HET LOT VAN HET HUURCONTRACT BIJ VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED

Universiteit Gent Academiejaar 2008-2009

MASTERPROEF

HET LOT VAN HET HUURCONTRACT BIJ VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED Prof. J. BAEL

Danneels Véronique Student master in het notariaat

1

INHOUDSTAFEL HOOFDSTUK I: INLEIDING................................................................................................... 4 HOOFDSTUK II: HUUR........................................................................................................... 5 AFDELING I: ALGEMEEN.................................................................................................. 5 AFDELING II: GEMEEN HUURRECHT ............................................................................ 7 § 1 Duur – opzeg ................................................................................................................ 7 § 2 Vorm van de gemene huur ........................................................................................... 8 AFDELING III: WONINGHUUR......................................................................................... 9 § 1 Duur – opzeg ................................................................................................................ 9 § 2 Vorm van de woninghuur........................................................................................... 10 AFDELING IV: HANDELSHUUR..................................................................................... 11 § 1 Duur – opzeg .............................................................................................................. 11 § 2 Vorm van de handelshuur .......................................................................................... 12 AFDELING V: PACHT....................................................................................................... 13 § 1 Duur – opzeg .............................................................................................................. 13 § 2 Vorm van de pachtovereenkomst ............................................................................... 14 HOOFDSTUK III: VERVREEMDING................................................................................... 15 AFDELING I: EIGENDOMSOVERDRACHT................................................................... 15 AFDELING II: VRIJWARING VOOR UITWINNING ..................................................... 15 AFDELING III: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE VERVREEMDING AAN DE HUURDER........................................................................................................................... 16 HOOFDSTUK IV: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE HUUR AAN DE VERKRIJGER BIJ VRIJWILLIGE VERVREEMDING ................................................................................. 17 AFDELING II: TEGENWERPELIJKHEID VAN HUUR IN HET ALGEMEEN............. 17 § 1. Schriftelijk bewijs ..................................................................................................... 17 § 2. Vaste datum............................................................................................................... 18 § 3. Overschrijving ........................................................................................................... 20 AFDELING III: GEMEEN HUURRECHT - ARTIKEL 1743 BW.................................... 21 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 22 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 24 § 3 Registratieverplichting ............................................................................................... 26 AFDELING IV: WONINGHUUR – ARTIKEL 9 WONINGHUURWET......................... 27 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 28 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 32 § 3 Registratieverplichting ............................................................................................... 32 AFDELING V: HANDELSHUUR – ARTIKEL 12 HANDELSHUURWET .................... 34 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 35 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 39

2

§ 3 Geen cumulatie van vergoedingen ............................................................................. 39 § 4 Registratieverplichting ............................................................................................... 41 AFDELING VI: PACHT – ARTIKEL 55 PACHTWET..................................................... 41 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 43 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 44 § 3 Registratieverplichting ............................................................................................... 44 HOOFDSTUK V: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE HUUROVEREENKOMST AAN DE VERKRIJGER BIJ DE PROCEDURE VAN UITVOEREND ONROEREND BESLAG44 AFDELING I: GEMEEN HUURRECHT ........................................................................... 46 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 46 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 47 AFDELING II: WONINGHUUR ........................................................................................ 48 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 48 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 51 AFDELING III: HANDELSHUURWET ............................................................................ 52 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 52 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 53 AFDELING IV: PACHT...................................................................................................... 53 § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger............................................................................... 53 § 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger ........................................................................ 54 AFDELING V: VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE NOTARIS .............................. 54 HOOFDSTUK IV: BESLUIT .................................................................................................. 55 BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................... 56

3

HET LOT VAN HET HUURCONTRACT BIJ VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED HOOFDSTUK I: INLEIDING 1. De huurovereenkomst schept verbintenissen tussen verhuurder en huurder, verbintenissen om iets te doen. De verhuurder blijft beschikken over het zakenrechtelijk statuut en kan het verhuurde goed vervreemden. Hij kan het verkopen, ruilen, inbrengen in een vennootschap, schenken, legateren of het vruchtgebruik overdragen. Welke gevolgen brengt de vervreemding mee voor de lopende huur? De huurder legt zijn huurcontract voor, doch deze overeenkomst brengt alleen gevolgen teweeg voor de contracterende partijen. De verkrijger is een derde ten aanzien van de huur en moet zich er niet bij neerleggen. Hij kan de huurder uitzetten.1 Het lot van het huurcontract wordt enkel in vraag gesteld bij vervreemding onder bijzondere titel; wanneer de overdracht plaatsheeft ingevolge het overlijden van de eigenaar-verhuurder zijn de erfgenamen onder algemene titel gehouden de huurovereenkomst van hun rechtsvoorganger te eerbiedigen.2

2. Enkele vragen waarmee de notaris kan te maken krijgen bij de vervreemding van een verhuurd of verpacht onroerend goed zijn de volgende: Welke mogelijkheden heeft de verkrijger om een huurcontract te beëindigen? Hoe kan de huurder zich hiertegen beschermen? Kunnen bedingen in het huurcontract of pachtovereenkomst de rechten van de vervreemderverhuurder, of van de verkrijger, beperken? Kunnen omgekeerd, bedingen in de akte van vervreemding de rechten van de huurder beïnvloeden? Welke clausules kunnen opgenomen worden in een akte van vervreemding? In het kader van zijn voorlichtings- en onderzoeksplicht moet de notaris de huurtoestand onderzoeken om de nieuwe eigenaar te kunnen inlichten over zijn rechten en plichten, en de

1

Art. 1165 BW; R. DEKKERS, A. VERBEKE, N. CARETTE en K. VANHOVE, Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 613, nr. 1120. 2 Voor het gemeen huurrecht: R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 617, nr. 1128. Voor handelshuur: A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 105, nr. 213.

4

huurtoestand desgevallend vermelden in de akte. Doet hij dat niet dan kan hij aansprakelijk gesteld worden indien de verkrijger geschaad wordt in zijn verwachtingen.3

3. Alle huurregimes komen aan bod. Doch de bespreking ervan wordt voornamelijk beperkt tot een onderzoek van de klassieke huurovereenkomst van elk huurregime. Jachtpacht, onteigening van het verhuurde goed, vervreemding van sociale woningen, van goederen van de Staat, gemeenten en openbare instellingen vallen buiten het voorwerp van de studie omdat ze onderworpen zijn aan bijzondere wetgeving. Het thema van de masterproef houdt verband met de duur en de opzegmogelijkheden van het contract. Gezien een volledige analyse te ver zou leiden, wordt de bespreking ervan beperkt tot die elementen die relevant zijn in het kader van een vervreemding van het verhuurde goed.

4. Hoe bepaalde recente wijzigingen van de huurwetgeving de rechtspositie van de vervreemder-verhuurder, huurder en nieuwe eigenaar beïnvloeden is eveneens voorwerp van de studie. Sommige nieuwe voorschriften zijn in het gemeen huurrecht ingevoegd, terwijl andere opgenomen zijn in de Woninghuurwet. De formulering van het toepassingsgebied van de voorschriften is telkens specifiek, waardoor de reikwijdte van de nieuwe maatregelen divers is.

HOOFDSTUK II: HUUR AFDELING I: ALGEMEEN 5. De huurovereenkomst is een consensuele overeenkomst en komt tot stand door de wilsovereenstemming van verhuurder en huurder nopens de wezenlijke bestanddelen van de huur, namelijk het voorwerp van de huurovereenkomst, de prijs en de duur.4 5 De huurovereenkomst is ook een wederkerige overeenkomst en schept wederzijds verbintenissen. De eigenaar-verhuurder moet het gebruik en genot van een zaak verschaffen. De huurder moet huurgeld of pacht betalen.6

3

C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 227, nr. 375. Vred. Brussel (IV) 31 januari 1978, T.Vred. 1978, (198) 199 (dispositief). 5 “Het voorwerp van de huurovereenkomst omvat in hoofde van de verhuurder de verplichting tot het verschaffen “van het rustig genot van het goed en in hoofde van de huurder de verplichting tot het betalen van de huurprijs.” D. MEULEMANS, A. HINDERYCKX, J. KAMOEN, M. KESTELYN, T. LAUWERS, L. MACHON, D. MARTENS, N. PUISSANT, B. RAES, P. SINNAEVE en J. TACKOEN (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, s.l., Story, 2008, A - X - 4 – 1. 6 Art. 1709 BW; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 566, nr. 1020; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 95. 4

5

6. De huurder beschikt niet over een zakelijk recht ten aanzien derden, doch enkel over een vordering tegen de verhuurder. In tegenstelling tot een zakelijk recht verleent een persoonlijk recht of vorderingsrecht geen rechtstreekse zeggenschap over een zaak, zonder toedoen van een persoon. De huurder heeft enkel het recht om van een bepaalde persoon een prestatie te bekomen. De verhuurder is verplicht iets te doen en de huurder is schuldeiser van die verbintenis.7

7. Om de huurder het vreedzaam gebruik en genot van het goed tijdens de huur te verschaffen, moet de verhuurder hem vrijwaren tegen aanspraken van derden. De verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor rechtsstoornis, die ontstaat wanneer een derde enige aanspraak maakt op het verhuurde goed die het gebruik door de huurder verhindert of beperkt. 8 Bij genotsderving ingevolge rechtsstoornis moet de huurder daarvan kennis geven aan de verhuurder, die de aanspraak van de derde moet beantwoorden, en de stoornis moet doen ophouden.9 De vrijwaringsplicht van de eigenaar-verhuurder die zijn verhuurd goed vrijwillig vervreemdt houdt onder meer in, dat hij aan de verkrijger de verplichting moet opleggen de lopende huur na te leven, zelfs al heeft de huur geen vaste datum. Hij moet in de akte van vervreemding een beding inlassen waarbij de verkrijger zich ertoe verbindt om de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen, eerbiedigingsbeding genaamd, hetwelk een beding ten behoeve van een derde is, met name de huurder. Gebeurt dit niet en wordt de huurder uitgezet door de verkrijger, dan kan de eigenaar-verhuurder aansprakelijk gesteld worden wegens tekortkoming aan zijn plicht het rustig genot te verschaffen gedurende de huur, voorgeschreven door artikel 1719, 3° BW.10

8. Het toepasselijk huurregime wordt bepaald door de aard en de bestemming van het verhuurde goed. Heeft de huur betrekking op de hoofdverblijfplaats van de huurder, dan gelden

7

R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 567, nr. 1023; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 97. 8 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 584-585, nrs. 1067-1068; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 131. 9 Art. 1726 en 1727 BW; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 586, nr. 1069. 10 Cass. 19 oktober 1990, Pas. 1991, I, (179) 181-182; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 613, nrs. 1120-1121; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 465, nrs. 1180-1181; Zie ook D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 659, nr. 9.

6

de regels van de Woninghuurwet.11 Is het verhuurde goed bestemd tot kleinhandel of ambacht, dan zijn de regels van de Handelshuurwet van toepassing.12 De huur van een landeigendom is onderworpen aan de Pachtwet.13

AFDELING II: GEMEEN HUURRECHT 9. Dit regime is toepasselijk op alle huurovereenkomsten die niet onderworpen zijn aan één van de drie bijzondere regimes.14 Daarnaast is het aanvullend van toepassing op alle huurovereenkomsten die onderworpen zijn aan één van de drie bijzondere regimes, voor aangelegenheden die niet in het bijzonder regime geregeld worden, met andere woorden als in het betrokken bijzonder regime niet in een specifieke, van de gemene huur afwijkende regeling is voorzien.15

§ 1 Duur – opzeg 10. Voor een huurovereenkomst naar gemeen recht is geen minimumduur voorzien.16 Vermeldt het huurcontract uitdrukkelijk een termijn, dan eindigt de huur van rechtswege bij het einde van de bepaalde termijn. Geen van de partijen hoeft de huur op te zeggen om een einde te stellen aan het contract.17 18 Bij ontstentenis van een overeenkomst omtrent de termijn gaat het om een huur voor onbepaalde duur, die wordt geacht te zijn aangegaan per maand en kan worden beëindigd mits een opzegtermijn van één maand, tenzij het een huur van een gemeubeld appartement betreft. In dat geval wordt een duur vermoed naargelang de huurprijs is aangegaan, per jaar, per maand of per dag.19

11

Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, BS 22 februari 1991, hierna “Woninghuurwet” genoemd. 12 Wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, BS 10 mei 1951, hierna “Handelshuurwet” genoemd. 13 Pachtwet 4 november 1969, BS 25 november 1969. 14 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, s.l., Story, 2008, A - IX - 1 - 1; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 15, nr. 9. 15 Voor woninghuur: R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 619, nr. 1131. Voor handelshuur: Cass. 19 maart 1971, Arr.Cass. 1971, (702) 703. Voor pacht: Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 186. 16 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 2 - 1. 17 Art. 1737 BW; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 571, nr. 1032. 18 De opzeg is een eenzijdige wilsuiting waarmee één der partijen een einde wil stellen aan de huurovereenkomst. Zie Vred. Grâce-Hollogne 4 mei 1990, T.Vred. 1990, (375) 377; D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 4 – 1. 19 Art. 1736 en 1758 BW; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 572, nr. 1033; Y. MERCHIERS, “Tegenwerpelijkheid van

7

Is de huurovereenkomst mondeling aangegaan dan moet evengoed worden nagegaan of tussen partijen een bepaalde duur werd overeengekomen. Het bewijs hiervan kan geleverd worden door voorlegging van het betalingsbewijs van voorafbetaalde huurgelden.20 11. Partijen kunnen de lopende huur te allen tijde minnelijk beëindigen.21

12. In de huurovereenkomst kan een uitzettingsbeding opgenomen zijn. Het is een bepaling die de nieuwe eigenaar het recht geeft de huurder uit te drijven, zonder enige opzegtermijn, noch opzegvergoeding, noch opzegreden.22 Het is een beding ten gunste van een derde, meer bepaald ten gunste van de potentiële verkrijger van het verhuurde goed.23 De verkrijger die de huurder wil uitzetten is verplicht hem te waarschuwen binnen de termijnen bepaald door de wet of de overeenkomst.24

§ 2 Vorm van de gemene huur 13. Zoals gezegd komt de huurovereenkomst tot stand solo consensu. De wet stelt in principe geen vormvereisten. Het contract kan mondeling worden gesloten, zelfs stilzwijgend, tenzij de wet anders bepaalt.25 In het gemeen huurrecht moet sedert kort één vorm van huur verplicht schriftelijk worden vastgelegd. Door het nieuwe artikel 1714bis BW is de verhuring van kamers, bedoeld voor de huisvesting van één of meer studenten, onderworpen aan de verplichting van het eveneens nieuwe artikel 1bis Woninghuurwet, waarover verder meer, en moet dus een geschrift worden opgesteld (infra 10, nr. 18).26

de huur bij verkoop en opzegging in het algemeen huurrecht na de Wet van 20 februari 1991” (noot onder Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, (381) 383. 20 Y. MERCHIERS, “Tegenwerpelijkheid van de huur bij verkoop en opzegging in het algemeen huurrecht na de Wet van 20 februari 1991” (noot onder Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, (381) 383- 384. Anders: R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 572, nr. 1034. 21 Art. 1134, tweede lid BW. 22 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 31, nr. 7. 23 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 464, nr. 1179. 24 Art. 1748 BW; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 24, nr. 26. 25 Art. 1714 BW, zoals gewijzigd bij art. 97 van de Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007 (derde uitgave); art. 1738 BW; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 569, nr. 1027. 26 Art. 1714bis BW, ingevoegd bij art. 98 van de Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007 (derde uitgave).

8

AFDELING III: WONINGHUUR 14. De bepalingen van dit bijzonder huurstelsel zijn van dwingende aard, tenzij anders bepaald.27 Afwijkende bedingen in de huurovereenkomst zijn aangetast door een relatieve nietigheid, die enkel kan ingeroepen worden door de beschermde partij.28 Die nietigheid verjaart op grond van artikel 1304 van het Burgerlijk Wetboek na 10 jaar.29

§ 1 Duur – opzeg 15. De duur van een woninghuur is in principe 9 jaren.30 Anders dan in het gemeen huurrecht heeft een woninghuurovereenkomst steeds een bepaalde duur. Overeenkomsten voor onbepaalde duur worden herleid tot 9 jaren.31 Er is geen automatische beëindiging van de overeenkomst bij het verstrijken van de termijn van 9 jaren zoals in het gemeen huurrecht. De overeenkomst moet beëindigd worden door een opzeg betekend door één van de contracterende partijen, minstens 6 maanden vóór het einde van de termijn. Bij niet tijdige opzeg wordt de huur, onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke overeenkomst, verlengd met 3 jaren.32

16. De verhuurder kan de huur vroegtijdig beëindigen in drie gevallen, tenzij hij hiervan afstand deed bij het sluiten van de overeenkomst. Telkens bedraagt de opzegtermijn 6 maanden. Hij kan in de eerste plaats te allen tijde opzeggen voor eigen gebruik of voor gebruik door één van de in de wet limitatief opgesomde personen. Daarnaast heeft hij de mogelijkheid om na 3 en na 6 jaren op te zeggen om werken uit te voeren aan het verhuurde goed. Tenslotte kan de verhuurder bij het einde van elke driejarige periode opzeggen zonder enig motief op te geven, mits een opzegvergoeding. De opzegvergoeding bedraagt 9 maanden huur bij beëindiging na 3 jaren en 6 maanden huur bij beëindiging na 6 jaren.33

27

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 104, nr. 243. R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 619, nr. 1131. 29 Memorie van toelichting bij Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/1, 27. 30 Art. 3, § 1, eerste lid Woninghuurwet. 31 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 622, nr. 1135. 32 Art. 3, § 1, tweede en derde lid Woninghuurwet; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 622, nr. 1135; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 57, nr. 41. 33 Voor de overige toepassingsvoorwaarden zie: art. 3, § 2, art. 3, § 3 en art. 3, § 4 Woninghuurwet; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 622, nr. 1136. 28

9

Wanneer de verhuurder de huur opgezegd heeft, kan de huurder een tegenopzeg geven mits een opzegtermijn van 1 maand. De huurder is geen opzegvergoeding verschuldigd.34 Ook de verhuurder dient geen vergoeding te betalen, aangezien de huur eindigt door de opzeg van de huurder.35

17. De huurder heeft ook de mogelijkheid de woninghuur op elk moment te beëindigen zonder enig motief, mits een opzegtermijn van 3 maanden en een opzegvergoeding.36 Maar vanaf 1 juli 2007 kan hij, krachtens het nieuwe derde lid van artikel 3, § 5 Woninghuurwet, zelfs opzeggen zonder opzegtermijn noch -vergoeding zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van 2 maanden, die wordt bedoeld in het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.37

§ 2 Vorm van de woninghuur 18. Tot vóór de wetswijziging moesten enkel de woninghuur van korte duur, de woninghuur van lange duur en de levenslange huur schriftelijk worden vastgesteld.38 Overige huurovereenkomsten konden ook mondeling worden gesloten.39 Het nieuwe artikel 1bis Woninghuurwet, ingevoerd bij de Wet van 26 april 2007, bepaalt dat elke huurovereenkomst die onder toepassing van de Woninghuurwet valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder schriftelijk moet vastgelegd worden. Maar mondelinge huurovereenkomsten, gesloten vóór de inwerkingtreding van het artikel, mogen doorlopen.40 Elke partij kan evenwel vragen dat de inhoud ervan schriftelijk wordt bevestigd.41

34

Art. 3, § 5, vierde lid Woninghuurwet. Cass. 10 januari 2008, RW 2008-09, (535) 536, nr. 4 (verkort), noot A. VAN OEVELEN; Cass. 15 september 2006, TBO 2007, 95, noot M. DAMBRE; Cass. 22 juni 1998, Arr.Cass. 1998, (738) 739; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 623, nr. 1136. 36 Art. 3, § 5, eerste en tweede lid Woninghuurwet. 37 Ingevoegd bij art. 73 van de Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave); R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 623, nr. 1136. 38 Respectievelijk art. 3, § 6 Woninghuurwet, art. 3, § 7 Woninghuurwet, art. 3, § 8 Woninghuurwet. 39 Art. 1714 BW. 40 Ingevoegd door art. 2 van de Wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, BS 5 juni 2006. 41 Art.l 1bis, vierde lid Woninghuurwet; M. DAMBRE, “Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007”, in RECHTSKRONIEK VOOR HET NOTARIAAT, XII, Brugge, die keure, (159) 169, nr. 16. 35

10

AFDELING IV: HANDELSHUUR 19. De meeste bepalingen van de Handelshuurwet zijn van dwingend recht en werden opgesteld in het belang van de huurder. De beschermde partij kan vooraf, bij het sluiten van de huurovereenkomst, niet verzaken aan de bescherming. Wordt in het huurcontract toch een strijdig beding opgenomen dan is het beding aangetast door een relatieve nietigheid. Het nietig beding kan wel nadien door de beschermde partij bevestigd worden.42 Slechts de artikelen waarvan de tekst, uitdrukkelijk of impliciet, vermeldt dat de partijen ervan kunnen afwijken zijn aanvullend.43

§ 1 Duur – opzeg 20. De minimumduur van de handelshuurovereenkomst is dwingend vastgelegd op 9 jaren.44 De tijd begint te lopen vanaf de dag waarop de verhuurder het werkelijk genot en gebruik van het goed verschaft aan de huurder, dus niet vanaf de dag waarop de huurovereenkomst werd gesloten, noch vanaf de daarin voorziene begindatum.45 Is de handelshuurovereenkomst mondeling gesloten dan wordt haar huurtijd van rechtswege verlengd tot 9 jaren.46 Handelshuurovereenkomsten van minder dan 9 jaren worden eveneens van rechtswege verlengd tot 9 jaren.47

21. Nochtans kunnen partijen de lopende huur te allen tijde minnelijk beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord vastgelegd wordt bij een authentieke akte of bij een voor de rechter afgelegde verklaring.48 Deze dwingende regel in het belang van de huurder, sluit echter niet uit dat de huurder kan aanvaarden dat het wederzijds akkoord onderhands wordt vastgesteld.49

22. De huurder krijgt krachtens de wet de mogelijkheid de handelshuur te beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij de opzeg betekent 6 maanden voor het einde 42

C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 89, nr. 75. A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 211, nr. 513. 44 Art. 3, eerste lid Handelshuurwet; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 90, nr. 79; J. BYTTEBIER, “Notariële aspecten inzake handelshuur”, in F. BOUCKAERT, J. BYTTEBIER, B. DU LAING, H. PELGROMS, N. TORFS, W. VAN DE PUTTE, P. VERBANCK, L. WEYTS, Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu, 2005, (171) 177, nr. 10; A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 53, nr. 75. 45 Vred. Kontich 1 februari 1962, RW 1961-62, 2562; A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 53, nr. 77. 46 Vred. Brussel (III) 1 februari 1963, JT 1963, 230. 47 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 633, nr. 1150. 48 Art. 3, vierde lid Handelshuurwet; Cass. 17 februari 1995, Arr.Cass. 1995, 189, concl. G. BRESSELEERS en RW 1994-95, 1396, concl. G. BRESSELEERS. 49 Cass. 15 november 2002, Arr.Cass. 2002, (2485) 2488. 43

11

van de 3 jaren bij deurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. Hij hoeft geen motief op te geven. 50

23. De verhuurder heeft een beperkter recht om op te zeggen. Net zoals de huurder kan hij de handelshuur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode. Doch de vroegtijdige beëindiging is maar mogelijk mits het motief dat de verhuurder of een andere in artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet genoemde gerechtigde, daadwerkelijk zelf een handel zou kunnen uitoefenen in het verhuurde goed.51 Omdat de huurder erop moet attent gemaakt worden onder welke voorwaarden hij kan uitgezet worden, moeten de voorwaarden van artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet in het huurcontract overgenomen worden. Louter verwijzen naar de wettelijke bepaling volstaat niet.52 Maakt de verhuurder gebruik van het opzegrecht dan is hij aan de huurder dezelfde uitzettingsvergoeding verschuldigd als de vergoeding bij weigering van een huurhernieuwing, in de gevallen en volgens de modaliteiten van artikel 25 en 17 Handelshuurwet.53

§ 2 Vorm van de handelshuur 24. De Handelshuurwet stelt geen vormvereisten voor het aangaan van een handelshuurovereenkomst. Het gemeen huurrecht is dus van toepassing voor een initiële handelshuurovereenkomst. Er is geen wettelijke verplichting om de handelshuur schriftelijk vast te leggen. Een handelshuur voor langer dan 9 jaren moet in authentieke vorm verleden worden en overgeschreven worden op het hypotheekkantoor om tegenwerpelijk te zijn aan derden. De Handelshuurwet bevat daarentegen wel vormvoorschriften voor een hernieuwing van de handelshuur. De huurhernieuwing moet tussen de 18e en 15e maand vóór het einde van de lopende huur worden aangevraagd op de wijze zoals bepaald in artikel 14, eerste lid Handelshuurwet.54 Bij ontstentenis van reactie vanwege de verhuurder gedurende drie maanden volgend op de aanvraag, wordt huurhernieuwing bekomen.55 Een stilzwijgende huurverlenging voor onbepaalde duur is eveneens mogelijk.56

50

Art. 3, derde lid Handelshuurwet. Voor de overige voorwaarden wordt verwezen naar art. 3, vijfde lid Handelshuurwet. 52 Cass. 4 oktober 1999, Arr.Cass. 1999, (1198) 1199; Cass. 11 december 1992, Arr.Cass. 1991-92, (1420) 1421; Cass. 5 december 1991, Arr.Cass. 1991-92, (314) 314-315; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 37-39, nr. 34; A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 59, nr. 92. 53 Art. 26 Handelshuurwet. 54 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 205-206. 55 Art. 14, eerste lid Handelshuurwet. 56 Art. 14, derde lid Handelshuurwet; Cass. 2 december 1968, Arr.Cass. 1969, (341), 343, noot. 51

12

AFDELING V: PACHT 25. Ook het huurregime van landeigendommen is van dwingend recht.57

58

De beschermde

partij kan pas na het sluiten van de overeenkomst verzaken aan de bescherming, en niet bij voorbaat. Afwijkingen van de dwingende bepalingen worden bestraft met relatieve nietigheid, die enkel kunnen worden ingeroepen door de beschermde partij. De beschermde partij mag echter ook een nietig beding bekrachtigen, hetzij expliciet, hetzij impliciet door de vrijwillige uitvoering ervan met kennis van zaken.59 Een pachter krijgt een zekerder recht dan een huurder in eender welk ander regime van huurrecht, om hem toe te laten zijn landbouwbedrijf bedrijfsmatig te exploiteren.

§ 1 Duur – opzeg 26. De Pachtwet voorziet een minimale pachttijd van negen jaren, die bij gebreke van een geldige opzeg bij het verstrijken van de termijn van rechtswege wordt verlengd met een periode van opnieuw 9 jaren.60

61

Bij afwezigheid van een uitdrukkelijke aanvangsdatum in de

overeenkomst wordt wettelijk vermoed dat de pacht is ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.62 De minimumduur van 9 jaren geldt niet voor percelen die door een verpachter worden gevoegd bij andere percelen die reeds zijn verpacht aan een zelfde pachter. Die pacht kan tegelijkertijd met de hoofdpacht eindigen.63

27. Net zoals een handelshuur kunnen partijen een lopende pacht te allen tijde minnelijk beeindigen, op voorwaarde dat hun akkoord vastgelegd wordt bij een authentieke akte of bij een voor de vrederechter afgelegde verklaring.64

28. De pachter kan, ondanks een andersluidende overeenkomst, de pacht te allen tijde beëindigen, zonder enig motief, mits hij een opzegtermijn van minstens 1 jaar in acht neemt.65 57

Cass. 16 maart 1967, Arr.Cass. 1966-67, (877) 879, noot; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 186. 58 Pacht is te onderscheiden van bezetting ter bede, waarbij een eigenaar een precair gebruiksrecht tegen vergoeding toestaat op een landeigendom, in afwachting van een specifieke gebeurtenis, dat hij op elk ogenblik kan stopzetten. Zie C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 115, nr. 104. 59 Vred. Westerlo 21 april 2000, T.Not. 2001, (50) 54; Cass. 9 december 1948, Arr.Verbr. 1948, (615) 617; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 37-39, nr. 34. 60 Art. 4 Pachtwet; Cass. 7 december 1995, Arr.Cass. 1995, (1091) 1093-1094; Cass. 7 september 1978, Arr.Cass. 1978-79, (22) 23. 61 Voor geldige opzegtermijnen: zie art. 11 Pachtwet. 62 Art. 3, 1°, eerste lid Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 61, nr. 71. 63 Art. 5 Pachtwet. 64 Art. 14, tweede lid Pachtwet; Rb. Gent (9de k.) 21 februari 1994, RW 1994-95, 298 (weergave).

13

Door aan de pachter toe te staan de lopende pacht op te zeggen zou het correcter zijn te stellen dat de minimumpachttijd van 9 jaren enkel geldt voor de verpachter.66

29. Het recht van de verpachter om de pacht op te zeggen is daarentegen beperkt. De opzegmotieven en voorwaarden worden in de Pachtwet limitatief opgesomd. Omdat een volledige bespreking te ver zou voeren wordt verwezen naar de artikelen 6 tot 8bis Pachtwet. Vermeldenswaard in het kader van deze studie is de opzeg teneinde het pachtgoed te vervreemden. Dit motief kan de verpachter slechts inroepen in 2 gevallen, met name op het einde van de lange pacht van minstens 27 jaar of als de gepensioneerde pachter niemand kan aanwijzen die zijn landbouwexploitatie kan verder zetten.67 De na te leven opzegtermijnen worden geregeld in artikel 11 Pachtwet.

§ 2 Vorm van de pachtovereenkomst 30. Aangezien ook de pacht een consensuele overeenkomst is, volstaat de loutere wilsovereenstemming van de partijen over de essentiële bedingen van het contract opdat zij tot stand zou komen.68 Het gemeen recht blijft dus van toepassing.69 De vereiste van een schriftelijke overeenkomst, uitgedrukt in artikel 3, 1°, eerste lid Pachtwet, dient tot bewijsvoering.70 Bij afwezigheid van een geschrift kan de exploitant van een landeigendom het bestaan van een pacht en de pachtvoorwaarden bewijzen door alle middelen van recht.71 De pachter die beschikt over een geschrift dat vaste datum heeft zal weinig moeilijkheden hebben om het bestaan van de pacht te bewijzen. De pachter die daarentegen mondeling heeft gepacht zal eventueel de bewijsmogelijkheden van artikel 3 Pachtwet moeten gebruiken.72

65

Art. 14, eerste lid Pachtwet. E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 78, nr. 95. 67 Art. 8, § 2, tweede lid en art. 8bis, derde lid Pachtwet. 68 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 55, nr. 57. 69 Voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 12. 70 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 186. 71 Art. 3, 1°, tweede lid Pachtwet; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 119, nr. 107. 72 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 466, nr. 463. 66

14

HOOFDSTUK III: VERVREEMDING AFDELING I: EIGENDOMSOVERDRACHT 31. Om te weten vanaf wanneer de verkrijger zijn recht om op te zeggen kan uitoefenen is het essentieel kennis te hebben van het tijdstip waarop eigendomsoverdracht plaatsheeft (infra 16, nr. 34). Algemeen wordt aangenomen dat dit gebeurt op het ogenblik dat er wilsovereenstemming bestaat tussen de contracterende partijen, behoudens indien in de overeenkomst een uitgestelde eigendomsoverdracht is bedongen.73 Indien in de onderhandse verkoopovereenkomst is overeengekomen dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het verlijden van de notariële akte, hetgeen meestal het geval is, dan kan de verkrijger pas opzeggen nadat de akte verleden is.74

AFDELING II: VRIJWARING VOOR UITWINNING 32. Bij verkoop van een onroerend goed, is de verkoper van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor de uitwinning die voortvloeit uit een feit dat aan de koper de eigendom of het genot van de zaak geheel of gedeeltelijk ontneemt, en dat niet is opgegeven bij de verkoop.75 Opdat het bezit van de nieuwe eigenaar ongestoord zou blijven, moet de verkoper hem onder meer beschermen tegen daden van derden. Wanneer een derde voorhoudt een – zakelijk of persoonlijk – recht te hebben op het verkochte goed en handelt op grond van een recht dat hij bezat vóór de verkoop, kan de onwetende koper zich beklagen over het bestaan van een last waarmee de verkochte zaak is belast. De koper zal de verkoper in de zaak betrekken, gezien de verkoper wettelijk verplicht is de koper te helpen om aanspraken van derden te weerleggen. Lukt de vrijwaring in natura niet dan moet de verkoper de koper schadeloos stellen.76

33. In het kader van zijn informatieplicht moet de notaris de aandacht van partijen vestigen op de wettelijke bepalingen, op het belang van de informatieverstrekking van de verkoper aan de koper en op de gevolgen voor de verkoper wanneer hij in gebreke blijft, meer specifiek op het verhaalrecht van de koper.77

73

Cass. 13 november 2003, Arr.Cass. 2003, (2098) 2107; Cass. 12 oktober 1990, RW 1990-91, (1235) 1236. D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, (190) 194. 75 Art. 1626 BW; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 236, nr. 395. 76 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 39-44. 77 Memorie van toelichting bij Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/1, 24. 74

15

AFDELING III: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE VERVREEMDING AAN DE HUURDER 34. Relevant voor deze studie is de vraag vanaf wanneer de verkrijger zijn recht om op te zeggen kan uitoefenen. Opdat de verkrijger de huurder geldig kan opzeggen dienen tegelijkertijd twee voorwaarden voldaan te zijn. De eerste voorwaarde is dat het eigendomsrecht effectief moet overgedragen zijn van de vervreemder op de verkrijger (supra 15, nr. 31). Daarnaast moet de akte houdende eigendomsoverdracht van het verhuurde goed vaste datum verkregen hebben.78 De laatste voorwaarde wordt hier nader onderzocht.

35. De Hypotheekwet onderwerpt onder meer akten onder de levenden, ten kosteloze of ten bezwarende titel, waarbij zakelijke onroerende rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, worden overgedragen, aan de verplichting tot overschrijving in een daartoe bestemd register op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn.79 Door overschrijving wordt de akte tegenwerpelijk aan derden; de overschrijving dient om derden het bestaan van een akte op te leggen.80 Zolang de wettelijke verplichting niet is nageleefd geldt de over te schrijven akte niet jegens derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.81 De overschrijving heeft tot doel de rang te regelen onder degenen die een zakelijk recht hebben op een onroerend goed. Maar, de huurder beschikt niet over een zakelijk recht op het onroerend goed van zijn verhuurder; hij heeft enkel een vorderingsrecht op zijn verhuurder en dit recht is slechts van persoonlijke aard. Bijgevolg is de huurder, die wel een derde is ten aanzien van de vervreemding, geen derde die beschermd wordt door artikel 1 van de Hypotheekwet. 82

36. Dit heeft gevolgen voor het ogenblik waarop de nieuwe verkrijger zijn rechten kan tegenwerpen aan de huurder, en de huur kan opzeggen. Kan de verkrijger opzeggen zodra tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt? Of moet hij wachten tot de akte van vervreemding vaste datum heeft (doorgaans is dat bij het verlijden van de authentieke akte, doch vaste da78

Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991, T.Not. 1993, 189-190, noot D. MICHIELS. Art. 1, eerste lid Hypotheekwet 16 december 1851, BS 22 december 1851. 80 R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 307, nr. 772. 81 Art. 1, eerste lid, in fine Hyp.W. 82 Cass. 13 november 2003, Arr.Cass. 2003, (2098) 2107-2108, concl. DUBRULLE; Cass. 8 april 1957, Arr.Verbr. 1957, (670) 671-672; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 615, nr. 1124; D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet, Kalmthout, Biblo, 1991, 108, nr. 339. Anders: Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 199-205, nr. 5-6. 79

16

tum kan ook bekomen worden door de registratie van de onderhandse akte)? Of kan hij pas opzeggen nadat de akte van vervreemding publiek is gemaakt door overschrijving op het hypotheekkantoor? Als de stelling wordt gehanteerd dat de huurder geen derde is die beschermd wordt door artikel 1 Hyp.W. zal hij in een geschil met de verkrijger, niet het gebrek aan overschrijving van zijn titel kunnen tegenwerpen.83 Hij zal daarentegen wel kunnen aanvoeren dat diens titel hem pas kan worden tegengeworpen zodra deze vaste datum verkreeg. De verkrijger zal derhalve kunnen opzeggen vanaf het ogenblik dat de vervreemding vaste datum heeft verkregen.84

HOOFDSTUK IV: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE HUUR AAN DE VERKRIJGER BIJ VRIJWILLIGE VERVREEMDING 37. Het begrip “vrijwillige vervreemding” benadrukt de vrije wil van de vervreemder, en staat in deze studie tegenover de gedwongen verkoop volgend op een uitvoerend onroerend beslag, die in het volgende hoofdstuk aan bod komt. De toelichting in dit hoofdstuk wordt beperkt tot de vrijwillige verkoop uit de hand.

AFDELING II: TEGENWERPELIJKHEID VAN HUUR IN HET ALGEMEEN 38. Een huur is in de regel niet onderworpen aan vormvereisten, aangezien het een consensuele overeenkomst is. Doch, om haar volle uitwerking te krijgen moet het bewijs ervan geleverd worden. De wet voorziet hierin op 3 manieren.

§ 1. Schriftelijk bewijs 39. Het bestaan van een huur, die nog op generlei wijze tot uitvoering is gebracht, moet bewezen worden aan de hand van een geschrift, want het bewijs door getuigen of vermoedens is niet toegelaten.85 83

Rb. Gent (9de k.) 12 oktober 1994, RW 1995-96, 163 (verkort); Cass. 8 april 1957, Arr.Verbr. 1957, (670) 671-672; R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 312, nr. 781; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 464, nr. 1177; D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, (190) 192. 84 Rb. Gent (9de k.) 12 oktober 1994, RW 1995-96, 163 (verkort); M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 464, nr. 1178; J. BYTTEBIER, “Vragen uit de notariële praktijk Woninghuur”, Notarius 1998, (249) 252-253. Zie ook: D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 661, nr. 13. 85 Art. 1715 BW; Cass. 14 oktober 1983, Arr.Cass. 1983-84, (168) 170; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 569, nr. 1027; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 113.

17

Opdat een schriftelijke huurovereenkomst geldig zou zijn is vereist dat ze voldoet aan de voorschriften van artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek.86 Werden bij de opmaak van het geschrift de voorschriften niet nageleefd, dan gaat het om een mondelinge overeenkomst. De bewijsregels van artikel 1715 BW moeten toegepast worden als er geen geschrift bestaat of als het geschrift niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 1325 BW.87 Ongeacht de huurovereenkomst mondeling, dan wel schriftelijk is aangegaan, tussen partijen heeft ze dezelfde kracht als de wet ten aanzien van iedereen.88

§ 2. Vaste datum 40. Onderhandse overeenkomsten hebben tussen partijen dezelfde bewijskracht als een authentieke akte.89 Ten aanzien van derden daarentegen hebben ze maar bewijskracht mits de overeenkomst vaste datum verkreeg. De vaste datum heeft betrekking op derden, alle natuurlijke en rechtspersonen andere dan de contracterende partijen of hun algemene rechtverkrijgenden of rechtverkrijgenden onder algemene titel.90

41. Krachtens artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek heeft een onderhandse akte vaste datum vanaf de dag waarop ze wordt geregistreerd, ofwel vanaf de dag waarop de hoofdinhoud van het contract is vastgesteld in een akte opgemaakt door een openbaar ambtenaar, ofwel vanaf de dag van het overlijden van één van de ondertekenaars van de akte. De opname van de hoofdinhoud in een authentieke akte moet niet de volledige tekst van de huurovereenkomst omvatten. Overname van de essentiële bestanddelen zoals voorwerp, huurprijs, en duur volstaan.91 Een authentieke huur, verleden voor een notaris of een openbaar ambtenaar met notariële bevoegdheid of in een vonnis of arrest, heeft steeds vaste datum.92 Een notariële akte bewijst op zich, en zonder registratie, de datum.93 86

De huurovereenkomst moet opgemaakt zijn in evenveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang, en ondertekend zijn door alle partijen. Elk origineel moet vermelden hoeveel originelen werden opgemaakt. 87 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 - 1. 88 Art. 1134 BW; D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 – 3. 89 Art. 1322 BW. 90 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 - 3. 91 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 470, nr. 1192; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 242, nr. 17; K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 255. 92 Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 160. 93 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 – 3; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 208, nr. 9.

18

42. Op huurovereenkomsten zonder geschrift is artikel 1328 BW niet van toepassing. Een huur zonder geschrift kan bijgevolg geen vaste datum krijgen, ook niet wanneer de hoofdinhoud van de mondelinge overeenkomst in een authentieke akte wordt opgenomen.94 De verkrijger kan dan in principe de huurder uit het goed zetten zonder inachtneming van een opzegtermijn.95 Toch is de verkrijger gebonden door een mondelinge huur in volgende gevallen: 1. Indien de huurovereenkomst contractueel tegenstelbaar wordt gesteld aan de verkrijger bij middel van een eerbiedigingsbeding in de akte van vervreemding, wordt de koper krachtens de aankoopakte verplicht worden om de mondelinge huur te eerbiedigen.96 2. Zelfs indien de verkoopakte niet voorziet dat de mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot een woning door de koper moet worden gerespecteerd, erkennen de kopers het bestaan van de huurovereenkomst door aan de huurder een opzeg te geven.97 3. Ingeval van stilzwijgende verlenging van de huur, volgend op een schriftelijke, geregistreerde huurovereenkomst zal de verkrijger die de huur wenst te beëindigen, gehouden zijn een opzeg te betekenen overeenkomstig de bepalingen van het toepasselijk huurregime voor de opzeg van huur met vaste datum. De handelshuur wijkt hiervan af (zie infra 38-39, nr. 95) .98

43. Zodra een huur schriftelijk is vastgelegd moet de huurovereenkomst geregistreerd worden. Vóór de Programmawet (I) van 27 december 2006 bestond een eenheidsregeling voor de registratie van akten houdende verhuring, onderverhuring en overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen.99 Elke geschreven huurovereenkomst moest ter registratie worden aangeboden, en was – uitgezonderd de woninghuur – onderworpen aan het evenredig recht van 0,20 ten honderd. De verplichting tot aanbieding ter registratie binnen de 4 maanden berustte bij zowel de verhuurder als de huurder.100 De verplichting gold ongeacht de aard en

94

K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 255. Zie ook Y. MERCHIERS, “Tegenwerpelijkheid van de huur bij verkoop en opzegging in het algemeen huurrecht na de Wet van 20 februari 1991” (noot onder Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, (381) 382. 95 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 - 2. 96 Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, (377) 379, noot Y. MERCHIERS; D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 - 2. 97 Vred. Torhout 28 juni 1988, RW 1989-90, 855 (weergave). 98 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 205, nr. 3. 99 Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave). 100 Art. 19, 3° juncto art. 32, 5° juncto art. 35, eerste lid, 6° juncto art. 83, eerste lid van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.

19

bestemming van het onroerend goed. De nieuwe regeling, hierna genoemd “de bijzondere registratieverplichting”, maakt daaraan een einde (infra 33, nr. 79).

44. Het verzuim om de huurovereenkomst te laten registreren maakt een fiscale inbreuk uit. De nalatigheid beïnvloedt de burgerlijke gevolgen van de overeenkomst tussen partijen niet, in die zin dat tussen contracterende partijen een niet geregistreerde huur even geldig is als een geregistreerde huurovereenkomst.101 De Woninghuurwet heeft er thans wel een burgerrechtelijk gevolg aan verbonden, opgenomen in het hiervoor vermelde artikel 3, § 5, derde lid (supra 10, nr. 17). Tegenover derden, waaronder de verkrijger, kan de niet vervulling van de fiscale verplichting een weerslag hebben op de juridische waarde van de overeenkomst. In dat geval loopt de huurder het risico juridische bescherming te verliezen wanneer de verkrijger hem wil uitzetten uit het verhuurde goed.102

§ 3. Overschrijving 45. De Hypotheekwet beveelt naast de bekendmaking van akten onder de levenden waarbij zakelijke onroerende rechten worden overgedragen, ook de publiciteit van bepaalde huurovereenkomsten, meer in het bijzonder van overeenkomsten die abnormale clausules bevatten. Zo moeten huurovereenkomsten die aangegaan zijn voor langer dan 9 jaren of die kwijting inhouden van tenminste 3 jaren huur, in hun geheel overgeschreven worden teneinde derden te verwittigen van hun bestaan.103 Werden abnormale clausules niet bekend gemaakt, dan is de sanctie dat de derden zich er niet moeten aan storen.104 Voor een niet overgeschreven huurcontract met abnormale duur betekent dit dat ze dan slechts tegenwerpelijk is voor de resttijd van de negenjarige periode waarin partijen zich bevinden.105

101

D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 – 4; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 55, nr. 60. 102 D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, I, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 4. 103 Art. 1, tweede lid Hyp.W. 104 R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 301, nr. 755. 105 Art. 1, derde lid Hyp.W. verwijst naar het oude art. 1429 BW, dat is vervangen bij Wet van 14 juli 1976, en stelde: “Verhuringen van goederen van de vrouw, door de man alleen voor langer dan negen jaren “toegestaan, zijn, in geval van ontbinding van de gemeenschap, ten aanzien van de vrouw of van haar “erfgenamen, slechts verbindend voor de tijd die nog moet lopen, hetzij van de eerste periode van negen jaren, “indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij van de tweede periode, en zo verder, op zulke wijze dat de “huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren waarin hij zich bevindt.” Zie art. 1 Hyp.W., www.fisconet.fgov.be ; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 207, nr. 6.

20

106

Voor een niet overgeschreven huurcontract die kwijting inhoudt van tenminste 3 jaren

huur, betekent dit dat de kwijting gewoon als niet bestaand moet beschouwd worden. Indien de verkrijger echter belooft dat hij de lopende huurovereenkomst in acht zal nemen is hij door zijn belofte gebonden.107

AFDELING III: GEMEEN HUURRECHT - ARTIKEL 1743 BW 46. Aangezien de verkrijger van het verhuurde goed een derde is ten aanzien van de huurovereenkomst, zou hij normaliter de huurder mogen uitzetten, behoudens afwijkend beding in de akte van vervreemding. Artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek keert de algemene regel om. De verkrijger mag de huurder niet uitzetten, en moet de huur met vaste datum of de authentieke huur in acht nemen, behoudens afwijkend beding in de huurovereenkomst zelf.108

47. Artikel 1743 BW biedt de verhuurder-vervreemder een wettelijke bescherming. Het artikel stelt de koper in de plaats van de oorspronkelijke verhuurder, zodat de koper gebonden is aan de rechten en plichten die na de verkoop voortvloeien uit de huurovereenkomst.109 Voor de verbintenissen die ontstaan zijn vooraleer de vervreemding tegenwerpelijk is aan de huurder, moet de verhuurder-vervreemder alleen instaan.110 De juridische grondslag van de wettelijke subrogatie wordt klassiek gezien als een beding ten gunste van een derde, de huurder, gecombineerd met een overdracht van schuldvordering door de vervreemder aan de verkrijger.111 Die kwalificatie houdt echter in dat zolang de huur-

106

Cass. 17 april 1959, Arr.Verbr. 1959, (632) 633; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 616, nr. 1126; R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 309, nr. 775; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 90, nr. 79; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 482, nr. 1226. Zie ook Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 198, nr. 2 en 199, nr. 4. 107 R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 310, nr. 776 en 301, nr. 756. 108 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 613, nr. 1121. 109 Cass. 29 februari 1980, Arr.Cass. 1979-80, (816) 818 en RW 1980-81, (1777) 1780; Cass. 27 juni 1946, Arr.Verbr. 1946, 247 en Pas. I, 1946, 267; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 614, nr. 1122. 110 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 462, nr. 1170; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 472, nr. 467; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 658, nr. 4. 111 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 462, nr. 1171; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 462, nr. 460; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 658, nr. 4.

21

der niet akkoord gaat met de schuldoverdracht, de verhuurder-vervreemder gehouden blijft tot de schulden van de huurovereenkomst en niet volledig uit het huurcontract stapt.112 Anderzijds bekomt de verkrijger krachtens de subrogatie van de verhuurder-vervreemder ook rechten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Om de overdracht van de rechten tegenwerpelijk te maken aan de huurder moet de overdracht hem ter kennis worden gebracht, zoals voorgeschreven door artikel 1690 BW. Doordat de verkrijger de plaats inneemt van de verhuurder-vervreemder, kan hij zich na de vervreemding van het verhuurde goed beroepen op de opzeg gegeven door de verhuurder-vervreemder.113

48. Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat artikel 1743 BW geldt voor elke vrijwillige overdracht onder bijzondere titel, hoewel het enkel de verkoop vermeldt.114

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger 49. Slechts uitzonderlijk heeft de huurder een volgrecht bij vervreemding van het onroerend goed.115 Dit is het geval als zijn huurovereenkomst vaste datum heeft en geen uitzettingsbeding bevat.116 Ook wanneer in de akte van vervreemding van het verhuurde goed een beding ten behoeve van zijn persoon is opgenomen, geniet de huurder een volgrecht.117

A. De overeenkomst van vervreemding bevat een eerbiedigingsbeding.

50. Bevat de akte van vervreemding een eerbiedigingsbeding, waarbij aan de verkrijger de verplichting wordt opgelegd de lopende huurovereenkomst te eerbiedigen, over te nemen en verder te zetten, dan wordt hierdoor een huurovereenkomst conventioneel tegenwerpelijk gemaakt aan de verkrijger, zelfs indien het een huurovereenkomst zonder vaste datum betreft.118

112

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 462, nr. 1171; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 462, nr. 460. 113 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 215, nr. 22 en 216, nr. 29. 114 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 617, nr. 1128; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 657, nr. 2; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 207, nr. 8. 115 Door middel van het volgrecht kan de titularis van een zakelijk recht het voorwerp waarom zijn recht slaat terugvorderen ongeacht in wiens handen het zich bevindt. R. DEKKERS en E. DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 54, nr. 123. 116 Art. 1743 BW. 117 Art. 1121 en 1165 BW; Cass. 16 januari 1953, Arr.Verbr. 1953, 303; Cass. 2 juni 1955, Arr.Verbr. 1955, 822, Pas. 1955, I, 1079 en RW 1955-56, 1767. 118 Cass. 2 juni 1955, Arr.Verbr. 1955, 822, Pas. 1955, I, 1079 en RW 1955-56, 1767; Cass. 16 januari 1953, Arr.Verbr. 1953, 303; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebrui-

22

Het is het ultieme beschermingsmiddel voor de mondelinge huurovereenkomst, die door haar aard geen vaste datum kan verkrijgen.119 Het beding is zoals gezegd een beding ten behoeve van een derde, met name de huurder (supra 6, nr. 7). De huurder heeft het recht het eerbiedigingsbeding te zijnen voordele te doen uitvoeren als de verkrijger zich daar niet aan houdt.120 De huurder kan die clausule inroepen en aldus beletten dat de verkrijger hem uitzet.

51. Een duidelijke formulering dat de verkrijger zich ertoe verbindt de bestaande huurovereenkomst over te nemen is noodzakelijk.121 Daarentegen is de eenvoudige vermelding in de koopakte dat de koper verklaart kennis te hebben dat het goed verhuurd is, waaraan is toegevoegd dat voormelde inlichting geen beding ten voordele van de huurder inhoudt, zonder gevolg.122

52. De instrumenterende notaris heeft een belangrijke opdracht in zijn rol van raadsman van de partijen. Hij dient hen te wijzen op het belang van de opname van een eerbiedigingsbeding ingeval de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk is aan de verkrijger. Daarnaast moet hij zorgen voor een heldere en ondubbelzinnige formulering van het beding in de onderhandse en/of authentieke akte.123

B. De huurovereenkomst met vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding.

53. Bij gebreke aan een uitdrukkelijk eerbiedigingsbeding in de akte van vervreemding kan de huurder niettemin de huurovereenkomst tegenwerpen aan de verkrijger, althans als de huur

kelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 616, nr. 1125; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 161-162. 119 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 480, nr. 1223. 120 Cass. 2 juni 1955, Arr.Verbr. 1955, 822, Pas. 1955, I, 1079 en RW 1955-56, 1767; Cass. 16 januari 1953, Arr.Verbr. 1953, 303. 121 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 34, nr. 65. 122 Cass. 13 februari 1976, RW 1975-76, (2422) 2424; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 160. 123 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 213-214, nrs. 19-20.

23

vaste datum heeft.124 De verkrijger die niet in kennis werd gesteld van de huur met vaste datum heeft een verhaal tegen de verkoper op grond van artikel 1628 BW.125

54. Artikel 1743 BW beschermt de verkrijger tegen bedrog. Immers, de vervreemder zou op het idee kunnen komen om na de verkoop nog een huurovereenkomst te sluiten met vervroegde datum. Om dit bedrog te vermijden vereist het artikel een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening.126

55. Eertijds werd aangenomen dat de huur vaste datum moest hebben vóór de overschrijving van de akte van vervreemding op het hypotheekkantoor, aangezien men zich voorheen niet kan beroepen op de akte tegen derden. Maar rekeninghoudend met de stelling dat de huurder geen derde is die beschermd wordt door artikel 1 Hyp.W., is de datum van overschrijving van de titel van de verkrijger voor hem van geen belang. Bijgevolg wordt aangenomen dat de huur vaste datum moet hebben vooraleer de vervreemding vaste datum bekomt.127

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De huurovereenkomst zonder tijdige vaste datum, en de overeenkomst van vervreemding bevat geen eerbiedigingsbeding.

56. Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, en is in de akte van vervreemding geen eerbiedigingsbeding opgenomen, dan mag de verkrijger de huurder uitzetten, want tegenover hem is de huurder een bezetter zonder recht noch titel. De verkrijger moet geen opzegtermijn naleven, want hij heeft geen contract met de huurder dat hem een opzegtermijn oplegt. Enkel de partijen bij een contract zijn gebonden aan opzegtermijnen.128 De verkrijger is evenmin gehouden tot schadevergoeding.129 124

Art. 1743 BW. R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 618, nr. 1129. 126 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 615, nr. 1123. Zie ook: Cass. 16 januari 1953, Arr.Verbr. 1953, 303. 127 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 615, nr. 1124; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 661, nr. 13. Anders: Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 199-205, nr. 5-6. 128 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 616, nr. 1127; Y. MERCHIERS, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, 161. 129 Art. 1750 BW. 125

24

De verkrijger mag zelfs geen opzeg geven, want daaruit kan afgeleid worden dat hij het bestaan van een (mondelinge) huurovereenkomst heeft erkend, waardoor hij de wettelijk voorgeschreven opzegtermijn moet naleven.130 Om dit te vermijden wordt in de rechtsleer aanbevolen de intentie tot uitzetting niet te betitelen als opzeg.131 De verkrijger kan beter melden dat hij eigenaar is geworden van het verhuurde goed, en dat hij de huurder verzoekt het goed te verlaten, waarbij hij een bepaalde datum vooropstelt.132

57. De koper kan de huurder niet uitdrijven op grond van de notariële verkoopakte van het onroerend goed, want de notariële verkoopakte is geen uitvoerbare titel ten aanzien van de huurder, omdat de huurder geen partij was bij die akte.133 Indien de huurder weigert het goed te verlaten moet de verkrijger de uitzetting vorderen voor de rechter.134 Hij moet zich tot de vrederechter wenden om een uitzettingsvonnis te bekomen.135

58. De uitgezette huurder kan geen aanspraak maken op schadevergoeding vanwege de verkrijger.136 Hij behoudt evenwel zijn verhaal op de oorspronkelijke verhuurder die geen eerbiedigingsbeding heeft opgenomen in de akte van vervreemding, omdat deze laatste zich vrijwillig heeft onttrokken aan zijn verhuurdersverplichting. Hij kan, zoals hoger gesteld, de oorspronkelijke verhuurder ter verantwoording roepen wegens tekortkoming aan zijn verplichting de huurder te vrijwaren voor uitwinning (supra 6, nr. 7).137 Hierna wordt de vraag behandeld of de verhuurder de vordering kan afweren door zich te beroepen op de nalatigheid van de huurder om het huurcontract vaste datum te geven door registratie (infra 27, nr. 63).

B. De huurovereenkomst, met of zonder vaste datum, bevat een uitzettingsbeding.

130

Vred. Torhout 28 juni 1988, RW 1989-90, 855 (weergave). C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 24, nr. 28; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 462, nr. 1173. 132 J. BYTTEBIER, “Notariële aspecten inzake handelshuur”, in F. BOUCKAERT et al., Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu, 2005, (171) 173, nr. 3. 133 Rb. Antwerpen (37ste k.) 1 maart 1989, RW 1990-91, 304 (verkort). 134 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 480, nr. 1222; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 211, nr. 16; Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 198, nr. 2. 135 Art. 591, 1° Ger.W. Voor de procedure zie art. 1344bis-1344septies Ger.W. 136 Art. 1750 BW; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 211, nr. 17. 137 Cass. 19 oktober 1990, Pas. 1991, I, (179) 181-182. 131

25

59. Bevat de huurovereenkomst een beding waarin de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de huurder uit te zetten, dan kan de nieuwe eigenaar de huur opzeggen, ongeacht de huurovereenkomst vaste datum heeft.138 Het is een uitzondering op het principe dat huurovereenkomsten met vaste datum moeten geëerbiedigd en voortgezet worden door de verkrijger.

60. In voorkomend geval van vroegtijdige uitzetting is de vervreemder-verhuurder krachtens artikel 1744 BW verplicht de huurder schadeloos te stellen indien de huurovereenkomst een uitzettingsbeding bevat en geen beding is gemaakt omtrent de schadevergoeding.139 De artikelen 1745 en 1747 BW regelen de omvang van de schadevergoeding naargelang de aard van het verhuurde goed. Overwegende dat voormelde bepalingen van aanvullend recht zijn, kunnen partijen in de huurovereenkomst vrij een andere vergoedingsregeling overeenkomen.140 Zij kunnen zelfs expliciet uitsluiten dat een vergoeding verschuldigd is bij vroegtijdige uitzetting.141 Volledigheidshalve wordt toegevoegd dat in de overeenkomst van vervreemding kan bedongen worden dat de schadevergoeding ten laste is van de verkrijger van het verhuurde goed. 142

§ 3 Registratieverplichting 61. In het gemeen huurrecht blijft overwegend de vroegere regeling van toepassing, hiervoor beschreven (supra 19-20, nr. 43). Voor de meeste gemeenrechtelijke huurovereenkomsten blijft de registratietermijn van 4 maanden gehandhaafd en rust de verplichting tot aanbieding ondeelbaar op de contracterende partijen.143

62. De nieuwe, bijzondere registratieregeling voor bepaalde huurovereenkomsten van woningen, die verder wordt besproken, legt de verplichting daarentegen op de verhuurder (infra 33, nr. 79). Bepaalde gemeenrechtelijke huurovereenkomsten vallen onder de nieuwe regeling.

63. Vermeldenswaard is dat de nieuwe wetsvoorschriften, voor wat betreft de gemeenrechtelijke huurovereenkomsten, van aanvullend recht zijn. Bijgevolg kan in een gemeenrechtelijke 138

Art. 1743, in fine BW. Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, (66) 68, nr. 4 (weergave), concl. G. DUBRULLE, noot K. VANHOVE. 140 Cass. 8 april 1965, RW 1965-66, (241) 242-243; Rb. Mechelen (1ste k.) 21 februari 1984, RW 1985-86, (616) 617 (dispositief), noot. 141 D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 658, nr. 7. Zie ook Vred. Westerlo 15 mei 1996, T.Huur. 1997-98, (236) 237, noot P. DE SMEDT. 142 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 24, nr. 26. 143 Art. 19, 3°, b) juncto 32, 5° juncto art. 35, eerste lid, 6° W.Reg., zoals gewijzigd respectievelijk door art. 62, art. 63 en art. 64, 1° Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave). 139

26

huurovereenkomst nog steeds afgeweken worden van de wetsbepaling die aanduidt op wie de registratieverplichting rust.144 Aldus blijft het mogelijk om de verplichting tot aanbieding ter registratie contractueel op te leggen aan de huurder. In dat geval rijst de vraag of de verhuurder het verhaal van de huurder op grond van artikel 1719, 3° BW, kan afweren door zich te beroepen op diens nalatigheid om het huurcontract vaste datum te geven door registratie? Met andere woorden, kan de verhuurder ontslagen zijn van zijn vrijwaringsplicht doordat de huurder, door zijn eigen nalatigheid, de bescherming van artikel 1743 BW niet kan inroepen? In navolging van het arrest van het Hof van Cassatie van 19 oktober 1990 luidt het antwoord dat de huurder principieel zijn verhaal op de verhuurder behoudt.145 Doch indien contractueel is bedongen dat de registratieverplichting op de huurder rust, en dat de huurder instaat voor alle nadelige gevolgen die de niet registratie meebrengt, kan gedeelde aansprakelijkheid tussen oorspronkelijke verhuurder en huurder overwogen worden.146 Met een volledige aansprakelijkheid van de uitgezette huurder voor de door hem geleden schade kan niet ingestemd worden.

AFDELING IV: WONINGHUUR – ARTIKEL 9 WONINGHUURWET 64. De huurder is bij vervreemding van het verhuurde goed beter beschermd in het woninghuurrecht dan in het gemeen huurrecht. In artikel 9 van de Woninghuurwet zijn 2 situaties geregeld: de huurovereenkomst met vaste datum op het ogenblik van de vervreemding en de huurovereenkomst die op dat ogenblik nog geen vaste datum heeft voor het geval de huurder het goed minstens 6 maanden betrekt. In beide situaties treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder.147

65. Ondanks de letterlijke bewoordingen in het artikel wordt de indeplaatsstelling van de verhuurder door de verkrijger niet ruimer geïnterpreteerd dan in het gemeen huurrecht. De subrogatie bestaat erin dat de verkrijger de bestaande huurovereenkomst in haar totaliteit moet naleven. Het is niet zo dat de vervreemder-verhuurder volledig uit de contractuele relatie ver144

D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de RATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente

huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDEwetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 3 en

13. Zie ook R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 617, voetnoot nr. 175; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 25, nr. 28. 146 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 465-466, nr. 1182. Anders: D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 659, nr. 9; A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 211-212, nr. 17. 147 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 466, nr. 1183. 145

27

dwijnt. Hij zal door de huurder kunnen aangesproken worden voor de uitvoering van de jegens hem aangegane verbintenissen. En zolang de huurder niet overeenkomstig artikel 1690 BW op de hoogte werd gesteld van de overdracht van de schuldvordering, kan hij zijn verbintenissen geldig uitvoeren ten aanzien van de oorspronkelijke verhuurder.148 Anderzijds bekomt de verkrijger krachtens de subrogatie van de verhuurder-vervreemder ook rechten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Doordat de verkrijger vanaf het verlijden de plaats inneemt van de vervreemder, kan hij zich na de vervreemding van de verhuurde woning beroepen op de opzeg gegeven door de verhuurder-vervreemder.149

66. De wetgever heeft, beter dan in het gemeen huurrecht, duidelijkheid gebracht omtrent het tijdstip van de subrogatie; dit is de datum van het verlijden van de authentieke akte.150 Enige voorwaarde hierbij is dat de eigendomsoverdracht moet geschieden op het ogenblik van de akte van vervreemding. Is uitstel van eigendomsoverdracht naar een latere datum overeengekomen, dan gebeurt de subrogatie pas op die datum.151

67. Tenslotte wordt opgemerkt dat in artikel 9 Woninghuurwet, anders dan in artikel 1743 BW, uitdrukkelijk de term vervreemding gebruikt wordt, waarmee alle vormen van vrijwillige eigendomsoverdracht onder bijzondere titel worden bedoeld.152

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De overeenkomst van vervreemding bevat een eerbiedigingsbeding.

68. De draagwijdte en gevolgen van de opname van een eerbiedigingsbeding in de akte van vervreemding zoals besproken voor het gemeen huurrecht gelden hier eveneens (supra 23, nr. 50).153

69. Het beding krijgt haar volle uitwerking en biedt bescherming bij een niet tegenwerpelijke huur zonder vaste datum, waarbij de huurder het goed nog geen 6 maanden betrekt. Maar 148

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 472-473, nr. 1200-1201. Vred. Harelbeke 15 juli 1999, TWVR 1999, (139) 140, nr. 2; A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, (1521) 1534, nr. 33. 150 Wijziging van art. 9 Woninghuurwet bij art. 11 van de Wet van 13 april 1997, BS 21 mei 1997. 151 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 472, nr. 1198-1199; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 243, nr. 20. 152 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 471, nrs. 1194 en 1197. 153 Cass. 13 februari 1976, RW 1975-76, (2422) 2424; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 480, nr. 1221. 149

28

zelfs als de huurder het goed al langer betrekt heeft hij voordeel bij de opname van een eerbiedigingsbeding in de akte van vervreemding. Want de verkrijger kan dan geen gebruik meer maken van de tijdelijke vervroegde opzegmogelijkheid van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet. Hij kan enkel opzeggen overeenkomstig artikel 3 Woninghuurwet.154

70. De notaris die is aangesteld om de akte van vervreemding te verlijden, dient te vermijden dat de huurder, buiten de wil van de partijen, door het beding een ruimere bescherming krijgt dan deze hem door de wet toegekend. Aldus moet vermeden worden volgende bewoordingen te gebruiken: “dat de koper zonder enig voorbehoud alle verplichtingen van de verkoper “betreffende de bestaande huurovereenkomst overneemt”.155 In de rechtsleer wordt terecht volgende clausule aanbevolen, mits actualisatie: “De verkoper verklaart dat het verkochte goed is verhuurd als hoofdverblijfplaats tegen “voorwaarden wel gekend door de koper, hetgeen deze laatste beaamt. De partijen stellen de “instrumenterende notaris vrij hiervan een nadere omschrijving te geven. “[De koper verklaart in het bezit te zijn van de huurovereenkomst [en van haar bijlagen, als“mede van de plaatsbeschrijving en van de [documenten inzake de] huurwaarborg]]. “De koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verkoper ten opzichte van de huurder “en zal zich rechtstreeks met deze laatste moeten verstaan voor alles wat de huursituatie “aangaat, onverminderd de rechten die hij als koper kan doen gelden ingevolge de wet en “waaraan deze bepaling geenszins afbreuk doet, dit alles zonder tussenkomst van de verkoper “noch verhaal tegen deze laatste. “De koper verklaart door de instrumenterende notaris te zijn ingelicht omtrent de bescher“ming die de wet biedt aan de huurder met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, de opzeg“mogelijkheden die de wet biedt aan de koper van een onroerend goed, de voorwaarden en de “gevolgen hiervan, alsmede van de noodzaak om in geval van huurovereenkomst zonder vaste “dagtekening de eventuele opzeg te geven binnen de drie maanden te rekenen vanaf de over“schrijving van deze akte op het hypotheekkantoor.”156 Voor actualisatie kan het volstaan het einde van de slotzin te vervangen door: “binnen de drie “maanden te rekenen vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte.” 154

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 480-481, nr. 1223; K. VANBEY“De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 260261. 155 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 81 nr. 64. 156 K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 255. Voor de geciteerde clausule zie D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, (190) 193. LEN,

29

B. De huurovereenkomst met vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding, met of zonder uitzettingsbeding: de koper treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, en krijgt – in tegenstelling tot de situatie onder C. hierna – geen tijdelijke vervroegde opzegmogelijkheid.

71. Heeft de huurovereenkomst vaste datum verkregen vóór de vervreemding van het verhuurde goed, dan treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs als de huurovereenkomst een beding houdende het recht van uitzetting bij vervreemding bevat.157 De verkrijger moet de huur verderzetten en beëindigen zoals voorgeschreven in het contract en in de Woninghuurwet. Het uitzettingsbeding is dan totaal onwerkzaam.158

72. Voor de tegenwerpelijkheid van een huurovereenkomst met vaste datum heeft de opname van een eerbiedigingsbeding in de akte vervreemding geen belang. Toch wordt aangeraden het beding in te lassen, om te vermijden dat de verkrijger de verkoper later in vrijwaring voor uitwinning zou aanspreken wegens gebrek aan informatie.159

C. De huurovereenkomst zonder vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding, met of zonder uitzettingsbeding, en de huurder betrekt het goed op het ogenblik van de vervreemding reeds zes maanden: de verkrijger treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, maar krijgt tijdelijk een vervroegde opzegmogelijkheid.

73. Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum verkregen vóór de vervreemding van het verhuurde goed, en bewoont de huurder het goed reeds 6 maanden op het ogenblik van de vervreemding, dan treedt de verkrijger eveneens in de rechten en plichten van de verhuurder, doch dan kan hij de huur opzeggen binnen 3 maanden vanaf de datum van het verlijden van 157

Art. 9, eerste lid Woninghuurwet; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 81, nr. 65; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 470, nr. 1191. 158 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 629, nr. 1146; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, StoryScientia, 2002, 473, nr. 1203; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 243, nr. 23; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 662, nr. 18. 159 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 258, nr. 63.

30

de akte van vervreemding, met een korte opzegtermijn van 3 maanden, om één van de redenen en onder de voorwaarden van vroegtijdige opzeg door de verhuurder.160 161 Zo de verkrijger geen gebruik maakt van de tijdelijke opzegmogelijkheid, vervalt zijn recht en moet hij het huurcontract verder eerbiedigen.162

74. Hoewel de bedoeling van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet is om een betere bescherming te bieden aan de huurder die niet beschikt over een overeenkomst met vaste datum, kan de huurder de oorspronkelijke verhuurder niet aansprakelijk stellen indien de verkrijger gebruik maakt van de versoepelde opzegmogelijkheid die de wet hem biedt. De rechtsleer geeft hiervoor geen eensgezinde verklaringen.163

75. In de rechtsleer wordt er terecht op gewezen dat de verkrijger die gebruik wil maken van de versoepelde opzegmogelijkheid om reden van gebruik door een bloedverwant in de derde graad, zoals geregeld door artikel 3, § 2, eerste en tweede lid Woninghuurwet, geldig kan opzeggen binnen de vervaltermijn van 3 maanden, doch dat de opzegtermijn pas zal verstrijken bij het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In het tegenovergestelde geval zou de verkrijger immers meer rechten hebben dan de oorspronkelijke verhuurder.164 Nochtans hoeft de verkrijger die gebruik maakt van de opzegmogelijkheid zonder enige motivering van artikel 3, § 4 Woninghuurwet, het verstrijken van een driejarige periode niet af te wachten. Het volstaat een vergoeding te betalen die, bij gebreke aan een wettelijke regeling, op verschillende manieren wordt berekend.165 160

Art. 9, tweede lid Woninghuurwet; C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 81, nr. 66; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 461, nr. 1167 en 475, nr. 1208; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 245, nrs. 27-28. 161 Het woord “betrekt” wordt geïnterpreteerd als een “ingebruikneming”, ruimer dan een loutere bewoning of bestemming als hoofdverblijfplaats. Zie M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 474, nr. 1205. 162 R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 629, nr. 1146; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, StoryScientia, 2002, 476, nr. 1211; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 246, nr. 31. 163 Volgens HERBOTS en MERCHIERS heeft de huurder in dat geval geen recht op vrijwaring. Zie J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 253, nr. 48. DAMBRE en HUBEAU zien het als een compromis tussen bescherming van de woonzekerheid van de huurder en de garantie dat woningen verkoopbaar blijven, ondanks het bestaan van een woninghuurovereenkomst. Zie M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 481, nr. 1225. 164 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 476, nr. 1209. Anders: K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 260. 165 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 477-478, nrs. 1213-1216.

31

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger De huurovereenkomst zonder vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding, en de huurder betrekt het goed minder dan zes maanden vóór de authentieke akte, en de overeenkomst van vervreemding bevat geen eerbiedigingsbeding.

76. Artikel 9 Woninghuurwet bevat geen regeling voor de tegenwerpelijkheid van een huurovereenkomst waarbij de huurder het goed op het ogenblik van de vervreemding nog geen 6 maanden betrekt. Bijgevolg moet het gemeen huurrecht toegepast worden.166 De verkrijger is in dat geval niet wettelijk gehouden de lopende huurovereenkomst te respecteren. Hij kan de huurder zonder meer uitzetten, tenzij in de akte van vervreemding een eerbiedigingsbeding is opgenomen.167 Want voor hem is de huurder een bezetter zonder recht noch titel, die hij op grond van artikel 1750 BW kan uitzetten zonder enige schadeloosstelling.168

77. In voorkomend geval zal de uitgezette huurder wel de oorspronkelijke verhuurder kunnen aanspreken, omwille van diens plicht de huurder tijdens de lopende huur het rustig genot te verschaffen en hem moet vrijwaren voor uitwinning.169 Om voor de vervreemder-verhuurder het risico tot schadevergoeding uit te sluiten, zal de notaris aanbevelen dat in de akte van vervreemding een eerbiedigingsbeding wordt ingelast.170

§ 3 Registratieverplichting 78. Aan de hierna besproken nieuwe wetsvoorschriften is eerbiedigende werking gegeven. Dit betekent dat ze slechts van toepassing zijn op overeenkomsten gesloten na de inwerkingtreding. De datum van inwerkingtreding van de huur is niet relevant. Voor bestaande woninghuurovereenkomsten die, bij gebreke aan een geldige opzeg, worden verlengd geldt de vroegere regeling, ongeacht de verlenging gebeurt na de inwerkingtreding van de nieuwe regels.171

79. Zoals gezegd wordt door de Programmawet (I) van 27 december 2006 een einde gesteld aan de uniforme regeling, en een bijzondere registratieverplichting ingevoerd (supra 19-20, 166

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 479, nr. 1220. F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 33, nr. 13; R. DEKKERS et al., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 629, nr. 1146. 168 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 479, nr. 1220. 169 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 481, nr. 1224. 170 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 82, nr. 66. 171 D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.) Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 4. 167

32

nr. 43). Ze geldt voor akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen, die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon.172 Voortaan moeten dergelijke akten krachtens het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten ter registratie worden aangeboden door de verhuurder, binnen een termijn van 2 maanden, en is de registratie kosteloos.173 De bijzondere registratieverplichting geldt voor onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting. De formulering van de nieuwe bepalingen zorgt voor een ruimere toepassing dan de huurovereenkomsten die worden geviseerd door de Woninghuurwet. Immers, er wordt niet vereist dat het moet gaan om huurovereenkomsten van onroerende goederen die bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Ook gemeenrechtelijke huurovereenkomsten van woningen, die door de huurders uitsluitend gebruikt worden voor huisvesting, zoals vakantiewoningen en kamers bedoeld voor de huisvesting van één of meer studenten, zijn onderworpen zijn aan de nieuwe registratieverplichting.174 Anderzijds geldt de nieuwe regeling niet voor huurovereenkomsten van onroerende goederen met gemengde bestemming, waarbij het gebruik voor een functie of bedrijvigheid van de huurder ondergeschikt is aan de woonbestemming.175 Hoewel zij wel onderworpen zijn aan de Woninghuurwet is er geen uitsluitende bestemming voor huisvesting. Het volstaat dat slechts een klein deel van het verhuurde goed gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden om te ontsnappen aan de nieuwe regeling.176 Maar, als voor het woongedeelte en voor het bedrijfgedeelte afzonderlijke huurovereenkomsten worden gesloten, dan valt de overeenkomst betreffende het woongedeelte wel onder de bijzondere registratieregeling.177

80. Met ingang van 1 juli 2007 legt de Woninghuurwet eveneens de last van de aanbieding ter registratie op de verhuurder. Het artikel luidt letterlijk als volgt:

172

Art. 19, 3°, a) W.Reg., ingevoegd door art. 62 Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave) . 173 Art. 32, 5° W.Reg., gewijzigd door art. 63 Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave) juncto art. 35, eerste lid, 7° W.Reg., opgenomen bij art. 64, 2° Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave) juncto art. 159, 13° W.Reg., opgeheven door art. 65 van de Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave) juncto art. 161 W.Reg., aangevuld door art. 66 van de Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave). 174 Federale Overheidsdienst Financiën, Circulaire nr. 10/2007 van 9 mei 2007, www.fisconet.fgov.be. 175 A contrario art. 1 § 2 Woninghuurwet. 176 D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 12. 177 Federale Overheidsdienst Financiën, Circulaire nr. 10/2007 van 9 mei 2007, www.fisconet.fgov.be; D. MEULEMANS et al. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, s.l., Story, 2008, A - XI - 1 - 6.

33

“De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. De kos“ten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig te zijne laste.”178 De bepalingen zijn van dwingend recht.179 Bijgevolg moet de verhuurder steeds instaan voor de registratie van huurovereenkomsten die ressorteren onder de Woninghuurwet, dus ook van huurovereenkomsten betreffende een goed dat slechts gedeeltelijk, doch hoofdzakelijk, tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd, waarvoor de bijzondere registratieverplichting niet geldt.180

81. Ondanks de verplichting exclusief op de verhuurder wordt gelegd, wordt de huurder niet het recht ontnomen zelf zijn huurovereenkomst ter registratie aan te bieden. De huurder kan een persoonlijk belang hebben dat de huurovereenkomst zo vlug mogelijk vaste datum heeft.181

82. Op 27 mei 2008 heeft het Grondwettelijk Hof de nieuwe bepalingen getoetst aan de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, het beroep tot vernietiging, ingesteld door eigenaarsorganisaties, ongegrond verklaard en de vordering afgewezen.182

AFDELING V: HANDELSHUUR – ARTIKEL 12 HANDELSHUURWET 83. Het beginsel van artikel 1743 BW van de tegenwerpelijkheid van een authentieke huur of van een huurovereenkomst met vaste datum is eveneens van toepassing op de handelshuur.183 Was het gemeen huurrecht echter zonder meer van toepassing op de handelshuur, dan zou de duurzaamheid van de handelszaak vaak bedreigd worden. Om dit te vermijden heeft de wetgever in artikel 12 de twee gevallen waarin de huurder naar het gemeen huurrecht kan uitgezet worden zonder enige aanspraak tegen de verkrijger, beperkt.184

178

Art. 5bis Woninghuurwet ingevoegd bij art. 74 Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave). 179 D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 3 en 13. 180 D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 13. 181 Federale Overheidsdienst Financiën, Circulaire nr. 10/2007 van 9 mei 2007, www.fisconet.fgov.be . 182 GwH 27 mei 2008, RW 2008-09, 665, noot A. COPPENS. 183 A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (203) 205, nr. 3. 184 A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 106, nr. 214.

34

84. Opmerkelijk is dat artikel 12 Handelshuurwet geen indeplaatsstelling regelt van de koper in de rechten en plichten van de verkoper, in tegenstelling tot artikel 9 Woninghuurwet en tot artikel 55 Pachtwet.185 Mogelijks verklaart het de verschillende uitspraken van het Hof van Cassatie over de tegenwerpelijkheid van de handelshuur en van de pacht bij verkoop op beslag, waarover verder meer (infra 52, nr. 132 en 53, nr. 138).

85. In artikel 12 Handelshuurwet wordt het woord “vervreemding” gebruikt, welke term ruim moet geïnterpreteerd worden.186

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De overeenkomst van vervreemding bevat een eerbiedigingsbeding.

86. De vervreemder-verhuurder kan in de akte van vervreemding aan de verkrijger de verplichting opleggen om de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen. Door het beding in te lassen voorkomt de vervreemder een gedwongen tussenkomst in vrijwaring als de verkrijger de huurder toch uitzet.187

87. Een beding waarbij de koper “met de huurder zal handelen zoals de verkopers gehouden en gerechtigd waren te doen…” houdt voor de koper de verbintenis in om de huurhernieuwing in acht te nemen zoals de verkoper zou hebben moeten doen.188

B. De handelshuurovereenkomst met vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, en zonder uitzettingsbeding: de verkrijger treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder.

88. In principe is een huurcontract dat vaste datum heeft, en in het geval van een handelshuur van langer dan 9 jaren daarenboven overgeschreven is op het bevoegde hypotheekkantoor, tegenstelbaar aan de verkrijger.189 Deze situatie is niet expliciet geregeld in de Handelshuur-

185

M. DE CLERCQ, “De (handels) huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), RW 2004-05, (227) 228, nr. 6. 186 J. BYTTEBIER, “Notariële aspecten inzake handelshuur”, in F. BOUCKAERT et al., Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu, 2005, (171) 190-191, nr. 26. 187 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 98, nr. 91. 188 Cass. 24 oktober 1968, RW 1968-69, (783) 785-788, noot. 189 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 97, nr. 91.

35

wet. Het is een toepassing van de gewone rechtsregel dat de huur met vaste datum en zonder beding van uitzetting door de verkrijger moet geëerbiedigd worden.190

C. De handelshuurovereenkomst met vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, doch met een uitzettingsbeding191: de verkrijger treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, doch kan opzeggen binnen limitatieve voorwaarden.

89. Deze situatie is expliciet geregeld in artikel 12, eerste lid Handelshuurwet. Indien de huurovereenkomst een uitzettingsclausule ingeval van vervreemding bevat, mag de verkrijger, anders dan in het gemeen huurrecht, de huurder slechts uitzetten mits vooropzeg van één jaar, te geven binnen 3 maanden na de verkrijging van het goed, met opgave van de reden, die gegrond moet zijn ofwel op eigen gebruik, ofwel op onttrekking aan de handel, ofwel op wederopbouw, ofwel op een grove tekortkoming van de huurder.192 Laat de verkrijger de 3 maanden verlopen dan kan hij zich niet meer beroepen op het beding van uitzetting. De bestaande handelshuurovereenkomst behoudt haar volledige uitwerking en de verkrijger is gehouden ze verder te zetten. Voor een vroegtijdige beëindiging van de huur kan de verkrijger zich dan enkel nog beroepen op artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet.193

90. Het is te betreuren dat de wetgever de aanvangsdatum van de termijn van 3 maanden binnen dewelke de verkrijger de huur moet opzeggen, nog steeds niet heeft verduidelijkt zoals in artikel 9 Woninghuurwet (supra 31, nr. 73). Nochtans heeft de invulling van de term “verkrijging” al veel stof tot discussie gegeven. Een deel van de rechtspraak neemt het standpunt in dat de termijn van 3 maanden aanvangt op de datum van de overschrijving van de akte van vervreemding.194 In andere rechtspraak wordt geoordeeld dat moet gerekend worden vanaf de dag waarop de authentieke akte van vervreemding verleden wordt. De opzeg betekend vóór de overschrijving

190

A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 106, nr. 214. Een voorbeeld van het beding is te vinden in het vonnis van de vrederechter van Westerlo: Vred. Westerlo 15 mei 1996, T.Huur. 1997-98, (236) 237, noot P. DE SMEDT. 192 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 97, nr. 91. 193 A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 107, nr. 217. 194 Vred. Berchem 11 januari 1966, RW 1966-67, (614) 615, vernietigd door Rb. Antwerpen (1e-bis k.) 3 mei 1966, RW 1966-67, (118) 119. 191

36

van de akte van vervreemding is dus geldig.195 Deze visie steunt op de stelling, hiervoor besproken, dat de huurder geen derde is die een zakelijk recht kan doen gelden op het onroerend goed (supra 16, nr. 35).

91. Tenslotte is er nog een strekking in de rechtsleer die meent dat de verkrijger kan opzeggen zodra de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend door de vervreemder-verhuurder en de verkrijger, op voorwaarde dat de overeenkomst eigendomsoverdragend is door haar formulering en vaste datum heeft verkregen (door registratie).196 Strikt juridisch genomen is deze zienswijze correct, doch ze vergroot het risico dat de nietsvermoedende huurder plots geconfronteerd wordt met de dreiging van een uitzetting, wat niet de bedoeling van de wetgever kan geweest zijn. Immers, in het tegenovergestelde geval is de kans reëel dat de verhuurder-vervreemder in de periode tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte de huurder aanspreekt omtrent de vervreemding, waarna de huurder zich kan voorbereiden.197 Om dergelijke confrontatie te vermijden zou de wetgever kunnen overwegen om de vervreemder-verhuurder te verplichten de huurder, schriftelijk en binnen 5 werkdagen na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst, te informeren over de vervreemding.198 Een andere reden om een voorbehoud te maken tegenover de laatste stelling is dat de verkrijger de tijd waarover hij beschikt om geldig te kunnen opzeggen, kan verlengen door de onderhandse akte niet te registreren. De mogelijkheid van willekeur strookt niet met het doel van de wetgever – de bescherming van de handelszaak – en is op zijn minst eigenaardig.199

195

Cass. 30 oktober 1958, Arr.Verbr. 1959, (181) 183 en Pas. 1959, I, (216) 217-218; Cass. 8 april 1957, Arr.Verbr. 1957, (670) 671-672. 196 D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, (190) 193-194; D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet, Kalmthout, Biblo, 1991, nr. 340-342. 197 Ook MICHIELS wijst op een aanvullende termijn om tijdig schikkingen te treffen voor de huurder bij uitgestelde eigendomsoverdracht. D. MICHIELS, “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, (190) 194. 198 In hun amendement nr. 19 op het voorontwerp van de Woninghuurwet, stelden SIMONS en VOGELS zelfs voor om volgende paragraaf in te lassen: “§ 1. Ingeval het goed te koop gesteld wordt moet de eigenaar-verhuurder de huurder daarvan op de hoogte brengen.”, met de verantwoording: “Dit amendement biedt de huurder de mogelijkheid zijn rechten te doen gelden ten aanzien van de nieuwe koper die de rechten en verplichtingen van de vroegere eigenaar overneemt… Onder tekoopstelling dient te worden verstaan het ogenblik waarop de aankondiging van tekoopstelling geafficheerd of bekendgemaakt wordt, dan wel het ogenblik waarop de voorlopige verkoopovereenkomst ondertekend wordt...”. Amendement (H. SIMONS en M. VOGELS) op het Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/3, 8. Zie ook Amendement (W. DRAPS) op het Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/4, 48. 199 Zie in dezelfde zin E. VAN HOVE, noot onder Rb. Gent (9de k.) 10 juni 1994, T.Not. 1996, 221.

37

92. Omdat de standpunten uiteenlopen, wordt aan de notaris aangeraden om veiligheidshalve de notariële koopakte zo spoedig mogelijk te verlijden en aan te bieden op het hypotheekkantoor, zodat de verkrijger beschikt over een titel die tegenstelbaar is aan derden, en de huur kan opzeggen binnen 3 maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.200

93. Wordt de handelshuur opgezegd overeenkomstig de in artikel 12 bepaalde voorwaarden, dan is de verkrijger, krachtens artikel 26 van de Handelshuurwet, aan de huurder dezelfde uitzettingsvergoeding verschuldigd als de vergoeding die een verhuurder verplicht is bij weigering van een huurhernieuwing, in de gevallen en volgens de modaliteiten van artikel 25 en 27 van zelfde wet.201 Naargelang de reden die wordt ingeroepen door de verkrijger kan het dus zijn dat de huurder geen uitzettingsvergoeding bekomt.202 De notaris van de verkrijger dient zijn cliënt daarop te wijzen.203

D. De handelshuurovereenkomst zonder vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, met of zonder uitzettingsbeding, en de huurder gebruikt het goed op dat ogenblik reeds meer dan zes maanden: de verkrijger treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, doch kan opzeggen binnen limitatieve voorwaarden.

94. Krachtens artikel 12, tweede lid Handelshuurwet is ook een handelshuur die geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding tegenwerpelijk aan de verkrijger, indien de betrekking reeds meer dan 6 maanden is aangevat, en moeten, voor een geldige opzeg, dezelfde limitatieve voorwaarden in acht genomen worden als deze hoger beschreven (supra 36, nr. 89). Hier is het echter zonder belang of de handelshuurovereenkomst het recht al die niet voorbehield om de huurder uit het goed te zetten bij vervreemding.204

95. Een handelshuurovereenkomst heeft geen vaste datum in volgende gevallen: huur zonder schriftelijke overeenkomst of huur ingevolge een stilzwijgende huurverlenging, huurhernieu200

C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 97-98, nr. 91. Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, (66) 68, nr. 5 (weergave), concl. G. DUBRULLE, noot K. VANHOVE. 202 A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 109, nr. 223. 203 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 98, nr. 91. 204 Cass. 17 juni 1966, RW 1966-67, (553) 555; M. DESIMPELAERE, noot onder Vred. Sint-Truiden 15 februari 1996, T.Huur. 1997-98, (44) 46 (weergave). 201

38

wing ingevolge het uitblijven van verzet van de verhuurder tegen de aanvraag tot huurhernieuwing.205 Hebben evenmin vaste datum, de brieven welke de hernieuwing vaststellen en een nieuwe huur doen ontstaan doch die niet geregistreerd werden, zelfs indien in de verkoopakte vermeld is dat er een gerechtelijke procedure is ingeleid.206 In deze gevallen zal de huurder zelf maatregelen moeten nemen om vaste datum te bekomen voor zijn overeenkomst.207

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger De handelshuurovereenkomst zonder vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, en de huurder gebruikt het goed op dat ogenblik minder dan zes maanden.

96. De Handelshuurwet regelt geen bescherming voor de huurder als de handelshuur geen vaste datum heeft verkregen vóór de vervreemding en het gebruik minder dan 6 maanden vóór de vervreemding is aangevat. Dan kan de verkrijger de huurder meteen uitzetten, zonder enige vergoeding wegens uitzetting. In dat geval wordt de huurder aanzien als een bewoner zonder titel noch recht ten aanzien van de verkrijger. De huurder behoudt evenwel een verhaalrecht tegen de vroegere eigenaar-verhuurder.208

97. Indien de huurder geen derde is in de zin van artikel 1 Hyp.W. dient de termijn van 6 maanden gerekend te worden vanaf de datum van de authentieke akte van vervreemding. De duur van het gebruik mag bewezen worden door alle middelen van recht.209

§ 3 Geen cumulatie van vergoedingen 98. In het rechtsverkeer rijst de vraag of de artikelen 1744 et seq. BW buiten werking zijn gesteld door de Handelshuurwet, waardoor de uitgezette huurder van een handelshuur geen aanspraak zou kunnen maken op de vergoeding, voorzien voor uitzetting in het gemeen recht.

205

A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 108, nr. 221. Zie ook: Cass. 11 september 1987, RW 1988-89, (1322) 1323 (verkort), noot A. VAN OEVELEN; Cass. 13 februari 1976, RW 1975-76, (2422) 2423-2424. 206 Cass. 17 juni 1966, RW 1966-67, (553) 555; A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 108, nr. 221. 207 A. VAN OEVELEN, “De tegenwerpelijkheid van een hernieuwde handelshuur bij de vervreemding van het gehuurde goed” (noot onder Cass. 11 september 1987), RW 1988-89, (1323) 1324, nr. 1. Zie ook M.D.D., noot onder Vred. Gent 21 juni 1996, T.Huur. 1997-98, (56) 56, nr. 2. 208 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 98, nr. 91; A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 109, nr. 222. 209 A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 108, nr. 222.

39

99. De vergoeding die geregeld wordt in de artikelen 1744 et seq. BW verschilt wezenlijk van de vergoeding op grond van artikel 12 Handelshuurwet. De bepalingen van het gemeen huurrecht zijn louter aanvullend. De partijen kunnen dus vrij en vooraf een andere regeling overeenkomen. Bovendien is de overeengekomen schadevergoeding verschuldigd door de vroegere eigenaar-verhuurder (supra 26, nr. 60). De vergoeding die eventueel verschuldigd is op grond van artikel 12 Handelshuurwet is een vergoeding wegens uitzetting, waarvan de toekenningsvoorwaarden en het bedrag wettelijk geregeld zijn en waarvan partijen niet vooraf kunnen afwijken. Zij kunnen vooraf geen andere regeling treffen. Het is een forfaitaire vergoeding, ten laste van de verkrijger, ongeacht de huurder schade lijdt of niet.210

100. In haar arrest van 8 april 1965 heeft het Hof van Cassatie beslist dat partijen die in hun huurovereenkomst een beding inlassen waarin de verkrijger wordt toegestaan een einde te stellen aan de handelshuur om één van de redenen en onder de voorwaarden voorzien in artikel 12 Handelshuurwet, de modaliteiten van de eventueel aan de huurder verschuldigde vergoeding hebben geregeld. Hierdoor wordt de toepassing van artikel 1745 BW uitgeschakeld. Immers, zodra enige regeling omtrent de schadevergoeding is getroffen, wordt dat artikel buiten werking gesteld omdat het, zoals artikel 1744 BW aanduidt, een aanvullende wetsbepaling is.211

101. Uit voormeld arrest kan niet afgeleid worden dat de artikelen 1744 et seq. BW – al dan niet impliciet – zijn opgeheven. Het Hof van Cassatie stelt enkel dat het betreffende artikel als het ware automatisch buiten werking wordt gesteld indien een andere regeling is getroffen. Dit betekent dat ingeval van een handelshuur zonder schriftelijke overeenkomst, de huurder die het goed nog geen 6 maanden in gebruik heeft bij uitzetting, aanspraak kan maken op de vergoeding van artikel 1745 BW, in de veronderstelling dat dan geen regeling omtrent een schadevergoeding kan getroffen zijn.212

210

A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 110, nr. 226. Cass. 8 april 1965, RW 1965-66, (241) 242-243. 212 A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 110, nr. 226. 211

40

102. Een deel van de rechtsleer oordeelt bijgevolg dat de regelingen volkomen verschillend zijn en naast elkaar blijven bestaan, zodat een samenvoeging van beide vergoedingen toegelaten is.213 Die visie lijkt thans, sedert het arrest van 22 december 2006, nog moeilijk houdbaar. Daarin bevestigt het Hof in eerste instantie het onderscheid tussen de gemeenrechtelijke schadevergoeding van de artikelen 1744 et seq. BW ten laste van de vervreemder-verhuurder en de schaderegeling volgens de Handelshuurwet ten laste van de verkrijger. Daarop vervolgt het Hof dat, in het geval van een handelshuur, de eigen regeling in de Handelshuurwet de gemeenrechtelijke regeling van de artikelen 1744 en 1745 BW “vervangt”, zodat de in artikel 12 Handelshuurwet bepaalde opzegtermijn niet dienstig is voor het bepalen van de gemeenrechtelijke schadevergoeding.214

§ 4 Registratieverplichting 103. Voor de handelshuur blijft eveneens de vroegere regeling van toepassing. De registratietermijn van 4 maanden blijft dus gehandhaafd en de verplichting tot aanbieding berust ondeelbaar op de contracterende partijen.215

AFDELING VI: PACHT – ARTIKEL 55 PACHTWET 104. Bij verkoop van de volle of de blote eigendom van het verpachte goed genieten de pachter, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot, of de echtgenoten van voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die daadwerkelijk deelnemen aan de exploitatie, een voorkooprecht.216 Het voorwerp van de studie wordt echter beperkt tot de vervreemding van het pachtgoed aan een derde, in het geval waarin de pachter geen gebruik heeft gemaakt, of geen gebruik kon maken van zijn voorkooprecht. Bij overdracht van verpachte goed aan de pachter rijst de vraag naar het lot van de pachtovereenkomst immers niet. Het pachtgoed wordt eigendom van de pachter en de hoedanigheid van schuldeiser en schuldenaar worden verenigd in dezelfde

213

A. PAUWELS, Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 111, nr. 228. Anders: Concl. G. Dubrulle bij Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, (66) 67, nr. 3.3. 214 Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, (66) 68, nr. 6 (weergave), concl. G. DUBRULLE, noot K. VANHOVE. 215 Art. 19, 3°, b) juncto 32, 5° juncto art. 35, eerste lid, 6° W.Reg., zoals gewijzigd respectievelijk door art. 62, art. 63 en art. 64, 1° Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave); D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 12. Voor de berekening van de termijn van 4 maanden ingeval van huurhernieuwing wordt verwezen naar M.D.D., noot onder Vred. Gent 21 juni 1996, T.Huur. 1997-98, (56) 57, nr. 3.1. 216 Zie art. 47 et seq. Pachtwet; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 485, nr. 479.

41

persoon. Dit heeft het tenietgaan van de schuldvorderingen wegens schuldvermenging tot gevolg.217

105. Als het pachtgoed wordt vervreemd aan een derde, geniet de pachter de meest verregaande bescherming in de huurwetgeving. De verkrijger treedt volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter, en moet elke bestaande pachtovereenkomst respecteren.218 De indeplaatsstelling door artikel 55 Pachtwet is, in tegenstelling tot het gemeen huurrecht, volledig.219 Dit impliceert dat de oorspronkelijke verpachter, na de vervreemding, volledig uitstapt en niet meer gehouden is voor de schulden die voortvloeien uit de pachtovereenkomst.220 Maar de formulering van artikel 55 Pachtwet, dat de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt, laat niet toe te besluiten dat hiermee enkel rechten en plichten worden bedoeld die ontstaan na de vervreemding, en niet de rechten en plichten die voordien bestonden. De meningen zijn verdeeld over de vraag of de vervreemding rechten en plichten die in het verleden zijn ontstaan doet overgaan van de vervreemder op de verkrijger. Het is eerder aannemelijk dat de substitutie enkel werkt voor de toekomst. 221 Deze principiële stellingname betekent dat de verkrijger de enige is die na de vervreemding gehouden is voor de verbintenissen ontstaan of opeisbaar geworden na de vervreemding, zoals de lopende pacht eerbiedigen, de uittredingsvergoeding bij het einde van de pacht betalen, enzoverder. Door de substitutie van de verpachter door de verkrijger zal deze laatste ook volledig treden in de rechten van de verpachter die na de vervreemding opeisbaar worden.222

106. In tegenstelling tot de hiervoor besproken artikelen betreffende rechten en plichten bij vervreemding van een verhuurd goed, werd in artikel 55 Pachtwet expliciet de term “vervreemding” gebruikt. De pachter geniet dus de bescherming van artikel 55 Pachtwet bij ver-

217

Art. 1300 BW. Art. 55 Pachtwet; Cass. 27 juni 1980, RW 1980-81, 1525; Cass. 12 oktober 1979, RW 1979-80, 2577; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 465, nr. 463; M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 153, nr. 150. 219 Het was de bedoeling van de wetgever “…dat de verkoop de rechten van de pachter onverkort laat bestaan”. Zie Voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 50 en 72; M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 155, nr. 151. 220 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 471, nr. 467. 221 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 474, nr. 468; M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 155-157, nr. 152; H. D’UDEKEM D’ACOZ, en I. SNICK, “De vervreemding van het pachtgoed aan een derde”, RW 1977-78, (1985) 1988. Anders: Rb. Ieper 18 januari 1978, T.Not. 1978, (371) 374, nr. 1-2. 222 M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 155-157, nr. 152. 218

42

koop, bij schenking, ruil, inbreng in een vennootschap, en zowel bij vrijwillige als bij gedwongen vervreemding.223

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger De pachtovereenkomst die bestaat vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding, ongeacht de pachtovereenkomst al of niet vaste datum heeft, of de pacht mondeling dan wel schriftelijk is gesloten, of de pachtovereenkomst een uitzettingsbeding bevat.

107. Een bestaande pacht kan steeds aan de nieuwe eigenaar worden tegengeworpen, ongeacht de wijze waarop de pacht werd aangegaan. Ingeval van betwisting met de nieuwe eigenaar moet de pachter enkel het bestaan van de pacht bewijzen.224

108. Het concreet tijdstip waarop de pacht moet bestaan is vóór de vervreemding vaste datum heeft verkregen, wat onder meer kan door de registratie van de onderhandse akte van vervreemding. Om tegenwerpelijk te zijn aan de verkrijger volstaat het niet dat de pacht gesloten is vooraleer de authentieke titel van vervreemding is overgeschreven op het hypotheekkantoor. 225

109. De pachter kan geen afstand doen van de rechten die artikel 55 Pachtwet hem verleent. Want, ingevolge artikel 56, tweede lid Pachtwet wordt elke daarmee strijdige overeenkomst voor niet bestaande gehouden. Hieruit volgt dat een beding in de pachtovereenkomst, waarbij de verpachter zich het recht voorbehoudt de pachter uit te zetten ingeval van verkoop, niet kan worden ingeroepen tegen de pachter. 226

110. Daarenboven moet de verkrijger het pachtcontract van meer dan 9 jaren dat niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor eerbiedigen voor haar gehele duur.227 De bescherming van de pachter door artikel 55 primeert op de bescherming van de verkrijger van het 223

M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 154, nr. 150. F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 32, nr. 11; M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 154, nr. 150. 225 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 469, nr. 465. Anders: Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 209-210, nr. 11. 226 M. SEVENS en G. TRAEST, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, 154, nr. 150. 227 Cass. 27 juni 1980, RW 1980-81, 1525; Cass. 23 december 1977, RW 1977-78, (1993) 1996; H. D’UDEKEM D’ACOZ, en I. SNICK, “De vervreemding van het pachtgoed aan een derde”, RW 1977-78, (1985) 1987. 224

43

pachtgoed door artikel 1, derde lid Hyp.W.228 Voor de verkrijger, die daarover onvoldoende werd ingelicht, kan dat een misrekening betekenen. In voorkomend geval kan hij zich keren tegen de vervreemder die hem heeft misleid over de pachttoestand van het goed.229

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger De pachtovereenkomst die niet bestaat vóór de authentieke akte van vervreemding of vóór de vaste datum van de onderhandse overeenkomst van vervreemding.

111. Heeft de pachter zijn pacht verkregen nadat de vervreemding van het pachtgoed vaste datum kreeg, dan kan hij zijn pachtcontract niet tegenwerpen aan de verkrijger.230

§ 3 Registratieverplichting 112. Ook voor een pacht blijft de vroegere regeling van toepassing. De registratietermijn van 4 maanden blijft dus gehandhaafd en de verplichting tot aanbieding berust ondeelbaar op de contracterende partijen.231

HOOFDSTUK V: TEGENWERPELIJKHEID VAN DE HUUROVEREENKOMST AAN DE VERKRIJGER BIJ DE PROCEDURE VAN UITVOEREND ONROEREND BESLAG 113. Uitvoerend beslag is een maatregel van gedwongen tenuitvoerlegging, waarmee de niet betalende schuldenaar gedwongen wordt om de verplichtingen die hij heeft daadwerkelijk uit te voeren. Daartoe wordt een procedure ingeleid met het oog op de verkoop van de in beslag genomen goederen, zodat de opbrengst daarvan kan worden aangewend ter voldoening van de schuldvordering van de beslagleggende schuldeiser, en van de overige schuldeisers aan wie het beslag is gemeen geworden.232 De gedwongen tenuitvoerlegging op een onroerend goed begint met de betekening van het bevel tot betalen bij deurwaardersexploot, waarbij de schuldenaar wordt gewaarschuwd dat de

228

E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 466, nr. 463. Cass. 13 maart 1981, Pas. 1981, I, (760) 761 en RW 1981-82, 1902 (dispositief). 230 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 469, nr. 465. 231 Art. 19, 3°, b) juncto 32, 5° juncto art. 35, eerste lid, 6° W.Reg., zoals gewijzigd respectievelijk door art. 62, art.l 63 en art. 64, 1° Programmawet (I) van 27 december 2006, BS 28 december 2006 (derde uitgave); D. MEULEMANS, “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 12. 232 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De Verkoopakte Handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 98. 229

44

gedwongen uitvoering nakend is.233 Om de schuldenaar de kans te geven alsnog de verplichtingen waartoe hij veroordeeld is na te komen, en zodoende het beslag te vermijden, legt de wet een wachttijd van 15 dagen op vooraleer beslag kan gelegd worden. Bij onroerend beslag is het bevel tot betalen 6 maanden geldig, binnen welke termijn het beslagexploot dient betekend te worden.234 235 De overschrijving van het bevel is facultatief. Het beslag daarentegen moet overgeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor.236 In beide gevallen heeft de overschrijving een beperking van de beschikkingsbevoegdheid van de beslagene tot gevolg.237 Zelfs de eenvoudige betekening van het bevel heeft materieelrechtelijke gevolgen, hierna vermeld (infra 47, nr. 121). Daarenboven heeft de wet het verlies van de bevoegdheid om vrij over de in beslag genomen goederen te beschikken uitgebreid tot bepaalde daden van beheer, namelijk tot het verlenen van huurrechten. Naargelang het tijdstip waarop een huurovereenkomst gesloten wordt en vaste datum verkrijgt in het verloop van de beslagprocedure, is ze al dan niet tegenwerpelijk aan de beschermde derden. Volgende derden zijn beschermd: de ingeschreven schuldeisers (met een hypotheek of een onroerend voorrecht), de schuldeisers die het bevel tijdig lieten overschrijven, de beslagleggers, de koper.238

114. Artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek regelt 3 situaties waarin huurovereenkomsten niet tegenwerpelijk zijn bij uitvoerend beslag op een onroerend goed aan de beschermde derden. In het eerste lid wordt de huurovereenkomst vermeld die geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslagexploot. Het tweede lid betreft de huurovereenkomst gesloten na de overschrijving van het bevel of van het beslag, alsook de huurovereenkomst voor langer dan 9 jaren of houdende kwijting voor tenminste 3 jaren huur die is gesloten na de betekening van het bevel.239

233

Zie art. 1564 Ger.W. Art. 1566 en art. 1567 Ger.W.; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 335, nr. 548 en 478, nr. 844. 235 Het bevel tot betalen wordt hierna kortweg “bevel” genoemd en het beslagexploot “beslag”. 236 Art. 1565 en 1569 Ger.W. 237 Het principe van de beschikkingsonbevoegdheid is vastgelegd in art. 1577, eerste lid Ger.W. C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 196, nr. 264. 238 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 479, nr. 845 en 496-497, nrs. 879-880. 239 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 467, nr. 464. 234

45

AFDELING I: GEMEEN HUURRECHT § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De verkoopvoorwaarden bevatten een eerbiedigingsbeding.

115. Neemt de notaris een eerbiedigingsbeding op in de verkoopvoorwaarden dan is de huurovereenkomst tegenwerpelijk, zelfs al heeft ze geen vaste datum. Want dergelijk beding is een onderdeel van het aanbod, dat door de koper wordt aanvaard. Er moet wel over gewaakt worden dat de huurovereenkomst precies wordt beschreven.240

116. De opname van het eerbiedigingsbeding in de verkoopvoorwaarden kan betwist worden door de schuldeisers en beslagene. Zij kunnen aan de beslagrechter vragen om het te schrappen. Voorzichtigheidshalve kan de notaris de verkoopvoorwaarden betekenen aan de huurder, die tegenspraak kan voeren.241 De verkoopvoorwaarden zijn echter niet tegenwerpelijk aan de huurder. Hij is niet verplicht om te reageren als hij niet akkoord gaat met de inhoud van de verkoopvoorwaarden.242

B. De huurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft vaste datum vóór de overschrijving van het beslag.

117. Het is a contrario interpretatie van artikel 1575, eerste en tweede lid Ger.W.

C. Volledigheidshalve.

118. Tegenwerpelijkheid kan ook bekomen worden ingevolge een uitdrukkelijke of stilzwijgende erkenning van de huurovereenkomst door de koper. Als aangenomen wordt dat artikel

240

E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 497-498, nr. 881 en 505, nr. 891; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 186, nr. 248 en 189, nr. 253. Anders: D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 661, nr. 14. 241 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 32, nr. 9. 242 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 505-506, nr. 891.

46

1575 Ger.W. van dwingend recht is, dan kan de koper, na de verkoop, daarvan afstand doen.243

119. Daarnaast kan de tegenwerpelijkheid tot stand komen door rechtsverwerking, onder meer door zonder enig voorbehoud huurgelden in ontvangst te nemen, terwijl dit in strijd is met de voorheen ingestelde vordering tot ontruiming van het verhuurde goed. Daardoor heeft de koper zijn recht verwerkt om zich te beroepen op de niet tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst, en het bestaan van de huurovereenkomst op datum van de verkoop erkend.244

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De huurovereenkomst is gesloten na de eerste overschrijving (bevel of beslag).

120. Krachtens artikel 1575, tweede lid Ger.W. is elke huurovereenkomst gesloten na de overschrijving van het bevel of van het beslag niet tegenwerpelijk, om reden van de onbevoegdheid van de beslagene om nog huurrechten te verlenen.245

B. Huurcontracten voor langer dan 9 jaren of houdende kwijting voor tenminste 3 jaren huur, gesloten na de betekening van het bevel.

121. Het bevel is niet enkel een formaliteit in het kader van een executie. Het heeft, zoals gezegd, ook materieelrechtelijk gevolgen (supra 45, nr. 113). Krachtens artikel 1575, tweede lid, in fine Ger.W. wordt door de eenvoudige betekening van het bevel de verhuurbevoegdheid van de schuldenaar beperkt: huurcontracten voor langer dan 9 jaren of houdende kwijting voor tenminste 3 jaren huur, toegestaan na de betekening van het bevel – zelfs al werd dit niet overgeschreven – zijn niet tegenwerpelijk aan de beschermde derden.246 De meningen over de draagwijdte van deze niet tegenwerpelijkheid verschillen. Volgens sommigen moet dit geïnterpreteerd worden als een volledige niet tegenwerpelijkheid van die 243

Cass. 16 november 1990, RW 1990-91, (1090) 1091; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, StoryScientia, 2001, 497, nr. 881; F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 29-30, nr. 4. 244 Kh. Antwerpen (18de k.) 11 mei 1989, RW 1990-91, (547) 548, bevestigd door Cass. 16 november 1990, RW 1990-91, 1090; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 497, nr. 881. 245 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 496, nr. 880. Cf. C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 188, nr. 251. 246 Cass. 2 december 1968, Arr.Cass. 1969, 341, noot; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 189, nr. 252.

47

huurovereenkomsten aan de beschermde derden.247 Anderen menen daarentegen dat, net zoals de sanctie bij gebreke van naleving van artikel 1 Hyp.W., de huurovereenkomst voor langer dan 9 jaren dient ingekort te worden tot de lopende negenjarige periode.248

C. De huurovereenkomst is tijdig gesloten (dit is vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag)) maar heeft geen tijdige vaste datum (dit is vóór de overschrijving van het beslag), en de verkoopvoorwaarden bevatten geen eerbiedigingsbeding.

122. De regeling van artikel 1575, eerste lid Ger.W. moet toegepast worden.

D. De huurovereenkomst, al dan niet tijdig gesloten, met of zonder tijdige vaste datum, bevat een uitzettingsbeding.249

AFDELING II: WONINGHUUR § 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De verkoopvoorwaarden bevatten een eerbiedigingsbeding.

123. Ook een woninghuurovereenkomst is tegenwerpelijk bij opname van een eerbiedigingsbeding in de verkoopvoorwaarden.

B. De huurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, met of zonder uitzettingsbeding: de koper treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, en krijgt – in tegenstelling tot de situatie onder C. hierna – geen bijkomende opzegmogelijkheid.

124. Dergelijke huurovereenkomst is tegenwerpelijk aan de koper, wat zowel in overeenstemming is met artikel 1575, eerste lid Ger.W. als met artikel 9, eerste lid Woninghuurwet.250

C. De huurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag), 247

B. CAMBIER en J.-L. LEDOUX, “Saisie immobilière et opposabilité des baux”, Rev.not.b. 1992, (566) 567. E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 479, nr. 845; F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 30, nr. 5. 249 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 39. 250 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 486-487, nr. 1239-1240. 248

48

doch heeft geen vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, met of zonder uitzettingsbeding, en de huurder betrekt het goed reeds meer dan zes maanden bij de definitieve toewijzing: de koper treedt in alle rechten en plichten, maar krijgt tijdelijk een vervroegde opzegmogelijkheid.

125. Hoger werd besproken dat huurovereenkomsten zonder vaste datum vóór de authentieke akte van vervreemding, toch de bescherming genieten van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet zo de huurder het goed op het ogenblik van de vervreemding reeds zes maanden betrekt (supra 30-31, nr. 73). De rechtsleer heeft antwoord gezocht op de vraag of die verruimde tegenwerpelijkheid ook van toepassing is ingeval van verkoop na onroerend beslag. Een deel van de rechtsleer verdedigt het standpunt dat huurovereenkomsten zonder vaste datum vóór de overschrijving van het bevel of beslag helemaal niet kunnen ingeroepen worden tegen de koper, omdat de wetgever in artikel 9 Woninghuurwet geen uitdrukkelijke afwijking van artikel 1575 Ger.W. heeft geregeld, zodat er geen wettelijke grondslag is om artikel 1575 Ger.W. buiten spel te zetten. Met andere woorden artikel 1575 Ger.W. primeert op artikel 9 Woninghuurwet.251 Dientengevolge verliest de huurder de bescherming van de verruimde tegenwerpelijkheid bij verkoop na uitvoerend beslag op het verhuurde goed.

126. Anderen menen dat de regeling van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet volledig van toepassing blijft, zodat de huurder die het goed minstens 6 maanden betrekt op het ogenblik van de overschrijving van het bevel of het beslag, beschikt over een tegenwerpelijke huurovereenkomst.252 Als de tweede stelling wordt verdedigd heeft dit tot gevolg dat de huurder in staat is zijn huurovereenkomst zonder vaste datum te beschermen door haar alsnog, vóór de definitieve toewijzing van het onroerend goed, ter registratie aan te bieden.253 Door een tijdige registratie van zijn huurovereenkomst bekomt de huurder de volledige bescherming van artikel 9, eerste lid Woninghuurwet.254

251

E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 2001, 498, nr. 882; D. MICHIELS, “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 1991-92, (657) 663, nr. 19. Zie ook: M. DE CLERCQ, “De (handels) huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), RW 2004-05, (227) 228, nr. 11. 252 B. CAMBIER en J.-L. LEDOUX, “Saisie immobilière et opposabilité des baux”, Rev.not.b. 1992, (566) 570-572. 253 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 258, nr. 62. 254 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 485, nr. 1235.

49

127. Volgens een derde strekking is een gecombineerde lezing van beide bepalingen noodzakelijk, want zowel artikel 9 Woninghuurwet als artikel 1575, eerste lid Ger.W. zijn van dwingend recht. Concreet betekent dit voor het geval de huurder het goed minstens 6 maanden betrekt, dat hij de huurovereenkomst zonder vaste datum kan inroepen tegen de koper, die verplicht is om de voorwaarden en termijnen van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet na te leven als hij de huurder wil uitzetten. Voor de berekening van de termijn van 6 maanden wordt veelal verkozen om dit te beoordelen op het ogenblik van de definitieve toewijzing.255

128. Nazicht van de parlementaire stukken kan inzicht geven over de bedoeling van de wetgever. Bij de parlementaire voorbereiding van de Woninghuurwet is een amendement met nummer 93 ingediend, dat het voorstel bevat om volgende tekst toe te voegen aan het ontwerp van artikel 9 Woninghuurwet: “In geval van uitvoerend beslag op onroerend goed, overeenkomstig de artikelen 1560 en “volgende van het Gerechtelijk Wetboek, kan de verkrijger het goed te allen tijde zonder “motivering en zonder vergoeding doen ontruimen, met inachtneming van de opzeggingster“mijn van 6 maanden tenzij de huurovereenkomst, conform artikel 1575 van het Gerechtelijk “Wetboek, vóór de overschrijving van het beslagexploot geregistreerd werd.” De motivatie is de volgende: “Bij onroerend beslag kan het pand vrijwel waardeloos worden “doordat aan de schuldeiser een mondelinge of fictieve huurovereenkomst – van zeer lange “duur en tegen een spotprijs – tegengeworpen wordt. “In dat geval wordt het gemakkelijk heel wat misbruiken te plegen. Die misbruiken zullen het “vertrouwen schokken van de maatschappijen die gespecialiseerd zijn in hypothecaire “leningen. “De jonge kandidaat-kopers zullen, wanneer zij een hypothecaire lening aangaan, andere “waarborgen moeten stellen want de procedure inzake uitvoerend beslag op onroerend goed “zal minder soepel zijn.”256 De enige reactie daarop van de toenmalige minister was dat hij niet inzag hoe ingeval van onroerend beslag misbruiken mogelijk zijn.257 Uit het feit dat dit amendement niet werd aan255

A. VAN OEVELEN, “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, (237) 253; M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 486-487, nr. 1239-1240. 256 Amendement (J. GOL) op het Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/4, 50-51. 257 Verslag over het Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/10, 90.

50

genomen kan bijgevolg niet afgeleid worden dat de wetgever verkoos om artikel 9 Woninghuurwet te laten primeren op artikel 1575 Ger.W., noch het omgekeerde.258 Aanpassing van de tekst aan het huidig artikel 9, tweede lid Woninghuurwet en invoeging van het aangepaste voorstel in de Woninghuurwet als derde lid van het artikel, kon ervoor gezorgd hebben dat de huurder in de onder C. vermelde situatie, zonder enige betwisting, genoot van de verruimde tegenwerpelijkheid van artikel 9, tweede lid Woninghuurwet.259

129. Het is de taak van de notaris die aangesteld is voor de openbare verkoop van een in beslag genomen goed dat op het moment van de overschrijving van het beslag reeds meer dan 6 maanden als hoofdverblijfplaats wordt betrokken door de huurder, om de kandidaat-kopers te informeren over de onduidelijkheid die heerst omtrent de tegenwerpelijkheid van de huur zonder vaste datum.260

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De huurovereenkomst is gesloten na de eerste overschrijving (bevel of beslag), ongeacht de duur van de betrekking door de huurder.

130. Dergelijke huurovereenkomsten zijn ten aanzien van de koper op uitvoerend beslag nietig, minstens niet tegenwerpelijk.261

B. De huurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft geen vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, en de huurder betrekt het goed minder dan zes maanden bij de definitieve toewijzing.

131. Door een gecombineerde lezing van artikel 1575, eerste lid Ger.W. en artikel 9 Woninghuurwet, zoals hiervoor werd aangegeven, worden dergelijke huurovereenkomsten door de

258

Het amendement werd verworpen met 15 tegen 1 stem en 1 onthouding. Verslag over het Wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/10, 92. 259 Volgende tekst kan voorgesteld worden: “In geval van uitvoerend beslag op onroerend goed, overeenkomstig “de artikelen 1560 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek, kan de verkrijger de huurder die het verhuurde “goed sinds ten minste zes maanden betrekt uitzetten zoals geregeld in het tweede lid, tenzij de huurovereen“komst conform artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, vóór de overschrijving van het beslagexploot gere“gistreerd werd, in welk geval het eerste lid van toepassing is.” 260 M. DE CLERCQ, “De (handels) huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), RW 2004-05, (227) 229, nr. 12. 261 M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 487, nr. 1240.

51

aanhangers van de derde strekking beschouwd als niet tegenwerpelijk aan de koper na onroerend beslag.262

AFDELING III: HANDELSHUURWET 132. In haar arrest van 19 juni 2003 heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken over de tegenwerpelijkheid van een handelshuur, gesloten vóór de overschrijving van het beslag, maar die op dat ogenblik nog geen vaste datum heeft.263 Het Hof volgt de meerderheidsstelling in de rechtsleer, die inhoudt dat artikel 1575 Ger.W. primeert op artikel 12 Handelshuurwet. Ze argumenteert dat de koper op beslag niet kan aangemerkt worden als een verkrijger in de zin van artikel 12 Handelshuurwet en dus niet gebonden is door de beperkingen van het artikel die gelden voor een gewone verkrijger.264

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De verkoopvoorwaarden bevatten een eerbiedigingsbeding.

133. De uitwerking van het beding, toegelicht bij het gemeen huurrecht, geldt ook voor handelshuurovereenkomsten (supra 46, nr. 115).265

B. De handelshuurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, en bevat geen uitzettingsbeding: de koper moet de handelshuurovereenkomst volledig respecteren.

134. Dit is opnieuw een a contrario interpretatie van artikel 1575, eerste en tweede lid Ger.W.

C. De handelshuurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, en bevat een uitzettingsbeding: de koper treedt in alle rechten en plichten van de vervreemder, maar kan opzeggen binnen limitatieve voorwaarden.266

262

M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, 486, nr. 1239. Zie ook: Vred. Antwerpen (IV) 30 mei 1989, RW 1989-90, 443, noot C. PAUWELS. 264 Cass. 19 juni 2003, Huur 2004, 140 en RW 2004-05, 226 (verkort), noot M. DE CLERCQ; M. DE CLERCQ, “De (handels) huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), RW 2004-05, (227) 227, nr. 2. Zie ook: Kh. Antwerpen (18de k.) 11 mei 1989, RW 1990-91, (547) 548, bevestigd door Cass. 16 november 1990, RW 1990-91, 1090. 265 Cf. Vred. Antwerpen (IV) 30 mei 1989, RW 1989-90, 443, noot C. PAUWELS. 266 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 39; C. PAUWELS, “Het lot van de handelshuurder wiens 263

52

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De handelshuurovereenkomst is gesloten na de eerste overschrijving (bevel of beslag), met of zonder tijdige vaste datum, ongeacht de gebruiksduur door de huurder.

135. In deze situatie wordt artikel 1575, tweede lid Ger.W. gerespecteerd.

B. De handelshuurovereenkomst is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag) en heeft geen vaste datum vóór de overschrijving van het beslag, ongeacht de gebruiksduur van de huurder.

136. Op grond van voormeld arrest hoeft de koper op beslag geen rekening te houden met artikel 12 Handelshuurwet en kan hij de huurder, wiens huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslag uitzetten, zelfs als de huurder het goed reeds meer dan 6 maanden betrekt.267

AFDELING IV: PACHT 137. Ondanks artikel 1575, eerste lid Ger.W. kan een pachtovereenkomst die gesloten is, doch geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslag, ingeroepen worden tegen de koper. Artikel 55 Pachtwet primeert dus wel op artikel 1575, eerste lid Ger.W.268

§ 1 Tegenwerpelijk aan de verkrijger A. De verkoopvoorwaarden bevatten een eerbiedigingsbeding.269

B. De pachtovereenkomst die is gesloten vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag), met of zonder vaste datum.

138. Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 12 oktober 1979 beslist dat, ondanks artikel 1575 Ger.W., ook pachten zonder vaste datum vóór de overschrijving van het exploot van uitvoerend beslag op onroerend goed kunnen worden tegengeworpen aan de koper op be-

huurovereenkomst geen vaste datum heeft, in geval van verkoop na uitvoerend beslag op het onroerend goed”, (noot onder Vred. Antwerpen (IV) 30 mei 1989), RW 1989-90, (444) 445, nr. 8. 267 J. BYTTEBIER, “Notariële aspecten inzake handelshuur”, in F. BOUCKAERT et al., Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu, 2005, (171) 188-190, nr. 25. 268 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 467, nr. 464. 269 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 39.

53

slag.270 De pachter die met uitzetting wordt bedreigd hoeft enkel te bewijzen dat de pacht bestond vóór de eerste overschrijving (bevel of beslag).271

139. Heeft de verpachter een pacht voor meer dan 9 jaren toegestaan nadat het bevel werd betekend doch vóór de overschrijving ervan, dan kan de pacht tegengeworpen worden aan de koper. De duur van de pacht wordt door sommigen gereduceerd tot de lopende periode van 9 jaren.272

§ 2 Niet tegenwerpelijk aan de verkrijger De pachtovereenkomst is gesloten na de eerste overschrijving (bevel of beslag), ongeacht de vaste datum van de pachtovereenkomst en ongeacht de pacht mondeling dan wel schriftelijk is gesloten.273

140. Nadat het bevel of het beslag is overgeschreven, heeft de beslagen verpachter geen bevoegdheid meer om een pacht toe te staan, zodat een overeenkomst gesloten na de overschrijving van het bevel of van het beslag niet kan worden tegengeworpen aan de koper.274

AFDELING V: VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE NOTARIS 150. Zoals gezegd verkrijgt een huur vaste datum door de omstandige omschrijving van de hoofdinhoud van de huurovereenkomst in een authentieke akte. De notaris die belast is met de veiling van het in beslag genomen goed heeft een verscherpte verantwoordelijkheid.275 Gevolggevend aan zijn gerechtelijke opdracht, in het bijzonder aan zijn informatieplicht ten aanzien van alle partijen, moet hij in de verkoopvoorwaarden de huursituatie vermelden. Evenwel dient hij, bij de redactie van de tekst, te voorkomen dat een niet geregistreerde huur een vaste datum zou verkrijgen door een substantiële vermelding van de huursituatie. Vandaar dat volgende clausule wordt voorgesteld: “Voorschreven goed is verhuurd als… sinds (datum); de koper zal in de rechten en plichten “van de beslagen eigenaar ten opzichte van de huurder treden en zal rechtstreeks met de 270

Cass. 12 oktober 1979, RW 1979-80, (2577) 2578. C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 188, nr. 250. 272 Y. MERCHIERS, “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, (197) 211, nr. 12. 273 F. LOGGHE, “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, (28) 39. 274 E. STASSIJNS, Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, 468, nr. 464. 275 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, 24, nr. 34. 271

54

“huurder moeten handelen voor alles wat de huursituatie aangaat, onverminderd de rechten “die hij als koper kan doen gelden, ingevolge de wet en waarvan deze bepaling geenszins “afbreuk doet, dit alles zonder tussenkomst van de beslagene noch verhaal tegen deze “laatste.”276

151. Daarnaast moet de notaris ermee rekening houden dat, in navolging van de mondelinge informatie die hij heeft gegeven op de eerste zitdag, de huurder vóór de tweede, definitieve zitdag zijn huurovereenkomst kan laten registreren. De notaris zal dan ook best kort vóór de tweede zitdag een opzoeking doen bij het registratiekantoor om de kandidaat-kopers juist te informeren over de bescherming die de wet biedt aan het huurcontract. 277

HOOFDSTUK IV: BESLUIT 152. In het hoofdstuk van de vrijwillige vervreemding springt het gebrek aan een regeling van de indeplaatsstelling van de verkrijger in de Handelshuurwet het meest in het oog. Ook de onduidelijkheid in verband met de cumulatie van vergoedingen en in verband met de aanvangsdatum van de opzegtermijn van 3 maanden voor de verkrijger leidt tot discussies. Bij gedwongen vervreemding moet aandacht gegeven worden aan de woninghuur. Mede wegens ontstentenis van een stellingname door het Hof van Cassatie voor dit bijzonder huurregime, laat het gemis aan een expliciete wettelijke regeling zich tot op heden nog steeds voelen. De arresten van het Hof in geschillen van handelshuur en pacht kunnen niet naar analogie toegepast worden, gezien de diversiteit van de regels in de verschillende huurregimes. Het is dan ook te betreuren dat de wetgever, voor ieder van de regimes van huurovereenkomsten, eigen bepalingen en beperkingen heeft voorzien, in plaats van te kiezen voor een éénvormige constructie die voor alle regimes geldt. Wetgevende vereenvoudiging zou de niet professioneel zeker ten goede komen en bijdragen tot een betere kennis van de regels. Eenvoudige, duidelijke regels geven minder aanleiding tot twistpunten en kunnen huurgeschillen beperken.

276

De clausule, opgesteld voor woninghuur, kan toegepast worden voor alle vormen van huur. De oorspronkelijke clausule is te vinden bij K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 256. 277 K. VANBEYLEN, “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, (253) 256.

55

BIBLIOGRAFIE I. RECHTSPRAAK A. Hof van Verbreking – Hof van Cassatie GwH 27 mei 2008, RW 2008-09, 665, noot A. COPPENS Cass. 10 januari 2008, RW 2008-09, 535 (verkort), noot A. VAN OEVELEN Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, 66 (weergave), concl. G. DUBRULLE, noot K. VANHOVE Cass. 15 september 2006, TBO 2007, 95, noot M. DAMBRE Cass. 13 november 2003, Arr.Cass. 2003, 2098, concl. G. Dubrulle Cass. 19 juni 2003, Huur 2004, 140 en RW 2004-05, 226 (verkort), noot M. DE CLERCQ Cass. 15 november 2002, Arr.Cass. 2002, 2485 Cass. 4 oktober 1999, Arr.Cass. 1999, 1198 Cass. 22 juni 1998, Arr.Cass. 1998, 738 Cass. 7 december 1995, Arr.Cass. 1995, 1091 Cass. 17 februari 1995, Arr.Cass. 1995, 189, concl. G. BRESSELEERS, G. en RW 1994-95, 1396, concl. G. BRESSELEERS Cass. 11 december 1992, Arr.Cass. 1991-92, 1420 Cass. 5 december 1991, Arr.Cass. 1991-92, 314 Cass. 16 november 1990, RW 1990-91, 1090 Cass. 19 oktober 1990, Pas. 1991, I, 179 Cass. 12 oktober 1990, RW 1990-91, 1235 Cass. 11 september 1987, RW 1988-89, 1322 (verkort), noot A. VAN OEVELEN Cass. 14 oktober 1983, Arr.Cass. 1983-84, 168 Cass. 13 maart 1981, Pas. 1981, I, 760 en RW 1981-82, 1902 (dispositief) Cass. 27 juni 1980, RW 1980-81, 1525 Cass. 29 februari 1980, Arr.Cass. 1979-80, 816 en RW 1980-81, 1777 Cass. 12 oktober 1979, RW 1979-80, 2577 Cass. 7 september 1978, Arr.Cass. 1978-79, 22 Cass. 23 december 1977, RW 1977-78, 1993 Cass. 13 februari 1976, RW 1975-76, 2422 Cass. 19 maart 1971, Arr.Cass. 1971, 702 Cass. 2 december 1968, Arr.Cass. 1969, 341, noot Cass. 24 oktober 1968, RW 1968-69, 783, noot 56

Cass. 16 maart 1967, Arr.Cass. 1966-67, 877, noot Cass. 17 juni 1966, RW 1966-67, 553 Cass. 8 april 1965, RW 1965-66, 241 Cass. 17 april 1959, Arr.Verbr. 1959, 632 Cass. 30 oktober 1958, Arr.Verbr. 1959, 181 en Pas. 1959, I, 216 Cass. 8 april 1957, Arr.Verbr. 1957, 670 Cass. 22 juni 1956, Pas. 1956, I, 1165 Cass. 2 juni 1955, Arr.Verbr. 1955, 822, Pas. 1955, I, 1079 en RW 1955-56, 1767 Cass. 16 januari 1953, Arr.Verbr. 1953, 303 Cass. 9 december 1948, Arr.Verbr. 1948, 615 Cass. 27 juni 1946, Arr.Verbr. 1946, 247 en Pas. I, 1946, 267

B. Lagere rechtspraak Rb. Gent (9de k.) 12 oktober 1994, RW 1995-96, 163 (verkort) Rb. Gent (9de k.) 21 februari 1994, RW 1994-95, 298 (weergave) Kh. Antwerpen (18de k.) 11 mei 1989, RW 1990-91, 547 Rb. Antwerpen (37ste k.) 1 maart 1989, RW 1990-91, 304 (verkort) Rb. Mechelen (1ste k.) 21 februari 1984, RW 1985-86, 616 (dispositief), noot Rb. Ieper 18 januari 1978, T.Not. 1978, 371 Rb. Antwerpen (1e-bis k.) 3 mei 1966, RW 1966-67, 118 Vred. Sint-Gillis 12 oktober 2000, TBBR 2001, 505 Vred. Westerlo 21 april 2000, T.Not. 2001, 50 Vred. Harelbeke 15 juli 1999, TWVR 1999, 139 Vred. Westerlo 15 mei 1996, T.Huur. 1997-98, 236, noot P. DE SMEDT Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991, T.Not. 1993, 189, noot D. MICHIELS Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, 377, noot Y. MERCHIERS Vred. Grâce-Hollogne 4 mei 1990, T.Vred. 1990, 375 Vred. Antwerpen (IV) 30 mei 1989, RW 1989-90, 443, noot C. PAUWELS Vred. Torhout 28 juni 1988, RW 1989-90, 855 (weergave) Vred. Brussel (IV) 31 januari 1978, T.Vred. 1978, 198 (dispositief) Vred. Berchem 11 januari 1966, RW 1966-67, 614 Vred. Brussel (III) 1 februari 1963, JT 1963, 230 Vred. Kontich 1 februari 1962, RW 1961-62, 2562

57

II. RECHTSLITERATUUR A. Annotaties bij rechtspraak M.D.D., noot onder Vred. Gent 21 juni 1996, T.Huur. 1997-98, 56-58 DESIMPELAERE, M., noot onder Vred. Sint-Truiden 15 februari 1996, T.Huur. 1997-98, 46-48 DE CLERCQ, M., “De (handels) huurovereenkomst zonder vaste datum en de verkoop op beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), RW 2004-05, 227-229 Concl. G. Dubrulle bij Cass. 22 december 2006, RW 2007-08, 66-68 Concl. G. Dubrulle bij Cass. 13 november 2003, Arr.Cass. 2003, 2099-2101 LOGGHE, F., “Het bangelijke lot van een (handels)huurovereenkomst in een procedure van onroerend beslag” (noot onder Cass. 19 juni 2003), Huur 2005, 28-39 MERCHIERS, Y., “Tegenwerpelijkheid van de huur bij verkoop en opzegging in het algemeen huurrecht na de Wet van 20 februari 1991” (noot onder Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991, TBBR 1992, 377-381 MICHIELS, D., “De opzeg door de koper van een onroerend goed. Interpretatie van artikel 9 Woninghuurwet”, (noot onder Vred. Sint-Joost-ten-Node 6 december 1991), T.Not. 1993, 190-194 PAUWELS, C., “Het lot van de handelshuurder wiens huurovereenkomst geen vaste datum heeft, in geval van verkoop na uitvoerend beslag op het onroerend goed”, (noot onder Vred. Antwerpen (IV) 30 mei 1989), RW 1989-90, 444-445 VAN HOVE, E., noot onder Rb. Gent (9de k.) 10 juni 1994, T.Not. 1996, 221 VAN OEVELEN, A., “De tegenwerpelijkheid van een hernieuwde handelshuur bij de vervreemding van het gehuurde goed” (noot onder Cass. 11 september 1987), RW 1988-89, 13231325

B. Boeken, reeksen, bijdragen in tijdschriften en bijdragen in verzamelwerken B.1. Boeken en reeksen CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De Verkoopakte Handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, IX+248 p. DAMBRE, M. en HUBEAU, B., Woninghuur in APR, Gent, Story-Scientia, 2002, XXXVIII +563 p. DEKKERS, R. en DIRIX, E., Handboek Burgerlijk Recht, II, Zakenrecht – Zekerheden – Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, XVI+589 p.

58

DEKKERS, R., VERBEKE, A., CARETTE, N. en VANHOVE, K., Handboek Burgerlijk Recht, III, Verbintenissen – Bewijsleer – Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, XVI+820 p. DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, X+452 p. DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, XVIII+724 p. DIRIX, E. en BROECKX, K., Beslag in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, XXV+573 p. ENGELS, C., Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer, 1981, XXVIII+444 p. HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y., Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, XXIII+317 p. MERCHIERS, Y., Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1997, XXXII+395 p. MEULEMANS, D., HINDERYCKX, A., KAMOEN, J., KESTELYN, M., LAUWERS, T., MACHON, L., MARTENS, D., PUISSANT, N., RAES, B., SINNAEVE, P. en TACKOEN, J. (eds.), Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur, s.l., Story, losbl. PAUWELS, A., Handelshuur in algemene practische rechtsverzameling, Brussel, Larcier, 1971, 263 p. SEVENS, M. en TRAEST, G., Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1978, XVI+397 p. STASSIJNS, E., Pacht in APR, Gent, Story-Scientia, 1997, XXI+685 p.

B.2. Bijdragen in tijdschriften BYTTEBIER, J., “Vragen uit de notariële praktijk. Woninghuur”, Notarius 1998, 249-255 CAMBIER, B. en LEDOUX, J.-L., “Saisie immobilière et opposabilité des baux”, Rev.not.b. 1992, 566-576 D’UDEKEM D’ACOZ,

H., en SNICK, I., “De vervreemding van het pachtgoed aan een derde”,

RW 1977-78, 1985-1994 MERCHIERS, Y., “Tegenwerpelijkheid van de huur bij verkoop en opzegging in het algemeen huurrecht na de Wet van 20 februari 1991” (noot onder Vred. Kortrijk (I) 4 december 1991), TBBR 1992, 381-384 MERCHIERS, Y., “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, 197-211 MICHIELS, D., “De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed”, RW 199192, 657-664 VANBEYLEN, K., “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T.Not. 1997, 253-268 59

VAN OEVELEN, A., “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, 15211536 VAN OEVELEN, A., “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst”, Not.Fisc.M. 1991, 203-220 en 237-258

B.3. Bijdragen in verzamelwerken BYTTEBIER, J., “Notariële aspecten inzake handelshuur”, in F. BOUCKAERT, J. BYTTEBIER, B. DU LAING, H. PELGROMS, N. TORFS, W. VAN DE PUTTE, P. VERBANCK, L. WEYTS, Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu, 2005, 171-195 MEULEMANS, D., “Overzicht van de verschillende wijzigingen aan de huurwetgeving”, in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (ed.), Vormingsnamiddag recente wetgeving, Brussel, 1 juni 2007, 1-31 DAMBRE, M., “Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007”, in RECHTSKRONIEK VOOR HET NOTARIAAT, XII, Brugge, die keure, 159-187

60