Het Wallisblok, Rotterdam Projectgegevens
Opdrachtgever
:
Website Architect Initiatiefnemers Medeopdrachtgevers Ondersteuning kopers
: : : : :
Aannemer Financieringsadvies Aantal woningen
: : :
Type woningen
:
Planning
:
Kopersvereniging De Dichterlijke Vrijheid oplevering 2007 http://www.dedichterlijkevrijheid.nl Hulshof Architecten Hulshof Architecten en Steunpunt Wonen dS+V en OBR gemeente Rotterdam Steunpunt Wonen Volker BAM Rabobank Rotterdam 30 panden, 39 woningen met een gemeenschappelijke binnentuin (700 m!) één-etagewoningen (50 m!), dubbele beneden- en bovenwoningen (tot 125 m!), vierlaagse woningen (266 m!) idee- en planvorming in 2003 verkoop in 2004 start renovatie met sloop in najaar 2005 start opbouw maart 2006
De locatie Het Wallisblok (jaren '30) ligt in een gebied langs de Schie in de Rotterdamse wijk Spangen en bestaat uit kleine vooroorlogse woningen in huizen met vier woonlagen. Het is een relatief klein gebied en kende een onevenredig grote problematiek: een bevolking van krap 600 mensen, waarvan bijna 60% jonger dan 30 jaar en slechts 5% ouder dan 55 jaar is. Van de ruim 300 woningen stond bijna een kwart leeg. De knelpunten ten aanzien van de woningen in de wijk bestonden uit een jarenlange onduidelijke besluitvorming over behoud, sloop of renovatie, veel dichte woningen in verband met overlast en veel achterstallig onderhoud en een matige bouwtechnische staat. De gemeente en een corporatie hadden vanwege drugsoverlast de helft van de voorraad in eigendom verworven. 80% van de woningen van het Wallisblok waren in eigendom van de gemeente. In Spangen zijn bijna geen koopwoningen; slechts 6% is eigen woningbezit. Omdat kopers volgens de gemeente doorgaans meer betrokken zijn bij de buurt waardoor verbetering van een wijk optreedt, wil Rotterdam meer eigen huisbezit in de wijk stimuleren. Meer differentiatie in de wijk en de mogelijkheid voor wijkbewoners om woonpromotie in eigen wijk te maken, spelen hierbij een belangrijke rol. In 2015 moet het aandeel goedkope woningen in Spangen 70% bedragen tegen het huidige aandeel van 98%. Huurders kunnen dan doorstromen naar een koopwoning. En mensen die al een koopwoning hebben, kunnen in de wijk
Pagina 1 van 6
verhuizen naar een duurdere koopwoning. Het Wallisblok met kopersvereniging De Dichterlijke Vrijheid is één van de initiatieven om dit proces op gang te brengen.
De woningen Het flink verloederde Wallisblok, dat uit 33 panden met 78 kleine, vooroorlogse woningen in vier woonlagen (inclusief kap) bestond, was het behouden waard ondanks het benodigde funderingsherstel en het ernstige achterstallige onderhoud. Het bouwblok met zijn glas-in-lood ramen, erkertjes en trappetjes was te bijzonder om te worden gesloopt. De oorspronkelijke panden bestonden uit een zelfstandige benedenwoning en twee bovenwoningen met gedeelde opgang en een gedeelde zolder. Dit woningtype komt in Rotterdam veel voor, maar is helemaal uit de gratie. De gemeente heeft de woningen - 'om niet' via de Stichting Wijkontwikkelingsmaatschappij De Dichterlijke Vrijheid - aan 39 particuliere kopers (34 nieuwe bewoners en 5 oorspronkelijke huurders) aangeboden met de verplichting een renovatie van de buitenzijde uit te laten voeren en de vrijheid om zelf de verdeling van de woningen over panden en grootte van de woningen te bepalen. De toekomstige bewoners van Wallisblok hebben zich verenigd in de kopersvereniging 'De Dichterlijke Vrijheid'. Verspreid over het blok bleven nog enkele panden in het oorspronkelijke particuliere eigendom. De gemeente draagt de kosten van het totale voortraject: verwerving, splitsen en ontsplitsen van oude eigendomsbeschrijvingen, ontsmetting, asbestonderzoek en -verwijdering, het funderingsherstel, en het leeg opleveren door antikraakwachten en herhuisvesten van gewone huurders. Dit alles om het de kopers mogelijk te maken de kosten van de renovatie op te brengen. De renovatie omvat sanering, sloop van de binnenzijde van de woningen, funderingsherstel, gevelreiniging, nieuwe indelingen per pand, zelfstandige opgangen voor de bovenwoningen, aanleg van dakterrassen, isolatie en de
Pagina 2 van 6
inbouw van de woningen. De gemeente investeert zo'n 1,3 miljoen euro in het Wallisblok, per woning circa " 35.000,-. De kopers dragen tussen de " 80.000,en de " 200.000,- bij aan de collectieve renovatie en de eigen woning. De exacte bijdrage is afhankelijk van het aantal woonlagen, variërend van één tot vier.
Het proces Met de aanpak van negen zogenoemde 'hot spots' wil het Rotterdamse college in de periode 2003-2008 de verloedering keren in een aantal aangewezen gebieden (in drie deelgemeenten) en een verbeterimpuls geven. Het Wallisblok in Spangen is één van deze 'hot spots'. Elk alternatief had de gemeente ook (veel) geld gekost, aangezien de woningmarkt in Spangen nu eenmaal geen hoge prijzen toelaat. Bovendien had de gemeente of een projectontwikkelaar zonder een actieve achterban het nooit verder gebracht dan een plan met standaard boven- en benedenwoningen. Omdat professionele marktpartijen hun vingers niet aan het Wallisblok durfden te branden, kwam de gemeente met het voorstel tot renovatie onder collectief particulier opdrachtgeverschap. De woningen werden 'om niet' verkocht op voorwaarde dat de nieuwe eigenaarbewoners in collectief verband de buitenkant van de woningen lieten opknappen door een aannemer. Het project kostte Rotterdam uiteindelijk " 1,3 miljoen. Het was voor de gemeente niet de goedkoopste, maar wel de snelste manier om de buurt een impuls te geven.
Ontstaan van het idee en het verloop Het idee om het woonblok grondig te renoveren in collectief particulier opdrachtgeverschap kwam van Hulshof Architecten en het Rotterdamse Steunpunt
Pagina 3 van 6
Wonen. Het idee ontstond tijdens een evaluatie van een nieuwbouwproject in collectief opdrachtgeverschap door Steunpunt Wonen. Hulshof en Steunpunt Wonen meenden dat in de bestaande bouw collectief particulier opdrachtgeverschap net zo goed en succesvol kan verlopen. Het blok aan de Wallisweg was het behouden waard; de architectuur is aantrekkelijk en de technische toestand nog goed genoeg om te renoveren. Zij hadden het bouwblok ontdekt op een speurtocht naar projecten in Delfshaven met studenten aan de Academie voor Bouwkunst. De gemeente liep niet direct warm voor het idee, omdat men vreesde dat er niet voldoende belangstelling van kopers zou zijn om hierin te investeren. De gemeente betrok er daarom een woningcorporatie bij om wanneer nodig als achtervang te kunnen optreden. Het idee vond de gemeente leuk, maar het was niet direct duidelijk of dit wel zou aanslaan. Een doorbraak ontstond op het moment dat de toenmalige wethouder Fysieke Infrastructuur aangaf wel als breekijzer te willen fungeren indien nodig. Eigenlijk wilde de gemeente slopen en nieuwbouwen, maar realiseerde zich dat zo'n ingreep vaak jaren duurt; dus was het idee voor renovatie in collectief particulier opdrachtgeverschap aantrekkelijker. Het idee om de woningen weg te geven is in het najaar van 2003 bedacht en een jaar later, toen 80% van de woningen in dit blok in handen van de gemeente was, startte de 'verkoop'. Aanvankelijk meldden zich - door de grote publiciteit die was ontstaan - zo'n 400 geïnteresseerden van wie er 200 in november 2004 werden rondgeleid. Uiteindelijk zijn er 39 kopers aan de slag gegaan om de plannen te verwezenlijken. Vijf van hen woonden al in het Wallisblok en keren dus terug. Eenderde komt van buiten Rotterdam. Projectorganisatie De gemeente werkt nauw samen met de architect en met het Steunpunt Wonen en heeft er vanuit de Dienst Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting (dS+V) een regulier projectteam op gezet met een projectleider, planeconoom, jurist, bouwen woningtoezicht, enzovoort. Hulshof Architecten is betrokken bij de planvorming en heeft de uitwerking van de renovatie van het casco uitgevoerd. Daarnaast heeft Hulshof Architecten samen met Steunpunt Wonen de uiteenlopende woningcombinaties per pand ingedeeld en de nieuwe woningen ontworpen. Voorts begeleidt Steunpunt Wonen de kopers. In september 2005 was het plan gereed en is het zogenaamde strippen gestart. In maart 2006 startte de verbouwing, na het funderingsherstel. Een aannemer voerde het 'grote' werk uit. Keuken, sanitair en indeling van de woning bepaalde de bewoner geheel naar eigen inzicht en kon dit eventueel zelf uitvoeren. De resterende particuliere woningen bevonden zich verspreid over het hele blok. Deze werden via een aanschrijving casco PWVB (particuliere woningverbetering, Rotterdamse regelgeving) met subsidie verbeterd. Collectief opdrachtgeverschap Uit het haalbaarheidsonderzoek bleek dat dit project zich uitstekend leende voor een collectief particulier opdrachtgeverschap. Dit betekent dat een kopersgroep wordt gevormd die als opdrachtgever gaat functioneren. Het voordeel hiervan voor de kopers en vaak de toekomstige gebruikers is dat collectieve en persoonlijke wensen mee kunnen worden genomen in het project en dat de kosten lager uitpakken dan bij een traditionele manier van ontwikkelen.
Pagina 4 van 6
Financiën De kopers in de vereniging kregen de woning van de gemeente. Hiermee investeerde de gemeente circa " 35.000 per woning. Tevens betaalde de gemeente het nodige funderingsherstel. Deze investeringen konden worden gedaan omdat de gemeente geld had gereserveerd voor renovatie van het blok. De renovatie in plaats van sloop pakte uiteindelijk drie ton duurder uit voor de gemeente. De renovatiekosten voor de kopers variëren van circa " 70.000 voor éénetagewoningen van 50 m! tot " 200.000 voor de vierlaagse woningen. Op juridisch fiscaal gebied liepen de pionierbewoners tegen obstakels aan, aangezien de toekomstige bewoners geen hypotheek konden afsluiten voordat het blok was gesplitst. De indeling per pand en de daaruit voortvloeiende splitsing vond namelijk in een later stadium plaats. De eigen hypotheek zou immers niet op de omschreven woning zijn gebaseerd. De aannemer moest eerst beginnen het blok aan de binnenkant leeg te maken, waarna de puzzel werd gelegd voor de woningindelingen per pand. De oplossing bleek een parapluhypotheek, die de bewoners gezamenlijk bij één en dezelfde bank hebben afgesloten en op basis waarvan de kopers individueel een onderhandse lening konden afsluiten. Voorbeeldfunctie De SEV ziet dit experiment als voorbeeld van gentripunctuur, een samenvoeging van gentrification (verbetering van een woonwijk door de komst van bewoners uit een hogere sociale klasse) en acupunctuur (een speldenprik om te genezen/verbeteren). Verbetering van dit bouwblok moet onder andere bijdragen aan het op gang brengen van gentrification in Spangen. Samen met de Gemeente Rotterdam/OBR, Hulshof Architecten en het Steunpunt Wonen laat de SEV het experiment evalueren en het proces vastleggen in beeld. Architecte Ineke Hulshof en Frans van Hulten van het Steunpunt Wonen kregen in 2006 de Job Dura Prijs vanwege hun initiatief en inzet om met een nieuwe vorm van 'collectief particulier opdrachtgeverschap' een stadsdeel te heroveren op verloedering en met een goede uitstraling een wijk veiliger te maken. De Job Dura Prijs 2006 stond dat jaar in het teken van Veilige Ruimte. De jury prees de wijze waarop het Woningproject Dichterlijke Vrijheid prominent heeft bijgedragen aan de omslag in de wijk Spangen in Rotterdam.
Gentripunctuur Het project rond het Wallisblok is een typisch voorbeeld van gentripunctuur, een idee van een aantal corporaties en de SEV. Gentripunctuur is een samentrekking
Pagina 5 van 6
van gentrificatie en acupunctuur. Gentrificatie staat voor de hernieuwde belangstelling voor oude en centraal gelegen volkswijken, die in de 19e en 20e eeuw de rug werden toegekeerd door de hogere klasse. Samen met speldenprikken op de juiste plek, in dit geval in een wijk, moet de energiestroming weer op gang komen. Gentrificatie is iets wonderlijks: buurten met veel koopwoningen ontworstelen zich soms op magische wijze uit het moeras van verloedering volgens Berny van der Donk van Futura Wonen. Bewoners die het lef hadden om daar te kopen zijn dan spekkoper: een leukere wijk én de waarde van hun bezit verveelvoudigd. Lombok in Utrecht als recent voorbeeld en de Pijp in Amsterdam als een ouder project uit de jaren '80 en '90 worden vaak als voorbeeld genoemd, maar vooral in landen als de VS zijn hele stadsdelen zo toch nog goed terechtgekomen. Woondifferentiatie en afbouw Het renoveren in collectief particulier opdrachtgeverschap biedt verschillende opties en een grote mate van flexibiliteit. Een pand kan bijvoorbeeld omgebouwd worden tot verschillende appartementen of tot een complete stadswoning, naar gelang de koperskeuze. De kopers kunnen ook bepalen of ze de woning kaal opgeleverd willen hebben en zelf voor de afbouw zorgen of dat ze dit laten doen. Score Groenfinanciering De renovatie voldoet aan de voorwaarden van de groenfinanciering (maatlat 2002). Aan alle basiseisen is voldaan. Met de keuzemaatregelen zijn totaal 183 punten gehaald (van de minimaal 125 te halen punten): 65 punten voor het thema energie, 67 punten voor het thema materiaal, 18 punten voor het thema water, 26 punten voor het thema binnenmilieu en 7 punten voor diversen (afval, overig).
Pagina 6 van 6
