KOT A BANDUNG) TESIS NJM:

ANALlSJS TERHADAP F'AKTOR-.FAKTOR BERPENGARUH

TERHADAP HARGA TANAH PERKOT AAN

MElVIANFAATKAN SISTEM INFORMASf GEOGRAFIS (STUDI KASUS: WlLA YAl:I PENGF.l\fBANGAN GEDEBAGE,

KOT A BANDUNG)

TESIS Knrya tulis scbagai salah satu syarat untuk memperoleh gclar Mai:islcr d:sri lnstitut Telmologi Bandung

Olch:

aunt JA y A SI LALA 111 NJM: 254 08 053 Program Studl M11gistcr Perencanaan Wilayah dan Kohl Sckolah Arsitektur, Pereneanaun dan Pengernbangau Kcbijakan

INSTITlJT TEKNOLOGI BANDUNG 2010

ANALISIS TERHADAP FAKTOR-FAKTOR BERPENGARlJH TERHADAP HARGA TANAH PERKOTAAN MEl\llANF AA TKAN SISTEM INFORMASI GEOGRAFIS

(STUDIKASUS: \\'ILA YAH PENGEMBANGAN GEDEBAGE, KOTA BANDUNG)

Oleh:

Budi Jaya Silalahi NIM: 25408053

Program Magister Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Pereocanaan dao Pengembangao Kebijakan Institut Teknologi Bandung

., Ph.D

NIP. 19581213 1985031 001

ANALISIS TERHADAP FAKTOR-FAKTOR BERPENGARUH TERHADAP HARGA TANAH PERKOTAAN MEMANFAATKAN SISTEM INFORMASI GEOGRAFIS

(STUDI KASUS: WILAYAH PENG EMBANGAN GED EBA GE, KOTA BANDUNG) Oleb: Budi Jaya Siialahi

NIM:25408053

Program Magister Pereaeanaan Wilayiah dan Kora Sekolah Arsitektur, Perencannan dan Pengembaogau Kebijakan Iustitut Teknologi Bandung

Meoyetujui,

Juni2010

Ir. Roos Akbar,

., Ph.D

NIP.19581213 1985031 001 Mengetahui Kcrua Program Studi Magister & Doktor Pereucanaan Wilayah dan Kola Sekolah

Perencanaan dan Pcngcmbangan Kcbijakan

NIP.19661021199302· .1 00.1

ANALJSIS TERHADAP FAKTOR-FAKTOR

BERPENCARUH

TERHADAP HARGATANAHPERKOTAAN MEi\1A.~AA TKAN SISTEM INFORM AST GROGRAFIS

(STUOI KASUS: \\'JLAYAH PENGEMBANGAN GEOEBAGE, KOTA BANDlNG)

TES IS Karya tulis sebagai salah satu syarat uotuk memperoleb gelar Magister dari Institut Tek.nologi Bandung

Oleh:

BUDI JAYA SJLALAHJ NIM: 254 08 053 Program Studi Magistcr Percncanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitcktur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan

11\STlTUT TEKNOWGI BANDUNG

2010

ABSTRAK ANALISIS TERIL.\DAP FAKTOR-FAKTOR BERPENGARUH TERHADAP HARGA TANAH PERKOTAAN MEMAKFMTKAN SISTEM INFORMASI GEOGRAFIS (STUDIKASUS: Wll .AYAH PENGEMBANGAN GEDEBAGE, KOTA BANDUNG)

Oleh: Budi Jaya Silalahi

N!M.25408053 Pcnelitian ini benujuan untuk rnembcrikan informasi harga tanah perkotaan dengan cara melakukan analisis tcrhadap faktor-fakror berpengaruh terhadap harga tanah di Wilayah Pengernbangan Gedebagc (WP Gedebage). Analisis yang dilakukan untuk menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga lanah menggunakan metodc statistik berupa analisis faktor dan analisis regresi linier berganda dan mernanfaatkan analisis sistem informasi gcografis (sig) untuk menghasilkan peta kelas harga tanah, Prinsip dalam mencntukan taktor-faktor pengaruh tersebut berdasarkan kriteria uji hipotesis dan nilai korelasi antar faktor pengaruh yang telah ditetapkan. Berdasarkan analisis staristik tersebut
KUPERSEMBAHKAN TESIS TNT KEPADA

Papa (Alm.) clan Mama terkasih, terimakasih alas didikan clan kasih sayangnya lstriku tersayang, Mcrliana Veronika Limbong, atas dukungan dan doanya Putriku yang kusayangi, Gretha Evelynn Silalah.i yang selalu membuatku bersemangat menyelesaikan tesis in.i

iv

KATAPENGANTAR

Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas berkat clan rahmat-Nya yang berlimpah sehingga penelitian clan penulisan tcsis ini dapat diselesaikan. Penulis pun rnengucapkan terimakasih yang setulusnya kepada semua pihak yang telah banyak membantu penulis selama melakukan penelitian dan pcnul isan tesis ini, yai tu kepada: l,

Bapak Ir. Roos Akbar. M.Sc.,Ph.D sebagai Dosen Wali dan Pernbimbing, yang tclah meluangkan waktn clan penuh kesabaran untuk mernberikan bimbiagan, saran, clan nasehamya selama penelitian berlangsung clan selama penulisan tesis ini.

2.

Bapak Zafir MA. Pootoh, MA clan Bapak Ridwan Sutriadi, ST., MT sebagai Dosen Penguji atas saran, masukan clan kritikannya dalam sidang tesis

sehi ngga menjadikan tesis ini lebih baik. 3.

Aapak Lr. Tubagus Furqon Sofhani, MA.. Ph.D selaku Ketua Program Magister Perencaoaan Wilayah clan Kota-l'FB.

4.

Ibu Jeanne serta Bapak Ito selaku sta.f administrasi yang telah banyak mcmbantu penulis selama perkuliahan clan penel itian tesis.

5.

I .ae Sant Sagala, ST., M.Sc_, Pb.D yang telah rnemberikan dukungan dalarn bentuk diskusi, ruasukan clan saran selama pengerjaan tesis ini.

6.

Kapusbindiklatren-Bappenas dan jajarannya

yang telah

memberikan

kesempatan kepada pcnulis mendapa!kan beasiswa.

7.

Bapak Joyo Winoto, Ph.D selaku Kepala BPN RI yang telah membcrikan kesempatan penulis untuk melanjutkan studi di ITB.

8. Bapak Ir. Syafrian Himawan, Kepala Seksi Survei Pengukuran clan Pernetaan

Kantor Pertanahan Kota Bandung; !bu. Efrilina, ST.,MT di Dinas Tata Ruang clan Cipta Karya Kota Bandung; Bapek Ir. Gunawan di KPP Pratama Bandung Karees dan Mas Alfa di KPP Pratama Bandung-Cicadas yang telah mernbantu penulis selama survei peoclitian. 9. Para masynrakat di lokasi penelitian yang telah membantu penulis selama melakukan kegiatan pengumpulan data

v

IO. Teman-teman Program OD Belanda 2007 dan 2008 yang telah memberikan

dukungan sclama perkuliahan dan penyelesaian tesis: Bang Ofan, Yudi, Azril, Lativa, Rofiq, Meylinda, Abdi, Gunawan, kak lndri dan bang Mangarah. 11. Abangku Kompol.Ucok Lasdin Silalahi, SIK, (A. Junior) dan keluarga; adekku: Tedi Silalahi, Haris Silalahi dan Siska Silalahi yang selalu mendukung dan mendoakan selarna ini. I 2. Keluarga Arnang dan lnang Simatua alas kebaikan, dukungan dan doanya selama ini; Lae Viktor Limbong (A. Elfrida) beserta kcluarga dan kak Risma Limbong beserta keluarga yang selalu mendukung selama ini.

vi

OAFTAR fSJ

HA LAMAN ABSTRAK

_

.

ABSTRACT.................................................................................................................

ii

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS..........................................................................

111

LEMBAR PERSEMDAHAN

iv

KATA PENGANTAR. .....•....... ·-················································································· DAFT AR ISi

v

D.L\FTAR LAMP IRAN................................................................................................

x

DAITARGAMBAR

XI

DAFTAR TABEL

xiii

DAFT AR ISTll..AH DAN SINGKATAN

xv

BAB I

PENDAHlJT.UAN

I. I

Latar Bclakang

_,

1.2

Perumusan Masalah.

n

.

13

Tujuan clan Sasaran Pcnulisan.................................................................

4

I .4

Ruang Ringkup

5

.. 3

·-·············

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ·····-············

BAB

vn

.. ··········

5

1.4.2 Ruang Ringkup Materi Penelitian

8

1.5

Manfaat Penelitian.......................................................

9

1.6

Kerangka Pemikiran

10

I. 7

Metodologi Penelitian

1.8

Pcndckatan Studi

15

1.9

Sistematika Pembabasan

15

_.

12

TINJAUAN PUST AKA................................................................................

18

2.1

Pengertian Harga dan Nilai Tanah

2.2

Karaktcristik Tanah Perkotaan

20

2.3

Teori Lokasi dan Kaitannya dengan Perk.embangan Harga Tanah

22

2.4

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Legal, Aktual dan Ideal.............

31

2.4.1

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Legal.........................................

31

2.4.2

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Aktual

32

2.4.3

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Ideal..........................................

32

vii

..

.. ..

Ig

2.5

Beherapa Mctode Penentuan Harga Tanah

33

2.5. l

Metode Pendekataa Pasar (The Markel Approach Me1hod)

33

2.5.2

Metode Pendekatan Pendapatan iThe Income Approach Melhod)

34

2.5.3

Metode Pendckatan Biaya (The Cost Approach Method)....................

34

2.5.4

Metode Penentuan Harga Tanah yang Oigunakan...............................

35

26

Beberapa Kajian tentang Harga Tanah.................................................

35

2.7 2.8

Kepastian Hukum Bidang Tanah ··············································-········· Penentuan Kriteria Faktor-Faktor Pengaruh Harga Tanah Ilasil

40

Penelitian Tcrdahulu

40

2.9

Pengelompokan Faktor-Faktor yang Diduga Berpengaruh terhadap Barga Tanah di WP Gedebage

43

2.10

Kebutuhan Data Penelitian...................................................................

44

2.11

Analisis Statistik Penentnan Faktor yang Diduga Rerpengaruh terhadap Harga Tanah ....................•...................

45

2.11.1 Analisis Faktor Pengaruh Harga Tanah

45

2.11.2 Analrsis Regresi Llnicr Berganda

46

2.12

47

Pemanfaatan SIG dalam Pembuatan Peta Kelas Harga Tanah.............

BAB ill GAMBARAN UMUM WCLAYAH ~TUDI.................................................

51

3.1

Wilayah Administrasi Kota Bandung..................................................

51

3.2

Gambaran Umum Wilayah Pengembangan Gedebage

54

3.?.. I

Kondisi Geografis dan Administrasi Wilayah Studi

55

3.2.2

Pola Penggunaan Tanah. WP Gedebage

57

3.2.3

Kondisi Sosial Ekonomi.......................................................................

61

3.2.4

Kondisi Sosial Kepeodudukan

61

3.2.5

Kondisi Jaringan Jalan WP Gedebage

62

3 .3

Kebijakan Penataan dan Pemanfaatan Ruang WP Gedebage

65

3.4

Harga Tanah di WP Gedebage.............................................................

66

3.5

Faktor-Faktor yang Diduga Berpengaruh terhadap Harga Tanah

Di \VP Gedebage

.

..

"................

..

..

.. . .. .

..

.. . . . . . . .. . . . . . 68

3.5.1

Ketersediaan Jaringan Jalan

68

J.5.2

Lokasi Rawan Banjir............................................................................

68

3.5.3

Ketersediaan Air Bersih

71

viii

3.5.4

Sistem Saluran Pembuangan/Drainase.................................................

73

3.5.5

Ketersediaan .laringan Listrik...............................................................

75

3.5.6

Kctersediaan Sarana Transportasi

75

J.5. 7

Fasilitas Umum dan Sosial Utama

76

3,5.8

Kepadatan Penduduk

78

3.5.9

RTRW Kota Bandung..........................................................................

80

3.5.10 Jarak Dari Pusat Kota (CBD).

81

J.5.11

81

Lcgalitas Tanah

BAB IV ANA r .ISIS

r/\.KTOR-FAKTOR y ANG BERPENGARUH

TERJIADAP HARGA TANAH DI WP OEDEBAGE................................. 4, J

Analisis Pengambilan Sampel Penelitian

4.2

Analisis Statistik terhadap Faktor yang Diduga Berpcngaruh

82 SJ

tcrhadap Harga Tanah

86

4.2.1

Analisis Faktor tcrhadap Data Hasil Kuisioner

87

4.2.2

Analisis Regresi l.inier Rergando terhadap Faktor-Faktor Pcngaruh Ilarga Tanah

99

4.2.2.J Model Statistik Rcgresi I .inier Ocrganda.............................................

100

4.2.2.2 Hasil Uji Regresi Linier Berganda

I0I

4.2.2.3 Evaluasi Model Regresi Harga Tamh..................................................

I 09

4.3

Analisis SIG Fektor-Faktor yang Berpcngaruh terhadap Barga Tanah

4.3.1

Penentuan Kriteria dnu Pembobotan Faktor-Faktor Pcngaruh Harga Tanah

4.3.2

I 09

. .. . .. .

.. ..

..

.. . . . . . .

. .. . . . .. . ..

110

Penyusunan Ranking dun Hasil Perhitungan Bobot Setiap Faktor Pengaruh Harga Tanah

113

Pcmbahasan Hasil Analisis SJG...........................................................

115

13AB V KESIMPULAN DAN SARAN.......................................................................

123

4.3.3 5.1

Kesimpulan Penelitian.............................................................................

123

5.2

Rekomendasi Penelitian..........................................................................

12S

5.3

Kelemahan Penelitian..............................................................................

129

5.4

Saran Pcnelitian Lanjutan...............

129

DAFTAR PUSTAKA

-..........

IX

131

DAFf AR LAMPIRAN Lampiran I

Sebaran Lokasi Kuisioner Data Lapangan

I 37

Lampiran2

Hasil Analisis Faktor Tahap 1

I 38

Larnpiran 3

Hasil Analisis FaktorTahap2..............................................................

139

Lampiran4

Hasil Analisis Faktor Tahap 3

140

Lampiran 5

Has ii Analisis Faktor Tahap 4

Larnpiran 6

Hasil Analisis Korelasi Antar Faktor Pengaruh

Larnpiran 7

Evaluasi Hasil Model Regresi Harga Tanah

-................... ..

..

l4 I 142

Dengan Harga Pasar dan NJOP

143

Lampiran 8

Lembar Kuisioner Penelitian................................................................

144

Lampiran 9

Lokasi Beberapa Kantor lnstansi Pernerintah clan Fasilitas Lmum/Sosial di WP \iedebage............................................................

Lampiran I 0 Dokumentasi Pcnelitian....................

x

149 ..

l5I

DAFT AR GAMBAR Gambar f. l

Lokasi Wiluyah Pcnclitian

7

Gamhar l.2

Kerangka Penukiran Pcnelitian

11

Gambar 1.3

Metodologi Penelitian

14

Garnbar II. I

Teori Von Thunen Mengcnai Pola Pcnggunaan Taoah Pertanian

23

Gambar 11.2

Kurva Pengaruh Jarak dan Jcnis Pcnggunaan Tanah terhadap Harga Sewa Tanah

Gambar 11.3

24

Pengaruh Jarak dan Pola Penggunaan Tanah Perkotaan terhadap Harga Tanah

25

Gambar 11.4

Tcori Wilayah Terpusat Burgess..........................................................

26

Gambar 11.5

Hubungan antara Jarak Bidang Tanah ke Pusat Kota tcrhadap

I larga Tanah

26

Gambar 11.6

Teori Perkembangan Scktor

27

Gambar Ll.7

Teori Pertumbuhan Kot.a dengan Banyak Pusat Pertumbuhan

28

Gambar 11.8

Pola dan Struktur Harga Tanah Perkotaan

36

Ciamhar 11.9

Metode Weighted Overlay....................................................................

50

Gambar Ill. I Pembagian Wilayah Pcngembangan Kota Bandung............................

53

Gambar 111.2

55

Ra111s Administrasi WP Gedebagc

Garnbar 111.J l'embagian Wilayah dan Luas Administrasi WP Gedebagc

56

Garnbar 111.4 Peta Penggunaan Tanah WP Gedebagc Tahun 2007

59

Gambar llT.5 Pcaggunaan Tanah Pada WP Tahun 2010

60

Gambar 111.6 Kepadatan Penduduk per Kelurahan pada WP Gedebage Tahun 2007-2008

62

Gambar Ill. 7 Peta Jaringan Jalan WP Gcdebage ···································-················· Gambar TU.8 Lokasi Rawan Banjir di WP Gedebage................................................

62 70

Gambar lll.9 Rencana Pcngernbangan Jaringan Air Bcrsih WP Gcdcbage

72

Gambar III. IO.Rencana Jaringan Drainase WP Gcdebage

74

Gambar ITI.11 Lokasi Fasilitas Umum dan Sosial Utama WP Gedebage

77

Gambar Ul.12 Tingkat Kepadatan Penduduk WP Gedebage Tahun 2007-2008.........

79

Gamhar TV. l Distribusi Sampcl Penelitian pada WP Gedebage................................

85

Gambar TV.2 Tampilan Scree Plot Hasil Faktor Analisis

95

xi

Gambar IV .3 Scatterplot Uji Heterokedastisitas

I 07

Gambar lV.4 Scatterplot Data Uji Normalitas...........................................................

108

Gambar IV.5 Tahap Analisis SlG Menggunakan Metode Weighted Overlay...........

110

Gambar IV.6 Peta Kelas Harga Tanah pada \VP Gedebage.......................................

l 17

Gambar IV.7 Letak BidangTanahTanah untukKelas Harga Tanah Rendah

118

Gambar IV.8 Letak Bidang Tanah untuk Kelas Harga Tanah Sedang

I 19

Gambar N.9 Letak Bidang Tanah untuk Kelas Harga Tanah Tinggi........

120

Garnbar IV.IO Letak Bidang Tanah untuk Kelas Harga Tanah Istimewa....................

12!

xii

DAFTAR TABE.L Tabcl II. I

Tcori Lokasi dan Kaitannya dcngan Harga Tanah

Tabd 11.2

Pengaruh lnvcstasi Pembangunan terhadap Harga Tanah Perkotaan di Korea Se Iatan

Tabel 11.3

..

.. . ..

.

37

Karaktcristik Lokasi yang Mempengaruhi Harga Tanah di Kota Trabzon Turki..........................................................................

Tabcl ll.4

39

Penilaian Faktor-Paktor Pengaruh Harga Ti111ah dari Bcberapa Pcnelitian Sebelumnya

Tabel 11.6

38

Faktor-Faktor yang Berpengaruh terhadap Harga Tanah Perkotaan pada Bebcrapa Negara..........................................................................

Tabel 11.5

30

41

Pengelompokkan Faktor-Faktor

yang

Terhadapl-larga Tanah di WP Gedehage

Diduga

Berpengaruh

.. ..

. 43

Tabel U.7

Kebutuhan Data Penelitian...................................................................

44

Tabel 111.1

Kegiatan F ungsi Primer pada WP Gedehage

65

Tabel 111.2

Rencana Struktur Kcgiatan di WP Gcdcbage Tahun 2005-20 I 0

66

Tabel IIl.3

Kriteria Sistem Saluran Pembuangan/Drainase Perkotaan

73

Tabel Ill.4

Daftar Trayek Angkor yang Melayani \\IP Gedebagc..........................

76

Tabel IV.1

Lokasi Sampel Bidang Tanah dan Kisaran Harga Tanah di WP Gedebage

86

Tabel!V.2

Data Ha.5i I J awaban Kuisioner

Tabel IV.3

KMO clan Bartlett's Test (Tahap I)

Tabel IV.4

K...VIO dan Bartlett's Te&1(Tahap2)

9l

Tabel IV.5

KMO dan Banleu's Test (Tahap 3)

91

Tabel IV.6

KMO dan Bartlett's Test (Tahap 4)

92

Tabcl IV.7

KMO clan Bartlett's Test......................................................................

93

Tabel IV.8

Communalities

94

Tabel lV.9

Nilai Setiap Faktor Hasil Analisis

94

TabelJV.10

Nilai Kornponen Utama Setiap Faktor

95

Tabet IV.II

Komponen Urama Hasil Analisis Faktor

98

Tabel IV.12

Nilai Koefisicn Korclasi

10 l

xili

..

..

88 . 89

Tabel IV.13

Nilai Kocfisien Korelasi Pearson Setiap Faktor Pengaruh terhadap Harga Tanah

l OJ

Tabel JV.14

Model Summary Hasil Regresi

104

Tabel IV.15

Hasil Analisis Variansi

104

Tabel TV.16

Koefisien Regresi Faktor Pengaruh Harga Tanah

l 06

Tabel IV.l 7

Penentuan Kriteria dan Pembobotan Faktor-Faktor Pcngaruh terhadap Harga Tanah........

111

Tabel IV.I&

Penyusunan Ranking Pcmboboian Setiap Faktor Pengaruh

113

Tabel IV.19

Ilasil Perhitungan 13obot Setiap Faktor Pengaruh

114

Tabet lV.20

Pembagian Kelas Harga Tanah.............................................................

116

TabeUV.21

lnfonnasi Luas, Harga Tanah dan Letaknya BerdasarkanHasil

Tabel V. l

Analisis Weighted Overlay

122

Hasil Pcnilaian Faktor Pcngarub Harga Tanah Perkotaan....................

126

xiv

DAFTARSINGKATAN

ISTILAll I SINGKATAN

DAN LAMBANG

NAMA f K.ETERANUAN

NJOP

Nilai Jual Objek Pajak

BJJ!l

Bandara lntcrnasional Jawa Baral

pp

Peraturan Pcmerintah

WP

Wilayah Pengembangan

Bappcda

Badan Percncanaan dan Pcmbangunan Daerah

BPN

Bad an Pertanahan Nasional

Distarcip

Dinas Tata Ruang dan Ciptakarya

SIG

Sistem lnformasi Gcografis

RTRW

Rencana Tata Ruang Wiluyah

CBD

Centro! Bussiness District

HM

llak Milik

HP

Hak Pakai

HPL

Hak Pengelolaan

HGB

Hak Guna Bangunan

llGU

Hnk Cuna Usuha

Fasum & Fasos

Fasilitas Umum & Fasilitas Sosial

RTRWN

Reocana Tata Ruang Wilayah Nasional

PKN

Pusat Kegiatan Nasional

ROTRK

Rencana Detil Tata Ruang Kora

PDAM

Perusahaan Daerah Air Min.um

PLN

Perusahaan Listrik Negara

UNlNUS

Universitas Islam Nusantara

uu

Undang-l /ndang

RS

Rumah Sakit

KPP

Kantor Pelayanan Pajak

GPS

Global PositioningSystem

UTM

Universal TranverseMercator

KMOMSA

Kaiser Meyer Olkin Measure of SamplingAdequacy

xv

BPS

Badan Pusat Statistik

MTC

Metro Trade Center

BABI

PENDAHULUAN

I. I

Larar Belak.ang Kcbutuhan

terhadap

tanah diperkotaan

yang scmakin meningkai dari

waktu ke waktu dengan tujuan untuk pcmbangunan dibcrbagai bidang merupakan indikator pergcrakan perckonomian suatu koia, Akan tetapi, apahila keburuhan tersebut

melebihi

ketersediaan

tanah

yang ada,

pada akhirnya

dapat

mempengaruhi dan mcnentukan karakter sena harga tanah tcrsebut dalam henluk pasar tanah yang berkembang di tengah-tengah masyarakat.

DaJam kait:annya dengan perkembangan suatu kota, permasalahan dalam mengelola ta.nah pcrkotaan pada dasarnya disebabkan oleh dua hal, yaitu: permasalahan yang timbul akibat adanya kebuiuhan pcmerinlah akan tanah dalam melaksanakan pcmbangunan kota dan permasalahan yung timbul akibat kehcndak mesyarakat umwn dalam mcmenuhi kebutuhan hidupnya (Sarah, K. 1985 ). Kcdua pennasalahan

tersebur pada hakekatnya berjalan pada tingkat yang bcrbcda

dengun pihak pcmerintah sebagai pihak penama benindak atas nama kepentingan umum dan dilain pihak, masyarakat benindak untuk kepcntingan pribadi atau kelompok. Untuk mcngatasi permasalahan tersebut maka diperlukan peraturanperaturan supaya pcmanfaatan tanah di pcrkotaan dapat optimal, seimbang dan berkelanjutan. Peraturan-peraturan tcrscbut seharusnya dapat dituangkan dalam suatu kebijakan pcrtanahan yang merupakan bagian dari kebijakan pcrkotaan yang utuh, Dalam penelitian ini, tanah diartikan sebagai bentang tanab (land) dari lapisan permukaan bumi dan ruang diatasnya sebatas yang berkaitan dcngan penggunaan tanah tersebut sehingga dalam uielakukan aktivitasnya, manusia tidak dapat

terlepas

dari

kebutuhan terhadap

tanah

unruk

mendukung

segala

aktivitasnya (Sadyohutomo, 2008). Seiring dengan pcrkcmbangan kegiatan rnanusia dalam suaru wilayah, baik di pcrkotaan maupun di perdesaan maka

kebutuhan akan tanah pun akan semakio meningkat, sementara jumlah dan luas tanah tidak berubah atau tetap dan terbatas. Perkembangan Wilayah Kora Bandung yang begitu pesat dalarn berbagai bidang

berdampak

ternadap

pembangunan. Perkembangan

meningkatnya

kebutuhan

akan

tanah

untuk

ini torus meluas ke wilayah pinggiran kota

khususnya ke arah timur disebabkan olch ketersediaan tanah bclurn terbangun relatif besar dan tingkat kepadatan penduduk yang relatif reodah. Akibat adanya perkembangan ini, Kota Bandung menghadapi permasalahan yang terkait dengan kebutuhan tanah. pcsatnya

Kebutuhan tanah yang besar diperlukan untuk menduk ung

pcrtumbuhan

pcnduduk,

pembangunao

sarana

dan prasarana

infrasrruktur dasar perkotaan seperti jaringan jalan, jaringan listrik, drainase dan air bersih, kemudian pusat-pusat perkanroran, perdagangan dan jasa, industri, pcrumahan dan permukiman, fasilitas pelayanao umurn rnaupun sosial scperti sarana olah raga, kcsehatan, dan pcndidikan. Dengan mcningkatnya kcbutuhan tanah untuk mendukung berbagai proses perkembangan Kora Bandung tcrsebut, sernentara tanah itu sendiri memiliki sifat yang tetap dao terbatas, maka berdasarkan prinsip ekonomi teota.og supply Md demand hal ini akao mempengaruhi kenaikan barga tanah. Kenaikan harga tanah disatu sisi mengindikasikan

pemaofaatan tanah di suatu wilayah pcrkotaan

mengalami peningkatan, namun disisi lain memungkinkan terjadinya spekulasi harga tanah yang dilakukan oleh para spekulan yang mernanfaatkan

peluang

dcogan membeli tanah pada wilayah yang berpotensi untuk berkcrnbang dan

kernudian menjualnya kembali dengan harga tanah yang lebih tinggi dari harga yang ditetapkan (Evans, A. W, 2004) Berdasarkan dcfinisi dari Kamus Besar Bahasa Indonesia. yang dirnaksud dcngan spekulan (tanah) adalah orang yang mcocari keuntungan bcsar dengan

mclakukan pendugaan/perkiraan (spekulasi) terhadap lokasi letak bidang tanah yang mcmiliki potensi ekonorni yang bcsar untuk kemudian membeli dan mernilikinya.

Pada umumnya, spekulan mcpunyai akses informasi terhadap

reucana pengernbangan suaru wilayah dan ha! terseout dimanfaatkan untuk melakukan

spekulasi dengan membeli

bidang tanah dengan harga murah,

kemudian rnemiliki dan meoguasai bidaog tanah tersebut dan mcnjualnya kerubali

2

dengan harga yang jauh lebih tinggi di atas harga normal (sesuai NJOP) bahkan

harga pasar. Keberadaan spekulan tanah ini mengakibatkan beberapa kegiatan pembangunan infrastruktur yang akan dilaksanakan

menjadi terhambat atau

terhenti sarna sckali disebabkan biaya untuk melakukan pernbebasan tanahnya menjadi jauh lebih besar dari yang diperkirakan.

Dengan melihat kondisi bahwa tanah perkotaan mcmpunyai nilai ekonomi yang sangat tinggi dan dengan tujuan untuk memberikan informasi harga ranah yang akurat dan up to date di Kota Bandung kepada masyarakat scrta mencegah terjadinya spekulasi terhadap harga tanah maka salah satu cara yang dapat

diternpuh adalah dcngan mcnycdiakan informasi berupa Peta Kclas Harga Tanah yang diperoleh dengan melakukan analisis terhadap faktor-faktor yang diduga

bcrpengaruh terhadap harga ranah. 1.2

Perumusan Masalah Informasi harga tanah perkotaan yang akurai dan up to daui di Indonesia

hingga saat ini rnerupakan barang yang langka, Langka aninya informasi tersebut jarang atau bahkan tidak ada dalam suatu kota, Tidak adanya informasi harga

tanah ini dapat mcnimbulkan berbagai permasalahan dalarn pembangunan perkotaan. pcmbangunan

Misalnya, yang

penolakan akan

masyarakat

dilaksanakan

olch

terhadap pemerintah,

beberapa

rencana

scpcrti

rencana

pembangunao Bandara Intemasiooal Jawa Barat (13U13) di Kecamatan Kertajati,

Kabupaten Majalengka, rencana pembanguoan

Jalan Toi Soreang-Pasirkoja

(Seroja) yang menghubungkan Kabupaten Bandung dengan Kota Bandung, sorta rencana pcmbangunan sarana olahraga terpadu Gedcbage di Kota Bandung.

Penolakan masyarakat ini didasari olch ketidakpuasan rnereka terhadap penetapan harga tanah sebagai bentuk ganti kerugian atas tanah yang mereka miliki dan kuasai y<mg akan dibebaskan untuk proyek pembangunan tersebut. Kcsulitan dalam rnenentukan harga tanah iui menunjukkan bahwa peraturan pemcrintah yang rnengatur mcngenai penetapan harga tanah unrnk pembangunan kepcotingan umum dirasakan belum mcmberikan keadilan kcpada masyarakat (PP No. 65 Tahun 2006) sehingga diperlukan suatu ahemarif mengenai metode penentuan

3

harga

tanah

yang

dapat

dijadikan

pedoman

atau

petunjuk yang

saling

menguntungkan.

Melihat pentingnya rnanfaar informasi harga tanah perkotaan baik bagi pemerintah maupun masyarakat, rnaka diperlukan suatu rcrobosan dalam menghasilkan infonnasi tcrsehuL Dengan demikian, dalam penelitian ini bertujuan untuk menghasilkan informasi harga tanah pcrkotaan dalam bcntuk pcta kclas harga tanah pada Wilayah Pengembangan Gedebage, Peta kelas harga tanah ini dihasilkan setelah melakukan analisis tcrhadap faktor-faktoryang diduga berpengaruh terhadap harga tanah pada wilayah studi. Dengan adanya peta ini diharapkan mampu mcrubcrikan informasi mengenai tinggi, scdang atau rendahnya harga tanab yang terjadi di WP Gedebage sehingga dapat digunakan dan dimanfaatkan untuk mendukung rencana pengembangan wilayah kota yang telah ditetapkan dengan lebih efektif dan efisien, 1.3

Tujuao dan Sasaran Penelitian Berdasarkan pcrumusan permasalahan yang telah diuraikan, ma.ka tujuan

penelitian ini adalah menghasilkan infonnasi harga tanah yang akurat dan up to date bcrupa Peta Kelas Harga Tanah yang merupakan basil analisis terhadap faktor-Iaktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah di wilayah pcnclitian, Untuk mencapai tujuan tcrsebut, maka terdapat beberapa sasaran-sasaran yang hcndak dicapai mcliputi: I.

Mengumpulkan dan mengidentifikasi faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah pada wilayah pcnclitian berdasarkan hasil studi

literatur dan survei lapangan yang dilakukan, 2.

Mcnganalisis dan memilih faktor-faktor yang digunakan dengan metodc analisis statistik menggunakan analisis faktor dan analisis regresi linicr bcrganda.

3.

Menentukan bobot/nilai masing-masing faktor yang terpilib bcrdaserkan analisis regresi dan mcucntukan model regresi harga tanahnya,

4.

Melakukan validasi terhadap model rcgresi dengan mernbandingkannya dengan harga tanah sesuai NJOP dan harga pasar.

4

5.

Melakukan

analisis SIG terhadap faktor-Iaktor terpilih menggunakan

metode weighted overlay sehingga menghasilkan Peta Kolas Harga Tanah pada wilayah penelitian. 6.

1.4

Merekornendasikan tindak lanjut dari basil analisis. Ruang Lingkup

Pcmbatasan ruang lingkup dilakukan untuk mempcrmudah pcncapaian tujuan penelitian. Dalam pernbahasan, ruang lingkup dibagi mcnjadi dua, yaitu ruang lingkup wilayah penelitian dan ruang lingkup matcri penelitian

1.4.1

Ruang Lingkup Wilayah Pcnelitlan

Ruang lingkup

pcnclitian

yru1g akan dilakukan

adalah

Wilayah

Pengembangan Gedebagc (WP Gedebage). WP Gedebagc tcrletak di bagian timur Kota Bandung dan mcliputi empar kccamaum, yaitu Kecarnatan Ba11dLU1g Kidul, Buah Batu, Rancasari dan Gcdebage, Masing-masing kecamatan memiliki empat kclurahan sehingga kcscluruhan ada I 6 kelurahan pada wilayah ini. Luas kcseluruhan WI' Gcdcbage adalah :1:3.569 Ila dengan karakteristik pcnggunaan lahan didominasi sccara berurutan oleh wilayah belum terbangun (pcrsawahan, semak belukar, ladang, dan kebun) scbesar 53,78%, wilayah perumahan dan permukirnan scbcsar 39,93%,

kawasan industri sebesar 3,09%, kawasan

perkantoran. pusat pendidikan scbcsar 2,60% dan ruang terbuka hijau sebcsar 0,6% (Peta Landusc WP Gedebagc, Bappcda Kota Bandung, tahun 2007). Dipilihnya WP Gcdcbage disebabkan wilayah ini telah ditctapkan sebagai pusat pclayanan primer

Bandung 2004-2013)

kcdua Kota Bandung (sesuai dengau R.TRW Kota

serta lokasi pcnclitian memiliki potcnsi berupa jarak yang

relatif dekat dengan pusat Kora Bandung (+ 20 Km) dan posisinya yang strategis karcna diapit oleh dua jalan artcri utarna, yaitu Jalan Sockarno-Hatta dau Jalan Toi

Padalcunyi. Selain itu, kondisi geografi pada wilayah ini yang relatif datar dan termasuk dalam zona kerentanan terkena gerakan tanah yang sangat rcndah

schingga mempunyai resiko yang sangat kecil terhadap pergerakan tanah dan

gempa (Direktorat Gcologi Tata Lingkungan Jawa Baral, 1991 ). Dengan lctak

5

yang strategis, tingkat ak:scsibilitas yang baik dan rcndahnya resiko terkena gerakan

tanah atau gempa maka wilayah

dikembangkannya

pembangunan

infrastruktur

ini rnempunyai potensi untuk

perkotaan yang

bcrdampak

terhadap peningkatan kebutuhan tanah dan pada akhirnya berpengaruh terhadap perkembangan harga tanahnya. Lokasi wilayah penelitian dapat dilihat pada

gambar I.I.

6

T __,

dk~-

-

""""

·-

~~~ ~;.

J

JI

~~~'" "._ _ ~~~~~~~~~~~~~~~

l.4.2

Ruang Lingkup Matcri Pcnelitian

Kebutuhan tanah perkotaan senantiasa mengalami peningkatan dari tahun ke tahun sernentara luas tanah bersifat tetap dan terbatas, Sesuai dcngan prinsip supply dan demand dalam bidang ekonomi, rnaka hal ini mengakibatkan tanah perkotaan mempunyai nilai ekonorni yang tinggi. Demikian pula halnya tanah di Kota Bandung pnda saat ini mempunyai harga yang rchuif tinggi. Tingginya harga tanah di Kola Bandung tidak hanya lerjadi di pusat kota, tetapi juga mcliputi wilayah di pinggiran, termasuk di WP Gedcbage. lnformasi tingginya harga tanah di wilayah ini dapat dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak (N.IOP) yang dikeluarkan olch Kantor Pclayanan Pajak yang selalu mcningkat setiap tahunnya. Akan Letapi, indikator bcrupa NJOP tidak selalu mcrepresentasikan harga tanah pasar sccara kcseluruhan, hal ini ditunjukkan dengan hasil survci yang dilakukan oleh pcnulis dalarn penclitian ini yang mcmberikan hasil bahwa harga tnnah yang terjadi di masyarakat cenderung jauh di atas harga tannh yang ditetapkan dalam bentuk

NJOP. Terjadinya pcrbedaan harga taneh pasar dengan harga tanah yang ditctapkun oleh pcmcrintah mclalui NJOP diduga dipengaruhi oleh banyak faktor, Faktor-Iaktor pcngaruh tersebut secara garis bcsar dapat dikclcmpokkan mcnjadi faktor lokasi.

faktur adanya jaringan infrastruktur dasar perkotaao, tingkat

kepadatan pcnduduk, faktor rencana tata ruang wilayah perkotaan (zoning), dan faktor kepastian hukum bidang lana.h. Kelima faktor utama tcrscbut diuraikan kembali mcnjadi beberapa faktorfaktor pengaruh

harga tanah perkotaan. Faktor-faktor pengaruh tersebut

selaniutnya akan dianalisis rnenggunakan analisis statistik untuk menentukan besamya pcngaruh terhadap harga tanah dan sclanjutnya dcngan mengguuakan anal isis Sistern Informasi Geografis (S[G), faktor- faktor pcngaruh tersebut ditentukan bobotnya dan direpresentasikan dalam bentuk spasial berupa layer-

luyer pets masing-rnasing faktor pcngaruh uutuk dilakukan analisis overlay tcrhadap sctiap faktor (weighted overlay). llasil dari analisis ini adalah informasi harga tanah dalam bentuk pcta kelas harga tanah di \VP Gcdebagc,

8

1.5

M:anfaat Peoelitiao

Kebutuhan infonnasi harga tanah perkoiaan yang akurat dan aktual pada saat ini dirasakan sebagai kebutuhan yang mendasar bagi banyak pihak. Oleh karena itu, dalam penclitian ioi berusaha untuk memberikan informasi harga tanah perkoraan dalam bcntuk peta kelas harga tanah, Peta kelas harga tanah yang dihasilkan diharapkan dapat memberikan rnanfaat sebagai berikut (Simarmata,

1997 & Jaya, V .E, 2008): (I) Memberikan informasi harga tanah akrual yang tcrjadi kepada pihak-pihak yang berkcpentingan dalam transaksi jual-beli tanah, baik kepada pemilik dan pihak pembeli tanah, (2) Memberikan informasi dalam menentukan lokasi investasi kepada pihak investor yang akan rncnanamkan modalnya, (3) Memberikan informasi kepada pihak pcrbankan dalam membuat keputusan

yang tepat dan aman tcrkait pemberian pinjaman dengan agunan bidang tanah yang berada pada lokasi tertentu. (4) Sebagai pedoman dalam mengambil kcputusan oleh pemerintah kola setempat dalam mcnentukan kcbijakan pertanahannya sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang tclah disusun dan ditetapkan, Misalnya dalam suatu rcncana

pembangunan infrastruktur, pemilihan lokasi pcmbangunan dan pcmbuatan rancangan anggaran pembebasan tanahoya dapat memanfaatkan informasi dari pets kclas harga tanah. (5) Memberikan manfaat kepada peneliti perkotaan dalam melakukan riset

perkembangan kota mengingat informasi harga tanah disajikan baik dalarn beniuk tekstual dan bentuk spasial sehingga dapat rnernberikan keuntungan untuk penelitian-penelitian lebih lanjut.

9

1.6

Kerangka Pemikiran

lnformasi harga tanah perkotaan yang akurat dan up

10

date rnempunyai

sifat yang fundamental dalam mendukung pelaksanaan pembangunan perkotaan. Bersifat fundamental

karena

informasi harga tanah dapat digunakan dan

dimanfaatkan dalarn berbagai kebutuhan. Misalnya, informasi harga tanah dapat memberikan kepastian dnlam proses transaksi jual beli tanah antara pernilik tanah dan pihak pcrnbeli. 13aik pihak pemilik dan pernbeli mcmpunyai infonnasi yang scimbang mengcnai harga tannhnya. lnformasi harga tanah pun dapat digunakan unruk mendukung pengarnbilan

keputusan

mengenai

kcbijakan

pertanahan

perkotaan, mcndukung kebijakan RTR W yang ditctapkan, membanlu rneuenrukan lokasi lnvestasi yang akan dilakukan. Kcmudian, bagi pihak perhankan, informasi harga tanah ini dapat dijadikan pertimbo.ngnn dalam memberikan pinjwnan dengan agunan bidang tanah. Dalarn pcnelitian ini, informasi ho.rgo tanah yang dihasilkan dalam bcntuk pcta kelas hurga tanah, Peta kclas harga tanah ini dihasilkan setclah dilakukan analisis terhadap faktor-fakror yang diduga bcrpenguruh terhadap harga tanah.

Pcnemuan Iaktor-fuktor yang diduga berpengaruh tersebut dilakukan setclah rnelakukan kajian literatur dan survei lapangan terhadap bidnng-bidang

tanah

kosong yang akan dijual dan terletak di Wilayah Pengembangan Gedebage, Dipilihnya wilayah ini discbabkan pesarnya pembangunan infrastruktur berbagai sarana dan prasarana perkotaan sehingga mcni ngkatkan keburuhan tanah dan pada akhirnya memacu kenaikan harga tanahnya.

Untuk melihat secara kcscluruhan

pelaksanaan pcnclitian ini, dapat dilihat pada garnbar l.2 rncngenai kerangka pcmikiran penelitian.

lO

Latar belakang Penelitian: Kebutuhan tanah di perkotaaa meningkm; Sifat tanah yang tctap dan terbatas: Tanah perkoiaan mempunyai nilai ekonomi yang tinggi; Tanah perkotaan menjadi sasaran spekulasi; Sikap masyarakat terhadap pcnenruan haJ-ga ganti rugi tanah __J ~

Kebutuhan lnformasi Harga Tanah Perkotaan

Kegunaan & Manfa.at Informasi Harga Tanah Perkotaan

__ !__ Pcm1astlahan Pcnclitian: lnfonnasi harga tanah perkotaan sulit dlperoleh. lnformasi harga tanah pcrkotaan tidak tcrsedia

'Tujuen Pcnelitian:

Pembuaran Peta Ke las f targa Tanah Perkotaan

~tudi Litera~

+

__

Faktor·faktor yang dillu~a berpengaruh tcrtrndao harcn tanah eerkoraan

_1_

-tI .-

-

G

-·Kcbutuhan PenclitianData

Daui Primer:

i-=

Survci lapru1ga11 (observasi dan kuisi~

-·1

--

__,

! Data Sekunder:

Survel data kc lnstansi pemerintah

enclusuren internet dart media ma.<sa

[PtflgolaJ1an dan Analisis Data

Analisis Data

J

Statistik

Anallsis Dat;i SIG

I

I~

Hasil Analisis Akhir:

~as Harga Tanah WP Gcdcbage

Kesirnpulan, Saran dan Rekomendasi

Garnbar T.2 Kerangka Pemikiran Penelitian l1

I. 7

Metodologi Pcnelitian

Penclitian yang dilakukan bersifat srudi kasus di salah satu wilayah pengembangan Kota Bandung, yaitu Wilayah Pengcmbangan Gedcbage. Penelitian difokuskan untuk mcne!iti fakror-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah yang diperoleh dengan mclakukan kajian/studi dari beberapa literatur yang terkait dan basil pcngamatan langsung di lapangan. Objck penelitian adalnh bidang lanah kosong yang aka.n dijual da.n hnrga tana.h yang digunakan berdasarkan harga tanah pasar pada saat dilakukan penelitian. Dari hasil kajian/studi beberapa litcratur dan didukung hasil obscrvasi lapa.ngan maka diperoleh bebcrapa data yang dibutuhkan dalam penelilian ini baik data yang bcrsifat primer rnaupun sekunder, Data primer diperolch dari hasil survei lapangan dan wawancara yang dipanclu dcngan kuisioncr terhadap beberapa sampel, Sementara kebutuhan data sekuodcr yang mcliputi data spasial dan data atribut diperolch dari hasil survci ke beberapa instansi pemcrintah, Metode pcngambilan sarnpcl dalam pcnelitia.n ini dilakukan dcngan metodc purposive sampling dan bersifat tidak acak (non probability purposive sampling, artinya sampcl yang dipilih adalah sampc! yang telah memcnuhi kriteria dan tujuan penelitian

(Neuman,

2000 & Singarimbun,

1987).

Kriteria

pcngarnbilan sampel berupa bidang tanah kosong yang akan dijual dan apabi la terdapat bangunan, maka penilaian hanya berdasarkan harga tanahnya saja, terlctak di pinggir jalan utarna atau dckat dengan jalan, lnformasi harga tanah berupa harga pasar yang dipcroleb langsung dari pemilik tanah, atau kerabat yang tcrkait dengan pcmilik tanah. Sampel data tersebut pada umumnya dipilih berupa bidang-bidang tanah

yang terletak di pinggir jalan atau dckat dengan jalan utama sehingga .mempunyai nilai stratcgis dan aksesibilitas yang baik, Penyebaran

sampel berada di 12

kelurahan pada empat kecamatan dan diharapkan dapat mewakili karakteristik harga tanah pada wilayah penclitian scrta mcmberikao hasil yang represeutatif

dalam analisis terhadap faktor-faktor yang diduga berpenga.ruh terhadap harga tanah,

12

Teknik analisis yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan mctode

analisis statistik clan SIG. Analisis statistik digunakan unruk mengidentifikasi, menyederhanakan dan mernilih faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah untuk selanjutnya dilakukan pemode!an harga tanahnya. Hasil dari analisis statistik digunakan untuk menentukan bobotlnilai setiap faktor yang diduga berpengaruh tcrhadap harga tanah dan selanjutnya dengan analisis SIG menggunakan metode weighted overlay dapat dihasilkan layer peta kelas harga tanah. Metodologi penelitian yang digunakan dapat dilihat pada garnbar l.3.

13

r

Persiapan Penelitian Kajian/Sllldi Literatur; Survei Pendahuluan: Perijinan ~ I

I

Kchutuhan Data

l

'

Kebutuhan Data Primer: Observasl, wawancara dan kuisioner

I

_I Kebutuhan Data Sekunder

Survei data ke beberapa instansi pemerintah, media massa/internet

I

I

I

J

Data Aktual (Data Yang Ter.w.clia)

Analisis Suitistik Analisis Faktor An~li
r

·-

Faktor-Iaktor yang didugn lxorp<:ngaruh rerbadap harga tanah i.i dan Model Regres! Harga Tanah

I

• Anolisis SIG

Analisis Spasial:l Georeferencing Overlay

•

BllSls Data: Lecak dan posisi bidang tanah, peta janngan JalM, pets rus:11. primer gedebage, pet a kepadatan pcnduduk, peta jruingan utilitas pcrl
/ Anallsis Weighted Overlay: [~re to Raster, Buffeting, Reclassify

PETA KELAS HARGA TANAH Keslmpulan & Saran

Gambar IJ Metodologi Pcnelitian

14

-... .

Validasi Model Regresi Dengan NJ OP & 1 Iarga Pasar

-

1.8

Pendekatan Studi

Dalam penelitian ini pendekatan studi yang digunakan berupa analisis kuantitatiJ dengan format deskriptif yaitu pendckatan yang bertujuan menjelaskan berbagai kondisi, situasi dari berbugai faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah yang mcnjadi obyek penclitian, kemudian mengangkat ke permukaan karakrer atau gambaran tentang kondisi, situasi dari faktcr-faktor tersebut. Pendekatan dalam penelitian ini dimulai dcngan memahami karakteristik faktor[aktor yang diduga berpcngaruh terhadap harga tanah di wilayah penelitian dan karakteristik

wilayah

penelitian,

yaini Wilayah

Pengembangan Gedebage,

Berdasarkan hasil kajian/studi beberapa literatur, terdapat bcbcrapa faktor yang diduga berpcngaruh terhadap harga tanah pcrkotaan dan secara garis besamya dapat dlkelompokkan menjadi faktor lokasi tanah, faktor ketersediaan sarana dan prasana infrastruktur, faktor legal kepernilikan tanah, faktor kcscsuaian dengan perencanaan (RTRW) dan faktor kepadatan kependudukan pada wilayah perkotaan.

1.9

SistenJalib Pen ulisan Dalam pcnclitian ini akan dibahas dan disajikan dengan susunan urutan

penulisan sebagai berikut: BAB J

Pcndahuluan

Dalam bab pendahuluan dijelaskan rncngcnai latar belakang pcnelitian. perumusan masalah, tujuan dan sasaran pcnelitian, lokasi penclitian, kerangka pemikiran, metodologi penelitian, pendekatan

stud! dan

sistematika penulisan penelitian. BAD U Tinjauan Pustaka Pada bab ini akan dijelaskan mengenai tinjauan teoritis yang tcrkait

dengan penelitian meliputi pengertiao harga dan nilai tanah, karakteristik tanah perkotaan, hubungan teori lokasi tcrhadap harga tanah, metodcrnetode dalam menentukan harga tanah, beberapa penelitian atau kajian

15

terdahulu yang relevan dengan pcnelitian

yang dilakukan

mengenai

harga tanah, kepastian hukum bidang tanah dan pengaruhnya terhadap harga tanah, penentuan kriteria faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah basil penelitian sebelumnya, pengelompokkan faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah di WP Gedebagc, kebutuhan data penelitian sena penggunaan analisis statistik dan analisis SIG untuk menghasilkan peta kelas harga tanah.

BAB ill Gamharao Umom Wilayah Studi Pcmbahasan dalam bah ini mcnekankan lcrhadap gambaran umum wilayah studi penelitian, yaitu Wilayah Pengembangan Gedebage sebagai bagian dari wilayah Kota Bandung, kondisi geografis dan administrasi wilayab studi, pola penggunaan tanah pada wilayah studi, kondisi sosiaJ ekonorni dan sosial kependudukan WP Gedebage, kondisi jaringan jalan pada WP Gedebage, kebijakan yang berkaitan dengan penataan dan pemanfaatan ruang di WP Gedebage, perkernbangan harga

tanah perkoiaan sena faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah di wilayah studi.

BAB (V Analisis Penentuan Faktor-Faktnr Yang Mempeogaruhi Perubaban Harga Tanah Bab ini membahas

analisis terhadap faktor-Iaktor yang diduga

bcrpengaruh terhadap harga tanah dalam \J,c'P Gedebage. Analisis yang diterapkan

dalam bab ini meliputi analisis pengambilan sampel

penelitian, analisis staristik yang terdiri dari analisis faktor dan regresi serta analisis SIG. Analisis SIG bcnujuanuntuk menghasilkan peta kelas

barga tanah WP Gedebage yang dilakukan menggunakan perangkat lunak SIG yaitu Arc GJS 9.2 terhadap data yang diperoleh. Setelah dilakukan beberapa analis, tabap berikutnya adalah mcnyajikan basil analisis dao melakukan pembahasan.

16

BAB V Kesimpulan dan Rekomendasi Penelitian

Bab ini merupakan bab lerakhir dari penclitian yang akan menyajikan beberapa kesirnpulan dan rekomendasi yang dipcroleh dari pcnctirian. Dalam bab ini juga diterangkan rnengenai kelernahan penelitian dan pemberian saran untuk penelitian lanjutan.

17

BABU

TlNJAUAN PUSTAKA

Dalam bab tinjauan pustaka ini akan dibahas

atau

memuat secara garis

besar rnengenai review atau ulasan bcberapa pengertian ientang harga dan nilai tanah, karakterisiik ranah perkotaan, beberapa teori lokasi dalam kaitannya dengan harga tanah, faktor-faktor yang mcmpengaruhi harga tanalt perkctaan berdasarkan hasil penelltian-penelinan terdahulu yang relcvan, penerapan analisis statistik dan SIG dalam mcmbantu mcngatasi bcbcrapa permasalahan penanahan khususnya dalam menganalisis faktor-faktor yang diduga herpengaruh terhadap harga tanah pcrkotaan serta mctodc analisis spasial yang digunakan dalam menghasilkan peta kelas harga tanah dalam penelitian ini.

2.1.

Pengertian tlarga dan Nilai Taaah

Pada saat ini. terdapat banyak pcngertian mengcnai harga dan nilai tanah dimana pengenian tcrsebut dikemukakan oleh para ahli dengan beragam latar belakang akademik dan profesi serta definisi dari instansi pcmcriruahan. llal ini rucnunjukkan bahwa perkernbangan harga dan nilai tanah menarik untuk dikaji karena keduanya memiliki sifat yang dinamis, menyeluruh dan mernpengaruhi di segeuap aspek keb.idupan masyarakat, Salah saru pcngertian mcngenai harga tanah yaitu yang diuruikan olch Sujarto, seorang pakar perencanaan perkotaan yang rnenjelaskan bahwa harga

tanah adalah kernampuan tanah yang nilainya dapat diukur oleh suatu harga nominal dalam satuan matt uang dimana harga ta.ua.h tersebut bisa saj a merupakan irnplikasi dari adanya pcningkatanlpenurunan nilai tansh. Sernentara itu, lebih lanjut oleh Sujarto dikcmukakan

bahwa nilai tanah adalah suatu penilaian alas

tanah yang didasarkan kcpada kemampuan produkrivitas dan/atau sifat strategis

ekonomi tanah terscbut (Sujarto, D, 2008). Kenaikan barga dan nilai tanah pada umurnnya merupakan suatu konsekuensi dari suaru perubahan penggunaan atau pemanfaatan tanah di suaru wilayah. Misalnya, terhadap tanah yang sernula

18

penggunaannya tidak pasti kemudian dijadikan suatu wilayah yang produktif akan menaikkan nilai dan harga tanah (P.A. Stone dalam Sujarto. D. 2008).

IJcngan dernikian,

suatu bidang tanah dengan

nilai tertentu akan

rnengalami perubahan harga tanah karena adanya faktor-faktor penentu lainnya seperti faktor potensi, tujuan pcmanfaatan dan kekuatan ekonomis yang terkandung di dalam bidang tanah tersebut. Misalnya suatu bidang tanah yang mcmpunyai nilai tinggi mungkin mempunyai harga yang rendah karena pada bidang tanah tcrscbut tidak dilengkapi oleh taktor sarana dan prasarana yang

memadai atau bahkan tidak mcmpunyni harga sama sekali discbabkan bidang tanah terscbur tcrmasuk ke dalam ruang terbuka hijau dari rcncana Ulla ruangnya, Sebaliknya, tanah yang semula tidak bernilai tinggi, misalnya karena tidak subur tetapi karena faktor sarana dan prasarana dan infrastruktur yang mcmadai mcnyebabkan harga tanahnya mcningkm, Menu nit Goodall, B dan I .ean, W ( l 977) harga tanah adalah harga nyata yang dirniliki tanah dan direpresentasikan dalam satuan mata uang sorta sering dipengaruhi oleh adanya sebab dan akibat dari kctcrsediaan dun kebutuhan tanah. Semcntara nilai tanah adalah existing dari pola penggunaan tanah. Untuk dacrah perkotaan (urban), pada umumnya faktor-faktor yang mempeugaruhi barga dan nilai tanah adalah posisi dan lokasi tanah sena fasilitas infrastruktur pcrkotaan yang tcrsedia. Kemudian, definisi harga tanah mcnurut Badan Pertanahan Nasional dan PPE FE-UOM (Suyudi, 13, 2002) rncrupakan refleksi dari nilai tanah yaitu tiugkat keseimbangan yang tercapai sccara kompromi antara penjual dan pembcli yang biasanya terjadi melalui

rnekanisme pasar tanah. Scdangkan nilai

tanah

mengandung pcngertian sebagai poteusi iutrinsik yang dimiliki oleh bidang tanah, dimana angka-angkanya dalarn unit moncter tidak sclalu sesuai dengan "harga" yang aktual clan ekstrinsik. Bcrdasarkan Undang-undang No. 12 Tahun 1985 mcngcnai Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994, harga tanah pada suatu wilayah ditetapkan dengan rnengacu pada

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Harga tanah yang ditetapkan adalah harga rataraia yang diperoleh dari transaksi jual bcli objek pajak yang ditcntukan melalui

19

perbandingan harga dcngan objek lain yang sejenis, atau nilai pcrolehan baru, atau

nilaijual objek pengganri. Dari beberapa dcfinisi ruengenai harga tanah yang dikcmukakan oleh bcberapa pakar clan instiiusi, dapat ditarik kesimpulan rnengenai harga dan nilai tanah, Secara urnum, harga tanah adalah segala sesuatu yang terkait dcngan potcnsi atau kemampuan tanah untuk dimanfaatkan dengan berbagai tujuan dan dipcngaruhi olch berbagai faktor, misalnya faktor posisi,

lokasi, fasilitas

infrasrrukur dun supply dan demand dalam rnekanisme pasar tanah scpcrti transaksi jual beh tanah schingga nilainya dapat diukur dalam satuan mara unng yang berlaku Semcutara itu, nilai tanah lebih rerkait terhadap kcrnampuan produktivitas atau sifat stratcgis tanah yang nilainya tidak selalu sesuai dcngnn harga yang akrual.

2.2.

Kar11kteristik Tanah Perketaan Pcrturnbuhan dan pcikembangan suatu kota pada hakckatnya sangat

dipengaruhi oleh beberapa faktor seperti faktor pertumbuhan pcnduduk kota tersebut,

pcrubahan

scrta

perkcmbangan

kcgistan

usaha

dan

tuntutan

kehidupannya, meningkatnya pemhangunn» kola di segaln bidang sorta semakin luasnya peranan fungsional kota buik dalaru kola itu scndiri, secara regional rnaupun nasional atau intcrnasional dan karena kctcrbatasan tanah yang ada (Sujarto, D, 2008). Faktor-Iaktor inilah yang mcnyebabkan meningkatnya kebutuhan terhadap tanah diperkotaan scbagai ruang dimana manusia hidup dan rnenyelcnggarakan berbagai kegiatannya selalu tcrjadi ketidak-scimbangan antara tanah yaug dibutuhkan dcngan tanah yang tcrscdia (prinsip supply and demand). Terjadinya kctidak-seimbangan dalam supply and demand pada wilayah pcrkotaan ini discbabkan oleh bcberapa karaktcristik tanah

perkotaan yang akan

dijelaskan lebih lanjutdalam paragrap dibawah. Menurul Nurmandi, /\ (2006), tanah perkotaan rnempunyai bebcrapa

karakteristik, Karakteristik pertarna adalah harga tanah perkotaan dipcngaruhi oleh faktor lokasi dim transportasi dimana harga tanah sangat tergantung dari

aksesibilitasnyu terhadap jalur transportasi dan fasilitias wnum. Semakiu baik aksesibilitas dan proksimitas (keterdekatannya). maka harga tanah semakin tinggi. 20

Karaktcristik kcdua adalah tanah perkotaan terkait dengan fungsi tanah tcrscbut dimana pada tanah perkotaan rnernpunyai fungsi yang lcbih kornpleks dibandingkan tanah perdesaaan, Pada tanah perdesaaan, fungsi tanah lebih kepada

kegiatan-kegiatan pcrtanian, maka pada tanah perkotaan fungsinya terkait dcngan berbagai kegiatan seperti perindustrian, perkantoran, perumahan dan pcrmukiman, jasa serta pcndidikan.

Karakteristik ketiga, tanah pcrkotaan membutuhkan jaringan infrastruktur yang dibangun dcngan dana yang sangat besar dan merupakan kombinasi dari berbagai pcrnbangunan seperti pembangunan jaringan jalan, konstruksi bangunan

dan prnsarana sosial lainnya. Scmentara itu, karaktcristik keernpat tanab perkotaan mcrupakan/berfungsi sebagai barang ckonomi (economic goods). Scbagai bamng

ekonomi, maka scbidang tanah di dacrah perkotaan dapat digunakan unruk tujuan kepernilikan, atau disewakan kepada pihak lain, atau sebagai bagian dari bcnruk jaminan kcpada bank unruk kcburuhan pcrmodalan suatu kcgiatan usaha yang

dilakukan rnasyarakat, Karakteristik kclima tanah pcrkotaan adalah sebagai kornoditas ckonorni sehingga rnenjadikan taaah perkotaan sebagai sasaran spckulasi yang penting bagi

kaum berduit, Semakin padatnya pcnduduk suatu kota dan diiringi dengan sernakin

kcbutuhan tcrhadap

rneningkatnya

tanah untuk

berbagai macam

pernanfaatan dan penggunaannya, scperti perdagangan, perurnahan, permukii

11u11,

infrastruktur dan lain sebagainya, pada gilirannya akan merokctkan harga ranah. Dengan

beberapa

karakteristik

tanah perkotaan

seperti

yang telah

dijclaskan di atas, rnaka tanah di kota atau di daerah pcrkotaan tetah rnenjadi suatu komoditas

ekonorni

mcnginvcstasikan

yang

sangut

rnenarik

kaum

berduit/investor

dana dalam bcntuk tanah dan dalam

situasi

ini, sangat

dibutuhkan peran dari pemerintah yang proaktif dalam rnengembangkan kebijakan pcrnanfaatan

tanah

perkotaan

tanah,

misalnya

yang

mengclola,

melalui

perkotaan,

21

mengaiur

mckunisme

untuk

penggunaan

pcncrapan harga

suatu dan tanah

2.3.

Teori Lokasi dan Kaitannya dengan Perkembangan Harga Tanah Perkembangan

harga tanah perkotaan

tidak saja dipengaruhi

olch

pcrtumbuhan dan perkembangan suatu kota maupun pola penggunaan dan pernanfaatan tanahnya namun juga dipcngaruhi oleh intensitas dari tanah yang digunakan (Balchin, P.N, et.al, 1995).

Lcbih lanjut, intenshas penggunaan tanah

ditunjukkan oleh suatu nilai gradicn dirnana nilai gradien dari perkembangan harga tanuh akan bcrbcda dari suatu kota dengan kota lainnya yang dipengaruhi oleh tinggi rendahnya tingkat perekonornian suatu kota, aksesibilitas yang dimiliki bi dang tanah serta kualitas dari sistern transportasi yang ada di kota tersebut, Dari uraian di atas, maka terlihar

bahwa perkcmbangan harga tanah

pcrkotaan akan dipcngaruhi oleh hubungan bcbcrapa faktor yang sating terkait saru dengan lainnya seperti taktor kcmudahan dalarn mencapai persil tanah (aksesibilitas)

dun pcnggunaan

maupun

pemanfaatan

tanahnya

(land11sc).

Hubungan yang saling tcrkait ini pcrtamakali dikernukakan oleh Heinrich von Thuncn dalarn tcorinya mcngcnai pcnggunaan tanah pertanian di perdesaaan, Pada tahun 1826, von Thuncn mengemukakan teori mengenai pengaruh distribusi pola penggunaan dan pcmanfaatan tanah pcrtanian y
terscbut dinsumsikan rnernpunyai

karakteristik tanah yang bornogcn dan rncngclilingi pasar runggal unruk basil tanuhnya (hasil penanian). Daerah yang mempunyai potensi ekonorni yang besar (harga scwa dan harga tanahnya meningkat) adalah dacrah yang mempunyai posisi terdekat dengan pusat pasar, yaitu pusat kota serta rncmpunyai biaya

transportasi yang terrnurah. Teori

yang dikemukakan olch Von Thuneu

sclanjuLnya dikenal sebagai teori lokasi dan menjadi dasar dalam perkcmbangan teori lokasi perkotaan (urban location thrwry) (Balchiu, P.N, et.al, 1995). Kemudian

van

Thunen

mcnggambarkan

hubungan

antara

pusat

pemasaran, pusat produksi. biaya produksi dan jarak ke pusat kota terhadap harga

tanah. Dijelaskan dalam teorinya bahwa akscslbilitas kc pusat kota rncrnpunyai hubungan yang kuat dcngan perubahan harga tanah dimana semakin jauh jurak dari pusat kota akan semakin rcndah harga ranah di suatu Iokasi, dan sebaliknya, sernakin dckat jarak bidang tanah dengan pusat kota maka semakin tinggi harga tanahnya, Teori von Thunen ini dirasakan

22

masih relevan dalrun beberapa

penelitian mengenai harga tanah. Hubungan jarak bidang tanah terhadap pusat

perkotaan dan pengaruhnya tcrhadap harga tanah dalarn teori in i dapat disesuaikan dengan beberapa faktor pengaruh yang menjadi kajian penelitian harga tanah saat ini, seperti waktu tcrnpuh, biaya transportasi yang dikcluarkan (Simarmata, A, 1997). Teori lokasi yang dikcmukakan olch Von Thuncn dapat dilihat pada Gambar 11. I dan Gambar ll.2.

A 1R1•H ~h'I' w'lll1 ht UNtt P'()d
llil

ilortlcU11v1• •nc
~

3!h•l\.\lflu1e

LJ

tnt~1-lve 1r1ble rot11lon

l2.:J

Af1.blfl whh lorw,i ~

~

Tnroo l+eld •••bl•

Q

A•nehlno

(Sumbcr: Bakhin, l'.N, 1995)

Garn bar LI. I Teori Von Th unen Mengcnai Pola Penggunaan Tanah Pertanian

23

Ket~~

A

A -A

Sew< yang mau dibayarl:a~ oleh peng;unaan perd29angan.

mau dibayarlcan oleh penggunaan industri.

B - 8 Se"la yang

C - c Sewa yang meu dibayarkan oleh penduduk untuk perumahan.

lurva Tawaran - Sewa

StJOOer: \.Vaugh, 1999

(Sember. Balchin, P.N, 1995)

Gambar Il.2 Kurva Pengaruh Jarak & Jenis Penggunaan Tanah Terhadap Harga Sewa Tanah Teori lokasi Von Tbunen kcmudian dikembangkan oleh Alonso (1960)

c.lalam penerapan sewa dan penggunaan tanah di daerah perkotaan. Menurut Alonso, terdapat hubungan antara lokasi dan pcnggunaan tanah terhadap kenaikan harga tanah. Menurut Alonso, hubungan antara uang sewa, harga tanah dan jarak dari pusat kota terhadap bidang tanah rnempunyai hubungan bcrbanding terbalik. Scmakin mendekati pusar kota, maka sewa tanah dan harga tanahnya akan semakin tinggi, biaya transponasi rendah dan tingkat kepadatan bangunan tinggi karena besarnya tingkat kebutuhancocok untuk individu yang berpendapatan

tinggi atau digunakan untuk daerah yang mempunyai sifat komcrsial. Sebaliknya dcngan jarak yang jauh dari pusat kota maka tingkat aksesibilitasnya menurun di sarnping harga tauahnya lebih rcndah tetapi terdapat masalah dengan biaya transportasi yang lebih tinggi sehingga dacrah ini cocok untuk dikembangkan sebagai daerah perumahan, peodidikan dan industri. Pendapai yang dikemukakan

AJonso dapat dilihat pada Gambar IT-3 mengenai pengaruh jarak dan penggunaan tanah di perkotaan terhadap kenaikan barga tanahnys.

24

Dacrab !ndusoi Harga Tanah

~- -- - -------

'<

I

-·r---

0;-~---/

~ ~

I

Pcrkamorun den Perdmn~

I

/-------............ -~~

Pcrumllhiri dan Permuliman

Ru•ne Terbuk• I lij>u

Jarak (Snmber l:.vans. 2004)

Gambar 11.3 Pengaruh Jarak dan Pola Pcnggunaan Tanah Perkotaan Terhadap Harga Tanah Sedangkan mcnurut Burgess, dalam teorinya yang dikenal sebagai reori wilayah tcrpusat (concentric zone theory), berpendapat bahwa tinggi rcndahnya harga tanah dalam suutu kota dipcngarnhi oleh jarak terhadap daerah kornersial yang memiliki kcgiatan ekonomi yang paling tingci yaitu CBD (Central Bussines District). Sernakin dekat jamk pcrsil tanah dengan pusat kola maka harga tanah

semakin tinggi sebaliknya jika jarak persil tanab dcngan pusat kota sernakin jauh, maka harga tanah akan scrnakin rendah.

Meski pun demikian, tcori yang dikemukakan Burgess dapat dipandang secara urnurn karena pemunbuhan dan perkembangan

suatu kota akibat

pcmbangunan, ringkat kepadatan penduduk yang semakin meningkat, dan pola penggunaan

tanah dengan berbagai aktivitas yang mengumpul

tcntu tidaklah

sesederhana yang digambarkan. Tcori ini menjelaskan bahwa faktor fisik khususnya jenis scrta

intensitas penggunaan

mcnentukan pcm bcntukan harga tanah.

tanah cukup dominan

dalam

lmp!ikasi dari pcnggunaan dan

pcmanfaatan tanah itu sendiri akan mencakup kondisi/falaor sosial dan ekonomi

25

dari masyarakat, atau lebih jelas lagi adalah segi lokasinya. Pada Gambar 11.4 dan

11.5 di bawah ini ditunjukkan mengenai hubungan antara jarak dengan harga tanah di daerah pcrkotaan.

Pc!Ulf'tlnau tin~al

llkse
IJU 1al1 per m2 d3ll kepadaian pcnduduk

2 J 4

s I Ccntml Busine.s Dis1tie1 Zona 2 Z.on• Tmnslsi Zona 3 Pcrum•h11n Ccrrcndapat:m Rcmluh Zona 4 Pcrumahan Bcrpcnd.apalrulTinggi Z-01111

Zona S Zona Pekerjo (Commuter

7.oM)

(Sumber: Oalc:hin. P.N. et.al, 1995)

Gambar 11.4 Teori Wilayah'Ierpusat Burgess

Jatolc D:.. i PusoJ kota

(Sumber: Evans, A. \V, 2004)

Garnbar IT.5 Hubungan Antara Jarak Bidang Tanah Kc Pusat Kora terhadap llarga Tanah

26

Teori lokasi lainnya yang menjelaskan perkembangan harga tanah yang terkait dengan jarak adalah teori yang dikernukakan olcb Homer Hoyt, dikenal

sebagai teori lokasi berdasarkan wilayah (sector zone theory). Teori ini berkembang berdasarkan penelitian perumahan

Hoyt

tcrhadap pertumbuhan kawasan

di kota-kota di negara Amerika Serikat

pada tahun

[930-an.

Berdasarkan teori ini, bentuk suatu kola yang mengalarni perkembangan akan berbentuk lateral dimana kawasan perurnahan atau pcnnukirnan akan tumbuh pada lokasi yang memiliki kedekatan dengan sarana dan prasarana transportasi,

3

1'

'.0,~

s

)

-~ . .

~

' --L_j_,/' ! '\ (Sumber: Ralchin, P N, et.al, 1995)

Garnbar 11.6 Teori Perkcmbangan Sektor Keierangan Sektor I

Central Business District(CHD)

Sektor2

tSawasan industri dan pergudangan

Sektor 3

Perumahan untuk pekerja berpcndapatan rendah

Sektor 4

Perumahan untuk pekeria berpcndapatan menengah

Sektor 5

Perumahan unruk pekerjaberpcndapatan tinggi

Dalam kaj iannya mengcnai harga tanah yang terjadi di dacrah perkotaan, 1 larris & Ulman pun menjelaskanoya dalam suatu teori yang dikenal sebagai teori banyak pusat perturnbuhan (multiple-nuclei tlteo1y). Tidak seperti teori mengenai pertumbuhan kola yang mempengaruhi harga tanah lainnya yang secara wnwn rncnjelaskan

bahwa kota tumbuh dan berkcmbang dari satu pusat, teori yang

27

dikemukakan Harris & Ulman mengasumsikan

bahwa suatu kota tumbuh dan

bcrkembang dcngan beberapa pusat kotanya yang saling mcndukung (Balchin. P.L, et.al,

1995).

Pusat pertumbuhan

dapat meliputi pusat perumahan

atau

pcrrnukiman atau bisa merupakan pusat pasar perkotaan, memiliki kcdekatan dengan kola terdekat, pahrik, pcrtambangan

dan terminal ataupun stasiun kereta

api bcscrta fasilitasnya, Di dalam kota ini, kecocokan penggunaan dan pernanfaatan tanahnya menarik setiap pusat pertumbuhan, misalnya pusat temper

tinggat masyarakat bcrpendapatan rendah akan dekai dcngan pusat pcrindustrian, baik industri berat ataupun ringan. kemudian pusat tempat ringgal golongan berpcndapatan medium ataupun tinggi akan mcmilih di wilayah dekai dengan pusat bisnis. ·1 cori Harris & lllman mengenai banyak pusai pertumbuhan kota dnpat dilihat pada Gamber 11.7

3

2

5

1 Cenlrat bu.an-. cNltria Nur.J•u-"' ~ ~. lt11'dJi9ht "'*"u~urin9 N1~3 Loo a..1oCCM11e~ .. Nudeus

-1

NUCieus •

~ "1icom. ~..i

Nudeu_. 5 Htot"Mnoome ,-~1 NOO.U. 8 HNvv ,.,.,,uf..wrino

N ........

°""'""° --- -

a R-ntMl-

Nuc:leu. 9 ~

.ubutb

(Sumber: Balcbin, P.N. etal, 1995)

Gambar 11.7 Teori Pertumbuhan Kota dcngan Banyak Pusat Pertumbuhan

Bcrdasarkan beberapa teori lokasi yang telah dijelaskan di alas. rnaka

terlihat bahwa faktor lokasi yang meliputi jarak, aksesibilitas, prasarana dan

28

sarana transportasi,

infrastruktur

serta penggunaan dan pemanfaatan

tanahnya

mempunyai pcran yang cukup penting dalarn mernpengaruhi harga tanah. Seiring dengan perkembangan jaman. banyak pihak baik perorangan maupun institusi pcmerintah dan swasta yang mernanfaatkan dan mencrapkan pemikiran rnengenai tcori lokasi ke dalam dunia nyaia untuk mengamati faktor-Iaktor

yang

mernpengaruhi hurga tanah. Scperti yang telah dikernukakan

sebelumnya, salah satu cm yang

mcmpengaruhi harga tanah perkotaan adalah faktor lokasi yang meliputi aksesibilitas dan proksimitas (keterdekatan) suatu bidang tanah dengan jalur transportasi, fasilitas umurn dun pusat kota, Kcmudian dalarn perkernbangannya seat ini, Tarigan (2005) mcngcmuk:akan bahwa tcori lokasi tcrkait erai dengan harga tan ah. Oalam perkernbangannya, pernahaman terhadap tenri lokasi tidak dapat dipisahkan dari intcraksi antara aspck aksesibilitas dan potcnsi ckouorni suatu wilayah perkotaan, Tingkat akscsibilitas

adalah tingkm kcmudahan untuk

mcncapai suatu lokasi ditinjau dari Iokasi lain di sckitarnya. Tingkat akscsibilitas

antara lain dipengaruhi olch jarak, keterscdiaan sarana jalur transportasi penghubung termasuk frekuensi dan tingkat kearnanan dan kcnyamanan untuk mclalui jalur rcrscbut. Di sisi lain, berbagai hal yang disebutkan di atas sangat terkait dcngan aktivitas ekonorni yang tcrjalin anrara saru lokusi dcngan lokasi lainnya. Artinyu, Irekuensi pcrhubungan sangat terkait deugan potensi ekonomi dari

setiap

lokasi

yang

dihubungkannya.

Dengan

demikian,

potcnsi

rncmpengaruhi aksesibilitas dan pada sisi lain, aksesibilitas juga menaikkan potensi suatu wi I ayah perkotaan. Saluh

satu

pcncrapan

ieori

lokasi

yang

erat

kaitannya

dalam

mcmpengaruhi harga tanah perkotaan dikernukakan olch Hurd dalam Yunus (2006) yang menjelaskan pcndapatnya sebagai bcrikut:" since value depends 011 economic rent and rent on location, and location on convinience, and convinience on nearness, we may eliminate the internediate steps and say that value depends on nearness". Mengingat faktor lokasi yang terkait dengan aksesibititas dan

potensi suaru wilayah memiliki peran yang sangat penting dalam mcmpengaruhi

29

perubahan harga tanah, maka usaha-usaha untuk memperoleh lokasi dengan tingkat aksesibilitas yang tinggi sangat ketat,

Herdasarkan penjelasan meogenai beberapa teori lokasi secara umurn terlihat bahwa terdapat hubungan yang erat antara lokasi, potensi, penggunaan dan pemanfaatan tanahnya terhadap perubahan harga dan nilai tanah. Gambaran wnum mengenai hubungan antara teori lokasi yang dikcmukakan oleh beberapa ahli di atas dan pengaruhnya terhadap harga tanah dapat dilihat pada label berikut.

Tabet I I. I T eori Lokasi dan Kaitanaya terhadap Harga Tanah Nomor

Pencerus Tenri

Dasar Pemikiran

Hubunganfpengaruhnya terhadap harga tanah

I

Von Thunen

Lokasi Bidang Tanah

Semakin dekat jarak bidang tanah tcrhsdap

Terbadap Pusat Kota

pusat kotll akan meaingkatkan harga

dan

tanah

seoaliknya, semakin jauh jaraknya

mengakibatltan peaurunan harga tanahnya.

Faktor jarak sccara langsuug berpeugsruh terhadap

wakw

tempuh

dan

biaya

uansponasi, 2

William

Kdanjutan teori loka~

Jarak bidang

Alonso

Von Thunen

becpengaruh terhadap harga tanahnya dan

tanab ternadap pusat kola

aribat peagaruh tersebut rnaka terbenruk Lokasi dan penggunaan

wilayah-wilayah

sesuai

penggunaan

berpengaruh tanahnya, Sepeni wilayah perdagangan dan

taaah terbadap

harga jasa (kometSial) merupakan wilayah yang

tanahnya.

memiliki jarak terdekat dengan pusat kota, dan

wilayah

pendidaan,

perumahan/permukiman.

dan iadustri

masing..rnasing

mempuayai janik yang semakin jauh dari posat kcra j

Burgess

Jarak

bidang

tanab

Harga tanah tertinggi adalah wilayah yang

k(l{a

mempunyai intensltas ckonomi yang paling

terhadap

pusat

dan

pcnggunaan

nnggr, yaitu pusat kola (CBD). Harga t.anah

(Teori

akan menurun seinng dengan intensitas

tanannya

Wilayah Terpusac) 4

Houuner Hoyt

Teori

penggunaan tanabaya

Perkembangan Harga tanah dipengaruhi oleh Jokasi bulang

Lokasi

tanab tersebet terbadap jaringan jalan dan

30

nansportasi

dengan

yang jalan

ada,

dan

Semakin dekat semakin

mudah

aksesibilitasnya, maka semakin mcningkar

barga tanahnya. 5

Harris Ulman

clan

Teori

Banyak

Pusal

Permmbuban

S""'1J kota akan rumbuh dan berkembang

meogbasilkan pusat-pusar kota yang baru yang saling bc~aulUng saru dengan lainnya. Pusat-pusat

kota baru ini dapat berupa pusat

f.l<'nla,,uanganljasa

dan

pusat

peruma.lianfpenmwman

2.4.

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Legal, Aktual dan Ideal Kepastian dalam meneotukan harga tanah merupakan faktor pcncniu

dalam proses pernbebasan tanah dalam kegiatan pemhangunan. Namun pada kenyataannya, proses penentuan harga tanah tidaklah semudah yang dibayangkan

clan rnempunyai beberapa pendekatan dari aspek-aspek yang terkait. Terdapai tiga aspek pendekatan dalam meninjau harga tanah yang harus dipcrtimbangkan dalam pcncntuan harganya seperti aspek legal, aktual clan ideal (lskandasyah, M, 2007).

2.4.1

Pendckatao Harga Tanah dari Aspek Legal Ditinjau dari aspek legal, pendekaian dalam pcnentuan harga lanah pada

dasamya rnasih bersandar kepada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ada dalarn UU NO. 12 Tahun 1985 mcngcnai Pajak Bumi dan Bangunan. NJOP digunakan sebagai pedoman pcnentuan harga tanah dalam berbagai proses ganti rugi dalam kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum maupun dalam transaksi jual bcli tanah yang terjadi di masyarakat. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanab bagi Pelaksanaan Pembangunan uotuk Kepentingan Umum, dasar perhitungao pcmberian ganti rugi tauah berdasarkan NJOP tahun bcrjalan dan berdasarkan pcnilaian dari lembaga/tim penilai harga

tanah yang ditunjuk pemerintah. Pcnetapan NJOP ini pada dasarnya dilakukau dengan survei secara global untuk mendapatkan harga tanah dari proses jual-beli tanah yang dilakukan,

Akibatnya adalah menghasilkan besaran l'\JOP yang tidak rncrepresentasikan 31

harga tanah sebenarnya, misalnya, antara dua bidang tanah yang bersebelahan, dapat mempunyai harga tanah yang bcrbeda. Lebih lanjut, akibat tidak adanya pedoman

standarisasi

dalam

penentuan

harga

tanah adalah terjadinya aksi

penolakan dari masyarakat terhadap beberapa kegiatan-kegiatan pcmbangunan yang dilakukan pemerintah perihal penetapan harga gami rugi tanahnya.

2.4.2

Pendekatan Harga Tanah dari Aspek Aktual

Tanah mcrupakan keburuhan dasar bagi manusia dalam mclakukan semua aktivitasnya. Namun sifat tanah yang tetap dan tcrbatas mengakibatkan kcbutuhan tanah rnclebihi dari ketersediaan

tanah iru sendiri. Pertumbuhan populasi

berdampak terhadap pcningkatan kcbutuhan manusiu atus tanah untuk perurnahan

dan permukiman. Dcmikian pula halnya tanah sernakin dibutuhkan dalam pertumbuhan dan perkcmbnngan

suatu kota. Pernbangunan

pembangunan

infrastruktur dasar perkotaan seperti jaringan jalan, listrik dan air rnernbutuhkan tanah dalam jumlah

yang bcsar, Pembanguuan

pusat-pusat

perkantoran,

pcrdagangan dan fasilitas umurn dan sosial perkotaan pun mcmbutuhkan tanah dalam jumlah yang relatif bcsar, Akibantya adalah harga tanah secara aktual mengalami peningkatan seiiap tahunnya. Peningkatan harga tanah akibat faktorfaktor di atas cenderung lebih besar dari pcningkatan NJOP yang ditetapkan pernerintah sehingga kritcria dalam penentuan harga tanah yang ditetapkan tidn.k lagi scsuai dengan kcnyataan. 2.4.3

Pendekatan Harga Tanab dari Aspek Ideal

Pada saat ini belum ada pedoman yang pasti yang dapat digunakan dalarn menentukan harga tanah yang akurat dan aktual. Hal ini disebabkan bclum adanya informasi harga tanah yang valid dan mudah diakscs oleh masyarakat. Penetapan harga tauah menggunakan NJOP belum bisa dijadikan pcdoman dalam mernberikan kepastian dan rasa keadilan kcpada masyarakat (Simarmata, 1997). Melihnt pentingnya manfaat infonnasi harga tanah, khususnya di wilayah perkotaan maka sudah selayaknya pemerintah memberikan kewenangan dan

mckanisme yang jelas dalam rnenetapkan kriteria penentuan harga tanah

32

Salah-satunya adalah dengan

perkotaan.

melakukan kajian clan penelitian

mengenai faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah. Tentu saja kajian dan penelitian ini tetap melihat karaktcristik dari masing-masing wilayab dan mempertimbangkan saran dari berbagai pihak, seperti dari pakar perkotaan, pihak pengernbang perumahan, aparat pcmerintahan di tingkat kelurahan atau desa dan

tenru saja dari masyarakat pemilik tanah sehingga infonnasi harga tanah yang dihasilkan relevan, valid clan dapat dipertanggungjawabkan.

2.5

Beberapa Mctodc Penentuan Harga Taoab Secara umum di.kenal tiga rnetode penenroan harga tanab yaitu: (I)

pendekatan pasar (the market comparison or market approach), (2) pendekatan pendapatan

(1he net income-capitalization or income approach) dan (3)

pendekatan biaya (the replacement-cost or cost approach) (Barlowe, R., 1986). Masing-masing metode penenruan harga tanab tersebut memiliki kelebihan dan kelernaban tergantung terhadap tujuan clan kepentingannya dilakukan pencniuan harga tanah serta dipengaruhi oleh situasi clan kondisi pasar tanah yang teriadi. 2.5. t

Merode Pendek.atao Pasar (The Market Approach ilfethod) Metode pendekatan pasar merupakan metodc yang paling mendasar dan

realistik

untuk

pcrbandingan

digunakan

dalam

menentukan

harga

tanah

didasarkan

relatif terhadap harga pasar yang terjadi. Pendekatan ini pada

umwnnya banyak digunakan untuk menenrukan harga tanah nyata dari suatu bidang tanah akibat pcngaruh kondisi ketersediaan dan keburuhan (supply and

demand) dimana harga tanab tersebut harus mempcrbatikan faktor-taktor seperti penggunaan tanah untuk properti, lokasi, tanggal transaksi jual beli tanah dan keadaan i kondisi tanah. Dalam aplikasinya, pendekatan ini dapat digunakan

dengan baik untuk

mcnduga harga tanah pada pasar tanah yang terjadi pada dacrah urban, sub-urban, apartemea dan dacrah pcrtanian, Mcnurut definisi dari Departemen Pajak Arizona (200 I), terdapat dua faktor yang harus diper:hatikan dalam menggunakan met ode ini, yaitu (1) tidak semua harga jual tanah mcngindikasikan harga pasar sehingga

33

seorang penilai tanah harus melakukan investigasi dan analisis terhadap sernua kondisi yang mempengaruhi barga tanah untulc mendapatkan validitas harga dan (2) untuk beberapa upe properti yang jarang terjual mcngindikasikan

adanya

kekurangan terhadap data yang diperlukao. Dengan adanya dua faktor tersebut, rnaka dalam menggunakan metode ini, seorang penilaiipeoaksir harga tanah harus melakukan beberapa penyesuaian terhadap data yang diperoleh.

2.5.2

Melot.le Pendekatan Pendapatan (The Income Approach Method)

Dalarn Renne, ILR ( 1958). metode peadckaian ini rnenjelaskan .mengenai pendugaan biaya produktivitas dan pendapatan yang akan dihasilkan, pilihan ukuran pendapatan dan pcrataan nilai pendapatan untuk rncnghitung kcadaan yang tidak terukur, Prinsip pcndekatan ini adalah penilaian dilakukan didasarkan perbandingan nilai properti yang akan didapatkan dengan total biaya yang dikeluarkan. Aplikasi metode pcndekatan ini lebih banyak digunakan untuk menentukan harga bangunan, apartcmen, kepemilikan dan properti yang bersifai ekonomis.

2.S.3 Metode Pendekatan Billya (The Cost Approach Method) Pcnilaian dengan pcndekatan biaya didasarkan pada seluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk mcmperoleh tanah termasuk biaya perbaikan dan peningkatan kualitas tanah, Penerapan rnctodc ini dilakukan dengau cam mengestimasi biaya yang telah dikcluarkan untuk membuat atau mengadakan

properti yang akan dinilai. Hal ini disebabkan kondisi pasar pada umwnnya mcngaitkan harga tanah dengan biaya, sehingga estimasi harga tanah didasarkan atas biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru, Dalam pendckatan ini, komponcn yang mernpengaruhi harga tanah adalah biaya pembuaian baru atau biaya pengadaan properti yang dinilai, dan besarnya biaya penyusutan atas bangunan. Metode pendekatan biaya ini banyak digunakan unruk menentukan nilai properti yang mcmpunyai dua kondisi ekstrim yaitu perkiraan biaya yang dikeluarkan dan kemungkinannilai jualnya, sebagaimana properti pcrumahan dan

properti lainnya di daerah perkotaan,

34

2.5.4

Metode Penentuan Harga Tanah yang Digunakan

Dalam penelitian ini, metodc yang akan digunakan dalam penentuan harga tanah rnenggunakan metode pendekatan pasar dengan memperhirungkan faktorfaktor yang mcmpengaruhinya, Dipilihnya

metode pendekatan pasar dalam

penclitian ini disebabkan metode pcnentuan harga tanahnya didasarkan pada harga relatif yang terjadi di pasar tanah, yaitu harga tanah secara real sesuai dengan kondisi saat akan dijual. Metode ini mempunyai kelebihan dibandingkan metode lainnya yaitu mampu menjaga keseragaman harga pasar (Ai. 2005). Dari harga tanah yang diperoleh kemudian dilakukan analisis terhadap faktor-faktor yang diduga rnernpengaruhi terjadinya harga tersebut, Faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah diperoleh dari srudi literatur dan hasil observasi di lapangan serta melakukan pcndataanlkuisioncr terhadap pihak masyarekat yang akan rnenjual tanahnya

2.6

Beberapa Kajian Ten tang Harga Tanah

Kaj ian yang mcmpelajari mengenai barga tanah di perkotaan dan faktorfaktor yang mcmpengaruhinya hingga saai ini merupakan suatu topik yang menarik untuk di tel iti dengan mempertimbangkan bahwa suaru kota mengalami perkembangan yang pcsat dari wnktu kc waktu. Ocberapa kajian tentang harga tanah yang pernah dilakukan terhadap wilayah perkotaan di Indonesia diantaranya oleh Kurdinanto Sarah (1985), Ramdhansyah Siregar (1995), Abdul Wahid Hasyim (1998), dan Bambang Suyudi (2002). Semcntara kajian mengenai harga tanah perkotaan di beberapa negara lainnya seperti di Eropa, Korea Selatan, dan

Turki dilakukan oleb Yeates dan Gamer, Woodruf dan Brown, sena Nisanci. Mcnurut Hasyim (1998), harga dao nilai tanah ditentukan oleh jenis kegiatan yang berada di atasnya dan tcrwujud dalam bentuk peuggunaan dan pemanfaatan tanah. Pola yang terbentuk

atas harga tanah karcna adanya

kccenderungan tingkat harga tanah yang semakin tinggi ke daerah yang mendekati

lokasi aktivitas-aktivitas produksi misalnya: pusat perdagangan, pcrkantoran, industri dan pemerintahan. Pola ini sccara grafis dapat ditunjuk.kan oleh garis-

35

garis kontur harga tanah yang mempunyai atau menyatakan harga yang sama yang

saling dihubungkan saru dengan lainnya disebutvisoval" (iso-value). Seperti digambarkan oleh Yeates dan Gamer (menurut Hasyim, 1998), tentang pola harga tanah yang lebih tepat untuk negara industri maju seperti Eropa, Amerika dan Jepang dimana penggunaan dan pemanfaatan tanahnya lebih terstruktur dengan jelas. Benruk dua dimensi dari pola harga tanah pada negaranegara maju tersebut digambarkan pada Gambar 11.8.

SCBD

Cl30

SCRIJ

CHO= Central Bussiaess District SCBD = Sub-Central Bussieess District (Swnber: Hasyim, 1998)

Gambar ll.8 Pola dan Struktur Harga Tanah Perkotaan Pola dan struktur harga taoah di perkotaao seperti yang ditunjukkan pada gambar di atas tidak tcrlihat deagan jclas untuk kota-kota di Indonesia karena sifat penggunaan tanahnya yang masih bersifatcampuran (mixused). Seperti yang telah dijelaskao sebelumnya bahwa tanah sebagai tempat kegiatan manusia yang dalam pelaksanaannya kegiatan tersebut tidak pernah bersifat homogen, yang artinya kegiatan satu dengan lainnya dapat tetjadi bersamaan dalam bidang tanah yang berbcda, schingga menyebabkan nilai dao hargaoya berbeda, Sebagai contoh, harga tanah permukiman berbeda dengan harga tanah

untuk pusat perdagangan, yang pada akhimya akan membentuk suatu pola dan struktur harga tanah tcrtentu. Menurut Chapin (2005) pola dan struktur harga tanah terhadap kota-kota yang ditelitinya memiliti ciri: 1)

Pusat wilayah pcrdagangan/komersial (CBD) mempunyai harga tanah tertinggi dibandingkan dengan wilayan lain. Wilayah tempat pusat kerja,

36

pertokoan yang terletak di sekeliling pcrbatasan pusat kota mcmpunyai harga tcrtinggi setelah CBD. 2)

Semakin jauh keluar dari kawasan tersebut di alas terdapat kawasan

perumahan dengan harga tanah yang scrnakin berkurang disebabkan jarak dari pusat kota yang sernakin jauh, 3)

Pusat-pusat pengclompokkan industri dan perdagangan yang menyebar mempunyai harga tanah lebih tinggi dibanding dengan sckclilingnya,

biasanya kawasan ini dikelilingi oleh perumahan. Pada tahun 1971, Woodruf dan Brown (dalam Hasyim, 1998) melakukan penelitian di Korea Selatan mengenai pcngaruh dan investasi pcmbangunan di bidang fasilitas dan utilitas sorta perencanaan kota tcrhadap kcnaikan harga tanah seperti ditunjukkan pada Tabel 11.2 di bawah ini. Tabel 11.2 Pengaruh lnvestasi Pcmbangunan terhadap Harga Tanah

Pcrkotaan di Korea Selatan No

lnvcstasi Pembangunan dan Perencanaan

Kenaikan

H:1rga

Tanah (%)

_1_1 Pembangunan jalan dan perluasan sarana angkutan

12,9

2

Usaha pengaturan persil tanah (pengkaplingan)

6,6

3

Pcrbaikan fasilitas air min um dan sistem pembuangan air

3,38

-

kotor

4

Perencanaan kola dan pernatangan tanah

3,04

5

Perluasan dan pembanguuan sekolah dan pcmbangunan

0,97

umum 6

-

Perluasan wilayah kota

0,56

·-

(Sumber: Hasyirn, 1998)

Dari tabcl di alas tcrlihal bahwa pcningkatan harga tanah akan ditentukan oleh perubahan sarana dan prasarana yang terdapat pada tanah tersebut.

Dari hasil peuelitian di Korea Selatan sepeni yang ditunjukkan pada label tersebut, maka investasi pembangunan sarana dan prasarana jalan serta angkutan

37

merupakan

faktor yang menyebabkan kenaikan harga tanah tertinggi diantara

faktor yang lain. Tingginya persentase harga tanah akibat pembangunan jalan dan per I uasan sarana angkutan di daerah perkotaan Korea Selatan menunjukkan bahwa faktor aksesibilitas dan proksimitas lebih dominan dalam mempengaruhi kenaikan harga tanahnya Penelitian serupa yang mcngaitkan pengaruh lokasi terhadap harga tanah adalah yang dilakukan oleh Nisanci, R, et.al, (2006) dengan wilayah pcnclitian pada Kata Trabzon yang terletak di Timur Laut Turki. Menurut Nisanci, beberapa karateristik lokasi yang berpengaruh terhadap harga tanah dibedakan menjadi tiga, yaitu, karakteristik lokasi tempat tinggal (perumahan dan permukirnan), lokasi kornersial dan lokasi indusrri. Ketiga karaktcristik lokasi tersebut yang rnernpengaruhi harga tanahnya ditunjukkan pada Tabel Il.3. Tabet 11.3 Karaktcristik Lokasi yang Mempengaruhi Harga Tanah di

Kota Trabzon, Turki No I

Karakterisuk Lokasi Perumahan ! Pennukiman

--

Faktor Yang Mernpengaruhi

Kemudahan akses terhadap sumbcr tcnaga kerja. Kemudahan akscs terhadap pusat perbelanjaandan

jasa. Kemudahan akses untuk pusat pendidikan dan peribadatan.

Kemudahan akses ke tam an kota dan tcmpat rekreasi kola.

Jarak

terhadap

sumber-sumbcr

bencana yang

mengancam keselamatan jiwa, Jarak terhadap sumber gangguan, scpcrti tern pat kcrarnaian dan polusi asap. 2

Komersial

Jarak terhadap pusat perbelanjaan utama. Jarak terhadap sumber kemaceian utama bagi

pejalan kaki. Jarak terhadap pusat parkir kendaraan. Jarak terhadap pusat perumahan dan permukiman.

38

Industri

3

Jarak

dengan sumber daya manusia (pckerja).

Jarak rcrbadap pasar, Jarak rerbadap sumber daya alam,

Kemudahan umuk mendapatkan yang memadai

fasilitas parkir

Kemudahan sarana transportasi. (Sumbcr: N1>3r.C~ R, et.al., 2006)

Dari hasil studi literatur mengeoai tcori lokasi dan bebcrapa contoh tentang pcnruan harga tanah pada negara-negara Eropa, Korea Selatan dan Turki, dapat dijelaskan bahwa tcrjadinya peaingkatan harga tanah disebabkan oleh beberapa faktor yang mempengaruhinya, seperti faktor lokasi bidang tanah terhadap pusat kola (CBD/SCHO), faktor pemanfaatan bidang tanahnya, faktor ketersediaan jaringan jalan dan sarana transportasi yang memadai serta

karakteristik dari lokasi itu sendiri. Secara ringkas, faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah perkotaan dari hasil studi l iteraiur dapat dilihat pada Tabcl II.4. Tabel TI.4 Faktor-Faktor yang Berpengaruh terhadap Harga Tanah Perkoiaan pada Beberapa Negara NO

NamaNegara Eropa,

l

Faktor-Faktor Yang lklpengaruh

a.

Amerika

Serikat clan Jcpang

Kctcrangan

Terhadap Harga Tanah Pola Penggunaen dan

Sebagai negara rnaju, sisiern

Pemanfaatan Taom yang

penggunaan

jelas,

tanahnys sudalt jelas.

dao pemanfaaian

b. Lckasi Bidang Tanab Terbadap CBDISCBO. a. Keserscdiaan jaringao

2

Korea Selatan

b.

Ketersediazn jaringan

infrastruktur transportasi

infrastrukrur jalan dan sarana

meliputi jalan daumoda

moda transportasi meunjukkan

transponesi mcrupakan faktor

bahwa semakiu mutlah

yang domioan meningkatkao

akscsibilitas dan proksimitas

harga tanah.

Sut'.tu

Penggunaandan

pemanfaatan

tanah sesuai dengan rencaaa

39

lokasi akan meningkatkan

harga tanahnya,

tara ruang kota.

Terlihal bahwa pola harga tanah J

Turki

Zonasi wilayah scsuai dengan peruntukannya

di Turki dipengaruhi olch zonasi wilayah sesuai oongan peruntukannya,

(Surnber: Masi! Studi

2.7

Literarur)

Kcpastian Hukum Bidang Tanah Menurut Hilman, M (2004) dan Zheng, Z (2006) dalam peneliuannya

mengcmukakan bahwa salah satu faktor yang mernpengaruhi pcrubahan harga tanah adalah kcpastian hukum terhadap kepernilikan

tanah yang diakui oleh

pernerintah, Kepastian hukum yang jelas dan tegas tcrhadap kepemillkan tanah

yang diakui oleh pernerintah akan meningkatkan permintaan terhadap tanah yang dilakukan oleh pihak investor rnaupun perorangan schingga mernpcngaruhl terhadap harganya. Kemudian rncnurut Randall,1987

(dalam Hermit, H, 2009) harga tanah

sangat ditentukan oleh status hak kepemilikan atas aspck lcgaliiasnya. Terdapat bermacam-macam status kepemilikan tanah yang dikenal di Indonesia (scsuai

dengan Undang undang Pokok Agraria No. 5 tahun I 960 dan Pcraturan Pcrundangan Pertanahan lainnya), antara lain: hak milik (IlM), hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (MGU), hak pakai (HP) dan hak pengelolaan (Hl>L) terhadap tanah negara, Dalam penelitian ini, data mengcnai lcgalitas tanah diperolch melalui instansi Kantor Pertanahan Kora Bandung.

2.8

Penentuan Kritcria Faktor-faktor P~ng11ruh Harga Tanah Hasil

Penelitian Tcrdabulu l)alam hasil studi/kajian beberapa literatur mcngenai harga tanah

perkotaan yang tclah dilukukan sebclumnya, terdapat beberapa faktor yang digunakan untuk mengetahui pengaruhnya terhadap harga tanah, Dasar pemilihan faktor-faktor dari bcbcrapa kajian terscbut kernudian dikumpulkan dan diberikan pcnilaian dalam suatu label. Kriteria penilaian terhadap faktor-faktor pengaruh

tersebut didasarkan dari kuat atau lemahnya pengaruh faktor-faktor tersebut

40

terhadap

harga

tanah. Hasil

penilaian

faktor-faktor

pengaruh

harga

tanah

ditunjukkan oleh Tabel 11.5. label [1.5 Pcnilaian Faktor-Faktor Pengaruh Harga Tanah dari Bcberapa Penelitian Sebelumnya Faktor Peng;uuh

~o

Barga Tanah

Peaeliriae TcrdahuJt.s

lndikaror Yang

RS (1995)

KS {1985)

Digunakan

xwn (1998)

BS (2002)

Nisanci (2006'1

I

2

)

4

5

6

7

8

I

Jal an

Jenis Jalan

Kull!

Kuat

Kuat

Kuat

Kuat

.

.

Kuat

(Jalan A~eri. Jalan Kolektor) 2

Topografi

Keminngan Lahan

3

I

Aspck

Lokasi

Bencana

Rawan

.

.

.

.

Kuat

Ku;i.1

Leman

L<:mah

Kuat

Kuat

Kuat

Lemah

Lemah

Lemah

Kuat

1.cmah

Lemah

Kuat

Kua1

Kuat

Banjir

4

Jaringan Air

-Sumber Air

Bersih

Bersih Jarak 8idang Tanah Tcrhadap Sumber Air Bersih

5

Saluran

Sistem

Pernbuangan

saluran pcrubuangan

(drainase untuk air

hujandan sewerage untuk limbah

rumah tangga)

6

Jaringan

K erersed iaan

Listrik

pefayanan jaringan listrik .

41

terhadap

bidang tan3h 7

Saran.a

Jumlah rute

Transportasi

ankgutan umum

Kuat

Kua1

Kuat

Kuat

Kuat

Kuat

Kua1

Kuat

Kuar

Kuat

Kuat

Lem ah

l.emah

Kuat

Kuat

Kuat

Kuat

Kuat

Kuar

Kuat

Kuat

Kua.t

Kuar

Kuat

Kua!

-

Kuat

Lemah

Kuat

Kuat

-

.

-

Kuat

.

-

-

Kuat

.

Kuat

yang

mclalui jalan dekat dcngan bidang tanah 8

F11.su1ndan F11SOs

Jarak bidang tanah terbadap fasum dan

fasos 9

Kepsdatan

Tingkat

pcnduduk

kepadaian penduduk

(Orang/Km2) 10

Landuse

Karakteristik penggunaan dan

pemantaatan tertwdap bidang tana11 11

RTRW

Kesesuaian pengunaan dati

pcmanfaatan tan3h terhadap RTRW 12

Kcdek.11an

Jarak bidang

dengao

tanah

Pusat Kota

terhadap

(CBD)

pusat kota (CBD)

13

Legalitas

Status

Tanah

kepemilikan

bidang tanah

(b
Struktur dan

Jen is

Umur

konsuuksi

42

Aangunan

(Sumber: Sarah, 1985. Siregar, 1995. Hasyim. 1998. Suyudi. 2002, dan Nb:anci. Ret.al 2006) Keterangan: KS = Kurdinanto Sarah (Wilayah Studi: Kecametan Sukajadi dan Lenglcong Kota Bandung)

RS=Ramdhansyah Siregar (Wilayah Smdi- Kecamatan Leagkong dan Sukajadi. Kota Bandung} A WH=Abdul Wahid Hasyim (Wilayah Studi:Kota Malang) BS~Bambang Suyudi (Wilay;ih Srudi:Kabupaten Steman) Nisanci = Wilayah Srudi: Kota Frabzen, Turki

2.9

Faktor-Faktor yang Diduga Berpengarah terhadap

Pengelnmpokkan

Barga Tanah di WP Gedebage Hasil dari kajian atau stu

pengelompokkan

faktor-faktor

pengaruh

tersebut

serta

dengan

mempcrtimbangkan karakteristik wilayah penelitian, maka dapat dibuat beberapa pengelompokkan

terhadap

faktor-faktor yang akan digunakan

yang diduga

berpengaruh terhadap harga tanah pada wilayab penelitian ini, Pengelompokan faktor-faktor yang akan digunakan dalarn penelitian ini dapat dilihaJ pada Tabel

11.6. 'I'abcl 11.6 Pengelompokan Faktor-faktor yang Diduga Berpengaruh terhadap Harga Tanah di WP Gedebage l'O

Kclompok F:il.1or

I

l.-Okasi

Nama l'aklo1 Jaringan

Jalan

DaS31 Pertimbangan

\\tilayahpenelitian dilalui o1ct-. dttaja!a;l ssreri prima,)'ll!tuja!an Soekamo-Hsna dan jalan tol Padaleunyi selliJtgga mempsnyai nilai strasegis rerhadap ~ibilitas dan proksimii3s yang berpenga1'1b terhedap barga lll1"11

l"1al: T crlladap Pusat K0<0

Semakin dekat rlengan pusai kota, maka barga !Anah semakin meningkat

Jarok Ttthod'1j>F..umdan Fasos

Scmokin delw JClak b£dulg

"11"11 taioadiq>

fasum dan fasos berpengaruh terhedsp harga tanah 2

Ketersedl"3n

Jaring.anJistn~air den ckainasc

jaringan

!vlerup>lan inh>"truktur dasar pcrkotaan yang

43

beit1
I

in!Tastruktur perkotaan

)

Kepi.lduhua

Tingkat kcpadatan pcnduduk

Pcoduduk

Semakin tinui tingkal kcpadatan penduduk, semakin 1inggi pula kcburuhan tcrhadap ca.ah sehingg3 berpengaruh

temadap h11rg<1 tanah Ke....,e~1mi(ln

4

land use

Poia pcnggunMn dao J)C111i:01ruut11n tanah

RTRW

yang sesuai dengan peruntukkannys hc~rpc;nganth ttrl1adup harga tanah

s

K<pastian hu~,,m

Surus kepemilikan tanah

bidang 1ru1ah

Oidang·hid;nt, rnn•h y•ng mcmpunyai kcpastinn hukum bcnip• ser1ilik•t bcrpcngllrUh ccrhadnp hUQJl tanah

(Surnber: Hasil Sn1di/KajiM I .iterarur dan Survei Lapangan)

2.10

Kebutuban Dnta Pcnelitian

Bcrdasarkan uraian diatas, dapat dipcrolch informasi mengenai faktorfaktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah perkotaan yang digunakan dalnm penelitian ini. Disamping itu, dapat dijelaskan pula jenis/kategori data yang diperlukan untuk menyusun kebutuhan data penelitian. Dengan mengetahui dan rnenyusun kebutuhan data yang diperlukan, maka tahap selanjutnya adalah melakukan survei ke beberapa instansi terkait untuk memperoleh data tersebut,

Hasil penyusunan dan kcburuhan data dalam pcnclitian ini dapat dilihal pada tabcl berikut.

Tabel I I. 7 Kebutuhan Data Penclitian No

Nama Faktor

Kebutuhau Data

Jenis Data

lnstansi Penycdia

Data I

Lokasi Bidang Tanah

Peta Administrasi

T erhadap Pusat Kora,

wilayah penellrian

Spasial

Bappeda Kola

Bandung

Fasum dao Fasos Peta Sarana dan Prasana

Spasial

Perkotaan

Bappeda Ko~1

Bandung

Peta Zuna Nlai Tanah

Spasial

KPI' Pratama l3andung-Cicadas dan Bandung Karees

44

2

Kesesuaian Dengan R TRW

Peta RTRW Kota

Bappeda Kota

Bandung

Dandung

Peta landuse

Spasial

Dappeda Kota Bandung

Peta Rawan Banjir

Spasial

Bappeda Kota Bandung; Kantor

Pertanahan Kora Bandung Potensi sosial dan

Telcstual

perekonomian wilayah

BPS Kota Bandung dan Kantor Kecamatan Setcmpai

J

Ketersediaan Jaringan

P& Jaringiin Jalnn

Spasial

lnfrastruktur Perkoisan

Bandung Peta JaringJO air bersil1,

Spasial

lislTil: dan dnsinasc: '--

4

Kcpadatan l'cndudu~

s

Kcpastian lluk'Um 0idang l'anah

2.11

Bappeda Kora

Data Kepcadudukan I'& Status Kepemilikan Bidang 1 anah

Analillis Statistik Pcncotuao

Distarcip Kora Band wig

Tckstual

DPS Kota Bandung

Spasial

Kantor Pcrtanahan Kola Bandung

Faktor yang Diduga Berpengaruh

terhadap Harga Tanab Analisis statistik dalam penelitian ini digunokan untuk mengetahui h ubungan dari sctiap faktor yang diduga berpcngaruh terhadap harga tanah dengan mcli.hat nilai kocfisien korelasi masing-rnasing faktor terhadap barga tanah, memilih dan rnenentukau faktor-Iaktor yang akan digunakan, serta mencnrukan model regresi dari harga tanah. Analisis statistik yang digunakan dibcdakan menjndi dua tahapan analisis, yaitu analisis faktor dan analisis regresi. 2.11.l

Analisis Faktor Pengaruh Barga Tanah

Analisis fuktor merupakan suatu metode analisis statistik yang bertujuan untuk menyederhanakan bubungan baayak faktor hasil suatu pcngamatan yang masih mempunyai sifat yang beragam dan kompleks menjadi scjumlah faktor baru yang mampu meaerangkan sernaksimal mungkin keragaman yang ada dalam suatu data (Dillon, W & Goldstein, M, 1984). Analisis faktor pun didefinisikan

45

-

sebagai metode reduksi terhadap sekumpulan data yang meruuat banyak faktor untuk selanjutnya dipcroleh

dianalisis hubungan korelasi masing-rnasing

kelompok

faktor yang lebih Pasaribu

(2006),

kecil jumlahnya analisis

faktor sehingga

(Rogerson,

faktor adalah

suatu

2006).

Kemudian

menurut

teknik

perhirungan

dengan sistem multivariate unruk menyusun kembali kcmponen-

kornponcn dari satu set faktur atau lebih yang dianggap layak unruk dianalisis schingga menghasilkan komponcn yang lebih sedikit. Dcfinisi lain mengenai analisis

faktor dikcrnukakan

oleh

Pidekso

(2009) yaitu suatu

teknik

mcngidenti fika.si faktor-fakior atau variabel-variabel hnsil pcngamatan yang memiliki pola hubungan tenentu dengan cara meringkas dan menggahung faktor/variabe] yang mcmiliki karakterisiik yang sama mcnjadi satu faktor/satu variabel sajn. Dcngan dcmikian, dapat dikatakan bahwa tujuan dari analisis faktor adalah

mcnyusun kembali foktor-faktor hasil pcngamatan don rnclakukan

pemilihan tcrhadap faktor-faktor yang layak unnik dianaflsis Pcmilihan

lcbih lanjut.

faktor-faktor yang layak ini dilakukan dengan bebempa tahap

pcrhitungnn statistik yang dilakukan mcnggunakan bantuan toot SPSS versi 1.7.

2.J l .2 Anill.isis Regresi Lioier Berganda Analisis rcgresi tinier bergand» rnerupakan sarah satu bentuk anahsis statistik yang banyak digunakan untuk menilai hubungan fungsional antar antar dua faktor/variabel maupun antar banyak variabel (Dillon, W & Goldstein, M, 1984). Pcnilaian hubungan antar faktor tersebut dilakukan antara faktor terikat (dependent) dun faktor bebas (independent) dengan melakukan uji koefisien

korelasi. Dalam pcnelitian int, faktor-taktor bcbas adalah Iaktor-faktor yang sifatnya rnempengaruhi harga tanah dan bcrjumlah Icbih dari dua faktor, Faktorfaktor tersebut akan diamati dan dianalisis pcngaruhnya terhadap taktor terikat yai tu harga tanah. Tujuan uji kocfisien korclasi ini adalah untuk mcndapatkan korelasi antar faktor-faktor bebas terhadap faktor terikatnya dengan melihat nilai koefisicn korelasinya. Secara umurn, tujuan analisis regrcsi lainnya adalah untuk menjelaskan hubungan fungsional antar

Iaktor dalam bentuk

persamaan

maremans, untuk mcnilai tiugkat akurasi terhadap penarikan kcsirnpulan ataupun 46

prediksi yang diperoleh dari persamaan regresi dan untuk menentukan kontribusi dari berbagai faktor independent tcrhadap variasi faktor dependentnya (Kachigan,

1986 dalarn Adiarto, 2003). Dalam rnelakukan analisis regresi tcrhadap faktor-faktor tersebut maka digunakan

uji hipotesis, yaitu suaru prosedur perhitungan

analisis yang akan

menghasilkan suatu kepurusan, yaitu keputusan dalam mencrima atau mcnolak hiporcsis yang diterapkan, Dalam penelitian ini, hipotesis yang digunakan adalah hipotesis nol (Ho) dengan taraf nyata (a ) 5% atau tingkat kepercayaan 95%. Uji hipotcsis yang digunakan berdasarkan uji F(Fisher) dengan membaodingkan nilai F tabel dan I' basil pcrhitungan dengan taraf nyata (a) 5% atau ringkat kepercayaan 95%. Berdasarkan uji F, suatu hipotesis dapat diterirna atau ditolak apab.ila: Ftabel :5 Fhitung maka hipotesis no! (Ho) diterima atau H1 ditolak

Ftabel > Fhitung maka hiporesis nol (H0) ditolak atan H1 diterima

2.12

Pemanfaatan Sistem lnformasi Geografis dalam Pembuatan Peta Kelas Harga Tanah Pada saat ini perkembangan teknologi

informasi tclah menghasilkan

berbagai inovasi dalam pengclolaan data untuk berbagai kepentingan dan tujuan. Secara umurn, kita mengenal dua jenis data yang dapat digunakan

untuk

merepresentasikan atau memodelkan fenomena-fenomena yang terjadi di dunia nyata (Prahasta,

E, 2002).

Jeois

data yang

pertama

adalah

data yang

mereprcscntasikan aspek keruangan dari fenomena yang bersangkutan dan dikenal sebagai jeois data spasiaL Sedangkan jenis data yang kedua adalah data yang merepresentasikan aspek-aspek deskriptif dari fenomcna yang dimodclkannya atau dikenal dengan data atribut atau data non-spasial, Sistem Informasi Geografis

atau lebih dikenal

dengan istilah SIG

merupakan bagian dari sistem informasi dimana unsur gcografis sangai bcrperun dalarn mendefinisikan let.ak. dan posisi suatu wilayah di atas pennukaan bumi berdasarkan suaru sistem proyeksi dan koordinat yang telah ditetapkan, Akan tetapi, defi.nisi dan pengertian SIG selalu berkembang, bertambah, dan bervariasi seiring dengan perkembangan waktu dan kebutuhannya 47

Di bawah terdapat

beberapa definisi SfG mcnurut beberapa pakar yang terdapat dalam berbagai pustaka: •

SIG adalah sistem yang berbasiskan kornputer yang digunakan untuk mcnyimpan

dan

memanipulasi

informasi-informasi

gcograf

serta

dirancang untuk mengumpulkan, menyimpan, dan mcnganalisis obyck-

obyek dan fenomena dimana lokasi geografi merupakan karakteristik yang penting atau kritis untuk dianalisis (Aronoff. 1989). •

SIG adalah kumpulan yang terorganisir dari perangkat keras dan perangkat lunak komputer. data geografi dan personcl yang dirancang secara cfisicn uutuk

rnemperoleh.

menyimpan,

meng-update.

rnemanipulasi,

menganalisis, dan mcnampilkan scmua bentuk infonnasi yang bcrcferensi geografis (ESRJ, 1990). •

SIG adalah suatu sistem informasi yang mengumpulkan, mcngolah dan mcmanajemcn data yang mcmpunyai posisi geografis kc dalam bentuk digital dan mernanipulasmya dalam bcrbagsi bentuk peta sesuai dcngan tujuan dan pemunfaatannya (Maliug,D.H, 1993)

•

SIG adalah suatu sub-sistem yang terdiri dari input berupa data yang dikumpulkan dari berbagai sumber dan diproscs secara spasial untuk dikembnugkan guna menghasilkan data spasial lainnya yang dapai dimanfaatkan untuk tujuan-tujuan tencntu (Demers, M.N, 2003).

•

SIG adalah

snatu

"tool" teknologi informasi

untuk mcngerti dan

memahami kondisi geografi suatu wilayah dan mcmbuat keputusan yang cerdas berdasarkan pemahamannya (Geris, A, 2008) Dalam pcnelitian ini, SIG diaplikasikan untuk mcngintegrasikan dan menganalisis

data baik spasial dan tekstual yang dipcroleh dari berbagai sumbcr

untuk mcmbcrikan gambaran wilayab peuelitian, dinamika perkembangan yang terjadi pada wilayab penelitian yang memberikan pengaruh terhadap harga tanah, menjelaskan

faktor-faktor

yang

berpengaruh

tcrhadap

harga

tanah dan

memberikan informasi berupa peta kelas harga tanah di wilayah penelitian.

48

Seperti yang telah dijelaskan di atas bahwa dalam menentukan harga tanah di daerah pcrkotaan diperlukan

data yang jurnlahnya cukup banyak sehingga

dalam pemrosesannya rnemerlukan

ruang dan waktu yang cukup lama. Adapun

data spasial yang diperoleh dari basil survei pada penclitian ini kc bcberapa instansi pernerintah yang terkait harnpir keseluruhan berupa peta dalarn format digital dan mcmiliki kritcria tcknis tertcntu yang rnengindikasikan surnbcr pcmbuatannya, Pada umumnya kriteria reknik tersebut terkait dcngan sistem proycksi dan sistem koordinat yang digunakan, skala peta yang digunakan dan jcnis petanya. Secara kescluruhan, sistem proyeksi dan sistem koordinat serta skala pcta yang digunakan tclah sarna (mcnggunakan sistcm proyeksi UTM (Universal Transver Mercator) dan sistem koordinat kartesian (nilai X dan Y dalam Meter) sehingga rnemudahkan dalam mclakukan analisis. Namun terhadap data yang dipcroleh dalam bentuk hardcopy atau pete analog, rerap dapat dilakukan proses pendigualan dan proses georeferenclng dcngan mcuggunakan baruuan perangkai keras scaner dan pcrangkat lunak Autocadrnap (digitasi on .l'creen) untuk selanjutnya dihasilkan data digital Dalam pcnelitian ini, analisis SIG yang dilakukan menggunakan perangkat lunak Ale GIS dengan metodc analisis tumpang-susun (overlay) berdasarkan nilai/bobot layer yru1g diperoleh dari basil anallsis rcgrcsi sebclumnya atau dikcnal

dengan

analisis

weighted

overlay.

Mcnurut

ESR!,

2007

(http://webhclp.esri.com, diunduh tahun 2010) salah-satu bcnruk metode analisis spasial adalah metode dengan menggunakan pembobotan terhadap setiap layer yang telah dipilih untuk di-overlay-kan. Metode pcmbobotan icrscbut dalam SIG dikenal sebagai metode weighted overlay yang merupakan proses untuk menghasilkan suatu layer bcrdasarkan kornbinasi dari beberapa layer lainnya yang telah ditentukan nilai/bobotnya, Analisis weighted overlay dilakulcan dengan mcnggunakan pcrnbobotan bcrdasarkan kritcria yang disyaratkan secara tooretis, rnenyaugkut laktor-faktor pengaruh tcrhadap harga tanah pada wilayah studi. Model analisis weighted overlay untuk menghasilkan peta kclas harga tanah secara umum dapat dilihat pada gambar 11.9.

49

50

If'

r

«·

-I

,

.~ .I''

•':..ov~·~••

, •

:.

) ,,

~#

;-

L

Gambar II. 9 Metode Weighted Overlay

so

, '

I

'•

':,

J>•i

, ','

I~

BABJIJ

GAMBARAN UMUM WILAYARSTUDI

3.1

Wilayah Administra.si Kota Bandung

Kola Bandung merupakan lbukota Provinsi Jawa Baral yang memiliki letak geografis antara IOil34•

I07°44'Bujur Timur (BT) dau 6°55' - 6°50'

Lintang Selatan (LS). Selain berfungsi sebagai ibukota provinsi, dalarn konteks nasional, Kota Bandung rnempunyai kedudukan dan fungsi yang strategis, yaitu berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTR\VN), Kota Bandung telah ditctapkan sebagai salah satu kota Pusat Kogiatan Nasional (PKN) bersama dengan beberapa kota lainnya di Indonesia. Ditetapkannya Kota Bandung sebagai salah satu kota PKN berdarnpak

terhadap kebutuhan atas tanah unmk pembangunan berbagai infrastruktur fisik perkotaan berskala nasional bahkan internasional. Dengan memiliki kedudukan dan peran yang strategis tersebut, Kola Bandung akan semakin berkernbang sebagai kota yang memiliki intensitas pcmbangunan yang tinggi pada berbagai

sektor schingga memacu terjadinya peningkatan penggunaan dan pemanfaatan tanah untu.k mendukung pelaksanaan pembangunan terscbut. Berdasarkau RTRW Kota Bandung Tahun 2004-2013,

luas wilayah

administratif Kota Bandung adalah ± 16.729,650 Ha. Wilayah administratifKota Bandung tcrbagi ke dalam enam (6) Wilayah Pengcmbangan (WP) yang mcliputi 26 kecamatan serta 139 kelurahan. Kemudian berdasarkan Pcraturan Daerah No. 6

Tahun 2006 tentang Pemekaran dan Pembenrukan Wilayah Kerja Kccamatan dan Kelurahan di Lingkungan Pemerintah Kota Bandung, maka ditetapkan jumlah

kecarnatan dan kelurahan di Kota Bandung bertambah menjadi 30 kecarnatan dan 151 kelurahan, Wilayah Pcngembangan (WP) itu sendiri didcflnisikan sebagai

wllayah yang secara geografis berada dalam satu pusat pelayanan sekundcr. Pernbagian WP pada Kota Bandung tersebut secara jelas dipaparkan sebagai berikut:

51

I)

WP Bojonagara meli puti em pat kecamatan dan 21 kelurahan. Pusat pclayanan dari WP ini adalah Pusat Sekunder Seirasari yang terlctak di Kecarnatan Sukasari. Keempat kecamatan yang termasuk ke dalam WP ini adalah Kccamatan Andir, Sukasari, Cicendo dan Sukajadl.

2)

WP Cibeunying meliputi enam kecamatan dan 26 kelurahan dengan pusat pelayanan dari WP ini adalah Pusat Sekunder Sadangserang yang terletak

di Kecamatan Cibcunying Kaler. Keenam kecamatan yang termasuk ke dalam WP ini adalah Kecamatan Cidadap, Coblong, Bandung Wetan, Cibeunying Kidul, Cibeunying Kaler dan Swnur Bandung. 3)

WP Tcgallega tcrdiri dari lima kecamatan dan 3 l kelurahan dcngan pusat pclayanan WP adalah Pusar Sekunder Kopo Kencana yang terletak di Kecamaran Bojongloa Kaler. Kelima kecamatan yang terrnasuk kc dalam WP ini adalah Kecamatan Astana Anyar, Bojongloa Kidul, Bojongloa Kaler. Babapan Ciparay dan Bandung Kulon.

4)

WP Karees mcliputi ernpat kecamatan dan 28 kelurahan dengan pusat pelayanan WP ini adalah Pusat Sekunder Turangga yang terletak di Kecamatan Lengkong. Keempat kecamatan yang termasuk kc dalam WP ini adalah Kecamatan Regel, Lengkong, Batununggal, dan Kiaracondong.

5)

WP Ujungberung meliputi empat kecamatan dan 22 kclurahan, Pusat pelayanan dari WP ini adalah Pusat Sekunder Arcamanik yang tcrletak di Kecamatan Arcamanik, Keempat kccamatan yang termasuk kc dalam WP ini adalah Kecarnatan Cicadas, Arcamanik, Ujungberung dan Kelurahan Mekar Mulya dari Kecamatan Rancasari.

6)

\VP Gedebage mcliputi tiga kccamatan serta 11

kelurahan, yaitu

Kecamatan Bandung Kidul, Margacinta dan Rancasari di luar Kclurahan Mekar Mulya. WP ini rnemiliki pusat pelayanan di Pusat Sekunder Margasari yang icrletak di Kecamatan Margacinta. Dalam penclitian ini, wilayah studi di fokuskan kepada WP Gedebage yang terletak di sebelah timur Kota Bandung. Pola pembagian Wilayah Pengembangan di. Kota Bandung dapat dilihat pada garnbar JJl. l di bawah,

52

:!:

~

-< > El:'

::G

~ z: z~ . \; ~ ?.

I.;<

=-:;.)-e o"' ~~

;:;

..

-e ;.,

~

I•

-

\_~c,,o;; -·-r-=-""' ~~gll~·tl :tll~ .... :~ ~

!

If

I II

~:

g !l 0

.. . .

;: ~ ~ & •ir :&• T -~

siiS,.'l s "s '"" c s'1 s s ..

ti

~

..

0

(j)

<

•l-~~~.3

l[j.

,,_ ""

•

Gt•!:.~]

n..z

;; ~

.es- -., ~

"To

ft

g

,-

~o

~

L

N

<)

.,, -e §

.? ~

f ;. k

•

I I

11

.. tr= , ,__ •• = 3 "5.:.:' "'., j -· e,... .!:

- .r

~

"'

•

"' O(J

3

'O

§

co

,_ _.,.,...,_ ....... l

..

..... ,

c

"'00§

'···7 --./

•'

7

..

~

q:::. I

..... .r>

<, ..

~

••

;

~

0""

.f

-I

.D

E

"...c""

e,

1!

8°

,..,

7

~ ~

~

~

.~

~vi/l -

QI)

.8

••

6

-a ~

••

..

"l""'

i

•

v

~ ..:,.

hi. ~

,.

:

~

.8.... c

o"'

M

"'

J.2

Gambaran

Umum Wilayah Pcngembangan

Gedebage (WP Gedebage)

Wilayah Pengembangao Gedebage adalah suaru wilayah di sebelah timur Kota Bandung yang memiliki jarak relatif dekat dengan pusai kota utama Kota

Bandung serta mcmiliki karakter tanah yang relarif datar sehingga mudah dikcmbangkan untuk berbagai kegiatan fisik perkotaan, Selain letaknya yang relatif dekat dengan pusat Kota Bandung, \VJ> Gedebage mempunyai keuntungan secara lokasi karcna diapit oleb dua jalan artcri uiama, yairu jalan tol Padalarang Cileunyi dan jalen artcri Soekamo-Haua, Kedua haJ ini rncmberikan dampak positif pada perkembangan WP Gedebage antara lain terhadap meningkatnya nilai komersial kawasan yang tinggi dan mudahnya aksesibilitas kcluar-masuknya wilayah yang berpengaruh terhadap perubahan harga tanah pada kawasan ini.

Berdasarkan kebijnkan RTRW 2004-2013 Koia Bandung, WP Gedebagc ditetapkan sebagai salah-satu wilayah pengembangan Kora Bandung ke arah timur bersama dengan WP Ujungbcrung. Kemudian dalam rencana strukiur tara ruang Kora Bandung, Gcdebage ditctapkan sebagai pusai primer yang baru (kcdua) pada wilayah timur Kota Bandung sctclah pusat primer pertaina, yaitu Inti Pusat Kota Bandung di sekltar Alun-alun. Artinya, scbagai pusat primer baru maka Gcdebagc sccara khusus berfungsi untuk mcngembangkan dan meningkatkan pclayanan pada berbagai sektor dcngan tujuan untuk mengurangi ketergantungan yang sangai tinggi terhadap inti pusat kota serta berperan untuk menunjang eksistensi wilayah kota yang telah ada dengan mcwujudkan pcrkembangan kota yang lebih merata antara wilayah barat dengao timur Kola Bandung. Kcmudian berdasarkan Perda Kota Bandung No. 6 Tahun 2006. maka Pusat Primer Gedebage kioi melayani dua wilayah pengcmbangan (WP) yaitu Gcdebage dengan jumlah crnpat (4) kccamatan dan 16 kelurahan

sorta

Ujungberung dengan empat (4) kccamatan dan 17 keluraban. Pada WP Gedebage, pusat sekunder yang bcrfungsi sebagai pcnyangga Pusat Primer Gedebage dan meratakan pelayanan pada skala bagian wi I ayah kota adalah Margasari di Kecarnatan Buah Baru (dahulu Kecamatan Margacinta).

54

3.2.1

Kondisi Geografi.~ dan Administrasi Wilayah Studi Wilayah

Pengembangan

Gcdebage

wilayah yang strategis, baik diriniau

sccara geografis mempuyai posisi

dari scgi perekonomian, maupun sosial

budaya karena pada WP ini terletak Pusat Primer kcdua Kota Bandung dan letaknya yang diapit oleh dua jalan aneri primer utama yaitu jalan raya SoekarnoHatta dan jalan tol Padalarang-Cilcunyi yang menghubungkan Kota Bandung dengan kota atau kabupaten lain disckitarnya, seperti Kora Cimahi, Kabupaten Bandung, dan Kabupaten Sumedang. Sementara itu, jarak wilayah peugembangan terhadap Inti Pusat Kota Bandung rclatif dekat..Dari hasil observasi lapangao dan analisis data, jarak (lurus) dari wilayah pengembangan

ini ke inti pusat kota

berkisar 5,5 Km s/d 9,2 Km dan basil pcngukuran jarak (berdasarkau rule jalan),

jarak dari pusat adrninistrasi kecamatan tehadap inti pusat kola yaitu berkisar IO Kms!d20Km. Kctersediaan akses jalan yang baik dan letak yang strategis terhadap inti

pusat

kota

berdampak terhadap peningkatan

nilai

komersial

wilayah

pengembangan ini sehingga berpengaruh terhadap peningkatan harga tanahnya. Sccara adminisirasi,

WP Gedebage rnemiliki batas-batas administrasi yang

ditunjukkan pada gambar sebagai berikut.

·-

Gambar HI. 2 Batas Administrasi WP Gcdebage

55

-

Scpcrti yang telah dijclaskan

sebelumnya, dcngan ditetapkannya

Perda

Kola Bandung No.6 T ahun 2006 mengcnai pemekaran wilayah kccarnaian, maka

WP Gedebage saat ini memiliki empat (4) kecamatan dun 16 kelurahan dengan luas wilayah pengembangan mencapai ± 3.569 I la. Tcrjadinya pemekaran pada

wilayah

pcngernbangan

ini menurut

perda tcrscbut meliputi

perubahan

nomenklatur kccamaran, yaitu semula Kccamatan Margacinta mcnjadi Kccamatan Buahbatu dan pcmbentukan kecamatau baru, yaitu Kecamatan Gedebage dirnana wilayah kecamatan ini scbelumnya

merupakan

hasil

pernckarnn

wilayah

Kecamatan Rancasari. Pcmbagian wilayah dan Juas adrninisrrasi sctiap kclurahan pada WP Gcdebage dapat dilihat pada gambar bcrikut.

~ ..... l>:'4111o)1o1

1'.. 11, ..... ey)

-K<Jq:i~Cu...-. -

Kti'.rbin~mlllC"fq

Xthnt.111C1~ct4n kd'~n '-O•l!l"JroKl>lJI -Kd'rt'~11~~ -..:lttlftl\m.i..tto -

Ktlw.dl.anKll,#IJAA

.i.: . . . . ,. ,. .

••

-Y.dft111 M1n11hltt1,J

•

....u

Klftr:i.MnMmQ!,<'t' -Kl'iuim.,~~.-11~

-Kd\0,)1*o~.,.., K-1w11--..,.Y,'tfl~

,.......

Nn.Q

-----

·--------·-

(Sumbcr: Pcrda Kota Rnndung No.6 Tahun 2006)

Garnbar 111.J Pembagian Wilayah dan Luas Administrasi WP Gcdebage Dari garnbar di alas tcrlihat bahwa tcrdapat tiga kclurahan yang memiiki luas wilayah lchih dari 200 hcktar. Kctiga kelurahan tersebut adalah Kelurahan Raucabolang dan Cisarautcn Kidul yang berada di Kecamatan Gedebage dcngan

56

luas masing-masing

± 257 I-la dan ± 677 Ha dan Kelurahan Margasari di

Kecamatan Buah Batu dengan luas ± 227 Ha.

3.2.2

Pola Pcngguoaao Tanah WP Gcdehage Komponen utama pembentuk struklur ruang suatu kola adalah adanya

sistern jaringan jalan dan pola pcnggunaan tanah yang menunjukkan atau mcnccrminkan sistern aktivitas dari kota yang ditcrjcmahkan kc dalam ruang (Sidabutar, 1996:35 dalam Danarto, R, 2003). Dalam kouteks penggunaan tanah,

menurut Berke, P. R. ct.al, dalam bukunya Urban land Use Planning 5'h Edition (2006) rnendeskripsikan bahwa pol a pcnggunaan tan ah pcrkotaan rncrupakan suatu hal yang bersifat dinamis. Artinya, penggunaan tanah sclalu berkcmbang sciring dengan atau merespon dari pcrtumbuhan dan pcrkernbangan penduduk rnaupun pcrekonomian suaru kota, kebutuhan dunin usaha maupun untuk invcstasi

dan dipengaruhl oleh kebijakan yang diambil olch pemerintah. Dcngan melihar perkembangan pembangunan infrastruktur di WP Gedcbage serta kondisi nyata di lapangan, maka terlihat bahwa pola pcnggunaan tanah di WP Gedcbage telah mengalami banyak pcrubahan, khususnya tela.h terjadi pemanfaatan terhadap bidang-bidang tanah yang sebelumnya berupa sawah, telah berubah menjadi pcrumahan-perumahan, pusat pcrkantoran, industri & pergudangan, fasilitas olahraga dan pendidikan dan lain sebugainya. Pola penggunaan tanah di WP Gedebage menuniukkan pola penggunaan tanah bercarnpur atau mixed landuse antara kawasan perdagangan, pcrkantoran,

industri, kegiatan fuugsional dengan kawasan pcrurnahan. Pola mixed land use ini banyak terjadi di sepanjang jalan arteri primer Soekarno-Hatta dirnana pola ini mernberikan dampak tcrhadap gangguan transportasi seperri kemacetan di bcbcrapa titik tcrtenlu. Dampak lainnya dari pols mixed land use ini adalah mengindikasikan

bahwa pola pcnggunaan tanah di wilayah

ini

belwn

direucauakan dengan baik sehingga tidak mampu rnemberikan karakter pada wilayah.

57

Untuk mengetahui pola penggunaan tanah pada WP ini dapat dilihat pada garnbar IIl.4 dan Ill5. Dari kedua gambar tersebur jclas terlihat bahwa telah terjadi perubahan dalam pola penggunaan dan pemanfaatan tanahnya, Perubahan penggunaan dan pemanfaatan tanah terjadi pada wilayah yang sebelumnya berupa persawahan telah berubah menjadi kawasan pemmahan dan permuk:iman sena telah berdiri pusat-pusat perkantoran, perdagangan, industri dan pembangunan sarana dan prasarana perkotaan seperti sarana olahraga terpadu Gedcbage serta terminal terpadu Gedebage.

58

, ....

....

'UH•

g ~

0..

3:

"., " c,"' c .... c ~ c:, c

"1j

t

!-

E v: ~

~ ~

r-

@

-"'

"

" s

<1l ClJ

i3

!).. V)

~

3.2.3

Kondisi Sosi.al Ekonomi Berdasarkan RDTRK Gcdcbage Tahun 2005 dan data yang diperoleh dari

Badan Pusat Statistik Kota Bandung, tingkat perkembangan

ekonomi

WP

Gedebage cenderung mcngalami peningkatan setiap tahunnya Pada saat ini, \VP Gedebage

memiliki

potensi yang besar untuk meningkatkan

perekonomian

wilayahnya disebabkan keberadaan pusat-pusat perdagangan bcsar pada wilayah

ini sepcrti Metro Trade Center, Pusat Grosir Makro, Superindo dan Carrefour kemudian pusat pelayanan terminal terpadu Gedebage yang scdang dalam proses pembangunan

di Kelurahan Cisaranten

Kidul, Kecamatan Gedebage dengan

kebutuhan tanah seluas ± 30 Ha, pelalcsanaao pembangunan pusat sarana olahraga terpadu Gcdcbage yang termasuk di Kelurahan Rancanurnpang, Kecamatan Gedebage dengan kebutuhan tanah seluas ±115 Ha, serta rencana pernbangunan akses Pintu Toi Gedebage yang menghubungkan Jalan Toi Padalarang-Cileunyi dengan Jalan Soekamo-Hana

dan jalan-jalan lainnya di Wilayah Gedebage.

Adapun manfaat dari sisi ekonomi

terhadap

pernbangunan tersebut adalah

rneningkatkan akrivitas ekonomi di wilayah ini dan somber daya kawasan yang pada akhirnya akan mempengaruhi peningkatan harga tanah di kawasan ini.

3.2.4 Kondisi Sosial Kependodukan Perkembangan suatu kota yang meningkat

dari waktu ke waktu akan

meningkatkan pula daya tarik kota tersebut untuk menarik penduduk dari daerah lain untuk bcrkerja atau mencari lapangan kerja baru. Dengan adanya kesempatan kerja yang semakin meningkat rersebut akan menyebabkan peningkatan jum!ah pcnduduk suatu kota (Sujarto,2008). Dengan dcmikian, akibat adanya peningkatan jumlah pcnduduk dari tahun ke tahun pada suatu kota akan meningkatkan kebutuhan

terhadap tanah

untuk

berbagai

kepenringan,

khususnya

untuk

memenuhi kebutuhan perumahan atsu perrnukiman wnrganya. Berdasarkan data kependudukan yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kota Bandung, maim total jumlah penduduk WP Gedebage pada tahun 2007 s/d 2008 ada!ah sebesar 215518 jiwa dan 217346 atau tcrjadi pcningkatan jumlah penduduk sebesar 1828 orang. Adanya peningkatan jumlah penduduk Ini akan berdarnpak

terhadap

peningkatan

kebutuhan

61

bidang

tanah, terutama

untuk

perumahan dan pcrmukiman. Kepadatan pcnduduk pada wilayah ini ditunjukkan

dalam gambar bcrikut.

II 1-,.lhU'I J.0(17

•1·abufl l00A

Kelurahan

(Sumbcr: BrS Kooi Bandung Tahun :00&·2009)

Gambar 111.6 Kcpadatan Pcnduduk per Kelu-ahan pada WP Gcdebugc Tahun 2007-2008

3.2.5

Kondisi JariJ1gan Jalao Wilayah Pengembangau Gcdebagc

Seperti ~wig telah diJda:,kan scbelumnya bahwa WP Gedebage rnemiliki posisi yang stratcgis dalam fung,~inya sebagai pusat primer kedua Kora Bandung. l'osisi yang srrategis ini dapat dilihat dari aksesibilitas dan jarak yaug relatif dekat

dcngan inti pusat kola lama Aksesibilnas ini ditunjukkan oteh tersedianyu jaringan jalun yang lengkap mcliputi hampir scmua klasifikasr kelas jalan meliputi kelas jalan ancri primer, yaitu Jalan Soekamo-l laua dan Jalan Toi Padaleunyi yang merupakan kc.anjutan dari Jalan Toi Cipularang. jalan artcri sekunder. yaitu

Jalan Ibrahim Adjic. Tcrusan Mohammad Toha. Terusan Buah Batu, kolekior primer sepcrti Jalan Margacinta. Ciwastra, Derwati, Gcdebage dill jenis jalan lokal sckunder seperti Jalan Cipemokolan, Cimcncrang, dan Rancabolang, Apabila dikaitkan eksisting)

dcngau

dcngan

kondisi

adanya perkembangan

ialan

yang ada saat ini (kondisi

kcgiatan di

perungkatan jalan dan jenisnya sccara signifikan

WP Gcdcbagc rnaka

membutuhkau

peuiugkatan

konstruksi, lebar/dimcnsi jalan, kelengkapan jalan (bahu, saluran sarnping dan

62

trotoiu

jalan)

sehingga

fwiBsi

jalannya

dapal

sesuai dengan a.laivitas

perkembangan kegiatannya. Salah satu contohnya, adalah kondisi eksistiog Jalan Ciwastra, dimana sebagian jaringan jalannya sudah tidak sesuai dcngan fungsinya sehingga sering menycbabkan kemacetan. Oleh sebab itu perlu adanya peuingkatan dan perubahan fungsi jalan tersebut untuk memenuhi kapasitas arus Ialu-linras. K lasitikasi terhadap jenis jalan ynng berada di WI' Gedebage ciao jeringen jlllaooya dapat dilibat pade garnbar 111.6.

Kemudian dilihat dari Peta Jaringan Jalan dari gambar IH.6 tampak bahwa jaringan jalan lebih banyak terdapat pada tiga kccamatan, yaitu Bandung Kidul, Buah Batu don Rancasari, Artinya, tingkat aksesibilitas clan proksimitas ketiga

wilayah ini lebih baik dibandingkan dengan Kecamatan Gedebage. Dengan demikian, untuk meningkad
klrususnya di Kecamatan Gedebage sebagai lokasi dari f'usat Primer. Kondisi fislk jaringan jaJ1111 di WP Gcdebage sebagian besar merupakan jalon aspal dan perkerasan beton temtama pada Jalan Oedebage, dik.aronakan pada salah satu ruas jalan ini lerdapat terminal peti kemas dan daetah indUW'i sebiogga kendaraan yang tergoloos kelas berot bnnyak melintasi jalan l.ni. Sebaglao jalan pada saat ini yang rusaJc alibllt fll\13 lalu lintas yang tinggi dan seringnya dili.ntasi kendaraan deogan tonase besar misalnya di sepanjang Iatan Gedebage, Ciwastra, Cipamokolan, dan Rancabolang memerluk.an peibaikan jaringan jalan sehingga diharapkan depat meningkatlcan aksesibilitas antara kawasan, balk di dalam WP Gedebage maupun di luar wP Gedeoage. Disarnping itu, perlu adwtya pembangunan jalan barn khususnya pada

kawasen yang direncanakan ukan dibangun berbagai fasilitas untuk menunjang Wilayah Oedebage sebagai pusat primer kedua Kota Bandung. Dengan adanya pembangunan ruas jalan-jalan baru maupun peningkatan ciao perawatan terhadap

jaringaa jalan yang sudah ada, selain rnendorong pcrtwnbuhan perekonomian dari pusat-pusat pclayanan dan mendistribnsikan volume lalu lintas lebih merata kc

•elurub wilayah perencanacn, juga akan berdampak terhadap kenaikan harga

lanah yang terdapat p~da wilayah ini.

..........

6J

__

3.3

Kebijakan Penataan dan Pemanfaatan Ruang WP Gcdebage Menurut skala pelayanannya, struktur kegiatan di WP Gcdebage yang akan

dikemhangkan rnencakup 3 jenis fungsi kota yaitu fungsi primer, fungsi sekundcr dan pusat tersier, dimana dalarn pengalokasian fungsi primer. sekunder dan tersier mempunyai bentuk kegiatan yang berbeda, Dalam pengernbangannya, struktur kcgiatan kota diarahkan dengan tuiuan menciptakan struktur kegiatan yang harmonis, dimana beberapa kegiatan dengan hubungan fungsional yang kuat

dialokasikan berdekaian, sedangkan yang tidak berkaitan dialokasikan terpisah. Pada Tabel Ill.Idapat dilihat jenis kegiatan primer dan narna instansinya atau lembaga yang terkait di WP Gedebage dalam kategori kcgiatan primer dan Tabel fTl.2 rnenunjukkan rencana struktur kegiatan di WV Gedebagc Tahun 2005-2010. Tabel Ill. I Kegiatan Fungsi Primer pada WP Gedebage No I

Jenis Kegiaian Primer Perkantoran Pemerintahan Regional

2

Perdagangao dan Ja~1

3

Pendidikan Tinggi

4 5

Kesebatan Terminal Pusat Sarana Olahraga lndustri dan Peraudanzan , (Somber: RDTRK 2005-2010 Gedebage)

I

6 7

Narna lns1a11si/Pusat Kegiatan PoIda Jawa Barat, Kantor Jasa Rahai]a:- Kantor Badan Perpustakaan Nasional, Kantor Porum Perhutani, Kam or Oinas Pertambangan dan Hncrgi Prov. Jabar, Kantor Bersama SAMSAT Kota Bandung, Kantor Dispenda Prov. Jebar, Kantor Komisi Pemilihan Umwn Kota Bandung, Kantor Dispenda Prov. Jabar, Kantor Dinas Bina Marga dan Pengelolaan Jalan Prov. Jabar, Kantor Dinas Koperasi dan Ul<M Prov. Jabar, Kantor PT Penamina, Kantor Dinas Tata Ruang dan Pcrmukiman Prov. Jabar, Kantor Oadan Kearsipan Daerah Prov. Jabar, Kantor Bulog Divre Jabar, KPP Pratama Bandung Cicadas, Kantor Dinas Kehutanan Prov. Jahar, Kantor Sentral Pengelolaan Pos Bandung 40400, Kantor Disnakcrtrans Prov. Jabar, Kantor Pcrtanahan Kota Bandung dan Kantor Wilavah BPN Prov. Jabar Metro Trade Center, Pasar lnduk Gedebagc, Carrcfcur,Pasar Kordon dan Pasar Sao2gar .llrio Univcrsitas Islam Nusanlara (Uninus), STT Mandala, ST.lli INABA, LPKJA Rumab Sak:it Al lslaru Terminal TefMdu Gedeoazc lnroses peuzcmbanean) SOR Gcdebaae (proses pengembangan) Terminal Peri Kemas Terpadu Gedebagc

65

Tabel III. 2 Rencana Struktur Kegiatan di WP Gedebage Tahun 2005-2010

Fungsi Kegiaran Perumahan Pemcrintahan Perdagangan/Jasa

Indusir! dan Pergudangan Pendidikan Dasar

Bandung Kidul

Margacinla

Rancasari

•

•

•

•

•••

•••

•••

•••

• ••

•••

••• •• • • ••

...

-

-

•••

Gedeoage

• •••• •••• •••• •

Pendidikan Menengah

Pendidikan Tinggi

...

Kesehatan

... ,.

RTH dan Olahraga

•

.... ••

..

••

Makam

••

... .. ...

••

Peribadatan

Pusai Tersier

Pusa1 Sekunder Magrrsan

Pusai Primer

..

..

...• .. ..• ••

•

.... .. •• • •••

•• ••

..

••

(Sumber: ROTRK 2005-2010 Gedebage. Bappeda Kors Bandung} Kerernngan ·

•

: Skal3 lokaVLni1 Linglcuni;an: '" :

.,_..

: Skala koia : Sbb R
Bcrdasarkan kedua tabel di etas dan basil observasi di lapangan, lokasi beberapa jenis kegiatan primer pada umumnya terletak di sepanjang ruas jalan arteri Soekarno-Haue. Ila! ini menunjukkan bahwa ruas jalan ini mempunyai nilai ckonomis yang sangat tinggi seiring dengan pcrkembangan di wilayah timur Kota Bandung. Lebih lnnjut bcrdasarkan basil observasi di lapangan, pada umumnya rencana pemoangunan bcbcrapa jenis kcgiatan primer di WP Gedebagc tc!ah diterapkan pclaksanaan pembangunannya, scperti pcmbangunan pusat sarana olahraga Gedebage yang terletak di Kelurahan Rancanumpaog Kecarnatan Gedebagc, terminal tcrpadu Gedebage yang terletak di Kclurahan Cisarantcn Kidul, Kecamatan Gedebage. 3.4

Harga Tanah di Wilayab Pengcmbangan Gedebage Salah satu motivasi utnma dalam pengembangan suatu kota yang modern

adalah pengaruh dari pcrturnbuhan penduduk yang sernakin meningkat, kebutuhan terhadap lapangan pekerjaan, pcmerataan pembangunan, dan yang berkaitan

66

dengan usaha kegiatan industri rnaupun eksploitasi sumber daya alam (Sujarto, 2008). Dengan dernikian, beberapa

dalam

pengembangan

suaru kota maka terdapat

faktor yang turut mcmpengaruhinya yang meliputi faktor sosial

(kependudukan dan kesejahtcraan masyarakat), faktor ekonorni (pcnyediaan lapangan kerja dan politik perekonomian suatu negara) serta faktor pertanahan (pola penggunaan dan pemanfaatan tanah serta harga tanahnya). Wilayah Pengembangan Gedebage pada saat ini rnerupakan wilayah yang mengalami perkembangan fisik dan perekonornian yang pesat. Hal ini dapat dilihat dari kegiatan-kegiatan pembangunan baik yang sedang dilakukan dan yang aka.n dilaksanakan, seperti pembangunan perumahan skala besar, rncnengah maupun kecil, pembangunan pusat-pusat perdagangan dan jasa, perbelanjaan, pcrkaruoran pemerintah dan swasta, pembangunan fasilitas sarana olahraga terpadu, rencana pernbangunan jalan tol yang menghubungkan GedebageUjungborung
rencana dibukanya akses pintu tol

Gcdebage yang

menghubungkan wilayah ini dengan jalan tol Padalarang-Cileunyi. Sernua kegiatan-kegiatan tersebut tentunya akan mernbawa dampak yang positif pada perkembangan WP Gedebage dan adanya dampak positif tcrsebut tentunya akan meningkatkan nilai dan potensi kawasan yang berimplikasi terhadap tcrbadap kenaikan harga tanah pada wilayah ini. Berdasark.an basil obscrvasi dan survei yang telah dilakukan, baik terhadap instansi pemerintah yang memiliki kewcnangan terhadap kebijakan pcnetapan harga tanah maupw1

dengan hasil

pcngamatan langsung

di

lapangan

mengindikasikan bahwa harga tanah pada Wilayah Pengembangan Gedcbage ini secara umum mengalami perubahan seiring pesatnya pembangunan berbagai sarana dan prasarana perkotaan pada WP Gedebagc sehagai wilayah yang diperuntukkan untuk perluasan dan pemcrataan pelayanan scrta pengeurbangan

Kota

Bandung yang sesuai dengan daya dukung clan daya tampung

lingkungannya. Perubahan harga tanah yang terjadi pada wilayah in.i disebabkan

tingginya keburuhan terhadap tanah untuk pembangunan, lokasi wilayah yang stratcgis yang didukung oleh sistcrn jaringan jalan yang tclah tersehar merata sehingga meningkatkan aksesibilitas menuju wilayah ini. Sementara itu, dasar pernikiran bahwa harga tanah di wilayah ini menga!ami peningkatan adalah

67

tingginya

perbedaan harga tanah pasar dengan harga tanah yang ditetapkan

pemerintah dengan rnelihat harga NJOP nya. Perbedaan yang tcrjadi hampir merata pada setiap kelurahan yang menjadi wilayab pengamatan,

3.5

Faktor-Fakter yang Diduga Berpengaruh Terhadap Harga Tanah Di WPGcdcbage

Seperti yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya hahwa harga tanah adalah kemarnpuan tanah yang nilainya diukur olch harga nominal dari satuan mata uang dimana naik dan turunnya harga tanah pada dasamya dipengaruhi oleh banyak faktor yang masing-masing faktor tcrscbut saling tcrkait satu dengan lainnya. Bebcrapa penelitian mengcnai harga tanah perkotaan rnenunjukkan bahwa harga tanah perkotaan pada bebcrapa negara Asia tertnasuk Indonesia

dirasakan sanggat tinggi dibandingkan dengan daerah Jainnya (Sujarto, D, 2008). Dcmikian pula dengan WP Gedebage scbagai pusat perkembangan di wilayah timur Kota Bandung, harga tanahnya pun mcngalami pcrkernbangan. Beberapa faktor-faktor yang diduga berpengaruh tcrhadap perkernbangan hargu tanah pada wilayah ini diperolch dari basil studi literatur maupun basil survei langsung di lapangan, 3.5.1

Ketersediaan Jaringan Jalao Bila ditinjau dari jaringan jalan yang ada maka WP Gcdcbage memiliki

tingkat akscsibilitas dan proksirnitas yang baik sehingga dapat melayani pergerakan baik orang maupun barang. Hal ini snngat mcrnudahkan mobilisasi niasyarakat serta dapat menghemat waktu perjalanan. Dengan dcmikian, dilihat

dari ketersediaan jaringan jalannya, WP Gedcbage mempunyai potensi harga tanah yang tinggi karena telah tersedianya jaringan jalan yan baik dan tersebar

hampir merata pada setiap kecamatan dalam WP (lihat gambar IJL6). 3.5.2

Lokasi Rawan Banjir

Pada awal rnusim penghujan Tahun 2010, Kota Bandung dan beberspa wilayah pada Kabupaten Bandung dilanda banjir yang cukup parah, Banjir itu

68

sendiri didefiniskan

sebagai kenaikan

paras air di sungai sccara cepat yang

biasanya disusul oleh penurunan yang lebih lambat atau aliran dengan debit yang relatif tinggi dibandingkan

dengan keadaan biasa (Hehanusa, P.E., Gadis S.

Haryani, 2001dalam Maretini, S.R, 2005). Bencana banjir merupakan bencana yang dapat merugikan masyarakat dan mengganggu kegiatan di berbagai kawasan,

baik

kawasan

iempat

ringgal, perkantoran,

industri

maupun

perdagangan. Suatu wilayah yang masih sering terkena bcncana banjir pada umumnya akan mernpengaruhi minat masyarakat untuk mcmilih sebagai ternpat tinggal ataupun tempar berusaha sehingga mcmberikan pcngaruh yang ncgati f rerhadap harga tanahnya, Sccara urnum Wilayah Pengembangan Gedebagc merupakan wilayah yang rawan banjir discbabkan secara topografi, hampir scluruh wilayah ini rnerupakan dataran rendah dcngan tingkat clevasi 2 - S % (Marctini, S.R, 2005). Kondisi rawan banjir ini scrnakin diperburuk dcngan tcrjadinya pcndangkalan pada saluran-saturan draioase primer (sungai), sekunder dan tersier akibat rcndahnya

kcsadaran masyarakat dalam rucnjaga fungsi drainase dengan tidak membuang sampah scmbarangan sehingga mcnyebabk.an macetnya saluran pembuangan dan tcrjadinyn gcnangan pada bcberapa

lokasi, seperti Kelurahan Kujangsari,

Margasan, Cijawura dan hampir keseluruhan wilayah kelurahan di Kecarnatan Gedebage. Beberapa lokasi rawan banjir pada WP Gedebage dapat dilihat pada garnbar berikut.

69

I~

..f

I

3.5.3

Ketersediaaa Air Bersih Semua makhluk hidup membutuhkan air, khususnya air bcrsih untuk

kelangsungan hidupnya. Dengan

perkataan

lain.

ketersediaan

air

bersih

rnerupakan kebutuhan yang mendasar bagi makhluk hidup. Keberadaan surnber air bcrsih merupakan salah-satu Iaktor yang penting yang harus dipcrtimbangkan dalam menganalisis perkembangan harga tanah pada suatu lokasi, Pada saat ini kebutuhan rnasyarakat di wilayah studi akan air bersih dilayani olch Perusahaan Daerah Air Minwn (PDAM) Kota Bandung dan melalui air tanah yang dilakukan secara swadaya oleh masyarakat. Secara kualitas, air tanah yang dihasilkan pada daerah ini pada wnumnya masih belum memenuhi kriteria air bcrsih disebabkan masih berwarna kcruh, dan bcrbau (RDTRK Gedcbagc). Dalam rangka pemcnuhan akan kebutuhan air bersih kcpada masyarakat maka direncanakan pengembangan sistcm perpipaan disamping sistem perpipaan yang sudah ada saat ini schingga akses masyarakat untuk mendapatkan air bersih dapat lcbih mcrata, Data keberadaan air bersih dalam penelitian ini dikelompokkan menjadi tiga (J) kategori berdasarkan besaran terteniu dan setiap kelompok diberikan nilai/skor dengan anggapan bahwa skor I (saru) unruk daerah yang pclayanan air bersihnya telo.h terpcnuhi, skor 2 (dua) untuk area yang tcrmasuk dalam rcncana pengembangan jalur pipanisas: air bersih dan skor l (tigii) untuk daerah yang kebutuhan air bcrsihnya belum terpenuhi. Pcmbagian kelompok ini berdasarkan pada area pelayanan air bersih eksisting dan rencana pengembangan area pelayanan. Rencana jaringan air bersih di WP Gedcbage

gambar berikut.

71

dapat dilihat pada

-· .

...~ :;;;-

,'

c ..

:C£ ~ ~ i:.., ~~

..·~.,. c,

.a=

1 Jl"

~

sli

t .•

a: ;! ,l! ~

~

c;

e

=l

,

~

"'~

=<

ft

en

-E" -= j

!:' 00

·;.g :,;,, ~~

i) e-" ......::_._

~~

£~ <

"'

I

:::

~ ~ ~

.. -6

)!~ E .j

~ ?-

:< ;/.

"'

~

...

CJ;

.2IU

] ~ ~

.e

'Eo

I

a)

·~

+

~

I

-~....

I

J.

0
§

.&>

E 1.1,

•

c

"~

I!.

3:J c

"

•

~

e~

~

•

,,~ 2 3

,..

e--,

3.5.4

Sistem Saluran Pembuanganffirainase Perturnbuhan dan perkembangan suaru kota selain mempengaruhi tata

guna tanahnya jugs akan mempengaruhi sistem drainase kota tersebut. Pengenian drainase tidak terbatas pada pengertiaa saluran yang dibuat manusia, tetapi juga termasuk sungai scbagai saluran drainase alam (saluran drainase primer). Berdasarkan penelitian, saluran drainase memiliki daya dukung yang terbatas dan hanya dapat menampung limpasan air pcrmukaan dalarn jumlah tertentu (Maretini, S.R, 2005). Sistem drainase yang baik diperlukan scbagai sistem pembuangan pada suatu kota. Diharapkan sistem pembuangan tersebut dapai menampung dan mengalirkan air hujan maupun buangan rumah tangga (sewerage) dengan baik.

Drainase pada Wilayah Pengcmbangan Gedebage terkait dengan keberadaan sungai-sungai yang mengalir yang melintasi wilayah ini. Sungai-sungai yang mengalir pada WP Gedebage meliputi Sungai Cipamokolan, Sungai Cisaranten dan Sungai Cinambo. Pada musim penghujan, sungai-sungai tersebut rncluap yang diakibatkan tidak mencukupi serta tertahannya aliran air pad.a gorong-gorong di Jalan Tot Padaleunyi sehingga mengakibatkan banjir dengan ketiaggian antara 0,5-1,5 meter (sekitar Jalan Cimencrang clan bagian selaian Kelurahan Cisaranten Kidul clan Derwati) (Maretini, S.R. 2005). Kritcria sistem drainase pada WP Gedebage dan gambar sistem jaringannya ditunjukkan oleh Tabel

111.3 dan

gambar ill.JO di bawah, Tabet lli.3 Kriteria Sistem Saluran Pembuangan/DrainascPcrkotaan Kriteria Tinggi

Sedang

Rendah

Ada sa!uran pembuangan yang

Ada saluraa pembuangan

Salman pembuangan lokal

dihubungkan dengan sistern

lokal

tidek memenuhi syarat

Ada saluran pembuangan lokal

Ada saluran pembuangan air

Tidak ada saluran

Ada sa!uran pembuangan air hujan

hujan

pembuangan air hujan

pcmbuangan yang terpclihara dengan baik

yang tereneana dengan baik (Sumber: Sarah. 1985)

73

-

~ ,.

.: ~ ~"

... :.,

•rJ>

c "' " -e

~~

~:..

~ :t

~ ~

"'..;;

c

fl~

-e-

s §

•

.. ..

~ ~ ~ v. c

c

•

~ !;

~ c ;;

~ ii

" ,,,§ ] c

fl) -'< ~,

·~§ :;2

N

"'...,... "

•• -:.>

.I!;·:::'.:

lE "8e

~ I

u;;:;,..

::; c g".~

:: a.

~

"'6

s: E

f"

uo

I "'

<

II

'" 0

._ ??.
"' "'

ot; ..0

"

"O

.,,;·,._,,

~I

t_

<,

"

0

I::<

::::
"'

+

"'=

·;; .... Cl

a

°"

·~ ..,

"'

"'"'c 0

o ~ 0

:::

.

@ ..0

E 0"'

..... ""

3.5.S

Ketersediaan Jaringan Listrik Kebutuhan listrik pada wilayah studi telah dipenuhi oleh PLN (Persero)

yang mclayani kebutuhan rurnah tangga, industri, pcrkantoran dan pelayanan/iasa. Pelayanan listrik di wilayah studi yang ada pada saat ini relatif telah mencapai seluruh masyarakat dan tersebar merata pada seluruh wilayah. Walaupun dernikian tidak mcnutup kemungkinan pihak PLN akan mengcrnbangkan pelayanan yang disesuaikan dengan perkembangan pernanfaatan ruang, dengan mengembangkan jaringan distribusi kelistrikan yang telah ada saat ini. 3.S.6 Keterscdiaan Sarans Transportasi Tingkat aksesibilitas suatu wilayah selain ditentukan dengan tersedianya jaringan jalan yang baik juga c.lipengaruhi oleh ada atau tidaknya moda transportasi umum yang melalui atau menuju lokasi tersebut, Seperti yang kita ketahui, transportasi merupakan prasarana untuk pergerakan orang atau barang. Dalam pelayanannya kepada masyarakai, rnoda transportasi dapat berupa angkutan bermcsin atau tidak bermesin, baik berupa roda 2 (ojek), 3 (becak) atau 4 (angkot). Semakin banyak jumlah jalur lintasan baik yang menuju lokasi

rnaupun dari lokasi mcnuju daerah pusat kota atau daerah lainnya dapat diartikan bahwa lokasi tersebut rnempunyai tingkat daya hubung ke suatu ternpat sernakin mudah dan cepat. Ketersediaan angkutan urnum akan mernudahkan pergerakan atau pcrpindahan baik untuk keluar maupun masuk kc suatu lokasi. lndikator yang dapat digunakan edalah jumlah rute yang melintas dan jarak pencapaian ke layanan angkutan umum tersebut. Berdasarkan data yang dipcroleh pada Tabel

111.9, pada WP Gedebage terdapat beberapa trayek nngkot yang mcnuju rnaupun keluar dari wilayah ini.

75

'label Ill. 4 Daftar Trayek Angkor Yang Melayani WP Gedebage No

Kcde Trayek

NamaTrayek

Jarak Trayek

Jumlab

(Km)

Annada

I

07

Cicaheum-Ciwastra-Oerwati

17

200

2

,

12

Stasiun Hall-Gedebage

21

200

16

Dago-RiungBandung

20,6

201

4

22

Sedecbana-Cipagalo

16,05

276

5

25

Ciwastra-Ujungberung

13,4

32

6

27

Cjjerah-Ciwastra-Derwari

22,3

200

7

28

Elang-Gedebage-Ijjungberung

22,45

115

8

29

Abdul Muis-Mengger

10,55

25

9

32

Cicadas-Cibiru-Panyileukan

13,65

200

(Sember: Keputusan Watikot1 Bandung No. 55 llJ<ep.055-HUK.12008)

3.S.7 Fasilitas Umum dan Sosial Utama Fasilitas wnwn yang diamati dan memberikan pengaruh terbadap harga tanah adalah fasilitas yang melayani keperluan rnasyarakat di wilayah penelitian

sehari-hari. Beberapa fasilitas umum yang termasuk dalam kategori tersebut adalah rumah sak.it, perguruan tinggi, pasar, terminal dan stasiun, Berdasarkan basil survei lapangan, diperoleh Jokasi beberapa fasilitas umurn tersebut Fasilitas umwn kesehatan diwakili oleh RS Al Islam (kode P 16) yang terletak di pinggir jalan Soekamo-Hatta, tepatnya tcrlctak di Kelurahan Manjahlega, Kecamatan

Rancasari. Fasilitas pendidikan ditunjukkan oleh kcbcradaan Universitas Islam Nusantara (UNfNUS) yang dilam.bangkan dengan Pl 5. Universitas ini terletak di pinggir jalan Soekamo-Haua, yaitu termasuk kc dalam Kelurahan Sekej ati,

Kecamatan Buahbatu. Dalam kaitnnnya dengan harga tanah, pada umumnya, semakin dekat jarak bidang tanah terhadap fasilitas umwn, maka mempunyai harga yang semakin tinggi. Dengan jarak yang relatif dekar dan kemudahan dalam mencapai lokasi terscbut, merupakan faktor yang turut berpengaruh terhadap harga tanahnya.

Distribusi fasilitas umwn dan sosial hasil survci pada Wl' Gedebage dapat dilihat pada gambar berikut, 76

" ""0""

"i ~ ..0

0..

~

"'

~

-." ...;

;;;

0 Vl

.,,..

~

a:: 6

;..i

.,

.$

·~

. "';;;

"'

..I<

0

...;

-:;; .t:J

~

o

........

3.5.8

Kepadatan Penduduk

Informasi kepadatan penduduk mcmiliki arti yang penting dalam menenrukan perencanaan suatu kota. Berdasarkan kenyataan di lapangan. tingkat kcpadatan penduduk

ini dijadikan

dasar uruuk mengetahui tinggi rendahnya

tingkat

penggunaan tanah di suatu kota. Secara umurn dapat dinyatakan bahwa scmakin tinggi tingkat kepadatan penduduk suatu kota tingkat

kepadatan bangunan

selalu diimbangi olch tingginya

atau kawasan terbangun dan mengindikasikan

semakin tingginya tingkar penggunaan tanah, Faktor ketersediaan

tanah yang

bcrbanding terbalik dengan

pennintaan

kepadatan penduduk

menjadikan

tcrhadap tanah semakin tinggi. Artinya, dcngan selalu bertambahnya tingkat kepadatan penduduk bcrarti permintaan akan tanah juga meningkat scdangkan tanah yang tersedia tida.k pernah bertambah..

Berdasarkan data kependudukan dari Badan Pusai Statistik Kota Bandung. jumlah penduduk pada WP Gedebage pada tahun 2007 dan 2008 mengalami peningkatan scbcsar 0.8 person, yaitu sernula jumlah penduduk scbcsar 215518 jiwa menjadi sebesar

217346. Dcngan luas wilayah sebesar ± 35,69 Km2,

penarnbahan jumlah penduduk berarti berpengaruh terhadap besarnya tingkar kepadatan pcduduk, yaitu sebesar 6039 Jiwa/Km2 mcnjadi .l 6090 Jiwa/K.m2.

Penambahan jwnlah penduduk ini hampir terjadi mcnyeluruh di sctiap kelurahan, Rerdasarkan kepadatan

data yang diperoleh, lima kclurahan penduduk tertinggi

yang mempunyai

tingkat

secara berurutan adalah Kelurahan Mekarjaya,

Manjahlega (Kecamatan Rancasari), Kelurahan Kujangsari (Kecamatan Bandung Kidul), Margasari dan Cijawura (Kecamatan Buah Batu). Akibat terjadinya

peningkatan jumlah penduduk, berpengaruh

terbadap permintaan

keburuhan

terhadap tanah, yang tentu saja berpengaruh terhadap harga tanahnya, Tingkat

kepadatan penduduk pada WP Gedebage ditunjukkan olch gambar berikut.

78

Peta Kepadatan Penduduk WPGcdebnge Tahun 2007 - 2008

-"'e•m11i1n

ll•d""• "'J

-

•

. '''

I ~angal kendoh

-2Rcndo.~ 3 1<•"19n£ 4 T1riu-a

CWtclt)I l\ud. loya~&iflfthl Nlt.1 l:l-tflt~l J~~fVlll•t.g#1iuSAPJl~ rro

-

SllM1P.i.. Pl~A4nwwt.u)Xotttl~ .O~J't44,7llrt} Ki.i..l'.l..U-.L'l.t.. .. 1.,.h2oot•Xlll

5 S:r12•t Tinge:

Garnbar 111.12 Tingkat Kepadatun Penduduk WI' Gcdcbagc Tahun 2007 - 2008

79

3.5.9

RTRW Kota Bandung Rencana Tata Ruang Wilayah

(RTRW)

didefinisikan

sebagai

wujud

struktural dan pola pemanfaatan ruang atau wadah yang memberikan manfaat

yang luas dan berkelanjutan terhadap suatu ruang atau wilayah (UU No. 26 tahun 2007 rentang Tata Ruang). Dcngan demikian, supaya mampu memberikan manfaat yang luas dan berkelanjutan terscbut maka diperlukan suatu perencanaan terhadap penataan ruang iru sendiri. Scsuai dengan UU ini, rencana tata ruang dirumuskan secara berjcnjang mulai dari tingkat yang sangat umum sampai tingkar yang sangat rinci seperti dicerminkan dari tata ruang tingkat provinsi. kabupaten, perkotaan, desa dau bahkan unruk tata ruang yang bcrsifat temaris, misalnya untuk kawasan pesisir, pulau-pulau kecil.jaringan jalan dan scbagainya. Kota Bandung dalam beberapa tahun tcrakhir ini tclah mengalami perkembangan kola yang luar biasa Pcrkembangan kola yang dimaksud bukan saja terjadi dalam aspck ekonomi dan sosial budaya, tetapi juga dalam aspok pcmanfaaran ruang kola dalam hal ini pcmanfaatan tanahnya, Penumbuhan ekonomi. sosial budaya dan pemanfaatan tanah yang pesat tersebut menyebabkan pengcndalian perkembangan kota semakin sulit dilakukan tcrrnasuk di dalam pengcndalian penggunaan dan pcmanfaatan tanahnya. Dengan mernpertimbangan pcrtumbuhan dari faktor-faktor tcrscbut, maka pengembangan Jan penataan ruang Kota Bandung perlu dilakukan secara terpadu dan mcnyeluruh. Unruk memaduserasi kan pertumbuhan dan perkembangan kota terscbut, maka Rencana Tata Rua.ng Wilayah Kota Bandung digunakan sebagai pedornan dalam pemhangunan kota secara menyeluruh .. Pernanfaatan ruang kota secara serasi, selaras dan seimbang serta sesuai dcngan peruntukkannya akan menjaga kola tersebut dalam rnenjamin dun. mclcstarikan sumbcrdaya alam yang terkandung di dalamnya. Oleh kareua itu, semakin tinggi tingkat produktivitas dan kesesuaian perencanaan tata ruang suatu wilayah dcngan pola pcmanfaatan dan pcnggunaan tanahnya, maka akan mcrnpengaruhi pcningkatkan tcrhadap harga tanahnya.

80

3.5.10 .Jarak dari Pusat Kota (CBD) Dalam teori lokasi yang telah dij claskan sebelumnya rnenyatakan bahwa salah satu faldor yang dapat meningkatkan harga bidang tanah pada suatu kota adalah tingginya tingkat aksesibilitas

bidang tanah tersebui.

Dalam hal ini,

aksesibilitas termasuk jarak dari lokasi ke pusat kota. Pusat kota dalam pcnelitian ini adalah Pusat Primer Gedebage yang wilayahnya termasuk dalam Kelurahan Cisaranten Kidul, Rencabolang dan Cirnincrang, Kecamatan Gcdcbage. Pusat primer ini direncanakau sebagai pusat kegiatan utama dari perdagangan, perkantoran dan jasa sehingga pada diperkirakan mempunyai harga tanah yang tinggi dibandingkan dengan wilayah lainnya, Barga tanah di pcrkotaan akan scmakin meningkat apabila faktor jarak dari lokasi bidang tanah tcrsebut berada scrnakin dekat dengan pusat kota.

Meningkatnya barga tanah di perkotaan juga disebabkan olcb tersedianya prasarana dan sarana perkotaan yang lengkap sehingga semakin dckat suatu kawasan dcngan pusat kota scmakin tinggi harga tanahnya. 3.5.11 Legalitas Tanah faktor kepemilikan tanah rnerupakan salah satu faktor yang berpengaruh tcrhadap harga tanah. Faktor ini tcrkait dengan kepastian hukum (Iegalitas) kepemilikan tanah terhadap subjck kepemilikan yang bisa dilakukan oleh perorangan, institusi baik pemerintah maupun swasta terhadap scbuah atau

beberapa buah bidang tanah. Tinjauan rnengenai status kepernilikan tanah ini sebcnarnya merupakan tinjauan yang spesifik mengcnai status legalitas yang dimiliki oleh pcmcgang hak alas

Lanah apakah

dimana kewenangan pemberian sertifikai Pertanahan Nasional.

81

sudah bersertifikat atau belum

ini dimiliki oleh instansi Badan

BABIV

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP HARGA TANAH DI \VP GEDEBAGE

Pada bab sebelumnya telah dibahas mcngcnai beberapa teori lokasi dan pengaruhnya tcrhadap harga tanab. Teori Von Thunen dikenal sebagai teori lokasi ilocation theory), Burgess (concentric zone theory) mengcnalkan istilah Central Business District (CBD), Hoyt (sector zone theory) mendeskripsikan bentuk pertumbuhan suatu kota dalam bentuk lateral dengan kawasan perumahan atau pennukiman banyak berkembang pada lokasi yang mempunyai kedekatan dengan akses jalan dan transportasi, dan Harris & Ulman (multiple nuclei theory) menjelaskan bahwa suatu kota akan mengalami pertumbuhan dengan mernbentuk inti-inti pusat kota yang baru. Sernentara iru, dari hasi l penelitian rnengenai harga tanah perkotaan yang telah dilakukan sebelumnya menjadi pedoman dalam penentuan kriteria faktorfaktor yang akan digunakan. Meojadi pcdoman karcna hasil penelitian mereka berdasarkan wilayah yang sama, yaitu pcrkotaan dan faktor-faktor yang digunakan masih relevan dengan kondisi wilayah penelitian Namun penentuan faktor-faktor pengaruh harga tanah pada penelitian ini tidak hanya dilandaskan dari basil-basil penelitian sebelumnya, akan tetapi juga berdasarkan dari basil survci lapangan yang dipandu kuisionerdi wilayah penclitian. Survei lapangan ini ditujukan kepada para pemilik bidang tanah yang telah memenuhi kriteria

penelitian, yaitu pemilik bidang tanah kosong yang akan dijual dan apabila di atas bidang tanah terdapat bangunan maka pcnetapan harga hanya terhadap bidang tanahnya, pemilik bidang tanah yang terletak dipinggir jalan atau dekat dcngan jalan utama sehingga mempunyai nilai yang strategis dan aksesibilitas yang baik.

Untuk mcngctahui Jebih jauh seberapa besar hubungan dari faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah, rnaka pada bab ini akan dilakukan analisis basil dan pembahasan meliputi analisis peogambilan sampel, analisis terhadap faktor ynng diduga berpeogaruh terhadap harga tanah, analisis regresi

82

linier berganda unruk mengetahui

bentuk/model harga tanah dan analisis SIG

untuk menentukan bobot dari setiap faktor pengaruh, mengetahui pola penyebaran harga tanah pada WP Gedebage serta untuk menghasilkan peta kelas harga tanah. 4.1

Analisis Peogambilan Sampel Penelitian

Dalam penelitian ini, data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan rnelakukan survei lapangan meliputi observasi dan wawancara yang dipandu dengan pengisian kuisioner kepada beberapa pemilik bidang tanah. Observasi bertuj uan untuk memperoleh karakteristik dan posisi bidang-bidang tanah dan wawancara yang dipandu pengisian kuisioner bertujuan umuk rnengumpulkan Iaktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga

tanah,

Sebaran lokasi pengambi Ian sampcl penelitian

dapatdilihat pada Lampinm 1. Sementara itu, data sekunder meliputi data spasial dan data atribut pcndukung penelitian lainnya. Data ini diperoleh dari survei ke beberapa instansi pemcrintah, seperti Bappeda Kota Bandung, Distarcip Kota Bandung, KPP Praiama Bandung-Cicadas dan Bandung-Karees, BPS Kota Bandung dan Kantor Pertanahan Kota Bandung. Pada umumnya data spasial yang diperoleh dalarn bentuk digital, narnun tcrhadap data yang rnasih bersifat analog, dilakukan proses pendigitalan dcngan melakukan digitasi on screen. Metode pengambilan sampel yang digunakan adalah metode pengambilan sarnpel tidak acak dan disesuaikan dengan tuiuan penelitian, yaitu menghasilkan peta kelas harga tanah atau dikenal dengan metode non probability purposive sampling. Penilaian dan pertimbangan dalam mernilih sampel disesuaikan dengan

k.ritcria yang dtentukan, yaitu sampel berupa bidang-bidang tanah kosong atau apabila terdapat bangunan, maka penilaian hanya berdasarkan harga tanahnya saja. informasi harga tanah diperoleh langsung dari peruilik tanah ataupun kcrabat yang terkait Iangsung dengan si pemilik tanah, lokasi bidang tanah berada pinggir jalan atau dekat dengan jalan utama sehingga memiliki uilai strategis berupa

aksesibilitas dan proksimiras yang baik dan bidang-bidang tanab tersebut tcrletak di WP Gedebage.

83

Responden dalam peoclitian ini adalah pemilik bidang-bidang tanah yang

akan dijual dan terletak di WP Gedebage. Namun karena beberapa keterbatasan di dalam penelitian ini seperti keterbatasan waktu peoelitian, kendaJa yang terjadi di lapangan sepeni tidak bertemu dengan responden, kondisi menuju lokasi bidang tanah yang sulit dijangkau akibat banjir, maupun keterbaiasan biaya dalam pcnelitian menyebabkan jumlah kuisioner yang terkumpul dan layak untuk digunakan dalarn analisis bcrjumlah 35. Ke-35 sampel tersebut tersebar di 12 kelurahan dari total t 6 keturahan yang ada dan diharapkan informasi yang diperoleh dari basil kuisioner dapat mewakili perilaku populasi pada wilayah studi.

Data yang digunakau dalam penelitian ini dapat dikategorikan dalam dua jenis, yaitu data ordinal dan data rasio. Data ordinal dihasilkan dari kuisioner tcrhadap responden berupajawaban dari beberapa pertanyaan seperti: Menurut Bapak/lbu, apakah harga tanah di WP Gedebagc senantiasa bcrubah setiap tahun'? Menurut Bapak/Ibu, apakah perubahan harga tanah tersebut ccndcrung scmakin rneningkat/menurun? Meourut Bapak/Ibu, apakah faktor-faktor yang mcmpengaruhi harga tanah di WP Gedebage? Data rasio yang dihasilkan dipcroleh dari data jarak setiap bidang tansh terhadap bebcrapa kriteria penilaian serta data statistik seperti data tingkat kepadatan penduduk sctiap kelurahan, lnfonnasi mengenai posisi setiap hidang tanah diperoleh dari hasil survei lapangan menggunakan OPS handheld dcngan lingkat ketelitian saat peogambilan data sebcsar 2-4 meter. HasiJ survei menggunakan GPS tersehut meoghasilkan data berupa koordinat UTM setiap bidang tanah sehingga dapat diketahui pasti jaraknya terhadap kriteria yang tclah

ditentukan. Berdasarkan kondisi dalam pengarnbilan sampel diharapkan dapat

mewakili populasi dan memberikan basil yang representatif dalam analisis terbadap Iaktor-faktor/variabel-variabel yang diduga berpengaruh tcrbadap harga tanah. Distribusi sampel penclitian dan kisaran harga pasar tanah pada sarnpel dapat dilihai pada Gambar IV. l dan Tabel IV. I. &4

--

t6

~~~'ii>· a::.,c -~

,.

I


•

•

.,,..,"'

c

~e

-··-

.

fl

u00 ..c. ., 0..

~ ~c

~

..

ro

s.

-0

Q.

~

:€

to

Q

.,

z

Q

'1'-~· t.,o I .

~· ~

~ol:qi

• •

0..

u

a-.,

(/)

I!~

~$-c

~

I

Ee

I

~ .t

••

. ;;; ::::

I

:

·-"'.... ..0

Q

..a

>~ ~

.,

a

~'

~

,. 'ee... l:i' -·· ·..

-

~.

..0 -N r-u-erv- • ..c-r--.-:iec, :::...c..1.0..C...~ C

;:a_

0

"' 00

Tabel IV. l Lokasi Sampel Bidang Tanah dan Kisaran Harga Tanah di WP Gedebage NO

Lctak Administras; Sampel Bidan.g Tanah

Kisaran Harga lanah (P""'1) (Rp)

~

I

Kelurahan

Kecamatan

I

Mc11gi;er

Bandung Kidul

Rp J.OOl).00(),- -Rp 3.500.000,-

2

Batunw>gi;ol

Randung Kidul

Rp. 2.500.000,·

J

Kuja.igiari

llaudun~ Kidul

Rp 550.000,· - Rp 1.200.000,-

4

Cipamokolan

Rancasari

Rp J.000.000. -

5

Derwati

Rancasari

6

Manjahlega

Rancasari

Rp 625.000,- - Rp 1.;?00.000,-

7

Mekarjaya

Raoca~

Rp 1.200.000,. - Rp 1.soo.000

8

Sekejati

Ruah ll.ru

Rp 1.500.000,· - Rp 2.20().000

9

Cijawura

Buali Bam

Rp 750.000,- - Rp 2.300.000,-

10

Margasati

Buah Batu

Rp 600.000,· - Rp 2.000.000,:-

II

Raneabolang

Gcdebage

RP 4.500.000.·

12

Ciiuin<.T.mg

Gedcbagc

Rp 100 ooo.• - Rp4.ooo.ooo,.

Rp 600.000,--Rp

750.000,·

' (Sumber: Hasil ourver, 2010)

4.2

Analisis Statistik Terhadap Faktor yang Diduga Berpengaruh terbadap Harga Taoah Pcrkotaan Faktor-faktor yang diduga bcrpcngaruh

terhadap harga tanah dalarn

penelitian ini disusun dan ditentukan dari basil kajian!studi literatur sebelumnya dan survei pendahuluan yang tclah dilakukan. Faktor-Iaktor tcrsebut disusun dalam bentuk pertanyaan-penanyaan

dalam kuisioner penelitian.

Kemudian

setelah dipcroleh data basil jawahan responden terbadap pertanyaan-pertanyaan dalam kuisioner dilakukan pcngolahan dan analisis data.

Analisis

statistik

dalam

penelitian

un

digunakan

untuk

mengidentifikasikan faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah dan untuk

mengetahui

hubungan/korelasi dari sctiap faktor yang diduga

berpengaruh terhadap harga tanah. Kernudian basil analisis statistik digunakan untuk membcrikan

informasi berupa nilai/bobot dari setiap faktor pcngaruh

terhadap harga lanah tersebut. Sctelah diketahui bobot setiap faktor yang diduga berpengaruh, selanjutnya hasil analisis ini digunakan untuk memperoleh model pcndekaian (model regresi) yang dipcrlukan untuk merumuskan harga tanah di

86

wilayah studi. Untuk keperluan analisis statistik dalam pcnclitian ini, digunakan pcrangkat hmak/tool SPSS versi 17

4.2J

Aoalisis Faktor terhadap Data Haslt Kuisiener Scperti yang Lelah dijclaskan pada bab dua scbelumnya, analisis taktor

merunakan bagian dari analisis statistik multivariate yang digunakan untuk menyusun kcmbali faktor-faktor hasil pengamatan berdasarkan rnernilih

kriteria-kriteria

rertcntu.

menjadi lebih sederhana

Kriteria-kriteria

ini digunakan

untuk

faktor-faktor pengaruh harga tanah yang digunakan dalam proses

analisisnya. Berdasarkan basil obscrvasi tcrhadap objek bidaug tanah dan wawancara yang dipandu kuisioner tcrhadap para pcmilik bidang tanah rersebut diperoleh bcrbagai informasi diinginkan

meliputi

karakteristik

bidang

tanah,

dan faktor-faktor yang rurut mempcngaruhinya.

harga tanah yang Informasi

fakror-

faktor pengaruh harga tanah ini didapatkan dari jawaban tcrhadap pertanyaan-

pcrtanyaan berdasarkan

dalarn

kuisioncr,

hasil kaiian

Pcngclornpokkan

Pertanyaan

literatur

faktor-faktor

dalam

dan survei

tersehut meliputi

kuisioner telah disusun pendahuluan sebelumnya, faktor lokasi,

ketersediaan

jaringan infrastruktur, kepadaran penduduk, kesesuaian dengan RTR W dan

kepastian hukum bidang tanah. Selanjutnya, kelompok faktor tersebut diuraikan menjadi beberapa Iaktor sesuai dengan sifatnya, Kelompok faktor lokasi mcliputi faktor aksesibilitas, dilalui oleh angkutan umum, keterdekatan dengan pusat koia/CBD, keterdekatan dcngan fasilitas

urnum dan sosial pcrkotaan, Kelompok faktor ketcrscdiaan

jaringan infrastruktur meliputi jaringan air bersih, jaringan Iistrik dan jaringan d.rainase perkotaan, Faktor kepadatan penduduk diwakili oleb tingkar kepadatan penduduk setiap kelurahan. Faktor kcsesuaian dengan RTRW terdiri dari rawan bencana banjir, potensi dikembangkan sebagai wiiayah perurnahan dan landuse wilayah. Kelompok Iaktor kepastian hukum diwakili oleb telah bersertifikat atau tidaknya bidang tanah.

87

Terhadap setiap faktor pengarub terscbut dibuat kodenya yang benuiuan untuk memuclahkan dslam analisis, Faktor aksesibilitas bidang tanah (X 1 ), aspek bencana yang difokuskan terhadap daerah rawan banjir (X2), tersedianya jaringan air bcrsih (XJ), jaringan drainase (X4). tersedianya jaringan listrik (XS), dilalui oleh

angkutan

umum

(X6),

tingkat

kepedaran

penduduk

(X7),

potensi

dikembangksnnya sebagai wilayah pemmahan (X8). kesesuaian landuse dengan HTR W (X9), keterdekatan dengan tasilitas umum {X IU), keterdckatan dengan pusat kota!CflO (Xl 1) dan berseni fikat atau iidaknya bidang tanah (X 12). Seperti telah dijelaskan sebelumnya, pertanyaan-pertanyaan tersebut dipilih berdnsarkan

hasil studi literatur dan mclihat kondisi di lapangan saat dilakukan survci pendahuJuan (reconnaiss(ince).Seiiap pertanyaan dalam kuisioncr memiliki dua opsi jawaban yaitu harga tanah rurut dipengaruhi atau tidak dipcngaruhi

faktor-Iaktor rcrsebui. Berikut mi adalah

oleh

data yang dipcroleh berdasarkan

kuisioncr ~ftng dijawab olch ke-35 rcspondcn ditunjukkan dalam Tabet IV.2. label IV. 2 Data Hasil Jawaban Kuisioner >le

XI

X2

XJ

X4

XS

X6

X1

X8

X9

XJO

XII

XI?

I

,,

II)

Ill

ft)

I)

Ill

Ill

Ill

0

TD

TO

TO

Tl)

TO

TO

n

TT)

rn

'"

TD

1

0 TO

"0

111

l

"TD

II)

n

m

I)

rn

m

m

n

4

Tl) D 0--- e-·-· 11)

o

IU

I)

m

I)

D

'Tu-tn

0

D

D

.)

0

TU

TI)

Ii)

'l"l)

n

D

11

TO

I ri

111

I TO

t,

n

1

I)

n

TD

D

n

ro

D

'"

11)

ru

••

rn

[)

re

D

"n

8

IJ

D

TO

TD

l)

ll)

TD

l)

•HI

m

ll}

D

D

n

11

IU

tu

m

I)

lu

n,

o

TU

iJ

TiJ

D

l)

0

D

rv

D

rn

u

n

i;

n

II

D

0

()

D

0

TD

TO

I)

o u

0

D

D

17.

Cl

u

l)

0

l)

m

TD

D

0

D

D

l)

13

0

D

to

D

D

D

TD

TO

m

ll

D

D

IV

u

' I}

i)

"11)

I}

u

u

s

•

t

rn

Iu

-

--

14

0

Ill

·11)

IS

D

TD

0

0

0

()

u

0

D

TD

I)

16

0

0

ru

"ID

TO

I)

TD

TO

I)

m

n

D

....

0

m

';'i)

TD

m

;;

m

Ill

I)

01)

D

•m-

n

TD

D

.,

n

TD

T'.}

n

~.)

11}

n

I~

D

TI)

TD

D

TD

TD

m

11)

D

20

I)

m m

TD

lD

ll

TD

TO

TD

' 22

D

I

I)

ru ni-

17

21

·-·

---

'!1)

I TD TD

..

-

m w~m

m ·1ro - TO TD I rn 0 lo' I' TD 0

88

0

--

TD

'D

m

~o-· -~m- -rro

o~

TI;- -

m·- m

TO

ro

Im

ro Im

-

I lJ

-o

1ir - tr+ TO

D

TI)

D

'rn

l)

I

I

I

24

D-

Im

D

i)

11)

TD

lo

lro

rro

1 rn ru

u

rn

2(.

I)

rn

o··-··

2!

D

'!'O

TO

TD

TD

1'0

t)

'~1)

28

o

1U

TO

TD

I)

TD

I)

-if-

I)

TD . ··-TD

15 -r-r-:

I)

... -fo

n

TD

-·

fu--- "ii.f'

TD

fl

[)

TD

11)

I)

I!J'!'

TD

11)

r)

TD

11

Tl'

,__ -;(I

X2 ~

o--·-

TU

D

)5

-··m-

-

ll

- TO -··1P

l'

TD

'!'11

X4

x~

xr-1

·o--··

i)-- -·

m

TD

-to

I)

TD

TD

1---···· f)

TD

TD

D

TD

TD

TD

I)

if ___

'm

m

I)

-

Tr>

..

ru -- -TD

I

D

0 L)

'i'i) ___

TO !l

1n

X6

X7 X8 (Sumbcr: H;ull Survei, 2010)

TU

- re

y5-

rr-··-

TD

TT>

ll)

D

ID

I

0

. ·- -+-0

fij-

------m o

m

I D

D

T:)

rff -

D

-i-u

I

'If-

'm

D

;

·· re- m-

. 11l

i

I

ii

TD

m m

ffi=

D

Tl)

1

!)

D

'o

-

-m m

D

n --

J)

D

rn

0

I'll-

1l' Xl2

-·o--f-11i D

TD

D

X9

XIO

XII

TD

Kcternngan T3bcf IV.~: D

. Dipcut;,a1 uhi

TO

: fldak Dipengarulli

Dut11 yang tcrdapat pada Tabel JV .2 kernudian dlpindahkan ke dalam lembar

kerja yang ada pada tool SPSS dun dianalisis

secara benahap

menggunakan analisis faktor, Dari analisis faktor tahap pcrtama dipcrolch hasil bahwa nilai KMO MSA-nya lcbih dari 0.5 yaitu sebcsar 0,559. Nilai .KMO MSA menunjukkan tingkat korelasi antar faktor pcngaruh dengan rentaug uilai uruara 0 - I. '\/ilai KMO MS/\ yang diharapkan adalah lebih hcsar atau sama dcngnn Cl.~(?:

0,5). Artinya, dengan nilai KMO MS/\ yang lcbih bcsar atau sama dengan 0,5 rnaka data responden yang diperoleh dapat dilanjutkan untuk proses analisis lebih

lar~uL (Tabel lV.3). label IV.3 KMO dan Bartlcrt's Test (Iuhap I)

Kaiscr-Meyer-Olkin

Measure of Sampling Adequacy.

llartktt's Test ofSphericity

I

0.559

Approx. Chi-Square

J28 ..S9S

df

66

Sig. [Surnber: Hasil A11ali:iis)

89

.000

I

Pada

tabel

berikutnya diperolch label Anti-image Matrices, yang

digunakan untuk menentukan kriteria faktor yang layak digunakan untuk proses selanjutnya. Pada label tersebut, yang perlu diketahui adalah nilai dari Ants-image

Correlation yang menunjukkan besarnya korelasi parsial antar faktor bebas (independent). Nilai korelasi parsial ditunjuk.kan oleh sejurnlah angka yang memiliki tanda • dan memhentuk diagonal pada matriksnya yang menandakan besaran MSA (Measure o/"Samplinf!: Adequacy). Nilai MSA ini berkisar antara 0 sampai l , dengan kritcria:

Nilai MSA ~ l. artinya faktor tersebut dapat diprcdiksi tanpa kesalahan oleh faktor lain dan bisa dianalisis lebih lanjut. Nilai MSA > 0,5, artinya faktor tersebut masih bisa diprediksi dan bisa

dianalisis lebih lanjut. Nilai MSA <0.5. artinya faktor tersebut tidak bisa diprediksi dan tidak bisa dianalisis Iebih lanjut, atau dikeluarkan dari faktor lainnya, Berdasarkan tabulasi Anti-image Matricenya, nilai MSA untuk masingrnasing faktor sebesar: 0,41() (XI): 0.399 (X2); 0.563 (X3); OJ15 (X4); 0,618 (XS); 0,590 (X6); 0,437 (X7); 0,598 (X8); 0,532 (X9); 0,570 (XlO); 0, 578 (Xll);

0, 623 (Xl 2). Berdasarkan teori mengenai nilai MSA, maim faktor-faktor yang layak untuk dianalisis adalah faktor-faktor dengan nilai MSA lcbih besar dari 0,5.

Dcngan demikian, dari basil analisis rersebut terdapat faktor-faktor bemilai kurang dari 0,5 yaitu X l, X2, dan X7. Faktor yang harus dikeluarkan pertama kali dari proses analisis adalah faktor dengan nilai MSA paling kecil yaitu faktor X2 (Aspek Bencana). Hasil analisis faktor Tahap I lebih lcngkapnya dapat dilihat

pada Lampiran 2.

Tahap selaniutnya adalah rnelakukan analisis faktor dengan kembali memasukkan faktor-faktor yang didnga mempengamhi h.'l.rga tanah ke dalam tool SPSS dcngan rneniadakan faktor X2. Dari analisis ini diperolch hasiJ sebagai

bcrikut (Tabel TV.4):

90

Tabel IV .'1 KMO dan Bartlett's Test (Tahap 2)

KMO aud Bartleu's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. Bartlett's Tes! uf~pbericity

0.591

Approx. Chi-Square

I

IC)'/.641

df

551

Sig.

.000

(S:11111!~i::t: Hnsil P.J\3.lis::;. 201 O)

Dari basil analisis Tahap 2 terlihat bahwa nilai KMO-MSA nya rnembesar yaitu 0,591 yang artinya faktor-faktor yang diduga mempengaruhi harga tanah semakin mcnguat pengaruhnya terhadap harga tanah, Nilai setiap Iaktor pada analisis Tahap 2 ditunjukkan dalam 'Fabel Anti-image Matrices adalah: 0.401 (XI); 0,640 (X3); 0,758 (X4); 0,589 (X5); 0,572 (X6); 0,501 0,554 (X9); 0,507 (XlO); 0,583 (Xl 1) dan 0,628 (X12).

(X7); 0,654 (X8); Namun yang perlu

diperhaiikan adalah rnasih terdapatnya nilai MSA kurang dari 0,5 yaitu faktor aksesibilitas terhadap jelan (XI) sebesar 0,401 schingga berdasarkan kriteria nilai

MSA, maka faktor tersebut hams dikeluarkan dan dilakukan analisis selanjutnya (Tahap 3). Hasil analisis

faktor Tahap 2 selengkapnya dapat dilihat pada

Lamptran 3. Karena masih terdapat saru faktor yang mcruiliki nilai MSA kurang dari 0,5, yaitu XI, maka perlu dilakukan pemilihan faktor untuk dianalisis kcmbali, Hasil analisis faktor Tahap 3 rnemberikan nilai K~IO MSA scbcsar 0, 621 (Tabel 1V.5).

T abel IV. 5 KM 0 dan Bartlett's Test (T ahap 3.) KMO and U•rtlctl's Test

1~~i;"1-M~yc1-0.i~i1: M~~>uit u[ Satn~li'..'ll ,~Ji:<jU1i
Approx, ( .ht-:"lf!l•':ln:.

"

U<

Sig.

. ~·.I1

0 6~

~,,

Q,).607

,J

.QQ(j

{Sumbcr: Hasil Analisls. 2010)

9I

Dari hasil analisis 'l'ahap 3 terlihat bahwa nilai KMO-MSA nya kembali rncmbesar yaitu 0,621

yang artinya faktor-faktor yang diduga mempengaruhi

harga tanah sernakin kuat pengaruhnya tcrhadap harga tanah. Nilai setiap faktor pada analisis Tahap 3 dipcrolch dari Tabel Anti-image Matrices adalah: 0,643 (XJ ); 0, 759 (X4): 0,558 (XS); 0,592 (X6): 0.484 (X7); 0,624 (X8); 0,589 (X9); 0,625 (XIO); 0,556 (XI I) clan 0,701 (Xl'l). Hal yang menarik adalah nilai dari faktor kepadatan penduduk (X7) menurun, yang sernula bemilai 0,501 menjadi 0,484 sehingga kurang dari nilai yang disyaratkan yairu 0.). Dengan demikian. diperlukan analisis faktor tahap berikutnya untuk memastikan nilai sctiap faktor tidak. ada lagi yang kurang dari 0,5. Hasil analisis fakror Tahap 3 ini selengkapnva dapat dilihat pada Lampiran 4. Analisi» faktor Tahap 4 dilakukan karena masih terdapat faktor yang berniiai kurang dari 0.5 yaiiu faktor kepadatan penduduk (X-1). Sehingga faktor ini

tidak dimasukkao Ice dalam pengolahan data analisis tahap berikutnya. Selanjutnyu, dengan ruelaku.kan tahap yang sama seperti iahap-rahap analisis sebelumnya, diperolch hasil analisis Tahap 4 sebagai berikut (Tabel IV .6) Tabel lV.6 KMO dan Bartlett's Test (Tahap 4) KMO ud Ba.rtlell's Test

Kaiser-Meyer-Olcin Measure ofSarnplill!\ Adequacy. artleu's Test ofSphericity

Approx. Chi-Square

0.628

85.5541

361

df Sig.

.00~.

(Sumber; 11.asi] twa.l:ili. 2010i

Setelah melakuk.an analisis faktor Tahap 4, pada tabel Anti-images Matrices diperolch hasil berupa nilai setiap faktor adalah: 0,661 (X3); 0,762 (X4); 0,597 (XS); 0.591 (X6): 0,606 (X8); 0,613 (X9); 0,568 (XIO): 0.544 (Xi I); 0,664

(X12). Dari basil yang diperoleh pada analisis faktor Tahap 4, terlihat bahwa

semua fa.ktor yang diseleksi tidak ada lagi faktor dengan nilai MSA kurang dari 0,5, artinya tidak perlu

lagi mengekstraksi faktor-faktor yang diduga

mernpengaruhi harga tanah sehingga dapat dilanjutkan pada tahap analisis faktor

92

selanjutnya, Hasil

analisis faktor Tahap 4 selcngkapnya

dapat dilihat pada

I .arn pi ran 5. Screlah diperolch taktor-fakror yang mcmiliki nilai lebih besar dari 0.5 maka tahap sclanjutnya adalah melakukan analisis faktor unruk rnengetahui nilai dari seriap faktor berdasarkan komponennya

pengaruh).

Pada iahapan

(pengclompckkan

faktor-faktor

ini. faktor-faktor yang diperoleh dari analisis

foktor

lahap 4 (sembilan faktor) kembali dimasukkan ke dalam pengolahan data SPSS. Dari basil analisis

ini diperoleb nilai KMO MSA dan nilai sciiap fakror dalarn

tabel Anti-images Matrices-tq« sarna deng.an nilai KMO MSA hasil analisis faktor Tahap 4. I'abel IV.7 KMO dan Banlcu's Tc.
dr

36

Sig.

.000

1Swr11t<:r. ""''' Anahsis.111101

93

Tabel IV.8 Communalities <:ontm11n:1litits

Initial

Ex!raction

rersedian}'a Jaringan Air Bersih (PDAM)

1.000

.720

Kondi~i Saturiln

1.000

.715

Pcmbuangan Yang Rail. Tersedranya Janngan Ltsoik

1.000

Oilalui Angkot

1.000

rolensi \J1kemlr.»gi:2n

:;,::,:~::7 I

'Oi:kat Dcngaa Fasum

r---

n .......... ~ ....~.

UXJI)

i.ooe 1.000 : nnn

Q

D~·&"' CvD Kepastian H ukum

.65~

~1 :~~, ·1 .620

\Sumba: llasil Anahsis. 2010)

Tabcl IV. 9 Nilai Setiap Fakior Hasil Anal isis Total V~ri31!<'£xplaincd Initial Eigenvalues

Cumpo tent

Total

~·<.of Variance

Extraction Sums of Squared Loadings

Cumulative'!:~

To!al

~~of vuriancc

Cumulative 04

I

2.639

29.328

29.328

2.63!

29.32.8

29.J28

2

2.064

22.930

52251

2.064

22.930

52.2571

3

1.361

15.120

67.378

1.361

IS.120

67.378

4

.819

9.103

76.481

5

.720

8.001

84.482

6

_4.7~

~.Ul

89.764

7

.360

3.995

93.759

~

.301

3.343

9?.102

9

.261

2.898

100.000

(Sumter. 11,..,;J l\nalisi<. 20101

94

Scree Plot

•

?.

.. ' ;

~

s

iii

GS

u -·r-1

., I

-1

•

-·

I

1

•

•

•

•

•

Gambar JV .2 Tarnpilan Scree Plot Hasil Faktor Analisis I'abel !V.10 Nilai Komponen Utama Setiap Faktor

Componenl

Tcrsedianya Jariogan l\ir

I

~

3

.756

.340

.181

-.083

-.091

-.028

•.605

Bersih (PDAM) Kondisi Saluran

Pembuangan Yang Bail.. Tersedianya Jaringan Listrik

I

.836

.540

I I I

Oilalui Angkot

-.543

.593

.163

Potensi Dikembangkan

.482

.071

.729

.23i

.750

_163

-":""' .... JJ

.L..t"t

~"

._4go

.085

.870

-.091

.5Z9

-.458

.J60

I I

I

\VilaY"'4il Perumahaa Kescsuaian RTR W Dckat Dc.r.ga.n. rasum Dekat D<:ngan CBD Kopastian l Iukum

l

I

Extraction Mdht'ld: Principal Compoocra Analysis.

($umber. Ila.ii Ana!isi<. 2010)

95

I

Berdasarkan tabel maupun garnbar yang dihasilkan dari analisis faktor yang mempcngaruhi harga tanah dapat dijetaskan hahwa pada Tahel l V .X

Communalities rnenunjukkan nilai variansi dari setiap faktor dimana nilainya selalu positif Dari label tersebut, nilai variansi terbesar dari masing-masing faktor

adalah nilai faktor potensi unruk dikembangkan

sebagai wilayah perumahan

dengan nilai variansi sebesar 0,769 dan yang terkecil adalah nilai variansi dari faktor kedekatan dcngan fasilirasumum sebesar 0,491. Psda tahcl IV.9 mcnunjukkan nilai masing-masing

faktor yang dianalisis.

Tcrdapat dua macam hasil yang diperoleh dari tabel tersebut, yaitu Initial

eigenvalues dan Extraction Sums of Squared Loading. Pada Initial Eigenvalues menunjukkan nilai

pcrscntasc [bobot/skor} dari faktor yang ierbentuk, yang

apabila semua fakior tersebut dijumlahkan secara berurutan rnenunjukkan jurnlah

yang

faktor

digunakan,

yaitu:

2,639+ 2,064+1,361 +0,819+0,72+0,475+-0,360+0,301 +0,261 = 9

(scmbilan

faktor). Dari analisis nilai Initial Eigenvalues tersebut maka dapat disirnpulkan bahwa persemase/bobot terbesar dari faktor yang rnernpengaruhi

harga tanah

adalah sccara berurutan yaitu ketersediaan jaringan air bersih (X.1) sebesar 29,328%,

kondisi

saluran pcmbuangan

yang baik (X4) sebesar 22,930%,

ketersediaan jaringan listrik (X5) sebesar 15, 120%, faktor dilalui umum (X6) sebesar 9, 103%, potensi untuk dikembangkan perurnahan (X8) sebesar

R,001%,

oleh angkutan

sebagai wilayah

kesesuaian dengan RTRW (X9) sebesar

5,281%, kcrerdekatan dcngan fasilitas umum (XJO) sebesar 3,995%, keterdekatan deugan CBD (XI 1) sebesar 3,343% dan adanya kepastian hukum (X12} sebesar 2,898%. Dari analisis Extraction Sums of Squared Loadings menunjukkan jumlah komponen faktor yang diperoleh, yaitu tiga kompoaen dengan nilai rnasingmasing 2,639, 2.064 dan 1,361. Ketiga komponcn ini dapat rncnjelaskan 67,4 % dari keseluruhan Iakior yang digunakan berpengaruh terhadap harga tanah bahkan komponen pertarna rnarnpu rnemberikan pengaruh sebcsar 29.328%.

Pada Gambar IV.2 Scree Plot menunjukkan jumlah faktor yang terbcntuk denzan rnelihat banvaknva slope dengan kernirinuan vans c ., ,, ,; ::::;.. hampir sama. Pada

96

gambar tersebut ada 9 titik yang dihubungkan

oleh 8 garis yang rnemiliki

kemiringan yang berbeda. Tiga garis pcrtarna mempunyai kemiringan slope yang harnpir sama sehingga ada tiga faktor yang terbentuk. Setclah iru, ada lima gans lain dengan kerniringannya harnpir sama namun berbeda dengan kerniringan slope dari tiga garis yang pertarna,

Tabet

rv. 10 menielaskan rnengenai

nilai korelasi antara suatu faktor

dcngan komponen yang terbenruk. Pada taktor rersedianya jaringan air bersih nilai korelasi faktor ini tcrhadap komponen l adalah 0,756, komponcn 2 adalah 0,340

dan komponen J adalah 0, l 81. Karena nilai korelasi tertinggi pada kornponen

maka faktor ketersediaan jaringan air bersih termasuk komponen 1. Pada faktor kondisi saluran pembuangan, nilai korelasi Iaktor ini terhadap komponen I adalah 0,836, kornponen 2 adalah -0,083 dan komponen 3 adalah 0,091.

Karena nilai korelasi teninggi pada komponen I rnaka faktor kondisi

saluran pernbuangan (drainasc) tcrmasuk komponen I. Pada faktor keiersediaan jaringan listrik, nilai korelasi faktor ini terhadap kornponen I adalah 0.5,10. komponen 2 adalah -0,028 dan komponcn 3 adalah 0,605. Karena nilai korelasi tertinggi pada komponen ) maka faktor ketersediaan jaringan listrik termasuk komponen 3.

Pada Iaktor dilalui oleh angkutan urnum, nilai korelasi taktor ini terhadap komponen 1 adalah -0.543.

komponen 2 adalah 0593 dan komponen 3 adalah

0, 163. Karena nilai korclasi tertinggi pada kornponen 2 maka faktor dilalui oleh angkutan umum termasuk kornponen 2.

Pada faktor potcnsi dikcmbangkan sebagai wilayah perumahan, nilai korelasi H1!..1or ini terhadap komponen I adalah 0.482, komponen 2 adalah 0,071 dan komponen 3 adalah 0, 729. Karena nilai korelasi tertinggi pada komponen 3 rnaka faktor potcnsi

dikem bangkan sebagai

wi la ya h pcmmahan

tcrmasuk

komponen .1.

Padn faktor kesesuaian tcrhadap RTR W Kot11 Bandung nilai korclasi faktor ini terhadap komponcn

I adalah 0,237, komponen 2 adalah 0,750 dan

komponcn 3 adalah 0.163. Karena nilai korelasi tertinggi pada komponen 2 maka faktor kesesuaian dengan RTR W Kota Bandung termasuk komponeu 2.

97

Pada faktor kcterdekatan dengan fasiliias umum nilai korelasi faktor ini terhadap komponen I adalah 0.451, kornponen 2 adalah 0,234 clan komponcn 1

adalah -0.480. Karena uilai korelasi tertinggi pada komponen 3 maka faktor keterdckatan dcngan fasilitas umum termasuk komponen 2. Pada faktor keterdekaran dengan Central Business District (CHO) nilai

korelasi taktor ini tcrhadap knmponen 1 adalah O.O!lS. kornponen 2 adalah 0,870 dan komponcn 3 adalah -0,091. Karena nilai korelasi tertinggi pada kompoucn 2

maka faktor keterdckatan dcngan CRO termasuk komponen 2. Pada faktor kcpasrian hukum dari bidang tanah nilai korelasi faktor ini

terhadap komponen I adalah 0.529. komponen 2 adalah -0,458 dan knmponen 3 adalah 0,360 Karena nilai korelasi teninggi pada komponen I maka faktor keterdekatan dcngan CBD termasuk komponen I. Dari hasil analisis dan pcrhirungan nilai fakior di atas, maka dapat dlketahui bahwa tcrdapat tiga komponcn utama yang rncmuat setiap faktor scsuai dcngan nilai korelasinya tcrhadap komponen tersebut. Kc1ig11 komponcn bcserta faktor yang termasuk dan nilai dari sctiap komponen iersebut dapat dilihat pada Tabel IV. l l. Tabcl IV. I I Komponcn Utama llasil /\nalisis Faktor Komponen I

.

Poktor-foktor yni•.- 1etliba1

% Komponcn

Keiersediaa» jari11ga1a ait bcn.ih.

29.328

-

Koudi>i baik,

~IUJdll

P""'W..111an

)'I.Ilg

Kepastian llu~-um 1crtiadap

bidang tanah 2

oilai~;

oleh

anglnnan

umum,

-

22.930

Kciciuaian dengan RTRW. Kedekatan
3

CBJ.J

Tersedianya jaringan li:strik, Potensi untuk dikembangkan sebagai wila)'llll perumaban.

Keterdekatao

dengan

fasilitas umum (Swnbcr. Hasil Analisis. 2010)

98

15.120

4.2.2

Analisis Regresi Lmier Bergaada terhadap Faktur-Faktor Pengarub HargaTanah Analisis regresi tinier berganda digunakan untuk menguji hipotesis yang

digunakan dalarn penelitian ini tcntang ada tidaknya pcngaruh dari faktor-Iaktor

yang digunakan terhadap harga

tanah, mengetahui

signifikan atau tidaknya

hubungan faktor-faktor tcrsebut, mencntukan nilai koefisien korclasi rnasing-

masing faktor dan menghasilkan model regresi harga tanahnya Dalam penelitian ini analisis regresi linier berganda dilakukan terhadap faktor-faktor yang diduga berpengaruh rerhadap harga tanah dengan karakteristik seiiap faktor mempunyai informasi kuantitatif berupa jarak atau jumlah tertentu terhadap kriteria yang tclah

ditentukan (faktor kuntinyu) dan faktor yang memberikan informasi kesesuaian terhadap kriteria yang ditetapkan (fak:tor diskret). Faktor-faktor kontinyu meliputi:

jarak bidang tanah terhadap jalan arteri, jarak bidang tanah terhadap jalan kolektor.jarak bidang tanah terhadap C8D (Pusat Primer Gedebagej.jarak bidang tanah terhadap pusat pcrdagangan'jasa {MTC). jarak bidang tanah terhadap pusat industri/pergudangan terhadap

perguruan

(Terminal

Peti Kemas Gedebage).

jarak bidang tanah

tinggi (Uninus) dan tiogkat kepadatan

penduduk setiap

kelurahan letak bidang tanah. Faktor-faktor diskret terdiri ala': kesesuaian dengan

RTRW, keterscdiaan jaringan listrik. ketersediaan jaringan air bersih, ketersediaan saluran pcmbuangan (drainase) serta kepastian hokum terhadap bidang tanah dengan mengetahui telah memiliki sertifikar atau tidak suatu bidang tanah hasil

survei.

Data jarak bidang tanah terhadap setiap kriteria yang ditentukan diperoleh dari basil survci lapangan yang kemudian diplot dalam pcta dasar dan dilakukan overlay terhadap setiap layer peta yang meliputi layer peta adrninistrasi wilayah penclitian. layer peta jaringan jalan. layer peta fasilitas umum dan sosial, dan layer

peta penggunaan tanah

yang ada di Wt' Gedebage. Kemudian data tingkat

kepadatan penduduk diperoleh dengan melakukan penclitian pada data statistik penduduk Koia Bandung yang diterbitkan oleh BPS Kota Bandung.

99

4.2.2. l Model Statistik Rcgres] Linier Bcrganda Model

statistik

yang ditcrapkan dalam

pcnclitian

umuk mcngctahui

hubungan faktor-faktor pengaruh terhadap harga tanah di WP Gcdebage diperoleh berdasarkan hasil analisis regresi tinier bcrganda. Untuk menguji signifikan atau tidaknya hubungan faktor-faktor tersebut digunakanlah uji statistik (uji Fisher)

dengan rnenerapkan taraf nyata (a) 0,05 (5%) atau tingkat kepcrcayaan 95%. Bentuk persarnaan regresi tinier berganda dalarn pcnelitian ini diformulasikan scbagai berikur:

Y = ao

1-

b.X, + b2X2 ~ ... + b1.X1.

Dimana: Y = Faktor/variabel rcrikat (dependent) X = Faktor/variabel bebas ( independent) a.,, b,, b2,

... ,

b~-= kocfisien rcgresi faktor (bitangan konstanta)

Dari pcrsamaan diatas, model rcgresi lmier berganda yang dapat dibentuk

dari faktor-faktor yang diduga herpengaruh terhadap harga tanah dalam pcnclitian

ini yaitu:

v = no+

b1X1

1-

tnX2 ... b)XJ ...

b,x~

+ b~X$ 1

b~

1 b1X1 '

bqOQ+b10Dw-1 b 1U11-b12V12+ bu011 <• n L>imana: a,,. b1 •... b11 •

XI

Kocfisicn yang harus diteotukan

e

Jarak bidang tanah kc jalan arteri (meter)

X2 -

Jarak bidang tanah kc jalan i>olektot (meter)

X3 = Jarak bidang tanah terhadap CBD (meter) X4 = Jarak bidang tanah tcrhadap pusat pcrdagangarvjasa(meter) X5 = Jarak bidang tanah terh.'IC!ap pusat industrirpergudangan (meter) X6 = Jarak hidanlJ ranah terhadap rumah sakit (meter) X7 =

Janik bidang tanah terbadap perguruan tinggi (meter)

X8 =

Tingkat kepadatan penduduk (orang/KM2)

D9 -

Kesesuaian dengaa RTRW

D l0 =

Ketersediaan jaringan listrik

JOO

bsX8 +

D 11 D 12 = I)

Ketersediaan jaringan air bersih

Ketersediaan saluran pembuangan

13 = Kepastian hukum bidang tanah Y=

Harga tanah

4.2.2.2 Hasil Uji Regres!Linier Berganda Dalam pelaksanaan uji regresi linier berganda, ada atau tidak adanya hubungan (korelasi) setiap faktorlvariabel dinyatakan dengan koefisien korelasi

atau dinotasikan dengan simbol ..r''. Nilai r tersebut dapat pula diartikan sebagai tingkat kelcuatan hubungan antara dua faktor atau lebih (bcsarnya kontribusi yang

dibcrikan oleh faktor/variabel yang mempengaruhi), baik secara langsung maupun tidak langsung. Namun hal yang terpenting dalaru melihat hasil uji regresi tinier berganda

adalah nilai dari koefisien determinasinya (R2). Koefisien deterrninasi adalah

ulcuran (besaran) untuk

mcnyatakan tingkai

kckuatan

hubungan

antar

faktor/variabel yang dinyatakan dalam benruk persen (%). Untuk menentukan keeratan hubungan/korelasi antar faktor/variabeltersebut dituajuk.kan olcb nilainilai koefisien korelasi pada tahel IV.12.

Tabel lV.12 Nilai Koefisien Korelasi

- ~...... No

l ---··--2

--

Nilai Koefisien Korelasi (KK)

I

Makna Nilai Koeflsien Koretasi

0

I

Tidak ada korelasi

--

---o
I

Korelasi sangat rendah/lemah sekali

3

0,2
Korelasi rendah/lemah tapi pa,;ti

4

0,4
Korelasi yang cukup berarti/s.ignTftkan

5

0,7
6

0,9
7

KK=l

-·-1

Kcrelasi yang tinggi/lruat

-

Korelasi yang sangai tinggi/kuatsekali Korelasi sempurna

(Sumbet': Hasan, M.I. 2009)

Kemudian

j

uji statistik regresi linier berganda dalam penclitian ini

mcnggunakan uji statistik secara serentak dimana pengujian terhadap hipotesis

JOI

I

I

kocfisien regrcsinya dilakukan serentak atau bcrsarna-sama mcmpengaruhi harga tanah (Y.) Tahap-tahap pengnjiannya adalah sebagai berikut: a.

Menentukan formula bipotesis Pengujian hipotcsis adalah suatu prosedur yang akan menghasilkan suatu keputusan, yaitu kcputusan untuk rnenerima atau rnenolak Dalarn uji

hipotcsis,

keputusan yang dibuat

hipotesis.

dapat rncngandung

ketidakpastian, artinya keputusan dapat bernilai benar atau salah, sehingga mengandung resiko. Pengujian hipotesis merupakan bagian terpenting dari analisis statistik, karcna berdasarkan pengujian tersebut, kcputusan atau pcmccahan terhadap persoalan sebagai dasar penelitian lebih lanjut dapat terselesaikan. Dalam penelitian mi, formula hipotesis dan taraf nyata (n) nya adalah: Ho = Tidak. terdapat hubungan dari faktor-faktor yang diduga berpengaruh tcrhadap harga tanah. HJ = Terdapat hubungan dari faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah. Taraf nyata yang digunakan (c) sebcsar 5%. Faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah meliputi

faktor kontinyu dan diskret. Faktor kontinyu scpcrti fuktor jarak bidang tanah terhadap jalan aneri (XI), rerhadap jalan kolektor (X2), rerhadap CBD (X3), pusat pcrdagangan atau jasa (X4), pusat industri/pergudangan (XS), rwnah sakit (X6), perguruan tinggi (X'/). tiog.kat kepadatan pcnduduk (X8) dan faktor diskret berupa kescsuaian bidang tanah tcrhadap

RTR W (09), ketersediaan jaringan listrik (DI O), kererscdiaan jaringan air bersih (D 11 ), ketersediaan

saluran pernbuangan/drainase (D 12) dan

kepastian status hu.kwn bidang tanah (D 13 ).

b.

Mcnentukan anatisis llul.l1111gau antar Iaktor Uniuk mengetahui signifikan atau tidaknya hubungan antar faktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah mcnggunakan model rcgrcsi linier berganda perlu dilakukan uji analisis. Dalarn penelitian ini, uji

analisis hubungan yang diterapkan berdasarkan uj i terhadap koefisien korelasi antara faktor terikat yaitu harga tanah dcngan rnasing-masing

102

faktor bebasnya (uji kocfisicn korelasi Pearson). Nilai koefisien korelasi inilah

yang

memberikan

petunjuk

atau arah

hnhungan

antar dua

faktor/vanabel. Jika nilai koefisien korelasi positif, maka hubungan dua faktor scarah, sebaliknya bila nilainya negatif maka hubungan antar faktor

tersebut berlawanan dan apabila nilai koefisicn korelasinya nol, berarti tidak ada hubungan diantara kedua variabel rersebot, Pelaksanaan uji ini menggunakan salah satu menu analisis yang terdapat pada SPSS versi 17.

Bcrdasarkan hasi I anal isis korelasi huhungan antar faktor, dipero leh data sebagai bcrikur:

Tabel JV. 13 Nilai Koefisien Korelasi Pearson Setiap Faktor Pengaruh Terhadap I larga Tanah Faktor/

Jo.:ilai Kocflsim Pcarsoo

Variahel

Fa"10< lkbas

~-·~·~--

Harga

XI

·0.575•

X2

X'

X4

'(5

.0.194- ~-·-0,456' o.T36- 0.331"

X7

X6 0230

.O.~

Tanzh

·-

XS

09

010

011

Oil

.0.335'

0,320"

-

0).46

0.)QQ•

..

(Swnber. HaSJI Aaal1S1S, 2010)

Keterangsn: ... :"a..\:torsigni.!ika.npada tingkat t..-cpcc;a,aaJ9j~~Jan \ m~ •• Fa.k:or diduga signifikan berdascrkan kriteri:? mlai korehtsi

Berdasarkan nilai kocfisien korelasi Pearson (r) yang diperoleh dari Tabel Statistik, nilai r untuk taraf signiftkansi 5% (uji satu arah) dan 1% (uji dua arah) dengan jumlah sampel 3:> masing-masng sebesar U,334 dan U.430. Deegan demikian, dari tabel £V .14

di alas dapat disimpulkan

bahwa

faktor-faktor yang mempunyai korclasi atau hubungan yang signifikan terhadap harga tanah terdiri dari faktor jarak bidang tanah terhadap jalan

arteri (Xl), jarak bidang tanah tcrhadap CBD (X3), tingkat kepadatan penduduk (X8), dan ketersediaan

saluran pembuangan/drainase

(D 12).

Namuo apabila ditinjau dari kriteria koefisicn korelasinya, maka faktor

jarak hidang tanah terhadap pusat indusiri/pergudangan (X5), kesesuaian terhadap RTR W (D9) dan kepastian hukum terbadap bidang tanah pun

103

1)13 0}6l"

disertakan (Dl3) dalarn analisis.

Hasil dari analisis korelasi antar faktor

selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran 6. Menentukan basil regresi linicr bcrganda terhadap faktor terpilih

c.

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, analisis regresi linier berganda yang dilakukan rcrhadap faktor terpilih berrujuan unruk menguji signifikan atau tidak signifikannya bubungan lebih dari dua Iaktor dengan mclihat koefisicn

korelasinya.

Hasil

analisis

regrest

linier

bergandanya

ditunjukkan sebagai bcrikut:

Tabcl fV.14 Model Summary llasil Rcgrcsi Std. Error.of !he

Estimate

R Squorc Ch•ngc

Pada tabel IV.! 5 memberikan infonnasi mengena.i nilai koefisien korelasi (R) sebesar 0,672 clan koefisien determinasi (R1) sebesar 0,450 yang mcngindikasikan bahwa hubungan antara faktor-faktor pengaruh yang digunakan terhadap harga tanah cukup signifikan. Tabel IV .15 llasil Analisis Variansi ANOVA' Sum of SfJU(lTCS

Model

I

a,

Mean Square

df

Regression

J.706EIJ

7

2.438El2

Residual

2.0~3F:LJ

27

7.71SRI I

Total

3.790£13

34

f

Si.~.

J.160

.014'

Predictors: (Ccn~121.nt) Kepastien I lukum Bida.ngTenah, Jarak Bidang Tanah Thd Pusat 1

Industr-sPergudangan.Kesescaian den~.anR'fR..W. Tingka; kepadaten penduduk per keluraban

(Orang/Km2). Jarak BidangTanah 'Jhd Jalan Artcri, Kctcrscdlaan saluran pemhuangan, Jarak llidang Tanah ThdCBD

!.-----~ ··-

-

-

··--·

b. Dependent Variable: llarJl' Tanab (Rupiah/M2)

-

104

-

Dari tabel lV.16

mengenai analisis

diperoleh nilai F hit:ung

variansi (!\NOVA) model regrcsi

untuk sarnpel dam sebanyak 35 dengan derajat

bebas (db) pcmbilang (vi} dan penyebut (v2) masing-masing sebesar 7 dan 27 adalah 3.160 dengan tingkat signifikansi 0,014. Berdasarkan tabcl

distribusi F dcngan db (vi) =7 dan
r hitung yang lebih

besar dari F label, menunjukkan bahwa model rcgrcsi linier yang dihasilkan dapat dipakai untuk memprediksi harga tanah. d.

Meoentukan basil uji hipotesis model regresi Berdasarkan nilai f hirung yang diperoleh. yaitu sebesar 3.J 60 dan berdasarkan kriteria pengujian hipotesis yaitu: Ho ditcrirna (H1 ditolak) apahila l)c <

Fa(7.27J

Ho ditolak (H1 diterima) apabila Fo > Fn11.211 Maka Ho ditolak ateu H1 ditcrima. Artinya, terdapat hubungan antara faktor-faktor yang diduga berpengaruh cerhadap harga tanah. e.

Menentukan harga koefisien regresi Koefisien regresi mcrupakan suatu bcsaran yang menunjukkan hubungan setiap faktor bebas yang digunakau terhadap faktor terikat, yaitu harga

tanah, Tanda positi f ataupun negatif mcnunjukkan arah hubungan tersebut. Apabila bcrta.nda positif maka hubungan suatu faktor terhadap harga ranah adalah searah dan apabila

berlawanau arah.

Besarnya

bernilai

harga

ditunjukkan oleh tabel IV. I 6.

105

negatif maka huhungannya

koetisicn

regresi

setiap

faktor

Tabel IV.16 Koefisien Regresi Faktor Pengaruh Harga Tanah

SWl:lardi1.cd

Uu)tarttlvdin:d Codl"kicnl$ MO
I

II (Con'1ant)

Sld.1'lror

1791514.174

Jarsk Oldang Tllnlh Tbd Jolan

Coefficiencs BClB

Sig.

1

1061S64.IS6

1.688

.103

·717.731

426.76'

·.561

-1.682

.1oi

Jank Oidang Tl!llah Thd cno

-394.599

64Un

-.719

·.615

.S4l

Jarok Bid3!1g Tonah 1'hd ~

487.HO

S73.~6S

900

.849

.401

40.•~7

-.227

·1.3)6

.19)

S7709.1n

~9VJS'l Ill

.019

.(>97

.923

.$:1luru.n

202917.161

S?GOJJ.722

.07~

310

.736

Kcpa
S7881H79

417a36 761

177

A1li::1i

I nchlslri.'l'c'i'Jd""i"" ringka1 kep&latM penduduk per

·S4.IU7

kelurahan (0!'1lng/l<m2) Kesesuaiao dc11&an R TR w Kc1c11cdi~

pcmbuongan I 211

.136

Berdasarkan harga koefisicn rcgrcsi yang dihasilkan dari analisis, maka dupat disusun sebuah model persamaan regrcsinya sebagai berikut: Y•

1791584.174 57709.172

f.

• 717.731

XI - 394.599 XJ + 487.350 XS

- 54.107 XS.;

09 + 202941.464 012 ~ 578817.479 DIJ

Uji Asumsi Kl>1sik Stalistik

lJji asumsi klasik statistik adalah suatu uji untuk melihal kemungkinankcmungkinan tcrjadinya pcnyimpangan terhadap uji regresi yang telah dilakukan.

Dalam

penyirnpangan

tcrhadap

heterokedastisitas pcnyimpangan

penggunaan uji

analisis

klasik

regress.

meliputi

ada

clan nonnalitas (Adiana, 2003).

tcrhadap

pcnyimpanganatau

tidaknya

Apabila terjadi

kcdua ha! terscbut maka akan berpcngaruh

terhadap pols pcrubahan faktor tcrikamya, yaitu harga tanah, •

Uji Hcternkedastisitas

Adanya

heterokedastisitas

dalam

regresi

dapat diketahui dengan

menggunakan beberapa cam, yaitu deogan melihat scanerplot dari u]i 106

hetcrokcdastisitas

atau

dengan

menggunakan

UJI

Parle

Uji

heterokedastisitas ini bertujuan untuk menguji apakah model regresi yang dihasilkan terdapat ketidaksamaan variansi dari rcsidu satu peugamatan kc pengamatan lainnya. Jika variansi dari residual satu pengarnatan ke pcngamatan lain tetap maka disebut homokedastisitas, dan jik.a variansi berbeda rnaka disebut heterokedastisitas. Model regresi yang balk. adalah model yang tidak terjadi

heterokedastisitas.

Uji heterokedastisitas

menggunakan scauerplot dapat dilakukan dengan melihat ada atau tidak adanya pola tertentu pada grafik, dimana sumbu X adalah harga Y yang sudah diprediksi, dan surnbu Y adalah residual (Y prediksi - Y sebenarnya). Jika terdapat pola tertenru, yaitu titik-titik yang mernbcntuk suatu pola yang teratur, maka telah terjadi heterokedastisitas pada model regresi. Hasil scattcrplot dapat dilihat pada garnbar

Scatterplol

Dependent Variable: Hatge Tanah (Ruplahn.t2) ;; ~ -e :

• 0

0 2'

"'.,,•

0 0

~s:

•'

0

~

u;

0

0

o

&

t: 0

e ~

8

°" o,)

c.

le -~

u

0

n 0

0

00

0

~
"' •

0

0

"' .z

0 0

-a-

.,

;

0

Retress!on Standardized Predicted Value

(Sumber: Hasil Analisis. 2010)

Gambar JV.3 Scatterplot Uji Ileterokedastisitas Berdasarkan gambar fV.3 di atas maka terlihat bahwa tidak terdapat pola yang teratur dari titik-titik hasil regresi dan titik-titik tersebut rnenyebar diatas dan dibawah angka 0 pada sumbu Y. Bcrdasarkan teori uji

107

'

heterokedastisitas, apabila tidak ada pola yang teratur terhadap titik-titik hasil regresi dan titik-titik tersebur mcnyebar diatas dan dibawah angka 0

pada sumbu Y. maka tidak terjadi hctcrokedastisuas. Oengan demikian, hasil analisis regresi dalam penelitian ini tidak terjadi betcrokedastisitas pada model regresi sehingga model layak digunakan umuk mclakukan

pendugaan harga tanah. •

Uji Asumsi l'ionnalita~

Uji normalitas bcrtujuan untuk menguji apakah dalam model rcgresi yang terbentuk. taktor terikat (dependent) dan faktnr bebas (inde,pP.1uient)

1111111

kcdun fnktor tcrschnt mcmpunyai distribusi normal atau tidak. Model

rcgrcsi yang baik adalah model yang memiliki distribusi normal atau rnendekati normal. Uji normalitas dapat dikctahui dari grafik scatcrplot yang dihasilkan. Apabila litik.-titik data menyebar disekitar garis diagonal dan mengikuu nrah garisnya maka model rcgrcsi layak digunakan unruk mcnduga harga tanab bcrdasarkan fakror-faktor yang digunakan. UJt

normalitas dalam onolisis rcgrcsi ini ditunjukkan olch garnbar IV.4 di bawah, Nomtal P.P Plot of Regrus~iou SU.r•cJurUi£u\J Residual

Dependent Vari:>blo: Harga Tan ah (Ruplah/M2)

Ob&erved

Cu.m Prob

(Sumber: Hasil Analisis, 2\110)

Gambar JV.4 Scauerplot Data pada Uji Normalitas

108

Dari gambar IV.4 diatas, maka dapat diketahui bahwa titik-titik data

menyebar disekitar garis diagonal dan mcngikuti arah garisnya sehingga model regresi yang dihasilkan

layak dipakai untuk rnenduga harga tanah berdasarkan

faktor-Iaktor pengaruh yang digunakan.

4.2.2.3 Evaluasi Model Rcgresi Harga Taoah E valuasi model dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui kchandalan model

regrcsi dalam

berpengaruh terhadap

rnengungkap

karakteristik

faktor-Iaktor yang

diduga

harga tanah, Apabila model yang ierbentuk digunakan

untuk rnenduga harga ranah dari sampel yang digunakan dengan memasukkan

faktor-faktorpengarunnya maka akan didapatkan basil 54,28%. Aninya, deugan menggunakan model regresi ini maka dapat dipcrolch tingkat keakuratan sehesar 54,28% dari harga tanah yang berlaku di pasar tanah. Kemudian, apabila model harga tanah digunakan untuk rnemprcdiksi harga tanah

yang

ditetapkan dalam

NJOP maka dari 35 sampel yang dianalisis, terdapat 20 sampcl yang rncmiliki

kesesuaian kelas harga tanah. Hal ini berarti terdapat 57 % kelas harga tanah yang rnernpunyai kesesuaian, Evaluasi terbadap model regresi terhadap harga tanah pa.'ar dan terhadap NJOP dapar dilihat pada Larnpiran 7.

4.3

Analisis Sistem Informasi Geografis

lSIGJ Faktnr-Faktor yang

Bcrpengaruh terhadap Harga Tanah Analisis SIG yang digunakan dalarn penelitian ini menggunakan data hasil analisis regrcsi linier berganda yang telah dilakukan

berupa harga koefisien

korelasi dari masing-masing faktor yang diduga mempengaruhi harga tanah. Besamya koefisien menentukan

korelasi

dari setiap

faktor tersebut digunakan

untuk

kriteria dan perankingan setiap faktor. Penentuan kritcria seuap

faktor bcrtujuan untuk mcnjclaskan pembagian lingkatan!klasifikasi

setiap faktor

dan perankingan bertujuan uruuk menentukan urulan pemberian bobot terhadap

setiap faktor. Dalarn penelitian ini, analisis SIG yang digunakan adalah analisis spasial menggunakan

metode pembobotan terhadap setiap layer yang telah ditentukan

109

(metode weighted overlays. Hal yang pcrlu diperhatikan dalam pcnerapan rnetode weighted overlay ini adalah keseluruhan

data spasial yang digunakan telah

rnemiliki sistem proyeksi dan sistem koordinat yang sama, serta telah dikonversi beruuk fite-tq« menjadi

raster/ grid

(Prahasta.E, 2002). Tahap

analisis

menggunakan rnetode weighted overlay dalam penelitian ini dapat dilihat pada

garnbar rv.s.

I ~~~ ~d~ni;;;tr~i~r~d-;b:~~--1 __ :L

_

.,,'\oalisi$ S~i;d (qu:ry, nvcrlsy:clip, inl~l. bufT~g

t-earcre 10 ila.'itcr

PCU 1.>sJam Formal Kaslcf.(;rid:

Peta Raster Jatingan Jalaa; Ptu RitSler Alea Korncrsilll: Peta Raster Jaring.tn Drainase; Peta Rester K~:11'"" i>cndudl•k: Peta Raster Ltndus~

--- --------

Peta Reclassify Jaringan Jalan; l•(t.'t R(Cl0l$Sif)' Ma Komerslal: Peu Rectassif;• Jatingan [>rainll$C; l\:.t;i Recla.~uifyKcplldatao Prnduduk; Pete Rxlas.sir)'l.atiduSc

r ·- -,;,~;;..!~1'~~;--1

" Gamber IV .5 Tahap Analisis SIG Menggunakan Metode Weighted Overlay 4.3.J

Penentuan Kriteria dao Pembobotan Faktor-Faktor Pengaruh Harga Tanah Pembobotan untuk faktor-faktor pengaruh harga tanah yang bersifai

kontinyu rnaupun diskret dalam analisis

110

weighted overlay dilakukan

dengan

membuat

tabcl

berpengaruh

pembobotan,

Tabel

pembobotan

ini

berisi

faktor-faktor

terhadap harga tanah basil dnri analisis regresi. Faktor kontinyu

tcrdiri dari jarak bidang tanah terhadap jalan arteri (Jalan Soekarno-Hana), jarak bidang tanah tcrhadap CBD (Pusat Primer Gedehage),jarak bidang tanah terbadap pusat industriipergudangan (Terminal Peri Kernes Terpadu Gedebage). dan tingk.at kcpadatan penduduk setiap kelurahan. Kemudian fakror diskrct rneliputi kesesuaian dcngan R'l'R W, ketersediaan sistern saluran perubuangan/drainase, dan kepastian hukum hidang tanah, Pcncnruan kriteria dan pembobotan masingrnasing faktor dapat dilihat pada tabcl IV.17.

Tabcl IV .17 Pcnentuan Kriteria dan Pemboboian Faktor-Fak:tor Pengaruh 1 erhadap I larga Tanah No I

,__

Namn Faktor

Kock l'al.lO< XI

J1ontk R;.mng T:.n,.J, ..... ~e Jalan ~~c,;

Krher.a

Kcdt

0 - S(J() tn:)

- 501 - 1000

(nl)

1001 - ISOO ltul 1>01-lOOO(ml >20001ml

--· 2

Janilc llid:1nc r.,, ..~

X3

-

>-

J

Jornl: tlidang TMah Kc l'lJsat

Pcnila.ian Kriteria

s

IJ..iimcwa ·nnoo:

--

TilJ\IVi

2

Scdong

I

Rendall

s

IStiwcwa

1751 -J~(m)

4

Santtai

3SOI ~250 lml S251 1000!ml >7000 lml

J

Tin;ci

2

S¢dAI>~

I

Rendah

$

1Sli\\'CW8

17SO(m)

Daw PentJ<1nfU1

~

4 )

0

kc CHO

I

8nM!

llasil ......li>i>

Tin~oi

I l'1S1I anahsas

... XS o-1no(m)

lndustri/PeroudM2an

4

'I ingl
xg

0-

17SI - JS-OO(m)

4

JlOI - ~ZlO Im) -·. S2St - 1000 Im\ > 7Q()I) ImI

J

sooo (<>nL,g/Km2) 5000· 7500 (ormafl(m2)

.

S.ncai line,gi

2

lin<;>~i Sedan•

I

Rendoh

I

Rend ah

2

Sedat1g

Hasfl anoli>is

I tasil anali..'\"•~

noo-10000 (cr.1ng!Krn1)

3

11ns,gi

I 0000 - WOO

.

-~ 12)

4

~ li02•i

12 )00-1woo (tnn•/Km21

$

fsrinlCWil

111

s

Kesesuaiaa Dengan

09

Teori 1.oki:LSi

RTRW

ven Thunen, Teori

Pcrkcmbangan Sektor Homer

l'usat Kota (CBOJ

lsaiwewa

5

Hoyt (Balchin, P.K. et.a].

1995), EvansA.Vl (2004).

Jlasyim (I 998) lnall
I

Saii!r41

·!

'J1qgg1

3

Tioggi

2

Sedang

I

Reodeb

Sa~'Ladant '--

Ruan! T~lc2 Hijan tRHI}

6

Ketersediaaa Saluran

012

Pembwngan/Drainasc:

-

Adasaloran pcmhuangan yang dlhubungl.anda1gan sistcm panbu~

yang tapclibata dengan

Ting.g.i

J

Sarah. 1985

baik. ada saluran pembuangan lolal. ada

I

sallr.lD pernbuang.anair bujau

l___·-· ---··-----

A
2

Sedans

I

Rendall

2

Tinggi

I

K<:ndalt

air hujao Saluian pembuangan lol
saluran

pembaangan air hujan 7

Kepastian I lukum

Ridang Tarnih

013

Pcrpres No. 65

Tanah llerstttifikai Tanah T!(lak fknutifika

I

(Somber: llasil Aaalisis. 2<110)

112

Tahun 2006

43.2

Penyusunan Ranking dao llasil Perbitangan Bobet Scliap Faklor Pengaruh Harga Taoab

Pada penjelasan diatas dikemukakan bahwa hasil pencntuan kriteria dan pembobotan dipcrolch dari nilai koefisien korelasi setiap faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah. Nilai koefisien korelasi tersebut disusun kernbali

berdasarkan urutan bcsamya-kecilnya koefisien mcnggunakan rumus rnatcmatis scdcrnana.

Penerapan

rumus

matcmatis

tersebui

benujuan

untuk

menormalisasikan besarnya bobot dari setiap faktor. Formula matematis unruk rnenentukan kriteria pembobotan masing-masing faktor adalah sebagai berikur (Malczewski, L 999): .

n-rj+I

WI=

L(n-rk+l)

Dimaria "'; adalah hasil normalisasi dari pembobotan. n adalah banyakuya faktor yang digunakan, ri dan

Ck

adalah ranking dari setiap faktor. Hasil penyusunan dan

perhirungan bobot dari setiap faktor menggunakan formula maternatis diatas ditunjukkan olch tabcl IV. 18 dan tabel IV.19.

label IV .18 Penyusunan Kanking Pembobotan Setiap Faktor Pengaruh Kriteria

Nama dan Simbol faktor

~---

~.ilai K.oefisieo Korelasi

------Jarak Bidang Taaah Terbadap

l

Jalan Arteri Soekarno-Hatta (XI) 2

Jarak Rid.ng Tanah Terhadap

Pu sat Primer Gedebae (X3)

K;irJUng K.riteria

-----

----

-0.515

l

0,456

2

0.311

~

-0,335

~'

0.320

6

Jarak Hidang Taneh Terliadap

3

Pusar Industri/Pergudangao Terminal Terpadu Peri Kemas Gedebage (X5) 4

Tingkat KepailislanPenduduk Setiap Kelurahan (XX) .

5

Kesesuaian llidang Tanah Terhadap RTRW Kota Bandung (1)9}

113

Ketersediaan

6

Saluran --

-

---~---

Pembuangan/Sungai/Drainase

0,399

]

0,265

7

(Ul2)

7·

Kepastian Hukum Bidang Taoah (013)

K bicbng wuh tidal< diperoleh

\SwnbeY: Ha.
Bcrdasarkan hasil sorvci data dalam peneliuan ini, data spasial berupa pcta status hukum bidang tanah yang menjclaskan letak hidang-bidang tanah yang telah bersertifikat atau beium tidak diperoleh sehingga tidak disertakan dalam analisis spasial. Hal ini tenru saja mempengaruhi hasil analisis kurang optimal. Dengan tidak adanya data spasial mengenai status hulcum bidang tanah ini, rnaka jumlah kritcria dan pcnyusunan ranking dan pcnghirungan bobornya hanya dilakukan terhadap enam faktor saja. Hasil perhitungan setiap faktor tcrscbur dapat dilihat pada garnbar berikut. '!'abet IV. 19 Hasil Perhitungan Bobo; Setiap Faktor Pengaruh . Jumt:ih R:lnklns Bobot Kriicria

Nama rakcor

Ranking

(n-ry-t)

Normallsasi

(n-rj+I)

~)11- rk -1) I

6

0,28

2

~

0,24

5

2

0.10

X8

4

4

0,14

5

D9

6

I

0,05

6

012

J

3

0.19

21

1,00

I

XI

2

XJ

J

x~

4

Jumlah

'

..

Dari Tabet IV.2t dapat diperoleh informasi bahwa urutan pcoctapan bobot

setiap faktor dilakukan dengan normalisasi. Berdasarkan basil normalisasi, maka bobot terbesar dari keenarn faktor tersebut adalah faktor jarak bidang ianah terhadap jalan arteri (X 1 ), yaitu Jalan Soekamo-Hatta sebesar 0,?.9 (29%). Kemudian, oi lai pembobotan sctiap taktor selanjutnya secara berurutan adalah: 114

jarak bidang tanah terhadap Pusat Primer Gedebage (XJ) sebesar 0,24 (24%), ketersediaan saluran pcmhuangan/drainase (012) sebesar 0,19 (19%), tingkat kepadatan penduduk sctiap kclurahan (X8) sebesar 0, 14 ( 14%), jarak bidang tanah

terhadap pusat industri/pergudangan Terminal Peli Kernas Terpadu Gedebagc (XS) sebesar 0,09 (9%) dan kescsuaian lctak bidang tanah terhadap RTRW Kora Bandung (09) sebesar 0.05 (5%). Berdasarkan hasil normaiisasi di atas, maka nilai/bobot setiap faktor rersebut digunakan sebagai konstanta dari setiap layer peta, Kemudian, setelah

setiap layer diberikan n.ilai konstantanya, maka dengan menggunakan pcrsamaan matcmaris dilakukan proses pcrhirungan untuk mendapatkan basil bcrupa layer kelas harga tanah. Proses perhitungan untuk rnenghasilkan layer pew kelas harga tanah ini dikenal sebagai proses weighted overlay, Bcntuk persamaan maternatis

proses weighted overlay dapat dilihat pada persamaan dibawah.

I .aycr Pera Kela~ Harga Tanah

e

(0,284 XI) t-(0,24" X3)+(0,J9• Dl2)+) ( +(0.14' X8)+(0.JO• XS) t (O,os• 1)9)

Dimana ni lai/bobot yang diterapkan adalah: I.

Layer Peta Jarak Bidang Tanab Terhadap Jalan Arteri (XI)= 28%

2. Layer Peta Jarak l:lidang Tanah l'erhadap Pusat Primer Gedebage (X3)

=

24% 3. Layer Peta Ketersediaan Salurao Pcmbuangan!Sungai/Drainase (012) ~

19% 4. Layer Peta Tingkat Kepadatan Penduduk (X8) ~ 14% 5. Layer Peta Jarak Bidang I'anah Terhadap Pusat lndustri/Pergudangan

T erminal Peli Kernas Terpadu Gedcbage (XS) ~ 10% 6.

4.3.3

Layer Peta RTR W Kota Bandung (09) = 5% Pembabasan Hasil Anafuis SIG Berdasarkan hasil analisis SIG menggunakan metodc weighted overlay

diperoteh layer peta kolas harga tanah pada WP Uedebage. Layer peta kelas harga tanah memberikan informasi mengenai harga 115

tanah

berdasarkan kriteria

pcmbobotan terhadap masing-rnasing

layer faktor yang berpengaruh terhadap

harga tanah. Selaniutnya

klasifikasi

dilnknkan

terhadap

layer pcta tersebut

mcnjadi crnpat kelas harga tanah dengan tujuan untuk memudahkau pcndefinisian kelas harga tanahnya,

Masing-masing

kelas harga tanah ditunjukkan

dengan

warna yang berbeda. Pcmbagian layer kelas harga tanah berdasarkan data harga tanah hasil survei, yaitu dengan menentukan harga tanah terendah dan tertinggi kcmudian mernbuat interval harga tanahnya mcnjadi cmpat bagian. Pernbagian empat kelas harga tanah terschut dapat dilihm pada label IV.20. Scmcntara pada

gambar IV .6 ditunjukkan hasil analisis weighted overlay bcrupa pcta kolas harga tanah pada WP Gedebage. Tabel IV. 20 Pembagian Kclas Harga Tanah No

Nornor Kodc Layer

I

0

2

I

Bini Muda

Rendon

0 - 1.000.000

3

2

Mcr.il1 Muda

Sedang

1000.uou-2.000.000

Tinggi .. Is1imcwa--

2.000.000 - 3.000.000

, ___4 5

--

3 4

-

Wama

Kcla.s 1 larga Tanah

-- Hijau M-;;.;;· - ·-'nclM

Kuning Merah Tun- (Sumber: Hasi)

116

Ada-o&ia

.. Anahs1s, 2010)

Ilarga Tanah ( Rp/M2)

---

-

·->3.ooo:-
.

;;

"~ []fl IOI

., """'., s: -0 ., o Q..

?; d -0 ee 0.

-§

a

l-

d 00

~

:z

a

OJ :>.!

'"

Q) Q..

-a

-a

> ..c ~

"'"

i.::;

r-~

Dari layer Peta Kclas llarga Tanah yang dihasilkan pada gambar di atas dapat diielaskan mcnccnai klasifikasi haraa tanahnva. . ...... ... Warna hiiau - muda nada .

peta menunjukkan tidak ada data. aninya, di luar wilayah pcnelitian. Untuk kelas harga tanah yang rendah diheri tanda oleh warna biru muda. Kelas harga tanah

renoah ini meliputi bidang-bidang tanah yang bcrada di Kelurahan Cipamokolan, Kecamaran Rancasari, dengan luas hidang tanah keseluruhan + 5.751 Ha. Lokasi bidang tanah untuk kelas harga tanah rendah ditunjukkan oleh gambar JV. 7.

1Sumhtt: I la
Gambar IV. 7 Letak Bidang Tanah U111uk Kelas Harga l'anah Hendah

Scmcntara itu, untuk kategori kelas barga ianah sedang (berwana mcrah muda), lokasi bidang tanahnya pada umumnya tersebar merata di wilayah utara penelitian.

Sccara aduriuistrasi. Ietak bidang-bidaog tanah ini berada pada

Kelurahan

Ranimmggal dan Kujangsari, Kecamaian

Bandung Kidul.

schagian

Kclu.rahan Cijawura, Kclurahan Margasari dan Sckejati, Jatisari di Kecamntan Buahbaru,

scbagian

Kciurahan

Cipamokolan.

Manjahlcga.

dan Dcrwaii di

Kecamaran Rancasari. scbaglan Kelurahan Cisaranten Kidul dan Cirnencrang di

Kecamatan Gcdcbagc, l.uas kcscloruhan bidang tanah yang termasuk ke dalurn layer ini adalah ± 1359.43 Ha. Selengkapnya, letak bidang-bidang

tanah yang

termasuk kelas harga tanah scdang. ditunjukkan oleh Ga.rnbar IV. 8 di bawah.

I I8

Gambur I V.ll I .ctak llidang Tanah l lruuk Kclas I larga Tanah ~t·dang Selanjumya kolas harga ianah tinggi yang ditunjukkan otch warna kuning

tcrscbar di scluruh wilayah pcnclitian dengan mayoritas penyebaran berada pada wilaynh sclatan WP Gcdebage. Artinya, pada umumnyu. harga tanuh di wilayuh pcncliiian

rcrmasuk katcgori yang tinggi,

Lokasi bidang-bidang tanah yang

tcrmasuk kutcgori tinggi meliputi kcscluruhun Kcluruhau Wates, scbagian wilayah Kclurahan

Mcngger, dan Kujangsari di Kccamaran Bandung Kidul, Sebagian

Kelurahun Jatisari. Cijawura, Margusari, Jan Sckejati di Kecamatan llu~hbalu. Kescluruhan Kelurnhan Mekarjayu, sehaginn Kelurahan Derwati, Manjahlcga di

Kecamaum Rancasari, Sebugiun Kclurahan Cisarantcn Kidul dan Ci111inc111ng di Kecamatan

(icdehage.

Secara

kcseluruhan.

tcrmasuk kc dalam kolas tinggi adalah

.1:

luas

bidang-bidang

tsnah

yflng

1501,74 I fa. Lokasi bidang-bidang tanah

yang termasuk ke dalam kelas harga ranah yang tinggi ditunjukkan pada gambar IV.') di bawah,

119

~t \

1Sum1>:r: I la.< I AMII<•<.

:om1

Gnmbar lV.9 Lciak Bidang lanah Untuk Kolas Harga l anah 'l inggi Sebagai kutegori kelas hurga umah yang terukhir hasil analisis adaluh kelas harga tanah isrimcwa. J.ctak bidang-bidang tanah yang tcrmasuk cc dalam kolas ini scbagian bcsar bcrada pada Kclurahan \.1cnggcr dan scbagian lugi di Kclurahan fhtununggal di Kecamatan Bandung Ki
=

79,442 I la. Apabila hasil analisis dibandingkan dcngan data husil survci, 111a"a lokasi kolas harga tanah istimcwa tcrscbut merupakan letak dari keiiga bidang ta11ah yaug mcrnbcriken harga tanah secara bcnurut-turut sebesar Rp 3.500.000. -; Rp 3.500.000.- dan Rp 1.000.000.- per meter pcrsegi, Kctiga bidang tanah yMg berada pada kelas istimewa tersebut mcrupakan brdang tanah yang terletak di Pcrumahan l)a111n\ln[:e;rl Indah dnn di pinggir Jalan Mengger Tengah, Kcmudian. apabila dibandingxan dcngan harga tanah berdasarkan
ierdapat

kesesuaian antaro hasil analisis spasial dengan basil survei lapangan maupun data NJOP yang udu,

Lokasi

bidang-bidaug

tanah

insumewa
120

yang

tcrmusu k

keias

(Sunlh<;r; I Josi I Anulisrs, 20 I 0)

Gambar TV. I 0 I.etak Bi dang Tana 11 L 111 uk Kolas II arga Tana ti I stimcwa Dari hasil analisis SIU berupa Peta Kelas llarga Fanah pada WI' Gcdcbago mcmbcrikan informasi bahwa hnrga tanah pada wilayah

ini dapat dibcdakan

mcnladi ernpat kolas, yaltu rcndah, scdang, tinggi dan istirnewa, lnformsi keempat kelas harga tannh lersebut mennnjukkan bahwa hnrga ianah pada WP Gcdcbagc dipengaruhi olch beberapa taktor sepeni yang telah disebutkan di aras yaitu taktor

jarak bidang tanah tcrhadap jalan artcri (Soekarno-Haua),

(aktor jarak bidang

tanah terhadap Clll) (Pusat Primer Gedcbagc), laktor jarak bidang tanah icrhadap pusnr industri/pcrgudangan

(Terminal l'eti Kcmas Terpndu Gedehnge),

Iaktor

Li11gkal kcpudatan pcududuk per keluruhan, taktor kcscsuaian pcmaufautan bidung

tanah terhadap RTRW dan faktor ketersediaan saluran drainase pada wilayah ini. Sclain memberikan inforrnasi bcrupa harga tanah, dcngan memanfaatkan SIG.

inlormasi

spiisial

dikombinasikan

dengan

perencanaan

pcmbangunan

mengenai

bidung-bidang

tersebut

dapat

informusi lain yang berguna untuk kepentingan dan pcngcmbangan

mcliputi lokasi administrasi bidang-bidang

dalam kelas-kelas

tanah

pcrkotaan.

lnformasi

terselun

tanah, luas wilayah yang termasuk

harga tanah, pola penggunaun
status kepemilikan tanahnya. Namun dalam peneliuan ini. inlormasi rncngeni status kepcmi likan tanah secara keseluruhan tidak dupat dihasilkan karena data

spasiul rnengenai status bidang tanah tidak didapatkan. lnformasi mcngenai Iuas, harga. kondisi landuse dan letak bidang tanah sccara administrasi secara lcngkap

dapat dilihat pada tabel IV. 21.

t2l

T abcl l V. 21 lnformasi Luas, Harga T anah dan Letaknya Berdasarkan

Hasil Analisis Weighted Overlay

~No

Kritcria Harga

HargaTaaah (Rp/M2)

Wilaytb Adminisrrasi

Luas

Landuse

Kelunlhan

Kccamatan

Pcrunuhanlpuruukio!laio,

Cipouookolan

Rancasari

Bmunur.ggal,

Bandung

Kijongsari

Kidul

Sekejlli,

Ou"1 Bal"

(Ho)

Tenah

I

Rendah

- --

-

0-1000.UOO

S,1.SO

~rsa l.4'.1J'Ut.\\dall l&J.tng,

-

Mariasan.

2

Scdang

1.000.000

2.000.000

Pcn:mahan!pcnnutiman.

Cijawura,

~Cfi
Jat1sar1

dan padagan&IJ\,

Cipsmokolan.

~ .... indu>lti..... 1111

ManJ~>lcsa,

don 1cBG11n

De""·a1I

IH9,43S

Cis~1en

Rancasari

Cedebo~e

l

Kidul, I

f.imcncrMe, Wates.

U:1;1dw1~

Mcna&<.r,

Kidul

Kuja11~i

Pmin~a.n.'pcnnul:iman . perkanwron, 3

Ting&i

2.000.000 -J.000.000

ponL'og:ang.'11' d:ln

1~01,H8

pcrtOto..n. daerah

industri. Sl!Wlili da.1 t<::galV!

Cija,wra.

l)uah llalu

Sokcjoti,

Jirtl.wi. Mtl'l-flSari Mcku Java,

Rancasar!

MlUIJ.thlcp. Dcr-wa:t~ Citwantcn

Gcdcbugc.

Kidul, Cimn=ang 4

tstimewa

.> 3.000.()(J()

79.«

PenunahruVpcnnukimM

Koh:nhan Mengger,

rucwah. industri. $(\"'·ah

Batur.unggal

Pcri
.. (Swnber: Basil Aua.hsos, 2010)

122

llandung Kidul

BABV KRSJMPULAN DAN SAR..\N

5.1

Kesimpulan Penelitian Berdasarkan hasil analisis terhadap faktor-faktor yang diduga bcrpengaruh

terhadap harga tanah di \VP Gedebage maka dapat disimpulkan bahwa harga tanah perkotaan
faktor kesesuaian penggunaan dan pemanfaatan ianah dengan RTRW dan faktor kepastian hukum bidang tanah,

Masing-rnasing kelompok faktor tersebut

mempunyai besar pengaruh yang berbeda-beda terhadap harga tanah. Besarnya pengaruh dari kelompok faktor tcrscbut terhadap harga tanah dapat diamati dan dipclajari dengan menggunakan mcto
faktor dan analisis rcgresi linier berganda Hasil dari kedua analisis ini berupa faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah dan model regresi harga tanah. Sclanjutnya, dari basil yang diperolch digunakao untuk aoalisis selanjutnya,

yaitu analisis SIG menggunakan metode weighted overlay. Metode ini digunakan unruk menghitung bobot dari setiap faktor pengaruh yang direprcscntasikan dalam bentuk layer-layer pcta sesuai dengan jenis dan kriteria faktor yang digunakan. Setelah dilakukan perubobotan terhadap setiap faktor pengaruh, pada tahap akhir dari analisis ini adalah menghasilkan peta kelas harga tanah. Peta Kelas Harga Tanah yang dihasilkan

diharapkan

dapat memenuhi

kebutuhan

masyarakat

maupun pemerintah untnk memberikan informasi yang akurat mengenai harga tanah. Selanjumya, dengan adanya peta kelas barga tanah ini dapat dimanfaatkan dan digunakan untuk berbagai tujuan terutama untnk memberikan informasi harga tanah kepada rnasyarakat dan untuk mcndukung kebijakan tata ruang perkotaan yang telah ditetapkan, Analisis faktor dalam pcnclitian ini digunakan untuk menganalisis faktorfaktor yang diduga berpcngaruh techadap harga tanah yang diperoleh dari basil kuisioncr. Dasar dari pcnerapan analisis ini adalah melihat nilai korelasi antar

123

faktor-faktor pengaruh tersebut terhadap harga tanah yang diamati. Untuk rnelihat nilai korelasi masing-rnasing faktor pengaruh terhadap harga tanah terlebih dahulu

dilakukan uji KMO-MSA (Kaiser Meyer Olkin Measure of Sampling Adequacy). yaitu uj i analisis yang bertujuan untuk menseleksi faktor-faktor yang digunakan dengan melihat nilai koefisien MSA-nya. Nilai MSA setiap faktor yang dapat di.gunakan harus lebih besar dari 0,5. Berdasarkan basil analisis ini, dari 12 faktor yang diduga berpengaruh tcrhadap harga tanah, hanya 9 (sembilan) faktor yang tcrbukti berpengaruh. Kesembilan faktor ini meliputi: laktor ketersediaan jaringan air bersih, kondisi saluran pembuangan yang baik, kctcrscdiaan jaringan listrik, Iaktor dilalui oleh angkutan umum, potensi untuk dikembangkan sebagai wilayah perumahan, kesesuaian dengan RTRW, faktor keterdekatan dengan fasilitas umum, ketcrdekatan dengan CBD, dan kepastian hukwn bidang tanah. Hasil dari analisis faktor untuk selaojutnya digunakan dalam analisis regresi linier berganda dengan mengkombinasikan data yang diperoleh dengan data hasil survei lapangan, mcliputi data jarak bidang-bidang tanah terhadap jalan arteri, pusat industri dan pergudangan, tcrhadap CDD, tcrhadap fasilitas umum clan sosial dan tingkat kcpadatan pcnduduk di setiap kelurahan di wilayah penelitian. Atau dengan perkataan lain, anal isis regresi digunakan untuk menganalisis faktor-faktor yIDg mempunyai sifa: data kuantitatif rnaupun data kualitatif Keseluruhan jumlah faktor yang dianalisis menggunakan rnetodc regresi sebanyak 13 faktor. Faktor-faktor tersebut adalah faktor jarak bidang tanah terhadap jalan arteri, jarak bidang tanah terhadap jalan kolektor, jarak bidang tanah terhadap CBD (Pusat Primer Gedebage), jarak bidang tanah terhadap pusat perdagangan/jasa (M'l'C), jarak bidang tanah terhadap pusat industri/pergudangan {Terminal Peti Kcmas Gedebage), jarak bidang tanah terhadap perguruan tinggi., tingkat kcpadatan penduduk setiap kelurahan letak bidang tanah, faktor kcscsunian dengan RTRW, ketersediaan jaringan listrik, ketersediaan jaringan air bcrsih, kctersediaan saluran pembuangan (drainase) serta kepastian hu.kum tcrhadap bidang tanah.

Penentuan faktor-Iaktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah dilakukao dengan rnclakukan analisis hasil uji hipotesis dan uji koefisien korclasi

124

pearson.

Hasil uji hipotesis menunjuk.k.an bahwa hipotesis Ho ditolak, dengan

demikian hipotesis HI ditcrima Artinya, faktor-faktor yang digunakan dalam penelitian ini berpengaruh terhadap harga tanah. Besarnya kontribusi pengaruh faktor-faktor tersebut terhadap harga tanah ditunjukkan oleh nilai koefisien korelasinya (r). Nilai koefisien korelasi faktor-faktor pengaruh harga tanah dipcroleh sebesar 0,672 dan berdasarkan kriteria penilaian koefisien korelasi, pengaruh faktor-faktor tcrscbut terbadap harga tanah termasuk cukup berarti atau signifikan.

Berdasarkan hasil uji koefisien korclasi pearson dari I 3 faktor tersebut diperolch hasil bahwa hanya tcrdapat tujuh faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah, Kerujuh faktor terscbut adalah faktor jarak bidang tanah terhadap jalan arteri Soekamo-Hatta, jarak bidang tanah terhadap CBD berupa Pusat Primer

Gedebage, faktor tingkat kepadatan pcnduduk setiap kelurahan,

faktor

ketcrsediaan saluran pembuangan/drainasc, faktor jarak bidang tanah terhadap pusat industri/pergudangan berupa Terminal Pcti Kemas Terpadu Gedebage, faktor kesesuaian bidang tanah terhadap RTR W dan faktor kepastian hukum terhadap bidang tanah. Kemudian, tcrhadap ketujuh faktor pengnruh tcrscbut ditentukan nilai koefisien rcgresinya. Tujuan ditentukan nilai koefisien regresi adalah untuk rncngetahui besamya ni lai seriap koefisien dari faktor pengaruh dan jcnis hubungannya terhadap harga taoah. Apabila koefisien regresi bemilai positif mernpunyal arti bahwa hubungan antara faktor pengaruh dengan harga tanah bersifat searah dan apabila bernilai negatif hubungan antara faktor pengaruh

dengan barga tanah berlawanan arah, Dari kctujuh faktor pcngaruh tersebut, diperoleh hasil tiga faktor mcmpunyai nilai koefisieu regresi yang negatif dan empat faktor mcmpunyai nilai koefisicn regresi yang positif. Ketiga faktor yang mempunyai nilai negatif tcrscbut adalah faktor jarak bidang tanah terhadap jalan arteri, jarak bidang tanah tcrhadap CBD, dan tingkat kepadatan penduduk setiap keluraban. Keempat faktor yang bemilai positif mcliputi faktorjarak bidang tannh tcrhadap pusat industri/pergudangan, faktoi kesesuaian dengan RTRW, faktor

ketersediaan jaringan drainase dan faktor kcpastian hukum bidang

125

tanah,

Selanj utnya, dari ni lai koelisien regresi setiap Iaktor pengaruh tersebut digunakan

untuk rnembuat model regresi harga tanah di WP Gedebagc. Berdasarkan model regrcsi harga tanah yang diperoleh, dilakukan perbandingan dengan ha.rga tanah hasil survei dan harga tanah rnenurut NJOP. Tujuan dilakukan perbandingan ini adalah untuk mengetahui validasi basil model dengan kondisi di lapangan. Hasil perhitungan harga tanah rnenggunakan model

regresi memperoleh basil sebesar 54,28 % sesuai dcngan harga tanah hasil survei clan 57% sesuai dengan harga tanah menurut NJOP dari kantor pajak. Hasil ini menunjukkan bahwa penggunaan faktor-Iaktor yang diduga berpengaruh terhadap harga tanah dalam peneiitian ini mampu menganalisis harga tanah yang terjadi, Secara keseluruhan, kesimpulan yang
adalah fakta bahwa informasi harga tanah berupa peta kelas harga tanah dapat dihasilkan dari kombinasi analisis statistik dan analisis sistem informasi geografis, Dcngan memanfaatkan kombinasi analisis tersebut, infonnasi harga tanah yang diperoleb dapat mernberikan manfaat yang lebih menguntungkan dibandingkan dengan infonnasi yang diperoleh hanya melalui satu jenis analisis saja. Manfaat tersebut adalah infonnasi harga tanah mampu menganalisis faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah, mampu memodelkannya dalam bentuk suaru persamaan maternatis sederhana dan mampu memberikan informasi spasial dalam bentuk peta kelas harga tanah dilengkapi dengan informasi jenis penggunaan dan pemanfaatan tanahnya serta letak dan luas bidang tanah. Untuk mengetahui perbedaan hasil analisis dalam penelitian ini terhadap beberapa basil penclitian

terdahulu rnengenai faktor-taktor yang berpengaruh terhadap harga tanah dapat dilihat pada tabel V. I bcrikut.

Tabcl V.J. Hasil Penilaian Faktor Pengaruh Harga Tanah Perkotaan l\o

Nama Peneliti

Faktor-Faktor Yang Berpengaruh

Wilayah Studi

Terhadap Harga Tanah I

Kurdinanto Sarah,

Jalan, jaringan air bersih, saluran

1985

pembuangaa, jaringan listrik", sarana

Pengaruh

Kora Bandung

transportasi, fasum & fssos, kcpadatan

penduduk, landusc, RTRW

126

Jumlah Fol-tor

-

9

2

Ramdansyah

Jalan, jaringan air bersih•. saluran

Kecamatan

Siregar, 199$

pernbuangan", jaringan tistrik", sarans

Lengkcng dan

transportasi, fasum & fasos, kepsdatan

Sukajadi, Kota

penduduk", landuse, RTRW,jarnk kc

Bandung

10

CBO 3

Abdul Wahid

Jalan, jaringan air bersih", saluran

Hasyirn, 1998

pcmbuangan+, jaringan lisirik, sarana

Kora Malang

II

Kabepaten Sloman

II

13

uansportasi, fasurn & fasos, kepadatan pendeduk", landuse, RTRW,jarak ke

CBO•, suukiur dan urnur bangunan 4

Bambang Suyudi. 2002

Jalan, jaringan air bersih, saluran pcrnhuane;1n•, j~ringan listrik, sarana 1ransportasi, fasum & fasos, kepadatan penduduk, landuse, RTRW,jarak kc

CBI), legnlitas IMOh

s

Recep Nisancl,

JaJM, topografl, aspck bcncana,

Kora Trabzon,

cul,2006

juring•n air bersih, saluran

Turkl

pembuangan, jaringan Us1rlk, sarana

transportasi, fasurn & fasos, kepadatan penduduk, landuse, RTRW,jarnk ke

CUU, stniktur dan umur bangunan 6

Budi Jaya

Jarak terhadap jalan arteri, jarak

WP Gedehage,

SUalahi. 20 I 0

terhadap CBD,tingkat kepadatan

Kota Bandung

pcnduduk, kctcrsediaan saluran pembuangan/drainasc,jarak terhadap pusar industri/pergudaegan, kescsuaian bidaag tanah terhadap RTRW. kepastian bukurn bidang taneh

Kererangan:" lemah

.. 2010) (Surnber: Has1I Studi Literatur dan Hast! Analisis,

127

7

5.2

Rekomeodasi Penehtian Dengan dihasilkannya peta kelas harga tanah ini diharapkan dapat

rnenjawab kebutuhan terhadap informasi harga tanah perkotaan yang akurat yang dibutuhkan masyarakat rnaupun pemerintah. lnfonnasi harga tanah perkotaan

yang akurat dan kemudahan untuk mengaksesnya akan berguna dan bermanfaat bagi banyak pihak. Kegunaan dan rnanfaat pcta kclas harga tanah rneliputi sebagai sumber

informasi bagi terlaksananya transaksi tanah yang seimbang, baik bagi pemilik rnaupun pihak pcmbeli tanah, berperan dalarn mcmberikan informasi bagi pihak investor dalam mernilih lokasi investasi yang dilakukan, membantu pihak perbankan dalam memberikan kepastian dan kcamanan dalam membuat keputusan yang tepat terkait pemberian pinjaman dengan agunan/jarninan bidang tanah yang berada pada Iokasi tertentu, mendukung penilaian harga tanah yang dilakukan pemeriruah dalam rnelaksanakan

kegiatan-kegiatan

pcngadaaan tanah

bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan Peraturan Pemerintah No 65 tahun 2006, mendukung pelaksanaan pembangunan perkotaan yang telah ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayahnya serta membantu para pcncliti mclakukan riser yang terkait dcngan pertanahan dan perkotaan sehingga dapat digunakan Iebih lanjut scbagai bahan atau dasar

pengambilan keputusan oleh instansi-instansi yang lain yang terkait. Melihat banyaknya kegunaan dan manfaat yang diperoleh dari infonnasi harga tanah perkotaan, maka sudah selayaknya pernerintah rnelalui instansiinstansi yang mempunyai kewenangan dalam bidang pertanahan saling bersinergi dalam mengembangkan konsep pcnelitian untuk mengkaji faktor-faktor pengaruh

harga tanah perkotaan sehingga dapat dihasilkan informasi harga tanah yang dapat diakses oleh banyak pihak. Apabila informasi harga tanah dapat diperoleh dengan mudah dan bersifat akurat dan aktual maka diharapkan kendala-kendala yang terjadi dalam kegiatan transaksi dalam pasar tanah Jan dalarn proses penentuan harga ganti rugi dari kegiatan pembangunan yang rnembutuhkan tanah dalam jwnlah yang besar dapat berkurang dan teratasi.

128

5.3

Kelemahan Penelitian

Terdapat beberapa kelemahan-kelemahan dalam penelitian ini. Kelemahan yang pertama adalah tidak digunakannya faktor kepastian hukum bidang tanah sebagai faktor pengaruh harga tanah disebabkan tidak diperolehnya data spasial

berupa peta status hukum bidang tanah di wilayah penelitian, Dengan demikian, analisis SIG yang dilakukan hanya tcrhadap keenarn faktor yang ada. Hal ini tcnm saja bcrpengaruh terhadap kualitas hasil analisis sehingga informasi harga tanah dalam bentuk peta kelas harga tanah yang dihasilkan mcnjadi tidak optimal. Kelemahan yang kedua adalah dalam kegiatan pcngumpulan data yang dilakukan hanya terfokus kepada harga bidang tanah saja, tidak rnenyertai bangunan yang ada sehingga harga yang ditentukan tidak mewakili harga keseluruhan. Selanjutnya, kelcmahan yang ketiga dalam penelitian ini adalah pemilihan metode dalam penentuan harga tanah hanya berdasarkan informasi dari pemilik tanah, tidak mcnyertakan pendapat dari pihak-pihak yang lain, seperti informasi dari pakar perkotaan, pihak properti/developer dan lembaga peni lai harga tanah dari instaosi pemerintah sehingga informasi hanya bersifat satu pihak dan kurang rnampu merepresentasikan harga tanah yang sesungguhnya, Kclemahan yang terakhir dalam penelitian ini adalah jumlah sarnpel yang

digunakan hanya berjumlah 35 buah clan data yang digunakan bersifat cross sectional, yaitu data hasil pengamatan dalarn satu pcriode, sementara wilayah penelitian

memiliki

luas

wilayah administrasi

yang relatif

besar

dan

perkembangan tanah selalu mengalami perubahan, sehingga.hasil yang diperoleh kurang representatif untuk. mampu

menjelaskan terjadinya pola perubahan harga

tanah sccara keseluruhan. 5.4

Saran Peuelitian Lanjutan Untu.k memperbaiki kelemahan-kelemahan dalam pcnclitian ini, sebaiknya

perlu ditindak lanjuti dengan melakuan penelitian lanjutan yang membahas mengenai faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah

dengan

menyertakan faktor-faktor lainnya sepcrti faktor bangunan, faktor kenyamanan dan keamanau lokasi serta faktor-faktor lainnya, Hal iui disebabkan peueuruan

129

faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah perkotaan bukan merupakan kegiatan yang mudah karcna melibat.kan banyak faktor yang ada. Dinamika

tanah perkotaan dalam kehidupan nyata selalu mengalami

perubahan dari waktu ke wak:tu. Hal ini bcrbeda dcngan model atau peta harga tanah yang dibuat dalam penelitian ini, yang hanya mewakili suatu kondisi

wilayah dalam waktu tertentu, Untuk itu perlu dilakukan pcmbaharuan data pertanahan seeara reguler dan memperhatikan dinarnika yang terjadi lapangan, sehingga dari segi akurasi dan aktualitasnya informasi yang disampaikan mcnjadi Jcbih baik pada masa mendatang, Dengan demikian disarankan adanya kajian ataupun pcnclitian lebih lanjut mengenai faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah perkotaan dengan mempenimbangkan penggunaan data yang bersifat time series, jurnlah sampel yang memadai, serta mempertimbangkan pendapat,

saran dan masukan dari berbagai pihak yang berkompeten seperti pakar perkotaan, pihak pengembang perumahan dan instansi-instaasi pemerinlah yang berwenang dalam bldang pertanahan sehingga informasi harga tanah perkotaan yang dihasilkan lebih akurat, aktual dan dapat mcncerminkan karakteristik harga tanah yang terjadi.

no

DAFT AR PUST AKA

A.

BUKU

I.

Andrews, R.B, 1971, Urban land Economics and Public. Policy, the Macmillan Company, New York.

2.

Balchin, P.L, et.al, l995, Urban Land Economics, Second and Fifth Edition, The Mac; Millan Press, London.

3.

Barlowe, R, 1986, land Resource Economics, Michigan State University, Prenctice Hall, Englewood Cliff, Fourth Edition.

4.

Berke, P .R, ct.al, 2006, Urban Land Use Planning (Fifth Edition), University of Illinois.

5.

Bungin, B, 2005, Metodologi Peneltian Kuantitatif, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta.

6.

Chapin,F.S.Jr, 1985, Urban Land Use Planning 3th Edition, University of lllinois Press, Chicago.

7.

Dale, P & Mclaughlin, P, 1999; Land Administration, Oxford University Press, New York.

8.

Drabkin, H.D, 1977, land Policy and Urban Growth (First Edition), Pergamon Press, Oxford.

9.

Deemers, M.N, 2003, Fundamental of GJS (second Edition), John Wiley &Sons, USA.

10.

Dunn, W.N, 2001, Pengamar Analisis Kebijakan J>ublik, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta,

11.

Evans, A.W, 2004, Economics, Real Estate & the Supply of Land,

Blackwell, Oxford, UK. 12.

Forman, R.T, 2008, Urban Regions (Ecology and Planning Beyond the City), Cambridge University Press, New York.

13.

Goodall, B & Lean. W, 1977, Aspects of Land Economics, the Pitman Press, Great Britain.

131

14.

Greene,R.W, 2000, GIS in Puhlic Policy, ESRI Press, United State of

America 15.

Hanayarna, Y, 1986, land Markers and land Policy in MetropolitanArea (A Case Studi of Tokyo), Oelgeschlager, Gunn & Hain, Publishers, Inc,

Boston. 16.

Hasan, M.I, 2004. Analisis Data Penelitian Dengan Statisiik, Ourni Aksara, J akarta.

17.

Hasan, M.l, 2009, Pokok-Pokok Mater! Statistik 2 {Statistik lnferensi}, Bumi Aksara, Jakarta.

18.

Hermit, H, 2009, Teknik Penaksiran Harga tanah Pcrkotaan (Teori don Praktek Penilaian Tanah), CV. Mandar Maju. Bandung.

19.

llbery, B.W, Healey, M.J, 1996, Location & Change, Oxford University Press, New York.

20.

Ibrahim, II.A, 2004. Pokok-Pokok Analisis Kebijakan Puhlik (AKP). PT. Mandar Maju, Bandung,

21.

lskandasyah,

M,

2007,

Dasar-Dasar

Pembebasan

Tanah Untuk

Kepentingun Umum, Jala Permata, Jakarta 22.

J, O~vid, O'Sullivan, D, 2002, Geographic Information Analysis, John Wiley & Sons, USA.

23.

Jayadinata, J, 1999, Tata Guna Tanah don Perencanoan Perdesaan dan Perkataan, Pcnerbit ITO, Dandung.

24.

Kooryati, N.D. dkk, 2004, Kebijakan dan Manajemen Pembongunan Wilayah, YPAPl, Yogyakarta.

25.

Lefcoe, G, 1983, Urban Land Policy For 'l he /YlJUs(/'he Message fur State and local Government), D.C. Heath and Company, USA.

26.

McLaughlin, J, Dale, P, 1999, Land Administration, Oxford University Press, New York.

27.

Mating, D.H, 1993,

Coordinate Systems and Mup Projections, 2nd

edition, Pergamon Press Inc, New York. 28.

Malczewski, J, 1999, GJSand Multicriteria Decision Analysis, John Wiley &Sons, USA.

132

29.

Marzu.ki,

2001,

Metodologi Riser, PT. Prasetia Widia Pratama,

Yogyakarta, 30.

Newnan,

W .E, 2000, Social Research Method (Qualitative And

Quantitative Approaches 4th Edition), Allyn And Bacon, USA. 31.

O'Sullivan, 0, et.al, 2002, Geographic Information Ar.alysi.<, John Wiley

&Sons, USA. 32.

Pidekso, A, 2009. SPSS 17 Untuk Pengolahan Data Statistik; Wahana Komputer Semarang dan Penerbit Andi. Yogyakarta,

33.

Prahasta, E, 2002, Konsep-Kansep Dasar Sistem lnformasi Geografis, Pcnerbit lnformatika, Bandung,

34.

Renne, R.R, 1958, land Economics Principle. Problems, and Policies in ( ftilizingLand Resources (Revised Edition), Harper & Brother, New York. Rogerson, PA, 2006, StatisticalMethods forGeography (Second Editton),

::>AUE Publication, London. 36.

Simarmata, A, 1997, Ekonomi Pertanahan Dan Properti Di Indonesia, PT.

Grarnedia Widia Sarana, Jakarta. 37.

Singarimbua, M, 1987, Metode Penelitian Survai, PT. Pustaka LP3ES, Jakarta.

38.

Sujarto, D, 2008, Diktat Kuliah Perencanaan Wilayah Dan Kola, Sekolah Arsitekiur Perencanaandan PengembanganKebijakan, !TB.

39.

Sadyohutomo.M, 2008, Manajemen Kata dan Wilayah, PT. Bhumi Aksara, Jakarta.

40.

Sarwono, J, 2006, Panduan Cepat SPSS 14, Penerbit Andi, Yogyakarta,

41.

Sumardjono, M, S, 2009, Kebijakan Pertanahan Amara Regulasi dan

Implementasi, Penerbit Kompas, Yogyakarta 42.

Wibowo, S.E, 2002, Statistika Penelitian dan Aplikasinya dengan SPSS

!0.0 Windm•s, Alfabeto, Bandung. 43.

Yunus, H.S, 2006, Struklur Tata Ru011g Kora, Perpustakaan Planologi, !TB.

44.

Tarigan, R, 2005, Perencanaan Pembangunan Wilayan, Bhumi Aksara, Jakarta.

133

45.

Supangat, A, 2007, Staustika Dalam Kajian Deskrtptif lrferensi dan Non

Parametrik, Kencana Prenada Media Grup, Yakarta B.

HASIL PENELITIAN (SKRIPSlffESISIDISERTASI)

1.

Agustin, Tri, 2006, ilrahan Penyediaan Fasilitas Dasar dan i\tfene11gah di WP Gedebage Tahun 2010. Skripsi, Jurusan Teknik Planologi, TIB.

2.

Ai, Ping, 2005, Residential Land Value Modeling (Case Study of Hankou. China),

Thesis

Paper,

ITC,

Enschedc,

Netherlands,

http:/i\\'WW. itc.nl/l ibrary/Academic_ output/, 3.

Akbar, N.I, 2007, Analisis Kesesuaian Lohan Sebagai Masukan dalam

Evaluasi Lohan Kawasan Perumahan Di Koto Cllegon, Program Magister Perencanaan Wilayah clan Kota, SAPPK, ITD 4.

Akbar, N.l, 200 I, Pemodelan SJG Untuk Pe11e11111an Ni/al Lohan, Skrtpsi,

Departemcn Teknik Gcodesi, !TD. 5.

Adiarto, 2003, Pemodeian Harga Lahan Kora Bandung Dengan Metode lledonlc Price Model Berdasarkan Informasl Harga Dari Assesoris, Tesis, Program Magister Perencanaan W ilayah dan Kota, ITl3.

6.

Amelia, S, 2007, Evaluasi Lokasl Kawasan Permukiman Kota Cimaht

Menggunakan Analtsis SIG, Tesis, Program Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, SAPPK, !TR. 7.

llasyim,

A.H,

I 998, Pc11e1apa11 Fakior-Faksor Pengaruh Terhadap

l'eningkatan Harga Tanah di t'erkotaan (Studi Kasus di Lima Kecamatan Kora Malang), Tesis, Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, ITB.

8.

Maretini, S.R, 2005, Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Terpadu

Gedebage Berdasorkan Daya Dukung Prasarana Dratnase Primer, Skripsi, Jurusan Teknik Planologi, !TB. 9.

Mulyawan, E, 1991, Strategi Pengendalian Tataruang Perkotaan Dilihat Dari Aspek Nilai Tanah (Kasus DKl Jakarta), Tcsis, Magistcr Pcrcncanaan Wilayah & Kola, ITB.

10.

Sar.ID, K, 1985, Aspek Perumusan Nilai Tanah

Sebagai Masukon

Kebijaksanaan Tunah Perkotuan, Tesis, Magister Perencanaan Wilayah &

Kota, ITB. 134

IL

Suyudi, B, 2002, Model Pendugaan Nilai TaJUJh Dgn Menggunakan SJG (Studi Kasus: Kab. Steman Yogyakarta), Tesis, Depanemen Teknik

Gcodesi, ITR. 12.

Siregar, R, 1995, Studi Identifikasi Perubahan Variabel Penentu Harga lahan (Studi Tinjauan Terhadap Studi K11rdina1110 SARAH) Kasus:

Kecomatan Lengkong dun Kecamatan Sukajadi Kodya Bandung, Skripsi, Jurusan Tcknik Planologi. ITB.

C.

JURNAL/AKTIKt:l.JSllRAT

I.

ESRI, 2007, UnderstandingOverlay Analysis (Tutnrial Arc GIS), diundnh

KA.BAR

dari http://webhelp.esri.com/arcgisdcsktop/9.2/index.cfin?Topic)Jame=Underst anding_ overlay_ analysis. 2.

Gwijangge, D, 2008. Dampak Perubahan Penggunaan Tanah Terhadap

Harga

Tanah

di

Kota

Timika,

diunduh

dari

pusli12.pctra.ac.id/cjoumaVindex.p!JiWtor/anicle/vicw/17474/l 7393.

3.

Harun, LB,

2009,

Pengodaan Tanah

Perumahan

oleh

Sekior

PubllktPreseden dart Negara-Negara Lain, Paper, Semiloka "Prospek Pencadangan Tanah Untuk Perumahan Oleh Pemda" KK Perumahan dan Permukiman, SAPPK, ITB. 4.

Harsono, S, 1989, Land Policy and Management Urban Areas and Its Implementation, Paper, International Workshop in Sanur, Bali, Indonesia, Agency ofCadastre and Land Registration, TI1e Netherlands.

5.

Nisanci, R, ct.al, 20-06, Optimization of Land Valuation Factors by GJS & SPSS.

Paper.

FIG

Congress

XXlll,

http://.,.-ww.fig.net/pub/fig2006/paperslts

Munich,

diunduh

dari

I 7/ts 17 _ 03_ nisanci_ etal_ 0557. pd

f 6.

Sutawijaya, A, 2004, Analisis Faktor-Fakior Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian NJOI' PBB Kola Semarang, Paper,

diunduh dari journal.uii.ac.id[mdc:(.phpfJEP/article/vicw/625/551

135

7.

Jaya, V.E, 2008, Sistem Informasi Pasar Tanah (Sebuah Awai Da/am

Membanguun Pasar Tanah dan Mengantisipasi Krisis Ekonomi). Paper. BPN RI. 8.

Wahyudi & Waljiyanto, 2003, PemodelanSebaran Nila/ Tanah Dengan Sistem lnformasi Geografis (Studi Kasus'I'empat Pembuangan Akhir

Sampah Bantar Gebang di Kuta Bekasi). Jurnal, diunduh dari: iii h.ugm.ac.id/j urnal/download. php ?da tald= 12 79 9.

llilman, M, 2004, Perkembangan Luas Area Perumahan Da11 llarga Tanah {)/ Gedebag« Kata Bandung Akibat Pemekaran Kola, Jurnal,

diunduh dari http://rudyct.com/PPS702-ipb/08234/ina111au_hilman.pill: I 0.

. ... , 200 I, l.and Valuation Methods, Arizona Department of Revenue (Property

Tax

Division),

diunduh

www.azdor.gov/Forms/Property/Land.Manual/Ch3.pdf

136

dari

LAMPIRAN I SEBARAN LOKASl KUISI01''ER DATA LAPANGAN

No

Le es Tanllh

1..;.,.; iv.;1 Tanah A'-l'crsil Tanah

Koordinet J>C1"SdT:ll\&h

nm.fl

Y n..n 7.ooa 92.)04()6 I _485 _J.!:_~E 792~ 1---.....L ~ 792582 9".30536 485 JI CipaploGU3 79297S 9230357 48S JI. ~.__..'1 4 794125 92mlll 48S JI. f"asirP()EOj {I(Pa.sir o-.-...\ s i95782 9llS6S9 48S 11.c:.. ....... o1ao 6 79580) 9129781 !SS IL~ -7 79926.1 m2~ 48S JI. Sod:>rn:>-ll>ru '" 8 795830 9229901 48S JI 9 79-1552 9232158 48S JI. Soebmo-llaaa 10 789938 9129859 48S JI. 83: II 7900SO 922975-S 43 s JI. 700050 922')7~ 485 12 JI. B""""-.il 13 789')70 9l.l0)~ 48S JI B11:w: .. ......_..12 14 7~\161S4 9230953 I 43S JLSubai 7n!6) 1122981; 48$ Jl TCl'W3tlI....,._ ll 16 789843 922995) <8~ il ~1co-Tm'2b 17 790363 9230893 <8 s JI. ?atabn \\'us 18 790488 92)0777 <8 s Jl Pmabn S83t 19 i92148 9229'55 48 s JI. rcru:saoI .._,_. 20 792432 922%51 48S JI. H. Ba-dan 11 7928~ 922%45 48S Jl._~wmi; zz 792684 '{£l(IJ~ 4&S JI. M._..ICIU 23 'l9l-064 9230561 4& s I jJ R....,...... __ 24 794038 9229n2 48S Jt h.'111 ~ 26 792543 9231403 48S JI. Ciit\liwa. r.-...-.~

KdW3l:an

(Ml)

K~

X<M)

Ci-"""'-

~CI-.

17 2&

-

29 30 31 .l2

Jl_ 34

JS

792678 792877 79"'-90?. 793964 795)62 799025 799054 79')105 795731

9?..3124' 923048! 92J17.:IO

92302~ 9229'780 nlHS4 92JIS4J 9231138 m116L

48S •l&S 48S 48S 48 s 48 s 48S 48S 485

~.,.,;

fluah llau

fl,(a,---·~~

-

"""""',.,,. -

...

~1-.:-...tJ

~i-:..i.Jm Cimancrm!!

°". . .

R.an\:abolui~ S.U..un···• s.i ... ··--·

-----·

--~·

'-fhia,h 83cu

Bwb B~u Rai.casari

;500 190 --2000 JOO

Rlnc:asa1i Rancasa.;

175 2110

Gc:Jeb;J;&J"

54():)

Rar>casati

350) 600 170

G••·•···

Bd:o Kidul Bd~Kidul

rso

8d~J<jd11I

180

Bd• IU
7~

~~-~ 1.•-----

BdP Kid-:d Bd
1503 4234

,t\A--·~

R.lv Kidul

400

K1:~--.::_..: K•ia:t-es:ari

""· )<jduf

196

""• Kidol Buah ~a!:U

1:'75(}

Buah lla;u

435

Mc:n-

Kui"1$SQli

-

C0a1'Wl!

Bual! !10tu

M
I RanC
.... ~.,.;

Rencesan

~·__:ari

6uab B&lU

400

120

,69

36] 2l2S 1001

~1da1J\

JI. Cii•wuraGi<>n• Jl.t ..1-iata

I R.1.1ah Batu

473

~jioro,._.-,...:

B...JJS...

1600

JI. Mer9'._.1•...,"U

Sd<.;a1i

~

Ruah Ralu BuahBaru Rancasari r c

J!).l-0

.llR JI. I l Sanu,i JI.Ci JI. Cimtnrnin•

MsJi.M...,.

Ci C~P

Jl.C~- ....

Cimuoaao• Ci-clan

JI.Ci

137

-

•

Gec!cb--c

Rancasari

902 112

2858 156() 584 156

LAMPIRAN2

RASH, ANALlSIS

FAKTORTAHAP

138

1

GET FILE='E:\DD Netherlands 200E\Thesis\Penu1isan ThP.sis\nata\Data l\nalisis\ /lnalisis Faktor Hasil Kuisioner_4.sav'. SAVE TAANSLATE OUT FILE:=' E: \DD Netherlands 2008\Thesis\Penulisan Thesis\Dat a\Data •+

'Analisis\Analisis

Faktor Hasil Kuisioncr _ 4_Export. xls'

/TYPE=XLS

/VERSION=B /MAP /REPLACE /FIELCNA."IES /CELLS=VALUE:S. Data written co E:\DD Netherlands 2009\Thesis\PP.nuli""" Thesis\D<.ta\Data nalisis\Analisis E'aktor Hasil leL Wich.h: Dec: 0 8 Variable: X7 Type: NUJ\ber Width: 8 Dec: 0 Variable: xa Type: NUlllber Width: Dec: 0 8 Variable: X9 Type: Nl.lllber Width: B Dec: 0 variable: XlO Type: !>.Umber Width: Dec: 0 8 variable: Xll Type: !\Ullber Width: 8 Oec: 0 Variable: X12 Type: !\Wlber Width: 8 Dec: 0 V<>t:iable: y Type: l\Ullber Width: Dec: 0 8

A

E'ACTOR /VA!\Il\BLES X1 X2 X3 X4 XS XG X7 xe X9 XlO Xll Xl2 /MISSING L:STWISE /ANALYSIS Xl X2 X3 X4 X5 X6 X1 xa X9 XJO XII XI? /eRINT INI't'lAL KMO AlC EXTRAC':'ION /CRITERIA MINEIGE~(l) ITERATE(25) /EXTRACTION PC /ROTATION NOROTATE /Mt:'l'HOLJ=CUK&LA'I': ON.

Factor Analysis (DataSetl]

E: \DD Netherlands 2008\Thesis\Penulisan

is\Analisis Faktor Hasil

'Ihcsis\0.:.ta\D.-,t~

A.'l~li!l

Kuisioner_4.sav

Pagel

KMO and Bar1tett'a Test Kaiser-Meyer-Olkln Measure of Sampling Adequacy. Bar11ett's Test of Spnertclly

Approx. Chi-Square di Sig.

.559 128.595 66 .000

Antl·lmage Ma!Tlces

Anli-image Covariance

Aksesibilitas Aspek Bencana (Rawan Banjir Atau Tidal<) Tersedian~a Jaringan Air Bersih (P AM) Kc>ndisi Saluran Pembuangan Yang Baik

Aksesibilitas .597

Aspek Bencana (R
.037

.500

Bersin (POAMl ·.058 .146

·.058

.146

.366

·.077

·, 171

T ersedianAa Jarfngan ir

·.132

Tersedianya Jaringan Listrik

-.043

.051

·.125

O!lalui Angkot Kepadatan Penduduk

·.144 .207 .107

.017 .190 . 131

.064 .123 -.107

.127

·.155 -.103

-.175 ·.115 ·.065 -.123 .342

Polensi Dikembang
-.t75 ·.003 .125 .419•

.03~

Aspek Oencana (Rawan eanjir Atau Tidak)

.067

·.136 ·.120 .067 ,399a

Tersedian~a Jaringan Air Berslh (P AM)

·.123

.342

.563•

KondisiSaluran Pernbuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Llslrlk Oil:llui An.~cl Kepadatan Penduduk Potensl Otkemban~n Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekal Dengan Fasum Oekat Dengan CBD Kopaslian Hukum a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

·.157

·.379

·.343

·.072

.093

·.267

.285 .375

.036 .377 .239

.161 .284 ·.228

-.322 -.186

-.426 .068 ·.299 -.145

Anti-image Correlation

.179 .242 -.288 -.007 .219

-.306

-.230

Page 2

Anti-Image Matrl~

Anti-Image Covariance

l e1sedianya Jaringan Llstrik -.043

Dilalui Annkot -.144

·.171

.051

.017

·.132

·.125

.064

-. 108

.117

·.108

.599

.071

Dilalul Anokol Kepadatan Penduduk Potensl Dlkembangkan Wllayah Perumahan Kesosuaian RTRW

, 117 -.030

.071 -.102 .147

.425

Dekal Oengan Fasum

·.020 .034

'114 -.049

.046 ,130

·.081

·.219 ·.014

Akseslbilitas Aspek Bencana (Hawan Banjlr Atau Tidak)

rersedlanJ.a Jaringan Berslh (P AM)

Ai1

Koncfisi Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Ustrik

Anti-Image Correlation

Kondlsi Saluran Pembuangan Yann Balk ·.077

Dekat Dengan CBO Kepastian Hukum Aksesibllitas

.404

·.051 ,008

.036 .004

·.065 ·.157

-.009 -.072

Aspek Bencana (Rawan Banjlr Atau Tldak)

·.379

.093

-.285 .036

Tersedla1B'.a Jaringan Air Berslh (P AM) Kondlsl Saluran Pembuangan Ya11g Balk Tersedlanya Jaringan Llstrik Oilalul Angkot Kepadatan Penduduk

·.343

·.267

.161

.7151

·.219

.281

•.219

.6184

.141

.261

.141

.590ft

·.066 ·.103

·.164 .246

.078

.017 ·.040

.216 ·.060 -.164 ·.016

-, 104

Poter1sl Dikembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekat Dengan Fasum Dekat Oengan CBD Kepastian Hukum

.064 -.139

.001

.255 -.526 ·.029

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Pnge3

Anti-Image Mab1ces

Kepadatan

f>en
Perumahan

Kesesualan

Aksesibildas Aspek Bencana (Rawan Banjir Alau Ttdok)

.207

.107

.190

. t31

RTRW .127 -.155

Tersedia'a'.a Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik

.123

-.107

·.175

-.030

-.051

.008

I ersedianya JarirlQ<¥l

·.102

.147

. 114

Oilalui Angkol Kepadatan Pendud.-C

.036

.004

-.046

.509 .068

.068 .598

·.099 -.075

·.099 • 196

-.075

.464

-.020

-.050

-.037

-.()55 -, ()54

Uslrik

PotenSI Dikembangl
Potensi Oikembanit'a n Wilaya

Kepastian Hukum Aksesibimas Aspek Bencana (Rawan Banjir Atau Tldak)

.078

-.175

.168

.375

.179

.242

.377

.239

.3.22

Tersediapg,a Jaringan Air

.:>84

-.228

-.426

Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baile Tersedianya Jaringan Ustrlk Oilalui Angkot Kepadatan Pendurluk Po1enS1 01kembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekat Dengan Fasum Debi Oengan CBO Kepastian Huku."TI

-.066

-.103

.017

·.184

.246

.216

.078

-.104

.122

.007 .122 .598•

-.204

·.142

.532•

-.351 -.110 .148

-.034

-.103

-.075

-.125

Bersih (

AM)

'373

-.307

-.204

·.142

.336

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Page4

Anll·lmage Matrices Dekat Dengan Fasum Anti-image Covariance

Aksesibllilas

·.175

Aspek Bencana IAawan Banjir Alau Tidak)

·.103

Dekal Denoan CBD ·.003 ·.138

Tersedia')j,3 Jaringan Air Bersih (P AM) Kondlsi Saluran Pembuanoan Yang Baik Tersedianya Jaringan Listrik Dilalul Angkol Kepadatan Penduduk

.032

.115

.065

·.020

.034

·.065

·.049

·.081

·.009

.130 ·.196 ·.020

·.219 ·.050

·.037

·.014 .078 -, 175

Kesesuaian fHAW Dekat Dengan Fasum

·.055 .616

·.054

.168

Dekat Dengan CBD Kepastian Hukum A!lsesibilitas

·.107

·.107 .406

·.074 .090

·.074 ·.288 .186

.090 ·.007 .306

.544

Tersedia'liaJaringan Air Bersih (P AM)

.068

·.299

-, 145

Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik TerSedianya Jaringan Llstrlk Oilalul Angkol Kepadatan Penduduk Potensl Dlkembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekat Dengan Fasum D&kal Dengan CBD Kepastian Hukum

·.040

.084

·.139

·.080

·.164

·.016

.255

.526 ·.110 ·.075

·.029 .148 ·.307

·.125 ·.214 .578• .192

.336 -.127 .19~ .623•

Polensi Dikembangkan Wilayah Perumahan

Anli·image Correlation

Aspek Bencana (Rawan Banjir Alau Tidak)

·.351 ·.034 ·.103 .570• ·.214 ·.127

K;:rcaslian ukum .125 ·.120

.219

.230

a. Measures ot Sampling Adequacy(MSA) Commonalities lni6al 1.000 1.000

Extraction .780 .883

Aksesibifi1as Aspek Bencana (Rawan Banjir Atau Tldak) 1.000 Tersedia'll'.a Jaringan Air Bersih (P AM) Kondlsl Saluran 1.000 Pembuangan Yang BatK T ersedianyaJaringan 1.000 Listrik Extraction Method: Principal Component Analysis.

850 .761 .746

Page 5

Communautl99 Initial 1.000

Ex:raciion .772

Kepadatan Penduduk

1.000

.826

Potensi Di<embangkan

1.000

.745

Dekat Dengan Fasum

1.000 1.000

.778 .642 .783 .686

Dllalul Angkol

Wilayah Perumahan Kesesuaian ATAW

Deka1 Dengan CBO 1.000 Kepastian Hukum 1.000 .. t:xtrachon Method: Principal Component Analysis.

Total V•rlance Explained Initial E"""'vatues To1al 2.768 2.196

% ol Variance 23.068 t8.297

5

1.681 1.503 1.104

14.01 t 12.524 9.201

6

.699

7

.613

5.822 5.105

e

.363 .353 .298

t 2

3 4

R 10 11 12

CumlAative %

82.922 88.027 91.053 93.991

3.026

2.938

96.473

2.482 2.000 1.527

.240 .183

98.473 100.000

Extraction Me1hod: Principal Component Analysis. Total Variance Explained

• 1

2 3 4 5

Initial Elaenvalues Cumulalive % 23.068 41.365 55.316 67.900 77.100

Exlractlon Sums of Snu:ued l.Mdin""Total

% of Variance

Cumulative %

23.060 18.297 14.011 12.524 9.201

23.006 41.365

2.760 2.196 1.681 1.503 1.104

55.376 67.900 77.100

Extraction Melhcd: Principal Component Analysis. Component Matrlll' Comooneot 1 2 3 AksesibHltas .088 .295 ·.316 ExtractionMethod: Principal Component Analysis.

4 .735

5 212

a. 5 components extraeled. Page 6

Component Matrhl' 1 .447

2 .335

001 3 ·.176

4 .121

5 ·.725

T ersedia'll'.a Jarlngan Air Berslh (P AM)

.765

.147

·.131

.126

.458

Kondisi Saluran Pembuangan Yano Balk

.639

·.175

.034

.150

·.054

Tersedianya Jaringan Listrik Oilalul Angkot

.482

·.079

.422

.449

.358

·.408 .182 .452

.685 .049

·.359 .860 ·.323

.ot8 ·.222 ·.605

.087 .034

.141

·.504

.510

.oot

.180 •.027 ·.075

-031 . 275

Aspek Bcncana (Rawan Banjir Atau Tidak)

Kepadatan Penduduk Potensi Dlkembangkan Wilayah Perumah<>n

·.136

Kesesualan RTRW Oekat Dengan Fasum

.331 .475

.628 .220

Oakat Oengan CBO Kepastian Hukum

.233 .496

.650 ·.532

-.318

.229

.073 -.223

Extraction Method: Principal C-Ompooent Analysis.

a. 5 components extracted.

Page 7

LAM.PIRAN3

BASIL ANALISIS FAKTOR TAHAY 2

139

GET

Netherlands 2008\'t'hesis\Penulisan ~.nalJsis Faktor Hasil Kuisi~ner 4.sav'. FILE=' E: \DD

Thesis\D~la\Data

SAVE TRA.'ISLATE OUTflIZ='E:\DD Netherlands 2008\Thesis\Pennl

i:l\Data ·~ 'Analisis\Analisis

Analisis\

isan Thesis\Dat

F~kLor Hasil Kuisioner_4_i':Xport.xls'

/TY?E=XLS

/VERSION=3 /MA?

/Rel?LACE /FIELDNAME~ /CEL.LS=VALUES.

Oata written to E:\DD r.e;;t.er Lands 2008\Thesis\l?enulisar. nalisis\Analisis Faktor Hasil :
Ttesis\Data\Data A

Dec: 0 Dec: 0 0 tee: 0 !:<;!(;:

i:
Cec: 0 rec: 0 l)ec:

0

Dec: 0 tee: 0 LJec: 0

tee: 0 Dec:

o

FACTOR /VARIABLES X1 X2 X3 X4 X'.:. X6 X7

xs X9 XlO Xll Xl2

/MISSING LISTWISE /ANALYSIS Xl X2 X3 X4 XS X6 X7 X8 X9 X!O Xll Xl2

/PRINr INITIAL KNO AIC £XTAAC"110N /CRITERIA MINEIGEN(l) ITERJ>,T£(25) /EX1'R.O.CTION PC /ROTA-TIO!'lNOROTATE

/ME1'HOIFCORRELATION. FACTOR /VARIABLES Xi X3 X4 XS X6 X7

xs X9 XlO Xll Xl2

/MISSING LrSt'l'HSK /ANALYSIS xi X3 X4 XS X6 X7 xa X9 XlO Xll /PRTNT TNTTTAT KMO ATC E:XTRACTION

X.12

Page I

iCRITERIA

l(!NEIGEN (l)

/E:XTR/',CTION /ROTATION

ITERATC: (25)

P<:

NOROTATE

/METHOD=CORREL.l\TIOt-1.

Factor Analysis [Dat:aSet.11 E: \DD Netherlands 2008\'rhesis\Penulisan i3\J.\nalisis Caktor Hasil KU:.sioner ~.sav

Thesis\Dat:a\Cat:a

Analis

KMO and Banlett's Test

.591

Kaiser-Meyer-Otl
Approx. Chi-Square di

109.641 55 .000

Sig. AntHmage Nao1ces

T ersedianAa Jaringan ur Anti-image Covariance

AkseStbilitas Tersediad'.a Jaringan Air Bersih (P AM) Koncltsi Salur.in Pembuangan Yang Bai< T ersedianya Jaringan Listrik Dilalui Angko1 Kepadatan PendJ
Akseslbiltas .599 ·.078

Bersih

IPOAMI

Kondisl Saluran Pembuan(JM Yann Baik

-.078

·.076

.415

-.109

.076

-.109

.472

-.048

·.160

·.106

-.146

.067

.225 .104

_()88

.143 .048 -.003

.155 ·.174 .008 .142

-.174

_()73

·.059 -.067

-.094 -.035

·.017 -.131

·.164

Page2

Anti-Image Marricee

An6·image covanance

Ter~erliany::i Jaringan Listrik -.048 -.160

Dilalui Anakot -.146 .067

Penduduk .225 .088

-JOB

.143

.048

.604

.070

-.142

.070 -.142

.426 .035

.035 .593

Polensi Di<embangkan Wilayah Perumahan

.143

.000

.022

Kesesuaian RTAW Dekal Dengan Fasum

.146

-.046

·.052

-.040 -.074

.139 ·.236 ·.010

-. 190 .003

Aksesii.lililas TersedianJa Jaringan Air Berslh (P AM) Kondisl Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Listrik Oilalui Angkol Kepadatan Pen
Dekal Dengan CBD Kepastian Hukum

.003

Kepadatan

.152

Anti-Image Matrices

Anti-image Covariance

Aksesibilitas TersedianJa Jaringan Air Bcrsih (P AM) Kondisi Saluran Pembu•ng•n Yang Haik Tersedianya Jaringan Uslrik Dilalui Angkol Kepadatan Pen
Polensi Oikembangk• n Wilayah Perumahan .104

Dalla I Kesesuaian

Deng an

·.174

RTRW .155 ·.164

Fasum

-.008

-.059

·.067

.143

.146

-.040

.000 .022

-.046 -.052

.139 -.190

.634

·.040

.007

-.040 .007 .000 -.161

.517 -.101 ·.120 .155

·.101 .638 -.155 -.108

·.174

.073

Page 3

AntHmage Matrices

Anti-Image Covariance

Aksesibilitas Tersedia'i).a Jaringan Air Bersih (P AM)

Dekat DennanCBD .006 -.094

Kondisi Saluran Pombuangan Yang Baik Tersedianya Jarlngan LIS1rlk Dilalui Angkot Kepadatan Penduduk

-.017

-.131

-.074

.003

-.236 .003

Potensi Uikembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekat Dengan Fasum

.000 -.120 -.155

Dekat Dengan CBD Kepastian Hokum

K~astian ukum .142 ·.035

.448 .066

·.010 .152 -.161 .155

.108 .066 .574

Anti·lmage Matrices

Aksesibilitas .401" -.156

1~ersih PDAMl -.156

Kondisi Saluran Pembuangan Yann Baik -.142

.640•

·.246

-.142

-.246

.758•

-.079

-.319

·.199

-.288

.158

.319

.378

.178

.090

.169

-.339

·.014

.279 -.281 .014 .242

-.355

-.119

.143 -.217 -.073

-.122

TersedianAa Jaringan ir Anti-image Correlation

Aksesibilitas Tersediarga Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi saJuran Pembuanqan Yang Baik Tersedianya Jaringan Ustrik Dilalui Angkot Kepadatan Penduduk Potensi Dikembangkan Wllayah Perumahan Kcsesuaian ATRW

Dekat Dengao Fasum Del
·.037 -.252

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Page 4

Anti-Image Matrlce8 T ersedianya Jaringan lislrik Anli·image Correlation

I

Kepadatan Penduduk

Aksesibllitas

·.079

Tersed~ Jaringan Air Bers;h ( AM)

·.319

D~alui A--kol ·.208 .158

Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Lislrik

·.199

.319

,090

,58!)a

.139

·.238

.139

.572•

.070

·.238

.501•

Ollalui Angl
.378 .178

Potensi Ofkembangkan Wllayah Penmahan

.231

.070 ·.001

Kesesuaian RTRW

.260

.008

·.095

Oeka1 Dengan FaSt.m Dekal Dengan CBO Kepastian Hukum

·.064

.266

·.143

.00$

·.541 ·.021

·.309 .006

Potensl Oi~ka n Wita Perumahan .169

Kesesualan RTRW .279

T ersed~a Jaringan Air Betsih( AM)

·.339

·.355

Kondisl Saluran Pembuangan Yang 8<1fk

·.014

·.119

·.122

Tetsedianya Jalingan LiSlrik Dilalui l\ngkol

.231

.260

·.064

·.001

·.098

Kopadalan Penduduk

.035

Potensl Oikembangkan Wilayah Perumatian Kesesuaian ATRW Dekal Dengan Fasum Oekat Oengan COO Kepastian Huku111

.6541

•.095 ·.071

.256 ·.309 .011

.036

.260

a Measures of Sampling Adequacy(MSA) Anti-ImageMatrices

Anli·lmage Correlalion

A!<secibl"1as

·.071 .011 ·.002 ·.'lfl7

.554• -.175

·.248 .26'4

Oekal Dengan Fasum ·.201 .143

·.175 .507• -.290 ·.178

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

'Page 5

Anti-Image Matrices

Oekat

Anti-image Correlation

Akscsibilitas T ersedianJ.a Jaringan Air Bersih (P AM)

K~stian u1rum

Oeo~nCBO .014 -.217

.242 -.073

Kondisi Saluran PemlxJangan Yang Baik

-.037

-.252

Te<sedianya Jaringan Llsttlk

-.143

.005

Dilalui Angkot Kepadatan Penduduk

-.5-11

-.021

.006

.260

Potens1 01kembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW

-.002

-.267

-.248

.284

Dekat Dengan Fasum

-.290

.58Ja

·.176 .131

.131

.628•

ceo

Dekat Oeogan Kepastian Hul
a. Measures of Sampling Adequacy(MSA) Communal iii..,. lni~al

Extraclloo

Aksesibilltas

1.000

.790

T ersedianva Jaringan Air Bersih (PDAM) Kondil'i Saluran Pembuangan Yang Balk Tersedkloya Jaringan Lislrik Dilalui Angkot Kepadatan Penduduk

l.000

.754

i.000

.7-.sl

t.000

.650

1.000

.774 .795 .710

1.000 1.000

Potensi Dikembangk<m Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Oekal Oengan Fasum Dekat Oengan CBO Kepastian Hukum

1.000

1.000 1.000 1.000

.764 .548 .776 .630

EXlract1on Method: Principal Component Analysis. Component Ma~ Cnnmnneot Aksesibililas Terserii;ud,;t.Jaringan Ajr Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik

1 .027

3 -.311 ·.230

4 .785

.765

2 .278 .332

.840

-.048

.029

.153

·.047

Extraction Method: PrincipalConiponenl Analys$.

a. 4 components cxtroctcd,

Page6

Component Matrllf' Corne nenl

2

3

.523

.007

.397

.463

-.531 -.137

.578

-.392 .831

.060

1

Tersedianya Jaringan llstrik Oilalul Angkot Kepadatan Penduduk Polensi Dlkembangk'111 Wilayah Porumahan Kesesuaian RTAW Dekat Dengan Fasum Dekat Oengan CBD Kepaslian Hukum

.496

.114 -.020

.218

.690

.053

.423 .076 .552

.305

.505 -.075 -.282

.874 -.489

-.405

I.

-.268 -.547 -.487 .144 .012 -.081

Extraction Melhod: Principal Cornponam Analysis.

a. 4 components exlracted.

Page?

LAMPIRAN4

HASJL A:'
140

FACTOR

/VARIABLES X3 X4 X5 XE X7 X8 X9 XlC Xll xi 2 /MISSING LlS'l'W!S£ /AJJALYSIS X3 X4 X5 X6 X7 X3 X9 Xl6 Xii Xl2 /PF.TNT INITIAL !<MO AIC t:xTAAC'r:ON /CRt'l'F.RTA MINEIGEN(l) ITERATE(25) /EXTRJ>.CTION /ROTATION

ec

NOROTAT<;

/METHOD=CORI\ELi\!ION.

Factor Analysis [DataSetlJ E: xnn Netherlands 2008\Thesis\!'en·,lisan Thesis\Data\Data is\Analisis faktor Hasil Kuisioner 4.sav

.O.nali::;

KMO and Bartlett's Test

Banletrs Test or Spherioity

Kaiser-Meyer-Okin Measure of S;,mpfing Adequacy. Approx. Chi-5quare

.621

95.607

d!

45

S
.000 Anti-image Matrices

rJaringan ersedian.xr·, Anti-image Covariance

Terse~a Ja1ingan A'6 Bersih ( AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik T ersedianya Jaringan

Ustrik

Oilalui Angl
Beisib fPOAMl .425

Kondisi Sa.luran Pembuangan YanQ BafK ·.124

·.124

.482

·.115

·.171

·.115

.508

.053 .141 ·.169

.139 .091 .006

.065 ·.146 .157

·.160 .057 -.095

·.044 ·.099 ·.016 -.123

.172 -.059 ·.074 .015

·.019

Tersedianya Jarlngan Listrik ·.171

Page I

Anti-Image Matrices

T ersedia':J'.a .Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik

.053

Kcpadatan Penduduk .141

.139

.091

.006

Tcrsedianya Jaringan Listrik

.065

·.146

. 157

Dllalui Angkor Kepadatan Penduduk Potensi Dikembangkan Wllayah Perumahan

.464

. I 14

.020

.114 .026

.692 ·.020

·.020 .653

Kesesuaian RTRW Oaka.t Oengan Fasum

·.010 .114

-, 140 ·.15S

·.075 .042

Dekat Dengan CBD Kepastian Hukum

-.256

.000

-.002

.026

.122

·.203

Kesesuaian RTRW .160

Dekat Deng an Fasum .057

·.044

·.099

.172

·.059

·.010 ·.140 ·.075

.114

Dilalui A•-kol Anti-image Covariance

Potensl Dikombangka n Wilayah Perumahan ·.169

Anti-image Matri<:ff

Anti-image Covariance

TersedianJ.a Jarlngan Air Bersih (P AM) Kondfsl Saluran Pembuangan Yang Balk Tersedlanya Jaringan Listrik oaaiui Anl1(ol Kepadatan Penduduk. Potensi Dikembangkan Wilayah Perumahan KesesuaiaJl RTRW Dt>kal D~ugan Fasum Dekat Dengan CBD Kepastian Hukum

.561 ·.065 •.132 .136

·.156 .042

·.065 .692 •.166 ·.077

Page2

Anti-Image Matrices

Anti-image Covariance

Tersedia'B'.a Jaringa11 Air Bersih (P AM) Kondisi Saiuran Pembuangan Yaog Baik for.edianya Jaringan Llstrik

Dekat Oennan CBD ·.095

K;:r.asUan ukum ·.019

·.016

·.123

·.074

.015

·.256 .000 ·.002

.02R .122 ·.203

·.132

.136

·.166

·.077

.448

.069

.069

.610

Dlialui Angkot Kepadatan PendudUK Potensi Dikombongkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Oekat Oenqan Fasum Oekat Oongan CBD Kepaslian Hukum

Anti-image Matrices

.6439

Kondisi Saiuran Pcmbuangan Yann Balk ·.274

·.274

.7590

•.213

·.337

·.213

.b58•

Tersedia"i{a Jaringa11 Ir Borslh IPOAMI Anli·lmaoo correiauon

Tersedland'a Jarlngan Air Borslh (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedlanya J~ngan Llstrik Dllaiul Angkot Kcpadalan Pcnduduk Potensl Olkembangkan Wllayah Perumahan Kesesuaian RTRW Ookat Dongan Fasum Dokat Dengan CBO Kopasllan Hukum

.120 .260 ·.321 ·.328 .104 ·.218 ·.036

Tersedianya Ja~n~an list lk ·.337

.121

.293 .157

-, 225

.010

.249

·.084 ·.171 ·.005 ·.226

.295 ·.090 ·.142 .025

a. Measures of $amping Adequacy(MSA)

Page3

AntHmage Matrices

Anti-Image Correlation

Tersedia'B'a Jaringan Air Bersih (P AM)

Ollalui Anakot .120

Kepadalan Penduduk .250

Potensi Olkembangka n Wilayah Peru mah an ·.321

.293

.157

.010

.121

·.225

.249

592• .201

.201

.050

.464"

.050

·.030

·.030 .624'

.010 .201 ·.561

•.225 • 228

·.t24 ,062

.000 .186

·.004 ·.322

Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jarlngan Lislrik DUalui Anokol Kepadalan f'enduduk Potensi Dlkembangkan Wilayah Pcrumahan Kesesuaian RTRW Oekal Dangan FAsum Oekat Oengan CBD Kepaslian Hukum

.0~3

a. Measures ol Sampling Adequacy(MSAI Anti-Image Matrlcet Kesesualan

ArAw

Anti-Image Correlation

De~at Oengan

~asum

Ter&edlan~a Jarlngan Air Berslh (P AM)

•.328

.104

Kondlsl Saluran Pembuanoan Yano Balk Torsed1anya Jarlngan Llstrlk

·.064

·.171

.295

·.090

Oilalui Angkol Kopada1an Ponduduk Polensi Oikembangkan WilHyah PA111rr1Hhan

.019

.201

·.225 ·.124

·.228 .062

Koscsuaian ATAW Oekat Oengan Fasum Dekat Dengan CBD Kepas1ian Hukum

.589• ·.105 ·.263 .232

·.105 .6251 ·.298 ·.116

a. M•asurtls of Sarnping Aduquacy(MSAl

Page4

Anti-Image Matrlc" Oekat

• Anli·image Correlation

ccn ·.218

T ersedia'6,a J
stian ~um ·.035

·.035

-.220

·.142

.025

·.561

.053 .183

.000 ·.004

·.322

·.263

.232

·.298 .556•

Kepastian 1-lukum

K

.131

·.I

ia

.131 .701•

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA) Communalltles Tersediai;ra Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yan9 Baik Tersedianya Jaringan Listrik Oilalul AngKot Kepadatan Penduduk

Initial t.000

Extraclion

t.000

.713

1.000

.531

1.000

.710

.748

1.000

.szo

Potensl Oikembang.kan Wilayah Perumshan Kesesuasan HI HW

1.000

.548

1.COO

Oekat Dengan Fasurn Oekat Oengan CBO Kepastian Hu.kum

1.000

.632 .547 .754 .624

1.000

1.000 Extraction Method: Principal Componenl Analysis. Component Matrt>I'

Comnnn<>nt Tersedia'll'.a Jarfngan Air Bersih (P AMI Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik T ersedianya Jaringan Listrik Oilalui Angkol Kepadatan Penduduk

1 .762

2 .320

-253

.839

-.062

.073

.521

.042

.508

·.537 ·.132

529

.srr

.216 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 components extracted.

3

.71 t

Page S

Component Matrlll" Comoooent Potensi Dikembangkan Wllayah Perumahan

1 .499

2

3

.024

·.546

Kesesuaian RTAW Del(at Dengan Fasum

.218

.755

-.119

.421

.519

Dekat Dengan CBD Kepaslian Hukum

.070 ,555

.316 .659

·.488 Extraction MelhOd: Principal ComponentAnalysis.

·.102 -.2:79

a. 3 components extracted.

Page6

LAMPIRANS

BASIL ANALISIS FAKTOR TAHAP4

141

fACTOR

/VARIABLES X3 /msSING

X4

X~

X6 XS X9 XlO Xll

Xl2

L:STWISE

/ANl\l,YS:S

XJ X1 X5 X6 XB X9 XlO

/PRINT :NI':'IAL

Xll.

X12

KMO AIC EXTRACTION

/PLOT EiGEN

/CRITER;A HINEIGEN ( 1)

ITERA1'E: t 25)

/EXTRAC':'TON Pf; /ROTATIOl'I NOROTllTF.

/ME:TllOD~CORRElJ\TtoN.

Factor Analysis [ DataSctl

J

is\An3lisis

i::: \DD Ne U1edands 2 ~OB \:·hes is\ l?enuEs;in Thesis\ ua ca \IJa ta Anal is E'aktor J!.Joil Kuisione~_4.sav KMO and Bartlett's Test

8ar11en·s Test 01 Sphericlty

Kalser·Meyer·Olkln Measure or Sampling Adequacy. Approx. Chl·Squa1~ dt

.628

65.554

36

Slo.

.000

Antl·lmage Matrices

.456

Kondisi Selu1en Pembuangan Ya~ Baik ·.157

T01sodianya Jarln~an Ll~ll k ·.160

·.157

.494

·.104

·.!GO

-.104

641

.034 ·.177

.132

.009

,097 161

-.149 .100 ·.102 -.046

·.027 -.084 ·.017 ·.147

Tersedla"Xa Jmingan it Bers h IPOAMI Anti-Image covadance

Te1sedlan~a Jaringan Air Borsltt (P AM) Kundisi Saluran Pembuangan Yang l:laik Te1aedlanya Jarlngan Listrik Ollalul Angkol Potensi Olkombangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Oekal Oeng
.158 -.102 -.078 .045

Pngc I

Anti-Image Matrices

Anti Image Covariance

Terse
Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pernbuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Lislrik

Dilalw Annkot .034

Polensi Dikembangka nWilayah Perumahan

-.177

Kesesuaian RTRW

-.149

.t32

.009

-.027

.097

.161

. 158

.484 .032

.032 .653

.015 -.064

.015

-.084

.154 .009

.039 -.002 ·.207

.591 -.108

Deka1 De
Dekat OennanCBD .102

·.084

·.017

-.147

-.102

-.078

.045

.i54

-.267 .002

.009 -.207

-.108

-.139

.175

.730

-.t 75 .446 .071

·.053 .071 .632

Oilalui Angkot Polens1 Dikernbangka11 Wilayah Perumahan Kesesuafan RTAW Dekat Dengan Fasum Dekal Oengan CBD Kepastian Hukum

-.267

-.139 . I 7!>

Anti-lmag;, Matrices

Anti-imago Covariance

Tersedian~a .Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik T ersedianya Jaringan u,.irik Dilalui Angkol Potensi Dikembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Dekat Dengan Fasuru Dekat Dengan CBD Kepaslian Hukum

.039

.175 -.053

KJ'.Fu:s1ian ukum -040

Page2

Anti-Image Matrices

Ters~a Jaringan p,; Betsih ( AM} Kondisi Saluran Peulbuangan Yang Baik

.661•

Kondisi Saturan Pembuangan Yann Baik ·.330

·.330

762•

·.185

Terse
·.296

·.165

.597•

.072

.271

.175

·.325

.015

.248

·.287 .174 -.226

·.051 ·.140 -.036

.257 ·.149 ·.146

·.090

·.263

.070

TersedianC Jaringan . Bersih

CPOAMl

Anti-Image Correlation

Listri'<

Dilalui Angkol POlensi Oikembangkan Wilayah Pecumahan Kesesuaian ATF!W Dekat Oengan Fasum

ceo

Oekat 0¬ 00gan Kepastian Hul
T ersedianya Jaringan Ustrik

·.296

a. Mc~sures of Sampling Adequacy{MSA) AntHmage Matrices

Anti-image Correlation

Oilalui Annkot .072

Potensi Dil<embangka n Wilayah Perumahan ·.325

Kesesuaian RTRW ·.267

Koodisi Saluran Pembuangan Y~g Baik

.271

.015

·.051

Tersedianya Jaringan listrik OiJalui Angkol Polensi [J;kembangkan Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Oekar Cleflgan Fasum Dekar Oengan CBD Kepastian Hukurn

.175

24S

.257

.057 .606•

.0?7 ·.134

·.134 057 ·.004 ·.322

.Gt3•

Tersedianya Ja1ingan Air Bersih (POAM)

.591• .057 .027

259 •.5T3

.015

·.165 .270 .267

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

PageJ

Anti-Image Matrices Dekat Deng an Fasum Anti-image Correlalion

Dekal DennanCBD

K~astiau ukum

T ersedia'B'.a Jaringan Air Bersih (P AM)

.174

-.226

-.090

Kondisl Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Listrik

-.140

-.035

-.263

·.149

-.146

.070

Oilalul Angkot Potensi Dikembangkan Wllayah Perumahan

.259

-.573

.015

.057

-.004

-.322

Kesesuaian RTAW

-.165

-.270

.287

Dekat Dengan Fasum Oekal Dcngan CBD Kepastian Hukum

.568• -.3-05

·.3-05

·.079

.544•

.134

·.079

.134

.664•

a. Measures of Sampling

Adequacy(MSA)

Communalitles Initial

Extraction

Tersedia'B'.a Jaringan Air Bersih (P AM) Kondisi Saluran Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan Listrik Oilalui Angkot

1.000

.720

1.000

.715

1.000

.659

1.000

.673

Potensi Dikembangkan Wilayah Perurnahan Kesesuaian ATRW Dekat Oongan Fasum Dekat Oengan CBO

1.000

.769

1.000

.646

1.000

.491

1.000

.77?.

Kepastian Hukum

1.000

.620

Extract.ion Method: Pri11Cif>ill Co111po11ent Analysis.

Total Varianee Explained lniU~_Eigenvafues ~

.....I'-'"'

Total

"lo of Variance 29.328

Cumulative

k

0

1

2.639

2 3 4 5

2.064 1.361

22.930 15.120

.819

9.103

76.481

.720 .475

8.001

84.482

6

5.~Rl

89.764

7

.360

3.995

93.759

8

.301

3.343

97.102

9

.261

2.898

100.000

l:xl!action Metllod: Principal Component Analysis. Page 4

Total Variance Explained Initial Eiaenvalues

• t 2 3

Extraction Sums of <;,,uared Loadinos

Cumulative% 29.326 52.257 67.37R

Total 2.639 2.064 1.:161

% of Variance

29.328 22.930

Cumulative% 29.328 52.257

15.120

67.378

Extraclion Method: Principal Component Analysis.

Scree Plot 3.

2.S

2. 4)

:J

~ c 1.5

&

iii

1.

05

0.

4

3

2

5

6

1

8

Component Number Component Matrill' Comoonent 1

Tersedia'R'.a Jarlngan Air Bersih (P AM)

.756

2 .340

.836 ·.083 Pembuangan Yang Baik Tersedianya Jaringan .540 ·.028 I istrik .593 Dilalui Angkot ·.543 Extraction Method: Principal Component Analysis. Kondisi Saluran

3 .18t -.091

·.605 .163

a. 3 components e>(ttacted.

Page 5

Component Matrix" co~nenl 1

2 .071

3 .729

.237 .453

.750

.163

.234

.085 .529

.670 ·.458

·.460 ·.091 .360

Potensi Oikembangk:m Wilayah Perumahan Kesesuaian RTRW Oekat Oeflgan Fasum

.4S2

Dellat Dengan CBD Kepastian Hukum

Extraction Method: Principal Component Analysis.

a. 3 components

extracted.

Page 6

LAMPJRAN6

HASIL ANALISIS KORELASI ANTAR FAKTOR PENGARUH

HARGATANAH

142

GE:T

F'TLE='E:\00 Netherlands 2008\Thesi:s\Penu:isan 'l'hesis\Data\Data l\rlalisis\Ana lisis Regresi Data_l4. sav'.

CORRELATIONS /VAHLABLE:S=Xl X2 XJ X4 X~

xe

X7 XS 09 010 011 012 013 Y

/PRINT-TWOTAIL NOSIG /MISSING-PAIRWISE.

Correlations f DataSetl} £:\DD Nether lands 2008\Thcsis\Pcnulisan

Thesis\Data \Data Analisis\

Analisis Regresi Data 14.~av Correl81iona Jarak Bidang Tanah Thd Jatan Alteri Jarak Bldang Tanah Thd Jal•n Arlerl

Pearson Corrolalicn N

Jara.k Bldang TMah Thd Jalijn Kolektor

Pearson Correlaliotl Sig (2·1aited) N

Jarak Bidan9 Tanah Thd CBD

Jarak Btdang Tanah Thd Pusa1 Perdagangan/Jasa

Pearson Correlation Si!) (2·t:iilod) N Pearson C()(relauon Sig. (2·1aile
Jarak Btdang I anah Thd Pu sat lnduslriiPergudangan Jarak Bldang Tanah Thd Rumah Saki!

Ja.rak Blda7Jl Tanah Th CBD .482°

0

.036

.003

35

35

35

.356'

1

.036 3S

·.482" .003

35 ·.15-4 .377 35

·.107 .542

,

3S ·.107 .542 35

3!i

·.298

.142

.083 35

.416 35

35

Pearson Corretati
·.228 .188

·.OOG

.A53"

.974

.000

N

35 .230

35

3S .6S3"

Pearson Conelatk>n Stg. {2·tailed) N

Jarak Bldanfi Tanah Thd Perguruan tnoQi

I

Sig. (2·1ailed)

Jarak Bldang Tanah Thd Jalan "Al6'~"r .356'

Peacson Co
.184

·.224

195 35

35 .065 .712

·.207 .234

35

35

.000 35 ·.~8" .002 35

•. Correlation is slgnlicant al lhe 0.05 level {2·14llcd). ••• Correlation is significant al the O.ot level {2-tailed).

Page

J

Comllatfona Jarak Bidang

Tanah Thd Pusat Perdagangan/

.377

Tanan Thd Pusat lndustri/Pergu danean ·.228 .188

35

35

35

·.298

-.006

·224

.083

.974

.195

35

35 .953..

.663;,-

J3sa

Jarak Bidang T anah Thd Jalan Arteri

Jara!\ Bidang Tanan Thd Jalan Koleklor

Jarak Bidang Tanah Thd CBD

.Jarak 81dang Tanah Thd Pusat Pordagangan/Jasa

Pearson Correlation Sig. (2·tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

·.154

Pearson Correlation Sig. (2·taiteo) N Pearson Correlation

.142 .416

Jarak Bidang T anah Thd Pusat lnduslrilf>ergudangan

Pcorson Correlation Sig (2·1ailed) N

Jarnk Bldan~ Tanah Thd Rumah Sak

Pe8130n Coirela!ion Sig. (2-1a1led)

N Ja1 ak Bida'll! Tan ah Tlld Perguruan nggl

35 1

S.'jl. (2·tailed) N

Pearson Correlatioo Sig. (2·teiled) N

Jarak Bidang

.000 35 .043 .606

Jarak Bidang Tanah Thd Rumah Sakil

·.230 .184

35 .000 35

.801" .000

35

35

35

.043

1

.6!4 ..

.806

35 .801"

.000

35

.. .614

35 1

.000

.000

35

35

.755"

·.604"

.219

.000

.000

.207

35

35

35

35

··.Correlation is slgulllcant at lhe 0.01 level t2·tailed).

Pagc2

Correlatloos Jatalt 8i
Tanah Thd Pe_;euruan

Tingkal ~epadatan penduduk per kelurahan

10ran""'m2l

in""'

Jarak Bidang Tanah Thd Jalan Anen

Pearson Correlatioo Sig. (2 tailed)

.065 .712

.353" .038

N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

35

Jarak Bidang Tanah Thd Jalan Kolektor

35 .455·-

Jarak Bidang Tanah Thd CBD

Pearson COfrelalion Sig. (2-ta~ed) N

Jarak Bldang Tanah Thd PuMI Pnrd•gangan/Jasa

Jarak Bidang Tanah Thd

Pusat

lndusrrVPorgud;ingan J::uuk Bidano Tanah Thd Aumah Sak•I

Jarak Bida'¥! Tanah Thd Perguruan 111991

Pearson Correlation Sig, (2-tarled) N Poarson Cooelalion Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation SI() (2-1ailed) N Puaftion Conelalion Sig. (2-tailed) N

-.207 .234 35 -.508 ..

.002 35 .75s-·

.000 35 .604 .. .000

.006 35 -.004 .981

.004 35

-.466 .. .005 35

_285 .096

35

35

-.649"'

.000

.013 .939

35 . 152 .'.\8?

35 .148 396

3~

35

3:i .219 .207

-.3S3"

35

35

1

-.654 .. .000

35

Kesesuaian den~ RT -.474 ..

.037

35

.102 .561

35 -.092 .598 35

•. Correlalron Is sign1lieant al lhe 0.05 le·iel (2-lailed)• .. • Con~lalion Is signilicanl al the 0.0 I level (2·tailod)

PagcJ

Correlations Kelerseaiaan "'rin=n lb"1rilc

Jarak Bidang Tanah TM Jalan llrtori

Jarak Bidang Tanah Thd Jalan Kolektor

Pearson Correlation S g. (~-tailad) N

.•

Pearson Corre'ation

•

Pearson Co!Tl!lation Sig. (2 tailed) N

Jara!< Bldang ranen Thd Pusat Perdagangan/Jasa

Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

Jarak Bidang Tanah Thd Pusat lndustri/Pergudangan Jarak Bldnno lanAh Thd Rumah Saki!

Jarak Blda'¥! Tanah Thd Porguruan n99I

35

Sig. (2-tailed) N

Jarnk Bidang Tanah Thd CBD

Pearson Correlation Sig. (2-talledl N Peal$00 Correlation Sig. (2-talled') N Pearson Conol.:ition Sig. (2·tall&d) N

Ketersediaan jaringan air bersih -.045 .795

35 a

.•

.•

35

35

35 ·.182 .294 35 .087 .619 35 ·.197 .256 35 .127

.406

.•

35

35 -.102

.558

.•

Kelersediaan

saJuran oernbuancan

-.547'" .001 35 -.563 .. .000 35 .387' .022 35 .060 ./31

35 .230 .184 35

.188 .278

35

3!> -.215 .215

35 ·.118

35

35

35

.500

•. Correlation is signilicant at the 0.05 lovel (2·taile
Pagc4

Correlations

K=n

Jarak Bidang T anah Thd Jalan Arteri

Pearson Correlation Sig (2-lailed) N

Jarak Bidang Tanah Thd Jalan Koleklor

Pearson Conelalicn Sig. (2-tailed) N

Jarak Bidang T anah Thd CBD '

kum Bidana T anah ·.144

Peaison Correlaticn Sig. (2-tailed)

.410 35 ·.132 .448

35

N

.071 .684 35

Jarak Bidang ranan Thd Pusat Perda9angan1Jasa

Pearson Correla:ion Sig. (2·talled) N

.155 .373 35

Jarak ~dang Tanan Thd Pusat lnduslriiPergudangan

Pearson Cooetalion Sig. (2-talled) N

.017 .921

Jarak BidaWi Tanah Thd RumahSa 1

J~rnk Bidan!t T anah Thd Porguruan 1nggl

PealllOO Correlation Sig. (2·1alle
S-g. (2-tatted) N

Harga Tanah

IR1iniahlM2l ~.575'. .000 35 ·.194 .265 35

.456.006 35 .136 .437 35 .331 .052

35 101

,231)

.564

.184

35 .139

.06'1

.425 35

35

35

.71C

35

••. Corrolatlon is signlficanl al tho 0.01 level (2·tailed}.

Page 5

Correlations Jarak

Tingkal kepadalan penduduk per kelurahan (Orang/Km2)

Pearson Cono?.atioo Sig. (2·tailedi

Kescsuaian dengan RTRW

N Pearson Correlation S'g. (2·tailed)

Ketersediaan jaringan listrik

N Pearson Correlation Sig. (2·tailed)

Bidang

Tanah Thd Jalan Ar:eri .353·

Jarak Bidang Tanah Thd Jalan Ko1Ak1or

.4ss··

.038

35

·.474..

·.466"

004

.005

35

35

.•

.•

N

.006

35

Jarak Bidang Tanah Thd CBO ·.004 .981 35 .285 .096 35 a

35

35

35

Pearson Correlation Sig. (2·tailedJ N

·.045 .795

·.182 .294

.087

35

35

35

Pearson Correla11on Sig. (2·1aifed) N

·.547""

·.563 ..

.367"

.001

.000

35

35

Kepaslian Hukum Bidang Tanah

Pearson Correlation Sig. (2·1Wled~ N

·.144 .410

·.132

.022 35 .071

Harqa Tanah (Rupiah/M2)

Pearson Correlation Sig. (2·talled} N

Ketersediaan jariogan air oersln

Ketersediaan saluran pembuangan

35 -',575·· .000 35

.619

.684

.448 35 ·.194

35 .456 ••

.255 35

.006 35

'. Correlaf.on is signilicant at the 0.05 leveJ (2·1ailed). ••• Correlation is significant at the o.oi level (2·raied). a. Cannot be computed because al ~ast one ol lhe Ya!iables is constant.

PageG

Correlations

Jarak Bidang Tanah Thd

Jarak Bidang Tanah Thd Pusat lndustri/Porgu daroqan

Pusal

Tingkal kepadatan penduduk per kelurahan (Oran!Jll(m2)

Peari;on Correlalion Sig. (2 tailed)

Kesesuaian dcngan RTRW

N Pearson Cooelatio~ Sig. (2-tailed) N

Ketersediaan janngan fislrlk

Pearson Correlalion Sig. (2-tailed) N

Kelersediaan jaringan air bersih

Pearson Cotrelation Sig. (2-ra!led) N Pearson Correlation

Ketersediaan saluran pembuangan

Kepaslion Hukum Bidnng Tanah

I larga Tanah (Ruplah/M2)

PerdagangarV JaS3 -.649"'

.•

Sig. (2·1alfed) N Pearson Correlation Si9. (?·t•ile
j

.152

Jarak Bidsng Tanah Thd Rumah Sakit ·.353'

.000 35 .013

.382 35 .146

.037 35 .10~

.939 35

.396 35

.561

.•

35

35 I

-.197

35 .127

35 ·.102

256

.466

.558

35

35

35

060 731

.230

.168 278

35

.184

.155 .373

35 .017 .921

35 .136 A37

35 .331 .052

.230

35

35

35

35 .101 .564 35 .184

•. Correlarion ls signil1can1 at Ille 0.05 level (2·ta11ed). • •. Correlation is ~ignific
Page 7

Correlations Jarak Bldang Tanah Thd P•'"?.uruan Tingkat kepadatan penduduk per kelurahan (Orang/Km2) Kesesualan dengan RTRW

Kelersediaan jarlngan llslrlk

Ketersediaan larlngan air berslh

Ketersediaan saluran pembuangan

Kopaslian Hukum Bid;:ing Tanah

Tinoci ·.654''

Pt:arson Correlation Sig. f2·1ailed) N Pearson Correlali.on Sig. t2·1alled) N Pearson Correlation Sig. 12-1alled)

Kesesuaian den~an

RT W

-.1M .345

.000

35

35

-.092

·.164

.593

.345

35 a

N Pearson Correlntlon Sig. (2·talled) N Pearson Correlallon Sig. (2·1ailed) N Pearson Correlalion Sig. 12-1ailed) N

Harga Tanah (AuplahiM2)

Tingkal kepadalan penduduk pm kelurahan 10rana/Km2l 1

Pearson Correlation Sig. (2-talled) N

35 1

35

35 ·.215

.215

35

•

Q

35

35

.105 .549

.251

.145 35 .681'' .000

35 -, 118

·.279

.500

.105

35 .139 .425

35 ·.154 .316

35

35 ·.335'

.529 35 .320

.049

.061

35

35

·.064 .716

35

35

35 .110

·.Correlation Is slgnilicam a1 tne 0.05 level (2·talled). ••. Corre1a1io11 11i.ig11ili<.:imt at Ille 0.0 I level (2·1ailed). a. Cannot be computed because at least one of the variables Is constant.

Page 8

Correlallons Kelersediaan &>rin~n fi3trik

Tingkal kopadatan penduduk per kelurahan (Orang/Km2) Kesesuaian dengan RTRW

Pearson Correla6on Sig. (2·1ailed) N

•

Pearson Correlation Sig. (2·tailed)

.•

Pearson Corre'alion S:g. (2·tailed)

Kctcrsediaan jaringan air

N reaison Correlation Sig. (2·1ailed)

bersih

Pearson Correlaton Sig. (2·tail00)

Kepastian Hukllm Bidang

N Pearson ~elation Sig. (2 tailed)

Tanah

.• .•

Pearson Correlation Sig. {2-tailed) N

.251

.145

.000

35

35

35

.

.•

oerrouanoan ·.279 .105 35 .681 ..

.•

"

Ketersediaan saluran

35

35

N

Harga Tanah {RupiahlM2)

35

.

N

Ketersediaan saluran pembuangan

bersih .105 .549

N

Ketersediaan jaringan listrik

Ketersediaan jaringan air

35

35

.• 35

35 a

35 l

35 .215 .216

3S

35

.215

l

216 35 .298

35 .075

.082

.669

35

35

.246

.399°

.154

.018

35

35

•. Correlation is signfficant at the 0.05 level (2·1ailed). ··.Correlation is signiticant al the 0.01 level (2·takd). a. Cannot be computed because al leas! one ol the varla!Jles is conslant.

Pagc9

Correlations

Tingkat kepadatan pendudlk per kelurahan (OrangtKm2) Kesesuaian tl~rogan ATRW

Pearson Correlation

K:r.;:sllan ukum Bidana Tanah ·.154

Sig. (2·1ailedJ

.376

N

35 . r 10 .529

.320

35

35

Pearson Correlation Sig. (2·tailed)

N Ketersedlaan faringan lislrik

Pearson Correlation Si9. (2-talled)

N Ketersediaan jaringan air bcrslh

Pearson Correlation Sig. (2·tailed)

N Ketersedla~n saluran pombuangan

Pearson Correlation Sig. (2·talled) N

Kepastlan Hukum Bldang Tanah

Pearson Correlation Sig. {?.·tnllad) N

Harga Tanah (RuplahtM2)

Harga Tanah tRuoiah/M2) ·.335°

Pearson Corrnlatlon Sig. (2·tailed) N

.•

.049 35 .061

.•

35

35

.298 .082

.246

35 .075 .669

.154 35 ,399· ,018

35

35

I

.265 .125

35 .265

35 1

.125 35

35

•. Correlation Is Significant at tile 0.05 level (2·1alled). a. Cannot be computed because 111 least one 01111~ variables 1$ constem.

Page 10

-'le,

a,

......

,,.,,

0~

z

....

r'

~

/,.e-

I

iii

"''°~. "' "'o~ a

or.,

.

"'e di•o:

a.

:c §

"" -c "' c:

.... .,,"""".

"

..."

~

.=

..:

c: I-

"'

::r:" ·;;;

" Eli

~

"""0 ::>:

·;;;

"' :c

-~

"' ~

<;·

,,,"

'a'

,.

<¢,

AC

"'

I'~

~ ~

,,

<',.,

"..

e I-

{.~ .c:

....

q... E

.. ..

.,

O" ~

/,,

L

0

«

,, "' " ·e

I

J:,_ :'i

e

<,,_ ~

..

.:"''

.9

-e

...

I'(/

,,

e

..r,... :;,

"'. Cl. "

..,

.f!·

. ... 'I

•'>

""',..:

<';

e

//

~

...

·c.

"-:,.

_J

s:,, <;,.

-"v

.... ...,

,..,,

...

<' /

g ~

"'

M

·~

LAMPIRANS LEl\-IBAR KUlSIONER

• -

.

Program Magister Pereneanaan Wilayah dan Kora Sekolah Arsitektur Perencanaan dan Pengcmhangan Kebijakan Institut Teknolcei Baod11J11! Dengan Honnat, Kuisioner ini dibuat dengan rujuan untuk mcngumpulkan data dalam pcnye!csaian tesis yang berjudul: Anali!i.' Terbadap Faktor-Faktor Yang Diduga Berpengaruh Te.rbadap Rarga Tanab Perkotaan Menggunakan SIG (Studi Kasus: Wilayab Peugembangsn Gedebage, Kot11 Bandung) Dalam penelitian ini, data yang dipcroleb akan dirahasiakan dan hanya digunakan untuk kepentingan peaelitian. Tcrimakasih atas kesediaan dan bantuannya untuk mcnuisi kuisioner ini. Budi Jaya Silalahi- NIM: 254 08 053 KUJSIONER

NAMA RESPONDEN

UMUR ALAMA T DAN NO. TELP PEKERJAAN TANGGAL PENGISIAN A.

Ue!ikripsi Bid11ng Tanah Yang Dimiliki

No I

Deskripsi Bidang Tanah Lokasi Oidang Tanah

Kctcrangan Tanah Terlelak di: Jl ......

Kelurahan: ...... Kccamatan: ...... 2

Luas Oidang Tanah

(Pilih

salah-saru

melingkari): a. 0-400M2

b. 401 - 800 M2 c. 801 -1200M2

d. 1201-1600

144

M2

dengan

cara

e. 1601-2000

M'

f. >2001 M2 3

Sejarah Kepemilikan Tanah

(Pilih

salah-satu

dengan

cara

melingkari):

a. Waris

b. Hi bah c. Jual-beli d. Lainnya (jelaskan): ...... 4

Status Bidang Tanah

(Pilih

salah-saru

dcngan

cara

melingkari):

a. Sertifikat

b.

Akta

c, Lainnya (jelaskan): ......

5

Jenis Penggunaan Tanah

(Pilih

salah-saru

dengan

cara

mclmgkarl):

a. Sawah b. Kcbw1

c. Rumah/Pekarangan d. Pcrkantoran/Jasa e. lndustri f. Lainnya (jelaskan): ...... B.

Perkembangan Harga Tanab

No

Hal Yang Ditanyakan

Keterangan (untuk No.1,2,4 dan 5 pilih salah-satu

jawaban dcngan cara melingkari) I

Menurut Bapak/Ibu/Sdr/i,

a. Ya

apakah harga tanah di Wilayah b. Tidak Pcngcmbangan Gedebage

senantiasa berubah setiap tahun?

145

2

(Apabila memilih jawaban

a. Ya

Ya)

b. Tidak

Menurul Bapak/lbufSdr/i, apakah pernbahan harga tanah tersebut cendcrung semakin tinggi? 3

Menurut Bapak/lbu/Sdr/i,

Khusus untuk No.3, Pilih salah-satu atau

apakah kenaikan harga tanab

lcbih dari satu jawaban dengan cara

tersebut dipengamhi oleh

meliogkari:

salah-satu atau lebih faktor

a. Aksesibilitas (dek.at dengan jalan)

pcngaruh dibawah ini:

b. Aspek bencana (rawan/tidak rawan banjir)

c. Tcrsedianya jaringan air bersih (Pl)AM atau sumber air bersih lainnya) d. Kondisi saluran pembuaogen/drainase yang baik

c. Tersedianyajaringan listrik f. Dilalui oleh Angkutan Umum

(angkot) g. Kepadatan pcnduduk

h. Potensi untuk dikembangkan sebagai wilayah perumahan I.

Kesesuaian dengan RTR W Kota Bandung

J.

Dekat dengan fasilitas urnum/fasilitas

sosial (rumah sakit/ternpat ibadah/univcrsitas/tcrminal bus/stasiun) k. Dekat dengan pusat kota (CBD)

l. Lainoya (sebutkan): ..... 4

Menurut Bapakllbu/Sdr/i,

a. Sesuai dengao harga NJ OP/Pajak

146

apabila tanah Bapak/Ibu/Sdr/i

yang berlaku

akan dikenakan ganti-kerugian b. Apabila tidak sesuai dengan akibat adanya proyek kegiatan

~JOP/Pajak, maka disesuaikau

pemerintah atau pembangunan

dengan harga pasar (sebutkan

yang dilakukan oleh pihak lain

nominal harga yang dikchcndaki)

(swasta) atau adanya transaksi

Rp ......

jual-beli, berapakah harga nominal tanah per M2 yang dianggap ideal untuk saat ini? 5

Menurut Bapak/Ibu/Sdr/i,

a Ya (berikan alasan singkat): ......

apakah informasi harga tanah

b. Tidak (berikan alasan singkat): ....

yang transparan, bersifat periodik dan dapat diakses oleh Publik yang dilakukan oleh Pemerintah diperlukan?

Pengarnb Jank Terhadap Harga Tanah

C.

Menurut Bapak/Ibu/Sdr/i, berapakah jarak yang dianggap ideal antara bidang tanah

dcngan

Jalan/Pusai

Kota/Perkantor.in/Pusat

Perdagangan/Pusat

Industri/Sarana Fasilitas Umum/Fasilitas Sosial yang mampu rnernpengaruhi harga tanah? (Pilih salah-satu jawaban dcngan cara melingkari pilihan jarak yang disediakan) No l

Kategori

Pilihan Jarak

Jarak Bidang Tanah Terhadap a. 0-200 Meter

Jalan

b. 201 -400 Meter c. 401 -600 Meter d. 601 -800 Meter e. 80 I - I 000 Meter f. >IOOOMeter

2

Jarak Bidang Tanah Terhadap

a. 0-5Km

147

b. 5-10 Km

Pusat Kota

c. 11-

15 Km

d. 16-20Km

e. 21-25

Km

f. >25Km 3

Jarak Bidang Tanah Terhadap

e.

Pusat Perkantornn

f. 3-5 Km

...

0

0-2Km

6-8Km

h. 9 11 Km i.

12- 14 Km

J· >14 Km 4

Jarak Bidang Tanah Terhadap a. 0-2Km Pusat Perdagangan/Penokoan

b. 3-SKm

c. 6-8Km d. 9-11

Km

e. 12-14Km f. >14Km 5

Jarak Bidang Tanah Tcrhadap

a. 0-2 Km

Sarana Fasilitas Umum/Sosial

b. 3-5Km

(rumah snkit/tempat

c. 6-8 Km

ibadah/universitasaerminaj'

d.9-llKm

stasiun/taman kota, dll)

e. 12-14 Km f. >14 Km

148

LAMPIRAN9 LOKASI BEBERAPA KANTOR INST ANSI PEMERINTAH, SARAN A FASUM & FASOS SERT A PUSAT lNDUSTRJ/PERGUDANGAN Koordinat Lokasi

NO I

Lokasi Administtasi Titik NamaTitik

(UThfl

X IM)

Y(M)

796838

9230328

KctCf!lllgan

Krr Kee ~c

K
Ktt:am.3W\

Cisaratu
Ge.lebagc

JI. Ged
Kidul 2

79SSJI

9231156

Ktr. Kee. RMeasari

Cipamokolan

Rancasari

JI. Sentosa A.
3

793527

922'173 I

Ktr. Kee. Buah 8uu

Cijawun

Bmh Batu

JI. Cijal'ura Hilir 64

4

79132.'l

9229967

Kn:r. Kee. B...Si:ng

Balununggal

ll"1dwiit

Kidul

s

796044

9232281

JI. Barununggal

Kidul

KPP

Pftla;uit

Cislwntc:n

Atcemanik

JI. So
Cimuncnang

Gedcb.-te

JI. So
Cis:srar.t
G.-gc

JI. Rayo Gedcbagc 68

:.cujaii

Buah Betu

JI. Soekamo-Hana 586

Bon dung-Cicada.$

6

798823

9132440

Pc Ida Jlbw

7

797437

9231908

Tcm1intl

Ped

Kulon

Kemu Oty I'm! ()aoduo& 476

Kidul .. ?

8

793645

9231938

BPN Kou Oandua11

9

794581

9229733

ro1sc1c Rancasari

<.:ipamokolan

R.ancawi

JI. Bumi Asih Raya 2 A

10

79.!617

9231331

Poltck lluah llalu

Marga!arl

lluah Batu

JI. Ciwastn No. 289

11

797624

9229J
Pvl,cl.
Clsannten

Gedcbaic

n.

Ki.Jul

Adi

Flora

(Perum•hM

l•)'ll Thia

Adipura) 12

791359

923()()14

Polsek

Banchmg

BOl\ulun@glll

l(jduJ 13

788093

9234031

Metjid

Bandung

JI. Dan.nunggal

Kidul

Aaw>i

Balc>clgsede

Rego I

llatunuoggal

BandW>g

i\lun..iu1 Kolll Bds

liar.dung 14

739822

9231041

S11E INABA

JI. Soekarno-H:stta 44 8

Kldul IS

792186

9231532

llNINUS

16

794978

9232177

RS. /\I !Jlom

17

799725

9232381

Univmhas TCtt>uk.a

Scl
Buab Blllu

JI. Soekemo -I-Iara '30

Ranoabolaog

Gedebaj;c

JI. Soclwn1>-Haua

Cipadung

Pan)ileukan

JI. Pllllyilcubn

Kidul

18

7'IOIJ07

9231024

LPKIA

Batunungpl

Bandung

JI. Soek.emo-Halta 4 56

Kid,,

l9

791833

9231418

Cam:rour

S
Buab Batu

JL Sockarno-Hena

20

7938~8

9231800

MTC

Sclrejati

Ouah Batu

J L So-Hana

21

79.514.l

9232189

Makro

Ciptrrc>kol&Jl

Gedebas•

Jl Jl. Soekarr.o-1-1""'1

22

794631

9229714

P=r Ciwostra

Md:., Jaya

iu.....,,....,;

JL Ciwastra

149

-

23

798088

9232419

Tcnninal

Mckar

Angko<

Panyilcukan

JI. Soekamo-Hana JI. Soekemo-Heue

I

Gedcbage

Mui ya Rancabolang

Gedebage

Pa
RegoI

24

71)4?;4

9?.32167

Superindo

25

789446

9231071

PT. LEN lndustri

150

11. Soekamo-Ilana 442

LAMPLRAl'i LO DOKl-mNTASl PENELITIAN

Kantor Kecamatan

Kantor Kecamatan

Bandung Kidul

Buah Batu

Kantor Kecamato,

Kantor Kecamaran Rancasarl

Gedebegc

151

Tcnninal Peli Kemas Tcrpadu Gedebage

K l'P l'rme.ia Bandung • Cicadas

SUDSdni Jalan Soekamo-l lallB

Lokasi P.:rnbangunan Stadion Gc'llcbage

Pcrumahan B~rnnnnggal lndah

152

-

...

'

Ridang-bidang Tanah Akan Pijwii

153

I' !)..