Hypoteční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky

APLIKOVANÉ PRÁVO 1/2005

1.

ŠÁRKA ČECHLOVSKÁ

Hypoteční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky

Historie hypotečního úvěru v českých zemích

Zastavování nemovitostí jako zdroj dlouhodobého financování má dlouhou tradici. Hypotéka jako forma zajištění půjček se vyvinula již v antickém Řecku. Také ve středověku zastavovali panovníci hrady, kláštery i města pro pokrytí svých finančních potřeb. Vznik hypotečního úvěru jako zvláštního druhu obchodů a s tím související úprava hypotečních zástavních listů jsou však spojeny až s 18. stoletím, kdy byly nejdříve na území Slezska zakládány tzv. „Landschaften“. Tyto regionální spolky sdružovaly vlastníky rytířských statků především pro snazší získávání investičních prostředků. K tomu účelu poskytovaly svým členům hypotekární zápůjčky, jež financovaly vydáváním dluhopisů (hypotečních zástavních listů), za něž spolky solidárně ručily. Podle slezského vzoru vznikly obdobné spolky i v ostatních německých zemích. První hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého založená roku 1865 jako banka se zemským ručením. V roce 1890 vznikla jako paradoxní důsledek diskriminačního přístupu Rakouskouherské banky k potřebám českého průmyslu také Zemská banka Království českého,1) jejíž hlavní činností bylo poskytování komunálních, železničních a melioračních úvěrů. Zemské hypoteční banky zprvu získávaly finanční prostředky na refinancování poskytnutých hypotečních úvěrů pouze emisí hypotečních zástavních listů, které byly obdobně jako dříve vydávány na doručitele s půlročním intervalem výplaty úroků. Jistina byla ve většině případů splatná při vylosování. Např. Hypoteční banka Království českého losovala hypoteční zástavní listy půlročně a její Zatímco na průmyslové výrobě rakouské části monarchie (Předlitavska) se české země na přelomu století podílely 70 až 75 %, bylo na českém území z celkového počtu 76 pouze 17 filiálek Rakouskouherské banky. Jejich činnost však nestačila pokrývat potřeby rozvíjejícího se českého průmyslu a obchodu, proto byl realizován návrh na zřízení vlastní české peněžní instituce, která by zaštiťovala existenci levných dlouhodobých úvěrů.

1)


87

stanovy určovaly, do jaké doby musí být hypoteční zástavní list nejpozději splacen, a sice do 38 let nebo 42,5 roku podle úrokové sazby.2) Tento způsob refinancování úvěrů přinášel zemským hypotečním bankám (na rozdíl od běžných bank, spořitelen a záložen) jistotu stabilní výše dlouhodobého kapitálu, což jim umožňovalo uzavírat úvěrové smlouvy s fixní úrokovou sazbou po celou dobu trvání smlouvy jako nevypověditelné. Později banky také dovolovaly splacení hypotečního úvěru hypotečními zástavními listy, a to i nevylosovanými. Hypoteční banky měly značnou úlohu v 60. letech 19. stol. v době dynamického rozvoje všech oblastí hospodářství, ale krizi roku 1873 řada z nich nepřekonala.3) Krize provázená značným odlivem finančních prostředků z bank se také projevila poklesem důvěry věřitelů v hypoteční zástavní listy. Bankovní ústavy neměly ve svých stanovách dostatečně zabezpečené přednostní právo na uspokojení věřitelů hypotečních zástavních listů v krizových situacích. Tak se stalo, že pohledávky majitelů hypotečních zástavních listů nebyly plně uspokojeny. Pro nápravu tohoto nedostatku byly vydány v roce 1874 dva zákony,4) které měly zajistit přesné vymezení těch hodnot, z nichž mají být uspokojovány pohledávky majitelů hypotečních zástavních listů. K nakládání s těmito hodnotami mohlo dojít pouze se souhlasem vládního komisaře určeného výhradně pro tuto činnost. V případě prohlášení konkurzu či exekuce na majetek banky byl majitelům hypotečních zástavních listů soudem stanoven opatrovník, který hromadně přihlašoval jejich pohledávky do konkurzu. Krátce před první světovou válkou existovalo na českém území celkem šest zemských a hypotečních bank (výčet viz tabulka). Na konci 20. let 20. stol. to byly pouze následující čtyři: 1) Zemská banka (do roku 1920 Zemská banka Království českého), která hypoteční úvěry poskytovala jen v malé míře. Důležitou roli však sehrála při rozvoji infrastruktury v českých i slovenských městech. Po zřízení protektorátu Čechy a Morava byla Zemská banka nucena předat veškeré své úvěry na Slovensku a v obsazeném pohraničí. V roce 1941 došlo k nucené fúzi Zemské banky s Hypoteční bankou českou a v roce 1943 též s Ústřední bankou českých spořitelen. Svou činnost Zemská banka ukončila v roce 1948, kdy byla spolu s dalšími třemi ústavy sloučena v novou banku pod názvem Investiční banka. Činnost Investiční banky byla zaměřena na financování a úvěrování investiční výstavby národních podniků a družstev a financování provozu stavebněmontážních organizací; tyto aktivity byly však v roce 1958 převedeny do Státní banky československé a Investiční bance zůstala pouze správa a úschova cenných papírů.

2)

Hulmak, M.: Hypoteční úvěr – objev posledního desetiletí? Právník, 2001, roč. CXL, č. 3, s. 213.

Např. Böhmische Hypothekar-Rentenbank (Česká banka pro důchody hypoteční) či Böhmische Bodencreditgesellschaft (Česká společnost pro úvěr pozemkový), která likvidovala v 80. letech 19. stol. v době cukrovarnické krize, a další. 3)

Zákon č. 4/1874, o hájení práv majitelů zástavních listů, a zákon č. 49/1874, o společném hájení práv majitelů dílčích dlužních dluhopisů znějících majiteli nebo převoditelných indosamentem a o knihovním projednání hypotekárních práv.

4)

88



89

–

–

–

–

Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně

Zemědělská banka Markrabství moravského v Brně

Rakousko–slezský pozemkový ústav v Opavě

Komunální úvěrní ústav v Opavě 22,088

0,297

1,500

1,493

3,558

9,312

5,928

524,751

–

33,446

–

170,798

320,507

–

645,507

40,535

–

141,256

–

–

463,716

Komunální úpisy v oběhu

131,013

–

–

2,523

–

–

128,490

Železniční úpisy v oběhu

18,588

–

–

–

–

–

18,588

Meliorační úpisy v oběhu

40,832

34,946

145,272

174,356

329,848

738,895

107,202 1 464,149

–

–

–

–

0,029

107,173

Věřitelé

47,904

0,609

1,704

1,175

2,277

1,191

40,148

33,651

–

–

–

–

–

33,651

Celkové Cenné propapíry středky v zásobě Směnky

Zdroj: Kolektiv autorů. Ottův obchodní slovník. 1. vyd. Praha, Bratislava: Nakladatelství J. Otto, 1912–1924. s. 150.

15,000

–

Hypoteční banka Království českého v Praze

Celkem

15,000

Zemská banka Království českého v Praze

Název

Základní Rezervní Zástavní úpisy fondy listy v oběhu

Zemské ústavy v zemích Českých k 31. 12. 1911 (údaje v mil. K)

2)

3)

4)

Hypoteční a zemědělská banka moravská vznikla v roce 1922 sloučením obou moravských bankovních ústavů. Ve 20. letech 20. stol. poskytovala úvěry především na zajištění elektrifikace Moravy. K jejím dalším činnostem patřila též finanční podpora stavebního ruchu (zejména rozvoje infrastruktury) a úvěrové operace spojené s pozemkovou reformou. V rámci koncentrace peněžnictví v protektorátu Čechy a Morava byla roku 1941 sloučena se Zemědělskou bankou moravskou v Zemskou banku pro Moravu. Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav vznikl roku 1927 sloučením dvou slezských ústavů, které měly obdobně jako moravské bankovní ústavy společné vedení a personál. Banka poskytovala především hypoteční zápůjčky na zemědělskou půdu a domovní majetek. Hypoteční banka česká (do roku 1921 pod názvem Hypoteční banka Království českého) měla mezi hypotečními bankovními ústavy výjimečné postavení, neboť za její transakce ručila česká země, navíc její zástavní listy obdržely tzv. status sirotčí jistoty,5) což zvyšovalo jejich cenu na burze. Hlavní činností Hypoteční banky české bylo poskytování hypotečních zápůjček, jejichž objem výrazně vzrostl ve 2. polovině 20. let 20. stol. (z cca 320 mil. Kč v roce 1923 na cca 1,9 mld. Kč na konci 20. let), což bylo projevem zvýšené stavební aktivity po roce 1925. V poválečné době však banka velmi obtížně získávala prostředky pro financování úvěrů emisí hypotečních zástavních listů, proto musely být její aktivity po roce 1921 rozšířeny. Kromě poskytování dlouhodobých hypotečních úvěrů se její podnikatelské možnosti rozšířily též na přijímaní vkladů na vkladní knížky i běžné účty, eskont směnek apod.6) Její činnost byla okupačními orgány ukončena roku 1941 sloučením se Zemskou bankou pro Čechy.

Vývoj výše poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 1923–1937 v jednotlivých hypotečních bankách (údaje v tisících Kč) Banka

1923

1928

1933

1937

Hypoteční banka česká

322 860

1 078 028

1 897 783

1 945 367

Hypoteční a zemědělská banka moravská

319 706

389 517

908 384

885 433

94 224

X

119 554

152 568

Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav*) Poznámky a vysvětlivky: *)

veškeré zápůjčky (hypoteční, komunální, meliorační); X – údaj není znám

Zdroj: Vencovský, F.: Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vyd. Praha, Bankovní institut, 1999.

5) Sirotčí jistota vyjadřovala míru hodnoty, kterou zákon uznával za bezpečnou natolik, že umožňoval, aby v ní mohly být investovány prostředky sirotků.

Zákon č. 238/1922 Sb. navíc umožňoval bankám rozšířit působnost též na Slovensko a Podkarpatskou Rus.

6)

90


Hypoteční banky měly velký význam také ve 30. letech 20. stol. v období krize, kdy se zvyšoval počet hypotečních zápůjček a hypoteční banky tvořily stabilizační prvek české ekonomiky. Hypoteční úvěry byly v té době dostupnější než ostatní druhy úvěrů. Kromě toho hypoteční a zemské banky poskytovaly vládě finanční prostředky k naplnění řady fondů zřízených k překonání následků hospodářské krize. S nástupem protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let, ale sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován, i když principy hypotečního úvěrování se ještě projevily bezprostředně po druhé světové válce při formování státní podpory. Stát mohl přebírat záruky za úvěry poskytované stavebníkovi, případně mu též poskytnout dotaci na splátky úvěru.7) Ještě v roce 1962 Státní spořitelna poskytovala půjčky, jejichž základním zajištěním bylo sice postoupení nároku na mzdu, ale v odůvodněných případech (např. výstavba rodinného domu) Státní spořitelna vyžadovala ještě zajištění půjčky zástavním právem k nemovitosti. Zákonná úprava zástavního práva z roku 1964 však znamenala definitivní konec hypotečního bankovnictví v Čechách na cca tři desetiletí, neboť zástavní právo bylo omezeno pouze na mezinárodní obchod.8)

2.

Zákonná úprava hypotečního bankovnictví v České republice a její vývoj

Formálně bylo hypoteční bankovnictví v České republice (tehdy ještě v Československu) obnoveno v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní listy jako „dluhopisy, jejichž krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech“.9) Zákon o dluhopisech mj. stanovil, že hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka či spořitelna mající k tomu povolení od Ministerstva financí. Prodejem hypotečních zástavních listů bylo možné financovat „stavební půjčky“ zajištěné zástavním právem k nemovitostem nepřesahujícím 60 % hodnoty zastavené nemovitosti. Ve stejném roce získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů Československá obchodní banka, ale pro nefunkčnost kapitálového trhu a nedostatečné právní zázemí byly první hypoteční úvěry poskytnuty až v roce 1995 poté, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval následující právní normy týkající se dané oblasti: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Novela zákona o dluhopisech z roku 1995 přinesla v oblasti hypotečního bankovnictví tyto významné změny:

Podle zákona č. 86/1946 Sb., o stavební podpoře a zákona č. 41/1947 Sb., o státní podpoře na obytné stavby.

7)

Zástavní právo mohlo tehdy vzniknout pouze na základě zákona č. 101/1963 Sb., zákoník mezinárodního obchodu, kde bylo upraveno v § 158 a následujících. Zákoník mezinárodního obchodu podle § 1 tohoto zákona upravoval majetkové vztahy pouze v mezinárodním obchodním styku.

8)

9)

§ 14 odst. 1 zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech.


91

•

nahrazení principu krytí hypotečních zástavních listů zástavním právem k nemovitostem principem krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, který klade důraz spíše na schopnost dlužníka úvěr splácet než na zajišťovací instrument; • definici hypotečního úvěru jako účelového úvěru: „Hypotečním úvěrem je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky;“10) • maximální výše zástavního práva pro poskytované hypoteční úvěry, jež mohou sloužit ke krytí hypotečních zástavních listů, byla zvýšena ze 60 % na 70 % ceny zastavených nemovitostí; • odpovědnost spojená s udělováním licence pro vydávání hypotečních zástavních listů byla přesunuta z Ministerstva financí na Českou národní banku. Období 90. let 20. stol. lze přesto označit jen jako velmi nesmělý návrat hypotečního bankovnictví. Hypoteční úvěry byly poskytovány spíše ojediněle, i přestože na přelomu let 1995/1996 vstoupilo v platnost nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, na jehož základě stát začal poskytovat státní finanční podporu hypotečního úvěrování; tuto situaci lze zdůvodnit obecně nepříznivým ekonomickým vývojem: • nedostatečná bytová výstavba (v letech 1995–1996 klesl počet dokončených bytů na pouhých zhruba 13 000 ročně), • příliš vysoká cena hypotečních úvěrů (úroková sazba hypotečních úvěrů se v roce 1996 pohybovala okolo 13,4 % p. a.), • vysoká cena a nízká nabídka dlouhodobých finančních zdrojů na kapitálovém trhu, • příliš krátká existence kapitálového trhu v České republice, • deformovaný pohled obyvatelstva v otázce vlastního bydlení ovlivněný administrativně přídělovým systémem bytů v minulém období. K významnému posunu v této oblasti došlo až na konci 90. let 20. stol. a zejména pak v prvních letech 21. stol. Nárůst počtu poskytnutých hypotečních úvěrů byl ovlivněn především poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, kterým hypoteční banky reagovaly jednak na pokles repo sazby vyhlašované Českou národní bankou,11) jednak na kroky konkurence – především po roce 2000.12) Navíc

10) § 14 odst. 2 zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 591/1992 Sb. a zákona č. 84/1995 Sb. 11) 2T repo sazba ČNB postupně klesala: od 1. 12. 1997 do 24. 6. 2004 z 18,50 % na 2 % (25. 6. 2004 byla ČNB zvýšena na 2,25 %, 27. 8. 2004 dále zvýšena na 2,50 %; další změna 28. 1. 2005 vedla k opětovnému snížení sazby na 2,25 % a dále na 2% 1. 4. 2005. Od 29. 4. 2005 je v platnosti 2T repo sazba ČNB ve výši 1,75 % – stav platný k 1. 8. 2005).

V roce 2001 způsobila na trhu hypotečních úvěrů pohyb Česká spořitelna, která od června 2001 začala nabízet hypoteční úvěry programu TOP Bydlení se zvýhodněnou úrokovou sazbou sníženou o tři procentní body oproti běžné sazbě hypotečních úvěrů České spořitelny. Toto zvýhodnění se týkalo poloviny úvěru určeného ke koupi, výstavbě nebo rekonstrukci nového i star12)

92


zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (po novele z roku 1997), od roku 1998 umožňuje od základu daně v příslušném zdaňovacím období odečíst část úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru nebo jiného úvěru určeného na bytové potřeby až do výše 300 000 Kč.13) Poslední změna zákona o dluhopisech platná od 1. 5. 2004 přinesla na trh hypotečních úvěrů další změny. Dosud platný několikrát novelizovaný zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, byl zrušen a nahrazen novým zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Změny v oblasti hypotečního bankovnictví se týkají především definice hypotečního úvěru, který je dnes definován jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné.“14) To znamená upuštění od účelovosti hypotečního úvěru, přiblížení hypotečního úvěru spotřebnímu úvěru a rozšíření pole působnosti hypotečním bankám. Ve financování bytových potřeb má tzv. „americká hypotéka“15) význam především při pořízení družstevního bytu. V případě koupě družstevního bytu se totiž nejedná o přímou investici do nemovitosti, ale pouze o získání členského podílu v družstvu, přestože klient se stává členem družstva z jediného důvodu – získat byt. Další legislativní změny souvisí přímo se vstupem České republiky do Evropské unie a s rozšířením evropského hospodářského prostoru; umožňují např. zajistit hypoteční úvěr též zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území jiného členského státu Evropské unie, nebo náhradní krytí hypotečních zástavních listů může být uskutečněno mj. prostřednictvím státních dluhopisů či cenných papírů vydaných členskými státy Evropské unie, jejich centrálními bankami či Evropskou centrální bankou.

3.

Současná situace v oblasti českého hypotečního bankovnictví

Na českém hypotečním trhu působí v současnosti jedenáct bank či poboček zahraničních bank,16) z nichž největší podíl na trhu zaujímají tyto tři: Česká spořitelna, Hypoteční banka (do 31. 12. 2004 Českomoravská hypoteční banka) a Komerční banka.

šího rodinného domu či bytu. Úrokovou podporu České spořitelny bylo navíc možné – v případě nové bytové výstavby – sloučit se státní podporou hypotečních úvěrů. Úrok hypotečního úvěru programu TOP Bydlení tak mohl v červnu 2001 poprvé od obnovení hypotečního bankovnictví v České republice klesnout pod hranici 5 % p. a. Uvedené rozhodnutí České spořitelny bylo jedním z kroků transformačního procesu, kterým Česká spořitelna prošla pod vedením svého nového majoritního vlastníka Erste Bank Sparkassen. Pouze Česká spořitelna poskytla v roce 2001 fyzickým osobám přes 5 000 hypotečních úvěrů o celkovém objemu více než 5 mld. Kč. 13)

§ 15 odst. 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.

14)

§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

Termín „americká hypotéka“ je používán pro hypoteční úvěr poskytovaný k financování jiného účelu než je investice do nemovitostí.

15)

Česká spořitelna, Československá obchodní banka, eBanka, GE Money Bank, HVB Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banka, Živnostenská banka. 16)


93

Průměrný hypoteční úvěr v České republice je v současnosti poskytován ve výši zhruba 1 385 000 Kč.17) Nejčastěji se jedná o úvěry s dobou fixace úrokové sazby na pět let s anuitním způsobem splácení. Jednorázové splacení hypotečního úvěru se v České republice používá pouze v případech, kdy je hypoteční úvěr kombinován s jinými produkty – např. se stavebním spořením či životním pojištěním. Splácení hypotečního úvěru v tomto případě probíhá následovně. Po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru platí klient bance pouze úroky z hypotečního úvěru a prostředky ke splácení úmoru využije na tvorbu fondů (např. ve formě stavebního spoření či platby pojistného životního pojištění), ze kterých úvěr splatí v době jeho splatnosti. Kombinace jednorázového a postupného splácení hypotečního úvěru nejsou v české praxi rovněž příliš rozšířené, i když lze pravděpodobně očekávat zvýšení významu této formy splácení hypotečního úvěru zejména v souvislosti se zostřujícím se konkurenčním bojem hypotečních bank a jejich snahou přiblížit se klientovi a jeho potřebám. Běžně je tento způsob splácení hypotečního úvěru používán v případě kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty, kdy vytvořené fondy v podobě přidělené cílové částky18) ze stavebního spoření či výplaty pojistného plnění ze životního pojištění nestačí plně na úhradu hypotečního úvěru, ale pouze na splacení jeho části. Zbývající část hypotečního úvěru je pak splácena pravidelnými splátkami, zpravidla anuitními.19) Zdroje refinancování hypotečních úvěrů v České republice se liší podle hypotečního věřitele. Z dostupných údajů lze předpokládat, že v případě univerzálních bank převládá refinanční zdroj v podobě klientských vkladů. Např. Česká spořitelna, která v současné době ovládá největší tržní podíl, refinancuje až 80 % hypotečních úvěrů z klientských vkladů, zbývající část pak tvoří emise hypotečních zástavních listů. Naopak u specializované banky bude mezi refinančními zdroji převládat emise hypotečních zástavních listů. V České republice existuje v oblasti hypotečního úvěrování pouze jedna specializovaná banka – Hypoteční banka (dříve Českomoravská hypoteční banka). Sekuritizace zástavních listů se v České republice nepoužívá.

3.1

Riziko hypoteční banky v podmínkách českého hypotečního bankovnictví

Analýza rizika v podmínkách České republice vychází ze vztahu:

17)

Údaje společnosti Fincentrum [online]. Dostupné z < http://fincentrum.idnes.cz>

Cílovou částkou se rozumí suma peněz, kterou účastník stavebního spoření obdrží od stavební spořitelny v okamžiku, kdy přechází z fáze spoření do fáze splácení. Zahrnuje tedy vlastní vklady střadatele, úroky z nich, státní podporu a úroky z ní a výši poskytnutého úvěru ze stavebního spoření. 18)

19) Termín anuitní splátky je zde používán ve významu stejně vysokých částek zahrnujících úrok i úmor, splácených v pravidelných intervalech; přitom v průběhu splácení výše úroku klesá a výše úmoru v rámci anuitní splátky roste.

94


kde je: URHB HU HN S P DS

riziko hypoteční banky, výše nesplaceného hypotečního úvěru, hodnota zastavené nemovitosti, výše splátek, výše příjmů dlužníka, doba do splatnosti hypotečního úvěru.

Poměr hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti je významným faktorem rizika hypoteční banky, proto je mu i v České republice věnována značná pozornost. Česká legislativa umožňuje pro zajištění závazků z hypotečního zástavního listu použít pouze takové hypoteční úvěry, jež byly poskytnuty do výše maximálně 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.20) Toto ustanovení se týká především specializovaných bank, jež získávají refinanční zdroje výhradně či převážně emisí hypotečních zástavních listů, v České republice Hypoteční banky. Univerzální banky, které hypoteční úvěry refinancují také z jiných zdrojů, poskytují ve větší míře hypoteční úvěry ve výši 70 a více procent hodnoty zastavené nemovitosti. V takových případech však vyžadují dodatečné zajištění úvěru (např. pohledávkou, vinkulací pojistného plnění u životního pojištění dlužníka apod.). Dalším faktorem uvedeného vztahu je cena nemovitosti. Z vývoje cen nemovitostí v minulém období nelze v České republice předpokládat pokles cen nemovitostí, spíše naopak. V České republice byl nárůst cen nemovitostí v minulém období velmi prudký. Jak vyplývá z údajů daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí za období let 1998–2002, byla nejvyšší dynamika růstu cen zaznamenána u bytových domů (nárůst za uvedené období téměř o 100 %), dále u bytů (nárůst o více než 70 %), rodinných domů (nárůst o zhruba 50 %) a stavebních pozemků (nárůst o cca 30 %). Přestože cenu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů,21) lze pro odhad této ceny použít např. následující model, který zohledňuje pouze dvě determinanty – výši tržního nájemného a dlouhodobou úrokovou sazbu. Model vymezuje nemovitost jako aktivum, u něhož je nezbytné porovnat výnos s výnosy ostatních aktiv.

kde je: PH R i k

20)

cena bytu, tržní nájemné, dlouhodobá úroková sazba státních dluhopisů, jednotlivá období (roky).

Viz § 30 zákona č. 190/2004, zákona o dluhopisech.

Kromě výše tržního nájemného a dlouhodobých úrokových sazeb lze k těm významnějším determinantám cen nemovitostí určených k bydlení řadit také vybavenost dané lokality infrastrukturou, popř. očekávaný vývoj v této oblasti (územní plány, přislíbené dotace apod.) či míru nezaměstnanosti v oblasti, resp. obtížnost získání pracovní pozice.

21)


95

Vzorec postihuje pozitivní závislost ceny nemovitosti na výši tržního nájemného a negativní závislost na výši dlouhodobých úrokových sazeb. S pomocí výše uvedeného vztahu lze vysvětlit již zmíněný vývoj cen nemovitostí v České republice v minulých letech, kdy došlo jednak k poklesu dlouhodobých úrokových sazeb, jednak k nárůstu indexu tržního nájemného v souvislosti s postupující deregulací cen v České republice. V příštím období lze, s použitím uvedeného modelu, předpokládat spíše zvyšování cen nemovitostí především v důsledku dalšího zvýšení indexu tržního nájemného; další výrazný pokles dlouhodobých úrokových sazeb již očekávat nelze. Pro mírný nárůst cen nemovitostí svědčí rovněž trvalá poptávka po kvalitním bydlení, očekávaný vstup zahraničních i domácích nemovitostních fondů na český trh i připravované zavedení novomanželských půjček. Současná situace nenaznačuje žádný výrazný kritický vývoj ekonomiky, proto lze úvěrové riziko z tohoto pohledu hodnotit spíše jako mírné. Platební schopnost klienta hypoteční banky je prokazována porovnáním jeho příjmů s velikostí splátek úvěru. V případě hypotečního úvěru určeného k nepodnikatelským účelům musí být příjmy žadatele o úvěr a případných spolužadatelů alespoň takové, aby pokryly následující výdaje: • předpokládané splátky hypotečního úvěru, • nezbytné běžné náklady na existenci (včetně rodinných příslušníků), • ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako jsou daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod. Hypoteční banky posuzují platební schopnost klienta většinou za použití životního minima (stanoveného zákonem č. 463/1991 Sb., o životním minimu, ve znění pozdějších novelizací a předpisů), které upravují různými koeficienty. V případě žádosti o hypoteční úvěr na podnikatelské záměry je posuzována celková hospodářská situace žadatele, a to především rentabilita, cash flow, zadluženost a likvidita.

3.2

Vývojové trendy v oblasti hypotečního bankovnictví v České republice

Po výrazném poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů pod hranici 5 % v prvních letech 21. století dochází, navzdory očekávání, po období mírného zvýšení opět k dalšímu poklesu úrokových sazeb především v souvislosti s poklesem repo sazby vyhlašované Českou národní bankou. V současnosti (červen 2005) se úrokové sazby pohybují již okolo 4 % p. a., což dokládá následující graf. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů tak stále stoupá. V letech 2003 a 2004 nárůst z velké části zapříčinily, kromě stále příznivých úrokových sazeb, obavy veřejnosti z růstu cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie, a tedy snaha nemovitost získat co možná nejrychleji. Tyto obavy se projevily jak na trhu s nemovitostmi pro bydlení, tak ve spekulativních nákupech nemovitostí. Dalším faktorem je také rozmanitost produktů a zvyšující se kvalita služeb nabízených hypotečními bankami, jež se zaměřují především na úvěrování bytových potřeb. Hypoteční banky zakládají tzv. hypoteční centra, kde ve spolupráci s realitními a pojišťovacími společnostmi a se stavebními spořitelnami nabízejí klientům veškeré služby od vyhledání vhodné nemovitosti přes její pojištění až po 96


Vývoj vážené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v České republice FINCENTRUM HYPOINDEX*) KVĚTEN 2005 5,80 % 5,80 % 5,50 5,20 % 4,90 % 4,60 % 4,30 %

4,03 %

4,00 % -03

I

03 V-03 II-03 -03 I-03 I-04 II-04 V-04 II-04 -04 I-04 I-05 II-05 V-05 I I IIIX IX X IX V V

*) Jedná se o váženou průměrnou úrokovou sazbu, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytuje těchto deset bank: Česká spořitelna, Československá obchodní banka, eBanka, GE Money Bank, HVB Bank, Hypoteční banka, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banka a Živnostenská banka.

Zdroj: Fincentrum [online].[Citováno 2005-06-20]. Dostupné z .

poskytnutí hypotečního úvěru, který může být splacen klasickými anuitními splátkami nebo např. z výnosu ze stavebního spoření, popř. z úvěru ze stavebního spoření nebo z výnosů z kapitálového životního pojištění. Výjimkou dnes nejsou ani nabídky hypotečních úvěrů ve výši 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Přestože hypoteční úvěr není dnes svou podstatou určen výhradně na financování bytových potřeb, hypoteční úvěry na bydlení mezi hypotečními úvěry jednoznačně dominují, o čemž svědčí např. následující tabulka. Hypoteční úvěry určené k financování bydlení jsou jednak v rámci sociální politiky státu podporovány a dotovány ze státního rozpočtu a jednak představuje výstavba či rekonstrukce bytových jednotek pro hypoteční banku podstatně nižší úvěrové riziko než např. výstavba výrobní haly, jiný investiční záměr nebo nákup zahraniční dovolené. Nižšímu riziku také odpovídají bankou nabízené nižší úrokové sazby hypotečních úvěrů na bydlení. Výše uvedené údaje jen potvrzují fakt, že hypoteční úvěry jsou v České republice již standardním nástrojem financování nejen pro fyzické osoby. Navíc dokládají, že v České republice stále ještě existuje dostatečný prostor pro další rozvoj a růst hypotečního bankovnictví. Česká spořitelna, která již několik let zaujímá vedoucí postavení na českém trhu hypotečních úvěrů (podle počtu ročně uzavřených smluv o hypotečních úvěrech) např. v roce 2004 poskytla více než 14 tisíc hypotečních úvěrů o celkovém objemu přes 19 mld. Kč, což představuje dosud rekordní nárůst meziročního objemu o 67 %.22)

22)

Výroční zpráva České spořitelny za rok 2004 [online]. Dostupné z .


97

98


15 268

21 682

1997

1998

1999

142 272

2003

2004

229 267

161 142

113 545

83 234

58 424

40 244

29 322

18 335

9 088

1 250

Objem mil. Kč

41 815

32 165

21 545

14 837

10 228

6 414

4 988

4 092

4 928

x

Počet ks

68 125

47 597

30 311

24 810

18 180

10 922

10 987

9 247

7 838

x

Objem mil. Kč

Roční přírůstek

127 915

90 425

61 155

41 563

28 106

20 360

14 108

9 007

5 552

1 190

Počet ks

160 518

109 811

71 533

48 883

32 727

25 989

18 397

10 638

5 521

1 175

Objem mil. Kč

Koncem roku

37 490

29 270

19 592

13 457

7 746

6 252

5 101

3 455

4 362

x

Počet ks

50 707

38 278

22 650

16 156

6 738

7 592

7 759

5 117

4 346

x

Objem mil. Kč

Roční přírůstek

Hypoteční úvěry na bydlení

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z , vlastní výpočty.

68 292

100 457

2002

46 747

10 280

1996

2001

6 188

1995

31 910

1 260

Rok

2000

Počet ks

Koncem roku

Hypoteční úvěry celkem

Český trh hypotečních úvěrů v letech 1995–2004, podíl hypotečních úvěrů na bydlení na hypotečních úvěrech celkem

89,9

90,0

89,6

88,9

88,1

93,9

92,4

87,6

89,7

94,4

Podíl počtu v%

70,0

68,2

63,0

58,7

56,0

64,6

62,7

58,0

60,8

94,0

Podíl objemu v%

Hypoteční úvěry na bydlení/ hypoteční úvěry celkem


99

96,5

96 290

137 275 185 725

154 396

43 691

68,9

67,3

63,6

58,3

52,5

49,6

4 790

4 265

3 491

2 865

2 435

1 978

2,9

3,0

3,5

4,2

5,2

6,2

76 094

67 868

52 377

41 796

35 253

26 330

28,3

29,6

32,5

36,8

42,4

45,1

749

732

676

615

502

372

0,5

0,5

0,6

0,9

1,1

1,2

7 448

7 004

6 328

5 525

4 290

3 130

Podnikatelské subjekty Municipality Podíl Počet Podíl Objem Podíl Počet Podíl Objem v% ks v % mil. Kč v% ks v % mil. Kč

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z , vlastní výpočty.

96,6

95,9

64 812

160 130

102 436

94,9

43 810

(k 30. 6.)

66 224

93,7

29 560

2000 2001 2002 2003 2004 2005 28 963

92,6

Počet ks

Rok

Fyzické osoby Podíl Objem v % mil. Kč

Český trh hypotečních úvěrů v letech 2000–2004, hypoteční úvěry dle klientů Hypoteční úvěry v České republice

2,8

3,1

3,9

4,9

5,1

5,3

Podíl v%

4.

Státní podpora hypotečního úvěrování v České republice

V současné době podporuje stát poskytování hypotečních úvěrů určených na financování bydlení přímo i nepřímo. K přímým nástrojům státní podpory patří úroková dotace v České republice vázaná na výši průměrné tržní úrokové míry hypotečních úvěrů, jež byla v České republice poskytována do února 2003 podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. V roce 2002 však průměrná úroková míra u hypotečních úvěrů klesla pod 7 % p. a.,23) což je minimální výše úrokové míry, při které je tato forma podpory ještě poskytována. Od února 2005 nemají nárok na státní úrokovou dotaci ani žadatelé ve věku do 36 let poskytované podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování přípěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., neboť minimální výše průměrné úrokové sazby, při níž je státní úroková dotace poskytována, činí 5 % p. a.24) Nepřímo je hypoteční úvěrování bydlení v České republice podporováno osvobozením výnosů z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů a možností snížení základu daně z příjmu fyzických osob o zaplacené úroky z hypotečních úvěrů a jiných úvěrů na bydlení až do částky 300 tisíc Kč ročně.25) Systém státních podpor založený na principu snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěrů na bydlení není příliš efektivní podporou nízkopříjmových domácností, zejména pokud je sazba daně z příjmů progresivní, jak je tomu v České republice. V těchto případech je vyšší podpora poskytována osobám s vyššími příjmy. To je také hlavní důvod, proč některé z evropských států od takových podpor upouštějí (např. Velká Británie či Francie).

5.

Význam hypotečních zástavních listů pro tvorbu zdrojů hypotečních úvěrů v České republice

Ze způsobů refinancování hypotečních obchodů je v České republice používána kombinace tradičního modelu a modelu, jenž využívá hypoteční zástavní listy. Model sekuritizace hypotečních úvěrů se v České republice nepoužívá. Hypoteční zástavní listy jsou v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, vymezeny jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí), popřípadě též náhradním způsobem (náhradní krytí). Součástí názvu dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.

23) Průměrná úroková míra u hypotečních úvěrů byla dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj za rok 2002 6,73 % p. a. 24) Za rok 2004 činí výše průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů poskytnutých podle nařízení v platném znění 4,92 % p. a.; pro rok 2005 je úroková dotace 0 % p. a. 25)

§ 15 odst. 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.

100


V České republice je tedy aplikován pohledávkový systém krytí výnosů z hypotečních zástavních listů v následující podobě:

kde je: HZL HU

hypoteční zástavní list, hypoteční úvěr.

Tento vztah vyplývá z ustanovení § 30 a § 31 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, jež stanoví, že pro řádné krytí závazků z hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nesmí převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí; náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen hotovostí, vklady u České národní banky, vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. Určitým specifikem českého hypotečního bankovnictví je také fakt, že možnost poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů není podmíněna získáním zvláštní licence.26) Spolu s rostoucím významem hypotečních úvěrů jako zdroje dlouhodobého financování, především bytové výstavby, zvyšuje se též objem emisí hypotečních zástavních listů i objem hypotečních zástavních listů držených bankami jako rychle likvidní aktivum. Hypoteční zástavní listy jsou v současnosti nejčastěji vydávány v zaknihované podobě na doručitele a jsou určeny především institucionálním investorům; některé banky ale nabízejí část emitovaných tranší i drobným investorům. Hypoteční banky emitují hypoteční zástavní listy nejčastěji se splatností 5, popř. 7 let tak, aby hodnota pohledávek z hypotečních úvěrů a náhradního krytí plně dostačovala k řádnému krytí celkové výše závazků ze všech emitovaných hypotečních zástavních listů. Zvýšený zájem o hypoteční zástavní listy souvisí také s tradiční vysokou bezpečností tohoto investičního instrumentu, která vyplývá jednak ze zajištění

26) Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, pouze v § 28 odst. 2 stanovuje, že „hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice.“ Oprávnění k vydávání dluhopisů (včetně hypotečních zástavních listů) vyplývá u bank z oprávnění k přijímání vkladů. V současné době probíhají konzultace České národní banky s Ministerstvem financí a Komisí pro cenné papíry o tom, zda český právní řád umožňuje vydávat hypoteční zástavní listy také stavebním spořitelnám.


101

závazků z hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, resp. nemovitostmi, jednak z ustanovení zákona o dluhopisech, jež hypotečním bankám zakazuje majetkové hodnoty sloužící ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů zastavovat či jinak používat jako zajištění. Navíc jsou výnosy z hypotečních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmů. Investice do hypotečních zástavních listů je ale spojena, obdobně jako investice do kteréhokoliv jiného dluhopisu, s tržním rizikem, tj. s rizikem souvisejícím s pohybem tržní ceny dluhopisu. Většina hypotečních zástavních listů má pevně stanovený úrokový výnos; v případě růstu tržních úrokových sazeb tržní cena hypotečního zástavního listu klesá a klesá tedy i jeho kapitálový výnos.

6.

Vliv centrální banky na trh hypotečních úvěrů

Příslušné bankovní zákony ve všech zemích s tržní ekonomikou vymezují centrálnímu bankovnictví řadu významných funkcí.27) K těm základním patří emisní funkce, jež v užším smyslu spočívá v monopolním právu emise hotovostního oběživa a vykonávání souvisejících činností. V širším smyslu emisní funkce centrální banky zahrnuje zabezpečování úhrnné kvantity a zároveň i kvality (stability) měny, což centrální banka realizuje prostřednictvím řízení celkového peněžního oběhu, tj. peněz hotovostních a bezhotovostních, jež kromě centrální banky mohou emitovat i obchodní banky a jejichž objem představuje rozhodující část peněžního oběživa. Proces měnové politiky je nazýván transmisním mechanismem. Obsahuje tzv. operativní a zprostředkující kritéria, jimiž je ovlivňováno dosažení konečných cílů měnové politiky centrální banky. V této souvislosti jsou transmisní mechanismy měnové politiky centrální banky členěny na měnový, úvěrový a kurzový transmisní mechanismus.28) Trh hypotečních úvěrů je ovlivňován centrální bankou v rámci plnění stanovených makroekonomických cílů centrální banky především prostřednictvím úvěrového transmisního mechanismu, a to nepřímo. Z výše uvedeného schématu je patrný princip fungování úvěrového transmisního mechanismu, kdy se centrální banka prostřednictvím operativního kritéria tržní krátkodobé úrokové míry snaží ovlivnit zprostředkující kritérium, jímž je úvěrový agregát, a dosáhnout tak konečného cíle. Operativní kritérium v úvěrovém transmisním mechanismu lze vyjádřit např. průměrem úrokových sazeb z krátkodobých úvěrů na mezibankovním trhu, průměrem úrokových sazeb na peněžním trhu či průměrem úrokových sazeb z krátkodobých úvěrů v ekonomice.

Emisní funkce, funkce banky bank, funkce banky státu, regulace bankovního systému, správce devizových rezerv státu, vnější reprezentace státu v měnové oblasti a další.

27)

Termínem „transmisní mechanismus“ se rozumí řetězec ekonomických vazeb, který umožňuje, aby změny v nastavení měnově politických nástrojů centrální banky vedly k žádoucím změnám konečného cíle centrální banky. 28)

102


Úvěrový transmisní mechanismus

Zdroj: Revenda, Z.: Centrální bankovnictví. Praha, Management Press, 2001, s. 220. Vlastní úprava.

Zprostředkujícím kritériem může být v závislosti na konečném makroekonomickém cíli centrální banky a na dalších faktorech:29) • celkový stav úvěrů v domácí měně v ekonomice, • celkový stav bankovních úvěrů v domácí měně v ekonomice, • střednědobá úroková míra z úvěrů, • dlouhodobá úroková míra z úvěrů, • „potenciální“ úvěrové zdroje bank v domácí měně. Účinnost úvěrového transmisního mechanismu závisí především na následujících třech základních podmínkách: • schopnosti centrální banky ovlivnit úroveň tržní krátkodobé úrokové míry, • relativní stabilitě vazeb mezi tržní krátkodobou úrokovou mírou a vývojem úvěrových agregátů, • znalosti a relativní stabilitě vazeb mezi vývojem úvěrových agregátů a vývojem konečných cílů centrální banky. Pro posouzení míry vlivu měnové politiky na trh hypotečních úvěrů je relevantním zprostředkujícím kritériem dlouhodobá úroková míra z úvěrů. Úvěrový transmisní mechanismus, v němž je zprostředkujícím kritériem dlouhodobá úroková míra, je označován jako úrokový transmisní mechanismus a prezentuje tradiční keynesiánský přístup k měnové politice. Konečným cílem keynesiánského úrokového transmisního mechanismu je růst nominálního hrubého domácího produktu reprezentovaný především investiční aktivitou podnikatelského sektoru a výdaji domácností na zboží a služby dlouhodobé spotřeby jako významnými složkami agregátních výdajů. Uváděný úrokový transmisní mechanismus představuje tzv. neokeynesiánský pohled na danou problematiku; ortodoxní keynesiánská škola nerozlišovala operativní a zprostředkující kritéria, pouze upřednostňovala nízké a stabilní úrokové sazby. Monetaristé naproti tomu předpokládali, že měnová politika je založena na výhradní kontrole měnové báze a peněžní zásoby a keynesiánský přístup k měnové politice považovali za neúčinný. Tvrzení, že peněžní expanze, která by měla kontrolovat nízkou úroveň úrokových sazeb, povede ve svém důsledku k růstu nominálních úrokových sazeb, popř. též sazeb reálných, dokládají následující teorií. V období hospodářského oživení, kdy je zvýšenou poptávkou po penězích úroková míra tlačena vzhůru, povede zvýšení peněžní nabídky ze strany centrální banky krátkodobě ke snížení úrokové míry. Za předpokladu konstantní

Dalšími faktory při volbě zprostředkujícího kritéria jsou míra vlivu centrální banky na dané zprostředkující kritérium, dostupnost a spolehlivost údajů o vývoji zprostředkujícího kritéria.

29)


103

důchodové rychlosti peněz se však bude zvyšovat agregátní poptávka a reálný důchod; navíc se od určitého bodu peněžní expanze k růstu reálného důchodu přidá zvýšení tempa inflace a další inflační očekávání a tyto faktory povedou ke zvýšení úrokové míry. Dále byla kritika ze strany monetaristů zaměřena na slabou souvislost mezi pohybem úrokových sazeb státních dluhopisů či úvěrů od centrální banky a dlouhodobých úvěrů či podnikových dluhopisů. I přes tuto kritiku si však keynesiánská koncepce měnové politiky založená na úrokovém transmisním mechanismu udržela ve většině zemí silný vliv až do poloviny 70. let 20. stol. Úrokový transmisní mechanismus

Zdroj: Revenda, Z.: Centrální bankovnictví. Praha, Management Press, 2001, s. 237.

6.1

Nástroje měnové politiky centrální banky

Centrální banka prostřednictvím nástrojů měnové politiky může v rámci úrokového transmisního mechanismu částečně ovlivňovat pouze vývoj tržních krátkodobých úrokových měr. Dopad jednotlivých měnově politických nástrojů na krátkodobou úrokovou míru je však velmi obtížně kvantifikovatelný, neboť výše úrokové míry obecně závisí především na velikosti nabídky a poptávky na příslušném trhu.30) V následující tabulce je přehled základních měnově politických nástrojů používaných centrálními bankami a jejich vlivu na pohyb tržní krátkodobé úrokové míry. Pokud centrální banka dokáže ovlivnit výši tržní krátkodobé úrokové míry, závisí dále úspěšnost úrokového transmisního mechanismu na míře reakce dlouhodobé úrokové míry na tyto změny a na vlivu dlouhodobé úrokové míry na nabídku a poptávku po úvěrech. Existuje obecný předpoklad, že růst krátkodobé úrokové míry vede k růstu ostatních úrokových měr v ekonomice, tedy i úrokové míry hypotečních úvěrů. Tato obecná úvaha však nemusí být vždy platná. Pokud např. centrální banka zvýší své základní vyhlašované úrokové míry, toto opatření může za určitých podmínek vést ke zvýšení úrokových měr na mezibankovním trhu; ovšem jak se vzniklá situace projeví na výši úrokových měr úvěrů nabízených obchodními bankami nebankovním subjektům, záleží na závislosti obchodní banky na zdrojích z mezibankovního trhu a na cenách ostatních zdrojů refinancování obchodní banky. V případě hypotečních úvěrů jde především o náklady na získání dostatečného objemu klientských vkladů, dále o náklady emise hypotečních zástavních listů, popř. o náklady sekuritizace hypotečních úvěrů; neboť především z těchto transakcí získává hypoteční banka zdroje pro refinancování.

30) Výsledná úroková míra však obvykle není výsledkem rovnováhy nabídky a poptávky, ale je nižší, než by byla rovnovážná úroková míra, neboť část poptávky tvořená nebonitními klienty zůstává na trhu vždy neuspokojená.

104


Měnově politické nástroje centrální banky a jejich vliv na tržní krátkodobou úrokovou míru

Nástroj měnové politiky CB

Operace CB

Pohyb krátkodobé úrokové míry

Operace s cennými papíry

Nákup Prodej

Pokles Růst

Základní úrokové sazby vyhlašované CB

Zvýšení Snížení

Růst Pokles

Devizové operace

Nákup deviz Prodej deviz

Pokles Růst

Povinné minimální rezervy


Růst Pokles

Limity úvěrů bank


Pokles Růst

Limity úroků z úvěrů poskytovaných OB


Růst Pokles

Horní limity úroků z vkladů přijatých OB


Růst Pokles

Dolní limity úroků z vkladů přijatých OB


Růst Pokles

Zdroj: Revenda, Z.: Centrální bankovnictví. Praha, Management Press, 2001, s. 221.

6.2

Měnová politika České národní banky

Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, v současně platném znění, ukládá ČNB v § 2 jako hlavní cíl péči o cenovou stabilitu. K dosažení tohoto cíle ČNB od roku 1998 využívá režim měnové politiky: „cílování inflace“.31) Tento režim lze obecně považovat za modifikovaný transmisní mechanismus, který nepoužívá žádná zprostředkující kritéria; operativním kritériem je zde tržní krátkodobá úroková míra. Hlavním měnově politickým nástrojem ČNB je vyhlašovaná dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba);32) skutečně dosahovanou dvoutýdenní repo sazbu ČNB zároveň staví do pozice operativního kritéria. Přestože ČNB neuplatňuje v rámci své měnové politiky úvěrový, resp. úrokový transmisní mechanismus, lze dedukovat, že svou měnovou politikou nepřímo

Režim „cílování inflace“ začala jako první používat v březnu roku 1990 centrální banka Nového Zélandu.

31)

Dvoutýdenní repo operace slouží především k odčerpání přebytečné likvidity obchodních bank a ČNB je provádí formou tendrů. Vyhlášená 2T repo sazba slouží jako maximální limitní sazba, za kterou mohou být banky v repo tendru uspokojovány. Nabídky bank jsou vypořádány podle americké aukční procedury, tzn. ČNB přednostně přijme nabídky požadující nejnižší úrokovou sazbu, a to až do výše predikovaného přebytku likvidity na daný den. Doplňkovým nástrojem ČNB je tříměsíční repo tendr.

32)


105

ovlivňuje trh hypotečních úvěrů, resp. nabídku a poptávku po hypotečních úvěrech. Důkazem tohoto tvrzení je uváděná statistická analýza závislosti úrokových sazeb u hypotečních úvěrů na vyhlašované 2T repo sazbě ČNB. 6.2.1 Analýza závislosti úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v České republice na 2T repo sazbě České národní banky Pro statistickou analýzu závislosti úrokových sazeb u hypotečních úvěrů na 2T repo sazbě vyhlašované ČNB byla použita časová řada průměrné roční sazby u hypotečních úvěrů poskytovaných se státní finanční podporou v souladu s nařízením vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby (úrokové sazby jsou bez státní podpory)33) a časová řada průměrné 2T repo sazby ČNB. Pro výpočet roční průměrné 2T repo sazby byl použit vážený aritmetický průměr 2T repo sazeb platných v daném kalendářním roce, kde vahami byl počet dní (dle tzv. „německé usance“34)), po které se vyhlášená 2T repo sazba neměnila. Uvedené údaje byly analyzovány za období let 1996 – 2003.35) Průměrná roční úroková sazba hypotečních úvěrů a průměrná 2T repo sazba České národní banky v období 1996-2003

Rok

Průměrná roční úroková sazba hypotečních úvěrů (v %)

Průměrná 2T repo sazba ČNB (v %)

Závisle proměnná

Nezávisle proměnná

1996

11,43

11,96

1997

11,91

14,83

1998

12,70

13,99

1999

12,73

6,75

2000

11,93

5,25

2001

10,86

5,10

2002

9,69

3,58

2003

8,52

2,29

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, Česká národní banka [online]. Dostupné z ; vlastní výpočty.

Pro určení závislosti mezi dvěma časovými řadami byla použita regresní analýza. Jako nejvhodnější regresní model vystihující danou závislost byla na základě porovnání F testů vypovídajících o vhodnosti použitých regresních funkcí

33)

Údaje poskytnuté Ministerstvem pro místní rozvoj.

34)

Měsíc = 30 dní, rok = 360 dní.

Přestože ČNB v letech 1996–1997 používala odlišný režim měnové politiky (cílování měnových agregátů, popř. cílování peněžní zásoby), 2T repo operace byly vždy základním měnově politickým nástrojem ČNB.

35)

106


zvolena následující parabolická funkce, jež je v daném případě vhodným regresním modelem již na tříprocentní hladině významnosti:

kde je Y vyrovnané hodnoty průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v jednotlivých letech, X hodnoty nezávisle proměnné, průměrné 2T repo sazby v jednotlivých letech, T jednotlivé roky.

úroková sazba hypotečních úvěrů (v %)

Závislost průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů na průměrné 2T repo sazbě – parabolická funkce 14 12 10 8 6 4 2 0 0

2

4

6 8 10 2T repo sazba (v %)

12

14

16

Zdroj: vlastní zpracování.

Index determinace 69,62 % ukazuje na existující poměrně silnou závislost mezi oběma časovými řadami. V případě korelace dvou časových řad však toto tvrzení nelze považovat za relevantní, neboť se může jednat o korelaci zdánlivou. O tom, zda se nejedná o korelaci zdánlivou, se lze přesvědčit odstraněním systematické složky z obou časových řad a korelací pouze reziduí. Systematická složka se skládá z trendové, cyklické a sezónní složky, přičemž cykličnost a sezónnost lze v daných časových řadách vyloučit. Je tedy nejprve nutné stanovit trendové funkce pro obě časové řady. Na základě porovnání výsledků F testů a hodnot indexů determinace byla pro časovou řadu průměrných úrokových sazeb u hypotečních úvěrů zvolena parabolická trendová funkce s rovnicí

kde je: Y vyrovnané hodnoty úrokové sazby hypotečních úvěrů v jednotlivých obdobích, T jednotlivé roky. Nejvhodnějším modelem trendu časové řady 2T repo sazeb je přímka s rovnicí APLIKOVANÉ PRÁVO 1/2005

107

kde je: Y vyrovnané hodnoty průměrné 2T repo sazby v jednotlivých obdobích, T jednotlivé roky. Rezidua u obou časových řad byla získána odečtením vyrovnaných hodnot trendových funkcí od skutečných hodnot časových řad a byla podrobena regresní analýze. Výsledek F testu však nedovolil zamítnout hypotézu o nezávislosti reziduí, závislost průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů na průměrné 2T repo sazbě se tímto způsobem nepodařilo prokázat. I přes tento výsledek statistické analýzy se však lze domnívat, že závislost mezi těmito dvěma veličinami existuje. Lze uvažovat o časovém zpoždění, kdy se impuls daný změnou 2T repo sazby promítá do dlouhodobých úrokových sazeb. Možným způsobem prokázání závislosti je tedy posunutí časové řady průměrných úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, resp. reziduí vzniklých odstraněním systematické složky časové řady, o jedno období tak, aby byla posuzována závislost průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů v daném roce na průměrné 2T repo sazbě v roce předcházejícím. Takto konstruované časové řady reziduí byly opět podrobeny regresní analýze. Výsledek F testu byl v tomto případě pozitivní ve smyslu přijetí hypotézy o závislosti mezi úrokovými sazbami u hypotečních úvěrů a 2T repo sazbou ČNB, a to již na tříprocentní hladině významnosti. Přestože výši úrokových sazeb u hypotečních úvěrů ovlivňuje celá řada faktorů (např. situace na bytovém trhu, úroveň příjmů v ekonomice, náklady na refinancování hypotečních bank a další faktory ovlivňující nabídku a poptávku na trhu hypotečních úvěrů), podařilo se s pomocí statistické analýzy prokázat, že centrální banka může nástroji měnové politiky do jisté míry tuto veličinu nepřímo ovlivnit. Centrální banka působí na tržní dlouhodobé úrokové sazby prostřednictvím změn v tržních krátkodobých úrokových sazbách. Míra závislosti úrokových sazeb u hypotečních úvěrů na krátkodobých úrokových sazbách vyhlašovaných ČNB je však ovlivněna také způsobem, jakým hypoteční banka získává zdroje potřebné pro poskytování hypotečních úvěrů. Hlavním finančním zdrojem pro nabídku hypotečních úvěrů, zejména pro specializované hypoteční banky, je emise hypotečních zástavních listů. Jejich dlouhá doba splatnosti koresponduje se splatností hypotečních úvěrů. Proto tyto listy představují pro hypoteční banky stabilní finanční zdroj. Část bank také využívá jako zdroje pro své refinancování vklady svých klientů; v této oblasti lze předpokládat silnější závislost mezi výše analyzovanými veličinami.

7.

Kombinace hypotečního úvěru s jinými bankovními produkty

Přestože hypoteční úvěr tvoří hlavní pilíř především při individuálním financování bytové výstavby, dochází velice často k jeho kombinování s dalšími bankovními produkty, popř. úvěry poskytovanými Státním fondem rozvoje bydlení. Nejčastějším doplňkovým produktem při financování investic většího rozsahu jsou prostředky ze stavebního spoření včetně úvěru ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření (popř. překlenovací úvěr ze stavebního spoření) lze využít jednak k dofinancování investičního záměru, nebyl-li poskytnut hypo108


teční úvěr ve výši 100 % nákladů investice, jednak ke splacení části hypotečního úvěru. Zatímco úroky z hypotečního úvěru musí být placeny pravidelně, úmor většinou ne. Klient hypoteční banky tak může prostředky ke splácení úmoru využít na stavební spoření. Z přidělené cílové částky stavebního spoření může být splacena značná část hypotečního úvěru. V první fázi, kdy klient splácí úroky z hypotečního úvěru, je jeho finanční zatížení stejné jako kdyby splácel hypoteční úvěr anuitními splátkami. Po přidělení cílové částky ze stavebního spoření a splacení části hypotečního úvěru, tedy v době splácení úvěru ze stavebního spoření, finanční zatížení klienta mírně roste díky vysokým splátkám úvěru ze stavebního spoření. Po jeho splacení se však finanční zatížení klienta výrazně snižuje a právě v tomto snížení je patrná úspora, kterou uvedený příklad kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření přináší.36) Obdobně jako se stavebním spořením lze hypoteční úvěr kombinovat i se životním pojištěním. Po dobu, na kterou je sjednáno životní pojištění, platí klient hypoteční bance pouze úroky z úvěru a zároveň ukládá prostředky ve formě plateb kapitálového či rizikového životního pojištění. Po uplynutí doby pojištění je vytvořená hodnota použita na splacení části hypotečního úvěru. Na rozdíl od stavebního spoření jsou však částky na úhradu životního pojištění vyšší než úložky na účet stavebního spoření a doba pojištění je obvykle delší než šestiletý cyklus stavebního spoření. Výhodou kombinace hypotečního úvěru s životním pojištěním však zůstává splnění podmínky pojištění klienta hypoteční banky a rovněž zkrácení doby splácení hypotečního úvěru, které klientovi přinese jistou úsporu. Platby pojistného na životní pojištění si klient rovněž může při splnění podmínek stanovených zákonem odečíst ze základu pro výpočet daně z příjmu fyzických osob, a to do výše 12 000 Kč ročně.37)

Shrnutí Tradice hypotečního bankovnictví v českých zemích se datuje od roku 1865, kdy byla založena banka se zemským ručením pod názvem Hypoteční banka Království českého. Hypoteční banky tvořily zejména v obdobích krizí stabilizační prvek české ekonomiky a napomáhaly jejímu rozvoji až do konce 30. let 20. stol. Období protektorátu Čechy a Morava znamenalo ukončení hypotečních obchodů. Hypoteční bankovnictví bylo v Československu obnoveno v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní

36) Systém stavebního spoření v České republice hypotečnímu úvěru stále více konkuruje novými produkty. Donedávna poskytoval systém stavebního spoření mnohem nižší objem finančních prostředků, než bylo možné získat prostřednictvím hypotečního úvěru. Od počátku roku 2005 se však v nabídce stavebních spořitelen objevují produkty (HypoHit, TopHypo apod.), jež mají charakter překlenovacího úvěru, ale jsou poskytovány v minimální výši 300 000 Kč a jejich splácení je zajištěno výhradně zástavním právem k nemovitosti. Od hypotečního úvěru se liší zejména státním příspěvkem, který je poskytován v rámci stavebního spoření; dále dvěma fázemi splácení. V první fázi platí klient stavební spořitelně jak splátky úvěru, tak i vklady na účet stavebního spoření. Po šesti letech je překlenovací úvěr nahrazen klasickým úvěrem ze stavebního spoření a finanční zatížení klienta klesá. 37)

§ 15 odst. 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v současně platném znění.


109

listy jako „dluhopisy, jejichž krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech“. Prudký rozvoj však tato oblast bankovnictví zaznamenala až na přelomu 20. a 21. století a zejména v posledních letech; roční nárůst počtu i objemu hypotečních úvěrů se pohybuje okolo 40 %. Příčinou bylo a je zlepšení právního zázemí hypotečních obchodů, vznik a rozvoj kapitálového trhu, pokles tržních úrokových sazeb, zvýšení aktivity v bytové výstavbě atd. V současnosti je hypoteční úvěrování upraveno především zákonem č. 190/ /2004 Sb., o dluhopisech, kde je hypoteční úvěr definován v § 28 jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné.“ Tato definice již neomezuje účel hypotečního úvěru ani dobu jeho splatnosti. Určitým specifikem českého hypotečního bankovnictví je skutečnost, že možnost poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů není podmíněna získáním zvláštní licence. Hypoteční úvěry v České republice v současnosti nabízí jedenáct bank, z nichž největší podíl na trhu zaujímá Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka. S pomocí statistické analýzy se podařilo prokázat, že Česká národní banka může svými nástroji měnové regulace částečně ovlivnit výši úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Bylo prokázáno, že změny v dvoutýdenní repo sazbě vyhlašované Českou národní bankou se se zpožděním projevují na trhu hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr je v současné době již standardním nástrojem financování nejen bytové výstavby, ale bytových potřeb občanů České republiky obecně. Budoucí vývoj této oblasti spatřuji především ve zkvalitňování služeb hypotečních bank a vyšší flexibilitě hypotečních produktů. V procesu globalizace lze uvažovat také o budoucím propojení českého trhu hypotečních úvěrů s trhem evropským jako důsledkem propojení evropského trhu nemovitostí a evropského kapitálového trhu.

Použitá literatura Čechlovská, Š.: Zdroje financování bytové výstavby v České republice. Se zaměřením na hypoteční úvěr v kontextu evropského vývoje. Liberec, 2005. Disertační práce na Hospodářské fakultě Technické univerzity v Liberci na katedře financí a účetnictví. Kolektiv autorů: Ottův obchodní slovník. 1. vyd. Praha, Bratislava, Nakladatelství J. Otto, 1912–1924. Hulmák, M.: Hypoteční úvěr – objev posledního desetiletí? Právník, 2001, roč. CXL, č. 3, s. 213. ISSN 0231-6625. Revenda, Z.: Centrální bankovnictví. 2. rozš. vyd. Praha, Management Press, 2001. ISBN 80-7261-051-1. Vencovský, F.: Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vyd. Praha, Bankovní institut, 1999. ISBN 80-7265-030-0. Zpráva o finanční stabilitě [online]. Praha: Česká národní banka, 2005. [citováno 2005-03-01]. Dostupné z .

110


••• Šárka Čechlovská Mortgage Banking in the Czech Economy The tradition of mortgage banking in the Czech lands dates back to 1865, when a land guarantee bank, Hypoteční banka Království českého, was established. Mortgage banks played a stabilising role in the Czech economy during the periods of crisis, and helped it develop until the late 1930s. The establishment of the Protectorate of Bohemia and Moravia brought an end to mortgage transactions. Mortgage banking in Czechoslovakia was renewed in 1990, with the enactment of Act no. 530/1990 Coll., On Bonds, which defined mortgage bonds as “bonds whose coverage is secured by a lien on real estate.” Rapid development in this banking sphere was not seen, however, until the turn of the 21st century, and especially in recent years: the annual increase in the number and volume of mortgage loans is around 40%. This is due to an improvement of the legal basis of mortgage transactions, the establishment and development of the capital market, lower interest rates, and greater housing construction activity, etc. Currently, mortgage loans are regulated primarily by Act no. 190/2004 Coll., On Bonds, which defines a mortgage loan in Section 28 as a “loan whose re-payment and interest are guaranteed by a lien on real estate, even unfinished”. This definition no longer limits the purpose of the mortgage loan, nor its re-payment period. A specific feature of Czech mortgage banking is that the ability to provide mortgage loans and to issue mortgage bonds is not subject to a special licence. Currently, mortgage loans in the Czech Republic are offered by eleven banks, with Česká spořitelna, Hypotéční banka, and Komerční banka having the largest share in the market. Statistical analysis has shown that the Czech National Bank, through its monetary regulation measures, can somewhat influence the interest rate on mortgage loans. It was shown that changes in the two-week repurchase rate announced by the Czech National Bank are subsequently reflected in the mortgage loan market. Mortgage loans have become a standard instrument for financing not only housing construction, but also the housing needs of Czechs in general. I see the future developments in this sphere going primarily in the direction of an improvement of the services of mortgage banks, and greater flexibility of mortgage products. Due to the process of globalisation, we could also expect that, in the future, the Czech mortgage market may link up with the European market, as a consequence of the linked European real estate market and European capital market.


111

Hypoteční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky

Recommend Documents