Ambitiedocument
Impuls voor het verduurzamen van de Enschedese woningmarkt door middel van het oprichten van een
Advies- en Verkooporganisatie
Datum:
13 mei 2013
Status:
Publicatie
Namens:
Werkgroep MIO Duurzaamheid
De A&V-organisatie wordt geselecteerd door de woningcorporaties Domijn en De Woonplaats. Dit zijn geen aanbestedende diensten. Domijn en De Woonplaats hebben er evenwel voor gekozen om meerdere partijen uit te nodigen voor deze inkoopprocedure. Daarmee zijn wel de algemene beginselen van het aanbestedingsrecht (beginselen van transparantie, gelijke behandeling en proportionaliteit) van toepassing op deze procedure, maar niet de aanbestedingsrichtlijn (2004/18/EG) en de Aanbestedingswet 2012. Desalniettemin zullen Domijn en de Woonplaats een rechtsbeschermingstermijn bieden ten aanzien van haar gunningsbesluit. De aanbestedingsrichtlijn en de Aanbestedingswet 2012 zijn daarop niet van toepassing.
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
Ambitiedocument
Dit document geeft achtergrondinformatie bij de ambitie die Domijn, De Woonplaats en de gemeente Enschede, samen verenigd in MIO Duurzaamheid, delen om te komen tot de selectie van een Advies- en Verkooporganisatie voor het stimuleren van een toekomstbestendige woningmarkt in Enschede. Dit ambitiedocument beoogt geïnteresseerde partijen te informeren over de opgave in Enschede en de drijfveren en overwegingen van de gemeente en de corporaties. De vraag die de corporaties Domijn en De Woonplaats uiteindelijk aan de markt zullen stellen, zal samen met de markt vormgegeven worden. Dit proces wordt verder toegelicht in de selectieleidraad die gelijktijdig met dit document ter beschikking wordt gesteld. Dit document heeft tot doel partijen te enthousiasmeren om zich te kwalificeren voor het proces om samen met de corporaties te komen tot een goede vraag en een oplossing voor het realiseren van een toekomstbestendige woningmarkt in Enschede.
13 mei 2013
Pagina 2 / 7
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
1.
Ambitiedocument
AANLEIDING EN VISIE
Wonen is nationaal een actueel en urgent thema. In Enschede is dit niet anders. De woningmarkt zit ‘op slot’, de woonlasten stijgen en Nederland haalt de gestelde eisen voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad niet. Er moet een impuls gegeven worden waardoor er wordt geïnvesteerd in onze bestaande woningen. MIO Duurzaamheid is van mening dat het activeren van de bewoner de sleutel is tot het geven van die impuls. Een impuls die leidt tot meer wooncomfort, betere energieprestaties én lagere woonlasten. Een impuls die leidt tot werkgelegenheid, innovatie en een verbeterde samenwerking in de woningmarkt. Nog te vaak wordt verduurzaming gezien als een bouwopgave, die opgelost kan worden met slimme technische oplossingen. Uiteraard is dat ten dele waar, maar de opgave is breder. Om de bewoner te activeren is het belangrijk in te kunnen spelen op verschillende behoeftes; zekerheid over de hoogte van energielasten, extra vierkante meters, een comfortabelere woning, etc. De bewoner moet met weinig moeite een betaalbare totaaloplossing kunnen kiezen en gerealiseerd krijgen. De woningcorporaties Domijn en De Woonplaats hebben samen met de gemeente Enschede de ambitie uitgesproken om de Enschedese woningvoorraad toekomstbestendig te maken. In het initiatief MIO Duurzaamheid geven de drie partijen hier invulling aan. MIO Duurzaamheid wil meters maken met het verduurzamen van de Enschedese woningvoorraad door een nieuwe partij te introduceren in het huidige systeem: een Advies- & verkooporganisatie (A&V-organisatie). Alle partijen kunnen voordeel hebben van een verandering in het huidige systeem: •
Bewoners (huurders en kopers) kunnen middels een goed aanbod – een technische verbetering die betaalbaar is en waarbij men volledig ontzorgd wordt – een prettigere woning krijgen, met beheersbare woonlasten;
•
Eigenaren (particuliere eigenaren en corporaties) kunnen een waardevaste investering krijgen, die zowel op technische kwaliteit, energetische duurzaamheid, als rendement positiever uitvalt dan in de huidige situatie;
•
Uitvoerders – waaronder zowel financiers, partijen uit de energie- en bouwsector en ondersteunende specialismen worden verstaan – kunnen een markt creëren waarin zij zich kunnen onderscheiden met hun kennis en innovatiekracht en een gezonde marge kunnen halen.
2.
AMBITIE EN OPGAVE
Van de 67.000 woningen die Enschede telt, beschouwt MIO
Woning
Markt
Energie
Bewoner
Financiering
Eigenaar
Bouw
Uitvoerder
duurzaamheid de potentieel te verduurzamen woningvoorraad circa 40.000 woningen groot. 2/3 deel hiervan is in bezit van particuliere eigenaren en 1/3 deel bestaat uit huurwoningen, die grotendeels in bezit zijn van de corporaties Domijn en De Woonplaats. De oplossing die gezocht wordt, zal op twee manieren ingrijpen (zie afbeelding 1): zowel op het niveau van de woning zelf als op het niveau van de samenwerking tussen de verschillende actoren in de markt wordt een vernieuwing gezocht.
13 mei 2013
Afbeelding 1: Vernieuwing woningmarkt wordt op zes aspecten gezocht
Pagina 3 / 7
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
Ambitiedocument
Verandering op woningniveau Om tot goede, betaalbare aanpassingen van de woningen in Enschede te komen, moet de markt uitgedaagd worden om een goede totaalaanbieding aan de klant te kunnen doen. Hiervoor zien wij drie belangrijke uitgangspunten: •
De behoefte van de individuele klant moet centraal staan;
•
Een aanbod omvat zowel een technische, energetische als financiële oplossing;
•
De klant wordt ontzorgd bij het realiseren van de gekozen oplossing.
Vaak wordt gezegd dat dit aanbod alleen ontstaat als er voldoende vraag is, zodat er bij de uitvoerende partijen ruimte is om te innoveren. De woningcorporaties en de gemeente willen de omstandigheden creëren die nodig zijn, zodra duidelijk gemaakt wordt wat het de bewoner oplevert. Om dat samenspel te creëren zijn Domijn en De Woonplaats van mening dat de oplossing ligt in het opzetten van een nieuwe Advies- en verkooporganisatie. Deze organisatie is verantwoordelijk voor het activeren, samenbrengen en mobiliseren van vraag en aanbod van verduurzamingsoplossingen. De woningcorporaties zien hun eigen rol ondersteunend aan deze organisatie. Systeemverandering in de markt Er wordt een andere rolverdeling gezocht tussen de partijen die traditioneel betrokken zijn in de woningmarkt. Om te komen tot een verduurzamingsslag, en de daarbij behorende verlaging van woonlasten, zal de bewoner geactiveerd moeten worden om in de eigen woning te willen investeren. Volgend hieraan is de eigenaar van de woning. Dit is ingegeven door de situatie dat corporaties zonder de bewoners eigenlijk ook nauwelijks in staat zijn extra te investeren en dat de particuliere woningeigenaren het woningbezit nog onvoldoende als een actief te onderhouden asset (kunnen) beschouwen. Door het inbrengen van een nieuwe partij in de woningmarkt wordt het systeem veranderd. We onderscheiden twee invalshoeken: Voor de bewoner (huurder of koper) zijn ten aanzien van een (toekomstbestendige) woning twee aspecten van waarde: •
•
Het verlagen van de totale woonlasten, bestaande uit: −
Huur of hypotheek;
−
Bijkomende kosten, zoals energieverbruik, waterverbruik en (gemeentelijke) belastingen.
Het verhogen van het comfort in de woning.
Voor de eigenaar (particulier of corporatie) zijn ten aanzien van een (toekomstbestendige) woning twee aspecten van waarde: •
•
De kwaliteit van het bezit (woning/woningen), met name: −
Bouwtechnische kwaliteit;
−
Energetische (verduurzamings-) maatregelen.
De betaalbaarheid van het bezit, met name: −
De beschikbaarheid van financieringsmogelijkheden;
−
Het rendement dat behaald kan worden op de investering.
13 mei 2013
Pagina 4 / 7
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
Ambitiedocument
De ambitie van Domijn en De Woonplaats draait nadrukkelijk om het activeren van de bewoner om te investeren in de eigen woning. Zij willen hun eigen rol volgend maken aan dat wat de bewoner nodig heeft om tot deze investering te komen. In de dialoogfase is het aan de marktpartijen mede te bepalen wat er nodig is om tot een interessante business case te komen. 3.
WAT VRAGEN WE: EEN ADVIES- EN VERKOOPORGANISATIE
Een Advies- en verkooporganisatie kan als ‘broker’ een onafhankelijke schakel zijn tussen de bewoner, eigenaar (particulier en woningcorporatie) en de markt voor verduurzaming. De werkzaamheden van de A&Vorganisatie zijn er op gericht om middels het klantgestuurd uitvoeren van (energiebesparende) maatregelen lagere woonlasten voor bewoners te realiseren. Het uiteindelijke doel is om op een zo efficiënt en effectief mogelijke wijze zoveel mogelijk van de 40.000 woningen in Enschede te verduurzamen. De taken bestaan uit: activeren, adviseren (en het beschikbaar maken van de beste oplossingen uit de markt, technisch en financieel) en ontzorgen. De A&V betrekt de markt bij haar werkzaamheden en stimuleert op deze manier innovatie. Een zestal stappen schetst de breedte van de activiteiten van de A&V-organisatie. De A&V-organisatie is uiteindelijk verantwoordelijk voor het gehele onderstaande proces. Zij zorgen dat de bewoner maximaal ontzorgd wordt, en altijd wordt voorzien van de best passende oplossing.
Ad 1: Een van de taken van de A&V-organisatie is het activeren van de latente vraag van bewoners (particuliere eigenaren en huurders) in Enschede. Ad 2: De A&V-organisatie is verantwoordelijk voor het inventariseren van de wensen van de potentieel geïnteresseerde bewoner en het uitbrengen van deskundig advies op basis van de mogelijkheden. Ad 3: Op basis van de geïnventariseerde wensen biedt de A&V-organisatie een passende keuze aan oplossingen aan, waarbij één klant (eventueel vanuit de gedachte van een serie van 1) kan worden bediend. Ad 4: De bewoner maakt uiteindelijk zelf de keuze voor het passende concept, desgewenst ondersteund door de A&V-organisatie. Alleen in het geval van mutatiewoningen ligt deze keuze bij Domijn en/of De woonplaats. Ad 5: De A&V organisatie selecteert de juiste aanbieder/uitvoerder voor het gekozen concept en neemt vervolgens de regievoering ter hand om de ervaren overlast van ingrepen aan de woning te verlagen. Ad 6: Afhankelijk van de gekozen oplossing zullen kwaliteitsgarantie, monitoring, administratie of andere diensten een onderdeel van het gebodene zijn. 4.
WAAR ZOEKEN WE DE CREATIVITEIT VAN DE MARKT
De huidige woningmarkt bestaat reeds lang en is robuust. Bewoners (in Nederland) zijn nog passief als het gaat om verduurzaming en zijn niet geneigd actief te investeren in de waarde van de woning. De technische en energetische prestaties hebben ook (nog steeds) een betrekkelijk geringe invloed op de waarde van de woning. Deze aspecten maken de opgave zeer uitdagend. MIO Duurzaamheid is echter van mening dat door met alle betrokkenen eenzelfde visie na te streven een oplossing voor deze situatie in Enschede een positieve business case kan opleveren met landelijke opschalingspotentie.
13 mei 2013
Pagina 5 / 7
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
Ambitiedocument
Een aantal vraagstukken met betrekking tot de Advies- en verkooporganisatie wordt hieronder genoemd: •
De A&V-organisatie is een zeer klantgerichte organisatie. De wensen van de bewoner (de huurder of koper) staan centraal in het bepalen van de gewenste maatregelen. De Advies- en verkooporganisatie benadert de klant ook vanuit die wetenschap; de vraag is of deze bereid en in staat is te investeren. Een eigen duurzaam business model van de A&V-organisatie is een voorwaarde voor succes.
•
De A&V-organisatie is op het gebied van energieverbruik, bouwtechnische oplossingen en financieringsmogelijkheden een integrale specialist. Alleen met kennis van deze drie gebieden kan een klantgericht advies worden uitgebracht, waarbij verlaging van de woonlasten en verduurzaming van de woning samengaan. Het geven van garanties en het ruimte laten voor innovatieve producten zal een grote uitdaging zijn.
•
De A&V-organisatie is verantwoordelijk voor een transparante selectie en gunning van de uit te besteden werkzaamheden, waarbij aandacht is voor het borgen van regionale werkgelegenheid. Voorkomen dient te worden dat opdrachten maar bij enkele partijen terecht komen, als meerdere partijen de gevraagde kwaliteit kunnen leveren. Er wordt rekening gehouden met bestaande onderhoudscontracten van de corporaties. Het borgen van de belangen van de hele markt, terwijl er (wellicht) weinig extra geld in de keten zal zijn, is een belangrijk aanachtspunt.
•
De inkomsten die de A&V-organisatie ontvangt voor haar dienstverlening kunnen vanuit verschillende invalshoeken komen. Tegelijkertijd is het nog onduidelijk of en hoeveel extra geld er in de markt beschikbaar komt vanuit bewoners en/of investeerders (naast de mogelijke verschuivingen tussen bijvoorbeeld de bouw- en energiesector). Transparantie en onafhankelijkheid zullen van groot belang zijn om duurzaam succes mogelijk te maken.
5.
WAT BIEDEN WE
De woningcorporaties Domijn en De Woonplaats willen een partnerschap aangaan met de Advies- en verkooporganisatie. De corporaties zien daarin voor zichzelf een actieve rol en onderkennen de consequenties voor de eigen organisatie en huidige werkwijzen. Snelle besluitvorming over voorwaarden en uitgangspunten, co-creatie en co-financiering zijn logischerwijs van groot belang voor het behalen van de ambitie en derhalve onderdeel van het aanbod vanuit de corporaties. De verantwoordelijkheid ligt echter bij de op te zetten A&Vorganisatie in het bedenken van het duurzame business model, het stellen van de juiste vragen aan de corporaties gericht op het activeren van de markt en het geven van vertrouwen rond het kunnen initiëren van de gewenste impuls in de woningmarkt. De voorraad die de A&V-organisatie op kan pakken bestaat op hoofdlijnen uit een tweetal stromen: •
Huurders (al dan niet van corporaties) geënthousiasmeerd door de A&V-organisatie;
•
Woningeigenaren geënthousiasmeerd door de A&V-organisatie.
Dit wordt verrijkt met: •
Exclusiviteit om huurders van de corporaties Domijn en De Woonplaats te mogen benaderen met een keurmerk vanuit de corporaties;
•
Mutatiewoningen van de corporaties Domijn en De Woonplaats;
•
Eventueel geselecteerde projecten van de corporaties Domijn en De Woonplaats;
•
Communicatieondersteuning vanuit de gemeente Enschede.
13 mei 2013
Pagina 6 / 7
MIO Duurzaamheid - Advies- en Verkooporganisatie
Ambitiedocument
Voor de toegang tot huurders en de mutatiewoningen krijgt de Advies- en verkooporganisatie exclusieve rechten gedurende een bepaalde, tijdens de dialoog overeen te komen, periode. Deze woningen kunnen tevens gebruikt worden voor het werven van nieuwe klanten. Daarnaast besluiten de corporaties per project of deze al dan niet binnen de portefeuille van de A&V-organisatie valt. Voor de particuliere markt zal uiteraard geen exclusiviteit kunnen gelden. Particulieren zijn vrij om gebruik te maken van elke vorm van dienstverlening die door de markt wordt aangeboden. Het Energieloket van de gemeente Enschede zal particulieren wel wijzen op de dienstverlening die wordt aangeboden door de Advies- en verkooporganisatie. Bij een gebiedsgerichte aanpak zal de gemeente onderzoeken of het mogelijk is eigen vastgoed (scholen en/of andere overheidsgebouwen) in te zetten. 6.
GEZOCHT: PARTNER
Bovenstaande is de oplossingsrichting die de partijen in MIO Duurzaamheid voor zich zien. Echter, de rol van een Advies- en verkooporganisatie en de integrale aanpak van deze opgave is nieuw. Er wordt daarom nadrukkelijk gezocht naar een partner die gezamenlijk tot een oplossing wil komen en daarvoor – in concurrentie – gezamenlijk de randvoorwaarden voor de opgave helder krijgt. Wij sluiten niet uit dat een partner zal bestaan uit meerdere partijen om alle competenties in huis te hebben die nodig zijn voor deze gezamenlijke zoektocht. Hoe de selectie van deze partner zal plaatsvinden, wordt toegelicht in de selectieleidraad. Het is een proces waarin zoveel mogelijk ruimte gelaten wordt voor de markt om haar ideeën in te brengen. Na een eventuele gunning zal in een intensieve samenwerking worden gewerkt aan een detaillering van de aanbieding om tot een voor beide partijen passende werkwijze, taakverdeling, prestatie indicatoren en verdienmodel te komen. Wij zijn op zoek naar een partner die medeverantwoordelijkheid neemt voor de opgave om hier gezamenlijk een succes van te maken.
13 mei 2013
Pagina 7 / 7
