Hotel Laan van Diepenvoorde. bestemmingsplan Gemeente Waalre 9 juni 2015

Hotel Laan van Diepenvoorde bestemmingsplan Gemeente Waalre 9 juni 2015

Hotel Laan van Diepenvoorde

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De onderdelen van het bestemmingsplan 1.3 Leeswijzer 1.4 Vigerend bestemmingsplan

5 5 5 5 5

Hoofdstuk2 Huidige situatie 2.1 Situering en begrenzing 2.2 Inpassing plangebied 2.3 Ruimtelijke opzet in groter verband

8 8 9 10

Hoofdstuk3 Beleidskader 3.1 Inleiding en samenvatting 3.2 Rijk 3.3 Provincie 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeente

14 14 14 15 17 18

Hoofdstuk4 Motivering herbestemming 4.1 Het voornemen 4.2 Programmatische overwegingen 4.3 Ruimtelijke criteria 4.4 Regionale behoefte 4.5 De uitwerking 4.6 Conclusie

20 20 20 20 21 22 22

Hoofdstuk5 Toets aan Milieu- en Waardenaspecten 5.1 Archeologie en Cultuurhistorie 5.2 Bodem 5.3 Bedrijven en milieuzonering 5.4 Flora en fauna 5.5 Geluid 5.6 Externe veiligheid 5.7 Watertoets 5.8 Luchtkwaliteit 5.9 Bezonning 5.10 Verkeer en parkeren

24 24 26 27 27 29 29 30 35 35 36

Hoofdstuk6 Juridische planopzet 6.1 Inleiding 6.2 Systematiek van de planregels

38 38 38

Hoofdstuk7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Handhaving

41 41 41

Hoofdstuk8 Procedure 8.1 Inspraak 8.2 Overleg 8.3 Vaststellingsprocedure 8.4 Beroep

43 43 43 43 44

2


3


4


Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Vanaf eind jaren '90 is het 'Kantorenpark Diepenvoorde' tot ontwikkeling gekomen. Het gebied is door Hurks vastgoedontwikkeling in nauw overleg met de gemeente Waalre ontwikkeld. Vanwege de verzadiging in de kantorenmarkt is deze ontwikkeling niet geheel afgerond. Daardoor ligt één perceel aan de Laan van Diepenvoorde nog braak. De Bastion Hotel Groep heeft het voornemen dit perceel tot ontwikkeling te brengen, ten behoeve van een hotel met een omvang van 156 kamers in het zakelijke economy segment. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Aalst' maakt deze ontwikkeling niet mogelijk. Daarom is het nodig geweest om een nieuw bestemmingplan op te stellen, zoals dat nu voorligt.

1.2

De onderdelen van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit regels, de verbeelding en deze toelichting. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken waarin de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels evenals een visualiserende functie van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen en randvoorwaarden weergegeven. Zowel de verbeelding als de regels zijn juridisch bindend. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting maakt juridisch geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Dit onderdeel heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

1.3

Leeswijzer

In deze toelichting wordt eerst een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven (situering en begrenzing, ruimtelijke opzet en ontwikkelingen). Het relevante beleidskader komt daarna aan de orde, gevolgd door de motivatie van de voorgestelde herbestemming naar hotel met een verkenning van de regionale behoefte. De milieu- en waardenaspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, geluid en externe veiligheid worden dan in verband met de herbestemming getoetst aan relevante regelgeving en beleidsuitgangspunten . Het bestemmingsplan 'Hotel Laan van Diepenvoorde' is juridisch vastgelegd met behulp van de regels en de verbeelding. De opzet hiervan wordt toegelicht en tenslotte wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan (economisch en handhaving) En in het laatste hoofdstuk van deze toelichting wordt verslag gedaan van de inspraak, het wettelijke (voor)overleg en de vaststellingsprocedure.

1.4

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Aalst', vastgesteld in de raadsvergadering van 14 mei 2013.

5


Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan 'Aalst' ter plaatse van het onderhavige bestemmingsplangebied (geel) Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel dat op bovenstaande afbeelding is aangegeven met het kadastrale nummer 2895. Het perceel is in het bestemmingsplan 'Aalst' bestemd als 'Bedrijf-1' en op de planverbeelding is een maximum goot- en bouwhoogte van 15 meter en een maximum bebouwingspercentage van 100% aangegeven. De bestemming 'Bedrijf-1' laat het gebruik van gronden toe ten behoeve van: een bedrijf en/of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten; kantoren; dienstverlening, met de daarbij behorende buitenruimten en parkeren. Gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan en dat betreft nagenoeg de gehele kavel.. Op de gronden is tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. De daarvoor aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. Tenslotte geldt ter plaatse de dubbelbestemming 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Binnen deze bestemming mag slechts worden gebouwd indien de kwaliteit van het grondwater daardoor niet wordt geschaad of in gevaar wordt gebracht.

6


Nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden bestemmingsplan Ten opzichte van het bestemmingsplan 'Aalst' voorziet het nu voorliggende bestemmingsplan in volgende aanpassingen: a - gebruik: in plaats van bedrijf/kantoor/dienstverlening, maakt dit bestemmingsplan een hotel mogelijk; b - bouwhoogte: de maximum goot- en bouwhoogte van 15 meter wordt verruimd tot een maximum bouwhoogte van 45 meter, dat geldt echter voor de achterzijde van het terrein, dus voor een beperkter deel van het bestemmingsvlak; c - bebouwd oppervlak: het in het nieuwe bestemmingsplan voorziene bouwplan voor een hotel voorziet in een geringer bebouwd oppervlak dan in het bestemmingsplan 'Aalst' wordt toegelaten. Nu is bebouwing voor 100% van het bouwvlak mogelijk. In het nieuwe bestemmingsplan is de omvang van het bouwvlak gehalveerd en het bebouwingspercentage verlaagd. Het bebouwingspercentage is daardoor nu effectief maximaal 35% bebouwd i.p.v. 100%; d - toegelaten volume: ook het volume dat op grond van het geldende bestemmingsplan is toegestaan is met een totaal van circa 54.700 m3 groter dan in het nu voorliggende bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan maakt circa 43.800 m3 mogelijk. Evenals in het bestemmingsplan 'Aalst' is ook in het nu voorliggende bestemmingsplan parkeren ten behoeve van toegestane functies op eigen terrein toegestaan.

7


Hoofdstuk 2 Hoofdstuk2

2.1

Huidige situatie

Huidige situatie

Situering en begrenzing

De gemeente Waalre is gelegen ten zuiden van het grondgebied van de gemeente Eindhoven, in het zuidoosten van de provincie Noord-Brabant. De gemeente heeft twee bebouwingsconcentraties, namelijk het oostelijk gelegen Aalst en het westelijk gelegen kerkdorp Waalre. Aalst is gelegen aan weerszijden van de verbindingsweg Eindhoven - Valkenswaard (N69) en wordt gevormd door de wijken Ekenrooi en Voldijn en het kerkdorp Aalst. Het bestemmingsplangebied ligt aan de oostelijke rand van de wijk Voldijn, als onderdeel van het 'Kantorenpark Diepenvoorde'.

Afbeelding: globale ligging plangebied binnen bestemmingsplan 'Aalst' Aan de noord-, oosten zuidzijde is een rand van het kadastrale perceel in het bestemmingsplan 'Aalst' 8

Hotel Laan van Diepenvoorde niet bestemd als 'Bedrijf-1' maar als 'Natuur'. Deze als 'Natuur' bestemde delen van de kavel zijn niet in het nieuwe bestemmingsplan betrokken, zodat daar de bestemming 'Natuur' van het bestemmingsplan 'Aalst' blijft gelden.

2.2

Inpassing plangebied

Het gaat hier om een bestaande bouwlocatie. De verschillende schaalniveaus die binnen dit plangebied samenkomen maken het realiseren van een passend plan tot een uitdagende opgave. De locatie wordt vanaf de A2 onmiskenbaar anders ervaren dan bijvoorbeeld vanuit kantorenpark Diepenvoorde of vanuit de Voldijn, de achterliggende woonwijk. Daarnaast zorgt de ligging aan de Tongelreep-zone voor een interessant contrast.

Afbeeldingen: ligging van de locatie vanuit verschillende standpunten Aan de andere zijde van de snelweg markeert de toren behorend bij het Van der Valkhotel de toegang tot Eindhoven via de aansluiting van de provinciale weg (N69). Aalst/Waalre is niet waarneembaar vanaf de snelweg. De bebouwing in kantorenpark Diepenvoorde is gerealiseerd met in architectuur samenhangende bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen met een kap. De woonwijk Voldijn ligt in hoofdzaak aan de andere zijde van de Gestelsestraat en bestaat uit bebouwing in een en twee bouwlagen met kap. De afstand van de bouwlocatie tot de woonbebouwing bedraagt circa 100 meter.

Afbeeldingen: ligging van de locatie vanuit verschillende standpunten Het grootste deel van het kavel bestaat uit verruigd groen en bosschages. Voor een deel is het plangebied ingericht als parkeerterrein dat plaats biedt aan circa 32 auto's. Het parkeerterrein is (tijdelijk) in gebruik bij de gemeente voor haar bezoekers en personeel.

9


Afbeeldingen: ligging van de locatie vanuit verschillende standpunten De hier geformuleerde opgave wordt na de beschrijving van de ruimtelijke structuur van Aalst/Waalre en de beschrijving van het beleidskader vervolgens in hoofdstuk 4 uitgewerkt en gemotiveerd.

2.3

Ruimtelijke opzet in groter verband

2.3.1

Algemeen

Aalst maakt deel uit van de gemeente Waalre. De gemeente ligt in het zuidoosten van de provincie Noord-Brabant. Aalst is direct ten zuiden van Eindhoven gelegen. Aalst is een kerkdorp uit de vroege middeleeuwen dat haar naam dankt aan haar religieuze achtergrond. De bebouwing concentreerde zich in eerste instantie tot de Eindhovenseweg en de Gestelsestraat. In hoofdzaak bestonden de woningen uit boerderijen en landarbeiderswoningen. Voor de Tweede Wereldoorlog ontwikkelde zich bebouwing langs de huidige Raadhuisstraat (vanaf 1921), de Koningin Julianalaan (1935-1938), de Bernhardweg (1926-1938), de Koningin Wilhelminalaan (1930-1938), de Goudbergstraat (1928-1938), de Emmastraat (1928-1930) en de Nassaustraat (1929-1930). De eerste villa's langs de zuidzijde van de Lissenvenlaan dateren uit de periode 1933-1938. Na de tweede wereldoorlog is de woningbouw in Aalst vervolgd aan de huidige Raadhuisstraat. De grootste impuls kreeg het gebied in de jaren '60 toen met name de gronden ten zuiden van de Vincent Cleerdinlaan en Adriaen Poirterslaan tot ontwikkeling kwamen. Ook werd in die tijd een groot gedeelte van het bedrijventerrein 'Voldijn' gebouwd. In het villagebied werd een ruime aanzet gegeven voor de bebouwing van de Molenvenlaan en de Hoge Duinlaan. Belangrijk voor de ontwikkeling van Aalst was de aanleg van de E3, de huidige A67, welke Aalst visueel afscheidde van Eindhoven. In de hierop volgende periodes ontwikkelde Aalst zich in grote lijnen verder naar de structuur zoals deze tegenwoordig is. Belangrijk hierbij was de sloop van de verouderde bebouwing bij de Eindhovenseweg ter hoogte van het centrum van Aalst. Op deze locatie is het huidige (winkel)centrum 'Den Hof' gerealiseerd. Vanaf eind jaren '90 is oostelijk van de wijk Voldijn het 'Kantorenpark Diepenvoorde' tot ontwikkeling gebracht. Wegens de verzadiging van de kantorenmarkt is deze ontwikkeling niet geheel tot uitvoering gekomen. 2.3.2

Brainport Avenue

Als onderdeel van de versterking van de regio Eindhoven als kenniscentrum voor de High Tech industrie, is in regioverband de zone langs de A2 in 2007 geïdentificeerd als 'De Geniale Brainportlocatie, integrale gebiedsontwikkeling A2'. In 2010 is deze gebiedsvisie verder uitgewerkt in de publicatie Brainport Avenue met criteria voor de ruimtelijke kwaliteit. De publicatie focust zich op nieuwe gebiedsontwikkelingen, niet op bestaande locaties als het kantorenpark Laan van Diepenvoorde. Zo ziet de publicatie het tegenover de locatie aan de andere zijde van de Tongelreep en de N69 gelegen Ekenrooi-Noord als een hoogwaardig bedrijventerrein in een parkachtige setting en tevens als een overgang naar het verder niet te verstedelijken gebied ten oosten daarvan. Voor projecten binnen de gehele zone vindt in regionaal verband bestuurlijke afstemming plaats.

10


2.3.3

Infrastructuur

Aalst kent een goede infrastructuur met de A67 als hoofdontsluitingsweg in de regio. De N69 loopt door de kern van Aalst, die het verkeer leidt naar Eindhoven, Valkenswaard en België. Twee andere belangrijke wegen zijn de Burgemeester Mollaan en de Koningin Julianalaan. Deze wegen leiden de grootste verkeersstromen van de N69 richting de woonwijken binnen Aalst. Het busvervoer binnen Aalst is redelijk, op de grotere wegen binnen de kern zijn bushaltes geplaatst, toch liggen deze af en toe ietwat ver uit elkaar. Voor het dichtstbijzijnde treinstation moeten de inwoners van Aalst naar Eindhoven. Het centrum van Aalst is goed bereikbaar per auto en bus, voor de parkeergelegenheid liggen achter het centrum enkele parkeerterreinen. Om het gebruik van fietsen te stimuleren zijn er in het centrum fietsenrekken geplaatst en mag in het autovrije voetgangersgebied wel gefietst worden. De Eindhovenseweg buiten de bebouwde kom, tussen de A2 en de Burgemeester Mollaan is geclassificeerd als een verkeersader. De Eindhovenseweg en Valkenswaardseweg binnen de bebouwde kom is een verkeersader met een maximumsnelheid van 50 km/uur (stroomweg). De Koningin Julianalaan, Raadhuisstraat (tussen de Koningin Julianalaan en de Juliana de Lannoylaan), Juliana de Lannoylaan, Burgemeester Mollaan, Primulalaan, Kerkhoflaan, Raadhuisstraat (tussen de Kerkhoflaan en de Eindhovenseweg),Brabantialaan, Gorlooplaan en Sophiastraat zijn ontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Alle overige wegen in het gebied, met uitzondering van het voetgangersgebied winkelcentrum Den Hof, die als zodanig is ingericht, worden geclassificeerd als 30 km zone. 2.3.4

Bedrijven en voorzieningen

Het dorp Aalst kent een gedifferentieerd en door de inwoners gewaardeerd voorzieningenniveau. Op het gebied van accommodaties voor zorg, onderwijs en sport is er een groot aanbod waarvan tal van non-profitorganisaties en verenigingen gebruik maken. Het winkelaanbod is niet groot en voornamelijk gericht op de dagelijkse boodschappen. In het noorden van de kern zijn een bedrijventerrein 'Voldijn' en het kantorenpark 'Diepenvoorde' aanwezig. Daarnaast zijn er ook in de kern zelf enkele bedrijven aanwezig. Dit beperkt zich tot kleine bedrijven aan de Eindhovenseweg zoals een bouwbedrijf en een autobedrijf. Het bedrijventerrein 'Voldijn' wordt gekenmerkt door een menging van verschillende (bedrijfs)activiteiten (opslag, productie, overslag, kantoor etc.) en wonen. 'Kantorenpark Diepenvoorde' bestaat geheel uit kantoorpanden, in een samenhangende stedenbouwkundige structuur. 2.3.5

Landschap en natuur

De kern Aalst heeft een groen karakter, er zijn veel groenstroken en bomenrijen zichtbaar. Het zuidelijke gedeelte van Aalst is een bosrijke omgeving waar villa's in zijn gelegen. Dit groene woongebied loopt over in de gemeentebossen van Waalre. De meeste bossen binnen de gemeente zijn nog niet zo oud. Ze werden ongeveer tussen 1900 en 1950 aangelegd met subsidie van Staatsbosbeheer. Er werden niet alleen dennen geplant, maar ook loofbomen. Daardoor hebben de bossen een afwisselend en aantrekkelijk karakter. Deze afwisseling wordt nog eens versterkt door de open terreinen in en rond de bossen, met onder andere heidevelden en vennen. Door het landschap van Waalre lopen ook de Dommel (Waalre-dorp) en de Tongelreep (Aalst). De Tongelreep is een zijriviertje van de Dommel, dat in België ontspringt bij Neerpelt (aldaar nog Warmbeek geheten), en via Valkenswaard en Aalst in Eindhoven bij de Dommel samenkomt. De Tongelreep stroomt onder meer langs de Achelse Kluis, het Leenderbos, de Valkenhorst met de visvijvers, en de Genneper Parken. Hoewel al sinds de middeleeuwen wijzigingen aan de bedding van de Tongelreep werden uitgevoerd, en in 1890 het deel ten westen van het huidige Leenderbos werd

11

Hotel Laan van Diepenvoorde gekanaliseerd ten behoeve van de aanleg van visvijvers, terwijl het deel ten zuiden daarvan werd gekanaliseerd door de monniken van de Abdij van Achel, is de Tongelreep een relatief natuurlijk, landschappelijk aantrekkelijk en helder riviertje gebleven. Nadat het landbouwbedrijf van de Achelse Kluis werd opgeheven, is de grond in het dal van de Tongelreep in 1989 verkocht aan natuurbeschermingsorganisaties die de natuurlijke toestand weer hebben hersteld. Ook de beemden van de Warmbeek worden weer in een meer natuurlijke staat gebracht. Om de groene uitstraling van de gemeente te versterken en duurzaam in stand te houden, heeft de gemeente op 23 februari 2010 het groenbeleidsplan 'Groen heeft de toekomst' vastgesteld. Het groenbeleidsplan geeft een visie op de gewenste opbouw en ontwikkeling van het openbaar groen in de gemeente Waalre. Dit wordt bereikt door onderscheid te maken in een hoofdgroenstructuur, nevengroenstructuur en overig groen. In de hoofdgroenstructuur zijn de belangrijkste groenelementen van de gemeente vastgelegd. Deze elementen zijn beeldbepalend voor de gemeente Waalre door de specifieke ligging en functie van het groen. Het belangrijkste groen in de wijken maakt deel uit van de nevengroenstructuur. Het groen verduidelijkt het onderscheid tussen de verschillende wijken en versterkt daarmee de wijkstructuur. 2.3.6

Wonen

Het overgrote deel van de bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat uit woningen. Er is een variatie aan woningtypen aanwezig zoals vrijstaande, half-vrijstaande en rijenwoningen. Het gebied tussen de Koningin Julianalaan en de Irenelaan is een specifiek woongebied, waar villa's in een bosrijke omgeving zijn gelegen. In dit bosrijke gebied bevinden zich vooral grote kavels met grote woningen met een onderlinge ruime afstand. In het noorden van dit bosachtige gebied bevindt zich het voormalige gemeentehuis en de bebouwing van het Woldersven. Aan de westkant van het gebied tussen de Koningin Julianalaan en de Burgemeester Mollaan zijn ook enkele villa's gelegen, maar die zijn kleiner van oppervlakte dan de hiervoor vermelde percelen. Aan de oostzijde en de westzijde van de Eindhovenseweg ten noorden van de Koningin Julianalaan en de Koningin Wilhelminalaan bevindt zich de wat oudere woonbebouwing. Ook ten noorden van de Burgemeester Mollaan bevinden zich vooral woningen. In dit gedeelte bevindt zich een concentratie van sociale huurwoningen. Deze zijn vrijwel allen in geschakelde vorm gebouwd. Verder zijn in dit gebied nog een groot aantal vrijstaande woningen en woningen van het type twee-onder-onder een-kap aanwezig. Een bijzondere woonvorm is het bejaardencentrum 't Laar. Naast volledige verzorgingsplaatsen is er ook een groot aantal aanleunwoningen in gestapelde vorm, waar bejaarden zelfstandig kunnen wonen en daarnaast kunnen profiteren van de faciliteiten van het bejaardencentrum. In het gebied ten westen van de Primulalaan / Kerkhoflaan en Raadhuisstraat bevindt zich in hoofdzaak een woongebied. 2.3.7

Recreatie

In de kern Aalst is zijn slechts enkele recreatieve voorzieningen aanwezig. Zo ligt in het uiterste noorden van Aalst de bed & breakfast 'De Laarhoeve'. De inwoners van de kern Aalst maken gebruik van de recreatiemogelijkheden die buiten de plangrens liggen. De gemeente kent een typisch Kempenlandschap. Er zijn dan ook voldoende mogelijkheden voor dagrecreatie in de openlucht. In, door en langs de gemeente lopen vele wandel-, fietsen ruiterpaden. Er kunnen zelfs huifkarren worden gehuurd. Binnen de gemeente, maar niet binnen het onderhavige plangebied, ligt het buurtschap 't Loon. Deze, door de eeuwen heen in originele status bewaard gebleven nederzetting, is in 1971 aangewezen als beschermd dorpsgezicht. 't Loon is een rustiek buurtschap. Het lijkt of de tijd er heeft stilgestaan. De wegen en fraaie Kempische boerderijen liggen rondom een driehoekige ruimte, die 'plaatse' wordt genoemd. Hier werd vroeger het vee tot kudden geformeerd voor het naar de graasgronden gedreven werd. Net als vroeger, staan er eiken op de rustige plek. Binnen gemeente bevindt zich ook een speeltuin: 'De Klimbim'.

12


2.3.8

Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen gelegen die planologisch relevant zijn. Wel bevindt zich ten noordoosten van het plangebied op een afstand van 100 meter een 150 KV bovengrondse hoogspanningsverbinding. Zakelijke rechtsstrook In een bestemmingsplan kan er aanleiding zijn om voor de veiligheid en voor de instandhouding van deze verbinding normen op te nemen ten aanzien van de afstand van de gebouwen en werkzaamheden tot een hoogspanningsleiding. Deze norm is mede gebaseerd op zaken als draadbreuk, elektrische ontlading en ijzelafzetting. Voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding van 150 KV betreft dit 2 x 25 meter vanuit het hart van de leiding. De grens van het voorliggende bestemmingsplan bevindt zich op een grotere afstand, zodat hieruit geen belemmering voor het vaststellen en de verwezenlijking van het bestemmingsplan volgt. Veiligheid Langs de hoogspanningsverbinding ligt een magnetisch veld. De sterkte van een magneetveld wordt uitgedrukt in microTesla. Op grond van het voorzorgbeginsel, heeft het ministerie van VROM in oktober 2005 (kenmerk SAS/2005183118) gemeenten, provincies en netbeheerders geadviseerd om nieuwe situaties waarbij kinderen worden blootgesteld aan een magneetveld hoger dan 0,4 microTesla (jaargemiddelde) zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden. De gevoelige bestemmingen die hieronder vallen zijn woningen, scholen, crèches en kinderopvangplaatsen. De afweging in dit bestemmingsplan vindt plaats op basis van een indicatieve zone (gegevens RIVM). Voor een 150 KV verbinding is dit 80 meter ter weerszijde van het hart van de leiding. Het voorliggende bestemmingsplan ligt buiten deze indicatieve zone en biedt geen mogelijkheid voor de bouw van gevoelige bestemmingen. Hiermee wordt voldaan aan het advies.

13


Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding en samenvatting

In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde ruimtelijke beleidskader. Uit deze wat algemene formuleringen zijn voor dit bestemmingsplan de volgende uitgangspunten te destilleren. Afgezien van de nadruk die bij het rijksbeleid op zorgvuldig grondgebruik wordt gelegd en zich uit in het hanteren van de zogeheten ladder duurzame verstedelijking bij de realisatie van een nieuw programma en de aandacht voor duurzaamheid en milieuaspecten, kan vastgesteld worden dat er geen rijksbelangen met dit bestemmingsplan in geding zijn. De mogelijke effecten op de milieukwaliteit en het watersysteem zijn beschreven in Hoofdstuk 5. In het verlengde van het rijksbeleid benadrukt de provincie ook een duurzame ontwikkeling en een versterking van de ruimtelijk-economische structuur. De op 7 februari 2014 vastgestelde Verordening ruimte 2014 ziet kantorenpark Laan van Diepenvoorde uiteraard als bestaand gebied en geeft geen concrete aanknopingspunten voor het bestemmingsplangebied anders dan zorgvuldig grondgebruik. Er is bij dit bestemmingsplan wel de mogelijkheid om de beleefbaarheid (zicht) vanaf de hoofdinfrastructuur door het toestaan van extra bouwhoogte, te realiseren. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling is in overeenstemming met de verordening. De ligging binnen een grondwaterbeschermingsgebied maakt dat er nadere regels gelden voor realisatie van bouwprojecten. Op gemeentelijk niveau geldt naast het vigerende bestemmingsplan de op 17 september 2013 vastgestelde Structuurvisie Focus op Waalre. Het plangebied is op de planverbeelding aangeduid als 'projectgebied werken', nummer 12 met de naam 'Diepenvoorde - kantoren'. Daarover is in de Structuurvisie aangegeven dat het kantorenpark Diepenvoorde wordt afgerond conform de huidige plannen. De laatste onderdelen worden gerealiseerd. In het toelichting spreekt het college de wens uit hier een groot(schalig) kantoor te willen ontwikkelen. Voorts wordt in de structuurvisie als speerpunt benoemd dat het wenselijk is verblijfsaccommodatie binnen de gemeente toe te voegen.

3.2

Rijk

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de (rijks)plannen voor ruimte en mobiliteit. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van nationale belangen. De nieuwe Structuurvisie vervangt verschillende bestaande nota's, zoals de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de agenda Landschap en de agenda Vitaal platteland. Het Rijk zet zich voor wat betreft het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu worden drie hoofddoelen genoemd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De 13 nationale belangen zijn als volgt: Versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland 1. Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;

14

Hotel Laan van Diepenvoorde 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond. Verbeteren bereikbaarheid: Slim Investeren, Innoveren en Instandhouden 5. Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen; 7. Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen. Waarborgen kwaliteit leefomgeving 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; 13. Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) heeft de Rijksoverheid de nationale belangen gedefinieerd waarvoor het Rijk verantwoordelijkheid draagt. Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De onderdelen die in het Barro genoemd zijn bevinden zich niet in de nabijheid van onderhavig plangebied. Op 1 oktober 2012 wordt aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen zoals onder andere de Ecologische hoofdstructuur. De keuze voor de onderwerpen is gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het beleid en de regels ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur worden overgelaten aan de provinciale verordening.

3.3

Provincie

3.3.1

Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld. De provincie geeft in de structuurvisie ruimtelijke ordening de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. De provincie streeft naar een complete kennis- en innovatieregio. Daarvoor zijn een aantrekkelijke woonen leefomgeving, natuur- en landschapsontwikkeling, een robuust verkeer- en vervoersysteem en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven van cruciaal belang. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). Dit is vertaald in de volgende 13 provinciale ruimtelijke belangen: 1. Regionale contrasten;

15

Hotel Laan van Diepenvoorde 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Een multifunctioneel landelijk gebied; Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem; Een betere waterveiligheid door preventie; Koppeling van waterberging en droogtebestrijding; Ruimte voor duurzame energie; Concentratie van verstedelijking; Sterk stedelijk netwerk: BrabantStad; Groene geledingszones tussen steden; Goed bereikbare recreatieve voorzieningen; Economische kennisclusters; (inter)nationale bereikbaarheid; Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Concentratie van verstedelijking De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. In het landelijk gebied bieden de nadruk op vitale kernen en meer kleinschalige woonen werkmilieus. Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen zijn gericht op de eigen behoefte. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: zorgvuldig ruimtegebruik; meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; versterking van de economische kennisclusters. Daarnaast maakt de provincie een onderscheid binnen de stedelijke structuur tussen twee ontwikkelingsperspectieven: stedelijk concentratiegebied en kernen in het landelijk gebied. In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Ze liggen in en rond Eindhoven-Helmond, Waalwijk, 's-Hertogenbosch, Oss, Tilburg, Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Uden, Veghel, Bergen op Zoom en Roosendaal. Binnen het stedelijk concentratiegebied is een aantal specifieke aanduidingen opgenomen die richting geven aan stedelijke ontwikkelingen, in relatie tot de infrastructuur. Het landelijk gebied bevat vitale kernen met landelijke en meer kleinschalige woonen werkmilieus. Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen dienen gericht te zijn op de eigen behoefte. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Om de leefomgeving aantrekkelijk te houden, verplaatsen bedrijven die qua aard, schaal en functie niet meer passen in het landelijk gebied naar werklocaties rond de steden. Leefbaarheid is een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners dient gezocht te worden naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden. 3.3.2

Verordening Ruimte

De Verordening ruimte is voor het eerst in 2010 vastgesteld. Bij de wijziging van de Verordening Ruimte in 2012 zijn instrumenten in de Verordening ruimte opgenomen om het systeem flexibeler te maken. Naast diverse bevoegdheden voor GS om grenzen aan te passen, zijn in de Verordening ruimte 2012 de proactieve aanwijzing (voor meerwaarde praktijken) en de algemene ontheffing (voor onvoorziene ontwikkelingen) opgenomen. Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de herziene Verordening ruimte 2014 vastgesteld, op 19 maart 2014 is deze in werking getreden. Bij deze herziening is een stap gezet in met name de leesbaarheid en de toegankelijkheid. Ook zijn er wijzigingen doorgevoerd vanwege nieuw beleid uit de periode sinds 2012. Voorts is op 22 september 2014 de verordening tot wijziging van de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. De onderhavige kavel is daarbij aangewezen als 'Bestaand stedelijk gebied'. In het vaststellingsbesluit is toegelicht dat voorheen sprake was van een onjuistheid, doordat de locatie was aangewezen als 'Groenblauwe mantel'.

16


Binnen 'Bestaand stedelijk gebied' is van belang dat voor bestaande kantoren- en bedrijventerreinen twee vereisten gelden ten aanzien van de toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied, dat voorziet in de aanwijzing van een bedrijventerrein of een kantorenlocatie: 1. een verantwoording bevat over de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden voor herstructurering alsmede voor zorgvuldig ruimtegebruik óf 2. hoe het in stand houden van de geldende bestemming zich verhoudt tot de afspraken die in het regionaal ruimtelijke overleg zijn gemaakt over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en kantorenlocaties of de uitbreiding van zodanige terreinen en locaties. Op deze verantwoordingsplicht wordt hierna ingegaan. Algemeen: Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in de aanwijzing van een bedrijventerrein of een kantorenlocatie. Het plan voorziet in het uit de markt nemen van een kantoorlocatie, waarvan een overschot bestaat. Het beleid is gericht op het verminderen van het overschot en het voorliggende bestemmingsplan geeft daaraan invulling. ad 1: zorgvuldig ruimtegebruik kan worden bevorderd door het opnemen van regels: a. om een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag bij de inrichting van het te bevorderen; b. die een doelmatige verdeling van het ruimtebeslag voor bedrijven in verschillende milieucategorieën bevorderen; c. over de minimale omvang van de uit te geven bedrijfskavels; d. over een op de aard van het bedrijventerrein of de kantorenlocatie aangepast bebouwingspercentage en bouwhoogte; e. die oneigenlijk ruimtegebruik, gelet op de aard van het bedrijventerrein of de kantorenlocatie, tegengaan Hetgeen is genoemd onder a tot en met d is in het onderhavige bestemmingsplan niet aan de orde, omdat het plan niet voorziet in de aanwijzing van een bedrijventerrein of een kantorenlocatie. Onder e wordt, bij een middelzwaar- en zwaar bedrijventerrein, onder meer horeca (waaronder hotel) verstaan. In de onderhavige situatie is geen sprake van een middelzwaar- of zwaar bedrijventerrein, want het betreft geen terrein waar in overwegende mate bedrijven van categorie 3 en hoger, bedoeld in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering' (2009) zijn toegelaten. Gelet op de aard van het bedrijventerrein is dus geen sprake van oneigenlijk gebruik en is verantwoording niet nodig. ad 2: In het voorliggende bestemmingsplan wordt niet voorzien in het in stand houden van de geldende bestemming, maar juist in de herbestemming ten behoeve van een hotel. De genoemde verantwoordingsplicht is dit geval dan ook niet aan de orde. Voorts valt het plangebied ook binnen een grondwaterbeschermingsgebied. De toelichting bij een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' dient een verantwoording te bevatten waaruit blijkt dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater geheel of nagenoeg geheel gelijk blijven. Een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Reservering waterberging', die ook over het plangebied is geprojecteerd, strekt voorts mede tot behoud van het waterbergend vermogen van dat gebied. In de waterparagraaf in 5.7 wordt op beide aspecten nader ingegaan.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale programmering werklocaties

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant is op 27 november 2013 de kantorenprogrammering voor de regio Eindhoven vastgesteld. In de programmering wordt geconstateerd dat er een forse plancapaciteit aan snelwegkantoorlocaties is, veel meer dan de geraamde behoefte. Ten aanzien van Diepenvoorde is geconstateerd dat er ontwikkelruimte is voor een kantoor van circa 10.000 m² bvo. Daarnaast wordt aangegeven dat de locatie monofunctioneel is en dat het toestaan van enkele aanvullende voorzieningen in de nabijheid zorgt voor meer aantrekkelijkheid. Voor deze locatie wordt aanpassing van het programma verstandig geacht. Het feit dat deze locatie de enige snelweglocatie langs de A67 is, zorgt voor potentie.

17


Algemeen uitgangspunt is echter dat in principe pas nieuwbouw kan plaatsvinden, op het moment dat de vraag van een kantoorgebruiker niet op de bestaande markt is in te vullen. Herbestemming van de kavel ten behoeve van de hotelfunctie is daarom inpasbaar in het beleid. Het uit de markt nemen van een kantoorlocaties en deze herbestemmen ten behoeve van een hotelfunctie past prima in de afspraken. 3.4.2

Brainport Avenue

De locatie op Laan van Diepenvoorde 33-37 is gelegen in Park Diepenvoorde en is daardoor in de nabijheid van de (ontwikkeling van) Brainport Avenue. Ideeën rondom deze zone hebben in 2007 geleid tot het door Trans 4 – 's-Hertogenbosch in opdracht van de aanliggende A2 gemeenten en het SRE opgestelde document De Geniale Brainportlocatie, integrale gebiedsontwikkeling A2. In 2010 is door Enno Zuidema Stedebouw – Rotterdam in de publicatie Brainport Avenue de gebiedsvisie verder uitgewerkt en zijn integrale criteria voor ruimtelijke kwaliteit opgesteld. Gelijktijdig met het opstellen van de criteria is het kwaliteitteam Brainport Avenue opgericht. Dit team adviseert over (bouw)plannen in deze zone. Alhoewel de locatie buiten de ontwikkelgebieden ligt en deel uitmaakt van een bestaand bedrijventerrein, is toch een reactie gevraagd aan het Kwaliteitsteam Brainport Avenue. Op dat advies wordt in Hoofdstuk 4 (Motivering herbestemming) ingegaan.

3.5

Gemeente

3.5.1

Structuurvisie Focus op Waalre

Door het van kracht worden van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 werden alle gemeenten verplicht voor hun grondgebied een Structuurvisie op te stellen, met als onderdeel daarvan een uitvoeringsparagraaf. Op 17 september 2013 is de Structuurvisie Focus op Waalre vastgesteld. Het plangebied is op de planverbeelding aangeduid als 'projectgebied werken', nummer 12 met de naam 'Diepenvoorde – kantoren'. Daarover is inde Structuurvisie aangegeven dat het kantorenpark Diepenvoorde wordt afgerond conform de huidige plannen. De laatste onderdelen worden gerealiseerd. In het toelichting spreekt het college de wens uit hier een groot(schalig) kantoor te willen ontwikkelen. Het aanbod voor verblijfsrecreatie is minimaal. Er is geen hotel, maar een camping (niet eens echt in de gemeente Waalre) en een enkele Bed & Breakfastaccommodatie. De ontwikkeling van verblijfsrecreatieve voorzieningen is daarom één van de speerpunten van het toeristisch beleid. Bij verblijfsaccommodatie kan het gaan om hotels, pensions, bed & breakfast, maar ook om kleinschalig plattelandstoerisme als kamperen bij de boer en boerenhofstedes. De vestiging van verblijfsaccommodaties is een zaak van ondernemers. De gemeente tracht partijen uit te nodigen, waartoe de gemeente kan faciliteren en randvoorwaarden scheppen. In beginsel is de gemeente dan ook bereid om mee te werken aan de vestiging van verblijfsaccommodatie. 3.5.2

Welstandsnota

De in 2013 herziene welstandsnota schaart Park Diepenvoorde onder Gebied 6, bedrijventerreinen. In de beschrijving wordt aangegeven dat Park Diepenvoorde een ensemble vormt door de verwante massaopbouw, gevelindeling en materiaaltoepassing. Het stedenbouwkundig en architectonisch ensemble bepaalt de waarde van Park Diepenvoorde. Dit betekent concreet dat bij nieuwbouw onder meer aandacht geschonken moet worden aan het behoud van samenhang, de zorgvuldige architectonische uitwerking en het materiaal- en kleurgebruik. Waalre heeft drie bedrijventerreinen met daarop vrijstaande bebouwing, losjes gegroepeerd in een verspringende rooilijn en georiënteerd op de weg. Bouwmassa's zijn veelal eenvoudig en gevarieerd. Gevels zijn overwegend representatief en hebben een eenvoudige detaillering. Bij gesloten gevels vormen entrees, representatieve ruimten en kantoorachtige delen accenten. De gevelgeleding is horizontaal of verticaal en per cluster in samenhang. Materialen zijn overwegend modern en duurzaam. Gevels bestaan gedeeltelijk uit baksteen. Kleuren zijn terughoudend en per cluster in samenhang. De bebouwing in Park Diepenvoorde kenmerkt zich als een ensemble door een verwante massaopbouw,

18

Hotel Laan van Diepenvoorde gevelindeling en in materiaalgebruik. De samenhang zit met name in de terugkerende flauw hellende kappen, de terugliggende derde laag en het gebruik van baksteen en glas in de gevel. Hoogteaccenten komen voor en hebben stedenbouwkundige aanleiding. De waarde is vooral gelegen in de functionaliteit of de stedenbouwkundige opzet in combinatie met de representatieve verschijningsvorm van de bebouwing. Park Diepenvoorde is gewoon welstandsgebied. Het beleid is gericht op behoud van het afwisselend beeld zonder grote dissonanten tussen de gebouwen onderling. In Park Diepenvoorde staat de samenhang in de massa's en het straatbeeld centraal met behoud van de verscheidenheid per gebouw. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van samenhang in het afwisselende straatbeeld op het niveau van de zorgvuldige architectonische uitwerking en in het materiaal- en kleurgebruik.” 3.5.3

Visie Externe Veiligheid

De gemeente Waalre heeft de Visie Externe Veiligheid vastgesteld. De visie heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen, tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Daarbij vormt dit document een handvat om het gewenste beleid voor de verschillende risicobronnen vast te leggen. De visie van de gemeente Waalre op externe veiligheid is als volgt verwoord: ‘De gemeentelijke visie ten aanzien van externe veiligheid is gericht op het behoud van het huidige veilige woonen werkklimaat voor de burgers in Waalre, door de bestaande risicoluwe situatie te handhaven en nieuwe ontwikkelingen met verhoogde risico's uit te sluiten.' Bij de verantwoording van het groepsrisico is ervoor gekozen om maatwerk te hanteren bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen 200 meter van de snelwegen A2 en A67. Dit betekent dat per geval (dus per nieuwe ruimtelijke ontwikkeling) een EV beoordeling zal moeten plaatsvinden. Het plangebied ligt op circa 140 m van de as van de A2/A67, zodat een EV beoordeling nodig is. In paragraaf 5.6 wordt daarop ingegaan.

19


Hoofdstuk 4 4.1

Motivering herbestemming

Het voornemen

Dit bestemmingsplan heeft tot doel de ontwikkeling van een hotel voor de Bastion Hotel Groep mogelijk te maken. Daartoe wordt de bestemming van het terrein van 'Kantoor' gewijzigd in 'Horeca' (hotel) en is een bouwvlak bepaald met een maximale bouwhoogte van 45 meter. Voor het hotel wordt uitgegaan van maximaal 160 kamers in het zakelijke economy segment met bijbehorende algemene ruimten en parkeren.

4.2

Programmatische overwegingen

Landelijk is er een overcapaciteit aan kantorenlocaties. Dat geldt ook voor de regio Eindhoven. Alhoewel in de regionale kantorenbalans de locatie nog niet geschrapt is, zal het onttrekken van 10.000-15.000 m2 uit de planvoorraad een positieve invloed op de marktsituatie hebben. De ligging aan het einde van de ontsluiting naar het gebied en aan de Tongelreep maakt de locatie niet geschikt voor industriële bedrijven. het voorgaande bestemmingsplan 'Aalst' laat ook slechts milieucategorieën 1 en 2 toe, dus lichte bedrijvigheid. Het toevoegen van verblijfsaccommodatie past binnen het gemeentelijk beleid en heeft in algemene zin een ondersteunende functie in de versterking van de economische structuur van een gebied. Blijkens het door Horwath HTL verrichte onderzoek (zie Bijlage 1) is er ruimte in het economy segment om die uitbreiding van de capaciteit en daarmee wens van de Bastion hotelgroep te kunnen honoreren. Onder 4.4 wordt in dat verband nog de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

4.3

Ruimtelijke criteria

Het gaat hier om een bestaande bouwlocatie voor kantoren waarbij een ander bouwvolume en bestemming worden voorgesteld. Voor de herbestemming naar een hotel is onder 4.2 op de overwegingen daarbij ingegaan. Daar kan nog aan worden toegevoegd dat de functie van een hotel voor de verlevendiging binnen het werkgebied zorgt. De toegankelijkheid van en de afstand tot het plangebied is zodanig dat er geen overlast voor het nabijgelegen woongebied zal ontstaan. Ten aanzien van de mogelijke volumes valt het volgende op te merken. Bij de nu toegestane bouwhoogte is er een directe samenhang met de hoogte van de andere bebouwing in het kantorenpark. Die hoogte is 15 meter. Door de realisatie van de geluidschermen langs de A2 is de gemeente niet meer zichtbaar, te ervaren. Extra bouwhoogte is goed inpasbaar indien deze enigszins los wordt geplaatst van de kantorenbebouwing. Die lossere plaatsing (en afstand tot) geeft het kantorenpark wat "lucht" ten opzichte van de volledige bebouwing zoals nu toegestaan. Die (toren-)vorm sluit dan evenmin het natuurgebied De Tongelreep af. Met de hogere bebouwing wordt de gemeente zichtbaar vanaf de A2 en dat past binnen het provinciale beleid om "de beleefbaarheid (zicht) vanaf de hoofdinfrastructuur" te versterken. Dat roept uiteraard de vraag op welke bouwhoogte hier als passend is te beschouwen. Uitgaande van het bouwvolume voor maximaal 160 kamers bekent extra hoogte een slankere bouwvorm ten opzichte van een lagere bebouwing. Deze slankere vorm geeft het gebied extra kwaliteit. Bij een vergelijkbare hoogte met het hotel aan de andere zijde van de A2 wordt betekenis aan de kruising met de N69 gegeven. Zo wordt aan weerszijden het begin van Brainport Avenue beleefbaar. In de ruimtelijke hiërarchie is de hoogte van 45 meter bij deze regionale aansluiting passend ten opzichte van de hogere ASML toren die tevens de splitsing met A67 in het landelijke wegennet markeert. Advies Kwaliteitsteam Brainport Avenue Alhoewel de locatie in formele zin geen nieuwe ontwikkeling is die onderdeel uitmaakt van het takenpakket van de Stuurgroep Brainport Avenue is er vanwege de duidelijke zichtbaarheid van de toren in het gebied voor gekozen advies te vragen over het gepresenteerde schetsontwerp van het hotel. Het schetsontwerp is toegelicht aan en besproken met het Kwaliteitsteam. Over de functie, de voorgestelde bouwhoogte en de positie van het volume zijn geen bedenkingen naar

20

Hotel Laan van Diepenvoorde voren gebracht. Dat zijn voor het bestemmingsplan de relevante aspecten. In het kader van de beeldkwaliteit wordt bij de verdere architectonische uitwerking aandacht gevraagd voor: de presentatie naar de snelweg, de presentatie aan de Laan van Diepenvoorde, en de relatie met de ecologische zone.

4.4

Regionale behoefte

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Teneinde een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren dient bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De motivatie dient te gebeuren aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking, waartoe een drietal treden moeten worden genomen: vaststelling actuele regionale behoefte; benutting van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied; mogelijkheden om locatie passend te ontsluiten in geval van realisatie buiten bestaand stedelijk gebied. Omdat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied zijn alleen de eerste twee treden aan de orde. Er dient daarbij te worden aangetoond dat er een actuele (regionale) behoefte bestaat aan de realisatie van een hotel en dat hiervoor beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied kunnen worden benut. Actuele regionale behoefte In de bijlage is het rapport 'Marktruimte Bastion Hotel Waalre' (Horwath HTL, 3 januari 2014; Bijlage 1) opgenomen. Daarin is geconcludeerd dat er voldoende marktruimte is in de regio Eindhoven, om de beoogde hotelvestiging van Bastion binnen de grenzen van dit bestemmingsplan te kunnen realiseren. tot 2023 wordt een marktruimte van 463 nieuwe kamers in de Eindhovense hotelmarkt berekend. De kansen voor het geplande hotel komen volgens het genoemde rapport voort uit: de autonome kwantitatieve marktruimte in Waalre; de kwantitatieve marktruimte in Eindhoven; de kwalitatieve marktruimte in Eindhoven voor met name hotels op een driesterren niveau; de kwalitatieve marktruimte in Eindhoven voor met name hotels op een perifere locatie, bij voorkeur langs de A2; de kracht van de Bastion Hotelgroep met eigen financiering en onder eigen exploitatie; het onderscheidende zakelijke economy karakter van de Bastion Hotelgroep; de zichtlocatie van het geplande hotel aan de A2, omringd door de zakelijke markt van Waalre, aansluitend op de Kempen en in de directe nabijheid van grote zakelijke en toeristische trekpleisters van Eindhoven; het zakelijke economy concept voor het geplande hotel. Zowel in de fase van de inspraak als nadien bij de zienswijze zijn opmerkingen gemaakt en notities ingebracht die getoetst zijn waarbij het rapport van Horwath is uitgebreid met nadere analyses. De conclusie blijft dat er voldoende marktruimte is om het hotel te kunnen realiseren zonder dat er sprake zal zijn van een verstoring van de hotelmarkt. Afname kantoorvoorraad Landelijk en regionaal is sprake van een overaanbod van kantoren. De herbestemming van de onderhavige kantoorkavel naar hotel leidt ertoe dat een (in de Regionale programmering werklocaties) geschat kantoorvloeroppervlak van 10.000-15.000 m2 uit de markt wordt genomen. Het onderhavige bestemmingsplan leidt daarom tot een beter uitgangspunt ten aanzien van de regionale behoefte aan kantoren. Benutting van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied Het plangebied bevindt zich in bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee volop sprake van het benutten van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied.

21


4.5

De uitwerking

Nu de herbestemming alsmede de voorgestelde bouwhoogte te motiveren zijn kan parallel aan de bestemmingsplanprocedure de bouwkundige planvorming verder ter hand genomen worden. Voor die verdere planvorming zijn uit de adviezen de volgende uitgangspunten af te leiden. alzijdigheid Vanuit de locatie geredeneerd is een interessant contrast zichtbaar. De snelweg aan de Noordkant, de ecologische zone aan de oostkant, kleinschalige woningbouw aan de westkant en de woonkern - op enige afstand - aan de zuidzijde, vragen elk om een (verschillende) passende oplossing. Elk van de richtingen kent zijn eigen dynamiek. Dit houdt in dat de beleving van het pand op de verschillende schaalniveaus in het ontwerp opgenomen moet worden. Concreet uit zich door een alzijdige beleving en uitstraling en een uitgekiende situering op de kavel. De complexe locatie vraagt ook om heldere keuzes met betrekking tot verschaling en detail. Het pand dient immers zowel op afstand als ook van dichtbij interessant te zijn. toren niet als landmark Zowel vanuit de Brainport Avenue als voor de locatie is een hoogte accent voorstelbaar, maar de bebouwing mag geen iconische uitstraling hebben. De vormgeving is klassiek in opzet en dienend aan zijn omgeving. Ondanks de voorgestane hoogbouw mag deze in tegenstelling tot het tegenoverliggende geplande brainmarker niet als landmark los van haar omgeving gaan werken. De inpassing op alle schaalniveaus (zie hiervoor) dient in het ontwerp tot uitdrukking te komen. Het gebouw is als accent vormgegeven en mag maximaal 45 meter hoog worden. Het gebouw dient individueel ontworpen te worden, maar zal onmiskenbaar een onderdeel van het cluster Diepenvoorde moeten zijn. De opbouw is eenvoudig, met in beginsel een rechthoekige plattegrond. klassieke vormgeving Een stedenbouw en architectonische koppeling met de bestaande gebouwen en het landschap lijkt de meest kansrijke oplossing te bieden. Dit betekent dat een klassieke vormgeving - refererend aan de bebouwing in Park Diepenvoorde - meer voor de hand ligt dan een abstracte. Een klassieke opbouw met een plint (mogelijk over meer bouwlagen) een middenstuk en top/beëindiging wordt dan ook voorgestaan. Ook het deels optillen van het bouwvolume om zo zichtlijnen onder het gebouw door te realiseren behoort uitdrukkelijk tot de mogelijkheden. De architectonische uitwerking en detaillering is evenwichtig en zorgvuldig. Accenten en geledingen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk. De gevels bestaan uit materialen met een structuur, zoals baksteen, hout en glas. De kleuren zijn terughoudend en in onderlinge samenhang met de bebouwing in Park Diepenvoorde. De materialen en kleuren van ondergeschikte bouwdelen afstemmen op het hoofdvolume of cluster. maaiveld De relatie met de ecologische zone dient naast de architectonische vormgeving van de nieuwbouw zelf ook tot uitdrukking te komen in de inrichting van de (semi-) openbare ruimte. Robuuste groen omheining (hagen) in combinatie met strategisch geplaatste bomen op de parkeerplaats kan daarbij als middel ingezet worden. In relatie tot de omgeving dient de groene structuur van de ecologische zone op een natuurlijke wijze verankerd te worden met het plangebied.

4.6

Conclusie

Landelijk en regionaal is er een overcapaciteit aan kantorenlocaties. Het onttrekken van 10.000-15.000 m2 uit de planvoorraad heeft een positieve invloed op de marktsituatie. Het toevoegen van verblijfsaccommodatie past binnen het gemeentelijk beleid en heeft in algemene zin een ondersteunende functie in de versterking van de economische structuur van een gebied. Uit het rapport 'Marktruimte Bastion Hotel Waalre' (Horwath HTL, 3 januari 2014; Bijlage 1) blijkt dat er voldoende marktruimte is in de regio Eindhoven, om de beoogde hotelvestiging van Bastion te kunnen realiseren. Deze conclusie blijft overeind in het latere memorandum (over de fase inspraak) en in het reactiememo (over de fase zienswijzen) van Horwath.

22


Extra bouwhoogte is goed inpasbaar indien deze enigszins los wordt geplaatst van de kantorenbebouwing. Het geeft het kantorenpark wat "lucht" ten opzichte van de volledige bebouwing zoals nu toegestaan en sluit evenmin het natuurgebied De Tongelreep af. Een slankere bouwvorm ten opzichte van lagere bebouwing geeft het gebied extra kwaliteit. Met de hogere bebouwing wordt de gemeente bovendien zichtbaar vanaf de A2 en dat past binnen het provinciale beleid om "de beleefbaarheid (zicht) vanaf de hoofdinfrastructuur" te versterken. Bij een vergelijkbare hoogte met het hotel aan de andere zijde van de A2 wordt betekenis aan de kruising met de N69 gegeven. Zo wordt aan weerszijden het begin van Brainport Avenue beleefbaar. In de ruimtelijke hiërarchie is de hoogte van 45 meter passend bij deze regionale aansluiting ten opzichte van de hogere ASML toren die tevens de splitsing met A67 in het landelijke wegennet markeert.

23


Hoofdstuk 5

Toets aan Milieu- en Waardenaspecten

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Tevens is het van belang milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op die randvoorwaarden die van belang zijn voor de aanwezige en de nieuw te ontwikkelen hotelfunctie in en rond het plangebied.

5.1

Archeologie en Cultuurhistorie

5.1.1

Archeologie

Wetgeving Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg en de daaruit voortvloeiende wijziging van de Monumentenwet heeft elke gemeente de plicht om bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met het archeologisch erfgoed. Bij het bestemmingsplan kunnen voorwaarden worden gesteld aan de omgevingsvergunning met betrekking tot de activiteiten bouwen, aanleggen, slopen en het al dan niet tijdelijk wijzigen van de bestemming middels een ontheffing of projectbesluit. Doel van het beleid is om archeologische waarden te beschermen, aangezien zij een bron van kennis van het verleden zijn. Reden voor dit nationale en internationale beleid ('Verdrag van Malta') is dat een zeer groot deel van het archeologisch erfgoed in de laatste eeuw door stadsuitbreiding, intensieve landbouw en vergroting van de infrastructuur verdwenen is, waardoor belangrijke historische gegevens vernietigd zijn. Sinds 1 januari 2012 geldt ook de Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) ,die voorschrijft dat de cultuurhistorie vroeg in het ontwikkelingsproces wettelijk geborgd moet worden. Cultuurhistorische waarden vormen één van de wegingsfactoren bij het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan. Beleid Het plangebied valt niet binnen een Belvédère gebied maar ligt op circa 1,5 km afstand van Belvédère gebied Dommeldal. Op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) is aan het onderhavige gebied een hoge trefkans toegewezen. In opdracht van de gemeente Waalre, in samenwerking met de gemeenten Heeze-Leende, Cranendonck en Valkenswaard, heeft de SRE Milieudienst een Beleidsplan archeologische monumentenzorg opgesteld, aangevuld met Erfgoedkaarten voor deze gemeenten. Op de Archeologische Beleidskaart valt het plangebied binnen categorie 4, een gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m2 en dieper gaan dan 0,3 meter of 0,5 meter bij esdek onder maaiveld. Archeologisch bureauonderzoek In februari 2014 is door Archeologenbureau ARGO een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek (Bijlage 2) is op zorgvuldige wijze uitgevoerd conform de richtlijnen van de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA 3.2). De aanleiding tot het bureauonderzoek werd gevormd door geplande bodemverstorende werkzaamheden die een bedreiging zouden kunnen vormen voor eventueel aanwezige archeologische waarden. Het doel van het onderhavige onderzoek was het verwerven van informatie aan de hand van bestaande bronnen over bekende of te verwachten archeologische waarden binnen het plangebied. Uit het onderzoek is gebleken dat in het plangebied een kans bestaat op het aantreffen van beekdalspecifieke archeologische resten. Er wordt dan ook door het onderzoeksbureau geadviseerd een vervolgonderzoek uit te voeren. Er wordt een booronderzoek 24

Hotel Laan van Diepenvoorde geadviseerd om de intactheid van de bodemopbouw te controleren en zo mogelijk de aanwezigheid van archeologische resten vast te stellen dan wel uit te sluiten. Aan de hand daarvan zal een nieuw advies worden uitgebracht over de noodzaak de eventuele archeologische resten in situ dan wel ex situ te behouden, of juist over het eventueel vrijgeven van het plangebied als er geen sprake is van behoudenswaardige archeologische resten. Er moet hier wel rekening worden gehouden met de beperkingen van archeologische booronderzoeken in zandgronden en bij het opsporen van prehistorische resten. Bovendien zijn archeologische resten in beekdalen meestal zeer lokaal waardoor ze door middel van booronderzoeken of proefsleuvenonderzoeken makkelijk gemist kunnen worden. Booronderzoek Op 20 februari 2014 is door onderzoeksbureau ARGO ook een booronderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Het doel van het booronderzoek is het in kaart brengen van het landschap en het vaststellen van de gaafheid van het bodemprofiel. Ook wordt de verwachting uit het bureauonderzoek zo mogelijk getoetst en aangevuld. Er wordt (extra) informatie verkregen over de intactheid van de bodem en over bekende of verwachte archeologische waarden binnen het onderzoeksgebied. Ten behoeve van het booronderzoek is, conform de richtlijnen van de KNA 3.2, een plan van aanpak (PvA) opgesteld (Vaars, 2014). Uit het booronderzoek is gebleken dat eventueel aanwezige archeologische resten (voor zover aanwezig, de trefkans wordt als laag ingeschat) niet bedreigd worden door de realisatie van de voorgenomen bouwplannen. Gezien de diepteligging van het huidige maaiveld zal ter plekke van het te bouwen hotel weinig gegraven worden maar juist grotendeels worden opgehoogd. Er wordt dan ook door ARGO geadviseerd het terrein zonder vervolgonderzoek vrij te geven. De beslissing om bovenstaand advies al dan niet over te nemen (een selectiebesluit) dient door de bevoegde overheid, in dit geval de gemeente Waalre, te worden genomen. Selectiebesluit Het plangebied is gelegen in een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarden. Vanuit het archeologiebeleid dient in gebieden met een hoge archeologische verwachting bij bodemingrepen die dieper reiken van 0,3 meter en een oppervlakte van 500 m2 een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Ter plaatse is daarom door ARGO een verkennend onderzoek uitgevoerd. Uit dit archeologisch onderzoek Archeologisch bureau- en booronderzoek Bastion Hotel, Waalre. (Argo 44, auteur A. Médard, februari 2014) blijkt dat het plangebied van oorsprong lag in een laaggelegen beekdal(rand). De bodem is hier voor een groot deel sterk opgehoogd al vanaf de 17e eeuw. Hierdoor is de archeologische ondergrond goeddeels intact en goed behouden gebleven. Voor de bouw van het hotel en de aanleg van de benodigde infrastructuur zal de bodem echter niet diepgaand verstoord worden, is de verwachting, maar juist opgehoogd. Wel zal het gebouw op palen worden gefundeerd. Deze paalfundering zorgt echter voor beperkte verstoring van de ondergrond, waardoor de kans klein is op het aantreffen en verstoren van een behoudenswaardige vindplaats. Het hele plangebied behoudt haar hoge archeologische verwachting en dubbelbestemming. De bouw van het hotel zal op een archeologievriendelijke wijze plaatsvinden waardoor de archeologische ondergrond vrijwel niet wordt aangetast. Gezien de uitkomsten van dit onderzoek en indien de bodemingrepen beperkt blijven tot minder dan 500 m2 en niet dieper gaan dan 18m +NAP, wordt vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht en worden geen specifieke voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Deze behoudmaatregelen (bodemingrepen maximaal 500 m2 en niet dieper dan 18m +NAP) worden gekoppeld aan de te verstrekken omgevingsvergunning. De aanwezigheid van archeologische resten kunnen nooit geheel worden uitgesloten op basis van het uitgevoerde onderzoek. Indien tijdens het bouwen toch monumenten (archeologische resten), als bedoeld in artikel 1 van de Monumentenwet 1988 worden gevonden, moeten de werkzaamheden onmiddellijk worden gestaakt. De vondst moet direct worden gemeld aan de gemeente Waalre en de Minister van OCW (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). De vergunninghouder kan worden verplicht om vervolgens archeologisch onderzoek uit te laten voeren door een archeologisch deskundige waarmee wordt vastgesteld of de gevonden monumenten (archeologische resten) moeten worden opgegraven of dat technische maatregelen moeten worden getroffen voor een duurzaam behoud van de monumenten (archeologische resten) in de bodem. De opzet van dit onderzoek alsmede de in te schakelen archeologisch deskundige behoeven goedkeuring van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant. De

25

Hotel Laan van Diepenvoorde bouwwerkzaamheden mogen pas worden hervat nadat de Omgevingsdienst daartoe heeft ingestemd en dienen plaats te vinden onder de door ons gestelde voorwaarden. 5.1.2

Cultuurhistorie

Het in paragraaf 5.1.1 genoemde Beleidsplan archeologische monumentenzorg bevat tevens een Cultuurhistorische Beleidskaart. Op deze kaart zijn 3 categorieën opgenomen bestaande uit punten, lijnen en vlakken. 1. Categorie 1: Beschermde cultuurhistorische elementen; 2. Categorie 2: Object of gebied met een zeer hoge cultuurhistorische waarde; 3. Categorie 3: Object of gebied met een hoge cultuurhistorische waarde. Voor categorie 1 geldt een beschermingsregime vallend onder de Monumentenwet 1988. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) of het College van B&W kunnen een vergunning verlenen. Voor de beoordeling van omgevingsvergunning dient voor categorie 2 rekening te worden gehouden met planregels, aangezien daarvoor een dubbelbestemming geldt. Voor categorie 3 geldt dat bij de beoordeling van de omgevingsvergunning als afwegingskader gebruik gemaakt wordt van de Handreiking Erfgoed en Ruimte. Op de Cultuurhistorische Beleidskaart valt het plangebied binnen categorie 3, een gebied met een hoge cultuurhistorische waarde. Feitelijk zou er een verdere verdieping nog moeten plaatsvinden. Door ze wel op te nemen op de beleidskaart als een soort attentiegebieden geef je aan dat hier nader onderzoek gewenst is zodra daar iets staat te gebeuren. Dat kan al door de erfgoedkaart te bekijken en de historische kaarten samen met de huidige situatie. Het betreft hier een van oorsprong oud akkergebiedje, wat echter niet meer herkenbaar aanwezig is. In dit geval is het gebied alleen op de beleidskaart opgenomen vanuit de cultuurhistorische inventarisatie voor de erfgoedkaart. Van deze categorie 3 gebieden heeft de gemeente Waalre in het beleid aangegeven hier geen regels aan te koppelen in het bestemmingsplan maar het vooral als inspiratie te gebruiken bij herinrichtingen en dergelijke. Voor dit plangebied is er dus geen aanleiding om regels op te nemen of nader onderzoek te doen met betrekking tot de cultuurhistorie.

5.2

Bodem

Historisch bodemonderzoek In februari 2014 is door onderzoeksbureau TAUW een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3). Uit het onderzoek is gebleken, dat op de onderzoekslocatie geen (historisch) verdachte bedrijfsactiviteiten of tanks bekend zijn. Op basis van een, in het verleden op de locatie, uitgevoerd bodemonderzoek en op basis van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente worden in grond en in het freatisch grondwater maximaal lichte verontreinigingen verwacht. In het diepe grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie is een pluim van sterk met gechloreerde koolwaterstoffen verontreinigd grondwater bekend. Deze sterke grondwaterverontreiniging stroomt in noordelijke richting en is afkomstig van het BALAK-terrein op het adres Gestelseweg 1-9. Voor zover bekend is in het freatisch grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie geen sterke verontreiniging aanwezig. Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is de bodem op de locatie geschikt voor de in dit bestemmingsplan voorziene bouw van een hotel. De aanwezigheid van een pluim met een sterke verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen in het diepe grondwater kan belemmeringen opleveren voor bijvoorbeeld de aanleg van een eventuele koude/warmte opslag en onttrekking van grondwater. Aanbevolen wordt om, voorafgaand aan de bouw van het hotel, bodemonderzoek uit te voeren. Omdat op de locatie maximaal licht verhoogde (achtergrond)waarden worden verwacht, dient het bodemonderzoek te worden uitgevoerd conform de NEN5740 volgens de strategie voor onverdachte locaties. Bodemonderzoek

26


In maart 2014 is door onderzoeksbureau TAUW een verkennend bodemonderzoek (Bijlage 4) voor het onderhavige plangebied uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor de in het bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen. Grond die tijdens eventuele graafwerkzaamheden op de onderzochte locatie vrijkomt, is niet zonder meer geschikt voor hergebruik buiten de locatie. Indien er na werkzaamheden grond van de locatie dient te worden afgevoerd, zal deze voor de definitieve verwerking onderzocht moeten worden conform het Besluit bodemkwaliteit. Beoordeling Het geheel aan onderzoeksresultaten geeft een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de locatie. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek is geconcludeerd dat in de bovengrond op de onderzoekslocatie en in het grondwater plaatselijk sprake is van lichte verontreinigingen. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Op basis van de resultaten zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de bouw van een hotel of wijziging van het bestemmingsplan. De locatie is gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied en ter plaatse van een locatie waar in het diepe grondwater een pluim met VOCL's aanwezig is. Indien werkzaamheden plaatsvinden dieper dan 3 m-mv moet een ontheffing aangevraagd worden in het kader van de provinciale milieu verordening. Het oppompen van grondwater mag niet zondermeer worden uitgevoerd i.v.m. ernstige verontreiniging met VOCL's in het diepe grondwater. Indien grond van de locatie wordt afgevoerd mag deze niet zondermeer worden toegepast buiten de locatie. Indien grond buiten de locatie wordt toegepast zal deze onderzocht moeten worden conform Besluit bodemkwaliteit

5.3

Bedrijven en milieuzonering

Bij planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Door de VNG wordt in haar circulaire “Bedrijven en Milieuzonering” over de hotelbestemming ten opzichte van wonen gesteld dat deze gemengd kunnen worden. Er is voor deze richtlijn gekozen omdat er verder geen goede andere richtlijnen of kaders voorhanden zijn om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de richtlijn wordt geadviseerd een afstand van 10 meter aan te houden. Het nieuwe bouwplan is op 80 meter resp. 100 meter ten opzichte van de dichtstbijzijnde tuin resp. woning gesitueerd. Het bouwinitiatief past binnen de door de VNG gehanteerde zonering. Het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van de ontwikkeling van een hotel in plaats van een bedrijfsof kantoorbestemming, de functie verandert ten opzichte van het eerder vastgestelde bestemmingsplan, waardoor de potentiële hinder af zal nemen. Door de positionering van het hotel langs de Laan van Diepenvoorde kan er worden gesteld dat de onderlinge afstand voor de meeste woningen in de nieuwe situatie zal toenemen ten opzichte van de bebouwingsmogelijkheden van het eerder vastgestelde bestemmingsplan. Tenslotte is in de regels van het bestemmingsplan een regeling opgenomen, waardoor het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan bouwplannen die voorzien in het aanbrengen van reclame, terreinverlichting en het aanlichten van het gebouw, met het oog op het voorkomen van lichthinder voor omwonenden en fauna.

5.4

Flora en fauna

Gebiedsbescherming In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de in dit bestemmingsplan beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. In maart 2014 is daarom door onderzoeksbureau ECOquickscan flora en fauna uitgevoerd, waarbij de rapportage in april 2015 naar aanleiding van een aantal zienswijzen op enkele punten is aangepast en aangevuld (Bijlage 5). Uit het onderzoek is gebleken dat het plangebied niet in of nabij een gebied ligt dat is aangewezen als speciale beschermingszone als

27

Hotel Laan van Diepenvoorde bedoeld in de NB-wet. Gebiedsbescherming in het kader van de NB-wet is op deze locatie niet aan de orde. Het plangebied ligt bovendien niet in de EHS, maar wel op ongeveer 75 meter van de EHS. De nabij het plangebied gelegen beek de Tongelreep is grotendeels aangewezen als EHS (natuurbeheertype: Beek en Bron); de hermeandering nabij de snelweg, gelegen op 45 meter van het plangebied, is niet aangewezen als EHS. Aangezien de beek geen effect ondervindt van de voorziene ontwikkelingen worden negatieve effecten op de EHS niet verwacht. Andere als EHS aangewezen elementen liggen op een grotere afstand en zijn van het plangebied gescheiden door (snel)wegen. Flora en fauna In het kader van de Flora- en faunawet moet worden getoetst of ter plaatse van de ruimtelijke ingrepen sprake is of kan zijn van negatieve effecten op beschermde planten en dieren. De beoogde ontwikkelingen kunnen biotoopverlies of verstoring (indirect biotoopverlies) tot gevolg hebben. De meeste van de mogelijk in het plangebied voorkomende soorten zoals kleine watersalamander, bruine kikker, gewone pad, kleine marterachtige, konijn, egel, (spits)muizen en mol zijn beschermd volgens het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten geldt dat aantasting van vaste rusten verblijfplaatsen op basis van een vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Op basis van de verspreidingsgegevens, de aanwezige habitattypen en biotoopeisen van de mogelijk in de omgeving voorkomende soorten worden er geen meer strikt beschermde planten- en/of diersoorten verwacht (uitgezonderd overwinterende amfibieën; zie consequenties). Nader onderzoek naar eventueel binnen het plangebied voorkomende meer strikt beschermde soorten is dan ook niet nodig. Zoals al eerder vermeld kunnen nesten van vogels worden verstoord als in het broedseizoen wordt gestart met werkzaamheden. Consequenties Overwinterende amfibieën Volgens verspreidingsgegevens komen in de omgeving van het plangebied onder andere de meer strikt beschermde amfibieënsoorten heikikker, kamsalamander, poelkikker, rugstreeppad, alpenwatersalamander, vinpootsalamander en boomkikker voor. Deze soorten kunnen zich voortplanten in de poelen aansluitend op het plangebied, maar overwinteren in nabijgelegen bosjes en onder struwelen (in muizenholen, onder blad of ander plantaardig materiaal, tussen boomwortels, etc.). Aangezien het plangebied relatief dicht bij de aanwezige poelen is gelegen, is het niet uit te sluiten dat deze soorten binnen het plangebied overwinteren. Overwinterende dieren zijn lastig (tot niet) te onderzoeken en er dient dan ook van uit te worden gegaan dat het terrein gebruikt wordt door deze soorten. Vanwege de aanwezigheid van voldoende uitwijkmogelijkheden (ook in de toekomst) wordt de gunstige staat van instandhouding niet aangetast (geen ontheffing Flora- en faunawet noodzakelijk). Negatieve effecten op deze soorten zijn te voorkomen door (graaf)werkzaamheden niet in de periode eind oktober tot en met maart uit te starten (het plangebied dient buiten de voorstaande periode vrijgemaakt te worden van beplanting en vegetatie). Indien dit niet mogelijk is dan dient het terrein vanaf half juli (tot en met begin april) afgezet te worden met een paddenscherm, om te voorkomen dat dieren binnen het plangebied gaan overwinteren. Het afgezette terrein dient, uit voorzorg, gecontroleerd te worden op reeds aanwezig amfibieën; zowel algemene soorten als meer strikt beschermde soorten. Verder is er een tweetal algemene voorwaarden vanuit de Flora- en faunawet altijd van toepassing: in het broedseizoen van vogels mogen de vegetatie, bosjes en opstallen in het plangebied niet worden verwijderd. De start van werkzaamheden tijdens deze periode zouden kunnen leiden tot directe verstoring van broedvogels en het broedsucces. Alle vogels zijn beschermd. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zouden kunnen verstoren. op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Zo dienen maatregelen te worden getroffen om bijvoorbeeld verstoring tot een minimum te beperken. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood. Dit kan door: 1. voortijdig maaien van het plangebied zodat dieren, zoals konijn en amfibieën, wegtrekken; 2. het beperken van verlichting tijdens de avonduren in voorjaar, zomer en herfst ten behoeve van

28

Hotel Laan van Diepenvoorde vleermuizen en andere nachtdieren; 3. het rooien en graafwerkzaamheden starten buiten het voortplantingsseizoen en het winter(slaap)seizoen. Vrijblijvende aanbevelingen Tenslotte worden door het onderzoeksbureau de volgende vrijblijvende aanbevelingen gedaan: het behouden van de reeds aanwezige haag rondom het plangebied; gezien de ligging tegen een groene zone wordt geadviseerd de verlichting te beperken of dusdanig aan te passen dat de verlichting de omgeving (flora en fauna) niet hindert. Hierbij kan gedacht worden aan gerichte verlichting, afscherming om verstrooiing van licht te voorkomen en/of een op de aanwezige fauna afgestemde verlichting; het planten van bomen en struwelen voor vogels en vleermuizen verdient aanbeveling. Het beste zijn, ecologisch gezien, inheems bes- en bloemdragende struiken en planten; voor vleermuizen zouden open stootvoegen aangebracht kunnen worden in muren, of vleermuiskasten kunnen worden geplaatst in de spouw of tegen de muur op >2,5 meter hoogte in het nieuw te bouwen hotel; er kunnen neststenen worden aangebracht ten behoeve van de gierzwaluw en huismus op >2,5 meter hoogte in de muur. Deze beschermde soorten verliezen steeds meer nestmogelijkheden. De huidige bebouwing is voor deze soorten niet geschikt. Conclusie De in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen hebben geen invloed op beschermde gebied. Ook vormt de flora- en faunawet geen belemmering. Bij bouwwerkzaamheden zal rekening worden gehouden met het broedseizoen. Er zullen maatregelen worden genomen om eventuele verstoringen zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Bij bouwplannen zal worden gekeken in hoeverre de hiervoor aanbevolen maatregelen in het plan kunnen worden geïmplementeerd. In de regels van dit bestemmingsplan is bovendien een regeling opgenomen, waardoor het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan bouwplannen die voorzien in het aanbrengen van reclame, terreinverlichting en het aanlichten van het gebouw, mede met het oog op het voorkomen van lichthinder voor flora en fauna.

5.5

Geluid

Een hotel is volgens de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelige bestemming. Nader akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Wel zullen in verband met het comfort van de gasten maatregelen (binnenwaarde) aan de gevel worden getroffen.

5.6

Externe veiligheid

In februari 2014 is door onderzoeksbureau AVIV een onderzoek naar de externe veiligheid van het in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte hotel uitgevoerd (Bijlage 6). Geconcludeerd wordt dat het plangebied buiten de veiligheidszone van de A2/A67 ligt, waardoor het plaatsgebonden risico geen belemmering voor de nieuwe ontwikkeling vormt. Verder wordt voor het groepsrisico geconcludeerd dat voor de kilometer met het hoogste groepsrisico voor het traject van hectometer 1672 tot 1692 voor de A2/A67 groter is dan de oriëntatiewaarde. Realisatie van het hotel leidt niet tot een berekenbare toename van het groepsrisico. Externe veiligheid vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling van een nieuw hotel. Niettemin dient volgens paragraaf 4.3 van de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen het groepsrisico te worden verantwoord. Per 1 juli 2014 is het Besluit externe veiligheid transportroutes in werking getreden. Volgens artikel 8 van dit besluit dient eveneens een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. Tevens dient advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio. Dit advies dient te worden verwerkt in de verantwoording van het groepsrisico. De verantwoording met het advies is aan deze plantoelichting toegevoegd als Bijlage 7.

29


5.7

Watertoets

5.7.1

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is het verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de watertoets toe te passen. Hierin moet inzicht worden geboden in de effecten van het initiatief op de waterhuishouding. In het kader van de watertoets dient de gemeente voorafgaand aan de opstelling van dit bestemmingsplan het voornemen van de ruimtelijke ingreep (inclusief bouwplan) aan het waterschap te verzenden. Hiertoe moet, afhankelijk van de ingreep, meerdere malen overleg gevoerd worden met de waterbeheerder. De gemeente en het waterschap kunnen afspraken maken over wijze waarop het aspect water in het ruimtelijk plan is opgenomen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de volgende onderdelen: beschrijving waterrelevant beleid; kenmerken van het watersysteem; inzicht in het plangebied; de invulling van mitigerende maatregelen; de doorwerking in dit bestemmingsplan. In het kader van het vooroverleg over het bestemmingsplan is het concept ontwerp van het bestemmingsplan in augustus 2014 toegezonden aan het Waterschap De Dommel. Op 6 oktober 2014 heeft tussen de gemeente en het Waterschap een vooroverleg plaatsgevonden. Op basis van het concept voorontwerp en het overleg heeft het Waterschap per brief van 27 oktober 2014 haar reactie gegeven. Deze reactie is opgenomen in Bijlage 8. In de reactie wordt verzocht om een aantal onderdelen van de brief op te nemen in deze bestemmingsplantoelichting. Door opname van de brief in de bijlage is daaraan tegemoet gekomen, zodat kortheidshalve kan worden verwezen naar die bijlage. Voor zover de reactie aanleiding heeft gegeven om de toelichting van het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het door het Waterschap beoordeelde concept ontwerp, is dat in de navolgende paragrafen gebeurd. 5.7.2

Beleidskader

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat er in tegenstelling tot vroeger, meer rekening gehouden moet worden met water. Het huidige beleid van het rijk, de provincie, de waterbeheerder en de gemeente is gericht op een duurzaam waterbeheer. Belangrijk in deze aanpak is het realiseren van veerkrachtige watersystemen die weer de ruimte krijgen, het niet afwentelen van knelpunten in tijd of plaats, de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren', en het reserveren van de ruimte die nodig is voor de wateropgave. Rijksbeleid Sinds 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. De KRW stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlakte- en grondwater in 2015. De EU stelt de normen voor prioritaire stoffen. De ecologische doelstellingen zijn regionaal vastgesteld in het Stroomgebiedbeheersplan Maas. De grondwatervoorraad moet stabiel zijn en natuurgebieden mogen niet verdrogen door een te lage grondwaterstand. In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) hebben rijk, provincies, waterschappen en gemeenten afgesproken dat de watersystemen in 2015 op orde moeten zijn wat betreft waterkwantiteit (WB21), -kwaliteit en ecologie (KRW). Voor het plangebied is in het Nationaal Waterplan geen expliciet beleid opgesteld. Provinciaal beleid De provincie beheert de grondwatervoorraden en de waterschappen het oppervlaktewater. Het Provinciale Waterplan 2010 - 2015 beschrijft het strategische waterbeleid. De uitvoering van de Europese KRW-doelstellingen is daarin opgenomen. Parallel aan het provinciale beleid, zoeken de waterpartners samen met de betrokken landbouw-, natuur- en andere organisaties samen naar passende oplossingen om deze KRW-doelstellingen te realiseren. Het provinciale beleid richt zich op het bereiken en in stand houden van watersystemen die ruimte bieden aan een gezond leefmilieu voor mens, dier en plant. Daarbij zijn economische en ecologische

30

Hotel Laan van Diepenvoorde ontwikkelingen met elkaar in evenwicht en is het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie een randvoorwaarde. Vijf hoofdthema's vormen de kern van het beleid: het realiseren van een duurzame watervoorziening; het verbeteren van de waterhuishoudkundige situatie; het verbeteren van de waterkwaliteit; het inrichten van waterlopen met het oog op de versterking van natuurwaarden; het anders omgaan met water in bebouwd gebied. Verordening Ruimte 2014 In de Verordening valt het plangebied binnen een grondwaterbeschermingsgebied (artikel 16). Hier worden de gebieden aangewezen en beschermd die in het Provinciaal Waterplan 2010-2015 zijn benoemd als 'beschermingszone voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening'. De regeling in deze verordening is aanvullend op de regeling in de Provinciale Milieuverordening (PMV) en richt zich specifiek op de regulering van ruimtelijke ontwikkelingen. Via de PMV wordt met name het milieuspoor (kwalitatieve aspecten van grondwaterbescherming) gereguleerd. Hiertoe behoren de volgende categorieën : waterwingebied (artikel 15), grondwaterbeschermingsgebied (artikel 16), en boringsvrije zone (artikel 17). De oude Verordening bevatte bepalingen over de 25- en 100-jaarszone. Dit is in deze Verordening vervangen door het (overkoepelende) begrip ' grondwaterbeschermingsgebieden'. Deze gebieden liggen als een 'schil' om het waterwingebied heen. Sommige van de grondwaterbeschermingsgebieden zijn zeer kwetsbaar. In deze gebieden ontbreekt een slecht doorlaatbare kleilaag boven de laag waaruit grondwater wordt onttrokken. Het betreft de gebieden bij Waalwijk, Nuland, Helvoirt, Macharen, Vessem en Budel. Voor de grondwaterbeschermingsgebieden geldt een verantwoordingsplicht: uit de verantwoording bij het bestemmingsplan moet blijken dat er een zorgvuldige afweging heeft plaatsgevonden en dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater niet toenemen. In de hiervoor genoemde zeer kwetsbare grondwaterbeschermingsgebieden betekent dit dat er extra onderbouwing noodzakelijk is. Het wordt aanbevolen om bij bestemmingsplannen als bedoeld in de artikelen 15, 16 en 17, naast de provincie als belanghebbende voor de grondwaterkwaliteit, ook het waterwinbedrijf te verzoeken om in het kader van de watertoets een advies uit te brengen. De verantwoording als bedoeld in artikel 16 zal mede gebaseerd (moeten) worden op deze vroegtijdige betrokkenheid in het kader van de watertoets. Waterschapsbeleid Waterschap De Dommel is de beheerder van zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het gronden oppervlaktewater in de gemeente Waalre. In het (tweede) waterbeheerplan van het waterschap is met name het beleid en de actiepunten voor de periode van 2001-2006 vastgelegd. Tevens wordt een doorzicht gegeven naar 2018. In het waterbeheersplan wordt uitgegaan van het streven naar duurzaam, integraal waterbeheer. Het waterbeheer is gericht op het behoud van gebruiksmogelijkheden op de lange termijn, zowel voor wat betreft de kwaliteit als de kwantiteit van het water. Belangrijke thema's zijn: ruimte voor water; water als ordenend principe; duurzaam stedelijk waterbeheer; de relaties tussen het watersysteem en de waterketen. Waterbeheerplan 'krachtig water', derde waterbeheerplan 2010-2015 Waalre en omgeving maken onderdeel uit van het waterschap de Dommel. In het waterbeheerplan 'Krachtig Water' heeft het waterschap de strategische doelen voor de periode 2010-2015 beschreven. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. In dit beleid worden meerdere thema's besproken. Twee onderwerpen hebben echter een hoge prioriteit gekregen. Dit betreft het voorkomen van wateroverlast en het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden.

31


Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk (2006) In deze beleidsnotitie wordt ingegaan op het concept hydrologisch neutraal ontwikkelen. Het instrument "watertoets" biedt de mogelijkheid vroegtijdig te anticiperen op ruimtelijke ontwikkelingen door ruimtelijke plannen onder meer te toetsen aan "hydrologische neutraliteit" conform het waterbeleid. Dit concept vormt het uitgangspunt bij het uitvoeren van de watertoets. In de beleidsnotitie wordt ingegaan op de definitie en randvoorwaarden. De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen" geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. Voorbeelden hiervan zijn infrastructurele en recreatieve ontwikkelingen. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm hydrologisch neutraal heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Hydrologisch neutraal ontwikkelen houdt in dat de ontwikkeling geen hydrologische achteruitgang ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg heeft. Toetsingscriteria zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

het plan mag niet leiden tot een toe- of afname van de afvoer van water; er mogen geen veranderingen optreden in de oppervlaktewaterstanden; er mag geen overlast optreden door extreme gebeurtenissen; de grondwateraanvulling blijft gelijk; er mogen geen veranderingen optreden in de grondwaterstanden.

Gemeentelijk beleid Per 1 januari 2008 is de Wet Gemeentelijke Watertaken van kracht geworden. De gemeenten zijn met deze nieuwe wet verantwoordelijk geworden voor de ruimtelijke inpassing van maatregelen die de waterbeheerder treft. Daarnaast kent de wet drie zorgplichten toe aan de gemeenten: voor afvalwater, hemelwater en grondwater. De gemeente is hiermee verantwoordelijk voor het zoveel mogelijk afkoppelen van neerslag van het rioolstelsel, binnen bepaalde grenzen van effectiviteit. 5.7.3

Kenmerken van het watersysteem

Aalst bevindt zich in het stroomgebied Boven Dommel. Het stroomgebied kenmerkt zich als een bovenloopgebied met dekzandruggen en slenken. De belangrijkste rivier in dit systeem is de Dommel, deze begint in België. De Dommel komt bij Borkel en Schaft in Nederland en verlaat het gebied via Eindhoven - Son. Hier stroomt de Dommel onder het Wilhelminakanaal door naar het stroomgebied Beneden Dommel. Andere beken die afwateren op de Dommel zijn in stroomgebied Boven Dommel: de Beekloop, Keersop, Tongelreep, Buulder Aa, Sterkselse Aa en Kleine Dommel. 5.7.4

Plangebied

Bodem Als er meer dan 500 m2 wordt verhard, kan onderzoek naar de infiltratiecapaciteit van de bodem nodig zijn. Hierbij dient de verticale k-waarde (doorlatendheid) van de onverzadigde en verzadigde bodem te worden bepaald. Onderstaande tabel geeft een indicatie bij welke k-waarde infiltratie mogelijk is:

Oppervlaktewater Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Huidige en toekomstige situatie Verhard oppervlak

32


Oppervlaktes

Huidig m2

Daken

Toekomstig m2 -

900

Terrein verharding

620

5.100

Onverhard terrein

5.380

-

Totaal

6.000

6.000

In de huidige situatie is het plangebied met uitzondering van een parkeerterrein onverhard. In de toekomstige situatie zal het gebied (bijna) volledig verhard zijn. Het onderhavige plangebied mocht al op grond van het bestemmingsplan 'Aalst' volledig worden verhard. Hieraan veranderd ook niets in het nu voorliggende plan. Het bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden, wordt echter kleiner. Afvalwater / hemelwater Het overgrote deel van het rioolwater in het stroomgebied wordt door middel van transportleidingen afgevoerd naar de rioolwaterzuivering in Eindhoven. Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal bouwen'. Dit houdt in dat het hemelwater, dat valt op daken en verhardingen, niet versnel mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor de afvoer van dit water wordt de volgende trits gehanteerd (optie 1 is de meest wenselijke, en optie 4 het minst wenselijk): 1. 2. 3. 4.

hergebruik; vasthouden (infiltratie in de bodem, bijvoorbeeld door middel van een wadi); bergen (bijvoorbeeld door middel van een vijver); afvoeren naar oppervlaktewater.

De aanwezige hemelwaterriolering in de Laan van Diepenvoorde is gedimensioneerd op basis van het totaal maximaal te verwachten verhard oppervlak (2,5 ha) in het gebied van het bestemmingsplan 'Diepenvoorde' en de daarbij behorende inrichtingsschets uit 1991. Naar aanleiding van de aanvraag van een ontheffing namens de gemeente Waalre is op 19 november 1999 een ontheffing verleend door Waterschap De Dommel voor het lozen van hemelwater afkomstig van Plan Diepenvoorde op de Tongelreep, via een retentievoorziening van 500 m3. deze voorziening functioneert zoals deze bedoeld is. Grondwater Iedere ruimtelijke ontwikkeling wordt gekenmerkt door een bepaalde ontwateringsdiepte. Dit is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het grondwaterpeil is gelegen. Een voldoende ontwatering is nodig om grondwateroverlast te voorkomen. Het voorkómen van grondwateroverlast is een verantwoordelijkheid van de gemeente en de ontwikkelaar. Het waterschap adviseert om op te hogen of kruipruimteloos te bouwen als wordt geconstateerd dat de ontwateringsdiepte niet wordt gehaald en daardoor kans op grondwateroverlast ontstaat. Omdat een groot deel van het plangebied onder het straatpeil van de Laan van Diepenvoorde ligt, zal het gebied voor de bouw van het hotel worden opgehoogd. Daarnaast voorziet het hotel niet in ondergrondse ruimten. Hierdoor is de invloed op het grondwater minimaal. Waterkwaliteit Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het gronden oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits, 1. schoonhouden 2. scheiden 3. zuiveren, dienen de mogelijkheden voor bronmaatregelen (schoonhouden) te worden onderzocht. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (wegen groenbeheer). Als de bodem en/of grondwater verontreinigd is dient dit in de waterparagraaf te worden opgenomen. Als randvoorwaarde geldt dan dat verdere verspreiding van de verontreiniging ten gevolge van de ontwikkeling niet is toegestaan. Uit het verkennend bodemonderzoek van TAUW (Bijlage 9) is gebleken dat in het grondwater, afgezien van een plaatselijk licht verhoogde concentratie barium, geen van de

33

Hotel Laan van Diepenvoorde geanalyseerde parameters in concentraties boven de streefwaarde of bepalingsgrens is aangetoond. Gebiedsspecifieke waterbelangen Grondwaterbeschermingsgebied Het plangebied ligt binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Op grond van het provinciale beleid geldt hier voor nieuwe ontwikkelingen een verantwoordingsplicht. Uit de verantwoording bij het bestemmingsplan moet blijken dat er een zorgvuldige afweging heeft plaatsgevonden en dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater niet toenemen. Op 28 maart 2014 is de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling van een hotel door onderzoeksbureau TAUW getoetst aan de beleidsregels, die behoren bij grondwaterbeschermingsgebieden (Bijlage 9). Bij de toets werd uitgegaan van de volgende werkzaamheden: het niveau van het huidige parkeerterrein wordt het planniveau. Dit betekent dat de rest van het terrein wordt opgehoogd tot het planniveau. Ter plaatse van het hotel zelf wordt nog meer opgehoogd; het hotel wordt gefundeerd op betonnen palen. De lengte van deze palen bedraagt circa 22 meter. De funderingsbalken worden in de ophoging ingegraven; ondergrondse objecten zoals kelders worden niet voorzien. Wél wordt voorzien in een liftput. Er wordt niet gegraven tot in de oorspronkelijke bodem; een bodemenergiesysteem is niet voorzien. Aangezien de funderingspalen dieper komen dan 3 m -mv, mag uitsluitend gebruik worden gemaakt van: grondverdringende gladde geprefabriceerde palen zonder verbrede voet of in de grond gevormde palen of schroefpalen Verder is de afwatering van het gebouw zelf en het parkeerterrein een punt van aandacht. Indien het afstromend hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem (bijvoorbeeld via een wadi), mogen geen uitlogende materialen worden toegepast en/of dient het water eerst te worden gezuiverd (bijvoorbeeld via bodempassage). Diepinfiltratie is verboden. Het toepassen van een bodemenergiesysteem in een grondwaterbeschermingsgebied is verboden. Met bovenstaande beoordeling is een praktische invulling gemaakt van de van belang zijnde regelgeving vanuit de Provinciale Milieuverordening en de Verordening Ruimte 2014 van de Provincie Noord-Brabant. Indien wordt voldaan aan de punten vanuit de beoordeling en voor overige zaken wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in de Provinciale Milieuverordening en de Verordening Ruimte 2014, dan past de geplande ontwikkeling binnen de beleidsregels. Waterbergingsgebied Het plangebied waar het nieuwe hotel wordt gerealiseerd is in de provinciale ruimtelijke verordening aangewezen als Reserveringsgebied Waterberging. In Bijlage 8 is een bijlage 3 opgenomen, waarin de met de reservering samenhangde inundatietoets is uitgevoerd. Op basis van de toets is geconcludeerd dat de locatie voor het grootste deel buiten het gebied valt dat bij een afvoersiituatie van 1x per 100 jaar onder water komt te staan. Uitbreiding is dus mogelijk en het reserveringsgebied kan anders begrensd worden zonder dat er compensatie nodig is. Geadviseerd wordt om in ieder geval boven de 18,20 m + NAP te bouwen. Een klein deel van het globaal begrensde te bebouwen gebied ligt lager dan 18,20 m + NAP,zodat dit eventueel opgehoogd moet worden. Compensatie van waterberging is echter niet nodig. 5.7.5

Mitigerende maatregelen

Bij nieuwe bouwplannen wordt uitgegaan van hydrologisch neutraal bouwen. Volgens de trits 'vasthouden, bergen, afvoeren' wordt nadat vasthouden niet mogelijk is, eerst gezocht naar maatregelen om dakwater af te koppelen en te bergen op het eigen terrein.

34


5.7.6

Uitvoeringsaspecten

Het hotel wordt gelijk aan de omliggende kantoorgebouwen aangesloten op het bestaande gescheiden rioleringssysteem. Het parkeerterrein wordt uitgevoerd in klinkerbestrating, wat enige infiltratie mogelijk maakt. Voor wat betreft het dakvlak zal onderzocht worden of het afkoppelen van de HWA en infiltratie in de bodem op de kavel op redelijke wijze uitvoerbaar is. Overigens is infiltratie ter plekke niet benodigd aangezien het bestaande stelsel toereikend is. In de nieuwbouw worden geen uitlogende materialen zoals zink en lood verwerkt worden die in contact staan met hemelwater. Op die manier wordt voorkomen dat de waterkwaliteit door toedoen van de nieuwbouw verslechtert. 5.7.7

Doorwerking bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied', overeenkomstig de regeling in het bestemmingsplan 'Aalst'. Binnen deze gebiedsaanduiding mag slechts worden gebouwd indien de kwaliteit van het grondwater daardoor niet wordt geschaad of in gevaar wordt gebracht. Werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken (voorheen: aanleggen) is slechts toegestaan indien ten gevolge daarvan de kwaliteit van het grondwater niet onevenredig wordt aangetast. Hiervoor is een omgevingsvergunning vereist.

5.8

Luchtkwaliteit

Door onderzoeksbureau Cauberg-Huygen is in maart 2014 een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit die samenhangen met de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling van een nieuwe hotel (Bijlage 10). In het luchtkwaliteitsonderzoek zijn, uitgaande een gemiddelde bedrijfssituatie, de concentraties fijn stof en NO2 berekend. De berekeningen zijn uitgevoerd overeenkomstig de rekenregels uit de Ministeriële regeling Beoordeling Luchtkwaliteit 2007 (RBL 2007). Uit de rekenresultaten volgt dat de in het nieuwe bestemmingsplan beoogde activiteiten leiden tot een niet-in-betekende-mate bijdrage aan de lokale luchtkwaliteit. Gelet hierop vormt de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen.

5.9

Bezonning

Om het effect van de nieuwbouw van het hotel op de bezonning van objecten in de omgeving in kaart te brengen is in november 2014 een schaduwstudie uitgevoerd (Bijlage 11). De schaduwstudie is tot stand gekomen door middel van een computersimulatie. Het computerprogramma voorziet in de verschillende zonnestanden die gedurende het jaar en gedurende de dag aan de orde zijn. Door de gebouwen in de juiste coördinaten te plaatsen is het mogelijk een waarheidsgetrouwe weergave te geven van de bezonning en bijbehorende schaduwwerking op verschillende tijdstippen van een jaar en op een dag. Op 21 december staat de zon het laagst en is de dag het kortst. De zon staat dan boven de zuidelijke keerkring. Op 21 juni staat de zon boven de noordelijke keerkring, hierdoor worden lange dagen en hoge zonnestanden bereikt. Ook draait de zon dan ver door; in de avond schijnt de zon zelfs vanuit noordwestelijke richting. De zonnestand is op 21 maart en 21 september ongeveer gelijk en dus worden dezelfde schaduweffecten bereikt. Op die data staat de zon boven de evenaar. Omliggende bebouwing Als uitgangspunt voor de omliggende bebouwing is qua volume de maximale bebouwingsmogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan aangehouden. Locatie nieuw bestemmingsplan Op de nieuwbouwlocatie zijn twee modellen weergegeven: de bestaande planologische situatie en de nieuwe planologische situatie. In beide modellen is een worst-case situatie getoond. Dat wil zeggen de

35

Hotel Laan van Diepenvoorde maximale planologische bouwmogelijkheden, die het grootste bezonningseffect zouden kunnen veroorzaken. De worst-case benadering is zo gemodelleerd dat alle bouwmogelijkheden zijn geconcentreerd nabij de omliggende bebouwing, aan de westen de noordwestzijde. Omdat zich ten oosten van de locatie geen bebouwing en belanghebbenden bevinden is de schaduw naar de oostzijde niet van belang. Analyse schaduwwerking door nieuwbouw op bestaande bebouwing 21 maart/september Om 08.00 uur komen de adressen Gestelsestraat 101 t/m 105 (oneven) door de nieuwbouw in de schaduw te liggen. Voor de nummers 101 en 103 geldt dat deze op grond van de huidige bebouwingsmogelijkheden voor een groot deel reeds in de schaduw liggen. Voor het kantoorpand aan de Laan van Diepenvoorde 30 t/m 36 zal, in tegenstelling tot de huidige situatie, in de toekomstige situatie geen sprake meer zijn van schaduwwerking. Voor het kantoorpand op nummers 37 t/m 43 zal de schaduw rond 08.00 uur in de ochtend beperkt toenemen. De raampartijen zijn ook in de huidige situatie al voor een groot deel gelegen in de schaduw. 21 juni Rond 08.00 uur in de ochtend ontstaat door de nieuwbouw extra schaduw op de oostgevel van het kantoorpand aan de Laan van Diepenvoorde 30 t/m 36. Voor het adres Laan van Diepenvoorde 37 t/m 43 geldt dat slechts de kopse gevel aan de zuidzijde in de schaduw komt te liggen. Om 10.00 uur is er al geen extra schaduw meer op de kantoren. De nieuwbouw heeft verder geen effect op de bezonning van (woon)objecten in de omgeving. 21 december In december verbetert de bezonning van het kantoorpand aan de Laan van Diepenvoorde 37 t/m 43 in de ochtend rond 10.00 uur. Verder heeft de nieuwbouw geen effect op de bezonning. Conclusie De extra schaduw op de bestaande bebouwing in de omgeving is beperkt van omvang. Het gaat alleen om extra schaduw in de ochtend rond 08.00 uur en dan met name op de kantoorbebouwing. Voor een aantal andere tijdstippen is daar zelfs sprake van een verbetering van de bezonning ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. De toename van schaduw door de nieuwbouw is dus beperkt en aanvaardbaar.

5.10

Verkeer en parkeren

5.10.1 Verkeer Het aantal verkeersbewegingen en het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen volgt uit het programma voor de bouwlocatie. Het hotel richt zich primair op de zakelijke gast en heeft een verblijfsfunctie met aanvullende voorzieningen. Er is geen zalenaccommodatie voor zakelijke bijeenkomsten, feesten of partijen. Het aantal verkeersbewegingen is daarmee af te leiden van het aantal kamers (max 160) en de personeelsbezetting. In het weekeinde zal de bezetting beperkt zijn en zal het hotel naast zakelijke gasten ook toeristische overnachtingen aantrekken. De CROW gaat bij dit type hotel met een dergelijke ligging uit van het generen van 16,4-23,1 bewegingen per 10 kamers per dag. Uitgaande van gemiddeld 20 bewegingen betekent dat 320 verkeersbewegingen per dag. De nadruk ligt bij dit type hotel bij het vertrek in de ochtend met name (80%) tussen 07.00 en 09.00 uur en een wat langere aankomstperiode in de namiddag en avond. In de daardoor maatgevende ochtendspits betekent dat de helft van het aantal verkeersbewegingen, daar 80% van en dat verdeeld over twee uren: 320/2/2 x 0,8 = 64 motorvoertuigen per uur. Dit is overigens beduidend minder dan wat het bestemmingsplan 'Aalst' mogelijk maakte. Bij een eventuele realisatie van een kantoorpand van bijvoorbeeld 10.000 m2. Dat zou, uitgaand van een verkeersgeneratie van 7,9 tot 9,6 bewegingen per 100 m2 bvo (cijfers verkeersgeneratie ASVV 2012, CROW), neerkomen op 790 tot 960 verkeersbewegingen.

36


5.10.2 Parkeerbehoefte Een groot deel van de gasten komt met de auto of wordt afgezet per taxi of door het bedrijf waar men activiteiten onderneemt. In de zakelijke markt wordt bijna uitsluitend alleen op een kamer geslapen, ook al komt men gezamenlijk met een auto. Het Bastionhotel richt zich primair op de overnachtingbehoefte vanuit deze zakelijke markt. Dit heeft tot gevolg dat er bijna uitsluitend 's avonds en 's nachts parkeerbehoefte is en dat de parkeervraag minder is dan het aantal kamers van het hotel. Bastion hanteert uit eigen ervaring een parkeernorm van 0,7- 0,8 plaatsen per kamer, met een voorkeur om 0,8 per kamer beschikbaar te hebben. Om deze normering te toetsen kan tevens de CROW normering worden bezien. Deze ging uit van een bandbreedte van 0,5-1,5 per kamer afhankelijk van de ligging en de overige voorzieningen (uitgebreid restaurant, zalen etc.) van het hotel. Recent is de normstelling geactualiseerd en verfijnd. Een Bastionhotel is te beschouwen als een 3-4 sterrenconcept. Per 10 kamers is voor een weinig stedelijk gebied bij de rest van de bebouwde kom een behoefte van maximaal 5,7 (3 ster) tot maximaal 8 (4 ster) parkeerplaatsen bepaald. Dat maximum komt overeen met een parkeernorm van 0,8 parkeerplaats per kamer.

Op bovenstaande illustratieve afbeelding is het parkeren aangegeven, daarbij zijn 127 parkeerplaatsen getekend, zodat wordt voldaan aan de norm. In de regels van dit bestemmingsplan is de hiervoor genoemde norm van 0,8 parkeerplaatsen per hotelkamer vastgelegd, zodat zeker gesteld is dat altijd ruim voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

37


Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planopzet

Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De in dit bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Horeca' voorziet in de mogelijkheid om een hotel te realiseren met maximaal 160 kamers. Het aangewezen bouwvlak mag tot 70% bebouwd worden. Binnen een deel van dit bouwvlak geldt een maximale hoogte van 45 meter terwijl verder daarbinnen een maximale bouwhoogte van 6 meter geldt. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels. In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van de planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven. 6.1.1

SVBP 2012

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de vormgeving van de verbeelding en de regels. Het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de bijbehorende regels die in samenhang met elkaar dienen te worden gelezen. Alle informatie uit de onderhavige toelichting heeft geleid tot het opstellen van de verbeelding en de regels van dit bestemmingsplan. Bij de opzet van de regels is aangesloten op de wettelijke regelingen, namelijk de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening. Tevens sluiten de regels aan bij de eisen conform Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan is overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening vervat in: 1. een geometrische plaatsbepaling van het plangebied en van de daarin aangewezen bestemmingen; 2. een beschrijving van die bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Hieronder worden de verschillende hoofdstukken van de regels kort toegelicht.

6.2

Systematiek van de planregels

De opbouw van het bestemmingsplan is conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. 6.2.1

Inleidende regels

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Daarin zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de planregels, en alleen om verwarring of interpretatieverschillen te voorkomen. Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

38


6.2.2

Bestemmingsregels

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen hebben verleend. Een omgevingsvergunning wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de planregels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. Hieronder volgt per bestemmingsonderdeel een korte toelichting. Bestemmingsomschrijving De bestemmingsomschrijving bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals wonen, bedrijven, detailhandel, recreatie, horeca etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functie(s). De hoofdfuncties worden als eerste genoemd. Indien van toepassing worden ook de aan de hoofdfuncties ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt weergegeven door de zinsnede 'met daaraan ondergeschikt'. Tevens wordt aangegeven welke functies bij de bestemming behoren door middel van de zinsnede 'met daarbij bijbehorende'. Het betreft hier meestal functies als paden, groen, erven, etc. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel, maar bevat ook inrichtingsaspecten. Bouwregels In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Specifieke gebruiksregels In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Hierin worden niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. 6.2.3

Algemene regels

Antidubbeltelregel Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene aanduidingsregels In dit artikel zijn de aanduidingen opgenomen die over meerdere bestemmingen zijn gelegen. Het betreft in dit plan de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' . Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels wordt aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met de bestemmingen in hoofdstuk 2. Algemene afwijkingsregels In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van niet-ingrijpende bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. 6.2.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht In deze bepaling wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht, die aangesloten is bij het Besluit ruimtelijke ordening.

39


Slotregels Als laatste is de slotbepaling opgenomen. Deze bepaling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsbepaling.

40


Hoofdstuk 7 7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het Bastion-hotel die mogelijk wordt gemaakt door middel van dit bestemmingsplan betreft een particulier initiatief. Alle kosten die betrekking hebben op de planontwikkeling komen dan ook voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Hiertoe is tussen initiatiefnemer en de gemeente Waalre op 5 januari 2015 een anterieure overeenkomst gesloten, waarin juridisch is vastgelegd dat de kosten die samenhangen met het bestemmingsplan en overige verhaalbare kosten als bedoeld in afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening, alsmede mogelijke planschade op de voet van afdeling 6.1 Wro voor rekening van de initiatiefnemer komen. Met deze overeenkomst is het wettelijk kostenverhaal geborgd, waardoor overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 onder a het kostenverhaal anderszins verzekerd is en kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn gewaarborgd.

7.2

Handhaving

In het kader van de actualisering van bestemmingsplannen dient ingevolge aanbeveling 4 van de IRO een handhavingsparagraaf te worden opgenomen. Hierbij dient met name te worden aangeven, hoe met de bestaande illegale situaties dient te worden omgegaan. Handhaving kan kortweg worden omschreven als: elke handeling die erop gericht is de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Handhaving kan ook worden gezien als: het stellen van normen c.q. grenzen; het uitvoeren van normen (vergunningverlening) c.q. norm conform handelen; het houden van toezicht; het opleggen van sancties. Handhaving wordt om meerdere redenen door bestuursorganen toegepast. Genoemd kunnen worden: handhaving levert een wezenlijke bijdrage aan het bereiken van de doelstelling van beleid, door middel van wet- en regelgeving; handhaving leidt tot toename van rechtszekerheid en rechtsgelijkheid; handhaving leidt tot toename van een grotere acceptatie van wet- en regelgeving; handhaving leidt tot toename van geloofwaardigheid, betrouwbaarheid en integriteit van de overheid. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is een dergelijke inbreuk een aantasting van één van de belangrijkste waarborgen die de burger op gemeentelijk niveau heeft. De burger mag immers verwachten, veelal eisen, van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Bovendien tast het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk de handhaving van de bestemmingsplannen ter hand te nemen en blijven nemen. Het ruimtelijke beleid, zoals de gemeente Waalre dat voor haar grondgebied heeft vastgesteld, vindt voor het belangrijkste deel haar weerslag in de vastgestelde bestemmingsplannen. Hierin is voor het stedelijk- en landelijk gebied, de kernen, de industrieterreinen en de verschillende individuele percelen het juridische toetsingskader neergelegd die het gemeentebestuur in die gebieden wil verwezenlijken. Aan het vaststellen van een bestemmingsplan gaat een uitgebreide en zorgvuldige voorbereiding vooraf. Er wordt een "uitgebreide" inventarisatie gemaakt van de bestaande situatie binnen het plangebied, teneinde deze, op te kunnen nemen in het bestemmingsplan. Bovendien vindt er uitgebreid overleg plaats met belanghebbenden, door middel van overleg- en inspraakrondes inzake het voorontwerp en ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Deze uitgebreide voorbereidingen hebben een duidelijk doel. Het bestemmingsplan dient een zorgvuldig

41

Hotel Laan van Diepenvoorde opgesteld plan te zijn, waarin de verworvenheden van de democratische rechtstaat doorklinken. Het bestemmingsplan heeft immers, zodra het rechtskracht heeft, een enorme impact op het gemeentelijke grondgebied. Deze werking wordt, met name door burgers, nogal eens onderschat. Het bestemmingsplan kan bijvoorbeeld het gebruik van in eigendom zijnde onroerende zaken zowel beperken als verruimen. Bovendien is het bestemmingsplan een criterium waaraan bouwplannen moeten worden getoetst en kan het een grondslag zijn voor het toepassen van strafrechtelijke, privaatrechtelijke en bestuursrechtelijke dwangmiddelen, waarvan de kosten veelal verhaald kunnen worden op de overtreder. De juridische status van het bestemmingsplan kan dan ook het best verduidelijkt worden met de lekenterm: "gemeentelijke wet".

42


Hoofdstuk 8

Procedure

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld in de Wro en het Bro. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.1

Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Conform de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan 4 weken van 4 september 2014 tot en met 1 oktober 2014 voor een ieder ter inzage gelegen. Met een huis aan huis verspreide brief zijn de omwonenden en nabij gelegen bedrijven uitgenodigd voor een informatieve inloopavond op 4 september. Daarbij konden de mensen kennisnemen van het voorontwerp bestemmingsplan en het schetsontwerp van het hotel. Op de avond was men tevens in de gelegenheid vragen te stellen aan de aanwezige ambtenaren en vertegenwoordigers van de Bastion Hotelgroep. De nota van beantwoording is als Bijlage 12 aan deze toelichting gevoegd.

8.2

Overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1 Bro) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De provincie heeft aangegeven dat er geen provinciale belangen in geding zijn met de voorgestelde bestemmingsplan. In het kader van het vooroverleg over het bestemmingsplan is het concept ontwerp van het bestemmingsplan in augustus 2014 toegezonden aan het Waterschap De Dommel. Op 6 oktober 2014 heeft tussen de gemeente en het Waterschap een vooroverleg plaatsgevonden. Op basis van het concept voorontwerp en het overleg heeft het Waterschap per brief van 27 oktober 2014 haar reactie gegeven. Deze reactie is opgenomen in Bijlage 8. In de reactie wordt verzocht om een aantal onderdelen van de brief op te nemen in deze bestemmingsplantoelichting. Door opname van de brief in de bijlage is daaraan tegemoet gekomen, zodat kortheidshalve kan worden verwezen naar die bijlage. Voor zover de reactie aanleiding heeft gegeven om de toelichting van het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het door het Waterschap beoordeelde concept ontwerp, is dat in de waterparagraaf (5.7) gebeurd.

8.3

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode heeft een ieder zijn zienswijzen kenbaar kunnen maken tegen het plan. De ontvangen zienswijzen zijn beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijzen. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn verwoord in de Nota van wijzigingen. Beiden zijn als bijlagen bijgevoegd (Bijlage 13 en Bijlage 14) .

43


8.4

Beroep

Na de bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

44

Hotel Laan van Diepenvoorde. bestemmingsplan Gemeente Waalre 9 juni 2015

Recommend Documents