HYPOTHECAIR KREDIET. Dirk MICHIELS Geassocieerde notaris Gastdocent KU Leuven

HYPOTHECAIR KREDIET Dirk MICHIELS Geassocieerde notaris Gastdocent KU Leuven §1. Inleiding 1.

De meeste hypothecaire kredieten worden beheerst door de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet 1, hierna “WHK”. Deze wet vervangt het Koninklijk Besluit nr. 225 van 7 januari 1936, een volmachtenbesluit dat werd uitgevaardigd in de nasleep van de financiële crisis van het begin van de dertiger jaren van de vorige eeuw dat zowel een toezichtsregeling als een regeling van de contractuele bedingen omvatte2, en tracht tegemoet te komen aan de verwachtingen van zowel kredietverleners als consumenten. De WHK is zekere zin een concretisering van de bepalingen van de Hypotheekwet van 16 december 1851 voor de particuliere kredieten. Zij beperkt de contractuele vrijheid die uit de Hypotheekwet en uit de andere bepalingen van het Burgerlijk Wetboek voortvloeit, en dit vooral met het oog op de bescherming van de consument. In die zin kan worden gesproken van een consumentenwet, zoals er de laatste decennia verschillende zijn tot stand gekomen, dikwijls met Europese sturing (Wet Breyne, Wet op het consumentenkrediet (hierna “WCK”) en de wetgeving inzake marktpraktijken en consumentenbescherming opgenomen in de boeken VI en XIV van het Wetboek van economisch recht (hierna “WER”), enzovoort).

2.

Sedert haar inwerkingtreding is de WHK reeds meermaals gewijzigd, met name door de : - Wet van 11 februari 1994 (invoering van art. 43bis met betrekking tot de registratie van kredietinstellingen gevestigd in een andere EU-lidstaat); - Wet van 6 juli 1994 (wijziging van art. 51 met betrekking tot de overdracht van schuldvorderingen); - Wet van 13 april 1995 (wijziging van art. 9 met betrekking tot de veranderlijkheid van de rentevoet –nooit uitgevoerd of in werking getreden–, aanvulling van art. 20 en wijziging van de artikelen 31 en 34 met betrekking tot de uitgifte van wissels en de ondertekening van orderbriefjes, wijziging van de artikelen 50 en 51 met betrekking tot de overdracht van hypothecaire en bevoorrechte schuldvorderingen en, last but not least, invoering van art. 51bis met betrekking tot de hypotheek “voor alle sommen”, zijnde een hypotheek tot

1

Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 19 augustus 1992, in werking getreden op 1 januari 1993. Zie o.m. C. BIQUET-MATTHIEU en E. TERRYN (eds.), Hypothecair krediet, reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010; P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair krediet in België, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Kluwer, 2008; D. MEULEMANS en G. SCHEPERS (eds.), De nieuwe Wet op het Hypothecair Krediet, in Reeks Notariële Praktijkstudies, Kluwer, 1993. 2 H. COUSY, “Hypothecair krediet”, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, XIII, deel I, volume B, Kluwer, 2011, 1952.

1

zekerheid van toekomstige schuldvorderingen 3 die men beter in de Hypotheekwet had ingeschreven aangezien deze bepaling een algemene draagwijdte heeft); - Wet van 13 maart 1998 (wijziging van art. 4 met betrekking tot de definitie van het begrip “rentevoet”, wijziging van art. 9 met betrekking tot de veranderlijkheid van de rentevoet, aanvulling van art. 14 met betrekking tot het kredietaanbod, aanvulling van art. 21 met betrekking tot het aflossingsplan en aanvulling van art. 47 met betrekking tot de verminderingen en vermeerderingen op te nemen in het tarief en de afwijkingen buiten het tarief); - Wet van 10 augustus 2001 betreffende de centrale voor kredieten aan particulieren (opheffing van art. 46 i.v.m. de registratie van wanbetalingen in de centrale gegevensbank van de Nationale Bank van België en invoering van een positieve kredietcentrale); - Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten (bevestiging in art. 81 van de opdracht van toezicht van de CBFA op de ondernemingen en verrichtingen bedoeld in de WHK en wijziging van de artikelen 43 en 43bis over het beroep bij de Raad van State); - Wet van 24 maart 2003 tot wijziging van de Wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet (uitbreiding van het toepassingebied van art. 1 tot de gemengde –deels private, deels beroepshalve– kredieten aangegaan door natuurlijke personen die hoofdzakelijk (in plaats van uitsluitend) handelen met het oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan hun handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten). - Wet van 3 augustus 2012 betreffende diverse maatregelen ter vergemakkelijking van de mobilisering van schuldvorderingen in de financiële sector (diverse wijzigingen aan de artikelen 50, 51, 51bis en 53 WHK en invoering van de artikelen 51ter t.e.m. 51septies ter vergemakkelijking van de mobilisering van hypothecaire schuldvorderingen). - Wet van 13 december 2012 houdende fiscale en financiële bepalingen (opheffing van art. 41 WHK i.v.m. de kosten van toezicht voor hypotheekondernemingen, overbodig gelet op het bestaan van een regel met algemene draagwijdte vervat in art. 56 van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten.). Daarnaast werden ook uitvoeringsbesluiten, verordeningen en circulaires, mededelingen en informatieve brieven van de CBFA4 uitgevaardigd / verstuurd.5 §2. Toepassingsgebied6

3

G. BLOCKX., “De hypotheek voor alle sommen”, in De gewijzigde hypotheekwet en de wijzigingen aan de wet op het hypothecair krediet, Meulemans, D. (ed.), Kluwer, 1997, 27 e.v.; M. CABRILLAC; S. CABRILLAC, C. MOULY en P. PETEL, Droit des sûretés, Litec, 2007, nr. 873; J. CATTARUZZA en I. PEETERS, Art. 80 Hyp. W., De ‘‘allesommen’’-hypotheek, in Artikelsgewijze commentaar voorrechten en hypotheken, Kluwer, losbl.; P. HEYMANS, o.c., 157 e.v.; V. SAGAERT en K. SWINNEN, “De hypotheek voor alle sommen”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 666 e.v. 4 Met ingang van 1 april 2011 is de benaming “CBFA” vervangen door “FSMA” (cfr. infra). 5 Voor een overzicht : zie P. HEYMANS, o.c., 6-8. 6 C. BIQUET-MATHIEU, “Le champ d’application de la loi sur le crédit hypothécaire et son articulation avec la loi sur le crédit à la consommation”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 27 e.v.; DE WULF, C., “De lening en de kredietopening”, in Het opstellen van notariële akten, Kluwer, 2005, III, 205 e.v.

2

3.

De WHK is van toepassing op het hypothecair krediet bestemd voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten toegekend aan een natuurlijke persoon die hoofdzakelijk handelt met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten en die, op het ogenblik van het sluiten van het contract, zijn gewone hoofdverblijfplaats in België heeft: a) hetzij door een kredietgever die zijn hoofdzetel of hoofdverblijfplaats in België heeft; b) hetzij door een kredietgever die zijn hoofdzetel of hoofdverblijfplaats buiten België heeft op voorwaarde dat de overeenkomst is voorafgegaan in België door een bijzonder voorstel of publiciteit en dat de kredietnemer de voor de sluiting van de overeenkomst noodzakelijke handelingen in België verricht heeft.7

4.

Voor de toepassing van deze wet wordt beschouwd als hypothecair krediet : 1. het krediet gewaarborgd door een hypotheek of een voorrecht op onroerend goed of door de inpandgeving van een op dezelfde wijze gewaarborgde schuldvordering; 2. de schuldvordering die voortspruit uit de indeplaatsstelling van één of meer derde personen in de rechten van een schuldeiser die bevoorrecht is op een onroerend goed; 3. het krediet bedongen met het recht een hypothecaire waarborg te eisen, zelfs indien dit recht in een afzonderlijke akte bedongen is; 4. het garantiekrediet waarbij aan de borg of garant een hypothecaire waarborg wordt toegekend.8

5.

De WHK is dus niet alleen van toepassing bij het afsluiten van een krediet voor de klassieke aankoop van een bouwgrond, woning of appartement, maar ook bij kredieten bestemd voor het bouwen of verbouwen van onroerende goederen, voor het verkrijgen van onroerende zakelijke rechten (opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik en bewoning), voor de betaling van successierechten en voor het herfinancieren van schulden om te vermijden dat een onroerend goed zou worden uitgewonnen. Uiteraard vallen ook de herfinancieringen van bestaande hypothecaire kredieten onderworpen aan de WHK onder haar toepassingsgebied. 9 Het heeft geen belang of de kredietnemer al dan niet zijn hoofdverblijfplaats heeft in het onroerend goed waarop het hypothecair krediet betrekking heeft. Particulieren die een onroerend patrimonium opbouwen genieten dus van de bescherming van de WHK. De ligging van het onroerend goed heeft evenmin belang; de WHK is dus ook van toepassing als het gaat om de financiering van buitenlands onroerend goed door natuurlijke personen die hun hoofdverblijfplaats in België hebben (tenzij het krediet in het buitenland wordt afgesloten natuurlijk).

6.

7.

De WHK is dus OOK van toepassing: a) voor eenmalige verrichtingen van hypothecair krediet, zelfs door natuurlijke personen (als men bijvoorbeeld aan vrienden of familie geld leent om onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen); b) voor kredieten gewaarborgd door een hypothecaire volmacht;

7

Art. 1 WHK. Art. 2 WHK. 9 P. HEYMANS, o.c., 14. 8

3

c) voor buitenlandse kredietverleners, op voorwaarde dat de overeenkomst is voorafgegaan in België door een bijzonder voorstel of publiciteit en dat de kredietnemer de voor de sluiting van de overeenkomst noodzakelijke handelingen in België verricht heeft; d) als partijen vrijwillig overeenkomen de wet toe te passen (hoewel de toepassingsvoorwaarden niet voldaan zijn). 10 8.

De WHK is NIET van toepassing: a) voor rechtspersonen, met of zonder handelskarakter of winstoogmerk, wat ook de uiteindelijke bestemming moge zijn van het onroerend goed dat met het hypothecair krediet wordt gefinancierd; b) voor kredieten die hoofdzakelijk bestemd zijn voor beroepsdoeleinden, zelfs indien ze door een natuurlijke persoon zijn aangevraagd. Een zelfstandige die een onroerend goed bouwt met een beroepsgedeelte en een privé-gedeelte kan derhalve geen aanspraak maken op de bescherming van de WHK tenzij het krediet hoofdzakelijk bestemd is voor het privé-gedeelte. Voor kredieten aan rechtspersonen en natuurlijke personen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor beroepsdoeleinden bestaat enkel art. 1907bis BW dat bij de vervroegde terugbetaling van een lening op interest een maximale wederbeleggingsvergoeding van 6 maanden interest voorschrijft. De wet van 21 december 2013 inzake de financiering voor kleine en middelgrote ondernemingen heeft een recht op vervroegde terugbetaling ingevoerd voor bepaalde kredieten die ontsnappen aan art. 1907bis BW (dat enkel op leningen en dus niet op kredietopeningen van toepassing is), met name voor alle kredietovereenkomsten van maximum 1.000.000 EUR afgesloten vanaf 10 januari 2014, aangevuld met een informatieplicht en een gedragscode. Voor het overige geldt de algemene matigingsbevoegdheid van de rechter voor overdreven schadebedingen op grond van art. 1231 BW of de leer van het rechtsmisbruik. Zo stelde Cass. 6 december 2002 dat een rechter die vaststelt dat een schadebeding overdreven de nietigheid ervan niet kan uitspreken (op grond van art. 6, 1131 en 1133 BW) maar verplicht is het te matigen.

9.

Art. 5 WHK vermeldt 3 mogelijkheden van terugbetaling van het kapitaal, met name : 1° aflossing van kapitaal; 2° reconstitutie van kapitaal; 3° andere wijzen van terugbetaling van kapitaal.

10. Doorgaans wordt het kapitaal terugbetaald via kapitaalaflossingen. Het betreft stortingen die het kapitaal onmiddellijk met de overeenkomstige som verminderen.11 11. Er zijn 2 varianten van kapitaalaflossingen : 1° via vaste mensualiteiten, waarbij iedere maand een vast bedrag wordt terugbetaald bestaande uit kapitaal en interesten, waarbij het kapitaalgedeelte stelselmatig verhoogt en het interestgedeelte stelselmatig vermindert 10

D. MEULEMANS, “Afbakening van de Wet op het Hypothecair Krediet ten opzichte van de Wet op het Consumentenkrediet”, in De nieuwe Wet op het Hypothecair Krediet, D. MEULEMANS en G. SCHEPERS (eds.), Reeks Notariële Praktijkstudies, Kluwer, 1993, 40-42; P. HEYMANS, o.c., 14. 11 Art. 5, 1° WHK.

4

(aangezien de interesten worden berekend op het nog terug te betalen kapitaal). Dit betekent dat men in de beginjaren relatief veel interesten betaalt. Als het krediet dan vervroegd wordt terugbetaald na korte duur zal er nog zeer veel kapitaal moeten terugbetaald worden; 2° via vaste kapitaalaflossingen, waarbij iedere maand een vast gedeelte van het kapitaal wordt terugbetaald, zodat de maandelijkse terugbetalingen afnemen (aangezien de interesten berekend worden op het nog terug te betalen kapitaal). Deze formule, waarin het kapitaal sneller wordt terugbetaald, is op lange termijn de goedkoopste maar impliceert een zwaardere last in het begin van het krediet.12 Bij een vervroegde terugbetaling van het krediet zal men hier wel beduidend minder moeten terugbetalen. 12. Er kan eventueel uitstel van kapitaalaflossingen worden overeengekomen13 in bijzondere omstandigheden, zoals bij verlies van werk, ziekte, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overstroming, enzovoort. Tevens wordt in de meeste kredieten voor het bouwen of renoveren van onroerende goederen, hierna “bouwkredieten”, bepaald dat er geen kapitaal moet worden terugbetaald gedurende de opnameperiode van het krediet (doorgaans 1 jaar, te verlengen met 1 jaar) ; in die periode worden dus enkel interesten betaald alsook de contractueel overeengekomen vergoeding voor het ter beschikking stellen van het kapitaal (zie hierna). 13. Reconstitutie van kapitaal wordt in art. 5, 2° WHK gedefinieerd als de verplichting van de kredietnemer om tijdens de looptijd van het krediet stortingen te doen die, alhoewel contractueel aangewend voor de terugbetaling van het kapitaal, niet onmiddellijk een overeenkomstige bevrijding tegenover de kredietgever meebrengen; zij komen slechts in mindering van het kapitaal op de tijdstippen en in de voorwaarden die in het contract of door de wet bepaald worden. De reconstitutie moet gebeuren door middel van een aan het krediet toegevoegd contract. Dit toegevoegd contract mag enkel bestaan uit een levensverzekeringscontract, uit een kapitalisatiecontract of uit een andere vorm van sparen. Het gereconstitueerde kapitaal is op eender welk ogenblik de afkoopwaarde of het verzekerd of gevormd kapitaal in geval van een levensverzekerings- of kapitalisatieovereenkomst of het reeds gespaarde kapitaal in de andere gevallen van spaarovereenkomsten. Het zijn doorgaans verzekeringsmaatschappijen die deze kredieten aanbieden. 14. Er zijn in hoofdzaak 2 varianten van reconstitutiestortingen:14 1° via een klassieke individuele gemengde levensverzekering (met gewaarborgde kapitalisatievoet) van tak 21. Via dergelijke verzekering wordt de reconstitutie van het kapitaal gewaarborgd, hetzij op de contractueel voorziene einddatum van de kredietovereenkomst, hetzij bij een voortijdig overlijden van de 12

P. HEYMANS, o.c., 19. In de akte of de (aangehechte) algemene voorwaarden, of tijdens de duur van het krediet mits het akkoord van de kredietgever. 13

14

P. HEYMANS, o.c., 20-22, die naast deze 2 varianten ook nog de “flexibele” verzekeringen vermeldt, waarvoor wij de geïnteresseerde lezer verwijzen naar zijn bijdrage.

5

kredietnemer. De kredietnemer betaalt dus verzekeringspremies en interesten. Premies zijn jaarlijks, zesmaandelijks, driemaandelijks of maandelijks betaalbaar, en worden berekend in functie van de leeftijd, de gezondheidstoestand en de levensverwachtingen van de kredietnemer (waardoor vrouwen lagere premies betalen dan mannen); 2° via een klassieke groepslevensverzekering (met gewaarborgde kapitalisatievoet) van tak 21. Met het akkoord van zijn werkgever kan de werknemer een groepsverzekering aanwenden voor de reconstitutie van een hypothecair krediet. De betaling van de premies geschiedt via toelagen (lastens de werkgever) en bijdragen (lastens de werknemer via inhouding op zijn loon). 15. Andere wijzen van terugbetaling van het kapitaal worden in art. 5, 3° WHK gedefinieerd als volgt : “wanneer het bedrag van het krediet verminderd wordt hetzij op de eindvervaldag hetzij vervroegd, zonder dat in het laatste geval enige verplichting van periodiciteit moet worden geëerbiedigd.” Een voorbeeld hiervan is het overbruggingskrediet, waarbij de kredietnemer een onroerend goed koopt in vervanging van een bestaand onroerend goed dat hij nog moet verkopen. Hiervoor wordt doorgaans een krediet met een duur van 1 jaar afgesloten, gewaarborgd door een hypothecaire volmacht op beide goederen. De bank laat dan meestal ook een onherroepelijke opdracht ondertekenen door de kredietnemer en door de instrumenterende notaris om bij de verkoop van het te verkopen onroerend goed het krediet terug te betalen, zowel in kapitaal als in gelopen interesten. Er zijn ook andere, meer speculatieve, toepassingsgevallen van dergelijke kredieten, waaronder het krediet dat gepaard gaat met een tak-23levensverzekeringsproduct gekoppeld aan beleggingsfondsen, gewaarborgd door wat in de praktijk genoemd wordt de beleggingshypotheek. Deze nieuwe hypotheekconstructie is in 1999 uit Nederland overgewaaid. Het kan daarbij gaan om een krediet op vaste termijn, waarbij het tak-23-product tot bijkomende waarborg strekt of om een reconstitutiekrediet, waarbij het tak-23-product het toegevoegde contract vormt of de eigenlijke beleggingshypotheek.15 In tijden waarin de beurzen het goed doen is dit een zeer aanlokkelijk product, maar bij een beurscrisis of crash kan dit rampzalige gevolgen hebben voor de kredietnemer die hier immers alleen het risico van draagt. Rond de millenniumwisseling kende de beleggingshypotheek in België een zeker succes ; thans wordt ze niet (meer) gebruikt (om evidente redenen). Een ander voorbeeld van een “andere wijze van terugbetaling van het kapitaal” is het zogenaamde bulletkrediet. Dit krediet wordt doorgaans om fiscale redenen afgesloten, met name bij aankoop van een onroerend goed waarvoor de kredietnemer niet kan genieten van de neutralisering van het kadastraal inkomen in de personenbelasting wegens eigen bewoning en er dus een belastbaar onroerend inkomen gecreëerd wordt van (minstens) het geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4. 16 Bij dit krediet worden er enkel interesten afbetaald die het aldus gecreëerde onroerend inkomen neutraliseren, en wordt het kapitaal op het einde van de contractueel voorziene termijn terugbetaald. De bank zal dergelijk krediet alleen toestaan aan kredietnemers waarvan geweten is dat ze over voldoende kapitaal beschikken (dat inmiddels kan belegd worden) of waarvan redelijkerwijze 15 16

P. HEYMANS, o.c., 24 e.v. Art. 7 WIB 1992.

6

mag verwacht worden dat ze in de toekomst voldoende kapitaal zullen vergaren om de terugbetaling op het einde van de termijn te doen. 16. Wij vermelden tot slot het omgekeerd woonkrediet, bij onze Noorderburen de opeethypotheek genoemd. Het is een manier voor mensen met onroerend goed maar zonder beschikbare geldmiddelen (de zogenaamde “house rich, income poor”), een niche markt die (in België) niet mag worden overschat, om aan geld te geraken door hun huis in hypotheek te geven in ruil voor een bepaald bedrag dat dan wordt terugbetaald door de kredietnemer (bij eventuele verkoop), door de erfgenamen (bij overlijden van de kredietnemer) of uit de opbrengst van het onroerend goed dat de kredietgever kan laten verkopen wanneer hij niet werd terugbetaald door de kredietnemer of de erfgenamen. Dit soort kredieten valt doorgaans niet onder het toepassingsgebied van de WHK 17 (tenzij de ontleende sommen dienstig zijn om bepaalde verbouwingswerken te doen) zodat ze in de regel onder het toepassingsgebied van de Wet op het consumentenkrediet vallen. Vermits deze wet onvoldoende flexibel is om deze kredietvorm aan te bieden en er ook andere problematische wetsbepalingen zijn 18 bestaat het omgekeerd woonkrediet in België (nog) niet, in tegenstelling tot bepaalde andere landen. Vooraleer deze kredietvorm aan te bieden dient de wetgever zich ernstig te bezinnen over de diverse eraan verbonden aspecten en haar opportuniteit.19 20 §5. De aangehechte contracten21 17. Art. 6 WHK definieert het aangehecht contract als een verzekeringsovereenkomst die de kredietnemer moet onderschrijven of handhaven op straffe van opeisbaarheid van het krediet. Een aangehecht contract mag niets anders zijn dan : - een schuldsaldoverzekering die het overlijdensrisico dekt teneinde contractueel de terugbetaling van het krediet te waarborgen; - een verzekering die het risico dekt van de beschadiging van het onroerend goed dat in waarborg aangeboden werd; - een borgtochtverzekering. 18. Het is de kredietgever verboden zich in de vestigingsakte het recht voor te behouden in de loop van het contract een verhoging van de dekking op te leggen. Het is de kredietgever ook verboden de kredietnemer rechtstreeks of onrechtstreeks te verplichten het aangehecht contract te sluiten bij een door de kredietgever aangewezen verzekeraar. Dit verbod wordt in de praktijk omzeild via 17

Het omgekeerd woonkrediet is ook uitgesloten uit het toepassingsgebied van het voorstel van Europese richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten (http://www.europarl.europa.eu/meetdocs/2009_2014/documents/com/com_com(2011)0142_/com_com(2011)01 42_nl.pdf). 18 Bijvoorbeeld art. 1154 B.W. (vermits er tijdens de duur van dit krediet geen terugbetalingen gebeuren zodat ook de interesten gekapitaliseerd worden) en de artikelen 80, 83,4° en 90 Hyp.W. 19 E. TERRYN, “Het omgekeerd woonkrediet”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 149 e.v. 20 Schriftelijke vraag nr. 4-1561 van de heer Wouter BEKE aan de vice-eersteminister en minister van Financiën en Institutionele hervormingen, Senaat 2007-2008, 15 september 2008. In zijn antwoord zegt de minister dat, indien een wettelijk initiatief wenselijk wordt geacht, dit initiatief zorgvuldig zal worden voorbereid “rekening houdend met de nood aan een passende omkadering van de risico's ter bescherming van de consument.” 21 P. HEYMANS, , o.c., 50 e.v.

7

een korting die wordt toegekend op voorwaarde dat de kredietnemer een verzekering afsluit bij een door de kredietgever aangewezen verzekeraar (die dikwijls tot dezelfde groep behoort als de kredietgever). 22 19. Wanneer het aangehecht contract een schuldsaldoverzekering is, wordt op het ogenblik van het overlijden van de verzekerde, het verzekerd kapitaal gebruikt om het verschuldigd blijvend saldo terug te betalen en om, in voorkomend geval, de lopende en niet-vervallen interesten te betalen. Wanneer het kapitaal van zulke verzekering hoger is dan het verschuldigd blijvend saldo mag de kredietnemer op elk ogenblik dat kapitaal doen verminderen tot het passend bedrag. Wanneer de verzekering slechts op een gedeelte van het kapitaal van het krediet betrekking heeft, worden dezelfde regels proportioneel toegepast. 20. De aanhechting van de verzekering geschiedt, ingevolge art. 2 van het algemeen uitvoeringsbesluit 23 van de WHK, via een bijvoegsel dat door de partijen wordt getekend. 21. Sedert de Wet van 17 mei 2000 24 is de aanhechting van de schuldsaldoverzekering geen vereiste meer voor de fiscale aftrekbaarheid van het krediet, wat voorheen wel het geval was. De kredietgever kan dergelijke schuldsaldoverzekering nog steeds opleggen als voorwaarde voor het toekennen van het krediet, wat meestal gebeurt. Het is trouwens in het belang van de kredietnemer deze verzekering af te sluiten. Als er meerdere kredietnemers zijn kunnen zij ieder een gedeeltelijke schuldsaldoverzekering afsluiten, dan wel ieder een 100 % dekking (wat de veiligste maar ook de duurste formule is). De fiscale aftrek van de premies voor de schuldsaldoverzekering en de daarmee samenhangende aanduiding van de begunstigde bij overlijden is een hoofdstuk apart waarop wij in het bestek van deze bijdrage niet kunnen ingaan. 25 §6. De rentevoet26 22. Onder het oude recht (K.B. nr. 225 van 7 januari 1936) was het theoretisch gezien niet mogelijk om een variabele rentevoet toe te passen. De Raad van State heeft zich hierover uitgesproken in een arrest van 7 augustus 1975. 23. De kredietinstellingen hebben hieraan trachten te verhelpen door de invoering van de fameuze “clausule van vijfjaarlijkse opeisbaarheid”, die men in bijna alle hypothecaire kredieten kon terugvinden. Ingevolge deze clausule werd aan de 22

Zie hierover in detail : P. HEYMANS, o.c., 81 e.v. Koninklijk Besluit van 5 februari 1993 houdende diverse bepalingen tot uitvoering van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 24 februari 1993, gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 4 juli 2001, B.S. 26 juli 2001. 24 B.S. 16 juni 2000. 25 Wij hebben deze problematiek geanalyseerd in het raam van de aankoop van een onroerend goed door twee kopers met een beding van aanwas, en verwijzen de geïntresseerde lezer dan ook naar : D. MICHIELS, Tontine en aanwas, Kluwer, 2008, nrs. 73 e.v. 26 P. HEYMANS, , o.c., 61 e.v.; D. NOËL en R. DUVIVIER, “Les différentes formules du taux d’intérêt dans le cadre d’un crédit hypothécaire régi par la loi du 4 août 1992”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 199 e.v. 23

8

kredietverlener de mogelijkheid geboden om het krediet om de vijf jaar op te zeggen bij stijging van de marktrente. De kredietnemer had dan de keuze tussen de terugbetaling van het krediet, zonder wederbeleggingsvergoeding, of de verderzetting van het krediet tegen de dan geldende (hogere) marktrente. De geldigheid van deze clausule werd erkend in een arrest van het Hof van Cassatie van 15 februari 1991. Het Ministerie van Economische Zaken richtte, mede gelet op dit arrest, een brief naar alle hypotheekondernemingen op 20 februari 1992, waarbij de geldigheid van deze clausule werd onderworpen aan drie voorwaarden, met name: a) de clausule moet betrekking hebben op periodes van minstens 3 jaar; b) de clausule moet werken in twee richtingen (dus ook bij daling van de marktrente); c) de aangepaste rentevoet moet de marktevolutie volgen. 24. Eén van de meest fundamentele hervormingen van de WHK heeft betrekking op de legalisatie van de variabiliteit van de rentevoet. Eén en ander was noodzakelijk geworden om soepel te kunnen inspelen op de marktevolutie en de vraag van zowel de kredietgevers als de kredietnemers om een variabele rentevoet in te voeren. Art. 7 WHK bepaalt uitdrukkelijk dat de rentevoet vast of veranderlijk is. De kredietnemer kan dus nog steeds voor een vaste rentevoet kiezen. Zeker in periodes waar de rentevoet laag is kan men de consument die een vaste rentevoet vraagt goed begrijpen. In ruil voor een hogere rente heeft hij zekerheid naar de toekomst toe, een terechte bekommernis. Om iedere betwisting te vermijden bepaalt art. 8 WHK uitdrukkelijk dat, indien één of meer vaste rentevoeten bedongen zijn, deze gelden voor de duur bedongen in de kredietovereenkomst. Het is dus niet alleen mogelijk om te opteren voor een vaste rentevoet voor de gehele duur van het krediet ; er kan ook geopteerd worden voor een vaste rentevoet voor een bepaalde termijn, bijvoorbeeld 10 jaar, gevolgd door een variabele rentevoet voor de resterende duur van het krediet. Een andere formule is een rentevoet die bijvoorbeeld 10 jaar onveranderlijk blijft en dan om de 5 jaar wordt aangepast aan te marktrente, wat voor een krediet van 20 jaar resulteert in de formule 10+5+5. 25. De invoering van de variabele rentevoet maakt veel mogelijk maar betekent niet dat de kredietgever volledig vrij is in de aanpassing van de rente. Art. 9 WHK legt 5 dwingende voorschriften op : 1° de rentevoet moet zowel in meer als in min kunnen schommelen; 2° de rentevoet mag hoogstens 1 keer per jaar worden aangepast; 3° de verandering van de rentevoet wordt gekoppeld aan de schommelingen van een referte-index (die maandelijks door de Federale Overheidsdienst Economie in het Belgisch Staatsblad wordt gepubliceerd); 4° de oorspronkelijke rentevoet wordt bepaald op het ogenblik van het aanbod, waarin tevens de tijdstippen, voorwaarden en modaliteiten van verandering van de rentevoet moeten voorkomen. De vestigingsakte maakt hier melding van; 5° de vestigingsakte moet bepalen dat de verandering van de rentevoet beperkt wordt, zowel in min als in meer, tot een bepaald verschil ten opzichte van de oorspronkelijke rentevoet, zonder dat dit verschil in geval van stijging meer mag bedragen dan het verschil in geval van daling. Indien de eerste periode een kortere duur heeft dan 3 jaar, mag een verhoging van de rentevoet niet tot gevolg hebben 9

dat de rentevoet die van toepassing is gedurende het tweede jaar verhoogd wordt met meer dan 1% tegenover de oorspronkelijke rentevoet, noch dat de rentevoet van toepassing gedurende het derde jaar verhoogd wordt met meer dan 2% tegenover de oorspronkelijke rentevoet. Dit heeft tot gevolg dat de rente sowieso maximaal kan verdubbelen, wat vooral in periodes van lage rentevoeten interessant is voor de consument ; desgevallend zal toch voor een variabele rente worden gekozen ondanks de onzekere economische vooruitzichten omwille van deze bescherming. De verandering van de rente moet door de kredietgever aan de kredietnemer worden meegedeeld ; in voorkomend geval (nl. bij een krediet met aflossing van kapitaal) moet bij die mededeling kosteloos een nieuw aflossingsplan worden gevoegd. De wet is van dwingend recht en beschermt de kredietnemer. Wat niet kan, is afwijken van de wet in die zin dat de kredietnemer hiervan nadelen ondervindt. Het omgekeerde kan wel. Zo zijn er in de praktijk formules waar de rente bijvoorbeeld maximum 3 % kan stijgen maar wel onbeperkt (tot 0) kan dalen. 26. De verandering van de rentevoet moet gebonden zijn aan de schommelingen van een referte-index, genomen uit een reeks referte-indexen in functie van de duur van de periodes van verandering van de rentevoet, te weten de tijdsduur tussen twee data van verandering van de rentevoet of tussen een datum van verandering van de rentevoet en de vervaldag van het krediet.27 Hierna volgen de periodes van verandering van de rentevoet met de overeenstemmende referte-indexen : 1 jaar : referte-index A 2 jaar : referte-index B 3 jaar : referte-index C 4 jaar : referte-index D 5 jaar : referte-index E 6 jaar : referte-index F 7 jaar : referte-index G 8 jaar : referte-index H 9 jaar : referte-index I 10 jaar: referte-index J Voor een krediet met formule 10+5+5 wordt referte-index E gebruikt. Voor een krediet met formule 10+5+3 wordt referte-index E gebruikt bij de eerste verandering (na 10 jaar) en referte-index C bij de tweede verandering (na 15 jaar). 27. De rente is zowat het enige (maar ook het belangrijkste) waaromtrent men kan onderhandelen met een hypotheekonderneming. De kredietovereenkomst op zich is immers een toetredingscontract, dat te nemen of te laten is, en waar de kredietgever zich met bedingen van hoofdelijkheid en ondeelbaarheid, een boekenbeding (om ook voor latere wederopnames een uitvoerbare titel te hebben), een beding van eenheid van rekening, bedingen van voortijdige opeisbaarheid en dergelijke wil veilig stellen als het misloopt, wat begrijpelijk is.

27

P. HEYMANS, , o.c., 71.

10

28. De prospectus moet het tarief van de rentevoeten bevatten, alle eventuele verminderingen en vermeerderingen van rentevoet en alle toekenningsvoorwaarden inbegrepen. De partijen kunnen van de prospectus afwijkende verminderingen of vermeerderingen overeenkomen indien deze voordeliger zijn voor de kredietnemer of op zijn initiatief onderhandeld werden.28 29. Vermeerderingen van rente worden door een hypotheekonderneming aangerekend omwille van een verhoogd risico (zoals een hoog beleningspercentage, een tweederangshypotheek of een hypothecaire volmacht in plaats van een hypotheek) of een verlaagd rendement (zoals kredieten voor een klein bedrag, van korte duur of terugbetaalbaar door constante kapitaalsaflossingen in plaats van constante mensualiteiten). 29 Verminderingen kunnen worden toegekend omwille van een goede commerciële relatie, een laag beleningspercentage, een 100 % hypotheekwaarborg of anderszins. Zij kunnen ofwel permanent zijn, ofwel voorwaardelijk. 30. Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 30 maart 2001 geoordeeld dat uit de geschiedenis van de Wet op de handelspraktijken blijkt dat de wetgever met het verbod van het gezamenlijk aanbod geen afbreuk heeft willen doen aan de vrijheid van onderhandelen tussen partijen. Partijen kunnen dus bijvoorbeeld geldig bedingen dat, indien de kredietnemer zijn brand- of schuldsaldoverzekering niet meer heeft bij een door de kredietgever aanwezen verzekeraar (dikwijls van dezelfde groep), een (voorwaardelijke) rentevermindering wegvalt. 31. Er zijn spelers op de markt 30 die zich toeleggen op het vergelijken van de rente en het tegen elkaar uitspelen van hypotheekondernemingen teneinde voor hun klanten de beste voorwaarden te verkrijgen. Het gaat daarbij niet zozeer om platte concurrentie, maar eerder om het zoeken naar een formule die voor een bepaalde kredietnemer de meest aangewezen is. §7. Kosten en vergoedingen31 32. De kosten en vergoedingen die aan de kredietnemer mogen worden aangerekend zijn limitatief opgesomd in de artikelen 11, 12 en 13 WHK. 33. Behoudens de wettelijke kosten behorend bij de hypotheek en wat krachtens andere wettelijke of reglementaire bepalingen kan verschuldigd zijn 32, mogen slechts ten laste gelegd worden van de kredietnemer :

28

Art. 47 § 2 WHK. P. HEYMANS, , o.c., 80. 30 Zie b.v. www.immotheker.be 31 J. CATTARUZZA, “Les frais et indemnités dus dans le cadre d’un crédit hypothécaire”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 219 e.v.; P. HEYMANS, , o.c., 89 e.v. 32 Het betreft hier de kosten van de notariële akte houdende hypotheekvestiging bestaande uit registratie- en hypotheekrechten (1,3 % op het bedrag waarvoor inschrijving wordt genomen, in hoofdsom en toebehoren), wettelijk getarifeerde erelonen van de notaris en de hypotheekbewaarder en diverse aktekosten voor de administratieve formaliteiten vóór en na de akte (zoals de aanvraag van hypothecaire getuigschriften, kadastrale uittreksels, stedenbouwkundige inlichtingen, fiscale verwittigingen, het recht op geschriften dat de vroegere 29

11

1° schattingskosten, op voorwaarde dat ze in een door de kredietnemer ondertekend aanvraagformulier vermeld zijn en voor zover de schatting effectief werd uitgevoerd en de kredietnemer een kopie van het schattingsverslag ontvangt;33 2° dossierkosten, op voorwaarde dat ze in een door de kredietnemer ondertekend aanvraagformulier zijn vermeld en voor zover er een (voor de kredietnemer nuttig) aanbod is gedaan;34 35 3° een wederbeleggingsvergoeding van maximaal 3 maanden interest, op voorwaarde dat deze in de vestigingsakte is vermeld, berekend aan de rentevoet van het krediet op het bedrag van het verschuldigd blijvend saldo, in geval van volledige vervroegde terugbetaling van het krediet door de kredietnemer. Bij gedeeltelijke vervroegde terugbetaling wordt deze vergoeding proportioneel aangerekend;36 4° een vergoeding voor terbeschikkingstelling van het kapitaal, op voorwaarde dat deze in de vestigingsakte is vermeld, berekend op het niet-opgenomen deel van het toegestane krediet.37 34. Geen andere vergoeding dan deze voorzien in art. 12 WHK, noch een bezoldiging voor bemiddeling, onder welke benaming of vorm en voor wie ook bestemd, mogen ten laste gelegd worden van de kredietaanvrager of van de kredietnemer.38 35. In zijn circulaire HYP 24 van 23 november 2006 heeft de CBFA een aantal punten verduidelijkt in dit verband. Zo mag een hypotheekonderneming bijvoorbeeld geen kosten aanrekenen voor : - briefwisseling, behoudens de werkelijke portkosten voor aangetekende brieven; - het afleveren van een afrekening, aangezien art. 26 WHK aan de kredietnemer een onvoorwaardelijk recht toekent tot volledige en onder bepaalde voorwaarden tot gedeeltelijke terugbetaling, ook niet voor kredietnemers die

zegelrechten heeft vervangen en dossier- en administratiekosten), alsook de kosten van de eventuele vernieuwing en doorhaling van de hypotheek. Bij een hypothecaire volmacht zijn er geen evenredige registratie- en hypotheekrechten verschuldigd maar een algemeen vast registratierecht van 25 euro. De notariële erelonen bedragen hier ook maar 1/4de van de erelonen voor een hypotheekvestiging en vermits er geen inschrijving genomen wordt zijn er geen erelonen aan de hypotheekbewaarder verschuldigd. In de loop der jaren is er een gevoelige toename waar te nemen van kredietovereenkomsten die deels door een hypotheek en deels door een hypothecaire volmacht worden gewaarborgd, wat voor de hypotheekonderneming bepaalde risico’s inhoudt maar kostenbesparend is voor de kredietnemer. 33 Art. 47 WHK. 34 Art. 47 WHK. 35 Voor details, zie : J. CATTARUZZA, l.c., 221 e.v.; P. HEYMANS, , o.c., 90 e.v. 36 De vervroegde terugbetaling is ingevolge art. 26 WHK een recht van de kredietnemer. Bovendien heeft hij het recht om per kalenderjaar een vervroegde terugbetaling te doen, welk het bedrag ook weze, en om op om het even welk ogenblik een terugbetaling te doen van minstens 10% van het kapitaal. Dit was onder het oude recht niet het geval, tenzij bij toepassing van de clausule van vijfjaarlijkse opeisbaarheid. Zie ook : D. BLOMMAERT en F. BONNARENS, “De wederbeleggingsvergoeding inzake hypothecair krediet : vergelijking met andere gereglementeerde en commerciële kredieten”, in Hypothecair krediet, C. BIQUETMATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 501 e.v. 37 Er is geen maximum. In de praktijk verhoogt deze vergoeding doorgaans in de tijd met een vrijstelling voor de eerste periode. Zo wordt er b.v. geen vergoeding aangerekend tijdens de eerste 6 maanden, en bedraagt de vergoeding vervolgens 0,1 % per maand vanaf de 7de maand om te worden gebracht op 0,2 % per maand vanaf de 13de maand. De kredietnemer heeft er dus belang bij het krediet zo snel mogelijk op te nemen. 38 Art. 13 WHK.

12

verschillende keren per jaar een afrekening zouden aanvragen (behoudens bij rechtsmisbruik); - duplicata (b.v. van fiscale attesten), behoudens indien ze zijn opgenomen in het tarief . §8. De vervroegde opeisbaarheid 36. De vervroegde opeisbaarheid van het krediet kan in eerste instantie worden aanzien als een sanctie die de kredietnemer treft als hij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Ingevolge art. 25 WHK mogen de oorzaken van vervroegde opeisbaarheid niet voortvloeien uit het toedoen van de kredietgever. De vroegere clausules van vijfjaarlijkse opeisbaarheid zijn dus niet meer toegelaten. Met de mogelijkheid van variabele rente hebben deze clausules hun bestaansreden trouwens verloren. De oorzaken van vervroegde opeisbaarheid moeten volgens zelfde art. 25 WHK contractueel worden vastgelegd in de kredietovereenkomst. Het betreft hier doorgaans : - wanbetaling; - onvermogen (beslag, faillissement, collectieve schuldenregeling 39, …); - schending van de contractuele verplichtingen anders dan wanbetaling (niet betaling van brand- of levensverzekeringspremies, …); - waardevermindering van het in hypotheek gegeven goed (verval, slechte staat van onderhoud, afbraak, verhuring aan een abnormaal lage huurprijs, …). 37. Mits eerbiediging van het proportionaliteitsbeginsel 40 behoren de gevallen van vervroegde opeisbaarheid tot de contractsvrijheid van partijen ; in de praktijk maken ze deel uit van de algemene kredietvoorwaarden (toetredingscontract). 38. Bij laattijdigheid in de terugbetalingen (die al dan niet leidt tot vervroegde opeisbaarheid van het krediet) mag de kredietgever de rente met hoogstens 0,5 % verhogen. Deze beperking, vervat in art. 1907 BW, kan niet worden omzeild door een artificieel hogere rentevoet te bedingen die bij stipte betaling met meer dan 0,5 % wordt verminderd ; in beide gevallen kan de verhoging niet meer dan 0,5 % bedragen.41 §9. De informatieverplichtingen42 39. De WHK bevat, in tegenstelling tot de WCK, geen specifieke informatieverplichtingen. De informatieplicht van de kredietgever resulteert uit de rechtspraak en de rechtsleer en wordt hoe langer hoe meer in de verf gezet. 43

39

Inzake collectieve schuldenregeling oordeelde het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat dat de clausule van vervroegde opeisbaarheid van een krediet bij collectieve schuldenregeling perfect geldig is, en dit zowel voor kredieten onderworpen aan de WHK als bij andere kredieten (D. MICHIELS, “Collectieve schuldenregeling – Verbintenis om geen verzoek in te dienen”, Dossier 6338, Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving, Bruylant, 2005, (456), 465). 40 Zie ook de bespreking in hoofdstuk XI van de onrechtmatige bedingen. 41 Cass. 9 maart 2012, JLMB 2013, 917. 42 F. DE PATOUL, “Le devoir d’information et de conseil du prêteur”, in Hypothecair krediet, C. BIQUETMATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 313 e.v.; P. HEYMANS, o.c., 99 e.v.

13

De WHK legt aan de kredietgever wel een aantal verplichtingen op die met informatieverstrekking te maken hebben. De wetgever is zich er, veelal onder Europese impuls, meer en meer van bewust dat het adagium nemo censetur ignorare legem minstens moet ondersteund worden door een reeks verplichtingen die de consument daadwerkelijk toegang verschaffen tot de wettekst die hem bescherming biedt en tot de informatie die voor het sluiten van het contract daadwerkelijk relevant is. Volgende bepalingen uit de WHK zijn hieraan gewijd : 1) ingevolge art. 47 § 1 WHK moet elke reclame voor de verrichtingen van hypothecair krediet de identiteit of benaming van de hypotheekonderneming vermelden. Indien de reclame uitgaat van een tussenpersoon, moet hij zulks uitdrukkelijk vermelden met opgave van zijn adres; 2) ingevolge art. 47 § 2 WHK moeten de tarieven worden kenbaar gemaakt onder de vorm van een prospectus die door de hypotheekonderneming wordt ter beschikking gesteld. Wat betreft de kredieten die de hypotheekonderneming aanbiedt moet deze prospectus het tarief van de rentevoeten bevatten, alle eventuele verminderingen en vermeerderingen van rentevoet en alle toekenningsvoorwaarden inbegrepen. Partijen kunnen van de prospectus afwijkende verminderingen of vermeerderingen overeenkomen indien deze voordeliger zijn voor de kredietnemer of op zijn initiatief onderhandeld werden;44 3) ingevolge art. 47 § 3 WHK moeten dossier- of schattingskosten die ten laste gelegd worden van de kredietnemer uitdrukkelijk worden vermeld in een door hem ondertekend aanvraagformulier; 4) ingevolge art. 14 WHK dient de kredietgever aan de kandidaat-kredietnemer vooraleer de kredietovereenkomst wordt ondertekend een schriftelijk aanbod over te maken dat alle contractvoorwaarden bevat en de geldigheidsduur van het aanbod vermeldt. Ten laatste bij het overmaken van het aanbod dient de kandidaat-kredietnemer ook het aflossingsplan te ontvangen; 5) ingevolge art. 15 WHK moet de kredietnemer bij de ondertekening van het contract een kopie van de vestigingsakte ontvangen; 6) ingevolge art. 21 WHK dient bij aflossing van kapitaal een aflossingsplan te worden gehecht aan de vestigingsakte; bij reconstitutie van kapitaal moet de vestigingsakte de tijdstippen en voorwaarden bevatten van deze reconstitutie; 7) ingevolge art. 25 WHK moeten de oorzaken van vervroegde opeisbaarheid in een afzonderlijke bepaling van de vestigingsakte voorkomen. Daarnaast zal de kredietgever, zoals blijkt uit rechtspraak en rechtsleer, in het raam van zijn informatieplicht de kredietnemer die niet vertrouwd is met hypothecair krediet informeren over de verschillende modaliteiten die er bestaan, bijvoorbeeld over de verschillende renteformules en terugbetalingswijzen. 45

43

Voor een recent overzicht, zie : E. WYMEERSCH, R. STEENNOT en M. TISON, “Overzicht van rechtspraak privaat bankrecht (1999-2007)”, T.P.R. 2008, 1051 e.v. 44 Art. 12 van het algemeen uitvoeringsbesluit (Koninklijk Besluit van 5 februari 1993 houdende diverse bepalingen tot uitvoering van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, B.S. 24 februari 1993, gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 4 juli 2001, B.S. 26 juli 2001) bepaalt de nadere regels waaraan de reclame, prospectussen en aanvraagformulieren moeten voldoen. 45 Bergen 26 september 1994, T.B.H. 1995, 1035, noot.

14

40. Ingevolge de kredietcrisis werden verschillende wetsvoorstellen inzake hypothecair krediet ingediend, onder meer teneinde de kredietgever en de kredietbemiddelaar een informatie- en adviesplicht op te leggen. 46 41. De invoering van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren47, hierna “CKP”, zijnde de uitbreiding van de bestaande negatieve centrale gegevensbank bij de Nationale Bank van België met een positieve kredietcentrale, met verplichte voorafgaande consultatie door kredietgevers sedert 1 juni 2003 48, heeft ertoe geleid dat de kredietgevers thans over meer relevante informatie beschikken dan in het verleden (toen enkel wanbetalers gemeld werden) en dus ook sneller aansprakelijk gesteld kunnen worden als zij een krediet toestaan dat zij in feite niet hadden mogen toestaan. Aan de CKP dienen immers, naast de wanbetalingen, ook de gegevens betreffende elke kredietovereenkomst te worden meegedeeld, en dit binnen de 2 werkdagen na het verlijden van de notariële akte of, desgevallend, de datum waarop de hypotheekonderneming het gebruik van de fondsen heeft toegestaan. 49 Op 7 maart 2005 werd een protocolakkoord ondertekend tussen de vertegenwoordigers van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, BVK/Febelfin en Assuralia, met aanbevelingen voor notarissen en hypotheekondernemingen bij het verlijden van kredietakten. Daarin werd onder meer overeengekomen dat de notaris binnen de 24 uur na het verlijden van de hypotheekakte de “goed voor grosse”, volgens een gestandaardiseerd model, per fax overmaakt aan de hypotheekonderneming, dan wel een fax met de melding dat de akte niet werd verleden op de afgesproken datum. Dit protocolakkoord werd nog geactualiseerd (verfijnd en uitgebreid) op 13 maart 2007. 50 42. De verplichting om de kredietwaardigheid van de consument te beoordelen staat uitdrukkelijk ingeschreven in de Europese richtlijn inzake 51 woningkredietovereenkomsten van 4 februari 2014. Volgens art. 18 van deze richtlijn moeten de lidstaten er zorg voor dragen dat de kredietgever het krediet uitsluitend aan de consument ter beschikking stelt indien het resultaat van de kredietwaardigheidsbeoordeling uitwijst dat de uit de kredietovereenkomst voortvloeiende verplichtingen waarschijnlijk op de krachtens die overeenkomst vereiste wijze zullen worden nagekomen. Art. 20 koppelt hier een informatieplicht van de consument aan, die kredietgever volledige en correcte informatie over zijn financiële informatie en persoonlijke omstandigheden moet bezorgen, bij gebreke waarvan de kredietgever hem waarschuwt dat hij niet in staat is een 46

Wetsvoorstel nr. 1860 tot wijziging van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet teneinde de kredietgever en de kredietbemiddelaar een informatie- en adviesplicht op te leggen, en houdende diverse maatregelen, neergelegd op 6 maart 2009 in de Kamer van Volksvertegenwoordigers. 47 Wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor kredieten aan particulieren, B.S. 25 september 2001. 48 Als sanctie kan de rechter ambtshalve de kredietnemer ontslaan van het geheel of van een gedeelte van de nalatigheidsinteresten en zijn verplichtingen verminderen tot de prijs bij contante betaling van het goed of de dienst of tot het ontleende bedrag wanneer de kredietgever deze verplichting niet heeft nageleefd (art. 16 Wet op de CKP). 49 Voor meer details, zie : P. HEYMANS, , o.c., 134 e.v. 50 Zie bericht nr. 4054 verschenen op het e-notariaat op 12 april 2007. 51 Richtlijn 2014/17/ЕU van het Europees parlement en van de Raad van 4 februari 2014 inzake kredietovereenkomsten voor consumenten met betrekking tot voor bewoning bestemde onroerende goederen en tot wijziging van de Richtlijnen 2008/48/EG en 2013/36/EU en Verordening (EU) nr. 1093/2010, Pb. L 60/34, 28 februari 2014.

15

kredietwaardigheidsbeoordeling uit te voeren zodat het krediet niet kan worden toegekend. 43. Ook op de notaris rusten een aantal informatieverplichtingen, die hun wettelijke grondslag vinden in art. 9 van de Notariswet. Een gebrek aan informatie kan tot een aansprakelijkheidsvordering leiden. De informatieverplichtingen van de notaris inzake hypothecair krediet verschillen naargelang: 1) het krediet al dan niet door een professionele kredietgever wordt toegekend; 2) het krediet wordt toegekend aan een kredietnemer die al dan niet hoofdzakelijk privématig leent; 3) de persoon : de lener, de derde-waarborgverstrekker of de ontlener; 4) de notaris al dan niet bij de onderhandelingen betrokken was of enkel tot authenticatie van de vooraf gesloten kredietovereenkomst overgaat.52 44. Als raadgever zal de notaris de kredietnemer informatie verschaffen over de belangrijkste clausules bij de hypotheekakte; zijn raadgevingsplicht reikt in bepaalde gevallen zelfs verder.53 Zo zal de notaris onder meer : a) als er meerdere kredietnemers zijn die hoofdelijk en ondeelbaar gebonden zijn maar onderlinge afspraken hebben omtrent ongelijke aflossingen de invoeging van een “clausule voor orde” in de akte (of een onderhandse overeenkomst buiten de akte) adviseren om dit te preciseren; b) de derde-waarborgverstrekker wijzen op de draagwijdte van zijn verplichtingen; de eventuele bevrijding van de kosteloze borg geldt niet voor de zakelijke borg.54 Mogelijks kan de zakelijke borgstelling in tijd beperkt worden; c) de medekredietnemer niet-eigenaar wijzen op de gevolgen van zijn handtekening en het feit dat hij niet kan genieten van de bescherming van de wet met betrekking tot de kosteloze borgtocht (zie ook verder in deze cursus); d) de grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan een promotor om appartementen te bouwen en in het raam van het krediet aan de promotor gevraagd wordt zijn grond mee in hypotheek te geven (of er een hypothecaire volmacht voor te ondertekenen) wijzen op de gevolgen hiervan; desgevallend kan aan de hypotheekonderneming een abstracte bankwaarborg op eerste verzoek worden gevraagd in voordeel van de grondeigenaar voor het geval er tot uitwinning wordt overgegaan zodat de grondwaarde hem vrij en onbelast toekomt. 45. Tijdens een hoorzitting georganiseerd naar aanleiding van het groenboek hypothecair krediet door de Commissie interne markt en consumentenbescherming van het Europees Parlement te Brussel op 11 juli 2006 heeft de vertegenwoordiger van de Conseil des Notariats de l’Union Européenne, hierna “CNUE”, gepleit voor een meer doorgedreven precontractuele informatie 52

Zie recent en zeer gedetailleerd : P. JOISTEN, “Le devoir d’information et de conseil du notaire en matière de crédit hypothécaire”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 355 e.v. 53 DE WULF, C., “De lening en de kredietopening”, in Het opstellen van notariële akten, Kluwer, 2005, III, 175, die citeert uit een vonnis van de rechtbank van Charleroi van 16 mei 2003, Rev. Not. B. 2004, 475 : “Qu’en effet, le devoir de conseil ne se limite pas à la signification juridique des termes ou des formules mais également aux conséquences financières et économiques de l’opération envisagée par les parties”. 54 Grondwettelijk Hof 25 januari 2006, met kritische commentaar van C. BIQUET-MATHIEU in Chroniques notariales, 2006, nr. 43, 204-205.

16

ten behoeve van de consument over de wettelijke en fiscale verplichtingen in verband met de aankoop van onroerend goed en de financiering via een hypothecair krediet. Hij heeft daarbij ook een oproep gedaan voor een harmonisatie van de berekening van jaarlijks kostenpercentage in de Europese Unie, de wederbeleggingsvergoeding bij voortijdige terugbetaling en de kosten overeenkomstig het standpunt van de CNUE met betrekking tot het groenboek van de Europese Unie van 19 juli 2005. In het standpunt van de CNUE met betrekking tot het witboek van de Europese Commissie over de integratie van de Europese markt van het hypothecair krediet van 18 december 2007 vindt men dezelfde bekommernissen terug. 55 46. In de Europese richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten van 4 februari 2014 wordt een volledig hoofdstuk besteed aan informatie en praktijken voorafgaand aan het sluiten van de kredietovereenkomst, met name : - art. 10 : algemene bepalingen inzake reclame en marketing (die eerlijk, duidelijk en niet misleidend mag zijn en waarbij geen bewoordingen mogen gebruikt worden die bij de consument valse verwachtingen kunnen scheppen betreffende de beschikbaarheid of de kostprijs van een krediet); - art. 11 : in reclame op te nemen standaardinformatie (waaronder de debetrente, met de vermelding of deze vast of variabel is, alsook nadere informatie over eventuele kosten, het jaarlijks kostenpercentage, het bedrag van de periodieke betalingen, het totale terug te betalen bedrag); - art. 12: het verbod aangaande koppelverkoop; - art. 13 : algemene informatie (die op een duurzame drager of in elektronische vorm moet ter beschikking gesteld worden, omvattende onder meer de vormen van zekerheid, de duur van de kredietovereenkomst, de beschikbare debetrentevoeten met de vermelding of die vast of variabel zijn en de daaraan verbonden gevolgen voor de consument, een representatief voorbeeld van het totale kredietbedrag, de totale kosten van het krediet voor de consument, het totale door de consument te betalen bedrag en het jaarlijks kostenpercentage, de verschillende beschikbare opties voor het aflossen van het krediet, de vermelding van de aan vervroegde aflossing verbonden voorwaarden alsook een algemene waarschuwing betreffende de mogelijke gevolgen van niet-naleving van de aan de kredietovereenkomst verbonden verplichtingen) ; - art. 14 : precontractuele informatie (waaronder een termijn van ten minste 7 dagen waarin de consument de gelegenheid heeft om aanbiedingen onderling te vergelijken, de gevolgen ervan te beoordelen en een geïnformeerd besluit te nemen. De lidstaten mogen bepalen dat deze termijn hetzij een aan het sluiten van de kredietovereenkomst voorafgaande bedenktijd is, hetzij een termijn is waarin een herroepingsrecht kan worden uitgeoefend nadat de kredietovereenkomst is ondertekend, hetzij een combinatie van beide). - art. 15 : informatievoorschriften voor kredietbemiddelaars en aangewezen vertegenwoordigers; - art. 16 : adequate toelichtingen (zodat de consument in staat is te beoordelen of de voorgestelde kredietovereenkomsten geschikt zijn voor zijn behoeften en financiële situatie).

55

www.cnue.be, Thèmes Communautaires, Crédit Hypothécaire.

17

47. De krant Le Soir publiceerde op 28 februari 2008 een artikel met als titel « L’emprunteur hypothécaire belge : à l’abri d’un crash budgétaire », waarbij de aandacht gevestigd werd op het feit dat de Belgische kredietgevers veel voorzichtiger zijn dan hun Amerikaanse collega’s bij de toekenning van hypothecaire kredieten zodat de kredietnemers er bij ons veel beter aan toe zijn dan bij de Amerikaanse subprimes die tot een vastgoedcrisis zonder voorgaande hebben geleid in de Verenigde Staten waarbij miljoenen families hun woning en daarbij heel hun vermogen hebben verloren. Het artikel vervolgt : « Sans doute le consommateur belge est-il plus avisé que l’emprunteur américain ou anglais qui, ne sachant plus payer les traites de sa maison, semble, avant de déclarer forfait, se rabattre sur le crédit revolving (ou ouvertures de crédit permettant de disposer d’une réserve d’argent) afin de payer les échéances du prêt hypothécaire. » In zijn boek « The Subprime Solution »56 pleit de Amerikaanse professor Robert J. SHILLER voor een verhoogde informatie voor de consument door de notaris ; een opmerkelijk pleidooi voor de civil notary in een rechtsstelsel dat dit instituut niet kent. 48. Tijdens het notarieel congres van 2009 heeft notaris Luc VAN CAMPENHOUT een voorstel geformuleerd om de notariële tussenkomst te verplichten van zodra een hypotheek gebruikt wordt om een nieuwe schuld te waarborgen teneinde de burger beter te informeren omtrent al zijn verplichtingen.57 Bij de hervorming van het Franse zekerhedenrecht van 2006 werd bij onze Zuiderburen de hypothèque rechargeable ingevoerd 58 ; art. 2442 C. civ. voorziet er in de notariële tussenkomst om dergelijke hypotheek weer op te laden, een goed evenwicht tussen kostenefficiëntie en soepele kredietverlening enerzijds en consumentenbescherming en behoorlijke voorlichting anderzijds. §10. Verbodsbepalingen 49. Ter bescherming van de consument werden, zoals hiervoor uiteengezet, een aantal verplichtingen opgelegd aan de kredietgever. Tevens bevat de WHK een aantal verbodsbepalingen, te weten : 1° art. 15 WHK bepaalt dat de vestigingsakte niet mag bedingen dat de rechten en verplichtingen van de kredietnemer eenzijdig kunnen worden gewijzigd; 2° art. 16 WHK bepaalt dat het kapitaal aan geen enkele index mag worden gekoppeld, tenzij het krediet is toegestaan onder de vorm van een interestvrije lening ; in dat geval mag alleen de index der consumptieprijzen gebruikt worden; 3° art. 18 WHK bepaalt dat het verboden is een hypothecair krediet rechtstreeks of zijdelings afhankelijk te stellen van de verplichting effecten zoals obligaties, aandelen, deelbewijzen of deelnemingen, in welke vorm ook, te kopen, te ruilen of erop in te schrijven. Dit verbod geldt evenwel niet voor de inschrijving op de deelbewijzen van de coöperatieve vennootschap of van de onderlinge

56

The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It, Princeton University Press, 2008, 134. 57 VAN CAMPENHOUT, L., “De hypotheek voor toekomstige kredieten – een herbruikbare akte met een hoge risicograad”, in Zekerheid voor de toekomst, Verslagboek Notarieel Congres 2009, Larcier, 2009, 181-188. 58 M. CABRILLAC, S. CABRILLAC, C. MOULY en P. PETEL, Droit des sûretés, Litec, 2007, nrs. 863, 869, 874 en 884.

18

maatschappij die het krediet toestaat, voor zover het bedrag van de inschrijving of de storting niet meer bedraagt dan 2 % van het kapitaal van het krediet; 4° art. 19 WHK bepaalt dat verstrekken van een hypothecair krediet noch rechtstreeks noch zijdelings mag afhankelijk worden gemaakt van de verplichting een verzekerings- of kapitalisatieovereenkomst te sluiten of van de verplichting te sparen, tenzij bij wege van een toegevoegd of aangehecht contract bedoeld in art. 5 en 6 WHK. Wanneer een verzekerings-, kapitalisatie- of spaartegoed wordt aangewend als bijkomende waarborg, anders dan op grond van een toegevoegd contract, kan zulks niet verplichten tot het betalen van premies of het doen van spaarverrichtingen; 5° art. 20 WHK bepaalt dat de uitgifte van wissels en de ondertekening van orderbriefjes ter vertegenwoordiging van een hypothecair krediet verboden zijn, behalve in de gevallen bepaald in dit artikel; 6° art. 22 WHK bepaalt dat, bij een krediet met reconstitutiestortingen van het kapitaal, de reconstitutie geen betrekking mag hebben op een bedrag dat groter is dan het kapitaal of, na een gedeeltelijke terugbetaling, het saldo hiervan. §11. Onrechtmatige bedingen 50. Naast hogervermelde verbodsbepalingen vervat in de WHK moet men ook rekening houden met het verbod van de onrechtmatige bedingen vervat in de wetgeving inzake marktpraktijken en consumentenbescherming, opgenomen in de boeken VI en XIV van het Wetboek van economisch recht 59, hierna “WER”, waarvan de principiële toepasselijkheid op hypothecaire kredietovereenkomsten buiten kijf staat.60 Hypothecaire kredieten zijn immers diensten in de zin van art. I. 1, 5° WER, verstrekt door ondernemingen in de zin van art. I. 1, 1° WER aan consumenten in de zin van art. I. 1, 2° WER. Hierbij valt op te merken dat de WHK een ruimer toepassingsgebied dan het WER hanteert, aangezien zij van toepassing is op hypothecaire kredieten toegestaan aan natuurlijke personen die hoofdzakelijk handelen met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan hun handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten, terwijl het WER enkel van toepassing is op natuurlijke personen die handelen voor doeleinden die buiten hun handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteiten vallen. Een kredietnemer die dus niet uitsluitend voor nietberoepsmatige doeleinden handelt kan geen aanspraak maken op de bescherming van het WER, terwijl de WHK toch op hem van toepassing kan zijn (met name voor zover hij hoofdzakelijk voor privédoeleinden handelt). De Belgische regeling inzake onrechtmatige bedingen is tot stand gekomen in uitvoering van de Europese richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in

59

Wet van 21 december 2013 houdende invoeging van boek VI “Marktpraktijken en consumentenbescherming” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek VI, en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek VI, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht (BS 30 december 2013, ed. 3) en Wet van 15 mei 2014 houdende invoeging van boek XIV “Marktpraktijken en consumentenbescherming betreffende de beoefenaars van een vrij beroep” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XIV en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XIV, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht (BS 30 mei 2014, ed. 1). 60 H. COUSY, “Hypothecair krediet”, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, XIII, deel I, volume B, Kluwer, 2011, 1964; H. SWENNEN, “Hypothecaire kredieten en onrechtmatige bedingen in consumentencontracten”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 431 e.v.

19

consumentenovereenkomsten van 5 april 1993.61 Ook in het voorstel van Europese richtlijn betreffende consumentrechten van 8 oktober 2008 62, hierna “VRCR”, vallen hypothecaire kredieten onder de regeling oneerlijke bedingen. 51. Onrechtmatige bedingen zijn verboden en nietig. De overeenkomst blijft wel bindend voor partijen indien ze zonder de onrechtmatige bedingen kan voortbestaan (art. VI. 84, § 1 WER). Ingevolge art. I. 8, 22° WER is een onrechtmatig beding elk beding of elke voorwaarde in een overeenkomst tussen een onderneming en een consument die, alleen of in samenhang met één of meer andere bepalingen of voorwaarden, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen ten nadele van de consument. Art. VI. 83 WER bevat een lijst van bedingen die sowieso onrechtmatig, en dus verboden en nietig zijn. In het VRCR zijn er twee lijsten van bedingen, met name de “zwarte” lijst (met bedingen die altijd als oneerlijk worden aanzien) en de “grijze lijst” (met bedingen die als oneerlijk worden aanzien tenzij de handelaar bewijst dat ze niet oneerlijk zijn). Dit onderscheid vinden we in het WER niet terug, aangezien de definitie van een onrechtmatig beding vervat in art. I. 8, 22° de bewijslast niet omkeert. Meerdere onrechtmatige bedingen uit het WER zijn reeds vervat in de verbodsbepalingen van de WHK of kunnen zich niet voordoen gelet op de verplichtingen die aan de kredietgever zijn opgelegd door de WHK (zoals de verbintenis die de kredietgever louter van zijn wil afhankelijk zou maken, verboden ingevolge art. VI. 83, 1° WER, wat ingevolge art. 14 WHK – de verplichting van een schriftelijk aanbod – en art. 15 WHK – het verbod om de rechten en plichten van de kredietnemer eenzijdig te wijzigen – onmogelijk is). 63 Wij verwijzen ook naar de algemene verplichting om de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze informatie te verstrekken, vervat in art. VI. 2 WER, waarmee rekening wordt gehouden voor de beoordeling van het onrechtmatig karakter van een beding. De WHK bevat geen dergelijke algemene regel. Toch zien wij niet onmiddellijk een toepassingsgeval in de praktijk, wat niet betekent dat de kredietgever er geen belang bij heeft zorg te dragen dat akte en de algemene voorwaarden die veelal worden aangehecht in begrijpelijke taal zijn geschreven. De notaris speelt hier natuurlijk ook een rol via zijn toelichtingsplicht. 52. De Franse Commission des clauses abusives, hierna “CCA”, heeft geoordeeld dat een beding dat de kredietnemer verplicht al zijn inkomsten op een rekening bij de kredietgever te laten storten, zelfs al komt de kredietnemer stipt de betalingen na van het krediet, zonder geïndividualiseerde tegenprestatie daarvoor in de voorwaarden van het krediet onrechtmatig is. Dit verbod geldt ook in België (art. VI. 83, 32° WER) maar wordt omzeild door het geven van een korting (wat wel toegelaten is). 64 61

Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, PB L. 95 van 21 april 1993. 62 63

http://ec.europa.eu/consumers/overview/cons_policy/index_en.htm

Voor een meer uitvoerige bespreking verwijzen wij naar H. SWENNEN, “Hypothecaire kredieten en onrechtmatige bedingen in consumentencontracten”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 442 e.v. 64 H. SWENNEN, “Hypothecaire kredieten en onrechtmatige bedingen in consumentencontracten”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 458 e.v.

20

Delicater zijn de clausules van vervroegde opeisbaarheid. Daar vond de CCA verschillende exorbitante clausules. De zogenaamde cross default, die de vervroegde opeisbaarheid van een lening toestaat omdat de kredietnemer op een andere lening (of verplichting) in gebreke is, werd trouwens ook door het Franse Hof van Cassatie onrechtmatig genoemd.65 Deze clausule komt standaard voor in de algemene kredietvoorwaarden in België. 53. In het Verenigd Koninkrijk heeft de Financial Services Authority, afgekort “FSA”, in 2005 een statement of good practices bekendgemaakt.66 In haar toezicht op individuele hypotheekondernemingen werd onder meer ook aandacht besteed aan de clausules van vervroegde opeisbaarheid.67 54. De Belgische Commissie voor Onrechtmatige Bedingen (art. 86 WER), op wie een beroep kan gedaan worden door de minister, de consumentenorganisaties en de betrokken interprofessionele en bedrijfsgroeperingen maar die ook ambtshalve kan optreden, heeft zich nog niet uitgesproken over onrechtmatige bedingen inzake hypothecair krediet. Het komt ons voor dat bepaalde bedingen in (de algemene voorwaarden van) kredietovereenkomsten onderworpen aan de WHK in strijd zijn met art. I. 8,22° WER. Zo kan bijvoorbeeld het in gebreke blijven van de kredietnemer om één maandelijkse aflossing, levensof brandverzekeringpremie te betalen niet de opeisbaarheid van het krediet tot gevolg hebben. Bij de beoordeling hiervan dient het proportionaliteitsbegisel de leidraad te vormen, wat hogervermelde casussen uit Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk aantonen. §12. De bijkomende verplichtingen van de kredietgever 55. Buiten hetgeen voorafgaat bevat de WHK nog volgende bijkomende verplichtingen voor de kredietgever : 1° ingevolge art. 16 WHK dient het ontleende kapitaal ter beschikking gesteld te worden van de kredietnemer in gereed geld of op girale wijze. Gelet op de bepalingen van de anti-witwaswet en de boekhoudkundige verplichtingen voor notarissen worden de gelden in de praktijk ter beschikking gesteld via overschrijving of bankcheque; 2° ingevolge art. 17 WHK dient de kredietgever op de gelden die hem door de kredietgever worden in pand gegeven, bijvoorbeeld bij een bouwkrediet, interesten uit te keren aan de rentevoet van het krediet (zodat er schuldvergelijking optreedt). §13. De hypotheek voor alle sommen 56. Art. 51bis WHK 68 stelt uitdrukkelijk dat "een hypotheek mag worden verleend tot zekerheid van toekomstige schuldvorderingen indien de gewaarborgde schuldvor65

Cass. Fr., 27 november 2008, vermeld op de site van de CCA (www.clauses-abusives.fr). http://www.fsa.gov.uk/pubs/other/good_practice.pdf 67 http://www.fsa.gov.uk/pubs/other/undertaking_nab.pdf 68 Voor een uitvoerige bespreking, zie : CATTARUZZA, J. en PEETERS, I., "W. Hyp. Kr. Art. 51 bis", in Commentaar Voorrechten en Hypotheken, Kluwer Rechtswetenschappen België, alsook de bespreking van art. 80 Hyp.W. door zelfde auteurs in zelfde uitgave; CUYPERS, A., "De hypotheek voor toekomstige vorderingen. De hypotheek voor "alle sommen". Het nieuwe art. 51bis van de wet op het hypothecair krediet : revolutie of evolutie in het hypotheekrecht", T. Not. 1995, 322-362. 66

21

deringen bepaald zijn of bepaalbaar zijn op het ogenblik van de hypotheekstelling". Er wordt aan toegevoegd dat de rang van dergelijke hypotheek wordt bepaald "naar de dagtekening van haar inschrijving, ongeacht de tijdstippen waarop de gewaarborgde schuldvorderingen ontstaan." De persoon tegen wie de hypotheek werd ingeschreven of de derde-bezitter van het met hypotheek bewaarde goed kunnen de hypotheek steeds opzeggen (met een opzegtermijn van minimum drie en maximum zes maanden; via aangetekend schrijven met ontvangstmelding), waardoor toekomstige vorderingen niet meer door de hypotheek kunnen gewaarborgd worden. Deze bepaling is, ingevolge art. 50 WHK, van toepassing op "alle schuldvorderingen gewaarborgd door een hypotheek alsmede op alle schuldvorderingen gewaarborgd door een voorrecht op een onroerend goed", en beperkt zich dus niet tot de kredieten onderworpen aan voormelde wet. De hypotheek "voor alle sommen", die men thans in quasi alle hypothecaire kredietakten aantreft, werd aldus wettelijk erkend. 57. De notariële akte kan beperkt worden tot een zuivere hypotheekstelling, doch dit heeft één groot nadeel : de schuldeiser bezit geen uitvoerbare titel. In dit kader moet het boekenbeding 69 worden gesitueerd. Ingevolge zo'n beding zal het verschuldigd saldo van het krediet blijken uit de boekhouding van de schuldeiser, waarmee de schuldenaar zich ab initio akkoord verklaart. In de gevallen besproken door BOUCKAERT en DIRIX 70 betrof het een pand op handelszaak en een cessie van schuldvordering. Inmiddels aanvaarde het Gentse Hof van Beroep uitdrukkelijk de rechtsgeldigheid van het boekenbeding in een procedure van uitvoerend onroerend beslag, door te oordelen dat het beding in de bij de notariële akte gevoegde kredietvoorwaarden dat het bedrag van het door de kredietnemer verschuldigd saldo mag bewezen worden door gegevens uit de boekhouding van de bank aan die akte uitvoerbare kracht verleent. 71 58. Een aanverwant probleem is dat van de actualiteit van de titel. Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat de beslagrechter bevoegd is om te onderzoeken of de schuldvordering, vastgesteld in een uitvoerbare titel, al dan niet is tenietgegaan. 72 Het betrof een dading afgesloten tussen partijen nà de uitspraak van de rechter waarvan de uitvoering werd gevorderd. De voorziening tegen de beslissing van de appelrechter die had gesteld dat hierdoor de titel was tenietgegaan werd verworpen. De rechter heeft, met andere woorden, de bevoegdheid om na te gaan of de titel, als die al uitvoerbaar is, nog wel doeltreffend of actueel is om tot tenuitvoerlegging over te gaan. §14. De poging tot minnelijke schikking 59. Art. 59 WHK bepaalt dat elke tenuitvoerlegging of beslag dat plaats heeft krachtens een vonnis of een andere authentieke akte in het kader van deze wet op straffe van nietigheid moet worden voorafgegaan door een poging tot minnelijke 69

F. BOECKAERT, noot onder Antwerpen, 26 februari 1992, T. Not. 1992, 388; E. DIRIX, "Het 'boekenbeding' en de parate executie", noot onder Rb. Antwerpen, 2 december 1993, T. Not. 1994, 379. 70 Zie hierover ook : de LEVAL, G., Traité des saisies, nrs. 228 e.v. 71 Gent, 6 juni 2006, R.W. 2006-2007, 1531. 72 Cass., 15 januari 1999, R.W. 1999-2000, 148, noot DE WILDE, Rec. Cass. 2000, 1, noot BROECKX.

22

schikking voor de beslagrechter (van de ligging van het onroerend goed) die op het zittingsblad wordt aangetekend. Procedures van bewarend beslag zijn niet geviseerd door deze bepaling. 73 Wat de procedures van uitvoerend onroerend beslag betreft is er een controverse in de rechtsleer. Een minderheid is van oordeel dat deze poging verplicht is voor alle procedures waarvan het bevel (eerste fase van de uitwinning) werd betekend vanaf 1 januari 1993, datum van inwerkingtreding van art. 59 WHK, zelfs voor de hypothecaire kredieten die onder de oude wetgeving werden afgesloten.74 De meerderheid van de rechtsleer is evenwel van oordeel, hierdoor gesteund door de duidelijke bewoordingen van de wet, dat de poging tot minnelijke schikking slechts verplicht is indien de kredietovereenkomst is onderworpen aan de WHK.75 Dit betekent dat, ook in de toekomst, vele beslagprocedures nog kunnen worden afgehandeld zonder deze poging te ondernemen, aangezien de meeste hypothecaire kredieten toegestaan vóór 1 januari 1995 nog niet werden geregeld door de wet op het hypothecair krediet. In de praktijk blijkt dat de meeste professionele kredietverleners het risico niet wensen te nemen en, zelfs voor kredieten die zijn toegestaan onder de oude wetgeving, overgaan tot de poging tot minnelijke schikking. 60. De sanctie bij niet naleving van de poging tot minnelijke schikking is de nietigheid van de tenuitvoerlegging. Het betreft hier een relatieve nietigheid, die valt onder art. 861 Ger.W., en waarop de kredietnemer zich slechts zal kunnen beroepen indien zijn belangen hierdoor werden geschaad. Daarbij zal de rechter met alle elementen van de zaak rekening houden en kan hij enkel de nietigheid uitspreken indien het doel waarvoor deze poging werd ingesteld niet werd bereikt 76. De notaris zal bij ontvangst van een beslagdossier nagaan of de poging tot minnelijke schikking werd ondernomen. Als dit niet het geval is zal hij de vervolgende schuldeiser hierop wijzen om hem de kans te geven deze poging

73

R. DE CORTE, "Wanbetaling bij hypothecair krediet", T.G.R. 1993, 5, nr. 37; E. DIRIX, "Wijzigingen aan het beslagrecht", R.W. 1992-93, 893; D. MEULEMANS, "De poging tot minnelijke schikking", in De nieuwe Wet op het Hypothecair Krediet, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1993, (365), 370. Contra : I. MOREAU-MARGREVE, "L'article 59 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, un texte abscons", Rev. Not. B. 1993, 118. 74 G. de LEVAL, "Premières applications de l'article 59", in Chronique de droit à l'usage du notariat, vol. XVIII, 21 oktober 1993, 274. Deze auteur argumenteert dat art. 59 van de Wet op het Hypothecair Krediet een procedureregel is waaraan onmiddellijke toepassing moet worden gegeven. 75 E. DIRIX, "Wijzigingen aan het beslagrecht", R.W. 1992-93, 893; C. ENGELS, "De voorafgaandelijke minnelijke schikking en het overgangsrecht in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet", noot onder Beslagr. Brugge, 28 januari 1993, T. Not. 1993, 164; D. MEULEMANS, "De poging tot minnelijke schikking", o.c., 367. MEULEMANS stelt daarbij dat het voldoende is om deze formaliteit te respecteren vóór de betekening van het eigenlijke beslagexploot. Het zou dus niet noodzakelijk zijn de poging tot minnelijke schikking te ondernemen vóór de betekening van het exploot houdende bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend onroerend beslag aangezien voormeld bevel volgens deze auteur geen daad van tenuitvoerlegging is. ENGELS is dezelfde mening toegedaan aangaande de draagwijdte van dit bevel (C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Kluwer, 1981, nr. 181). DIRIX (l.c.) is het daar niet mee eens, en beschouwt dit bevel wel degelijk als een eerste daad van tenuitvoerlegging. 76 G. de LEVAL, "Premières applications de l'article 59", l.c., 276-277; D. MEULEMANS, "De poging tot minnelijke schikking", l.c., 372-374; Beslagr. Brussel, 1 februari 1994, T.B.B.R. 1994, 431.

23

alsnog te ondernemen 77 en hem wijzen op de mogelijke gevolgen bij afwezigheid hiervan. De gevolgen van de afwezigheid van voormelde poging zijn beperkt in de tijd, in die zin dat de nietigheid van de handelingen verricht vóór de toewijzing op straffe van verval moet worden opgeworpen binnen de acht dagen na de aanmaning voorgeschreven door art. 1582, derde lid Ger.W. (art. 1622, tweede lid Ger.W.). Eens die termijn is verstreken kan de schuldenaar er zich niet meer op beroepen. §15. De kredietovereenkomst op afstand78 61. Klik zei de muis, en weg was het huis. Onder deze titel verscheen een monografie van professor VAN VELTEN waarin hij kanttekeningen plaatst bij de toenemende invloed van het elektronisch rechtsverkeer op het Nederlandse onroerend-goed-stelsel en hiervan de gevolgen schetst voor de notariële praktijk.79 Via het internet kan men fortuinen verhandelen, maar hoe zit het met de kredietovereenkomst op afstand ? In de praktijk wordt enkel informatie ter beschikking gesteld via internet over de diverse kredietvormen, de basistarieven, simulaties voor de berekening van de maandelijkse terugbetalingen, de fiscale aftrekbaarheid en dies meer. De WHK bevat geen bijzondere bepalingen inzake kredietovereenkomsten op afstand, in tegenstelling tot het WER en de WCK. Er is wel, zoals hoger besproken, een prospectusverplichting. Deze kan eventueel via het internet worden ter beschikking gesteld als het krediet uitsluitend via het internet wordt aangeboden, zo niet moet er een papieren versie bestaan vermits niet iedere consument geacht wordt over een internetverbinding te beschikken.80 De vestigingsakte van een hypothecaire kredietopening is de onderhandse overeenkomst die tussen partijen wordt ondertekend met alle kredietvoorwaarden zoals voorgeschreven door de WHK ; de authentieke akte is slechts vereist voor de zakelijke zekerheid, de hypotheek of de hypothecaire volmacht hiertoe. Bij een klassieke lening moet het ontleende bedrag bovendien in principe 81 volledig ter

77

Beslagr. Luik, 31 augustus 1993, geciteerd in en goedgekeurd door G. de LEVAL, "Premières applications de l'article 59", l.c., 276, waarbij de poging tot minnelijke schikking was ondernomen na de overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor. De vervolgende schuldeiser had hiervan melding gemaakt in het verzoekschrift tot aanstelling van de notaris, met de argumentatie dat dit de verdere procedure niet kon in de weg staan, aangezien de schuldenaars de kans hadden gekregen om een minnelijke schikking te bereiken maar niet zijn komen opdagen. De beslagrechter heeft de procedure geldig verklaard en de notaris aangesteld. Zie ook : Luik, 1 oktober 1998, J.T. 1999, 330, Proces & Bewijs, 1999, 55. In dezelfde zin zou een schuldeiser deze minnelijke schikking dus nog kunnen ondernemen nadat de notaris werd aangesteld om een vordering tot nietigverklaring in het verdere verloop van de procedure te beletten. 78 R. STEENNOT, “Hypothecaire kredietovereenkomsten op afstand”, in Hypothecair krediet, C. BIQUETMATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 251 e.v. 79 A. VAN VELTEN, Klik zei de muis en weg was het huis, reeks Ars Notariatus, nr. 142, Kluwer, 2009. 80 M. TISON, “Virtuele financiële dienstverlening (e-banking en e-trading) : een transactionele benadering”, in Privaatrecht in de reële en virtuele wereld. Postuniversitaire cylclus Willy Delva 2000-2001, Kluwer, 2001, 306. 81 Behoudens bij inpandgave van het kapitaal voor nog op te nemen bedragen bij bouw- of verbouwingswerken overeenkomstig art. 17 WHK.

24

beschikking van de ontlener gesteld worden vermits de geldlening een zakelijk contract is.82 62. Art. 14 WHK, dat stelt dat de kredietgever voor de ondertekening van de kredietovereenkomst aan de kandidaat-kredietnemer een schriftelijk aanbod moet overmaken dat alle contractvoorwaarden bevat en de geldigheidsduur van het aanbod vermeldt, verzet zich niet tegen een elektronisch aanbod en het feit dat de kredietovereenkomst op elektronische wijze (met name ondertekend via een elektronische handtekening ; art. 1322, lid 2 B.W.) tot stand zou komen.83 De antiwitwaswetgeving, die aan kredietgevers de identificatieverplichting van kredietnemers oplegt, belet evenmin dat er op elektronische wijze wordt gecommuniceerd voor zover de klant zich met zijn elektronische identiteitskaart kan identificeren.84 Toch manen wij aan voorzichtig te blijven. Een woonkrediet afsluiten is iets anders dan een lottoformulier invullen of boodschappen doen via het internet. Persoonlijk contact is belangrijk en laat toe indringende vragen te stellen waarop men niet ontwijkend kan antwoorden van achter zijn computer. Lichaamstaal is iets wat men niet kan vervangen door computers. 63. De wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen (1) 85 heeft de artikelen 12, 13, 20, 21, 26 en 29 van de Notariswet alsook art. 1317 van het Burgerlijk Wetboek gewijzigd, waardoor er een wettelijke basis werd gecreëerd voor de redactie van authentieke akte in gedematerialiseerde vorm. Het heringevoerde art. 18 van de Notariswet houdt de oprichting in van een notariële aktenbank, afgekort « NABAN », waarin de minuten van alle gedematerialiseerde akten worden bewaard. Al deze artikelen treden in werking op een datum bepaald door de Koning. De NABAN wordt onder het bestuur geplaatst van de Nationale Kamer van Notarissen, die er die de uitwerking en het operationele beheer van kan delegeren aan de Koninklijke Federatie van het Belgische notariaat. Binnen de vijf dagen na het verlijden van de akte moet hetzij de gedematerialiseerde akte, hetzij het gedematerialiseerd afschrift van de akte die op papier is verleden, worden gedeponeerd en opgenomen in de NABAN. Dit afschrift heeft dezelfde bewijswaarde als de eerste uitgifte van de minuut op papier. Van zodra de NABAN operationeel zal zijn wordt de notaris ontheven van de verplichting tot materiële bewaring van de minuut van door hem verleden gedematerialiseerde akten, en dit van zodra hij het ontvangstbericht van de NABAN heeft ontvangen ; de NABAN is een authentieke bron voor deze akten. Het is de bedoeling dat iedere burger online, via zijn elektronische identiteitskaart, zijn eigen akten zal kunnen consulteren via de NABAN.

82

B. DU LAING verdedigt in dit verband een andere dan de traditionele opvatting in zijn proefschrift (Geld)lening en krediet(opening) : Theoretische grondslagen en praktische gevolgen van de verbruiklening van geld op interest als gemeenrechtelijke onmiddellijke thesauriekredietovereenkomst, Die Keure, 2005. 83 A. VAN INGELGEM, “Art. 14 Wet Hypothecair Krediet”, in Artikelsgewijze Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Kluwer, losbl. 84 R. STEENNOT, “Hyothecaire kredietovereenkomsten op afstand”, in Hypothecair krediet, C. BIQUETMATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 259 e.v., die evenwel praktische bezwaren aanhaalt (zoals het ontbreken van een kaartlezer bij de meeste consumenten, wat m.i. minder en minder het geval is). 85 B.S. 19 mei 2009.

25

Dit dossier is prioriteit voor het notariaat. 86 Ook bij de gedematerialiseerde authentieke akte blijft de persoonlijke verschijning voor de notaris essentieel ; het is enkel het instrumentum van de akte dat verandert. §16. Controle van de hypotheekondernemingen 64. Titel II WHC handelt over controle van de hypotheekondernemingen en de tussenpersonen bij hypothecair krediet. Hypotheekondernemingen worden in art. 37 WHC gedefinieerd als personen die hoofdzakelijk of aanvullend hun gewoon beroep van hypothecaire kredietverrichtingen zoals bedoeld in art. 1. Op 1 januari 2004 werd de Controledienst voor de Verzekeringen (CDV) geïntegreerd in de Commissie voor het Bank- en Financiewezen (CBF) onder de nieuwe benaming Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA). 87 De financiële crisis heeft de noodzaak blootgelegd om de functionering van de financiële markten, deze van de financiële instellingen en de architectuur van het prudentieel toezicht te verbeteren. De autoriteiten, belast met de financiële regelgeving in België, in Europa en overal ter wereld, hebben lessen getrokken uit de crisis en belangrijke hervormingen doorgevoerd. De Belgische wetgever heeft aldus beslist om de organisatie van het prudentieel toezicht te herzien en de toezichtarchitectuur van de Belgische financiële sector in dezelfde richting te laten evolueren als de hervormingen doorgevoerd in verschillende andere Europese landen. De wetgever heeft derhalve geopteerd om over te gaan van een geïntegreerd toezichtmodel naar een bipolair model, het zogenaamde Twin Peaks-model, teneinde de integratie tussen het micro- en macroprudentieel toezicht te versterken met speciale aandacht voor het systeemrisico. Dit bipolaire model dient, op structureel gebied, gestalte te geven aan de twee hoofddoelen van het financiële toezicht en wordt vanaf 1 april 2011 als volgt uitgevoerd: - de Nationale Bank van België (NBB) is verantwoordelijk voor de handhaving van de macro- en micro-economische stabiliteit van het financiële stelsel. De NBB is voortaan derhalve, naast het macroprudentieel toezicht, eveneens belast met het individuele prudentiële toezicht op de actoren van het financiële stelsel die cliëntengelden mogen aanhouden (het microprudentieel toezicht). De Bank ziet aldus toe op het verzekeren van de financiële soliditeit van de financiële instellingen onder haar controle, dankzij vereisten aangaande solvabiliteit, liquiditeit en de rendabiliteit van deze instellingen in het bijzonder; - de FSMA 88 (voorheen de CBFA) behoudt haar traditionele opdracht om toe te zien op de goede werking, de transparantie en de integriteit van de financiële markten alsook om het toezicht uit te oefenen op het onrechtmatig aanbieden van producten en financiële diensten, en breidt haar actieterrein uit naar het relatief 86

E-notariaat, bericht nr. 6057 van 13 juli 2009. Art. 1 K.B. 25 maart 2003 tot uitvoering van art. 45 § 2 van de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, B.S. 4 september 2002, tweede editie. 87

88

FSMA betekent “Financial Services and Markets Authority”, in het Nederlands “Autoriteit voor financiële diensten en markten”, in het Frans “Autorité des services et marchés financiers”. Zie : www.fsma.be

26

nieuwere gebied van het toezicht op de naleving van de gedragsregels waaraan de financiële tussenpersonen onderworpen zijn teneinde een loyale, billijke en professionele behandeling van hun klanten te waarborgen. Deze nieuwe structuur werd ingevoerd door de wet van 2 juli 2010 tot wijziging van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en van de wet van 22 februari 1998 tot vaststelling van de organiek statuut van de Nationale Bank van België 89 en door het koninklijk besluit betreffende de evolutie van de toezichtarchitectuur voor de financiële sector van 3 maart 2011.90 65. Alle hypotheekondernemingen zijn onderworpen aan de controle van de FSMA: a) a priori, bij de inschrijving (art. 43 WHK) of registratie (art. 43bis WHK) van de onderneming of bij vragen tot wijziging van ingeschreven documenten bestemd voor het publiek zoals prospectus, tarief, aanvraagformulier en vestigingsakte ; deze controle slaat op de wettelijkheid, de duidelijkheid en de ondubbelzinnigheid daarvan; b) permanent, bijvoorbeeld op klacht van een kredietnemer of op eigen initiatief, door te onderzoeken of de onderneming zich houdt aan de wet en haar uitvoeringsbesluiten.91 66. Hypotheekondernemingen moeten zich vooraf inschrijven bij de FSMA. Sedert 26 maart 1994 is hierop een uitzondering voorzien voor ondernemingen uit een andere EU-lidstaat. Ingevolge het beginsel van de vrije vestiging en het vrij dienstenverkeer van de tweede Bankrichtlijn van 15 december 1989 voerde art. 1 van de Wet van 11 februari 2004 immers art. 43bis WHK in dat deze materie regelt. Voor hypotheekondernemingen van een andere EU-lidstaat die in België via een bijkantoor of in het kader van het vrij verrichten van diensten hypothecaire kredietovereenkomsten willen sluiten is een registratie voldoende voor zover zij in hun land van herkomst hypothecaire kredieten mogen verschaffen. 67. De CBFA, voorloper van de huidige FSMA, heeft in de loop der jaren via verordeningen (art. 39 § 2 WHK), publicaties (art. 39 § 3 WHK) en omzendbrieven of circulaires (niet bij wet geregeld maar uit de praktijk ontstaan) aan de hypotheekondernemingen bepaalde verplichtingen en verbodsbepalingen opgelegd om hun verrichtingen in overeenstemming te brengen met de wet, haar uitvoeringsbepalingen en het algemeen belang. Daarnaast worden informatieve brieven verstuurd, enquêtes uitgevoerd en informele contacten onderhouden met de beroepssector. 92 §17. Overdracht van de hypothecaire schuldvorderingen93

89

B.S. 28 september 2010, met gefaseerde inwerkingtreding. B.S. 9 maart 2011, met gefaseerde inwerkingtreding. 91 P. HEYMANS, , o.c., 114 e.v. 92 P. HEYMANS, , o.c., 122 e.v. 93 R. FRANSIS, “Het mobiliseren van hypothecaire schuldvorderingen”, in Hypothecair krediet, C. BIQUETMATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 725 e.v.; P. HEYMANS, , o.c., 147 e.v.; I. PEETERS, “Overdracht van schuldvorderingen en effectisering. Raakpunten met de notariële praktijk”, in Zekerheden, beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Die Keure, 1998, 287 e.v. 90

27

68. Ingevolge art. 5 Hyp.W. dient de overdracht, de indeplaatsstelling, de inpandgeving en de rangafstand van een ingeschreven bevoorrechte of hypothecaire schuldvordering voort te vloeien uit de in art. 2 Hyp.W. bedoelde akten en te worden gekantmeld om te kunnen worden tegengeworpen aan derden. Daarnaast dient de kennisgeving aan de gecedeerde schuldenaar te gebeuren overeenkomstig art. 1690 B.W. Deze formaliteiten staan effectisering van hypothecaire schuldvorderingen in de weg. Het betreft hier een techniek waarbij schuldvorderingen voortspruitend uit hypothecaire kredieten worden overgedragen aan een daartoe speciaal opgericht vehikel, het zogenaamde Special Purpose Vehicle, hierna “SPV”, dat zich op zijn beurt financiert door de uitgifte van effecten die op de markt worden geplaatst. Deze effecten vormen de tegenwaarde van de schuldvorderingen. 94 69. Naast het institutioneel kader, waarop hier niet verder wordt ingegaan, werd in art. 51 WHK een soepel, van het gemeenrecht afwijkend, regime voor de met de effectiseringsoperatie gepaard gaande overdracht van hypothecaire schuldvorderingen ingevoerd, waardoor art. 5 Hyp.W. buiten spel werd gezet. De overdrachtsakte hoeft niet authentiek te zijn en evenmin geregistreerd aan het evenredig registratierecht van 1 %, en er is geen kantmelding op het hypotheekkantoor. Er is een speciaal regime voor de overdracht van voorschotten binnen een kredietopening en hun rangorde (art. 51 § 2 WHK). Tenslotte kan de notaris overgaan tot het ondertekenen van de (eenzijdige) akte van (volledige of gedeeltelijke) opheffing als hij over het akkoord van de overnemer beschikt samen met een voor eensluidend verklaard woordelijk uittreksel van de onderhandse akte van overdracht (art. 51 § 3 WHK).95 Deze door art. 5 Hyp.W. voorziene kantmelding is eveneens afgeschaft bij fusie en splitsing van vennootschappen (art. 671 e.v. W. Venn.), alsook in geval van fusie, overneming, splitsing, inbreng of verkoop van de hypothecaire bedrijvigheid door een hypotheekonderneming (art. 53 WHK). 70. De uit de Verenigde Staten overgewaaide kredietcrisis had alles te maken met de subprimes, rommelkredieten die onder meer door de Amerikaanse overheidsinstellingen Fannie Mae 96 en Freddy Mac 97 werden verpakt in obligaties die uiteindelijk waardeloos bleken te zijn. Er werd immers, onder impuls van een verregaande liberalisering, historisch lage rentevoeten, een toename van de hoeveelheid liquiditeiten in het financiële systeem, een beperkt nazicht van de solvabiliteit van de kredietnemers 98 en de ontwikkeling van een groot aantal nieuwe hypotheekvormen 99 massaal krediet verleend aan om het 94

P. HEYMANS, , o.c., 147. Dit afschrift of uittreksel moet niet aan de akte van opheffing worden gehecht; het betreft loutere stavingsstukken die niet moeten worden geregistreerd (I. PEETERS, “Overdracht van schuldvorderingen en effectisering. Raakpunten met de notariële praktijk”, in Zekerheden, beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Die Keure, 1998, 351). 96 Een acroniem voor Federal National Mortgage Association, afgekort FNMA. 97 Een acroniem voor Federal Home Loan Mortgage Corporation, afgekort FHLMC. 98 De verificatie van inkomensgegevens van hypotheekaanvragers werd versoepeld, variërend van het hanteren van summiere inkomensgegevens (low-doc loan) tot het geheel afzien van verificatie (no-doc loan). 99 Er werd massaal overgegaan tot het verstrekken van een hoger kredietbedrag in verhouding tot de waarde van het onderpand, waarbij tevens de aankoopkosten werden gefinancierd (piggyback loan), tot het hanteren van een lage aanvangsrente die na enige tijd zou stijgen (step-up loan) en het hanteren van de mogelijkheid gedurende de eerste periode de rente slechts gedeeltelijk te betalen waarbij het niet-betaalde deel aan de hoofdsom werd toegevoegd (negative amortization loan of pay-option loan). Verder werd, aanmerkelijk meer dan voorheen, 95

28

even wie, en als het krediet niet werd afbetaald verkocht de bank (zonder veel blabla) het gehypothekeerde goed. Zolang de huizenprijzen in de lift zaten geen probleem, maar van zodra de markt begon te sputteren ontplofte de ene zeepbel na de andere, met het gekende gevolg. In België is het nooit zo ver kunnen komen omwille van de dwingende wettelijke regeling vervat in de WHK en de gezonde bankenpraktijk die steevast een bepaald percentage aan eigen middelen eist alvorens een hypothecair krediet toe te staan, wat in de Verenigde Staten niet het geval was. Bovendien bestaat er bij ons een goed institutioneel kader inzake effectisering van hypothecaire schuldvorderingen dat misbruiken voorkomt, aanvankelijk opgenomen in de Wet van 4 december 1990 op de financiële markten en de financiële transacties en thans vervat in de Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.100 §18. Aspecten van familiaal vermogensrecht101 71. Hierna volgt een summiere opsomming van enkele bepalingen uit het familiaal vermogensrecht die raakvlakken vertonen met de WHK : a) art. 215 B.W. vereist de instemming van de partner niet-eigenaar waarmee de kredietnemer gehuwd is of wettelijk samenwoont van zodra er over de gezinswoning wordt beschikt of deze in hypotheek wordt gegeven, behoudens machtiging door de rechtbank. De andere partner wordt hierdoor geen contractspartij zodat deze instemming desgevallend ook onderhands kan gegeven worden. De sanctie bij miskenning van deze bepaling is de relatieve nietigheid (art. 224 § 1, 1° B.W.), die door deze partner moet gevorderd worden binnen een termijn van 1 jaar na kennisname van de handeling (art. 224 § 2 B.W.); b) art. 224 B.W. bepaalt dat persoonlijke zekerheden gesteld door één der echtgenoten (wettelijk samenwonenden worden hier dus niet geviseerd) die de belangen van het gezin in gevaar brengen vernietigbaar zijn op verzoek van de andere echtgenoot, voor zover de vordering binnen 1 jaar na kennisname wordt ingesteld (art. 224 § 2 B.W.). Zakelijke zekerheden, zoals de hypotheekstelling, worden hier dus niet bedoeld; c) art. 1418 B.W. bepaalt dat, onverminderd de eventuele toepassing van art. 1417 B.W. (noodzakelijke handelingen voor de uitoefening van een beroep), de toestemming van beide echtgenoten vereist is om, onder meer, voor hypotheek vatbare goederen met zakelijke rechten te bezwaren en een lening aan te gaan. Deze bepaling geldt uiteraard niet voor echtgenoten gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen en, a fortiori, ook niet voor wettelijk samenwonenden. De sanctie bestaat erin dat de lening wordt aanzien als een eigen schuld (art. 1407, derde lid B.W.) zodat het verhaalsrecht van de schuldenaar beperkt is tot het eigen vermogen en de inkomsten van de echtgenoot-schuldenaar (art. 1409 B.W.); bovendien kan de andere echtgenoot, op voorwaarde dat hij een wettig belang kan aantonen, de nietigverklaring vorderen (art. 1422, 1° B.W.), en dit binnen 1 jaar na kennisname (art. 1423 B.W.). Indien de schuld wordt aangegaan in het gekozen voor een hypotheek met variabele rente (adjustable rate mortgage of ARM), waardoor de rente gedurende een klein aantal jaren vast stond en daarna variabel werd (b.v. de "2/28" of "5/25" formules). 100 B.S. 9 maart 2005. 101 F. BUYSSENS, “Aspecten van familiaal vermogensrecht”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 869 e.v.

29

uitsluitend belang van het eigen vermogen is de toestemming van de andere echtgenoot evenwel niet vereist (art. 1407, eerste lid en 1425 B.W.) ; in dat geval blijft de verhaalbaarheid van de schuldeiser ook beperkt tot het eigen vermogen en de inkomsten van de echtgenoot-schuldenaar (art. 1409 B.W.). 72. Voor echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel die in een echtscheidingsprocedure zitten en reeds in eigen naam een (ander) onroerend goed willen verwerven, al dan niet samen met een nieuwe partner, kan in de praktijk een oplossing geboden worden via de tussenkomst van de andere echtgenoot in de aankoop- en kredietakte, niet als koper en kredietnemer maar om te voldoen aan de bepalingen van art. 1418 B.W., met dien verstande dat het aldus verkregen goed geacht wordt een eigen goed te zijn en de schuld eveneens voor het geval en van zodra de echtscheiding doorgang vindt. Voorwaarde is wel dat de vordering is ingesteld (EOO) of partijen zijn verschenen voor de rechtbank (EOT), aangezien de echtscheiding tussen echtgenoten, wat hun goederen betreft, terugwerkt tot op dat moment.102 Hierna volgt een modelclausule voor dergelijke tussenkomst : Artikel #. De kredietnemer, de Heer/#Mevrouw #, in huwelijk met Mevrouw/#de Heer #, voornoemd, verklaart het hierna beschreven goed in voordeel van de kredietgever te hypothekeren tot waarborg van de terugbetaling van al de bedragen die aan deze laatste verschuldigd zijn. TUSSENKOMST. Is hier tussengekomen: Mevrouw/#de Heer #, #, geboren te # op #, wonende te #, echtgenote/#echtgenoot van de Heer/#Mevrouw #, die bevestigt dat een procedure echtscheiding door onderlinge toestemming werd ingeleid tussen haar/#hem en haar/#zijn echtgenoot/#echtgenote bij verzoekschrift van # en dat een eerste verschijning plaatshad voor de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te # op # 201# en # (#ofwel: dat een vordering tot echtscheiding werd ingesteld door # tegen # op # voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te #). De Heer/#Mevrouw # verklaart overeenkomstig artikel 1418 van het Burgerlijk Wetboek in te stemmen met het krediet dat bij onderhavige akte wordt aangegaan door Mevrouw/#de Heer # en met de hypotheekstelling zoals hiervoor gemeld. De Heer/#Mevrouw # verklaart te weten dat onderhavig krediet een eigen schuld is van Mevrouw/#de Heer # en slechts op zijn/#haar vermogen kan verhaald indien en van zodra de echtscheiding waarvan de procedure thans lopende is wordt voltrokken. Indien de echtscheiding, waarvan de procedure thans lopende is, niet zou voltrokken worden, verklaart de Heer/#Mevrouw # te weten dat de ingevolge deze akte door haar/#zijn echtgenoot/#echtgenote aangegane verbintenissen een gemeenschappelijke schuld uitmaken. §19. De woonbonus103

102

Bij de echtscheiding wegens onherstelbare ontwrichting van het huwelijk (EOO) is er terugwerkende kracht tot op de dag waarop de (eerste) vordering is ingesteld (art. 1278, tweede lid Ger.W.). Bij de echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT) is er terugwerkende kracht tot op de dag van de (eerste) persoonlijke verschijning van partijen (art. 1304, tweede lid Ger.W.). 103 P. HEYMANS, , o.c., 298 e.v.

30

73. De (federale) woonbonus of aftrek enige eigen woning, ingevoerd door de programmawet van 24 december 2004 104 en op een aantal punten verduidelijkt door de wet van 27 december 2005 houdende diverse bepalingen (1) 105 heeft vanaf aanslagjaar 2006 (inkomsten 2005) belangrijke impulsen gegeven aan de hypothecaire kredietverlening in België, met een uniforme belastingaftrek voor alle nieuwe kredieten dienstig voor de enige eigen woning. Vanaf 1 januari 2015 worden de gewesten bevoegd voor de woonbonus, maar kredieten die tot 31 december 2014 zijn afgesloten vallen (voor de volledige duur) nog onder de federale regeling. Voor de oude kredieten gold de klassieke, beperkte fiscale aftrek, weliswaar verhoogd voor bouw- en bepaalde verbouwingswerken. Nieuwe kredieten zijn hypothecair gewaarborgde kredieten 106 afgesloten vanaf 1 januari 2005 met betrekking tot de enige eigen woning van de belastingplichtige op een moment dat er voor die woning geen bestaand krediet meer loopt dat daarvoor werd afgesloten. Is er nog wel een dergelijk (bestaand) krediet, dan geldt ook voor het nieuwe krediet dat voor verbouwingswerken zou zijn afgesloten de oude regeling, tenzij de belastingplichtige definitief en onherroepelijk kiest voor de woonbonus ; dit geldt ook voor wederopnames.107 74. De enige woning is de woning die op 31 december van het jaar van het krediet de enige woning is van de belastingplichtige. Met woning wordt iedere wooneenheid bedoeld, dus ook een appartement. Men houdt geen rekening met andere woningen waarvan de kredietnemer ingevolge erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is. Van zodra men blote eigenaar of vruchtgebruiker is van een andere woning ingevolge aankoop of schenking, zelfs in onverdeeldheid (met b.v. broers en zussen), kan men niet meer genieten van de woonbonus bij een later krediet. 75. In de praktijk moet men dus goed opletten met allerlei vruchtgebruikconstructies. Als de ouders bijvoorbeeld een appartement kopen voor het vruchtgebruik waarvan de blote eigendom wordt gekocht door de kinderen (omwille van successieplanning), dan betekent dit dat de kinderen bij een later krediet dat zij aangaan ter financiering van de aankoop van hun eigen woning niet meer kunnen genieten van de woonbonus ! Verwerft men nadien een tweede woning, dan behoudt men de bestaande woonbonus ; wel vervalt, vanaf het jaar van de verwerving van de tweede woning, de extra aftrek (waarop men in de eerste 10 jaar van het krediet recht heeft). Om de basisaftrek te behouden is het niet nodig om in de eerste woning te blijven wonen; men mag naar de tweede woning verhuizen. 76. Een mildering is voorzien voor een kredietnemer die een tweede woning koopt in afwachting van de verkoop van zijn eerste woning. Hij kan toch van de woonbonus genieten indien kan bewezen worden dat de eerste woning op 31 104

B.S. 31 december 2004, tweede editie. B.S. 30 december 2005, tweede editie. 106 Een hypothecaire volmacht is dus niet voldoende om van de woonbonus te kunnen genieten. Merk het onderscheid op met het toepassingsgebied van de WHK, die ook betrekking heeft op kredieten waarvoor slechts een hypothecaire volmacht werd verleend als waarborg. 107 In de praktijk wordt het oude krediet niet meer vermeld op de belastingaangifte. Als er een gezamenlijke aanslag is (bij gehuwden of wettelijk samenwonenden) moeten beide partners dezelfde keuze maken. 105

31

december van het jaar van het nieuwe krediet te koop is aangeboden (b.v. via publiciteit op het internet of in advertenties) en uiterlijk op 31 december van het volgende jaar is verkocht. De tweede woning kan in België of in het buitenland gelegen zijn. De voorwaarde van de enige woning wordt bij echtgenoten en wettelijk samenwonenden afzonderlijk beoordeeld, wat kan betekenen dat één partner de aftrek wel en de andere niet kan genieten. 77. De eigen woning is de woning die de belastingplichtige zelf bewoont, behoudens beroepsredenen of redenen van sociale aard. 108 De belastingplichtige heeft evenwel de tijd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van het krediet om aan zijn bewoningsverplichting te voldoen indien wettelijke of contractuele belemmeringen of de stand van de bouw- of verbouwingswerkzaamheden hem dit onmogelijk maken. 109 Nadien geldt de klassieke aftrek. 78. De woonbonus wordt toegestaan voor interesten en betalingen voor de aflossing of wedersamenstelling van het kapitaal van een hypothecair krediet en bijdragen voor een schuldsaldoverzekering, voor zover het krediet specifiek is aangegaan voor het verwerven of behouden van een in België gelegen enige eigen woning, met een duur van minimum 10 jaar, aangegaan bij een in de Europese Economische Ruimte 110 gevestigde instelling. Het verwerven of behouden omvat : - de aankoop van een woning, desgevallend ook de overname bij een uit onverdeeldheidtreding (b.v. na echtscheiding of einde relatie); - het bouwen van een woning; - het aangaan van een krediet om de successierechten (of schenkingsrechten) van een geërfde of gekregen woning te betalen, met uitzondering van de verwijlinteresten; - het geheel of gedeeltelijk vernieuwen van een woning of het verbouwen van een gebouw tot woning, voor zover het werken betreft beschreven in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het K.B. nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de BTW en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven.111 79. Men geniet dus géén aftrek voor een krediet om een bouwgrond te verwerven of te behouden, zodat men hiervoor best eigen middelen gebruikt of een krediet gewaarborgd door een hypothecaire volmacht (vermits het, vanuit fiscaal oogmerk, geen zin heeft hiervoor kosten voor hypotheekstelling te maken). De aftrek geldt voor de volle eigenaar, de vruchtgebruiker, de opstalhouder en de 108

Art. 12 § 3 lid 3 WIB 1992. Art. 115 WIB 1992. 110 De EER bestaat uit de EU, Ijsland, Liechtenstein en Noorwegen. 111 Concreet gaat het om bijna alle mogelijke verbouwingswerken (inclusief binnen- en buitenschilderwerk en behangwerken), met uitsluiting van de volgende werken : 1) werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen; 2) werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. 109

32

erfpachter ; een blote eigenaar heeft geen recht op aftrek (omdat er ook geen belastbaar inkomen komt uit dit onroerend goed bij de blote eigenaar; als het eigendomsrecht wordt gesplitst tussen blote eigendom en vruchtgebruiker is de vruchtgebruiker immers de belastingplichtige en heeft hij dus ook recht op aftrek). 80. Bij echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel volstaat het dat één der echtgenoten eigenaar is opdat ze allebei de woonbonus kunnen genieten, op voorwaarde uiteraard dat ze allebei kredietnemer zijn. Desgevallend kan een echtgenoot die het krediet niet mee had ondertekend via een latere gemeenmaking medekredietnemer worden zodat hij/zij ook recht heeft op aftrek. Is een echtgenoot noch eigenaar noch medekredietnemer, dan is er geen recht op aftrek. Wettelijk samenwonenden moeten allebei eigenaar zijn om beiden van de woonbonus te kunnen genieten; dit kan desgevallend worden bewerkstelligd door de inbreng in een toegevoegd intern gemeenschappelijk vermogen (die slechts onderworpen is aan het algemeen vast registratierecht van 25 euro).112 81. Tot en met aanslagjaar 2000 (inkomsten 1999) was het afsluiten van een schuldsaldoverzekering een voorwaarde om van het belastingvoordeel inzake de kapitaalaflossingen te kunnen genieten conform artikel 145-5 WIB 1992. Vanaf aanslagjaar 2001 (inkomsten 2000) is dit niet meer het geval, gelet op de Wet van 17 mei 2000 tot wijziging van de artikelen 145-1 en 145-5 WIB 1992 113, ook voor kredieten afgesloten vóór de inwerkingtreding van deze wet. Vanaf aanslagjaar 2006 (inkomsten 2005) moet men niet langer de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner dan wel een bloedverwant tot in de tweede graad aanduiden om de premies van de schuldsaldoverzekering fiscaal te kunnen aftrekken (zoals dat voorheen het geval was) ; in hun plaats zijn de personen gekomen die ingevolge het overlijden van de verzekerde de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning in kwestie verwerven. 114 Vermits de aflossingen voor kapitaal en interesten doorgaans voldoende hoog zijn om de woonbonus te optimaliseren heeft men er dan ook maar uiterst zelden belang bij ook nog premies voor een schuldsaldoverzekering af te trekken, tenzij men op het einde van het jaar bijvoorbeeld nog een eenmalige premie zou betalen (maar dat zal eerder de uitzondering zijn dan de regel). De notaris kan kredietnemers die een woonkrediet afsluiten adviseren geen aftrek toe te passen voor levensverzekeringspremies, en niet elkaar maar de bank als begunstigde van de levensverzekering aan te duiden zodat er bij uitkering van deze verzekering in hoofde van de langstlevende geen belasting moet betaald worden (fictieve omzettingsrente ingevolge art. 169 WIB 1992 115). 82. De woonbonus geeft voor het inkomstenjaar 2014 (aanslagjaar 2015) recht op een basisaftrek van 2.280 euro, verhoogd met 760 euro gedurende de eerste 10 jaar en 112

CSW – Dossier 6368 (Inbreng van een onroerend goed in een intern gemeenschappelijk vermogen van wettelijk samenwonenden – Registratierecht), met verslag van Jozef DECUYPER, die verwijst naar de de administratieve beslissing van 17 april 2009, nr. E.E./102.944, opgenomen in het Repertorium R.J., R.14/12-01. 113 B.S. 16 juni 2000, err. B.S. 12 augustus 2000. 114 Dit is o.m. een oplossing voor zij die (rechten in) een woning verkrijgen ingevolge een aanwasbeding. 115 Het bedrag van deze fictieve rente is afhankelijk van de leeftijd van de begunstigde: het bedrag van het verzekerd kapitaal moet vermenigvuldigd worden met een coëfficiënt die varieert van 1 tot 5 % conform art. 73 K.B. W.I.B. 1992 en moet aangegeven worden in de personenbelasting gedurende een termijn van 13 jaar (behalve wanneer de coëfficiënt gelijk is aan 5, met name als de begunstigde 56 jaar of ouder is, in welk geval deze termijn 10 jaar bedraagt) (art. 169 § 2 W.I.B. 1992).

33

met 80 euro voor het geval men 3 of meer kinderen ten laste heeft. Voor 2 kredietnemers betekent dit, gedurende de eerste 10 jaar, samen 6.080 euro fiscale aftrek per jaar, wat toch niet te versmaden is. De fiscus betaalt dus wel degelijk mee voor de woning die men verwerft of behoudt, zonder van de andere fiscale aftrekmogelijkheden (bijvoorbeeld voor energiebesparende uitgaven) te spreken. In functie van het kredietbedrag en de duur van het krediet komt men, bij een krediet met een duur van 25 jaar door 2 kredietnemers, aan de maximale aftrek (van kapitaal en interesten) bij een hypothecair krediet van 80.000 euro. Gelet op de jaarlijkse indexering van de aftrekbare bedragen kan men eventueel een marge nemen, maar alles wat men boven de 90.000 euro hypothecair laat waarborgen kan men fiscaal sowieso niet optimaliseren en laat men beter waarborgen met een hypothecaire volmacht. Moesten de aftrekbare bedragen in de toekomst verhogen kan deze volmacht nog in een hypotheek worden omgezet. §20. De kosteloze borgtocht116 83. De Wet van 3 juni 2007 met betrekking tot de kosteloze borgtocht 117, hierna “WKB”, heeft aantal stringente, dwingende bepalingen ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek die tot een betere bescherming en grotere bewustmaking van de kosteloze borg moeten leiden, te weten de artikelen 2043bis tot 2043octies. 84. Art. 2043bis B.W. definieert de kosteloze borgtocht als de handeling waarmee een natuurlijke persoon kosteloos een hoofdschuld verzekert ten gunste van een schuldeiser. De kosteloze aard van de borgtocht slaat op het ontbreken van enig economisch voordeel, zowel rechtstreeks als indirect, dat de borg kan genieten dankzij de borgtocht. Wij kennen allemaal het voorbeeld van jonge mensen die een woning kopen maar daarvoor niet over voldoende middelen beschikken. De fiere ouders komen dan over de brug, ofwel met een bepaalde som die wordt geïnvesteerd in de woning (eigen middelen), ofwel via een persoonlijke borgstelling voor het hypothecair krediet, ofwel via een combinatie van beiden. Zijn daarentegen geen kosteloze borgen : - de partner bij een koppel die niet mee koopt maar zich voor zijn (haar) vriend(in) borg stelt om het krediet te kunnen verkrijgen aangezien de koperkredietnemer zelf over onvoldoende terugbetalingscapaciteiten beschikt en de kredietgever een bijkomende (persoonlijke) waarborg eist. Vermits deze partner een voordeel heeft uit de bewoning van het goed kan hij (zij) na een breuk in de relatie geen beroep doen op de bescherming van de WKB; - de zaakvoerder of bestuurder van een vennootschap die zich borg stelt voor de schulden van zijn vennootschap.

116

E. DIRIX, “De kosteloze borgtocht”, R.W. 2007-08, 218 e.v.; P. HEYMANS, , o.c., 104 e.v.; M. VANDENBOGAERDE, “Hoofdelijkheid (als zekerheid) versus (hoofdelijke) borgtocht”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 535 e.v. 117 B.S. 27 juni 2007, in werking getreden op 1 december 2007. De wet is enkel van toepassing op de na die datum gesloten borgtochtovereenkomsten (art. 11).

34

85. De kosteloze borgtocht moet het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst die verschilt van de hoofdovereenkomst, waarvan de duur 5 jaar niet mag overschrijden, bevattende de handgeschreven vermelding « door me borg te stellen voor ... voor de som beperkt tot ... (in cijfers) als dekking van de betaling van de hoofdsom en interesten voor een duur van ..., verbind ik me ertoe aan de schuldeiser van ... de verschuldigde sommen terug te betalen op mijn goederen en inkomsten, indien, en in de mate dat, ... er niet zelf aan heeft voldaan » (art. 2043quinquies B.W.). 86. De omvang van de borgtocht wordt beperkt tot de som die is vermeld in de overeenkomst, verhoogd met interesten tegen de wettelijke of conventionele rente zonder dat deze interesten evenwel hoger mogen zijn dan 50 % van de hoofdsom. Bovendien kan er op straffe van nietigheid geen borgtocht worden afgesloten waarvan het bedrag kennelijk niet in verhouding is tot de terugbetalingsmogelijkheden van de borg, waarbij deze mogelijkheid beoordeeld moet worden in het licht van de roerende en onroerende goederen en inkomsten van deze laatste (art. 2043sexies B.W.). 87. In geval van regelmatige uitvoering van de overeenkomst door de schuldenaar brengt de schuldeiser de borg daar op zijn minst een keer per jaar van op de hoogte. Elke mededeling inzake niet uitvoering die wordt gedaan aan de schuldenaar door de schuldeiser met betrekking tot de betaling van de schuld moet gelijktijdig en in dezelfde vorm worden gedaan aan de borg. Bij gebrek daaraan kan de schuldeiser zich niet beroepen op de aangroei van de schuld, vanaf de datum waarop hij ter zake in gebreke blijft (art. 2043septies B.W.). 88. De verbintenissen van de erfgenamen van een borg inzake de borgtocht zijn beperkt tot het erfdeel dat aan elk van hen toekomt. Niettegenstaande enige andersluidende overeenkomst bestaat er geen hoofdelijkheid tussen de erfgenamen van een borg voor de verbintenissen van de borg (art. 2043octies B.W.). 89. Sedert de inwerkingtreding van de WKB stellen wij in de notariële praktijk vast dat de kosteloze borgtocht bij kredietovereenkomsten onderworpen aan de WHK is verdwenen of werd vervangen door de “borg” als “medeschuldenaar” te laten tekenen, die dan hoofdelijk met de “hoofdschuldenaar” is verbonden. De kredietovereenkomst kwalificeert daarbij alle partijen als kredietnemers. Hoewel het niet aan de notaris toekomt om de aard van deze tussenkomst in de kredietovereenkomst te herkwalificeren als een borgtocht (wat de rechter eventueel wel kan doen bij een later geschil) dient hij de partijen te wijzen op de gevolgen hiervan, met name het feit dat de medeschuldenaar niet-eigenaar zich niet kan beroepen op de bescherming van de WKB. 118 In de rechtsleer is reeds gewezen op de mogelijke herkwalificatie van een toegevoegde hoofdelijke medeschuldenaar die geen voordeel haalt uit het contract als een zuivere borg ; dergelijke constructie kan als wetsontduiking worden aangeduid.119 De gelijkschakeling van een zekerheidssteller met een medekredietnemer is dan immers puur fictief.120 118

P. HEYMANS, , o.c., 109. P. DUPICHOT, Le pouvoir des volontés individuelles en droit des sûretés, LGDJ, 2005, 317 e.v., nrs. 374 e.v.; M. MIGNOT, “Contrats et obligations – Obligations conjointes et solidaires – Solidarité passive”, Juriscl. 119

35

Soms blijkt uit de instructies van de hypotheekonderneming niet duidelijk wie in welke hoedanigheid optreedt ; in dat geval zal de notaris het kredietaanbod opvragen of om verduidelijking vragen, want het gaat natuurlijk niet op iedereen als medekredietnemer te laten tekenen als dat niet de bedoeling was. Dit geldt ook voor zakelijke borgen, waar men in de akte duidelijk het onderscheid zal maken tussen het optreden als kredietnemer of als zakelijke borg ; bovendien zal de notaris de zakelijke borg wijzen op het feit dat hij niet kan genieten van de bescherming van de WKB.121 Soms is het nog wat verfijnder en zal de kredietgever eisen dat een medekredietnemer niet-eigenaar ook mede-eigenaar is of wordt, al is het maar voor 1 %, om een eventuele herkwalificatie door de rechter in een kosteloze borgtocht te vermijden. Ook daar zal de notaris de partijen wijzen op de gevolgen van de door partijen gestelde rechtshandelingen. §21. De hypothecaire volmacht 90. Om de kosten van de hypotheek te drukken, kan de bankinstelling genoegen nemen om een krediet of lening toe te staan tegen de ondertekening van een onherroepelijke volmacht tot hypothekeren door de lener, in plaats van een onmiddellijke hypotheekstelling. Bij een hypothecaire volmacht wordt er geen dadelijke inschrijving genomen op het hypotheekkantoor. Het verschil met de hypotheek zit hem hierin dat de lener wel de toelating geeft om een hypotheek te nemen, maar de bankinstelling ze nog niet neemt en wellicht (als alles volgens afspraak wordt betaald) ook nooit zal nemen. De bankinstelling zal maar overgaan tot hypotheekstelling wanneer zij wanbetaling vaststelt, of als het vertrouwen in de cliënt is zoek geraakt en zij vreest dat zijn kredietwaardigheid aan het wankelen gaat. 91. Een hypothecaire volmacht is economisch veel interessanter dan een hypothecaire kredietopening. Alzo zijn geen hypotheekrechten verschuldigd. Daarenboven betaalt de lener op de volmacht slechts een vast recht en een ereloon, gelijk aan één/vierde van het normaal ereloon bij hypothecaire leningen. Een tweede voordeel is dat de hypothecaire volmacht niet wordt openbaar gemaakt, zodat de kredietwaardigheid van de kredietnemer ten aanzien van derden onaangetast blijft. Het nadeel voor de bankinstelling is dat zij over minder zekerheid beschikt: zij heeft immers nog geen hypotheek en wanneer zij die meent te moeten nemen, kan het te laat zijn omdat het goed reeds door iemand anders is bezwaard. Dit veronderstelt dus een groot vertrouwen in de cliënt vanwege de bankinstelling. Zij bekomt geen onmiddellijke zekerheid. Zo de kredietnemer het goed zelf heeft vervreemd, kan de bankinstelling geen hypotheek meer laten vestigen. Aangezien Civ. Code 2007, Fasc. 20, nr. 164-166, geciteerd door M. VANDENBOGAERDE, “Hoofdelijkheid (als zekerheid) versus (hoofdelijke) borgtocht”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 593. 120 C. BIQUET-MATHIEU, “La protection des sûretés personnelles dites faibles”, in Sûretés et procédures collectives, C. BIQUET-MATHIEU (ed.), Luik, 2008, 29, nr. 9. 121 R. VAN RANSBEECK, “De derdenhypotheek (zakelijke borg) in het licht van de wet op het hypothecair krediet”, in Hypothecair krediet, C. BIQUET-MATHIEU en E. TERRYN (eds.), reeks Recht en onderneming, deel 36, Die Keure, 2010, 601 e.v.

36

een hypotheek pas rang neemt vanaf haar inschrijving op het hypotheekkantoor, zullen eerdere inschrijvingen de krachtens de volmacht te nemen hypotheek primeren, zodat deze laatste in waarde zal verminderen of zelfs helemaal waardeloos zal worden. De omzetting van de hypothecaire volmacht tijdens de verdachte periode is ook niet tegenstelbaar aan een faillissement.122 In de praktijk werkt men vaak met een combinatie van een hypotheekakte en hypothecaire volmacht, waarbij een klein bedrag hypothecair wordt gewaarborgd en een hypotheekakte wordt verleden, en voor een groot bedrag een onherroepelijke notariële volmacht wordt verleden. Op die manier is er een inschrijving bekend op het hypotheekkantoor, doch heeft men uitgespaard op de kosten van de akte door met een volmacht te werken voor het grootste deel van het krediet. In de hypothecaire volmacht zal steeds een verklaring worden opgenomen waarin de kredietnemer zich ertoe verbindt de in de volmacht begrepen goederen niet te vervreemden of te hypothekeren zolang er kredietverbintenissen bestaan. 92. Een hypotheekbelofte (waarbij de kredietnemer belooft om hypotheek te stellen wanneer de bankinstelling hierom verzoekt) kan volledig zonder kosten worden gedaan (bij eenvoudig geschrift). Het verschil met een hypothecaire volmacht bestaat er echter in dat de bankinstelling niet onmiddellijk tot hypotheekstelling kan overgaan, maar genoodzaakt is om opnieuw het akkoord van de kredietnemer te bekomen. Bij weigering van de kredietnemer kan de bank het krediet opzeggen, en eventueel schadevergoeding vragen, maar niet dwingen om tot hypotheekvestiging over te gaan. 93. In een akte hypothecaire volmacht verleent de kredietnemer aan een mandataris (in de praktijk meerdere personen) een onherroepelijke volmacht om desgevallend in het voordeel van de bank tot een welbepaald bedrag hypotheek te verlenen op één of meer van zijn in de akte beschreven goederen en dit tot waarborg van de aangegane en nog aan te gane kredietverbintenissen onder de algemene voorwaarden van de onherroepelijke volmacht. De akte moet notarieel worden verleden, omdat hij als notariële volmacht moet kunnen gehecht worden aan de eventuele latere hypotheekvestigingsakte. 94. Om de registratierechten van hypotheekvestiging te vermijden (ad 1% op het hypotheekbedrag), moet de mandataris-volmachtdrager een derde zijn en niet de bankinstelling zelf. Zou immers de volmacht tot hypothekeren rechtstreeks gegeven zijn aan de ontlener, dan ziet de registratie hierin de vestiging van een hypotheek zelf en rekent zij het evenredig recht123. Bovendien zou de bank – als de volmacht aan de bank zelf zou worden verleend – in de mogelijke latere hypotheekakte in twee hoedanigheden optreden, m.n. enerzijds ten persoonlijke titel als schuldeiser, anderzijds als lasthebber van haar schuldenaar. Dit zou tot gevolg hebben dat de bank twee tegenstrijdige belangen dient, wat de nietigheid van de hypotheek met zich meebrengt. Om deze redenen moet de volmacht aan een derde-mandataris worden gegeven. Deze derde mag een bediende van de bank zelf zijn. In de praktijk wordt de volmacht gegeven aan een aantal personeelsleden van de bank, die elk afzonderlijk kunnen optreden, en waarvoor één verschijnt in de akte om het 122

Cass. 24 oktober 2002, T. Not., 2003, 536. WEYTS, L., Notarieel Fiscaal Recht, I, 264, nr. 282.

123

37

mandaat te aanvaarden in naam van allen. De mandataris kan ook een dochtermaatschappij van de bank zijn. 95. Een hypothecaire volmacht kan onherroepelijk worden bedongen. Onherroepelijk volmachten zijn immers geldig voor zover ze beperkt zijn in de tijd (hier gekoppeld aan de terugbetalingstermijn van het krediet) en gegeven zijn voor een bepaald voorwerp (in casu terugbetaling van het krediet of lening). Daarenboven moet de volmacht – om onherroepelijk te zijn – worden aanvaard door de mandataris. 96. Voor een hypothecaire volmacht moeten geen fiscale opzoekingen worden gedaan. Daarnaast vraagt de notaris een hypothecaire staat op om na te gaan of de persoon nog wel eigenaar is. Wanneer de notaris verzocht wordt om tot omzetting van de volmacht in een hypotheek over te gaan zal hij zowel fiscale als hypothecaire opzoekingen doen. Doorgaans zal de kredietmaatschappij in dat geval vragen de akte te verlijden vooraleer de 12 werkdagen na het versturen van de fiscale verwittigingen verstreken zijn. De notaris kan hierop ingaan, maar hij zal dan onmiddellijk de fiscus contacteren en het bericht in uitvoering van art. 435 WIB 1992 versturen (binnen de 24 u na de akte) ; de fiscus kan een wettelijke hypotheek nemen die de rang van de kredietmaatschappij zal voorafgaan124. 97. Bij omzetting van de hypothecaire volmacht verwijst men naar de volmacht op grond waarvan de inschrijving wordt genomen. De derde mandataris is verzoekende partij in de akte. De lener verschijnt niet maar wordt vertegenwoordigd door middel van de volmacht. De akte bevat de klassieke inhoud van een hypothecaire leningsakte in verkorte vorm. De bankinstelling is bij omzetting in principe niet verplicht om de cliënt te verwittigen.125

124

Zie meer WEYTS, L., Notarieel Fiscaal Recht, 245, nr. 259. Cass. 23 maart 2006, RW 2006 – 07, 874, met noot van A. VAN OEVELEN, De interpretatie te goeder trouw van overeenkomsten en de toepassing ervan op de omzetting van een hypothecaire volmacht. 125

38

§22. Bijlagen 1. Model hypothecaire kredietopening (WHK) (alle namen in deze akte zijn fictief) Nr. 26.022

Kredietopening

4 juli 2014

Heden, vier juli tweeduizend veertien, zijn voor mij, Dirk MICHIELS, notaris te Aarschot, verschenen: 1. De naamloze vennootschap ABC Bank, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Lier, Grote Markt 25, ingeschreven in de kruispuntbank voor ondernemingen onder nummer 0565.522.998. Opgericht ingevolge akte verleden voor notaris Anny Liekens te Lier op 14 maart 1989, bekendgemaakt bij uittreksel in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 28 maart daarna onder nummer 225. Hier vertegenwoordigd door de heer Jan VERMEIRE, notarieel medewerker, wonende te Aarschot, Statiestraat 25, die zich sterk maakt. Hierna genoemd "de bank". 2. De heer VISSENAEKENS Wim Jozef Maria, bediende, geboren te Leuven op 14 oktober 1972, rijksregister nummer 72.14.10 596-48, ongehuwd, en mevrouw JANSSENS Hilde Andrea Jules, bediende, geboren te Leuven op 8 november 1974, rijksregister nummer 74.11.08 253-56, ongehuwd, wettelijk samenwonende te 3200 Aarschot, Schaluin 111. Hierna genoemd "de kredietnemers". De comparanten sub 1. en 2. hierna ook aangeduid als “de partijen”. Die mij verklaard hebben, overeengekomen te zijn wat volgt: VOORAFGAANDE UITEENZETTING: Met toepassing van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet en haar uitvoeringsbesluiten heeft de bank op 18 februari 2013 de kredietnemers een kredietaanbod gedaan dat deze laatsten hebben aanvaard. Aan genoemd kredietaanbod was een aflossingstabel gehecht. Met het oog op de vestiging van de bedongen hypotheek verschijnen de partijen thans voor de notaris. Tevens wenst de bank over een uitvoerbare titel te beschikken. Hiertoe herhalen de partijen thans alle kredietvoorwaarden die tussen hen beide zijn overeengekomen. DEEL 1 : BIJZONDERE VOORWAARDEN KREDIETOPENING. Artikel 1 : Kredietopening - kredietlimiet. De bank staat aan de kredietnemers een kredietopening toe ten belope van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00). De kredietopening is opneembaar in de vorm van één of meerdere voorschotten van bepaalde duur, hierna “woningkredieten” genoemd. Artikel 2 : Waarborgen 2.1. Vestiging hypotheek De kredietnemers en/of derden-hypotheekgevers verlenen aan de bank, die zulks aanvaardt, hypotheek tot zekerheid van alle bedragen die aan de bank en/of haar eventuele rechtsopvolgers onder welke titel ook verschuldigd zijn krachtens : 1) alle kredieten, onder welke vorm ook, die de kredietnemers, afzonderlijk of gezamenlijk, al dan niet met anderen, thans reeds genieten of die zij nu of in de toekomst bekomen of na rechtsopvolging onder welke titel ook zullen voortzetten, zulks ongeacht het professioneel of privé oogmerk waarmee zij, of hun rechtsvoorgangers, zijn opgetreden of zullen optreden; bovendien alle hiervoor bedoelde kredieten die, na rechtsopvolging onder 39

welke titel ook, geheel of gedeeltelijk zouden worden voortgezet of overgenomen door de opeenvolgende rechtsopvolgers van de kredietnemers; 2) alle schulden van de kredietnemers of één van hen krachtens reeds verleende of toekomstige bankdiensten, bankverrichtingen of aansprakelijkheden van welke aard ook, alsmede krachtens van om het even welke reeds verleende of toekomstige persoonlijke zekerheidsstelling; alle vorderingen die de bank zou verkrijgen ingevolge cessie of subrogatie; 3) alle kredieten en schulden van derden waartoe de kredietnemers, samen of afzonderlijk, gehouden zijn of zouden worden, onder meer als medekredietnemers of als borgen. Wanneer een krediet wordt overgedragen of met derden wordt gemeen gemaakt, of wanneer een krediet wordt voortgezet met de erfgenamen of rechtsopvolgers van de kredietnemers, blijven de gestelde zekerheden onverminderd de kredietopening waarborgen. Voormelde hypotheek wordt gevestigd op de hierna volgende onroerende goederen en rechten : BESCHRIJVING VAN DE GOEDEREN : Stad AARSCHOT - Afdeling AARSCHOT. Een WOONHUIS met aanhorigheden, op en met grond, gelegen aan de Elisabethlaan 22, gekadastreerd volgens titel sectie C deel van nummer 340/G en volgens recent kadastraal uittreksel sectie C nummer 340/G/2 voor een oppervlakte van 13 aren 74 centiaren. EIGENDOMSOORSPRONG: De kredietnemers verklaren eigenaars te zijn hierboven beschreven onroerend goed als volgt : Voorschreven onroerend goed werd aangekocht door de kredietnemers, ingevolge akte heden verleden voor ondergetekende notaris, van de Heer MACKEN Frans Augustinus Maria, geboren te Rillaar op 15 mei 1940 en zijn echtgenote Mevrouw VAN RILLAER Maria Theresia Alphonsina, geboren te Rillaar op 6 februari 1942. De echtgenoten MACKEN-VAN RILLAER hadden er de aankoop van gedaan bij akte verleden voor notaris Godfried Van Kerckhoven te Aarschot op 26 januari 1974, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor te Leuven op twee februari daarna, boek 542 nummer 30. De hypotheekvestiging omvat eveneens al het huidig en toekomstig toebehoren dat als onroerend of onroerend door bestemming wordt beschouwd, en alle huidige en toekomstige verbeteringen, zo onder meer alle opgerichte of nog op te richten gebouwen. De kredietnemers verklaren dat de overdrachtregels zoals vastgelegd in hoofdstuk VIII van het Vlaams Bodemdecreet van 27 oktober 2006 bij de verkrijging van de hypotheekgoederen stipt werden nageleefd. Aangezien de hypotheek wordt gevestigd tot zekerheid van schuldvorderingen die over een onbepaalde duur kunnen ontstaan, is de termijn van betaling van de gewaarborgde schuldvorderingen onbepaald. Iedere kredietnemer heeft het recht de hypotheek op zijn goederen éénzijdig te beëindigen per aangetekende brief met ontvangstbewijs. Dit recht kan enkel worden uitgeoefend met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, te rekenen vanaf de ontvangstmelding. Wanneer de hypotheek verstrekt wordt door personen die gehuwd zijn, en betrekking heeft op gemeenschappelijke onroerende goederen, zal elk van beide echtgenoten de hypotheek kunnen beëindigen met inachtname van voormelde formaliteit. Voor zoveel als nodig machtigt elk van beide echtgenoten op onherroepelijke wijze de andere partner om alleen de hypotheek te beëindigen. de ontvangst door de bank van een opzegbrief van één van hen zal door de bank dan ook beschouwd worden als een opzegging door beiden.

40

De opzegging heeft uitsluitend uitwerking voor de toekomst en zal tot gevolg hebben dat de hypotheek enkel nog zal strekken tot zekerheid van gewaarborgde schuldvorderingen die bestaan bij het verstrijken van de opzeggingstermijn, ook als die pas later opeisbaar worden. 2.2. Hypothecaire inschrijving 2.2.1. Bedrag De hypotheek wordt gevestigd, en inschrijving zal worden genomen, voor een bedrag van: a. een bedrag van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) in hoofdsom; b. drie jaar intresten, waarvan de rang door de wet wordt gewaarborgd. De rentevoet wordt voor het nemen van die inschrijving geraamd op een percentage van één komma vijfenzeventig (1,75) procent per maand. Pro memorie. c. een bedrag van tienduizend euro (€ 10.000,00) voor toebehoren als daar zijn provisies, vergoedingen, subrogatie- en inschrijvingskosten, kosten en honoraria in verband met de vervolging en invordering van de schuld, kosten en honoraria (exclusief honoraria van advocaten) in verband met de vestiging, de uitwinning, de vrijgave en het behoud van de waarborgen, de krachtens de algemene voorwaarden betaalde of voorgeschoten verzekeringspremies, schattings- en dossierkosten evenals de bedragen in overschrijding op de hierboven vermelde hoofdsom ingevolge inboeking van vervallen intresten, provisies of onbetaald gebleven handelspapier. 2.2.2.Rang De kredietnemers bevestigen dat de in hypotheek gegeven goederen en rechten vrij en zuiver zijn van alle beslagleggingen, overschrijvingen, inschrijvingen, voorrechten, kantmeldingen, volmachten tot hypotheekvestiging of lasten van welke aard ook. De kredietnemers verbinden er zich toe de hypotheek zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen de veertien dagen na ondertekening van deze akte in de bedongen rang op het hypotheekkantoor te doen inschrijven. De kredietnemers zullen er zorg voor dragen, zolang de gewaarborgde verbintenissen duren, de hypotheekgoederen vrij en zuiver te houden van overschrijvingen, inschrijvingen, kantmeldingen of lasten van welke aard ook, andere dan de in dit artikel vermelde. Alle kosten waartoe de akte aanleiding geeft of zal geven, vallen ten laste van de kredietnemers. Daartoe behoren onder meer de eventuele kosten van hernieuwing en doorhaling van de hypothecaire inschrijving. 2.2.3. Verklaring BTW. Partijen erkennen dat wij, Notaris, hen lezing en uitleg hebben gegeven van artikel 62, paragraaf 2 en van artikel 73 van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde. De kredietnemers hebben mij verklaard geen belastingplichtige te zijn voor de toepassing van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde. Artikel 3 : Bevestiging identiteit De ondergetekende notaris bevestigt dat de identiteit van de kredietnemers zoals hierboven vastgesteld, overeenstemt met de door de wet voorgeschreven stukken. Artikel 4 : Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 4.1. Ondergetekende notaris verklaart, bij toepassing van art. 5.2.1 van de Codex: - dat voor het in hypotheek gegeven onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt door het college van burgemeester en schepenen van de Stad Aarschot op 18 maart 2000 voor het bouwen van een woning; - dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het in hypotheek gegeven onroerend is: woongebied (volgens het gewestplan Aarschot-Diest en het Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Elisabethlaan”);

41

- dat voor het in hypotheek gegeven onroerend goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 van de codex; - dat op het in hypotheek gegeven onroerend goed geen wettelijk voorkooprecht rust conform art. 2.4.1 van de codex; - dat er geen verkavelingsvergunning van toepassing is voor het onroerend goed; - dat er geen as-builtattest werd uitgereikt en gevalideerd; 4.2. Er werd geen stedenbouwkundig uittreksel afgeleverd vermits de stad Aarschot nog niet beschikt over een plannen- en vergunningenregister. 4.3. Ondergetekende notaris verwijst naar artikel 4.2.1. van de codex. 4.4. De kredietnemers verklaren dat het krediet deels betrekking heeft op de financiering van vergunningsplichtige werken, te weten voor een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00), maar dat daarvoor nog geen stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt. De notaris wijst er de bank op dat zij dit bedrag maar mag uitbetalen nadat haar de stedenbouwkundige vergunning bezorgd is. Artikel 5 : Woonstkeuze (in verband met de hypothecaire inschrijving). Om te voldoen aan artikel 83.5 Hypotheekwet, doch alleen wat de hypothecaire inschrijving(en) betreft, doet de bank woonstkeuze in haar kantoor te Aarschot, Grote Markt 24. DEEL 2 : BIJZONDERE VOORWAARDEN WONINGKREDIETEN Artikel 6. Woningkrediet 123-3230131-14. 6.1. Bedrag van het woningkrediet. De bank staat in het kader van voormelde kredietopening aan de kredietnemers een woningkrediet toe ten belope van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00). 6.2. Bestemming van het woningkrediet Het woningkrediet heeft als voorwerp de financiering van de aankoop en het verbouwen van een huis. De kredietnemers verklaren dat ter uitvoering van de werken een stedenbouwkundige vergunning vereist is. 6.3. Aanvang en einde van het woningkrediet Het woningkrediet begint te lopen van zodra de betalingsverplichtingen van de kredietnemers starten en eindigt op het ogenblik van de volledige terugbetaling van het opgenomen kredietbedrag (zie artikel 6.6). 6.4. Rentevoet van het woningkrediet 6.4.1. De rentevoet van het woningkrediet bedraagt nul komma tweeduizend driehonderd en vier procent per maand. Dit stemt overeen met een rentevoet van twee komma acht procent (2,8 %) reëel per jaar. 6.4.2. De rentevoet is bovendien veranderlijk. De eerste verandering van de rentevoet geschiedt na het verstrijken van een eerste periode van één jaar te rekenen vanaf de aanvang van het woningkrediet. De daaropvolgende veranderingen grijpen plaats na het verstrijken van daaropvolgende periodes van telkens één jaar. 6.4.3 De verandering van de rentevoet geschiedt overeenkomstig de formule : de nieuwe rentevoet is gelijk aan de oorspronkelijke rentevoet vermeerderd met(de nieuwe referte-index verminderd met de oorspronkelijke referte-index) De referte-indexen, waarvan sprake, worden maandelijks in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Meer bepaald is op het woningkrediet indextype referte-ïndex A van toepassing. Verder is in de voornoemde formule : 42

de oorspronkelijke rentevoet : de maandelijkse rentevoet bepaald in artikel 6.4.1; de nieuwe referte-index : de index gepubliceerd in de kalendermaand voorafgaand aan de datum bepaald voor de verandering van de rentevoet; de oorspronkelijke referte-index : gelijk aan nul komma duizend achthonderd zeventien, zijnde de index gepubliceerd in de kalendermaand voorafgaand aan de datum van de tarievenkaart van de bank. 6.4.4. De verandering ten opzichte van de oorspronkelijke rentevoet is beperkt tot : - 0,0830 procentpunten per maand in meer en 0,0830 procentpunten per maand in min gedurende het tweede jaar ; - 0,1652 procentpunten per maand in meer en 0,1652 procentpunten per maand in min gedurende het derde jaar; - 0,2304 procentpunten per maand in meer en 0,2304 procentpunten per maand in min gedurende de resterende duur van het woningkrediet. Voormelde periodes zijn te rekenen vanaf de aanvang van het woningkrediet zoals bepaald in artikel 6.3. 6.4.5. De bank zal de nieuwe rentevoet aan de kredietnemers mededelen ten laatste op het ogenblik dat de nieuwe rentevoet van kracht wordt. Op hetzelfde ogenblik zal zij gratis een nieuw aflossingsplan ter beschikking stellen van de kredietnemers. 6.5. Opneming van het woningkrediet Het kredietbedrag is opneembaar in één keer of in schijven van minimum tweeduizend vijfhonderd euro (€ 2.500,00). Is het kredietbedrag niet volledig opgenomen binnen een termijn van vijf maanden te rekenen vanaf de aanvang van het woningkrediet, dan zijn de kredietnemers vanaf het verstrijken van deze termijn een reserveringsprovisie verschuldigd. Deze reserveringsprovisie bedraagt nul komma nul vijfenzeventig procent per maand en wordt berekend op het nietopgenomen gedeelte van het kredietbedrag. De reserveringsprovisie is betaalbaar op het einde van elke maand. Het kredietbedrag dient alleszins volledig opgenomen te zijn binnen een termijn van twaalf maanden te rekenen vanaf de aanvang van het woningkrediet. Hebben de kredietnemers het woningkrediet niet volledig opgenomen binnen de termijn van twaalf maanden, dan wordt het bedrag van het woningkrediet herleid tot het opgenomen bedrag en worden de betalingsverplichtingen van de kredietnemers (zie artikel 6.6.) herberekend met behoud van de duur van het woningkrediet. 6.6. Betalingsverplichtingen van de kredietnemers De kredietnemers zijn rente verschuldigd, pro rata temporis berekend op het verschuldigd blijvend saldo van het opgenomen kredietbedrag en tegen de rentevoet bepaald in artikel 6 4. Bovendien zijn de kredietnemers verplicht het opgenomen kredietbedrag integraal terug te betalen. De betalingsverplichtingen van de kredietnemers starten : - in geval de bank een hypothecaire waarborg heeft bedongen : op de datum van de vestiging van de hypothecaire waarborg, of op de datum van de laatst gevestigde hypothecaire waarborg indien de bank meerdere hypothecaire waarborgen heeft bedongen; - in geval de bank geen nieuwe hypothecaire waarborg heeft bedongen : op de datum van aanvaarding van het kredietaanbod Met het oog op de betaling van het kredietbedrag en de rente zijn de kredietnemers verplicht aan de bank de volgende bedragen te betalen :

43

* driehonderd (300) gelijkblijvende maandelijkse betalingen, bestaande uit kapitaal en rente, van elk negenhonderd vierentwintig euro veertien cent (€ 924,14), op de tiende dag van de maand. DEEL 3 : ALGEMENE BEPALINGEN VAN DE KREDIETOPENING EN DE WONINGKREDIETEN 7.1. Totstandkoming van de overeenkomst De overeenkomst komt tot stand door de tijdige aanvaarding van het aanbod door alle kredietnemers. Zijn de kredietnemers, of één van hen, minderjarig of om een andere reden handelingsonbekwaam, dan wordt onderhavig aanbod gedaan onder de voorwaarde dat alle vereiste toestemmingen en/of machtigingen bekomen worden met het oog op het rechtsgeldig sluiten van de overeenkomst en het rechtsgeldig vestigen van de waarborgen. 7.2. Verplichtingen van de kredietnemers – algemeen 7.2.1. De kredietnemers verbinden zich hoofdelijk en ondeelbaar wat betreft alle rechten en verplichtingen voortspruitende uit de overeenkomst. Indien de bank één van de kredietnemers of rechtsopvolgers onder welke titel ook ontslaat van zijn/haar verbintenissen, dan blijven de anderen in afwijking van artikel 1285 B.W. voor het geheel verbonden zonder dat zulks afbreuk doet aan de rechten en plichten tussen de kredietnemers of rechtsopvolgers onderling. 7.2.2. De kredietnemers geven elkaar onherroepelijk volmacht om, alleen optredend, in naam van alle kredietnemers om het even welke kennisgeving met betrekking tot onderhavige overeenkomst te doen of in ontvangst te nemen, alsook om om het even welke wijziging of aanvulling overeen te komen, of om het even welke rechtshandeling te stellen. Zij zullen de bank zonder uitstel op de hoogte brengen van alle wijzigingen in de aan de bank verstrekte inlichtingen en zij verbinden zich ertoe eventuele persoonlijke of zakelijke zekerheidsstellers in te lichten over de voorwaarden en de totstandkoming van de overeenkomst, alsook over alle eventuele toekomstige wijzigingen of aanvullingen. 7.3. Wederopneembaarheid 7.3.1 Tot de overeengekomen kredietlimiet is de kredietopening opneembaar door middel van één of meerdere voorschotten van bepaalde duur, in deze overeenkomst “woningkredieten” genoemd. Een toegestane kredietopening dient niet noodzakelijk van in het begin integraal te worden opgenomen. Naar rata van de terugbetaling van opgenomen bedragen is de kredietopening eveneens wederopneembaar. In geval van overlijden van één of meerdere van de kredietnemers zal de kredietopening met de overlevende kredietnemers en de erfgenamen worden voortgezet, onverminderd het recht van de bank om de kredietopening op te zeggen overeenkomstig artikel 7.3.2. 7.3.2. De kredietopening is van onbepaalde duur, onverminderd het feit dat de woningkredieten zelf van bepaalde duur zijn. Zij kan door zowel de kredietnemers als de bank worden opgezegd door middel van een aangetekend schrijven en met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand. Bovendien heeft de bank het recht de kredietopening onmiddellijk te beëindigen in geval van overlijden van (één van) de kredietnemers of in geval van vervroegde opeisbaarheid, schorsing of verbreking van één of meerdere woningkredieten (zie artikel 7.11). 7.3.3. De kredietopening is (weder)opneembaar onder de volgende voorwaarden: - het woningkrediet moet een minimum bedrag hebben van zevenduizend vijfhonderd euro (€ 7.500,00); - het woningkrediet moet kaderen buiten de eventuele zelfstandige beroepswerkzaamheid van (één van) de kredietnemers ; - het woningkrediet moet bestemd zijn voor de verwerving of het behoud van onroerende zakelijke rechten; 44

- de bank en alle kredietnemers moeten persoonlijk instemmen met de bijzondere modaliteiten (bedrag, rentevoorwaarden, opname- en terugbetalings-modaliteiten, nieuwe waarborgen) van het woningkrediet, zulks op basis van de bij de bank geldende productmodaliteiten; - de kredietwaardigheid van de kredietnemers alsook de waarde van de gevestigde waarborgen en van de te financieren onroerende zakelijke rechten, moeten in voldoende mate aanwezig zijn. 7.3.4. Met uitsluiting van de bepalingen van artikel 7.3.3. die voorrang hebben op eventueel eerder overeengekomen, afwijkende bedingen, blijven de onderscheiden woningkredieten beheerst door de contractuele voorwaarden die ter gelegenheid van het toestaan van het woningkrediet werden overeengekomen. 7.4. Bestemming van het woningkrediet Op het eerste verzoek van de bank zullen de kredietnemers aan de bank inzage verlenen van de nodige administratieve en stedenbouwkundige vergunningen. Wanneer het woningkrediet bestemd is voor de financiering van (ver)bouw(ings)werken kan het enkel worden opgenomen naargelang de werken vorderen. De vordering van de werken zullen de kredietnemers aantonen aan de hand van hetzij facturen, hetzij een attest van de architect. Is voor de werken in kwestie een stedenbouwkundige vergunning vereist, dan kan het (daarmee overeenstemmende gedeelte van het) kredietbedrag niet worden opgenomen zolang de bank niet in het bezit is gesteld van die vergunning. 7.5. Variabele rentevoet – opties 7.5.1. Bij het verstrijken van een renteherzieningsperiode hebben de kredietnemers het recht om de periodiciteit van de renteherziening te wijzigen, met dien verstande dat zij enkel kunnen kiezen voor een renteherzieningsperiode die de bank op dat ogenblik op de markt aanbiedt en dat zij hun keuze aan de bank schriftelijk moeten meedelen vóór het tijdstip van de renteherziening. Maken de krediet-nemers gebruik van dit recht dan gelden voor de resterende looptijd van het woningkrediet als rentevoorwaarden: deze die de bank op dat ogenblik op de markt aanbiedt voor soortgelijke kredieten met een looptijd die overeenstemt met de restlooptijd van het woningkrediet. 7.5.2. Bij het verstrijken van een renteherzieningsperiode hebben de kredietnemers het recht om de duur van het woningkrediet te verlengen of te verkorten, met dien verstande: - dat per renteherziening slechts een verkorting van maximaal één tiende van de oorspronkelijke duur van het woningkrediet kan gevraagd worden; - dat de duur van het woningkrediet nooit op méér dan dertig jaar of op minder dan tien jaar kan gebracht worden; - dat de restlooptijd van het woningkrediet nooit langer of korter mag worden dan de looptijden die de bank op dat ogenblik op de markt aanbiedt voor soortgelijke kredieten; - dat de wijziging van de duur van het woningkrediet schriftelijk aan de bank gevraagd wordt vóór het tijdstip van de renteherziening. 7.5.3. Bij het verstrijken van een renteherzieningsperiode hebben de kredietnemers het recht om de overeengekomen wijze van aflossing van het kapitaal te wijzigen: afnemende maandelijkse betalingen in plaats van gelijkblijvende maandelijkse betalingen, of omgekeerd. Dergelijke wijziging moeten zij schriftelijk aan de bank mededelen vóór het tijdstip bepaald voor de renteherziening. 7.5.4. De opties bedoeld in artikel 7.5.2. en 7.5.3 zijn niet van toepassing wanneer het kapitaal volledig terugbetaalbaar is op de eindvervaldag van het krediet of wanneer het woningkrediet terugbetaalbaar is door reconstitutie van het kapitaal. 7.6. Waarborgen 7.6.1 Algemeen 45

Indien de bank waarborgen heeft bedongen, mag van het woningkrediet geen gebruik worden gemaakt zolang alle waarborgen niet op afdoende wijze (d.w.z. volwaardig en onbetwistbaar) tot stand zijn gekomen en behouden worden. Een eventueel door de bank toegestane afwijking op deze regel mag niet tegen haar worden uitgelegd en doet geen afbreuk aan de verplichting van de kredietnemers tot het onverwijld (doen) (her)stellen van de waarborgen. De bank heeft het recht, doch niet de verplichting, om b.v. via schatting na te gaan of de waarde van de onroerende goederen, die het voorwerp uitmaken van een hypothecaire waarborg, toereikend is. Alle door de bank bedongen waarborgen strekken tot zekerheid van alle bestaande of toekomstige schulden van de kredietnemers, ongeacht of deze hun oorzaak vinden in onderhavige overeenkomst. Waarborgen meerdere zekerheden -persoonlijke en/of zakelijkede kredietopening dan vullen zij elkaar aan, zo mogelijk tot de gehele aanzuivering van de schuldvordering van de bank. 7.6.2. Compensatie De bank staat het woningkrediet toe rekening houdend met alle tegoeden die de kredietnemers aanhouden bij de bank. Zodoende komen beide partijen overeen dat de bank steeds, zelfs bij of na samenloop met andere schuldeisers, het recht zal hebben haar schuldvordering op de kredietnemers te compenseren met de genoemde tegoeden. 7.6.3. Overdracht van inkomsten Tot beloop van de limiet van de kredietopening en tot zekerheid van hun verbintenissen doen de kredietnemers, binnen de wettelijke beperkingen, aan de bank overdracht van hun bestaande en toekomstige rechten voortvloeiend uit het verrichten van (al dan niet zelfstandige) arbeid, alsmede van hun bestaande en toekomstige rechten zoals bedoeld in artikel 1410, §1 Gerechtelijk Wetboek. Naar analogie met het voorgaande zullen ook eventuele borgen hun inkomsten aan de bank overdragen. Betreft de overdracht het recht op loon, dan kan deze slechts uitgevoerd worden ten belope van de bedragen die eisbaar zijn op het ogenblik van de betekening aan de werkgever. De van de werkgever ontvangen bedragen moeten op het ogenblik van de inning aangewend worden ter betaling van de alsdan eisbare bedragen. De kredietnemers verklaren door de notaris in kennis te zijn gesteld van het vermeerderingsmechanisme voor kind ten laste zoals bedoeld in de artikelen 34 en 34 bis van de wet van 12 april 1965 betreffende de bescherming van het loon van de werknemers. Zij bevestigen van de notaris het aangifteformulier kind ten laste waarvan het model bepaald is door de Minister van Justitie, ontvangen te hebben. 7.6.4. Hypothecaire waarborgen In onderhavige overeenkomst moet onder “hypothecaire waarborgen” begrepen worden : alle waarborgen vermeld in artikel twee van de wet op het hypothecair krediet. Alle bedongen waarborgen moeten gevestigd zijn uiterlijk binnen de twee maand te rekenen vanaf de datum van het kredietaanbod. Een bedongen hypothecaire waarborg slaat steeds op de volle eigendom van het onroerend goed. De kredietnemers (en/of derden-hypotheekgevers) staan ervoor in dat de eigendomstitels van die onroerende goederen geen bezwarende elementen bevatten. De kredietnemers (en/of derden-hypotheekgevers) zullen al hun rechten in de onroerende goederen die het voorwerp uitmaken van een hypothecaire waarborg, ongeschonden bewaren. Zulks betekent o.m. dat zij zonder instemming van de bank die goederen niet mogen vervreemden, noch hypothekeren, noch bezwaren met een volmacht hypotheek of hypotheekbelofte. De bank zal, in het geval van een volmacht hypotheek of een hypotheekbelofte, de uitvoering van voornoemd verbod mogen nagaan via een hypothecair onderzoek. De kosten verbonden aan zo'n onderzoek door de hypotheekbewaarder vallen ten laste van de kredietnemers a rato van maximum één onderzoek per jaar. 46

De kredietnemers geven aan de bank de toelating om vóór of samen met de verkoop van de in haar voordeel gehypothekeerde goederen, de uitwinning na te streven van eventuele andere onroerende goederen van de kredietnemers, zonder te moeten bewijzen dat de waarde van de gehypothekeerde goederen ontoereikend is. Indien de bank als waarborg een hypotheek heeft bedongen, verbinden de kredietnemers er zich toe de woningkredieten notarieel en in een uitvoerbare titel te doen vaststellen. 7.6.5. Overbruggingskrediet Wordt het woningkrediet toegestaan in afwachting van de verkoop van een onroerend goed, dan verbinden de kredietnemers er zich toe aan de instrumenterende notaris een onherroepelijke opdracht te geven om de verkoopprijs rechtstreeks te betalen in handen van de bank, die het bedrag zal aanwenden als vervroegde terugbetaling van het woningkrediet. 7.7. Bewijs – betalingen – kosten 7.7.1 Het bedrag van de schuldvordering van de bank wordt tegenover de kredietnemers, eventuele zekerheidsstellers en alle andere derden rechtsgeldig bewezen door een door de bank echt en waarachtig verklaarde opgave. 7.7.2 De kredietnemers, die beschikken over een ABC-zichtrekening, geven aan de bank de onherroepelijke opdracht om hun ABC-zichtrekening te debiteren voor alle bedragen die zij krachtens de onderhavige overeenkomst verschuldigd zijn en zulks voor zover de rekening voldoende dekking vertoont. Hebben de kredietnemers geen ABC-zichtrekening, dan dienen zij alle verschuldigde betalingen te verrichten op het rekeningnummer dat hen door de bank zal worden meegedeeld. De bank behoudt zich het recht voor, doch is er niet toe verplicht, gedeeltelijke betalingen te weigeren. Indien de bank een gedeeltelijke betaling aanvaardt mag deze naar keuze van de bank worden toegerekend op wat de kredietnemers of hun rechtsopvolgers onder welke titel ook verschuldigd zijn, zowel krachtens deze overeenkomst als krachtens eventuele andere overeenkomsten met de bank. In afwijking van artikel 1908 van het Burgerlijk Wetboek zal de eventuele aanrekening van gedeeltelijke betalingen op het kapitaal geen bevrijding van de intresten doen vermoeden. 7.7.3 Alle kosten -zoals bedoeld in artikel 11 van de wet op het hypothecair kredietwaartoe de kredietopening of haar waarborgen aanleiding geven of zullen geven, vallen ten laste van de kredietnemers. Eventueel door de bank gedragen kosten zullen door de kredietnemers onmiddellijk worden vergoed. Voor de eventuele dossier- en schattingskosten verwijzen de partijen naar hetgeen hieromtrent in het kredietaanvraagformulier is overeengekomen. 7.8. Overdracht van de (rechten uit de) kredietopening De bank mag de kredietopening (of haar rechten daaruit) geheel of gedeeltelijk overdragen of zij mag een derde geheel of gedeeltelijk in haar rechten plaatsen. 7.9. Vervroegde terugbetaling en herbeleggings-vergoeding De kredietnemers mogen het verschuldigd blijvend saldo van het woningkrediet op ieder ogenblik volledig of gedeeltelijk vervroegd terugbetalen. Evenwel is méér dan één gedeeltelijke vervroegde terugbetaling per kalenderjaar verboden wanneer het bedrag van de vervroegde terugbetaling kleiner is dan 10% van het kredietbedrag. Indien de kredietnemers het woningkrediet gedeeltelijk vervroegd terugbetalen, dan kunnen zij kiezen tussen de aanpassing van de periodiek te betalen bedragen (met behoud van de duur van het woningkrediet) of de aanpassing van de duur van het woningkrediet (met het behoud van de periodiek te betalen bedragen). Deze keuze hebben zij alleen bij aflossing van kapitaal. In geval van een volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling zijn de kredietnemers een herbeleggingsvergoeding verschuldigd gelijk aan drie maanden intresten berekend op het vervroegd terugbetaald bedrag en tegen de overeengekomen rentevoet. Een

47

analoge vergoeding zijn de kredietnemers verschuldigd bij gedwongen vervroegde terugbetaling (zie artikel 7.11.1). De kredietnemers zijn evenwel bij een volledige vervroegde terugbetaling geen herbeleggingsvergoeding verschuldigd in de volgende gevallen: - indien het woningkrediet werd aangegaan bij ABC Bank voor de aankoop van een bouwgrond en volledig vervroegd wordt terugbetaald door middel van een nieuw woningkrediet bij ABC Bank dat tevens bestemd is voor het bouwen van een woning op diezelfde bouwgrond; - indien het woningkrediet, toegestaan in afwachting van de verkoop van een onroerend goed, een looptijd heeft van maximum vijftien maanden en het kapitaal bovendien volledig terugbetaalbaar is op eindvervaldag met de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed. 7.10. Wanbetaling 7.10.1. Bij niet-betaling van verschuldigde rente op haar vervaldag (of op de vervaldag van de periodieke last waarin die rente begrepen is) wordt de rentevoet voor deze vervaldag verhoogd met een half procent per jaar. Bij niet-tijdige aflossing van kapitaal op zijn vervaldag (of op de vervaldag van de periodieke last waarin dat kapitaal begrepen is) of bij niet-tijdige betaling van een reconstitutiestorting brengt deze aflossing of reconstitutiestorting rente op berekend aan dezelfde verhoogde rentevoet en vanaf de vervaldag tot aan de dag van betaling. Verwijlintresten en/of vergoedende intresten, berekend aan de rentevoet van het woningkrediet en verhoogd met een half procent per jaar, zijn voorts zonder uitstel verschuldigd in alle andere gevallen van wanbetaling, zoals ondermeer bij niet-tijdige terugbetaling van een vervroegd opeisbaar woningkrediet. De kredietnemers zijn de in vorige alinea's bedongen rentes van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd. Anderzijds is de bank bij vertraging in de betaling van een vervaldag verplicht om aan de kredietnemers binnen de drie maanden een aangetekende brief te sturen waarin de gevolgen van de wanbetaling worden vermeld. Ook de bank is jegens de kredietnemers verplicht tot betaling van verwijlrente, indien zij in gebreke blijft het kredietbedrag ter beschikking te stellen. Deze rente is te berekenen aan dezelfde rentevoet als deze die bedongen is lastens de kredietnemers. 7.10.2. Wanneer de kredietnemers een verschuldigd bedrag niet betalen binnen de drie maanden na de vervaldag of binnen de maand na het aangetekend schrijven, waarvan sprake in artikel 7.10.1, is de bank wettelijk verplicht de wanbetaling mede te delen aan de Nationale Bank van België. Bij die gelegenheid zullen de kredietnemers door de Nationale Bank in kennis worden gesteld van hun rechten van toegang, verbetering of verwijdering van gegevens. 7.11. Vervroegde opeisbaarheid, schorsing en/of verbreking van het woningkrediet 7.11.1. Onverminderd de oorzaken van onmiddellijke eisbaarheid krachtens de wet of het gemeen recht, zal het woningkrediet van rechtswege opeisbaar zijn indien: a. Het woningkrediet niet de bestemming krijgt die aan de bank was medegedeeld; b. De kredietnemers een contract bestemd voor de reconstitutie van het kapitaal niet aan het woningkrediet toevoegen of een toegevoegd contract niet handhaven; c. De verzekerde, aangeduid in een toegevoegd contract, overlijdt; d. De kredietnemers in gebreke zijn de sommen (aflossingen, reconstitutiestortingen, rentebetalingen, te betalen waartoe zij krachtens de overeenkomst verplicht zijn; e. (Eén van) de kredietnemers hun eventuele andere verbintenissen jegens de bank, al dan niet voortspruitend uit onderhavige kredietopening, niet nakomen; f. (Eén van) de kredietnemers of (één van) de zekerheidsstellers, aan de bank onjuiste of onvolledige informatie hebben verstrekt, zonder dewelke de bank niet aan dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd; 48

g. De waarborgen, zoals bedongen door de bank niet op afdoende wijze tot stand komen of geheel of gedeeltelijk verloren gaan of in waarde verminderen; h. De kredietnemers of zekerheidsstellers ophouden eigenaar te zijn van de in waarborg gegeven onroerende goederen of gedeelten ervan; i. De onroerende goederen, die het voorwerp uitmaken van een volmacht hypotheek of een belofte tot hypotheekvestiging ten gunste van de bank, in strijd met artikel 7.6.4 met hypotheek, volmacht of belofte tot hypotheek worden bezwaard; j. De onroerende goederen, die het voorwerp uitmaken van een hypothecaire waarborg of waarop het goed, voorwerp van de hypothecaire waarborg, rust, verontreinigd blijken te zijn; k. Ten verzoeke van de bank of van andere schuldeisers bewarend of uitvoerend beslag op (één van) de goederen van (één van) de kredietnemers of (één van) de zekerheidsstellers wordt gelegd; l. (één van) de kredietnemers of (één van) de zekerheidstellers failliet worden verklaard of een vordering instellen tot het bekomen van een collectieve schuldenregeling of een individueel uitstel van betaling; m. In de hypothese van artikel 7.6.5. de instrumenterende notaris zonder de gepaste instructies verblijft vanwege de kredietnemers. Heeft de oorzaak van vervroegde opeisbaarheid betrekking op de wanbetaling van een verschuldigd bedrag, dan kan de bank de vervroegde opeisbaarheid maar inroepen nadat de kredietnemers geheel of gedeeltelijk in gebreke zijn gebleven gevolg te geven aan de aanmaning van de bank bij een ter post aangetekende brief. In deze aanmaning wijst de bank op de gevolgen van het in gebreke blijven van de kredietnemers en stelt zij de kredietnemers in de mogelijkheid om binnen een termijn van veertien kalenderdagen, te rekenen vanaf haar verzending, de achterstand volledig aan te zuiveren. 7.11.2. Zolang de kredietnemers het woningkrediet niet volledig zullen hebben opgenomen, zal het van rechtswege en zonder voorafgaandelijke ingebrekestelling verbroken zijn in dezelfde gevallen als vermeld in artikel 7.11.1 en onverminderd de oorzaken van verbreking krachtens de wet of het gemeen recht. Ook zal het woningkrediet van rechtswege en zonder voorafgaandelijke ingebrekestelling geschorst zijn in geval de kredietnemers (of één van hen) een aanvraag doen tot het bekomen van een gerechtelijk akkoord. Ten slotte zal het woningkrediet van rechtswege en zonder ingebrekestelling verbroken zijn in geval: - de hypothecaire waarborgen niet alle gevestigd zijn binnen de termijn van twee maanden zoals vermeld in artikel 7.6.4.; -de toegevoegde contracten niet alle gesloten zijn binnen de overeengekomen termijn van twee maanden; -geen enkele kredietopname werd gedaan binnen de overeengekomen opnemingstermijn van twaalf maanden; -van het overlijden van de kredietnemers of één van hen. Wanneer de kredietnemers door een fout van de bank op definitieve wijze geen gebruik zullen kunnen maken van het woningkrediet zal de bank een vergoeding verschuldigd zijn a rato van deze begroot in artikel 7.9. 7.12. Bepalingen in verband met de persoonlijke levenssfeer. De kredietnemers stellen de bank onherroepelijk aan als bijzonder gemachtigde om de gegevens uit de bevolkingsregisters en uit het vreemdelingenregister die op hen betrekking hebben te verkrijgen. Inzake de toepassing van de wet op de privacy wordt verwezen naar de Algemene Bankvoorwaarden.

49

De kredietnemers (en/of derden hypotheekgevers) geven aan de bank de uitdrukkelijke toestemming om alle gegevens onder meer verkregen in verband met de kredieten alle andere relevante gegevens met betrekking tot hun persoon, producten, diensten en verrichtingen te verwerken. Deze toestemming houdt in dat de gegevens voor alle wettige doeleinden en voor de doeleinden waarvoor de bank aangifte heeft gedaan bij de Commissie voor de Bescherming van de Levenssfeer mogen worden gebruikt en in het bijzonder voor : klantenbeheer, rekeningbeheer, kredieten, vermogensbeheer, relatiebankieren (direct) marketing, controle van verrichtingen, makelaarsdiensten, enzovoort. De toestemming houdt eveneens in dat de bank de aangegane verbintenissen en de wijze waarop daaraan voldaan werd, mag mededelen aan alle belanghebbende derden. Overeenkomstig de wet hebben de kredietnemers (en/of derden hypotheekgevers) het recht van toegang tot, en verbetering van, de gegevens die op hen betrekking hebben. Zij beschikken ook over het recht om er zich, kosteloos, tegen te verzetten dat hun gegevens gebruikt worden voor direct marketing. Dit recht van verzet kan worden uitgeoefend bij elk kantoor of bij de Afdeling Personenbeheer op het Hoofdkantoor van de Bank. 7.13. Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Deze overeenkomst maakt het voorwerp uit van registratie in de Centrale voor Kredieten aan Particulieren overeenkomstig artikel drie, paragraaf één, 1° of 2°, van de wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. De registratie in de Centrale voor Kredieten aan Particulieren heeft als doel de kredietgevers inlichtingen te verstrekken betreffende de reeds lopende kredieten en eventuele achterstallige betalingen van de kredietnemers. De kredietnemers hebben kosteloos recht op toegang, rechtzetting en verwijdering van de geregistreerde gegevens. Zij oefenen dit recht uit op de wijze zoals omschreven in artikel zeven van de wet van tien augustus tweeduizend en één en in artikel dertien van het Koninklijk Besluit van zeven juli tweeduizend en twee. Behoudens in geval van vervroegde verwijdering van de geregistreerde gegevens om voormelde redenen, gelden de volgende bewaartermijnen : - drie maanden en acht werkdagen na de datum van het einde van de kredietovereenkomst; - in voorkomend geval, tot de datum waarop aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren wordt meegedeeld dat het krediet is terugbetaald na de vervroegde beëindiging ervan. Ingeval van een wanbetaling van heet krediet in de zin van de wet van tien augustus tweeduizend en één en het Koninklijk Besluit van zeven juli tweeduizend en twee, wordt de registratie verlengd. De bewaartermijnen van de gegevens betreffende wanbetalingen zijn : - twaalf maanden vanaf de datum van de regularisatie van de kredietovereenkomst; - maximaal tien jaar vanaf de datum van de eerste registratie van een wanbetaling ongeacht of de kredietovereenkomst al dan niet werd geregulariseerd. 7.14. Woonstkeuze Voor de uitvoering van de kredietovereenkomst en de met de bank gesloten zekerheidsovereenkomsten doen de kredietnemers, doch enkel wat betreft eventuele betekeningen, rechtsvorderingen of vervolgingen, woonstkeuze zowel op hun hogervermeld adres als in het in waarborg gegeven onroerend goed, onverminderd het recht voor de bank om betekeningen, rechtsvorderingen en vervolgingen te doen op het aan haar laatst medegedeelde adres. 7.15. Toepasselijke wetgeving en bevoegde rechtbank Beide partijen verklaren het Belgisch recht, met inbegrip van de wet op het hypothecair krediet en haar uitvoeringsbesluiten, van toepassing op de kredietopening en de tussen hen gesloten zekerheidsovereenkomsten.

50

De kredietnemers die bij het ontstaan van de kredietopening of op een later tijdstip hun gewone verblijfplaats in het buitenland hebben, aanvaarden de exclusieve bevoegdheid van de Belgische rechters, onverminderd het recht voor de bank om beroep te doen op de rechters van het land waar één van de kredietnemers zijn woon- of verblijfplaats heeft. Verklaringen. De kredietnemers en eventuele hypotheekstellers verklaren de nodige bekwaamheid te hebben om deze handeling te stellen, niet te zijn geviseerd door een beschermingsmaatregel of beschikkingsbeperking en evenmin een verzoekschrift te hebben ingediend met het oog op een collectieve schuldenregeling. CLAUSULE VOOR ORDE. De kredietnemers verklaren dat het krediet aangegaan werd door de heer VISSENAEKENS Wim voor zeventig procent (70 %) en door mevrouw JANSSENS Hilde voor dertig procent (30 %). Zij zullen in voormelde verhoudingen instaan voor de terugbetaling van het kapitaal en de betaling van de interesten. Onderhavig beding is echter niet aan de bank tegenstelbaar, tegenover wie alle kredietnemers hoofdelijk en ondeelbaar verbonden zijn. VERKLARING PRO FISCO. Er is uitdrukkelijk overeengekomen dat de gevestigde zekerheden niet gecumuleerd kunnen worden en dat zij maximum ten belope van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) in hoofdsom en tienduizend euro (€ 10.000,00) in toebehoren kunnen worden gebruikt. Partijen verzoeken dan ook om de toepassing van artikel 92/1 W. Reg. Deze verklaring geldt ook voor het hypotheekrecht en het loon van de hypotheekbewaarder. SLOTBEPALINGEN. 1. De partijen bevestigen dat de instrumenterende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die uit onderhavige akte voortvloeien en hen op onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. Zij verklaren deze akte met alle eraan verbonden rechten en verplichtingen voor evenwichtig te houden en uitdrukkelijk te aanvaarden. 2. De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit der partijen hem werd aangetoond aan de hand van door de wet vereiste stukken. 3. Het recht op geschriften bedraagt 50 euro. WAARVAN AKTE, verleden te Aarschot, op kantoor, op hogervermelde datum, en na integrale voorlezing en toelichting, wat alle partijen erkennen, ondertekend door de partijen en mij, notaris. (volgen de handtekeningen) Geregistreerd te Aarschot op 22 maart 2013, boek 33 blad 22 vak 6, ontvangen tweeduizend honderd euro (2.100,00 €), de e.a. inspecteur (getekend) K. BOES. 2. Model hypothecaire volmacht (WHK) (alle namen in deze akte zijn fictief)

Nr. 26.023

Mandaat tot hypotheekvestiging

4 juli 2014

Heden, vier juli tweeduizend veertien, zijn voor mij, Dirk MICHIELS, notaris te Aarschot, verschenen: Ter eerste zijde: 51

De naamloze vennootschap ABC Bank, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Lier, Grote Markt 25, ingeschreven in de kruispuntbank voor ondernemingen onder nummer 0565.522.998. Opgericht ingevolge akte verleden voor notaris Anny Liekens te Lier op 14 maart 1989, bekendgemaakt bij uittreksel in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 28 maart daarna onder nummer 225. Hier vertegenwoordigd door de heer Jan VERMEIRE, notarieel medewerker, wonende te Aarschot, Statiestraat 25, die zich sterk maakt. Ter tweede zijde: De heer VISSENAEKENS Wim Jozef Maria, bediende, geboren te Leuven op 14 oktober 1972, rijksregister nummer 72.14.10 596-48, ongehuwd, en mevrouw JANSSENS Hilde Andrea Jules, bediende, geboren te Leuven op 8 november 1974, rijksregister nummer 74.11.08 253-56, ongehuwd, wettelijk samenwonende te 3200 Aarschot, Schaluin 111. Verder genoemd "de kredietnemers” en/of "lastgevers". Ter derde zijde : De naamloze vennootschap ABC Lastgevingsvennootschap, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te Lier, Grote Markt 25, ingeschreven in de kruispuntbank voor ondernemingen onder nummer 0565.432.888. Opgericht ingevolge akte verleden voor notaris Anny Liekens te Lier op 8 oktober 1992, bekendgemaakt bij uittreksel in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 28 oktober daarna onder nummer 114. Hierna genoemd "lasthebber", hier vertegenwoordigd door mevrouw Geertrui VAN OMMEKEER, notarieel medewerker, wonende te Aarschot, Bekaf 4, die zich sterk maakt. De kredietnemers verklaren, vóór de volgende aanwijzing van de gemachtigden, dat ze heden van de ABC Bank, een kredietopening van honderdduizend euro (€ 100.000,00) hebben bekomen. Aangezien de ABC Bank de toekenning van het krediet inzonderheid afhankelijk hebben gemaakt van de vestiging, op aar eerste verzoek, van een hypotheek op het onroerend goed te #, hierna uitgebreider beschreven, met het doel de verbintenissen van de kredietnemers uit hoofde van voormelde kredietopening, evenals de hierna vermelde huidige en toekomstige verbintenissen te verzekeren, verzochten de lastgevers ons akte te nemen van wat volgt: De lastgevers verlenen door onderhavige akte onherroepelijk volmacht aan de NV ABC Lastgevingsvennootschap, hiervoor genoemd, de lasthebber, die aanvaardt, door tussenkomst van haar bovenvermelde vertegenwoordiger. De lasthebber kan één of meerdere personen die afzonderlijk mogen handelen in zijn plaats stellen, alsdan ook “lasthebbers” genoemd, waarbij hijzelf zijn volmachten behoudt. Elk van de genoemde lasthebbers bezit de nodige volmachten om afzonderlijk te handelen, teneinde: a. in naam van de lastgevers en ten gunste van de ABC Bank of van alle rechtsopvolgers ten algemene titel of ten bijzondere titel, met inbegrip van een cessionaris van alle of een deel van de door het hypothecair mandaat gewaarborgde vorderingen, de hierna vermelde goederen en of zakelijke rechten, geheel of gedeeltelijk, in één of meer op elkaar volgende akten met hypotheek te bezwaren zonder dat de lastgevers hiertegen ooit enig bezwaar zullen kunnen vooropstellen, tot zekerheid van de terugbetaling van: 1) de kredietopening, toegestaan bij overeenkomst van heden; 2) alle andere bedragen waarvan de kredietnemers, alleen of met één of meer derden, uit hoofde van hun zakenrelatie met de ABC Bank of haar rechthebbenden, schuldenaar zijn of in de toekomst zouden worden, in het bijzonder alle bank-, verzekerings- of andere financiële diensten zoals onder meer kredieten, borgtocht en garantieverbintenissen, beleggingsverrichtingen, betalingsverrichtingen en adviesverlening, hetzij dat deze 52

verbintenissen door de kredietnemers zijn aangegaan in het kader van hun privé- activiteiten, hetzij dat ze aangegaan zijn in het kader van hun handels -of beroepsactiviteiten; 3) van alle huidige of toekomstige schulden uit buitencontractuele verbintenissen van de kredietnemers, alleen of samen met één of meer derden, tegenover de ABC Bank of haar rechthebbenden, dit alles ten belope van: a. een bedrag in hoofdsom van honderdduizend euro € 100.000,00 b. drie jaar intrest, die de inschrijving in dezelfde rang wettelijk waarborgt tegen een maximumtarief van twintig ten honderd (20 %) per jaar. c. een bedrag van tienduizend euro in toebehoren, pro memorie hetzij : ♦ de terugbetaling van de uitgaven die ABC BANK of haar rechthebbenden voor rekening van de kredietnemers hebben gedaan, inzonderheid de kosten voor de vestiging en inschrijving van de hypotheek, de premies van brand- en levensverzekeringen; ♦ de betaling van de intrest op al die sommen, de verwijl-intresten, provisies, alsmede alle andere vergoedingen waarop ABC BANK of haar rechthebbenden kunnen aanspraak maken; ♦ de terugbetaling van de kosten van € 10.000,00 betekening en van aangifte van schuldvordering, alsmede van de door de wet niet bevoorrechte kosten € 110.000,00 van uitwinning Totaal : honderd en tienduizend euro. b. gedwongen tenuitvoerlegging te bedingen en af te wijken van alle formaliteiten en beperkingen waarvan de wet vrijstelling toelaat, alle verklaringen te doen betreffende de hypothecaire toestand van de in waarborg gegeven onroerende goederen of zakelijke rechten en namelijk verklaren dat deze vrij en zuiver zijn van alle schulden en hypotheken en van alle andere zakelijke rechten; de lastgevers te verplichten tot voorlegging van alle certificaten van doorhaling; c. de schuld op naam van de kredietnemers, evenals de voorwaarden en de waarborgen ervan, authentiek vast te stellen en in uitoefening van onderhavige volmachten, de authentieke akte van hypotheekstelling te laten verlijden en inschrijving te vorderen ten bate van ABC BANK of van haar rechthebbenden en dit zelfs zonder onderrichtingen of spijts eventuele tegenstrijdige onderrichtingen van de lastgevers; d. de kredietnemers te verplichten tot het betalen van de kosten en erelonen van elke akte houdende herhaling van de verbintenissen van de lastgevers, van de akte van hypotheekstelling en de vordering tot inschrijving en de akte van in de plaats stelling van de volmacht; e. tot voormelde doeleinden, alle akten en stukken te verlijden en te ondertekenen, domicilie te kiezen, in de plaats te stellen en in het algemeen alles te doen wat nuttig en noodzakelijk zal zijn voor de uitoefening van onderhavige volmacht. De lastgevers verklaren : a. dat zij nog geen dergelijke volmacht verleend hebben tot op heden en dat zij de verbintenis aangaan er in de toekomst geen te verlenen zonder de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de ABC Bank of van haar rechthebbenden; 53

b. dat de onroerende goederen en/of zakelijke rechten, die het voorwerp zijn van onderhavige volmacht, met geen enkel zakelijk recht belast zijn en vrij en zuiver zijn van alle om het even welke schulden en lasten, behalve volgende inschrijving(en): #; c. dat zij de verbintenis aangaan bedoelde onroerende goederen en of zakelijke rechten niet verder met hypotheek te belasten, zonder de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de ABC Bank of haar rechthebbenden; d. niet te zullen overgaan tot verkoop of enige andere eigendomsovergang of verbrokkeling van het geheel of van een gedeelte van bedoelde onroerende goederen en/of zakelijke rechten, zonder de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de ABC Bank of van haar rechthebbenden. Deze volmacht, die geen einde zal nemen door één van de redenen, opgesomd in artikel 2003 van het Burgerlijk Wetboek, slaat op alle onroerende goederen of zakelijke rechten waarvan de lastgevers eigenaar zijn of in de toekomst zullen worden, en onder meer op de volgende onroerende goederen waarvan de lastgevers op dit ogenblik eigenaar zijn: Beschrijving van de goederen. Stad/#Gemeente # - Afdeling #. # Eigendomsoorsprong. # Verklaring. De lastgevers verklaren dat zij lezing hebben gekregen van volgende artikelen uit het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde: artikel tweeënzestig paragraaf twee en artikel drieënzeventig. De lastgevers hebben bovendien verklaard #niet de hoedanigheid van btw-plichtige te hebben. Machtiging. Voor het geval de akte van hypotheekstelling, waarop deze volmacht betrekking heeft, wordt opgemaakt, machtigen de lastgevers vanaf nu de ABC Bank voor wie de heer Jan VERMEIRE, voornoemd, aanvaardt bij sterkmaking, om: 1. de bevoegde btw-ontvanger het in artikel 93ter van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde genoemde bericht te bezorgen, zelfs in geval de inlichtingen waarover ze beschikken niet toelaten te besluiten dat de volmachtgevers de hoedanigheid van btwbelastingplichtigen bezitten; 2. de notaris, die belast is met het verlijden van de akte van hypotheekstelling, in kennis te stellen van hun statuut ten aanzien van de btw-wetgeving, rekening houdend met de wijzigingen die zich na de ondertekening van deze akte mochten voordoen en waarvan de financiële instelling, op welke manier dan ook, kennis zou krijgen; 3. de betekening, waarvan sprake in artikel 93 quater van hetzelfde Wetboek te ontvangen. De kosten en erelonen van deze akte zullen door de kredietnemers worden gedragen. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Ondergetekende notaris verklaart, bij toepassing van art. 5.2.1 van de Codex: - dat voor het in hypotheek gegeven onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt door het college van burgemeester en schepenen van de gemeente # op # voor het bouwen van een woning; - dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het in hypotheek gegeven onroerend is: woongebied (volgens het gewestplan #); - dat voor het in hypotheek gegeven onroerend goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 van de codex;

54

- dat op het in hypotheek gegeven onroerend goed geen wettelijk voorkooprecht rust conform art. 2.4.1 van de codex; - dat er geen verkavelingsvergunning van toepassing is voor het onroerend goed; - dat er geen as-builtattest werd uitgereikt en gevalideerd; Er werd geen stedenbouwkundig uittreksel afgeleverd vermits de gemeente # nog niet beschikt over een plannen- en vergunningenregister. Ondergetekende notaris verwijst naar artikel 4.2.1. van de codex. De kredietnemers verklaren dat het krediet deels betrekking heeft op de financiering van vergunningsplichtige werken, te weten voor een bedrag van # euro (€ #,00), maar dat daarvoor nog geen stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt. De notaris wijst er de bank op dat zij dit bedrag maar mag uitbetalen nadat haar de stedenbouwkundige vergunning bezorgd is. Verklaring van bekwaamheid. De kredietnemers verklaren de nodige bekwaamheid te hebben om deze handeling te stellen, niet te zijn geviseerd door een beschermingsmaatregel of beschikkingsbeperking en evenmin een verzoekschrift te hebben ingediend met het oog op een collectieve schuldenregeling. Recht op geschriften. Het recht bedraagt vijftig euro (€ 50,00). Verklaring pro fisco. Er is uitdrukkelijk overeengekomen dat de gevestigde zekerheden niet gecumuleerd kunnen worden en dat zij maximum ten belope van honderdduizend euro (€ 100.000,00) in hoofdsom en tienduizend euro (€ 10.000,00) in toebehoren kunnen worden gebruikt. Partijen verzoeken dan ook om de toepassing van artikel 92/1 W. Reg. Deze verklaring geldt ook voor het hypotheekrecht en het loon van de hypotheekbewaarder. SLOTBEPALINGEN 1. De partijen bevestigen dat de instrumenterende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die uit onderhavige akte voortvloeien en hen op onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. Zij verklaren deze akte met alle eraan verbonden rechten en verplichtingen voor evenwichtig te houden en uitdrukkelijk te aanvaarden. 2. De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit der partijen hem werd aangetoond aan de hand van stukken door de wet vereist. WAARVAN AKTE, verleden te Aarschot, op kantoor, op hogervermelde datum, en na integrale voorlezing en toelichting, wat alle partijen erkennen, ondertekend door de partijen en mij, notaris.

55