Einde van de huurovereenkomst Raadgevingen voor de huurders Woord vooraf In wat volgt is het geenszins de bedoeling om een antwoord te geven op alle vragen die betrekking hebben op gevallen van huurschade, maar enkel om de huurders te wijzen op hun plichten betreffende het in zijn oorspronkelijke staat herstellen van het gehuurde onroerend goed. Financieel gesproken is het voor de huurder vaak voordeliger en verstandiger om zelf of door vaklui naar keuze het onroerend goed opnieuw in zijn oorspronkelijke staat te (laten) herstellen voor hij de sleutels overhandigt aan de verhuurder. Bovendien zullen hem geen extra huurdagen aangerekend kunnen worden die voortvloeien uit de onbeschikbaarheid van het onroerend goed tijdens de periode waarin het opnieuw in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld. Voor de eigenaar brengt dit eveneens een vanzelfsprekend voordeel met zich: de schadevergoedingen houden geen rekening met het tijdsverlies en de onaangenaamheden die veroorzaakt worden door de aanvraag van een bestek, de contacten met professionals, de verplaatsingen naar het onroerend goed, enz. De rol van de deskundige wordt eveneens een stuk makkelijker gemaakt wanneer het onroerend goed zich in een perfecte huurstaat bevindt (gelet natuurlijk op de staat van het onroerend goed bij het begin van de betrekking ervan en die beschreven staat in de plaatsbeschrijving bij het binnentreden). Ideale situatie: een eigenaar die tevreden is dat hij zijn onroerend goed in goede staat kan terugvinden en een huurder die tevreden is dat hij geen enkele huurvergoeding moet betalen. Indien u nog bepaalde vragen hebt, aarzel dan niet om contact op te nemen met uw gemeenschappelijke raadgever die u alle nodige informatie zal verschaffen voor uw specifieke situatie. Algemeen De raadgevingen en voorbeelden die hieronder vermeld worden dienen geïnterpreteerd te worden naargelang het type verhuring en de staat waarin de huurder het onroerend goed ontvangen heeft (bij het eindigen van het huurcontract is hij verplicht om het gehuurde goed terug te geven in dezelfde staat als hij het ontvangen heeft… (…)", art.1731 BW). Op de dag van de expertise dient het gehuurde goed vrij te zijn van elk voorwerp en schoongemaakt.
SQUARE ESTATE – Markt 37 – 1780 Wemmel Tel: 02 460 42 01 – Fax: 02 461 07 31 – E-mail:
[email protected] – www.square-estate.be BIV 506 257 IPI – TVA BTW BE 0821 805 378
De sleutels worden overhandigd na het bezoek van de vaststelling van plaatsbeschrijving en het is niet mogelijk voor de huurder om schoonmaak- of herstellingswerkzaamheden te ondernemen die vergeten zouden zijn of onafgewerkt zouden blijven. Deze werkzaamheden zullen berekend worden in een vergoeding die, in functie van de situatie, bijvoorbeeld in overeenstemming kan zijn met:
De prijs van de vervanging van een voorwerp (dat stuk is of ontbreekt), Het equivalent van de kostprijs van de arbeidskrachten en de benodigdheden die noodzakelijk zijn om het onroerend goed opnieuw in zijn oorspronkelijke staat te herstellen, Het bedrag van de waardevermindering van het onroerend goed als gevolg van verschillende onherstelbare beschadigingen of beschadigingen die te klein zijn om de vervanging van het voorwerp te vergen, enz. Een vergoeding voor de verslechtering van een bestaande situatie, enz.
Deze vergoeding houdt doorgaans rekening met de ouderdom en de kwaliteit van het interieur (kleinere tussenkomst voor oude schilderijen die beschouwd worden als afgeschreven, kostprijs voor de renovatie van een recent interieur dat zich in een perfecte staat bevindt, enz.), alsmede met de gebruikelijke marktprijzen (de prijs van de arbeidskrachten wordt berekend op basis van de prijzen die vastgelegd worden door de Beroepsverenigingen, BTW inbegrepen). Gas, water en elektriciteit dienen te zijn aangesloten om een controle van de installaties mogelijk te maken (kranen, waterspoelingen, fornuizen, boilers, enz.). De uittredende huurder zal desgevallend beschikken over de overdrachtsformulieren van de tellers (aan te vragen bij de bevoegde instanties). De documenten (facturen, attesten, enz.) die het recente onderhoud ten laste van de huurder bewijzen van toestellen waarvoor handelingen van gespecialiseerde vaklui nodig zijn (zoals het onderhoud van de verwarmingsketel, het vegen van de schoorsteen, de ontkalking en het onderhoud van de boiler, het ledigen van de septische put, enz.) dienen te worden overhandigd aan de deskundige op de dag dat deze de nodige vaststellingen komt doen. De huurder zal beschikken over de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving bij het begin van de betrekking van het onroerend goed, alle briefwisselingen met de eigenaar tijdens de duur van de huurovereenkomst, en ook over de machtigingen om het onroerend goed in oorspronkelijke staat te behouden als gevolg van renovaties of verbeteringen, enz. die uitgevoerd worden door de huurder met instemming van de eigenaar. Bij ontstentenis hiervan zou de eigenaar kunnen eisen dat het onroerend goed op kosten van de huurder in zijn oorspronkelijke staat hersteld wordt (de “verbeteringen” worden niet systematisch door iedereen als dusdanig beschouwd). Praktische voorbeelden: Enkele niet-limitatieve voorbeelden van punten waaraan de huurder aandacht dient te besteden indien hij de betaling van vergoedingen wil vermijden als gevolg van beschadigingen, SQUARE ESTATE – Markt 37 – 1780 Wemmel Tel: 02 460 42 01 – Fax: 02 461 07 31 – E-mail:
[email protected] – www.square-estate.be BIV 506 257 IPI – TVA BTW BE 0821 805 378
schoonmaakbeurten, onderhoudsbeurten en herstellingen die hij zelf voor een lagere prijs had kunnen uitvoeren voor de vaststellingen op het einde van de huurovereenkomst en voor het overhandigen van de sleutels. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat een voldoende lange termijn voorzien wordt tussen de verhuis en het overhandigen van de sleutels. Tijdens de betrekking van het onroerend goed is het immers moeilijk om een grondige schoonmaakbeurt te geven (aanwezigheid van meubels, enz. …) en tijdens de verhuis worden vaak allerhande vlekken en beschadigingen gemaakt. De verhuizers dienen dan ook bijzondere voorzorgsmaatregelen te nemen bij het gebruik van buitenladders die steunen op balkons, raamdorpels of leuningen die niet geschikt zijn om dergelijke gewichten te dragen. Het is ook nuttig om beschermingen te voorzien (bedekkingen, stukken karton, enz.) bij het verplaatsen van meubels, aan de hoeken van deuren, aan de trappen, langs de muren, onder meubelpoten (krassen op het parket!), enz. Schoonmaak- en onderhoudsbeurten: De huurder wordt geacht deze schoonmaak- en onderhoudsbeurten te hebben uitgevoerd tijdens de betrekking van het gehuurde goed. Het is aanbevolen om een algemene en grondige schoonmaakbeurt uit te voeren voor het einde van de huurovereenkomst. Bij de schoonmaakbeurten (gebruikte methodes en producten) dient er rekening te worden gehouden met de aard van de materialen. In geval van twijfel is het aangewezen om raad te vragen aan de eigenaar of aan een specialist ter zake.
Plafonds, muren en plinten: dienen te worden afgestoft en schoongemaakt indien ze afwasbaar zijn (keukens, badkamers, enz.) Vloeren: vaste tapijten dienen te worden gestofzuigd en schoongemaakt (indien nodig en mogelijk), parketten (zonder beschermende laag) dienen te worden geboend en schoongemaakt met staalwol, het tegelwerk dient te worden schoongemaakt met de geschikte producten (bijzondere aandacht voor zwart geworden voegen). Ramen: schoonmaken van de ruiten, kozijnen en vensterbanken zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. Vergeet hierbij niet de waterafvoergoten. Rolluiken, glasgordijnen en gordijnen dienen eveneens te worden schoongemaakt. Deuren: deurlijsten, -bladen, -platen en ijzerwerk dienen volledig te worden schoongemaakt. Ook dienen de sloten gesmeerd te worden. Elektrische uitrustingen: lamphouders, gloeilampen, schakelaars en stopcontacten dienen gereinigd te worden (indien nodig nadat ze uit elkaar werden gehaald om elk ongeval te vermijden). Sanitaire uitrustingen: schoongemaakt en ontkalkt (kalk aan de mousseurs, vervanging van de mousseurs indien er kalkaanslag aan zit, kalk rond de kranen, enz. …), de sifons
SQUARE ESTATE – Markt 37 – 1780 Wemmel Tel: 02 460 42 01 – Fax: 02 461 07 31 – E-mail:
[email protected] – www.square-estate.be BIV 506 257 IPI – TVA BTW BE 0821 805 378
mogen niet verstopt raken, de siliconenvoegen dienen vervangen te worden indien ze beschadigd zijn. De boiler dient ontkalkt en gecontroleerd te worden door een loodgieter. Keukenuitrustingen: toestellen en meubilair dienen te worden schoongemaakt (ook onder en boven de kasten, klapdeurtjes, handvaten, enz.). Afzuigkapfilters dienen te worden schoongemaakt of vervangen, enz. Ook de sifons dienen te worden gereinigd (zowel binnen als buitenkant). De gastoevoer die niet aangesloten is op een toestel dient te worden afgesloten. Verwarming: de radiatoren dienen te worden gereinigd, alsook de verwarmingskleppen en/of thermosstatische kleppen. De verwarmingsketels dienen jaarlijks te worden onderhouden door een vakman. De schoorstenen dienen jaarlijks geveegd te worden. Huis: Daklijsten en –goten dienen te worden gereinigd. Dit geldt ook voor de tuin en het terras.
Beschadigingen Beschadigingen dienen op een correcte en professionele manier te worden hersteld.
Alle beschadigingen aan het verfwerk dienen te worden hersteld met stopverf, geplamuurd, gladgeschuurd en opnieuw in oorspronkelijke staat te worden gebracht met de oorspronkelijke verf (aan de eigenaar vragen of hij nog in het bezit is van de oorspronkelijke potten verf, tegels, behangrollen of stukken vast tapijt). De gaten die ontstaan in de muren als gevolg van het verwijderen van haken (in redelijke hoeveelheid) worden niet beschouwd als beschadigingen (een grote hoeveelheid duimspijkergaten daarentegen wel). De gaten die ontstaan door krammen of pluggen dienen op een behoorlijke wijze te worden gedicht en vervolgens op een onberispelijke wijze te worden gladgeschuurd en bijgewerkt zodat alles weer in zijn oorspronkelijke staat hersteld wordt. Gaten in houtwerk worden beschouwd als huurschade (duimspijkergaten, haken aan railhouders, …) en dienen bijgevolg hersteld te worden. Houtwerk dat beschadigd wordt als gevolg van inslagen (van meubels of andere) dient hersteld te worden. Een schadevergoeding voor het waardeverlies kan eveneens worden aangerekend indien de herstelling onmogelijk is of zichtbaar blijft. De ontbrekende sleutels dienen vervangen te worden (zo niet zal een slotenmaker ter plaatse dienen te kopen). Indien de sleutels niet gekopieerd kunnen worden, leidt het ontbreken van een sleutel tot de vervanging van de cilinder (en van alle sleutels die op de cilinder passen: een groot aantal in een gebouw met appartementen). De kranen dienen op een correcte manier te werken (ook de afsluitkranen die vaak geblokkeerd zijn door het zeldzame gebruik ervan. Deze dienen dan ook minstens drie keer per jaar open- en dichtgedraaid te worden). Krassen of potloodsporen (bijvoorbeeld in de kinderkamer) dienen verwijderd te worden (voor geverfde muren is een nieuw laagje verf soms voldoende). Parketvloeren, vinylbekledingen, enz. dienen op een geschikte wijze te worden onderhouden, gereinigd en glanzend gemaakt.
SQUARE ESTATE – Markt 37 – 1780 Wemmel Tel: 02 460 42 01 – Fax: 02 461 07 31 – E-mail:
[email protected] – www.square-estate.be BIV 506 257 IPI – TVA BTW BE 0821 805 378
Krassen, gaatjes die ontstaan door meubelpoten of hoge hakken, ontkleuring die ontstaat door bepaalde vloeistoffen (het bewateren van planten, enz.) worden beschouwd als huurschade. Sporen van bepaalde snijbewegingen of inkepingen op een keukenmeubel rechtvaardigen de vervanging van dit meubel op kosten van de huurder. Het aanbrengen van verf op het behang of het plaatsen van posters op uitgevoerde schilderwerken zonder de toelating van de verhuurder wordt beschouwd als huurschade. Het is niet toegestaan op over oud behangpapier opnieuw te behangen (het oud behangpapier dient eerst te worden verwijderd). Het is ook niet toegestaan om verf op ongeschikte plaatsen aan te brengen (email op latex, latex op houtwerk of radiatoren, niet afwasbaar behangpapier in de keuken of in de badkamer, enz. ) De huurder is ertoe gehouden om het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Schimmels die ontstaan rond de ramen, aan de muren of het plafond van de badkamer of de keuken als gevolg van een slechte ventilatie of verwarming van de ruimte worden beschouwd als beschadigingen waarvoor de huurder aansprakelijk wordt gesteld. Het weghalen van verschillende voorwerpen (vast tapijt, lusters, meubilair) die ter plaatse worden achtergelaten is ten laste van de huurder, behoudens het eventuele (bij voorkeur schriftelijk) akkoord van de verhuurder. De verkleuringen van verfwerk en behangpapier (voornamelijk rond meubels en kaders) worden niet beschouwd als gevallen van huurschade. Dit geldt eveneens voor de afdrukken van meubelpoten op het vast tapijt (op voorwaarde dat beschermingen werden gebruikt) en de afdrukken van ringetjes op plaatsen van doorgang.
SQUARE ESTATE – Markt 37 – 1780 Wemmel Tel: 02 460 42 01 – Fax: 02 461 07 31 – E-mail:
[email protected] – www.square-estate.be BIV 506 257 IPI – TVA BTW BE 0821 805 378
