Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2014
Deze bijlage Huurinformatie is een uitgave van Dunavie. In deze bijlage staat informatie over de huurverhoging, huurtoeslag en servicekosten.
Meer informatie Voor vragen over de huurverhoging kunt u contact met ons opnemen. U bereikt ons telefonisch van maandag tot en met vrijdag tussen 8.00 en 16.30 uur. Telefoon: (071) 820 08 00 E-mail:
[email protected] Internet: www.dunavie.nl. Facebook: facebook.com/DunavieKatwijk Twitter: @Dunavie Valkenburgseweg 2 2223 KD Katwijk Openingstijden Balie (inloop) maandag t/m vrijdag van Telefonisch maandag t/m vrijdag van Op afspraak maandag t/m vrijdag van Internet en huurdersportaal ‘Mijn Dunavie’
17 april 2014
8.00 tot 12.00 uur 8.00 tot 16.30 uur 8.00 tot 16.30 uur 24 uur per dag en 7 dagen per week
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
1
Huur vormt voor Dunavie de belangrijkste bron van inkomsten. Daarmee houden wij de kwaliteit van onze woningen in stand en bouwen we goede nieuwe woningen tegen betaalbare prijzen. Daarnaast draagt Dunavie bij aan de leefbaarheid van de woonomgeving. Om deze zaken te realiseren, zijn we genoodzaakt de huur jaarlijks te verhogen.
Huurverhoging 2014 Sinds 1 juli 2013 mogen woningcorporaties een extra huurverhoging berekenen aan huurders met een middeninkomen of hoger inkomen. De regering stelt elk jaar vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen gaan. Net als in 2013 verhoogt Dunavie de huren op basis van uw inkomen. Wat dit voor u als huurder betekent, leest u in deze bijlage. Ook in 2014 mogen de huren harder stijgen Net als in 2013 mogen ook in 2014 de huren harder stijgen dan de inflatie. Deze maatregel moet de huurprijzen van woningen meer in evenwicht brengen met de vraag van de markt. Zo wil de overheid de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Voor hogere inkomens kunnen de huren nog sneller stijgen om het scheefwonen tegen te gaan. Scheefwoners zijn mensen die in een sociale huurwoning zijn gaan wonen toen ze nog niet zo veel verdienden. Omdat hun inkomen in de loop van de jaren veel hoger is geworden, zouden deze mensen meer huur kunnen betalen. Het kabinet wil dat er woningen vrij komen voor huishouden met een lager inkomen. Hoeveel meer huur u moet betalen, hangt af van uw inkomen. Verhuurdersheffing Woningcorporaties betalen vanaf 2013 belasting aan de overheid over de marktwaarde van hun woningen. Dat geld wil het kabinet gebruiken om het tekort op de overheidsbegroting te verkleinen. Het bedrag dat woningcorporaties moeten betalen, wordt de komende jaren steeds hoger. Vanaf 2017 moeten alle verhuurders samen elk jaar ongeveer 1,7 miljard euro aan de staat betalen. Om dat geld te kunnen betalen, mogen verhuurders van het kabinet de huren (extra) verhogen. Dunavie heeft als doelstelling in haar ondernemingsplan opgenomen het scheefwonen aan te pakken. Van de woningen tot en met de liberalisatiegrens (€ 699,48 per maand) is 21% bewoond door huurders met een hoog inkomen (> € 43.602). Bron: WoON 2012. Hoe gaat Dunavie hier mee om? Ook voor 2014 hebben wij besloten voor alle huurders een extra huurverhoging door te voeren, maar de laagste inkomens te ontzien. Huurders met een gezamenlijk huishoudinkomen vanaf € 34.085 per jaar krijgen de maximaal toelaatbare huurverhoging. Bepalend is wie er op 1 juli 2014 op een bepaald adres staan geregistreerd en wat die personen gezamenlijk verdienden in 2012. Inkomens van kinderen tot 23 jaar (op 1 januari 2014) onder € 20.079 per jaar tellen niet mee bij de inkomenstoets. Er wordt gewerkt met zo recent mogelijke bewoningsgegevens. Dit betekent dat de Belastingdienst de huishoudsamenstelling op 1 juli 2014 (zoals die is volgens de gemeentelijke basisadministratie) koppelt aan de inkomensgegevens van de leden van het huishouden over 2012.
17 april 2014
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
2
Huurverhoging sociale huurwoningen (netto huur is maximaal € 699,48 per maand) Woningcorporaties mogen de huren ieder jaar laten stijgen met maximaal het vastgestelde percentage. Dit jaar is dat een basishuurverhoging van 4%, als wij geen rekening houden met uw inkomen. Het kabinet biedt ook de mogelijkheid een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Dunavie heeft ervoor gekozen de lage inkomens te ontzien en scheefwonen te ontmoedigen door wel naar het inkomen van huurders te kijken. Daarom werken wij met een inkomensafhankelijke verhoging. Hieronder leest u welke percentages dat zijn en wat Dunavie doorvoert:
Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 34.085 kunnen een basishuurverhoging krijgen van 4%. Dunavie beperkt de extra huurverhoging voor deze doelgroep tot 0,5%, zodat de totale huurverhoging neerkomt op maximaal 3,0%. Huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.602 krijgen een extra huurverhoging van 2% bovenop het inflatiepercentage van 2,5%. In totaal dus 4,5%. Huishoudens met een bruto jaarinkomen boven € 43.602 krijgen een extra huurverhoging van 4% bovenop het inflatiepercentage van 2,5%. In totaal dus 6,5%.
Het is niet zo dat uw huur eindeloos kan blijven stijgen. Er is een grens aan hoe hoog uw huur uiteindelijk mag worden. Uw huur mag niet hoger uitkomen dan de maximale huurprijs conform het woningwaarderingssysteem.
Huurverhoging geliberaliseerde huurwoningen (meer dan € 699,48 per maand) De wet bepaalt wanneer een huurwoning als geliberaliseerd wordt aangemerkt. Woningen die wij in 2014 aanbieden met een kale huur boven de huurgrens van € 699,48, zijn geliberaliseerde huurwoningen (ook wel vrije-sector woningen). Voor geliberaliseerde huurwoningen gelden geen maximale huurprijzen en zijn afspraken over huurverhoging contractueel vastgelegd. Als de huur van een sociale huurwoning door de huurverhoging boven de huurgrens van € 699,48 komt, blijft de woning een sociale huurwoning. De regels voor sociale woningen blijven dus gelden tot de woning een nieuwe huurder krijgt.
Huurverhoging garages, parkeerplaatsen en bergingen Voor garages, parkeerplaatsen en bergingen wordt dit jaar de huur niet verhoogd.
Huurverhoging scootmobielplaatsen Voor scootmobielplaatsen hanteren wij het inflatiepercentage van 2,5% als huurverhoging.
Huurverhoging bedrijfsruimten Voor bedrijfsruimten hanteren wij het huurverhogingpercentage dat contractueel is vastgelegd.
Voorstel huurverhoging Voor 1 mei 2014 ontvangt u het voorstel tot huurverhoging van Dunavie. Op dit voorstel staan de wijzigingen en de totaal verschuldigde huur per 1 juli 2014 vermeld. De huurtoeslag, waar u mogelijk recht op hebt, is buiten beschouwing gelaten. Voor het voorstel tot huurverhoging maakt Dunavie gebruik van door de Belastingdienst vastgestelde inkomensgegevens. In overeenstemming met de privacywetgeving ontvangen wij geen bedragen maar de categorie waarin uw inkomen valt. Deze informatie is van belang om ervoor te zorgen dat u een huurverhoging krijgt die past bij uw inkomen. Was het bruto jaarinkomen van uw huidige huishoudsamenstelling in 2012 hoger dan € 34.085? Dan ontvangt u bij de huuraanzegging een Verklaring inkomensindicatie voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van de Belastingdienst.
17 april 2014
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
3
Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek Dunavie heeft Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek (SHD) om advies gevraagd over de huurverhoging 2014. Het bestuur van de SHD heeft met een werkgroep van bewonerscommissies overlegd over de huurverhoging 2014. De SHD heeft positief geadviseerd voor een huurverhoging van 3%, in plaats van 3,3%, voor de groep met een inkomen lager dan € 34.085. Voor de groepen met een inkomen hoger dan € 34.085 stemt de SHD in met de inkomensafhankelijke huurverhoging, ondanks eerder aangegeven bezwaren met betrekking tot de privacy. Het volledige advies van de SHD leest u op www.dunavie.nl/huurverhoging
Bezwaar tegen de huurverhoging Als u het niet eens bent met de huurverhoging, kunt u als huurder van een sociale huurwoning bezwaar maken. U dient een gegronde reden aan te geven bij uw bezwaar. Voor het aantekenen van bezwaar kunt u bij de Huurcommissie een formulier bezwaar huurverhoging aanvragen. U vindt dit formulier ook op www.huurcommissie.nl. Dit bezwaarformulier moet u voor ingangsdatum van de huurverhoging, dus uiterlijk 30 juni 2014, indienen bij Dunavie. Dunavie neemt uw bezwaar in behandeling. Wij bekijken uw bezwaar en binnen vier weken ontvangt u van ons een schriftelijke reactie. Wij bekijken uw bezwaar en adviseren u vervolgens uw bezwaar in te trekken of sturen het bezwaarformulier door naar de Huurcommissie met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. Binnen zes weken na 1 juli moet Dunavie het bezwaarformulier indienen bij de Huurcommissie. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Dat betekent dat zowel de verhuurder als de huurder zich er aan moet houden, tenzij een van beiden binnen zes weken na de uitspraak van de Huurcommissie in beroep gaat bij de rechter. Voor een procedure bij de Huurcommissie bent u een Huurcommissie voorschot voor legeskosten verschuldigd van € 25. Bij Postbus 16495 bedrijven bedraagt het voorschot € 450. 2500 BL Den Haag Telefoon: 0800 488 72 43 De Huurcommissie is een door de overheid ingestelde onafhankelijke organisatie die op verzoek van huurders en Internet: www.huurcommissie.nl verhuurders een uitspraak doet of advies uitbrengt over de hoogte van de kale huurprijs en andere betalingsverplichtingen. U kunt hier terecht met vragen over huurprijswetgeving, voor het aanvragen van voorlichtingsmateriaal of voor een formulier bezwaar huurverhoging. Wel of geen reden voor bezwaar Voorbeelden van gegronde bezwaren zijn: o De inkomensvaststelling door de Belastingdienst is niet correct. o U heeft een inkomensverlaging in 2013 die u kunt aantonen met een definitieve aanslag van de Belastingdienst. o Het inkomen van kinderen onder de 23 jaar, onder de € 20.079 is meegeteld. o De bewoningsgegevens uit de gemeentelijk basisadministratie zijn niet correct of uw huishoudsamenstelling is onlangs veranderd. o Uw huur stijgt met een hoger percentage dan het wettelijk toegestane percentage voor uw inkomenscategorie. o Uw kale huurprijs komt door de huurverhoging boven de maximale huurprijs van uw woning uit. U kunt dit nagaan met de huurprijscheck op www.huurcommissie.nl. o Er loopt een procedure bij de Huurcommissie voor een verzoek om huurverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken. o Het huurvoorstel is te laat gedaan of op een onjuiste manier doorgegeven. o U bent gehandicapt, chronisch ziek of blind.
17 april 2014
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
4
Voorbeelden van ongegronde bezwaren zijn: o U heeft in 2013 een lager inkomen dan in peiljaar 2012, maar dat is nog niet vastgesteld door de Belastingdienst. Zodra u de definitieve aanslag van de Belastingdienst binnen heeft, meestal in september, kunt u wel een huurverlaging aanvragen bij Dunavie. o De huurverhoging gaat in binnen twaalf maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het is wettelijk toegestaan om in de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst eenmaal de huur te verhogen. Daarna mag telkens eens per twaalf maanden een huurverhoging plaatsvinden. o Voor een identieke woning betaalt een andere huurder een lagere huur. Alleen het woningwaarderingssysteem en de geldende huurprijs van de door u gehuurde woning zijn bepalend of de huurverhoging terecht is of niet. o U bent het niet eens met de (afrekening) servicekosten. Dit zijn twee aparte bezwaarprocedures. U kunt uw bezwaar schriftelijk doorgeven aan Dunavie. o U heeft ernstige onderhoudsklachten. Dit zijn twee aparte bezwaarprocedures. Bij ernstige onderhoudsklachten kunt u gebruik maken van de procedure voor tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsklachten. Hiervoor kunt u zich ook wenden tot de Huurcommissie.
Betalingswijze huurverhoging Indien u de huur betaalt via een incassomachtiging, passen wij de huur per 1 juli 2014 automatisch aan. Als u de huur op een andere wijze betaalt, bijvoorbeeld door een periodieke overboeking, dan moet u het huurbedrag zelf tijdig (door uw bank laten) aanpassen. Betaalt u de huur via de afdeling Sociale Zaken van de gemeente Katwijk, dan verzoeken wij u het nieuwe huurbedrag direct aan hen door te geven. U kunt uw huur betalen via incassomachtiging, periodieke overboeking of storting. Het is niet mogelijk via acceptgiro of contante betaling de huur te voldoen.
Huurtoeslag Wat is huurtoeslag? Huurtoeslag is een tegemoetkoming in uw huurkosten. Of en hoeveel huurtoeslag u krijgt, hangt van verschillende dingen af. Zo telt mee of u alleen of met een partner of medebewoner woont, hoe oud u bent, hoeveel huur u betaalt en wat uw inkomen is. Als er iets in uw situatie verandert, dan kan dat invloed hebben op uw recht op of hoogte van de huurtoeslag. Geeft u wijzigingen dan ook direct door aan de Belastingdienst. Zo vraagt u huurtoeslag aan Op www.toeslagen.nl leest u of u in aanmerking komt voor huurtoeslag en hoe u deze toeslag kunt aanvragen. Hier kunt u ook een proefberekening maken. Belastingtelefoon: 0800 0543 (gratis) Via dit nummer kunt u aanvraag- en wijzigingsformulieren bestellen en algemene vragen over de toeslagregelingen stellen. Ook kunt u een afspraak maken voor hulp bij het invullen van de aanvraag. De belastingtelefoon is bereikbaar van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 20.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur.
17 april 2014
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
5
Balie Belastingdienst Hebt u een vraag over belastingen, toeslagen of betalingen? De Belastingdienst heeft een speciale balie waar u terecht kunt. U kunt een afspraak maken zodat u weet wanneer u aan de beurt bent, zonder wachttijden.
Servicekosten Wat zijn servicekosten? Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst bovenop de kale huurprijs aan u in rekening worden gebracht, voor levering van goederen en diensten. Zo komt de afrekening tot stand U betaalt maandelijks een voorschot voor de verrekenbare servicekosten zoals verlichting en verwarming van gemeenschappelijke ruimten. U loopt daarmee vooruit op de werkelijke kosten. Eén keer per jaar rekent Dunavie de werkelijke servicekosten met u af. De afrekening stookkosten volgt in het voorjaar of in het najaar, afhankelijk van het gebouw waarin u woont. Voorschot is hoger dan de werkelijke kosten Indien u meer aan voorschot heeft betaald dan de werkelijke kosten zijn, wordt het teveel betaalde bedrag binnen 14 dagen op uw rekening gestort. Een eventuele (huur)achterstand zoals deze bij ons bekend is, wordt met het te ontvangen bedrag verrekend. Voorschot is lager dan de werkelijke kosten Indien de werkelijke kosten hoger blijken te zijn dan wat u aan voorschot heeft betaald, moet u dit verschil bijbetalen. Drempelbedrag Te ontvangen of te betalen bedragen van per saldo € 2,50 of lager worden niet afgerekend. Nieuw voorschotbedrag Op basis van de afrekening wordt een nieuw voorschotbedrag vastgesteld. In het voorstel tot huurverhoging dat u voor 1 mei 2014 van ons ontvangt, staat uw nieuwe voorschotbedrag opgenomen. Bij het vaststellen van het nieuwe voorschotbedrag wordt rekening gehouden met de kosten van het afgelopen jaar en prijsontwikkelingen. Niet-verrekenbare servicekosten Daarnaast zijn er niet-verrekenbare servicekosten, zoals de glasverzekering, het rioolfonds en het serviceabonnement. Dit zijn vaste bedragen per maand.
17 april 2014
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
6
