VERKOOPOVEREENKOMST HUIS GELEGEN IN HET VLAAMS GEWEST TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN: 1. …………………………………………………….. …………………………………………………….. …………………………………………………….. Tel: …………………….. Gebeurlijk B.T.W.-nummer: ………………………. Identiteiten in bijlage Hierna genoemd “de verkopers”, hoofdelijk en ondeelbaar verbonden indien het om meerdere personen gaat. De verkopers verklaren dat het hierna beschreven goed hen tot hoofdverblijfplaats dient en verklaren daar hun hoofdverblijfplaats te houden tot bij de ondertekening van de authentieke akte m.b.t. eventuele verrekening van registratierechten De verkopers verklaren dat het hierna beschreven goed hen NIET tot hoofdverblijfplaats dient. 2.
…………………………………………………….. …………………………………………………….. …………………………………………………….. Tel: …………………….. Gebeurlijk B.T.W.-nummer: ………………………. Identiteiten in bijlage
Hierna genoemd “de kopers” hoofdelijk en ondeelbaar verbonden indien het om meerdere personen gaat. De kopers verklaren (niet) te voldoen aan de voorwaarden van abattement, meeneembaarheid of klein beschrijf. IS HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN: De verkopers verklaren bij deze te verkopen aan de kopers, die aanvaarden, onder de gewone waarborgen, zowel in feite als naar recht, voor vrij en onbelast van alle bevoorrechte of hypothecaire lasten of andere belemmeringen: BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED Gemeente ………….., ………… afdeling Een woning gestaan en gelegen te ………………………. volgens titel ten kadaster gekend sectie …………. nummer …………. voor een oppervlakte van ………….. volgens de kadastrale gegevens met een basis kadastraal inkomen van ……………. Hierna genoemd “het eigendom”. De kopers erkennen dat zij het goed grondig bezichtigd hebben en ontslaan de verkopers van de verplichting een meer uitvoerige beschrijving in deze overeenkomst op te nemen. De verkopers bevestigen dat zij de enige eigenaar zijn en dat zij de vereiste bevoegdheid bezitten om erover te beschikken. ALGEMENE VOORWAARDEN 1. - Deze verkoop is volmaakt zodra deze overeenkomst ondertekend is. De kopers zullen echter slechts het eigendomsrecht verkrijgen, en aldus ook het risico, op het
1
ogenblik van de ondertekening van de authentieke akte die deze verkoop zal vaststellen. Het risico gaat echter vroeger over op de kopers indien zij reeds vroeger in het genot zouden treden of indien zij in gebreke zijn om de notariële akte tijdig te verlijden. - Het eigendom wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt. Inmiddels hebben de verkopers de plicht het eigendom als een goed huisvader te bewaren. De koper kan op zijn kosten een tussen ondergetekenden tegensprekelijke plaatsbeschrijving laten opmaken. - Het eigendom wordt verkocht met alle lijdende en heersende, voortdurende en niet-voortdurende, zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden waarmee het belast of bevoordeeld zou kunnen zijn. De verkopers verklaren zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in voor- of nadeel van het eigendom. Zij verklaren niet op de hoogte te zijn van bestaande erfdienstbaarheden, behoudens deze die vermeld zijn in hun eigendomstitel, waarvan de kopers verklaren een kopie te hebben ontvangen en waarvan de inhoud luidt als volgt: …………………………………………………………………………………. De kopers treden dienaangaande in alle rechten en verplichtingen van de verkopers voor zover die bepalingen nog van toepassing zijn. - De oppervlakte van het eigendom is opgegeven volgens het kadaster en/of de vermeldingen in de eigendomstitel van de verkopers. Voor de oppervlakte verlenen de verkopers geen vrijwaring, al zou een verschil tussen de werkelijke en de uitgedrukte afmetingen één twintigste (1/20) overtreffen. - Voor zichtbare en/of verborgen gebreken van grond, ondergrond en gebouwen, en in het bijzonder voor deze die voortspruiten uit de artikelen 1641 en 1643 van het Burgerlijk Wetboek betreffende de verborgen gebreken, verlenen de verkopers geen vrijwaring. De verkopers verklaren dat er bij hun weten geen verborgen gebreken bestaan die zo zwaarwichtig zijn dat, hadden de kopers ze gekend, zij niet zouden gekocht hebben. In geval van verborgen gebreken kan de koper tegen de verkoper geen enkel verhaal uitoefenen. 2. De verkopers verbinden er zich toe het eigendom te verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s tot en met de dag van de ondertekening van de authentieke akte. De kopers zullen het nodige doen voor het afsluiten van een eigen polis met ingang op deze dag of vroeger indien zij voorheen in het genot treden, indien zij zich wensen te verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s. 3. De verkopers verklaren dat het eigendom niet verhuurd is. Zij verbinden er zich toe de kopers het genot en het vrije gebruik te leveren vanaf de notariële akte en mits betaling van de volledige koopsom. De verkopers verbinden zich ertoe het eigendom volledig te ontruimen en schoon te maken tegen de afgesproken datum van ingenottreding bij gebreke hieraan zal een schadevergoeding betaald worden aan de koper zonder ingebrekestelling voor een bedrag van 1250,- euro. Indien de kopers het genot verkrijgen vóór het verlijden van de akte, is het hen verboden om enige werkzaamheid uit te voeren zolang de verkoopprijs niet werd betaald, tenzij mits schriftelijke toelating van de verkopers. In dit geval zorgen de kopers zelf voor de nodige stedenbouwkundige vergunningen. Zij doen deze werken onder eigen verantwoordelijkheid en gaan vooraf een bijzondere verzekering aan. Zij hebben nooit enige vordering op de verkopers wegens een eventuele meerwaarde en staan zelf in voor een eventuele minderwaarde. 4. De onroerende voorheffing en andere genotbelastingen zullen door de kopers betaald worden vanaf de ingenottreding. Dit zal verrekend worden bij de ondertekening van de authentieke akte. Vanaf datum van ingenottreding is de koper alle belastingen, lasten en taksen verschuldigd, met uitzondering echter van de nog niet vervallen verhaalbelastingen. De verkoper verbindt er zich toe die vooraf en uiterlijk op de dag van de ondertekening van de authentieke akte te betalen.
2
De belasting op het waterverbruik blijft ten laste van de persoon op wiens naam de facturatie van dat waterverbruik gebeurde. De kopers verbinden er zich toe de, op datum van de ingenottreding op naam van de verkopers bestaande contracten met maatschappijen die nutsvoorzieningen leveren, over te nemen. 5. De partijen, die ervan in kennis werden gebracht dat zij ieder het recht hebben hun eigen notaris te kiezen en dit zonder verhoging van kosten, hebben voor het opstellen van de authentieke akte aangesteld: • Voor de verkoper: Notaris …………………………………………………… Tel: …………….. Fax: …………………. • Voor de koper: Notaris …………………………………………………… Tel: …………….. Fax: …………………. De partijen verbinden er zich toe voor notaris te verschijnen voor de ondertekening van de authentieke akte op de datum vastgesteld op voorstel van de instrumenterende notaris en uiterlijk op binnen de vier maanden na het vervullen van eventuele vermelde opschortende voorwaarden. De kosten van deze akte, waarin begrepen de kosten van het bodemattest, alsook eventueel, de B.T.W., de kosten van opmeting en plan, zijn ten laste van de kopers. PRIJS Deze verkoop is gedaan en aangenomen voor de prijs van ……………………Euro, te betalen als volgt: a. ………………………….Euro, als waarborg, bij de ondertekening van deze overeenkomst, dmv cheque met nummer ……………. uitgeschreven door ……………………… op naam van de notaris van de verkoper. Dit bedrag zal bij het verlijden van de akte gezien worden als voorschot op de verkoopprijs en de intresten zullen in dat geval toekomen aan de verkopers. b. het saldo bij de ondertekening van de authentieke akte. De bedragen die aan de notaris of onder partijen betaald worden naar aanleiding van de ondertekening van een onderhandse overeenkomst, gericht op het tot stand brengen van een koop-verkoop, waarbij de notaris of één van zijn medewerkers aanwezig is, dienen door de notaris in ontvangst genomen te worden of opgevraagd te worden en geconsigneerd tot aan de ondertekening van de authentieke akte. De notaris is van deze verplichting ontslagen wanneer de kopers er uitdrukkelijk in toestemmen dat de bedoelde bedragen aan de verkopers worden betaald en daarbij erkennen dat zij er door de notaris voor gewaarschuwd werden dat geen zekerheid kan worden gegeven over de goede afloop van de overeengekomen transactie. In geval van vertraging in betaling zullen er door de kopers van rechtswege en zonder ingebrekestelling nalatigheidintresten verschuldigd zijn op het nog verschuldigde gedeelte van de prijs, tegen 8 % per jaar. In geval van niet-naleving door één van de partijen van de bij deze aangegane verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, welk zonder gevolg gelaten werd gedurende een periode van vijftien dagen, zal deze verkoop van rechtswege ontbonden zijn. In dit geval zal $een bedrag gelijk aan 10 % van de prijs aan de niet in gebreke gebleven partij toekomen ten titel van schadevergoeding, onder aftrek of na terugbetaling van de door de kopers betaalde voorschotten. De partijen behouden zich nochtans het recht voor de gedwongen uitvoering van deze overeenkomst te vervolgen.
3
DECREET HOUDENDE DE ORGANISATIE VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING 1. De verkopers verklaren te wijzen op artikel 99 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (D.O.R.O.), dat luidt als volgt: “§ 1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning: 1° bouwen, op een grond één of meer vaste inrichtingen plaatsen, een bestaande vaste inrichting of bestaand bouwwerk afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbreiden, met uitzondering van instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit; 2° ontbossen in de zin van het bosdecreet van dertien juni negentienhonderd negentig van alle met bomen begroeide oppervlakten bedoeld in artikel 3, § 1 en § 2 van dat decreet; 3° hoogstammige bomen vellen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband, voorzover ze geen deel uitmaken van met bomen begroeide oppervlakten in de zin van artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet van dertien juni negentienhonderd negentig; 4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen; 5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor: a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval; b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens; c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten; d) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor publicitaire doeleinden worden gebruikt; 6° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie, voorzover deze functiewijziging voorkomt op een door de Vlaamse regering op te stellen lijst van de vergunningsplichtige wijzigingen; 7° in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer; 8° publiciteitsinrichtingen of uithangborden plaatsen of wijzigen; 9° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld, een zwembad. Onder bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen, zoals bedoeld in het eerste lid, 1°, wordt verstaan het oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet-duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan, ook al kan het ook uit elkaar worden genomen, verplaatst of is het volledig ondergronds. Dit behelst ook het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een vaste inrichting of constructie ontstaat, en het aanbrengen van verhardingen. Onder instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit worden werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals: 1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen; 2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen. Als hoogstammige boom zoals bedoeld in het eerste lid, 3°, wordt beschouwd elke boom die op een hoogte van één meter boven het maaiveld een stamomtrek van één meter heeft. Als aanmerkelijke reliëfwijziging zoals bedoeld in het eerste lid, 4°, wordt onder meer beschouwd elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt.
4
Onverminderd het eerste lid, 5°, c, is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het kamperen met verplaatsbare inrichtingen op een kampeerterrein in de zin van het decreet van drie maart negentienhonderd drieënnegentig houdende het statuut van de terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven. § 2. De Vlaamse regering kan de lijst vaststellen van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor, wegens hun aard en/of omvang, in afwijking van § 1, geen stedenbouwkundige vergunning vereist is. § 3. Een provinciale en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kunnen de vergunningsplichtige werken, handelingen en wijzigingen, genoemd in § 1, aanvullen. Ze kunnen ook voor de met toepassing van § 2 van vergunning vrijgestelde werken en handelingen de stedenbouwkundige vergunningsplicht invoeren.” 2. De verkopers verklaren verder: - dat voor het eigendom een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt is; - dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het eigendom ……………………………………… is; - dat er voor het eigendom geen dagvaarding uitgebracht werd overeenkomstig de artikelen 146 of 149 tot en met 151 D.O.R.O.; - dat er op het eigendom geen voorkooprecht rust, zoals bedoeld in artikel 63 D.O.R.O.; Deze verkoop komt tot stand onder de opschortende voorwaarde dat indien het eigendom toch onderworpen zou zijn aan een voorkooprecht, de begunstigde van dat voorkooprecht er geen gebruik van maakt. In voorkomend geval belasten partijen de werkende notaris, met de onmiddellijke aanbieding van het voorkooprecht. BODEMSANERING 1. De verkopers verklaren dat er in of op het eigendom bij hun weten geen inrichting is of was gevestigd of geen activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken zoals bedoeld in artikel 3, § 1 van het Bodemsaneringdecreet. Zij verbinden er zich toe vanaf heden geen dergelijke inrichting te vestigen of activiteit uit te voeren in het eigendom. 2. De verkopers verklaren met betrekking tot het eigendom geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de kopers of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. 3. De verkopers verklaren de kopers voor het sluiten van deze overeenkomst op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van het bodemattest , afgeleverd door de OVAM op ……………………., in overeenstemming met artikel 36 van genoemd decreet. Dit bodemattest bepaalt: “Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. Opmerking: Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringsdecreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. Dit attest vervangt alle vorige attesten.” STOOKOLIETANKS 1. In het onroerend goed is geen stookolietank aanwezig van meer dan 20.000 liter. 2. Er is een keurings- en/of conformiteitattest voorhanden: ja / neen 3. Deze is boven - ondergronds
5
DIVERSE VERKLARINGEN De verkopers verklaren: 1. dat het eigendom niet onderworpen is aan een recht van wederinkoop of een voorkooprecht, aangezien: - hij het niet aangekocht heeft van de V.H.M., een sociale huisvestingsmaatschappij, het V.W.F., een gemeente of een O.C.M.W.; - het niet voorkomt op een lijst van verwaarloosde gebouwen en woningen, van leegstaande gebouwen en woningen of van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen, het geen woning is die valt onder toepassing van artikel 19 van de Vlaamse Wooncode, en het geen perceel is, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de minister als bijzonder gebied erkend woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied; - het niet gelegen is in een zone vatbaar voor ruilverkaveling; - het niet gelegen is in een zone die onder toepassing valt van artikel 37 van het decreet van éénentwintig oktober negentienhonderd zevenennegentig betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu. Deze verkoop komt tot stand onder de opschortende voorwaarde dat indien het eigendom toch onderworpen zou zijn aan een recht van wederinkoop of een voorkooprecht, de begunstigde van dat recht van wederinkoop of voorkooprecht er geen gebruik van maakt. In voorkomend geval belasten partijen de werkende notaris, met de onmiddellijke aanbieding van het recht van wederinkoop of voorkooprecht. 2. dat zij er geen kennis van hebben dat met betrekking tot het eigendom onteigeningsbesluiten zouden zijn genomen of maatregelen zouden zijn getroffen overeenkomstig de wetgeving op de bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten, van landschappen, of de wetgeving inzake verwaarlozing, leegstand of verkrotting, of dat het eigendom onderworpen is aan de bepalingen van het bosdecreet. 3. dat er betreffende het eigendom geen geschillen bestaan met om het even wie. 4. dat het kadastraal inkomen van het eigendom niet in herziening is gesteld en dat er zich geen feiten hebben voorgedaan die een herziening tot gevolg kunnen hebben 5. huidige verkoop niet te stellen onder het regime van de B.T.W. 6. dat er voor het hoger beschreven eigendom geen postinterventiedossier werd opgesteld en hij bevestigt dat er aan dit eigendom sinds 01/05/2001 geen werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. VOORBEHOUD VOOR HET GEVAL HET EIGENDOM NIET VRIJ EN ONBELAST ZOU ZIJN Deze verkoop wordt gedaan en aanvaard onder volgende opschortende voorwaarden die cumulatief gelden: - dat de in- of overgeschreven schuldeisers er zich schriftelijk toe verbinden opheffing te verlenen van alle in- en overschrijvingen die het eigendom vóór de ondertekening van de authentieke akte bezwaren; - dat de schuldeisers die vóór de ondertekening van de authentieke akte een beslag onder derden hebben betekend aan de notaris gelast met het verlijden ervan, er zich schriftelijk toe verbinden opheffing te verlenen van dit beslag; - dat de prijs (eventueel verhoogd met de opleg tijdig door de verkopers ter beschikking van de notaris gesteld) volstaat om te voldoen aan de voorwaarden die de schuldeisers stellen om zich te verbinden als voormeld én om de kosten van alle doorhalingen en opheffingen te betalen.
6
OPSCHORTENDE VOORWAARDE Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de kopers een hypothecair krediet bekomen voor een bedrag van maximaal ………………, tegen de normale gangbare marktrentevoet. De kopers zullen dit hypothecair krediet onmiddellijk aanvragen. Zij verbinden er zich toe zich normaal in te zetten voor het bekomen van het hypothecair krediet. Indien het hypothecair krediet geweigerd wordt, moeten de kopers de verkopers hiervan op de hoogte stellen bij aangetekend schrijven binnen een termijn van drie weken na de ondertekening van deze overeenkomst. Bij gebreke aan deze kennisgeving wordt het hypothecair krediet als verkregen beschouwd en is de verkoop definitief. DETERMINERENDE OORZAAK De kopers verklaren uitdrukkelijk het bij deze aangekochte eigendom te bestemmen als ………………………………………. RECHTSVORDERINGEN – RECHTSGEDINGEN De verkopers verklaren dat er m.b.t. het verkochte geen rechtsvorderingen zijn ingesteld noch gedingen hangende zijn ARBITRAGE Conform artikel 1676 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek komen partijen overeen alle geschillen met betrekking tot deze overeenkomst te beslechten door arbitrage. Daartoe zal één arbiter aangesteld worden door de Voorzitter van de Kamer der Notarissen van de minuuthoudende notaris, op verzoek van de meest gerede partij. De arbiter moet niet beslissen volgens de regels van het recht en partijen geven vrijstelling van de naleving van alle dwingende procedureregels. Tevens is de arbiter gemachtigd de termijnen, de kosten, alsmede hun verdeling, vast te stellen. KEUZE VAN WOONPLAATS Voor de uitvoering van onderhavige overeenkomst kiezen de partijen woonplaats in hun bovengenoemd adres en indien ze niet in België verblijven op het kantoor van de door hen aangewezen notaris.
7
BIJZONDERE VOORWAARDEN Zijn in deze verkoop inbegrepen, de volgende roerende goederen: ……………………. Deze roerende goederen worden geschat op ……………………………………. Euro. De vekoper verbindt er zich toe de verschuldigde commissie te betalen aan Consensus Vastgoedmakelaars uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. In dubbel opgemaakt te Zoersel op ……………………… In zoveel exemplaren als er partijen zijn. Elke partij erkent één exemplaar ontvangen te hebben. VOOR ONDERTEKENING DE VERKOPER (gelezen en goedgekeurd)
DE KOPER (gelezen en goedgekeurd)
8
