huurwijzer Wolkom yn Fryslân Bevolkingskrimp biedt Friesland ook kansen vernieuwd tijdschrift voor huurders

huurwĳzer tijdschrift voor huurders

Nummer 3 najaar 2011, 17e jaargang

er d ijz w uw ur e

hu rni ve

Wolkom yn Fryslân Bevolkingskrimp biedt Friesland ook kansen Tussenbalans van één jaar kabinet-Rutte Nieuwe rubrieken: o.a. Op huizenjacht en Mijn ouderlijk huis Twaalf vragen en antwoorden over servicekosten

Uitgave van de Nederlandse Woonbond

— MijN hUiSbaaS EN ik

In ‘Mijn huisbaas en ik’ laten we huurders aan het woord die in bizarre situaties zitten met hun huisbaas. Lees en huiver, lach of huil...

• Spullen in een opslag boven op elkaar

Huisvredebreuk

De Vlissinger Freek Engel moest aangifte doen van huisvredebreuk tegen Camelot, het antikraakbu reau via wie hij in een voormalig politiebureau woont. Hoewel er volgens het Keurmerk Leegstand beheer een opzegtermijn van 28 dagen geldt, werd Engel na elf dagen door Camelot ontruimd. Zijn spullen werden in een opslag gegooid en hij stond op straat.

‘Op 4 juni zegde Camelot ons antikraakcontract op. Ik en mijn twee medebewoners moesten op 20 juni vertrokken zijn uit het voormalige districtsbureau van de marechaussee waar ik net twee maanden woonde. Dit vanwege de verkoop van het gebouw. Later hoorden wij dat het pand al op 15 maart was verkocht en dat Camelot al die tijd had geweten dat het pand op 20 juni leeg opgeleverd moest worden.

‘Gek genoeg waren we binnen twee uur weer op vrije voeten’

tekst agNES VErwEij | beeld frEEk ENgEL

Mijn twee huisgenoten gingen weg, maar ik kon op zo’n korte termijn geen vervangende woon- of logeerruimte vinden en weigerde te vertrekken. Ik wees Camelot op de voor het Keurmerk Leegstandbeheer vereiste opzegtermijn van 28 dagen, dat Camelot nota bene zelf heeft ontwikkeld. Waarom houden ze zich er zelf dan niet aan?

2

huurwijzer 3 | najaar 2011

Achteraf gaf Camelot wel een beetje toe en zei dat het een menselijke fout was. Maar het weerhield ze er niet van om op 15 juni, terwijl ik op mijn werk was, het gebouw te ontruimen, mijn spullen in een opslag te gooien (letterlijk) en een ander slot op mijn voordeur te zetten. Ik heb aangifte gedaan van huisvredebreuk, contractbreuk en vernieling en ontvreemding van mijn eigendommen. Mijn planten werden uit het raam gegooid, mijn spullen lagen in een opslag boven op elkaar en een dure grootformaatprinter werd op zijn kant gezet. Dat ding is nu kapot. Ook stonden er nog spullen van mij in het pand, waar ik dus niet meer bij kon. Ik heb toen een advocaat in de arm genomen en die bevestigde dat de ontruiming illegaal was. Hij zei dat ik in mijn recht stond om mezelf weer toegang te verschaffen tot mijn woning, dus dat heb ik gedaan, met behulp van een dure slotenmaker. Dat wilde ik eventjes vieren en ik belde een vriend om een biertje te komen drinken. Opeens stond de nieuwe eigenaar voor de deur. Die klaagde dat hij er niet in kon en hij belde de politie. Daarop werden wij gearresteerd vanwege inbraak. Ik kon nog net mijn advocaat bellen voordat mijn telefoon uit mijn handen werd gepakt en op de grond werd gegooid. Gek genoeg waren we binnen twee uur weer op vrije voeten. Een Officier van Justitie die door mijn advocaat was ingelicht, had geoordeeld dat Camelot contractbreuk had gepleegd en dat ik in mijn recht stond om mijn huis weer binnen te treden. Geen sprake van inbraak dus. De Officier deed de suggestie dat de nieuwe eigenaar en Camelot met mij in gesprek zouden gaan, maar Camelot heeft geen enkele interesse en ik kan waarschijnlijk naar teruggave van mijn borg fluiten. Naast de aangifte van huisvredebreuk ga ik ook een schadeclaim indienen.’

Inhoud huurwijzer 3

najaar 2011

Interviews & reportages 65 jaar vacpunt Wonen 8 Interview met directeur Ineke Werner Kabinet heeft hekel aan huren 12 Tussenbalans één jaar kabinet-Rutte Krimp biedt ook kansen 20 Reportage Friesland De vergeten driehoek 26 Portret Haagse bewonerscommissie

Informatie & service Om te beginnen 4 Nieuws Test Consumentenbond 15 Stofzuigers Huurderslijn 18 Vragen en antwoorden over huren Huurkunde 24 Alles over servicekosten Woonbond 28 Verenigingsnieuws en publicaties

En verder Op huizenjacht 11 In beeld 16 Puzzel 30 Mijn ouderlijk huis 31 Schuurpapier 32

31

— COLUMN

Lief en leed

20 Lize Baarda, voorzitter van de Provinciale Vergadering van de Woonbond voor Friesland, organiseerde samen met Woonbond consulent Theo Profijt een excursie langs drie plaatsen in Friesland om te laten zien dat de provincie meer te bieden heeft dan bevolkingsdaling. De driestedentocht leidde langs bijzondere wijkontwikkelingsprojecten in Franeker, Sneek en Sint Nicolaasga. Een reportage over de kansen van krimp: wolkom yn Fryslân (welkom in Friesland).

‘We zouden met gemak honderd zaken kunnen winnen en dat zou Haag Wonen € 450,- aan leges per zaak kosten’ (pagina 26)

8

65 jaar vacpunt Wonen Een interview met Ineke Werner, directeur van de jarige vacpunt Wonen.

Eén jaar kabinet-Rutte

beeld dirk jan VISSER

Eén jaar kabinet-Rutte kan in één zin worden samengevat: deze regering heeft een hekel aan huren. Alle maatregelen chronologisch op een rij.

Bewonerscommissie Schilderswijk

12

26

Dat actievoeren kan helpen, bewijst de bewonerscommissie van De Vergeten Driehoek in de Haagse Schilderswijk. Vrijwel al hun eisen voor beter onderhoud werden ingewilligd.

De herfst komt er voor huurders aan. Niet alleen letterlijk, maar ook figuurlijk. Het kabinet-Rutte moet fors bezuinigen, maar pakt daarbij volstrekt eenzijdig de huurders aan. De huurtoeslag wordt weer meer gekort, waardoor de koopkracht van huurders met de laagste inkomens met ongeveer 1 procent extra zal dalen. Dit in een tijd dat de koopkrachtplaatjes toch al sterk negatief zijn. De verhuurders moeten een heffing van € 760 miljoen betalen. En uiteraard wordt die rekening grotendeels doorgeschoven naar de huurders: hogere huren en minder investeringen. En zoals u weet, heeft het kabinet nog een aantal slechte huurmaatregelen in petto. Daartegenover wordt de hypotheekrenteaftrek ontzien en wordt de overdrachtsbelasting fors verlaagd. In zijn woonvisie kiest het kabinet duidelijk voor kopen boven huren. Ik heb onlangs dan ook geroepen dat het kabinet een hekel aan huurders heeft, terwijl ik altijd dacht dat een kabinet er voor alle Nederlanders is. Als Woonbond zullen we de strijd tegen dit onevenwichtige beleid dit najaar doorzetten. Het is niet alleen treurigheid in huurdersland, zoals u in deze Huurwijzer kunt lezen. Ons kwartaalblad is in een nieuw jasje gestoken. Ik hoop dat die jas u bevalt. Een vrolijke mededeling is ook dat sinds kort meer dan 1,5 miljoen huurders via de aangesloten huurdersorganisaties lid zijn van de Woonbond. Onze achterban bestaat nu dus uit meer dan de helft van alle huurders in Nederland. Daar zijn we apetrots op. Zo’n hoge organisatiegraad versterkt bovendien onze positie in het politieke debat. En dat is hard nodig! Ronald Paping, directeur Woonbond


3

— om te beginnen

Student betaalt zich blauw aan woonruimte ‘De gemiddelde kamerprijs ligt nu al hoger dan de basisbeurs’ Zestig procent van de studenten betaalt te veel voor hun woonruimte. Gemiddeld wordt er ruim € 40,- per maand te veel gevraagd voor een kamer. Dit blijkt uit onderzoek van de studentenvakbond lsvb. Via de website www.checkjekamer.nl vulden dit voorjaar bijna 50.000 studenten gegevens in over hun huurprijs en de grootte van hun kamer. Opnieuw blijkt Amsterdam de duurste studentenstad. Gemiddeld betalen studenten in Amsterdam € 119,- per maand te veel voor hun kamer.

Het onderzoek van de studentenvakbond bracht ook aan het licht dat het verschijnsel ‘all-in huur’ nog niet is verdwenen, terwijl dat wettelijk niet is toegestaan. Huurbazen zijn verplicht om de kosten voor gas, elektra, water en overige servicekosten te specificeren, maar eenderde van de verhuurders heeft daar geen enkele boodschap aan. Studenten krijgen ook last van de maatregel van minister Donner om extra woningwaarderingspunten toe te kennen in gebieden met woningnood, stelt de lsvb. Door die maatregel mag de maximale huur – van zelfstandige woonruimte – straks met 73 tot 123 euro per maand omhoog. De lsvb ging na in welke studentensteden de huurprijs per m2 op van de uitwo nende studenten dit moment het hoogst is. Leiden, Amsterin Utrecht woont dam, Utrecht, Haarlem, Amstelveen en nog maar bij een ouderwetse hos Wageningen gaan aan kop. Deze plaatpita op kamers; 37 sen liggen allemaal in de zogenaamde procent huurt via schaarstegebieden waar de maximale een particulier en 37 procent huurt huur straks omhoog mag. De studenteneen kamer van vakbond maakt zich net als de Woonbond een woningcor ernstig zorgen over de maatregel. poratie. Dit blijkt uit de Studenten ‘Door het verhogen van de maximale WoonMonitor huur wordt wonen nog duurder voor Utrecht 2011. studenten’, zegt lsvb voorzitter Pascal ten Vergeleken met vier jaar geleden Have. ‘De gemiddelde kamerprijs ligt nu is de vraag naar al hoger dan de basisbeurs, dat maakt het studentenkamers voor veel studenten onmogelijk om in Utrecht verdub beld. Utrecht telt op kamers te gaan’.

toeslag voor studentenkamers zou het voor woningcorporaties aantrekkelijker maken te investeren in de bouw van studentenwoningen. Nu lijden ze daar verliezen op. Donner erkent dat er forse knelpunten zijn bij de bouw van studentenkamers, maar wil geen extra geld beschikbaar stellen. Samen met betrokken partijen kondigde hij wel aan in het najaar met een actieplan te komen om deze knelpunten aan te pakken. Met name Amsterdam, Den Haag en Utrecht hebben ambitieuze plannen. Amsterdam wil de komende jaren 9.000 studentenkamers bouwen, Den Haag 3.000 en Utrecht ruim 2.000. Studentenhuis vesters gaan volgens Kences Intussen blijft weer studentenwoningen minister Donner bouwen met gedeelde voorzieningen, in totaal 16.000 weigeren om nieuwe eenheden.

huurtoeslag voor

studentenkamers in te voeren.

94.000 studenten. Ze zijn daarmee zeer gezichtsbepa lend voor Utrecht (ruim 300.000 inwoners).

4


Geen huurtoeslag Intussen blijft minister Donner weigeren om huurtoeslag voor onzelfstandige studentenkamers in te voeren. Diverse politieke partijen, de koepel van studentenhuisvesters Kences en de Woonbond dringen hier al jarenlang op aan. Huur-

tekst kees de jong | beeld katharine shields

3%

om te beginnen ››

Huurwijzer vernieuwd U heeft het ongetwijfeld gemerkt: het blad dat u nu in handen heeft ziet er anders uit dan de vorige keer. Na ruim 15 jaar vond de redactie het tijd worden om Huurwijzer een nieuw gezicht te geven. Niet alleen hebben we Huurwijzer in een nieuw jasje gestoken, maar ook aan de inhoud is veel veranderd. Het belangrijkste is dat we het middenkatern Huurwijzer-Plus hebben laten vallen. Het vele volkshuisvestingsnieuws kunt u dagelijks volgen op onze website, dus waarom zouden we dat nog eens dunnetjes overdoen? Een samenvatting van de belangrijkste ontwikkelingen vindt u in de nieuwe rubriek Om te beginnen, waarin ook de luchtiger onderwerpen uit de oude rubriek Huisraad te vinden zijn. Verder vindt u voortaan in ieder nummer drie langere artikelen: een

compatil: Op brute wijze ving de schooljuf de quasi-kalme lynx. aller: Op brute wijze ving de schooljuf de quasi-kalme lynx. • Pangram (zin met alle letters van het alfabet) gezet in de nieuwe lettertypes.

interview, een achtergrondverhaal en een reportage. Verder in de rubriek Bewonerscommissie een actieve club van huurders die aan de weg timmert. Het aantal pagina’s met praktische informatie en service hebben we uitgebreid. In ieder nummer De Huurderslijn (met antwoorden op vragen van huurders) en de nieuwe rubriek Huurkunde, waarin we een thema uitgebreid belichten. Ook presenteren we u in ieder nummer de samenvatting van een recente Test van de Con-

Stadsverwarming duurder door Warmtewet Honderdduizenden huishoudens gaan 50 tot 150 euro per jaar meer betalen voor stadsverwarming als gevolg van de nieuwe Warmtewet. Dat vinden de Woonbond en Vereniging Eigen Huis onaanvaardbaar. De Warmtewet, die voor alle woningen met collectieve verwarming gaat gelden, is het antwoord op kritiek van onder meer de Rekenkamer dat de prijzen voor stads verwarming te hoog en niet transparant zijn. Groot is de verbazing nu blijkt dat de nieuwe wetgeving de consument juist op hogere kosten jaagt. Het zogeheten Niet-Meer-Dan-Anders-principe, waarbij stadsverwarming niet meer mag kosten dan een gasgestookte ketel, lijkt steeds verder zoek.

40.000 Nu wonen zes op de zeven 80-plussers zelfstandig, al dan niet met ondersteuning

capten beschikbaar zijn, ook in de huur sector. Bovendien moeten ze kunnen kiezen voor de huisvesting die bij hun wensen en zorgbehoefte past.

Images of Money

woningen per jaar zijn er tot 2018 extra nodig voor ouderen en men sen met een handicap. Er zijn tus sen 2006 en 2009 weliswaar zo’n 90.000 van dit soort woningen bijgekomen, maar dat is bij lange na niet genoeg. Het aantal ouderen neemt toe en ze willen ook steeds langer zelfstandig blijven wonen. Ze willen graag een gelijkvloerse woning en waar – als ze hulpbe hoevend worden – zorg op afroep beschikbaar is. Nu wonen zes op de zeven 80-plussers zelfstandig, al dan niet met ondersteuning. Dit zijn er veel meer dan 10 jaar geleden. De Woonbond vindt het van groot belang dat er voldoende geschikte woningen voor ouderen en gehandi

sumentenbond. Nieuw zijn ook drie andere rubrieken, die dicht bij de beleveniswereld van huurders staan: Mijn huisbaas en ik, Op Huizenjacht en Mijn ouderlijk huis. Gebleven zijn de Woonbondpagina’s, de populaire achterpaginarubriek Schuurpapier en uiteraard blijven we puzzelen. Bij een nieuwe inhoud hoort een nieuwe vormgeving. We hebben gekozen voor een heldere lay-out, met twee nieuwe, duidelijk leesbare, lettertypes: de Compatil voor de langere artikelen en de Aller voor de rubrieken. Wij denken met de vernieuwde Huurwijzer u nog beter te kunnen informeren. Uiteraard zijn we benieuwd wat u ervan vindt. Laat het ons weten!


5

›› om te beginnen

Meeste Vogelaarwijken leefbaarder geworden

11,5 jaar

josje deekens

Het gaat goed met de leefbaar heid in de meeste van de 40 ‘Vo gelaarwijken’. Vooral in Alkmaar, Arnhem en Amersfoort is de situ atie aanzienlijk verbeterd. Ook Rotterdam scoort een stuk beter. Alleen Eindhoven is een negatieve uitzondering, met drie wijken in de top-4 van wijken met de groot De economische ste leefbaarheidsproblemen. Ook crisis heeft nauwelijks in een aantal grensgemeenten (Emmen, Enschede, Hulst en Ter invloed gehad op de neuzen) en groeigemeenten (Al leefbaarheid mere, Haarlemmermeer, Zoeter meer) staat de leefbaarheid onder druk. Wilt u weten hoe het staat met de leefbaarheid in uw wijk of buurt? Be kijk dan eens de digitale Leefbaarometer (www.leefbaarometer.nl), waarin groen staat voor (zeer) leefbaar, geel voor matig leefbaar en rood voor slecht leefbaar. Gelukkig kleurt het overgrote deel van Nederland groen tot donker groen. De schaarse gele en rode vlekken bevinden zich zonder uitzondering in de grote steden waar ook de meeste Vogelaarwijken liggen. Er wonen zo’n 900.000 mensen in een buurt waar de leefbaarheid matig of slecht is.

moeten woningzoekenden in Amsterdam tegenwoordig gemiddeld wachten op een huurwoning. In Utrecht is dat 8,2 jaar en in ’s-Hertogenbosch 4,9 jaar. Maar niet alleen in de grote steden moeten woningzoeken den geduld hebben. Ook in ‘krimpregio’s’, zoals het Zeeuwse Schouwen Duiveland, lopen de wachttijden op. Vooral ouderen verhuizen niet meer, is de indruk van deskundigen. Ze blijven wonen in hun eengezinswoningen omdat de huur van een seniorenappartement te hoog is ge worden. Dat blijkt ook bij ikwilookwonen. nl, het meldpunt van de Woonbond voor woningzoekenden die gedupeerd zijn door de inkomensgrens van € 33.614 die sinds 1 januari geldt. Honderden 60-plussers met een inkomen net boven deze grens meldden dat ze willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning, maar dat ze nood gedwongen moeten blijven waar ze zitten.

Vrijkomende huurhuizen vaker verloot

tiny packages

In steeds meer regio’s wordt een deel van de vrijkomende huurwonin gen via loting verdeeld. De bedoeling hiervan is dat ook woningzoekenden zonder lange inschrijfduur kans maken op een huis.

6


en van de plaatsten waar E loting wordt geïntroduceerd is Almere. De helft van de vrijkomende huurwoningen wordt voortaan verloot. Voor de andere helft blijft het bestaande systeem van kracht waarin wordt toegewezen op

basis van inschrijfduur. Aanvankelijk wilde wethouder Adri Duivesteijn dat alle huurhuizen zouden worden verloot, maar daar kwam veel kritiek op, onder meer van de huurdersvereniging. Eind september krijgt ook de Gooi- en Vechtstreek een nieuw gemengd systeem. De toewijzing wordt hier gebaseerd op woonduur én inschrijfduur. Bij een verhuizing blijft bovendien 75 procent van de opgebouwde jaren behouden. Jaarlijks worden 350 kleine woningen verloot onder jongeren. Voor spoedzoekers komt een tweede lotingsregeling waarbij de woning vooraf niet bekend is.

In de regio Den Bosch wordt sinds eind juni 10 tot 15 procent van de vrijkomende huurwoningen verloot. Het gaat om een gevarieerd aanbod wat betreft huur, grootte en ligging. Huishoudgrootte en leeftijd zijn geen criteria meer, alleen nog de inschrijfduur. Ook de regio Zwolle/Kampen heeft nu een combinatie van loting en inschrijfduur. Wie al een wachttijd heeft opgebouwd, kan zoeken via een wensmodule. De toewijzing gaat dan op inschrijfduur. Zoeken kan ook via de spoedmodule waarin woningen worden verloot, met name interessant voor bijvoorbeeld starters.

OM tE bEgiNNEN ‹

Boomhutopa

Dit kinderparadijs is geen sprookje, maar een echte speeltuin in IJsselmonde in Rotterdam. De natuurspeeltuin is ontstaan dankzij die allervriendelijkste opa, Henk de Deken. De Deken (73) woont al 35 jaar aan de Westerhordijk in IJsselmonde met uitzicht op een oud boerenerf. Hij besloot iets leuks te doen voor de buurtkinderen die vaak speelden in het oude geriefhout-

MathijS LabadiE

Er was eens een mooi bos bij een oude boerderij langs een dijk. Daar bouwde een allervriendelijkste opa voor de kinderen in de buurt een boomhut in de grootste wilg. De hut was zo in trek bij de kinderen, dat de opa nóg een boomhut bouwde, eentje die nog groter en mooier was. En daarna bouwde hij een houten campertje voor de kleintjes; hij hing slingertouwen en een schommel in de bomen, ging aan de slag met een kabelbaan en gymnastiekrekken en zelfs met een hut voor de moeders.

... of strip uw energierekening

Stap over… Ook zo geschrokken van uw laatste energierekeningen? Dat kan kloppen, want dit jaar is de gasprijs al met zo’n 17 procent gestegen en de kans is groot dat er nog meer ver hogingen volgen. Hierdoor zullen gezinnen in 2011 50 tot 100 euro meer kwijt zijn aan energie. Hoewel u aan de prijsstijging uiteraard niets kunt veranderen, staat u niet helemaal machteloos. U kunt bijvoorbeeld eens nagaan of u kunt overstappen naar een goedkope(re) energieleve rancier. Maar pas op addertjes onder het gras, want veel ener giemaatschappijen gebruiken marketingtrucs in de heftige concurrentiestrijd om nieuwe klanten. Er bestaan handige websites waar u de prijzen en voorwaarden van verschil lende leveranciers met elkaar kunt vergelijken.

bos. Daar stonden inmiddels ‘monstrueuze’ bomen en De Deken bouwde in een ervan een platform. ‘Het was in enen een succes’, zegt hij. Helaas wordt het sprookje momenteel verstoord. Er is grote onzekerheid of de boomhutten mogen blijven, want het terrein heeft een bedrijfsbestemming. De Deken heeft voorgesteld daar gedeeltelijk een natuurspeeltuin-bestemming van te maken. Daar denkt de deelgemeente nu al maanden over na en is in onderhandeling met de eigenaar, het grondbedrijf van Rotterdam. ‘Maar de boomhutbouwerij gaat gewoon door’, zegt De Deken, die voor zijn initiatief is genomineerd voor de Van der Leeuwprijs 2011, een architectuurprijs voor bijzondere Rotterdamse initiatieven met meerwaarde voor de stad.

Maar u kunt natuurlijk ook uw energierekening verlagen door minder gas te verbruiken. Op de site www.energietest.nl van Nibud en MilieuCentraal vindt u een energietest met 12 maatregelen (geïllustreerd met leuke strips), waarmee u in totaal zo’n € 600, per jaar kunt besparen.

+17%

Zorg er voor dat u een onafhankelijke, betrouw bare site kiest, zoals www. energieleveranciers.nl of www.easyswitch.nl.

Besparing

Gemiddeld per jaar OMSCHRIJVING EUR Zet de thermostaat een graa dje lager 50,00 Verwarming graadje lager (niet thuis/slapen) 165, 00 Douche 2 minuten korter 40,00 Neem een spaardouchekop 35,00 Was op 30 of 40 graden én met volle trommel 15,00 Droog de was aan de lijn (i.p.v. droger) 25,00 Plak radiatorfolie achter de radiatoren 20,00 Maak naden en kieren dich t met tochtstrip 45,00 Schaf energiezuinige lamp en aan 65,00 Zet apparaten ‘echt’ uit en niet op stand-by 65,0 0 Ontdooi het vriesvak rege lmatig 5,00 Doe de tweede koelkast de deur uit 85,00 -----------TOTA AL 615,00 ------------


7

— interview

Wij eisten een stopcontact in de gang

65 Jaar advies over woonkwaliteit

Kritische en goed geïnformeerde bewoners die van zich laten horen. Dat is wat de woningmarkt nodig heeft om weer gezond te worden. De vrijwilligers van de Vrouwen Advies Commissies (vac’s) geven al 65 jaar deskundig advies aan de bouwwereld over de gebruiks kwaliteit van woning en woon omgeving. Een interview met Ineke Werner, directeur van het jubilerende vacpunt Wonen.

8


interview ›

I

tekst agnes verweij | beeld josje deekens

s de woning bruikbaar en toegankelijk? Veilig, gezond en comfortabel? Duurzaam en onderhoudsvriendelijk? Dat zijn de vragen die de vac’en wac’s (Wonen advies commissies) stellen als zij in opdracht van een woningbouwcorporatie, projectontwikkelaar of gemeente een advies uitbrengen over de gebruikskwaliteit van een woning. Gebruikskwaliteit betekent in vac-taal dat ‘de woning en woonomgeving geschikt zijn om alle dagelijkse activiteiten ongehinderd uit te voeren’. Zo mag een rolstoelbestendige woning bijvoorbeeld geen drempels hebben en zouden in een fietsenhok toch minstens twee fietsen moeten passen. Allemaal heel simpel. Toch worden zulke zaken vaak over het hoofd gezien. Een vac adviseert meestal op basis van de bouwtekeningen en -plannen. Een jaar na oplevering van de woning doet de vac dan nog een tevredenheidsonderzoek onder de nieuwe bewoners. Die resultaten worden meegenomen in jaarverslagen en toekomstige adviezen en soms teruggekoppeld naar de opdrachtgevers.

65 Jaar geleden is het allemaal begonnen. Tijdens de wederopbouw werkten veel mannen in de bouw. Hun vrouwen deden thuis het huishouden en wisten zogezegd beter ‘hoe een huis woont’ dan hun man. In Rotterdam stoorde een aantal vrouwen zich aan onhandigheden in hun nieuwe woning. Met een bakje koffie spraken ze daarover met hun echtgenoten. Om onhandige woninginrichting in de toekomst te voorkomen, wilden de huisvrouwen de bouwtekeningen zien. Deze Rotterdamse dames stonden aan de wieg van een groot landelijk netwerk van Vrouwen Advies Commissies voor de woningbouw en woonomgeving (vac’s). vacpunt Wonen, de landelijke koepel van vac’s, of ook wel het ‘kennis- en adviescentrum voor de gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving’, bestaat 45 jaar.

‘De woningmarkt is nu eenmaal geen markt waar vraag en aanbod in evenwicht zijn. In zo’n markt heeft de overheid een taak om bewoners te beschermen’ Dat is pas VAC-werk! Ter ere van het dubbele jubileum gaf vacpunt Wonen het feestelijke boekje Dat is pas VAC-werk! uit. Daarin wordt de lezer meegenomen door de geschiedenis van het vac-werk en het wonen in Nederland. Met vrolijke foto’s van dames op bouwlocaties en gebogen boven bouwtekeningen en met leuke anekdotes. Zoals deze. Tot ver in de jaren zestig waren stopcontacten in de gang verboden. Maar de vac’s eisten altijd een stopcontact in de gang. Het is nu eenmaal lastig om de trap te zuigen via een stopcontact in de woonkamer. Dat begrepen de andere leden van een bouwteam (allemaal mannen) nooit. De vrouwen in de vac’s leerden hun boodschap anders te brengen. Ze schetsten een onderneming die wel in de belevingswereld van de mannen paste: het zaterdagmiddagritueel van het stofzuigen van de auto voor de voordeur. Met een snoer vanuit de woonkamer, het raam uit, de straat op. Lastig hoor! Toen begrepen de mannen het wel. In de loop der jaren verwierven de vac’s een positie in de mannenwereld van de bouw en breidde de expertise van de landelijke koepel zich uit. Sinds 2004 zijn mannen officieel welkom binnen de vac’s. Ineke Werner is ruim zes jaar directeur van vacpunt Wonen. Zij heeft een juridische achtergrond en lang bij het ministerie van Onderwijs Cultuur en Wetenschappen gewerkt. Ook al heeft ze zelf niet in een vac gezeten, zij is net als de vrijwilligers geboeid door wonen. ‘Omdat hoe je woont zo’n zwaar stempel drukt op

je leven’, zegt zij. Werner zag in vacpunt Wonen een uitdaging om een organisatie van 1.400 vrijwilligers verspreid over 183 gemeenten professioneel te laten werken. In 2010 adviseerden de commissies gezamenlijk over zo’n 24.500 woningen in alle sectoren van de volkshuisvesting. De vac’s geven nu 65 jaar advies over woonkwaliteit. Wat is het belangrijkste dat jullie in die tijd hebben bereikt? ‘We hebben er in ontelbare gevallen voor gezorgd hebben dat er betere woningen met een hogere gebruikskwaliteit zijn gebouwd. Dat werk is ook na 65 jaar nog noodzakelijk. Daarnaast zijn we er trots op dat we nog steeds bestaan en een belangrijke rol vervullen in het tot stand brengen van een hogere woonkwaliteit in het algemeen. Zo hebben we het voor elkaar gekregen dat de berging en de buitenruimte weer zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Daar is iedereen bij gebaat. Wat wij als vrijwilligersorganisatie doen, is uniek als je het internationaal bekijkt.’ Consumentenbelangen zijn soms tegengesteld aan die van de bouwwereld. Kunt u daar wat voorbeelden van geven? ‘Onze commissies adviseren aan drie partijen. Over woningen aan woningcorporaties en projectontwikkelaars. En over de woonomgeving aan gemeenten. Ons standpunt is dat we eigenlijk allemaal hetzelfde willen: woningen waarin iedereen met plezier woont en die lang meegaan. Alles wat wij doen is vanuit het perspectief van de gebruiker. In dat opzicht hebben wij de andere partijen echt iets te bieden. Bouwende partijen krijgen op een gegeven moment oogkleppen op omdat ze al heel lang met een project bezig zijn of omdat financiële zaken een rol spelen. De vac’s adviseren in de voorlopige ontwerpfase. Het zijn geen bindende adviezen, maar wij gaan ervan uit dat de opdrachtgever de toegevoegde waarde van ons advies inziet en er dus ook wat mee doet.’ 


9

› interview ‹

‘Huurdersorganisaties zouden best als opdrachtgever van een vac kunnen optreden. Zeker als het gaat om de bestaande bouw’ voorbeeld. Daar kunnen wij als vac’s nog niet zoveel mee. Die sociale aspecten van renovatie, daar hebben wij bij vacpunt Wonen nog geen cursus voor.’

Naam: Ineke Werner Functie: Directeur vacpunt Wonen Thuis: Oegstgeest, getrouwd, twee volwassen kinderen Opleiding: Nederlands recht Hobby: Italië Hartenkreet voor de woningmarkt: De bewoner centraal

 Huurdersorganisaties en vac’s hebben voor een deel hetzelfde werkterrein. Wat

zouden beide aan elkaar kunnen hebben? ‘De samenwerking tussen huurdersorganisaties en onze commissies verloopt op lokaal niveau nog niet heel vlot. Ik denk dat het er aan ligt dat huurdersorganisaties in een andere rol zitten. Die staan veel kritischer tegenover een woningcorporatie. En ze zijn ook meer met hun eigen woningen bezig. Terwijl een vac erop let of een woning ook – in de toekomst – voor gehandicapten en ouderen bruikbaar is. Huurdersorganisaties zouden best als opdrachtgever van een vac kunnen optreden. Zeker als het gaat om de bestaande bouw. Vroeger adviseerden onze commissies vooral over nieuwbouw, nu steeds vaker over renovatie. De vac’s moeten hier nog het een en ander in leren. Je ziet vaak dat bewoners worden betrokken bij renovatieprojecten en dat daarin allerlei gevoeligheden spelen. Bewoners die het niet eens zijn met een renovatieplan bij-

10


vacpunt Wonen heeft samen met de Woon bond projecten gedaan op het gebied van energiebesparing. Hoe gaat het daarmee? ‘Het heeft allemaal zijn tijd nodig. Vooral op het gebied van energiebesparende maatregelen is de regering erg ambitieus geweest. Als vacpunt Wonen doen we onderzoek naar wat bewoners vinden van energiebesparende maatregelen. Maar er zijn nog helemaal niet zoveel energiezuinige woningbouwprojecten waar dat (na een jaar) getoetst kan worden. Het begint nu te komen. Wij willen met zijn allen ook sneller dan veel bewoners kunnen. En een energiezuinige woning met de nieuwste installaties garandeert nog geen optimale energiebesparing. Het gaat ook om het gedrag van de bewoner. Als energiebesparende installaties te ingewikkeld zijn om te bedienen, als ze comfortverlies opleveren, of als bewoners totaal niet zijn voorgelicht over correct gebruik en onderhoud, dan haken ze af. Dan kunnen er zelfs problemen ontstaan zoals een slecht binnenmilieu. Als vac’s zetten wij daarom bewonersgedrag centraal als het om energiebesparing gaat.’ Maatschappelijke ontwikkelingen zoals duurzaam bouwen en vergrijzing, hebben invloed op de woningindeling. Hoe spelen jullie daar op in? ‘Wij zijn sterk voorstander van flexibele woningen. Dat wil zeggen dat een woning toegerust moet zijn op verschillende levensfases van een bewoner. Waarom zou je woningen speciaal voor senioren bouwen? Voorzieningen voor ouderen kunnen ook handig zijn voor mensen die goed

ter been zijn. Denk aan Domotica-voorzieningen (huisautomatisering, zoals op afstand bedienbare lichten en gordijnen, red.). Flexibiliteit betekent bijvoorbeeld ook verschuifbare wanden, een extra fundering voor een mogelijke aanbouw, vloeren die een extra verdieping kunnen dragen, leidingvrije muren zodat die doorgebroken kunnen worden, enzovoort. Er wordt wel wat met onze opmerkingen over flexibiliteit gedaan, maar de bouwwereld is er nog niet heel ver mee. Er zijn wel fabrikanten die ons vragen om mee te denken over flexibele bouwsystemen en dan leveren we natuurlijk input.’ Hoe staan jullie tegenover het nieuwe Bouwbesluit 2012, dat een begin maakt met het verminderen van de regeldruk in het totale bouwproces. Is dat een goede zaak? ‘Onze voorstellen om de berging en buitenruimte terug te krijgen in het nieuwe Bouwbesluit zijn grotendeels overgenomen. Daar zijn we heel blij mee. Sinds 2003 werden geen eisen meer gesteld aan de aanwezigheid van een berging en buitenruimte. De wetgever verwachtte dat de markt op dat gebied zelfregulerend zou zijn en consumenten er wel om zouden vragen. Maar in de praktijk bleek dat het aantal gebouwde woningen zonder berging of buitenruimte toenam, ondanks dat onderzoek uitwees dat bewoners die voorzieningen belangrijk vinden. De woningmarkt is nu eenmaal geen markt waar vraag en aanbod in evenwicht zijn. De vraag is veel groter dan het aanbod, dus mensen passen hun vraag aan, aan wat beschikbaar is. In zo’n markt heeft de overheid een taak om bewoners te beschermen. Wat er dan precies geregeld moet worden, moet de praktijk uitwijzen. Het is een goede zaak om de regeldruk te verminderen. Je moet de goede dingen regelen en in elk geval de eindgebruikers erbij betrekken, de bewoners dus, of de vac’s. Dat werkt veel beter dan alles in regels vastleggen.’ 

— Op hUizENjaCht ‹

Honderd duizenden mensen zijn op zoek naar een (andere) woning. Huurwijzer geeft hen een gezicht.

• Hannah Dogger is naarstig op zoek naar een ander huis in Amsterdam omdat ze nu te duur woont.

‘In Amsterdam z ijn er voor mensen als ik vrijwel geen woningen’

In Nederland zijn dagelijks honderdduizenden mensen op zoek naar een andere woning. In sommige plaatsen en voor sommige categorieën woningzoekenden is het een bijna hopeloze zoektocht met weinig kans van slagen. De nieuwe rubriek Op Huizenjacht geeft hen een gezicht. In de eerste aflevering een portret van Hannah Dogger, 41 jaar oud, redacteur bij het tvprogramma Andere Tijden en woonachtig in Amsterdam. Ze is naarstig op zoek naar een ander huis omdat ze nu te duur woont. Veel opties zijn er echter niet in de wildwestwoningmarkt van de hoofdstad.

h

tekst jOhN CÜStErS

Hannah woont nu vijf jaar in haar dubbele etagewoning in de Watergraafsmeer. ‘Ik ben op mijn achttiende in Amsterdam komen wonen en ben daarna negen keer verhuisd. Dit is de eerste keer dat ik in een echt heel fijn huis woon. Het is een beetje mijn droomhuis, met een erker, glas-in-lood-ramen en paneeldeuren, precies waar ik van hou. Ik vind het dan ook heel verdrietig te moeten verhuizen. Ik lig er regelmatig wakker van.’ Hannah moet verhuizen omdat ze sinds juli vorig jaar, na het beëindigen van haar relatie, de huur van 938 euro alleen moet opbrengen. ‘Ik ben een onevenredig groot deel van mijn inkomen kwijt aan de huur en dat vind ik niet prettig. Ik heb mijn huisbaas, een particulier, gevraagd of ik een kamer mag verhuren aan een student, maar dat wil hij niet. Sinds een paar maanden ben ik daarom serieus op zoek naar een ander huis, tot nu toe zonder succes. Van een hypotheekadviseur heb ik begrepen dat ik wel een hypotheek kan krijgen, maar te weinig om een fatsoenlijk huis te kunnen kopen.

Voor een sociale huurwoning verdien ik net te veel. Een huurwoning in de vrije sector met een huur tussen pakweg 600 en 900 euro is in Amsterdam niet te vinden. De vrije sector begint hier boven de duizend euro en daar krijg je een appartementje in een mindere buurt voor die de helft kleiner is dan waar ik nu woon. Daar worden dan inkomenseisen aan verbonden waaraan ik niet voldoe. Ik probeer nu via Facebook en woningruil.nl van woning te ruilen, maar ook dat levert niks op, mede door de strenge regels van de gemeente. Zo zou ik graag willen ruilen met een scheefhuurder die voor een klein appartement in de Pijp bijvoorbeeld 350 euro betaalt. Dat mag echter niet omdat ik daarvoor te veel verdien. Je zou toch zeggen dat het niet uitmaakt als de ene scheefhuurder wordt vervangen door de ander.’

‘Ik heb mijn huisbaas, een particulier, gevraagd of ik een kamer mag verhuren aan een student, maar dat wil hij niet’ Veel opties heeft Hannah inmiddels niet meer. ‘Ik ben zo langzamerhand door alle mogelijkheden heen. Voor mensen als ik, zonder vaste baan met een middeninkomen, zijn er gewoon nauwelijks of geen geschikte woningen in Amsterdam. Tenzij er een wonder gebeurt, zal ik straks dus genoegen moeten nemen met een huis dat qua buurt en ruimte veel minder is dan waar ik nu woon. En dat vind ik toch wel erg zuur.’


11

— achtergrond

Kabinet heeft hekel aan huren Tussenbalans van één jaar Kabinet-Rutte

Op 14 oktober is het precies één jaar geleden dat het Kabinet-Rutte-Verhagen bij de Koningin op het bordes stond. Voor huurders pakten zich donkere wolken samen. Het regeerakkoord had voor de huursector namelijk weinig vrolijks in petto. Waren het proefballonnetjes? Of heeft deze rechtse minderheidsregering echt een hekel aan huren? Tijd voor een tussenbalans, aan de hand van een chronologisch overzicht.

• Minister Piet Hein Donner van bzk spreekt de zaal toe tijdens de viering van het twintigjarig jubileum van de Woonbond in november 2010.

12


achtergrond ›

14 oktober 2010

tekst KEES DE JONG | beeld jan-reinier van der vliet

B

ij lezing van het regeerakkoord slaat ons de schrik om het hart. Ok, toegegeven, de meeste zittende huurders krijgen de komende jaren een huurverhoging die beperkt blijft tot inflatie. Dat is mooi. Maar daarmee is het goede nieuws wel zo’n beetje op. Huurders en woningzoekenden met een middeninkomen krijgen het zwaar voor hun kiezen. Zeker als ze in regio’s (willen) wonen waar huurwoningen een schaars goed zijn. Door extra huurverhogingen dreigen ze onevenredig zwaar de dupe te worden van de aangekondigde bezuinigingsoperatie die 18 miljard euro moet opleveren. Bovendien kunnen ze, als ze meer verdienen dan € 33.614,- vanaf 1 januari 2011, niet of nauwelijks meer terecht in een sociale woning. Maar ook de lagere inkomens worden niet gespaard. Hun huurtoeslag wordt met tientjes per maand gekort. Woningcorporaties liggen ook onder vuur. Er wordt hen een heffing van 600 miljoen euro in het vooruitzicht gesteld. Een rekening die vroeg of laat op het bordje van huurders terecht zal komen, door hogere huren, minder onderhoud, minder nieuwbouw en minder wijkvernieuwing. En dat laatste staat toch al op losse schroeven omdat de regering een dikke rode streep haalt door alle extra (financiële) inspanningen van het vorige kabinet om de leefbaarheid in veertig probleemwijken (de befaamde Vogelaarof krachtwijken) te verbeteren. Tegelijkertijd wordt de koopsector op alle fronten ontzien. De fiscale voordelen (vooral de lucratieve hypotheekrenteaftrek) blijven gehandhaafd en het kabinet wil, naar Engels voorbeeld, zelfs een kooprecht voor huurders invoeren. Er is maar één conclusie mogelijk: dit kabinet heeft een hekel aan alles wat met huren te maken heeft. De hamvraag is natuurlijk of de soep zo heet wordt gegeten als hij wordt opgediend. Zijn het niet vooral proefballonnetjes, die door hun asociale karakter en lastige uitvoerbaarheid tame-

‘De korting op de huurtoeslag betekent dat de laagstbetaalden per jaar zo’n € 385,- minder te besteden hebben’ lijk simpel zijn door te prikken? En is dit minderheidskabinet van vvd en cda, met zijn gedoogsteun van de pvv, überhaupt wel levensvatbaar?

20 november 2010 De Woonbond bestaat 20 jaar en viert dat met een groot feest in de Rode Hoed in Amsterdam. Een van de hoofdgasten is niemand minder dan de nieuwe minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, kortweg bzk. Hij gaat sinds 14 oktober ook over Wonen, omdat het ministerie van vrom is opgedoekt en Wonen, Wijken en Integratie is ondergebracht bij bzk. Volkshuisvesting heeft zelfs geen staatssecretaris meer, een operatie die professor André Thomsen ‘doet denken aan de botte bijl waarmee de laatste jaren op oudere woonwijken is ingehakt’. Met zijn droge humor windt Donner op 20 november de zaal om zijn vingers. Maar zijn boodschap is allerminst om te lachen: ‘U gaat langzamerhand denken, heeft hij wel een cadeau bij zich? Ik zie de kabinetsinzet als cadeau. Ik besef dat de Woonbond zacht gezegd, niet onverdeeld gelukkig is met de voornemens in het regeerakkoord. Maar u als jarige bent ook goed opgevoed en weet dat je een gegeven paard niet in de bek mag kijken.’

1 januari 2011 Op 1 januari 2011 worden de nieuwe toewijzigingsregels van kracht. Ze zijn welis waar een erfenis van de vorige minister Eberhard van der Laan, maar Donner is

vooralsnog niet van plan ook maar één komma te veranderen aan deze regels die onder druk van de Europese Unie tot stand zijn gekomen. Nog slechts 10 procent van hun vrijkomende huurwoningen mogen woningcorporaties verhuren aan huishoudens met een bruto jaarinkomen boven € 33.614,-. Honderdduizenden woningzoekende huurders dreigen zo tussen wal en schip te raken. Ze verdienen te weinig voor een dure huurwoning of een koopwoning, maar voor een huis van een woningcorporatie verdienen ze te veel. Op 8 maart opent de Woonbond het meldpunt ‘Ik wil ook wonen.nl’ waar gedupeerden van de nieuwe regeling zich kunnen melden. De teller staat inmiddels (begin september) op 3.200 meldingen, maar nog dagelijks komen er nieuwe vaak schrijnende verhalen van gedupeerde woningzoekenden binnen. Desondanks laat Donner de Tweede Kamer eind augustus weten niet aan de inkomensgrens te willen tornen, ondanks de geluiden uit Brussel dat daarover best met de Europese Commissie te praten valt.

15 april 2011 Een week voor Pasen maakt Donner bekend in heel Nederland de maximale huur met zo’n € 120,- per maand te willen verhogen, door alle huurwoningen 25 extra woningwaarderingspunten te geven. Het regeerakkoord wilde dit alleen voor de zogeheten ‘schaarstegebieden’, maar wegens problemen met de technische uitvoerbaarheid breidt Donner dit nu uit tot heel Nederland. De Woonbond is woedend en voert actie onder het motto ‘Houd huren betaalbaar in heel Nederland’. Ook de Tweede Kamer is allerminst gecharmeerd en schiet het plan op 18 mei af. We halen opgelucht adem, maar hebben te vroeg gejuicht, zo blijkt al snel. Op 23 mei kondigt Donner aan dat hij de verhoging van de maximale huur alsnog zal beperken tot een aantal schaarstegebieden. De Tweede Kamer gaat dezelfde dag nog in principe akkoord. 


13

› achtergrond ‹

15 juni 2011  Donner komt met de uitwerking.

De toevoeging van maximaal 25 punten gaat gelden voor de tien regio’s met de hoogste gemiddelde woz-waarden. Die liggen vooral in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Omdat er in deze regio’s nog aanzienlijke verschillen in de gewildheid van woningen zijn, bepaalt de gemiddelde wozwaarde per m2 uiteindelijk het aantal extra punten, 15 of 25. De maatregel betekent dat bij nieuwe verhuringen huurders tot € 120,- meer huur gaan betalen dan de vorige huurders voor dezelfde woning. De Woonbond vreest een huurexplosie in populaire gemeenten als Amsterdam, Utrecht en ’s-Hertogenbosch, en wijst bovendien op tal van ingewikkelde uitvoeringsproblemen. En wederom zal de woningmarkt verder in het slot vallen.

17 juni 2011 De korting op de huurtoeslag, die al in gang was gezet door het kabinet Balken ende iv, blijkt een andere erfenis waarin Donner zich prima kan vinden. Sterker nog, hij doet er op 17 juni een schepje bovenop met zijn aankondiging dat hij 140 miljoen euro extra gaat bezuinigen. De korting bedroeg al € 17,05, maar loopt onder zijn bewind op tot € 22,73 in 2012, nog afgezien van de hogere eigen bijdrage van ongeveer € 10,- die zo’n 80 procent van de huurtoeslagontvangers moet gaan betalen. De korting op de huurtoeslag betekent dat de laagstbetaalden per jaar zo’n € 385,- minder te besteden hebben. Hoezo een gegeven paard niet in de bek kijken? De Woonbond vreest voor betalingsproblemen en armoede. ‘Huurders met een laag inkomen wordt ineens door het kabinet verweten dat zij te duur wonen. Ze worden feitelijk gedwongen te verhuizen, maar waar deze mensen heen moeten, is mij een raadsel’, reageert Woonbonddirecteur Ronald Paping geschokt.

14


‘Volstrekt eenzijdig wordt het eigen woningbezit verheerlijkt en worden huurders aangepakt’

kundigen wijzen in de media op de desastreuze gevolgen die het in de jaren tachtig ingevoerde kooprecht heeft gehad voor de volkshuisvesting in Groot-Brittannië.

11 juli 2011

1 juli 2011 Op de valreep voor het zomerreces maakt Donner zijn langverwachte Woonvisie bekend. Naast de al genoemde maatregelen, vallen twee onderdelen op. Eigenaarbewoners krijgen een extra cadeautje in de vorm van een verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent. Daarnaast krijgt het al in het regeerakkoord aangestipte kooprecht voor huurders, handen en voeten. De minister wil de sociale huursector flink inkrimpen door de verkoop van corporatiewoningen aan bewoners en aan commerciële beleggers maximaal te stimuleren. De reacties zijn kritisch en spreken van een gebrek aan visie. Volgens Woonbonddirecteur Paping heeft Donner ‘wel degelijk een visie, maar geen visie om vrolijk van te worden. Volstrekt eenzijdig wordt het eigenwoningbezit verheerlijkt en worden huurders aangepakt.’ In een opiniestuk in de Volkskrant doet emeritus-hoogleraar Hugo Priemus er nog een schepje bovenop. ‘De Woonvisie van Donner markeert binnen de volkshuisvestingssector het toppunt van ongeloofwaardigheid’, schampert Priemus. Hij noemt het kooprecht een ‘bizar en onhaalbaar’ voorstel en haalt ongekend hard naar Donner. Diverse des-

De overijverige Donner heeft lak aan het zomerreces en laat opnieuw van zich horen. Hij maakt bekend dat per 1 juli 2012 zo’n 400.000 huurders van een sociale huurwoning met een inkomen boven € 43.000,- vijf procent extra huurverhoging voor hun kiezen krijgen. Het is de zoveelste aanslag op de portemonnee van de middeninkomens die, zo blijkt uit onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau, toch al veel minder dan de hoge en lage inkomens profiteren van allerlei overheidssubsidies. Met deze maatregel is de jacht op de zogenaamde ‘scheefwoners’ definitief geopend. Hoewel van vele kanten is aangetoond dat scheefwonen een volstrekt overschat verschijnsel is, blijft een aantal politieke partijen het hardnekkig als het grootste kwaad op de woningmarkt beschouwen.

17 augustus 2011 We geven het laatste woord aan Ronald Paping. Op 17 augustus schrijft hij in het Financieele Dagblad: ‘De eenzijdige anti-huren visie van dit kabinet vertaalt zich in een stiefmoederlijke behandeling van huurders, onder andere door extra huurverhogingen. Deze visie moet wat mij betreft snel de prullenbak in en vervangen worden door een integrale en onbevooroordeelde visie op de woningmarkt, uitgaande van een gelijke behandeling van huren en kopen.’ Nu maar hopen dat deze boodschap is doorgedrongen tot de machtige lezers van deze invloedrijke zakenkrant, van wie minister Donner er ongetwijfeld één is. Intussen zwelt de kritiek op het regeringsbeleid aan en kan Ruttes kabinet volgens de laatste peilingen nog bogen op 46 van de 150 kamerzetels, de bijna 30 van gedoogpartner Wilders niet meegerekend. 

— tESt ‹

Test stofzuigers

Samenvatting van een recente test uit de Consumen tengids met de complete testre sultaten van de 10 producten met het hoogste Testoordeel. Met dank aan de Con sumentenbond.

30% van het stof blijft liggen

Tapijt blijkt voor de meeste stofzuigers nog steeds een groot struikelblok. Toch zijn er wel een paar aardige allrounders te vinden. Dat blijkt uit een recente test van de Consumentenbond. werkbereik handig. Met de Miele Hybrid is het ook mogelijk om snoerloos te stofzuigen. Stofzuigers met een stofbak zuigen vaak minder goed dan die met een stofzak. Het legen van een bak en schoonmaken van het motorfilter is vaak een vieze klus. De zakloze modellen krijgen bijna allemaal een laag oordeel voor hygiëne en zijn sowieso af te raden voor mensen met een allergie voor stof en huisstofmijt. In de tests van de afgelopen tien jaar was er nooit een stofzuiger onder de € 70,- met een goed Testoordeel. Ze laten het vaak afweten op tapijt en bij kieren en op het gebied van stofuitstoot.  www.consumentenbond.nl/stof-

Electrolux

AEGElectrolux

€ 150

7

Bosch BSGL 5 PRO 1

€ 220

8

Bosch BSG 71266 Pro Energy

€ 170

9

Bosch BSGL52232 Free’e

€ 180

Philips FC 9088/01 EnergyCare

€ 190

++ Zeer goed

+ Goed

 Redelijk – Matig

– – Slecht

 Beste uit de test

rei k

t (k

g)

ge ma k iks

n zu

ige

ere vlo

+

++



+

+

Zak

7,0

10,1

++

++

++

–

+



Zak

8,8

12,1

+

++

++

++

++

+

++

–

–



Zak

6,8

8,9



++

+

++

++

+

++

+

+



Zak

7,3

11,8

+

++



++

++

++

++

+

+

+

Zak

9,0

11,2

+

+

+

++

++

++

++

–

+



Zak

8,1

12,5

+

++

+

++

++

++

+







Zak

7,6

14,8

+

++



++

++

+

+

+

+



Zak

7,0

10,1

+

++

+

++

++

++

+

–

–

+

Zak

7,2

14,8

+

++



++

++

++

+

+

+

+

Zak

7,5

11,4

tz

++

++

 Beste koop

Het Testoordeel is opgebouwd uit suboordelen die voor de volgende percentages meetellen: zuigaspecten in totaal 50%; gebruiksgemak 25%; geluid 6%; stofuitstoot 10%; levensduur (niet in tabel) 5% en energiegebruik 4%. Prijzen: april 2011.

We rkb e

€ 200

Philips FC 9171

Ge wi ch

Philips FC 9302

6

++

++

ko

5

Ba

€ 200

+

++

bru

Electrolux Ultra Silencer Green ZUSG3000

++

+

Ge

4

Hu

€ 130

fz ak

uig en

AEGElectrolux AJM 6820 Jet Maxx

10

uig en

nz

3

+

ren



8,0 8,0 7,7 7,7 7,7 7,6 7,6 7,5 7,5 7,5

Kie

€ 145 € 290

Ha rde

Te s

Siemens VS07G1666 Electrolux UltraOne Z8820

Ta pij

Ric

too

s rij htp

rde

el

e &T yp Me rk

tekst CONSUMENtENbONd / kEES dE jONg | beeld twiCEpix & CONSUMENtENbONd

1 2

AJM 6820 JET MAXX

PrIJS: € ,- TeSToorDeel , Qua stofzuigen is er helemaal niets op dit ap paraat aan te merken. Tapijt, harde vloeren, stof uit kieren en huisdierhaar: het gaat hem goed af. Het uitblaasfilter is wasbaar. Op gebruiksgemak is er een aantal minpuntjes. Zo is het werkbereik klein en de stekker te veel weggestopt. Verder is het lastig om onder laag meubilair te stofzuigen en hij is onhandig om er de trap mee te doen.

Stofzuigers Top 10 stofzuigers



ULTRAONE Z8820

PrIJS € ,- TeSToorDeel , Zuigt alle ondergronden prima. Zo zijn er weinig stofzuigers die beter stof uit kieren weten te krijgen en ook huisdierharen zuigt hij zeer goed op. Wat stofuitstoot betreft haalt hij relatief een goede score en hij maakt relatief weinig lawaai. Het snoer rolt soepel op en de telescoopbuis is prettig te gebruiken. Met 8,8 kilo is dit wel een behoor lijk zwaar apparaat en met een vermogen van 2200 watt gebruikt deze stofzuiger aardig wat energie. Niet algemeen verkrijgbaar.

zuigers (leden Consumentenbond).



VS07G1666

PrIJS € ,- TeSToorDeel , Deze stofzuiger doet het eigenlijk op alle ondergronden prima en dat maakt hem een aardige allrounder. Ook stoot hij weinig stof uit en maakt hij relatief weinig herrie. De knoppen zijn goed met de voet te bedienen en er is een handig vak voor de accessoires. De buis is echter niet voorzien van lucht stroomregeling en de stofzak heeft een vrij beperkte inhoud, dus die zal wat vaker dan gemiddeld moeten worden vervangen.

isd ier ha ren Zu zu ba igen ige k/z n n ak aar vo ma lle te rw Zu ige ord nl t an gs p lin Sto ten fui tst oo t En erg ieg eb rui Ge k lui d

Eindelijk zuigt een behoorlijk aantal stofzuigers tapijt goed, zo blijkt uit de testresultaten. Maar dit is helaas te vroeg gejuicht. Het komt door een nieuwe manier van beoordelen. Nog steeds blijft 30 procent van het stof in tapijt achter. Gebruiksgemak is een belangrijk testonderdeel. Een stofzuiger moet je zorgvuldig voor jezelf en je huis uitkiezen. Voor een huis met veel trappen is een zware stofzuiger af te raden. En wie lang is kan beter geen stofzuiger met een korte buis uitzoeken. Het snoer is bij veel stofzuigers onhandig: te laag of te diep weggestopt. Voor mensen met een lange gang of woonkamer, of een huis met weinig stopcontacten is een stofzuiger met een groot

Siemens

Bron: Consumentengids juni 2011

Werkbereik: afstand in meters van stekker tot zuigmond. Er zijn diverse aspecten die het Testoordeel limiteren als ze minder dan redelijk beoordeeld zijn: zie www.consumentenbond.nl (alleen voor leden van de Consumentenbond).


15

— in beeld

Installatie

tekst kees de jong | beeld marjan teeuwen

Amsterdam

Beeldend kunstenaar Marjan Teeuwen (1953) organiseert al sinds 1993 grootschalinge tentoonstellingen (altijd met catalogus) binnen haar one woman organization KW14. Onlangs was in het Stedelijk Museum in ’s-Hertogenbosch de expositie VoTH te zien, waaraan 16 Nederlandse en Russische kunstenaars meededen. Indrukwekkend

16


waren de foto’s van de ‘installatie’ van bouwmateriaal die ze maakte in een slooppand in Krasnojarsk. Iets soortgelijks deed ze vorig jaar in een flatgebouw van woningcorporatie De Alliantie aan de Piet Mondriaanstraat in Amsterdam-Slotervaart, dat op het punt stond gesloopt te worden (zie foto). Ze hakte grote delen uit plafonds,

in beeld ‹

Voortaan op de middenpagina’s een prikkelende foto die op een bijzondere manier de woonomgeving in beeld brengt. In eigen land en ver daarbuiten.

• Verwoest Huis Piet Mondriaanstraat 1, 2011, 163 x 338 cm, inktjetprint on dibond/ ingelijst

vloeren en muren van drie boven elkaar liggende flatwoningen (zodat er doorkijkjes ontstonden) en stapelde die vol met bouwmateriaal uit zo’n 45 flats. Teeuwen wilde met deze installatie ‘Verwoest huis’, waaraan ze maanden heeft gewerkt, het ‘precaire evenwicht tussen opbouw en verwoesting, orde en chaos, vallen en staan’ laten zien.

Teeuwen: ‘Monnikenarbeid genereert een beeld van de kracht én schoonheid van zowel opbouw als verwoesting; een wankel evenwicht, onbeslecht, de ene keer doorslaande naar de ene dan weer naar de andere kant.’ Het flatgebouw is inmiddels gesloopt.  www.kw14.nl.


17

— HUURDERSLIJN

Vragen aan de huurderslijn

Verkoop

Veel verhuurders hanteren termij nen voor de levensduur van tegelwerk, de wc-pot en andere onderdelen van de woning en vervangen die pas bij een (groot) onderhoudsbeurt.

Mijn huurwoning is verkocht en ik zou nu weg moeten. Is dat zo? Nee. De nieuwe verhuurder moet het huurcontract ongewijzigd voortzetten, inclusief de huidige huurprijs. Natuurlijk kan de nieuwe verhuurder tegen u een procedure beginnen. Dat is zijn beslissing, die u rustig kunt afwachten. Het is zeer de vraag of bijvoorbeeld het argument dat hij zijn ouders in uw woning wil laten wonen voldoende is om de huurovereenkomst met u via de rechter te kunnen beëindigen. Daarvoor zal hij onder meer moeten aantonen dat zijn belang om dit te realiseren zwaarder weegt dan uw belang bij voort zetting van de huur. Bovendien moet hij minstens drie jaar wachten voordat hij op grond van een dergelijk argument bij de rechter kan aankloppen.

Onderhoud

Ik wil graag dat mijn douche en toilet worden opgeknapt. Kan dat? Wettelijk kunt u van de verhuurder alleen verlangen dat gebreken worden verholpen, bijvoorbeeld als het voegwerk is weggesleten, tegels gebarsten zijn of van de muur vallen of als de wc door ouderdom en slijtage lekkage vertoont. Het herstel daarvan komt voor rekening van de verhuurder. Veel verhuurders hanteren termijnen voor de levensduur van tegelwerk, de wc-pot en andere onderdelen van de woning en vervangen die pas bij een (groot)onderhoudsbeurt. Meestal zijn ze niet bereid dit eerder te doen, of alleen, zoals ook in uw geval, als u daar zelf voor wilt betalen. Dat zou dan in ieder geval niet meer mogen zijn dan de restwaarde van de te vervangen onderdelen.

Huurprijs

Telt de keuken in het puntenstelsel als vertrek? Ja. Net als de woon- en slaapkamer(s), de badkamer en/ of de douche telt de keuken in het woningwaarderingsstelsel (wws) mee als ‘vertrek’. Dit betekent dat er aan de keuken per vierkante meter oppervlakte één punt wordt toegekend. Dat is ook zo bij een ‘open’ keuken, waarbij er geen scheiding is tussen de keuken en de woon- of andere kamer(s). De oppervlakte onder het aanrecht of onder andere toestellen in de keuken telt mee, onder schoorsteen- en ventilatiekanalen of standof grondleidingen niet. Daarnaast krijgt de keuken nog punten op basis van de lengte van het aanrecht. Als de lengte één tot twee meter is, zijn dat vier punten. Is het aanrecht twee meter lang of meer, dan moet u zeven punten tellen. Voor een aanrecht dat korter is dan één meter worden geen punten toegekend. Spoelbakken tellen mee in de lengtebepaling, ingebouwde kookplaten niet. Als het aanrecht geen onderkasten heeft, worden er voor de aanrechtlengte geen punten toegekend.

18


Vragen en antwoorden over het huren van woonruimte beantwoord door de Huurderslijn

Onderhoud

Mijn tuin is verzakt. Wie moet dat verhelpen?

1.759 telefoontjes werden er in het eerste halfjaar van 2011 aan de Huurderslijn beantwoord.

Een verzakking van de tuin, waardoor de toegangspaden tot de voor- en/of achterdeur ook zijn weggezakt en het moeilijk wordt om de woning in en uit te gaan, is een gebrek dat door en op kosten van de verhuurder moet worden verholpen. Wettelijk is de aanleg en het herstel van opritten en toegangspaden namelijk zijn taak, ook al zou de oorzaak van de verzakking niet aan hem te wijten zijn. U moet het gebrek schriftelijk bij de verhuurder melden en van hem verlangen dat hij dit binnen een redelijke termijn verhelpt. Tuinonderhoud dat voor rekening van de huurder komt zijn de ‘kleine herstellingen’, zoals grasmaaien, onkruid verwijderen, snoeien van heggen, vervangen van dode beplanting of kapotte tegels en bij aanwezigheid van een schutting het rechtzetten of vervangen van kapotte delen daarvan en het schilderen of beitsen. Dit ‘huurdersonderhoud’ moet tot resultaat hebben dat de tuin een ‘verzorgde indruk’ maakt, aldus de wet.

Huurverhoging

Mag de huurverhoging dit jaar 5% extra zijn? Nee. Het is de bedoeling van het kabinet dit vanaf 1 juli 2012 mogelijk te maken voor huurders met een inkomen van minimaal € 43.000,-. Dit zou er volgens de regering mede toe moeten leiden dat huurders die inmiddels meer zijn verdienen hun goedkope huurwoning verlaten, zodat die aan (een) woningzoekende(n) met een lager inkomen kan worden verhuurd.

huurderslijn ‹

Zaak opgelost Woningruil

Dossiers die door persoonlijke leden zijn voorgelegd aan de juridische afdeling van de Woonbond.

Corporatie deed moeilijk over woningruil Woonruimteverdeling

Het gwl-terrein in Amsterdam West, Nederlands eerste duurzame en autovrije nieuwbouwwijk, is een van de populairste plekken om te wonen in Amsterdam. Het enige (?) nadeel van de groene wijk is dat de woningen aan de krappe kant zijn als de kinderen groter worden. Het overkwam de heer en mevrouw Beer. Hun driekamerwoning was met twee zoontjes te klein geworden. Een aardige buurman bood zijn grotere (vierkamer) woning aan voor woningruil. De Beers zagen dat aanbod als een geschenk uit de hemel.

Mag de verhuurder uitgaan van mijn inkomen van vorig jaar?

‘Een huursprong van € 80,- per maand voor een kleinere woning? Buurman was wel goed, maar niet gek’

020-5517755 De Huurderslijn is een service voor persoonlijke leden en bestuursleden van lidorganisaties van de Woonbond. Op 020-5517755 kunt u terecht met al uw vragen over het huren van

woonruimte. U kunt de Huur derslijn bellen op maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en op dinsdag avond van 18.30 tot 20.00 uur.

beeld marco wessel

beeld < jan-reinier van der vliet & > Domiriel

Als u een woning van een corporatie met een huur onder – momenteel – € 652,52 wilt gaan huren mag de verhuurder nagaan of uw inkomen niet hoger is dan € 33.614. Dat u vorig jaar door een eenmalige bonus een iets hoger inkomen had, telt niet. Er moet volgens de toelichting van het ministerie van Binnenlandse Zaken op de sinds 1 januari geldende richtlijn voor toewijzing van corporatiewoningen namelijk worden uitgegaan van het inkomen in het jaar dat de huurovereenkomst ingaat. En dat is in uw geval 2011. U geeft aan dat u nu geen bonus van uw werkgever tegemoet kunt zien en dat kunt u de corporatie dus meedelen. De verhuurder kan dit desgewenst controleren door met uw werkgever contact op te nemen. Als u door het uitblijven van extra inkomsten, zoals een bonus, in 2011 een inkomen heeft dat ónder de inkomensgrens van € 33.614 blijft, komt u dus wél in aanmerking voor een woning met een huur onder € 652,52. U hoeft niet te accepteren dat de corporatie u geen woning onder die huur wil verhuren omdat u vorig jaar een te hoog inkomen had. Dan past de verhuurder de nieuwe regeling verkeerd toe. Het gevolg is dat de betreffende woning aan uw neus voorbijgaat en u eigenlijk alleen nog toegang heeft tot duurdere huurwoningen met een geliberaliseerde huurprijs. Die hebben als nadeel dat u er geen huurprijsbescherming is, waardoor u bijvoorbeeld geen beroep op de huurcommissie kunt doen. Andere verhuurders dan woningcorporaties mogen u wel een woning verhuren met een huur onder € 652,52, hoe hoog uw inkomen ook is, maar het aanbod van dergelijke woningen is vaak minimaal en doorgaans van matige tot slechte kwaliteit.

Woningcorporatie de Alliantie keek wat zakelijker tegen de woningruil aan en had weinig behoefte om mee te werken. Daarnaast was er een probleempje met de Amsterdamse huisvestingsverordening. Bij huurprijzen voor sociale huurwoningen onder de € 548,- (grens van 2010), moet de gemeente een vergunning afgeven. In dit geval zou de buurman waarschijnlijk geen vergunning krijgen omdat de Amsterdamse verordening wil voorkomen dat alleenstaanden naar driekamerwoningen verhuizen. Zodoende zou de weg naar de rechter, om de Alliantie te dwingen mee te werken aan woningruil, niet helpen.

• De karak teristieke watertoren op het gwlterrein doet dienst als noodvoor ziening en bevat 1.280 m3 water.

Ondertussen had de Alliantie wel door laten schemeren dat als de buren dan tot woningruil wilden overgaan, zij als nieuwe huurders behandeld zouden worden met de bijbehorende ‘huurverhogingen na verhuizing’. Voor buurman zou dat een huursprong betekenen van € 80,- per maand voor een aanzienlijk kleinere woning. Buurman was wel goed, maar niet gek. De Huurderslijn adviseerde de Beers om de Alliantie te laten weten dat zij en buurman bereid waren om de nieuwe (hogere) huren van € 610,voor de kleine en € 650,- voor de grotere woning te betalen. Daarmee zou de huisvestingsvergunning niet meer nodig zijn (want beide huren boven de € 548,-). Dat trok de Alliantie over de streep. Om het voor buurman nog een beetje leuk te houden, betalen de Beers tot in lengte van dagen zijn huursprong van € 80,-. Maar dat drukt hun blijdschap niet. ‘Zonder de Huurderslijn met zijn grote inzet, enorme vakkennis en grote ervaring met de vreselijke mentaliteit van corporatiemedewerkers, hadden wij dit niet bereikt’, laat Beer opgewekt weten.


19

— reportage

Friesland krimpt Een excursie langs drie steden in Friesland werpt een ander licht op de problematiek rondom krimp, maar ook op het imago van krimp. Er zijn nog heel wat boeiende succesverhalen te vinden in Fryslân.

‘Laten we het hebben over de mogelijkheden die er wél zijn’

20


reportage ››

L

‘

aten we het nou niet weer alleen maar over krimp hebben’, zegt Lize Baarda, voorzitter van de Provinciale Vergadering van de Woonbond voor Friesland. Voor geïnteresseerden organiseerde zij samen met Woonbondconsulent Theo Profijt een excursie langs drie ‘steden’ in Friesland om te laten zien dat de provincie meer te bieden heeft dan bevolkingsdaling. De driestedentocht leidde langs bijzondere wijkontwikkelingsprojecten in Franeker, Sneek en Sint Nicolaasga. Een reportage, toch ook een beetje over krimp.

tekst Agnes Verweij | beeld Dirk Jan Visser

Noord-West Friesland ‘Krimp is er nu eenmaal. We zullen ermee om moeten gaan. Natuurlijk wil ik er best over praten, maar de manier waarop dat doorgaans gebeurt, daar word ik moede loos van. Laten we het hebben over de mogelijkheden die er wél zijn.’ Deze opmerking van Lize Baarda vooraf, zet de excursie in een ander daglicht. Want die begint met een bustour door NoordwestFriesland, niet het ergste krimpgebied van de provincie, maar toch zijn de problemen fors. Onze gids is Willem Seepma, hoofd verhuur en verkoop van de corporatie Wonen Noordwest Friesland (‘Prima wonen tussen Wad en Stad’). Hij kent de regio op zijn duimpje. Weet zo’n beetje van elk huis wie er woont, van elk gebouw hoeveel het kost en van elke ondernemer of die een opvolger en toekomstperspectief heeft. Terwijl we langs de weilanden, akkers en dorpen rijden, vertelt Seepma over het werk dat hij doet. Wonen NoordwestFriesland houdt samen met ruim veertig verenigingen van Dorpsbelang de vinger aan de pols op het gebied van leefbaarheid in de dorpen. Als er ergens knelpunten zijn, zoeken ze naar oplossingen in samenwerking met gemeenten, politie, maatschappelijke en (semi-) commerciële organisaties. En dan gaat het niet alleen om een financiële bijdrage in de uitvoeringskosten, maar ook om advies, onder-

‘Dat dorpshuis blijkt vaak veel belangrijker dan de laatste dorpswinkel of de laatste school’ steuning en vaak ook het voortouw nemen in de samenwerking. Seepma heeft boeiend werk. De woningcorporatie met 4.000 wooneenheden sluit de ogen niet voor krimp. De geplande nieuwbouw is geschrapt. In plaats daarvan gaat de corporatie een ‘kwaliteitsslag’ maken in de bestaande woningvoorraad, vooral door sloopnieuwbouw. Het zijn vernieuwingsprojecten van een ander kaliber dan we vaak tegenkomen in de Randstad. Onlangs herstructureerde de corporatie 14 woningen in een dorp van 500 inwoners. ‘De bewoners moesten – tijdelijk – hun huis uit, maar zijn allemaal teruggekeerd’, vertelt Seepma tevreden. De gemiddelde leeftijd van ‘zijn’ huurders is 48 jaar. ‘Wij geven ze vrijwilligerscursussen over hoe ze een website kunnen opzetten of een verenigingsbestuur moeten besturen. Wij willen die bedrijvigheid in Noordwest-Friesland stimuleren.’ Om de leefbaarheid en sociale cohesie in de dorpen te versterken, trekt de Wonen Noordwest Friesland de komende tien jaar jaarlijks een half miljoen euro uit. Dat geld kan voor verschillende bestemmingen worden gebruikt, zoals het ontwikkelen van een dorpsvisie (de corporatie levert dan bijvoorbeeld een financiële bijdrage voor het inhuren van externe adviseurs) of het veranderen van een dorpshuis in een multifunctionele accommodatie. ‘Dat dorpshuis blijkt vaak veel belangrijker dan de laatste dorpswinkel of de laatste school’, zegt Seepma. De corporatie liet

een onderzoek doen onder de plaatselijke stakeholders, zoals gemeenten, bewoners en ondernemers. Kernvraag was: hoe behouden we voorzieningen? Ook sporten speelvoorzieningen werden aangemerkt als aandachtsgebied. En zo ook de ‘rotte kiezen’: de leegstaande winkel- en bedrijfsruimten in een dorp, vaak op de hoofdweg een doorn in het oog en volgens Seepma ‘de eerste tekenen van verloedering’. De bakker, de fietsenmaker, de garage, de textielzaak, de meubelzaak, de snackbar. Vaak zijn ze er al jaren geleden mee opgehouden. Omdat het nageslacht de zaak niet over wilde nemen of omdat er niet genoeg klanten meer waren. ‘De bedrijvigheid zal tussen nu en tien jaar verdwijnen’, zegt Seepma nuchter. ‘De middenstand staat echt onder druk.’ Hij barst van de schrijnende verhalen. Familiebedrijven die over de kop gaan. Prachtige historische bedrijfspanden die gedoemd zijn om leeg te blijven staan omdat er geen kopers voor zijn. Maar gelukkig kan Seepma soms ook iets doen. Wonen Noordwest Friesland transformeerde de bedrijfsgebouwen van een oude timmerwerkplaats in Sint Jacobiparochie tot elf seniorenappartementen. Een dorpsbewoner bedacht de naam voor het complex: ‘t Loazjemint. In het naastgelegen dorp Minnertsga kon een tachtigjarige eigenaar zijn garage aan de straatstenen niet kwijt en was gedwongen in het oude vervallen bedrijfsgebouw te blijven wonen. De corporatie kocht het op, sloopte het en zette ook hier een nieuw appartementencomplex neer. En van een voormalige spuitbussenfabriek saneerden ze de grond om er senioren appartementen te kunnen bouwen. In de aanpak van de rotte kiezen trekt de corporatie op met twee collegacorporaties. Ze zetten de gemeenten onder druk om hun handhavingsbeleid te hanteren zodat particuliere eigenaren tot onderhoud overgaan. En als dat echt niet lukt, neemt de corporatie die taak 


21

›› reportage

soms op zich. Onlangs besloten ze  speciale aandacht te gaan besteden aan het onderhoud van de steeds schaarser wordende Delfts Rode woningen, een ambachtelijke bouwstijl die tussen 1948 en 1953 overal in Friesland en aanpalende gewesten werd toegepast in de woningbouw. Seepma heeft nog tientallen andere projecten in de pijplijn. ‘Krimp? Zo erg is het hier nog niet’, zegt hij. ‘Gemiddeld hebben wij vier reacties op een woning, dat is altijd al zo geweest. Er is nog genoeg vitaliteit en tijd en ruimte om hier als corporatie iets te doen.’ Hij roemt de sterke sociale cohesie in de regio. Niet zonder ontzag vertelt hij dat bewoners van het dorp Sint Annaparochie daar protesteren tegen de geplande sluiting van een asielzoekerscentrum. ‘De dorpelingen vinden dat die mensen een plek moeten hebben en dat ze hier welkom zijn.’

Franeker De herstructurering van de Professorenbuurt in Franeker door woningcorporatie Accolade, lijkt veel meer op de grootschalige sloop-nieuwbouwprojecten zoals in de Randstad. Eenmaal gearriveerd in Franeker lijken de kleine weldoordachte ingrepen in de dorpen in NoordwestFriesland, ver weg. Accolade investeerde in totaal 22 miljoen euro om 163 bestaande woningen te moderniseren, deels door sloop-nieuwbouw, deels door renovatie. Voornaamste reden voor de herstructurering was een slechte leefbaarheid en het slechte imago van de buurt met veel

22


‘Gemiddeld hebben wij vier reacties op een woning’ bewoners in een sociaal economisch achtergestelde positie. Bouwtechnisch waren de woningen in orde, maar met de renovatie en de nieuwbouw hebben de huizen natuurlijk wel meteen betere energielabels. Agatha Miedema, een dame die al 47 jaar in de Professorenbuurt woont, houdt verwoedt haar tuin op orde. Zij heeft vanuit haar nieuw gerenoveerde woonkamer zicht op een straat die diep de wijk insnijdt. Wat haar betreft was er nooit iets mis met de leefbaarheid en is er niks veranderd in de Professorenbuurt. Ook niet nu er koopwoningen zijn. Ze zet nog altijd op hetzelfde tijdstip haar gehaktballetjes op het vuur.

Sneek In Sneek wacht ons een spannend verhaal. Daar wordt met de bouw van 232

nieuwbouwwoningen in de woonwijk Noorderhoek een totaal nieuw waterzuiveringssysteem geïntroduceerd. Het afvalwater van de woningen wordt gescheiden ingezameld en schoongemaakt in een kleine zuiveringsinstallatie in de wijk. Dat dit op deze schaal gebeurt, is een wereldprimeur. Woningstichting De Wieren wilde herstructureren in Noorderhoek. Maar de corporatie wilde ook iets bijzonders doen én op een toekomstbestendige manier omgaan met energie. In een eerder nieuwbouwproject van 32 woningen had De Wieren samengewerkt met de Universiteit Wageningen en interessante ervaring opgedaan met zuivering van afvalstoffen. Kon dat niet op grotere schaal? De corporatie ging met maar liefst zeven partners (waaronder de gemeente, de provincie en het waterschap) voortvarend aan de slag om de herstructurering van Noorderhoek (232 woningen) te ontwikkelen. Peter Holthuis, projectmanager van De Wieren, vertelt vol enthousiasme over het project. Want nu de eerste fase bijna is afgerond en reeds 32 seniorenappar-

reportage ‹

tementen en een zorgcomplex naar volle tevredenheid worden bewoond, kan hij niet anders dan trots zijn. Naast het al genoemde waterzuiveringssysteem, zijn er nieuwe elementen toegevoegd zoals vermalers voor organisch keukenafval. Ook is er een warmtepomp die warmte levert in de winter en koeling in de zomer. De zuivering geeft biogas, kunstmest en schoon water (waar zelfs micro-verontreinigingen, medicijnresten en hormoonverstorende stoffen uit verwijderd zijn). Energie uit het afvalwater levert elektriciteit voor de warmtepomp. Technisch hoogstaand en vernieuwend allemaal. En het leuke is dat al die techniek is samengebracht in één, speciaal ontworpen, ‘energiegebouw’, dat een centrale plek heeft gekregen in de wijk. De lijst met voordelen en mooie resultaten van de bijzondere wijkvernieuwing is lang. De vacuümsysteem toiletten verbruiken per spoelbeurt bijvoorbeeld maar 1 liter in plaats van 7 liter water. ‘Zo besparen we in het zorgcentrum (met 30 bewoners) per jaar ongeveer een miljoen liter water’, rekent Holthuis voor. ‘En de

bewoners vinden het allemaal fantastisch.’ In de keuken van zijn nieuwe seniorenappartement demonstreert Wiebo de Visser, voorzitter van huurdersvereniging Houkewier, zijn ‘groenteafvalvermaler’. Hij gooit een bordje aardappelschillen leeg in een bakje dat naast zijn gootsteen is ingebouwd. Een scheutje water erbij en dan een druk op een knop. Onderin het keukenkastje wordt hoorbaar iets vermalen. Het zullen de aardappelschillen zijn. Niet lang daarna wordt het weggezogen naar een tank onderin het gebouw. Van daaruit gaat de groensmurrie van alle woningen tezamen, in een ruk naar het energiegebouw even verderop. Uiteindelijk wordt het daar door bacteriën verwerkt tot biogas. ‘In vliegtuigen en boten zit dit systeem ook en in Amerika gebruiken ze het al dertig jaar’, zegt De Visser. ‘Het werkt perfect en ik heb geen groenbak meer nodig.’ En waarom hebben niet alle nieuwbouwprojecten dit soort technieken? Holthuis wil nog geen uitspraken doen over het kostenplaatje van het geheel. ‘Behalve dat het mede gefinancierd is door het ministerie van Economische Zaken (ez), Agentschap nl (onderdeel van het ministerie van ez) en Wetterskip Fryslân (Waterschap Friesland). En dat geen enkele van de investeringen wordt verhaald op de huurders’, verzekert hij. Dat maakt experimenteren toch bijzonder interessant. Overigens is het zuiveringssysteem in Noorderhoek nu gereed voor 200 huishoudens, maar het kan er uiteindelijk 400 aan. Interessant is ook dat het Wetterskip het beheer van het energiegebouw over 4 jaar zal overnemen. Nu is dat nog in handen van DeSaH, een technologisch bedrijf uit Sneek.

‘In vliegtuigen en boten zit dit systeem ook en in Amerika gebruiken ze het al dertig jaar’ Sint Nicolaasga Last but not least rijden we naar Sint Nicolaasga. Een bijzonder dorp dat enorm heeft gestreden om zijn bedrijventerreintje te behouden. En dat heeft gewerkt. Er zijn bedrijven gebleven en daardoor konden ook dienstverlenende bedrijven zoals boekhouders en bouwkundig ontwerpers overleven. Wonen Zuidwest Friesland heeft op een voormalig melkfabrieksterrein midden in het dorp nieuwbouw gerealiseerd. Bijzondere elementen van de melkfabriek, zoals het glas-in-lood, zijn verwerkt in de nieuwe appartementen. Sommige daarvan worden nu bewoond door oud-werknemers van de fabriek. De corporatie investeert ook in het isoleren en levensloopgeschikt maken van de woningvoorraad. Jan Huisman, directeur bestuurder van Wonen Zuidwest Friesland, legt uit waarom hij meer kwaliteit wil bieden, tegen een lagere prijs: ‘Nederland is groter dan de Randstad. Dat is punt 1. Punt 2 is dat de verdiencapaciteit in Fryslân kleiner is dan in de Randstad. Punt 3 is dat ik een echte socialist ben en dus graag wil delen met de “beter bedeelden” onder ons.’ 


23

— huurkunde

Servicekosten Twaalf vragen en antwoorden

Servicekosten zijn ‘lastposten’ vinden veel huurders. Vaak terecht. Verhuurders brengen te veel in rekening, ze sturen afrekeningen die niet kloppen of ze veranderen zonder inspraak het servicepakket. Alles over servicekosten in 12 vragen en antwoorden.

Wat zijn servicekosten en wat niet?

1 Servicekosten zijn de voorschotbedragen

die de huurder naast de huur maandelijks betaalt voor de overeengekomen service of diensten die de verhuurder zelf levert of die worden uitgevoerd door een ingeschakelde derde, zoals een schoonmaakbedrijf of een hovenier. Gemeentelijke heffingen en andere ‘aanslagen’, die soms ook aan huurders worden doorberekend, zijn géén servicekosten. Ook voor ‘verhuurderstaken’ mogen geen servicekosten worden berekend. Daaronder vallen het (groot-)onderhoud aan de woning, de lift, hydrofoor, stortkoker en aan overige (mechanische) installaties, de aanleg van gemeenschappelijke groenvoorzieningen, openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen, schade door vernieling in gemeenschappelijke ruimten, eigenarenlasten als de onroerendezaakbelasting (ozb), de premie voor de opstalverzekering en de huismeesterkosten voor zover die werk doet in het belang van de verhuurder. Wat zijn de meest gangbare servicekosten?

2 Vaak gaat het om schoonmaak, verlichting

en/of verwarming van gemeenschappelijke ruimten (hal, galerijen, trappenhuizen), stroomverbruik en schoonmaak van de lift, de huismeester, onderhoud van de gemeenschappelijke tuin of andere groenvoorzieningen, een onderhoudsabonnement voor zogeheBrochure Service kosten. Uitgebreid aandacht voor de wettelijke regels, de belangrijkste serviceposten en de procedures bij geschillen over de (afrekening van de) servicekosten. Uitgave april 2010, 44 pagina’s. Prijs € 7,- (€ 14,-). Bestel wijze: zie pag. 29.

24


ten ‘kleine herstellingen’ en glazenwassen. In complexen met een collectieve verwarmingsinstallatie of stadsverwarming betalen huurders vrijwel altijd ook een voorschot op de stookkosten. Wat is woonservice en wat niet?

3 Onder ‘servicekosten’ vallen alle leveringen en diensten

door of in opdracht van de verhuurder. Woonservice is alleen wat ‘verband houdt met de bewoning’. Wat onder woonservice valt staat officieel in een wettelijke regeling die het ‘Besluit servicekosten’ heet. Het onderscheid in woonservice en bijvoorbeeld ‘zorgservice’, zoals persoonlijke alarmering, medische zorgverlening, huishoudelijke hulp en maaltijdverstrekking is belangrijk, omdat huurders alleen met geschillen over de hoogte van de kosten van woonservice bij de huurcommissie terechtkunnen. Voor andere service moeten ze rechtstreeks naar de rechter.

Soms blijkt dat de verhuurder wel erg dure bedrijven heeft ingehuurd voor schoonmaakwerk, tuinonderhoud of andere service. Welke servicekosten mogen worden doorberekend?

4 Alleen leveringen en diensten die in het huurcontract of op

een andere manier schriftelijk zijn overeengekomen. Huurder en verhuurder kunnen het servicepakket dus niet eenzijdig aanpassen. Over verandering daarvan moeten ze het dus eens worden. Servicekosten die niet overeen hoeven te zijn gekomen maar die toch in rekening mogen worden gebracht zijn administratiekosten, leegstandsderving en btw over door ‘derden’ verleende service. Hoeveel mag worden doorberekend?

5 Alleen de werkelijk gemaakte en door de verhuurder

betaalde servicekosten mogen in rekening worden gebracht. De hoogte van de kosten moet bovendien redelijk zijn. De verhuurder mag geen winst maken. Wel is het toegestaan om maximaal 5 procent van de totale servicekosten (met een minimum van € 7,50 per woning) in rekening te brengen als administratiekosten, behalve op eventuele stookkosten. Daarover mag maar 1 of 2 procent administratiekosten worden berekend. Hoe kan het servicepakket veranderen?

6 Dat moet in overleg met de verhuurder, die een voorstel

om een post te schrappen, toe te voegen of te veranderen aan de huurders kan voorleggen. Als voor zo’n wijzigingsplan veel steun

huurkunde ‹

Stelling van de maand Iedere maand staat er op de website van de Woonbond een stelling over een actueel on derwerp, waarop iedereen kan reageren. De stelling van de



maand oktober gaat over ser vicekosten. Zijn die redelijk of kunnen die volgens u omlaag? Stem vanaf 29 september mee op www.woonbond.nl.

Hoe weet je of de afrekening klopt?

9 Om dit te controleren kan de huurder inzage

vragen in alle facturen, contracten en andere documenten die aan de afrekening ten grondslag liggen. De verhuurder is wettelijk verplicht die inzage te geven. Voor de hand ligt natuurlijk dat een huurdersorganisatie of bewonerscommissie dat doet. Die heeft formeel geen wettelijk recht op inzage in deze documenten, maar huurders op individuele titel wel. • Voor onderhoud van een gemeenschappelijke tuin of andere groenvoorzieningen worden vaak servicekosten doorberekend.

is – van minstens 70 procent van de huurders – zegt de wet dat dit voorstel als redelijk moet worden beschouwd. De minderheid die vindt van niet moet dan met de verandering akkoord gaan, tenzij de tegenstemmers op tijd – binnen acht weken – de rechter inschakelen voor een eindoordeel.

Wat als de afrekening niet klopt?

10 In dat geval moet natuurlijk eerst bij de

verhuurder worden aangeklopt voor de benodigde correcties. Weigert de verhuurder fouten te herstellen, verstrekt hij geen afrekening of geeft hij geen inzage in de onderliggende documenten, dan kan de huurcommissie (zie www.huurcommissie.nl) en/ of de kantonrechter worden ingeschakeld. Zolang de huurder geen afrekening heeft ontvangen, kan die een voorgestelde verhoging van het voorschot weigeren.

Hebben servicekosten gevolgen voor huurtoeslag?

7 Dat kan. Enkele servicekosten tellen mee in de hoogte van

de eventuele huurtoeslag. Dat zijn de elektrakosten van gemeenschappelijke voorzieningen (verlichting, lift, hydrofoor, ventilatie), de schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten en de huismeester. Deze servicekosten (voor maximaal € 12 per post) vormen samen met de kale huur de zogeheten ‘rekenhuur’, die mede bepalend is voor de hoogte van de huurtoeslag (zie www. toeslagen.nl).

tekst max wondergem | beeld Dirk Jan Visser

Hoe controleer je de servicekosten?

8 De verhuurder moet elk jaar een gespecificeerde afrekening

van de servicekosten sturen, uiterlijk vóór 1 juli van het volgende jaar. Dus van het boekjaar 2010 moet de huurder vóór 1 juli 2011 een afrekening hebben ontvangen. Daarop moeten alle posten apart vermeld staan. Bovendien moet de verhuurder aangeven hoe de kosten over de woningen zijn verdeeld. De werkelijke gemaakte kosten worden verrekend met de betaalde voorschotten, waarna u moet bijbetalen of terugkrijgt. Sommige verhuurders betalen onder een bepaald bedrag niet terug. Dat mag alleen als de huurder daarvoor toestemming heeft gegeven en als het bedrag ‘blijft staan’ en wordt verwerkt in de daaropvolgende afrekening.

Wat als de service niet deugt?

11 Als bepaalde diensten niet (meer) of minder

vaak of goed worden geleverd, moet ook dat natuurlijk eerst met de verhuurder worden besproken. Het is verstandig dat de bewoners zo goed mogelijk in de gaten houden of ze mogelijk betalen voor iets wat niet of maar half gebeurt. In geval van een geschil daarover kan de huurder niet bij de huurcommissie terecht. Een beroep op de rechter, of eventueel op de klachtencommissie van een woningcorporatie, is wel mogelijk. Kunnen de servicekosten omlaag?

12 Soms blijkt dat de verhuurder wel erg dure

bedrijven heeft ingehuurd voor schoonmaakwerk, tuinonderhoud of andere service. Dan kunnen huurders er, liefst collectief via een huurdersorganisatie of bewonerscommissie, op aandringen dat er goedkopere bedrijven worden ingeschakeld die dezelfde of betere kwaliteit leveren. Verzamel bewijzen van ‘goedkoper en dezelfde of betere kwaliteit’ en presenteer die aan de verhuurder.


25

— de bewonerscommissie

Schilderswijk Den Haag

De Vergeten Driehoek

Dat actievoeren kan helpen bewijst de bewonerscommissie van De Vergeten Driehoek in de Haagse Schilderswijk. De bewoners waren het zat dat woning stichting Haag Wonen al decennialang niets aan onderhoud van hun woningen had gedaan en kwamen in verzet. Inmiddels zijn vrijwel alle eisen van de bewonerscommissie ingewilligd.

D

e Vergeten Driehoek heeft die naam niet voor niets. Nuts 1 & 2, de twee sociale woningbouwcomplexen van vooroorlogse portiekwoningen, zijn ‘vergeten’ omdat er aan de 492 huizen al decennia geen onderhoud is gepleegd. Bij sommigen al meer dan dertig jaar niet. Buurtbewoners spreken simpelweg van ‘krotten’. Scheuren in de muren, schimmel, ongedierte, gaten in kozijnen, lekkages, slechte bedrading, bouwvallige balkons en dan ook nog slecht beheerde binnenterreinen. En torenhoge stookkosten. De huizen zijn nauwelijks geïsoleerd en hebben meestal nog gaskacheltjes of een moederhaard, een kachel die de radiatoren verwarmt. Dus al zijn de huren laag (gemiddeld € 315,- per maand), goedkoop wonen is het niet.

26


Waterverf Woningcorporatie Haag Wonen zei twintig jaar geleden al Nuts 1 & 2 te willen slopen. Daarmee werd het onderhoud beperkt tot ‘wat waterverf op de kozijnen’, in de woorden van Cor Camijn, lid van de nieuw opgerichte bewonerscommissie De Vergeten Driehoek. Begin zomer 2010 had de buurt er genoeg van. Naar aanleiding van een buurtbezoek van de Haagse sp, startte een groep bewoners een actiecomité om Haag Wonen wakker te schudden. Ze stapten naar de Huurcommissie en dienden twintig aanvragen in. ‘We zouden met gemak 100 zaken kunnen winnen en dat zou Haag Wonen € 450,- aan leges per zaak kosten. Dat tikt natuurlijk behoorlijk aan. Daarnaast kregen we veel media-aandacht. Zodoende kwam Haag Wonen toch in beweging’, vertelt Ahmed Ben Yahya (34), voorzitter van de bewonerscommissie. Tot verbazing

• Vernieuwing dringend gewenst

van de bewoners besloot Haag Wonen in september tot groot onderhoud in plaats van sloop en beloofde hr-ketels en dubbel glas. ‘Groot onderhoud was volstrekt onvoldoende om alle problemen op te lossen’, zegt Ben Yahya. Daarom liepen de bewoners eind oktober met honderden in een protestmars naar het hoofdkantoor van de corporatie. Daar lieten ze de directie weten dat de bewoners niet akkoord gaan met het onderhoudsvoorstel.

de bewonerscommissie ‹

‘Je moet weten wat je standpunten zijn, een lange adem hebben en met de vuist op tafel slaan’

tekst agnes verweij | beeld dirk Jan visser

Bruiloft Haag Wonen wilde in gesprek. Maar om officieel in onderhandeling te kunnen, moest het actiecomité worden erkend als bewonerscommissie door de Huurdersvereniging Haag Wonen. Het comité haalde daartoe 400 handtekeningen op in de buurt. Sindsdien ondersteunt de Huurdersvereniging de bewonerscommissie in woord en daad. Ook Hannie van der Sman, bestuurslid ‘maar vooral activiste’ van de Haagse sp, ondersteunt de bewonerscommissie. In die tijd werd Ben Yahya actief voor de bewonerscommissie. ‘In juni had ik mijn bruiloft, dus ik was druk’, lacht hij. ‘Ik heb nooit eerder dit soort vrijwilligerswerk gedaan, maar ik heb wel ervaring met onderhandelen door mijn werk.’ Ben Yahya is bedrijfsleider bij Xenos. Met uitzondering van de gepensioneerde Camijn, hebben ook de andere negen commissieleden een voltijd baan. ‘We zijn best professioneel bezig’, vindt Ben Yahya. ‘Je moet weten wat je standpunten zijn, een lange adem hebben en met de vuist op tafel slaan. En voorkomen wat er vaak gebeurt: alleen praten en je doel uit het oog verliezen.’ Ze komen nu een keer

• Hannie van der Sman, Ahmed Ben Yahya en Cor Camijn van De vergeten driehoek.

in de zes weken bijeen. Maar het werk voor de bewonerscommissie kost meer tijd dan dat. Ben Yahya heeft twee weken vrij, maar hij is elke dag in de weer met de bewonerscommissie. Zijn vrouw neemt hem dat niet altijd in dank af: zij staat op het punt te bevallen van hun eerste kind. ‘Maar ik doe dit nu eenmaal niet voor mezelf. Ik voel me verplicht om op te komen voor de bewoners hier die slecht ter been zijn, die de taal niet genoeg beheersen of die niet weten hoe ze voor hun rechten op moeten komen.’ En de bewoners uit Nuts 1 & 2 waarderen de inzet van de bewonerscommissie volop.

Half huis is halve huur Toen Haag Wonen na de uitkomsten van een technisch onderzoek in maart 2011 toch besloot tot sloop, de geplande onderhoudsinvesteringen introk en de jaarlijkse huurverhoging wilde doorvoeren, zegde de bewonerscommissie het vertrouwen in de corporatie op. Zij voerde actie onder het motto ‘½ huis = ½ huur’. Nog geen twee weken later kreeg de bewonerscommissie vrijwel al haar eisen ingewilligd en sloot een akkoord met Haag Wonen.

Per augustus krijgen de bewoners van de slechtste woningen (Nuts 2) een huurverlaging van 50 procent en de bewoners van Nuts 1 20 procent. Bewoners die nu al willen verhuizen vanwege de aangekondigde sloop, krijgen alvast de verhuiskostenvergoeding mee (een urgentieverklaring heeft eerst nog een fiat van de gemeente nodig). En er komen ook geen huurverhogingen meer. ‘Bewoners zijn best blij met wat we onlangs hebben bereikt. Dat geeft me voldoening ermee door te gaan’, zegt Ben Yahya. De bewonerscommissie is inmiddels druk aan het onderhandelen over een sociaal plan voor het sloop-nieuwbouw traject dat waarschijnlijk pas over een jaar van start gaat. ‘Haag Wonen heeft best veel fouten gemaakt. Ik heb soms het idee dat woningcorporaties alleen aan hun financiële zaken denken. En dan moet je als bewoners echt om aandacht schreeuwen. Maar niet alleen daarom. Ook omdat als er ergens een conflict ontstaat en er niemand wat aan doet, het dan alleen maar erger wordt.’ Zo is ons in nog geen jaar tijd gelukt om de driehoek voorgoed uit de vergetelheid te halen.


27

— woonbond

Nieuws van de Woonbond

.nl

Woonbond online

ik wil ook wonen.nl Volgens deze nieuwe regels komt u niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning als het inkomen van uw huis houden hoger is dan € 33.614,- per jaar, netto zo’n € 1.800,- euro per maand. Benieuwd naar wat het nieuwe woonbe leid in de praktijk voor gevolgen heeft?

Woonbond bereikt mijlpaal: 1,5 miljoen leden

• André Aansorgh, voorzitter van Ookbions, neemt een Woonbond tegoedbon van € 5.000,- van Ronald Paping in ontvangst.

Huurdersvereniging Ookbions uit Hengelo heeft de Woonbond aan zijn 1,5 miljoenste lid geholpen. Een historisch moment dat op 25 augustus werd gevierd. Vanaf nu spreekt de Woonbond namens de helft van alle huurders in Neder-

land. Het grootste deel van de achterban wordt georganiseerd via 547 plaatselijke lidorganisaties. Een daarvan is Ookbions, die zo’n 13.000 huurders van woningcorporatie Welbions vertegenwoordigt. Ookbions werd onlangs opgericht om het werk van de twee bestaande huurdersorganisaties hbs Ons Belang en Stichting Huurdersbelangen St. Joseph over te nemen. Dat de Woonbond blijft groeien is in de Nederlandse verhoudingen uniek. Bijna elke vereniging kampt met een teruglopend aantal leden. De groei van het ledental van de Woonbond lag de afgelopen jaren rond de

COLOFON

28

Huurwijzer is een tijdschrift voor huurders van woonruimte en wordt viermaal per jaar toegestuurd aan alle persoonlijke leden en aangesloten bewonersorganisaties van de Nederlandse Woonbond.

Redactie: Kees de Jong (hoofdredactie), Agnes Verweij

Uitgever: Nederlandse Woonbond

Vormgeving: René Jongeneelen


Teksten: John Cüsters, Ronald Paping, Yvonne Ravestein, Hans Roseboom, Max Wondergem

Bekijk de videofilmpjes waarin woning zoekenden vertellen over hun zoektocht naar een betaalbare woning. Lees de ver halen waarin melders vertellen wat het betekent om te rijk te zijn voor betaalbaar huren, maar te arm om in de vrije sector of op de koopmarkt te slagen. En is Donner eindelijk bereid om in Brussel te gaan praten over een hogere inkomensgrens? Ook dat leest u op ikwilookwonen.nl.

Digitale ledenraadpleging

 Ja  Nee

De Woonbond gaat in oktober experimen teren met een digitale ledenraadpleging, als aanvulling op de bestaande besluit vormingsprocedures. Het onderwerp van de eerste ledenraadpleging is de verkoop van huurwoningen door woningcorpora ties. De vraag is of de Woonbondleden voor of tegen het stimule ren van verkoop zijn. Het doel is om ook andere leden te bereiken dan degenen die op de Provinciale Vergaderingen komen. Alle leden van wie de Woonbond het e-mailadres heeft, krijgen in ok tober meer informatie. De overige leden vinden deze informatie in de brief die is meegestuurd met dit nummer.

3 procent per jaar. ‘Dit bewijst dat de Woonbond het goed doet. Dat huurders de manier waarop we hun belangen behartigen weten te waarderen

en dat ze blij zijn met de ondersteuning die wij bieden voor het dagelijkse werk van huurdersorganisaties’, aldus Woonbondvoorzitter Jan Laurier.

Contact: Redactie Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, telefoon: 020-5517700, e-mail: [email protected]

Verantwoordelijkheid: Er kan geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor eventuele onvoorziene gevolgen, veroorzaakt door fouten in artikelen in dit tijdschrift.

Advertenties: Kees de Jong, 020-5517735 Druk, afwerking en distributie: Senefelder Misset Doetinchem ISSN 1381-5938

Auteursrechten: Overname van artikelen en/of beeldmateriaal is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie en/of de rechthebbende van het beeldmateriaal.

beeld Josje Deekens (l) | Jan-Reinier van der Vliet (r)

De Woonbond beheert een aan tal websites voor huurders en wo ningzoekenden. Het meldpunt www.ikwilookwonen.nl is er speciaal voor woningzoekenden die last hebben van de nieuwe toewijzingsregels die sinds 1 januari van kracht zijn.

woonbond ‹

Bestellen kan via onze webwinkel op www.woon bond.nl of bel 020-5517700. In de webwinkel vindt u ook alle overige Woon bondpublicaties.

Publicaties

Over de Woonbond Een bewonersorganisatie oprichten, hoe doe je dat? vernieuwd

Deze brochure beschrijft stapsgewijs alle aspecten rond de oprichting van een bewonersorganisatie, zoals een huurdersvereniging of bewonerscommissie. Met voorbeeldstatuten- en reglementen. Prijs € 12,- (niet-leden € 24,-), 60 pagina’s, uitgave augustus 2011. Bestelcode OP 03-1.

Klussen in een huurwoning Over het aanbrengen van veranderingen in en aan de huurwoning door huurders. Met aandacht voor de wettelijke ‘klusregels’ en de oplevering van de woning bij verhuizing. Inclusief ondermeer een modelopnamestaat en overnameformulier. Prijs € 7,- (niet-leden € 14,-), 40 pagina’s, uitgave november 2008. Bestelcode RE 25.

Huurders tussen kopers Nieuwe brochure over de positie van huurders in gemengde huur-koopcomplexen. Met de nieuwste ontwikkelingen in huren en (ver)kopen, de regels voor huurders (huurrecht) en kopers (appartementsrecht) in gemengde complexen, de rol van de gemeente en praktische tips en voorbeelden voor huurders(organisaties) en bewonerscommissie om de samenwerking met vve’s vorm te geven. Prijs € 11,- (niet-leden € 22,-), 52 pagina’s, uitgave april 2011. Bestelcode RE 03.

Onderhoud: afwachten, zelf (laten) doen of afdwingen? Brochure over de rechten en plichten van huurder en verhuurder rond het onderhoud van woningen. Met onder meer aandacht voor de wettelijke onderhoudsverdeling, waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ook komt aan de orde wat huurders kunnen doen om gebreken verholpen te krijgen en wat hun positie is bij groot-onderhoud en renovatie. Prijs € 7,- (niet-leden € 14,-), 40 pagina’s, uitgave mei 2009. Bestelcode ON 18.

De Woonbond is de landelijke vereniging van huurders en woningzoekenden. De Woonbond helpt huurders met problemen. De Woonbond kent twee soorten lidmaatschap: het lidmaatschap voor organisaties en het lidmaatschap voor individuele huurders. Alles bij elkaar vertegenwoordigt de Woonbond anderhalf miljoen huurders. Dat is de helft van alle huurwoningen in Nederland. Het persoonlijk lidmaatschap voor individuele huurders › Gratis telefonisch advies over uw rechten als huurder. › De mogelijkheid een beroep te doen op het proefprocessenfonds. › Gratis viermaal per jaar het tijdschrift Huurwijzer. › Vijftig procent ledenkorting op alle brochures en folders. › Twintig euro korting op een abonnement Woonbondig. › U blijft op de hoogte van belangrijke ontwikkelingen. › U steunt de enige landelijke belangenvereniging die uw belangen behartigt bij alle relevante partijen.

Contact Lidnummer Voor persoonlijke leden en lidorganisaties geldt: het debiteurennummer is het lidnummer. U vindt dit op het adresetiket van Huurwijzer of op uw contributienota. Algemeen 020-5517700 (fax 020-5517799) Maandag t/m donderdag 9.00-17.00 uur, vrijdag 9.00-13.00 uur. Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, www.woonbond.nl Telefonisch advies (Huurderslijn) Alleen voor persoonlijke leden en bestuursleden van lidorganisaties, 020-5517755. Maandag t/m donderdag 10.00-13.00 uur, dinsdag 18.30-20.00 uur. Lid worden (individuele huurders) Meld u aan via www.woonbond.nl of telefonisch via de Huurderslijn. Lid worden (organisaties) Vraag via www.woonbond.nl of telefonisch het informatiepakket over het lidmaatschap en abonnementen voor organisaties aan. Adreswijzigingen Via e-mail: [email protected], o.v.v. lidnummer (= debiteurennummer) en/of het oude adres. Opzeggen lidmaatschap (persoonlijke leden) Schriftelijk via de afdeling ledenadministratie of per e-mail, ledenadministratie@ woonbond.nl, uiterlijk 2 maanden voor het aflopen van uw lidmaatschapsperiode van twaalf maanden. Opzeggen lidmaatschap (lidorganisaties) Schriftelijk via de afdeling ledenadministratie of per e-mail, [email protected], voor 1 november. Opzeggen abonnementen Schriftelijk via de ledenadministratie of per e-mail, [email protected], voor 1 december.

Tarieven Contributie (persoonlijke leden) € 33,- per jaar, bij betaling via acceptgiro. Bij automatische incasso krijgt u € 2,50 korting. Contributie (lidorganisaties) De contributie bestaat uit een vaste basisbijdrage plus een gestapelde contributie, gebaseerd op het aantal woningen dat uw organisatie vertegenwoordigt. Bereken op www.woonbond.nl uw contributie. Woonbondig (tarief voor persoonlijke leden) € 28,95 per jaar. Woonbondig is het vaktijdschrift voor bewoners(organisaties) en professionals in de volkshuisvesting. Het verschijnt tienmaal per jaar. Bel voor een gratis proefnummer!


29

— puzzel ‹

Kruiswoordraadsel

2

1

3

4

8

7

6

5

11

10

Horizontaal 1 onderstel van een auto; 7 deel van Rusland; 12 muzieknoot; 13 arbeidzaam; 14

14

13

12

9

uitgebreid lager onderwijs (afk.); 15 universitair 15

ziekenhuis (afk.); 17 tijding (bericht); 19 voederbak voor hooi; 21 voorzetsel (Duits); 22 kleding-

27

stuk; 24 televisiescherm; 27 klap (tik); 28 nuttigen van voedsel; 30 tweetal (muzikanten); 31 groef in

32

31

30

29

28

21

20

26

25

24

23

22

19

18

17

16

papier of karton; 32 windrichting; 33 vurig moe34

33 38

50

(afk.); 42 geluidsniveau; 44 ladder; 46 Oostenrijkse wintersportplaats van onze koningin; 47 vulkaan op Sicilië; 48 rapportage (rapport); 49 huid-

49

48

47

van een vis; 38 soldatenrugtas; 41 doctorandus

43

46

45

44

dig paard; 35 deel van voet; 37 bewegingsorgaan

42

41

40

39

37

36

35

52 gemalen graan; 54 deel van oorlogsvloot; 56

53

52

51

verharding; 50 niet deskundige (oningewijde); deel van dag; 58 schatting; 61 trek (lust); 62 Ne-

65

derlandse rivier; 64 bejaard; 65 deel van trap; 67 buitengewoon lagere school (afk.); 68 plechtige belofte; 70 teken; 72 sufferd; 73 haarversteviger; 76 plaats in Gelderland; 77 jong gesneden stier;

71

70

69

68

67

66

60

64

63

62

61

59

58

57

56

55

54

78 hoofdstad van Zwitserland; 79 rijstbrande-

ambtenaar; 87 sleeën op een hellende baan

85

84

83

82

wijn; 81 ondernemingsraad (afk.); 82 gesloten; 83 plaats in Zuid-Holland; 84 cilinder; 86 openbaar

81

80

79

78

77

76

75

74

73

72

Verticaal 1 formule-1-rijder; 2 spil; 3 rekenopga87

86

ve; 4 morsdoekje; 5 winterse neerslag; 6 kledingstuk; 7 inhoud van een ei; 8 lang stuk hol ijzer; 9 telwoord; 10 ruimtelijke ordening (afk); 11 uit-

8

46

62

54

16

45

14

21

61

49

50

36

86

16

27

76

13

59

28

15

32

55

16

6

56

20

38

35

62

16

11

87

44

barsting van een vulkaan; 16 dwaas; 18 rood (Engels); 20 nachtroofvogel; 21 telwoord; 23 het binnenste van iets; 25 adellijke titel; 26 doorbraak; 27 spijskaart; 29 jeugdsentiment; 32 Nederlands

volkslied; 34 Sociaal Economisch Raad (afk); 36 Nederlandse wijsgeer en filosoof; 37 Verenigde

Oplossing Huurwijzer 2 De oplossing van de slagzin in de kruiswoordpuzzel in Huurwijzer 2 luidt: Ik wil ook wonen. Uit de goede inzendingen zijn vijf winnaars getrokken. De hoofdprijs van € 25,- is gewonnen door M. Sijm uit Wervershoof. Prijzen van € 12,50 gaan naar W. Boer uit Ridderkerk, P. Boon uit Schiedam, L. Ravensbergen uit Scheveningen en E. Timmerman uit Groningen. Hartelijk gefeliciteerd.

Zet de oplossing op een briefkaart of op de mail en stuur deze voor 8 novem ber naar de redactie van Huurwijzer, Nieuwe Achter gracht 17, 1018 XV Amsterdam of puzzel@woonbond. nl. Vergeet niet bankrekeningnum mer te vermelden.

Uit de goede oplos singen worden een hoofdprijs van € 25,en vier prijzen van € 12,50 getrokken. Als u tot de prijswin naars behoort krijgt u uw prijs na het verschijnen van Huurwijzer 4 (medio december) op uw rekening gestort. De oplossing en de prijswinnaars worden ook bekend gemaakt in Huur wijzer 4.

Oost-Indische Compagnie (afk); 39 herfstbloem; 40 bad- en wasgelegenheid; 42 schoonmaakge-

rei; 43 maalinrichting; 45 zwarte kleverige stof; 46 jong dier; 51 European article numbering

(afk); 53 economisch- en administratief onderwijs (afk); 54 welgemanierdheid; 55 lastdier; 56 Unie van Socialistische Sovjet-Republieken

(afk); 57 strook; 59 denkbeeld (inval); 60 zich schamen; 62 met de grootste spoed; 63 onderwijzer; 66 Europeaan; 67 drankbuffet; 69 mannetjesbij; 71 wereldtaal; 73 gentleman; 74 defect; 75 Engelse lengtemaat; 78 reuzenslang; 80 her-

kauwend zoogdier; 82 bekende Nederlandse motorrace; 85 laatstleden (afk).

30


— MijN OUdErLijk hUiS ‹

Heeft u ook een foto van en een verhaal over uw ouderlijk huis? Laat het ons weten en deel het met de lezers van Huurwijzer.

• Amby, 1935

‘Als een ijspieze ltje in de slaapkame r’ Een bominslag die een stuk brug het achterhuis in slingerde en later een binnenmuur deed instorten. Maar ook kaart spelletjes bij de kolenkachel, voetballen op straat en korenaren verzamelen op de omliggende akkers. De nu 76jarige Nico Leenders maakte heel wat mee in zijn vier ouderlijke huizen in Maastricht. In de eerste aflevering van deze rubriek gaan we terug naar de tijd dat centrale verwarming nog niet bestond en je ’s winters als een ‘ijspiezeltje’ in de slaapkamer lag.

d

tekst jOhN CÜStErS | beeld NiCO LEENdErS

‘De mooiste herinneringen heb ik aan het ouderlijk huis in Amby’, zo begint de in 1935 geboren Nico Leenders zijn terugblik. ‘Mijn vader kreeg de woning van de gemeente. Het was de dienstwoning voor de machinist van het nabijgelegen pompstation van het gas- en waterbedrijf van Maastricht. Het huis lag helemaal alleen tussen de akkers. We hadden een grote tuin waar we onder meer aardappelen en aardbeien verbouwden. Ik heb daar heel wat uren spittend doorgebracht. We hadden in Amby drie slaapkamers. Ik sliep met mijn jongere broer Jos in de ene kamer, mijn zussen Mia en Ria in de andere. Ruzie hadden we niet veel. Er werd geleefd in de woonkamer. Dat was de enige kamer die werd verwarmd, met een kolenkachel. We brachten de avonden door met kaarten. Dat deed mijn vader graag en ik ook, dus moest de rest meedoen.’

Zinken teil Nico deed in zijn jeugd veel aan atletiek. Hij en andere leden van Atletiekvereniging 34 legden tegenover het pompstation zelf een atletiekbaan aan. ‘Er werd toen anders gesport dan nu. Kleed- en doucheruimtes bestonden nog niet. We haalden in het pompstation een zinken teil met water en daar wasten we ons in. Later werd mijn ouderlijk huis wel het verzamelpunt waar we ons konden omkleden en douchen. Ik heb het huis

verlaten nadat ik in 1958 ben getrouwd. Ik was vlak voor mijn vijftiende verjaardag gaan werken en was inmiddels gas- en waterfitter bij de gemeente. ’s Avonds werkte ik bij de brandweer. Ik kreeg toen eerst een klein huis van de gemeente, maar na een jaar of twee kon ik verhuizen naar een woning van bouwvereniging Servatius. Zo’n vijf jaar later kreeg ik een huis van Beter Wonen in Malberg. Beter Wonen is later Woonpunt geworden en bij die corporatie huur ik nu al 51 jaar.’

‘Het huis lag helemaal alleen tussen de akkers’ Gebombardeerd Zo prettig de herinneringen aan het huis in Amby, zo bewogen die aan de eerdere ouderlijke huizen in de buurt Blauwdörp en de binnenstad van Maastricht. Leenders maakte er de oorlogsjaren mee. Hij herinnert zich nog de keer dat de Servaasbrug werd gebombardeerd en een stuk brug rechtop in het achterhuis aan de Jodenstraat belandde. Bij een latere bominslag stortte in het huis aan de Meester Ulrichweg een binnenmuur in. ‘Als ik toen in bed had gelegen, had ik het niet overleefd. Na de inslag in de Jodenstraat zijn we de Maas overgevlucht. Het laatste stuk van de brug lag in het water. We moesten met een vlot verder, terwijl de vliegtuigen op ons schoten. Er stond ook een geestelijke op het vlot, gewoon rechtop. Ik weet niet wat hij heeft gedaan, maar we hebben heelhuids de andere oever bereikt.’


31

— schuurpapier ‹

Garage aan bestaande schuur Huur je 33 jaar een sociale huurwoning, maak je er een zogezegd ‘paleisje’ van, gaat de verhuurder pronken met de door jou aangebrachte woningverbeteringen, zonder je een vergoeding te geven als je verhuist. Het overkwam de heer en mevrouw Van Dinther uit Vught. Niet alleen bouwden ze een nieuwe keuken en badkamer en legden ze een eikenhouten vloer. Ook investeerden ze, al in 1987, in een garage van 30 m2 die gebouwd werd aan een bestaande schuur. Toen de familie Van Dinther, die sinds 1977 woont aan de Molenakker in Vught, besloot te verhuizen, namen ze contact op met hun verhuurder woonstichting Woonwijze. Of het mogelijk was een vergoeding te krijgen voor de zelf aangebrachte veranderingen (zav’s) en of een en ander doorverkocht zou kunnen worden aan de nieuwe huurders. Mevrouw Van Dinther had namelijk ergens gelezen dat sinds 2003 de

regels voor zav’s officieel in de wet zijn geregeld. Volgens die regels kan een huurder, als zij of hij de zav’s laat zitten, een vergoeding eisen wanneer de verhuurder van de veranderingen profiteert en de huurder de kosten nog niet heeft kunnen terugverdienen. Maar de Van Dinthers kregen van woonstichting Woonwijze geen leuk bericht. De keuken en de eikenvloer moesten eruit en mochten niet aangeboden worden aan de nieuwe huurders. Zo waren ze gedwongen

een 2,5 cm eikenhouten vloer als kachelhout uit de woning te slopen. Misschien waren de opvolgende huurders er wel blij mee geweest. Maar helaas, die zullen het nooit weten. Voor de badkamer uit 1999, kreeg familie Van Dinther een vergoeding. Maar voor de garage niet. Want die zou volgens Woonwijze na 20 jaar ‘technisch afgeschreven’ zijn. Wat bedoelde Woonwijze daarmee? ‘Dat er na die periode van 20 jaar bouwkundige reparaties en vervangingen nodig zijn.’ Maar destijds inves-

teerde de familie Van Dinther 10.000 gulden in de garage, die nog tientallen jaren meekan. Maar helaas, de familie Van Dinther kan fluiten naar een vergoeding. Al in 1987, voordat de garage werd gebouwd, hadden ze in de algemene voorwaarden kunnen lezen dat ‘de achtergelaten (gewijzigde) voorziening wordt door de verhuurder c.q. de opvolgende huurder niet vergoed’, zo laat Woonwijze weten. Dat die bepaling in strijd is met het Burgerlijk Wetboek, doet Woonwijze af met ‘volgens ons en onze jurist niet’. Ondertussen geeft Woonwijze wel toe dat een garage ‘courant’ blijft en in die zin geen functionele of economische afschrijving kent. ‘Een garage blijft een garage en zijn nut behouden.’ Dat benadrukt Woonwijze ook nog eens in de woonadvertentie van de betreffende woning en door € 65,- per maand meer huur te vragen dan voor soortgelijke woningen in de buurt.

Stel: je bent 71 en hebt je hele leven als verpleegkundige gewerkt. Als je kinderen zo’n beetje het huis uit zijn, krijg je gezondheidsklachten en loopt ook nog eens je huwelijk op de klippen. Niet prettig allemaal, maar je komt er bovenop. Daarna wil je weer dolgraag aan het werk, maar niemand wil je hebben omdat je ‘te oud’ bent voor de arbeidsmarkt. Omdat je het vertikt om werkeloos toe te zien, ga je vrijwilligerswerk doen bij het maatschap pelijk werk. Je draait spreekuren voor mensen met lage inkomens, om ze te informeren over allerlei bureaucratische kwesties en ze te ondersteunen in de schuldsanering. Dat vrijwilligerswerk doe je al twintig jaar. Als je de zestig bent gepasseerd, komt er vrijwilligerswerk bij, want de woning

corporatie en gemeente willen het huis slopen waar je al veertig jaar woont. Met veel energie stort je je, samen met je buren, in het protest. Niet nóg een vooroorlogse wijk tegen de vlakte, vinden jullie. Uiteindelijk trekken jullie aan het kortste eind. Jullie huizen worden gesloopt en de nieuwbouw die er voor terugkomt, is twee keer zo duur. Anders dan de meeste van je buren, heb je door je levensomstandigheden geen pen sioen opgebouwd. Je bent alleenstaand en komt nu rond van alleen de aow. Dat is € 980,- schoon per maand. De huur van je nieuwe woning is € 564,- per maand en je krijgt € 217,- huurtoeslag. Als je al je vaste lasten hebt betaald, hou je € 300,- schoon per maand over om van te leven. Je hebt drie kinderen en zes kleinkinderen, maar

je heb nauwelijks geld voor cadeautjes als ze jarig zijn. De laatste tijd lig je wakker en krijg je het soms benauwd. Een paar jaar geleden is je huurtoeslag al gekort met zo’n € 17,- per maand. Nu gaat het kabinet opnieuw be zuinigen op de huurtoeslag. Het lijkt wel of ze vorige keer vergeten zijn, denk je. Je bent bang dat ze daarna nóg een keer gaan bezuinigen op de huurtoeslag. En daarna nog een keer. Straks moet je het met meer dan € 30,- per maand minder stellen. On dertussen stijgt je huur elk jaar een beetje, maar je aow niet. Waar kun je € 30,- op besparen? ‘Mijn medicijnen denk ik’, zegt Joke de Groot, de vrouw die dit allemaal is overkomen. ‘Kan Donner niet gestopt worden?’, voegt ze er aan toe. Herkenbaar verhaal? Kijk op www. ikwilookwonen.nl.

tekst agnes verweij | beeld anki posthumus

Besparen? Of Donner stoppen?

huurwijzer Wolkom yn Fryslân Bevolkingskrimp biedt Friesland ook kansen vernieuwd tijdschrift voor huurders

Recommend Documents