Hoogbouw te hoog gegrepen? Ervaringen met wonen in hoogbouwcomplexen

Hoogbouw te hoog gegrepen? Ervaringen met wonen in hoogbouwcomplexen

Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Research seminar op 21 december 2011: ‘Toekomst van hoogbouw in Nederland; een marktperspectief?’

Maurice Raemaekers

De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal. De auteursrechten berusten bij de auteur. Het is verboden dit materiaal te verspreiden zonder nadrukkelijke toestemming van de auteur.

ISSN nummer ASRE research papers: 1878-4607

ASRE Research Center I Amsterdam School of Real Estate I Postbus 140 I 1000 AC Amsterdam T 020 – 668 1129 I F 020 – 668 0361 I [email protected]

Hoogbouw te hoog gegrepen? Ervaringen met wonen in hoogbouwcomplexen

Drs. M.M.W. (Maurice) Raemaekers MRE

paper ten behoeve van het ASRE seminar “Toekomst van hoogbouw in Nederland; een marktperspectief?” 21 december 2011

Met dank aan het Research-team en onze verhuurmakelaars. Maastricht, september 2011

Hoogbouw te hoog gegrepen?

3

Inhoudsopgave 0. Samenvatting….………………………………………………………………………………………………………………………………………. 4 1. Inleiding…………………………………………………………………………………………………………………………………………….……… 6 1.1. Algemeen……………………………………………………………………………………………………………………………….………. 6 1.2. De Huurdersmonitor……………………………………………………………………………….……………………………………… 6

2. Hoogbouw…………………………………………………………………………………………………………………..………………………….... 7 2.1. Hoe definiëren we hoogbouw eigenlijk………………………………………………………………………………………….. 7 2.2. ….en waar komen we die hoogbouw tegen?....................................................................................... 7

3. Kenmerken typologieën……………………………………………………………………………………………………………………………. 9 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Is de Randstad anders dan de Periferie?............................................................................................. 9 …..en leveren woonmilieus verschillen op?......................................................................................... 9 Zitten er ook nog regionale verschillen in hoogbouw in centrum-stedelijke milieus?.................... 10 Specifieke productkenmerken………………………………………………………………………………………………………. 11 Conclusie………………………………………………………………………………………………………………………………………. 11

4. Het marktfunctioneren…………………………………………………………………………………………………………………………… 12 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

Omgevingskwaliteit………………………………………………………………………………………………………………………. 12 Betaalbaarheid……………………………………………………………………………………………………………................... 12 Concurrerend aanbod…………………………………………………………………………………………………………………… 12 De bezettingsgraag is dynamisch………………………………………………………………………………………………….. 12 …..de mutatiegraad bovengemiddeld…………………………………………………………………………………………… 14 Conclusie………………………………………………………………………………………………………………………………………. 15

5. De bewoners…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 16 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.

Socio-demografisch………………………………………………………………………………………………………………………. 16 …..leefstijl……………………………………………………………………………………………………………………………………… 16 …..of beide?........................................................................................................................................ 16 Het bewonersprofiel…………………………………………………………………………………………………………………….. 17 Verschilt het bewonersprofiel per woonmilieu?............................................................................... 18 Conclusie………………………………………………………………………………………………………………………………………. 20

6. Hoe tevreden zijn bewoners van hoogbouw?............................................................................................. 21 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7.

Waardering hoogbouw…………………………………………………………………………………………………………………. 21 Waarderingsaspecten…………………………………………………………………………………………………………………… 22 Levert het type woonmilieu nog verschillen in tevredenheid op…………………………………………………. 23 …..of het onderscheid Randstad-Periferie?....................................................................................... 24 Waardering van voorzieningen…………………………………………………………………………………………………….. 24 Waardering door short stay bewoners…………………………………………………………………………………………. 26 Conclusie………………………………………………………………………………………………………………………………………. 26

7. Ervaringen………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 27 7.1. Financiële haalbaarheid belegging……………………………………………………………………………………………….. 27 7.2. Verhuur- en verkoopervaringen……………………………………………………………………………………………………. 28 7.3. Conclusie………………………………………………………………………………………………………………………………………. 29

8. Is hoogbouw te hoog gegrepen?.................................................................................................................. 30 9. Stellingen………………………………………………………………………………………………………………………………………………... 31 Literatuur……………………………………………………………………………………………………………………………………………………... 32 De complexen…………….………………………………………………………………………………………………………………………………… 33


0. Samenvatting 1. Inleiding Als gevolg van druk op de stedelijke woningmarkt en schaarste aan ruimte heeft hoogbouw zich een plek verworven in het stedelijk weefsel. In dit paper staan de bevindingen van bewoners van hoogbouwcomplexen in de Vesteda-portefeuille centraal. De enquêteresultaten uit onze Huurdersmonitor vormden een goede basis om de ervaringen van bewoners te analyseren.

4

Qua woonmilieu zien we vooral verschillen in de bouwhoogte en in de huurprijs. De tucht van de markt en specifieke locatiekwaliteiten zorgen voor een behoorlijke differentiatie in huurprijs, die kan oplopen tot 25%. Qua product zijn de moderne torens (van deze eeuw) ontwikkeld op basis van een concept met aanvullende voorzieningen. Oudere torens hebben dit niet. Tot die voorzieningen behoren naast zwembad, fitness en sauna ook domotica en diensten. De exploitatie hiervan vraagt om een kritische massa, die niet altijd aanwezig is.

2. Hoogbouw Hoogbouw is in internationaal perspectief een rekbaar begrip. Waar begint hoogbouw en waar eindigt het. Dat laatste is het makkelijkst te beantwoorden; medio 2011 was “The Torch” (Dubai) het hoogste woongebouw ter wereld met 348 meter. In Nederland is dat de toren “New Orleans” (Rotterdam) met 158 meter. Over waar hoogbouw begint zijn de meningen verdeeld, zeker in Nederland. Je komt 70 meter als ondergrens tegen, maar veel gemeenten hanteren 30 meter. In dit paper is er voor gekozen om de grens bij circa 45 meter te leggen, dat wil zeggen minimaal 12 woonlagen. Verder dient de bouwvorm een toren te zijn. Al doende zijn in de Vesteda-portefeuille zo’n 2.500 woningen geselecteerd, die op grond van hun ligging op twee manieren zijn gerangschikt. Het eerste onderscheid is een tweedeling tussen Randstad en Periferie, die gebaseerd is op regionale differentiatie in woningmarkten. Het tweede onderscheid (in 5 clusters) berust op een onderverdeling naar woonmilieus (centrum-stedelijk, buiten het centrum of groenstedelijk) en ligging al dan niet aan water of park.

4. Het marktfunctioneren Het marktfunctioneren van hoogbouw in de huursector laat zien dat zowel beschikbaarheid als mutatiegraad van hoogbouwappartementen op een hoger niveau ligt dan bij andere bouwvormen. Dit wijst erop dat hoogbouw voor veel bewoners slechts een tussenstap in hun wooncarrière is. Het gaat bij deze woonwens dan ook minder om hoogbouw als fenomeen, maar veel meer om (de snelle beschikbaarheid van) het appartement. Dit zou kunnen betekenen dat er géén specifieke doelgroep voor hoogbouw is.

5. De bewoners Of je het nu socio-demografisch of naar leefstijl bekijkt, die specifieke groep hoogbouwbewoners is er in de huursector inderdaad niet, zoals valt af te leiden uit het bewonersprofiel. Je komt vrijwel alle leeftijdsgroepen en huishoudenstypen in hoogbouw tegen. Zelfs gezinnen en senioren, al zijn beide duidelijk in de minderheid. “Huishoudens die behoefte hebben aan wonen en leven in een écht stedelijke setting” zien we als een goede typering van de hoogbouwbewoner.

3. Kenmerken typologieën Er zijn verschillen in hoogbouw tussen de Randstad en Periferie, die te maken hebben met de omvang van dit marktsegment, bouwhoogte, aantal woningen, woninggrootte en m²-prijs. Hoogbouw komt frequenter voor in de Randstad en kent daar een langere traditie dan elders in het land. De torens zijn er hoger en omvatten ook meer appartementen. De woningen zelf zijn gemiddeld wat kleiner, maar kennen wel een hogere m²-prijs. Een gevolg van de druk op de woningmarkt; de Randstad vormt het economische zwaartepunt en dat vergroot de (regionale) woningbehoefte.

Wat wel blijkt uit de literatuur als uit de Huurdersmonitor is dat hoogbouw zich qua prijsstelling op de bovenkant van de markt richt en daarom een publiek aantrekt dat dit ook kan betalen; in de praktijk zijn dat de hogere inkomensgroepen. En die zijn centrum-stedelijk beter vertegenwoordigd dan in de andere woonmilieus. Qua herkomst van de huurders zien we dat bijna de helft van buiten de gemeente komt; werkmotieven vormen veelal de verhuisreden. Maar daarin wijkt hoogbouw niet af van andere gestapelde bouwvormen. Er zou wel een verband kunnen bestaan tussen het werkmotief en de beschikbaarheid van hoogbouwappartementen.


6. Hoe tevreden zijn de bewoners De in de literatuur genoemde belevingsaspecten als uitzicht, ruimte, rust, exclusiviteit, locatie, parkeren en buitenruimten vormen ook in dit onderzoek belangrijke waarderingsaspecten. Bewoners van hoogbouw oordelen positief over hun woning, het gebouw en de woonomgeving; hun waardering ligt zelfs hoger dan die van bewoners in andere bouwvormen.

5

Men ontleent wel status aan het gebouw en de aanwezige voorzieningen, maar deze vormen blijkbaar geen bindend element in het woongedrag. Wat we verder constateren is dat individuele hoogbouwprojecten aan ‘erosie’ onderhevig kunnen zijn als gevolg van de toevoeging van nieuwbouw. Zij zien hun marktpositie daardoor verslechteren.

8. Tot slot Omgevingsaspecten die bijzonder gewaardeerd worden zijn uitgaansgelegenheden en cultuur. Bij de woningkenmerken doet hoogbouw het op vrijwel alle onderzochte aspecten – van uitstraling van het gebouw tot indeling van de woning - beter dan de andere bouwvormen. Verder oordelen centrum-stedelijke bewoners positiever over winkelvoorzieningen. In complexen met aanvullende voorzieningen is het oordeel van de geënqueteerde bewoners over die voorzieningen positief; tevens wordt er frequent gebruik van gemaakt. De aanwezigheid hiervan geeft meerwaarde aan hoogbouw, maar legt wel extra druk op de exploitatielasten.

7. Ervaringen Hoog bouwen is duur, waarmee de financiële haalbaarheid van een project onder druk komt te staan. Vanuit beleggersoptiek vraagt dit om een scherpe inzet op de beïnvloedbare factoren (stichtingskosten) en een zorgvuldige inschatting van de niet-beÏnvloedbare parameters in de rendementsberekening (waardegroei). Een residuele grondprijsbenadering, dan wel een vaste kavelprijs, kan voor enige lucht zorgen. Komt bij dat de afzet van appartementen goed moet worden ingeschat teneinde zicht te krijgen op de aanvangsleegstand. In dit segment binnen de huursector blijkt een afzettempo van anderhalf tot drie hoogbouwappartementen per maand niet ongebruikelijk. Dat de snelle beschikbaarheid van het appartement een belangrijke reden is om voor deze woning te kiezen, geeft aan dat ‘status’ en ‘ligging’ (waaronder uitzicht) niet de enige drijfveren zijn. Dit sluit aan bij het beeld van de woonduur en de mutatiegraad in hoogbouwcomplexen. Het gaat de bewoner niet specifiek om hoogbouw, maar om het appartement; dat vormt een tussenstation in zijn wooncarrière. Vervolgens stromen twee op de vijf huishoudens door naar een koopwoning.

In dit paper wordt een aantal op zichzelf staande conclusies voor de huursector getrokken, die het verdienen om ze eens in onderling perspectief te bekijken en te analyseren. Omdat er geen specifieke doelgroep voor hoogbouw is, verschuift de verhuiswens van hoogbouw naar appartement. En als werk de verhuisreden is, lijkt de snelle beschikbaarheid van het appartement de woonkeuze te bepalen. Als we vervolgens constateren dat de woonduur relatief kort is, wijst dit erop dat men vanuit de hoogbouw op zoek gaat naar ‘definitieve’ huisvesting, vaak een koopwoning. Dat onderlinge perspectief zou dan tevens breder getrokken kunnen worden naar de koopsector en naar ervaringen die woningcorporaties met hoogbouw hebben.

9. Is hoogbouw dan te hoog gegrepen? Voor de huursector blijft hoogbouw in een behoefte voorzien. Als beleggingsobject kan het zeker perspectief bieden, mits financieel haalbaar. Daarvoor moet wel bij alle partijen de wil aanwezig zijn om er gezamenlijk uit te komen. Hoogbouw is dus niet te hoog gegrepen, maar de lat ligt wel hoog.


1. Inleiding 1.1. Algemeen Nederland kampt sinds jaar en dag – eigenlijk al sinds de wederopbouwperiode - met een (kwalitatief) woningtekort. De druk op de woningmarkt in de steden, veelal centra van economische activiteiten, was groot, is groot en zal ook de komende jaren groot blijven. Het aantal inwoners per km² loopt in stedelijke agglomeraties zelfs 1 op tot zes keer het landelijke gemiddelde . Dit betekent dat gemeenten efficiënt om dienen te gaan met de beperkt beschikbare ruimte. Technische innovaties enerzijds, maar ook ambities van gemeenten anderzijds, faciliteren in toenemende mate de toepassing van de derde dimensie in de bouw: hoogte. Hoogbouw staat dan ook steeds meer in de belangstelling. Ook al omdat hoogbouw gezien wordt als een belangrijk instrument om invulling te geven aan de 2 woningbehoefte in stedelijke gebieden . De nieuwe Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte opent perspectieven voor gemeenten, omdat een belangrijk deel van de invulling van de verstedelijkingsopgave naar 3 deze (lagere) bestuurslaag wordt gedelegeerd . Maar het Rijk blijft wel een vinger in de pap houden als het gaat om de verdere ontwikkeling van mainports als Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven. Ook vanuit schaarste aan ruimte vragen binnenstedelijke ontwikkelingen om intensief ruimtegebruik, dus om hoogbouw. De hoge grondprijzen nopen ontwikkelaars om grote aantallen woningen op een klein grondoppervlak te realiseren, waarbij er - ten behoeve van het binnenstedelijk functioneren - ook vaak sprake is van mixed use in de vorm van een commerciële of culturele plint. Technisch en commercieel is hoogbouw dus mogelijk, maar wil de consument het ook? Bestaat er draagvlak voor hoogbouw in grote en middelgrote Nederlandse steden, bezien vanuit de ervaringen van bewoners en de belegger. Zijn er lessen te trekken uit de ervaringen tot nu toe? In dit onderzoek proberen we op genoemde vragen een antwoord te geven. Aan de hand van een analyse van hoogbouwcomplexen binnen de woningportefeuille van 1 2 3

CBS (2011), website CBS Statline Ministerie VROM (2008), Structuurvisie Randstad 2040

Ministerie IenM (2011), Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

6

Vesteda (vrijwel uitsluitend huurwoningen) proberen we te achterhalen of hoogbouw een specifieke product/ markt-combinatie in de huursector vormt en zo ja, waarom. Vormen de bewoners van hoogbouwcomplexen verder een specifieke groep in vergelijking met andere bouwen woonvormen, hoe tevreden zijn ze met het product en wat zijn voor hen de USP’s (“Unique Selling Points”) van hoogbouw? Aan de andere kant, is hoogbouw voor de belegger een interessant product om in te investeren? Voor zover mogelijk zullen we deze uitkomsten toetsen aan de meest gangbare literatuur op dit gebied. Veel daarvan gaat evenwel over het product, in casu het gebouw, en dan met name vanuit een bouwtechnische invalshoek. Bewonersgedrag en hun woonervaringen zijn in dit landschap nog redelijk blinde vlekken. Met dit paper hopen we bij te dragen aan meer inzicht in het consumentengedrag.

1.2. De Huurdersmonitor Bewonerservaringen met het wonen in hoogbouwcomplexen vormen de hoofdmoot van dit paper. Sinds 2004 bevragen we onze klanten structureel over hun woonervaringen. We benaderen niet alleen zittende huurders met een vragenlijst, ook nieuwe en vertrekkende huurders worden geënquêteerd. Het voor dit onderzoek relevante deel van deze database omvat zo’n 14.000 records, waarvan 2.500 betrekking hebben op hoogbouw; voldoende om uitspraken te kunnen doen over vestigings- en vertrekmotieven en tevredenheidsaspecten (woning, woonomgeving). De vragenlijst die wij in onze Huurdersmonitor hanteren kent een uniform karakter en bevat geen vragen die specifiek afgestemd zijn op hoogbouwcomplexen. Daardoor kunnen we de uitkomsten makkelijker vergelijken met die andere woonvormen. Anderzijds kan deze uniformiteit wel ten koste gaan van inzicht in de waardering van aspecten die hoogbouw onderscheidend kunnen maken. Vandaar dat we de verhuurervaringen van onze verhuurmakelaars naast de enquêteresultaten hebben gelegd.


2. Hoogbouw

7

8

2.1. Hoe definiëren we hoogbouw eigenlijk…

een inventarisatie van de Stichting Hoogbouw . Dan moet je denken aan gebouwen met zo’n 9 à 10 woonlagen.

Als we over hoogbouw spreken, heeft iedereen daar een andere beleving bij. Nog los van het feit dat hoogbouw in Nederland een heel andere dimensie heeft dan in het buitenland. Figuur 1 laat zien dat de hoogste woontoren in Nederland (“New Orleans” te Rotterdam) weliswaar tot 158 meter reikt, maar internationaal gezien toch nog een Klein Duimpje is. Het hoogste woongebouw ter 4 wereld bij voorbeeld meet 348 meter en staat in Dubai .

Met 70 meter als ondergrens telt Nederland inmiddels 66 woontorens die hoger zijn. 85% Hiervan is gesitueerd in de Randstad. Van de vier grote steden is Rotterdam koploper qua hoogbouw. In deze gemeente bevindt zich bijna de helft (47%) van alle woontorens in Nederland. In Den Haag komen we zeven torens tegen, Amsterdam 9 telt ‘slechts‘ drie gebouwen en Utrecht twee .

1. Hoogbouw en hoogbouw……… bron: Skycraperpage.com (2011)

naam: plaats: jaar: verdiepingen: functie: antenne: spits: dak:

New Orleans

Pyramide van Cheops

Eiffeltoren

The Torch

Empire State Building

Burj Khalifa

Rotterdam 2010 43 wonen

Gize -2530

Dubai 2011

monument

Parijs 1889 3 monument 324 m¹

New York 1931 102 kantoor 443,2 m¹

Dubai 2010 163 mix

158,3 m¹

138,8 m¹

wonen 348 m¹

bron: skyscraperpage.com

Veelal is het eigen referentiekader van gemeenten bepalend voor de afbakening van hoogbouw, hetgeen ertoe heeft geleid dat er geen eenduidige definitie is. De Stichting Hoogbouw hanteert als ondergrens 70 meter. Maar in Amsterdam zien we dat de grens bij 30 meter 5 wordt gelegd , terwijl Rotterdam vanuit zijn referentie6 kader weer die 70 meter hanteert . Deze hoogte komen 7 we ook tegen in het Bouwbesluit ; boven 70 meter worden extra (veiligheids)eisen aan het gebouw gesteld. Veel gemeentebesturen hanteren een hoogte van 25 à 30 meter als ondergrens voor hoogbouw, zo blijkt uit

4 5 6 7

www.skyscraperpage.com (2011) Gemeente Amsterdam (2011), Hoogbouwnota Gemeente Rotterdam (2011), Herziening Hoogbouwvisie Bouwbesluit 2003

Het aanhouden van 70 m¹ als ondergrens voor het afbakenen van de onderzoekspopulatie biedt praktisch gezien te weinig kritische massa om een goede analyse uit te kunnen voeren. Vandaar dat er in dit paper voor gekozen is om die gebouwen in de analyse mee te nemen die 12 woonlagen of meer hebben (circa 45 meter), als verschijningsvorm een toren zijn - ongeacht de grootte en vorm van de footprint - en in een stedelijk milieu liggen. De plint kan weliswaar een andere functie bevatten, maar het wonen vormt de hoofdmoot in de toren en genereert het merendeel van de totale huuropbrengst.

828 m¹ 381 m¹

Op grond van deze criteria komen 26 woningcomplexen in aanmerking (zo’n 2.500 woningen). De traditionele galerijflats uit de jaren zestig/zeventig sluiten we als onderzoeksobject daarmee uit, omdat deze ons inziens qua verschijningsvorm en woonmilieu te weinig associatie met het fenomeen hoogbouw oproepen.

2.2. … en waar komen we die hoogbouw tegen? Hoogbouw is geen product dat je overal in den lande tegen zult komen. Het is typisch een product dat bij verstedelijking hoort en dus bij de stad. In het onderzoek 10 naar wonen in hoogbouw wordt geconcludeerd dat je hoogbouw vooral aantreft in hoogstedelijk gebied of aan 8

Zandbelt & van den Berg (2008), Een studie naar Nederlandse Hoogbouwcultuur 9 www.skryscraperpage.com 10

Buck Consultants International (2009), Wonen in hoogbouw


de randen van het centrum. De locatie is optimaal ontsloten, met als specifiek kenmerk een hoge kwaliteit van ruimte en groen rondom het gebouw. In de volgorde van deze conclusies van Buck Consultants herkennen we de benadering `van grof naar fijn’; ze zeggen iets over de bouwvorm op meerdere abstractieniveaus, die afloopt van stad naar wijk naar buurt naar gebouw. In figuur 2 zijn de geselecteerde complexen uit onze portefeuille geografisch weergegeven. Ze zijn zowel in de Randstad als in (middel)grote steden daarbuiten gelegen. Rotterdam is met 10 complexen het sterkst vertegenwoordigd; Den Haag en Amsterdam kennen relatief weinig hoogbouw binnen onze woningportefeuille en in Utrecht blijft de hoogte van onze complexen beperkt tot maximaal zeven woonlagen. In grote lijnen past deze verdeling in het beeld van de spreiding van woontorens over Nederland.

2. Gemeenten met hoogbouwcomplexen Vesteda Bron: Vesteda (2011)

De woningmarkt in Nederland is niet homogeen van aard, maar kenmerkt zich door regionale differentiatie. In Amsterdam is die anders dan in Rotterdam; en de Rotterdamse markt functioneert weer anders dan Maastricht, Eindhoven of Enschede. In dat opzicht lijkt het interessant te analyseren of we regionale verschillen tussen de Randstad en overig Nederland (aangeduid als ‘Periferie’) ook in de belangstelling voor hoogbouw terug zien komen. 3.differentiatie portefeuille naar regio bron: Vesteda (2011)

Ra nds ta d Periferie

in a a nta l in woningcomplexen a a nta llen 69% 78% 31% 22%

Vanuit bewonersperspectief is de locatiekeuze een van de drijvende krachten achter de verhuisbeslissing. Als men eenmaal voor de stedelijke omgeving heeft gekozen, rijst de vraag of men deel uit wil maken van de

8

dynamiek van de binnenstad of dat men de voorkeur geeft aan de relatieve rust en ruimte van buitenwijken met alle stedelijke voorzieningen binnen handbereik. Het woonmilieu zou daarom wel eens - naast de uitstraling van het gebouw - onderscheidend vermogen kunnen hebben. 4. spreiding woningen naar woonmilieu en locatiekenmerk bron: Ves teda (2011) centrums tedel i jk a a n wa ter/pa rk 30% s tedel i jk 23% tota a l 53%

bui ten centrum 18% 20% 38%

groens tedel i jk 9% 9%

tota a l 57% 43% 100%

Alle appartementencomplexen liggen in een stedelijke omgeving, waarbij het betreffende woonmilieu varieert van groen-stedelijk tot centrum-stedelijk. Laatstgenoemde heeft met 52% wel de overhand. Binnen het woonmilieu kunnen we de ligging van de gebouwen verder typeren op basis van een onderscheidend locatiekenmerk: ligging aan het water of park, dan wel ligging in een stedelijke setting (bij voorbeeld het stadscentrum). Zo ontstaat een vijftal typologieën dat de basis vormt voor de verdere analyses. Als referentiegroep voor hoogbouw dient primair de overige gestapelde bouw in onze woningportefeuille, en dan specifiek in die gemeenten waar we hoogbouwcomplexen bezitten. Indien de analyse dit noodzakelijk maakt kunnen we ook laagbouw in de betreffende steden in de vergelijking betrekken. Dit segment loopt als het ware op de achtergrond mee in de analyses.


3. Kenmerken typologieën In de Nederlandse literatuur zul je niet gauw een uniforme omschrijving van het product hoogbouw tegenkomen, anders dan dat de hoogte gedefinieerd is. Natuurlijk logisch, omdat de context waarbinnen hoogbouw wordt gerealiseerd vooral lokaal bepaald is. Gemeentelijke ambities, architectuur en locatie leveren dan ook unieke producten op, die in hun setting wel vergelijkbare kenmerken zullen hebben. En daar vind je wel weer voorbeelden van in de literatuur. 11

Buck Consultants noemt in zijn studie voor VROM algemene voorwaarden voor succesvolle hoogbouw: identiteit, herkenbaarheid als woongebouw, flexibiliteit, luxe entree, buitenruimte in het gebouw, een bruisende plint, ruime parkeergelegenheid, verschillende typen appartementen en grote balkons. In feite kwalitatieve aspecten van het gebouw en de woning. 12

Zandbelt & van den Berg doen een poging om het Nederlandse hoogbouwlandschap in kaart te brengen aan de hand van een gebouwtypologie (van galerijflat tot tweespanner en sky-villa) met voorbeeldprojecten en -plattegronden. Verder noemt het rapport nog enkele kwalitatieve aspecten die in hoogbouw niet zouden mogen ontbreken: uitzicht, buitenruimte, gemeenschappelijke services en een goed functionerende plint. Ook voor de onderzochte complexen geldt natuurlijk dat ieder gebouw uniek is en met elke vorm van clustering tekort gedaan wordt. Desalniettemin hebben we aan de hand van de geografische clustering op macro- en mesoniveau (respectievelijk Randstad versus Periferie en vijf woonmilieus) naar de rode draad in de productkenmerken gezocht.

1990 in exploitatie genomen. Torens in de Randstad zijn met gemiddeld 22 woonlagen en 109 woningen hoger (76 meter) en omvangrijker dan de hoogbouw daarbuiten, die 15 lagen (53 meter) en 70 appartementen telt. Het lijkt erop dat de druk op de woningmarkt en de beperkte beschikbare ruimte (footprint) in de Randstad eerder aanzet tot intensief ruimtegebruik, oftewel “hoger en meer”. De woninggrootte past zich 13 hier helemaal bij aan: 95 m² GBO in de Randstad, 103 m² in de periferie. Desalniettemin ontlopen de beide gebieden elkaar slechts enkele euro’s qua gemiddelde absolute huurprijs. Dit betekent dus dat de m²-prijs in de Randstad hoger ligt dan in de rest van Nederland, en wel zo’n 10%. Verder is het niet zo dat in de Randstad alle torens centrum-stedelijk zijn gelegen en in de periferie groenstedelijk de boventoon voert. Relatief gezien komt centrum-stedelijk vaker voor in de periferie. Op zich wel logisch, aangezien de belegger voor deze specifieke bouwvorm in het algemeen voor binnensteden kiest en dat zijn de centrum-stedelijke woonmilieus.

3.2. …..en leveren woonmilieus verschillen op? Nu we markttechnische verschillen hebben geconstateerd tussen Randstedelijke hoogbouw en hoogbouw elders in Nederland, is het interessant om na te gaan of ook op een lager abstractieniveau de kenmerken van hoogbouw verschillen te zien geven. Hebben woonmilieus een onderscheidend vermogen als het om productkenmerken van hoogbouw gaat en ziet centrumstedelijke hoogbouw er nu anders uit dan vergelijkbare hoogbouw in de rest van het land?

3.1. Is de Randstad anders dan de Periferie?..... De Randstad is eerder vertrouwd geraakt met hoogbouw als beleggingsobject dan de rest van Nederland. De oudste woontoren in de Vesteda-portefeuille dateert van 1974, het jongste gebouw is afgelopen jaar opgeleverd. De gemiddelde leeftijd van alle complexen bedraagt 15 jaar. In de periferie is dat pas 8 jaar en werd de eerste toren in 5. Rotterdam, Wilhelminapier Hoogbouw in een centrum-stedelijk woonmilieu aan het water 11 12

Buck Consultants International (2009), Wonen in hoogbouw Zandbelt & van den Berg (2008), Een studie naar Nederlandse Hoogbouwcultuur

9

13

GBO = gebruiksoppervlak; alle genoemde metrages zijn GBO


10

Torens in een binnenstedelijk milieu en gelegen aan het weerslag heeft op het huurprijsniveau (tussen € 800,- en water zijn gemiddeld genomen het hoogst en het € 1.000,-). Geografisch vinden we deze complexen overgrootst: 101 meter hoog (28 woonlagen) met 124 wegend in middelgrote steden buiten de Randstad. appartementen. Het oppervlak van de woningen is ruim 100 m² 6. Gemiddelde huurprijs per m² hoogbouwcomplexen naar woonmilieu bron: Vesteda (2011) met een buitenruimte van 9 m². € 12,00 De gemiddelde huurprijs ligt € 11,50 tussen € 1.000,- en € 1.200,-. De € 11,00 leeftijd van de torens binnen deze typologie varieert van € 10,50 nieuwbouw tot 21 jaar, met een € 10,00 gemiddelde van 10 jaar. € 9,50 Rotterdam herbergt veel van dit € 9,00 type torens. € 8,50

Torens in woonmilieus rond het € 8,00 stadscentrum zijn minder hoog € 7,50 (63 meter) en kennen ook centrum-stedelijk, aan water minder woningen per gebouw. Gemiddeld 16 woonlagen en 95 woningen, die 110 m² groot zijn; het oppervlak van de buitenruimte van het appartement is 10 m². De gemiddelde leeftijd van de torens ligt op negen jaar. Hier is sprake van een huurprijs tussen € 1.000,- en € 1.200,-. Voorbeelden zijn de torens in Eindhoven en Den Haag. De derde cluster wordt gevormd door torens in een stedelijk milieu (maar buiten het centrum) met een situering aan water of een park. Dit profiel behelst een toren met gemiddeld 19 woonlagen (63 meter hoog) en 92 appartementen van 98 m² (buitenruimte: 9 m²). Mede door de leeftijd van de complexen (veelal uit de jaren ’90) is de huurprijs in deze cluster gematigd, dat wil zeggen tussen € 800,- en € 1.000,-. Torens in een stedelijk milieu buiten het centrum (bij voorbeeld Amsterdam Zuid), maar dan zonder specifieke locationele meerwaarde, zijn gemiddeld 19 woonlagen hoog (61 meter) en bieden ruimte aan 86 appartementen van 106 m² met een buitenruimte van 9 m². De gemiddelde leeftijd in dit cluster is vijftien jaar. De huurprijs doet weinig onder voor die in centrumstedelijke woonmilieus (tussen € 1.000,- en € 1.200,-). De laatste typologie omvat torens die in buitenwijken aan het water of aan een park liggen. Deze gebouwen kennen een profiel van 16 woonetages (51 meter hoog) met gemiddeld 75 woningen van 100 m². De buitenruimte in dit cluster is het grootst van allemaal: 14 m². Qua leeftijd is het een cluster van uitersten: van heel oud (1974) tot heel jong (2009), hetgeen ook zijn

centrum-stedelijk, stedelijke omgeving

buiten centrum, stedelijke omgeving

buiten centrum, aan water/park

groen-stedelijk

Uitgaande van de m²-prijs blijkt dat de hoogste prijzen in het centrum – met ligging aan het water - worden gerealiseerd. Naarmate de afstand tot het centrum toeneemt, gaat het relatieve huurprijsniveau omlaag. Hoogbouw aan de randen van de stad kent dan ook het laagste prijsniveau. Hierbij speelt de leeftijd van de complexen natuurlijk een rol; jonge gebouwen kennen een hogere m²-prijs dan oudere gebouwen, hetgeen ook met de prijs/ kwaliteit-verhouding te maken heeft.

3.3. Zitten er ook nog regionale verschillen in hoogbouw in centrum-stedelijke milieus? Het uitsplitsen van hoogbouw in centrum-stedelijke woonmilieus naar Randstad en Periferie levert slechts bescheiden verschillen op. De torens zijn in beide regio’s gemiddeld vrijwel even oud (10 jaar), terwijl ook de woninggrootte hetzelfde is (100 m² GBO). Als er al sprake is van verschillen in het profiel zit ‘m dat in de hoogte van de torens en in de huurprijs. Een centrum-stedelijke toren in de Randstad is gemiddeld 11 woonlagen hoger dan de torens elders in het land, waar we op gemiddeld 16 lagen uitkomen. Interessanter is het verschil in huurprijs. Zagen we bij het regionale onderscheid in Randstad en Periferie een verschil van 10% in de huurprijs, bij centrum-stedelijke hoogbouw in beide regio’s loopt dit op tot ruim 25%. De tucht van de markt en de specifieke locatiekwaliteiten doen dus beide hun werk.


11

3.4. Specifieke productkenmerken

3.5. Conclusie

Het is dus niet zo dat hoogbouw qua kenmerken een eenheidsproduct is; zoals eerder gezegd speelt de lokale context, waaronder de locatie, ook een rol. Naast het verschil in geografische ligging en verschijningsvorm (denk bij voorbeeld aan architectuur) is hoogbouw ook een product van hun tijd, waarbij we grofweg een tweedeling kunnen maken in complexen van voor of na de eeuwwisseling, complexen met en zonder extra voorzieningen. Zo zijn de torens van voor 2000 niet of nauwelijks uitgerust met een technische infrastructuur die domotica en diensten faciliteert. Anderzijds zien we dat de modernste torens uitgerust zijn met een communicatienetwerk (breedband internet).

Er zijn verschillen te constateren in hoogbouw tussen de Randstad en de Periferie, die te maken hebben met de omvang van dit marktsegment, bouwhoogte, aantal woningen, woninggrootte en m²-prijs. Hoogbouw komt frequenter voor in de Randstad en kent in de Vestedaportefeuille een langere traditie dan elders in het land. De torens zijn er hoger en omvatten ook meer appartementen. De woningen zelf zijn gemiddeld wat kleiner, maar kennen wel een hogere m²-prijs. Een relatie met de druk op de woningmarkt is evident; de Randstad vormt het zwaartepunt als het gaat om economische kracht en de (regionale) woningbehoefte.

Voorzieningen die inspelen op de leefstijl van bewoners, zoals zwembad, fitness en sauna, zijn aanwezig bij meerdere complexen die sinds 2000 zijn opgeleverd. Randvoorwaarde voor de realisatie en exploitatie van dergelijke voorzieningen is de aanwezigheid van een kritische massa (minimum aantal woningen). Negen complexen zijn uitgerust met fitness en sauna, zes hiervan hebben ook nog een zwembad. Veel complexen beschikken tevens over een servicemanager.

Ook op een lager abstractieniveau (woonmilieu) zien we verschillen, waardoor we hoogbouw – op basis van het woonmilieu en locationele meerwaarde – in vijf clusters kunnen onderverdelen. Deze verschillen zitten vooral in de hoogte van de torens en in de huurprijs. De tucht van de markt en specifieke locatiekwaliteiten zorgen voor een behoorlijke differentiatie in huurprijs, die kan oplopen tot 25%. e

Qua product zijn de moderne torens (21 eeuw) als concept, dat wil zeggen wonen met aanvullende voorzieningen, ontwikkeld. Oudere torens hebben dit niet. Tot die voorzieningen behoren naast zwembad, fitness en sauna ook domotica en diensten. De exploitatie hiervan vraagt om een kritische massa, die niet altijd aanwezig is.

Vanuit consumentenperspectief zullen we trachten te analyseren of dergelijke voorzieningen toegevoegde waarde hebben voor de doelgroep. Is het voor hen ‘nice to have’ of ‘need to have’; is het een leuke bijkomstigheid of huurt men specifiek vanwege deze extra’s? Alvorens op de bewoners en hun woongedrag in te zoomen kijken we eerst nog naar het marktfunctioneren van de hoogbouw.


12

4. Het marktfunctioneren 4.2. Betaalbaarheid Het functioneren van de woningmarkt en de dynamiek daarin wordt bepaald door vraag- en aanbodfactoren, door invloeden op het consumentengedrag en ontwikkelingen in de woningvoorraad. Hoogbouw wijkt daarin niet af van andere marktsegmenten. Betaalbaarheid, concurrerend aanbod en locatie- en productkwaliteit zijn drie risicoaspecten in het marktfunctioneren die het vermelden waard zijn.

Aangezien hoogbouw een relatief duur product is, is de betaalbaarheid niet voor iedereen weggelegd. Dan moet je toch al gauw denken aan koopkrachtige huishoudens. Buck Consultants noemt een inkomen van € 55.000,- als 14 ondergrens . Voor de Randstad becijfert BCI de groep met belangstelling voor hoogbouw op 9.800 tot 18.300 huishoudens; een relatief klein aantal dus in de totale vraag naar woningen.

4.1. Omgevingskwaliteit

De afzet van dure woningen, en zeker in de huur, is en 15 blijft conjunctuurgevoelig . Naarmate het slechter gaat met de economie en het consumentenvertrouwen daalt, wordt de consument kritischer over prijs, product en kwaliteit. De afzet van huur- en koopappartementen stagneert, waardoor het beschikbare aanbod - zeg maar de keuzemogelijkheden die hij heeft - toeneemt.

Om met het kwaliteitsaspect te beginnen. Locatiekwaliteit is een samenspel van gebouwen omgevingskwaliteit. Beide dienen optimaal te zijn wil hoogbouw succesvol kunnen functioneren in een stedelijke woningmarkt. De beleving van de omgevingskwaliteit hangt nauw samen met de dynamiek van die stedelijke leefomgeving. Hoogbouw ontleent hieraan een meerwaarde ten opzichte van appartementencomplexen in andere woonmilieus of in kleinere steden. Die aantrekkelijkheid van het woonmilieu heeft invloed op de vraag naar appartementen en dus ook op de prijsvorming. En als de prijs lager ligt, is de potentiële doelgroep weliswaar groter, maar trekt dat een ander soort publiek dan voor duurdere appartementen. Anders gezegd, in de grote stad zal hoogbouw meer de bovenkant van de markt bedienen, terwijl dat in kleinere gemeenten naar de onderkant van de markt tendeert. In zijn meest extreme vorm kan dat zelfs tot ghettovorming leiden, met alle sociale problemen van dien; denk hierbij aan de banlieues van Parijs.

4.3. Concurrerend aanbod Het aanbod kan ook toenemen door het op de markt komen van nieuwbouw. Als gevolg van positieve marktverwachtingen bij partijen zal het aanbod van te veel nieuwbouwappartementen in eenzelfde periode marktverstorend werken en tot prijsbederf leiden. Als dan ook nog eens het economische klimaat tegenzit, neemt het financiële risico (leegstand) voor de ontwikkelaar en/of belegger toe. Zien we dit nu ook terug bij de onderzochte complexen? Aan de hand van de afzet van appartementen en de mutatiegraad kunnen we ons een beeld vormen van het marktfunctioneren van onze hoogbouw.

4.4. De bezettingsgraad is dynamisch…. Hoogbouw mag zich vooralsnog in een zekere mate van belangstelling verheugen. Toch zien we in de bezettingsgraad de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren weerspiegeld. De economische crisis heeft zijn sporen achtergelaten; de beschikbaarheid van woningen in hoogbouw is de afgelopen jaren toegenomen. We ervaren dat de markt sinds de crisis veel meer prijsgedreven is geworden en de woonconsument zich in zijn verhuisbeslissing meer laat leiden door de prijs dan door de kwaliteit van de woning. En hoogbouw is niet de goedkoopste woonvorm voor de doorsnee-bewoner, dus zal hij eerder naar alternatieven gaan zoeken.

7. Saint Denis, Parijs (Frankrijk)

14 15

Buck Consultants International (2009), Wonen in hoogbouw Stadsregio Amsterdam (2010), Verhuurbaarheidsonderzoek vrije sector huur Stadsregio Amsterdam en Almere 2009


8. Jaarlijkse beschikbaarheid en mutatiegraad hoogbouwappartementen Vesteda naar Randstad en Periferie, 2004-2011 bron: Vesteda (2011)

hoog 

Randstad Periferie

 Laag

Vesteda totaal

13

lijkt erop dat de mutatiegraad in de Randstad hoger wordt dan in de rest van Nederland. Desalniettemin is de bewoningsduur in het economische hart van ons land langer dan elders. Daar staat weer tegenover dat de perifere hoogbouw jonger is dan die in de Randstad; qua index (de verhouding tussen bewoningsduur en leeftijd van het complex) ontlopen beide regio’s elkaar niet veel.

Naast een ‘harde kern’ is er dus ook een groep bewoners in Jaarlijkse beschikbaarheid Jaarlijkse mutatiegraad hoogbouw die - om hen moverende redenen – snel(ler) muteert. En daarmee De bezettingsgraad van hoogbouwappartementen lijkt komen we uit bij het woongedrag van de consument en zich zowel in de Randstad als daarbuiten binnen een de mate waarin hij het product hoogbouw in al zijn bandbreedte te begeven (figuur 8). Toch ligt deze facetten waardeert. In de volgende hoofdstukken bandbreedte boven het niveau dat we portefeuillebreed komen we hier op terug. acceptabel achten. Je zou verwachten dat de druk op de randstedelijke woningmarkt tot een beperkter aanbod aan hoogbouwappartementen zou leiden. Aan de andere kant zit in de beschikbaarheid ook het nieuwbouwaanbod verwerkt, en dat is in de Randstad groter dan elders. De piek in het Perifere aanbod aan het begin van de onderzochte periode heeft te maken met bouwtechnische problemen in een van de complexen, hetgeen de verhuur nadelig heeft beïnvloed.

Kijken we naar de vijf onderscheiden clusters, dan wordt een vergelijking van de bezettingsgraad beïnvloed door de toevoeging van nieuwe gebouwen. Aangezien verhuurervaringen leren dat een nieuwbouwcomplex circa twee jaar nodig heeft om door de markt opgenomen te worden, vertekent dit het beeld enigszins. Vandaar dat we de bezettingsgraad voor dit zogenaamde ‘uittrillen’ gecorrigeerd hebben.

Dan nog zie je een aardige dynamiek in de bezettingsgraad. Op basis van figuur 9 zou je kunnen concluderen dat de ligging van hoogbouwcomplexen aan het water of een park de meest stabiele 9. Dynamiek in gemiddelde jaarlijkse beschikbaarheid appartementen in hoogbouwcomplexen Vesteda bijdrage levert aan het naar woonmilieutypologie, periode 2004 tot 2011 bron: Vesteda (2011) verhuurresultaat. In de milieus “groen-stedelijk” en “buiten centrum, stedelijk” wordt de dynamiek veroorzaakt door telkens één complex, waar de verhuur als gevolg van de marktontwikkelingen is achtergebleven bij de verwachtingen.

 laag

dynamiek

hoog 

Bij de mutatiegraad zien we dat appartementen in hoogbouw ondanks hun locatie(kwaliteit) de laatste jaren sneller van huurder wisselen dan voorheen. En het

centrum-stedelijk, aan het water

centrum-stedelijk, stedelijk

buiten centrum, aan het water/park

buiten centrum, stedelijk

groen-stedelijk

referentiegroep

Wat in ieder geval wel duidelijk wordt is dat de economische crisis de verhuur van duurdere huurwoningen nadelig heeft beïnvloed. Inmiddels zien we de


bezettingsgraad gelukkig wel weer overal toenemen. Duurdere huurwoningen, en zeker hoogbouwappartementen, vormen dus een conjunctuurgevoelig marktsegment.

14

Ondanks het feit dat de bezettingsgraad na de crisis aan het toenemen is, zien we de mutatiegraad oplopen (figuur 10). Dat wil zeggen dat de woningen wel opnieuw verhuurd worden, maar dat de huurderswisselingen elkaar sneller opvolgen. Vooral in het binnenstedelijk woonmilieu is de toename extremer dan in de andere milieus. Dit heeft te maken met complexspecifieke kenmerken. In dit milieu treffen we een aantal appartementen aan dat gedurende een korte(re) periode aan expats wordt verhuurd. Laten we deze veelal zakelijke verhuur buiten beschouwing, dan wijkt de mutatiegraad niet veel af van het andere binnenstedelijke milieu.

4.5. ….de mutatiegraad bovengemiddeld Verder kenmerkt hoogbouw zich door een groter aantal verhuisbewegingen dan in andere wooncomplexen. Uitzondering vormt de cluster torens buiten het stadscentrum, gelegen aan het water of park. Hier zijn de bewoners ‘honkvaster’ dan in de andere milieus. Dit zijn vrijwel uitsluitend een- en tweepersoons huishoudens (96%) met een gemiddelde leeftijd van 59 jaar. Een groep die de relatieve rust in de omgeving verkiest boven de hectiek van het centrum. Een gemiddelde huurprijs van € 8,98 per m² maakt het product ook qua prijsstelling aantrekkelijk.

 laag

mutatiegraad

hoog 

De mutatiegraad zegt ook iets over de verblijfsduur van huurders in de verschillende complexen (figuur 11). De gemiddelde woonduur in hoogbouw bedraagt 4,3 jaar; de referentiegroep kent een gemiddelde woonduur van 5,8 jaar. Bewoners in de 10. Gemiddelde mutatiegraad per jaar hoogbouwcomplexen naar woonmilieutypologie, 2004 – 2011 Randstad zijn wat ‘honkvaster’ bron: Vesteda (2011) dan die in de rest van Nederland. Zij kennen een gemiddelde woonduur van bijna 5 jaar, elders is dat 3 jaar. Een verklaring zou kunnen liggen in de vraag/ aanbodverhouding van woningen in de Randstad en de slaagkans van huishoudens die willen verhuizen. Die ligt in de Randstad lager dan elders.

centrum-stedelijk, aan het water


buiten centrum, aan het water/park


groen-stedelijk

referentiegroep

11. Gemiddelde woonduur in hoogbouwcomplexen naar woonmilieutypologie en leeftijd bron: Vesteda (2011)

centrum-stedelijk, aan water

10 jaar


9 jaar


17 jaar


16 jaar

groen-stedelijk

15 jaar

referentiegroep

16 jaar

0

1

2

3

4 aantal jaren

5

6

7

In de onderscheiden woonmilieus varieert de woonduur van 2,8 jaar tot 6,1 jaar, zoals uit figuur 11 blijkt. Centrumstedelijke hoogbouw scoort lager dan hoogbouw die buiten het stadscentrum is gelegen. In deze woonmilieus benadert de woonduur die van ‘gewone’ appartementencomplexen. De gemiddelde leeftijd van centrum-stedelijke hoogbouw is met zo’n 10 jaar een stuk jonger dan die van buiten het centrum (circa 17 jaar). Ook hoogbouw in het groen-stedelijke milieu kent een relatief korte woonduur.


15

Voor een deel zal dit verklaard kunnen worden uit de leeftijd van de complexen. Want als we de woonduur relateren aan de gemiddelde leeftijd, zien we voor vrijwel alle milieus een index van rond de 0,35. Uitzondering vormt het groenstedelijke milieu, waar de index ‘slechts’ 0,20 bedraagt. Hier woont men dus relatief kort in hoogbouw, ondanks het feit dat de kwalitatieve productkenmerken niet wezenlijk anders zijn dan in de andere milieus.

Belangrijke elementen in het functioneren van de verschillende complexen zijn marktomvang, locatiekwaliteit en betaalbaarheid. Hoogbouw acteert daarin niet anders dan andere bouwvormen. Wat we zien is dat zowel de beschikbaarheid als de mutatiegraad van hoogbouw hoger liggen dan in de overige gestapelde bouw en in de woningportefeuille als geheel. Hoogbouw buiten het centrum aan een park biedt als cluster het beste meest stabiele perspectief.

4.6. Conclusie

De hogere mutatiegraad en de kortere woonduur wijzen erop dat hoogbouw voor veel bewoners slechts een tussenstap in hun wooncarrière is. Blijkbaar gaat het bij de woonwens minder om hoogbouw als fenomeen, maar veel meer om (de beschikbaarheid van) het appartement.

Het marktfunctioneren is bekeken aan de hand van beschikbaarheid en mutatiegraad in de hoogbouw. Wat dat betreft constateren we verschillen tussen de woonmilieus onderling. Op regionaal niveau, dat wil zeggen de verdeling over Randstad en Periferie, zien we die verschillen veel minder optreden.

12. Uitzicht appartement in ”Montevideo” (Rotterdam)


5. De Bewoners De bewoners van hoogbouw worden vaak geassocieerd met wat we in de jaren tachtig de yuppen noemden, de “young urban professionals”. Maar is deze typering ook van toepassing op de hedendaagse bewoner van Nederlandse hoogbouw? Vanuit twee optieken zullen we proberen het profiel van de bewoner te schetsen. De eerste kent een meer socio-demografische invalshoek, de tweede benadering gaat uit van leefstijlen.

5.1. Socio-demografisch….. Op basis van socio-demografische kenmerken kom je in hoogbouwcomplexen voor het overgrote deel kleine huishoudens tegen, bestaande uit een of twee personen16. Zij behoren tot de jongere en middelbare leeftijdsgroepen en verkeren vaak nog in een groeifase qua maatschappelijke carrière, maar beschikken nu reeds over een ruimschoots bovenmodaal inkomen.

Of ze woonden al in de stad, of werk heeft ze naar de stad toe getrokken. Ze zijn hoog opgeleid. Verder + behoren ook steeds meer ouderen (60 ) tot de doelgroep, omdat zij inmiddels vertrouwd zijn geraakt 17 met deze bouwvorm .

5.2. ……leefstijl…. Een wat andere benadering om bewoners te segmenteren maakt gebruik van leefstijlen. Het onderscheidende criterium is niet zozeer sociodemografisch van aard, maar veeleer de ‘way of life’, oftewel het (woon)gedrag. Op basis hiervan is ons klantenbestand in een vijftal klantgroepen onder18 verdeeld . Het product hoogbouw sluit uitstekend aan

bij de kenmerken van wat we de groep “genieters” noemen. Zij kiezen doelbewust voor één specifiek gebouw; of dat nu koop of huur is, vinden ze minder belangrijk. Uniciteit van het gebouw, in combinatie met het afwerkings- en uitrustingsniveau, zijn de doorslaggevende factoren voor de verhuisbeslissing. De tijdshorizon van deze groep huurders is beperkt tot een aantal jaren.

5.3. ……of beide? Socio-demografisch gezien vormen de hoogbouwbewoners geen specifieke groep. De kenmerken van deze bewoners komen we ook veelvuldig tegen in andere woonvormen. Desalniettemin blijkt hoogbouw toch wel aantrekkingskracht uit te oefenen op een groep huishoudens die bewust kiezen voor dit product. Levensstijl, status, locatie en gebouw zijn kernbegrippen. 19

Zo omschrijven Klomp Bueters e.a. de bewoners als enerzijds jonge en middelbare een- en tweepersoons huishoudens met een volle agenda, dynamisch en koopkrachtig en anderzijds ouderen die hun eengezinswoning uit hun vorige levensfase hebben verkocht en de stad weer herontdekken. De gemeente Amsterdam wijdt in 20 het handboek voor hoogbouw ook een paragraaf aan de hoogbouwbewoner. Dit zijn “…huishoudens die behoefte hebben aan wonen en leven in een écht stedelijke setting. *…..+ Zij gaan op zoek naar prikkelende leefomgevingen waar zij dergelijke contacten kunnen opdoen en waar zij inspiratie kunnen vinden voor werk en privéleven. Dit hoeven niet per sé jongere huishoudens te zijn, maar het zijn in toenemende mate empty-nesters, die terugkeren naar de stad vanwege de diversiteit aan voorzieningen en het culturele aanbod”. Hoe je ook wil segmenteren, hoogbouw is niet bestemd voor een duidelijk af te bakenen doelgroep. Omdat de koop- of huurprijs relatief hoog is, selecteert het publiek zich op grond van betaalbaarheid van het appartement. Duidelijk is wel dat bewoners van hoogbouw een stedelijke leefstijl hebben, zo blijkt ook uit de eerste

16

BCI (2009), Wonen in hoogbouw Gemeente Rotterdam (2006), Bewoners over het nieuwe dure huursegment 17 Den Dekker (2009), Zicht op hoog wonen 18

Acxiom (2008), klantgroepsegmentatie Vesteda

16

19 20

Klomp Bueters e.a. (2005), Wonen in hoogbouw Gemeente Amsterdam (2003), Wonen in de wolken


resultaten van het GPS-onderzoek van Bureau Binnen21 stad in Rotterdam , die in die richting wijzen. Aan de hand van beschikbare data uit de Vesteda Huurdersmonitor, die de facto socio-demografisch van opzet is, werken we het profiel van de hoogbouwbewoner in onze complexen wat verder uit.

5.4. Het bewonersprofiel Huishoudens die in hoogbouw wonen zijn van alle leeftijden, dus zowel jong als wat ouder (figuur 14). De gemiddelde leeftijd van de hoofdbewoner is 52 jaar. Deze leeftijd komt met name tot stand onder invloed van het percentage 55- tot 75-jarigen; zij maken meer dan een derde van de totale populatie uit. Deze medioren zijn in de loop der jaren blijkbaar vertrouwd geraakt met het fenomeen hoogbouw en zijn ook financieel in staat om er te wonen. Verder zien we meer jongeren in hoogbouw wonen dan mensen van middelbare leeftijd. Het aandeel huishoudens jonger dan 35 jaar bedraagt 29% tegen 23% voor de groep 35 tot 55 jaar. Voor senioren is hoogbouw een minder geschikte woonvorm, al zijn er toch ook complexen waar de gemiddelde leeftijd boven de 70 jaar ligt! Slechts 13% van de hoofdbewoners is 75 jaar of ouder. 14. Leeftijd bewoners hoogbouw

17

procentpunten verschil zien we terug bij de 55 tot 75jarigen: zij zijn met 31% relatief minder vertegenwoordigd dan in de hoogbouw. Senioren maken in de referentiegroep 14% van het totaal uit. 15. huishoudenssamenstelling bewoners van hoogbouw bron: Vesteda (2011)

referenti e hoogbouw groep a l l eens ta a nd 44% 46% 2 pa rtners 48% 43% a l l eens ta a nd met ki nd(eren) 2% 5% 2 pa rtners met ki nd(eren) 6% 6%

s teden met > 100.000 i nwoners 36% 30% 7% 28%

Qua huishoudenssamenstelling domineren de kleine huishoudens. Zij maken meer dan 90% van de populatie uit. Maar ook in de overige gestapelde bouw ligt het percentage op bijna 90. Op zich niet zo vreemd als je bedenkt dat in de grotere steden minimaal 65% van alle huishoudens uit een of twee personen bestaat en de voorkeur van kleine huishoudens in het algemeen naar gestapelde bouw uitgaat. Gezinnen (gekscherend wel eens de “Brinta-huishoudens” genoemd) zoeken veel meer de groene randen van de stad met laagbouwmilieus op. Ter vergelijking, het percentage kleine huishoudens in grondgebonden woningen in gemeenten waar we tevens hoogbouw bezitten, ligt op 55.

bron: Vesteda (2011)

13% 29%

35%

23%

De leeftijdsopbouw van bewoners in de overige gestapelde bouw (de referentiegroep) is in vergelijking met de hoogbouw wat jonger. Dat zal voor een deel te maken hebben met de hoogte van de huurprijs, die in de overige appartementencomplexen op een lager niveau ligt dan in hoogbouw. De groep tot 35 jaar maakt een iets groter deel uit van het totaal (32%). Deze 3 21

Veldacademie (2011), GPS tracking in de Rotterdamse binnenstad

Samenwonend (2 partners) is in de hoogbouw het meest voorkomende huishoudenstype en komt vaker voor dan je in grote(re) steden zou verwachten. In hoeverre er een verband met de betaalbaarheid van hoogbouw bestaat, dat wil zeggen dat beide partners over vast inkomen moeten beschikken om aan de huurquote te kunnen voldoen, is niet nader jonger dan 35 jaar onderzocht. Bij de aangeleverde 35 tot 55 jaar inkomensgegevens wordt namelijk geen 55 tot 75 jaar onderscheid gemaakt naar alleen- en 75 jaar en ouder tweeverdieners, maar wordt over bruto huishoudinkomen gesproken. En dat maandelijks inkomen ligt voor ruim 47% van bewoners van hoogbouw tussen € 2.000 en € 4.000 per maand. Bijna 30% verdient tussen € 4.000 en € 6.000 per maand, terwijl 16% over een hoger inkomen beschikt. Of er daarnaast nog sprake is van vermogensopbouw bij de bewoners blijft ongewis; de Huurdersmonitor geeft daar geen antwoord op. Maar het feit dat


18

43% aangeeft dat de vorige woning een koopwoning was, indiceert dat de financiële positie van veel bewoners door meer bronnen wordt bepaald dan alleen maar het inkomen.

stedelijke milieus is hun aandeel ook bovengemiddeld. Wat verder opvalt is dat een op de vijf bewoners van hoogbouw in wijken buiten het stadscentrum ouder is dan 75 jaar.

Hoogbouw blijkt toch een woonvorm te zijn met een (boven-)regionale aantrekkingskracht (figuur 16). Zo woonde 47% voorheen buiten de huidige gemeente en een kwart zelfs buiten de provincie. Dit wijst erop dat werkmotieven aanleiding zijn geweest voor de verhuizing. Het door wethouders vaak aangehaalde argument dat hoogbouw bijdraagt aan een betere inkomensstructuur van de stad, is dus niet helemaal uit de lucht gegrepen. Anderzijds komt 53% - dus meer dan de helft - uit de stad zelf. Mensen die daar al woonden, maar in hun wooncarrière (nog) een stap wilden maken.

Je zou verwachten dat de aanwezigheid van water of het park voor alle groepen een attractiefactor is, maar in hoogbouw aan het water in het centrum-stedelijke woonmilieu zijn de senioren heel duidelijk ondervertegenwoordigd. De verklaring zal veel meer in de dynamiek van het woonmilieu gezocht moeten worden; “rust in de omgeving” krijgt een hoge waardering in de buiten het centrum gelegen woonmilieus. Want naarmate de jaren gaan tellen, neemt de behoefte aan minder hectiek in het alledaagse leven toe.

16. Herkomst bewoners bron: Vesteda (2011)

6% 15%

20%

38% 21% eigen wijk eigen gemeente eigen provincie andere provincie buitenland

Bij de referentiegroep zien we een vergelijkbaar beeld. Daar komt zelfs 57% uit de eigen gemeente en verhuist dus blijkbaar op grond van woonmotieven. Ook hier komt een kwart van buiten de provincie.

5.5.

Verschilt het bewonersprofiel per woonmilieu?

De verschillen in aantrekkelijkheid van de onderscheiden woonmilieus zouden ook tot een differentiatie in het bewonersprofiel kunnen leiden. Dat blijkt voor een aantal kenmerken het geval te zijn. Uitgaande van het leeftijdsprofiel voor alle hoogbouwbewoners constateren we in de onderscheiden woonmilieus zowel over- als ondervertegenwoordiging van specifieke leeftijdsgroepen (figuur 17). Zo zien we dat in het groen-stedelijke milieu bijna de helft van de bewoners jonger is dan 35 jaar; in de beide centrum-

Kleine huishoudens zijn in alle milieus dominant (figuur 18). Toch vormen alleenstaanden niet het meest voorkomende huishoudenstype, al zou je dat in binnenstedelijke woonmilieus misschien wel verwachten. Huishoudens met twee partners treffen we het meest frequent aan in het centrum van steden en in de woonmilieus buiten het centrum. Van alle milieus met hoogbouw kent het groen-stedelijke milieu het hoogste percentage alleenstaanden.

Toch lijkt vergrijzing niet de verklaring hiervoor te zijn, omdat het percentage senioren niet in overeenstemming met het aandeel alleenstaanden is. Ook de reden waarom men verhuisd is naar de huidige woning, geeft geen uitsluitsel. Het belangrijkste motief is toch de verkoop van de eigen woning; veranderende gezinssamenstelling en/of familieomstandigheden (met als achterliggend motief ‘scheiding’) komen in dit groenstedelijke woonmilieu als verhuisreden wel voor, maar zijn van ondergeschikt belang. De uitsplitsing van het inkomensplaatje naar woonmilieus (figuur 19) laat zien dat het aandeel van de hogere inkomens in binnenstedelijke milieus het grootst is; daarbinnen vormt het water of de rivier een extra attractiefactor, want het aandeel hoge inkomens is hier bijna het dubbele van dat in de binnenstad. In dit milieu zitten veel complexen met een bovengemiddelde huurprijs, zodat er sowieso sprake moet zijn van een behoorlijk inkomen (of van vermogen) om aan de vereiste huurquote te kunnen voldoen.


17. Leeftijdsopbouw bewoners hoogbouw naar woonmilieu bron: Vesteda (2011)


37%


30%

33%


19%

13%


34%

23%

20%

17%

17%

29%

10%

19%

43%

45%

alle hoogbouw

16%

47%

21%

groen-stedelijk

8%

31%

20%

19%

0%

25%

30%

35%

40%

jonger dan 35 jr

5%

50%

35 tot 55 jr

60% 55 tot 75 jr

13%

70%

80%

90%

100%

75 jr en ouder

18. Huishoudenssamenstelling bewoners hoogbouw naar woonmilieu bron: Vesteda (2011)


48%


2%

40%


4%

44%


45%

51%

1%

39%

0%

10%

20%

2%

30%

alleenstaand

5%

2%

46%

3%

53%

56%

alle hoogbouw

5%

52%

3%

groen-stedelijk

5%

40%

36%

5%

49%

50%

alleenstaand met kind(eren)

60% 2 partners

5%

70%

80%

90%

100%

2 partners met kind(eren)

19. Inkomenspositie bewoners hoogbouw naar woonmilieu bron: Vesteda (2011)


4%


40%

6%


29%

50%

11%


30%

49%

6%

11%

52%

8%

9%

47%

10%

9%

30%

28%

0%

15%

32%

53%

groen-stedelijk

alle hoogbouw

27%

20%

30%

minder dan € 2.000

28%

40%

50%

€ 2.000 tot € 4.000

60%

70%

€ 4.000 tot € 6.000

11%

16%

80%

90%

meer dan € 6.000

100%

19


Daar staat tegenover dat in het groen-stedelijke milieu het merendeel van de bewoners over beperktere financiële middelen beschikt; hier ligt het huurprijsniveau van de appartementen dan ook lager. In het algemeen blijken er beperkte verschillen te zijn tussen de diverse woonmilieus als het gaat om de herkomst van de bewoners. Zo constateren we dat een relatief groot deel van de nieuwe bewoners van de water-georiënteerde hoogbouw in centrum-stedelijke milieus van buiten de provincie komt (26%) Bij de milieus buiten het centrum komt zo’n 28 à 29% uit de eigen provincie. In het groen-stedelijke woonmilieu komt 60% van de bewoners uit de gemeente zelf. Het lijkt erop dat lokale bekendheid met de woningmarkt een rol hierin speelt. Naarmate de verhuisafstand groter wordt en werkmotieven gaan overheersen, ligt een binnenstedelijke oriëntatie op hoogbouw meer voor de hand dan dat de blik op de buitenwijken is gericht.

Oud geld en nieuw geld De verhuurmakelaars typeren geïnteresseerden in een appartement in de hoogbouw als bewoners met oud geld of met nieuw geld. Nieuw geld staat dan voor inkomen/vermogen dat gegenereerd is uit arbeid. Dit zijn veelal de jonge en middelbare huishoudens. Met oud geld wordt gedoeld op bewoners die hun vermogen uit de eigen woning te gelde maken om hun inkomen aan te vullen. Deze huishoudens zijn van middelbare of oudere leeftijd.

20

5.6. Conclusie Of je nu socio-demografisch of naar leefstijl kijkt, er is géén specifieke groep hoogbouwbewoners, zo blijkt uit het bewonersprofiel. Je komt vrijwel alle leeftijdsgroepen en huishoudenstypen in hoogbouw tegen. Zelfs gezinnen en senioren, al zijn beide duidelijk in de minderheid. Moet je toch een omschrijving van deze groep geven, dan komt de typering als huishoudens die behoefte hebben aan wonen en leven in een écht stedelijke setting, aardig in de richting. Wat uit zowel de literatuur als de Huurdersmonitor blijkt is dat hoogbouw zich qua prijsstelling richt op de bovenkant van de markt en daarom een publiek aantrekt dat dit ook moet kunnen betalen. In de praktijk zijn dat de hogere inkomensgroepen. En die zijn centrum-stedelijk beter vertegenwoordigd dan in de andere milieus. Qua herkomst van de huurders zien we dat bijna de helft van buiten de gemeente komt; werkmotieven vormen veelal de verhuisreden. Maar daarin wijkt hoogbouw niet af van de andere gestapelde bouwvormen.


6. Hoe tevreden zijn bewoners van hoogbouw? Zoals ik in de inleiding al geschreven heb staat klant- c.q. tevredenheidsonderzoek onder hoogbouwbewoners in Nederland nog in de kinderschoenen. Daar waar in de literatuur - veelal vanuit een bouwtechnische optiek aandacht wordt besteed aan het programma van eisen of de randvoorwaarden voor realisatie van hoogbouw en –appartementen, is nog weinig bekend over de beleving van en waardering voor deze aspecten door bewoners.

21

geen sluitpost mag zijn. Levendigheid in de plint kan alleen worden bereikt met kritische massa (omvang) van de bewonersgroep in de buurt. En last but not least mag het aspect voorzieningen niet onvermeld blijven. We zullen nagaan wat de perceptie van bewoners van hoogbouw met betrekking tot deze aspecten is, of ze nog andere aspecten belangrijk vinden en hoe ze alle gewaardeerd worden.

6.1. Waardering hoogbouw

Hoogbouw is door zijn verschijningsvorm een specifiek Hoogbouw heeft met meer te maken dan alleen maar de product met een eigen identiteit en wordt door de hoogte van het gebouw. Het gaat ook om kwalitatieve bewoners ook als zodanig ervaren en gewaardeerd. In aspecten, zoals de verschijningsvorm (architectuur, vergelijking met andere gestapelde bouwvormen - en skyline van de stad), intrinsieke kwaliteiten (zoals ligging met laagbouw - waarderen bewoners van hoogbouw de en uitzicht) en het woonmilieu (stedelijke setting) waar uitstraling van hun gebouw met 7,6 het hoogst (figuur het gebouw in staat. In het onderzoek van VROM en de 20). Het verschil in waardering met de andere 22 Stichting Hoogbouw noemt Buck Consultants het woonvormen is daarbij behoorlijk. Identiteit, imago en locatie + sfeer + kwaliteit. De waardering voor status zijn veelgehoorde begrippen bij de bewoners van hoogbouw zal niet enkel ontleend worden aan het hoogbouw. gebouw sec, maar ook aan de Waarderingscijfer woning en woonomgeving omgeving waarin de toren zich 20. bron: Vesteda (2011) 7,8 bevindt. Het is dus een bewoners hoogbouw combinatie van de fysieke 7,7 bewoners gestapelde bouw openbare ruimte en functies 7,6 bewoners laagbouw verbonden aan die openbare 7,5 23 ruimte . Interactie en beleving 7,4 zijn dus sleutelbegrippen die 7,3 regelmatig genoemd worden. 7,2 7,1 De in de literatuur 24 7 aangetroffen aspecten kun je 6,9 globaal in twee categorieën rangschikken, en wel betref6,8 fende de woning en de woon6,7 waardering woonomgeving omgeving. De meest voorkomende zijn uitzicht, ruimte, rust (veel of weinig contact met het maaiveld), exclusiviteit (luxe, architectuur, grootte en status), locatie, parkeren, balkons en/of buitenruimten. Verder wordt naast brand- en technische veiligheid ook over sociale veiligheid gesproken. Het gevoel van veilig wonen in een veilige omgeving, waarbij de plintinvulling

22 23 24

BCI (2009), Wonen in hoogbouw Congres “herrie in de hoogbouw” (2011) Gemeente Amsterdam (2003), Wonen in de wolken; Gemeente Rotterdam (2006), Bewoners over het nieuwe dure huursegment; Zandbelt & van den Berg (2008), Een studie naar Nederlandse Hoogbouwcultuur; Den Dekker (2009), Zicht op hoog wonen; en Markhorst (2010), Woontorens, het beheersen van afzetrisico’s

uitstraling buurt

uitstraling gebouw

waardering woning

Opmerkelijk genoeg loopt de hoge waardering voor het gebouw niet parallel met het oordeel over de woonomgeving. Die scoort bij hoogbouwbewoners beduidend lager. Bewoners van gestapelde bouw waarderen hun woonomgeving hoger dan bewoners in hoogbouw. Een mogelijke verklaring hiervoor kan zijn dat met name de binnenstedelijke woonmilieus, waar je de meeste hoogbouw aantreft, gekenmerkt worden door veel bouwactiviteiten (kijk bijvoorbeeld naar Rotterdam), die het woongenot nadelig beïnvloeden. Maar ook het referentiekader kan een rol spelen. Zij wonen in een gebouw met een kwaliteitsniveau, dat de omgeving in hun ogen niet weet te behalen.


6.2. Waarderingsaspecten Omgevingsaspecten die hoogbouwbewoners bovengemiddeld waarderen zijn winkelvoorzieningen, openbaar vervoer en bereikbaarheid. Onder het gemiddelde (van 7,5) scoren recreatieve- en groenvoorzieningen, parkeermogelijkheden in de buurt, netheid, veiligheid en speelmogelijkheden voor de kinderen. In feite allemaal aspecten die een relatie kennen met het (binnen)-stedelijke woonmilieu.

21. Waardering omgevingskenmerken bron: Vesteda (2011)

speelmogelijkheden kinderen

6

culturele voorzieningen

recreatieve voorzieningen

sfeer in buurt

groenvoorzieningen

netheid

openbaar vervoer

parkeermogelijkheden buurt

grootte van de woning

8 parkeermogelijkheden

7 6,5

bereikbaarheid met auto

inrichting van de garages (routing, kolommenstructuur en breedte van de plaatsen) en de wens om een tweede auto te parkeren. Wat bij hoogbouw als onderscheidende kwaliteit wordt gezien is natuurlijk het uitzicht. Dit item is niet als apart onderdeel in de vragenlijst opgenomen; mogelijk vind je een uitspraak hierover versleuteld terug in de uitstraling van het gebouw. Wel is gevraagd een cijfer te geven aan de grootte van de buitenruimte en de ligging ervan. Op beide aspecten ligt de score voor de hoogbouw ruim boven de zeven. Toch is de waardering iets lager dan bij de overige gestapelde bouw; blijkbaar speelt het functionele gebruik van het balkon op grotere hoogte een rol hierin. Grondgebonden woonmilieus, met tuin en soms ook nog een dakterras bij de woning, worden op beide aspecten het meest geapprecieerd. Wat opvalt is dat hoogbouwbewoners aanmerkelijk positiever over de prijs/ kwaliteit-verhouding van de woning zijn dan andere bewoners. Aangezien hoogbouw in het algemeen duurder is dan de andere bouwvormen accephoogbouw teren bewoners blijkbaar eerder overige gestapelde bouw dat men meer voor een dergelijk laagbouw appartement moet gaan betalen.

indeling van de woning

6

5,5 5 inbraakveiligheid

prijs/kwaliteit-verhouding

kwaliteit woning

kwaliteit keuken

laagbouw

5

veiligheid

uitstraling gebouw 8,5

kwaliteit sanitair

overige gestapelde bouw

uitgaansgelegenheden

5,5


bergruimte

hoogbouw

6,5 rust in omgeving

22. Waardering woningkenmerken

grootte buitenruimte

winkelvoorzieningen

7

Parkeren is in feite het enige aspect dat ruim (negatief) afwijkt van het gemiddelde, ondanks het feit dat vrijwel alle hoogbouw over parkeermogelijkheden beschikt. De verklaring zal meer gezocht moeten worden in de

7,5

7,5

nabijheid scholen

Het gunstige oordeel over de woning (in het algemeen) zien we terug in de meeste deelaspecten (figuur 22). De grootte en de indeling van de woning worden positiever gewaardeerd, alsmede de inbraakveiligheid. Wat minder te spreken is men over de kwaliteit van de keuken, de bergruimte in het appartement, de relatie tussen prijs en kwaliteit en de parkeermogelijkheden.

ligging buitenruimte

uitstraling buurt 8,5

8

In vergelijking met de andere woonvormen oordelen hoogbouwbewoners positiever over de aanwezigheid van uitgaansmogelijkheden en culturele voorzieningen. Parkeermogelijkheden, rust in de buurt en speelgelegenheden voor kinderen worden door bewoners van andere gestapelde bouw en in laagbouw hoger gewaardeerd.

rust in woning

22

behaaglijkheid staat van onderhoud

Inbraakveiligheid is ook een item dat door hoogbouwbewoners meer gewaardeerd wordt dan door andere bewoners. Naast de bouwvorm, die in het algemeen minder inbraakgevoelig is, wordt het oordeel van de respondenten


ook ingegeven door de aanwezigheid van een huismeester of toezichthouder in de diverse hoogbouwcomplexen en de toepassing van inbraakwerend hang- en sluitwerk bij nieuwbouwprojecten. Al met al zijn bewoners van hoogbouw goed te spreken over (de kwaliteit van) de woning, het gebouw en de woonomgeving. Hoogbouw scoort in het overall-oordeel van de bewoners beter dan de overige gestapelde bouw en ook beter dan laagbouw in dezelfde gemeenten.

6.3. Levert het type woonmilieu nog verschillen in tevredenheid op….. De mate van tevredenheid zal voor een deel samenhangen met het verwachtings- en belevingspatroon van bewoners over de kwaliteit van hun woonomgeving. Daarnaast bieden verschillende milieus logischerwijs verschillende, soms onderscheidende kenmerken.

23

imago, is de spreiding groot. Je zou dan verwachten dat er een verband is met de kwaliteiten van de woonomgeving. Die wordt door hoogbouwbewoners in milieus buiten het centrum en in groen-stedelijke milieus weliswaar met een 7 of meer gewaardeerd, maar dat is nog altijd lager dan de waardering die we elders tegenkomen. Reden om eens naar de waardering van verschillende omgevingsaspecten te kijken Op een zestal items uit de vragenlijst, die de bewoners voorgelegd hebben gekregen, zien we verschillen in waardering tussen de woonmilieus terugkomen (figuur 24, pagina 24 ). Winkelvoorzieningen worden met een ruime 8 hoog gewaardeerd door de bewoners van stadscentra. Opmerkelijk is wel dat bewoners van stadscentra, die over de locatiekwaliteit ‘ligging aan water’ beschikken, minder positief over het winkelaanbod oordelen. Dit ondanks het feit dat ze toch in een stadscentrum wonen.

23. Waarderingscijfer woning en woonomgeving naar woonmilieus

Nadere bestudering van de scores van de individuele complexen in 7,9 dit milieu, die voor een belangrijk 7,8 7,7 deel in Rotterdam zijn gelegen, 7,6 laat zien dat bewoners van bij 7,5 7,4 voorbeeld de Wilhelminapier 7,3 duidelijk negatiever over het 7,2 winkelaanbod oordelen dan 7,1 7 bewoners in complexen op de 6,9 Noordoever. Blijkbaar vormt de 6,8 rivier in de beleving van deze 6,7 6,6 bewoners toch nog een 6,5 psychologische barrière richting waardering woonomgeving uitstraling buurt uitstraling gebouw waardering woning centrum-stedelijk, aan water centrum-stedelijk buiten centrum, aan water/park centrum, waardoor het afstandsbuiten centrum groen-stedelijk (gewogen) gemiddelde begrip een andere dimensie krijgt. Daar komt bij dat de Wilhelminapier nog een gebied in Dat zie je terug in de waardering van de woning en de ontwikkeling is. woonomgeving, al is er geen eenduidige lijn in te ontdekken (figuur 23). Bewoners in wijken buiten het Het vorenstaande geldt weer niet voor de aspecten centrum met park/water scoren zowel op de waardering uitgaansgelegenheden en culturele voorzieningen. Deze als op de uitstraling bovengemiddeld; zij geven voor de worden in de beide centrum-stedelijke milieus - in woning en woonomgeving het hoogste waarderingsvergelijking met de drie andere woonmilieus - hoog cijfer. Bij de uitstraling zijn dat de centrum-stedelijke gewaardeerd. bewoners; qua buurt bewoners met zicht op het water, qua gebouw de binnenstadsbewoners. Aan de andere kant zien we dat groenvoorzieningen, parkeermogelijkheden en speelgelegenheden voor Wat in deze figuur opvalt is dat de woonomgeving en kinderen het beter doen in de wijken buiten het buurt in het algemeen (iets) lager gewaardeerd wordt stadscentrum. Vooral het oordeel van stedelijke dan de kwaliteiten van het gebouw en de woning. hoogbouwbewoners aan het water is op het Vooral bij de uitstraling van de buurt, zeg maar het laatstgenoemde onderdeel sterk negatief. Maar je


8


24. Waardering enkele omgevingskenmerken hoogbouw; naar woonmilieu en Randstad/Periferie

24

zien we ook wel verschillen. Wat je niet zou verwachten is dat de Randstedeling minder positief is over de winkelvoorzieningen, uitgaansgelegenheden en culturele voorzieningen. Drie aspecten die in de Randstad toch volop aanwezig zijn. Aan de andere kant hebben perifere steden hun eigen aanbod aan winkels, cultuur en uitgaansmogelijkheden. Blijkbaar is dit aanbod in de ogen van hoogbouwbewoners in de Periferie Nederland ruim voldoende en van goede kwaliteit.



parkeren in de buurt

Daar staat weer tegenover dat Randstedelingen positiever zijn over automobiliteit: bereikbaarheid en parkeren in de buurt worden hoger gewaardeerd. Dit kan verklaard worden door de aanwezigheid van meerdere parkeergarages in de grote stadscentra. De (boven-)regionale functie van binnensteden als die van Amsterdam en Rotterdam vraagt om een substantiële (openbare) parkeercapaciteit. Ook ten aanzien van de parkeermogelijkheden in het gebouw zelf oordelen hoogbouwbewoners in de Randstad positiever dan in de perifere regio’s. Maar dat is dan ook het enige aspect waarover men positiever is.

groenvoorzieningen



winkelvoorzieningen

3

4

5

6

groen-stedelijk buiten centrum, aan water/park centrum-stedelijk, aan water

7

8

9

buiten centrum centrum-stedelijk

verwacht ook niet dat een binnenstedelijk milieu kindvriendelijk en op gezinnen is gericht. Toch moeten we vaststellen dat in dit milieu nog altijd huishoudens met kinderen wonen (7% van het totaal). Wat betreft de woningkenmerken van hoogbouw in de verschillende milieus zien we vrijwel geen significante verschillen in de waardering van de items. Het enige verschil dat we tegenkomen zit in de lage waardering van bewoners in het groen-stedelijke milieu voor het parkeren. Verklarend hiervoor zijn complexspecifieke kenmerken ten aanzien van vorm en capaciteit van de parkeeroplossing.

6.4. …..of het onderscheid Randstad-Periferie Er wordt gezegd dat de Randstedeling mondiger, directer en ook kritischer is dan andere Nederlanders. Een mooi uitgangspunt om te kijken of dat ook voor de woonbeleving in hoogbouw geldt. Bij de waardering van de omgevingskenmerken zijn bewoners van hoogbouw in de Randstad en in de periferie het op diverse items met elkaar eens, maar

10

Voor het overige is het oordeel van Randstadbewoners over de woningkenmerken minder positief, misschien zelfs wel kritischer. Je zou haast gaan denken dat een wat gemoedelijkere, minder hectische levenssfeer, zoals we die buiten de Randstad toch veelvuldig tegenkomen, aanleiding geeft tot een milder oordeel. Toch hoeven we ook weer niet te dramatisch te doen over de uitkomsten; de waarderingscijfers voor de woningkenmerken lopen uiteen van 6,6 tot 8,2. Het eindoordeel van Randstadbewoners over de woning in totaliteit komt uit op 7,6; bij perifere bewoners is dat 7,7. Al met al cijfers waar je mee voor de dag kunt komen en die een zekere mate van tevredenheid met het woonproduct uitspreken.

6.5. Waardering van voorzieningen Het conceptuele wonen binnen de hoogbouw heeft na de eeuwwisseling een vlucht genomen. Het gaat dan niet meer alleen om de woning, maar om het wonen én woongemak. Aanvullende voorzieningen als leisure, een ontmoetingsruimte, gastenverblijven en servicemanagers zijn meer en meer gemeengoed geworden, zowel in de huur- als in de koopsector. In de Huurdersmonitor wordt nog niet apart gevraagd naar een oordeel


25. Waardering omgevingskenmerken bron: Vesteda (2011)

uitstraling buurt 8,5


winkelvoorzieningen

Randstad

8

Periferie

7,5

nabijheid scholen


7 6,5 rust in omgeving


6

5,5 5 veiligheid

recreatieve voorzieningen

sfeer in buurt

groenvoorzieningen

netheid

openbaar vervoer

parkeermogelijkheden buurt

bereikbaarheid met auto

26. Waardering woningkenmerken bron: Vesteda (2011)


rust in woning

grootte van de woning Randstad

8 7,5

ligging buitenruimte

parkeermogelijkheden

Periferie

7

6,5 grootte buitenruimte

indeling van de woning

6 5,5 5

inbraakveiligheid

prijs/kwaliteit-verhouding

bergruimte

kwaliteit woning

kwaliteit sanitair

behaaglijkheid

kwaliteit keuken

staat van onderhoud

27. Waardering woningkenmerken Bron: Vesteda (2011)

woning in totaliteit

rust in woning


grootte van de woning

8

parkeermogelijkhe den

7,5 ligging buitenruimte

Hoogbouwconcept indeling van de woning

7 6,5

grootte buitenruimte

prijs/kwaliteitverhouding

6

inbraakveiligheid

kwaliteit woning

bergruimte

behaaglijkheid staat van onderhoud

kwaliteit sanitair kwaliteit keuken

Hoogbouw zonder voorzieningen

25


over de extra voorzieningen, maar zit dit versleuteld in de tevredenheid (in totaliteit) over de woning.

26

blijkt dat zwembad en fitness hoog (meer dan 7,5) gewaardeerd worden en dat het solarium een beperkte toegevoegde waarde (minder dan 6,5) kent.

Wanneer we de complexen met extra voorzieningen afzetten tegen de andere hoogbouwcomplexen in de populatie, blijkt niet alleen de waardering voor de woning in totaliteit hoger te zijn. Op alle aspecten scoort hoogbouw met voorzieningen beter, met uitzondering van het aspect behaaglijkheid in de woning. Een deel van de verklaring kan gevonden worden in het feit dat complexen met voorzieningen qua ouderdom jonger – en dus moderner – zijn. Het oordeel over de staat van onderhoud en de kwaliteit van keuken en sanitair wijst in die richting. Dat behaaglijkheid minder gewaardeerd wordt kan te maken hebben met de toepassing van moderne technieken op het gebied van verwarming en koeling, waar bewoners nog aan moeten wennen.

De waardering van de voorzieningen door de short staybewoners correspondeert met het gebruik ervan (figuur 28). Zwembad en fitness worden door circa 70% meerdere keren per maand bezocht, het solarium slechts door 20%. Verder blijkt dat bijna de helft van de expats regelmatig een beroep op de service-officer doet.

6.7. Conclusie De in de literatuur genoemde belevingsaspecten als uitzicht, ruimte, rust, exclusiviteit, locatie, parkeren en buitenruimte doen ook in dit onderzoek opgeld. Bewoners van hoogbouw oordelen positief over hun woning, het gebouw en de woonomgeving; hun oordeel ligt hoger dan dat van bewoners van andere bouwvormen. Uitgaansgelegenheden en cultuur zijn omgevingsaspecten die bijzonder gewaardeerd woren. Bij de woningkenmerken doet hoogbouw het op vrijwel alle aspecten – van uitstraling van het gebouw tot de indeling van de woning - beter dan de andere bouwvormen. Verder oordelen centrum-stedelijke bewoners positiever over winkelvoorzieningen.

Als we kijken naar de waardering voor de uitstraling van het gebouw, zien we toch een royaal verschil: gebouwen met voorzieningen worden met een 8 gewaardeerd, de overige hoogbouw met 7,6. De frase “hier woon ik….” doet zeker opgeld.

6.6. Waardering door short stay bewoners

De geboden services en diensten worden in de afgelopen drie jaar door de short stay-bewoners met gemiddeld een 7,9 gewaardeerd. Voor dit paper is het interessant te kijken naar services als zwembad, fitness, sauna en solarium. Dan 25

Gebruik: meerdere keren per maand

Via een andere ingang kunnen we toch iets te weten komen over de waardering van deze extra voorIn complexen waar aanvullende voorzieningen worden zieningen. Naast de reguliere verhuur is in de hooggeboden is het oordeel van de geënqueteerde (short bouwcomplexen met extra voorzieningen ook short stay stay) bewoners hierover en het gebruik ervan positief. opgenomen. Dit zijna ppartementen, die voor een Zij vormen een meerwaarde voor de hoogbouw, maar korte(re) periode aan voornamelijk expats worden drukken wel behoorlijk op de exploitatielasten. verhuurd. Bij deze klantgroep wordt een apart klant25 tevredenheidsonderzoek gehou-den, waarin hun oordeel gevraagd wordt over de Waardering voorzieningen en het gebruik ervan (2008-2010) extra voor-zieningen. Hoewel het 28. Bron: Vesteda (2011) een klantgroep van bescheiden 100% omvang is (circa 350 apparte90% zwembad fitness menten) passen de uitkomsten in 80% sauna het beeld dat de verhuursolarium 70% service-officer makelaars teruggekoppeld krijgen 60% van reguliere bewoners. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5

USP (2011), Klanttevredenheid short stay 2010 t.b.v. Vesteda

5,5

6

6,5

7

7,5 waardering

8

8,5

9

9,5

10


7. Ervaringen In dit paper staan de ervaringen van bewoners van hoogbouw centraal. Maar voordat een huishouden het hoogbouwappartement kan betrekken, is daar aan de ontwikkelkant een (langdurig) proces aan vooraf gegaan. Dat begint met de locatiekeuze en het ontwerp, loopt via financiële haalbaarheid naar realisatie en ‘eindigt’ met de feitelijke verhuur/verkoop. Dit proces wordt gekenmerkt door vele onzekerheden in de verschillende fasen, waarbij een belegger altijd zal zoeken naar een optimale balans tussen rendement en risico.

7.1. Financiële haalbaarheid belegging De aantrekkelijkheid c.q. financiële haalbaarheid van hoogbouw voor de belegger heeft alles te maken met het inschatten van risico’s. Het rendement/risicoprofiel van hoogbouw is dan ook beduidend anders dan dat van bij voorbeeld laagbouw. Kosten en opbrengsten staan in een ander perspectief. Daar komt bij dat door de kredietcrisis de nadruk bij beleggers nog meer op risicoreductie is komen te liggen, zeker nu rendementen onder druk zijn komen te staan. En dat zal logischerwijs een rol spelen bij de totstandkoming van nieuwe torens, c.q. de haalbaarheid ervan als belegging. Dat hoogbouw duurder is, dat wil zeggen hogere kosten kent, staat buiten kijf. In het BCI-rapport worden de hoge realisatiekosten als zwakte opgevoerd in de SWOT26 analyse . De Stichting Hoogbouw schrijft dat bouwen boven 100 meter 1,5 keer duurder is dan bouwen tot 30 27 meter . Van Oss concludeert in zijn onderzoek dat de bouwkosten van kantoortorens per 10 verdiepingen met 28 ongeveer 8% stijgen . De zwaardere constructie (stapeling en windbelasting) en de technische installaties zijn de belangrijkste veroorzakers van die hogere kosten. Maar tegenover de hoge bouwkosten staan ook hogere opbrengsten. Hogere etages zullen vanwege het vrije uitzicht, de geringere inkijk en minder geluidsoverlast hogere prijzen weten te realiseren. Desalniettemin concludeert Kunze dat de opbrengstenstijging niet opweegt tegen de kostenstijging en dat daarmee de kans van slagen op een rendabel project onder druk 29 komt te staan . 26

Buck Consultants International (2009), Wonen in hoogbouw

27

Zandbelt & van den Berg (2008), Een studie naar Nederlandse Hoogbouwcultuur 28 o.a.Van Oss (2007), Hoe hoger hoe duurder 29

Kunze (2005), The revival of high-rise living in the UK and issues of cost and revenu in relation to height

27

In de haalbaarheid van hoogbouw spelen de grondkosten een cruciale rol; die vormt als het ware het scharnierpunt tussen droom en werkelijkheid. Werken met een vooraf bepaalde (vaste) grondprijs per woning zet de haalbaarheid van hoogbouw sterk onder druk. Een vaste kavelprijs of – waar tegenwoordig veelal naar wordt gestreefd - een residuele grondkostenbenadering brengt de realisatie van hoogbouw weer een stap dichterbij. Een vaste kavelprijs nodigt ook uit om hoog te gaan bouwen. Om de grondkosten per woning op een acceptabel niveau te brengen, zal de ontwikkelaar een groot aantal appartementen op het relatief kleine grondstuk moeten realiseren. De relatief lagere grondprijs kan (een deel van) de hogere bouwkosten compenseren. En dat kan alleen maar bij intensief grondgebruik, dus als je de hoogte in gaat. Een goed voorbeeld hiervan is Manhattan, waar schaarste de grondprijzen ver heeft opgestuwd. In dat opzicht is het dan weer verwonderlijk dat bij voorbeeld in Dubai, waar je toch niet echt van schaarste aan grond kunt spreken, zo veel (dure) hoogbouw wordt gerealiseerd. Naast het bouwrisico (realisatiefase) mag de afzet van de appartementen als risicofactor niet onbenoemd blijven. Woontorens bevatten vaak meer dan 100 woningen, die niet alleen in één bouwtranche gerealiseerd moeten worden, maar ook in één keer verhuurd of verkocht moeten worden. Fasering is niet mogelijk en het halen van een vooraf bepaald voorverkooppercentage blijkt een hele opgave te zijn. Kopers zetten geen handtekening als ze nog zo’n drie jaar op hun nieuwe woning moeten wachten; en huurders zien liever een gereed product alvorens een huurovereenkomst te sluiten. In de huidige markt zijn doorlooptijden van anderhalf à twee jaar, alvorens een complex geheel verkocht of verhuurd is, geen uitzondering meer. Wat je meer en meer ziet is dat torens een mix van huur- en koopappartementen vormen. Daarmee wordt zowel voor beleggers als voor ontwikkelaars het risico gespreid. Beleggers hoeven minder huurwoningen in de markt te zetten en kunnen – onder normale marktomstandigheden - profiteren van een stukje verkoopwinst bij de aangeboden koopappartementen. Voor de ontwikkelaar betekent de verkoop van appartementen aan de belegger dat de kritische grens van het voorverkooppercentage eerder in zicht komt en met de bouw gestart kan gaan worden.


7.2. Verhuur- en verkoopervaringen

de economische crisis en de monetaire crisis binnen de EU de afzet van appartementen geen goed gedaan.

Voor beleggers en ontwikkelaars is het belangrijk het afzetrisico inzichtelijk te maken door de opnamecapaciteit zo goed mogelijk in te schatten. Hoeveel woningen kan ik maandelijks afzetten en wat betekent dat dan voor mijn cash flow en liquiditeitsprognose. Reeds opgedane ervaringen met andere hoogbouwcomplexen bieden daarin qua verhuur- en verkoopresultaten enig houvast.

Ook bij de verhuur van appartementen zien we lange(re) doorlooptijden optreden. Bij de in de grafiek weergegeven projecten varieerde de opnamecapaciteit van 1,5 tot 3 appartementen per maand. Afhankelijk van de projectomvang besloeg de periode van ‘eerste verhuur’ 17 tot 31 maanden, oftewel anderhalf tot zo’n 2,5 jaar aleer alle woningen verhuurd waren. In dat licht is het opmerkelijk dat in de jongste toren, New Orleans te Rotterdam, na elf maanden al een groot deel van de beschikbare appartementen is verhuurd.

30

In diverse case studies zijn verkoopervaringen met Nederlandse hoogbouwprojecten (zoals Montevideo, Westpoint, Red Apple, Coopvaert en De Admirant) beschreven. Daaruit blijkt dat de doorlooptijd van ‘start verkoop’ tot ‘volledige verkocht’ varieert van ruim een jaar tot zelfs meerdere jaren. Naast locatie, prijs en kwaliteit wordt timing ook gezien als een kritische succesfactor. En wat dat betreft hebben de gevolgen van 29. Verkoopsnelheid hoogbouwcomplexen Rotterdam bron: OBR Rotterdam; bewerking Vesteda 8 per maand

2 per maand

4 per maand

100%

Percentage verkochte appartementen

90% 80% 70% 60% 50%

40% 30% 20% 10% 0%

-36 -34 -32 -30 -28 -26 -24 -22 -20 -18 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0

2

4

6

8

28

Nieuwe bewoners van huurappartementen in hoogbouw zijn zowel om woon- als om werkmotieven verhuisd. De drie belangrijkste verhuisredenen die genoemd worden zijn familieomstandigheden, verkoop van de woning en een nieuwe baan. Interessanter is het om te kijken waarom men nu juist voor deze woning heeft 2 per maand 3 per maand gekozen. Dan is ‘ligging’ met 75% veruit het meest genoemde argument. Dit bevestigt het beeld dat hoogbouw een zekere status en grandeur geniet, die bewoners aanspreekt. Hierin zit Montevideo Coopvaert impliciet het uitzicht vanuit het Wijnhaeve appartement verwerkt. De Statendam verhuurmakelaars constateren Red Apple dat dit toch wel een belangrijk unique selling point is. 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Aantal maanden voor en na oplevering 0 = maand van oplevering

30. Doorlooptijd en opnamesnelheid eerste verhuur diverse hoogbouwcomplexen Bron: Vesteda (2011)

2 per maand

1,5 per maand

3 per maand

3 per maand

1,5 per maand

100%

verhuurpercentage

80%

60%

40%

10 per maand (tot nu toe)

20%

Holland Carré

30

Vesteda Toren

Parktoren

o.a. Markhorst (2010), Woontorens, het beheersen van afzetrisico’s; en Den Dekker (2009), Zicht op Hoog Wonen

31

juli '11

New Orleans

okt '11

apr '11

jan '11

juli '10

Montevideo

okt '10

jan '10

apr '10

juli '09

okt '09

apr '09

jan '09

juli '08

okt '08

jan '08

apr '08

juli '07

De Ranken

okt '07

jan '07

apr '07

juli '06

okt '06

jan '06

apr '06

okt '05

0%

Verder is er een groep bewoners die het eigenlijk niet zo veel uitmaakt, als ze maar op korte termijn een woning hebben. Voor hen is de ‘snelle beschikbaarheid’ van het appartement de belangrijkste verhuisreden. Een relatie met de verkoop van de eigen woning lijkt dan ook aannemelijk. In het rapport Wonen in 31 Hoogbouw behoren (extra) voorzieningen tot een van de voorwaarden voor succesvolle hoogbouw. De resultaten uit de

Buck Consultants International (2009), Wonen in Hoogbouw


Huurdersmonitor lijken dit verhaal te bevestigen. Een op de vijf bewoners noemt de aanwezigheid van de (extra) voorzieningen als reden voor de keuze van het appartement. Daarmee voorzien zij dus in een duidelijke behoefte voor de bewoners, hetgeen correspondeert met de uitspraken die expats hierover hebben gedaan. Terecht constateert Buck dat wel rekening moet worden gehouden met de kosten van deze extra voorzieningen voor de bewoners. De exploitatie hiervan zal toch veelal door de bewoners gedragen moeten worden, hetgeen de servicekosten behoorlijk kan opdrijven. En dat de woonlasten kunnen oplopen blijkt wel uit de reden van vertrek van onze huurders. Te hoge woonlasten wordt door 20% als een van de vertrekredenen opgegeven. Maar de belangrijkste is toch wel de aankoop van een woning; 41% van de vertrekkers vervolgt zijn wooncarrière in een koopwoning. In het verhuurproces bij hoogbouwcomplexen moet je rekening houden met de mogelijkheid van een bepaalde mate van erosie van het complex, waardoor “de houdbaarheidsdatum” beperkter wordt. De verschijningsvorm van het gebouw, zeg maar de architectuur en het materiaalgebruik, bepaalt de beeldvorming bij het grote publiek. Zodra er nieuwe spectaculaire gebouwen bijkomen, stellen potentiële bewoners hun oordeel ook weer bij. Torens kunnen dan tot klassieker verworden (zoals een Empire State Building) of opgaan in de massa en enkel op de kwaliteiten van locatie en woning worden beoordeeld, met als gevolg een lagere appreciatie en toenemende doorstroming. Maar ook in bouwkundig en technologisch opzicht kan sprake zijn van erosie van hoogbouw. De ontwikkelingen dienaangaande gaan zo snel, dat het bestaande sneller veroudert en vervoegd vervangingsinvesteringen nodig zijn, wil het product marktconform blijven. Dit laatste geldt trouwens ook voor het kwaliteitsniveau van het appartement zelf, zoals keuken en badkamer. Verhuurmakelaars ervaren dat keukeninrichting en sanitair door potentiële bewoners na een aantal jaren al niet meer als up-to-date worden gezien. Reden om niet tot huur van het appartement over te gaan.

29

7.3. Conclusie Hoog bouwen is duur bouwen, waarmee de haalbaarheid van het project onder druk komt te staan. Een residuele grondprijsbenadering dan wel een vaste kavelprijs kan hierin enige lucht geven, evenals een mix van huur en koop. Komt bij dat de afzet van appartementen goed moet worden ingeschat teneinde zichtte krijgen op de aanvangsleegstand. In dit huursegment blijkt een afzettempo van anderhalf tot drie hoogbouwappartementen per maand niet ongebruikelijk. Dat de snelle beschikbaarheid van het appartement een belangrijke reden is om voor deze woning te kiezen, geeft aan dat ‘status’ en ‘ligging’ (waaronder uitzicht) niet de enige drijfveren zijn. Dit sluit aan bij het beeld van de woonduur en de mutatiegraad van hoogbouwcomplexen. Het gaat niet om hoogbouw, maar om het appartement; dat vormt een tussenstation in de wooncarrière. Want twee op de vijf huishoudens stromen door naar een koopwoning. Men ontleent wel status aan het gebouw en de aanwezige voorzieningen, maar deze vormen blijkbaar geen bindend element in het woongedrag. Wat we op grond van verhuurervaringen wel constateren is dat architectuur en materiaalgebruik een ontwerp tijdloos kunnen maken met een blijvend gunstige marktpositionering. Een interessante propositie voor vervolgonderzoek is te kijken in hoeverre er een verband bestaat tussen de verschillende conclusies. Is het inderdaad zo dat als gevolg van het ontbreken van een specifieke doelgroep de keuze verschuift van een specifieke voorkeur voor hoogbouw naar de snelle beschikbaarheid van het appartement. En als werk de verhuisreden is, is dan inderdaad die snelle beschikbaarheid van het appartement bepalend voor de woonkeuze. Is dat dan tevens de verklaring voor de relatief korte woonduur, waarbij men vanuit hoogbouw op zoek gaat naar ‘definitieve’ huisvesting in de vorm van een koopwoning.


Is hoogbouw te hoog gegrepen? Is hoogbouw een bouwvorm die toekomst heeft? Vanuit de vraagkant van de huurmarkt voorziet hoogbouw in een behoefte, al vormt de voedingsbodem een mix van “status/identiteit” en “beschikbaarheid”. Als beleggingsobject kan het zeker perspectief bieden, mits financieel haalbaar. Dan moet wel bij alle partijen de wil aanwezig zijn om gezamenlijk de realisatie van de woontoren te bewerkstelligen. Wat we in de exploitatie constateren is dat individuele hoogbouwprojecten aan erosie onderhevig kunnen zijn. Dat wil zeggen dat als gevolg van de toevoeging van nieuwbouw, die weer moderner en technologisch geavanceerdeer zal zijn, de marktpositie van bestaande torens kan verslechteren. Desalniettemin zien we meer kansen dan bedreigingen. Onze eindconclusie is dan ook: hoogbouw is niet te hoog gegrepen, maar de lat ligt wel hoog!

Relaxen in de daktuin New Orleans Op de plint van de toren New Orleans in Rotterdam bevindt zich naast zwembad, fitness en sauna een gemeenschappelijke daktuin met terras en meubilair, waaronder ligbedden. Op zonnige dagen is de belangstelling hiervoor zo groot, dat Zuid-Europse toestanden ontstaan. Bewoners leggen ’s ochtends vroeg al hun handdoek op een ligbed om het te ’reserveren’. Dit tot ergernis van andere bewoner!. 30. daktuin New Orleans te Rotterdam

30


8. Stellingen Hoogbouw is voor gemeenten een middel om hogere inkomensgroepen aan de stad te binden.

Het succes van hoogbouw staat of valt met de architectenkeuze en het ontwerp, maar een mooi project garandeert nog geen goede afzetbaarheid.

Gebouwen kunnen zich tot “klassieker” ontwikkelen, denk aan het Empire State Building of de Chrysler Building. In Nederland heeft “New Orleans” die potentie.

Huurders hebben géén binding met hoogbouw; de snelle beschikbaarheid van een appartement is doorslaggevend in hun keuze.

De belegger zit in een spagaat: er is een markt voor hoogbouw, maar de kosten wegen niet of nauwelijks op tegen de opbrengsten. Een residuele benadering van de grondprijs biedt enig soulaas.

Hoogbouw als belegging komt alleen voor realisatie in aanmerking als een voorschot op toekomstige waardeontwikkeling wordt genomen.

Een afgewogen investeringsbeslissing kan niet zonder gedegen marktonderzoek!

De marktpositionering van hoogbouw is sneller aan “erosie” onderhevig dan andere woningtypologieën, waardoor “de houdbaarheidsdatum” beperkt is.

Hoogbouw is niet te hoog gegrepen, maar vraagt wel een positieve grondhouding van alle betrokken partijen, want de lat ligt hoog!

31


Literatuur ABF Research (2009), Het inkleuren van woonvoorkeuren, de woonconsument bekent; WoON-module consumentengedrag Buck Consultants International (2009), Wonen in Hoogbouw

Stadsregio Amsterdam (2010), Verhuurbaarheidsonderzoek vrije sector huur Stadsregio Amsterdam en Almere 2009 Stichting Hoogbouw - Zandbelt & van den Berg (2008), Een studie naar Nederlandse Hoogbouw-cultuur TNO Bouw (2004), High-Rise Housing In The Netherlands: Past, Present And Sustainability Outlook

Gemeente Amsterdam (2002), Wonen in compacte hoogbouw

TU Delft - Aarsen M. e.a. (2004), Till the Point

Gemeente Amsterdam - DRO (2003), Wonen in de wolken

TU Delft - Dekker den T.A.M. (2009), Zicht op hoog wonen

Gemeente Amsterdam (2011), Hoogbouw in Amsterdam

TU Delft - Oss van S. (2007), Hoe hoger hoe duurder

Gemeente Rotterdam - COS (2006), Bewoners over het nieuwe dure huursegment

TU Eindhoven - Klomp Bueters e.a. (2005), Wonen in de hoogbouw, beweegredenen

Gemeente Rotterdam – dS+V (2011), Hoogbouwvisie 2011 herziening

University College London (The Bartlett) - Kunze, J. (2005), The revival of high-rise living in the UK and issues of cost and revenu in relation to height

Hilverink H. e.a. (2002), De Hoge Heren, Rotterdam, Wiel Arets

Veldacademie en TU Delft (2011), GPS tracking in de Rotterdamse binnenstad

Markhorst J.W. (2010), Woontorens, het beheersen van het afzetrisico

Websites

Ministerie IenM (2011), Ontwerpstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte Ministerie VROM (2008), Structuurvisie Randstad 2040

32

www.cbs.nl www.google.nl www.stichtinghoogbouw.nl www.skyscraperpage.com

OTB (2004), High-rise housing in Europe, Current trends and future prospects Smeets H. e.a. (2001), Álvaro Siza in Maastricht Smeets H. e.a. (2006), Vesteda Toren Eindhoven Smeets H. e.a. (2007), La Fenêtre Den Haag Smeets H. e.a. (2008), New Amsterdam Smeets H. e.a. (2010), New Orleans

Overig Cobouw, 28 juni 2011 - Advies voor maasstad via GPS MasterClass (nr. 26 - augustus 2011) – Themanummer Hoog NRC Weekend, 30 april & 1 mei 2011 – Wolkenkrabbergevoel Stichting Hoogbouw (2011) - congres “Herrie in de Hoogbouw”, 22 juni 2011


De complexen (in alfabetische volgorde) naam: Blankaard plaats: Zoetermeer start exploitatie: 1974 aantal woonlagen: 20 aantal woningen: 160 gem. grootte: 65 m² gem. huurprijs: € 477 per m²: € 7,34

naam: Dosiotoren plaats: Rotterdam start exploitatie: 1990 aantal woonlagen: 15 aantal woningen: 89 gem. grootte: 78 m² gem. huurprijs: € 599 per m²: € 7,68

naam: Boompjes plaats: Rotterdam start exploitatie: 1989 aantal woonlagen: 18 aantal woningen: 224 gem. grootte: 68 m² gem. huurprijs: € 520 per m²: € 7,65

naam: DWL-toren I plaats: Rotterdam start exploitatie: 1991 aantal woonlagen: 21 aantal woningen: 113 gem. grootte: 84 m² gem. huurprijs: € 663 per m²: € 7,89

naam: Calandtoren* plaats: Amsterdam start exploitatie: 2003 aantal woonlagen: 15 aantal woningen: 80 gem. grootte: 94 m² gem. huurprijs: € 836 per m²: € 8,89

naam: DWL-toren II* plaats: Rotterdam start exploitatie: 1992 aantal woonlagen: 21 aantal woningen: 101 gem. grootte: 83 m² gem. huurprijs: € 659 per m²: € 7,94

naam: Casimir* plaats: Roermond start exploitatie: 2009 aantal woonlagen: 13 aantal woningen: 56 gem. grootte: 111 m² gem. huurprijs: € 1.075 per m²: € 7,50

naam: Hoge Heren* plaats: Rotterdam start exploitatie: 2002 aantal woonlagen: 30 aantal woningen: 160 gem. grootte: 120 m² gem. huurprijs: € 1.209 per m²: € 10,08

naam: Clavecimbelllaan plaats: Rijswijk start exploitatie: 1975 aantal woonlagen: 20 aantal woningen: 160 gem. grootte: 107 m² gem. huurprijs: € 708 per m²: € 6,62

naam: Holland Carré plaats: Tilburg start exploitatie: 2007 aantal woonlagen: 15 aantal woningen: 99 gem. grootte: 113 m² gem. huurprijs: € 953 per m²: € 8,43

33


naam: La Fenêtre plaats: Den Haag start exploitatie: 2004 aantal woonlagen: 17 aantal woningen: 114 gem. grootte: 123 m² gem. huurprijs: € 1.535 per m²: € 12,48

naam: New Orleans* plaats: Rotterdam start exploitatie: 2010 aantal woonlagen: 45 aantal woningen: 126 gem. grootte: 101 m² gem. huurprijs: € 1.352 per m²: € 13,39

naam: Landmark plaats: Bergen op Zoom start exploitatie: 2004 aantal woonlagen: 12 aantal woningen: 34 gem. grootte: 116 m² gem. huurprijs: € 891 per m²: € 7,68

naam: Oostmolenwerf plaats: Rotterdam start exploitatie: 1995 aantal woonlagen: 16 aantal woningen: 86 gem. grootte: 90 m² gem. huurprijs: € 885 per m²: € 9,83

naam: Montevideo* plaats: Rotterdam start exploitatie: 2005 aantal woonlagen: 40 aantal woningen: 68 gem. grootte: 124 m² gem. huurprijs: € 1.607 per m²: € 12,96

naam: Parkpromenade Berendrecht plaats: Leiderdorp start exploitatie: 2004 aantal woonlagen: 13 aantal woningen: 72 gem. grootte: 141 m² gem. huurprijs: € 1.336 per m²: € 9,48

naam: Mooienhof plaats: Enschede start exploitatie: 1999 aantal woonlagen: 13 aantal woningen: 87 gem. grootte: 103 m² gem. huurprijs: € 773 per m²: € 7,50

naam: Parktoren Prinsenland* plaats: Rotterdam start exploitatie: 2009 aantal woonlagen: 22 aantal woningen: 47 gem. grootte: 110 m² gem. huurprijs: € 1.188 per m²: € 10,80

naam: New Amsterdam* plaats: Amsterdam start exploitatie: 2008 aantal woonlagen: 24 aantal woningen: 45 gem. grootte: 148 m² gem. huurprijs: € 2.683 per m²: € 18,13

naam: Poort van Zuid plaats: Rotterdam start exploitatie: 1995 aantal woonlagen: 22 aantal woningen: 101 gem. grootte: 90 m² gem. huurprijs: € 611 per m²: € 6,79

34


naam: Populierendreef plaats: Leidschendam-Voorburg start exploitatie: 1976 aantal woonlagen: 20 aantal woningen: 126 gem. grootte: 70 m² gem. huurprijs: € 536 per m²: € 7,66

naam: Vesteda-toren* plaats: Eindhoven start exploitatie: 2005 aantal woonlagen: 24 aantal woningen: 42 gem. grootte: 132 m² gem. huurprijs: € 1.369 per m²: € 10,37

naam: De Ranken plaats: Eindhoven start exploitatie: 2009 aantal woonlagen: 15 aantal woningen: 30 gem. grootte: 118 m² gem. huurprijs: € 1.163 per m²: € 9,86

* koop- en huurappartementen in één complex; vermeld zijn kenmerken van de huurwoningen

naam: Schoolstraat/Schouwburgring plaats: Tilburg start exploitatie: 1990 aantal woonlagen: 14 aantal woningen: 174 gem. grootte: 80 m² gem. huurprijs: € 621 per m²: € 7,76 naam: Side by Side* plaats: Almere start exploitatie: 2005 aantal woonlagen: 21 aantal woningen: 82 gem. grootte: 101 m² gem. huurprijs: € 975 per m²: € 9,65 naam: Toren van Siza plaats: Maastricht start exploitatie: 2001 aantal woonlagen: 16 aantal woningen: 40 gem. grootte: 117 m² gem. huurprijs: € 1.327 per m²: € 11,34

de huur- en m²-prijzen zijn prijspeil juni 2011

35

Hoogbouw te hoog gegrepen? Ervaringen met wonen in hoogbouwcomplexen

Recommend Documents