Huisvesting te Brussel
Naar een kwalitatieve benadering
Jaarverslag 2001
1
I I Talrijke auteurs en drukkingsgroepen beschouwen de huisvesting als een zwakke stedelijke functie die moet worden “beschermd” tegen de sterke functies, en in het bijzonder de kantoren. Het is weliswaar een feit dat Brussel, in enkele jaren tijd, de infrastructuur heeft moeten bouwen die noodzakelijk is voor zijn nieuw statuut van politieke wereldhoofdstad en dat zulks grote gevolgen heeft gehad voor de inrichting van het stadscentrum. Men vergeet echter te dikwijls dat het dit statuut van internationale hoofdstad en de bijpassende aanwezigheid van een uiteenlopende tewerkstelling is die de hoofdtroef vormt van de Brusselse woningmarkt. In ons advies over het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GeWoP) van 1995, schreven wij reeds dat tewerkstelling de huisvesting aantrekt en niet andersom. De Europese steden zijn ontstaan in de middeleeuwen als uitverkoren verblijfplaatsen voor de ambachtslui en als plaats voor uitwisselingen en handel voor allerlei soorten handelaars. De steden verrezen op gemakkelijk bereikbare plaatsen op het kruispunt van verbindingswegen, zoals waterlopen. Aanvankelijk is de functie die de stad bepaalt bijgevolg vooral een economische functie : de stad is een plaats voor uitwisselingen, maar ook een plaats voor de verwerking van producten. Ook vandaag is dit nog steeds het geval : de bijdrage van de steden tot de vorming van het bruto binnenlands product (BBP) overtreft doorgaans in sterke mate het aandeel van de stadsbevolking in de bevolking van het land. In de steden overtreft de productiviteit per inwoner (verhouding tussen het BBP van een stad en haar bevolking) in sterke mate de productiviteit van de bevolking in landelijk gebied. Vervolgens zijn de steden geleidelijk een steeds belangrijker rol gaan spelen op sociaal, cultureel en politiek gebied. Het zijn deze elementen die de grootste aantrekkingskracht voor het wonen in de stad vormden en die zorgden voor de aanwezigheid van de bevolking in de stadscentra. Maar ten gevolge van de grotere mobiliteit die het wegverkeer oplevert, hebben de ondernemingen en gezinnen zich vandaag verder van de stadscentra kunnen vestigen wat de leegloop op gang bracht. Op dit ogenblik willen de Europese steden deze trend te allen prijze omkeren en hun centra opnieuw bevolken via een kwalitatieve benadering tot verbetering van het levenskader. Zoals de andere Europese steden, heeft ook Brussel een vergelijkbaar verschijnsel van uittocht uit de stad gekend. Ten gevolge van de gewestvorming van het land, waarin het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest het statuut kreeg van een volwaardig gewest, dat grotendeels gefinancierd wordt door de personenbelasting, heeft de peri-urbanisatie van Brussel evenwel bijzondere kenmerken. De economische kracht van de stad is a priori bijgevolg niet fundamenteel voor de financiering ervan, in ieder geval niet op kwantitatief vlak : wat telt – ten minste in theorie – is voornamelijk het vermogen van de bevolking om belastingen te betalen. De toestand zou vanzelfsprekend totaal anders zijn, indien het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest ten dele gefinancierd zou worden door de vennootschapsbelasting. Ondanks dat het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest volledig bevoegd is op het gebied van huisvesting, dient men toch vast te stellen dat het gewest, op kwantitatief vlak, beschikt over weinig beslissende hefbomen om de investeringen op het gebied van huisvesting te beïnvloeden : de belangrijkste fiscale bevoegdheden ter zake blijven een federale aangelegenheid. Het is met name de federale overheid die kan beslissen het BTW-tarief voor nieuwbouw te verlagen of het tarief voor sloop/heropbouw af te stemmen op dat van renovatie. Hetzelfde geldt voor de huurwetgeving. Moet het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest dan machteloos toekijken op de uittocht uit de stad ? Zeker niet : via een kwalitatieve benadering kan het gewest immers een niet te verwaarlozen invloed uitoefenen op zijn woningmarkt, door het levenskader te verbeteren. Er heerst overigens geen kwantitatieve crisis op de woningmarkt, maar een fenomeen van uittocht uit de stad, dat onder meer te wijten is aan een kwalitatieve crisis van de woningmarkt en van het levenskader. Om zulks te
2
verhelpen is dus niet enkel een kwantitatieve aanpak nodig, maar wel een kwalitatieve en globale aanpak.
“De aanvankelijk opgezette woningprogramma’s, die 20 jaar geleden bestemd waren om het sanitair in de verouderde woningen te moderniseren, groeiden uit tot een geïntegreerd beleid op ruime schaal om wijken, en zelfs volledige steden, te herwaarderen. Op al deze belangrijke gebieden van de politiek, kunnen acties die enkel en alleen betrekking hebben op huisvesting noodzakelijk zijn in het kader van de vooruitgang, maar op zich zullen zij zelden volstaan. Het hedendaagse politieke streven vergt doorgaans een gecoördineerde multisectorale benadering. Naarmate de overheidsbegrotingen zullen krimpen en het brutotekort aan woningen zal verminderen – laten wij het hopen -, zal de “integreerbaarheid” een hoofdbekommernis worden in de toekomstige Europese beleidsmaatregelen inzake huisvesting.” 1 In dit verband zijn wij van mening dat huisvesting moet worden beschouwd als een sterke functie van de stad, precies zoals de economische functie. Beide functies zijn complementair en staan in nauw verband met elkaar. In het kader van de huidige concurrentie tussen metropolen, zullen alleen de metropolen die positief inspelen op de talrijke uitdagingen waarmee zij geconfronteerd worden en zullen worden, de basis kunnen leggen voor hun duurzame ontwikkeling in de 21ste eeuw. Het ontwikkelingsbeleid van een grote stad als Brussel mag niet worden herleid tot de “bescherming” van zogenaamd zwakke functies, gebaseerd op een beperking van de zogenaamd sterke functies. De tegenstelling tussen de beide functies blijkt zelfs onzinnig te zijn. Het is – onder meer – datgene dat wij aantonen in deze studie.
3
II De kwantitatieve benadering Met een totaal van 500.000 woningen vertegenwoordigt de Brusselse huisvestingsmarkt één tiende van de Belgische markt. Vanuit het historische centrum heeft het Brusselse woongebied zich geleidelijk concentrisch en langs grote lanen uitgebreid. Deze lanen zijn kenmerkend voor de periodes waarin het openbaar vervoer een doorslaggevende rol speelde en het autoverkeer beperkt was. De economische groei en het veralgemeend gebruik van de auto hebben ervoor gezorgd dat de stad zich kon uitstrekken tot in minder toegankelijke zones in de periferie. Wanneer men een kwantitatief onderzoek wenst in te stellen over de Brusselse huisvesting, treft men een groot aantal studies aan die zich er veelal toe beperken aan de hand van cijfers aan te tonen wat iedereen reeds intuïtief weet : namelijk dat de personen met de hoogste inkomsten eigenaar zijn van hun woning en zich doorgaans vestigen in Sint-Pieters-Woluwe of Ukkel, dat er onvoldoende sociale woningen zijn in Brussel en dat de bestaande woningen toe zijn aan ingrijpende renovatiewerken, dat er in verhouding in Brussel meer appartementen en tweegevelhuizen zijn dan in de rest van het land, enz. Andere vaststellingen zijn origineler : voor de prijs van een appartement van 100 m² te Parijs kan men in de Prins van Oranjewijk te Ukkel eigenaar worden van een villa van 430 m²; de aankoop van een nieuw appartement wordt voordeliger dan de aankoop van een bestaand appartement; één Brusselse woning op de drie bevindt zich in een onbevredigende staat; de gemiddelde oppervlakte van een nieuw Brussels appartement bedraagt 73 m² ; de Brusselse woningmarkt wordt vervalst door de oneerlijke concurrentie van de woningen gebouwd door de GOMB of via de stedenbouwkundige lasten. In het eerste gedeelte van deze studie over de huisvesting te Brussel zullen wij trachten de Brusselse woningmarkt te benaderen via gegevens over de verhouding tussen eigenaars-bewoners en huurders, de ouderdom en de staat van het woningpark, het woningtype en de woningkosten en, tenslotte, de vooruitzichten inzake woningbouw in de Europese hoofdstad. De interessantste en volledigste cijfers zijn afkomstig van de volks- en de woningtelling van 1991. De meeste studies, zelfs recente, zijn nog gebaseerd op deze cijfers, die evenwel voorbijgestreefd beginnen te raken. Wij gaven er dan ook de voorkeur aan ze enkel te gebruiken wanneer zij nog min of meer actueel zijn - bij voorbeeld over het bouwjaar van de gebouwen – of bij wijze van indicatie of vergelijking. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) bereidt het nieuwe onderzoek voor dat uitgevoerd wordt in oktober 2001. Zoals het NIS schrijft in de voorstelling van de telling 2001, « zullen
de resultaten van dit onderzoek onder meer van cruciaal belang zijn voor het werkgelegenheidsbeleid, de mobiliteitsproblemen en het huisvestingsbeleid. De gegevens zullen bovendien nuttig zijn voor het beleid van de grote steden. Dit geldt onder meer voor de beslissingen inzake ruimtelijke ordening, huisvesting en sociaal- economische initiatieven in een stedelijke omgeving. » Op basis van de ingezamelde gegevens zal vervolgens een gegevensbank « huisvesting » worden samengesteld met verschillende kenmerken van de woningen, zoals de oppervlakte, gebruikte energie, afvoerwijze van afvalwater, enz. In tegenstelling tot de gegevens van de telling van 1991, zou deze gegevensbank vervolgens doorlopend geactualiseerd worden. Het NIS voegt eraan toe dat « de
woninggegevensbank vervolgens kan worden aangevuld met inlichtingen van het Kadaster (onder meer het bouwjaar). De inlichtingen die het NIS inzamelt in het kader van de bouwstatistieken, voornamelijk in verband met de begonnen gebouwen, zullen eveneens worden gebruikt. De Dienst Bouwstatistieken kan een adressenlijst bezorgen van de gebouwen waar verbouwingen worden uitgevoerd. Aangezien het aantal woningen per gebouw bekend is en elke woning geïdentificeerd is via haar adres, zal het NIS een formulier kunnen opsturen naar elke woning waar renovatiewerken worden uitgevoerd en zodoende zijn woninggegevensbank aanvullen ».
4
In afwachting van deze statistische « Rolls Royce » voor het onderzoek van de huisvesting, zullen wij ons baseren op de recentste beschikbare gegevens, en daarbij vermelden of het gaat om de resultaten van een beperkt onderzoek – zoals dat dat werd uitgevoerd in het kader van de uitwerking van het nieuwe GeWoP – of om officiële cijfers van het NIS.
A. Het Brusselse vastgoedpark 1. De ouderdom van het Brusselse vastgoedpark De statistieken van de telling van 1991 laten een gedetailleerd onderzoek toe van wat het NIS « de uitgebreide stedelijke agglomeratie » van Brussel (USA) noemt. Deze agglomeratie omvat, volgens het NIS, in totaal 41 gemeenten : de 19 gemeenten van het centrum en 22 gemeenten in de Vlaamse en Waalse rand. Zoals kon worden verwacht, tonen de statistieken aan dat de Brusselse huisvesting voornamelijk concentrisch georganiseerd is rondom het historische centrum. De zeer oude woningen – gebouwd vóór 1919 – liggen voornamelijk binnen de Vijfhoek en in de oude woonkernen rondom de Vijfhoek (Sint-Joost, Schaarbeek, Etterbeek, Elsene en Sint-Gillis), maar ook in enkele zones op een tiental kilometer van de stad; het gaat hier om de oude Brabantse stadjes zoals Eigenbrakel, Halle of Beersel. Het NIS wijst erop dat het aantal vóór 1919 gebouwde woningen meer dan waarschijnlijk onderschat werd, aangezien de inwoners die de bouwdatum van hun woning niet kennen veelal gevestigd zijn in het historische centrum van de stad. Gemiddeld werd 17% van de woningen van de USA gebouwd tussen 1919 en 1945, met een gering verschil tussen de 19 gemeenten van het centrum (19%) en de periferie (14%). De statistische sectoren die worden gekenmerkt door een groot aantal in die periode gebouwde woningen (meer dan 27%) vormen een tweede kroon rondom het oude centrum. Dit kenmerk geldt ook voor enkele centra in de periferie, zoals Vilvoorde of Machelen. Volgens het NIS vormen deze twee soorten woningen, gebouwd vóór 1919 of tijdens het interbellum, een woningbestand dat functioneel en fysisch problematisch is. De statistische sectoren, waarin men meestal jongere woningen aantreft (1946-1961) vormen een derde kroon, die grenst aan de vorige : de woningen strekken zich uit in een doorlopende cirkel langs de tweede kroon, naast reeds gebouwde wijken, maar ook langs een aantal belangrijke assen, in de richting van Eigenbrakel/Waterloo, Terhulpen/Rixensart en Tervuren/Leuven. De woningen, gebouwd tussen 1962 en 1991, vormen een vierde kroon. De USA van Brussel telt gemiddeld amper 5% woningen, gebouwd in de periode 1981-1991, met een duidelijk verschil tussen de 19 gemeenten van het centrum (3%) en de rest van de USA (10%).
2. De toestand van het Brusselse vastgoedpark De meeste beschikbare studies over dit onderwerp, zelfs zeer recente studies, blijven uitgaan van de officiële gegevens van de telling van 1991, in afwachting van de permanente actualisering die vanaf oktober 2001 zou moeten worden ingevoerd. Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest beschikt overigens niet over een betrouwbaar statistisch instrument waarmee de ontwikkeling en de kwaliteit van het woningpark kan worden gevolgd. Dankzij een enquête, gevoerd in het kader van de voorbereidende studies voor het nieuwe Gewestelijke Ontwikkelingsplan, kunnen bepaalde gegevens van de telling van 1991 evenwel worden geactualiseerd. Het gaat om de enquête « stedelijke verscheidenheid » die in 1998 werd uitgevoerd bij 4.690 Brusselse gezinnen.
5
Zo blijkt dat, ondanks de renovatie-inspanningen van de afgelopen 20 jaren, zowel door de overheid als door de privésector, het Brusselse woningpark kampt met een groot aantal kwalitatieve gebreken : 19% van de woningen stelt het « zonder klein comfort », dat wil zeggen dat zij niet beschikken over een badkamer of een WC in de woning, en 38% van de woningen heeft geen centrale verwarming. Amper 43% van de woningen beschikt over « groot comfort », dat wil zeggen dat zij beschikken over een badkamer, een WC in de woning, centrale verwarming, een keuken van minstens 4 m² en/of een ontspanninGSVuimte (terras, koer, tuin) en/of een garage. In de achtergestelde wijken kan het aantal woningen zonder klein comfort oplopen tot 56%.
a) De index van de toestand van het gebouw De enquête « stedelijke verscheidenheid » bevat een index over de toestand van het gebouw, die tendensen kan aangeven, maar die geenszins kan worden beschouwd als een wetenschappelijke index, gebaseerd op globale officiële statistieken. Volgens deze index wordt één woning op de drie beschouwd als verbeterbaar (34%), terwijl één op de tien woningen onvoldoende of slecht (respectievelijk 10% en 2%) is. Laten we erop wijzen dat meer dan de helft van het woningpark in onvoldoende of slechte staat bestaat uit appartementen met 2 en 3 kamers en dat eigenaars-bewoners doorgaans beter gehuisvest zijn dan huurders.
b) Onbewoonbaarheid Recent gevoerde enquêtes in het kader van de opstelling van het nieuwe Gewestelijke Ontwikkelingsplan bevestigen dat er een harde kern overblijft van woningen zonder comfort, van slechte kwaliteit en zelfs onbewoonbaar. Wonen in een woning van slechte kwaliteit heeft gevolgen die dramatisch kunnen zijn voor de fysische en psychische gezondheid van de bewoners. Nemen we als voorbeeld : « de gevaren van CO-
vergiftiging, ziekten en allergieën veroorzaakt door de vochtigheid of de gebruikte materialen, geweld in het gezin ten gevolge van het wonen in kleine woningen, psychologische depressies, onevenwichtige voeding of gebrek aan minimale gezondheidszorg omdat de woningkosten een te groot deel van het gezinsbudget in beslag nemen. »2
c) Het kadaster van de sociale huisvesting Er bestaat ook een belangrijke kern van onbewoonbare sociale woningen, die het dikwijls moeten stellen zonder het minimale comfort (verwarming, badkamer, warm water, …) of die in slechte staat zijn. Dit is voornamelijk een gevolg van de te geringe investeringen van de overheid. Het gebrek aan comfort is nochtans niet het enige probleem waarmee de Brusselse sociale huisvesting kampt. De stedenbouwkundige concentratie van grote woonzones met honderden en zelfs duizenden sociale woningen, leidt tot het ontstaan van ghettos van armoede in een dikwijls afgetakeld stedelijk kader. In dit verband moet melding worden gemaakt van de terbeschikkingstelling van een kadaster van de sociale huisvesting sinds eind mei 2001. Dankzij dit kadaster zal men, enerzijds, een nauwkeurig inzicht verwerven in de toestand van de Brusselse sociale huisvesting en, anderzijds, een aangepaste politieke en financiële strategie kunnen bepalen. Volgens Alain Hutchinson, de Brusselse Staatssecretaris belast met sociale huisvesting, « weet men vanaf nu nauwkeurig hoeveel daken of
ramen de ouderdomsgrens overschreden hebben en hoeveel elektrische installaties verouderd zijn. De dossiers bevatten een massa informatie, vergelijkbaar met het volume van 38 telefoonboeken. Zij bevatten foto’s en plannen van elke woningen, tot en met het aantal stopcontacten. Met dit programma zal het mogelijk zijn zeer snel budgetten en bestekken voor renovatie op te stellen. De dossiers zullen van dag tot dag worden bijgehouden door de lokale maatschappijen voor sociale huisvesting, die alle met hetzelfde programma zullen werken. Dit kadaster zal toelaten de kredietaanvragen te onderzoeken of op een objectievere wijze in te spelen op de behoeften. »3
6
d) De oppervlakte van de woningen Het statistisch onderzoek toont aan dat de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van de woningen permanent stijgt, wat wijst op een stijgende kwaliteit van de woningen, aangezien de geraadpleegde auteurs deze variabele dikwijls gebruiken als waardemeter voor de evolutie van de woningkwaliteit. De Confederatie Bouw bevestigt dat, op Belgisch vlak, « de gemiddelde oppervlakte van nieuwe
eengezinswoningen de afgelopen 25 jaren haast steeds gestegen is. Sinds 1975 is de gemiddelde oppervlakte gestegen met zowat 72 m² (26 m² sinds 1990). In vergelijking met appartementen, worden de huizen bijgevolg steeds groter; de oppervlakte van appartementen steeg sinds 1975 maar met 30 m². De kloof is vooral vergroot in het begin van de jaren 90, een periode waarin nieuwe appartementen kleiner werden, terwijl de huizen steeds groter werden. » In een persmededeling van 11 juli 2001, stelt het NIS zijn jongste nationale statistieken over de gemiddelde oppervlakte van woningen voor. Uit gegevens over de sinds 1998 gebouwde woningen, blijkt dat de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een Vlaamse villa 163m² bedraagt, namelijk 30% meer dan in Wallonië (ongeveer 125m²). Ook appartementen zijn heel wat kleiner in Wallonië : zij hebben een bewoonbare oppervlakte van 68m², tegen 83m² in Vlaanderen (+23%). Met een bewoonbare oppervlakte van 73m² bevindt Brussel zich tussen beide in. In verband met nieuwbouw schrijft de Confederatie Bouw dat « de gemiddelde oppervlakte van een nieuwe woning in België, waarvan de bouw werd toegelaten in 1999, zowat 203 m² bedraagt. Het betreft hier wel een gemiddelde tussen huizen (± 247 m²) en appartementen (± 137 m², gemeenschappelijke ruimten inbegrepen). Het is in Brussel dat de gemiddelde oppervlakte van de nieuwe eengezinswoningen het grootst is, en in Wallonië het kleinst. Het is ook te Brussel dat de nieuwe appartementen het ruimst zijn. »
Gemiddelde oppervlakte van de toegelaten woningen (1997-1998-1999*)
Huizen Appartementen
Brussel
Vlaanderen
Wallonië
België
266 144
250 130
226 130
242 132
* Jongste beschikbare cijfers (Bron : NIS en Confederatie Bouw)
3. De soorten woningen : eengezinswoningen en appartementen a) Privéwoningen Uit de statistieken blijkt dat in 1988 evenveel eengezinswoningen als appartementen werden verkocht. In 1998 had de verkoop van appartementen de overhand : er werd één huis verkocht voor twee appartementen. Deze verhouding verschilt van gemeente tot gemeente : van 54% in Anderlecht tot 82% in Sint-Pieters-Woluwe. Dit overwicht van appartementen is onder meer te wijten aan het feit dat de prijzen van de huizen zodanig zijn gestegen dat de bevolking er de voorkeur aan geeft – of gedwongen is – terug te vallen op minder dure appartementen. Bovendien is de prijs van een nieuw appartement erg concurrentieel, vergeleken met de prijs van bestaande appartementen, en het is bekend dat de meeste kandidaat-kopers de voorkeur geven aan nieuwbouw.
7
De onderstaande tabel, overgenomen uit Minibru, toont de evolutie van het marktaandeel van de bestaande Brusselse woningen volgens de soort van gebouwen, vergeleken met de Belgische situatie.
Ontwikkeling van het marktaandeel van de verschillende soorten van woningen, volgens de soort van gebouwen
tweegevelwoning driegevelwoning viergevelwoning appartementsgebouw handelswoning andere totaal
1992
1993
1994
1995
1998
België 1998
208,8 17,2 5,7 208,2 47,6 3,5 491,0
207,7 17,2 5,7 211,9 47,3 3,8 493,6
206,6 17,2 5,8 215,1 46,8 3,7 495,3
205,6 17,2 5,8 219,2 46,3 3,9 498,0
203,4 16,8 5,9 229,8 44,0 5,4 505,3
1.317,6 862,8 1.198,5 852,0 219,8 131,0 4.581,7
(in duizenden eenheden) (Bron : Minibru, Brussels Hoofdstedelijk Gewest)
Wat de bouw van nieuwe woningen betreft, is het marktaandeel van de Brusselse eengezinswoningen erg gering.
Marktaandeel van de individuele huizen in de nieuwe woningen
1989-1990-1991 1997-1998-1999*
Brussel
Vlaanderen
Wallonië
België
9% 9%
64% 60%
79% 72%
63% 61%
* Jongste beschikbare cijfers (Bron : NIS en Confederatie Bouw)
Nog steeds wat de nieuwbouw betreft, is de meest verspreide eengezinswoning het rijhuis. Dit zal niemand verbazen. Marktaandeel van de verschillende soorten eengezinswoningen in de nieuwe huizen 2000 (raming) 2-gevels 3-gevels 4-gevels
Brussel
Vlaanderen
Wallonië
België
43% 29% 27%
11% 22% 67%
5% 8% 87%
9% 16% 75%
(Bron : NIS en Confederatie Bouw)
b) De sociale woningen In het begin van de 20ste eeuw leidden de nieuwe opvattingen inzake verbetering van de levensomstandigheden van de werknemers tot de bouw van sociale woningen. De in 1919 opgerichte
8
Nationale Maatschappij voor Goedkope woningen, die vervolgens werd omgevormd tot Nationale Huisvestingsmaatschappij, werd geregionaliseerd door de bijzondere wet van 8 augustus 1980. De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) werd opgericht door het gewest om de bouw en de renovatie van de sociale woongebouwen te financieren. De sociale woningen worden ten dele autonoom beheerd door de 34 openbare huisvestingsmaatschappijen, verspreid over de 19 gemeenten van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. De meeste sociale woningen zijn appartementen. Tussen 1995 en 1998 bouwden de erkende sociale
Woningbestand dat de erkende gewestelijke maatschappijen verhuren aan sociale huurders (op 31 december 1997)
Eengezinswoningen
Appartementen
Totaal
113.484 4.990 64.788 43.706
147.623 31.649 58.169 57.805
261.107 36.639 122.957 101.511
België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest (Bron : NIS)
huisvestingsmaatschappijen uitsluitend appartementen.
Op 31 december 1997 was het appartementsbestand samengesteld als volgt : 8,1% studio’s et flats, 26,7% eenkamerappartementen, 39,2% tweekamerappartementen, 21,9% met drie kamers, 3,4%
Aantal sociale woningen waarvan de bouw werd aangevat door de erkende huisvestingsmaatschappijen (Brussel) 1995 (appartementen)
1996 (appartementen)
1997 (appartementen)
1998 (appartementen)
34
519
130
121
(Bron : NIS)
met vier kamers en 0,7% met vijf of meer kamers.
Eerder dan lange toespraken, geeft de onderstaande tabel een duidelijk inzicht in de toestand van de sociale huisvesting in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. De tabel is overgenomen uit een brochure die in 1997 werd uitgegeven door de BGHM. Het zou natuurlijk erg interessant zijn een gedetailleerde tabel te kunnen opstellen, gebaseerd op het kadaster van de sociale huisvesting. Wij hebben echter nog niet de gelegenheid gehad deze gegevens te raadplegen.
9
Identiteitskaart van de Brusselse sociale woning op 1 januari 1996 Aantal sociale woningen
Ontwikkeling van het park
37813 eenheden Het park van sociale huurwoningen vertegenwoordigt 8,5% van het totaal aantal huurwoningen in Brussel
In 1995 is het aantal sociale woningen gestegen met 485 eenheden (nieuwbouw), wat een toeneming van het aantal huurwoningen vormt met 1,3%
Spreiding in de ruimte
327 woningen maakten in 1995 het voorwerp uit van een renovatie, namelijk 1% van het park
8% van de sociale woningen bevindt zich in de Vijfhoek 28% in de eerste kroon 64% in de tweede kroon
De sociale huurders In de Brusselse sociale woningen wonen ongeveer 80.000 personen
Collectieve of individuele woningen Huurprijzen 13% van de sociale woningen zijn eengezinswoningen 87% bestaat uit appartementen
De reële gemiddelde maandelijkse huurprijs bedraagt 6.427 BEF De maandelijkse basishuurprijs bedraagt 6.866 BEF
Indeling van de sociale woningen volgens het aantal kamers
De gemiddelde maandelijkse lasten belopen 2.578 BEF
Het park van sociale woningen bestaat voor meer dan 2/3 uit woningen met één of twee kamers (70%)
Het gemiddeld jaarlijkse inkomen van de huurders bedraagt 505.410 BEF
Bezetting van het park
Achterstallige huurgelden vertegenwoordigen 5,12% van de totale te innen huurgelden en lasten
42% van de woningen worden bewoond door eenpersoonsgezinnen
Mobiliteit De externe mobiliteitsgraad (vertrek) is 7%
Tempo van de investeringen De interne mobiliteitsgraad (mutaties) is 2% Van 1990 tot 1995 heeft de BGHM, met de medewerking van de 34 OVM, meer dan 1597 nieuwe woningen aangeboden op de sociale verhuurmarkt, voor een investering van meer dan 6 miljard BEF In dezelfde periode heeft de OVM meer dan 2,5 miljard BEF geïnvesteerd in de renovatie van meer dan 8000 sociale woningen
(Bron : BGHM, De sociale huisvesting in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, 1997)
B. De Brusselaars zijn eerder huurders dan eigenaars In België woont 65% van de gezinnen in woningen waarvan zij eigenaars zijn, 27,4% huurt een woning op de privémarkt en 6,7% huurt een sociale woning. Te Brussel is de toestand bijna omgekeerd : in 1991 was amper 38% van de bevolking eigenaar van zijn woning, 50% huurde en 10% woonde in een sociale woning. Het percentage eigenaars is het hoogst in de gemeenten van de tweede kroon.
10
Dit verschil is voornamelijk te wijten aan de verstedelijking van het gewest, die talrijke jongeren aantrekt die nog geen zekerheid hebben over hun financiële vooruitzichten, alsmede ouderen die door een gebrek aan middelen geen eigenaar kunnen worden. Brussel telt ook minder eigenaars-bewoners in vergelijking met de andere Belgische steden. Bij wijze van vergelijking, Luik telde in 1991 49% eigenaars-bewoners, Charleroi 59%, Antwerpen 46% en Hasselt 66%. In een internationaal perspectief dient dit groter verschil tussen Brussel en de beide andere gewesten nochtans worden gerelativeerd. Een even groot percentage eigenaars als in België treft men enkel aan in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, en op de Brusselse markt heerst dezelfde toestand als in Duitsland, Nederland en Zweden. Overigens dient te worden opgemerkt dat deze landen worden gekenmerkt door een zeer hoog percentage bewoners van sociale woningen, wat niet het geval is voor Brussel. Het doorgaans aanvaarde verband tussen een groot percentage huurders en de bewoning van een sociale woning gaat dus niet op voor Brussel.
1. De toeneming van het percentage eigenaars Tussen 1981 en 1991 is het percentage eigenaars sterk toegenomen : van 31 % tot 38 %. Deze stijging hield aan en bereikte 43 % in 1998. In de inleiding van het nieuwe Gewestelijke Ontwikkelingsplan wordt deze stijging toegeschreven aan verschillende factoren : •
aankoop door jonge gezinnen die zich vestigen te Brussel;
•
aankoop door buitenlandse gezinnen (immigratie en internationale ambtenaren);
•
het verschijnsel van de « noodaankoop », dat wil zeggen een noodgedwongen aankoop omdat men op de huurmarkt geen woning vindt die is aangepast aan de behoeften en financiële mogelijkheden.
Merken we nog op dat, bij een vergelijking van Brussel met de andere Brabantse arrondissementen, het te Brussel is dat de eigendomsgraad en het aantal eigenaars het sterkst stijgen .
2. Wie zijn de eigenaars-bewoners ? “Woningobservatorium” nr. 11/1998 heeft een gedetailleerde studie gewijd aan de « eigenaarsbewoners in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest». Zoals kon worden verwacht, lijkt de toestand van
de huurders doorgaans vrij sterk te verschillen van die van de eigenaars-bewoners op het gebied van de beschikbare inkomsten, de sociaal- geografische kenmerken, maar ook inzake huisvestingsvoorwaarden en kwaliteit van de betrokken woningen. De gemiddelde leeftijd van de Brusselse eigenaars is 49 jaar. 12% van de zeer jonge gezinnen (minder dan 25 jaar) is nochtans al eigenaar. De investering in de aankoop van een woning en in haar renovatie kadert doorgaans in een stabiel echtelijk en familiaal project : 75% van de eigenaars-bewoners zijn, doorgaans gehuwde, paren met kinderen. De inkomsten van de eigenaars zijn gemiddeld hoger dan die van huurders. Zo is het percentage eigenaars hoger in de burgerlijke gemeenten van de tweede kroon dan in de meer centrale gemeenten : 56% in Sint-Pieters-Woluwe, 48% te Ukkel, 25% te Sint-Gillis en 38% in Anderlecht.
11
3. De huisvestingsvoorwaarden en de renovaties voor bewoning “Woningobservatorium” nr. 11 toont aan dat de eigenaars-bewoners doorgaans beschikken over woningen met meer comfort en in betere staat dan de huurders. Gezinnen investeren bij voorkeur in individuele woningen en alleenstaanden in appartementen. Voor 66% van de eigenaars vergde de aankoop van een woning verbouwings- of inrichtingswerken vooraleer de woning kon worden bewoond. Gemiddeld investeerden zij er 24.000 € in, voornamelijk gefinancierd door persoonlijk spaargeld (65%) of door aanvullende leningen (43%). De uitgevoerde werken zijn van uiteenlopende aard en hebben de ene keer betrekking op de structuur van het gebouw en de verbetering van het woningcomfort, en de andere keer op het gewoon onderhoud. Voor de uitwerking van het nieuwe GeWoP werd nochtans vastgesteld dat het probleem van de kwaliteit van de woningen niet steeds wordt opgelost door eigenaar te worden, aangezien bepaalde categorieën van nieuwe eigenaars niet beschikken over een voldoende inkomen om, naast de aankoopkosten van de woning, ook nog de renovatiekosten te betalen.
C. De huisvestingskosten 1. De ontwikkeling van de woningkosten in de OESO-landen a) Soms enorme verschillen wegens de economische cycli In de periode 1970-1999 werden in talrijke OESO-landen sterke verschillen vastgesteld wat de reële prijzen van de woningen betreft. In een aantal landen zijn de gecumuleerde stijgingen en dalingen spectaculair : •
In Japan stegen de prijzen met bijna 75% op 5 jaar tijd tot 1990 en daalden zij met 30% sindsdien.
•
In Italië stegen de woningprijzen in 1974-75 en 1979-81 met meer dan 40%, en met 50% in de periode 1988-92.
•
In het Verenigd Koninkrijk stegen de woningprijzen in 1972 en 1973 met meer dan 50 %, terwijl zij de vier volgende jaren daalden met 30%. In de tweede helft van de jaren 80, stegen de prijzen met 65% in vier jaar tijd. Van 1990 tot 1994 daalden zij met 20%.
•
In Nederland gingen de prijzen in de periode 1974-1978 met bijna 75% omhoog, terwijl zij in het midden van de jaren 80 met 50% daalden. De gecumuleerde stijging van de woningprijzen sinds 1993 overtreft 50%.
•
In Finland werd een stijging met meer dan 50% in drie jaar tijd tot 1989 gevolgd door een daling met 45% tijdens de volgende vier jaren.
•
In Spanje stegen de woningprijzen tussen 1986 en 1991 met 120%.
De schommelingen van de woningprijzen staan meestal in nauw verband met de economische cycli. Vanaf het begin van de jaren 80 ging de daling van de vastgoedprijzen gepaard met recessies in Japan en in enkele landen van de Europese Unie. Sinds het midden van de jaren 90 zijn de woningprijzen snel gestegen in het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland en in enkele landen van Noord-Europa.
12
b) Het bezit van een woning is dikwijls het belangrijkste element op het actief van de gezinsbalans Globaal genomen is het relatieve gewicht van het vastgoed in de jaren 90 enigszins teruggelopen onder invloed van de sterke stijging van de prijzen van aandelen, maar toch vertegenwoordigt het nog 20% van het totale actief van de gezinnen in de Verenigde Staten en in Canada en 30 à 40% in de grote Europese landen (met 10% vormt Japan een uitzondering). Aangezien het aandeel van de eigenaars-bewoners in de meeste OESO-landen meer dan 50% bedraagt, treffen de schommelingen van de vastgoedprijzen een groot aantal gezinnen. Zo kunnen de schommelingen van de vastgoedprijzen een sterke invloed uitoefenen op het privéverbruik door de gecreëerde rijkdom. De eigenaars-bewoners kunnen inderdaad van mening zijn dat de stijging van de woningprijzen hun patrimonium opwaardeert en bijgevolg hun spaarinspanning overeenkomstig beperken . De gezinnen die daarentegen de aankoop van een woning plannen kunnen geneigd zijn hun verbruik te beperken ingevolge een stijging van de woningprijzen, aangezien zij meer zullen moeten sparen om hogere voorschotten en afbetalingen te financieren. De schommeling van de woningprijzen kan een invloed uitoefenen op het privéverbruik, zelfs wanneer geen rijdom wordt gecreëerd, aangezien zij het leningvermogen van de gezinnen beïnvloedt.
c) De invloed van de vastgoedprijzen op nieuwbouw De vastgoedprijzen kunnen een grote invloed uitoefenen op de woningbouw aangezien zij mede de rendabiliteit van de bouwactiviteit bepalen. Doorgaans wordt aangenomen dat de bouw van nieuwe woningen rendabel wordt voor de promotoren wanneer de woningprijzen de bouwkosten overtreffen. De OESO is in dit verband van mening dat4 « er in de meeste onderzochte landen een vrij nauw
verband bestaat tussen de rendabiliteitsindicator van de bouw en de vastgoedinvestering. De correlatiecoëfficiënt is bijzonder hoog in enkele kleine Europese landen, en overtreft zelfs 0.8 in de periode 1980-99 in Nederland, Denemarken, Spanje en België. De correlatie is daarentegen zwak in de Verenigde Staten, Japan, Frankrijk en Noorwegen, terwijl de in Duitsland vastgestelde negatieve correlatie ongetwijfeld ruimschoots te wijten is aan de massale subsidiëring van de verbetering van de woningen in de nieuwe Länder, subsidies die niet in aanmerking worden genomen in de rendabiliteitsindicator. »
2. De beoordeling van de waarde en van de prijs van een vastgoed Wat bepaalt de waarde van een woongebouw ? Om deze te bepalen gebruiken de vastgoedexperts verschillende methodes, zoals : •
De beoordelingsmethode via vergelijking wordt op ruime schaal toegepast door de vastgoedexperts. Het komt erop neer dat inlichtingen worden ingewonnen over het gebied waar de grond of het gebouw gelegen is en gaat uit van de gedachte dat de markt de beste basis voor de beoordeling vormt.
•
De beoordelingsmethode via kapitalisatie houdt in dat de marktprijs van een vastgoed de som van de toekomstige verwachte en geactualiseerde inkomsten van dit goed dekt. Deze methode staat in feite vrij dicht bij die van de beoordeling door vergelijking. De vastgoedexpert dient op de markt immers een monster van vergelijkbare gebouwen te zoeken voor dewelke hij zowel beschikt over de huurprijs als over de handelswaarde, wat toelaat een kapitalisatiepercentage te bepalen. Dit percentage wordt toegepast op de huurprijs van het te beoordelen goed, waarvan men veronderstelt dat het vergelijkbaar is met de woningen van het monster.
13
•
De beoordelingsmethode door productiekosten is eenvoudig. Het gaat erom de prijs van het goed te schatten door de som te maken van de grondprijs en van de nieuwbouwkosten, waarvan een aantal posten worden afgetrokken bij wijze van waardevermindering. De grondprijs wordt geschat op basis van de prijzen in de omgeving. Voor de nieuwbouwkosten zijn twee varianten mogelijk. Ofwel komt het erop neer het gebouw volledig te bouwen volgens zijn aanvankelijke structuur, wat niet noodzakelijkerwijze de beste oplossing vormt, ofwel gaat het erom het gebouw te vervangen door een vervangbaar gebouw. Doorgaans geeft men de voorkeur aan de tweede oplossing. Het inschatten van de waardevermindering stelt meer problemen. Er dient namelijk een onderscheid te worden gemaakt tussen de fysische waardevermindering van het gebouw ten gevolge van de verouderde staat en de economische veroudering van het goed omdat het niet meer is aangepast aan zijn economische en sociale omgeving.
De waarde van een vastgoed is evenwel niet hetzelfde als zijn prijs, die in werkelijkheid een zeldzaamheidsindicator is, ontstaan door het evenwicht tussen vraag en aanbod. Deze waarde houdt kwantitatieve elementen in, zoals het inkomstenpeil van de bevolking ten gevolge van de economische conjunctuur, en kwalitatieve elementen, zoals de ligging en het levenskader. Merken we op dat het kwalitatieve hoe langer hoe meer de bovenhand haalt op het kwantitatieve. Laten we als voorbeeld het criterium nemen van de prijs per m² van de grond van een eengezinswoning. Bepaalde auteurs stellen – niet onterecht – dat « de oppervlakte van een grond enkel de oppervlakte is van het grasperk dat zaterdags gemaaid zal moeten worden »5. Het kan aangenamer zijn te beschikken over een grotere tuin rond het huis, maar de oppervlakte hiervan vormt maar één van de hoedanigheden van de grond die men gekozen heeft, onder de andere. Al aanvaardt men nog steeds dat de prijs van de grond berekend wordt per m², toch is de ligging van de grond belangrijker. De afstand van de werkplek of van de diensten en het levenskader worden steeds belangrijker criteria. De koper zal geenszins bereid zijn tweemaal meer te betalen voor een grond omdat de tuin tweemaal groter is. De hedonistische benadering6 zoekt en kwantificeert de invloed van elke factor – zowel kwantitatieve als kwalitatieve – die de aantrekkingskracht uitmaakt van een woning en een invloed lijkt te hebben op de waarde van de woning. In deze benadering tracht men bij voorbeeld te bepalen hoeveel frank de aanwezigheid van een geïnstalleerde keuken, een uitzicht op een bebost park of de nabijheid van een school waard is, en in welke mate zulks de waarde van de woning doet stijgen. Bepaalde elementen, zoals een parkeergarage, een badkamer of een geïnstalleerde keuken hebben een privékarakter en komen slechts ten goede van de bewoner van de woning. Andere factoren, zoals de afwezigheid van lawaai en van vervuiling, de nabijheid van een groenvoorziening, handelszaken of de kwaliteit van de scholen hebben een publiek karakter aangezien zij ten goede komen van de bewoners van verschillende woningen. Deze benadering is interessant, maar het toepassingsgebied ervan is tamelijk beperkt aangezien de beoordeling van elke bestudeerde factor enkel geldig is in het kader van een strikt lokale benadering. Een balkon met uitzicht op een industriegebied zal minder waarde hebben dan een balkon in een woonwijk met uitzicht op een park. Daarom wordt de onderstaande tabel uitsluitend vermeld bij wijze van voorbeeld. Het gaat om een woning in Val-d’Oise in Frankrijk in Franse frank 1990.
14
Hedonistische prijzen : waardevermindering of -vermeerdering voor een woning in Val-d'Oise, in FF, 1990 Individuele woning ipv appartement 1 bijkomende kamer 1 parking 1 geïnstalleerde keuken 1 balkon 1 tuin
+161 000 F
1 punt van het tarief van de woontaks
- 8 300 F
+ + + + +
- 18 000 F + 5 900 F + 8 200 F + 18 000 F + 33 000 F
1 kelder
+ 31 000 F
op 1 km van Parijs op 1 km van Roissy op 1 km van de autosnelweg 1 bioscoop voor 1000 inwoners 1 cultureel centrum voor 1000 inwoners Andere spektakelzaal per 1000 inwoners 1 speeltuin in de nabijheid 1 punt voor het "overzitten" in het 5de jaar voor 100 leerlingen 1 punt voor de criminaliteitsgraad per 1000 inwoners
41 76 70 54 53
000 000 000 000 000
F F F F F
+ 40 000 F + 3 500 F - 10 800 F - 1 600 F
(Bron : http://www.foncier.org/articles/74/74Trannoy.html)
3. De ontwikkeling van de woningprijzen te Brussel a) De aankoop
1) De vergelijking met België en het arrondissement Halle-Vilvoorde De woningprijzen zijn in Brussel traditioneel steeds hoger geweest dan in de rest van het land. In 1966 kostte een – kleine of middelgrote – Brusselse eengezinswoning gemiddeld 21.000 €, wat 73% meer is dan in het arrondissement Halle-Vilvoorde, 100% meer dan in Waals-Brabant en in het arrondissement Leuven en 106% meer dan het nationale gemiddelde. In de jaren 70 heeft de uittocht uit de stad ertoe bijgedragen dit verschil te verlagen. In 1982 beliep het prijsverschil tussen de Brusselse woningen en het nationale gemiddelde nog maar 19%. Op het einde van de jaren 80 heeft de Brusselse woning een spectaculaire prijsstijging gekend, met haast een verdubbeling van de gemiddelde prijzen tussen 1987 en 1990. In 1991 was de gemiddelde prijs van een Brusselse woning 65% hoger dan het nationale gemiddelde. In 1999 was het verschil met het nationale gemiddelde, met 113.000 €, nog maar 47%, 8% met Halle-Vilvoorde en Waals-Brabant en 22% met Leuven. De Brusselse appartementen volgen de prijscurve van het Vlaamse gewest, met prijsstijgingen in 1975-1979, 1987-1990 en 1998-1999. De prijsverschillen met het nationale gemiddelde en met het arrondissement Halle-Vilvoorde zijn niet zo sterk als voor de eengezinswoningen. De onderstaande tabel toont de evolutie van de vastgoedverkopen in België van 1996 tot 2000. In een toelichting merkt het NIS op7 : « Zou het jaar 2000 een jaar van ommekeer zijn, na een aantal jaren
waarin de indicatoren stegen, zowel wat het aantal transacties betreft als de waarde ? De volgende jaren zullen het uitwijzen. Maar reeds nu kunnen wij bevestigen dat het jaar 2000 een breuk vertoont wat het aantal transacties betreft. In bijna alle categorieën wordt een waarneembare daling vastgesteld, terwijl de gemiddelde verkoopprijs daarentegen een algemene stijging vertoont.»
15
Vastgoedverkopen België (1996-2000)
1996
1997
1998
1999
2000
Woonhuizen (a) Aantal Waarde (in miljoenen BEF) Gemiddelde verkoopprijs (in 1000 BEF)
69.373 183.613 2.647
72.885 198.993 2.730
71.342 206.632 2.896
75.469 233.908 3.099
69.082 221.995 3.214
Herenhuizen, villa's Aantal Waarde (in miljoenen BEF) Gemiddelde verkoopprijs (in 1000 BEF)
5.376 47.142 8.769
6.232 54.595 8.760
6.735 63.928 9.492
7.388 77.279 10.460
8.094 87.916 10.862
Appartementen Aantal Waarde (in miljoenen BEF) Gemiddelde verkoopprijs (in 1000 BEF)
26.442 77.289 2.923
28.281 84.333 2.982
28.665 91.328 3.186
32.402 108.386 3.345
30.047 107.807 3.588
32.516 399.055 1.227 45.431 1.138
33.759 422.757 1.252 51.111 1.209
29.988 390.511 1.302 52.023 1.332
30.357 413.358 1.362 59.841 1.448
27.175 382.467 1.407 59.468 1.555
Bouwgronden Aantal Oppervlakte (are) Gemiddelde oppervlakte per bouwgrond (m²) Waarde (in miljoenen BEF) Gemiddelde verkoopprijs (in BEF/m²)
(a) Bevat de werkmans- en bediendenhuizen, renteniershuizen, burgerwoningen, maar ook de landelijke en landbouwerswoningen op voorwaarde dat hun oppervlakte niet meer bedraagt dan 5 are (Bron : NIS, financiële statistieken)
2) De vergelijking tussen de Brusselse gemeenten Er bestaan grote verschillen tussen de gemeenten, waarbij wij een onderscheid zullen maken tussen de eengezinswoningen en de appartementen.
a) Eengezinswoningen In 1998 bedroeg de gemiddelde prijs8 van een eengezinswoning 150.000 €, wat een vermeerdering met 103% is in vergelijking met 1988. Sint-Pieters-Woluwe (300.000 €) en Ukkel (330.000 €) zijn de duurste gemeenten, met een stijging met 140% in vergelijking met 1998. De twee minst dure gemeenten zijn Sint-Jans-Molenbeek (110.000 €), Anderlecht (120.000 €) en Sint-Joost-ten-Noode (125.000 €).
b) Appartementen In 1998 bedroeg de gemiddelde prijs van een Brussels appartement 100.000 €, wat een stijging is met 65% in vergelijking met 1988. Sint-Pieters-Woluwe (160.000 €) en Ukkel (155.000 €) blijven de twee duurste gemeenten. De minst dure gemeenten met prijzen rond de 75.000 € zijn Sint-Joost-TenNoode, Anderlecht, Jette en Sint-Gillis. Het prijsverschil tussen appartementen en eengezinswoningen steeg van 25% in 1988 tot meer dan 50% in 1999. Te Sint-Jans-Molenbeek zijn de huizen amper 26% duurder dan de appartementen, terwijl het prijsverschil 113% bedraagt te Ukkel.
16
b) De huur De huurmarkt is een essentiële markt voor de Brusselse huisvesting wegens het grote aantal huurders in vergelijking met het aantal eigenaars-bewoners. Het in 1998 verrichte overzicht van de huurprijzen maakt een onderscheid tussen de huurprijzen op basis van verschillende criteria, wat de hedonistische benadering in Frankrijk, waarvan sprake in het bovenvermelde punt, benadert. De in 1997 vastgestelde huurprijzen voor deze verschillende criteria zijn de volgende : •
Volgens de soort en de grootte van de woning, schommelen de gemiddelde huurprijzen tussen 286 €/maand voor een woning met één kamer tot 472 €/maand voor een vierkamerappartement.
•
Afhankelijk van het comfort9 van de woning schommelen de gemiddelde huurprijzen tussen 293 €/maand voor een woning zonder comfort tot 534 €/maand voor een woning met veel comfort met garage.
•
Afhankelijk van de kwaliteit van een woning, schommelen de gemiddelde huurprijzen tussen 355 €/maand voor een woning van slechte kwaliteit en 389 € voor een woning van goede kwaliteit.
•
Afhankelijk van de ligging10 van de woning schommelen de gemiddelde huurprijzen tussen 320 €/maand te Sint-Pieters-Woluwe en 503 € te Sint-Jans-Molenbeek, voor een gewestelijk gemiddelde van 381 €.
De huurprijs lijkt eveneens stabieler te zijn dan de aankoopprijzen van de woningen. De wetgevende maatregelen tot beperking van de schommelingen van de huurprijzen zijn hier natuurlijk niet vreemd aan. Tussen 1981 en 1983 volgt de stijging van de huurprijzen die van het indexcijfer der verbruikprijzen. 1984 en 1985 zijn jaren van waardevermindering van het vastgoed. Vanaf 1986 stegen de huurprijzen sneller dan de verbruiksprijzen. In 1988 overschrijdt de index van de huurprijzen die van de prijzen en, tussen 1992 en 1997, zijn de huurprijzen nagenoeg stabiel. De onderstaande tabel toont het jaarlijkse groeipercentage van de huurprijzen volgens het comfortpeil van de woningen.
Jaarlijks groeipeil van de huurprijzen volgens het comfortpeil van de woningen (BEF)
Periode 81-85 85-88 88-90 90-92 92-96
Zonder
Klein
Gemiddeld
3,6% 5,6% 10,7% 2,2% 4,1%
4,0% 3,8% 8,5% 9,1% 1,2%
5,3% 3,7% 9,0% 3,5% -0,2%
(Bron : Overzicht van de huurprijzen 1/1998)
17
4. De proef van de markt De officiële statistieken en de gemiddelde prijzen die worden gebruikt in de verschillende geraadpleegde studies zijn echter niet volledig representatief voor de situatie waarin elke kandidaat koper of -huurder, die geconfronteerd wordt met een marktprijs, zich bevindt. Hoe de prijzen van de markt kennen ? In de uitstekende studie die in 1999 werd uitgevoerd door de Vrije Universiteit Brussel – Brusselse woontypologie -, onderwerpen de auteurs de in de verschillende beschikbare statistieken genoteerde prijzen aan de proef van de markt door gebruik te maken van de beschikbare zoekinstrumenten op de websites immoweb.be en vlan.be. Wij zullen de resultaten hiervan voor de maand juli 2001 nagaan.
c) www.immoweb.be Immoweb is de eerste Belgische vastgoedsite. Het bedrijf stelt dat het « met meer dan 20.000 onroerende goederen en 36.000 foto’s onbetwistbaar de marktleider is op de Belgische vastgoedmarkt. » Immoweb bestaat nu 4 jaar en dekt het volledig Belgisch grondgebied. Merken we
op dat de site de aanbiedingen publiceert van de verschillende vastgoedmakelaars en zich lijkt te specialiseren in het betere onroerend goed. Een van de voordelen van immoweb.be is dat de aanbiedingen op de site blijven zolang het betreffend goed niet verkocht is; dit kan niet steeds gezegd worden voor de aanbiedingen op vlan.be 11. Eerste voorbeeld : een gezin met twee kinderen wenst een eengezinswoning met drie kamers te kopen •
Te Ukkel zal het gezin moeten rekenen op een uitgave tussen de 180.000 € voor een huis van 155 m² en 500.000 € voor een herenhuis van 350 m².
•
Te Brussel-stad (postcode 1000), worden in deze categorie enkel herenhuizen van 300 à 400 m² voorgesteld en het paar zal 310.000 € à 620.000 € moeten uitgeven.
•
Te Molenbeek liggen de prijzen tussen 95.000 € en 170.000 € en te Schaarbeek tussen 93.000 € voor een huis van 120 m² en 290.000 € voor een huis van 250 m².
•
Te Beersel (Vlaams Brabant), schommelen de prijzen tussen 142.500 € voor een middelgroot huis en 460.000 € voor een villa van 350 m² op een bebost terrein van 1250 m².
•
Te Eigenbrakel (Waals-Brabant) dient men te rekenen op prijzen tussen 105.000 € voor een huis van 110 m² en 410.000 € voor een villa van 300 m² op een bouwgrond van 1000 m². In Eigenbrakel schommelt het gemiddelde duidelijk rond 135.000 – 160.000 €, dit in tegenstelling tot de vorige geraadpleegde gemeenten.
•
In de streek van Charleroi treft men prijzen aan tussen 20.000 € voor een huis van 80 m² en 200.000 € voor een grote villa van 300 m² op een grote eigendom. Het gemiddelde schommelt eveneens tussen 60.000 – 90.000 €.
•
In Oost-Vlaanderen vindt men prijzen tussen 25.000 € voor een huis van 200 m² te Oudenaarde en 90.000 € voor een huis van 170 m² te Gent. Het gemiddelde schommelt rond de 60.000 €
Tweede voorbeeld : een gezin met twee kinderen wenst een eengezinswoning met drie kamers te huren •
Globaal genomen zijn de op immoweb.be genoteerde maandelijkse huurprijzen voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest hoog en de verschillen zijn belangrijk, gaande van 900 € voor een huis van 125 m² te Jette tot 11.000 € voor een voornaam herenhuis van 1000 m² te
18
Ukkel. Deze laatste prijs wordt natuurlijk vermeld bij wijze van anekdote, aangezien een dergelijke oppervlakte toch wel wat te groot is voor een gezin met twee kinderen. •
Te Ukkel schommelen de huurprijzen tussen 1000 € voor een huis van 200 m² en 4.000 € voor een herenhuis van 400 m². Te Brussel-stad (postcode 1000), dient men te rekenen op huurprijzen tussen 1.400 € voor een middelgroot huis en 4.100 € voor een herenhuis van 400 m². Te Molenbeek vindt de zoekmachine maar één enkel goed, dat wordt verhuurd voor 2.100 €.
•
Te Eigenbrakel liggen de huurprijzen tussen 800 € voor een huis van 120 m² en 2.200 € voor een « uitzonderlijk goed ». In de streek van Charleroi vindt de zoekmachine maar één enkel goed te Châtelet, dat verhuurd wordt voor 500 €.
•
In Oost-Vlaanderen treft men huurprijzen aan tussen 400 € voor een huis te Oudenaarde en 2.000 € voor een prestigieuze villa te Sint-Martens-Latem.
Derde voorbeeld : een alleenstaande wenst een studio of een appartement met één kamer te kopen Wij zullen hier de stedelijke omgevingen van Brussel, Luik en Antwerpen, bij voorkeur de vestigingsplaatsen voor alleenstaanden, onderzoeken. •
Te Ukkel worden prijzen aangerekend tussen 55.000 € voor een appartement van 53 m² en 270.000 € voor een prestigieus penthouse van 70 m² met terras van 85 m² « gericht naar het
Zuid-westen en met een prachtig vrij uitzicht, luchtig en in het groen, gelegen in de wijk van het Observatorium ». Te Ukkel bedraagt de prijs gemiddeld 85.000 – 111.000 €. Te Brusselstad (postcode 1000), worden prijzen gevraagd tussen 60.000 € voor een studio van 55 m² en 170.000 € voor een nieuwe studio van standing. Te Molenbeek schommelen de prijzen tussen 57.000 € en 112.000 € ; en te Schaarbeek tussen 55.000 € en 180.000 €, voor een luxe duplex van 85 m².
•
Te Luik liggen de prijzen tussen 30.000 € voor een appartement van 48 m² en 105.000 € voor een appartement van standing van 72 m².
•
Te Antwerpen schommelen de prijzen tussen 30.000 € voor een studio van 50 m² en 533.000 € voor een « volledig gerenoveerde prachtige en luxueuze loft van 250 m², gelegen op het
“Eilandje”, met een prachtig uitzicht op de kaaien. Grote ruimten met hoge plafonds en 4 afzonderlijke volumes : toilet, badkamer, slaapkamer en bergruimte. » •
Indien de alleenstaande wenst te huren zal hij moeten rekenen op een uitgave van 520 € à 1.115 € te Ukkel, 450 € à 5.400 €12 te Brussel-stad (postcode 1000), 300 € à 600 € te Molenbeek, 300 € à 2.500 €13 te Schaarbeek, 300 € à 400 € te Luik en 235 € à 1.300 € te Antwerpen.
d) www.vlan.be De groep Vlan, het bekendste reclameblad van de hoofdstad, hoeft niet meer voorgesteld te worden. De site van de krant publiceert 1 miljoen kleine aankondigingen per jaar. In tegenstelling tot immoweb.be, dat doorgaans enkel de aanbiedingen van de vastgoedmakelaars opneemt, bulkt vlan.be van de aankondigingen van particulieren, zodat ook de goedkope woningen erop verschijnen. De dekking van vlan.be is evenwel minder goed dan die van immoweb.be en wij zullen ons bijgevolg enkel op deze site baseren voor de Brusselse markt. Op vlan.be kan men trouwens niet steeds zien welke de kenmerken zijn van de betrokken woning. Eerste voorbeeld : een gezin met twee kinderen wenst een eengezinswoning met drie kamers te kopen
19
Te Ukkel zal het paar 100.000 € à 1.300.000 € moeten uitgeven, 100.000 € à 400.000 € te Brusselstad (postcode 1000), 140.000 € à 180.000 € te Molenbeek en 65.000 € à 440.000 € te Schaarbeek. Tweede voorbeeld : een gezin met twee kinderen wenst een eengezinswoning met drie kamers te huren Te Ukkel schommelen de huurprijzen tussen 900 € en 9.000 €, tussen 550 € en 2.100 € te Brusselstad (postcode 1000), en tussen 1.400 € en 2.000 € te Schaarbeek. Te Molenbeek vonden wij geen huizen. Derde voorbeeld : een alleenstaande wenst een studio of een appartement met één kamer te kopen Te Ukkel liggen de prijzen tussen 50.000 € en 250.000 €, te Brussel-stad (postcode 1000) tussen 35.000 € en 250.000 €, te Molenbeek tussen 50.000 € en 100.000 € en te Schaarbeek tussen 35.000 € à 140.000 €.
e) De prijzen van de catalogi van de GOMB In het stadsvernieuwingsbeleid, heeft de regering van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel (GOMB) de opdracht gegeven woningen te renoveren en te bouwen voor de gezinnen met een middelgroot inkomen, ten einde de woonfunctie in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest te versterken. Deze woningen kunnen worden aangekocht tegen bepaalde voorwaarden, welke verschillen naargelang het gaat om een aankoop met het oog op bewoning of een aankoop met het oog op verhuring. De voorwaarden voor een aankoop met het oog op bewoning zijn de volgende (op 1 juli 2001) : •
Onderworpen zijn aan de personenbelasting in België;
•
Geen eigenaar zijn van een goed met een kadastraal inkomen van meer dan 743,68 €, of zich ertoe verbinden het niet te verkopen;
•
Geen globaal belastbaar inkomen van meer dan 45.468,90 € gehad hebben (inkomen 1999 – zonder personen ten laste) ;
•
Zich ertoe verbinden zijn wettelijke woonplaats in het gekochte goed te vestigen en hier 10 jaar te verblijven.
In geval van aankoop met het oog op verhuring, dient de kandidaat-investeerder zich ertoe te verbinden het goed gedurende 10 jaar te verhuren aan huurders die voldoen aan de volgende voorwaarden : •
Onderworpen zijn aan de personenbelasting in België;
•
Geen globaal belastbare inkomen van meer dan 45.468,90 € gehad hebben (inkomsten 1999 – zonder personen ten laste) ;
Het doel van de GOMB bestaat erin woningen te bouwen of te renoveren zonder een gemiddelde verkoopprijs van 929 €/m², grondprijs inbegrepen, te overschrijden. De projecten zijn voornamelijk gelegen in Brussel-stad, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Gillis, Schaarbeek, Anderlecht, Koekelberg, Jette en Elsene. Ziehier enkele prijzen – zonder kosten – overgenomen uit de catalogi van de GOMB : 1000 Brussel – Hoek Pluimstraat en Hectoliterstraat : Residentie “Les Brocanteurs” De prijzen schommelen tussen 43.108 € voor een studio van 54 m² en 78.302 € voor een tweekamerappartement van 93,7 m².
20
1030 Brussel – Hoek van de Poststraat, de Paleizenstraat, het Koninginnenplein en de Koninklijke Sint-Mariastraat : Residentie Lucca De prijzen liggen tussen 66.063 € voor een eenkamer appartement van 75 m² en 96.430 € voor een driekamerappartement van 110 m². Merken we op dat de meeste projecten voor stedelijke renovatie van de GOMB gemengde projecten zijn met handelsruimten op de benedenverdieping. De verkoopprijzen van deze handelsoppervlakte schommelen tussen 156.173 € voor een oppervlakte van 147 m² en 347.050 € voor een oppervlakte van 280 m².
f) Prestige-aanbiedingen Voor de grap hebben wij ons afgevraagd welk goed het duurst was : een prachtig voornaam herenhuis in Brussel of een prestigieuze villa in de periferie ? Na raadpleging van de categorie « uitzonderlijke onroerende goederen » van immoweb.be14, waarin de advertenties voorkomen van goederen van meer dan 2,5 miljoen €, hebben wij het volgend klassement kunnen opmaken. Op de 50 opgenomen aanbiedingen, hebben de eerste zes betrekking op Brussels onroerend goed met prijzen die schommelen tussen 7,5 miljoen € en 4 miljoen €. De zeven volgende hebben betrekking op onroerend goed in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest of in de nabijgelegen periferie, voornamelijk te Sint-Genesius-Rode, met prijzen tussen 4 miljoen en 3,5 miljoen €. De andere aanbiedingen, met prijzen tussen 3,6 en 2,5 miljoen €, zijn doorgaans gelegen in het stedelijk gebied van Antwerpen of Brussel . Vijf villa’s of kastelen zijn gelegen in het Waalse gewest en een villa aan de kust, meer in het bijzonder te Knokke, wordt aangeboden voor een prijs van 3 miljoen €.
5. De Brusselse huisvesting in vergelijking met die in Parijs Het zou interessant zijn de prijs van de Brusselse woning in detail te vergelijken met die in andere Europese hoofdsteden. Een dergelijke vergelijking zou ons nochtans te ver leiden, aangezien enerzijds de prijs van de woning zou moeten worden vergeleken met de reële koopkracht van de bevolking, wat complexe onderzoeken en berekeningen zou vergen, terwijl deze vergelijking, anderzijds, zeker zou aantonen dat de Brusselse woningen bij de minst dure van Europa zijn. Wij hebben deze vergelijking immers al doorgevoerd, waarbij wij ons baseerden op de vereenvoudigde gegevens die beschikbaar zijn bij de internationale organisaties van vastgoedmakelaars. Wij stelden het volgende vast : •
Brussel deelt de laatste plaats ex æquo met Lissabon wat de aankoopprijs van een appartement betreft. Brussel is dus, onder de bestudeerde steden, de stad waar de appartementen het minst duur zijn.
•
Brussel komt op de voorlaatste plaats, voor Lissabon, wat de aankoopprijs van een huis betreft. Onder de bestudeerde steden, is Brussel dus de stad waar de huizen bij de minst dure zijn.
•
De aankoopprijs van een m² kantoorruimte in Brussel is dezelfde als de aankoopprijs van een m² woonruimte in Berlijn, terwijl Parijs en Rome nog duurder zijn.
Voorbereidend studiewerk met het oog op het nieuwe GeWoP bevestigt dit prijspeil van woningen in de hoofdstad van Europa. Bij wijze van voorbeeld kan het nochtans interessant zijn het geval van Parijs te citeren, waarnaar dikwijls wordt verwezen omdat de kosten van een woning er zo hoog zijn, om te benadrukken hoe goedkoop een woning in Brussel wel is. Is dat wel zo ? Volgens de Kamer der Notarissen van Parijs beloopt de gemiddelde prijs per m² van een appartement in de Franse hoofdstad 18 271 FF in het tweede kwartaal 2000. Het duurste arrondissement is het zevende, met 29.592 FF per m², gevolgd door het 6de met 29.333 FF per m² en het 5de met 24.887 FF per m². Het minst dure is het 19de met 12.982 FF per m², op de voet gevolgd door het 18de met 13.165 FF per m², en het 10de met 13.461 FF per m² (+13,8%). Omgezet in euro, bedraagt de
21
gemiddelde prijs van een appartement van 100 m² in Parijs 270.000 €. De uitersten gaan van 200.000 € tot 450.000 €. Laten we deze gemiddelde cijfers vergelijken met de markt, via een opzoeking op de Franse referentiesite voor vastgoed, immostreet.com. De prijs van de meeste appartementen van 100 m², die in juli 2001 werden aangeboden voor verkoop, schommelt tussen 370.000 € en 700.000 €. Er worden weinig eengezinswoningen aangeboden voor verkoop. Melden we, bij wijze van anekdote, dat een prestige-appartement van 300 m² in het 7de arrondissement 3,2 miljoen € kost, maar dat men al particuliere hotels van 1.000 m² vindt voor 2,3 miljoen €. Voor de prijs van een appartement van 100 m² in Parijs kan men dus in Brussel kopen : •
Een huis van 400 m² in het hartje van Brussel (370.000 €)
•
Een appartementsgebouw van 700 m² in Laken (370.000 €)
•
Een herenhuis van 420 m² op een bouwgrond van 2a20 te Sint-Gillis (400.000 €)
•
Een villa van 320 m² te Ukkel (450.000 €)
•
Een voornaam herenhuis van 750 m² te Etterbeek (550.000 €)
•
Een villa van 430 m² in de Prins van Oranjewijk te Ukkel (670.000 €)
Deze vergelijking is voldoende duidelijk om Brussel te vergelijken met de andere Europese hoofdsteden.
6. Hoe kan men het prijsverschil tussen woningen in Brussel en in de andere Europese hoofdsteden verklaren ? In de studie die in mei 2000 werd uitgevoerd over « Het probleem van de privé-investeringen in residentieel onroerend goed », tracht Cadic-Gombert International consultants het prijsverschil te
verklaren door de vertekening, veroorzaakt door de stedenbouwkundige lasten en de projecten van de GOMB :
« De totale bouwkosten vormen niet de doorslaggevend factor om de lage prijzen die toegepast worden op de Brusselse vastgoedmarkt te verklaren. Er bestaat evenwel een groot verschil wat de prijzen van de bouwgrond betreft : Brussel biedt bouwgronden aan die 6 tot 8 maal goedkoper zijn dan in de andere Europese steden » « Dit verschil op het gebied van de grondprijzen weerspiegelt het ongelijk karakter van de Brusselse vastgoedmarkten. De overheid heeft een onrechtstreeks gesubsidieerde parallelle markt in het leven geroepen, naast die van de privé-investeerders. De stedenbouwkundige lasten en de actie van de GOMB vertekenen een markt die reeds verzwakt is door de fiscale en grondlasten en door de zwakheid van de vraag. Die wordt bovendien beïnvloed door het in het Brusselse gewest toegepaste loonpeil dat, gemiddeld, lager is dan in de andere grote Europese hoofdsteden . » Merken we op dat het niet noodzakelijkerwijze de lonen zijn die veel lager zijn dan het Europese gemiddelde, maar dat de belasting heel wat hoger is, wat een rechtstreekse invloed heeft op het vermogen van de Belgen om leningen aan te gaan voor het verwerven van een woning, een operatie waarvoor enkel het beschikbare netto-inkomen relevant is (zie verder). De OESO publiceert geregeld statistieken betreffende de « fiscale aspecten » van de arbeid, met name over het verschil tussen wat de werkgevers betalen in de vorm van lonen en sociale lasten en wat de loontrekkenden overhouden na aftrek van belastingen en sociale lasten en inning van prestaties in speciën waarop zij eventueel recht hebben.
22
•
Volgens de laatste in april 2001 gepubliceerde cijfers, bedraagt de “fiscale aderlating” voor een ongehuwde loontrekkende met een gemiddeld inkomen in 1999 : 14% in Mexico, 16% in Korea, 52% in Duitsland en 57% in België.
•
Voor een gehuwd paar met twee kinderen dat beschikt over één enkel middelmatig loon, schommelt de fiscale “aderlating” tussen min 2% in IJsland (waar de prestaties in speciën voor een dergelijk gezin de belastingen overtreffen) en 11% in Luxemburg, 41% in België en 44% in Zweden.
Zelfs al doet ons Koninkrijk inspanningen om zijn belastingwoede in te tomen en al begint de fiscale aderlating in de portefeuille van de Belgische loontrekkenden uiteindelijk toch te verminderen, toch blijft België in de kopgroep wat de belastingheffing betreft, aangezien ook de andere landen in deze groep inspanningen doen… Het is dan ook duidelijk dat de internationale vergelijking niet gunstig uitvalt voor de Brusselse kandidaat koper : een goede eengezinswoning in een aangename omgeving wordt voor hem hoe langer hoe ontoegankelijker, aangezien zijn vermogen om schulden aan te gaan rechtstreeks afhangt van zijn beschikbare netto-inkomen, zoals wij reeds stelden. Terwijl hij in vele gevallen de aankoop van een vastgoed in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest zou verkiezen, zal hij door zijn beperkte financiële draagkracht dikwijls verplicht zijn zich ver van het stadscentrum te vestigen. De gunstige internationale statistieken veranderen hier niets aan.
D. De vooruitzichten van de woningbouw in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 1. De kenmerken van de Brusselse woningmarkt In zijn studie van mei 2000, kenmerkt Cadic-Gombert International consultants de Brusselse woningmarkt als volgt : •
De Brusselse markt wordt gekenmerkt door een zeer grote verscheidenheid en bestaat uit een massa micromarkten. Zelfs binnen kleine entiteiten, zoals gemeenten, moeten de marktstudies voor woningprojecten een gedetailleerd onderzoek van ettelijk parameters bevatten (deze parameters verschillen van de ene wijk tot de andere en zelfs van de ene straat tot de andere; over een afstand van 50m kunnen grote verschillen bestaan).
•
Het historisch centrum en de tweede gordel vormen een marktsegment waar doelgerichte vastgoedprojecten rendabel kunnen zijn.
•
De eerste gordel, die traditioneel gebruikt wordt voor middelgrote woningen, maakt het voorwerp uit van een oneerlijke concurrentie vanwege de GOMB en de projecten verwezenlijkt in het kader van de stedenbouwkundige lasten.
•
In bepaalde bijzonder moeilijke wijken zal het vastgoed zich nooit ontwikkelen zonder interventie van de overheid.
Cadic-Gombert International besluit overigens : •
Dat de privéwoningmarkt beperkt is ;
•
De sterkste vraag geconcentreerd is op de kleine eengezinswoningen, terwijl grote wooncomplexen de gezinnen niet meer aantrekken;
•
Op de secundaire markt worden verkoopprijzen vastgesteld die lager zijn dan de gemiddelde bouwkosten van nieuwe appartementen.
23
Deze besluiten zijn erg betwistbaar, aangezien zij diametraal tegengesteld zijn aan die van de studie van STADIM, die werd uitgevoerd met hetzelfde doel, in hetzelfde kader – uitwerking van het nieuwe GeWoP – en op hetzelfde tijdstip. Aan de hand van talrijke statistieken toonde STADIM aan dat het daarentegen de verkopen van appartementen waren die het leeuwendeel voor hun rekening namen en dat het precies is omdat nieuwe appartementen concurrentieel zijn in vergelijking met vastgoed op de secundaire markt dat de bouw van nieuwe appartementen succes heeft. STADIM stelde trouwens dat de vraag naar kleine eengezinswoningen terugliep ten gevolge van de sterke stijging van de prijzen voor dergelijke woningen. Het is moeilijk meer tegengestelde meningen te vinden…
2. De bouw en de renovatie van woningen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest Bouwgronden in Brussel worden hoe langer hoe schaarser en de prijzen ervan zijn hoe langer hoe hoger. De “Bouwbarometer » van de Confederatie van 7 februari 2001 toont aan « dat men 1.000 à
2.000 nieuwe woningen per jaar vergunt, wat per inwoner tweemaal minder is dan voor het gehele land, maar wat wel behoorlijk blijft, rekening houdend met de kenmerken van Brussel ». De onderstaande tabel bevat de evolutie van de bouw en renovatie van woningen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest sinds 1993.
Bouw en renovatie van woningen Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Huizen
Bouw Appartementen
Totaal
Renovatie Totaal
Aantal woningen** waarvan de bouw of renovatie* werd toegelaten 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 4/00-3/01
153 159 115 137 211 112 191 156 172
2434 2644 1991 1231 1667 1403 2392 2156 1874
2587 2803 2106 1368 1878 1515 2583 2312 2046
1302 1122 1173 1124 1253 1317 1336 1362 1248
Aantal woningen** waarvan de bouw of renovatie* werd aangevangen 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 10/99-9/00
131 114 129 117 174 142 162 125
1067 1671 1887 1430 2022 1312 1943 2025
1198 1785 2016 1547 2196 1454 2105 2150
699 928 712 830 1169 1346 1289 1236
* Renovaties waarvoor een bouwvergunning vereist is ** Collectieve woningen (rusthuizen) en gelegenheidsverblijven (hotels) niet inbegrepen (Bronnen : NIS en Confederatie Bouw)
24
Op dit ogenblik is het marktaandeel van verbouwingen en renovaties in het totaal aantal bouwvergunningen tamelijk gelijklopend in de drie gewesten. Het is daarentegen duidelijk aan het stijgen in Vlaanderen en Brussel, terwijl het stabiel is in Wallonië, waar dit soort bouwvergunningen reeds vroeger toenam.
Aandeel van de verbouwingen in het totaal aantal bouwprojecten verbouwingen van woningen
1989-1990-1991 1997-1998-1999*
Brussel
Vlaanderen
Wallonië
België
26% 40%
25% 34%
41% 42%
29% 37%
* Jongste beschikbare cijfers (Bronnen : NIS en Confederatie Bouw)
3. De factoren die een invloed hebben op de vastgoedinvestering a) De vastgoedinvesteerders Het zijn voornamelijk de vastgoedinvesteerders die appartementen bouwen, en dezen laten zich sterk beïnvloeden door de economische omgeving. De statistieken tonen immers aan dat de speculatieve vraag elastischer is dan de vraag van de gezinnen, want de vervangbaarheid, in termen van alternatieve roerende beleggingen, vormt geen argument bij de bouw van eengezinswoningen. De economische crisis tast dus, relatief gesproken, in sterkere mate de bouw van meergezinswoningen aan. Het aandeel hiervan is bij voorbeeld met 20% gedaald gedurende de jongste crisisperiode.
b) De gezinnen
1) De factoren op middellange termijn De investeringen in gezinswoningen (nieuwbouw en renovaties ) zijn op middellange termijn gekoppeld aan de economische omgeving, maar ook aan andere factoren zoals : •
De ontoereikendheid van het bestaande woningpark, zowel inzake kwaliteit van deze woningen in het licht van het behoefte als inzake beschikbare categorieën van woningen.
•
De stijging van het beschikbare inkomen van de gezinnen, dat niet enkel beperkt is door de economische crisis, maar ook door het loonbeleid en de op bezuiniging gerichte overheidsfinanciën ;
•
De positieve maatregelen van de overheid ten bate van de huisvesting (BTW-verlaging, fiscale verminderingen, enz…);
•
Een hoge inflatie stimuleert de woningbouw, die dan beschouwd wordt als een bescherming tegen muntontwaarding ;
25
•
Andere factoren zoals het peil van de hypotheekrente, de wetgeving in verband met de huurovereenkomsten, de evolutie van de spaarquote, de stijging van het aandeel der inkomsten uit eigendom in vergelijking met de inkomsten uit lonen en de werkloosheidsgraad.
De onderstaande tabel tracht – in het kort – een algemene balans op te stellen om te bepalen of de belangrijkste factoren, die aan de basis liggen van de behoeften en van de reële vraag naar woningen, op middellange termijn het volume van bouwwerken aan woningen in de hand werken dan wel ontmoedigen. Deze factoren voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest worden vergeleken met die in de andere arrondissementen van de provincie Brabant. De cijfers werden voorgesteld op een colloquium, georganiseerd op 28 september 1996 door de Federatie van Algemene Bouwaannemers. Synthesetabel van de factoren die op middellange termijn de behoefte of de vraag naar woningbouw beïnvloeden Br. Hoofd. Ge.
Halle-Vilv
Leuven
Nijvel
Interne migratorische bewegingen Toestand van het park en verbouwingsbehoeften
<0 <0 >0 … >>0
>0 <0 (=)0 … >0
>0 <0 <0 … >0
>0 <0 <0 … >0
Evolutie van de vraag Inkomen Kosten Toegang
<0 >0 <0
>0 <<0 (=)0
>0 <0 >0
>0 <<0 (=)0
Evolutie van de behoeften Aantal gezinnen (2001/91) Wijzigingen gezinsstructuren Veroudering van de bevolking
gehuwden/kinderen 25-45 45-65
Bron : FABA, 1996 Een positief teken betekent dat de betrokken factor op middellange termijn een positieve invloed kan hebben op de bouwbehoefte of -vraag, en omgekeerd. Het teken - betekent dat de betrokken factor geen grote invloed zou hebben
De auteurs van de studie besluiten dat het « onder de arrondissementen van Brabant, te Brussel is
dat men de duidelijkste stijging vaststelt van de eigendomsgraad (en eveneens van het aantal eigenaars). Parallel hiermee, is het eveneens te Brussel dat het woningpark het meest verouderd is. Men kan bijgevolg aannemen dat er in verhouding meer vastgoedmutaties en minder bouw van nieuwe huizen wordt vastgesteld te Brussel dan in de rest van Brabant. Op middellange termijn zouden de behoeften en de vraag naar renovaties in Brussel sterk in de hand kunnen worden gewerkt door deze afwezigheid van hernieuwing van het woningpark, wat nog wordt versterkt door de vaststelling dat meer oude woningen wordt gekocht en door het feit dat het woningpark te Brussel duidelijk ouder is dan in de andere arrondissementen. » Zij besluiten hun studie over Brussel als volgt : « Het vertrek van de gezinnen met hogere middelgrote
en hoge inkomsten verhindert nieuwbouw, die duurder is dan de aankoop van een woning op de secundaire markt. Het lijkt dan ook voor de hand te liggen dat de bouwwerken te Brussel moeten worden gericht op renovatie en verbouwing, aangezien het in dit marktsegment is dat de behoeften het grootst zijn, terwijl deze werken vermoedelijk het haalbaarst zijn rekening houdend met de beperking van het inkomen. »
Wij delen het besluit van deze auteurs niet volledig, behalve wanneer zij de « renovatie en verbouwing » ook uitbreiden met het begrip « sloop-heropbouw », wat in feite neerkomt op nieuwbouw. In het kader van het beleid van stadsvernieuwing en duurzame ontwikkeling wordt het inderdaad wenselijk in vele gevallen de sloop-heropbouw van woningen in de stad in de hand te werken. De Confederatie Bouw merkte in februari 2001 inderdaad terecht op dat « de vermindering
van het aantal sinds 1994 gebouwde woningen – zoals blijkt uit ons structureel onderzoek van de woningbouw – geenszins op een verzadiging van de markt wijst. De behoeften blijven aanzienlijk. De renovatie, waarvan het aandeel in het totaal aantal bouwwerken blijft toenemen, alleen zal deze
26
behoeften niet kunnen bevredigen. Zo kan 6 à 7% van het woningpark15, namelijk 220.000 woningen, niet worden gerenoveerd en is alleen sloop mogelijk. » De NCB besluit « Het is in en rond de steden dat enkele van de grootste uitdagingen van onze maatschappij bestaan : sociale integratie, een betere ruimtelijke ordening en een betere mobiliteit. De strijd tegen de verkrotting en de herinrichting van de steden kunnen hiertoe ruimschoots bijdragen. Dit komt neer op een verlaging van de fisclaiteit, voornamelijk van de BTW op nieuwbouw, waarmee sloop-heropbouw wordt gelijkgesteld. »
2) De factoren op lange termijn Op lange termijn, blijven de meest doorslaggevende factoren de demografische en de sociaaleconomische factoren. Sterk samengevat kan men het stellen als volgt : •
De behoeften aan bouw van nieuwe woningen worden grotendeels bepaald door de bijkomende netto aangroei van het aantal gezinnen.
•
De omzetting van huisvestingsbehoeften in een reële vraag naar bouw of renovatie is afhankelijk van de mogelijkheden van de gezinnen om een eigendom te verwerven.
In dit verband zijn de huidige vooruitzichten onzeker : enerzijds herwint Brussel inwoners, maar anderzijds blijft hun inkomen dalen.
a) Brussel trekt opnieuw inwoners aan De afname van de Brusselse bevolking werd in de synthesetabel van 1996, opgenomen in het vorige punt, beschouwd als een ongunstig element. Welnu, de Brusselse bevolking neemt niet meer af en begint opnieuw toe te nemen. Het gaat om cijfers van 1999, gepubliceerd in 2000. Niets laat veronderstellen dat deze ombuiging zich niet zal verderzetten in 2001.
1) Het groeipercentage Het groeipercentage van de bevolking in 1999 is hoger in de 19 Brusselse gemeenten dan in de rest van het land. Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest kent immers een toename met 0,51%, terwijl dit voor het Koninkrijk 0,25% is. Sinds 1996, hebben de Brusselse gemeenten een positief bevolkingssaldo, maar 1999 is het eerste jaar waarin een dergelijke toename wordt vastgesteld. De gemeenten met de sterkste groei in 1999 zijn Evere (+1,74%), Sint-Jans-Molenbeek (+1,62%) en Jette (+1,48%). Bepaalde gemeenten tonen nochtans een negatief saldo : Ouderghem (-0,44%), de stad Brussel (-0,29%), Ganshoren (-0,30%) en Ukkel (-0,27%).
2) Het migratiesaldo Het migratiesaldo van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is positief voor 1999 en ligt ver boven het hoogste peil, bereikt de afgelopen 10 jaren. Men stelt immers een positief saldo van 2.170 personen vast voor 1999, terwijl men in 1994, het jaar met het hoogste saldo sinds 1990, een verschil vaststelde van 917 eenheden. Het is trouwens het eerste jaar dat de 19 Brusselse gemeenten een hoger migratiesaldo vertonen dan het Koninkrijk.
3) Het natuurlijk saldo Het natuurlijk saldo (verschil tussen het geboorte- en het sterftecijfer) van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is merkelijk hoger dan dat van de rest van het land (2,81‰ tegen 0,84‰ voor het land). In 1992 was het natuurlijke saldo van de 19 Brusselse gemeenten ongeveer even groot als dat van het Koninkrijk (rondom de 2‰), maar sindsdien vergroot het verschil constant : het
27
natuurlijk saldo van het Koninkrijk daalt, terwijl dat van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest permanent stijgt.
Beweging van de bevolking van 1999 tot 2000 Administratieve entiteiten
Totaal van de bewegingen van de bevolking Aankomst Vertrek Saldo
Het Koninkrijk
635.153
599.429
35.724
Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams gewest Arrondissement Halle-Vilvoorde Arrondissement Leuven Waals gewest Arrondissement Nijvel
108.255 306.018 36.309 27.628 220.880 28.834
98.298 289.350 34.274 25.544 211.781 26.008
9.957 16.668 2.035 2.084 9.099 2.826
(Bron : NIS)
b) De inkomsten van de Brusselaars blijven dalen Ondanks de toeneming van het percentage eigenaars, moet men vaststellen dat de inkomsten van de Brusselaars blijven dalen in vergelijking met het Belgische gemiddelde. De statistieken tonen aan dat het gemiddeld inkomen per inwoner in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest sinds 1971 blijft dalen in vergelijking met het nationale gemiddelde. De inkomstenstructuur toont aan dat de laagste inkomstencategorieën sterker vertegenwoordigd zijn te Brussel dan in de rest van het land. De bevolkingscategorie met middelgrote inkomsten, tussen 500.000 BEF en 1.000.000 BEF, ligt lichtjes onder het nationale gemiddelde. Deze categorie vertegenwoordigt 40,3% van de aangiften. De hogere inkomstencategorie, boven 1.000.000 BEF, is daarentegen ondervertegenwoordigd. Zij vertegenwoordigt 27,5% van de aangiften tegen 31% op nationaal vlak, wat een verschil is van 11%. Dit bevestigt dat Brussel moeilijkheden ondervindt om zijn inwoners met middelgrote en hoge inkomsten te behouden.
28
Totaal belastbaar netto-inkomen - België, gewesten en grote steden (jaren 1998 en 1999)
Bedragen en percentages
Inkomen per inwoner 1998 1999
Inkomen per aangifte 1998 1999
Mediaan inkomen 1998 1999
Bedragen (x 1.000 BEF) België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams gewest Waals gewest Antwerpen Charleroi Gent Luik
399,3 365,6 420,6 371 404,4 320,2 431,6 353,1
414,4 378,4 437,1 384,3 417,1 330,9 450,8 366,9
912,6 886,7 936,6 874,6 856,9 765 850,8 812,7
930 900,6 956,4 888,5 873,1 769,6 863,4 837,7
718,1 673,8 738,6 692,6 680,3 624,9 667,1 650
728,7 680,6 751,4 699,7 695,2 627,1 677,6 660,2
Percentages (België=100) België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams gewest Waals gewest Antwerpen Charleroi Gent Luik
100 91,6 105,3 92,9 101,3 80,2 108,1 88,4
100 91,3 105,5 92,7 100,7 79,9 108,8 88,5
100 97,2 102,6 95,8 93,9 83,8 93,2 89,1
100 96,8 102,8 95,5 93,9 82,8 92,8 90,1
100 93,8 102,9 96,4 94,7 87 92,9 90,5
100 93,4 103,1 96 95,4 86,1 93 90,6
Het begrip mediaaninkomen geeft een objectiever beeld van de resultaten dan het gemiddeld inkomen, dat meer wordt beïnvloed door de uiterste waarden (Bron : NIS)
E. Besluiten De kwantitatieve benadering geeft een interessant maar onvolledig beeld van de Brusselse vastgoedmarkt. Met uitzondering van de statistieken in verband met de toestand van de gebouwen, biedt zij immers niet de mogelijkheid te bepalen welke de troeven en de zwakke punten zijn van de Brusselse huisvesting, en een gepast beleid voor te stellen aan de gewestelijke instanties. In onze paragraaf over de woningprijzen hebben wij aangetoond dat wij ons hoe langer hoe meer verwijderen van een kwantitatieve benadering stricto sensu om meer te gaan in de richting van een kwalitatieve benadering. Bovendien is de manoeuvreerruimte van de gewestelijke overheid op kwantitatief vlak erg beperkt, aangezien de meeste fiscale bevoegdheden in verband met huisvesting federaal blijven. De gewestelijke overheid heeft daarentegen heel wat meer mogelijkheden om iets te doen aan het kwalitatief aspect van de huisvesting. Het is goed leven te Brussel ! Dit zal het onderwerp zijn van ons volgend hoofdstuk.
29
III De kwalitatieve benadering « Brussel, dat is vrede ; Parijs, dat is oorlog ! » Amélie Nothomb, Brusselse schrijfster
In haar advies over het eerste ontwerp van GeWoP, beklemtoont de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie dat « de bewonersverenigingen, huurders, gezinnen en andere kringen zich
niet zonder meer lijken neer te leggen bij de strikte kwantitatieve logica van het GeWoP om het aantal woningen te verhogen om de bevolking te behouden en uit te breiden. Het openbaar onderzoek heeft het huisvestingsprobleem uitdrukkelijk uitgebreid tot de kwaliteit van het levenskader en van de wijk, een essentiële vestigingsfactor voor onder meer de jonge gezinnen met kinderen. » De levenskwaliteit in een stedelijke omgeving hangt af van talrijke factoren « van economische en
niet-economische aard die een invloed hebben op het individuele of sociale welzijn en op de persoonlijke bevrediging. »16 Doorgaans is de levenskwaliteit te Brussel uitstekend : de Brusselaar
vergeet dat te dikwijls. In talrijke internationale studies wordt Brussel inderdaad gerangschikt in de kopgroep van steden waar het aangenaam wonen is. Brussel is een metropool met een menselijk gezicht, die talrijke wijken met eengezinswoningen met tuintjes heeft kunnen bewaren. Een uiteenlopend aanbod en de aanwezigheid van talrijke individuele woningen vormen het hoofdkenmerk van de Brusselse markt. « Moderne en oude appartementen, villa’s, studio’s, huizen “bel-étage” of
herenhuizen, al dan niet gemeubeld, alle mogelijkheden bestaan. Het is bekend dat Brussel een bijzonder ruime keuze aan eengezinswoningen biedt. »17
Inzake leefmilieu, onderstreept Eurostat, het Europees statistisch bureau, onder meer dat het hoofdkenmerk van Brussel inzake groenvoorzieningen, een kenmerk dat Brussel onderscheidt van de andere steden, de veelheid en verscheidenheid van kleine privétuinen is. « Bij de ontwikkeling van de
stad vanaf 1870 kwamen veel bewoners van het naburige platteland zich in de stad vestigen en zij brachten hun gewoonten mee om groenten en planten te kweken ». Brussel telt bij de 30 m² groenruimte per inwoner.
Het is duidelijk dat Brussel, afgezien van dit idyllisch beeld, eveneens afgetakelde wijken kent die zones van uitsluiting vormen waar men talrijke handicaps aantreft zoals tal van afgetakelde gebouwen, een groot aantal onbebouwde gronden of onbewoonde gebouwen, vele woningen zonder comfort, openbare voorzieningen in slechte staat, een hoge bevolkingsdichtheid, een hoge criminaliteitsgraad, een groot aantal immigranten, een hoge werkloosheidsgraad en een laag scholingspeil. Merken we nog op dat talrijke sociale woningen gebouwd werden in een weinig creatieve architecturale en stedenbouwkundige omgeving waar huisjes en torengebouwen naast elkaar staan. Ondanks de algemene kwaliteit van het stadsleven, gaven talrijke gezinnen er toch de voorkeur aan Brussel te verlaten om zich in de periferie te vestigen. Dit is onder meer te wijten aan de aantrekkingskracht van de “groene gordel » van de Brusselse periferie die, in tegenstelling tot die van een groot aantal andere grote steden, een uitstekend levenskader biedt. Met enige overdrijving kan men stellen dat men, op enkele honderden meters van de stad, de indruk kan hebben te wonen op het platteland met weiden en bossen zo ver het uitzicht strekt.
30
Aangezien de oppervlakte van de stad tevens vrij beperkt is, zijn velen van mening dat wonen in de nabije groene periferie toelaat te genieten van de voordelen van de stad – nabijheid van allerlei infrastructuren – zonder de nadelen van het stedelijk kader. De aanwezigheid van de prachtige Brusselse groene gordel onderscheidt de Europese hoofdstad van de andere grote steden, waarvan de periferie dikwijls bestaat uit grijze woonwijken en onbebouwde gronden. De aanwezigheid van deze groene gordel is nochtans een medaille met een keerzijde : in tegenstelling tot talrijke andere metropolen bevindt de « grijze voorstad » van Brussel zich in het stadscentrum zelf. Het is in het stadscentrum dat men de miserie van de wereld aantreft, de lelijke torengebouwen met sociale woningen, de verlaten openbare ruimten en een gevoel van onveiligheid s’avonds. Een kwalitatieve studie over de huisvesting is een moeilijke opgave, aangezien het probleem van het levenskader vele gezichten heeft. Elk element is gekoppeld aan een ander, dat op zijn beurt verwijst naar een ander begrip, enz. Bij de besprekingen over het Gewestelijke Ontwikkelingsplan, plan dat verondersteld wordt elk belangrijk aspect van het levenskader te omvatten, zal men steeds één of andere partij aantreffen die, dikwijls terecht, stelt dat één of ander aspect onvolledig is of vergeten werd. Het is dus niet onze ambitie een globale benadering van het probleem te brengen, maar enkel de nadruk te leggen op bepaalde aspecten die ons interessant lijken en die bijdragen tot een positieve gedachtenwisseling over het onderwerp. Wanneer men het heeft over huisvesting te Brussel worden de standpunten harder en de meningen radicaler. Men moet toegeven dat het beperkte grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest in enkel jaren tijd plaats heeft moeten bieden aan talrijke miljoenen m² kantoren, die noodzakelijk werden door het nieuwe statuut van de stad als hoofdstad van de Europese Unie. Brussel biedt vandaag de 4de stock van kantoorruimte in Europa aan, na Parijs, London en Berlijn. Dit heeft diepgaande gevolgen gehad op de ruimtelijke ordening. Talrijke woonwijken werden afgebroken om de bouw van nieuwe infrastructuren toe te laten en de verbindingswegen werden heringericht. Maar de obsessie van sommigen die tot elke prijs « de zwakke huisvestingsfunctie willen beschermen tegen de sterke kantoorfunctie » grenst soms wel aan waanzin. Wij zijn van mening dat de huisvesting moet worden beschouwd als een sterke functie van de stad, precies zoals de economische functie. De beide functies zijn complementair en staan in nauw verband met elkaar. In deze kwalitatieve benadering zullen wij trachten voldoende argumenten aan te voeren om aan te tonen dat het principe waarover allen het doorgaans volledig eens zijn, namelijk dat van de duurzame ontwikkeling, toelaat alle partijen te verzoenen. Alhoewel dit volgens ons geen vrome wens is, zal het toch heel wat tijd vergen om alle krachten en energie op dezelfde golflengte te krijgen en te focussen op een gemeenschappelijk positief huisvestingsproject. Bij een poging om het beginsel van de duurzame ontwikkeling op te nemen in haar “ontwerp voor de ordening van het kanton » van 16 augustus 2000, schreef de overheid van de stad Genève : « Economische ontwikkeling is een noodzakelijke voorwaarde voor de instandhouding van een stabiele en solidaire maatschappij en voor het behoud van het leefmilieu. Het omgekeerde is echter even juist. Bij een steeds sterkere concurrentie winnen nieuwe factoren van kwalitatieve aard voor de vestiging van bedrijven aan belang, bij voorbeeld factoren in verband met het opleidingspeil van de arbeidskrachten en de kwaliteit van het levenskader. Het leefmilieu en het natuurlijk of bebouwd patrimonium moeten bijgevolg met aandacht worden beheerd : het zijn niet-hernieuwbare middelen die een kostprijs hebben, maar die ook baten opleveren voor de maatschappij en de economie. »
A. Het verbeteren van de stedelijke levenskwaliteit Volgens de Europese Investeringsbank (EIB), is het verbeteren van de stedelijke levenskwaliteit gelijk aan het bevorderen van een meer harmonische ontwikkeling van de steden, het aanleggen van groenruimten, parkings, het stimuleren van afgetakelde wijken, - onder meer in het stadscentrum -, of het stimuleren van de oprichting van nieuwe economische activiteitscentra. Het is ook sociale woningen herinrichten of bouwen via grootse programma’s. Het is ook een betere recyclage van afval en een behandeling van afvalwater.
31
Stedelijke levenskwaliteit, zoals de Unicef die ziet, berust op een utopie : « Vraag de mensen dat zij zich hun ideale gemeenschap inbeelden en zij zullen u de moderne versie beschrijven van een kleine Europese stad in de 19de eeuw : een plaats, gebouwd op mensenschaal, klein en compact, maar toch gevorderd op technologisch en milieuvlak; alle plaatsen waar dagelijkse activiteiten worden uitgeoefend zijn te voet bereikbaar; door de afwezigheid van auto’s kunnen kinderen in alle veiligheid spelen en de mensen groeten hun buren terwijl zij op het voetpad lopen; een plaats met veel bomen, glas en bloemen. De boodschap is duidelijk : wat de mensen willen, dat is levenskwaliteit. Ze willen hun kinderen in alle veiligheid, gelukkig en in goede gezondheid zien; zij willen een nuttige en billijk betaalde job uitoefenen in hun buurt; zij willen tijd hebben voor vrijetijdsactiviteiten en om zich te vervolmaken. Zij willen vooral contact met andere mensen. » Levenskwaliteit is een tamelijk abstract begrip met talrijke facetten. Het is eveneens een dynamisch begrip dat verandert met de tijd en volgens de plaatselijke omstandigheden. In de jaren 70 en 80 legde de overheid vooral de nadruk op de verbetering van de materiële levensomstandigheden, de opvoeding en de infrastructuur. In de jaren 90 is dit begrip gewijzigd, en nu legt men eveneens de nadruk op : • • • • • • •
veiligheid ; werkgelegenheid ; de kwaliteit van de openbare ruimte ; leefmilieu ; mobiliteit, autoverkeer en stedelijk openbaar vervoer ; stedenbouw en ruimtelijke ordening ; de deelneming van de burgers aan de besluitvorming.
Alle facetten van de levenskwaliteit in de stad kunnen nochtans gebundeld worden onder één gemeenschappelijke noemer, die dikwijls gebruikt wordt als een slogan maar die toelaat concrete beheersprincipes te formuleren : de duurzame ontwikkeling.
B. De duurzame ontwikkeling Volgens de International environmental agency for local governments (ICLEI18), « is
duurzame ontwikkeling de ontwikkeling die fundamentele economische, sociale en leefmilieudiensten biedt aan alle inwoners van een gemeenschap zonder de leefbaarheid van de natuurlijke, onroerende en sociale systemen, waarvan de levering van deze diensten afhangt, in het gedrang te brengen. »
Duurzame ontwikkeling houdt zich bezig met de kwaliteit van de groei en niet enkel met de kwantiteit hiervan. Duurzame ontwikkeling houdt in dat bij het beheer van een stad een evenwicht moet worden verzekerd tussen economische, sociale en leefmilieunoden. In haar rapport over de duurzame Europese steden, was de Europese Commissie reeds in 1996 van mening dat « het duurzame
beheer van de stedelijke omgeving instrumenten vereist die tegemoetkomen aan de sociale, economische en leefmilieunoden, zodat de vereiste basis voor integratie wordt gelegd. Door hiervan gebruik te maken kan men een heel wat ruimer, sterker en ambitieuzer duurzaamheidbeleid opzetten dan doorgaans tot nu toe werd aangenomen. »
De Commissie voegt eraan toe : « De duurzaamheid is nauw gekoppeld aan de economische aspecten van de stad. De Europese Unie en haar lidstaten moeten de voorwaarden scheppen waardoor ondernemingen kunnen bloeien en toch meer milieubewuste werkingsmethodes toepassen. De gewestelijke en lokale overheden moeten zoeken naar oplossingen die van aard zijn werkgelegenheid te scheppen dankzij maatregelen ten bate van het leefmilieu, de verbetering van het milieubewust gedrag van de ondernemingen aanmoedigen en de industriële sector aansporen een eco-systeembenadering19 toe te passen. De overheid moet het welzijn van de bevolking verhogen en de gelijkheid en sociale integratie bevorderen door het verstrekken van de diensten en het basiscomfort, onderwijs en vorming, gezondheidszorg, huisvesting en werkgelegenheid voor allen. »
32
In zijn advies van 24 mei 2000 merkt het Economisch en Sociaal Comité van de Europese Unie op : “De lage kwaliteit, en zelfs de aftakeling, van het stedelijk leefmilieu, zijn direct te wijten aan de
verouderde benadering van de ruimtelijke ordening, aan de kwaliteit van de diensten en de infrastructuur, aan een onvoldoende of zelfs ontbrekend onderhoud, aan gewoonten van collectief en individueel leven die grondig moeten worden herzien, alsmede aan de eventuele aanwezigheid van productiecentra in de nabijheid van de stedelijke centra. Om de factoren te beïnvloeden moet men twee fundamentele eisen in aanmerking nemen : enerzijds een onomkeerbare evolutie naar duurzaamheid bij de beslissingen op lokaal vlak en, anderzijds, de bewuste deelneming en informatie van de betrokken partijen : overheid, burgers, ondernemingen. (…) In het bijzonder in het geval van de steden is het begrip duurzame ontwikkeling niet beperkt – en mag het niet beperkt worden – tot enkel en alleen de factor leefmilieu, maar omvat het eveneens factoren zoals de economische en humane hulpbronnen en de verwezenlijking van een sociale duurzaamheid. » In een communiqué van 17 mei 2001, legt de OESO eveneens de nadruk op de principes die aan de basis liggen van duurzame ontwikkeling : de economische, sociale en leefmilieudoelstellingen met elkaar verzoenen. « Duurzame ontwikkeling is een fundamentele doelstelling van de regeringen van
de lidstaten en van de OESO zelf. De drie dimensies van duurzame ontwikkeling – de economische groei versnellen, de humane en sociale ontwikkeling bevorderen en het leefmilieu beschermen – zijn onderling afhankelijke doelstellingen die een internationale actie met onderling overleg tussen de OESO-landen vergen. » De OESO voegt eraan toe « Met het oog op een duurzame ontwikkeling komt het erop aan een
evenwicht te zoeken tussen de bescherming van het leefmilieu en de economische groei, wanneer die met elkaar in conflict zijn, maar het gevolgde beleid zou er moeten op gericht zijn leefmilieu en economische en sociale noden te integreren en, in de mate van het mogelijke, gebruik te maken van de complementariteit tussen beide. (…) Elke verbetering van de sociale en leefmilieu-omstandigheden brengt normaal opportuniteitskosten mee in termen van economische ontwikkeling. »
In het hoofdartikel van een speciaal nummer van “l’Observateur”20, gewijd aan duurzame ontwikkeling, schrijft Donald Johnston, Secretaris generaal van de OESO : « De leefmilieuproblemen
waarmee alle landen te kampen hebben worden steeds complexer, vooral daar waar leefmilieu en economie elkaar kruisen. Men moet verder streven naar efficiëntere en zuiniger methodes tot voorkoming van de verontreiniging en voor het beheer van de natuurlijke hulpbronnen. Alleen al door de mondiale economische groei, blijven de effecten van de huidige verbruiks- en productiemethodes het halen op die van de verbetering van de technologieën en andere maatregelen ter bescherming van het leefmilieu. In alle sectoren van het bedrijfsleven moet het nu een prioriteit zijn te zorgen voor een expansie van de productie zonder dat zulks aanleiding geeft tot een toeneming van de verontreiniging. De OESO-landen hebben in dit opzicht enige vooruitgang geboekt, maar er is nog meer nodig, en dit zonder uitstel. Het is essentieel alle betrokken partijen, en in het bijzonder de privésector, hierbij te betrekken. » In hetzelfde nummer van “l’Observateur”, past Josef W. Konvitz de principes van duurzame ontwikkeling toe op het beheer van de steden : « De steden van de OESO staan onder zeer sterke druk van het leefmilieu : herhaaldelijke
overschrijding van de luchtverontreinigingsdrempels, toeneming en vermenigvuldiging van de geluidshinder, aanhoudende waterverontreiniging, uitblijven van de sanering van de soms besmette braakliggende industriële gronden, toeneming van de opstoppingen, aanhoudende omvorming van groenzones in woonzones. De economische groei alleen kan niet alle sociale en leefmilieuproblemen van de steden verlichten. En de gevolgen op gewestelijk en nationaal vlak van deze problemen kunnen de productiviteit, de investeringen, de werkgelegenheid en de groei in het gedrang brengen. (…) Een dynamisch leefmilieubeleid kan als volgt worden ontleed : • • •
innoverende planning die perspectieven biedt en rekening houdt met de aanpassing van het bestaande gebouwenbestand aangepaste financiering voor het onderhoud en de vernieuwing van de infrastructuur gebruik van doelstellingen, referentiecriteria en indicatoren
33
• • • •
kruiselingse verbanden tussen de verschillende facetten van het stadsbeheer, onder meer fiscaliteit en onderwijs communicatiestrategieën partnerschappen tussen privésector en overheid formules voor responsabilisering en verantwoording over de rekeningen.
Het is hier dat de stedelijke omgeving aansluit bij de andere dimensies –sociale en economische – van de leefbaarheid op lange termijn. Duurzame stedelijke ontwikkeling blijft niet beperkt tot de verbetering van het leefmilieu, maar houdt ook de bevrediging van de behoeften van de bevolking in haar totaliteit in, wat gaat van het vervoer tot de huisvesting via werkgelegenheid en sociale diensten. » « (…) Het historisch overzicht toont aan dat de stedelijke economieën talrijke vernieuwingen kunnen tot stand brengen die de sociale en leefmilieurisico’s, gekoppeld aan de stad, verminderen. In de agglomeraties van amper 50 jaar geleden, waren de armen gedoemd om in krotten te wonen. Vandaag beantwoorden de woningen welke toegankelijk zijn voor gezinnen met een laag inkomen ten minste meestal toch aan de minimumeisen. » « De luchtkwaliteit profiteert zowel van de investeringen in zuivere technologieën als van de invoering van taksen en andere maatregelen die erop gericht zijn de luchtverontreiniging te beperken. Recyclage heeft de gegevens gewijzigd van het probleem van de afvalverwerking. Globaal genomen toont de renovatie van de steden en van de netwerken van het openbaar vervoer aan dat er andere oplossingen bestaan – die potentieel interessant zijn zowel voor de bedrijven als voor de individuen – dan de uitbreiding van de agglomeraties als een inktvlek. » De eindtekst van de conferentie Habitat II bevestigt ook21 « dat het voortbestaan van het
wereldmilieu en van het menselijk leven enkel zal worden verzekerd indien men erin slaagt de menselijke vestigingen, zowel de stedelijke als de landelijke, economisch, dynamisch, sociaal actief en ecologisch rationeel te maken, met eerbied voor het historisch, godsdienstig en cultureel erfgoed, alsmede met de verscheidenheid die ze kenmerkt. » Hoe de stap doen van de theorie naar de praktijk, de beheersprincipes bepalen en het beginsel van de duurzame ontwikkeling toepassen op het niveau van het onderwerp dat ons interesseert, namelijk de stedelijke woningmarkt ? Ziehier vier voorbeelden inzake ruimtelijke ordening, bestrijding van geluidshinder, economisch beleid en duurzame huisvesting.
1. Ruimtelijke ordening a) Noodzakelijke functievermenging Functievermenging in een stedelijke omgeving is één van de belangrijkste elementen van de stedelijke levenskwaliteit en tevens een principe dat wordt aanvaard door de meeste, zoniet alle, partijen bij de stedelijke ontwikkeling. In de stad wordt het principe van de functievermenging de regel, de “monofunctionaliteit” de uitzondering. De eindtekst van de conferentie Habitat II stelt onder meer22 : « In heel wat steden gebruikt men
perifere gronden voor activiteiten in verband met het stadsleven op een manier die leidt tot verspillingen, aangezien gronden die reeds voorzien zijn van wegen en aangelegde infrastructuur niet voldoende worden gebruikt en gerendabiliseerd. Om een evenwichtige, ongezonde en irrationele groei van de humane vestigingen te vermijden, moet worden gepleit voor grondbestemmingsschema’s die de vraag naar vervoer verminderen, energie besparen en de vrije ruimte en de groenvoorzieningen sparen. Het is van het grootste belang voor de stedelijk ontwikkeling dat men een aangepaste stedelijke dichtheid behoudt en richtlijnen uitwerkt met het oog op een gemengd gebruik van de gronden. »
34
Op de wereldtop van Burgemeesters van 16 en 17 maart 2000, verklaarde de Burgmeester Gouverneur van Berlijn : « Wij wensen het hart van de stad dynamisch te maken door een
geplande concentratie in het kader van de stedelijke ordening. Zowel voor de huisvesting als voor de beroepsactiviteiten moeten investeringen worden verricht. Zelfs in een zeer dure woonwijk is het van belang goedkope woningen en beroepsactiviteiten toe te laten. Wij houden ons trouwens niet enkel bezig met de bouw van woningen, maar ook met de grootte van de woningen. Kroostrijke gezinnen moeten een gepaste woning kunnen vinden. » In onze studie van 1995, “Brussel-Europa , afspraak met de 21ste eeuw” schreven wij « Er is
blijkbaar een soort consensus ontstaan over de noodzakelijke functievermenging in de stad. Het principe van de functievermenging lijkt echter moeilijk te definiëren. Vergt de functievermenging niet in de eerste plaats een pragmatische benadering van iedere geval afzonderlijk ? De functievermenging mag hoe dan ook niet tot een dogma worden verheven. » « Wij hebben vastgesteld dat het GeWoP uitgaat van de functievermenging als algemeen principe,
maar dat dit principe amper teruggevonden wordt in de normen van bodembestemming. Brussel is een stad die grotendeels gemengd is en dat vormt precies haar charme en haar aantrekkingskracht. Men moet het aan de uitvoerders van projecten en aan de overheid overlaten om geval per geval te oordelen over de geldigheid van dit principe, dat de levenskwaliteit in de stad moet verbeteren en een oordeelkundige vestiging van de ondernemingen en Europese instellingen mogelijk moet maken. Talrijke elementen pleiten er immers voor dat men in de toekomst meer rekening houdt met dit principe : we zijn ervan overtuigd dat een welbegrepen functievermenging in haar verschillende vormen zal bijdragen tot een instandhouding en een versterking van de bevolking en de ondernemingen. » Wat de huisvesting betreft, gaat de functievermenging in tegen de « zonering » en leidt zij ertoe dat de arbeidsplaats, de winkels, de culturele activiteiten en verschillende diensten in de buurt van de woning liggen. De functievermenging moet eveneens uitgebreid worden tot de kantoorgebouwen. De wijken waarin kantoorgebouwen geconcentreerd zijn lopen leeg buiten de werkuren, wat ingaat tegen de openbare veiligheid. In ieder geval moeten getto’s worden vermeden. In dat verband is de jacht op clandestiene kantoren in herenhuizen – wat in strijd is met het principe van de functievermenging – verwerpelijk, aangezien dit tevens het behoud van het architecturaal erfgoed in het gedrang brengt. Het onderhoud van herenhuizen brengt soms immers kosten mee die enkel kunnen worden gedragen door de hierin gevestigde ondernemingen en niet door particulieren. De functievermenging integreren in een ontwikkelingsplan of een leidend schema is tamelijk eenvoudig, aangezien de bevoegde overheid elk project kan beoordelen op basis van een vrij soepel algemeen principe. De pragmatische benadering geval per geval die wij suggereerden in onze studie van 1995 kan worden toegepast. Dit principe daarentegen opnemen in een reglementair grondbestemmingsplan, zoals het sectorplan van de Brussels agglomeratie of het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP), is daarentegen een hele kunst, aangezien bij het indienen van een vergunningsaanvraag in principe weinig afwijkingen zouden moeten worden geduld.
b) De functievermenging in het sectorplan Het doel van het sectorplan bestond erin de « coëxistentie van de verschillende specifieke functies van een stad » te organiseren. Volgens een document van 30 januari 1974 van de Minister van Brusselse
aangelegenheden, waren de principes voor de verschillende bestemmingszones de volgende : • •
•
Huisvesting te Brussel behouden, verdedigen en bevorderen; Een discipline tot stand brengen voor de vestiging van kantoorgebouwen (ze enkel toelaten op bepaalde delen van verbindingswegen met veel verkeer, op relatief gegroepeerde wijze en rekening houdend met de bestaande toestand); met als leidraad, het volgende algemeen principe : de kantoorgebouwen in de voorbehouden zones voor huisvesting verbieden, maar huisvesting in de voor kantoren bestemde wijken niet verbieden; Een harmonisch evenwicht verzekeren tussen de huisvesting en bepaalde ondernemingen, daar waar deze coëxistentie reeds bestaat in bepaalde huizenblokken.
35
Zo heeft het sectorplan de mogelijkheid geboden de splitsing van de stad in monofunctionele zones te vermijden, maar de problemen bij de toepassing van dit plan hebben aangetoond dat het erg moeilijk was de Brusselse economische activiteit te sturen in de door de overheid gewenste richting.
c) De functievermenging in de GBP Laten we eraan herinneren dat de functievermenging, in de mate dat zij gebaseerd is op het algemeen principe van duurzame ontwikkeling, een evenwicht moet tot stand brengen tussen economische, sociale en leefmilieunoden, waarbij de woonfunctie nauw gekoppeld is aan deze drie aspecten. In haar advies van 28 april 2000 over het tweede ontwerp van GBP, was de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie (GOC) van mening dat « aangezien de rijkdom van de stad gevormd wordt
door haar gemengd karakter, de Commissie aandringt opdat de vermenging wordt benaderd op een positieve wijze en als een troef : er moet een systeem worden gevonden dat de coëxistentie en synergie van de functies organiseert, in de plaats van ze tegen elkaar in het harnas te jagen. » Hiertoe zal het GBP in de eerste plaats het verleden (de bestaande toestand) scheiden van de toekomst (toekomstige vastgoedprojecten) en dit via het algemene vrijwaringbeding : « de bestaande
gebouwen waarvan de bestemming, vermeld in de bouwvergunning of de stedenbouwkundige vergunning van het gebouw – of, bij afwezigheid hiervan, waarvan het wettig gebruik – niet overeenstemt met de voorschriften van het plan, kunnen het voorwerp uitmaken van verbouwingswerken, zware renovatie of sloop–heropbouw. » Met andere woorden : wat bestaat maar ingaat tegen het plan, mag blijven en binnen bepaalde perken zelfs ontwikkeld worden. Zo kan men ervan uitgaan dat de functievermenging enkel via het vrijwaringsbeding verwezenlijkt is in de woonzones, terwijl de voorschriften niettemin erg restrictief zijn ten aanzien van andere bestemmingen.
In de toekomst zal de functievermenging min of meer verwezenlijkt worden in bepaalde zones via voorschriften die te talrijk en te complex zijn om hier in detail behandeld te worden. Elk bijzonder voorschrift moet worden gelezen, rekening houdend met de algemene voorschriften, terwijl het geheel een kaartenhuisje vormt met een delicaat evenwicht. Ziehier enkele voorbeelden, overgenomen uit een perscommuniqué, gepubliceerd door de met het dossier belaste Staatssecretaris, Willem Draps : •
Verhoging van de oppervlakte voor groenvoorzieningen met bij de 90 hectaren.
•
Het GBP biedt nieuwe mogelijkheden tot vestiging van ondernemingen van de nieuwe economie, diensten- of high tech bedrijven, zowel in de gemengde zones als in de stedelijke industriezones.
•
Stroken voor vermenging zijn voorzien op bepaalde grote verkeersaders. Deze stroken laten toe het kantorenpotentieel, voorzien door de kaart van de toelaatbare en bestaande kantooroppervlakte (CASBA) te concentreren, met behoud van het residentieel karakter aan de andere zijden van het huizenblok.
•
Het GBP stimuleert wonen en werken op hetzelfde adres. Het kleine kantoor , van 75 tot 200 m², dat overeenstemt met 45% van de oppervlakte van de woning, wordt niet geboekt op de kaart van de toegelaten kantooroppervlakte
•
Het GBP laat in alle zones de vestiging toe van voorzieningen van collectief belang of van openbare buurtdienst, op voorwaarde dat zij verenigbaar blijven met de stedenbouwkundige kenmerken van de wijk
•
De kaarten zelf kunnen de vermenging herinvoeren daar waar die nog niet bestond. De nieuwe zones van gewestelijk belang beogen bij voorbeeld te herstructureren wijken, waar meer huisvesting zou moeten komen. Zo zullen in het administratief centrum van de Staat woningen, buurthandelszaken, kantoren en inrichtingen kunnen komen.
36
Het is duidelijk dat, naar gelang het standpunt dat men inneemt, sommigen het GBP te gemengd en anderen niet gemengd genoeg zullen vinden. Men kan betreuren dat de functievermenging in de woonwijken enkel verzekerd is door het vrijwaringsbeding, maar in feite dient te worden erkend dat de definitieve letterlijke voorschriften van het GBP in de goede richting gaan en dat men zoveel als mogelijk de principes van duurzame ontwikkeling heeft opgenomen. In een hierover verschenen artikel in september 2001, schreven wij : « Wij zijn van oordeel dat de
tekst niet perfect is, maar dat het haast onmogelijk is een tekst zonder enige tekortkoming op te stellen. Het probleem is zodanig ingewikkeld en er staan zoveel verschillende belangen op het spel, dat niemand ooit volledig tevreden zal zijn met een tekst. Als trouwe leden van de verschillende raadgevende instanties die zich dienden uit te spreken over de ontwerpteksten, kunnen wij dit bevestigen. » « Wij zijn overigens van mening dat de regering teksten heeft opgesteld en kaarten heeft getekend die rekening houden met een maximaal aantal opmerkingen, geformuleerd tijdens het openbaar onderzoek door de verschillende partijen, en met de sociaal-economische noden voor het beheer van een stadsgewest als Brussel. »
2. Het leefmilieu Het dossier van het leefmilieu is zo uitgebreid dat het onmogelijk kan worden behandeld in het kader van deze studie. Het bevat verschillende onderverdelingen, zoals de lucht, afval, groenruimte, grond, energie, water, burenhinder en lawaai. Wij zullen het in het kort hebben over afval in het hoofdstuk, gewijd aan duurzaam wonen, en in dit punt zullen wij dan enkele opmerkingen maken over de problemen van geluidshinder. Aanvankelijk werd bestrijding van lawaai niet beschouwd als een prioriteit op gebied van leefmilieu, in tegenstelling tot bij voorbeeld de vermindering van de luchtverontreiniging. De gevolgen voor de bevolking waren minder spectaculair en de vermindering van de levenskwaliteit werd door het publiek aanvaard als een rechtstreeks gevolg van de technologische ontwikkelingen en van de verstedelijking. Recente onderzoeken in dit verband hebben nochtans aangetoond dat velen het door het verkeer, industrie en vrijetijdsactiviteiten veroorzaakte lawaai beschouwen als hun belangrijkste leefmilieuprobleem, vooral in stedelijke gebieden. Zo heeft een onderzoek over het leefmilieu door de Europese Commissie, uitgevoerd in 1995, aangetoond dat het geluid de vijfde milieuklacht is (na het wegverkeer, de luchtverontreiniging, de aantasting van de landschappen en het afval). Het belang van het probleem van geluidshinder in een stedelijke omgeving moet nochtans niet worden overdreven. Een studie van het “Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France” (IAURIF) van 1999 toont aan dat, in één van de stadsgebieden met de slechtste reputatie inzake lawaai, namelijk Parijs, « bijna 61 % van de gezinnen van oordeel zijn dat het geluid dat zij overdag waarnemen zeldzaam of onbestaand is. 13 % is van oordeel dat het frequent is. » De IAURIF-studie toont eveneens aan dat het wegverkeer de belangrijkste bron van lawaaihinder is, die 26 % van de gezinnen stoort overdag en 13 % ‘s nachts. Burenlawaai stoort 11 % van de gezinnen overdag en 8 % ‘s nachts, in het bijzonder diegenen die wonen in appartementsgebouwen (14 %), die meer worden verstoord dan de personen die wonen in een individuele woning (3 %). Er moet worden opgemerkt dat het lawaai veroorzaakt door inrichtingen in de omgeving overdag, voor alle gezinnen erg laag is : 2 % à 3 % heeft er klachten over. Laten we terugkeren naar Brussel. In de “Schriftjes van de Dienst Milieustatistiek” nr 6 van september 1998 schrijft het BIM dat « in een in 1995 uitgevoerd onderzoek, 1% van de ondervraagde
personen gewag maakte van hinder door bouwplaatsen. Deze sector vertegenwoordigt 4% van de klachten, geregistreerd door de inspectiedienst van het BIM. » Rekening houdend met de technische voorwaarden waaraan de bouwplaatsbeheerders zich moeten houden, moeten wij toegeven dat de hier veroorzaakte hinder toch niet groot is.
37
Het principe van duurzame ontwikkeling houdt in dat de bestrijding van geluidshinder rekening houdt met de verschillende belangen die op het spel staan. Men heeft bij voorbeeld vastgesteld dat een brutaal verbod op nachtvluchten op de Nationale luchthaven vanaf half 2003 aanleiding gaf tot een sociale mobilisatie die zo belangrijk was dat de beslissing moest worden herroepen. Een ander voorbeeld : in een arrest van 15 mei 1996 heeft het Arbitragehof beslist dat artikel 6 van de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest van 16 mei 1991 betreffende de strijd tegen geluidshinder in de rust- en woonruimten te Brussel op een onevenredige wijze een aantasting vormde op de vrijheid van handel en industrie, in vergelijking met het nagestreefde doel, aangezien het van toepassing was op de werken op bouwplaatsen. In dit arrest heeft het Hof, zeker zonder dit uitdrukkelijk te wensen, het principe van duurzame ontwikkeling toegepast.
a) De Europese initiatieven Het Groenboek van de Commissie van 4 november 1996 betreffende het toekomstig beleid tot bestrijding van het lawaai stelt verschillende actiemiddelen voor : Via een algemeen beleid tot bestrijding van het lawaai, overweegt de Commissie de volgende acties : een harmonisatie van de beoordelingsmethodes inzake blootstelling aan lawaai; opstelling van een gemeenschappelijke EG-index inzake blootstelling aan lawaai; beperking van de geluidsoverdracht (door de isolatie van gebouwen); ontwikkeling van de uitwisseling van informatie en ervaringen tussen lidstaten over blootstelling aan geluidshinder (sensibiliseringscampagnes over leefmilieuproblemen); het versterken van de coherentie van de opzoekingsprogramma’s over lawaai. Via een politiek tot vermindering van lawaaihinder aan de bron, wil de Commissie optreden tegen het lawaai, veroorzaakt door : •
•
• •
Het wegverkeer (vermindering van de toegelaten waarden inzake lawaai; aanpassing van de infrastructuur om het door de banden veroorzaakte lawaai te beperken (fluisterasfalt); aanpassing van de voertuigbelasting rekening houdend met het geluidsniveau; invoering van een geluidscontrole van de voertuigen bij technische controle; ontwikkeling van economische instrumenten zoals stimuli voor de aankoop van geluidsarme voertuigen; beperking van het gebruik van lawaaierige voertuigen (rijverbod voor vrachtwagens ’s nachts of in het weekend in de agglomeratie). Het spoorwegverkeer (uitbreiding tot het gehele spoorwegnet van maximumnormen inzake lawaai; ontwikkeling van het onderzoek over de beperking van het door treinen veroorzaakte lawaai; harmonisatie van de beoordelings- en voorspellingsmethodes voor door treinen veroorzaakte lawaai). Het luchtvervoer (vermindering van het toegelaten lawaaivolume; hulp bij de bouw en het gebruik van minder luidruchtige vliegtuigen; inrichting van de zones nabij de luchthavens; invoering van een rangschikking van de vliegtuigen volgens het veroorzaakte lawaai). De machines die werken in de open lucht : (het lawaai veroorzaakt door bepaalde machines voor openbare werken (onder meer compressoren, breekhamers en torenkranen) is al gereglementeerd door communautaire richtlijnen. Hetzelfde geldt voor het geluid veroorzaakt door grasmaaiers, dat eveneens geregeld wordt door een EU-reglementering).
b) De Brusselse initiatieven De wetgeving en reglementering van Brussel inzake geluidshinder is tamelijk uitgebreid, zelfs al kan het Gewest geen beleid tot verlaging van het lawaai aan de bron voeren, aangezien de federale overheid bevoegd blijft om productnormen op te leggen. Het wetgevend kader omvat de Ordonnantie van 17 juli 1997 betreffende de strijd tegen geluidshinder in een stedelijke omgeving, die de voorkoming van geluid en trillingen, afkomstig van vaste of mobiele bronnen, beoogt, de invoering van een akoestische bescherming van bewoonde gebouwen en van open ruimten voor privé of collectief gebruik en de bescherming van de bewoners van bewoonde gebouwen tegen geluidshinder. De ordonnantie leidde tot de goedkeuring van vier uitvoeringsbesluiten betreffende de controlemethode en de voorwaarden voor het meten van geluid,
38
burengeluid, geluid en trillingen veroorzaakt door geklasseerde installaties en geluid veroorzaakt door het luchtverkeer. De gewestelijke besluiten kunnen desgevallend aangevuld worden met een gemeentelijk reglement, bij voorbeeld betreffende de uren waarop grasmaaiers en zaagmachines mogen worden gebruikt. Deze gewestelijke en gemeentelijke reglementeringen vullen natuurlijk de algemene artikels van het burgerlijk wetboek en van het strafwetboek aan, die bepalingen bevatten over geluidshinder. Artikel 561.1° van het strafwetboek bestempelt bij voorbeeld “het feit zich ’s nachts schuldig te maken aan nachtgerucht, nachtrumoer waardoor de rust van de inwoners kan worden verstoord” als overtreding. Het lawaai veroorzaakt door het luchtverkeer op de luchthaven van Brussel Nationaal vormt een afzonderlijk probleem, aangezien het gaat om verkeer dat wordt beheerd door een nationale instantie vanop een in het Vlaamse gewest gevestigde infrastructuur, maar waarbij een deel van het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest wordt overgevlogen. In ettelijke gevallen reageren de Burgemeesters van de overgevlogen gemeenten op politiek en juridisch vlak, door vorderingen in te stellen bij de rechtbanken. Merken we op dat de nieuwe milieuvergunning, afgegeven door het Vlaamse gewest aan Brussels International Airport Company (BIAC), het gemengd bedrijf dat de luchthaven bestuurt, het aantal nachtvluchten beperkt tot 25.000 per jaar. Merken we eveneens op dat, volgens cijfers, gepubliceerd door het NIS op 6 augustus 2001, het aantal vluchten te Brussel aan stagnatie zou kunnen toe zijn. Wanneer men de ontwikkeling van de luchtvaart nagaat, stelt men vast dat het aantal vluchten boven België om de 10 jaren verdubbelt. In de periode 1993 - 2000 is het aantal vluchten vanuit of naar Brussel jaarlijks gemiddeld toegenomen met 7,1%. Sinds 1996 is dit groeipercentage evenwel sterk gedaald en op termijn zou een stagnatie kunnen optreden.
3. De economische vitaliteit De studies, voorafgaand aan de invoering van het nieuwe GeWoP, hebben het nogmaals aangetoond : de belangrijkste reden om te wonen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest , is de nabijheid van werkgelegenheid. Eric Struyf heeft in dit opzicht drie opmerkingen gemaakt op het door de ULB in 1994 georganiseerde colloquium « Welke strategieën voor Brussel ? » : • •
•
De koppeling tussen de woon- en de werkplaats bestaat niet meer op dezelfde wijze als vroeger, onder meer omdat in de meeste gezinnen de beide partners werken en het er dus om gaat tussen de behoeften van de beide partners een mobiliteitscompromis te vinden. Het is noodzakelijk het verband huisvesting – economische activiteiten en dus werkgelegenheid niet te stellen in termen van ruimtelijke concurrentie, maar in termen van complementariteit. « Dit geldt onder meer voor de gehele bevolking van geschoolde of
hooggeschoolde manuele of intellectuele werknemers die een gemakkelijker toegang moet hebben tot een middelgrote woning, terwijl het gewestelijke beleid (met uitzondering van de initiatieven van de GOMB) de sociale woning lijkt te bevoorrechten. » In deze gedachtegang stelt Eric Struyf vragen bij de premies voor het verwerven van eigendom of voor renovatie, « waarvan men soms de indruk heeft dat zij, wegens de
vastgestelde drempels, voorbehouden zijn aan diegenen die niet de middelen hebben om te kopen, terwijl diegenen die er haast aan toe zijn de stap te zetten, en waarvoor de premie een beslissende extra zou zijn, er niet voor in aanmerking komen ». Deze opmerkingen lijken ons nog steeds perfect actueel. Er zijn zoveel studies over dit onderwerp en de besluiten zijn zodanig eensluitend dat het ons niet nodig lijkt dit punt nog verder te ontwikkelen.
4. Duurzame huisvesting Duurzame ontwikkeling bij het beheer van de steden leidt rechtstreeks naar het begrip duurzame huisvesting. Wat verstaat men onder duurzame huisvesting ? De begrippen van duurzame
39
ontwikkeling lijken op het eerste gezicht theoretisch gemakkelijk toepasselijk maar in concreto is dat een stuk moeilijker. Een aantal auteurs hebben het gewaagd drie hoofdkenmerken te noemen die een woning volgens hen dient te hebben om als duurzaam te worden beschouwd23 : •
haar duurzaam karakter : de levensverwachtingen van het gebouw, de interne uitrusting ervan die moet kunnen aangepast worden aan de evolutie van de behoeften, de onmiddellijke omgeving die gepast moet zijn ;
•
haar houdbaar karakter : het feit dat zij financieel draaglijk is, dat zij een gunstige omgeving vormt voor een goede fysische en geestelijke gezondheid, dat zij een « thuis » kan vormen;
•
haar milieu-efficiënt karakter : het feit dat zij het welzijn kan waarborgen of verhogen en toch het verbruik van niet-hernieuwbare energiebronnen beperken, voornamelijk de grond.
De duurzame woning kan worden bepaald als een woning die zo goed als mogelijk beantwoordt aan een duidelijk bepaalde behoefte, die economisch evenwichtig blijkt te zijn in haar bouw en exploitatie en die een zo gering mogelijke invloed heeft op het leefmilieu. Volgens sommige auteurs24 moet een duurzame woning bijgevolg : •
in maatschappelijke termen : zo goed als mogelijk beantwoorden aan het opgestelde bestek; kunnen evolueren volgens de toekomstige eisen (uitbreidbaarheid, flexibiliteit in gebruik); de veiligheid en het comfort van de bewoners verzekeren en de menselijke en sociale betrekkingen bevorderen.
•
in termen van besparing : leiden tot een investering met een goede prijskwaliteitverhouding; economisch zijn, zowel in haar gebruik als in het onderhoud; rekening houden met alle kosten, ook met de externe kosten en haar waarde behouden over de betrokken tijdspanne.
•
in termen van leefmilieu : zo weinig mogelijk niet-hernieuwbare energie verbruiken; met een geringe of positieve invloed op het landschap en het leefmilieu en weinig afval voortbrengen.
De bouwsector heeft een rechtstreekse en belangrijke band met het begrip duurzaam bouwen; inderdaad25 : •
In maatschappelijke termen, de bebouwde omgeving vormt één van de pijlers van de economische en sociale ontwikkeling. De interne kwaliteit van de gebouwen, in het bijzonder de luchtkwaliteit, heeft een rechtstreekse invloed op het welzijn en de gezondheid van de bewoners.
•
In termen van economie, de bouwsector vormt een belangrijke factor : hij vertegenwoordigt 10 à 12% van het BNP in de geïndustrialiseerde landen, en zelfs 20 à 30% van het BNP in de ontwikkelingslanden.
•
De bouwsector speelt eveneens een hoofdrol in termen van werkgelegenheid : alleen al in de Europese Unie telt de sector 30 miljoen banen.
•
In termen van leefmilieu : de bouw van gebouwen, het onderhoud en de exploitatie hiervan vertegenwoordigen ongeveer 40% van het totale energieverbruik van de Europese Unie en 30% van de CO²-uitstoot (24% voor België).
De Confederatie Bouw heeft haar jaarverslag 200 gewijd aan duurzaam bouwen. In de inschrijving schrijft zij « Bouwen heeft onvermijdelijke invloed op het milieu. Het milieu-effect zal klein of groot,
positief of negatief zijn naargelang de aandacht die men eraan besteedt tijdens de verschillende bouwfasen en bij het gebruik van het gebouw of bouwwerk. De bouwsector is de sector waar het
40
potentieel voor energie-efficiency het grootst is. 24% van de CO²-uitstoot in België is te wijten aan woongebouwen. » De bescherming van het leefmilieu is in meer dan één opzicht een belangrijke ontwikkelingsfactor geworden voor de bouwtechnieken, en in bepaalde gevallen zelfs een markt in volle expansie. Het wordt steeds meer een prioriteit26 in te gaan tegen de hinder en/of de onaangename effecten van de bouwmaterialen en -producten op het leefmilieu in elke fase van hun levenscyclus, van de uitrustingen, de gebouwen en bouwwerken in het algemeen, alsmede van de activiteiten die er deel van uitmaken. De Confederatie gaat verder dan de theoretische studie en stelt een concrete benadering voor die rechtstreeks kan worden gebruikt door de verschillende partners bij het bouwproces, gaande van de uitwerking van een project tot de uitvoering ervan en tot het gebruik van het bouwwerk tijdens zijn levensduur27 : Bij de uitbouw van het ontwerp, zullen de gemaakte keuzen betrekking hebben op het type en de plaats van het terrein, die belangrijk zijn voor het ruimtebeslag, de wijziging van de bebouwde en niet bebouwde ruimte, de toegankelijkheid en mobiliteit, de maatschappelijke aanpassing,…; de oriëntatie van het gebouw en de optimalisering van de passieve energie; de compactheid van het gebouw, die ook belangrijk is voor het energieverbruik; de flexibiliteit van het gebouw, waardoor het min of meer gemakkelijk kan worden aangepast aan de ontwikkeling van de behoeften (gezin, leeftijd, handicap, enz.); de materialen, installaties en technieken met wisselende hoedanigheden op het gebied van milieu, duurzaamheid, en invloed op de gezondheid. Volgens talrijke studies zijn de gebruiks- en onderhoudskosten vaak hoger dan de bouwkosten. Vandaar het belang om die kosten vanaf het begin, dus bij het ontwerp, zo laag mogelijk te houden. De manier waarop het bouwwerk zal worden gebruikt en onderhouden kan ook een invloed hebben op het milieubalans ervan, onder meer voor het verbruik van drinkwater en niet drinkbaar water (regenwater); het lozen en de behandeling van regenwater en afvalwater; de verwarming en het gebruik van apparaten die energie verbruiken en de lucht verontreinigen in een mate die afhankelijk is van de uitrusting en de energiebron; het regelmatig onderhoud van de installaties (verwarming, zuiveringsinstallaties, enz.) en de tijdige vervanging van gebrekkige of milieubelastende onderdelen; de behandeling die voorbehouden is aan de tuinzone; het gebruik van een tweede motorvoertuig of van het openbaar vervoer. In tegenstelling tot courante verbruiksgoederen waarvan de levensduur relatief beperkt is, wordt een bouwwerk ontworpen om te duren. Er komt echter een ogenblik waarop het niet meer voldoet aan de behoeften en dus moet worden gerenoveerd, verbouwd, aangepast of gesloopt. Ook hier zal het milieu-effect min of meer groot zijn en zal de aandacht die er tijdens het ontwerp en het gebruik van het vastgoed aan werd besteed bepalend zijn : de renovatie zal gemakkelijker zijn wanneer het bouwwerk regelmatig en correct werd onderhouden; de weggenomen materialen of uitrustingen kunnen of moeten – naargelang het geval – worden hergebruikt, gerecycleerd, omgezet in energie, verbrand of verwijderd; er zal min of meer zorg moeten worden besteed aan het wegnemen van de materialen om de hinder tijdens de werken te minimaliseren; enz. In een hoofdstuk « het gebouw als gezonde leefwereld», benadrukt de Confederatie Bouw bepaalde kenmerken die ertoe bijdragen dat de woningen voldoen aan de beginselen van duurzame ontwikkeling : • • •
het belang van het warmtecomfort en van het kwaliteit van de binnenlucht – dankzij een goede verluchting – om schimmelvorming tegen te gaan die tot ademhalingsproblemen kan leiden; het comfort en de geluidsisolatie van gebouwen – vooral wanneer die in gebieden liggen die meer aan buitenlawaai zijn blootgesteld – en van de installaties (sanitair, verwarming, enz.); de kwaliteit van het water dat zowel voor de keuken als voor het sanitair wordt gebruikt en dat kan worden aangetast door verschillende factoren zoals de temperatuur, de leidingen, enz.;
41
• •
de uitwasemingen van sommige materialen wanneer ze nieuw zijn (bij voorbeeld oplosmiddelen), wanneer ze afslijten (loodverf die afbladdert) of onvoorzichtig worden behandeld (stof dat wordt voortgebracht door materialen op basis van asbest, enz.); de verspreiding van koolstofmonoxyde uit slecht afgestelde waterverwarmers in onvoldoende verluchte kamers, enz.
In de volgende punten geven wij voorbeelden van initiatieven van de bouwsector op deze verschillende gebieden. De meeste voorbeelden zijn overgenomen uit de studie die in 1996 werd uitgevoerd door de Waalse Confederatie Bouw (CCW) over de nieuwe technologieën in de bouwsector en uit verslagen en technische nota’s van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf 28 (WTCB).
a) De bouwfysica De bouwfysica houdt zich bezig met de fysische processen die een invloed hebben op het binnencomfort in gebouwen : geluid, warmte, vocht, licht. Daarbij wordt getracht gebouwen, gebouwcomponenten en installaties optimaal op mekaar af te stemmen, zodat ze een comfortabele leefomgeving bieden aan de bewoners. Beperking van het energieverbruik en de milieubelasting zijn hierbij belangrijke randvoorwaarden om tot een duurzaam gebouwde omgeving te komen. Drie Technische Comité’s van het WTCB waken over de relevantie van dit soort onderzoek voor de bouwpraktijk : « Verwarming en klimaatregeling », « Hygrothermie » en « Akoestiek ». De vertegenwoordigers van de professionele bouwwereld in deze technische comité’s geven advies bij nieuwe onderzoeksvoorstellen. Zij bespreken ook de publicaties die uit het onderzoek voortkomen. Het project SOLGAIN – Passieve zonwinsten in residentiële gebouwen in Europa - heeft toegelaten de bijdrage van passieve zonnewinst bij verwarming van gebouwen te berekenen. Voor België werd die bijdrage op ongeveer 11,5% geschat. In het kader van het project IQ-TEST – Improving Quality in Test and Evaluation procedures of Solar and Thermal performances of building components – tracht een netwerk van 14 testcentra in 12
Europese landen de prestaties te bepalen van gevel- en dakcomponenten (warmteverliezen, zonwinst, thermische inertie). Het doel bestaat erin nieuwe energiebesparende componenten voor gebouwen te ontwikkelen. Het project Zoeklicht heeft betrekking op het visueel comfort en het gebruik van het daglicht en gaat uit van het principe dat het ontwerp van comfortabele gebouwen met laag energieverbruik een bijzondere aandacht vraagt voor het daglichtontwerp. De openingen in gevels en daken spelen hier een belangrijke rol, maar ook gebouwvorm en lokaalinrichting zijn van belang.
b) De materialen en de inrichting van het gebouw De leefbaarheid (gezondheid, hygiëne, comfort,…) in onze gebouwen wordt voor een groot gedeelte bepaald door de technische installaties. Deze bepalen tevens in belangrijke mate de milieuvriendelijkheid van de gebouwen. Er werden materialen, uitrustingen en technieken ontwikkeld om te beantwoorden aan de doelstellingen inzake hogere bescherming van het milieu en besparing van de natuurlijke rijkdommen29 : • •
sanitaire installaties, verwarming en klimaatregeling met een lager specifiek verbruik, een optimaal rendement en voorzien van automatische regelsystemen van het debiet; een thermische isolatie die gekoppeld moet zijn aan eisen inzake ventilatie van de gebouwen, wat noodzakelijk is om de luchtverversing te verzekeren, de concentratie van koolstofdioxide en vooral koolsotfmonoxide, volgens het antigiftcentrum de eerste oorzaak van dood door vergiftiging in België, te beperken zonder de vochtigheid te vergeten die onder meer verantwoordelijk is voor de houtzwam;
42
•
zuivere producten, dat wil zeggen producten die minder invloed hebben op het leefmilieu, in principe tijdens de hele levenscyclus van het product, gerecycleerde producten of producten geproduceerd op basis van gerecycleerde producten. Die producten zullen steeds belangrijker worden bij de uitvoering van bouw- en renovatieprojecten en in de know how van de aannemers.
Het buitenschrijnwerk is steeds één van de belangrijkste basiselementen geweest van het binnencomfort en van het buitenuitzicht van de gebouwen. Afgezien van de verlichting en ventilatie, dient melding te worden gemaakt van de eisen inzake sluiting, thermische en akoestische isolatie,…Het schrijnwerk van ramen moet water- en luchtdicht zijn, een structuur met een goede weerstand hebben en een zekere duurzaamheid waarborgen, alsmede gemak van onderhoud. Buitendeuren en schuiframen moeten bovendien beantwoorden aan de eisen inzake toegankelijkheid en vergrendeling. De huidige trend inzake reiniging en onderhoud van gevels maakt dat men steeds meer de behoefte voelt om kleurloze behandelingen aan te brengen die het materiaal moeten beschermen tegen vochtigheid en aftakeling enerzijds en tegen graffiti en ongewenste aanplakkingen anderzijds. De betrokken preventieve behandelingen geschieden met behulp van waterafstotende en « anti-graffiti » producten. Voor een verbetering van de thermische prestaties van de gebouwen zijn er nog talrijke soorten gevelbekledingen, naast de bevestiging van een thermische isolatie op de gevels. De technische vooruitgang in verband met verwarming, ventilatie en klimaatregeling blijft niet enkel beperkt tot enkel en alleen de energie-aspecten, maar betreft eveneens de levensduur, de veiligheid, de omvang van de installaties en het geluidsniveau van de toestellen. In verband met de sanitaire installaties, wordt het water hoe langer hoe meer een materie waarop moet worden bespaard, rekening houdend met de leefmilieuzorgen die steeds meer de prijs gaan beïnvloeden. De op de markt beschikbare terminals bieden steeds meer mogelijkheden om het verbruik aan te passen aan de behoeften : kranen met bediening via personendetectie, met automatische sluiting, zuinige spoelinrichtingen, enz. Sinds enige tijd verschijnen ook interessante oplossingen voor waterverwarming door zonne-energie (zie hoger). Ook de toepassingen van de domotica in woningen zijn erg uiteenlopend30 : • • • • • • • • •
controle van het thermisch comfort van elke zone ; programmatie dag/nacht voor elke zone ; automatische afsluiting van de verwarming bij opening van de ramen, bij afwezigheid van personen of voorzienbaar warmte-overschot ; mechanische en natuurlijke regeling van de ventilatie ; controle van daglicht en kunstmatige verlichting volgens de aanwezigheid van personen en de inval van de zonnelicht; controle van de luiken en zonneschermen (volgens de wind en de inval van de zon); controle van de veiligheids- en communicatiesystemen ; energetisch beheer en beheer van de toevoer van elektriciteit volgens de tarifering; technische alarmsystemen (lekken, slechte werking van elektrische toestellen).
De domotica kan eveneens erg nuttig zijn voor bejaarden en/of gehandicapten. Zij kan onder meer worden gebruikt :
• • • •
ten bate van de autonomie van de personen, om hun eigen beslissingsvermogen te behouden, hun handicap te compenseren en hun afhankelijkheid van anderen te verbeteren, om hun integratie in het maatschappelijke leven te bevorderen door hun mobiliteit te verbeteren en de mogelijkheid om andere personen te ontmoeten uit te breiden, om hen toe te laten beter hun omgeving te controleren, dat wil zeggen hun persoonlijke ontplooiing te verbeteren.
43
Merken we op dat het in Zweden is dat de domotica, toegepast op individuele woningen, het sterkst ontwikkeld is. De reden hiervoor ligt voor de hand : zoals in de meeste landen van Noord-Europa leven de mensen erg lang in individuele woningen die ver van elkaar gelegen zijn. Zweden voert overigens een actief beleid ten bate van de gehandicapten om hun inschakeling in het dagelijks leven te vergemakkelijken en hun recht op waardigheid te laten eerbiedigen. Sinds de jaren 70 voert Zweden een beleid dat erop gericht is bejaarden en/of gehandicapten toe te laten langer thuis te blijven. En Zweden staat in dit opzicht nog steeds aan de spits, zelfs al is de rol van de welvaartstaat sinds de jaren 90, mede door de economische crisis, ietwat teruggelopen. Het WTCB heeft overigens verschillende projecten gestart in verband met de uitrusting van woningen : •
• •
Anti-legionella behandeling voor drinkwatersystemen : eind de jaren 90 werden enkele opmerkelijke gevallen van longontsteking vastgesteld, te wijten aan legionellabacteriën, afkomstig uit installaties voor sanitair warm water. Het WTCB heeft bijgevolg de doeltreffendheid van anti-legionella behandelingen bestudeerd, evenals de invloed daarvan op de duurzaamheid van de installaties. Schouwen voor nieuwe hoge rendement-ketels : dit onderzoek betreft het gebruik van HR-ketels, waarbij installateurs steeds vaker worden geconfronteerd met problemen inzake trek, condensatie en verwering van de schoorsteenmaterialen. Vermijden van schimmels in gebouwen door verantwoord gebruik van schimmelwerende middelen : er werd een enquête gevoerd om de belangrijke parameters in dit verband te bepalen (materialen, conceptie, hygrothermische gegevens, gebruikspatroon,…).
Andere studies hebben betrekking op de levenscyclusanalyse voor het bepalen van de milieubelasting door bouwmaterialen en –werken, op de hulpstoffen voor duurzaam beton, op een nieuwe benadering voor het ontwerp van gewapende en voorgespannen betonstructuren, enz.
c) Bouwafval Het bouw- en sloopafval bestaat gemiddeld voor 41% uit beton, 40% metselwerk, 12% asfalt, terwijl het overschot verschillende andere materialen bevat zoals ceramiek, pannen, hout, metaal, glas, kalk, pleister, plastiek, enz. Ook op dit vlak verricht het WTCB talrijke studies, zoals onder meer : •
•
Mogelijkheden voor hergebruik van de houtfractie in bouw- en sloopafval : van de niet-steenachtige materialen in het bouw- en sloopafval is hout de belangrijkste fractie, die tevens de grootste problemen geeft bij afvoer en recyclage. Momenteel wordt het grootste gedeelte van het houtafval gestort of verbrand. Er bestaan echter – althans voor een deel van dit afval – mogelijkheden voor hergebruik. Het objectief van dit project bestaat erin die te inventariseren en te evalueren. Gecombineerd met een sectorstudie moet dit leiden tot de nodige aanbevelingen om nuttige toepassingen te stimuleren. Onderzoek over het vrijkomen van asbest door het reinigen van asbesthoudende daken : dit onderzoek heeft tot doel na te gaan in welke mate het reinigen van daken, bedekt met asbesthoudende materialen, een risico inhoudt voor mens of milieu.
d) Enkele toepassingsvoorbeelden
1) Toepassingen in thermische isolatie Zoals zijn Belgische tegenhanger, groepeert het “Centre Scientifique et Technique du Bâtiment” (CSTB, Frankrijk) experts in bouwmaterialen en –technieken, uitrustingen en veiligheid, thermische aspecten, akoestiek, aërodynamica, verlichting, leefmilieu, gezondheid, nieuwe informatie- en communicatietechnologieën, economie en sociologie. In dit verband heeft het CSTB onder meer
44
experimenten begeleid op het gebied van thermische isolatie, akoestische verbetering en gebruik van zonne-energie. Het CSTB heeft meegewerkt aan de oprichting van een nieuwe Franse reglementering, “Thermique 2000”, die in 2001 in werking trad en die zowel betrekking heeft op nieuwe woongebouwen als op kantoorgebouwen. Het doel van deze reglementering bestaat erin het energieverbruik in woningen tot 20% te verbeteren, en tot 40% in de kantoorgebouwen, en het gebrek aan comfort in de zomer in de lokalen zonder klimaatregeling te beperken. Deze nieuwe reglementering komt tegemoet aan de wens van de Franse regering om, overeenkomstig de akkoorden van Rio en Kyoto, het energieverbruik in gebouwen te verlagen, aangezien deze laatste instaan voor meer dan een kwart van de uitstoot van broeikasgassen. Deze nieuwe reglementering zal onder meer belangrijke gevolgen hebben op de volgende domeinen : •
•
Glas : de aandacht voor de globale prestatie van een glas-raamcombinatie zal leiden tot de veralgemening van het HR-glas, dat beter isoleert dan de huidige beglazingen. Bij het schrijnwerk, zal de reglementering aanleiding geven tot nieuwe ontwikkelingen voor ramen zonder warmtebruggen, die in thermisch opzicht beter presteren. Aluminiumramen zonder thermische onderbreking zullen van de nieuwbouwmarkt verdwijnen.. Muren en wanden : de versterking van de thermische reglementering leidt tot hogere eisen voor de isolatie van gebouwen en tot de verbetering van de thermische bruggen die verantwoordelijk zijn voor 40% van het energieverlies. « Wat het isolatiemateriaal betreft,
gaat men, aangezien de dikte niet kan worden verhoogd, naar een geleidingsvermogen van 31 mW/mK tegen 35 op dit ogenblik. Over 5 à 10 jaar, kan een doorbraak worden verwacht wat de prestaties van nieuwe isoleermaterialen betreft : materialen met nanostructuur, panelen onder gedeeltelijke holle ruimte…Men gaat naar geleidingsvermogens van minder dan 5 mW/mK en ondoorschijnende wanden met U-coëfficiënten van 0,1 W/m²K !! » Kortom, volgens het CSTB zal “Thermique 2000” bijdragen tot de volgende ontwikkelingen : veralgemening van HR-glas, versterking van de dakisolatie, veralgemening van de hygro-regelbare ventilatie bij elektrische verwarming, gebruik van stookketels zonder waakvlam voor gasverwarming en betere isolatie van de muren. Daarbij komt een versterking van de behandeling van de thermische bruggen tussen gevels en verticale muren voor collectieve woongebouwen. Het lijkt erop dat Frankrijk de achterstand wenst in te halen die het had op andere landen, zoals bij voorbeeld Duitsland. Merken we eveneens op dat, voor Brussel, de reglementering in verband met de thermische isolatie opgenomen is in Titel V van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV), die van toepassing is op woongebouwen, kantoren en schoolgebouwen. Titel V bepaalt onder meer : • •
Voor nieuwbouw moet de architect de ruwbouw isoleren (de wanden tussen de buiten- en de binnenomgeving of de niet verwarmde ruimten). Voor woongebouwen bedraagt het globaal thermisch isolatiepeil maximum K5531. Bij renovatie hangen de isolatiecriteria af van de omvang der werken. Op zijn minst moet men de nieuwe wanden isoleren. In het geval van zware renovatie met wijziging van bestemming moet de architect ook de thermische kwaliteit van de bestaande wanden evalueren en verbeteren. Het maximaal peil van de globale thermische isolatie hangt af van de te renoveren oppervlakte. Om de isolatie te verbeteren kan de architect werken laten uitvoeren aan de wanden die palen aan niet verwarmde lokalen of aan de buitenomgeving, of isolerende beglazing laten plaatsen.
In tegenstelling tot het Vlaamse en het Waalse gewest, volstaat het in het Brusselse Gewest niet meer om enkel en alleen dubbele beglazing te plaatsen. Bij nieuwbouw of renovatie zal de architect voortaan, zoals in Frankrijk, een verbeterde dubbele beglazing of HR-beglazing moeten plaatsen.
2) Toepassingen op het gebied van zonne-energie Verwarming van water met zonne-energie zou – in Frankrijk – sterk moeten toenemen met het programma Elios 2006, dat erop gericht is de zonnewaterverwarmer te bevorderen bij de
45
potentiële gebruikers. De toepassing van de oplossing van de zonnewaterverwarmer wordt nu nog afgeremd door de meerkosten voor fabricatie en installatie, maar ook door het gebrek aan verspreiding van deze technologie bij de architecten, die nog niet werden gesensibiliseerd of opgeleid op dit vlak. De meerkosten bij installatie zijn onder meer het gevolg van het slechte ontwerp (te grote omvang wegens de overschatting van het gebruik), wat leidt tot een middelmatige productiviteit van de zonne-energie, en van onvoldoende gestandaardiseerde werkmethodes, onder meer bij de verwerking ervan in het gebouw. Er bestaan oplossingen voor de ontwikkeling van zonnewaterverwarmingssystemen in collectieve gebouwen. Bepaalde systemen32 laten toe te voorzien in de warmwatervoorziening met zonne-energie voor woningen van 60 tot 180 personen via 50 à 100 m² oppervlakte zonnecollectoren. Zij zijn bijgevolg berekend op een hoog verbruik van sanitair warm water. De belangrijkste opzoekingsprogramma’s in Frankrijk hebben betrekking : • •
op de optimalisering van de productie van onderdelen ( collectoren, absorptietoestellen,…) en hun assemblage (lassen van de elementen), alsmede op de toepassing van high tech systemen, zoals de nieuwe systemen met gering debiet (microflow). op de instrumenten voor de kwalificatie van materialen, conceptie en controle op de installaties. Het gaat erom het reglementair kader (normalisaties, testapparatuur en toestellen voor het bepalen van het vermogen van de installaties) aan te passen, maar ook om softwareprogramma’s voor het bepalen van de grootte van de zonne-installaties te ontwikkelen en te valideren en nieuwe systemen voor het controleren van de werking en de prestaties van de installaties te verbeteren of te ontwikkelen.
De productie van zonnewaterverwarmers werd eveneens bevorderd door het BIM en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest via investeringspremies. De premie kan tot 35% van de aankoop- en installatiekosten dekken, met een maximum van 1.000 € per woning.
3) Toepassingen op het gebied van akoestische sanering De akoestische isolatie van gebouwen is een complexe materie die talrijke aspecten bevat, zoals : • • • • • • •
isolatie van de verticale en horizontale muren (wanden, bekleding, vloer…) tegen het lawaai van het luchtverkeer ; isolatie van de bouwelementen (deur, raam, luchttoevoer…) tegen het lawaai van het luchtverkeer ; isolatie tegen het lawaai van schokken op de vloer ; verlaging van de overdracht van het lawaai van schokken via de vloerbekleding; geluidsniveau van hydraulische installaties; akoestische absorptie van materialen of voorwerpen; akoestisch vermogen van bepaalde uitrustingen (stookketel, uitlaten…).
Het akoestisch departement van het WTCB (België) voert proeven uit die onder meer toelaten de volgende kenmerken te bepalen: • • • • •
geluidsverzwakkingsindex van bouwmaterialen en –elementen (beglazingen, gevelconstructies, wanden, deuren, ventilatieroosters…) ; geluidstransmissie via verlaagde plafonds; contact geluid isolatie (en –verbetering) van diverse zwevende vloerconstructies, vloerbedekkingen en houten vloerconstructies ; dynamische stijfheid van trillingsdempende lagen ; absorptiekarakteristieken van diverse bouwelementen ; ook in situ worden diverse proeven uitgevoerd : nagalmtijd, absorptie, afscherming van het lawaai van het luchtverkeer en van het lawaai in aanpalende lokalen, akoestische verbetering van gevels.
In haar magazine van augustus 2000, stelt het CSTB (Frankrijk) een ervaring voor inzake akoestische verbetering van 80 HLM-woningen, aan de hand van een systeem “Placosilence”. De betrokken woningen werden gebouwd vóór de eerste Franse akoestische reglementering van 1969; zij hebben
46
een houten vloer met holle elementen en bakstenen muren bedekt met pleister (dikte van 10 cm en als scheiding tussen de woningen); de akoestische prestaties zijn slecht. Met behulp van Placosilence is het mogelijk de akoestische transmissie tussen twee kamers van éénzelfde woning, of tussen alle aanpalende woningen en de geluidsoverdrachten via de structuur van het gebouw aan te pakken. Placosilence-panelen werden geplaatst op de gehele oppervlakte van de zolderingen en tegen de gemene muren. De kostprijs beloopt ongeveer 100.000 FF per woning (werken + diverse honoraria). Het is weliswaar steeds gewaagd om bij een renovatie te nauwkeurige akoestische prestaties aan te geven zonder dat men vooraf metingen heeft verricht (de efficiency van een technische oplossing hangt af van talrijke parameters : kenmerken van de woning, kwaliteit van de verwerking,..). Metingen op de bouwplaats door het akoestisch studiebureau Thermibel – waarnaar het CSTB verwijst – toonden in verschillende appartementen de volgende resultaten aan : •
verlaging van vliegtuiglawaai tot 14 dB(A) tussen twee aanpalende appartementen (terwijl slechts één enkele wand van de muur werd behandeld),
•
verlaging van het geluid van schokken tot 18 dB(A) tussen twee boven elkaar gelegen woningen.
Herinneren we eraan dat de Brusselse regering één of meerdere gewestelijke stedenbouwkundige reglementen kan uitvaardigen met bepalingen die erop gericht zijn de akoestische kwaliteit van de bouwwerken te verbeteren. Tot nu toe werd terzake geen enkel initiatief genomen.
C. De aantrekkingskracht van de stad en van de stedelijke centra Na het te hebben gehad over de verbetering van het levenskader, duurzame ontwikkeling en de toepassingen hiervan, zullen wij dit tweede deel betreffende de kwalitatieve studie van de huisvesting afsluiten met de eigenlijke kwalitatieve studie. Waarom in de stad wonen ? Wonen op zich wordt niet beperkt tot de woning stricto sensu en het objectief levenskader : sommige subjectieve elementen spelen er een soms doorslaggevende rol in. Filosofisch gezegd : « wonen, dat is aanwezig zijn in een grotere ruimte via het bezoeken van
verschillende plaatsen en het afleggen van bepaalde afstanden tussen deze plaatsen; het is met wisselende intensiteit een vertrouwelijke omgang opbouwen en onderhouden met een heterogeen grondgebied waarin de woning een vooraanstaande plaats bekleedt, maar steeds in betrekking met andere plaatsen (het werk, het verbruik, de diensten, de vrije tijd, vergaderingen, de vorige verblijfplaats, de afkomst, enz.). Wonen in een stad is een permanent actualiseren van deze relatie tussen plaatsen en trajecten van het dagelijks leven. »33 « Wonen in een stad, is een netwerk van trajecten weven door de dagelijks afgelegde tochten,
voornamelijk rondom enkele belangrijke assen. Wanneer men de woon- werkverplaatsingen, de heenen terugverplaatsingen van de periferie naar het centrum en vervolgens van het centrum naar de periferie buiten beschouwing laat, is het duidelijk dat het pad dat de ware stadsbewoner achter zich laat de vorm aanneemt van een onregelmatige zwerftocht. Een heel complex van straten en pleinen maakt deel uit van een nauw vervlochten proces van komen en gaan; excentrieke zwerftochten met uitlopers buiten de dikwijls bezochte plaatsen zijn niet zo talrijk. Het plan van een stad dat wij bekijken op een folder en het beeld dat bij ons opkomt op basis van hetgeen wij ons hierover herinneren van onze dagelijkse tochten, zijn twee verschillende dingen. »34
47
5. Waarom wonen in de stad ? Een miljoen redenen om te wonen in Brussel Wij wensen hier geen gedetailleerde studie te verrichten van de subjectieve redenen die mensen zouden kunnen motiveren om op de éne of op de andere plaats te wonen : iedereen heeft zijn eigen redenen. De vraag « wonen in de stad of op het platteland » daarentegen leidt dikwijls tot gepassioneerde debatten. Ziehier een selectie van getuigenissen over de redenen om te wonen in Brussel, geplukt uit Internet in juli 2001. •
•
•
Gérard Mortier, directeur van het Festival van Salzburg35 : « Het is een echte
internationale hoofdstad waar ik graag gewoond heb, onder meer omdat het platteland er dichtbij is en omdat de stad voor mij de beste restaurants van Europa telt (zelfs beter dan in Parijs). Er zijn hoekjes te Brussel die ik aanbid, zoals de Abdij van Ter Kameren of de verspreide overblijfselen van de Art déco architectuur. Ik begrijp niet dat men de afbraak van het Volkshuis van Horta heeft toegelaten. Het potentieel van Brussel wordt echter slecht geëxploiteerd; ik vind dat de stad slecht bestuurd wordt. Het is geen echte stad, het is een bundeling van kleine steden. Deze kleine gemeenten zijn niet in staat een stedenbouwkundig plan op te stellen. » Amélie Nothomb, een beroemde Belgische schrijfster36 : « Ik hou erg veel van Brussel,
maar wanneer men in Parijs…of elders heeft gewoond, beschouwt men Brussel als een erg provinciale stad. Deze beschrijving heeft echter niets pejoratiefs, er zijn ook goede kanten ! » Marine Gille, een pendelaar die te Brussel werkt, tekst die geplaatst werd op ecolo.be op 23 maart 2001 : « De enige manier om niet ten laste te blijven van de maatschappij
wanneer men in een achtergesteld gebied woont bestaat erin de moed te hebben om te gaan werken in Brussel ! Wat mij betreft is dat het geval en zo ben ik 15 uur per week op weg ! Werk vinden naast de deur is natuurlijk hoe langer hoe zeldzamer. Maar als ik vergelijk met iemand die dat geluk heeft, dan verlies ik bijna 2 werkdagen door mijn verplaatsingstijd ! U begrijpt dus dat enkele overuren echt moeilijk liggen. Wat te doen ? Gaan wonen te Brussel ? Ik heb niet de middelen om een correcte woning te betalen (huurprijzen !!!). »
•
Pernille en Jean-Michel, op hun persoonlijke website37 : « Als Europees paar hebben wij
gekozen voor wonen te Brussel in het land van de Gilles, de frieten, het bier en de Vlaamse schilders. Wij zijn verloofd sinds april 2000 en hebben een massa andere projecten. Pernille is een sirene uit Kopenhagen en Jean-Michel een snaak van Bourgoin-Jalllieu. »
•
Toeristische promotiesite Wallonië – Brussel, op het pagina « Brussel in het hart van de mensen »38 : « In de prestigieuze lanen van de hoofdstad raak ik onder de indruk van merkwaardige uitstalramen. In de Sint-Hubertus galerijen en, iets later, in de Antoine Dansaertstraat, ben ik onder de indruk van de charme van de meest recente creaties van Belgische modeontwerpers. De man en de vrouw worden opnieuw uitgevonden. Terloops duw ik even de deur open van kleine onopvallende winkeltjes die mij een beeld geven van Brussel en zijn inwoners. Tot in de bovenstad waar de grote merken van de Waterloolaan mij overweldigen met de luxe en het genot van de mode van de “groten”. »
•
René Schoonbroodt, socioloog en lid van de Milieuraad van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest 39 : « De stad blijft de vrijheid waarmee men, door de opgebouwde solidariteit, meer
sociale rechtvaardigheid kan krijgen. (…) De stad is het genoegen van de andere. Indien men niet houdt van de stad, houdt men evenmin van de anderen. »
6. Brussel is Parijs nog niet, maar het heeft wel onbetwistbare residentiële troeven Het moet worden onderstreept dat Brussel, inzake aantrekkingskracht van het stadscentrum, natuurlijk nog heel wat inspanningen moet leveren om de tevredenheid van de Parijzenaars over hun
48
stadscentrum te evenaren. De kwalitatieve studie van Censydiam, uitgevoerd in mei 2000, toont immers aan dat de globale tevredenheid van de Brusselaars over hun stad sterk afhankelijk is van de plaats waar zij gevestigd zijn, en dat die tevredenheid afneemt naargelang men het stadscentrum nadert. « In die mate dat er sprake is van een vrij homogene graad van tevredenheid van de inwoners van de Brusselse tweede kroon en van de periferie. »
a) Hoe Brussel wordt gezien door de Brusselaars Nog in tegenstelling tot Parijs, hebben de Brusselaars de neiging om de stad te zien als een verplichting en niet als een voorrecht waarvan men moeilijk afscheid neemt. Dit is misschien ten dele te wijten aan de mentaliteit van sommige inwoners die het verstedelijkt karakter van hun levenskader weigeren. « Zij lijken te streven naar een leven in een stad “die geen stad is” en geven vooral voorrang aan rust en veiligheid. » De Brusselaars hebben overigens een negatief beeld van hun stadsomgeving, in het bijzonder in de eerste kroon. Zij beklagen zich over het gebrek aan netheid, het tekort aan groenvoorzieningen, veiligheid en de geluidsoverlast. De hoofdredenen om Brussel te verlaten zijn dus logischerwijze het zoeken van rust en meer groen, de wens om eigenaar te worden, het gebrek aan ruimte en de onveiligheid. Huisvesting - Kwalitatieve benadering Positieve, negatieve en neutrale meningen Positieve meningen
Negatieve meningen
Humane stad/kleine omvang Actieve stad in cultureel opzicht Aanzienlijk architecturaal erfgoed Stad van contrasten en multiraciaal Vrolijke en aangename stad Positieve punten in verband met de vrijetijdsbesteding en het sociale leven Steeds positievere beoordeling van de Europese instellingen
Administratief centrum Wilde stedenbouw wegens fouten in het verleden Middelmatig en zelfs negatief levenskader : verontreiniging, verkeer, onveiligheid Negatieve punten gekoppeld aan de segmentering van de stad (getto's) De rol van economische en politieke hoofdstad wordt negatief beschouwd Mobiliteits- en parkeerproblemen Aanzienlijk autoverkeer Problemen van openbaar vervoer
Neutrale meningen Het begrip van hoofdstad als enig centrum van België neemt af Geen homogeniteit tussen de verschillende stadswijken
(Bron : Censydiam, juli 2000)
b) Het leven is mooi, kom wonen te Brussel ! De synthesetabel over het levenskader, gebaseerd op de resultaten van de door Censydiam uitgevoerde enquêtes, geeft nochtans geen erg negatief globaalbeeld van Brussel. Zou het globaal negatief beeld bijgevolg niet ten dele subjectief zijn ? Indien dit het geval is, zou de overheid een beroep kunnen doen op een marketinginstrument zoals « city marketing » om het residentiële imago van de stad te verbeteren. Zou Brussel hiervoor niet de weg kunnen volgen die de stad Montréal heeft genomen ?
49
Huisvesting - Kwalitatieve benadering Levenskader Bijzonder belangrijk levenskader
Verontreiniging
Geeft de affectie weer voor de woning Maakt deel uit van de affectieve keuze Een aangenaam levenskader wordt beschouwd als een recht De rust, groen en de aanwezigheid van parkings wordt sterk gewaardeerd
Weinig rechtstreeks gevoeld Eerder door deductie : aantal auto's, kleur van de gevels Afval op de openbare weg Aanwezigheid van vuilnisbakken op de weg Hondenkeutels
Groen Veiligheid Globaal beschouwd als "groene stad" Privégroen = luxe Openbaar groen = een recht Ideaal : één park per wijk Verwacht : bomen in de lanen Kritiek op het beleid inzake onderhoud van de groenruimten Behoefte aan onderhoud van en veiligheid in de parken
Als groot probleem ervaren in het Noorden van de stad Criterium voor verhuis Weinig compromissen aanvaard op dit gebied Geluid Niet veel klachten over openbaar lawaai, behalve in het centrum Burenhinder stelt meer problemen
(Bron : Censydiam, juli 2000)
De stad Montréal heeft inderdaad40 zijn « nieuwe promotiecampagne voor huisvesting » gelanceerd met als thema « Het leven is mooi, kom wonen in Montréal ». Deze slogan moedigt de bevolking aan om te komen wonen « aan de goede kant van de bruggen ». « Door promotie te voeren voor
Montréal en bekendheid te geven aan de talrijke residentiële projecten die in ontwikkeling zijn, stimuleren de huisvestingscampagnes de markt terwijl zij terzelfder tijd het verwerven van eigendom aanmoedigen», verklaart Ivon Le Duc, lid van het Uitvoerend Comité en verantwoordelijke voor Huisvesting. Hij herinnert trouwens aan het volgende : « De promotie-inspanningen om toekomstige kopers ertoe aan te sporen Montréal te kiezen of er te blijven, kaderen trouwens in een globale huisvestingsstrategie. Het is trouwens in dezelfde gedachtegang dat de stad, in juni jl., haar programma inzake verlaagde grondbelasting bij de aankoop van een nieuwe woning heeft verlengd. » Het gaat om een multimediacampagne : radio, kranten, reclameborden. De radioreclame loopt op de zenders « Cité-Rock Détente » en « Rythme FM ». De gedrukte aankondigingen laten toe de lijst te publiceren van de nieuwe woonprojecten. Men kan deze lijst eveneens raadplegen op de Internetsite « Habiter Montréal » van de stad. Op deze site vind men tevens talrijke inlichtingen over wonen in Montréal. Deze campagne is het resultaat van de ervaring met de campagnes « Visites libres à Montréal », die de huisvestingsdienst en de communicatieafdeling van de algemene directie van de stad Montréal op regelmatige tijdstippen organiseerden in het kader van een partnerschap tussen overheid en privésector, in samenwerking met de Nationale bank van Canada, de “Nouvelle Garantie des maisons neuves de l'Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec” (APCHQ), de onderlinge verzekeringsmaatschappij Wawanesa, de vervoermaatschappij van de stadsgemeenschap van Montréal, de “Journal de Montréal” en de promotoren die zich erbij aansloten. « Het originele van
deze campagne bestaat erin dat men de communicatiemiddelen en een promotionele benadering (wedstrijden, aankooppremie) gebruikt om de terugkeer naar de stad in de hand te werken. In 1999 bezochten 8 684 potentiële kopers – tweemaal meer dan het jaar voordien – één of meerdere van de 30 voorgestelde residentiële projecten. Zowat 46% van de bezoekers kwam uit de voorsteden. »
c) De bedoelingen en de redenen om de stad te verlaten In de volgende tabel trachten wij een inzicht te bieden in de bedoelingen van de Brusselaars die de stad wensen te verlaten. Op het eerste gezicht is de ontwikkeling tussen 1992 en 2000 erg negatief, aangezien het percentage ondervraagde personen dat de bedoeling heeft om te verhuizen nagenoeg verdubbeld is. Deze cijfers zijn verontrustend voor de achtereenvolgende gewestelijke regeringen die
50
de bescherming van de huisvesting bovenaan op hun prioriteitenlijst hebben geplaatst, maar toch moeten zij gerelativeerd worden. Het zijn immers geen cijfers van officiële statistieken maar van enquêtes op het terrein, waarvan de methodologie sterk verschilt en waarvan de cijfergegevens dus niet noodzakelijk vergelijkbaar zijn. Het zijn evenwel de enige officiële gegevens waarover wij beschikken en wij wensen ze toch te vermelden.
Huisvesting - Kwalitatieve benadering De bedoelingen van diegenen die de stad wensen te verlaten
Brusselaars die de bedoeling hebben om te verhuizen
1992
2000
16%
29%
18% 14% 9,10% 7,70% 7,10%
12% 14% 5%
Redenen die worden ingeroepen voor de verhuizing Kenmerken van de woning beantwoorden beter aan de behoeften Om een eigendom te kunnen verwerven Te sterke stijging van de huurprijs Gedwongen vertrek ingevolge een beslissing van de eigenaar Geen zin om nog in de stad te wonen Om meer groenvoorzieningen te hebben Voor de rust Familiale redenen Verontreiniging, vuilheid Veiligheid
31,90%
23% 22% 9% 5% 11%
(Bron : Studie "wonen te Brussel", 1992 en Censydiam, 2000) (Nota : deze cijfers zijn het resultaat van enquêtes en, aangezien het geen juiste statistische gegevens zijn, leveren zij resultaten op die soms verrassend en moeilijk vergelijkbaar zijn)
Aangezien er een miljoen redenen zijn om te wonen in Brussel, beschikt iedereen ook wel over een reden om de stad te verlaten. De onderstaande tabel vermeldt de belangrijkste redenen die worden aangehaald om te verhuizen en de verwachtingen van de inwoners.
Huisvesting - Kwalitatieve benadering redenen voor de verhuizing Redenen voor de verhuizing
Verwachtingen van de inwoners
Wens om een eigendom te verwerven : minder hoge prijzen buiten Brussel Bij gelijke huurprijs, meer voordelen elders De mobiliteit is niet meer het enige keuzecriterium Problemen in verband met het levenskader Maatschappelijke waarden veranderen : een zekere levenskwaliteit wordt gewenst Wijziging van het gezinsstatuut : het gezin verwijst naar de vrijetijd en de bescherming, wat niet verenigbaar is met de stad De afstanden worden korter : wonen in Waterloo is wonen in Brussel Selectief gedrag : werken en uitgaan te Brussel, elders wonen Vermindering van de bereidheid om compromissen te sluiten, het beste wordt gewenst voor alles : men woont buiten Brussel, men gaat uit te Brussel
Moeilijk te formuleren verwachtingen : beschrijving van de problemen maar weinig creativiteit over de oplossingen Problemen van bevoegdheden en versnippering Wordt verwacht : een globaal (betreffende de totaliteit van de stad) en systematisch (alle problemen interactief aanpakken) beleid Gewenste concentratie op mobiliteit en veiligheid Uitvoering van het GEN Realisatie van het project Turn & Taxi Renovatie van de grote symbolen (Atomium) Politiek van netheid en stedelijke vernieuwing
(Bron : Censydiam, juli 2000)
51
d) Hoe de buitenlanders Brussel zien Ondanks enige beterschap, zijn de inwoners van Brussel nog steeds niet afgestapt van het doemdenken. Zij zijn zich nog steeds niet bewust van de reële levenskwaliteit waarvan zij genieten in vergelijking met de inwoners van gelijkaardige steden. Volgens een enquête van 2000 bij het buitenlandse publiek in het kader van de uitwerking van het nieuwe GeWoP, wordt Brussel gunstig beoordeeld. De te Brussel verblijvende buitenlanders waarderen het onthaal, de levenskunst, de levenskwaliteit (onder meer op gastronomisch gebied), het multicultureel karakter en de goede bereikbaarheid via het internationaal vervoer. Daarentegen hebben zij klachten over het gebrek aan netheid, de kankers en de slechte bewegwijzering. Een op 12 januari 2000 gepubliceerde studie van het internationaal studiebureau MERCER41 toont aan dat Vancouver (Canada), Zürich, Wenen en Bern de aangenaamste steden zijn om te wonen. Zij worden gevolgd door Sidney (Australië), Genève, Auckland (Nieuw-Zeeland), Kopenhagen, Helsinki en Amsterdam. Brussel komt op de vijftiende plaats op een totaal van 216 onderzochte steden op wereldvlak. De rangschikkingscriteria bevatten 39 variabelen, waaronder de politieke toestand, veiligheid en gezondheid, opvoeding, vervoer en de andere openbare diensten. De studie wordt jaarlijks verricht en de internationale bedrijven maken er onder meer gebruik van bij de keuze van vestigingsplaatsen voor hun gedelocaliseerd personeel. De stedelijke Audit, uitgevoerd door de Europese Commissie in 2000, beoogt « het bestuderen van
de levenskwaliteit in onze steden en stedelijke centra op basis van een reeks stedelijke indicatoren en van één enkele methodologie ». Globaal genomen blijkt dat de criminaliteit, de werkloosheid, de
luchtkwaliteit en de huisvestingskwaliteit beschouwd worden als de belangrijkste factoren van de levenskwaliteit. Onze studie van 2000 « Brussel en de andere wereldsteden, vergelijken om beter te worden » was ten dele gebaseerd op de besluiten van de Urban Audit. In een synthesetabel werden de levenskwaliteit en de aantrekkingskracht van de huisvesting in de verschillende vergeleken grootsteden onderzocht, en de besluiten waren de volgende :
Wat de levenskwaliteit betreft, had de score maximaal kunnen zijn, onder meer dankzij de eerste plaats van Brussel in Europa wat de oppervlakte van de groenvoorzieningen betreft en ook van de groenruimten die toegankelijk zijn voor het publiek. In talrijke wijken zullen echter nog aanzienlijke inspanningen moeten worden gedaan om de openbare ruimte te verbeteren. De aanwezigheid van talrijke kankers, voornamelijk in het centrum, vermindert ook de levenskwaliteit. Bovendien zullen nog heel wat inspanningen moeten worden gedaan om de bediening door het openbaar vervoer te verbeteren en aldus de druk van het autoverkeer, afkomstig uit de periferie, te verminderen Wat de aantrekkingskracht van de huisvesting betreft : de huisvestingskosten in de residentiële wijken van de stad zijn nagenoeg dezelfde als in de periferie. Ondanks de hoge bevolkingsdichtheid, is de stad erg groen, onder meer dankzij de aanwezigheid van talrijke groene tuinen in de huizenblokken. Brusselse woningen zijn gemiddeld bij de minst dure in vergelijking met die in de andere Europese steden. Het huisvestingsbeheer door de Brusselse overheid zou meer aandacht moeten besteden aan een kwalitatieve benadering eerder dan aan een kwantitatieve. De overheid zou niet meer moeten uitgaan van het principe van de bescherming van de huisvesting, maar van dat van de ontwikkeling van de huisvesting. Zij mag evenmin huisvestingsbeheer verwarren met beheer van sociale woningen.
D. Besluiten De Brusselse situatie is dus in sterke mate paradoxaal : terwijl de levenskwaliteit in ettelijke wijken één van de best mogelijke is, hebben talrijke inwoners nog klachten wegens de hinder die wordt veroorzaakt door de onvermijdelijke stedelijke omgeving. Zij hernemen het levensideaal, zoals geformuleerd door UNICEF, en willen de voordelen van de stad zonder de nadelen ervan. Wedden dat, ingevolge de ontwikkeling van onze maatschappij en de permanente inspanningen van de overheid en de privésector, het aantal zwartkijkers zal verminderen en dat Brussel definitief de trend van de uittocht uit de stad, een verschijnsel van de jaren 80-90, zal ombuigen. Wedden we ook dat
52
Brussel, dankzij zijn veelzijdig hoofdstedelijk statuut en de aanwezigheid van een verscheiden economisch weefsel, een schitterende economische toekomst zal tegemoet gaan, wat de beste waarborg is voor zijn demografische welvaart. Als men rekening houdt met de statistieken in verband met de verhuizingen door de Belgische bevolking, dan mag men redelijkerwijze toch verwachten dat de bevolking ooit toch in groten getale zal terugkeren naar het stadcentrum. Het NIS toont aan dat een individu in zijn leven 5 à 10 maal van woning verandert. Jaarlijks verhuizen in België 900.000 personen. Het NIS toont ook aan dat de belangrijkste redenen voor de bevolking om zich te vestigen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de potentiële werkgelegenheid en de sociaal- culturele troeven zijn. Dit verschijnsel blijft echter dikwijls ondergewaardeerd door de trend van de bevolking om een woning te kiezen buiten het stadskader wanneer een bepaalde stabiliteit wordt verworven op familiaal en beroepsvlak. Deze gegevens leggen de nadruk op het belang van de kwalitatieve benadering inzake huisvesting : op voorwaarde dat het stedelijk levenskader nog verbeterd wordt, zullen de mensen steeds minder de neiging hebben om zich buiten de stad te vestigen en de argumenten in verband met de nabijheid van de werkgelegenheid en van de sociaal- culturele diensten zullen het halen, zoals het geval is in de streek van Parijs. In haar advies over het eerste ontwerp van GeWoP, onderstreepte de Gewestelijke Onwikkelingscommissie dat « beleidsmaatregelen op verschillende fronten noodzakelijk lijken voor de
Brusselse huisvesting. De GOC meent dat het huisvestingsprobleem vele gezichten heeft. Een hoofdzakelijk kwantitatief antwoord lijkt onvoldoende en zou misschien enkel geschikt zijn om een oplossing te bieden voor bepaalde problemen. Het wonen op zich gaat heel wat verder dan enkel en alleen het huisvestingsbeleid, zoals gesteld wordt in het openbaar onderzoek, zodat permanent en parallelle actie dient te worden gevoerd met een beleid van sociale ontwikkeling, collectieve voorzieningen en kleine groenruimten in de wijken waar deze het meest ontbreken. » Wij stellen nu bijgevolg voor het derde deel van deze studie, gewijd aan de beleidsmaatregelen inzake huisvesting aan te vatten.
53
III De beleidsmaatregelen inzake huisvesting Over het algemeen zijn de beleidsmaatregelen inzake huisvesting gericht op de beschikbaarheid, dat wil zeggen de toegang tot een geschikte woning en tot de beheers- en onderhoudsdiensten voor gezinnen met lage inkomsten; op de toegankelijkheid, onder meer door het verlichten van de last van de huisvestingsuitgaven voor de gezinnen met lage inkomsten; en op de kwaliteit, onder meer door de normen voor nieuwbouw te verhogen of door het onderhoud en de renovatie te bevorderen om geschikte woningen te kunnen leveren aan de gezinnen met lage inkomsten. Het Rapport van de conferentie van de Verenigde Naties over woonplaatsen voor mensen - HABITAT II — (Istanbul, 3-14 juni 1996), onderstreept dat het huisvestingsbeleid, om realistisch te zijn, moet worden geïntegreerd in de macro- economische, sociale en leefmilieupolitiek in zijn totaliteit. Een huisvestingsbeleid gebaseerd op duurzame ontwikkeling vereist « de harmonische integratie van de economische, sociale en leefmilieudoelstellingen van de maatschappij »42. De tegenstelling huisvesting-kantoor waarop het eerste GeWoP en het GBP zijn gebaseerd is in dit opzicht betreurenswaardig. Zoals wij al schreven en herhaalden, zijn wij van mening dat de beginselen van functievermenging en goede ruimtelijke ordening zouden moeten toelaten deze beide polen op een complementaire wijze te beheren. Het Rapport HABITAT II preciseert dat de beleidsmaatregelen inzake huisvesting niet enkel tot doel zouden moeten hebben te voldoen aan de stijgende vraag naar woningen en infrastructuur, maar eveneens het bestaand woningpark beter te exploiteren en te onderhouden door verschillende mogelijkheden aan te bieden – eigendom, huur en andere bewoningsformules – die beantwoorden aan alle soorten van vragen. Doorgaans wordt evenwel toegegeven dat het bevorderen van verhuring, in vergelijking met aankoop, de middenstand verjaagt en de stabiliteit van de bevolking hindert. Het is eveneens bekend dat iemand die eigenaar wordt van een huis in de eerste plaats de woning herstelt en ze functioneel inricht. Dit is een spontane cyclus die een invloed heeft op de kwaliteit en het genot van het patrimonium. Aangezien de meeste Brusselaars echter huurders zijn, moet de huisvestingspolitiek zich voornamelijk bezighouden met de aantrekkingskracht van investeringen in woningen en toelaten de privéhuurmarkt aan te zwengelen.
A. Het Europese huisvestingsbeleid 1. De grote trends van het huisvestingsbeleid in de Europese Unie Sinds een tiental jaren is het huisvestingsprobleem gekoppeld aan bedenkingen over de sociale ongelijkheid en over de verandering van levenswijze. De sociale en economische kenteringen in de landen van de Europese Unie dragen ertoe bij de klassieke instrumenten van het huisvestingsbeleid te herzien. « De ontoereikendheid van het sociale huurpark, de moeilijkheden om een eigendom te
verwerven, de inkrimping van het privéhuurpark, het onevenwicht tussen vraag en aanbod voor sociale woningen, maar ook de overheersende opvattingen inzake woonfunctie, ziedaar een aantal factoren die de broze leefomstandigheden van de gezinnen nog komen bemoeilijken. »
De Europese beleidsmaatregelen inzake huisvesting steunen hoe langer hoe meer op lokale initiatieven of op partnerschapsvormen tussen overheid en privésector. Acties ten bate van
54
huisvesting worden veelal gebundeld met andere sectorale beleidsmaatregelen (werkgelegenheid, vorming, sociale inschakeling…). « Huisvesting zelf dient als kapstok voor acties die erop gericht zijn
opnieuw sociale verbanden te leggen of in te spelen op de verzuchtingen van de inwoners. In het licht van een versterking van de sociale cohesie, wordt het optreden van de overheid op het gebied van de huisvesting geconfronteerd met het zoeken van gezamenlijke of complementaire oplossingen voor drie niet te scheiden soorten van problemen : de toegang tot betaalbare woningen, de versterking van de residentiële afscheiding en de ontplooiing van de stedelijke wijken in moeilijkheden. »43 Welke zijn de strekkingen van de beleidsmaatregelen inzake huisvesting in de Europese landen44 ? •
Ondanks steeds toenemende gelijkenissen, is er in de landen van de Europese Unie geen sprake van één enkel huisvestingsbeleid : de doelstellingen en opvattingen van het beleid veranderden met de tijd en verschillen van land tot land; het huisvestingsbeleid beïnvloedt rechtstreeks 15% van de gezinnen in de landen aan de Middellandse Zee en 50 tot 60% in de rijkere landen van Noord-Europa;
•
in de sector van de privéhuurwoningen werd de toegang doorgaans verzekerd door een reglementering op de huurprijzen, die heeft geleid tot een vermindering van de vastgoedinvesteringen en een vermindering van de kwaliteit van de woningen;
•
tijdens de afgelopen decennia is de eigendomsgraad het snelst gestegen, onder meer dankzij fiscale hulpmaatregelen en de inflatie. Op dit ogenblik verminderen talrijke landen de fiscale gunstmaatregelen ten bate van de eigenaars, en nemen zij bijzondere maatregelen om de achtergestelde of oudere eigenaars te helpen;
•
nadat de investeringen in de sector van de sociale huisvesting gedurende haast 40 jaar het hoofdaccent waren in het huisvestingsbeleid ten gunste van de gezinnen met lage inkomsten, vermindert in de meeste landen het aandeel hiervan, alhoewel de behoeften niet afnemen.
•
het stijgend probleem van de armoede van de huurders en van de stijging van de huurprijzen wordt steeds meer opgelost via woonsubsidies en door andere maatregelen die de huurprijzen koppelen aan de inkomsten;
•
steeds meer blijkt dat het huisvestingsbeleid moet worden geïntegreerd in een ruimer beleid in verband met gezondheidszorg, veiligheid en sociale hulp, renovatie van oude centrale stadswijken en verouderde sociale woningen. De huisvesting vormt een noodzakelijk politiek instrument, dat echter niet voldoende is om deze wijzigingen tot stand te brengen, zodat er banden met economische, sociale en leefmilieumaatregelen nodig zijn ;
•
behalve in Duitsland en Ierland, daalt de fiscale hulp in de huisvestingssector, verminderen de fiscale stimuli en dalen de investeringen in de sector van de sociale huisvesting. Men kan dus vrezen dat de problemen in verband met de aftakeling van de grote verlaten wooncomplexen nog niet zo spoedig zullen worden opgelost en dat de sanering van de stadscentra niet zo spoedig in een stroomversnelling zal komen. Merken we op dat Frankrijk onlangs initiatieven heeft genomen op het gebied van de sloop-heropbouw van de grote sociale wooncomplexen.
2. De typologie van het huisvestingsbeleid volgens de verdeling van bevoegdheden tussen de verschillende territoriale niveaus De verdeling van bevoegdheden voor het huisvestingsbeleid laat toe een typologie van het huisvestingsbeleid te schetsen met drie hoofdmodellen45 : 1. De gecentraliseerde modellen met decentralisatie van de uitoefening van de huisvestingsbevoegdheid. Deze formules bestaan in een meerderheid van landen, zoals Portugal,
55
Griekenland, Luxemburg, Ierland en Frankrijk, waar het huisvestingsbeleid, bepaald op centraal niveau, wordt uitgevoerd door de lokale collectiviteiten. 2. De semi-gedecentraliseerde modellen, dat wil zeggen gecentraliseerd voor de bepaling van het huisvestingsbeleid, maar met een min of meer hoge graad van decentralisatie voor de uitvoering ervan. Deze modellen kennen twee varianten : •
De eerste, die men aantreft in de Duitsland, Oostenrijk en Spanje, komt neer op een verdeling van bevoegdheden tussen de centrale overheid en de gewesten die beschikken over een min of meer bevestigde politieke, administratieve en zelfs budgettaire autonomie. De centrale overheid staat in voor de aanwezigheid van een homogeen interventiekader inzake huisvestingsbeleid, terwijl de gewesten, overeenkomstig dit kader, een gewestelijk beleid bepalen naargelang de lokale woningbehoeften.
•
De tweede variante is een verdeling van de bevoegdheden tussen de centrale overheid en de lokale collectiviteiten, een formule die men bij voorbeeld aantreft in Nederland, Denemarken, Finland en Zweden. De lokale collectiviteiten zijn ruim bevoegd voor het bepalen en uitvoeren van echte lokaal beleidsmaatregelen inzake huisvesting. In het kader van een sterke decentralisatie van het fiscale systeem, zijn zij bevoegd voor een niet te verwaarlozen deel van de begroting, bestemd voor het huisvestingsbeleid.
3. De gedecentraliseerde modellen voor het bepalen en uitvoeren van het huisvestingsbeleid. Enkel in België en Italië werd de bevoegdheid voor huisvesting en de uitvoering van de overeenkomstige beleidsmaatregelen volledig toevertrouwd aan de gewesten. Italië heeft een soort nationaal kader en de Belgische federale overheid heeft belangrijke bevoegdheden behouden op het gebied van huisvesting, onder meer op fiscaal vlak en voor de huurwetgeving. Het fundamentele verschil tussen Italië en België ligt in de middelen die worden gebruikt om tot een dergelijk peil van decentralisatie te komen. De gewestvorming van het Koninkrijk België is inderdaad het resultaat van een lang proces van grondwetsherzieningen. In Italië is de decentralisatie van het huisvestingsbeleid op een heel wat brutalere wijze doorgevoerd : van de éne dag op de andere werden de gewesten bevoegd voor huisvesting zonder dat alles klaar was op lokaal vlak. Dergelijke modellen kunnen vandaag nog moeilijkheden ondervinden wegens het ontbreken van een nationaal interventiekader.
3. De typologie van het huisvestingsbeleid volgens de betrokken sectoren De sectorale benadering van het huisvestingsbeleid laat eveneens toe een typologie van het huisvestingsbeleid te bepalen volgens drie hoofdmodellen46 : 1. De sector van de eigenaars-bewoners. In veertien van de 15 lidstaten is dit de meest verspreide woonvorm en momenteel vertegenwoordigt die meer dan de helft van de woningen in de Europese Unie, alhoewel de niveaus nog grote verschillen vertonen. De courantste bijstandsvorm ten behoeve van de eigenaars-bewoners neemt de vorm aan van een belastingvermindering op de betaling van de hypotheekrente, alhoewel in bepaalde landen de neiging bestaat om dit voordeel terug te schroeven. Andere landen bieden hulp aan de kopers van een eerste woning om hen toe te laten een woning te kopen die toebehoort aan de gemeenten. 2. De sector van de privéhuurders ging op lange termijn achteruit tot ongeveer 1990, maar bijna één vijfde van de gezinnen in de Europese Unie woont nog volgens deze formule. De privésector van de verhuringen is iets belangrijker in de steden, in het bijzonder de hoofdsteden. De terugval ervan is te wijten aan de controle op de huurprijzen, de sloopprogramma’s en de hulp aan andere woonvormen. Duitsland neemt een uitzonderlijke plaats in, aangezien dit land nog steeds een belangrijke sector van huurwoningen van hoge kwaliteit heeft, ten gevolge van de vrij milde fiscale
56
hulp. De controle op de huurprijzen neemt echter ook in een aantal Middellandse Zee landen af, en deze sector van huurwoningen kent een heropleving in de helft van de EU-lidstaten. 3. De sector van de sociale woningen verzekert de huisvesting van ongeveer 1/5 van de EUgezinnen. De eigenaars van sociale woningen zijn gewoonlijk coöperatieve verenigingen of gemeentelijke huisvestingsmaatschappijen. Enkel in Oostenrijk, het Verenigd Koninkrijk en Ierland overweegt de rechtstreekse eigendom van de woningen door de lokale overheid. Deze sector geniet over het algemeen hulp in de vorm van interestsubsidies, behalve in het Verenigd Koninkrijk waar periodieke inkomstensubsidies worden verleend in de sector van de lokale overheid en kapitaalsubsidies in de heel wat grotere sector van de huurverenigingen. De controle op de eigenaars van sociale woningen wordt normaal verzekerd door de lokale overheid, behalve in het Verenigd Koninkrijk waar de huurverenigingen gecontroleerd worden door regeringsinstellingen. Deze sector kent een terugval wegens de terugloop van de investeringen in de jaren 80. In Ierland en het Verenigd Koninkrijk hebben de huurders eveneens financiële hulp gekregen voor de aankoop van hun woningen bij de gemeenten. Enkel Ierland en Duitsland hebben in de jaren 90 opnieuw voorrang gegeven aan de investeringen in sociale woningen. De overschakeling van investeringssubsidies naar persoonlijke subsidies heeft geleid tot toenemende uitgaven voor woningpremies, waardoor de personen die werkten om de buurt te verlaten, om te ontsnappen aan de val van de armoede, werden aangemoedigd.
4. Een kort overzicht van het huisvestingsbeleid in enkele Europese landen Alhoewel de Europese instanties, in strikt juridische opzicht, niet beschikken over enige bevoegdheid inzake huisvestingsbeleid, en de lidstaten hun beleid bepalen en uitvoeren volgens een zuiver nationale logica, is er toch een proces van toenadering van de beleidsmaatregelen in de verschillende lidstaten aan de gang. De noden van de economische en monetaire integratie, en meer in het bijzonder de beruchte convergentiecriteria, hebben de overheden van de EU-lidstaten ertoe genoopt een belangrijke en duurzame inspanning te doen om hun tekorten en hun openbare schuld te verminderen, wat een invloed had op de overheidshulp aan de verschillende traditionele interventiesectoren, zoals de huisvesting. De convergentiecriteria alleen verklaren echter niet het convergentieproces van de beleidsmaatregelen inzake huisvesting. De manoeuvreerruimte van de overheid bij de keuze van interventie-instrumenten werd ook nog aanzienlijk beperkt door de Europese harmonisatie op fiscaal vlak, en onder meer de BTW, de noodzakelijke doorzichtigheid van overheidshulp in het kader van de interne markt en de progressieve openstelling van de grenzen op het gebied van de financiering van woningen.
a) Denemarken Sinds het midden van de jaren 50, besteedt de Deense overheid aanzienlijke kredieten aan het huisvestingsbeleid : ongeveer 2% van het BBP per jaar. Gemiddeld zijn de Denen ook bereid een aanzienlijk deel van hun inkomen (doorgaans 30%) te besteden aan huisvesting. Denemarken heeft bijgevolg vandaag een gerijpt beleid en een huisvesting van hoge kwaliteit, zodat de problemen zich heel wat minder scherp stellen dan in de minder begunstigde lidstaten van de Europese Unie, zelfs al blijven er bestaan. Denemarken heeft overigens een vrij « oude » bevolking en de sociale tegemoetkomingen ten behoeve van de leefomstandigheden van alleenstaanden zijn bijzonder hoog. In 1991, was 15,6 % van de bevolking 65 jaar of ouder, 34 % van de gezinnen waren alleenstaanden en de gemiddelde gezinsgrootte was 2,2 personen, dat wil zeggen één van de laagste van de Europese Unie. Door de vooruitgang in het verleden en de huidige dynamische aanpak, gericht op kwaliteit, verdient het Deense huisvestingsbeleid een bijzondere pluim.
57
b) Finland De kosten van het huisvestingsbeleid vertegenwoordigen ongeveer 2% van het BBP. De belangrijkste posten zijn de fiscale hulp voor de betaling van de hypotheekrente ten behoeve van de eigenaarsbewoners (47 %) en de huisvestingsvergoedingen (43 %). Zowat 10 % van de gezinnen geniet huisvestingsvergoedingen. De rest van het budget gaat naar interestbonussen op leningen voor woningen (3,5 %), interestbonussen voor achtergestelde eigenaars-bewoners (0,9 %), woonspaarplannen voor jongeren (5,3 %) en subsidies voor daklozen en vluchtelingen (0,2 %).
c) Frankrijk Frankrijk staat voor verschillende politieke uitdagingen. De eigenlijke sector van de HLM kampt met zware problemen voor bepaalde wooncomplexen, in het bijzonder die welke werden gebouwd in de periferie van de grote steden met gebruik van snelle en functionele bouwtechnieken. Naarmate de rijkere huurders deze complexen verlieten, bleven hoe langer hoe meer enkel de achtergestelde personen achter. De werkloosheidsgraad is er hoog en de sociale uitsluiting krijgt er een raciale dimensie, aangezien er dikwijls etnische minderheden wonen. De grootste minderheidsgroep is afkomstig uit Noord-Afrika, inzonderheid uit de Maghreb-landen. De wooncomplexen in de periferie van de Franse steden, die sinds het begin van de jaren 70 soms het toneel van gewelduitbarstingen zijn, maakten het voorwerp uit van saneringsprogramma’s. Op dit ogenblik is het beleid meer gericht op sloop-heropbouw en verhoging van de sociale vermenging in deze complexen.
d) Duitsland Sinds de jaren 80 heeft het huisvestingsbeleid van de voormalige Duitse Bondsrepubliek voorrang gegeven aan woonvergoedingen, gekoppeld aan het inkomen (Wohngeld). Directe subsidies in de vorm van leningen tegen lage rente en fiscale verminderingen werden verleend aan de eigenaarsbewoners, aan de privé-eigenaars en aan de woningmaatschappijen zonder winstgevend doel (Gemeinnützige Wohnungsunternehmen), met het oog op het aanmoedigen van de bouw en, later, van de renovatie van woningen. Een belangrijk element van deze strategie was het feit dat de woningen in aanmerking moesten komen voor een ruim deel van de bevolking, eerder dan voor enkel en alleen de armen, en dit met het oog op een betere sociale vermenging. Dat is één van de redenen waarom de sociale woning in West-Duitsland niet geleden heeft onder de reputatie die de sociale huisvesting heeft in de andere EUlanden, zoals het Verenigd Koninkrijk. Een andere reden is dat bij de bouw of renovatie van de woningen dikwijls vrij hoge normen werden gehanteerd. De toestand inzake huisvesting in het voormalige Oost-Duitsland is erg verschillend van wat men aantreft in het voormalige West-Duitsland : een erfenis van bijna een halve eeuw communistisch beleid. Het is in dit landsdeel dat de grootste uitdagingen voor het Duitse huisvestingsbeleid liggen. De woningvoorraad van het oostelijk deel van Duitsland is ouder dan die in de westelijk deel : 40 % van de woningen werd gebouwd vóór 1939, en zelfs vóór 1914 voor een aantal hiervan. De na de oorlog gebouwde woningen nemen vooral de vorm aan van genormaliseerde appartementen die er uniform en monolithisch uitzien. Het grootste deel van de Oost-Duitse woningvoorraad is in erg slechte staat en werd slecht beheerd en onderhouden. Bovendien werden talrijke vooroorlogse woningen niet gemoderniseerd en bevinden zij zich in slechte staat. De lokale woningmaatschappijen en coöperatieven hebben de modernisering van hun woningvoorraad aangevat. De gemiddelde
58
moderniseringskosten per woning zijn echter tamelijk laag, wat laat veronderstellen dat een groot deel van de verbeteringswerken tamelijk oppervlakkig waren. Het plan van de Duitse regering dat de prioriteiten van het huisvestingsbeleid voor 200147 bepaalt, omvat twee grote assen : •
Om de gezinnen met een laag inkomen en de achtergestelde personen woningen te kunnen aanbieden die zij kunnen financieren en die beantwoorden aan hun behoeften, heeft de regering het bedrag van de woningtoelage verhoogd en haar inspanningen voor de bouw van sociale woningen opgedreven.
•
Het aanmoedigen van het verwerven van eigendom en de bevordering van privé-eigendom blijft belangrijk. De steun van de Duitse overheid gaat vooral naar de jonge gezinnen voor het bouwen of kopen van een huis of het kopen van een appartement. De nieuwe maatregelen inzake hulp bij het verwerven van privé-eigendom bevoordelen vooral de jonge gezinnen die niet beschikken over uitgebreide financiële middelen.
e) Griekenland In 1991, was 76 % van de Griekse gezinnen eigenaar-bewoner, 20 % was huurder van de privésector en 4% huurder zonder betaling van huurprijs (doorgaans ouders van eigenaars). In vergelijking met 1981 vormt dit een stijging van het aantal eigenaars met 18 %, een daling van de privéverhuringen met 20% en een stijging van het aantal huurders die geen huurprijs betalen met 22%. In Griekenland bestaat geen sector van verhuring door de overheid, zomin op het niveau van de centrale overheid als op dat van de lokale overheid. De instelling voor sociale huisvesting « OEK », die ressorteert onder de overheid, bouwt een klein aantal woningen voor arme werknemers en koopt ook appartementen voor de grote werknemersgezinnen; zij biedt deze woningen aan voor bewoning met het oog op aankoop, hetzij door een terugbetaling op dertig jaar tijd zonder interest, hetzij tegen een symbolische interest.
f) Ierland De geschiedenis van de Ierse huisvesting wordt gekenmerkt door een hoog peil van nieuwbouw en een progressieve verbetering van de kwaliteit sinds de jaren 70. Tijdens het grootste gedeelte van de jaren 80, toen een strak begrotingsbeleid leidde tot een daling van de overheidsuitgaven voor huisvesting, was de vooruitgang het resultaat van de toetreding van het land tot de Europese Unie. De woonomstandigheden, die naar Europese normen middelmatig waren, zijn sindsdien sterk verbeterd. De eigendomsgraad, die in de jaren 70 al hoog was (zowat 70% van de gezinnen), was in 1991 opgelopen tot 81 %. Deze toename was grotendeels te danken aan een duurzaam beleid van kortingen op de woningprijzen vanwege de lokale overheid (tot 30% van de aankoopprijs). Het Ierse huisvestingsbeleid blijft verder de eigendom bevorderen, maar heeft sinds 1991 de uitbouw van een strategie inzake sociale huisvesting als eerste prioriteit. Het is deze sector die beschouwd wordt als oplossing voor de achtergestelden en de uitgeslotenen van de Ierse maatschappij. Dit beleid vertoont de volgende kenmerken: • •
het budget voor het sociale huisvestingsprogramma werd aanzienlijk verhoogd; tussen 1991 en 1995 werd het bij voorbeeld opgetrokken van 80 tot 260 miljoen pond; sinds 1991 nam de bouw van sociale woningen toe met 40%;
59
•
het aanbod van sociale woningen werd uitgebreid en de verenigingen zonder winstgevend doel kregen een sleutelrol in de levering van woningen, bestemd voor ouderen en daklozen;
•
er werden aanvullende maatregelen genomen om eigendomsverwerving tegen lagere kosten in de hand te werken, om huisvesting te bieden aan de personen die ingeschreven waren op de wachtlijsten van de sociale sector of om sociale huurders ertoe aan te sporen te vertrekken uit hun woning ;
•
er werd ook een doelgericht programma tot modernisering van de verouderde woningen van de gemeente gelanceerd, en tevens werden hogere normen inzake verwarming en isolatie vastgesteld;
•
voorrang werd gegeven aan een beter beheer van de huisvestingssector, alsmede aan de participatie van de huurders en aan de decentralisatie van de diensten;
g) Italië De moeilijkheden waarmee het Italiaanse huisvestingsbeleid momenteel geconfronteerd wordt zijn een gevolg van het onevenwicht tussen het woningaanbod en de nieuwe profielen inzake armoede en gezinsleven. Dit onevenwicht heeft onder meer te maken met de volgende elementen : •
de recente instroom van arme immigranten, die het aantal daklozen doet stijgen en overbevolking veroorzaakt in de moeilijke wijken, aangezien zij het moeten stellen zonder familiale steun;
•
de aftakeling van de oude woningen in de stadscentra en de historische wijken, aangezien deze wijken hoe langer hoe overbevolkter zijn en een groot aantal ouderen herbergen;
•
een gebrek aan kleine huurwoningen voor jonge of oude gezinnen in stedelijk gebied;
•
de noodzaak om de lokale bevoegdheden op het gebied van het woningaanbod en de ruimtelijke ordening uit te breiden.
Italië heeft eveneens een specifiek beleid gestart ten bate van de ouderen. Een Italiaan op de zes is een oudere, en ongeveer drie kwart hiervan is eigenaar van zijn woning, dikwijls in gebouwen zonder lift of verwarming. Een oudere op de acht is permanent invalide. Deze personen kunnen, evenals de gehandicapten, financiële hulp vragen voor het aanpassen van hun woning.
h) Nederland Het huisvestingsbeleid in Nederland werd radicaal gewijzigd : de overheidstussenkomsten, die maximaal waren, werden herleid tot een minimum en de kosten, die bij de hoogste waren, zijn nu bij de laagste. Deze ommekeer volgt op een decennialang gevoerd huisvestingsbeleid dat leidde tot de grootste voorraad sociale huurwoningen in de Europese Unie. Sinds het einde van de oorlog is de sector van de privéhuurwoningen immers constant teruggelopen : van 60 % van de voorraad in 1947 daalde deze sector tot 11 % in 1996. In het midden van de jaren 70 hadden de sectoren van de sociale huurwoningen en die van de eigenaars-bewoners elk een aandeel van zowat 40%. Sindsdien is de sector van de sociale huurwoningen gestagneerd, terwijl die van de eigenaars-bewoners is blijven stijgen (zodat hij in 1994 48% bereikt), ten nadele van de sector van de privéhuurwoningen. In vergelijking met de andere lidstaten, heeft Nederland in de naoorlogse periode het meest gebouwd: meer dan 75 % van de woningen werd gebouwd na 1945. De voorraad is bijgevolg vrij nieuw en beantwoordt aan hoge kwaliteitsnormen.
60
Een van de belangrijkste gebieden waarin het Nederlandse beleid vernieuwend is gebleken, is dat van het stedelijk beleid. Dit beleid heeft toegelaten, parallel met de door de Europese Unie gesubsidieerde projecten, nationale programma’s uit te voeren.
i) Portugal Huisvesting is in Portugal nooit een politieke prioriteit geweest en de problemen zijn enorm. In 1966 werd het gebrek aan behoorlijke woningen geraamd op 500.000 eenheden, een cijfer dat 30 jaar later, in 1993, nog niet gewijzigd is. Deze schaarste is niet enkel cyclisch, zij is hardnekkig en structureel. De talrijke getto’s, in het bijzonder in de stedelijke gebieden van Lissabon en Porto, waar 162.000 personen wonen in 42.000 barracas (krotten), vormen hiervan het beste bewijs. Een aanzienlijke en doorlopende uittocht van inwoners uit het platteland met geringe werkgelegenheidskansen en uit de voormalige Portugese kolonies in Afrika heeft ertoe bijgedragen de druk op de stedelijke huisvesting te vergroten. Het huisvestingsbeleid wordt nog met andere uitdagingen geconfronteerd. Alhoewel de gezinnen met een laag inkomen aanspraak kunnen maken op een stelsel van gesubsidieerd krediet, hebben zij het zeer moeilijk om een eigendom te verwerven. Volgens ramingen was de verhouding tussen de woningprijs en het inkomen, voor een middelgrote woning, 5,8 maal het jaarlijks minimumloon in 1987, 6,3 in 1988 en 6,8 in 1989. Het aanbod van woningen « tegen gematigde prijs » (of « sociaal ») is onvoldoende en in 1991 vertegenwoordigde de sector amper ongeveer 4 % van de woningvoorraad. Aangezien de gezinnen met een laag inkomen moeilijk een oplossing vinden in de officiële overheidssector, vallen zij terug op noodoplossingen, zoals de bouw van barracas in de getto’s of bouwen zij zelf goedkope woningen zonder bouwvergunning. Men kan nochtans opmerken dat de bouw van sociale woningen onlangs is toegenomen, dankzij de coöperatieven.
j) Spanje Het Spaanse huisvestingsbeleid houdt zich voornamelijk bezig met de “toegankelijkheid » in de ruime zin : het beperkt zich niet tot de sociale uitgeslotenen, de gehandicapten, de ouderen, de vluchtelingen, de asielzoekers of de daklozen, maar is in het algemeen gericht op alle ingezetenen met een laag of middelmatig inkomen. Het gemiddeld peil van de fiscale hulp voor het verwerven van een eigendom is beperkt en de reglementering van de huurprijzen is de belangrijkste maatregel inzake “bereikbaarheid ». Het gemiddeld Spaans gezin besteedt ongeveer 28-29 % van zijn inkomen aan huisvesting. De sociale woningen zijn doorgaans ondergebracht in gebouwen met verschillende verdiepingen (doorgaans tussen 5 en 10) en bevatten appartementen met een vrij beperkte oppervlakte (doorgaans minder dan 80 m²). Dit heeft nooit problemen gesteld, omdat de gezinnen met middelmatige of hogere inkomsten traditioneel kiezen voor hoge appartementsgebouwen. Het probleem van de middelmatige woningen blijft echter wel bestaan op de markt van de verouderde woningen in de oudere wijken en/of in de periferie, aangezien het renovatiebeleid traag vordert.
k) Zweden In 1990 was iets meer dan de helft van de vier miljoen woningen een eengezinswoning. Ongeveer 9 eengezinswoningen op de 10 waren in handen van eigenaars-bewoners, terwijl de meeste meergezinswoningen gehuurd werden of toebehoorden aan een woningcoöperatief. De Zweedse woningvoorraad is vrij nieuw : drie kwart van de woningen werden gebouwd na 1940. Ongeveer één kwart van de woningen in de drie belangrijkste steden werd gebouwd in het kader van het « programma van één miljoen » (1965-1974), dat tot doel had in tien jaar tijd één miljoen woningen te bouwen.
61
De Zweden zijn er op een spectaculaire wijze in geslaagd een woningschaarste om te zetten in een woningoverschot. Deze ontwikkeling begon in 1991 en, begin 1994, maakte bijna 70% van de gemeenten melding van een woningoverschot. Het is dan ook niet te verwonderen dat de woningbouw aanzienlijk teruggelopen is en in 1994 zijn laagste peil sinds de tweede wereldoorlog bereikte. Ook de herinrichting van bestaande woningen is sterk teruggelopen. In Zweden48 werden de planning en het traditioneel stadsbeheer volledig herzien en eerbied voor het leefmilieu is nu één van de belangrijkste punten van nieuwe stadsmodellen. Het begrip duurzame stedelijke ontwikkeling werd opgenomen in de wetgeving via amendementen in de wet over planning en bouw. Deze amendementen benadrukken het rationeel gebruik van grond in de stad, een vermindering van het gebruik van persoonlijk vervoer voor trajecten in de stad ten bate van het openbaar vervoer, eerbied voor het stedelijk leefmilieu, inplanting van rationele milieuvriendelijke infrastructuur en ruimere deelname van het publiek aan het beheer en de stadsplanning.
l) Verenigd Koninkrijk Het Britse huisvestingsbeleid ontvangt 3% van het BBP, een cijfer dat weliswaar lager is dan de 5% van de jaren 70, maar dat naar EU-normen toch nog steeds hoog is. Ondanks de aanzienlijke uitgaven voor huisvesting (ook fiscale hulp), wordt het Verenigd Koninkrijk nog steeds geconfronteerd met een massa kritieke problemen, zelfs al betreffen deze eerder de beschikbaarheid en de kwaliteit van de woningen dan de toegankelijkheid ervan: • alhoewel de toestand verbeterd is, bedraagt de wachttijd voor het verkrijgen van een gemeentelijke woning doorgaans nog steeds drie jaar, een termijn die kan schommelen tussen 7 jaar in het overbevolkte Zuiden en enkele maanden in de steden van het Noorden; • de beperking van de overheidsuitgaven laat op dit ogenblik enkel de jaarlijkse bouw toe, voornamelijk door de woningmaatschappijen, van zowat 75.000 « toegankelijke » woningen, terwijl onafhankelijke ramingen gewag maken van een behoefte van rond de 120.000 eenheden; • in de sector van de gemeentelijke huisvesting stelt men een sterke achteruitgang en een groot gebrek aan modernisering vast; de achterstand beloopt 30 miljard euro; • de kwaliteitsproblemen voor ouderen en gezinnen met lage inkomsten nemen toe; 6% van de woningen is onaangepast of ongezond; De voorrang aan eigenlijke huisvesting heeft zich verplaatst naar een globale kwalitatieve benadering, die tevens gericht is op de sociale problemen, de werkgelegenheid en het leefmilieu. Zo hebben de op huisvesting gebaseerde herstelprogramma’s er in ruime mate toe bijgedragen de sociale uitsluiting in enkele van de ergste sociale wooncomplexen van Groot-Brittannië te verminderen.
5. Vergelijkende tabellen In de volgende tabellen worden de verschillen en convergenties van de beleidsmaatregelen van de verschillende lidstaten van de EU op het gebied van huisvesting kort samengevat aan de hand van cijfergegevens over de bewoning en de overheidsuitgaven voor huisvesting, hulp aan eigenaarsbewoners en huisvestingstoelagen.
62
Bewoning en overheidsuitgaven voor huisvesting Landen
Bewoningswijze Eigenaarsbewoners
Sociale huurprijzen
Privéverhuring
62 50 38 70 76 54 80 67 67 47 66 66 41 72 43 56
6 18 26 0 2 17 11 6 2 36 4 24 23 143 22 18
30 24 36 26 16 16 9 8 31 17 28 10 22 11 18 21
België Denemarken Duitsland Griekenland Spanje Frankrijk Ierland Italië Luxemburg Nederland Portugal Verenigd Koninkrijk Oostenrijk Finland Zweden EU
Andere
Kosten van het huisvestingsbeleid (% BBP)
0.24 (1988) 1.02 (1988) 1.40 (1991) 0.98 (1990) 1.80 (1993)
3.20 (1990) 3.30 (1993) 1.48 (1987) 4.10 (1992)
16*
(Bron : Bewoningsvorm : ECODHAS; Kosten: Stephens (1996))
Benaderingen inzake hulp aan eigenaars van woningen in de Europese landen (periode 1993-95)
Nederland Zweden
BTW herstellingen (1993) 17,5 25
BTW nieuwe woningen (1993) 17,5 25
Zegelrecht (1993)
Belasting op huurwaarde (1993) ja ja
Vermindering interesten
Vermindering onderhoud
ja ja
ja
17,5
0
1
nee
ja
6
Verenigd Koninkrijk Denemarken Duitsland Oostenrijk Frankrijk België Luxemburg Finland Ierland Italië Spanje
25 15 okt-20 18,6 6/19,5 15
25 okt-20 18,6 12/17,5 -
1 2 7 12,5 -
ja nee nee ja ja ja
12,5 4/19,0 15
12,5 4 6/3,0
0 8 -
nee nee ja
ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja
Portugal Griekenland
5/16,0 18
-
10 10
ja ja
ja ja
Belasting op meerwaarde verkoop ja ja
(P) (P) (P) ja ja ja
ja ja
ja
ja ja
(P) indien snel herverkocht (Bronnen : Hedman (1993); Werkgroep woningfinanciering ENHR (1995)
63
Woningtoelagen en nettolasten op huur in de landen van de Europese Unie (1992) Landen
Portugal Ierland Griekenland Spanje Frankrijk Denemarken Nederland Duitsland Verenigd Koninkrijk Zweden Luxemburg
Hulpsysteem aan huurders
Belastingverlichting Belastingverlichting Belastingverlichting Belastingverlichting Woningtoelage Woningtoelage Woningtoelage Woningtoelage Woningtoelage
op op op op
huurprijs huurprijs huurprijs huurprijs
Woningtoelage Woningtoelage
Aandeel van de privéhuurders die hulp krijgen
Gemiddelde lasten op de netto-inkomsten van huurgeld (na hulp)
n.b. n.b. n.b. n.b. 20 19 13 10 25
10 (oude), 30 (nieuwe) 16 n.b. 18 17 20 20 21 22
9 n.b.
27 29
(Bron : Hedman (1993))
B. Het huisvestingsbeleid in België 1. Voorafgaande opmerkingen In de in 1999 gepubliceerde monografie nr. 10, over « De huisvesting in sociaal- economisch en geografisch perspectief 1991-1991 », formuleert het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) een aantal politieke aanbevelingen over huisvesting in verband met de starheid van de woningmarkt en over een veelzijdig huisvestingsbeleid op 3 niveaus (categorie, sector, grondgebied).
a) De starre krachten van de woningmarkt De eerste aanbeveling van het NIS heeft betrekking op « de starre krachten van de woningmarkt” en maakt melding van de grote starheid van de residentiële markt : « Ten gevolge van de levensduur
van de woningen plaatsen de beslissingen van generaties in een vrij ver verleden, maar ook uit een vrij recent verleden, ons nu voor moeilijk te beheren problemen. »
Kortom, het NIS toont aan dat de politieke beslissingen inzake huisvesting uitwerking hebben op zeer lange termijn en dat het bijgevolg ook lang duurt vooraleer wijzigingen in dit beleid zich laten gevoelen. Het NIS illustreert zulks aan de hand van de drie voorbeelden : talrijke woningen die werden gebouwd met een bijzonder doel voor ogen zijn verouderd; de veralgemeende wens om te beschikken over een afzonderlijke individuele woning in een rustige en groene omgeving werd jarenlang verdedigd en leidde tot een veralgemeende verstedelijking van het Belgische grondgebied; deze verstedelijking leidde uiteindelijk tot een scheiding van functies aangezien de woonfunctie
64
verschoof naar de periferie en de stadscentra werden omgevormd tot een “woestijn” ten behoeve van de diensten en de handel.
b) De veroudering van talrijke woningen Precies zoals het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, kampen de provincies Henegouwen en Oost en West-Vlaanderen op dit ogenblik met de aanwezigheid van bijzonder oude woningen, uit de 19de en het begin van de 20ste eeuw. Gelet op het nauw verband tussen de leeftijd van een woning en haar kwaliteit, leven een groot aantal inwoners uit deze provincies dus in een slechte woning. In deze drie provincies gaat het in ruime mate om woningen uit het begin van de industriële periode die, vanuit economisch standpunt, indertijd konden worden beschouwd als behoorlijk. Aangezien zij echter werden gebouwd met gebruik van de toenmalige bouwtechnieken, beantwoorden zij nu nauwelijks aan de kwaliteitsnormen van vandaag, en het is enkel in de beste gevallen dat zij kunnen worden aangepast aan de huidige woningbehoeften, en dit dan nog na dure ingrepen.
Sloop-heropbouw van de grote Franse sociale wooncomplexen Deze problemen duiken op in de debatten die momenteel in Frankrijk worden gevoerd over de grote HLM-wooncomplexen; ook het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest zou vroeg of laat met dit debat kunnen worden geconfronteerd voor de grote sociale wooncomplexen van het gewest. Na de tweede wereldoorlog waren de grote Franse steden erg toegetakeld. 500.000 woningen werden vernield en evenveel andere waren beschadigd. Het aantal verouderde gebouwen wordt geraamd op 3,5 miljoen. Van één persoon op de twee werd geacht dat hij slecht gehuisvest was. Overbevolking en gebrek aan wooncomfort vormen het lot van miljoenen Fransen. De vluchtelingen die toestromen in de steden overstelpen de hotels en de noodwoningen. Alleen al in Parijs woont meer dan 40% van de inwoners in ongezonde woongebouwen. Gelet op de omvang van het probleem, maakt de regering vanaf 1945 een aanvang met de verbouwing van kazernes, fabrieken, opslagplaatsen en kleine forten om 100.000 voorlopige woningen te bouwen. Zij voert tevens het recht op opvordering in van onbewoonde woningen ten bate van de daklozen. Om snel talrijke woningen te bouwen, moet de bouw worden geïndustrialiseerd. Vandaar het principe van de prefab. Het is het einde van het manueel assembleren : voorbekabelde vloeren en wanden worden op de bouwplaats afgeleverd. Zij dienen enkel nog te worden opgetild door kranen en te worden geassembleerd. Het leidt tot een hoge mate van gelijkvormigheid, maar het bouwproces verloopt snel. Elke stad wil haar torens of grote flatgebouwen. En duizenden Fransen ontdekken de comfortabele huisvesting, met lopend warm water, badkamer, centrale verwarming, afvoerpijp voor afval, liften, eigen WC, enz. De inwoners zijn tevreden en het is dus zonder complexen dat in het Frankrijk van de jaren 60 een massa satellietwijken opduiken en records worden gevestigd : 400 meter doorlopende gevel te Haut-du-Lièvre te Nancy, ineens 4.000 woningen te Courneuve. In naam van de duurzame ontwikkeling en van functievermenging wenst Frankrijk op dit ogenblik het uitgestrekte park sociale HLM-woningen te slopen en “beter” herop te bouwen. Jean-Claude Driant, hoogleraar aan het Stedenbouwkundig Instituut van Parijs, Université Paris XII, schrijft49 : « Vele in de
jaren 60 en 70 gebouwde sociale woningen zijn het symbool geworden van onzekerheid, onveiligheid en slechte huisvesting. Het kwaad is zo diep geworteld dat soms maar één enkele oplossing wordt overwogen : dynamiet. »
« De hypothese van een massale sloop van de sociale woningen in grote wooncomplexen is zo oud als de crisis van de voorsteden en het stedelijk beleid (…) Sloop is een normale etappe in het leven van woongebouwen; het draagt bij tot de vernieuwing van het park, onder meer omdat het kansen biedt om anders om te gaan met de grond in het stedelijk weefsel. Het laat toe een nieuwe vermenging tot stand te brengen : een functionele vermenging met vooral als doel te breken met het monofunctioneel karakter door economische activiteiten toe te laten; vervolgens een sociale vermenging, gestoeld op de bouw van woningen voor gezinnen met middelgrote inkomsten. »
65
Op 22 juni 2001 verklaarde de Franse Staatssecretaris belast met huisvesting, Marie-Noëlle Lienemann, het volgende50 : « Onze sociale woningen en onze huisvesting in Frankrijk moeten
inspelen op de grote uitdagingen inzake leefmilieu waarvoor onze planeet staat. Ik stel uw vereniging bijgevolg voor om, met de steun van de overheid, de sociale huisvesting op nationaal vlak te laten bijdragen tot de strijd tegen de broeikasgassen. Indien wij het energieverbruik wensen te beperken, indien wij de uitstoot van gassen willen verminderen, dan moeten wij energie besparen in de woning en de hernieuwbare energiebronnen bevorderen. Ook moeten wij het gebruik van materialen, die in het licht van die eis optimaal zijn, in de hand werken. » « (…) Het is trouwens een dwingende noodzaak en sociaal dringend om deze getto’s snel op te
doeken. En dit kan niet door de bestaande huisvesting te vernieuwen, door sociale begeleiding en een inschakelingsbeleid voor de werklozen in deze wijken of door solidaire economie of kleine economische ingrepen. Dit alles is positief, en het moet worden vedergezet, maar het volstaat niet. In heel wat gevallen moet men nu verdergaan dan het bestaande stedelijk kader, niet om dit van de kaart te vegen, en niet omdat het plezierig is het te vernielen, maar omdat wij de stedelijke vormen en het normale leven van onze steden enkel kunnen laten herleven na een aantal schoktherapieën. Wij moeten nu snel en ingrijpend tewerk gaan. Vorig jaar hebben wij ongeveer 6 000 woningen gesloopt. Ik zou willen dat wij dit jaar de 10 000 woningen halen. » « (…) Vernielen, slopen, dat is natuurlijk maar de ingreep die ons verplicht om op een andere wijze te denken. Wij zullen de getto’s niet opdoeken door alleen maar te zeggen dat de getto’s moeten verdwijnen, zonder in staat te zijn op het hele grondgebied en in alle steden sociale woningen te bouwen die goed verdeeld zijn in het stedelijk weefsel, een mensenmaat hebben en goed geïntegreerd zijn in het leefmilieu. Wij zullen ze niet opdoeken door enkele torengebouwen af te breken, maar door ervoor te zorgen dat de sociale vermenging uiteindelijk (opnieuw) een feit wordt in ons land. (…). Ik geloof dat wij 70 000 woningen per jaar moeten kunnen bouwen, wat volgens mij de kruissnelheid zou moeten zijn indien wij gelijke tred willen houden met het sloopprogramma en indien wij terzelfder tijd een nieuw aanbod wensen voor te stellen om het woonrecht te waarborgen . » Frankrijk weet eveneens hoe het “beter” wil bouwen. In een « Appel à proposition » « Villa Urbaine Durable » van 20 juli 2001, kondigt de staatssecretaris voor huisvesting de voorwaarden aan waaraan de woningen, die worden opgebouwd op de plaatsen van de vroegere gedynamiteerde wooncomplexen, moeten voldoen : •
De nieuwe woongebouwen moeten in de eerste plaats een stedelijk karakter hebben. De woningen worden eerst beschouwd als afzonderlijke eenheden die zelfs enigszins onopvallend zijn in hun omgeving. Het gaat om gebouwen die rekening houden met het leefmilieu en op positieve wijze bijdragen tot de ontwikkeling van de stad zelf. De woningen moeten in grote aantallen kunnen worden gebouwd en harmonisch kunnen worden ingeplant in het stadsweefsel, met gebruik van een beperkte grondoppervlakte, voor zowat 30 woningen.
•
De projecten moeten een reële vermenging toelaten. Na de gebruikelijke splitsingen tussen sociale huisvesting en privébewoning moet nu een aanbod komen dat gezinnen uit verschillende inkomstencategorieën met een verschillende levenswijze en met een verschillende gezinssamenstelling kan opvangen.
•
Op architecturaal vlak zullen de woningen de voordelen bundelen van een persoonlijk leven en van een openstelling op de collectieve waarden en diensten. De traditionele tegenstelling tussen collectief en individueel wonen zal verdwijnen ten bate van oplossingen die zowel rekening houden met de individuele waarde van elkeen als met een inschakeling in een stedelijke omgeving van hoge kwaliteit.
•
Deze woonprojecten zullen duurzaam zijn. Na deze te snel gebouwde woningen, met een te korte levensverwachting, vergeten beheersnoden en zonder mogelijkheden tot ontwikkeling, moet een woningaanbod komen dat de basisprincipes van een duurzame stedelijke economie eerbiedigt, bij de bouw ervan, bij het beheer en met de mogelijkheid om door de jaren heen uitgebreid te worden.
66
Interenvironnement51 Brussel en de ARAU hebben het lot onderzocht van de Brusselse torengebouwen met sociale woningen. In « Bruxelles en mouvement » van 12 maart 2001, behandelt
Michel Renard, een medewerker van de Rassemblement pour le Droit à l'Habitat, het probleem van de sociale woningen in een hoofdstuk « Le coût social de la destruction des tours de logements sociaux » als volgt : « Het is nu al duidelijk dat er enorme budgetten nodig zijn om ze te renoveren. Bepaalde
gebouwen zijn volledig verouderd (energieverlies, materialen van geringe kwaliteit, defecte uitrusting, enz.). Een aantal woningen beschikt zelfs niet meer over warm water. In de periode waarin ze gebouwd werden speelden kwaliteit of energiekosten geen rol. Verwarming was goedkoop. Vanuit financieel oogpunt, zou het nochtans verkieselijk zijn de sloping van de torens met sociale woningen te vermijden. » Hij vreest eveneens dat de grotere sociale vermenging ingevolge de sloop-heropbouw
schade zou berokkenen aan de belangen van de armsten en het probleem zou stellen van de tijdelijke huisvesting van de bewoners van een gebouw dat gesloopt en heropgebouwd wordt.
Tijdelijke huisvesting organiseren stelt natuurlijk aanzienlijke problemen die zorgvuldig geval per geval moeten worden bestudeerd, zoals de ervaring in Frankrijk met massale sloopprogramma’s aantoont. De Franse ervaring wijst echter ook uit dat deze problemen kunnen worden opgelost en dat een duurzame ontwikkeling inhoudt dat beslist moet worden gekozen voor sloop-heropbouw van de grote sociale wooncomplexen. Tijdens het jongste jaarcongres van de Nationale vereniging van de HLMwoningen (Frankrijk), met als thema « Duurzame ontwikkeling : de HLM engageren zich », spraken talrijke sprekers zich uit voor een veel kwalitatievere benadering inzake sociale huisvesting en verklaarden zij « dat men moet uitgaan van het bestaande om te vermijden opnieuw de fouten van
het verleden te maken, wat duur zou zijn. De sociale mutaties en de nieuwe levensstijl veranderen de verhoudingen van de individuen met de arbeid en de huisvesting, die aangevuld worden met nieuwe functies. Een woning, dat is niet alleen vier muren, maar een hele omgeving en een wijk, die trouwens moet kaderen in een nationale solidariteit en niet enkel een HLM zijn. »
In Frankrijk is de vraag niet meer te weten of men de grote HLM-complexen zal slopen maar hoeveel men er kan slopen-heropbouwen per jaar. « De getto’s doorbreken en een sociale vermenging tot stand brengen is een republikeinse uitdaging die alle energie moet mobiliseren. » Te Brussel is er nog geen keuze gemaakt, aangezien het eigenlijke debat nog niet heeft plaatsgegrepen; de grootste energie gaat naar de aanwezigheid van kantoorgebouwen binnen de Vijfhoek.
c) De drang naar een alleenstaande individuele woning in een rustig en groen kader De veralgemeende wens van de Belgen om eigenaar te worden van « een alleenstaande individuele woning in een rustig en groen kader » wordt onder meer bepaald door onze cultuur en werd jarenlang structureel gesteund door de overheid. Vandaag de dag blijkt dat deze wens ten koste gaat van de groenvoorzieningen, de veiligheid en efficiency van de wegeninfrastructuur (opstoppingen,…), de rendabiliteit van het gemeenschappelijk vervoer (spreiding van de woongelegenheden,…) en de sociale, fiscale en financiële mogelijkheden van de steden, waarvan de centra leeggelopen zijn. Het is deze wens die er onbetwistbaar toe bijdraagt dat talrijke Brusselaars de hinder van het stadskader verwerpen en verkiezen te leven in « een stad op het platteland », en die een terugkeer naar de stad bemoeilijkt ondanks de steeds grotere gelijkenissen van de huisvestingskosten en de aanwezigheid van objectieve voordelen van een huisvesting in de 19 gemeenten. Sinds 1995, het jaar van de inwerkingtreding van het eerste GeWoP, poogt de Brusselse regering het fenomeen van de uittocht uit de stad, ten gevolge van deze wens, te keren. Het zal een hele tijd in beslag nemen, precies zoals voor het gelijkaardige beleid, gevoerd door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voor het Vlaamse gewest.
67
d) De opvattingen over de vestiging van woningen hebben geleid tot de monofunctionaliteit van de zones De typisch Belgische manier van bouwen en wonen, geïndividualiseerd en gekoppeld aan het gezin, en de keuze van de overheid voor een ruimtelijke ordening waarin de verschillende functies van elkaar worden gescheiden in de ruimte, hebben als gevolg gehad dat de overheid de woonfunctie in de naoorlogse periode uit de steden « verbannen » heeft, voornamelijk ten gunste van de diensten en de handel. Dit beleid werd gedurende zowat 50 jaar actief gevoerd, en het zal nog heel wat tijd vergen om het tij te keren en opnieuw gemengde zones te verkrijgen in de steden. Het NIS besluit dit punt als volgt : « In zekere zin krijgt de regering nu de financiële, politieke en ruimtelijke factuur voorgeschoteld van
een rampzalig stadsbeleid in het verleden. Veiligheidscontracten, experimenten met sociale en administratieve renovatie,… het zijn allemaal dringende dure en gedwongen noodgrepen om te trachten de toestand van de steden uit de huidige impasse te halen. Wij moeten ons er in ieder geval duidelijk van bewust zijn dat een positieve fundamentele ommekeer op korte termijn niet mogelijk is. Het gaat niet alleen om een Belgisch fenomeen, maar om een toestand op internationaal vlak. Zulks belet evenwel niet dat België, in de praktijk, de periurbanisatie in een extreme vorm heeft toegepast. »
2. De noodzaak van een gedifferentieerd huisvestingsbeleid op drie niveaus a) Een gedifferentieerd huisvestingsbeleid per categorie Volgens het NIS is een gedifferentieerd beleid per categorie nodig omdat de meest problematische inwoners niet meer de enige doelgroepen zijn van een huisvestingsbeleid. Het klassieke (sociale) naoorlogse huisvestingsbeleid kon uitgaan van de comfortabele veronderstelling dat de meeste doelgroepen behoorden tot de categorie van de inwoners met bescheiden inkomsten, die echter over het algemeen toekomstverwachtingen hadden die als gunstig konden worden beschouwd. In het licht daarvan was de keuze om een eigendom te verwerven zelfs strategisch gerechtvaardigd. Op dit ogenblik is de uitgangspositie heel wat minder comfortabel. « Zelfs diegene die vandaag behoorlijk aan de kost komt, heeft te maken met talrijke onzekerheden, bij voorbeeld wat zijn toekomstige baan of zijn pensioen betreft. » Deze toestand geldt nog meer voor de jonge gezinnen, « die niet kunnen leven op de
verworvenheden van de welvaartsperiode en die, als ze al niet werkloos zijn, toch heel wat minder koopkracht hebben dan diezelfde leeftijdsgroep in de Golden Sixties ». Dit verklaart waarom zij duidelijk minder voorbestemd zijn om eigenaar te worden.
b) Een gedifferentieerd huisvestingsbeleid per sector Het NIS suggereert een gedifferentieerd beleid te voeren naargelang van de soort van markt : een aankoop- of huurmarkt. Het NIS onderstreept trouwens dat België, in tegenstelling tot haast alle andere Europese landen, geen huisvestingstoelagen toekent in het kader van de sociale zekerheid.
68
c) Een gedifferentieerd huisvestingsbeleid op territoriaal vlak Reeds voor de Staatshervorming van 1980 en tot 1990, maakte Brussel het voorwerp uit van een centraal beheerd en lokaal gericht huisvestingsbeleid : de bevoegde nationale ministers konden enkel tussenbeide komen in het erg beperkte kader van de 19 betrokken Brusselse gemeenten. Vanaf de oprichting van het Brusselse hoofdstedelijk gewest in 1989, werd het gewest bevoegd voor het huisvestingsbeleid. Het NIS-onderzoek toont overigens aan dat de kenmerken van de woningen op gemeentelijk vlak totaal uiteenlopende toestanden kunnen verbergen op het niveau van de wijk. Een in 1993 uitgevoerde studie op initiatief van de toenmalige Staatssecretaris van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest , Annemie Neyts, stelde reeds dat « de benadering, de wetgeving, de
reglementering en de subsidiëring verschillend zullen moeten zijn volgens de ligging in Brussel-19 gemeenten. Vermoedelijk is een benadering geval per geval aangewezen ». Dit beleid, dat eerder de wijk beoogt dan het grondgebied van de gemeenten, werd reeds toegepast in verschillende initiatieven van het gewest betreffende de wijkcontracten, de prioritaire actieprogramma’s (PPP) en, recent nog, in het kader van het objectief 2. De VUB past deze benadering eveneens toe in zijn studie « Wonen in Brussel, Brusselse woontypologie, 12 woontypes en 99 buurten ». 1. De Perimeters van de wijkcontracten worden bepaald voor een duur van 4 jaar in het kader van door de Brusselse overheid gevoerde renovatieprogramma’s. Deze programma’s betreffen de huisvesting, de openbare ruimte en de sociale cohesie van de wijken. 2. Het hoofdobjectief van een prioritair actieprogramma (PPP) is de economische en sociale ontplooiing van een wijk52. Het enige PPP dat tot nu toe werd toegepast in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is het PPP Crystal, dat gepubliceerd werd in het Belgisch Staatsblad op 30 oktober 1999. Het PPP Crystal omvat de ontwikkeling van bestaande ondernemingen, de ontplooiing van woningen (nieuwe en gerenoveerde) en de herwaardering van de openbare ruimte en de infrastructuur. De benadering per wijk is duidelijk terug te vinden in de memorie van toelichting bij het programma : « Het sociaal-economisch profiel van de gemeente Molenbeek is één van de zwakste van het
Brusselse gewest. De wijk van de gemeente waarin het huizenblok gelegen is neemt een bijzonder kwetsbare plaats in. Het is paradoxaal dat het inkomstenpeil en de levensvoorwaarden in de sociale woningen beter zijn dan in de andere woningen, die officieel tussen 55 en 60% van de inwoners van het huizenblok huisvesten. Deze tegenspraak, die een gevolg is van het feit dat de meest behoeftigen niet in de sociale woningen wonen, is een kenmerk dat men aantreft in talrijke achtergestelde wijken. Het toont aan dat het niet mogelijk is het probleem op te lossen buiten zijn verband. Men moet ten minste ook gelijktijdig ingrijpen in de context die verantwoordelijk is voor de concentratie van het probleem » « In het huizenblok zijn er 520 à 550 inwoners, gegroepeerd in 180 à 200 gezinnen. 41% van deze gezinnen zijn eenpersoonsgezinnen, die vooral wonen in de sociale woningen. (…) De structuur van het huizenblok is heterogeen en complex; zij is het resultaat van een 200-jarig proces. De totale bebouwde oppervlakte beloopt 23.712 m². 39% van de eigendommen zijn in verval of afgetakeld. Dit vertegenwoordigt meer dan 50% van de bebouwde oppervlakte. » Deze benadering per wijk via een PPP lijkt ons uitstekend, en wij betreuren dat dit initiatief nog niet meer navolging heeft gehad. 3. Objectief 2 is een Europees programma dat de economische en sociale reconversie van zones met structurele problemen, zoals de stadsgebieden met moeilijkheden, wenst te steunen. Het programma voor Brussel, dat op 27 juli 2001 werd goedgekeurd door de Commissie, stelt een benadering per wijk voor en dekt 88 statistische wijken, verdeeld over 7 gemeenten van het Brusselse Hoofdstedelijk
69
Gewest . Het gebied dat in aanmerking komt heeft een oppervlakte van 11,4 km² en omvat een bevolking van 146.167 inwoners. Het wordt gekenmerkt door oude industriezones die verpauperen en door vernieling van de stadsomgeving. Er dient te worden opgemerkt dat objectief 2 uitsluitend betrekking heeft op een kwalitatieve benadering inzake huisvesting (duurzame ontwikkeling, opwaardering van de openbare ruimte, economische heropleving, enz.), aangezien huisvesting op zich niet in aanmerking komt bij het Europees Fonds voor Regionale ontwikkeling. 4. De VUB-studie « Wonen in Brussel » is gebaseerd53 op een statistische studie en een enquête op het terrein, die hebben toegelaten 99 types van wijken en 12 types van woningen te bepalen. De resultaten van de studie kunnen worden geraadpleegd op de website http://woneninbrussel.vgc.be of op een CD-rom, uitgegeven door de Vlaamse Gemeenschapscommissie. Het betreft bijzonder interessante documenten. De bezoeker van de website die een woning zoekt in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest kan selecties uitvoeren per wijk, per gemeente of per soort woning. Indien hij bij voorbeeld « Anderlecht » selecteert, zal hij de wijken Cureghem, Wayez, Bizet, Scherdemaal, Scheut-Prins van Luik, Park Astrid-Veeweyde, Scheutvelf en Neerpede aantreffen. Als hij vervolgens één van deze wijken kiest, zal hij gegevens vinden over de toestand van de wijk, de huisvestingsvoorwaarden (kwaliteit, appartement of eengezinswoning, huurders of eigenaars, aanwezigheid van een tuin, enz.) alsmede de overwegende typologie van de bevolking. Indien hij bij voorbeeld « villawijken » selecteert, zal hij de wijken Fort Jaco, Dieweg, Montjoie, Dries, Vogelzang, enz. aantreffen. Als hij vervolgens selecteert op deze wijken, zal hij gegevens vinden over
de toestand, de huisvestingsvoorwaarden en de overwegende typologieën van de bevolking. Men zal bij voorbeeld vernemen dat één derde van de inwoners van de wijk Fort Jaco te Ukkel van buitenlandse oorsprong is, dat de helft een vrij beroep uitoefent of een hoog kaderlid is en dat 70% van de huizen groot comfort bieden en bewoond zijn door hun eigenaars. Het gemiddeld aantal kamers per woning is 5,2 ; 60% van de woningen hebben meer dan 3 kamers.
3. Het partnerschap tussen overheid en privésector (PPP) In onze benchmarking studie « Brussel en de andere wereldsteden, vergelijken om beter te worden », bestempelden wij het PPP als een beste praktijk en schreven wij « het vergelijkend onderzoek over
het beheer van de steden toont het stijgend belang aan van partnerschapen tussen de overheid en de privésector. De toekomst van de steden hangt af van de mobilisatie van alle betrokkenen van de overheid en de privésector die begaan zijn met het dagelijks leven van de wijken, in de eerste plaats de staat, de gemeenten en andere lokale collectiviteiten, de sociale gesprekspartners en de beheerders van de openbare diensten ».
In navolging van de Angelsaksische landen zijn ook de Fransen specialist geworden inzake PPP. In het werk « Financement des infrastructures et des services collectifs »54, stelt het Franse Ministerie voor Uitrusting, vervoer en huisvesting een ware « FAQ55 » op van het partnerschap tussen overheid en privésector, waarnaar wij de lezer verwijzen. Voor de bouw of renovatie van wooncomplexen, kan PPP niet steeds gemakkelijk worden toegepast en voltooid met succes. Een PPP voor huisvesting kan immers betrekking hebben op projecten voor de bouw van sociale woningen, investeringen met dikwijls een gering potentieel rendement. Met uitzondering van de projecten van de GOMB, projecten voor de bouw van middelgrote woningen waarvan een gedeelte gesubsidieerd wordt, is het bijgevolg niet gemakkelijk de belangstelling te wekken van de privésector. De projecten bevinden zich bovendien doorgaans in moeilijke wijken wat het risico van de investering nog doet toenemen. Merken we op dat onze collega’s en vrienden van de Confédération Construction Wallonne (CCW) dit thema momenteel onderzoeken met de vertegenwoordigers van de regering, de administratie en de Waalse huisvestingsmaatschappijen. Zoals talrijke auteurs onderstrepen, is de controle van de grond door de overheid overigens dikwijls doorslaggevend voor het succes van PPP-projecten in de woningsector. PPP voor huisvestingsprojecten kan ook bemoeilijkt worden door de stedenbouwkundige lasten bij de bouw van
70
woningen, aangezien er dan sprake is van een dwangmaatregel en een gedwongen samenwerking tussen privésector en overheid. Bepaalde negatieve ervaringen in het kader van PPP voor projecten van wijkcontracten sporen de Brusselse overheid overigens niet aan om het voorbeeld van de Fransen en de Angelsaksische landen inzake PPP te volgen. Wij betreuren zulks en wijzen erop dat de Brusselse bouwsector ten volle bereid is hierover van gedachten te wisselen met de gewestregering en de betrokken besturen.
C. Het huisvestingsbeleid in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest Sinds de oprichting van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest in 1989, neemt huisvesting traditioneel een belangrijke plaats in in de politiek van het gewest. In een toespraak die de toenmalige Brusselse Minister-President Charles Picqué hield op 15 december 1992, stelde hij ook verschillende acties ten bate van de huisvesting voor die reeds werden ontwikkeld door de regering : • • • • • • • • • •
Het oud woningpark renoveren ; Het park uitbreiden (bouwen); De huursector steunen; Het verwerven van eigendom in de hand werken (oud park); Leegstand bestrijden; Het aanbod van bouwgronden verhogen; De kantoren belasten; De bouw van woningen opleggen in het kader van de stedenbouwkundige lasten; De bescherming van de woning verzekeren door de naleving van de regels van het sectorplan; Inbreuken vervolgen.
Aan deze 10 opties voegde Charles Picqué « tien nieuwe wegen toe die vervat zullen zijn in het toekomstige GeWoP », gebaseerd op de studie « Wonen te Brussel » : • • • • • • • • • •
Renovatiepremies toekennen op een meer doelgerichte wijze; Het aanbod van bouwgronden door de gemeenten en de OCMW’s op de markt in de hand werken; De gronden van de NMBS mobiliseren; De speculatieve toestanden aanpakken; De woonomgeving verbeteren; De semi-natuurlijke plekken bewaren; De vraag naar huurwoningen steunen; De mobiliteit in de sociale huisvesting in de hand werken; De huisvesting nog beter beschermen; De fiscaliteit verminderen.
Het regeerakkoord van 1995 bepaalde reeds : « De toegang tot een woning voor allen, de weerstand tegen de uittocht uit de stad en het aantrekken van nieuwe inwoners zijn essentieel voor Brussel ». Tevens legde het de nadruk op het belang van het Federaal beleid inzake huisvesting: « Het is daarom dat prioritaire middelen moeten worden uitgetrokken. De mogelijkheden inzake beschikbaarheid van en toegang tot woningen voor gezinnen met middelgrote inkomsten moeten verder worden gestimuleerd, onder meer door aanpassingen en fiscale voordelen (federale bevoegdheid) ». Ook het levenskader moet het voorwerp uitmaken van aandachtige zorg : « De renovatie en de toegang tot eigendom zullen worden aangemoedigd. Bijzondere aandacht zal worden besteed aan de levenskwaliteit, de huisvesting en de openbare ruimte in de wijken gelegen langs het kanaal. » Wat de sociale huisvesting betreft, bepaalde het akkoord : « De sociale huisvesting verdient bijzondere aandacht verdient : het aanbod moet sterk worden uitgebreid. » Ten einde te komen tot een grotere sociale vermenging en de financiële gezondheid van de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) te bewerkstelligen, onderstreepte het akkoord « de mogelijkheid voor
71
deze maatschappijen om met de BGHM een bijzondere regeling overeen te komen tot bepaling van een quotum van maximum 50% van de jaarlijks toegewezen woningen, zonder af te wijken van de inkomstenvoorwaarden. » Het regeerakkoord van 1999 van zijn kant bepaalt : « Het huisvestingsbeleid neemt een centrale
plaats in in de prioriteiten van de Brusselse politiek. Huisvesting moet immers een middel zijn om te komen tot integratie en niet tot sociale uitsluiting. De huisvestingsmarkt moet bijgevolg toegankelijk zijn voor allen. De stad aantrekkelijker maken voor huisvesting zal ertoe bijdragen de uittocht uit de stad te bestrijden en nieuwe inwoners aan te trekken : het huisvestingsbeleid kan, als dusdanig, bijdragen tot het oplossen van de mobiliteitsproblemen. » Onder huisvestingsbeleid, verstaat het regeerakkoord duidelijk : « voornamelijk een beleid van sociale huisvesting », zelfs al hebben een aantal bepalingen betrekking op de middelgrote woning. « Een verzekering of een andere beveiliging tegen inkomstenverlies om de terugbetaling van een hypothecaire lening te dekken, zal worden bestudeerd. (…) Het Gewest zal, onder meer in samenwerking met de GOMB, een actief beleid voeren in de sector van de middelgrote woningen met het doel een bevolking met middelgrote inkomsten te behouden of terug te brengen in het gewest, met een bijzondere aandacht voor de jonge gezinnen met kinderen. » Is ook een politiek thema, zoals bepaald in het akkoord van 1999, « de strijd tegen de sociale
uitsluiting en de noodzakelijke opwaardering van de kwetsbare wijken. De procedures inzake partnerschap tussen het gewest en de gemeenten voor de opwaardering van de wijken en openbare ruimten, zoals de gesubsidieerde werken, de initiatiefwijken, de wijkcontracten…zullen worden vereenvoudigd. Het globale karakter van deze beleidsmaatregelen zal worden versterkt, door er de aspecten in op te nemen in verband met de economie, gezondheid, sociale elementen, cultuur en opvoeding, zo nodig in samenwerking met de gemeenschapscommissies. » Merken we op dat het regeerakkoord van 1999 inzake sociale huisvesting een hint lijkt te geven in de richting van de sloop/heropbouw van de grote wooncomplexen en – weliswaar op een meer bescheiden wijze – van het partnerschap tussen overheid en privésector : « De regels inzake
sloop/heropbouw van de sociale woningen die vanuit sociaal en stedenbouwkundig oogpunt onaangepast zijn, zullen worden herzien ten einde dergelijke projecten te vergemakkelijken. In dit verband kan eveneens een beroep worden gedaan op privépartners.»
Merken we nog op dat het akkoord van 1999 melding maakt van een beheer van het levenskader, gebaseerd op het principe van de duurzame ontwikkeling : « Het in aanmerking nemen van het
leefmilieu in een stedelijke omgeving moet zorgen voor een harmonisch evenwicht tussen de verzuchtingen en de leefmilieuvoorschriften enerzijds, voor een noodzakelijke economische ontwikkeling en een bevordering van de werkgelegenheid anderzijds, en moet de inwoners een aangenaam leefkader bieden. »
Hoe werden deze politieke verklaringen en programma’s opgenomen in de Brusselse wetgeving en reglementering ? Laten we in een eerste fase de plannen van ruimtelijke ordening onderzoeken.
1. De ontwikkelings- en bestemmingsplannen a) De opties van het GeWoP van 1995 Het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GeWoP) van 1995 wenste « een ambitieus en concreet project te zijn dat, tegen 2005, kan beantwoorden aan de behoeften en verzuchtingen van diegenen die willen wonen te Brussel. » Het hoofddoel van het GeWoP bestond erin de inwoners terug naar Brussel te halen. Het plan wou ook een einde maken aan de afbraak van de werkgelegenheid van ongeschoolden te Brussel en aan de verpaupering van de bevolking. Het wenste het levenskader te
72
verbeteren en aldus « beter in te spelen op de behoeften en verzuchtingen van diegenen die in de hoofdstad willen wonen. » De twee belangrijkste kritieken aan het adres van de auteurs van dit eerste Brusselse Ontwikkelingsplan waren, enerzijds, dat het huisvestingsbeleid te kwantitatief was en, anderzijds, dat het ontbrak aan een ambitieus economisch beleid dat de stadsdemografie nieuw leven kon inblazen. In ons advies over het eerste GeWoP schreven wij : « Het hoofdprincipe van het GeWoP zou moeten
zijn « werkgelegenheid trekt inwoners aan » en niet het tegendeel : de nieuwe investeringen scheppen banen en oefenen bijgevolg automatisch aantrekkingskracht uit op de huisvesting. De huisvesting in het gewest wordt dikwijls bepaald door de uitoefening, of de hoop op de uitoefening van een beroepsactiviteit. In dit verband bepaalt de aanwezigheid van beroepsactiviteiten heel wat meer de woonfunctie, dan dat zij er een bedreiging voor vormt. »
In ons jaarverslag 1994 schreven wij : « De aanwezigheid van inwoners te Brussel wordt bepaald door
het levenskader, de veiligheid, de diensten, de nabijheid van culturele activiteiten, de toegankelijkheid van de huisvesting, maar ook de aanwezigheid van ondernemingen. De mensen die het vertikken één of twee uur in de auto of het gemeenschappelijk vervoer te zitten om zich naar hun werk te begeven, wonen in de nabijheid van hun job. De nabijheid van werkgelegenheid vormt één van de belangrijkste troeven om te leven in de stad. Men vergeet het te dikwijls. Het openbaar onderzoek over het ontwerp van GeWoP heeft eraan herinnerd. » De GOC heeft rekening gehouden met deze vraag : « De GOC vraagt dat men de economische functie herwaardeert door een grondig onderzoek over de economische strategie en de ontwikkeling van de onderneming in de stad, rekening houdend met het feit dat de economische strategie, in het GeWoP, duidelijk ondergeschikt is aan een strategie in verband met de bestemming van de grond. De commissie is overigens van mening dat de nadruk moet worden gelegd op de specifieke troeven van Brussel om nieuwe investeerders aan te trekken. De werkgelegenheid en de huisvesting zullen hierop volgen. »
Het door het eerste GeWoP voorgestelde huisvestingsbeleid wordt behandeld op blz. 173 van het document « Krachtlijnen » : « Het uit te denken huisvestingsbeleid bestaat erin de middelen te vinden om in te spelen op de vraag, per gezinstype en per type huisvestingsmarkt. » Nadien volgen twee tabellen betreffende de koop- en de huurmarkt met het bouwtempo van de woningen over een periode van 14 jaar. Een dergelijk kwantitatief beleid kan worden doorgevoerd voor de woningsector die rechtstreeks afhankelijk is van overheidsmiddelen, in de mate natuurlijk dat de investeringen gebudgetteerd zijn, maar doorgaans werkt deze formule niet voor de privémarkt. In de eerste plaats reageert de privémarkt niet op hoeveelheden die zijn opgenomen in een indicatief ontwikkelingsplan. Deze markt kan enkel reageren op korte termijn op basis van ernstige stimuli, voornamelijk van fiscale aard. Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest heeft terzake de touwtjes echter niet in handen : inderdaad, de meeste fiscale stimuli voor vastgoed blijven een bevoegdheid van de federale overheid. Laten we als voorbeeld van ernstige fiscale stimuli, de recente initiatieven van de Confederatie Bouw en van het Ministerie van Financien nemen ter bevordering van de huisvesting in de stedelijke centra. De Confederatie schrijft in een communiqué van 7 februari 2001 dat « 6 à 7% van het park, namelijk
220.000 woningen, niet meer kunnen worden hernieuwd en bestemd zijn voor de sloop. (…) Het is dan ook met voldoening dat de Confederatie Bouw de plannen van de Minister van Financiën verwelkomt om het BTW-tarief voor de eerste woning, gebouwd in stedelijk gebied, te verminderen. Het is inderdaad in en rond de steden dat enkele van de belangrijkste uitdagingen van onze maatschappij zich stellen : sociale integratie, een betere ruimtelijke ordening en een betere mobiliteit. De strijd tegen de verkrotting en de herinrichting van de steden kunnen hier ruimschoots toe bijdragen. Dit gaat via een vermindering van de fiscaliteit, voornamelijk van de BTW op nieuwbouw, waarmee sloop/heropbouw wordt gelijkgesteld. »56 Indien dit verwezenlijkt wordt, zou deze maatregel
73
natuurlijk gunstig zijn voor Brussel, maar het gevoerde kwantitatieve beleid is hier enkel mogelijk dankzij belangrijke fiscale stimuli, waarvan de gevolgen nauwkeurig kunnen worden gekwantificeerd. Een dergelijk kwantitatief beleid zou overigens enkel kunnen worden overwogen indien de doelstellingen inzake ontwikkeling op kwalitatief niveau gepreciseerd, bepaald en gebudgetteerd zijn in het kader van een strategische planning. Welnu, het GeWoP van 1994 is geen document van strategische planning. Wel integendeel, « de actiemiddelen ervan gaan soms in tegen de algemene doelstellingen ervan”. Dit werd opgemerkt door de GOC, die eerst vaststelt dat “het GeWoP te veel
gebaseerd is op de negatieve aspecten van de stad en dat het, in een perspectief van ontwikkeling, beter zou geweest zijn, meer te steunen op de sterke kanten », en nadien van mening is dat talrijke actiemiddelen in strijd zijn met het nagestreefde doel en dat « de in het ontwerp van GeWoP beoogde financiële en andere middelen niet volstaan om de nagestreefde doelstellingen te bereiken. » Dit is des te moeilijker, aangezien het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest nog steeds niet beschikt over een afdoend statistisch instrument inzake huisvesting. In haar advies over het ontwerp van inleidende vaststelling, vóór de aanvaarding van het nieuwe GeWoP, merkt de GOC op : « Bij de beoordeling van
de genomen beleidsmaatregelen rijst ook het probleem van de indicatoren voor het meten van deze beleidsmaatregelen en die van de instrumenten waarvan het gewest zich dient te voorzien om een strategisch plan te kunnen beheren : hiertoe is het immers noodzakelijk te kunnen rekenen op een afdoend statistisch instrument, maar tevens op een permanente beoordelingsstructuur die samenwerkt met de statistische dienst en steunt op een vaste samenwerking met de universiteiten. »
Als alles goed gaat zou het NIS een dergelijk instrument ingevoerd moeten hebben na de nieuwe telling van oktober 2001.
b) De opties van het ontwerp van GeWoP van 2001 Het ontwerp van het tweede GeWoP werd op 19 juli 2001 goedgekeurd en, met uitzondering van de voorafgaande vaststelling, hebben wij het nog niet in detail kunnen onderzoeken. De persmededeling die gepubliceerd werd ter gelegenheid van de aanvaarding van de tekst door de regering vat de inhoud van het nieuwe ontwerpplan samen als volgt : « De uitdagingen waarvoor Brussel staat kunnen worden samengevat als volgt : de levenskwaliteit en de gastvrijheid verbeteren; de onzekerheid bestrijden en de solidariteit waarborgen; de vermenging van functies en van de bevolking herstellen; de harmonische inplanting van ondernemingen die werkgelegenheid scheppen in het stedelijk weefsel in de hand werken. Dit ideaal moet worden nagestreefd in een stad die bij machte is zich te hernieuwen en een meerwaarde te scheppen in vergelijking met de aantrekkingskracht van de periferie. Een voluntaristisch beleid is noodzakelijk.» De « eerste » van de « twaalf prioriteiten van het stadsproject » betreft de aantrekkingskracht van de stad op het gebied van huisvesting : « De aantrekkingskracht van de huisvesting versterken en het
sociaal evenwicht bevorderen door de kwaliteit van de stadsomgeving te verbeteren, via een geïntegreerd en ambitieus beleid, onder meer op het gebied van stadsrenovatie, openbare ruimten, collectieve voorzieningen en netheid van het patrimonium. »
c) De opties van het GBP In tegenstelling tot het GeWoP, dat een ontwikkelingsplan is, is het GBP een document dat voornamelijk bestaat uit kaarten en dat, wat de bestemming van de grond betreft, moet toelaten de in het GeWoP geplande ontwikkelingsdoelstellingen te bereiken. Het GBP zal toelaten de absolute prioriteit te verwezenlijken die in het GeWoP van 1994 was voorbehouden aan de huisvesting, door de overgrote meerderheid van de gewestelijke percelen te wijden aan « woonzones », de woningbouw toe te laten in de meeste zones, met uitzondering van de groenzones, maar met inbegrip van de
74
administratieve zones, en door de huisvesting van de andere bestemmingen te « beschermen » aan de hand van zeer strenge algemene en bijzondere voorschriften. Dit punt vergt geen lange toelichtingen. In haar advies over het tweede ontwerp van GBP, heeft de GOC opgemerkt dat « het ontwerp van GBP een aantal beschermingsmaatregelen van de huisvestingsfunctie bepaalt, die strenger zijn dan het GeWoP. » In dezelfde gedachtegang maakt de persmededeling, die volgde op de aanvaarding van de definitieve tekst door de Brusselse regering, melding van « de toeneming van het aantal huizenblokken in één van de twee woonzones, in
vergelijking met het project, met 45 hectaren. De buurt van de Vijvers van Elsene, de Ambiorixsquare bij het Jubelpark en de Orban-Madoulaan te Sint-Pieters-Woluwe zijn zo woongebieden geworden met een residentieel overwicht, terwijl zij voordien gelegen waren in woongebied. In dezelfde geest van bescherming van de huisvesting, genieten bepaalde gemengde wijken van de Vijfhoek voortaan het statuut van woonzone. » Laten we, na de plannen inzake ruimtelijke ordening te hebben bestudeerd, onderzoeken welke initiatieven hebben bijgedragen tot de uitvoering van de verklaringen en politieke programma’s van de achtereenvolgende Brusselse regeringen inzake prioriteit voor de huisvesting.
2. De overheidsinitiatieven inzake huisvesting Wij wensen hier geen volledig overzicht te geven van alle overheidsinitiatieven op dit gebied, dit zou echt te ver leiden. Wij zullen ons beperken tot bepaalde grote initiatieven die ons interessant lijken en beginnen met een korte stand van zaken van het beleid op het gebied van de sociale huisvesting.
a) Het beleid op het gebied van sociale huisvesting Op 14 juni 2000 maakte de staatssecretaris bevoegd voor sociale huisvesting, Alain Hutchinson, zijn bedoeling bekend om een huisvestingscode op te stellen. « De wetgeving in verband met huisvesting
op het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is op dit ogenblik een ingewikkeld kluwen. Ordonnanties, besluiten, federale wetten en bevoegdheden van burgemeesters bestaan naast elkaar, overlappen elkaar en lopen door elkaar, terwijl er nog schaduwzones blijven bestaan die niet of weinig juridisch omkaderd zijn. Ik wens bijgevolg een Brusselse huisvestingscode op te stellen met het doel de juridische normen die rechtstreeks betrekking hebben op de woonvoorwaarden van de Brusselaars coherent en leesbaar te maken. »
« Om te bepalen wat een correcte woning is, zullen de normen onder meer betrekking hebben op de constructieve toestand van het gebouw, onder meer de stabiliteit, dichting, veiligheid (met betrekking tot de elektrische en gasinstallaties, de verwarming en de warmwaterproductie), de uitrustings- en comfortgraad (zoals de aanwezigheid van een badkamer, centrale verwarming en dubbele beglazing), de hygiëne en de gezondheid (die onder meer afhangen van de verluchting, de zonne-inval, de afwezigheid van buizen of verf met lood), de bevolkingsdichtheid (die kan worden geraamd via de oppervlakte van de verschillende kamers) en het aantal personen per kamer. » Een nieuw systeem voor de inschrijving van kandidaat-huurders werd trouwens ingevoerd; het laat de kandidaat-huurders die zulks wensen toe zich in te schrijven bij verschillende vastgoedmaatschappijen van de overheid, terwijl zij zich slechts éénmaal moeten aanmelden en één enkel dossier moeten indienen. De investeringsbudgetten werden uitgebreid en zullen worden gewijd aan de renovatie van het bestaande park en aan de vermindering van het aantal woningen zonder badkamer of verwarming. « Het beleid, gericht op een uitbreiding van het park, zal nochtans vedergezet worden,
waarbij evenwel voorrang zal worden gegeven aan de bouw of aankoop/renovatie van kleine gebouwen die goed geïntegreerd zijn in de wijken. »
75
b) Het beleid op het gebied van huurwoningen en privéaankoopwoningen
1) De noodzakelijke kwalitatieve benadering Het huisvestingsbeleid is doorgaans gekoppeld aan de sociale cohesie, en dus aan het “sociale huisvestingsbeleid » of aan de politiek van stadsrenovatie van de ontwikkelingsmaatschappijen. Artikel 2 van de nieuwe Waalse huisvestingscode bepaalt in dat verband dat « het gewest en de andere
overheden, elk met hun eigen bevoegdheid, inhoud geven aan het recht op een behoorlijke woning als plaats om te leven en als plaats voor de emancipatie en ontplooiing van de individuen en de gezinnen. Hun inspanningen zijn erop gericht de sociale cohesie te bevorderen door het stimuleren van de renovatie van het patrimonium en door een diversificatie en een uitbreiding van het woningaanbod in de woonkernen. Deze code beoogt het verzekeren van de gezondheid van de woningen, alsmede de terbeschikkingstelling van woningen die bij voorrang bestemd zijn voor de gezinnen met bescheiden inkomsten en de gezinnen die in onzekerheid leven. »
Een van de belangrijkste doelstellingen van het Brusselse beleid bestaat er nochtans in gezinnen met middelmatige en hogere inkomsten naar de stad te lokken, een doelgroep die vanzelfsprekend niet wordt aangesproken door een sociaal huisvestingsbeleid. Deze paradox is onder meer te wijten aan het feit dat – zoals wij reeds vermeldden – het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest niet de bevoegdheid, de mogelijkheid of de wil heeft om een voluntaristisch beleid op fiscaal vlak te voeren. De studie die in 1993 werd uitgevoerd op initiatief van Annemie Neyts stelde reeds : « De overheid moet rekening houden met het feit dat de mogelijkheden tot het stimuleren van de huisvesting in Brussel, enkel en alleen door een huisvestingsbeleid, eerder gering zijn. Het eerste dat moet worden gedaan is Brussel opnieuw aantrekkelijk maken als woonstad. » Het huisvestingsbeleid in ruime zin zal bijgevolg hoofdzakelijk een invloed hebben op de verbetering van het levenskader en op de punten die Charlés Picqué ontwikkelde in zijn uiteenzetting van 15 december 1992. In dit punt wensen wij niet elk aspect hiervan te ontwikkelen; een aantal aspecten werden reeds toegelicht in het kader van kwantitatieve en kwalitatieve studies van de vorige partijen, op gevaar af te komen tot besluiten van het type « het volstaat dit of dat te doen». Het is duidelijk dat, mochten de financiële middelen van de Europese hoofdstad onbeperkt zijn, de politiek van “het volstaat dit of dat te doen” zou kunnen werken : het zou volstaan elk aspect te nemen dat bijdraagt tot een verbetering van het levenskader, een beste praktijk te kiezen en over te gaan tot de uitvoering. Men zou aldus bij voorbeeld de lengte van het metronet tienmaal kunnen vergroten, alle openbare ruimten en wegen renoveren met luxueus materiaal, de grote sociale wooncomplexen afbreken en mooie gemengde gebouwen optrekken met een menselijk gezicht, het gebruik van niet verontreinigende auto’s voor 100% subsidiëren, de nijverheidszones herinrichten voor ondernemingen van de “nieuwe economie” die geen hinder veroorzaken en heel wat werkgelegenheid voor ongeschoolden scheppen, enz. In dit punt zullen wij ons ertoe beperken bepaalde punten te behandelen die naar onze mening een rem vormen op investeringen in huisvesting in Brussel.
2) De rem op investeringen inzake huisvesting a) De ruimtelijke ordening Een van de terugkerende problemen te Brussel inzake vastgoed is de rechtsonzekerheid in verband met de bestemming van de grond. Cadic-Gombert stelt in een studie van mei 2000, « La problématique de l’investissement privé dans l’immobilier résidentiel », dat, « om de woningbouw te
versnellen, op het gebied van de stedenbouw, stroomopwaarts, de onzekerheden over de
76
bouwmogelijkheden op een plek moeten kunnen worden aangepast aan de behoeften en, stroomafwaarts, de verkavelaars-promotoren binnen redelijke termijnen moeten kunnen verkrijgen dat de bouwmogelijkheden van een bouwplaats kunnen worden aangepast aan de behoeften ». Cadic-Gombert voegt er evenwel aan toe dat « indien er een onevenwicht of onzekerheid is tussen de voorschriften en de uiteindelijke aanvraag, de gronden braak blijven liggen ». Deze besluiten werden natuurlijk opgesteld voor de inwerkingtreding van het GBP, dat toch zou moeten toelaten een einde te stellen aan de onzekerheid inzake stedenbouw die de woningbouw afremt. Merken we op dat de ARAU, in haar advies over het tweede ontwerp van GBP, aan de Brusselse regering vroeg om een positief minimumquorum op te leggen inzake bouw van woningen per huizenblok. Dit weliswaar verleidelijk voorstel lijkt nochtans niet realistisch.
b) Het gebrek aan aantrekkingskracht van de vastgoedinvestering Wat de aantrekkingskracht van vastgoedinvesteringen betreft, in vergelijking met roerende investeringen, dient ééns te meer worden opgemerkt dat het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest over een beperkte manoeuvreerruimte beschikt, aangezien de meeste fiscale lasten op onroerend goed tot de bevoegdheid behoren van de federale regering. De tijdelijke verlaging van de BTW op woningen heeft een groot succes gekend voor de verkoop van nieuwe appartementen te Brussel. Wij betreuren dat deze ervaring (nog) niet werd voortgezet. De Confederatie Bouw vraagt geregeld dat de fiscale lasten op vastgoedinvesteringen, die soms een ondraaglijk hoog peil bereiken, zouden worden verlaagd. In het editoriaal van “Bouwbedrijf” van 21 september 2000 doet Robert de Mûelenaere, Gedelegeerd bestuurder van de NCB, een oproep tot de federale overheid om de vastgoedinvesteringen te herwaarderen : « Een van de gevolgen van twintig
jaar sanering van onze overheidsfinancies is dat het vastgoed in België één van de zwaarst belaste in Europa is. Vastgoed valt op en kan niet verplaatst worden, en is dus een gemakkelijke prooi voor de fiscus. Het is de belegging die het meest van burgerzin getuigt. Elk onroerend goed wordt drievoudig belast : bij de aankoop, via de registratierechten of de BTW; zolang het gebruikt wordt, via de onroerende voorheffing en in de personen- of venootschapsbelasting, zonder de lokale belastingen te vergeten; en ten slotte bij de overdracht, via de successierechten (bij overlijden) of de registratierechten (bij verkoop). De laatste tien jaar werden deze belastingen niet minder dan 17 keer verhoogd. »
« Het is tijd dat de vastgoedinvestering in ere hersteld wordt. Ze kan er immers toe bijdragen om de prioritaire beleidsopties van de regering te doen slagen. Die prioriteiten hebben betrekking op de vergrijzing, de mobiliteit en het leefmilieu.(…) Beseft men dat 40% van de energievraag afkomstig is van de gebouwen ? Dat is de reden waarom de Europese Commissie de bouw heeft aangewezen als bevoorrechte sector in het kader van de strijd tegen de uitstoot van broeikasgassen. De Confederatie Bouw heeft een voorstel gedaan dat ertoe strekt een positieve milieufiscaliteit in te voeren. Het gaat om fiscale stimuli die ertoe aanzetten om voor elk werk de uitvoeringswijze te kiezen die vanuit milieu-oogpunt de beste is. »
c) De procedures voor de afgifte van vergunningen Ondanks de prioriteiten, aangekondigd in het gewestelijk beleid en in de plannen van ruimtelijke ordening en bestemming van de grond, zijn de procedures voor de afgifte van de stedenbouwkundige vergunningen voor kantoor- of woongebouwen dezelfde. De rendabiliteitberekeningen voor de projecten zijn daarentegen verschillend. Er zou een positieve discriminatie moeten worden voorzien voor huisvesting, zoals het geval is voor de bestemming van de grond. Voor renovatiewerken, zouden de afgifteprocedures van vergunningen moeten worden versneld. Dikwijls heeft de bouwheer immers niet de mogelijkheid te wachten tot de procedure voor de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning beëindigd is, en veelal moet hij de renovatie starten zonder vergunning. Tijdens de procedure, heeft hij het meestal moeilijk, of is het hem zelfs onmogelijk, de huurprijs van zijn woning te betalen terwijl hij al zijn hypothecaire lening moet terugbetalen, of kan hij
77
moeilijk de woning die hij verkocht heeft verder blijven bewonen, alvorens zich te vestigen in zijn nieuwe gerenoveerde woning. Er dient bijgevolg een versnelde afgifteprocedure van de vergunningen te worden ingesteld voor deze specifieke gevallen van gedwongen onwettigheid.
d) De kosteloze verzekering tegen inkomstenverlies Een dergelijke reglementering bestaat in de beide andere gewesten van het land en is verdwenen uit de Brusselse wetgeving. Dit is wel vreemd voor een gewest dat huisvesting als prioritaire ontwikkeling wil beschouwen. Wij vragen bijgevolg met aandrang dat een dergelijke regeling opnieuw wordt ingevoerd.
Kosteloze verzekering tegen inkomstenverlies in het Waalse gewest De kosteloze verzekering tegen inkomstenverlies wordt, op verzoek, onderschreven, door het Waalse gewest, op zijn kosten, ten bate van de natuurlijke personen die een hypothecaire lening afsluiten dewelke voldoet aan bepaalde voorwaarden en bestemd is voor het financieren van de bouw, de aankoop en/of de renovatie van de woning van betrokkene. Zij waarborgt de betaling van de hypotheeklasten gedurende drie jaar (ten belope van 6.197 € per jaar en in totaal 18.592 €) gedurende 8 jaar in geval van totaal en onvrijwillig verlies van een betrekking of totale en onvrijwillige arbeidsongeschiktheid. De aanvragers mogen nog geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn van een andere woning, of dit recent geweest zijn. Zij moeten bepaalde verbintenissen aangaan in verband met de woning, arbeidsgeschikt zijn en tewerkgesteld zijn in het kader van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde duur, ten minste halftijds, als definitief ambtenaar van de overheid, als tijdelijk ambtenaar van het onderwijs met een anciënniteit van ten minste 8 jaar, of als zelfstandige in hoofdberoep. Wanneer de hypotheeklening geheel of ten dele bestemd is voor de financiering van renovatiewerken, moet de totale kost van deze werken ten minste 7.436,81 €, exclusief BTW, belopen, indien het gaat om een woning die werd verworven met behulp van een lening van 16.113 €, exclusief BTW, indien het gaat om een woning waarvan de verzekerde reeds eigenaar is. De tussenkomst van de verzekering wordt berekend volgens het vervangingsinkomen van de verzekerde.
De « Lening jongeren » in het Waalse gewest In het Waalse gewest bestaat sinds kort ook een subsidiëringformule ten bate van de jonge gezinnen, de "Lening jongeren”. Het betreft een vorm van hypothecaire lening, voorbehouden aan de personen van minder dan 35 jaar oud die een middelgrote woning in Wallonië kopen of bouwen, volgens dewelke gedurende 8 jaar een gewestelijke toelage van 50 € per maand wordt toegekend. Deze lening kan worden aangegaan bij elke kredietinstelling die de door het Waalse gewest voorgestelde overeenkomst heeft ondertekend. De aanvragers mogen niet beschikken over een inkomen van meer dan 30.987 € voor een alleenstaande of 37.184 € voor een echtpaar en de betrokkenen mogen geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn van een andere woning of dit recent geweest zijn (behoudens uitzonderingen). Zij moeten tevens bepaalde verbintenissen aangaan gedurende een periode van 8 jaar. De handelswaarde of de bouwkosten, exclusief BTW en zonder de prijs van de grond van de betrokken woning, mag niet meer bedragen van 111.552 €. De lening moet voldoen aan bepaalde voorwaarden (eerste rang, duur van minstens 15 jaar, vast tarief gedurende minstens 10 jaar en bedrag van minstens 24.789 €). De lening kan gepaard gaan met een kosteloze verzekering tegen inkomstenverlies en met een premie voor de bouw, aankoop of herinrichting, maar kan niet worden gecumuleerd met een verlaging van interestvoet voor leningen, toegekend door de Waalse huisvestingsmaatschappij en het Huisvestingsfonds voor Kroostrijke gezinnen van Wallonië.
78
e) De vereenvoudiging van het systeem van huisvestingssteun en van de aankoop- en renovatiepremies Alhoewel het huidige systeem van aankoop- en renovatiepremies de verdienste heeft te streven naar een zo groot mogelijke sociale rechtvaardigheid – de laagste inkomstencategorieën in de moeilijkste wijken worden bevoorrecht -, is het stelsel toch erg complex. In het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest bestaan er drie premies voor de bouw, de aankoop en de renovatie van woningen. Er zijn premies voor de bouw of de aankoop van een woning, hulp bij de renovatie en premies voor de verfraaiing van gevels. Om recht te geven op een premie voor de bouw of de aankoop van een woning, moet deze gelegen zijn, ofwel in een initiatiefwijk, in een zone van wijkcontracten, in een zone waarin de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel (GOMB) tussenbeide komt of in een gebied dat het voorwerp uitmaakt van een bijzondere ontwikkeling van de huisvesting. Buiten deze gebieden en/of wijken worden geen premies toegekend. De bedoeling van de renovatiepremies kan kort worden samengevat : hoe meer men zich bevindt in een achtergestelde wijk in het hart van Brussel, hoe groter de premie. De nadruk ligt op de wijken waar de problemen zich opstapelen : een afgetakeld gebouw, hoge werkloosheid, onveiligheid, een gebrek aan groenvoorzieningen, enz. De premie voor de verfraaiing voor de gevels vormt het door het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest toegekende financiële hulp om de particulieren en ondernemingen aan te moedigen de gevels aan openbare ruimten te reinigen en te onderhouden. Het doel bestaat er ook in de architecturale kenmerken van de Brusselse gevels te bewaren via werken van hoge kwaliteit. Wij betreuren dat het ingevoerde systeem zo complex is en vragen dat het zou worden vereenvoudigd. In een studie, uitgevoerd in 1983 op initiatief van Annemie Neyts, schreef de auteur : « De subsidiëring en de premies vormen niet het essentieel element dat ertoe aanspoort een woning
te Brussel te kopen, te bouwen of te verbouwen. In ieder geval moet de hulpverlening van de overheid bijzonder eenvoudig zijn. »
In het kader van de duurzame ontwikkeling, zou het overigens raadzaam zijn bepaalde leefmilieupremies in te voeren, zoals het geval was voor de premie, toegekend voor de installatie van een zonnewaterverwaming. In dit verband zou de regionale premie de hiervoor toegekende federale stimuli kunnen “ondersteunen”. Voor bepaalde werken zal een federaal fiscaal voordeel worden toegekend van, naargelang van de aard, 15 of 40% van het gefactureerde bedrag, met een maximum van 1.000 euro per jaar en per woning. De fiscale steun beloopt : • • • • • • •
15% van de factuur voor de vervanging van een oude stookketel; 15% van de factuur voor de installatie van een systeem voor de verwarming van sanitair water met zonne-energie; 15% van de factuur voor de installatie van fotovoltaïsche panelen, bestemd om elektrische energie op te wekken op basis van de zonnestraling; 40% van de factuur voor de installatie van dubbele beglazing; 40% van de factuur voor de dakisolatie; 40% van de factuur voor de plaatsing van een regeling van de centrale verwarmingsinstallatie met thermostatische kranen of met een klokkamerthermostaat; 40% van de factuur voor uitvoering van een ernergie-audit.
Het zou goed zijn dat het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest dit ernstig zou overwegen in het kader van haar beleid van duurzame ontwikkeling en van de akkoorden van Kyoto. Merken we bij voorbeeld op dat de plaatsing van fotovoltaïsche panelen in het Vlaamse gewest voor 75% gesubsidieerd wordt.
79
Brussel zou overigens inspiratie kunnen putten uit een aantal leefmilieuprojecten in het Waalse gewest, zoals het project tot isolatie van woningen tegen het lawaai in de nabijheid van de luchthavens van Luik en Charleroi. Het betreft hier een Waals besluit dat de begeleidingsmaatregelen vaststelt voor woongebouwen in de tweede zone (zone B) van het plan voor blootstelling aan lawaai van de luchthavens die tot de bevoegdheid behoren van het Waalse gewest. Dit besluit regelt de toekenning van financiële hulp voor de plaatsing van voorzieningen in woongebouwen in zone B, bestemd om het geluid van de luchthavenactiviteit te verminderen, te absorberen of de hinder ervan te verhelpen; het doel bestaat erin een verlaging van het geluid te bewerkstelligen in de belangrijkste ruimten waar ‘s nachts of overdag geleefd wordt. Het bedrag van de hulp voor de luchthaven Luik-Bierset is vastgesteld op 100% van de kosten der werken, met een maximum van 15.000 Euro. Wanneer meer dan 4 personen gehuisvest zijn in éénzelfde woning, wordt deze drempel verhoogd met 15% per bijkomende persoon, ten belope van het aantal kamers waar ’s nachts verbleven wordt. Het bedrag voor hulp voor de luchthaven van Charleroi-Brussel Zuid is vastgesteld op 100% van de kosten van de werken, met een maximum van 7.500 Euro.
f) De harmonisatie van de gemeentelijke stedenbouwkundige reglementen De gedeeltelijke harmonisatie van de lokale stedenbouwkundige reglementen vormt een belangrijke vooruitgang die te danken is aan de inwerkingtreding van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening in 1999. De stedenbouwkundige verordeningen die de verschillende overheidsniveaus (voornamelijk de gemeenten) toepasten in Brussel hoopten zich op op uiteenlopende domeinen zoals: • •
de gezondheid, de instandhouding en de schoonheid van de gebouwen, de installaties en hun omgeving; de veiligheid en in het bijzonder de bescherming van de woningen tegen brand en waterschade.
Daarbij komen nog factoren zoals de thermische en akoestische hoedanigheden van de gebouwen, energie en besparing hiervan, wegennet, water- en elektriciteitstoevoer in de gebouwen, enz. Bepaalde van deze reglementen zijn erg oud en niet meer aangepast aan de huidige noden en worden niet meer systematisch toegepast, terwijl zij juridisch toch van kracht blijven. Bij wijze van voorbeeld kunnen wij de gemeentelijke reglementen noemen van Watermaal-Bosvoorde, (1902, nooit bijgewerkt), Sint-Gillis (1911, gewijzigd in 1965) of Vorst (1911, bijgewerkt in 1927). Het GSV bevat tot nu toe 7 titels : • • • • • • •
Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel
I. Kenmerken van de bouwwerken en hun naaste omgeving; II. Bewoonbaarheidsnormen voor woningen; III. Bouwplaatsen; IV. Toegankelijkheid van gebouwen voor personen met een beperkte mobiliteit; V. Thermische isolatie van de gebouwen; VI. Reclame en uithangborden; VII. De wegen, de toegang ernaar en de omgeving ervan.
Het GSV komt in de plaats van het reglement op de gebouwen van de Brusselse Agglomeratie, dat uitdrukkelijk werd afgeschaft. In de hiërarchie van juridische normen, opgesteld door de ordonnantie van 29 augustus 1991 tot organisatie van de planning en de stedenbouw, is het GSV ondergeschikt aan de stedenbouwkundige plannen (gewestelijk ontwikkelingsplan, gewestelijk bestemmingsplan en bijzondere bestemmingsplannen) maar komt het vóór de gemeentelijke stedenbouwkundige reglementen. Er moet met andere woorden worden van uitgegaan dat de bepalingen van de gemeentelijke stedenbouwkundige reglementen, die niet beantwoorden aan het gewestelijk stedenbouwkundig reglement, impliciet zijn afgeschaft (artikel 171 van de ordonnantie). Overeenkomstig artikel 172 van de ordonnantie, werden de gemeenteraden ermee belast hun gemeentelijke stedenbouwkundige reglementen aan te passen aan de inhoud van het gewestelijk stedenbouwkundig reglement binnen een termijn van 3 jaar, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de gewestelijke tekst.
80
Deze uitstekende stap in de richting van een noodzakelijke harmonisatie van de toepasselijke technische en stedenbouwkundige bepalingen inzake vastgoed belet niet dat het hier slechts gaat om een gedeeltelijke harmonisatie, gelet op het feit dat : • •
talrijke bepalingen van de gemeentelijke reglementen niet impliciet werden afgeschaft door de inwerkingtreding van het GSV. de gemeenten nog de mogelijkheid hebben bepalingen uit te vaardigen op gebieden die niet geregeld zijn door het GSV, zoals bij voorbeeld de akoestische isolatie van gebouwen.
Dit kan een permanente bron van rechtsonzekerheid bij de afgifte van vergunningen zijn, aangezien de gemeentelijke ambtenaar er juridisch toe verplicht is de niet afgeschafte bepalingen van een gemeentelijk reglement impliciet of expliciet toe te passen, zelfs al is dit reglement voorbijgestreefd en/of ontoepasselijk. Daarbij komt dat het WTCB op alle mogelijke en denkbare gebieden van de bouw talrijke technische voorlichtingsnota’s opstelt, waarnaar de overheid regelmatig verwijst; de overheid stelt zelfs de toekenning van subsidies afhankelijk van de naleving van deze voorwaarden, zoals bij voorbeeld het geval is in het Vlaamse gewest voor de plaatsing van fotovoltaïsche zonnepanelen. Deze nota’s zijn de facto gezaghebbend en moeten als basis dienen voor de invoering van geharmoniseerde gemeentelijke teksten voor de overeenstemmende gebieden.
3) De stadsrenovatie Samen met de projecten die te GOMB uitvoert in het kader van haar opdracht inzake stadsrenovatie, vormt de wetgeving betreffende de « wijkcontracten » de tweede « officiële mogelijkheid » tot afsluiting van partnerschappen in het kader van de stadsrenovatie in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. De benadering via wijkcontracten lijkt ons te beantwoorden aan de globale benadering van renovatie die wij verdedigden in onze studie van 1997 « Stadsrenovatie en de financiering ervan ». Zij lijkt evenwel te stuiten op uitvoeringsproblemen die moeten worden opgelost. Wij vragen bij voorbeeld dat de privésector – in de mate dat zijn tussenkomst wordt gevraagd – geraadpleegd wordt vanaf het ontwerp van het project, en niet pas achteraf. De overheidsopdrachtgever moet bovendien vooraf duidelijk beslissen of de inwoners van de te renoveren wijk verondersteld worden hun woningen na de renovatie opnieuw zelf te betrekken, dan wel of het de bedoeling is nieuwe categorieën van inwoners aan te trekken om de sociale vermenging te vergroten. In de beide gevallen zullen verschillende maatregelen moeten worden genomen en zullen andere berekeningen nodig zijn wat de rendabiliteit van de investeringen betreft.
4) De renovatie van de openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte vormt een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van de verbetering van het levenskader. Met de inwerkingtreding begin 2001 van het nieuwe typebestek 2000 werd het mogelijk de administratieve en technische bepalingen inzake wegenwerken te renoveren. De wetgeving en de reglementering betreffende de coördinatie van werken op de openbare weg laten toe de hinder van wegenbouwwerken te verminderen en de verrichte renovatiewerken veilig te stellen zonder dat de stoepen herhaaldelijk moeten worden opengebroken. Deze teksten zijn het gevolg van een initiatief van de toenmalige staatssecretaris voor openbare werken, Eric André, en werden uitgewerkt in overleg met de Brusselse Federatie van Aannemers van Wegenwerken (BFAW) en de CBB-H. Alhoewel financiële inspanningen werden gedaan om de openbare ruimte van het gewest te renoveren, moeten deze inspanningen toch op actieve wijze worden voortgezet. De verbeteringen van
81
de openbare ruimte van het gewest mogen bovendien niet laten vergeten dat er nog grote tekortkomingen bestaan op het niveau van de openbare ruimte van de gemeenten, waar de middelen, zowel menselijke als financiële, duidelijk onvoldoende zijn om het beheer van de openbare ruimte als een goed huisvader te verwezenlijken. Voor de uitwerking van het nieuwe GeWoP werd inderdaad vastgesteld : « Deze positieve ontwikkeling mag evenwel de ondervonden moeilijkheden niet uit het oog doen verliezen. Het globale resultaat dat zichtbaar is op het terrein is weliswaar verbeterd, maar blijft onvoldoende. De belangrijkste oorzaak van de trage procedures inzake subsidiemechanismen aan de gemeenten en inzake beheer van het samenwerkingsakkoord Federale overheid – Brusselse gewest, is ongetwijfeld het groot aantal tussenkomende partijen. Afgezien van dit fundamenteel aspect, kan men echter ook wijzen op het gebrek aan investeringen op gemeentelijk vlak. Op het niveau van het gewest dient men, in het kader van het samenwerkingsakkoord, vast te stellen dat niet alle beschikbare kredieten worden gebruikt, wegens de afwezigheid van een consensus over de projecten en de te complexe procedures. »
D. Besluiten Het stabiliseren en verhogen van de bevolking, wat de Brusselse regering probeert te bereiken, hangt niet enkel af van het aantal beschikbare woningen, maar is eveneens het resultaat van een hele reeks overwegingen die te maken hebben met de werkgelegenheid, mobiliteit, netheid, veiligheid, onderwijs, commerciële en culturele aantrekkingskracht en toestand van de infrastructuur. De belangrijkste fiscale stimuli die toelaten een kwantitatief huisvestingsbeleid te voeren ontsnappen trouwens meestal aan de bevoegdheid van het gewest, dat bijgevolg – met uitzondering natuurlijk van de sociale huisvesting – op een actieve wijze moet evolueren naar een kwalitatief huisvestingsbeleid. De aanwezigheid van groei blijft een fundamenteel element om een efficiënt kwalitatief huisvestingsbeleid te voeren. Wanneer er groei is komt het er nadien – in theorie – enkel nog maar op aan zorgvuldig de prioriteiten en financiële middelen uit te trekken en voor de geschikte projecten partnerschappen aan te gaan met de privésector… en bepaalde hinderpalen voor woninginvesteringen uit de weg te ruimen. Het is vreemd vast te stellen hoe weinig voluntaristische initiatieven worden ondernomen op een gebied dat nochtans centraal staat in het gewestelijk beleid : geen city marketing op huisvestingsgebied, geen positieve discriminatie in de afgifteprocedure van stedenbouwkundige vergunningen, een beperkend en complex stelsel van premies voor de bouw en de renovatie, weinig premies voor investeringen gericht op het leefmilieu, verdwijning van de verzekering tegen inkomstenverlies, geen initiatieven inzake « leningen jongeren » enz. Brussel beschikt bijgevolg over een politieke manoeuvreerruimte inzake huisvesting, zelfs al zullen de objectieve en subjectieve verbeteringen van het levenskader enkel op lange termijn vruchten afwerpen, aangezien de woningmarkt gekenmerkt wordt door een grote starheid.
82
V Algemene besluiten De Brusselse woningmarkt wordt gekenmerkt door een zeer grote verscheidenheid en omvat talrijke micromarkten. Zelfs binnen kleine gebieden zoals de gemeenten, vergen de marktstudies voor woningprojecten een erg gedetailleerd onderzoek van talrijke uiteenlopende parameters. Wegens de afwezigheid van betrouwbare recente officiële statistieken blijkt een kwantitatief onderzoek terzake erg moeilijk. Met de nieuwe telling van oktober 2001 zou het mogelijk moeten zijn de gegevens van het onderzoek van 1991 te actualiseren, want deze laatste bieden niet de mogelijkheid een nauwkeurig inzicht te krijgen in factoren zoals de toestand van de gebouwen en de comfortgraad van de woningen, volgens hun ligging in het gewest. Merken wij in dit verband nochtans op dat er een kadaster van de sociale woningen bestaat, waarmee het mogelijk moet zijn, enerzijds, een nauwkeurig inzicht te krijgen in de staat van de Brusselse sociale woningen en, anderzijds, een aangepaste politieke en financiële strategie te bepalen. Wij hebben deze statistieken niet kunnen raadplegen en zijn dus niet in staat er in detail op in te gaan. Tussen 1981 en 1991 is het aantal eigenaars-bewoners sterk toegenomen : van 31 tot 38%. Deze trend heeft zich verdergezet en bereikte 43% eigenaars in 1998. Wanneer men Brussel vergelijkt met de andere Brabantse arrondissementen, is het te Brussel dat de duidelijkste vooruitgang van de eigendomsgraad en van het aantal eigenaars wordt vastgesteld. Gezinnen kopen bij voorkeur eengezinswoningen en alleenstaanden kiezen appartementen. Voor 66% van de eigenaars, vergde de aankoop van een woning de uitvoering van verbouwings- of inrichtingswerken vooraleer het gebouw kon worden bewoond. Gemiddeld investeerden zij er 24.000 € in, voornamelijk gefinancierd door eigen spaargeld (65%) of door een aanvullende lening (43%). Ten gevolge van het bestaan van een huurwetgeving, blijken de huurprijzen stabieler te zijn dan de aankoopprijzen van woningen. In 1998 bedroeg de gemiddelde prijs van een Brusselse eengezinswoning 150.000 €, wat een stijging met 103% is in vergelijking met 1988. In 1998 bedroeg de gemiddelde prijs van een Brussels appartement 100.000 €, wat een stijging is met amper 65% in vergelijking met 1988. Wijzen we in dit verband op de projecten van de GOMB, die tot doel hebben woningen – in bepaalde gemeenten – te bouwen of te renoveren, zonder dat de gemiddelde verkoopprijs 929 €/m² overschrijdt, grondprijs inbegrepen. De prijs van de Brusselse woning is bij de minst hoge in Europa, maar deze gunstige internationale vergelijking schikt niet noodzakelijkerwijze de Belgische kandidaat-koper, aangezien de financiële aderlating waarvan hij het slachtoffer is bij de hoogste is van de OESO-landen. Een eengezinswoning van goede kwaliteit in een aangename omgeving wordt voor de Belgische belastingplichtige steeds ontoegankelijker, aangezien zijn vermogen om een lening aan te gaan bij de bank rechtstreeks afhankelijk is van zijn beschikbaar netto-inkomen. Alhoewel zijn voorkeur dikwijls uitgaat naar de aankoop van een woning in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, is hij door zijn beperkte financiële draagkracht dikwijls verplicht ver van het stadcentrum een woning te zoeken. De behoeften aan de bouw van nieuwe woningen worden in sterke mate bepaald door de netto aangroei van het aantal gezinnen en de omzetting van de woningbehoeften in een reële vraag naar bouw of renovatie is afhankelijk van de mogelijkheden van de gezinnen om een eigendom te verwerven. Merken we in dit verband op dat de Brusselse bevolking niet meer afneemt, in tegenstelling nochtans tot de financiële draagkracht van de gezinnen. In 1999 is de aangroei van de bevolking in de 19 Brusselse gemeenten hoger dan in de rest van het land : het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest kent een groei van 0,51%, terwijl de groei van België 0,25% is. De statistieken tonen echter aan dat de gemiddelde inkomsten per inwoner in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest sinds 1971 blijven dalen, in vergelijking met het nationale gemiddelde. De inkomstenstructuur toont eveneens aan dat de laagste inkomstencategorieën in Brussel sterker vertegenwoordigd zijn dan in de rest van het land.
83
Deze kwantitatieve benadering geeft een interessant maar toch onvolledig beeld van de Brusselse woningmarkt. De kwalitatieve benadering heeft voornamelijk betrekking op de verbetering van het levenskader. De kwaliteit van het stadsleven verbeteren, dat is een harmonischer ontwikkeling van de steden bevorderen, het aanleggen van groenruimten, parkeergelegenheid, afgetakelde wijken renoveren – onder meer in het stadscentrum – of de oprichting van nieuwe centra van economische activiteit in de hand werken. De kwaliteit van het leven in de stad heeft onder meer betrekking op de werkgelegenheid, de veiligheid, de kwaliteit van de openbare ruimte, het leefmilieu, de mobiliteit, stedenbouw en ruimtelijke ordening, de deelneming van de burgers aan de besluitvorming en de cultuur. Alle aspecten van de levenskwaliteit in de stad kunnen worden gebundeld onder één gemeenschapgelijke noemer, die te dikwijls wordt gebruikt als een slogan, maar die toelaat concrete beheersprincipes te bepalen : de duurzame ontwikkeling. De duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die fundamentele economische, sociale en leefmilieudiensten biedt aan alle inwoners van een gemeenschap, zonder de leefbaarheid van de natuurlijke, sociale en huisvestingsystemen, waarvan de levering van deze diensten afhangt, in het gedrang te brengen. Duurzame ontwikkeling betekent dat er een evenwicht in het stadbeheer wordt verwezenlijkt tussen economische, sociale en leefmilieunoden. Duurzame ontwikkeling houdt de noodzakelijke functievermenging in, in tegenstelling tot de monofunctionaliteit van de zones en komt tot uiting in de nabijheid van de arbeidsplaats, winkels, culturele activiteiten en verschillende diensten. Het veronderstelt dat het leefmilieu verbeterd wordt, rekening houdend met de op het spel staande economische en sociale belangen. Het houdt in dat de verhouding huisvesting-economische activiteiten (en dus werkgelegenheid) niet gesteld wordt in termen van ruimtelijke concurrentie, maar in termen van complementariteit. Duurzame ontwikkeling leidt tot duurzame huisvesting, wat betekent dat de milieuhinder van de bouwmaterialen en –producten in elke fase van hun levenscyclus, van de uitrustingen, van de bouwwerken in het algemeen en van de activiteiten die er worden uitgevoerd, worden beperkt. Duurzame huisvesting benadrukt onder meer het belang van het thermisch comfort en van de luchtkwaliteit in het gebouw, het akoestisch comfort en de geluidsisolatie van de gebouwen en het hernieuwbare karakter van de energiebronnen. Laten we toch onderstrepen dat de levenskwaliteit te Brussel, in vergelijking met de andere steden, erg groot is, onder meer omdat Brussel in Europa de eerste plaats inneemt wat de oppervlakte van de groenzones betreft. In talrijke wijken zullen echter nog grote inspanningen moeten worden gedaan voor het verbeteren van de openbare ruimte. Daarentegen wordt de levenskwaliteit verminderd door de aanwezigheid van talrijke kankers, voornamelijk in het centrum. Bovendien zullen pragmatische en voluntaristische maatregelen moeten worden genomen om de diensten van het openbaar vervoer te verbeteren en aldus de druk van het autoverkeer vanuit de periferie te verlichten. Het huisvestingsbeleid, dat traditioneel gericht is op de toegang tot een woning voor gezinnen met lage inkomsten, moet niet alleen globaler worden, maar moet ook gericht zijn op specifieke lokale toestanden en meer gebaseerd zijn op partnerschapsvormen tussen overheid en privésector. Op Europees niveau werd de toegang in de sector van de privéhuurwoningen doorgaans verzekerd door een huurreglementering, die vervolgens echter leidde tot een vermindering van de vastgoedinvesteringen en een verlaging van de woningkwaliteit. De investeringen in de sector van de sociale huisvesting vormden haast 40 jaar lang het belangrijkste instrument van het huisvestingsbeleid ten bate van de gezinnen met lage inkomsten, maar het aandeel van die investeringen vermindert nu in de meeste landen, alhoewel de behoeften niet afnemen. Het toenemend probleem van de armoede van de huurders en van de stijging van de huurprijzen wordt in Europa steeds meer opgelost via woningtoelagen. In tegenstelling tot de meeste Europese landen, kent België, en bijgevolg Brussel, geen systeem van woningtoelage.
84
Behalve in Duitsland en Ierland, daalt de fiscale hulp in de woningsector, verminderen de fiscale stimuli en dalen de investeringen in de sector van de sociale huisvesting. Men kan bijgevolg vrezen dat de problemen in verband met de dringende renovatie van de grote wooncomplexen nog niet zo spoedig zullen worden opgelost en dat de revitalisering van de stadscentra niet met het nodige dynamisme zal worden doorgezet. Merken we op dat Frankrijk onlangs voluntaristische initiatieven heeft genomen op het gebied van sloop/heropbouw van de grote sociale wooncomplexen. Laten we er ook op wijzen dat de politieke beslissingen inzake huisvesting slechts uitwerking hebben op lange termijn en wijzigingen van deze politiek bijgevolg slechts na een lange periode hun invloed laten gelden. De wens van de Belgen om te wonen in een individuele alleenstaande woning in een rustige en groene omgeving wordt cultureel bepaald en werd jarenlang structureel gesteund door de federale overheid. Op een duurzame wijze een terugkeer naar de stad op gang brengen, zoals de Brusselse regering wenst, houdt een culturele wijziging in en zal dus heel wat tijd vergen. In dit verband kunnen wij verwijzen naar het belang van sensibiliseringscampagnes, zoals die welke de stad Montréal organiseert, en die momenteel ontbreken te Brussel. Een andere culturele wijziging : de inwoners van de stad moeten eveneens een bepaalde dosis hinder, eigen aan een stadsmilieu, aanvaarden. Maar deze nadelen gaan gepaard met een groot aantal voordelen ten gevolge van de functievermenging en de nabijheid van diensten. Het vastgeankerde idee van de stad op het platteland is een utopie. Het huisvestingsbeleid moet aangepast zijn per categorie, volgens de sector en op territoriaal niveau. In de moeilijke wijken laten de wetgeving betreffende de wijkcontracten en de prioritaire actieprogramma’s (PPP) toe een globaal beleid van stadsrenovatie te voeren. In het PPP worden de ontwikkeling van bestaande ondernemingen, de herstructurering van woningen (nieuwe en gerenoveerde) en de herwaardering van de openbare ruimte en de openbare infrastructuur gebundeld. Wijzen we op de VUB-studie « Wonen in Brussel », die voor het eerst een ware benadering per wijk toelaat. Te Brussel is huisvesting een politieke prioriteit, en bijgevolg een centraal gegeven in de ontwikkelings- en de bestemmingsplannen. Deze plannen lijken nochtans voorbij te gaan aan het feit dat de aanwezigheid van inwoners te Brussel bepaald wordt door het levenskader, de veiligheid, de diensten, de nabijheid van culturele activiteiten en de toegang tot de huisvesting, maar ook door de aanwezigheid van bedrijven. Diegenen die het vertikken één of twee uren in hun auto of in het openbaar vervoer te zitten om zich naar hun werk te begeven, wonen in de nabijheid van hun tewerkstellingsplaats. De nabijheid van tewerkstelling is één van de belangrijkste troeven voor het wonen in de stad. Het Brusselse beleid is te dikwijls gericht op de tegenstelling tussen de zogenaamde zwakke huisvestingsfunctie en de zogenaamde sterke kantoorfunctie. Een van de belangrijkste doelstellingen van het Brusselse beleid bestaat erin gezinnen met middelgrote en hogere inkomsten aan te trekken naar de stad, en dat is natuurlijk een segment waarop een sociaal huisvestingsbeleid geen uitwerking heeft. Senso strictu zal een huisvestingsbeleid overigens maar een beperkte doeltreffendheid hebben, aangezien de belangrijkste fiscale hefbomen een federale bevoegdheid blijven. Een kwalitatieve benadering om Brussel als woonplaats aantrekkelijk te maken wordt bijgevolg doorslaggevend. Hiertoe moeten in de eerste plaats aangepaste en pragmatische oplossingen worden gezocht voor de verschillende belemmeringen voor vastgoedinvesteringen. Een van de problemen inzake vastgoed die telkens weer opduiken te Brussel, is de rechtsonzekerheid inzake grondbestemmingen : het GBP zou moeten toelaten dit eerste probleem op te lossen. Wat de (te) hoge fiscale druk op vastgoed betreft, ligt de bal in het kamp van de federale overheid, zelfs al kan in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest gesproken worden over een vermindering van de registratierechten. Wat de procedures voor de afgifte van vergunningen betreft, vragen wij dat een positieve discriminatie ten bate van bouw- en renovatieprojecten voor woningen wordt bestudeerd. De inspanningen op het gebied van stadsrenovatie en herinrichting van de openbare ruimten moeten natuurlijk worden voortgezet : het betreft hier noodzakelijke elementen voor een succesrijke verbetering van het levenskader. Anderzijds wensen wij de nadruk te leggen op verschillende
85
positieve initiatieven inzake huisvesting, die soms genomen werden in de andere gewesten van het land en niet te Brussel : De kosteloze verzekering tegen inkomstenverlies bestaat in de beide andere gewesten van het land en verdween uit het Brusselse wetgevend instrumentarium. Dit is wel erg vreemd voor een gewest dat huisvesting bovenaan op de lijst van zijn ontwikkelingsprioriteiten plaatst. Wij vragen bijgevolg met aandrang dat deze verzekering opnieuw wordt ingevoerd. In het Waalse gewest bestaat eveneens een recente formule waarbij de overheid tussenbeide komt ten bate van de jongeren gezinnen, de « Lening jongeren ». Een dergelijke formule zou kunnen worden bestudeerd voor Brussel. De vereenvoudiging van het systeem van huisvestingshulp en premies voor aankoop en renovatie. Het huidige systeem van premies voor de aankoop en renovatie heeft de verdienste te streven naar een zo groot mogelijke sociale rechtvaardigheid – in de moeilijkste wijken worden de categorieën met de laagste inkomsten bevoorrecht – maar blijft desondanks erg complex. Een vereenvoudiging is nodig. De harmonisatie van de gemeentelijke stedenbouwkundige reglementen. Het gaat hier om de hoofdstukken van reglementen die nog niet impliciet afgeschaft zijn door het gewestelijk stedenbouwkundig reglement. Wij stellen voor te verwijzen naar de technische voorlichtingsnota’s, opgesteld door het Wetenschapelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf. De concurrentie tussen de gewesten op het gebied van huisvesting neemt steeds toe. Het Vlaamse Gewest heeft immers maatregelen genomen tot verlaging van de taksen en rechten, terwijl er al heel wat voordelen bestaan voor een vestiging in de Vlaamse periferie van Brussel. Bovendien stelt het Vlaamse Gewest reeds een aantal premies en tussenkomsten van sociale aard of in verband met het leefmilieu voor, die de overheid van de Europese hoofdstad niet onverschillig mogen laten.
86
Bibliografie •
BEN AYAD, M., HESPEL, E., KESTENS, P., De algemene aanneming aan de vooravond van het jaar 2000, Acten van het 25ste driejaarlijks Congres van de FABA, 28 september 1996
•
Boston Consulting Group, Inleidende vaststelling bij de uitwerking van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan, synthese, studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, augustus 2000
•
Brussels International Airport Company (BIAC), Jaarverslag 1999
•
Kabinet van de Minister-President van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, ontwerp van inleidende vaststelling bij het Gewestelijk Ontwikkelingsplan, 20 februari 2001
•
CENSYDIAM, Verwachting van de inwoners van Brussel : kwalitatieve en kwantitatieve studie, studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, juli 2000
•
Centre d’Etudes sur les Réseaux, les Transports, l’Urbanisme et les Constructions publiques (CERTU-Frankrijk), Méthodes d’observation des effets sur l’urbanisme et le cadre de vie, CERTU
•
Centre d’Etudes sur les Réseaux, les Transports, l’Urbanisme et les Constructions publiques (CERTU-Frankrijk), Modes de vie en périphérie, Les modes d’habiter en péri-urbain, CERTU, juli 1999
•
CLEMER, Guy, HUYSENTRUYT, Stefaan, VAN DER BEKEN, Wim, Vlaanderen, hoeksteen van het Brussel van de 21ste eeuw, Brussel kan beter, Die Keure, 2000
•
Europese Commissie, Het toekomstig beleid inzake lawaaibestrijding, Groenboek van de Europese Commissie, 1996
•
Gewestelijke Ontwikkelingscommissie, Advies betreffende het ontwerp van Gewestelijk Ontwikkelingsplan, 29 oktober 1994
•
Economische en Sociale Raad van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Brussel metropool, ESRBW, oktober 2000
•
COOPARCH-RU, Jaarlijks evaluatieverslag van de beleidsmaatregelen tegen de achtergrond van de doelstellingen van het GeWoP, studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, 2000
•
CRU-ULB, Problématique sociale dans la Région de Bruxelles-Capitale, Eléments de synthèse, Studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, 2000
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), La réhabilitation du logement en Grande-Bretagne, OTEB, 1992
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), La réhabilitation du logement en Espagne, OTEB, 1989
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), La réhabilitation du logement en Italie, OTEB, 1989
87
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), La réhabilitation du logement en Allemagne, OTEB, 1991
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Réhabilitation acoustique de 80 logements, CSTB Magazine juli 2000
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Le projet Santé et bâtiment du ministère de l’équipement, entretien avec Jean-Claude Barbat et jean-Martin Delorme, CSTB Magazine juli 1998
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Le logement de demain, Interview de Robert Rochefort, à l’écoute des consommateurs, CSTB Magazine oktober 1997
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Indices d’évaluation acoustique européens : les Français devront changer de système, CSTB Magazine, september 1997
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Energie solaire : la relance, CSTB Magazine, juli 2000
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Eclairage urbain, CSTB Magazine, mei 1999
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), L’éclairage dans le bâtiment, CSTB Magazine, juni 1997
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Bâtiment et environnement, CSTB Magazine, juli 1997
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Nouvelle réglementation thermique, CSTB Magazine, januari 1998
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Le bâtiment demain et aprèsdemain, CSTB Magazine, mei 1998
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Bâtiment et santé, CSTB Magazine, april 1998
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), La carte de bruit, outil de gestion urbaine, CSTB Magazine, januari 1999
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Acoustique urbaine, CSTB Magazine, januari 1999
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Changer de fenêtres : des solutions pour le particuler, CSTB Magazine, mei 1997
•
Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB-Frankrijk), Nouvelle réglementation acoustique : bilan d’une première opération, CSTB Magazine, december 1997
•
Wetenschapelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB-België), Sanitaire installaties, installaties voor de afvoer van afvalwater in de gebouwen, voorstel van sanitair reglement, juni 1996
•
Wetenschapelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB-België), Leidraad voor de installatie van zonnewaterverwarmers, technische voorlichtingsnota 212, juni 1999
88
•
DE BOE, Philippe, DECLEVE, Bernard, DE KEERSMAECKER, Marie-Laurence, Balans en evaluatie van de renovatie-beleidsmaatregelen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, CREAT-UCL, 2000
•
DE VILLERS, M., LAMBERT, A., THYS, S., Onderzoek van het sociaal-economisch weefsel van de gemeenten van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Brussels Observatorium van de Arbeidsmarkt en de kwalificaties, BGDA, oktober 1999
•
DRIANT, Jean-Claude, Démolir les grands ensembles ? Institut d’Urbanisme de Paris, Universiteit Parijs XII, http://www.foncier.org/articles/85/85Driant.htm
•
FALLY, Sophie, JOANNES Didier, LEDUC, Dimitri, SCHARLL, Marie-Françoise, La pollution atmosphérique, ses effets et ses coûts en Région de Bruxelles-Capitale, ULB, 1995
•
Regering van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Gewestelijk Ontwikkelingsplan, krachtlijnen, 3 maart 1995
•
GRANELLE, J.J., A dire d’expert, L’expert face à ses marchés, Compagnie nationale des Experts judiciaires, Palais de Justice de Paris, 24 november 2000
•
Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM), Lawaaibestrijding in de stad in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Plan 2000-2005, Publicatie van het BIM nr. 17
•
Brusselse Instituut voor Milieubeheer (BIM), Lawaaibestrijding in de stad in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Ontwerp van Plan 1999 - 2004
•
Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS-België), Verstedelijking, Monografie nr. 11 A, 1998
•
Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS-België), Werk- en schoolpendel, Monografie nr. 11 B, 1999
•
Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS-België), Huisvesting, sociaal-economische en geografische realiteiten 1981-1991, Monografie nr. 10, 1999
•
Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS-België), Ruimtelijke mobiliteit van de bevolking, Monografie nr. 2, 2000
•
Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS-België), Jaarboek van gewestelijke statistieken 1999
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le zonage en aires urbaines en 1999 - 4 millions d'habitants en plus dans les aires urbaines, Bessy-Pietri Pascale, Sicamois Yann, april 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les déplacements domicile-travail - De plus en plus d'actifs travaillent loin de chez eux, april 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le cadre de vie des plus de soixante ans, februari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Insertion professionnelle et autonomie résidentielle : le cas des jeunes peu diplômés, februari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le départ de chez les parents : une analyse démographique sur le long terme, februari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les jeunes partent toujours au même âge de chez leurs parents, februari 2001
89
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Patrimoine des ménages en 2000 : une épargne plus risquée, februari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les formes récentes de la croissance urbaine, januari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Mesurer un univers urbain en expansion, januari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), La mobilité géographique et la promotion professionnelle des salariés : une analyse par aire urbaine, januari 2001
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Recensement de la population 1999 - Des logements plus grands et plus confortables, November 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le logement des immigrés en 1996, augustus 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Confort de l'habitat et cycle de vie, juli 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Accession à la propriété : le régime de croisière ?, juni 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Forte extension des villes entre 1990 et 1999, april 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les effets de l’existence du parc HLM sur le profil de consommation des ménages, april 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les services de proximité se développent au profit des enfants, maart 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Recensement de la population 1999 - Les formes de la croissance urbaine, maart 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Recensement de la population 1999 - Poursuite d'une urbanisation très localisée, januari 2000
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les étrangers et leurs logements, december 1999
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les conditions de logement des allocataires du RMI, december 1999
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Vivre seul, sentiment de solitude et isolement relationnel, oktober 1999
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les dépenses de logement de 1984 à 1996 - Près de 20 % du produit intérieur brut, oktober 1998
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Pourquoi se passer de sa voiture ?, september 1998
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), L’urbanisation se poursuit dans les années 90, augustus 1998
90
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les avantages matériels de la vie en couple, januari 1998
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les conditions de logement fin 1996, januari 1998
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Les ménages et leurs logements, december 1997
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Radiographie d’un fait de société : la périurbanisation, juli 1997
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Insécurité et sentiment d’insécurité, december 1996
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le cadre de vie, comment le perçoit-on ? augustus 1996
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), La voiture : une habitude qui se prend jeune, juli 1996
•
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee-Frankrijk), Le logement Reconstruction, grands ensembles et accession à la propriété, mei 1996
•
Ministerie van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Dienst voor studies en gewestelijke statistiek, Statistische indicatoren van Brussel, Tabel, IRIS Editions, 2000
•
Overzicht van de huisvesting, 11/1998
•
Overzicht van de huurprijzen 1995, 3de éditie
•
Overzicht van de huurprijzen, 1/1998
•
OLAP, Les loyers d’habitation dans le parc locatif privé à Paris et en proche banlieue, évolution 1996 et situation au début 1997
•
Où Vivre ? La ville, une valeur en hausse, Dossier Le Vif/L’express, 23-29 maart 2001
•
PICQUE, Charles, Réussir Bruxelles, Labor, 1989
•
Platform wonen van ouderen, Platformdag wonen van ouderen in Brussel, Verslagboek, Vlekho, 6 mei 1999
•
Quelles stratégies pour Bruxelles, Acten van het colloquium, georganiseerd door de ULB op 30 september en 1 oktober 1994, ULB, 1994
•
RBDH, Vous avez dit (in)salubrité…, Kwartaaldossier, januari-februari-maart 2001
•
SANDRONI, S., CERUTTI, C., NORIEGA, A., PALMGREEN, F., Air quality measurements in Brussels (1993-1994), European Commission, Joint research centre, Report EUR 16091 EN, 1994
•
Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), Activiteitenverslag 1997
•
Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), Activiteitenverslag 1998
91
•
Huisvestingsmaatschappij van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest (HMBG), De sociale huisvesting in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, 1997
•
STADIM, Analyse van de residentiële markt in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest en omgeving, Studie uitgevoerd voor rekening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, mei 2000
•
VANDERMOTTEN, Christian, Planification et stratégies de développement dans les capitales européennes, Editions de l’Université de Bruxelles, 1994
92
1
http://www.europarl.eu.int/workingpapers/soci/w14/text1_fr.htm#1
2
Art. 23, nummer 2, januari 2001, blz. 33
3
http://www2.rtbf.be/jp/matin/2001/05/30/regio.html
4
OESO, Woningprijzen en economische activiteit, 15 december 2000
5
http://www.foncier.org/articles/78/78Comby.htm
6
http://www.foncier.org/articles/74/74Trannoy.html
7
Communiqué van 10 juli 2001, http://www.statbel.fgov.be/news/economy_fr.htm
8
In het vorige punt hebben wij als referentiecriterium de kleine en middelgrote ééngezinswoning genomen. Het gaat hier om een globaal gemiddelde, met inbegrip dus van de grote huizen, wat het verschil verklaart met het gemiddelde dat in het vorige punt werd vermeld. 9
De comfortelementen zijn de eventuele aanwezigheid van een badkamer of douche, centrale verwarming en WC. De aanwezigheid van een garage vormt een belangrijke factor die de verschillende huurprijs verklaart. 10
Er bestaan talrijke prijsverschillen binnen de gemeenten, afhankelijk van de wijken
11
Indien wij de gemiddelden niet vermeldden, dan is het omdat het door de zoekmachine geselecteerde monster daartoe de mogelijkheid niet bood 12
Gemeubileerde woning in gerenoveerd herenhuis met prachtige tuin van 250m2 ter beschikking van de huurders en rechtstreekse toegang tot de Dorint Wellness Club - gemeubileerd design appartement - 100m2 - living – volledig ingerichte Amerikaanse keuken – 1 slaapkamer - douchevertrek – reinigingsdienst 2 x week – gemeenschappelijke wasplaats 13
Nabijheid station, in een buitengewone ruimte met standinglofts, galerij, mediakantoren +- 250m2 , volledig vernieuwd « New York style ». Eerste bewoning : nieuwe keuken en materialen van eerste keuze. 14
Maand juli 2001
15
Geraamde cijfers voor het gehele Belgische grondgebied
16
Volgens de Internetsite van het Economisch departement van de Universiteit van Moncton-Canada
17
http://www.blbe.irisnet.be/brussels/home_fr.htm
18
http://www.iclei.org/
19
De principes van het ecosystemisch beheer zijn de globale visie, de duurzaamheid van de processen, aanpasbaar beheer en voorzorgsmaatregelen 20
Duurzame ontwikkeling en mondialisering, de “OECD-Observer” van de OESO, juni 1997
21
http://www.agora21.org/HABITAT2/f04c.html
93
22
http://www.agora21.org/HABITAT2/f04c.html
23
http://www.lepur.geo.ulg.ac.be/Cpdt/Pages/prog_98-99/Theme_8-3.htm
24
Documenten van het colloquium, georganiseerd op 8 maart 2001 door de stad Genève over duurzaam bouwen, http://www.ville-ge.ch/ 25
De volgende cijfers en overwegingen zijn overgenomen uit documenten van het colloquium, georganiseerd op 8 maart 2001 door de stad Genève over duurzaam bouwen, http://www.ville-ge.ch/ 26
http://www.ccw.be/publications/ntc.pdf
27
http://www.confederationconstruction.be/french/home/organisatie/publicaties/algemeen/index.cfm
28
Zie onder meer http://www.bbri.be/homepage/fr/activites/ra2000.pdf
29
Zie onder meer http://www.ccw.be/publications/ntc.pdf
30
http://www.ccw.be/publications/ntc.pdf
31
Niveau K : het globaal peil van de thermische isolatie, berekend volgens de norm NBN B62-301
32
http://www.clipsol.com/navig/collect/contenu/produits/eau-chaude.html
33
http://www.univ-tlse2.fr/amlat/Recherche/programmes/program2.htm
34
Julien GRACQ, La forme d'une ville, Editions José Corti, 1985, blz. 2, http://myweb.worldnet.net/~patrocle/gracq2.html 35
http://www.bruxellesmaregion.com/mag_02/page13.htm
36
http://www.multimania.com/fenrir/nothomb/bxlregion.htm
37
http://perso.respublica.fr/jmnil/Nous.htm
38
http://www.belgium-tourism.net/Langue/fr/bxl/b_bxl.htm
39
Le Vif L’Express, 23-29 maart 2001
40
De campagne werd gevoerd in januari-februari 2001
41
http://www.mercer.com
42
http://electrade.gfi.fr/cgi-bin/OECDBookShop.storefront/EN/product/032001021P1
43
http://www.eu2001.be/
44
http://www.europarl.eu.int/workingPPPers/soci/w14/text1_fr.htm
45
Zie onder meer http://www.union-hlm.org/
46
http://www.europarl.eu.int/workingPPPers/soci/w14/summary_fr.htm
47
http://fr.bundesregierung.de/
94
48
http://www.undp.org/un/habitat/chs16/francais/16__3f.html
49
http://www.foncier.org/articles/85/85Driant.htm
50
http://www.logement.equipement.gouv.fr/actu/discours/hlm_220601.htm
51
http://www.ieb.be/cp/bem49_article_tours.htm
52
http://www.esr.irisnet.be/
53
http://woneninbrussel.vgc.be/
54
http://www.equipement.gouv.fr/international/isavoirf/ppp/fr/ppp.htm
55
Frequently Asked Questions – Meest gestelde vragen
56
http://www.confederatiebouw.be/
95
