Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2013
Deze bijlage Huurinformatie is een uitgave van Dunavie. In deze bijlage staat informatie over de huurverhoging, huurtoeslag en servicekosten.
Meer informatie Voor vragen over de huurverhoging kunt u contact met ons opnemen. Wij zijn telefonisch bereikbaar van maandag tot en met vrijdag tussen 8.00 en 17.00 uur. Telefoon: (071) 820 08 00 E-mail:
[email protected] Internet: www.dunavie.nl Valkenburgseweg 2 2223 KD Katwijk Openingstijden maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 17.00 uur vrijdag 8.00 tot 12.00 uur Op vrijdagmiddag tussen 12.00 en 17.00 uur is onze balie gesloten, maar wij zijn wel telefonisch bereikbaar en op afspraak.
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
Waarom huurverhoging Huur vormt voor Dunavie de belangrijkste bron van inkomsten. Daarmee houden wij de kwaliteit van onze woningen in stand en bouwen we goede nieuwe woningen tegen betaalbare prijzen. Daarnaast draagt Dunavie bij aan de leefbaarheid van de woonomgeving. Om deze zaken te realiseren, zijn we genoodzaakt de huur jaarlijks te verhogen.
Het woonakkoord In het woonakkoord van de VVD en de PvdA staat wat het kabinet-Rutte II van plan is met de woningmarkt. Het kabinet wil de huren verhogen en woningcorporaties een verhuurderbelasting laten betalen. De plannen leveren de overheid geld op, maar hebben gevolgen voor zowel huurders als woningcorporaties. Verhuurdersheffing Woningcorporaties moeten vanaf 2013 belasting betalen aan de overheid over de marktwaarde van hun woningen. Dat geld wil het kabinet gebruiken om het tekort op de overheidsbegroting te verkleinen. Het bedrag dat woningcorporaties moeten betalen, wordt de komende jaren steeds hoger. Vanaf 2017 moeten alle verhuurders samen elk jaar ongeveer 1,7 miljard euro aan de staat betalen. Om dat geld te kunnen betalen, mogen verhuurders van het kabinet de huren (extra) verhogen. Hoeveel meer huur u moet betalen, hangt af van uw inkomen. Dunavie en Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek hebben, net als veel andere woningcorporaties en huurdersorganisaties, de afgelopen maanden geprotesteerd tegen de kabinetsplannen. De plannen zijn daarop iets gewijzigd, maar hebben nog steeds gevolgen voor uw huur. Scheefwonen Het kabinet wil met het verhogen van de huren ook het zogenaamde scheefwonen tegengaan. Scheefwoners zijn mensen die in een sociale huurwoning zijn gaan wonen toen ze nog niet zo veel verdienden, maar omdat hun inkomen in de loop van de jaren veel hoger is geworden, horen ze eigenlijk niet meer thuis in een sociale huurwoning. Het kabinet wil dat deze groep mensen verhuist zodat de woningen vrijkomen voor mensen die minder geld te besteden hebben. Dunavie heeft als doelstelling in haar ondernemingsplan opgenomen het scheefwonen aan te pakken. Ruim 25% van de woningen tot de liberalisatiegrens (€ 681,02 per maand) is bewoond door huurders met een hoog inkomen (> € 43.000). Hoe gaat Dunavie hier mee om? Wij hebben besloten voor alle huurders een extra huurverhoging door te voeren, maar de laagste inkomens te ontzien. Huurders met een gezamenlijk huishoudinkomen vanaf € 33.614 per jaar krijgen de maximaal toelaatbare huurverhoging. Bepalend is wie er op 1 juli 2013 op een bepaald adres staan geregistreerd en wat die personen gezamenlijk verdienden in 2011. Inkomens van kinderen tot 23 jaar onder € 20.000 per jaar tellen niet mee bij de inkomenstoets. Er wordt gewerkt met zo recent mogelijke bewoningsgegevens. Dit betekent dat de Belastingdienst de huishoudsamenstelling op 1 juli 2013 (zoals die is volgens de gemeentelijke basisadministratie) koppelt aan de inkomensgegevens van de leden van het huishouden over 2011. Woningwaarderingssyteem Het was de bedoeling van het kabinet om de maximale huurhoogte te koppelen aan 4,5% van de WOZ-waarde (dat is de marktwaarde van een woning). Dat plan gaat niet door en vooralsnog blijft het woningwaarderingssysteem (het puntensysteem waarmee nu de maximale huurprijs van uw woning wordt bepaald, ook wel afgekort tot WWS) gelden. De overheid komt later dit jaar met een nieuw puntenstelsel dat gebaseerd is op WOZ en WWS. 2
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
Huurverhoging sociale huurwoningen (< € 681,02 per maand) Woningcorporaties mogen de huren ieder jaar laten stijgen met maximaal het vastgestelde percentage. Dit jaar is dat 4%, als wij geen rekening houden met uw inkomen. Het kabinet biedt ook de mogelijkheid een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Dunavie heeft ervoor gekozen de lage inkomens te ontzien en scheefwonen te ontmoedigen door wel naar het inkomen van huurders te kijken. Daarom werken wij met een inkomensafhankelijke verhoging. Hieronder leest u welke percentages dat zijn en wat Dunavie doorvoert:
Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 33.614 kunnen een extra huurverhoging krijgen van 1,5% bovenop het inflatiepercentage. Dunavie beperkt de extra huurverhoging voor deze doelgroep tot 0,5%, zodat de totale huurverhoging neerkomt op maximaal 3%. Huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen € 33.614 en € 43.000 krijgen een extra huurverhoging van 2% bovenop het inflatiepercentage. In totaal dus 4,5%. Huishoudens met een bruto jaarinkomen boven € 43.000 krijgen een extra huurverhoging van 4% bovenop het inflatiepercentage. In totaal dus 6,5%.
Het is niet zo dat uw huur eindeloos kan blijven stijgen. Er is een grens aan hoe hoog uw huur uiteindelijk mag worden. Uw huur mag niet hoger uitkomen dan de maximale huurprijs conform het woningwaarderingssysteem.
Huurverhoging geliberaliseerde huurwoningen (> € 681,02 per maand) Woningen met een kale huur boven de huurgrens van € 681,02, noemen we geliberaliseerde huurwoningen (ook wel vrije-sector woningen). Voor geliberaliseerde huurwoningen gelden geen maximale huurprijzen en zijn afspraken over huurverhoging contractueel vastgelegd. Als de huur van een woning tijdens de huurperiode boven de huurgrens van € 681,02 komt, blijft de woning een sociale huurwoning. De regels voor sociale woningen blijven dus gelden tot de woning een nieuwe huurder krijgt.
Huurverhoging garages, parkeerplaatsen, scootmobielplaatsen en bergingen Voor garages, parkeerplaatsen, scootmobielpaatsen en bergingen hanteren wij het inflatiepercentage als huurverhoging.
Huurverhoging bedrijfsruimten Voor bedrijfsruimten hanteren wij het huurverhogingpercentage dat contractueel is vastgelegd.
Voorstel huurverhoging Voor 1 mei 2013 ontvangt u het voorstel tot huurverhoging van Dunavie. Op dit voorstel staan de wijzigingen en de totaal verschuldigde huur per 1 juli 2013 vermeld. De huurtoeslag, waar u mogelijk recht op hebt, is buiten beschouwing gelaten. Voor het voorstel tot huurverhoging maakt Dunavie gebruik van door de Belastingdienst vastgestelde inkomensgegevens. In overeenstemming met de privacywetgeving ontvangen wij geen bedragen maar de categorie waarin uw inkomen valt. Deze informatie is van belang om ervoor te zorgen dat u een huurverhoging krijgt die past bij uw inkomen. Was het bruto jaarinkomen van uw huidige huishoudsamenstelling in 2011 hoger dan € 33.614? Dan ontvangt u bij de huuraanzegging de inkomensverklaring van de Belastingdienst. 3
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
Bezwaar tegen de huurverhoging Als u het niet eens bent met de huurverhoging, kunt u als huurder van een sociale huurwoning bezwaar maken. U dient een gegronde reden aan te geven bij uw bezwaar. Voor het aantekenen van bezwaar kunt u bij de Huurcommissie een formulier bezwaar huurverhoging aanvragen. Dit bezwaarformulier moet u voor ingangsdatum van de huurverhoging, dus voor 1 juli 2013, indienen bij Dunavie. Dunavie neemt uw bezwaar in behandeling. Binnen vier weken ontvangt u van ons een schriftelijke reactie. Als wij het niet eens zijn met uw bezwaar, sturen wij het bezwaarformulier door naar de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. Binnen zes weken na 1 juli moet Dunavie het bezwaarformulier indienen bij de Huurcommissie. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Dat betekent dat zowel de verhuurder als de huurder zich er aan moet houden, tenzij een van beiden binnen zes weken na de uitspraak van de Huurcommissie in beroep gaat bij de rechter. Voor een procedure bij de Huurcommissie bent u een voorschot voor legeskosten verschuldigd van € 25. Bij bedrijven bedraagt het voorschot € 450. Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, betaalt u de oude huurprijs totdat de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan. Als de Huurcommissie de huurverhoging redelijk vindt, moet u de huurverhoging alsnog met terugwerkende kracht betalen. De Huurcommissie is een door de overheid ingestelde onafhankelijke organisatie die op verzoek van huurders en verhuurders een uitspraak doet of advies uitbrengt over de hoogte van de kale huurprijs en andere betalingsverplichtingen. U kunt hier terecht met vragen over huurprijswetgeving, voor het aanvragen van voorlichtingsmateriaal of voor een formulier bezwaar huurverhoging. Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag Telefoon: 0800 488 72 43 Internet: www.huurcommissie.nl Wel of geen reden voor bezwaar Voorbeelden van gegronde bezwaren zijn: o De inkomensvaststelling door de Belastingdienst is niet correct. o U heeft een inkomensverlaging in 2012 die u kunt aantonen met een definitieve aanslag van de Belastingdienst. o Het inkomen van kinderen onder de 23 jaar, onder de € 20.000 is meegeteld. o De bewoningsgegevens uit de gemeentelijk basisadministratie zijn niet correct of uw huishoudsamenstelling is onlangs veranderd. o Uw huur stijgt met een hoger percentage dan het wettelijk toegestane percentage voor uw inkomenscategorie. o Uw kale huurprijs komt door de huurverhoging boven de maximale huurprijs van uw woning uit. U kunt dit nagaan met de huurprijscheck op www.huurcommissie.nl. o Er loopt een procedure bij de Huurcommissie voor een verzoek om huurverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken. o Het huurvoorstel is te laat gedaan of op een onjuiste manier doorgegeven. o U bent gehandicapt of chronisch ziek. 4
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
Voorbeelden van ongegronde bezwaren zijn: o U heeft in 2012 een lager inkomen dan in peiljaar 2011, maar dat is nog niet vastgesteld door de Belastingdienst. Zodra u de definitieve aanslag van de Belastingdienst binnen heeft, meestal in september, kunt u wel een huurverlaging aanvragen bij Dunavie. o De huurverhoging gaat in binnen twaalf maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het is wettelijk toegestaan om in de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst eenmaal de huur te verhogen. Daarna mag telkens eens per twaalf maanden een huurverhoging plaatsvinden. o Voor een identieke woning betaalt een andere huurder een lagere huur. Alleen het woningwaarderingssysteem en de geldende huurprijs van de door u gehuurde woning zijn bepalend of de huurverhoging terecht is of niet. o U bent het niet eens met de (afrekening) servicekosten. Dit zijn twee aparte bezwaarprocedures. U kunt uw bezwaar schriftelijk doorgeven aan Dunavie. o U heeft ernstige onderhoudsklachten. Dit zijn twee aparte bezwaarprocedures. Bij ernstige onderhoudsklachten kunt u gebruik maken van de procedure voor tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsklachten. Hiervoor kunt u zich ook wenden tot de Huurcommissie.
Betalingswijze huurverhoging Indien u de huur betaalt via een incassomachtiging, passen wij de huur per 1 juli 2013 automatisch aan. Als u de huur op een andere wijze betaalt, bijvoorbeeld door een periodieke overboeking, dan moet u het huurbedrag zelf tijdig (door uw bank laten) aanpassen. Betaalt u de huur via de afdeling Sociale Zaken van de gemeente Katwijk, dan verzoeken wij u het nieuwe huurbedrag direct aan hen door te geven. U kunt uw huur betalen via incassomachtiging, periodieke overboeking of storting. Het is niet mogelijk via acceptgiro of contante betaling de huur te voldoen.
Huurtoeslag Wat is huurtoeslag? Huurtoeslag is een tegemoetkoming in uw huurkosten. Of en hoeveel huurtoeslag u krijgt, hangt van verschillende dingen af. Zo telt mee of u alleen of met een partner of medebewoner woont, hoe oud u bent, hoeveel huur u betaalt en wat uw inkomen is. Als er iets in uw situatie verandert, dan kan dat invloed hebben op uw recht op of hoogte van de huurtoeslag. Geeft u wijzigingen dan ook direct door aan de Belastingdienst. Zo vraagt u huurtoeslag aan Op www.toeslagen.nl leest u of u in aanmerking komt voor huurtoeslag en hoe u deze toeslag kunt aanvragen. Hier kunt u ook een proefberekening maken. Belastingtelefoon: 0800 0543 Via dit nummer kunt u aanvraag- en wijzigingsformulieren bestellen en algemene vragen over de toeslagregelingen stellen. Ook kunt u een afspraak maken voor hulp bij het invullen van de aanvraag. De belastingtelefoon is bereikbaar van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 20.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur. Balie Belastingdienst Hebt u een vraag over belastingen, toeslagen of betalingen? De Belastingdienst heeft een speciale balie waar u terecht kunt. U kunt een afspraak maken zodat u weet wanneer u aan de beurt bent, zonder wachttijden.
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
5
Servicekosten Wat zijn servicekosten? Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst bovenop de kale huurprijs aan u in rekening worden gebracht, voor levering van goederen en diensten. Zo komt de afrekening tot stand U betaalt maandelijks een voorschot voor de verrekenbare servicekosten zoals verlichting en verwarming van gemeenschappelijke ruimten. U loopt daarmee vooruit op de werkelijke kosten. Eén keer per jaar rekent Dunavie de werkelijke servicekosten met u af. De afrekening stookkosten volgt in het voorjaar of in het najaar, afhankelijk van het gebouw waarin u woont. Voorschot is hoger dan de werkelijke kosten Indien u meer aan voorschot heeft betaald dan de werkelijke kosten zijn, wordt het teveel betaalde bedrag binnen veertien dagen op uw rekening gestort. Een eventuele (huur)achterstand zoals deze bij ons bekend is, wordt met het te ontvangen bedrag verrekend. Voorschot is lager dan de werkelijke kosten Indien de werkelijke kosten hoger blijken te zijn dan wat u aan voorschot heeft betaald, moet u dit verschil bijbetalen. Drempelbedrag Te ontvangen of te betalen bedragen van per saldo € 2,50 of lager worden niet afgerekend. Nieuw voorschotbedrag Op basis van de afrekening wordt een nieuw voorschotbedrag vastgesteld. In het voorstel tot huurverhoging dat u voor 1 mei 2013 van ons ontvangt, staat uw nieuwe voorschotbedrag opgenomen. Bij het vaststellen van het nieuwe voorschotbedrag wordt rekening gehouden met de kosten van het afgelopen jaar en prijsontwikkelingen. Niet-verrekenbare servicekosten Daarnaast zijn er niet-verrekenbare servicekosten, zoals de glasverzekering, het rioolfonds en het serviceabonnement. Dit zijn vaste bedragen per maand.
6
18 april 2013
Aan de inhoud van deze Bijlage Huurinformatie kunt u geen rechten ontlenen
