Hof van Leudal O N T W I K K E L I N G S V I S I E

Hof van Leudal ONTWIKKELINGSVISIE

Hof van Leudal ONTWIKKELINGSVISIE

14 november 2012

Opdrachtgever:

IND01-LEU001-05b recrea eve visie.INDD

Opgesteld door:

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

pagina 2

2.

Kennismaking met Hof van Leudal

pagina 4

3.

Strategische keuzen

pagina 6

4.

Visie Hof van Leudal

pagina 10

Pijler 1: Doorontwikkeling Hof van Leudal

pagina 14

Pijler 2: Verbinding en relaƟe met recreaƟeve zones

pagina 20

Pijler 3: Parels in de omgeving

pagina 22

Pijler 4: PromoƟe, branding & sectororganisaƟe

pagina 24

Bijlagen 1

Analyse 2 Verantwoording

2

ONTWIKKELVISIE HOF VAN LEUDAL

Hof van Leudal

Figuur 1: Hof van Leudal in groter verband

1


Inleiding De gemeente Leudal heeŌ zich als doel gesteld de toerisƟschrecreaƟeve kwaliteiten van de gemeente te versterken. Meer specifiek stelt de gemeente daarbij de vraag hoe het gebied “Hof van Leudal” aan toerisƟsch-recreaƟeve aantrekkelijkheid kan winnen. Het gebied Hof van Leudal is een zone met recrea eve voorzieningen en ontwikkelingen nabij Roggel en Heythuysen (zie figuur 1). In de nabijheid van het Hof van Leudal bevinden zich aantrekkelijke bosgebieden, waterplassen en tal van toeris sch-recrea eve voorzieningen. Dit is een voortreffelijk uitgangspunt voor de toeris sch-recrea eve ontwikkeling van het Hof van Leudal.

De visie die nu voor u ligt beschrij hoe die kansen benut kunnen worden. De visie is geen doel op zich, maar een middel om het Hof van Leudal tot een toeris sch-recrea eve ’hotspot’ binnen de gemeente en de regio te maken. De visie is daarmee in de eerste plaats een inspirerend perspec ef voor al aanwezige en nieuwe marktpar jen en voor de gemeente zelf om te komen tot verbeteringen van de kwaliteit van het toeris sch product en nieuwe ini a even. De visie richt zich op de direct betrokken belanghebbenden die bij de ontwikkeling van het Hof van Leudal een rol kunnen spelen, onder andere: gemeente, recrea e-- en horecaondernemers, brancheorganisa es, organisa es voor toeris sche promo e, buurgemeenten en de regio. Veel van deze spelers zijn in het proces van het opstellen van deze visie geraadpleegd. De visie kan worden opgevat als een start van een samenwerkingstraject met deze par jen, op basis van gemeenschappelijk draagvlak voor de visie.

De visie beschrij in hoofdstuk 2 de huidige situa e van het Hof van Leudal. Hoofdstuk 3 bespreekt de strategische keuzes die tot de visie hebben geleid. In hoofdstuk 4 wordt de visie uiteengezet aan de hand van vier pijlers.

3

4


Kennismaking met Hof van Leudal Centraal in het Hof van Leudal ligt het Recreaepark de Leistert dat bestaat uit een vijfsterren camping en het park Buitenhof met vakanewoningen. Het Recrea epark de Leistert is van grote economische betekenis voor de regio vanwege de toeris sche bestedingen van de bezoekers en de directe werkgelegenheid die het park oplevert. In 2011 telde Recrea epark De Leistert al circa 240.000 overnach ngen. Met de toename van het aantal vakan e woningen die al is gerealiseerd en nog wordt voorzien neemt het aantal overnach ngen in 2014 verder toe tot zo’n 350.000 per jaar. Het belang van De Leistert voor de regionale economie neemt hierdoor nog verder toe. De camping is de langst bestaande toeris sche voorziening in het gebied. Wat midden vorige eeuw begon als informeel kamperen bij een ven werd in 1960 een gemeentelijke camping en zwemvoorziening. Ruim een halve eeuw later is camping De Leistert uitgegroeid tot een van de grootste kampeervoorzieningen in Limburg. Het grootste aandeel plaatsen bestaat uit toeris sche standplaatsen, die geleidelijk zijn toegenomen ten koste van het aandeel vaste standplaatsen, die bijna als een tweede

woning func oneren. In de jaren ’90 is er fors geïnvesteerd in een overdekte subtropische zwemvoorziening. De bedrijfsvoering van de camping is sinds 2007 volledig gepriva seerd; de grond van de camping is echter nog steeds eigendom van de gemeente. Aangrenzend aan camping De Leistert liggen twee sportvoorzieningen. Gemeentelijke tennishal met 4 banen. Micosport is een mul func oneel sportcentrum met fitness, squash, wellness en zwemmen. Beide sportvoorzieningen hebben elk afzonderlijk hun private bedrijfsvoering. Van recente datum is het park Buitenhof met luxe vakan ewoningen in boerderijs jl. De Buitenhof grenst aan het terrein van camping De Leistert. Het park bevat momenteel circa 225 vakan ewoningen van verschillende typen. Een nieuwe ontwikkeling met 75 nieuwe woningen is voorzien. De Buitenhof hee behalve een informa ecentrum voor gasten geen eigen voorzieningen. Wel is er een samenwerking tussen de Buitenhof en De Leistert, zodat de voorzieningen van De Leistert in feite voor de gasten van beide complexen ter beschikking staan. Ook is een ontwikkeling voorzien op het terrein van de Buitenhof op de plaats van de voormalige manege, waarbij er nieuwe voorzieningen worden gerealiseerd.

2


In het zuidwesten van het Hof van Leudal is een ontwikkeling voorzien van een 18 holes gol aan in combina e met een hotel met 80 kamers. De combina e van beide voorzieningen biedt mogelijkheden voor het aanbieden van arrangementen en gezamenlijke markeng. De exploita es van het hotel en van de gol aan zullen door afzonderlijk par jen worden gedaan. In het noordoosten van het gebied, rich ng het dorp Neer, ligt het Landgoed Brookberg met een kenmerkende waterplas. De plas en het omliggende terrein zijn in privaat eigendom en niet toegankelijk voor publiek. Op dit moment hee het Landgoed Brookberg geen toeris sch/recrea eve func e. Binnen het gebied ligt het dorp Roggel met circa 4.200 inwoners. In het centrum van Roggel bevinden zich horeca en winkelvoorzieningen. De afstand van Roggel tot De Leistert en de Buitenhof is betrekkelijk kort. Roggel profiteert in economische zin direct van de verblijfsaccommoda e in de omgeving door de recrea eve bestedingen die in dit dorp plaatsvinden. Hof van Leudal ligt op de overgang van heidelandschap en coulisselandschap. Het landschap in de directe omgeving van De Leistert is overwegend vlak en open en hee de ken-

merken van de Brabantse en Limburgse Peel. Op andere plaatsen binnen de gemeente Leudal treffen we andere landschappen aan, die de recreant meer te bieden hebben. Vooral rich ng het oosten is het landschap zeer aantrekkelijk vanwege de aanwezigheid van bosgebieden, stuifzanden, bekenstelsels (het Leudal) en de Maas met zijn steilranden. Het natuurgebied Leudal is hierbij een absoluut hoogtepunt. Op een wat grotere schaal treffen we goed bereikbare trekkers aan als het outletcentrum, het retailpark Roermond en het stadscentrum van Roermond, de na onale parken de Grote Peel, de Meinweg en Maasduinen, A rac epark Toverland en aantrekkelijke stadjes zoals Thorn en Maaseik. In het gebied Hof van Leudal bevindt zich onder andere het industriële bedrijf Alko, dat op korte afstand ten noordwesten van Recrea epark De Leistert ligt. Alko is een sterke en innova eve onderneming en in economische zin belangrijk voor de regio. Het bedrijf ligt vrij dicht bij de toeris sch-recrea eve voorzieningen. Door onder andere de omvang en de verkeersaantrekkende werking is het daarom belangrijk bij de ontwikkeling van het gebied rekening te houden met dit gegeven en de func es zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen.

5

6


Strategische keuzen Om tot een visie op Hof van Leudal te komen is er een sterkte/ zwakte analyse opgesteld. Een samenvaƫng van deze analyse is opgenomen in de bijlage. Vanuit de sterkte/zwakte analyses zijn strategische keuzen gemaakt die de basis voor de visie zijn. De belangrijkste strategische keuzen worden hieronder toegelicht:

Inspelen op toename vraag hoogwaardige verblijfsrecreaƟe We willen de toeris sche trend van meer vraag naar hoogwaardige verblijfsrecrea e benu en. Hiermee kan de trendma ge afname in het kamperen worden gecompenseerd. Daarmee ontstaat tevens de mogelijkheid de ruimtelijke uitstraling van De Leistert een verdere posi eve impuls te geven.

Dat betekent ook dat wordt gekozen voor (gedeeltelijke) transforma e van het campingterrein in plaats van uitbreiding van verblijfsrecrea e op andere loca es. Inspelen op trend wellness, gezondheid, beweging De groei in de vraag naar wellness, gezondheid en beweging biedt de kans het entreegebied van De Leistert (met fitness en tennishal) een kwaliteitsslag te laten maken. Bij verkoop van grond voor deze func es aan een marktpar j ontstaat extra grondwaarde die bijvoorbeeld kan worden ingezet voor de aanpak van de ontsierende tennishal.

3


Ruimtelijke kwaliteitsverbetering inzeƩen als middel In de directe omgeving van De Leistert valt er veel te winnen in termen van het aantrekkelijk maken van de omgeving. De kwaliteit van de omgeving is van directe invloed op de vakan ebeleving en imago van het gebied. In de visie wordt fors ingezet op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bijvoorbeeld door sanering van de tennishal, in het entreegebied van de Leistert of de route naar Roggel.

Inspelen op behoeŌe aan wandelen fietsen mountainbikeroutes Wandelen en fietsen zijn de meest ondernomen recrea eve buitenac viteiten; met de demografische tendens neemt deze vorm van vrije jdsbesteding verder toe. Hierop wordt ingespeeld door het routenetwerk uit te breiden en interessanter te maken. Bij het inplannen van de nieuwe routes worden de kwaliteiten van landschap, historische elementen en dorpen benut. Met routes en (moderne vormen van) informa evoorziening kunnen tevens de “verborgen” bezoekmo even in de omgeving zichtbaar worden gemaakt.

7

8


Samenhang in toerisƟsch aanbod versterken Door eenduidig aanbieden van het diverse toeris sche aanbod en een coördina e tussen de verschillende bedrijfsvoeringen (camping, bungalows, sport, wellness, gol aan) ontstaat een sterker toeris sch product. De visie zet in op samenwerking, coördina e en arrangementen. Tevens zijn goede fysieke verbindingen, bijvoorbeeld tussen gol aan en De Leistert, gewenst. Duurzame ontwikkeling als zakelijk slimme keuze Het aannemelijke scenario voor de toekomst is dat fossiele brandstoffen steeds schaarser worden en de prijzen ervan blijven s jgen. Duurzame energiebronnen worden daarom ook in economische zin een steeds aantrekkelijker alterna ef. Indien duurzame toepassingen een “business case” blijken, dan hee dit een posi ef effect op de exploita e van de toeris sche ondernemer die kan worden doorberekend aan de toeris sche klant. Daarnaast kan dit bijdragen aan het imago van een slim, innova ef en duurzaam toeris sch gebied. Onderzoeken wijzen uit dat er in het gebied kansen liggen voor het lokaal opwek-


ken van energie door de in de omgeving aanwezige landbouw, industrie en recrea eve ondernemingen.

Gebruik maken van sterke merken in de omgeving Leudal, of Hof van Leudal, hebben landelijk gezien nauwelijks toeris sche bekendheid. De “parels” in de omgeving, evenals Limburg als toeris sche regio, hebben deze bekendheid wel. In de visie wordt er voor gekozen om strategisch mee te li en op de toeris sche bekendheid van de omgeving.

Voor branding en promoƟe aansluiten bij bestaande organisaƟestructuren Branding en promo e zijn noodzakelijke voorwaarden om in de toeris sche markt herkend te worden. Recent hee de gemeente Leudal met haar partners besloten om de promo etaak met ingang van 1 januari 2013 neer te leggen bij Leisure Port. Het gaat hierbij om de nieuwe organisa e die gaat ontstaan op 1 januari 2013 na samenvoeging van de S ch ng Promo e Noord Limburg (SPNL) en de S chng Toerisme Noord Limburg (STNL); deze laatste organisa e is de overkoepelende

s ch ng voor de VVV ves gingen in de regio. Voor wat betre de informa evoorziening neemt Leudal sinds vorig jaar deel aan de toeris sche informa evoorziening (TIV), zoals deze door SPNL met veel succes is ingevoerd. Hierdoor vindt voortaan in Leudal een goede ontslui ng van toeris sche informa e plaats. Verder is het Promo e Pla orm Leudal opgericht, vindt aanhaking plaats bij de website Liefde voor Limburg en zijn er bij ondernemers op strategische loca es binnen de gemeente Leudal en zogeheten I-punten geopend. Vanwege het gegeven dat deze samenwerking recent is en er ini ële tevredenheid over is gaat de visie er vanuit dat er met deze organisa es (Leisure Port c.q. Promo e Pla orm Leudal) wordt verder gewerkt.

9

10


Visie Hof van Leudal Hof van Leudal… de exclusieve combina e van diverse overnach ngsmogelijkheden, gelegen in een bos- en waterrijk gebied met excellente mogelijkheden voor ontspanning, wellness en een grote natuurbeleving. Drie “buitenplaatsen” met een gevarieerd aanbod: van luxe camping tot boerderijwoningen, van natuurbad tot golfresort met alle denkbare luxe. Rondom en ertussen wel een overweldigend landschap van weilanden, bosgebieden, zandverstuivingen en beken. De typische Maasdorpen zijn zeer de moeite waard voor een bezoek. Ruimte, weidsheid en privacy zijn dan ook de sleutelwoorden in Hof van Leudal. Het is een gebied dat nog door veel recreanten ontdekt kan worden. Máár … als je er eenmaal bent geweest, ben je verkocht. Iedere “buitenplaats” kent haar eigen charme en ontspanningsmogelijkheden, van subtropische zwembad tot natuurbad en van luxe kamperen tot comfortabele boerderijwoningen aan de rand van het bos of langs de golfbaan. Hof van Leudal ligt “in the middle of everywhere”. De snelweg A2 ligt ver genoeg om er geen hinder van te ervaren, maar u rijdt er wel binnen een kwar er naar Roermond en in een uur naar Duisburg of Aken. Maar dichterbij ben je binnen enkele minuten of op de Groote Peel of heerlijk fietsend in het natuurgebied Leudal of langs de Maas.

4


De aanwezigheid van voor de toerist interessante “parels” in en om het gebied bieden een uitgelezen kans voor de door de gemeente en ondernemers gewenste toerisƟsch-recreaƟeve doorontwikkeling van het gebied. Deze parels zijn echter soms onbekend en kennen weinig onderlinge samenhang. Daardoor herkent de bezoeker van het gebied deze niet goed en koppelt de bezoeker ze ook niet aan het Hof van Leudal. De visie kan tot uitvoering worden gebracht door een gezamenlijke inzet en de (toerisƟsch-recreaƟeve) ondernemers op de volgende onderdelen:

• • •

VoortzeƩen en versnellen van de reeds (maar voorzichƟg) in gang gezeƩe kwanƟtaƟeve en kwalitaƟeve ontwikkeling van het aanbod. Verbeteren van de samenhang in het aanbod. De kwaliteiten van het gebied beter te promoten bij de potenƟële doelgroepen.

11

12


De kansen die er zijn voor de toerisƟschrecreaƟeve doorontwikkeling kunnen worden benut door in te zeƩen op een viertal pijlers.

Pijler 1

is het Hof van Leudal zelf met zijn voorzieningen. Deze pijler zorgt er voor dat bezoekers (met name de verblijfsrecreant) naar het gebied komen. De ondernemers in het gebied geven aan dat zij in willen ze en op een bepaalde lifestyle, zonder uitslui ng van bepaalde doelgroepen. Typerende thema’s zijn hoge kwaliteit van de voorzieningen, wellness, beleving, en rust (voor uitwerking van dit profiel zie verder). De voorzieningen in het Hof van Leudal kunnen sterker op deze thema’s geënt worden . Vervolgens kan dit als een helder concept worden gecommuniceerd.

Pijler 2 is de directe omgeving van het Hof van Leudal (op wandelen fietsafstand), bestaande uit een fijnmazig netwerk van kleinschalige, aantrekkelijke landschappen en toeris sch-recrea eve voorzieningen. In de directe omgeving zijn tal van ac viteiten te ondernemen, met de nadruk op vriendelijk, toegankelijk, ac ef maar ook relaxed, aangenaam. Voorbeelden hiervan zijn wandelen in de bossen van het Leudal, een strandje aan de Maas, bezoek aan de fraaie Maasdorpen. De omgeving leent zich er voor dat gasten vaker en meer vanzelfsprekend gebruik maken van de toeris sch-recreaeve voorzieningen binnen de gemeente.


Pijler 3 bestaat uit de bekendere grote publiekstrekkers die op goed bereikbare (auto en fiets) afstand van Hof van Leudal liggen. Door deze voorzieningen, variërend van de grote na onale parken tot de stad Roermond, maar zelfs ook Maastricht en Aken, in de gebiedsprofilering te koppelen aan Hof van Leudal vergroot je de bekendheid van het gebied en de aantrekkelijkheid voor de toerist. Zichtbaar wordt dat Hof van Leudal een grote varia e aan toeris sch-recrea eve a rac es (all weather) biedt en er elke dag wat anders te doen is.

Pijler 4 is de sleutel voor de ontslui

ng van de eerste drie pijlers: de branding en promo e van het gebied. In feite is er al heel veel kwaliteit, en is het de kunst om die in een heldere boodschap aan de poten ële (verblijfs)toerist te communiceren. De poten ële toerist zoekt een verblijfsaccommoda e in Limburg, vindt Hof van Leudal, ziet een gevarieerd aanbod van mogelijkheden, zowel in de directe omgeving als op bereikbare afstand en plaatst een boeking. Aangekomen op de plaats van bestemming, via een aantrekkelijke route, tre hij voorzieningen aan die waarmaken wat beloofd werd, en is er heldere informa e en tal van arrangementen over de mogelijkheden in de omgeving. Bij het verkennen van de omgeving en het bezoeken van a rac es wordt het de toerist zo makkelijk mogelijk gemaakt; publieke en private partners werken samen om het beeld van Hof van Leudal voortdurend te beves gen en het aanbod laagdrempelig ter beschikking te stellen.

13

14


Pijler 1

Doorontwikkeling Hof van Leudal De eerste pijler hee direct betrekking op de kwaliteit van het gebied Hof van Leudal en de daarin gelegen voorzieningen. Dit is de directe omgeving van de recreant of toeris sche gast en zijn beleving ervan is daarom zeer bepalend voor zijn waardering van de vakan e of kort verblijf. De visie zet in op een ontwikkeling van het Hof van Leudal die leidt tot een verbreding van het aanbod en meer kwaliteit.

DE LEISTERT

In het Hof van Leudal zien we het (poten ële) aanbod in drie zones geconcentreerd. De eerste concentra e is de zone De Leistert, met de camping, vakan ewoningen en de sportvoorzieningen. Op termijn wordt de gol aan met het hotel een tweede concentra ezone. De derde zone waar toeris sch-recrea ef aanbod tot ontwikkeling kan komen is landgoed Brookberg en omgeving. Zoals gesteld hee het Hof van Leudal enorm veel ontwikkelingsmogelijkheden maar dan zijn er nog wel diverse opgaven te vervullen. Concrete ontwikkelingsopgaven in het Hof van Leudal zijn:

GOLFBAAN Figuur 2: Hof van Leudal

BROOKBERG


Algemeen 1. Verwijzing naar het gebied kan worden verbeterd door goede en aantrekkelijke bewegwijzering vanaf de regionale ontsluingswegen en vanaf de A2 en A73. Dit kan er tevens aan bijdragen dat het vakan egevoel al op de route naar de vakan ebestemming ontstaat. Van belang hierbij is dat de gasten via een toeris sch interessante route De Leistert benaderen. Bijvoorbeeld via de N273 (Napoleonsweg) en Brookberg in plaats van de route Leveroy- Heythuysen-Roggel. Bij de entrees van het gebied kunnen fraai vormgegeven aanduidingen bewerkstelligen dat het Hof van Leudal meer als eenheid wordt ervaren. 2. Een goede verbinding tussen de Gol aan en De Leistert (Strubben) om op deze wijze de voorzieningen in beide concentra egebieden over en weer goed bereikbaar te maken. Het betre een langzaam verkeersverbinding , waaronder ook elektrische (en zo mogelijk duurzaam opgeladen) voertuigen zoals golfcarts. 3. Het creëren van robuuste bosstructuren die meer samenhang brengen tussen het verschillende (nog te ontwikkelen) recrea eve aanbod en de aanwezige groengebieden.

4. Verder verbeteren en opwaarderen van bestaande routes en het toevoegen/ creëren van meer toeris sche aantrekkelijke routes in navolging van bijvoorbeeld de wandelroutes Roggel - Neer - Heibloem. Wandelen fietstochten rondom het Hof van Leudal worden interessanter wanneer meer varia e in landschap wordt ondervonden. Een afwisseling in de route door bossen naar het open coulisselandschap is hiervan een voorbeeld. 5. Aanleg van een transferium voor mensen die per auto aankomen en een dagtocht per fiets of wandelend in het gebied willen maken. Het transferium wordt een nieuw herkenningspunt in het gebied, door middel van een landschappelijk ontwerp. De inrich ng van het transferium is duurzaam door het gebruik van veel groen en duurzame materialen. Bij het transferium kan een uitkijktoren worden gerealiseerd die tevens als “landmark” voor het gebied dient. Voor een loca e van het transferium gelden criteria, zoals de nabijheid van interessante wandelen fietsgebieden, goede bereikbaarheid per auto, aanwezigheid van horeca- en informa evoorzieningen. Op basis van deze criteria zijn zowel het Bezoekerscentrum Leudal als de Leistert geschikte loca es. Ook is het mogelijk om op beide loca es twee kleinschaligere transferia te realiseren.

6. Uitbreiding van toeris sche dienstverlening en horeca gekoppeld aan de wandelen fietsroutes en de dorpen. Routes worden voor de wandelaar of fietser interessanter als er onderweg iets valt te beleven of te consumeren. Het gaat hier om par culier ini a ef dat de kansen van de lokale toeris sche markt exploreert. 7. De aanleg van een mountainbikeroute in de directe omgeving van De Leistert. Mountainbiken is een populaire sport en het ontbreken van een route wordt door veel gasten van De Leistert als een gemis ervaren. 8. Onderzoek naar business cases voor de toepassing van duurzame energie in de toeris sch-recrea eve concentra ezones van Hof van Leudal. Duurzame energiebronnen dienen op lange termijn te resulteren in een rendabele investering en tevens bij te dragen aan een posi ef imago van het gebied. Lokale kansen op duurzame toepassingen liggen er bij de in het gebied aanwezige landbouwbedrijven, industrie en toeris sche ondernemingen, waarbij energiestromen onderling kunnen worden uitgewisseld. Met name de levering van restwarmte en CO2 aan tuinders en de levering van biogas vanuit de veehouderij is kansrijk.

15

16


De Leistert 9. Verbetering van de uitstraling van het entreegebied bij de camping en sportvoorzieningen. In het bijzonder is het belangrijk het aanzicht van de tennishal te verbeteren. 10. Toevoeging van en/of transforma e van de spor unc es naar nieuwe concepten op het gebied van sport, gezonde leefs jl en wellness. De exacte invulling van de concepten is a ankelijk van marktvraag en de kansen die private investeerders zien. De concepten kunnen zowel een interessant aanbod zijn voor bestaande gasten in het Hof van Leudal als op eigen kracht nieuwe doelgroepen aanspreken. 11. Intensivering van de samenwerking tussen de diverse exploitanten van de voorzieningen. De samenwerking hee onder meer betrekking op: promo e, arrangementen, evenementen, openings jden, uitstraling. 12. De ingeze e kwaliteitsslag op het campingterrein con nueren. Hiertoe behoort een geleidelijke afname van vaste standplaatsen met rommelige uitstraling. De kampeermarkt is al jarenlang aan het afnemen, omdat het vakan egedrag van mensen zeer divers

is geworden: Eén en dezelfde persoon onderneemt zowel stedentrips, doet een lange afstandswandeling, geniet van een zonvakane of deelt een huisje met vrienden. Bij dit gedrag past het bezit van een caravan steeds minder goed. Vanuit deze ontwikkeling is een func everandering van een deel van het terrein van kamperen naar vakan ewoningen kansrijk, onder de voorwaarde dat de vakan e-woningmarkt dit kan opnemen. Voorzich gheid is geboden, omdat weliswaar het aantal overnach ngen in vakan ewoningen in Limburg een s jgende trend hee , maar het aanbod van woningen nog harder is gestegen. Een andere interessante op e is om op een deel van het terrein nieuwe vormen van kamperen die in de markt in opkomst zijn te introduceren: bijvoorbeeld een huuraanbod van ruime en luxe ingerichte tenten op grote plaatsen en in een natuurlijk aangeklede omgeving (“glamping”, als samentrekking van “glamorous” en “camping”). De glampingformule is een nieuw soort aanbod dat past bij toeris sche trends als vraag naar comfort en func onaliteit. In Europa (onder andere in Nederland, Frankrijk. Italië en Kroa ë) zijn er steeds meer voorbeelden van dergelijke luxe kampeerarrangementen met bijbehorende prijsstelling.

Pijler 1

15

11 12

15 13

14 15

16

10

9


13. Het gebied rond de huidige visvijvers is eveneens een zeer geschikte loca e voor glamping of voor verblijfsvormen als kleinschalige lodges. Voor een ontwikkeling in deze rich ng zal voor de visvijver, die intensief door sportvissers wordt gebruikt, een alterna ef moeten worden gevonden. De visvijver past goed in het gebied ten westen van de Leistert, waar een func everandering rich ng natuur en extensieve recrea e is voorzien (zie punt 14). Om de pragma sche reden van grondeigendom is een denkbare loca e ook de grond ten noorden van de camping en ten zuiden van de Kunnenweg, dat in eigendom van de gemeente is. 14. Voor het gebied ten westen van de Leistert is een func everandering rich ng natuur en extensieve recrea e gewenst. Er ontstaat dan een robuuste natuur- en landschapsontwikkeling die loopt vanaf de gol aan, via dit gebied naar Landgoed Brookberg en die dus het gehele Hof van Leudal beslaat. Een natuurontwikkeling in dit gebied vormt tevens een groene buffer waardoor de recrea efunce van de Leistert en de industriële func e van Alko goed naast elkaar kunnen bestaan.

15. De route naar Roggel aantrekkelijker maken, door herinrich ng/opknappen van de openbare ruimte en het faciliteren van de vesging van recrea eve func es aan deze route zoals een kinderboerderij, (pony)manege en horeca. 16. Aantrekkelijker maken van het dorpshart van Roggel. De stedenbouwkundige ruimte is goed te noemen: er is sprake van goede wanden en een mooie pleinmaat. Er dient echter een betere scheiding te zijn tussen verblijfsgebied en verkeersgebied, zodat het aantrekkelijker wordt voor de ondernemers om terrassen en uitstallingen te plaatsen die zorgen voor een levendiger en gezelliger beeld. Verder kunnen ac viteiten de levendigheid en aantrekkelijkheid bevorderen: markten, muziek, sport en spel enzovoorts. Ondernemers en hun organisa es nemen hier nu al een trekkersrol in. De gemeente kan door middel van een goede ruimtelijke inrich ng de juiste randvoorwaarden hiervoor te geven.

17

18


Pijler 1

De golĩaan en hotel 18. Gol aan met hoge landschappelijke kwaliteit en goede bespeelbaarheid voor hoge en gemiddelde handicap spelers. 19. “Open karakter” van de gol aan, waarin naast het bestaan van een golfclub er een sterke oriënta e is op greenfeespelers, clinics en semi-openbare ac viteiten. 20. Hotel met aandacht voor architectuur en interieur. 21. Landgoedontwikkeling, duur en “dun” (zeer lage dichtheid) wonen, als financiele drager voor natuurontwikkeling. 22. Landgoedontwikkeling, duur en “dun” (zeer lage dichtheid) wonen, als financiele drager voor natuurontwikkeling.

21

19 20 22

18

17


Brookberg 23. Realisa e van kleinschalig openbaar dagstrand, ook als alterna eve zwemplek voor de gasten van de Leistert en de Buitenhof.

23

25 24 26

27

24. vang .

Eenvoudige horeca van beperkte om-

25. Mogelijkheid openhouden voor kleinschalige training- en zorgac viteiten in de sfeer van bezinning, re-integra e. 26. Mogelijkheid openhouden voor aceve outdoor ac viteiten in combina e met avontuurlijk kamperen. 27. Lange termijn: natuurontwikkeling via uitbreiding van het bosareaal in noordwestelijke rich ng, zodat een betere verbinding ontstaat met de Heldense bossen.

19

20


Pijler 2

Verbinding en relaƟe met recreaƟeve zones De toerist wordt in Leudal verrast door afwisselende landschapstypen, met ieder hun eigen kwaliteiten. Van noordnoordwest naar zuidoost treffen we achtereenvolgens aan: • •

• •

1

2

Heide-ontginning: de voortze ng van de Peel Coulisselandschap: openheid afge wisseld met boomgroepen en struiken De bossen van Leudal Het maaslandschap: steilranden, water en mooie natuur.

4 3

Aan deze landschapstypen zijn ook interessante recrea eve zones te koppelen. We treffen de intensieve dagrecrea e, het Hof van Leudal, aan op de overgang van de heideontginning en het coulisselandschap. Het landschap is hier minder gevoelig voor intensieve recreaeve voorzieningen.

2 4

Figuur 3: Recrea eve totaal visie


Natuurontwikkeling en extensieve recrea e (wandelen, fietsen, ontdekken) treffen we aan in de bossen van Leudal. Waterrecrea e en aantrekkelijke dorpen vinden we langs de Maas .

Concrete ontwikkelingsopgaven vanuit visie Hof van Leudal zijn daarom:

De kwaliteiten van de recrea eve zones zijn niet al jd direct zichtbaar. Wanneer ze door de gasten van Hof van Leudal eenmaal zijn ontdekt geven zij een posi eve beleving. Vanuit de Leistert is het de moeite waard om de Maasdorpen te leren kennen, om te wandelen in de bossen van Leudal of vanuit de recep e een bootje te kunnen huren voor op de Maas. Een interessant aanbod van arrangementen is een goed instrument om gasten in de omgeving te laten recreëren, waardoor ook de toeris sche bestedingen in deze omgeving terecht komen.

•

Daarnaast kan het “ontdekken van de omgeving” aangemoedigd en gefaciliteerd worden. Informa e¬voorziening, via tradi onele en digitale media, speelt hier een centrale rol in. Verder is het een idee om via de bestaande knooppuntenroutes meer thema sche routes te koppelen. Het verbinden van de aanwezige watermolens, een route langs de prach ge beken, een route om de Maasdorpen te verkennen zijn hier voorbeelden van.

•

•

•

Opnemen van deze kwaliteiten in alle informa e over en promo e van Hof van Leudal Daar waar dat vanuit het Hof van Leudal nodig of wenselijk is fysiek verbeteren van de ontslui ngen en rela es met de omliggende land schappen en voorzieningen Verbeteren van de informa evoor zieningen over deze kwaliteiten voor de gasten van het Hof van Leudal en het uitwerken van thema sche routes. Het aanbieden van arrangementen vanuit het Hof van Leudal, waarmee op tal van uiteenlopende manieren de omgeving kan worden ontdekt en beleefd. Bijvoorbeeld door GPS wal king in de bossen, het huren van een boot of surfplank voor op de Maas of alterna eve (elektrische) vervoers middelen.

21

22


Pijler 3

Parels in de omgeving Midden Limburg, en dus ook het Hof van Leudal, ligt centraal in een Euregionale omgeving, met binnen een één-uurs autoafstand diverse toeris sch-recrea eve trekkers van formaat. We noemen dit de parels in de omgeving, Met deze parels is er vanuit het lokale niveau Leudal geen of slechts geringe bemoeienis; hun aanwezigheid vormt echter een zeer aantrekkelijke omstandigheid die het toeris sch product van het Hof van Leudal interessanter maakt. De parels staan aangegeven in figuur 4 en kunnen worden onderverdeeld in hetgeen zij te bieden hebben:

Stad/cultuur/shopping • Roermond (Centrum, Designer Outlet Center) • Maastricht • Venlo (Centrum, Maasboulevard) • Duisburg • Emscherpark • Aachen (Historisch centrum) • Maasmechelen (Maasmechelen Village) Figuur 4: Gemeente Leudal in groter verband


Natuur • • • • • • •

Leudal Meinweg Grote Peel Maasduinen Meinweg Brachter Wald Maasplassen

In de toeris sche markt hebben in de regel regio’s naamsbekendheid. Voor Hof van Leudal is dit de regio Limburg. Een van de typerende kenmerken van Limburg is de ligging in de Euregio en de daarin gelegen toeris sche/recrea eve trekkers. In de marke ng en communica e dient deze regionale toeris sche kracht onder de aandacht te worden gebracht.

WaterrecreaƟe • Maasplassen

Concrete ontwikkelingsopgaven vanuit visie Hof van Leudal zijn daarom:

Historische stadjes • Thorn • Maaseik

•

AƩracƟeparken • Toverland, Sevenum • Kasteeltuinen, Arcen • Gaia Park, Kerkrade • Mondo Verde, Landgraaf • SnowWorld, Landgraaf

Opnemen van deze kwaliteiten in alle communica e over promo e van Hof van Leudal

23

24


PromoƟe, branding & sectororganisaƟe PromoƟe en branding De toeris sche kwaliteit van Hof van Leudal hee niet alleen betrekking op de inhoud van het aanbod, maar ook op de wijze waarop dit in de markt wordt gezet. Hierop hee de vierde pijler van de visie betrekking: promo e en branding alsmede de daarvoor benodigde organisa e / samenwerking. Branding gaat daarbij over het imago van het gebied, en promo e gaat over de wijze waarop dat imago in de markt wordt gezet. De volgende kenmerken kunnen worden gebruikt om het imago van Hof van Leudal in te kleuren: • Een op (intern)na onale schaal rela ef nog onbekend gebied in Limburg waarin bijzonder veel te ontdekken valt • Uiteenlopende voorzieningen die diverse doelgroepen aanspreken • Verschillende plaatsen hebben hun eigen charme: van subtropisch zwembad tot natuurbad en van glamping tot luxe boerderijwoningen aan de rand van het bos of langs de golf-

baan • Een kernzone (Hof van Leudal) met kwalita ef hoogstaande verblijfsrecrea e en daarbij passende voorzieningen en func es in de sfeer van wellness, gezondheid en dergelijke • Een omgeving met rust, ruimte en groen • Een gevarieerd stedelijk aanbod en ac eve vormen van vrije jdsbesteding onder handbereik

De naam Hof van Leudal kan met bovengenoemde kenmerken worden “geladen”. Een hof dat rust en groen biedt; rust ten opzichte van de drukte van de stad; een hof dat te ontdekken valt enzovoorts. Door verdergaande samenwerking in de sector kunnen de ondernemers en de gemeente tezamen dit imago benu en in de communica e en de promo e van het gebied. Dat betekent dat alle betrokken partners er zorg voor dragen dat in gezamenlijke en individuele promo e de bovenstaande kenmerken voortdurend benadrukt worden. Promo e begint bij het interesseren van de (verblijfs)toerist die een bezoek aan Limburg overweegt. Om in Limburg geïnteresseerde toeristen in het Hof van Leudal te laten boeken zijn doorslaggevend de vindbaarheid op internet via zoekmachines, de presenta e via

Pijler 4


eigen websites en bookingsites en de waardering die gasten op het internet prijsgeven. Dit traject is in gang gezet via het Promo e Pla orm Leudal dat recent in samenwerking met de S ch ng Promo e Noord Limburg is opgezet. Wanneer een verblijfstoerist eenmaal in het Hof van Leudal is aangekomen dienen de verwach ngen, het imago waargemaakt te worden en de promo e voortgezet en geconcre seerd te worden. De promo e op dit niveau richt zich op het organiseren en onder de aandacht brengen van evenementen, arrangementen en bezoekmo even in de directe omgeving.

OrganisaƟe Lokaal dient de samenwerking binnen de sector gericht te zijn op een con nue ontwikkeling van de het toeris sch product en bijbehorende dienstverlening. Het op onderdelen verbreden van de samenwerking met de nabij gelegen gemeente Peel en Maas ligt hierbij voor de hand. Voor het recent opgerichte Promo e Pla orm Leudal is hier een belangrijke opdracht weggelegd. Op de volgende aspecten kan door sectorsamenwerking winst worden geboekt:

• Aanbieden van meer lokale arrangementen. • Aantrekkelijke horeca en andere bezoekmoeven in het gebied zelf. • Samenwerking tussen diverse private exploita es in het gebied de Leistert en (toekoms g) hotel en gol aan, bij voorbeeld door het aanbod van arrangementen. • Informa evoorziening (door middel van website en digitale panelen is hiermee een belangrijke stap gezet. Ontwikkelingen in ICT bieden voortdurend nieuwe mogelijkheden)

25

Bijlagen

28


Analyse

Sterktes VakanƟebungalows van goede kwaliteit Vijfsterren camping met breed aanbod aan voorzieningen Bekendheid van de verblijfsvoorzieningen Sterke en diverse trekkers (parels) binnen 1 uur autoafstand

Zwaktes Onduidelijk imago / geen bekendheid van Hof van Leudal Zwakke samenwerking tussen de verschillende voorzieningen bij De Leistert; versnipperd management Kwaliteit entree en directe omgeving De Leistert Verouderde tennisvoorziening / indoor tennis moeilijk exploitabel te krijgen Gebrek aan c.q. onzichtbaarheid bezoekmoeven in het Hof van Leudal Aanduiding (bewegwijzering) Hof van Leudal

ToerisƟsch


Kansen Toename aan “wellness recrea e” Toenemende vraag naar hoge kwaliteit verblijfsrecrea e Ontwikkeling buitenrecrea e en vraag naar gevarieerde netwerken en routes Geschiedenis van de streek, verhalen Ini a ef sectorale samenwerking

Bedreigingen Trendma ge afname kamperen Samenwerking komt niet in gewenste mate tot stand waardoor gebied niet als één geheel in de markt gezet kan worden

29

30


Analyse

Sterktes Gevarieerd landschap met beken, bossen, steilranden, terrassen. Molens, watermolens, kastelen. Maasdorpen. Maas.

Zwaktes Mindere kwaliteit grootschalige landschap rich ng de Peel. Gebrek aan ruimtelijke kwaliteit rond het gebied De Leistert. Mindere kwaliteit niet-Maasdorpen (waaronder Roggel). (Langzaam verkeersroute) naar Roermond.

Ruimtelijk


Kansen Landschaps- en natuurontwikkeling in combina e met rode ontwikkelingen (kostendragers). Alterna eve en nieuwe (gevarieerde) routes.

Bedreigingen Grootschaligheid bij doorontwikkeling Buitenhof. Toename grootschalige intensieve veehouderij in het buitengebied.

31

32


Verantwoording


De visie is in de periode van april tot en met september 2012 tot stand gekomen in een proces met wisselwerking tussen de gemeente Leudal, adviseurs, ondernemers en andere belanghebbenden. Het bestuurlijk opdrachtgeversteam van de gemeente bestond uit de portefeuillehouders: • Paul Vogels (Projectwethouder) • Joerie Minses Het ambtelijk projec eam van de gemeente bestond uit: • Robert Wilms (projectleider) • Bas Schinck (beleidsmedewerker Economische Zaken) • Chantalle Storms (Planontwikkelaar) • Lei Goertz (beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling) Verder zijn in het proces de volgende personen geraadpleegd: • Roger van den Boom (Arbor Projecten) • Fritz van Ha em (Voorzi er Promo e Pla orm Leudal) • Dré Heijen (Vastgoedmanager gemeente Leudal) • CorHermans (Directeur Micosport) • Ton Kockelkorn (Directeur Limburg Resorts) • Ilse Lenders (Directeur S ch ng Promo e Noord Limburg) • Marcel van Oeteren (Directeur Recrea epark de Leistert) • Giel Polman (Directeur VVV Midden Limburg) • Jo Smolenaars (wethouder gemeente Leudal) • Pieter Theelen (Directeur Theelen Detailhandelsgroep) • Peter Vullers (Voorzi er ondernemersvereniging Roggel en Neer) De visie is opgesteld door de een team van adviseurs van de bureaus H&S Adviseurs en NieuwBlauw: • Peter Smaal (H&S Adviseurs) • Germain Bakker (H&S Adviseurs) • Sander Klein Obbink (NieuwBlauw) • Ingmar Bisschop (NieuwBlauw)

33

Hof van Leudal O N T W I K K E L I N G S V I S I E

Recommend Documents