Essay MRE STUDY TRIP 2014 NYC FAST RETAIL @ THE HIGHLINE/ HUDSON YARDS
MRE 2012-2014, Amsterdam school of Real Estate Naam : drs. R.F.A. Schulte Jaar : 2014, Semester IV Vak : Study trip New York Datum : 02-06-2014
INLEIDING “Real Estate is like cooking; it is about putting the right ingredients together”. Quote in lecture about 24 hour cities by Dr.Hugh Kelly of the NYC Schack Institute of Real Estate 12-05-2014
Dit essay is geschreven naar aanleiding van de MRE studiereis naar New York in mei 2014. Een van de hoogtepunten die we bezocht en bestudeerd hebben in Mathattan vind ik ongetwijfeld de wijken Chelsea en Meatpacking District, met daarin in het bijzonder de projecten “Highline” en “Hudson Yards”. Gezien het feit dat ik mij professioneel bezig houdt met A1 (fast) retail vastgoedprojecten/ objecten in Nederland voor een internationale moderetailer probeer ik in dit essay de verbinding te leggen naar deze specifieke gebieden in Manhattan. Zonder al te veel in te gaan op de wijken zelf wil me graag concentreren op de twee specifieke projecten; Highline & Hudson Yards. Met “Fast retaling” bedoel ik dat er met name hoge bezoekersaantallen (traffic/ een natuurlijke mensenstroom/massa), nodig is om grote omzetvolumes te behalen teneinde de rendementsdoelstellingen (contributie marges) te behalen. De volgende vraag zal daarom centraal staan in dit essay : “Wat is de haalbaarheid van A1 fast retailing in het gebied Highline/ Hudson Yards? HIGHLINE De Highline (zie figuur 1) is een historische verhoogde spoorweg die in 1932 gebouwd ten behoeve van transport van voornamelijk bulkgoederen om zodoende de weg eronder te ontlasten en de veiligheid te verbeteren. In de jaren 80 is het gebruik ervan volledig stil komen te liggen en daarmee ook het onderhoud ervan. In 2000 zijn de “Friends Of the Highline” opgericht om de spoorweg te beschermen tegen sloop. In de rondleiding over de highline werd verteld dat door gewoon niets te doen men zag dat de natuur terug kwam in de vorm van planten, bloemen en onkruid. Daarmee ontstond in 2005 het idee van een vernieuwend ontwerp tot transformatie tot stadspark. Dit stadspark opende in 2009 en is sindsdien met 3,7 miljoen bezoekers per jaar een doorslaand succes en niet meer weg te denken uit dit deel van Manhattan.
Figuur 1: Highline & Hudson Yards
Naar aanleiding van onze analyse van en een bezoek aan de Highline blijkt dat al het vastgoed rondom dit relatief jonge stadspark “booming” is. Er bevindt zich ca. 3,6 miljoen square feet commerciële ruimte 2
en er zijn ca. 3.000 woningen en ca. 750 hotel kamers. Waar eerst eigenaren van de grond onder de Highline de voornaamste sceptici waren van het vernieuwingsproject is zelfs hiervoor een oplossing gevonden, namelijk het verhandelen van deze bouwrechten (air rights) aan naastgelegen vastgoedprojecten aan de Highline. Wat voor mij opvalt is dat de Highline voornamelijk functioneert als een katalysator voor (imposante) woning en leisure (HORECA) projecten. Door simpelweg rond te lopen in het gebied valt op dat het ene woningproject na het andere gebouwd wordt met grote hotelontwikkelingen er tussen door. RETAIL @ HIGHLINE Retail projecten rondom de huidige Highline zijn wat mij betreft niet noemenswaardig. Uiteraard hebben we tijdens het bezoek aan de “Chelsea market” kunnen concluderen dat ook hier vraag en aanbod onevenredig in balans zijn, echter betrof het hier toch voornamelijk foodconcepten in deze voormalige koekjesfabriek. Rondom het populaire en beroemde “Standard Hotel” en “Gansevoort Hotel” aan het begin van de Highline is hoogwaardige retail te vinden, echter betreft het hier naar mijn mening echt “destination” locaties met weinig of geen traffic, nodig voor fast retailing concepten zoals bijvoorbeeld Zara en H&M. Deze traditionele fast retailing merken zullen zich dus wat mij betreft ook niet snel vestigen rondom de huidige Highline. Er is momenteel simpelweg te weinig “traffic”. Desondanks tot mijn verbazing bleek, ook uit de sheets van Dhr. Dan Bizzoco van Avison Young, dat toch sommige “Fast Retailers” zich rondom de Highline gevestigd hebben. Rondom Meatpacking/14th Street zijn bijvoorbeeld Apple, Hugo Boss, Levi’s en Puma gevestigd. Toch voorbeelden van Fast Retailers die omzetvolumes nodig hebben om een van hun belangrijkste kostenposten naast personeel, huisvestingkosten, te dekken. Echter is de vraag of deze bedrijven hier hun rendementsdoelstellingen behalen en de dat de bijbehorende omzetten tot dusver niet tegenvallen. Ook de wat meer luxueuzere merken zoals Diane Von Furstenberg en Armani hebben vestigingen rondom het gebied, al kreeg ik persoonlijk het idee dat dit ook vaak gecombineerd werd met een hoofdkantoor functie zodat de winkel wellicht tot een "pilot-store” kan dienen. In de prijzen per square feet uit zich dit dan ook; rondom Meatpacking 14th Street (9th-10th Ave) betaalt men momenteel ca. $339,-/sq ft. Dit is uiteraard een fractie van de prijs/sq ft die betaald wordt op de prime retail straat fifth avenue ($ 3.550,-/sq ft), echter in perspectief is het nog altijd meer dan er betaald wordt op de duurste prime retail straat van Nederland, de Kalverstraat (ca. 3.000,-/m2). Waar de Kalverstraat één van de hoogste bezoekersaantallen kent, is het rondom de Highline, afgezien van toeristen die specifiek voor het park komen, maar de vraag of er genoeg bezoekers komen om de huisvestingskosten te dekken. Een standalone project als de Chelsea market zou dit wellicht kunnen. Tijdens een bezoek hieraan hebben we geleerd dat een pop-up store ( hele jaar verhuurd met uitzondering van 1 week onderhoud) ) van maximaal ca. 500 m2 voor 3 dagen totaal ca. $ 50.000,- kost. Maximaal 10 dagen te huur. Schijnbaar kan dit toch een succesvol business model zijn. Een trend die duidelijk zichtbaar is in het gebied naar mijn mening is “The Rise of the Creative Class” (Richard Florida 2002). In de MRE colleges Ruimtelijke Economie is deze theorie al behandeld. De creatieve klasse is een deel van de werkzame bevolking dat innovatieve arbeid doet. Beroepsgroepen die binnen de creatieve klasse vallen zijn onder andere ontwerpers, wetenschappers en andere kenniswerkers. De theorie van Florida kan gebruikt worden voor talrijke talrijke maatregelen om een stad aantrekkelijker te maken voor “creatievelingen”. Met de komst van modebedrijven, ontwerpers, 3
kunstenaars en IT bedrijven is hier duidelijk sprake van in dit gebied. Een goed voorbeeld is ook de aankoop van een compleet blok tegenover de Chelsea Market door Google van ca. 350.000 m2 voor ca. € 1,9 mld. Google doneert daarentegen ieder jaar een bedrag ( ca. 1 miljoen) aan de Highline ten behoeve van onderhoud en verbetering van het gebied. HUDSON YARDS Dit indrukwekkende project, gepland op een huidig treinverdeelstation, is met totaal ca. $ 25 miljard het grootste vastgoedproject uit de geschiedenis van de Verenigde Staten. Alleen al het platform dat gemaakt dient te worden voor het treinverdeelstation kost ca. $ 1 miljard. Het wordt ook wel “The Last Frontier” genoemd omdat het een van de laatste “lege” plots op Manhattan is. Een andere bijnaam is “The first quantified city”, omdat getracht wordt met de modernste computertechnieken er “slimme” gebouwen te ontwikkelen waarbij alles met elkaar verbonden is. Er is 12,7 miljoen square feet kantoor, woningen en retail gepland. In eerste instantie was er gepland om er de olympische spelen van 2012 te organiseren. Hoewel er momenteel nog niet heel veel is waar te nemen op locatie hebben we door middel van verschillende colleges een goede indruk gekregen dat dit een zeer spectaculair project betreft. Met name het bezoek aan Brookfield Properties bevestigde deze indruk op locatie. De bedoeling is dat de huidige Highline doorgetrokken wordt naar het Hudson Yards project (zie figuur 2) . Met ca. 100.000 m2 geplande retail ben ik van mening dat dit project wel zich voor “fast retailing” kan dienen, aangezien hier veel kantoor- en woonruimte gepland is en met een van de grootste treinstations in de VS veel bezoekers verwacht kunnen worden. Indien de grote retail partijen zich clusteren om grote aantallen mensen te trekken, kan het voor hen een zeer aantrekkelijke en winstgevende locatie worden. Ik verwacht persoonlijk dan ook heel veel van dit project.
Figuur 2: Toekomstige Highline Hudson Yards
4
CONCLUSIE “Succes has many factors”. Quote in Lecture by Steve Dawson Sotheby’s 13-05-2014
In dit essay stond de volgende vraag centraal staan: “Wat is de haalbaarheid van A1 fast retailing in het gebied Highline/ Hudson Yards? Zoals de aanhef van de conclusie al aangeeft zijn er meerdere factoren van belang. We hebben geleerd dat New York een 24-uurs stad is. Dat biedt in het algemeen veel perspectief voor retailers om hoge huisvestingslasten te kunnen dekken en hun gewenste rendementsdoelstellingen te behalen. Op de traditionele prime retail locaties (5th ave) zal dat in de meeste gevallen ook het geval zijn verwacht ik. In het gebied Highline/ Hudson Yards is er sprake van een organische vastgoedontwikkeling waarin werk, leven en winkelen geïntegreerd worden. Ook is er sprake van intensieve publiek-private samenwerking (zie voorbeeld Google) die ervoor zorgen dat het een interessant gebied is en blijft. Echter voor pure “fast retailing” waarbij hoge bezoekersaantallen (traffic) van essentieel belang zijn, zou mijn keuze uitgaan naar Hudson Yards en niet naar locaties rondom de huidige Highline. De mix van “ingrediënten” lijkt perfect te zijn voor succesvolle fast retailing.
5
