Huurderscontact E-mail:
[email protected] | Website: www.rhv.nu | Telefoon: 026-7370043 | Antwoordnummer 1000, 6865 XZ Doorwerth
NIEU WSBRIEF 2016
Algemene Ledenvergadering van de Renkumse Huurders Vereniging UIT N ODIGING voor de Algemene Ledenvergadering van de Renkumse
Wilt u de stukken vooraf aan de vergadering
Huurders Vereniging op
toegestuurd krijgen, laat ons dit even weten via mail,
31 mei 2016, aanvang 20.00 uur
telefoon of antwoordnummer. De gegevens vindt u bovenaan deze pagina.
Locatie: De Hucht, Dorrestijn Plantsoen 1,
Inhoud
6866 EB Heelsum. Vanaf 19.30 staat de koffie en thee klaar, die u wordt aangeboden door de RHV.
De Renkumse Huurders Vereniging wil u informeren over een aantal belangrijke wijzigingen sinds de
Agenda:
invoering van de nieuw woningwet per 01-07-2015.
1. Opening en mededelingen
In deze nieuwsbrief belichten we een paar onderwerpen
2. Vaststellen agenda
die wellicht voor van belang kunnen zijn, zoals:
3. Notulen 22 april 2015
• Passend toewijzen
4. Secretarieel jaarverslag 2015
• WOZ waarde wordt mede bepalend voor de huurprijs
5. Jaarplan 2016 6. Financiële verantwoording 2015
Verder in deze nieuwsbrief:
7. SHO
• Standpunt Vivare over plaatsing zonnepanelen
8. Projecten
• Kerstpakkettenactie RHV december 2015
9. Rondvraag 10. Sluiting
Wij als bestuur wensen u veel leesplezier.
1
Wat houdt passend toewijzen in? De Rijksoverheid is van mening dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure huurwoningen terecht komen. Dat legt een te groot beslag op het gebruik van de huurtoeslag.
huishoudens met drie of meer personen uit deze groep is de grens € 618,24. Dat heet: passend toewijzen.
Aanpassing van het toewijzingssysteem De KR8-corporaties in de regio hebben gezamenlijk de mogelijkheden bekeken hoe corporaties vanaf 1 januari 20161 kunnen voldoen aan de wetgeving
Woningcorporaties zijn daarom vanaf 1 januari 2016
rondom passend toewijzen. De uitgangspunten die we
volgens de wet verplicht om woningzoekenden, die
in onze woningmarktregio sinds 2007 hanteren voor de
gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, een
woonruimteverdeling zijn daarbij de maatstaf voor een
in prijs passende woning aan te bieden. Voor de één-
op te zetten model voor passend toewijzen. Dit zijn:
en twee- persoonshuishoudens uit deze groep mag de
• een rechtvaardige verdeling van betaalbare
(kale) huurprijs niet meer bedragen dan € 576,87; voor
huisvesting; • keuzevrijheid: de woningzoekende in staat stellen zelf te bepalen waar hij of zij wil wonen; • transparantie en eenvoud: een duidelijke en uniforme regeling voor woningzoekenden binnen de woningmarktregio. Op basis van de wet- en regelgeving met betrekking tot passend toewijzen en bovenstaande uitgangspunten is een toewijzingsmodel tot stand gekomen. Kern hierbij is dat de huurprijs van de woning die op de woningmarkt komt, bepalend is voor de keuze welke inkomensgroep hierop mag reageren.
Vrijkomende
< € 576,87
€ 576,87 - € 618,24
€ 618,24 - € 710,68
> € 710,68
woningen met
(tot eerste
(tot tweede
(tot
(geliberaliseerde
(kale) huurprijs
aftoppingsgrens)
aftoppingsgrens)
liberalisatiegrens)
huurwoningen)
Wie mogen
Voorrang:
3+-huishoudens
> € 29.825
Niet van
reageren?
< € 22.100
met recht op
tot € 38.950
(Huishoudgrootte
Daarna:
huurtoeslag
geen sociale
en inkomens)
€ 29.825 - € 35.739
&
huurwoningen
2
toepassing,
alle huishoudens zonder recht op huurtoeslag met inkomen < € 35.739
1
Passend toewijzen geldt voor alle nieuwe verhuringen vanaf 1 januari 2016. In praktijk betekent dit dat in de meeste gevallen al vanaf 1 december 2015 de woningen via het nieuwe toewijzingsmodel worden aangeboden.
2
Deze inkomensgrens geldt tijdelijk voor een periode van 5 jaar. 2
In de categorie woningen tot € 576,87 is een voorrangs-
tot € 576,87/€ 618,24. Door de invoering van ons
regel ingebouwd: huishoudens met inkomen tot
nieuwe huurbeleid begin 2015 zijn er meer woningen
€ 29.825 hebben voorrang boven de groep € 29.825
met een huurprijs tot € 618,24 beschikbaar gekomen.
- € 35.739. Deze regel is ingebouwd om de slaagkans
Hiermee blijft er voldoende keuze binnen het nieuwe
van de groep huurtoeslaggerechtigden te borgen. De
toewijzingsmodel.
huurtoeslaggerechtigden kunnen namelijk door het passend toewijzen niet meer reageren op woningen
Monitoring
boven de aftoppingsgrenzen.
Samen met Enserve (de organisatie achter Entree. nu) wordt een methodiek ontwikkeld om eenvoudig
De inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen hebben een
de slaagkans van de primaire doelgroep te volgen. Op
directe relatie met de (ingewikkelde) huurtoeslagtabel.
basis van deze monitoring kunnen de gezamenlijke
Om het inzichtelijker te maken laten we hieronder zien
corporaties in de loop van het jaar besluiten tot
wie met welk inkomen straks nog op welke woningen
aanpassing van bovenstaand model, als dat wenselijk is
mag reageren.
om de woningmarkt goed en passend te bedienen.
Relatie huurbeleid
Proces
Een rechtvaardige verdeling van betaalbare woningen
Aangezien passend toewijzen een aanpassing vraagt in
voor huishoudens met en zonder recht op huurtoeslag
de systematiek van de woonruimteverdeling, hebben wij
wordt uiteraard alleen gehandhaafd als Vivare ook
als huurdersvereniging adviesrecht.
beschikt over voldoende woningen met een huurprijs
Huurprijs
< € 576,87
€ 576,87 - € 618,24
€ 618,24 - € 710,68
Ja, met voorrang
Nee, niet passend
Nee, niet passend
Inkomen € 22.100 - € 30.050
Ja, met voorrang
Ja
Nee, niet passend
Inkomen € 30.050 - € 35.739
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
Ja, met voorrang
Nee, niet passend
Nee, niet passend
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
Ja, met voorrang
Ja
Nee, niet passend
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
1-persoonshuishoudens: Huurtoeslaggerechtigd inkomen (tot € 21.950)
(rest primaire doelgroep) Inkomen € 35739 - € 39.874 (niet primaire doelgroep)
2-persoonshuishoudens: Huurtoeslaggerechtigd inkomen (tot € 29.825) Inkomen € 30.050 - € 35.739 (rest primaire doelgroep) Inkomen € 35.739 - € 39.874 (niet primaire doelgroep)
3-en-meer-persoonshuishoudens: Huurtoeslaggerechtigd inkomen (tot € 29.825) Inkomen € 22.100 - € 35.739 (rest primaire doelgroep) Inkomen € 35.739 - € 39.874 (niet primaire doelgroep)
3
Heeft de WOZ-waarde van mijn woning invloed op de huurprijs? Sinds 1 oktober 2015 telt de WOZ-waarde van een huurwoning mee in de berekening van de huurprijs (het puntenaantal).
De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.900 en € 120) worden elk jaar per 1 juli (opnieuw) vastgesteld. Naast de WOZ-waarde zijn er nog andere onderdelen die meetellen in de berekening van het aantal punten. Denk aan oppervlakte van de woning en energielabel. Ook als
Onderdelen die niet meer meetellen in puntensysteem
een woning een monument is, telt dit mee.
Sinds 1 oktober 2015 geldt een nieuw puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). Met dit puntensysteem
Alleen huurverhoging door nieuw puntensysteem bij nieuwe huurcontracten
wordt de maximale huur van uw woning vastgesteld.
Het nieuwe puntensysteem kon bij nieuwe
De volgende onderdelen tellen nu niet meer mee bij de
huurcontracten leiden tot het optrekken van de
berekening van het aantal punten:
huur tot de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande
• woonvorm (eengezinswoning, flat);
huurcontracten moest de verhuurder zich houden aan
• woonomgeving;
de wettelijk vastgelegde huurverhoging.
• hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door
Voor bestaande huurcontracten leidde het nieuwe
verkeer);
puntensysteem per 1 oktober 2015 niet tot een extra
• schaarstepunten.
huurverhoging. Huurverhoging was wel toegestaan, als de huurprijs in juli 2015 niet was verhoogd vanwege de
Berekening punten voor de WOZ-waarde
punten. Bij de huurverhoging van 1 juli 2016 mag de
Bereken de punten voor de WOZ-waarde als volgt:
verhuurder voor bestaande huurcontracten uitgaan van
• Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt.
het nieuwe puntensysteem per 1 oktober 2015.
• Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt.
Puntensysteem alleen voor zelfstandige huurwoningen
Voorbeeld: WOZ-waarde is € 150.000 en de woningoppervlakte is 70 m2.
Het nieuwe puntensysteem geldt alleen voor zelfstandige sociale huurwoningen. Voor onzelfstandige
150.000/7.900 = 18,99 punten
woonruimte (zoals een kamer in een studentenhuis) is er
150.000/70/120 = 17,86 punten
niets veranderd.
Totaal = 36,85 punten Na afronding = 37
Meer informatie over de WOZ Vragen over de WOZ-waarde van uw woning kunt
Bij deze berekening gelden 3 regels:
u stellen aan uw gemeente. De Waarderingskamer
• U rekent altijd met een WOZ-waarde van minimaal
controleert of gemeenten de Wet WOZ goed uitvoeren.
€ 40.000.
Informatie daarover vindt u op de site van
• Bij een nieuwbouwwoning geldt de WOZ-waarde
deWaarderingskamer. Hier leest u bijvoorbeeld dat de
na oplevering. Als de WOZ-beschikking nog uitging
gemeente de WOZ-waarde op de normale wijze moet
van een woning in aanbouw moet u uitgaan van het
bepalen. Ook leest u hoe de huurder de WOZ-waarde
taxatieverslag van de gemeente. U hanteert dan de
kan ontvangen van de gemeente.
eindwaarde van de woning en de grondwaarde uit dat taxatieverslag. • De laagste uitkomst is altijd 40 als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen en de woning is gebouwd in de periode 2015-2019.
4
Kerstpakkettenactie Renkumse Huurders Vereniging groot succes! Reeds in oktober terugkijkend op 2015 viel het ons op dat er ook onder onze huurders in de gemeente Renkum veel armoede is.
Besloten werd dat we een formulier zouden verstrekken aan al onze leden, waarop zij konden aangeven wie er volgens hen wel een steuntje in de rug konden gebruiken. Uit de vele reacties hebben we uiteindelijk 50 “gelukkigen” geloot.
Hierdoor hebben wij als bestuur een avond
Nu achteraf, kunnen we gezien de vele zeer positieve
gebrainstormd over hoe wij hier een, positieve, (kleine)
reacties de conclusie trekken dat dit een zeer
bijdrage in konden leveren. Besloten werd dat wij 50
succesvolle actie is geweest.
kerstpakketten zouden gaan verloten van een gedeelte van het door onze leden betaalde contributie geld.
Jumbo bedankt!
( 50 eurocent per maand) Onderdeel van onze brain-
Tot slot willen wij de Jumbo, vestiging Doorwerth
storm was, hoe zorgen we ervoor dat de pakketten bij
hartelijk bedanken voor het samenstellen en maken van
de juiste “gezinnen/personen” terecht zouden komen.
een in alle opzichten zeer bruikbaar pakket.
5
Plaatsen van zonnepanelen op daken van huurhuizen Sta ndpunt Viva re Wij hebben Vivare gevraagd naar hun standpunt inzake het plaatsen van zonnepanelen. In principe is het een iedere huurder toegestaan om zelf opdracht te geven voor het plaatsen van zonnepanelen aan de door hen gekozen installateur (eigenwijs verbouwen). Vivare neemt geen enkele verantwoordelijkheid voor
Vivare zal eïssen dat het pand in originele toestand
het plaatsen hiervan. Anders gezegd, de huurder draag
moet worden teruggebracht.
de volledige verantwoordelijkheid voor plaatsing,
Nieuwbouw
onderhoud en evt. aangebrachte schade.
Dit standpunt geldt voor bestaande woningen, Vivare
Akkoord gaan nieuwe huurder
kan bij nieuwbouw besluiten woningen te laten bouwen
Wanneer de huurder zijn huur gaat opzeggen, zal
met zonnepanelen, en deze te verhuren, in dit geval
een volgende huurder akkoord moeten gaan met de
is Vivare verantwoordelijk voor het onderhoud en/of
aangebrachte wijzigingen. Het is hierbij niet zo dat
storingen.
6
Lid worden van de Renkumse Huurders Vereniging Om gebruik te kunnen maken van onze diensten moet u wel lid zijn van onze vereniging. De kosten hiervoor hebben wij dankzij verkregen subsidies laag weten te houden, te weten € 0,50 per maand. Dit wordt via de huur geïnd, daar heeft u verder geen omkijken naar.
U moet hierbij onder andere denken aan: • onderhoudsbegroting • plaatselijk huurbeleid • sloop-/renovatiebesluit en dergelijke
Afspraken maken U kunt ons zien als een soort vakbond. Er wordt overleg gevoerd en afspraken gemaakt over beleidszaken en de uitvoering hiervan. Wij geven gevraagd en ongevraagd adviezen aan Vivare met de huurder als uitgangspunt.
U hoeft hiervoor alleen het onderstaande opgave-
U merkt hier weinig van en u zult niet direct onze
formulier in te vullen en (gratis) op te sturen naar:
input zien, maar zonder onze vereniging kunnen veel
Renkumse Huurders Vereniging, Antwoordnummer
zaken ongewild alleen vanuit het oogpunt van het
1000, 6865 XZ Doorwerth. Dan regelen wij de rest.
bedrijfsbelang gedaan worden.
Belangenbehartiging leden
Wilt u meer informatie?
Vivare maakt deze contributie van alle bij ons
Dat is geen probleem. U kunt opbellen: 026-7370043,
ingeschreven leden eens per kwartaal aan ons over.
hier kunt uw telefoonnummer inspreken op ons
Hiervoor behartigt RHV specifiek de belangen van de
antwoordapparaat, waarop wij u zo snel mogelijk
huurders Vivare-Renkum, met woningen in de dorpen
(streven binnen 48 uur) terugbellen. Of e-mail uw vraag
Renkum, Heelsum, Wolfheze, Doorwerth, Heveadorp
naar
[email protected]. U krijgt dan binnen 24 uur antwoord.
en Oosterbeek.
Wij hopen u binnenkort te mogen bijschrijven in ons
Het bestuur bestaat uit vrijwilligers. Tijdens het overleg
ledenbestand, zodat u verzekerd bent van een goede
met Vivare wordt het lokale beleid en de uitvoering
ondersteuning!
hiervan besproken.
Opgaveformulier lidmaatschap RHV: Naam: Adres: Postcode en woonplaats: Telefoonnummer: E-mailadres: Wijkcontactpersoon: ja / nee (aub doorstrepen wat niet van toepassing is) Stuur dit formulier (gratis) op naar: RHV - Antwoordnummer 1000 - 6865 XZ Doorwerth 7
Uitnodiging voor de Algemene Ledenvergadering van de Renkumse Huurders Vereniging 31 mei 2016, aanvang 20.00 uur Locatie: De Hucht, Dorrestijn Plantsoen 1, 6866 EB Heelsum. Vanaf 19.30 staat de koffie en thee klaar. Agenda: 1. Opening en mededelingen 2. Vaststellen agenda 3. Notulen 22 april 2015 4. Secretarieel jaarverslag 2015 5. Jaarplan 2016 6. Financiële verantwoording 2015 7. SHO 8. Projecten 9. Rondvraag 10. Sluiting
8
