HUISVESTINGSDIENST
Studentenkamer te huur Gids voor Leuvense kotbazen
Juni 2010 Copyright Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, of op welke andere wijze ook zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de uitgever.
2
Inhoudstafel 1. Verhuren aan studenten: algemene inleiding 1.1. Wooncultuur 1.2. Academische info 1.2.1 Indeling van het academiejaar 1.2.2 Fundamentele vernieuwingen in het hoger onderwijs 1.3. Internationalisering 1.4. Verhuren voor korte termijn
2. Bouwen en verbouwen 2.1. Wettelijke normen in verband met de infrastructuur van een studentenhuis 2.1.1. De stedenbouwkundige vergunning 2.1.2. De algemene bouwverordening Stad Leuven 2.1.3. De Vlaamse reglementering inzake woonkwaliteit en veiligheid 2.1.3.1. Het Kamerdecreet 2.1.3.2. De Wooncode 2.1.3.3. Het Heffingsdecreet 2.1.3.4. Het conformiteitsattest 2.1.4. De stedenbouwkundige verordening op het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg 2.1.5. Het politiereglement voor brandveiligheid in studentenkamers 2.1.6. De wettelijke normen voor elektrische installaties 2.1.7. Het Legionellabesluit 2.2. Bijzondere aandachtspunten bij het inrichten van studentenkamers 2.2.1. Verwarmingsinstallaties 2.2.2. Bescherming van de leidingen tegen vorst 2.2.3. Rationeel omgaan met energie en water 2.2.4. Geluidshinder 2.2.5. Security 2.2.6. KotNet
p. 3 p. 3 p. 4 p. 4 p. 4 p. 5 p. 6
p. 7 p. 7 p. 7 p. 7 p. 9 p. 9 p. 10 p. 10 p. 10 p. 12 p. 12 p. 13 p. 14 p. 14 p. 14 p. 15 p. 15 p. 17 p. 17 p. 19
3. Fiscaliteit 3.1. Belastingen geheven door de Stad Leuven 3.1.1. Gemeentebelasting op het in huur geven van kamers en woningen 3.1.2. Belasting op ontbrekende parkeerplaatsen en fietsenstallingen 3.1.3. Belasting op gebouwen, woningen en kamers die leegstaan, die onbewoonbaar, ongeschikt, verwaarloosd of onafgewerkt zijn 3.2. Belastingen geheven door de Staat 3.2.1. Onroerende voorheffing 3.2.2. Inkomstenbelasting 3.2.2.1. Inkomsten uit de verhuring van goederen in eigendom 3.2.2.2. Inkomsten uit de verhuring van goederen waarvan men zelf geen eigenaar is 3.2.3. De registratie van huurcontracten 3.3. Sociaal statuut voor zelfstandigen
p. 20 p. 20 p. 20 p. 20
4. De huurwetgeving en het contract 4.1. De huurovereenkomst voor studentenkamers 4.1.1. Hoofdverblijfplaats, niet-hoofdverblijfplaats 4.1.2. Een schriftelijke huurovereenkomst is verplicht 4.2. Het modelcontract van de Huisvestingsdienst K.U.Leuven
p. 24 p. 24 p. 24 p. 24 p. 24
p. 20 p. 21 p. 21 p. 21 p. 21 p. 22 p. 23 p. 23
1
4.3. Toelichting bij enkele bijzondere clausules van het modelcontract 4.3.1. Beschrijving van het gehuurde goed 4.3.2. De plaatsbeschrijving 4.3.3. Duur van de overeenkomst 4.3.4. Huurprijs 4.3.5. De waarborg 4.3.6. Het einde van de huurovereenkomst 4.3.7. Regeling van de vakantieperiode en van de derde examenperiode 4.3.8. Voortijdige beëindiging van de overeenkomst 4.3.9. Onderverhuring en huuroverdracht 4.3.10.Rechten en plichten van verhuurder en huurder 4.3.11.De brandverzekering 4.3.12.Bemiddeling Huisvestingsdienst 4.3.13.Registratie 4.3.14.Het binnenhuisreglement 4.3.15.Het EnergiePrestatieCertificaat
2
p. 25 p. 25 p. 25 p. 25 p. 25 p. 26 p. 26 p. 26 p. 26 p. 27 p. 27 p. 28 p. 28 p. 28 p. 28 p. 28
5. De brandverzekering 5.1. Verzekering van de eigendom van de verhuurder 5.1.1. Brandverzekering van de eigenaar-verhuurder 5.1.2. Brandverzekering van de huurder 5.2. Verzekering van de inboedel van de huurder 5.3. Wederzijds afstand van verhaal 5.4. Aangifte van een schadegeval
p. 29 p. 29 p. 29 p. 29 p. 31 p. 31 p. 31
6. De bijkomende kosten 6.1. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, verwarming, water) 6.1.1. De kosten zijn begrepen in de huurprijs 6.1.2. De kosten worden apart aangerekend 6.1.2.1. Forfait 6.1.2.2. Semi-forfait 6.1.2.3. Aanrekening van de werkelijke kosten 6.2. Andere bijkomende kosten
p. 32 p. 32 p. 32 p. 33 p. 33 p. 33 p. 33 p. 34
7. De Huisvestingsdienst 7.1. Bemiddeling in vraag en aanbod 7.2. Informatie, advies en conflictbemiddeling 7.3. Kennis van de kamermarkt: huisbezoeken en contractstudie
p. 35 p. 35 p. 35 p. 36
8. Bijlagen Huurovereenkomst voor studentenkamer – academiejaar 2010-2011
p. 37 p. 37
9. Nuttige adressen
p. 41
10. Colofon
p. 43
1. Verhuren aan studenten: algemene inleiding Leuven is een studentenstad bij uitstek. Ongeveer drie kwart van de Leuvense studentenpopulatie kiest ervoor om ook op kot te gaan. Dit betekent dat er elk jaar ruim 30 000 kotstudenten verblijven, van de universiteit en van de hogescholen samen. Aangezien slechts een zesde van deze studenten terecht kan in huisvesting van de onderwijsinstelling zelf, is het kameraanbod van privé-verhuurders onmisbaar om aan de vraag te voldoen. De grote diversiteit van de kamermarkt, die zo kenmerkend is voor Leuven, is voor een groot stuk te danken aan het ruime aandeel van de privé-sector. Er is voor elk wat wils: in het hart van de stad of op de groene campus van Heverlee, in een modern nieuwbouwcomplex of in een klassiek herenhuis, in een gemeubelde kamer of in een studio met individueel comfort. Studenten met bijzondere noden zoals eerstejaars, jongeren uit gezinnen met beperkte financiële draagkracht, studenten met een fysieke functiebeperking die aangepaste accommodatie nodig hebben, allochtone studenten en buitenlandse studenten uit ontwikkelingslanden krijgen voorrang in de gesubsidieerde residenties van de universiteit. Bij eerstejaarsstudenten die nog moeten wennen aan het zelfstandig kotleven is er vraag naar een gestructureerd woonkader waar een zekere vorm van begeleiding is voorzien. Het concept van een residentie speelt in op deze behoefte door in de infrastructuur veel ruimte te reserveren voor gemeenschappelijke voorzieningen en door de organisatie van de bewoners in kleine groepjes, met gangverantwoordelijken en een inwonend resident. Maar niet alle studenten kunnen terecht in een residentie en ook zij hebben nood aan een kot waar ze, behalve een veilig en comfortabel onderdak, ook een warme ‘thuis’ vinden.
1.1. Wooncultuur Studenten zijn jonge mensen op weg naar volwassenheid en zelfstandigheid. Op kot gaan geeft hen de gelegenheid om aan die zelfstandigheid te wennen, om hun onzekerheid te overwinnen en om zelf een evenwicht te zoeken tussen verantwoordelijkheid en vrijheid, tussen studie en ontspanning. Daartoe is meer nodig dan een kamer die kwalitatief voldoet aan de normen van het Kamerdecreet en die qua brandveiligheid beantwoordt aan de gemeentelijke voorschriften. Dat kan alleen in een studentenhuis waar ook ruimte is voor wooncultuur. Studenten hebben een heel eigen levensstijl: ze gaan niet om 23 uur slapen en komen regelmatig na middernacht thuis, of er blijft af en toe iemand overnachten. Ze moeten soms een groepswerk maken en spreken op kot af met jaargenoten om dit samen voor te bereiden. Het is van belang dat de verhuurder zich van die eigenheid bewust is en die voor een stuk accepteert, op voorwaarde dat er geen sprake is van misbruik en dat dit geen hinder teweegbrengt voor medebewoners.
Een goed huisreglement kan hierin een cruciale rol spelen. Duidelijke afspraken zijn onmisbaar om wrijvingen te vermijden. Maar een te strikt huisreglement waarin voor elk mogelijk probleem een regel is voorzien, legt soms een kader op waarin wooncultuur nauwelijks kan ademen en wordt niet aanvaard door studenten. Om hun verantwoordelijkheidszin te kunnen bewijzen, moeten jongeren voldoende krediet krijgen. In een sfeer van vertrouwen heeft een spontaan gesprek tussen kotbaas en studenten veel meer effect dan het treffen van sancties voor een overtreding van de regels. Een vlotte omgang met de huurders is ook bijzonder belangrijk voor de onderhoudsploeg, de huisbewaarder, het secretariaat en alle personeel dat te maken heeft met het dagdagelijkse leven op kot. Zij zijn dikwijls goed geplaatst om problemen ter plaatse te signaleren en hebben soms een niet te onderschatten rol in de communicatie tussen kotbaas en studenten. Voor werkenden blijkt het in de praktijk erg moeilijk om zich aan te passen aan het levensritme van studenten. Omdat dit in een gemengde bewonersgroep vaak aanleiding geeft tot spanningen, is het niet aan te raden om in éénzelfde huis zowel kamers te verhuren aan studenten als aan niet-studenten. In grotere studentenhuizen is het aangewezen om een kotvertegenwoordiger te laten verkiezen die als spreekbuis fungeert van de huurders naar de verhuurder. Eventueel kan een regelmatig, gestructureerd overleg georganiseerd worden in de vorm van een kotvergadering. Zowel in universitaire als in private residenties wordt al sinds jaren gewerkt met gangvertegenwoordigers en bewonersraden. Ook eigenaars van grotere privé-studentenhuizen hebben dit systeem al uitgeprobeerd en hun ervaringen op dit vlak zijn bijzonder positief. De draaischijf van het sociaal leven in een studentenhuis is de gemeenschappelijke keuken. In de keuken laat de sfeer op kot zich dan ook het beste opmeten. Waar elk gevoel van samenhorigheid ontbreekt, verschijnen vroeg of laat de stapels afwas die altijd ‘van iemand anders zijn’. Er worden best voldoende zitplaatsen voorzien, zodat de bewoners samen aan tafel kunnen. Een kookgelegenheid die zich beperkt tot een microgolfoven waarin ieder om de beurt iets kan opwarmen, voldoet niet aan de voorschriften van het kamerdecreet, maar zal bovendien erg weinig stimulans geven tot een gezamenlijke zorg voor de netheid van de gemeenschappelijke voorzieningen. Een prikbord in de keuken waarop interne afspraken omtrent de vaat of het wegbrengen van huisvuil worden uitgehangen, kan ook dienen voor het aankondigen van allerhande activiteiten en op die manier het gemeenschapsgevoel op kot bevorderen.
3
Studenten zetten in hun tijd in Leuven vaak al krijtlijnen uit voor hun gezinsleven. De adviseurs voor wooncultuur, milieu en mobiliteit van de Huisvestingsdienst proberen studenten warm te maken voor een duurzame levensstijl: afval en papier beperken, rationeel omgaan met energie en water ... Ze informeren en sensibiliseren hen over ‘groene gewoontes’ maar zijn ervan overtuigd dat die alleen efficiënt zijn als ze hand in hand gaan met de nodige structurele maatregelen. Naast het aanbieden van de ophaalkalender voor gescheiden afval kunnen er opslagruimtes voorzien worden voor de diverse afvalfracties die op verschillende tijdstippen worden opgehaald. Daarbij mag de brandveiligheid en de hygiëne niet uit het oog verloren worden. Voor GFT, PMD en restafval wordt best een aparte ‘wachtruimte’ voorzien dicht bij de plaats waar het afval wordt opgehaald. Het huisreglement biedt de mogelijkheid om extra aandacht te vragen voor het afvalprobleem en kan duidelijke richtlijnen geven i.v.m. het wegbrengen van de vuilniszakken. Op de structurele maatregelen die in een studentenhuis kunnen getroffen worden om het water- en energieverbruik te beperken, wordt verder in de brochure ingegaan. Velo (Veilig en Ecologisch in Leuven Op de fiets) promoot het gebruik van de fiets als milieuvriendelijk vervoermiddel. Wie een fiets wil huren of zijn eigen fiets goedkoop wil laten herstellen kan daarvoor terecht bij de VZW Velo. Een veilige en goed verlichte fietsenberging behoort dan ook tot het basiscomfort van een studentenhuis en wordt door het Kamerdecreet en de Leuvense stedenbouwkundige verordening met betrekking tot fietsenstallingen zelfs verplicht. Een huiselijke sfeer op kot veronderstelt dat studenten er zich veilig voelen. Bij de inrichting van een studentenhuis dient dus heel wat geïnvesteerd te worden in brandpreventie en in security. De structurele beveiligingsmaatregelen – die verder in de brochure uitgebreid aan bod komen – hebben alleen zin als ze betrouwbaar zijn en als ze ook betrouwbaar gehanteerd worden. Studentikoze grappen met de branddetectie verdienen dus geen begrip, omdat ze de waarschuwingswaarde van de apparatuur kunnen teniet doen. Een degelijk slotensysteem, voldoende verlichting in de gangen, een goed zichtbaar infopaneel met noodnummers en veiligheidsvoorschriften … verhogen de veiligheid, maar deze maatregelen verliezen een groot deel van hun effect, als het nut ervan niet ernstig genomen wordt. Daarom is het van belang dat defecten aan de veiligheidsinstallaties onmiddellijk gemeld en zo snel mogelijk hersteld worden. Het informeren van studenten over het hoe en het waarom van de preventiesystemen is een belangrijke opdracht van de verhuurder, waaraan ieder jaar opnieuw de nodige tijd moet besteed worden. De woonsituatie van studenten hangt nauw samen met de inhoud van hun huurovereenkomst. Van wooncultuur kan slechts sprake zijn, als er een eerlijke huurprijs wordt gevraagd en er een correcte huurovereenkomst afgesloten wordt, waarin de rechten en plichten van huurder en verhuurder evenredig verdeeld zijn.
4
De standaardhuurovereenkomst van de Huisvestingsdienst is specifiek opgesteld in functie van het verhuren van studentenkamers. Omdat de afspraken tussen beide partijen in dit contract nauwkeurig en ondubbelzinnig geformuleerd worden, vormt het de beste basis voor een vlotte verhuring zonder misverstanden.
1.2. Academische info 1.2.1. Indeling van het academiejaar Het academiejaar begint voor de universiteit op de derde of de vierde maandag van september. Een academiejaar telt 3 officiële examenperiodes: één op het einde van het eerste semester, één op het einde van het tweede semester en een derde examenperiode, voor de herkansing van examens waarvoor men niet is geslaagd, de vroegere ‘tweede zittijd’. Deelname aan de semesterexamens is voor alle studenten verplicht. Het eerste semester omvat 13 weken college- en studietijd, gevolgd door 2 weken kerstvakantie. Na de kerstvakantie krijgen de studenten 1 week blok, gevolgd door 3 weken examens. Na een week vakantie begint het tweede semester dat eveneens 13 collegeweken omvat, onderbroken door 2 weken paasvakantie. Na de 13 lesweken volgen 2 weken blok, 3 weken examens en 1 week deliberaties. Sommige Leuvense hogescholen beginnen in september wat vroeger met de lessen. Verhuurders die kamers aan hogeschoolstudenten verhuren mogen niet uit het oog verliezen dat op het contract, indien nodig, de huurperiode wordt aangepast. Het modelcontract van de Huisvestingsdienst (zie punt 4.2.) start een week voor de start van het academiejaar omdat dit tijdstip zowel voor universiteitsals hogeschoolstudenten geschikt is en omdat de herexamenperiode van het vorige academiejaar op die manier nooit binnen de nieuwe huurtermijn valt.
1.2.2 Fundamentele vernieuwingen in het hoger onderwijs De Associatie K.U.Leuven Om Europees erkend te worden moeten alle opleidingen in Vlaanderen aan internationale kwaliteitsnormen voldoen. Sommige bestaande studierichtingen en -vakken zijn naar aanleiding hiervan grondig hervormd. Aangezien hogescholen voortaan ook academische mastergraden afleveren, moeten zij nauwer samenwerken met de universiteiten en vervaagt de scheiding tussen universitair en niet-universitair hoger onderwijs. Deze samenwerking kreeg gestalte in de vorm van associaties; dit zijn netwerken van hogescholen rond elk van de Vlaamse universiteiten. De associatie K.U.Leuven werd opgericht in 2002 en is met haar 13 aangesloten onderwijsinstellingen de grootste van Vlaanderen.
Diplomaruimte Vanaf het academiejaar 2009-2010 stapt de K.U.Leuven voor al haar opleidingen over naar een ‘diplomaruimte’ of opleidingsmodel. De invoering zal twee academiejaren (2009-2010 en 2010-2011) in beslag nemen en past in het kader van de flexibilisering van het hoger onderwijs. De diplomaruimte of het opleidingsmodel is een nieuwe wijze van structureren en organiseren van het onderwijsaanbod en vervangt het gekende jaarmodel. De student schrijft zich in voor een gehele opleiding (bijvoorbeeld de bacheloropleiding in de rechten, de masteropleiding in de economische wetenschappen) en wordt beoordeeld over die gehele opleiding. De opleiding wordt op een coherente manier gestructureerd in opleidingsfases, zodat men een studietraject kan volgen dat de student op de meest ideale en kortste manier doorheen de opleiding loodst (het standaardtraject). Schrijft men zich voor de eerste maal in in het hoger onderwijs, dan volgt men sowieso dit standaardtraject. Men schrijft zich in voor een voltijds programma (tussen 54 en 66 studiepunten) of eventueel voor een halftijds programma (tussen 25 en 35 studiepunten). Zit de student reeds in het hoger onderwijs, dan wordt er aangeraden om het standaardtraject te blijven volgen, dus voltijds of halftijds te blijven studeren. Vanaf 20102011 zal men ook meer flexibel kunnen studeren. Men zal, binnen bepaalde grenzen, zelf kunnen kiezen hoeveel studiepunten men per academiejaar opneemt. Het wordt dus voor de student moeilijker om te weten wanneer hij exact zijn studies zal afronden. Een verhuurder zal als gevolg meer en meer vraag krijgen naar flexibele verhuring.
1.3. Internationalisering Van oudsher geniet Leuven een wereldwijde faam als onderwijscentrum. Tal van straatnamen en gebouwen getuigen nu nog van de aanwezigheid van eminente buitenlandse geleerden, die eeuwen geleden aan onze universiteit te gast waren, denken we maar aan Erasmus, Justus Lipsius, Paus Adrianus VI ... In haar opdrachtsverklaring engageert de universitaire overheid zich uitdrukkelijk tot een gastvrij beleid t.a.v. studenten en onderzoekers uit alle hoeken van de wereld. Momenteel verblijven er in Leuven ruim 6 000 internationale studenten, onderzoekers en professoren en de trend naar internationalisering zal de komende jaren ongetwijfeld nog versterken. De Huisvestingsdienst bemiddelt voor al deze studenten. In het kader van de Europese onderwijshervorming die in 1999 in de bekende Bolognaverklaring werd bekrachtigd, engageerden 46 landen zich immers om de mobiliteit van studenten binnen de EU te bevorderen door hun hoger onderwijs te herstructureren naar een eenvormig systeem. Alle deelnemende landen zijn op dit ogenblik bezig met de invoering van de hervormingen, wat zich vertaalt in een aangroei van de internationale studentenpopulatie in Leuven en een toenemend aantal Leuvense studenten dat voor een korte periode of een academiejaar naar het buitenland vertrekt. De universiteit kiest, ook in de residenties, bewust voor een geïntegreerde huisvesting van Belgische en internationale studenten uit verschillende faculteiten. Het samenwonen van jongeren uit diverse studierichtingen, met een uiteenlopende sociale, culturele en geografische achtergrond vormt de beste voorbereiding op onze mondiale samenleving: het leert hen om hun vakgebied in een bredere context te bekijken en het scherpt hun maatschappelijk en cultureel bewustzijn aan. Vanuit deze optiek werd ook Pangaea opgericht, het multicultureel ontmoetingscentrum voor studenten, dat in zijn ledenbestand meer dan 93 verschillende nationaliteiten telt. Omdat het aanbod beperkt is, kunnen alleen studenten met een beurs in het kader van ontwikkelingssamenwerking terecht in een residentie van de universiteit. Het grootste deel van de buitenlandse studenten is dus aangewezen op de privé-kamermarkt. Zeker voor anderstalige gaststudenten vergt het huren van een kot behoorlijk wat zin voor initiatief. Ze moeten zelf een keuze maken uit het diverse aanbod, contact leggen met een kotbaas, zich vergewissen van de inhoud van het huurcontract en integreren in een woongemeenschap van Vlaamse studenten. Anderzijds geeft juist dit hen de kans om op een zeer directe en intensieve manier met onze cultuur kennis te maken. De Belgen van hun kant vinden het boeiend om een internationale student op kot te hebben. Het prikkelt hun nieuwsgierigheid naar andere landen en het kan een stimulans zijn om zelf deel te nemen aan een uitwisselingsprogramma.
5
Omwille van het evenwicht in de bewonersgroep, is het echter niet aangewezen om in éénzelfde huis te veel anderstalige huurders te aanvaarden. Wanneer het Nederlands als voertaal op kot in de verdrukking geraakt, ontstaan er dikwijls communicatiestoornissen. Buitenlandse studenten blijven in het weekend in Leuven en hebben hun kamer 7 dagen op 7 nodig. Meer dan bij de Belgen die elke week naar hun familie gaan, vervangt hun kot hun thuis. Omdat ze meer plaats nodig hebben voor hun persoonlijke spullen, kiezen ze eerder voor een ruimere kamer. De meeste internationale gasten volgen een masterprogramma of een postgraduate opleiding in het Engels. Het zijn dus ouderejaars die voor een stuk op eigen benen staan. Ze hebben tegelijk behoefte aan privacy en aan een soepel regime dat voldoende ruimte biedt voor sociale activiteiten. Vooral in het weekend zullen ze wel eens beslag leggen op de gemeenschappelijke keuken om samen met vrienden uit hun eigen land een vertrouwd recept klaar te maken. Over het gebruik van de keuken en de koelkast worden best vooraf duidelijke afspraken gemaakt. Door het feit dat internationale studenten permanent op kot verblijven, kunnen hun persoonlijke kosten voor verwarming, elektriciteit en water met één derde stijgen. Wanneer de onkosten door middel van een voorschot worden aangerekend, kan men dit bedrag best vooraf aanpassen, zodat ze bij de eindafrekening niet voor onaangename verrassingen staan. De Huisvestingsdienst zet zich in om de communicatie tussen buitenlandse studenten en verhuurders zo vlot mogelijk te laten verlopen. Uiteraard is het van cruciaal belang dat anderstalige studenten goed geïnformeerd zijn over de inhoud van hun huurcontract. Daarom biedt het gebruik van de standaardhuurovereenkomst van de Huisvestingsdienst een enorm voordeel. Het logo van de universiteit geeft studenten, die niet vertrouwd zijn met de Belgische huurwetgeving, toch de zekerheid dat ze aan correcte voorwaarden huren. Het contract zelf wordt best in het Nederlands opgesteld, maar er is van de modelovereenkomst voor studentenkamers een Engelse vertaling ter beschikking, zodat de internationale studenten gedetailleerd kunnen nalezen wat hun contractuele rechten en plichten zijn. Ook andere nuttige documenten zoals veiligheidsvoorschriften, suggesties voor afvalsortering, de afvalkalender … zijn in het Engels beschikbaar op de Huisvestingsdienst. Wanneer buitenlandse studenten overwegen om een afwijkend contract te ondertekenen, dan raden wij hen aan de overeenkomst eerst te laten nalezen door de Huisvestingsdienst alvorens hun handtekening te plaatsen. Huren zij een appartement waar ze zelf moeten zorgen voor de aansluiting van de gas-, water- en elektriciteitsmeters of voor het afsluiten van een brandverzekering, dan kunnen ze op de dienst terecht voor praktisch advies. Eenmaal ze goed en wel onder dak zijn en alle onthaalevenementen achter de rug zijn, krijgen internationale studenten het dikwijls erg moeilijk in Leuven. Van het zelfvertrouwen dat ze bij hun aankomst in september uitstralen, schiet enkele maanden later niet veel meer
6
over. Het Belgisch weer is kil en somber, de Vlaamse studenten blijken stug en gesloten en de afstand van hun eigen familie en vrienden lijkt groter dan verwacht. Meer dan ooit hebben ze op die momenten nood aan een “warm” kot, waar ze vrienden uit hun land kunnen uitnodigen bij wie ze steun vinden. Ook een hartverwarmend woord van de kotbaas kan hun heimwee naar huis wat verzachten. Een eenvoudige blijk van interesse voor hun land, hun familie, hun toekomstplannen, of een uitnodiging voor een uitstapje naar een andere stad, helpt hen deze moeilijke aanpassingsperiode door te komen en zal hen later dankbaar doen terugdenken aan hun studententijd in Leuven.
1.4. Verhuren voor korte termijn Als gevolg van de internationalisering gaat de K.U.Leuven meer en meer samenwerkingsakkoorden aan met gerenommeerde universiteiten. Het gevolg van deze samenwerkingsakkoorden is een toenemend aantal internationale studenten, onderzoekers of professoren die voor een afwijkende periode naar Leuven komen. Concreet betekent dit dat ongeveer een derde van de internationale studenten voor minder dan 1 academiejaar aan onze universiteit studeert. Een verhuurder zal dus vaker geconfronteerd worden met de vraag naar huisvesting voor een afwijkende periode. In de eerste plaats probeert de Huisvestingsdienst hierop in te spelen door de praktijk van onderverhuring aan buitenlandse studenten te stimuleren. Belgische studenten die in het kader van een uitwisseling of een stage enkele maanden naar het buitenland trekken of buiten Leuven verblijven huren toch een kamer voor een jaar en zoeken een onderhuurder, meestal een internationale student. Het systeem van kamerruil kan slechts functioneren als kotbazen hun huurders soepel de toestemming geven om onder te verhuren. Daarom werd in het standaardcontract een clausule opgenomen waarin onderverhuring in het kader van een uitwisselingsproject principieel wordt toegestaan. De kameradressen die via onderverhuring worden aangeboden, komen niet in Kotwijs, maar worden uitsluitend na persoonlijke bemiddeling van de Huisvestingsdienst doorgegeven aan buitenlandse studenten die in Leuven een deel van hun opleiding volgen. Ondanks het ondertussen goed ingeburgerde systeem van kamerruil is er vooral voor het eerste semester nog altijd een tekort aan huisvesting. Daarom probeert de Huisvestingsdienst ook verhuurders te motiveren om een aantal kamers tot eind december of eind januari te verhuren aan buitenlandse studenten. Na nieuwjaar kan men probleemloos een nieuwe huurder vinden, want heel wat Belgische studenten die uit het buitenland terugkeren en gaststudenten die tijdens het tweede semester in Leuven studeren, gaan dan nog op zoek naar een kamer.
2. Bouwen en verbouwen 2.1. Wettelijke normen in verband met de infrastructuur van een studentenhuis 2.1.1. De stedenbouwkundige vergunning Wie studentenkamers wil inrichten, moet daarbij rekening houden met de gemeentelijke en gewestelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening. In de meeste gevallen zal men een stedenbouwkundige vergunning moeten aanvragen, zelfs al worden er geen verbouwingswerken uitgevoerd. Het Vlaams decreet van ruimtelijke ordening van 16 juli 1996 bepaalt immers dat een vergunning altijd vereist is wanneer men de hoofdfunctie van een gebouw wijzigt, bijvoorbeeld van een woonruimte naar een handelsruimte, of wanneer men het aantal wooneenheden in een pand verandert. De wetgeving onderscheidt 6 verschillende functies: wonen; verblijfsrecreatie; dagrecreatie; landbouw; handel, horeca, kantoorfunctie en diensten; industrie en ambacht. Een verandering van het aantal wooneenheden wordt in de wet als volgt omschreven: “in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer.” Wie een leegstaande kamer in zijn woning wil verhuren en daarvoor geen enkele materiële aanpassing hoeft te doen, zal dus toch een vergunning bij de gemeente moeten aanvragen omdat hierdoor het aantal woongelegenheden in het gebouw gewijzigd wordt. Los van het feit of er al dan niet een functiewijziging of een verandering van het aantal woongelegenheden mee gepaard gaat, zijn bepaalde verbouwingswerken wel en andere niet onderworpen aan de vergunningsplicht. Vaak is men ook verplicht om het advies van een architect in te winnen. Gedetailleerde info hierover kan men inwinnen bij de Dienst Ruimtelijke Ordening in het Stadskantoor.
2.1.2. De algemene bouwverordening Stad Leuven In Leuven is sinds 9 januari 2010 een algemene bouwverordening van kracht die tot doel heeft alle regels in verband met bouwen en verkavelen op een overzichtelijke manier samen te brengen. Naast 2 reeds bestaande verordeningen die in dit reglement werden geactualiseerd, omvat de algemene bouwverordening ook een aantal nieuwe voorschriften. De algemene bouwverordening
bevindt zich momenteel in een eerste fase en zal in de toekomst verder uitgebreid en aangepast worden. De verordening is van toepassing op hele Leuvense grondgebied, tenzij op het gebied een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een bijzonder plan van aanleg (BPA) rust. In dat geval zijn de regels van de algemene bouwverordening ondergeschikt. Zowel nieuwbouw, uitbreiding, verbouwing, herbouw en vernieuwbouw als functiewijzigingen en het wijzigen van het aantal woongelegenheden zijn onderworpen aan de nieuwe voorschriften. Het reglement voert een aantal minimale kwaliteitsnormen voor woningen in. De Stad wil er immers op toezien dat er geen minderwaardige woningen worden bijgebouwd. De nieuwe regels hebben vooral betrekking op de oppervlakte en de hoogte van woon- en slaapruimtes, de beschikbare buitenruimte en de inval van daglicht. Ze zijn niet alleen van toepassing op nieuw gebouwde woningen maar ook op woningen die ontstaan door herbouw, vernieuwbouw of opdeling. Naast kamers en studio’s onderscheidt de verordening nog 5 andere woningtypes: de kleine woning, middelgrote woning, grote woning, grote woning met tuin en ééngezinswoning met tuin. Voor elk woningtype gelden minimale oppervlaktecriteria, zowel voor de binnenruimte als voor de eventuele buitenruimte. Een kamer heeft een oppervlakte van minstens 12 m². Een nieuwe studio moet minstens 25 m² groot zijn. Let wel: de Leuvense definitie van de nettovloeroppervlakte verschilt van deze uit het Kamerdecreet (zie punt 2.1.3.1.) en de Wooncode (zie punt 2.1.3.2.). In de bouwverordening wordt voor het berekenen van de nettovloeroppervlakte de volledige binnenruimte binnen de scheidingsmuren van de woning in aanmerking genomen, inbegrepen de niet-woonlokalen zoals de badkamer en de kleine (berg)ruimtes. De vrije hoogte van het plafond moet wel minstens 2 m 20 bedragen. Waar een schuin dak minder dan 2 m 20 hoog is, wordt de oppervlakte niet meer meegeteld, dit in tegenstelling tot de Vlaamse reglementering die de oppervlakte meerekent tot onder een hoogte van 1 m 80, op voorwaarde dat de ruimte tenminste op één punt 2 m 20 haalt. Behalve kamers moeten alle woontypes een bergruimte hebben die in de woning is gelegen. Voor studio’s tot 60 m² volstaat een ruimte van 1 m². De Stad streeft naar een vermenging van woonvormen om tegemoet te komen aan de uiteenlopende noden van verschillende gezinstypes. In gebouwen met meerdere woningen moet de gemiddelde vloeroppervlakte van de woongelegenheden minstens 90 m² bedragen.
7
Kleine woningen kunnen dus enkel gerealiseerd worden indien men ter compensatie ook grotere woningen in het project voorziet. Deze regel is niet van toepassing bij opdeling, bij nieuwbouwprojecten met uitsluitend kamers en in het kernwinkelgebied. Daar wil de Stad de leegstand boven winkels tegengaan door er de bouw van kleine wooneenheden zoals kamers en studio’s te stimuleren.
Het dient opgemerkt dat bij verbouwingen de afmetingen van de oorspronkelijke en niet van de gerenoveerde toestand in aanmerking genomen worden. Alleen wanneer een bestaande gezinswoning samengevoegd wordt met andere woningen of kavels, zal men per grote woning ofwel 3 kamers, ofwel 1 andere woning ofwel 1 nietwoningfunctie mogen bijcreëren.
Om het aanbod bestaande gezinswoningen te vrijwaren, legt de Stad zowel de opdeling als de functiewijziging van gezinswoningen aan banden. Men kan in principe geen stedenbouwkundige vergunning verkrijgen voor het inrichten of verhuren van kamers in gezinswoningen die bij de Stad niet als studentenhuis erkend zijn. Of de wijzigingen aan de gezinswoning al dan niet gepaard gaan met vergunningsplichtige verbouwingswerken speelt voor de toepassing van deze regel geen rol. Kantoor-, bedrijfs- en handelspanden vallen buiten het toepassingsgebied omdat ze een andere hoofdfunctie hebben dan wonen. De definitie van een gezinswoning is gebaseerd op de beschikbare nettovloeroppervlakte van de woning en de potentiële buitenruimte. Met gezinswoningen bedoelt men alle woongelegenheden die een totale nettovloeroppervlakte hebben van meer dan 90 m² en minder dan 250 m² en die bovendien een potentiële buitenruimte hebben van meer dan 16 m². Onder buitenruimte verstaat men tuinen, koertjes, terrassen of platte daken die als terras kunnen ingericht worden maar ook potentiële buitenruimte, bijvoorbeeld bijgebouwen die geen deel uitmaken van de woning en die men niet zonder ingrijpende verbouwingswerken bewoonbaar kan maken. De Stad maakt twee belangrijke uitzonderingen. • Eigenaars kunnen wel nog een vergunning aanvragen voor een gedeeltelijke opdeling van hun huis, op voorwaarde dat ze er zelf een woning betrekken die beantwoordt aan de normen van een grote woning, namelijk met een minimale nettovloeroppervlakte van 110 m² en een private buitenruimte van minstens 16 m². In dat geval mogen er maximaal 3 kamers of 1 andere woning ingericht worden. Om voor een vergunning in aanmerking te komen, moet uit het dossier blijken dat de bijgemaakte wooneenheden conform zullen zijn aan de normen van de bouwverordening en het Kamerdecreet of de Wooncode. Zodra de eigenaar niet meer in hetzelfde huis woont, vervalt de vergunning. • De regels gelden evenmin voor woningen die zich in het Leuvense kernwinkelgebied bevinden; dit is het aaneengesloten net van verkeersvrije en verkeersarme winkelstraten in de stadskern. Een opsomming van de straten die tot het kernwinkelgebied behoren vindt men bij de definities die zijn opgenomen in de tekst van de bouwverordening.
8
Voor huizen die een nettovloeroppervlakte hebben van meer dan 250 m² en een potentiële buitenruimte van meer dan 16 m² en daardoor buiten de definitie van een gezinswoning vallen, zal men wel nog een aanvraag tot opdeling of functiewijziging kunnen indienen op voorwaarde dat ten minste 1 grote woning wordt behouden. Om te bewijzen dat een pand op reglementaire wijze als studentenhuis gebruikt wordt, moet men een stedenbouwkundige vergunning kunnen voorleggen. Voor studentenkamers die dateren van voor 1996, toen het opdelen van woningen vergunningsplichtig werd, zijn andere bewijzen rechtsgeldig, bijvoorbeeld conformiteitstattesten, de betaling van de gemeentebelasting, geregistreerde huurcontracten. De volledige tekst van de bouwverordening kan men terugvinden op de website www.leuven.be/leven/wonen. Wie concrete vragen heeft over de algemene bouw verordening of een vergunningsaanvraag wil indienen kan terecht in het Stadskantoor bij de Dienst Ruimtelijke Ordening.
2.1.3. De Vlaamse reglementering inzake woonkwaliteit en veiligheid Sinds 1 september 1998 geldt in Vlaanderen een algemeen normensysteem om de kwaliteit van woningen en kamers te controleren. Deze kwaliteitsnormen werden vastgelegd in 3 verschillende reglementen van de Vlaamse overheid: • de Wooncode van 15 juli 1997 waarin de elementaire normen voor veiligheid, gezondheid en kwaliteit van zelfstandige woningen zijn omschreven; • het Heffingsdecreet van 22 december 1995 dat de belasting bepaalt op leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbare woningen; • het Kamerdecreet van 4 februari 1997 dat specifieke kwaliteits- en veiligheidsnormen oplegt voor kamers en studentenkamers. Voor verhuurders van studentenkamers zijn de bepalingen van het Kamerdecreet uiteraard het belangrijkste. De definitie van een kamer luidt in de Vlaamse reglementering als volgt: een niet-zelfstandige wooneenheid waarbij ten minste één van de volgende drie basisvoorzieningen ontbreekt, namelijk een wc, een douche of bad en een keuken, en waarbij de bewoner voor één, meerdere of elk van deze voorzieningen is aangewezen op een gemeenschappelijke ruimte in hetzelfde gebouw. Studio's en appartementen, die wel uitgerust zijn met dit individueel comfort, worden door de Vlaamse overheid beschouwd als zelfstandige woningen en vallen niet onder het Kamerdecreet maar onder de Wooncode. Een woongelegenheid waar één van de drie basisvoorzieningen ontbreekt, maar waarvan de bewoner ook niet elders in het huis kan gebruikmaken van dit comfort, mag niet verhuurd worden. Deze wooneenheden vallen echter evenmin onder het Kamerdecreet; ze worden gesanctioneerd op basis van de Wooncode. Het verhuren van woningen en kamers die niet voldoen aan de opgelegde criteria is door deze reglementeringen strafbaar geworden. Bij kamers hanteert de Vlaamse overheid een zeer ruime definitie van het begrip 'verhuren', namelijk het in gebruik geven van een kamer, al dan niet tegen betaling. Verhuurders kunnen zich vrijwaren van vervolging en geldboetes door een attest aan te vragen waaruit blijkt dat hun woongelegenheid beantwoordt aan de geldende kwaliteitsnormen. Dit conformiteitsattest is op zich niet verplicht. Het geldt wel als bewijs dat de 'verhuurbaarheid' officieel werd erkend door een bevoegde ambtenaar van de Stad. Bij de toekenning van het attest wordt rekening gehouden met de criteria van de verschillende Vlaamse reglementen, voor zover ze natuurlijk van toepassing zijn op de betreffende woning of kamer. Het is evident dat de conformiteit of 'verhuurbaarheid' van kamers onlosmakelijk verbonden is met de globale toestand van het huis en in het bijzonder van de gemeenschappelijke voorzieningen.
2.1.3.1. Het Kamerdecreet Voor studentenkamers wordt in het Kamerdecreet een onderscheid gemaakt tussen nieuwe kamers, ingericht na de inwerkingtreding van het reglement op 1 september 1998, en bestaande kamers. Voor nieuwe studentenkamers geldt een minimum oppervlakte van 12 m², terwijl bestaande studentenkamers, die destijds bij de Huisvestingsdienst van de Stad gemeld werden, slechts 8 m² groot moeten zijn. Dit onderscheid geldt niet voor kamers die niet aan studenten worden verhuurd. Met student wordt in het decreet bedoeld: 'ieder persoon die ingeschreven is aan een instelling van het hoger onderwijs, waarvan hij de lessen volgt en voor wie dit zijn hoofdbezigheid vormt'. Een schoolverlater van het hoger onderwijs in zijn wachttijd wordt gelijkgesteld met een student. Het Kamerdecreet is dan ook niet van toepassing op internaten van het secundair onderwijs. Dient de kamer voor twee bewoners, dan wordt bij de minimumoppervlakte 6 m² bijgeteld. Beschikt de huurder niet over een gemeenschappelijke keuken en/of bad of douche, dan dienen deze voorzieningen aanwezig te zijn in de kamer zelf. In dat geval wordt de minimumoppervlakte per voorziening verhoogd met 3 m² als ze aan niet-studenten wordt verhuurd. Elke kamer moet een hoogte hebben van minimum 2 m 20. Het plafond van de kamer mag bovendien niet lager gelegen zijn dan 1 m boven het maaiveld (dit is het niveau van de grond: aan de straatgevel het niveau van de straat en aan de achtergevel het niveau van de tuin of van de koer). Van zolderkamers wordt de vloeroppervlakte in aanmerking genomen tot waar het schuine plafond een hoogte van 1 m 80 heeft, op voorwaarde dat er in de ruimte ten minste één punt is waar de hoogte wel 2 m 20 bedraagt. Iedere kamer moet rechtstreeks verlicht en verlucht kunnen worden, via een verticaal raam of een schuin dakraam naar buiten, dat open kan. De onderkant van ten minste één te openen raam mag zich niet hoger bevinden dan 1 m 20 boven de vloer. De totaaloppervlakte van de ramen moet minimum 1 m² bedragen. Een wastafel met rioolafvoer en reukafsnijder is verplicht op elke kamer. De kamer moet uitgerust zijn met voldoende, veilige elektrische aansluitingen voor het verlichten van de kamer en voor het gebruik van elektrische toestellen. De kamer moet behoorlijk verwarmd kunnen worden met een veilig verwarmingstoestel. Enkel centrale verwarming, elektrische toestellen en luchtdichte gastoestellen met schoorsteen- of gevelafvoer zijn toegelaten. De ligging en de inrichting van de kamer moeten voldoende privacy waarborgen en de bewoner een rechtstreekse toegang bieden.
De volledige tekst van de Vlaamse reglementeringen kan men terugvinden op de site www.bouwenenwonen.be.
9
Gemeenschappelijke voorzieningen De gemeenschappelijke ruimte bestemd tot keuken mag niet kleiner zijn dan 6 m². De oppervlakte moet bovendien minstens 1,5 m² per student bedragen. De gemeenschappelijke kookgelegenheid moet beschikken over een gootsteen met koud en warm water, aangesloten op het rioleringsnetwerk, en een kooktoestel op gas of elektriciteit. Opvallend hierbij is dat in een gemeenschappelijke keuken een fornuis moet aanwezig zijn, terwijl volgens de definitie van een individuele kookgelegenheid in de Wooncode de aansluitingsmogelijkheid voor een kooktoestel volstaat. Een toilet, voorzien van waterspoeling en reukafsnijder, mag dienen voor ten hoogste 6 bewoners. Een douche of bad moet dienen voor maximaal 10 bewoners. In het pand is een bergruimte nodig voor onderhoudsmateriaal. Elk studentenhuis met 4 kamers of meer moet ook beschikken over een ruimte voor het bergen van evenveel fietsen als er huurders zijn. Indien het niet mogelijk is om binnen in het gebouw een fietsenberging te voorzien, volstaat het om die fietsenstalling in te richten binnen een straal van 100 m (zie punt 2.1.4.). Zowel de kamer als het gebouw dienen te beantwoorden aan de normen voor brandveiligheid, zoals omschreven in het aanvullend politiereglement van de Stad en aan de criteria voor stabiliteit en bouwfysica, bepaald in de Vlaamse Wooncode en in het Heffingsdecreet. 2.1.3.2. De Wooncode De kwaliteitscriteria voor zelfstandige woningen betreffen vooral de stevigheid en de constructie van het pand en de veiligheid en hygiëne van elektrische, verwarmings- en sanitaire installaties. Toiletten moeten voorzien zijn van een waterspoeling, een reukafsnijder en een aansluiting op het rioleringsnet. Wastafels en gootstenen moeten stromend water hebben, ze mogen geen geurhinder geven en ze moeten eveneens aangesloten zijn op het rioleringsnet. De criteria voor verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden van de woonruimtes worden bepaald in functie van de oppervlakte, de ligging en de bestemming van het lokaal. Daarbij gaat bijzondere aandacht uit naar de aanwezigheid van kook-, verwarmings- en waterverwarmingsinstallaties die verbrandingsgassen produceren. De kookgelegenheid moet voorzien zijn van een gootsteen en een aansluitingsmogelijkheid voor een fornuis. De bezettingsnorm, of het aantal toegelaten bewoners in een zelfstandige woning, wordt vastgesteld op basis van de vloeroppervlakte van de woonlokalen en het aantal woonlokalen. Met woonlokalen worden bedoeld: de woonkamer, de keuken en de slaapkamers. Badkamers, circulatieruimtes, kelders en zolders worden dus niet meegerekend. De minimumoppervlakte voor een zelfstandige woning bedraagt 18 m², op voorwaarde dat er maar 1 persoon moet wonen. Voor 2 personen is de minimum vloeroppervlakte 27 m² en voor drie personen 40 m². Een woning met slechts 1 woonlokaal, bijvoorbeeld een studio, mag dienen voor ten hoogste 2 huurders, als uiteraard ook aan de oppervlaktenorm is voldaan.
10
Vanaf 3 bewoners moeten er 3 woonlokalen beschikbaar zijn, vanaf 6 woonlokalen zijn 10 personen toegelaten en is voor elk bijkomend lokaal een extra bewoner toegestaan. 2.1.3.3. Het Heffingsdecreet In dit decreet, dat van toepassing is op zelfstandige en niet-zelfstandige woongelegenheden, staan volgende begrippen centraal: langdurige leegstand, verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid. Deze reglementering kan niet los gezien worden van de twee eerstgenoemde wetten, omdat het Heffingsdecreet vooral zeer fundamentele tekortkomingen controleert, die vaak automatisch als gevolg hebben dat de woning of de kamer niet geschikt is om te verhuren en dat het conformiteitstattest dus wordt geweigerd. Leegstand: een gebouw, een zelfstandige woning of een kamer die langer dan 12 maanden onbewoond is, wordt beschouwd als langdurig leegstaand. Verwaarlozing wordt geconstateerd aan de hand van storende elementen aan de buitengevel van het ganse gebouw. Aanwijzingen zijn bijvoorbeeld lekkende dakgoten, gebroken ramen, ontbrekende dakpannen … Ongeschiktheid voor bewoning stelt men enerzijds vast op basis van gebreken aan de binnenkant van het gehele pand, zoals een slechte stabiliteit van de binnenconstructie en brand-, elektrocutie- en ontploffingsgevaar van de elektrische of verwarmingsinstallaties. Anderzijds worden de woongelegenheden in een gebouw ook apart bekeken. Vocht, beschadiging in de afwerking van muren en plafonds, verweerde deuren en raamwerk, onveilige trappen zijn indicaties voor ongeschiktheid. Ook met tekortkomingen op het vlak van comfort, licht en verluchting, sanitaire, elektrische en gasinstallaties wordt rekening gehouden. Onbewoonbaarheid heeft te maken met acute veiligheids- of gezondheidsrisico's, zoals instortingsgevaar, de aanwezigheid van giftige materialen, het ontbreken van drinkwatervoorziening. In principe kan een woning onbewoonbaar verklaard worden zonder dat ze ongeschikt voor bewoning is bevonden. 2.1.3.4. Het conformiteitsattest Aanvraag Voor kamers jonger dan 15 jaar, maar ingericht vóór de inwerkingtreding van het Kamerdecreet op 1 september 1998, en voor woningen jonger dan 20 jaar maar ingericht vóór de inwerkingtreding van de Wooncode op 1 november 1998 is géén voorafgaandelijk conformiteitsonderzoek vereist. De toekenning van het attest gebeurt op grond van een uitgebreid dossier samengesteld door de aanvrager. Hierin moet worden aangetoond aan de hand van bewijzen van een architect of aannemer, of op grond van een verklaring op erewoord van de eigenaar zelf dat de kamers of woningen, wat betreft oppervlakte en plafondhoogte, conform zijn
aan de minimumnormen van het Kamerdecreet of de Wooncode. In het geval van kamers wordt ook gekeken naar de bezettingsnorm van de gemeenschappelijke voorzieningen. Het dossier voor de aanvraag van een conformiteitsattest voor kamers moet daarnaast ook volgende stukken bevatten: • een volledig ingevuld aanvraagformulier dat men kan verkrijgen bij de Dienst Huisvesting van de Stad; • een geldig keuringsattest van de elektriciteitsinstallatie uitgereikt door een erkende keuringsfirma; • een keuringsattest van de gasinstallatie uitgereikt door een erkende keuringsfirma. Een dichtheidsproef uitgevoerd door de energieleverancier volstaat niet. Indien er geen gasinstallatie aanwezig is, moet dit vermeld worden. • een gunstig brandweeradvies. Een controlebezoek van de brandweer kan men schriftelijk aanvragen bij de burgemeester. • een summier schema van het huis. Voor kamers en studentenhuizen ouder dan 15 jaar of ingericht na de invoering van het Kamerdecreet of voor woningen ouder dan 20 jaar of ingericht na de Wooncode gebeurt de toekenning van het attest wel op basis van een onderzoek. Zodra het aanvraagdossier volledig verklaard wordt, heeft de Stad voor kamers en zelfstandige woningen 60 dagen de tijd om het conformiteitsattest af te leveren. Er wordt een datum vastgelegd voor een onderzoek, waarbij de eigenaar-verhuurder wordt uitgenodigd. Slaagt de Stad er binnen deze termijn niet in om een bezoek af te leggen en het attest te bezorgen, dan wordt aan de verhuurder gratis een impliciet attest afgeleverd op vertoon van het bewijs dat hij een volledig aanvraagdossier heeft ingediend. Wanneer de eigenaar tweemaal afwezig is op de afspraak, vervalt de aanvraag en zal ook geen impliciet attest worden uitgereikt. Conformiteitsonderzoek Het onderzoek gebeurt aan de hand van een technisch verslag en beslaat verschillende onderdelen: het gebouw, de woningen of kamers die in het pand gelegen zijn en de bezettingsnorm. Betreft het de conformiteit van kamers, dan worden ook de gemeenschappelijke ruimtes en de bezettingsnorm ervan onderzocht. Behalve voor de bezettingsnorm van de kamer of woning, kunnen voor elk onderdeel strafpunten worden toegekend. Naargelang van de ernst worden de gebreken onderverdeeld in vier categoriën die worden gequoteerd met één, drie, negen of vijftien strafpunten. • Het gebouw: In dit deel van het onderzoek bekijkt men de algemene structuur van het gebouw. Er wordt nagegaan of het dak niet doorbuigt, of de binnen- en buitenmuren geen scheuren vertonen en of de elektrische installatie en de gas- of stookolie-installatie veilig zijn. Ook wordt gekeken of de hoofdkraan voor het water toegankelijk
is voor alle bewoners. De strafpunten die men bij de beoordeling van het gebouw toekent, worden opgeteld bij de strafpunten die worden gegeven aan de kamer of woning. • De kamer of woning: Hier wordt nagegaan of de kamer of zelfstandige woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen. Aandacht gaat uit naar vochtplekken of schimmels op muren, naar de afwerking van wanden en vloeren, de toestand van de ramen (kunnen ze open, zijn ze groot genoeg, geven ze rechtstreeks uit naar buiten, zijn de raamkozijnen niet verrot ...), de veiligheid van de trappen, de bereikbaarheid van de woongelegenheid en de uitrusting op het vlak van sanitair, verwarming en elektriciteit. Als het om een studentenhuis gaat, kijkt men in dit deel van het onderzoek ook naar de aanwezigheid van een fietsenbergplaats (bij huizen met minimum 4 kamers). Indien men de fietsenbergplaats buiten het gebouw inricht, moet men een verklaring op erewoord indienen, dat de berging zal ter beschikking blijven gedurende de geldigheidsperiode van het conformiteitstattest. Kan men helemaal geen fietsenberging voorzien, dan levert dit voor elke studentenkamer 3 strafpunten op. Als in de kamer een toilet, douche of keuken aanwezig is, wordt deze voorziening in dit onderdeel beoordeeld. Als het om een zelfstandige woning gaat, bekijkt men of de totale vloeroppervlakte van de woonlokalen niet kleiner is dan 18 m². Wordt deze norm niet gehaald dan krijgt de woning 15 strafpunten. • De gemeenschappelijke voorzieningen (enkel bij de beoordeling van kamers): De gemeenschappelijke lokalen worden onderzocht op basis van dezelfde criteria als de kamers en woningen, maar minder gedetailleerd. Daarnaast wordt elke voorziening, bad of douche, toilet en keuken apart bekeken op vlak van sanitair, verwarming, elektriciteit en privacy. Voor de keuken wordt nagegaan of kookfornuis en koelkast aanwezig zijn en of er voldoende natuurlijke verlichting is. Een douche, bad of wc mag niet in de keuken staan. In dit geval zal voor de gemeenschappelijke ruimte maar één bestemming aanvaard worden. Alleen wanneer de doucheruimte volledig van de keuken kan afgesloten worden en wanneer er voldoende privacy en verluchting aanwezig is, zal de Stad het bestaan van beide voorzieningen erkennen. Het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen moet voor de bewoners gratis zijn. Ook de bezettingsnorm van de gemeenschappelijke voorzieningen wordt in dit onderdeel bekeken en gequoteerd. De strafpunten toegekend aan de gemeenschappelijke voorzieningen en hun bezetting worden opgeteld bij de score van al de kamers die op deze voorziening zijn aangewezen. Komt men bij de eindbeoordeling van de kamer of zelfstandige woning aan een totaalscore van 15 strafpunten of meer, dan wordt deze niet conform verklaard en ongeschikt geacht voor bewoning.
11
Toekenning van het conformiteitsattest Na de goedkeuring van het aanvraagdossier of – indien van toepassing – na een gunstig technisch verslag op basis van het onderzoek ter plaatse, wordt het conformiteitsattest opgemaakt en bekrachtigd door het College van Burgemeester en Schepenen. Het attest vermeldt welke kamers conform werden verklaard, wat hun bezettingsnorm is en wat de bezettingsnorm is voor de gemeenschappelijke voorzieningen. Na bekrachtiging wordt het attest tegen betaling opgestuurd. Per kamer wordt een vergoeding gevraagd van € 12,50, met een minimum van € 62,50 en een maximum van € 1 250 per huis. Per zelfstandige woning bedraagt de kostprijs € 61,97. De attesten zijn in principe 10 jaar geldig. Ambtenaren hebben wel het recht om naderhand op eigen initiatief een bezoek af te leggen om te controleren of de toestand van de woongelegenheid niet gewijzigd is. Op basis daarvan kan het attest ingetrokken worden. Verhuurders krijgen dan maximum 6 maanden de tijd om de woning of kamer te saneren; daarna volgen sancties. Wordt het conformiteitsattest geweigerd dan hebben verhuurders het recht om binnen de 60 dagen bij de Bestendige Deputatie in beroep te gaan. Sancties Eigenaars van ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen en kamers worden administratief beboet op basis van het Heffingsdecreet, ongeacht of ze verhuurd zijn of niet. De heffing wordt bepaald aan de hand van het kadastraal inkomen en bedraagt minimum € 1 980. Ze wordt vermeerderd elk jaar dat de woning of kamer op de inventaris is opgenomen. Daarnaast heft de Stad Leuven ook een belasting op woningen en kamers die onbewoonbaar, ongeschikt, verwaarloosd, leegstaand of onafgewerkt zijn (zie punt 3.1.3.). Wie een kamer of woning verhuurt die niet conform is omdat ze niet voldoet aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen, kan daarenboven een gevangenisstraf oplopen van zes maand tot vijf jaar en een strafrechtelijke boete van € 500 tot € 100 000. Naast deze straf kan de rechtbank bevelen om binnen een gestelde termijn de nodige werken uit te voeren. Saneert de eigenaar de woningen of kamers niet, dan kan men de werken laten uitvoeren en de kosten van de verhuurder vorderen. Tenslotte moet erop gewezen worden dat ook aan bouwovertredingen strafrechtelijke sancties zijn verbonden. Als blijkt dat de verhuring plaatsvindt zonder dat daarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd gevraagd, zal het conformiteitsattest geweigerd worden.
12
2.1.4. De stedenbouwkundige verordening op het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsenstallingen buiten de openbare weg De Stad Leuven verplicht verhuurders bij het inrichten van nieuwe of nieuw bijgebouwde kamers om per 3 kamers een parkeerplaats aan te leggen, per 10 kamers een parkeerplaats voor gehandicapten en per kamer een fietsenstalling te voorzien. Voor studio’s en appartementen tot 150 m² geldt de norm van 1 parkeerplaats en 1 fietsenstalling per woongelegenheid. Kamers groter dan 25 m² moeten eveneens aan deze norm voldoen. De parkeerplaatsen moeten aangelegd worden op het perceel zelf of op een afstand van maximaal 1 000 m van het bouwperceel. De fietsenstalling moet voorzien worden op een afstand van hoogstens 100 m van het bouwperceel. De verplichting met betrekking tot de parkeerplaatsen is niet van toepassing voor studentenhuizen waar in totaal niet meer dan 3 kamers zijn en voor panden gelegen in het kernwinkelgebied. Bij ingebruikname van de nieuwe kamers of wooneenheden stelt een gemeentelijke ambtenaar in een eerste proces-verbaal vast hoeveel parkeerplaatsen en fietsenstallingen er nodig zijn. Na 3 jaar wordt een nieuw proces-verbaal opgemaakt om vast te stellen hoeveel voorzieningen er effectief gerealiseerd zijn. Indien de opgelegde parkeerplaatsen en fietsenstallingen niet aangelegd worden, dient de verhuurder een vervangende belasting te betalen (zie punt 3.1.2.). Deze stedenbouwkundige verordening zal in een latere fase in een geactualiseerde versie worden opgenomen in de algemene bouwverordening.
2.1.5. Het politiereglement voor brandveiligheid in studentenkamers Het Leuvense politiereglement voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen vult het Kamerdecreet aan met voorschriften die uitsluitend betrekking hebben op de brandpreventie. Het reglement is opgesteld in functie van de praktijk en het kent dan ook aan de controlerende brandweerofficier een ruime bevoegdheid toe om de normen te interpreteren naargelang van de concrete situatie, de effectieve brandlast en het brandrisico van het gebouw. Richtlijnen over het nodige aantal brandbestrijdingsmiddelen en het vereiste type, de noodzaak van brandladders en detectietoestellen, de minimale brandweerstand van de scheidingswanden of de brandveiligheid van de traphal … worden dus meestal pas na een beoordeling ter plaatse bepaald. Bijzondere aandacht gaat uit naar de brandweerstand van de bouwonderdelen. Met brandweerstand wordt bedoeld: de tijd dat de structurele bouwelementen (deuren, wanden, plafonds, trappen …) hun functie kunnen behouden in geval van brand.
Deze brandbestendigheid is vastgelegd door het Belgisch Instituut voor Normalisatie en wordt uitgedrukt in Rf. Voor bestaande gebouwen voorziet het reglement de mogelijkheid om de brandweerstand van bepaalde bouwonderdelen aan te tonen, hetzij aan de hand van een bewijs van technische goedkeuring (BENOR-ATG), hetzij aan de hand van een door de verhuurder of zijn architect ondertekende verklaring van de samenstelling van de gebruikte materialen. Op basis daarvan onderzoekt de brandweer dan of aan de vereiste graad van brandbestendigheid is voldaan. In een aantal gevallen kan ook een afwijking op het reglement worden toegestaan. Indien het niet mogelijk is om de brandveiligheid te realiseren door middel van de brandweerstand van een bepaald bouwelement, dan kan de verhuurder voorstellen om de veiligheid te waarborgen door bijkomende alternatieve maatregelen. Bij de uitvoering van het reglement in bestaande huizen zal dit onderzoek naar de brandveiligheid van alternatieve voorzieningen een belangrijke rol spelen. De ruime interpretatievrijheid van de richtlijnen in functie van de situatie ter plaatse impliceert dat een eerste controlebezoek van de brandweer altijd een louter adviserend en preventief karakter heeft. Deze bezoeken zijn dan ook gratis. Op basis van de vaststellingen wordt een gedetailleerd verslag opgemaakt en aan de verhuurder bezorgd. In dit verslag kunnen volgende besluiten geformuleerd worden: het pand voldoet aan de voorschriften, het voldoet niet, of er wordt een advies tot woonverbod gegeven. Luidt de conclusie ‘voldoet niet’, dan legt men verbeterings- of aanpassingswerken op. Men krijgt 12 maanden de tijd om de opgelegde saneringen uit te voeren. Wanneer voor de vereiste aanpassingen een stedenbouwkundige vergunning nodig is, moeten de werken gebeuren binnen de 36 maanden. Nadat de verbeteringswerken zijn uitgevoerd, moet men de brandweer opnieuw uitnodigen. Is de beoordeling positief, dan wordt kosteloos een nieuw verslag afgeleverd. Blijken er echter nog steeds tekortkomingen, dan rekent de brandweer voor een tweede bezoek een bedrag aan van € 45 per uur (dit bedrag wordt geïndexeerd). Een brandveiligheidsattest blijft in principe 10 jaar geldig. Een onderzoek met het oog op het verkrijgen van een attest moet schriftelijk aangevraagd worden bij de burgemeester. Alle klachten met betrekking tot brandveiligheid kunnen wel rechtstreeks gemeld worden aan de brandweer, zowel schriftelijk als telefonisch. In dat geval komt de brandweer onmiddellijk langs. Voor algemene informatie over de inhoud van het politiereglement kan men terecht bij de Brandweer van Leuven. Voor specifiek advies over de veiligheidssituatie in een concreet gebouw is altijd een bezoek ter plaatse nodig.
2.1.6. De wettelijke normen voor elektrische installaties Elektrische installaties moeten voldoen aan de normen van het A.R.E.I. (Algemeen Reglement voor Elektrische Installaties), dat van toepassing is sinds 1 oktober 1981. Ook aanpassingen en uitbreidingen aan de elektrische installatie moeten overeenstemmen met deze voorschriften en gebeuren dan ook best door een erkend elektricien. Voor installaties aangelegd vóór 1 oktober 1981 worden enkele afwijkingen toegestaan. Een moderne huishoudelijke installatie omvat onder meer de volgende onderdelen: • een gesloten verdeelkast, van waaruit de verschillende stroombanen vertrekken en waarin de schakelaars en beveiligingen zijn samengebracht; • een differentieelschakelaar (type A-300 mA) die de elektrische stroom automatisch onderbreekt wanneer zich ergens in het circuit een storing of stroomverlies voordoet. Voor badkamers en wasplaatsen is een bijkomende differentieelschakelaar met grotere gevoeligheid (30 mA) aan te bevelen en in sommige gevallen zelfs verplicht. • een degelijke aardverbinding. Stopcontacten moeten een aardpin hebben die via een beschermingsgeleider aangesloten is op een aardelektrode. Door de aarding wordt het stroomverlies bij een defect toestel naar de grond afgeleid waardoor het elektrocutiegevaar beperkt wordt. Alleen in elektriciteitsinstallaties van vóór 1981 worden niet-geaarde stopcontacten nog toegelaten, op voorwaarde dat er geen toestellen van klasse 1 worden op aangesloten (huishoudtoestellen zoals (vaat)wasmachine, kookfornuis, microgolfoven, convectoren …). Het plaatsen van stopcontacten met een aardpin, zonder dat ze effectief geaard zijn, is absoluut verboden, omdat dit een vals veiligheidsgevoel geeft. • de leidingen. Elektrische draden die instaan voor de voeding van stopcontacten moeten een doorsnede van minimum 2,5 mm hebben; voor de leidingen van verlichtingskringen volstaat een dikte van 1,5 mm. • beveiligers of zekeringen. Automatische zekeringen verdienen de voorkeur. Het Leuvens politiereglement voor brandveiligheid is op dit punt strenger en laat in studentenhuizen enkel automatische zekeringen toe. De zekeringen moeten aangepast zijn aan de doorsnede van de elektrische draden. In badkamers moet men bij het plaatsen van stopcontacten rekening houden met het beschermingsvolume rond het bad of stortbad. Dit wil zeggen dat zich geen stopcontacten binnen een afstand van 60 cm t.o.v. de badrand mogen bevinden. Bij het ontbreken van een aparte differentieelschakelaar voor de badkamer, moet die afstand minstens 1 m bedragen. Alle gebruikte onderdelen in het elektrisch circuit moeten voldoen aan de normen van het Belgisch Elektrotechnisch Comité (CEBEC).
13
Volgens het A.R.E.I. moet bij ingebruikname van nieuwe installaties of wanneer bestaande installaties uitgebreid of aangepast worden, een gelijkvormigheidsonderzoek plaatsvinden waarin wordt nagegaan of de installatie beantwoordt aan de wettelijke normen. Daarnaast moeten elektrische installaties regelmatig gecontroleerd worden. Voor huishoudelijke laagspanningsinstallaties legt het A.R.E.I. om de 25 jaar een controlebezoek op, maar het Leuvens politiereglement is voor studentenhuizen strenger en bepaalt dat de laagspanningsinstallaties om de 10 jaar moeten gecontroleerd worden door een erkend keuringsorganisme. Verhuurders van studentenkamers hebben dit keuringsbewijs nodig om een conformiteitsattest en een attest van de brandweer te kunnen verkrijgen. Bovendien kan een keuringsbewijs van groot belang zijn bij betwistingen met de verzekeringsmaatschappij naar aanleiding van een brand.
2.1.7. Het Legionellabesluit Het legionellabesluit is een Vlaamse reglementering ter voorkoming van de veteranenziekte of legionellose in voor het publiek toegankelijke plaatsen. Na een grondige evaluatie van het legionellabesluit van 11 juni 2004 vaardigde de Vlaamse regering een nieuwe versie uit die sinds 4 mei 2007 van toepassing is. Tenzij men kan aantonen dat er per dag nooit meer dan 15 personen aanwezig zijn, vallen studentenhuizen ook onder deze reglementering; ze worden ingedeeld bij de inrichtingen met een matig risico voor de volksgezondheid. Legionellose is een zeldzame maar gevaarlijke longontsteking die men kan oplopen door het inademen van aërosol; dit zijn minuscule in de lucht zwevende waterdruppeltjes waarin de legionellabacterie aanwezig is. De bacterie vormt pas een gevaar wanneer ze zich kan vermenigvuldigen en dit gebeurt voornamelijk in water met een temperatuur tussen 20 °C en 50 °C. De maatregelen ter preventie van legionella zijn dan ook voornamelijk gebaseerd op temperatuursbeheersing. Een watervoorziening waar geen douche maar enkel een lavabo of toilet op aangesloten is, vormt geen risico aangezien hier geen aërosol geproduceerd wordt.
14
Een overzicht van de maatregelen en meer informatie vindt men op de site van het Vlaams Agentschap voor Zorg & Gezondheid www.zorg-en-gezondheid.be onder de rubriek Preventie, Gezondheid en Milieu.
2.2. Bijzondere aandachtspunten bij het inrichten van studentenkamers 2.2.1. Verwarmingsinstallaties Het Kamerdecreet laat voor het verwarmen van kamers enkel centrale verwarming, elektrische toestellen en luchtdichte gastoestellen met rechtstreekse schoorsteen- of gevelafvoer toe. Alle verwarmingstoestellen op basis van fossiele brandstoffen, zoals stookolie, butaan- en propaangas, steenkool, petroleum, hout ... produceren verbrandingsgassen en zijn niet toegelaten. Bij deze toestellen bestaat immers de kans dat de verbranding onvolledig verloopt, waardoor het uiterst giftige CO of koolstofmonoxidegas vrijkomt. Onvolledige verbranding is het gevolg van een zuurstoftekort in de omgeving of van de terugslag van verbrandingsgassen. Beide fenomenen worden meestal veroorzaakt door een verkeerde installatie of door een gebrek aan onderhoud van de verwarmingstoestellen. CO-vergiftiging is zeer gevaarlijk, maar omdat de symptomen zo vaag en uiteenlopend zijn (van hoofdpijn, braken, misselijkheid, duizeligheid tot bewusteloosheid en zelfs coma), wordt de oorzaak van de klachten niet altijd herkend. Gasgeisers voor de verwarming van water die gebruik maken van lucht uit het lokaal houden het meeste risico’s in. In een badkamer van een studentenhuis mag men daarom enkel een gesloten gastoestel (type C) plaatsen. Dit is een toestel met rechtstreekse buitenluchttoevoer en rechtstreekse afvoer van de verbrandingsgassen.
Als er buiten de badkamer toch een gastoestel voorkomt dat lucht gebruikt van het lokaal zelf, is het aan- en afvoerprincipe van groot belang. Een rooster van minstens 150 cm² onderaan in de deur moet zorgen voor de aanvoer van verse lucht, terwijl de verbrandingsgassen rechtstreeks naar buiten moeten afgevoerd worden. Een degelijke schoorsteen die goed 'trekt' is hiervoor uiteraard noodzakelijk. Even belangrijk als de installatie van de toestellen is het regelmatig onderhoud door een erkend technicus. Sinds 1 juni 2007 gelden in Vlaanderen nieuwe regels voor het onderhoud en nazicht van centrale verwarmingsinstallaties. Elke cv-installatie, met een vermogen groter of gelijk dan 20 kW, moet periodiek onderhouden worden. Het vermogen van de ketel kan men makkelijk aflezen op het kenplaatje van het toestel. Een cv-installatie op stookolie moet jaarlijks gecontroleerd worden, een installatie op gas tweejaarlijks. Het Leuvens politiereglement is echter strenger en bepaalt een jaarlijkse controle voor elke cv-installatie ongeacht de brandstof.
2.2.2. Bescherming van de leidingen tegen vorst Een stevig winteroffensief kan in studentenkamers voor heel wat schade zorgen, vooral wanneer de studenten tijdens de kerstvakantie of tijdens weekends naar huis zijn. Hoewel de modelhuurovereenkomst van de Huisvestingsdienst bepaalt dat de huurder alle voorzorgen moet nemen om vorstschade in de kamer te vermijden, heeft de verhuurder er alle belang bij om zelf een deel van die verantwoordelijkheid op zich te nemen en te controleren of de ramen dicht zijn en de radiatoren niet volledig dichtgedraaid zijn. In periodes van strenge vorst is het nodig alle ruimtes in het gebouw te verwarmen tot een temperatuur van minimum 6°C. Sommige moderne installaties zijn daarop automatisch voorzien, maar de meeste klassieke kranen kunnen nog altijd helemaal afgesloten worden. Thermostatische kranen kan men aan de hand van een klemmetje wel zodanig instellen dat ze niet verder kunnen dichtgedraaid worden dan in de vorstvrije stand (meestal aangeduid met een sterretje). Ook een defect aan de centrale verwarmingsinstallatie kan niet te overziene gevolgen hebben. Een bijkomende preventiemaatregel is het vermengen van het water in de verwarmingsleidingen met een aangepast antivriesproduct. Niet-vorstvrije leidingen kunnen het best beschermd worden met een geschikt isolatiemateriaal van dezelfde dikte als de diameter van de buis. Voor alle veiligheid worden buizen die toch kunnen bevriezen vòòr de winter best leeggemaakt. In grote gebouwen kan het de moeite lonen om een systeem uit de industrie toe te passen, namelijk het aanbrengen van een elektrisch verwarmingslint rond buitenleidingen en leidingen in niet verwarmde lokalen. De verhuurder moet instaan voor het herstellen van gesprongen buizen en van de daaruit voortvloeiende schade. De huurder zal alleen aansprakelijk gesteld worden als duidelijk kan aangetoond worden dat het springen van de buizen of radiatoren het gevolg is van zijn nalatigheid. Vorstschade aan de leidingen en de
installatie zelf, wordt nooit gedekt door de brandverzekering. Voor waterschade als gevolg van de leidingbreuk komt de brandverzekering wel tussen. Schade aan de persoonlijke inboedel van de student wordt meestal gedekt door de verzekeringspolis van zijn ouders. In elk geval is het aangewezen om bij vorstschade zo snel mogelijk de brandverzekeringsmaatschappij te verwittigen en aan de student te adviseren om schade aan zijn inboedel aan te geven bij de brandverzekeringsmaatschappij van zijn ouders.
2.2.3. Rationeel omgaan met energie en water Een rationeel gebruik van energie en water komt niet alleen het leefmilieu ten goede, het haalt ook de energiefacturen flink naar beneden. Bij het inrichten of renoveren van een studentenhuis kunnen dikwijls kleine en goedkope maatregelen het verbruik enorm beperken zonder dat aan comfort moet ingeboet worden. Vooral in de keuken kunnen de keuze van de toestellen en de manier waarop ze opgesteld staan het energieverbruik sterk beïnvloeden. Gas is bijvoorbeeld een milieuvriendelijke energiebron en bovendien veel goedkoper dan elektriciteit. Moderne gasfornuizen zijn uitgerust met een degelijk beveiligingssysteem zodat koken op gas ook in studentenhuizen geen gevaar hoeft in te houden. De koelkast en de diepvriezer staan samen in voor zo’n 20 % van het totale elektriciteitsverbruik in een huishouden. Het verbruik hangt voornamelijk af van de omgevingstemperatuur en van de temperatuur binnen in de toestellen. Het is dus niet aangewezen om een kooktoestel onmiddellijk naast een koelkast te plaatsen, tenzij men een degelijke isolatie tussen beide apparaten aanbrengt. Er is ook voldoende ventilatie nodig om voor de afkoeling te zorgen. Daarom plaatst men de koelkast of de diepvriezer beter niet onmiddellijk tegen de muur. Om dezelfde reden is een aparte koelkast en diepvriezer veel zuiniger dan een gecombineerd toestel. Heel wat huishoudtoestellen die men momenteel in de handel vindt, zijn gequoteerd met een energielabel, gaande van A (zeer zuinig) tot G (hoog energieverbruik). Meestal zijn de apparaten met een A-label niet alleen zuinig in verbruik maar ook van een betere kwaliteit, zodat ze zeker op termijn erg voordelig blijken. De zuinigste huishoudtoestellen kan men vinden op www.topten.be. Tenslotte speelt ook het onderhoud van de elektrische toestellen een belangrijke rol in het energieverbruik. Diepvriezers en koelkasten dienen regelmatig ontdooid te worden en de rubberen afsluitlaag van de deuren moet regelmatig schoongemaakt worden. Slijtage aan deze afsluitlaag veroorzaakt dikwijls een oververhitting van de motor waardoor de apparaten sneller stukgaan. In de folder ‘Rationeel energiegebruik op kot’ en op de website www.kuleuven.be/studenten/milieu, vindt men praktische tips en aanbevelingen om energie te sparen, gaande van het gebruik van spaarlampen tot het plaatsen van een hoogrendementsketel.
15
Warmte-isolatie In Vlaanderen is sinds 1 januari 2006 de EPB-regelgeving (EnergiePrestatie en Binnenklimaat) voor woongebouwen van kracht. Dit reglement legt naast normen voor isolatie en energieprestatie ook normen op voor het binnenklimaat, die zich vooral vertalen in minimale ventilatievoorzieningen. Deskundigen zijn het er over eens dat het beter is om zelfs meer isolatie te voorzien dan wettelijk voorgeschreven wordt. Het idee dat een te dikke isolatie ervoor zorgt dat een gebouw niet meer kan ademen en gemakkelijk aanleiding geeft tot schimmelvorming berust op een vooroordeel. Condensatie en schimmelvorming hebben veeleer te maken met een gebrekkige ventilatie in de woning. Onder meer de vorm van het gebouw en de keuze van de bouwmaterialen hebben een grote invloed op het warmteverlies. In compacte huizen met weinig uitbouwen is het energieverlies altijd veel kleiner. Koudebruggen – dit zijn bouwelementen met een aanzienlijk lagere isolatiegraad dan de andere materialen – kunnen beter zo veel mogelijk vermeden worden. Zo isoleert glas bijvoorbeeld veel minder dan een muur. Hierdoor wordt de koude aangezogen, wat leidt tot een hoger warmteverlies en een groter risico op schimmel, condensatie en scheuren. Ook met de oriëntatie van het gebouw wordt best rekening gehouden: een oriëntatie naar het zuiden kan in de winter immers een voordeel en in de zomer een nadeel zijn. Overweegt men om een zonneenergiesysteem (een zonneboiler of fotovoltaïsche zonnepanelen) te plaatsen, dan is de oriëntatie uiteraard van cruciaal belang. Door middel van subsidies promoten de verschillende overheden investeringen op het vlak van energiebesparing. Een overzicht van alle premies en heel wat andere nuttige informatie kan men terugvinden op de website van het Vlaams Energie Agentschap: www.energiesparen.be.
goede isolatie, een energiezuinige verwarmingsinstallatie en het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing kunnen in Vlaamse woningen vaak nog aanzienlijke energiebesparingen gerealiseerd worden. Voor woningen die vanaf 1 januari 2009 te huur worden aangeboden, moet de eigenaar aan de kandidaathuurder een geldig EPC kunnen voorleggen. Dat geldt ook voor studentenhuizen. Voor huizen waar enkel kamers worden verhuurd, moet één EPC opgemaakt worden voor het gebouw in zijn geheel. Wanneer er ook studio's of appartementen in het gebouw zijn moet er per zelfstandige woning eveneens een certificaat opgemaakt worden. De wetgever maakt geen onderscheid wat betreft het doorrekenen van de verwarmingskost. Ook wanneer er een all-in huurprijs wordt aangerekend, is een EPC verplicht. Een EPC wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige type A. Een lijst met geregistreerde energiedeskundigen is te vinden op de website van het Vlaams Energie Agentschap www.energiesparen.be Besparing van water en elektriciteit Er bestaan alternatieve systemen om het gebruik van regenwater te integreren in het huishouden, bijvoorbeeld in de spoeling van het toilet en in de wasmachine, of om reeds gebruikt warm water, in plaats van het te laten weglopen, te benutten voor de (voor)verwarming van leidingwater. Zeker op termijn blijken deze toepassingen zeer kostenbesparend. Ook kleine investeringen kunnen het verbruik van energie en water sterk beperken. Een weloverwogen keuze van de verlichting, wat betreft de opstelling, het type lampen en de armaturen beïnvloeden niet alleen de lichtkwaliteit en het comfort, maar ook het verbruik.
Het energie prestatie certificaat Het EPC informeert de potentiële of toekomstige kopers of huurders over de energetische kwaliteit van het gebouw door aan het gebouw een energetische score toe te kennen. De score wordt berekend op basis van de eigenschappen van het gebouw, zoals de gebruikte materialen en de isolatiewaarden van muren en dak, ramen en deuren, en op basis van de installaties voor verwarming en warm water. Bij de berekening worden enkel de gebouweigenschappen en geen verbruikersgedrag in rekening gebracht. Door de energieprestatiecertificaten te vergelijken kan men het (berekend) energieverbruik van verschillende gebouwen met elkaar vergelijken en krijgt men een indicatie van te verwachten energiekosten. Naast een score die de energetische kwaliteit van het gebouw weergeeft, bevat het EPC ook een reeks energiebesparende aanbevelingen. Deze aanbevelingen geven nuttige informatie over hoe men energie kan besparen op een kosteneffectieve manier. Onder meer door een
16
Thermostatische kranen voor de verwarming, spaardoucheknoppen, een degelijk ventilatiesysteem, spaarknoppen op de spoeling van toiletten … zijn niet duur in de aankoop en hebben toch een grote impact op de energiefacturen. Een spaarknop op een bestaande spoelbak bespaart al gauw 5 tot 10 liter water per beurt. Het spreekt vanzelf dat deze structurele maatregelen alleen zinvol zijn als ook de huurders hun dagelijkse gewoonten afstemmen op dit principe van duurzaamheid. De adviseurs voor wooncultuur, milieu en mobiliteit proberen studenten via regelmatige infocampagnes te motiveren tot een rationeel energiegebruik op kot. Ook de verhuurder kan hen daartoe stimuleren via het binnenhuisreglement of via de contractuele afspraken. Het feit dat een zuinig gebruik van verwarming, elektriciteit en water zich rechtstreeks vertaalt in de ‘eindafrekening van de bijkomende kosten’ is trouwens een argument dat ook bij minder milieubewuste huurders zal aanslaan.
2.2.4. Geluidshinder Geluidshinder is een hardnekkig en vaak voorkomend probleem in studentenhuizen. Wat interne stoornis betreft, hebben de bewoners de leefbaarheid op kot natuurlijk voor een groot deel zelf in handen. Om het kotleven in goede banen te leiden, kan men in het binnenhuisreglement best een aantal duidelijke afspraken vastleggen rond het gebruik van muziekinstallaties, het gebruik van de douches na een bepaald uur, het respect voor elkaars nachtrust ... Binnen in een studentenhuis concentreren de klachten over geluidshinder zich dikwijls rond de gemeenschappelijke ruimten. Dit knelpunt kan men opvangen door een rationele indeling van de lokalen, waarbij men zo min mogelijk kamers rechtstreeks laat palen aan de keuken of aan de sanitaire voorzieningen. Daarom worden de gemeenschappelijke ruimten best boven elkaar ingericht, zodat er geen kamers onmiddellijk onder of boven gelegen zijn. Een bijkomende maatregel om de geluidshinder vanuit de keuken te verminderen, is het voorzien van een sas voor de keukendeur. Lawaaihinder wordt ofwel veroorzaakt door klop- of contactgeluiden, zoals voetstappen en dichtslaande deuren, ofwel door geluidstrillingen of luchtgeluiden, veroorzaakt door stemmen en muziek. Voor het afschermen van zowel contact- als luchtgeluiden is de massa van de tussenwanden, de vloeren en de plafonds van groot belang. Stenen muren isoleren het geluid veel beter dan lichte wanden. Bij dunne scheidingsmuren kan men, als de kamers ruim genoeg zijn, overwegen om een voorzetwand te plaatsen en daartussen een geluidsabsorberend materiaal aan te brengen, zoals rots- of glaswol. Bij vloeren of plafonds zijn het vooral de contactgeluiden van voetstappen die voor hinder zorgen. Houten vloeren vormen altijd een probleem. Enkel de plaatsing van een zwevende vloer met voldoende massa geeft bij een houten vloer een merkbare verbetering. Voor het plaatsen van een zwevend element raadpleegt men altijd best een akoestisch expert. Deuren zijn vaak een zwakke schakel in de geluidsisolatie. Alleen massieve deuren die heel nauw sluiten, houden het geluid min of meer binnenskamers. Een vakkundig geplaatste branddeur geeft daarom ook een zeer goed geluidsisolerend resultaat. Ook wanneer buizen of kabels het lokaal binnenkomen, moet er steeds gezorgd worden voor een hermetische afdichting, omdat het kleinste gaatje in de muur of in het plafond afbreuk doet aan de geluidsdichtheid. Overigens zorgen de leidingen van sanitaire en verwarmingsinstallaties vaak zelf voor irriterende geluidshinder, wat meestal eenvoudig te verhelpen is. Een tikkend lawaai aan de centrale verwarming wijst op te sterk aangespannen beugels rond de leidingen en de radiatoren. Een geborrel geeft aan dat de radiator moet ontlucht worden. Het geluid van doorstromend water kan men dempen door een isolerend materiaal rond de buizen aan te brengen.
Storende geluiden kan men behalve door isolatie ook proberen te beperken door absorptie. Waar een zachte vloerbedekking in de gangen het hinderlijk lawaai van voetstappen dempt kunnen overgordijnen in een absorberend materiaal de geluidstrillingen van stemmen of muziek in de kamers gevoelig afzwakken. Een betere afscherming van het geluid van buiten kan men realiseren door het plaatsen van ramen met dubbele beglazing. Gewoon dubbel glas biedt vooral een goede thermische isolatie maar het geluidsisolerend effect, zeker bij geluiden met lage frequentie (bijvoorbeeld van motoren), wordt dikwijls overschat. De akoestische isolatie is immers sterk afhankelijk van de massa, de dikte en de afstand tussen de twee glasbladen. Alleen als de spouw tussen de twee glazen minstens 10 cm breed is, of bij akoestisch dubbel glas dat bestaat uit 2 glasplaten van verschillende dikte, kan men een bescherming verwachten tegen alle soorten geluid. Net als bij deuren is de geluidsdichtheid van het schrijnwerk van groot belang. Kieren en spleetjes in de raamkozijnen kunnen het geluidsisolerend effect van dubbele beglazing helemaal tenietdoen.
2.2.5. Security Een studentenhuis waar plaats is voor wooncultuur en gezelligheid, veronderstelt dat studenten er zich ook veilig voelen. Omgekeerd, bevordert een goede sfeer op kot de veiligheidssituatie omdat studenten die elkaar beter kennen, veel sneller merken dat er iets verdachts aan de hand is. Bijkomende mechanische of elektronische beveiligingsmaatregelen kunnen daarbij helpen, op voorwaarde dat de bewoners de nodige discipline aan de dag leggen om ze te laten functioneren. In het binnenhuisreglement kunnen hierover duidelijke richtlijnen gegeven worden. De zwakste schakel in een studentenhuis is de centrale inkom. Een veel voorkomend probleem is het gebrek aan controle op het aantal sleutels dat in omloop is. Studenten springen dikwijls nogal zorgeloos om met hun sleutels: ze worden uitgeleend aan vrienden, gekopieerd of niet teruggebracht door ex-huurders … Hiervoor bestaat nochtans een efficiënte oplossing, namelijk het plaatsen van veiligheidscilinders met beschermd profiel. Deze sleutels kunnen in principe niet bijgemaakt worden zonder certificaat van de fabrikant. Het systeem is vrij duur, maar dit kan opgevangen worden door aan de studenten een sleutelwaarborg te vragen, wat hen ongetwijfeld ook zal aanzetten tot meer zorgzaamheid. Tegenwoordig bestaan er ook heel wat elektronische toegangssystemen. Ze bieden geen bijkomende mechanische beveiliging, maar vervangen enkel de gewone sleutel door een in te toetsen toegangscode of een elektronische toegangskaart. Codeklavieren hebben het voordeel dat geen sleutels of kaarten kunnen verloren raken. Doordat de code onbeperkt kan doorgegeven worden, biedt dit systeem echter weinig beveiliging. Een elektronische kaart daarentegen is uniek en niet of nauwelijks te kopiëren. De kaart stuurt via een kaartlezer het elektrisch slot aan.
17
Ze kan op een eenvoudige manier geactiveerd en bij verlies of diefstal meteen geblokkeerd worden. Elektronische systemen zijn evenwel relatief duur en vergen doorgaans meer onderhoud dan mechanische sloten. Vaak wordt de buitendeur gewoon dichtgetrokken zonder ze ook op slot te draaien. Wanneer een deur enkel met de dagschoot vastzit, kan ze heel makkelijk door een buitenstaander opengemaakt worden. Tegen het forceren van sloten is bijkomende mechanische beveiliging mogelijk. • Bescherming van de cilinder: de cilinder van het slot mag niet meer dan 3 mm uit de deur steken, zoniet moet een bijkomend veiligheidsbeslag geplaatst worden. • De nachtschoot van het slot moet minstens 2 cm in de deur schuiven. • De deurstijl kan extra verstevigd worden met een sluitplaat of sluitkom, die tot in het metselwerk verankerd is. Met een parlofoonsysteem waarbij de buitendeur op afstand kan geopend worden, moet men altijd erg voorzichtig zijn. Onbekenden kunnen een willekeurige naam bij de bel aflezen en zich aanmelden als een bezoeker voor één van de bewoners. Daarom is het aan te raden om bij de belletjes enkel de voornaam van de huurders voluit te vermelden en de familienaam eventueel af te korten. Zo kan men bij wijze van controle aan de bezoeker vragen naar de volledige naam van de student voor wie hij komt. Voldoende verlichting in de gangen en in de inkomhal schrikt ongewenste indringers af en vergemakkelijkt de sociale controle. Bij vaststelling van een diefstal of een andere inbreuk moet de gedupeerde klacht indienen bij de politie. Blijken er evidente tekortkomingen aan de structurele beveiliging van het studentenhuis, dan kan de verhuurder medeaansprakelijk gesteld worden voor de diefstal. De Preventiedienst van de Leuvense politie staat in voor hulp en advies rond voorkoming van inbraak. Deze dienst geeft kosteloos technopreventief advies op maat en komt op aanvraag ook langs om woningen en studentenhuizen ter plaatse te beoordelen op hun veiligheid tegen inbraak. Door de serienummers of andere gegevens van waardevolle voorwerpen zoals gsm, laptop, … te registreren helpt men de politiediensten om gestolen goederen op te sporen en terug aan de eigenaar te bezorgen. Daarom biedt de K.U.Leuven in samenwerking met Politie Leuven en LOKO een registratieformulier aan waarop de student de gegevens over zijn waardevolle voorwerpen kan noteren. Het formulier kan men terugvinden op de website www.politieleuven.be onder de rubriek inbraken en diefstallen, doelgroep studenten. Het kan natuurlijk ook dat één van de huurders zelf door onaangepast gedrag het veiligheidsgevoel van de medebewoners in het gedrang brengt. Een éénmalig uit de hand gelopen incident hoeft meestal geen reden tot paniek te zijn, maar als het probleem blijft aanslepen, is de tussenkomst van de Huisvestingsdienst aangewezen. Soms blijkt uit een gesprek dat de huurder
18
in kwestie te kampen heeft met problemen op persoonlijk vlak en is het nodig hem voor psychomedische of sociale hulp door te verwijzen naar één van de andere diensten van Studentenvoorzieningen. De Huisvestingsdienst zal dan in overleg met alle betrokken partijen nagaan welke maatregelen er kunnen getroffen worden om het samenlevingsprobleem op kot op te lossen. Voor specifieke klachten over ongewenste intimiteiten kunnen studenten bij een vertrouwensarts van het Medisch Centrum van Studentenvoorzieningen terecht. Een gevoel van onveiligheid is vaak een subjectief gegeven dat niet altijd een direct aanwijsbare oorzaak heeft. Waar mensen uit een totaal verschillende leefwereld onder hetzelfde dak wonen, ontstaat soms een wederzijds wantrouwen dat niet noodzakelijk gegrond is, maar dat het samenleven hoe dan ook erg kan vertroebelen. Daarom is het niet aangewezen om in een studentenhuis ook huurders te aanvaarden die helemaal buiten het studentenmilieu staan. Bovendien blijkt de bemiddeling van studentendiensten bij het oplossen van samenlevingsproblemen met niet-studenten doorgaans bijzonder weinig zinvol. Fietsdiefstal Fietsdiefstal is een apart verhaal. De grote populariteit van de tweewieler bij studenten heeft het eigendomsbesef in Leuven, wat fietsen betreft, enigszins doen vervagen. Het onderscheid tussen lenen en stelen is ook niet altijd duidelijk, maar één ding staat vast: fietsdiefstal heeft altijd een kettingreactie als gevolg, want wie zijn fiets kwijt is, gaat op één of andere manier op zoek naar een andere. De K.U.Leuven werkt sinds jaren nauw samen met de politie van Leuven om het probleem tegen te gaan door antidiefstalcampagnes te voeren, door fietsgraveeracties te organiseren en studenten aan te zetten om van elke fietsdiefstal aangifte te doen. In dit kader werd Velo opgericht. Velo staat in voor een fietsenverhuurdienst en een werkplaats waar studenten hun eigen fiets zelf kunnen komen repareren of laten registreren. De huurfietsen worden gerecycleerd uit wrakken en gestolen fietsen die door de politie zijn weggehaald. In de strijd tegen fietsdiefstal kunnen ook verhuurders van studentenkamers een bijdrage leveren, door de nodige infrastructuur te voorzien om fietsen veilig te stallen. Het Vlaamse kamerdecreet en de stedenbouwkundige verordening van de Stad Leuven leggen in dit verband trouwens duidelijke normen op. Een aparte, goed verlichte en afsluitbare fietsenberging in het huis zelf vormt de beste beveiliging. Bijkomende technische voorzieningen zoals een aanbindsysteem waaraan het frame van de fiets kan worden vastgemaakt beperken het risico op diefstal nog meer. Een muuranker aan de gevel om snel parkeren veiliger te maken, is niet aan te raden. Het politiereglement in Leuven bepaalt immers dat het stallen van fietsen op de openbare weg verboden is.
Via het kabelnet (KotNet/Telenet): 1. Enkelvoudige aansluiting Studenten en personeel kunnen een individuele KotNet-aansluiting aanvragen bij Telenet. Men sluit de computer hierbij aan op de KotNet/Telenetkabelmodem. Dit is vergelijkbaar met het commerciële Telenet-aanbod, met dit verschil dat men is aangesloten op het K.U.Leuven intranet, en dat de toegang tot het internet verloopt via het netwerk van de K.U.Leuven. 2.2.6. KotNet Internet is een communicatiemiddel dat niet meer weg te denken is uit het dagelijks leven. Ook in het onderwijs en in alle domeinen van de wetenschap is het wereldwijde informatienetwerk een onmisbaar instrument geworden. De K.U.Leuven startte in 1996 met het pilootproject 'KotNet', met de bedoeling om zoveel mogelijk studentenkamers uit te rusten met een aansluiting op internet en dit via het computernetwerk van de universiteit. Hierdoor kunnen studenten van op kot bibliotheken raadplegen in binnen- en buitenland, communiceren met proffen en medestudenten en aansluiten op computersystemen van de universiteit waaronder de gekende Toledo-leeromgeving. KotNet is vandaag aanwezig op de meeste Leuvense studentenkamers en dagelijks gebruiken zo’n 30 000 studenten dit netwerk ter ondersteuning van hun studies. De K.U.Leuven zorgt zelf voor de uitbating in haar eigen residenties en heeft een samenwerking met Telenet voor het aanbieden van KotNet via het kabelnet van de tv-distributie. Een KotNet-aansluiting bij Telenet is mogelijk in Leuven, Heverlee en Kessel-Lo. De K.U.Leuven heeft voor deze KotNet aansluitingen een lage prijs bedongen – momenteel € 199 per academiejaar voor een individuele aansluiting en € 349 per academiejaar voor een meervoudige aansluiting die geschikt is voor gebouwen met meerdere studentenkamers (maximaal 16). De lage prijs van het KotNet-abonnement is enkel mogelijk door het invoeren van volumelimieten – momenteel is het volume beperkt tot 10 Gbyte per maand. Dit volume wordt geteld per gebruiker en niet per modem; verkeer naar de Toledo-leeromgeving wordt niet meegerekend. Sinds oktober 2008 is er ook een overeenkomst met Belgacom Mobile voor het aanbieden van een Mobile KotNet-abonnement via het Proximus 3G-netwerk. Dit aanbod mikt op de mobiele internetgebruiker met een normaal mail- en surfgebruik en is vooral interessant voor pendelstudenten. De prijs bedraagt momenteel € 20 per maand, gekoppeld aan een volumelimiet van 1.2 Gbyte per maand. Het KotNet-aanbod via Telenet en Belgacom Mobile staat open voor studenten en personeel van de K.U.Leuven en enkele hogescholen binnen de Associatie K.U.Leuven. We vatten de verschillende systemen kort samen.
2. Meervoudige aansluiting Voor huizen met meerdere studentenkamers is een meervoudige KotNet/Telenet-aansluiting een mooi alternatief. Voor € 349 per academiejaar kan men meerdere studentenkamers van een KotNet-toegang voorzien via een gemeenschappelijke kabelmodem. Per modem kunnen op die manier tot 16 studenten comfortabel van een KotNet-toegang voorzien worden. Voor dit type aansluiting moet er interne netwerkbekabeling voorzien worden. hiervoor wordt een Ethernet switch achter de kabelmodem geplaatst, van waaruit er ethernet UTP-kabels vertrekken naar de verschillende kamers. De verhuurder neemt best zelf het initiatief om een collectief abonnement aan te vragen en de onderlinge kostenverdeling te regelen. Voor meer info kan men terecht bij Telenet. Via het Proximus 3G-netwerk (Mobile KotNet): De K.U.Leuven heeft een overeenkomst afgesloten met Belgacom Mobile voor het beschikbaar stellen van een gunstig tariefplan op het Proximus 3G-netwerk. Via een laptop met 3G-modem kan men nu overal in België draadloos naar Toledo en op internet. Mobile KotNet is ideaal voor de mobiele internetgebruiker met een normaal mail- en surfgedrag. Men kan overal werken en studeren, ook buiten of op plaatsen waar geen vaste internetverbinding beschikbaar is. Dit type abonnement is echter niet geschikt voor intensief gebruik van audio- en videostreaming. Hiervoor blijft een vaste internetverbinding aangewezen. Via draadloos KotNet: Draadloze netwerken worden steeds populairder. Meer en meer gebruikers beschikken immers over een draagbare computer of PDA met een draadloze netwerkkaart. De K.U.Leuven voorziet momenteel een draadloze netwerktoegang op tal van publieke locaties zoals bijvoorbeeld leslokalen, vergaderzalen, bibliotheken, Alma’s, … Dit draadloze KotNet vindt men op de laptop terug als het draadloze netwerk met de naam “CampusNet”. Via CampusNet kunnen studenten en personeel van de K.U.Leuven en de Associatie K.U.Leuven met hun laptop aansluiten op het netwerk van de K.U.Leuven en op internet. Voor gedetailleerde informatie over de aansluitingsmogelijkheden op KotNet kan men terecht bij ICTS, de centrale informaticadienst van de universiteit – www.kuleuven.be/icts.
19
3. Fiscaliteit 3.1. Belastingen geheven door de Stad Leuven 3.1.1. Gemeentebelasting op het in huur geven van kamers en woningen Het Leuvens stadsbestuur heft gemeentebelasting op het verhuren van kamers en woningen aan personen die niet ingeschreven zijn in het bevolkingsregister. De belastingplichtige ontvangt van het gemeentebestuur een aangifteformulier dat ingevuld en ondertekend moet worden teruggestuurd voor de in het formulier vermelde vervaldatum. Het belastingreglement gaat ervan uit dat de belastingplichtige die geen aangifteformulier ontvangt spontaan aangifte doet van de kamers en woningen die hij verhuurt en dit uiterlijk op 1 maart van het aanslagjaar. Er wordt gecontroleerd of de belasting effectief wordt aangegeven. Het niet, laattijdig of onjuist indienen van de aangifte, geeft aanleiding tot een boete die kan oplopen van 20 %, 50 %, 100 % tot 200 % van de oorspronkelijke aanslag, naargelang het een eerste, een tweede, een derde of een vierde overtreding betreft. In functie van de begroting van de Stad Leuven werd de gemeentebelasting voor de dienstjaren 2009 tot en met 2012 vastgesteld op € 75 per jaar en dit op grond van het aantal slaapkamers. Voor de verhuring van kamers, studio's, appartementen en huizen aan studenten, wordt het academiejaar als basis van de aanslag genomen. Deze som wordt verminderd tot € 50 indien de huurder het bewijs voorlegt dat hij recht heeft op een studietoelage of een studielening van minimum € 125. Dit bewijs moet voor 30 juni van het belastingjaar ingeleverd worden bij de Dienst Financiën van de Stad, zoniet vervalt het recht op vermindering. Meer dan een jaar na de aangifte wordt het aanslagbiljet opgestuurd naar het domicilieadres van de verhuurder en moet de gemeentebelasting betaald worden. De verhuurder heeft het recht om contractueel te bepalen dat het bedrag van de gemeentebelasting aan de huurders wordt doorgerekend. Om te voorkomen dat sommige huurders al naar een ander adres verhuisd zijn op het ogenblik dat de verhuurder het aanslagbiljet ontvangt, kan de betaling best op voorhand gevraagd worden.
20
Indien een kamer of woning gedurende een periode die samenvalt met een kwartaal van een kalenderjaar niet verhuurd is, is onder bepaalde voorwaarden geen belasting verschuldigd voor deze periode. De verhuurder moet dit telkens melden aan de Dienst Financiën. Wat betreft de kamers of woningen die verhuurd worden aan studenten, is de vakantieperiode niet vrijgesteld van belasting. Het volledige reglement kan geraadpleegd worden op de website van de Stad Leuven www.leuven.be.
3.1.2. Belasting op ontbrekende parkeerplaatsen en fietsenstallingen Er wordt door het Leuvense stadsbestuur belasting geheven op het ontbreken van parkeerplaatsen en/of fietsenstallingen bij het optrekken van nieuwe gebouwen en bij het uitvoeren van verbouwingswerken en/of bestemmingswijzigingen aan bestaande gebouwen. Voor de dienstjaren 2009 tot en met 2012 bedraagt deze belasting € 6 200 per ontbrekende parkeerplaats; € 7 000 per ontbrekende parkeerplaats voor gehandicapten en € 1 200 per ontbrekende fietsenstalling. Het volledige reglement kan geraadpleegd worden op de website van de Stad Leuven www.leuven.be.
3.1.3. Belasting op gebouwen, woningen en kamers die leegstaan, die onbewoonbaar, ongeschikt, verwaarloosd of onafgewerkt zijn Het Leuvense stadsbestuur heft een belasting op woningen, gebouwen en kamers die beschouwd worden als onbewoonbaar of ongeschikt, verwaarloosd, leegstaand of onafgewerkt. De panden worden opgenomen in één van de lijsten van de gemeentelijke inventaris. De lijst ligt ter inzage op de dienst Huisvesting van de Stad. Op basis van de inventarisatie wordt een forfaitaire belasting geheven van € 990 per gebouw of woning en € 75 per kamer, te vermenigvuldigen met het aantal jaren (plus 1) dat het pand of de kamer op de inventaris staat. Het volledige reglement kan geraadpleegd worden op de website van de Stad Leuven www.leuven.be.
3.2. Belastingen geheven door de Staat De Staat heft enerzijds belastingen op het bezit van onroerende goederen via de onroerende voorheffing en anderzijds op de inkomsten van de huur via de inkomstenbelasting.
3.2.1. Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen gelegen in België, die de eigenaar of de houder van een ander zakelijk recht moet betalen. De belasting wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.) en bestaat uit drie delen. De basisheffing is bestemd voor het Gewest waar het onroerend goed gelegen is en bedraagt voor het Vlaams Gewest 2,5 % van het K.I. Op deze basisheffing kunnen de provincies en gemeenten opcentiemen heffen. Iedere gemeente en iedere provincie bepaalt jaarlijks de grootte van de opcentiemen. Vandaar dat de onroerende voorheffing kan variëren volgens de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de bestemming van een pand en het verhuren van kamers in een gebouw, kan aanleiding geven tot een aanpassing van het K.I. Die aanpassing is afhankelijk van het aangeboden comfort en van het feit of de verhuurder al dan niet inwoont in het huis. Het is wettelijk verboden om de onroerende voorheffing door te rekenen aan de huurder wanneer de woning bestemd is tot hoofdverblijf van de huurder. Ook bij het verhuren van studentenkamers wordt de onroerende voorheffing meestal niet doorgerekend.
3.2.2. Inkomstenbelasting De aangifte in de personenbelasting van de inkomsten uit onroerende goederen en de manier waarop deze inkomsten belast worden, verschilt naargelang van de aard van de verhuring. Vooreerst wordt een onderscheid gemaakt tussen de inkomsten uit de verhuring van de goederen waarvan men eigenaar is en verhuring van goederen die men zelf huurt en die men onderverhuurt. Verder maakt de wet een onderscheid tussen de inkomsten uit onroerende goederen (het gebouw zelf) en de inkomsten uit roerende goederen (de meubels). De hiernavolgende toelichting geldt niet voor de inkomstenbelasting van vennootschappen.
3.2.2.1. Inkomsten uit de verhuring van goederen in eigendom Wanneer een woongelegenheid verhuurd wordt door de eigenaar zelf, verschilt de belasting naargelang van het feit of ze al dan niet gemeubeld verhuurd wordt en of de verhuring al dan niet gepaard gaat met het leveren van diensten. Met diensten wordt bedoeld: het poetsen van de kamer, het opmaken van het bed, het aanbieden van ontbijt …, met andere woorden, rechtstreekse dienstverlening aan een individuele huurder. Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen valt hier niet onder. In alle gevallen moet het K.I. worden aangegeven. Dit inkomen is medebepalend voor het totaal belastbaar inkomen en de aanslagvoet die daarop van toepassing is. • Inkomsten uit de verhuring van een ongemeubeld goed Wanneer men ongemeubeld verhuurt, volstaat de vermelding van het K.I. als aangifte in deel 1 van de personenbelasting. Het belastbaar inkomen is dan gelijk aan het geïndexeerde K.I. verhoogd met 40 %. • Inkomsten uit de verhuring van een gemeubeld goed en er worden géén diensten gepresteerd Wanneer men gemeubeld verhuurt, vertegenwoordigt de verhuring van de meubelen of het roerend gedeelte van het huis een supplementair inkomen. Hetzelfde geldt voor de vergoeding die men aanrekent voor bijkomende diensten. Inkomsten uit roerende goederen worden ingevuld op deel 2 van de personenbelasting, onder de rubriek “inkomsten van kapitalen en roerende goederen”, meer bepaald bij “netto-inkomen van verhuring … van roerende goederen”. Er zijn twee mogelijkheden: - De huurprijs van de meubels is niet gekend. Het aandeel van het meubilair in de huurprijs wordt forfaitair vastgesteld op 40 % van de jaarlijkse huurinkomsten. De kosten voor instandhouding van de meubels worden forfaitair geraamd op de helft daarvan. Dit betekent dat 20 % van het jaarlijks huurinkomen van de kamers moet aangegeven worden als netto-inkomen van verhuring van roerende goederen. De inkomsten worden afzonderlijk belast tegen 15 %, nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen. Voorbeeld: In een huurcontract, afgesloten voor 10 maanden, wordt de huurprijs als volgt bepaald: "De huurprijs bedraagt € 270 per maand. In dit bedrag is begrepen: de huur van de kamer, de huur van de meubels (zonder prijsaanduiding), …" De jaarlijkse huurinkomsten van de kamer: € 270 X 10 maanden = € 2 700 De helft van 40 % van de jaarlijkse huurinkomsten: € 2 700 x 20 % = € 540 Er wordt 15% belasting geheven op € 540, nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen.
21
- De huurprijs van het meubilair is gekend door een expliciete vermelding in het (geregistreerde) huurcontract. Op voorwaarde dat het huurcontract geregistreerd werd, kan in het huurcontract een opsplitsing gemaakt worden tussen de huurprijs voor het onroerende goed zelf en de huurprijs voor de meubels. De kosten voor instandhouding van de meubels worden forfaitair geraamd op de helft van de jaarlijkse huurinkomsten voor de meubels. Dit impliceert dat de helft van deze inkomsten moeten worden aangegeven zoals hierboven beschreven en dat dit bedrag op dezelfde manier belast wordt. Voorbeeld: In een huurcontract, afgesloten voor 10 maanden, wordt de huurprijs als volgt bepaald: "De huurprijs bedraagt € 270 per maand. In dit bedrag is begrepen: de huur van de kamer, waarvan € 15 voor de huur van de meubels, …". De helft van de jaarlijkse brutohuur voor de meubels: (€ 15 : 2) X 10 maanden = € 75 Er wordt 15% belasting geheven op € 75, nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen. • Inkomsten uit de verhuring van een gemeubeld goed én er worden diensten gepresteerd Wanneer gemeubelde woonhuizen, appartementen of kamers verhuurd worden met diensten inbegrepen, dan vertegenwoordigt de betaalde huur niet alleen de prijs van de verhuring van het gebouw en van de meubels, maar ook de vergoeding van het gepresteerde werk. De opbrengst van de verhuring moet in dit geval als een beroepsinkomen aangegeven worden in deel 2 van de personenbelasting, meer bepaald als baten van vrije beroepen of andere winstgevende bezigheden.
22
Het verhuren van studentenkamers met dienst is fiscaal weinig voordelig en het beantwoordt tegenwoordig niet meer aan de vraag van studenten. In functie van de belastingen is het interessanter om gemeubelde kamers te verhuren zonder dienst en een redelijk bedrag van de huurprijs aan te geven als huurinkomsten voor de meubels. 3.2.2.2. Inkomsten uit de verhuring van goederen waarvan men zelf geen eigenaar is Wanneer men onderverhuurt, moet men bij de belastingaangifte een onderscheid maken tussen de inkomsten uit de onderverhuring van het pand zelf en de inkomsten die betrekking hebben op de verhuring van de meubels. • Het onroerend goed dat men onderverhuurt is niet gemeubeld De inkomsten uit de onderverhuring van het pand (of een gedeelte ervan) moeten aangegeven worden in deel 2 van de personenbelasting onder de rubriek “diverse inkomsten”, meer bepaald bij “verplicht aan te geven inkomsten”. De uitgaven die kunnen afgetrokken worden, zijn de huurlasten die men zelf als huurder heeft betaald, samen met de werkelijke kosten die men heeft gemaakt of gedragen om de inkomsten uit de onderverhuring te verkrijgen of te behouden. De kosten met betrekking tot de onderverhuring kunnen niet forfaitair aangegeven worden. Bij de aangifte dient men een bijlage te voegen waarin de ligging van de kamers, de data van de huurcontracten, de periode van de verhuring, het bedrag van de huur en de werkelijke kosten worden vermeld.
• Het onroerend goed dat men onderverhuurt is gemeubeld - het werd bemeubeld door de oorspronkelijke eigenaar De volledige huur moet worden aangegeven in deel 2 van de personenbelasting onder de rubriek “diverse inkomsten”, meer bepaald bij “verplicht aan te geven inkomsten”. - het werd bemeubeld door de onderverhuurder De inkomsten uit de verhuring van het pand moeten vermeld worden in deel 2 van de personenbelasting onder de rubriek “diverse inkomsten”, meer bepaald bij “verplicht aan te geven inkomsten”. De inkomsten uit de verhuring van de meubels, moeten als roerende inkomsten aangegeven worden in deel 2 van de personenbelasting onder de rubriek “inkomsten van kapitalen en roerende goederen, meer bepaald bij “netto-inkomen van verhuring … van roerende goederen”. Is de huur van de meubelen in de huurprijs begrepen, dan wordt het aandeel van de meubels in de totale huurprijs forfaitair geraamd op 40 %.
3.2.3. De registratie van huurcontracten De registratie van een huurovereenkomst is een fiscale verplichting die voortvloeit uit artikel 19.3 van het Wetboek der Registratierechten. De Programmawet van 27 december 2006 bracht in de registratieplicht enkele belangrijke wijzigingen aan die sinds 1 januari 2007 van kracht zijn. Voortaan rust de registratieverplichting uitsluitend op de verhuurder. De registratie is kosteloos geworden en dient te gebeuren binnen de twee maand na ondertekening van de huurovereenkomst. Het niet of laattijdig registreren van een contract kan aanleiding geven tot een boete van 25 euro. Betreft het een huurcontract met betrekking tot het hoofdverblijf van de huurder en voor een duur langer dan 3 jaar, dan vervallen bovendien de bepalingen van de Woninghuurwet in verband met de opzegging van het contract door de huurder. Een niet geregistreerde overeenkomst kan door de huurder onmiddellijk verbroken worden zonder opzegtermijn en ook zonder schadevergoeding. Ook de huurder mag het initiatief nemen om het contract te laten registreren, maar hij zal niet beboet worden als hij het niet of laattijdig doet. De huurder heeft belang bij een geregistreerd contract want het biedt hem meer rechtszekerheid in geval van verkoop of overdracht van het onroerende goed. Door de registratie krijgt het contract een vaste datum en wordt het ‘tegenstelbaar aan derden’. Concreet betekent dit dat bij een eventuele verkoop van het huis, de nieuwe eigenaar verplicht is de huurcontracten integraal na te leven zoals ze oorspronkelijk werden opgesteld. Indien de huurovereenkomst
op het ogenblik van de verkoop niet geregistreerd is en in de koopakte wordt niet uitdrukkelijk vermeld dat de nieuwe eigenaar de huurders en de huurcontracten 'overneemt', kan dit zowel voor de huurders als voor de verhuurder die zijn eigendom verkoopt, erg nare gevolgen hebben. In het slechtste geval kan de nieuwe eigenaar immers de huurders vragen het gebouw onmiddellijk te verlaten, bijvoorbeeld om er verbouwingswerken uit te voeren of om er zelf te gaan wonen. De huurders kunnen zich dan op hun beurt keren tegen de oorspronkelijke eigenaar-verhuurder en van hem schadevergoeding eisen omdat hij zijn contractuele afspraken niet is nagekomen. Ook wanneer de verhuurder aan de controleur van de inkomstenbelastingen de contractuele afspraken met zijn huurders moet bewijzen, bijvoorbeeld wanneer het bedrag van de huurprijs voor de kamer of voor de meubels betwist wordt, biedt een geregistreerd contract meer zekerheid. Voor de registratie is geen origineel exemplaar van de overeenkomst vereist. Het contract kan via e-mail in pdf-formaat, per fax of per post naar het registratiekantoor worden opgestuurd. Een kopie van de geregistreerde huurovereenkomst wordt dan per post teruggestuurd. Ten slotte kan men het contract ook nog steeds persoonlijk op het kantoor laten registreren.
3.3. Sociaal statuut voor zelfstandigen Wanneer men kamers verhuurt met bijkomende diensten, zoals het poetsen van de kamers of het aanbieden van maaltijden, kan dit geïnterpreteerd worden als een prestatie in uitoefening van een zelfstandig beroep. Dat heeft als gevolg dat de verhuurder onder de verplichtingen valt van de sociale zekerheid van zelfstandigen en daarvoor ook een bijdrage verschuldigd is. In de praktijk vraagt het R.S.V.Z. (Rijksinstituut voor de Sociale Verzekeringen der Zelfstandigen) echter geen bijdragen van verhuurders van studentenkamers, op voorwaarde dat ze geen uitgebreide dienstverlening geven en zich beperken tot het onderhoud van de gemeenschappelijke delen.
23
4. De huurwetgeving en het contract 4.1. De huurovereenkomst voor studentenkamers 4.1.1. Hoofdverblijfplaats, niet-hoofdverblijfplaats In het kader van de huurwetgeving is in eerste instantie de vraag van belang of de huurder een woning al dan niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd heeft. De Woninghuurwet van 20 februari 1991 is namelijk enkel van toepassing op huurovereenkomsten voor woningen, die vanaf de ingebruikname, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, tot hoofdverblijfplaats van de huurder dienen. De meeste bepalingen van de Woninghuurwet zijn van dwingende aard, wat betekent dat er niet mag van afgeweken worden in de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en de huurder hiermee zouden akkoord gaan. Neemt men toch een andersluidende clausule op in de overeenkomst, dan wordt die als niet geschreven beschouwd. De wet geeft geen definitie van de hoofdverblijfplaats. De bepaling van de hoofdverblijfplaats is gebaseerd op een feitelijke situatie: het is de plaats waar de huurder op effectieve en regelmatige wijze woont. De hoofdverblijfplaats verandert niet als gevolg van een tijdelijke afwezigheid. Voor studenten is deze bepaling bijzonder belangrijk. Volgens het K.B. van 16 juli 1992 worden personen die omwille van studieredenen verblijven buiten de woonplaats van het gezin waartoe zij behoren, immers als tijdelijk afwezig beschouwd. Dit betekent dus dat studenten in principe hun hoofdverblijfplaats hebben in de gemeente waar zij met hun ouders wonen, en niet in de gemeente waar zij een kamer huren. Hetzelfde geldt voor internationale studenten. Voor niet-hoofdverblijfhouders, zoals onder meer studenten, geldt de gewone huurwetgeving die terug te vinden is onder de artikelen 1714 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek. De meeste regels uit het B.W. zijn aanvullend van aard, wat betekent dat ze enkel van toepassing zijn, als er in het contract geen andere afspraken over gemaakt worden. Met andere woorden: wat in het contract wordt opgenomen is van cruciaal belang. Toch omvat ook de gewone huurwetgeving een aantal bepalingen van dwingend recht, zoals bijvoorbeeld de indexatieregeling. Deze brochure richt zich expliciet tot verhuurders die kamers verhuren aan niet-hoofdverblijfhouders. Voor de huurwetgeving voor hoofdverblijfhouders verwijzen we naar de brochure 'De huurwet', uitgegeven door de Federale Overheidsdienst -Justitie. Deze brochure is gratis verkrijgbaar via het telefoonnummer 02 542 65 11
24
4.1.2. Een schriftelijke huurovereenkomst is verplicht Een huurovereenkomst voor een studentenverblijf kan enkel schriftelijk afgesloten worden. Hetzelfde geldt voor elke huurovereenkomst voor de verhuur van een woning die tot hoofdverblijfplaats van de huurder dient. De huurovereenkomst moet de identiteit van de partijen, de omschrijving van het verhuurde goed, de huurprijs en de huurtermijn vermelden.
4.2. Het modelcontract van de Huisvestingsdienst K.U.Leuven Omwille van het specifieke karakter van verhuring van studentenkamers heeft de Huisvestingsdienst een modelhuurcontract opgesteld (zie bijlage), dat reeds meer dan 30 jaar zijn degelijkheid bewezen heeft. Hierin wordt gestreefd naar een zo redelijk en evenwichtig mogelijke verdeling van rechten en plichten tussen de verschillende partijen. Deze wederzijdse rechten en plichten worden uitvoerig en vooral duidelijk omschreven. Dit geeft klaarheid en kan betwistingen voorkomen. Daarnaast wordt rekening gehouden met de wettelijke en decretale bepalingen inzake veiligheid en kwaliteit van studentenkamers. In functie van nieuwe tendenzen en veranderingen aan de huurwetgeving wordt het contract regelmatig aangepast aan de actualiteit. Het invullen van het huurcontract moet met de nodige zorg gebeuren. Onvolledigheden of onduidelijkheden geven in de praktijk vaak aanleiding tot oeverloze discussies. De huurovereenkomst wordt opgesteld in 4 exemplaren, waarbij elke partij een origineel ondertekend exemplaar ontvangt. Het derde exemplaar moet de student bij zijn inschrijving aan de universiteit of hogeschool afgeven en is bestemd voor de Huisvestingsdienst, het vierde dient voor de registratie. Het derde en het vierde exemplaar mogen kopies zijn. De modelhuurcontracten zijn gratis ter beschikking bij de Huisvestingsdienst. Naast de papieren versie is het contract ook on-line beschikbaar. De modelhuurovereenkomsten van de K.U.Leuven zijn beschermd. Wie een dergelijke overeenkomst met het logo van de K.U.Leuven overneemt, mag de voorgeschreven tekst niet wijzigen, tenzij op een voor de huurder duidelijk zichtbare manier, bijvoorbeeld door doorhalingen of aanvullingen met pen, het best geparafeerd in de kantlijn.
De student vertrouwt er namelijk op dat een overeenkomst met het logo van de K.U.Leuven volledig beantwoordt aan het voorgeschreven model. Een verhuurder die zich niet aan deze regel houdt, misleidt de huurder.
plaatsbeschrijving. Is dit niet het geval, dan is de plaatsbeschrijving ongeldig. Bij onenigheid kan door de vrederechter een deskundige aangeduid worden om de plaatsbeschrijving te laten opmaken.
Een analoge bemerking geldt voor afwijkende huurovereenkomsten zonder logo van de K.U.Leuven, waarin toch een clausule is opgenomen die aan de Huisvestingsdienst van de K.U.Leuven een bemiddelingsrol toeschrijft, zonder dat de dienst zich daarmee akkoord heeft verklaard. Ook dergelijke overeenkomsten kunnen de huurder misleiden omdat ze ten onrechte de indruk wekken dat de K.U.Leuven dit contract heeft goedgekeurd of eraan heeft meegewerkt. Een verhuurder die deze bemiddelingsclausule toch wil opnemen in een zelf opgesteld contract, kan dit enkel doen na akkoord van de Huisvestingsdienst.
De consequenties van een plaatsbeschrijving – of het ontbreken ervan – zullen zich pas laten voelen bij het einde van de huurtermijn. Is er een geldige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan moet de huurder het gehuurde goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Is er geen of geen geldige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder het gehuurde goed teruggeeft in de staat waarin het zich bevond bij ingebruikname, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. In de praktijk is dit doorgaans heel moeilijk. De verhuurder moet dan andere wettelijke middelen aanwenden om eventuele schade te bewijzen.
Dit wil niet zeggen dat de Huisvestingsdienst niet zal bemiddelen in huurconflicten, wanneer de modelovereenkomst niet wordt gebruikt. De dienst beschouwt het als een belangrijke taak om voor elke student te bemiddelen, zonder onderscheid van contract.
4.3. Toelichting bij enkele bijzondere clausules van het modelcontract
Schade ten gevolge van ouderdom, normaal gebruik en overmacht kan niet ten laste van de huurder gelegd worden. De plaatsbeschrijving wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst en wordt net als dit huurcontract geregistreerd binnen de twee maanden na de ondertekening van dat huurcontract.
4.3.3. Duur van de overeenkomst 4.3.1. Beschrijving van het gehuurde goed Bij een huurovereenkomst zijn er twee partijen: de verhuurder en de huurder. Beide partijen worden geïdentificeerd. Om te vermijden dat de Woninghuurwet van toepassing is, moet er, zoals de wet dit voorschrijft, duidelijk gesteld worden dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning mag nemen en moet ook de bestemming van het goed, met name het tijdelijk studieverblijf, aangegeven worden. Ook het voorwerp van de huurovereenkomst wordt duidelijk omschreven: enerzijds het gehuurde goed, anderzijds de gemeenschappelijke voorzieningen.
Meestal wordt een huurovereenkomst voor een studentenkamer aangegaan voor 10 maanden, met name voor de duur van een academiejaar. Omdat in de meeste onderwijsinstellingen het academiejaar niet op de eerste dag van een kalendermaand begint maar in de derde week of de vierde week van september, kan men daarmee rekening houden bij de bepaling van een huurmaand. De huurperiode (begin- en einddatum) wordt uitdrukkelijk vermeld in de huurovereenkomst. Steeds meer studenten komen voor een korte periode studeren of komen op stage in Leuven en zoeken huisvesting voor enkele maanden. In de modelhuurovereenkomst wordt de mogelijkheid om voor een korte huurperiode te verhuren, voorzien.
4.3.2. De plaatsbeschrijving Het opmaken van een beginplaatsbeschrijving is wettelijk verplicht. Verhuurder en huurder moeten een omstandige plaatsbeschrijving opstellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. De plaatsbeschrijving is een gedetailleerde, schriftelijke en gedateerde neerslag van de toestand van het gehuurde goed. Indien de huurtijd minder dan 1 jaar bedraagt, moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden ofwel vóór de ingebruikname door de nieuwe huurder, ofwel binnen de eerste 15 dagen nadat de plaatsen in gebruik zijn genomen en steeds nadat er belangrijke wijzigingen aan het gehuurde goed zijn aangebracht. Beide partijen, of hun vertegenwoordiger(s), moeten akkoord gaan met de inhoud van de
4.3.4. Huurprijs Telkens een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, kan de huurprijs aangepast worden. Contractueel wordt ook de betalingswijze vastgelegd en de periode waarbinnen de betalingen moeten gebeuren. Het is zeer belangrijk om duidelijk te omschrijven wat in de huurprijs is begrepen en wat niet. Ofwel zijn de kosten en lasten inbegrepen, ofwel zijn ze afzonderlijk vermeld in de huurovereenkomst. Het moet eveneens duidelijk zijn welke kosten per jaar en welke per maand worden aangerekend. Welke kosten en lasten de partijen op zich zullen nemen, kan vrij bepaald worden in het contract.
25
Bij geschillen kan de overeenkomst een eerste leidraad zijn, zoniet geldt het beginsel dat enkel die kosten en lasten aan de huurder kunnen aangerekend worden die verband houden met een dienst of prestatie waaruit de huurder voordeel haalt (energiekosten, water, onderhoud, huisvuil, …). De aan de huurder opgelegde kosten en lasten moeten overeenkomen met de werkelijke uitgaven. De verhuurder moet op het einde van de huurovereenkomst een correcte afrekening maken van de te betalen kosten. De huurder heeft immers wettelijk het recht op inzage in de facturen die zijn verbruik staven. Deze regel geldt echter niet wanneer de kosten en lasten in de huurprijs begrepen zijn of forfaitair worden aangerekend. In dit geval wordt een vast bedrag vooropgesteld dat maandelijks betaald wordt en dat niet ter discussie staat. Tot slot bestaat ook de mogelijkheid om met voorschotten te werken. Op het einde van de overeenkomst volgt dan een afrekening op grond van de werkelijke uitgaven. Hoe de kostenverdeling op een zinvolle manier kan gebeuren, wordt elders in de brochure besproken.
4.3.5. De waarborg Hoewel dit geen wettelijke verplichting is, vragen de meeste verhuurders bij het afsluiten van een huurovereenkomst een waarborgsom. Deze som kan geheel of gedeeltelijk aangesproken worden wanneer de huurder zijn huurverplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld in geval van schade aan het gehuurde goed. De modelhuurovereenkomst van de Huisvestingsdienst bepaalt dat de waarborg één maand huur bedraagt. Wanneer er met dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten dan wordt de waarborgsom overgedragen. De waarborg wordt ofwel tegen ontvangstbewijs betaald aan de verhuurder ofwel gedeponeerd bij een financiële instelling op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening op naam van de huurder, die ook de intresten kapitaliseert. Deze laatste mogelijkheid verdient de voorkeur, maar kan niet worden afgedwongen zoals bij huurcontracten die onder de Woninghuurwet vallen. De meeste financiële instellingen beschikken over typedocumenten om dergelijke rekeningen te openen. De blokkering van de waarborg betekent een beveiliging voor de huurder en de verhuurder, want geen enkele partij kan dan eenzijdig over het bedrag beschikken zonder het akkoord, m.a.w. de handtekening, van de andere partij. Bovendien zal de huurder minder geneigd zijn om de laatste maand huur niet meer te betalen om op die manier de waarborg te recupereren, wat trouwens niet wettelijk is.
Wanneer er geen akkoord tot stand komt over de vrijmaking van de waarborg op een geblokkeerde rekening, bijvoorbeeld omdat de huurder schade heeft aangericht, dan blijft de volledige waarborg op deze rekening staan. De partij die er het grootste belang bij heeft, moet dan via de vrederechter de vrijmaking van de waarborgsom, of het saldo ervan, vragen.
4.3.6. Het einde van de huurovereenkomst Bij overeenkomsten van bepaalde duur verbinden beide partijen zich ertoe de duur van de overeenkomst na te leven. Op het einde van de overeenkomst moet er geen opzegging gegeven worden. Stilzwijgende wederverhuring is niet mogelijk, wat betekent dat de student geen automatisch recht heeft op een hernieuwing van de huurovereenkomst voor dezelfde kamer. Hij moet de kamer ontruimen en de sleutels aan de verhuurder teruggeven. Wanneer toch een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten met dezelfde student, komen beide partijen onderling overeen in welke mate de kamer moet worden ontruimd. De sleutels dienen terugbezorgd te worden bij het einde van de eerste huurperiode tenzij anders overeengekomen. Indien de partijen geen schikkingen treffen om de sleutels persoonlijk te overhandigen tegen ontvangstbewijs, zal de huurder de sleutels aangetekend terugsturen.
4.3.7. Regeling van de vakantieperiode en van de derde examenperiode De huurder mag van zijn kamer ononderbroken gebruikmaken en dus ook tijdens de lesvrije week en de kerst- en paasvakantie. Mits uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder kan hij tegen betaling ook over de kamer beschikken tijdens de vakantieperiode volgend op het einde van de huurovereenkomst. Indien de student in de derde examenperiode examens moet afleggen die behoren tot zijn studiecontract, heeft hij het recht om over een kamer te beschikken vanaf 5 dagen voor het eerste examen tot de dag na het laatste examen. De periode waarin de huurder de kamer wenst te huren, moet aaneensluitend en minimum 1 week zijn. Per begonnen week betaalt hij hiervoor een weekhuur van ten hoogste 1/4 van de maandelijkse betaling. De student moet de verhuurder vóór 19 juli laten weten of hij van dit recht wil gebruikmaken. De verhuurder kan omwille van bepaalde motieven een andere, maar gelijkwaardige kamer aanbieden.
4.3.8. Voortijdige beëindiging van de overeenkomst De waarborgsom of het saldo ervan wordt teruggegeven aan de huurder op het ogenblik dat hij het gehuurde goed verlaat: meestal in juli, of bij het einde van de laatste examenperiode, in september. Van de verhuurder wordt verwacht dat hij op dat moment de nodige regelingen treft voor een grondig nazicht van de kamers, om latere discussies over eventuele schade te vermijden.
26
In tegenstelling tot wat de wet bepaalt, voorziet het modelcontract voor beide partijen toch de mogelijkheid om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen in enkele welomschreven situaties.
De verhuurder kan het contract met 1 maand opzeg verbreken ingeval de huurder door ernstig storend gedrag de bestemming van het studentenhuis tot studieverblijf in het gedrang brengt. De huurder kan mits een opzegging van 1 maand het contract verbreken omwille van ernstig gebrek aan de isolatie of de veiligheidsinstallatie of een andere ernstige reden waardoor de kamer niet als studentenkamer geschikt is. Of deze opzegvoorwaarden van toepassing zijn, zal uitgemaakt worden na bemiddeling van de Huisvestingsdienst. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de overeenkomst met 1 maand opzeg verbreken op grond van de officiële stopzetting van alle studies in Leuven door de huurder. De student kan die officiële stopzetting bewijzen door het afleveren van een kopie van het attest van uitschrijving aan zijn onderwijsinstelling in Leuven én een kopie van het inschrijvingsbewijs aan een andere niet-Leuvense onderwijsinstelling of aan de VDAB. Deze opzegmogelijkheid is niet van toepassing wanneer de huurder zijn studies aan een Leuvense onderwijsinstelling tijdens het betreffende academiejaar afrondt.
De eerste huurder (meestal hoofdhuurder genoemd) sluit zelf een overeenkomst af met een nieuwe huurder die aan hem betaalt. Deze formule is gebruikelijk bij studie-uitwisselingsprogramma’s of stages die buiten Leuven doorgaan. Het modelhuurcontract van de Huisvestingsdienst voorziet standaard de mogelijkheid tot onderverhuring voor studenten die hieraan deelnemen. Voor de goede gang van zaken bezorgt de oorspronkelijke huurder de adres- en contactgegevens van de onderhuurder aan de verhuurder voor de start van de onderverhuring. De Huisvestingsdienst stelt gratis huurcontracten voor het onderverhuren van een kamer of studio ter beschikking, evenals een Engelse vertaling ervan.
De huurder heeft daarenboven het recht om het contract te verbreken bij het overlijden van één van zijn ouders. De opzegging moet in alle gevallen per aangetekende brief worden verstuurd met opgave van de reden en bijvoegen van de bewijsstukken. De opzegging gaat in op de eerste dag van de huurmaand volgend op de verzending van deze brief. Een huurmaand begint op de aanvangsdag van het contract. In het modelcontract is dat standaard een week voor de start van het academiejaar. Een kopie van dit schrijven wordt aan de Huisvestingsdienst overgemaakt. Indien zich tijdens de opzegtermijn een nieuwe huurder aanbiedt die de kamer onmiddellijk wil huren en die door de verhuurder wordt aanvaard, wordt de bestaande huurovereenkomst nog tijdens de opzegtermijn ontbonden en treedt de nieuwe huurovereenkomst op dat ogenblik in werking, mits akkoord van alle partijen. Wanneer de student zijn overeenkomst wil beëindigen buiten de in het modelcontract bepaalde gevallen, komen beide partijen meestal onderling overeen dat de oorspronkelijke huurder ontlast wordt van zijn huurverplichtingen zodra een nieuw contract met een overnemer wordt afgesloten. In de praktijk stemt de verhuurder daar slechts in toe als de oorspronkelijke huurder zelf een andere huurder aanbrengt. In afwachting betaalt de student de huurprijs verder.
4.3.9. Onderverhuring en huuroverdracht Volgens de modelovereenkomst zijn onderverhuring of huuroverdracht in principe verboden, tenzij de verhuurder daar zijn schriftelijke toestemming voor geeft. Enkel voor studie- en uitwisselingsprogramma’s en stages laat het contract dit wel toe. De meest gebruikte formule is de onderverhuring, waarbij de oorspronkelijke overeenkomst blijft bestaan en de eerste huurder verantwoordelijk blijft t.o.v. de verhuurder en ook de huurprijs blijft betalen.
4.3.10. Rechten en plichten van verhuurder en huurder De verhuurder moet het ‘rustig genot’ van de kamer verzekeren. Hij mag de kamer niet betreden zonder toestemming van de huurder, behalve bij overmacht. Een studentenkamer wordt verhuurd om te gebruiken als studeer-, leef- en slaapkamer. Om dit mogelijk te maken moet de kamer beantwoorden aan heel wat vereisten inzake comfort. Zo moet de kamer voldoende verlicht, verlucht en tegen geluid geïsoleerd zijn. Een minimumtemperatuur moet gewaarborgd zijn. Verder moet de kamer voldoen aan de normen van het Kamerdecreet (2.1.3.1.) en van het politiereglement voor brandveiligheid in studentenkamers (2.1.5.). Tijdens de duur van de overeenkomst is de verhuurder verantwoordelijk voor het technisch onderhoud en de herstellingen ten gevolge van overmacht, slijtage, ouderdom, normaal gebruik en verborgen gebreken. De verhuurder moet het bewijs kunnen voorleggen van het regelmatig onderhoud door bevoegde personen van alle verwarmingstoestellen en schoorstenen. Hij is verplicht alle gebruiksaanwijzigingen en veiligheidsvoorschriften toepasselijk op elektrische installaties en apparatuur ter beschikking te stellen van de huurder.
27
De verhuurder is verantwoordelijk voor de bescherming van alle installaties tegen vocht. Het Burgerlijk Wetboek stelt dat tijdens de huurperiode alleen werken mogen uitgevoerd worden die dringend van aard zijn en niet uitgesteld kunnen worden tot na de huurtermijn. Niet-dringende werken aan het gehuurde goed zijn enkel toegelaten na schriftelijk akkoord van de huurder. De werken dienen duidelijk omschreven te worden. Het is niet toegestaan om werken te laten uitvoeren tijdens de blok- en examenperiode. De huurder van zijn kant is verantwoordelijk voor de schade of waardevermindering toegebracht door hemzelf of door personen aan wie hij toegang tot de woning verleende. Bovendien heeft de huurder meldingsplicht, wat betekent dat hij de verhuurder moet verwittigen van iedere schade of defect die een herstelling noodzaken. De huurder neemt mede alle voorzorgen om vorstschade in de kamer te vermijden. De huurders worden vermoed solidair aansprakelijk te zijn voor niet-aanwijsbare schade aangebracht aan de gemeenschappelijke delen/goederen en aan de veiligheidsinstallaties, voor zover het niet gaat om herstellingen ten laste van de verhuurder, normaal gebruik, onderhoud of slijtage en voor zover er een geldige beginplaatsbeschrijving werd opgemaakt.
4.3.11.De brandverzekering (zie hoofdstuk 5) Volgens het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor brand, tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld ontstaan is. De modelhuurovereenkomst voorziet dat de verhuurder in zijn eigen brandpolis voor brand en aanverwante gevaren, elektriciteit en waterschade de aansprakelijkheid van de huurder tegenover de verhuurder én tegenover derden laat dekken. De polis van de verhuurder wordt hierdoor soms duurder, maar contractueel wordt bepaald dat de huurder zijn aandeel betaalt in de meerkost die hieruit voortvloeit. Indien de huurder aansprakelijk gesteld wordt, zal de vrijstelling ten laste genomen worden door de huurder. De huurder zorgt zelf voor de verzekering van zijn persoonlijke inboedel. Indien de verhuurder aansprakelijk wordt gesteld voor de schade aan de inboedel van de huurder, zal de vrijstelling ten laste genomen worden door de verhuurder.
4.3.12.Bemiddeling Huisvestingsdienst De modelhuurovereenkomst bepaalt dat beide partijen elk geschil over de interpretatie, de uitvoering of de beëindiging van de overeenkomst voorleggen aan de Huisvestingsdienst, vooraleer over te gaan tot een gerechtelijke procedure. De Huisvestingsdienst tracht dan te bemiddelen of kan een verzoeningsvoorstel formuleren. Beide partijen blijven vrij om nadien gerechtelijke stappen te zetten.
28
4.3.13.Registratie De registratie werd reeds toegelicht in het hoofdstuk over fiscaliteit. De verhuurder is verplicht om de huurovereenkomst te registreren. De registratie is gratis en dient te gebeuren binnen de twee maanden na de ondertekening van het huurcontract. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig ten laste van de verhuurder. Het niet naleven van de registratieverplichting door de verhuurder geeft de huurder bij verkoop van het goed recht op schadeloosstelling door de verhuurder wanneer het huurcontract niet wordt gerespecteerd door de nieuwe eigenaar/ verhuurder.
4.3.14 Het binnenhuisreglement Vaak zijn er interne of huishoudelijke reglementen die de huurovereenkomst aanvullen. Dit kunnen onder meer afspraken zijn in verband met het selecteren en wegbrengen van afval, het proper achterlaten van keuken, douche en wc, het beperken van lawaai ... Een redelijk opgesteld huisreglement dat de organisatie van het studentenhuis in goede banen leidt, kan de sfeer op kot alleen maar ten goede komen. Om geldig te zijn, moet er duidelijk en uitdrukkelijk verwezen worden naar het huisreglement in het huurcontract en moet de huurder het kunnen lezen hebben voor hij de huurovereenkomst ondertekende. Bovendien mogen de bepalingen in het reglement niet afwijken van de wettelijke bepalingen of van de clausules die in de huurovereenkomst zelf staan. De afspraken in beide documenten moeten gerespecteerd worden. Wanneer er tegenstellingen zijn dan primeert de huurovereenkomst. De rechtspraak aanvaardt geen onredelijke bepalingen. Een binnenhuisreglement dat vóór de ondertekening van de huurovereenkomst niet gekend is door de student, kan achteraf door de verhuurder niet meer opgelegd worden. Aanpassingen na de ondertekening zijn evenmin geldig. In vele gevallen wordt het binnenhuisreglement zelf niet ondertekend. De verhuurder moet dan bewijzen dat de huurder 'kennis' had van de inhoud van het reglement, op het ogenblik dat hij het contract ondertekende.
4.3.15.Het EnergiePrestatieCertificaat (zie punt 2.2.3.) Woningen die vanaf 1 januari 2009 te huur worden aangeboden, moeten over een EPC beschikken. Dat geldt ook voor studentenhuizen. Voor huizen waar enkel kamers worden verhuurd, moet één EPC opgemaakt worden voor het gebouw in zijn geheel. In dat geval is het voldoende dat de verhuurder het EPC ter inzage geeft aan de huurder vooraleer die het contract tekent. Wanneer er ook studio’s en/of appartementen in het gebouw zijn dan moet er per zelfstandige woning eveneens een certificaat opgemaakt worden. Voor deze woonvormen moet het EPC bij het contract gevoegd worden.
5. De brandverzekering Het afsluiten van een brandverzekering is niet wettelijk verplicht, maar zowel verhuurder als huurder hebben er alle belang bij het risico op schade door brand en andere gevaren te verzekeren: de eigenaar-verhuurder om het risico op beschadiging van zijn eigendom te verzekeren en om zijn aansprakelijkheid tegenover de huurder en tegenover derden te dekken, de studenthuurder om zijn huurdersaansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde goed en zijn aansprakelijkheid tegenover derden te verzekeren. Voor de student kan het bovendien nuttig zijn om ook een verzekering af te sluiten die schade aan zijn persoonlijke inboedel dekt.
van de goederen. Wanneer de woning of de inboedel verzekerd is voor een te laag bedrag, dan zou de schade vergoed worden volgens de evenredigheidsregel; d.w.z. dat de verzekeraar slechts moet uitbetalen in verhouding tussen het effectief verzekerde bedrag en de werkelijke, bij schatting vastgestelde waarde. Sinds 1988 zijn de verzekeringsmaatschappijen echter wettelijk verplicht om voor woningen enkel polissen aan te bieden die onderverzekering uitsluiten. Een verzekeraar die deze regeling niet nakomt, mag de evenredigheidsregel niet meer toepassen en mag de verzekerde niet sanctioneren voor de onderverzekering.
5.1. Verzekering van de eigendom van de verhuurder
Wanneer de woning heringericht of gerenoveerd wordt en daardoor in waarde stijgt, moet de eigenaar wel zelf het initiatief nemen om de polis te laten aanpassen aan de nieuwe situatie en de verzekerde bedragen laten verhogen.
De eigenaar-verhuurder kan het risico voor schade aan zijn eigendom ten gevolge van brand en andere gevaren zoals water, glasbreuk, storm, blikseminslag ... verzekeren door middel van een brandverzekering. De huurder kan aansprakelijk zijn voor schade aan de eigendom van de verhuurder, bijvoorbeeld in geval van brand, en kan dit risico op huurdersaansprakelijkheid dekken in een brandverzekering voor de huurder.
5.1.1. Brandverzekering van de eigenaar-verhuurder De brandverzekering van de eigenaar-verhuurder dekt de schade aan het verzekerde gebouw wanneer die veroorzaakt werd door één van de in de brandverzekering gedekte gevaren. In de meeste polissen zijn volgende gevaren standaard verzekerd: • brand, blikseminslag, ontploffingen, implosie, aanslag, neerstorten van vliegtuigen, schade veroorzaakt door andere voertuigen of door dieren; • storm, hagel, sneeuw- of ijsdruk; • water; • glasbreuk; • natuurrampen, zoals aardbeving, overstroming, overlopen of opstuwing van openbare riolering; • schade veroorzaakt door hulpverlening of maatregelen tot behoud, zoals bluswerken, reddingsoperaties ..., ook wanneer het schadegeval zich voordoet buiten het verzekerde gebouw. Wat betreft de inboedel dekt de brandverzekering normaal gezien de schade aan de goederen van de eigenaarverzekeringnemer zelf die zich in het gebouw bevinden en van zijn gezinsleden. Hierbij is het van groot belang dat zowel de waarde van het gebouw als van de inboedel hoog genoeg geschat worden. De vergoeding die de verzekeringsmaatschappij uitbetaalt, hangt immers af van de verzekerde waarde
5.1.2. Brandverzekering van de huurder De huurder heeft de wettelijke verplichting om op het einde van de huur het gehuurde goed aan de verhuurder terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft. Artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek stelt ook dat de huurder geacht wordt aansprakelijk te zijn voor de schade veroorzaakt door brand tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Indien er dus brand uitbreekt in een studentenkamer zal in principe de huurder hiervoor aansprakelijk gesteld worden en zal hij moeten instaan voor de vergoeding van alle schade. Als hij hiervoor echter geen verzekering heeft afgesloten kan dit voor de huurder tot een financiële ramp leiden: de eigenaar zal van zijn brandverzekering een vergoeding bekomen voor de schade aan het gebouw maar deze brandverzekeraar van de eigenaar kan het uitgekeerde bedrag terugvorderen van de aansprakelijke huurder. Een huurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt dus de wettelijke aansprakelijkheid van de huurder die zijn teruggaveplicht niet kan nakomen ten aanzien van de verhuurder omdat het gehuurde goed door brand, water of één van de andere gedekte gevaren geheel of gedeeltelijk is vernield. Deze verzekering maakt de brandverzekering van de eigenaar-verhuurder geenszins overbodig. De huurder is immers niet altijd aansprakelijk voor de beschadigingen en de brand. Bovendien zou de huurder ook onderverzekerd kunnen zijn waardoor zijn verzekeraar slechts een gedeelte van de schadevergoeding moet uitbetalen aan de verhuurder. Ook heeft de eigenaar-verhuurder er alle belang bij een verzekering tegen de nieuwwaarde van zijn eigendom af te sluiten, aangezien de verzekering van de huurdersaansprakelijkheid altijd uitsluitend de werkelijke waarde dekt. Tenslotte kan de eigenaar-verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor schade aan de goederen van de huurders en van derden.
29
De huurdersaansprakelijkheid kan op verschillende manieren verzekerd worden. De formule die de meeste garanties biedt voor beide partijen is de formule ‘voor rekening van de huurder’: • De verhuurder kan in de brandpolis die hij sluit een verzekering ‘voor rekening van de huurder’ afsluiten. De huurder is dan als verzekerde mee opgenomen in de polis van de eigenaar-verhuurder en geniet mee van de dekking huurdersaansprakelijkheid en verhaal van derden. Deze formule verdient dus de voorkeur boven alle andere formules, omdat ze ook de aansprakelijkheid van de huurder dekt voor schade aan derden, zoals de inboedel van bijvoorbeeld kotgenoten, de woning van buren of voorbijgangers. Voor zijn inboedel kan de huurder nog een eigen verzekering afsluiten. Andere formules zijn: • Mits betaling van een premietoeslag kan de eigenaarverhuurder in zijn eigen brandverzekeringspolis de clausule 'afstand van verhaal' laten opnemen. In dat geval zal de brandverzekeraar ervan afzien om de aan de eigenaar uitgekeerde vergoeding terug te vorderen van de huurder die voor de schade aansprakelijk is. In het belang van huurder en verhuurder moet de clausule ‘afstand van verhaal’ opgenomen worden in de huurovereenkomst en bovendien in de algemene voorwaarden van de brandverzekering van de eigenaar. Indien de eigenaar-verhuurder enkel in de huurovereenkomst zou afzien van een mogelijk verhaal op de huurder zonder dit te melden aan de brandverzekeraar, kan hij gesanctioneerd worden wegens onjuiste mededeling van het risico. De verhuurder kan contractueel in zijn huurovereenkomst bepalen dat de meerkost voor de clausule ‘afstand van verhaal’ geheel of gedeeltelijk gerecupereerd wordt van de huurder. Voor de huurder is het van belang dat deze regeling ook in de huurovereenkomst vermeld wordt, zodat hij geen aparte verzekering meer hoeft af te sluiten die zijn aansprakelijkheid tegenover de verhuurder dekt. Het grote nadeel van deze formule is echter dat de clausule ‘afstand van verhaal’ enkel van toepassing is in de relatie tussen huurder en verhuurder. Voor schade aan anderen zoals bijvoorbeeld kotgenoten, bezoekers of buren kan de huurder wel aansprakelijk gesteld worden. Daarom is het voor studenten zeker aan te raden om toch zelf een verzekering af te sluiten, niet alleen om hun eigen inboedel te verzekeren, maar ook om hun aansprakelijkheid tegenover anderen dan de verhuurder te dekken. Daar de familiale verzekering meestal stoffelijke schade veroorzaakt door brand uitsluit, blijft een brandverzekering de aangewezen formule. • Heel wat brandverzekeringspolissen die de ouders van de student hebben afgesloten om hun eigen woning te verzekeren dekken in de algemene voorwaarden ook de huurdersaansprakelijkheid van hun studerende kinderen. Dit wil zeggen dat de verzekering dekking biedt wanneer de student aansprakelijk is voor brand- en aanverwante schade in de eigendom van de verhuurder. Helaas nemen nog niet alle maatschappijen deze clausule op. Bovendien kan de
30
inhoud van de dekking op het vlak van territorialiteit, duurtijd en kapitaal sterk variëren naargelang van de verzekeringsmaatschappij. Daarom kan de verhuurder best jaarlijks aan alle huurders een kopie als bewijs van hun brandverzekering opvragen. Deze formule verzekert ook de aansprakelijkheid voor stoffelijke schade aan anderen, bijvoorbeeld aan de inboedel van kotgenoten, medehuurders of bezoekers. In verzekeringstermen heet dit ‘het verhaal van derden’. Hebben de ouders zelf een verzekering huurdersaansprakelijkheid afgesloten voor een huurwoning, dan hangt het af van verzekeraar tot verzekeraar of de aansprakelijkheid van studerende kinderen gedekt is via deze polis. In ieder geval is het raadzaam de verzekeraar van de brandverzekering van de ouders op de hoogte te brengen.
• De verhuurder kan het initiatief om de huurdersaansprakelijkheid te verzekeren overlaten aan de huurder. In dat geval kan de student mogelijks een beroep doen op de brandverzekering van de ouders (zie hierboven) of moet de student zelf een verzekeringsmaatschappij contacteren en een individuele brandverzekering als huurder afsluiten. De kans bestaat uiteraard dat dit niet gebeurt, ook al wordt dit uitdrukkelijk in het huurcontract opgelegd. Daarom kan de verhuurder best jaarlijks aan alle huurders een kopie als bewijs van hun brandverzekering opvragen. In deze polis kan tevens de inboedel van de huurder worden verzekerd. Meerdere huurders Er bestaat geen bijzondere aansprakelijkheidsregeling indien het gebouw bewoond wordt door meerdere huurders. Op basis van artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek rust op elk van de huurders het vermoeden van aansprakelijkheid voor het door hem gehuurde deel. Is de brand ontstaan in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dan geldt voor alle huurders het vermoeden van gedeelde aansprakelijkheid en draagt ieder bij tot de vergoeding van de schade in verhouding tot zijn respectievelijk aandeel in het gebouw.
De eigenaar-verhuurder en iedere huurder kunnen individueel een verzekering afsluiten volgens de besproken formules. De verhuurder kan tevens in de brandpolis die hij sluit een verzekering ‘voor rekening van alle huurders’ afsluiten. Deze ‘collectieve’ polis biedt het voordeel dat allen verzekerd zijn bij één verzekeraar en vermijdt bij schade discussies tussen verzekeraars. Voor de eigen inboedel kan iedere huurder een inboedelverzekering afsluiten. Onderverhuring Steeds meer studenten gaan op studie-uitwisseling en willen voor de periode waarin zij in het buitenland verblijven hun kamer onderverhuren aan een internationale student die gedurende die periode hier in Leuven komt studeren. Het is daarom voor verhuurders noodzakelijk geworden om bij het afsluiten van hun brandverzekering rekening te houden met deze situatie. Wat betreft de dekking van de aansprakelijkheid van de onderhuurder is de interpretatie van de verschillende verzekeringsmaatschappijen niet altijd dezelfde. Sommige maatschappijen bieden een formule aan waarbij de eigenaar de aansprakelijkheid van de “studenten gehuisvest in het huis” kan dekken. Hierdoor zijn ook studenten-onderhuurders gedekt voor hun aansprakelijkheid. Andere maatschappijen bieden een formule aan waarbij de aansprakelijkheid van de onderhuurder kan worden gedekt op voorwaarde dat de eigenaar uitdrukkelijk de toestemming aan zijn huurder heeft gegeven om de kamer onder te verhuren. Indien de eigenaar-verhuurder, naast de huurdersaansprakelijkheid, ook de aansprakelijkheid van mogelijke onderhuurders wil dekken via zijn polis, is het dus raadzaam om dit op voorhand te bespreken met de maatschappij en na te gaan welke mogelijkheid er bestaat en eventueel onder welke voorwaarden. Indien de aansprakelijkheid van de onderhuurder niet gedekt is via de polis van de eigenaar en deze zich hiertoe wel geëngageerd heeft via het huurcontract, zou de verzekeringsmaatschappij sancties kunnen toepassen wegens onjuiste mededeling van het risico, of de nietverzekering inroepen. Wanneer de student-huurder een individuele polis heeft afgesloten om zijn huurderaansprakelijkheid te verzekeren ten aanzien van de kotbaas, dan is de aansprakelijkheid van de onderhuurder ook niet automatisch gedekt. Sommige maatschappijen bieden hier een oplossing, zoniet is het aangewezen om de onderverhuring in de individuele polis op te nemen.
5.2. Verzekering van de inboedel van de huurder
verzekeringspolissen voor de eigenaar-verhuurder een dubbele waarborg, namelijk tegen het verhaal van de huurder en tegen het verhaal van derden. De dekking tegen het verhaal van de huurder verzekert de aansprakelijkheid van de eigenaar-verhuurder voor gebreken of tekortkomingen in het gebouw waardoor de huurder schade lijdt. In principe is deze verzekering uitsluitend beperkt tot stoffelijke schade. De verzekering tegen het verhaal van derden dekt de aansprakelijkheid voor stoffelijke schade veroorzaakt door één van de in de polis gedekte risico’s, aan goederen die eigendom zijn van derden, bijvoorbeeld bezoekers, logés e.d. De huurder kan zelf een verzekering afsluiten voor schade aan zijn inboedel, als gevolg van brand waarvoor hijzelf of een ander aansprakelijk is, of andere gevaren, zoals glasbreuk, waterschade of diefstal. Voor studenten is dit risico vaak standaard verzekerd via de brandpolis die de ouders hebben afgesloten voor hun eigen woning, onder de waarborg "tijdelijke en gedeeltelijke verplaatsing van de inboedel". Ook hier bestaan tussen de verzekeringsmaatschappijen onderling verschillen wat betreft de dekking. Indien de persoonlijke bezittingen van de student hierin niet of onvoldoende verzekerd zijn, kan hij best een aparte of supplementaire verzekering afsluiten.
5.3. Wederzijds afstand van verhaal De verhuurder kan in het huurcontract wederzijds afstand van verhaal bedingen. Huurder en verhuurder zullen dan elk hun brandverzekeringspolis moeten laten aanpassen en opnemen dat de verzekeraar de betaalde vergoedingen niet kan terugvorderen van de aansprakelijke verhuurder of huurder. Hierdoor zal vooral de verhuurder een hogere premie betalen. Bij brand zal, ongeacht wie aansprakelijk is, schade aan de eigendom van de verhuurder steeds vergoed worden door de brandverzekering van de eigenaar, en schade aan de inboedel van de huurder door de verzekering van de student of van zijn ouders. Deze formule biedt zoals hoger vermeld evenwel geen oplossing voor aansprakelijkheid veroorzaakt buiten de relatie tussen huurder en verhuurder, zodat zij er belang bij hebben deze aansprakelijkheid toch te verzekeren in een brandverzekering
5.4. Aangifte van een schadegeval Indien zich een schadegeval voordoet is het altijd nuttig om daarvan aangifte te doen zowel bij de verzekeringsmaatschappij van de eigenaar-verhuurder als bij de verzekeringsmaatschappij van de huurder-student of van zijn ouders, ongeacht wie voor de schade aansprakelijk zal gesteld worden.
Voor schade aan de inboedel van de student kan zowel de verhuurder, de huurder, als een derde aansprakelijk gesteld worden. In geval van brand waarvoor de verhuurder aansprakelijk is, bieden de meeste brand-
31
6. De bijkomende kosten In de huurovereenkomst moet duidelijk afgesproken worden welke kosten er al dan niet in de huurprijs begrepen zijn en op welke manier ze aangerekend worden. Kosten waar bij de verhuring van studentenkamers rekening mee moet gehouden worden: • Elektriciteit voor standaarduitrusting (cf. modelhuurcontract): ca. € 14 per maand • Verwarming: ca. € 26 per maand • Water (de zuivering van afvalwater inbegrepen): ca. € 7 per maand • Brandverzekering ‘voor rekening van de huurder’: toeslag van ca. 25 % op de basispremie voor het ganse studentenhuis • Gemeentebelasting: € 75 per jaar € 50 voor beursstudenten
6.1. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, verwarming, water) Een overzicht van de verschillende energieleveranciers in het Vlaamse Gewest kan men vinden op www.vreg.be, de website van de Vlaamse Reguleringsinstantie voor de Elekriciteits- en Gasmarkt. Op deze niet-commerciële site is het mogelijk om op basis van een persoonlijk verbruikersprofiel een prijsvergelijking maken tussen de verschillende energieleveranciers. De in dit hoofdstuk vermelde bedragen zijn gebaseerd op de tarieven
van Electrabel, omdat dit momenteel nog steeds de belangrijkste leverancier is in de Leuvense regio. De kosten voor elektriciteit, verwarming en water zijn uiteraard sterk afhankelijk van het individuele verbruik en de levensstijl van de huurder. Het waterverbruik ligt gemiddeld rond de 20 m³ per persoon per jaar.
6.1.1. De kosten zijn begrepen in de huurprijs. Dit is de meest eenvoudige formule omdat beide partijen vooraf perfect weten welk bedrag er per maand moet betaald worden en de verhuurder naderhand ook geen eindafrekening hoeft te maken. Studenten worden echter niet echt gestimuleerd tot zuinigheid. Bij een ‘all in’ huurprijs is het van belang dat men in het contract vastlegt welke elektrische toestellen behoren tot het standaardverbruik dat in de huurprijs is begrepen. Meestal is dat gewone verlichting, een muziekinstallatie, een wekkerradio, een scheerapparaat, een haardroger, een koffiezetapparaat en een pc. Het verbruik van extra elektrische toestellen, die niet behoren tot de standaarduitrusting van een studentenkamer, kan apart aangerekend worden. De onderstaande tabel geeft het gemiddelde verbruik weer van de meest voorkomende apparaten. Uiteraard zijn deze cijfers voor interpretatie vatbaar, aangezien zowel de wattage van de toestellen als de frequentie van het gebruik onderling kunnen verschillen. Het verbruik is berekend aan € 0,20 inclusief 21 % BTW (enkelvoudig tarief) per kWh (= 1 000 W gedurende 1 uur)
Toestel
Wattage
Tijdsgebruik op maandbasis
Broodrooster Koffiezet Waterkoker Elektrische kookplaat Microgolfoven Haardroger PC Stereoketen Televisie Sfeerlamp Sfeerlamp Tafelkoelkast A(*) 160 liter zonder vriesvak Tafelkoelkast A 160 liter met vriesvak Tafelkoelkast C(*) 160 liter zonder vriesvak Tafelkoelkast C 160 liter met vriesvak
1 000 W 850 W 1 800 W 1 600 W 1 400 W 1 200 W 160 W 90 W 150 W 150 W 300 W
1 u. 10 u. 1 u. 8 u. 4 u. 1 u. 80 u. 50 u. 20 u. 60 u. 60 u. permanent permanent permanent permanent
Verbruik per maand in € 0,20 1,70 0,36 2,56 1,12 0,24 2,56 0,90 0,92 1,80 3,60 2,50 3,32 3,89 5,30
(*) De huishoudapparaten die men momenteel in de handel vindt, zijn gequoteerd met een energielabel variërend van A++ (zeer laag energieverbruik) tot G (hoog energieverbruik). A koelkasten zijn perfect geïsoleerd en daarom zeer zuinig. A+ is nog 20 tot 25 % zuiniger dan A en A++ zelfs 40 tot 50 %. De meerprijs die je bij aankoop van een dergelijk toestel betaalt, heb je op enkele jaren tijd teruggewonnen via je elektriciteitsverbruik. Oude koelkastmodellen zijn qua verbruik vergelijkbaar met de nieuwe koelkasten van het minder zuinige type C.
32
6.1.2. De kosten worden apart aangerekend 6.1.2.1. Forfait In het contract wordt een vast bedrag afgesproken dat ofwel jaarlijks ofwel samen met de maandelijkse huurprijs moet betaald worden als vergoeding voor de kosten. Er wordt geen eindafrekening gemaakt. Als de werkelijke kosten hoger of lager blijken te liggen, wordt de meerkost niet bijgevraagd of wordt het te veel betaalde bedrag niet teruggegeven. Net zoals bij een huurprijs waarin alle kosten begrepen zijn, houdt deze formule voor studenten geen financiële stimulans in om zuinig om te gaan met energie. 6.1.2.2. Semi-forfait Bij een semi-forfait wordt er een half-vast bedrag afgesproken, dat overeenstemt met het gemiddelde verbruik van de voorbije jaren. Ligt het verbruik hoger dan de semi-forfait, kan de verhuurder de meerkost verdelen over de verschillende huurders, volgens een contractueel afgesproken verdeelsleutel. Zo is hij ingedekt tegen buitengewoon verbruik of plotse prijsstijgingen. Overeenkomstig art. 1728ter van het Burgerlijk Wetboek legt de verhuurder aan elke huurder een eindafrekening voor waarin het meerverbruik aangetoond wordt aan de hand van facturen of meterstanden en waarin de berekeningswijze wordt toegelicht. Ligt het verbruik lager dan de semi-forfait, krijgen de huurders geen geld terug 6.1.2.3. Aanrekening van de werkelijke kosten Wil men de kosten voor water, elektriciteit en verwarming aanrekenen volgens verbruik, dan kan in het contract een maandelijks voorschot vastgelegd worden, berekend op het gemiddelde verbruik van de vorige jaren. Op het einde van de huurovereenkomst maakt de verhuurder een afrekening. Het verschil tussen de werkelijke kosten en de reeds betaalde voorschotten, wordt bijgevraagd of teruggestort. • Volgens verdeelsleutel De globale facturen worden verdeeld volgens een contractueel afgesproken verdeelsleutel in functie van het aantal kamers (bv. elk 1/7e in een huis met 7 kamers). Wat betreft verwarming is het wel van belang dat de kamers gelijkwaardig zijn wat betreft oppervlakte, plafondhoogte en isolatie. Is er een groot onderling verschil, dan kan bij de verdeelsleutel ook het te verwarmen volume in aanmerking genomen worden. In een studentenhuis waar zowel kamers als studio’s verhuurd worden, kan men niet dezelfde verdeelsleutel voor alle huurders toepassen. Indien de woning van de verhuurder in hetzelfde huis gelegen is, spreekt het vanzelf dat zijn persoonlijk verbruik niet in de kostenverdeling van de studenten wordt meegerekend.
Aangezien een afrekening van bijkomende kosten enkel rechtsgeldig is als ze overeenstemt met een werkelijk te bewijzen verbruik, is het belangrijk dat de periode van het aangerekende verbruik overeenstemt met de huurperiode. Indien de factureringsperiode van de distributiemaatschappijen niet samenvalt met een academiejaar, neemt de verhuurder best de meterstanden op in aanwezigheid van één van de huurders (mét vermelding van de opnamedatum, de naam en de handtekening van de student-getuige) en dit zowel bij het begin als op het einde van de huurtermijn. De student-getuige plaatst zijn naam en handtekening onder het document, en de datum van de opname. De verhuurder weet zo perfect welk verbruik er geweest is en kan dit doorrekenen aan het gangbare tarief van de maatschappij. • Volgens individuele tellers De meest accurate kostenverdeling, is die waarbij het verbruik geregistreerd wordt door individuele tellers. De huurders kunnen hun persoonlijk verbruik nauwkeurig opvolgen en wie zuinig omspringt met energie wordt beloond. In appartementen en studio’s worden vaak aparte water- en elektriciteitstellers geplaatst, terwijl dit voor studentenkamers meestal te kostelijk is. Alleen warmtekostenverdelers zijn enigszins betaalbaar. Het zijn kleine toestelletjes die men op elk verwarmingselement plaatst, zowel in de studentenkamers als in de gemeenschappelijke ruimten. Gedurende de ganse huurperiode registreert de verdeler de hoeveelheid geproduceerde warmte. Op het einde van de huurperiode kan men op de verdeler het aandeel van een bepaald verwarmingselement in het totaalverbruik aflezen en op basis daarvan voor elke huurder een individuele afrekening maken. Er zijn warmtekostenverdelers die op verdamping werken en er zijn er elektronische en radiografische. De drie types kunnen gehuurd of aangekocht worden. Huurt men ze, dan zal de betrokken firma zelf zorgen voor de opname van de meters en de afrekening per kamer. Meestal worden hiervoor huurcontracten afgesloten voor een periode van 5 tot 10 jaar. Sommige firma’s zijn pas bereid tot samenwerking vanaf een minimum aantal verdelers, variërend van 10 tot 25 naargelang van het type. Bij de aankoop van verwarmingskostenverdelers kan men ervoor opteren om de kostenverdeling zelf te maken. Het goedkoopste maar tegelijk minst betrouwbare systeem is de warmtekostenverdeler op basis van verdamping. Het toestel bestaat uit een metalen omhulsel waarin een buisje zit met een gekleurde vloeistof die in verhouding tot de warmteproductie gaat verdampen. Aan de hand van een schaalverdeling kan de hoeveelheid verdampte vloeistof afgelezen worden.
33
Dit systeem is echter onderhevig aan externe omgevingsfactoren zoals bijvoorbeeld zonnewarmte, waardoor er verdamping kan plaatsvinden terwijl het verwarmingselement uitgeschakeld is, met het gevolg dat de meterstand niet altijd evenredig is aan de hoeveelheid verbruikte energie. De nieuwste modellen zijn iets meer beveiligd tegen manipulatie en zijn uitgerust met een dubbele meetampule, waarin het verbruik van vóór de laatste meteropname nog zichtbaar blijft. De elektronische warmtekostenverdeler werkt op een batterij met lange levensduur en is uitgerust met een microprocessor, die rekening houdt met de thermische karakteristieken van het verwarmingselement. Het toestel noteert niet alleen de warmteproductie, maar ook manipulaties en storingen in het meetsysteem. Omdat het beveiligd is tegen thermische, elektrische en magnetische onregelmatigheden, worden invloeden van buitenaf, zoals hoge zomertemperaturen, bijna volledig uitgesloten. Deze kostenverdelers zijn dus betrouwbaarder, maar ook merkelijk duurder. Het meest gesofisticeerd en nauwkeurig is het systeem met radiografische warmtekostenverdelers, waarbij de gegevens van elke kostenverdeler rechtstreeks naar een centrale radiofrequentie-ontvanger gezonden worden. Afhankelijk van de firma is de radio-ontvanger ofwel een vast toestel dat opgesteld wordt in een gemeenschappelijke ruimte van het huis, ofwel een draagbaar apparaat dat beheerd wordt door de firma zelf die op bepaalde tijdstippen het commando geeft om de informatie van de kostenverdelers door te sturen naar de ontvanger. De gegevens van de ontvanger worden dan via computer verwerkt en uitgeprint. Met dit type verdeler is het mogelijk om een gedetailleerde historiek van het verbruik te registreren van maand tot maand. Een bijkomend voordeel is dat de firma voor de opname van de tellerstanden geen toegang meer nodig heeft tot elke kamer en bij het systeem met een draagbare ontvanger zelfs niet meer ter plaatse naar de woning moet komen. De meeste firma’s plaatsen het echter uitsluitend in grote panden met minstens 25 verdelers. Bij uitgave van deze brochure bedraagt de jaarlijkse huurprijs per warmtekostenverdeler met een verdampingssysteem ongeveer € 6, voor elektronische kostenverdelers ongeveer € 8 en voor kostenverdelers met radiofrequentie € 9 à € 10. Het opmaken van de eindafrekeningen is in de huur begrepen. De aankoopprijs per verdeler bedraagt voor de drie systemen respectievelijk ongeveer € 16, € 27 en € 30. Zowel de huur- als de aankoopprijs dalen naarmate het totaal aantal verdelers groter is. Bovenstaande bedragen (BTW niet inbegrepen) zijn gebaseerd op een tarief voor 25 tot 50 kostenverdelers. De individuele afrekeningen op basis van warmtekostenverdelers geven enkel een onderlinge verdeling tussen de verschillende huurders weer, maar ze verantwoorden
34
niet het bedrag van de aangerekende kosten. Het gebruik van kostenverdelers ontslaat de verhuurder dus niet van zijn plicht om aan de huurders inzage te verlenen in de facturen die hij aan de kostenverdelingsfirma heeft bezorgd.
6.2. Andere bijkomende kosten De verhuurder kan contractueel bepalen of deze begrepen zijn in de huurprijs of apart aangerekend worden. • Sedert 1 januari 2005 wordt er geen aparte milieuheffing meer aangerekend. De zuivering van het afvalwater wordt rechtstreeks via de factuur van de watermaatschappij aangerekend. Voorbeeld factuur op www.vmw.be/imagemaps/factuur • De verhuurder betaalt jaarlijks per verhuurde studentenkamer gemeentetaks aan de Stad Leuven. In punt 3.1.1. van het hoofdstuk over fiscaliteit kan men hierover meer lezen. • De Stad Leuven heft een retributie op het ophalen van gewoon huisvuil, grof huisvuil, groente-, fruit- en tuinafval (GFT), papier en karton, snoeihout, textiel en plastiek-, metalen- en drankverpakkingen (PMD) en het brengen van bepaalde huishoudelijke afvalstoffen naar de bewaakte containerparken. Vertrekkende vanuit het principe “de vervuiler betaalt” wordt deze retributie voor het ophalen van bepaalde fracties aangerekend via de verkoop van de verschillende soorten vuilniszakken en voor het brengen van bepaalde fracties naar bewaakte containerparken via het DifTar-systeem (geDifferentieerde Tarieven). De ophaalkalenders van de Stad Leuven geven gedetailleerde informatie over de manier waarop de verschillende soorten huishoudelijk afval worden ingezameld, over de prijzen en de ophaaldata. Deze kalenders worden eind december bezorgd in elke woning. Ze kunnen ook geraadpleegd worden op de website van de Stad Leuven www.leuven.be onder de rubriek “Huisvuil en milieu”. • De brandverzekering kwam aan bod in hoofdstuk 5. • Indien de verhuurder voor de studenten een collectief abonnement op KotNet neemt op zijn eigen naam, kan hij de abonnementskosten uiteraard doorrekenen aan de studenten, op voorwaarde dat dit in het contract vermeld wordt. In elk geval kan de bijdrage die men aan elke student voor KotNet vraagt, niet willekeurig vastgesteld worden, maar moet ze overeenstemmen met de werkelijke abonnementskosten. Als besluit van dit hoofdstuk over de bijkomende kosten, dient nogmaals benadrukt te worden dat elke afrekening doorzichtig en correct moet opgesteld worden en aan de hand van de betreffende facturen moet gemotiveerd kunnen worden. Heel wat discussies op het einde van de huurtermijn kunnen bij voorbaat uitgesloten worden, als men de huurder spontaan een kopie bezorgt van de documenten waarop de eindafrekening gebaseerd is.
7. De Huisvestingsdienst De Huisvestingsdienst behoort tot de sector Studentenbeleid van de K.U.Leuven en maakt deel uit van ‘Studentenvoorzieningen’, een koepel van diensten die zich bezighouden met de zorg voor studenten op het vlak van huisvesting, gezondheid, psychosociaal en financieel welzijn. Zowel universiteitsstudenten als hogeschoolstudenten kunnen er terecht voor informatie, advies en bemiddeling. De werking van de Huisvestingsdienst is drieledig: bemiddeling in vraag en aanbod van studentenhuisvesting; informatie, advies en conflictbemiddeling; kennis van het kameraanbod door middel van huisbezoeken en contractstudies.
7.1. Bemiddeling in vraag en aanbod De Huisvestingsdienst fungeert als schakel tussen verhuurders die kamers, studio’s of appartementen te huur aanbieden en studenten die in Leuven op zoek zijn naar een kot. Deze bemiddeling is gratis. Kandidaat-huurders kunnen het ganse jaar door het kameraanbod raadplegen via het zoekprogramma ‘Kotwijs’ op internet. Aan de hand van een aantal criteria, zoals de maximum huurprijs, de woonvorm, de ligging in Leuven, de gewenste oppervlakte, ... kunnen ze uit het ganse aanbod een selectie maken van kamers, studio’s of appartementen die aan hun voorkeur beantwoorden. De studenten kunnen van hun selectie een uitprint maken, waarop, behalve een beknopte beschrijving van de kamers, ook de coördinaten van de verhuurder vermeld worden. Verhuurders kunnen de gegevens over hun beschikbare huisvesting kosteloos laten publiceren via ‘Kotwijs’. Dit kan door het daartoe bestemde inlichtingenformulier van de Huisvestingsdienst in te vullen en terug te bezorgen. Verhuurders die beschikken over internet hebben daarnaast ook de mogelijkheid om de gegevens over hun kamers en studio’s in Kotwijs zelf te beheren via een persoonlijk account en paswoord. Dit account en paswoord worden toegestuurd na aanvraag via e-mail en na goedkeuring door de Huisvestingsdienst. Eenmaal per verhuurseizoen dienen aanbiedingen schriftelijk of via internet doorgegeven te worden. Bij telefonische meldingen is het immers niet mogelijk om na te gaan of de informatie wel degelijk van de verhuurder zelf komt. Daarna kunnen aanvullende gegevens of wijzigingen wel telefonisch meegedeeld worden. Aan de opname in de databank zijn bepaalde voorwaarden gekoppeld. In de eerste plaats moeten de kamers en studio’s op gebied van kwaliteit en veiligheid voldoen aan de wettelijke voorschriften. Bovendien moet de huurovereenkomst beantwoorden aan de basisnormen
van de Huisvestingsdienst. De dienst beveelt het gebruik van het modelcontract aan, maar aanvaardt, na overleg met de verhuurder, ook afwijkende contracten op voorwaarde dat ze een redelijke verdeling van rechten en plichten tussen beide partijen inhouden. De clausule in verband met de bemiddeling van de Huisvestingsdienst bij huurconflicten mag echter nooit ontbreken. Een derde belangrijke voorwaarde is dat de huurwaarborg maximaal twee maanden huurgeld bedraagt. Ten slotte moet de verhuurder akkoord gaan met een bezoek aan het studentenhuis door een medewerker van de Huisvestingsdienst, uiteraard na afspraak. De voorbereiding van het verhuurseizoen gaat van start in mei. Alle verhuurders die in de databank geregistreerd zijn, ontvangen dan automatisch per studentenhuis een inlichtingenformulier waarop ze hun aanbod voor het volgende academiejaar kunnen aangeven. Het verhuurseizoen begint in principe op 1 juni, maar het komt pas echt op gang tegen half juni. Verhuurders die in mei nog niet weten welke kamers er beschikbaar zullen zijn, kunnen dus zeker wachten tot na de examenperiode om aan hun huurders te vragen of ze hun kot het volgend academiejaar willen houden. Het is van groot belang dat de gegevens die via 'Kotwijs' verspreid worden, correct en up-to-date zijn. Wanneer de informatie in het zoekprogramma onvolledig of verouderd blijkt, zullen de studenten hun vertrouwen in het systeem snel verliezen en het minder frequent raadplegen. Vandaar de noodzaak om het inlichtingenformulier zo nauwkeurig mogelijk in te vullen en wijzigingen en verhuringen onmiddellijk te melden. De Huisvestingsdienst garandeert op haar beurt een snelle aanpassing van het computerbestand. Hierin kadert ook de afspraak dat kamers die langer dan 35 kalenderdagen te huur staan, automatisch als verhuurd worden aangeduid. Verhuurders doen er dus goed aan de Huisvestingsdienst ervan op de hoogte te brengen wanneer hun kamers lange tijd onverhuurd blijven. De datum van de aanbieding wordt dan vernieuwd, zodat studenten kunnen zien dat de kamerinformatie nog altijd actueel is.
7.2. Informatie, advies en conflictbemiddeling Verhuurders kunnen, net zoals studenten, bij de Huisvestingsdienst terecht voor allerhande informatie rond studentenhuisvesting: de huurwetgeving, brandveiligheid, contractinhoud, rechten en plichten van huurder en verhuurder, wettelijke normen in verband met de kwaliteit van studentenkamers … Een inmiddels vertrouwd infokanaal is ook de Kotwijzer, de jaarlijkse nieuwsbrief met actuele items die voor verhuurders relevant zijn.
35
Alle op de dienst beschikbare documenten, brochures en modelovereenkomsten zijn gratis. Ze kunnen ook gedownload worden van het internet. In geval van conflicten of misverstanden tussen huurder en verhuurder, kan men voor bemiddeling een beroep doen op de Huisvestingsdienst. Doorgaans volstaat een eenvoudig advies om het probleem tussen student en kotbaas op te lossen. Bij meer complexe situaties is een effectieve tussenkomst van de Huisvestingsdienst nodig. De bemiddelaar neemt altijd een neutrale positie in en probeert het standpunt van de ene partij naar de andere partij toe te verduidelijken of te interpreteren in functie van de juridische context. Dit gebeurt meestal per brief. Bij geëscaleerde communicatiestoornissen heeft het meer zin om beide partijen uit te nodigen voor een gesprek. Betreft de klacht een probleem in verband met de toestand van de kamer of het studentenhuis, dan zal de bemiddelaar de situatie eerst ter plaatse verifiëren alvorens de andere partij te contacteren. Er wordt steeds gestreefd naar een verzoening tussen beide partijen. De Huisvestingsdienst zal zelden een voorstel tot contractverbreking formuleren, tenzij dit de enige mogelijke oplossing blijkt. In de meeste gevallen leidt de bemiddeling van de Huisvestingsdienst tot een minnelijke schikking. Indien er geen compromis bereikt wordt, kan de vragende partij zich tot het vredegerecht wenden.
7.3. Kennis van de kamermarkt: huisbezoeken en contractstudie In functie van de bovengenoemde dienstverlening, is een grondige terreinkennis onmisbaar. Door zoveel mogelijk studentenhuizen ter plaatse te gaan bekijken en door het jaarlijks onderzoek naar de inhoud van de huurcontracten, tracht de Huisvestingsdienst op de hoogte te blijven van nieuwe evoluties in de Leuvense kamermarkt. Huisbezoeken Behalve huisbezoeken naar aanleiding van een klacht, worden de in de databank geregistreerde studentenhuizen ook systematisch bezocht. Deze bezoeken kaderen enerzijds in ons engagement naar de studenten toe, die ervan uitgaan dat de adressen in Kotwijs beantwoorden aan een aanvaardbare kwaliteit. Anderzijds zijn ze voor de Huisvestingsdienst een uitstekende bron van informatie over de praktische aspecten van het verhuren. Uiteraard kunnen verhuurders ook zelf een huisbezoek vragen wanneer ze concreet advies willen over de inrichting van hun studentenhuis.
36
Voor het vaststellen van de materiële kwaliteit kan de Huisvestingsdienst terugvallen op de geldende reglementeringen van de Stad en van het Vlaams Gewest. Onze bezoeken zijn op dit vlak eerder preventief en adviserend, want alleen de overheidsambtenaren hebben de bevoegdheid om de uitvoering van de wettelijke voorschriften te controleren. De Huisvestingsdienst behoudt zich wel het recht voor om kamers uit het bestand te weren als de verhuurder niet bereid blijkt om ze aan te passen aan de geldende minimumnormen. De kwaliteit van studentenkamers is echter niet alleen te vatten in materiële termen. Tijdens huisbezoeken wordt ook gepeild of de verhuurder aandacht heeft voor de minder ‘meetbare’ noden van studenten, met name wooncultuur en contractkwaliteit. Het effect van een huisbezoek blijkt op termijn doorgaans zeer vruchtbaar: naderhand weet de verhuurder de weg naar de Huisvestingsdienst veel gemakkelijker te vinden, wat de onderlinge samenwerking alleen maar ten goede komt. Contractstudie De Huisvestingsdienst vraagt van elke student die zich aan de universiteit of aan een Leuvense hogeschool inschrijft een kopie van de huurovereenkomst. Op basis van de ingezamelde contracten wordt ieder jaar een studie gemaakt van de evolutie van de huurvoorwaarden, de huurprijzen, het comfort dat contractueel wordt voorzien, … De dienst gebruikt deze informatie enkel voor intern onderzoek naar de marktsituatie. In tegenstelling tot wat vele studenten en verhuurders vaak denken, zijn de gegevens niet bedoeld om een adressenbestand aan te leggen van alle kotstudenten. Enkel adressen van beschikbare kamers, die kotbazen aan ons doorgeven met het oog op verhuring, kunnen door derden geraadpleegd worden via Kotwijs.
HUISVESTINGSDIENST K.U.LEUVEN Naamsestraat 80 bus 5414 BE-3000 LEUVEN, België tel. + 32 16 32 44 00 fax + 32 16 32 88 20
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting www.kotwijs.be Openingsuren Huisvestingsdienst: van maandag tot vrijdag van 14 tot 17 u.; van 1 juni tot 30 september ook in de voormiddag van 9 tot 12 u.
8. Bijlage
37
38
39
40
9. Nuttige adressen Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Van Dalecollege Naamsestraat 80 bus 5415 3000 Leuven • Huisvestingsdienst tel. + 32 16 32 44 00 • fax + 32 16 32 88 20
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting • Adviseurs wooncultuur, milieu en mobiliteit tel. + 32 16 32 93 01 en 02 • fax + 32 16 32 88 20
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting/duurzaamheid • Omkaderd wonen tel. + 32 16 32 44 26 • fax + 32 16 32 43 30
[email protected] www.kuleuven.be/omkadering • Residentiebeheer tel. + 32 16 32 44 42 • fax + 32 16 32 43 91
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting/contact/ onthaal_residenties • Sociale Dienst tel. + 32 16 32 44 28 • fax + 32 16 32 84 12
[email protected] www.kuleuven.be/sociale_dienst • Juridische Dienst tel. + 32 16 32 44 31 • fax + 32 16 32 84 12
[email protected] www.kuleuven.be/juridische_dienst • Jobdienst tel. + 32 16 32 44 34 • fax + 32 16 32 44 39
[email protected] www.kuleuven.be/jobstudent • Dienst Studieadvies tel: + 32 16 32 43 11 • fax + 32 16 32 43 30
[email protected] www.kuleuven.be/studieadvies • Medisch Centrum voor Studenten tel. + 32 16 32 44 20 • fax + 32 16 32 44 14
[email protected] www.kuleuven.be/gezondheid • Psychotherapeutisch Centrum voor Studenten tel. + 32 16 32 43 43 • fax + 32 16 32 43 67
[email protected] www.kuleuven.be/gezondheid
• Contactpunt voor allochtone studenten tel. + 32 16 32 43 32 • fax + 32 16 32 43 30
[email protected] www.kuleuven.be/diversiteit/allochtonen • Pangaea (Internationaal Ontmoetingscentrum voor Studenten) Vesaliusstraat 34, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 33 96 • fax + 32 16 32 33 90
[email protected] www.kuleuven.be/pangaea • VZW Velo (Veilig en Ecologisch in Leuven Op de fiets) Hollestraat 1, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 29 87 40 • fax + 32 16 29 87 59
[email protected] www.velo.be
Andere universitaire diensten voor studenten: • Dienst Studentenadministratie Universiteitshal Naamsestraat 22 bus 5401, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 40 40 • fax + 32 16 32 37 76
[email protected] www.kuleuven.be/studentenadministratie • ICTS (Informatie en Communicatie: Technologie en Systemen) de Croylaan 52A, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 32 22 02 en + 32 16 32 28 00 (helpdesk) • fax + 32 16 32 29 99 www.kuleuven.be/icts
Diensten van de Stad Leuven: www.leuven.be • Brandweer Leuven Terbankstraat 20, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 31 72 11 (administratie) en + 32 16 22 33 33 (brandmelding) fax + 32 16 22 02 89
[email protected] [email protected] • Dienst Financiën Professor Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 27 23 45 • fax + 32 16 27 29 55 financië
[email protected]
41
• Dienst Huisvesting Professor Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 27 26 50 • fax + 32 16 27 28 18
[email protected] • Dienst Ruimtelijke Ordening Professor Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 27 25 55 • fax + 32 16 27 29 55
[email protected] • Dienst Duurzaam Beleid Professor Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 27 24 00 • fax + 32 16 27 29 55
[email protected] • Politie Leuven Philipssite 4, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 21 06 10 • fax + 32 16 21 06 09
[email protected] • Preventiedienst Politie Leuven Philipssite 4, 3001 Heverlee tel. + 32 16 21 07 00 • fax + 32 16 21 06 99
[email protected] • Stadskantoor (verkoop van vuilniszakken, GFT-stickers, …) Professor Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 27 20 00 • fax + 32 16 27 29 55
Andere:
• Vlaamse Maatschappij voor Watervoorziening (VMW) H. Hooverplein 23, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 24 09 11 • fax + 32 16 23 93 49
[email protected] www.vmw.be • Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) A. Van de Maelestraat 96, 9320 EREMBODEGEM tel. + 32 53 72 64 45 • fax + 32 53 71 10 78
[email protected] www.vmm.be • Vlaamse Reguleringsinstantie voor de Elektriciteits- en Gasmarkt (VREG) Graaf-de-Ferraris-gebouw Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 BRUSSEL Koning Albert II-laan 7, 1210 BRUSSEL tel. + 32 2 553 13 53 • fax + 32 2 553 13 50
[email protected] www.vreg.be • Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid Ellipsgebouw Koning Albert II-laan 35 bus 33, 1030 BRUSSEL tel. + 32 2 553 35 00 • fax + 32 2 553 35 84
[email protected]
• Greenpeace Belgium vzw Haachtsesteenweg 159, 1030 BRUSSEL tel. + 32 2 274 02 00 • fax + 32 2 274 02 30
[email protected] www.greenpeace.be
• Wonen Vlaams-Brabant Vaartkom 31 bus 7, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 24 97 77 • fax + 32 16 22 60 74
[email protected] www.bouwenenwonen.be
• Vlaams Energieagentschap (VEA) Graaf-de-Ferraris-gebouw Koning Albert II-laan 20 bus 17, 1000 BRUSSEL tel. 1700 (gratis)
[email protected] www.energiesparen.be
• Vredegerecht 1ste Kanton Vaartstraat 24, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 21 48 26 • fax + 32 16 21 48 45
• ODE Vlaanderen (Organisatie voor Duurzame Energie) Koningsstraat 35, 1000 BRUSSEL tel. 1700 (gratis)
[email protected] www.ode.be • Registratiekantoor huurcontracten Philipssite 3 A bus 3, 3001 LEUVEN tel. + 32 16 31 85 20 • + 32 16 31 85 30 • + 32 16 31 85 40
42
• Telenet Ladeuzeplein 11, 3000 LEUVEN tel. + 32 15 66 66 66 (klantendienst)
[email protected] www.telenet.be
• Vredegerecht 2de Kanton Vaartstraat 24, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 21 48 51 • fax + 32 16 21 48 66 • Vredegerecht 3de Kanton Vaartstraat 24, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 21 48 01 • fax + 32 16 21 48 18
10. Colofon REDACTIE Adviseurs Huisvestingsdienst, Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Ruth Stockx, diensthoofd Studentenadviesdiensten, Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Luc Nijs, Hoofd producten brand- en zaakschade - KBC Verzekeringen Anneleen Meylaerts, Productbeheerder brand- en zaakschade KBC Verzekeringen Prof. Caroline Van Schoubroeck, Instituut voor Handels- en Verzekeringsrecht K.U.Leuven Herman Moons, ICTS K.U.Leuven Karel Titeca, ICTS K.U.Leuven Stad Leuven - dienst Ruimtelijke Ordening
EINDREDACTIE Adviseurs Huisvestingsdienst, Studentenvoorzieningen K.U.Leuven
FOTO’S Rob Stevens
DRUKWERK Drukkerij Van der Poorten Diestsesteenweg 624, 3010 KESSEL-LO tel. + 32 16 35 91 50
VERANTWOORDELIJKE UITGEVER Jan De Vriendt Directeur Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Van Dalecollege Naamestraat 80 bus 5415 3000 LEUVEN
43
45
Studentenvoorzieningen Huisvestingsdienst Van Dalecollege Naamsestraat 80 bus 5415 BE-3000 LEUVEN, België
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting
Studentenvoorzieningen K.U.Leuven werkt voor de Huisvestingsdienst samen met de sociale voorzieningen voor studenten KHLeuven (Studentenservice KHLeuven), Groep T (Inter S), het Lemmensinstituut (SoVoW&K) en Vlerick Leuven Gent Management School.
