Het hypothecair krediet
Samenvatting:
1) De wet op het hypothecair krediet biedt aan de consument niet dezelfde bescherming als de wet op het consumentenkrediet, die nog werd verstrengd door de inwerkingtreding, op 1 december 2010, van de wet van 13 juni 2010. Wij vragen dat de regels voor hypothecaire kredieten minstens even streng worden gemaakt als deze voor consumentenkredieten; 2) Betere bescherming voor veranderlijke intrestvoeten; 3) Problematiek koppelverkoop: het overstappen naar een voor de consument voordeligere instelling voor de nevenproducten mag geen invloed hebben op de uiteindelijke intrestvoet van de lening; 4) Betrouwbare officiële tarieven. 5) Goedkopere herfinanciering
1. Even strenge regels voor hypothecair als voor consumentenkrediet. Hypothecaire leningen hebben doorgaans een grotere impact op het budget van consumenten dan consumentenkredieten. Het kan dan ook niet zijn dat voor hypothecaire leningen minder strenge regels gelden.
1a. De regels betreffende de reclame voor het hypothecair krediet moeten worden afgestemd op deze die van toepassing zijn op het consumentenkrediet1. Hoewel de wet op het consumentenkrediet en de wet op het hypothecair krediet ongeveer van dezelfde datum zijn, moet nochtans worden vastgesteld dat de tweede minder gedetailleerd is dan de eerste. En dat geldt voornamelijk voor wat de reclame betreft: de wet op het hypothecair krediet bevat immers geen definitie van dit begrip en de specifieke bepalingen betreffende reclame, zijn bijna uitsluitend beperkt tot de verplichte vermeldingen die het prospectus moet bevatten. Dergelijk verschil in regelgeving is volgens ons moeilijk te rechtvaardigen. En des te moeilijker daar een hypothecair krediet aangaan doorgaans een beslissing voor het leven is en de geleende bedragen vaak veel hoger zijn dan de bedragen die geleend worden met consumentenkrediet.
1
Zie dienaangaande het wetsvoorstel van 22 december 2008 van dhr. Beke c.s. tot wijziging van de wetgeving inzake consumenten- en hypothecair krediet voor wat betreft de reclame, Parl.St., Senaat, 2008, nr. 4-1081; dit voorstel neemt de tekst over van het wetsvoorstel ingediend door mw. Partyka op 12 februari 2008 (Parl.St., Kamer, DOC. 52 0793/001).
In tegenstelling tot de wet op het consumentenkrediet, bevat de wet op het hypothecair krediet immers geen verbod om reclame te maken die bestemd is voor personen die in een moeilijke situatie verzeild zijn geraakt. Daarom is het geen uitzondering dat reclame wordt gemaakt voor een hypothecair krediet die expliciet en duidelijk gericht is op mensen in financiële moeilijkheden of zelfs met zware schulden. We verwijzen bijvoorbeeld naar slogans van het type: “Eigenaars in moeilijkheden. Reageer. Verlicht uw lasten. Zelfs in geval van achterstand” of nog: “Hypothecaire lening voor eigenaars, zelfs in geval van achterstand (ook werklozen en invaliden worden aanvaard)”. 1b. De wet op het consumentenkrediet legt de professionals een strikte informatieen raadgevingsplicht op. Tevens verbiedt ze de kredietverstrekker het krediet toe te staan als hij van oordeel is dat de consument het niet zal kunnen terugbetalen. Dit zou ook moeten opgenomen worden in de wet op het hypothecair krediet; 1c. De hypotheeklening is voor de kredietgevers het fideliseringsproduct bij uitstek : als de consument zich via een hypotheeklening voor vele jaren (soms zelfs 40 jaar) aan hen bindt en bereid is om nog een paar andere producten erbij te nemen, zijn ze vaak geneigd om veel betere voorwaarden dan normaal te bieden. Die nevenproducten betreffen veelal een schuldsaldoverzekering en een woningverzekering. Maar een lage intrestvoet is slechts één element in een groter geheel. Ten eerste zijn er kosten voor de opening van het dossier. Andere kosten zoals de schuldsaldoverzekeringspremie en de premie voor de woningverzekering laten zich langer in de portemonnee voelen. Voor wat het consumentenkrediet betreft, verplicht de wet de professionals om gebruik te maken van het maximaal jaarlijks kostenpercentage (JKP), dat een instrument is voor het meten van de kosten, maar ook een vergelijkingsinstrument, aangezien het niet alleen de rente van het krediet, maar ook alle andere kosten in verband met dit krediet in aanmerking neemt (dossierkosten, commissieloon van de tussenpersoon, kosten van de schuldsaldoverzekering wanneer deze verzekering verplicht is om krediet te verkrijgen). We vragen dat de kredietgevers die nevenproducten koppelen aan een hypotheeklening verplicht worden om ook de kosten voor die nevenproducten van meet af aan te verrekenen (in plaats van alleen de intresten van de lening) en zeker het totale kostenpercentage van hun aanbod op te geven. 1d. Net zoals dat voor het consumentenkrediet geldt, zouden in de wet op het hypothecair krediet sancties ten aanzien van de professionals die hun verplichtingen niet nakomen moeten worden opgenomen. Het is immers algemeen bekend dat het gemeen recht inzake de aansprakelijkheid de consumenten geen toereikende bescherming biedt. De bewijslast van de fout, van het oorzakelijk verband en van de geleden schade heeft daarentegen tot gevolg dat de consument in een zwakkere positie wordt geplaatst.
Dienaangaande voorziet de wet op het consumentenkrediet in burgerlijke sancties (nietigverklaring van het contract; verlies van het voordeel van de interesten, …), maar ook sinds 1 december 2010 strafrechtelijke sancties, vooral wanneer de kredietverlener een kredietovereenkomst afsluit terwijl hij moest weten dat de consument deze niet zal kunnen respecteren. Naar analogie en in dezelfde orde van bescherming, moeten dergelijke bepalingen eveneens worden opgenomen in de wet op het consumentenkrediet.
2. Betere bescherming voor veranderlijke intrestvoeten.
2a. De huidige financiële crisis (begonnen in de Verenigde Staten) is onder meer te wijten aan de hypotheeklening met een veranderlijke intrestvoet. De financiële last van de kredietnemer was laag bij het begin, maar werd bij een stijging van de intrestvoet dramatisch zwaar met als gevolg dat veel kredietnemers die gekozen hadden voor een veranderlijke intrestvoet hun leningen niet konden terugbetalen. Bij eenzelfde financiële instelling is de veranderlijke intrestvoet normaal minder hoog dan de vaste intrestvoet. Men kan dus méér lenen terwijl men uiteindelijk per maand niet méér betaalt. Het nadeel is dat niemand de evolutie van de intrestvoeten kan voorspellen. Zo kan de maandelijkse afbetaling plots met meer dan 30 % stijgen. Met een veranderlijke intrestvoet weet de consument dus niet zeker hoe het bedrag van de periodieke afbetaling zal evolueren. Daarom vraagt Test-Aankoop dat wanneer de intrestvoet wordt opgetrokken, de consument de mogelijkheid heeft om te kiezen voor een formule waarbij het bedrag van de afbetaling onveranderd wordt gelaten maar de duur van de afbetaling verlengd wordt (met maximaal 5 jaar én zonder bijkomende kosten). 2b. Voor leningen met een veranderlijke intrestvoet wordt de intrestvoet herzien volgens de evolutie van een referte-index. Jammer genoeg slagen sommige financiële instellingen erin identieke leningen met een identieke intrestvoet toch op een verschillende manier te laten evolueren. De consument is slachtoffer van het gebrek aan duidelijkheid en transparantie bij leningen met veranderlijke intrestvoet. Daarom vraagt Test-Aankoop dat financiële instellingen verplicht worden om voor de aanvangsreferte-index de meest recente toe te passen die men kan gebruiken.
3. Het overstappen naar een voor de consument voordeligere instelling voor de nevenproducten mag geen invloed hebben op de uiteindelijke intrestvoet van de lening
Leningen met een lage intrestvoet worden ook vaak gekoppeld aan nevenproducten, zoals een schuldsaldoverzekering of een woonverzekering. Wanneer de consument voor dit nevenproduct achteraf overstapt van de kredietgever naar een voor hem voordeligere instelling, riskeert hij soms de voordelige intrestvoet te verliezen. Hij is dan eigenlijk slachtoffer van koppelverkoop. Daarenboven heeft deze koppeling van de lening aan nevenproducten tot gevolg dat ondoorzichtigheid troef is wanneer men verschillende aanbiedingen wil vergelijken. Test-Aankoop vraagt dat het overstappen naar een voor de consument voordeligere instelling voor de eventuele bijkomende producten of diensten geen invloed heeft op de uiteindelijke intrestvoet van de lening.
4. Betrouwbare officiële tarieven
Kantoren passen het officiële tarief van de bank (dat deel uitmaak van de prospectus) slechts erg zelden toe. Dat tarief staat dus volledig los van de werkelijkheid, waar de onderhandelingscapaciteiten van de consument blijkbaar doorslaggevend zijn. Dat geeft de kredietgever bijna carte blanche. Voor Test-Aankoop is een tarievenblad nochtans een belangrijke factor om de tarieven doorzichtig te maken en om de consument de mogelijkheid te bieden om de voorwaarden van verschillende kredietgevers makkelijk te vergelijken. Daarnaast zou een tarievenblad, dat vrij te verkrijgen is en dat zo getrouw mogelijk het tarief weergeeft dat in de kantoren werkelijk wordt aangeboden, de concurrentie moeten bevorderen en verbeteren, iets wat alleen maar ten goede kan komen van de consument. Het tarievenblad moet een antwoord bieden op de huidige ondoorzichtigheid van de tarieven. De meeste kredietgevers maken bovendien 2 soorten tarievenbladen : de officiële tarievenbladen die men verstuurt naar de CBFA en de tarievenbladen die in de praktijk worden toegepast. TA vraagt dat men het werken met twee verschillende tarievenbladen zou verbieden en dat op het officieel tarievenblad ook de officieuze tarieven zouden moeten worden vermeld. Nu is er een volledige ondoorzichtigheid. De CBFA heeft een onderzoek gedaan naar de officiële en de reële rentevoeten en heeft vastgesteld dat er bij sommige instellingen betekenisvolle verschillen zijn. Ook de CBFA pleit voor meer transparantie. Daarom pleit Test-Aankoop ervoor dat elke kredietgever een tarievenblad uitwerkt dat de werkelijkheid zo dicht mogelijk benadert en dat in de meerderheid van de gevallen rechtstreeks kan worden toegepast.
5. Bij een herfinanciering wordt de concurrentie in de kiem gesmoord Wie zijn dure hypotheeklening door een goedkopere vervangt, moet in veel gevallen bij de notaris langs, zeker als men van kredietgever verandert. De notaris zal niet alleen een nieuwe akte laten verlijden, hij zal ook de bestaande hypotheekinschrijving laten opheffen en door een nieuwe laten vervangen. Daar gaan hoge kosten mee gepaard, al snel duizenden euro's. Een deel is weliswaar voor de Staat bedoeld (de registratierechten), maar er blijft ook heel wat aan de strijkstok hangen voor de notarissen zelf. Door die kosten kan het voordeel van een goedkopere lening elders volledig in het niet verdwijnen. Om die reden zetten veel kredietnemers de stap niet naar de concurrentie en blijven met hun dure lening zitten. De kredietgevers weten dat maar al te goed en zijn daarom niet geneigd om een hoge intrestvoet snel naar beneden te herzien of kennen slechts een beperkte verlaging toe. Test-Aankoop wil daar paal en perk aan stellen en pleit ervoor om zo'n herfinanciering veel goedkoper te maken. Waarom moeten immers voor de tweede keer zoveel registratierechten aan de Staat worden afgedragen? En is het gros van de kosten die de notaris voor zichzelf aanrekent, niet te vermijden als men weet dat er van dergelijke kosten meestal totaal geen sprake is wanneer een consument voor de herfinanciering bij zijn kredietgever blijft? Anders gezegd, Test-Aankoop vraagt dat notarissen verplicht worden om zich bij een herfinanciering tot een veel lager bedrag aan kosten te beperken.
