HUURDERSBOND EDE en OMGEVING
JAARVERSLAG 2014
INHOUD 1. Algemeen en samenvatting……………… 2 2. Evaluatie Werkplan 2014………………… 2 3. Gezamenlijke ontwikkeling huurbeleid…. 7 4. Werkgroep Warmtewet…………………... 8 5. Overige…………………………………….. 8 5.1. Spreekuren……………………………… 8 5.2. Overleg………………………………….. 8 Bijlage 1. Samenstelling bestuur…………... 9 Bijlage 2. Ledenaantal HBE………………… 9 Bijlage 3. Activiteit…………...……………...10
1. Algemeen en samenvatting Ook het jaar 2014 kenmerkte zich door krappe middelen waardoor aangestuurd moest worden op een matige huurverhoging, terwijl de inkomenssituatie van vele leden nauwelijks steeg. Een tijd waarin wij groei van het vermogen van corporaties ongepast vinden. In goed overleg met Woonstede zijn we tot een meerjarenbegroting gekomen die vanaf 2018 inflatieneutrale huurverhogingen mogelijk maakt. Voor 2016 en 2017 wordt er naar gestreefd. Helaas moet voor 2015 vanwege onvoorzien betonrot waarschijnlijk nog een verhoging boven inflatie worden geaccepteerd. Anderzijds is de HB in 2014 actief geweest om de totale woonlasten te verlagen of althans te beheersen. Daarvoor participeren wij actief in energieprogramma’s en bieden onze energiecoaches ondersteuning om via gedrag en energiecontracten kosten te besparen. Als rode draad voor dit Jaarverslag wordt ons Werkplan 2014 gehanteerd dat we in december 2013 uitbrachten. De voorgenomen acties uit dit plan worden stuk voor stuk geëvalueerd. Bijzondere vermelding verdient de gezamenlijke ontwikkeling van het huurbeleid 2015 en latere jaren. Op ons verzoek zijn we vroegtijdig betrokken bij het vaststellen van de meerjarenbegroting van Woonstede (WS). Die begroting bepaalt immers het kader voor het huurbeleid. Hoofdstuk 3 doet daar uitgebreider verslag van. De achtergrondgegevens over het verslagjaar zijn weergegeven in bijlagen. Zij zijn in het algemeen ook op de site van de Huurdersbonde Ede e.o. (http://hb-ede.woonbond.net) te vinden. Daar is o.a. ons vergaderschema geplaatst.
2. Evaluatie Werkplan 2014 In dit hoofdstuk worden steeds de voorgenomen acties volgens het Werkplan 2014 vermeld en vervolgens gerapporteerd wat er op deze gebieden is bereikt. Zo maakt de Huurdersbond Ede e.o. (HBE) helder wat zij gepland had en wat er van haar plannen terecht is gekomen. Voorgenomen acties Armoede In 2014 gaan we gericht op woonlasten onze huurders informeren. Helpen op ons spreekuur om huurtoeslag aan te vragen. Wijzen op het voorkomen van teveel gekregen huurtoeslag. De ontwikkelingen volgen en beïnvloeden als er straks nog maar één pakket toeslagen komt per huishouden.
2
Uitkomst 2014 Als eerste stap zouden we samen met Woonstede en de gemeente Ede een woonlasten-onderzoek laten uitvoeren. Daarbij zou gekeken worden naar de som van huur en energiekosten. Helaas is het daar nog niet van gekomen. De reden daarvoor is dat het verstandig leek om aan te sluiten met de voorgenomen inventarisatie van de gemeente Ede. Mede in het licht van de bezuinigingen heeft de gemeente echter zich later op het standpunt gesteld dat mogelijk voldoende informatie uit het woonlastenonderzoek van de gemeente Veenendaal geput zou kunnen worden en daarom een eigen onderzoek uitgesteld.
Een eigen onderzoek van Woonstede op clusterniveau, dat in april aan ons gepresenteerd werd, bracht wel aan het licht dat de beoogde besparingen in nieuwe complexen niet ten volle werkelijkheid worden. Een voorbeeld daarvan is dat warmtepompen weliswaar gas besparen, maar een aanzienlijk hogere elektriciteitsrekening betekenen. De energielabels blijken dus geen betrouwbare indicatie voor het gemiddelde energieverbruik. Overigens is ook het gedrag van bewoners medebepalend voor het gebruik van energie. Het werken met gemiddelden verbeteringen kan daarom verkeerde verwachtingen scheppen. Woonstede zal daarom voortaan een aangepast model gaan hanteren om een zo reëel mogelijke prognose te kunnen doen van de werkelijke energiebesparing. Ook zal meer gekeken worden naar de praktische consequenties vanuit de vraag “hoe zou je het in je eigen huis aanpakken” om zo bijkomende nadelen (bijvoorbeeld lelijke ventilatiekanalen in het zicht) nadrukkelijk in de afweging te betrekken. Het comfort verhogende effect van energiemaatregelen blijft overigens een aantrekkelijk voordeel. Voorgenomen acties Energiebesparing In 2014 ondersteunt de Huurdersbond de uitbreiding van het aantal op te leiden Energiecoaches, adviseert het Sociaal Team en het team Energiecoaches, faciliteert daar waar nodig is. Adviseert bewoners bij isolerende maatregelen. Laat zich door de Woonbond adviseren over technische maatregelen en laat de daarbij gehanteerde huurverhoging toetsen aan de afspraken van het Klimaatconvenant. Uitkomst 2014 Het aantal energiecoaches is in 2014 uitgebreid tot 7. De nieuwe coaches hebben opleidingen gevolgd. Zij richten zich met name op voorlichting over besparingsmogelijkheden door gedrag, overstappen van energieleverancier en eenvoudig zelf te nemen maatregelen. In het verslagjaar is opnieuw gebruik gemaakt van de diensten van de Woonbond over energietechnische maatregelen. Naast second opinion over te nemen maatregelen is er gestart met een onderzoek door het Woonbond Kennis en Advies centrum bij de flat Veldzicht waar het comfort en de besparing ver achter bleef bij de verwachtingen van bewoners en Woonstede. Onze adviseur Maarten Groen en onze voorzitter hebben deelgenomen aan de werkgroep Warmtewet, waarin de uitvoering van deze wet met WS besproken is. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een gezamenlijke aanpak van de uitvoering. Op deze manier wordt bereikt dat de huurders met collectieve warmtevoorzieningen een duidelijke en billijke energierekening krijgen. De vertraagde terugbetaling van te veel gefactureerde energiekosten had te maken met een nieuw administartiesysteem en niet met de Warmtewet. Een nadeel voor de meeste huurders omdat het winterseizoen 2013/2014 heel zacht was.
3
Mede dankzij een energiesubsidie van de provincie Gelderland zijn ingrijpende energiebesparingsmaatregelen bij een groot aantal complexen gecombineerd met groot onderhoud. De huurders hoeven (bij uitzondering) voor deze maatregelen geen extra huur te betalen. De inzet van HB is om ook in de volgende jaren zoveel mogelijk huurders te laten profiteren van dezelfde of een zo goed mogelijk vergelijkbare aanpak. Voorgenomen acties Beleid In 2014 houdt de Huurdersbond Ede twee avonden voor de Raad van bewonerscommissies, gaat de diverse lokale politieke debatten volgen en de partijprogramma’s toetsen op sociale gevolgen. HB blijft ook de landelijke politiek volgen en zal waar het kan initiatieven nemen om verkeerd beleid onder de aandacht te brengen. HB bezoekt diverse bijeenkomsten zowel landelijk als lokaal. Uitkomst 2014 De eerst avond voor de Raad van bewonerscommissies in april had als thema’s Invoering Warmtewet en Energiecoaches. Daarbij werd de mening van de aanwezigen gepeild over aspecten van de Warmtewet en de werkwijze van de Energiecoaches toegelicht. Voor oktober was een tweede avond voorzien in samenwerking met WS en de gemeente Ede. Helaas gaf de gemeente later aan dat het nieuwe college nog onvoldoende ver was bij het ontwikkelen van een nieuw huisvestingsbeleid/woningwet zodat de avond moest worden afgeblazen. Voorzitter Hans Kregting nam aan enkele landelijke discussies deel waaronder inbreng bij de Enquetecommissie Woningcorporaties en Hoorzitting Woningwet Commissie Wonen Tweede Kamer. Over onze acties voor een scherp huurbeleid wordt apart verhaald in hoofdstuk 3. Voorgenomen acties Europese inkomensgrens van €34.229,en inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 bespreken we met de Gemeente Ede en Woonstede verder hoe we scheefwoners kunnen verleiden om door te stromen. Daarnaast bespreken we met Woonstede op welke manier we omgaan met het verdelen van de woningvoorraad als de Europese inkomensgrens voor sociale huur omhoog gaat zodat met name huurtoeslagontvangers op de goedkopere woningen kans maken en ook grote scheefheid wordt aangepakt. We blijven tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen, maar zijn bereid te praten over het ontzien van de lage inkomens. Daarnaast dragen we bij aan oplossingen die doorstroming van scheefwoners met name de goedkope woningen mogelijk en aantrekkelijk maken. Uitkomst 2014 Het onderwerp scheefwonen is niet in algemene zin behandeld. Dit vanwege hogere prioriteit van het thema betaalbaarheid. Bij het huurbeleid is wel ons standpunt geweest dat hogere inkomens wat extra huurverhoging mogen betalen als dit de lagere inkomens ten goede komt. We verwachten hiervan maar minimale effecten op het scheefwonen. Daarnaast heeft de inzet Huurdersbond Ede er aan bijgedragen dat er in 2015 een verruiming van de doelgroep komt door de grens van €34.991,- voor 5 jaar te verruimen naar €38.000,-. Ook deze categorie komt voortaan in aanmerking voor een sociale huurwoning onder de grens van €711,68
4
Voorgenomen acties Bestuur en werkgroepen In 2014 zal het bestuur tenminste één maal een bijeenkomst organiseren/bijwonen van Huurdersorganisaties binnen Food Valley verband en één bijeenkomst voor particuliere huurdersverenigingen in Ede. Daarnaast relevante scholing bieden aan onze vertegenwoordigers, symposia bezoeken, vergaderingen voor leden en Raad van Bewonerscommissies houden. We overleggen via Bestuurlijk overleg met Gemeente Ede en via ons structurele overleg met verhuurder Woonstede. We participeren in diverse werkgroepen. De Huurdersbond Ede continueert het lidmaatschap van de landelijke Woonbond en blijft gebruik maken van een adviseur van de bond. Uitkomst 2014 Gebleken is dat de partners in Veenendaal en Wageningen momenteel nauwelijks belangstelling hebben om gezamenlijk op te trekken. We verwachten dat die belangstelling zal groeien als men merkt dat gemeenten en corporaties wel meer gezamenlijk gaan optrekken. Begin 2015 heeft een eerste contact in regioverband plaats gevonden. Wel heeft de Huurdersbond Ede de partners in Regioverband voorzien van ons Werkplan en Jaarverslag en geïnformeerd over persberichten die verstuurd werden. Er is weer volop ruimte geboden voor scholing, symposia etc. Speciale vermelding verdient de huurdersdag van de Woonbond die in oktober in de Reehorst in Ede werd gehouden. Voor deze “thuiswedstrijd” was de nodige belangstelling. Late aanmelders moesten zelfs afgewezen worden: vol is vol. Zij monde uit in voorlopige keuze voor actie om de regering en politiek tot een beter huurbeleid te bewegen. Het oude college van de gemeente Ede gaf in de praktijk nauwelijks prioriteit aan sociale huurwoningen. De meeste aandacht ging/gaat uit naar starterswoningen in de koopsector. Door beperking van de financiële ruimte als gevolg van de opgelegde heffingen aan de ene kant en de gewenste betaalbaarheid aan de andere kant, dreigt de nieuwbouw op termijn zelfs onvoldoende te worden om de bestaande voorraad op peil te houden. Het nieuwe college-akkoord vermeldt zelfs niets over de te verbeteren zaken in huursector zoals wegwerken van wachtlijsten en de te hoge grondkosten voor sociale huur. Voorgenomen acties Communicatie De werkgroep Communicatie zal ook in 2014 via persberichten lokaal de aandacht vragen voor de positie van huurders. Daarnaast is er onze site, www.hb-ede.woonbond.net. Twee nieuwsbrieven voorzien de leden van de actualiteit binnen de vereniging. De huurwijzer zal ook in 2014 verspreid worden. Op twitter, Linked-in, Facebook en op het Aedes Forum zal de voorzitter op persoonlijke titel zorg dragen en we de belangen van huurders en de sector onder de aandacht brengen en houden..
5
Uitkomst 2014 In 2014 werden de volgende publicaties uitgebracht: 3 adviezen aan WS over Verkoopprogramma huurwoningen Warmtewet Meerjarenbegroting en huurbeleid 2015 en verder
tiental persberichtenduizenden twitterberichten via @hkregting 3 deelnamen aan radio en TV optredens 5 presentaties op symposia en congressen 8 blogs op Aedes Forum diverse artikelen in Ede Stad en Ede Post 86 mails van huurders werden beantwoord waarbij men tevreden was over de snelheid en kwaliteit van het antwoord.
Het blijft van belang om de publiciteit te zoeken en zo onze positie in de gesprekken met politiek en WS daar waar nodig te versterken.
Voorgenomen acties Leefbaarheid Ons doel is om in 2014 te bewerkstelligen dat de Huurdersbond Ede erkend wordt door de Gemeente als gesprekspartner als het gaat om leefbaarheid en betrokken wordt bij het beleid. De Huurdersbond Ede zet zich niet alleen in voor huurders maar ook voor bewoners. Dat beter onder de aandacht brengen is een vereiste. Uitkomst 2014 Het reguliere overleg met gemeente en WS vond 2x plaats. De belangrijkste agendapunten waren: Leefbaarheid algemeen met accent op energie bij georganiseerde bijeenkomsten De introductie van de nieuwe structuur in wijken met wijkregiseurs
We vertrouwen er op dat de gemeente vanaf 2015 de weg naar de HB nog beter weet te vinden omdat de nieuwe Woningwet het recht op inspraak van huurders borgt. Partners vinden die namens Ede zich willen aansluiten bij het LSA bewoners gaat moeizaam. Na 2015 zal Huurdersbond Ede zich terugtrekken uit het Platform LSA bewoners. Voorgenomen acties Varia Gemeente Ede – en in het bijzonder het nieuwe college prikkelen zich in te zetten voor de (sociale) huursector en speciaal voor energiebesparing
6
Uitkomst 2014 HB kon bij de start van het nieuwe college een presentatie geven over de activiteiten en de voornaamste doelen van onze bond. Deze presentatie werd goed ontvangen. We zijn met de gemeente in gesprek over voorfinanciering van energiemaatregelen en verwachten daar in de loop van 2015 uitsluitsel over. De samenwerking met de afdeling Wonen is goed. We worden geinformeerd over Ambtelijk Overleg Wonen en nemen deel aan het Bestuurlijk Overleg Wonen. Daarnaast worden we actief betrokken bij zaken zoals Huisvestingswet en Woonvisie.In 2014 is de samenwerking Gemeente-Corporatie-Huurdersbond ook landelijk positief opgevallen door de wijze van samenwerken. Beleidsmatig is Ede net als Minister Blok er weinig aan gelegen om de problematiek bij de huursector te verminderen. De grondprijs voor een sociale woning behoort tot de hoogste van Nederland en er is niets gedaan om de wachtlijsten structureel aan te pakken. Nieuwe sociale huurprojecten worden zonder compensatie omgezet in de bouw van 2 sportzalen in Kernhem of in sociale koop. Wel is er op het Nieuwe Landgoed sociale bouw gekomen met aangepaste grondprijzen als compensatie van een deel van de sloop van de Lunenburg flats. Op energiegebied heeft de Gemeente de huursector nog niet actief gesteund maar wel de koopsector. De intentie mag er misschien wel zijn, maar de middelen die er bij horen worden niet geleverd.
3. Gezamenlijke ontwikkeling huurbeleid De ervaring van de afgelopen jaren leerde dat na vaststelling van de begroting door directie WS en goedkeuring van de Raad van Commissarissen er nauwelijks meer financiële ruimte was om het huurbeleid wezenlijk bij te sturen. Vanuit haar zorg om een voortgaande financiële uitholling van haar achterban heeft HBE zich op het standpunt gesteld dat er een eind zou moeten komen aan de voortdurende huurstijgingen boven inflatie. Ook de directie van WS maakt zich zorgen over betaalbaarheid en daarmee over de zekerheid van haar inkomsten op termijn en was bereid hier structureel met ons over te praten. Daarom is een aantal malen gesproken over de meerjarenbegroting en de mogelijkheden om de huurverhoging te beperken tot de inflatie. Daarbij moest een balans gevonden worden tussen gezonde ambities o.a. op het gebied van energiebesparing, een redelijk nieuwbouwprogramma om de wachtlijsten niet op te laten lopen en financiële houdbaarheid. Helaas kwam tijdens dit proces aan het licht dat er een aanzienlijke betonrot in een aantal flats van WS aanpak op korte termijn vroeg. HB heeft hier een nadere toelichting op gevraagd maar is er gezien de urgentie mee akkoord gegaan dat die kosten zo veel als nodig nog boven de inflatie verrekend zouden worden met de huurverhoging over 2015. Vanaf 2016 willen wij echter aan een inflatieneutraal huurbeleid vast houden. De systematiek van huurverhoging zal overigens drastisch anders zijn omdat er overgegaan wordt op de huursombenadering. Gelijkwaardige huurwoningen krijgen zo huurprijzen die dichter bij elkaar komen. Lage huren krijgen namelijk een grotere huurverhoging dan hoge huren.
7
4. Werkgroep Warmtewet De Warmtewet vereist dat de berekening van de energiekosten vanaf 1 januari 2014 op een nieuwe wijze plaats vindt. De basis voor de rekening is vanaf dat moment de hoeveelheid warmte die geleverd is. Eenvoudiger gezegd dan gedaan. Daarom is op aandrang van HBE een werkgroep Invoering warmtewet gestart waarin HBE en WS besproken hebben hoe hiermee om te gaan. Een gezond uitgangspunt van WS was dat geen winst gemaakt hoeft te worden op de energierekening. De huurders krijgen een nieuw (standaard) energiecontract waarin e.e.a. geregeld wordt. Vooralsnog blijft de liggingscorrectie waardoor huurders aan de randen van de complexen enigszins gecompenseerd worden voor de extra warmte verliezen van hun woningen, overeind. In 2015 wordt de invoeringswijze van de Warmtewet geëffectueerd en zal er monitoring plaats vinden van de afrekeningen.
5. Overige 5.1. Spreekuren Er is 46 keer spreekuur gehouden. Ongeveer 25 huurders bezochten ons spreekuur voor huurdersproblemen. 5.2. Overleg HBE voert intern en extern diverse vormen van overleg. Voor de complete agenda wordt verwezen naar bijlage 3. Intern gaat het om: ● Raad van Bewonerscommissies ● Algemene ledenvergadering ● Geschillenadviescommissie Extern zijn de volgende vormen van overleg: ● Overleg met Woonstede (regulier en themagewijs) Belangrijke thema’s die in dit cruciale overleg aan de orde kwamen zijn: ● Monitoring scheefhuren ● Verkoopprogramma huurwoningen ● Voortgang projecten groot onderhoud, in het bijzonder de Burgwijk ● Warmtewet ● Sociaal statuut wijkvernieuwing ● Leefbaarheidsfonds ● Drie-kamer-model waarin de sociale component van de zakelijke componenten apart worden gepresenteerd ● Experiment Wooncorporatie om een overgangs gebied tussen sociale en commerciële woningbouw te kunnen scheppen ● Meerjarenbegroting en huurbeleid ● Actuele ontwikkelingen in Den Haag ● Overleg met Commissarissen van Woonstede ● Sollicitatieprocedure nieuw lid Raad van Commissarissen ● Provinciale vergaderingen van de Woonbond ● Overleg met de gemeente Ede ● Overleg met Stichting Maanderzand over nieuwbouw en na sloop Cavalje Flats. Leden van de bond zetten zich ook in voor overleg van Wijkvernieuwing/Groot Onderhoud zoals Middelhoogbouw Burgwijk, Langenhorstflat, Veldhuizen B Hondekop, Veldzicht en Veldboeket,Indische Buurt .
Ede, mei 2015. 3 bijlagen.
8
Bijlage 1
Samenstelling bestuur Huurdersbond Ede e.o. per 31 december 2014
De samenstelling van het bestuur is als volgt: Voorzitter
Hans Kregting
Secretaris
Wim Kok
Penningmeester
Ruurd Kamphuis
Leden
Peter Schouten Dick Verwoert
Bijlage 2 Ledenaantal HBE Op 1 januari 2014 had de Huurdersbond zelfde getal als bij jaarverslag 2013 leden, te weten 525. Op 31 december 2014 is het ledenaantal 394. Een groot aantal leden heeft nog niet aan zijn contributieverplichtingen voldaan. 14 leden zegden hun lidmaatschap op, een enkeling op grond van de contributie, de overigen wegens verhuizing of overlijden. Een twintigtal nieuwe leden werd verwelkomd.
9
Bijlage 3
Vergaderschema HBE 2014 JAARPLANNING ACTIVITEITEN HUURDERSBOND EDE e.o. 2014
Maand Januari 2014
Activiteit 17-1: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 23-1: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur T
Februari 2014
Uitnodiging RvB
Maart 2014
7-3: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 13-3: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur
concept jaarverslag+ 4e kwartaal, advies huurbeleid
April 2014
1-4: Raad van Bewonerscommissies 19.30uur 18-4: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 24-4: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur T + vaststellen jaarverslag WS en GAC Verspreiding Nieuwsbrief + Huurwijzer Jaarveslag,jaarrekening,Kascontrolecommissie
Mei 2014
13-5: Algemene Ledenvergadering 19.30 uur 30-5: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur Uitnodiging leden klachtencie/huurderscomm.
Juni 2014
4-6: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur
1e kwartaal + uitgangspuntenb OP en MJB;werkpl
10-6: Gesprek met klachtencie 19.30 uur; gesprek met commissarissen 20.30 uur Juli 2014 Augustus 2014
September 2014
4-7: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 22-8: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 28-8: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur T + 2e kwartaal 26-9: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur Herinneringen versturen aan leden (contr.) Nieuwsbrief + uitnodiging RvB + ALV
Oktober 2014
24-10: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 28-10: Raad van Bewonerscommissies, 19.30u 30-10 Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur def. OP, MJB
November 2014
5-11: Overleg met Raad van Comm. WS 20.30 – 21.30 uur 21-11: Bestuursvergadering 10.30-12.30 uur 27-11: Overleg Woonstede 14.00 – 16.00 u 3e kwartaal + activiteitenplannen gemeente + prest.overeenk.
December 2014
9-12: Algemene Ledenvergadering 19.30 uur Opstellen jaarplanning 2015 nieuwjaarsadvertentie Ede Stad
versie 30-12-2013; rev2
(T=themavergadering)
10
