Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoed belegger. Niets anders dan goed risicomanagement

Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoedbelegger Niets anders dan goed risicomanagement

Ing. S.E. de Boer Postdoctorale opleiding Vastgoedkunde Amsterdam, juli 2001

Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoedbelegger Niets anders dan goed risicomanagement

Ing. S.E. de Boer Begeleiders: Prof. drs. P.P. Kohnstamm en drs. P. van Wetten

Postdoctorale opleiding Vastgoedkunde Amsterdam, juli 2001

Deze scriptie vormt de afsiuiting van de postdoctorale opieiding Master of Reai Estate bij de stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde te Amsterciam. De afgelopen maanden heb ik onderzocht hoe een beiegger bij integrale gebiedsontwikkeling met de ontwikkeling van koopwoningen om kan gaan. Er is voor gekozen om het onderzoek te benaderen vanuit de waardeketensystematiek.

Heiaas was er over bovenstaand onderwerp niet veel literatuur bescnikbaar, daarom zijn er ook een aantal interviews gehouden. Naast literatuur onderzoek heeft er ook een casestudie plaats gevonden.

De ontwikkeiing van koopwoningen s binnen Amvest een actueel onderwerp en juist daarom voor mij zeer uitdagend geweest om eens nader te onderzoekeri, Ik hoop dat mijn scriptie een bijdrage kan leveren voor toekomstige beslissingen hoe de organisatie met koopwoningen om zal gaan.

Graag wil ik de heer Kohnstamm bedanken die mij namens de SBV heeft begeleid. Tevens wil ik de heer van Wetten bedanken, die ondanks zijn tussentijdse verandering van baan, mij namens Amvest heeft begeleid.

Ten slotte bedank ik Bas die er de afgeiopen twee jaar toch maar een beetje bekaaid van af is gekomen.

Amsterdam, juii 2001 ing. S.E. de Boer

Inhoudsopgave

1. inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Onderzoeksvraag 1.3 Werkwijze

d . Beleggers e n projectontwikkeling 2.1 Inleiding 2.2 Wat is projectontwikkeling 2.3 Samenvattend

3. Waardekeienbenadering 3.1 Inleiding 3.2 Waardeketenbenadering b" projectontwikkeling 3.2.1 Toegevoegde waarde bouwrijpe kavels 3.2.2 Toegevoegde waarde voorlopig ontwerp 3.2.3 Toegevoegde waarde definitief ontwerp 3.2.4 Toegevoegde waarde bestek en bestektekeningen 3.3 Samenvattend

4. Risico's v a n projectontwikkeling 4.1 Inleiding 4.2 Inventarisatie van de risico's 4.2.1 Markt risico's 4.2.2 Unieke risico's 4.3 Risico's in de waardeketen 4.4 Kwantificeren van de risico's 4.5 Samenvattend

5. Wanneer koopwoningen ontwikkelen e n wanneer niet 5.1 Inleiding 5.2 Het stappenplan 5.3 Afwijkende markt 5.4 Samenvattend

6. Case Studie Vleuterweide 6.1 Inleiding 6.2 Omschrijving deelplan 6

6.3 Het stappenplan 6.3.1 Toegevoegde waarde per fase 6.3.1.1 Toegevoegde waarde na bouwrijpe kavels 6.3.1.2 Toegevoegde ï;aarc!s

n8 he: voorlopig ui;:weïp

6.3.1.3 Toegevoegde waarde na het definitief ontwerp 6.3.1.4 Toegevoegde waarde na bestek en bestektekeningen 6.3.2 Risicoanalyse per fase 6.3.2.1 Risico's bij de verkoop van bouwrijpe kavels 6.3.2.2 Risico's bij do verkoop van het vooriopig ontwerp 6.3.2.3 Risico's bij de verkoop van het definitief ontwerp 6.3.2.4 Risico's bij de verkoop van bestek en bestektekeningen 6.3.3 Verwachte opbrengsren bepaler? 6.3.4 De analyse 6.4 Samenvattend

7. Conclusie e n aanbevelingen Geraadpleegde literatuur

Bijlage I:

Lijst m e t geraadpleegde personen

Bijlage 11:

Vragenlijst v o o r de interviews

Bijlage 111:

Stellingen

Bijlage IV:

Stichtiiigskostennopbouw casestudie

Bijlage V:

Risico-opslag model

Bijlage VI:

Toelichting o p de risico's

l.

Inleiding

2.1

Aanleiding

De afgelopen jaren is er op de woningmarkt sprake van een aanbiedersmarkt. Nieuwbouwwoningen worden middels loting verkocht en van de kopers wordt verwacht dat ze binnen enkeie uren besluiten of ze eea woning willen kopen of niet. Door deze kentering die begin jaren negentig is ontstaan boden projectontwikkelaars nog maar zelden projecten aan b1 beleggers; de winst bij vrije verkoop was groter dan net rendement wat beleggers wilden betalen, terwijl het risico, door de gespannen marktsituatie, laag bleef. Voor professionele beleggingsinstellingen werd het steeds moeilijker om de portefeuille uit te breiden met nieuwbouwwoningen. Hei gevoig hiervan was dat bij traditionele beleggers naast het porteieuiliemanagement nieuwe activiteiten, zoals projectontwikkeling, ontstonden om zeker te zijn van voldoende nieuwbouwwor~inger:.doorts kon de belegger beter sturen op de kosten en de kwaliteit van het nieuwboiiwarodi:ct

Om de continuïteit in de projectontwikkeling te waarborgen, voeren beleggers en ontwikkelaars een actief grondaankoopbeleid. Deze grondaankopen. waarbij het meestal gaat om tientallen hectaren in uitieggebieden, brengen integrale cebiedsontwikkeiing met zich mee. Dit houdt in dat het gehele gebied integraal ontwikkeld wordt met de gehele infrastructuur, winkels, kantoren, huur- en koopwoningen ai dan niet in samenwerking met de gemeente en andere partijen.

De primaire doelsteiling van een beiegger is het realiseren van huurwoningen. Echter doordat er te weinig nieuwbouw huurwoningen aar! een belegger worden aangeboden, is hij genoodzaakt deel te nemen aan integrale gebiedsontwikkeling waarvan koopwoningen een vanzelfsprekendheid en omvangrijk onderdeel zijn.

1.2

Onderzoeksvraag

Als gevolg van de integrale gebiedsoltwikkeling dienen koopwoningen gerealiseerd te worden die niet direct

in het veriengde van de werkzaamheden van een belegger liggen.

Deze

werkzaamheden brengen extra risico's met zich mee. Juist door integrale gebiedsontwikkeling is het mogelijk om de eigen huurwonincen te optimaliseren, waardoor een optimale verdeling tussen het risico van de huurwoningen en he- risico van de koopwoningen mogelijk is.

De probleemstelling en de centrale vraag die in deze scriptie wordt behandeld iuidt:

Hoe ga je b i j integrale gebiedsontwikkeling als ontwikkelaarlbelegger van huurwoningen o m met koopwoningen opdat er een r e s u ~ ~ a a t o ~ t i r n a l i s aplaats tie vindt in relatie tot een aanvaardbaar risicoprofiel?

De subvragen die hieruit voortvloeien zijn:

Is er een beslissingsmodei o p te stellen, zodat b i j integrale gebiedsontwikkeling een weioverwogen besluit genomen kan worden ten aanzien van de ontwikkeling van koopwoningen o m het eigen doel te versterken.

Is er

gedurende

het ontwikkelingstraject

een omslagpunt aan te geven waarbij

koopwoningen niet meer een toegevoegde waarde zijn voor de ontwikkeling van huurwoningen c.q. het risico te groot wordt?

De probieemsteiling is verder ais volg? afgebakend: Bij integrale

gebiedsontwikkeling

kunnen we

drie type woriirigen

onderscheiden:

koopwoningen, huurvvoninger voor eigen portefeuiile en huurwoningen voor derden Voor dit onderzotk beperk ik me tot d i koopwoningen. Huurwoningen voor eigen portefeuille of voor derden worden hierbij niet verder onderzocht. e

De huurwoningen worden altijd zelf ontwikkeld. Gekeken wordt naar de roi van een ontwikkelende belegger tijdens de projectontwikkeling.

1.3

Werkwijze

Voor het beantwoorden van de centraie vraag heeft er eerst een literatuurstudie plaats gevonden en is door middei van interviews de vaktijk in beeld gebracht. Tevens heeft er een daadwerkeiok project als praktijkvoorbeeld gediend. In de literatuurstudie is In beeld gebracht hoe een beiegger met koopwoningen om kan gaan bij i~tegralegebiedsontwikkeling. Tevens is gekeken wat de mogelijke ontwikkeiing voor risico's met zich mee brengt, Op basis van deze analyse is onderzocht of die risico's gekwantificeerd kunnen worden en wat ten grondslag zou kunnen liggen aan de diverse mogeiijkheden. Hierbij zijn ook een aantai voorbeeldprojecten gehanteerd.

De conclusie uit de literatuurstudie is vervolgens getoetst aan de hand van een aantal interviews met diverse partijen. De interviews zijn gehouden aan de hand van een open vrageniijst plus een aantal stellingen. De resultaten van de literatuurstudie zijn beschreven in de hoofdstukken 2 , 3 en 4. Hoofdstuk 2 beschrijft diverse mogeiijkheden voor +en beiegger hoe om te gaan met koopwoningen. in hoofdstuk 3 wordt projectontwikkeiing beschreven vanuit de waardeketenbenadering. in hoofdstuk

4 zijn de diverse risico's geïnventariseerd en gekwantificeerd. In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe een belegger objectief kan anaiyseren wanneer koopwoningen afgestoten dienen te worden. In hoofdstuk 6 wordt een casestudie keschreven De interviews zijn verwerkt in hoofdstukken 4, 5 en 6. in hoofdstuk 7 voigt de conclusif?en de aanbeveiingen.

2.

Vastgoedbeleggers en projectontwikkeling

2.1

Inleiding

Het ontwikkeien van koopwoningen is voor een ontwikkelende beiegger geen core-business; het is een middel om huurwoningen te reaiiseren op nieuwbouwiocaties. Het ontwikkelen van koopwoningen brengt een "eigen" maiktrisico met zich mee en vergroot het totale prijs- en maatschappeiijke risico. Daarentegen wordt er waardelwinst gerealiseerd die ten goede kan komen aan de kwaiiteit en de rentabiliteit van de ti uur woning er^.

Dit hoofdstuk beschrijft de diverse scenario's die een beiegger kan voigen voor de ontwikkeiing van koopwoningen

2.2

Wat is pah>jectontwikkeling

Projectontwikkeling is het risicodragrrid initiëren. organiseren, uitvoeren (c.q. doen uitvoeren) en coördineren van alie taken die nodig zijn voor het vervaardigen enlof opwaarderen van onroerende zaken, inclusief het aankopen van de daarvoor benodigde opstalien en of grond.'

Integrale gebiedsontwikkeiing is een vorm van projectontwikkeiing. integrale gebiedsontwikkeling omvat de geheie ontwikkeiing vanaf verwerving van de grond, de gehele grondexploitatie, en de opstalontwikkeiing Bij integraie gebiedsontwikkeling zijn de voigende fasen te onderscheiden:

1. Haaibaarheidsanaiyse

2. Locatieverwerving 3. Stedenbouwkundige pianontwikkeiing

4.

Bouw- en woonrijp maken

5. Bouwpian ontwikkeiing 6.

Bouw

7. Expioitatie 8. Verkoop

In de meeste gevallen worden boven5taande stappen achtereenvolgend doorlopen. Echter niet aiie stappen zullen door de ontwikkeiaarl belegger zelf worden uitgevoerd.

Alvorens te bepalen in weike fase dn
1

volgens de heer D.A. Regenboog in 'Het Handboek Onroerend Goed'

Locatieverwerving Door posities in te nemen in locaties c.q. gebieder1 die op termijn een woningbestemming (kunnen) krijgen, verzekert de vastgoedbeiegger zich van toekomstige investeringsproductie Voiiedig eigendom is niet noodzakelijk, aangezien er ook partnerships aangegaan kunnen worden. Voorts wordt daarmee het risico gespreid, De aankoop van de grond kan op diverse manieren plaatsvinden. Het is gebruikeiijk om de aankoopprijs te spiitsen; een deel wordt direct betaald bij verkrijging, een deel wordt betaald radat het grondgebied de woonbestemming heeft verkregen Aan iedere aaokoop ligt een goed marktonderzoek ten grondsiag, waarin de zekerheid op verandering van de bestemming van het gebied wordt onderzocht.

Grondexpioitat~ee n stedenbouwkundige planontwikkeling Bij de ontwikkeling van de stedenbouwkundige plannen wordt de kwaliteit van de wijk vastgelegd. Het stedenbouwkundige plan wordt opgezet voor een gebied waar zowel huur- ais koopwoningen gerealiseerd worden. in deze fase wordt bepaaid hoeveel woningen van een bepaaide categorie in het gebied komen, waar de huur- en koopwoningen zulien komen en wordt de kaveigrootte vastgeiegd. Een vastgoedbeiegger die de huurwoningen zelf ontwikkeit en woningen vervolgens in portefeuille houdt heeit groot belang t i j het ambitie niveau en de te realiseren kwaliteit in de wijk.

Bouw- e n woonrijp maken Bij het daadwerkelijk bouw- en woor!ri~pmaken zal een beiegger derden in huren. Het gebied wordt geschikt gemaakt om de bouw te kunnen laten piaats vinden.

Bouwplanontwikkeling Gedurende de bouwpianontwikkeiing , a m e n we een drietai fasen onderscheiden, De fase van het Voorlopig Ontwerp (VO), de iase van het Definitief Ontwerp (DO) en de fase van bestek en tekeningen. Tijdens deze fase, wordt op basis van de door de ontwikkeiaar en de gemeente opgestelde uitgangspunten een bouw~lanontwikkeld. Nadat bestek- en bestektekeningen gereed zijn, is het gebruikelijk dat de woningen verkocht worden aan de uiteindelijke bewoners.

Bouw Ten slotte kan de realisatie van het project plaatsvinden. De ontwikkelaar zal het traject van uitvoering begeieiden, maar de daadwerkelijke uitvoering geschied door een aannemer. De activiteiten die een ontwikkeiaar in deze fase nog verricht zijn, het begeleiden van de bouw, de contacten met de kopers, de overdracht en de promotie en verkoop. Voordat er gestart kan worden met de bouw is het gebruikeiijk dat er een minimaal percentage van de woningen is voorverkocht. Dit alternatief zal in dit onderzoek niet verder worden onderzocht, omdat een belegger dan woningen ontwikkelt voor de markt. Adngezien dit niet binnen de beieidsdoelsteliing van een belegger past, is dit geen realist is ct^ ;ilternatief. Kortom een variant die mogelijk is maar niet wenselijk voor een beiegger.

Exploitatie e n Verkoop Dit zijn fasen van het ontwikkeiingsproces die geen betrekking hebben op de ontwikkeling van koopwoningen en zullen hier dus niet nader uitgewerkt worden.

Een vastgoedbelegger heen dus een 3antal mogelijkheden c.q. momenten om de koopwoningen te verkopen. Het eenvoudigst zou zijn als de woningen direct aan de eindgebruiker/toekomstige bewoner verkocht kunnen worden. Echter de primaire doelstelling van een vastgoedbelegger in de pro/ectontwikkelingis het realiseren van huurwoningen. Daarnaast zal een vastgoedbelegger de afweging maken van bouwkosten- en afzetrisico ten opzichte van het gewenste risicoprofiel van het bedrijf. Ten slotte zal hij kiiken naar de extra investering en de extra winst die hier uit te behalen valt. Kortom het direct verkopen uari koopwoningen aan de eindgebruiker is voor een vastgoedbeiegger weliswaar t e n optie, maar e r is onbalans tussen verwachte waardecreatie en aan te gane risico.

Voor een vastgoedbelegger blijft nu de mogelijkheid nog over om gedurende het ontwikkelingsproces het project aan een ander bedrijf te verkopen. Locatieverwerving is noodzakelijk om positie in het te ontwikkelen gebied te verwerven, dus dit is een activiteit die door de belegger zelf verricht dient te worden. De fase van de grondexploitatie en de stedenbouwkundige planontwikkelingis cruciaal voor de bepaling van de uitgangspunten en de kwaliteit van het gebied. Het verkoper, van het project in deze fase is af te raden. Vervolgens zal het gebied bouw- en woonrijp gemaak.t worden, het verkopen van het project in deze fase is niet voor de hand liggend, maar op het moment dat de kavels bouw- en woonrijp zijn kunnen deze wel verkocht worden. Gedurende de bouwpianontwikkeling kan het project ook verkocht worden, hiervoor zijn een drietai mogeiijkheden: verkoop na afronden van het vooriopig ontwerp; verkoop na afronden van het definitief ontwerp; e

verkoop na afronden van bestek- en bestektekeningen.

2.3

.

.

Samenvattend Voor een vastgoedbeieggei ik projectontwikkeling geen core-business, maar een instrument om huurwoningen te verkrggen op een nieuwbouwlocatie. Doordat een belegger invloed wil hebben op de kwaliteit van het gebied en de waardeontwikkeling, zal hij koopwoni-igen nooit moeten verkopen gedurende de stedenboiiwkundige planontwikkeling; de financiëie beheersing en de risico beheersing is

.

nog vrij eenvoudig en de kosten en de risico's zijn beperkt. Er zijn voor een ontwikkelende beiegger een viertal momenten te onderscheiden wanneer de koopwoningen afgestoten
3.

Waardeketen

3.1

Inleiding

Een bedrijfsproces kan benaderd worden vanuit een waardeketen. Onder waardeketenbenadering verstaan we: "De benadering waarin investeringsprocesser~worden gezien ais een keten van activiteiten rondom relevante productschakeis, waarbij de beslissingen die in de schakels worden genomen waarde-effecten generoren. Gesommeerd leveren deze een beeld op van de totale waarde van een inve~teringsprojeci".~

De waardeketen is in principe een model waarbij de nadruk ligt op de analyse van de processen vanaf de input tot en met de output, Zie onderstaande figuur.

INPUT PRIMAIRE ACTIVITEITEN

OUTPUT

Figuur 2: d e waardeketen

Van oorsprong bestaat de waardeketc!n uit een aanîai primaire waardescheppende activiteitenschakels. Dit zijn schakels i i e tastbare producten opleveren. Voor de realisatie van deze activiteiten zijn bepaalde vaardighece:? noodzakelijk (zoals management, techniek etc.)

Binnen een bedrijf kunnen we spreken van een waardeketen waarbij de volgende stappen onderscheiden worden: e

Identificatie van de primaire activiteiten per schakel en de wijze waarop deze tot

.

meerwaarde kan leiden. Identificatie van de actoren die over de benodigde vaardigheden beschikken om de benodigde meerwaarde te kunnen creëren alsmede de onderiinge verbanden tussen de activiteiten en actoren, Hierbij zijn met name de waarde verhogende en kostenveriagende relaties van belang.

2

volgens TNO in PPS-HST-Stationsomgeving "Waardeketenonderzoek"

In dit hoofdstuk wordt nader ultgewerkt hoe de waardeketenbenadering bij de ontwikkeiing van koopwoningen kan worden toegepast

3.2

De w a a r d e k e t e n b e n a d e r i n g bij p r o j e c t o n t w i k k e l i n g

De waardeketenbenadering kan ook Lij projectontwikkeiing worden toegepast. Meerwaarde kan gedurende verschiilende fasen ontstaan. Gedurende de verschiiiende fasen vindt een veelheid aan activiteiten piaats. die concreet vertaald kunnen worden in productschakels. De productschakeis zijn in staat om waarde-effecten te Geiiereren. De totale waardeketen van de o ~ t w ~ ~ k e lvan i n gkoopwoningen ziet er als volgt uit:

Figuur 3: waaideketen ontwikkeling koopwoningen

Het is van belang om vast te steiien dat de schakeis niet altijd geheel volgtijdelijk veriopen, maar ook parailei. Echter voor de vereenvoudiging van dit onderzoek wordt er hier wei van uitgegaan.

in de volgende paragrafen zai er eer? uitgebreidere beschrijving van de waardeketen ontwikkeling van koopwoningen piaats vinden door per fase de toegevoegde waarde te omschrijven. In hoofdstuk 2 is aangegeven gedureride welke fase een belegger koopwoningen kan verkopen (in figuur 3 met grijs gemarkeerd), aiieen deze fasen zuilen in de voigende paragrafen aan bod komen.

3.2.1 T o e g e v o e g d e w a a r d e b o u w r i j p e k a v e l Gedurende het bouwrijp maken van d- kavels. worden er activiteiten verricht die de locatie dusdanig voorbereid. dat de grond 5e:;chikt

is om er op te bouwen. Een civiel technisch bureau

krijgt de opdracht om een en ander voor te bereiden en een aannemer zal uiteindelijk de handeiingen uitvoeren.

Naast de activiteiten om de kavei bouwrijp te maken. wordt er gedurende deze fase nader marktonderzoek verricht. Dit marktonderzoek dient als basis voor de woningen die ontwikkeld kunnen worden. Op basis van veranderende marktomstandigheden kan gedurende de ontwikkeling van de woningen het onderzoek worden bijgesteid.

Deze activiteiten rijn in geld te waarderen, In hoofdstuk 6, de case-sudie wordt nader ingegaan op het feit hoe deze koster1 tot stand korrien.

3.2.2 Tnegeviegde w i i r d e \!eer!iplg nniwerp Gedurende het vooriopig ontwerp worden er een aantal activiteiten verricht. In eerste instantie wordt er door de projectontwik~eiaareen programma van eisen opgesteld. Dit 'document' bevat alie uitgangspunten voor het ontwerp plus de door de gemeente gesteide randvoorwaarde. Vervoigens krijgt een architect de oparacht om op basis van het programma van eisen te starten met ontwerpen. Gedurende deze fase wordt er ook een kostendeskundige ingeschakeid om de ontwerpen te toetsen op hun financiële haalbaarheid Tevens wordt er een constructeur ingeschakeld die advieswerkzaamhec:en verricht. Bij de afrondins van deze fase is er een vooriopig ontwerp gereed, dat moet v?ldoen aan het programma van eisen die past binnen de gestelde budgttteri van de ontwikktiaar.

Bovenstaande toevoeging is in geid te kwantificeren. In noofdstuk 6, de casestudie worden de financiëie consequenties van een voorlopig ontwerp nader uitgewerkt.

3.2.2. Toegevoegde waarde definitief ontwerp Gedurende deze fase van het proces, wordt het goedgekeurde vooriopige ontwerp door de architect nader uitgewerkt tot een definitief ontwerp, De constructeur zal verder adviseren en de bouwkostendeskundige wordt ingeschakeid om te toetsen of het ontwerp voldoet aan de financiële uitgangspunten zoals deze zijn meegegeven door de opdrachtgever.

Bovenstaande toevoeging is in geld te kwantificeren. in hoofdstuk 6, de casestudie, worden de financiële consequenties van het ontwikkeien van een definitief ontwerp nader uitgewerkt.

3.2.3. Toegevoegde waarde bestek en bestektekeningen Gedurende deze fase van het proces wordt het goedgekeurde definitieve ontwerp verder uitgewerkt, hetgeen resulteert in eer1 bestek en bestektekeningen en een definitieve kostenopsteiling. Er is dan inzicht in de potentiële winstmarge en de verkoopprijs. Gelijktijdig kan de bouwvergunning bij de gemeente worden aangevraagd. De voorbereiding voor de daadwerkelijke verkoop wordt op dit moment ook in gang gezet. Er kan een start gemaakt worden met de verkoopbrochure en verkooptekeningen

Bovenstaande toevoeging is in geld te?kwantificeren. In hoofdstuk 6, de casestudie is nader uitgewerkt wat de financiële conseqdenties zijn van het ontwikkelen van bestek en bestektekeningen

3.3

Samenvattend

e

leder bedrijfsproces kan benaderd worden vanuit de waardeketen.

e

Projectontwikkeling kan benaderd worden vanuit de waardeketen. Iedere fase voegt waarde toe aan het Droces.

4.

Risico's van projectontwikkeling

4.1

Inleiding

in het dagelijks leven wordt onder risico verstaan: gevaar, kans op veriiesischade, kwade kans. Het wordt vaak uitgeiegd ais iets negatiefs dat mogelijk in de toekomst kan plaats vinden. Risico's nemen kan in de toekomst ook positieve gevolgen hebben.

Aan het ontwikke!en van koopwoning er^ bij integrale gebiedsontwikkeling zijn een aantal specifieke risico's verbonden. Onder risico worot hier verstaan de kans dat de uitkomst van het ontwikkelde product in negatieve zin afwijkt van d e verwachte uitkomst en de mate van afwijking, De verwachte uitkomst kent drie dimensies: e

De inhoi~d,bijvoorbeeld de kwaiiteif van hef prodr~cfh e i woningbouwproyramma of de kwaliteit van de openbare ruime;

e

Hef financitjie resi;ltaat;

e

Hetimago.

Deze risico's zijn te groeperen naar drie typen risico te weten: markt risico, uniek risico en financieel risico. Onder marktrisico verstaan we, het risico dat ontstaat door macro-economische factoren en van invloed is op alie activiteiten op het gebied van projectontwikkeling ook wel bèta genoemd. Markt risico's gebeuren, heb je weinig invloed op en zijn moeiiijk te voorkomen.

Onder het unieke risico verstaan we, het risico dat afhankelijk is van het specifieke object dat ontwikkeld wordt. Dit zijn risico's die veei eenvoudiger te beheersen en te besturen zijn door een ontwikkelaar,

Ten slotte onderscheidenwe ook nog het financiële risico, dit gaat gepaard met de vermogensstructuur (de verhouding e-gen vermogen en vreemd vermogen), Aangezien Amvest de projectontwikkeling niet financiert met vreemd vermogen, maar alleen met eigen vermogen, wordt deze vorm van risico in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

Aan het begrip risico is aitijd een oorzaak en een gevolg verbonden. De oorzaken worden risicobronnen of risicofactoren genoernd. Het gevoig is de negatieve uitwerking of de schade.

4.2

Inventarisatie van de risico's

In deze paragraaf is een inventarisatie gemaakt van alle mogelijke risico's die betrekking hebben op integrale gebiedsontwikkeling. In bijiage Vi zijn de risico's nader toegelicht.

I. Publiekrisico: Onder pubiieksrisico verstaan we de onzekerheid die in een project aanwezig is door de kans dat de RO-procedure uitlopen. Soorten risico's hierbij zijn: Rû-pro~eúurerisico

2.

Politieke risico:

De kans dat tijdens het ontwikkelingsproces relevante gemeentelijke of iandelijke voorschriften wijzigen of dat er andere politieke par:ijer met afwijkende opvattingen zuilen participeren in het gemeente bestuui-. e

wetteiijke voorschrifienrisico.

e

sarnenwerkingsrisicu; veranderende poiitiekiisico:

e

3.

pettenprobleem.

Beroe~srisico:

Het risico dat er tegen het plan in beroep wordt gegaan, hetgeen kan leiden tot uit te keren schadevergoedingen of vertragingen. e

beroepsprocedure tegen de RO-piannen; beroepsprocedure tegen de ontwikkelde projecten,

4. Grondex~loitaitierisico: De onzekerheid ten aan zien van de grondexploitatie vanaf de verwerving tot en met de uitgifte van de kavels. Hieronder vaiien:

verkrijgingsprijsrisico; bouwrijpmaken risico

5.

e

bodemverontreiniging risico;

e

planwijzigingsrisico in de verkaveiing.

Planontwikkelinqsrisico:

De onzekerheid die ontstaat door het niet beheersen van de kosten en de tijd gedurende de gehele planontwikkeiing. Voorbeelden hiervali zijn: e

afbreukrisico;

e

pianwijzigingsrisico; begrotingsrisico bijkomende kosten; subsidieverstrekkingrisico.

6. Bouwrisico: Onzekerheid over kosten en tijd gedurende bouwproces (coniplex proces iedere keer weer wiel uitvinden). r

aanhnstedingsrisico:

e

ontwerprisico;

e

kwaliteitsrisico;

e

failiisementsrisico; bouwtijd risico: prijsrisico (prijssiijgin~risico).

e

7. Afzetrisico: Onzekerheid die ontstaat door het nie: of minder snel afzetten vcn het product. marktwijzigingsrisico (lagere opbrengst); e

afzetsnelheid (bijvoor'~eeldtrager');

e

inflatierisico (leidt tot lagere reële opbrengst); renterisico.

Voornoemde risico's zijn niet uitputtecd, maar omvatten wel de meest relevante.

4.2.1 Markt risico's In de voorgaande paragraaf zijn alle ieievante risico's geïnventariseerd, vooral naar volgtijdeiijkheid. In deze paragraaf worden de risico's opgesomd die onder de markt risico's vallen.

RO-procedure risico Wettelijke voorschriftenrisico Samenwerkingsrisico Veranderende politiekrisico Prijsrisico (prijsstijgingrisico) Infiatierisico (leidt tot iagere reële opbrengst) Renterisico Beroepsprocedure RO-piannen Faillissementsrisico

4.2.2

Unieke r i s i c o ' s

In het begin van paragraaf 4.2 alie rel3vante risico's geïnventariseerd. In deze paragraaf zijn worden de risico's opgesomd die onciiir de unieke risico's vailen.

Afbreukrisico Planwijzigingsrisico

Begrotingsrisico bijkomende kosten Subsidieverstrekkingrisico Aanbestedingsrisico Ûriiwerpiisico Kwaliteitsrisico Bouwtijd risico Marktwijzigingsrisico Afzetsnelheid Beroepsprocedure project

lielaas zijn de markt- en de unieke risico's niet ZO strikt te scheiden, veelal lopen ze door elkaar heen, Echter voor het ris~comanagem~+nt is het wel vrri belang te weten dat er een verschii zit in deze risico's. Unieke risico's zijn doc2rde prqjectontwikkelaar eenvoudiger te beheersen en bij te sturen.

4.3.

Risico's in de waardeketen

In hoofdstuk 3 wordt projectontwikkelirig benaderd vanuit de waardeketen. Gedurende iedere fase wordt er een waarde toegevoegd. Iedere keten kent ook weer haar eigen risico's. De risico's gedurende de diverse fasen, worden in deze paragraaf nader uitgewerkt.

In onderstaande tabel wordt de inventarisatie van de risico's per fase weergegeven. Dit betekent dat als men het project verkoopt nadat de kavels bouw- en woonrijp zijn gemaakt, men rekening dient te houden met de omschreven risico's in onderstaande tabel. Als men bijvoorbeeld het project na het definitief ontwerp wil verkopen, dient men de risico's uit voorgaande fasen mee te nemen en de risico's uit de definitief ontwerpfase.

i

bouwrijpmaak risico milieurisico

i i

politieke risico's

Verkoop V 0 --

Verkoop DO

e

verkavelingsrislco's

e

RO-risico

e

subsidierisico

p

afbreukrisico

/i

I

pianwijzigingsrisico begrotingsrisico e

subsidierisico

*

ontwerprisico kwaiiteitsrisico

I Verkoop

i

e

afze!sneiheidrisico

*

marktrislco

*

aanbestedingsrisico

e

faiiiissementsrisico

.

bestek en tekeningen

bouwtijdrisico i

Tabel

inventarisatie risico's periase

-.-

In de eerste fase, het verkopen van de kaveis, blijken er zich met name risico's voor te doen, waar rnen weinig tot geen invloed op kar) tiltoefenen. tiet betreffen hier onzekerheden ten aanzien van de politiek en de ruimtelijke ordeniny. Hier spelen met name de markt risico's een beiangrijke rol.

In de tweede fase, het verkopen van het VO, biijkt er een combinatie van risico's zich voor te doen. Zowel risico's die direct me: het project te maken hebben ais risico's die buiten de invloedssfeer van de ontwikkelaar liggen zoals poiitieke risico's en ruimtelijke ordeningsrisico's, Aangezien het project zich nog in de VO-fase bevindt, zijn er nog voldoende mogeiijkheden om tijdens de uitwerking van het DO de unieke risico's !e beperken.

in de derde fase, het verkopen van hat DO, nemen de unieke risico's die direct op het project van toepassing zijn toe. De mogeiijkheid om de unieke risico's te laten afnemen gedurende de volgende fase, blijken steeds kleiner te worden.

In de vierde fase, de fase van bestek en tekeningen, biijkt er bijna alleen nog maar sprake te zijn van unieke risico's. Deze risico's kunnen niet verder verkieind worden, omdat men in de iaatste fase van het project beiand is, voordat er gestart kan worden met de bouw. Het unieke risico kan niet meer gereduceerd worden. Het product ligt er zoais het is en wijzigingen zijn niet meer mogelijk.

4.4

Kwantificeren van de risico's

Nu in kaart is gebracht welke risico's zich gedurende een project voor kunnen doen, moet er bekeken worden hoe deze risico's gekwantificeerd kunnen worden. Hiervoor bestaan zowei kwantitatieve als semi-kwantitatieve technieken. Bij de (puur) kwantitatieve methode gaat het voorai om het uitdrukken van risico's op basis van kanspercentages en kansverdelingen. Semikwantitatieve technieken zijn technieken die wei ieiden tot één of andere vorm van kwantificeren van projectrisico's, maar dan niet in de vorm van kansverdeling

Hieronder volgen een aantal kwantitatieve methode: Monte Cario simuiatie. r

Biack-box-methode; Kwantitatief doorrekenen van fouten en gebeurtenissen boom.

Er zijn een drietal semi-kwantitatieve methode te onderscheiden: e

Gevoeligheidsanaiyse. Bij deze analyse wordt aan een of meer invoergegevens een grote afwjjking gegeven vzn cie ge-nid
e

SarBachet-anaiyse (afkomstig uit de automatisering). Bij deze methode worden risicobronnen en de effecten daarvan voor het project bekend verondersteld. Aan de risicobronnen zijn gewichten toegekend. Met een vragenlijst wordt afgevinkt of de risicobronnen voor het onderhavige project aanwezig zijn en in welke mate. Op basis daarvan wordt een score Gegeven. Score maai gewicht geefi uiteindelijk het risicoprofiel van het project. Scenarioanalyse. Deze ariaiyse is te vergeiijken met een gevoeligheidsanalyse. Het effect wordt bepaald var1 het gelijktijdig voorkomen van een aantal positieve of negatieve aiwijkingen van variabeien.

Omdat er voor een risico-opslag op de iRR gekozen is, is de semi-kwantitatieve methode de meest voor de handliggende methode om efin risico-opslag voor de IRR te bepalen en dan met name de Sar Bachet methode.

Om per project de risico's te kwantificeren, dient de projectontwikkelaar in eerste instantie een risicobeheerschema

op te stelien. In dit schema wordt door de ontwikkelaar een inventarisatie

gemaakt van de verwachte risico's van het project (of het directe verkoop, V 0 of DO ontwikkelen van de koopwoningen wordt) en weke risico's nog op een eenvoudige wijze beheerst kunnen worden.

bron: Ciaes &Meerman, Risk management 1998

Het risicobeheerschema ziet er ais vo>gtuit

r

I

is aeze gefvalueerd '?

Kar1 deze vernieden worden ?

Geen risico

i stel hiervoor scenario's op

L - 2 Bepaai de ?isico-opsiag

Figuur 4: risicobeheerschema

Ais de risico's voidoende zijn geïnventariseerd volgt de evaluatie, de weging waar uiteindeiijk de risico-opsiag uit voort komt. Voor de weging is een modei ontwikkeld. Op het moment dat de weging heeft plaats gevonden kan er per fase een risico-opslag bepaald worden. In hoofdstuk vijf wordt dit nader uitgewerkt. Bij alie investeringen bestaat er een directe relatie tussen het risico en gewenst rendement (IRR). Deze relatie is: hoe groter het risico, ces te groter het rendement moet zijn.

4.5

Samenvattend

e

Risico is de kans dat de uitkomst van het ontwikkelde product in negatieve zin afwijkt van de verwachte uitkomst en de rnate van afwijking.

e

Er zijn drie soorten risico's ie snderscheiden, markt risico, uniek risico en financieei risico, Echter deze risico's zijn niet atijd even strikt te scheiden.

e

Met name de unieke risico's zijn goed i e beheersen en te besturen door de projectontwikkeiaar. De marktrisico's liggen veelai buiten de invloedssfeer van de ontwikkeiaar.

S

Risico's variëren gedurende de verschiilende fasen van de waardeketen, Naar mate men verder in de waardeketen vordert, nemen de markt risico's af en nemen de unieke risico's toe.

a

Op basis van een risicobeheersctiema kan een ontwikkeiaar ae risico's inventariseren,

e

Voor het bepalen van een opr.izgfactor op de iRR is de Sar Bachei methode een goede methode.

5.

Wanneer koopwoningen ontwikkeien en wanneer niet?

5.1

Inleiding

Waardecreatie is een continu proces echter er zijn wei tussentijdse momenten. Aan het einde van iedere schakel kan er een cashmoment plaats vinden. Op het moment dat de bouwrijpe kavels gereed zijn, ontstaat er een cashrno:nent. dit ontstaat ook na het Voorlopige Ontwerp, het Definitieve Ontwerp en na het gereed komen van Bestek en Tekeningen.

Als er tussentijds gecashed wordt. heeft de belegger in principe geen grip meer op latere opbrengsten uit verdere waarde-ontwikkeling. Daar staat tegenover dat hij ook niet ianger het risico met betrekking tot het verdere verloop van de waarde-ontwikkeiing ioopt. inzicht in deze cashmomenten is van belang omdat bij Ineer concrete toepassingsmogelijkheden van d t waardeketen niet aileen de creatie van dc?w a r d e var, belang is, maar tevens de momenten waarop waarde te geide gemaakt kan worden c.q. risico gemeoen kan worden. Op basis van dit inzicht kunnen tevens de keuzemomenten tussen cashen of de risicodragende participatie voorzetten geëxpiiciteerd worden.

Waardecreactie en -inning kunnen op verschillende manieren vorm krijgen. Wanneer waarde in financiële termen wordt uitgedrukt, kaii de gecreëerde waarde worden afgezet tegen een concrete streefwaarde per actor. In strikt financiële termen kan waardecreatie worden uitgedrukt door middel van de IRR, Internai Rate of Return, ook wei interne rentevoet genoemd.

Een beiegger van huurwoningen zal gemiddeld rekenen met een IRR van 8 %. Dit betekent dat eike in het project geïnvesteerde guid:?n jaarlijks 8 % rendement op moet ieveren. Bij een belegger mogen we aannemen dat de gehele irivestering met eigen vermogen wordt gedaan.

Voor de afdekking van het risico dat ontstaat bij de ontwikkeiing van koopwoningen za! een belegger compensatie vragen boven op het risico rendement van huurwoningen. Dit risico is op te splitsen In marktrisico (bèta) en uniek risico. Markt risico ontstaat door macro-economische factoren en is van invloed op alle ontv~ikkelingen.Uniek risico hangt samen met de karakteristieken van het individuele object dat ontwikkeid wordt. Om te bepalen of de stap in de waardeketen voidoende waarde creëert dient de IRR bepaaid te worden. Hoe hoger het risico van de ontwikkeiing is, des te hoger het rendement zal zijn die op die ontwikkeling minimaal behaald dient te worden. Voor de ontwikkeiing van koopwoningen betekent dit voor de beiegger concreet dat per fase een iRR van 8 % behaald moet worden plus een mogeiijke risico-opslag voor veranderende macro economische factoren en voor unieke risico's. Deze opslag zal worden bepaaid aan de hand van de ingeschatte risico's die de ontwikkeiing van koopwoningen met zich mee brengt. Deze risico's verschiilen per fase. ieder moment in de waardeketen kent zijn eigen risico's. In de volgende paragrafen is !?en inventarisatie gemaakt van de risico's die per fase optreden. Tevens zgn deze risico's gekwantificeerd.

Het stappenplan

5.2

Om te bepalen tot welke fase men kospwoningen moet ontwikkelen, dienen er een aantal stappen doorlopen te worden. Deze stappen z;~iienhieronder nader worden toegelicni.

Stap 1: bepaal d e toegevoegde waarde (investering) van de fase

Voor het project moet per fase geïnventariseerd worden hoeveel waarde er aan het project wordt toegevoegd. Op basis van een stichtngskosten en uit oncierzoek is gebleken hoeveel er per fase geïnvesteerd wordt. In hoofdstuk 6 wordt dit nader toegelicht.

Stap 2: risicoanalyse per fase

Vervolgens dient er per project een inventarisatie te komen v a de mogelijke risico's. Hiervoor kunnen de figuur 4 en tabei i worden gehanteerd. Vewoigens dient er per fase op basis van de geïnventariseerde risico's een opslag factor bepaald te worden. Deze risico-opslag komt boven op de vereiste IRR. Nu de inventarisatie van de risico's en het kwantificeren ervan heeft plaats gevonden, kan per fase het totaal vereist rendement bepaald worden. In principe geldt voor de IRR:

/

IRR=IRR lange ren?e+winstopslag+toes/agmanagemenfkosfen

Waarbij:

IRR

-

1

Internal Rate of Return

Voor AMVEST zijn de winstopslag de toeslag voor managementkosten reeds van tevoren bepaald.

Indien de risico-opslag voor de koopwoningen bepaald is, kan de IRR voor de ontwikkeling van koopwoningen bepaald worden:

Waarbij:

iRRk ROmr ROur

--

Internal Rate of Return Koopwoningen Risico opslag markt risico Risico opsiag uniek risico

Risico-opsiag markt risico en risico-oqslag uniek risico dienen per project afzonderlijk bepaald te worden. Naast de risico-opslag voor markt risico en uniek risico, zal er onderzocht moeten worden

wat de dooriocptijd van het project is. Voor projecten die niet binnen twee jaar gebouwd kunnen worden, moet een extra opsiag berekend worden, aangezien macro-economische omstandigheden en marktrisico kunnen wijzigen. in bijlage V is een model met toelichting opgenomen hoe per waarde-ketendeei de risico-opslag bepaald dient te worden en welke opslagfactor voor langlopende projecten berekend moet worden.

Heeft het project een hoger risico dan de ontwikkeiing van de huurwoningen, dan dient er een risicotoeslag te worden doorgevoerd:

Risico project >risico huurwoningen IRRprolect = IRR onderneming + risico toeslag

!n het omgekeerde geval krijgt het project een discount ten opzicht van de iRR: Risico project < rfsico huurwoningen IRR project = IRR onderneming-/- discount

Stap 3: verwachte opbrengsten berekenen

Op basis van zijn kennis dient de projectontwikkelaar te onderzoeken wat het product van iedere fase op zal brengen in de markt.

Uit intewiews met de verschillende marktpartijen is gebieken dat er met name bij ontwikkelende aannemers een markt is voor kaveis, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en bestek en tekeningen. Het iiefst ontwikkelen aannemers van begin af aan de gehele locatie. Dit levert volgens hen de meeste bijdrage aan het rendement. Op het moment dat er een bouwvergunning is, zijn ze bereid meer te betalen omdat dan een deel van het risico afgedekt wordt. De projecten zijn veel beter te selecteren ais er meer informatie beschikbaar is, er kan dan concreter worden getoetst op kwaliteit van het project en de prijs. Echter de ontwikkelaar van de koopwoningen loopt wel het risico dat er een siecht product ontwikkeld is, waardoor het afzetten in de markt onmogelijk wordt.

Tevens bleek uit de interviews dat er bij corporaties geen behoefte is aan een markt voor kavels, voorlopig ontwerp. definitief ontwerp en bestek en tekening. Door de maatschappelijke taak en de betrokkenheid met de iokaie overheid is het volgens hen geen gewenst, vorm van projectontwikkeiing. Bij een ontwikkeiaar pur-sang blijkt er een sterke behoefte voor alleen de kavels. Hun core-business is het ontwikkelen en verkopen van woningen.

Bij de beoordeling van de opbrengst van het product dient de ontwikkeiaar rekening te houden met het feit dat het product in de meeste gevallen verkocht wordt aan een ontwikkeiende aannemer.

Stap 4: de analyse

Nadat stap 1 tot en met stap 3 doorlopen zijn, kan de minimaal vereist opbrengst per fase berekend worden:

minin~aalvereiste opbrengst per fase= (l+IRR)'toegevoegde waarde

Onder de minimaal vereiste opbrengst per fase wordt verstaan; het bedrag dat minimaal nodig is om de gemaakte kosten aan het einde van de waardeketen-deei te dekken. Op basis van bovenstaande formiile betekent het dat de minimaal vereiste opbrengst per fase geiijk moet zijn aan hei geïnvesteerde vermogen in de betreffende fase maal een plus de IRR.

Vervoigens kan de minimaal vereiste opbrengst per fase vergeleken worden met de verwachte opbrengst uit verkoop, zoals deze is vastgesteld in stap 3.

Er kunnen zich drie situaties voor doen: opbrengsten per fase < IRRk'toegevoegde waarder Die fase dient niet ontwikkeld te worden, het geld dat men investeert wordt niet terugverdiend.

opbrengsten per fase = IRRkYoegevoegde waarde: Die fase kan ontwikkeld worden, het geid dat men investeert wordt exact terug verdiend.

opbrengsten per fase > IRRiitoegevoegde waarde: Die fase is interessant om te ontwikkelen, het levert geld op.

5.3

Afwijkende markt

In voorgaande paragraaf is een stappenplan opgesteld hoe Amvest om kan gaan met de ontwikkeling van koopwoningen. Op basis van een risico-opslag factor wordt er bepaald welke IRR er gehanteerd dient te worden op het geïnvesteerde vermogen per einde waarde-ketendeel.

Echter de risico's worden significant groter indien de economische omstandigheden zullen wijzigen. Met andere woorden het siappenpian uit paragraaf 5.2 is uitstekend toe te passen in een stabiele markt.

Daarom dient er naast het doorlopen van de stappen bepaald te worden of de verwachting is dat de markt de komende periode zai wijzigen. Er kunnen zich drie scenario's voor doen;

het is de verwachting dat de verkoopprijzen van de koopwoningen in de komende periode zullen stkgen: als de woningen in een vroeg stadium worden verkocht, profiteert de belegger niet van waardegroei, Naast de IRR op koopwoningen, hetgeen alleen berekend wordt over het geïnvesteerde vermogen. dient er een extra opbrengst gerealiseerd te worden. Hiervoor dient een compensatiefactor te worden toegepast.

De compensatiefactor kan bij extreem sterke waardegroei afwijken, echter onderstaande tabel zou een goede indicatie kunnen zijn:

/Voorstel compensatie

1 als % v a r de v.o.n.

Fase Verkoop grond . p -

-

Verkoop V 0 Verkoop DO Verkoop Bestekltekening

0%

Tabel 4: opslag bij positief ontwikkelende v.0.n-prijzen"

hef is de verwachting dat de verkoopprijzen van de koopwoningen in de komende periode zullen dalen: om het risico te beperken dient het project in een zo vroeg mogeluk stadium verkocht te worden. hef is de verwachting dat er geen extreme waardegroei o f economische achteruitgang zal plaats vinden: het gewone risico-opslagmodel is goed om nu te hanteren.

. .

5.4

Samenvattend Om te bepalen of en tot weike fase een belegger koopwoningen moet ontwikkelen, dient er een stappenplan doorlopen te worden. Het stappenplan bestaat uit vier stappen; de toegevoegde waarde per fase bepalen; de risicoanalyse per fase; de vewachte opbrengst per fase en ten slotte de analyse,

e

Het principe van het stappenpian is, dat er op basis van een IRR met een risicotoeslag bepaald wordt of het geïnvesteerde vermogen per fase terug verdiend wordt. Als dit niet het geval is, dient men de woningen niet te ontwikkelen.

e

Voor projecten die een langere doorlooptijd hebben dan 2 jaar, dient een opslagpercentage

.

van 0,07 % op de IRR te komen Het stappenplan is goed toe te passen bij een stabiele woningmarkt, echter in een sterk stijgende markt of een dalende markt, dient er een stap aan toegevoegd te worden.

6.

Case studie

6.1

Inleiding

In 1994 heeft Amvest Vastgoed in de gemeente Utrecht circa 80 hectare grond aangekocht in de Vinex-locatie Leidsche Rijn. Voor deze locatie hebben de gemeente, Amvest en drie andere marktpartijen een Publiek Private Samenwerkingsovereenkomst opgericht. In het totale gebied worden circa 6000 woningen, 13.500 m2 winkels en 45.000 m2 kantoren ontwikkeld. Amvest krijgt naar rato van haar grondpositie in dit gebied circa 1.O00 woningen te ontwikkelen. Dit betreffen zowel huur- als koopwoningen.

Voor de uitwerking van de casestudie is gekozen om deelpian 6 als voorbeeld te nemen. Voor deeiplan 6 wordt komend najaar gestart met de uitwerking van het stedenbouwkundige plan. In totaai worden er 1.171 gerealiseerd in dit deelplatl. We verwachten dat we iri dit deelplan 164 woningen toegedeeld gekregen. Het betreft hier zowel huur- ais koopwoningen. In dit hoofdstuk wordt onderzocht hoe Amvest Vastgoed het best met deze koopwoningen i.c. risicomanagement om kan gaan.

6.2

Omschrijving deelplan 6

Momenteel zijn er in dit deelplan 30 beleggerhuurwoningen en 134 koopwoningen opgenomen. Bij de uitwerking van de casestudie worden de huurwoningen ais een vastgegeven beschouwd, die buiten de verdere uitwerking geiaten worden.

De koopwoningen zijn opgespiitst in een zestai financieringscategorieën te weten: Koop

Koop

Koop

Koop

252-300

300-350

350-400

400-450

Koop 450-550

Figuur 5: v.o.n.-prijzen deelpian 6

Koop 500+

prijspeil 01/01/98

Er Is gekozen voor een vereenvoudigd model, waarbij uit wordt gegaan van twee

financieringscategorieën van gemiddeld Fl. 300.000;-

en gemiddeld Fl. 500.000,--,

Voor deze twee financieringscategorieën is een stichtingskosten opgesteld die opgenomen is in bijlage IV,

'deze percentages zijn op basis van e~aringscijferstot stand gekomen

28

6.3.

Wet s t a p p e n p l a n

Om te bepaien tot hoever de koopwoningen in deelpian 6 in Vleuterweide ontwikkeld dienen te worden, dient het stappenplan zoals in hoofdstuk 5 beschreven is, dooriopen te worden. In deze paragraaf worden alle stappen doorlopen.

6.3.1.

D e t o e g e v o e g d e waarde p e r fase

In deze paragraaf wordt geanalyseerd wat de toegevoegde waarde per fase is.

6.3.1.2 D e t o e g e v o e g d e w a a r d e na b o u w r i j p e kavels Op het moment dat de bouwrijpe kavels gereed zijn, dan bestaat het geïnvesteerde bedrag uit aankoopkosten, stedenbouwkundige kosten en kosten voor het bouwrijp maken van de kavels. Deze kosten zijn in bijiage IV opgenomen als grondkosten. Alle eerder gemaakte kosten zijn hierin verrekend. Kortom de invesiering die gedaan word:, is geiuk aan de grondkosten.

Stichtingskosten incl. BTW

I ~ e i n v e s t e r e nbedragincl.

Fl, 300.000,Fl. 500.000;

Fi. 145.000;-

Tabei 3: geinvesteerd vermogen bouwrijpe kaveis

6.3.1.2 D e t o e g e v o e g d e w a a r d e n a h e t v o o r l o p i g o n t w e r p In hoofdstuk 3 is aan de orde geweest weike activiteiten er hebben plaats gevonden op het moment dat een V 0 is afgerond. Tijdens de interviews is duidelijk naar voren gekomen dat er gemiddeld 6 tot 10 % van de bijkomende kosten geïnvesteerd wordt gedurende de voorlopig ontwerpfase. De meeste bedrijven gaven aan dat dit meer rond de 6 % zou komen te liggen dan rond de 10 %. Voor dit onderzoek wordt uitgegaan van een gemiddelde investering van 6% van de gehele stichtingskosten (excl. grondkosten) gedurende deze fase.

Dit betekent dat de volgende bedragen worden geïnvesteerd: v g s k o s t e n incl. BTW i % t e investeren tijdens V 0 van Te investeren bedrag incl. /bijkomende kosten

BTW'

-.

Fi. 300.000,-

6%

Fl. 2.435,-

Fl. 500.000,-

6%

Fl. 3.530,-

Tabel 4: geïnvesteerd vermogen voorlopig ontwerp

dit zijn bedragen excl. grondkosten

6.3.1,3 Be t o e g e v o e g d e waarde na h e t DO In hoofdstuk 3 is uitgebreid aan de orde geweest welke activiteiten er verricht dienen te worden om een definitief ontwerp af te ronden. Tijdens de interviews gaven de partijen aan dat er na het afronden van het definitieve ontwero circa 10 % van de bijkomende kosten is geïnvesteerd dit betekent:

/Stichtingskosten incl. BTW

% te investeren tijdens DO van ! T e investeren bedrag incl.

l

'

de bijkomende kosten

l

l

-'-l

1 BTW' / Fl. 4.060,-

Fi. 300.000,-

1 Fi. 5.880:-

/ 10 %

, Fl. 500.000,-

.~

I

Tabel 5: geïnvesteerd vermogen definiiief ontwerp

6.3.1.4 D e t o e g e v o e g d e waarde na Bestek e n tekeningen Tijdens de interviews kwam naar voren dat circa 20 tot 25 % van de bijkomende kosten geïnvesteerd worden. Voor het rekenmodel ga ik uit van een gemiddeide van 22,5 %.

Stichtingskosten incl. BTW

% t e investeren tijdens B&T

Te investeren bedrag incl.

van de bijkomende kosten

BTW' Fl. 9.130,-

~ o o . ~ o o , --

P -

Fl, 500.000,~

1

+Z& Tabel 6: geïnvesteerd vermogen bestek en bestektekeningen

6.3.2

Fl. 13.232,2

Risicoanalyse p e r f a s e

Op basis van tabel I , inventarisatie van de risico's per fase, worden de risico's voor de ontwikkeling van koopwoningen in Vleuteweide geinventariseerd.

6.3.2.1 Risico's bij v e r k o o p b o u w r i j p e kavels Verkriiainasoriis risico Aangezien de gronden ingebracht zijn voor minimaal de aankoopprijs van Amvest, zit er momenteel geen risico in de verkrijgingsprijs. Echter het maakt normaal wel een wezenlijk onderdeei uit van het risico.

Bouwriiomaak risico De aanbesteding voor het bouw- en woonrijpmaken van de kaveis in deelplan 6 is nog niet gestart Echter, gezien de zetting en de kwaliteit van de grondsamenstelling in het gebied, worden hier

dit zijn bedragen excl grondkosten, echter cumuiatief (VO-kosten+DO-kosten) 7

dit zijn bedragen excl grondkosten, echter cumulatief (VO-kosten+DO-kostenaestek)

geen extreme afwijking van het budget verwacht. Voor de risico-opslag wordt dit in geringe mate meegenomen.

Milieurisico Bij de aankoop van de gronden is er door Amvest een bodemonderzoek verricht. De gronden bleken niet vervuild te zijn. Aangezien de gronden zijn ingeleverd bij de gezamenlijke exploitatie maatschappij en op basis van de bodemonderzoeken, zijn er geen miiieurisico's.

Politiek risico De samenwerkingsovereenkomst is in het verleden gesloten met de gemeente Vieuten de Meern, Per 1 januari 2001 is gemeente Vleuten de Meern onder Utrecht komen te vallen en is er een nieuwe gerneenieraad gekozen. Hierdoor zou er mogelijke vertraging in het project op kunnen treden. dit is dus een risico waarbij we in deze fase rekening dienen te houden.

Verkaveiinasrisico Bij de aankoop van de grond in Vieuten de Meern is rekening gehouden met een aantal woningen per hectare. Bij de definitieve stedenbouwkundige uitwerking dient er rekening te worden gehouden met het feit dat, door het hoge ambitie niveau, er wei eens minder woningen per hectare gerealiseerd kunnen worden. Het is dus een risico die mee genomen moet worden in de weging.

RO-risico Er is nog geen vastgesteld bestemmingsplan. Mogelijk kan dit nog enige tijd op zich laten wachten want de Milieu effect Rapportage die verricht is voor de gehele locatie Leidsche Rijn zou niet voldoende zijn. Voor deeiplan 6; heeft dit consequenties, want er dient onteigend te worden. Mogelijk vertraging zou het gevolg zijn. Dit is een risico waar rekening meegehouden dient te worden.

Bij tiet kwantificeren van de risico's dient er te worden gehouden met het bouwrijpmaakrisico, het politieke risico, het verkavelingsrisico en het RO-risico. Nu de risico's geïnventariseerd zijn kan het opslagmodel worden toegepast. Dit standaard model is opgenomen in bijlage V.

Voor deelpian 6 Vleuterweide ziet de risico-opsiag er voor de verkoop van de bouwrijpe kavels er als voigt uit:

l

i

l

prijsrisico

i

9 bouwrijpmaakrisico

1

I

gr6ndopbrengsten 5 - hogere kosten

O

3 - hogere rentekosten 6 - hogere bouwkosten

10 politiek risíco

l

10 ro-risico

i

7 verkavelingsrisico 2 subsidierisico 7 afbreukrisico 5 planwijzigingsrisico 8 begrotingsrisic

1 kwaliteitsrisico

! 1

'i - hogere kosien grondexploitatie 1 - hogere bijkomende kosten 2 - tegenvallende voorschrifler; 4 - vertraging door moeizame samenwerk 4 -vertraging door pettenprobleem 10 - vertraging door procedures 7 - minder opbrengsten door minder woningen 2 -geen subsidie mogelijkheden 7 - plan gaat niet door 5 - plan dient gewijzigd te worden 3,- bijkomende kosten vallen tegen 5 - aanneemsom verkeerd geraamd 2 - meerkosten door ontwerpfouten l -tegenvallende opbrengst door kwaliteit 8 - hogere rente kosten

risco 10 marktrisico

4 aanbestedingsriscio 1 faillisementsrisico 2 bouwtijdrisico

7 -plan dient gewijzigd te worden 3 - rendement wijzigt 4 - hogere bouwkosten I-rente verlies

I

-

I

I

1 - rente kosten

Z -claims ivm verpiichtingen 1O0 1O0 Tabel 7: risico-opsiagrnodelbouwrijpe kavels

Nu het risico-opslagmodel ingevuld is blijkt er een waarde uit te komen van 123. Deze waarde betekent dat erbovenop de IRR voor verkoop van de grond een opslagpercentage van 0,246 % dient te komen. Daarnaast ligt de tijdshorizon van het project verder dan twee jaar. In 2006 kan er pas gestart worden met de bouw, hierdoor dient een extra opslag van 0,07 %' berekend te worden. Hierdoor wordt de iRR minimaal 8,316 %. E.e.a, is conform de toelichting en uitwerking in bijlage V.

123

6.3.2.2 Risico's bij v o o r l o p i g o n t w e r p Verkriiqinos~riisrisico Aangezien de gronden ingebracht zijn voor minimaal de aankoopprijs van Amvest, zit er momenteel geen risico in de verkrijgingsprijs. Echter het maakt normaal wei een wezenlijk onderdeel uit van het risico.

Bouwriipmaak risico De aanbesteding voor het bouw- en woonrijpmaken van de kavels in deeipian 6 is nog niet gestart Echter. gezien de zetting en de kwaliteit van de grondsamensteliing in het gebied. worden hier geen extreme afwijking van het budget venvacht. Voor de risico-opslag wordt dit in geringe mate meegenomen.

Miiieurisico Bij de aankoop van de gronden is er door Amvest een bodemonderzoek verricht. De gronden bleken niet vervuild te zijn. Aangezien de gronden zijn ingeleverd bij de gezamenlijke expioitatie maatschappij en op basis van de bodemonderzoeken, zijn er geen milieurisico's.

Politiek risico De samenwerkingsovereenkomst is in het verleden gesloten met de gemeente Vieuten de Meern. Per 1 januari 2001 is gemeente Vleuten de Meern onder Utrecht komen te vallen en is er een nieuwe gemeenteraad gekozen. Hierdoor zou er mogelijke vertraging in het project op kunnen treden, dit is dus een risico waarbij we in deze fase rekening dienen te houden.

Verkaveiinosrisico Bij de aankoop van de grond in Vleuten de Meern is rekening gehouden met een aantal woningen per hectare. Bij de definitieve stedenbouwkundige uitwerking dient er rekening te worden gehouden met het feit dat, door het hoge ambitie niveau, er wei eens minder woningen per hectare gereaiiseerd kunnen worden. Het is dus een risico die mee genomen moet worden in de weging.

RO-risico Er is nog geen vastgesteld bestemmingspian, Mogelijk kan dit nog enige tijd op zich laten wachten want de Milieu effect Rapportage die verricht is voor de gehele iocatie Leidsche Rijn zou niet voldoende zijn. Voor deeipian 6, heeft dit consequenties, want er dient onteigend te worden. Mogelijk vertraging zou het gevoig zijn. Dit is een risico waar rekening meegehouden dient te worden

Qeze opsiag komt voort uit een interne notitie van Amvest d.d. 18 februar~2000

33

Subsidierisico Alle koopwoningen die ontwikkeld worden, zuilen zonder subsidie gerealiseerd moeten worden. Van subsidierisico is geen sprake.

Bij het kwantificeren van de risico's dient er te worden gehouden met het bouwrijpmaakrisico, het politieke risico, het verkavelingsrisico en het RO-risico. Nu de risico's geïnventariseerd zijn kan het opslagmodel worden toegepast. Dit standaard modei is opgenomen in bijlage V. Voor deelplan 6 Vieuterweide ziet de risico-opslag er voor de verkoop van vooriopig ontwerp er als volgt uit:

minder opbrengsten door minder woningen

plan dient gewijzigd te bijkomende kosten valien aanneemsom verkeerd meerkosten door ontwerptegenvallende opbrengst door kwaliteit hogere rente kosten

10 marktrisico

71-plan dient gewijzigd te worden

4 aanbestedingsriscio 1 faillisements-

3 - rendement wijzigt 4 - hogere bouwkosten

11- rente verlies - ciaims ivm verplichtingen

Tabel 8: risico-opslag model verkoop voorlopig ontwerp

I

I

Nu het risico-opslagmode! ingevuld is blijkt er een waarde uit te komen van 123. Deze waarde betekent dat erbovenop de IRR voor het Voorlopig ontwerp een opslagpercentage van 0,246% dient te komen. Daarnaast iigt de tijdshorizon van het project verder dan twee jaar. In 2006 kan er pas gestart worden met de bouw, hierdoor dient een extra opslag van 0,07 % berekend te worden. Hetgeen betekent dat de totale iRR uitkomt op minimaal 8,316 %. €.e.a. is conform de toelichting en uitwerking in bijlage V.

6.3.2.3 Risico's bij definitief o n t w e r p Verkriiqinqspriisrisico Aangezien de gronden ingebracht zijn voor minimaal de aankoopprijs van Amvest, zit er momenteei geen risico in de verkrijgingsprijs. Echter het maakt normaal wel een wezenlijk onderdeei uit van hei risico.

Bouwriipmaak risico De aanbesteding voor het bouw- en woonrijpmaken van de kavels in deelplan 6 is nog niet gestart. Echter, gezien de zetting en de kwaliteit van de grondsamenstelling in het gebied, worden hier geen extreme afwijking van het budget veiwacht. Voor de risico-opslag wordt dit in geringe mate meegenomen.

Milieurisico Bij de aankoop van de gronden is er door Amvest een bcrdemonderzoek verricht. De gronden bleken niet vervuild te zijn. Aangezien de gronden zijn ingeleverd bij de gezamenlijke exploitatie maatschappij en op basis van de bodemonderzoeken, zijn er geen milieurisico's.

Poiitiek risico De samenwerkingsovereenkomst is in het verleden gesloten met de gemeente Vleuten de Meern. Per 1 januari 2001 is gemeente Vleuten de Meern onder Utrecht komen te vallen en is er een nieuwe gemeenteraad gekozen. Hierdoor zou er mogeiijke vertraging in het project op kunnen treden, dit is dus een risico waarbij we in deze fase rekening dienen te houden.

Verkavelinasrisico Bij de aankoop van de grond in Vleuten de Meern is rekening gehouden met een aantal woningen per hectare. Bij de definitieve stedenbouwkundige uitwerking dient er rekening te worden gehouden met het feit dat, door het hoge ambitie niveau. er wel eens minder woningen per hectare gerealiseerd kunnen worden. Het is dus een risico die mee genomen moet worden in de weging.

RO-risico Er is nog geen vastgesteld bestemmingsplan. Mogelijk kan dit nog enige tijd op zich laten wachten want de Milieu effect Rapportage die verricht is voor de gehele locatie Leidsche Rijn zou niet voldoende zijn. Voor deelplan 6, heeft dit consequenties, want er dient onteigend te worden.

Mogelijk vertraging zoti het gevolg zijn Uit is een risico wasr rekening meegehouden dient te worden.

Subsidierisico Alle koopwoningen die ontwikkeid worden, zullen zonder subsidie gerealiseerd moeten worden Van subsidierisico is geen sprake.

Aiareukrisico Het risico dat het project geen doorgang vindt is minimaai. in een samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de woningaantallen en typologieën Daarnaast is er sprake van een Vinex-convenant, waardoor de gemeente het plan niet ineens kan afblazen. Het afbreukrisico is minimaal.

Planwiiziainosrisico Het risico dat het project tijdens het ontwikkeiingsproces nog gewijzigd dient te worden is wei degelijk aanwezig. Dit risico moet zeker mee genomen worden bij het bepalen van de risicoopslag.

Bearoiinasrisico De kans dat tijden de DO-fase de Ingeschatte bokomende kosten nog zullen toenemen is aanwezig. Dit kan gebeuren ais het plan gewijzigd wordt of als de kosten tegen valien. Dit risico dient meegenomen te worden bij de berekening van de risico-opslag.

Ontwer~risico Naarmate men verder in proces vordert, neemt de kans op fouten of onvolledigheden in het ontwerp, waardoor er meer kosten ontstaan toe. Bij het bepalen van de risico-opslag moet hier rekening mee gehouden worden.

Kwaliteitsrisico Dit is het risico dat de kwaliteit niet voldoet aan de uitgangspunten. Dit risico vinden wij echter te verwaarlozen, omdat we gezien de kwaliteit van de ontwikkelaars binnen Amvest hier geen risicoopslag voor hoeven te berekenen.

Afzetsnelheidrisico Voor deelplan 6 is een strakke pianning opgenomen, die er zoals het er nu naar uit ziet, krap haalbaar is. Daarom verwachten wij dat er kleine een opsiag gerekend dient te worden voor inflatie of rente.

Marktrisico Naarmate men verder in het proces vordert, neemt de kans dat de marktomstandigheden wijzigen af. Wel dient hier in geringe mate rekening mee gehouden i e worden bij de bepaling van de risicoopslag

Bij het kwaniificeren van de risico's dient er te worden gehouden met het bouwrijpmaakrisico. het politieke risico, hei verkavelingsrlsico, RO-risico, afbreukrisico, planwijzigingsrisico, begrotingsrisico, marktrisico, oniwerprisico en het afzetrisico. Nu de risico's geïnventariseerd zijn kan het opslagmodel worden toegepast. Dit standaard model is opgenomen in bijlage V.

Voor deelplan 6 Vleuterweide ziet de risico-opslag er voor de verkoop van het definiiief oniwerp er als volgt uit:

BELA RISICO RELATIEF NG BELANG ~ ~ ' v e r k r i j ~ i n ~' s .. . . pnjsrisico

l l I

./

l

9 bouwrijpmaakrisico

GEVOLGEN

1 l

1

10 politiek risico

l 20 ro-risico 7 verkaveiingsrisico 2 subsidierisico

7 afbreukrisico 5 pianwijzigingsrisico 8 begrotingsrisic

2 ontwerprisico

1 kwaliteitsrisico 8 afzetsnelheidsrisco 10 marktrisico

4 aanbestedingsriscio 1 faillisementsrisico 2 bouwtijdrisico

l

O

grondopbrengsten

i

grondexpioitatie 3 - hogere rentekosten

6 - hogere bouwkosten

2 milieurisico

SCORE tussen O Totaal en +5 score

!

i

O O

I- hogere kosten grondexploitatie I j - hogere bijkomende kosten 21l tegenvallende voorschrifter 4 - vertraging door moeizame samenwerk 4 - vertraging door pettenprobleem l 0 - vertraging door procedures 7 - minder opbrengsten door minder woningen 2 - geen subsidie mogelijkheden 71-plan gaat niet door 5' plan dient gewijzigd te /-worden 31- bijkomende kosten vallen tegen 5 - aanneemsom verkeerd geraamd 2 - meerkosten door ontwerpfouten 1 - tegenvailende opbrengst door kwaliteit 8 - hogere rente kosten 7 - plan dient gewijzigd te worden 3 - rendement wijzigt 4 - hogere bouwkosten

1 - rente verlies

Ij-rente kosten 1 -claims ivm verplichtingen 1O0 Tabel 9: risico-opsiagmodel verkoop definitief ontwerp Nu het risico-opslagmodel ingevuid is blijkt er een waarde uit te komen van 165. Deze waarde betekent dat erbovenop de IRR voor het definitief ontwerp een opslagpercentage van 0,33 % dient te komen. Daarnaast ligt de tijdshorizon van het project verder dan twee jaar. In 2006 kan er pas gestart worden met de bouw, hierdoor dient een extra opslag van 0.07 % berekend te worden. Waarbij de totale IRR uitkomt op 8,4 %. E.e.a. is conform de toelichting en uitwerking In bijlage V.

165

6.3.2.4 R i s i c ~ ' sb e s t e k e n t e k e n i n g e n Verkriioinosuriisrisico Aangezien de gronden ingebracht zijn voor minimaai de aankoopprijs van Amvest, zit er momenteel geen risico in de verkrijgingsprijs. Echter het maakt normaal wei een wezenlijk onderdeel uit van het risico.

Bouwriiumaak risico De aanbesteding voor het bouw- en woonrijpmaken van de kavels in deelplan 6 is nog niet gestart. Echter, gezien de zetting en de kwaliteit van de grondsamenstelling in het gebied. worden hier geen extreme afwijking van hei budget verwacht. Voor de risico-opslag wordt di: in geringe mate meegenomen.

Milieurisico Bij de aankoop van de gronden 1s er door Amvesi een bodemonderzoek verricht. De gronden bleken niet vervuild te zijn. Aangezien de gronden zijn ingeleverd bij de gezamenlijke exploitatie maatschappij en op basis van de bodemonderzoeken, zijn er geen milieurisico's.

Politiek risico De samenwerkingsovereenkomst is in het verleden gesioten met de gemeente Vleuten de Meern. Per 1 januari 2001 is gemeente Vleuten de Meern onder Utrecht komen te vallen en is er een nieuwe gemeenteraad gekozen. Hierdoor zou er mogelijke vertraging in het project op kunnen treden, dit is dus een risico waarbij we in deze fase rekening dienen te houden.

Verkavelinqsrisico Bij de aankoop van de grond in Vieuten de Meern is rekening gehouden met een aantal woningen per hectare. Bij de definitieve stedenbouwkundige uitwerking dient er rekening te worden gehouden met het feit dat, door het hoge ambitie niveau, er wel eens minder woningen per hectare gereaiiseerd kunnen worden. Het is dus een risico die mee genomen moet worden in de weging.

RO-risico Er is nog geen vastgesteld bestemmingspian. Mogelijk kan dit nog enige tijd op zich laten wachten want de Milieu effect Rappotiage die verricht is voor de gehele locatie Leidsche Rijn zou niet voldoende zijn. Voor deelplan 6, heeft dit consequenties, want er dient onteigend te worden. Mogeiijk vertraging zou het gevolg zijn. Dit is een risico waar rekening meegehouden dient te worden. Subsidierisico Aile koopwoningen die ontwikkeid worden, zuiien zonder subsidie gerealiseerd moeten worden Van subsidierisico is geen sprake.

Afbreukrisico Het risico dat hel project geen doorgang vindt is minimaal. In een samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de woningaantallen en typologieën Daarnaast is er sprake van een Vinex-convenant, waardoor de gemeente het plan niet ineens kan afblazen. Het afbreukrisico is minimaal.

Planwiiziuinusrisico Het risico dat het project tijdens het ontwikkelingsproces riog gewijzigd dient te worden is wel degelijk aanwezig. Dit risico moet zeker mee genomen worden bij het bepalen van de risicoopslag

Beqrotinqsrisico De kans dat tijden de DO-fase de ingeschatte bijkomende kosten nog zullen toenemen is aanwezig. Dit kan gebeuren als het plan gewijzigd wordt of als de kosten tegen vallen. Dit risico dient meegenomen te worden bij de berekening van de risico-opslag.

Ontwerprisico Naarmate men verder in proces vordert, neemt de kans op fouten of onvolledigheden in het ontwerp, waardoor er meer kosten ontstaan toe. Bij het bepalen van de risico-opslag moet hier rekening mee gehouden worden.

Kwaliteitcrisico Dit is het risico dat de kwaiiteit niet voldoet aan de uitgangspunten. Dit risico vinden wij echter te verwaarlozen, omdat we gezien de kwaliteit van de ontwikkelaars binnen Amvest hier geen risicoopslag voor hoeven te berekenen,

Afzetsnelheidrisico Voor deelplan 6 is een strakke planning opgenomen, die er zoais het er nu naar uit ziet, krap haalbaar is. Daarom verwachten wij dat er kleine een opslag gerekend dient te worden voor inflatie of rente.

Marktrisico Naarmate men verder in het proces vordert, neemt de kans dat de marktomstandigheden wijzigen af. Wel dient hier in geringe mate rekening mee gehouden te worden bij de bepaling van de risicoopslag.

Aanbestedinusrisico Het risico dat de aanbesteding tegen vait, is groter in deze fase en ook zeer moeilijk nog bij te sturen. Daarom is het belangrijk dat hier bij het bepalen van de risico-opslag rekening mee wordt gehouden.

Faillissementsrisico Dit is het risico dat de ontwikkelende aannemer die geselecteerd wordt, failliet gaat en er daardoor vertraging in het plan optreedt. Aangezien dit risico te beperken is door goed onderzoek te verrichten naar de te seiecteren aannemer, is dit geen risico waarvoor een opsiagfactor bepaald dient te worden.

Bouwtiidrisico Het risico dat er vertraging optreedt tijdens de bouw, is natuurlijk altijd mogelijk. Momenteel is dit zeer actueel door het tekort aan arbeid in de bouw. Een risico waar rekening mee gehouden moet worden omdat er anders vertraging op zal treden.

Sij het kwantificeren van de risicc's dient ei te worden gehouden met het bouwrijpmaakrisico. tiet politieke risico, het verkavelingsrisico, RO-risico, afbreukrisico, planwijzigingsrisico, begrotingsrisico, marktrisico, ontwerprisico, het afzetrisico, aanbestedings- en bouwtijdrisico. Nu de risico's geïnventariseerd zijn kan het opslagmodel worden toegepast. Dit standaard model is opgenomen in bijlage V.

Voor deelplan 6 Vleuterweide ziet de risico-opslag er voor de verkoop van bestek en besiektekeningen er als volgt uit:

BELA RISICO NG I I

i1

.I-Lverkrijgings-

RELATIEF BELANG

9 bouwrijpmaakrisico

2 miiieurisico 10 politiek risico

i 2 0 ro-risico 7 verkavelingsrisico 2 subsidierisico 7'afbreukrisico 5 planwijzigingsrisico 8 begrotingsrisico

1 kwaiiteitsrisico 8 afzetsnelheids-

4laanbestedings. Iriscio 1 faillisementsrisico 2 bouwtijdrisico

GEVOLGEN 7 - :er;e~iva,'t~wt

SCORE tussen O Totaal en +5 score U

5 - hogere kostën grondexpioitatie 3 - hogere rentekosten

6 - hogere bouwkosten 1 - hogere kosten grondexpioitatie 1 - hogere bijkomende kosten 2 - tegenvallende voorschriffer 4 - vertraging door moeizame samenwerk 4 -vertraging door pettenprobleem 10'- vertraging door procedures 7 - minder opbrengsten door minder woningen 2 - geen subsidie mogelijkheden 7 -plan gaat niet door 5 - plan dient gewijzigd te worden 3 - bijkomende kosten vallen tegen 5 - aanneemsom verkeerd geraamd 2 - meerkosten door ontwerpfouten 1 -tegenvallende opbrengst door kwaliteit 8 - hogere rente kosten

1

7 - plan dient gewijzigd te worden 3 - rendement wijzigt 4 - hogere bouwkosten 1 - rente verlies

11- rente kosten 1 - ciaims ivm verplichtingen 1o0 100 Tabel 10: risico-opslagmodel verkoop bestek- en bestektekeningen

Nu het risico-opslagmodei ingevuld is blijkt er een waarde uit te komen van 150. Deze waarde betekent dat erbovenop de IRR voor besteken bestektekeningen een opslagpercentage van 0.354

% dient te komen. Daarnaast ligt de tijdshorizon van het project verder dan twee jaar. in 2006 kan er pas gestart worden met de bouw, hierdoor dient een extra opslag van 0,07 % berekend te worden. Dit betekent een totaai vereist rendement van minimaal 8,424 %. E.e.a. is conform de toelichting en uitwerking in bijlage V.

l

Nu alle risico's voor de beiegger per fase rijn ingeschat is het noodzakelijk om de verwachte opbrengsten te berekenen die de partijen bereid zijn te geven.

Uit de interviews is gebieken dat met name ontwikkelende aannemers interesse hebben in tussentijds overnemen van project. Tijdens deze interviews kwam naar voren dat ze allemaal een residuele berekening maken om de waarde van het project in te schatten.

6.3.3. Vewachie opbrengsten bepalen Zoals in de theorie van hoofdstuk 5 omschreven zou er nu een inschatting gemaakt moeten worden van de verwachte opbrengsten. Uit de interviews is gebleken dat ontwikkelende aannemers deze berekenen op oasis van de residuele waardeberekening. Dit betekent dat ze uitgaan van de kosten die zij nog moeten maken voor de verdere ontwikkeling van het project en nier een prijs op baseren. in de praktijk blijkt riu dat ais er eer) inschatting gemaakt wordt deze discutabel is en de getaiieri benadert zoals opgenomen in tabel 3,4,5 en 6. Daarom wordt er voor de uitwerking van de casestudie een omgekeerde benadering gebruikt; de toegevoegde waarde per fase is bekend, de benodigde iRR is bekend, nu kan de minimaal vereiste opbrengst per fase berekend wordt. Vervolgens wordt en nog naar de marktomstandigheden gekeken, waarna er afgewogen besloten kan worden tot welke fase de koopwoningen ontwikkelde dienen te worden.

&&&

De minimaal vereiste opbrengst bedraagt:

Goedkope woningen: (1+0,08316)*72.000 =Fl. 77.898;Duurdere woningen' (1+0,08316~145.000=Fl. 157.058;-

incl. BTW incl. BTW

Voorlooiq ontwerp De minimaal vereiste opbrengst bedraagt (incl. grond):

Goedkope woningen: (1+0,08316)*(72.000+2.435)=80.625,-- incl. BTW Duurdere woningen: (1+0,08316)*(145.000+3.530)=160.882,-- incl. BTW

Definitief ontwerp De minimaai vereiste opbrengst bedraagt (incl. grond): Goedkope woningen: (1+0,084)*(72.000+4.060)=82.449,-- incl. BTW Duurdere woningen: (1+0,084)*(145.000+5.880)=163.554,-- incl. BTW

Bestek tekeninoen De minimaal vereiste opbrengst bedraagt (incl. grond):

Goedkope woningen: (1+0108424)"(72.000+9.130)=87.964,--incl. BTW Duurdere woningen: (1+0,08424)*(145.000+13.232)=171.561,-- incl. BTW

6.3.4

De analyse

Op basis van de berekeningen vaii de vereiste opbrengst per fase, is de verwachting dat een ontwikkelende aannemer bereid IS deze over te nemen. In geen enkele fase wordt een abnormale aiw!jking gesignaleerd.

Vervolgens dient er gekeken te worden hoe de inschatting van de marktontwikkeling de komende periode is. De verwachting voor dit project is, dat de prijzen wellicht heel licht zullen stijgen. Eventueel zouden de prijzen zich kunrien stabiliseren. Daarom is het niet noodzakelijk om nog eens een extra opslag te berekenen.

Doelstelling van de belegger is om huurwoningen te ontwikkelen en eventueel koopwoningen als dit noodzakelijk is om huurwoningen te verkrijgen. Daarnaast is de ontwikkeling van koopwoningen van belang om de kwaliteit in het gebied vast te leggen. Ais we naar deelplan 6 Vleuterweide kijken, dan blijk de risico-opslag voor de verschillende fasen te variëren tussen 8,316 % en 8,424 %. Op de geïnvesteerde bedragen zijn dit minimale verschillen. Het risico van het ontwikkelen van bestek en bestektekeningen is iets risicovoller dan het ontwikkelen van een vooriopig ontwerp. Dit is te verklaren door het feit dat naarmate men verder in het proces vordert, aanpassingen van het plan steeds minder eenvoudig door te voeren zijn.

Voor deelplan 6 adviseer ik om de woningen te ontwikkelen tot en met voorlopig ontwerp. Ten eerste wordt het risico voor Amvest hiermee beperkt, ten tweede wordt hiermee de basis kwaliteit in het gebied vastgelegd.

6.4

Samenvattend

e

Voor de casestudie is er een voorbeeldproject genomen, waar 76 woningen worden ontwikkeld, waarvan 54 koopwoningen.

a

Tijdens het voorlopig ontwerp wordt 6 % van de bijkomende kosten geinvesteerd, tijdens het definitief ontwerp wordt 10 % van de bijkomende kosten geinvesteerd en tijdens bestek en bestektekeningen is circa 22.5 % van de bijkomende kosten geinvesteerd.

e

Vervolgens zijn per fase de risico's geïnventariseerd Op basis van deze risico's is de risico-

.

opsiagfactor berekend die per fase uit komt op 0,316 %, 0,316 %, 0,4% en 0,424%. De woningen in deelplan 6, Vleuterweide kunnen het best ontwikkeld worden tot en met voorlopig ontwerp. De risico's blijven beperkt, maar de waardecreatie gerealiseerd.

7

Conclusie en aanbevelingen

Door Amuest is er de afgelopen jaren een aantal projecten oiiiwikkeid waaiin ook koopworiiriyeri werden gereaiiseerd. Tot op heden is er geen concreet beieid geweest hoe er het beste met de koopwoningen omgegaan kan worden.

in eerste instantie moet duideiijk zijn waarom deze woningen worden ontwikkeld, het is geen corebusiness, slechts een middel om huurwoningen te kunnen realiseren. Echter bij integrale gebiedsontwikkeiing bepalen de omiiggende woningen de waarde-oniwikkeling voor de huurwoningen. Dcarom is het van wezenlijk belang om als ontwikkelende belegger invloed te hebben om de ontwikkeling van de koopwoningen in de directe nabijheid,

Projectontwikkeiing kan vanuit de waardeketen benaderd worden. De waardeketen voor de ontwikkeling van koopwoningen bestaat uit een vijftai stappen. Een beiegger kan op vier verschillende momenten het project afstoten, nadat de kavel bouw- en woonrijp is gemaakt, na het afronden van het voorlopig ontwerp, na het afronden van het definitief ontwerp en na het gereed komen van bestek en bestektekeningen. Ais de belegger de woningen al verkoopt gedurende de stedenbouwkundige fase, of zelfs nog voor dat tijdstip, kan zij weinig tot geen invloed meer uitoefenen op de kwaliteit van de woningen.

Aanbeveling 1: Door alleen de huurwoningen te ontwikkelen bij integrale gebiedsontwikkeling, verlies j e de controle op de ontwikkeling van de koopwoningen. Daarom is het aan te bevelen om in ieder geval een deel van de koopwoningen te ontwikkelen, zodat in ieder geval de basis kwaliteit voor de omgeving is vastgelegd. Het verkopen van de koopwoningen in de stedenbouwkundige fase is niet voor de hand liggend. Hef advies is om minstens het voorlopig ontwerp te ontwikkelen.

Uit onderzoek is gebleken dat met name ontwikkelende aannemers geïnteresseerd zijn in het overnemen van projecten gedurende de ontwikkeiingsfase. Een corporatie en een ontwikkelaar pur-sang zijn hierin weinig tot niet in geïnteresseerd. Ten eerste omdat ze bang zijn dat dit hun positie zou kunnen schaden en ten tweede omdat hun core-business niet op het vlak van bouwen maar juist in het voortraject, de ontwikkeling, ligt.

Aanbeveling 2 :

Bij het doonlerkopen van het project zullen ontwikkelende aannemers de meeste interesse hebben. Zijzullen daarom als eerste benaderd dienen te worden voor een project.

Aan de ontwikkeling van koopwoningen liggen specifieke risico's ten grondslag. In dit onderzoek zijn een achttal risico's onderscheiden te weten publieksrisico, politiekrisico, grondexploitatierisico, planontwikkelingrisico, bouwrisico, afzetrisico en beroepsrisico. Deze risico's zijn weer te koppelen

aan de waardeketenmethodiek. Dit betekent dat iedere fase in de waardeketen zijn specifieke risico's heeft. Bij de bepaiing of men koopwoningenwil ontwikkelen en tot welke fase, is de inventarisatie van deze risico's van cruciaal belang.

Aanbeveling 3: Om te bepalen of een belegger koopwoningen wil realiseren en tot welke fase. is het van cruciaal belang om een risico-inventarisatie te maken, De risico-inventarisatie dient per fase te geschieden.

Op basis van de risico-inventarisatie is er een risico-opslagmodel ontwikkeld op basis waarvan per fase een opslagfactor berekend kan worden die opgeteld dient te worden bq de IRR. Hierdoor ontstaat er een nieuwe IRR voor de ontwikkeling van koopwoningen. Op het geïnvesteerde vermogen per fase dient dan de nieuwe IRR (de IRR voor koopwoningen) toegepast te worden. Echter uit de casestudic en op basis vari varianten, blijkt de opsiagiactor voor koopwoningen op eer1 niet complexe-iocatie nooit boven de 0,s % uit te kornen. Daarnaast is het exact bepalen van een percentage zeer arbitrair. Door net andere inschattingen, kan het percentage anders worden.

Aanbeveling 4: Om te bepalen welke opslagfacfor toegepast dient te worden kan het model uit deze scriptie gebruikt worden. Echter er is gebleken dat bij niet-complexe locaties de opslagfactor nooit boven de 0,5 % uitkomt. Hanteer voor de ontwikkeling van koopwoningen, bij een stabiele woningmarkt, op niet-complexe locaties standaard een opsiagfactor van 0,5 %. Als er een stijgende lijn in de huizenprijs te verwachten is, en de woningen worden in een vroeg stadium verkocht dient hiervoor een compensatie te komen. Als de verwachting is dat de huizenprijzen zullen dalen, dienen de woningen zo spoedig mogelijk worden verkocht.

Als men de risico-opslagen analyseert blijkt dat deze in eerste instantie afnemen, waarna de risico's tijdens de fase van het definitief ontwerp weer toenemen. Als we naar de doelstelling kijken van het ontwikkelen van koopwoningen door een ontwikkelende belegger, dan blijkt dat het belangrijkste aspect het beïnvloeden van de omliggende kwaiiteit is. Op het moment dat het voorlopig ontwerp afgerond is, is in principe de basis voor de kwaliteit en waardecreatie vastgelegd. Ook blijkt dit het moment te zijn waar de ontwikkelende belegger de minste risico's loopt en een onwikkelende aannemer bereid is relatief het meeste geld voor te betalen.

Aanbeveling 5: Om de kwaliteit in een gebied te bepalen is de ontwikkeling van het voorlopig ontwerp voldoende. De kwaliteit is bepaald, de risico's nog beperkt en de aannemer is bereid hier meer voor te betalen.

Aanbeveling 6: Een mogelijke variant voor Amvest zou kunnen zijn, dat ze op het moment dat er gestart kan worden met de bouwplanontwikkeling een contract afsluit met een aannemer. Tegen een vooraf

gestelde fee, ontwikkelt zij het voorlopig ontwerp, waarna het overgedragen wordt aan de aannemer die het verder uitontwikkeld Tevens worden er afspraken gemaakt over een overwinstregeling. Mocht de woning voor meer verkocht worden, dan ontvangt Amvest 50 % van de meeropbrengst. Voordeel van deze variant is, dat de invloed op de kwaliteit behouden wordt, zonder risico te lopen. Tevens plukt men de vruchten van de waarde-ontwikkeling. Het verder ontwikkelen dan voorlopig ontwerp is niet raadzaam omdat het een té groot beslag op het personeel legt en verder weinig toegevoegde waarde heeft Er zijn reeds enkele bedrvven die zo werken.

Ten slotte kan geconcludeerd worden dat het ontwikkeien van koopwoningen, grotendeels bestaat uit het beheersen en managen van ae risico's. Op het moment dat dit bij de beiegger een geïntegreerd onderdeel wordt het proces, worden de risico's nog meer beperkt.

Geraadpleegde iiteratuur

Blazer, j S . , f993, vastgoedprojectontwikkeiing. investeringsbesliss~ngin een onzekere wereld. Afstudeerscriptie Erasmus Universiteit Rotterdam.

Alders, B.. 2001, Risicomanagement en ICT: een meenfoudige reiat~e,Building Business, nummer 1 februari 2001

Byrne, P., 1996, Risk, uncertainty and decisionmaking in proper./ development, E&FN Span, London

Down, K., 1998. Beyond Value at risk: the new science of risk management. Chichester: John Wiiey & Sons Europe

Driel, A. van; 1998, Rendementsopfirnaiisatie door dynamisch vastgoedmanagement: Akro-consult.

Gooi, P. van, R. Weisz en P.G.M. van Wetten, 1993, Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese.

Kohnstamm, prof. drs. P.P. en drs. M.C. Oude Veldhuis, Wat is projectontwikkeling, Syllabus SBVvastgoed Jaargang 1999-2001 Lesmeister, Drs D R . , 1997, Risico-anaiyse bij projectontwikkeling (het kwantificeren van risico's b# investeringsbesiissingen), Amsterdam (PD0 215).

Schulte, Prof Dr K.W., 1996, Handbuch Immobilien Projektentwicklung, PDC Paderborn. 1996

Soetekouw,

R.H.,

1994,

Risicok

en

risicobeheersing

bij

projectontwikkeling

door

woningcorporaties, Amsterdam (PD0 115)

Schouls, A., 1991, Risico -analyse in de bouw, Afstudeerscriptie TU Delft

TNO, 1998, PPS-HST-Stafionsomgeving "Waardeketenonderzoek': NIBConsult B.V. en TNO Inro, Den Haag.

Vastgoedmarkt Jaargang 24, oktober 1997 (p 38-39), Risico's rond koopwoningen kunnen omlaag.

Verblakt, N.L.A.E., 2000,

Vastgoedinvesteerder

versus vastgoedanalist.

waardecreatie. Afstudeerscriptie Universiteit van Amsterdam.

Eén doelstelling:

Vermande, H.M., 2000: Risicomanagement in de bouw; een verkenning. Stichting Bouwresearch, Rotterdam

Verrneulen, E.M., 1997, Dossier Ondernemingszaken: onderneming & risicomanagement. Artikei I: De kenmerken van risicomanagement. Den Haag Wetten; P.P.. 2000. Forward Rates voor gewenste IRR op ontwikkelingsprojecfen: Amsterdam

Bijlage I: Lijst met geraadpleegde personen M.W.A. Maas

Arnvest

R.A.J. Slagter

Arnvest

Charlie Martens

Arnvest

K. van Loon

Ballast Nedam Woningbouw

R.Honig

Ballast Nedam Woningbouw

K. de Haas

WVA

M. Damen

Van Nimwegen en Partners

F. van Hoeken

DTZ Zadelhoff

H.A.J. Neerhof

Credo

Bijlage II: Vragenlijst voor d e interviews l.

Kunt u de volgende aigemene gegevens over uw organisatie verstrekken ? heefl u een eigen afdeling projectontwikkeling? hoeveel mensen zijn hier werkzaam ? hoeveel woningen per jaar ontwikkelt uw organisatie ? e

ontwikkelt u woningen voor eigen portefeuille ? Z o ja, hoeveel per jaar ? oniwikkelt u koopwoningen ? Z o ja hoeveel per jaar ?

2

Als u alleen huurwon~nqenontwikkelt, waarom ontw,kkeli u geen koopwoningen ?

3,

Als u zowel huur- als koopwoningen ontwikkelt: tot welKe fase ontwikkelt u de koopwoningen ? iigt hier een duideiijke beleidsdoelstelling achter of is het toeval dat u tot die fase ontwikkelt ?

4.

Als u alleen koopwoningen ontwikkelt: heeft u wel eens woningen voor een belegger verkocht ? in welke fase heeft u deze woningen overgenomen ? waarom pas in deze fase ?

-

e

hoe is de prijsvorming tot stand gekomen ? bent u geïnteresseerd om koopwoningen over te nemen van een belegger? zo ja, hoe en tegen welke voorwaarden ?

5,

U krijgt woningen aangeboden van een andere partij waar geeft u dan de voorkeur aan en waarom ? Grond, VO, DO of bestek en tekeningen. Hoe zou u bepalen wat het aangeboden pakket waard is ?

6.

Welke specifieke risico's spelen er bij het ontwikkelen van een V 0 ? Welke specifieke risico's speien er bij het ontwikkelen van een DO ? en welke bij het ontwikkelen van bestek en tekeningen ? Hoe zou u de risico's kwantificeren ?

Bijlage III: Stellingen

1. Een ontwikkelende belegger heeft voldoende expeirise om koopwoningen te ontwikkelen.

helemaal

geen

oneens

oneens

( j

(

1

mening

1

(

helemaal eens

eens

( )

( )

2. Er is een markt voor VO's

helemaal

geen

oneens

oneens

( )

(

1

helemaal

menlng

eens

eens

( j

( )

(

1

3. Er is een markt voor DO'S

helemaal

4.

geen

helemaal

oneens

oneens

mening

eens

( )

( )

( )

(

i

eens

( )

Er is een markt voor bestek en tekeningen.

helemaal

geen

helemaal

oneens

oneens

mening

eens

( )

( )

( )

(

1

eens

( )

5. Tijdens de ontwikkeling van het VO, wordt 5 %van de bijkomende kosten geinvesteerd. helemaal

geen

oneens

oneens

( )

i)

mening

)

helemaal eens

eens

( )

( )

5. Tijdens de ontwikkeling van het DO, wordt 10 % van de bijkomende kosten geinvesteerd, helemaal

geen

helemaal

oneens

oneens

mening

eens

eens

( )

i

( )

0

( )

7

Tijdens de ontwikkeling tot en met bestek en tekeningen, wordt 20 tot 25 % van de bijkomende geinvesteerd

geen

helemaal oneens (

8

1

oneens

mening

( i

(

helemaal

1

eens

eens

i

(

1

Een ontwikkelende aannemer zal eerder geïnteresseerd zijn in het overkopen van 'ontwerpen' van een belegger dan een eefi ontwikkelaar pur sang.

helemaôl oneens

(

1

geer oneens

(

1

mening

(

1

helemaal eens

(

1

eens

(

1

9. Voor de ontwikkeling van een DO ontwerp voor een goedkope woning (tot Fl 300.000.--) dient men procentueel meer van de stichtingskosten te investeren dan b$ een dure woning.

helemaal oneens (

1

geen

helemaal

oneens

mening

eens

( )

( )

(

1

eens

(

1

10. Op de ontwikkeling van goedkope woningen (tot F1.300.000,--)wordt procentueel minder winst behaald dan op duurdere woningen (boven Fl. 300.000,--). helemaal oneens

(

1

geen oneens

(

1

helemaal

mening

eens

( )

(

1

eens

(

1

Bijlage !V: Stichtingskostenopbouw casestudie

i1

Grondkosten aankoop

60.504 121.849

Bouwkosten aanneemsom kwaliieitsfonds dub0 onvoorzien

bodemonderzoek kostendeskundige

Verkoopkosten makelaar reclame GIW Notaris Brochure Diverse

I

Overige leges aansluitkosten

Rente Ivoor bouw tijdens bouw

l

2 930

1

500

4.630

7001

Aln. kosten pr6 management

TOTAAL BTW STICHTINGSKOSTEN

9 O00 9.000

15 O00 15.000

252 101 420 168 47899 79832 300.000 500.000

Bijllage V : Risico-opslag model (BELA IRISICO [NG I 12lverkrijgings/prijsrisico

I

I

i

9 bouwrijpmaak-

GEVOLGEN

/RELATIEF BELANG

/

/

71- tegenvallende grondopbrengsten 51-hoaere kosten groñdexploitatie 3 - hogere rentekosten

risico

2 milieurisico

10 politiek risico

10 ro-risico 7 verkavelingsrisico 2 subsidierisico 7 afbreukrisico

5 planwijzigingsrisico 8 begrotingsrisic O

2 ontwerprisico

lkwaliteitsrisico 8 afzetsnelheids-

risco 10 marktrisico

4 aanbestedings. riscio 1 faillisementsrisico 2 bouwtijdrisico

100

ISCORE tirssnn 0 i ~ o t a - l i len +5

1

I

[

/score O O

1

I

01

01

1

6 hogere bouwkosten 1 hogere kosten grondexploitatie y- hogere bijkomende kosten 21- tegenv-fl o ende voorschrifter 4'- vertraging door moeizame samenwerk 4 - veriraging door pettenprobleem 10 - vertraging door procedures 7 - minder opbrengsten door minder woningen 2 -geen subsidie mogelijkheden 7 - plan gaat niet door 5 - plan dient gewijzigd te worden 31- bijkomende kosten vallen tegen 5 - aanneemsom verkeerd geraamd 2 - meerkosten door ontwerpfouten 1 - tegenvallende opbrengst door kwaliteit 8 - hogere rente kosten

.-

O

O

O

O

O

O O

7 - plan dient gewijzigd te worden 3 - rendement wijzigt 4 - hogere bouwkosten 1 - rente verlies

1 - rente kosten 1 - claims ivm verplichtingen 1O0

O

o

Toelichtino oo hmmpddDe tabel bestaat uit 6 koiommen. Het totaie risico per fase is gesteld op 100 %. Vervolgens is in de eerste kolom een verdeiing gemaakt over de risico's die zich in alle fasen voordoen. Als voorbeeld: het verkrijgingsprijsrisico heeft een aandeel van 12 in het totale risico. Vervolgens heeft het verkrijgingsprijsrisico een tweetal gevoigen te weten; tegenvallende grondopbrengsten en hogere kosten in de grondexploitatie. Het aandeel dat het verkrijgingsprijsrisico in deze fase heeft, is verdeeld over de twee gevoigen respectievelijk 7 en 5. Met andere woorden de gevoigen die voortkomen uit tegenvallende grondopbrengsten hebber. een zwaardere weging dan de gevoigen die voortkomen uit hogere kosten voor de grondexploitatie Op basis van kennis en ervaring uit de praktijk, en op basis van verschillende ervaringen met projecten in het verleden, zijn weegfactoren aan de verschillende risico's toegekend. Ter illustratie: het aanbestedingsnsico is ingeschat op 4, het faillissementsrisico op 1. In de praktijk is gebleken dat het faillissementsrisico in grote mate te beperken is; op basis van goed vooronderzoek kan men een aannnemer selecteren waarvan de kans vrij klein is, dat deze failliet zal gaan. De invloed die men uit kan oefenen om het risico ten aanzien van het aanbestedingsrisico te is minimaai. De gevoigen van het aanbestedingsrisico hebben ook een veel grotere impact op het totaie risico.

Vervolgens dient de ontwikkelaar per fase een score ten aanzien van het project in te vullen. De score kan liggen tussen O en +5. Er wordt O ingevuid ais er geen sprake is van een bepaald risico en er wordt +5 ingevuld als dit risico, naar inschatting van de ontwikkelaar maximaal is.

Vervolgens dient de score vermenigvuldigd te worden met het relatief belang, dit geeft een totaal score die tenslotte bij elkaar opgeteid worden. De som van de totaal score per fase is aitijd minimaal O en maximaai 500.

De IRR bij Amvest is opgebouwd uit de IRR lange rente plus winstopslag en risicotoeslag. In het kader hiervan zou het realistisch zijn om een maximale risico-toeslag aan de koopwoningen toe te kennen van I %'. Waarbij de totale IRR uitkomt op 9 % bij het meest maximale risico-opslag model.

Een totaal score van 150 betekent dus een risico-opslag van 0,3 %. (1501500=0,3).

Ouslaqfactor Ianqlopende proiecten: Naast de opslagfactor voor de geïnventariseerde risico's dient een projectontwikkelaar ook rekening te houden met de doorlooptijd van een project. In februari 2000 is er door de research

1% is tot stand gekomen op basis van scenarioanalyse.

afdeiing van Amvest een onderzoek verricht welke yieldopslag hiervoor gehanteerd dient te worden. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat het risico dat verbonden is aan het op !ermijn realiseren van een onroerendgoed belegging in hoofdzaak tot uitdrukking komt in de prijs van het project. Met dit risico wordt op een sectorspecifieke wijze rekening gehouden door een opslagfactor van 0,07 te hanteren voor projecten die niet 1 % jaar na beslissing in uitvoering komen. Kortom projecten die niet binnen 2 jaar in uitvoering zijn krijgen bovenop de risico-opslag een extra opslag van 0,07 .O/'

Bijlage V1: Toelichting op de risico's. prb!iel.risici: Onder publieksrisico verstaan we de onzekerheid die in een project aanwezig is door de kans dat de RO-procedure vertragen of wijzigen. Soorten risico's hierbij zijn: RO-procedure risico: het gevolg hiervan is dat er renteverliezen optreden of dat het plan door een wijziging in de RO-procedure minder op kan brengen.

Politieke risico: De kans dat tijdens het ontwikkelingsproces relevante gemeentelQkeof landelijke voorschriften wijzigen of dat er andere politieke partijen met afwijkende opvattingen zullen participeren in het gemeente bestuur. Er zijn een viertal politieke risico's te onderscheiden wettelijke voorscnrifienrisico: de kans dat de overheid komt met nieuwe richtlijnen

e

enlcf voorschriften waardoor het project aangepast dient te worden en eventueel veel duurder uit kan vaiien. samenwerkingsrisico: de kans dat de samenwerking met de overheid zeer moeizaam verioopt, waardoor er vertragingen in het proces kunnen ontstaan. veranderende poiitiekrisico: de kans dat er op korte termijn een andere politieke partij zal regeren, die andere inzichten en opvattingen heeft over de ontwikkeling van het betreffende gebied. pettenprobleem: het risico dat kan ontstaan als de gemeente participeert in een Publiek Private Samenwerking en dus te maken heefi met haar rol als publieke partij en als private partij in de samenwerking. Dit risico heefi vertraging tot gevolg.

Beroe~srisico: Het risico dat er tegen het plan in beroep wordt gegaan, hetgeen kan leiden tot uit te keren schadevergoedingen of vertragingen. beroepsprocedure tegen de RO-piannen: de kans dat er vertraging op treedt als gevolg van bezwaren van omwonende tegen een bestemmingsplan beroepsprocedure tegen de ontwikkelde projecten: de kans dat er vertraging in een project op treedt als gevolg van bezwaren tegen de aanvraag van een bouwvergunning.

Grondexoloitaitierisico:

De onzekerheid ten aan zien van de grondexploitatie vanaf de verwerving tot en met de uitgifie van de kavels. Hieronder vallen: verkrijgingsprijsrisico: de kans dat de verworven gronden uiteindelijk niet tegen de aankoopprijs kunnen worden ingeruiid.

bouwrijpmaken risico: de kans dat de feiteiijke kosten van het bouw- en woonrijpmaken van het gebied hoger zijn dan begroot. bodemverontreiniging risico: de kans dat de bodem dusdanig vervuild is, dat er hoge kosten gemaakt dienen te worden voor de sanering hiervan pianwijzigingsrisico in de verkaveling: de kans dat door het gestelde ambitie niveau van de gemeente het aantai woningen in het gebied niet gereaiiseerd kan worden, waarmee bij de aankoop van de gronden rekening was gehouden.

Planontwikkelinclsrisico: De onzekerheid die ontstaat door het niet beheersen van de kosten en de tijd gedurende de gehele planontwikkeiing. Voorbeelden hiervan zijn: e

afbreukrisico: de kans dat het project uiteindelijk niet gerealiseerd kan worden. pianwijzigirigsrisico: de kans dat een oi~twikkeidpian gewijzigd dient te worden ~egrotingsrisicobijkomende kosten: de kans dat de inschatting van de bukomende kosten door prijswijziging of meerwerk hoger uitvallen dan begroote subsidieverstrekkingrisico: de kans dat de begrote subsidie niet of deels aan het pian wordt toegekend.

Bouwrisico:

Onzekerheid over kosten en tijd gedurende bouwproces (compiex proces iedere keer weer wiel uitvinden). aanbestedingsrisico: kans dat de aannemer de bouwkosten hoger inschat, waardoor hij minder bereid is te geven voor het product ontwerprisico: kans dat er in het ontwerp fouten zijn gemaakt, waardoor de aannemer die het project eventueel over zou willen nemen, minder bereid is te betalen. kwaliteitsrisico: de kans dat het ontwikkelde project dusdanig van kwaliteit is dat het niet in verhouding staat met de opbrengsten en uiteindelijk dus minder op kan brengen.

= faillissementsrisico: de kans dat bij de verkoop van het project aan een ontwikkelende aannemer, de koper failliet gaat waardoor er vertraging in het proces kan ontstaan. bouwtijd risico: de kans dat de ingeschatte bouwtijd veel langer duurt, waardoor de rentekosten zuiien toenemen prijsrisico (prijsstijgingrisico): de kans dat de kosten van de bouw dusdanig zullen stijgen, dat er minder geboden kan worden voor het te ontwikkelen project.

Afzetrisico:

Onzekerheid die ontstaat door het niet of minder snel afzetten van het product. e

marktwijzigingsrisico(lagere opbrengst): de kans dat een project voor minder verkocht ka:: v:orden omdat de maiiitomsianaigneden zijn gewijzigd. afzetsnelheid (bijvoorbeeld trager): de kans dat de verkoop van een project langer duurt, omdat er minder gegadigden zijn. inflatierisico (leidt tot lagere reële opbrengst): de kans dat gedurende de ontwikkeling de feitelijke inflatie tijdens het ontwikkeiingsproces hoger is dan de ingeschatte waarden. renterisico: de kans dat de feitelijke rentestand tijdens het ontwikkelingsproces hoger is dan de vooraf ingeschatte waarde.