26/10/2011 (LES 4)
Woningbouw 1.Toepassingsgebied (art. 1) Het moet gaan om: -
-
Een wederkerige overeenkomst Tot eigendomsovergang/ verbintenis te bouwen Te bouwen of in aanbouw zijnde (verkoper) § Voltooiingsverplichting verkoper/ aannemer Huis of appartement Huisvesting of huisvesting en beroepsdoeleinden Één of meer stortingen Verbouwingswerken/ uitbreidingswerken § 80% § 18600 euro § Moeten deel uitmaken van de overeenkomst tot eigendomsovergang Onroerend goed in België
2. Verplichte vermeldingen inzake woningbouw (art. 7) • •
Identiteit van de eigenaar van grond en van bestaande opstallen Gegevens opgenomen in een bouwvergunning: à Financiering? Lening
Men gaat een overeenkomst sluiten onder opschortende voorwaarde met het oog op financiering. Wanneer men uiteindelijk geen financiering bekomt dan is men niet gebonden. + precisiering omtrent de financiering, som van de financiering. Bouwonderneming verleent advies omtrent de opschortende voorwaarde MAAR ze moeten wel vragen dat ze minstens bij 2 kredietgevers een aanvraag omtrent financiering zal indienen. Het betreft een verbintenis in hoofde van de bouwheer à zo niet begaat men een contractuele wanprestatie en is men eventueel schadevergoeding verschuldigd. • •
•
Beschrijving privatieven en gemeenschappelijke gedeelten Prijs? Vast : wordt overeengekomen in de overeenkomst. Wanneer men later bv. Een duurdere keuken wil zal de consument een meerprijs moeten betalen. De vast overeengekomen prijs geldt echter voor een bepaalde termijn. Variabel : hier bestaat het gevaar dat er een prijsstijging zal zijn door materialen die duurder zijn of lonen van arbeiders. De maximale prijsstijging bedraagt 80%. Gewestelijke overheidstegemoetkoming à deze moet ook in de overeenkomst worden vermeld met het oog op informeren van de consument over eventuele tegemoetkomingen.
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
Wet Breyne •
Bepaalt de datum van de start van de werken & de uitvoeringstermijn.
Stel: men bouwt in samenwerking met een sleutel op de deur firma. Er kunnen zich problemen voordoen mbt de start van de werken. Men kan bv. nog geen bouwvergunning hebben bekomen of nog geen financiering hebben verkregen. De bouwheer moet hiervan het bewijs leveren en na verloop van 2 a 3 weken starten de werken. De uitvoeringstermijn wordt bepaald & vermeld in werkdagen: De aannemer probeert deze aan de lange kant te verkrijgen omdat hij vergoeding moet betalen bij overschrijding van de termijn. Hoe groot? Zodanig hoog zodat ze toelaat een gelijkwaardig onroerend goed te huren. Het is van belang dat men op het ogenblik van het sluiten van het contract goed is ingedekt!!! •
Wijze van oplevering?
Dit moet nauwkeurig in het contract beschreven zijn! Men moet eerst een overeenkomst sluiten, dan een wachttijd doorlopen. Men zal moeten verklaren dat men reeds 15 dagen kennis heeft van de gegevens (erkenning kennisname gegevens) •
Vermelding sanctie
De consument moet erop gewezen worden dat hij bij miskenning de nietigheid kan vorderen. àmiskenning van artikel 7/12 + formele voorwaarden •
Aanhechten van stukken
Lastenboek en plannen
2.De oplevering (art. 9) = de aanvaarding door de opdrachtgever dat de werken door de aannemer uitgevoerd werden conform de plannen en het bestek van de architect of het studiebureau. Er is een voorlopige en een definitieve oplevering. De voorlopige oplevering is van belang voor de zichtbare gebreken, na de werkzaamheden worden de zichtbare gebreken genoteerd met de verplichting tot herstelling ervan binnen een bepaalde termijn door de aannemer. De architect speelt een belangrijke rol in de opvolging van de werken en de voorlopige oplevering àHet is belangrijk een onafhankelijke architect aan te werven. Hij spoort de problemen op en is streng bij het opstellen van de voorlopige oplevering. Bv. Men bouwt een woning en men wil een deur tussen de hal en de keuken maar deze deur draait open in de richting van de keuken ipv in richting van de hal. à men kan de goede uitvoering vorderen. Een zichtbaar gebrek moet men vooraf of bij de voorlopige oplevering melden. Ennio Di Rosa 2012-‐2013
De wet voorziet dat men aangetekend zijn bezwaren moet melden. In praktijk: er is een voorwaardelijke oplevering en van zodra de werken worden uitgevoerd spreekt men van een definitieve oplevering. Deze mag ten vroegste 1 jaar na de voorlopige oplevering geschieden! Waarom 1 jaar? Een huis moet zich kunnen zetten (= 4 seizoenen meemaken). Gedurende deze kunnen zich bijkomende gebreken manifesteren maar deze moet men dan ook melden! •
•
Zowel de voorlopige als de definitieve oplevering MOET schriftelijk (op papier) en tegensprekelijk (in aanwezigheid van de bouwheer…) gebeuren. We zien in de praktijk dat dit gebeurt bij de voorlopige maar niet bij de definitieve oplevering. Men haalt er voordeel uit om voordat de termijn verstreken is, de gebreken aangetekend te melden. Er bestaan ook vermoedens: voorlopige oplevering à men vermoedt aanvaarding wanneer men het huis gaat bewonen. Het bewonen geldt als een ONWEERLEGBAAR vermoeden. Ook bestaat er een ONWEERLEGBAAR vermoeden dat wanneer men 2 x niet verschijnt, wanneer men hiervoor werd opgeroepen, men vermoedt dat men aanvaardt.
3. Aansprakelijkheid / risico •
Overdracht van eigendom en risico (art. 4-‐ 5)
Wet Breyne: eigendom gaat over naarmate materialen verwerkt worden in de grond.
Een huis in opbouw. Er heerst een storm en de schouw valt. Wie d raagt het risico? Men wil de bouwheer beschermen dus eigendom en risico uit elkaar. à risico gaat pas over bij voorlopige oplevering.
•
Waarborgen: erkende en niet-‐erkende aannemers (art. 12)
De erkende aannemers moeten een waarborg storten van 5% van de overeengekomen prijs bij de deposito-‐ en consignatiekas. De niet-‐erkende aannemer moet zich verbinden tot een voltooiings-‐ of terugbetalingswaarborg en hij moet zich wenden tot een kredietinstelling zodat de werken zullen worden voltooid of worden terugbetaald. De partijen komen vrij overeen welke waarborg men zal toepassen.
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
In de praktijk: een kleine bouwonderneming is wel erkend voor metselwerken maar niet voor pleisterwerken, voor deze moet hij dus gezien worden als een niet-‐erkende aannemer. •
Aansprakelijkheid: (art. 6) hierin wordt de 10 jarige aansprakelijkheid voor de architect en de aannemer zoals vermeld in het BW, uitgebreid tot de verkoper.
+ de aansprakelijkheid kan ook worden ingeroepen tegen opeenvolgende eigenaars. •
Betaling (art. 10)
Men wil vermijden dat bouwheer betaalt voor werken die nog niet zijn uitgevoerd. 2 regels: 1) Niet betalen voor het opmaken van de overeenkomst 2) Bij ondertekenen mag men voorschot betalen beperkt tot 5% = MAXIMUM Bijzonder: aankoop van een in aanbouw zijnde woning Grond + werken à bij het verlijden van de authentieke akte ENKEL betalen voor grond en de uitgevoerde werken! En de onafhankelijke architect zal moeten attesteren dat werken zullen worden uitgevoerd. Opgelet! Nooit betalen voor nog niet uitgevoerde werken. •
Sancties: (art. 13-‐ 14)Bij wanprestatie kan men ENAC inroepen maar mag men de betaling niet weigeren. Een nietigheidsbeding stelt evenwel de ENAC buiten werking! Elk beding waar men de rechten van de consument wil inperken is nietig.
Wat is het gevolg van de nietigheid? ü Herstel van de oorspronkelijke situatie MR in praktijk zal men gebouw niet afbreken. ü Vergoeding voor aannemer voorzien voor gemaakte kosten ü Nietigheid inroepen vóór oplevering Ennio Di Rosa 2012-‐2013
(Deel bijzonder consumentenrecht is hiermee afgesloten.)
Wet marktpraktijken Doelstelling van de wet • • •
Bescherming van de consument Bv. onrechtmatige bedingen, prijsaanduiding Bescherming van de eerlijke concurrentie Bv. verkoop met verlies, soldenreglementering Bescherming van consument en concurrent Bv. reclame, aankondiging prijsverminderingen
1. Materieel toepassingsgebied (definities en alg. principes) •
Diensten = elke prestatie verricht door onderneming in kader van professionele activiteit (art. 2,6°) o Ruimer dan vroeger in WHPC, hier alle prestaties die tbv derde worden verricht in kader van prof. activiteit o Geen daad van koophandel is vereist ßà in WHPC werd dienst gelinkt aan een handelsdaad o Geen winstoogmerk meer vereist. o Financiële diensten versus financiële instrumenten effecten en waarden § Financiële diensten: als een bank verrichtingen doet m.b.t. financiële instrumenten. Bv. ‘ Ik wil aandelen kopen’. • Art. 2.24°: WMPC van toepassing § Financiële instrumenten: instrumenten die rechten incorporeren (obligaties, aandelen…), alle rechten en plichten daaraan verbonden • Art. 3,§1: andere financiële elementen vallen niet onder de WMPC, BEHOUDENS uitzonderingen bepaald bij KB. Er is zo een KB van 2005, maar geldt dit dan nog onder de nieuwe WMPC? à art. 139,§2: het KB blijft dus van toepassing, maar dat KB spreekt nog over de artikelen uit de WHPC, dus men moet de overeenstemmende artikelen in de nieuwe WMPC zoeken = praktische moeilijkheid. § Homogene diensten • Belangrijk m.b.t. prijsaanduiding • Art. 2.7° • Bv. restaurant/ café bezoek, diensten verstrekt door reisorganisatoren (iedereen krijgt hetzelfde)… • NIET bv. verzekeringen ( een autoverzekering bvb. kan voor iedereen verschillend zijn, naargelang van de leeftijd, type auto…), prestaties verricht door een schilder ( muren kunnen verschillend zijn, verschillende oppervlakte…)…
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
• •
Producten = goederen en diensten, onroerende goederen, rechten en verplichtingen (art. 2, 4°) Goederen = alle lichamelijke roerende zaken (art. 2, 5°)
Vermogensbeheer: bv. 1 miljoen à bankier beheert en laat renderen maar je geeft hem de opdracht niet teveel risico te nemen. Valt dit onder de WMPC? Is het financiële dienstverlening of financieel instrument? Het is een dienst door de bank verleent dus onder de WMPC! Het verschil is niet altijd eenvoudig. In de WMPC worden financiële diensten omschreven àbelegging is een soort vermogensbeheer. • •
Homogene diensten: enkel belangrijk inzake prijsaanduiding. Goederen? Lichamelijke roerende zaken
Bv. boom wordt onroerend bij het planten maar blijft roerend onder WMPC. Wat met gas en elektriciteit? Deze vinden toepassing onder WMPC wanneer de desbetreffende regel valt onder goederen. Onroerende goederen? Vallen NIET onder toepassing WMPC. Maar er is een verschil tussen onroerende goederen zelf EN diensten verricht mbt onroerende goederen. Deze laatste vallen wel onder de WMPC. Bv. prestaties mbt het zoeken van een koper van een huis. Vastgoedmakelaars vallen onder WMPC + BIJZONDER KB à bedingen hanteren in bemiddelingsovereenkomst. •
Rechten en verplichtingen vallen enkel onder regelen mbt producten bv. software, licentie om software te gebruiken = gebruiksrecht
Valt NIET onder begrip goed wel onder product! •
Consument = iedere natuurlijke persoon die, uitsluitend vr niet-‐ beroepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten verwerft of gebruikt (art. 2, 3°)
Enkel natuurlijke personen, niet de overheid, geen vzw Toepassen van het bestemmingscriterium: uitsluitend privé à consument Indien ook professioneel à geen consument Niet toepassen van specialisatiecriterium! Bv. overeenkomst tussen garagist en ik die goederen naar klanten breng mbt onderhoud van mijn bestelwagen à ik ben geen consument Wat in Europa?
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
Richtlijnen: gemengd gebruik In België: uitsluitend privé gebruik Rechtspraak EHVJ: Gruber (oost) Persoon sloot contract tot herstel van dak van zijn huis + herstel van het dak van zijn professionele ruimte. HvJ: consument wanneer professioneel gebruik te verwaarlozen is, maw betekenisloos. 2 vragen werden gesteld. (1) Quasi irrelevant? = uitsluitend? Europese begrip is ruimer dan het Belgische. (2) had het betrekking op het consumentenbegrip uit Brussel I-‐ VO mbt de bevoegde rechter? Kan dit worden gehanteerd in andere regelingen mbt bescherming van de consument? Ja want beschrijving komt nagenoeg overeen. ü Definitie kan worden toegepast ü Te verwaarlozen is niet hetzelfde als uitsluitend à onze definitie is te eng (‘uitsluitend’) Geen enkele Europese regel gebruikt het woord ‘uitsluitend’ dus waarom heeft men het niet weggelaten? Bijkomend probleem met borg: kan hij onder WMPC consument zijn? HvJ: borg kan consument zijn wanneer hij schuldwaarborg voor privé doeleinden aangaat. Een natuurlijke persoon kan in het kader van dezelfde activiteit NIET én een onderneming én een consument zijn! •
Onderneming = elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen (art. 2, 1°)
Verenigingen streven op duurzame wijze ook een economisch doel na voor hun leden à vooral inzake reclame. Overheid kan een onderneming zijn: financiële activiteit? JA, want eigenaar van Dexia. WHPC à NMBS: men koopt ticket voor een rit, zo niet doet men aan zwartrijden en zal men toeslag moeten betalen. De conducteur noteert gegevens wanneer men niks van geld bijheeft. Hierna volgt een eerste ingebrekestelling + 2de om 200 euro te betalen. Wanneer men niet betaalt begaat men een contractuele wanprestatie en hieraan koppelt men een schadebeding. De consument stapt naar de rechtbank van eerste aanleg en krijgt gelijk. Er wordt beroep aangetekend in Namen: het schadebeding mag men niet vernietigen want de NMBS is geen onderneming. Er werd een prejudiciële vraag gesteld aan het Arbitragehof: WHPC à NMBS geen verkoper? Is dat niet in strijd met de WHPC? JA, maar men moet WHPC zo interpreteren dat NMBS wel verkoper en dus een onderneming is. Sedert dit arrest vallen overheidsbedrijven onder de WMPC! Taak van openbaar belang is irrelevant. -‐ -‐
Vzw kan een onderneming zijn: ze verstrekken diensten(strijkatelier). Duurzaamheid controleren! Wat met de Unief? Onderneming? NEEN, wel wanneer ze maaltijden verschaft of huisvestiging verzorgt.
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
-‐
Ziekenfondsen? Onderneming wanneer ze reizen organiseert+ hospitalisatieverzekering verstrekt.
Van zodra er sprake is van een duurzame activiteit, is er sprake van een onderneming! Vrije beroepen worden uitgesloten + tandartsen en kinesisten worden uitdrukkelijk uitgesloten. Wrm? Geen koopman, een bij wet opgericht tuchtorgaan,… Apotheker? Kan een koopman zijn wanneer hij naast medicijnen ook andere zaken verkoopt, waardoor hij onder de WMPC valt! Arrest GWH: uitsluiting van bv. tandarts in strijd met gelijkheidsbeginsel? JA!!!!! Maar het gaat hier niet om een vernietigingsarrest. -‐
Rechter in een andere zaak kan betrokken regel buiten toepassing laten! Artikel 3 WMPC buiten toep laten? Men kan niet stellen dat alle regelen van deze wet op hen van toepassing zouden zijn.
Er is sprake van een leemte in de wet àCASSATIE -‐
Rechter kan leemte opvullen en toepassen op vrije beroepen ENKEL wanneer dit geen nieuwe belangenafweging vereist!!!
Regelen mbt oneerlijke marktpraktijken + verkoop buiten onderneming VAN TOEPASSING OP VRIJE BEROEPERS (mening prof. Steenot).
2. Territoriaal toepassingsgebied Sommige regelen uit WMPC zijn van contractuele aard (ROME I-‐ VO) Oneerlijke marktpraktijken àkijken naar regels die gelden bij een onrechtmatige daad à recht van land waar collectieve belangen van de consument worden geschaad.
Ennio Di Rosa 2012-‐2013
