I. PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Jumlah penduduk Indonesia terus meningkat setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan sebesar 1,49 % pada tahun 2000-2010. Badan Pusat Statistik (BPS, 2010) mempublikasikan bahwa jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6 juta jiwa atau bertambah 32,5 juta jiwa sejak tahun 2000. Seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan terhadap lahan juga meningkat untuk berbagai aktivitas seperti permukiman, perkantoran, dan sebagainya. Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input yang diperlukan untuk setiap bentuk aktivitas manusia. Secara fisik, lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya melalui usaha reklamasi. Walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah, namun lahan tidak dapat dipindahkan karena bersifat tetap. Lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh penurunan nilai dan harga. Harga lahan akan semakin meningkat seiring dengan pemanfaatan yang semakin meningkat pula. Dengan demikian, harga lahan di suatu wilayah akan ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau persediaan lahan itu sendiri. Dilihat dari jenis penggunaan lahan (land use), maka permintaan terhadap lahan akan berbeda untuk perkotaan maupun perdesaan. Pada umumnya, kebutuhan lahan di perkotaan akan semakin meningkat seiring pertumbuhan jumlah penduduk dan kegiatan ekonomi yang menyertainya. Pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan jauh lebih cepat dibandingkan di perdesaan. Fungsi 1
lahan di perdesaan biasanya lebih dipengaruhi oleh daya dukung ketersediaan sarana dan prasarana pendukung pertanian. Sementara itu, permintaan lahan di perkotaan akan dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain faktor fungsi dan penggunaan lahan untuk tujuan ekonomi, sosial budaya dan faktor ketersediaan sarana umum. Selain faktor pertumbuhan jumlah penduduk, kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat maupun oleh pemerintah daerah, baik secara langsung maupun tidak langsung akan mempengaruhi kebutuhan lahan suatu wilayah. Kebijakan yang dikeluarkan akan mempengaruhi penggunaan dan permintaan lahan itu sendiri. Sebagai contoh, dalam rangka meningkatkan pertumbuhan ekonomi wilayah dan pelayanan terhadap masyarakat, maka dilakukan pembangunan di daerah tersebut, seperti pembangunan terhadap sarana umum. Pembangunan sarana umum tersebut secara langsung akan membutuhkan lahan yang luas, dan secara tidak langsung akan meningkatkan permintaan terhadap lahan di sekitarnya. Dalam kondisi seperti ini, perubahan terhadap harga lahan pun tidak dapat dihindari. Kepuluan Riau merupakan salah satu wilayah yang ditetapkan sebagai provinsi baru di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2002 dengan ibukota berkedudukan di Kota Tanjungpinang. Provinsi ini terletak pada jalur lalu lintas transportasi laut dan udara yang strategis. Setelah diresmikan menjadi provinsi baru di Indonesia, dalam rangka mendukung kemajuan penyelenggaraan kegiatan pemerintah, pembangunan dan kemasyarakatan, maka Pemerintah Daerah Kepulauan Riau melakukan pembangunan yang pesat di Kota Tanjungpinang. Salah satu pembangunan yang dilakukan adalah pengembangan 2
terhadap Bandara Kijang, dan sejak tahun 2008 bernama Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah. Proyek pengembangan bandara ini mulai berjalan pada bulan Juni 2007. Pengembangan yang dilakukan meliputi penambahan fasilitas seperti radar dan pemanjangan landasan pacu sekitar 400 meter sehingga menjadi 2.256 meter. Selain itu, juga dilakukan perluasan gedung terminal bandara dari 1.250 m2 menjadi 1.400 m2. Pembangunan maupun
pengembangan suatu
sarana umum
akan
mendorong terjadinya peningkatan pembangunan di sekitarnya. Hal ini dapat didorong oleh keinginan masyarakat untuk mendapatkan akses yang lebih mudah dan dekat ke sarana umum tersebut maupun karena insentif ekonomi. Bandara merupakan salah satu sarana umum yang membutuhkan angkasa bebas yang luas serta lahan bebas yang luas pula. Keberadaan bandara sebagai sarana umum pada gilirannya dapat memicu perkembangan ruang sepanjang koridor akses menuju bandara. Keberadaan bandara juga dapat menjadikan daerah di sekitar akses menuju bandara menjadi kota satelit dalam waktu yang relatif singkat. Kota satelit merupakan kota yang terletak di pinggir atau berdekatan dengan kota besar, yang secara ekonomis, sosial, administratif dan politis tergantung pada kota besar tersebut. Sama halnya pada pengembangan yang dilakukan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah, pembangunan di sekitarnya tidak dapat dihindari dan wilayah di sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang. Pengembangan yang dilakukan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah mendorong permintaan terhadap lahan yang berada di sekitarnya. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan, terutama lahan permukiman. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh kondisi 3
permintaan dan penawaran terhadap suatu lahan. Penetapan harga suatu lahan juga dapat dipengaruhi oleh karakteristik lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu, perlu dilakukannya penelitian yang menganalisis perubahan harga lahan permukiman sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan bandara. Dengan demikian dapat dilihat seberapa besar perubahan harga lahan yang terjadi sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Adapun fokus penelitian adalah menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Faktor-faktor tersebut merupakan karakteristik lingkungan di sekitar suatu lahan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi penetapan harga lahan. Dengan demikian dapat dilakukan analisis terhadap hubungan antara harga lahan dengan kondisi lingkungan lahan itu sendiri. 1.2
Perumusan Masalah Bandara Raja Haji Fisabilillah merupakan salah satu sarana umum yang
dapat mempermudah transportasi antar wilayah dan dapat memperlancar kegiatan bisnis dan ekonomi daerah. Bandara ini terletak di Kelurahan Pinang Kencana, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebelum pengembangan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah dilakukan, Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan kawasan yang masih sepi. Lahan yang ada biasanya hanya digunakan untuk usaha pertanian skala kecil atau bahkan dibiarkan begitu saja tanpa ditanami atau dibangun
apapun.
Jumlah
penduduk
yang
bermukim
di
Kecamatan
Tanjungpinang Timur masih rendah karena kurangnya insentif untuk tinggal di sana. Kecamatan Tanjungpinang Timur berada jauh dari pusat kota dan memiliki sarana transportasi yang kurang memadai. Alat transportasi berupa taksi yang 4
berjumlah terbatas dan biaya yang relatif tinggi. Pemilik lahan pada umumnya hanya menjadikan lahan tersebut sebagai investasi untuk jangka panjang. Kondisi ini berbeda setelah Kepulauan Riau ditetapkan sebagai provinsi dan dilakukannya pengembangan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah. Kecamatan Tanjungpinang Timur berubah menjadi kawasan yang ramai. Lahan yang dulunya hijau, dalam waktu singkat berubah menjadi kawasan pertumbuhan ekonomi. Jumlah penduduk yang bermukim di wilayah ini mulai meningkat. Kondisi seperti ini dapat meningkatkan permintaan terhadap lahan sementara persediaan lahan bersifat tetap. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan yang ada di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh permintaan dan karakteristik lingkungan di sekitarnya. Berdasarkan uraian di atas, permasalahan yang muncul adalah seberapa besar perbedaan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini penting untuk mengetahui laju peningkatan harga lahan di sekitar lokasi pengembangan bandara tersebut. Selain itu, faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan sehingga teridentifikasi faktor-faktor yang paling menentukan tinggi rendahnya nilai perubahan harga lahan yang terjadi. Dengan diperolehnya penilaian harga lahan berdasarkan market price, diharapkan dapat menghindari terjadinya spekulasi harga lahan terutama dalam masalah pembangunan publik. Selain itu, juga diharapakan dapat menjadi masukan dalam perumusan kebijakan pemerintah. 5
1.3
Tujuan Penelitian Berdasarkan perumusan masalah, tujuan dari penelitian ini adalah sebagai
berikut: 1.
Menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah.
2.
Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara
Raja
Tanjungpinang,
Haji
Fisabilillah,
Kepulauan
Riau
Kecamatan sebelum
Tanjungpinang dan
setelah
Timur,
dilakukan
pengembangan. 1.4
Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah:
1.
Bagi peneliti, sebagai media pembelajaran dan penerapan ilmu ekonomi sumberdaya dan lingkungan.
2.
Bagi akademisi, sebagai salah satu sumber rujukan pustaka dalam kajian ilmiah terkait perubahan harga lahan dan faktor yang mempengaruhinya.
3.
Bagi pemerintah, sebagai acuan dan bahan pertimbangan dalam penetapan kebijakan pemanfaatan lahan di daerah setempat.
1.5
Ruang Lingkup Penelitian Adapun ruang lingkup dan batasan-batasan dari peneltian ini adalah
sebagai berikut: 1.
Lokasi penelitian adalah daerah yang berada di sekitar gerbang masuk Bandara Raja Haji Fisabilillah, yaitu di Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Diasumsikan
6
bahwa wilayah yang berada di sekitar gerbang masuk bandara memiliki tipologi lahan yang sama. 2.
Harga lahan yang dimaksud adalah harga pasar yang diperoleh dari harga transaksi jual beli atau harga penawaran.
3.
Lahan yang dinilai adalah lahan yang berada di kawasan permukiman.
4.
Harga transaksi diperoleh dari responden yang melakukan transaksi jual beli lahan untuk menghindari bias terhadap harga pasar yang sebenarnya terjadi.
5.
Harga lahan sebelum pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli tahun 2005 sampai tahun 2007, sedangkan harga lahan setelah pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli dari tahun 2008 sampai tahun 2010. Pengembangan bandara ini dimulai pada tahun 2007.
6.
Faktor-faktor yang mempengaruhi yang dihitung adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan.
7
