bepalen. VEH vindt dat de kwaliteitscomponenten afhankelijk moeten zijn van de woonwensen van bewoners en geeft de voorkeur aan bouwtechnische kwaliteitskenmerken. De ONRI en AVBB vinden het vooral belangrijk dat de kwaliteitskenmerken te kwantificeren en in balans zijn. Over de frequentie van verschijnen van een kwaliteitsmonitor zijn de brancheorganisaties die een mening hebben eensgezind. Een ruime meerderheid vindt dat een kwaliteitsmonitor jaarlijks moet verschijnen, de overige brancheorganisaties kiezen voor eenmaal per kwartaal. De VEH plaatste daarbij de opmerking dat de Monitor Nieuwe Woningen (halfjaarlijks) niet actueel genoeg is. Bij het locatieniveau waarop een kwaliteitsmonitor opvraagbaar moet zijn is geen duidelijke rangorde waarneembaar. Opvallend is wel dat op de Nederlandse Woonbond na niemand voor landelijk kiest, maar provinciaal-niveau of gedetailleerder. Daarnaast zijn de brancheorganisaties geneigd te kiezen voor hun “eigen”

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


locatie-indeling, bijvoorbeeld de NVM voor de 80 NVM-gebieden en de VNG voor de gemeente-indeling. Naast de eerder aangehaalde locatieniveaus werden de Monitor Nieuwe Woningen-indeling (BON, VNEX en Overige), regionaal-niveau en wijkniveau genoemd. Bekostiging kwaliteitsmonitor nieuwbouw koopwoningen De brancheorganisaties is gevraagd of zij en de leden kunnen bijdragen aan de informatievoorziening voor een kwaliteitsmonitor. De helft van de brancheorganisaties, die deze vraag beantwoord hebben, heeft aangegeven dat wel te kunnen. De NVB wil zich hard maken tegen over haar leden om informatie te verstrekken, mits de informatieverzameling gebundeld en per enquête plaats vindt (NVB werkt al samen met OTB voor het signaleringssysteem). VEH voert uitgebreide bouwkundige keuringen uit die actueel zijn en voor een kwaliteitsmonitor gebruikt kunnen worden. De NVM zegt regionale marktvisies te kunnen aanleveren en de NVMdatabase bischikbaar te kunnen stellen. Aedes laat weten dat zij wel kunnen meewerken, maar al meedoen aan de Monitor Nieuwe Woningen. De AVBB geeft aan dat er misschien een mogelijkheid bestaat om informatie in te winnen via de leden. ONRI en NVBK laten weten dat zij geen informatie kunnen leveren, omdat zij als externe een vertrouwensrelatie met de opdrachtgever hebben en vaak maar bij een fase van het project betrokken zijn. De VNG geeft aan dat voor informatie de individuele gemeentes geraadpleegd moeten worden. En IVBN geeft te kennen dat haar leden eerder afnemers zullen zijn van een kwaliteitsmonitor in plaats van dat zij informatie kunnen verstrekken. De Nederlandse Woonbond geeft aan geen informatie aan te kunnen leveren ten behoeve van een kwaliteitsmonitor. Op de vraag om het belang van een kwaliteitsmonitor te vertalen in een bedrag dat de brancheorganisatie en haar leden daarvoor over zouden hebben volgden weinig concrete antwoorden. De Nederlandse Woonbond was het meest concreet met een bijdrage van nihil. De NVBK, ONRI en NVM willen eerst weten wat er tegen over staat, maar waren het erover eens dat een kwaliteitsmonitor wel geld waard is. VEH geeft aan dat zij nu voldoende informatie hebben en dat een kwaliteitsmonitor vooral nuttig is voor de bouwbranche. Aedes, VNG en AVBB konden geen bedrag noemen. De NVB gaf aan dat het belang van een kwaliteitsmonitor groot is voor eigen publicaties maar kon geen bedrag noemen. IVBN laat weten dat zij vrij weinig voor een kwaliteitsmonitor over zouden hebben, omdat het weinig prioriteit heeft. Veruit de meeste brancheorganisaties laten weten deel te willen nemen in een organisatie die een betere kwaliteitsmonitor tot stand brengt. De IVBN verbindt daar wel de voorwaarde aan dat ook bestaande woningen meegenomen worden. De AVBB stelt deelname afhankelijk van de opzet en de NVB moet voldoende tijd hebben. De Nederlandse Woonbond wil niet meedoen, BNA en NVOB hebben de vraag niet beantwoord.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


3.2

Bouwkostenindex Nieuwbouwwoningen Huidig gebruik bouwkostenindex De input bouwkostenindex van het BDB wordt volgens de brancheorganisaties het meest gebruikt. Daarna volgen de CBS-indexen, er bestaat bij de brancheorganisaties wel eens twijfel of het een output- of inputindex betreft. Andere gebruikte inputindexen zijn die van: Misset/Elsevier (MBK), Risicoregeling Woning- en Utiliteitsbouw (RWU) en de EIB conjunctuurindex. Opvallend is dat de AVVB, NVBK, NVB, NVOB en NVM uit zichzelf opmerken dat er weinig goede bouwkostenstatistieken zijn en/of dat met name de statistieken van het CBS in mindere mate voldoen. Bouwkostenindexen worden met name gebruikt voor calculatiedoeleinden, inzicht in de prijsontwikkeling van woningen en bij onderhandelingen. De NVB noemde bijvoorbeeld het belang van een goede bouwkostenindex bij de bepaling van de residuele grondwaarde (stichtingskosten-bouwkosten) door gemeenten. Het overgrote deel van de brancheorganisaties schat in dat zij en haar leden een bouwkostenindex regelmatig gebruiken en daarom belangrijk vinden. Geen van de brancheorganisaties vindt een bouwkostenindex onbelangrijk. Bijna alle brancheorganisaties gaven aan dat het wel degelijk uitmaakte of een index op input- outputgegevens gebaseerd is. Daarbij werd vaak opgemerkt dat het doel bepaalt welke van de twee zij zouden gebruiken. Twee brancheorganisaties (AVBB en NVB) melden dat hun leden waarschijnlijk het verschil niet weten tussen een input- en outputindex. De VEH is de enige organisatie die een duidelijke voorkeur voor een inputindex heeft. De BNA merkte terzijde op dat zij al jaarlijks een prijsmonitor enquête onder haar leden houdt. Op de vraag of de huidige output bouwkostenindex van het CBS voldoende representatief is antwoordde de helft van de geïnterviewde organisaties nee. Enkele punten van kritiek zijn dat CBS cijfers pas laat beschikbaar komen en de CBS-index slecht scoort in vergelijking tot de in de praktijk ervaren bouwkostenontwikkeling. De BNA en NVB gaven aan dat zij in het verleden al kritiek geleverd hebben op de bouwkostenstatistieken van het CBS. De andere helft van de brancheorganisaties kon geen mening geven over de representativiteit van de output bouwkostenindex van het CBS. Wensen ten aanzien van vorm en inhoud output bouwkostenindex De brancheorganisaties die een mening geven, vinden allen dat een output bouwkostenindex nauwkeurig/betrouwbaar tot zeer nauwkeurig/betrouwbaar moet zijn. Geen enkele brancheorganisatie neemt genoegen met een output index die alleen geschikt is voor het algemeen inzicht. De motivatie van de brancheorganisaties varieerde sterk: nauwkeurig als ondergrens omdat je er anders niets aan hebt (IVBN); nauwkeurig in plaats van zeer nauwkeurig, omdat er anders een exactheid gesuggereerd wordt die er niet is (NVB); nauwkeurig is voldoende, omdat er in de eigen organisatie voldoende referenties en kennis aanwezig zijn om een output bouwkostenindex op waarde te schatten (ONRI). De Woonbond gaf een zeer exact

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


antwoord, zij stelden dat een afwijking van +/- 10% van de realiteit voor hen acceptabel is. Als algemene opmerking werd door de NVB gesteld dat er terugkoppeling moet plaatsvinden met mensen uit de praktijk om de nauwkeurigheid/betrouwbaarheid van een index te verbeteren. Voor de actualiteit van een output bouwkostenindex geven de meeste brancheorganisaties aan dat zij drie maanden acceptabel vinden als verwerkingstijd van data. Daarna komt als antwoord zo snel mogelijk en een enkele organisatie neemt genoegen met een half jaar. De AVBB heeft het liefst een maand, maar denkt dat drie maanden realistischer is. De Woonbond koppelt de actualiteit aan de fluctuatie van de bouwkostenontwikkeling. Op de vraag hoe vaak per jaar een output bouwkostenindex daadwerkelijk moet worden gepubliceerd zijn de meningen van de brancheorganisaties verdeelt. Er is een lichte voorkeur voor vier maal per jaar gevolgd door maandelijks, jaarlijks en tweemaandelijks. In het algemeen kan men zeggen dat er een duidelijke voorkeur is voor publicatie per kwartaal of frequenter. Het locatieniveau waarop een output bouwkostenindex index opvraagbaar moet zijn volgens de brancheorganisaties laat geen eenduidig beeld zien, naar rangorde zijn dit: landsdelen, provincies, landelijk en gemeente. De AVBB trekt in twijfel of de bouwkostenontwikkeling op een lager locatieniveau dan landelijk wel voldoende verschilt. NVOB en BNA geven aan dat zij al lang blij zijn met een goede landelijke output bouwkostenindex. De vraag of brancheorganisaties een aparte output bouwkostenindex voor deelsegmenten van de woningmarkt wenselijk achten werd gespreid beantwoord. Een index koopwoningen versus sociale/particuliere huurwoningen werd met een lichte voorsprong het vaakst genoemd, gevolgd door nieuwbouw versus verbouw/renovatie en een index naar prijsklasse. Bij de indeling naar prijsklasse stelde de AVBB de VROM-indeling voor (duur, midden, goedkoop), terwijl de NVB expliciet zei dat de VROM prijsklasse indeling daar niet voor gebruikt moest worden. Andere deelsegmenten die gesuggereerd werden voor een output bouwkostenindex zijn: naar type woning (vrijstaand, tweeondereenkap etc.) en appartementen versus eengezinswoningen. De NVBK vindt een output bouwkostenindex naar deelsegmenten niet nodig. Bekostiging output bouwkostenindex nieuwbouwwoningen De brancheorganisaties van aannemers (NVB, AVBB, NVOB) melden vrijwel allemaal dat hun leden zouden kunnen bijdragen aan een representatieve informatievoorziening ten behoeve van een output bouwkostenindex. Zij waarschuwen echter dat er door de algehele drukte in de bouwsector en enquêtemoeheid de respons waarschijnlijk laag zal zijn. Verder melden de NVOB en NVBK dat zij al informatie aanleveren voor bouwkostenindexen (voor BDB, MBK en SKW). Ongeveer de helft van de geïnterviewde organisaties kan of wil niet bijdragen aan een representatieve informatievoorziening. De economische hoogconjunctuur in de bouw is daar waarschijnlijk deels debet aan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Op de vraag of het belang van een verbeterde outputindex te vertalen is in een bedrag dat de brancheorganisatie of haar leden daarvoor over hebben volgden weinig concrete antwoorden. De NVB was het meest concreet, zij zouden daar enkele tienduizenden guldens voorover hebben mits zij de cijfers voor NVB publicaties mogen gebruiken. Daarna komt de NVBK die een ondergrens stelt van ƒ700 per jaar, dat leden nu voor de BDB-index en bijkomende documentatie betalen. Van de VEH mag het wel wat kosten. Vervolgens zijn er een aantal sceptische brancheorganisaties die eerst willen weten wat er tegen over staat en een aantal organisaties die eerst willen overleggen met de achterban voordat er bedragen genoemd worden. De AVBB is het resoluutst in haar afwijzing van een financiële bijdrage door te stellen dat een verbeterde outputindex een taak van het CBS is. Ondanks de voorzichtige antwoorden bij een eventuele bijdrage van informatie of financiele middelen staan de meeste brancheorganisaties positief tegenover deelname aan een organisatie die een betere outputindex tot stand brengt. De VNG, NVM, BNA, NVBK en NVB willen deelnemen. De AVBB laat het aan haar achterban over en VEH, Aedes en NVOB zeggen nog niet ronduit ja. De Nederlandse Woonbond, IVBN en ONRI zeggen nee tegen deelname.

3.3

Samenvattend beeld In de bouwen vastgoedwereld wordt belang gehecht aan een betrouwbaar(der) beeld van de kwaliteits- en kostenontwikkeling in Nederland. Dat beeld zou ook actueel moeten zijn: een achterstand van niet meer dan een kwartaal in de rapportage van de ontwikkeling. Een kwartaalcijfer zoals het CBS nu produceert lijkt qua periodiciteit voldoende. Sommige partijen tonen bereidheid bij te dragen in de kosten, vanwege het belang van dit cijfer voor de markt waarin hun leden opereren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 Naar een betere index Om een verantwoorde bouwkostenindex te bepalen is het nodig om op een statistisch verantwoorde manier de ontwikkeling van zowel het prijsniveau als het kwaliteitsniveau te kunnen volgen. Het zou denkbaar zijn om van beide, prijs en kwaliteit, los van elkaar de ontwikkeling te meten en vervolgens de prijsontwikkeling te corrigeren voor de kwaliteitsontwikkeling. Een beter beeld van de onderlinge relatie kan echter worden verkregen door van bouwwerken of bouwplannen beide aspecten te analyseren, zodat de onderlinge relatie via een veelheid aan meetpunten kan worden onderzocht. Om de onderlinge relatie in beeld te brengen is het in elk geval van belang die kwaliteitskenmerken vast te leggen die in het algemeen een invloed hebben op de prijsontwikkeling. Aan een goede index zijn een aantal voorwaarden te stellen. Behalve dat deze een betrouwbare beeld van de voor kwaliteit gecorrigeerde kostenontwikkeling moet bieden (stabiele gegevens, eenduidig, representatief), is een voorwaarde dat de kosten om de informatie te verzamelen te overzien moeten zijn en dat de index tijdig beschikbaar komt. Verder is het belangrijk dat de brongegevens gedurende lange tijd kunnen worden verzameld. Op enkele van deze aspecten scoort de nieuwe prijsindex van het CBS beter dan de enquêtes en plananalyses van de voorgaande jaren.

4.1

Prijsgegevens Een eerste vraag die opdoemt als we de index willen verbeteren is of het mogelijk is om beter zicht te krijgen op de prijs van de woning. Daarbij moeten we onderscheid maken naar huur- en koopwoningen. Voor de huurwoning is de transactie tussen verhuurder en aannemer een eerste maat. Daarnaast zou het bedrag aan stichtingskosten (aanneemsom + bijkomende kosten + grondkosten) een maat kunnen zijn voor de prijs van de woning. Om deze stichtingskosten vast te stellen moeten meerdere prijsonderdelen worden bepaald. Voor koopwoningen ligt de prijsbepaling lastiger. In veel gevallen zijn aannemer en ontwikkelaar onderdelen van eenzelfde onderneming. Dan is het voor buiten-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19

20 NAAR EEN BETERE INDEX

staanders niet erg duidelijk hoe zij onderling tot prijsafspraken komen, en de aannemer en ontwikkelaar zullen ook niet erg genegen zijn daar inzage in te geven. Hier vindt een te traceren prijsvorming plaats bij verkoop van de woning, maar dan is niet gemakkelijk te achterhalen hoe deze prijs is samengesteld. De koper koopt een woning inclusief grond (of erfpacht), voor een totaalbedrag, dat op belangrijke onderdelen (keuken, sanitair) stelposten geeft, en ook de grondprijs omvat. Ook zijn er kosten voor verkoop en garanties in verwerkt. Omdat het tegenwoordig mogelijk is woningen zonder keukeninrichting of sanitair te verkopen is het ook van belang de relatie tussen prijs en product te kunnen leggen. Behalve het bedrag is ook de plaats in de tijd van belang. De prijs van de woning evolueert in het plan- en uitvoeringsproces van een budgetraming, een raming bij het voorlopig ontwerp via een voorcalculatorische prijs bij aanbesteding en grondaankoop tot een vaste prijs bij nacalculatie. De bouwkostenindex grijpt bij voorkeur aan op de voorcalculatorische prijs. Die geeft een goed beeld van het prijsniveau in het nog komende uitvoeringsproces. De budgetramingen zijn niet bruikbaar omdat ze geen afspiegeling hoeven te vormen van de economische werkelijkheid. De nacalculatorische prijs heeft als nadeel dat daarmee vooral de bouwkostenontwikkeling achteraf wordt bepaald, hetgeen 1 tot 2 jaar na de prijsvorming ligt. Daarnaast is bekend dat deze nacalculatie niet altijd even nauwgezet wordt verricht (als het al gebeurd).

4.2

Projectgegevens Gesteld dat we een prijs hebben van de woning of het hele plan, dan is het ook van belang om te bepalen in hoeverre de prijs door verschillen in het product wordt verklaard. Grotere woningen zijn duurder, vrijstaande ook. Woningen zonder keukeninrichting of gestapelde woningen zonder lift zouden wat goedkoper kunnen zijn. Maar er zijn ook minder zichtbare kostenposten, zoals een moeilijke bouwlocatie zonder opslagruimte, of hoge aansluitkosten voor gas, water en electra. Een illustratie van de kostenbepalende onderdelen van de woning biedt het rekenmodel dat RIGO hanteert om gecertificeerde kwaliteits-kostenbeoordelingen te maken. Dit is te zien als een vereenvoudigde vorm van de oorspronkelijke toetsingsberekening van het rijk, maar onderscheidt meer woningkenmerken dan de hedonische indexen die het CBS sinds 1995 hanteert. Een index die gebaseerd is op een grotere spreiding in soorten bouwplannen dan de oorspronkelijke sociale huurindex, zal ook de verschillen tussen deze plannen beter moeten neutraliseren. De sociale huurwoning was indertijd immers een rijwoning of een appartement in middelhoog- of hoogbouw. De hedendaagse nieuwbouw in koop en huur kent een grote variatie van klein tot groot, zowel in woning als verkaveling. Een voordeel van het koppelen van projectgegevens aan prijsgegevens is dat vanzelf ook een beter zicht ontstaat op de kwaliteitsontwikkeling in de woningbouw, hetgeen in de afgelopen jaren door decentralisatie en verzelfstandiging sterk was verminderd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4.3

Steekproef Om een landelijk geldende prijsindex samen te stellen is een eerste vereiste dat een representatief beeld kan worden verkregen van de woningbouwplannen van een bepaalde periode. Zo’n steekproef moet worden getrokken uit gegevensbestanden die de productie van het hele land representeren. De keuze van het CBS voor het bouwvergunningenbestand is in dat opzicht de meest voor de hand liggende: de bouwvergunning is voor ieder nieuwbouwplan dan meer dan een schuurtje omvat vereist. De bouwvergunning valt in het planproces min of meer samen met de prijsvorming van het werk en past dus beter dan de oplevering van de gerede woning. Een ander moment dat dicht bij de bouwvergunning ligt is de start van de bouw. Naast de bouwvergunningbestanden zijn er weinig andere overzichten van bouwplannen die heel Nederland omvatten. Het GIW verzorgt een bestand van koopplannen die met garantie zullen worden verkocht. Dit biedt een goed overzicht van een specifiek en omvangrijk segment van de woningbouw.

4.4

Dossiers De bouwplananalyse die in het verleden plaatsvond kon gebruik maken van dossiers die bij het rijk moesten worden ingediend. De plaatsen waar tegenwoordig bouwplandossiers te vinden zijn kunnen op de vingers van een hand worden geteld: bij de opdrachtgever, ontwerper en bouwer en bij de gemeente en bij de garantie- en/of gecertificeerde bureaus. De eerste drie zijn sterk verspreid over het land. De gemeente, de garantie-instituten en de gecertificeerde bureaus geven de mogelijkheid om dossiers gebundeld te analyseren. De gemeente is in het nadeel omdat deze wel bouwvergunningdossiers heeft maar geen gestructureerde en verifieerbare kosteninformatie heeft. Bovendien vereist een verantwoorde steekproef een wisselende deelname van toch minstens 50-100 gemeenten. De garantie-instituten en gecertificeerde bureaus hebben als bezwaar dat moeilijk is te bepalen in hoeverre hun bestanden een aselecte afspiegeling vormt van de totale bouwproductie. De garantie-instituten hebben wel een groot en waarschijnlijk representatief aandeel in het segment ‘bouwers voor de markt’. Gezien de omvang van dit segment lijkt dit in elk geval het belangrijkste alternatief voor de gemeente als informatiebron.

4.5

De tijd- en kostenfactor De bouwkostenindex moet gebaseerd zijn op een beknopte maar goede analyse van prijs en kwaliteit van woningbouwplannen. Om dat te doen kost tijd. Uit de werkwijze in het verleden bleek dat er al gauw een half jaar nodig was om zo’n analyse met controleslag te maken. Deze tijd kan bekort worden wanneer de analyse onderdeel kan vormen van een vast proces, dat toch al doorlopen wordt. Dat zou de bouwvergunningverlening kunnen zijn, of de controle die de garantie-instituten uitvoeren of de kosten/kwaliteitsanalyses van gecertificeerde bureaus, dan wel een combinatie van deze bronnen. Naar de mate waarin aanvullende informatie ver-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21

22 NAAR EEN BETERE INDEX

zameld en verwerkt moet worden neemt de verwerkingstijd toe en daarmee de kosten van het maken van de index. Als het echter mogelijk is met eenvoudige extra vragen of een beperkte uitbreiding van de vaste dossiervorming de informatie te verkrijgen die voor een index nodig is, dan ontstaat er een perspectief om op een eenvoudige wijze een betere bouwkostenindex te produceren.

4.6

Duurzaamheid van brongegevens Een van de problemen waar het CBS de laatste jaren mee kampte was de korte tijd dat bepaalde bronnen gebruikt konden worden voor een betrouwbare index. In de jaren 1995-1999 nam het aantal goedkope huurplannen sterk af en dit tastte de betrouwbaarheid van de gegevens aan. Bouwvergunninggegevens lijken in dit opzicht meer betrouwbaar: alle woningbouwplannen hebben deze nodig.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ANDERE BRONNEN

5 Andere bronnen Naast het gemeentelijke Bouw- en Woningtoezicht zijn er twee mogelijke andere bronnen van kosten- en kwaliteitsinformatie: de borgingsinstellingen die aan het GIW zijn gelieerd en de SKW-gecertificeerde bureaus die kwaliteits/kostentoetsen uitvoeren. Alle drie beschikken over ‘complete’ plandossiers, terwijl de prijsinformatie bij de borgingsinstellingen en de gecertificeerde bureaus waarschijnlijk op een hoger peil staat. Er zijn tussen deze bronnen belangrijke verschillen in systematiek en kerninformatie. Mogelijkheden om de index te bespreken zijn in een rondetafelgesprek dat het ministerie van VROM organiseerde, als onderdeel van deze studie, besproken. Veel betrokken partijen in de bouw onderschrijven de wenselijkheid van een betere bouwkostenindex5. SKW Jaarlijks worden naar schatting zo’n 100 tot 200 gecertificeerde toetsen voor 7.000 tot 8.000 sociale huurwoningen en een klein segment koopwoningen gemaakt. De gemiddelde plangrootte bedraagt 45-50 woningen. Dat zou een goede ingang geven voor de ontwikkelingen in de sociale huursector, zij het dat niet bekend is welke uitsnede dit vormt uit de totale productie. De toetsingsprijs die de verschillende door SKW gecertificeerde bureaus berekenen wordt volgens eigen methoden bepaald. Een tweede weg om een index te bepalen uit deze plannen kan via het vastleggen van een vaste set van gegevens, waarmee een hedonische analyse te maken is. SKW6 overweegt de vast te leggen informatie per toets te reduceren, maar zou een gegevensset die voor een index van belang kan zijn kunnen handhaven. Verwacht mag worden dat er een natuurlijke koppeling ligt tussen deze gegevens en de kosten/kwaliteitsanalyse van de bouwplannen. voetnoot 5 6

Een verslag van het rondetafelgesprek is als bijlage opgenomen in de rapportage SKW was oorspronkelijk een stichting met een reeks branche-organisaties als deelnemer. Kort geleden is SKW omgezet naar een BV-vorm en in particuliere handen gekomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23

24 ANDERE BRONNEN

De meeste plannen zullen getoetst worden rond het moment van prijsvorming, maar een deel kan naijlen op de prijsaanbieding. De toets kan ook worden uitgevoerd als de prijsaanbieding nog niet beschikbaar is, dan wordt een maximaal budget bepaald. GIW Bij het GIW worden de laatste jaren steeds zo’n 50.000 woningen aangemeld voor een GIW-garantie. De aanmelding is gekoppeld aan het moment van verkoop van de woning. De bestanden die GIW aanlegt bevatten onder meer een planidentificatie en een bouwer-identificatie. Voor de garantie is de verkoopprijs een relevant kenmerk. Deze bestanden omvatten een fors deel van de bouwproductie. De vraag is of het mogelijk is van een steekproef eenzelfde set van gegevens vast te leggen, zodat dit segment ook zich zou lenen voor dezelfde hedonische analyse. De 50.000 woningen zijn verdeeld over vier borgende instellingen. De grootste zijn Woningborg en SWK, die samen ongeveer 85% van de garanties verwerken. Daarnaast zijn er nog Bouwfonds en LGW. Woningborg heeft naar eigen zeggen de grootste dekking en spreiding, met ongeveer 50% en veel MKB-bedrijven terwijl SWK vooral de grotere bouwers vertegenwoordigt. Bouwfonds garandeert de eigen productie en LGW werkt voor ‘kleinere’ aannemers. De gemiddelde plangrootte bij Woningborg ligt rond 13 woningen. Woningborg voert een technische beoordeling uit op de voorgelegde bouwplannen, alvorens het plan wordt geaccepteerd voor de garantie. Dat richt zich onder meer op de vraag of het plan aan het Bouwbesluit voldoet. Ook wordt gekeken naar de opdeling naar grond- en bouwkosten, omdat het te garanderen risico zich toespitst op het bouwkostendeel. De beoordeling wordt gebaseerd op de verkoopinformatie die aan de koop/aannemingsovereenkomst hangt. Het zou denkbaar zijn een set van kwaliteitskenmerken en de bouwen grondkosten af te tappen van deze bron. De twee segmenten (GIW en SKW) samen vertegenwoordigen de hoofdstroom van de woningbouw. De twee bestanden zouden verrijkt kunnen worden wanneer ook een identificatie van deze plannen in het bouwvergunningenbestand te maken is. Dat zou immers het mogelijk maken de drie bestanden aan elkaar te koppelen en vergroot de mogelijkheden van statistische analyses. Het is dan bijvoorbeeld beter na te gaan welke steekproef beschikbaar is, en de datum kan gesynchroniseerd worden op de verlening bouwvergunning.

5.1

Dossierinformatie Een verbeterde bouwkostenindex zou zich kunnen baseren op een beknopte set van plangegevens waarop een analytische of een hedonische methode kan worden toegepast. In een analytische methode wordt op basis van de plangegevens een schaduwprijs op een vaste peildatum bepaald, die vergeleken wordt met de bouwkostenopgave op een ander moment. Dit is een vereenvoudigde vorm van de vroegere toetsing door het rijk. De aggregatie van de verschillen tussen bouwkosten en schaduwprijzen leidt tot de index. De hedonische methode haalt uit de dataset van

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ANDERE BRONNEN

plan- en prijsgegevens de trendmatige ontwikkeling van de prijs, die via multiple regressie geschoond is voor kwaliteitsontwikkeling. De analytische methode baseert zich op veronderstelde causale verbanden tussen kwaliteit en prijs, terwijl in de hedonische methode niet de oorzakelijke maar de statistisch relevante verbanden de boventoon voeren. De SKW-planinformatie zal naar verwachting gemakkelijk geschikt te maken zijn voor beide modellen. Voor de dossiers van Woningborg is het de vraag hoeveel inspanning nodig is om de informatie tijdens de dossieranalyse vast te leggen. Dit zal beperkingen stellen aan te verzamelen data. Indien Woningborg en/of andere garantie-instituten in staat zijn de informatieverzameling te verleggen naar de planindiener zou dit de mogelijkheden voor een bouwkostenindex kunnen verbeteren. Dat zou in dat geval sterk moeten worden bevorderd door de brancheorganisaties: de individuele bouwer zal niet uit zichzelf deze informatie gaan opsturen. Uit ervaringen met de indexanalyses in het verleden schatten we dat de 100 tot 200 SKW-plannen in combinatie met 400-500 koopplannen samen een redelijke basis voor jaarlijkse indexsamenstelling vormen. Een stratificatie van de steekproef van koopplannen kan de representativiteit vergroten. tabel 1

Vergelijking van beschikbare bronnen: BWT (nu basis index), GIW en SKW Bron

representatief

kwaliteit informatie stabiele bron van efficiënt: gegevens makgegevens

kelijk te verkrijgen

BWT

+

-

+

-

GIW

+

+□

+

□

SKW

□

+

□

+

Bij een richtbedrag van € 200,- per plan voor een complete set van plangegevens zou het verzamelen van de kale data op € 100.000 tot € 140.000 per jaar komen. Daarbovenop komen mogelijk nog kosten van steekproefbepaling, van verificatie en controle, en van de data-analyse en indexberekening.Dit laatste zou tot de gangbare werkzaamheden van het CBS gerekend kunnen worden. Een herijking van de methodiek zal ongeveer om de 5 tot 10 jaar nodig zijn, afhankelijk van de dynamiek in prijs en kwaliteit, en kan onder gezamenlijke regie van VROM en CBS plaatsvinden. Na te gaan is of een directe koppeling gemaakt kan worden met de informatie die voor de Monitor Nieuwe Woningen wordt verzameld: dit zou de kosten sterk kunnen reduceren. In een testfase is het nodig na te gaan: •

welke representativiteit kan worden gehaald;

•

hoe breed de medewerking van SKW en garantie-instituten kan zijn;

•

wat de gewenste dataset moet zijn;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

26 ANDERE BRONNEN

•

hoe via contractuele en organisatorische verbanden het verzamelen van de dataset en de verwerking ervan zeker wordt gesteld;

•

of een analytische methode haalbaar is of alleen de hedonische.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIE EN VERVOLG

6 Conclusie en vervolg De manier waarop de huidige outputindex van het CBS voor de nieuwbouwkosten van woningen wordt samengesteld ontmoet kritiek. Kanttekeningen worden geplaatst bij de betrouwbaarheid van de kostengegevens en bij de beperkte kwaliteitscorrectie. Het CBS erkent de gebreken en is bereid mee te werken aan een verbetering van de index. Voorwaarde hierbij is dat een verbeterde index betaalbaar moet zijn. Daarbij staat niet op voorhand vast hoe de kosten verdeeld moeten worden. Het aantal andere mogelijke gegevensbronnen is beperkt, als we ervan uitgaan dat een bundeling van plangegevens nodig is om te komen tot verbeterde informatie. We zien mogelijkheden in de gegevens die borgende instellingen in het kader van de GIW-garantie verzamelen, en in de informatie die SKW verzamelt van gecertificeerde kosten/kwaliteitstoetsen. De GIW-informatie lijkt de meest geschikte en stabiele bron, maar vergt wel meer dataverzameling en –analyse. Belangrijkste voordelen zijn dat de plannen een aanzienlijk deel van de woningbouwproductie vertegenwoordigen en dat de borging belangrijke rol speelt in de verkoop van woningen. Aanvulling met SKW-informatie kan zinvol zijn als verbreding van de basis (ook huurwoningen) en kan belangrijk zijn op momenten dat de koopsector sterk terugloopt. Omdat de verplichting om een gecertificeerde toets te laten uitvoeren lijkt te verdwijnen of minder vaak wordt opgelegd is deze gegevensbron minder stabiel. Daarnaast is SKW een minder ‘publieke’ instelling dan het GIW. Om vanuit deze voorstudie te komen tot een echte verbetering van de bouwkostenindex is het wenselijk in een vervolgtraject het volgende te verkennen: 1.

de mogelijkheden van een gestructureerde gegevensverzameling op basis van GIW-gegevens, inclusief een test op enkele bouwplannen, aangevuld met een inschatting van de mogelijkheden die SKW biedt;

2.

de mogelijkheid om de GIW-informatie te koppelen aan bouwvergunninggegevens;

3.

de relatie die te leggen is met een andere informatievoorziening zoals de Monitor Nieuwe Woningen;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27

28 CONCLUSIE EN VERVOLG

4.

de mogelijkheden om de extra kosten die dit met zich mee zal brengen te dekken. Naast overheid (CBS, ministerie van EZ/VROM) en partijen in de bouw (opdrachtgevers, bouwers, ontwerpers en adviseurs) kunnen hierbij misschien ook uitgevers een rol spelen;

5.

de organisatorische structuur die nodig is om de gegevensverzameling op gedegen wijze en als een continue activiteit uit te voeren.

Op basis van de verkenning kan een concreter beeld ontstaan over de gebruiksmogelijkheden van de informatie, de kosten die ermee gemoeid zijn en de mogelijkheden de kosten te dekken. Essentieel is ook dat het CBS de geleverde informatie kan gebruiken voor een verbeterde index. Dit vervolgtraject zou zodoende moeten uitmonden in een overeenkomst tussen meerdere partijen om de basisinformatie voor een betere index te verzamelen en in een opstap naar de feitelijke uitvoering daarvan. Nadat deze voorstudie in eerste instantie op initiatief van het ministerie van VROM heeft plaatsgevonden ligt het voor de hand dat in de vervolgfase het CBS mede een belangrijke rol vervult.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Bijlage: verslag rondetafelgesprek VROM Den Haag, 5 juli 2001 Deelnemers Aanwezig: O. Welling (voorzitter), VROM V. Neevel, VROM J. Eefting , CBS H. Floor, CBS P. van Noord, Woningborg B. Kempink, SKW R. Eggens, NVBK M. Kruit, CPB Dhr van de Berk, AEDES B. van der Gijp, NEPROM P. Boelhouwer, OTB J.W. Schreurs, AVVB R. de Wildt, RIGO R. Kok, RIGO Afwezig: Nico Riedijk , NVB Verslag bijeenkomst De bijeenkomst wordt voorgezeten door Olav Welling van VROM . Rob de Wildt van RIGO houdt een presentatie over de geschiedenis van de bouwkostenindex en de mogelijkheden voor verbetering van de huidige CBS bouwkostenindexen. Voldoen de huidige bouwkostenindexen van het CBS? OTB – De bouwkosten stijgen meer dan in de CBS-indexen zichtbaar wordt. Op de VINEX-locatie Leidsche Rijn vond bijvoorbeeld een forse kostenstijging plaats door schaarste aan bouwers. NEPROM – De leden klagen over de huidige indexen, omdat het voor een projectontwikkelaar belangrijk is om de bouwkosten goed in te kunnen schatten. CBS (Floor) – Zegt dat het CBS met beperkte middelen een bouwkostenindex moet samenstellen. De nu gebruikte bouwvergunninggegevens worden volgens het CBS wel door gemeenten bekeken op plausibiliteit, maar bieden weinig houvast voor

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29

30 BIJLAGE: VERSLAG RONDETAFELGESPREK

kwaliteit. De nu gebruikte kwalitatieve gegevens voor woningen hebben voornamelijk betrekking op de inhoud van de woning en type opdrachtgever. VROM (Welling) – Vindt het CBS de bouwkostenindex zelf representatief of is beter mogelijk? CBS (Floor) – Als er mogelijkheden voor verbetering zijn, dan wilt het CBS die graag meenemen. NVBK – Vraagt zich af of het niet mogelijk is om een beter inzicht te krijgen in de stijging van materiaalkosten (input). VROM (Welling) – Mag ik de conclusie trekken, dat wanneer een betere bouwkostenindex mogelijk is dat ook wenselijk is. CBS (Eefting) – Het CBS wil een onbetwist indexcijfer publiceren, dat is kennelijk nu niet het geval. Zij vragen zich wel af of er een referentiekader mogelijk is. Evaluatie mogelijke bronnen voor verbeterde bouwkostenindex. VROM (Welling) – Laten we eerst de bronnen evalueren. Evaluatie bronnen door RIGO Research en Advies BV

bron

representatief

Kwaliteit info

stabiel

efficiënt

BWT

+

-

+

-

GIW

+

+O

+

O

SKW

O

+

O

+

WONINGBORG – (Bron voor gegevens koopwoningen) Borgen 40.000 woningen en doen 50% van de GIW –certficaten. Bij de technische controle van de bouwplannen beperken zij zich tot het indekken van risico’s, met de bouwkosten wordt niets gedaan. Uit de koop/aanneemsom is de bouwprijs eventueel af te leiden. Woningborg merkt een verschuiving op tussen grond- en bouwkosten. Kwaliteitsgegevens zijn wel aanwezig in de plandossiers bij Woningborg, maar niet digitaal ontsloten. Dat is kostbaar. Een probleem kan zijn, dat gegevens op planniveau in plaats van woningniveau aanwezig zijn. Woningborg wil niet dat haar primaire proces verstoord wordt wanneer het mocht komen tot gegevensvergaring. SKW - (Bron voor gegevens huurwoningen) Ondanks dat de markt behoefte heeft aan een onafhankelijk certificering, is het aantal bouwplantoetsingen gedaald van 18.000 naar circa 10.000 per jaar. Daarom is de representativiteit in de beoordeling van RIGO minder. Kwaliteitsgegevens zijn gedigitaliseerd voor handen en daarom direct te gebruiken en uit te breiden. De aanwezige data is in het verleden al een keer aan het CBS aangeboden, maar daar was weinig belangstelling voor.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Mogelijkheden verbetering huidige outputindex NVBK – Maakt de opmerking of inputindexen geen optie zijn, waarom wordt er alleen naar outputindexen wordt gekeken? CBS (Eefting) – Wat verstaat men precies onder een outputindex, wat wil men? RIGO (De Wildt) - Legt uit dat het belangrijkste verschil tussen een input- en outputindex, is dat bij de outputindex de spanning op de bouwmarkt en innovaties worden meegenomen. CBS (Eefting) – Met name de prijsontwikkeling is belangrijk. VROM (Neevel) - Maar de kwaliteit ook. CBS (Eefting) – Het CBS wil ook een zuivere prijsontwikkeling, waar het kwaliteitseffect uit is. NVBK – Het EIB had in het verleden een deskundigenpanel, dat zich bezig hield met de bouwkostenindex. RIGO (De Wildt) - Zou een deskundigenpanel voor een korte termijn voorspelling een goed idee vinden. NVBK – De BDB prijsindexcijfers zijn populairder dan die van het CBS, door de snelle beschikbaarheid. OTB – Het vergaren van kwaliteitsgegevens is vaak erg kostbaar en niet exact te vinden in bouwplannen. Vaak blijft het dan een schatting. RIGO (De Wildt) - Er zijn voldoende bouwplannen beschikbaar en we hebben voor een steekproef genoeg aan: 400-500 plannen in de koopsector en 100-200 plannen in de huursector. SKW – Er worden ook veel niet gecertificeerde bouwplantoetsen uitgevoerd door bij het SKW- aangesloten bureaus. Zij willen best meedoen aan een beter prijsindexcijfer, er is dus meer te halen. Afronding rondetafelgesprek bouwkostenindex VROM (Welling) – Er moet nog nagegaan worden of de genoemde bronnen daadwerkelijk beschikbaar komen. Remkes vindt het belangrijk dat een nieuwe bouwkostenindex door de markt gedragen wordt en dat de markt er daarom aan meebetaalt. AEDES - Wat gebeurt er als er een nieuwe bouwkostenindex komt en er wordt weer door de markt gezegd dat deze niet goed is? VROM (Welling) – Het gaat ten eerste niet om grote bedragen per marktpartij. Als er toch scepsis blijft ontstaan dan moet er geen nieuwe index komen, maar alles bij het oude blijven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31

BIJLAGE: TE VERZAMELEN PLANINFORMATIE

33

Bijlage: te verzamelen planinformatie Onderstaand overzicht geeft de belangrijkste kwaliteitskenmerken weer die voor een kwaliteitscorrectie nodig zijn. RAM ING BOUW KOSTEN M INIM AAL BENODIGD GROEP

ONDERW ERP

M OGELIJKE ANTW OORDEN

ALGEMEEN

gem eentenaam type opdrachtgever datum bepaling prijs

corporatie, project ontwikkelaar, belegger etc.

BOUW VORM

woningtype bouwvorm diepte bouwblok aantal tussenvloeren (totale lengte) (aantal bouwm uren/dilataties) dakvorm aantal bouwblokken

W ONINGEN

AFGELEIDE GEGEVENS

eengezins (eg), m eergezins (m g) eg: geschakeld, patiowoningen, kwadrantwoningen m g: recht bouwblok, urban villa

plat, sym etrische kap, asym etrische kap, plat dak m et opbouw

aantal prijsklasse goedkoop, m iddelduur, duur eigendom svorm koop, huur aantal kam ers (gem iddeld) woninggrootte in m 2 gbo (gem id eventueel af te leiden uit inhoud of bvo

ONTSLUITING (m eergezinstype ontsluiting aantal trappenhuizen aantal liften

portiek, galerij, corridor

buiten, begane grond, kelder/souterrain BERGINGEN EN PARKEREplaats bergingen gebouwde parkeervoorzieningenbuiten, begane grond, kelder/souterrain NIET W OONFUNCTIES

oppervlakte

PROJECTGEGEVENS

totaal aantal woningen bouw funderingsdiepte typering bouwplaats zeer stedelijk, stedelijk, woonwijk, uitleg algem ene typering verschijnings rechttoe-rechtaan t/m veel gevelsprongen en hoogteverschillen

BIJZONDERHEDEN

opgenom en stelposten woonzorgvoorzieningen energievoorzieningen innovaties

R I G O

voor keukens, sanitair e.d. (kan ook weggelaten zijn) atrium , dom otica, serres PV, zonneboiler,

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Indexen van bouwkosten en bouwprijzen

Recommend Documents