Huren van gezondheidsvoorzieningen

Huren van gezondheidsvoorzieningen voor- en nadelen van huur

In opdracht van College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen

Jeroen Neele Rob de Wildt

april 2004

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 86390

Inhoudsopgave 0

SAMENVATTING

I

1

INLEIDING

1

1.1 BEGRIPPENKADER

2

1.2

VORMEN VAN HUUR

3

1.3

VORMEN VAN HUURPRIJSBEREKENING

3

1.4

HUURPRIJSBEREKENINGSMETHODEN

4

1.5

OPBOUW RAPPORTAGE

5

2


7

2.1 EIGENDOM OF HUUR

7

2.2

HISTORISCHE KOSTPRIJSBEREKENING

7

2.3

DYNAMISCHE KOSTPRIJSBEREKENING

11

2.4 HUURPRIJSREGULERING (SOCIALE) WONINGBOUW

14

2.5 MARKTHUREN

15

2.6 HUURPRIJSBEREKENING EN BEKOSTIGINGSSTRUCTUUR

18

2.7 DE REKENMETHODEN VERGELEKEN

20

3

HUREN IN DE ZORGSECTOR?

23

3.1

EIGENDOM OF HUUR

23

3.2 FINANCIEEL VOOR- OF NADEEL

27

3.3 FLEXIBILITEIT

28

3.4 VASTGOEDBEKOSTIGING IN DE AWBZ: HUUR ALS EIGENDOM?

29

3.5 ENKELE VOORBEELDEN

32

3.6 WAARDEBEHOUD VAN VASTGOED

32

4

ENKELE DEELVRAGEN

35

4.1

HUURNORMEN EN DE MARKT

35

4.2 RELATIE TUSSEN HUUR EN INVESTERING

R I G O

R e s e a r c h

37

e n

A d v i e s

B V

5

CONCLUSIES

39

SAMENVATTING

0 Samenvatting In opdracht van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen deed RIGO onderzoek naar de systematiek die wordt gehanteerd bij huursituaties in de AWBZ. Uitgangspunt in de gezondheidszorg is dat instellingen het vastgoed in eigendom hebben en houden. Toch is er de afgelopen jaren steeds vaker sprake van het huren van gebouwen. Dit heeft ertoe geleid dat de Bouwkostennota de laatste jaren apart aandacht besteed aan het thema huren en dat het Bouwcollege zich bezint op een nadere structurering van het huren in de gezondheidszorg. Tot nog toe is in de bekostiging en regelgeving voor huursituaties ervoor gekozen zo dicht mogelijk bij de systematiek voor eigendom te blijven. Hieraan ligt het principe ten grondslag dat huren niet duurder mag zijn dan gebouwen in eigendom. Dat heeft ertoe geleid dat een eigen begrippenapparaat is ontstaan in de CTGbeleidsregels voor de bekostiging van te huren gebouwen en in de Bouwkostennota van het Bouwcollege. In overleg met verhuurder geeft dit de nodige verwarring. Die worsteling met het verschil tussen eigendom en huur komt ook naar voren in de voorstellen die Aedes en Arcares recent ontwikkelden voor een model huurovereenkomst. In de afgelopen tijd zijn er ook steeds meer verschillen ontstaan in soorten huisvesting met eigen regelgeving. Er gelden afwijkende regels voor woningen voor gehandicapten en in de GGZ. Er is in toenemende mate sprake van combinaties van zelfstandige woningen en intramurale huisvesting bij verzorgingshuizen. Door de deconcentratie van grote instellingsterreinen is er meer variatie ontstaan in de vervangende huisvesting in een meer stedelijke omgeving, waarbij ook sprake is van huur van kantoorruimte voor staffuncties. De afgelopen decennia laten een ontwikkeling zien van grootschalige verpleeg- en verzorgingshuizen met weinig woonruimte per persoon naar kleinschaliger voorzieningen, waarbij de woonappartementen steeds meer gaan lijken op gewone woningen. De verzorgingshuizen zijn veelal in de volkshuisvestingsfeer tot stand gekomen en pas recent overgegaan naar het zorgregime. Daarbij wordt ongeveer de helft van de verzorgingshuizen gehuurd van woningcorporaties: in dit segment

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

I

II SAMENVATTING

zijn huursituaties al lang geen uitzondering meer. Hetzelfde geldt voor de kleinschaliger woonvormen: daar is het veel meer voor de hand liggend het vastgoedeigendom en beheer bij de beheerder van het omliggende vastgoed te laten. Meestal zijn dat woningcorporaties. Huurberekeningsmethoden Om huur en eigendom te kunnen vergelijken is het nodig de verschillende vormen van berekening van huur en gebruikskosten met elkaar te kunnen vergelijken. De eigen gebouwen van zorginstellingen kennen een vergoedingssysteem waarbij de historische kostprijs wordt bekostigd, uitgaande van kapitaalmarktleningen voor de grote investeringsbedragen. Dat is vergelijkbaar met de kosten voor de eigenaar-bewoner die een hypotheek afsluit. Het vastgoed wordt afgeschreven in termijnen van 50 jaar (bouwkundige deel) en 20 jaar (installaties, verbouwingen). Gemiddeld komt de jaarlijkse afschrijving uit op ongeveer 2,5 tot 3% per jaar. In de loop der tijd nemen de kosten voor de leningen af (lineaire aflossing) of ze blijven constant (annuïtaire aflossing). In reële prijzen gerekend dalen ze als gevolg van de geldontwaarding. Daarnaast krijgt de zorginstelling een vergoeding voor de variabele lasten: de jaarlijkse kosten van onderhoud, verzekeringen, belastingen, beheer en administratie. Indien sprake is van huur en verhuur tussen instellingen in de zorg is de regel dat de jaarlijkse huurvergoeding gelijk is aan de huur volgens deze historische kostprijsberekening. Bij de huur van woningen zullen de jaarlijkse kosten stijgen als gevolg van huurprijsaanpassingen. De huurprijzen volgen min of meer de inflatie, en stijgen daarom jaarlijks. Voor de verhuurder is dus sprake van toenemende opbrengsten: het vastgoed behoud zijn waarde. Door dit waardebehoud in de huurprijsstelling te verwerken kan de verhuurder bij de aanvang van de exploitatie volstaan met een lager huurniveau. Deze berekeningswijze noemen we de dynamische kostprijsberekening (DKP). In de gesubsidieerde woningbouw in de periode 1975-1990 heeft de overheid slechte ervaringen opgedaan met dit systeem, omdat sprake was van langlopende verplichtingen met achteraf bezien een te hoog gestelde rente en inflatie. Doordat vervolgens de inflatie sterk daalde en langlopende renteverplichtingen waren aangegaan, leidde dit tot grote tekorten en overfinanciering. De financiering en subsidiëring van woningen werd drastisch herzien. Dat neemt niet weg dat verhuurder de berekenwijze blijft hanteren, maar dan met veel gematigder en sneller aan te passen parameters voor rente, inflatie en huurstijging. Commerciële of sociale verhuurders hanteren beide deze rekenwijze, maar bij de sociale verhuur is het niveau van de aanvangshuur lager. Dat betekent dat de sociale verhuurder een lager rendement behaalt. Voor commerciële verhuurders vormt deze kostprijshuur de bodemprijs. Ze zijn erop gericht door markthuren te vragen een hoger rendement te behalen. Deze markthuur vormt hun tweede referentiepunt en die moet hoger liggen dan de dynamische kostprijshuur, wil de investering interessant zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SAMENVATTING

Voor woningen geldt bovendien nog de huurprijzenwet woonruimte, die beperkingen stelt aan de huurprijs en huurprijsstijging, althans bij huren onder de liberalisatiegrens. Vaste en variabele exploitatiekosten In de huurberekening door het Bouwcollege en CTG wordt de DKP-rekenmethode in voorkomende gevallen ook gehanteerd voor de vergoeding van de vaste exploitatielasten: de kosten van rente en afschrijving. Uitgangspunt is dat de stijgende huurvergoeding niet meer omvat dan hetgeen nodig is om de kapitaalslasten te dekken. Men spreekt dan van de Netto Contante Waarde methode, voor wat in de volkshuisvesting de DKP heet. De vaste exploitatielasten vormen als gezegd maar een deel van de huur en gebruikskosten: de variabele lasten worden langs andere weg vergoed. Verwarring kan ontstaan door de verschillen die zo worden aangebracht tussen de huurvergoeding aan de zorginstelling (bekostiging) en de huur die de zorginstelling aan de verhuurder betaalt. Verschillen hiertussen vormen een risico voor de zorginstelling. Een bijzonder element in de bekostiging vormt het groot onderhoud en grotere investeringen in de instandhouding: deze kennen voor de zorgsector, met uitzondering van verzorgingshuizen, eigen bekostigingsregels. Zowel de jaarlijkse onderhoudsvergoeding als deze zogeheten trekkingsrechten voor groot onderhoud mogen alleen besteed worden aan onderhoudswerkzaamheden. De uitgangspunten voor de huurvergoeding zijn weergegeven in de Bouwkostennota, maar de feitelijke uitkering aan de zorginstelling gebeurt op grond van beleidsregels van het CTG. De formulering van sommige onderdelen in deze CTGbeleidsregels spoort niet met de Bouwkostennota. Zo spreekt de betreffende beleidsregel over de bouwkostenstijging als grondslag voor de huurstijging. De gehanteerde terminologie wijkt af van de termen die verhuurders gebruiken. Zo spreekt de beleidsregel van ‘kale huur’ waar alleen de vaste exploitatielasten worden bedoeld. Verhuurders verstaan onder dit begrip de huur exclusief servicekosten. Verhuurders hebben een eigen set van parameters waarmee de aanvangshuur wordt bepaald. Voor sociale verhuurders zijn de WSW-parameters maatgevend voor hun externe financieringsmogelijkheden. Dit betreft de inflatie, huurontwikkeling, rente- en disconteringsvoet1. Daarnaast hanteren ze vaak nog eigen, licht afwijkende parameters om de eigen vermogensontwikkeling te berekenen. Huur of eigendom Zowel de eigendom als de (ver)huur van huisvesting brengt risico’s en voordelen met zich mee. Voordeel van huur lijkt dat men na verloop van tijd weer iets anders kan zoeken. Dat voordeel is er alleen wanneer er voldoende alternatieven zijn om naar uit te wijken. We zien dat vooral bij courante woningen en kantoren. Bij zorggebouwen is vaak sprake van een mix van algemeen bruikbare appartementen en voetnoot 1

Voor 2004 is dit respectievelijk 2,5%, 2,9% aflopend naar 2,5%, 6,5% en 6,5%.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

III

IV SAMENVATTING

daarnaast een reeks specifieke ruimten voor zorginfrastructuur en welzijnsfuncties. Wanneer men kiest voor huur omdat er grote onzekerheid is over de bruikbaarheid van het gebouw op langere termijn, dan vormt dat gelijktijdig een aanzienlijk risico voor de verhuurder. De afdekking van zo’n risico brengt meestal een hogere huur en langdurige huurcontracten, die het voordeel voor de huurder inperken. Het risico kan verder worden vergroot door de moeilijke voorspelbaarheid van de waarde in de toekomst: een verhuurder zal rekening houden met (te) sombere vooruitzichten. Een ander voordeel van huren ligt in het vastgoedbeheer: een grote verhuurder kan dat professioneler verzorgen dan een kleine instelling. In de zorgsector zelf is dat opgepakt door de vorming van een aantal grotere samenwerkingsverbanden, waarin meerdere verpleeg- en verzorgingshuizen zijn samengebracht. Ook in de GGZ- en gehandicaptensector is sprake van schaalvergroting door de bundeling van intramurale en extramurale activiteiten. Een manier om de toekomstige verhuurrisico’s te verminderen is de keuze voor een neutrale bouwvorm waardoor het gebouw later nog een andere gebruiksfunctie kan krijgen, als woning, kantoor of dergelijke. Een professionele verhuurder zal daar meer gevoel voor hebben dan de zorginstelling zelf. De ervaringen van de achterliggende halve eeuw leren dat de intramurale zorggebouwen sneller verouderen dan ze worden afgeschreven. In dat opzicht passen ze meer bij bedrijfsgebouwen, die de snelle verandering van productieprocessen niet bijbenen, dan bij kantoren en woningen, die vaak in de loop der tijd een waardestijging laten zien. De snelle veroudering geeft een boekwaardeprobleem: de gebouwen staan voor te hoge bedragen in de boekhouding. Dat geeft aan dat de verhuur van deze gebouwen ook een flink risico in zich had. De vraag is of de hedendaagse nieuwbouw deze weet te vermijden en zodoende met een lager risico kan werken. Verschillen in huurniveau Aedes en Arcares hebben een gezamenlijke visie ontwikkeld op de huur en verhuur in de zorgsector en deze uitgewerkt in een concept-huurovereenkomst en exploitatiemodel. Dit richt zich vooral op verzorgingshuizen en woon-zorgcomplexen. Het model heeft als uitgangspunt huurcontracten voor 20 jaar. Bij het aflopen van het contract kan worden onderhandeld over modernisering en huurprijsaanpassing. Vergelijking van de uitgangspunten voor exploitatie leert dat het vaste lastenbestanddeel in dit huurmodel licht hoger is dan bij de regels die in de zorg gelden voor eigendom. Echter, het variabele lastenbestanddeel ligt hoger dan in de CTGbekostiging. Het verschil bedraagt naar schatting ongeveer € 50,- per maand per plaats. In de praktijk lopen de uitgangspunten van sociale verhuurders uiteen. Voor sommige huursituaties gaan ze uit van kostendekkende verhuur, zoals ook in het Aedes-Arcaresmodel, in andere nemen ze genoegen met een sociale huur, die flink lager kan liggen dan dit kostendekkende niveau.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SAMENVATTING

Vooralsnog kent de bekostiging geen extra bedrag voor te huren gebouwen. Dat betekent dat verhuurders geen vergoeding ontvangen voor het verhuurrisico, of dat de zorginstelling dit risico zelf moet bekostigen. Een uitzondering hierop geldt voor de beperkte gevallen dat instellingen kantoorruimte of tijdelijke huisvesting huren tegen markthuren: dat biedt wel een marge voor de verhuurder. De norm die geldt voor kantoren en bedrijfsruimten sluit aan bij gangbare kantoorhuren, wanneer we rekening houden met de verschillen in grondslagen. De gangbare kantoorhuren worden uitgedrukt als jaarhuur per m2 verhuurbaar oppervlak, ex BTW, en vaak exclusief inbouwpakketten, de norm voor de zorginstelling is een bedrag inclusief BTW en inbouw, maar per m2 bruto vloeroppervlak. De beleidsregel voor kleinschalige woonvoorzieningen in het kader van de TVWMD vormt een uitzondering op de bekostigingssystematiek. Hierin is de vergoeding voor vaste exploitatielasten op 8% van de investeringsnorm gezet. Niet duidelijk is of vervolgens nacalculatie plaatsvindt en of dit alleen het eerste jaar geldt of van jaar tot jaar het normbedrag is. Als historische kostprijsnorm voor het eerste jaar is dit namelijk denkbaar, maar als dynamische kostprijsnorm is het veel te hoog. Conclusies Aan de hand van de vragen die bij het Bouwcollege leven zijn de conclusies van het onderzoek geformuleerd. We hebben geconstateerd dat de zorgwereld een eigen bekostigingssystematiek heeft voor de eigen gebouwen, die in voorkomende gevallen is omgebogen om ook voor te huren gebouwen toe te passen. Dat zorgt voor gelijke behandeling van huur en eigendom, maar is voor de wereld van verhuur van vastgoed minder goed te volgen. Doordat de verzorgingshuizen die in de volkshuisvestingssector werden ontwikkeld in de AWBZ zijn geschoven is het aantal huursituaties sterk toegenomen: een flink deel van deze huizen wordt door woningcorporaties of stichtingen verhuurd aan zorginstellingen. De inpassing in de AWBZ-bekostiging, conform CTG-beleidsregels is soms wat moeizaam. Door combinaties van extramurale en intramurale nieuwbouw neemt het aantal huursituaties ook toe. Het huren van gebouwen is voor bepaalde categorieën dus een gegeven, waar mogelijk nieuwe omgangsvormen voor nodig zijn. Voordelen huur Tot nog toe beperkt het huren zich tot bijzondere situaties. Soms is er sprake van huur en verhuur binnen de zorg. zoals verpleeghuis in verzorgingshuis. Er zijn voordelen te behalen bij het huren van corporaties tegen een sociaal huurniveau. Voor de rijksoverheid kan er een kasstroomvoordeel zijn indien lagere aanvangshuren kunnen gelden. Dit voordeel valt op langere termijn gerekend weg. De lage aanvangshuren zijn alleen haalbaar indien de huisvesting een lange levensduur heeft. Dit is bij de huidige gebouwen in de zorg meestal niet het geval. De voordelen worden teniet gedaan wanneer de verhuurder een aanzienlijke risicodekking wil en alleen maar met langdurige huurcontracten wil werken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

V

VI SAMENVATTING

Specifieke gebouwen Het huren van specifieke gebouwen voor de zorg kan een extra risico-opslag beteken in de huurprijs. Ook kan het zijn dat de zorginstelling zelf veel moet investeren in de inbouw en de bijzondere aanpassingen in het gebouw. Het eerste maakt het duurder, het tweede bindt de instelling aan de huisvesting. Bij de bouw van voorzieningen voor gehandicapten zijn vaak specifieke, aangepaste bouwvormen aan de orde, waarbij intramurale en semimurale huisvesting wordt onderscheiden. Deze woonvormen kennen verschillende vormen van bekostiging en planopzet. De semimurale gezinsvervangende tehuizen worden vaak in gewone woningen ingepast, zijn goedkoper en later gemakkelijker terug te bouwen tot woning: zo specifiek zijn ze dus niet. De intramurale woonvoorzieningen zijn geheel op het andere gebruik toegesneden en laten zich minder gemakkelijk voor andere functies gebruiken, niet alleen door vormgeving maar ook door de soms afgezonderde ligging. Wat specifiek is als gebouwvorm hoeft geen directe relatie te hebben met goede of slechte verhuurbaarheid. Maar het is wel aannemelijk dat de extra investeringen voor het specifieke gebruik de verhuur aan anderen bemoeilijkt. Daarin schuilt een belangrijke risicofactor voor de verhuurder. Risico verhuurder Aedes heeft enige tijd terug de risico’s voor de verhuurder op een rij gezet. Ze hebben betrekking op het huurcontract, de gehanteerde parameters en de bouw. Bij het huurcontract speelt de autonomie van de zorginstelling: er is een kans dat het rijk de zorginstelling sluit of dusdanig inkort dat de verhuurder vroegtijdig met leegstand komt te zitten. Om de verhuurrisico’s te dekken zijn langlopende contracten gewenst, met goede afspraken over de verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder. De risico’s dat huur, rente of inflatie zich anders ontwikkelen dan gedacht is vrij gangbaar voor verhuurders, maar vergt toch enige afdekking met een hoger huurbedrag. En dat de bouw duurder uitpakt kan met goede afspraken met enerzijds de zorginstelling als afnemer en anderzijds de aannemer worden vermeden. Ook dat hoort tot de gangbare risico’s van de verhuurder/ontwikkelaar. Welke huurberekeningsmethode De eigen gebouwen worden bekostigd op basis van historische kostprijs. Daarbij is nog onderscheid te maken tussen een lineair en annuïtair verloop. In de volkshuisvesting is voor huurprijzen een dynamische kostprijshuur gewoonte: een huur die met inflatie of meer jaarlijks stijgt. Deze rekenwijze is ook voorgeschreven om de financieringscapaciteit van de corporatie te bepalen, op basis van een jaarlijks aan te passen set van parameters voor huurstijging, inflatie, rente- en disconteringsvoet en een gegeven huurniveau. Voor huur en verhuur binnen de zorgwereld wordt de historische kostprijsberekening gehanteerd als ware er sprake van eigendom. Maar bij verhuur door derden, waaronder de corporaties, is een DKP-achtige rekenwijze aangegeven, die de naam Netto Contante Waarde Methode heeft meegekregen. De beleidsregels hiervoor spreken van een indexering met de bouwkostenindex, waar inflatie gebruikelijker is. Voor de variabele exploitatielasten (onderhoud, beheer, zakelijke lasten), het tweede bestanddeel van kostprijshuren, gelden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SAMENVATTING

andere, algemene vergoedingen voor instandhouding en als onderdeel van materiele kosten. Welke uitgangspunten Als parameters voor de huurprijs, c.q vergoeding van vaste exploitatielast, zijn algemene aannamen gedaan in de Bouwkostennota die niet veel afwijken van de WSW-parameters in de volkshuisvesting. De CTG-beleidsregels wijken daar soms wat van af. Het meest bepalend is de reële rente, het renteniveau minus inflatie, die op 4% staat. Er is veel discussie over de afschrijvingsduur. De ervaring met de bestaande voorraad leert dat 50 jaar te lang is, maar voor nieuwe huisvesting is het juist een uitdaging door andere bouwwijzen de gebouwen juist een langere levensduur mee te geven. De bekorting van de levensduur zou vooral voor bestaande gebouwen moeten gelden. Een vraagpunt blijft in hoeverre corporaties kunnen volstaan met een sociaal huurniveau, ook bij verhuur in de zorg. Dat zal onderwerp van onderhandeling zijn tussen zorginstelling en corporatie. Voor de zorg kan het een belangrijke besparing bieden, die echter niet voor alle vormen van huisvesting zal gelden. Wel of geen trendmatige aanpassing van de huur Of de huur een trendmatige aanpassing behoeft volgt uit de gehanteerde kostprijsberekeningsmethode en uitgangspunten. De annuïtaire berekening blijft in pincipe constant, de lineaire methode geeft een dalende huur en de dynamische kostprijshuur gaat uit van een stijgende huur. Tegenover de stijgende huur staat een lagere aanvangshuur. Prikkel om vastgoed in eigendom te houden Met uitzondering van de markthuren bij kantoren geld voor de meeste huisvesting dat de bekostiging van huur en eigendom gelijk is. Dat betekent dat verhuurders geen risicopremie ontvangen voor hun activiteiten, waardoor ze weinig genegen zijn dit marktsegment te betreden. Het huren is voor de zorginstelling pas interessant wanneer een sociaal huurniveau wordt gehanteerd. Eigendom is in de meeste gevallen voordelig, ook omdat toekomstige risico’s in de vorm van verbouw en instandhouding kan worden bekostigd uit de WZV/WTG. Passend huurniveau voor woningen en kantoren De huurniveaus voor de verschillende vormen van huisvesting binnen de AWBZ passen redelijk op de niveaus die gelden voor markthuren (kantoren) en kostprijshuren of sociale huren (woningen). Dat geldt althans voor het vaste exploitatiedeel van de woningen. Voor de variabele lasten is dit minder doorzichtig. Corporaties lijken hiervoor meestal hogere bedragen te rekenen, zoals ook aangegeven in het Aedes-Arcaresmodel maar het is de vraag of dit maatgevend moet zijn. Zorginstellingen nemen immers ook een aantal beheer- en administratietaken op zich, en meestal ook een verhuurrisico. Verschillen tussen intramuraal en semi-muraal Er zijn verschillen in investeringskosten en huur voor de intramurale en semimurale woon- en zorgvoorzieningen. De lagere investeringsbudgetten hebben te

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VII

VIII SAMENVATTING

maken met de huisvesting in gewone sociale huurwoningen. De WZVwoonvoorzieningen vergen specifieke bouwkundige aanpassingen die het duurder maken. De huurvergoeding van 8% van de investering lijkt voor de TVWMD-voorzieningen aan de hoge kant, mede omdat niet expliciet wordt gemaakt of het gaat om een historische kostprijs, die gaat dalen, Voor een annuïtaire of dynamische kostprijshuur is 8% te veel.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding Het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen wordt steeds vaker geconfronteerd met het huren van gebouwen en bouwkundige voorzieningen in de zorgsector. Van oudsher werd het principe gehanteerd dat gebouwen in de gezondheidszorg in eigendom zijn bij de instellingen die deze zorg leveren. De belangrijkste afwijking van dit principe ligt bij de woonvoorzieningen in de care-sector: ouderenhuisvesting en semi-murale woonvoorzieningen in de sectoren Gehandicapten en GGZ. Voor de rijksoverheid geldt hierbij als uitgangspunt dat huren niet duurder mag zijn dan eigendom. Bij de deconcentratie van grote instellingsterreinen komt het ook voor dat voor delen van de instelling gewone kantoorgebouwen in een stedelijke omgeving worden betrokken, die dan ook gehuurd kunnen worden. Daar moet dan een marktconforme huur voor worden betaald. De concrete aanleiding om een onderzoek in te stellen naar het huren van gebouwen en de kosten daarvan ligt in de groei van het aandeel van huurgebouwen, in de mogelijke ongelijke beoordeling van het huurniveau in verschillende sectoren, in de bepaling van het wenselijke en toelaatbare huurniveau en in de verwachting dat huren bij kleinschaliger vormen van huisvesting voordelen biedt. Het College heeft een reeks vragen opgesteld die in het onderzoek aan de orde moeten komen en die we hier als volgt samenvatten: 1

Wat zijn de voordelen van het huren van voorzieningen voor zowel de instelling als voor de overheid (macro)?

2

Is een onderscheid te maken tussen specifieke en niet-specifieke gebouwen? Zo ja, kan de laatste categorie dan worden gehuurd?

3

Welke risico’s zien verhuurders bij het aangaan van huurcontracten met zorginstellingen, met name bij de verhuur van specifieke, niet-courante voorzieningen?

4

Welke huurberekeningsmethoden zijn acceptabel voor de huur van de diverse soorten voorzieningen, gegeven de uitgangspunten die voor de zorg gelden (zoals kostenbeheersing)?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

5

Wat zijn daarbij redelijke uitgangspunten voor rente, afschrijvingsduur, risico en rendement, onderhoud- en instandhoudingkosten en beheerkosten?

6

Ligt het gezien de financieringssystematiek in de gezondheidszorg niet in de rede dat de (trendmatige) aanpassingen van de huurkosten voor specifieke voorzieningen achterwege blijven?

7

Geeft de beoordelingssystematiek van het College bij huur een prikkel om het vastgoed in eigendom te houden?

8

Sluiten de huurnormen die het College hanteert nog aan bij de markt als het gaat om reguliere woningen en/of kantoren?

9

Welke verschillen zijn er in het huurniveau voor de intramurale en semimurale sector en hoe kunnen eventuele verschillen worden gelijkgetrokken?

In de discussie over huur of eigendom zijn parallellen zichtbaar met enerzijds de vrij permanente discussie in de volkshuisvesting over huren of kopen en anderzijds met de overgang die de Rijksgebouwendienst midden jaren ’80 maakte naar huuren leasecontracten. De Rgd heeft er echter eind jaren negentig weer voor gekozen om gebouwen zoveel mogelijk in eigendom te houden: de à fonds perdu financiering was toch goedkoper. In de gezondheidszorg is geen sprake van à fonds perdu financiering: op grond van de WTG/AWBZ bekostigt het zorgkantoor de jaarlijkse kapitaalslasten, in de vorm van rente en aflossing op aangetrokken leningen op de kapitaalmarkt. Vaak heeft men geen kapitaalslasten over de beschikbare grond: die staat dan met een waarde nihil in de boeken. Daarnaast ontvangt de instelling een genormeerde bijdrage voor de overige vaste en variabele lasten van de huisvesting. Bij de keuze tussen huur en eigendom bij gezondheidszorgvoorzieningen is meestal sprake van woningcorporaties of ‘steunstichtingen’ als eigenaar van het vastgoed, waarvan de AWBZ-instelling dan huurt. In het laatste geval kijkt men ook wel door deze constructie heen en wordt de AWBZ-instelling als eigenaar beschouwd.

1.1

Begrippenkader De beantwoording van de vragen die het Bouwcollege heeft voorgelegd vergt een definiëring vooraf. Het onderzoek start daarom met een afbakening van het begrippenkader, gericht op het onderscheid tussen huur en eigendom en de mogelijke vormen van huurprijsberekening. Vervolgens wordt de methode van huurprijsberekening nader uitgewerkt. Pas daarna gaan we verder in op de voor- en nadelen van het huren van vastgoed en de systematiek die het Bouwcollege zou kunnen hanteren. Een belangrijk verschil tussen huur en eigendom ligt in het verloop van de kosten in de tijd. De berekeningsystematiek voor het vastgoed in de gezondheidszorg heeft als vaste basis een degressief verloop van de rente en afschrijving, door de gehanteerde uitgangspunten (genormeerde rente, lineaire afschrijving met verschillende afschrijvingsduur). Bij de huur van voorzieningen is juist sprake van een progressief verloop doordat huren gekoppeld zijn aan inflatie of bouwkostenontwikkeling en in de loop der tijd stijgen. Hierbij is wel van belang te onderkennen dat het aanvangshuurniveau lager kan zijn naarmate een sterkere progressie in de tijd wordt verwacht. Het gaat dus vooral om een andere spreiding in de tijd en niet

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

om een ander niveau bezien over de exploitatietermijn van de voorziening. Het in de tijd ongelijk opgebouwde kostenverloop speelt ook een rol in de discussie tussen Aedes, Arcares en VWS over de uitgangspunten voor een exploitatiemodel dat de basis zou moeten vormen voor huurovereenkomsten.

1.2

Vormen van huur De huur van gezondheidszorgvoorzieningen valt niet onder het huurrecht voor woon- of bedrijfsruimte. Dat geldt ook voor de afzonderlijke woon- of verblijfruimten die aan de cliënt/bewoner beschikbaar worden gesteld zolang dit gebeurt onder de titel ‘zorg met verblijfsfunctie’.2 Voor het aangaan van huurcontracten bestaat daarom vooralsnog een grotere beleidsvrijheid voor huurder en verhuurder. Niettemin legt het huurrecht een aantal verplichtingen vast voor huurder en verhuurder. Gebruikelijk is dat de verhuurder-eigenaar verantwoordelijk is voor de instandhouding van het vastgoed en voor alle lasten die het bezit van het vastgoed met zich meebrengt. Dan gaat het om onderhoud, beheer en administratie, instandhoudingsinvesteringen, belastingen en verzekeringen. Verlegt men een aantal verplichtingen van de verhuurder naar de huurder, dan is het denkbaar dat niet meer sprake is van verhuur maar van financiering (financial lease in plaats van operational lease). Belangrijk in de huurovereenkomst is niet alleen de verhouding tussen huurder en verhuurder gedurende de looptijd van het contract, maar zeker ook de rechten en plichten bij afloop van het contract. Wil men gedurende de looptijd van het huurcontract de kwaliteit van de huisvesting verbeteren, dan moeten nadere afspraken worden gemaakt over de verdeling van de kosten en eigendom.

1.3

Vormen van huurprijsberekening RIGO heeft in het onderzoek ‘Vastgoed op eigen benen’3 uit 2002 een aantal varianten ontwikkeld ter bepaling van de huurprijs in de caresector. Doel van deze varianten was om na te gaan hoe de opbrengst bij verhuur van deze gebouwen (bedrijfswaarde) zich zou verhouden tot de historische waarde (boekwaarde). Het accent lag hierbij op gebouwen en complexen met voornamelijk woonvoorzieningen, maar andere functies in het gebouw werden wel in de berekeningen verwerkt. Aan de verschillende varianten lagen verschillende uitgangspunten ten grondslag. Een normatieve huur per m2 vloeroppervlak biedt aansluiting bij nieuwbouwinvesteringen. In een variant daarop wordt de huur voor het woongedeelte afgetopt tot de grens van de individuele huursubsidie voor de afzonderlijke bewoner. Een derde variant zoekt aansluiting bij de wettelijke regels voor de huurprijs: het woningwaarderingstelsel, dat een maximum stelt aan de huurprijs van woningen (zelf-

voetnoot 2

Zou in de verhouding tussen zorginstelling en cliënt/bewoner sprake zijn van contracteren op basis van wonen met zorg, dan zou in de huurprijsberekening het woningwaarderingstelsel moeten worden gehanteerd. Dat geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonvormen. Bij een verdere uitwerking van de functionele bekostiging in de caresector kan dit een rol gaan spelen.

3

RIGO, Vastgoed op eigen benen, 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

standig of onzelfstandig). Een variant daarop gaat uit van 70% van dit maximum als een empirisch bepaald gemiddelde voor de corporatiesector. De laatste variant tenslotte biedt de meeste aansluiting bij de vraagstelling van het Bouwcollege: een huur die de historische lasten dekt. In het onderzoek wordt het begrip ‘huur’ en ‘huurprijsberekening’ nader uitgewerkt en wordt ook ingegaan op de afspraken die gemaakt kunnen worden over de rechten en plichten bij beëindiging of verlenging van het contract.

1.4

Huurprijsberekeningsmethoden Kostprijs of marktprijs Het uitgangspunt in de gezondheidszorg is een bekostiging op kostprijsbasis. Veel uitgaven worden vooraf begroot en vervolgens op basis van nacalculatie afgerekend. Dat geldt ook voor de productie en instandhouding van het vastgoed. Daarbij werkt men met het bijzondere fenomeen van ‘trekkingsrechten’, een in de tijd oplopend recht op instandhoudingsinvesteringen. Dit heeft als functie de toekomstige verplichtingen in beeld te brengen. Het geeft instellingen een claim op investeringen in het bestaande vastgoed. Het genoemde onderzoek ‘Vastgoed op eigen benen’ en de macroberekeningen die aan de hand van het ontwikkelde conceptueel model zijn gemaakt4 laten zien dat in de loop der tijd een aanzienlijk investeringstekort is ontstaan doordat de gebouwenvoorraad sterk achterblijft bij de sterk oplopende hedendaagse kwaliteitsnormen voor dit vastgoed. Een op kostprijsbasis berekende huur kan op verschillende manieren worden berekend, afhankelijk van de huurperiode, de verwachte restwaarde na afloop daarvan en inschatting van het risico dat de eigenaar loopt met het vastgoed. Veel van het vastgoed in de gezondheidszorg is zeer toegespitst op het specifieke gebruik van de huisvesting. Dat kan snel leiden tot verschil van inzicht tussen huurder en verhuurder over de toekomstwaarde en het verhuurrisico. Woningcorporaties hanteren als huurprijsberekening een systematiek die men zou kunnen omschrijven als ‘markthuren in de sociale huurmarkt’, waarbij nog verschillende huurprijsniveaus (goedkoop/bereikbaar) worden gehanteerd. In de praktijk dekt dit huurprijsniveau over de gangbare exploitatietermijn de investering niet. De corporaties boeken daarom bij aanvang van de exploitatie een ‘onrendabele top’ af. Deze onrendabele top is het verschil tussen de investering in het vastgoed en de bedrijfswaarde (netto contante waarde van toekomstige kasstroom). De bedrijfswaarde kan overigens op verschillende manieren en met verschillende parameters worden berekend. Institutionele beleggers rekenen anders: zij willen een bepaald rendement halen op hun investering in vastgoed. Dat wordt uitgedrukt in een bruto aanvangsrendement. Rekening houdend met huurstijging, waardeontwikkeling van het vastgoed en exploitatielasten geeft dit een netto rendement dat hoger moet zijn dan alter-

voetnoot 4

J. Neele e.a., Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen’, RIGO Research en Advies BV, 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

natieve beleggingen met een lager risico (bijvoorbeeld staatsleningen). Voor het duurdere huursegment hanteren woningcorporaties meestal vergelijkbare uitgangspunten. Zowel corporaties als institutionele beleggers werken met dynamische calculatie van kosten en opbrengsten5. Dat houdt in dat rekening gehouden wordt met een veronderstelde ontwikkeling van kosten en opbrengsten in de toekomst. Een kostendekkende huurprijs is dan die huurprijs waarvoor geldt dat de contante waarde van de opbrengsten, inclusief de restwaarde, gelijk is aan de contante waarde van de kosten, inclusief de investeringskosten. Deze wijze van calculeren heeft bij de verdere uitwerking in het onderzoek als basis voor exploitatiemodellen gediend.

1.5

Opbouw rapportage In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op drie principes voor huurprijsbepaling. Deze vormen het kader voor de uitwerking van de omgang met huren in de gezondheidszorg in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 komen enkele deelvragen aan de orde. In hoofdstuk 5 geven we de conclusies weer bezien vanuit de door het Bouwcollege geformuleerde vragen.

voetnoot 5

De huurnotitie van het CBZ van 24 september 2003 en de Bouwkostennota’s spreken van de ‘Netto Contante Waarde methode’ in plaats van dynamische huurprijscalculatie. De NCW-methode is een algemenere methodiek om kasstromen in heden, verleden en toekomst met elkaar te kunnen vergelijken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Vormen van huurprijsberekening 2.1

Eigendom of huur Het belangrijkste verschil tussen huur en eigendom van vastgoed ligt in de financiering en de verdeling van risico. Wie huurt hoeft niet zelf de investering in het vastgoed te dragen en loopt ook minder risico. Omdat het risico van een snellere waardedaling of van veranderende financieringslasten wordt verlegd naar de verhuurder, zal deze een risico-opslag moeten verdisconteren in de huurprijs, bovenop de vergoeding van financieringslasten en van de kosten die het bezit en onderhoud van het vastgoed met zich mee brengen. In de gezondheidszorg is eigendom gebruikelijk. Dit garandeert dat het vastgoed permanent aan de instelling ter beschikking staat om de zorg te leveren. Het betekent ook dat de zorg, in casu de AWBZ en de rijksoverheid alle risico’s lopen die verbonden zijn aan het vastgoed. In dit hoofdstuk worden de volgende benaderingen met elkaar vergeleken: 1

historische kostprijs

2

dynamische kostprijs

3

markthuur

Deze eerste twee benaderingen van de huurprijsberekening gaan uit van kostendekkende berekening van de huur. Bij de markthuur is de vraag/aanbodverhouding van het vastgoed van belang. Verhuurders zullen trachten een zo groot mogelijke marge te krijgen tussen de contracthuur (markthuur) en de kostprijshuur. Bij de verhuur van vastgoed zijn twee partijen betrokken: de verhuurder en de huurder. Aan het eind van dit hoofdstuk komt de verhouding tussen beide partijen aan de orde.

2.2

Historische kostprijsberekening De historische kostprijshuurberekening is erop gericht het totaal van de jaarlijkse lasten die direct gerelateerd zijn aan het vastgoed te dekken. Deze lasten bestaan uit:

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8 VORMEN VAN HUURPRIJSBEREKENING

vaste exploitatielasten

kapitaalslasten van initiële investering (gronden bouwkosten) en vervolginvesteringen (groot onderhoud en verbouw);

variabele exploitatielasten

onderhoudskosten, zakelijke lasten (OZB en verzekering) en beheerskosten (administratie en andere personeelskosten, gerelateerd aan het vastgoed).

De historische kostprijshuur (HKP) werd in de sociale woningbouw gehanteerd totdat de dynamische kostprijshuur midden jaren zeventig werd geïntroduceerd. Het verschil tussen de vraaghuur (meestal als percentage van de stichtingskostenbepaald) en de HKP werd destijds door de overheid met objectsubsidie gedekt. In de eerste jaren kon deze subsidie een flink deel van de investeringskosten van de woning bedragen. Gedurende de exploitatie werd de subsidie geleidelijk minder om uiteindelijk zelfs geheel te verdwijnen. In de periode daarna was de vraaghuur zelfs meer dan het totaal van financieringslasten plus vaste en variabele lasten en werd er dus door de verhuurder winst gemaakt. Vooral dit laatste verschijnsel is de reden geweest dat de overheid midden jaren negentig naar een andere berekeningswijze overstapte. In de sociale woningbouw was de historische kostprijsmethode traditioneel gekoppeld aan een annuïtaire leningsvorm. In de gezondheidszorg komt geregeld ook de lineaire leningvorm voor, in samenhang met de gebruikelijke afschrijvingsmethode. De kapitaalslasten vormen in de woningbouw het grootste deel van de totale jaarlijkse exploitatielasten van vastgoed. Bij een annuïtaire leningsvorm zijn deze gedurende de looptijd van de lening gelijk. In de eerste jaren hebben de rentelasten de overhand, in de latere jaren de aflossingen. Bij een lineaire lening zijn de kapitaalslasten in de eerste jaren hoger dan bij een annuïtaire lening, maar nemen tijdens de exploitatie door daling van de rentelasten geleidelijk af. De hoogte van de rente is uiteraard van grote invloed op de hoogte van de kostprijshuur. Een renteverhoging van 1% heeft bij een lineaire lening een navenante stijging van de historische kostprijshuur tot gevolg. Bij een annuïtaire lening wordt het effect wat gedempt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


historische kostprijshuur: nominaal verloop van rente en aflossing bij een lening van € 100.000 met 6% rente bij een annuïtaire en lineaire lening ANNUITAIR

LINEAIR

8.000

8.000

7.000

7.000

6.000

6.000

5.000

5.000

4.000

4.000

3.000

3.000

2.000

2.000 rente

1.000

rente

1.000

aflossing

aflossing

49

46

43

40

37

34

31

28

25

19

16

13

7

10

4

1

49

46

43

40

37

34

31

28

25

22

19

16

13

7

10

4

1

-

22

Figuur 2.1

De variabele exploitatielasten bestaan uit kosten voor onderhoud, zakelijke lasten en beheer en administratie. De onderhoudslasten voor vastgoed zijn onder te verdelen in: •

groot onderhoud

•

periodiek of planmatig onderhoud

•

klein- en mutatieonderhoud

•

klachtenonderhoud.

In de woningbouw werd door woningcorporaties in 2001 gemiddeld voor € 1.130 per bestaande woning aan onderhoud uitgegeven. In 2002 lag dit met € 1.240 bijna 10% hoger.6 Groot onderhoud wordt in de woningbouw tijdens de exploitatieperiode van 50 jaar waar men mee rekent één of twee maal gedaan. Periodiek of planmatig onderhoud vindt, zoals de naam al aangeeft, geregeld plaats: gemiddeld elke vijf jaar. Schilderwerk is een van de werkzaamheden die onder het periodiek onderhoud valt. Klein onderhoud heeft een nog kleinere cyclus. Het zogenaamde mutatieonderhoud vindt incidenteel plaats, bij wisseling van huurder. Verbetering van de woning (woningverbetering) wordt gezien als een investering en wordt, geheel of gedeeltelijk, in de huur doorberekend. Als slechts een deel van deze investering kan worden geactiveerd, zal het andere deel als onrendabel worden afgeboekt. Over het algemeen heeft het groot onderhoud een matigend effect op de onderhoudsuitgaven in erop volgende jaren.

voetnoot 6

bron: Bedrijfstakinformatie 2001 en 2002, Kengetallen van de Nederlandse woningcorporaties, Aedes, 2002/2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


figuur 2.2

exploitatielasten van woningcorporaties 2001-2002 (bedragen per woning, bron: Aedes)

klachten/mutatie onderhoud overig klein onderhoud planmatig onderhoud groot onderhoud

kosten ozb andere heffingen overheid

personeel huisvesting

2001

bestuurskosten

2002

algemene kosten -

100

200

300

400

500

600

700

De verhuurder heeft geen invloed op de hoogte van de overheidsheffingen en belastingen. Gemiddeld waren corporaties in 2001 en 2002 daaraan rond € 200 per woning kwijt. De kosten voor het werkapparaat van de verhuurder worden voor een groot deel bepaald door de personeelslasten. Dit steeg bij de corporaties van 2001 naar 2002 met 12%, van € 740 naar € 830 per woning. Een deel van de personeelskosten is toe te rekenen aan specifieke activiteiten. Zo kan de projectontwikkeling worden gerekend tot de investeringskosten van de nieuwbouw en verbeteringsprojecten. Grote investeringen in onderhoud en renovatie worden voor zover mogelijk geactiveerd en komen als kapitaalslasten terug in de exploitatielasten. Dat kan samengaan met verlenging van de levensduur. De toekomstige kwaliteitsverbetering van het vastgoed wordt niet in de initiële huurprijsvaststelling verwerkt: die huur je dan nog niet. Ingrepen die tijdens de exploitatie worden uitgevoerd om het vastgoed weer op nieuwbouwkwaliteit te brengen en extern worden gefinancierd zorgen voor verhoging van de kapitaalslasten en zullen ook in de huur verwerkt moeten worden. Uitgaande van een stijging van de variabele exploitatielasten7 gedurende de exploitatie van vastgoed zal de kostprijshuur bij een annuïtaire lening evenzoveel stijgen. Bij een lineaire lening zal de kostprijshuur (bij de huidige economische parameters) eerst dalen en vervolgens licht stijgen.

voetnoot 7

Ieder van de onderscheiden kostenposten zal een eigen patroon van kostenontwikkeling kennen. Deels volgt dit de bouwkostenontwikkeling, deels de loonkostneontwikkeling.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


historische kostprijshuur: verloop van totale exploitatielasten bij een lening van € 100.000 met 6% rente en variabele lasten van € 2.000 per jaar bij een annuïtaire en lineaire lening (3% inflatie) ANNUITAIR

LINEAIR

16.000

16.000

14.000

14.000

12.000

12.000

10.000

10.000

8.000

8.000

6.000

6.000

4.000

4.000 var lasten

var lasten 2.000

rente

2.000

rente

aflossing

aflossing

49

46

40

37

34

31

28

25

22

19

16

13

7

10

4

1

49

46

43

40

37

34

31

28

25

22

19

16

13

7

10

4

0 1

-

43

figuur 2.3

Zowel bij de annuïtaire als de lineaire lening zal jaarlijkse stijging van de kostprijshuur onder het inflatieniveau liggen. In reële prijzen komt dat dus neer op een daling van de kostprijshuur. Aflossen en afschrijven De afschrijving van de waarde van het vastgoed in de boeken volgt in het kostprijshuursysteem in principe de aflossing van de lening. Het is echter niet verplicht omdat het twee verschillende zaken betreft: restwaarde en restschuld. Aflossing heeft te maken met het terugbetalen van een schuld. De lening die voor de financiering is aangegaan moet worden terugbetaald aan de financier. Afschrijven heeft betrekking op de waardeverandering van het vastgoed. Afschrijving is daarom geen kasstroom maar wel een last die terugkomt in de winst en verliesrekening, terwijl de aflossing wel een kasstroom is maar geen last.

2.3

Dynamische kostprijsberekening In de volkshuisvesting is de dynamische kostprijshuur (DKP) in 1975 geïntroduceerd als opvolger van de historische kostprijshuur. De aanvangshuur wordt lager gesteld dan bij de HKP, maar stijgt tijdens de exploitatie. Daardoor ontstaat in de eerste periode een tekort op de jaarlijkse exploitatie dat in de latere jaren van de exploitatie wordt goedgemaakt. Het contant gemaakte saldo van de huurinkomsten en de exploitatielasten is bij deze methodiek gelijk aan nul: een sluitende exploitatie. De DKP kent een andere benadering dan de HKP. Bij de DKP-methodiek worden de aanvangshuur en de huurstijging bepaald die een sluitende exploitatie tot gevolg hebben, terwijl de HKP en VKP een resultante zijn van de leningvorm en complexgegevens. Het totale exploitatieresultaat speelt bij deze methoden geen rol in de bepaling van de huur. In de volkshuisvesting werd de DKP-huur gekoppeld aan een klimlening. Exploitatietekorten in de eerste jaren werden bijgeleend, waardoor de schuldrest toenam.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


Pas aan het eind van de exploitatie was de huur voldoende gestegen om de financieringslasten plus de variabele lasten te dekken. In de volgende figuur is het verloop van de schuldrest bij deze huurprijsmethodiek weergegeven. De waarde van de woning volgt eenzelfde lijn. figuur 2.4

principe verloop schuldrest bij dynamische kostprijshuur 120.000

100.000

bedrijfswaarde

80.000

60.000

40.000

20.000

0 0 2 4 6 8 10 121416 18202224 26283032 343638 40424446 4850 exploitatiepriode

2.3.1

Parameters Bij de berekening van de kostendekkende huur worden aannamen over de verhuur van het vastgoed gedaan die van grote invloed zijn op de resultaten: exploitatieduur, restwaarde en verhuurrisico zijn de belangrijkste. De invloed van exogene parameters als rente en inflatie laten we hier buiten beschouwing omdat daar geen invloed op kan worden uitgeoefend. Exploitatieduur Het spreekt vanzelf dat de exploitatieperiode van grote invloed is op de hoogte van de kostprijshuur. In de woningbouw is een periode van 50 jaar gebruikelijk. Dat betekent dat bewoning gedurende 50 jaar mogelijk wordt geacht, zonder dat tussentijdse kwalitatieve verbetering noodzakelijk is: men rekent slechts met eenmaal een ingrijpende vooral bouwtechnische verbetering. In de praktijk vinden wel kwalitatieve aanpassingen plaats, die worden bekostigd uit hogere huuropbrengsten in de voorraad. Voor de woonvoorzieningen in de care-sector ligt dat anders. De snelle ontwikkelingen in de ouderen-, gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg laten zien dat een exploitatieperiode van 50 jaar in die sector zonder investeringen in kwaliteitsverbeteringen niet reëel is. Een verzorgingshuis dat begin jaren negentig geheel volgens de toenmalige normen is gebouwd (met wooneenheden van 30 m²), is nu

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


functioneel verouderd. Toch gaat het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen voor de berekening van normhuren van woonvoorzieningen van deze exploitatieduur uit.8 Door de snelle verandering van inzichten over de wijze waarop de zorg ingericht en de technologische ontwikkelingen van de afgelopen decennia zijn er wel de nodige discussies gevoerd of de exploitatieperiode van 50 jaar voor gebouwen in de zorg niet bekort moet worden. Voorstellen om die tot 40 jaar terug te brengen hebben het tot nu niet gehaald. Wel worden er voor verschillende onderdelen van het vastgoed verschillende afschrijvingsperioden gehanteerd. Dan gaat het echter vooral om installaties en niet om bouwkundige werken. Restwaarde Bij de berekening van een kostprijshuur kan rekening worden gehouden met een restwaarde van het vastgoed na afloop van de exploitatieperiode. Drie varianten zijn mogelijk: 1

geen restwaarde als een nieuwe exploitatie wordt gestart met bijvoorbeeld een renovatie van het dan geheel afgeschreven vastgoed.

2

Grondwaarde minus sloopkosten als het vastgoed na de exploitatieperiode wordt gesloopt. De grond is nog een potentiële opbrengstenbron.

3

Verkoopopbrengst bij afstoten van grond en vastgoed.

Verhuurrisico Het verhuurrisico dat de eigenaar loopt kan in de berekening van de kostprijshuur tot uitdrukking worden gebracht met aannames voor huurstijging en leegstand (huurderving). In de goedkopere woningbouw is een inflatievolgende huurstijging en een leegstandspercentage van circa 1% gebruikelijk. In regio’s met een ontspannen woningmarkt zal een pessimistischer leegstandspercentage worden gehanteerd. In de dure huursector is het risico voor de verhuurder groter. Dat risico zal bij nieuwbouw ook tot uitdrukking komen in hogere stichtingskosten door een hoger percentage winst- en risico voor de ontwikkelende partij. Ook door institutionele beleggers wordt voor het commercieel onroerend goed rekening gehouden met mogelijke leegstand en huurverhoging om het verhuurrisico in beeld te krijgen. Omdat de markt voor het commercieel onroerend goed veel sterker reageert op economische omstandigheden dan de woningmarkt zijn de risico’s hier ook groter en is de spreiding (naar boven) in percentages voor huurverhoging en leegstand dan ook groter. Onrendabele top Als de vraaghuur (of de markthuur) lager is dan de kostendekkende huur ontstaat een potentieel verlies voor de verhuurder. Voor woningcorporaties is dat sinds hun verzelfstandiging in 1995 en de afbouw van subsidies geen onbekend verschijnsel. voetnoot 8

Bouwkostennota 2003, College bouw ziekenhuisvoorzieningen, 7 juli 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


Door de sterke stijging van de bouwkosten in de laatste jaren is de kostendekkende huur van nieuwbouw dermate hoog geworden dat deze voor de doelgroep van de sociale verhuurders niet meer is op te brengen en in soms aanzienlijk boven de huursubsidiegrens uitkomt, ondanks het feit dat men meestal kan profiteren van lage prijzen voor de aankoop van de grond. Dit verlies op de exploitatie (ook wel een onrendabele top genaamd) is te berekenen als de contante waarde van het saldo van alle te verwachten kasstromen gedurende de exploitatie en de stichtingskosten van de woning en wordt door de eigenaar aan het begin van de exploitatie afgeboekt. Commerciële verhuurders (institutionele beleggers en particuliere verhuurders) zullen dergelijke verliezen in principe niet nemen.

2.4

Huurprijsregulering (sociale) woningbouw Bij de vaststelling van de huur in overleg tussen verhuurder en huurder spelen ook andere factoren dan een sluitende exploitatie of een mogelijke winstmarge een rol. Voor een aanzienlijk deel van de huurwoningen is het woningwaarderingsstelsel (wws) van kracht. In het wws wordt een relatie wordt gelegd tussen de kwaliteit van de woning en de ‘maximale’ huur9 die daarvoor gevraagd mag worden. Onderscheid wordt gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen. De grootte, het inrichtingsniveau, installaties, omgeving en ouderdom zijn enkele van de factoren die de kwaliteit volgens het wws bepalen. Het wws stelt regels aan de huurverhoging van bestaande huurcontracten en aan de hoogte van de huur van nieuwe huurcontracten. Het kan daarom voorkomen dat voor een woning die al jaren verhuurd wordt aan dezelfde huurder een aanzienlijk lagere huur wordt gevraagd dan aan een identieke woning die bewonerswisselingen heeft gehad. Bij mutatie kan de verhuurder de huur optrekken tot de maximale huur volgens het wws (harmonisatie), terwijl bij voortzetting van de verhuur met een gemaximeerd percentage mag worden verhoogd. Het wws biedt daarmee bescherming aan de huurders van de goedkope woningen. Corporaties vragen in de regel echter niet de maximale huur, maar een percentage daarvan. Hun kerntaak, het huisvesten van de doelgroep tegen matige huren, weegt bij het bepalen van het huurniveau zwaarder dan maximalisatie van inkomsten. Door recente wijziging van het BBSH, de wettelijke regeling van de positie van de corporatie, kunnen zij zich ook op de combinatie van wonen en zorg richten. Hoe ze zich hierbij (kunnen) opstellen komt in het volgende hoofdstuk aan de orde.

voetnoot 9

Tot voor kort omschreven als de maximaal redelijke huur.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Verschillen in huurniveaus in de sociale huursector in Nederland (bron WBO 2002, bewerking RIGO)

corporatiewoningen 278 - 313 315 - 329 330 - 338 339 - 343 346 - 358

In het duurste woningmarktsegment –de geliberaliseerde sector- is het grootste deel van de huurprijzenwet als bescherming van de huurder niet meer van toepassing. De regeling geldt voor dure woningen, of beter gezegd voor dure huurcontracten. Niet de woning is namelijk geliberaliseerd, maar het contract. Alle contracten met een huurprijs boven de huursubsidiegrens kunnen worden geliberaliseerd. Voor een geliberaliseerd contract geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering van enkele artikelen. Bezwaar tegen de huurverhoging is via de huurprijzenwet dus niet meer mogelijk. Per 1 juli 2004 ligt de liberalisatiegrens op € 597,54 per maand.

2.5

Markthuren Woningbouw De aanzienlijk kleinere markt van geliberaliseerde woningen/contracten wordt door een andere groep verhuurders gedomineerd, de institutionele beleggers en kleine particuliere verhuurders. Zij hebben daarnaast ook bezit dat onder het wws

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


valt. Deze verhuurders zullen hun bezit voor een zo hoog mogelijke huur willen verhuren. Welk huurniveau haalbaar is wordt door de markt bepaald. Dit leidt in stedelijke gebieden met een grote druk op de woningmarkt tot hogere huurniveaus dan in perifere marktgebieden als Oost-Groningen of Zeeuws-Vlaanderen. Verschillen in huurniveaus in Nederland: marktsectorwoningen (bron WBO 2000, bewerking RIGO)

marktwoningen 348 - 374 379 - 389 391 - 408 410 - 431 443 - 489

Het gemiddelde markthuurniveau van bestaande woningen ligt in Nederland zo’n 25-30% hoger dan de huur bij corporaties. Daarin speelt mede een rol dat de kwaliteit van in elk geval een deel van de woningen hoger is. Bepalend voor de markthuur is de kwaliteit van de woning en de appreciatie van deze kwaliteit door de huurders. Deze kwaliteit en appreciatie zullen zich in de loop der tijd heel anders ontwikkelen dan een aan het investeringsniveau gerelateerd huurniveau. De gemiddelde huurniveaus van woningen in de marktsector lopen tussen regio’s met zo’n 50% uiteen. Opvallend zijn de goedkoopte-eilanden Amsterdam en Rotterdam, waar veel kleinere en oudere particuliere huurwoningen deze sector domineren: de woningkwaliteit is een factor van belang.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De commerciële verhuurders opereren vanuit een ander uitgangpunt dan de woningcorporaties. Het gaat hen in de eerste plaats om het rendement dat op de woningen behaald kan worden. Het rendement, opgebouwd uit een direct en een indirect rendement, wordt bepaald door de kasstromen die het vastgoed genereert (direct), de waarde en de waardeontwikkeling van het vastgoed (indirect). Is de rendementsverwachting lager dan alternatieve beleggingen met een lager risico (bijvoorbeeld staatsleningen), dan zal een belegger niet snel in dat vastgoed stappen. figuur 2.5

indicatie kantoorprijzen (minimum, maximum) per m² per jaar 2003 (bron: IBG makelaars, bewerking RIGO) Amsterdam Centrum Den Haag Hilversum Utrecht A lmere A msterdam Rest A rnhem Rotterdam A peldoorn Gouda Leiden Tilburg Zoetermeer A mersf oort Houten Maarsen Nieuw egein s-Hertogenbosch Woerden Zw olle Delf t Dordrecht A lphen a/d Rijn Rijsw ijk Enschede Hengelo Lelystad Nijmegen Alkmaar Deventer Zaanstad V eenendaal Almelo Doetinchem Zutphen -

50

100

150

200

250

300

350

400

Hoewel de belegger in principe zal streven naar maximalisatie van het inkomen uit de verhuur, is voor deze verhuurder ook de te verwachten waardeontwikkeling van belang. Een maximaal huurniveau betekent niet altijd een maximale opbrengst. Wanneer dit leidt tot veel en snel wisselende huurders lopen de kosten van het beheer sterk op: een stabiel verhuurpatroon is evenzeer van belang. Een goede kennis van de vraag/aanbod verhoudingen in de regio en van het vergelijkbaar vastgoed aanbod is hiervoor nodig. Makelaars spelen bij het verzamelen van deze kennis vaak een grote rol. De markthuren zullen beïnvloed worden door ontwikkeling van de prijzen van gezinsconsumptie, van de koopkracht, van de sociale huren en van koopwoningen. Die ontwikkeling laat zich niet vooraf voorspellen. De rendementsberekeningen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


zijn daarom altijd behept met een element van risico: de markthuren kunnen zich gunstiger maar ook ongunstiger ontwikkelen dan gedacht. Overig vastgoed De huurprijzen in de kantoren- en ander commercieel onroerend goed (COG) komen op vergelijkbare wijze tot stand volgens de wetten van vraag en aanbod als die in de dure huurwoningsector. Anders dan in de woningbouw worden in het COG geen huurcontracten voor onbepaalde duur aangegaan, maar van 5 of 10 jaar. Meestal wordt er ook een optietermijn vastgelegd voor verlenging van het huurcontract. De huren worden gewoonlijk geïndexeerd met de inflatie (CPI). Daardoor weet de huurder van COG beter waar hij aan toe is dan de huurder van woningen, waar de huurverhoging binnen grenzen kan worden bepaald door de verhuurder zonder daarin de huurder te kennen. Bij de verhuur van kantoorruimte wordt de huurprijs meestal uitgedrukt als een jaarhuur per m2 verhuurbaar oppervlak. Dit is kleiner dan het bruto vloeroppervlak. Vaak worden vrij indeelbare verdiepingen aangeboden, waarbij de huurder zelf nog moet investeren in het inbouwpakket, zodat het bedrag per m2 hoger kan uitvallen dan de huurprijs. Uitgaande van een investeringsbedrag van zo’n € 200,- per m2 VVO voor het inbouwpakket geeft dit een jaarlijkse kostenopslag in de orde van € 25-30 per m2, afhankelijk van de te hanteren afschrijvingstermijn. De marktsituatie bepaalt of er ruimte is om de verhuurder dergelijke kosten in de basishuur te laten verwerken. Uit figuur 2.5 is af te leiden dat vooral de grotere steden in de Randstad een hoger huurniveau kennen voor kantoorruimte, waarbij de Noordvleugel het beter doet dan de Zuidvleugel. In de winkelbranche is het gebruikelijk dat in de huurprijs de omzet van de huurder wordt verrekend. Gaat het goed met het bedrijf, dan stijgt de huur.

2.6

Huurprijsberekening en bekostigingsstructuur Bekostiging van het meeste vastgoed gebeurt geheel met inkomsten uit de verhuur. Behalve verhuurder en huurder zijn in de woningbouw en het commerciële vastgoed geen andere partijen betrokken bij de bekostiging van het vastgoed.10 De eigenaar/verhuurder bepaalt de keuze voor een bepaald type bekostigingsstructuur. Nieuwbouw woningen Bij nieuwbouw van woningen wordt in de praktijk uitgegaan van een dynamische kostprijshuur die de gehele investering van de nieuwbouw plus de te verwachten

voetnoot 10

We laten dan de overheid als verstrekker van huursubsidie buiten beschouwing omdat dat een relatie van de huurder met een derde subsidiërende partij betreft en de verhuurder daar geen directe rol bij speelt. De verhuurder zal bij de vaststelling van de huur meestal wel met de maximale huur waarbij huursubsidie wordt verstrekt rekening houden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


lasten tijdens de exploitatie van woning dekt. Omdat die huurprijs in de huidige marktomstandigheden veelal boven de huursubsidiegrens ligt nemen de meeste sociale verhuurders genoegen met een lagere dynamische huur. De onrendabele top die dan ontstaat wordt afgeboekt. Door de keuze de aanvangshuur onder de huursubsidiegrens vast te stellen vermindert de verhuurder de verhuurrisico’s aanzienlijk. De groep potentiële klanten wordt immers aanzienlijk groter. Dit niveau van aanvangshuur kan men zien als het markthuurniveau in het specifieke segment van de nieuwbouw sociale verhuur. In de dure (geliberaliseerde) sector worden onrendabele toppen in de regel niet genomen en wordt de hoogte van de aanvangshuur bepaald door de wetten van vraag en aanbod: de markthuur. Uiteraard zal de verhuurder wel de nodige rendementsberekeningen uitvoeren om het rendement te kunnen bepalen. Een huurprijsberekening gebaseerd op historische kosten of op vervangingswaarde zijn om eerder beschreven redenen niet gebruikelijk. In de marktsector bepaalt het huurniveau de waarde van het vastgoed. Indien de waarde van het vastgoed lager ligt dan de kosten om het vastgoed tot stand te brengen, dan zal het vastgoed er niet komen: de verhuurder moet dan immers meteen met verlies beginnen. Bestaande woningbouw In de bestaande woningbouw is de vaststelling van de huurprijs in de niet geliberaliseerde markt het resultaat van regelgeving (wettelijk voorgeschreven maximale huurverhoging en maximale huur volgens het WWS) en van het verhuurbeleid van de verhuurder. Kostprijsberekeningen op basis van historische, actuele of vervangingswaarde spelen in deze fase in de praktijk meestal geen rol meer. In de geliberaliseerde sector is de vaststelling van de huur in de bestaande bouw in principe gelijk aan die bij nieuwbouw. Overig (commercieel) onroerend goed Het overige commercieel onroerend goed dat wordt verhuurd door de eigenaar vindt de bekostiging evenals bij woningen geheel via huurinkomsten plaats. De markt bepaalt de hoogte van de huur. In de regel wordt bij commercieel onroerend goed de huur voor een langere periode (5 tot 10 jaar) vastgelegd (met de mogelijkheid voor de huurder om een optie op een volgende termijn te nemen) en jaarlijks met de inflatie geïndexeerd. Zorgvoorzieningen staan vaker op een lijn met welzijnsvoorzieningen en vastgoed dat in de sfeer van maatschappelijke dienstverlening wordt gerealiseerd. Wat betreft contractvormen is dit vastgoed vergelijkbaar met commercieel vastgoed, maar in veel gevallen is sprake van overheidsbijdragen en een lagere grondprijs, die wordt ingegeven door de lagere huuropbrengst. Bij de zorgvoorzieningen zelf is ook een verdergaande tweedeling zichtbaar tussen niet gesubsidieerde commerciële gezondheidszorg en de gesubsidieerde maatschappelijke zorg. Bij veel gezondsheidszorgvoorzieningen is een combinatie met welzijnsdiensten wenselijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


Zodat combinaties van wonen, zorg en welzijn ontstaan, met ieder eigen vormen van bekostiging.

2.7

De rekenmethoden vergeleken We zagen dat de historische kostprijshuur in de loop van de exploitatie afneemt, in elk geval in reële prijzen. Dit patroon is vergelijkbaar met de afnemende woonlasten bij de eigen-woningbezitter die zijn hypotheek geleidelijk aflost. We zien dit ook bij de instellingen in de gezondheidszorg, die hun leningen aflossen en afschrijven op het vastgoed. De dalende huur kan gelijk op lopen met de afnemende prestatie van het ouder wordend vastgoed. Dat zou echter toevallig zijn. Het is even aannemelijk dat die prestatie veel hoger of veel lager ligt dan het mathematisch berekende aflopende huurniveau. Als methode van huurprijsberekening is in de woningbouw de historische kostprijs verlaten, omdat de huurprijzen gedurende de exploitatieperiode feitelijk niet het dalende patroon volgden. Vanuit de huurder bezien is zo’n wijze van huurprijsberekening ook merkwaardig, omdat niet de kwaliteit van de woning maar het bouwjaar bepaalt hoeveel (of hoe weinig) je moet betalen. In perioden van sterke inflatie, in de jaren ’60 en ’70, volgden de huren de algemene prijsontwikkeling waardoor de verhuurders aanzienlijk hogere inkomsten kregen. Deze konden worden gebruikt om subsidies af te bouwen en om de kwaliteit van de woningen te verhogen. De dynamische kostprijs is een manier om de te verwachten ontwikkeling van de huurprijs te incorporeren in de bepaling van de aanvangshuur. Die kan worden verlaagd op grond van de reëel te verwachten hogere huuropbrengsten in latere jaren. Zowel woningcorporaties als commerciële verhuurders van woningen passen deze berekeningswijze toe om de verhouding tussen aanvangshuur en investering te bepalen. De rekenwijze is echter gevoelig voor de toe te passen parameters voor levensduur, rente- en huurontwikkeling en vergt daarom deskundigheid bij de toepassing ervan. De overgang van hoge inflatie en rente naar een veel gematigder ontwikkeling begin jaren ’80 heeft toentertijd een forse klimleningproblematiek veroorzaakt doordat de huuropbrengsten in de toekomst drastisch naar beneden moesten worden bijgesteld. De markthuur voor woningen is bij de ontwikkeling van nieuwbouw een gegeven, dat voor commerciële verhuurders hun speelruimte bepaalt. De dynamische kostprijs van de nieuwe woning moet onder het niveau van de markthuur blijven, zodat er op zijn minst enige ruimte voor extra rendement is. De ontwikkeling van de markthuur gedurende de exploitatie is vervolgens ook bepalend voor de waardeontwikkeling van de woning en daarmee voor het indirect rendement. Als deze achterblijft bij de aanname voor de huurontwikkeling kan dit indirect rendement negatief zijn. Voor de sociale verhuurder, maar ook voor welzijn en maatschappelijke dienstverlening is er een eigen ‘markthuur’: het huurniveau van vergelijkbare woningen in de sociale huurvoorraad en voor welzijn en dienstverlening het tarief dat de locale overheid hanteert. Aangezien dit niveau meestal ver onder de dynamische kostprijs

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ligt is er sprake van een onrendabele top: de verhuurder subsidieert de nieuwbouw ten koste van de eigen vermogensontwikkeling. Voor het bestaande vastgoed is sprake van een lagere waardering vanwege de beperktere huuropbrengsten. De wijze van huurberekening in de woningbouw is in de afgelopen jaren steeds geavanceerder geworden. Berekening van huur, rendement en risico zijn van groot belang om tot gunstige leningsovereenkomsten te komen met externe financiers. Het investeringsklimaat voor huurwoningen kent voor sociale verhuurders en institutionele beleggers een eigen kenmerkend verloop. Bij herziening van regelgeving voor de gezondheidszorg en eventuele gebruikmaking van vergelijkbare financieringsarrangementen is deze ervaring met betrekking tot het wonen van groot nut Het beheer van het gemeentelijk vastgoed heeft in veel plaatsen nog een professionaliseringsslag te gaan. De planning van de huisvesting van onderwijs, welzijn, sport en andere voorzieningen gebeurt veel ad hoc, op het moment dat zich met het ene of andere gebouw problemen voordoen. Bij de steeds verdere differentiatie van de voorzieningen in de AWBZ wordt de koppeling aan dergelijke voorzieningen in de directe omgeving steeds belangrijker.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


3 Huren in de zorgsector? 3.1

Eigendom of huur In de zorgsector was het huren van vastgoed niet gebruikelijk. Sterker, in het beleid staat nog steeds centraal dat de instellingen over het volle eigendom van het vastgoed dienen te beschikken. Dit garandeert het beschikkingsrecht over het vastgoed, stelt de zorgverlening zeker en voorkomt dat overheidsgeld weglekt naar verhuurders. De bekostiging van het eigendom kent een heel andere opbouw dan het jaarlijkse te betalen huurbedrag. De bekostiging kent drie componenten. 1.

Er zijn momenten dat flinke bedragen worden geïnvesteerd, voor grondaankoop, planontwikkeling, bouw en bijkomende kosten, en later in de gebruiksperiode voor groot onderhoud, verbetering en aan het eind voor de sloop. Meestal moet de instelling hiervoor geld lenen op de kapitaalmarkt. De kosten daarvan komen jaarlijks op de begroting als kapitaalslasten of vaste exploitatielasten. Hiervoor krijgt men een specifieke WTG/AWBZ-bekostiging.

2.

Daarnaast zijn er jaarlijks terugkomende kosten voor verzekeringen, belastingen, energie, klein onderhoud en contractonderhoud: de variabele exploitatielasten. Deze worden deels bekostigd uit normbedragen voor materiële kosten,

3.

deels in de vorm van “jaarlijkse instandhoudingskosten”. Deze vergoeding is specifiek bestemd voor onderhoud en kleine investeringen in gebouwen.

De afwijkende indeling in de bekostiging maakt de vergelijking met huur lastig. In de praktijk is ervoor gekozen de splitsing tussen vaste en variabele exploitatielasten zo te laten bestaan, waardoor alleen het kapitaalslastendeel (de vaste exploitatielasten) in de huur via een aparte vergoeding wordt gedekt. Aan het eigendom kunnen bezwaren kleven. Als de huisvesting sterk aan verandering en slijtage onderhevig is, kan het prettig zijn na verloop van tijd deze te kunnen verlaten en vrij te kunnen kiezen voor een andere locatie of ander gebouw.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23

24 HUREN IN DE ZORGSECTOR?

Naarmate de gebruiker langer hetzelfde gebouw gebruikt en meer moet investeren vanwege het specifieke gebruik van het gebouw is eigendom aantrekkelijker. In de gezondheidszorg is sprake van een sterke dynamiek: veranderende organisatievormen, toename van kwaliteitseisen, scheiding van wonen en zorg, herdefiniëring van zorg, afstoten van huisvesting en ontwikkeling van nieuwe vormen van zorg. In deze omgeving kan het wenselijk zijn vrijer te kunnen kiezen tussen huur en eigendom. Figuur 3.1 Verschil tussen huurberekening door verhuurder en huurbekostiging in WTG/AWBZ

kosten verhuurder

CTG-opbouw bekostiging

vaste exploitatielasten

"kale huur"

materiele kosten variabele exploitatielasten

jaarlijkse instandhouding

In de praktijk wordt de gezondheidszorg inmiddels onontkoombaar geconfronteerd met huursituaties. Van oudsher is er al de constructie van de zorginstelling met een stichting die vastgoed in eigendom en beheer heeft. In de bekostiging en regelgeving wordt dit behandeld alsof het vastgoed in eigendom van de zorginstelling zelf is. In de sector van de verzorgingshuizen is ongeveer een derde in eigendom van woningcorporaties, waarbij het zwaartepunt ligt bij enkele grote landelijk opererende corporaties (WZN, SGBB, Habion), maar er zijn ook veel locale corporaties die een enkel verzorgingshuis beheren. Bij de deconcentratie van grote instellingen in de gehandicaptenzorg en GGZ worden kleinschalige woonvoorzieningen gehuurd van meestal ook woningcorporaties. De nieuwe stedelijke instellingen in de GGZ organiseren hun huisvesting deels in eigen panden en deels door huur van kantoorruimte voor staf- of poliklinische functies. Op de grote instellingsterreinen doen corporaties hun intrede om woonvoorzieningen voor cliënten en personeel aan te bieden. Vanaf 2001 wordt de huisvesting in RIBW’s niet meer geregeld via de WZV en veel bewoners huren een deel van een corporatiewoning. Dit gebeurt al langer voor de huisvesting van gehandicapten (semimurale huisvesting). Ook bij de bouw van verpleegunits in verzorgingshuizen blijkt sprake te zijn van verhuur van een deel van het verzorgingshuis als huiseigenaar aan het verpleeghuis als zorginstelling. Dit geeft een scala aan situaties waarin het niet altijd voor de hand ligt dat de zorginstelling de huisvesting in eigendom heeft.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Nieuwe vormen van wonen en zorg dienen zich aan, waarin zelfstandige huuren koopwoningen worden gebouwd maar daarnaast een zorginfrastructuur wordt gebouwd, los of als onderdeel van een groter gebouw. Het losse gebouw kan als eigendom van de zorginstelling worden gebouwd, maar ruimten in een groter gebouw zullen worden gehuurd. Het onderzoek ‘vastgoed op eigen benen’en de raming van het boekwaardeprobleem in de verpleeg- en verzorgingshuissector11 laten tegelijkertijd zien dat het eigendom van deze huizen niet altijd even voordelig is: ten opzichte van de nieuwbouwnormen zijn veel huisvestingssituaties dusdanig onderbemeten dat grote kosten gemoeid zullen zijn met het verbeteren ervan tot een hedendaags wenselijk niveau. Het afstoten van deze huizen is niet gemakkelijk, want er zijn nog omvangrijke schuldresten op de oorspronkelijke financiering. Het equivalent van de historische kostprijshuur, in deze eigendomssituatie te berekenen als de jaarlijkse kapitaalslasten en variabele lasten ligt te laag, omdat geen rekening is gehouden met een moderniseringsslag in een omvang als nu eigenlijk nodig zou zijn. We kunnen constateren dat de grens tussen koop en huur in de caresector is vervaagd. Het is niet a-priori vast te stellen of huur of koop de meest wenselijke optie is. Huur zal voor de gebruiker meer voor de hand liggen wanneer: •

Onzekerheid bestaat over het gebruik van het vastgoed op langere termijn;

•

Gebruik van delen van het vastgoed van derden voordelen biedt;

•

Huur over een langere exploitatietermijn gemeten financiële voordelen biedt ten opzichte van eigendom;

•

Eigen huisvesting niet op het gewenste tijdstip kan worden geregeld.

Contra-indicaties voor huur zijn: •

Omvangrijke huurdersinvesteringen in de aanpassing van het te huren vastgoed, die zich niet laten overplaatsen naar ander vastgoed;

•

Risico dat de eigen bedrijfsvoering van de zorginstelling niet zeker kan worden gesteld bij ontbinding van het huurcontract;

•

Risico dat bij contractverlenging de kosten van huisvesting scherp kunnen stijgen.

De hiervoor genoemde voorbeelden laten zien dat een principieel voor of tegen huur of eigendom door de variatie in de praktijk is achterhaald. De afweging tussen huur of eigendom zal op pragmatische gronden moeten worden gemaakt. We laten hier het scheiden van wonen en zorg buiten beschouwing. Bij deze scheiding heeft de zorginstelling minder greep op de zorgvraag bij de bewoners, waardoor de afzet van het zorgaanbod in gevaar kan komen. Verhuurder en huurder

voetnoot 11

RIGO Research en Advies BV/ KPMG: “Vastgoed op eigen benen”, Amsterdam 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


De verhuurder heeft een ander beeld van de risico’s die aan het verhuren zijn verbonden. Aedes heeft een uitputtend overzicht gemaakt van mogelijke risico’s bij het verhuren van AWBZ-voorzieningen12. Deze liggen voornamelijk in de contractuele verhoudingen (opzegging huur, ingrijpen overheid), de ontwikkeling van parameters (aanvangshuur, huuraanpassing, inflatie, huurverhoging, rente en discontering) en de bouw (kostenoverschrijding). Waar deze verhuurcondities zich ongunstiger ontwikkelen dan geraamd kan de verhuurder erbij inschieten. Omgekeerd liggen er natuurlijk ook winstkansen. De contractuele risico’s zijn groter naarmate het vastgoed specifiek bestemd is voor zorgfuncties. Om de risico’s af te dekken zou volgens de notitie van Aedes de verhuurder nodig hebben: een schadeloosstelling bij sluiting zorggebouw, langdurige huurcontract (20 jaar), kortere afschrijvingstermijn (40 jaar voor gebouw), vaste uitgangspunten voor huurherziening na 20 jaar, met inbreng restant boekwaarde, afspraken over onderhoudsplicht, een 20-jarige dkp-huurberekening en een vast kader voor parameters (huur, inflatie, kengetallen variabele lasten). Visie Aedes en Arcares op huren in de zorgsector De visie van Aedes is in overleg met Arcares uitgewerkt tot een conceptmodel huurovereenkomst tussen woningcorporatie als verhuurder en zorginstelling als huurder. In dit model zijn op veel onderdelen nog nadere afspraken te maken over de verdeling van zeggenschap, kosten en risico’s. Een vast gegeven is dat de verhuurder zorgdraagt voor het casco en dat voor de specifieke zorgfuncties een verhuurperiode van 20 jaar wenselijk is. De exploitatieberekeningen gaan uit van een kostendekkende huur over deze periode, met een herziening van de exploitatie voor de volgende 20 jaar. Het model hanteert gangbare principes voor huurcontracten, zoals indexering met de consumentenprijsindex, goed vastgelegde verantwoordelijkheden van verhuurder en huurder, gedetailleerd vast te leggen voor 60 onderscheiden gebouwonderdelen. Verschillende woonvormen, verschillende regelingen Het onderscheid tussen huur en eigendom loopt in de praktijk vaak samen met de woonvorm. Naast de traditionele intramurale woonvormen in de vier sectoren, verzorging, verpleging, gehandicapten en GGZ, die onder de WZV vallen zijn er in de loop der tijd semi-murale en extramurale woonvormen gekomen, die niet meer onder het regime van de WZV vallen maar waarvan sommige wel vanuit de volksgezondheid worden bekostigd: extramuraal de woonzorgcomplexen in de ouderenhuisvesting, de RIBW’s in de GGZ en semi-muraal de woningen voor gehandicapten (kleinschalig beschermd wonen in kader TVWMD). Deze laatste woonvormen worden meestal gehuurd, en dat geldt ook voor een groot aantal verzorgingshuizen die in het verleden onder andere regelingen dan de WZV zijn gebouwd (Wet Bejaardenoorden). Voor zelfstandige en onzelfstandige woningen geldt dat huren

voetnoot 12

Aedes, “Visie op exploitatie van onroerend goed in de zorgsector”, 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


worden begrensd door de huurpijzenwet woonruimte. Onder de WZV is het aantal huursituaties beperkt als gevolg van de geldende regels.

3.2

Financieel voor- of nadeel Voor de zorginstelling wegen de zorginhoudelijke en organisatorische voordelen vaak zwaarder dan de financiële, omdat het vastgoed in huur of eigendom in principe ten laste van de AWBZ kan worden gebracht. De financiële voor- of nadelen zijn zodoende vooral een zaak voor de rijksoverheid. Vastgoedinvesteringen die niet ten laste van de AWBZ kunnen worden gebracht zullen de zorginstellingen vermijden, want deze tasten hun beperkte eigen vermogen aan. De financiële lasten in het geval van eigendom zijn in wezen gelijk aan de historische kostprijshuur: zo is de AWBZ-vergoeding opgebouwd. Onderdelen hiervan zijn genormeerd (de variabele lasten en het rentepeil). De dynamische kostprijs op basis van commerciële verhuur zal hier met een zekere rendementsmarge boven liggen. Maar indien sprake is van huur van wonen en voorzieningen op het prijsniveau van sociale huurwoningen mag men rekenen op een lager kostenniveau dan de historische kostprijshuur. Dat voordeel is minder wanneer alleen het wonen tegen dit sociale huurtarief wordt verhuurd. Voorbeeldberekeningen die in het verleden door Aedes zijn gepresenteerd gingen uit van een volledig kostendekkende verhuur op basis van een dynamische kostprijshuur en een kortere levensduur, waarbij de kosten ten laste van de AWBZ worden gebracht. In het conceptmodel huurovereenkomst van Aedes en Arcares zijn een exploitatiemodel en een huurprijsberekening opgenomen. Het model sluit aan op de regelgeving in de volkshuisvesting, maar signaleert een aantal knelpunten in de zorgregelgeving.13 Dit draait in hoofdzaak om de langere afschrijvingstermijn van 50 jaar voor het gebouw en de afwijkende vorm van de bekostiging. Bij een budget van € 92.000 voor een verzorgingshuisplaats schatten we dat de kostendekkende dynamische huurprijs die op basis van de visie van Aedes en Arcares kan worden berekend in de orde van 7% hoger uitkomt dan de berekening op grond van CTG/AWBZ-regels bij dezelfde parameters, voor zover het de vaste exploitatielasten betreft. De vergelijking van variabele lasten pakt ongunstiger uit. Het Aedes-Arcares-model rekent met 1,9% van de investering. We vergelijken dit hier voor een nieuwe intramurale verzorgingshuisplaats. Uitgaande van € 92.000 als investeringsbedrag is dit € 1.750 per jaar. In de bekostiging van materiële kosten en instandhoudingsinvesteringen is een bedrag voor variabele lasten af te leiden van respectievelijk € 330 en € 780, tezamen € 1.110 per plaats, of 1,2% van de investering14. Dit geeft een tekort in de huurexploitatie van € 50 per maand. De Aedes-Arcares norm van 1,9% lijkt gegeven de gemiddelde bedrijfskosten van ruim € 2.200 per woning bij corpo-

voetnoot 13

“Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorgsector”, maart 2004.

14

CTG Zorg, beleidsregels “Materiële kosten duurzaam verblijf” en “Instandhoudingsinvesteringen Verzorgingshuizen”, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


raties, de relatief kleinere appartementen en het feit dat de corporatie geen directe contacten met de huurders hoeft te houden aan de hoge kant. Dit te meer omdat de investering in groot onderhoud buiten de huurovereenkomst valt. Voor de verhuurder speelt de bekostiging door de overheid of verzekeraars op de achtergrond zeker een rol, omdat dit de solvabiliteit van de huurder in de zorgsector bepaalt. In dat opzicht is de betrouwbaarheid van de overheid een factor die bij het huren in de zorgsector op de achtergrond leeft. Figuur 3.2 Bekostiging en aanvangshuur volgens Aedes-Arcares model, uitgaande van WSW-parameters Bekostiging in zorg

Huur volgens Aedes-Arcares

92.000

92.000

353

382

93

145

446

527

Veronderstelde investering Maandhuur voor vaste exploitatielast Maandhuur voor variabel exploitatielast Totale huur

De vrijheid om na 20 jaar een nieuw contract af te sluiten is lastig vooraf te waarderen: de spelregels dan zijn niet vooraf vast te leggen. Het Aedes-Arcares model gaat uit van een huuraanpassing voor de dan overeen te komen vervangings- en verbeteringsinvesteringen. Projectafspraken tussen betrokken partijen zullen moeten uitwijzen of het huuralternatief voordelen heeft ten opzichte van de traditionele AWBZ-financiering. Er zijn voorbeelden waarbij corporaties wonen met zorg realiseren en een gedifferentieerd huurbeleid voeren, met zowel sociale huren als duurdere appartementen met een markthuurniveau, mede afhankelijk van de draagkracht van de bewoners. De contante waarde van het verschil tussen de CTG-bekostigingssystematiek en de kostendekkende huurniveaus is aanmerkelijk kleiner dan de bedragen die corporaties elders onrendabel in nieuwbouw investeren.

3.3

Flexibiliteit Een voordeel van huren boven eigendom is de flexibiliteit: men kan de huur beëindigen wanneer de huisvesting niet meer voldoet. Naarmate de huisvesting specifieker is toegespitst op bepaalde gebruiksmogelijkheden en er minder mogelijkheden zijn om andere huurders aan te trekken wordt het voor verhuurders minder interessant het vastgoed in eigendom te nemen. Ter compensatie worden langdurige huurovereenkomsten geëist, van 20 jaar of langer en verdwijnt deze flexibiliteit. Tegenover deze flexibiliteit staat dat voor veel bewoners in de caresector het verhuizen een ingrijpende zaak is. Een stabiele woonomgeving is veel waard, zoveel dat dit vaak een belangrijke hinderpaal is voor aanpassingen ervan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Om dit probleem te ondervangen is een scheiding denkbaar tussen een gemakkelijk in te delen hoofdstructuur van het vastgoed en een gemakkelijk te verwijderen of te veranderen inbouw. Voor de hoofdstructuur kan een huurprijs worden bepaald uitgaande van een lange levensduur (50 jaar of meer) en een kortere contractduur (stel 5-10-15 jaar). De inbouw zal echter in de korte contractduur uit de huur moeten worden gedekt en mogelijk na afloop van het contract moeten worden verwijderd. Of dit een voordelige vorm van verhuur is wordt bepaald door de omvang van de inbouwinvestering en de haalbare levensduur voor casco en inbouw. De huurconstructie is onontkoombaar wanneer de zorgvoorzieningen onderdeel uitmaken van een groter complex dat niet in handen is van deze zorginstelling. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij de woonzorgcomplexen, maar ook bij het huren van verpleeghuisplaatsen in verzorgingshuizen.

3.4

Vastgoedbekostiging in de AWBZ: huur als eigendom? De gebruikelijke wijze van bekostiging van het vastgoed is dat via de AWBZ de kapitaalslasten afzonderlijk worden vergoed. Daarnaast krijgt de instelling in de vergoeding voor materiële kosten en ‘jaarlijkse instandhoudingsmiddelen’, om de variabele lasten van de huisvesting te dekken. Grote verbouwingen moeten worden bekostigd uit ‘incidentele instandhoudingsmiddelen’ waarvoor de instelling een trekkingsrecht kan opbouwen. Indien dit trekkingsrecht niet volstaat, is aparte beoordeling van de investeringsplannen door het Bouwcollege nodig. Verzorgingshuizen zijn uitgesloten van deze incidentele instandhoudingsmiddelen en zijn daarom verplicht de grote verbouwingen voor te leggen aan het Bouwcollege. De eigen gebouwen van zorginstellingen worden gefinancierd op de kapitaalmarkt. Uit de AWBZ wordt vervolgens jaarlijks de afschrijving en de rente bekostigd, beide worden berekend aan de hand van normatieve berekeningen. Bij de jaarlijkse afschrijving worden verschillende percentages gerekend voor de initiële bouwkundige investering (2%), installaties (5%), verbouwing (5% of 10%). Indien de aflossingsverplichting van de lening afwijkt van deze afschrijving kan het zijn dat de instelling een liquiditeitsoverschot of tekort opbouwt, waarvoor dan een voorziening moet worden genomen. Een uitzondering op deze regels voor AWBZ-huisvesting geldt voor kleinschalige woonvoorzieningen voor gehandicapten en in de GGZ. Hiervoor zijn aparte budgetregels opgesteld. Dit betreft woningen die in het kader van de TVWMD worden betrokken en RIBW’s. Huur als kapitaalslast Voor huur van gebouwen is in de afgelopen jaren in de gezondheidszorg een van eigendom afgeleide systematiek ontstaan die in beleidsregels van het CTG is vastgelegd. Daarbij worden begrippen gedefinieerd die buiten de gezondheidszorg tot spraakverwarring zouden leiden. Zo stelt de beleidsregel ‘huur en erfpacht’ dat de ‘kale huur’ de afschrijvings- en rentekosten omvatten. In de volkshuisvesting wordt met het begrip ‘kale huur’ de huursom exclusief servicekosten bedoeld. Men han-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


teert in de volkshuisvesting voor de ‘kale huur gezondheidszorg’ het begrip kapitaalslasten of vaste exploitatielasten. De beleidsregel ‘huisvestingskosten kleinschalige woonvoorzieningen’ echter definieert de kapitaalslasten als: ‘rente, afschrijvingskosten, erfpacht, lease- en huurkosten’. De dynamische kostprijshuur wordt in de bouwkostennota omschreven als de Netto Contante Waarde methode, een algemeen toepasbare rekenmethode die in volkshuisvesting weer wordt gebruikt om de bedrijfswaarde van woningen te berekenen. Het leven in gescheiden werelden leidt tot zeer uiteenlopende habitat. Indien sprake is van een huursituatie, dat wil zeggen dat de AWBZ-gefinancierde instelling niet zelf het vastgoed in eigendom heeft, dan krijgt de instelling in principe dezelfde kapitaalslastenvergoeding als ‘huurvergoeding’. Dat veronderstelt tussen instelling en verhuurder een huurprijsvaststelling op basis van een historische kostprijs. De beleidsregels maken een onderscheid naar de oorsprong van het vastgoed: voor het huren van gezondheidszorggebouwen moet de historische kostprijs gelden, waarbij dus sprake is van in de tijd gelijkblijvende of dalende huren. Dit richt zich specifiek op de steun- of vastgoedstichtingen die gerelateerd zijn aan de zorginstelling: de vastgoedbekostiging is gelijk aan de kapitaalslastenvergoeding bij eigendom. Bij huur van gebouwen die niet permanent onderdeel vormen van de voorraad gezondheidszorggebouwen mag sprake zijn van een huurindex. Voorgeschreven wordt dat de indexering jaarlijks uniform is en wordt afgeleid van de bouwkostenindex15. Dit laatste is een vreemde eend in de bijt: in de volkshuisvesting geldt een jaarlijks door de Minister vast te stellen huurverhogingpercentage, dat is afgeleid van de inflatie en ook daarbuiten is het gebruik de consumentenprijsindex te volgen. De bouwkostenindex lag in de afgelopen jaren soms beduidend boven de inflatie. Een voorspelling ervan voor de komende 10, 20 of 50 jaar is een hachelijke zaak: er is weinig houvast voor te vinden. Wel of geen dynamisering De Bouwkostennota 2003 geeft aan dat bij deze geïndexeerde huur de totale huurvergoeding over de exploitatieperiode netto contant gelijk zou moeten zijn aan de initiële investeringskosten en grondkosten. Daarmee wordt gegarandeerd dat over de hele exploitatieperiode de uitgaven voor het rijk gelijk zijn aan de historische kostprijs. Toepassing van deze dynamische kostprijsberekening heeft voor het rijk in elk geval een eenmalig kasstroomeffect: de uitgaven zijn in de eerste exploitatiejaren beduidend minder. Bij een rente van 6% en een huurindex van 3% ligt de aanvangshuur 50% lager dan bij de historische kostprijs op basis van lineaire afschrijving, uitgaande van een exploitatieperiode van 50 jaar. De ervaringen in de volkshuisvesting in de jaren ‘80 hebben echter wel geleerd dat dynamisering niet risicoloos is. Door de lagere aanvangshuur loopt gedurende lange tijd de schuldrest op en pas in de tweede helft van de exploitatieperiode is er ruimte voor aflossingen. Er is dan geen speelruimte voor extra investeringen in voetnoot 15

De bouwkostenindex is niet nader gespecificeerd. Er zijn meerdere bouwkostenindices.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kwaliteitsverbetering, althans niet zonder aanzienlijke huurverhoging. Bij verandering van de trend in rente en huurontwikkeling zijn huuraanpassingen nodig, die zowel op- als neerwaarts kunnen gaan. De opwaartse aanpassingen kunnen pijnlijk zijn. De neerwaartse aanpassingen zouden vooral naar de subsidieverstrekker moeten gaan.

Figuur 3.3 Verschil in aanvangshuur en huurverloop voor de vaste exploitatielasten tussen historische kostprijshuur en dynamische kostprijshuur: de laatste biedt voordelen op korte termijn, na 15 jaar slaat dit om in hogere lasten. Netto contant zijn de opbrengsten over 50 jaar gelijk16. 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1

11

21

31

historische kostprijshuur

41

dynamische kostprijshuur

De belangrijkste les voor de volkshuisvesting was dat het dynamisch rekenen vooral een zaak is voor de eigenaar/verhuurder. Die kan en moet de afweging maken tussen het gewenste rendement en risico. Financiers fungeren daarbij als tegenkracht, die oplopende kapitaalmarktfinanciering zullen afstraffen met hogere rente. In het volkshuisvestingssysteem heeft men een aantal jaren op de automatische piloot gewerkt en dat kon omdat de overheid de risico’s afdekte. De overheid heeft uiteindelijk fors moeten ingrijpen. Het beeld dat uit ‘Vastgoed op eigen benen’ naar voren komt is dat het bestaande vastgoed in de zorg minder presteert dan nog aan waarde in de boeken staat. Om voetnoot 16

Dit impliceert dat de NCW van het huurverschil in de eerste periode (dkp < hkp) gelijk is aan die van het huurverschil in de periode erna (dkp > hkp).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


die prestatie naar hedendaagse eisen te brengen is een investering van miljarden nodig. Dynamisch rekenen had voor dit vastgoed een dramatisch effect gehad, want de boekwaarde zou dan nog eens aanzienlijk hoger liggen. Wat heeft de verhuurder eraan De methodiek die de bouwkostennota 2003 voorstaat als het gaat om huurprijsberekening komt erop neer dat de verhuurder risico aangaat zonder kostenvergoeding. Indexering met de bouwkostenindex betekent daarbovenop een relatief lage aanvangshuur en een daardoor nog vergroot exploitatierisico. De animo daarvoor zal niet groot zijn. We zien dan ook geen commerciële verhuurders of institutionele beleggers aanstalten maken om zich in dit segment als verhuurder te presenteren. Wel zijn deze marktpartijen te vinden in projecten van scheiden van wonen en zorg waarbij ze zich op de duurdere woningen richten, zowel huur als koop. Een ander segment dat vooral projectontwikkelaars aantrekt is de herontwikkeling van de grote instellingsterreinen. Daar is het denkbaar dat men zorgvoorzieningen realiseert in het kader van de ontwikkeling van het hele terrein. De geringe mogelijkheden binnen de regulering van de gezondheidszorg met de verhuur een aantrekkelijk rendement te realiseren maakt dat zorginstellingen voor de huur van ruimte aangewezen zijn op lagere overheden en woningcorporaties, die nog wel bereid zijn om het risico van een laag rendement te nemen. Sinds enige tijd is het bieden van huisvesting voor de zorgsector een extra prestatieveld voor woningcorporaties, waardoor het voor hen legitiem is om zonodig ook onrendabele investeringen in de zorgsector te doen. Daarbij richten ze zich bij voorkeur op projecten die een relatie hebben met hun woonbeleid.

3.5

Enkele voorbeelden In het kader van dit onderzoek heeft het Bouwcollege een aantal cases overlegd waar sprake is van een huursituatie. Deze geven een beeld van de uiteenlopende huurcontracten. Het betreft de huur van verpleeghuisplaatsen in verzorgingshuizen, de huur van kantoorruimte voor bestuur- en staffuncties, de huur van woonruimte voor gehandicaptenzorg, de huur van tijdelijke huisvesting en van nieuwe huisvesting van verzorgingshuizen. Waar sprake is van nieuwbouw is de huurprijs te relateren aan de investeringsraming. In de cases loopt de aanvangshuur van zo’n 7% tot 9% van de investering. Die aanvangshuur is berekend als de rente en afschrijving in jaar 1. De kantoorhuren zijn markthuren en liggen tussen € 100 en € 250 per m2 per jaar. De kerngegevens van de projecten zijn weergegeven in bijlage 1. De projecten bevestigen dat het huren van vastgoed in de gezondheidszorg gebruikelijker is geworden. Ze vormen tegelijkertijd een weerslag van het bijzondere karakter dat het begrip ‘huur’ heeft gekregen.

3.6

Waardebehoud van vastgoed Het voornaamste kenmerk van de dynamische kostprijshuur is dat vanwege het indirecte rendement door de waardestijging van vastgoed in de toekomst het ver-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


antwoord kan zijn genoegen te nemen met een lager direct rendement bij de aanvang van de exploitatie. In de gezondheidszorg speelt het indirecte rendement en de waardering van vastgoed tot op heden geen rol. De zorginstellingen worden niet aangesproken op deze kwaliteit van het vastgoedbeheer en in het bekostigingssysteem krijgt dit zijn vertaling in de historische kostprijsbenadering. Dit is een systematiek die zichzelf in zekere zin instandhoudt. Na verloop van tijd zijn ook aanzienlijke investeringen nodig in vernieuwing en kwaliteitsverbetering. Een creatieve destructie in plaats van waardebehoud, zoals we ook bij de aanschaf van computers zien. Sommige ontwikkelingen in de gezondheidszorg gaan inderdaad zo snel, vooral in de curatieve sectoren. In de caresector is sprake van een sterke toename van kwaliteitseisen, waarbij het onderscheid tussen zorggebouwen en woongebouwen steeds meer begint te vervagen. Hier ligt de uitdaging om net als in de volkshuisvesting een overstap te maken naar vastgoed dat zijn waarde houdt. Om die waarde te behouden zijn wel geregeld investeringen nodig in de aanpassing van het vastgoed.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33

ENKELE DEELVRAGEN

4 Enkele deelvragen 4.1

Huurnormen en de markt Wonen intramuraal en semimuraal Voor enkele woonvormen en kantoren hanteert het Bouwcollege “huurnormen”. Ook hier gaat het om het kapitaalslastenbestanddeel in de huur. Hoe sluiten deze aan bij de markt? We hebben dit nagegaan door gegeven de normen die de bouwkostennota aangeeft voor huren een berekening te maken van de haalbare kapitaalslasten. Deze zijn weergegeven in figuur 1. Uitgangspunten waren een inflatievolgende huuren kostenstijging (2,5%) en een rente van 6%. Voor de basishuur kan in de gehandicaptenzorg een bedrag worden geïnvesteerd in de orde van € 2.150,- per m2, inclusief grondkosten. Voor de woningen in de GGZ is het bedrag lager, in de orde van € 1.500,-. De norm voor grotere GGZ-woningen sluit aan bij die voor de RIBW’s: die bedraagt eind 2003 € 282 per maand.

Figuur 6

kleinschalige woonvoorzieningen: huur voor vaste exploitatielasten normatieve investeringskosten (bron: bouwkostennota 2003)

normopp.

basishuur

huur/m2

bij

maximale investeringskosten

woonvoorzieningen GHZ woonvoorzieningen GHZ

42 m² 63 m²

310 465

320 480

7,50 7,50

90.012 135.162

woonvoorzieningen GGZ

46 m²

340

350

7,50

98.585

woningen GGZ woningen GGZ

42 m² 55 m²

225 280

230 290

5,42 5,18

65.152 81.440

Deze investeringsbedragen hebben we afgezet tegen een raming van de investeringen die nodig zijn voor dergelijke woonruimten in de sociale huursector. Daarvoor is een ramingsmodel van RIGO gebruikt. Voor de woonvoorzieningen is de investeringsruimte beduidend gunstiger dan vooral voor de grotere woningen GGZ,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35

36 ENKELE DEELVRAGEN

waar onrendabele investeringen van corporaties nodig zijn, zoals uit onderstaand overzicht blijkt. Figuur 7

kleinschalige woonvoorzieningen: verschillen tussen normatieve en berekende investeringskosten

normopp.

maximale investeringskosten

investeringen berek end

financiële ruimte

woonvoorzieningen GHZ woonvoorzieningen GHZ

42 m² 63 m²

2.143 2.145

90.012 135.162

66.000 78.000

24.012 57.162

woningen GGZ woningen GGZ

42 m² 55 m²

1.551 1.481

65.152 81.440

66.000 97.000

- 848 - 15.560

Voor de woonvoorzieningen zijn de kosten bepaald van een gekoppelde eengezinswoning met elk drie wooneenheden van 42 resp. 63 m² bruto oppervlakte. Met ruimte voor toezicht is rekening gehouden. In de woningen zijn normaliter tenminste ruimten opgenomen voor de standaard woonfuncties: woon-/huis-/zitkamer, slaapkamer, sanitaire unit, keuken en berging. In de berekening is uitgegaan van gezamenlijk sanitair voor drie personen. Er kan ook voor individueel ofwel kamergebonden sanitair worden gekozen. In de woonvoorzieningen voor gehandicapten met een normoppervlakte van 63 m² is de aanpassingsruimte het grootst. Extra aanpassingen voor bijvoorbeeld een zorgbadkamer in plaats van of door combinatie van standaard sanitair, toegevoegde opstel- en oplaadruimte voor rolstoelen en andere hulpmiddelen en technische voorzieningen voor specifieke bewonersgroepen kunnen uit deze ruimte worden bekostigd. Bij de twee voorbeeldberekeningen voor woonvoorzieningen in de GGZ is er een tekort. Met andere woorden: een reguliere corporatiewoning met de gegeven oppervlakte is duurder dan de genormeerde investeringen zoals die uit de normhuur berekend kunnen worden. Bij de berekening van de investeringskosten voor eenheden van 42 m² is dezelfde opzet gekozen als bij de GHZ. Bij de variant met een normopervlakte van 55 m² is van een meergezinscomplex met 8 zelfstandige woningen (vergelijkbaar met de vroegere HAT-eenheden) uitgegaan. De beweegredenen achter de verschillen in huurprijs zijn nog steeds valide: de lagere huurnormen voor de GGZ woningen sluiten aan op het huurniveau in de sociale huursector. Dat is lager dan het huurniveau dat geldt voor de meer specifieke woningen die in de GHZ worden gebouwd. In de ‘kale huur’ bedragen zijn de variabele exploitatielasten niet opgenomen. Deze worden apart aan de instelling vergoed als ‘jaarlijkse instandhoudingskosten’ en materiële kosten. Voor die gevallen waar wel sprake is van een goedgekeurde huurvergoeding inclusief variabele exploitatielasten wordt een lagere vergoeding van materiële kosten en instandhoudingskosten gegeven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ENKELE DEELVRAGEN

Kantoren Voor kantoren geldt een landelijke norm van € 141,- per m2 BVO. Hier gaat het om een marktconform huurbedrag, in de zorgsector voor huur vrij van BTW. Het overzicht van huren van een reeks van steden (zie figuur eerder) laat zien dat voor veel kleinere steden buiten de Randstad dit een ruime norm lijkt. De vraaghuren liggen daar gemiddeld rond € 125,- per m2 VVO, ex BTW, en ook exclusief eventuele inbouw van wanden, plafonds en voorzieningen. De NVM geeft een mediane huurprijs aan van € 120 per m2. Voor de grotere steden in de Randstad ligt de mediaan van de vraaghuren tussen € 150 en € 160. In het geval van BTW-vrije huur moet gerekend worden met een hogere huur omdat de verhuurder de BTW op investeringen in het onroerend goed niet kan verrekenen. Bij nieuwe of ingrijpend verbouwde panden kan dit tot aanzienlijk hogere huren leiden, waardoor het normbedrag niet meer volstaat voor het gangbare kantoor. Indien men het gebouw huurt van instellingen die zelf ook geen BTW kunnen verrekenen is een beperkt hogere huur ten opzichte van de huurbedragen ex BTW redelijk. Na correctie voor BTW en inbouwpakket en de andere grondslag (VVO in plaats van BVO) kan het mediane vraaghuurniveau boven de norm uitkomen. In de huidige markt is er echter de nodige ruimte ontstaan tussen vraaghuur en contracthuur. In de praktijk tracht men de huur per m2 op peil te houden door bijvoorbeeld huurvrije perioden in het contract aan te bieden. Dit kan aanzienlijke kortingen bieden. Sommige instellingen zullen niet vrij zijn in de locatiekeuze en daardoor wel eens boven de gemiddelden moeten uitkomen. Het Bouwcollege heeft dan de vrijheid van deze normen af te wijken. Gezien de opbouw over het land verdeeld lijkt een onderscheid Randstad-niet Randstad in het normbedrag mogelijk. Bedrijfsruimten Op beperkte schaal heeft men in de zorg met bedrijfsruimte te maken. Voor arbeidsgerichte dagbesteding wordt wel bedrijfsruimte gehuurd. Hiervoor geldt een normbedrag van € 54 per m2. De mediane huurprijs volgens NVM is hier € 60,-, ex BTW en huurdersinvesteringen. De spreiding in het huurniveau is echter groot. Zou men dezelfde verhouding tussen mediane NVM-prijs en de norm hanteren als bij kantoren, dan zou het huurbedrag uitkomen op € 70 (incl. BTW, investeringen).

4.2

Relatie tussen huur en investering De huurbedragen voor de GGZ- en GHZ-woningen zijn te vergelijken met de huren die aan de CTG-beleidsregel voor investeringen in kleinschalige woonvormen kunnen worden ontleend. Is hiervoor uit het huurniveau een investeringsbedrag berekend, nu doen we het omgekeerde: welke huur past bij de investeringsnormen. Berekend is hier de benodigde huur ter vergoeding van kapitaalslasten, dus wederom exclusief variabele exploitatielasten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37

38 ENKELE DEELVRAGEN

Figuur 8

kleinschalige woonvoorzieningen: berekende DKP-huurvergoeding vaste exploitatielasten bij normatieve investeringskosten (bron: CTG Beleidsregel III799) 17

verstandelijk gehandicapten

grond bouw min. huur

meervoudig gehandicapten


zintuigelijk gehandicapten


lichamelijk gehandicapten


1p./won

2p./won

3p./won

12.482 93.386 105.868 370

10.135 75.827 85.962 301

9.282 69.441 78.723 275

13.378 100.092 113.470 397

11.031 82.531 93.562 327

10.178 76.146 86.324 302

13.657 102.167 115.824 405

11.949 89.395 101.344 355

11.096 83.011 94.107 329

21.906 122.919 144.825 504

20.484 114.937 135.421 471

20.484 114.937 135.421 471

We zien dat deze huurniveaus in orde van grootte aansluiten op de huurniveaus die het Bouwcollege als normbedragen heeft aangegeven voor woningen en woonvoorzieningen. De investeringsbedragen bieden dan ook de ruimte om bovenop het gangbare niveau in de sociale huursector te investeren in aanpassingen van de woonruimte voor de doelgroep. Volgens de CTG-beleidsregel gaat men voor deze semi-murale huisvesting echter uit van een vergoeding voor de vaste exploitatielasten, die 8% bedraagt. De DKPhuurvergoeding zoals hierboven berekend zou neerkomen op een aanvangshuur voor de vaste exploitatielasten van 4,2%. Een vergoedingsnorm van 8% wijst op een historische kostprijsberekening (6% rente en 2% afschrijving), die dan echter ook van jaar tot jaar kan dalen. Niet duidelijk is in hoeverre hiervan in de praktijk ook sprake is, eventueel via nacalculatie.

voetnoot 17

Bij een rente en disconteringsvoet van 6% en een levensduur van 50 jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

5 Conclusies In onze conclusie brengen we de resultaten van het onderzoek terug naar de gestelde onderzoeksvragen. Vooraf kan gesteld worden dat de zorgwereld zijn eigen systematiek voor bekostiging van gebouwen geënt heeft op eigendom. Bij de toename van het huren van woningen en woonvoorzieningen in de zorgsector ontstaan gekunstelde berekeningen om een van eigendom afgeleide huurvergoeding te bepalen. Deze bekostigingsmethode is weinig transparant, maar zorgt wel voor een in principe gelijke behandeling van huur en eigendom. De keuze tussen huur en eigendom is de laatste jaren steeds vaker aan de orde. In het verleden werden grootschalige gebouwen voor de zorgsector ontwikkeld, waarbij eigendom een vanzelfsprekende zaak was. Door een verschuiving naar kleinschalige voorzieningen in de woonwijk is steeds vaker sprake van het huren van woonvoorzieningen. Dat is ook het geval bij veel verzorgingshuizen die in 2001 onder het AWBZ-regime geraken. Ook bij de inpassing van zorgvoorzieningen in stedelijke projecten wordt vaker deel van een gebouw gehuurd. De zorginstelling maakt soms een weloverwogen keuze voor huur in plaats van eigendom, soms heeft men geen keus als deelnemer in een complexere planvorming. Het rijk en het Bouwcollege volgen deze ontwikkeling, met als premisse dat de keuze tussen huur of eigendom voor de bekostiging geen gevolgen zou mogen hebben. 1

Wat zijn de voordelen van het huren van voorzieningen voor zowel de instelling als voor de overheid (macro)? De beantwoording van deze vraag kent meerdere dimensies. De overgang naar huren speelt enerzijds voor specifieke onderdelen van de huisvesting, zoals kantoorruimte en tijdelijke huisvesting. Daarnaast richt de discussie zich vooral op woningen en woonvoorzieningen, waarbij in de meeste gevallen woningcorporaties de verhurende partij zijn. Veel groepen bewoners in de zorg zijn door lage inkomens te rekenen tot de doelgroepen van deze corporaties. Het huren van gebouwen, zo is het algemene gevoel, brengt flexibiliteit in de huisvesting. De instelling kan het gebouw na verloop van tijd achter zich laten. Zorginstellingen zijn daar enigszins huiverig voor, omdat na afloop van het huurcontract een ongelijke verhouding kan ontstaan: de verhuurder is niet

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39

40 CONCLUSIES

verplicht het contract te verlengen, zoals voor woningverhuur wel geldt (huurbescherming). De flexibiliteit is begrensd en is ook niet gratis: de verhuurder zet een premie op het risico dat de huurder het gebouw verlaat en meer algemeen op de onzekerheid over de exploitatiemogelijkheden op langere termijn. Dat kan zover gaan dat er voor de zorginstelling sprake is van een ongewenste afhankelijkheid. Voordeel van huur ten opzichte van eigendom kan zijn dat de verhuurder professioneler het vastgoedbeheer kan doen, hetgeen op langere termijn ook tot waardevaster vastgoed kan leiden. Deze extra waarde komt in eerste instantie bij de verhuurder terecht: de gezondheidszorg hoeft er niet direct van te profiteren. Dat zou wel het geval zijn indien de vastgoedbeheerder naar analogie van de woningcorporatie een “zorgcorporatie”zou zijn, die waardebehoud en waardeontwikkeling van het vastgoed vasthoudt voor de sector. Dit zou kunnen worden ingezet voor lagere huisvestingslasten of nieuwe investeringen. De rijksoverheid kan in het geval van huur bij een dynamische kostprijshuur (de gangbare methodiek voor verhuurders) de eerste jaren profiteren van lagere aanvangshuren ten opzichte van de kapitaalslasten bij eigendom. Dit kasstroomvoordeel leidt wel tot compenserende hogere lasten later. Een belangrijk voordeel op korte termijn kan liggen in het vermogen van woningcorporaties met een laag rendement genoegen te nemen. Zij zouden daardoor zeer concurrerende huuraanbiedingen kunnen voorleggen aan de zorgsector. Het voordeel daarvan gaat afhankelijk van de bekostigingsmethodiek naar de huurder of het rijk. In de praktijk gaan woningcorporaties uiteenlopend om met de prijsstelling in de zorgsector: soms rekenen ze een sociale huurniveau, soms rekenen ze met kostendekkende huren. Het voorstel van Aedes-Arcares voor een model huurovereenkomst gaat uit van kostendekkende huren, met een beperkte opslag voor de risico’s die de verhuurder loopt. In het geval van huren heeft de overheid mogelijk minder zicht op de hoogte van de investeringskosten, die voor rekening van de verhuurder komt. Een dilemma in de keuze tussen eigendom en huur is de onzekerheid over de waardeontwikkeling. De eigen gebouwen van zorginstellingen kennen momenteel een afschrijving van zo’n 2,5 tot 3% per jaar, door de differentiatie naar bouwdeel. Daarbij hoort ook een relatief hoog huurniveau. 2

Is een onderscheid te maken tussen specifieke en niet-specifieke gebouwen? Zo ja, kan de laatste categorie dan worden gehuurd? De gebouwen in de AWBZ hebben veel specifieke kenmerken: de op ziekenhuis lijkende verpleeghuizen, de kleine verpleegsterskamers, de te kleine appartementen in bejaardenhuizen, de grote GHZ- en GGZ-complexen in buitengebieden, ze blijken na relatief korte tijd verouderd: en niet aan te passen aan hedendaagse eisen. Helaas zijn ze dan veelal ook niet bruikbaar voor andere doeleinden. In de tendens van vermaatschappelijking wordt het wonen steeds vaker afgezonderd van de zorgvoorzieningen en in gewone woningen in de wijk ondergebracht. De resterende zorgvoorzieningen, maar ook bijbehorende welzijns-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

voorzieningen en andere functies blijven in de AWBZ, maar hierdoor neemt de schaal van deze specifiekere huisvesting af. Veel van deze huisvesting is op zichzelf geplaatst ook minder specifiek. Van behandelruimten zijn weer kantoren te maken, de mogelijkheden tot verandering nemen toe. De keuze tussen huur of eigendom hoeft vervolgens niet per definitie langs de scheidslijn specifiek of niet-specifiek gebouw te lopen. Voor de verhuurder is veel belangrijker dat na verloop van tijd andere gebruiksmogelijkheden tegen dan redelijke kosten te realiseren zijn. Dat andere gebruik hoeft niet in de gezondheidszorg te liggen. Het andere gebruik laat zich moeilijk voorspellen, maar er zijn wel aanwijzingen welk soort indeling en structuur van gebouwen beter overleeft. Vrije indeelbaarheid, gunstige ligging, mogelijkheden het leidingbeloop en de installaties aan te passen zijn van belang. Maar wanneer de specifieke huisvesting met zich meebrengt dat de zorginstelling als gebruiker aanzienlijke investeringen moet doen in de inrichting en gebruiksmogelijkheden, dan wordt het huren van het casco minder aantrekkelijk. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij de grote (regenereer)keukenvoorzieningen of bijzondere voorzieningen voor gehandicapten. Het is dan denkbaar specifieke delen in eigendom te houden en de woonvoorzieningen en andere meer algemeen bruikbare ruimten te huren. Het huren van deze specifieke ruimten hoeft echter weer geen probleem te zijn wanneer de levensduur van de inbouw en apparatuur aansluit bij de lengte van het huurcontract. Bij de bouw van voorzieningen voor gehandicapten zijn vaak specifieke, aangepaste bouwvormen aan de orde, waarbij intramurale en semimurale huisvesting wordt onderscheiden. Deze woonvormen kennen verschillende vormen van bekostiging en planopzet. De semimurale gezinsvervangende tehuizen worden vaak in gewone woningen ingepast, zijn goedkoper en later gemakkelijker terug te bouwen tot woning: zo specifiek zijn ze dus niet. De intramurale woonvoorzieningen zijn geheel op het andere gebruik toegesneden en laten zich minder gemakkelijk voor andere functies gebruiken, niet alleen door vormgeving maar ook door de soms afgezonderde ligging. Het is aannemelijk dat de extra investeringen voor het specifieke gebruik de verhuur aan anderen bemoeilijkt. Daarin schuilt een belangrijke risicofactor voor de verhuurder.

3

Welke risico’s zien verhuurders bij het aangaan van huurcontracten met zorginstellingen, met name bij de verhuur van specifieke, niet-courante voorzieningen? De risico’s voor de verhuurder zijn al enige tijd terug door Aedes op een rij gezet. Ze zijn te verdelen in drie groepen: het huurcontract, economische parameters en de bouw. Opzegging van het huurcontract voor specifieke voor doelgroepen gebouwde ruimte vormt een groot risico voor de verhuurder. Het verhuurrisico is in te perken door langdurige contracten af te sluiten (20 jaar), maar dit reduceert ook het voordeel voor de huurder ten opzichte van eigendom. Een verkeerde inschatting van parameters kan zowel voor- als nadelen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41

42 CONCLUSIES

hebben voor de verhuurder. De ontwikkeling van inflatie en van rente bij conversie hoort bij de onvoorspelbaarheid van het leven. Het goed inschatten van de bouw en de bouwkosten hoort tot de kerncompetenties van een professionele verhuurder. De risico’s vertalen zich in een premie op de huurprijs. In het Aedes-Arcares model voor de huurovereenkomst wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de discrepanties tussen de bekostiging vanuit de AWBZ en de huurprijsontwikkeling. Benadrukt moet worden dat dit vooral een risico voor de hurende zorginstelling is, maar wel het tot stand komen van een huurovereenkomst zal belemmeren. . 4

Welke huurberekeningsmethoden zijn acceptabel voor de huur van de diverse soorten voorzieningen, gegeven de uitgangspunten die voor de zorg gelden (zoals kostenbeheersing)? De positie van de verhuurder is in hoge mate bepalend voor de huurberekeningsmethode. Tussen zorginstellingen zien we dat de historische kostprijshuur wordt toegepast. Dat kan omdat de risico’s worden afgewenteld op de AWBZ, als ware het eigendom. Bovendien: de regelgeving schrijft het voor. Woningcorporaties en institutionele beleggers hanteren de dynamische kostprijshuur, met eigen inschattingen voor rente, huurontwikkeling en inflatie. Commerciële verhuurders stellen een markthuur, die ze ook zouden vangen bij verhuur aan andere partijen dan die in de gezondheidszorg. Dit laat zien dat er geen algemeen geldende methode kan worden toegepast. De kostenbeheersing ligt vooral in een afweging van de mogelijke uitkomsten van huur en eigendom, gemeten in jaarlijkse lasten en risicoprofiel voor de zorginstelling. Dit laat zich niet in vaste regels vangen, maar vergt een modelmatige uitwerking. De uitwerking zou moeten aansluiten bij de gebruiken in de verhuurwereld: de dynamische kostprijsberekening. In het kader van de gewenste kostenbeheersing kan het aantrekkelijk zijn om wonen en zorg tegen sociale huurtarieven te huren van woningcorporaties. Dat kan tegen gelijke of lagere kosten dan de zorginstelling zou hebben bij eigendom.

5

Wat zijn daarbij redelijke uitgangspunten voor rente, afschrijvingsduur, risico en rendement, onderhoud- en instandhoudingkosten en beheerkosten? In het algemeen geldt dat de keuze voor deze uitgangspunten onderwerp zijn van onderhandeling tussen de hurende zorginstelling en de verhuurder die zich aanbiedt. Er is veel discussie over de vraag of de afschrijvingsduur voor gebouwen 50 jaar moet zijn of zou moeten worden bekort, waarbij meestal 40 jaar wordt genoemd (zie ook het Aedes-Arcares model). De aanleiding voor de discussie ligt in het nabije verleden: veel van de huisvesting is verouderd en moet veel eerder dan na 50 jaar drastisch worden verbouwd. Een bekorting van de afschrijvingsduur heeft echter vooral effect op de lasten bij nieuwbouw. Veronderstellen we dat de lessen uit het verleden juist zouden moeten leren om meer in te spelen op toekomstige veranderingen, dan geeft een bekorting van de afschrijvingsduur een tegengesteld signaal: de gebouwen hoeven niet zo lang mee te gaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

In de huidige richtlijnen van het Bouwcollege blijven de variabele exploitatielasten meestal uit beeld. Het is de vraag of de normbedragen die de zorginstellingen hiervoor toegekend krijgen voldoende zijn voor deze lasten in de praktijk. Als dit niet zo is, ontstaan gemakkelijk gaten in het benodigde onderhoud van gebouwen, of exploitatietekorten bij de zorginstelling, indien in de huurprijs hogere bedragen zijn verwerkt. De bouwkostenstijging die de CTG-beleidsregel aangeeft als parameter voor de huurprijsontwikkeling is een vreemde eend in de bijt: de meeste verhuurcontracten gaan uit van de consumentenprijsindex. De CBS-bouwkostenindex vertoonde de laatste jaren een grillig patroon (2002: +10%) en is alleen al om die reden geen goede maatstaf voor het berekenen van DKP-huurbedragen. Bij de verhuur door woningcorporaties kan aansluiting worden gevonden bij de WSW-parameters, waarmee corporaties hun financieringsmogelijkheden bepalen. Deze worden jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van rente, inflatie en huren. Momenteel geldt hiervoor respectievelijk 6,5%, 2,5% en 2,9%. De mate waarin een toeslag voor rendement en risico moet worden opgenomen in het huurbedrag is sterk afhankelijk van de contractvoorwaarden. Hoe korter de contractduur en hoe sterker de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor de kwaliteit in de toekomst, hoe hoger deze toeslag moet zijn. De vraag is in hoeverre zorgwoningen ook kunnen profiteren van onrendabele investeringen door woningcorporaties: dat komt immers neer op een reductie in plaats van een risicotoeslag. Het is goed verdedigbaar om voor grote delen in de caresector sociale huurniveaus te hanteren. In dat geval kunnen de aanvangshuren ook op lange termijn lager liggen dan de jaarlast bij eigendom. De berekende kostendekkende corporatiehuur kan ook als referentie dienen voor andere verhuurders. Wanneer deze hogere huurbedragen en risicomarges hanteren is het rationeler terug te vallen op de corporatie als verhuurder. 6

Ligt het gezien de financieringssystematiek in de gezondheidszorg niet in de rede dat de (trendmatige) aanpassingen van de huurkosten voor specifieke voorzieningen achterwege blijven? Het achterwege laten van trendmatige aanpassingen past bij een annuïtaire berekeningswijze van de historische kostprijs. Bij een lineaire berekening zou sprake moeten zijn van een neerwaartse bijstelling, bij een dynamische berekening hoort een stijgend patroon. De wijze waarop de huren van jaar tot jaar worden aangepast vormt dus onderdeel van de gehanteerde huurprijsberekeningsmethode. Een jaarlijkse stijging is het wezenskenmerk van de dynamische kostprijsberekening. De dynamische berekening geeft een lagere aanvangshuur. Dat ligt vooral in de rede indien de verhuurder verwacht dat de geleverde woondiensten in de toekomst hun waarde houden. De prijsaanpassing zorgt ervoor dat de huur in de pas blijft lopen bij andere gebouwen in de voorraad en die nieuw worden toegevoegd aan de voorraad.

7

Geeft de beoordelingssystematiek van het College bij huur een prikkel om het vastgoed in eigendom te houden?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43

44 CONCLUSIES

De systematiek van het Bouwcollege/CTG gaat uit van een gescheiden vergoeding van kapitaalslasten en variabele exploitatiekosten. Die berekening is in feite gelijk aan die bij een gebouw in eigendom. Een extra risico-opslag ontbreekt hierbij, zodat weinig verhuurders genegen zullen zijn tegen dit tarief te verhuren. De zorginstelling kan niet goed beoordelen of de bekostiging de te betalen huur dekt. Dat lijkt een effectieve prikkel het vastgoed in eigendom te houden. Een uitzondering hierop vormt de mogelijkheid kantoorruimte te huren tegen markthuren: daarin volgen de regels van het Bouwcollege wel de markt. Bovendien is er dan niet voorzien in een lagere vergoeding van de variabele lasten. Het huren van kantoorruimte (voor staffuncties en mogelijk ook behandelruimten) is in het geheel van de AWBZ echter een marginaal onderdeel. 8

Sluiten de huurnormen die het College hanteert nog aan bij de markt als het gaat om reguliere woningen en/of kantoren? De huurnormen voor woonvoorzieningen ingepast in reguliere woningen en voor kantoren lijken redelijk passend voor de huidige markt. Voor de woonvoorzieningen gaan we dan uit van huuraanbiedingen door woningcorporaties, in de sociale huursector. De norm voor variabele exploitatielasten zou moeten aansluiten op de omvang van deze lasten voor de corporaties. Het gemiddelde niveau per corporatiewoning ligt beduidend boven het gemiddelde bedrag voor verzorgingshuisplaatsen. Maar er zijn meerdere redenen waarom dit niet maatgevend is: de zorginstelling verricht verhuurderstaken in het contact met de bewoners, de woningen zijn duidelijk kleiner.

9

Welke verschillen zijn er in het huurniveau voor de intramurale en semimurale sector en hoe kunnen eventuele verschillen worden gelijkgetrokken? De verschillen in huurniveau tussen intramuraal (WZV) en semi-muraal (TVWMD) gaan al lange tijd mee. De achtergrond ervan is dat de semi-murale woningen, RIBW’s en andere vormen van woonbegeleiding vaak in bestaande corporatiewoningen worden opgenomen, terwijl de intramurale woonvoorzieningen vaak nieuw gebouwd worden in het WZV-kader. Er is weinig reden dit te veranderen. Veel gehandicaptenvoorzieningen en intramurale GGZ-huisvesting vergen extra bouwkundige aanpassingen. De vergoeding van vaste en variabele lasten lijkt voor de semi-murale huisvesting echter aanmerkelijk ruimer berekend dan voor de WZV-huursituaties. Gerekend wordt met een vergoeding van 8% per jaar, hetgeen overeenkomt met een historische kostprijsberekening. Dan zou echter ook sprake moeten zijn van een van jaar op jaar dalende vergoeding als gevolg van de afschrijving. De CTG-beleidsregel is niet expliciet over de vorm van jaarlijkse aanpassing.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Huren van gezondheidsvoorzieningen

Recommend Documents