HET GEWESTELIJK HUISVESTINGSPLAN

BGHM info

Afgiftekantoor : 1050 brussel 5

SPECIALE UITGAVE Driemaandelijks informatiemagazine van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

Nr 53 JANUARI-JUNI 2008

HET GEWESTELIJK HUISVESTINGSPLAN EN VERDER : • Een nieuwe Brusselse reglementering : De ordonnantie houdende de energieprestatie van gebouwen • Identificatie van buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten : een grote diversiteit onder één noemer

BGHM-info

■ Inhoud nummer 53 :

■ Verantwoordelijk uitgever en hoofdredacteur : Yves Lemmens wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat 45-55 1060 Brussel Tel. : 02/533.19.11 http ://www.bghm.irisnet.be

■ Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur .......................................

3

■ Dossier : Het Gewestelijk Huisvestingsplan ...........................................

5

• Het Gewestelijk Huisvestingsplan : 5.000 woningen tegen 2009 (Françoise Dupuis) ................................................................

5

■ Redactiesecretaresse : Anneleen Adang Tel. : 02.533.19.87 ■ Redactiecomité : Lutgart Decoster Marie-Noëlle Livyns Roger Sannen Luciane Tourtier Roland Tuteleers Pol Zimmer ■ Concept en logistiek : Pascal Houzé ■ Foto’s BGHM : Chris Van Goethem en Pascal Houzé ■ Illustraties : Jacques Peten ■ Vertaling : FIBEMA n.v. ■ Drukkerij : Edition & Imprimerie SA

• Het plan van het Plan – Van procedure tot toepassing : de grondvesten van het Gewestelijk Huisvestingsplan (Daniel Termont) .. • Het Gewestelijk Huisvestingsplan heeft een eigen webstek ..................

7 12

• Neder-Over-Heembeek : 58 nieuwe sociale, « landelijke » en « energiezuinige » woningen (Daniel Termont) ......................................

13

• Het project Mettewie-Scheutbosch, een gemengde ontwerpen uitvoeringsopdracht (Gilles Roba) ......................................................... •

17 Lopend bouwwerk te Jette, Jules Lahayestraat 178 (Serge Timmermans) 19

• Onderzoek naar de openbare productie van woningen (Jean-Luc Quoistiaux) ........................................................................... • Algemene stand van zaken van de sociale huisvesting in het Waalse Gewest (Alain Rosenoer) ................................................ • •

24 Meer sociale huurwoningen realiseren in Vlaanderen (Koen Spitaels) .... 26 De kostprijs voor werken aan sociale woningen (Pol Zimmer) ................ 29

■ Technieken en methodes .....................................................................

De overname van teksten en illustraties is enkel toegestaan na schriftelijke toestemming van de redactie en de auteur en mits de bron alsook de naam van de auteur vermeld worden. De gepubliceerde artikels geven enkel de mening weer van de auteur(s).

31

• Een nieuwe Brusselse reglementering : De ordonnantie houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen (EPB) (Marianne Pouplier) .............................................................................. • Een stukje natuur in de straat (Leefmilieu Brussel - BIM)

31 ....................... 36

40 Groepswonen als alternatieve woonvorm (Nicolas Bernard) .................. 40

■ Wonen in 3 Dimensies : Gezondheid, Veiligheid, Gezelligheid ......... •

■ Open venster ......................................................................................... BGHM-Info wordt uitgegeven met de steun van Ethias.

22

41

• Identificatie van buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten : een grote diversiteit onder één noemer (Katrien Slegers) ...................... 41 ■ Nieuws van de OVM’s ..........................................................................

48

• Het Gewestelijk Huisvestingsplan, we zijn goed en wel vertrokken ! Eerstesteenlegging van het project voor de bouw van 58 woningen – Tuinwijk Craetbosch te Neder-Over-Heembeek op 18 juni 2007 ( Pierre Hargot ) ....................................................................................

48

■ Publicaties, aankopen ...........................................................................

50

D/2008/5637/90

2

B.G.H.M.-Info, speciale uitgave, nr 53 • Januari - Juni 2008

Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur Ons themadossier staat dit keer helemaal in het teken van het ambitieuze huisvestingsplan dat onze Staatssecretaris belast met huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis, in 2004 startte. Er werd beslist om iets te ondernemen tegen het tekort aan sociale en betaalbare woningen in Brussel. Dit plan beoogt de bouw van 5.000 nieuwe woningen, waarvan 3.500 sociale woningen en 1.500 middelgrote woningen. De streefdatum is 2009. Het is nog hard werken, maar de wil om dit werkelijk te verwezenlijken is er. Een aanzienlijk budget werd alvast beschikbaar gesteld, terreinen werden vrijgemaakt en verder werden bouwpartners gezocht om zo de huidige huisvestingscrisis in te perken. Het huisvestingsplan belangt ons als maatschappij rechtstreeks aan en wij zijn daarom ook uiterst tevreden met de stimulans die onze sector ontvangt van onze Staatssecretaris, mevrouw Françoise Dupuis ! Het huidige nummer wordt dan ook grotendeels besteed aan dit plan. Na een introductie van mevrouw Dupuis over het hoe en het waarom van haar initiatief, volgt een uitgebreid artikel over de procedure die gevolgd moet worden bij de start van elk nieuw bouwproject. De procedure wordt er stap voor stap, zorgvuldig uiteengezet. Ze is complex, maar zeer doordacht en niets wordt aan het toeval overgelaten. Zo is er steeds plaats voor interactie met belanghebbenden, zodat voorstellen en/of verbeteringen in iedere fase aangebracht kunnen worden. Er volgt een overzicht van de eerste steenleggingen die reeds hebben plaatsgevonden en van de projecten in wording. Tegenwoordig is alles op de voet te volgen via de internetsite van het Gewestelijk Huisvestingsplan. Een must in de huidige samenleving, want het publiek eist informatie en transparantie. De heer Quoistiaux geeft de hoofdpunten weer van een onderzoek naar de bouw van publieke woningen. Welke evolutie kent de publieke woningbouw ? Hoe komt het dat er de laatste jaren niet veel werd bijgebouwd ? Acht grote knelpunten komen naar voren en worden overlopen. Vele van deze knelpunten zoals, onder andere, de ingewikkelde procedure, zijn nog steeds problematisch. Verder onderzoek naar de verschillende oorzaken van deze knelpunten is aangewezen. Ook lijkt de overweging door te dringen om meer en beter samen te werken met de private sector. Brussel werkt zijn specifiek plan uit, maar ook de andere gewesten kennen gelijkaardige initiatieven. Zo komt de heer Rosenoer aan het woord voor de Waalse huisvestingsmaatschappij en de heer Spitaels voor de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Vlaanderen kent eveneens een tekort aan betaalbare woningen en zocht hiervoor verschillende oplossingen. Een van die oplossingen is de maximum kostprijsnorm. Een initiatief dat nu 10 jaar bestaat en dat bewijst dat er ook kwalitatieve woningen gebouwd kunnen worden binnen het kader van een beheerst budget. Een tweede aangereikte oplossing voor Vlaanderen bestond uit het aankopen van goede woningen aan een gelimiteerde prijs. Een derde en laatste instrument is de Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO), een ontwikkelde procedure om projecten vanuit privéinitiatief met inbreng van grond te kunnen realiseren als sociale woningbouw. Deze is ondertussen aan zijn vijfde editie toe en wordt steeds meer toegepast.


3

Een kritische kijk op de kostenbeheersing in de verschillende gewesten wordt weergegeven door de heer Zimmer. Hij geeft ook een boeiend overzicht van de problematiek en van de voorlopige oplossingen die in de praktijk getest worden. Een originele oplossing die bijdraagt tot de vermindering van het woningtekort en de beheersing van de betaalbaarheid van wonen is het concept « groepswonen ». Een nog weinig gekend fenomeen, dat wordt toegelicht door de heer Nicolas Bernard, Docent aan de Universitaire Faculteit Saint-Louis. Zo blijkt er wel vraag te zijn naar dergelijke manier van gezamenlijk leven. Het vragend publiek behoort tot alle leeftijdsgroepen en de motivaties zijn zeer uiteenlopend : het delen van de grootste kosten, goedkoper kopen en huren, gezelschap,... Een nog te exploreren piste en alvast een knipoog naar onze Overheid. Het artikel van de hand van mevrouw Pouplier over de Energieprestatie van de gebouwen biedt een goede inleiding tot het dossier dat in een later nummer aan bod komt, namelijk een nieuwe ordonnantie die in de 3 gewesten ingevoerd zal worden. Deze toepassing zal een pluspunt zijn voor ons leefmilieu en voor onze gezondheid. Het is een noodzakelijke verbetering voor de praktijk van bouw en renovatie en moet bovendien economische voordelen realiseren. In het tweede trimester van 2008 zal hier nog verder op ingegaan worden. Het is alvast een thema dat zeer actueel is, zeker nu algemeen bekend is dat het leven steeds duurder zal worden en dat de opwarming van de aarde niet langer meer als een fictie kan worden weggewuifd. Om ons ertoe aan te zetten om voor meer lentegroen te zorgen, brengt LeefmilieuBrussel – BIM ons onder de titel « Een stukje natuur in de straat » enkele basisprincipes in herinnering om de beste resultaten met de minste inspanning te verkrijgen. Zo leren we ook dat “ecologie” samengaat met « energiebesparing ». In de rubriek Open venster krijgen we dan een overzicht van de recente analyse die werd gemaakt van de buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten. Het is geen geheim dat sommige sociale woonbuurten bestempeld worden als problematisch. Deze situatie omkeren, blijkt niet zomaar van de ene dag op de andere verwezenlijkbaar. Gentrificatie biedt op het eerste gezicht een gunstiger perspectief, doch een niet te verwaarlozen pervers effect lijkt hier reëel, namelijk een verdere uitstoting van de meest kwetsbaren. Opnieuw stellen wij vast dat de aanhoudende stijgende sociale ongelijkheid, weinig positief inwerkt op het toekomstperspectief van deze buurten in moeilijkheden. Er bestaat een grote diversiteit aan buurten in moeilijkheden en het is de rol van de Overheid om het beleid aan te passen aan de noden van elke buurt. Zo vereist een buurt met voornamelijk huurwoningen een andere aanpak dan buurten met hoofdzakelijk eigenaars. We begonnen dit nummer met het Gewestelijk huisvestingsplan en daar eindigen we ook mee. Pierre Hargot, directeur-zaakvoerder van ‘Brussels Thuis’ vertelt ons het mooie verhaal van een eerste steenlegging. En wat dacht u ? Daar hoort natuurlijk een feestje bij. Yves Lemmens, Hoofdredacteur

4


Het Gewestelijk Huisvestingsplan : 5.000 woningen tegen 2009 Brussel kampt met een huisvestingscrisis. De huurprijzen stijgen voortdurend en liggen gemiddeld hoger dan in de rest van België. In sommige gevallen gaat 40% van het gezinsbudget op aan de huurprijs. Het is dan ook onvermijdelijk dat steeds meer gezinnen moeilijkheden ondervinden om een behoorlijke woning aan een betaalbare prijs in ons gewest te vinden. Hoewel 50 % van de Brusselse gezinnen in aanmerking komt voor een sociale woning is het helaas niet mogelijk om aan die vraag te voldoen. Het aantal sociale woningen vertegenwoordigt immers slechts 8% van het Brusselse woningbestand. Het aantal gezinnen dat op een sociale woning wacht, wordt evenwel geraamd op 28.0001. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering kon in die omstandigheden onmogelijk blijven toekijken zonder iets te ondernemen. Sinds 2004 zien wij huisvesting dan ook als één van onze prioriteiten. Zo werd niet alleen het bestaande huisvestingsbeleid verder uitgebouwd, maar werd tevens beslist om binnen het tijdsbestek van een legislatuur een programma op te starten voor de bouw van 5.000 gloednieuwe openbare woningen. Concreet gaat het om 3.500 sociale woningen en 1.500 woningen voor middeninkomens.

Een programma van grote openbare werken

De eerste woningen komen tot stand

De bouw van 5.000 woningen tegen juni 2009 (evenveel als er sinds de oprichting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werden gebouwd) is natuurlijk een ambitieuze opzet. Ambitieus, maar noodzakelijk.

Na deze eerste noodwendige voorbereidingsfase kregen de projecten eindelijk vaste vorm en de eerste bouwwerken werden in juni 2007 opgestart. Ik heb het hier over de bouw van 58 sociale woningen in MolenbeekMettewie, 58 andere op de Craetbosch-terreinen te NederOver-Heembeek, 65 woningen voor middelgrote inkomens te Jette (Lahayewijk) en nog eens 30 sociale woningen in de Kweepereboomlaan te SintAgatha-Berchem. Andere zullen binnenkort volgen. Vorig jaar na de zomer hoopte ik op een eerstesteenlegging per maand en ik hoop dat dit zal lukken. Tot op heden werden 4.200 woningen, verspreid over een dertigtal projecten, vastgelegd. Maar ik ben onlangs opnieuw de boer opgetrokken om de laatste terreinen vast te krijgen en zodoende het doel van 5.000 woningen te halen.

Vooraleer er van bouwen kon worden gesproken, moest eerst de basis worden gelegd van een doeltreffende samenwerking tussen openbare en private partners. Vervolgens moesten de financiële middelen worden vrijgegeven, moest er worden gezocht naar partners, naar opdrachtgevers en naar terreinen die ter beschikking konden worden gesteld. Kortom, er moest een heel nieuw mechanisme worden opgestart en die klus krijg je natuurlijk niet in één dag geklaard. Zo werd zo’n 540 miljoen euro in de gewestelijke begroting ingeschreven om de bouwwerken te financieren. Ook de opdrachtgevers werden aangeduid : de BGHM (Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij), de GIMB (Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Brussel) en de GOMB (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Zij moeten de projecten in goede banen leiden.

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER

Het Gewestelijk Huisvestingsplan

Het welslagen van het Gewestelijk Huisvestingsplan hangt niet alleen af van ieders goede wil en van doeltreffende procedures. Omwille van verschillende redenen moet er ook flink overleg worden gepleegd. In de eerste plaats ben ik ervan overtuigd dat er heel wat problemen van de baan kunnen worden geruimd als de uiteenlopende partners tijdens elk sleutelmoment rond de tafel gaan zitten. Concreet maakt dergelijke samenwerking het mogelijk om te peilen naar de gevolgen die voortvloeien uit de komst van nieuwe bewoners en om de gepaste oplossingen aan te reiken. Ik denk onder andere aan de mobiliteit via het openbaar vervoer,

1 Officieel cijfer van februari 2008.


55

de noodzakelijke opvang in kinderdagverblijven of scholen en de ontwikkeling van buurtwinkels. Dat overleg met de partners ligt mij dan wel na aan het hart, maar dat betekent niet dat ik minder aandacht heb voor de voorlichting en de participatie van de buurtbewoners. Ik ben mij er immers perfect van bewust dat de bouw van nieuwe woningen en de komst van een groot aantal gezinnen heel wat vragen doen rijzen. Wij merken dat er heel wat verzet is gerezen, maar achteraf bleek dat buurtbewoners over de projecten niets afwisten en zich zorgen maakten over het onbekende. Mensen hebben recht op heldere en concrete informatie en op inspraak. Dat is cruciaal.

In tegenstelling tot alle vooroordelen is het wel degelijk mogelijk om openbare woningen, zowel sociale woningen als woningen voor middeninkomens, te realiseren zonder te hoeven vervallen in zielloze megaprojecten. Sinds de start van het Gewestelijk Huisvestingsplan maak ik er een erezaak van om voorrang te verlenen aan woningen met een grote architectonische kwaliteit die voldoen aan de strengste energienormen en waarin mensen zich echt thuis voelen. Françoise Dupuis, Staatssecretaris

Ter aanvulling van de informatievergaderingen over de projecten kreeg het Gewestelijk Huisvestingsplan een eigen webstek : < http ://www. huisvestingsplan.be >. Daar vinden mensen algemene informatie over het Huisvestingsplan terug en kunnen ze de projecten ook on-line opvolgen.

6


Het plan van het Plan Van procedure tot toepassing : de grondvesten van het Gewestelijk Huisvestingsplan In termen van bouwprojecten worden de overheidsopdracht vaak beschouwd als een wirwar van procedures waar niemand nog wijs uitraakt en waarin het begrip tijd zeer ruim moet worden opgevat. Na aanbestedingen en beroepen slagen de eerstesteenleggingen (en vooral de laatstesteenleggingen) er toch in om de wachtende sociale huurders, de overheid, de aannemers, de architecten en, uiteraard de BGHM, een zucht van tevredenheid te laten slaken. Alvorens in wanhoop te vervallen, is het ongetwijfeld nuttig om de verschillende stappen en het nut van de procedure voor de woningbouw in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan eventjes op een rijtje te zetten. En geloof het maar, het Plan schiet heus wel op ! Het Gewestelijk Huisvestingsplan is een initiatief van de Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis, om de Brusselse huisvestingscrisis op te lossen. Om en bij de 28.000 gezinnen in ons Gewest wachten tot een woning wordt opgetrokken of een woning vrijkomt, omdat zij omwille van de hoge prijzen geen woning op de privé-markt kunnen kopen of huren. Het Plan voorziet dus in de bouw van 5.000 nieuwe woningen (3.500 sociale en 1.500 woningen voor middeninkomens. Zie tabel hierna). Het is tevens het eerste Brusselse voorbeeld van sociale woningbouw in de stad dat tot stand komt in overleg met de omwonenden

en de buurtbewoners. Aangezien het gaat om een echt project voor sociale integratie waarbij heel wat partners betrokken zijn, moest er worden gezorgd voor een procedure waarin ieders mening aan bod komt en die tegemoetkomt aan sociale en ergonomische wensen en verzuchtingen inzake duurzaamheid.

IN DE SOCIALE CONTEXT MAKEN WIJ EEN ONDERSCHEID TUSSEN 4 WONINGTYPES : Transitwoning : Tijdelijke woning die wordt toegekend aan een persoon die in een noodsituatie verkeert. Bijvoorbeeld : het slachtoffer van een ramp. Krachtens de wetten moeten de Gewesten voorzien in een transitwoning per schijf van 10.000 bewoners. Integratiewoning : Tijdelijke woning die voor een hernieuwbare periode van 3 jaar en in functie van het inkomen wordt toegekend aan iemand die maatschappelijk heeft afgehaakt en die door een maatschappelijk assistent wordt opgevolgd. Om op dergelijke woning aanspraak te kunnen maken, moet de betrokken persoon in een herinschakelingsplan zijn ingeschreven, waarin er sprake is van programma’s voor het zoeken naar een baan, naar een opleiding en schuldenaflossing. Sociale woning : Het goed dat door de BGHM en de OVM’s verhuurd wordt aan personen met een bescheiden inkomen en waarvan de berekeningswijze van de huurprijs door de Regering wordt vastgesteld. Middelgrote woning of woning voor middeninkomens : Het onroerend goed dat als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, vervreemd of verkocht aan een gezin waarvan het totale inkomen niet meer bedraagt dan een welbepaald bedrag dat door de Regering wordt vastgesteld. Het Gewestelijk Huisvestingsplan bouwt enkel sociale woningen en middelgrote woningen.


7

Vooreerst is het Gewestelijk Huisvestingsplan ofwel een tripartiete (met 3 partijen) of quadripartiete (met 4 partijen) Overeenkomst. Alle beslissingen en officiële documenten moeten bijgevolg ondertekend en goedgekeurd worden door 3 of 4 partners. In het kader van een tripartiete overeenkomst zijn de partners de BGHM, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de OVM of de gemeente als eigenaar van het terrein en beheerder van de toekomstige woningen. In het kader van een quadripartiete overeenkomst zijn de partners de BGHM, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de gemeenten of het OCMW als eigenaar van het terrein en de OVM als beheerder van de toekomstige woningen. Het Gewestelijk Huisvestingsplan omvat 4 grote stappen die we hierna zullen uiteenzetten : het terrein, de architectuuropdracht, de vergunningen en de bouwwerken.

HET TERREIN 1. Terreinen zoeken De BGHM moet woningen doen bouwen op terreinen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die haar ter beschikking worden gesteld. Het Kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting gaat bij eigenaars (gemeenten, OCMW’s, OVM’s, Grondregie) op zoek naar voor bouwprojecten beschikbare terreinen.

2. De tri/quadripartiete overeenkomst en het opstalrecht Een tri/quadripartiete overeenkomst wordt ondertekend tussen de eigenaar van het terrein, de beheerder van de toekomstige woningen, de BGHM en de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. In de overeenkomst wordt bepaald dat het gekozen terrein voor een periode van 30 jaar ter beschikking wordt gesteld van de BGHM (= opstalrecht) om er geïntegreerde woningen volgens een

8

stedenbouwkundig project op te trekken. Zodra de Raad van Bestuur van de BGHM de Overeenkomst goedkeurt, treedt de BGHM op als opdrachtgever. Het bestek van het project (waarin het opdrachttype, het aantal woningen en de architectonische en technische kwaliteiten worden bepaald) moet reeds bij deze overeenkomst worden gevoegd.

DE ARCHITECTUUROPDRACHT 3. De offerteaanvraag Zodra de overeenkomst door de partners is ondertekend, kan de architectuuropdracht beginnen. De BGHM wordt er als opdrachtgever mee belast via een openbare offerteaanvraag een tijdelijke vereniging van inschrijvers (architect, aannemer en veiligheidsen gezondheidscoördinator) aan te duiden die de woningen zal ontwerpen en bouwen. Ontwerpen moeten binnen de 75 dagen na de publicatie van de offerteaanvraag bij de BGHM worden ingediend. Tijdens die periode organiseert de BGHM een informatievergadering voor de geïnteresseerde kandidaten om hen uitleg te verschaffen over de aanschaf van het bijzonder bestek dat geldt voor de openbare opdracht en de voor de financiële, economische en technische minimumvereisten.

4. Het sociaal overleg Spontane gespreksfora tussen omwonenden, specifieke buurtbewoners, architecten, ingenieurs, OVM’s, gemeentelijke overheden, eventuele aannemers en handelaars zetten de esthetische, architectonische en ergonomische bakens en bepalen de vereisten inzake ruimtelijke ordening en veiligheid. Deze gespreksronden voegen bijkomende, niet-doorslaggevende, elementen aan het bestek toe.

5. De ontvangst van de offerten 75 dagen na de verschijning van het bericht met betrekking tot de opening van de openbare opdracht moeten alle projecten bij de BGHM zijn ingediend. De Instelling onderwerpt deze ontwerpen vervolgens aan de technische commissie.

6. Technische commissie De technische commissie (2 vertegenwoordigers van het Kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting, 2 vertegenwoordigers van de BGHM, 1 vertegenwoordiger van de gemeente, 1 vertegenwoordiger van de OMV, 2 vertegenwoordigers van de academische wereld (een architect, een docent architectuur, ...) analyseert de offertes en kent aan de verschillende ontwerpen punten toe op basis van uiteenlopende criteria. De technische commissie selecteert het ontwerp met het maximaal aantal punten. Het advies van de technische commissie wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Bestuur van de BGHM.

7. De Raad van Bestuur van de BGHM De Raad van Bestuur van de BGHM kan het door de technische commissie geselecteerde ontwerp nog verwerpen. Eens een inschrijver werd geselecteerd en de periode voor het indienen van een beroep is verstreken, wijst de Raad van Bestuur van de BGHM de opdracht toe aan de geselecteerde kandidaat. Vanaf dat moment wordt deze geselecteerde kandidaat de door de BGHM aangewezen opdrachthouder die over ten hoogste 3 jaar beschikt om de bouwwerken te realiseren. De opdrachthouder staat voor 100% van de kosten van de bouwwerken in tot op het moment van de voorlopige oplevering.


DE VERGUNNINGEN 8. De milieuvergunning / De enige vergunning De milieuvergunning is een verplichte administratieve toestemming om de bouwwerken aan te vatten. Deze vergunning omvat de technische bepalingen die moeten worden nageleefd opdat de installaties geen hinder of gevaar zouden opleveren voor de onmiddellijke omgeving en geen, rechtstreekse of onrechtstreekse, schade zouden toebrengen aan het milieu, de gezondheid of aan de veiligheid van de bevolking. In dat stadium onderscheidt de BGHM twee grote categorieën met welbepaalde subkenmerken (zie tabel hierna) :

(1) GEMENGD PROJECT. Dat betekent dat de milieuvergunning en de stedenbouwkundige vergunning gelijktijdig moeten worden aangevraagd. Aldus wordt een ENIGE VERGUNNING uitgereikt. Deze zogenaamde gemengde procedure geldt enkel voor projecten met woningen en een terrein die behoren tot de categorieën IA en IB (waarbij de gebouwen en hun installaties een zeer grote impact hebben op het milieu of op de bevolking) en waarmee meer dan 24 parkeerplaatsen gemoeid zijn. De aanvraag moet worden ingediend bij het BIM (Leefmilieu Brussel -BIM). Het dossier wordt pas volledig beschouwd als het bewijs wordt geleverd dat de stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd.

(2) NORMAAL PROJECT. Het terrein en de toekomstige bouwwerken behoren tot de woningcategorie II en III (de gebouwen en hun installaties hebben minder of geringe gevolgen voor het milieu of de bevolking). Deze woningen mogen niet meer dan 24 parkeerplaatsen tellen. In dat geval moet de BGHM over de milieuvergunning beschikken alvorens de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning in te dienen. In de overheidspraktijk mogen de aanvragen voor de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning gelijktijdig worden ingediend om tijd te winnen. Uiteindelijk moeten deze vergunningen vóór de aanvang van de bouwwerken zijn toegewezen.

CLASSIFICATIE VAN DE INSTALLATIES DOOR HET BIM KLASSE

E E N V O U D I G E P R O J E C T E N

VEREISTEN

VOORBEELDEN

IA

Installaties die per definitie een zeer groot risico inhouden voor milieu en bevolking. (NIET ECOLOGISCH)

Milieuvergunning of -attest verplicht Stedenbouwkundige vergunning die op hetzelfde moment wordt aangevraagd als de milieuvergunning. Effectenstudie : door een erkend studiebureau verrichte verplichte voorafgaande evaluatie van de rechtstreekse en onrechtstreekse gevolgen van de installatie voor bevolking en milieu.

– staalbedrijven - installaties voor de productie van asbest - cokesfabrieken, ...

IB

Installaties die een grote impact hebben op milieu en bevolking. (WEINIG ECOLOGISCH)

Milieuvergunning of -attest verplicht Stedenbouwkundige vergunning die op hetzelfde moment wordt aangevraagd als de milieuvergunning. Effectenrapport : door de aanvrager verrichte verplichte voorafgaande evaluatie van de rechtstreekse en onrechtstreekse gevolgen van de installatie voor bevolking en milieu.

- slachthuizen - te vernieuwen elektrische accumulatoren - bierbrouwerijen - branderij-werkplaatsen, ...

II

Installaties die iets minder grote effecten hebben op milieu en bevolking.

Milieuvergunning of -attest verplicht

- werkplaatsen voor broodbakkerijen - werkplaatsen voor banketbakkerijen - werkplaatsen voor koekjesbakkerijen - werkplaatsen voor behandeling van schoenen - opslagplaatsen voor mest, ...

III

Installaties (in het bijzonder zeer kleine installaties waarvan het proces goed beheerst en gestandaardiseerd is) waarvan de invloed op milieu en bevolking minder belangrijk is dan de installaties die tot de andere klassen behoren.

Milieuverklaring verplicht aan te vragen bij de gemeente. Advies van de DBDMH (brandweer) voorafgaand aan de milieuverklaring.

- nieuwe elektrische accumulatoren - danszalen tussen 100m² en 200m², ...

G E M E N G D E P R O J E C T E N

DEFINITIE


9

9. De stedenbouwkundige vergunning De BGHM ontmoet de geselecteerde architect om het volledige bestek op te stellen, overleg te plegen met de aannemer en de aanbevelingen te volgen van de door het Brussels Wetboek voor Ruimtelijke Ordening (BWRO) bepaalde procedure voor de aanvraag van de bouwvergunning. Het samengestelde dossier moet rekening houden met de normen inzake bewoonbaarheid, veiligheid en gezondheid van de Gewestelijke Stedenbouwkundige verordening (GSV) en met de adviezen van het BIM en van de brandweer (DBDMH). In tegenstelling tot de procedure die in de privé-sector geldt, dient de BGHM de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning vervolgens per aangetekende brief in bij de afgevaardigde stedenbouwkundige ambtenaar van het gewestelijke bestuur van het BROH (in plaats van de gemeente, zoals normaliter het geval is). Als het dossier volledig is, vormt een ontvangstbewijs van de afgevaardigde het bewijs dat de aanvraag ontvankelijk is om te worden geanalyseerd.

10. Het openbaar onderzoek De afgevaardigde ambtenaar van het BROH bezorgt het dossier aan het College van burgemeester en schepenen van de gemeente alwaar het project wordt gerealiseerd. Vervolgens kondigt het Gemeentecollege een openbaar onderzoek af. Dat onderzoek moet aan de omwonenden worden aangekondigd aan de hand van rode affiches die worden aangeplakt in de buurt van het terrein waarop het project betrekking heeft. Deze affiches vermelden de redenen van het onderzoek, het verloop en de regels om aan het onderzoek te mogen deelnemen. Iedereen kan de officiële technische en stedenbouwkundige documenten van het project bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente raadplegen.

10

11. Overlegcommissie Na het openbaar onderzoek wordt de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning voorgelegd aan een overlegcommissie die bestaat uit de schepen voor stedenbouw van de gemeente, de afgevaardigde ambtenaar van het BROH, van het BIM, van de GOMB (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest), van de Directie Monumenten en Landschappen (DML) en van de personen die hun mening over één of ander punt willen kenbaar maken. De overlegcommissie verstrekt achter gesloten deuren een officieel advies dat aan het Gemeentecollege wordt bezorgd.

12. De Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML) Als de site of aangelegen monumenten geklasseerd zijn, moet de KCML (een gewestelijke instantie voor de bescherming van het patrimonium) – parallel aan de overlegcommissie – een advies verstrekken aan de overlegcommissie. Als de Commissie niets van zich laat horen, wordt haar advies als gunstig beschouwd voor de stedenbouwkundige vergunning. Deze procedure is enkel van toepassing als de DML niet zetelde in de overlegcommissie.

Hij mag dus zijn eigen mening volgen. Eens de eindbeslissing werd genomen, aan de gemeente en aan de aanvrager (de BGHM) werd betekend en na inachtneming van een beroepsperiode wordt de stedenbouwkundige vergunning afgeleverd en moet deze volledig worden aangeplakt in de onmiddellijke omgeving van het terrein.

DE BOUWPLAATS 15. Eerstesteenlegging Zodra de toewijzing van de stedenbouwkundige vergunning aan de aanvrager is betekend, meldt de BGHM aan de architect en aan de aannemer dat de bouwwerken kunnen starten. Vanaf de datum van de stedenbouwkundige vergunning beschikt de aannemer over 3 jaar (maximumduur voor de bouwwerken) om het bouwwerk te verwezenlijken. De eerstesteenlegging vindt plaats in aanwezigheid van de architect, de aannemer, de Staatssecretaris voor Huisvesting, de BGHM en de burgemeester en de schepen voor stedenbouw van de gemeente waar het project wordt gerealiseerd.

16. De werken

Vervolgens moet het Gemeentecollege dat over alle standpunten en het advies van de overlegcommissie beschikt, zijn advies verstrekken. Als dat advies niet binnen de 30 dagen wordt verstrekt, wordt het automatisch als gunstig voor het ontwerp beschouwd.

Tijdens de 3 jaar van het bouwwerk worden de aangestelde architecten en aannemers opgevolgd door de inspecteurs en architecten van de BGHM en door de toekomstige beheerders van de nieuwe woningen. Het is de bedoeling dat de bouw van de woningen stapsgewijs wordt opgevolgd en dat de plannen en de vooropgestelde termijnen worden nageleefd. Alles moet worden gecontroleerd en verwezenlijkt volgens de regels van de kunst.

14. Definitief advies

17. Voorlopige oplevering

Tot slot ontvangt de gewestelijke afgevaardigde ambtenaar van het BROH de adviezen van de overlegcommissie en van het gemeentecollege. Hij neemt een definitieve beslissing, zonder deze adviezen daarbij te hoeven volgen.

Zodra het gebouw is voltooid, vindt de voorlopige oplevering van de nieuwe gebouwen plaats. De BGHM, de toekomstige beheerders, de architecten en de aannemers controleren of alles volgens plan en overeenkomstig het bestek

13. Gemeentecollege


en de meetstaat werd opgetrokken. De aannemers moeten de zichtbare fouten rechtzetten. Het beheer van de nieuwe sociale woningen wordt toevertrouwd aan een OVM en de woningen voor middeninkomens worden overgedragen aan andere overheidsinstanties (gemeente, ...). De huurders kunnen de woningen betrekken. De BGHM stelt de aannemer tevens in het bezit van 100% van de kosten die deze tijdens de 3 jaar heeft gefinancierd om de gebouwen op te trekken. Met de huuropbrengst van de nieuwe gebouwen betalen de beheerders 50 % (sociale woningen) en 66 % (woningen voor middeninkomens) van de totale bouwkostprijs aan de BGHM terug.

18. Definitieve oplevering Een jaar na de voorlopige oplevering van de gebouwen gaan de BGHM en de beheerders van de

woningen over tot de definitieve oplevering. De aannemers moeten de fouten rechtzetten, die niet zichtbaar waren tijdens de voorlopige oplevering, maar die achteraf bleken. De definitieve oplevering stelt tevens het definitieve akkoord van de BGHM over de werken vast.

19. Opstalrecht Na afloop van het aan de BGHM toegekende opstalrecht van 30 jaar keren de terreinen terug naar de oorspronkelijke eigenaar die zich ertoe verbindt de nieuwe woningen in de overheidssector te behouden. Al bij al lijkt de procedure misschien eindeloos lang, en toch ... Enerzijds liggen de hindernissen vooral op het vlak van de toewijzingen van de vrije terreinen. Dergelijke vrije terreinen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet meer zo makkelijk te vinden

en de eigenaars staan niet altijd te trappelen om een gebied over te dragen aan de sociale huisvesting. Bovendien wordt de vooruitgang vooral gestuit door de lengte en de ingewikkelde logica van de procedure, de mogelijke beroepen die ingediend kunnen worden bij de Raad van State en de weinig sociale houding van bepaalde omwonenden : «Sociale huisvesting ? Waarom niet ? Maar niet bij mij. Anderzijds groeien de kinderziekten van de eerste projecten van het Gewestelijk Huisvestingsplan uit tot meer zekerheid en vlotheid bij de naleving van de openbare wettelijke procedure. Het lijkt er dus op dat de locomotief traag op gang is gekomen, maar nu er voldoende druk op de ketel is ... Daniel Termont, attaché, BGHM

HET PLAN PER FASE Het Gewestelijk Huisvestingsplan waarmee de bouw van 5.000 nieuwe woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is gemoeid, gaat gepaard met verschillende opdrachtgevers zoals de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), De Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Brussel (GIMB) en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB). De BGHM staat dus niet alleen in voor de bouw van de 5.000 vooropgestelde woningen. Zij bouwt hiervan een deel en volgt hiervoor verschillende fasen (verschillende momenten) waarbij een aantal gemeenten, OVM’s of OCMW’s betrokken zijn. Thans werden er 3 fasen opgestart. De procedure van het Gewestelijk Huisvestingsplan (waarvan u de beschrijving in dit nummer terugvindt) is enkel in Fase I en Fase II op de BGHM van toepassing. Bepaalde kenmerken van de procedure variëren in fase III naargelang de aard van de gevonden terreinen (bijvoorbeeld : een stedenbouwkundige opdracht, die wordt opgestart vóór de offerteaanvraag voor de architectuuropdracht, ter verwezenlijking van een stedenbouwkundige studie. Het gaat dan om een soort van haalbaarheidsonderzoek waarbij de bakens voor een toekomstig haalbaar project worden gezet. Bij de offerteaanvraag wijst de architectuuropdracht de architect aan en de aannemer wordt enkel aan het begin van de samenstelling van het stedenbouwkundig dossier gekozen). Fase I : proeffase van het Gewestelijk Huisvestingsplan die in juli 2005 werd opgestart en de woningbouw op 6 terreinen van de volgende gemeenten plande : - Ukkel (Moensberg – 1180 Brussel) 103 sociale woningen. - Elsene (Bosvoordsesteenweg, tegenover de Ernottestraat – 1050 Brussel) 316 woningen waarvan 234 sociale woningen en 82 woningen voor middeninkomens. - Neder-Over-Heembeek (Versailleslaan op de Craetboschterreinen – 1120 Brussel) 58 sociale woningen. - Sint-Jans-Molenbeek (Scheutboschlaan - 1080 Brussel) 58 sociale woningen. - Jette (Jules Lahayestraat – 1090 Brussel) 65 woningen voor middeninkomens. - Jette (Stiénonlaan – 1090 Brussel) 80 sociale woningen. (680 woningen waarvan 533 sociale woningen en 147 woningen voor middeninkomens) >>


11

Fase II : tweede fase van het Gewestelijk Huisvestingsplan die in juni 2006 werd opgestart en waarbij 4 terreinen in de volgende gemeenten betrokken waren : - Sint-Lambrechts-Woluwe (Stokkelse Steenweg – 1200 Brussel) 100 woningen waarvan 70 sociale woningen en 30 woningen voor middeninkomens. - Sint-Agatha-Berchem (Kweepereboomlaan – 1082 Brussel) 30 sociale woningen. - Sint-Agatha-Berchem (Beheerstraat – 1082 Brussel) 80 sociale woningen. - Laken (in de Modelwijk – 1020 Brussel) 142 sociale woningen. (352 woningen waarvan 322 sociale woningen en 30 woningen voor middeninkomens) Fase III : derde fase die in april 2007 werd aangevat en die betrekking heeft op de terreinen in de volgende gemeenten : - Evere (Vliegpleinstraat – 1140 Brussel) - Anderlecht (Lenniksebaan – 1070 Brussel) - Anderlecht (Itterbeekse Laan – 1070 Brussel) - Anderlecht (Jacques Brel – 1070 Brussel) - Ganshoren (Van Overbekestraat – 1083 Brussel) - Vorst (Olieslagerijlaan – 1190 Brussel) - Sint-Pieters-Woluwe (Witte-Vrouwenlaan – 1150 Brussel) - Sint-Joost-ten-Node (François-Joseph Navezstraat – 1210 Brussel)

Het Gewestelijk Huisvestingsplan heeft een eigen webstek Voortaan kan u de evolutie van de projecten van het Huisvestingsplan on-line volgen op . Op de site vindt u ook heel wat informatie over de werking van het Huisvestingsplan in het algemeen.

de BGHM en de OVM’s. Hoe staat het met de verschillende relaties tussen die actoren op juridisch en op financieel vlak ? Wat gebeurt er allemaal tussen de beslissing om te bouwen en de inwijding van de woningen ?

Om het publiek zo goed mogelijk in te lichten over de aard en de evolutie van het Gewestelijk Huisvestingsplan werd een internetsite opgestart.

Op de site vindt u voortaan een eenvoudig en helder antwoord op al deze vragen.

In een algemeen deel wordt uiteengezet waarom de Regering voor dat beleid heeft gekozen en welke middelen hiervoor worden ingezet. Bijvoorbeeld : welke specifieke rol spelen de Regering,

12

Het Huisvestingsplan is evenwel meer dan een juridisch schema. Het plan omvat niet minder dan een dertigtal afzonderlijke projecten die allemaal specifieke kenmerken hebben.

Het andere deel van de webstek zet de reeds opgestarte projecten op een rijtje. Aan de hand van het schema krijgt u een inzicht in de fase waarin de projecten zich thans bevinden en in de belangrijkste kenmerken ervan : aantal vooropgestelde woningen, ligging, bereikbaarheid met het openbaar vervoer, enz. Via een interactieve kaart van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan u de projecten ook moeiteloos lokaliseren. Als u alles over het Gewestelijk Huisvestingsplan wenst te weten, moet u zich richting internet reppen. Veel surfplezier !


Neder-Over-Heembeek : 58 nieuwe sociale, « landelijke » en « energiezuinige »1 woningen Het is mogelijk om in Brussel te bouwen midden het groen en volgens het « energiezuinige » principe, zegge milieuvriendelijk en zuinig in elektriciteitsen gasverbruik. Het project “Tuinwijk” te Neder-Over-Heembeek, in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan, is een heuse maatstaf. Het project wil immers zorgen voor duurzame woningen, in overeenstemming met de plaatselijke behoeften en zonder concessies te doen inzake estetische kwaliteit en ruimtelijke ordening. Kijkt u even mee ?

Bouw van 58 sociale woningen op het Versaillesplateau te Neder-Over-Heembeek (Architecten : BEAI+LVE). 1 Presentatie op basis van het werkdocument « Cité Jardin 2006. Habitat Basse énergie » opgesteld door de tijdelijke vereniging die verantwoordelijk is voor het project Neder-Over-Heembeek, BEAI & LVE (studiebureau voor industriële architectuur en coördinatiecomité voor de vergunning van de “energiezuinige” uitrusting).

Als er gesproken wordt over de bouw van sociale woningen krijgen buurtbewoners en lokale overheden onmiddellijk het doembeeld voor ogen van betonnen kolommen die honderd meter boven de grond uitsteken


en die vervolgens als kooien afgesloten worden. De oorzaken van deze vrees vloeien vaak voort uit een gebrek aan overleg met de bewoners, de handelaars en de buurtverenigingen over de echte renovatie- of

13

onderhoudsprioriteiten, de plaatselijke vrees voor gettovorming en de laagste bouwprijs met als resultaat een minimalistisch, weinig duurzaam en vervuilend gebouw dat op lange termijn peperduur in onderhoud is. Er rijst dus heel wat kritiek, zowel vanuit technische hoek als vanuit het gemeentelijk en sociaal beleid. De BGHM is een van de opdrachtgevers2 van het Gewestelijk Huisvestingsplan dat het Brusselse sociale en middelgrote woningenbestand met 5.000 eenheden wil uitbreiden. De Instelling is zich niet alleen bewust van de huisvestingcrisis, maar wil ook zo goed mogelijk rekening houden met voornoemde problemen en wil sociale huisvesting bijgevolg niet doen gelijkstellen met bunkerbouw. Het project getiteld « Tuinwijk » in de gemeente Neder-Over-Heembeek is een goed voorbeeld dat rekening houdt met duurzaamheid en een weloverwogen integratie van sociale woningen die thuishoren in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan.

met beperkte mobiliteit (ongeveer 41 % van alle woningen) en 26 woningen zijn bestemd voor kleine gezinnen. Het project houdt steeds rekening met een energiezuinige aanpak, maar beoogt tevens een aangename en gezinsvriendelijke architectuur. Zo worden de appartementen per eenheden van 4 of 6 gegroepeerd rond een gemeenschappelijke toegang of loopt een externe gaanderij er naartoe. De woninggehelen zijn nooit hoger dan een benedenverdieping plus 1

of 2 verdiepingen. Van betonnen monolieten is er dus geen sprake.

Respect voor de natuur Het Craetboschplateau te NederOver-Heembeek, waar het terrein van Mariëndaal zich bevindt, is een geschikte zone om energiezuinige gebouwen op te trekken. De toekomstige gebouwen zullen immers geen kaalslag teweegbrengen in de weelderige vegetatie van de beschermde groene zones. Er wordt zelfs

Het bouwwerk van de « Tuinwijk » ging op 17 september 2007 van start en zal anderhalf jaar later worden voltooid in de groene zone van Mariëndaal. De « Tuinwijk » heeft betrekking op de bouw van 58 zogenaamde energiezuinige woningen. Hiermee bedoelen wij milieuvriendelijke woningen die weinig energie verbruiken. Het gaat om kleine, zuinig te verwarmen appartementen met 1, 2 en 3 slaapkamers. Hiermee kan de verhuis van bejaarden die sociale woningen betrekken naar kleinere, aan hun behoeften aangepaste woningen op gang worden gebracht. Globaal zullen 8 appartementen worden voorbehouden voor personen met een handicap, 24 zullen toegankelijk zijn voor personen 2

14

Ook de GIMB en de GOMB behoren hiertoe.

Maquette van een appartement, driedimensionaal beeld (Architecten : BEAI+LVE).


voorzien in de aanplanting van hoogstammige bomen. Deze zullen evenwel van noord naar zuid worden aangeplant langs paadjes die doorheen de tijd tot stand zijn gekomen. Zodoende zijn de woonkamers naar het zuiden gericht, waardoor het zonlicht zal zorgen voor gratis warmte en licht. Waar mogelijk zullen de woningen ook telkens beschikken over een naar het zuiden gericht mineraal terras of een minerale tuin, vandaar de naam « Tuinwijk ». In de zomer zullen de loofbomen de woningen op een natuurlijke manier beschermen tegen oververhitting. Kortom, de bezonning van het Craetboschplateau zal een verminderd elektriciteitsen gasverbruik mogelijk maken, op voorwaarde dat de zogenaamde energiezuinige isolatie- en verbruiksnormen worden nageleefd.

Energiezuinig ? De term « energiezuinig » heeft betrekking op verschillende aspecten van het gebouw. Eerst en vooral zal de isolatie van de muren met een maximale dichtheid de energie van het gebouw bewaren. Dat betekent dat er niet meteen gebruik moet worden gemaakt van gas of elektriciteit om het gebouw te verwarmen of te verlichten. De « Tuinwijk » zal dus worden uitgerust met zuinige en milieuvriendelijke installaties. Er wordt geopteerd voor een collectieve verwarming met een condensatieketel op gas. Dat betekent dat de verwarmingsketel de rookgassen recupereert om de eigen prestaties te verbeteren. Het resultaat ? Minder gasverbruik en minder uitstoot van rookgassen ! Het sanitair warm water wordt geproduceerd aan de hand van zonnepanelen die worden gekoppeld aan een opslagreservoir. Verder zorgt de condensatieketel voor aanvullend sanitair warm water. De lokalen worden verlucht

Terras, driedimensionaal beeld (Architecten : BEAI+LVE).

aan de hand van een mechanisch systeem met dubbele flux. De eerste flux heeft betrekking op de uitgestoten warme lucht die wordt gerecupereerd en de andere betreft de aanvoer van verse lucht die wordt voorverwarmd met een warmwaterbatterij waarvan de energie wordt aangeleverd door de stookketel. Het superisolerende glas vermijdt warmteverlies en zal de vertrekken maximaal isoleren. Daarbij wordt er gezorgd voor een zeer goede bezonning. De spoelbakken van de toiletten (die meestal veel water verbruiken, gemiddeld 6 à 9 liter per spoelbeurt) zullen gebruik maken van gerecupereerd regenwater. Dat alles levert een gemiddeld verbruiksplaatje op van minder dan 80kWh/m2/jaar, zegge een isolatienorm van K35 (Tabel 1).

Goed nieuws voor de natuur en voor de portefeuille van de gezinnen. K is de warmte-isolatiecoëfficiënt van een nieuw gebouw die wordt berekend in functie van de dichtheid van het gebouw en van de gebruikte isolatiematerialen. Hoe groter de K-waarde, hoe minder goed de isolatie. De K-waarde wordt uitgedrukt in kWh/m². De gemiddelde K-waarden voor nieuwbouwwoningen te Brussel beloopt 55. Het gaat om een door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgelegde norm. Voor de bestaande gebouwen belopen de normen de in de tabel aangeduide K-waarden.

GEBOUWTYPE

GEBOUWTYPE

kantoren, schoolgebouwen

K 60

woningen/verblijven

K 55

« energiezuinige » gebouwen

K 40

« passieve » huizen

Minder dan K 30


15

Respect voor verschillen Zoals hiervoor werd aangegeven, wil de Tuinwijk ook zorgen voor sociale cohesie. Het project voorziet in de bouw van 32 woningen voor personen met beperkte mobiliteit (gemakkelijk toegankelijke benedenverdieping), waarvan 8 voor personen met een handicap. De meeste van die woningen hebben geen verdiepingen en beschikken over een terras of een tuin. Het project heeft ook aandacht voor de bejaarden van de wijk en zorgt zodoende voor een nieuwe gemeenschappelijke ruimte, genoemd « de Club 3.20 » (dat staat voor 3 x 20 jaar). Deze ruimte zal uitgerust worden en makkelijk toegankelijk zijn voor bejaarden en mensen met een handicap. Er zullen diverse activiteiten kunnen worden georganiseerd. Het project te Neder-OverHeembeek is thans het enige dat in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan kan rekenen op een ecologische en ergonomische aanpak die tevens rekening houdt met de plaatselijke sociale behoeften. De voorlopige oplevering zou na de aanvang der werken anderhalf jaar later moeten plaatsvinden. De vastgoedontwikkelaar heeft beloofd zich aan deze termijn te houden. Daniel Termont, attaché, BGHM

16

ENKELE ELEMENTEN OM DE « ENERGIEZUINIGE » AANPAK BETER TE BEGRIJPEN 1) Maximumisolatie : beschikken over een laag tussen de 18 en 35 cm dik, afhankelijk van het gekozen isolatiemateriaal. Deze isolatie moet ononderbroken worden geplaatst, vooral ter hoogte van de contactpunten tussen de muren, het dak, de vloeren en het gebinte. 2) Comfortventilatie : beschikken over een constante aanvoer van verse lucht, waarbij een specifieke warmtewisselaar zorgt voor de opwarming van de instromende lucht en daarbij de binnenlucht uitstoot. Met dit systeem kan 90 % van de uitstromende warmte worden gerecupereerd zonder dat de verse en de vervuilde lucht met elkaar worden gemengd. 3) Rationeel gebruik van de zon : de drievoudige beglazing werkt als een soort van zonnecollector die voor gratis warmte zorgt. In de winter is een goede zuidelijke oriëntatie van belang. In de zomer is het dan weer belangrijk om de ramen van het zonlicht van buitenaf te kunnen afschermen om zich tegen de zonnestralen te beschermen. 4) Een luchtdicht gebouw : een gebouw hebben dat zo goed mogelijk is afgesloten om warmteverliezen via voegen en spleten te vermijden. 5) Energiezuinige huishoudtoestellen : als er gebruik wordt gemaakt van energiezuinige huishoudtoestellen kan de rest van het verbruik met de helft worden teruggeschroefd, zonder dat de gebruiker hier ook maar enige hinder van ondervindt. Als het daglicht de woning volop kan binnenstromen, vermindert het verbruik van kunstlicht. 6) Een condensatieketel op gas : gebruik maken van een gasketel die de rookgassen recupereert om de calorische prestatie te verbeteren. Er wordt minder gas verbruikt bij dezelfde hoeveelheid afgeleverde energie. 7) Energierecuperatiesystemen : gebruik maken van regenwaterreservoirs om de toiletten te spoelen, een condensatiestookketel met geforceerde trek, een ventilatie met een warmtewisselaar met platen, ...


Het project Mettewie-Scheutbosch, een gemengde ontwerpen uitvoeringsopdracht In de loop van 2009 zal het thans op de hoek van de Mettewielaan en de Scheutbosstraat te SintJans-Molenbeek in aanbouw zijnde gebouw worden opgeleverd. Op dat moment zullen de sleutels van de 58 woningen worden overhandigd aan de verantwoordelijke van de Logement Molenbeekois, openbare vastgoedmaatschappij, die voor het beheer ervan zal instaan. Zo zal er dus sinds de aankondiging van de opdracht (juli 2005) een periode van vier jaar verstreken zijn om enkele van de in het kader van het Huisvestingsplan van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geplande woningen te realiseren. Vier jaar is lang voor iemand die op een behoorlijke woning wacht. Vier jaar is kort voor iemand die vertrouwd is met het langzame verloop van de klassieke procedure van de overheidsopdrachten. Indien de overheid in onderhavig geval niet voor een bijzonder opdrachttype had gekozen, met name een gemengde opdracht voor het ontwerp én de bouw zou de procedure trouwens veel langer dan vier jaar zijn uitgevallen. Dergelijk opdrachttype heeft het voordeel dat het beperkt blijft tot de aanduiding van één enkele opdrachthouder, terwijl er bij een klassieke opdracht twee aanwijzingsprocedures vereist zijn (met name voor een architect en voor een aannemer). De vereenvoudiging van de taken zorgt eveneens voor een termijnvermindering, waardoor we rustig kunnen stellen dat er in het

kader van het volledige dossier een tijdswinst tussen 20 à 25% werd gerealiseerd in vergelijking met een klassieke procedure. Naast tijdswinst, biedt deze procedure nog meer voordelen in vergelijking met een klassieke opdracht. Voor de opdrachtgever gaat het om de volgende voordelen : 1. van bij de aanwijzing van de opdrachthouder, de zekerheid van de kwaliteit van het te realiseren gebouw; 2. de zekerheid over de prijs die bij de oplevering van het gebouw betaald moet worden; 3. de relatie met één enkele gesprekspartner; 4. de mogelijkheid om, met de keuze van de selectiecriteria en de weging van het totaal van de gewogen punten, het project en het team aan te wijzen met de beste verhouding prijs/kwaliteit/ prestaties; 5. de naleving van de termijn voor het einde der werken vanaf de verkrijging van het stedenbouwkundig attest.

Kwaliteit van het gebouw Zodra de offerte werd ingediend, of in ieder geval na de uitvoering van een gedetailleerde kritische analyse, heeft de opdrachtgever een duidelijk zicht op de kwaliteit van het ingediende ontwerp. Houdt het project inzake architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit rekening met de stedenbouwkundige voorschriften ?


Is er sprake van een harmonieuze integratie van het gebouw in de omgeving en ten aanzien van de bestaande gebouwen ? Worden de diverse ontwerpnormen (bewoonbaarheid, toegankelijkheid voor personen met beperkte mobiliteit, veiligheid, hygiëne, geluid, warmte, verluchting…) nageleefd ? Beantwoordt de kwaliteit van de aangewende materialen aan de verwachtingen van de opdrachtgever ? En tot slot, wellicht één van de belangrijkste punten, heeft het team dat voor de studie instond, voor een samenhangend project gezorgd in termen van prijskwaliteitverhouding. Of is het gebouwontwerp een samenraapsel van uiteenlopende compromissen ?

Prijs van het gebouw Van bij de opening van de offerte kent de opdrachtgever de prijs van het gebouw, dat hij bij de oplevering zal moeten betalen (deze prijs moet worden vermeerderd met een eenmalige herziening van de berekende prijs volgens een door de opdrachtgever bepaalde formule). De opdrachtgever weet ook hoeveel het onderhoud van het gebouw over een periode van 27 jaar zal kosten. Hij bepaalt tevens of hij voor deze onderhoudsoptie kiest of niet. De prijs is dus vast en definitief, op voorwaarde uiteraard dat er geen wijzigingen aan het project worden aangebracht.

17

Enige gesprekspartner In ieder geval heeft de opdrachtgever contact met één enkele gesprekspartner. Hij beslecht de conflicten niet, die zouden kunnen rijzen tussen de verschillende betrokken partijen (architecten,studiebureaus, veiligheidsen gezondheidscoördinator en aannemersbedrijf). Bovendien zijn de procedures in geval van geschil vereenvoudigd, ongeacht of deze minnelijk of via gerechtelijk weg worden opgelost.

Selectiecriteria De weloverwogen keuze van de selectiecriteria en de weging ervan met betrekking tot het totaal stellen de opdrachtgever in staat de projecten te rangschikken

volgens de beste prijs-, kwaliteiten prestatieverhouding. Dat is nooit het geval in het kader van een klassieke opdracht, aangezien de geselecteerde opdrachthouder diegene is waarvan de offerte regelmatig, conform en de goedkoopste wordt beschouwd.

Naleving van de termijnen Na de goedkeuring door de opdrachtgever van het voorontwerp, verbindt de opdrachtnemer zich op basis van de offerte tot de indiening van de stedenbouwkundige vergunning. Na de verkrijging van deze vergunning verbindt hij zich tevens tot een bouwtermijn. Wat de aflevering van het gebouw betreft, blijft de looptijd van de administratieve procedure voor de uitreiking van de

stedenbouwkundige vergunning het enige onbekende element voor de opdrachtgever.

Conclusie Het woningproject MettewieScheutbosch werd toegewezen aan de tijdelijke vereniging « Guillissen et Roba architectes sc », « Les Entreprises Louis De Waele » en « Sefmep ». De samenwerking binnen het team en met de administratie is doeltreffend en succesvol. Het samengestelde team wil Minister Françoise Dupuis en al haar medewerkers binnen de beloofde termijnen en tegen de overeengekomen prijs een kwaliteitsvol gebouw afleveren. Gilles Roba, architect, Architectuuratelier Guillissen & Roba

Project Mettewie-Scheutbosch (Architectuuratelier Guillissen & Roba).

18


Lopend bouwwerk te Jette, Jules Lahayestraat 178 Stedenbouwkundige en architecturale aanpak Op het terrein, Jules Lahayestraat 178 plant het Gewestelijk Huisvestingsplan 65 nieuwe middelgrote woningen. Zo krijgt het door de gemeente Jette beheerde vastgoedpatrimonium er 3 woningen met 5 slaapkamers, 7 met 4 slaapkamers, 14 appartementen met 3 slaapkamers, 23 met 2 slaapkamers en 18 studio’s of appartementen met 1 slaapkamer bij. Het bouwproject werd zorgvuldig voorbereid en er werd zowel rekening gehouden met de sociale aspecten van de buurt als met de gevolgen van het project voor de omgeving, de mensen en het leefmilieu. Uiteraard werd er ook aandacht besteed aan de economische aspecten op korte en lange termijn.

Stedenbouwkundige aanpak Ligging De site ligt als een scharnier tussen een traditioneel stedelijk weefsel dat wordt gekenmerkt door kleine bouwvolumes en de voor de jaren 1960 kenmerkende open woonwijk met grote gebouwen. Je komt de wijk binnen via de Jules Lahayestraat, waarvan de stedelijke schaal kenmerkend is voor het oude Jette. De gemeente heeft er gezorgd voor de rehabilitatie en reconversie van twee oude gebouwen tot woongelegenheden. Een van de panden was ooit een industrieel gebouw, waarvan de mooie bakstenen schoorsteen achteraan nog een stille getuige is. Het geheel heeft een sterke aanwezigheid en wordt de « stadspoort » tot de nieuwe wijk. Het gebouw zal de nieuwe wijk structureren. Achteraan kijkt een hoog gebouw (benedenverdieping + 5 verdiepingen) boven de wijk uit. Het gebouw bestaat uit twee delen waardoor een passage naar buiten toe loopt en zorgt voor een groene verbinding tussen

de binnentuin en de bestaande openbare ruimte. Een lager gebouw (benedenverdieping + 3) bakent de wijk lateraal af, terwijl een tweede gebouw met hetzelfde bouwvolume de wijk langs de Jules Lahayestraat afsluit.

Architecturaal concept

Het bouwvolume van het hoge gebouw zorgt voor de verbinding met de woningblokken achteraan.

De toegangen tot de gebouwen zijn op een specifieke manier geordend en het is de bedoeling dat de sociale banden tussen de bewoners worden versterkt. De toegangen tot de appartementen bevinden zich buiten het huizenblok : langs het bestaande en het nieuwe wegennet.

Samen wonen Een van de fundamentele dimensies van het ontwerp is gericht op de aanleg van een plek voor een gemengd en generatieoverschrijdend publiek. Deze bekommernis moet geconcretiseerd worden via de architecturale opties die de aanpak zinvol moet maken en moet ondersteunen. Hiertoe is het centrum van de wijk ingericht als ontmoetingsplaats. Het is ook een plek om te ontspannen en te recreëren. Het is in de eerste plaats de bedoeling dat de bewoners de plek in hun hart sluiten. Alle bewoners moeten er zich kunnen identificeren. Hier geen plaats voor de anonimiteit van de grote woningen of de individualistische segregatie van de meer traditionele projecten.


Overgang van de openbare naar de private ruimte

De privé-tuintjes zorgen voor de noodzakelijke intimiteit van de woningen op de benedenverdieping en beschermen ze tegen de activiteit die in het hart van het huizenblok plaatsvindt. Deze inrichting waarborgt een geleidelijke overgang tussen de openbare ruimte en de privéruimte via een “semi-openbare » overgang, waarmee de bewoners makkelijker kunnen omgaan en waar er sprake is van meer sociale controle. Rechts van iedere toegang worden fietsenstallingen gepland. Er wordt vertrokken vanuit de vaststelling dat de fiets zich in de onmiddellijke omgeving moet bevinden om er

19

Maquette in driedimensionaal beeld van het Lahayeproject (ALTIPLAN°architects).

makkelijk gebruik van te kunnen maken.

Typologie van de wooneenheden In het kader van het voorgeschreven programma leek het ons aangewezen te zorgen voor uiteenlopende appartementstypes die gepaard gaan met verschillende gedragingen en inspelen op de verwachtingen van een zeer uiteenlopend publiek. Zodoende werden de 15 appartementstypes ondergebracht in de 6 door het programma bepaalde woningcategorieën.

Architecturale expressie In het kader van de economische vereisten van het project werden de volumes zo simpel mogelijk gehouden : de gevels zijn eenvoudig, zonder

20

vooruitspringende delen en er werd gebruik gemaakt van een beperkte reeks materialen. De ramen en openingen zijn standaard en de variatie is hoofdzakelijk het gevolg van de afwisseling van de diverse types.

Concept met betrekking tot de omgeving Aanpasbaarheid van de ruimte

Integratie in het natuurlijk milieu – via de voetgangerstoegangen tot de appartementen, – via de groene openbare en private ruimten, – via de landschapsarchitectuur, – via de zones die zijn voorbehouden voor hoogstammige bomen. Het ontwerp kan het experimenteel stadium pas overstijgen, als het ook rekening houdt met de economische dimensie.

De ontwerpstructuren maken het mogelijk om de woningen in de toekomst opnieuw in te richten zonder ingrijpende interventies. De structurele elementen bevinden zich immers in de perimeter van de appartementen.


Optimalisatie van de kosten met betrekking tot het gebouw De voor de appartementen gekozen bouwvolumes en dimensies maken zuinige technische oplossingen mogelijk, terwijl een aanpassing van de gebouwen in de toekomst niet wordt uitgesloten. De kelderverdiepingen staan los van de openbare ruimte om ingewikkelde en dure graaftechnieken te vermijden. Het geheel wordt rationeel aangepakt om de uitvoeringstermijn te beperken. Om de zonnewarmte te kunnen beheersen, zijn de raamopeningen zo precies mogelijk afgemeten en ook de oriëntatie van de ramen werd zeer goed uitgedacht. De geselecteerde materialen kunnen maximaal gerecycleerd worden en dus wordt er gezorgd voor een minimumbelasting bij de afbraak van het gebouw. De gehele opzet houdt rekening met alle milieuaspecten. Wat het gebouw betreft, werd gekozen voor de onderstaande technische opties inzake het verwarmingssysteem en de toegang tot de installaties.

Technische opties Centrale verwarming voor het hele complex De optie “gecentraliseerde stookketels ” werd verkozen boven individuele stookketels per woningeenheid. Een centrale eenheid maakt het mogelijk de afstelling en het rendement van de productie te optimaliseren (stookketels in cascade volgens de behoeften). Deze optie vergemakkelijkt ook het onderhoud en maakt het bovendien eenvoudiger om over te schakelen op een andere brandstof naargelang de evolutie van de technieken en de energiemarkt. Bovendien wordt het zodoende mogelijk om in de toekomst een minicentrale voor warmtekrachtkoppeling te installeren.

Toegankelijkheid van de technische kokers De toekomstige conversie van de installaties naar andere technologieën zorgt ervoor dat dit principe mee instaat voor de duurzaamheid van de structurele elementen. Desgewenst kan er worden overgeschakeld naar de meest eigentijdse technieken. Serge Timmermans, Ingenieur-architect, associate ALTIPLAN°architects scrl-cvba


21

Onderzoek naar de openbare productie van woningen De verwezenlijking van openbare woningen te Brussel gaat gepaard met verschillende moeilijkheden, met name wat de middelen en de procedures betreft. Men mag evenwel de ogen niet sluiten voor de vele openbare partijen en instanties die hierbij betrokken zijn, noch voor de geheimen van het grondbeheer en de uitwerking van de projecten, waarbij traagheid en hindernissen niet van de lucht zijn. Het is dan ook geen overbodige luxe de desbetreffende mechanismen en problemen eens van naderbij te bekijken om zodoende te speuren naar structurele en functionele verbeteringen.

om de contactpersonen en de bevoorrechte actoren in de openbare huisvestingssector : verantwoordelijke diensten van de gewestelijke huisvestingsadministratie en van de BGHM, gemeenten, OCMW’s, OVM’s, SVK’s, Woningfonds, GOMB en andere instanties zoals het Gsso en de Confederatie Bouw.

Het «Institut d’Urbanisme de l’Université Libre de Bruxelles » realiseerde eind 2004 voor rekening van de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een aftastend onderzoek bij instanties die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest instonden voor de productie van openbare woningen. Het rapport dat uit deze opdracht voortvloeide, werd in februari 2005 aan de Adviesraad voorgesteld. Het omvat een aantal vaststellingen en voorstellen die bleken uit de interviews die tijdens het onderzoek werden afgenomen.

In het kader van het onderzoek werden acht grote problemen aangekaart :

Doelstellingen van de aanpak : de hindernissen onderstrepen waarmee de betrokken overheidsactoren geconfronteerd kunnen worden en voorstellen formuleren om de procédés voor de productie van openbare woningen te verbeteren. De aangewende methode was erop gericht de terreinverantwoordelijken te ontmoeten. Het ging met name

22

In totaal werd een twintigtal partijen geïnterviewd op basis van een vragenlijst met een deel precieze vragen en een deel open vragen, waarmee uit het klassieke harnas kon worden getreden.

Onvoldoende concrete programma’s voor woningproductie Hoewel de ontwikkelingsplannen over het algemeen een goede diagnose bieden inzake huisvesting en meestal blijk geven van voluntaristische intenties, gaan ze gebukt onder een gebrek aan precisie. Resultaat : ze blijven vaak dode letter. Er werd geopperd de betrokken actoren aan te sporen tot concrete programma’s waarbij systematischer gebruik wordt gemaakt van alle financieringsbronnen. Er wordt met name gepleit voor

de opzet van publiek-private samenwerkingsvormen waarmee meer initiatieven kunnen worden ontplooid. Specifiek wat de wijkcontracten betreft, werd erop gewezen dat de verhoudingen tussen het deel huisvesting en de andere delen niet duidelijk vastgelegd zijn. Andere vaststelling : de hoeveelheid woningen heeft de neiging om te dalen ten voordele van andere initiatieven, met name wat openbare ruimte betreft.

Gebrek aan grondbeleid en doeltreffende verwervingsinstrumenten Er kan van een openbare vastgoedstrategie geen sprake zijn zonder een afdoende grondbeheersing. De overheid beschikt over heel wat grond, maar er is geen samenhangende visie ten gunste van de huisvesting tussen de uiteenlopende gemeentelijke, gewestelijke en federale eigenaars en hun respectieve semioverheidsbedrijven. Daarenboven worden de instrumenten voor het grondbeleid, zoals onteigening en voorkooprecht, slecht aangewend en de middelen om eigenaar te worden zijn te beperkend en te zwaar. Zo is het bijvoorbeeld vrijwel onmogelijk om de aankoop te overwegen van een privé-woning die door een gemeente, een OCMW of een OVM te huur wordt gesteld. Dat zou nochtans heel wat zware kosten vermijden die voortvloeien uit de oppunststelling van projecten en de realisatie van bouw- of renovatiewerken. Bijkomende vaststelling : de autonome vormen van openbare


woningbeheerder, van het regietype, lijken onvoldoende ontwikkeld, met name op gemeentelijk niveau.

Gebrek aan een huisvestingsverantwoordelijke op gemeentelijk vlak Net zoals het geval is voor nieuwe bevoegdheden zoals mobiliteit, is het ook zeer moeilijk om voor huisvesting een schepen te vinden die hiermee uitdrukkelijk werd belast. Als er binnen het College van Burgemeester en Schepenen, alsook binnen de administraties, verantwoordelijken voor huisvesting zouden worden aangeduid, zouden de programma’s en initiatieven ter zake makkelijker geïdentificeerd kunnen worden.

Gebrek aan menselijke, technische en financiële middelen Uiteraard wordt er, zoals dat ook het geval is voor andere gebieden, gewezen op een gebrek aan middelen. Er wordt evenwel niet altijd gesproken over een gebrek aan financiële middelen, maar veeleer over een gebrek aan technische en beheersmatige kaders die op basis van de nodige deskundigheid overweg kunnen met de opzet, de invoering en het beheer van grote vastgoedprojecten en gebouwen.

Gebrek aan communicatie tussen de actoren Bij de openbare productie van woningen zijn er heel wat partijen betrokken. Hun resultaten inzake productie en beheer zijn bovendien moeilijk te achterhalen en te kwantificeren. Er wordt voorgesteld een opvolgingscel op te richten die niet alleen de evolutie van het openbare woningenpark zou kunnen volgen, maar ook de marktkansen in kaart zou kunnen brengen en

aanbevelingen en suggesties richting praktijk zou kunnen formuleren. Een voogdijcel zou ook kunnen zorgen voor een betere uitwisseling van informatie en ervaringen die voor iedereen nuttig zijn. Ook de opleiding en de mobiliteit van opgeleid personeel zouden er beter bij varen.

Aanzienlijke vertragingen in de procedures Iedereen onderstreept de vertraging die voortvloeit uit uiteenlopende procedures (overheidsopdrachten, voogdij, interne besluitvorming, stedenbouwkundige vergunning,…). Heel wat respondenten doen evenwel opmerken dat de grootste vertragingen niet altijd het gevolg zijn van de stedenbouwkundige procedures, maar veeleer van de besluitvorming en de voogdij en van de regels met betrekking tot de naleving van de overheidsopdrachten. Sommigen pleiten dan ook voor meer autonomie, met name via een voogdelijke controle achteraf in plaats van vooraf en voor voldoende werkingsmiddelen om zodoende sneller en doeltreffender te kunnen werken. Bovendien verhinderen de opgelegde beperkingen en procedures zowel op het vlak van de industrialisering van de bouw als op het niveau van de standaardisering van de gebouwen een rationalisering van de woningproductie. Dit zou nochtans kunnen zorgen voor een vermindering van de kosten en voor kortere termijnen.

Politieke remmen op sommige projecten Gezien de vele situaties en het gebrek aan huisvestingsbeleidsvormen die op een samenhangende en overlegde manier door


de uiteenlopende bevoegde overheden worden gevoerd, blijkt regelmatig dat bepaalde projecten worden afgeremd. Deze vertragingsmanoeuvres zijn soms het resultaat van reacties van het type « NIMBY »1 die buurtbewoners opwerpen tegen bepaalde projecten en die gehoor vinden bij sommige overheden die een vinger in de pap hebben in de besluitvorming en de aflevering van vergunningen.

Overdreven reglementaire verplichtingen Heel wat opmerkingen werden ook geformuleerd over de verstikkende hoeveelheid normen en reglementeringen waaraan de overheid zich, uiteraard, ook zelf moet houden. Sommige excessen ter zake ondergraven de resultaten op het vlak van openbare huisvesting. Vele vaststellingen uit het verleden blijven ook vandaag nog geldig. Voor de komende jaren moet het huisvestingsbeleid als één van de belangrijkste prioriteiten worden beschouwd, met name in de openbare huisvestingssector. Toch moet er ongetwijfeld zorgvuldiger worden nagegaan waarom het zo moeilijk is om de door de beleidsverantwoordelijken aangekondigde streefdoelen te realiseren. Er moet ook worden gespeurd naar oplossingen voor de huidige procédés die instaan voor de productie van openbare woningen en hiervan de nieuwe vormen aftasten, met name in samenwerking met de privé-sector. Ing. Prof. Jean-Luc Quoistiaux, directeur van het « Institut d’Urbanisme, Université Libre de Bruxelles »

Nimby is een uit de Verenigde Staten overgewaaid letterwoord dat staat voor Not In My Back Yard : niet in mijn achtertuin. Het verwijst op een pejoratieve manier naar de strijd die buurtcomités leveren om hun plaatselijke omgeving te verdedigen zonder daarbij rekening te houden met het algemeen belang.

1

23

Algemene stand van zaken van de sociale huisvesting in het Waalse Gewest Op 31 december 2005 verhuurden de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen (SLSP’s1) en de Waalse Huisvestingsmaatschappij (SWL2) 103.052 openbare woningen, hoofdzakelijk sociale woningen. Met zo’n 48.224 kandidaat-huurdersgezinnen en een gemiddelde wachttermijn van 6 jaar alvorens een woning toegewezen te krijgen, is het evenwel moeilijk om doeltreffend te kunnen tegemoetkomen aan de sociale ontreddering. Gezien deze vaststellingen staat onze sector onder grote druk. Hoe proberen het Waalse Gewest, de SWL en de SLSP’s deze enorme uitdaging tegemoet te treden ? 2004 en 2006 verdubbeld De ingebruikneming tussen en geeft de omvang aan van de middelen die werden geïnvesteerd van nieuwe in de renovatie van de bestaande woningen (er is 185.000.000 euro woningen en de uitbreiding van het gemoeid met het PEI-programma). activiteitenvolume De gemeentelijke strategie inzake in de sector huisvestingsIn 2006 heeft de sector 516 woningen in gebruik genomen, initiatieven 599 bouwwerken werden opgestart en nog eens 846 2007-2012 en werden geprogrammeerd. Deze het gemeentelijk cijfers vallen iets lager uit dan het geval was in de voorbije jaren. actieprogramma Dat komt door het omvangrijke programma voor de renovatie inzake huisvesting van het huurwoningenbestand 2004-2008 (PEI ) ten belope van 2007-2008 een miljard euro en het feit dat 3

de SLSP’s en het Waalse Gewest (voor het financiële aspect) thans al hun inspanningen concentreren op dat programma voor de renovatie van woningen. Het totaal van de werkopdrachten die in 2006 met de goedkeuring van de SWL werden gegund, beliep 310 miljoen euro. Dat bedrag is SLSP : société de logement de service public wallonne

1

2

SWL : Société wallonne du logement

PEI : Programme exceptionnel d’investissements.

3

24

Om een behoorlijke woning te kunnen realiseren, een plek waar mensen en gezinnen zich kunnen ontplooien, is het zeer belangrijk dat er een kwaliteitsvolle leefomgeving tot stand wordt gebracht via de realisatie van een globaal project dat woningen, openbare voorzieningen, mobiliteitsruimten en openbare inrichtingen omvat. Om de verschillende beslissingsniveaus met betrekking tot dat huisvestingsproject te integreren, heeft de Waalse

wetgever gekozen voor het gemeentelijk actieprogramma inzake huisvesting. Dat programma is opgesteld op basis van de behoeften die op lokaal niveau aan de hand van objectieve gegevens werden bepaald in overleg met alle plaatselijke huisvestingsactoren. Sinds het decreet van 20 juli 2005 tot wijziging van de Waalse Huisvestingscode gaat het om tweejaarlijkse programma’s die per jaar de aard en de kenmerken van elke operatie preciseren. De thans lopende programma’s hebben betrekking op de jaren 2007-2008 en horen thuis in een globaal (gewestelijk) beleid, dat bekendstaat onder de naam « stratégie communale d’actions en matière de logement1 2007-2012 ». Het Waalse Gewest bepaalt hierin de streefdoelen, rekening houdend met een billijke spreiding van de woningtypes over het gehele Waalse grondgebied. Kortom, de Waalse regering wil ervoor zorgen dat er jaarlijks 2.000 nieuwe woningen tot stand komen via de aankoop/renovatie van woningen, de bouw van nieuwe woningen, via publiekprivate samenwerkingsverbanden en de aanwending van het

Gemeentelijke strategie inzake huisvestingsinitiatieven

4


leegstaande patrimonium. De Regering is van plan de vastgoedontwikkelaars te steunen via nieuwe en geactualiseerde financiële modaliteiten. De subsidiëringspercentages van de sociale huisvesting (65 %) en van de transitwoningen (100 %) werden inderdaad grondig herzien. De Regering wil tevens dat het vastgoedpatrimonium op het grondgebied van elke gemeente 10% openbare woningen of woningen tegen vastgestelde prijzen telt. De Regering machtigt de SLSP’s ook om tussen 2007 en 2012 10.000 woningen te verkopen, bij voorrang in de gemeenten waar de drempel van 10 % aan openbare of woningen tegen vastgestelde prijzen wordt overstegen. Tevens wordt de nadruk gelegd op het belang van duurzame huisvesting. De gemeenten hadden tot 15 augustus 2007 te tijd om hun actieprogramma 2007-2008 voor te stellen. Er werden 190 conforme programma’s binnen de termijn ingediend. De Waalse Huisvestingsmaatschappij, het Waalse Woningfonds en het Waalse Directoraat-generaal Ruimtelijke ordening, Stedenbouw en Patrimonium (DGATLP5) hebben vervolgens de 7.000 door de gemeenten voorgestelde operaties bestudeerd en gequoteerd. De Waalse Regering moet nu het advies onderzoeken, dat door de openbare vastgoedactoren over deze gemeenteprogramma’s werd afgeleverd en de projecten aanwijzen die financieel gesteund zullen worden. Vanaf het moment waarop de SWL de SLSP’s in kennis stelt van de door de Waalse Regering goedgekeurde operaties, beschikken deze maatschappijen over een termijn van 2 jaar om de werken aan te besteden. DGATLP : Direction générale de l’Aménagement du territoire, du Logement et du Patrimoine.

5

De Publiek-Private Samenwerkingsverbanden (PPS’s) De SWL is zich bewust van de kansen die voortvloeien uit de samenwerking met de privé-sector en kiest voluit voor de indienststelling van woningen die voortvloeien uit samenwerkingsverbanden met private bouwen financiële partners. De Waalse Huisvestingsmaatschappij wordt hierin gesteund door het Waalse Gewest dat een reeks structurele maatregelen neemt om de PPS’s in de sociale huisvestingssector van het Waalse Gewest aan te moedigen. In 2005 en in 2006 maakte de Waalse Regering een envelop van 1.000.000 euro vrij om de opzet, de ontwikkeling en de uitvoering van deze operaties te stimuleren. De SWL helpt niet alleen de SLSP’s om PPS’s op touw te zetten, maar kiest zelf ook voor samenwerkingsverbanden voor haar eigen terreinen. Tijdens de komende maanden en jaren zal een aanzienlijk aantal PPS’s ervoor zorgen dat heel wat woningen op korte en middellange termijn zullen worden opgetrokken, gerenoveerd en toegankelijk gemaakt.

De programmering 2007-2013 van de Europese Structuurfondsen In het kader van de programmering van de Europese structuurfondsen voor de periode 2007-2013 (hoewel huisvesting als dusdanig hiervoor niet in aanmerking komt) kunnen bepaalde activiteiten die met huisvesting verband houden,


toch worden geselecteerd omdat deze kunnen worden ontplooid in een geïntegreerde aanpak inzake stadsvernieuwing. Bovendien kunnen projecten voor het EFRO6 in aanmerking worden genomen vanuit het standpunt van kwesties die verband houden met energieprestatie. De SWL en de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen zetten de nodige stappen om initiatieven voor te stellen die gefinancierd kunnen worden in het kader van de Structuurfondsen7 2007-2013. De noodzakelijke uitbreiding van het woningaanbod, de verbetering van de kwaliteit ervan, de kostprijs ervan en hetgeen er op Europees niveau op het spel staat : allemaal uitdagingen waarmee de hele openbare huisvestingssector in Wallonië begaan is. Om al die uitdagingen aan te gaan, worden concrete maatregelen genomen. Voor een groot deel gebeurt dat met succes. De uiteenlopende evoluties op onder andere sociaal, technisch, economisch en ecologisch vlak zetten de actoren van het huisvestingsbeleid ertoe aan om actief te blijven. Van rusten is er geen sprake. Hun initiatieven moeten steeds weer opnieuw worden overwogen met als doel een betere leefomgeving waarvan de woning een essentieel onderdeel is. Alain Rosenoer, Directeur-generaal, Société wallonne du Logement

EFRO : Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling : één van de vier structuurfondsen. Het neemt deel aan de ontwikkeling van de meest achtergestelde regio’s.

6

Structuurfondsen : Financiële instrumenten waarover de Europese commissie beschikt om de economische en sociale cohesie van de Unie te verbeteren om zodoende de economische ontwikkeling van de Europese regio’s te harmoniseren. Deze structuurfondsen zijn dus bij voorrang gericht op de regio’s in moeilijkheden.

7

25

Meer sociale huurwoningen realiseren in Vlaanderen Een grote nood Het Vlaams Gewest telt onder de koepel van de VMSW (voluit Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen), de zustermaatschappij van de BGHM, zo’n 137.000 sociale huurwoningen. Bovendien staan er ongeveer 54.000 kandidaat-huurders op de uitgezuiverde wachtlijsten. Dubbele inschrijvingen, kandidaten die al een sociale woning betrekken en kandidaten met zeer specifieke woonwensen zijn voor de telling uit de lijsten geschrapt. De vorige Vlaamse Regering wou een inhaalbeweging realiseren met 15.000 extra sociale woningen binnen haar regeerperiode en dit boven op de “normale” aangroei van zo’n 1.600 nieuwe woningen per jaar. Uiteindelijk werd een tempogroei van 500 woningen per jaar gerealiseerd en op het einde van de legislatuur in 2004 waren er ca. 11.000 sociale woningen gerealiseerd of zitten deze “in de pipeline”. Dus niet bijkomend maar in totaal. Door de lage rente ontstond er een hausse in de privéwoningbouw, maar ook, en vooral, een schaarste aan betaalbare gronden. Deze fenomenen, samen met het beperkt aannemersaanbod, zijn de belangrijkste redenen waarom de ambities niet waargemaakt konden worden. Ook op lokaal vlak waren niet steeds de nodige randvoorwaarden vervuld. Onwillige gemeenten, de financiële toestand van de lokale sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en een tekort aan menskracht zijn andere factoren die een grotere aangroei van het patrimonium in de weg staan.

26

Nochtans is in die gewenste aangroei nogal wat creativiteit gestoken.

Prijsnormen In de vroege jaren negentig werd de activiteit in de sector opnieuw wat aangezwengeld. Om met de beperkte budgetten meer te kunnen realiseren, werd o.m. een voorbeeldproject gerealiseerd, de zogenaamde “basisnormwoning”. Daarbij kon tegen een minimale prijs toch de oppervlakte en uitrusting van een doorsnee sociale huurwoning gegeven worden. De toon leek daarmee gezet, maar in de praktijk merkten we dat de roep om kleinschaligheid en kerngerichtheid steeds luider werd. De kwalitatieve voorbeeldprojecten werden daarbij steeds duurder, zodat prijsnormen zich opdrongen. Op de website van de VMSW (www.vmsw.be) vindt u in het luik “Professionelen” het document C 2001 waarin de prijsnormen uitgelegd worden. In het kort komt het erop neer dat er 3 prijscategorieën gehanteerd worden. De categorie “E” betreft ééngezinswoningen als referentie die als het ware in het veld (lees goedkoop per m²) kunnen gebouwd worden. De categorie “A” betreft iets duurdere appartementsgebouwen. Deze zijn duurder omdat gemeenschappelijke trappen niet in de oppervlakte worden meegerekend. De duurste categorie is “I” van invulbouw, zijnde bouw met moeilijke werfomstandigheden.

Uit statistieken van 1996 werd de degressiviteit in m²-prijs afgeleid en in tabellen per categorie omgezet (hoe groter de woning hoe lager de m²-prijs). Met een Excel-werkblad wordt per project aan de hand van de genormeerde m²-prijzen, aftrekposten (er is bijv. geen vloerbekleding voorzien) en supplementen (bijv. paalfunderingen) de maximumprijs berekend. Bij de inwerkingtreding van het systeem werd de duurste 15 % (vnl. uit “I”) afgetopt. De nieuwe prijsbeheersing kende succes, omdat bewezen werd dat ook binnen de nieuwe contouren kwalitatieve woningen konden worden gebouwd. Na 10 jaar praktijk werd vastgesteld dat de door ons berekende indexatie nagenoeg perfect samenviel met de ABEXindex, zodat we die nu ook toepassen. Minpunt is wel dat door de koppeling van huurprijs aan bouwkost de “I”-norm (de duurste) veel moeilijker haalbaar is dan de “E”.


Goede woningen

Een middel om meer en snel (!) bijkomend patrimonium te realiseren, werd gevonden in het aankopen van “goede woningen”. De huisvestingsmaatschappijen wordt de gelegenheid geboden woningen in goede staat te kopen in overleg met de sectorarchitect van de VMSW. Die beoordeelt ter plaatse mee de opportuniteit en de nodige kwaliteit. De prijs is gelimiteerd. Toch merken we een stijgend succes van de formule. Waar de interessantste aankopen in het begin veelal appartementsgebouwtjes uit de jaren 1960 betroffen (te koop gesteld bij het regelen van bijvoorbeeld een erfenis) zien we dat vandaag al enkele nieuwbouwprojecten zijn aangeboden. Dat inspireert ons om na te denken over een betere prospectie, vooral in die regio’s waar er een groot tekort is. Met de cijfers in de hand waaruit blijkt dat er in het voorbije jaar zo’n 4.000 appartementen in Vlaanderen stedenbouwkundig werden vergund boven op de geraamde vraag, bereiden we nu een oproep voor om, binnen kwaliteits– en prijsnormen, vergunde of pas voltooide (delen van) gebouwen te gaan kopen. Daarbij worden de principes van de wet op overheidsopdrachten uiteraard indachtig gehouden.

waarbij wel de klassieke financiering en het beheer door huisvestingsmaatschappijen gehandhaafd bleven. De toenmalige VHM onttrok immers veel goedkoper geld aan de kapitaalmarkt (met gewestwaarborg en risicoloos) dan een aannemer dat kon en niemand uit de bouw- of bankwereld voelde zich geroepen om sociale verhuurder te spelen.

CBO (Constructieve benadering overheidsopdrachten) Dit vreemdsoortige drieletterwoord staat dus voor “Constructieve Benadering Overheidsopdrachten” en slaat op een ontwikkelde procedure om projecten vanuit privé-initiatief met inbreng van grond te kunnen realiseren als sociale woningbouw. De eerste CBO-procedure werd nog gelanceerd als “kleine PPS” en was eigenlijk ontwikkeld om tegemoet te komen aan de toenemende roep om PrivaatPublieke Samenwerking,


Bij CBO worden eerst de lokale maatschappijen gevraagd of zij de VMSW machtigen de procedure voor hun rekening op te starten en voor welk deel van hun werkgebied zij wensen in te schrijven. Met een soort landkaart in gedachten, ontstaan uit de binnengekomen reacties, wordt dan Europees een oproep gelanceerd met voorwaarden (maximumgrootte project van 50 woningen, niet-vervuilde grond e.a.) en met een te besteden budget (bij de twee laatste procedures was dat 45 miljoen euro in regionaal bepaalde percelen; nu de oproep voortaan jaarlijks i.p.v. tweejaarlijks zal worden gelanceerd, wordt dat wellicht 25 miljoen euro in één perceel). Er wordt nog niet naar een project gevraagd maar naar een intentieverklaring en een omlijnd terrein. In een eerste fase wordt de respons op deze oproep beoordeeld en worden de kandidaten met een

27

conform voorstel uitgenodigd om binnen drie maanden een voorontwerp in te dienen, met opgave van prijs van de bouw en prijs voor het terrein. De voorstellen worden vnl. op conformiteit beoordeeld door een jury waarin de overheden zetelen die bij verdere ontwikkeling zullen betrokken worden (stedenbouw, wegenaanleg, subsidiërende overheden). Als er onvoldoende valabele voorstellen zijn, wordt aan de meest geschikte, doch afgewezen ontwerpen een tweede kans gegeven.

vooropgestelde bedrag opgebruikt geraakt. Bij de laatste (4e) editie ziet het ernaar uit dat het deze keer wel gaat lukken. Bovendien is er zowel van beleidszijde als vanuit een aantal maatschappijen en de aannemerswereld een zeker enthousiasme, omdat het project gaandeweg met de latere uitvoerder samen ontwikkeld kan worden, omdat het bijkomende gronden oplevert en omdat de financiering voor de initiatiefnemer slechts een vrij beperkt risico inhoudt.

Na deze fase is het verdere initiatief aan de lokale huisvestingsmaatschappij, die in onderhandeling treedt met de inschrijver. Wanneer ten slotte het dossier rond is en de bouwvergunning verkregen, koopt de maatschappij het terrein en wordt bouwheer. De oorspronkelijke initiatiefnemer wordt aannemer en wordt daarna per vorderingsstaat, zoals bij de “gewone” werven, betaald.

De toekomst ?

Het systeem is bijna aan zijn 5e editie toe en vergde al heel wat tussentijdse aanpassingen. Tot nu toe is nog nooit het

28

De drie hierboven geschetste instrumenten zijn niet de enige, maar vandaag wellicht wel de meest effectieve middelen om binnen de budgettaire lijnen bijkomend patrimonium te creëren.

kopen of te bouwen. Een zekere terugval in de bouwconjunctuur komt de sociale huisvestingssector daarbij ook niet ongelegen, zodat een verhoogde activiteit in de nabije toekomst toch weer wat meer mogelijk wordt. Belangrijke resterende pijnpunten zijn enerzijds de onwil van een aantal gemeenten om sociaal huurpatrimonium toe te laten, en anderzijds de beschikbaarheid van betaalbare bouwterreinen en de (te) lage dichtheden in de stedenbouwkundige planning. Ook daar proberen we aan te werken. Koen Spitaels, Afdelingshoofd projecten, VMSW

De huidige Vlaamse minister van Wonen, Marino Keulen, heeft een nieuw financieringsmechanisme en een nieuwe huurregelgeving ontwikkeld waardoor vanaf 2008 voor een aantal maatschappijen enige financiële remmen zullen wegvallen om actief woningen te


De kostprijs voor werken aan sociale woningen Zoals u elders kunt lezen in onderhavig nummer van BGHMInfo hebben zowel het Waalse Gewest als het Vlaamse Gewest in het tweede deel van de jaren 1990 een systeem ingevoerd om de kostprijs van werken aan woningen, zowel bouw- als renovatiewerken, normatief te omkaderen.

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) beschikt sinds 1996 over een prijsnormensysteem waarin maximumprijzen worden bepaald. Wij onthouden in dat verband dat elk project wordt getoetst aan een gelijkvormig referentiesysteem met maximumprijzen. Dat systeem geldt zowel voor renovatie- als voor nieuwbouwprojecten. De ontwerpers en de erkende maatschappijen (de Vlaamse openbare vastgoedmaatschappijen) weten dat die norm wordt toegepast. Bij iedere projectfase moet er een simulatie voor de maximumprijs en de oppervlakteberekening worden ingediend. De norm wordt periodiek aangepast op basis van een indexeringssysteem dat hoofdzakelijk rekening houdt met de prijsevolutie van uurlonen en materialen. Sinds 2002 zorgt een database met gegevens die met betrekking tot elk project werden bijgehouden - ervoor dat het globale prijsniveau van de sector voor de uiteenlopende activiteiten (werken voor verhuring en werken voor verkoop) kan worden gevolgd. De afgelopen jaren is de kostprijs van woningen niet alleen gestegen door de prijsstijging

van materialen. Wij merken ook dat de gemiddelde oppervlakte van de woningen is gestegen en dat nieuwbouwprojecten steeds minder woningen omvatten (vooral in stedelijke zones wordt de voorkeur gegeven aan de ontwikkeling van kleinschalige projecten van 10 of zelfs minder woningen). Het in het Vlaamse Gewest ingevoerde systeem is ook een waarborg voor de leefbaarheid van de maatschappijen. Met dat systeem kunnen zij immers de financiële lasten controleren en zelfs drukken. Het zijn precies deze financiële lasten die zij als maatschappij moeten dragen en voor een stuk ook zullen doorrekenen aan hun huurders.

De Waalse Huisvestingsmaatschappij (SWL) beschikt over een omkaderingssysteem in het beheercontract 1998/2002 tussen het Waalse gewest en de SWL (22 december 1997)1. In de verbintenissen van de SWL is inzake de uitwerkingsprocedures van de fysieke programma’s – punt 9 van het desbetreffende beheercontract – bepaald dat voor de programma’s inzake aankooprenovatie en nieuwbouw een maximumkostprijs toegestaan is per woning volgens het woningtype (huis en appartement) en in functie van de grootte (aantal slaapkamers) : deze prijs wordt bepaald door de SWL.

In 2000 werd hieraan een aanhangsel gehecht.

Het voorschot dat bij wijze van financiering door de SWL wordt toegekend, is geplafonneerd ten belope van deze maximumprijzen (inclusief BTW en honoraria, maar exclusief de kostprijs van het terrein)2. Deze prijs is geïndexeerd naargelang de evolutie van de kostprijzen in de bouwsector. In uitzonderlijke omstandigheden kan de kostprijs worden verhoogd. Daarnaast werden ook normen ingevoerd met betrekking tot het zogenaamde uitzonderlijk investeringsplan (PEI) van het Waalse Gewest. Dat plan werd in 2002 op initiatief van Minister Daerden en met de steun van de Europese Investeringsbank opgestart. In dat verband werden er normen voor renovatiewerken uitgewerkt. Thans bereidt de sector de onderhandeling en de oppuntstelling van nieuwe beheercontracten voor. Deze onderhandelingsronde moet ervoor zorgen dat het systeem wordt geactualiseerd op basis van de ervaringen die sinds 1997 werden opgedaan.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen de zaken enigszins anders : - via de informaticaprogramma’s « Antilope » en « Bouwwerken » bestaat er in de sociale huisvestingssector een zeer belangrijke gegevensbank over de werkprojecten en de stand van zaken van hun realisatie;

1


2

Destijds € 87.500.

29

- de Brusselse sociale huisvestingssector heeft tot hiertoe niets ondernomen om een systeem uit te werken waarmee de evolutie van de prijzen kan worden gevolgd, of zelfs omkaderd. Toch vinden sommigen steeds meer dat in die zin moet worden geëvolueerd. De informaticaprogramma’s waarover de Brusselse huisvestingssector beschikt, zijn vooral instrumenten voor de evaluatie van de kwaliteit van het patrimonium en voor de start en de keuze van de ontwerpen (dat geldt voor het Antilopeprogramma waarmee het technisch kadaster wordt beheerd) en voor de administratieve opvolging van de uitvoering der werken (dat is het geval voor het programma « Bouwwerken »). In dit stadium worden deze programma’s niet of weinig aangewend om de manier waarop deze werken verlopen, te evalueren of anders aan te pakken. Noch in termen van beheer of kostprijsverloop. Hier vinden we een aspect terug van de klassieke cultuur van de overheidssector, die hoofdzakelijk gericht is op uitvoering en opvolging in plaats van op het gebruik van informatie om de geactiveerde procédés en de behaalde resultaten te evalueren. Nochtans is het materiaal voorhanden. In het kader van de voorbereiding van de nieuwe beheercontracten is het dan ook de taak van onze technische dienst om deze of gene informatie (betreffende oppervlakten en volumes) toe te voegen, opdat het programma « Bouwwerken », op basis van toegestane financiële balansen, zou beschikken over prijsindicatoren per bruto en bewoonbare m² en waarmee de werken zodoende preciezer financieel geanalyseerd kunnen worden.

30

De derwijze vastgestelde evoluties kunnen dan vervolgens opnieuw geïnterpreteerd worden, rekening houdend, bijvoorbeeld, met de prijsevolutie van de materialen of de evolutie van de bouwsector3. Het staat als een paal boven water dat de prijs van de materialen de afgelopen jaren is gestegen. Sinds 2004 is er sprake van een prijsstijging van meer dan 45 %. Als we het jaar 2000 als referentiejaar nemen, met name voor de metaalsector, merken we dat de prijzen, naargelang de producten, vrijwel verdubbeld zijn. Het activiteitspeil dat, het grootste deel van de periode, wordt aangezweept door de structureel lage interestvoeten en de internationale concurrentie gaf de afgelopen jaren aanleiding tot een aanzienlijke stijging van de materiaalprijzen waarmee ongetwijfeld rekening moet worden gehouden in het kader van het huidige en toekomstige investeringsbeleid. Dat is ongetwijfeld een centraal argument dat pleit voor een transparant en alert beheer van de kostprijs van de realisaties in de Brusselse sociale huisvestingssector. Pol Zimmer, BGHM, Verantwoordelijke Studiecel

Zie hiervoor : V. Xhauflair, D. Deflandre en J. De Schamphelaire : « Le secteur de la construction vu par les entrepreneurs », Courrier Hebdomadaire van het Crisp (Centrum voor socio-politiek onderzoek en informatie) nr. 1917, 2006.

3


• Een weldaad voor het leefmilieu en de gezondheid. • Een noodzakelijke verbetering van onze bouwen renovatiegewoonten. • Economische voordelen mogelijk.

Waarom een Brusselse reglementering over de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen ? De nieuwe ordonnantie komt tegemoet aan een Europese verplichting. De tekst zorgt ervoor dat de Europese richtlijn 2002/91/CE van 16 december 2002, die thuishoort in het kader van de resoluties die op Europees niveau werden genomen om de klimaatopwarming te bestrijden, in het Brussels recht wordt omgezet. De reglementering is gericht op de totstandkoming van gebouwen die minder primaire energie verbruiken en bijgevolg op de vermindering van de uitstoot van broeikasgassen. Wij mogen niet vergeten dat het vastgoedbestand van België één van de minst goed geïsoleerde is in verhouding tot het klimaat van het land (bron : EURIMA), dat huisvesting te Brussel goed is voor 40 % van het globale energieverbruik van het Gewest (bron : ICEDD energiebalansen beschikbaar op <www.ibgebim. be>) en dat de huidige sociale, ecologische en economische situatie van de planeet het niet meer mogelijk maakt om te ontsnappen aan de noodzaak

om onze levensgewoonten te veranderen, en in dit geval te evolueren naar een verbetering van de manier waarop er wordt gebouwd en gerenoveerd. Deze verbetering betekent geenszins een sprong in het onbekende. De in te voeren concepten en technologieën zijn gekend en werden reeds in heel wat gebouwen toegepast.

Is de EPB-ordonnantie op u van toepassing ? - u bent opdrachtgever van gebouwen die moeten worden opgetrokken of gerenoveerd, - u bent beheerder van openbare gebouwen die een groot aantal bezoekers over de vloer krijgen, - u bent eigenaar van gebouwen die voor verkoop of verhuring bestemd zijn, - u bent verantwoordelijk voor technische verwarmings- of verkoelingsinstallaties, dan … is de nieuwe Brusselse ordonnantie betreffende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen wel degelijk op u van toepassing.


Wat is er in de EPBordonnantie bepaald om het energieverbruik van gebouwen te verminderen ?

TECHNIEKEN EN METHODES

Een nieuwe Brusselse reglementering : De ordonnantie houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen (EPB)

1. Eisen opleggen inzake energieprestatie bij de bouw en renovatie van gebouwen. 2. Verplichten dat een certificaat van de energieprestatie zichtbaar wordt opgehangen in openbare gebouwen die druk bezocht worden. Dat certificaat geeft inlichtingen over het energieprestatieniveau van het gebouw en gaat gepaard met aanbevelingen, maar legt de uitvoering van werken niet op. 3. Vóór de verkoop of de verhuring van een bestaand gebouw (of gedeelte ervan) een certificatieprocedure voor de energieprestatie opleggen. Dat certificatiesysteem geeft inlichtingen over het energieprestatieniveau van het gebouw en maakt het mogelijk de gebouwen te evalueren en te vergelijken. Het systeem gaat gepaard met aanbevelingen, maar legt de uitvoering van werken niet op.

31

4.a. Energieprestatie-eisen opleggen bij de plaatsing, vervanging of wijziging van een technische installatie voor de productie van warmte of koude. 4.b. Een controle- en onderhoudssysteem opleggen voor bestaande technische installaties voor de productie van warmte of koude. De controle en het onderhoud gaan gepaard met aanbevelingen, maar de realisatie van werken wordt niet verplicht.

Aan welke eisen moet worden voldaan bij de bouw en de renovatie van een gebouw ? De energieprestatie-eisen zijn het geheel van voorwaarden waaraan een gebouw en/of technische installatie moeten voldoen inzake energieprestatie en binnenklimaat van gebouwen. Hierna vindt u de belangrijkste eisen die moeten worden nageleefd : – een globaal energieprestatieniveau : maximaal « niveau E » en een beperking van het risico op oververhitting; – een globaal thermische isolatieniveau : K maximaal ; – een thermische resistentiewaarde van de muren : R minimaal of een thermische verlieswaarde van de muren : U maximaal ; – ventilatiesystemen; – eisen met betrekking tot de technische installaties.

Tabel met de naargelang de aard der werken na te leven vereisten Nieuwe en daarmee gelijkgestelde gebouwen

Eenvoudige renovaties

E

JA

K

JA

U/R

JA

JA

JA

Ventilatie

JA

JA

JA

Eisen technische installaties

JA

JA

Waarde voor de nieuwe en daarmee gelijkgestelde gebouwen van de E- en K-niveaus die naargelang de bestemmingen moeten worden nageleefd Woningen

Kantoren Diensten Scholen

E*

70* (90)

75* (90)

K

40

45

Andere bestemmingen

* niveau E De waarde van het E-niveau moet nog via uitvoeringsbesluit worden vastgelegd. Het huidige voorstel zou in de richting van een geleidelijke invoering gaan. Het 1e jaar vanaf de inwerkingtreding zou het E-niveau moeten worden berekend, maar er zou geen waarde (maximumdrempel) gerespecteerd moeten worden. De 2 volgende jaren zou een waarde van E90 in acht moeten worden genomen en vervolgens zou het gaan om een waarde van om en bij de E70 voor woningen en E75 voor kantoren, diensten en scholen. De andere bestemmingen zouden in het begin niet aan het E- noch aan het K-niveau moeten voldoen en deze waarden zouden bijgevolg niet berekend hoeven te worden.

Welke maatregelen moeten er worden genomen om aan de eisen te voldoen ? Of, de energieprestatie van gebouwen die beschouwd kunnen worden als :

32

Zware renovaties

– architecturaal vernieuwend – technisch haalbaar – financieel rendabel Op verzoek van Leefmilieu Brussel werd in 2005 een technisch-economische analyse van de investeringen inzake energiebesparing uitgevoerd door het Bureau 3E en door de afdeling Bouwfysica van de Katholieke Universiteit van Leuven (beschikbaar op de internetsite : Toegang professionelen  Zoeken per thema (Directe toegang tot de thema’s)  Energie  Collectieve huisvesting  REG-hulpmiddelen waar de synthese en het volledige rapport gedownload kunnen worden). Het was de bedoelding een wetenschappelijk onderzoek te doen naar de impact van de verschillende investeringen in energiebesparingen in de sector van de collectieve huisvesting en een economische analyse uit te voeren voor het Brussels


Hoofdstedelijk Gewest. (Er werd ook een analyse uitgevoerd voor de tertiaire sector). Uit het besluit van deze studie blijkt dat voor de collectieve huisvesting een niveau K 40 en E 70 kan worden beschouwd als technisch-economisch optimaal en realistisch, rekening houdend met de huidige, betrouwbare, eenvoudige en doeltreffende bouwtechnieken. Concreet maakt de toepassing van verschillende maatregelcombinaties het mogelijk om deze niveaus te halen. Hierbij komt de vrijheid in het ontwerp niet in het gedrang, hoeft er geen beroep te worden gedaan op spitstechnologie en moet de bouw- of renovatiekunst niet grondig gewijzigd worden. Het volstaat veeleer om een goede dosis gezond verstand aan de dag te leggen. Globaal kan de toepassing van de in onderstaande tabel vermelde elementen zorgen voor een energiezuinig woninggebouw. Let wel, er mag niet aan één enkele oplossing worden gedacht, maar aan verschillende combinaties van mogelijke oplossingen.

Principes van de verschillende EPBprocedures : De verantwoordelijkheid van de opdrachtgevers en architecten aanscherpen De opdrachtgevers en de professionals van de bouwsector worden ertoe aangezet om van bij het ontwerp rekening te houden met het energieaspect van hun bouw- of renovatieprojecten. De Brusselse ordonnantie streeft dit na door deze actoren de verantwoordelijkheid te geven voor de naleving van de vooropgestelde eisen. De beste waarborg om een echt energiezuinig gebouw te bekomen, is van bij het ontwerp van het project rekening te houden met het energieaspect en in een zo vroeg mogelijk stadium samen te werken met studiebureaus die gespecialiseerd zijn in duurzaam bouwen en renoveren en in bijzondere technieken.

Voorbeelden van basisgegevens voor een energiezuinig woninggebouw Ontwerp

Energetische elementen (dichtheid, oriëntatie, …)

Isolatie

Dak 15 cm Muren 10 cm Ramen met thermische onderbreking Raamwerk U tussen 1 en 1,3 (W/m²K)

Luchtdichtheid

Gemiddeld

Ventilatie

Naar keuze

Verwarming

Stookketel met hoog rendement en regelsystemen (collectief, gas, condensatie)

Sanitair warm water

Warmwatertoestel met hoog rendement (individueel, gas, onmiddellijke productie, zonder waakvlam)


Als er geen vergunning nodig is Voor nieuwbouw en renovatie bepaalt de Brusselse ordonnantie procedures om energieprestaties te bereiken, die voldoen aan eisen maar niet gericht zijn op het bekomen van een vergunning. Dankzij dat principe worden vertragingen of blokkeringen van een project zo veel mogelijk vermeden, zowel wat de verschillende bestaande vergunningen betreft, als wat de verwezenlijking van de werken aangaat.

Het werk afbakenen Als er geen vergunning moet worden verkregen, verplicht de ordonnantie evenwel dat er bij iedere stap van een project (stedenbouwkundige vergunning, uitvoeringsdossier, bouwplaats) documenten worden opgesteld (EPB-voorstel, technisch EPBdossier, EPB-betekening, EPBaangifte) waarmee de nodige maatregelen kunnen worden genomen om aan de EPB-eisen te voldoen en de naleving van deze eisen te kunnen waarborgen.

Een nieuwe rol om het werk te omkaderen Krachtens de ordonnantie moet de opdrachtgever voor nieuwe gebouwen en zware renovaties een EPB-adviseur aanduiden. Hij moet de maatregelen die werden genomen om de EPBeisen na te leven, vaststellen en evalueren, de opdrachtgever en de architect informeren als tijdens de werken blijkt dat het project van de vereiste niveaus afwijkt, de opdrachtgever helpen om de maatregelen te bepalen, die nodig zijn om aan de EPB-eisen te voldoen en de EPB-eisen van het gebouwde of gerenoveerde gebouw berekenen.

33

Boeten en sancties Aan het einde van de werken wordt voorzien in een systeem van boeten en sancties in geval de door de EPB-ordonnantie opgelegde eisen en maatregelen niet worden nageleefd. Het Brussels Gewest heeft beslist dat het systeem dat overeenkomstig de ordonnantie wordt ingevoerd, niet beperkt mag worden tot een controle die achteraf plaatsvindt om na te gaan of de eisen werden nageleefd. De toepassing van de ordonnantie, in de richting van een onvermijdelijke evolutie van de kunst van het bouwen en renoveren, zal plaatsvinden in een globale context van dialoog met en begeleiding en bijstand van de professionals en de betrokken opdrachtgevers. Verderop in dit artikel leest u meer over de hulpen begeleidingsinstrumenten.

GOEDE REDENEN OM TE INVESTEREN IN EEN GEBOUW MET GOEDE ENERGIEPRESTATIES : Goed voor ons leefmilieu Door minder energie te gebruiken, verminderen we de hoeveelheid broeikasgassen in de lucht, gaan we de klimaatopwarming tegen en nemen we deel aan verbintenissen die werden aangegaan om de Kyotodoelstellingen na te leven.

Goed voor onze gezondheid De EPB-reglementering beoogt gezondere gebouwen in termen van binnenklimaat. Dat betekent dus dat de gebouwen comfortabeler en gezonder zijn voor de mensen die erin verblijven. Ook de buitenlucht is minder vervuild, want er wordt minder verwarmd (minder roetdeeltjes en polluenten) en afgekoeld (minder opwarming van de buitenlucht).

Goed voor onze portemonnee Een energiezuinig gebouw zal energiefacturen opleveren die onder de huidige norm liggen. Daarbij zullen de redelijke investeringen die inzake isolatie en energieprestatie noodzakelijk zijn om aan de eisen tegemoet te komen, slechts een kleine meerkost betekenen. Dat betekent dus dat de investering op korte termijn is terugverdiend (gemiddeld binnen de 5 jaar). Bovendien ziet het er naar uit dat de energieprijzen zullen blijven stijgen.

Boeten vermijden De ordonnantie bepaalt dat op het einde van de werken een systeem van administratieve boeten en sancties in werking treedt als de eisen en de diverse door de reglementering bepaalde maatregelen niet werden nageleefd. De boeten zijn evenredig met het verschil tussen de vaststelling en het opgelegde eisenniveau en worden berekend op basis van de energieverspilling gedurende verscheidene jaren. Deze boeten moeten volstaan om iedereen ertoe aan te zetten zijn verantwoordelijkheid te nemen en te kiezen voor het ontwerp van gebouwen die mens en milieu respecteren.

Een meerwaarde voor het gebouw Een gebouw met goede energieprestaties verbruikt weinig energie, is gezond en comfortabel en zal dus meer waarde hebben op de koop- en huurmarkt. Het EPB-certificaat zal de kandidaat-kopers of –huurders in staat stellen de energieprestatie van het gebouw te evalueren en het kunnen vergelijken met de prestaties van andere gebouwen.

Geef het goede voorbeeld Iedereen, en in het bijzonder de overheid, moet het goede voorbeeld geven door te kiezen voor een architectuur : - die ons leefmilieu en onze gezondheid respecteert; - die gebruik maakt van moderne, betrouwbare, eenvoudige en doeltreffende technologieën; - die zuinig omspringt met energie.

34


Planning voor de inwerkingtreding De ordonnantie werd op 7 juni 2007 goedgekeurd en op 11 juli 2007 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Er wordt gewerkt aan de uitvoeringsbesluiten. De ordonnantie zal in verschillende fasen in werking treden.

Domeinen

Inwerkingtreding

Vereisten nieuwbouw en renovatie

Juli 2008

Affichering certificaat openbare gebouwen

Niet bepaald In de loop van 2008

Certificatie verkoop of verhuring bestaande gebouwen

Niet vóór 2009

Vereisten, controle en onderhoud technische installaties

Niet vóór 2009

Hulp- en begeleidingsinstrumenten Om ervoor te zorgen dat de invoering van de EPB haar doel niet voorbijschiet en door de opdrachtgevers en professionals als een echte kans zou worden beschouwd, worden verschillende hulpen begeleidingsinitiatieven vooropgesteld, waaronder : - een informatie richting een ruim doelpubliek (seminaries, folders, mailings, infofiches, persartikels, …); - opleidingen voor de nieuwe tussenkomende partijen (EPBadviseurs, EPB-certificateurs, EPB-controleurs, EPB-technici) en de professionals (architecten, studiebureaus, aannemers, gemeentelijke en gewestelijke ambtenaren, …);

- vademecums van het type « gebruiksaanwijzing », een administratieve en technische praktische gids; - hulpen berekeningssoftware met helpdesk; - facilitatoren voor bouwdirecties en professionals. Voor meer informatie over de EPBreglementering en de verschillende middelen die moeten worden aangewend om deze na te leven : Ga naar de internetsite van Leefmilieu Brussel - BIM < www.ibgebim.be > Marianne Pouplier, Afdeling Vergunningen EPB, Leefmilieu Brussel - BIM


35

Een stukje natuur in de straat Voor groen zorgen, da’s goed. Inheemse en wilde plantensoorten opnieuw hun plaats in de stad geven met alle voordelen van dien voor de Brussels fauna, da’s nog beter !

Wat is er allemaal mogelijk ? Er zijn een hele reeks mogelijkheden waarmee je kan bijdragen tot de vergroening van de stad : • In een smalle straat vormen klimplanten een interessante mogelijkheid om groen aan te brengen. Het volstaat om een paar straattegels tegen de rand van je muur te verwijderen en in de vrijgekomen ruimte wat teelaarde te strooien. • Als je geen plaats hebt, kan je een balkon of vensterbanken opfleuren met leuke hangplanten.

Wilde wingerd (Leefmilieu Brussel – BIM).

36

Een natuurreservaat op de drempel van je deur … een pissebed kruipt zomaar over je vensterbank. In een deuropening vecht een insect tegen de ragfijne draden van een spinnenweg waarin het gevangen zit. In het tuintje voor het huis woelen de wormen de aarde om en verteren en verluchten ze de grond. Uit de klimop stijgen de kreten van mussen uit …

Maak je straat fraaier

Als je de meest geschikte planten weet te vinden, kan je de ongerepte natuur opnieuw een plekje in de stad geven. Zo wordt het er nog leuker om te wonen en maak je van je woonplek een onlosmakelijk element in het gewestelijk groen netwerk.

De met bloemen aangelegde voortuintjes zorgen ook voor de waarde van de gevels. Zij verruimen het perspectief van het straatbeeld en maken van een doodgewone straat een heuse laan. Het zet de automobilisten tot voorzichtig rijgedrag aan en geeft de hele buurt een veiliger gevoel.

Bloemen en planten dragen van op de gevels bij tot de esthetische kwaliteit van de straat. Ze zorgen voor harmonieuzere gebouwen en geven een persoonlijke toets. Bovendien behoeden bloemen en planten de gevels ook daadwerkelijk tegen de verloedering van graffiti !

• In sommige straten waar er ruimte is tussen de gevel en het trottoir kan je een bloementuintje aanleggen of een haag planten. Je kan ook voor planten zorgen in de lege ruimte rond de bomen in je straat, ... Ook de hoek van een straat is een interessant plekje. Vooraleer je met planten begint, moet je uiteraard eerst aan je gemeente of je woningmaatschappij vragen of je hiervoor een toelating moet krijgen. En laat in ieder geval een vrije doorgang van 1,50 meter breed voor voetgangers. Meer informatie : • Voor meer informatie over het groene netwerk : ga naar de webstek van Leefmilieu Brussel. • Heel wat Brusselse gemeenten geven een financieel duwtje in de rug als je je omgeving groener wilt maken. Ga gewoon even bij je gemeente langs.


• Het project « Groene wijken » dat door Inter-Environnement Bruxelles wordt georganiseerd en waarvoor het Gewest zijn steun verleent, zet buurcomités er eveneens toe aan om hun gevels met planten op te frissen. Meer informatie : tel. 02/223.01.01 of < www.ieb.be >

Voorbereiding en verstandige keuzen : sleutels tot succes Een goede voorbereiding is noodzakelijk. Hou rekening met de oriëntatie van de aan te leggen zone (sommige planten houden van zon, andere verkiezen de schaduw), de kwaliteit van de bodem en de hoeveelheid water die voor je planten beschikbaar is. • Kies planten die niet al te veel nazorg vragen : bomen of struiken met gepaste afmetingen die gesnoeid kunnen worden, het grootste deel van het jaar in blad blijven, doorlevende soorten die ieder jaar bijgroeien in tegenstelling tot jaarplanten die ieder jaar opnieuw moeten worden aangeplant.

• Geef de voorkeur aan inheemse planten in plaats van ingevoerde soorten. Ze zijn beter bestand tegen parasieten en ziekten en zijn aangepast aan onze grond en ons klimaat. • Hou rekening met de groei van de plant (de grootte en het volume van de wortels ervan). De groei kan worden ingeperkt door de plant te snoeien of door de wortels te hinderen (plasticfolie, planken, …). • Planten voelen zich minder in hun schik in bloembakken, maar er zijn heel wat soorten die er prima in gedijen. Vraag om inlichtingen bij je zaad- of plantenkweker.

Een waaier aan planten om je de weg te wijzen De lijst met planten die in aanmerking komen, is veel te lang om hier op te sommen. Heel wat boeken en catalogi geven hieromtrent uitstekende informatie. Hierna vindt u enkele suggesties. Het zijn allemaal courante, inheemse planten. Vul het lijstje zelf maar aan. Durf te experimenteren, combineer klimplanten en hangplanten, struikplanten en planten in bosjes,… speel met kleur en toon je van je creatiefste kant.

• Licht je in over hoe je je gekozen klimplanten moet vastmaken en gebruik de gepaste manier om ze vast te maken. Plaats je bloembakken niet te vroeg op het jaar aan je gevel. In april en begin mei zijn de nachten nog koud. Als planten nachtenlang koude temperaturen moeten verdragen, wordt hun groei geremd. Als de planten hun achterstand daarna gedurende twee of drie weken moeten inhalen, heeft je haast niets uitgehaald !


37

Soorten voor groene gevels Naam

Foto

Opmerkingen (kenmerken)

Hoogte in m

Trompetbloem (Campsis radicans)

volle zon traaggroeier, afvallende bladeren

6-10

Hop (Humulus lupulus)

zon, halfschaduw snelgroeier, afvallende bladeren

4-6

Wilde klimop (Hedera helix)

alle plaatsen gemiddelde groei, doorlevende bladeren

15-25

Soorten voor perken en bloembakken Opmerkingen

Hoogte in cm

Munt (Mentha spicata)

zon, halfschaduw bodembedekker, potten, bloembakken, doorlevende bladeren

60

Kleine maagdenpalm (Vinca minor)

schaduw bodembedekker doorlevende bladeren

15-30

Thijm (Thymus vulgaris)

zon rotsen, kanten, potten, bloembakken, doorlevende bladeren

20-30

Naam

38

Foto


Het onderhoud Eens je de planten in bakken of onderaan de gevel hebt aangeplant, is het alleen nog wachten tot ze gaan groeien. Klimplanten stellen zich tevreden met een minimum aan onderhoud. Planten in potten en plantenbakken vragen dan weer regelmatige verzorging. • Geef de planten na de aanplanting voldoende water, zodat er een minimum aan waterreserve wordt aangelegd. Regelmatig water geven, zorgt voor voldoende vocht. Maar pas op, te veel water is even schadelijk voor planten als te weinig water. Een goede manier om de vochtigheid te controleren, is je duim 1 à 2cm in de potgrond te stoppen. Als de aarde vochtig is, heeft de plant nog genoeg te drinken. Anders is het tijd om water te geven. • Het volume grond in bloembakken is beperkt. Dat betekent dat je meststof moet bijvoegen. De beste potgrond verkrijg je met compostmateriaal. Composteren kun je zelf in je tuin.

Voor wie meer wil weten : De Praktische gids voor het duurzaam bouwen en renoveren van kleine gebouwen is een interactief instrument dat je kunt downloaden via de webstek van het BIM : startpagina  profesionnelen  thema’s  Ecoconstructies  Hulpmiddelen In deze gids vind je de praktijken en de concrete oplossingen, de operationele, relevante en doeltreffende mogelijkheden vanuit technisch, ecologisch en economisch standpunt. De volgende fiches zijn voorhanden : - Hogere ecologische productiviteit in de stad TER05 - Een groene gevel realiseren TER07 - Een groene dakbedekking realiseren TER06 De operatie « Nature au Jardin » van de natuurbeschermingsvereniging « Natagora » nodigt je uit om deel te nemen aan het groene netwerk van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De vereniging kent een « label » toe aan iedereen, (mede)eigenaar of (mede)huurder van een terrein in één van de 19 Brusselse gemeenten die zich ertoe verbindt zijn tuin milieuvriendelijker aan te leggen en deze aantrekkelijker te maken voor wilde fauna en flora. Om uw kandidaatsdossier in te dienen en het handvest « Nature au Jardin » ter bevestiging van uw engagement in het project te ondertekenen, surf naar : < www.natureaujardin.be >

• Let erop dat de planten de gevels van je buren of regenpijpen en andere gevelelementen niet gaan overwoekeren. • Ga ziekten of aantasting door insecten te lijf met milieuvriendelijke middelen, zoals geïntegreerde bestrijding of biologische producten. Pesticiden zijn niet alleen schadelijk voor ongedierte, maar ook voor nuttige en aangename diertjes zoals kevertjes, vlinders, vogels … Aarzel niet om advies in te winnen bij een vakmens of gespecialiseerde verenigingen. Leefmilieu Brussel – BIM


39

WONEN IN 3 DIMENSIES : DRIEMAANDELIJKS DOSSIER gezondheid, veiligheid, gezelligheid

Groepswonen als alternatieve woonvorm In tijden waarin het heersende individualisme terecht met de vinger wordt gewezen, zien we een opkomend fenomeen dat ongetwijfeld de aandacht van huisvestingsspecialisten verdient. Ik heb het over het groepswonen : een woonvorm waarbij verscheidene mensen, al dan niet met een gezamenlijk levensproject, samen wonen. Eigenlijk bestaat er geen uniek model van groepswonen. In het Brussels Gewest vinden we er diverse vormen van terug zoals de Begijnhoven voor bejaarden (cfr de Cité Jouet-Rey of « Entre voisins » Maison Abbeyfield, allebei te Etterbeek), de kunstenaarsateliers van het type Parijse «Bateaulavoir» (de ateliers Mommen te Sint-Joost), de kraakpanden (ex-Tagawa aan de Louizalaan, Ministerie voor de huisvestingscrisis in de Koningsstraat), het generatieoverschrijdend wonen (Dar el Amal te Molenbeek), woningen voor jongeren in moeilijkheden, ... en het thema krijgt er trouwens steeds nieuwe vormen bij. Bovendien tref je groepswonen zowel in koopals huurwoningen aan en is er al dan niet sprake van sociale begeleiding. Tot slot worden bepaalde structuren beheerd door één of andere instelling, maar de meeste vormen van groepswonen zijn het gevolg van een privéinitiatief (binnen het kader van een zogenaamd bottum-up-initiatief)1. Hoewel het verschijnsel de meest uiteenlopende vormen aanneemt, is er toch één algemene constante die ervan aan de basis ligt : de bewoners vonden allemaal dat groepswonen de beste manier was om van een plek een thuis te maken waar je je als mens kunt ontplooien. Hoe dan ook, het Een initiatief van het type « bottumup » bestaat erin te vertrekken van praktische details en te evolueren naar algemene kwesties.

thema lijkt steeds meer mensen voor zich te winnen : de bejaarden (begaan met het doorbreken van hun eenzaamheid), de exgedetineerden (die bij het verlaten van de gevangenis geen houvast meer hebben en wier verleden de eigenaars van woningen vaak afschrikt), de steuntrekkers (die bepaalde kosten die extra zwaar doorwegen met anderen willen delen : huurwaarborg, abonnement voor telefoon /gas/elektriciteit, enz…), werknemers aan het begin van hun beroepsloopbaan (die alvorens zij een gezin stichten, nog even willen doorgaan met hun studentenleven en samen met vrienden in een wijk gaan wonen die ze zich alleen nooit zouden kunnen permitteren2), ... U merkt het, er zijn redenen te over om voor groepswonen te kiezen. Voor mensen die in kansarmoede verkeren, lijkt groepswonen trouwens extra relevant. In tegenstelling tot wat algemeen wordt aangenomen, is armoede immers niet alleen een kwestie van geld alleen. Armoede tast eerst en vooral de sociale contacten aan en het informele netwerk van wederzijdse hulp en solidariteit wordt erdoor ondergraven. In dat verband draagt groepswonen positief bij tot het herstel van het sociaal netwerk. Helaas ! ... De overheid raakt niet uit het hokjesdenken dat aan het puberale grenst en heeft de neiging om bepaalde vormen van wederzijdse steun en solidariteit af te straffen. Zo lopen steuntrekkers die omwille van financiële overwegingen beslissen om hetzelfde dak te delen, het risico om hun statuut van alleenstaande te verliezen. Zij komen terecht in het register van de samenwonenden, hoewel zij van dicht noch van ver een

1

40

Dat is het zogenaamde Friends-effect, naar de gelijknamige Amerikaanse sitcom.

2

gezin vormen in de traditionele betekenis van het woord. Dat komt uiteindelijk neer op een inkomensverlies dat oploopt tussen de 200 en 400 euro per maand, afhankelijk van het toelagetype. Gevolg : de betrokkenen worden er zo toe aangezet een brievenbus of een deurbel tegen een woekerprijs te huren (waardoor het evenwicht van hun budget in het gedrang komt), om zodoende elders een domicilie te kunnen veinzen en het statuut van alleenstaande te kunnen behouden. Wordt de stijgende tendens van groepswonen door de sociale huisvestingssector correct ingeschat ? Niet is helaas minder zeker. Hoewel er hier en daar sprake is van enkele ervaringen ter zake (De Moderne Woning te SintLambrechts-Woluwe, bijvoorbeeld) valt het te betreuren dat het Toekomstplan voor de huisvesting te Brussel, dat de bouw van 3.500 nieuwe sociale woningen beoogt, geen fractie van dat nieuwe woningenbestand vrijhoudt voor collectief wonen. En nochtans zou de vastgoedontwikkelaar, dankzij een ondubbelzinnige inrichting van het gebouw (autonome keukens, gescheiden toegangen, enz…) erin kunnen slagen om komaf te maken met het samenlevingsvermoeden waaronder de bewoners thans gebukt gaan. Het is dus hoogtijd dat de BGHM deze maatschappelijke evolutie correct inschat om zodoende woningen te kunnen aanbieden die zo goed mogelijk aansluiten op de wensen van een bevolking die zelf in volle evolutie verkeert3. Nicolas Bernard, Docent aan de Facultés universitaires Saint-Louis

Lees hierover meer in N. BERNARD et al., « L’habitat groupé pour personnes en précarité sociale : et si on arrêtait de pénaliser la solidarité ? », Échos du logement, 2007, nr. 5, mei 2007, p. 1 e.v.

3


Tijdens de voorbije decennia hebben allerlei sociodemografische en economische veranderingen in de maatschappij geleid tot een toenemende flexibiliteit in de economie, een meer individualistische levensstijl en de opkomst en toename van nieuwe, veelal kleinere huishoudenstypes. Daarnaast is eveneens een toegenomen diversiteit merkbaar in de herkomst en de aard van buitenlandse migraties. Deze processen hebben een reeks structurele veranderingen met zich meegebracht, die vooral tot uiting komen in grootstedelijke regio’s. Ook de economische groei heeft in belangrijke mate in deze regio’s plaatsgevonden. Gedurende twee decennia kennen zij een groei die overeenkomt of zelfs sterker is dan de nationale groei. De ruimtelijke verschillen binnen deze regio’s zijn echter groot. Terwijl grootstedelijke centra vooral te lijden hebben gehad onder het fenomeen van desindustrialisatie, heeft bovenvermelde economische groei vooral plaatsgevonden in de suburbane regio’s. Vooral deze met een groot potentieel aan toeleveringsbedrijven, aan diversiteit en goed gekwalificeerde arbeidskrachten beantwoorden perfect aan de vragen van de flexibele economie. Deze stedelijke verschillen hebben eveneens geleid tot een vergroting van de reeds aanwezige sociale tegenstellingen. Kwetsbare bevolkingsgroepen zoals onder meer laag opgeleiden krijgen binnen het huidige economische systeem steeds minder tewerkstellingsmogelijkheden. De hierdoor ontstane

werkonzekerheid en werkloosheid resulteren op hun beurt in een bemoeilijkte toegang tot de betere (vaak randstedelijke) woonmilieus. Daarnaast brengen nieuwe migratiepatronen ook de arme vreemdelingen samen in de grootste steden. Deze laatste vormen met andere woorden een toevluchtsoord voor diegenen die geen positie vinden binnen de maatschappij. Het succes van stedelijke revitalisatie in bepaalde buurten, leidt bovendien tot een verhoging van de vastgoedprijzen en van goederen en diensten waardoor kansarme huishoudens genoodzaakt zijn te verhuizen. Zij gaan zich, als gevolg daarvan, concentreren in de meest achtergestelde stadsdelen aangezien dit de enige, voor hen nog toegankelijke buurten zijn. Dit alles leidt enerzijds tot een versterking van intra-stedelijke ongelijkheden en anderzijds tot

Grootstedenbeleid: “Dynamische analyse van de buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten”, november 2006.


het behoud, of zelfs een toename van de ongelijkheden tussen de centraal stedelijke buurten en de suburbane periferie.

OPEN VENSTER

Identificatie van buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten : een grote diversiteit onder één noemer Overheidsinstanties zijn zich vandaag de dag evenwel veel meer dan vroeger bewust van de troeven van hun stedelijk patrimonium en van het imago van hun stad. Vanuit het stedelijk beleid beseft men dan ook dat men maatregelen dient te nemen ter verbetering van de levensomstandigheden in de centraalstedelijke buurten met de nadruk op de meest problematische locaties. De complexiteit van deze materie is echter groot. Stedelijke problemen komen vaak geconcentreerd voor in welbepaalde buurten, maar de aard ervan varieert sterk van buurt tot buurt. De ene kan vooral geconfronteerd worden met scholingsproblemen, de andere met gezondheids- of huisvestingsproblemen of nog met een slechte positionering op de arbeidsmarkt. In 2001 gaf de cel Grootstedenbeleid voor de eerste maal de opdracht om een atlas samen te stellen ter identificatie van buurten in moeilijkheden (‘Sociale Structuren en Buurten in Moeilijkheden in de Belgische Stadsgewesten, Kesteloot et al). Vanwege de beschikbaarheid van geactualiseerde gegevens, onder meer resulterend uit de sociaaleconomische enquêtes van 2001, werd vier jaar later de vraag gesteld deze atlas te actualiseren. Het resultaat hiervan is een nieuwe atlas getiteld ‘Dynamische analyse van de buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten’ (2006). Hierin werd onder

41

andere een classificatieanalyse uitgevoerd die het mogelijk maakt om deze verschillen te belichten door buurten met gelijkaardige moeilijkheden te groeperen in een gemeenschappelijk type. Een dergelijke analyse, ook wel clusteranalyse genoemd, groepeert deze buurten zodanig dat de verschillen binnen een bepaald buurttype minimaal zijn, maar de verschillen tussen de typen maximaal. De analyse werd uitgevoerd op het niveau van de statistische sectoren, de kleinste ruimtelijke eenheid waarvoor relevante data beschikbaar zijn. Enkel die buurten werden in rekening gebracht waarvan uit een voorafgaande analyse is gebleken dat deze zich binnen een bepaalde marge van achterstelling bevinden. Op die manier werden 1369 statistische sectoren geselecteerd, verspreid over alle 17 stadsgewesten. Aangezien zwak bevolkte sectoren weinig betekenisvol zijn en vaak een vertekend beeld van de werkelijkheid geven, werden de statistische sectoren met minder dan 200 inwoners evenmin in rekening gebracht. Voor de analyse werden 9 variabelen behouden (tabel 1). De selectie van deze variabelen gebeurde enerzijds op basis van een statistische analyse (principaal componentenanalyse). Anderzijds steunt deze op een voorstelling van zowel positieve als negatieve polen van vijf dimensies van sociale uitsluiting en achterstelling en op het in rekening brengen van het mediaan inkomen1 aangezien deze kan beschouwd worden als een transversale variabele in die mate dat ze gerelateerd is aan elke dimensie.

De FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie definieert het mediaan inkomen als het inkomen verbonden aan de aangifte die zich bevindt in het midden van de reeks wanneer de aangiften geklasseerd worden naar inkomen (www.statbel.fgov.be)

1

42

Dimensies van sociale uitsluiting en achterstelling, aangevuld met de geselecteerde variabelen Dimensie 1 : Toegang tot de arbeidsmarkt (bron : Kruispuntbank voor Sociale Zekerheid, 2002)

- Aandeel langdurig werklozen van meer dan 2 jaar ten opzichte van de totale beroepsbevolking Dimensie 2 : Huisvesting (bron : sociaal-economische enquête, 2001) - Aandeel woningen zonder centrale verwarming - Synthese-indicator omtrent de staat van de woning - Aandeel eigenaarswoningen Dimensie 3 : Onderwijs en opleiding (bron : sociaal-economische enquête, 2001)

- Belang van het aandeel personen met een diploma hoger onderwijs ten opzichte van het totaal aantal personen die hun studies beëindigd hebben (gestandaardiseerd naar leeftijd) - Aandeel alleenstaanden zonder minstens een diploma van het hoger secundair Dimensie 4 : Gezondheid (bron : sociaal-economische enquête, 2001) - Indicator van de subjectieve gezondheidstoestand (gestandaardiseerd naar leeftijd) Dimensie 5 : Integratie van allochtonen (bron : Nationaal Instituut voor de Statistiek, 2003)

- Aandeel vreemdelingen afkomstig van buiten de 15 oude lidstaten van de Europese Unie of andere rijk ontwikkelde landen Transversale variabele (bron : Nationaal Instituut voor de Statistiek, Fiscale Statistieken, aangifte 2002, inkomen 2001) - Mediaan inkomen per aangifte

Het resultaat van de clusteranalyse is een typologie van 10 groepen die herleid werd tot 8 hoofdtypen. De kenmerken van elk type zijn terug te vinden in figuur 1. Om deze grafiek te bekomen, wordt voor elk type de gemiddelde waarde van elke variabele herberekend om vervolgens de afwijking van dit gemiddelde ten opzichte van het algemeen gemiddelde van elke variabele in beeld te brengen. Is de afwijking ten opzichte van het gemiddelde voor een bepaalde indicator negatief, dan is deze situatie ongunstiger dan het algemeen

gemiddelde. Het omgekeerde geldt voor een positieve afwijking. De gemiddelde waarden voor de variabelen per type alsook het algemeen gemiddelde zijn terug te vinden in tabel 2.


Figuur 1 : Kenmerken van de types 60 50 40

mediaan inkomen 15390EUR

30

gezondheid 81%

20

werklozen 28% indicator hoger diploma 15

10

synth. Indicator staat v/d woning 10,86 0

centrale verwarming 37 %

-10

woning-eigenaars 53%

-20

vreemdelingen 6,3%

alleenstaanden 28%

-30

-40 -50

type 8

type 7

type 7

type 6

type 5

type 5

type 4

type 3

type 2

type 1

Gemiddelde waarden van de indicatoren per type van buurt Type

Aantal sectoren

Bevolking

Mediaan inkomen

Gezondheid

Werklozen

Indicator hoger onderwijs

Indicator staat van de woning

Centrale verwarming

Eigenaars

Alleenstaanden

Vreemdelingen

Algemene indicator (*10)

type 1

31

37.730

12.171

67,1

47,5

8,0

23,1

8,8

10,1

36,2

10,1

-23,74

type 2

42

33.968

13.696

70,4

38,9

4,4

27,6

55,1

16,6

32,9

2,8

-20,92

type 3

95

211.055

13.827

77,6

37,5

13,4

20,6

36,3

43,8

30,4

22,7

-18,88

type 4

47

46.859

13.906

80,0

28,7

11,4

-0,1

9,0

18,6

28,0

6,0

-13,21

type 5

152

197.556

14.489

77,2

33,1

12,4

13,2

33,8

47,8

34,3

6,7

-15,79

type 5

238

225.403

14.343

72,2

32,3

6,9

10,3

51,3

61,7

25,3

3,1

-13,82

type 6

106

169.259

16.070

90,1

24,2

43,5

15,5

25,5

35,2

34,2

10,4

-10,57

type 7

374

346.016

16.638

80,4

24,0

9,8

7,4

38,5

72,0

23,6

1,9

-8,33

type 7

278

432.062

16.242

91,2

19,5

20,4

7,7

33,1

51,5

29,5

6,8

-8,71 -9,43

type 8

6

2.795

15.403

117,1

29,3

86,1

6,4

11,7

19,9

33,9

45,1

totaal

1.369

1.702.703

15.390

80,9

27,7

14,8

10,9

36,6

53,4

28,3

6,3

Elk type brengt een specifieke problematiek aan het licht. Type 8 wordt samengevat onder de term ‘universitaire campussen’ en kenmerkt zich vooral door grote afwijkingen op alle variabelen met uitzondering van het inkomen en de werkloosheid. De gezondheid, scholing en huisvesting zijn gunstiger dan het algemeen gemiddelde van

de besproken buurten. Het percentage eigenaarswoningen ligt er laag, maar het percentage vreemdelingen is er dan weer hoger dan gemiddeld. Dit type komt vooral voor in steden met een belang aan instellingen voor hoger onderwijs. Voorbeelden zijn Leuven (KU Leuven), SintLambrechts-Woluwe (UCL) en Ottignies-Louvain-La-Neuve (UCL).


Type 7 verwijst naar een stedelijke en perifere variant van ‘buurten in lichte moeilijkheden’. Beide types vertonen grote gelijkenissen met dat verschil dat in de perifere buurten de gezondheid en scholing minder gunstige resultaten vertonen in vergelijking met de centraal stedelijke buurten.

43

in type 3 dat wordt samengevat als ‘migrantenbuurten in moeilijkheden’. Dit type kenmerkt zich door negatieve afwijkingen voor alle indicatoren met uitzondering van de centrale verwarming die een waarde heeft om en bij het algemeen gemiddelde.

Type 6 wordt omschreven als ‘buurten in gentrificatie’ en kenmerkt zich door een sterke vertegenwoordiging van hoog opgeleiden. Type 5 groepeert twee typen van ‘buurten met een matige graad van moeilijkheden’. Het stedelijk subtype vertoont voor de huisvestingskenmerken, waarden van om en bij het gemiddelde terwijl het perifeer subtype zich op haar beurt kenmerkt door een gebrek aan comfort (centrale verwarming). Dit laatste type is sterk aanwezig in de Waalse industrie-as omwille van een oudere huisvesting.

gemarginaliseerd cliënteel uit de sociale huisvestingsmaatschappij blijven herbergen. Type 1 ten slotte is vergelijkbaar met het voorgaande, maar met een grotere problematiek omtrent inkomen, gezondheid en werkloosheid. De afwijking voor de centrale verwarming is in tegenstelling positief wat wijst op buurten met meer recente sociale woningen. Dit type is tevens toegankelijker voor vreemdelingen. Deze laatste categorie omvat dus ‘sociale buurten in grote moeilijkheden’.

Tot type 2 behoren de buurten met minder vreemdelingen dan het gemiddelde voor de beschouwde sectoren, maar met zeer ongunstige afwijkingen voor het geheel van de andere indicatoren. Het gaat om ‘buurten in grote moeilijkheden met een hoofdzakelijk Belgische bevolking’. Het gaat veelal om buurten met een oude sociale huisvesting wat het laag percentage eigenaarswoningen en de afwezigheid van centrale verwarming verklaart. Door gebrek aan investeringen zullen deze buurten vermoedelijk blijven achteruit gaan en onder meer door een gebrekkige aantrekkingskracht, een

Type 4 kenmerkt zich door positieve waarden voor de huisvestingsvariabelen, maar een zeer laag percentage eigenaarswoningen. Dit zijn typische kenmerken voor ‘buurten met sociale huivesting in moeilijkheden’. Vreemdelingen afkomstig uit arme landen worden samengebracht

Waar welke types van moeilijkheden voorkomen en wat hun grootteordes zijn in termen van aantal personen wordt afgelezen uit figuur 2. Wat de ruimtelijke weergave betreft, wordt enkel het resultaat voor Brussel weergegeven aangezien deze stedelijke regio het meest divers is (alle typen zijn hier aanwezig) en het totaal aantal personen dat er in kansarme buurten leeft

Figuur 2 : Bevolking woonachtig in buurten in moeilijkheden per type en per stadsgewest 600000 universitaire campus in lichte moeilijkheden 500000 in gentrificatie in moeilijkheden 400000

Bevolkingsaantal

sociaal in moeilijkheden migranten in grote moeilijkheden

300000

Belgen in grote moeilijkheden sociaal in grote moeilijkheden 200000

100000

44

en

ge ug Br

uv Le

ijk rtr

n le ec

he

aa M

ikl -N

Ko

s

i na ur Si

nt

lt se as

To

e H

nd

rs

ur

os te O

Na m

t en

rv ie Ve

iè uv

G

re

s on

Lo

pe

M La

n

i ro le ar

tw er An

Li

èg

e Ch

Br

us

se l

0


het grootst is (meer dan 500000 personen). Uit figuur 2 blijkt dat de daaropvolgende steden in rij, met uitzondering van Antwerpen op de vierde plaats (155000 personen), allen in de Waalse industrie-as gelegen zijn. Het gaat om de steden Liège en Charleroi enerzijds (respectievelijk 280000 en 260000 personen), en Mons en La Louvière anderzijds (respectievelijk 136000 en 97000 personen). Gent sluit hierop aan met ruim 77000 personen die zich vooral bevinden in buurten in lichte moeilijkheden. De daaropvolgende steden zijn regionale steden. Het aantal inwoners in kansarme buurten ligt er overal onder de 40000 personen, maar ook hier scoren de Waalse steden minder goed dan hun Vlaamse tegenhangers.

De laatste vijf stadsgewesten bevinden zich allen in Vlaanderen waarbij zowel in termen van aantal buurten als van aantal personen Brugge de kleinste aantallen kent. Nagenoeg de helft van de bevolking die in deze kansarme buurten gehuisvest zijn, woont in buurten in lichte moeilijkheden verspreid over de 17 stadsgewesten. Ongeveer een vierde woont in buurten in moeilijkheden, een type dat vooral karakteristiek is voor de Waalse stadsgewesten. Met ruim 210000 inwoners komen de migrantenbuurten op de derde plaats, wetende dat 85% van dit type gesitueerd is binnen het Brussels stadsgewest. Ook de gentrificatiebuurten zijn voornamelijk een Brusselse


aangelegenheid : van de 170000 inwoners die tot dit type behoren, woont 70% in het Brussels stadsgewest. De overige buurttypes zijn veel kleiner in aantal. Het gaat om sociale woningbuurten die steeds ondervertegenwoordigd geweest zijn in België, om de universitaire campussen en om de Belgische buurten in grote moeilijkheden. Deze laatste zijn opnieuw vooral in Wallonië terug te vinden. Brussel kent een bijzonder sterke socio-ruimtelijke tegenstelling tussen het westelijk en het oostelijk stadscentrum enerzijds en het centrum tegenover de residentiële periferie anderzijds. Deze tweede tegenstelling uit zich op kaart 1 doordat in de perifere

45

stadsdelen nauwelijks buurten in moeilijkheden zijn terug te vinden. Binnen het stadscentrum bevindt het grootste deel onder de kansarme bevolking (180000 personen) zich in migrantenbuurten in grote moeilijkheden, gelegen in de westelijke delen van de vijfhoek en de eerste gordel, in een sikkel die zich uitstrekt van Sint-JoostTen-Node en het westen van Schaarbeek, tot Sint-Gillis en het noorden van Vorst. Dit patroon sluit de buurten van de vijfhoek in die overeenstemmen met de lagere stad en de Marollen en vormt sinds de 19de eeuw een belangrijke gordel van arbeidersbuurten. Door desindustrialisatie en gebrek aan scholing heeft de werkloosheid er hard toegeslagen en dit in een gebied waar de woonomstandigheden en de buurtvoorzieningen nooit gelijkwaardig geweest zijn aan deze van de betere buurten. De buurten worden gedomineerd door arbeidsmigranten die in de jaren ’60 en ’70 de opwaarts mobiele Belgen vervangen hebben. Crises en de daaropvolgende flexibele en competitieve economie liggen er aan de basis van een diep verankerde structurele werkloosheid. De eerste gordel wordt in het westen omringd door een tweede type, namelijk buurten in lichte moeilijkheden. Dit type kent zowel in het noorden als het zuiden uitlopers langsheen het kanaal Willebroek-Charleroi en de spoorweggordel en huisvest niet minder dan 160000 inwoners. Een derde type met meer dan 100000 inwoners zijn de gentrificatiebuurten. Zij vormen het verbindingsstuk tussen de welgestelde zones in het zuidoosten enerzijds en het stadscentrum anderzijds. De druk die deze buurten uitoefenen op de westelijke arbeidersbuurten is hierbij niet te verwaarlozen.

46

Zeker nu ze sinds een tiental jaar geviseerd worden door jonge huishoudens uit binnen- en buitenland met een hoge socioculturele vorming. Het gaat om de zuidoostelijke en centrale wijken van de vijfhoek, maar het fenomeen lijkt zich langzaamaan uit te breiden in westelijke richting en wordt nu ook reeds in buurten rondom de Dansaertstraat en het « Quartier Maritime » in Molenbeek opgemerkt. De welgestelde zones omheen het stadscentrum worden hier en daar onderbroken door sociale woningbuurten in (grote) moeilijkheden. Hier bevinden zich grote sociale woningcomplexen (vb. De Modelwijk te Laken) enerzijds en tuinwijken (vb. Goede Lucht in Anderlecht) anderzijds die zich opnieuw karakteriseren door een sociaal zwakkere bevolking. Een type dat nagenoeg niet voorkomt in Brussel zijn Belgische buurten in grote moeilijkheden. Deze lokaliseren zich vooral langsheen de Waalse industrieas en ten dele in de Limburgse mijnstreek. De problematiek van deze buurten is echter vergelijkbaar met de in Brussel sterk vertegenwoordigde migrantenbuurten in grote moeilijkheden. Ondanks het verschil in herkomst van de bevolking hebben ook deze buurten te kampen met een structurele werkloosheid ten gevolge van desindustralisatie, de sluiting van de mijnen en de opkomst van de flexibele en competitieve economie waarop het verouderde industriële apparaat van deze regio’s geen antwoord kon bieden.

Besluit Ondanks recente verschuivingen op economisch, demografisch en sociaal vlak is de globale structuur van de spreiding van buurten in moeilijkheden gedurende het laatste decennium nauwelijks veranderd. Ruimtelijke structuren kennen dan ook een langdurig bestaan, worden maar langzaam opgebouwd en kunnen niet zomaar van de ene dag op de andere gewijzigd worden. Dankzij herstructurering of gentrificatie kunnen zij gedeeltelijk weggewerkt worden, maar de impact hiervan is momenteel nog maar in beperkte mate zichtbaar. Ook wat de sociale woningen betreft, is er de laatste 10 jaar relatief weinig bijgebouwd. Twee nieuwe signalen zijn echter het vermelden waard. Het eerste is dat wanneer buurten naar hun graad van achterstelling gerangschikt worden, de zwaarste problemen zich vandaag de dag in bepaalde sociale woningbuurten voordoen. Nogal wat van deze buurten die in 2001 in relatief zware moeilijkheden verkeren, werden in 1991 zelfs niet vermeld. Dit is in eerste instantie te wijten aan de nieuwe economische omstandigheden die zich kenmerken door een sterke sociaal polariserende invloed. Daarnaast werden de toegangsregels tot sociale woningen scherp afgelijnd en strenger toegepast zodat de prioriteit gegeven wordt aan de meest kwetsbare groepen. Zolang de sociale ongelijkheden blijven toenemen, is het toekomstperspectief voor deze buurten weinig positief. De tweede verandering betreft het verschijnen van buurten met relatief beperkte moeilijkheden, waar sommige indicatoren op een sterke verbetering wijzen. Deze gentrificerende buurten, met een jongere bevolking, een betere opleiding en lichtjes hogere inkomens lijken een betere toekomst te voorspellen.


Vaak worden ze beschouwd als de geschikte evolutie van buurten in moeilijkheden, omdat ze een opwaardering van de buurt beloven en de fiscale basis van de gemeente verbeteren. Deze dynamiek eist echter elders haar tol. Stijgende woon- en detailprijzen verdringen de lokale bevolking die elders dan weer in moeilijkere buurten terechtkomen. De studie toont aan dat er een grote diversiteit bestaat aan buurten in moeilijkheden. Een buurt met voornamelijk huurwoningen vereist namelijk een andere aanpak dan buurten met hoofdzakelijk eigenaars en de problematiek van de kansarme migrantenbuurten in Brussel is niet dezelfde als deze van de Waalse of Limburgse mijnwerkersbuurten met een overwegend Belgische bevolking. Daarnaast speelt de leeftijdsstructuur een rol in

de vraag naar voorzieningen en bestaan er grote regionale verschillen in de arbeidsmarkt. Het is aan de overheid om het beleid aan te passen aan de noden van elke buurt.

Referentieatlas : VANDERMOTTEN C., MARISSAL P., VAN HAMME G., KESTELOOT C., SLEGERS K., VANDEN BROUCKE L., IPPERSIEL B., DE BETHUNE S. & NAIKEN R. (2006), Dynamische analyse van de buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten, Brussel : Grootstedenbeleid.


Katrien Slegers, K.U.Leuven

47

NIEUWS VAN DE OVM’S

Gewestelijk Huisvestingplan : we zijn goed en wel vertrokken ! Eerstesteenlegging van het project voor de bouw van 58 woningen, Tuinwijk Craetbosch te Neder-over-Heembeek, 18 juni 2007 nieuwbouwprojecten het levenslicht zien ! Gezien de hoogdringendheid heeft Brussels Thuis zich opgeworpen als stichtend lid en bestuurder in twee sociale vastgoedkantoren, met name het SVK Ieder zijn woning en het Everse SVK Hector Denis.

De eerste steen van het project te Neder-Over-Heembeek in aanwezigheid van de Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis (foto: Chris Van Goethem).

Brussels Thuis heeft als coöperatieve huurdersvennootschap altijd naar best vermogen willen meewerken aan de strijd tegen de huisvestingscrisis. Wij zijn gespecialiseerd in de verhuur van grote woningen (ons patrimonium1 telt 488 woningen gaande van woningen met 1 tot 8 slaapkamers) en onze lijsten tellen zo’n 10.000 kandidaat-huurdersgezinnen waarvan een groot aantal grote gezinnen.

Aantal woningen met 3 slaapkamers : 181 ; met 4 slaapkamers : 133; met 5 slaapkamers : 42 ; met 6 slaapkamers : 9 ; met 7 slaapkamers : 2 ; met 8 slaapkamers : 10. In totaal 377 woningen met 3 slaapkamers en meer, zegge 77,25 % van het woningbestand van Brussels Thuis.

1

48

Onze openbare vastgoedmaatschappij onderscheidt zich tevens door het feit dat onze huurders rechtstreeks deelnemen aan het beheer van de maatschappij. Zo telt onze raad van bestuur 12 bestuurders waarvan er 6 de huurders vertegenwoordigen. Tevens zijn er nog twee afgevaardigden van de Adviesraad van de Huurders. In 1997 en in 2003 werd ons patrimonium uitgebreid met 79 nieuwe woningen. Het ging met name om 61 appartementen in de Henry Dunantlaan 12 en 14 te 1140 Evere en 18 appartementen en een gemeenschapszaal, Papenvest 31 en 35 te 1000 Brussel. Over het algemeen duurt het evenwel lang vooraleer

De start van het Gewestelijk Huisvestingsplan was dus een mooie kans en onze openbare vastgoedmaatschappij heeft die met beide handen gegrepen. Zelfs vóór de officiële samenwerkingsoproepen werden gelanceerd, heeft Brussels Thuis zich kandidaat gesteld door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij een terrein van 1 ha 83 a in de onmiddellijke omgeving van ons complex van 177 woningen in Mariëndaal te Neder-overHeembeek ter beschikking te stellen. Mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting en Stedenbouw, heeft onze kandidatuur geselecteerd om deel te nemen aan één van de allereerste verwezenlijkingen van dat uitermate belangrijke nieuwbouwplan en wij zijn haar daar uitermate erkentelijk voor. Het bestaande woningcomplex werd opgetrokken in de jaren vijftig en de renovatie ervan wordt weldra voltooid. Het telt uitsluitend eengezinswoningen met een aantal slaapkamers dat varieert tussen 3 en 7. Het zijn grote


woningen voor grote gezinnen en iedereen weet dat dergelijke woningen een zeldzaam goed geworden zijn in het gewestelijke sociale woningenbestand. Deze situatie is trouwens problematisch geworden, aangezien de grote gezinnen van toen, ondertussen kleiner zijn geworden door het vertrek van de kinderen. De woningen zijn dus te groot geworden voor de bejaarde ouders en hun gebrekkige mobiliteit door de hoge leeftijd maakt de levensomstandigheden in huizen met trappen er nog moeilijker op. Door een gebrek aan aangepaste woningen en wegens de bekommernis om de coöperatieleden-huurders in hun vertrouwde omgeving te laten, waren wij tot nu toe niet in staat om hen een alternatief te bieden. De bouw van deze nieuwe woningen betekent dus een interessante oplossing voor onze bejaarde of alleenstaande huurders. Dankzij de mutaties en de transfers van die bejaarde huurders zullen nieuwe gezinnen de kans krijgen om een eengezinswoning te betrekken. Het nieuwe project omvat de bouw van 58 woningen, waarvan 15 appartementen met één slaapkamer, 35 appartementen met twee slaapkamers en de bouw van 8 aan personen met beperkte mobiliteit aangepaste woningen met 2 en 3 slaapkamers. Het zijn precies deze woningen waaraan er thans een schrijnend tekort is.

medewerking van onze huurders en dat zij heel wat initiatieven nemen. Vele huurders zetten zich in voor het gemeenschappelijk welzijn en investeren onder andere hun tijd en energie in de Adviesraad van de Huurders, het Buurtcomité, de Club van de Mariëndaalse bewoners (gepensioneerden) en jongeren, sommige projecten met de hulp van het team van het Project voor Sociale Cohesie (PSC) om er zodoende zonder ophouden voor te zorgen dat het aangenaam is om in deze buurt samen te wonen. Hierop aansluitend werd het project voor de bouw van 58 woningen voorafgegaan door een ruim vooroverleg met de bewoners en met de omwonenden. De voorstelling van de ontwerpers was opmerkelijk en de daaropvolgende uitwisseling van standpunten heeft ervoor gezorgd dat het project in sterke mate inspeelde op de behoeften van de wijk en van de omgeving waarvan de “groene wandeling van NOH” deel uitmaakt. De vergadering van de overlegcommissie heeft slechts 15 minuten geduurd. De commissie kreeg de gelukwensen van Inter-

Environnement en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) vond het spijtig dat de gebouwen geen verdieping meer telden ! Het stedenbouwkundig attest werd binnen de drie maanden afgeleverd ! Zijn we aan het dromen ? Helemaal niet ! De eerste vijf woningen worden in juni 2008 afgeleverd en het einde van de bouwwerken is gepland voor juni 2009. Pierre Hargot, Directeur-Zaakvoerder, Brussels Thuis Coöperatieve Huurdersvennootschap

Tot slot kan het project ook nog rekenen op een gemeenschapszaal van 85 m² waarin de huurders de uiteenlopende activiteiten en evenementen die zij sinds jaar en dag organiseren, zullen kunnen blijven uitoefenen. Eén van de elementen die onze coöperatieve huurdersvennootschap kenmerken, is trouwens het feit dat wij kunnen rekenen op de doeltreffende

Van links naar rechts: de heer Pierre Hargot, Directeur-Zaakvoerder van Brussels Thuis, mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Etienne Dethise, SA Houyoux Constructions, de heer Guy Levacq, Voorzitter van Brussels Thuis (Foto: Chris Van Goethem).


49 49

DRIEMAANDELIJKS PUBLICATIES, AANKOPEN DOSSIER

De redactie van BGHM-INFO wenst de lezers erop te wijzen dat de publicaties die in de rubriek « publicaties-aankopen » worden voorgesteld, niet door de BGHM worden verdeeld maar wel kunnen worden geraadpleegd in de bibliotheek van de Instelling. Als het gaat om beschikbare brochures, gratis of betalend, zal de redactie dit ook steeds preciseren.

Huurzakboekje 2007 door Dambre, M., Debruyne, E., Hubeau, B. en Vandeberghe, J. Het huurzakboekje biedt een gestructureerd en actueel overzicht van het huurrecht, een materie die in een groot aantal wetten, decreten en besluiten vervat ligt. De informatie werd thematisch gerangschikt en waar nodig werden interpretaties en rechtspraak toegevoegd. Het behandelt zowel het huren in de private sector en meer bepaald de woninghuur als het huren in de sociale sector en de verschillende vormen van sociale huur. Er werd een deel voorzien met aandacht voor premies en tegemoetkomingen van het Vlaamse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ook krijgt de woonkwaliteit een bijzondere plaats in deze uitgave. Hieronder vallen de thema’s verkrotting, leegstand, huisjesmelkerij en de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de woning. Verder een hoofdstuk over huren en bijzondere groepen, zoals daar zijn : migranten, studenten, grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. Het laatste deel valt onder de titel : « Huren en de fiscale aspecten ». Een pluspunt aan deze uitgave is de adressenlijst achteraan met de verschillende betrokken organisaties in Vlaanderen en Brussel. Het huurzakboekje behoort tot een reeks handige naslagwerken in zakformaat.

Vastgoedzakboekje 2007 door Dambre, M., Debruyne, E., Hubeau, B. en Vandeberghe, J. Het vastgoedzakboekje gidst u door het vastgoedrecht in Vlaanderen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en biedt een schematisch en actueel overzicht van deze complexe materie die vervat ligt in een groot aantal wetten, decreten en besluiten1. In deze publicatie besteedt men aandacht aan eigendom en eigendomsrecht (deel 1 en deel 2). Het derde deel behandelt « kopen en verkopen », een vierde deel behandelt « schenken en krijgen », gevolgd door « bouwen en verbouwen ». U vindt er een overzicht van wat er allemaal komt kijken bij « lenen en terugbetalen ». Eveneens krijgen de thema’s « verkrotting en leegstand bestrijden » aandacht, alsook de bijzondere groepen, migranten, studenten, grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. De laatste twee delen gaan over « de professionelen van de vastgoedsector » en « eigendom en fiscale aspecten ». Het boekje sluit af met een adressenlijst van de verschillende betrokken organisaties in Vlaanderen en Brussel.

Decreten zijn op het Gewestelijk en Gemeenschapsniveau wat wetten zijn op het Federale niveau. Besluiten worden genomen ter uitvoering van voornoemde wetten en decreten.

1

50 50


Appartementsgebouwen uit het interbellum Een uitgave van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Dit mooie boekje geeft een beeld weer van Brussel en zijn appartementsgebouwen. Het is een vlot te lezen publicatie van 44 bladzijden die rijkelijk is geïllustreerd met unieke zwart-wit foto’s. Deze uitgave maakt deel uit van de collectie : « Brussel, Stad van Kunst en Geschiedenis ». Aanvankelijk kende het wonen in een appartementsgebouw in het Brussels Gewest een moeizame start. Het is pas na de Eerste Wereldoorlog, als antwoord op de woningen materiaalschaarste, dat deze manier van wonen succes had bij de gegoede burgerij. In de jaren 1920 werden er zeer luxueuze gebouwen opgetrokken. De Résidence Palace was hiervan het voorbeeld bij uitstek. Vanaf de jaren 1930 werden er op veel grotere schaal en voor een iets ruimer publiek appartementsgebouwen gerealiseerd. Zo werden bijzonder veel interessante appartementsgebouwen verwezenlijkt die een grote variatie vertoonden wat betreft hun omvang, comfort, stijl en hun plaats in het stedelijk weefsel. Volgens Emir Kir, Staatssecretaris voor Monumenten en Landschappen is de architectuur van sommige van deze gebouwen echt geslaagd en ze maken dan ook, sinds kort, het voorwerp van beschermingsmaatregelen uit.

Les cahiers des sciences administratives n°13 : « Les Logements sociaux » Gecoördineerd door Geoffroy Generet. Francisco Ferrer. Uitgeverij Larcier, 2007 In dit nummer, dat in het teken staat van sociale woningen, waagt het tijdschrift « Les cahiers des sciences administratives » zich aan een disciplineoverschrijdende overpeinzing over de sociale huisvestingssector aan de hand van een dubbel inzicht over de geschiedenis en de huidige uitdagingen ervan. Een overpeinzing die, net zoals in het voorgaande werk van Laurent Ghekiere, precies op tijd komt. De sociale crisis die reeds meer dan dertig jaar om zich heen grijpt in onze samenlevingen, overstijgt in ruime mate het probleem van het tekort dat inzake recht op huisvesting wordt opgetekend, hoewel dit één van de meest kenmerkende tekenen hiervan is en zowel als oorzaak en gevolg ervan kan worden beschouwd. De horizon van de huisvestingskwestie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wijst naar een crisis in de sociale cohesie, die zich aftekent in het kader van een stedelijke omgeving waarin de stad zowel sociaal als ruimtelijk steeds meer gesplitst wordt en, om het met de woorden van Jacques Donzelot1 te zeggen, “geen samenleving meer vormt”. Deze crisis wordt gekenmerkt door de hedendaagse stijging van de vraag naar sociale woningen en door de moeilijke formulering van een openbaar antwoord dat zowel in termen van kwantiteit als kwaliteit voldoet. Er is meer dan ooit nood aan acties en overwegingen om de openbare antwoorden te inspireren en deze doeltreffender te maken. Dit werk wil aan deze beweging deelnemen en geeft hiervoor het woord aan verschillende gesprekspartners van dit actuele debat2. Hiervoor wordt het grootste deel van de essentiële elementen onderzocht : een herinnering aan hetgeen sociale huisvesting in België heeft gelegitimeerd en noodzakelijk heeft gemaakt; de specificiteit van de actoren van het huisvestingsbeleid; het gewicht van de vastgoedmarkten op de financiering van de sociale vastgoedoperaties; de poging van een plausibele visie op de toekomstige ontwikkelingen ervan in het Brussels Gewest; het statuut van de huisvestingsmaatschappijen als administratieve overheid; de dynamiek van de participatie van de gebruikers in de sector of de noodzaak om de sociale marktbemiddeling aan te moedigen en te versterken. Jacques Donzelot : « La ville à trois vitesses : relégation, périurbanisation et gentrification ». Tijdschrift Esprit maart/april Nr. 3 - 4, 2004, pagina’s 19 t/m 34.

1

2 Hierbij verwijzen we tevens naar het interessante verslag van de Commissie voor de huisvesting en stadsvernieuwing van het Brussels parlement : Brussels Hoofdstedelijk Parlement : Gewone zitting 2006-2007 – 15 mei 2007 – « Voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs ». Verslag uitgebracht namens de Commissie voor de huisvesting en stadsvernieuwing door mevrouw Isabelle Emmery, mevrouw Michèle Hasquin-Nahum en mevrouw Mohammadi Chahid (Document A-177/2 – 2006/2007).


51

Laurent Ghekiere : « Le développement du logement social dans l’Union européenne : Quand l’intérêt général rencontre l’intérêt communautaire » Cecodhas, L’union sociale pour l’habitat, Dexia Editions 2007 De ontwikkelingen van de sociale huisvesting staan opnieuw op de politieke agenda in de Europese Unie. De spanningen op de woningmarkten, het ontoereikende aanbod in de stedelijke zones, de kloof tussen de evolutie van de woningprijzen en gezinsinkomens hebben het debat over de betaalbaarheid van de huisvesting opnieuw geopend. Aangezien de markt geen soelaas kan brengen, beschouwen de Lidstaten de heropleving van het socialewoningaanbod als een prioriteit. Ondertussen stellen we vast dat 22 miljoen Europese gezinnen in een sociale woning gehuisvest zijn. In dit document is er sprake van de gemeenschappelijke aanpak, maar deze sluit nauw aan op het hierboven genoemde nummer van de « Cahiers des sciences administratives » : thema’s zoals de typologie van de sociale huisvesting in de 27 Lidstaten, de kwestie van het bestuur van de sociale huisvesting en de noodzaak om de sociale huisvesting in de Europese Unie opnieuw te stroomlijnen, monden uit in de opsomming van vijf uitdagingen die volgens de auteur tot de belangrijkste horen van deze 21ste eeuw, met name : de betaalbaarheid van huisvesting, de nieuwe demografische situatie, de nieuwe situatie inzake energie, de noodzaak om steden en duurzame gemeenschappen tot ontwikkeling te brengen en te zorgen voor een stabiele communautaire omkadering. In dit werk wordt de nieuwe ontwikkelingscyclus van de sociale huisvesting in Europa geanalyseerd en getoetst aan deze vijf afzonderlijke en aanvullende uitdagingen.

52


HET GEWESTELIJK HUISVESTINGSPLAN

Recommend Documents