Hypotheken
u aangeboden door: Bureau Mr. de Bruin Holleweg 19 3958 EA Amerongen Tel. : 0343 – 453 753 E-mail:
[email protected] web : www.bureaudebruin.nl
Waarom deze informatie? Deze informatie is opgesteld door Bureau Mr. de Bruin. Het is dus geen informatie die afkomstig is van een aanbieder van financiële producten, zoals een verzekeringsmaatschappij of een geldverstrekker. Bureau Mr. de Bruin verstrekt deze informatie om u in algemene zin voor te lichten over hypotheken. Wij doen dat met de bedoeling u feitelijk en neutraal te informeren over de belangrijkste aspecten van het product, zodat u zich een beeld kan vormen, zonder overspoeld te worden met allerlei verkoopinformatie. Deze informatie is dus algemeen en niet toegeschreven op een bepaalde aanbieder en beschrijft alleen hoofdlijnen. Voor specifieke informatie over het beschreven product, maar dan van een bepaalde aanbieder, verwijzen wij u naar de informatie van die aanbieder.
Disclaimer Deze productinformatie heeft de hiervoor beschreven bedoeling en dus niet de pretentie u volledig te informeren over alle aspecten die bij de aankoop van een specifiek financieel product een rol kunnen spelen. In individuele gevallen kunnen onderwerpen van belang zijn, die in deze informatie niet aan de orde (kunnen) komen. Daarom kunnen aan deze informatie geen rechten ontleend worden met betrekking tot uw specifieke wensen of situatie.
pagina 2
Het is zover…. u heeft het huis van uw dromen gevonden. Ineens zag u het: dáár wil ik wonen. Precies de afmetingen, de buurt en de stijl die u voor ogen had. Tot zover alles naar wens dus. Maar nu begint het pas: kan ik wel een hypotheek krijgen? En waar moet ik dat regelen en wat gaat dat allemaal kosten? Veel mensen zien op tegen alles dat met het onderwerp “hypotheek” te maken heeft. En dat is begrijpelijk. Het is materie waar u maar een enkele keer in uw leven mee te maken krijgt. Het gaat altijd over grote bedragen en ingewikkelde wetgeving. En u moet vaak ook nog afgaan op een hypotheekadviseur, die u ook eerst nog moet uitkiezen. Deze brochure gaat in op de hoofdzaken rond de hypotheek en de hypotheekbemiddeling. Als u deze brochure heeft doorgelezen, bent u geen expert in hypotheken, maar weet u wel met welke zaken u te maken krijgt. Aan de orde komen:
I II III
Wat komt er kijken bij een hypotheek in het algemeen? Wat doet Bureau Mr. de Bruin voor u? Afkortingen- en begrippenlijst
I
Wat komt er kijken bij een hypotheek in het algemeen? a) b) c) d) e) f) g) h) i)
Kan ik een hypotheek krijgen ? Hoeveel kan ik maximaal lenen ? Soorten hypotheken Het proces: van adviseur tot aan notaris Oude huis nog niet verkocht: overbruggingshypotheek Rente De fiscus Nationale Hypotheek garantie (NHG) Bijverbanden
a) Kan ik een hypotheek krijgen? Inkomen en onderpand Twee kernbegrippen zijn van belang bij de vraag of u een hypothecaire lening kunt krijgen: inkomen en onderpand. Aan beide worden eisen gesteld. Pas als aan die eisen wordt voldaan, wordt er verder gekeken. Inkomen heeft u nodig om aan uw verplichtingen die voortvloeien uit de lening te kunnen voldoen. In de praktijk is dat: het betalen van rente, van eventuele tussentijdse aflossingen en/of verzekeringspremies die samenhangen met de hypotheek. Bij dat alles kijkt de geldverstrekker naar de samenhang tussen uw inkomen en de genoemde kostenposten. U mag niet een te groot deel van uw inkomen “verwonen”, ook al vindt u zelf dat u met een klein deel overig inkomen best kunt leven (u wilt nu eenmaal dat huis graag hebben). Heeft u een partner dan wordt ook zijn of haar inkomen in de beoordeling betrokken (tenzij u zelf aangeeft dat de financiering gebaseerd moet worden op slechts één van de twee inkomens). Wat onder “inkomen” wordt verstaan, verschilt van geldverstrekker tot geldverstrekker. Een vast inkomen uit dienstbetrekking is natuurlijk een heel belangrijk onderdeel. Maar ook uitkeringen uit sociale verzekeringen, periodieke uitkeringen die voortvloeien uit lijfrenten of arbeidsongeschiktheidsverzekeringen kunnen meetellen, evenals overwerk, provisies enzovoort. Elke geldverstrekker kent daarin zijn eigen normen.
pagina 3
Als u financiële verplichtingen heeft (bijvoorbeeld aflossen van schulden, betalen van alimentatie), worden die bedragen weer van uw inkomen afgehaald en wordt verder gerekend met het saldo van inkomsten en verplichtingen. Let op: uitzonderingen daargelaten, is het hebben van een (groot) vermogen (bijvoorbeeld een groot bedrag op de bank of een uitgebreide effectenportefeuille), maar geen of een gering inkomen een probleem bij het willen krijgen van een hypotheek. Iemand met een half miljoen op de bank, maar een inkomen van € 10.000,-- per jaar, zal meer moeite hebben met het krijgen van een hypotheek dan iemand zonder spaarsaldo en een modaal inkomen. Voldoende onderpand is nodig om een gezond evenwicht te krijgen tussen omvang van de lening en waarde van het huis. Als u een financiering wilt hebben van een miljoen en u heeft daar ook het vereiste inkomen voor, maar het onderpand is slechts drie ton waard, zult u die financiering niet krijgen. De reden daarvoor is dat de geldverstrekker in noodgeval (als u niet meer aan uw verplichtingen voldoet) uw huis op een veiling wil kunnen verkopen en dan een opbrengst wil zien die in de buurt komt van de lening.
Het verschil tussen werknemers en zelfstandigen In het algemeen gaat het verkrijgen van een hypotheek voor iemand in loondienst, eenvoudiger dan voor een zelfstandig ondernemer (daaronder wordt in dit verband ook verstaan een directeur-grootaandeelhouder van een BV). Dat komt doordat het inkomen van een zelfstandige niet gegarandeerd is: ze hebben immers zelf de ondernemersteugels in handen. Geldverstrekkers zijn daarom wat voorzichtiger in deze gevallen. Traditioneel is het zo dat zelfstandigen een aantal jaren goede bedrijfsresultaten moeten kunnen aantonen, voordat ze financierbaar zijn. Ook de maximale verstrekking is vaak wat lager dan voor degenen die in loondienst werkzaam zijn. Bij iemand in loondienst is het risico voor de geldverstrekker overzichtelijker. De werknemer heeft immers een arbeidsovereenkomst en een overeengekomen salaris, waar hij “zeker” van is. Dat beperkt dus het risico voor de geldverstrekker, is de traditionele gedachte. Dat lijkt tegenwoordig overigens maar beperkt waar: een werknemer die kort na het rondmaken van een hypotheek van baan wisselt, zou nog wel eens een groter risico voor een geldverstrekker kunnen opleveren dan iemand met een solide eigen bedrijf. Verder geldt dat iemand in tijdelijke loondienst (dus: met een arbeidsovereenkomst voor een bepaalde periode) moet kunnen beschikken over een zogenaamde “intentieverklaring”, dat is een verklaring van de werkgever dat het de bedoeling is het dienstverband om te zetten in een aanstelling voor onbepaalde tijd.
Altijd inkomen nodig? In beginsel: ja. Tot aan omstreeks 2009 was het bij een aantal geldverstrekkers mogelijk een hypotheek te krijgen op basis van enkele eenvoudige inkomensgegevens, zonder allerlei bewijzen daarvan. Een “eigen verklaring “ was dan vaak al voldoende. Gezien alle wijzigingen in de markt, zowel in economisch opzicht als met betrekking tot de gewijzigde toezichtswetgeving, zijn deze hypotheken tegenwoordig niet meer verkrijgbaar.
b) Hoeveel kan ik maximaal lenen? Voor iemand in loondienst is die vraag tamelijk eenvoudig te beantwoorden. Voor een zelfstandige is dat veel lastiger. De maximale verstrekking voor iemand in loondienst is per geldverstrekker verschillend. De ene geldverstrekker gaat verder dan de andere. Als hiervoor al aangegeven zijn inkomen en onderpand van belang. Vrijwel alle geldverstrekkers verstrekken maximaal 125% van de executiewaarde van de woning, in een uitzonderingsgeval iets meer. De executiewaarde is het bedrag dat de woning bij benadering zal opbrengen als hij op een veiling verkocht moet worden. Die 125% is meestal net voldoende om de aankoopkosten van de woning plus de door de koper te maken kosten (de “kosten koper”), te financieren. Daarmee is de factor “onderpand” beschreven en houden we de factor “inkomen” over. Iedere geldverstrekker wil een redelijk verband zien tussen de hoogte van het inkomen en de maximale hypotheeklast, anders gezegd: u mag niet meer dan een bepaald deel van uw inkomen “verwonen”. Dat deel is per geldverstrekker anders, al zijn er ook onderling gelijke normen. Wat alle geldverstrekkers gemeen hebben is dat naarmate het inkomen hoger wordt, ook procentueel een hoger bedrag aan de hypotheek besteed mag worden.
pagina 4
Bij de bepaling van de maximale verstrekking speelt natuurlijk ook de rente een rol. Als de rentestand hoog is, kost dezelfde lening meer dan bij een lage rente en de geldverstrekker wil daar rekening mee houden. Dat werkt als volgt: als gekozen wordt voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, wordt over het algemeen gerekend met de actuele rente voor die betreffende periode op het moment van aanvraag. De geldverstrekker weet dan immers dat de woonlasten gedurende tenminste tien jaren niet wijzigen en dat is een redelijke veilige periode. Is de rentevaste periode korter dan tien jaar, dan wordt de zogenaamde “toetsrente” gehanteerd. Die toetsrente wordt per kwartaal vastgesteld door het CHF (Contactorgaan Hypothecaire Financiers). U ziet dat de vraag naar het maximale leenbedrag op zich niet zo heel moeilijk te beantwoorden is, maar wel een grote verscheidenheid aan mogelijke antwoorden kent. Een onafhankelijk hypotheekadviseur beschikt over software, waarmee de maximale verstrekkingen van een groot aantal aanbieders snel berekend kan worden. Voor een zelfstandig ondernemer is de vraag naar het maximale leenbedrag veel lastiger te beantwoorden. Veel geldverstrekkers gaan sowieso niet verder dan 100% van de executiewaarde, maar er zijn uitzonderingen. Daarnaast spelen de individuele omstandigheden een rol: hoe loopt het bedrijf, in welke branche is het werkzaam en wat zijn de vooruitzichten.
c) Soorten hypotheken Hypotheken zijn er in allerlei soorten. Bij de meeste geldverstrekkers is het mogelijk een hypothecaire lening in verschillende leningsdelen op te splitsen. Elk deel heeft dan zijn eigen vorm. U neemt bijvoorbeeld een hypotheek van € 300.000,--, waarvan € 100.000,-- aflossingsvrij met een rentevaste periode van 10 jaar, € 150.000,-- spaarhypotheek met een rentevaste periode van vijf jaar en tenslotte € 50.000,-beleggingshypotheek met een variabele rente. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de betreffende aanbieder al die gevraagde mogelijkheden heeft. De voornaamste vormen zijn: Aflossingsvrije hypotheek Gedurende de looptijd wordt er niets afgelost, u betaalt dus alleen rente. Op de einddatum wordt de lening ineens afgelost, of verlengd. Dit is de goedkoopste variant, doordat er alleen rente wordt betaald. Zeer in trek bij jonge mensen, die aan het begin van hun loopbaanontwikkeling staan en de lasten laag willen houden. De meeste geldverstrekkers zijn bereid 75% van de executieaarde van het huis aflossingsvrij te verstrekken, een enkele gaat verder, soms zelfs tot 100%.
Spaarhypotheek Een combinatie van een lening en een levensverzekering. Vloeit altijd voort uit een arrangement tussen twee partijen: een bank die het geld levert en een levensverzekeraar die met die bank afspreekt de verzekering aan de lening te willen koppelen. Met die verzekering wordt de aflossingscomponent bijeen gespaard. Het voordeel van dit product is dat de waardeontwikkeling van de levensverzekering van te voren exact bekend is en er dus op de einddatum voldoende geld aanwezig is om de lening af te lossen. Het nadeel is dat wanneer na enkele jaren andere hypotheekwensen bestaan en er een andere geldverstrekker gewenst is, deze constructie vaak heel moeilijk “ontkoppeld” kan worden.
Bankspaarhypotheek Deze lijkt voor wat betreft de constructie sprekend op de spaarhypotheek. Verschil is dat in plaats van een levensverzekeraar nu een bank optreedt als de partij die de aflossingscomponent levert. Dat gebeurt middels een geblokkeerde bankrekening, waarvoor dezelfde fiscale spelregels gelden als bij de spaarhypotheek. Doordat de kostenstructuur van een dergelijke bankrekening stukken gunstiger is dan bij een levensverzekering, heeft de bankspaarhypotheek inmiddels een behoorlijk aandeel in de hypotheekmarkt veroverd.
Traditionele levenhypotheek In feite een optelsom van een losse lening en een losse levensverzekering. In tegenstelling tot de spaarhypotheek is er hier geen arrangement tussen de bank en de verzekeringsmaatschappij: beide producten zijn achteraf dus ook makkelijk weer te scheiden. Nadeel is dat de waardeontwikkeling binnen een
pagina 5
traditionele levensverzekering vooraf niet bekend is, en dat met name in de eerste jaren de opbouw gering is (uit dat bezwaar is destijds ook de spaarhypotheek ontstaan). Tweede bezwaar is dat bij de traditionele levensverzekering de eindwaarde gegarandeerd is, maar dat komt doordat er met een vaste rekenrente wordt gewerkt. Die is over het algemeen laag (3%), omdat verzekeraars bij het afgeven van garanties aan de veilige kant gaan zitten. Daarnaast is het een tamelijk dure oplossing, met name door de interne kostenstructuur.
Beleggingshypotheek Een combinatie van een lening en een beleggingsverzekering of een beleggingsrekening. Een beleggingsverzekering is een levensverzekering waarbij geen gegarandeerd bedrag op de einddatum wordt gevormd, maar de tegenwaarde van de onderliggende beleggingen wordt uitgekeerd. Bij goede beleggingsresultaten levert dat meer op dan met een traditionele levensverzekering, bij slechte beleggingen minder. De laatste jaren accepteren steeds meer geldverstrekkers een beleggingsrekening als aflosinstrument. Een beleggingsrekening is een bankrekening waar geld op wordt gestort, dat vervolgens belegd wordt. De interne kostenstructuur bij een beleggingsrekening is veel gunstiger dan bij een levensverzekering, zodat bij identieke stortingen een veel hoger eindkapitaal wordt gevormd. Een variant is een eenmalige storting op de ingangsdatum, waardoor dat bedrag gedurende de gehele looptijd mee rendeert en een nog hogere opbrengst wordt gerealiseerd. Bij een levensverzekering kan dit niet, of in elk geval in beperkte mate, vanwege fiscale aspecten.
Annuïteit- en lineaire hypotheek. Een hypotheekvorm waarbij al tijdens de looptijd wordt afgelost. Bij de annuïteithypotheek wordt er maandelijks een gelijkblijvend bedrag betaald, met een wisselende samenstelling van de componenten rente en aflossing. Bij de lineaire hypotheek wordt er elke maand een gelijk bedrag afgelost, waardoor de rente steeds minder wordt. Beide vormen komen tegenwoordig niet zoveel meer voor.
d) Het proces: van adviseur tot aan notaris Hierna volgt puntsgewijs elke stap van het hypotheekproces, uitgaande van advisering door een hypotheekadviseur.
U kiest een hypotheekadviseur uit. Dat is op zich iets om even goed over na te denken: kiest u voor een onafhankelijk adviseur, of gaat u naar een bank of bemiddelaar, die voor één aanbieder werkt? Geeft u de voorkeur aan beloning van uw adviseur middels provisie (voor u vaak weinig transparant), of kiest u voor een factuur met vooraf afgesproken beloningshoogte? Aan u de keuze, met dien verstande dat provisie als beloning vanaf 1 januari 2013 in het geheel niet meer is toegestaan (naar de stand van zaken begin 2011).
Samen met uw hypotheekadviseur neemt u uw wensen door. Uw adviseur gaat na wat de mogelijkheden zijn. Hij beoordeelt de haalbaarheid in grote lijnen en bekijkt samen met u welke constructies mogelijk zijn. Daarbij houdt hij rekening met allerlei zaken, zoals reeds lopende hypotheken, verwachte opbrengst oude woning, al lopende levensverzekeringen of de inpassing van uw hypotheek in de rest van uw financiële huishouding. Ook bekijkt hij of nationale Hypotheekgarantie voor u mogelijk is.
Uw adviseur neemt bij u een zogenaamd klantprofiel af. Dat is een inventarisatie van “u als hypotheekklant”. In dat profiel wordt een aantal kenmerken van u vastgelegd, waar uw adviseur rekening mee moet houden bij het advies dat hij uitbrengt. Als u aangeeft heel weinig financieel risico te willen lopen, mag uw adviseur u geen hypotheekadvies uitbrengen, waaruit blijkt dat u een deel van uw lening gaat aflossen uit de mogelijke opbrengst van een belegging in aandelen, om maar eens een voorbeeld te noemen.
De aanvraag gaat naar de geldverstrekker van uw keuze. Deze start het acceptatieproces. Dat is de verzamelterm voor het hele traject waarin beslist wordt of de gevraagde financiering kan worden gegeven en zo ja onder welke condities. Het acceptatieproces is voor de aanstaande huizenbezitter vaak een spannende periode: wordt de aanvraag goedgekeurd? Daarbij speelt ook een rol dat dat tijdig moet gebeuren, want zou de aanvraag worden afgewezen dan moet u tijdig een beroep doen
pagina 6
op de ontbindende voorwaarde die u in uw koopovereenkomst heeft laten opnemen.
De geldverstrekker beoordeelt in de eerste plaats de onderwerpen die hiervóór al aan de orde kwamen: onderpand, hoogte inkomen, en bron inkomen. Verder wordt er getoetst of de aanvrager geen (negatieve) notering bij het Bureau Krediet Registratie heeft. Als dat allemaal accoord bevonden is, brengt de geldverstrekker een offerte uit. Die offerte is een heel belangrijk moment: dan is de acceptatie in eerste instantie een feit. Dat wil dus zeggen dat die geldverstrekker die klant wil financieren. Hoe de hypotheek er vervolgens uit moet komen te zien, komt daarna aan de orde en is voor de feitelijke acceptatie niet meer van belang (uiteraard tenzij de geldverstrekker de zaak alleen maar wil doen als er voor een bepaalde vorm wordt gekozen).
U heeft nu dus de offerte in huis. Gefeliciteerd: de geldverstrekker wil zaken met u doen. Maar: u moet nog aan een aantal voorwaarden voldoen, voordat de zaak definitief kan doorgaan. Die voorwaarden (ook wel voorbehouden of zekerheden genoemd) kunnen een hele lijst beslaan, maar soms ook heel kort zijn. Voorbeelden zijn: aanleveren van loonstroken, werkgeversverklaring, evt. echtscheidingsvonnissen, taxatierapport, etcetera. Veel van die voorwaarden zag uw adviseur al aankomen en daar heeft hij u dus vooraf al op gewezen. Vaak bevat die lijst dus niet veel verrassingen meer. Bij het verzamelen van al die voorbehouden bewaakt uw adviseur dat dat tijdig gebeurt: de offerte heeft namelijk maar een beperkte geldigheidsduur en binnen die termijn moet hij getekend bij de geldverstrekker terug zijn.
Als alle stukken via uw adviseur weer bij de geldverstrekker binnen zijn, volgt de administratieve afwikkeling. U heeft inmiddels aangegeven bij welke notaris de akten gepasseerd moeten worden en de geldverstrekker zorgt ervoor dat de teksten van de op te maken akten en natuurlijk het geld, tijdig bij de notaris zijn. Ook hier speelt uw adviseur vaak weer een rol: hij informeert de notaris wat de bedoeling is, zodat deze op zijn beurt weer tijdig contact met de geldverstrekker kan leggen. De notaris zal u een vragenlijst sturen met allerlei persoonlijke gegevens, die hij nodig heeft bij het maken van zijn akten.
Uiteindelijk zit u bij de notaris. Vaak worden er dan twee aktes gepasseerd: een transportakte en een hypotheekakte. De transportakte is de akte waarbij het huis van de oude eigenaar naar de nieuwe eigenaar (u dus) wordt overgedragen. Bij dit deel van het gesprek zitten de verkoper en de koper. Als het transport gepasseerd is, schudden partijen elkaar de hand en verlaat de verkopende partij de bespreking. Direct aansluitend passeert de notaris met alleen u de hypotheekakte.
e) Oude huis nog niet verkocht: overbruggingshypotheek Wanneer u uw oude woning nog niet heeft verkocht, maar met de opbrengst (overwaarde) daarvan een deel van de financiering van uw nieuwe woning wilde doen, dient de tussenliggende periode overbrugd te worden. Daar zijn overbruggingshypotheken voor. Veel, maar niet alle geldverstrekkers leveren die, waarbij tegenwoordig veiligheidshalve niet de gehele verwachte opbrengst aan overwaarde wordt overbrugd, maar een deel daarvan, vaak 90%. Daar kan dus nog wel eens een financiële hobbel door ontstaan en eigen geld kan dan heel belangrijk worden.
f)
Rente
Zowel het rentetype als de hoogte van de rente zijn van belang. Populaire rentevaste perioden komen bij alle geldverstrekkers voor, afwijkende bij sommige. Als u heel makkelijk te financieren bent, wordt de hoogte van de rente belangrijk. Niet alle geldverstrekkers hebben dezelfde tarieven. Voorts is nog van belang of bij verlenging van de lening (dus na afloop van de rentevaste periode) aan bestaande klanten dezelfde rente wordt aangeboden als aan nieuwe. Sommige geldverstrekkers maken daar onderscheid tussen en bieden aan nieuwe klanten een iets lagere rente aan. Daarnaast hanteren veel geldverstrekkers het type variabele rente, waarbij de rente steeds voor zeer korte tijd (bijvoorbeeld per maand of per drie maanden) wordt vastgezet. Een aantal geldverstrekkers heeft innovatieve variabele renteproducten gemaakt, waarbij een soort veiligheidsklep ervoor zorgt dat de rente niet oneindig hoog kan worden.
pagina 7
g) De fiscus De fiscale aftrekbaarheid van rente en kosten is tegenwoordig heel wat minder eenvoudig dan voorheen. Dat heeft te maken met de introductie van de zogenaamde Bijleenregeling in 2004, die voortdurend verder aangepast wordt en inmiddels tot zeer complexe regelgeving heeft geleid. Waar het op neer komt is dat de overwaarde die u uit de verkoop van een eerdere eigen woning realiseerde, in mindering komt op het bedrag waarover u de rente af mag trekken. Dat wordt ingewikkeld als er situaties van echtscheiding, samenwonen met een nieuwe partner, of tijdelijke huur een rol gaan spelen. Een goed advies is dan essentieel.
h) NHG (Nationale Hypotheek Garantie) NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, mits u aan een aantal voorwaarden voldoet. De bedoeling van de NHG is bescherming te bieden in het geval van een financiële restschuld, bij gedwongen verkoop van de woning, bijvoorbeeld in geval van echtscheiding, werkeloosheid of overlijden van een van de partners. Die restschuld wordt dan door het Waarborgfonds betaald. Indien u in aanmerking komt voor NHG, betekent dat veelal ook dat u een iets lagere rente betaalt dan zonder NHG.
i)
Bijverbanden
Met bijverbanden wordt bedoeld een aantal bijproducten die in verband met de hypotheek moeten worden gesloten. Dat “moeten” is lang niet altijd het geval, en ook hierin bestaan veel verschillen tussen geldverstrekkers onderling. We splitsen de bijverbanden in drie groepen uit: Overlijdensrisicoverzekering Soms wil de geldverstrekker dat een deel van de lening wordt afgedekt middels een overlijdensrisicoverzekering. Bij onverhoopt overlijden wordt dan dus dat deel in één keer afgelost en resteert een lagere lening. Het deel dat afgedekt moet worden is dan bijvoorbeeld alles boven de executiewaarde of boven 90% van de executiewaarde. Stel dus dat u een lening van € 250.000,-- heeft op een huis met een executiewaarde van € 200.000,-- en u moet afdekken alles boven de 90% van de executiewaarde, dan moet er een overlijdensrisicoverzekering komen van € 70.000,-- (namelijk € 250.000,-minus € 180.000,00). De overlijdensrisicoverzekering wordt verpand aan de geldverstrekker, dat wil zeggen: tot zekerheid overgedragen.
Beleggingsrekening of levensverzekering Als de lening niet volledig aflossingsvrij kan worden gesloten, houdt dat in dat voor een deel van de lening een aflossingscomponent moet worden ingebouwd. Dat kan een levensverzekering zijn en tegenwoordig ook een beleggingsrekening. Met die producten wordt een spaarpot opgebouwd, die aan het einde uitkeert en dan ineens dat betreffende leningsdeel aflost. Het sommetje is gelijk aan dat bij de overlijdensrisicoverzekering hiervoor. De verzekering of beleggingsrekening wordt verpand aan de geldverstrekker, dat wil zeggen: tot zekerheid overgedragen.
Arbeidsongeschiktheids en/of werkeloosheidsverzekering Deze verzekeringen (ook wel “woonlastenbeschermingsverzekeringen” genoemd) worden vrijwel nooit geëist door geldverstrekkers, maar als de klant ze zelf wil sluiten kunnen de daarvoor benodigde koopsommen vaak wel meegefinancierd worden. Door het sluiten van deze producten is er dekking bij arbeidsongeschiktheid c.q. werkeloosheid, waardoor de afgesloten hypotheek betaalbaar blijft, ook bij een gedaald inkomen. Voorheen hadden deze verzekeringen soms een slechte reputatie, ondermeer vanwege de hoge afsluitprovisies die de verkopende adviseur ermee kon verdienen. Tegenwoordig is dat bezwaar verdwenen, doordat deze producten ook “netto”, dat wil zeggen zonder provisie voor de adviseur, op de markt verkrijgbaar zijn. In dat geval spreekt de adviseur met u een vergoeding voor zijn dienstverlening af.
pagina 8
II
Wat doet Bureau Mr. de Bruin voor u?
U ziet, er komt nogal wat aan te pas voordat een hypotheekdossier is afgerond. Als u voor geldverstrekkers een aantrekkelijke klant bent, die goed te financieren is, kunt op veel plaatsen terecht. Maar als u speciale wensen heeft, wordt het wellicht anders. U zag hiervoor bijvoorbeeld dat de maximale verstrekking per geldverstrekker anders is, en dat geldt ook zo voor de rente en de constructiemogelijkheden. Dan is het de kunst om uit de veelheid van mogelijkheden, de goede combinatie bij de goede aanbieder te halen. Een goede hypotheekadviseur is dan heel belangrijk. Deze kent de criteria en mogelijkheden van veel aanbieders en kan dus de juiste combinatie van wensen en mogelijkheden maken, een klus die voor een buitenstaander vrijwel ondoenlijk is Hierna laten wij u zien wat Bureau mr. De Bruin voor u kan betekenen. a)
algemeen
In de eerste plaats: uw belang staat voorop. Net als bij al onze andere dienstverlening willen wij dat u een goed gevoel heeft bij ons advies. Ons kantoor werkt op een moderne manier met inkoop en beloningsstructuur (zie verder: www.bureaudebruin.nl), maar hanteert een heel traditioneel uitgangspunt: de klant moet tevreden zijn en het gevoel hebben dat er voor hem of haar goed gezorgd is.
Wij beschikken over software, waarmee we hypotheekproducten onderling kunnen vergelijken op maximale verstrekking, acceptatiecriteria en rentehoogte. Daarnaast hebben wij overeenkomsten met serviceproviders, dat zijn administratieve knooppunten, die op hun beurt weer arrangementen hebben gesloten met veel geldverstrekkers. Daardoor ontstaat schaalgrootte (die knooppunten zijn voor de geldverstrekkers belangrijke partijen), waar u van profiteert, bijvoorbeeld door de mogelijkheid van een lagere rente.
De hypotheekadviseur binnen ons kantoor is erkend door de stichting SEH (Stichting Erkend Hypotheekadviseur). Dat betekent dat er niet alleen de nodige kennis en ervaring in huis is, maar ook dat die elk jaar weer opnieuw onderhouden wordt door het volgen van de verplichte Permanente Educatie.
b)
werkwijze
Als u besluit met ons in zee te gaan, starten wij onze dienstverlening met het aan u aanbieden van een overeenkomst, waarin precies wordt vastgelegd wat wij voor u gaan doen, hoe we dat doen en wat u dat gaat kosten. Kern daaruit is dat wij (in normale gevallen) werken voor een vaste fee, waar we al het werk voor doen, ongeacht de hoeveelheid tijd die ermee gemoeid is. Daar vloeit direct uit voort, dat wij geen enkel financieel belang hebben bij deze of gene aanbieder, omdat die ons meer beloont dan een ander. Wij worden immers betaald door u, niet door de aanbieder. En dan gaan we aan de gang. Wij lopen uw inkomensgegevens door, evenals uw arbeidsovereenkomst en eventuele verplichtingen. Wij gaan samen met u na of er bijzondere zaken spelen die eerst geregeld moeten worden, zoals de afwikkeling van een echtscheiding, lopende leningen, enzovoort. Is dat allemaal achter de rug, dan gaan wij intern voor u aan het werk. Op basis van de ingewonnen informatie gaan we zien welke constructie het beste bij u past en vervolgens welke geldverstrekkers in aanmerking komen. In moeilijke situaties gaan we bekijken welke geldverstrekker een passende oplossing heeft voor alle elementen waaraan gedacht moet worden. Dat moet u als volgt zien: stel dat een bepaalde geldverstrekker een prima rentetarief heeft voor de door u gewenste rentevaste periode, maar hij verstrekt niet voldoende overbruggingshypotheek, dan kan het zijn dat we een andere geldverstrekker adviseren, die weliswaar een iets hogere rente kent, maar ook een goede overbruggingsoplossing. En dit is een voorbeeld waar met slechts twee elementen rekening wordt gehouden, maar er zijn ook situaties waar veel meer punten tegelijk een rol spelen.
pagina 9
Hierna bespreken we de door ons voorgestelde oplossing met u. Dat doen we meestal nadat wij u eerst een voorstel op papier hebben gezonden, waar u alvast rustig naar kunt kijken. In spoedgevallen slaan we die fase uiteraard over en gaan we op korte termijn het gesprek in. De volgende stap is dat wij de offerte van de geldverstrekker aan u toezenden, waar nodig met uitleg. Vaak ook nemen wij de offerte samen met u door en lichten we alle eventuele onduidelijkheden voor u toe. Die avond kunt u thuis een goed glas wijn inschenken: het feit dat u een offerte van de geldverstrekker heeft gekregen, betekent dat de hypotheek in principe rond is en dat u weet dat u de gewenste financiering kunt krijgen. Blijft over dat u tijdig alle door de geldverstrekker gevraagde stukken moet aanleveren. Dat bewaken wij. We zenden de stukken terug naar de geldverstrekker, we informeren uw notaris uitgebreid zodat die weet wat er moet gaan gebeuren. Indien nodig verzorgen wij een taxatierapport van uw nieuwe woning en we beantwoorden tussendoor de vaak vele vragen die u heeft. En als dat alles achter de rug is en u met een goed gevoel “in uw nieuwe hypotheek woont”, dan hopen wij dat u net als vele anderen blij bent met twee dingen. In de eerste plaats met het feit dat alles achter de rug is. En in de tweede plaats met het feit dat u ons kantoor inschakelde, omdat u heeft gezien dat het goed werkte. We hopen u met deze documentatie voldoende te hebben voorgelicht over alles dat er bij hypotheekbemiddeling via ons kantoor komt kijken en zien u graag als opdrachtgever terug!
pagina 10
III
Afkortingen- en begrippenlijst
afsluitprovisie
Bijleenregeling
bijverband
E.W.
G.H.F.
hypotheekakte
Intentieverklaring
klantprofiel
NHG
overbruggingshypotheek
rentevaste periode
self-certified hypotheek
taxatierapport
toetsrente
transportakte V.O.V.
De provisie die u aan de geldverstrekker betaalt voor het aangaan van een hypotheek. In deze provisie zit ook de beloning voor de hypotheekadviseur inbegrepen. Populaire aanduiding van wetgeving die in 2004 werd ingevoerd en nadien diverse malen is aangepast. Deze wetgeving beperkt de mogelijkheid van renteaftrek bij de vaststelling van het belastbaar inkomen. Bijkomend product bij een hypotheek, ter afdekking van het overlijdensrisico, de aflossingsverplichting, of het risico van arbeidsongeschiktheid en/of werkeloosheid. Executiewaarde. Dit is de waarde waarvoor een woning bij gedwongen verkoop naar schatting verkocht zal worden. Bij courante woningen ligt de E.W. op 85-90% van de V.O.V. Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Gedragscode die is opgesteld ter voorkoming van overkreditering van consumenten. Vrijwel alle geldverstrekkers en bemiddelaars onderschrijven deze code. De akte die de notaris opmaakt, waarbij de hypotheek op het onderpand gevestigd wordt en de voorwaarden waaronder de hypothecaire lening is aangegaan vastgelegd worden. De kosten van een hypotheekakte zijn fiscaal aftrekbaar. Verklaring van de werkgever dat bij ongewijzigde omstandigheden een tijdelijke aanstelling zal overgaan in een vaste aanstelling van de werknemer. Profiel dat een hypotheekadviseur opstelt van een klant die een hypotheek wilt sluiten, waarin een aantal belangrijke kenmerken van die klant worden vastgelegd. Het hypotheekadvies dat de adviseur aan die klant geeft, moet aansluiten op het profiel. Nationale Hypotheek Garantie. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker Hypotheek op de oude woning zolang deze nog niet is verkocht. Wordt gesloten om de overwaarde die na verkoop van de oude woning overblijft en gebruikt wordt voor de aankoop van de nieuwe, voor te financieren. De periode gedurende welke de hypotheekrente wordt vastgezet. Is niet noodzakelijk hetzelfde als de duur van de leningsovereenkomst. Hypotheek op basis van eigen inkomensverklaring, in plaats van op basis van aantoonbare inkomensgegevens. Hiermee kan dus een hypotheek worden verkregen zonder dat inkomensgegevens worden overgelegd. Meestal wordt niet meer verstrekt dan 75 tot 90% van de executiewaarde van het onderpand. M.i.v. 2009 is deze hypotheekvorm niet meer te verkrijgen. Een rapport, opgemaakt door een erkend taxateur, waarin ondermeer de waarde bij vrije verkoop en de executiewaarde van een woning staan vermeld. Rekenrente, die gebruikt wordt ter bepaling van het maximale leenbedrag, uitgaande van een rentevaste periode korter dan 10 jaar De akte die de notaris opmaakt, waarbij het onroerend goed van de ene eigenaar op de andere overgaat. Vrije Onderhandse Verkoopwaarde. Dit is het bedrag waarvoor een
pagina 11
variabele rente
voorbehouden
woning langs de normale route, dus niet bij gedwongen verkoop, verkocht kan worden. Rentetype waarbij de hoogte van de rente gedurende korte tijd (bijvoorbeeld 1 of 3 maanden) wordt vastgezet en daarna weer kan wijzigen. Lijst van nadere voorwaarden waaraan de klant moet voldoen, alvorens de hypotheekaanvraag volledig wordt geaccepteerd. Meestal betreft het het aanleveren van bepaalde stukken, zoals een werkgeversverklaring, een loonstrook, een echtscheidingsconvenant etc., kortom allerlei documenten aan de hand waarvan de geldverstrekker kan nagaan of eerdere opgaven bij de aanvraag van de lening ook inderdaad kloppen.
HYP – BRO.01-2011 - 01
pagina 12
