2006 2 0 0 6
I n
W o o r d
I n
B e e l d
I n
G e t a l
Pré Wonen in woord, beeld en ge tal Het jaarverslag geeft in harde cijfers en feitelijke resultaten de prestaties van de organisatie over 2006 weer. Het is te vinden op de website www.prewonen.nl. Het werk van Pré Wonen houdt echter meer in dan in een jaarverslag kan worden vermeld. Daar is geen plaats voor het uitdiepen van een kernpunt van beleid en ook de steeds weerkerende activiteiten vinden er moeilijker een plaats dan nieuwe ontwikkelingen. Daarom dit boekje met daarin: 2006 in woord: een essay over een kernpunt van ons beleid: wijkversterking als de actuele invulling van de emancipatorische taak die corporaties al sinds hun ontstaan hebben gehad. 2006 in beeld: een serie foto’s van gebouwen van Pré Wonen, waarin niet wordt gewoond, maar die wél alles te maken hebben met prettig wonen. 2006 in getal:
een bondige samenvatting van de gegevens uit ons jaarverslag.
We wensen u veel kijk- en leesplezier! Jan Schuil en Bob van Zijll directie Pré Wonen
2 0 0 6
2006 een jaar als alle andere…
i n
B e e l d
Bij een woningcorporatie denk je in de eerste plaats aan woningen. De naam zegt het al. Zelf zien we het ‘wonen’ als de kern van ons werk. En dat is meer dan een taalkundig spel. Voor wonen is uiteraard een goede woning nodig en veel van onze inspanningen zijn er op gericht om aan de woonwensen van onze bewoners tegemoet te komen. Maar prettig wonen vereist veel meer: het gevoel van veiligheid, van geborgenheid, een goede woonomgeving, winkels in de buurt en een plek om mensen te ontmoeten. Ook hier ziet Pré Wonen een taak. Bouwen en beheren van winkelcentra, wijkcentra, praktijkgebouwen voor ‘huisartsen onder één dak’, multifunctionele centra, het draagt allemaal bij aan een prettig woonklimaat. In dit boekje vindt u een collage van foto’s van activiteiten in en rond een aantal van deze niet-woongebouwen.
2 0 0 6
Pré Wonen zet emancipatie weer op de agenda
i n
W o o r d
Maandenlang leek 2006 een gewoon jaar te worden, ook voor Pré Wonen: er verhuisden huurders, er werd klein en groot onderhoud gepleegd, er werd geïnvesteerd in leefbaarheid, er werden eerste palen geslagen en nieuwbouwprojecten opgeleverd. Business as usual… Maar toen, op de valreep, werd het toch nog heel spannend. Het kabinet viel, demissionair VROM-minister Pieter Winsemius liet eerst de Tweede Kamer en daarna de rest van Nederland weten dat ‘de turbo op de wijkvernieuwing moest’. De corporaties moesten daarin een prominente rol spelen, anders was het niet denkbeeldig dat de overheid hun balansvermogens ging afromen. Er volgde een turbulent congres van corporatiekoepel Aedes, dat uitmondde in een ‘Antwoord aan de samenleving’ met als hoofdpunten: een bijdrage van twee keer 600 miljoen in de betaalbaarheid van de huren en een investering van ‘enkele miljarden’ in wijkvernieuwing. Overal in het land maakten corporaties bekend ruimschoots aan die investering te willen meedoen. En na de jaarwisseling ging de kleine revolutie voort. Er kwam een nieuw kabinet, met een minister voor Wonen, Wijken en Integratie, dat zich met het veld wil inspannen om van probleemwijken ‘prachtwijken’ te maken. Móesten de corporaties meer investeren? Wílden ze meer investeren? Moesten ze willen? Het zal altijd een vraag blijven. Feit is, dat er sinds einde 2006 een frisse wind waait door de wereld van de volkshuisvesting, met een brede erkenning van de grote betrokkenheid van de corporaties bij de fysieke én de sociale aanpak van wijkproblemen. Pré Wonen blaast daarin haar partijtje mee. Ze bouwt voort op een lange traditie van wijkvernieuwing en voegt daar nieuwe elementen aan toe: er komen ‘wijkconsulenten’ met een ruim budget en met de gemeenten worden er afspraken gemaakt over wijkvernieuwing op een nieuwe leest. Maar hoe nieuw zijn die elementen eigenlijk? Op welke traditie bouwt Pré Wonen voort? In dit jaarbericht een kritisch zelfonderzoek, met als hoofdlijn dat een oude lijn – emancipatie – weer prominent op de agenda komt te staan, zij het in een nieuwe betekenis.
2 0 0 6
Het kinderdagverblijf BamBam heeft onderdak gevonden in de Haarlemse Venkelstraat
i n
W o o r d
Hoe nieuw is nieuw? Op zoek naar een antwoord op die vraag is het nuttig om eerst eens goed te kijken naar de bestaande praktijk. Neem bijvoorbeeld het Moedercentrum in Schalkwijk, alweer bijna tien jaar geleden opgezet in samenwerking met de buurt, de gemeente Haarlem en welzijnsstichting Radius. Er komen dagelijks zo’n zeventig vrouwen voor een praatje, een lunch, tweedehands kleding of een cursus. Pré Wonen levert een belangrijke financiële bijdrage aan het centrum, en daarmee aan de emancipatie van een maatschappelijk zeer kwetsbare groep. Of neem het woonatelier in de Professor Boumanstraat in de Haarlemse Boerhaavewijk. Met hulp van deskundigen ontwikkelden vijftien buurtbewoners van Turkse, Marokkaanse en Nederlandse afkomst daar de buitenruimte, inclusief een schoolplein, met een blijvende betrokkenheid als nevenresultaat. Of neem de digitale trapvelden, zoals die in Haarlem-Oost. Digitale trapvelden zijn projecten die ertoe moeten bijdragen dat bewoners meer vaardigheden krijgen in ICT en daardoor zelfredzamer worden, een betere positie krijgen op de arbeidsmarkt en meer contacten met elkaar krijgen. Emancipatie in de ware zin des woords en Pré Wonen maakt het mede mogelijk.
I n d e P ro fessor Boumanstraat w ordt een w o o n at elier opg e zet Zijn zulke initiatieven nu nieuw? Of passen ze in een traditie die al zo’n anderhalve eeuw oud is? Voor dat laatste is veel te zeggen als je naar de geschiedenis van de corporaties kijkt.
2 0 0 6
Bij Delftwijk Digit@@l helpen buurtbewoners hun medebuurtgenoten thuis te raken in de wereld van computers en internet
i n
W o o r d
Corporaties zijn – net als veel andere organisaties in het maatschappelijk middenveld – ontstaan als antwoord op de ‘sociale quaestie’ van de 19de eeuw. Als gevolg van de industriële revolutie trokken veel arbeidskrachten naar de steden. Daar was echter een schrijnend tekort aan goede huisvesting. Hele gezinnen woonden op eenkamerwoningen of in kelders, met allerlei ‘huisdieren’ en de daarbij horende besmettelijke ziekten. Lange tijd stond de overheid afzijdig bij deze wantoestanden, zowel op rijks- als op gemeenteniveau. In Haarlem gold dat nog sterker dan elders, omdat de gemeente liever wijken bouwde voor de gegoede stand en de industriële ontwikkeling probeerde af te remmen. Met name in het Rozenprieel, de Leidsebuurt en de Amsterdamsebuurt hadden huisjesmelkers lange tijd vrij spel.
Emancip atie van de arb eider sklasse was van mee t af aan een ontstaansgrond van de woningb ouw verenigingen Het initiatief om daar wat aan te doen, kwam vanaf 1860 uit verschillende hoeken: de verontruste burgerij, verlichte industriëlen, kerken en vakbonden. Voor een deel bestond dat uit toezicht door woningopzichteressen en hygiënische maatregelen, wat je tegenwoordig ‘de sociale pijler’ zou noemen. Maar er was ook een ‘fysieke pijler’: er werden complexen arbeiderswoningen gebouwd. In veel gevallen kwamen de initiatieven daartoe uit ‘coöperatieve verenigingen’ zoals het Amsterdamse Rochdale. Maar er waren er meer, veel meer: in het laatste kwart van de negentiende eeuw werden alleen al in Haarlem en Schoten 43 coöperatieve woningbouwverenigingen opgericht: achttien voor ambtenaren, de overige 25 voor arbeiders en kleine middenstanders. Ze hadden illustere namen als ‘Patrimonium’, ‘De Voorzorg’ en ‘De Vooruitgang’. Samen bouwden zij ongeveer duizend woningen, op de financiële basis van een wekelijkse inleg van mensen die het vaak niet breed hadden. Met die kwartjes en dubbeltjes werd een startkapitaal bijeen gehaald, waarna op de kapitaalmarkt de rest van de bouwsom kon worden geleend.
2 0 0 6
Het Piet Blomgebouw in Heemskerk biedt ruimte aan veel verschillende bedrijven in de sociaal-medische sector
i n
W o o r d
Kortom: emancipatie van de arbeidersklasse was van meet af aan een ontstaansgrond van de woningbouwverenigingen. Gaandeweg ging echter ook de overheid zich met de woningbouw bezighouden. Aanvankelijk met bouwvoorschriften, vanaf 1901 met een heuse Woningwet. Deze wet stelde de woningbouwverenigingen in staat om met overheidsgeld te bouwen voor het algemeen belang. Dat maakte hun financiële basis een stuk solider, maar deed ook de oorspronkelijke doelen verwateren: niet verheffing van de arbeiders maar het algemeen belang van de ‘volkshuisvesting’ werd de ratio. In de drie decennia voor de Tweede Wereldoorlog werd deze filosofie een groot succes: er werden volop nieuwe wijken gebouwd. Corporaties van uiteenlopende signatuur werkten daar naast elkaar: katholieken, protestanten en socialisten naast stedelijke woningbedrijven. Na de oorlog werd die traditie voortgezet. Er was immers grote woningnood, er moest hard worden gewerkt om iedereen onder dak te krijgen. Maar wat ook voortschreed, was de verwatering van de emancipatorische doelstelling. De corporaties leken in de wederopbouwjaren slechts te dienen voor de woningtoewijzing en het beheer van de woningvoorraad en er verder niet veel toe te doen. Ze werden een soort ‘uitvoeringskantoren’ in een door de overheid gedomineerde branche. De ontkerkelijking droeg vanaf de jaren zestig nog bij aan die verwatering. De levensbeschouwelijke signatuur ging verloren: kinderen van de AJC’ers van weleer woonden in huizen van de roomskatholieke vereniging ‘dr. Schaepman’ vice versa. Er ontwikkelde zich een cultuur van ‘zelfontplooiing’: mensen dienden zichzelf te emanciperen. Tot ongeveer 1977 – de val van het kabinet-Den Uyl – was het nog de bedoeling dat de overheid daarbij een rol speelde. In de neoliberale decennia daarna werd emancipatie zo goed als volledig een geïndividualiseerde opgave. De corporaties speelden daarbij vrijwel geen rol: conform de wet beheerden zij hun woningvoorraad en de ene corporatie maakte daar wat meer werk van dan de andere.
10
11
2 0 0 6
Fitness en advies voor een gezonder leven in het Piet Blomgebouw
i n
W o o r d
Achter de schermen werd echter al aan andere verhoudingen gewerkt. Uiteindelijk duurde het nog tientallen jaren, voordat in 1995 de (financiële) verzelfstandiging van de corporaties werd vastgelegd in de ‘Bruteringswet’. Miljarden aan leningen en subsidies werden tegen elkaar weggestreept; de corporaties mochten vanaf dat moment als ‘maatschappelijk ondernemers’ doen wat ze wilden, mits binnen wettelijke kaders, zoals het Besluit Beheer Sociale Huursector. Vanaf 1995 ontwikkelden de corporaties zich tot professionele vastgoedontwikkelaars en beheerders, die zich niet meer beperkten tot de sociale huursector. Ook mensen met middeninkomens werden klant, terwijl naast verhuur verkoop een normaal onderdeel werd van de portfolio. Kortom: met dat ‘ondernemen’ ging het steeds beter, maar hoe zat het met de maatschappelijke kant? Daarover groeide de afgelopen jaren in de samenleving een negatief sentiment. Een deel van de publieke opinie en de overheid vond dat de corporaties achterbleven. Ze zouden ‘miljarden in kas’ hebben, maar te weinig daarvan investeren in woningbouw en in sociale wijkverbetering. De corporaties wezen er van hun kant op dat die miljarden een balanspost waren en vastlagen in onroerend goed: het geld was niet zomaar vrij besteedbaar. Een tweede argument van corporatiezijde was, dat ze ondanks de schijn van het tegendeel al behoorlijk investeerden, zowel in woningproductie als in sociale wijkverbetering. Het is aan toekomstige geschiedschrijvers om te bepalen wie het gelijk het meest aan zijn zijde had. Zij zullen er ongetwijfeld op wijzen dat de investeringsbereidheid per regio en zelfs per corporatie verschilde. Zullen ze Pré Wonen als lichtend voorbeeld aanwijzen? We gaven hiervoor al een paar impressies van sociale investeringen die daartoe mogen bijdragen: het Moedercentrum, het woonatelier in Boerhaavewijk en de digitale trapvelden. En er zijn er nog meer te noemen, zoals de inzet van buurtbeheerders, het meefinancieren van de verbetering van de publieke ruimte in transformatiewijken en de actieve rol die Pré Wonen speelt in ‘Lentefrisdagen’.
12
13
2 0 0 6
In het Beverwijkse Wijkcentrum Prinsenhof wordt regelmatig een kinderkledingbeurs gehouden
i n
W o o r d
Anno 2007 is de vraag ver scherpt : Is dit geno eg ? Kan he t b e ter? Zulke voorbeelden laten zien dat het Pré Wonen al enige tijd menens is met fysieke én sociale wijkverbetering. Anno 2007 is de vraag echter verscherpt: Is dit genoeg? Kan het beter? Een omslag in het maatschappelijk klimaat rond wijken vanaf einde 2006 lijkt er namelijk op te wijzen dat er méér moet en kan. De buitenkant van die omslag heeft iedereen in de krant kunnen volgen. Half november was er die oproep van demissionair minister Winsemius van VROM ‘de turbo op de wijkvernieuwing’ te zetten. En niet veel later het ‘Antwoord aan de samenleving’ van de corporaties, met de komende twee jaar een bijdrage van € 600 miljoen per jaar voor verbetering van de betaalbaarheid van de huren en een extra investering van ‘enkele miljarden’ in wijk-vernieuwing. Het regende rond de jaarwisseling plannen van corporaties om er eens flink tegenaan te gaan en het nieuwe kabinet bleef niet achter. In de regeringsverklaring kondigde premier Balkenende namens zijn ploeg aan ‘het voortouw te zullen nemen bij een groot offensief om die wijken weer nieuw perspectief te geven. […] Doel is dat over tien jaar deze probleemwijken veranderd zijn in wijken waarin mensen weer graag wonen en werken.’ Met name het nieuwe ministerie van Wonen, Wijken en Integratie moet daarvoor gaan zorgen. Of die voornemens werkelijk effect zullen hebben, zal nog moeten blijken. Er zijn de afgelopen decennia wel vaker beleidsimpulsen aangekondigd die een grote ommekeer beloofden, van probleemcumulatiegebiedenbeleid via Sociale vernieuwing tot Grotestedenbeleid. Elke volgende aankondiging van een impuls lijkt het bewijs dat de vorige toch kennelijk niet helemaal succesvol was.
14
15
2 0 0 6
De spelinloop in het Wijkcentrum Prinsenhof
i n
W o o r d
D e herontdekking van de emancip atorische do elen van de corp oraties Achter die actuele buitenkant speelt zich echter een proces af van langere adem en met mogelijk verdergaande consequenties dan een nieuw regeerakkoord: de herontdekking van de emancipatorische doelen van de corporaties. Een gedegen aanwijzing van de reikwijdte van dat proces is te vinden in een onderzoek dat enkele corporaties in Nederland, GrootBrittannië, Zweden en Italië in 2006 lieten doen naar hun (neven)activiteiten. Conclusie was, dat in elk van die vier landen de corporaties gaandeweg hun aandacht uitbreidden van het strikte bouwen en wonen naar het bredere werken in en voor buurten. De onderzoekers onderscheiden zes ‘fasen’: aanvankelijk gaat het (1) om de verhuur en (2) de verkoop van woningen; daarbij voegen zich (3) zorg en ondersteuning van huurders en (4) extra dienstverlening aan huurders; die verbreding zet zich door in de richting van (5) dienstverlening aan de wijk en (6) wijkplanning en -beheer. Een van de onderzoekers, Taco Brandsen van de Universiteit van Tilburg, stelt dat die diversificatie gevolgen heeft voor de kerntaak.
Verhuur en verko op zijn een instrument in he t kader van de wijkont wikkeling Als corporaties zich gaan bezighouden met wijkplanning en -beheer, krijgen verhuur en verkoop van woningen een andere betekenis. Verhuur en verkoop zijn niet langer een doel op zich, maar een instrument in het kader van de wijkontwikkeling. Dat maakt dat corporaties zich meer dan voorheen moeten oriënteren met ontwikkelingen op lange termijn, niet zozeer in hun eigen vastgoed als wel in de wijk in zijn geheel. Wijkversterking wordt daarmee een doel van corporaties. Een oud, emancipatorisch doel van de corporaties in een nieuw jasje: ging het vroeger om de betere huisvesting van een katholieke, protestante of rooie achterban, nu gaat het om emancipatie van hele wijken, niet alleen de huizen, maar ook de
16
2 0 0 6
In het wijkcentrum aan de Laan van Berlijn in Haarlem wordt het biljart elke dag intensief gebruikt
i n
W o o r d
openbare ruimte. Met uiteraard een speciaal oog voor kwetsbare groepen daarbinnen, die meestal niet meer levensbeschouwelijk zijn in te delen, maar nog steeds wel op hun sociaal-economische kenmerken. De eerste stappen op dat ‘nieuwe’ terrein hebben de meeste corporaties de afgelopen jaren al wel gezet. Echter: het is nog niet erg doordacht: het is alsof het ze overkomt, er zit nog niet veel lijn in. Volgens de onderzoeker Brandsen staan de corporaties momenteel voor drie uitdagingen: het smeden van vitale coalities en netwerken, het leren omgaan met een hybride positie (met zowel publieke als private doelen) en het versterken van de interne verbindingen (tussen werkvloer en directie in beide richtingen).
P ré Wo n en inv esteer t volop in wijkv ersterking Hoe zit dat bij Pré Wonen? De hierboven genoemde voorbeelden illustreren dat Pré Wonen volop investeert in wijkversterking. Zowel Beverwijk als Haarlem leveren voorbeelden van een oriëntatie mét de gemeente op wijken. Er ontstaan daar dus ‘vitale coalities’ tussen bewoners, professionele partners, overheden en corporaties. Pré Wonen heeft ‘wijkconsulenten’ aangetrokken die tot taak hebben om met een ruim activiteitenbudget oplossingen te vinden. Ingewikkelder is het leren omgaan met de hybride positie. Voor de private taken – van klein onderhoud tot projectontwikkeling – is Pré Wonen goed ingericht. De publieke taken liepen daarin de afgelopen jaren mee. Permanent speelde daarbij de discussie wie die publieke taken diende te bekostigen, de (lokale) overheid of de corporatie. Die grenzen schoven regelmatig en zullen blijven schuiven. Onomstreden is intussen, dat Pré Wonen als woningcorporatie ook publieke doelen dient, maar over de precieze grens blijft discussie mogelijk. Het bepalen daarvan is een collectief leerproces, niet alleen voor de corporaties, maar ook voor de overheid.
18
2 0 0 6
Bridge is een geliefde bezigheid in het wijkcentrum aan de Laan van Berlijn
i n
W o o r d
En dan tenslotte het versterken van de interne verbindingen. Pré Wonen is van oudsher een organisatie met korte lijnen. De fusies en de hierbij behorende reorganisatie naar een model met drie vestigingen woondiensten in 2002 heeft dat nog versterkt: de vestigingsmanagers zijn toegankelijke verantwoordelijken voor ‘hun’ deel van het werkgebied. Met de verbreding van de taak van de ‘wijkconsulenten’ is daar een nieuwe schakel ingevoegd. Het zal er in 2007 op aankomen die nieuwe schakel optimaal te laten functioneren, niet alleen in de wijken maar ook in (de terugkoppeling naar andere onderdelen van) de organisatie. Op die manier moet het mogelijk zijn de wereld naar binnen te halen. Of dat voldoende is om de ‘nieuwe’ emancipatorische doelen te realiseren, is nu nog de vraag. De winst van 2006 is, dat die vraag bovenaan de agenda staat.
20
2 0 0 6
Het kantoor van Pré Wonen in Velserbroek
i n
G e t a l
De meest in het oog lopende verandering voor Pré Wonen was in 2006 ongetwijfeld de ingebruikname van het nieuwe kantoor in Velserbroek. Een transparant en duurzaam gebouw met veel kwaliteit. Karakteristieken die ook op Pré Wonen zelf toepasbaar zijn. Daar is de ‘backoffice’ gehuisvest voor de ondersteunende diensten. Alle contacten met de huurders en woningzoekenden blijven onderhouden worden vanuit de vestigingen woondiensten, vlak bij onze huurders en partners. Hoe belangrijk zo’n nieuw kantoor ook is, het gaat om de kerntaak – en die is: ertoe bijdragen dat mensen in de IJmond en Zuid-Kennemerland prettig wonen. Op dat gebied zat Pré Wonen in 2006 bepaald niet stil: naast de verhuur en het beheer van zo’n 15.000 woningen en bedrijfsruimten een nieuwbouwportefeuille van driekwart miljard euro en tientallen concrete projecten op het gebied van leefbaarheid. Op de komende pagina’s staan de belangrijkste gegevens over 2006 voor u op een rij, waar zinnig en mogelijk vergeleken met die van de voorgaande jaren.
22
2 0 0 6
In het kinderdagverblijf BamBam in Haarlem
i n
G e t a l
Vastgoed verhuren Ook in 2006 was er meer vraag dan aanbod van woningen. Het verdelen van die schaarste verschilt per regio. In Zuid-Kennemerland leidde de herijking van het woonruimteverdeel systeem (dat is gebaseerd op de zoekduur) tot de conclusie dat de woningcorporaties meer ruimte moeten krijgen om zelf te bemiddelen. Met ingang van 1 januari 2007 worden daarover nieuwe afspraken van kracht. In de IJmond was al eerder het zogeheten ‘optiemodel’ geëvalueerd. Aangezien het model bleek te voldoen, vonden daar geen ingrijpende wijzigingen plaats. Wel is op basis van de evaluatie de ICT en de communicatie naar woningzoekenden aangepast. Volgens de in 2006 bestaande verdeelafspraken wees Pré Wonen in Zuid-Kennemerland en IJmond ruim 1330 huurwoningen toe, verdeeld over eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. 2000
meerpersoons eenpersoons
1500
1000
500
0
2004
2005
2006
Het aantal mutaties daalde in 2006 tot 1330, dat is 9,8 procent. Ondanks die daling is de mutatiegraad nog steeds hoger dan gebruikelijk. De huurderving door leegstand nam toe van 0,8 miljoen euro in 2005 naar 1,1 miljoen euro in 2006. Voor een belangrijk deel komt dat doordat complexen langer gedeeltelijk leeg stonden in afwachting van vervanging. Daarnaast lokken de woonruimteverdelingssystemen bij woningzoekenden strategisch gedrag uit: men wacht tot de gouden kans voorbij komt, zodat in principe gangbare woningen meer dan eens moeten worden aangeboden.
24
25
2 0 0 6
In het winkelcentrum in Parkwijk is de thuisbasis van de Haarlemse buurtbeheerders
i n
G e t a l
Na heftige debatten in de Tweede Kamer is het nieuwe, landelijke huurprijsbeleid aangehouden tot 1 januari 2007. In 2006 vond wel een gemiddelde huursomstijging plaats van 1,9 procent. 2000
mutaties
1500
1000
500
0
2004
2005
2006
Bijzondere groepen Pré Wonen verhuurt ook aan bijzondere doelgroepen. Er werden in 2006 36 statushouders (asielzoekers die in Nederland mogen blijven) gehuisvest, allen in Zuid-Kennemerland, geen in Beverwijk. De achterstand in Zuid-Kennemerland op dit gebied wordt zo gestaag ingelopen. In Beverwijk worden vier woningen verhuurd volgens de zogeheten ‘zorgdak’-constructie, waarbij daklozen met een verslavingsachtergrond onder begeleiding op proef zelfstandig wonen. In 2006 werd één nieuwe zorgdakwoning verhuurd en werd een zorgdakcontract omgezet in een normaal huurcontract. In de wintermaanden stelde Pré Wonen een tijdelijke opvang voor daklozen beschikbaar. Inmiddels heeft de gemeente het initiatief genomen tot een duurzamere oplossing. Om het aantal dak- en thuislozen niet te laten toenemen, probeert Pré Wonen huisuitzetting te voorkomen, onder meer door deel te nemen aan de sociale teams van hulpverlening, politie en corporaties. Bij eventuele schuldsanering wordt intensief samengewerkt met de Haarlemse Stadsbank.
26
2 0 0 6
In gebouw De Schans in Beverwijk is tienerinloopcentrum
i n
G e t a l
In Beverwijk ondertekende Pré Wonen al eerder een intentieovereenkomst om de woonwagens en standplaatsen over te dragen aan een gespecialiseerde beheerder. In 2006 is de overdracht verder uitgewerkt.
‘The Place 2 Be’ ondergebracht
Zorg De vraag naar verzorgd wonen en naar ouderenhuisvesting zal tot 2015 sterk toenemen. Om daarop in te springen sloot Pré Wonen al eerder een convenant met de woningcorporaties WOONopMAAT en De Wonerij en met de Viva!zorggroep. Deze treden naar buiten als ‘Grijswijzer IJmond’. In 2006 is het contact verstevigd met de gemeenten Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest, Castricum en Uitgeest. Het Regionaal Initiatief Wonen Welzijn Zorg Zuid-Kennemerland – in 2005 gestart op initiatief van de gemeente Haarlem – is in 2006 door de nieuw gevormde colleges in Zuid-Kennemerland stopgezet. Met Ecocura (Bennebroek), met de RIBW Kennemerland, Amstelland en de Meerlanden en met de Hartekampgroep sloot Pré Wonen in 2006 samenwerkingsovereenkomsten. Naast het overleg werd ook daadwerkelijk gebouwd, verhuurd en beheerd. Zo was in 2006 de officiële opening van het nieuw gebouwde seniorencomplex ’t Trionk in Haarlem-West met daarin een wijkcentrum, een huisartsenpraktijk en een woongroep voor ouderen.
Onderhoud Aan dagelijks onderhoud (dat plaatsvindt als een bewoner daarom vraagt of verhuist) gaf Pré Wonen in 2006 bijna 9,8 miljoen euro uit. De stijging ten opzichte van 2004 is te verklaren uit de stijging van het aantal mutaties en de stijging van de kosten per mutatie. Voor een groot deel komt dat laatste doordat vijftien tot twintig jaar geleden is besloten tot een ‘cascoherstel zonder binnenpakket’. Dat maakt dat nu vaker dan gemiddeld de keukens en de badkamers aan vervanging toe zijn.
28
2 0 0 6
De jongerenwerkster heeft haar kantoor in De Schans
i n
G e t a l
10
Dagelijks onderhoud, in miljoenen euro's
8 6 4 2 0
2004
2005
2006
Aan planmatig en groot onderhoud (vormen van onderhoud die beide plaatsvinden volgens planning en op basis van de conditie van het vastgoed, ook als de huurders er niet om vragen) besteedde Pré Wonen in 2006 17,1 miljoen. Er trad daarbij een verschuiving op van planmatig naar groot onderhoud. De uitgaven voor planmatig en groot onderhoud stegen in 2006 met ongeveer 1,7 procent, nagenoeg evenveel als de inflatie in dat jaar. 20
Groot onderhoud Planmatig onderhoud
15
10
5
0
2004
2005
2006
Bij de uitvoering van het planmatig onderhoud besteedt Pré Wonen bijzondere aandacht aan duurzaamheid. In 2006 is de basis gelegd voor een andere registratie van de energetische waarden, zodat deze in de toekomst zowel voor het strategisch voorraadbeleid als bij het milieubeleid bruikbaar zijn. In dertien complexen is de gasveiligheid verbeterd, doel is om in 2011 geen open verbrandingstoestellen meer te hebben. Bij het groot onderhoud werden zoals gewoonlijk de bewoners intensief betrokken, onder meer in de projectteams.
30
2 0 0 6
Delftwijk Digit@@l in Haarlem
i n
G e t a l
O verleg me t bewoners en klanten Pré Wonen betrekt zoveel mogelijk haar huurders bij verhuur, beheer, leefbaarheid en beleidsvorming. Dat gebeurt individueel (de huurder als klant), maar ook collectief. In 2006 waren tientallen bewonerscommissies actief, met wie 169 keer overleg is gevoerd. De bewonersvertegenwoordigers in de IJmond en Zuid-Kennemerland overleggen al langere tijd met hun eigen vestigingsmanagers van Pré Wonen. Het jaar 2006 was het eerste waarin het corporatiebrede beleid volgens een vaste procedure werd besproken in het zogeheten Koepeloverleg. Die structuur bestaat uit een informatiebijeenkomst met alle leden van de kernen, tijdige schriftelijke informatie en een overleg tussen directie en twee vertegenwoordigers van elk van de drie bewonerskernen. Volgens die procedure is drie keer overlegd, met duidelijk resultaat. Pré Wonen meet permanent de kwaliteit van haar nieuwbouw, onder meer met behulp van aparte vragenlijsten voor huurders en voor kopers. Ook voor het meten van de kwaliteit van het VVE-beheer werd een vragenlijst ontwikkeld en in het najaar van 2006 aan alle VVE-besturen toegezonden. De Geschillencommissie (die werkt voor alle corporaties in Zuid-Kennemerland en voor de vestiging IJmond van Pré Wonen) ontving in 2006 vier klachten en behandelde er één uit 2005. Die uit 2005 werd ongegrond verklaard; in de drie kwesties uit 2006 werd de huurder in het gelijk gesteld. Het bewonersblad kwam in 2006 vier keer uit.
Lee f baarheid De zorg voor leefbaarheid krijgt bij Pré Wonen vorm in een ‘woondienstenmodel’ waarbij de bewoner één contactpunt heeft, dicht in de buurt. Voor elk van de elf Pré-wijken is al eerder een wijkvisie opgesteld. Per wijk is er een wijkteam, dat bestaat uit de woonconsulent, een opzichter, een wijkconsulent en een administratief medewerker. De bedoeling is dat
32
2 0 0 6
i n
G e t a l
deze wijkteams meer gaan samenwerken, in ieder geval met de bewoners, maar ook met professionele partners. In 2006 investeerde Pré Wonen concreet onder meer op de volgende manieren in leefbaarheid: • Voor de verschillende herstuctureringswijken in Beverwijk zijn rond de sloopcomplexen schoonmaakacties ondernomen en is een beveiligingsdienst ingeschakeld om veiligheidsrondes te doen. • In diverse wijken zijn lentefrisacties, buurtschouwen, zomerzonacties en bollenplantdagen georganiseerd en deed Pré Wonen mee aan de organisatie van Sinterklaas- en Sint Maarten optochten en festivals. • Op een feestelijke wijze zijn in het kader van het project Woonateliers in de Professorenbuurt de uitkomsten gepresenteerd van de buurtenquête. • In de Slachthuisbuurt is samen met Elan Wonen en De Woonmaatschappij het project ‘Kan wél’ gestart met als doel initiatieven van bewoners te ondersteunen en zo hun betrokkenheid bij hun buurt te stimuleren. Voor Pré Wonen is wijkversterking dus niet nieuw, maar net als elders in het land kreeg ze wel een impuls na het Aedes-congres van november. Meer daarover in het essay over de terugkeer van ‘emancipatie’ op de agenda, elders in dit boekje. In die lijn gaat Pré Wonen in drie pilotwijken met bewoners, gemeente en professionele partners problemen inventariseren en aanpakken. Daarnaast doet Pré Wonen mee aan een landelijk initiatief om te komen tot een regionale ‘leefbaarheidsmonitor’ waarmee het mogelijk wordt ontwikkelingen in wijken in het oog te houden en op tijd in te grijpen.
O verlast, onderhuur en huurachterstanden Onderdeel van werken aan leefbaarheid is het bestrijden van overlast en onderhuur. Op overlastgevers is op uiteenlopende manieren druk gezet om hun gedrag te veranderen. In laatste instantie is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruimen nog de enige optie. In 2006 gebeurde dat overigens geen enkele keer. Einde 2006 resteerden er nog 69 klachten over overlast, die nog niet waren afgehandeld.
34
2 0 0 6
i n
G e t a l
Pré Wonen startte al eerder het project ‘Bestrijding onderhuur’. Einde 2006 lagen er nog 33 niet afgehandelde onderhuurzaken.
Mensen komen elkaar tegen in winkelcentrum De Plantage in Beverwijk
Ook huurachterstanden werden aangepakt, zo vroeg mogelijk om te voorkomen dat de problemen oplopen: Pré Wonen benadert huurders met een betalingsachterstand op een persoonlijker manier. Het percentage huurachterstanden daalde licht en dat gold ook voor de uitzettingen op grond van huurachterstand.
2,4
2,4
2,3
2,3
2,2
2,2
2,1
2,1
2,0
2,0
1,9
1,9
1,8
2004
1,8
50 50 Huurachterstand in % Huurachterstand in %
2005 2004
2006 2005
2006
40
40
30
30
20
20
10
10
0
2004
0
Aantal uitzettingenAantal uitzettingen
2005 2004
2006 2005
2006
De woning voorraad Om te zorgen dat er ook in de toekomst voldoende – en passende – woningen te huur zijn, was Pré Wonen in 2006 concreet actief in de herstructurering van een aantal Haarlemse en Beverwijkse wijken. In Delftwijk tekenden de Haarlemse corporaties met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van een wijkpark, een nieuw winkelcentrum en een woningbouwproject aan de Slauerhoffstraat. Pré Wonen gaat daar 208 woningen bouwen. De corporaties steunen de gemeente Haarlem bij de aanpak van het openbaar gebied met een bijdrage van € 7 miljoen.
36
2 0 0 6
i n
G e t a l
In Europawijk-Zuid was een tempoversnelling nodig om landelijk erkend te blijven worden als prioriteitswijk. Pré Wonen gaat er 200 woningen slopen en maximaal 250 woningen toevoegen. Op 29 november is de herstructurering feestelijk gestart. In het naoorlogse deel van de Slachthuisbuurt is de planontwikkeling in volle gang. Veel aandacht ging in 2006 uit naar het structureren van de samenwerking tussen de corporaties en de gemeente in dit gebied. In Beverwijk is samen met de gemeente gewerkt aan een gebiedsvisie op het gebied Kuenenplein en de Plantage. Ook werd gewerkt aan de herontwikkeling van het stationsgebied en de Wijkerbaan/Büllerlaan. De woningvoorraad van Pré Wonen zag er per gemeente, uitgesplitst naar drie prijsklassen als volgt uit:
100 %
duur
80 %
betaalbaar goedkoop
60 % 40 % 20 % 0%
Beverwijk
Haarlem
Bennebroek Heemstede Gemiddeld
Op 1 januari 2006 had Pré Wonen een voorraad van 13.573 woningen (en 1796 bedrijfsruimten, garages en overige verhuurobjecten), op 31 december van dat jaar waren er 13.683 woningen (en 1765 andere objecten). De grafiek op de volgende pagina brengt de oorzaken van toe- en afname in de woningvoorraad in beeld.
38
39
2 0 0 6
Volksdansen in het wijkcentrum Laan van Berlijn
i n
G e t a l
Nieuwbouw
Sloop
Overig
Overig
De toename is verreweg voor het grootste deel toe te schrijven aan de nieuwbouw: 144 woningen. Het grootste deel van de afname komt door sloop (68 woningen).
Bouwen en transformeren In totaal had Pré Wonen einde 2006 voor circa € 737 miljoen aan nieuwbouwprojecten in portefeuille. Er waren 760 koop- en huurwoningen in aanbouw, in oppervlakte variërend van 41 m2 (starterswoningen in Heemstede) tot 154 m2 (Piet Blomgebouw in Heemskerk). Er werden in 2006 228 huur- en koopwoningen opgeleverd. Besloten werd, om voortaan het aandeel huurwoningen binnen de nieuwbouwproductie op te voeren van 50% naar 75%. Op die manier verjongt Pré Wonen haar woningvoorraad gaandeweg. De huurprijs van de nieuw gebouwde huurwoningen varieerde van € 227 tot € 843 per maand. De verkoopprijzen van de nieuw gebouwde koopwoningen varieerden van € 133.000 tot € 398.000. In ontwikkeling waren in 2006 onder meer: • Haarlem: de Slachthuisstraat, Spoorwegstraat, Slauerhoff • Heemstede: het Wipperplein • Beverwijk: Prinsenhof en de De Eenhoorn, Laan der Nederlanden, Breestraat/Peperstraat, Wijkcentrum Prinsenhof • Heemskerk: Piet Blomgebouw • Velserbroek: Backoffice Pré Wonen
40
Financiën Pré Wonen heeft over 2006 een positief resultaat van € 9,5 miljoen behaald. Dat is € 718,95 per woning. Daarvan is € 394,67 verdiend met de verhuur en de rest – een bedrag van € 324,27 per woning – met verkopen. Pré Wonen besteedde van het positieve resultaat (per woning) € 545 aan het verbeteren van bestaande woningen. Daarnaast is er € 1.804 (per woning) geïnvesteerd in nieuwbouw. Om dit te kunnen betalen heeft Pré Wonen € 1.630 (per woning) moeten lenen.
Organisatie en personeel In 2006 heeft Pré Wonen de heroriëntatie op de ondersteunende en staffuncties afgerond. In 2005 was al een afdeling Facilitaire Diensten ingesteld, met onder meer personeelszaken, postverwerking en communicatie. Per 1 februari 2006 kwamen daar ook de ICT-medewerkers onder dak. Een maand later ging de subafdeling Beleid en Bedrijfsvoering van start en nog een maand later de nieuwe subafdeling Financiën (gevormd uit de vroegere afdelingen Financieel Economische Zaken en Financiële Administratie). Een belangrijke mijlpaal was de ingebruikname op 18 september van het nieuwe kantoor in Velserbroek, waar alle backoffice afdelingen bij elkaar zijn gehuisvest. Veel werk heeft Pré Wonen in 2006 gemaakt van het verbeteren van de kwaliteit, hetgeen uiteindelijk zichtbaar moet worden in het behalen van het KWH-Huurlabel. Zo werd het bedrijfsinformatiesysteem naar tevredenheid omgeschakeld van NCCW naar Itris Viewpoint. Verder bepaalde Pré Wonen haar positie in het INK-model met behulp van een themadag en werkgroepen, die in december verbeterplannen presenteerden. Het aantal medewerkers in vaste dienst steeg in 2006 van 147 naar 150 (op 135,8 formatieplaatsen). Er werden veertien nieuwe medewerkers aangenomen, terwijl elf Pré Wonen verlieten. Het ziekteverzuim steeg licht, van 3,46 procent in 2005 naar 3, 62 procent in 2006. Opvallend is de goede werksfeer die kenmerkend is voor Pré Wonen.
41
