Het Oranjewoud Naar een duurzame exploitatie Voorontwerp Ontwikkelingsvisie
INHOUD
1 2
Inleiding .......................................................................................................................... 2 Probleemverkenning exploitatie...................................................................................... 4 2.1 Probleemstelling ...................................................................................................... 4 2.2 Concretisering ......................................................................................................... 5 3 Oplossingsrichtingen ...................................................................................................... 6 3.1 Terugdringen exploitatielasten ................................................................................ 6 3.1.1 Bundeling van onderhoud en raamcontracten .................................................. 6 3.1.2 Onderhoud door vrijwilligers ............................................................................. 6 3.1.3 Onderhoud van tuinen Oranjestein door gemeente Heerenveen ...................... 6 3.2 Verhogen inkomsten ............................................................................................... 7 3.2.1 Inkomsten uit landbouw.................................................................................... 7 3.2.2 Inkomsten uit energie: bio energiecentrale ....................................................... 7 3.2.3 Inkomsten uit woningbouw en -verbouw ........................................................... 7 3.2.4 Inkomsten uit verhuur kantoorruimte ................................................................ 9 3.2.5 Inkomsten uit horeca en recreatie ...................................................................10 3.2.6 Inkomsten uit parkeren ....................................................................................12 3.2.7 Inkomsten uit zorg ...........................................................................................12 4 Selectie en uitwerking oplossingsrichtingen...................................................................13 4.1 Haalbaarheid oplossingsrichtingen .........................................................................13 4.2 Omvang oplossingsrichtingen ................................................................................14 5 Scenario’s .....................................................................................................................16 5.1 Scenario Oranjehoeve ............................................................................................16 5.2 Scenario Staatsbosbeheer .....................................................................................17 5.3 Scenario Oranjestein en Donglust ..........................................................................17
Vooraf / leeswijzer De ontwikkelingen die in deze Ontwikkelingsvisie als passend binnen het beleidskader worden gezien zijn samengevat in paragraaf 4.2 en in samenhangende scenario’s geplaatst in hoofdstuk 5. Deze zijn gebaseerd op een probleemverkenning (hoofdstuk 2), een brede verkenning naar oplossingsrichtingen (hoofdstuk 3) en een uitwerking van een selectie uit deze oplossingsrichtingen (hoofdstuk 4). Door in dit document ook de bredere verkenningen te handhaven wordt zicht gegeven op de overwegingen van maatschappelijke acceptatie, ruimtelijke inpasbaarheid en mogelijk exploitatievoordeel die hebben geleid tot de beleidsvisie en de eindscenario’s.
1 INLEIDING Het landgoederenlandschap Het Oranjewoud ligt ten zuidoosten van Heerenveen en omvat een concentratie van buitenplaatsen met daarbij behorende dienstwoningen en boerderijen. Het gebied heeft een voorname uitstraling en is ontstaan vanuit het 17e eeuwse stadhouderlijke landgoed “Oranjewoud”. Het gebied is dusdanig waardevol dat het door het Rijk is aangewezen als beschermd gezicht ex artikel 35 van de Monumentenwet 1988. Een voorwaarde van deze aanwijzing is dat de gemeente de te beschermen waarden vastlegt in een Bestemmingsplan. Bij de aanwijzing van Het Oranjewoud tot beschermd gezicht door het Rijk is door verschillende organisaties, waaronder de gemeente Heerenveen benadrukt dat een duurzame exploitatie van het gebied mogelijk moet blijven. De ruimtelijke kaders moeten daarbij niet alleen beschermend werken, maar ook de nodige ontwikkelingsruimte bieden: behoud door ontwikkeling.
Deze Ontwikkelingsvisie bevat randvoorwaarden die vanuit de exploitatie kunnen worden gesteld aan (planologische) ontwikkelingsruimte. Nieuwe ontwikkelingsruimte die logischerwijs nodig is zal hoe dan ook uiteindelijk moeten worden verwerkt in aanpassingen van het bestemmingsplan. Met het oog daarop is het wenselijk dat de inzichten uit deze visie al dan niet gewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad en worden vertaald in het bestemmingsplan en toekomstige vergunningverlening.
2
Deze visie is de doorvertaling van een onderzoek dat is uitgevoerd door Elzinga & Oterdoom Procesmanagement, met behulp van een klankbordgroep van: - de drie grootste landgoedeigenaren, namelijk Staatsbosbeheer en de families de Beaufort en Van Harinxma thoe Slooten; - vertegenwoordigers van de plaatselijk belang Oranjewoud en Oudeschoot; - opdrachtgever (en tevens grondeigenaar/beheerder) gemeente Heerenveen. De deelnemende eigenaren in de klankbordgroep vertegenwoordigen gezamenlijk ca. 75% van het grondeigendom in het plangebied. Verbindend element tussen de vier eigenaren is bovendien dat zij alle hun landerijen in meerdere of mindere mate openstellen voor publiek. De toekomst van deze landgoederen bepaalt daarom in belangrijke mate de houdbaarheid en de kwaliteit van het ‘beschermd gezicht’. Voor de particuliere landgoedeigenaren geldt verder dat zij als familie de oorspronkelijke eigenaren van de betreffende landgoederen zijn en daardoor een persoonlijke en historische binding met de omgeving kennen. Dit gegeven van oorspronkelijke familie-eigendom en bewoning kan worden beschouwd als een cultuurhistorische waarde op zichzelf die op landelijke schaal steeds zeldzamer wordt. Via de vertegenwoordiging van de plaatselijk belangorganisaties kon de invalshoek van de bredere dorpsbelangen in het oog worden gehouden. Op deze wijze kon de overleggroep beperkt en vertrouwelijk gehouden worden en toch het bredere belang in beeld blijven. De gemaakte keus voor primaire overlegpartners laat uiteraard onverlet dat de gemeente openstaat voor overleg met andere eigenaren en belanghebbenden in het gebied om een passende ontwikkeling van Het Oranjewoud te bevorderen.
Uitzichttoren Belvédère Oranjewoud
3
2 PROBLEEMVERKENNING EXPLOITATIE Dit hoofdstuk bevat een korte probleemschets, waarmee het belang van een duurzame exploitatie in Het Oranjewoud wordt onderstreept.
2.1 Probleemstelling Bij de aanwijzing van Het Oranjewoud tot beschermd gezicht door het Rijk is door verschillende organisaties, waaronder de gemeente Heerenveen benadrukt dat er ruimte moet zijn voor een duurzame exploitatie met mogelijk nieuwe functies. Het Oranjewoud is aangewezen vanwege de bijzondere ruimtelijke kwaliteit van het gebied, maar deze is wel grotendeels afhankelijk van economische dragers voor beheer en onderhoud. Terwijl enerzijds de waarde van het gebied door alle betrokkenen wordt onderkend, is er anderzijds sprake van veranderingen in beheer. Het agrarisch gebruik van het gebied vormde tot voor kort de pijler onder de exploitatie van de landgoederen als Oranjestein, Donglust en Oranjehoeve. Maar een rendabel agrarisch gebruik is door ontwikkelingen in de landbouw en beperkingen als gevolg van de landschapsstructuur steeds moeilijker. De boeren verdwijnen langzamerhand uit het gebied. Gebouwen komen hierdoor leeg te staan (Donglust) en de traditionele veehouderij in de graslanden maakt plaats voor maïsteelt of braakliggende percelen. Voor de landgoedeigenaren nemen de beheerslasten toe en de inkomsten af. Door deze ontwikkeling komen er verzoeken binnen bij de overheden om nieuwe bestemmingen voor gronden en opstallen mogelijk te maken. Als er niets gebeurd zullen de landgoedeigenaren nog verder moeten bezuinigen op onderhoud met alle gevolgen van dien voor de ruimtelijke kwaliteit. Pas in laatste instantie zal men overgaan tot verkoop. Dit leidt op termijn naar verwachting tot verdere privatisering naar exclusieve woonfuncties, waarbij het openbare landgoederenkarakter verdwijnt. Dit terwijl nieuwe en aanvullende vormen van landgoedexploitatie juist kunnen bijdragen aan een ruimere openstelling en beleefbaarheid van de landgoederen voor de omgeving. De ruimtelijke kaders moeten daarom niet alleen beschermend werken, maar ook de nodige ontwikkelingsruimte bieden: behoud door ontwikkeling.
Koeien in de graslanden in Oranjewoud: steeds minder vanzelfsprekend
4
2.2 Concretisering De huidige eigenaren en beheerders van de landgoederen in het Beschermd Gezicht Oranjewoud kampen met exploitatietekorten. Het exploitatiesaldo verschilt per landgoed en binnen de landgoederen ook per onderdeel. Het exploitatiesaldo wordt uitgedrukt in de volgende klassen: Jaarlijks exploitatiesaldo
Negatief saldo
Positief saldo
< € 40.000,€ 40.000,- tot € 100.000,> € 100.000,-
-I -II -III
+I +II +III
Binnen de landgoederenexploitatie zijn er globaal vier onderdelen te onderscheiden, waarbij de omvang van exploitatie verschilt, namelijk: gebouwen, tuinen, landgoedbossen en agrarische percelen/graslandpercelen. In onderstaande tabel zijn de hiervoor genoemde exploitatieklassen aangegeven per onderdeel per landgoedbeheerder.
Onderdeel
Omvang Aantal/ha
Exploitatiesaldo (klasse)
5 Nvt 69 50
-I Nvt -I +I -I -I
11 30 ha 17 ha 22 ha
-III -II -I +I -III
0 20 170 30 Subtotaal
Nb Nb Nb Nb -II
Totaal
-III
Oranjehoeve, • Gebouwen • Tuinen • Landgoedbossen • Agrarische percelen • Algemeen beheer subtotaal Oranjestein, Donglust • Gebouwen • Tuinen • Landgoedbossen • Agrarische percelen subtotaal Staatsbosbeheer • Gebouwen • Tuinen • Landgoedbossen • Agrarische percelen
In het verleden leverde de exploitatie van agrarische percelen een substantiële positieve bijdrage aan de algehele exploitatie. Het onderhoud van tuinen en gebouwen is echter in onderhoudslasten toegenomen, terwijl de opbrengsten uit agrarische percelen is afgenomen. Hierdoor moeten de landgoedeigenaren elk jaar de toenemende tekorten uit eigen reserves financieren, bij gebrek aan nieuwe inkomstenbronnen. Momenteel bedraagt het totale tekort voor alle landgoedbeheerders opgeteld ruim - € 300.000,- jaarlijks, of klasse –III in bovenstaande tabel. Nieuwe inkomstenbronnen kunnen bijdragen aan een duurzame exploitatie, maar zullen opgeteld wel substantieel moeten zijn en vereisen in veel gevallen planologische ontwikkelingsruimte binnen beschermd gezicht Oranjewoud. 5
3 OPLOSSINGSRICHTINGEN De in dit hoofdstuk genoemde oplossingsrichtingen zijn voorzien van financiële schattingen op basis van globale indicaties. Bij overeenstemming over de uiteindelijke keuzen binnen dit visiedocument (hoofdstuk 4) moeten deze schattingen worden geconcretiseerd door financiële deskundigen op basis van een concreter business plan per oplossingsrichting. Voor de globale zoekrichting volstaat echter het detailniveau zoals gekozen in deze visie. Voor het terugdringen van het exploitatietekort zijn twee zoekrichtingen: (1) terugdringing van de exploitatielasten en (2) verhoging van de inkomsten.
3.1 Terugdringen exploitatielasten 3.1.1 Bundeling van onderhoud en raamcontracten Momenteel wordt het landgoedonderhoud door iedere partij apart uitgevoerd. Voor Oranjestein wordt gewerkt met een vaste werknemer die voltijd in dienst is. Het onderhoud van de tuin is daarbij een belangrijke taak. Daarnaast worden grotere onderhoudswerkzaamheden aanbesteed. Datzelfde geldt ook voor Donglust. Landgoed Oranjehoeve wordt bewoond en door de huidige pachter (agrariër) mede in stand gehouden. Daarnaast is voor onderhoud van het bos, de Bosgroep ingeschakeld. Staatsbosbeheer onderhoudt deels met eigen mensen de terreinen en schakelt voor omvangrijkere werkzaamheden aannemers in. Daarnaast werkt SBB veel met Stichting Talant (zorginstelling) en heeft mensen aan het werk via Talant. Mogelijk liggen er kostenbesparingsmogelijkheden op twee onderwerpen: - Combineren tuinonderhoud Museumpark Landgoed Oranjewoud, tuin Oranjestein en de Overtuin met als gevolg een efficiencywinst van 10%; - Combineren bosonderhoud Oranjehoeve, Donglust en Staatsbosbeheer met als gevolg een efficiencywinst van 10%. Omvang: exploitatieklasse +I1 voor onderhoud tuinen en voor bosonderhoud
3.1.2 Onderhoud door vrijwilligers De betrokkenheid van de omliggende dorpen bij de landgoederen van Oranjewoud is hoog. Alle dorpen hebben een eigen dorpsvisie opgesteld. Bijvoorbeeld in de dorpsvisie Oranjewoud wordt expliciet de inzet van vrijwilligers genoemd bij het onderhoud van de landgoederen. Er werken nu al circa vijf personen bij Staatsbosbeheer als vrijwilliger één keer per week in een beheersgroep in Oranjewoud. Wellicht is een verdere kostenbesparing op onderhoud mogelijk van nog eens 10% in de tuinen en 10% in het bosonderhoud bij inzet van meer vrijwilligers, mits de vrijwilligers ook uitvoerende werkzaamheden willen verrichten. Omvang: exploitatieklasse +I voor onderhoud tuinen en voor bosonderhoud
3.1.3 Onderhoud van tuinen Oranjestein door gemeente Heerenveen Het onderhoud van de tuinen Oranjestein bevindt zich momenteel in exploitatieklasse –II. Hiervan bestaat circa een groot deel uit vaste kosten en een beperkter deel uit variabele kosten. De gemeente Heerenveen onderhoudt momenteel de Overtuin, direct naast de tuin van Oranjestein. Indien de gemeente Heerenveen bereid zou zijn het tuinonderhoud van Oranjestein over te nemen kan voor de Stichting Oranjestein op kortere termijn worden bespaard op de variabele kosten. Op lange termijn kunnen eventueel ook de vaste kosten door de gemeente Heerenveen worden overgenomen.
1
6
Voor uitleg exploitatieklassen zie tabel in paragraaf 2.2.
Deze kosten worden vervolgens door de gemeente Heerenveen opgebracht, waarbij de mate van openbaarheid van de tuinen naar verwachting een wezenlijk onderdeel zal vormen. Omvang: exploitatieklasse +II
3.2 Verhogen inkomsten 3.2.1 Inkomsten uit landbouw Van oudsher ontstonden er inkomsten binnen een landgoed uit opbrengsten van verpachte grond. Een mogelijke oplossingsrichting is om weer een hoeveelheid landbouwgrond buiten Oranjewoud toe te voegen aan de exploitatie. De pachtopbrengsten van deze landbouwgrond kan dan worden aangewend ten behoeve van de exploitatie van de landgoederen binnen Oranjewoud. Deze oplossing is vooralsnog theoretisch, omdat de aankoop van dergelijke landbouwgrond eerst zal moeten worden gefinancierd. Omvang: exploitatieklasse +I (uitgaande van < 100 ha landbouwgrond)
3.2.2 Inkomsten uit energie: bio energiecentrale Bij het onderhoud van de landgoederen in Het Oranjewoud komt bio brandstof vrij (hout/maaisel/snoeiafval). Een nog productievere vorm is het telen van eikenhakhout. In andere delen van Noord-Nederland (Beetsterzwaag en Norg) zijn inmiddels goede ervaringen opgedaan. Daarbij worden de kosten van snoei- en kapwerk gedekt door de opbrengsten van houtleverantie aan een bio energiecentrale. Uitgangspunt zou kunnen zijn dat met verkoop aan bio energiecentrale 50% van snoei/onderhoudskosten te dekken is in de bossen. Omvang: exploitatieklasse +I aIs 50% van bosbeheer is te dekken uit verkoop aan bio energiecentrale
3.2.3 Inkomsten uit woningbouw en -verbouw Oranjestein: nieuwbouw woningen Op het landgoed Oranjestein zouden aan de oostzijde van het landgoed op beperkte schaal 4 tot 6 ruime bouwpercelen kunnen worden uitgegeven voor laagbouw zorg/senioren woningen. De verkoop cq erfpacht van bouwpercelen kan een substantiële opbrengst opleveren. Deze inkomsten kunnen vervolgens in een Stichting worden ondergebracht waarmee exploitatie-inkomsten worden verkregen uit een fonds. Dit vermogen kan een rendement genereren passend in exploitatieklasse +II. Omvang: exploitatieklasse +II Oranjestein: vergroting bouwvlak woningen Op en bij het landgoed Oranjestein staan momenteel vier woningen die naar de huidige wooneisen te klein zijn en daarmee ook een lage huuropbrengst kennen. Bij deze vier woningen (3 aan de Bieruma Oostingweg, 1 aan de Marijkemuoiwei) gaat het om voormalige tuinmanswoningen en om het “Zwitsers huisje”. Hoewel de woningen monumenten zijn kan uitbreiding van de bouwoppervlakte gepaard gaan met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Met verruiming van de bouwoppervlakte kunnen de huur- of pachtopbrengsten verhoogd worden voor de vier woningen samen, met als gevolg opbrengsten orde grootte exploitatieklasse +II. Omvang: exploitatieklasse +II
7
Op landgoed Oranjestein staan meerdere voormalige dienstwoningen
Boerderij Donglust
8
Donglust: woningbouw variant nieuwe landgoederen Op het landgoed Donglust (in totaal 39 ha) kunnen 4 tot 5 nieuwe landgoederen worden gerealiseerd inclusief de boerderij zelf. De bestaande boerderij blijft qua hoofdvorm daarbij in tact en de bebouwing wordt op de noordzijde van het perceel geconcentreerd (zie voorbeeldschets). Deze nieuwe landgoederen worden gerangschikt onder de NSW, waarbij de minimale oppervlakte per landgoed 5 hectare is. Het bebouwingsblok is daarvan overigens maar een fractie, terwijl het grootste deel van zo’n nieuw landgoed moet worden opengesteld voor publiek. In de ruimtelijke opzet kan rekening worden gehouden met versterking van de oorspronkelijke open graslandpercelen. Deze zijn nu in gebruik als veldkavel en veelal ingezaaid met maïs. Het terugbrengen van de karakteristieke open graslandpercelen zou een plus betekenen. Daarnaast wordt door de landgoedeigenaar gedacht aan educatieve en recreatieve functies bij de nieuwe landgoederen op Donglust, zoals een “boswerf” als startpunt voor excursies en mogelijk een kleinschalige zwemvijver. Bij verkoop van de grond is een substantiële pachtopbrengst mogelijk in exploitatieklasse +II. Omvang: bij 4 tot 5 nieuwe landgoederen exploitatieklasse +II Donglust: woningbouw variant full service zorg-senioren woningen Op het landgoed Donglust is een andere optie om circa 25 tot 35 full service zorg- en senioren wooneenheden in het hoge segment te realiseren. Dit kan worden gerealiseerd in vier gebouwen, inclusief de bestaande boerderij Donglust, op basis van huurovereenkomsten. De huren liggen door de unieke ligging en het concept in de bovenkant van de markt. Dit levert jaarlijks opbrengsten op in exploitatieklasse +II. Het geheel behoeft echter wel een aanzienlijke investering die ook terug moet worden verdiend en dus in mindering wordt gebracht op de jaarlijkse huuropbrengsten. De overblijvende jaarlijkse opbrengsten kunnen vervolgens in een Stichting worden ondergebracht waarmee exploitatielasten van de landgoederen kunnen worden gedekt. Omvang: bij 25 tot 35 wooneenheden exploitatieklasse +II
3.2.4 Inkomsten uit verhuur kantoorruimte Zowel het koetshuis bij Oranjestein als Donglust zou kunnen worden verhuurd voor de zakelijke markt. Nadeel daarvan is wel weer dat dit extra verkeersbewegingen aantrekt. Een aardige referentie is Landgoed Veenwijk, wat momenteel te koop/huur staat. Nu zal Donglust nog een behoorlijke investering vergen om geschikt te maken als kantoor. In de huidige staat zou een lagere huurprijs beter passen. De verhuurbare oppervlakte van Donglust is circa 400 m2 wat een jaarlijkse opbrengst op zou leveren in exploitatieklasse +I. Het Koetshuis bij Oranjestein wordt momenteel gerestaureerd. Met de verandering van de bestemming van het Koetshuis met “oude schuur” in een woon/werk bestemming (i.e. kantoor), kan naar verwachting een huurprijs in het hogere segment worden gevraagd. Uitgaande van een kantoor in het Koetshuis met “oude schuur” van 250 m2 tot 350 m2 kan daarmee een jaarlijkse huuropbrengst worden gerealiseerd van exploitatieklasse +I. Daarvoor zal naar verwachting wel een kleine parkeerfaciliteit moeten worden gerealiseerd op het terrein van Oranjestein achter het Koetshuis. Omvang: huurinkomsten Donglust als kantoor exploitatieklasse +I en huurinkomsten koetshuis met schuur bij Oranjestein eveneens exploitatieklasse +I
9
3.2.5 Inkomsten uit horeca en recreatie Donglust golfbaan Het veranderen van de bestemming van Donglust van agrarisch naar sport en recreatie brengt nieuwe mogelijkheden met zich mee. Gedacht kan worden aan een 9 holes golfbaan. De golfbaan Heidemeer kan mogelijk een rol van belang spelen bij het ontwikkelen van een golfbaan bij Donglust. De gronden bij Heidemeer komen dan voor een alternatieve bestemming in aanmerking. Verder kan een koppeling worden gelegd met Tjaarda. De aanleg van een baan zou met respect voor de “open kamers” op het landgoed plaats moeten vinden en voor de oppervlakte zou samenwerking met Staatsbosbeheer voor de hand liggen. De monumentale boerderij van Donglust kan worden opgenomen in het ontwerp van de golfbaan. De pachtopbrengsten van een golfbaan zijn substantieel. Voor Donglust kan dit resulteren in een pachtopbrengst in exploitatieklasse +I, uitgaande van primaire inzet van de 22 hectare landbouwgrond en beperkte deel van het bos. Bij uitbreiding naar een 18 holes baan zullen gronden van SBB moeten worden ingezet. Omvang: Pachtinkomsten voor golfbaan bij Donglust in exploitatieklasse +II Donglust natuurbad Het mogelijk maken van een bestemming op het terrein van Donglust als natuurbad2 kan in een behoefte voorzien op regionaal niveau. Als referentie kan worden gedacht aan het Henschotermeer, maar dan minder grootschalig. Het Henschotermeer is 75 hectare groot met waterplas, stranden en bosrand er omheen. Dit natuurbad trekt jaarlijks meer dan 200.000 bezoekers. Voor een natuurbad in Oranjewoud zou aan hooguit de helft van dit aantal kunnen worden gedacht, maar dat is nog steeds 100.000 bezoekers per jaar. Het Henschotermeer is in eigendom van Landgoed Den Treek – Henschoten. Er is een recreatieschap wat dit natuurbad exploiteert en een jaarlijkse pachtsom betaald. Voor landgoed Donglust zou aan een soortgelijke constructie worden gedacht waarbij gemeente Heerenveen of een recreatieschap pachter wordt en het natuurbad exploiteert. Uitgaande van de helft van het aantal bezoekers, zou de pachtsom in exploitatieklasse +I vallen. Overigens brengt een bezoekeraantal van 100.000 bezoekers wel de nodige investeringen met zich mee qua infrastructuur voor parkeren en fietsenstalling. Omvang: Pachtinkomsten voor natuurbad bij Donglust exploitatieklasse +I. Oranjestein exposities Een samenwerking met museum Belvedère voor bijvoorbeeld exposities in het grote huis e/of beelden in het park kan voor beperkte extra inkomsten zorgen en realiseert dat Oranjestein, zij het in beperkte mate, iets meer voor het publiek wordt opengesteld. Omvang: Huur door Stichting Museum Belvedère exploitatieklasse +I Oranjestein uitbreiding horeca Momenteel is er al een bestaande beperkte horecafunctie op Oranjestein, namelijk de theeschenkerij. Voor deze bestaande functie is evenwel nog verbetering van de sanitaire voorzieningen nodig. In aanvulling op deze bestaande functie zou de horecafunctie kunnen worden uitgebreid door het uitbreiden met een horecabestemming in de Oranjerie, het tuinmanshuis en het Zwitserse huisje. Dit kan voor een verhoging van de huuropbrengst zorgen. Met de gezamenlijke oppervlakte (ca. 100 m2) is met een huuropbrengst denkbaar passend in exploitatieklasse +I. Omvang: Verhuur ruimten voor horeca in Oranjerie exploitatieklasse +I
2
dus grootschaliger dan de genoemde kleinschalige zwemvijver onder 3.2.3 bij nieuwe landgoederen
10
Oranjehoeve
Oranjehoeve dagrecreatie en agritoerisme Voor Oranjehoeve zijn er eveneens mogelijkheden om bijvoorbeeld in de monumentale oude schuur (Goudmijn) op langere termijn een kleinschalige dagrecreatieve functie te ontplooien. Het accent zou hier kunnen liggen op natuur- en landschapseducatie gekoppeld aan bijvoorbeeld een eenvoudige theeschenkerij. Door dit op voorhand mogelijk te maken in het bestemmingsplan worden tevens de kansen voor kleinschalig agritoerisme op langere termijn op Oranjehoeve versterkt. Met een oppervlakte van 200 m2 kan de ruimte (na verbouwing) worden ingericht voor dagrecreatie of educatieve doeleinden tegen een huursom passend in exploitatieklasse +I. Omvang: Verhuur Schuur Goudmijn (na verbouwing) exploitatieklasse +I Staatsbosbeheer evenementen Een klein deel van het jaar krijgt Staatsbosbeheer regelmatig verzoeken om terreinen beschikbaar te stellen voor evenementen. Daarbij wordt gedacht aan kunstexposities, tuinen landleven fairs. Drie locaties zijn daarvoor mogelijk geschikt, namelijk één bij de hoofdingang van museum Belvedère en twee aan de Blocq van Scheltingaweg. Door jaarlijks een beperkt aantal evenementen toe te staan op de terreinen van Staatsbosbeheer zijn inkomsten te verwerven. De verhuuropbrengst hiervan is beperkt en naar schatting passend binnen exploitatieklasse +I. Omvang: verhuur terreinen ten behoeve van evenementen exploitatieklasse +I
11
3.2.6 Inkomsten uit parkeren Betaald parkeren in natuurgebieden is een omstreden onderwerp. Met de huidige bezuinigingen op natuurbeleid is de discussie opnieuw opgelaaid, maar er blijft forse tegenstand tegen betaald parkeren in natuurgebieden. De situatie in Het Oranjewoud is daarentegen wel heel specifiek. Enkele jaren terug is een verkeerscirculatieplan uitgevoerd en zijn er grotere parkeerterreinen aan de randen van het gebied gerealiseerd (bij Museum Belvedère en Schoterlandseweg). De resterende 5 parkeerplaatsen in het gebied zijn feitelijk alleen voor minder validen noodzakelijk om het gebied te kunnen beleven. Gratis parkeren met invalidenparkeerkaart en betaald parkeren zonder zo’n kaart kan een verdere uitwerking bieden aan het verkeerscirculatieplan en tegelijkertijd exploitatie-uitkomsten opleveren voor Staatsbosbeheer. In het beschermd gezicht Het Oranjewoud zijn 5 parkeerterreinen waarvan het merendeel in eigendom en beheer is bij Staatsbosbeheer: • Blocq van Scheltingaweg (40 plaatsen) • Bieruma Oostingweg (15 plaatsen) • Marijke Muoiwei (24 plaatsen) • Woudsterweg (32 plaatsen) • Tjaarda’s laan (30 plaatsen) In totaal zijn er dus zo’n 137 parkeerplaatsen. Op basis van landelijk onderzoek is te herleiden dat met 137 plaatsen jaarlijks een netto opbrengst te genereren is passend binnen exploitatieklasse +I. Hierbij is uitgegaan van jaarlijks zo’n 25.000 bezoeken en een laag parkeertarief. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de wijze waarop de parkeerinkomsten worden geïnd en er op parkeren toezicht wordt gehouden. Dit zal verder moeten worden uitgewerkt door Staatsbosbeheer in overleg met de gemeente Heerenveen. Omvang: opbrengsten parkeerinkomsten exploitatieklasse +I
3.2.7 Inkomsten uit zorg Zowel voor Donglust als voor Oranjehoeve is op termijn wellicht een bestemming in de zorg mogelijk, zoals een zorgboerderij. Een belangrijk punt daarbij is echter dat de zorginstelling de huurlasten van een dergelijk gebouw wel moet kunnen opbrengen. Het is in dat opzicht tekenend dat de Julia Jan Wouterstichting (inmiddels Julia Jan Woutershospice), het monumentale pand Veenwijk heeft verkocht en zelf inmiddels is gevestigd in eenvoudiger pand aan de Postweg 3 te Heerenveen. Wellicht zou gekoppeld aan Donglust een zorgboerderij met mogelijkheden voor overnachtingen kunnen worden ontwikkeld waarbij een Stichting wordt opgericht met financiering van bewoners. De Stichting huurt vervolgens Donglust en pacht de daarbij behorende landerijen. De verhuur van Donglust als zorgboerderij zal ongetwijfeld een lagere m2 prijs met zich meebrengen dan kantoorruimte. Hier van uitgaande zou bij verhuur van bijvoorbeeld Donglust (500 m2) een opbrengst kunnen worden gegenereerd passend in exploitatieklasse +I. Voor Oranjehoeve ligt het gezien de opstallen meer voor de hand te kiezen voor een kleinschalig zorgconcept waarbij geen sprake is van overnachtingen, maar van dagactiviteiten op beperkte schaal. Dit levert naar verwachting een lagere bijdrage aan de exploitatie op, maar is wel beter inpasbaar. Omvang: opbrengsten per zorgboerderij Donglust of Oranjehoeve exploitatieklasse +I
12
4 SELECTIE EN UITWERKING OPLOSSINGSRICHTINGEN In hoofdstuk 2 is de problematiek van de landgoederenexploitatie weergegeven. Deze problematiek spits zich vooral toe op de landgoederen Oranjestein en Donglust en in mindere mate op landgoed Oranjehoeve. Voor de terreinen van Staatsbosbeheer is er ook een exploitatieprobleem. Dit is momenteel al zo en zal vooral als gevolg van bezuinigingen van de Rijksoverheid de komende periode nijpender worden. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens een breed scala aan oplossingsrichtingen, die niet allemaal even realistisch zijn en ook niet allemaal combineerbaar zijn. In de hiervoor genoemde overleg-/klankbordgroep zijn de oplossingsrichtingen van hoofdstuk 3 besproken.
4.1 Haalbaarheid oplossingsrichtingen Bij de opstelling van deze visie is de haalbaarheid van ontwikkelingsrichtingen in de overleggroep getoetst op financiële haalbaarheid (voor de landgoedbeheerders), draagvlak (bij de beide plaatselijke belangen) en ruimtelijke inpasbaarheid (via gemeente Heerenveen). In de onderstaande tabel zijn alle oplossingsrichtingen opgesomd met daarin het resultaat van de toetsing. Oplossingsrichting
Exploiteerbaar?
Draagvlak?
Ruimtelijk inpasbaar?
Conclusie Werkgroep
ja ja ja ja ja
ja ja ja ja ja
ja ja ja ja ja
Wel Wel Wel Wel Wel
nee ja
ja ja
ja ja
niet wel
ja ja ja ja
nee ja 4 ja, mits 6 ja, mits
nee 3 ja, mits 5 ja, mits 7 ja, mits
niet wel wel wel
ja ja
ja ja
ja, mits ja
8
wel wel
ja ja
nee nee
nee nee
Drukken exploitatielasten Bundeling onderhoud tuinen Combineren bosonderhoud Vrijwilligers bij onderhoud tuinen Vrijwilligers bij onderhoud bossen Tuinonderhoud Oranjestein gemeente
Verhogen inkomsten Landbouw en energie Inkomsten uit landbouw Hout/maaisel voor energiecentrale Wonen Oranjestein bouw van 4 nieuwe woningen Oranjestein verbouw 4 bestaande woningen Donglust Nieuw landgoedwonen Donglust Zorg/seniorenwoningen Werken Oranjestein kantoorruimte Koetshuis Donglust kantoorruimte vml boerderij Recreatie en sport Donglust golfbaan 9 holes – 18 holes Donglust natuurbad
3 4 5 6 7 8 9
9
niet niet
… het ontwerp past in het kader van de monument-status. … de landgoederen bijdragen aan openstelling en behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit. … aansluiting bij begrip nieuw landgoed in pilot gemeente Heerenveen/provincie Fryslân. … beperkte omvang verkeersbewegingen. … wordt voldaan aan eisen EHS. Dit geldt ook voor optie nieuwe landgoederen. … de verkeersbewegingen beperkt blijven. Dit geldt ook voor optie kantoorruimte Donglust. Vooral niet vanwege verkeersbewegingen. Dit geldt ook voor natuurbad en horeca met parkeren.
13
Oranjestein exposities Oranjestein horeca met parkeren Oranjestein horeca zonder parkeren Oranjehoeve kleinschalige dagrecreatie Staatsbosbeheer evenementen Parkeren Betaald parkeren in Het Oranjewoud Zorg Donglust zorgboerderij met overnachtingen Oranjehoeve zorgboerderij kleinschalig
ja ja 10 beperkt ja ja
ja nee ja ja 11 ja mits
ja nee ja ja ja mits
ja
beperkt
ja mits
nee 13 ja mits
ja ja
ja ja
12
wel niet niet wel wel
wel
niet
wel
niet niet
wel
4.2 Omvang oplossingsrichtingen Onderstaande tabel geeft de omvang van de oplossingsrichtingen weer met daarbij genoemd voor welke landgoedbeheerder deze relevant zijn. De niet haalbare oplossingsrichtingen (zie vorige tabel) zijn doorgestreept en komen daarmee als optie in deze Ontwikkelingsvisie te vervallen. Alleen de niet-doorgestreepte opties blijven staan als in het beleid passende – en mogelijk op korte of langere termijn te realiseren – ontwikkelingen. Oplossingsrichting
Oranjestein Donglust
Oranjehoeve
SBB
Exploitatieklasse
Drukken exploitatielasten Bundeling onderhoud tuinen Combineren bosonderhoud Vrijwilligers bij onderhoud tuinen Vrijwilligers bij onderhoud bossen Tuinonderhoud Oranjestein gemeente
x x x x x
x
x x x x
+I +I +I +I +II
x x
x x
+I +I
x
Verhogen inkomsten Landbouw en energie Inkomsten uit landbouw Hout/maaisel voor energiecentrale Wonen Oranjestein bouw 4 nieuwe woningen Oranjestein verbouw 4 bestaande woningen Donglust Nieuw landgoedwonen Donglust Zorg-/seniorenwoningen Werken Oranjestein kantoorruimte Koetshuis Donglust kantoorruimte vml boerderij Recreatie en sport Donglust golfbaan 9 holes – 18 holes Donglust natuurbad Oranjestein exposities Oranjestein horeca met parkeren 10
x x x x x x
+II +II +II +II
x x
+I +I
x x x x
x
+II +I +I +I
In huidige situatie is al sprake van horeca (theehuis), maar exploitatie opbrengst daarvan is zeer beperkt. Een groeiende exploitatie bij doelgroep fietsers en wandelaars is eveneens beperkt. 11 … het om kleinschalige evenementen gaat en qua doelgroep passend bij karakter Oranjewoud. 12 … betaald parkeren wordt gebruikt als zoneringsinstrument. 13 … de omvang kleinschalig is en passend binnen één van de huidige gebouwen. 14
Oranjestein horeca zonder parkeren Oranjehoeve dagrecreatie Staatsbosbeheer evenementen Parkeren Betaald parkeren in Het Oranjewoud Zorg Donglust zorgboerderij met overnachten Oranjehoeve zorgboerderij kleinschalig
x x
+I +I +I
x
+I
x
x
x
x x
+I +I
De oplossingsrichtingen zijn niet zondermeer op te tellen. Hoewel er een aantal combinaties mogelijk zijn, geldt dit niet voor alle oplossingsrichtingen. Een oplossingsrichting zoals nieuwe landgoederen bij Donglust sluit een oplossingsrichting als zorg-/seniorenwoningen bij Donglust uit. In hoofdstuk 5 is een aantal combinaties van oplossingsrichtingen in de vorm van samenhangende scenario’s geselecteerd en verder uitgewerkt.
Een deel van het landgoederenlandschap wordt beheerd door Staatsbosbeheer
15
5 SCENARIO’S In dit hoofdstuk is op basis van het voorgaande en de inbreng van de overleggroep per landgoedbeheerder een mogelijk scenario beschreven. Op voorhand is al wel duidelijk dat met het drukken van de exploitatielasten (zie paragraaf 3.1) het negatieve exploitatiesaldo slechts gedeeltelijk kan worden opgelost. Er is dus hoe dan ook een verhoging van de inkomsten nodig (zie paragraaf 3.2). Het is duidelijk geworden dat een duurzame exploitatie voor een belangrijk deel samenhangt met voldoende ontwikkelingsruimte in het bestemmingsplan. Met de huidige ontwikkelingsruimte is er geen sprake van een duurzame exploitatie van de landgoederen. Nieuwe of uitgebreidere bestemmingen kunnen daarnaast in het verlengde liggen van kwaliteitsverbetering op het gebied van gebruiks- en belevingswaarde van het gebied. Nieuwe initiatieven van de landgoedeigenaren kunnen in veel gevallen daarmee ten goede komen aan de bevolking. In het geval van Oranjewoud is dan ook het devies: behoud door ontwikkeling. De drie grootste landgoedbeheerders zijn de familie De Beaufort, de familie Van Harinxma thoe Sloten en Staatsbosbeheer. Alle drie landgoedbeheerders zijn daarbij overigens wel sterk verschillend qua toekomststrategie, maar samenwerking met elkaar levert aantoonbaar voordelen op. In dit hoofdstuk wordt per beheerder een toekomstscenario geschetst als meest wenselijke richting qua exploiteerbaarheid, draagvlak en ruimtelijke inpasbaarheid (zie hoofdstuk 4).
5.1 Scenario Oranjehoeve Voor landgoed Oranjehoeve tekent zich een volgend scenario af: • Behoud van de huidige landbouwfunctie en bijbehorende inkomsten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Zoveel mogelijk drukken van de exploitatielasten door het combineren van onderhoud van bos en tuinen; o Geen bestemmingswijziging nodig • Zoveel mogelijk inzet vrijwilligers bij onderhoud van bos en tuinen is eveneens circa 10% van huidige lasten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Opzetten contracten voor hout en maaisel ten behoeve van energiecentrale (50% van snoei en kapkosten); o Geen bestemmingswijziging nodig • Kleinschalige dagrecreatie en agritoerisme Oranjehoeve: o Is in combinatie met huidige agrarisch gebruik denkbaar op termijn o Wel bestemmingswijziging nodig • Zorgboerderij kleinschalig o Is in combinatie met huidige agrarisch gebruik denkbaar op termijn o Wel bestemmingswijziging nodig Conclusie 1: • Met dit scenario is op korte termijn het exploitatietekort van landgoed Oranjehoeve op te heffen; • Met een verruiming van de bestemming naar kleinschalige dagrecreatie en zorgboerderij kleinschalig zijn ook voor de langere termijn beperkte extra inkomsten mogelijk in het geval er voor een verbrede landbouw zou worden gekozen (agritoerisme).
16
5.2 Scenario Staatsbosbeheer Voor de landgoedpercelen van Staatsbosbeheer tekent zich een volgend scenario af: • Zoveel mogelijk drukken van de exploitatielasten door het combineren van onderhoud van bos en tuinen is 10% van huidige lasten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Zoveel mogelijk inzet vrijwilligers bij onderhoud van bos en tuinen is eveneens circa 10% van huidige lasten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Opzetten contracten voor hout en maaisel ten behoeve van energiecentrale en daardoor 50% van snoei en kapkosten te dekken; o Geen bestemmingswijziging nodig • Inkomsten uit verhuur terreinen voor evenementen; o Waarschijnlijk geen bestemmingswijziging nodig
Conclusie 2: • Dit scenario levert een bijdrage aan de reductie van het tekort op het beheer door Staatsbosbeheer.
5.3 Scenario Oranjestein en Donglust Van de opties voor Donglust gaat de voorkeur uit – zowel van de eigenaar als van plaatselijk belang – naar de optie landgoedwonen boven een cluster van zorg-/seniorenwonen. Zo tekent zich het volgende scenario zich af: • Zoveel mogelijk drukken van de exploitatielasten door het combineren van onderhoud van bos en tuinen is 10% van huidige lasten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Zoveel mogelijk inzet vrijwilligers bij onderhoud van bos en tuinen is eveneens circa 10% van huidige lasten; o Geen bestemmingswijziging nodig • Opzetten contracten voor hout en maaisel ten behoeve van energiecentrale en daardoor 50% van snoei en kapkosten te dekken; o Geen bestemmingswijziging nodig • Tuinonderhoud Oranjestein wordt overgenomen door gemeente in combinatie met ruimere openstelling: o Geen bestemmingswijziging nodig • Horeca Oranjestein zonder parkeren o Mogelijk bestemmingswijziging nodig • Verbouwmogelijkheden vier bestaande woningen bij Oranjestein; o Wel bestemmingswijziging nodig • Oranjestein exposities: o Mogelijk bestemmingswijziging nodig • Oranjestein kantoorruimte in koetshuis; o Wel bestemmingswijziging nodig • Woningbouw Donglust met nieuwe landgoederen; o Wel bestemmingswijziging nodig Conclusie 3: • Met dit scenario is weliswaar het tekort van Oranjestein/Donglust niet helemaal op te heffen, maar wel voor het grootste deel op te lossen. Voor een aantal onderdelen is een bestemmingswijziging nodig. Daarnaast zal voor de bouw- en verbouwonderdelen tijd nodig zijn om de benodigde vergunningen te krijgen en zijn er behoorlijke investeringen mee gemoeid. De inspanningen om het begrotingstekort terug te dringen zullen daarmee langjarig moeten zijn. 17
COLOFON Voorontwerp Ontwikkelingsvisie, 6 maart 2012 Opdrachtgever: Gemeente Heerenveen Overleggroep Wethouder S. Siebenga, R. Hofstede en mw. A. Stelma, gemeente Heerenveen; Jonkvrouw E.A.H. Barones van Harinxma thoe Slooten en de heer C. Vellinga, landgoed Oranjehoeve; K. Tjon en W. de Beaufort, Stichting Oranjestein (landgoederen Oranjestein en Donglust) D. Benedictus en F. Leereveld, Staatsbosbeheer Regio Noord D. Roos en mw. O. Noom, Plaatselijk Belang Oranjewoud A. van Veldhoven, Plaatselijk Belang Oudeschoot G. Elzinga, Elzinga & Oterdoom Procesmanagement Advies: G. Elzinga, Elzinga & Oterdoom Procesmanagement Foto’s en afbeeldingen A. van Veldhoven Elzinga & Oterdoom Procesmanagement
18
