Hotelnotitie Gemeente Amstelveen Februari 2009
Pagina Inleiding
3
Hoofdstuk 1: Beleidskaders
4
Hoofdstuk 2: Trends en Ontwikkelingen de regio
6
2.1.
Kansen en Bedreigingen
6
2.2.
Regionale trends
7
2.3.
Amsterdamse trends
8
Hoofdstuk 3: Het aanbod.
10
3.1. Het Huidige aanbod
10
3.2. Nieuwe ontwikkelingen
10
Hoofdstuk 4: De vraag.
11
4.1. Zakelijke dienstverlening en internationale bedrijven
11
4.2. Meerdaagse semi-zakelijke bijeenkomsten
11
4.3. Schiphol
12
4.4. Toerisme en de overloop uit Amsterdam
12
4.5. Amstelveen Sportstad
12
Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen Conclusies
13
Beleidsoverwegingen en Aanbevelingen
14
13
Bijlagen Literatuurlijst
16
2
Inleiding De hotelsector is vanuit economisch oogpunt een interessante sector. Hotels zorgen voor werkgelegenheid voor lager opgeleiden, trekken mensen aan uit zowel de zakelijke wereld als het toerisme, hebben een faciliterende functie voor het internationale zakenleven en zijn bevorderlijk voor de positieve uitstraling van de stad. De actuele economische situatie is waarschijnlijk van invloed op de hotelontwikkelingen op korte termijn. Gelet op de lange ontwikkeltijd die hotels doorgaans in beslag nemen, zal op de (middel)lange termijn de beleidvisie en de ontwikkelrichting die in deze notitie wordt voorgestaan onverkort van kracht zijn. In Amstelveen is een vijftal hotels gevestigd. Regionaal en lokaal zijn er signalen dat de bestaande hotelcapaciteit in Amstelveen onvoldoende is. Deze signalen komen onder meer uit de berekeningen in de Amsterdamse nota hotelbeleid (2007), het onderzoek ‘Verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam’ (2006), het ‘Toeristisch actieplan regio Amsterdam’ (2008) en passen bij de toename van het aantal verzoeken om in Amstelveen een hotel te kunnen vestigen. Ook neemt de vraag om uitbreiding van een aantal in Amstelveen gevestigde hotels toe. Reden te over voor de gemeente om kaders te stellen voor de ontwikkeling van de hotelsector in de stad. De gemeente wil de uitbreiding van de hotelcapaciteit ondersteunen en staat een divers aanbod aan overnachtingen voor. Amstelveen heeft een bijzondere ligging tussen belangrijke economische centra. In het noorden liggen Amsterdam en de Zuidas, in het zuiden ligt de bloemenveiling en in het westen ligt Schiphol. Door deze omringende economische centra heeft Amstelveen een sterke zakelijke dienstverleningsmarkt ontwikkeld. Bij deze zakelijke dienstverlening hoort ook een passend hotelaanbod. Beide sectoren hebben elkaar nodig en kunnen elkaar versterken. In deze notitie wordt aangegeven hoe de gemeente Amstelveen wil zorgen voor een goed aanbod van hoogwaardige hotels en bijhorende voorzieningen en faciliteiten. Amstelveen ligt tegen de gemeente Amsterdam aan en dit is merkbaar in de toeristensector. De Amsterdamse toeristen industrie is groot en biedt kansen voor Amstelveen. Het is echter niet alleen de stad Amsterdam die mogelijkheden biedt, maar de gehele Stadsregio Amsterdam. Behandeling Deze notitie wordt aangeboden aan de commissie Algemeen Bestuur en Middelen om te bespreken. De kaders voor wat betreft regelgeving omtrent hotels zijn vastgesteld in de raad middels de Horecanota. De hotelnotitie kent een economische insteek. Leeswijzer Deze notitie zal in het eerste hoofdstuk ingaan op de relevante beleidskaders waarna hoofdstuk twee ingaat op de mogelijkheden die de omringende regio voor de hotelsector biedt. De hoofdstukken 3 en 4 gaan in op de vraag – en aanbod kant van de hotelsector. In het laatste hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies en aanbevelingen gegeven voor de ontwikkelingen van de hotelsector in de gemeente.
3
Hoofdstuk 1. Beleidskaders
Er zijn vijf relevante beleidskaders waarbinnen het hotelbeleid vorm krijgt: 1: 2: 3: 4: 5:
De nota Economisch Beleid; Het Collegeprogramma 2006-2010; Het Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam; De Energiebeleidsplannen; en De Toekomstvisie Amstelveen 2020.
Ad 1: Nota Economisch beleid Volgens de nota economisch beleid is er ruimte voor één of meerdere extra hotels in Amstelveen. De verwachtingen voor de commerciële dienstverlening zijn nog steeds gunstig:’ Ontwikkel Amstelveen verder in de regio tot een dynamische, kennisintensieve en kwaliteitsvolle stad waarbij de aandacht specifiek gericht is op het (o.a.) behoud en verdere uitbouw van sterk vertegenwoordigende sectoren, i.e. zakelijke dienstverlening; kwaliteitsverbetering van bestaande vestigingslocaties; verbetering van de bereikbaarheid naar Amstelveen en het Stadshart’. Zeker als de bereikbaarheid van Amstelveen groter wordt en de commerciële en zakelijke markt blijven groeien zal de behoefte aan hotels groter worden. Ad 2: Collegeprogramma 2006-2010 In het collegeprogramma staat een aantal, voor de hotelnotitie interessante, standpunten:
Het Stadsplein moet levendiger worden; Het Stadsplein moet een beter imago krijgen en de daar plaatsvindende activiteiten moeten een grotere bekendheid krijgen, het plein moet het icoon van Amstelveen worden; De dienstverlening aan het bedrijfsleven moet worden verbeterd, relatiebeheer moet worden versterkt, de promotie en acquisitie van Amstelveen wordt geïntensiveerd; Het gemeentebestuur wil met concrete acties het internationale bedrijfsleven adequaat faciliteren. De relatie met het bedrijfsleven zal verder worden vormgegeven door expertbijeenkomsten, bijeenkomsten met de top van het bedrijfsleven, gerichte conferenties en gezamenlijke projecten.
Ad 3: Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam De Stadsregio heeft aspiraties om het internationale toerisme verder in de regio aan te trekken. De Stadsregio heeft zes strategieën geformuleerd: De Noordvleugel beschouwen als een ‘eenheid van deelregio’s’, die elk met hun eigen product-marktcombinaties verwijzen naar de ‘paraplu’ Amsterdam en die als totaalgebied ‘vermarkt’ worden. Het ontwikkelen van een marketingstrategie voor de Noordvleugel waarin duidelijk wordt dat Amsterdam –behalve grachten, koopmanshuizen, musea en het ‘ondeugende toerisme’- ook toeristische producten in huis heeft als ‘Hollandse authenticiteit’, watersport, strand, zee, natuurgebieden en faciliteiten voor het zakelijk toerisme. Het verbreden van de overnachtingscapaciteit in de totale Noordvleugel, afgestemd op en passend bij de product-markt combinaties van elke deelregio. Ontwikkelaars, investeerders en exploitanten pro-actief prikkelen tot en ondersteunen bij het nemen van initiatieven tot het realiseren van enkele grootschalige toeristische trekkers die het verblijfstoerisme in de regio ondersteunen in termen van meer toeristen, meer bestedingen en/of een langere verblijfsduur.
4
Het faciliteren van de ruimtelijke voorwaarden die mogelijk maken dat: -verblijfsaccommodaties zich in de regio verspreiden (d.w.z. niet ontwikkelen op één geconcentreerde locatie) -er één of enkele grootschalige toeristische trekkers worden gerealiseerd -de bereikbaarheid van de voorzieningen wordt verbeterd. Het realiseren van een organisatorisch kader (task force) waarin ook het creatieve potentieel uit de agglomeratie prominent aanwezig is. Bovenstaande strategieën zijn bedoeld om de regio als geheel te versterken. De nadruk ligt op het versterken van het eigen karakter van een deelregio (product-markt combinaties) en het verbreden van de overnachtingscapaciteit. Deze twee beleidsstrategieën van de Stadsregio neemt Amstelveen mee in haar eigen beleid.
Twee andere in het Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam naar voren komende conclusies zijn een tekort van 13.000 hotelkamers in de Stadsregio en de vaststelling dat perifere, goed bereikbare bestemmingen in een reiscirkel van hooguit 15 minuten van Amsterdam en Schiphol goede nieuwe ontwikkellocaties voor hotels voor de nabije toekomst zijn. Amstelveen kan een dergelijke locatie zijn gelet op haar ligging. Ad 4: Energiebeleidsplannen De regio Amsterdam-Meerlanden heeft de ambitie uitgesproken om in 2040 energieneutraal te zijn. Met energieneutraliteit wordt bedoeld: een situatie waarbij over een jaar gemeten het energiegebruik van een gebouwd object tenminste nul is: er wordt niet méér energie uit het gasen elektriciteitsnet betrokken dan er vanuit duurzame bronnen wordt toegeleverd. Om dit te bewerkstelligen zal met betrekking tot de hotelbusiness, gekeken moeten worden naar ‘natuurlijke’ momenten om in te steken op de energiebeleidsnota. Natuurlijke momenten zijn bijvoorbeeld wanneer sprake is van de bouw van een nieuw hotel of van een renovatie. Tevens wordt tussentijds met de bestaande hoteliers overlegd over het energieverbruik en hoe dat vanuit de wet milieubeheer aangepakt kan worden. Ad 5: Toekomstvisie Amstelveen Het laatste belangrijke aspect voor de vraag naar hotels is de toekomstvisie van de Amstelveense gemeente. In de toekomstvisie ‘Samen leven in de vitale stad’, wordt een beeld geschetst van Amstelveen als stad die een economie heeft, complementair aan de rondomliggende economische centra: de bloemenveiling, Schiphol, de Amsterdamse Zuidas en Amsterdam Zuidoost. Al deze economische centra hebben een internationaal karakter en bieden dus mogelijkheden voor de hotelwereld. Andere twee punten zijn de rol van Amstelveen als ‘groene dienstenstad’ en het belang van het Stadshart. Bij het eerste punt gaat het vooral om een hoogwaardige zakelijke (internationale) dienstverlening, waaronder o.a. conferenties vallen. Als Amstelveen deze rol wil gaan vervullen kan het niet zonder een passend hotelaanbod. Voor het Stadshart geldt hetzelfde. Zonder bijpassend hotelaanbod kan het Stadshart niet de rol krijgen van een regionaal economisch centrum. Daarbij moet ook gedacht worden aan een goede bereikbaarheid en ondersteunende functies, zoals restaurants, clubs en andere ‘leisure’.
5
Hoofdstuk 2. Trends en ontwikkelingen in de regio
De Stadsregio Amsterdam, inclusief Schiphol, is één van de belangrijkste hotelgebieden van Nederland. De gemeente Amsterdam is hierin de grootste trekker. In dit hoofdstuk worden de hotelontwikkelingen in de Stadsregio in kaart gebracht en wordt gekeken naar de kansen en bedreigingen voor de hotelsector. 2.1. Kansen en Bedreigingen Kansen Er is sprake van groei in de toeristische sector. De WTO verwacht een verdubbeling in het aantal toeristenaankomsten per jaar wereldwijd naar zo’n 1,5 miljard in het jaar 2020. Belangrijke opkomende markten zijn China, India, Oost Europa en in mindere mate Zuid-Amerika. Ook in Nederland wordt een toename van toeristische activiteiten verwacht. Een aantal factoren die hierbij een rol spelen1: De welvaart en het besteedbaar inkomen stijgen wereldwijd nog steeds; De vergrijzing zorgt voor een verandering in levenspatronen. Momenteel is 14 procent van de Nederlanders ouder dan 65 jaar, maar dit zal toenemen tot 23 procent in het jaar 2040. De babyboom generatie kenmerkt zich onder andere door een relatief groter besteedbaar budget en een uitgebreider reisgedrag; Het laatste punt is dat er veel lowbudget maatschappijen zijn die goedkope reizen aanbieden. De genoemde trends zijn van algemene aard, maar kunnen zeker de regionale markt rondom Amstelveen beïnvloeden. De hotelsector springt op deze ontwikkelingen in. Ook hier is weer een aantal trends te benoemen2: Schaalvergroting en ketenvorming. Het gemiddelde aantal kamers in een hotel neemt toe en meer dan 50 procent van alle hotels in Nederland heeft tegenwoordig één of andere vorm van ketenbinding; Luxe en kwaliteit. Er is steeds meer behoefte aan kwaliteit en dienstverlening. Concreet betekent dit dat er steeds meer aandacht komt voor ontwikkelingen op culinair gebied en wellness; Diversificatie in hotelformules, zoals zorghotels, short stay, congreshotels, designhotels en lifestyle hotels; Investeringen in technologie. Uit deze trends is op te maken dat de consument steeds meer vraagt en de concurrentie groot is. De prognose voor de toeristische hotelmarkt is zeker goed te noemen. Op basis van een onderzoek, uitgevoerd door ZKA consultants en planners, is er in de regio een groei voor het aantal hotelovernachtingen te verwachten van 4 procent.3 Als randvoorwaarde wordt aangegeven dat er voldoende hotelcapaciteit en groeimogelijkheden zijn voor de luchtvaart. Wel moet worden vermeld dat door een stagnerende economie in 2008 deze groeiverwachting gerelativeerd moet worden. Bedreigingen Ondanks de voldoende kansen moet worden opgemerkt dat er ook een aantal bedreigingen zijn. De ontwikkeling van de hotelsector laat cyclische bewegingen die samenhangen samen met economische ontwikkelingen. Over het algemeen kan worden gesteld dat een opwaartse beweging in de hotelsector gemiddeld 6,7 jaar duurt4 wat betekent dat de top van de cyclus binnen enkele jaren bereikt zou zijn. Door een economische groeivertraging in 2008 zal de bezettingsgraad van 1 2 3 4
Gids tot verblijf Stadsregio Amsterdam Gids tot verblijf Stadsregio Amsterdam Verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam Advies Hotel Investment Strategies LLC, 2006
6
de hotels naar verwachting sneller afnemen dan aanvankelijk werd gedacht en zal sneller de neerwaartse spiraal worden ingezet.5 Uit het HOSTA rapport 2008, jaarlijks uitgegeven door Horwath HTL blijkt dat 2007 een stabiliserend jaar is geweest en dat, vanwege de vertragende economische groei, 2008 en 2009 minder sterke jaren zullen worden voor de hotelindustrie. Daarnaast is aannemelijk dat het proces van globalisering van de economie een min of meer continue opstuwende invloed op het aantal zakelijke reisbewegingen heeft alhoewel tegelijkertijd ontwikkelingen in de communicatietechnologie de noodzaak tot reizen wel kan verminderen. Ontwikkeling van het prijspeil van brandstoffen en ten aanzien van de ontwikkelingen in de transportbranche , welke niet te overzien zijn, kunnen uiteraard de vraag naar hotelovernachtingen in de toekomst beïnvloeden. Ook de ambitie van de gemeente Amsterdam die streeft naar een uitbreiding van 9.000 hotelkamers in 2015 in Amsterdam (uitbreiding van 50%) vormt een bedreiging voor de lokale hotelsector. (zie paragraaf 2.3.) Daarnaast worden er al veel nieuwe hotels gebouwd in de regio, met name in de omgeving van Schiphol/Haarlemmermeer. 2.2. Regionale trends De regionale ontwikkelingen zijn minstens zo belangrijk voor Amstelveen. De vraag is alleen hoe breed wij de regio nemen. Om dit te bepalen moeten wij weten welke gebieden en gemeenten van invloed zijn op de Amstelveense hotelsector. Wat in ieder geval van invloed is, is de gemeente Amsterdam. Daar gaan wij in de volgende paragraaf op door. Behalve Amsterdam zijn ook de gebieden Haarlemmermeer/Schiphol en Aalsmeer belangrijk voor de gemeente Amstelveen. Aan de ene kant vanwege de hotels die zich hier bevinden, aan de andere kant vanwege de bezoekers van deze drie gemeenten. In een onderzoek, gedaan door Grontmij en Vandertuuk, worden suggesties gegeven om de Stadsregio, en in het groot de Noordvleugel van de Randstad, zich beter te laten profileren. Amstelveen bevindt zich midden in deze regio en kan gebruik maken van de mogelijkheden die in het onderzoek worden gegeven. Als de Stadsregio echter een gezamenlijk toeristisch beleid wil voeren, zullen de losse gemeenten met elkaar moeten samenwerken. Zeker met het besef dat er 15.000 hotelkamers in de regio bij moeten komen (waarvan 9.000 in Amsterdam).6 Er worden voor de regio een aantal potentiële toeristische kenmerken genoemd7, o.a.: water, industrieel erfgoed en cultureel erfgoed. Water: de regio heeft van oudsher veel met water te maken. Dit kan een toeristische trekker zijn. Gedacht moet dan worden aan Watereducatie (waterkwaliteit, waterbeheer, watergebruik) op een wervende manier te koppelen aan Waterentertainment (grachtenfestival, Sail Amsterdam, watersportbeurs)8. Erfgoed: gedacht moet worden aan ‘Het verhaal van Holland’9. Toeristen zijn geïnteresseerd in het ontstaan van Holland en de 17e eeuw. Nederland staat ook bekend om zijn erfgoed in de traditionele hoogwaardige landbouw. Vooral voor Chinese toeristen zou dit een belangrijke toeristische trekker kunnen zijn. Trendwatchers voorspellen overigens 500.000 Chinese toeristen per jaar in Nederland. De gemiddelde verblijfsduur van Chinese toeristen is echter maar 1,5 dag. Wil de Stadsregio zich echter meer profileren als een toeristisch gebied dan zal zij op een veel actievere manier concrete stappen moeten nemen. In het onderzoek van Grontmij en Vandertuuk worden 6 beleidsstrategieën geformuleerd om de stadsregio een grotere toeristische rol te geven10. Volgens ditzelfde onderzoek zal Amstelveen hier ook van kunnen profiteren: ‘Als de Noordvleugel doorgroeit naar een metropolitaans landschap van internationale allure dan zullen vooral Amsterdam, Haarlemmermeer/Schiphol en Almere de meeste hotelvoorzieningen bieden. Goede
5
Horeca Entree 30 sept 2008 Contour (Amsterdam 2008) 7 In Regioverband, Amstelland-Meerlanden, is in 2009 voorzien in het opstellen van een regionale visie op toerisme. 8 Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam 9 Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam 10 Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam 6
7
nieuwe ontwikkellocaties voor hotels voor de nabije toekomst zijn perifere, goed bereikbare bestemmingen in een reiscirkel om Amsterdam en Schiphol van hooguit 15 minuten.’11 In verschillende delen van de regio bestaan andere vormen van toerisme. Hieronder volgt een schema voor drie gebieden in de regio. Regio Hotelproduct Doelgroepen Amsterdam Alle typen reguliere en Alle doelgroepen, nadruk op bijzondere hotels, bijzondere internationale markt. aandacht voor luxe hotels en short stay. Haarlemmermeer/ Schiphol Voornamelijk reguliere, luxe en Nadruk op de zakelijke markt. budgethotels, aangevuld met Toeristische gasten zijn enkele bijzondere producten Schiphol gebonden of maken zoals zorghotels en een combinatie met bezoek resorthotels. De dynamiek van Amsterdam. Schiphol maakt het geschikt voor bijvoorbeeld nieuwe ketens in het middensegment. Amstelveen Reguliere hotels. Nadruk op de zakelijke markt. Amsterdam heeft de meeste hotelovernachtingen in Nederland. Hierover in de volgende paragraaf meer. Voor wat betreft Haarlemmermeer/ Schiphol is het zo dat het type hotelovernachting sterk lijkt op die van Amstelveen: zakelijk of als overloopgebied voor Amsterdam. 2.3. Amsterdamse trends Amstelveen heeft voor een deel te maken met overloop uit Amsterdam. Dit geldt zowel voor toeristen als zakelijke overnachtingen. Tijdens de economische recessie uit 2001 liepen de hotelovernachtingen in Amsterdam tijdelijk terug, maar vanaf 2004 zat er weer een stijgende lijn in. In 2006 had Amsterdam de één na hoogste bezettingsgraad tegen marktconforme prijzen van Europa, na Londen. Vooral in de piekperiodes heeft Amsterdam een capaciteitsprobleem en dit bedreigt de positie van Amsterdam als zaken-, toeristen- en congresstad. De gemeente Amsterdam heeft dan ook een ambitieus beleidsplan opgesteld waarin zij 9.000 nieuwe kamers en een groeiverwachting van 4 procent tot 2015 wil verwezenlijken. Van de hotelgasten in Amsterdam is 86 procent afkomstig uit het buitenland. 27 procent van de hotelgasten in Amsterdam was zakelijk en 73 procent was toeristisch. Hoofdmarkten voor Amsterdam liggen in de VS en in Europa. Tsjechië, Polen, China en Japan zijn kansmarkten.12 De toeristische sector is nog steeds een groeisector. Met een groei van 3,1 procent scoort Europa wel onder het gemiddelde. Het is echter onzeker of Amsterdam in staat is om, ondanks een ambitieus gemeentelijk hotelbeleid, de totale vraag naar verblijfsaccommodaties binnen haar gemeentegrenzen op te vangen. Deze conclusie wordt ook getrokken in het ‘Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam’: ‘De regio onderkent de positie van Amsterdam als centrale trekker. Van deze magneetfunctie kan de hele regio profiteren. Echter ook andersom zal Amsterdam ervan doordrongen moeten zijn dat zij onherroepelijk tegen de grenzen van de toeristische groei aanloopt indien zij niet de ommelanden bij haar ambities betrekt.’ 13 Er is voor de Amstelveense hotelsector een markt in Amsterdam, maar dit is geen makkelijke nu Amsterdam zelf 9.000 nieuwe hotelkamers wil realiseren. Een voorbeeld van een gebied waar zowel overloop vandaan kan komen als veel gebouwd gaat worden is de Zuidas van Amsterdam. De Zuidas ligt relatief dicht bij Amstelveen en heeft een sterk zakelijk karakter: twee punten waar Amstelveen van kan profiteren. Echter, tegelijkertijd is van belang dat al minstens vier plannen klaarliggen om in dit gebied grote, nieuwe hotels te bouwen én dat o.a. door de kredietcrisis in 2008, de ontwikkeling van de Zuidas bedreigd wordt.
11 12 13
Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam
8
Na gesprekken met de gemeente Amsterdam is duidelijk geworden dat zij serieuze plannen heeft om zoveel mogelijk de eigen markt te bedienen. Dit zou kunnen betekenen dat Amstelveen meer teruggeworpen wordt op zijn eigen markt en minder overloop uit Amsterdam zal krijgen.
9
Hoofdstuk 3. Het aanbod
3.1. Huidige aanbod Amstelveen heeft een relatief kleine hotelsector. Het aantal hotelvestigingen heeft zich in de afgelopen jaren niet uitgebreid, of heeft zich, wegens een tekort aan geschikte locaties, niet kunnen uitbreiden. Naar alle waarschijnlijkheid is sprake van een samenloop van omstandigheden; De gemeente kende geen actief beleid en belangstellende eigenaren en exploitanten konden geschiktere locaties elders in de regio vinden. In Amstelveen is al een vijftal hotels, maar er is ruimte voor meer. De hotels die zich op dit moment in Amstelveen bevinden, hebben allen een ander karakter. De kamers hebben doorgaans 2 bedden. Hotel
Type
Capaciteit
Markt
Hostellerie de
Hollandse
25 kamers
Zakelijk segment
Veenen
Stijl/Familiehotel***
Hotel ’t Jagershuis
Landelijk karakter****
11 kamers/
Zakelijk (top)segment
Hotel Abina
Middenklasse **
20 kamers
Toerisme en zakelijk segment
Het Grand hotel
Zakelijk Hotel ****
99 kamers
Zakelijk (top)segment en toerisme
Lute Suites
Design hotel
7 suites
Toerisme en zakelijk (top)segment/expats
Naast het hotelaanbod zoals hierboven beschreven kent Amstelveen een voorziening voor Short Stay: H’tel. Short Stay wil zeggen: een voorziening voor het verblijven van een periode die langer is dan regulier hotelverblijf maar niet gelijk staat aan het aannemen van een nieuwe verblijfsplaats, maar wel in een pand dat behoort tot de reguliere woningmarkt. 3.2. Nieuwe ontwikkelingen Behalve de vijf bestaande hotels, bestaan er plannen voor meer hotels in Amstelveen. Het meest concrete, al lopende project is het Pillows hotel aan de Amsterdamse weg. Het hotel zal 54 kamers hebben en vier sterren. Het hotel is van de Sandton groep, de vergunning is verleend. Een ander concreet plan is een hotel in de Amstelveen Arch. Op dit moment is het nog niet bekend welk hotel er komt. Het wordt een luxe hotel gericht op de zakelijke markt en zal een multifunctionele ruimte met bioscoop en vergaderzaal hebben. Naar alle waarschijnlijkheid zullen er 120 kamers komen. Behalve een hotel komen er in de Amstelveen Arch ook seniorenwoningen en zal er een plek komen waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Zakelijke lunches behoren op deze locatie ook tot het aanbod. Een derde initiatief betreft een locatie in Nes aan de Amstel. Het plan is om een voormalige school om te bouwen tot een klein hotel met 11 kamers. Naast deze ontwikkelingen is er in Amstelveen een aantal gunstige locaties waar mogelijke nieuwe initiatieven zullen ontwikkelen, met name in de door openbaar vervoer zeer goed ontsloten A9/Beneluxzone. Hier is in het voorgaande jaar al een concreet plan voor een hotel ingediend, namelijk voor een Eco-hotel. In hoofdstuk 5 zal nader worden ingegaan op de ontwikkelingen rondom de Beneluxzone/A9. Voorts dienden zich nog twee andere initiatieven aan, waaronder een voor de ontwikkeling van een hotel naast een nog te plannen topsportaccomodatie. Hieruit blijkt dat er diverse plannen voor kleine- of middelgrote hotels bestaan die soms inspelen op heel specifieke niche-markten.
10
Hoofdstuk 4. De vraag De vraag naar hotelkamers in Amstelveen komt vanuit diverse markten; de zakelijke dienstverlening, congressen, de nabijheid van Schiphol, Amstelveen als sportstad, toerisme en de overloop uit Amsterdam. 4.1. Zakelijke dienstverlening en internationale bedrijven Amstelveen kent een specialisatie in de zakelijke dienstverlening.14 De toekomstverwachtingen voor de zakelijke vraag in de Stadsregio zijn de komende jaren gunstig.15 Gelet op de geschikte bedrijfsstructuur om hotelovernachtingen te genereren, de aanwezigheid van Schiphol, en het gegeven dat de regionale economie het structureel beter doet dan de landelijke en Europese economie lijkt een gemiddelde jaarlijkse groei van de zakelijke hotelvraag van ruim 2 procent realistisch. De gemeente wil het internationale zakelijke klimaat blijven versterken, het volgende onderzoek is daarvoor interessant: Uit een onderzoek van juni 2008 (De internationale dimensie van Amstelveen) is een aantal gegevens naar voren gekomen. Het onderzoek richtte zich op bedrijven die internationaal actief zijn en meer dan 25 werknemers in dienst hebben en vooral op de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat van Amstelveen voor internationale bedrijven. Uit het onderzoek van de gemeente blijkt dat internationale bedrijven gevestigd in Amstelveen op de vraag of en zo ja welke toeleveranciers of diensten in de stad ontbreken door 35 procent van de respondenten ‘Hotels’ werd genoemd.16 4.2. Meerdaagse semi-zakelijke bijeenkomsten Het aantal internationale congressen in Nederland tussen 1998 en 2005 is gegroeid van 1.023 naar 1.146 (12%). De congresmarkt is echter aan sterke fluctuaties onderhevig. Zodra de economie slechter wordt, is dit voelbaar in de congresmarkt. De verwachting voor de komende jaren is, ondanks de fluctuatiegevoeligheid, goed te noemen. Vooral de regionale groeiverwachting is goed.17 De gemeente Amsterdam bezette in 2006 een negende plaats op de wereldranglijst van congressteden. Het is de ambitie van het Amsterdams Toerisme en Congres Bureau (ATCB) om binnen drie jaar de achtste plek in te nemen. Het is moeilijk in te schatten wat de gevolgen van de ambitie van de gemeente Amsterdam zullen zijn voor Amstelveen. Aan de ene kant is er al sprake van overloop naar Amstelveen als er een groot congres plaatsvindt en zal dit toe kunnen nemen. Zeker voor internationale congressen die meerdere dagen duren is Amstelveen een goed alternatief voor de drukke en dure binnenstad van Amsterdam. Voor congressen die in de RAI plaatsvinden is Amstelveen vaak dichterbijen beter bereikbaar, dan menig hotel in de Amsterdamse binnenstad. Aan de andere kant is de RAI bezig met het realiseren van een eigen hotel (met 800 kamers, eind 2008 verschenen berichten in de pers dat de ontwikkeling nog onzeker is). 4.3. Schiphol De nabijheid van Schiphol levert een grote vraag naar hotelkamers. Er is een adviescommissie, de Alders-tafel, samengesteld die een advies heeft uitgebracht aan het kabinet en de tweede kamer over de groei van Schiphol. Hierin wordt een groei van Schiphol, onder voorwaarden, aangegeven. Het kabinet heeft positief gereageerd en zal het voorstel aan de tweede kamer doorgeleiden.
14
Ontwikkelingsplan Economie Regio Amsterdam (Amsterdam 2004) Verblijfsaccomodaties Stadsregio Amsterdam (Breda 2006) ‘Hotels’ was hiermee de meest genoemde gemiste toeleverancier/dienst. Uit: De internationale dimensie van Amstelveen (Amstelveen, juni 2008). 17 Overigens zijn vanuit de Stadsregio met het MICE-project ook plannen ontworpen om actief internationale conferenties in de regio aan te trekken. 15 16
11
4.4. Toerisme en de overloop uit Amsterdam Er is weinig toerisme in Amstelveen. De gemeente werkt samen met de VVV Hollands Midden en met ATCB (Amsterdam Toerisme en Congres Bureau) om de aantrekkelijkheid van Amstelveen te vergroten met bijvoorbeeld haar cultuur-, sport- en evenementenbeleid. In toeristisch opzicht biedt Amstelveen het Hollands Klompenhuis Clara Maria, het Van der Togt museum, en het Cobra museum, waar (internationale) toeristen op af komen. Deze zaken zijn echter van onvoldoende gewicht om toeristen zonder meer in grote getale te verleiden tot een (hotel-)verblijf in de stad, vanuit dit perspectief gezien is er niet direct veel behoefte aan meer hotels. 4.5. Amstelveen Sportstad Amstelveen heeft een aantal sportaccommodaties die veel publiek trekken, met name het Sportpark Nieuwe Kalfjeslaan met het Wagenerstadion is regelmatig het toneel van grote sportevenementen zoals de Champions Trophy Hockey. Ook de Emergohal trekt veel bezoekers naar Amstelveen, onder andere het volleybal trekt veel publiek. Momenteel heeft de gemeente Amstelveen een nieuwe sportnota in voorbereiding waarin diverse acties zullen worden geformuleerd om sport verder te stimuleren in de stad vanaf 2009. Tevens kent Amstelveen de nota “Amstelveen, ook Topsportstad?” uit 2007 waarin voorstellen worden gedaan voor investeringen in de ontwikkeling van Topsport in de stad waardoor er meer en grotere evenementen naar de stad komen. Wanneer de topsport in Amstelveen zich verder ontwikkelt is de verwachting dat de behoefte aan hotelfaciliteiten zal groeien. De gemeente heeft er belang bij dat Amstelveense hotels in de met sport samenhangende vraag kunnen voorzien.
12
Hoofdstuk 5. Conclusies en Aanbevelingen
Conclusies: Uit het voorgaande zijn de volgende conclusies te trekken: 1. De toeristische sector wereldwijd is, bezien op de lange termijn, nog steeds groeiende. Zeker de opkomende economische grootmachten als China en India zijn nu al merkbaar, maar ook vanuit de Oost-Europese landen is toeristische groei te verwachten. 2. De Stadsregio heeft een actieplan opgezet om het toerisme in de regio te stimuleren. Ook Amstelveen maakt hier deel van uit. Het idee van de Stadsregio is dat alle regio’s hun eigen karakter moeten profileren om toeristen aan te trekken. In het geval van Amstelveen zou het zakelijke karakter verder uitgediept kunnen worden. Maar ook het vermeerderen van de hotelcapaciteit in de regio is belangrijk: ‘De regio onderkent de positie van Amsterdam als centrale trekker. Van deze magneetfunctie kan de hele regio profiteren. Echter ook andersom zal Amsterdam ervan doordrongen moeten zijn dat zij onherroepelijk tegen de grenzen van de toeristische groei aanloopt indien zij niet de ommelanden bij haar ambities betrekt.’ 3. De economische betekenis van de hotelsector is groot. De hotelsector is een arbeidsintensieve sector en biedt veel werk aan lager opgeleiden. Gedacht moet dan worden aan bijvoorbeeld mensen voor de receptie, de huishouding en taxichauffeurs. 4. De toekomstverwachting van de zakelijke dienstverlening is goed in zowel de Stadsregio als in Amstelveen. 5. Er is een vraag van internationale bedrijven naar meer hotels, clubs en restaurants. Uit een lokaal onderzoek is gebleken dat 35 procent van de internationale bedrijven in Amstelveen de hotelvoorzieningen onvoldoende vindt. Uit hetzelfde onderzoek blijkt ook een grote behoefte aan cafés, clubs en restaurants. 6. Het Amsterdams Toerisme en Congres Bureau heeft de ambitie om binnen drie jaar op de achtste plek te staan van internationale congressteden. Als dat ook gerealiseerd wordt, zal het aantal congresgangers in de regio Amsterdam toenemen. De gunstige locatie van het grootste congrescentrum van Amsterdam –de RAI- ten opzichte van Amstelveen is daarbij een voordeel. 7. Verdere groei van Schiphol is op lange termijn te verwachten. Schiphol wil groeien naar 510.000 vliegbewegingen per jaar. Het kabinet heeft het advies van de Alderscommissie, waarin de groei van Schiphol onder voorwaarden wordt aangegeven, goed ontvangen en zal dit advies aan de Tweede Kamer voorleggen. Het aantal hotelovernachtingen in de regio zal dus ook groeien wanneer dit besluit wordt genomen. 8. De toekomstvisie van Amstelveen is gericht op een groei van de zakelijke internationale markt en dienstverlening. Hierbij is de rol van het Stadshart belangrijk, vanwege de ambitie om van het Stadshart een regionaal economisch centrum te maken. Een vraagteken moet echter wel gezet worden. Dat heeft te maken met de overloop uit Amsterdam. De aantallen toeristen die naar Amsterdam gaan, zullen waarschijnlijk nog toenemen. Het is echter niet goed te voorspellen of Amstelveen de voordelen hiervan zal blijven plukken. Amsterdam is op weg om 9.000 nieuwe hotelkamers erbij te bouwen en zal wellicht in staat zijn haar hele markt zelf te gaan bedienen. Dat geldt ook voor de Zuidas, waar nieuwe hotels gebouwd gaan worden en de ontwikkeling onder druk staat door de huidige kredietcrisis. Aan de andere kant is het zo dat er naar schatting 15.000 extra kamers in de Stadsregio nodig zijn en Amsterdam er hiervan ‘maar’ 9.000 voor haar rekening neemt. Daarnaast moet de invloed van de economische stagnatie op de hotelsector in overweging worden genomen. Door een teruggang van de economische situatie wereldwijd zal de vraag naar hotelovernachtingen vermoedelijk teruglopen en de bezetting dalen.
13
Beleidsoverwegingen en aanbevelingen Het stimuleren van hotelontwikkelingen in Amstelveen kan om drie redenen van belang zijn. In de eerste plaats is de hotelsector een economische factor van betekenis. Het is een arbeidsintensieve sector waar ook lager opgeleiden – werk kunnen vinden. Werk voor lager opgeleiden is in Amstelveen niet veel aanwezig. Het economisch belang blijkt verder uit de indirecte effecten die hotelvestigingen met zich mee kunnen brengen. Het gaat dan onder meer om bestedingen van hotelbezoekers en investeringen van hoteleigenaren. Beide aspecten komen ten goede aan de regionale en stedelijke economie. In de tweede plaats is de aanwezigheid van hotels en goede bijbehorende voorzieningen van groot belang om grote (internationale) kantoren en bedrijven goed te faciliteren in de stad. Met name internationaal opererende bedrijven hebben dit bij de gemeente aangeven. In de derde plaats kan hotelontwikkeling een positieve bijdrage leveren aan het verbeteren van de aantrekkelijkheid van een gebied, de leefbaarheid en de veiligheid. Vooral hotelketens in de hogere segmenten stellen hoge eisen aan uitstraling van hun hotels en de directe omgeving en zijn bereid daarin te investeren. Het versterken en verbeteren van dit woon-, leef- en vestigingsklimaat is één van de belangrijkste doelstellingen van het gemeentelijk economisch beleid18. Een ander voordeel van hotels boven andere bedrijfsvestigingen is dat zij met name in de avonduren bijdragen aan de veiligheid in een wijk of buurt. De gemeente Amstelveen juicht dit soort positieve stimulansen, die uitgaan van een hotel, toe. Groei Gelet op de verwachte vraag in de regio Amsterdam en specifiek in Amstelveen en de behoefte van (internationale) bedrijven, verdient het aanbeveling het aantal hotellocaties in Amstelveen uit te breiden met kwalitatief goede hotels met 4 of 5 sterren. Tot 2015 zijn er voor de hele metropoolregio 15.000 extra hotelkamers nodig, waarvan 9.000 in Amsterdam, 3.500 in de gemeente Haarlemmermeer en 2.500 in de rest van de regio. De gemeente Amstelveen telt momenteel 162 hotelkamers met ongeveer 325 bedden. Er wordt concreet uitbreiding voorzien van 174 kamers aan de Amsterdamseweg en bij het Stadshart. Dit is ten opzichte van het huidige aanbod een verdubbeling, maar gelet op de ambities van de stad en de regio een beperkt aantal. De lange ontwikkelingstermijn van hotelvoorzieningen noopt de gemeente ver vooruit te kijken, met alle onzekerheden die daarbij horen. Het is gezien de snelle ontwikkeling van de sector van belang de markt niet te overvoeren met hotelkamers. Het aangeven van een globale doelstelling voor ontwikkelingen per periode draagt bij aan een verantwoorde groei: Tot 2010: 200 kamers erbij (= inclusief de 174 geplande kamers) Tot 2015: 300 kamers erbij19 De strategie van de gemeente Amstelveen is: in eerste instantie ontwikkelen voor de vraag uit Amstelveense bedrijfsleven, in tweede instantie voor de overloop van Amsterdam, Schiphol en elders in de regio. De volgende kansrijke aspecten wil de gemeente verder inzetten om tot succesvolle hotelontwikkelingen te komen: - Doorontwikkelen bestaande hotels. De initiatieven die huidige Amstelveense hoteliers hiertoe nemen worden door de gemeente met een positieve grondhouding ontvangen. Elke aanvraag zal op haar merites beoordeeld worden. - Op de langere termijn (na 2012) ontstaan er nieuwe mogelijkheden voor (middel)grote hotels langs de ‘ondertunnelde’ A9-zone en op het knooppunt van de Beneluxbaan met de A9. Vanwege de ontwikkelingen in de A9 zone zal de gemeente zorgvuldig omgaan met het invullen van locaties voordat de gebiedsvisie gereed is. - Sportstad. Amstelveen wil zich profileren als sportstad en bij een stad met grote, soms internationale, sportevenementen hoort een goed geoutilleerde hotelsector. In dit verband zal er specifieke aandacht zijn voor ontwikkelingen die aansluiten bij de ontwikkelingen op dit vlak, ‘wellness’, sport en ‘leisure’. Deze ontwikkeling sluit dermate sterk aan op de ontwikkeling van de sportevenementen dat deze bovenop de voorgestelde uitbreidingsgetallen kan komen. - Unieke ambiance en kwaliteit. Amstelveen onderscheidt zich van Amsterdam in de zin dat het een rustigere ambiance kan bieden. Dit biedt kansen voor bijzondere, meestal kleine hotels, zoals 18 19
Nota Economisch Beleid 2003-2013 Cumulatief betekent dat 500 kamers in de periode tot 2015.
14
Amstelveen die al kent (Lute) of waarvoor belangstelling is door exploitanten (bijvoorbeeld in Nes aan de Amstel).
15
Literatuurlijst Gids tot verblijf Verblijfsaccomodaties stadsregio Amsterdam (Breda 2006), ZKA Consultants & Planners Toeristisch Actieplan Regio Amsterdam (Assen 2008), Grontmij Vandertuuk Samen leven in de vitale stad (Utrecht 2001), Zandvoort Ordening en Advies Nota Hotelbeleid 2007-2010 (Amsterdam 2007) Horecanota gemeente Amstelveen (Amstelveen 2007) Nota economisch beleid (Amstelveen 2003) Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Schiphol 2015 (Schiphol 2007) Collegeprogramma 2007-2010 De internationale dimensie van Amstelveen (Amstelveen 2008) Basisprogramma economie Amsterdam 2007-2010 (Amsterdam 2007) Ontwikkelingsplan Economie Regio Amsterdam (Amsterdam 2004) Contour, Congressen en Toerisme (Amsterdam 2008, jaargang 5)
16
