Kerncijfers evolutie hypothecair krediet 2014

CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cibweb.be

Kerncijfers evolutie hypothecair krediet 2014 1 INHOUD Deze nota bevat een aantal kerncijfer m.b.t. de markt van het hypothecair krediet in 2014, op basis van een analyse van de data die zijn vrijgegeven door de Beroepsvereniging voor het Krediet en de Centrale voor het Krediet aan Particulieren.

2 DE DATA VAN DE BVK De Beroepsvereniging voor het Krediet (stichtend lid van Febelfin) is de belangenorganisatie van de Belgische kredietverstrekkers en vertegenwoordigt zowat 90% van de financiële instellingen die zich toeleggen op het verstrekken van zowel hypothecair krediet als consumentenkrediet. De BVK geeft maandelijks en op trimestriële basis cijfers vrij over de evolutie van het hypothecair krediet in België.

2.1 REALISATIES – AANVRAGEN (BEDRAG) In 2014 werd een totaalbedrag van 29,3 miljard euro verstrekt aan hypothecaire kredieten, of 26,6 miljard wanneer de externe herfinancieringen buiten beschouwing worden gelaten. Daartegenover staat dat voor bijna 49 miljard euro bij de financiële instellingen werd aangevraagd. Beide cijfers zijn met voorsprong records in de databank van de BVK (vorige records : 27,2 miljard verstrekt krediet in 2011 en 40,7 miljard euro aangevraagd krediet in 2013). Tegenover 2013 is het totale bedrag van de verstrekte kredieten met 17,5% gestegen (18,5% indien de externe herfinancieringen niet worden meegerekend); het totale aangevraagde bedrag is met 20,4% toegenomen. De spread tussen het verstrekte en het aangevraagde bedrag is met 25% gestegen tot 19,7 miljard euro. Aangezien vermoedelijk geen uitzuivering kan worden gemaakt van meerdere kredietaanvragen door dezelfde kandidaat-ontleners bij verschillende financiële instellingen is deze spread echter slechts een zeer algemene en eigenlijk weinig betrouwbare indicator van de kredietpolitiek.

CIB Studiedienst/De markt voor het hypothecair krediet in België in 2014/2015 02 19

1

Zoals verwacht blijkt vooral het 4de kwartaal verantwoordelijk te zijn voor de hausse in de kredietverstrekking. De eerste 8-9 maanden van 2014 lagen immers in lijn met de tendensen van de voorbije twee jaar, met in bijna iedere maand opnieuw een (beperkte) daling productie tegenover het voorgaande jaar. In de maanden oktober-november-december werden daarentegen plotseling 85% meer hypothecaire kredieten verstrekt dan in het 4de kwartaal van 2013 (een productie van meer dan 12 miljard euro). Het laatste kwartaal van 2014 stond daarmee in voor 41% van de totale productie van het jaar. Bekijken we de evolutie nog meer in detail, dan wordt duidelijk dat het grote aantal akten die in december 2014 zijn verleden een bepalende impact heeft gehad. Onderstaande tabel illustreert dit : alleen al in december bedroeg het volume 6,5 miljard euro, bijna drie keer de normale productie in deze maand.

Verstrekt krediet Stijging (in miljoenen) t.o.v. 2013 September

2.334

9,99%

Oktober

2.760

15,82%

November

2.823

55,79%

December

6.505

178,71%

Deze cijfers illustreren perfect welke impact de ‘rush op vastgoed’ en de noodzaak aan het tijdig verlijden van de notariële akte om nog te vallen onder het stelsel van de bestaande contracten voor de woonbonus heeft gehad. Ook de maandelijkse evolutie van het aantal aanvragen vormt hiervoor een treffend beeld. Logischerwijs piekte het aantal aanvragen hoofdzakelijk in september-oktober en inzonderheid november. Toch werden ook in december 2014 nog meer dan 4.000 kredietaanvragen ingediend (+40% t.o.v. december 2013), ondanks de logische veronderstelling dat dit in een nipte afhandeling voor de deadline van 31 december moet hebben geresulteerd.


2

Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December

2013

2014

Evolutie t.o.v. 2013

3.387

2.987

-11,81%

3.279

3.127

-4,64%

3.497

3.602

3,00%

3.497

3.358

-3,97%

3.820

3.359

-12,07%

3.958

3.667

-7,35%

3685

3.746

1,66%

3045

3.302

8,44%

3137

5.695

81,54%

3.638

6.523

79,30%

2.861

5.591

95,42%

2.927

4.087

39,63%

2.2 REALISATIES (AANTALLEN) Daar waar 2014 in termen van het totale verstrekte bedrag een absoluut recordjaar is, geldt dit niet wanneer wordt gekeken naar het aantal verstrekte kredieten. Met 264.495 hypothecaire kredieten scoort 2014 weliswaar erg goed (14% meer dan 2013) maar de absolute topjaren 2010-2011 (325.443) kredieten blijven ver buiten schot. Deze discrepantie tussen het totale bedrag en het aantal kredieten is te verklaren door de grote populariteit in 2010 en 2011 van beperktere verbouwingsleningen die onder het fiscaal aantrekkelijke stelsel van de groene kredieten werden afgesloten. In 2011 werden er bijvoorbeeld 132.630 verbouwingskredieten afgesloten, 80.000 meer dan de normale jaarlijkse productie van ca. 50.000 (ter vergelijking : in 2014 waren het er 59.748).1 In 2014 werden meer contracten toegestaan voor gewone aankopen en bouwdossiers. Daaronder waren er 121.195 kredieten voor gewone aankopen (+11%), bijna 8.000 meer dan het vorige record (2011). Het aantal bouwdossiers nam nog sterker toe, met 15,4% tot 29.163. Tegenover 2013 steeg het totale verstrekte bedrag nog sterker, met 15,71% voor de categorie gewone aankopen en 19,26% voor bouwdossiers. De sterkere stijging van het totale verstrekte bedrag t.o.v. het aantal verstrekte kredieten impliceert dat het gemiddelde kredietbedrag na de daling in 2013 opnieuw hoger ligt. Met 4% voor gewone aankopen en 3,3% voor bouwdossiers liggen de stijgingspercentages hoger dan de prijsevolutie op de vastgoedmarkt, hoewel het hier uiteraard wachten is op de vrijgave van de definitieve data door de AD Statistiek voor 2014 (vermoedelijk eind april 2015). Dit kan een indicatie zijn dat de gemiddelde

1

Tezamen met de enorme toename van de verbouwingskredieten daalde tevens het gemiddelde kredietbedrag voor een verbouwingslening, tot 26.364 euro (2011). Dat is het laagste gemiddelde kredietbedrag in de jaarreeksen van de BVK. Ter vergelijking : in 2014 lag het gemiddelde kredietbedrag voor een verbouwingslening op 42.285 euro. Dat is dan weer het hoogste gemiddelde kredietbedrag dat ooit werd opgetekend.


3

eigen inbreng constant is gebleven of zelfs is afgenomen. Uiteraard is hier slechts sprake van een indicatie – bovendien op basis van zeer algemene data – waarbinnen bijvoorbeeld geen beeld verkregen kan worden omtrent de specifieke kredietvoorwaarden voor starters. Op basis van de voorlopige cijfers voor de vastgoedprijzen van het 3de kwartaal van 2014 – zoals vrijgegeven door de FOD Economie op 23 december 2014 – zou het verschil tussen het gemiddelde kredietbedrag en de woningprijs voor gewone woonhuizen met 900 euro zijn gedaald (tot 63.427 euro); voor appartementen gaat het om een daling met 1.100 euro (tot 73.414 euro). Aankoop

Bouw

Verbouwing

Aankoop + verbouwing

2013

133.396

136.098

40.602

157.354

2014

138.710

140.577

42.285

158.926

Evolutie

3,98%

3,29%

4,15%

1,00%

Naast de woonbonus was ook de historisch lage rentevoet een stimulerende factor. De rentevoet had niet alleen een impact op nieuwe dossiers maar vormde tevens een stimulans tot herfinanciering. De data van de BVK bevatten cijfers over het aantal externe herfinancieringen (herfinanciering bij een andere financiële instelling). In 2014 werden bijna 33.000 kredieten extern geherfinancierd, 33,6% meer dan in 2013, een jaar dat al relatief veel externe herfinancieringen telde. Aan deze herfinancieringen was een bedrag van 3,8 miljard euro verbonden.

3 DE CIJFERS VOOR DE CENTRALE VAN HET KREDIET AAN PARTICULIEREN De Centrale voor het Krediet aan Particulieren (CKP) is één van de kredietcentrales binnen de Belgische Nationale Bank. De CKP legt zich voornamelijk toe op de controle van achterstallen op het in België verstrekte krediet. In dat kader dienen de kredietverstrekkers de CKP te raadplegen alvorens zij een lening verstrekken. De CKP publiceert jaarlijks cijfers over de evolutie van de markt voor het hypothecair krediet, in de vorm van een statistisch verslag.

3.1 AANTAL NIEUWE HYPOTHECAIRE CONTRACTEN In de CKP werden in 2014 443.782 nieuwe contracten geregistreerd voor de categorie hypothecair krediet. Dat betekent een stijging met 50,4% en – opnieuw – een record.

3.2 DE LOOPTIJD VAN NIEUWE KREDIETEN Één van de meest interessante gegevens die zijn opgenomen in de statistische verslagen van de CKP betreft de looptijden van de nieuwe hypothecaire kredieten. In 2014 hadden slechts 7,09% van de verstrekte hypothecaire kredieten een looptijd van meer dan 25 jaar. Sinds 2008 (23,24%) is dit


4

aandeel ieder jaar gedaald. Één en ander houdt vanzelfsprekend verband met de strengere kredietvoorwaarden die de financiële instellingen – mede op aandringen van de nationale bank – hanteren. De vraag dient natuurlijk te worden gesteld of dergelijke korte looptijden voor starters – zelfs in een periode van historisch lage rentevoeten – haalbaar zijn. In elk geval is het opmerkelijk dat de hausse in de kredietverstrekking dus niet heeft geresulteerd in een (tijdelijke) versoepeling van de kredietvoorwaarden, althans op het vlak van de looptijden (in 2013 had nog 12% van de leningen een looptijd van 25 jaar of meer). Dit wordt ook bevestigd door de Nationale Bank in haar recente jaarverslag 2014. De NBB baseert zich daarbij op de Bank Lending Survey waarin de banken hebben aangegeven dat ze hun toekenningscriteria voor vastgoedkredieten in het tweede en het vierde kwartaal van 2014 verder hebben verstrengd. De toekenningscriteria zijn in 2014 dan ook vrij restrictief gebleven, aangezien de banken vooral in 2012 – tijdens de overheidsschuldencrisis – een aantal maatregelen tot aanscherping van hun beleid inzake hypothecaire kredieten hadden genomen, die tot dusver niet werden versoepeld.2 De Nationale Bank zal in 2015 verder blijven toezien op een voorzichtige kredietverstrekking maar stelt tegelijkertijd vast dat de afname van de overwaardering op de vastgoedmarkt tot 3,6% (mede door wijzigingen in het econometrische model (invoeging van de woonfiscaliteit als variabele)), de goede kwaliteit van de recente vintages en daaraan gekoppeld de beperkte toename van het aantal achterstallige kredieten weliswaar een verdere opvolging maar geen nieuwe maatregelen vereisen vanwege de toezichthouder.

Een nuance hierbij is wel dat de gepresenteerde cijfers globaal van aard zijn. Onder het recordaantal nieuwe hypothecaire kredieten zitten – zoals supra is gebleken – ook heel wat herfinancieringen. Daar waar het in de cijfers van de BVK mogelijk is de externe herfinancieringen uit te zuiveren bestaat deze optie niet bij de data van de CKP. Het is dan ook maar zeer de vraag welke impact de herfinancieringen – waarbij niet zelden ook de termijn van de lening zal zijn aangepast – hebben gehad op deze cijfers. De lage rente betekende bovendien een stimulans om wat meer op korte termijn te lenen. Voor wie het zich kan permitteren is de keuze voor een kortere looptijd in de huidige omstandigheden niet onbegrijpelijk.

2

NBB, Jaarverslag 2014, p. 125.


5

3.3 KWALITEIT VAN DE LENINGEN De CKP is in eerste instantie de instelling die de controle uitoefent op de kwaliteit van de verstrekte leningen en toeziet op de evolutie van het aantal achterstallen en de omvang ervan. De CKP besteedt in haar statistisch jaarverslag ruim aandacht aan de kwaliteit van de leningen, zoals blijkt uit het percentage van het aantal achterstallige leningen in het totale bestand van de uitstaande contracten. In 2014 waren er 34.005 achterstallige contracten voor hypothecaire kredieten in de CKP opgenomen op een totaalbestand van 2.846.568 uitstaande kredieten. Dat is een stijging van 5,15% ten opzichte van 2013. In het totale bestand van uitstaande contracten waren er 1,19% achterstallige kredieten (tegenover 1,16% in 2013). Dat is in de internationale context een bijzonder laag percentage. De zeer beperkte stijging van het percentage achterstallige contracten illustreert de globale kwaliteit van de Belgische markt voor het hypothecair krediet die op dit vlak stukken beter presteert dan vrijwel elk ander Europees land. Bovendien is de (zeer beperkte) stijging van het relatieve aantal achterstallige contracten voornamelijk te wijten aan de impact van de socio-economische crisis, waardoor een aantal gezinnen met bestaande leningen in de problemen komen na inkomstenverlies, eerder dan aan een slechtere kwaliteit van nieuwe contracten. DE CKP geeft immers ook cijfers over de kwaliteit van de nieuwe contracten, via een overzicht van het relatieve aantal nieuwe contracten waarvoor binnen een bepaalde termijn een achterstal wordt vastgesteld.


6

Daarbij blijkt dat bij de nieuwe contracten die verstrekt zijn in (de eerste helft van) 2014 slechts bij 0,1% een betalingsachterstand binnen de eerste zes maanden werd vastgesteld. Bij de contracten die toegekend werden in 2006 was dat nog 0,4%. Doorheen de hele cijferreeks van de CKP blijkt dat de kwaliteit van de nieuw toegekende hypothecaire contracten progressief verbetert en dat procentueel steeds minder achterstallen worden vastgesteld. Dat is ook niet verbazingwekkend gezien de steeds strengere kredietvoorwaarden omtrent o.a. de vereiste eigen inbreng, de quotiteit en de looptijd, die worden opgelegd. Risicovollere contracten worden daardoor stelselmatig uitgesloten. AANTAL NIEUWE CONTRACTEN

M+6

M+12

M+24

M+36

M+48

M+60

M+72

M+84

M+96

2006

0,40%

0,80%

1,80%

2,50%

3,10%

3,60%

4,00%

4,30%

4,60%

2007

0,40%

0,90%

2,00%

2,90%

3,60%

4,10%

4,50%

4,90%

2008

0,30%

0,80%

1,90%

2,70%

3,30%

3,80%

4,10%

2009

0,30%

0,70%

1,40%

2,10%

2,60%

3,00%

2010

0,20%

0,50%

1,20%

1,80%

2,20%

2011

0,20%

0,40%

1,00%

1,50%

2012

0,20%

0,50%

1,20%

2013

0,20%

0,50%

2014

0,10%

3.4 DE LEEFTIJD VAN DE NIEUWE ONTLENERS Sinds 2008 worden in het statistisch jaarverslag van de CKP ook cijfers gepubliceerd omtrent de leeftijd van de nieuwe ontleners. Zo worden de nieuw verstrekte hypothecaire kredieten verdeeld naargelang de leeftijd van de ontlener. Wat in deze cijfers het meest opvalt, is de terugval van het aantal jonge ontleners : in 2014 was nog slechts 3,87% van de ontleners tussen de 18 en de 24 jaar oud. Sinds 2008 is dit aandeel bijna gehalveerd : toen behoorde nog 6,35% van de ontleners tot de jongste leeftijdscategorie. Het is ook de enige categorie waarvoor het aantal nieuwe kredietdossiers is afgenomen sinds 2008 (van 21.936 naar 19.777, een daling met 9,84%). Bij de overige leeftijdsgroepen is het aantal kredietdossiers gestegen met ca. 50 tot 60%. Hieruit blijkt opnieuw dat de leeftijd waarop een gezin of een starter op de woningmarkt een hypothecair krediet kan verkrijgen gaandeweg toeneemt. Het ontlenerspubliek wordt steeds ouder. De jaren alvorens men het cruciale hypothecaire krediet kan verwerven moeten besteed worden aan het bijeensparen van een voldoende eigen inbreng. Ondertussen zijn steeds meer jonge gezinnen en starters aangewezen op de private huurmarkt of dienen zij langer thuis te blijven wonen.


7

Kerncijfers evolutie hypothecair krediet 2014

Recommend Documents