Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd C.M. Büscher

Januari 2015

Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd C.M. Büscher Januari 2015

Adres: Telefoonnummer: Studentnummer: Email: Begeleider: Meelezer:

6094759 [email protected] mr. dr. G.J.P. De Vries mr. dr. R.F. Groos

Voorwoord Deze scriptie schrijf ik ter afsluiting van mijn Master Privaatrechtelijke Rechtspraktijk aan de Universiteit van Amsterdam. Graag wil ik mijn scriptiebegeleider de heer mr. dr. G.J.P. de Vries bedanken voor zijn begeleiding bij het schrijven van deze scriptie. Tijdens mijn werk als juridisch adviseur bij de Rechtswinkel Amsterdam kwam ik op het idee om deze scriptie te schrijven. Op een dag kwam daar een vrouw met een vraag over haar woning die zij verhuurde voor bepaalde tijd. Deze tijd was nu verstreken maar de huurder wilde de woning niet ontruimen. Alle afspraken waren netjes vastgelegd in een huurovereenkomst dus dit leek mij een gemakkelijke zaak. De verhuurder diende slechts een vordering tot nakoming in te dienen bij de rechter conform art. 3:296 lid 1 BW zodat de huurder alsnog zou worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Na echter wat onderzoek gedaan hebbende bleek niets minder waar. Vanwege de goede huurbescherming in Nederland is de huurder in beginsel niet verplicht om de woning te ontruimen nadat een bepaalde tijd is verstreken. Dit verraste mij en resulteerde in mijn scriptieonderwerp. Nu het enkele verstrijken van de tijd niet steeds een voldoende grond voor het eindigen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd blijkt, rijst de vraag hoe het mogelijk is dat een huurovereenkomst dan wél tot een einde komt. Indien naast het verstrijken van de tijd nog aan meer voorwaarden moet zijn voldaan, is deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd dan nog wel van enige betekenis?

C.M. Büscher Januari 2015

1

Lijst met afkortingen BW

Burgelijk Wetboek

GW

Grondwet

HR

Hoge Raad

Ktr.

Kantonrechter

Lw

Leegstandwet

MvA

Memorie van Antwoord

MvT

Memorie van Toelichting

NJ

Nederlandse Jurisprudentie

NJKort

Onderdeel van het tijdschrift NJ Feitenrechtspraak

NEV

Nota naar aanleiding van het eindverslag

NV

Nota naar aanleiding van het verslag

Pres.

President

Rb.

Rechtbank

Rv

Wetboek van Burgelijke Rechtsvordering

UVRM

Universele Verklaring van de Rechten van de Mens

Vzr.

Voorzieningenrechter

WR

Tijdschrift voor huurrecht

2

Inhoudsopgave Voorwoord……………………………………………………………………………...… 1 Lijst met afkortingen……………………………………………………………….……. 2 Inhoudsopgave……………………………..……………….…………………………..... 3 Inleiding…………………………………………………….………………………...…... 5 1. Het einde van een overeenkomst voor bepaalde tijd in het algemeen…………....…… 6 2. Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in het algemeen………….… 8 3. Het einde van een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd…………… 10 3.1 De vereiste opzegging………………………………………………..……… 10 3.2 Geen toestemming van de huurder. ……………………………………….… 11 3.2.1 De beëindigingsgronden voor de verhuur van woonruimte…......… 12 3.2.2 Beëindiging wegens het verstrijken van een bepaalde tijd……...…. 13 3.3 De eis dat de rechterlijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is.…..….. 15 3.4 Bijzondere bepalingen om een woonruimte tijdelijk beschikbaar te stellen…. 17 3.4.1 Verhuur naar zijn aard slechts voor korte duur……….………..….. 17 3.4.2 Hospitaverhuur…………………………………………….….…….. 18 3.4.3 Verhuur van een gemeentelijk afbraakpand…………..………….… 18 3.4.4 Verhuur op grond van de Leegstandwet…………………………… 18 3.4.5 Anti-kraak………………………………………………………..… 19 4. Het einde van een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte voor bepaalde tijd……. 21 4.1 290-bedrijfsruimte……………………..………………………………......… 21 4.2 Bepaalde tijd huurovereenkomsten bij 290-bedrijfsruimte……….…….…… 21 4.2.1 Verlenging van overeenkomsten voor bepaalde tijd……………….. 22 4.3 De vereiste opzegging……………………………….……………..………… 22 4.4 Geen toestemming van de huurder………………………….……...………… 23 4.4.1 De beëindigingsgronden bij 290-bedrijfsruimte ………............….. 23 4.5 De eis dat de rechterlijke beslissing onherroepelijk is……..………………… 25 4.6 Bijzondere bepalingen voor de verhuur van 290-bedrijfsruimte…..………… 26 3

5. Het einde van een huurovereenkomst van 230a-ruimte voor bepaalde tijd…………… 28 5.1 Bepaalde tijd huurovereenkomsten bij een 230a-ruimte…………….…..…… 28 5.2 Ontruimingsbescherming……………………………………...…...…….……28 5.2.1 Een verkapte opzegging….………………………………………… 29 5.3 Het ontbreken van ontruimingsbescherming……………...……..…………… 29 5.4 Verlenging van de ontruimingsbescherming………………...………..……… 30 5.4.1 De beoordeling van het verzoek tot verlenging………………….… 31 5.4.2 Verplichte afwijzingsgronden bij een verzoek tot verlenging……… 31 5.5 De Feitelijke ontruiming………………………...…………………………… 32 6. De huurregimes vergeleken…………………………………….……………………… 33 6.1 Verhuur van woonruimte……………………...……………………………… 33 6.2 Verhuur van 290-bedrijfsruimte……………..……………………………..… 33 6.2.1 De opzegging bij 290-bedrijfsruimte……………………………..… 34 6.2.2 De beëindigingsmogelijkheden bij 290-bedrijfsruimte…..………… 34 6.3 Verhuur van 230a-ruimte………………………………….…..…............…… 35 6.4 De mate van bescherming van de huurder in de verschillende huurregimes… 36 6.5 Een casus ter illustratie……………………..………………………………… 37 Conclusie…………………………………………………………………..……...……… 39 Aanbevelingen……………………………………………………………………………. 41 Literatuurlijst………………………………………………………………..…………… 42 Jurisprudentielijst………………………………………………………………………… 44 Parlementaire stukken………………………………………………………..…...……… 46 Elektronische bronnen……………………………………………..……………………... 47

4

Inleiding Wanneer een verhuurder een overeenkomst voor bepaalde tijd sluit zal hij in beginsel verwachten dat de overeenkomst na deze tijd zal eindigen. Mijns inziens dien je als verhuurder op de hoogte te zijn van het feit dat de huurbescherming in Nederland erg goed is. Toch zal een gemiddelde redelijk denkende verhuurder geen kennis hebben van de regels omtrent het huurrecht. Wanneer de verhuurder en de huurder een overeenkomst hebben ondertekend waarin is bepaald dat de huur na een bepaalde tijd zal eindigen, zullen ze er beide op vertrouwen dat dit ook het geval is. Ondanks deze tijdsbepalingen zal de overeenkomst in veel gevallen toch niet eindigen nadat de bepaalde tijd is verstreken. Verschillende bepalingen van het huurrecht zullen in de weg staan aan de afspraken die in de overeenkomst zijn vastgelegd. Mijn onderzoek zal bestaan uit het bestuderen van literatuur, verschillende wetgeving, die voornamelijk afkomstig is uit titel 4 van Boek 7, en uitspraken van verschillende rechterlijke instanties. Met dit onderzoek zal ik duidelijkheid verschaffen omtrent de mogelijkheden die de verhuurder heeft om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen. De hoofdvraag die ik voor mijn onderzoek heb opgesteld betreft: Hoe komt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot haar einde? Met mijn scriptie zal ik me slechts richten op overeenkomsten voor bepaalde tijd. Verder zal slechts de positie van de verhuurder ter sprake komen. Ik zal ingaan op alle vier de huurregimes die in het Burgerlijk Wetboek worden onderscheiden. Eerst zal ik in hoofdstuk 1 de overeenkomst voor bepaalde tijd in het algemeen bespreken, dus buiten het huurrecht. Vervolgens zal ik alle huurregimes in afzonderlijke hoofdstukken behandelen. De huurregimes betreffen: huur in het algemeen (hoofdstuk 2), huur van woonruimte (hoofdstuk 3), huur van 290-bedrijfsruimte (hoofdstuk 4) en de huur van 230a-ruimte (hoofdstuk 5). Vervolgens zal ik in hoofdstuk 6 het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor deze verschillende regimes vergelijken. In de conclusie geef ik antwoord op de hoofdvraag en zal ik weergeven wat de meerwaarde is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Ten slotte zal ik nog afsluiten met eventuele aanbevelingen omtrent de regels voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd.

5

1. Het einde van een overeenkomst voor bepaalde tijd in het algemeen In het Burgerlijk Wetboek staat geen algemene bepaling waarin wordt beschreven dat een overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigt indien deze periode is verstreken. Een wettelijke bepaling waaruit dat volgt zou mijns inziens ook overbodig zijn, nu al duidelijk uit de overeenkomst blijkt dat zij slechts voor een bepaalde periode is aangegaan. Partijen mogen er daarom op vertrouwen dat de overeenkomst eindigt na het verstrijken van deze periode. Deze gedachte sluit aan bij de wilsvertrouwensleer en is neergelegd in art. 3:33 en 3:35 BW. De wilsvertrouwensleer wordt beslissend geacht bij de uitleg van een overeenkomst naar Nederlands recht. 1 In het Haviltex-arrest kwam de Hoge Raad met een formulering voor de beoordeling van een overeenkomst op grond van deze leer. Zo besliste hij dat het bij de uitleg van een overeenkomst aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 2 Indien contractspartijen samen door middel van hun wil en verklaring hebben bedongen dat de overeenkomst een bepaalde tijd duurt, kunnen zij beiden gerechtvaardigd vertrouwen dat de overeenkomst slechts deze periode zal bestaan en daarna zal eindigen. Naast de wilsvertrouwensleer duidt ook art. 3:38 BW erop dat een overeenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigt door het verstrijken van de tijd. Uit dit artikel volgt dat een rechtshandeling onder een tijdsbepaling kan worden verricht. De ontbindende tijdsbepaling wordt hier dus mee erkend wat erop duidt dat de overeenkomst na de bepaalde tijd eindigt.

1 2

Hijma 2013, p. 286. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, r.o. 6.2, m.nt. C.J.H. Brunner (Haviltex).

6

Naast de bepalingen in art. 3:33, 3:35 en 3:38 BW bestaan er ook bepalingen waarin voor bepaalde gevallen wel expliciet staat geregeld dat de overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt na het verstrijken van de tijd. Zo luidt art. 1:448 onderdeel b BW: ‘De taak van de bewindvoerder eindigt door tijdsverloop, indien hij voor een bepaalde tijd was benoemd.’ Een ander voorbeeld is art. 7:667 BW, afkomstig uit het arbeidsrecht. Art. 7:667 BW: ‘Een arbeidsovereenkomst eindigt van rechtswege, wanneer de tijd is verstreken bij overeenkomst, bij de wet of door het gebruik aangegeven.’ Ook de algemene bepaling van het huurrecht sluit aan bij een uitleg conform de wilsvertrouwensleer voor de beëindiging van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Art. 7:228 lid 1 BW: ‘Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.’

7

2. Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in het algemeen Uit art. 7:228 lid 1 BW volgt duidelijk dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt door het enkele verstrijken van de tijd. Het artikel is regelend van aard en daarom is het voor partijen mogelijk om van het bepaalde in 7:228 lid 1 BW af te wijken. 3 Partijen kunnen bijvoorbeeld bedingen dat de huur die voor een bepaalde tijd is aangegaan niet zonder meer zal eindigen door het verstrijken van de tijd maar tevens dat een opzegging is vereist. De regel van art. 7:228 lid 1 BW is algemeen van aard en daarom slechts toepasbaar indien geen bijzondere wetgeving van toepassing is. 4 Ten aanzien van verschillende soorten huurovereenkomsten bestaat echter wel bijzondere wetgeving die voorrang heeft op de algemene bepaling van art. 7:228 BW. Zo is de verhuur van woonruimte geregeld in art. 7:232 BW e.v., de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte in art. 7:290 BW e.v. en de verhuur van overige gebouwde onroerende zaken in art. 7:230a BW. Nu de bijzondere bepalingen voor de beëindiging van huurovereenkomsten van gebouwde onroerende zaken aan art. 7:228 BW derogeren, heeft dit artikel slechts geringe betekenis. Het bepaalde in dit artikel is daarom voornamelijk relevant voor de verhuur van roerende zaken en ongebouwde onroerende zaken. 5 Bij de beëindiging op grond van art. 7:228 lid 1 BW, verdient art. 7:230 BW opmerking nu het mogelijk is dat de huurovereenkomst toch voortduurt ondanks de verstreken termijn. Soms blijven partijen zich na het verstrijken van de termijn nog steeds gedragen als daarvóór. Op grond van art. 7:230 BW is het dan mogelijk dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Art. 7:230 BW: ‘Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.’ 3

Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:228 BW, aant. 1 onder a. Boon, Brouwer & Schilder 2005, p. 21. 5 Groene Serie Huurrecht, art. 7:228 BW, aant. 5. 4

8

Wanneer partijen zich na het verstrijken van de termijn blijven gedragen als daarvóór, kunnen deze gedragingen worden gezien als een stilzwijgende voortzetting van de huurovereenkomst. Zoals uit art. 7:230 BW volgt kan het vermoeden van een stilzwijgende voortzetting slechts ontstaan indien de verhuurder deze voortzetting goed vindt. Indien de verhuurder slechts niet protesteert of geen verdere maatregelen neemt nadat hij geprotesteerd heeft, betekent dit nog niet dat een voortzetting met goedvinden van de verhuurder heeft plaatsgevonden. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval moet beoordeeld worden of hieruit een ‘goedvinden’ van de huurder kan worden afgeleid. 6 Slechts indien niet van andere bedoelingen blijkt, veronderstelt de wet dat partijen een verlenging voor onbepaalde tijd hebben beoogd. Op deze voet zullen partijen dan ook worden gebonden. 7 In geval van verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient de verhuurder de huur alsnog te beëindigen door opzegging. Er dient dan minimaal een opzegtermijn van een maand in acht te worden genomen (art 7:228 lid 2 BW).

6 7

Meijers 1972, p. 948- 951. Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:230 BW, aant. 1, onder a.

9

3. Het einde van een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd In afwijking van de algemene bepaling voor de beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, bestaat voor de verhuur van woonruimte een specifieke wettelijke bepaling die daarom derogeert aan de algemene bepaling in art. 7:228 BW. De afwijkende regel voor het beëindigen van dit soort huurovereenkomsten, staat beschreven in art. 7:271 BW. Ook hier is het mogelijk dat de huurovereenkomst op grond van 7:230 BW voor onbepaalde tijd wordt verlengd wanneer partijen zich na het einde van de overeenkomst blijven gedragen als daarvoor. Uit art. 7:242 lid 2 BW volgt dat deze bepaling ten aanzien van woonruimte semidwingend van aard is: hiervan kan niet worden afgeweken ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder.

3.1 De vereiste opzegging Een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege door het verstrijken van de tijd. Zij moet bij exploot of aangetekende brief geschieden onder vermelding van de gronden (art. 7:271 lid 3 jo lid 4 BW). Tevens dient de wettelijke opzegtermijn in acht te worden genomen (art. 7:271 lid 5 jo. lid 7 BW). Nu een opzegging is vereist kan een huurder niet reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan rechtsgeldig, voordat de verhuurder heeft opgezegd, instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. 8 Art. 7:271 lid 1 BW: ‘In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.’

8

HR 19 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2043, r.o. 3.3 (IJsselmuiden/Brouwers).

10

Opzegging kan alleen tegen een datum die valt nadat de bepaalde tijd is verstreken, tussentijdse opzegging is in beginsel dus uitgesloten. 9 Nu naast het verstrijken van de bepaalde tijd een opzegging vereist is, heeft de bepaalde termijn slechts tot strekking dat de overeenkomst op zijn vroegst tegen het einde van de termijn kan worden opgezegd. 10 Art.7:271 lid 7 BW voegt hier nog aan toe dat indien een overeenkomst zonder opzegging wordt beëindigd, deze beëindiging nietig is. Slechts indien wordt beëindigd op grond van een beëindigingsovereenkomst of ontbinding op grond van een tekortkoming (art. 6:265 BW), zal deze bepaling niet vereist zijn.11

3.2 Geen toestemming van de huurder Ook na de opzegging door de verhuurder is de huurovereenkomst nog niet beëindigd. Art.7:272 lid 1 BW eist dat de huurder schriftelijk instemt met de opzegging van de verhuurder. Ook hier is afwijken van de bepaling ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder niet toegestaan (art. 7:282 BW). Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging, blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht (art. 7:272 lid 1 BW). Om de overeenkomst te beëindigen zal de verhuurder beëindiging bij de rechter moeten vorderen (art. 7:272 lid 2 BW). Ook van het tweede lid kan niet worden afgeweken ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder (art. 7:282 BW). Art. 7:272 lid 2 BW: ‘De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.’ Zoals volgt uit art. 7:272 lid 2 BW moet de verhuurder de opzeggingsgrond vermelden in de opzegging en bij de rechter op genoemde grond beëindiging van de huurovereenkomst vorderen. De rechter kan een dergelijke vordering toewijzen wegens een van de zes limitatieve gronden die staan beschreven in art. 7:274 lid 1 BW. 12 Naast het instellen van een vordering tot beëindiging kan ook de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid er in

9

Aldus ook: Hof Leeuwarden 11 januari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP1166, r.o. 9. HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428 (Aerts/ Kneepkens). 11 De Jonge 2013, p. 297. 12 Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 11.1; Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:274 BW aant. 2. 10

11

uitzonderlijke gevallen voor zorgen dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming. 13 Het is dan aan de verhuurder om de feiten en omstandigheden aan te dragen die een dergelijke uitzondering rechtvaardigen en de rechter dient terughoudend te zijn met aanvaarding van het beroep. 14

3.2.1 De beëindigingsgronden voor de verhuur van woonruimte De beëindigingsgronden in art. 7:274 lid 1 BW hebben een imperatief karakter: indien aan een van deze gronden is voldaan zal de vordering van de verhuurder toegewezen moeten worden. 15 Dit helpt de verhuurder voor bepaalde tijd echter niet veel verder: het enkele verstrijken van een bepaalde tijd is namelijk geen geldige opzeggingsgrond. Ingevolge art. 7:274 BW kan de huurovereenkomst worden beëindigd: 1.

indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;

2.

indien bedongen is dat de woonruimte na afloop van een bepaalde termijn moet worden ontruimd;

3.

indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik; 16

4.

indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;

5.

indien de verhuurder een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken dat op het verhuurde ligt;

6.

indien, bij inwoning bij de verhuurder, de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder bij het beëindigen van de huur.

Pas nadat het termijn van een overeenkomst voor bepaalde tijd is verstreken, is het mogelijk om de overeenkomst op grond van een van deze opzeggingsgronden te beëindigen. 17 Echter slechts de tweede opzeggingsgrond, onder b, biedt onder bepaalde nadere voorwaarden de mogelijkheid om een overeenkomst op te zeggen wegens het verstrijken van een bepaalde tijd.

13

Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 14; Zie bijvoorbeeld: HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666 (Herzfeld/ Groen); HR 19 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2043 (IJsselmuiden/Brouwers). 14 HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666 (Herzfeld/ Groen). 15 HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179, r.o. 2.8, m.nt. P.A. Stein (Gem. Helmond/Van Tilburg). 16 Als eigen gebruik kan ook worden aangemerkt: renovatie van woonruimte (art. 7:274 lid 3 onder a), het verstrekken van een zelfstandige woning aan gehandicapte (art. 7:274 lid 3 onder b), het verstrekken van woonruimte aan een oudere (art. 7:274 lid 3 onder c) en het vertrekken van woonruimte aan een student (art. 7:274 lid 4). 17 HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428 (Aerts/ Kneepkens).

12

3.2.2 Beëindiging wegens het verstrijken van een bepaalde tijd De opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 onderdeel b BW stelt naast het verstrijken van de tijd een aantal aanvullende voorwaarden om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen: deze bepaling moet namelijk worden gelezen in samenhang met de bepaling in het tweede lid van dit artikel dat de bedoelde voorwaarden stelt. Om je op deze bepalingen te kunnen beroepen moet ten eerste uitdrukkelijk zijn bedongen dat de woonruimte na afloop van de termijn moet worden ontruimd. (art. 7:274 lid 2 BW). De verhuurder heeft hier een zware stelplicht en bewijslast. Indien een ontruimingsbeding niet schriftelijk is bedongen zal het voor de verhuurder heel moeilijk zijn om hier aan te voldoen. 18 Ondanks deze strenge maatstaf brengt art. 3:35 BW met zich mee dat aan deze wettelijke maatstaf is voldaan indien de huurder bij het aangaan van de huur onmiskenbaar wist en heeft moeten begrijpen dat hij de woning zou moeten ontruimen na afloop van de termijn. 19

Ten tweede moet de verhuurder belang hebben bij de ontruiming. 20 Een

voorbeeld waarbij dit belang ontbrak betreft het arrest Mijderwijk/ Meijaard. 21 De verhuurder wilde zelf gaan wonen in het onzelfstandige gedeelte van de woning dat door de ontruiming vrij zou komen. De andere huurder, wiens huurovereenkomst nog niet kon worden beëindigd, diende niet te accepteren dat zijn verhuurder zijn medebewoner zou worden. Nu het voor de verhuurder niet mogelijk was om de woonruimte te bewonen, had hij geen belang bij de ontruiming. Naast de hiervoor gestelde eisen moet tevens aan een van de drie, in art. 7:274 lid 2 BW genoemde limitatieve gronden, zijn voldaan. Art. 7:274 lid 2 BW bevat te volgende beëindigingsgronden: 1. de verhuurder wil zelf de woonruimte gaan betrekken en heeft de woonruimte niet zelf bewoond of verhuurd; 2. de verhuurder wil zelf de woonruimte gaan betrekken en was zelf de vorige bewoner van de woonruimte; 3. de verhuurder wil een vorige huurder die het recht heeft verkregen om na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken daartoe de gelegenheid geven.

18

Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 99.1. Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 99.1. 20 Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 96. 21 HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219 (Mijderwijk/Meijaard). 19

13

Een overeenkomst voor bepaalde tijd met een ontruimingsbeding kan slechts in voornoemde bijzondere gevallen een beëindigingsgrond opleveren. De beëindigingsgronden zal ik achtereenvolgens nader toelichten. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de eerste grond bedoeld is voor eigenaren die de woning zelf hebben doen bouwen maar deze nog tijdelijk willen verhuren voordat ze zelf de woonruimte willen betrekken. 22 Aangenomen kan worden dat deze eerste grond meer gevallen omvat dan de oorspronkelijke in de wetsgeschiedenis vermelde casus. Zo kan bijvoorbeeld ook gedacht worden aan het geval waarbij de eigenaar de woning leeg heeft gekocht. 23 Een ander voorbeeld betreft de tijdelijke verhuur van de ouderlijke woning in verband met het definitief opnemen van de ouders in een verzorgingstehuis. 24 De tweede grond ziet op situaties waarbij de verhuurder zelf de woning wil gaan betrekken en zelf de vorige bewoner van de woning was. Belangrijk is hier dat de verhuurder zelf de vorige bewoner was. Een geval waarin de verhuurder tijdelijk wil verhuren nadat een andere huurder de woonruimte voor korte dan wel lange tijd heeft gehuurd valt daarom niet onder deze bepaling. De derde grond ziet op de gevallen waarbij een huurder tijdelijk de woning verlaat maar na een periode de woning weer wil betrekken. Gedurende deze periode is het dan mogelijk om de woning voor bepaalde tijd aan een andere huurder te verhuren, zodat de oorspronkelijke huurder zekerheid heeft dat hij na deze periode de woonruimte weer kan betrekken. De beëindigingsgronden in art. 7:274 lid 2 BW zijn limitatief. 25 Nu veel overeenkomsten voor bepaalde tijd niet onder de reikwijdte van een van deze bepalingen vallen zal het in veel gevallen niet mogelijk zijn om de huurovereenkomst te beëindigen wegens het verstrijken van de bepaalde tijd. Zo zijn de bepalingen in dit artikel slechts van toepassing op gevallen waarin iemand de woonruimte zal ‘betrekken’. Tot nu toe wordt het ‘betrekken’ in de jurisprudentie letterlijk genomen. 26 Indien de woning bijvoorbeeld wordt verkocht, gerenoveerd of gesloopt zal het daarom niet mogelijk zijn om op grond van art. 7:274 lid 2 BW een rechtsgeldig ontruimingsbeding op te nemen in de huurovereenkomst. 27 Ondanks het feit dat het ‘betrekken’ tot nu toe letterlijk is genomen in de jurisprudentie, is het mogelijk dat dit begrip 22

Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 19. Bockwinkel 1991, p. 83 waarnaar wordt verwezen in Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 97.2. 24 Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 97.2. 25 De Jonge 2013, p.308; Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 96. 26 Groene Serie Huurrecht, art 7:274 BW, aant. 97.1. 27 Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 97.1. 23

14

in de toekomst soepeler zal worden uitgelegd. 28 Een ander voorbeeld dat niet onder de reikwijdte van een van deze bepalingen valt betreft de verhuur aan twee of meer huurders om een bepaalde periode te overbruggen voordat de verhuurder zelf de woning zal betrekken. Ook hier is een ruimere wetsuitleg in de toekomst denkbaar. 29

3.3 De eis dat de rechterlijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is Zoals volgt uit art. 7:272 lid 1 BW blijft een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd in beginsel ook van rechtswege van kracht nadat de rechter de vordering tot beëindiging heeft toegewezen. Indien de overeenkomst voor bepaalde tijd onder de reikwijdte van een van de beëindigingsgronden valt, en de rechter de vordering daarom heeft toegewezen, zal de huurovereenkomst pas eindigen indien de rechter onherroepelijk heeft beslist. Art. 7:272 lid 1 BW: ‘Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.’ Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, zal de huurovereenkomst in beginsel pas eindigen indien een rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder. Ook wanneer de huurder beluit om niet in hoger beroep te gaan kan hij dus nog drie maanden van het gehuurde gebruik blijven maken omdat de termijn voor het instellen van hoger beroep drie maanden bedraagt (art. 339 lid 1 Rv). Dat de huurovereenkomst ook blijft voortduren nadat een rechter een vordering tot beëindiging heeft toegewezen wordt als aanvaardbaar aangemerkt omdat een zware maatregel als ontruiming slechts mogelijk behoord te zijn indien op de vordering onherroepelijk is beslist. 30 Slechts in uitzonderlijke gevallen zal deze onherroepelijkheid niet vereist zijn. 31

28

Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 97.1. Groene Serie Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 97.3. 30 NEV, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6, p. 51 waarnaar wordt verwezen in De Jonge, de WijksloothVinke & Gelink 2008. p. 645. 31 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:272, aant. 3. 29

15

Ten eerste is het mogelijk dat een ontruimingsvonnis door de bodemrechter bij voorraad uitvoerbaar 32 wordt verklaard. 33 Dit zal slechts mogelijk zijn om misbruik van een processuele bevoegdheid, aan de kant van de huurder, tegen te gaan. 34 In drie gevallen kan dit misbruik zich voor doen. 35 Ten eerste wanneer een processuele bevoegdheid wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend. 36 Ten tweede wanneer het oogmerk schadetoebrenging is. 37 Ten slotte wanneer de belangen van de huurder en de verhuurder onevenredig zijn. 38 Om te oordelen of een van deze gevallen zich voordoet, wordt gebruik gemaakt van de ‘niet, tenzij’-regel: een vonnis zal niet uitvoerbaar bij voorraad zijn tenzij niet in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd dat wordt gewacht op het onherroepelijk worden van het vonnis voordat wordt overgegaan tot ontruiming. 39 Hierbij moet gekeken worden naar de aard van het geschil en de daarmee samenhangende aannemelijk gemaakte belangen. 40 Naast het uitvoerbaar bij voorraad verklaren is het ook mogelijk om in een voorlopige voorziening, op grond van art. 223 Rv en 254 Rv, ontruiming van de woonruimte te vorderen. 41 Hierbij moet echter grote terughoudendheid worden betracht. 42 Ten slotte verdient nog opmerking dat de onherroepelijkheid slechts ziet op een beëindigingsvordering van art. 7:272 lid 2 BW. Onherroepelijkheid is dus ook niet vereist bij een ‘gewone’ ontbinding wegens wanprestatie (6:265 BW). 43

32

Uitvoerbaar bij voorraad: ‘onmiddellijk executabel, niet tegenstaande de mogelijkheid van verzet; instelling van rechtsmiddelen heeft dan geen schorsende werking.’ Definitie afkomstig uit: R.D.J. van Caspel, C.A.W. Klijn, Fockema Andreae’s Juridisch woordenboek, Groningen: Noordhoff Uitgevers 2012. 33 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:272 BW aant. 3. 34 Groene Serie Huurrecht, art. 7:272, aant. 4.3.4. 35 Groene Serie Huurrecht, art. 7:272, aant. 4.3.4. 36 Zie in deze lijn: HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313 (Lenderink/Woningstichting). 37 Groene Serie Huurrecht, art. 7:272, aant. 4.3.4. 38 Zie in deze lijn: HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 (Renovatie Bijlmermeer). 39 Groene Serie Huurrecht, art. 7:272, aant. 4.3.4. 40 Groene Serie Huurrecht, art. 7:272, aant. 4.3.4 41 De Jonge 2013, p. 306. 42 Asser/Abas 2007 (5-IIA*), p. 179, De Jonge 2013, p. 306. 43 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:272, aant. 3.

16

3.4 Bijzondere bepalingen om een woonruimte tijdelijk beschikbaar te stellen Naast de mogelijkheden die art. 7:274 BW biedt om een woning tijdelijk te verhuren zijn er nog vijf bijzondere gevallen waarbij het mogelijk is om een woonruimte tijdelijk beschikbaar te stellen.

3.4.1 Verhuur naar zijn aard slechts voor korte duur De eerste bepaling betreft de overeenkomst naar zijn aard slechts voor korte duur (art. 7:232 lid 2 BW). Om te beoordelen of een woonruimte naar zijn aard voor korte duur is, wordt gekeken naar drie eigenschappen: 1. de aard van de woonruimte (bijvoorbeeld een wisselwoning); 2. de aard van het gebruik (bijvoorbeeld tijdelijke opvang); 3. de bedoeling van partijen (bijvoorbeeld verhuur vanuit een christelijke doelstelling aan mensen met alcoholproblemen). 44 Het moet bij een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur voor iedereen duidelijk zijn dat geen sprake kan en mag zijn van huurbescherming. 45 De korte-duur-uitzondering moet restrictief worden toegepast. 46 Zo kan de duur van de overeenkomst een aanwijzing zijn voor een kwalificatie van een woonruimte naar zijn aard voor korte duur, maar is dit niet bepalend. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat een huurovereenkomst van meerdere jaren wordt gekwalificeerd als een overeenkomst naar zijn aard voor korte duur. Dit betrof het geval in een uitspraak van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch. 47 Daar was het de bedoeling van partijen dat de huurder de woning slechts tijdens haar stage zou huren. Ondanks het feit dat de huurovereenkomst vier jaar duurde was hier sprake van verhuur naar zijn aard slechts voor korte duur. Een voorbeeld van een huurovereenkomst die aangemerkt zou kunnen worden als een overeenkomst naar zijn aard slechts voor korte duur, betreft de verhuur van een vakantiehuisje. Ook bij vakantiehuisjes is het echter mogelijk dat de overeenkomst niet wordt aangemerkt als naar zijn aard slechts voor korte duur. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn 44

HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, r.o. 3.4, m.nt. P.A. Stein (Abbo/Stichting Renesse); De Jonge 2013, p. 276. 45 Dozy & van der Hoek 2014, art 7:232 BW, aant. 2. 46 HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, r.o. 3.4, m.nt. P.A. Stein (Abbo/Stichting Renesse). 47 Rb. ‘s-Hertogenbosch 17 februari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BX5625.

17

wanneer de oorspronkelijke overeenkomst jaar op jaar wordt verlengd. 48 Wanneer artikel 7:232 lid 2 BW zou ontbreken dan zou de huurder van een vakantiehuisje een beroep kunnen doen op huurbescherming en zou hij de woning na het verstrijken van de bepaalde tijd in beginsel niet te hoeven ontruimen. Aangezien vakantiehuisjes slechts bedoeld zijn voor de verhuur voor een korte periode is dit onwenselijk en daarom is de uitzondering in art. 7:232 lid 2 BW gemaakt. Uit dit artikel volgt dat bij overeenkomsten naar zijn aard slechts voor korte duur de gehele afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 niet van toepassing is. De overeenkomst zal daarom op grond van 7:228 lid 1 BW van rechtswege eindigen nadat de bepaalde tijd is verstreken, een opzegging is dan niet nodig.

3.4.2 Hospitaverhuur De tweede bepaling betreft de zogenaamde ‘hospitaverhuur’ (art. 7:232 lid 3 BW). Deze bepaling ziet op een proefperiode voor gevallen waarbij de huurder bij de verhuurder inwoont. Uit dit artikel volgt dat verschillende bepalingen van de verhuur van woonruimte gedurende deze negen maanden niet van toepassing zijn. In tegenstelling tot bij de verhuur van ‘gewone’ woonruimte is de opzegging niet gebonden aan de limitatieve beëindigingsgronden van art. 7:274 BW en zal deze huurovereenkomst eindigen wanneer de verhuurder de huur gedurende deze maanden opzegt.

3.4.3 Verhuur van een gemeentelijk afbraakpand De derde bepaling ziet op een gemeentelijk afbraakpand (art. 7:232 lid 4 BW). Gemeentelijke afbraakpanden zijn panden die toebehoren aan de gemeente. Wanneer de gebouwen reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak zijn bestemd, zijn ook hier verschillende bepalingen voor de verhuur van woonruimte niet van toepassing. Zo is na het verstrijken van de bepaalde tijd geen opzegging vereist en zal de overeenkomst conform art. 7:228 BW van rechtswege eindigen door het verstrijken van de tijd.

3.4.4 Verhuur op grond van de Leegstandwet De vierde bepaling betreft art. 16 jo. 15 van de Leegstandwet. Bepaalde artikelen uit het huurrecht zijn niet toepasbaar wanneer een vergunning is verleend om de woning te verhuren op grond van de Leegstandwet. Een vergunning zal verleend worden wanneer sprake is van een huurovereenkomst zoals omschreven in lid 1 van art. 15 Lw. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de woonruimte blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor

48

Vgl. in dit verband: Rb. Zutphen 6 oktober 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BO0453.

18

groepsgewijze huisvesting (onderdeel a). Ook wanneer een woonruimte nimmer bewoond is geweest (onderdeel b onder 1°), of in de twaalf maanden voordat het leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (onderdeel b onder 2°), kan een vergunning verleend worden. Een ander voorbeeld betreft een huurwoning die bestemd is voor afbraak of ingrijpende renovatie (onderdeel c). Een huurovereenkomst die op grond van de Leegstandwet voor bepaalde tijd is verhuurd, moet om de huurovereenkomst te beëindigen worden opgezegd (art. 16 lid 7 Lw). Deze huurovereenkomst zal na de opzegging niet in stand blijven in tegenstelling tot hetgeen voor woonruimte is bepaald in art. 7:272 lid 1 BW. 49 Een opzegging zal echter niet vereist zijn wanneer de huurovereenkomst is geëindigd omdat de vergunning haar geldigheid heeft verloren (art. 16 lid 8 Lw).

3.4.5 Anti-kraak Het laatste geval betreft anti-kraak: wanneer woonruimte ter beschikking wordt gesteld als anti-kraakwoning is het mogelijk om een overeenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Na het verstrijken van de bepaalde tijd kan een huurder zich meestal niet beroepen op de huurbeschermingsbepalingen en zal hij de woonruimte moeten ontruimen. Volgens art. 7:201 lid 1 BW moet de huurder een tegenprestatie verrichten alvorens er sprake kan zijn van een huurovereenkomst. Bij anti-kraak zal door de huurder vaak geen huur worden betaald maar worden slechts de gebruikerskosten vergoed zodat niet gesproken kan worden van een tegenprestatie. In dat geval is een bruikleenovereenkomst ontstaan in plaats van een huurovereenkomst. Een voorbeeld waarbij de overeenkomst werd aangemerkt als bruikleenovereenkomst betreft een arrest van het Hof Amsterdam. 50 Daar werd door de verhuurder maandelijkse bemiddelingskosten betaald aan een tussenpersoon. Omdat dit bedrag niet bij de verhuurder terecht kwam kon niet gesproken worden van een tegenprestatie zodat geen huurovereenkomst was ontstaan. In een ander arrest, tevens afkomstig van het Hof Amsterdam, werd de vergoeding die de huurder betaalde echter wel als tegenprestatie aangemerkt. 51 In dit arrest had de verhuurder onvoldoende toegelicht waarvoor de kosten die de huurder betaalde bedoeld waren zodat dit wel als een tegenprestatie werd aangemerkt. In dit laatste geval was dus wel aan de vereisten van art 7:201 lid 1 BW voldaan zodat de 49

Groene Serie, art. 16 Lw, aant. 5. Hof Amsterdam 11 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1801. 51 Hof Amsterdam 19 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4254. 50

19

huurder zich kon beroepen op huurbescherming. In dit laatste geval, dus indien wel sprake is van een huurovereenkomst (art. 7:201 lid 1 BW), zou slechts het verstrijken van de bepaalde tijd voor de verhuurder niet voldoende zijn om over het verhuurde te kunnen beschikken. Ook in dit geval zal hij de overeenkomst moeten opzeggen en indien de huurder hier niet mee akkoord gaat zal hij slechts bij de rechter ontruiming kunnen vorderen wanneer aan een van de beëindigingsgronden van art. 7:274 BW is voldaan.

20

4. Het einde van een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte voor bepaalde tijd Evenals bij de verhuur van woonruimte bestaan voor de verhuur van bedrijfsruimte bijzondere wettelijke bepalingen die daarom derogeren aan de algemene regels van het huurrecht. De specifieke bepalingen die ik in dit hoofdstuk zal bespreken zien niet op alle typen bedrijfsruimte. Slechts een specifiek afgebakende groep bedrijfsruimten valt onder de reikwijdte van deze bepalingen. Alle bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimte zijn semidwingend van aard: afwijken van de bepalingen ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder is zonder toestemming van de rechter niet toegestaan (art. 7:291 BW).

4.1 290-bedrijfsruimte De soorten bedrijfsruimten waarop de bepalingen in art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, zijn te onderscheiden in drie hoofdgroepen die staan beschreven in het tweede lid van artikel 7:290 BW. De eerste groep betreft een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan waarin een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Deze zaak moet dan krachtens huur bestemd zijn voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, 52 van een restaurant of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf (onderdeel a). Ten tweede wordt een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf aangemerkt als bedrijfsruimte (onderdeel b). Ten derde een onroerende zaak die is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf (onderdeel c).

4.2 Bepaalde tijd huurovereenkomsten bij 290bedrijfsruimte Zoals volgt uit art. 7:292 lid 1 BW duurt een huurovereenkomst bij een 290-bedrijfsruimte vijf jaar of een langere bepaalde tijd indien partijen dat zijn overeengekomen. Nu lid 1 spreekt van bepaalde duur kunnen partijen slechts voor een bepaalde duur een overeenkomst aangaan. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd zal aangemerkt worden als een overeenkomst van vijf 52

Met kleinhandelsbedrijf wordt detailhandel bedoeld zie: Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 283. Om te beoordelen of sprake is van een kleinhandelsbedrijf mag mede betekenis worden toegekend aan wat daaronder is het spraakgebruik wordt verstaan: HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:AG4842 (Loketruimte Staatsloterij); HR 19 maart 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0901 (Oriënt Travel).

21

jaar. 53 Indien partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor minder dan vijf jaar, geldt van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar (art. 7:301 lid 2). Slechts indien de rechter dit op grond van art 7:291 lid 2 BW goedkeurt, is afwijken ten nadele van de huurder van de bepaalde tijd van vijf jaar wel toegestaan. Tevens kan van deze regel worden afgeweken indien een overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter, dit zal ik in hoofdstuk 4.6 nader toelichten. Wanneer partijen een overeenkomst bedingen voor bepaalde tijd die langer duurt dan vijf jaar, zal de overeenkomst voor de bedongen tijd gelden (art. 7:293 lid 1 jo. 7:300 lid 2 BW).

4.2.1 Verlenging van overeenkomsten voor bepaalde tijd De bedongen overeenkomsten van een 290-bedrijfsruimte zullen na het verstrijken van de bepaalde termijn van rechtswege worden verlengd. Uit art. 7:292 lid 2 BW volgt dat een overeenkomst die vijf jaar of langer maar korter dan tien jaar duurt, zal worden verlengd tot de duur van tien jaar. Een overeenkomst voor bepaalde tijd die langer duurt dan tien jaar zal van rechtswege worden verlengd voor onbepaalde tijd. 54 Ook een overeenkomst die al een keer van rechtswege verlengd is tot tien jaar wordt na die tien jaar van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd hebben bedongen (art. 7:300 lid 1 Bw).

4.3 De vereiste opzegging In tegenstelling tot de algemene regel van art. 7:228 BW eindigt ook een 290bedrijfsruimteovereenkomt niet slechts door het verstrijken van de tijd. Net als bij het beëindigen van een huurovereenkomst van woonruimte is ook bij het beëindigen van een huurovereenkomst bij 290-bedrijfsruimte een opzegging vereist. 55 Ook deze opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief onder vermelding van de gronden (art. 7:293 lid 2 jo. art. 7:294 BW). Tevens dient de opzegtermijn van een jaar in acht te worden genomen (art. 7:293 lid 3 BW). Ook hier zal een opzegging echter niet nodig zijn wanneer wordt beëindigd door middel van ontbinding op grond van een tekortkoming (art. 6:265

53

NV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr.5, p. 7. Ondanks het feit dat dit niet letterlijk in de wettekst staat is aannemelijk dat deze regel onder het huidig recht bestaat nu de regel wel onder het oude recht gold (art. 7A:1631d lid 2-3 jo.art. 7A:1631c lid 1 BW (oud)) en nergens blijkt dat de wetgever verandering heeft beoogd. 55 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:293, aant 11. 54

22

BW). 56 Dit is tevens het geval wanneer wordt beëindigd door middel van een beëindigingsovereenkomst (7:293 lid 3 BW). In tegenstelling tot bij de opzegging van een woonruimte bedraagt de opzegtermijn van een 290-bedrijfsruimte minimaal een jaar (art. 7:293 lid 2 BW). Verder kan slechts worden opgezegd aan het einde van de duur waarvoor de overeenkomst geldt. En wel tegen de overeengekomen dan wel, tegen de verlengde termijn (art. 7:293 lid 1 BW). 57 Wanneer een verhuurder bijvoorbeeld te laat opzegt bij een eerste periode voor vijf jaar, zal hij wederom gebonden zijn aan een overeenkomst voor vijf jaar. 58 Slechts in uitzonderlijke gevallen kan hiervan worden afgeweken. 59 Zo bepaalde het Hof ’s-Gravenhage bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) op een andere datum kon worden ontbonden dan de bepalingen in het huurrecht toestaan. 60

4.4 Geen toestemming van de huurder Uit art. 7:295 lid 1 BW volgt dat de huurder moet instemmen met de opzegging voordat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt. Deze regel is vergelijkbaar met art. 7:272 lid 1 BW voor woonruimte. Indien de huurder niet instemt met de opzegging zal de verhuurder ook hier moeten vorderen dat de rechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

4.4.1 De beëindigingsgronden bij 290-bedrijfsruimte Een huurovereenkomst met een looptijd van langer dan twee jaar kan de verhuurder opzeggen op een van de limitatieve gronden die staan omschreven in art. 7:296 lid 1 BW. 61 Ondanks het woord ‘kan’, zal de rechter de vordering moeten toewijzen indien een van de twee gronden zich voordoet. 62 Dit zal het geval zijn: -

indien de verhuurder zich, wegens zijn bedrijfsvoering, niet heeft gedragen als een goed huurder, of

-

indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen.

56

Groene Serie, 7:293, aant. 11. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 299. 58 Evers 2011, p. 95. 59 Groene Serie art. 7:293, aant. 24. 60 Hof 's-Hertogenbosch 18 augustus 2011, ECLI:NL:HR:2013:BY8286, r.o 7.13. 61 De Jonge 2013, p. 448. 62 MvA, Kamerstukken II 1970/71, 8875, nr. 6, p. 8; HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, m.nt. P.A. Stein (De Zilvermeeuw/ Victoria Hotel). 57

23

Bij de verhuur van bedrijfsruimte voor tien jaar of langer bestaan nog een aantal aanvullende beëindigingsgronden. De rechter zal op grond van het vierde lid van artikel 7:296 BW tevens een vordering moeten toewijzen: -

indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, of

-

indien de verhuurder een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken dat op het verhuurde ligt.

De bepalingen in art. 7:296 lid 4 onder c en d BW zijn slechts toepasbaar voor huurovereenkomsten met een duur van meer dan tien jaar. 63 De bevoegdheid om een overeenkomst te beëindigen omdat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod (onder c) of door middel van het uitvoeren van een bestemmingsplan (onder d) zal voor het verstrijken van de tien jaar dus niet bestaan. Een 290-bedrijfsruimteovereenkomst is daarom slechts in twee gevallen te beëindigen indien de overeenkomst langer dan twee jaar maar korter dan tien jaar duurt. Deze bevoegdheid zal bestaan wanneer de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (lid 1 onderdeel a) en wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat het verhuurde in duurzaam gebruik zal worden genomen (lid 1 onderdeel b). Ten slotte biedt art. 7:296 lid 3 BW de mogelijkheid om een overeenkomst voor tien jaar of langer te beëindigen door middel van een belangenafweging. De belangen van de huurder en verhuurder zullen ten aanzien van de beëindiging tegen elkaar worden afgewogen. De bepalingen in lid 3 en 4 van art. 7:296 BW zijn niet slechts van toepassing op overeenkomsten die krachtens 7:292 lid 2 BW zijn verlengd. Ondanks het feit dat dit zo staat beschreven in de bepalingen, zijn zij ook toepasbaar op overeenkomsten die zijn gesloten voor tien jaar of langer en dus niet zijn verlengd op grond van 7:292 lid 2 BW. Dan verdient nog opmerking dat, naast het instellen van een vordering tot beëindiging op een van deze gronden, het soms tevens mogelijk is dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ervoor zorgt dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming. 64

63 64

Hoofdstuk 4.4.1. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 14.

24

4.5 De eis dat de rechterlijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is Zoals volgt uit art. 7:295 lid 1 BW zal een toegewezen ontruimingsvonnis pas uitvoerbaar zijn wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. Deze bepaling is vergelijkbaar met art. 7:272 lid 1 BW voor woonruimte en conform art. 7:291 BW mag ook hier kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wanneer deze twee artikelen worden vergeleken valt echter op dat art. 7:295 lid 1 BW nog een tweede zin bevat. Zo luidt de tweede zin van art. 7:295 lid 1 BW: ‘De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.’ Slechts wanneer het verweer van de huurder kennelijk ongegrond voorkomt, zal de rechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 65 De rechter zal hier terughoudend moeten optreden. 66 Zoals de wetgever schetst zal een verweer kennelijk ongegrond zijn wanneer sprake is van misbruik van recht. 67 De gevallen wanneer sprake is van misbruik van recht zijn hetzelfde als bij woonruimte (hoofdstuk 3.3). 68 Misbruik doet zich namelijk voor wanneer het oogmerk schadetoebrenging is, 69 de processuele bevoegdheid gebruikt wordt voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend, of wanneer de belangen van de huurder en de verhuurder onevenredig zijn. 70 Ondanks de tweede zin bij artikel 7:295 lid 1 BW is het artikel vergelijkbaar met art. 7:272 lid 1 BW en biedt het dezelfde mogelijkheden om een woning te ontruimen alvorens het vonnis onherroepelijk is geworden. Verder is het bij een 290-bedrijfsruimte nog mogelijk dat de verhuurder door middel van voorlopige voorzieningen verplicht wordt om de woning te ontruimen. Dit zal het geval zijn wanneer niet van de verhuurder verwacht kan worden dat hij de beëindigingsprocedure afwacht. 71

65

Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 303. De Jonge 2013, p. 458. 67 NV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr.5, p. 8 68 De Jonge 2013, p. 458: Groene Serie, art. 7:295 BW, aant. 12. 69 Groene Serie, art. 7:272, aant. 4.3.4. 70 Zie in deze lijn: HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313 (Lenderink/Woningstichting); HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 (Renovatie Bijlmermeer). 71 De Jonge 2013, p. 459. 66

25

4.6 Bijzondere bepalingen voor de verhuur van 290bedrijfsruimte In beginsel is het niet mogelijk om van de huurbepalingen van 290-bedrijfsruimte af te wijken ten nadele van de huurder (art. 7:291 lid 1 BW). In hoofdstuk 4.2 vermelde ik dat afwijken echter wel mogelijk is indien toestemming van de rechter is verkregen. Echter ook zonder deze toestemming is afwijken ten nadele van de huurder mogelijk. Voor huurovereenkomsten met een duur van twee jaar of korter kan namelijk van de regel in art. 7:292 lid 1 BW worden afgeweken zodat een overeenkomst niet verplicht vijf jaar of een langere bepaalde tijd dient te duren (7:301 lid 1 BW). In veel gevallen is het wenselijk dat de huurovereenkomst slechts een korte periode duurt, denk bijvoorbeeld aan het geval waarbij de huurder eerst wil zien of zijn bedrijf loopt. Niet slechts in dit geval zal de bepaling van art. 7:301 lid 1 BW van toepassing zijn maar ook in andere gevallen kan een beroep op deze bepaling worden gedaan. 72 Indien partijen slechts een korte huurperiode willen bedingen, is het onwenselijk indien zij hiervoor toestemming van de rechter moeten vragen. Voor deze gevallen biedt art. 7:301 lid 1 BW uitkomst: partijen kunnen zonder rechterlijke tussenkomst een geldige huurovereenkomst bedingen van twee jaar of korter. Uit het bepaalde in art. 7:301 lid 1 BW volgt dat de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW niet van toepassing zijn op overeenkomsten van twee jaar of korter. Ook de bepalingen die verplichten tot een opzegging alvorens de huurovereenkomst kan eindigen zijn op deze overeenkomsten dus niet van toepassing. Een opzegging is niet vereist om de huurovereenkomst te eindigen. Tevens zijn de limitatieve beëindigingsgronden hier niet toepasselijk en zal aan de hand van het algemene huurrecht worden bepaald wanneer de overeenkomst eindigt. Zo zal een huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte met een duur van twee jaar of korter op de voet van art. 7:228 BW eindigen door het enkele verstrijken van de bepaalde tijd. Nu art. 7:228 BW regelend van aard is, zal het enkel toepasselijk zijn indien partijen zelf niets afwijkends hebben bedongen. 73

72 73

MvT, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 p. 8. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 291.

26

De termijn van art 7:301 lid 1 BW is twee jaar omdat de huurder na deze periode vaak wel zal weten of hij het pand wil huren voor zijn bedrijfsvoering, zodat hij akkoord kan gaan met een huurperiode van vijf jaar. 74 Wanneer de huurder na de periode van twee jaar van het gehuurde gebruik blijft maken dan wordt de huurovereenkomst alsnog van rechtswege aangemerkt als een overeenkomst van vijf jaar. 75 In dat geval zal de huurovereenkomst niet eindigen door slechts het verstrijken van de tijd maar is een opzegging vereist. 76 Indien de huurder niet instemt met de opzegging dan kan de verhuurder slechts beëindiging bij de rechter vorderen wanneer aan een van de beëindigingsgronden van art. 7:296 BW is voldaan (art. 7:295 lid 2 BW).

74

MvT, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 p. 8. MvT, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 p. 8. 76 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:293, aant 11. 75

27

5. Het einde van een huurovereenkomst van 230a-ruimte voor bepaalde tijd Niet alle soorten bedrijfsruimten vallen onder de reikwijdte van art. 7:290 e.v. BW. De bepalingen ten aanzien van overige bedrijfsruimte staan geregeld in art. 7:230a BW. Hierbij kan met name gedacht worden aan kantoren en fabrieken. 77 Artikel 7:230a BW ziet op gebouwde onroerende zaken of een gedeelte daarvan dat geen woonruimte is en tevens geen bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Ook van de bepalingen in dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:290 lid 9 BW).

5.1. Bepaalde tijd huurovereenkomsten bij een 230aruimte In tegenstelling tot bij de verhuur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte bestaat voor de beëindiging van de huur van een 230a-ruimte geen bijzondere wettelijke bepaling. Het beëindigen van een overeenkomst van een 230a-ruimte voor bepaalde tijd wordt daarom geregeld door middel van de algemene bepalingen in het huurrecht. Op grond van art. 7:228 BW eindigt een overeenkomst van 230a-ruimte van rechtswege door het verstrijken van de tijd en geniet de huurder hier geen huurbescherming. 78 Omdat art. 7:228 BW regelend van aard is kunnen partijen zelf besluiten om van het bepaalde in dit artikel af te wijken. 79

5.2 Ontruimingsbescherming Ondanks het ontbreken van huurbescherming geniet de huurder wel ontruimingsbescherming na het einde van de huurovereenkomst. Wanneer de tijd van een huurovereenkomst is verstreken hoeft de huurder de huurruimte nog niet te ontruimen. De ontruimingsverplichting wordt van rechtswege geschorst. Pas twee maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder schriftelijk ontruiming heeft aangezegd, zal de huurder de woning moeten ontruimen (art. 7:230a lid 3 eerste zin jo. lid 1 BW).

77

Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 9. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 9; Groene Serie Huurrecht, art. 7:230a BW, aant. 69. 79 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:228 BW, aant. 1 onder a. 78

28

5.2.1 Een verkapte opzegging Een overeenkomst van een 230a-ruimte eindigt van rechtswege door het verstrijken van de tijd zonder dat daarvoor een opzegging is vereist (art. 7:228 lid 1 BW). Toch is de huurder na het einde van de huurovereenkomst niet verplicht om de huurruimte te ontruimen voordat de verhuurder de ontruiming schriftelijk heeft aangezegd (art. 7:230a lid 1 BW). Dit is niet anders bij een overeenkomst die is geëindigd door het verstrijken van een bepaalde tijd. 80 Vanaf het moment dat de verhuurder de ontruiming aanzegt heeft de huurder nog twee maanden de tijd om de woning te ontruimen (art. 7:230a lid 3 eerste zin jo. lid 1 BW). Zolang de verhuurder de ontruiming niet aanzegt kan de huurder gebruik blijven maken van de ruimte. 81 Om te zorgen dat de huurruimte wordt ontruimd is dus handelen aan de kant van de verhuurder vereist. Wanneer deze aanzegging niet verplicht zou zijn, zou de overeenkomst van rechtswege eindigen zonder dat de huurder herinnerd wordt. De aanzegging is dus aan te merken als een verkapte opzegging om de huurder te beschermen. 82

5.3 Het ontbreken ontruimingsbescherming Niet in alle gevallen zal de huurder recht hebben op ontruimingsbescherming. In het bepaalde in art. 7:230a lid 2 BW staan een aantal gevallen waarbij deze bescherming ontbreekt: -

de huurder heeft zelf de huur opgezegd;

-

de huurder heeft uitdrukkelijk met de beëindiging van de huur toegestemd;

-

de huurder is, wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen, veroordeeld tot ontruiming.

De tweede situatie vermeldt dat de verhuurder uitdrukkelijk moet hebben toegestemd. Het zal lastig zijn om te beoordelen wanneer dit het geval is. Wel is duidelijk dat de instemming moet hebben plaatsgevonden na het aangaan van de overeenkomst. 83 Tevens moet de huurder zijn ontruimingsbescherming bewust hebben vrij gegeven. 84 Indien partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd zijn overeengekomen is dit niet aan te merken als een uitdrukkelijke instemming van de huurder. 85

80

Groene Serie Huurrecht, art. 7:230a BW, aant. 69. Asser/Abas 2007 (5-IIA*), p. 78. 82 Kinderman 2014, p. 425. 83 Kinderman 2014, p. 420. 84 Rb. Assen (pres.) 9 juni 1969, ECLI:NL:RBASS:1969:AB4259. 85 Rb. Rotterdam, 20 februari 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BA5456. 81

29

Deze drie uitzonderingen zijn niet limitatief. Ook andere omstandigheden kunnen in de weg staan aan een beroep op ontruimingsbescherming. 86 Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan rechtsverwerking en afstand van recht. 87 Ook de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid kan hieraan in de weg staan. 88

5.4 Verlenging van de ontruimingsbescherming Wanneer geen van de uitzonderingen zich voordoet en de ontruimingsbescherming dus van rechtswege bestaat, heeft de huurder de mogelijkheid om een verlenging van de ontruimingsbescherming aan te vragen. Hij moet dit verzoek binnen twee maanden indienen nadat de ontruiming schriftelijk is aangezegd (7:230a lid 1 BW). Deze termijn van twee maanden is fataal, als de huurder het verzoek dus niet binnen twee maanden heeft ingediend zal hij de woning moeten ontruimen. 89 Wanneer dit verzoek wordt ingediend, wordt de verplichting tot ontruiming geschort alvorens op het verzoek is beslist (7:230a lid 3 BW). Het kan na de schorsing vaak nog drie á vier maanden duren voordat het verzoek mondeling wordt behandeld. 90 De overeenkomst kan drie keer worden verlengd met elke keer voor de duur van maximaal een jaar, gerekend vanaf het moment van eindigen van de huurovereenkomst. 91 Naast het verzoek tot verlenging op grond van 7:230a lid 4 BW is het ook nog mogelijk om voorlopige voorziening aan te vragen. 92

86

Groene Serie Huurrecht, art. 7:230a, aant. 94; Kinderman 2014 p. 421; Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:230a BW, aant. 4. 87 Ktr. Heereveen 16 november 1995, ECLI:NL:KTGHRV:1995:AK0774. 88 HR 19 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2043 (IJsselmuiden/Brouwers); Hof Arnhem 12 juli 1992, ECLI:NL:GHARN:1994:AK0656. 89 Ktr. Amsterdam 28 november2002, NJkort 2003/40. 90 Blenheim Advocaten, Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte” bij beëindiging huurovereenkomst, te vinden op: http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht.html (laatst geraadpleegd op 21 januari 2015). 91 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:230a, aant. 108. 92 Ktr. Amsterdam 12 november 1992, ECLI:NL:KTGAMS:1992:AH3970.

30

5.4.1 De beoordeling van de aanvraag tot verlenging Wanneer de huurder om verlenging heeft verzocht, zal de rechter beoordelen of deze verlenging wordt toegewezen. De rechter zal de vordering toewijzen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (7:230a lid 4 BW). Bij deze belangenafweging zal afhankelijk van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld welke belangen prevaleren. 93 Blijkens de jurisprudentie kunnen voor de verhuurder onder andere de volgende belangen een doorslaggevende rol spelen bij de belangenafweging: het financiële belang bij de verkoop in onverhuurde staat, 94 de wens om het verhuurde zelf in gebruik te nemen, 95 een voorgenomen renovatie 96 en noodzakelijke sloop in verband met een bodemonderzoek. 97 Wanneer de belangen van de huurder prevaleren, zal een verlengingsverzoek in beginsel worden toegewezen. Toch is het mogelijk dat een belangenafweging alsnog in het voordeel van de verhuurder uitpakt, bijvoorbeeld wanneer de huurder zich niet voldoende heeft ingespannen om een passende woonruimte te vinden. 98 Een verlengingsverzoek zal dan niet worden toegewezen.

5.4.2 Verplichte afwijzingsgronden bij een verzoek tot verlenging Ook wanneer geconstateerd is dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitpakt, zal in een aantal gevallen het verlengingsverzoek alsnog worden afgewezen. In art. 7:230a lid 4 BW staan een aantal gronden dat de rechter verplicht om het verzoek af te wijzen. 99 De verlenging wordt afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens een van de in art. 7:230a lid 4 BW genoemde gronden, niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak behoudt. Deze gronden betreffen: -

onbehoorlijk gebruik van het gehuurde;

-

ernstig overlast, de medegebruikers dan wel de verhuurder aangedaan;

-

wanbetaling.

93

Kinderman 2014, p. 430. Ktr. Zaandam 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849. 95 Ktr. Amesfoort 23 november 1994, ECLI:NL:KTGAMF:1994:AK0638; Ktr. Amsterdam 27 april 2005, ECLI:NL:RBAMS:2005:AX8580. 96 Ktr. Rotterdam 25 oktober 1988, ECLI:NL:KTGROT:1988:AI8054; Ktr. Amsterdam 13 april 1995, ECLI:NL:KTGAMS:1995:AK0681. 97 Ktr. Amsterdam 27 januari 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0327. 98 Ktr. ‘s-Herthogenbosch 12 maart 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449. 99 Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:230a, aant. 7. 94

31

5.5 De feitelijke ontruiming De feitelijke ontruiming van de woning zal plaatsvinden na het verstrijken van de ontruimingsbescherming van twee maanden die van rechtswege is ontstaan, dan wel na het verstrijken van de verlengde termijn. Wanneer een verlenging niet is goedgekeurd, zal de rechter een ontruimingstijdstip vaststellen (7:230a lid 7 BW). Dit tijdstip kan afwijken van het ontruimingstijdstip dat gold voordat de verlenging werd aangevraagd. 100 De afwijzing geldt als executoriale titel.101 Hoger beroep of cassatie is niet mogelijk (art. 7:230a lid 8 BW). In tegenstelling tot woonruimte en 290bedrijfsruimte is het dus niet nodig om te wachten tot het vonnis onherroepelijk is geworden alvorens tot ontruiming kan worden overgegaan. De verhuurder doet er wel verstandig aan om uitvoerbaarverklaring bij voorraad te vragen omdat een hoger beroep de ontruiming schorst, ondanks het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW. 102

100

Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:230a BW, aant. 11. Groene Serie Huurrecht, art. 7:230a aant. 119. 102 Rb. Amsterdam (vzr.) 6 april 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0326. 101

32

6. De verschillende huurregimes vergleken Slechts bij verhuur in het algemeen zal de verhuurder door het enkele verstrijken van de bepaalde tijd weer over het verhuurde kunnen beschikken. Bij alle andere huurregimes zal dit in beginsel niet het geval zijn. Er is sprake van huur in het algemeen wanneer de verhuur een roerende zaak betreft, een ongebouwde onroerende zaak of wanneer er wordt verhuurd op grond van een bijzondere bepaling.

6.1 Verhuur van woonruimte De verhuur van woonruimte zal niet eindigen door het enkele verstrijken van de bepaalde tijd. Alleen in uitzonderingsgevallen zal dit zo zijn. Zolang niet wordt opgezegd blijft een huurovereenkomst van woonruimte van rechtswege van kracht (art. 7:272 lid 1 BW). Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging kan de verhuurder vorderen dat de rechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen (art. 7:272 lid 2 BW). Deze vordering kan echter pas worden toegewezen wanneer een van de beëindigingsgronden van art. 7:274 BW zich voordoet. Wanneer dat niet het geval is zal het voor de verhuurder niet mogelijk zijn om de huurovereenkomst te beëindigen, ondanks de bedongen bepaalde tijd. Ook wanneer het verzoek door de rechter wordt toegewezen kan de verhuurder nog steeds niet over het verhuurde beschikken, dit zal pas zo zijn wanneer de uitspraak onherroepelijk is geworden (art. 7:272 lid 1 BW).

6.2 Verhuur van 290-bedrijfsruimte Net zoals bij de verhuur van woonruimte zal een 290-bedrijfsruimteovereenkomst pas eindigen nadat de verhuurder heeft opgezegd tenzij er sprake is van een uitzonderingsgeval. 103 Ook hier kan slechts worden beëeindigd indien een van de limitatieve beëindigingsgronden zich voordoet (art. 7:296 BW). Tevens moet de uitspraak ook hier onherroepelijk zijn voordat de verhuurder over de ruimte kan beschikken (art 7:295 lid 1 BW).

103

Dozy & van der Hoek 2014, art. 7:293, aant 11.

33

6.2.1 De opzegging bij 290-bedrijfsruimte Bij de opzegging van 290-bedrijfsruimte is er wel enig verschil ten opzichte van de opzegging bij woonruimte. Een 290-bedrijfsruimte voor vijf jaar wordt namelijk van rechtswege met vijf jaar verlengd. 104 In tegenstelling tot bij woonruimte is tijdig opzeggen in sommige gevallen cruciaal: indien niet tijdig wordt opgezegd moet wederom vijf jaar worden gewacht totdat het mogelijk is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. 105 Bij woonruimte is dit niet het geval en geldt in beginsel slechts een opzegtermijn van een maand. 106

6.2.2 De beëindigingsgronden bij 290-bedrijfsruimte Ook de beëindigingsgronden van 290-bedrijfsruimte zijn niet geheel gelijk aan die van woonruimte. De beëindigingsgronden van woonruimte en 290-bedrijfsruimte stemmen in zekere mate overeen maar er zijn ook twee grote verschillen aan te merken. De mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen wegens het verstrijken van een bepaalde tijd betreft het eerste verschil. Dat deze bepaling ontbreekt bij 290-bedrijfsruimte is logisch te verklaren. Voor partijen is het namelijk niet mogelijk om een 290-bedrijfsruimteovereenkomst voor onbepaalde tijd te bedingen, de bedongen huurovereenkomst zal dus altijd voor een bepaalde tijd gelden (hoofdstuk 3.2). Een bijzondere bepaling voor overeenkomsten voor bepaalde tijd is daarom overbodig. Aangezien de bepalingen voor overeenkomsten voor bepaalde tijd bij 290-bedrijfsruimte ontbreken, kan slechts een verhuurder van woonruimte in de volgende aanvullende gevallen de huurovereenkomst doen eindigen: 1. de verhuurder wil de woonruimte zelf gaan betrekken maar heeft de woonruimte niet zelf bewoond of aan iemand verhuurd; 2. de verhuurder wil zelf de woonruimte gaan betrekken en was zelf de vorige bewoner van de woonruimte; 3. de verhuurder wil de vorige huurder, die het recht heeft verkregen om na afloop van de termijn de woning opnieuw te betrekken, daartoe de gelegenheid geven. 107

104

Art. 7:292 lid 2 BW. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 299. 106 Art. 7:271 lid 5 BW. 107 Art. 7:274 lid 1 onderdeel b jo. lid 2 BW. 105

34

Het tweede verschil betreft een aanvullende beëindigingsmogelijkheid voor 290-bedrijfruimte ten opzichte van woonruimte. Voor overeenkomsten van tien jaar of langer biedt art. 7:296 lid 3 BW de mogelijkheid om een overeenkomst te beëindigen door middel van een belangenafweging. De beëindiging zal worden toegewezen wanneer de belangen van de verhuurder bij beëindiging prevaleren boven de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. Wanneer de beëindiging van de overeenkomst van tien jaar of langer niet is toegewezen op grond van een van de verplichte toewijzingsgronden dan is de rechter altijd verplicht om deze belangenafweging te doen. 108

6.3 Verhuur van 230a-ruimte Evenals bij de verhuur in het algemeen eindigt de verhuur van 230a-ruimte door het verstrijken van de tijd. Toch kan de verhuurder na het einde van de huurovereenkomst niet gelijk over het verhuurde beschikken omdat de huurder ontruimingsbescherming geniet. Op zijn vroegst zal dit pas twee maanden nadat de ontruiming is aangezegd kunnen (art. 7:230a lid 3 eerste zin jo. lid 1 BW). In tegenstelling tot bij de verhuur van woonruimte en 290bedrijfsruimte hoeft de verhuurder niet aan een beëindigingsgrond te voldoen wanneer de huurder het gehuurde niet wil ontruimen. Slechts een aanzegging zal in beginsel voldoende zijn. Wel is het mogelijk dat de huurder verlenging van de ontruimingsbescherming verzoekt. Wanneer de huurder ontruimingsbescherming verzoekt zal de rechter door middel van een belangenafweging tussen de huurder en de verhuurder beoordelen of dit verzoek wordt toegewezen. Wanneer een verlengingsverzoek wordt afgewezen en twee maanden na de aanzegging zijn verstreken, zal de huurder de ruimte moeten ontruimen (art. 7:230a lid 3 eerste zin jo. lid 1 BW). In tegenstelling tot bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte zal een afwijzing van het verzoek leiden tot een onmiddellijke ontruimingsplicht voor de huurder. Hier is geen onherroepelijkheid vereist en hoger beroep is voor de huurder niet mogelijk zodat een afwijzing door de rechter is aan te merken als een executoriale titel.

108

Rb. Utrecht, 7 augustus 2002, ECLI:NL:RBUTR:2002:AE6315, r.o. 4.5.

35

6.4 De mate van bescherming van de huurder in de verschillende huurregimes Zoals blijkt uit hoofdstuk 6.2.2 stemmen de beëindigingsgronden van woonruimte en 290bedrijfsruimte in zekere mate overeen. Echter zal het bij 290-bedrijfsruimte vaak makkelijker zijn om een overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen: naast de limitatieve beëindigingsgronden is het voor 290-bedrijfsovereenkomsten namelijk mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van een belangenafweging. Wel ziet deze bepaling slechts op overeenkomsten van tien jaar of langer (art. 7:296 lid 3 BW). Woonruimte biedt een aantal aanvullende mogelijkheden om een overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen maar deze mogelijkheden zijn vrij beperkt (hoofdstuk 3.2.2). In het algemeen kan dus worden gezegd dat het makkelijker zal zijn om een overeenkomst van 290-bedrijfsruimte voor bepaalde tijd te beëindigen. Ten opzichte van 290-bedrijfsruimte zal het echter bij 230a-ruimte nog makkelijker zijn om de overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen. Een aanzegging is voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen (art. 7:230a lid 1 BW). Naast deze beëindiging moet bij 230a-ruimte ook eerder tot ontruiming over worden gegaan dan bij woonruimte en 290bedrijfsruimte: hiervoor hoeft namelijk niet aan een beëindigingsgrond te zijn voldaan en de rechter zal slechts op grond van een belangenafweging oordelen of de ruimte ontruimd dient te worden. Een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt pas toegewezen indien de belangen van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij verlenging (art. 7:230a lid 4 BW). Deze belangenafweging zal eerder in het voordeel van de verhuurder resulteren dan de belangenafweging voor 290-bedrijfsruimte: daar wordt de ontruiming namelijk in ieder geval afgewezen indien van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het verhuurde ontruimt (7:296 lid 3 BW). Tevens kan de belangenafweging bij 290-bedrijfsruimte pas worden gedaan indien een overeenkomst tien jaar of langer duurt. In alle andere gevallen kan de overeenkomst van 290bedrijfsruimte slechts eindigen indien een van de limitatieve beëindigingsgronden van art. 7:296 BW zich voordoet terwijl bij 230a-ruimte altijd een belangenafweging zal plaatsvinden. Ook een uitspraak van de kantonrechter Zaandam wijst erop dat een ontruiming bij 230a-ruimte sneller zal worden toegewezen dan bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte. 109 Daar overwoog de rechter dat ‘het financiële belang bij de verkoop in onverhuurde staat’ van 109

Ktr. Zaandam 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849.

36

doorslaggevende betekenis kan zijn voor de verhuurder bij de belangenafweging van art 7:230a lid 4 BW. Bij woonruime en 290-bedrijfsruimte is vervreemding echter geen geldige opzeggingsgrond (art. 7:274 lid 1 onderdeel c; art. 7:296 lid 1 onderdeel b BW). Bij woonruimte weegt het woonbelang van de huurder namelijk zwaarder dan het financieel belang van de verhuurder om de woonruimte te verkopen in onverhuurde staat. 110 Verder kan de huurder van 230-ruimte na het verstrijken van de bepaalde tijd tot maximaal drie jaar ontruimingsbescherming verkrijgen (art. 230a lid 5 BW), bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte is hier echter geen maximum aan verbonden. Uit het voorgaande volgt dat de bescherming van de huurder bij woonruimte het grootst is zodat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd daar het moeilijkst te beëindigen is. Vervolgens zal dit zo zijn bij 290-bedrijfsruimte. De bescherming bij 230a-ruimte is het kleinst, daar zal de ontruiming sneller worden toegewezen. Tevens geniet deze laatste huurder, in plaats van huurbescherming, slechts ontruimingsbescherming met een maximale duur van drie jaar. Het zal dus het makkelijkst zijn om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 230a-ruimte te beëindigen, ook zal de huurder daar als eerst tot ontruiming moeten over gaan.

6.5 Een casus ter illustratie Als we een huurovereenkomst van drie jaar als voorbeeld nemen kunnen we zien dat het afhankelijk is van het toepasselijke huurregime of de verhuurder na drie jaar daadwerkelijk weer over het verhuurde kan beschikken. Voor de verhuur in het algemeen, dus wanneer er sprake is van roerende zaken, ongebouwde onroerende zaken of een bijzondere bepaling, zal de huurovereenkomst voor drie jaar altijd na deze periode eindigen. De verhuurder kan na de verstreken termijn weer over het verhuurde beschikken (art. 7:228 BW). Ook bij woonruimte is het mogelijk dat de overeenkomst na drie jaar eindigt zodat de verhuurder weer over het verhuurde kan beschikken. Toch zal dit niet snel het geval zijn omdat de rechter een vordering tot beëindiging slechts zal toewijzen wanneer een van de limitatieve beëindigronden van art. 7:274 BW zich voordoet. Bij de verhuur van een 290-bedrijfsruimte, bijvoorbeeld verhuur ten behoeve van een café of ambachtsbedrijf, zal het voor de verhuurder echter niet mogelijk zijn om de

110

HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541 (Traas/ Oudeman).

37

huurovereenkomst na drie jaar te beëindigen. Een overeenkomst van drie jaar zal van rechtswege worden verlengd tot een overeenkomst van vijf jaar, zodat de overeenkomst op zijn vroegst na vijf jaar kan worden beëindigd (art. 7:301 lid 2 BW). Ook na vijf jaar is het pas mogelijk om de overeenkomst te beëindigen wanneer een van de gevallen in art. 7:296 BW zich voordoet. Bij 290-bedrijfsruimte kan de verhuurder op zijn vroegst na vijf jaar over het verhuurde beschikken. Ten slotte de 230a-ruimte, bijvoorbeeld de verhuur ten behoeve van een kantoor of fabriek. Ook hier kan de verhuurder na de drie jaar niet gelijk over het verhuurde beschikken. Wanneer een bepaalde tijd van drie jaar is bedongen hoeft te huurder ten vroegte pas na drie jaar en twee maanden de woning te ontruimen omdat hij ontruimingsbescherming geniet. 111 Ook hier zal het vaak nog langer duren voordat er daadwerkelijk tot ontruiming over moet worden gegaan omdat de huurder een verlenging van de ontruimingsbescherming kan verzoeken (art. 7:230a lid 1 BW).

111

Art. 7:230a lid 1 jo. lid 2 BW.

38

Conclusie Er zijn heel veel verschillende regels om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen. Voor een verhuurder die niet juridisch geschoold is zal het dus erg onduidelijk zijn wat er met de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zal gebeuren na het verstrijken van de termijn. Hoe een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot haar einde komt zal afhankelijk zijn van het toepasselijke huurregime en de afspraken die door de verhuurder en de huurder zijn gemaakt. Wanneer een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluit biedt dit geen zekerheid tot ontruiming na deze termijn. In veel gevallen is het pas mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen indien is voldaan aan de vereisten van een van het beperkte aantal beëindigingsgronden. Indien een van de beëindigingsgronden zich voordoet zal vaak tevens een opzegging vereist zijn voordat de huurder de woning moet ontruimen. Totdat wordt opgezegd kan de huurder dus gewoon gebruik blijven maken van het gehuurde. Ook bij 230-bedrijfsruimte, waar de verhuurder de ontruiming moet aanzeggen, zal de huurder van het gehuurde gebruik kunnen blijven maken totdat een aanzegging is gedaan (art. 7:230a lid 1 BW). Indien de huurder niet instemt met de opzegging zal de verhuurder van woonruimte en 290bedrijfsruimte bij de rechter moeten vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd (art. 7:272 lid 2 BW; art 7:295 lid 2 BW). Pas wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden zal de huurder de ruimte moeten ontruimen (art. 7:252 lid 1 BW; 7:295 lid 1 BW). Zelfs wanneer de huurder niet in hoger beroep gaat hoeft hij de huurruimte gedurende drie maanden na het vonnis nog niet te ontruimen (art. 339 lid 1 Rv). Ook bij 230a-ruimte waar deze onherroepelijkheid niet is vereist zal de huurder het gehuurde niet gelijk moeten ontruimen nadat de aanzegging is gedaan. Gedurende twee maanden na deze aanzegging geniet hij van rechtswege ontruimingsbescherming (art. 7:230a lid 1 jo. lid 2 BW). Tevens heeft hij de mogelijkheid om verlenging van de ontruimingsbescherming te verzoeken (art. 7:230a lid 1 BW). Indien hij dit verzoek indient zal de ontruimingsverplichting worden geschorst (art. 7:230a lid 3 BW). Vaak zal het dan nog drie tot vier maanden duren voordat op dit verzoek is

39

beslist. 112 Ook bij 230-ruimte is het voor de huurder dus mogelijk om nog minimaal een aantal maanden van het gehuurde gebruik te blijven maken nadat de bepaalde tijd is verstreken. Naast deze huurbescherming is het voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte tevens mogelijk om in hoger beroep te gaan tegen de toewijzing van de vordering tot beëindiging, het kan dan zelfs nog vele jaren duren voordat de woning moet worden ontruimd. 113 Nu de huurder door middel van de goede huur- en ontruimingsbescherming zoveel mogelijkheden heeft om het moment van de ontruiming uit te stellen kan gezegd worden dat, voor woonruimte, 230-ruimte en 290-bedrijfsruimte, huurovereenkomsten voor bepaalde tijd eigenlijk niet bestaan omdat slechts het verstrijken van de termijn niet resulteert in het einde van de huurovereenkomst. Slechts wanneer een ongebouwde onroerende zaak of een roerende zaak wordt verhuurd of indien sprake is van een bijzondere bepaling, zal de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigen na het verstrijken van de termijn. Toch is de overeenkomst voor bepaalde tijd niet slechts van waarde voor de ongebouwde onroerende zaken en de roerende zaken. Voor de verhuurder van woonruimte, 290bedrijfsruimte en 230a-ruimte biedt een overeenkomst voor bepaalde tijd de verhuurder zekerheid dat de huurder die periode in het gehuurde zal blijven. De huurder is namelijk niet bevoegd om de huurovereenkomst voor het verstrijken van de termijn op te zeggen. 114 Tevens biedt een overeenkomst voor bepaalde tijd voor het beëindigen van woonruimte een aantal aanvullende beëindigingsmogelijkheden (7:274 lid 1 onderdeel b jo. lid 2 BW).

112

Blenheim Advocaten, Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte” bij beëindiging huurovereenkomst, te vinden op: http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht.html (laatst geraadpleegd op 21 januari 2015). 113 Kerpestein 2012, p.581. 114 HR 21 oktober 1988 , ECLI:NL:HR:1988:AD0483, r.o. 6.

40

Aanbevelingen Wanneer we voor de verhuurder meer duidelijkheid willen creëren omtrent de verhuur voor bepaalde tijd, dan zouden de dwingendrechtelijke bepalingen die ervoor zorgen dat de huur niet eindigt na het verstrijken van deze tijd uit het wetboek kunnen worden geschrapt. Voor de verhuurder en huurder zou dan gelden wat partijen zelf hebben bedongen. Dit voorkomt onduidelijkheden en het staat partijen vrij om van een voorstel af te zien wanneer ze het niet eens zijn omtrent een bepaald termijn. Wanneer partijen bijvoorbeeld hebben bedongen dat de huurovereenkomst twee jaar zal duren, kan de huurder hierop anticiperen en alvast gaan zoeken naar een nieuwe woning zodat hij na deze twee jaar niet zonder woning komt te zitten. Toch zal het schrappen van deze bepalingen mijns inziens niet wenselijk zijn omdat het voor de huurder erg vervelend is wanneer hij bijvoorbeeld elke twee jaar moet verhuizen. Vooral voor gezinnen zal het alsmaar moeten verhuizen erg hinderlijk zijn. Tevens is het mogelijk dat een verhuurder bijvoorbeeld slechts voor een hele korte periode wil verhuren en pas na het einde van deze periode zal aangeven of hij de huurperiode wil verlengen. Deze onzekerheid acht ik voor de huurder erg onwenselijk en nu het recht op onderdak een fundamenteel mensenrecht is (art. 25 van het UVRM) moeten de huurbeschermingsbepalingen blijven bestaan. Een andere mogelijkheid om meer duidelijkheid te scheppen omtrent de beëindiging van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is door de regels voor de verschillende regimes gelijk te trekken. Ook dit is onwenselijk nu ieder regime in verschillende mate bescherming behoeft. De huurder van een woonruimte behoeft een grotere mate van bescherming dan bijvoorbeeld de huurder van een garage. Wanneer de huurovereenkomst van woonruimte wordt beëindigd zal de huurder op straat komen te staan terwijl het niet kunnen opstallen van bepaalde zaken waarschijnlijk voor minder ernstigere problemen zal zorgen. Zoals hierboven beschreven zal het wegnemen van de onduidelijkheid ten aanzien van overeenkomsten van bepaalde tijd ten koste gaan van de huur- en ontruimingsbescherming. Wanneer we de goede huurbescherming in Nederland willen behouden zal deze onduidelijkheid omtrent overeenkomsten voor bepaalde tijd in het huurrecht blijven bestaan.

41

Literatuurlijst Asser/Abas 2007 (5-IIA*) P. Abas, Mr. C. Asser’s Handleiding tot de Beoefening van het Nederlands Burgerlijk recht. 5. Bijzondere Overeenkomsten. Deel II. Huur, Deventer: Kluwer 2007. Bockwinkel 1991 Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimten, Deventer: Kluwer 1991. Boon, Brouwer & Schilder 2005 P.J. Boon, J.G. Brouwer & A.E. Schilder, Regelgeving in Nederland, Deventer: Kluwer 2005. Van Caspel & Klijn 2012 R.D.J. van Caspel, C.A.W. Klijn, Fockema Andreae’s Juridisch woordenboek, Groningen: Noordhoff Uitgevers 2012. Hijma 2013 J. Hijma, Rechtshandeling en overeenkomst, Deventer: Kluwer 2013. De Jonge 2013 A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013. De Jonge, de Wijkslooth-Vinke & Gelink 2008 A.R. de Jonge, E.E. de Wijkerslooth-Vinke (met medewerking van) J.H. Gelink, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. Dozy & van der Hoek 2014 R.A. Dozy & F. van der Hoek (red.), Tekst & Commentaar Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.

42

Evers 2011 M. F. A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011. Groene Serie Huurrecht A.S. Reub, H.E.M. Vrolijk & E.E. de Wijkerslooth-Vinke (red.), Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer (losbl.). Kerpestein 2012 G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers B.V. 2012. Kinderman 2014 J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, Zutphen: Paris Uitgeverij 2014. Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014 A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen huurrecht, Deventer: Kluwer 2014. Rossel 2011 H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2011. Meijers 1972 E.M. Meijers, Ontwerp voor een nieuw Burgelijk Wetboek. Toelichting vierde gedeelte (Boek 7), ‘s-Gravenhage: Staatsdrukkerij- en Uitgeverijbedrijf 1972.

43

Jurisprudentielijst HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, m.nt. P.A. Stein (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel). HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, m.nt. C.J.H. Brunner (Haviltex). HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313 (Lenderink/Woningstichting). HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666 (Herzfeld/ Groen). HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:AG4842 ( Loketruimte Staatsloterij). HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179, m.nt. P.A. Stein (Gem. Helmond/Van Tilburg). HR 21 oktober 1988 , ECLI:NL:HR:1988:AD0483. HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219 (Mijderwijk/Meijaard). HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541 (Traas/ Oudeman). HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0834 (Vunderink/DVB). HR 19 maart 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0901 (Oriënt Travel). HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428 (Aerts/ Kneepkens) HR 19 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2043 (IJsselmuiden/Brouwers). HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 (Renovatie Bijlmermeer). HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, m.nt. P.A. Stein (Abbo/Stichting Renesse). HR 23 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT9089 (Mitros/Hoekendijk). HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612.

Hof Arnhem 12 juli 1992, ECLI:NL:GHARN:1994:AK0656. Hof Amsterdam 8 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC9111. Hof Leeuwarden 11 januari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP1166. Hof 's- Hertogenbosch 18 augustus 2011, ECLI:NL:HR:2013:BY8286. Hof Amsterdam 11 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1801. Hof Amsterdam 19 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4254.

44

Rb. Assen (pres.) 9 juni 1969, ECLI:NL:RBASS:1969:AB4259. Rb. Utrecht, 7 augustus 2002, ECLI:NL:RBUTR:2002:AE6315. Rb. Amsterdam (vzr.) 6 april 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0326. Rb. Rotterdam, 20 februari 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BA5456. Rb. Zutphen 6 oktober 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BO0453. Rb. ‘s-Hertogenbosch 17 februari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BX5625.

Ktr. Rotterdam 25 oktober 1988, ECLI:NL:KTGROT:1988:AI8054. Ktr. Amsterdam 12 november 1992, ECLI:NL:KTGAMS:1992:AH3970. Ktr. Zaandam 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849. Ktr. Amersfoort 23 november 1994, ECLI:NL:KTGAMF:1994:AK0638. Ktr. Amsterdam 13 april 1995, ECLI:NL:KTGAMS:1995:AK0681. Ktr. Heereveen 16 november 1995, ECLI:NL:KTGHRV:1995:AK0774. Ktr. Amsterdam 28 november2002, NJkort 2003/40. Ktr. Amsterdam 27 april 2005, ECLI:NL:RBAMS:2005:AX8580. Ktr. Amsterdam 27 januari 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0327. Ktr. ‘s-Hertogenbosch 12 maart 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449.

45

Parlementaire stukken MvT, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3. MvA, Kamerstukken II 1970/71, nr. 6. Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3. NEV, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6. NV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr.5. Kamerstukken I 2002/03, 26 089, nr. 50.

46

Elektronische bronnen Blenheim Advocaten, Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte” bij beëindiging huurovereenkomst, te vinden op: http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht.html (laatst geraadpleegd op 21 januari 2015).

47