April Adviesnr. Serie 2003,
2003 278 nr. 05
Over HOLENDRECHT en omgeving
Aan: Het Gemeentebestuur van de Centrale Stad Het stadsdeelbestuur van Zuid Oost
ARS-ADVIES over HOLENDRECHT en omgeving
INHOUDSOPGAVE:
SAMENVATTING en AANBEVELINGEN
3
I.
INLEIDING 1. Aanleiding en fase van de planvorming 2. Stand van zaken 3. Probleemstelling
5
II.
DYNAMIEK EN POTENTIE VAN HET AMC 1. Het AMC als aanjager voor een Science Park 2. Hoofdoriëntatie van het AMC 3. Uitwisseling met de omgeving
6
III.
TREINSTATION en AANVULLEND OPENBAARVERVOER 1. Verbetering openbaar vervoer door NS-halte 2. Verbetering openbaar vervoer op termijn
7
IV.
DE MEIBERGDREEF als verbindende schakel 1. Nadruk op de Meibergdreef 2. Huidige kantoren en bedrijvenwereld
9
V.
DE WOONWIJK HOLENDRECHT 1. Ingrepen in het woonmilieu 2. Herdifferentiatie met behoud bestaande voorraad 3. Huisvesting voor ouderen 4. Toekomst van het winkelcentrum
10
Verder gebruik van dit advies staat ieder vrij, mits dit gebeurt met bronvermelding.
2
Samenvatting en aanbevelingen van het ARS-Advies over HOLENDRECHT en omgeving SAMENVATTING De ARS heeft zich gebogen over de eerste ideeën en schetsen voor dit gebied. Wat opvalt is dat er grote kansen liggen. Tegelijk is er nog te veel onduidelijk om er een eenduidige koers uit te zetten. De kwadranten zijn te verschillend van aard. De ARS ziet vier hoofdpunten: 1) Het AMC als dragende factor voor een Science Park; 2) De Meibergdreef opwaarderen tot een allee met adressen en verblijfspunten; 3) Het Station als toekomstinvestering; 4) Behoud en versterking van de kwalitatief hoogwaardige woonwijk Holendrecht. Voor de ARS is wél duidelijk dat het AMC-complex een belangrijkere rol kan spelen in deze omgeving en ook in de regio. Uit de huidige plannen van het AMC blijkt dat het de vleugels wil uitslaan in zuidelijke en westelijke richting. Deze strategie brengt een sterke oriëntatie op de auto-ontsluiting met zich mee. De ARS vindt dat er meer nadruk moet liggen op een toekomst voor het AMC als Science Park. Daarop moet een ontwikkelingsplan worden gebaseerd, met een sterkere oriëntatie op het openbaar vervoer (OV) en de Meibergdreef. Het is voor de ARS maar de vraag of een integratie met het woongebied oostelijk van de spoorlijn nagestreefd moet worden. De ARS vindt het voor de kwaliteit van de woonwijk Holendrecht van belang dat het bestaande winkelcentrum overeind blijft. Dit winkelcentrum is niet gebaat bij een koppeling aan de metrohalte of met een lineaire structuur naar de westzijde van het spoor. De woningvoorraad vraagt wel om een herdifferentiatie, met toevoeging van koopwoningen. Er kan worden gedacht aan verbetering met verkoop of verbetering voor een hoger huursegment. Herverdeling van het groen kan de bruikbaarheid ten goede komen. Het gaat erom de woonkwaliteit te verhogen, dit in nauwe samenspraak met de zittende bewoners. Een impuls mag ook verwacht worden van extra seniorenwoningen. Volgens de ARS liggen er ook kansen om een integratie in noord/zuid-richting tot stand te brengen. Het AMC evenals de ABN-Amro zouden in de richting van de Meibergdreef de publiekgerichte afdelingen kunnen situeren, met adressen aan deze dreef. De Meibergdreef zal een weliswaar brede boulevard vormen (doorgaande verkeers-rijbanen en parallelle bestemmingswegen) maar kan tezamen met meer functies een publieksvriendelijke route worden. Het zogenoemde ‘entreegebied Paasheuvelweg’ (aan de noordkant van de dreef) zal in de plint daarvoor voldoende ruimte moeten bieden. Voor beide zijden van de dreef moeten mogelijkheden komen voor startende bedrijven vanuit de Bijlmer. AANBEVELINGEN 1. Geef het AMC volop kansen tot ontplooiing. Stuur het in de richting van een bio-medisch Science Park, met clustering van verwante bedrijven. Zorg voor ombuiging van de huidige plannen naar een sterkere gerichtheid op het OV-knooppunt én laat het meer aansluiten op nieuwe invullingen langs de Meibergdreef. 2. Maak van de Meibergdreef een stedelijk, publiekgerichte allee met adressen. Geef daarbij voorrang aan de woonfunctie in zijn vele vormen, gelieerd aan het AMC en de omliggende bedrijven en kantoren. 3. Bevorder en versterk het gebruik van het OV, achtereenvolgens door: a. verbetering van de bereikbaarheid van de bestaande metrohalte; b. de plannen erop af te stemmen dat op korte termijn een NS-station op Holendrecht deel uitmaakt van het gehele complex; c. te zoeken naar een hoogwaardige OV-verbinding en overstap in dwarsrichting (bijv een extra lus gekoppeld aan de snelbus via de Zuidtangent). 4. Doe onderzoek naar de sociaal-economische situatie van de bewoners in de woonwijk Holendrecht en baseer daarop de precieze aanpak voor woon- en wijkverbetering. 5. Laat het huidige winkelcentrum op zijn plek liggen en zorg dat het desnoods door een kleinere geconcentreerde opzet voor de dagelijkse boodschappen blijft functioneren. ARS-advies 278, serie’03, nr.05
3
4
April 2003 Adviesnr. 278 Serie’03, nr.05
Advies over HOLENDRECHT en omgeving I.
INLEIDING
1. Aanleiding en fase van de planvorming Het studiegebied Holendrecht omvat een ruim gebied rondom het metrostation Holendrecht, dat als zwaartepunt wordt opgevat. Het gaat hier om de allereerste fase van een verandertraject, terwijl nog niet duidelijk is wat de ambitie van Amsterdam is met dit gebied. Er bestaan plannen van het AMC. Hoewel ze zich beperken tot het eigen terrein bestrijken deze een groot deel van het studiegebied. Daarnaast bestaan concrete plannen voor invullingen met kantoren aan de noordzijde van de Meibergdreef, het zgn. ‘entreegebied’ Paasheuvelweg. Voor de woonbuurten ten oosten van de spoorlijn zijn nog geen programma’s Er is (juni 2002) door de Centrale Stad en het Stadsdeel wel bestuurlijk opdracht gegeven aan de dienst RO om een Stedebouwkundig Programma van Eisen (SPvE) op te stellen. De ARS hoopt met deze reactie een voorzet te geven voor de richting waarin dit SPvE zou moeten gaan. 2. Stand van zaken In de huidige opzet bestaat er een sterke scheiding tussen wonen en werken in het gebied. Het spoortracé vormt de scheidslijn. Het idee (bij de dienst RO) is één plan te maken voor het hele gebied, d.w.z. voor de Amstel III-zijde met het AMC én de woonwijk Holendrecht. Binnen het plangebied is het AMC dominant aanwezig. Gezien de vele onduidelijk ingevulde groene openbare zones rond het complex lijkt het alsof het AMC weinig aandacht voor de openbare ruimte heeft. Het is als het ware een stad op zich zelf met allerlei voorzieningen, van waaruit weinig kruisbestuiving plaatsvindt met de omgeving. In de wijk Holendrecht (ten oosten van de spoorlijn) ligt het accent sterk op wonen in het groen. Het winkelcentrum met scholencomplex is hard aan vernieuwing toe. Er bestaat weinig wisselwerking tussen de bewonersbelangen (voorzieningen, werkgelegenheid etc) en de kantoren- en bedrijvenwereld aan de westzijde van het spoor. Aan de westkant nabij de A2 en de Meibergdreef zijn plannen voor een Fastfood-concentratie mét hotel. Welke aantrekkingskracht dit (buiten de automobilisten die de stad binnenrijden) oplevert voor bewoners en werkenden rond het AMC en de woonwijk Holendrecht is niet duidelijk. Sinds de discussies over het Structuurplan wordt als belangrijke woningbouwlocatie ook het gebied tussen de A2 en het AMC genoemd. Een sterke concentratie van wonen op die plek kan impulsen leveren voor een meer gemêleerde omgeving aan de westkant van het spoor. 3. Probleemstelling De probleemstelling zoals de ARS die ziet is terug te brengen tot een aantal vragen: - Wat is de gezamenlijke noemer die voor de diverse gebieden kan worden ontwikkeld? - Moet je wel/niet planmatig ingrijpen in het gebied om enige samenhang op te leggen? - Is menging van wonen en werken nastrevenswaardig en voor welke kwadrant(en)? - Welke verbeteringen (herdifferentiatie, aanvullende bouw) heeft het woonmilieu nodig? - Welk draagvlak is vereist voor de voorzieningen (winkelcentrum) in de woonwijk? - Hoe belangrijk is uitbreiding van het openbaar vervoer voor het gebied? - Hoe bereik je doorbreking van het monofunctionele en/of introverte karakter van het AMC? 5
II.
DYNAMIEK EN POTENTIE VAN HET AMC
1. Het AMC als aanjager voor een Science Park Het AMC moet als de motor voor het gehele gebied worden gezien. Het AMC heeft volgens de ARS goud in handen, meer dan het zelf laat zien. Het gaat om research, ontwikkeling en toepassing van hoogwaardige medische kennis en biotechnologie. Een clustering met bedrijven in deze branche kan aanzienlijke meerwaarde geven. De ARS vindt dat de groeipotentie van het AMC voorlopig onbelemmerd, maar actief gestuurd, kansen moet krijgen. Deze mogen niet vanwege de complexiteit en een vermeende aantasting van het eigen belang van het AMC verloren gaan. De gemeente zou minstens zo sterk moeten inzetten als bij het WTCW. Daar steunde de gemeente de clustering en zette sterk in op een eigen NS-station. Wat maakt het AMC minder dan het WTCW? Tot nu toe mag het AMC het terrein alleen ontwikkelen voor medische- en op onderwijs gerichte voorzieningen. Tussen de gemeente en het AMC is onlangs een samenwerkingsovereenkomst opgesteld om gezamenlijk het zuidelijk deel van het terrein voor medisch georiënteerde commerciële bedrijven te kunnen bestemmen. Om het zover te laten komen is een ontwikkelingsplan met ruimtelijk kader nodig. Laat de gemeente hier actief op inzetten. 2. Hoofdoriëntatie van het AMC Hoewel het AMC zegt een treinstation belangrijk te vinden, lijkt het zich te concentreren op de ontsluiting via de snelwegen. In de opzet van de huidige plannen wordt het AMC een autoafhankelijke locatie, dat is letterlijk en figuurlijk te eenzijdig. De huivering van het AMC voor een OV-knooppunt dat als de kern gaat fungeren moet weggenomen worden. Door de uitstekende ligging bij de A2 en de A9 is het al een per auto perfect ontsloten locatie. Het verder fixeren op een autogerichte wereld is te eenzijdig en maakt het gevoelig voor verstoringen. Het toekomstplan moet omgebogen worden naar een model waarin het naar het OV-knooppunt toegroeit, zodat tot uiting komt dat het OV een onlosmakelijk deel vormt van de gehele interne structuur van het AMC-complex. Het AMC voert een eigen beleid en is bang wanneer andere partijen erbij komen. Deze angst moet eerst weggenomen worden om samen een groeimodel op te tuigen. 3. Uitwisseling met de omgeving Het AMC straalt momenteel niet de behoefte uit zich te presenteren. De opstelling van de overige marktpartijen (Het Bouwfonds, ABN-Amro, NS-vastgoed en het Winkelcentrum) om tot een samenhangend gebied te komen is soepeler. In de praktijk wil het AMC zijn plannen middels uitruil met de gemeente, van rond het complex gelegen strookjes grond (restranden), tot stand brengen. Het AMC meent dat haar interne belangen niet kunnen samengaan met die van de omgeving. In de huidige situatie is al sprake van een enorme parkeerdruk in het gebied. Rondom het complex liggen flinke parkeervelden aangesloten op een eigen rondweg. Deze parkeerwijze vormt een barrière voor een goede open uitwisseling met de omgeving. Nabij de metrohalte aan de zijde van de woonbuurt wordt parkeerruimte ook gebruikt voor forensenverkeer. De woonbuurt aan de oostkant van het spoor heeft daarmee te kampen. Om het woonklimaat prettig te houden is het noodzakelijk dat er een oplossing komt voor het (forensen)parkeren. Goede alternatieven zijn vooralsnog niet voorhanden en zolang de sociale veiligheid in deze omgeving ook te wensen overlaat, is het niet anders dan logisch dat veel werkers met de auto zullen blijven komen. Als er een NS-halte komt dan is dat een waardig alternatief.
6
Daarnaast zal het nodig zijn om nog openbare parkeerplaatsen toe te voegen in het gebied. Deze extra parkeerplaatsen kunnen worden ondergebracht in een parkeergarage met zowel capaciteit voor het AMC als voor de bedrijven, maar ook ten behoeve van een transferiumfunctie. Ter illustratie: huidige plannen van het AMC
het combineren van de noordelijke ingangen van het AMC waarbij het ‘plein’ vrijgemaakt wordt van geparkeerde auto's, een herinrichting van het busstation en een looproute van het metrostation naar het AMC. Dit plan is stil gelegd en wacht tot er duidelijkheid komt over het gehele knooppunt resp. het SPvE in wording. Vervolgens is aan de zuidkant een aangepast plan gemaakt dat inmiddels binnen het AMC is aangenomen. Dit plan bestaat o.a. uit het toevoegen van minimaal 100.000 m2 vloeroppervlak voor ziekenhuisgebonden activiteiten. Door het toevoegen van een hoofdingang (gericht op de automobilist) aan de zuidkant van het complex zal een interne diagonale looproute ontstaan. Het AMC (de medische wereld) wil groeien van 6.000 naar 10.000 werknemers. Totaal (incl. bezoek) gaat het om 21.000 personen die per dag het complex in en weer uit gaan. Geschat wordt dat minstens ¼ per openbaar vervoer zal komen, per dag gaat het dan om ca. 5.500 in/uitstappers voor metro en bus. Vanwege de Hogeschool (waarvan geen cijfers bekend zijn) zullen hier nog een behoorlijke aantal aan toegevoegd moeten worden.
Het AMC kent een sterke interne structuur en logistiek. In 1995 heeft bureau OMA voor het gehele complex een totaalplan (schets) opgesteld. Dit bleek niet aan te slaan, waarna OMA opdracht kreeg een plan te maken met kleine aanpassingen. De afzonderlijke bouwplannen baseren zich evenwel op de eerder ontwikkelde schets. Planontwikkeling gaat zowel in de richting van de A2-snelweg als in zuidelijke richting, waar vooral de onderzoekskant een plaats zou krijgen. Een aantal bouwfasen zijn in onderhandeling. Voor de komende 15 jaar wordt ca. 300.000 m2 voorzien. Aan de noordkant wil het AMC een veilige verbinding middels een droogloop en een gezamenlijke ontvangsthal. Langs de droogloop zijn als begeleiding én sociale controle een aantal torentjes opgenomen. Dit t.b.v. kantoren en bepaalde vormen van wonen, zoals een zorghotel en (tijdelijke) huisvesting voor onderzoekers die van ver komen, overige personeelsleden en voor familieleden van patiënten. Het AMC wil daarmee weliswaar aan de buitenrand van zijn complex wel woonvormen realiseren. Het gaat hem om
Conclusies 1. De ontwikkeling van een dynamische motor (Science Park) met als basis biotechnologie en medische wetenschap (toepassing, onderzoek en productie) wordt niet op waarde geschat. 2. De huidige basisgedachte van een Science Park gaat te sterk uit naar een (intern gericht) volume-programma gespreid in zuidelijke en westelijke richting. Er ligt geen visie aan ten grondslag over de bereikbaarheid per openbaar vervoer (OV) en over de mogelijkheden van uitwisseling naar de omgeving. 3. De rol van de gemeente om tot sterke gerichtheid op het OV te komen wordt gemist. Niet verwacht mag worden dat het AMC zelf een ontwikkeling in deze richting zal entameren. 4. Bevorderen van het OV en een aanhechting aan de Meibergdreef vraagt beslist om meer ideeën dan het situeren van enkele torentjes langs een droogloop naar het bestaande metroen busstation.
III.
TREINSTATION en AANVULLEND OPENBAAR VERVOER
1. Verbetering openbaar vervoer door NS-halte De plannen voor vier sporen tussen Amsterdam en Utrecht zijn in uitvoering, in 2007 moeten ze in bedrijf zijn. Het gaat om een eigen baan voor de ICE (uit Duitsland) en de Intercitylijnen binnen Nederland. Hierdoor wordt een scheiding tussen de doorgaande en de stoptreinen aangebracht. In het kader van het sterker ‘benutten’ van de huidige infrastructuur zou een extra stopplaats voor de trein passen in het beleid. Wanneer er snel een bestuurlijk besluit genomen zou worden om een treinhalte op te nemen in Holendrecht, zijn binnen de huidige werkzaamheden de voorzieningen daartoe nog in te passen. Er ligt nog steeds een reservering om van metrostation Holendrecht een NS-station te maken.
7
De functie voor een NS-station in Holendrecht moet vanuit een grotere schaal bekeken worden, het gaat dan om regionale treinlijnen die via Holendrecht lopen. Naast de vele lijnen die vanuit het zuiden via Utrecht (voor de bezoekers uit Midden-Nederland) naar CS-Amsterdam gaan, is vanuit het noorden het aaneengesloten traject van Uitgeest naar Utrecht van belang. Vanuit de gemeente is geen beeld van een gewenste hiërarchie van stations in Amsterdam. Politiek is gezegd dat Holendrecht laag op de prioriteitenlijst staat (i.t.t. WTC-Watergraafsmeer), men komt niet verder dan dat Holendrecht wordt gezien als een concurrent voor het Bijlmerstation. Er ligt wel onderzoeksmateriaal 1). Opvallend daarin is de ongewisse status van Holendrecht: in principe geen spoorstation en toch een relatief grote massa/hoge plaatswaarde. Qua aantallen reizigers stijgt Holendrecht uit boven Muiderpoort en RAI, zie 2). In beide onderzoeken wordt geconcludeerd tot de noodzaak van gezamenlijk onderzoek door gemeente en NS. Tot nu toe heeft zo’n onderzoek nog niet plaats gevonden. Conclusies 1. Niet alleen het AMC maar ook het bedrijfsleven (zoals bedrijvenvereniging ZuidOost en de ABN-Amro) als de bij het project betrokken marktpartijen vinden het van belang dat er een NS-halte komt. 2. Op zijn minst moet het gevraagde onderzoek naar aansluiting van de locatie op het regionaal OV-netwerk plaatsvinden. 3. Laat het momentum voor aanpassingen niet verlopen. Tref alle noodzakelijk voorzieningen zodat het station direct voorbereid is op een NS-halte. 2. Verbetering openbaar vervoer op termijn Aangepaste Zuidtangent Qua reizigersaantallen is een NS-stop te verdedigen. Probleem is het ontbreken van een regionaal OV-systeem waarin ook de functie van de Zuidtangent is verwerkt. De huidige tracering ervan loopt echter via de Stramanweg en station Bijlmer richting Gooiseweg. De dichtstbijzijnde overstap op de Zuidtangent zal dus altijd via station Bijlmer verlopen en dus het snelst per metro bereikbaar zijn. Naast de hoogwaardige noord/zuid-verbinding zal pas van een echt knooppunt sprake zijn wanneer ook voorzien wordt in een OV-verbinding in oost/west-richting met de bijbehorende overstap. Mogelijk kan via een opgedeeld tracé van de Zuidtangent het AMC ook opgenomen worden in het traject. Doortrekking van de metrolijn naar Abcoude Wanneer de metro wordt doorgetrokken naar het NS-station Abcoude (afstand HolendrechtAbcoude is 3.000 meter) zouden van daaruit, door overstap van trein op metro, de bezoekers van het AMC uit Midden-Nederland bediend kunnen worden. Dit zal men vanwege de overstap als een vertragend alternatief ervaren. Overige verbeteringen Holendrecht zit als laatste station in het project Metromorfose. Zeker nu het budget zo goed als op is, maakt metrostation Holendrecht weinig kans op verbetering en grotere veiligheid. Het verdichten van de woonwijk met name dichtbij het station zal bijdragen aan de sociale veiligheid en de kans op een NS-station weer vergroten. De werking van een combinatie van metro-/treinstation en winkelcentrum (als een van de varianten in de dRO-studies) is niet duidelijk. Conclusie In de huidige vervoerssituatie biedt de metrohalte te weinig perspectief. Op korte termijn een treinhalte die op den duur wordt aangevuld met andere aangehaakte OV-aansluitingen is het meest wenselijk.
1 2
“De hiërarchie van Amsterdamse stations”, dRO, dIVV en NS; dec 2000. “Amsterdamse Stationsomgevingen”, Thomas Straatemeijer, ARS en dRO; dec 1999.
8
IV.
DE MEIBERGDREEF als verbindende schakel
1. Nadruk op de Meibergdreef De huidige Meibergdreef heeft een sterk doorgaand verkeerskarakter, het heeft geen straatwanden met aansluitende bebouwing en adressen. De verkeersontsluiting van het gehele gebied vindt nu plaats via de aanhaking van de Meibergdreef op de A2. Voor de voetganger is het een tochtige onderneming langs zeer brede groenbermen zonder enige beschutting. In een van de varianten gaat de dienst RO uit van het ‘denken vanuit de knoop’ in een opzet met een nieuw geconcentreerd centrum (combinatie van winkels en andere voorzieningen) nabij of zelfs ten westen van het Holendrechtstation. Bij verdere verdichting en menging ziet de dienst RO ook kansen voor een strook van woonwerk-voorzieningen, dwars onder het spoor door, in oost/west-richting met vrije baan voor langzaam verkeer en aan weerszijden autoverkeer. Deze ‘as’ zou als mogelijke katalysator van de verschillende programma’s kunnen dienen. Binnen de ARS is op deze varianten verdeeld gereageerd. De ARS meent dat de voorzieningen van de woonbuurt tegenover die van het AMC en de bedrijvenzone zich sterk van elkaar onderscheiden. Support vanuit het bedrijfsleven met ‘tussen-de-middag’-boodschappen, wordt slechts op enkele procenten geschat. Enerzijds zijn de winkels in de woonwijk vooral gericht op de dagelijkse boodschappen van de eigen bewoners. Anderzijds laten de voorzieningen binnen het AMC, met haar specifieke winkels (boekhandel en uitzendburo op medisch gebied, aangepaste etenswaren etc.), zich moeilijk combineren met de dagelijkse boodschappen. Conclusie Door een sterkere gerichtheid van de aanliggende bebouwing op de Meibergdreef zal daar meer levendigheid ontstaan. De ARS acht het karakter van de Meibergdreef zeer maatgevend. Ook al wordt het geen allee om te flaneren dan toch zal er sterk aan verbetering van het verblijfskarakter gewerkt moeten worden, door een combinatie van etalagefuncties (showrooms) en adressen. 2. Huidige kantoren en bedrijvenwereld De aan de westzijde van het spoor gelegen bedrijven en kantoren manifesteren zich ieder in hun eigen paleisje. Over menging van wonen en werken aan de westkant wordt vanuit de bedrijfswereld niet enthousiast gereageerd. Wanneer de Meibergdreef als een brede boulevard wordt opgevat (met doorgaande verkeersrijbanen en parallelle bestemmingswegen), kan het beide zijden tezamen brengen en een redelijke publieksvriendelijk route worden. Het zogenoemde Entreegebied Paasheuvelweg (de geplande randbebouwing langs de noordkant van de Meibergdreef) zal in de plint daarvoor voldoende ruimte moeten geven. Hier doet zich bij uitstek een kans voor om integratie met de bewoners van de Bijlmerzijde tot stand te brengen door hier vooral in de plint (aan beide zijden) mogelijkheden voor startende bedrijven vanuit de Bijlmer te scheppen. Om de kloof tussen de woonwijk en het kantorengebied (Amstel III) te overbruggen kan een strategie helpen waarbij buurtondernemers vanuit de Bijlmermeer middels een laag instapmodel naar permanente bedrijfsvestiging aan de kantorenzijde kunnen groeien. Conclusie Volgens de ARS zouden het AMC en de ABN-Amro aan de Meibergdreef meer publiekgerichte afdelingen kunnen situeren en deze waar mogelijk combineren met goedkope bedrijfsvestigingen voor startende ondernemers vanuit de Bijlmer. Deze opvulling van de Meibergdreef hoeft (nog) niet verder (via de Holendrechtdreef) tot in de woonwijk Holendrecht door te lopen.
9
V.
DE WOONWIJK HOLENDRECHT
Vooraf stelt de ARS dat bij ingrepen in de woonbuurt de bewoners vanaf het begin betrokken zullen moeten worden. Een sociaal plan moet de bewoners garanties geven (doorschuiven binnen eigen buurt). Kernvraag moet zijn: Wat vinden de bewoners van de plannen? Parallel daaraan is onderzoek naar de sociaal-economische gegevens van de bewoners vereist. Dergelijke informatie is nu nog niet beschikbaar maar wel relevant, ook voor de marktpartijen die erbij betrokken moeten worden. 1. Ingrepen in het woonmilieu Wel of niet ingrijpen in woonmilieu is de kwestie: als je niets doet ontstaat het gevaar dat een aantal ongewenste processen uit de Bijlmermeer zich verplaatsen naar Holendrecht. De woningen zijn ca. 25 jaar geleden gebouwd, een periode die vraagt om nieuwe aandacht voor de langere termijn. Bij de scholen die er zitten, is al sprake van zichtbare slijtage. Het gebied kenmerkt zich door een hoge concentratie sociale huurwoningen. Hierdoor is er weinig differentiatie in de inkomensgroepen. Met als gevolg weinig draagvlak voor de voorzieningen en een slecht functionerend winkelapparaat. Gezien vanuit het winkeldraagvlak en de huidige woningdichtheid is er veel voor te zeggen de huidige woningvoorraad in elk geval in kwantitatieve zin te behouden (strategisch voorraadbeheer). Aangezien het door belangrijke metrolijnen wordt ontsloten en het door de entourage van het groen als een aantrekkelijke locatie kan worden beschouwd, kunnen hier duurdere woningen worden toegevoegd. Daarbij hoort tevens een herverdeling van de verhouding in privé- en openbaar groen (wat nu te anoniem is) plus de inzet van zelf aangelegde tuinen. Het groen zou beperkt kunnen worden maar vraagt wel om veel beter onderhoud. Verder kan er verdicht worden door uitgekiend met het autoparkeren om te gaan, wat nu veelal breed uitgemeten op maaiveld plaats vindt. Deze ingrepen zijn te koppelen aan segmentering van de woningmarkt aldaar. Conclusies Het woonmilieu in Holendrecht lijkt vooralsnog goed. Houd de huidige woningvoorraad op peil en voeg op bijzondere plaatsen enige duurdere woningen toe. Verbeteringen zijn verder te zoeken in herverdeling van het groenoppervlak. 2. Herdifferentiatie met behoud bestaande voorraad De eenzijdigheid in woninggrootte, in huur en huurprijsklasse, kan niet voldoende worden doorbroken met wat nieuwbouw alleen. Ook de bestaande voorraad moet onder het mes. Er is altijd wel 10% van de huishoudens in zo’n buurt die ook een koopwoning kan betalen (goedkope scheefheid, zwart geld, eigen vermogen enz). Verondersteld mag worden dat dan ook de doorstroming groot is. Voor herdifferentiatie van de voorraad hoeft niet persé aan gedeeltelijke sloop te worden gedacht, maar vooral aan verbetering met verkoop, of verbetering met een hoger huursegment als gevolg. Voor een ander deel kan overwogen worden tot samenvoegen (tot grotere koop- en huurwoningen, b.v. van het type benedenbovenwoningen), optoppen, uitbouwen (zie de gereedschapskist van alle ingrepen van SEV voor portiekflats) enz. Waar mogelijk moeten grotere balkons komen en meer privé groen. Voor de financiële uitvoerbaarheid van de vernieuwing moet niet alleen geleund worden op de nieuwbouw, maar ook op de verkoop van huurwoningen. Gemeentelijke en corporatiebijdragen in onrendabele investeringen kunnen dan beperkt blijven. Conclusies Ingrepen zoals herdifferentiatie van de voorraad door het bijbouwen kunnen de wijk verbeteren. Varianten met samenvoegingen tot grotere koop- en huurwoningen passen eveneens in dit beeld. In elk geval geen rigoureuze sloop van woningen overwegen omdat ze nog prima voldoen. 10
3. Huisvesting voor ouderen Naast herdifferentatie speelt als thema of er woningen kunnen komen voor de doelgroep senioren. Er is een sterke toename van de groep 55-plus en omdat steeds meer ouderen thuis willen blijven wonen zal het aantal zorgwoningen alleen al voor 75-plussers de komende 20 jaar worden verdubbeld, aldus het rapport ‘Op tijd bouwen voor ouderen’ van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen. Daaruit blijkt dat de behoefte aan ‘zorgwoningen’ en ‘zorgappartementen’ sterk gaat toenemen. Hoewel het rapport ook pleit voor een zorginfrastructuur (dagrecreatie, fysiotherapie en thuiszorgwerkers) binnen de woonwijk, lijkt de locatie Holendrecht zeer gunstig, omdat het servicepakket van het AMC om de hoek ligt. Ook ligt samenwerking met het bestaande zorgcentrum dan voor de hand. In het vervolgtraject zou dit element nadrukkelijker moeten worden uitgezocht. Conclusie Aanvulling met seniorenwoningen lijkt hier zeer aantrekkelijk zowel ter vergroting van het draagvlak van de bestaande woonbuurt als vanwege de nabijheid van (medische) voorzieningen. 4. Toekomst van het winkelcentrum Het winkelcentrum op de huidige plek is economisch gezien zwak. Als het niet aan het metrostation gekoppeld wordt, raakt het voor de wijk verloren, aldus de mening van dienst RO. Volgens de ARS is het de vraag of er behoefte bestaat aan een nieuwe centrumplek voor de tamelijk rustige woonwijk Holendrecht. Als het winkelcentrum verplaatst wordt naar het metrostation kan dit een nieuw concentratiepunt vormen, maar evengoed ook problemen opleveren met de (sociale) veiligheid. In het verleden is (door het stadsdeel ZuidOost en ook door de exploitant) onderzoek gedaan naar detailhandel in dit gebied. Daarop heeft echter geen vervolgonderzoek plaats gehad. De huidige exploitant heeft met de recentelijk ingestelde formule (Vomar in plaats van Albert Heijn) succes en kan rendabel draaien in de huidige opzet. Conclusie Het winkelcentrum zou centraal in de woonbuurt kunnen blijven liggen maar het is aan te bevelen dit wél te renoveren en blijvend te oriënteren op de woonwijk ten behoeve van de bewoners. Mogelijk kan het functioneren ervan verbeteren door de aanloop-winkelstraatjes dichter aan het centrum te laten aansluiten zodat een sterker kerngebied over blijft.
Mw. E. Eshuis (voorzitter)
B.B.J. Huls (secretaris)
11
