Hof van Cassatie 28 november De verkoop van een verhuurd of verpacht onroerend goed in het kader van de procedure van uitvoerend beslag

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2010-11

“Hof van Cassatie 28 november 2008. De verkoop van een verhuurd of verpacht onroerend goed in het kader van de procedure van uitvoerend beslag” Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’

Ingediend door Karolien HEIRBAUT

Promotor: Prof. C. ENGELS Commissaris: M. DAMBRE Assistent: I. VAN DER LINDEN

Inhoudstafel Voorwoord

3

Deel I. Hof van Cassatie 28 november 2008 A. Feiten

4 4

B. Aangevochten beslissing

4

C. Zienswijze van het Hof van Cassatie

5

D. Taak van de notaris

7

Deel II. Probleemstelling Deel III. Tegenstelbaarheid van huurovereenkomsten bij verkoop na uitvoerend beslag van een onroerend goed

8

10

A. Het begrip ‘tegenstelbaarheid’

10

B. Het verloop van de beslagprocedure § 1. Poging tot minnelijke schikking § 2. Het voorafgaand bevel tot betaling § 3. Exploot van beslaglegging § 4. Beschikking van de beslagrechter – de aanstelling van de notaris § 5. Verkoop uit de hand § 6. Openbare verkoop § 7. Verkoopsvoorwaarden § 7.1. Verplichte vermeldingen § 7.2. Facultatieve vermeldingen § 7.2.1. Huurtoestand § 7.2.2. Uitzettingsbeding

11 11 12 14 16 18 19 20 22 26 26 27

C. Artikel 1575 Ger. W.

28

D. Het uitzettingsbeding als uitzondering op de tegenwerpelijkheid

31

E. Het eerbiedigingsbeding als redmiddel voor overeenkomsten zonder vaste datum

32

F. Het gemeen recht en de specifieke huurregimes § 1. Gemeen huurrecht § 1. 1. Vrijwillige verkoop § 1.2. Verkoop na beslag § 1.3. Uitzettings- en eerbiedigingsbedingen in het gemeen huurrecht

33 34 34 36 37

§ 2. Handelshuurwet § 2.1. Toepassingsgebied § 2.2. Supplementaire bescherming van artikel 12 Handelshuurwet

38 38 38 1

§ 2.3. Artikel 12 Handelshuurwet versus artikel 1575 Ger.W.

41

§ 3. Woninghuurwet § 3.1. Toepassingsgebied § 3.2. Verruimde tegenwerpelijkheid van artikel 9 van de Woninghuurwet § 3.3. Opzeggingsmogelijkheden door verkrijger § 3.3.1. Huurcontract voor negen jaar 1. Vaste datum 2. Geen vaste datum – huurder betrekt zes maanden het goed 3. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – geen vaste datum – huurder betrekt het goed ten minste zes maanden § 3.3.2. Huurcontract van korte duur 1. Vaste datum 2. Geen vaste datum – huurder betrekt het goed minstens zes maanden 3. Geen vaste datum – huurder betrekt het goed nog geen zes maanden § 3.3.3. Huurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder 1. Huurovereenkomst is overgeschreven op hypotheekkantoor 2. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – vaste datum 3. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – geen vaste datum – huurder betrekt het goed ten minste zes maanden 4. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – geen vaste datum – huurder betrekt de woning geen zes maanden § 3.4. Artikel 9 van de Woninghuurwet versus artikel 1575 Ger.W. § 3.5. Uitzettingsbeding in geval van woninghuur § 3.6. Eerbiedigingsbeding en vrijwaringsverplichting van de verhuurder in geval van een woninghuurovereenkomst

44 44 45 47 47 47

§ 4. Pachtwet § 4.1. Toepassingsgebied § 4.2. Historische context van artikel 55 Pachtwet § 4.3. Artikel 55 Pachtwet § 4.4. Pachtovereenkomst voor langer dan negen jaar § 4.5. Het pachtcontract heeft altijd vaste dagtekening § 4.6. Opzegmogelijkheden door de verpachter § 4.7. Artikel 55 Pachtwet versus artikel 1575 Ger. W. § 4.8. Het lot van een uitzettingsbeding bij een pachtovereenkomst

64 64 64 66 67 69 71 72 72

47

50 50 50 52 52 52 53 53

54

54 55 61 62

Deel IV. Het Cassatiearrest van 28 november 2008: besluit

73

Algemeen besluit

75

Bibliografie

79 2

Voorwoord 1. Ik zal mijn masterproef schrijven over het Cassatiearrest van 28 november 2008. Echter zie ik dit als een gelegenheid om de problematiek van de al dan niet tegenwerpelijkheid van huurcontracten bij verkoop na uitvoerend beslag uiteen te zetten. Dit is een zeer ingewikkelde materie met een grote verdeeldheid in de rechtsleer. Doch zal ik mijn best doen om zo gestructureerd mogelijk per specifieke huurcategorie de stand van zaken weer te geven. Daarnaast wil ik ook – omdat dit ook in het te bespreken arrest ter sprake komt en als studente master in het notariaat – mijn uiteenzetting uitbreiden en de taak van de notaris op het gebied van deze problematiek belichten.

2. Bij deze wil ik ook graag mevrouw VAN DER LINDEN en de heer DAMBRE bedanken voor de goede begeleiding bij deze masterproef.

Gent 14 mei 2011, Karolien Heirbaut

3

Deel I. Hof van Cassatie 28 november 2008 A. Feiten 3. Tussen de eigenaar van een onroerend goed en persoon G. G. werd een pachtovereenkomst gesloten voor 24 jaar. Deze werd opgemaakt als een onderhandse overeenkomst (geen authentieke akte) en werd geregistreerd op 17 juni 2002. Enkele jaren later wordt in toepassing van artikel 1560 Ger. W op het goed uitvoerend beslag gelegd door het Landbouwkrediet, één van de schuldeisers van de verpachter, hetgeen de openbare verkoop van het goed met zich meebrengt.1 Het bevel tot betaling werd overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor op 13 december 2005. In casu ontstaat er een discussie over de tegenwerpelijkheid van deze pachtovereenkomst t.a.v. de koper van het onroerend goed na uitvoerend beslag.

4. In principe zijn er twee vragen. In eerste instantie vraagt men zich af of de koper met deze pachtovereenkomst rekening moet houden. Indien de rechter oordeelt dat het pachtcontract tegenwerpelijk is aan de koper, zal men zich een tweede vraag stellen: moet er rekening worden gehouden met de volledige duur van 24 jaar zoals overeengekomen in de overeenkomst of moet de duurtijd gereduceerd worden tot 9 jaar? Artikel 1 Hypotheekwet vereist immers opdat huurcontracten van meer dan negen jaar tegenwerpelijk zijn aan derden de overschrijving op het hypotheekkantoor. Voor deze overschrijving is dan weer een authentieke akte vereist.

B. Aangevochten beslissing 5. Bij de beschikking van 4 april 2007 beslist de beslagrechter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne dat de geregistreerde pachtovereenkomst van meer dan negen jaar slechts tegenwerpelijk is aan derden mits registratie en mits voldaan aan artikel 1 van de Hypotheekwet. Volgens de beslagrechter is aan deze voorwaarden niet voldaan, waardoor hij de duurtijd van 24 jaar van de litigieuze landpacht conform artikel 595 BW herleidt tot 9 jaar.

1

Art. 1560 – 1598 Ger. W.

4

C. Zienswijze van het Hof van Cassatie 6. De pachter gaat niet akkoord met de beslissing van de beslagrechter en stelt cassatieberoep in tegen de beschikking van 4 april 2007. Het Hof van Cassatie sluit zich niet aan bij de visie van de beslagrechter en vernietigt diens beschikking inzake inkorting van de looptijd van de pacht tot een duurtijd van negen jaar.

7. Het Hof baseert zich op de volgende argumentatie: “Volgens het Hof volgt namelijk uit artikel 3, 1°, eerste lid Pachtwet dat een pachtovereenkomst, in beginsel, schriftelijk moet worden vastgesteld doch dat niet vereist is dat deze in authentieke vorm dient te worden opgesteld. Daarnaast treedt de verkrijger krachtens artikel 55 Pachtwet ingeval van vervreemding van het pachtgoed volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter, hetgeen een wettelijke indeplaatstelling betekent van de koper in de rechten en plichten van de verkoper, daarin begrepen de pachtovereenkomst voor de nog lopende duurtijd en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Indien de verkoper van een pachtgoed met een pachter een onderhandse geregistreerde pachtovereenkomst had afgesloten ook van meer dan negen jaar, zal de koper van het pachtgoed de verplichtingen die uit deze pachtovereenkomst voortspruiten moeten naleven niettegenstaande deze pachtovereenkomst niet in authentieke vorm werd gesteld en dus niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven. Artikel 55 Pachtwet heeft tot gevolg dat, in pachtzaken, de verkrijger zich niet kan beroepen op artikel 1743 BW tegen de pachter die het contract heeft gesloten dat geen vaste datum heeft en evenmin op de artikelen 1 en 2 Hypotheekwet die de verplichting inhouden om huurovereenkomsten afgesloten voor meer dan negen jaar, bij authentieke akte vast te leggen, vermits alleen dergelijke overeenkomsten, in beginsel, kunnen worden overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. Artikel 55 van de Pachtwet heeft eveneens tot gevolg dat een pachtcontract kan worden tegengeworpen aan de koper van het pachtgoed in het raam van een openbare verkoop wanneer het afgesloten is voor de overschrijving van het beslagexploot ook als het gaat om een pachtcontract zonder dagtekening.

5

Inzoverre wijkt artikel 55 van de Pachtwet eveneens af van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek dat voorziet in de niet-tegenwerpbaarheid van bepaalde huurcontracten aan de personen die door dit artikel worden beschermd, te weten dat de ingeschreven schuldeisers, de schuldeisers die het overeenkomstig artikel 1564 van het Gerechtelijk Wetboek gegeven bevel tot betaling op grond van artikel 1565 van het Gerechtelijk Wetboek hebben laten overschrijven op het hypotheekkantoor, de beslagleggers en vooral de koper van de goederen die ingevolge het uitvoerend beslag worden verkocht. Door artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek evenals de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet toe te passen op een situatie als beoogd in artikel 55 van de Pachtwet, met name op een geschreven en geregistreerde landpacht welke geregistreerd werd voor de overschrijving van het bevel tot betaling of van het beslagexploot, schendt de aangevochten beschikking de artikelen 3, 1°, eerste lid en 55 van de Pachtwet, artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek evenals de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet.” 8. Zo beslist het Hof dat in geval van verkoop als gevolg van uitvoerend beslag van het pachtgoed, dat is verpacht bij een contract dat een vaste dagtekening heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot, het pachtcontract kan worden ingeroepen tegen de koper en dat deze het pachtcontract moet eerbiedigen voor de duur waarvoor het is gesloten. De beslagrechter die oordeelt dat het pachtcontract van 24 jaar wordt verminderd tot negen jaar, schendt artikel 55 van de Pachtwet. Het Hof van Cassatie vernietigt zo gedeeltelijk de bestreden beslissing. Het Hof beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van de gedeeltelijk vernietigde beschikking. Het Hof verwijst deze zaak naar de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Ieper.2

2

Cass. 28 november 2008, T.Not. 2010, 2, 70-71.

6

D. Taak van de notaris 9. In dit arrest wordt ook de taak van de notaris kort belicht in het kader van deze problematiek. Na uitvoerend beslag volgt er immers in beginsel een openbare verkoop. Zo bepaalt artikel 1582 Ger. W. dat de notaris gelast wordt met het opstellen van de verkoopvoorwaarden van het onroerend goed. Deze verkoopvoorwaarden dienen de kandidaat-kopers, inter alia, in te lichten aangaande het onroerend goed zelf en over al hetgeen dit bezwaart. Een pachtovereenkomst bezwaart het onroerend goed en dient dus te worden vermeld in de verkoopvoorwaarden. 10. Evenwel is er vaak discussie over de al dan niet tegenwerpelijkheid van een huurcontract en in welke mate deze het onroerend goed bezwaart. Daarom is het voor de notaris vaak niet zo makkelijk om de kandidaat-kopers op correcte manier in te lichten. 11. In casu had de niet vermelding van de ware toedracht van de duur van de pachtovereenkomst een dubbel gevolg: Vooreerst dat de kandidaat-kopers op gebrekkige wijze werden geïnformeerd omtrent de bezwaring van het onroerend goed, voorwerp van de openbare verkoop. Vervolgens heeft het als gevolg dat, gebrekkig geïnformeerd zijnde, de kandidaat-kopers bereid zullen zijn een hogere prijs te bieden dan gerechtvaardigd is met een verhoging tot gevolg van de prijs door de pachter te betalen ingevolge deze laatste diens recht van voorkoop wenst uit te oefenen. 12. Daarom beslist het Hof: “Door de duur van de litigieuze pachtovereenkomst te reduceren tot een periode van negen jaar en te zeggen voor recht dat er verder dient opgetreden te worden door de verkopende notaris conform de artikelen 47 en verder van de Pachtwet, miskent de aangevochten beschikking verder de door artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek gewilde voorlichting van de koper en kandidaat-kopers in het raam van een openbare verkoop van een onroerend goed door hen niet of gebrekkig voor te lichten over de duur van de litigieuze pachtovereenkomst waarmee het goed belast is en schendt het artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek. Doordat het lastenboek aan de kopers en kandidaat-kopers aldus niet de ware toedracht van het aan de eiser toegekende pachtrecht ontsluit met als gevolg een ogenschijnlijke niet al te bezwarende pachtrechtelijke situatie en derhalve een verhoging van de verkoopprijs van het 7

onroerend goed tot gevolg en dus verzwaring van het aan de eiser (pachter) toegekend recht van voorkoop verzwaard doordat de eiser een hogere prijs zal dienen te betalen in het raam van de uitoefening van diens voorkooprecht, schendt de aangevochten beschikking, de artikelen 47, 48, 2°, 48 bis en 51 van de Pachtwet.” Deel II. Probleemstelling 13. De verhuring van een onroerend goed ontneemt aan de verhuurder niet het recht dit goed te vervreemden. De vraag is dan welke de gevolgen van deze vervreemding zijn op de lopende huurovereenkomst. De huurder is immers een derde t.a.v. de overeenkomst waarbij het verhuurde onroerend goed wordt vervreemd, terwijl omgekeerd de verkrijger van het goed ook een derde is t.a.v. de huurovereenkomst die door de vervreemder werd gesloten.

14. De verhuurder kan het goed vrijwillig vervreemden, maar kan ook gedwongen worden. Deze bespreking zal vooral gaan over de situatie waarin de verhuurder gedwongen wordt om te verkopen, meer bepaald na uitvoerend beslag. 15. Te allen tijde hebben notarissen te maken gehad met het probleem van de tegenstelbaarheid van een huurovereenkomst aan de koper van een onroerend goed. Het gaat niet alleen om vast te stelen welke (verkoop- en huur)overeenkomst een vaste dagtekening heeft gekregen vóór de andere, maar ook om het tijdstip te bepalen vanaf wanneer de koper opzegging kan doen aan de huurder. Dit probleem is dus van primordiaal belang.3

3

B. CHAMPION, “Huur: bijzondere problemen en rechtspraak i.v.m. notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 1993, 112.

8

16. Enerzijds is de verkrijger in beginsel niet gehouden een overeenkomst na te leven waarbij hij zelf geen partij was.4 Anderzijds heeft de huurder recht op uitvoering van de huurovereenkomst vanwege de vorige verhuurder.5 Indien de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk is aan de verkrijger en hij is dus wettelijk er niet toe gehouden de lopende huurovereenkomst te eerbiedigen, dan kan de verkrijger de huurder uit het gehuurde goed zetten. Maar aangezien de verhuurder op basis van artikel 1719, 3° BW de huurder moet vrijwaren tegen aanspraken van derden en hem het ongestoorde genot moet verschaffen van het gehuurde goed6, zal de notaris aanbevelen dat in de koopakte een beding tot eerbiediging van de huur wordt ingelast, zoniet kan de oorspronkelijke verhuurder-verkoper tot schadevergoeding jegens de huurder gehouden worden. 17. In deze masterproef zal ik onderzoeken wanneer een huurovereenkomst tegenwerpelijk is bij uitvoerend beslag en welke taak de notaris in dit kader heeft.

4

Art. 1134 en 1165 BW. Artikel 1719, 3° BW. 6 Artikel 1719, 3° BW. 5

9

Deel III. Tegenstelbaarheid van huurovereenkomsten bij verkoop na uitvoerend beslag van een onroerend goed 18. In hoeverre een koper bij een beslagprocedure rekening moet houden met een huurovereenkomst, ligt in de eerste plaats vast in artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Om dit wetsartikel te kunnen situeren, lijkt het nuttig om de procedure van uitvoerend beslag bij onroerende goederen te schetsen. Na een onderzoek van artikel 1575 Ger.W., bekijk ik ook het gemeen huurrecht en andere specifieke huurwetten zoals de handelshuurwet7, woninghuurwet8 en de pachtwet9 m.b.t. deze problematiek. Vooreest beginnen we met een uitleg over wat tegenstelbaarheid eigenlijk betekent.

A. Het begrip ‘tegenstelbaarheid’ 19. We moeten ons in de eerste plaats afvragen wat de term “tegenstelbaar” of “tegenwerpelijk” betekent. Het Franse opposable/opposabilité wordt in de Belgische Nederlandse rechtstaal letterlijk vertaald als tegenstelbaar/tegenstelbaarheid. Als derden een beslissing, een contract of daaruit voortvloeiende voorwaarden moeten respecteren, ook al zijn ze niet direct betrokken partij, dan zijn die beslissing, dat contract of die voorwaarden tegenstelbaar. 20. Ook de Grote Van Dale geeft als definitie voor tegenstelbaar ‘geldig ten aanzien van derden’. Wat eigenlijk neerkomt op de betekenis van ‘opposable au tiers’: derden moeten die contracten, voorwaarden, beslissingen enzovoort respecteren want ze zijn voor hen geldig, ze gelden tegenover derden. 21. Het woord ‘tegenstelbaar aan’ wordt dus het best vertaald in ‘tegenwerpelijk aan’ of ‘geldig ten aanzien van’.10

7

Wet van 30 mei 1931, BS 1-2 juni 1931, en werd vervangen door Wet van 30 april 1951, BS 10 mei 1951. Wet van 20 februari 1991, BS 22 februari 1991. 9 Wet van 4 november 1969, BS 25 november 1969. 10 K. HENDRICKX, “Stellig niet tegenstelbaar”, Juristenkrant 12 maart 2003, afl. 65, 13. 8

10

B. Het verloop van de beslagprocedure 22. Wanneer een schuldenaar in gebreke blijft zijn verbintenissen na te komen, kan zijn schuldeiser tot uivoerend beslag op roerend11 of onroerend12 goed overgaan, indien hij over een uitvoerbare titel13 beschikt en wegens vaststaande en zekere zaken.14 23. In deze masterproef wordt enkel de procedure van uitvoerend beslag op onroerend goed besproken. 24. De schuldeiser kan de uitwinning vervolgen van: 1° de onroerende goederen en van hun als onroerend goed beschouwd toebehoren die eigendom zijn van de schuldenaar; 2° de rechten van vruchtgebruik, erfpacht en opstal die aan de schuldenaar toebehoren op goederen van dezelfde aard.15 De goederen, en de desbetreffende zakelijke hoofdrechten, moeten eigendom zijn van de beslagene op het ogenblik van de betekening van het beslag, maar niet noodzakelijk van de schuldenaar, aangezien een derde zijn onroerend goed als onderpand van een schuld gegeven kan hebben. Men denke in dat verband bijvoorbeeld aan de zakelijke borgtocht.16 25. De uitvoerende beslagprocedure bij een onroerend goed bestaat uit verschillende fasen.

§ 1. Poging tot minnelijke schikking 26. Elk uitvoerend beslag op een goed, dat gehypothekeerd is

ingevolge een

kredietovereenkomst welke valt onder de Wet 4 augustus 1992 op het Hypothecair Krediet, moet, op straffe van nietigheid17, worden voorafgegaan door een poging tot minnelijke

11

Artikel 1499 e.v. Ger.W. Artikel 1560 e.v. Ger.W. 13 Een veroordelende beslissing kan slechts worden ten uivoer gelegd nadat zij aan de partij is betekend. (Artikel 1495, eerste lid Ger.W.) Voor de uitwinning op grond van een notariële akte is geen betekening vereist. De schuldenaar wordt in dat geval geacht de titel te kennen. Vonnissen en akten kunnen alleen ten uitvoer gelegd worden op overlegging van de uitgifte of van de minuut, voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging dat de Konint bepaalt. (Artikel 1386 Ger.W.) 14 Artikel 1494, eerste lid Ger.W. 15 Artikel 1560 Ger.W. 16 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 263. 17 Bij gebrek aan poging tot minnelijke schikking, wordt dit gesanctioneerd met de nietigheid van de verdere tenuitvoerlegging. Het gaat hier om een relatieve nietigheid die enkel de kredietnemer kan inroepen en enkel wanneer de belangen van de kredietnemer zijn geschaad. Het gebrek aan poging tot minnelijke schikking (indien 12

11

schikking voor de beslagrechter.18 Indien het dus gaat om een hypothecair krediet bestemd voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten, toegekend aan een natuurlijk persoon die hoofdzakelijk handelt met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten en die, op het ogenblik van het sluiten van het contract, zijn gewone verblijfplaats heeft in België, is de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet19 van toepassing.20 De poging tot minnelijke schikking moet ondernomen worden vóór de eerste daad van tenuitvoerlegging, zijnde de betekening van het voorafgaand bevel tot betaling.21 Voor de notaris houdt dit de verplichting in om daarenboven aan de beslagleggende schuldeiser te vragen hem het bewijs voor te leggen van de poging tot minnelijke schikking. De notaris kan immers geen kennis nemen van het zittingsblad, maar is wel aansprakelijk voor het rechtsgeldig verderzetten van de uitwinningsprocedure.22 Indien de poging tot minnelijke schikking niet ondernomen werd en toch wettelijk verplicht is, zal de notaris, op basis van zijn informatieverplichting, de schuldeiser attent maken op het gebrek in de voorafgaande procedure zodat deze de nodige maatregelen kan nemen.

§ 2. Het voorafgaand bevel tot betaling 27. Na de eventuele verplichte poging tot minnelijke schikking bij hypothecaire woningkredieten23, begint elke beslagprocedure met een bevel tot betalen, betekend via gerechtsdeurwaardersexploot aan de schuldenaar-eigenaar van het goed dat de schuldeiser wil uitwinnen.24 Het bevel vermeldt de nauwkeurige opgave van de verschuldigde bedragen, in hoofdsom, rente en kosten. De tenuitvoerlegging kan enkel strekken tot voldoening van de bedragen vermeld in het bevel.25 Het bevel bepaalt dat bij gebreke van betaling beslag zal

verplicht) moet ingeroepen worden ten laatste 8 dagen na aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden. De onregelmatigheid is gedakt wanneer de termijn van art. 1622 Ger.W. is verstreken. 18 Art. 59, § 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992. 19 BS 19 augustus 1992. 20 Art. 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992. 21 Liège 6 mei 1993, JLMB 1993, 1203, noot G. DE LEVAL; Gent 9 maart 1993, RW 1992-93, 1349; Beslagr. Nijvel 8 december 1993, JLMB 1994, 699, noot G. DE LEVAL; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 271; P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 71. Anders: Beslagr. Brugge 28 januari 1993, T. Not. 1993, 164, noot C. ENGELS. 22 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 272. 23 Art. 59, § 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992. 24 Art. 1564 Ger. W. 25 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 74.

12

worden gelegd op de onroerende goederen van de schuldenaar.26 Het aanduiden van deze goederen in het bevel is facultatief. Het vermelden van de goederen in het bevel is echter noodzakelijk wanneer de schuldeiser het bevel wil doen overschrijven op het hypotheekkantoor van de plaats waar de goederen gelegen zijn.27 De schuldeiser heeft de mogelijkheid om het bevel te laten overschrijven op het bevoegde hypotheekkantoor en de overschrijving van het bevel is zes maanden geldig te rekenen van de dag waarop zij verricht is. 28 28. Het bevel brengt tevens ter kennis van de schuldenaar dat hij aan de rechter elk aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed kan overmaken binnen de acht dagen van het betekenen van het exploot van beslaglegging.29 29. Dit bevel heeft tot gevolg dat de verhuurbevoegdheid van de schuldenaar beperkt wordt. Zo zijn bepaalde huurcontracten, toegestaan na het bevel, niet tegenstelbaar aan de ingeschreven schuldeisers, schuldeiser die het bevel liet betekenen, beslagleggers en de koper van het onroerend goed. Deze huurcontracten zijn de huurovereenkomsten voor meer dan negen jaar en huurcontracten met kwijting van meer dan drie jaar huur.30

30. Evenwel kunnen de gevolgen van het bevel, indien het bevel niet werd overgeschreven, worden geschorst indien de schuldenaar vóór het beslag zich verzet tegen de uitvoerbare titel of een verzoek tot uitstel van betaling formuleert.

31. Indien het bevel wordt overgeschreven, zijn de gevolgen nog verregaander. Zo zullen alle huurcontracten, toegestaan na overschrijving van het bevel, niet tegenstelbaar zijn aan ingeschreven schuldeisers, schuldeisers die een bevel lieten overschrijven, beslagleggers of de koper. Deze regel is van toepassing op eender welke huurovereenkomst, ongeacht de duur, ongeacht de kwijtingsperiode, met of zonder vaste dagtekening.

26

Artikel 1564, vierde lid Ger. W. C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 274; P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 74. 28 Art. 1565, derde lid Ger. W. 29 Art. 1564, laatste lid Ger. W. 30 Art. 1575 Ger.W. Zie meer uitleg randnrs. 70-74. 27

13

32. Er geldt bovendien ook een onbeschikbaarheid van het goed zodat vervreemdingen en hypotheekvestigingen, over/ingeschreven op het hypotheekkantoor na overschrijving van het bevel, niet tegenstelbaar zijn aan de ingeschreven schuldeisers, schuldeisers die een bevel lieten overschrijven, beslagleggers en de koper. § 3. Exploot van beslaglegging 33. Ten vroegste 15 dagen na de betekening van het bevel, mag de schuldeiser het eigenlijke beslag (het beslagexploot) laten betekenen, maar ten laatste binnen zes maanden na de betekening van het bevel of de overschrijving van het bevel. 31 Daardoor wordt aan de beslagene nog 15 dagen tijd gelaten om zijn verbintenissen na te komen. Een beslag vóór die termijn is betrekkelijk nietig.32 Werd deze wachttermijn niet in acht genomen dan dient de beslaglegger opnieuw beslag te leggen.33 34. In tegenstelling tot de facultatieve overschrijving van het bevel, is de schuldeiser verplicht het beslag te laten overschrijven uiterlijk binnen vijftien dagen na het beslagexploot in het daartoe bestemde register op het bevoegde hypotheekkantoor34.35

35. Deze overschrijving geldt slechts voor drie jaren, behalve indien zij wordt vernieuwd. Het beslag houdt van rechtswege op enig gevolg te hebben en wordt niet meer vermeld in de hypothecaire getuigschriften, indien de in beslag genomen onroerende goederen niet verkocht zijn binnen drie jaren na de overschrijving, of na de vernieuwing ervan, en indien de formaliteiten voorgeschreven in artikel 1598, laatste lid, niet vervuld zijn.36 36. Het beslagexploot bevat behalve de gewone vermeldingen37: 1° aangifte van de uitvoerbare titel krachtens dewelke het beslag wordt gelegd; 2° de vermelding van de in beslag genomen onroerende goederen op de wijze voorgeschreven bij artikel 141 Hypotheekwet;

31

Art. 1566 Ger. W. Art. 1622 Ger.W. 33 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 276. 34 Het hypotheekkantoor van de ligging van het goed. 35 Art. 1569, eerste lid Ger. W. 36 Art. 1569, tweede lid Ger.W. 37 Art. 43 en 1389 Ger.W. 32

14

3° vermelding van de rechter die op het in artikel 1580 Ger.W. bedoelde verzoekschrift zal moeten beschikken; 4° de vermelding van de mogelijkheid die de schuldenaar geboden wordt, om binnen acht dagen die volgen op het betekenen van het exploot van beslaglegging, op straffe van onontvankelijkheid, aan de beslagrechter elk aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed over te maken.38 37. Ten gevolge van de overschrijving van dit beslagexploot zijn bepaalde huurcontracten niet tegenstelbaar aan de ingeschreven schuldeisers, de schuldeiser die een bevel liet overschrijven, beslagleggers, en de koper van het onroerend goed: -

Huurcontract dat geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslag

-

Huurcontract toegestaan na de overschrijving van het beslag (met of zonder vaste datum)

-

Huurcontract toegestaan na overschrijving van het bevel (met of zonder vaste datum)

-

Huurcontract voor meer dan negen jaar of kwijting van meer dan drie jaar, toegestaan na het bevel (met of zonder vaste datum)39

De huurovereenkomst die vaste datum heeft voordat het bevel of beslag werd overgeschreven, blijft tegenwerpelijk. 38. Er geldt ook nog steeds een onbeschikbaarheid van het goed, waardoor de beslagene na de overschrijving van het beslagexploot geen daden van beschikking meer kan stellen.40 39. De beslagene verliest evenwel door het beslag zijn eigendomsrecht niet. Dit recht houdt in zijn hoofde eerst op te bestaan na de definitieve toewijzing. Door de procedure van de gerechtelijke uitwinning zal de beslagene zich beperkt weten in de uitoefening van zijn eigendomsrecht en dan vooral op het vlak van het genots- en beschikkingsrecht. Hij wordt gelijkgesteld met een gerechtelijk sekwester, bijgevolg: -

blijft hij in het bezit van het onroerend goed (tenzij het verhuurd of verpacht is)

-

is hij voor het goed aansprakelijk en moet hij er voor zorgen als een goede huisvader

38

Artikel 1568 Ger.W. Artikel 1575 Ger.W. Zie infra randnrs. 70-74. 40 Art. 1577 Ger.W. 39

15

-

ontvangt hij de maandelijkse huurgelden, maar moet hij over de ontvangen gelden verantwoording kunnen afleggen.

De beslagrechter kan evenwel anders beslissen, op verzoek van de notaris of de schuldeiser. 40. Huur- en pachtgelden, die burgerlijke vruchten zijn, worden onroerend en vallen onder het beslag, vanaf de betekening van het beslagexploot en worden gehouden om, samen met de prijs van het onroerend goed, volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld.41 De notaris heeft de verplichting om, vanaf zijn aanstelling o.g.v. artikel 1580 Ger.W., deze gelden een bestemming te geven. Hij moet deze gelden immers in zijn rangregeling toekennen. Hij zal de beslaglegger en de beslagene daarover moeten ondervragen en, in voorkomend geval, dienaangaande het nodige doen.42 Het uitvoerend beslag op onroerend goed lastens de eigenaar strekt zich dus uit tot de huurgelden, doch verleent de hypothecaire schuldeisers geen rechtstreeks vorderingsrecht tegen de huurder. Bijgevolg blijft de huurder geldig betalen aan de verhuurder (beslagene), die de huurprijs ontvangt. De notaris kan best de vervolgende schuldeiser de raad geven verzet via exploot in handen van de huurder of pachter te doen overeenkomstig artikel 1576 Ger.W. De huurder of pachter betaalt dan enkel bevrijdend door storting in de deposito- en consignatiekas.43

§ 4. Beschikking van de beslagrechter – de aanstelling van de notaris 41. Binnen een maand na de overschrijving van het beslag dient de schuldeiser bij de beslagrechter een eenzijdig verzoekschrift 44 in tot aanstelling van een notaris belast met de veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen onroerende goederen en met de verrichtingen tot rangregeling.45 Alvorens de notaris aan te wijzen moet de beslagrechter nagaan of de schuldeiser beschikt over een uitvoerbare titel voor een vaststaande en zekere schuld. Tevens zal hij nagaan of de opgelegde vormvoorschriften inzake de uitwinning werden gerespecteerd.46 41

Art. 1576, eerste lid Ger.W. C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 281. 43 Kh. Gent 3 december 2002, TGR 2002, 267. 44 Artikelen 1025 tot 1034 Ger.W. 45 Art. 1580, eerste lid Ger. W. 46 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 288; P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 79. 42

16

42. De beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van de notaris dient de bepalingen van het derde, vierde en vijfde lid van artikel 1580 Ger. W inzake de toegang tot het onroerend goed op te nemen.47 43. De uitgifte van de beschikking tot aanstelling van de notaris die belast is met de veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen goederen, wordt hem binnen vijftien dagen na de uitspraak tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld.48 Evenwel blijft deze bepaling dode letter en krijgt de notaris in de praktijk een kopie van de beschikking toegezonden door de vervolgende schuldeiser.49 44. Tegen de beschikking tot aanwijzing van de notaris staat hoger beroep open voor de verzoekende partij en voor hen die in deze eenzijdige procedure tussenkwamen.50 Dit hoger beroep moet worden ingesteld binnen de termijn van één maand na kennisgeving van de beschikking aan die partijen. 45. De beslagene, indien hij niet is tussengekomen, beschikt enkel over de mogelijkheid om derdenverzet aan te tekenen tegen de beschikking van de beslagrechter. Wanneer de beschikking aan de beslagene werd betekend, moet hij dit derdenverzet met dagvaarding van alle partijen voor de beslagrechter uiterlijk binnen de termijn van één maand na de betekening instellen.51 De wet legt niet de verplichting op de beschikking tot aanstelling van de notaris aan de beslagene te betekenen. Teneinde latere proceduremoeilijkheden te vermijden, moet de beschikking van de aanstelling van de notaris zo snel mogelijk betekend worden.52 Vanaf de betekening begint de termijn voor derdenverzet te lopen. Laat evenwel de vervolgende schuldeiser of de aangewezen notaris na de beschikking tot aanstelling van de notaris te betekenen, dan stelt hij zich mogelijks bloot aan door de beslagene in een ver stadium van de uitwinning op te werpen incidenten betreffende de rechtmatigheid van het beslag.53 Het Luikse hof van beroep oordeelt

(terecht) dat

wanneer de notaris nalaat

zijn

aanstellingsbeschikking te betekenen, niet handelt zoals het een normaal zorgvuldige en

47

Artikel 1580, zese lid Ger.W. Zie infra. Art. 1581, eerste lid Ger.W. 49 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 80. 50 Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass. 1986-87, 1484. 51 Art. 1034 Ger. W. 52 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 289. 53 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 81. 48

17

omzichtige professioneel, in dezelfde omstandigheden geplaatst, betaamt.54 Vanaf het ogenblik dat de notaris in het bezit gesteld wordt van de beschikking van zijn aanstelling, zal hij het nodige doen om deze zo snel mogelijk te laten betekenen. Indien hij dit niet doet maakt hij een beroepsfout en is hij aansprakelijk.55

§ 5. Verkoop uit de hand 46. De wet van 5 juli 1998 voerde – naar analogie met wat al bestond in het faillissementsrecht – de mogelijkheid in tot verkoop uit de hand van het onroerend goed na uitvoerend beslag. Openbare verkoop en verkoop uit de hand zijn sindsdien gelijkwaardige routes, hetgeen tot uitdrukking gebracht wordt door de vermelding van beide types van verkoop in art. 1580 Ger. W, maar in de praktijk zal men toch meestal openbaar verkopen.56 Echter is de wijze van verkoop irrelevant. Een verkoop uit de hand na beslag is en blijft een gedwongen verkoop57, zodat onder meer artikel 1575 Ger. W. blijft gelden. Zoals reeds vermeld, moet zowel het bevel als het beslagexploot uitdrukkelijk vermelden dat de schuldenaar de mogelijkheid heeft om binnen de acht dagen na de betekening ervan aan de rechter een aankoopbod uit de hand van het onroerend goed over te maken. 47. Artikel 1580 bis Ger. W. verleent de rechter de bevoegdheid om “indien het belang van de partijen dit vereist” de verkoop uit de hand te bevelen, bijvoorbeeld een maximale verkoopprijs realiseren, woonzekerheid voor de beslagene, enz. Het initiatiefrecht daartoe berust niet alleen bij de beslagene. Het kan ook van de derde-bezitter of van een derde uitgaan. Deze laatsten zijn, anders dan de beslagene, niet onderworpen aan de termijn van acht dagen na de betekening van het beslag. Wanneer de beslagene die over een aankoopbod beschikt deze termijn liet verstrijken, kan de bieder dit nog goed maken door zelf het initiatief tot het bekomen van het bevel om uit de hand te mogen verkopen, te nemen. Overigens kan de beslagrechter ook zelf het initiatief nemen om art. 1580 bis Ger. W. 48. Artikel 1580 bis, derde lid Ger.W. bepaalt dat de ingeschreven of bevoorrechte schuldeisers en degenen die een bevel of een beslagexploot lieten overschrijven, de beslagene

54

Luik 28 april 2003, JT 2003, 483. Luik 28 april 2003, JT 2003, 483. 56 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 87. 57 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, RW 199899, 1443-1452. 55

18

of derde-bezitter moeten worden gehoord over dit verzoek, minstens dienen ze hiertoe bij gerechtsbrief behoorlijk te worden opgeroepen. 49. Op basis van artikel 1580 ter Ger.W. kan ook de machtiging tot verkoop uit de hand bekomen worden op initiatief van de beslagleggende schuldeiser. Er hoeft in dit geval geen concreet aanbod te zijn. De machtiging strekt er dan enkel toe de verkoop uit de hand mogelijk te maken. Eveneens kan de beslaglegger zelf de koper zijn. Het eenzijdig verzoekschrift moet in dit geval binnen één maand na de overschrijving van het beslagexploot worden ingediend. 50. Door de notaris zal een ontwerp van de verkoopakte worden toegevoegd aan het verzoekschrift, dit is verplicht bij initiatief van de beslagleggende schuldeiser58, maar is niet verplicht bij initiatief van de beslagene of belanghebbende derde. 51. Indien de beslagrechter in zijn beschikking een notaris aanstelt tot verkoop uit de hand, zal de verkoopakte worden verleden voor de notaris binnen de door de beslaglegger vastgestelde termijn of indien geen termijn vastgelegd binnen zes maanden en dit op straffe van nietigheid. Dit gebeurt overeenkomstig het ontwerp dat aan de beslagrechter werd voorgelegd. De uitgifte van de beschikking wordt aangehecht. De notaris(sen)59, de koper, de verzoeker (beslagleggende schuldeiser) of de beslagene zelf60.

§ 6. Openbare verkoop 52. De beslagleggende schuldeiser kan in zijn eenzijdig verzoekschrift binnen 1 maand na de overschrijving van het beslag ook verzoeken tot aanstelling van een notaris die belast wordt met de openbare verkoop van het in beslag genomen goed en de rangregeling. 53. De notaris wordt door zijn aanstelling een medewerker van het gerecht.61 Hij moet alle belangen respecteren en onpartijdig en onafhankelijk optreden. De notaris heeft de leiding van de procedure en is dus verplicht tot en verantwoordelijk voor het verderzetten van de

58

Art. 1580 ter Ger.W. De koper heeft het recht om een eigen notaris aan te duiden. 60 De beslagene mag zelf de akte ondertekenen, indien hij daartoe bereid is. Hij blijft door het beslag immers bekwaam. 61 C. ENGELS, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel II)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 99. 59

19

werkzaamheden. Hij mag enkel de goederen vermeld in de beschikking van de beslagrechter verkopen en moet daarna de rangregeling opmaken. 54. Er zijn twee belangrijke data waar de notaris rekening mee moet houden. De eerste datum is de datum van overschrijving van het beslag. Aangezien het beslag slechts geldig is voor drie jaar, zal de verkoop moeten gebeuren binnen de drie jaar na de overschrijving van het beslag. Daarnaast moet de notaris rekening houden met een tweede datum, namelijk de datum van de beschikking tot zijn aanstelling. Hij moet de eerste zitdag van de verkoop organiseren binnen de zes maanden.62 55. De wijze waarop de openbare verkoop in de gerechtelijke vorm en dus ook in het kader van uitvoerend beslag is georganiseerd, is gewijzigd door de Wet van 15 mei 200963. Deze nieuwe regeling is van toepassing op alle openbare verkopen waarvan de akte houdende de verkoopsvoorwaarden is verleden na 1 januari 2010.64 Voortaan wordt er slechts één zitdag bij opbod ingericht en wordt er onmiddellijk toegewezen. Deze eerste en enige zitdag moet plaats vinden binnen zes maanden na de aanstelling van de notaris65, tenzij de beslagrechter een verlenging heeft toegestaan van deze termijn. Op die ene zitdag zal de notaris toewijzen onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.66 Komt er geen hoger bod binnen, dan is de toewijzing definitief. Komt er wel een hoger bod binnen, dan organiseert de notaris een nieuwe zitdag met een definitieve toewijzing (ook wel zitdag na hoger bod genoemd) en ditmaal zonder recht van hoger bod.

§ 7. Verkoopsvoorwaarden 56. De notaris stelt naar aanleiding van de openbare verkoop van het onroerende goed de verkoopsvoorwaarden

op.

De

verkoopsvoorwaarden

zijn

algemene

en

bijzondere

voorwaarden met betrekking tot de verkoop en is een authentieke akte, een proces-verbaal, ondertekend door de notaris of mede ondertekend door de beslaglegger. Ook de beslagene mag mee ondertekenen, maar vaak ontbreekt diens medewerking.

62

Art. 1587 Ger.W. BS 24 juli 2009. 64 Art. 8 Wet 15 mei 2009. 65 Art. 1587, eerste lid Ger. W. 66 Art. 1587, eerste lid en art. 1592 Ger. W. 63

20

57. De notaris moet van rechtswege overgaan tot het opmaken van de verkoopsvoorwaarden: de schuldeiser dient hem daartoe niet aan te manen.67 Maar om tot de openbare verkoping over te gaan moet hij daartoe verzocht worden: hij moet een verzoeker hebben.68 Teneinde procesrechtelijke problemen te vermijden dient de notaris voor iedere verkoping afzonderlijk verkoopsvoorwaarden op te stellen.69 58. De aangestelde notaris start de opzoekingen, maakt de verkoopsvoorwaarden op en betekent het proces-verbaal van de verkoopsvoorwaarden aan de ingeschreven schuldeisers (hypotheek of onroerend voorrecht), schuldeisers met overgeschreven bevel of bewarend beslag, de beslagleggende schuldeiser en de beslagene.70 Deze personen krijgen zo de kans om binnen acht dagen opmerkingen te maken over de verkoopsvoorwaarden71, die de beslagrechter uiteindelijk zal beoordelen. Ook de nietigheden van de voorafgaande procedure moeten binnen acht dagen vanaf deze aanmaning bij de beslagrechter worden gebracht.72 59. Aangezien de eerste zitdag binnen de zes maanden volgend op de beschikking, op straffe van nietigheid, moet doorgaan73 en dat ook nog de termijnen voorzien in de artikelen 1583 tot 1564 Ger. W. geëerbiedigd moeten worden74, zal de notaris ervoor zorgen dat ten laatste vier maanden na de beschikking zijn verkoopsvoorwaarden verleden zijn.75 Indien de termijn niet geëerbiedigd kan worden om redenen buiten de wil van de notaris om, dient hij tijdig de beslagleggende schuldeiser daarvan in te lichten zodat deze kan zorgen voor een verlenging van de termijn en, in voorkomend geval, voor de vernieuwing van de overschrijving van het uitvoerend beslagexploot. De termijn van zes maanden is een vervaltermijn, zodat de notaris eventueel aansprakelijk kan gesteld worden indien hij door een laattijdigheid schade berokkent.76 60. De ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar worden ten minste één maand voor de verkoop aangemaand om inzage te nemen

67

Beslagr. Mons 3 september 1995, Rev.not.b. 1997, 359, noot. Liège 12 november 1982, Rev.not.b. 1983, 382. 69 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 302. 70 Artikel 1582 Ger.W. 71 Art. 1582, vierde lid lid Ger. W. 72 Art. 1622, tweede lid Ger.W. 73 Artikel 1587 in fine Ger.W. 74 Zo moeten de verkoopsvoorwaarden nog betekend worden (8 dagen tijd om te reageren) en moet er publiciteit gevoerd worden. 75 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 302. 76 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 302. 68

21

van de verkoopsvoorwaarden en aanwezig te bij de toewijzing.77 Deze aanmaning dient ook aan de beslagene te gebeuren, zelfs indien er volgens de rechtspraak geen wettelijke verplichting ter zake bestaat78, aan de beslaglegger en aan degenen die en bewarend beslag hebben doen overschrijven.79 61. Het Gerechtelijk Wetboek legt enkele vermeldingen in de verkoopsvoorwaarden verplicht op. Daarnaast kan de notaris nog enkele zaken die ook belangrijk zijn om te vermelden facultatief opnemen in de verkoopsvoorwaarden.

§ 7.1. Verplichte vermeldingen 62. De benoemde notaris moet volgende zaken opnemen in de verkoopsvoorwaarden: 1. De dag van de verkoop.80 Deze wordt door de notaris, meestal in samenspraak met de betrokkenen, dit is in de eerste plaats de vervolgende schuldeiser, bepaald.81 De eerste zitdag moet plaatsvinden binnen de termijn van zes maanden na de beschikking tot benoeming van de notaris.82

2. Zij bevatten overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven.83 Het betreft hier een wettelijke overwijzing. Deze overwijzing wijzigt het onderpand dat men op een onroerend goed heeft in een onderpand op de prijs, die de koper voor dat onroerend goed betaalt. De koper betaalt een verkoopprijs. Hij betaalt de schulden van de beslagene niet. De schuldenaar blijft eigenaar van het geld tot aan de verdeling ten gevolge van de rangregeling.84

3. De maatregelen die voor de bekendmaking genomen zullen worden. Deze bekendmaking maakt geen melding van de gedwongen aard van de verkoping.85 Het volstaat dat hij het aantal aanplakbiljetten vermeldt die hij zal laten aanslaan en het aantal plaatselijke, regionale of nationale dagbladen waarin hij de aankondiging van de verkoping zal laten opnemen, 77

Art. 1582, derde lid Ger.W. Beslagr. Huy 22 mei 1985, JL 1985, 492. 79 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 312. 80 Art. 1582, eerste lid Ger.W. 81 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 302. 82 Artikel 1587, eerste lid in fine Ger.W. 83 Artikel 1582, eerste lid Ger.W. 84 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 303. 85 Artikel 1582, tweede lid Ger.W. 78

22

zonder dat hij in de verkoopsvoorwaarden de naam van die dagbladen hoeft te vermelden.86 De notaris zal een publiciteit voorstellen, die met inachtneming van het gebruik, het meest aangepast is aan de verkoping die hem is opgedragen en zulks onder het toezicht van de beslagrechter in geval van kritiek vanwege een van de betrokken partijen.87 Volgens het Hof van Beroep te Brussel behoren tot deze maatregelen het bezichtigen van het onroerend goed door derden, potentiële kopers.88 De beslagrechter te Charleroi houdt er in zijn beschikking van 19 januari 1999 een tegenovergestelde mening op na.89 Volgens hem is de notaris niet gehouden in de verkoopsvoorwaarden de modaliteiten van het bezoek door de potentiële kopers nader te bepalen: het betreft een mogelijkheid, maar geen verplichting. Deze zienswijze is gebaseerd op het feit dat in artikel 1580, vierde lid BW voorziet dat de bewoner in kennis dient gesteld te worden van de beschikking (van de benoeming van de notaris) en over de modaliteiten van bezichtiging, zonder evenwel de vorm van deze informatie te bepalen. Het volstaat derhalve, in hoofde van de instrumenterende notaris, dat hij enkel deze verplichting in acht neemt. Volgens ENGELS vergeet de beslagrechter echter het einde van artikel 1580, vierde lid Ger. W., waarin wordt bepaald dat “de bewoner in kennis gesteld wordt van de bezichtigingsdagen en –uren als bepaald in de verkoopsvoorwaarden”. Indien het in de verkoopsvoorwaarden niet vermeld wordt, is het weliswaar geen grond van nietigheid, want artikel 1580 Ger.W. wordt niet in artikel 1622 Ger.W. vermeld. Maar er dient wel gewezen te worden op het feit dat de beslagrechter het onderscheid niet maakt tussen de rechten van de bewoner en deze van de beslagene. Deze laatste mag de rechtmatige verwachting koesteren dat, met het oog op het delgen van zijn schulden, een zo hoog mogelijke verkoopprijs van het in beslag genomen onroerend goed bekomen wordt. Daarom voorziet art. 1580 lid 2 juncto lid 3 Ger. W. dat hij het recht heeft te weten op welke wijze de notaris zijn publiciteit organiseert. Overeenkomstig artikel 1580, lid 4 Ger.W. zijn de bezichtigingsdagen en –uren daar een onderdeel van.90 De notaris zal dus bezichtigingsdagen – en uren opnemen in de verkoopsvoorwaarden om zo belangstellenden toe te laten het te koop gestelde goed van de beslagene ter plaatse te

86

C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 303. Parl. St. Senaat 1964-65, verslag DE BAECK, nr. 170, 205. 88 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. 89 Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426. 90 C. ENGELS, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel II)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 100. 87

23

bekijken.91 Indien het goed wordt verhuurd, zal dus ook de huurder geconfronteerd worden met bezichtiging door potentiële kopers.92 Deze persoon is evenwel vreemd aan de beslagprocedure, zodat de wetgever naar een evenwicht tussen een efficiënte beslagprocedure en eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van deze bewoner heeft gestreefd.93 Wanneer het beslagen goed wordt bewoond door een ander dan de beslagene, mag de notaris zich enkel toegang verschaffen tot het onroerend goed nadat hij de verkoopsvoorwaarden heeft opgesteld en de bezichtigingsmomenten heeft bepaald. Het ligt voor de hand dat de notaris met het oog op het vaststellen van de bezichtigingsdagen- en uren, allereerst contact zal opnemen met de bewoner teneinde hun akkoord met de in de verkoopsvoorwaarden op te nemen regeling te bekomen. De notaris zal dus al het nodige doen om het akkoord van de bewoner van het onroerend goed te verkrijgen en een beroep op de openbare macht te vermijden.94 De notaris dient de bewoner in kennis te stellen van de beschikking waarin hij als notaris wordt aangesteld door de beslagrechter en van de bezichtigingsmodaliteiten zoals bepaald in de verkoopsvoorwaarden.95 Deze kennisgeving is niet aan bepaalde formaliteiten onderworpen.96 Teneinde te kunnen bewijzen dat deze informatieverplichting werd nageleefd, wordt een kennisgeving bij aangetekende brief of per gerechtsdeurwaarder sterk aanbevolen. Nadat ze van de toegangsregeling in kennis werden gesteld zijn de bewoners van het goed hieraan gebonden.

Voor het geval de beslagene of bewoner afwezig is of tegenwerkt werd een regeling uitgewerkt ten voordele van de notaris die belast werd met de verkoop van het goed. Zo werd artikel 1580 Ger. W. door de Wet van 18 mei 199897 aangevuld met een derde lid betreffende de toegang tot de in beslag genomen onroerende goederen in geval van afwezigheid of tegenwerking van de beslagene of bewoner. Artikel 1580, derde lid Ger.W. machtigt de door de beslagrechter benoemde notaris zich in die hypotheses toegang te verschaffen tot het 91

C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 303. In deze masterproef leggen we de nadruk op verhuurde of verpachte onroerende goederen die gedwongen worden verkocht. Het goed kan natuurlijk ook in gebruik genomen zijn door een vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter. Ook in deze situaties zal artikel 1580 derde, vierde en vijfde lid Ger.W. van toepassing zijn. 93 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 86, voetnoot 162. 94 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 86, voetnoot 161. 95 Artikel 1580, vierde lid Ger.W. 96 Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426. 97 BS 18 juli 1998, met ingang van 28 juli 1998. 92

24

onroerend goed.98 Het toepassingsgebied van deze bepaling moet, zoals blijkt uit de parlementaire voorbereiding, ruim worden opgevat: het betreft niet louter de toegang “met het oog op de naleving van de verkoopsvoorwaarden of de bezichtiging door de belangstellenden”, maar ook – althans voor zover het onroerend goed wordt betrokken door de beslagene zelf of onbewoond is – “het bezoek van de notaris met het oog op het opstellen van de verkoopsvoorwaarden”.99 De notaris zal in elk concreet dossier de opportuniteit en het nut van de – op grond van deze wettelijke bepaling – te nemen maatregelen moeten beoordelen. De beslagene kan zich, in geval van misbruik, tot de beslagrechter wenden.100

Indien nodig kan de notaris een beroep doen op de openbare macht, die in voorkomend geval wordt bijgestaan door een slotenmaker.101 De wet laat niet toe dat de notaris zelfstandig een beroep doet op een slotenmaker zonder bijstand van de sterke arm.102 De kosten verbonden aan het optreden van de openbare macht, en eventueel de slotenmaker, komen ten laste van de beslagene.103 Indien de tegenwerking te wijten is aan de bewoner van de in beslag genomen onroerende goederen, is de beslagene gerechtigd de kosten op hem te verhalen.104 4. De wijze waarop, overeenkomstig het plaatselijk gebruik, de toewijzing wordt gedaan.105 5. De termijn waarbinnen dewelke de koper gehouden is de kosten aan de notaris te betalen.106 Deze kosten worden omschreven in artikel 1585 Ger.W.: het zijn de kosten van de verkoop. 6. De wijze waarop de koper bevrijden de prijs, de interest en alle bijkomende kosten betaalt.107 7. Het al dan niet inmijnen. Door de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, werd de inmijningsproblematiek ingevoerd. In dat verband worden m.b.t. de openbare verkoping in

98

In de beschikking tot aanstelling van de notaris worden het derde, vierde en vijfde lid van artikel 1580 Ger.W. expliciet opgenomen. Artikel 1580, zesde lid Ger.W. 99 Parl. St. Kamer 1995-96, nr. 628/6, 6. 100 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 85. 101 Artikel 1580, derde lid Ger.W. 102 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 85-86. 103 Artikel 1580, derde lid Ger.W. 104 Artikel 1580, vijfde lid Ger.W. 105 Artikel 1587, eerste lid Ger. W. 106 Artikel 1596 Ger. W. 107 Artikel 1640 en 1641, tweede lid Ger. W.

25

uitvoerend beslag op onroerende goed drie mogelijkheden gegeven: de inmijning108, het toekenen van een premie zonder instelprijs109 en het niet gebruiken van de eerste twee mogelijkheden. De notaris heeft de verplichting deze mogelijkheiden met de betrokkenen, zijnde de vervolgende schuldeisers en de beslagene te bepsreken. Indien i.v.m. de eerste twee een keuze gemaakt wordt, dient de notaris die keuze in zijn verkoopsvoorwaarden op te nemen. Indien de betrokkenen geen keuze maken, zal de notaris de keuze van de vervolgende in de verkoopsvoorwaarden opnemen.110 De ontstentenis van keuze moet niet in de verkoopsvoorwaarden vermeld worden, vermits in dat geval de wetsaanvulling van artikel 1587 Ger.W. geen toepassing krijgt. § 7.2. Facultatieve vermeldingen 63. Naast de verplichte vermeldingen, kunnen ook nog andere bijzonderheden belangrijk genoeg zijn om ze te vermelden in de verkoopsvoorwaarden.

§ 7.2.1. Huurtoestand 64. Zo zal o.a. de notaris in de verkoopsvoorwaarden de huurtoestand van het te verkopen onroerend goed nauwkeurig vermelden op basis van zijn informatieplicht en dit teneinde latere moeilijkheden met betrekking tot de opzegging door de koper te vermijden.111 Daarom zal de notaris die geconfronteerd wordt met een lopende huurovereenkomst m.b.t. het te verkopen onroerende goed moeten onderzoeken of deze huurovereenkomst tegenstelbaar is aan de verkrijger van het onroerende goed. 65. De notaris neemt in zijn verkoopsvoorwaarden een standpunt in aangaande de al dan niet tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst waarbij hij moet uitgaan van de minst gunstige situatie voor de koper. De notaris zou zich gemakkelijk van zijn taak kunnen afmaken door in 108

De notaris kan voorafgaand aan de toewijzing, eventueel na advies van een door hem aangestelde deskundige, de instelprijs bepalen. (artikel 1587, derde lid Ger.W.) Je hebt dus de mogelijkheid om te kiezen om te werken met een instelprijs, het is geen verplichting. Maar indien je kiest voor een instelprijs, moet de instelprijs in de verkoopsvoorwaarden worden opgenomen. De bieder die bij de aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag gelijk aan of hoger dan de instelprijs biedt, krijgt een vergoeding gelijk aan één percent van zijn eerste bod. Deze premie is slechts opeisbaar indien het onroerend goed aan deze bieder wordt toegewezen. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa. (artikel 1587, vierde lid Ger.W.) Deze premie wordt beschouwd als een gerechtskost zoals bepaald in artikel 17 Hyp.W. (artikel 1587, laatste lid Ger.W.) 109 Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan de bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. De premie bedraagt één percent van dit geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het onroerend goed definitief toegewezen wordt aan deze bieder. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassen en wordt beschouwd als een gerechtskost zoals bepaald in artikel 17 Hyp.W. (art. 1587, zesde en laatste lid Ger.W.) 110 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 304. 111 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 280-281.

26

de verkoopsvoorwaarden steeds een eerbiedigingsbeding112 in te lassen voor de bestaande huurovereenkomst, ook al zou ze niet tegenwerpelijk zijn. Een in- of overgeschreven schuldeiser kan vervolgens het eerbiedigingsbeding betwisten en vragen aan de beslagrechter het te schrappen. Om deze betwisting te vermijden, dient de verkopende notaris dus secuur na te gaan of de huurovereenkomst al dan niet tegenwerpelijk is overeenkomstig artikel 1575 Ger. W. Mocht hij twijfelen, dan betekent hij op eigen initiatief de verkoopsvoorwaarden aan de huurder, die zo de mogelijkheid krijgt om te reageren.113 66. Indien er een tegenwerpelijk huur- of pachtcontract is, dienen de verkoopsvoorwaarden te vermelden dat de koper de bestaande huurovereenkomst moet overnemen.114 De verkoopsvoorwaarden kunnen daarvan afwijken, aangezien een dergelijk beding een deel is van het aanbod dat door de koper aanvaard moet worden. In dat geval dient de huurovereenkomst nauwkeurig beschreven te worden. Er mag echter niet uit het oog verloren worden dat de notaris niet het recht heeft om een huurcontract zonder vaste datum, een vaste datum te geven door het vaststellen van de hoofdinhoud in de verkoopsvoorwaarden.115 67. In deze masterproef wordt hieronder de tegenwerpelijkheid van de huur- en pachtcontracten bij verkoop na uitvoerend beslag uitgebreid onderzocht.

§ 7.2.2. Uitzettingsbeding 68. Na de definitieve toewijzing van het beslagen goed, moet de beslagene het goed verlaten. Eventueel kunnen de verkoopsvoorwaarden voorzien dat de beslagene in het verkochte goed een bepaalde termijn kan blijven wonen om zo een andere woonst te zoeken en zijn verhuizing te regelen.

69. Indien de

verkoopsvoorwaarden de uitdrijving uitdrukkelijk

voorzien in een

uitzettingsbeding, dan gelden de verkoopsvoorwaarden als uitvoerbare titel om de beslagene uit te drijven.116

112

Maakt deel uit van de vrijwillige verkoopovereenkomst of van de verkoopsvoorwaarden bij beslag. Hierdoor wordt de koper verplicht om de bestaande huurovereenkomst te respecteren en te eerbiedigen. 113 G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 67. 114 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 308. 115 Artikel 1328 in fine BW. 116 Cass. 23 mei 1991, Arr.Cass. 1990-91, 940.

27

C. Artikel 1575 Ger. W. 70. Zoals reeds vermeld behoudt de eigenaar tot aan de definitieve verkoop het eigendomsrecht van het beslagen goed. Tijdens de beslagprocedure is het niet verboden om het beslagen goed te verhuren.117 Evenwel is de afgesloten huurovereenkomst in beginsel niet tegenwerpelijk aan een aantal belanghebbende partijen op basis van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. De belanghebbende partijen zijn de koper, de beslaglegger, de ingeschreven schuldeisers (hypotheek of onroerend voorrecht) en de schuldeisers met een overgeschreven bevel. 71. De bedoeling van artikel 1575 Ger. W. is bescherming geven aan de belanghebbende partijen, om te vermijden dat de verkoopbaarheid van het beslagen goed vermindert en om de gebruiksituatie op een welbepaald moment te kristalliseren voor de rechtszekerheid.118 Bovendien is artikel 1575 Ger. W. van dwingend recht.119 Dit betekent dat bij niettegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst op basis van dit artikel, de koper enkel na de aankoop afstand kan doen van deze niet-tegenwerpelijkheid. 72. De koninklijke commissaris voor de hervorming van het Gerechtelijk Wetboek lichtte artikel 1575 Ger. W. toe. Op basis daarvan kan artikel 1575 Ger. W. worden uitgelegd als volgt: -

Huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben vóór de overschrijving van het beslagexploot kunnen niet worden ingeroepen tegen de belanghebbende partijen. De koper na uitvoerend beslag zal dus slechts gehouden zijn het huurcontract te eerbiedigen, indien dit vaste datum heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot zelf.

-

Huurovereenkomsten die de beslagene heeft toegestaan na de overschrijving van het bevel tot betaling of van het beslagexploot, zelfs indien zij vaste datum hebben, zijn niet tegenstelbaar aan de belanghebbende partijen. 120

117

F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag”, noot bij Cass. 19 juni 2003, Huur 2005/1, 29; G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 68. 118 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag”, noot bij Cass. 19 juni 2003, Huur 2005/1, 29. 119 Cass. 16 november 1990, Arr.Cass. 1990-91, 321. 120 Art. 1575 tweede lid Ger. W.

28

-

Huurovereenkomsten toegestaan na het bevel, al werd dit niet overgeschreven, voor meer dan negen jaar of die een kwijting inhouden van ten minste drie jaar huur, zijn eveneens niet tegenwerpelijk aan de koper: de duur wordt enkel gerespecteerd voor de lopende negenjarige periode en de gegeven kwijting wordt geacht niet te bestaan.121

73. Kortom, een huurovereenkomst afgesloten minstens vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) én met minstens een vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, is tegenwerpelijk aan de belanghebbende partijen.

74. LOGGHE heeft een overzichtsschema van deze materie opgesteld en dit ziet er als volgt uit122: De huurovereenkomst is afgesloten 1. vóór de betekening van het bevel

Met vaste datum

Vóór de betekening van het bevel Vóór de overschrijving van het bevel Vóór de overschrijving van het beslag Na de overschrijving van het beslag 2. Tussen de betekening van het Vóór de overschrijving van het bevel en de overschrijving van bevel het bevel Vóór de overschrijving van het beslag Na de overschrijving van het beslag 3. Tussen de overschrijving van Vóór de overschrijving van het het bevel en de overschrijving beslag van het beslag Na de overschrijving van het beslag 4. Tussen de betekening van het Vóór de overschrijving van het bevel en de overschrijving van beslag het beslag (er is geen overschrijving gebeurd van het bevel) Na de overschrijving vanhet beslag 5. Na de overschrijving van het Na de overschrijving van het beslag beslag

tegenwerpelijk ja ja ja neen ja

ja neen neen

neen ja

neen neen

121

G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 68. 122 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag”, noot bij Cass. 19 juni 2003, Huur 2005/1, 30.

29

Vaste datum 75. Uit het schema blijkt dat de vaste datum van de huurovereenkomst, een cruciaal gegeven is bij de tegenwerpelijkheid. Deze vaste datum beschermt derden tegen allerlei vervalsingen en bedrieglijke manoeuvres, vooral tegen antidateringen van de huurovereenkomst. Enkel op deze vaste datum staat het immers onwrikbaar vast dat er een huurovereenkomst bestaat en welke de huurvoorwaarden zijn. Kort zal ik even herhalen dat een huurovereenkomst slechts een vaste datum krijgt in de volgende situaties: -

De huurvoorwaarden staan in een authentieke akte (bijvoorbeeld in een notariële akte). De datum van de authentieke akte geldt dan ook als vaste datum voor de huurovereenkomst.

-

De onderhands geschreven huurovereenkomst werd geregistreerd (art. 1328 BW). De vaste

datum

is

de

datum

wanneer

het

bevoegde

Registratiekantoor

de

huurovereenkomst heeft afgestempeld. -

Een contractspartij is overleden (art. 1328 BW); de onderhands geschreven huurovereenkomst krijgt de overlijdensdatum mee van het overlijden.

-

De krachtlijnen van de onderhands geschreven huurovereenkomst

worden

overgenomen in een authentieke akte. De datum van de authentieke akte geldt dan ook voor de huurovereenkomst. De loutere vermelding in een authentieke akte van het bestaan van de huurovereenkomst, geeft de huurovereenkomst nog geen vaste datum en verhindert dat ze tegenwerpelijk wordt.123 76. En mondelinge huurovereenkomst kan blijkbaar geen vaste datum krijgen, ook al worden de krachtlijnen van deze mondelinge huurovereenkomst opgenomen in een authentieke akte.124

123

Cass. 13 februari 1976, Arr.Cass. 1976, 687. Cass. 29 januari 1962, JCP 1962, 37; Y. MERCHIERS, “Le bail en général”, in Les baux, boek I, in Répertoire notarial, deel VIII, Brussel, Larcier, 1997, 301. 124

30

D. Het uitzettingsbeding als uitzondering op de tegenwerpelijkheid 77. Het uitzettingsbeding is een clausule in de huurovereenkomst waarbij de verhuurder aan zichzelf of aan de latere verkrijger contractueel het recht voorbehoudt de zittende huurder bij een eventuele vervreemding van het goed uit te zetten.125 Niettegenstaande het feit dat de huurovereenkomst vaste datum heeft verkregen, kan de huurder toch worden uitgezet volgens de modaliteiten uitgestippeld in het uitzettingsbeding. 78. Enkel wanneer de huurovereenkomst een tegenwerpelijk karakter vertoont, is de vraag naar een eventueel uitzettingsbeding relevant. Zo is de huurder met een niet-tegenwerpelijke huurovereenkomst slechts een bezitter zonder recht noch titel t.o.v. de nieuwe eigenaar. In de praktijk wordt er vaak een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst ingelast op initiatief van de eigenaar-verhuurder of de projectontwikkelaar die hiermee alle opties wenst open te houden t.a.v. potentiële kopers.126 Een volledig verhuurd pand is meer waard op de vastgoedmarkt indien in de huurovereenkomst een uitzettingsbeding werd voorzien. Het kan immers gebeuren dat de nieuwe verkrijger geheel andere plannen heeft voor het verhuurde goed en dankzij het uitzettingsbeding kan de nieuwe eigenaar de zittende huurders snel uitzetten indien nodig. Zo wordt zijn langetermijnvisie niet gehypothekeerd door een te respecteren huurovereenkomst.127 79. Het uitzettingsrecht behoort niet enkel toe aan de oorspronkelijke verhuurder, doch ook aan de verkrijger, ook al werd dit in de koopovereenkomst niet expliciet aan hem overgedragen.128 Door de eigendomsoverdracht draagt de koper immers zijn eigendomsrecht verbonden aan de huurovereenkomst over aan de koper die er zich dan ook op kan beroepen. Aangenomen wordt dat de verkrijger die – zonder voorbehoud – huurgelden aanvaardt, zijn uitzettingsrecht heeft uitgeput, m.a.w. het niet meer kan inroepen.129 Vanzelfsprekend kan de

125

G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 11; J. NYCKEES, “Commentaar bij artikel 1743 B.W.” in Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, Losbladig, 23-24. 126 G. SCHENK, “Het uitzettingsbeding in de huurovereenkomst: praktische toets”, Vastgoed Info, Veertiendaagse nieuwsbrief, Kluwer Editorial 2001, 5. 127 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 11. 128 Cass. 7 juni 1956, Pas. 1956, I, 1072. 129 Kh. Antwerpen 11 mei 1989, RW 1990-1991, 547.

31

huurder zich niet beroepen op het uitzettingsbeding om zelf zijn huurcontract te verbreken en ontheven te worden van zijn verplichtingen als huurder.130 80. De rechtsgeldigheid van een uitzettingsbeding moet steeds per onderscheiden huurregime worden beoordeeld.131 Volledigheidshalve kan hier reeds worden vermeld dat een uitzettingsbeding in woninghuurovereenkomsten en pachtcontracten niet mogelijk is. Bij huur met vaste dagtekening naar het gemene recht is het uitzettingsbeding geldig onder de contractueel bedongen voorwaarden. Voor handelshuurovereenkomsten met vaste datum of deze waarbij de zittende huurder het pand langer dan 6 maanden gebruikt, is de uitzettingsclausule geldig onder de wettelijke voorwaarden.132 E. Het eerbiedigingsbeding als redmiddel voor overeenkomsten zonder vaste datum 81. Een eerbiedigingsbeding is een clausule in de notariële koopakte waardoor de lopende huurovereenkomst aan de koper tegenwerpelijk wordt gemaakt, ongeacht of de huur vaste dagtekening heeft of niet.133 De nieuwe eigenaar verbindt zich volledig en ondubbelzinnig tot het naleven van de lopende huurovereenkomsten die hij slechts overeenkomstig de toepasselijke wettelijke of conventionele bepalingen kan opzeggen. Evenwel legt de loutere vermelding van de huurovereenkomst in de akte van vervreemding geen enkele verplichting op aan de koper. De eenvoudige vermelding in de koopakte waarbij de koper verklaart kennis te hebben van het bestaan van de huurovereenkomst blijft zonder gevolg, aangezien dit geen beding ten gunste van een derde inhoudt.134 Het is de taak van de notaris om te waken over een zorgvuldige formulering aangaande het eerbiedigingsbeding.135 82. De verkoper laat de clausule veelal inlassen in de notariële akte houdende de vervreemding omwille van zijn vrijwaringsplicht tegenover de huurder. Evenwel ontheft het eerbiedigingsbeding de vervreemder niet van zijn wettelijke verplichting de huurder het rustig genot te verschaffen gedurende de volledige duur van de huurovereenkomst.136 Een schuldenaar kan immers, al legt hij de last van zijn verplichtingen op aan een derde, zichzelf 130

G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 11. 131 Zie infra randnrs. 94-97, 113, 146, 190. 132 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 11. 133 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 12. 134 Cass. 13 februari 1976, Pas. 1976, I, 655 en RW 1976-77, 2422. 135 D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, T. Not. 1993, 195. 136 D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, 659.

32

er niet van ontslaan.137 Volgens Schenk dient dit als volgt begrepen te worden: de uitgezette huurder richt zich – voor het bekomen van schadevergoeding – eerst naar de oorspronkelijke verhuurder, die de door hem betaalde schadevergoeding vervolgens via een regresvordering verhaalt op de kopende partij dewelke zich verbonden heeft voor het eerbiedigingsbeding.138 83. De huurder kan het eerbiedigingsbeding inroepen tegenover de koper. Het gaat hier om een typevoorbeeld van een beding ten behoeve van een derde (i.c. de huurder) in de zin van artikel 1121 BW. Het eerbiedigingsbeding vormt het laatste redmiddel voor de huurder die slechts over een mondelinge huurovereenkomst beschikt en die uit haar aard nimmer vaste dagtekening heeft.139 F. Het gemeen huurrecht en de specifieke huurregimes 84. Artikel 1575 Ger. W. interfereert met de artikelen die specifiek gelden voor een overdracht van het gehuurde goed: art. 1743 BW, art. 12 Handelshuurwet, art. 9 Woninghuurwet, art. 55 Pachtwet. De rechten van de in- en overgeschreven schuldeisers worden beoordeeld op het moment van ofwel de betekening van het bevel, ofwel de facultatieve overschrijving van het bevel ofwel de verplichte overschrijving van het beslag. De positie van de koper daarentegen kan worden gefixeerd op een later moment, namelijk het moment van de definitieve verkoop. Door de verschuiving van het evalutietijdstip, kan de koper in een beslagprocedure aankijken tegen een huurovereenkomst die hem krachtens artikel 1575 Ger. W. niet tegengeworpen kan worden, maar die hij toch moet dulden op basis van de regels uit de verschillende huurregimes.140

137

Cass. 29 november 1917, Pas. 1918, I, 145. G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 12. 139 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 12. 140 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag”, noot bij Cass. 19 juni 2003, Huur 2005/1, 31. 138

33

§ 1. Gemeen huurrecht § 1. 1. Vrijwillige verkoop 85. Bij een vrijwillige verkoop moet de koper krachtens 1743 BW enkel rekening houden met de lopende huurovereenkomst in de volgende situaties: -

De verkoopakte of – overeenkomst bevat een eerbiedigingsbeding voor de huurovereenkomst.141 De koper moet de huurovereenkomst respecteren, ook al heeft ze geen vaste datum.

-

De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de authentieke verkoopakte of vooraleer de onderhandse verkoopovereenkomst zelf vaste datum krijgt. Wanneer deze huurovereenkomst met vaste datum een uitzettingsbeding bevat, kan de koper de huurder toch uitdrijven, ondanks de tijdige vaste datum.

86. Artikel 1743 BW houdt een vorm van wettelijke subrogatie in. De verkrijger treedt in alle rechten van de oorspronkelijke verhuurder, bijvoorbeeld het recht op teruggave van het goed bij de beëindiging van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij het begin van de huur. 87. De juridische grondslag van de overdracht van de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de verkrijger en van de verhouding tussen de huurder en de verkrijger is niet volledig duidelijk. Over het algemeen wordt aangenomen dat de verhuurder door de vervreemding een schuldvordering overdraagt aan de verkrijger voor de periode na de vervreemding gekoppeld aan een beding ten gunste van een derde (de huurder) met betrekking tot de uitvoering van de verbintenissen uit de huurovereenkomst na het tijdstip van de vervreemding.142 In een recentere visie werd de overdracht voorgesteld als een zelfstandige rechtshandeling die plaats vindt krachtens de wet, waardoor de koper voor de toekomst alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst verkrijgt en waardoor, vermits het om een onvolmaakte overdracht gaat, de verhuurder niet automatisch ontslagen is van zijn contractuele verbintenissen ten aanzien van de huurder. 88. Hoewel dit in de praktijk zelden aanleiding geeft tot problemen, bestaat de moeilijkheid hierin dat de verhuurder, ondanks de vervreemding, niet volledig uit het huurcontract stapt. 141

Cass. 16 januari 1953, Arr.Cass. 1953, 303. Klassieke visie: Cass. 16 januari 1953, Arr.Cass. 1953, 303; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, 657-658.; L. SIMONT, “La cession de bail”, in X., La transmission des obligations, Brussel, Bruylant, 1980, 319-321. 142

34

Hij blijft immers gehouden voor de schulden uit het huurcontract, wat van belang zou kunnen zijn als het vermogen van de verkrijger niet zou volstaan om de schulden uit het contract te voldoen. 89. Louter theoretisch bestond de behoefte aan een meer bevredigende oplossing, die moet toelaten dat de verhuurder, na vervreemding, volledig uitstapt, zodat er enkel een contractuele verhouding tussen huurder en verkrijger overblijft. Voor de huurder van zijn kant bestond behoefte aan een regeling, waarbij het huurcontract, ongeacht het feit of het vaste dagtekening heeft of niet, tegenwerpbaar zou worden aan de verkrijger. De uitgezette huurder heeft weliswaar recht op een schadevergoeding tegen de verhuurder, die zijn belangen zou verwaarlozen, maar gewoonlijk is de huurder meer gebaat met het behoud van zijn huurrecht, dan met een vervangende schadevergoeding.143 90. Hoewel de gemeenrechtelijke regeling geen voldoening schonk, heeft de wetgever niet gezocht naar een algehele oplossing, maar heeft hij deeloplossingen ingevoerd. Zo werden supplementaire beschermingsregels ingevoerd in de specifieke huurregimes.144 91. Over het tijdstip waarop een huurovereenkomst over vaste datum moet beschikken, worden in de rechtsleer verschillende opvattingen verdedigd. Die controverse vloeit voort uit de verhouding tussen artikel 1743 BW, artikel 1328 BW en artikel 1 Hypotheekwet.145 Volgens de overwegende en strikte interpretatie van artikel 1743 BW en artikel 1 Hypotheekwet moet de huurovereenkomst vaste datum hebben vooraleer de vervreemding zelf vaste datum heeft verkregen. 146 Anderen zijn nochtans van oordeel dat het zou volstaan dat het huurcontract vaste datum heeft verkregen vooraleer de verkoopovereenkomst is overgeschreven op het hypotheekkantoor.147 Deze visie is gebaseerd op de parlementaire voorbereiding van artikel 1 Hypotheekwet en op (gedurende dertig jaar) vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie, waarmee echter werd gebroken met het hoger vermelde arrest van 1957. 143

E. STASSIJNS, “Pacht” in APR 1997, Gent, Story-Scientia, 462. Art. 12 Handelshuurwet, art. 9 Woninghuurwet en art. 55 Pachtwet. Zie respectievelijk randnrs. 145 A. HERREMANS, “De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de huurder”, Jur. Falc., 200910, afl. 1, 223; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not. Fisc. M. 1991, 208; Y. MERCHIERS, “le bail en général” in Rep.Not., VIII, les baux, I, Brussel, Larcier, 1997, 301. 146 Cass. 10 februari 1944, Arr.Cass. 1944-45, 98; Cass. 8 april 1957, Pas. 1957, 970;D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, 661; A. MICHIELSENS, “De vervreemding van een onroerend goed en de handelshuur” in Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, Die Keure, 1997, 109; H. DE PAGE, Traité VII, 1957, 962. 147 J. DABIN, “Du conflit entre le preneur et l’acquereur d’immeuble”, Rev. Prat. Not. 1944, 161; Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht, TPR 1983, 197-198; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, le louage des choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 344. 144

35

Evenwel is deze opvatting in strijd met de huidige interpretatie van artikel 1 Hypotheekwet. Huurders kunnen zich niet beroepen op de niet overschrijving van de akte.148 De meerderheidsopvatting luidt thans dat de verkrijger de huurovereenkomst moet handhaven indien die vaste datum verkregen heeft vooraleer de koopovereenkomst zelf vaste datum heeft.149 In de praktijk is dat veelal bij het verlijden van de authentieke akte. Uitzonderlijk wordt het compromis geregistreerd, wat dan de vaste datum oplevert.150 92. De verkrijger wordt echter wel beschermd tegen het toestaan van bijzonder belastende huurovereenkomsten, doordat artikel 1, derde lid, Hypotheekwet de huurovereenkomsten toegestaan voor meer dan negen jaar en die niet zijn overgeschreven op het hypotheekkantoor vermindert overeenkomstig artikel 595 BW. De verkrijger zal deze huurcontracten slechts in acht moeten nemen tot het einde van de aan gang zijnde negenjarige periode. § 1.2. Verkoop na beslag 93. Bij een beslagprocedure blijft de koper ten aanzien van de huurovereenkomst gekoppeld aan dezelfde evaluatietijdstippen uit artikel 1575 Ger. W. zoals de in- en overgeschreven schuldeisers. De positie van de koper verandert niet door artikel 1743 BW. Enkel de bepalingen van artikel 1575 Ger. W. dienen te worden toegepast: zij zijn duidelijk en doen in de praktijk weinig problemen ontstaan.151 Zie hierover meer bij de uiteenzetting van artikel 1575 Ger. W.

148

A. HERREMANS, “De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de huurder”, Jur. Falc., 200910, afl. 1, 224. 149 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not. Fisc. M. 1991, 209; Y. MERCHIERS, “Le bails en général” in Rep.Not., VIII, les baux, I, Brussel, Larcier, 1997, 302; A. PAUWELS en P. RAES, Prakstisch handboek voor privaathuur en handelshuur in APR, Brussel, Excelsior, 1971, 26. 150 A. HERREMANS, “De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de huurder”, Jur. Falc., 200910, afl. 1, 225; A. MICHIELSENS, “De vervreemding van een onroerend goed en de handelshuur” in Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, Die Keure, 1997, 110; ; Y. MERCHIERS, “Le bails en général” in Rep.Not., VIII, les baux, I, Brussel, Larcier, 1997, 303; E. VAN HOVE, noot onder Rb. Gent 20 februari 1995, T. Not. 1996, 213. 151 B. CHAMPION, “Huur: bijzondere problemen en rechtspraak in verband met de notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 1993, 113-114; J.-L. LEDOUX en B. CAMBIER, “Saisie immobilière et opposabilité des baux”, Rev.Not. B. 1992, 566-576.

36

§ 1.3. Uitzettings- en eerbiedigingsbedingen in het gemeen huurrecht 94. In het gemeen huurrecht zijn uitzettings- en eerbiedigingsbedingen mogelijk. 95. Het uitzettingsbeding is rechtsgeldig in contracten naar gemeen huurrecht en prevaleert op het feit dat de overeenkomst vaste datum heeft o.g.v. artikel 1743 BW.152 Artikel 1743 BW is namelijk niet van dwingend recht en men kan dus hiervan afwijken door in de huurovereenkomst een uitzettingsbeding op te nemen. 96. Dit beding is een beding ten guste van een derde, meer bepaald de potentiële koper van het gehuurde goed. De huurder verbindt zich daarbij het gehuurde goed terug te geven aan de koper in geval van overdracht van het gehuurde goed.153 Niettegenstaande het feit dat de overeenkomst bijvoorbeeld heeft laten registreren, kan hij worden uitgezet volgens de modaliteiten in het uitzettingsbeding. Die modaliteiten zijn doorgaans van tweeërlei aard: wanneer kan de verhuurder of de koper opzeggen (veelal een korte periode na het verlijden van de koopakte op straffe van rechtsverwerking, dit is verlies van recht) en welke opzeggingstermijn dient hij in acht te nemen (in principe deze bepaald door de wet of het contract: art. 1748 BW). 97. Een huurder die door het uitzettingsbeding het onroerend goed moet ontruimen, heeft recht op een wettelijke vergoeding overeenkomstig de artikelen 1744 -1747 BW of een contractueel bepaalde vergoeding.154 Ten gunste van de huurder kan dus een schadevergoedingsregeling in de huurovereenkomst zijn bedongen, zoniet zullen de bepalingen van de artikel 1744 tot en met 1749 BW van toepassing zijn. Aangezien deze bepalingen van aanvullend recht zijn, zouden partijen ook kunnen overeenkomen dat in geval van toepassing van het uitzettingsbeding geen enkele vergoeding door de verhuurder is verschuldigd.155 Deze vergoeding is in eerste instantie verschuldigd door de verhuurder. Blijft de verhuurder in gebreke, dan zal de koper dit moeten doen zo hij vrij over het verhuurde goed wenst te beschikken.156 De grootte van deze vergoeding hangt af van de bestemming van het pand: de huurprijs voor de tijd gelaten tussen de opzegging en het vertrek (voor huizen, 152

G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 15. 153 M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in A.P.R., Gent, Story-Scientia, 2002, 464. 154 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 15. 155 Cass. 8 april 1965, Pas. 1965, I, 845; Y. MERCHIERS, “Le bail en général”, in Rep.Not., VIII, les baux, I, Brussel, Larcier, 1997, 318. 156 A. PAUWELS en P. MASSART, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, losbladig, Brussel, Excelsior, AII-5, 25.

37

appartementen of winkels) respectievelijk de begroting door een aangestelde deskundige (voor werkhuizen, fabrieken en andere inrichtingen). Evenwel kan de huurder niet verplicht worden het pand te verlaten zolang de vergoeding niet betaald is. Zo voorziet artikel 1749 BW in een retentierecht ten voordele van de huurder die de schadevergoeding waarop hij recht heeft, niet heeft ontvangen, waarbij het zonder belang is of deze schadevergoeding wordt betaald door de verkoper of koper. Bovendien legt artikel 1748 BW aan de koper die gebruik wil maken van de contractueel bedongen mogelijkheid om de huurder uit te zetten, de verplichting om de huurder een opzegging te doen.157 98. De bescherming van de huurder kan ook uitgebreid worden door een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst. Zo verbindt de koper zich ertoe om de huurovereenkomst ten voordele van de huurder te behouden, ook als de huurovereenkomst niet op authentieke wijze vastgesteld is of zij geen vaste datum heeft. De wettelijke grondslag voor de verplichting van de koper ligt dan niet in het artikel 1743 BW, maar in de artikelen 1121 en 1165 BW.158 § 2. Handelshuurwet § 2.1. Toepassingsgebied 99. Artikel 1 Handelshuurwet stelt dat de wet van toepassing is op de huur van onroerende goederen die door de huurder of een onderhuurder in hoofdzaak worden gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek, en waarbij die bestemming uitdrukkelijk of stilzwijgend was overeengekomen tussen partijen vanaf de in genot treding, of in de loop van de huurovereenkomst doch in dit laatste geval slechts krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst tussen partijen.

§ 2.2. Supplementaire bescherming van artikel 12 Handelshuurwet 100. In de Handelshuurwet van 30 april 1951 heeft de wetgever een artikel 12 ingelast, waardoor de huurder in twee gevallen een supplementaire bescherming krijgt: -

In het eerste geval gaat het om de huurder, die een contract heeft gesloten waarin de verhuurder zich het recht heeft voorbehouden om op te zeggen in geval van

157

De wet spreekt van ‘waarschuwen’. Cass. 16 januari 1953, Pas. 1953, I, 334; Cass. 2 juni 1955, Pas. 1955, I, 1079; M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 465. 158

38

vervreemding, moet de verkrijger een opzegging doen (geen waarschuwing) en wel binnen drie maanden na de verkrijging van het verhuurde pand. Bovendien moet de opzegging gemotiveerd zijn. Als motieven kunnen enkel worden aangevoerd de redenen vermeld in artikel 16, 1° tot 4° Handelshuurwet en die voor de verhuurder een reden vormen om de huurvernieuwing te weigeren. M.a.w., het recht in het huurcontract voorbehouden om de huurder uit te zetten in geval van vervreemding, wordt beperkt en vergt in elk geval een opzegging die slecht op een beperkt aantal motieven kan steunen.159 -

De huurder, die een huurcontract heeft gesloten dat geen vaste datum heeft en waarin geen uitzettingsclausule is ingelast en de huurder gebruikt het pand al meer dan zes maanden, geldt dezelfde regeling als in het eerste geval160.161 Hij zal dus slechts gemotiveerd (gronden: art. 16, 1° - 4° Handelshuurwet) opgezegd kunnen worden en dan nog enkel binnen drie maanden na de verkrijging.

101. Zo voorziet artikel 12 Handelshuurwet regelingen voor drie mogelijke situaties: 1. Wanneer de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft (en zo nodig overgeschreven op het hypotheekkantoor), is zij principieel tegenwerpbaar aan de koper. Wanneer in dit geval het huurcontract een uitzettingsbeding bij vervreemding bevat, d.w.z. een bepaling die de nieuwe eigenaar het recht toekent de huur te beeindigen, bepaalt artikel 12 Handelshuurwet dat de nieuwe eigenaar de huurder slechts uit de eigendom kan gezet worden in de gevallen vermeld onder artikel 16, 1° (eigen gebruik), 2° (onttrekking aan de handel), 3° (wederopbouw) of 4° (grove tekortkomingen vanwege de huurder), en mits vooropzeg van één jaar, gegeven binnen de drie maanden na de verkrijging van het deurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. 2. Dezelfde regeling (opzegging om één van de redenen opgesomd in artikel 16, 1° tot 4° Handelshuurwet met opzeggingstermijn van één jaar en binnen de drie maanden na de verkrijging) geldt indien het huurcontract geen vaste dagtekening heeft verkregen

159

Artikel 12, eerste lid Handelshuurwet. Art. 12, eerste lid Handelshuurwet. 161 Art. 12, tweede lid Handelshuurwet. 160

39

vóór de vervreemding, voor zover de huurder het gehuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.162 3. Indien ten slotte het huurcontract geen vaste dagtekening heeft vóór de vervreemding en de huurder de eigendom nog geen zes maanden in gebruik heeft, kan deze de nieuwe verkrijger de huurder onmiddellijk uit de eigendom zetten aangezien deze huurder, wat hem betreft beschouwd moeten worden als bewoner zonder titel noch recht, zonder dat dit echter afbreuk doet aan het eventuele verhaal van de huurder tegen de vroegere eigenaar-verhuurder 102. Bij dit alles moet bovendien rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de eigenaar-verhuurder de nieuwe eigenaar in de vervreemdingsakte de verplichting heeft opgelegd de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen en over te nemen om te vermijden dat, meer bepaald in derde hierboven aangehaalde hypothese, de vroegere eigenaarverhuurder door de uitgezette huurder in vrijwaring wordt aangesproken.

103. Indien de huurder wordt opgezegd door de nieuwe eigenaar in overeensteming met de bepalingen van artikel 12 Handelshuurwet, heeft hij in voorkomend geval recht op een vergoeding lastens de nieuwe eigenaar.163 Deze vergoeding is dezelfde als deze waarop de huurder die huurhernieuwing heeft aangevraagd maar van wie de aanvraag geweigerd is, recht heeft.164 Deze schadevergoeding is enkel verschuldigd en in dezelfde mate als in het geval dat de huurder een vraag tot huurhernieuwing weigert. De notaris zal, als raadsman van partijen, de koper daarover inlichten.165 104. De Handelshuurwet verhoogt in een aantal gevallen de bescherming van de huurder, maar wijzigt ten gronde de gemeenrechtelijke regeling niet. Deze wet verandert niets aan de positie van de verhuurder, die zijn pand heeft vervreemd.

162

Artikel 12, tweede lid Handelshuurwet. Artikel 26 Handelshuurwet. 164 Art. 26 verwijst naar de artikelen 25 en 27 Handelshuurwet. 165 C. DE WULF, Opstellen van notariële akten, Boek III, Deel VII Bijzondere overeenkomsten, Kluwer, Mechelen, 2005, 97-98. 163

40

§ 2.3. Artikel 12 Handelshuurwet versus artikel 1575 Gerechtelijk Wetboek 105. De koper dient bij een beslagprocedure de handelshuurovereenkomst te eerbiedigen die afgesloten is vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) én een vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslag. 106. Bij een verkoop in een beslagprocedure rijst de vraag of de koper de handelshuurovereenkomst moet erkennen die tijdig is afgesloten, maar geen vaste datum heeft vóór de overschrijving (bevel of beslag), maar waar de huurder het goed reeds meer dan zes maanden gebruikt. Volgens de rechtsregels uit de beslagprocedure mag de koper deze handelshuurovereenkomst negeren (want er is geen tijdige vaste datum), terwijl volgens de Handelshuurwet de koper deze moet erkennen (want de huurder gebruikt reeds zes maanden)166. Voor het antwoord op deze vraag, zaten de rechtsleer en de rechtspraak tot voor kort niet op dezelfde lijn. Twee strekkingen tekenden zich af167: 107. De eerste stelling stelt dat artikel 12 Handelshuurwet primeert op artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Vooral Franstalige auteurs menen dat artikel 12 Handelshuurwet primeert en dat de toepassing van artikel 1575 Ger. W wordt uitgesloten. Dit wil zeggen dat de koper op beslag zich alle huurovereenkomst moet laten tegenwerpen die gesloten zijn vóór de overschrijving van het beslagexploot en vaste dagtekening hebben verkregen, of waarvan de huurder het goed reeds zes maanden in gebruik heeft voor de vervreemding. Inzake uitvoerend beslag op onroerend goed wordt met de vervreemding bedoeld de definitieve toewijzing onder opschortende voorwaarde van hoger bod.168

166

Artikel 12 Handelshuurwet. M. DE CLERCQ, “De (handels)huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag”, noot onder Cass. 19 juni 2003, RW 2004-05, 227-229; Adv.-Gen. X. DE RIEMAECKER, concl. onder Cass. 19 juni 2003, Arr.Cass. 2003, afl. 6-8, 1434; F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 35-36; B. LOUVEAUX, “Le bail commercial” in Le bail et la jurisprudence récente de la Cour de cassation, I. Durant (ed.), Luik, Commission Université-Palais, 2004, 117-120. 168 J.-L. LEDOUX en B. CAMBIER, “Saisie immobilière et oppasabilité des baux”, Rev. Not. B. 1992, 569; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Rép. Not., Brussel, Bruylant, Deel XIII, Boek II, 235. 167

41

De aanhangers van deze stelling baseren zich op de volgende twee argumenten: Ten eerste zou het niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest om in geval van beslag de huurder het gunstregime van artikel 12 Handelshuurwet te ontzeggen169, en zo de koper op beslag meer rechten te geven dan een gewone verkrijger.170 Een tweede argument wordt gevonden in het feit dat de twee andere bijzondere huurregimes (Woninghuurwet en Pachtwet) dezelfde bescherming aan de huurder bij een beslagprocedure geven. Omwille van de eenheid binnen de bijzondere huurregimes, dient de Handelshuurwet dit ook te doen.171 108. De tweede stelling stelt dat artikel 1575 Ger. W. primeert op artikel 12 Handelshuurwet. Volgens deze meerderheidsvisie in de rechtsleer is de huurovereenkomst die geen vaste datum heeft op het moment van de overschrijving van het beslagexploot niet tegenwerpelijk aan de koper op beslag, ook al zit de huurder er reeds meer dan zes maanden in. De verantwoording hiervoor luidt als volgt: Artikel 1575 Ger. W. werd ingevoerd in 1967, terwijl artikel 12 Handelshuurwet reeds sinds 1951 bestaat. Krachtens het adagium ‘lex posterior derogat les priori’ of de latere wet wijzigt de vroegere wet, krijgt artikel 1575 Ger. W voorrang. Bovendien heeft artikel 1575 Ger. W. een algemene draagwijdte en is in beginsel van toepassing op alle soorten van huurovereenkomsten dus ook op de handelshuur.172 Het stilzwijgen van de parlementaire voorbereiding over artikel 1575 Ger. W. wijzigt niets aan de opeenvolgende totstandkoming en volstaat op zichzelf niet om te beweren dat de wetgever de handelshuurder niet de bescherming wou ontnemen die artikel 12 Handelshuurwet hem biedt.173 In tegenstelling tot de andere bijzondere huurregimes voorziet de Handelshuurwet geen formele indeplaatssteling van de koper in de rechten en de plichten van de verkoper, wat de 169

Artikel 12 Handelshuurwet wijkt af van het gemeen recht: artikel 1743 BW waarin de koper elke huurovereenkomst zonder vaste datum opzij kan schuiven, ongeacht de reeds doorlopen gebruiksduur. De afwijking bestaat er in dat de Handelshuurwet een huurovereenkomst zonder vaste datum toch tegenwerpelijk maakt. 170 Dit blijkt uit de parlementaire voorbereiding van de beslagprocedure. Zie ook: Vred. Borgerhout 24 mei 1994, RW 1995-96, 578. 171 M. DE CLERCQ, “De (handels)huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag”, noot onder Cass. 19 juni 2003, RW 2004-05, 227; F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 35. 172 A. PAUWELS, “Commentaar bij artikel 13 Handelshuurwet” in Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, losbladig; E. DIRIX en K. BROECKX, “Beslag” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 498. 173 Concl. X. DE RIEMAECKER onder Cass. 19 juni 2003, Arr.Cass. 2003, afl. 6-8, 1434.

42

meeeste auteurs als een essentiële voorwaarde zien om een huurovereenkomst zonder vaste datum tegenwerpelijk te laten verklaren aan de koper op beslag.174 109. Een aantal auteurs zijn van mening dat artikel 1575 Ger. W. en artikel 12 Handelshuurwet naast elkaar kunnen bestaan. Deze stelling vormt een tussenstandpunt. De koper op beslag zou in deze optiek ook een verkrijger zijn in de zin van de Handelshuurwet en zich alle huurovereenkomsten moeten laten tegenwerpen die vaste dagtekening hebben verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot of waarbij de huurder het goed reeds zes maanden betrekt.175 110. Op 19 juni 2003 heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken over deze problematiek en heeft duidelijk gekozen voor de tweede stelling, artikel 1575 Ger. W. primeert op artikel 12 Handelshuurwet, waardoor het Hof dus de meerderheidsvisie in de rechtsleer heeft bevestigd. 111. De volgende feiten deden zich voor. Na uitvoerend beslag op een handelsgebouw, wil de koper de zittende huurder uitzetten. De huurovereenkomst had geen vaste datum op het moment van de overschrijving van het beslagexploot en de koper baseert zich op art. 1575 Ger. W. om hem dit huurcontract niet-tegenwerpelijk te laten verklaren. De huurder daarentegen voert aan dat hij het goed reeds zes maanden in gebruik heeft en zich bijgevolg kan beroepen op de bescherming van artikel 12 Handelshuurwet dat, in geval van vervreemding, voorwaarden en termijnen oplegt aan de koper om de huurder het goed uit te zetten. 112. Het Hof van Cassatie buigt zich over de verhouding tussen artikel 12 Handelshuurwet, volgens hetwelk deze huurovereenkomst tegenwerpelijk zou zijn aan de verkrijger, en artikel 1575 Ger. W., dat bepaalt dat huurovereenkomst dien geen vaste dagtekening hebben vóór de overschrijving van het beslagexploot, niet kunnen worden ingeroepen tegen de koper. Het Hof antwoordt hierop dat uit de opzet van art. 1575 Ger. W. volgt dat de koper op beslag niet kan worden aangemerkt als een verkrijger in de zin van art. 12 Handelshuurwet.176 De koper dient 174

M. VANWIJCK-ALEXANDRE en L. HERVE, “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 582; B. CHAMPION, “Huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats”, Not. Fisc. M. 1993/6-7, 142. 175 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not. Fisc. M. 1991, 237; CH. PAUWELS, “Het lot van de handelshuurder wiens huurovereenkomst geen vaste datum heeft, ingeval van verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed”, noot onder Vred. Antwerpen 30 mei 1989, RW 1989-90, 444. 176 M. DE CLERCQ, “De (handels)huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag”, noot onder Cass. 19 juni 2003, RW 2004-05, 227.

43

immers op een welbepaald moment een rechtszeker antwoord te krijgen op de vraag welke de gebruikssituatie is.177 113. Krachtens het Cassatiearrest is de volgende handelshuurovereenkomst tegenwerpelijk aan de koper bij een beslagprocedure afgesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en met vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, en -

Ze bevat geen uitzettingsbeding: de koper moet de handelshuurovereenkomst volledig respecteren

-

Ze bevat wel een uitzettingsbeding: de koper kan de handelshuurovereenkomst enkel opzeggen binnen limitatieve voorwaarden

114. Van zodra de handelshuurovereenkomst op het moment van de overschrijving van het beslag nog geen vaste datum heeft, mag de koper gerust zijn: ze is hem niet tegenwerpelijk, ongeacht wanneer ze is afgesloten, ongeacht de gebruiksduur van de huurder.178 115. Zo heeft het Hof van Cassatie de meerderheidsvisie in de rechtsleer bevestigd en is er een einde aan de discussie gesteld. Deze positie geeft een grotere rechtszekerheid aan de koper van het op beslag verkochte onroerend goed. § 3. Woninghuurwet § 3.1. Toepassingsgebied 116. De dwingende bepalingen van de Woninghuurwet179 zijn van toepassing op huurovereenkomsten met betrekking tot een woning die de huurder bestemt tot zijn hoofdverblijfplaats, hetzij met stilzwijgende of uitdrukkelijke toestemming vanwege de verhuurder vanaf de in genot treding, hetzij, doch slechts met uitdrukkelijke schriftelijke toestemming vanwege de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomst. In dit laatste geval neemt de woninghuurovereenkomst pas een aanvang op de dag waarop de toestemming door de verhuurder is verleend.180

177

F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 36. 178 F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 36; G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 201. 179 Wet van 20 februari 1991, BS 22 februari 1991. 180 Artikel 1 Woninghuurwet.

44

Onder woning wordt elk roerend en onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd is, verstaan.181 Algemeen wordt ook aangenomen dat de Woninghuurwet niet van toepassing is op huurovereenkomsten gesloten met een huurder-rechtspersoon, aangezien een rechtspersoon een gebouw niet tot zijn hoofdverblijfplaats zou kunnen bestemmen.182 § 3.2. Verruimde tegenwerpelijkheid van artikel 9 van de Woninghuurwet 117. Een van de belangrijkste doelstellingen van de wetgever bij de totstandkoming van de Woninghuurwet was de huisvesting van de huurder en van zijn gezin beter te beschermen door hun woonzekerheid te verhogen, ook tegenover de verkrijger van het verhuurde goed. Dit verklaart waarom in artikel 9 van de Woninghuurwet, dat van dwingend recht is, een regeling is opgenomen aangaande de gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst, die op sommige punten afwijkt van het gemene huurrecht door aan de huurder ruimere rechten toe te kennen.183 118. De verruimde tegenwerpelijkheid uit zich in de twee volgende regelingen: 1° Indien de woninghuurovereenkomst vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst een beding bevat dat de verkrijger het recht toekent om de huurder in geval van vervreemding uit de verhuurde woning te zetten.184 De wetgever herneemt hier de gemeenrechtelijke regel van artikel 1743 BW185 dat, ingeval een huurovereenkomst vaste dagtekening heeft vóór de vervreemding van het verhuurde goed, de huurder door de verkrijger niet uit dat goed kan worden gezet, maar verruimt bovendien de rechten van de huurder van een woning die hem tot hoofdverblijfplaats dient, door te bepalen dat een in de huurovereenkomst voorkomend uitzettingsbeding geen uitwerking heeft.186

181

Artikel 1 Woninghuurwet. Zie ook: M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Story-Scientia, Antwerpen, 2002, 120 e.v. 182 B. CHAMPION, “Huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats”, Not. Fisc. M. 1993/6-7, 131. 183 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 291. 184 Art. 9, eerste lid in fine Woninghuurwet. 185 Zie supra randnrs. 85-93. 186 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 294.

45

De verkrijger kan de huurovereenkomst slechts beëindigen op dezelfde tijdstippen, om dezelfde redenen en onder dezelfde voorwaarden als de verhuurder dit kan.187 2° Zelfs zonder over een vaste dagtekening te beschikken, is de huurovereenkomst de nieuwe verkrijger tegenwerpelijk, op voorwaarde dat de huurder het goed minstens zes maanden betrekt.188 119. Wanneer de huurovereenkomst geen vaste datum heeft verkregen vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er dus twee mogelijkheden: 1. De huurder betrekt de gehuurde woning sinds ten minste zes maanden Als de huurder de gehuurde woning sinds ten minste zes maanden betrekt, is de woninghuurovereenkomst zonder vaste dagtekening tegenwerpelijk aan de verkrijger van die woning en treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder ongeacht het bestaan van een beding inhoudende het recht van uitzetting bij vervreemding.189 2. De huurder betrekt de gehuurde woning nog geen zes maanden Als de huurder de gehuurde woning sinds minder dan zes maanden betrekt, is de aan de Woninghuurwet

onderworpen

huurovereenkomst

zonder

vaste

dagtekening

niet

tegenwerpelijk aan de verkrijger van die woning. Dit kan a contrario worden afgeleid uit artikel 9, tweede lid Woninghuurwet.190 De verkrijger is er wettelijk niet toe gehouden de lopende huurovereenkomst te eerbiedigen en kan dus de huurder uitzetten. Maar aangezien de verhuurder de huurder moet vrijwaren tegen aanspraken van derden en hem het ongestoorde genot moet verschaffen van het gehuurde goed191, zal de notaris aanbevelen dat in de koopakte een beding tot eerbiediging van de huur wordt ingelast, zoniet kan de verhuurder-verkoper tot schadevergoeding jegens de huurder gehouden worden. De huurder kan in dat geval, dankzij een passende clausule in de koopakte,

187

Zie infra randnr. 120 e.v. Art. 9, tweede lid Woninghuurwet. 189 Hier geldt dus dezelfde regeling alsof er wel een vaste dagtekening was. (artikel 9, eerste lid Woninghuurwet); 190 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 302; C. DE WULF, Opstellen van notariële akten, Boek III, Deel VII Bijzondere overeenkomsten, Kluwer, Mechelen, 2005, 81. 191 Artikel 1719, 3° BW. 188

46

soms een betere bescherming genieten dan de wettelijke bescherming waarop hij zich zou kunnen beroepen indien hij de gehuurde eigendom al zes maanden of langer bewoont.192 § 3.3. Opzeggingsmogelijkheden door verkrijger § 3.3.1. Huurcontract voor negen jaar 1. Vaste datum 120. Indien de huurovereenkomst vaste datum heeft, treedt de verkrijger in de rechten en verplichtingen van de verhuurder en kan hij slechts de huurovereenkomst beëindigen onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huurder kan opzeggen.

121. Een huurcontract voor een duur van negen jaren aangegaan, kan op grond van artikel 3 Woninghuurwet worden opgezegd door de verkrijger (nieuwe verhuurder) mits een opzeggingstermijn van zes maanden: 1. Op ieder ogenblik om de verhuurde woning persoonlijk en werkelijk te betrekken door zijn naaste familieleden (echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de rechte lijn en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad)193 2. Bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige huurperiode, met het oog op de uitvoering van grote verbouwingswerken in de verhuurde woning194 3. Bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige huurperiode zonder opgave van motief, maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder die gelijk is aan negen dan wel zes maanden huurprijs, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige huurperiode.195 2. Geen vaste datum – huurder betrekt zes maanden het goed 122. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, maar de huurder betrekt het goed minstens zes maanden, geldt ongeveer hetzelfde als hierboven uiteengezet. Evenwel kent deze verruimde tegenwerpelijkheid een keerzijde. De keerzijde ligt in een versoepeling van de opzeggingsmogelijkheden voor de verkrijger:

192

C. DE WULF, Opstellen van notariële akten, Boek III, Deel VII Bijzondere overeenkomsten, Kluwer, Mechelen, 2005, 82. 193 Artikel 3, §2 Woninghuurwet. 194 Artikel 3, §3 Woninghuurwet. 195 Art. 3, §4 Woninghuurwet.

47

Te allen tijde De verkrijger kan te allen tijde op grond van de in artikel 3 van de Woninghuurwet bepaalde redenen en voorwaarden (eigen gebruik, renovatie of zonder motivering maar met betaling van een vergoeding) de huurovereenkomst beëindigen.196 Hij zal dus voor de laatste twee redenen niet moeten wachten tot zes maanden vóór het verstrijken van de eerste en de tweede driejaarlijkse huurperiode, maar hij kan te allen tijde opzeggen.197

Indien de verkrijger zonder opgave van motief in de loop van de eerste of de tweede driejarige huurperiode de huurovereenkomst beëindigt, rijst de vraag naar welke vergoeding de verkrijger aan de huurder moet betalen. Artikel 9, tweede lid Woninghuurwet verwijst weliswaar naar artikel 3, §4 van dezelfde wet, maar laatstgenoemde bepaling regelt enkel de vergoeding die moet betaald worden als de huurovereenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige huurperiode, terwijl het aan de orde gestelde probleem betrekking heeft op de beëindiging van de huurovereenkomst in de loop van en niet bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige huurperiode. Voor de beantwoording van deze vraag bestaan twee oplossingen in de doctrine: Een eerste oplossing, die volgens Van Oevelen198 het best in overeenstemming is met de bedoeling van de wetgever, is dat wanneer de verkrijger van de verhuurde woning op grond van artikel 9, tweede lid, tweede zin Woninghuurwet de huurovereenkomst in de loop van de eerste of de tweede driejarige huurperiode zonder opgave van motief beëindigt, hij aan de huurder dezelfde vergoeding verschuldigd is als wanneer de verhuurder zes maanden vóór het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige huurperiode zonder opgave van motief opzegt. Concreet betekent dit dat wanneer de verkrijger de huurovereenkomst zonder opgave van motief opzegt tijdens de eerste driejarige huurperiode, hij aan de huurder een vergoeding van negen maanden huurprijs verschuldigd is, en dat als hij de huurovereenkomst zonder opgave van motief in de loop van het vierde tot en met het zesde huurjaar opzegt, hij een vergoeding van zes maanden huurprijs verschuldigd is.

196

Artikel 9, tweede lid Woninghuurwet. A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 297. 198 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 298. 197

48

Een tweede mogelijke oplossing bestaat erin de door de verkrijger verschuldigde vergoeding pro rata temporis vast te stellen, in die zin dat bij een opzegging in de loop van of tegen het einde van het eerste huurjaar de vergoeding elf maanden bedraagt, bij een opzegging in de loop van of tegen het einde van het tweede huurjaar tien maanden huurprijs enz.199 Blijft dan nog de vraag welke vergoeding moet betaald worden door de verkrijger die de huurder zonder opgave van motief opzegt in de loop van de derde driejarige huurperiode. Dit geval wordt immers niet geregeld in de loop van de derde driejarige huurperiode. In dit geval kan een analogische toepassing worden gemaakt van de regeling die geldt als de verhuurder bij een huurovereenkomst van meer dan negen jaar zonder opgave van motief opzegging geeft tegen het verstrijken van de derde driejarige huurperiode of tegen het verstrijken van een van de driejarige huurperiodes volgend op de aanvankelijke negenjarige huurperiode. Krachtens artikel 3, § 7, laatste lid Woninghuurwet bedraagt de vergoeding in dat geval drie maanden huurprijs.200 Opzegtermijn van drie maanden Daarnaast zal de verkrijger de huurovereenkomst met een opzeggingstermijn van drie maanden opzeggen.201 Hier geldt dus een verkorte opzeggingstermijn (3 maanden) t.o.v. de normale opzeggingstermijn (6 maanden), wat in het voordeel is van de verkrijger die zo het verhuurde goed sneller kan betrekken.

Opzeg betekenen binnen drie maanden te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte De verkrijger moet bovendien de opzegging van het verhuurde goed betekenen aan de huurder binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang tot eigendom en dit op straffe van verval. 202

De vraag rijst of de verkrijger reeds opzegging kan geven vóór de datum van het verlijden van de authentieke akte van eigendomsoverdracht, bijvoorbeeld bij de ondertekening van de

199

M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Story-Scientia, Antwerpen, 2002, 478; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 193. 200 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, De Boeck-Wesmael, Brussel, 1995, 251; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 299. 201 Artikel 9, tweede lid Woninghuurwet. 202 Artikel 9, tweede lid Woninghuurwet.

49

onderhandse akte van eigendomsoverdracht. Sommige auteurs beantwoorden deze vraag ontkennend, omdat de opzegging pas effect sorteert op het ogenblik dat de verkrijger aan de huurder zijn hoedanigheid van verkrijger kan tegenwerpen, en als zodanig wordt dan enkel het tijdstip van het verlijden van de authentieke akte in aanmerking genomen.203 Volgens Van Oevelen verdient deze vraag evenwel een genuanceerder antwoord. Volgens Van Oevelen kan de verkrijger op grond van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet reeds opzegging geven op het ogenblik waarop de onderhandse akte van eigendomsoverdracht vaste dagtekening heeft verkregen, meestal door de registratie van deze akte, omdat de huurder ten aanzien van de overeenkomst waarbij de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden een derde is in de zin van artikel 1328 BW.204

3. Geen vaste datum – huurder betrekt goed geen zes maanden 123. Als de huurder de gehuurde woning sinds minder dan zes maanden betrekt, is de woninghuurovereenkomst zonder dagtekening niet tegenwerpelijk aan de verkrijger van die woning. De verkrijger kan in dit geval, zoals in het gemene huurrecht, de huurder uit de gehuurde woning zetten, zonder dat hij enige opzeggingstermijn dient in acht te nemen of enige schadevergoeding dient te betalen aan de uitgezette huurder.205 Evenwel dient de notaris in dit geval te wijzen op een eventuele regresvordering door de huurder t.o.v. de oorspronkelijke verhuurder op grond van artikel 1719, 3° BW, maar dit wordt vermeden door een verblijvingsbeding in de koopovereenkomst op te nemen.206

§3. 3. 2. Huurcontract van korte duur 1. Vaste datum 124. De huurovereenkomst van korte duur, d.w.z. voor maximum drie jaar, met vaste datum is tegenwerpelijk aan de verkrijger en de verkrijger treedt dus in dezelfde rechten en verplichtingen als de oorspronkelijke verhuurder. Een tegenwerpelijke huurovereenkomst van

203

Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 192. A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 301. 205 Artikel 1750 BW; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 302. 206 Zie supra randnr. 16. 204

50

korte duur kan slechts worden opgezegd door de verkrijger drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur.207

2. Geen vaste datum – huurder betrekt het goed minstens zes maanden 125. Over

de

vraag

of

de

verkrijger

van

een

gehuurde

woning

bij

een

woninghuurovereenkomst van korte duur, die geen vaste dagtekening heeft, gebruik kan maken van de opzeggingsmogelijkheid bedoeld in artikel 9, tweede lid, tweede zin Woninghuurwet bestaat discussie. Laatstgenoemde bepaling verwijst immers enkel naar de opzeggingsmogelijkheden van artikel 3, §§2, 3 en 4 Woninghuurwet, zijnde de opzeggingsmogelijkheden bij negenjarige huurovereenkomsten, en niet naar artikel 3, § 6 Woninghuurwet, waarin de woninghuurovereenkomst van korte duur wordt geregeld en waarop de opzeggingsmogelijkheden van artikel 3, §§2 tot 5 Woninghuurwet niet van toepassing zijn.

Daarom verdedigen de meeste auteurs de opvatting dat bij een woninghuurovereenkomst van korte duur de verkrijger geen gebruik kan maken van de opzeggingsmogelijkheden van artikel 9, tweede lid, tweede zin Woninghuurwet en dat hij deze huurovereenkomst gedurende haar volledige termijn dient na te leven.208 Andere auteurs zijn daarentegen van oordeel dat bij een woninghuurovereenkomst van korte duur de verkrijger wel de opzeggingsmogelijkheden van artikel 9, tweede lid, tweede zin Woninghuurwet kan aanwenden, omdat er geen enkele aanwijzing is dat de wetgever deze categorie van woninghuurovereenkomsten heeft willen uitsluiten uit het toepassingsgebied van laatstgenoemde bepaling.209 Aan de eerstgenoemde meerderheidsopvatting dient de voorkeur te worden gegeven, omdat de woninghuurovereenkomst van korte duur, die, alleszins ten nadele van de huurder, niet vervroegd kan worden opgezegd. Aan deze bedoeling van de wetgever kan geen afbreuk worden gedaan in geval van vervreemding van het verhuurde goed. Het is niet de bedoeling 207

Artikel 3, §6 Woninghuurwet. M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, “De Woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Kluwer, Antwerpen, 1995, 167; K. VAN BEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe woninghuurwet”, T. Not. 1997, 261. 209 B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, De Boeck-Wesmael, Brussel, 1995, 250-251; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 191. 208

51

van de wetgever geweest om ten voordele van de verkrijger van het verhuurde goed nieuwe vervroegde opzeggingsmogelijkheden te creëren.210 3. Geen vaste datum – huurder betrekt het goed nog geen zes maanden 126. Hier geldt hetzelfde als bij huurovereenkomsten van negen jaar.211

§ 3. 3. 3. Huurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder 127. Partijen

kunnen

afwijken

van

de

principieel

negenjarige

duur

van

een

woninghuurovereenkomst en kunnen een huurovereenkomst afsluiten voor meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder. Om dergelijke huurovereenkomsten voor hun hele duur tegenwerpelijk te maken aan derden te goeder trouw, dienen zij te worden overgeschreven in het daartoe bestemde register op het kantoor van de hypotheekbewaarder van het arrondissement waarin het verhuurde onroerend goed gelegen is.212 Dit brengt mee dat van zulke huurovereenkomsten een authentieke akte, in de praktijk een notariële akte, moet worden opgemaakt, daar alleen authentieke akten ter overschrijving op het hypotheekkantoor worden aangenomen.213

128. De vraag rijst onder welke voorwaarden een woninghuurovereenkomst met een duur van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder tegenwerpelijk is aan de verkrijger van de verhuurde woning, m.a.w. hoe artikel 9, eerste lid Woninghuurwet zich verhoudt tot artikel 1, tweede en derde lid Hypotheekwet. Sommige, voornamelijk Franstalige auteurs214, beantwoorden deze vraag ontkennend. Zij zijn van oordeel dat uit de algemene bewoordingen van artikel 9, eerste lid Woninghuurwet moet worden afgeleid dat deze wetsbepaling impliciet afwijkt van artikel 1, tweede lid Hypotheekwet en dat voor de tegenwerpelijkheid aan derden te goeder trouw van een woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder, het niet 210

A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 300. 211 Zie randnr. 123. 212 Artikel 1, tweede en derde lid Hypotheekwet. 213 Artikel 2, eerste lid Hypotheekwet. 214 MIGNON-GILLIS, M.-H., “La transmission du bien loué”, in BENOIT, G., JADOUL, P. en VANWIJCKALEXANDRE, M. (ed.), Le bail de résidence principale, 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, 290; G. ROMMEL, “Le bail de la résidence principale”, T.Vred. 1992, 305.

52

vereist is dat die huurovereenkomst is overgeschreven in het register van het hypotheekkantoor. Deze opvatting lijkt volgens anderen215 niet te overtuigen. Uit de parlementaire voorbereiding van de Woninghuurwet kan niet worden afgeleid dat de wetgever, bij de goedkeuring van artikel 9 Woninghuurwet, de bedoeling heeft gehad om af te wijken van de bepaling van artikel 1 Hypotheekwet. Het tegendeel lijkt zelfs eerder het geval te zijn. 129. Bijgevolg, dient ment, voor de beoordeling van de tegenwerpelijkheid van de verkrijger van de verhuurde woning, van een woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder, artikel 9 Woninghuurwet toe te passen in samenhang met artikel 1 Hypotheekwet. Zo kan men vier mogelijkheden onderscheiden:

1. Huurovereenkomst is overgeschreven op hypotheekkantoor De huurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder werd vóór de vervreemding van de verhuurde woning overgeschreven op het hypotheekkantoor. Aangezien een dergelijke huurovereenkomst, met het oog op de overschrijving, bij authentieke akte is vastgesteld en bijgevolg vaste datum heeft, volgt uit artikel 9, eerste lid Woninghuurwet, gelezen in samenhang met artikel 1 Hypotheekwet, dat deze huurovereenkomst voor haar hele duur tegenwerpelijk is aan de te goeder trouw zijnde verkrijger van de verhuurde woning. De verkrijger treedt dus in de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder. De verkrijger kan de huurovereenkomst opzeggen zes maanden vóór de vervaldag van de overeengekomen termijn.216 2. Niet overgeschreven op het Hypotheekkantoor – vaste datum De woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder heeft vaste dagtekening vóór de vervreemding van de verhuurde woning, maar werd niet overgeschreven in het registeren op het hypotheekkantoor. Krachtens artikel 9, eerste lid Woninghuurwet,

gelezen

in

samenhang

met

artikel

1

Hypotheekwet,

is

zo’n

huurovereenkomst aan de te goeder trouw zijnde verkrijger van de verhuurde woning slechts tegenwerpelijk voor de periode van negen jaar die lopende is op het ogenblik van de 215

A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 304; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 194-195; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, “De Woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Kluwer, Antwerpen, 1995, 170 216 Artikel 3, § 7, tweede lid Woninghuurwet.

53

vervreemding van die woning. Gedurende die periode kan de huurder zich dus beroepen op de bescherming die hem door artikel 9, eerste lid Woninghuurwet wordt verleend. De verkrijger heeft dezelfde opzegmogelijkheden als een huurovereenkomst van negen jaar met vaste datum.217 3. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – geen vaste datum – huurder betrekt het goed ten minste zes maanden De woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder werd niet overgeschreven op het hypotheekkantoor en heeft geen vaste dagtekening en de huurder betrekt de woning reeds ten minste zes maanden. Krachtens artikel 9, tweede lid Woninghuurwet,

gelezen

in

samenhang

met

artikel

1

Hypotheekwet,

is

zo’n

huurovereenkomst aan de te goeder trouw zijnde verkrijger van de verhuurde woning principieel tegenwerpelijk, maar enkel voor de periode van negen jaar die lopende is op het ogenblik van de vervreemding van die woning, en met dien verstande dat de verkrijger de huurder vervroegd kan opzeggen onder de voorwaarden en binnen de termijn bepaald in artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet.218

4. Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor – geen vaste datum – huurder betrekt de woning geen zes maanden Een woninghuurovereenkomst met een duur van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder, die niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor, geen vaste dagtekening heeft en de huurder betrekt de woning nog geen zes maanden is op basis van een a contrarioredenering uit artikel 9, tweede lid Woninghuurwet niet tegenwerpelijk aan de verkrijger van de verhuurde woning. De verkrijger kan de huurder uit het gehuurde goed zetten, tenzij een eerbiedigingsclausule wordt opgenomen in de verkoopakte.

217 218

Zie supra randnr. 120-121. Zie supra randnr .122.

54

§ 3.4. Artikel 9 van de Woninghuurwet versus artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek 130. In het geval van verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed wordt de tegenwerpelijkheid van een lopende huurovereenkomst geregeld door artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek.219 Artikel 1575 Gerechtelijk Wetboek bepaalt onder andere het volgende: -

Dat huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot, niet kunnen worden ingeroepen onder meer tegen de koper,

-

Evenmin kunnen de huurcontracten tegen onder meer de koper worden ingeroepen , die de beslagene heeft toegestaan na de overschrijving van het bevel- of het beslagexploot, zelfs indien deze contracten vaste dagtekening hebben.

131. Anderzijds volgt uit artikel 9 van de Woninghuurwet dat alle woninghuurcontracten bij overdracht in principe tegenstelbaar zijn (uitgezonderd, de niet-geregistreerde huur van minder dan zes maanden).220 132. Inzake de Woninghuurwet is er een betwisting ontstaan over het volgende dilemma: is de regeling van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet, dat de verruimde tegenwerpelijkheid veronderstelt in geval van een woninghuurovereenkomst zonder vaste dagtekening, waarbij de huurder de gehuurde zaak reeds minstens zes maanden betrekt, van toepassing in geval van verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed met uitsluiting van de toepassing van artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek? Of primeert artikel 1575, eerste lid Ger.W. op artikel 9 van de Woninghuurwet, zoals dit in het gemeen recht het geval is? Kortom, welk artikel primeert? 133. Er is geen eensgezindheid.221 134. Kiest men voor de eerste stelling222, art. 9 woninghuurwet primeert op art. 1575 Ger.W., dan zal de huurder, die ten gevolge van de verschillende publiciteitsmaatregelen 219

Zie supra randnr. 70-74. K. VAN BEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe woninghuurwet”, T. Not. 1997, 265. 221 E. DIRIX en K. BROECKX, “Beslagrecht (1991-1996)” in TPR 1996, 1535-1537; G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 124-125; M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 485-487. 222 Meerderheidsvisie. 220

55

waarmee de openbare verkoop gepaard gaat op de hoogte wordt gehouden van het verloop ervan, zijn eigen bescherming kunnen organiseren door registratie van zijn huurovereenkomst tot aan het ogenblik van de definitieve eigendomsoverdracht bij de toewijzing van het onroerend goed, desgevallend na de uitoefening van het recht op hoger bod. De huurder beschikt in dat geval over een volledig tegenwerpelijke huurovereenkomst en zal onder de regel van artikel 9, eerste lid van de Woninghuurwet vallen. Zelfs indien de woninghuurovereenkomst niet zou worden geregistreerd, zal de huurder volgens die stelling nog kunnen terugvallen op de bescherming van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet indien hij kan aantonen dat hij het openbaar verkochte goed minstens zes maanden voor de eigendomsoverdracht heeft betrokken.223 135. Sommige, hoofdzakelijk Franstalige, auteurs zijn op grond van een aantal aanwijzingen in die zin in de parlementaire voorbereiding van oordeel dat artikel 9 van de Woninghuurwet hoe dan ook primeert op artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek.224 Zo stellen Vanwijck-Alexandre en Herve dat uit de voorbereidende werken225 duidelijk blijkt dat de wetgever bij de redactie van artikel 9 van de Woninghuurwet dezelfde doelstelling heeft nagestreefd als bij de redactie van artikel 55 van de Pachtwet, met name de koper geheel te subrogeren in de recht en verplichtingen van de verhuurder, dit door af te wijken van de tegenwerpelijkheidsvoorwaarden van het gemeen recht zoals voorzien in de artikelen 1743 BW en 1 Hypotheekwet. Deze auteurs verwijzen dan ook per analogiam naar artikel 55 van de Pachtwet, waarvan het Hof van Cassatie uitdrukkelijk heeft bevestigd dat deze bepaling artikel 1575, eerste lid Ger.W. primeert, ten minste voor wat de koper betreft.226 Deze stelling heeft verregaande gevolgen. Zo kan de koper na uitvoerend beslag op die manier geconfronteerd worden met een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening, gesloten 223

M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 465. Parl. St. Kamer 1990-91, nr. 1.357/10, 135; Parl. St. Senaat 1990-91, 1190/2, 137; B. CHAMPION, “Huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats”, Not. Fisc. M. 1993, 142-143; J.-L. LEDOUX en B. CAMBIER, “Saisie immobilière et oppasabilité des baux”, Rev. not. b. 1992, 570-572; G. DE LEVAL, Les saisies et l’ordre, Chronique de droit à l’usage du notariat, vol. XVI, Luik, Université de Liège, 1992, 255; C. ENGELS, “Procesrechtelijk privaatrecht in verband met het notariaat” in Notariële actualiteit. Notarieel en Gerechtelijk Recht 4, Die Keure, 1992, 71; M.-H. MIGNON-GILLIS, “L’article 9 de la loi du 20 février 1991”, in M. FONTAINE en P. JADOUL (ed.), La nouvelle réglementation des baux à loyer, Louvain-La-Neuve/Brussel, Academia/Bruylant 1991, 192; M.-H. MIGNON-GILLIS, “La transmission du bien loué”, in G. BENOIT, P. JADOUL en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (ed.), Le bail de résidence principale, 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, 291; G. ROMMEL, “Le bail de résidence principale”, T. Vred. 1992, 306; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Chronique de jurisprudence, Baux à loyer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (1988-1992), JT 1993, 793; M. VANWIJCK-ALEXANDRE, cession et sous-location, 141; voor een toepassing zie Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181. 225 Parl. St. Kamer 1990-91, nr. 1357/5, Amendement LAGASSE. 226 Cass. 12 oktober 1979, Pas. 1980, I, 207; RW 1979-80, 2577 en RCJB 1982, 160, noot Y. MERCHIERS. 224

56

vóór de overschrijving van het beslagexploot, ingeroepen door een huurder die het toegewezen onroerend goed reeds minstens zes maanden bewoont op het ogenblik van de eigendomsoverdracht. Dit impliceert uiteraard een verslechtering van de positie van de koper in vergelijking met de klassieke regeling uit artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, waar de koper geen rekening moet houden met het huurcontract. Artikel 9 van de Woninghuurwet verwijst immers uitdrukkelijk naar de eigendomsoverdracht als referentiepunt. Met eigendomsoverdracht wordt de definitieve toewijzing onder de opschortende voorwaarde van de afwezigheid van een hoger bod bedoeld. Het volstaat dan dat de huurovereenkomst, aangegaan vóór de overschrijving van het beslagexploot, een vaste dagtekening verwerft uiterlijk bij de eigendomsoverdracht, opdat deze zou kunnen worden tegengeworpen aan de koper bij gedwongen verkoop.227 Hetzelfde moet dan gelden wanneer het toegewezen onroerend goed ten tijde van de toewijzing minstens zes maanden was bewoond door de huurder. 136. Een andere stelling228, art.1575 Ger.W. primeert op art. 9 van de Woninghuurwet, stelt dat, wanneer de wetgever in de Woninghuurwet zou hebben willen afwijken van artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek, hij dit uitdrukkelijk zou hebben gedaan. Derhalve zal een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening op het ogenblik van de overschrijving van het beslagexploot niet tegenwerpelijk zijn aan de koper.229 137. VAN OEVELEN neemt een tussenstandpunt in.230 Hij is van mening dat de wetgever artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek niet buiten werking heeft willen stellen. Deze dwingende wetsbepaling moet dan ook worden gecombineerd met artikel 9 van de Woninghuurwet, dat eveneens van dwingend recht is.231 Een aan de Woninghuurwet onderworpen huurovereenkomst, die een vaste dagtekening heeft verworven vóór de overschrijving van het beslagexploot, kan worden ingeroepen tegen de koper van het goed, 227

G. DE LEVAL, Les saisies et l’ordre, Chronique de droit à l’usage du notariat, vol. XVI, Luik, Université de Liège, 1992, 255; B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, De Boeck-Wesmael, Brussel, 1995, 253. 228 Minderheidsvisie. 229 E. DIRIX en K. BROECKX, “Beslag” in APR, Kluwer, Mechelen, 2010, 416; D. MEULEMANS, Een onroerend goed huren en verhuren, Acco, 1996, 527; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, 663; D. Michiels, “Enkele juridische en praktische knelpunten bij de procedure van uitvoerend beslag: een stand van zaken” in T.Not. 1995, 450; J.L. RENS, “De huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T.Not. 1991, 265. 230 Dit standpunt is volgens Dambre en Hubeau ook het meest correct. M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 486. 231 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 306.

57

zelfs wanneer de huurovereenkomst het beding bevat dat de verhuurder of de verkrijger het recht heeft om ingeval van vervreemding van het verhuurde goed, de huurder uit dat goed te zetten.232 Daarentegen kan de huurovereenkomst zonder vaste dagtekening vóór de overschrijving van het beslagexploot of bij gebreke van bewoning gedurende zes maanden, niet worden tegengesteld aan de koper na uitvoerend beslag. In de hypothese dat de huurder de gehuurde woning wel sinds minstens zes maanden betrekt, rijst de vraag of de koper de voorwaarden en de termijnen opgelegd door artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet dient in acht te nemen, wil hij de huurder uitzetten. Dit is inderdaad het geval. Artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet dient in zijn geheel te worden toegepast en degene die het verhuurde goed koopt na uitvoerend beslag is een verkrijger in de zin van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet.233 138. Voor de berekening van de termijn van zes maanden verwijst artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet naar het ogenblik van de vervreemding. Dit is in toepassing van artikel 1328 BW het ogenblik waarop de rechtshandeling waarmee de vervreemding plaats vindt vaste dagtekening bekomt. Teneinde de interne logica van de in 1997 gewijzigde tekst van artikel 9 van de Woninghuurwet te respecteren, komt daarvoor thans enkel de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de eigendomsoverdracht in aanmerking. Vroeger werd ook de stelling verdedigd dat de datum waarop de onderhandse overeenkomst aan de registratieformaliteit werd onderworpen, in aanmerking genomen, maar deze stelling dient men niet te volgen.234 Het referentiepunt om de termijn van zes maanden te berekenen, is dus het ogenblik van de vervreemding, in casu de datum van de definitieve toewijzing.235 139. Samenvattend kan de combinatie van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek en artikel 9 van de Woninghuurwet volgens DAMBRE en HUBEAU als volgt worden geschetst: -

Woninghuurovereenkomsten aangegaan na de overschrijving van het beslagexploot zijn ten aanzien van de koper nietig, minstens niet-tegenwerpelijk;

232

Art. 9, eerste lid Woninghuurwet. A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not. Fisc. M. 1991, 252-253; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, “De Woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Kluwer, Antwerpen, 1995, 173-174; Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 173-174. 234 M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in A.P.R., Gent, Story-Scientia, 2002, 475; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, “De Woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Kluwer, Antwerpen, 1995, 166; D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet, Biblo, Kalmthout, 1991, 89; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Maklu, Antwerpen, 1991, 75-76. 235 M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 487. 233

58

-

De woninghuurovereenkomst, die een vaste dagtekening heeft verworven vóór de overschrijving van het beslagexploot, kan worden ingeroepen tegen de koper van het goed, zelfs indien de huurovereenkomst een uitzettingsbeding bevat;

-

Bestaande woninghuurovereenkomsten op het ogenblik van de overschrijving van het beslag, maar geregistreerd na de overschrijving van het beslagexploot kunnen ten aanzien van de koper geen aanspraak maken op de volledige subrogatie zoals georganiseerd door artikel 9, eerste lid van de Woninghuurwet, maar kunnen desgevallend wel genieten van de regeling van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet, op voorwaarde dat de huurder het verkochte goed minstens zes maanden betrekt vóór het ogenblik van de eigendomsoverdracht (definitieve toewijzing). Op dit punt verschillen Dambre en Hubeau van de mening van de rechtsleer die de absolute voorrang van artikel 9 van de Woninghuurwet op artikel 1575 Ger. W verdedigt. Deze regeling respecteert immers niet enkel de tekst van artikel 1575 Ger. W, maar vermijdt eveneens rechtsonzekerheid en praktische problemen die de notaris zouden verplichten tot de dag van de definitieve toewijzing na te gaan of de huurovereenkomst ondertussen niet zou zijn geregistreerd. Deze nog niet beslecht discussie zal de optredende notaris hoe dan ook tot grote voorzichtigheid aansporen.

-

Bestaande woninghuurovereenkomsten op het ogenblik van de overschrijving van het beslag die niet geregistreerd zijn, kunnen vallen onder de regeling van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet, op voorwaarde dat de huurder het verkochte goed minstens zes maanden betrekt vóór het ogenblik van de eigendomsoverdracht, zijnde de definitieve toewijzing.236

140. Voor beide meningen, art. 9 Woninghuurwet primeert op art. 1575 Ger.W. versus art. 1575 Ger.W. primeert op art. 9 Woninghuurwet, valt wat te zeggen. De weinige rechtspraak237 verkiest de Woninghuurwet boven het beslag, terwijl de rechtsleer daarentegen ruimschoots verdeeld is. Deze discussie is tot op heden nog niet opgelost. 141. Recent heeft het Hof van Cassatie de gelijkaardige problematiek bij de Handelshuurwet beoordeeld, namelijk de al dan niet primauteit van artikel 12 van de handelshuurwet –

236 237

M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 487. Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181.

59

vergelijkbaar met artikel 9 Woninghuurwet – ten aanzien van de hypotheekwet.238 Zo bevestigt het Hof van Cassatie de meerderheidsstelling in de rechtsleer dat artikel 1575 Ger.W. voorrang krijgt op artikel 12 Handelshuurwet.239 142. De vraag rijst of het tussenstandpunt240 waarbij artikel 9 Woninghuurwet wordt gecombineerd met artikel 1575 Ger.W. nog houdbaar is sinds het Hof van Cassatie met betrekking tot de verhouding tussen artikel 12 van de Handelshuurwet en artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek besliste dat uit de opzet van laatstgenoemde bepaling volgt dat de koper bij een verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed niet kan worden beschouwd als een verkrijger in de zin van artikel 12 van de Handelshuurwet.241 143. Een van de commentatoren van dit arrest beantwoordt deze vraag ontkennend. Zo stelt De Clercq dat deze tussenopvatting niet meer houdbaar is na het besproken Cassatiearrest aangezien deze een hiërarchie vaststelt in de verhouding tussen art. 12 Handelshuurwet en artikel 1575 Ger. W., wat dus de verzoenbaarheid tussen artikel 9 Woninghuurwet en artikel 1575 Ger.W. lijkt uit te sluiten.242 Nochtans is er, volgens Van Oevelen en zoals ook de advocaat-generaal243 in het arrest argumenteert, een groter parallellisme tussen artikel 55 Pachtwet en artikel 9, eerste lid Woninghuurwet dan tussen artikel 55 Pachtwet en artikel 12, eerste lid van de Handelshuurwet, omdat in de twee eerstgenoemde bepalingen telkens wordt gezegd dat in geval van vervreemding van het verhuurde goed, de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt, welke formulering niet is terug te vinden in artikel 12, eerste lid Handelshuurwet.244

238

Cass. 19 juni 2003, Arr.Cass. 2003, afl. 6-8, 1434, concl. DE RIEMAECKER Zie supra randnrs. 110-115. 240 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 306-307; M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 486-487. 241 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 308. 242 DE CLERCQ, M., “De (handels)huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag”, noot onder Cass. 19 juni 2003, RW 2004-05, 228. 243 Adv.-Gen. X. DE RIEMAECKER, concl. onder Cass. 19 juni 2003: “Aux termes des articles 55 de la loi sur le bail à ferme et 9 de la loi du 20 février 1991, l’ acquéreur est en effet subrogé aux droits et obligations du bailleur, même lorsque le bail n’ a pas date certaine si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins. Le conflit se résout dans ces cas en termes d’opposabilité à l’acquéreur qui demeure un tier spar rapport au bail.” 244 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 309. 239

60

144. Volgens sommigen zou het Hof een gelijkaardig standpunt innemen ten aanzien van artikel 9 van de Woninghuurwet, hoewel niet iedereen deze mening deelt.245 In tegenstelling tot artikel 12 van de Handelshuurwet, voorziet artikel 9 van de Woninghuurwet inderdaad uitdrukkelijk de “indeplaatststelling” wat volgens Logghe zou impliceren dat de volgende woninghuurovereenkomsten door de koper geëerbiedigd moeten worden: -

Gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en met vaste datum vóór de overschrijving van het beslag: de koper krijgt geen soepele opzegmogelijkheden

-

Gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en zonder vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, maar de huurder betrekt het goed voor meer dan zes maanden voor de definitieve toewijzing (openbare verkoop) of authentieke akte (verkoop uit de hand), de koper bekomt tijdelijk een versoepeling van de opzegmogelijkheden. Hier zou een huurovereenkomst zonder vaste datum stand houden omdat de huurder het goed reeds voldoende lang betrekt.246

145. Tot op heden blijft de discussie voortbestaan. Enkel een wetswijziging of een arrest van het Hof van Cassatie kan voor woninghuurovereenkomst rechtszekerheid brengen en een einde stellen aan de discussies. Inmiddels zal het de taak van de notaris zijn – wanneer hij een goed op beslag verkoopt dat een huurder reeds meer dan zes maanden bewoont als hoofdverblijfplaats op het moment van de overschrijving van het beslagexploot of de toewijs – om de geïnteresseerde kandidaat-kopers te informeren over de heersende twist in de rechtsleer en daaruit voortvloeiende onduidelijkheid.247 § 3.5. Uitzettingsbeding in geval van woninghuur 146. In het gemeen huurrecht is het uitzettingsbeding volstrekt geoorloofd en geldt het eveneens in geval van een huurovereenkomst met vaste datum, als uitzondering op de aanvullende regel van artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek.248 In toepassing van de uitdrukkelijke wetsbepaling van artikel 9, eerste lid in fine van de Woninghuurwet, zal een 245

G. VAN WALLE, “Noot onder Hof van Cassatie 19 juni 2003”, TVV 2004, afl. 4, 243. Contra: F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 36. 246 F. LOGGHE, “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 34. 247 G. SCHENK, 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 125; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 309. 248 Zie supra randnrs. 94-97.

61

eventueel uitzettingsbeding in de huurovereenkomst die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet valt, geen uitwerking hebben. Dergelijk beding wordt voor niet-geschreven gehouden, met dien verstande dat het alsnog relevant kan zijn van zodra de huurovereenkomst niet meer onderworpen is aan de Woninghuurwet. Omdat dergelijke bestemmingswijzing van het gehuurde goed tijdens de duur van de huurovereenkomst niet ondenkbaar is, bijvoorbeeld als de huurder zich op een andere hoofdverblijfplaats vestigt, kan de opname van een uitzettingsbeding zijn nut behouden.249 § 3.6. Eerbiedigingsbeding en vrijwaringsverplichting van de verhuurder in geval van een woninghuurovereenkomst 147. Ook in geval van een woninghuurovereenkomst kan in de akte waarmee de gehuurde zaak wordt vervreemd een eerbiedigingsbeding worden ingelast. De koopakte kan bepalen dat de koper hoe dan ook de lopende huurovereenkomst moet naleven, of deze hem tegenwerpelijk is of niet. Het betreft een beding ten behoeven van een derde, waarop de huurder zich kan beroepen om het gehuurde goed overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst te blijven bewonen. Men bekomt hierdoor hetzelfde resultaat als wanneer bij een woninghuurovereenkomst met vaste datum toepassing gemaakt kan worden van artikel 9, eerste lid van de Woninghuurwet. Het eerbiedigingsbeding in de koopakte vormt aldus de ultieme bescherming voor de huurder die slechts over een mondelinge huurovereenkomst, die uit haar aard niet in aanmerking komt voor de verwerving van een vaste datum, beschikt en voor de huurder die de gehuurde zaak nog geen zes maanden betrekt. De huurder die de verruimde tegenwerpelijkheid van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet geniet, kan eveneens belang hebben bij een eerbiedigingsbeding, aangezien de verkrijger zich in dat geval dan niet kan beroepen op de vervroegde opzeggingsmogelijkheid volgens artikel 9, tweede lid van

de

Woninghuurwet.

Hij

zal

enkel

gebruik

kunnen

maken

van

de

opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder volgens artikel 3 van de Woninghuurwet. 148. Er bestaat onduidelijkheid over de vraag of de huurder, die bij gebreke van eerbiedigingsbeding door de verkrijger kan worden uitgezet, in geval van woninghuur de verhuurder aansprakelijk kan stellen op grond van de niet-naleving van de verplichting het rustig genot te garanderen tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst.250

249 250

M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 473. Art. 1719, 3° BW.

62

149. De vraag is zonder voorwerp in geval van toepassing van de wettelijke subrogatie op grond van artikel 9, eerste lid van de Woninghuurwet, aangezien de huurder in die hypothese beschikt over een huur met vaste dagtekening en een eerbiedigingsbeding in de koopakte niets kan toevoegen aan de bescherming die de huurovereenkomst (die bijvoorbeeld een ruimere bescherming aan de huurder zou kunnen bieden door bepaalde opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder uit te sluiten of te beperken) de huurder biedt. 150. Indien de huurder een woninghuur heeft zonder vaste datum en hij betrekt het gehuurde goed nog geen zes maanden, is volgens Dambre en Hubeau het gemeen huurrecht van toepassing. Dezelfde vrijwaringsverplichting als in het gemeen recht rust dan op de oorspronkelijke verhuurder, indien de verkrijger zou overgaan tot uitzetting van de huurder.251 151. Indien de huurder zich zou bevinden in een geval waarbij de regeling van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet door de verkrijger kan worden toegepast, zou de huurder geen recht op vrijwaring vanwege de oorspronkelijke verhuurder kunnen laten gelden. Deze stelling wordt gesteund door onder andere MEULEMANS en HERBOTS, maar andere rechtsgeleerden zoals MERCHIERS, DAMBRE en HUBEAU zijn het daar niet mee eens.252 De verkrijger gaat immers niet over tot een uitzetting van de huurder, maar maakt gebruik van de versoepelde opzeggingsmogelijkheid die de wet hem biedt. 152. Tegen dit standpunt kan evenwel worden aangevoerd dat artikel 9 van de Woninghuurwet het gemeen huurrecht met betrekking tot de vrijwaringverplichting van de verhuurder niet heeft gewijzigd. De bepaling wou integendeel een betere bescherming aan de huurder zonder overeenkomst met vaste datum bieden door ook deze huurovereenkomst tegenwerpelijk aan de verkrijger te maken. Deze laatste krijgt in plaats van zijn mogelijkheid tot uitzetting een (versoepelde) opzeggingsmogelijkheid. Men kan hierin een compromis zien tussen de bescherming van de woonzekerheid van de huurder en de garantie dat woningen niet uit de (verkoop)markt worden gesloten omwille van het feit dat er met betrekking tot die woning een woninghuurovereenkomst bestaat. Er valt niet goed in te zien op welke grond men dan kan stellen dat de gemeenrechtelijke vrijwaringverplichting van de verhuurder om de huurder het rustig genot te garanderen, zou zijn opgeheven.253

251

M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 481. In die zin: D. MEULEMANS en J. HERBOTS, “De overdracht van het verhuurde goed. Tegenwerpelijkheid aan derden” in Y. MERCHIERS en J. HERBOTS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, Die Keure, 1997, 253; Terecht in andere zin: Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 198 (??). 253 M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 484. 252

63

§ 4. Pachtwet § 4.1. Toepassingsgebied De bepalingen van de Pachtwet zijn op een imperatieve wijze van toepassing op alle overeenkomsten van de huur van onroerende goederen die, hetzij vanaf de genottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Onder landbouwbedrijf wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voorbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.254 § 4.2. Historische context van artikel 55 Pachtwet 153. Artikel 55 Pachtwet bepaalt dat in geval van vervreemding van het pachtgoed, de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt. Aangezien dit artikel aanleiding heeft gegeven tot heel wat discussie, is het nuttig het eerst in een historische context te plaatsen.255 154. Bij een vervreemding van een verpacht eigendom ontstaat een driehoeksverhouding tussen de oorspronkelijke verpachter, de verkrijger en de pachter.256 Het Burgerlijk Wetboek heeft zich vooral bekommerd om de gevolgen van de vervreemding voor de huurder. De regels in verband met het gemene huurrecht vinden we in de artikel 1743 e.v. BW.257 Hoewel de gemeenrechtelijke regeling geen voldoening schonk, heeft de wetgever niet gezocht naar een algehele oplossing, maar heeft hij deeloplossingen ingevoerd. Zo werden supplementaire beschermingsregels ingevoerd in de specifieke huurregimes.258 155. Inzake pachtovereenkomsten heeft de pachter van landeigendommen reeds in 1929 een speciale bescherming gekregen. Vóór de Wet van 7 maart 1929 moest de verkrijger van een landeigendom de pacht zonder vaste dagtekening niet in acht nemen, tenzij de vervreemder hem die verplichting in de verkoopovereenkomst had opgelegd. Als de pachtovereenkomst voorzag in de mogelijkheid om bij verkoop de pachter uit te drijven, moest de verkrijger wel een waarschuwing geven een jaar op voorhand.

254

Art. 1 Pachtwet. E. STASSIJNS, “Pacht” in APR 1997, Gent, Story-Scientia, 460. 256 Zie schema randnr. 13. 257 Zie supra randnrs. 85-98. 258 Zie supra randnr. 90. 255

64

156. Artikel 3 van de Wet van 7 maart 1929 heeft het tweede lid van artikel 1748 BW vervangen en aangevuld door een nieuw tweede en derde lid. Het nieuwe tweede lid van artikel 1748 BW voorzag in een verplichting om opzegging te doen met een termijn van ten minste twee jaar. Deze opzegging was nodig, niet alleen in het geval dat de verpachter het recht op uitdrijving had voorbehouden in het pachtcontract, maar ook in het geval dat geen dergelijke clausule in het contract was opgenomen, maar het contract geen vaste datum had of niet in een authentieke vorm was opgesteld. De Wet van 7 maart 1929 verschafte aan de pachter in elk geval een ruime termijn van respijt. 157. De Wet van 7 juli 1951 heeft opnieuw gesleuteld aan artikel 1748 BW. Het was de bedoeling aan de pachter een grotere zekerheid en stabiliteit te verschaffen.259 Als de pachtovereenkomst vaste datum heeft, moet de verkrijger deze pachtovereenkomst naleven, tenzij de verpachter zich in de pachtovereenkomst met vaste dagtekening het recht heeft voorbehouden om opzegging te doen in geval van verkoop. Als de verkoopakte of de akte van vervreemding in het algemeen aan de verkrijger de verplichting oplegt om het bestaande pachtcontract na te leven is de pachter ook beschermd tegen een ontijdige opzegging. De wet van 7 juli 1951 heeft de pachter willen beschermen die een pachtcontract heeft gesloten zonder vaste datum of die een pachtcontract met vaste datum heeft gesloten, waarin de verpachter zich het recht om op te zeggen in geval van vervreemding heeft voorbehouden. Het gaat dus om een pachter die zich op grond van het gemene recht in een zwakke positie zou bevinden. 158. De algemene regel is dat de verkrijger de pachtovereenkomst moet naleven en deze slechts kan opzeggen zoals de oorspronkelijke verpachter dit kon. Maar daarnaast krijgt de verkrijger een supplementaire opzeggingsmogelijkheid als de pacht zich nog in de eerste of in de tweede periode van negen jaar bevindt. Hij kan namelijk opzegging doen om het pachtgoed zelf in bedrijf te nemen. In de eerste gebruiksperiode van negen jaar kan hij bovendien opzegging doen om de exploitatie van het verworven goed over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of die van zijn echtgenoot. Tijdens de wettelijke verlengingstermijn van negen jaar kan hij niet alleen opzegging doen voor eigen exploitatie of om de exploitatie over te dragen aan de voornoemde begunstigden, hij kan dit ook doen om de exploitatie over te dragen aan zijn aangenomen kinderen of bloedverwanten in de opgaande lijn of aan de bloedverwanten in opgaande of nederdalende lijn van zijn echtgenoot, aan zijn broeders of

259

Gedr. St., Senaat, 1947-48, nr. 61, Pasin 1951, 616.

65

zusters, schoonbroeders en schoonzusters of aan zijn neven en nichten. Bovendien moest de verkrijger de opzegging op straffe van verval betekenen binnen de drie maanden na de verkoop. 159. In de regeling van de Wet van 1951 blijft de vervreemding nog steeds een bedreiging voor de pachter die een pachtovereenkomst heeft zonder vaste datum of die heeft toegestemd in een pachtcontract met vaste datum, waarbij de verpachter zich het recht op uitzetting heeft voorbehouden in geval van vervreemding. De bedreiging is echter reeds gevoelig beperkt, daar zij enkel kan komen van een verkrijger die de bedoeling heeft om zelf te exploiteren of om de exploitatie over te dragen aan een beperkt aantal begunstigden. 160. Het is in die optiek dat de thans bestaande regeling, opgenomen in artikel 55 Pachtwet, moet worden begrepen.260 § 4.3. Artikel 55 Pachtwet 161. Artikel 55 Pachtwet luidt als volgt: “In geval van vervreemding van het pachtgoed treedt de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter”. 162. Aangezien artikel 55 deel uitmaakt van de Pachtwet, spreekt het vanzelf dat het enkel van toepassing is als de gebruiker van het landeigendom huurder is en over een huurrecht beschikt dat onder toepassing valt van de Pachtwet.261 Het is hierbij zonder belang op welke manier de pachtovereenkomst is tot stand gekomen: mondeling of schriftelijk, met of zonder vaste datum.262 163. Pachtovereenkomsten zijn steeds tegenstelbaar aan de koper, ook indien de koper eigenaar geworden is naar aanleiding van een uitvoerend beslag op het gepachte goed.263 Bij pacht valt namelijk het basisonderscheid tussen ‘huurovereenkomst met vaste dagtekening’ en ‘huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening’ weg. 164. Artikel 55 Pachtwet stelt dat de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt. Er ontstaat m.a.w. een volstrekte subrogatie.

De verkrijger wordt

260

E. STASSIJNS, “Pacht” in APR 1997, Gent, Story-Scientia, 464. M. SEVENS en G. TRAEST, “Pacht” in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 153. 262 M. SEVENS en G. TRAEST, “Pacht” in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 154. 263 G. SCHENK, Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 10 en 41; R. GOTZEN, “Commentaar bij artikel 55 Pachtwet” in Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, 1999, losbladig, 1. 261

66

verpachter en vervangt dus gewoon de oorspronkelijke eigenaar-verpachter die het goed heeft vervreemd. De verkrijger wordt de enige verpachter ten aanzien van de pachter.264 165. Elke pachtovereenkomst is volledig tegenwerpelijk aan de koper, ook in het geval waar het gaat om een mondelinge pachtovereenkomst of om een onderhands pachtcontract zonder vaste datum. In artikel 55 Pachtwet wordt namelijk geen enkel onderscheid gemaakt naar gelang het pachtcontract schriftelijk, tegenstelbaar, authentiek of overgeschreven zou zijn. Volgens artikel 3 Pachtwet kan de pachter zijn pacht met alle middelen bewijzen, getuigen en vermoedens inbegrepen. § 4.4. Pachtovereenkomst voor langer dan negen jaar 166. Ook een pachtovereenkomst die voor een langere periode dan negen jaar werd aangegaan en niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor, is de koper toch tegenstelbaar.265 167. De studie van het artikel 1743 BW, het artikel 1, derde lid en het artikel 45 Hypotheekwet is nodig om aan te tonen dat het artikel 55 ermee niet in strijd is. 168. Artikel 1743 BW bepaalt dat ‘indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde goed gezet kan worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden’. 169. De artikelen 1 en 45 Hypotheekwet bepalen op hun beurt: ‘Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechte, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, §1 en 577-13, §4 BW, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden... overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Deze bepaling is ook van toepassing op de in kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van die rechten, alsook op de akten van afstand van die rechten en op de huurcontracten die langer dan negen jaren, zijn aangegaan of

264 265

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 631. Cass. 23 december 1977, RW 1977-78, 1993.

67

kwijting inhouden van ten minste drie jaren huur. Indien deze huurovereenkomsten niet zijn overgeschreven, wordt de huurtijd verminderd overeenkomstig artikel 1429 BW’ 170. Artikel 45, laatste lid Hypotheekwet luidt als volgt: ‘Verhuring te goeder trouw toegestaan na de vestiging van de hypotheek worden eveneens geëerbiedigd; evenwel, indien zij voor langer dan negen jaren zijn aangegaan, wordt de huurtijd verminderd overeenkomstig artikel 595 BW’. 171. De voorwaarden voorzien bij artikel 1743 BW kunnen niet volstaan om een huur van meer dan negen jaar tegenstelbaar te maken aan de verkrijger. In dit geval vereist artikel 1 Hypotheekwet dat de huur bovendien werd overgeschreven. Iedere huur van meer dan negen jaar is tegenstelbaar aan derden en dit voor de ganse duur, indien het huurcontract werd overgeschreven. 172. Maar het gemis aan overschrijving leidt evenwel niet noodzakelijk tot de niettegenstelbaarheid. Immers, zelfs indien het huurcontract niet is overgeschreven, blijft het tegenstelbaar zo het vaste dagtekening heeft. Alleen is het voor het gedeelte dat de duur van negen jaar overschrijdt, niet tegenstelbaar aan de verkrijger ten goeder trouw. De tegenstelbaarheid is dus beperkt tot de periode van negen jaar, die loopt op het moment van de verkoop. Werd een huurcontract waarvan de huur meer dan negen jaar bedraagt niet overgeschreven dan wordt dit contract herleid tot de lopende periode van negen jaar, althans voor de nog resterende duur, ofwel van de eerste periode van negen jaar – zo partijen zich nog daarin bevinden – ofwel van de tweede periode of volgende periode, zodat de huurder slechts het recht heeft de periode van negen jaar waarin hij zich bevindt, rond te maken. 173. Men stelt vast dat dus het artikel 1 van de Hypotheekwet slechts een aanvulling is van het artikel 1743 BW en dit voor de huurcontracten waarvan de duur de negen jaar te boven gaat.266 174. Het artikel 45 Hypotheekwet laat de hypothecaire schuldenaar toe huurcontracten van om het even welke duur af te sluiten. Hij behoudt nu eenmaal het genot. Een huur van meer dan negen jaar is in principe dan ook wettig. Hij kan herleid worden doch enkel in geval van beslag. Hetzelfde geldt voor wat het vruchtgebruik betreft. Het doel van deze bepaling is uiteraard de hypothecaire schuldeiser te beschermen. De wetgever heeft immers willen vermijden dat de hypothecaire schuldeiser, in geval van beslag, zich geplaatst zou zien voor 266

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 633-634.

68

een huur met een overdreven lange duur waardoor de realisatiewaarde van het onroerend goed gevoelig zou dalen. Aldus werd niet de nietigheid maar de herleidbaarheid van het huurcontract tot negen jaar ingevoerd in geval van beslag. Zulks geldt zelfs indien het huurcontract werd overgeschreven. In geval van beslag heeft immers het artikel 45, laatste lid hypotheekwet dat aan de schuldeiser een absoluut recht toekent, voorrang.267 175. Je kan jezelf de vraag stellen hoe artikel 55 van de Pachtwet in verhouding staat met het artikel 1743 BW en de artikelen 1 en 45 Hypotheekwet. Men kan evenwel concluderen dat artikel 55 Pachtwet niet in strijd is met deze artikelen. Er kan dus geen sprake zijn van een stilzwijgende opheffing van het artikel 1743 BW, noch van het artikel 1 Hypotheekwet.268 Dit blijkt ook heel duidelijk uit het arrest van het Hof van Cassatie van 23 december 1977269 dat gemotiveerd is als volgt: ‘Overwegende dat deze zienswijze van de wetgever niet enkel heeft meegebracht dat, spijts artikel 1743 BW, een verkrijger de pachtovereenkomst moet eerbiedigen alhoewel die geen vaste datum zou hebben, maar tevens beduidt dat artikel 1, derde lid van de Hypotheekwet, dat de vermindering van de huurtijd oplegt, niet meer kan worden toegepast op een landpacht, alhoewel dit contract niet is overgeschreven’. 176. Artikel 55 Pachtwet is niets anders dan een nieuwe wettelijke bepaling die de tegenstelbaarheid huldigt van elke landpacht die bestaat voor de verkoop. Het betreft een bepaling eigen aan de landpacht die dan ook primeert op de algemene bepalingen van het artikel 1743 BW en van het artikel 1 Hypotheekwet. Het poneert het beginsel van absolute tengenstelbaarheid van de pachtovereenkomst aan de nieuwe verkrijger en dit los van elke formaliteit van registratie of overschrijving. Het vervolledigt de waaier van wettelijke bepalingen inzake de tegenstelbaarheid van de huurovereenkomsten aan de derde-verkrijger, die geen partij was bij de oorspronkelijke overeenkomst.270 § 4.5. Het pachtcontract heeft altijd vaste dagtekening 177. Alleen al door zijn bestaan zelf is het pachtcontract tegenstelbaar zowel aan de verkrijger als aan de verpachter. Dit geld zowel voor de geschreven pacht (authentieke of onderhandse akte) met of zonder vaste dagtekening als voor de mondeling gesloten pachtovereenkomst. Het artikel 55 moet immers samen gelezen worden met het artikel 3 dat de pachter toelaat om

267

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 634. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 635. 269 Cass. 23 december 1977, RW 1977-78, 1993. 270 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 635. 268

69

met alle rechtsmiddelen, getuigen en vermoedens inbegrepen, niet alleen het bestaan van de pacht te bewijzen, maar bovendien ook de voorwaarden ervan en ondermeer het tijdstip van ingebruikneming en de duur van de pacht. 178. Als gevolg van het artikel 55 is de verkrijger in de plaats gesteld van de verpachterverkoper in wiens rechten en verplichtingen hij wordt gesubrogeerd. Zoals de oorspronkelijke verpachter, is de verkrijger dan ook gehouden de pacht, die gesloten werd tussen de oorspronkelijke verpachter en pachter, te eerbiedigen zelfs indien de pacht aangegaan werd voor een duur van meer dan negen jaar, zowel schriftelijk als mondeling en zelfs indien hij geen vaste dagtekening heeft of niet werd overgeschreven. 179. Inderdaad, als gevolg van het artikel 55 Pachtwet neemt de verkrijger de plaats in van de verpachter en is hij dus geen derde ten overstaan van de pachtovereenkomst. Vermits hij geen derde is, noch in de zin van artikel 1328 BW, noch in de zin van het artikel 1 Hypotheekwet kan de verkrijger zich op geen van deze beide wetsbepalingen beroepen om voor te houden dat de pachtovereenkomst hem niet tegenstelbaar is. 180. Van zodra de pacht gesloten tussen de oorspronkelijke verpachter en pachter bestaat en dit bestaan niet betwistbaar is, dringt deze pacht zich van rechtswege op aan de verkrijger. De oorspronkelijke verpachter was partij bij de overeenkomst en geen derde. Gezien de verkrijger in de plaats van de verpachter-verkoper treedt, is hij evenmin een derde en is de bestaande pachtovereenkomst hem tegenstelbaar. 181. Het is ook in deze zin dat de cassatiearresten van 23 december 1977 en van 27 juni 1980, moeten begrepen worden: ‘Overwegende dat artikel 55 bepaalt dat in geval van vervreemding van het pachtgoed de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt; Overwegende dat blijkens de parlementaire bescheiden de wetgever hiermee bedoelt dat de vervreemding ‘de rechten van de pachter onverkort laat bestaan’ en dat de verkrijger ‘nooit meer rechten worden toegekend dan aan de oorspronkelijke eigenaar’; Overwegende dat hieruit volgt niet alleen dat, ondanks artikel 1743 BW, een verkrijger de pachtovereenkomst moet naleven hoewel die geen vaste datum zou hebben, maar tevens dat artikel 1, derde lid Hypotheekwet, dat de vermindering van de huurtijd oplegt, niet meer kan worden toegepast op een landpacht, hoewel dit contract niet is overgeschreven’ 70

182. In beide gevallen betrof het een pacht van meer dan negen jaar, aangegaan bij onderhandse akte. Zowel de Rechtbank van Eerste aanleg van Veurne als deze van Turnhout hadden bij hun respectievelijke vonnissen van 24 juni 1976 en 20 september 1978 de eerste pachtperiode teruggebracht tot 9 jaar met de overweging dat, nu de pachtovereenkomst niet was overgeschreven, zij aan de verkrijger dan ook slechts tegenstelbaar was voor een eerste periode van 9 jaar gevolgd door opeenvolgende periodes van 9 jaar.

§ 4.6. Opzegmogelijkheden door de verpachter 183. Gedurende de eerste twee pachtperioden (dus de eerste achttien jaar), kan de verpachter slechts opzeggen bij het einde van de lopende negenjarige periode op grond van de redenen bepaald in artikel 7 Pachtwet. De opzeggingstermijn bedraagt ten minste twee jaar en ten hoogste vier jaar. 184. Vanaf de derde pachtperiode kan de verpachter te allen tijde een einde maken aan de pacht, om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgeno(o)t(e), aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen, enz.271 De opzeggingstermijn bedraagt ten minste drie jaar en ten hoogste vier jaar. Vanaf de derde pachtperiode geldt daarenboven de mogelijkheid tot opzegging die bestaat in de eerste twee periodes als hierboven gezegd,met dezelfde termijn van twee à vier jaar. 185. Bouw- en industriegronden kunnen op iedere ogenblik worden opgezegd, mits een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden. Deze termijn verlengd om de pachter de tijd te geven de wassende vruchten te oogsten.272 186. De verpachter kan op ieder ogenblik, mits een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden, een einde maken aan de lopende pacht om een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are, aan te wenden voor gezinsdoeleinden. In geval van geschil over de plaats van het bedoelde perceel beslist de rechter.273 187. Eventueel kunnen partijen ook in onderlinge overeenstemming een einde maken aan de lopende pacht op voorwaarde dat hun overeenstemming wordt vastgesteld bij authentieke akte of door middel van een verklaring afgelegd voor de vrederechter.

271

Art. 8, §1 Pachtwet. Art. 11, 1 Pachtwet. 273 Art. 6, §2 en 11, 1 Pachtwet. 272

71

§ 4.7. Artikel 55 Pachtwet versus artikel 1575 Ger. W. 188. Zoals ik reeds uitgelegd heb, voorziet dit artikel de niet-tegenwerpelijkheid van bepaalde huurcontracten aan de personen die door dit artikel worden beschermd, te weten de ingeschreven schuldeisers (bijvoorbeeld hypothecaire schuldeisers), de schuldeisers die het overeenkomstig artikel 1564 Ger. W. gegeven bevel tot betaling op grond van artikel 1565 Ger. W. hebben laten overschrijven op het hypotheekkantoor, de beslagleggers en vooral de koper van de goederen die ingevolge het uitvoerend beslag zijn verkocht. Ik herhaal hier even kort dat artikel 1575 Ger. W. drie gevallen regelt van niet-tegenwerpbaarheid: 1° het huurcontract heeft geen vaste dagtekening vóór de overschrijving van het beslagexploot; 2° het huurcontract is door de beslagene pas toegestaan na de overschrijving van het bevel tot betaling of van het beslagexploot; 3° het huurcontract is aangegaan voor langer dan negen jaar of het houdt kwijting in voor ten minste drie jaar huur.274 189. Algemeen wordt aangenomen dat artikel 55 Pachtwet primeert op artikel 1575 Ger. W. Dit houdt met andere woorden in dat een pachtcontract kan worden tegengeworpen aan de koper als het gesloten is vóór de overschrijving van het beslagexploot ook als het gaat om een pachtcontract zonder vaste dagtekening.275 De pachter die zich op een pachtcontract beroept, zal de anterioriteit van zijn contract zonder vaste datum mogen bewijzen met alle middelen, hierin begrepen het onderhands geschrift zonder vaste datum. § 4.8. Het lot van een uitzettingsbeding bij een pachtovereenkomst 190. Bij pacht is de tegenwerpelijkheid volledig wat tot gevolg heeft dat bij verkoop de rechten van de pachter onverkort gelaten worden en dat aan de koper nooit meer rechten worden toegekend dan deze die de oorspronkelijke verpachter al had. De pachter kan niet geldig afstand doen van de voordelen voortvloeiend uit artikel 55 Pachtwet. Bijgevolg wordt ook een uitzettingsbeding steeds voor niet-bestaande gehouden.276 De pachter kan door de nieuwe eigenaar nooit zomaar van het pachtgoed worden gezet. De koper moet de normale opzeggingsmogelijkheden, -termijnen en –formaliteiten naleven die ook voor de 274

Zie supra randnrs. 70-74. Cass. 12 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 195; R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en verkoop, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990, 190; E. STASSIJNS, “Pacht” in APR 1997, Gent, Story-Scientia, 467; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2010, 1348-1351. Anders: V. RENIER en P. RENIER, “Le bail à ferme”, Rép.not., Tome VIII, livre II (1992), 842-850. Zij verdedigen de mening dat de pacht weliswaar kan tegengesteld worden aan de kopers, doch niet aan de beslagleggers noch ingeschreven schuldeisers. 276 D. MEULEMANS, “Pacht” in Het Onroerend Goed in de Praktijk, Kluwer, losbladig, II.d.9-3. 275

72

oorspronkelijke verpachter zouden gelden. Volledigheidshalve vermeld ik ook dat de onderlinge beëindiging steeds mogelijk is, doch onder de pleegvormen uit artikel 14 Pachtwet (akkoord vastgesteld in notariële akte of bij verklaring voor de vrederechter). Deel IV. Het Cassatiearrest van 28 november 2008: besluit 191. De regels inzake tegenstelbaarheid van pachtovereenkomsten wijken af t.a.v. regels voorzien voor huurovereenkomsten, hierbij denken we vooral aan artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Volgens artikel 1 Hypotheekwet is een huurovereenkomst met een duurtijd langer dan negen jaar slechts tegenstelbaar aan de koper wanneer deze vaste datum heeft gekregen door overschrijving op het hypotheekkantoor. Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, wordt de duur van de huurovereenkomst verminderd conform de bepalingen van artikel 595 BW tot negen jaar.277 De beslagrechter van Eerste Aanleg te Veurne heeft ten onrechte deze regels voor de gewone huurovereenkomsten toegepast, aangezien het in casu om een pachtovereenkomst ging. De Pachtwet voorziet namelijk een uitzondering op deze algemene regels en dit werd verwoord in artikel 55 van de Pachtwet. 192. Artikel 55 Pachtwet voorziet zoals al eerder gezegd dat bij verkoop van een pachtgoed de verkrijger volledig in de plaats treedt van de rechten en verplichtingen van de verkoper. Volgens het Hof van Cassatie houdt artikel 55 Pachtwet in dat een pachtovereenkomst zonder vaste dagtekening afgesloten voor de datum van het uitvoerend beslag, tegenstelbaar is aan de koper.278 Evenwel stellen D’UDEKEM en SNICK dat een pachtovereenkomst uit zichzelf vaste dagtekening heeft. “Het eenvoudig bestaan van de pachtovereenkomst maakt haar, overeenkomstig artikel 55, van rechtswege tegenstelbaar aan de verkrijger”. Maar dit is echter een minderheidsstelling in de rechtsleer.279 Het is dus in principe voldoende dat de pachtovereenkomst een begindatum heeft voor de datum van het beslag en dit ongeacht of de pacht mondeling of schriftelijk werd afgesloten. Elke vorm van pacht is tegenstelbaar aan de verkrijger, zelfs in de situatie van een verkoop naar aanleiding van een uitvoerend beslag.280 193. We kunnen stellen dat dit arrest volledig in de lijn van de hierboven aangehaalde rechtsleer en rechtspraak ligt. Het herneemt zelfs bijna letterlijk voormelde arresten van 23

277

Artikel 595 BW vervangt de bepalingen van het vroegere artikel 1429 BW, waarnaar verwezen wordt in artikel 1 Hypotheekwet. 278 Cass. 12 oktober 1979, Arr.Cass. 1978-80, 197. 279 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 637. 280 Cass. 28 november 2008, T. Not. 2010, 2, 66-71. En dit werd ook al reeds eerder gesteld door R. GOTZEN, De Belgische Pachtwetgeving, Antwerpen, Kluwer, 1997, 233-234.

73

december 1977 en 27 juni 1980, maar ditmaal in het kader van een verkoop ingevolge beslag. Deze interpretatie van artikel 55 Pachtwet werd dus reeds meerdere malen bevestigd door het Hof van Cassatie281 en staat niet meer ter discussie.282 194. Het opmerkelijke aan dit arrest ligt in het feit dat de pacht gesloten was in schriftelijke vorm voor vierentwintig jaar. Daarenboven was het contract geregistreerd. De bestreden beslissing van de beslagrechter herleidt de looptijd van de pacht tot negen jaar. Het Hof heeft deze beslissing vernietigd omdat de verplichting tot overschrijving zich niet uitstrekt tot pacht, en er derhalve geen sprake kan zijn van inkorting van de looptijd tot negen jaar bij ontbreken hiervan.283 Ook in de context van uitvoerend beslag kan een verpachting voor meer dan negen jaar dus niet ingekort worden, ook al werd de overeenkomst overgeschreven op het hypotheekkantoor. 195. Puntje 3 van de uitspraak verdient speciale aandacht: “dat in geval van verkoop als gevolg van uitvoerend beslag van het pachtgoed, dat is verpacht bij een contract dat een vaste dagtekening heeft verkregen voor de overschrijving van het beslagexploot, het pachtcontract kan worden ingeroepen tegen de koper en dat deze het pachtcontract moet eerbiedigen voor de duur waarvoor het is gesloten”. Bij een oppervlakkige lezing kan de vraag rijzen of, indien het pachtcontract geen vaste datum zou gehad hebben voor de overschrijving van het beslagexploot, de uitspraak anders zou geweest zijn, m.a.w. of art. 1575, eerste lid Ger. W. toch zou van toepassing zijn ten aanzien van een pachtcontract. Volgens EEMAN is het op zijn minst voorbarig om uit een loutere redenering a contrario van enkele woorden uit een arrest een gevolgtrekking te maken die in tegenspraak is met de unanieme rechtsleer. Veeleer moet deze passage gelezen worden als de vaststelling dat, aangezien het pachtcontract vaste datum had voor de overschrijving van het beslagexploot, en zelfs voor de betekening van het bevel tot betalen, de vraag naar de toepassing van art. 1575 Ger. W. zich eenvoudigweg niet stelde.284

281

Cass. 23 december 1977, Arr. Cass. 1978, 511; Cass. 12 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 195; Cass. 27 juni 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1371. 282 I. GOTZEN, “Pacht wint van beslag”, noot onder Cass. 28 november 2008, T.Agr.R.-Rev.Dr.Rur. 2009, 74. 283 Cass. 12 oktober 1979, Arr. Cass. 1979-80, 197. 284 R. EEMAN, “Art. 55 Pachtwet en verkoop van het pachtgoed ingevolge beslag”, T. Not. 2010, afl. 6, 317.

74

Algemeen besluit 196. De notaris, die aangesteld wordt bij een beschikking door de beslagrechter om een onroerend goed te verkopen na uitvoerend beslag en de rangregeling op te stellen, heeft een belangrijke taak. De notaris heeft namelijk de leiding over de procedure en is verplicht – en dit op diens verantwoordelijkheid – om de werkzaamheden verder te zetten. 197. Het onroerend goed kan uit de hand worden verkocht op basis van de regeling voorzien in de artikelen 1580 bis en ter van het Gerechtelijk Wetboek, maar in de praktijk zal meestal de openbare verkoop op het uitvoerend beslag volgen. 198. De notaris zal naar aanleiding van de verkoop van het beslagen onroerend goed de verkoopsvoorwaarden opstellen. Daarin moet hij enkele wettelijk verplichte vermeldingen opnemen, maar daarmee is de kous niet af! Op basis van zijn algemene advies- en voorlichtingsverplichting moet hij tevens de partijen altijd volledig inlichten over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij ze betrokken zijn.285 Zo is het heel belangrijk om de kandidaat-kopers op een correcte wijze in te lichten over de huurtoestand m.b.t. het te koop gestelde goed. Deze informatie zal vaak beslissend zijn voor de prijsvorming en of de kandidaat-kopers al dan niet geïnteresseerd zijn om het goed te kopen. De notaris zal dus de huurtoestand van het te verkopen onroerend goed nauwkeurig vermelden op basis van zijn informatieplicht en dit teneinde latere moeilijkheden te vermijden. 199. Indien het te koop gestelde onroerend goed wordt verhuurd aan derden, zal de notaris een standpunt in zijn verkoopsvoorwaarden moeten innemen aangaande de al dan niet tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst. Daarom zal de notaris die geconfronteerd wordt met een lopende huurovereenkomst moeten onderzoeken of deze huurovereenkomst tegenstelbaar is aan de verkrijger van het onroerend goed. De notaris zou zich gemakkelijk van

zijn

taak

kunnen

afmaken

door

in

de

verkoopsvoorwaarden

steeds

een

eerbiedigingsbeding in te lassen voor de bestaande huurovereenkomst, ook al zou ze niet tegenwerpelijk

zijn.

Een

in-

of

overgeschreven

schuldeiser

kan

evenwel

het

eerbiedigingsbeding betwisten en vragen aan de beslagrechter het beding te schrappen. Om deze betwisting te vermijden, dient de verkopende notaris dus secuur na te gaan of de huurovereenkomst al dan niet tegenwerpelijk is overeenkomstig artikel 1575 van het 285

Art.9, § 1, laatste lid Organieke Wet Notariaat.

75

Gerechtelijk Wetboek. Mocht hij twijfelen, dan betekent hij op eigen initiatief de verkoopsvoorwaarden aan de huurder, die zo de mogelijkheid krijgt om te reageren. 200. Artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek kan kort worden samengevat: een huurovereenkomst afgesloten minstens vóór de overschrijving van het bevel (facultatief) of de overschrijving van het beslagexploot (verplicht) en met minstens een vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, is tegenwerpelijk aan de belanghebbende partijen. Voor een duidelijk overzicht verwijs ik naar het schema van LOGGHE, ook opgenomen in deze masterproef.286 201. Indien de notaris zijn onderzoek m.b.t. de tegenwerpelijkheid van de lopende huurovereenkomst zou beperken tot een toepassing van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, zou deze opdracht redelijk simpel zijn. Evenwel interfereert artikel 1575 Ger.W. met de artikelen die specifiek gelden voor een overdracht van het gehuurde goed in de specifieke huurregimes. 202. Met betrekking tot de huurovereenkomsten die vallen onder het gemeen huurrecht zijn de bepalingen voorzien in de artikelen 1743 tot en met 1749 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Artikel 1743 BW verandert evenwel de positie van de koper niet, waardoor enkel de bepalingen van artikel 1575 Ger.W. dienen te worden toegepast. Deze regels zijn duidelijk en geven in de praktijk weinig problemen. 203. De huurder die een handelshuurovereenkomst heeft, wordt daarentegen extra beschermd in de Handelshuurwet. Zo zou een handelshuurovereenkomst zonder vaste dagtekening vóór de overschrijving van het bevel of beslag, maar waar de huurder het goed reeds meer dan zes maanden gebruikt, niet tegenwerpelijk zijn op grond van artikel 1575 Ger.W. (aangezien er geen vaste dagtekening is), maar het is wel tegenwerpelijk op grond van het specifieke artikel 12 Handelshuurwet. Ten gevolge van deze contradictie bestaat er in de rechtsleer discussie en zijn er verschillende stellingen gevormd. Intussen heeft het Hof van Cassatie duidelijkheid gebracht met het arrest van 19 juni 2003 waarbij het Hof duidelijk heeft gekozen voor de stelling waarbij artikel 1575 Ger.W. primeert op artikel 12 Handelshuurwet. Van zodra de handelshuurovereenkomst op het moment van de overschrijving van het bevel of beslag nog geen vaste datum heeft, mag de koper gerust zijn en is de lopende handelshuurovereenkomst

286

Zie randnr. 74.

76

niet tegenwerpelijk aan hem, ongeacht wanneer ze is afgesloten en ongeacht de gebruiksduur van de huurder. 204. De Woninghuurwet heeft de huurder met zijn hoofdverblijfplaats in het goed willen beschermen

en

heeft

daarom

een

verruimde

tegenwerpelijkheid

van

de

woninghuurovereenkomsten voorzien bij vervreemding van het verhuurde goed in artikel 9 Woninghuurwet. Zo volgt uit artikel 9 Woninghuurwet dat alle woninghuurcontracten bij overdracht in principe tegenstelbaar zijn, met uitzondering van de niet-geregistreerde huur waarbij de huurder het goed minder dan zes maanden betrekt. Een zelfde discussie zoals bij de handelshuurovereenkomsten is op gang gekomen tussen de rechtsgeleerden over de primauteit van artikel 1575 Ger.W op artikel 9 Woninghuurwet of vice versa. Ook hier geen eensgezindheid. De weinige rechtspraak verkiest artikel 9 Woninghuurwet boven artikel 1575 Ger.W., terwijl de rechtsleer ruimschoots verdeeld is. Door het Cassatiearrest van 19 juni 2003 dat de gelijkaardige discussie heeft opgelost inzake de handelshuurovereenkomsten, ontstaat opnieuw discussie. Volgens sommigen zou het Hof een gelijkaardig standpunt innemen ten aanzien van artikel 9 Woninghuurwet, hoewel niet iedereen deze mening deelt. Tot op heden blijft de discussie voorbestaan. Enkel een wetswijziging of een arrest van het Hof van Cassatie kan voor woninghuurovereenkomsten rechtszekerheid brengen en een einde stellen aan de discussies. Intussen zal de notaris de geïnteresseerde kandidaat kopers informeren over de heersende twist m.b.t. woninghuurovereenkomsten zonder vaste dagtekening en de huurder betrekt het goed meer den zes maanden en de daaruit voortvloeiende onduidelijkheid. 205. De pachtwet geeft zeer veel bescherming aan de pachter. Zo zijn pachtovereenkomsten altijd tegenstelbaar aan de koper, ook indien de koper eigenaar geworden is naar aanleiding van een uitvoerend beslag op het gepachte goed. Elke pachtovereenkomst is volledig tegenwerpelijk aan de koper, ook in het geval waar het gaat om een mondelinge pachtovereenkomst of een onderhandse pachtovereenkomst zonder vaste datum. In artikel 55 Pachtwet wordt namelijk geen enkel onderscheid gemaakt naar gelang het pachtcontract schriftelijk, tegenstelbaar, authentiek of overgeschreven zou zijn. Artikel 3 van de Pachtwet bepaalt immers dat de pachter zijn pacht met alle middelen mag bewijzen, inclusief getuigen en vermoedens. Zo staat de pachter zeer sterk ten aanzien van de koper van het onroerend goed en zal de koper de pachtovereenkomst slechts kunnen beëindigen zoals de vorige eigenaar dit kon.

77

206. De regels inzake de tegenstelbaarheid van pachtovereenkomsten wijken dus af t.a.v. de regels voorzien voor de huurovereenkomsten, ook ingevolge uitvoerend beslag, waarbij we denken aan art. 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Het Cassatiearrest van 28 november 2008 bevestigt zo de algemeen aanvaarde interpretatie van het artikel 55 van de Pachtwet in het geval van uitvoerend beslag. 207. Indien de lopende huurovereenkomst tegenwerpelijk is aan de nieuwe eigenaar(s) van het goed, zal ook de vraag rijzen wanneer de verkrijger de huurder uit het goed kan krijgen. De regels inzake de opzegmogelijkheden van de verkrijger heb ik kort in deze masterproef opgenomen omdat de notaris met betrekking tot dit luik kan geconfronteerd worden met vragen vanwege de koper en hij zal op basis van zijn algemene informatieverplichting ook op deze vragen correct moeten kunnen antwoorden. 208. Indien de lopende huurovereenkomst niet tegensprekelijk is aan de koper, is het toch aangewezen om in de verkoopakte een eerbiedigingsbeding op te nemen ter bescherming van de verkoper (de oorspronkelijke verhuurder) voor een eventuele vordering van de huurder op grond van artikel 1719, 3° BW.

78

Bibliografie Wetgeving Art.9, § 1, laatste lid Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull., 258, nr. 2440 (Organieke Wet Notariaat) Art. 1134 en 1165 BW. Art. 1719, 3° BW. Artikelen 1743-1749 BW (gemeen huurrecht) Wet van 30 mei 1931, BS 1-2 juni 1931, en werd vervangen door Wet van 30 april 1951, BS 10 mei 1951. (Handelshuurwet) Wet van 20 februari 1991, BS 22 februari 1991. (Woninghuurwet) Wet van 4 november 1969, BS 25 november 1969. (Pachtwet) Artikelen 1 en 59, § 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus 1992, BS 19 augustus 1992. Artikelen 1560-1598 Ger. W. Wet van 18 mei 1998, BS 18 juli 1998. Wet van 15 mei 2009, BS 24 juli 2009. Rechtspraak Cass. 29 november 1917, Pas. 1918, I, 145. Cass. 10 februari 1944, Arr.Cass. 1944-45, 98. Cass. 16 januari 1953, Arr.Cass. 1953, 303. Cass. 8 april 1957, Pas. 1957, 970. Cass. 29 januari 1962, JCP 1962, 37. Cass. 13 februari 1976, Arr.Cass. 1976, 687, Pas. 1976, I, 655 en RW 1976-77, 2422. Cass. 23 december 1977, Arr. Cass. 1978, 511. Cass. 12 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 195, Pas. 1980, I, 207; RW 1979-80, 2577 en RCJB 1982, 160, noot MERCHIERS, Y.

79

Cass. 27 juni 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1371. Liège 12 november 1982, Rev.not.b. 1983, 382. Beslagr. Huy 22 mei 1985, JL 1985, 492. Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass. 1986-87, 1484. Kh. Antwerpen 11 mei 1989, RW 1990-1991, 547. Cass. 16 november 1990, Arr.Cass. 1990-91, 321. Cass. 23 mei 1991, Arr.Cass. 1990-91, 940. Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181. Beslagr. Brugge 28 januari 1993, T. Not. 1993, 164, noot C. ENGELS. Gent 9 maart 1993, RW 1992-93, 1349. Liège 6 mei 1993, JLMB 1993, 1203, noot G. DE LEVAL. Beslagr. Nijvel 8 december 1993, JLMB 1994, 699, noot G. DE LEVAL. Vred. Borgerhout 24 mei 1994, RW 1995-96, 578. Beslagr. Mons 3 september 1995, Rev.not.b. 1997, 359, noot. Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426. Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. Kh. Gent 3 december 2002, TGR 2002, 267. Luik 28 april 2003, JT 2003, 483. Cass. 28 november 2008, T. Not. 2010, 2, 66-71; T.Agr.R.-Rev.Dr.Rur. 2009, 68-73, noot GOTZEN, I., “Pacht wint van beslag”, 73-74. Rechtsleer CHAMPION, B., “Huur: bijzondere problemen en rechtspraak i.v.m. notariële praktijk”, Not. Fisc. M. 1993, 107-117 en 131-145. CHAMPION, B., “Huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats”, Not. Fisc. M. 1993/6-7, 131-145. DABIN, J., “Du conflit entre le preneur et l’acquereur d’immeuble”, Rev. Prat. Not. 1944. 80

DAMBRE, M., en HUBEAU, B., “Woninghuur” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 563. DAMBRE, M., HUBEAU, B. en NYCKEES, J., “De Woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Kluwer, Antwerpen, 1995, 194. DE CLERCQ, M., “De (handels)huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag”, noot onder Cass. 19 juni 2003, RW 2004-05, 227-229. DE LEVAL, G., La saisie immobilière, Rép. Not., Brussel, Bruylant, 2007, Deel XIII, Boek II, 275. DE LEVAL, G., Les saisies et l’ordre, Chronique de droit à l’usage du notariat, vol. XVI, Luik, Université de Liège, 1992. DE RIEMAECKER, X., concl. onder Cass. 19 juni 2003, Arr.Cass. 2003, afl. 6-8, 1434. DE WULF, C., Opstellen van notariële akten, Boek III, Deel VII Bijzondere overeenkomsten, Kluwer, Mechelen, 2005. DIRIX, E. en BROECKX, K., “Beslagrecht (1991-1996)” in TPR 1996, 1535-1537. DIRIX, E. en BROECKX, K., “Beslag” in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 627. D’UDEKEM D’ACOZ, H. en SNICK, I. en M., De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 880. EECKLOO, R. en GOTZEN, R., Pacht en verkoop, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990, 190. EEMAN, R., “Art. 55 Pachtwet en verkoop van het pachtgoed ingevolge beslag”, T. Not. 2010, afl. 6, 316-318. ENGELS, C., “Procesrechtelijk privaatrecht in verband met het notariaat” in Notariële actualiteit. Notarieel en Gerechtelijk Recht 4, Die Keure, 1992, 51-75. ENGELS, C., “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen”, RW 1998-99, 1443-1452. ENGELS, C., “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel II)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 99-113. ENGELS, C., Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 479. GOTZEN, I., “Pacht wint van beslag”, noot onder Cass. 28 november 2008, T.Agr.R.Rev.Dr.Rur. 2009, 73-74. GOTZEN, R., De Belgische Pachtwetgeving, Antwerpen, Kluwer, 1997, 245.

81

GOTZEN, R., “Commentaar bij artikel 55 Pachtwet” in Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, 1999, losbladig. HENDRICKX, K., “Stellig niet tegenstelbaar”, Juristenkrant 12 maart 2003, afl. 65, 13. HERREMANS, A., “De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de huurder”, Jur. Falc., 2009-10, afl. 1, 215-249. LA HAYE, M. en VANKERCKHOVE, J., le louage des choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Brussel, Larcier, 2000, 344. LEDOUX, J.-L. en CAMBIER, B., “Saisie immobilière et opposabilité des baux”, Rev.Not. B. 1992, 566-576. LOGGHE, F., “Het bangelijk lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag (noot bij Cass. 19 juni 2003)”, Huur 2005, afl. 1, 28-39. LOUVEAUX, B., Le droit du bail de résidence principale, De Boeck-Wesmael, Brussel, 1995, 480. LOUVEAUX, B., “Le bail commercial” in Le bail et la jurisprudence récente de la Cour de cassation, I. Durant (ed.), Luik, Commission Université-Palais, 2004, 117-120. MERCHIERS, Y., “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, 197. MERCHIERS, Y., “Le bail en général”, in Les baux, boek I, in Répertoire notarial, deel VIII, Brussel, Larcier, 1997, 394. MERCHIERS, Y., Le bail de résidence principale, Larcier, Brussel, 2010, 308. MEULEMANS, D., “Pacht” in Het Onroerend Goed in de Praktijk, Kluwer, losbladig, II.d.9-3. MEULEMANS, D., De nieuwe Woninghuurwet, Biblo, Kalmthout, 1991, 189. MEULEMANS, D., Een onroerend goed huren en verhuren, Acco, Leuven 1996, 659. MEULEMANS,

D.,

en

HERBOTS,

J.,

“De

overdracht

van

het

verhuurde

goed.

Tegenwerpelijkheid aan derden” in MERCHIERS, Y., en HERBOTS, J., Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, Die Keure, 1997, 317. MICHIELS, D., “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 199192, 657-664. MICHIELS, D., “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, T. Not. 1993, 190-194.

82

MICHIELS, D., “Enkele juridische en praktische knelpunten bij de procedure van uitvoerend beslag: een stand van zaken” in T. Not. 1995, 434-467. MICHIELSENS, A., “De vervreemding van een onroerend goed en de handelshuur” in Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, Die Keure, 1997, 107-124. MIGNON-GILLIS, M.-H., “L’article 9 de la loi du 20 février 1991”, in FONTAINE, M. en JADOUL, P., (ed.), La nouvelle réglementation des baux à loyer, Louvain-La-Neuve/Brussel, Academia/Bruylant 1991. MIGNON-GILLIS, M.-H., “La transmission du bien loué”, in BENOIT, G., JADOUL, P. en VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (ed.), Le bail de résidence principale, 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, 275-297. NYCKEES, J., “Commentaar bij artikel 1743 B.W.” in Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, Losbladig, 23-24. PAUWELS, A., “Commentaar bij artikel 13 Handelshuurwet” in Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, losbladig. PAUWELS, A. en MASSART, P., Bestendig handboek huishuur en handelshuur, losbladig, Brussel, Excelsior, A-II-5. PAUWELS, A. en RAES, P., Prakstisch handboek voor privaathuur en handelshuur in APR, Brussel, Excelsior, 1971. PAUWELS, CH., “Het lot van de handelshuurder wiens huurovereenkomst geen vaste datum heeft, ingeval van verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed”, noot onder Vred. Antwerpen 30 mei 1989, RW 1989-90, 443. RENIER, V. en RENIER, P., “Le bail à ferme”, Rép.not., Tome VIII, livre II (1992), 842-850. RENS, J.L., “De huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T.Not. 1991, 243-273. ROMMEL, G., “Le bail de résidence principale”, T. Vred. 1992, 261-329. TAELMAN, P., “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I)” in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 65-93. SEVENS, M. en TRAEST, G., “Pacht” in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 397. SCHENK, G., “Het uitzettingsbeding in de huurovereenkomst: praktische toets”, Vastgoed Info, Veertiendaagse nieuwsbrief, Kluwer Editorial 2001. SCHENK, G., Hoe verkoop ik... een verhuurd onroerend goed? De tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst en haar opzeggingsmodaliteiten, Kluwer, Mechelen, 2002, 56.

83

SCHENK, G., 203 vragen en antwoorden over de verkoop van een verhuurd onroerend goed, Kluwer, Mechelen, 2009, 345. SIMONT, L., “La cession de bail”, in X., La transmission des obligations, Brussel, Bruylant, 1980. STASSIJNS, E., “Pacht” in APR , Gent, Story-Scientia, 1997, 685. VAN BEYLEN, K., “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe woninghuurwet”, T. Not. 1997, 253-268. VAN HOVE, E., noot onder Rb. Gent 20 februari 1995, T. Not. 1996, 213. VANKERCKHOVE, J. en VLIES, M., “Chronique de jurisprudence, Baux à loyer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux” (1988-1992), JT 1993, 765-778 en 789-804. VAN OEVELEN, A., “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not. Fisc. M. 1991, 203-220 en 237-258. VAN OEVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Maklu, Antwerpen, 1991, 85. VAN OEVELEN, A., “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende woninghuurovereenkomst” in Woninghuur, Reeks Huurrecht, Die Keure, Brugge, 2009, 291310. VAN WALLE, G., “Noot onder Hof van Cassatie 19 juni 2003”, TVV 2004, afl. 4, 238. VANWIJCK-ALEXANDRE, M. en HERVE, L., “La vente du bien loué: questions spéciales”, Act.Dr. 1994, 517-601.

84