HUISVESTINGSDIENST
Op kot GEMEENSCHAPSHUIZEN
Katholieke Universiteit Leuven Huisvestingsdienst Van Dalecollege Naamsestraat 80 bus 5415 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 00 fax + 32 16 32 88 20
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting (algemene informatie) www.kotwijs.be (adressenbestand)
Maart 2011 © Copyright Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de uitgever. Studentenvoorzieningen K.U.Leuven werkt voor de Huisvestingsdienst samen met de sociale voorzieningen voor studenten KHLeuven (Studentenservice KHLeuven), het Lemmensinstituut (SoVoW&K) en Vlerick Leuven Gent Management School.
2
Inhoudstafel INLEIDING
p. 2
AANBOD
p. 3
ALGEMEEN JURIDISCHE ASPECTEN De huurovereenkomst De waarborg De plaatsbeschrijving De brandverzekering De registratie De huurprijs Kosten en lasten Onderhoud en herstellingen Rustig genot Onderverhuring en huuroverdracht Einde van de overeenkomst Voortijdige beëindiging van de overeenkomst Regelingen bij het einde van de overeenkomst
p. 4 p. 5 p. 6 p. 6 p. 7 p. 8 p. 9 p. 9 p. 11 p. 12 p. 12 p. 13 p. 13 p. 13
PRAKTISCHE TIPS De groep Financiële afspraken Afspraken op materieel vlak Inhuizing Zuinig met energie Gemeenschapshuizen en RVA Personenbelasting
p. 14 p. 14 p. 14 p. 15 p. 15 p. 15 p. 15 p. 15
POLITIEREGLEMENT BETREFFENDE DE NORMEN VOOR BRANDVEILIGHEID IN KAMERWONINGEN, STUDENTENHUIZEN EN STUDENTENGEMEENSCHAPSHUIZEN
p. 16
BIJLAGEN Plaatsbeschrijving bij aankomst Plaatsbeschrijving bij vertrek Verschilpunten tussen plaatsbeschrijving bij intrede en bij vertrek Leidraad bij het opstellen van een plaatsbeschrijving van een studentenkamer Verplichtingen van de huurder bij het weer in goede staat brengen Voorbeeld aangetekende brief m.b.t. de waarborg Huurovereenkomst voor een kamer in een gemeenschapshuis Modelhuurcontract voor studio-appartement-huis: woning niet bestemd tot hoofdverblijfplaats Politiereglement betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen
p. 16 p. 16 p. 18 p. 19 p. 20 p. 22 p. 23 p. 24 p. 26
NUTTIGE ADRESSEN
p. 36
p. 28
1
Inleiding Deze brochure richt zich specifiek tot studenten en pas afgestudeerden, die een volledig huis of appartement huren en er kamers in onderverhuren aan vrienden of medestudenten zonder er winst of voordeel uit te halen. Zowel de huur als de kosten worden verdeeld onder de bewoners. Het samenwonen met leeftijdsgenoten blijkt voor vele studenten een hele uitdaging, die bovendien een leerrijke tussenstap kan zijn naar het volledig zelfstandig wonen. Als je er voldoende rekening mee houdt dat zowel hoofdhuurder als onderhuurder heel wat verantwoordelijkheden krijgen en er flink wat tijd en energie nodig is om een gemeenschapshuis goed te laten draaien, kan het een heel toffe woonvorm zijn. Voor de meeste eerstejaarsstudenten is de overstap van thuis naar een gemeenschapshuis te groot. Een zachtere start via een residentie of een kamer op de privé-markt is voor hen meer aangewezen. Een eerste zorg van studenten die graag in een gemeenschapshuis willen wonen, is het vinden van een geschikt huis. Het eerste hoofdstuk van deze brochure geeft je hierover enkele nuttige tips.
2
Het tweede hoofdstuk gaat dieper in op de juridische aspecten. Enkel de gewone huurregeling (Burgerlijk Wetboek, artt. 1708 tot 1762bis) die van toepassing is op woningen die niet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt hier toegelicht. In een derde hoofdstuk vind je een aantal praktische tips m.b.t. het succesvol samenleven in een groep. Tenslotte bevat deze brochure als bijlage een voorbeeld van een plaatsbeschrijving, een modelcontract en een uittreksel uit het politieregelement betreffende de brandveiligheidsnormen. Wil je nog meer specifieke informatie over de huurwetgeving en/of het statuut van de student, dan kan je de volgende werken raadplegen: • LIEVE VAN HOESTENBERGHE EN RAF VERSTEGEN (red.); STUDENTenRECHT Juridische en sociale gids voor het hoger onderwijs, Acco Leuven, eerste druk: 2007 • PAUWELS & RAES, BESTENDIG HANDBOEK HUISHUUR EN HANDELSHUUR Story Publishers, editie. 2007, losbladig
Aanbod Vanaf 1 juni vind je via de website www.kotwijs.be adressen van gemeenschapshuizen die vrij zijn voor het volgende academiejaar en waarvan de verhuurders bewust mikken op een studentenpubliek. Het feit dat de huizen in ‘Kotwijs’ zijn opgenomen, biedt je de garantie dat de verhuurder met de Huisvestingsdienst samenwerkt en in geval van problemen de bemiddeling van de dienst aanvaardt. De meeste gemeenschapshuizen worden te huur gesteld in juni en juli, maar ook in augustus en september zijn er soms interessante aanbiedingen. Het aanbod is echter altijd kleiner dan de vraag. Doorgaans worden deze huizen ongemeubeld verhuurd en wordt de huurovereenkomst voor minimum 1 jaar afgesloten. Omdat gemeenschapshuizen niet altijd in even goede staat zijn, is het van belang dat je zelf let op kwaliteit en brandveiligheid wanneer je de huizen gaat bezoeken. Het Kamerdecreet en de Vlaamse Wooncode regelen de kwaliteitsnormen waaraan kamers en woningen moeten voldoen. Kamers zonder venster of waarvan het raam niet open kan, mogen volgens het decreet niet verhuurd worden. Zulke kamers zijn niet alleen erg onveilig omdat ze in geval van brand geen tweede vluchtweg hebben (in geval de traphal door vuur of rook onbruikbaar is), maar ze zijn ook ongezond omdat ze door gebrek aan verluchting en ventilatie gemakkelijk schimmel vertonen. Alleen als bergruimte kunnen ze in een gemeenschapshuis zinvol gebruikt worden. De volledige tekst van het Kamerdecreet vind je op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/wonen/verhuren. Wat betreft de veiligheid van de woning is het belangrijk om na te gaan of er brandblusapparaten zijn en of deze jaarlijks zijn nagekeken. De gangen, trappen, achterdeuren en nooduitgangen moeten volledig vrij van meubels en/of rommel zijn. Ze vormen immers de belangrijkste vluchtweg in geval van brand. Voor de kamers die van op de straat niet bereikbaar zijn voor de uitschuifladders van de brandweer, moet er een tweede vluchtweg zijn (bv. brede dakgoot, plat dak, brandladder …). De aanwezigheid van noodverlichting en rookdetectie is zeker geen overbodige luxe. In bijlage vind je het politiereglement van de Stad Leuven waarin de normen voor brandveiligheid worden bepaald.
Indien de verhuurder belooft om voor de start van de huurovereenkomst nog herstellings- of verbeteringswerken uit te voeren in het huis, is het belangrijk om deze beloftes in het contract op te nemen zodat je eventueel later kan terugvallen op deze afspraken. Via commerciële immowebsites (bv. www.passepartout.be, www.vlan.be, www.immoweb.be,...) en ook in verhuur- en immobiliënkantoren vind je eveneens adressen van beschikbare huizen, maar vaak betreft het hier gezinswoningen. Deze woningen mogen echter volgens de algemene bouwverordening van de Stad Leuven niet opgedeeld worden in kamers. Dat het huurcontract op naam staat van één persoon, maakt voor de toepassing van deze verordening geen verschil, want ook het verhuren van een woning als gemeenschapshuis wordt door de Stad beschouwd als een opdeling. Om die reden zijn de meeste verhuurders van gezinswoningen niet bereid om aan studenten te verhuren. Wordt een gezinswoning toch verhuurd als gemeenschapshuis, dan kan dit serieuze gevolgen hebben voor zowel de huurder als de eigenaar van de woning. Meer informatie over deze verordening kan je vinden op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/wonen/bouwen-wonen. De huurprijs van gemeenschapshuizen is erg variabel, maar je moet toch rekenen op een gemiddelde huurprijs van € 230 per kamer en per maand, plus gemiddeld € 50 kosten, ook per kamer en per maand. Hoofdhuurders die op zoek zijn naar onderhuurders kunnen de beschikbare kamers in het gemeenschapshuis aanbieden via Kotwijs. Na het invullen van een ‘Kotwijsformulier voor kamers in een gemeenschapshuis’ worden de gegevens in het zoekprogramma opgenomen. Indien de Huisvestingsdienst het gemeenschapshuis niet kent, zal er eerst een verkennend huisbezoek plaatsvinden. Kotwijs is het meest gebruikte zoekprogramma bij studenten en pas afgestudeerden die op zoek zijn naar huisvesting raaplegen in de eerste plaats Kotwijs. Ook via www.samenhuizen.be kunnen huisgenoten gevonden worden, maar het zijn vooral niet-studenten die via dit kanaal een kamer zoeken. Let wel: een studenthoofdhuurder die zijn hoofdverblijfplaats niet in de woning heeft, kan geen huurcontract afsluiten met een niet-student die zijn hoofdverblijf wel in de woning neemt (zie ook p. 4)!
3
Algemeen juridische aspecten Aangezien studenten hun hoofdverblijf meestal bij hun ouders hebben, huren zij hun kamer als studieverblijf, dus als tweede verblijf. Daarom wordt in dit hoofdstuk enkel de juridische situatie toegelicht van huurders die de huurwoning niet tot hun hoofdverblijf bestemmen. D.w.z. dat in het huurcontract de huurder er zich toe verbindt zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning te nemen, dat de reden wordt vermeld waarom het gehuurde goed hem niet tot hoodfverblijf dient (bijvoorbeeld studieverblijf), en dat het contract vermeldt waar de huurder wel zijn hoofdverblijf heeft. De huurder kan slechts mits uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder zijn domicilie toch in de huurwoning nemen. Voor deze contracten is de huurregeling van het Burgerlijk Wetboek (gemeen huurrecht) van toepassing.
4
Voor huurders die de woning tot hun hoofdverblijf bestemmen, zijn naast een aantal algemene bepalingen van het gemeen huurrecht, de bepalingen van de Woninghuurwet van toepassing. Het gemeen huurrecht bevat voornamelijk aanvullende regels die automatisch van toepassing zijn tenzij er in het contract andere afspraken worden gemaakt. Dit geeft de verhuurder een grote contractuele vrijheid. De Woninghuurwet bevat enkel verplichtende regels waar een huurcontract niet kan van afwijken en beoogt een betere bescherming van de huurder. Op sommige punten wijken de regels van de Woninghuurwet fundamenteel af van de regels uit het Burgerlijk Wetboek. We sommen de belangrijkste hieronder op:
Gemeen Huurrecht
Woninghuurwet (13/04/1997)
Huurwaarborg
De vorm en de hoeveelheid van de huurwaarborg is vrij overeen te komen. Dit wil o.m. zeggen dat de verhuurder er niet moet mee instemmen dat de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening wordt geplaatst.
De waarborg kan uit verschillende vormen bestaan (bv. kasbons, juwelen, geld,…). Bestaat de waarborg uit een som geld dan mag deze som maximum 2 maanden huur bedragen en moet deze verplicht op een geblokkeerde rekening gestort worden. De intresten op dit bedrag komen toe aan de huurder.
Registratie
De verhuurder riskeert een boete van € 25 indien de huurovereenkomst niet of niet tijdig wordt geregistreerd.
Naast de boete is een extra sanctie voorzien indien een contract van meer dan drie jaar niet of niet tijdig geregistreerd is: de huurder kan de overeenkomst zonder opzegtermijn en zonder schadevergoeding beëindigen.
Onroerende voorheffing
De verhuurder kan de onroerende voorheffing contractueel doorrekenen aan de huurder.
De onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.
Indexatie
De contractuele indexeringsclausule bepaalt of de indexering automatisch of niet automatisch gebeurt en of deze met terugwerkende kracht kan gevorderd worden.
De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en met een terugwerkende kracht van maximum 3 maanden.
Hernieuwing contract en aanpassing huurprijs
Een contract van korte duur mag onbeperkt schriftelijk hernieuwd worden. De huurvoorwaarden mogen aangepast worden, dus ook de nieuwe huurprijs mag vrij bepaald worden.
Een contract van korte duur mag maar éénmaal schriftelijk hernieuwd worden op voorwaarde dat de totale duur van 3 jaar niet overschreden wordt. Behalve de huurtermijn, mogen de huurvoorwaarden niet gewijzigd worden. Wordt het oorspronkelijke contract stilzwijgend verlengd of wordt de duur van 3 jaar overschreden, dan wordt het omgezet in een negenjarig contract.
Onderverhuring
De woning mag geheel of gedeeltelijk onderverhuurd worden tenzij het contract dit verbiedt. Onderverhuring aan een hoofdverblijfhouder is niet toegelaten.
De woning mag niet geheel onderverhuurd worden en enkel gedeeltelijk tenzij het contract dit verbiedt.
Gemeen Huurrecht
Woninghuurwet (13/04/1997)
Onderhoud en herstellingen
De huurovereenkomst kan afwijken van de regels bepaald in het gemene huurrecht en de herstellingsplicht van de huurder verzwaren.
De huurherstellingen ten laste van de verhuurder kunnen contractueel niet worden doorgeschoven naar de huurder.
Bijlagen bij het contract
Geen bijlagen verplicht
Het contract moet een bijlage bevatten m.b.t. de voornaamste wettelijke bepalingen van de Woninghuurwet.
De huurovereenkomst Een huurovereenkomst moet schriftelijk opgesteld worden in zoveel originele exemplaren als er partijen zijn. Elk origineel moet door beide partijen ondertekend zijn. De schriftelijke huurovereenkomst moet op zijn minst de identiteit van huurder en verhuurder vermelden, het adres van de huurwoning, de aanvangsdatum en de duur van de overeenkomst en het bedrag van de basishuur. Het is erg belangrijk om een goede huurovereenkomst af te sluiten. Onderhandelen over de contractinhoud kan soms, maar wanneer het aanbod beperkt is, is het contract meestal voor de huurder te nemen of te laten. Het is geen overbodige luxe een huurovereenkomst op haar juridische gevolgen te laten nakijken alvorens het te ondertekenen. Leuvense hogeschool- of universiteitsstudenten kunnen hiervoor terecht bij de Huisvestingsdienst van de K.U.Leuven. Niet-studenten kunnen terecht bij de Huurdersbond Vlaams-Brabant of de Wetswinkel. De huurovereenkomst met de eigenaar van het huis kan door één of meerdere bewoners worden getekend. • De meest duidelijke formule is dat de overeenkomst voor een huis of appartement door één student ondertekend wordt. In dit geval is het duidelijk dat die ondertekenaar de hoofdhuurder is. Hij zal op zijn beurt kamers onderverhuren aan zijn vrienden die zo zijn onderhuurders worden. Deze formule is juridisch het minst complex en voor de onderhuurders het interessantst. De hoofdhuurder draagt de volledige verantwoordelijkheid t.o.v. de eigenaar voor het nakomen van zijn huurdersverplichtingen: waarborg en huur op tijd betalen, de woning onderhouden, herstellingen uitvoeren, verzekering afsluiten, aangifte doen van de verhuring, schade vergoeden op het einde van de overeenkomst, ... Het is daarom belangrijk dat hij met elke bewoner/onderhuurder een goed contract afsluit zodat zijn verantwoordelijkheid wordt gedeeld door elk lid van de groep. Op zijn beurt garandeert hij aan zijn medebewoners de beschikbaarheid van de gehuurde kamers en de gemeenschappelijke ruimten; de levering van gas, brandstof, elektriciteit en water; het rustig genot en het gebruik van de kamers; een degelijke verzekering tegen brand; ...
• Indien meerdere studenten de overeenkomst samen ondertekenen, spreekt de wet van een samengevoegde of solidaire verbintenis. Elke ondertekenaar kan slechts voor zijn aandeel in de huurverplichtingen worden aangesproken, behalve indien er een clausule ingelast wordt waarbij de huurders niet alleen solidair maar ook hoofdelijk verbonden zijn. In dat geval kan elke huurder ook voor het geheel aangesproken worden. In de praktijk zal de verhuurder de meest solvabele huurder eruit kiezen en hem bij huurconflicten voor de rechter dagen. Deze huurder kan dan later het huurconflict verder afhandelen met de andere huurders. Mét of zonder hoofdelijke verbintenis is het nadeel van deze formule dat elke handeling die je doet, moet gebeuren met akkoord (én handtekening) van iedereen die de overeenkomst ondertekende. Dit kan praktische problemen meebrengen. Denk maar aan het schrijven van een aangetekende brief, het geven van een schriftelijke opzeg, … als er iemand afwezig is (met vakantie, op studie-uitwisseling), of als de verstandhouding binnen de groep niet optimaal (meer) is. Onderhuurders hebben geen enkele juridische band met de eigenaar van de woning. Er bestaat alleen een contractuele binding tussen hen en de hoofdhuurder. Indien er bv. in het huis herstellingen moeten gebeuren die ten laste zijn van de eigenaar, zal de onderhuurder de hoofdhuurder inlichten. De hoofdhuurder moet op zijn beurt de uit te voeren herstellingen melden aan de eigenaar-verhuurder. De Huisvestingsdienst stelt kosteloos modelhuurovereenkomsten ter beschikking zowel voor verhuring tussen verhuurder en hoofdhuurder, als tussen hoofdhuurder en onderhuurder (zie bijlagen p. 24-25 en p. 26-27). Deze contracten kunnen kosteloos worden afgehaald bij de Huisvestingsdienst K.U.Leuven of worden afgeprint van hun website.
5
De waarborg
De plaatsbeschrijving
Hoewel het niet verplicht is, vragen de meeste verhuurders aan de huurder een waarborg om de goede uitvoering van de overeenkomst te verzekeren. Het bedrag van de waarborg is voor niet hoofdverblijfhouders niet wettelijk bepaald. Bedragen gelijk aan twee maanden huur zijn gebruikelijk. Soms wordt overeengekomen dat het bedrag van de waarborg geplaatst wordt op een geïndividualiseerde rekening op naam van de (hoofd)huurder bij een financiële instelling naar zijn keuze. Het voordeel hiervan is dat de intresten op het einde van de overeenkomst samen met de waarborg voor de huurder zijn. De waarborg wordt enkel terugbetaald op basis van een geschreven akkoord van beide partijen of (in geval van onenigheid) op basis van een rechterlijke beslissing. Deze betalingswijze van de waarborg is voor elke huurder de meest interessante, maar niet afdwingbaar.
Beide partijen zijn wettelijk verplicht een beginplaatsbeschrijving op te stellen. Om geldig te zijn, moet deze plaatsbeschrijving
De huurder mag, in tegenstelling tot wat sommigen denken, de waarborg in geen geval gebruiken om de huur te betalen. Op het einde van de overeenkomst is de verhuurder verplicht de waarborg terug te betalen wanneer de huurder aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. Uitsluitend in geval van huurschade, achterstallige betalingen of in afwachting van een eindafrekening (bv. van energieverbruik), mag de verhuurder de waarborg geheel of gedeeltelijk inhouden. Indien een hoofdhuurder of een onderhuurder niet akkoord gaat met de onvolledige of niet-terugbetaling van zijn huurwaarborg, dan raden we aan dat hij een aangetekende ingebrekestelling stuurt naar respectievelijk de eigenaar-verhuurder of de hoofdhuurder. In deze brief (voorbeeld zie p. 23) motiveert hij waarom hij meent recht te hebben op terugbetaling van een bepaald bedrag en vraagt hij om dat bedrag binnen een termijn van bijvoorbeeld 14 dagen terug te betalen. Helpt dat niet, dan kan de student de Huisvestingsdienst vragen om te bemiddelen. In de meeste gevallen leidt dit tot een verzoening. Wordt er echter geen compromis bereikt, dan kan de vragende partij zich tot de Vrederechter wenden. Indien het gemeenschapshuis voor meer dan 1 jaar gehuurd wordt, maar één van de bewoners verlaat de groep al na één jaar, dan is het voor de hoofdhuurder niet evident om aan deze huurder onmiddellijk de waarborg terug te betalen. Hij zal een voorlopige afrekening moeten maken van de kosten (bv. energieverbruik) en een raming van de eventuele schade zodat de waarborg van die onderhuurder geheel of gedeeltelijk kan teruggeven worden uit de inbreng van de waarborg van de nieuwe bewoner.
6
• gedetailleerd zijn. Omschrijvingen zoals ‘woning in goede staat’ worden niet als plaatsbeschrijving aanvaard. Een onnauwkeurige of onvolledige plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur is altijd in het nadeel van de huurder. Daarom is het aan te raden een plaatsbeschrijving zeer nauwkeurig op te stellen en alle details – ook de kleinste fouten – op te nemen. (zie voorbeeld p. 16) • tegensprekelijk worden opgesteld; d.w.z. in aanwezigheid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers • gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld door één van de partijen of door een deskundige aangeduid door één der partijen kan altijd in vraag worden gesteld door de tegenpartij) Meestal wordt een plaatsbeschrijving opgesteld tussen huurder en verhuurder zelf en zijn er geen kosten aan verbonden. Ze mogen ook beslissen om een beroep te doen op een deskundige (landmeter, architect,…), maar dan betaalt elke partij de helft van het ereloon van de deskundige, tenzij de kost contractueel volledig naar één van de partijen wordt doorgeschoven. Tenslotte is het ook mogelijk dat elk van de partijen vergezeld wordt door een deskundige naar keuze, die ze dan zelf betaalt. De plaatsbeschrijving moet worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning indien de contractduur een jaar of meer is. Is de huurtijd minder dan 1 jaar dan gebeurt de plaatsbeschrijving tijdens de eerste 15 dagen van gebruik. De plaatsbeschrijving moet bij de huurovereenkomst gevoegd en ook geregistreerd worden (zie p. 8). Als er kort na het opmaken van de beginplaatsbeschrijving ‘verborgen gebreken’ ontdekt worden, dus fouten die bij het eerste nauwkeurig onderzoek niet zichtbaar waren (bv. defecte stopcontacten, verstopte afvoerbuizen, niet werkende rolluik of radiator, raam dat niet open kan ...), dan brengt de huurder de verhuurder daarvan onmiddellijk op de hoogte via een aangetekende brief. Worden er tijdens de huurperiode belangrijke wijzigingen aangebracht aan de woning (bv. plaatsen van centrale verwarming, vervangen van ramen, isoleren van zolder ...), dan kan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving opgemaakt worden.
De huurder moet het goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens de beginplaatsbeschrijving ontvangen heeft. Om de staat te bepalen aan het einde van de overeenkomst wordt meestal een eindplaatsbeschrijving opgemaakt (zie voorbeeld op p. 18). De vergelijking van begin- en eindbeschrijvingen bepaalt dan de schade. Schade die niet in deze beschrijving vermeld werd, moet de huurder herstellen of vergoeden, met uitzondering van schade ingevolge ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van het gehuurde goed.
is vernield. Deze verzekering maakt de brandverzekering van de eigenaar-verhuurder geenszins overbodig. De huurder is immers niet altijd aansprakelijk voor de beschadigingen en de brand.
Ondanks de wettelijke verplichting, wordt er soms geen plaatsbeschrijving tussen verhuurder en huurder opgesteld. Meestal is dit in het voordeel van de huurder. De wet veronderstelt dan immers dat de huurder de woning teruggeeft in de staat waarin ze zich bevond bij ingebruikname, behoudens tegenbewijs. De verhuurder mag daartoe alle rechtsmiddelen aanwenden (facturen, getuigen, deskundige, …) maar meestal is dit geen gemakkelijke opdracht.
Indien er zich een schadegeval voordoet, is het altijd nuttig om daarvan aangifte te doen zowel bij de verzekeringsmaatschappij van de eigenaar-verhuurder als bij de verzekeringsmaatschappij van de hoofdhuurder en die van de onderhuurders of hun ouders, ongeacht wie voor de schade aansprakelijk gesteld wordt.
De brandverzekering De huurder heeft de wettelijke verplichting om op het einde van de overeenkomst het gehuurde goed aan de verhuurder terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft. Volgens artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek wordt de huurder geacht aansprakelijk te zijn voor de schade veroorzaakt door brand, tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De huurder zal dus ook instaan voor de vergoeding van de schade veroorzaakt door brand. Deze schade wordt niet gedekt door een familiale verzekering. Als hij hiervoor geen brandverzekering heeft afgesloten, kan dit voor hem tot een financiële ramp leiden: de brandverzekeringsmaatschappij van de eigenaar zal de schade wel vergoeden, maar zal het uitgekeerde bedrag terugvorderen van de huurder. Een huurdersaanprakelijkheidsverzekering dekt dus de wetttelijke aansprakelijkheid van de huurder die zijn teruggaveplicht niet kan nakomen ten aanzien van de verhuurder omdat het gehuurde goed door brand, water of één van de andere gedekte gevaren geheel of gedeeltelijk
Een brandverzekeringscontract loopt in principe gedurende één jaar, maar de polis zal stilzwijgend verlengd worden voor een nieuwe periode van één jaar, tenzij hij opgezegd wordt tenminste drie maanden voor de vervaldag van het verzekeringscontract.
Elke bewoner van een gemeenschapshuis heeft de verantwoordelijkheid er voor te zorgen dat ofwel individueel ofwel in groep de volgende drie risico’s verzekerd worden: de huurdersaansprakelijkheid, de aansprakelijkheid t.o.v. derden (zoals de inboedel van bv. kotgenoten, woning van buren of voorbijgangers) en de persoonlijke goederen van de huurder. Niet alleen de huurdersaansprakelijkheid van de hoofdhuurder t.o.v. de eigenaar moet gedekt zijn, maar ook die van de onderhuurders t.o.v. de hoofdhuurder. Deze risico’s kunnen op verschillende manieren verzekerd worden maar in de praktijk kan het verschillen naargelang de verzekeringsmaatschappij of bepaalde risico’s kunnen gedekt worden. Er zijn maatschappijen die bijvoorbeeld de huurdersaansprakelijkheid van de onderhuurder niet willen opnemen in de polis. Het is dus belangrijk dat je je als hoofdhuurder goed informeert bij verschillende maatschappijen. • De formule die de meeste garanties biedt voor alle partijen is die waarbij zowel hoofd- als onderhuurders mee opgenomen zijn als verzekerden in de polis van de eigenaar-verhuurder en mee genieten van de dekking huurdersaansprakelijkheid en verhaal van derden. Voor de eigen inboedel kan iedere huurder een inboedelverzekering afsluiten.
7
• De eigenaar-verhuurder kan in zijn brandverzekeringspolis de clausule “afstand van verhaal” laten opnemen. In dat geval is de aansprakelijkheid van de hoofdhuurder tegenover de eigenaar gedekt en, afhankelijk van de polis, ook de aansprakelijkheid van de onderhuurders t.o.v. de eigenaar. De huurdersaansprakelijkheid t.o.v. derden van zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder is via deze polis in principe niet gedekt. • Indien de huurdersaansprakelijkheid van de hoofdhuurder niet gedekt is via de polis van de eigenaarverhuurder, dan moet de hoofdhuurder een eigen verzekering afsluiten waarin al zijn risico’s gedekt zijn. Voor alle zekerheid moet hij de maatschappij inlichten over het feit dat hij kamers onderverhuurt. De onderhuurders moeten via een andere polis hun risico’s verzekeren. De hoofdhuurder kan het initiatief nemen om een verzekering af te sluiten waarin zowel zijn huurdersaansprakelijkheid als die van zijn onderhuurders verzekerd is én zijn aansprakelijkheid en die van zijn onderhuurders tegenover derden. Elke huurder kan dan nog voor zijn inboedel een eigen verzekering afsluiten. Studenten-onderhuurders die gedomicilieerd zijn op het adres van hun ouders, zijn als huurder van een studentenkamer normaal gezien standaard verzekerd via de brandverzekering die hun ouders voor de eigen woning hebben afgesloten. Meestal is zowel hun aansprakelijkheid tegenover de hoofdhuurder en tegenover derden als hun persoonlijk inboedel in de studentenkamer via deze polis verzekerd. De mate waarin de risico’s verzekerd zijn, kan echter sterk verschillen van de ene verzekeringsmaatschappij tot de andere. Grondige navraag bij de betrokken verzekeringsmaatschappij is dus zeker een must. Indien de ouders zelf een verzekering huurdersaansprakelijkheid hebben afgesloten voor een huurwoning, dan hangt het af van verzekeraar tot verzekeraar of de aansprakelijkheid van studerende kinderen gedekt is via deze polis. In ieder geval is het raadzaam de verzekeraar van de brandverzekering van de ouders op de hoogte te brengen.
8
Buitenlandse onderhuurders kunnen nooit in België verzekerd zijn via de polis van hun ouders. Zij kunnen hun huurdersaansprakelijkheid en hun aansprakelijkheid t.o.v. derden laten dekken d.m.v. een brandverzekering van de K.U.Leuven. Ook Belgische onderhuurders kunnen zich op deze manier laten verzekeren. Inschrijvingen gebeuren op de Huisvestingsdienst. De verzekering bedraagt € 25 en loopt van 1 augustus tot 30 juli.
De registratie De registratie van de huurovereenkomst is een fiscale verplichting. Door de registratie krijgt het contract een vaste datum en wordt het tegenstelbaar aan derden. Dit betekent dat de rechten en plichten van de overeenkomst ook waarde krijgen tegenover andere personen dan deze vermeld in het contract. Bij verkoop of schenking van een huurwoning zal de nieuwe eigenaar de geregistreerde huurovereenkomst moeten respecteren. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst daarentegen heeft na verkoop van de woning geen waarde t.a.v. de nieuwe eigenaar, met als gevolg dat de huurder uit de woning kan worden gezet. De registratieplicht van een huurovereenkomst rust op de verhuurder en is zowel van toepassing op hoofdhuurcontracten als op onderhuurcontracten. De registratieplicht van een huurovereenkomst van een gemeenschapshuis ligt bij de eigenaar-verhuurder, die van de kamercontracten bij de hoofdhuurder. Dat neemt niet weg dat de huurder of onderhuurder de overeenkomst wel zelf mag laten registreren. Bij verkoop van de woning heeft hij er immers alle belang bij. De registratie is kosteloos en moet gebeuren binnen de twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst moet worden geregistreerd op het Registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het gemeenschapshuis gelegen is (zie nuttige adressen p. 36). Je kan hiervoor persoonlijk naar het Registratiekantoor gaan of de huurovereenkomst per mail (in pdf-formaat), per fax of per post toesturen. Nalatige verhuurders of hoofdhuurders riskeren een boete van € 25 voor het niet of niet tijdig registreren van huurovereenkomsten.
Het registreren van een huurovereenkomst heeft niets te maken met het afgeven van een exemplaar bij de inschrijving aan de K.U.Leuven. Ook de registratie van de plaatsbeschrijving (zie p. 6) is verplicht en kan kosteloos gebeuren indien • de plaatsbeschrijving samen met het huurcontract tijdig wordt geregistreerd; • de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd samen met een origineel of een kopie van het reeds kosteloos geregistreerde huurcontract; • de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd samen met een verklaring op eer dat ze hoort bij een reeds kosteloos geregistreerd huurcontract.
De indexering moet altijd gebeuren door toepassing van de formule opgelegd door artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, tenzij er in het huurcontract een voor de huurder gunstiger formule afgesproken wordt. De huurprijsaanpassingen worden gekoppeld aan de ‘gezondheidsindex’. De aanpassing gebeurt door toepassing van volgende formule: aanvangshuurprijs x nieuwe gezondheidsindex aanvangsindex De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanvangsindex is de index van de maand vòòr het afsluiten (= ondertekenen) van de overeenkomst.
De huurprijs De huurprijs wordt tussen de partijen vastgelegd in de huurovereenkomst. In de praktijk bepaalt de verhuurder de huurprijs en is deze prijs door de huurder te nemen of te laten. Eens het contract ondertekend, kan de overeengekomen huurprijs niet meer eenzijdig worden gewijzigd. Alleen wanneer een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten, kan de verhuurder de huurprijs aanpassen. Hij kan vrij en zonder wettelijke beperking een nieuwe huurprijs bepalen. Alleen bij contracten die voor meer dan één jaar worden afgesloten kan de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden. Deze indexering is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de levensduurte. Bij contracten die niet onder de toepassing van de Woninghuurwet vallen, mag de huurprijs alleen worden geïndexeerd wanneer de indexeringsclausule is opgenomen in het contract. In dit geval kan de huurprijs éénmaal per jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst worden aangepast. Deze indexering gebeurt automatisch wanneer het contract een automatische indexeringsclausule bevat, zoals ‘de huurprijs wordt automatisch en van rechtswege aangepast’ of ‘de huurprijs zal zonder aanmaning worden aangepast’. In dit geval moet de huurder zelf het initiatief tot de indexering nemen. De verhuurder hoeft geen aanmaning of verwittiging tot indexering te sturen en kan tot één jaar achterstallige indexaanpassingen vorderen. Bevat het huurcontract echter geen automatische maar een facultatieve indexeringsclausule, zoals ‘de huurprijs kan worden aangepast’ of ‘de huurprijs wordt geïndexeerd volgens de wettelijke bepalingen’, dan moet de verhuurder wel om een indexering verzoeken en kan hij deze aanpassing niet met terugwerkende kracht vorderen.
De indexen en een online huurcalculator voor de berekening van de huurprijsindexeringen vind je op de website van de Federale Overheidsdienst: http://statbel.fgov.be/. Het stipt betalen van de huurprijs binnen de contractueel bepaalde termijn, is één van de belangrijkste verplichtingen van de huurder.
Kosten en lasten In de huurovereenkomst wordt bepaald welke kosten en lasten in de huurprijs begrepen zijn. In een gemeenschapshuis staat de hoofdhuurder meestal zelf in voor alle lasten van bewoning en worden deze kosten verdeeld onder alle bewoners zonder dat iemand er voordeel uit haalt. GAS, ELEKTRICITEIT EN WATER Meestal regelt de hoofdhuurder zelf de betaling van water, gas en elektriciteit met de betrokken maatschappijen. Het verbruik wordt gemeten door gas-, elektriciteits- en watermeters die door de distributienetbeheerders geplaatst zijn en er ook eigendom van blijven. De nieuwe hoofdhuurder komt best met de uittredende huurder tot een akkoord over een abonnementsovername zodat er geen nieuwe aansluitingskosten moeten betaald worden. Meer informatie over deze overname vind je op de website van de energie- of watermaatschappij. Naast het verbruik van water, gas en elektriciteit moet er jaarlijks ook een vaste vergoeding voor het huren van de meters betaald worden. De maatschappij vraagt driemaandelijkse voorschotten die berekend zijn op het verbruik van het vorige jaar of op het aantal apparaten. Op vraag van de abonnee kunnen die voorschotten ook maandelijks betaald worden en eventueel aangepast worden.
9
Eén keer per jaar worden de meterstanden opgenomen en maakt de maatschappij een factuur met een eindafrekening voor dat jaar. Op de website van de Vlaamse Reguleringsinstantie voor de Elektriciteits- en Gasmarkt www.vreg.be kan je een prijsvergelijking maken tussen de verschillende gas- en elektriciteitsleveranciers. De kosten voor leidingwater liggen, in vergelijking met de kosten voor gas en elektriciteit, laag. Het verbruik wordt verrekend per kubieke meter. Er wordt aangenomen dat één persoon gemiddeld 30 m3 water per jaar verbruikt. Een lekkende kraan of een lopend toilet doet het waterverbruik enorm toenemen. Elke huurder heeft er belang bij om dergelijke problemen onmiddellijk aan te kaarten zodat er tijdig herstellingen kunnen plaatsvinden. ONROERENDE VOORHEFFING De onroerende voorheffing is in principe ten laste van de eigenaar. Bij niet-hoofdverblijfhouders kan die contractueel doorgerekend worden aan de huurder maar dit is niet gebruikelijk. Het bedrag kan oplopen tot ongeveer 1 maand huur.
HUISVUILBELASTING In Leuven wordt geen forfaitaire belasting geheven op het ophalen van huisvuil. Volgens het principe “de vervuiler betaalt”, wordt de huisvuiltaks aangerekend via de verkoop van de verschillende soorten vuilniszakken. Hoe minder afval je produceert, hoe minder vuilniszakken je moet kopen. Gewoon huisvuil wordt uitsluitend opgehaald in bruine huisvuilzakken van de Stad Leuven die gevuld maximaal 15 kg mogen wegen. Grote zakken kosten € 2, kleine € 1. Plastic flacons, metaalverpakkingen en drankkartons (PMD) worden uitsluitend opgehaald in blauwe huisvuilzakken van de Stad Leuven die € 0,25 per zak kosten. Groenten-, fruit- en tuinafval (GFT) wordt in het centrum van Leuven opgehaald in groene zakken. Het groot formaat kost € 0,80, het klein formaat € 0,40. Buiten de ring wordt GFT opgehaald in groene containers waarop elk jaar een sticker moet gekleefd worden van € 40. Voor € 7,5 kan je een compostvat kopen via de Reinigingsdienst, Aarschotsesteenweg 68 te Wilsele. In Groot-Leuven wordt papier en karton gratis huis-aanhuis opgehaald.
GEMEENTEBELASTING De gemeentebelasting wordt door de Stad Leuven gevraagd aan eigenaars en hoofdhuurders die woningen of kamers verhuren aan personen die niet in het bevolkingsregister van de stad Leuven ingeschreven zijn. Deze taks kan contractueel verhaald worden op de huurders. Tot en met 2012 bedraagt de gemeentebelasting € 75 per jaar per slaapkamer of per bed. Houders van een studiebeurs of van een studielening van minstens € 125 kunnen hierop een vermindering krijgen van € 25 indien ze het bewijs ervan vóór 30 juni van het belastingjaar, liefst via de verhuurder of de hoofdhuurder, bezorgen aan de dienst Financiën van de Stad. Het bedrag van de gemeentebelasting kan elk jaar herzien worden. Indien het huis bij de Stad Leuven geregistreerd staat als studentengemeenschapshuis, stuurt de Dienst Financiën op het einde van het kalenderjaar een aangifteformulier naar de hoofdhuurder. Hierop vermeldt de hoofdhuurder de namen van de bewoners, zichzelf uitgezonderd (de eigenaar van het huis ontvangt namelijk ook een formulier waarop hij aangifte doet van de hoofdhuurder; de betaling hiervan kan contractueel doorgeschoven worden naar de hoofdhuurder). De Stad stuurt het aanslagbiljet van de te betalen gemeentetaksen pas een jaar na de aangifte naar de hoofdhuurder. Het academiejaar waarop de taks betrekking heeft, is dan al afgesloten. Sommige studenten hebben de woning ondertussen misschien verlaten. Het is dus best dat de hoofdhuurder de gemeentetaks voor het einde van het academiejaar van de medebewoners int en het geld bewaart tot de Stad Leuven de betaling van de factuur vraagt.
10
Alle afval dat niet selectief ingezameld wordt, niet herbruikbaar is en dat te groot of te zwaar is om in een huisvuilzak mee te geven, is grof huisvuil en wordt apart opgehaald of kan door inwoners van de Stad Leuven of studenten naar het containerpark gebracht worden. Op grof huisvuil dat wordt opgehaald, plak je een sticker van € 2 per stuk of pakket. Breng je het grof vuil naar het containerpark dan betaal je volgens het DifTarsysteem (je betaalt op basis van het vervoermiddel waarmee je naar het park komt en volgens het soort afval). Studenten, die niet gedomicilieerd zijn in Leuven, krijgen alleen toegang tot de containerparken, als ze bij de reinigingsdienst (Aarschotsesteenweg 68, 3012 Leuven) een waarborgkaart van € 50 gaan halen, die maximaal 3 maanden geldig is. De waarborg wordt terugbetaald indien de kaart binnen de 3 maand terug wordt ingeleverd. Alle herbruikbare goederen die in goede staat en nog verkoopbaar zijn kan je gratis laten ophalen of brengen naar de Kringloopwinkel Spit. De afvalkalender en meer informatie over het sorteren en beperken van afval, kan je vinden op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/huisvuil-milieu. BEHEERSKOSTEN Huurders van een (gemeenschaps)appartement moeten soms beheerskosten betalen. Deze kosten zijn normaal ten laste van de verhuurder, maar kunnen contractueel doorgerekend worden aan de huurder. Ze kunnen hoog oplopen, informeer dus vooraf naar het bedrag ervan. De huurder heeft het recht de bewijsstukken te kunnen inkijken, behalve wanneer het appartement het medeeigendom is van meerdere eigenaars.
Onderhoud en herstellingen De verhuurder moet de huurwoning leveren in de staat waarin het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Hij moet de huurwoning onderhouden zodat ze geschikt blijft voor het doel van de verhuring. De huurder van zijn kant moet de woning “als een goed huisvader” gebruiken. Dit houdt in dat hij verantwoordelijk is voor het noodzakelijk onderhoud en herstellingen. Hij mag de huurwoning enkel gebruiken volgens de bestemming die contractueel is overeengekomen. In een gemeenschapshuis is de hoofdhuurder niet alleen verplicht om t.o.v. zijn onderhuurders de woning te onderhouden maar hij is ook verantwoordelijk voor het noodzakelijk onderhoud en herstellingen t.o.v. de eigenaar-verhuurder. De huurder is verplicht de verhuurder in te lichten over nodige herstellingswerken die ten zijnen laste zijn. Deze melding moet per aangetekend schrijven gebeuren om later discussies over de bewijslast te vermijden. De hoofdhuurder heeft er alle belang bij om aan deze meldingsplicht te voldoen. Hij heeft immers t.o.v. zijn onderhuurders de verplichting de woning te onderhouden. Indien de huurder niet tijdig verwittigt en er hierdoor (meer) schade ontstaat in de woning, dan kan de huurder zelf worden verplicht om de schade te betalen. Wanneer de huurder de verhuurder op de hoogte brengt van de uit te voeren herstellingen, dan moet hij in zijn brief een redelijke termijn vermelden (bv. 2 tot 3 weken) waarbinnen een begin moet worden gemaakt met de uitvoering van de nodige werken. Herstelt de verhuurder de schade niet binnen de gestelde termijn, dan kan de Huisvestingsdienst K.U.Leuven advies geven over mogelijke verdere stappen. Niet-studenten kunnen een beroep doen op de Huurdersbond Vlaams-Brabant.
• de huurder is verantwoordelijk voor het kleine onderhoud en de kleine huurherstellingen zoals het smeren van de deurscharnieren, het herstellen van lekkende kranen, het vervangen van zekeringen, niet goed werkende schakelaars en stopcontacten, het ontkalken van kranen en warmwaterverdelers, het ontstoppen van gootstenen en toiletten, het reinigen van gemakkelijk bereikbare platte daken en goten en het zorgen dat de afvoerpijpen niet verstopt raken door bv. bladeren, het jaarlijks laten reinigen van de cv-ketel, ... De wetgever baseert zich hierbij op het principe dat de huurder de huurwoning moet gebruiken zoals een goede huisvader dat doet. • de verhuurder neemt dan weer het groot onderhoud en de grote herstellingen voor zijn rekening en vervangingen naar aanleiding van normale slijtage of ouderdom. Het betreft hier o.m. kroonlijsten, goten, afvoerpijpen, ramen, warmwaterverdelers, cv-ketel, het schilderen van buitenschrijnwerk en –gevels, … Anders gezegd: de verhuurder moet het verhuurde pand in goede staat houden. Het huurcontract kan afwijken van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek. De bepalingen in het huurcontract gelden dan als wet tussen de partijen. Indien de huurovereenkomst bijvoorbeeld vermeldt dat alle herstellingen en alle onderhoud van gelijk welke aard en om gelijk welke reden ten laste is van de huurder dan is dit geldig. De verhuurder is aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dit zijn fouten in de huurwoning die een huurder normaal gezien niet had kunnen merken bij de bezichtiging en die tot gevolg hebben dat de woning niet meer voor haar normale bestemming gebruikt kan worden, of die tot gevolg hebben dat het gebruik ervan bemoeilijkt of beperkt wordt. De oorzaak van het gebrek moet gelegen zijn in de huurwoning zelf, bv. een gedeelte van het elektriciteitscircuit dat niet functioneert, een defect stopcontact, een rolluik waarvan het mechanisme stuk is ...
Wanneer het contract geen bepalingen over onderhoud en herstel bevat, gelden de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek waarin de rechten en plichten van beide partijen zijn opgesomd. Kort samengevat komt het hierop neer:
11
De herstelling van dergelijke gebreken is ten laste van de verhuurder, zelfs al kende hij ze niet bij aangaan van de huur. Ligt de oorzaak van het gebrek buiten de woning, zoals werken aan een naburig huis, storm, overstroming ..., dan is de verhuurder niet aansprakelijk. Als er in de woning dringende herstellingen moeten gebeuren die niet uitgesteld kunnen worden tot na het beëindigen van de huurovereenkomst en deze werken duren niet langer dan 40 dagen, dan heeft de huurder geen recht op een schadevergoeding. Indien de werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een huurvermindering vragen naargelang de duur van de werken en het ongemak dat de huurder heeft gehad (bv. doordat een deel van de woning niet kon gebruikt worden). Sommige huurcontracten vermelden echter dat de huurder geen recht heeft op een huurvermindering bij dringende herstellingen, ook al duren deze langer dan 40 dagen. De huur kan ontbonden worden als de herstellingen zodanig zijn dat de huurder de woning niet meer kan gebruiken waarvoor het bestemd is.
Rustig genot De verhuurder moet het rustig genot verzekeren en moet zich onthouden van ieder feit dat het genot van de huurder zou storen. Bovendien moet hij de privacy van zijn huurders respecteren. Hij mag de woning uitsluitend betreden met toestemming én in aanwezigheid van de huurder. Alleen in dringende gevallen (bv. bij brand of zeer dringende herstellingen zoals bv. gesprongen leidingen) mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder in de woning komen. In een gemeenschapshuis geldt de verplichting van het rustig genot en het respect van de privacy zowel van de eigenaar t.o.v. de hoofdhuurder, als van de hoofdhuurder t.o.v. zijn onderhuurders. Het recht van rustig genot van de huurder houdt evenzeer een verplichting voor de huurder in. Hij moet de rust van zijn medebewoners, de verhuurder en de buren respecteren. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de stoornis die wordt veroorzaakt door een huurder. Wanneer de verhuurder de huurder echter contractueel dingen toestaat waar andere huurders last van ondervinden, dan is de verhuurder aansprakelijk. Bv. wanneer de verhuurder toestemming geeft een bromfiets in de gang te plaatsen, met als gevolg geluids- en reukhinder in de woning en belemmering van de doorgang, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de stoornis. Indien in ditzelfde voorbeeld de huurder zichzelf het recht heeft toegeëigend zijn bromfiets in de gang te plaatsen, is de verhuurder niet aansprakelijk en moeten de huurders zich tot de betrokken medehuurder wenden. In de periode voor het einde van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder het recht om de woning te laten bezichtigen door kandidaat-huurders. Soms voorziet het
12
huurcontract een gedetailleerde regeling met betrekking tot dit bezoekrecht. Dergelijke clausule is bindend voor beide partijen. Gebruikelijk is een bezoekrecht van drie dagen per week gedurende twee opeenvolgende uren per dag, te bepalen in onderling overleg, drie maanden voor het einde van de overeenkomst.
Onderverhuring en huuroverdracht Een huurder die zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft mag het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan iemand anders overdragen, behalve als het huurcontract dit verbiedt of indien de onderhuurder of de overnemer zijn hoofdverblijfplaats in de gehuurde woning wil nemen. ONDERVERHURING Bij onderverhuring wordt een nieuwe overeenkomst afgesloten tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder waarbij de hoofdhuurder het genot van de woning geheel of gedeeltelijk afstaat aan iemand anders, de onderhuurder. De hoofdhuurder blijft tegenover de verhuurder volledig en alleen verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de overeenkomst. Hij zal zich nooit achter een nalatigheid of een fout van de onderhuurder kunnen verbergen, m.a.w. de onderhuurders hebben geen enkele juridische band met de verhuurder van de woning. De Huisvestingsdienst stelt gratis modelcontracten ter beschikking voor verhuring tussen hoofdhuurder en onderhuurders (zie bijlage p. 24). Deze contracten leggen de nadruk op een evenwichtige verdeling van kosten en lasten tussen alle leden van de groep, zodat het risico voor de hoofdhuurder kleiner wordt om bij eventuele complicaties alleen op te draaien voor de gevolgen. HUUROVERDRACHT Huuroverdracht houdt in dat de huurder (=overdrager) zijn huurrechten en –plichten overdraagt aan een derde (= overnemer). De overnemer zal de oorspronkelijke huurovereenkomst voortzetten als rechtstreekse huurder van de eigenaar-verhuurder. Bij overdracht ontstaat geen nieuwe overeenkomst. De overdrager blijft tegenover zijn verhuurder volledig verantwoordelijk voor de naleving van zijn contractuele verplichtingen (bv. indien de nieuwe huurder de huur niet zou betalen), tenzij anders overeengekomen. Indien de verhuurder de overdracht aanvaardt, wordt een akte van huuroverdracht opgesteld tussen de drie betrokken partijen. Indien de verhuurder de overdrager vrijstelt van al zijn verplichtingen die uit het overgedragen huurcontract voorvloeien, zal dat eveneens in dit document opgenomen worden.
Einde van de overeenkomst DE SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMST VAN BEPAALDE DUUR Een schriftelijke overeenkomst van bepaalde duur neemt automatisch een einde bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, tenzij het contract een opzegtermijn bepaalt. De contractueel afgesproken opzegtermijn geldt als wet tussen de partijen. De partij die de opzegging doet, drukt hiermee de wil uit om het contract na de opzegtermijn te beëindigen. Een opzegging moet niet beantwoorden aan bepaalde vormvereisten en kan in principe mondeling gebeuren, Maar om achteraf betwisting te vermijden, is het zeker aangewezen per aangetekend schrijven op te zeggen. Er is sprake van stilzwijgende wederverhuring wanneer beide partijen de bedoeling hadden om met elkaars instemming de huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden voort te zetten, bv. wanneer de verhuurder na het verstrijken van de overeengekomen duur verder huur ontvangt zonder hierover een opmerking te maken. OVEREENKOMST WAARIN GEEN DUUR WERD VASTGELEGD Wanneer er bij een huurovereenkomst van een niet-hoofdverblijfhouder, geen bepaalde termijn is vooropgesteld, zal die verschillen naargelang de huurwoning gemeubeld of ongemeubeld verhuurd wordt. De ongemeubelde woning wordt geacht gehuurd te worden per maand. Volgens Art. 1736 van het B.W. kan deze overeenkomst worden beëindigd met een opzeggingstermijn van één maand. Voor een gemeubelde woning hangt de duur van de overeenkomst af van de frequentie van de huurprijsbetaling. Betaal je per maand, dan wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor één maand. Hetzelfde geldt indien per semester, per kwartaal, per veertien dagen, per week of per dag wordt betaald. Volgens Art. 1758 van het B.W. kan deze overeenkomst beëindigd worden met een opzeggingstermijn gelijk aan de betalingstermijn.
Voortijdige beëindiging van de overeenkomst Een huurovereenkomst van bepaalde duur kan tijdens de looptijd niet eenzijdig beëindigd worden. Enkel bij akkoord van beide partijen kunnen huurder en verhuurder een einde stellen aan de overeenkomst. Een schriftelijke verklaring, in dubbel opgemaakt en door beide partijen gedateerd en ondertekend, is het aangewezen middel om betwistingen te vermijden.
Regelingen bij het einde van de overeenkomst Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder de huurwoning opnieuw ter beschikking stellen van de verhuurder. De woning moet volledig vrij zijn, zowel van bewoning als van huisraad en materiaal. Deze teruggaveverpliching houdt ook het tijdig afgeven van de sleutels in, nl. ten laatste op de vervaldag van de huurovereenkomst. De sleutels achterhouden om op die manier de terugbetaling van de waarborg af te dwingen, heeft geen zin. Zolang de huurder de sleutels houdt, verhindert hij de verhuurder om de woning verder te verhuren en kan hem een vergoeding aangerekend worden voor het bezet houden van de woonst. Vraag steeds een bewijs van afgifte van de sleutels aan de verhuurder. Als hij ze weigert in ontvangst te nemen, stuur ze dan zo snel mogelijk per aangetekende brief op met de vermelding dat het feit dat de verhuurder de sleutels niet wilde ontvangen, niet kan worden beschouwd als de verderzetting van het contract. Bij het einde van de huurovereenkomst van het gemeenschapshuis, moeten alle onderhuurders de woning ontruimen en verlaten, zelfs indien de hoofdhuurder hen een contract van langere duur dan het zijne zou toegestaan hebben. In dit geval kunnen de uitgezette onderhuurders een schadevergoeding eisen van de hoofdhuurder. Veel studenten willen zelf iets veranderen aan de woning, bv. een hoogslaper plaatsen, een douche installeren, een nieuwe kamer maken met een tussenmuur ... Daarvoor moet de toestemming van de eigenaar gevraagd worden, zoniet kunnen er achteraf ernstige problemen ontstaan. De verhuurder kan na afloop van het contract eisen dat de woning in de oorspronkelijke staat hersteld wordt of dat de verbouwingen die het goed verbeteren, zijn eigendom worden zonder vergoeding. Dit laatste gebeurt soms als de veranderingen niet in de oorspronkelijke staat hersteld kunnen worden zonder schade. De huurder heeft dan de keuze tussen het betalen van een schadevergoeding of het laten staan van zijn (soms dure) apparaten. De huurder moet er voor zorgen dat alle huurherstellingen vóór het einde van de overeenkomst uitgevoerd zijn, zoniet zal hij de kostprijs ervan aan de verhuurder moeten betalen. Een voorstel om de herstellingen zelf uit te voeren na het einde van de overeenkomst, kan door de verhuurder geweigerd worden. Op het einde van de overeenkomst wordt er best tijdig een afspraak gemaakt met de verhuurder: • om samen een eindplaatsbeschrijving op te maken; • om zeker te zijn dat de sleutels ten laatste op de vervaldag van de overeenkomst aan de verhuurder overhandigd kunnen worden; • om samen de meterstanden te noteren.
13
Praktische tips In het vorige hoofdstuk werden de juridische aspecten van het huren van een woning uitgediept. Daarnaast zijn er ook een aantal belangrijke praktische zaken die moeten geregeld en afgesproken worden. Sommige afspraken worden best opgenomen in het huurcontract of een binnenhuisreglement bv. dat er in het huis niet mag gerookt worden. Over andere zaken is het goed om op voorhand met iedereen van gedachten te wisselen zodat iedereen op dezelfde golflengte zit.
De groep Er moet uitgemaakt worden met hoeveel mensen je van start wil gaan. Hoe groter de groep, hoe moeilijker het samenwonen wordt. Het moet vooraf duidelijk zijn wie van de groep het contract met de eigenaar van het huis tekent en hoe de andere verantwoordelijkheden worden verdeeld. Er kan bv. een algemene kotverantwoordelijke worden gekozen die het directe aanspreekpunt wordt voor zowel praktische schikkingen als voor interne problemen. Hiervoor kan hij bv. een kotvergadering samenroepen. De overige taken of verantwoordelijkheden kunnen eveneens toegewezen worden aan verschillende bewoners bv. een keukenverantwoordelijke die erop toeziet dat keukentaken worden uitgevoerd, een afvalverantwoordelijke die op kot het milieubewustzijn van de medebewoners op peil houdt,… Het is ook aangewezen om op voorhand te overleggen hoe jullie te werk willen gaan bij het kiezen van een nieuwe huurder. Heeft iedere bewoner inspraak en wat zijn de punten waarop de groep zal letten bij de keuze van een kandidaat? Hoe hechter de groep en hoe meer iedereen op dezelfde golflengte zit, hoe kleiner het risico dat hierrond discussies ontstaan. Afhankelijk van de verwachtingen van de individuele bewoners, wordt best samen bekeken in hoeverre er gezamenlijke activiteiten worden georganiseerd. Hoe gelijklopender de motieven en de verwachtingen op dit vlak, hoe meer kans op slagen het gemeenschapshuis heeft. De afwezigheid van een kotbaas kan de creativiteit in de woning stimuleren, maar de groepscontrole is toch vrij groot. Als één of meerdere bewoners die controle niet aanvaarden, kan dit de sfeer grondig beïnvloeden.
14
Financiële afspraken De verdeling van de kosten onder de bewoners wordt best contractueel vastgelegd. Deze verdeling kan op verschillende manieren gebeuren: evenredig per persoon, rekening houdend met de grootte van de kamer, ... Voor de betaling van de huur en de water- en energiefacturen raden we aan om een kotrekening te openen waarop twee of drie personen volmacht hebben. Er kan binnen de groep een ‘financieel’ verantwoordelijke aangeduid worden, die niet noodzakelijk de hoofdhuurder hoeft te zijn. Hij kan bv. de kotrekening of de kotkas beheren, verantwoordelijk zijn om de betalingen uit te voeren, de eindafrekening van de kosten maken,… Voor de betaling van de huur, de water- en energiekosten is het best om aan de bank een bestendige betalingsopdracht te geven. De bank heeft hier formulieren voor. Het is aan te raden dat de medehuurders een aantal dagen op voorhand de huur van hun kamer storten, om te vermijden dat de hoofdhuurder elke maand opnieuw geldschieter wordt voor de ganse groep voor de tijdige betaling van het huurgeld aan de eigenaar van het huis of appartement. Samen met de huur betaalt elke huurder op deze rekening het voorschot op het water- en energieverbruik. Om te vermijden dat de rekening in het rood komt zodra een zware factuur moet betaald worden, kan het zinvol zijn elke medebewoner in het begin van het academiejaar een provisie te laten storten van bv. € 125. In dat geval mag het maandelijkse voorschot op kosten wat kleiner zijn. Denk eraan dat sommige facturen nog kunnen binnenkomen in oktober of november na het academiejaar waarop ze betrekking hebben. Haal de bankrekening dus niet té vlug leeg. Voor dagelijkse uitgaven zoals voeding, drank, onderhoudsproducten, krant ..., kan een afzonderlijke kas gemaakt worden. Noteer in elk geval inkomsten en uitgaven zeer zorgvuldig. Een nauwkeurige boekhouding die door iedere bewoner op elk ogenblik kan ingekeken worden, voorkomt discussies en vergemakkelijkt de afsluiting van het huurjaar. Indien het de bedoeling is om regelmatig samen te koken, worden best duidelijke afspraken gemaakt over het budget dat voor de maaltijden wordt uitgetrokken, in welke supermarket je de inkopen doet, hoe er wordt afgerekend … Hiervoor kan de kotkas aangesproken worden.
Afspraken op materieel vlak Maak afspraken over de inrichting van de woning: worden er in groep meubelen, keukengerief, elektrische apparaten,... aangekocht of brengt elke huurder zijn persoonlijk gerief mee. Wat gebeurt er met de inboedel als iemand de woning verlaat? Zal er een beurtrol afgesproken worden voor het poetsen van de gemeenschappelijke ruimten? Kan iedereen daarop een controle aanvaarden, zowel van de verantwoordelijke als van de groep? Indien het huis niet beschikt over een fietsenberging, kunnen de fietsen dan in de gang gestald worden? Let wel: omwille van de brandveiligheid moet er een doorgang van minimum één meter blijven. Mag er gerookt worden? Indien ja, waar en wanneer? Deze regel wordt best schriftelijk vastgelegd via bv. een binnenhuisreglement.
Inhuizing Bij inhuizing in de huurwoning moet je er als hoofdhuurder voor opletten dat de huurherstellingen en werken (bv. schouwvegen, ontkalken van geiser, vervangen van ruiten, bepleisteren van de muren ...) niet ten laste komen van de nieuwe huurders en dat de rekeningen door de vorige groep betaald zijn. Vraag waar de vorige verantwoordelijke bereikt kan worden, om eventuele laattijdige facturen nog na te sturen. Als er bv. nog een rekening van water betaald moet worden, zal de maatschappij de teller niet openen, ook al is de vorige huurder onvindbaar.
Goede afspraken en zelfdiscipline m.b.t. verluchten, sluiten van deuren, uitzetten van de verwarming in kamers waar niemand is, … zorgen voor heel wat besparingen op de enrgiefactuur. Ook m.b.t. elektriciteit is het aangewezen na te gaan of hier zuinig en veilig mee omgesprongen wordt. Het gebruik van gloeilampen, van elektrische bijverwarming, van alle andere toestellen die verwarmen of koelen, het laten branden van lampen, het laten opstaan van pc’s, toestellen op ‘stand by’, … betekenen een niet te onderschatten meerkost. Meer energiebesparende tips op: www.kuleuven.be/studenten/milieu/index.html
Gemeenschapshuizen en RVA Sommige pas afgestudeerden blijven wonen in het gemeenschapshuis waar ze als student woonden. Werkzoekenden met wacht- of werkloosheidsuitkeringen wensen uitgekeerd te worden als alleenstaanden. De uitkering is immers hoger dan voor samenwonenden. De RVA-wetgeving stelt dat iedereen die in samenwoningsverband woont, in principe een samenwonende is. Wie beweert dat hij of zij alleenstaand is, moet dit statuut aanvragen. Meestal volgt hierop een controle. Je wordt enkel als alleenstaand beschouwd als je kan bewijzen dat je volledig zelfstandig woont en geen gemeenschappelijk huishouden vormt. Een eigen bel, een eigen huurovereenkomst, een eigen bijdrage in de kosten en nutsvoorzieningen (bv. bewijzen kunnen voorleggen van afzonderlijke aankoop van levensmiddelen), enz. zijn minimale vereisten. Al bij al geen gemakkelijke opgave in een echt gemeenschapshuis. Voor meer informatie kan je steeds terecht bij de Sociale Dienst, Naamsestraat 80, 3000 Leuven.
Zuinig met energie Personenbelasting Gemeenschapshuizen zijn er wat betreft isolatie en comfort niet altijd even goed aan toe. Bij bezichtiging van de huurwoning is aandacht voor de ‘winter bestandheid’ van het huis geen overbodige luxe: kieren, niet goed sluitende ramen of deuren, gebarsten ruiten, enkele beglazing, niet geïsoleerde zolders, verwarmings- en warmwaterbuizen, te kleine of niet werkende radiatoren … Elke verhuurder van een woning moet een energieprestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen aan een toekomstige huurder. Dit EPC informeert de kandidaathuurder over de energiezuinigheid van de woning en geeft een idee van de te verwachten energiefactuur. Het EPC vermeldt een energiescore die wordt weergegeven op een kleurenbalk zodat je in één oogopslag ziet of de woning energiezuinig is (groene zone) of niet (rode zone).
Aangezien in een gemeenschapshuis de kosten en baten worden gedeeld, zullen de inkomsten in principe gelijk zijn aan de uitgaven. Enkel indien de inkomsten groter zijn dan de uitgaven, moet de hoofdhuurder aangifte doen bij de belastingen van deze “inkomsten uit onroerende goederen”. In de praktijk zal de hoofdhuurder in die situatie zelden een aangifte doen. Toch is het bewaren van de bewijsstukken van inkomsten en uitgaven erg belangrijk (contracten, facturen, enz.).
15
Politiereglement Betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen (20 april 2000)
Reeds sinds 1974 bestaat in Leuven een 'Politiereglement betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschappen' (zie bijlage p. 28). Het reglement is van toepassing op elke kamer, studio, kamerwoning, studentenhuis of gemeenschapshuis, dat te huur wordt gesteld of verhuurd, of dat nieuw wordt opgetrokken of verbouwd.
Het reglement bepaalt dat de eindverantwoordelijkheid voor het naleven van het Politiereglement bij de eigenaar of lasthebber ligt. Naast politiestraffen bij overtredingen, kan ook in ernstige gevallen de sluiting van het huis bevolen worden.
De richtlijnen worden vastgesteld bij een eerste preventief onderzoek ter plaatse door een brandweerofficier. Ze hebben betrekking op de constructie van het gebouw (muren, trappen, evacuatiewegen, gemeenschappelijke kookruimten, kelder, stookplaats, enz.), alsook op de elektrische installatie en verlichting, gasvoorzieningen, verwarming van lokalen, evacuatiealarm en brandbestrijdingsmiddelen. Ten behoeve van de bewoners moet ook een lijst met veiligheidsvoorschriften opgesteld worden.
Bijlagen Plaatsbeschrijving bij aankomst Gebouw: adres: ................................................................................................................................................ verdieping: ......................................................................................................................................... appartement: .................................................................................................................................... Plaatsbeschrijving bij het betrekken, opgemaakt op ........................................................................................... tussen ......................................................................................................., eigenaar en ........................................................................................................, huurder. OPGELET: Het is van belang de plaatsbeschrijving op te maken op een ogenblik dat de water-, gas- en elektriciteitstellers open zijn. Wanneer deze tellers niet geopend werden, is het onmogelijk de werking van de hierop aangesloten apparaten te controleren en dient dit hier uitdrukkelijk vermeld.
16
I BESCHRIJVING VAN DE VERHUURDE PLAATSEN 1. Ingang bel deur+sloten+sleutels elektriciteit beschildering 2. Living deuren+sloten+sleutels muren plafond vloer vensters: - ramen - hang- en sluitwerk - beglazing schoorsteen: - haard - marmer verwarmingstoestellen of radiators elektriciteit: - stopcontacten - verlichtingspunten - schakelaars 3. Keuken deuren+sloten+sleutels muren plafond vloer meubels gootsteen elektriciteit: - stopcontacten - verlichtingspunten - contactdozen voor apparaten met grotere spanning - schakelaars uitrusting: - fornuis - dampkap, ventilatie - koelkast
4. Badkamer deuren muren plafond vloer elektriciteit:
apparaten:
- stopcontacten - verlichtingspunten - schakelaars - wastafel - bad - stortbad - bidet - WC
meubels 5. Water-closet pot en deksel waterspoeling en veiligheidskraan handwasbekken 6. Kamer 1 deuren muren plafond vloer vensters muurkasten 7. Kamer 2 idem 8. Kamer 3 idem 9. Bijvertrekken kelder zolder garage binnenplaats 10. Tuin
II TOEGELATEN VERBETERINGSWERKEN TEN LASTE VAN DE HUURDER 1 ......................................................................................................................................................................... 2 ......................................................................................................................................................................... 3 ......................................................................................................................................................................... 4 ......................................................................................................................................................................... Wanneer ze uitgevoerd zijn, zullen deze werken niet moeten teniet gedaan worden bij het verstrijken van de huurovereenkomst. Daarenboven zal de verhuurder de huurder vergoeden voor de werken opgesomd onder nrs. .................................., en dit ten bedrage van € ......................... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 3 jaar € ......................... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 6 jaar € ......................... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 9 jaar.
17
III DE HUURDER ZAL ONDER MEER VOLGENDE HUISHOUDELIJKE APPARATEN KUNNEN INSTALLEREN: 1 ......................................................................................................................................................................... 2 ......................................................................................................................................................................... 3 ......................................................................................................................................................................... 4 ......................................................................................................................................................................... plus de gebruikelijke elektrische apparaten.
IV HERSTELLING Rekening houdend met de normaluurslijtage is de afschrijvingsduur - van schilderwerken vastgesteld op ................. jaar - van behangsel vastgesteld op ........................ jaar - van vast tapijt vastgesteld op ......................... jaar. Wanneer dit vernieuwd werd bij het betrekken van de plaatsen en indien zich bij het vertrek een vervanging opdringt wegens beschadiging en dus niet uit hoofde van normale slijtage, dan zal de huurder de verhuurder vergoeden naar rata van de bewoningsduur.
Plaatsbeschrijving bij vertrek1 (*) Schrappen wat niet van toepassing is Gebouw: adres: ................................................................................................................................................ verdieping: ......................................................................................................................................... appartement: .................................................................................................................................... Plaatsbeschrijving bij het verlaten van de woning, opgemaakt op ....................................................................... tussen de heer/mevr./mej. ......................................................................................................, eigenaar en de heer/mevr./mej. ......................................................................................................, huurder. De plaatsbeschrijving bij het betrekken van de woning werd opgemaakt op ........................................................ en een afschrift daarvan gaat in bijlage. In vergelijking met de plaatsbeschrijving bij het betrekken van de woning door de huurder vertoont deze, opgemaakt bij het verlaten, de verschillen opgenomen in de hierbijgevoegde tabel (zie p. 19). De volgende werken spruiten niet voort uit normale huurslijtage: ............................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................................ en zullen - uitgevoerd worden door de verhuurder mits een afhouding van € .................................... op de huurwaarborg (*) - uitgevoerd worden door de huurder (*).
1 Overgenomen uit: Rechten en plichten van de huurder. Nationaal Instituut voor de Huisvesting. Uitgave 01-01-1980.
18
De duur van de werken wordt geraamd op ............................. dagen. Wanneer de woning opnieuw verhuurd wordt voor het einde van de werken en wanneer deze de terbeschikkingstelling van de woning aan de nieuwe huurder remmen, zal aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd zijn van ten hoogste ...................... dagen huur, hetzij € ..................... Dientengevolge machtigt de verhuurder het vrijmaken van de huurwaarborg ten bedrage van € ..................... Opgemaakt te .................................., op .................................................................... in 2 exemplaren. Voor goedkeuring en ontvangst der sleutels: De verhuurder,
De huurder,
Verschilpunten tussen de plaatsbeschrijving bij intrede en de plaatsbeschrijving bij vertrek Deuren Sloten Sleutels
Elektriciteit Uitrusting
Vloeren
Schilderw. LoodPlafonds gieterij Behangsel Sanitair
Ramen Beglazing
Opmerkingen
Ingang Living Keuken Badkamer Water-closet Kamer 1 Kamer 2 Kamer 3 Kamer 4 Binnenplaats Tuin Kelder Garage
19
Leidraad bij het opstellen van een plaatsbeschrijving van een studentenkamer Adres: Kamernummer:
verdieping:
Schrap wat niet aanwezig is in de kamer. Vul aan indien er nog andere zaken aanwezig zijn in de kamer. Schrijf “geen” indien er geen beschadiging is. Indien er wél schade is, verduidelijk dan in welke mate SCHADE Deurpaneel deurkader hang en sluitwerk Muren Plafond Vloer vloerkleed Vensterraam vensterglas hang- en sluitwerk vensterbank Glasgordijnen ophangsysteem Overgordijnen ophangsysteem Dakraam vensterglas hang- en sluitwerk rolgordijn verduisteringsgordijn buiten zonnescherm Schoorsteen Kleerkast Boekenrek Boekenkast Ladenkast Bureau Tafel Bureaustoel Stoel Zetel Bed Hoogslaper Lattenbodem Matras Matrasbeschermer Hoofdkussen Duplex Stopcontacten Schakelaars Centraal verlichtingspunt
20
voorkant/achterkant/zijkant
SCHADE Kabel halogeenspots Verlichtingspunt wastafel Wastafel kraan wastafelonderkast wastafelhangkastje wastafeltabletje handdoekhouder Hangkapstok Staande kapstok Verwarmingstoestel Badkamer deur verwarmingstoestel verluchtingssysteem verlichting schakelaars/stopcontacten plafond muren vloer douchebak/(zit)bad douchegordijn muurtegels of -bekleding kraan sproeikop waterslang raam WC deur verlichting schakelaars/stopcontacten plafond muren vloer handwasbakje kraan Keuken/kichinette deur verlichting schakelaars/stopcontacten kookplaat combi- microgolf- oven dampkap afwasbak kraan warmwatertoestel koelkast
Datum van opmaak: Naam en handtekening verhuurder
Naam en handtekening huurder
21
Verplichtingen van de huurder bij het weer in goede staat brengen2 (behoudens in de huurovereenkomst opgenomen andersluidende overeenkomst) 1. Deuren: - Sleutels: de bij het betrekken van de woning ontvangen sleutels teruggeven - Sloten: onderhoud en eventuele herstelling - Deuren: onderhoud in goede staat van werking 2. Elektriciteit: - Smeltzekeringen, schakelaars, stopcontacten, fittings - Bellen - TV-antenne: - geplaatst door de eigenaar - geplaatst door de huurder: dient bij vertrek te worden weggenomen 3. Uitrusting: - Lift - Open haard: - stookplaats - schoorsteen: schoorsteenvegen - schouw - Onderhoud van de verwarming: - collectieve stookketel + expansievat - particuliere stookketel + expansievat - radiators: onderhoud kraanwerk - radiators: bescherming tegen vorst - reservoir - Gas: - kranen + branders - leiding 4. Vloer: - Parketten, vloeren: krassen en vlekken - Tapijten: abnormale sleet - Bevloering, betegeling: vervanging van gebroken tegels 5. Schilderwerk (binnen): - Behangpapier: - schoonmaken - vervangen - Oorspronkelijk schilderwerk: - schoonmaken - opvullen van gaten - bijwerken - plafonds: schoonmaken 6. Loodgieterij en sanitair: - Apparaten: toezicht, onderhoud - Leidingen en buizen: - onderhoud - bescherming tegen vorst - Kranen: - vernieuwing dichtingen en leders - vervanging kranen - Waterverwarmer: - onderhoud, ontkalken, regelen - vervanging onderdelen
ja ja ja ja ja ja ja neen ja ja neen neen ja ja ja neen ja neen ja ja ja
ja neen ja ja ja ja ja neen ja ja neen ja neen
2 Overgenomen uit: Rechten en plichten van de verhuurder. Nationaal Instituut voor de Huisvesting. Uitgave 01-01-1980.
22
7. Ramen en beglazing: - Beglazing: schoonmaken en vervanging (behoudens bij breuk ingevolge storm) ja - Ramen: - onderhoud, herstelling, mastieken neen - schoonmaken ja 8. Kelder: - Dient schoon- en leeggemaakt door de huurder 9. Tuin en binnenplaats: - Bomen: - onderhoud en snoeien - vervangen - Hekken: - openingsmechanismen - eigenlijke hekken - Haag: - snoeien - vervangen - Grasperk, toegangswegen: onderhoud - Zichtbare en bereikbare buizen en leidingen beschermen tegen vorst
ja
ja neen ja neen ja neen ja ja
Voorbeeld aangetekende brief m.b.t. de waarborg AANGETEKEND INGEBREKESTELLING Plaats, datum Naam en adres verhuurder
Betreft: terugbetaling waarborg ................................ (naam huurder), huurder tijdens het academiejaar 20....-20.... van studentenkamer nr. ....., gelegen .................................................... (adres studentenhuis) Geachte, Op ..../..../20.... werd een einde gemaakt aan onze huurovereenkomst voor bovengenoemde studentenkamer. Tot op heden heeft u de waarborgsom ten bedrage van ............... euro nog steeds niet terugbetaald / slechts gedeeltelijk terugbetaald (schrappen wat niet past). Nochtans werden de sleutels tijdig afgegeven en heb ik de studentenkamer aan u teruggegeven in de staat waarin ik ze ontvangen heb bij de aanvang van de huurovereenkomst. Ik dring er dan ook op aan, mij binnen een termijn van veertien dagen, de waarborg terug te betalen door overschrijving op mijn rekeningnummer ........................ Zo niet zal ik mij verplicht zien gerechtelijke stappen te ondernemen. Een kopie van dit schrijven werd gestuurd naar de Huisvestingsdienst van de K.U.Leuven en werd u per gewone post opgestuurd. Hoogachtend Handtekening, naam en adres huurder
23
Modelhuurcontract huurovereenkomst kamer in gemeenschapshuis
24
25
Modelhuurcontract voor studio-appartement-huis woning niet bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder
26
27
Politiereglement betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen 1.6.
Brandveiligheid in studentenkamers
1.6.1.
Normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen
Definities en toepassingsgebied Artikel 1 1. Dit reglement is van toepassing op elke kamer, studio, kamerwoning, studentenhuis of een studentengemeenschapshuis, die te huur wordt gesteld of verhuurd in welke vorm of onder welke benaming ook. 2. Dit reglement is eveneens van toepassing op een kamer, een studio, een kamerwoning, een studentenhuis of een studentengemeenschapshuis, dewelke nieuw wordt opgetrokken of die na een verbouwing of bestemmingswijziging waarvoor een bouwvergunning noodzakelijk is in welke vorm of benaming dan ook worden opgetrokken. Deze moeten daarenboven voldoen aan de vereisten opgelegd door het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie en ontploffing waaraan nieuwe gebouwen moeten voldoen, zoals gewijzigd bij koninklijk besluit van 19 december 1997. 3. Dit reglement is niet van toepassing op rustoorden, ziekenhuizen, logiesverstrekkende bedrijven en andere inrichtingen waarvoor ter zake een reglementering geldt.
Artikel 2 Volgende definities zijn van toepassing op onderhavig reglement: 1. Kamer: woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc, bad of douche, kookgelegenheid, en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. 2. Studio: woning waarin een wc, een bad of douche en een kookgelegenheid voorzien is, maar die niet beschikt over een aparte slaapkamer. 3. Kamerwoning: elk gebouw of deel van een gebouw, dat bestaat uit één of meer te huur gestelde of verhuurde kamers, studio’s en gemeenschappelijke ruimten. 4. Studentenhuis: elk gebouw of deel van een gebouw waarin één of meer kamers of studio’s worden te huur gesteld of verhuurd aan één of meer studenten, met inbegrip van de gemeenschappelijke ruimten. 5. Studentengemeenschapshuis: elk gebouw of deel van een gebouw dat door één of meer personen integraal wordt gehuurd en (onder)verhuurd aan één of meer studenten. 6. Studentenkamer: elke individuele kamer of studio in een studenten-of studentengemeenschapshuis. 7. Student: iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling van het hoger onderwijs, waarvan hij de lessen volgt en waarvoor dit zijn hoofdbezigheid vormt. 8. Met student wordt gelijkgesteld de schoolverlater van het hoger onderwijs die de wachtperiode doorloopt overeenkomstig de bepalingen van het koninklijk besluit van 25 november 1991 houdende de werkloosheidsreglementering
Artikel 3 1. Onder verhuurder in de zin van dit besluit dient te worden verstaan elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die als eigenaar, mede-eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of lasthebber een woongelegenheid in de zin van artikel 1 en 2 verhuurt of ter beschikking stelt tegen betaling of om niet. 2. Met verhuurder is gelijkgesteld elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die als eigenaar, mede-eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of lasthebber een woongelegenheid in de zin van artikel 1 en 2 nieuw laat optrekken of die aan een bestaand gebouw verbouwingen aanbrengt of een bestemmingswijziging vraagt waarvoor een bouwvergunning noodzakelijk is met het oogmerk dit onroerend goed ter beschikking te stellen.
28
Artikel 4 Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder: 1. Woonlokaal: een lokaal bestemd om te worden gebruikt als keuken, woon- of slaapkamer. De volgende lokalen kunnen niet als woonlokaal worden aangemerkt: a. de voor- of inkomhallen; b. de gangen; c. de toiletten, de badkamers en de wasruimten; d. de bergplaatsen; e. de niet voor bewoning ingerichte kelders, zolders en bijgebouwen; f. de garages; g. de lokalen voor beroepsbezigheden. 2. Gemeenschappelijke kookruimte: gemeenschappelijk woonlokaal of deel ervan bestemd om te koken en bestaand uit minstens een gootsteen voorzien van koudwatertoevoer met een aansluiting op het rioleringsnet alsmede één of meerdere kooktoestellen op gas of elektriciteit. 3. Gemeenschappelijk sanitair lokaal: gemeenschappelijk lokaal dat uitsluitend bestemd is voor de persoonlijke hygiëne van de kamerbewoners. 4. Gemeenschappelijke badkamer of douche: gemeenschappelijk sanitair lokaal met een bad en/of douche. 5. Kelderverdieping: behorend bij de kelderverdieping worden de lokalen beschouwd waarvan het plafond zich bevindt op minder dan 1 meter boven het maaiveld. 6. Bouwelement: element gevormd uit een of meerdere bouwmaterialen om in het gebouw hetzij: a. een dragende functie zoals kolom, balk en andere; b. een scheidende functie zoals beschot, deur en andere; c. een dragende en een scheidende functie zoals draagmuur en andere te vervullen. 7. Wand: al dan niet verticaal bouwelement dat twee volumes scheidt. Een binnenwand bevindt zich tussen twee binnenomgevingen. Een buitenwand bevindt zich tussen een binnen- en een buitenomgeving. 8. Compartiment: deel van een gebouw begrensd door wanden die de brandvoortplanting naar het aanliggende compartiment of compartimenten gedurende een bepaalde tijd dienen te beletten. Een compartiment is al dan niet onderverdeeld in lokalen. 9. Bouwlaag: de ruimte tussen een vloer en het daarboven liggend plafond. De bouwlagen gelegen onder het evacuatieniveau zijn kelderverdiepingen en komen niet in aanmerking voor het bepalen van het aantal bouwlagen van een gebouw. 10. Structurele elementen: bouwelementen die de stabiliteit van het geheel of van een gedeelte van het gebouw verzekeren zoals kolommen, dragende wanden, hoofdbalken, afgewerkte vloeren en andere essentiële delen die het geraamte of skelet van het gebouw vormen. 11. Brandweerstand van een bouwelement: tijd gedurende welke een bouwelement gelijktijdig voldoet aan de criteria stabiliteit, vlamdichtheid en thermische isolatie. 12. Reactie bij brand van een bouwmateriaal: geheel van eigenschappen van een bouwmateriaal met betrekking tot zijn invloed op het ontstaan en op de ontwikkeling van een brand. Deze reactie wordt bepaald volgens de klasseringsmethode opgenomen in bijlage 5 "Reactie bij brand van de materialen" van het koninklijk besluit van 7 juli 1994, gewijzigd bij koninklijk besluit van 19 december 1997, tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan nieuwe gebouwen moeten voldoen. 13. Zelfsluitende deur: deur uitgerust met een inrichting die in normale werkingsvoorwaarden bestendig tot sluiten gedreven wordt. 14. Bij brand zelfsluitende deur: deur uitgerust met een automatisch toestel dat ze bij brand tot sluiten dwingt. 15. Autonome stroombron: elektrische energiebron waarvan het debiet onafhankelijk is van de in normale dienst gebruikte bron of bronnen. De autonome stroombron dient in staat te zijn gedurende een bepaalde tijd installaties of toestellen te voeden waarvan het in dienst houden onmisbaar is. 16. Veiligheidsverlichting: kunstmatige verlichting die, bij het uitvallen van de gewone kunstmatige verlichting, de personen toelaat een veilige plaats en de uitgangen van het gebouw te bereiken. 17. Evacuatieweg: weg, binnen het gebouw, die toegang geeft tot trappenhuizen, vluchtterrassen of uitgangen. 18. Alarm: het toestel of de installatie die de gebruikers bij brand beveelt het gebouw te verlaten. 19. Algemene automatische branddetectie-installatie: installatie bestaande uit een aantal branddetectoren en een centrale. 20. Maaiveld: bovenkant van een terrein dat een gebouw omgeeft. 21. Evacuatieniveau: bouwlaag die de uitgang(en) bevat waardoor de evacuatie naar buiten mogelijk is. Deze uitgangen leiden naar de openbare weg of naar een ruimte vanwaar die bereikbaar is. Voor de beoordeling van de weerstand tegen brand van bouwelementen kan men gebruik maken van: • Ofwel een beproeving volgen NBN 713-020; • Ofwel een berekeningsmethode erken door de Minister van Binnenlandse Zaken volgens de procedure en de voorwaarden die hij bepaalt.
29
1.6.2. Veiligheidsnormen Artikel 5 COMPARTIMENTERING De wanden die de aangrenzende gebouwen scheiden van een kamerwoning, een studentenhuis of een gemeenschapshuis, moeten een brandweerstand hebben van één uur. In deze wanden mag een verbinding tussen gebouwen bestaan via een zelfsluitende of bij brand zelfsluitende deur met een brandweerstand van minimum een half uur. Kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen moeten gescheiden zijn van gevaarlijke en hinderlijke inrichtingen (zoals cafés, dancings, restaurants en gelijksoortige inrichtingen) door bouwelementen (wanden, vloeren, plafonds) met een brandweerstand van minimum één uur. Deuren aangebracht in deze wanden moeten zelfsluitend of bij brand zelfsluitend zijn en hebben een brandweerstand hebben van minimum een half uur. Kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen moeten beschikken over een aparte toegang.
Artikel 6 EVACUATIE Elke bouwlaag waarop zich kamers, studentenkamers of studio’s bevinden moet over minimum twee vluchtmogelijkheden beschikken. De eerste vluchtmogelijkheid moet bestaan uit een binnen- of buitentrap. De tweede vluchtmogelijkheid kan bestaan uit: - een tweede binnentrap; - een buitentrap; - een andere door de brandweer goedgekeurde vluchtmogelijkheid, zoals bijvoorbeeld een - buitenladder. Eén trappenhuis is echter voldoende op voorwaarde dat de bewoners, zonder door het trappenhuis te moeten gaan, een gevelopening te allen tijde kunnen bereiken die toegankelijk is voor de ladders van de brandweer. Indien om technische redenen niet kan voldaan worden aan de eisen vermeld in dit artikel kan de brandweer andere voorwaarden opleggen zoals het plaatsen van een algemene automatische branddetectie-installatie. In dit geval dienen detectoren te worden geplaatst in de evacuatiewegen. Voor andere lokalen of ruimten kan de brandweer dit eveneens opleggen. De detectoren dienen aangepast te zijn aan het brandrisico. De detectoren moeten verbonden zijn met een centrale. De centrale is aangepast aan de detectoren en is minimaal uitgerust met: een optisch signaal dat de inbedrijfstelling van de installatie aanduidt; een akoestisch waarschuwings- en/of alarmeringssignaal. De centrale wordt gevoed door het openbaar elektriciteitsnet en beveiligd met afzonderlijke zekeringen. Bij stroomuitval zorgt een secundaire stroombron automatisch voor de voeding van de installatie. De lengte van een doodlopende evacuatieweg bedraagt maximum 15 meter. De bewoners moeten ingelicht worden over het bestaan en het gebruik van de nooduitgangen en de vluchtwegen. De plaats van elke uitgang en nooduitgang, evenals de richting van de wegen, uitgangswegen en trappen die naar deze uitgangen leiden, dienen aangeduid te worden door pictogrammen zoals bepaald in het koninklijk besluit van 17 juni 1997 betreffende de veiligheids- en gezondheidssignalering op het werk.
30
Artikel 7 STRUCTURELE ELEMENTEN De structurele elementen moeten: - Een brandweerstand van minimum een half uur bezitten voor gebouwen tot en met twee bouwlagen; - Een brandweerstand van minimum één uur bezitten voor gebouwen met meer dan twee bouwlagen. - Indien er een algemene automatische branddetectie-installatie geplaatst is zoals bepaald in artikel 6 volstaat een brandweerstand van een half uur. - De structuur van het dak moet een stabiliteit bij brand van minimum een half uur bezitten. Dit voorschrift is niet van toepassing indien het dak aan de binnenkant beschermd is door een bouwelement met een brandweerstand van minimum een half uur.
Artikel 8 TRAPPEN De trappen moeten een stabiliteit bij brand bezitten van minimum een half uur, uitgezonderd indien er een automatische branddetectie-installatie geplaatst is die beantwoordt aan de voorwaarden bepaald in artikel 6. Elke trap moet minstens 80 cm breed zijn. Indien de constructie evenwel dateert van vóór 22 oktober 1974 mogen de trappen 60 cm breed zijn. De trap moet stevig zijn en voorzien van een leuning. De trappen moeten vrij zijn van hindernissen en de brandlast moet beperkt zijn. Traplopers moeten een reactie bij brand van minimum klasse A2 bezitten. De trappen die meerdere bouwlagen verbinden dienen omsloten te zijn voor zover er meer dan drie bouwlagen zijn en er een bezetting is van meer dan vijf kamers, studentenkamers of studio's op één van de bouwlagen. De binnenwanden van de trappenhuizen hebben minstens de vereiste brandweerstand van de structurele elementen. Op iedere bouwlaag wordt de verbinding met deze trappenhuizen verzekerd door een deur met een brandweerstand van minimum een half uur. Alle lokalen die uitgeven op deze trappenhuizen zijn afgesloten met een deur met een brandweerstand van minimum een half uur; met uitzondering van deuren van lokalen met een lage brandlast (bijvoorbeeld sanitaire lokalen of een toilet). Behalve de kamerdeuren dienen deze deuren zelfsluitend of bij brand zelfsluitend te zijn. Een gebouw met meer dan vier bouwlagen moet in het hoogste gedeelte van het trappenhuis een buitenraam met dun vensterglas hebben (evacuatie van rook). Bij voorkeur wordt er een automatisch rookluik geplaatst.
Artikel 9 EVACUATIEWEGEN De nuttige breedte van de evacuatiewegen bedraagt ten minste 80 cm. Indien de constructie evenwel dateert van vóór 22 oktober 1974 mogen deze evacuatiewegen 60 cm breed zijn. De deuren op deze wegen mogen geen vergrendeling bezitten die de evacuatie kan belemmeren. De eventuele verticale binnenwanden van de evacuatiewegen hebben een brandweerstand van minimum een half uur. De evacuatiewegen moeten vrij zijn van hindernissen en de brandlast moet beperkt blijven. De vloerbekledingen moeten een reactie bij brand van minimum klasse A2 bezitten.
31
Artikel 10 BIJZONDERE BEPALINGEN VOOR KAMERS, STUDENTENKAMERS EN STUDIO'S Elke kamer, studentenkamer of studio moet voorzien zijn van een buitenraam dat van binnenuit geopend kan worden. Eventuele evacuatie moet mogelijk zijn via deze ramen. De vloeren, wanden en plafonds van de kamers, studentenkamers of studio’s hebben minstens de vereiste brandweerstand van de structurele elementen zoals bepaald in artikel 7. De vloerbekledingen moeten een reactie bij brand van minimum klasse A3 bezitten. Glas in kamer- of studiodeuren is niet toegelaten behalve indien dit glas een brandweerstand van minimum een half uur bezit.
Artikel 11 GEMEENSCHAPPELIJKE KOOKRUIMTEN De vloeren, wanden en plafonds van de gemeenschappelijke kookruimten hebben minstens de vereiste brandweerstand van de structurele elementen zoals bepaald in artikel 7. De vloerbekledingen moeten een reactie bij brand van minimum klasse A2 bezitten. Glas in de deuren van gemeenschappelijke kookruimten die uitgeven op de evacuatiewegen is niet toegelaten behalve indien dit glas een brandweerstand van minimum een half uur bezit.
Artikel 12 KELDER In de kelderverdieping mogen geen kamers, studentenkamers of studio’s ingericht worden. In de kelder mag geen brandbaar materiaal of afval gestapeld worden tenzij dit met orde gebeurt in een daartoe speciaal ingerichte ruimte. Deze ruimte kan uit meerder lokalen bestaan. De wanden, de vloeren en plafond van deze ruimte moeten een brandweerstand van minimum één uur bezitten. De ruimte moet afgesloten worden met een zelfsluitende of bij brand zelfsluitende deur met een brandweerstand van minimum een half uur. In de nabijheid van de keldergaten of andere openingen, mag er zich geen brandbaar materiaal bevinden. De kelders moeten permanent verlucht zijn. Een plan van de kelderverdieping moet in de onmiddellijke nabijheid van de trappen die naar de kelder leiden, opgehangen worden. Dit plan, op schaal getekend en steeds bijgewerkt volgens de reële situatie, moet de indeling van de lokalen in de kelderverdieping aanduiden. Het gebruik en de bestemming van de lokalen moet eveneens vermeld worden.
Artikel 13 STOOKPLAATS De vloeren, wanden en de plafonds die de stookplaats en de brandstofopslagplaats van de rest van het gebouw scheiden, moeten een brandweerstand van één uur hebben. Beide lokalen dienen elk voor hun specifieke doeleinden voorbehouden en rechtstreeks naar buiten verlucht te worden. De deur die de stookplaats van een centrale verwarmingsinstallatie die op stookolie werkt, van andere lokalen scheidt, moet zelfsluitend of bij brand zelfsluitend zijn en een brandweerstand van minimum een half uur hebben. Deze bepaling is niet verplichtend indien er een automatisch blustoestel op de brander van de centrale verwarmingsinstallatie geplaatst wordt.
32
De opslagplaatsen voor vloeibare brandstoffen binnen het gebouw moeten zodanig waterdicht ommuurd worden dat de inhoud van de houder binnen deze inkuiping kan opgevangen worden. Deze regel is niet van toepassing op dubbelwandige houders.
Artikel 14 LOKAAL VOOR DE OPSLAG VAN HET HUISVUIL De wanden van het lokaal voor opslag van huisvuil hebben minstens de vereiste brandweerstand van de structurele elementen overeenkomstig artikel 7. Indien dit lokaal niet uitgeeft op de buitenlucht, dan moet het toegankelijk zijn via een zelfsluitende deur of bij brand zelfsluitende deur met een brandweerstand van minimum een half uur.
Artikel 15 LIFTEN De liftschachten moeten begrensd zijn door wanden met een brandweerstand van minimum een half uur. Uitzondering wordt gemaakt voor de liftdeuren en de wanden die deel uitmaken van de buitengevel. De toegang tot de lift moet ontzegd worden bij brand of bij begin van brand. Dit moet schriftelijk vermeld zijn op alle toegangsdeuren tot de lift. In de lift moet een toestel (alarmbel, telefoon, ...) aangebracht zijn om bij eventueel blokkeren van de lift hulp te kunnen inroepen.
Artikel 16 ELEKTRISCHE INSTALLATIE EN VERLICHTING Enkel elektrische verlichting is toegelaten. De elektrische installatie dient te worden aangelegd overeenkomstig de voorschriften van het A.R.E.I. (Algemeen reglement op elektrische installaties). Automatische zekeringen dienen te worden geplaatst op de kringen van stopcontacten en verlichting. De evacuatiewegen en trappen moeten voldoende verlicht zijn. Indien een automatisch lichtdoofsysteem geplaatst werd, moeten de schakelaars verlicht zijn. De evacuatiewegen moeten voorzien zijn van een veiligheidsverlichting die een lichtsterkte heeft van minimum 1 lux om veilig het gebouw te kunnen verlaten. Deze veiligheidsverlichting mag gevoed worden door de normale stroombron, maar valt deze uit, dan moet de voeding geschieden door een autonome stroombron.
Artikel 17 GAS Enkel aardgas en propaangas mogen gebruikt worden in de gebouwen. Gasflessen mogen niet binnen geplaatst worden. De gasinstallaties moeten voldoen aan de reglementaire voorschriften en regels van goed vakmanschap. De onmiddellijke omgeving waar de gasmeter opgesteld is, moet vrij zijn van alle brandbaar materiaal. De ruimte waar de gasmeter geplaatst is dient degelijk verlucht te zijn. De gasleidingen moeten volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van 17 juni 1997 betreffende de veiligheidsen gezondheidssignalering op het werk aangeduid worden of in het geel geschilderd zijn. Een algemene gasafsluiter moet buiten het gebouw voorzien worden indien er meer dan twee gebruikspunten zijn. Deze gasafsluiter dient buiten het gebouw gesignaleerd te worden.
33
Lokalen waarin gastoestellen geplaatst zijn die lucht gebruiken van het lokaal zelf, moeten voorzien zijn van een verluchtingsopening van minimum 150 cm². De verbrandingsgassen moeten rechtstreeks naar buiten afgevoerd worden. In badkamers mogen enkel gastoestellen worden geplaatst met rechtstreekse buitenluchttoevoer en rechtstreekse afvoer van de verbrandingsgassen naar buiten. Bestaande toestellen zonder rechtstreekse buitenluchttoevoer kunnen geduld worden tot 31 december 2005 indien het lokaal voorzien is van een verluchtingsopening van minimum 150 cm². De verbrandingsgassen moeten rechtstreeks naar buiten afgevoerd worden. .
Artikel 18 VERWARMING VAN LOKALEN Voldoende verwarming moet door de verhuurder geplaatst en functioneel gehouden worden. De verwarming mag alleen gebeuren met ofwel: - een centrale verwarmingsinstallatie; - gasconvectors; - elektrische verwarmingstoestellen, indien zij geen zichtbare weerstand hebben. Mazout- en kolenkachels zijn niet toegelaten. Zijn uitdrukkelijk verboden: - mazout- en kolenkachels; - elektrische verwarmingstoestellen die een zichtbare elektrische weerstand bevatten; - verplaatsbare verwarmingsinstallaties, werkend op propaan-of butaangas.
Artikel 19 EVACUATIEALARM Inrichtingen met meer dan 20 bewoners of meer dan 2 bouwlagen moeten voorzien zijn van een alarminstallatie. De alarminstallatie moet voorzien zijn van een autonome stroombron.
Artikel 20 BRANDBESTRIJDINGSMIDDELEN Het aantal draagbare snelblustoestellen wordt bepaald door de aard en de omvang van het gevaar. De brandweer bepaalt het aantal en het soort van de te plaatsen blustoestellen. Het aantal muurhaspels (2,5 bar, 34 l/min) wordt bepaald door de aard en de omvang van het brandgevaar. De brandweer bepaalt of er muurhaspels geplaatst dienen te worden en het aantal ervan. De brandbestrijdingsmiddelen moeten beschermd zijn tegen vorst, doelmatig gesignaleerd, gemakkelijk bereikbaar en oordeelkundig verdeeld zijn.
Artikel 21 Ten behoeve van de bewoners moet een lijst met veiligheidsvoorschriften opgesteld worden. In de richtlijnen dient minimaal vermeld te worden: - de wijze van waarschuwing bij ontstaan van brand; - de wijze van verwittigen van de bevoegde hulpdiensten; - de wijze van alarmering en evacuatie van het gebouw. Deze lijst met veiligheidsvoorschriften moet ook opgehangen worden op plaatsen waar zij gemakkelijk en door iedereen kan gelezen worden. Iedere huurder moet er een kopie van ontvangen en de ontvangst en kennisname daarvan bevestigen.
34
Artikel 22 ONDERHOUD EN CONTROLE De technische uitrusting van de inrichting moet in goede staat gehouden worden. Volgende installaties moet de verantwoordelijke bij de indienststelling, of periodiek, laten nazien, hetzij door een bevoegde persoon (BP), hetzij door een bevoegd installateur (BI),hetzij door een uitgerust organisme (UO) of door een externe dienst voor technische controle (EDTC): Installatie liften en goederenliften laagspanning CV-installatie en schouw alarminstallatie voor evacuatie automatische branddetectie-installatie brandbestrijdingsmiddelen individuele gasverwarmingstoestellen en gasinstallatie vluchtladder
controleorgaan EDTC EDTC EDTC EDTC/BP BI/UO BP BI/UO EDTC/UO
periodiciteit jaarlijks tienjaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks bij indienststelling
BIJZONDERE BEPALINGEN Artikel 23 Wat de weerstand, stabiliteit en reactie bij brand van de bouwelementen en bouwmaterialen betreft is de verhuurder, op verzoek van de burgemeester of van de brandweer, verplicht het bewijs te leveren dat de bepalingen van dit reglement zijn nageleefd. Voor de gebouwen die zijn opgetrokken voor de inwerkingtreding van dit besluit en waarvan voormeld bewijs niet kan worden geleverd, is de verhuurder verplicht een schriftelijke en door hem ondertekende beschrijving te geven van de samenstelling van elk der bouwelementen waarvoor het bewijs niet kan worden geleverd. De brandweer kan hieruit besluiten of een voldoende veiligheidsnorm bereikt wordt. De burgemeester kan voor gebouwen die zijn opgetrokken voor de inwerkingtreding van dit besluit afwijkingen toestaan op voorschriften van dit reglement. De vraag tot het verkrijgen van een afwijking moet worden gemotiveerd en de noodzakelijke elementen ter staving van de aanvraag moeten bij de aanvraag worden gevoegd, zoals gedetailleerde plannen, een verklarende nota en een opsomming van de eventueel bijkomende veiligheidsmaatregelen. De afwijkingen mogen geen betrekking hebben op punten die door andere wets- of verordeningsbepalingen geregeld worden. De aanvraag wordt ingediend bij de burgemeester die het advies inwint van de brandweer. Deze kan aanvullende voorzorgsmaatregelen opleggen. Enkel na positief advies van de brandweer kan de afwijking worden toegestaan.
Artikel 24 ORGANISATIE VAN HET TOEZICHT De verhuurder in de zin van dit besluit alsook de huurder zullen tussen acht uur en twintig uur aan de burgemeester of zijn gevolmachtigd ambtenaar en aan de brandweer toegang verlenen tot de kamer, studio, kamerwoning, studentenhuis of het studentengemeenschapshuis, teneinde toe te laten na te gaan of voldaan wordt aan de voorwaarden van dit reglement. De brandweer maakt een gedetailleerd verslag op van zijn controlewerkzaamheden. Dit verslag bevat één van de volgende conclusies: - advies woonverbod; - voldoet; - voldoet niet. Dit verslag wordt aan de verhuurder en de burgemeester overgemaakt. De huurder krijgt op zijn verzoek eveneens een kopie. Indien het verslag de vermelding "voldoet niet" bevat, legt de burgemeester op advies van de brandweer renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken op. Deze werken moeten, naargelang het al dan niet gaat om bouwvergunningsplichtige werken, binnen de termijn van 36 of 12 maanden na kennisname van het brandweeradvies door de verhuurder worden uitgevoerd.
35
Nuttige adressen Studentenvoorzieningen K.U.Leuven www.kuleuven.be/dsv • Huisvestingsdienst Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 00
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting • Adviseurs voor Wooncultuur, Milieu en Mobiliteit Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 93 02 tel. + 32 16 32 93 01
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting/duurzaamheid
• Pangaea (Internationaal Ontmoetingscentrum voor Studenten) Vesaliusstraat 34 bus 5417, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 33 96
[email protected] www.kuleuven.be/pangaea
Andere universitaire diensten voor studenten:
• Dienst Studieadvies Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel: + 32 16 32 43 11
[email protected] www.kuleuven.be/studieadvies
• Studentenadministratie Universiteitshal Naamsestraat 22 bus 5401, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 40 40
[email protected] www.kuleuven.be/studentenadministratie
• Juridische Dienst tel. + 32 16 32 44 35 Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN
[email protected] www.kuleuven.be/juridische_dienst
• ICTS (Centrale Informaticadienst van de K.U.Leuven) Servicepunt Kotnet W. de Croylaan 52b bus 5582, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 32 28 00
[email protected] www.kuleuven.be/kotnet
• Sociale Dienst Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 28
[email protected] www.kuleuven.be/sociale_dienst • Jobdienst Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 34
[email protected] www.kuleuven.be/jobstudent • Medisch en Psychotherapeutisch Centrum Van Dalecollege, Naamsestraat 80 bus 5415, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 20
[email protected] www.kuleuven.be/gezondheid
36
• Velo VZW (Veilig en Ecologisch in Leuven Op de fiets) Hollestraat 1, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 29 87 40
[email protected] www.velo.be
Stadsdiensten • Stadskantoor Leuven Prof. Van Overstraetenplein 1, 3000 LEUVEN www.leuven.be • Dienst Financiën tel. + 32 16 27 23 00 financië
[email protected] • Dienst Huisvesting tel. + 32 16 27 26 50
[email protected] • Stadswinkel (verkoop vuilniszakken, GFT-stickers, KGA-containers, ...) • Reinigingsdienst Aarschotsesteenweg 68, 3012 LEUVEN tel. + 32 16 29 61 14
• Brandweer Leuven tel. + 32 16 22 33 33 (brandmelding) tel. + 32 16 31 72 11 (administratie en preventie) Terbankstraat 20, 3001 HEVERLEE
[email protected] • Politie Leuven Philipssite 4, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 21 06 10
[email protected] • Preventiedienst Politie Leuven Philipssite 4, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 21 07 00
[email protected]
Andere Diensten • SPIT (Kringloopcentrum) Ijzerenmolenstraat 4, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 26 09 21 www.spit.be • Huurdersbond Vlaams Brabant Eénmeilaan 10, 3010 KESSEL-LO tel. + 32 16 25 05 14
[email protected] www.huurdersbond.be
• Vlaamse Reguleringsinstantie voor de Elektriciteits- en Gasmarkt (VREG) Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 BRUSSEL tel. + 32 2 553 13 53
[email protected] www.vreg.be • Gas- en Elektriciteitsmaatschappij Iverlek Aarschotsesteenweg 58, 3012 Wilsele tel. + 32 078 35 35 34 (gasgeur noodoproep) 0800 65 0 65 www.iverlek.be • Wonen Vlaams-Brabant Vaartkom 31 bus 7, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 24 97 77 • fax + 32 16 22 60 74
[email protected] www.bouwenenwonen.be • Vredegerecht 1ste Kanton tel. + 32 16 21 48 26 Vredegerecht 2de Kanton tel. + 32 16 21 48 52 Vredegerecht 3de Kanton tel. + 32 16 21 48 01 www.balieleuven.be
• Wetswinkel Rijdende Artillerielaan 6, 3000 LEUVEN (elke woensdag: 19u-21u) tel. + 32 16 23 95 18
[email protected] www.wetswinkel-leuven.be • Registratiekantoor huurcontracten Philipsbuilding, Philipssite 3A bus 3, 3001 HEVERLEE tel. + 32 16 31 85 20
[email protected] (Leuven en Heverlee)
[email protected] (Kessel-Lo) • Telenet Shop Ladeuzeplein 11, 3000 LEUVEN www.telenet.be • Vlaamse Maatschappij voor Watervoorziening (VMW) Herbert Hooverplein 23, 3000 LEUVEN tel. + 32 16 24 09 11
[email protected] www.vmw.be
37
Huisvestingsdienst Van Dalecollege Naamsestraat 80 bus 5415 3000 LEUVEN
[email protected] www.kuleuven.be/huisvesting (algemene informatie) www.kotwijs.be (adressenbestand)
Studentenvoorzieningen K.U.Leuven werkt voor de Huisvestingsdienst samen met de sociale voorzieningen voor studenten KHLeuven (Studentenservice KHLeuven), Groep T (Inter S), het Lemmensinstituut (SoVoW&K) en Vlerick Leuven Gent Management School.
