Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2011-12
DE DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST
Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’ Ingediend door
Anouk Van Hecke Studentennummer: 00702325
Promotor: Prof. dr. M. Dambre Commissaris: Dhr. D. Cottenie
VOORWOORD
Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn opleiding Rechten aan de Universiteit Gent. Het is de veruiterlijking van de kennis en vaardigheden die ik tijdens mijn vijfjarige studie heb verworven en tevens de vrucht van heel wat denk-, opzoekings- en typwerk.
Het schrijven van een masterproef is een productieproces waarin elke schakel onmiskenbaar bijdraagt tot een succesvol eindresultaat. Daarom wil ik op de eerste plaats mijn promotor Prof. dr. M. Dambre oprecht bedanken. Zijn inhoudelijke bemerkingen en structurele tips hebben deze masterproef naar een hoger niveau getild. Ook voor het aanreiken van interessant bronmateriaal en het spoedig beantwoorden van mijn vragen ben ik hem zeer dankbaar.
Daarnaast wens ik ook mijn ouders te bedanken. Hun zorg en opvoeding vormen de bouwstenen van de gedrevenheid die ik bij het schrijven van deze masterproef aan de dag heb gelegd. Ook naar mijn vriendin Sarah Vandenberghe gaat een speciaal dankwoordje uit. Haar begrip en
bemoedigende woorden hebben
mijn doorzettingsvermogen meermaals
aangewakkerd.
Tot slot wil ik mijn dank betuigen aan Christine Andries, André Van Hecke en Valerie Van Hecke. Hun nauwgezetheid bij het herlezen van deze masterproef is bewonderenswaardig.
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING ................................................................................................................. 1 1. SITUERING VAN DE HUUR IN HET BELGISCH RECHT..................................... 3 1.1 Definitie............................................................................................................................................................ 3 1.2 Juridische kenmerken..................................................................................................................................... 3 1.2.1 Consensualisme ......................................................................................................................................... 3 1.2.2 Wederkerig of synallagmatisch contract ................................................................................................... 4 1.2.3 Onder bezwarende titel.............................................................................................................................. 4 1.2.4 Voortdurend .............................................................................................................................................. 4 1.2.5 Tijdelijk ..................................................................................................................................................... 5 1.2.6 Niet intuitu personae ................................................................................................................................. 5 1.3 Soorten en onderlinge verhouding................................................................................................................. 6
2. GEMEEN HUURRECHT ........................................................................................ 8 2.1 Huur van onbepaalde duur ............................................................................................................................ 8 2.1.1 Situering .................................................................................................................................................... 9 2.1.2 Opzegging ............................................................................................................................................... 10 2.1.2.1 Algemeen......................................................................................................................................... 10 2.1.2.2 Huurcontract van onbepaalde duur .................................................................................................. 11 2.2 Huur van bepaalde duur .............................................................................................................................. 12 2.2.1 Situering .................................................................................................................................................. 12 2.2.2 Voortijdige beëindiging........................................................................................................................... 12 2.2.3 Stilzwijgende wederverhuring................................................................................................................. 13 2.2.3.1 Situering .......................................................................................................................................... 13 2.2.3.2 Verzet van de verhuurder................................................................................................................. 14 2.2.3.3 Opzegging........................................................................................................................................ 14 2.3 Beëindiging in onderling akkoord ............................................................................................................... 15 2.3.1 Situering .................................................................................................................................................. 15 2.4 Ontbinding wegens een contractuele tekortkoming ................................................................................... 15 2.4.1 Situering .................................................................................................................................................. 16 2.4.2 Afweging................................................................................................................................................. 17 2.4.2.1 Contractuele tekortkoming .............................................................................................................. 17 2.4.2.2 Uitoefening van het keuzerecht ....................................................................................................... 18 2.4.3 Ontbinding............................................................................................................................................... 19 2.4.3.1 Gevolgen.......................................................................................................................................... 19 2.4.3.2 Alternatieven ................................................................................................................................... 19 2.4.3.2.1 Buitengerechtelijke ontbindingsverklaring .............................................................................. 20 2.4.3.2.2 Niet-uitvoeringsexceptie .......................................................................................................... 21 2.4.4 Strafbeding .............................................................................................................................................. 22 2.4.5 Gebruik dat ingaat tegen de bestemming of nadeel kan berokkenen aan de verhuurder ......................... 24 2.4.5.1 Situering .......................................................................................................................................... 24 2.4.5.2 Uitdrukkelijke bestemming ............................................................................................................. 25 2.4.5.3 Afwezigheid van een uitdrukkelijke bestemming............................................................................ 25 2.4.5.4 Sanctie ............................................................................................................................................. 26 2.4.6 Stofferingsverplichting ............................................................................................................................ 26 2.4.6.1 Situering .......................................................................................................................................... 26
2.4.6.2 Inhoud van de verplichting .............................................................................................................. 26 2.4.6.3 Sanctie ............................................................................................................................................. 27 2.4.7 Wederverhuringsvergoeding ................................................................................................................... 27 2.4.7.1 Situering .......................................................................................................................................... 27 2.4.7.2 Begroting ......................................................................................................................................... 28 2.5 Tenietgaan van het verhuurde goed ............................................................................................................ 29 2.5.1 Situering .................................................................................................................................................. 30 2.5.2 Begrip tenietgaan..................................................................................................................................... 30 2.5.2.1 Materieel en juridisch ...................................................................................................................... 30 2.5.2.2 Volledig en gedeeltelijk................................................................................................................... 31 2.5.3 Keuzerecht huurder bij gedeeltelijk tenietgaan ....................................................................................... 32 2.5.4 Contractvrijheid....................................................................................................................................... 32 2.6 Verkoop van het verhuurde goed ................................................................................................................ 32 2.6.1 Situering .................................................................................................................................................. 33 2.6.2 Voorwaarden voor tegenstelbaarheid ...................................................................................................... 33 2.6.2.1 Vaste dagtekening............................................................................................................................ 33 2.6.2.2 Afwezigheid van een uitzettingsbeding ........................................................................................... 34 2.7 Uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde.................................................................................................... 35 2.7.1 Situering .................................................................................................................................................. 35 2.7.2 Ontbindende voorwaarde......................................................................................................................... 36 2.7.2.1 Algemeen......................................................................................................................................... 36 2.7.2.2 In een huurcontract .......................................................................................................................... 36
3. WONINGHUUR .................................................................................................... 40 3.1 Situering......................................................................................................................................................... 40 3.2 Toepassingsgebied ......................................................................................................................................... 41 3.2.1 Huurovereenkomst .................................................................................................................................. 41 3.2.2 Woning .................................................................................................................................................... 43 3.2.3 Hoofdverblijfplaats.................................................................................................................................. 43 3.2.4 Toestemming van de verhuurder ............................................................................................................. 45 3.3 Duur, beëindiging, opzegging, verlenging en hernieuwing van de woninghuurovereenkomst .............. 46 3.3.1 Duur van de woninghuurovereenkomst................................................................................................... 47 3.3.1.1 Principiële duur van negen jaar ....................................................................................................... 47 3.3.1.2 Huur van korte duur......................................................................................................................... 48 3.3.1.3 Huur van lange duur ........................................................................................................................ 56 3.3.1.4 Levenslange huur............................................................................................................................. 58 3.3.2 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst ................................................................. 61 3.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht.............................................................................. 61 3.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord ....................................................................................... 62 3.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie ............................................................................................. 63 3.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn................................................................................. 63 3.3.2.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder .................................................. 70 3.3.2.3.1 Opzegging door de verhuurder omwille van persoonlijke bewoning of bewoning door familieleden ............................................................................................................................................ 71 3.3.2.3.2 Opzegging door de verhuurder wegens het uitvoeren van werken .......................................... 79 3.3.2.3.3 Opzegging door de verhuurder zonder motief ......................................................................... 88 3.3.2.4 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder ....................................................... 91 3.3.2.4.1 Opzegging te allen tijde door de huurder ................................................................................. 91 3.3.2.4.2 Tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder....................................... 95 3.3.3 Verlenging en hernieuwing van de woninghuurovereenkomst ............................................................... 99 3.3.3.1 Wettelijke verlenging bij gebrek aan opzegging.............................................................................. 99 3.3.3.1.1 Wettelijke verlenging van de huur van negen jaar of meer...................................................... 99 3.3.3.1.2 Wettelijke verlenging van de huur van korte duur ................................................................. 100
3.3.3.2 Conventionele verlenging of hernieuwing..................................................................................... 101 3.3.3.2.1 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van negen jaar of meer .................... 101 3.3.3.2.2 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van korte duur ................................. 102 3.3.3.3 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden ...................................................................... 103 3.3.3.3.1 Toepassingsgebied en procedure ........................................................................................... 103 3.3.3.3.2 Beoordeling door de rechter................................................................................................... 104 3.3.3.3.3 Duur, frequentie en effect van de verlenging......................................................................... 106 3.3.3.3.4 Dwingend recht...................................................................................................................... 107
4. HANDELSHUUR ................................................................................................ 109 4.1 Situering....................................................................................................................................................... 109 4.2 Toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 110 4.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed ............................................................................. 111 4.2.2 Hoofdzakelijke bestemming tot kleinhandel of bedrijvigheid van een ambachtsman........................... 111 4.2.3 Eensgezindheid van de partijen over de bestemming ............................................................................ 114 4.2.4 Uitzonderingen ...................................................................................................................................... 114 4.3 Duur, beëindiging, opzegging en hernieuwing van de handelshuurovereenkomst................................ 116 4.3.1 Duur van de handelshuurovereenkomst ................................................................................................ 117 4.3.1.1 Principiële duur van negen jaar ..................................................................................................... 117 4.3.1.2 Huur van korte duur....................................................................................................................... 120 4.3.1.3 Huur van lange duur ...................................................................................................................... 121 4.3.1.4 Levenslange huur........................................................................................................................... 122 4.3.1.5 Huur van onbepaalde duur............................................................................................................. 123 4.3.2 Beëindiging en opzegging van de handelshuurovereenkomst ............................................................... 125 4.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht............................................................................ 125 4.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord ..................................................................................... 126 4.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie ........................................................................................... 128 4.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn............................................................................... 128 4.3.2.3 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder ................................................ 132 4.3.2.4 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de huurder ..................................................... 136 4.3.3 Hernieuwing van de handelshuurovereenkomst .................................................................................... 140
5. PACHT ............................................................................................................... 142 5.1 Situering....................................................................................................................................................... 142 5.2 Toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 143 5.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed ............................................................................. 144 5.2.2 Aanwending voor een landbouwbedrijf ................................................................................................ 145 5.2.3 Uitzonderingen ...................................................................................................................................... 146 5.3 Duur, beëindiging en opzegging van de pachtovereenkomst................................................................... 146 5.3.1 Duur van de pachtovereenkomst ........................................................................................................... 147 5.3.1.1 Principiële duur van negen jaar ..................................................................................................... 147 5.3.1.2 Huur van korte duur....................................................................................................................... 149 5.3.1.3 Huur van lange duur ...................................................................................................................... 151 5.3.1.4 Levenslange huur........................................................................................................................... 154 5.3.2 Beëindiging en opzegging van de pachtovereenkomst.......................................................................... 154 5.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht............................................................................ 154 5.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord ..................................................................................... 154 5.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie ........................................................................................... 155 5.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn............................................................................... 156 5.3.2.3 Opzegging van de pachtovereenkomst door de verhuurder........................................................... 157 5.3.2.4 Opzegging van de pachtovereenkomst door de huurder ................................................................ 161 5.3.2.5 Overlijden van de pachter .............................................................................................................. 162
6. RECHTSVERGELIJKING WONINGHUUR........................................................ 164 6.1 Situering....................................................................................................................................................... 164 6.2 Frankrijk ..................................................................................................................................................... 164 6.2.1 Algemeen .............................................................................................................................................. 164 6.2.2 Duur van de woninghuurovereenkomst................................................................................................. 165 6.2.2.1 Principiële duur van minstens drie of zes jaar ............................................................................... 165 6.2.2.2 Huur van korte duur....................................................................................................................... 167 6.2.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst ............................................................... 168 6.2.3.1 Overzicht ....................................................................................................................................... 168 6.2.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder ................................................ 169 6.2.3.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder ..................................................... 170 6.3 Nederland..................................................................................................................................................... 171 6.3.1 Algemeen .............................................................................................................................................. 171 6.3.2 Duur van de woninghuurovereenkomst................................................................................................. 172 6.3.2.1 Bepaalde duur ................................................................................................................................ 172 6.3.2.2 Onbepaalde duur............................................................................................................................ 173 6.3.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst ............................................................... 174 6.3.3.1 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder ................................................ 174 6.3.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder ..................................................... 175
BESLUIT ................................................................................................................ 177 BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................... 180
INLEIDING
In deze masterproef worden verschillende huurstelsels onder de loep genomen. Elk regime bevat regels die verband houden met de duur van de overeenkomst. Het opzet van dit onderzoek is na te gaan op welke manier en om welke reden de wetgever de contractvrijheid van partijen op dit punt aan banden heeft gelegd. Dikwijls zijn de bepalingen waarin de duur van de huurovereenkomst geregeld wordt het resultaat van een delicate evenwichtsoefening. De belangen van zowel de huurder als de verhuurder verdienen immers een bepaalde graad van bescherming. Niet zelden slaat de balans echter door ten gunste van één partij, namelijk de huurder. Worden de prerogatieven verbonden aan het eigendomsrecht van de verhuurder in dat geval bovenmatig ondermijnd? Of verdient een doorgedreven protectie van de huurder desgevallend terecht de voorkeur?
In de eerste drie hoofdstukken wordt een beschrijvende onderzoeksmethode aangehouden. Na een algemene situering van de huur in het Belgisch recht, volgt een overzicht van de bepalingen in het gemeen huurrecht en de Woninghuurwet die de duur van de overeenkomst vorm geven. Dit legt de basis voor de volgende drie hoofdstukken, waarin eerder rechtsvergelijkend wordt gewerkt. Een terugkoppeling van de duurtijdbepalingen uit de Handelshuurwet en de Pachtwet naar die van de Woninghuurwet, levert immers interessante verschillen en gelijkenissen op. Ook een blik over de landsgrenzen wordt in deze masterproef niet over het hoofd gezien. Het woninghuurregime in Frankrijk en Nederland is evenzeer de vrucht van belangenafwegend werk. Niettegenstaande er merkbare verschillen zijn op vlak van opzeggingstermijnen en -gronden in vergelijking met de Belgische Woninghuurwet, wordt ook in deze regimes een billijk evenwicht beoogd tussen de rechtspositie van zowel huurder als verhuurder.
Om de onderlinge vergelijking tussen de diverse huurstelsels op een overzichtelijke manier weer te geven, zijn de hoofdstukken omtrent de Belgische woninghuur, handelshuur en pacht volgens eenzelfde stramien opgebouwd. Na een bondige situering van het specifiek huurregime, worden de krachtlijnen van het toepassingsgebied geschetst. Het eigenlijke zwaartepunt van elk hoofdstuk situeert zich op de eerste plaats bij de bespreking van de bepalingen die verband houden met de duur van de overeenkomst. Vrijwel steeds heeft de
1
wetgever voorzien in een principiële minimumduur. Een huurcontract voor langer dan deze termijn aangaan brengt normaalgezien geen problemen met zich mee. Of een huurovereenkomst onder elk bijzonder regime voor het leven kan worden gesloten, is dan weer een andere vraag. Wanneer partijen een specifiek huurcontract voor een kortere termijn dan de principiële minimumduur aangaan, is de situatie het meest complex. De bepalingen omtrent de beëindiging en de opzegging van de bijzondere huurovereenkomsten hangen nauw samen met de regels over de duurtijd en vormen een tweede zwaartepunt in elk hoofdstuk. Enerzijds komt aan bod wat partijen moeten ondernemen willen zij de overeenkomst een einde laten nemen bij het verstrijken van de termijn. Anderzijds wordt geanalyseerd of partijen al dan niet over voortijdige beëindigingsmogelijkheden beschikken en wat de uitoefeningsmodaliteiten daarvan zijn. De tweedeling huurder-verhuurder wordt daarbij steeds nauwgezet gerespecteerd. Ook het laatste hoofdstuk, dat het Franse en Nederlandse woninghuurregime tegenover de Belgische Woninghuurwet plaatst, volgt de hierboven uiteengezette structuur.
2
1. SITUERING VAN DE HUUR IN HET BELGISCH RECHT
1.1 Definitie Het Burgerlijk Wetboek omschrijft de huur van goederen als een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen1.
Uit deze definitie kunnen de twee wezenlijke bestanddelen van elk huurcontract gedestilleerd worden. Het gaat met name enerzijds over het verschaffen van het vreedzaam gebruik en genot over een goed en anderzijds over het betalen van een prijs2.
1.2 Juridische kenmerken Om geldig te zijn moet een huurcontract, net zoals elk ander contract, beantwoorden aan de voorwaarden van art. 1108 BW: o de wederzijdse toestemming van de partijen; o de bekwaamheid van de partijen om contracten aan te gaan; o een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis; o een geoorloofde oorzaak van verbintenis3. De huur onderscheidt zich van andere rechtsfiguren door cumulatief consensueel, wederkerig, onder bezwarende titel, voortdurend, tijdelijk en niet intuitu personae te zijn. Elk van deze kenmerken verdient een beknopte toelichting.
1.2.1 Consensualisme Huur ontstaat door loutere wilsovereenstemming van de partijen of solo consensu. De vorm waarin de wederzijdse toestemming gegeven wordt is aldus irrelevant voor een geldige 1
Art. 1709 BW. C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2008, 126 (hierna verkort C. ENGELS). 3 S. DECANNIERE, K. GOETHALS en J. HENDRIKX (eds.), Het huurboek (aangepast aan de wet van 13 april 1997 met inbegrip van de Vlaamse wooncode), Berchem, EPO, 1998, 41. 2
3
totstandkoming van het huurcontract. Aangezien huur geen plechtig contract is, beoordeelt de rechter soeverein de geldigheid van de gegeven toestemmingen. Vanzelfsprekend moet het wederzijds akkoord betrekking hebben op zowel de zaak als de prijs4.
1.2.2 Wederkerig of synallagmatisch contract Een huurcontract doet wederzijdse verbintenissen ontstaan. De verhuurder is ertoe gehouden het vreedzaam gebruik en genot van het verhuurde goed te verzekeren 5. De huurder betaalt als tegenprestatie de huurprijs of pachtprijs6.
1.2.3 Onder bezwarende titel Zoals hierboven reeds aangehaald is de betaling van een prijs een wezenlijk bestanddeel van elk huurcontract. Een huur om niet is bijgevolg uitgesloten. De wet vereist echter niet dat de wederzijdse prestaties perfect evenwichtig of gelijkwaardig zijn. Zolang de prijs ernstig en niet belachelijk laag is7, beschikken de partijen in principe over een ruime contractvrijheid8. In elk geval moet de huurprijs bepaald of bepaalbaar zijn aan de hand van objectieve gegevens die bestaan bij het sluiten van de huurovereenkomst en dus in het contract zelf vervat zijn9.
1.2.4 Voortdurend De verbintenissen in hoofde van huurder en verhuurder die ontstaan bij het sluiten van een huurcontract, zetten zich voort in de tijd10. Er is dus sprake van opeenvolgende prestaties zonder dat de partijen hun toestemming voortdurend herbevestigen. Ze spruiten immers voort uit de aanvankelijke wilsovereenstemming op het ogenblik van de contractsluiting. Zo ontstaat de verplichting in hoofde van de huurder om de huur te betalen niet steeds opnieuw bij het verstrijken van elke termijn, maar wel in haar geheel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst11. 4
J. HERBOTS en D. MEULEMANS, “Huur” in Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2011, afl. 230, 27 (hierna verkort J. HERBOTS en D. MEULEMANS). 5 Art. 1719, 3° BW. 6 Art. 1728, 2° BW. 7 Y. MERCHIERS, Les Baux. Le Bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 147. 8 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 29. 9 C. ENGELS, 138. 10 C. ENGELS, 127. 11 Cass. 19 maart 1936, Pas. 1936, I, 197.
4
1.2.5 Tijdelijk Het huurcontract bindt de partijen gedurende een bepaalde of onbepaalde tijd. In principe zijn de partijen vrij om in onderling akkoord over de looptijd van het huurcontract te beslissen. Deze autonomie wordt door de wetgever echter in zekere mate beperkt. Zo zijn altijddurende contracten verboden12 en is er een maximum looptijd van negenennegentig jaar die de openbare orde raakt13. Er gelden bovendien imperatieve minimumtermijnen bij de woninghuur, handelshuur en pacht. De situatie waarin de partijen geen uitdrukkelijk akkoord over de looptijd van het huurcontract hebben gesloten, wordt door de wetgever opgevangen door een suppletieve regeling die verschilt naargelang de aard van het gehuurde goed 14.
1.2.6 Niet intuitu personae Welke persoon achter de hoedanigheid van huurder of verhuurder schuilgaat, is in beginsel irrelevant in het kader van een huurcontract15. Zo mag de huurder, indien hem dat recht niet is ontzegd, onderverhuren en zijn huur aan anderen overdragen16. Bovendien heeft het overlijden van de huurder of verhuurder niet de beëindiging van het huurcontract tot gevolg17. Van dit laatste kan evenwel contractueel afgeweken worden18.
12
Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 492; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, p. 177, nr. 288 (hierna verkort J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES). 13 L. CORNELIS, “De duur van het contract met opeenvolgende prestaties” in X., Het contract met opeenvolgende prestaties, Brussel, Vlaams Pleitgenootschap/Jeune Barreau, 1991, p. 53, nr. 12; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, p. 121123, nrs. 100-101; P. VAN OMMESLAGHE, “Examen de jurisprudence (1968-1973), Les obligations”, RCJB 1975, p. 619, nr. 72. 14 C. ENGELS, 128; J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 28. 15 C. ENGELS, 128. 16 Art. 1717, lid 1 BW. 17 Art. 1742 BW. 18 Cass. 11 maart 1948, Arr. Cass. 1948, 146 en Pas. 1948, I, 165.
5
1.3 Soorten en onderlinge verhouding Het wetboek wijst eerst en vooral op het onderscheid tussen de huur van goederen en de huur van werk19. Niettegenstaande de keuze van de wetgever om beide contractsoorten op dezelfde plaats in het wetboek te behandelen, verschillen ze aanzienlijk van elkaar. In het kader van dit werkstuk worden alleen de huurcontracten die betrekking hebben op goederen behandeld.
Vervolgens kan de huur van goederen verder opgesplitst worden naargelang de aard van het goed20. In dit werkstuk wordt dieper ingegaan op de huurcontracten die onroerende goederen tot voorwerp hebben. De huur van roerende goederen wordt buiten beschouwing gelaten.
Tot slot onderscheidt de wetgever als het ware vier verschillende regimes huur van onroerende goederen: o het gemeen huurrecht21; o de woninghuur22; o de handelshuur23; o de pacht24.
De Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet bevatten elk een specifiek regelenarsenaal voor huurcontracten die aan de typische kenmerken van één van deze regimes beantwoorden. Elk van deze wetten beoogt een welbepaald evenwicht te creëren tussen de belangen van enerzijds de huurder en anderzijds de verhuurder. Ter bescherming van beide partijen komt de wetgever aldus tussen in de onderlinge contractverhouding door de invoeging van imperatieve bepalingen. Zorgvuldig nagaan of een huurcontract al dan niet aan de cumulatieve toepassingsvoorwaarden van een welbepaald regime beantwoordt is bijgevolg van primordiaal belang.
19
Art. 1708 BW. Art. 1713 BW. 21 Art. 1714-1762bis BW. 22 Wet 20 februari 1991 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, BS 22 februari 1991 (hierna verkort Woninghuurwet). 23 Wet 30 april 1951 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2bis. Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder, BS 10 mei 1951 (hierna verkort Handelshuurwet). 24 Wet 4 november 1969 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 3. Regels betreffende de pacht in het bijzonder, BS 25 november 1969 (hierna verkort Pachtwet). 20
6
Het gemeen huurrecht vervult een tweevoudige rol ten opzichte van bovengenoemde wetten25. Het fungeert eerst en vooral als opvangnet voor alle huurcontracten die niet onder de noemer van woninghuur, handelshuur of pacht ondergebracht kunnen worden. Het loutere feit dat een bepaald contract als huurcontract kan gekwalificeerd worden in de zin van art. 1709 BW, volstaat voor toepassing van het gemeen huurrecht. Daarnaast doet het dienst als lex generalis in verhouding tot de andere regimes, die als lex specialis kunnen aangemerkt worden. Het toepasselijk zijn van de Woninghuurwet, de Handelshuurwet of de Pachtwet op een concreet huurcontract hoeft immers niet te betekenen dat alle vragen die in de contractuele verhouding kunnen rijzen hun antwoord vinden in dat specifiek regime. Het gemeen huurrecht biedt dus soelaas wanneer het bijzonder regime geen eigen of van het gemeen huurrecht afwijkende regeling bevat26.
Het preliminair situeren van een huurcontract in de voorhanden zijnde huurwetgeving is cruciaal, doch niet altijd evident. Het is immers niet uitgesloten dat het verhuurde goed een dubbele bestemming toegeschreven wordt. Zo kan het goed aangewend worden voor bewoning en kleinhandel of voor bewoning en een landbouwbedrijf of voor kleinhandel en een landbouwbedrijf. Om in een dergelijke situatie tot een correcte kwalificatie te komen, moet de hoofdbestemming achterhaald worden27.
Bovendien kan men zich de vraag stellen in welke mate partijen een huurcontract dat niet geressorteerd kan worden onder een bijzonder regime toch vrijwillig aan die specifieke regels mogen onderwerpen. Aangezien voor toepassing van de Woninghuurwet, Handelshuurwet en Pachtwet cumulatieve voorwaarden vervuld dienen te zijn, is het immers denkbaar dat een welbepaald huurcontract net uit de boot valt. Partijen beschikken over een zekere vrijheid in die zin dat ze een huurcontract waarop het gemeen huurrecht in principe van kracht is, uit eigen beweging onder het regime van woninghuur, handelshuur of pacht kunnen brengen. Het is echter niet mogelijk een huurcontract dat aan de toepassingsvoorwaarden van één van deze bijzondere regimes voldoet, te classificeren onder een ander regime28.
25
J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 23. D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar (met model) bij de wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblio, 1991, 31 (hierna verkort D. MEULEMANS). 27 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 24. 28 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 25. 26
7
2. GEMEEN HUURRECHT
In dit hoofdstuk worden de bepalingen uit het gemeen huurrecht die betrekking hebben op de duur van de huurovereenkomst systematisch behandeld aan de hand van rechtspraak en rechtsleer. Een huurcontract kan gesloten worden voor onbepaalde of bepaalde duur. De gangbare wijze waarop dergelijke contracten een einde nemen, is respectievelijk door opzegging en door het verstrijken van de overeengekomen termijn. Na een bespreking van deze twee huurregimes en hun gebruikelijke manier van beëindiging, wordt eerst en vooral stilgestaan bij de principiële mogelijkheid om een huurcontract, net zoals elk ander contract, stop te zetten in onderling akkoord. Vervolgens wordt de mogelijkheid een huurcontract te ontbinden wegens wanprestatie behandeld. De algemene situering daarvan wordt gevolgd door twee concrete toepassingen waarbij de ontbinding wegens contractuele tekortkoming uitgesproken kan worden, namelijk het gebruik dat ingaat tegen de bestemming of nadeel kan berokkenen aan de verhuurder en het niet correct nakomen van de stofferingsplicht. Daarna wordt toegelicht hoe het huurcontract kan ophouden te bestaan door tenietgaan van het verhuurde goed wegens toeval en door verkoop van het goed. Tot slot wordt het verbod op uitdrukkelijke ontbindende voorwaarden in huurcontracten onder de loep genomen.
2.1 Huur van onbepaalde duur Onverminderd het bepaalde in artikel 1758, wordt de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand. De overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand29.
De huur van een gemeubeld appartement wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per jaar; bij de maand, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per maand; bij de dag, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per dag30.
29 30
Art. 1736 BW. Art. 1758 BW.
8
2.1.1 Situering De wettelijke definitie stipuleert dat huur het genot van een zaak geeft gedurende een zekere tijd31. Deze omschrijving laat reeds toe af te leiden dat eeuwigdurende huur onmogelijk is 32. Een huurcontract kan voor maximaal negenennegentig jaar gesloten worden33. Deze regel raakt de openbare orde34. Een huur die voor een langere termijn wordt aangegaan is, volgens het Franse Hof van Cassatie, absoluut nietig35. Andere rechtspraak herleidt huurcontracten die in strijd zijn met deze bepaling tot de wettelijke maximumtermijn36.
Art. 1736 BW geldt zowel voor huurcontracten waarin geen duur vastgelegd werd als voor mondeling gesloten huurcontracten37. Laatstgenoemde contracten worden weerlegbaar vermoed voor onbepaalde duur te zijn aangegaan. Art. 1758 BW vormt een afwijking op art. 1736 BW38. Deze bepaling geeft aan dat bij de huur van een gemeubeld appartement er een stilzwijgende termijn vermoed wordt op grond van de vervaldag van de huurprijs. Voorwaarde is dat er geen specifieke duurtijd afgesproken is. Art. 1736 BW blijft echter dienst doen als opvangnet voor situaties waarin het niet duidelijk is voor welke periode de overeengekomen huurprijs geldt. Wanneer dergelijk geval zich voordoet wordt het huurcontract aldus geacht te zijn aangegaan per maand 39.
31
Art. 1709 BW. B. LOUVEAUX, Le droit du bail. Régime général, Brussel, De Boeck, 1993, p. 329-330, nr. 533; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, p. 176-177, nrs. 288-289. 33 Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790. 34 L. CORNELIS, “De duur van het contract met opeenvolgende prestaties” in X., Het contract met opeenvolgende prestaties, Brussel, Vlaams Pleitgenootschap/Jeune Barreau, 1991, p. 53, nr. 12; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, p. 121123, nrs. 100-101; P. VAN OMMESLAGHE, “Examen de jurisprudence (1968-1973), Les obligations”, RCJB 1975, p. 619, nr. 72. 35 Cass. fr. 20 maart 1929, D.P. 1930, I, 13, noot P. VOIRIN. 36 Gent 15 juli 1865, Pas. 1865, II, 305. 37 C. ENGELS, 151. 38 D. VANOUTRIVE, “Huur gemeen recht” in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 49 (hierna verkort D. VANOUTRIVE) 39 D. VANOUTRIVE, 49. 32
9
2.1.2 Opzegging 2.1.2.1 Algemeen Een opzegging is een rechtshandeling door eenzijdige wilsverklaring van een partij waarmee voor de toekomst een einde wordt gemaakt aan de overeenkomst die de partijen hadden gesloten40. In principe kunnen overeenkomsten ingevolge het adagium ‘pacta sunt servanda’ niet herroepen worden dan met wederzijdse toestemming van de partijen41. De opzegging vormt dan ook als wettige wijze om een einde te stellen aan de huur een uitzondering op de algemene regel42. Een rechtsgeldig betekende opzegging hangt niet af van de aanvaarding van de medecontractant of van rechterlijke tussenkomst43. Ze geschiedt in principe vormvrij maar met het oog op de bewijslast doet de opzeggende partij er goed aan op te zeggen op een wijze die hem het bewijs kan opleveren van zijn handeling44. Ingevolge de regel affirmanti non neganti incumbit probatio, dient de partij die beweert bevrijd te zijn van de uitvoering van een verbintenis immers het bewijs te leveren van het feit dat het tenietgaan van zijn verbintenis heeft teweeggebracht45. Ook motivering is in beginsel niet noodzakelijk tenzij de wet dit oplegt46 of wanneer de partijen anders overeengekomen zijn.
Het belang van de opzegging in het huurrecht is aanzienlijk. Tenzij in geval van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur, is ze steeds vereist. Meer concreet gaat het om de volgende situaties47: o de geschreven huur voor onbepaalde duur; o de mondelinge huur; o de stilzwijgend verlengde huur; o de pacht, al dan niet voor bepaalde duur48; 40
Antwerpen 19 februari 1980, RW 1980-81, 1475; Bergen 11 december 1991, RRD 1992, 211, noot B. ROLAND; Luik 23 maart 2009, TBH 2009, 905; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, 12-13. 41 Art. 1134 BW. 42 F. VERMANDER, “Bedingen over de duur van het contract, zijn voortzetting en zijn opzegging” in S. STIJNS en K. VANDERSCHOT (eds.), Contractuele clausules rond de (niet-) uitvoering en de beëindiging van contracten, Antwerpen, Intersentia, 2006, 246-247. 43 C. ENGELS, 152. 44 Bij de handelshuur en de pacht geschiedt de opzegging niet vormvrij maar wel bij ter post aangetekende brief of deurwaardersexploot. 45 Art. 1315 BW. 46 De motivering is wettelijk geregeld bij de woninghuur, handelshuur en pacht. 47 C. ENGELS, 152.
10
o de hoofdverblijfplaats van de huurder49; o de geschreven huur voor bepaalde duur wanneer een vroegtijdige beëindiging contractueel voorzien is, zoals bij een huur van drie, zes of negen jaar; o de handelshuur50.
Het gegeven dat de opzegging een stilzwijgende wederverhuring voorkomt, toont aan dat het nuttig is op te zeggen zelfs in de gevallen waarin de wet het niet vereist 51.
Opzegging veronderstelt een termijn en werkt dus niet onmiddellijk. Wanneer de huurder of verhuurder een opzegging geeft, moet aan de medecontractant de tijd geboden worden om respectievelijk een andere huurder te vinden en om een ander huurgoed te zoeken. De opzegging doet aldus een redelijke, wettelijke of conventioneel voorziene termijn lopen die het effectief einde van de huur voorafgaat52. De partijen mogen, behoudens wanneer de wet anders bepaalt53, in onderling overleg zelf een opzeggingstermijn overeenkomen.
2.1.2.2 Huurcontract van onbepaalde duur Een huurcontract dat mondeling of schriftelijk is gesloten zonder dat een duurtijd werd overeengekomen, is van onbepaalde duur54. De lacune in het contract wordt dan opgevangen door de wettelijke presumptie dat in dergelijk geval het contract is gesloten per maand, met als concreet gevolg dat elk van de partijen een opzegging kan geven mits het respecteren van een termijn van 1 maand.
Er bestaat discussie omtrent de vraag of er een principiële plicht bestaat om een opzeggingstermijn in acht te nemen (aanvullende werking van de goede trouw), dan wel of de uitoefening van het beëindigingrecht enkel getoetst wordt aan rechtsmisbruik (beperkende werking van de goede trouw)55.
48
Art. 4, lid 2 Pachtwet. Art. 3, §1 Woninghuurwet. 50 Art. 3 Handelshuurwet. 51 C. ENGELS, 152. 52 C. ENGELS, 154. 53 De wet regelt de opzeggingstermijnen bij de woninghuur, handelshuur en pacht. 54 D. VANOUTRIVE, 40. 55 Voor meer hierover zie J. BAECK, “Gevolgen tussen partijen (met inbegrip van de aanvullende en de beperkende werking van de goede trouw)” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Commentaar bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2004, 14-15. 49
11
De mogelijkheid tot beëindiging of opzegging van een huurcontract van onbepaalde duur is gebaseerd op het beginsel van de individuele vrijheid56. Gekoppeld aan het verbod op eeuwigdurende overeenkomsten, vertoont de regel dat overeenkomsten van onbepaalde duur te allen tijde kunnen worden opgezegd de kenmerken van een algemeen rechtsbeginsel.
2.2 Huur van bepaalde duur Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist57.
2.2.1 Situering Opdat een huurcontract van rechtswege en zonder opzegging een einde zou kunnen nemen, dient aan een dubbele cumulatieve voorwaarde voldaan te worden. Het huurcontract moet schriftelijk aangegaan zijn en een door de partijen onderhandelde bepaalde duur bevatten. In principe komen de partijen de gewenste looptijd van het huurcontract vrij overeen. Toch geldt ook hier de maximumtermijn van negenennegentig jaar58. Het is ingevolge de contractvrijheid uiteraard perfect mogelijk dat de overeenkomst toch een opzegging behoeft omdat de partijen dit in onderling akkoord hebben bedongen. Ondanks de letter van de wet is het raadzaam om toch in elke situatie een opzegging te geven. Op die manier kan men immers het ontstaan van een stilzwijgende huurverlenging voorkomen59.
2.2.2 Voortijdige beëindiging Schriftelijke huurcontracten die voor bepaalde duur zijn aangegaan kunnen door de partijen niet voortijdig opgezegd worden60. Toch blijkt uit de rechtspraak dat deze regel niet absoluut is. Het tegenhouden van een voortijdige beëindiging mag meer bepaald geen rechtsmisbruik uitmaken. Dit is wel het geval wanneer een recht gebruikt wordt met het oogmerk een ander te schaden, of wanneer een recht uitgeoefend wordt op een voor de ander nadelige manier terwijl de rechthebbende voor een even nuttige en voor de ander minder nadelige uitoefeningswijze 56
R. KRUITHOF, H. MOONS en C. PAULUS, “Overzicht van rechtspraak (1965-1973). Verbintenissen”, TPR 1975, 449; R. VAN RANSBEECK, “De opzegging”, RW 1995-96, p. 350, nr. 32. 57 Art. 1737 BW. 58 Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790. 59 D. VANOUTRIVE, 41. 60 In de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet wordt hierop een uitzondering gemaakt.
12
had kunnen kiezen, of wanneer het uitoefenen van een recht op een manier geschiedt die voor de rechthebbende meer voordeel inhoudt dan een andere uitoefeningswijze, maar aan de ander een disproportioneel groter nadeel berokkent61. Zo oordeelde de rechter dat de eis van de verhuurder tot handhaving van de huurovereenkomst terwijl de huurder het goed voortijdig wil verlaten, een geval van rechtsmisbruik kan opleveren wanneer de huurder te goeder trouw heeft gehandeld en ernstige redenen heeft om uit het goed te treden. Dergelijke vaststelling biedt de rechter de mogelijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken mits schadevergoeding in hoofde van de huurder62.
Niets staat de partijen echter in de weg om in een schriftelijk huurcontract van bepaalde duur uitdrukkelijk te bedingen dat voortijdig beëindigen wel mogelijk is. Zo kan overeengekomen worden dat het huurcontract voor een bepaalde of onbepaalde duur blijft verder lopen, tenzij er gedurende een bepaalde periode opzegging gegeven wordt63.
2.2.3 Stilzwijgende wederverhuring Indien de huurder, na beëindiging van een voor bepaalde duur bij geschrift gesloten overeenkomst, het goed zonder verzet van de verhuurder verder blijft bewonen, is er wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft64.
Wanneer een opzegging is betekend, kan de huurder, hoewel hij in het genot gebleven is, zich niet beroepen op een stilzwijgende wederinhuring65.
2.2.3.1 Situering Uit de bewoordingen van de wetgever blijkt duidelijk dat er een nieuw huurcontract tot stand komt66. Een wederverhuring valt immers niet te assimileren met een huurverlenging67. Aangezien de bepaling niet van openbare orde, noch van dwingend recht is, staat het de partijen vrij anders te bedingen. Zo kan een contract voorzien dat de huurder nooit beroep kan doen
op
een
stilzwijgende
wederverhuring
of
worden
er
andere
voorwaarden
61
W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 100-103. Cass. 16 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 686; Vred. Lokeren 18 februari 1994, T.Not. 1996, 28. 63 W. GOOSSENS, “Duur, opzegging en verlenging van de huurovereenkomst”, in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 519. 64 Art. 1738 BW. 65 Art. 1739 BW. 66 Y. MERCHIERS, Les baux. Le bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 271. 67 C. ENGELS, 156. 62
13
overeengekomen dan in het initieel contract68. Het contractueel beding waarin de mogelijkheid van stilzwijgende wederverhuring wordt geschrapt, heeft echter geen sluitende werking. Wanneer de huurder na het verstrijken van de termijn in het goed gelaten wordt door de verhuurder en deze laatste huurgeld blijft ontvangen, wordt immers aangenomen dat de partijen impliciet afzien van de overeengekomen onmogelijkheid tot stilzwijgende wederverhuring.
2.2.3.2 Verzet van de verhuurder Een stilzwijgende wederverhuring is slechts mogelijk wanneer een beëindigde huur van bepaalde duur voorligt, partijen de nodige bekwaamheid bezitten om een huurcontract aan te gaan en de verhuurder zijn instemming daartoe verleent. Laatstgenoemde voorwaarde veronderstelt dat de huurder aanhoudend, blijvend en ondubbelzinnig detentor is gebleven van het gehuurde goed en de verhuurder zich op geen enkel moment daartegen heeft verzet 69. Het protest kan blijken uit een opzegging vóór het verstrijken van de bepaalde duur of uit een aanmaning het goed te ontruimen na de overeengekomen huurtijd70. Zoals hierboven reeds aangestipt kan de eventuele stilzwijgende wederverhuring ook in het initieel contract voorkomen worden door een uitdrukkelijk beding, al biedt dit geen absolute zekerheid. De wens tot verzet tegen de stilzwijgende wederverhuring moet in elk geval ondubbelzinnig zijn, ongeacht de soort handeling die hij daartoe aanwendt71.
2.2.3.3 Opzegging Een schriftelijk huurcontract dat voor bepaalde duur is aangegaan, eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn en behoeft bijgevolg geen opzegging. Wanneer de verhuurder geenszins de intentie heeft om het goed weder te verhuren bij het einde van de contractueel bedongen looptijd, is het aanbevelingswaardig om toch een opzegging te betekenen. De situatie waarin de huurder dan toch het goed blijft betrekken wordt in de rechtsleer niet eenduidig gekwalificeerd72. Volgens de ene strekking bezet de huurder het goed dan zonder
68
D. VANOUTRIVE, 41. Cass. 30 november 1990, Arr. Cass. 1990-91, 358 en Pas. 1991, I, 323. 70 C. ENGELS, 156. 71 Cass. 18 oktober 2001, Arr. Cass. 1990-91, 358. 72 D. VANOUTRIVE, 42. 69
14
recht of titel73, volgens andere auteurs is er in dat geval sprake van een bezetting ter bede waaraan de verhuurder op elk ogenblik een einde kan stellen74.
2.3 Beëindiging in onderling akkoord Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht75.
2.3.1 Situering Zolang dit niet in strijd is met de openbare orde, de goede zeden en het dwingend recht, kunnen partijen ingevolge de contractvrijheid zelf bepalen wat zij willen vastleggen in een overeenkomst. Deze regel behoort tot het algemeen verbintenissenrecht en is bijgevolg van toepassing op huurcontracten voor zover het gemeen huurrecht of bijzondere wetgeving inzake huur niets afwijkends bevatten. In feite is het de meest vanzelfsprekende en eenvoudige wijze van beëindiging van een huurcontract. Partijen beslissen immers zelf, in onderling akkoord, dat ze voortijdig een einde wensen te stellen aan een bestaand huurcontract. Om bewijsproblemen te vermijden, wordt deze overeenstemming best in een geschrift vastgelegd76.
2.4 Ontbinding wegens een contractuele tekortkoming Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder77.
73 74
T. DE KEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN, Praktijkgids Huur, Mechelen, Kluwer, 2006, 22-23. M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006,
528. 75 Art. 1134 BW. 76 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 60. 77 Art. 1741 BW.
15
2.4.1 Situering Art. 1741 BW heeft eerst en vooral betrekking op de situatie waarin het goed teniet gaat door een toerekenbare contractuele tekortkoming in hoofde van één van de partijen bij het huurcontract. De bepaling omvat bijgevolg niet, in tegenstelling tot art. 1722 BW, het tenietgaan ten gevolge van overmacht of toeval. Daarnaast beoogt art. 1741 BW ook de gevallen waarin een partij bij het huurcontract nalaat de verplichtingen die op hem rusten ingevolge de wet of de overeenkomst op een correcte wijze na te komen. Een huurcontract doet namelijk aan weerskanten een hele resem verbintenissen ontstaan. Zo is de huurder ertoe gehouden de huurprijs te betalen78 en het goed als een goed huisvader te gebruiken79. Hij moet bovendien het gehuurde goed van genoegzaam huisraad voorzien 80 en ervoor zorgen dat hij bij afloop van de huur het pand kan teruggeven81. Op de verhuurder rust de verplichting het goed aan de huurder te leveren82, het in een zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is83 en het mogelijk te maken dat de huurder het rustig genot daarvan heeft zolang de huur duurt84.
Om te weten te komen wat de ene partij kan ondernemen als de andere partij nalaat zich naar de contractuele verplichtingen te schikken, moet eerst een belangrijke afweging gemaakt worden85. Daarbij wordt afgetoetst of de niet-nakoming van de verplichting een voldoende ernstige wanprestatie uitmaakt om met toepassing van art. 1741 BW de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van één van de partijen te rechtvaardigen86. Art. 1741 BW moet beschouwd worden als een bevestiging van het gemeenrechtelijk keuzerecht van art. 1184 BW87. Laatstgenoemde bepaling stipuleert dat wederkerige contracten steeds stilzwijgend een ontbindende voorwaarde bevatten voor het geval dat één van beide partijen haar verbintenis niet nakomt. Daardoor kan de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd kiezen om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren
78
Art. 1728, 2° BW. Art. 1728, 1° BW. 80 Art. 1752 BW. 81 Art. 1730-1735 BW. De plicht tot teruggave houdt tevens in dat de huurder instaat voor brand. 82 Art. 1719, 1° BW. 83 Art. 1719, 2° BW. 84 Art. 1719, 3° BW. 85 Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584. 86 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 13. 87 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 547. 79
16
wanneer dit mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding te vorderen.
2.4.2 Afweging 2.4.2.1 Contractuele tekortkoming Gevestigde rechtspraak toont aan dat de feitenrechter op grond van de concrete omstandigheden van ieder geval afzonderlijk op onaantastbare wijze oordeelt of een contractuele fout voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken 88. Enkel een toerekenbare, wezenlijke tekortkoming of een tekortkoming aan een wezenlijke verbintenis van de overeenkomst, is voldoende ernstig om de sanctie van de ontbinding te rechtvaardigen. Bovendien moet de gewichtigheid van de tekortkoming beoordeeld worden in verhouding tot de ernst die de sanctie van de ontbinding in het contract inneemt, in die zin dat er een proportionele verhouding moet zijn tussen beide89. Zo zal een tijdelijke wanbetaling door de huurder niet als een wezenlijke tekortkoming, die de ontbinding van de huurovereenkomst in zijn nadeel rechtvaardigt, aangemerkt worden 90. De sanctie van ontbinding zou immers disproportioneel zijn ten opzichte van de tekortkoming. De rechter was dan ook de mening toegedaan dat een veroordeling tot betaling van de moratoire interesten aan de in de overeenkomst bedongen rentevoet in verhouding een meer passende straf was91. Wanneer de huurder daarentegen meer dan 20 maanden systematisch en telkens onder dreiging van een rechterlijke procedure verzuimt de huurprijs tijdig te betalen, maakt dit een wanprestatie uit die de ingrijpende gevolgen van een ontbinding legitimeert 92.
De partij die de inbreuk op de contractuele verplichting inroept zal uiteraard eerst het bewijs moeten leveren van de tekortkoming93. Aangezien dit als een rechtsfeit beschouwd wordt, kan het bewijs met alle middelen van recht geleverd worden, getuigen en vermoedens daarin begrepen. Het is uiteraard niet ondenkbaar dat zowel de huurder als de verhuurder een contractuele tekortkoming hebben begaan. De ontbinding van de huur kan dan, zoals bij elke 88
Cass. 8 december 1960, Pas. 1961, I, 382; Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701; Cass. 28 mei 1965, Pas. 1965, I, 1051; Cass. 15 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1190, Pas. 1981, I, 1179; Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584, Pas. 1991, I, 520, RW 1991-92, 774. 89 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 13. 90 Vred. Roeselare 1 maart 1996, RW 1997-98, 1054; Vred. Gent 23 december 1999, TGR 2000, 11; Vred. Gent 27 september 2001, TGR 2002, 5. 91 Vred. Torhout 3 oktober 1995, Huur 1998-99, 41. 92 Rb. Leuven 24 november 1999, Huur 2000, 74. 93 Art. 870 BW en art. 1315 BW.
17
overeenkomst met wederkerige verbintenissen, in het nadeel van beide partijen uitgesproken worden indien de contractuele wanprestaties gelijktijdig plaatsvinden94. In geval van opeenvolgende ernstige contractuele tekortkomingen zal enkel de chronologisch eerste in aanmerking genomen worden voor de ontbinding van het contract en zal de latere enkel nog in een buitencontractuele context beoordeeld kunnen worden95.
2.4.2.2 Uitoefening van het keuzerecht De door de contractspartij gemaakte keuze tussen uitvoering in natura en gerechtelijke ontbinding wordt principieel gerespecteerd door de rechtbank, behoudens rechtsmisbruik96. Het verbod op rechtsmisbruik is een algemeen rechtsbeginsel dat gesteund wordt op art. 1134 BW dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd 97. Ook al beschikt een partij bijgevolg over een principieel keuzerecht, toch zal de uitoefening daarvan niet op een manier mogen geschieden die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtige en bezorgde persoon98. Bij de beoordeling daarvan wordt getoetst aan de finaliteit, de proportionaliteit, de keuze van de minst schadelijke van diverse oplossingen en aan de aanwezigheid van een wettig belang om de vordering tot ontbinding in te stellen99. Het is dus aan de rechter om bij de beoordeling van de in het geding zijnde belangen rekening te houden met alle omstandigheden van de zaak100. Zo werd geoordeeld dat de verhuurder zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik wanneer hij de uitvoering van een huurcontract nastreeft terwijl de huurder het pand al verlaten en ontruimd heeft omdat hij werd genoodzaakt tot een vertrek naar het buitenland wegens ernstige en te rechtvaardigen redenen101. In dezelfde zin werd beslist over een verhuurder die de uitvoering in natura eiste terwijl de huurder te goeder trouw het huurgoed voortijdig verlaten had omdat
94
Cass. 15 juni 1993, Arr. Cass. 1995, 611. L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 744. 96 Cass. 30 januari 2003, TBBR 2004, afl. 7, 405; Kh. Brussel 29 juni 2007, RABG 2008/10, 623. 97 Cass. 19 september 1983, Arr. Cass. 1984, 55, Pas. 1984, I, RW 1983-84, 1480, TBH 1985, noot W. RAUWS, JT 1985, 56, noot S. DUFRENE en RCJB 1986, 282, noot J.L. FAGNART. 98 Cass. 10 september 1971, Arr. Cass. 1972, 32, Pas. 1972, I, 28 en RW 1971-72, 321, conclusie W. GANSHOF VAN DER MEERSCH; P. VAN OMMESLAGHE, “Abus de droit, fraude aux droits des tiers et fraude à la loi” (noot onder Cass. 10 september 1971), RCJB 1976, 303. 99 B. HUBEAU en W. RAUWS, ‘De toepassing van de leer van het rechtsmisbruik in het huurrecht’, TBBR 1987, 113-129 en 1988, 31-53. 100 Cass. 27 februari 2004, Res Jur. Imm. 2004, 189. 101 Vred. Brasschaat 22 november 1984, T.Vred. 1996, 74. 95
18
hij eindelijk een sociale woning toegewezen had gekregen waardoor zijn financiële situatie draaglijker kon worden102.
Hieruit kan afgeleid worden dat de uitvoering in natura van een huurovereenkomst niet meer kan gevorderd worden wanneer dit rechtsmisbruik inhoudt103 of wanneer uit de omstandigheden blijkt dat dit niet langer mogelijk is104.
De sanctie op misbruik van recht bestaat niet in het verbeuren van dat recht maar wel in het opleggen van de normale uitoefening ervan of in het herstel van de schade ten gevolge van dat misbruik indien dit werd gevorderd door de andere partij105.
2.4.3 Ontbinding 2.4.3.1 Gevolgen De ontbinding van de overeenkomst dooft alle erin gelegen verbintenissen uit en bevrijdt de contractspartijen zowel voor de toekomst als voor het verleden106. Huurcontracten vormen echter een uitzondering op dit principe. De ontbinding in rechte van een huurcontract reikt, zoals elk wederkerig contract met doorlopende prestaties, wat betreft de gevolgen ervan, terug tot op het moment van de inleiding van de rechtsvordering107. Ofwel zijn de prestaties die in het verleden doorlopend uitgevoerd werden immers in evenwicht, ofwel wordt de teruggave ervan als onmogelijk beschouwd. Terugkomen op het verleden is in deze context dus ongewenst en/of onrealistisch. Om deze reden zal de ontbinding dan ook enkel voor de toekomst plaatsgrijpen108.
2.4.3.2 Alternatieven Wanneer een partij in gebreke blijft haar contractuele verplichtingen correct na te leven, kan de andere partij zich tot de rechter wenden en de gedwongen uitvoering of de ontbinding van het huurcontract vorderen. Dit werd hierboven reeds besproken. Optreden tegen een
102
Cass. 16 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 683. Cass. 30 september 1983, Arr. Cass. 1983-1984, 96; Cass 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74. 104 Cass. 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74; Cass. 14 april 1994, Arr. Cass. 1994, 374. 105 Cass. 5 maart 1984, Arr. Cass. 1983-84, 374. 106 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 773. 107 Cass. 8 oktober 1987, Arr. Cass. 1987-88, 164; Cass. 23 juni 2006, Pas. 2006, 1488. 108 S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, AntwerpenApeldoorn, Maklu, 1994, 303-304. 103
19
contractuele wanprestatie kan echter ook nog via de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring en de niet-uitvoeringsexceptie.
2.4.3.2.1 Buitengerechtelijke ontbindingsverklaring Zoals gezien moet de ontbinding op grond van art. 1184, lid 3 BW normaal gezien in rechte gevorderd worden. Het Hof van Cassatie heeft echter in twee belangrijke arresten beslist dat deze regel niet belet dat een contractspartij in een wederkerige overeenkomst op eigen gezag en op eigen risico overgaat tot de niet-uitvoering van haar verbintenissen en de wederpartij ervan op de hoogte brengt dat zij de overeenkomst als beëindigd beschouwt 109. De rechtmatigheid van deze eenzijdige beslissing wordt dan aan de beoordeling van de rechter onderworpen bij een latere vordering tot gerechtelijke ontbinding. Aangezien de rechterlijke tussenkomst in deze hypothese a posteriori plaatsvindt, verliest de rechter zijn voorafgaande uitstelbevoegdheid. De mogelijkheid om de redelijkheid van de ontbindingssanctie na te gaan blijft echter onverlet110. De goede trouw vereist dan ook dat de partij die tot een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring overgaat voorzorgsmaatregelen neemt om de rechterlijke controle achteraf mogelijk te maken.
Opdat een partij een buitengerechtelijke eenzijdige ontbinding zou kunnen inroepen, moet aan drie voorwaarden voldaan zijn111. Er moet eerst en vooral een ernstige aan een contractspartij toerekenbare contractuele tekortkoming bestaan die de gerechtelijke ontbinding kan rechtvaardigen. Daarnaast dient de uitstelbevoegdheid van de rechter zinloos of zonder voorwerp geworden te zijn, zoals bij spoedeisende gevallen of wanneer iedere verdere uitvoering van de overeenkomst onmogelijk geworden is. Tot slot is de initiatiefnemende partij ertoe gehouden de wederpartij vooraf ondubbelzinnig in kennis te stellen van de voorgenomen eenzijdige ontbindingsverklaring en van de concrete wanprestatie die daartoe aanleiding geeft.
109
Cass. 2 mei 2002, RW 2002-03, 503; Cass. 2 mei 2002, TBBR 2003, 337. S. STIJNS, “De buitengerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie in wederkerige overeenkomsten: door het Hof van Cassatie erkend, doch tegelijk miskend”, TBBR 2003, 258-272. 111 S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, AntwerpenApeldoorn, Maklu, 1994, 601-621. 110
20
2.4.3.2.2 Niet-uitvoeringsexceptie De niet-uitvoeringsexceptie wordt beschouwd als een algemeen rechtsbeginsel112. Ze houdt in dat, in wederkerige overeenkomsten, een partij zonder de tussenkomst van de rechter de uitvoering van haar verbintenissen mag opschorten indien zij bewijst dat haar medecontractant in gebreke is gebleven zijn verbintenissen uit die overeenkomst uit te voeren, totdat hij die uitvoert113. Degene die de exceptie inroept, wordt de excipiens genoemd.
De exceptio non adimpleti contractus raakt de openbare orde niet zodat de contractspartijen deze exceptie in principe conventioneel kunnen uitsluiten of beperken. Ze beschikken echter niet over deze contractsvrijheid voor wat betreft de imperatieve wettelijke bepalingen. Zo is het niet toegelaten de niet-uitvoeringsexceptie van de huurder uit te sluiten of te beperken voor wat betreft de plicht van de verhuurder om een huurwoning te leveren in een staat die voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid114.
Om de exceptie succesvol te kunnen opwerpen, moet er sprake zijn van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan een of meer hoofdverplichtingen van de overeenkomst115. Het spreekt voor zich dat de exceptie niet gehanteerd kan worden als degene die ze wil opwerpen zelf aandeel heeft in de contractuele wanprestatie116. Hetzelfde geldt wanneer de verbintenissen gelijktijdig moeten uitgevoerd worden of wanneer de partij die de exceptie wil opwerpen eerst moet presteren117. De excipiens moet zowel schuldenaar als schuldeiser van een of meer contractuele verbintenissen zijn en over een zekere en als eerste opeisbare schuldvordering beschikken118. Als de excipiens reeds gepresteerd heeft, behoort een beroep op de exceptie niet tot de mogelijkheden119. Er moet bovendien juridische samenhang zijn 112
A. BOSSUYT, “Algemene rechtsbeginselen”, Jaarverslag Hof van Cassatie 2002-2003, 115-116.
113
Cass. 26 mei 1989, Arr. Cass. 1988-89, 1131 en Pas. 1989, 1020; Cass. 2 november 1995, Arr. Cass. 1995, 946, Pas. 1995, 977, AJT 1996-97, 69 en Huur 1996, 95, noot P. VAN DER PUTTEN; Cass. 21 november 2003, Pas. 2003, 1864, TBBR 2005, 295 en TBBR 2006, 39, noot P. WÉRY. 114 P. DE SMEDT, “Het gewijzigde woninghuurrecht” in M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Bijzondere overeenkomsten. Grondige studies, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1997, 49. 115 Cass. 7 februari 1979, Arr. Cass. 1978-79, 661, Pas. 1979, 654 en RW 1978-79, 2453; Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 432. 116 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 538, nr. 1277. 117 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 462. 118 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 532-533, nrs. 1271-1272. 119 Cass. 22 april 2002, Pas. 2002, 970 en TBBR 2004, 399.
21
tussen de opgeschorte verbintenis en de zekere, opeisbare schuldvordering120. Zo bestaat er bijvoorbeeld een onderlinge afhankelijkheid tussen enerzijds de verbintenis van de verhuurder tot levering en onderhoud in goede staat en anderzijds de plicht van de huurder tot betaling van de huurprijs121.
Ook hier veronderstelt het beginsel van de goede trouw dat de partij tegen wie de exceptie aangewend wordt, op de hoogte gesteld wordt van haar contractuele tekortkoming122. Er moet bovendien steeds een evenredigheid bestaan tussen de opschorting van de eigen verbintenissen en de nadelige gevolgen ervan voor de wederpartij. De excipiens handelt in strijd met de goede trouw wanneer het voordeel dat voortvloeit uit de toepassing van de exceptie manifest buiten verhouding is tot het nadeel dat de andere partij erdoor ondervindt123. Het komt er dus eigenlijk op neer dat het gebruik van de exceptie van niet-uitvoering de toets van het rechtsmisbruik moet kunnen doorstaan. Indien de rechter achteraf tot de bevinding komt dat dit niet het geval is, kan hij beslissen tot een contractuele wanprestatie in hoofde van de persoon die de exceptie opwierp en de ontbinding van de overeenkomst in zijn nadeel uitspreken124.
2.4.4 Strafbeding Partijen doen er goed aan om een clausule in het huurcontract op te nemen die betrekking heeft op de schadelijke gevolgen van een eventuele wanprestatie. Zo is het mogelijk de vergoeding die de huurder moet betalen wanneer het huurcontract ontbonden is wegens nietbetaling van de huurgelden op voorhand vast te leggen. De wet125 en de rechtspraak126 kwalificeren dergelijke bepaling als een strafbeding, met name een beding waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van
120
Cass. 12 september 1973, Arr. Cass. 1974, 36. J. HERBOTS, “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail” (noot onder Cass. 6 maart 1986), RCJB 1990, p. 585-586, nr. 23. 122 S. STIJNS, Verbintenissenrecht, boek I, Brugge, die Keure, 2005, 209. 123 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 542, nr. 1281. 124 Cass. 6 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088. 125 Art. 1226 BW. 126 Kh. Oudenaarde 18 mei 2010, aangehaald door D. COTTENIE, Huur: 73 recente elementaire vonnissen en arresten (2009, 2010, 2011): algemeen huurrecht, handelshuur, makelaar, pacht, sociale woninghuur, woninghuur/ een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie, Gent, Elementaire rechtspraak vzw, 2011, 84-89. 121
22
een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de nietuitvoering van de overeenkomst.
Deze rechtsfiguur wordt hier kort aangehaald om twee redenen. Ten eerste omdat ze zeer frequent voorkomt in huurcontracten en ten tweede omdat ze duidelijk moet onderscheiden worden van een ander soort beding, met name het opzegbeding127. Laatstgenoemde rechtsfiguur verleent een partij het recht om eenzijdig een einde te stellen aan de overeenkomst, los van enige wanprestatie128. Het verschil tussen beide concepten is in deze context vooral van belang om de rechterlijke bevoegdheid af te bakenen. Bij strafbedingen kan de rechter op grond van zijn gemeen matigingsrecht 129 de verhouding tussen het overeengekomen bedrag en de schade die door de wanprestatie kon verwacht worden, beoordelen. Deze toetsingsmogelijkheid is niet aan de orde wanneer er sprake is van een verbrekingsbeding. Een strafbeding is principieel indemnitair van aard130. Dit betekent dat de overeengekomen som een forfaitaire vergoeding moet uitmaken voor de schade die door de partijen op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst redelijkerwijs kon worden voorzien als gevolg van de wanprestatie van de schuldenaar131. Het criterium van de potentiële schade impliceert dat een strafbeding noodzakelijk een vergoedend karakter moet bezitten en dus niet als een boete mag begrepen worden. Dit is ook de reden waarom de term schadebeding beter de inhoud weerspiegelt van deze rechtsfiguur. Wanneer de rechter vaststelt dat de overeengekomen som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade veroorzaakt door een wanprestatie te vergoeden, kan hij het beding matigen doch niet nietig verklaren132. De ondergrens die de rechter daarbij moet respecteren, is de werkelijke schade. Aangezien de wetgever in art. 1231, §1, lid 1 BW het woord “kennelijk” 127
Cass. 8 december 1988, Arr. Cass. 1988-89, 427; Cass. 6 december 1996, Arr. Cass. 1996, 1169; Cass. 22 oktober 1999, Arr. Cass. 1999, 1318; Cass. 30 maart 2001, Pas. 2001, 560, noot BRESSELEERS; Cass. 6 september 2002, RABG 2003, 637. 128 S. STIJNS, De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen, Maklu, 1994, 323; R. PASCARIELLO, “De verbrekingsvergoeding als tegenprestatie voor het eenzijdig beëindigingsrecht van de schuldenaar”, AJT 1997-98, 104; K. VAN RAEMDONCK, “Einde van de omzeiling van het verbod op strafbedingen via de vergoeding voor de uitoefening van een contractueel eenzijdig verbrekingsrecht bij overeenkomsten met opeenvolgende prestaties?”, RW 1996-97, 987. 129 Art. 1231 BW. 130 Cass. 17 april 1970, Arr. Cass. 1970, 754, noot E. KRINGS; Cass. 29 februari 1996, Arr. Cass. 1996, 208. 131 I. DEMUYNCK, “De nieuwe wet op de strafbedingen: het matigingsrecht gelegaliseerd”, RW 1999-2000, 106. 132 Cass. 6 december 2002, RW 2003-04, 704, noot A. GOEGEBUER, JLMB 2003, 1485, noot P. WÉRY en RAGB 2003, 645, noot J. BAECK.
23
hanteert, leidt het geen twijfel dat de rechter slechts over een marginaal toetsingsrecht beschikt bij de beoordeling van het bovenmatig karakter van schadebedingen133. Bijgevolg zal er pas gematigd kunnen worden wanneer geen enkel redelijk persoon bij het aangaan van de overeenkomst de vergoeding van de potentiële schade voor de desbetreffende contractuele wanprestatie dermate hoog zou hebben geraamd134. Zelfs als een schadebeding geldig is overeenkomstig art. 1231 BW kan de rechter nog steeds een beroep doen op zijn matigingsbevoegdheid135. Dit is het geval wanneer een contractpartij een schadebeding op een zodanige wijze gebruikt dat hij daarbij kennelijk de grenzen overschrijdt van de normale uitoefening van de aan dat beding verbonden rechten door een redelijk en bedachtzaam persoon geplaatst in dezelfde omstandigheden. Wanneer de rechter een misbruik vaststelt van het contractuele recht een beroep te doen op het schadebeding, zal hij de uitoefening van dat recht beperken tot op zijn normaal niveau en dus de vergoeding verminderen tot de werkelijk geleden schade136.
2.4.5 Gebruik dat ingaat tegen de bestemming of nadeel kan berokkenen aan de verhuurder Indien de huurder het gehuurde voor een ander gebruik bezigt dan waarvoor het bestemd was, of voor een gebruik waaruit enig nadeel kan ontstaan voor de verhuurder, kan deze, naar gelang van de omstandigheden, de huur doen ontbinden137.
2.4.5.1 Situering De wet legt de huurder twee hoofdverplichtingen op138. Naast de betaling van de huurprijs is hij ertoe gehouden het gehuurde goed te gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebrek aan overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt. In feite 133
I. DEMUYNCK, “De nieuwe wet op de strafbedingen: het matigingsrecht gelegaliseerd”, RW 1999-2000, 107; J. HERBOTS, “De nieuwe wet op schadebedingen: het zogenaamde strafbeding”, in Verbintenissenrecht, Themis, School voor postacademische juridische vorming, 2000-2001, 39-46; B. WYLLEMAN, “Nieuwe wetgeving inzake strafbedingen en moratoire interest”, AJT 1998-99, 704. 134 Parl. St. Kamer 1997-98, nr. 1373/4, p. 9, 11 en 14. 135 J. BAECK, “Gevolgen tussen partijen (met inbegrip van de aanvullende en de beperkende werking van de goede trouw)” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Commentaar bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2004, 95; I. SAMOY, “De geoorloofdheid van schadebedingen na de wet van 23 november 1998: de figurantenrol van de werkelijk geleden schade en van de nietigheidssanctie”, R. Cass. 2001, p. 347, nr. 10. 136 Bergen 2 december 1996, JT 1997, 272; Rb. Charleroi 29 februari 1996, TBBR 1997, 326; Arbrb. Antwerpen 15 mei 1997, Soc. Kron. 1998, 451. 137 Art. 1729 BW. 138 Art. 1728 BW.
24
concretiseert art. 1729 BW de actie die de verhuurder kan ondernemen bij niet-naleving van bovengenoemde verplichting die op de schouders van de huurder rust. De verhuurder heeft immers een concrete zaak met een bepaalde bestemming in huur gegeven en van de huurder mag verwacht worden dat hij deze respecteert139.
2.4.5.2 Uitdrukkelijke bestemming Wanneer partijen expliciet een welomschreven bestemming in het huurcontract hebben opgenomen, moet deze strikt geïnterpreteerd worden140. Toch blijkt uit de rechtspraak dat deze regel niet altijd even streng wordt opgevolgd. Waar de ene rechter oordeelt dat de omvorming van café naar jeugdhuis een brug te ver is141, is de andere van mening dat de reorganisatie van café naar café-restaurant perfect geoorloofd is en binnen de bestemming blijft142.
Om discussies preventief te beteugelen doen de partijen er dus goed aan de bestemming zo nauwgezet mogelijk te omschrijven in het huurcontract. Zo zal het beding dat een goed enkel voor ‘burgerlijke bewoning’ mag gebruikt worden voorkomen dat er een handel in het goed gevestigd zal worden143. Datzelfde beding zal echter niet met zekerheid uitsluiten dat een huurder zijn vrij beroep in het pand mag uitoefenen wanneer de verhuurder bij aanvang van de huur op de hoogte was van het beroep van de huurder144. Dit kan alleen gegarandeerd worden door te bepalen dat het goed uitsluitend voor bewoning aangewend mag worden145.
2.4.5.3 Afwezigheid van een uitdrukkelijke bestemming Het ontbreken van een formele bestemming heeft tot gevolg dat bij betwistingen de werkelijke wil van de partijen achterhaald zal moeten worden en dat er meer ruimte is voor
139
M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 445. 140 Cass. 6 maart 1924, Pas. 1924, I, 234. 141 Rb. Tongeren 21 december 1967, RW 1967-68, 1963. 142 Vred. Sint-Truiden 12 december 1972, T.Not. 1973, 15. 143 Rb. Brussel 4 december 1954, JT 1955, 155. 144 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 447. 145 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 447; D. VANOUTRIVE, 30.
25
interpretatie. Elementen aan de hand waarvan de intentie van de partijen blootgelegd kan worden zijn onder andere de aard en de vroegere bestemming van het goed146.
2.4.5.4 Sanctie De wet biedt de verhuurder de mogelijk om de ontbinding van het huurcontract te vorderen. Aangezien dit een zware sanctie met verstrekkende gevolgen voor de huurder kan zijn, beschikt de rechter over een soevereine beoordelingsbevoegdheid waarbij de ernst van de inbreuk wordt nagegaan en de afweging gemaakt wordt of deze al dan niet een ontbinding rechtvaardigt147.
2.4.6 Stofferingsverplichting De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur148.
2.4.6.1 Situering De stofferingsplicht strekt ertoe de betaling van de huurprijs te waarborgen en is nauw verbonden met het voorrecht van de onbetaalde verhuurder of verpachter149. De stofferende lichamelijke roerende goederen dienen als onderpand voor de door de wet bevoorrechte schuldvorderingen150. Alleen huurcontracten die een huis, zijnde een onroerend goed uit zijn aard, tot voorwerp hebben, vallen onder deze verplichting. Deze bepaling is van suppletief recht waardoor partijen anders kunnen overeenkomen.
2.4.6.2 Inhoud van de verplichting De huurder is wettelijk verplicht het goed van meubels te voorzien. De rechter oordeelt soeverein of het goed al dan niet van genoegzaam huisraad voorzien is. Daarbij mag hij echter geen rekening houden met goederen die niet vatbaar zijn voor beslag151. Normaalgezien is de waarde van de huisraad toereikend wanneer twee huurtermijnen en de kosten van beslag
146
M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 445. 147 Vred. Ukkel 22 augustus 1988, JT 1989, 184. 148 Art. 1752 BW. 149 Art. 20, 1° Hyp. W. 150 C. ENGELS, 177. 151 Art. 1408 Ger. W.
26
gedekt zijn152. Een huurder die consequent de huurgelden tijdig overmaakt aan zijn verhuurder maar in gebreke blijft het goed van genoegzaam huisraad te voorzien, loopt het gevaar dat het huurcontract ontbonden wordt in zijn nadeel153. Een stipte betaling ontslaat de huurder dus geenszins van zijn stofferingsplicht. Het is een voortdurende verbintenis die de volledige duur van de huur bestrijkt. Wanneer de huurder de stofferende huisraad uit het goed verwijdert om dit aan de macht en het voorrecht van de verhuurder te onttrekken, is pandbeslag mogelijk154. De verhuurder kan dan zijn volgrecht155 uitoefenen binnen een beperkte termijn en beslag tot terugvordering leggen156. De stofferingsplicht strekt echter niet zover dat de huurder het goed ook daadwerkelijk moet bewonen.
2.4.6.3 Sanctie De rechter kan de ontbinding van het huurcontract uitspreken indien niet of onvoldoende aan de stofferingsplicht is voldaan. Hij zal de ernst van de tekortkoming evalueren en afwegen of deze zwaarwichtig genoeg is om tot ontbinding te besluiten157. Het opleggen van een dwangsom of een veroordeling tot betaling van schadevergoeding behoren tevens tot de mogelijkheden158.
2.4.7 Wederverhuringsvergoeding In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt159.
2.4.7.1 Situering Wanneer een huurcontract door de fout van de huurder wordt ontbonden, is hij ertoe gehouden
de
verhuurder
schadeloos
te
stellen
door
betaling
van
een
wederbeleggingsvergoeding160. De verhuurder wordt vergoed voor het nadeel dat hij lijdt door
152
C. ENGELS, 177.
153
Vred. Andenne 15 juni 1972, J.Liège 1972-73, 39. Art. 1461 Ger. W. 155 Art. 20, 1° lid 5 Hyp. W. 156 Art. 1462-1463 Ger. W; D. VANOUTRIVE, 46. 157 S. DECANNIERE, K. GOETHALS en J. HENDRIKX (eds.), Het huurboek (aangepast aan de wet van 13 april 1997 met inbegrip van de Vlaamse wooncode), Berchem, EPO, 1998, 51. 158 C. ENGELS, 179. 159 Art. 1760 BW. 160 Y. MERCHIERS, Les baux. Le bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 324. 154
27
het verlies van huurgelden gedurende de periode die nodig is om het goed opnieuw te verhuren, alsook voor de andere schade die door de voortijdige beëindiging van het huurcontract is veroorzaakt161. In feite kan de wederbeleggingsvergoeding als een eenvoudige toepassing van het gemeenrechtelijk principe in art. 1184 BW beschouwd worden. Wanneer een wederkerige overeenkomst door de fout van een partij wordt ontbonden, is deze ertoe gehouden de door die ontbinding veroorzaakte schade aan de wederpartij te vergoeden162.
2.4.7.2 Begroting Wanneer partijen hieromtrent niets bedongen hebben, is het aan de rechter de termijn te bepalen die nodig is om het betrokken pand opnieuw te verhuren163. Daarbij wordt rekening gehouden met de situatie op de plaatselijke huurmarkt voor soortgelijke onroerende goederen op het ogenblik van ontbinding van het huurcontract164. Ook de aard, de algemene staat van onderhoud, de bestemming en de ligging van het betrokken goed zijn determinerende factoren in de begrotingsoefening. De rechtspraak wijst uit dat de wederverhuringsvergoeding één à drie maanden huurprijs bedraagt voor panden bestemd voor bewoning en tussen de vier à zes maanden schommelt voor wat handelspanden betreft165.
Niets staat de partijen in de weg om het bedrag van de wederverhuringsvergoeding die de ene aan de andere verschuldigd is bij ontbinding van het huurcontract vast te leggen. De clausule waarin dit eventueel gebeurt wordt gekwalificeerd als een schadebeding166. De partijen leggen immers vooraf op forfaitaire wijze het bedrag van de schadevergoeding vast dat betaald zal moeten worden bij een contractuele wanprestatie in hoofde van de huurder die de ontbinding van het huurcontract rechtvaardigt. Het benoemen van een contractueel bedongen wederverhuringsvergoeding als schadebeding heeft tot gevolg dat, om geoorloofd te zijn, de overeengekomen vergoeding een schadevergoedend karakter moet bezitten. Bij de 161
A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 14. 162 Vred. Namen 7 december 1999, Echos log. 2000, 88, noot L. THOLOMÉ. 163 Rb. Turnhout 1 maart 1984, Turnh.Rechtsl. 1983, 137. 164 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 15. 165 Zie in die zin voor de huur van een woning: Vred. Gent 17 juli 2001, RW 2002-2003, 596 (één maand huurprijs); Vred. Wolvertem 5 oktober 1995, T. Vred. 1997, 315 (twee maanden huurprijs); Vred. Doornik 1 juni 1999, Act. jur. baux. 1999, 152 (drie maanden huurprijs); vgl. voor handelshuur: M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, Les baux commerciaux in Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 1984, p. 271, nr. 411 (hierna verkort M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE). 166 Y. MERCHIERS, Les baux. Le bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 325; Vred. Wolvertem 5 oktober 1995, T. Vred. 1997, 315; Vred. Doornik 20 april 1999, Act. jur. Baux 2000, 10; Vred. Gent 9 oktober 2000, T. Huur 2002, 60; Vred. Gent 17 juli 2001, RW 2002-03, 596.
28
beoordeling zal het criterium van de potentiële schade gehanteerd worden om na te gaan of het bedrag van de overeengekomen vergoeding al dan niet overeenstemt met de redelijkerwijs te verwachten schade die een contractuele wanprestatie van de huurder kan doen ontstaan 167. Het is de rechter echter wel toegelaten om de werkelijke schade, bijvoorbeeld de werkelijke tijd die de verhuurder nodig had om het goed opnieuw te verhuren, in zijn redenering te betrekken om te beoordelen welke potentiële schade de partijen voor ogen hadden bij het aangaan van het huurcontract168. Wanneer blijkt dat het schadebeding geen schadevergoedend karakter heeft en het overeengekomen bedrag dus kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens wanprestatie te vergoeden, is de rechter bevoegd het beding te matigen169. De rechter kan daarnaast ook beslissen dat het bedongen bedrag
van
de
wederverhuringsvergoeding,
rekening
houdend
met
de
concrete
omstandigheden, geoorloofd is, maar de daadwerkelijke uitoefening van het schadebeding rechtsmisbruik oplevert. Dit zal meer bepaald het geval zijn wanneer de uitvoering een disproportioneel voordeel doet ontstaan voor de verhuurder omdat deze slechts geringe of helemaal geen schade heeft geleden170. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verhuurder vrijwel onmiddellijk en zonder kosten een nieuwe huurder gevonden heeft en geen dag huurgelden heeft moeten missen171.
2.5 Tenietgaan van het verhuurde goed Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd172.
167
Cass. 17 april 1970, Arr. Cass. 1970, 754, conclusie E. KRINGS, Pas. 1970, I, 711, BRH 1970, 701, noot R. DEBACKER, JT 1970, 545, RCJB 1972, 454, noot I. MOREAU-MARGRÈVE. Zie nadien in dezelfde zin: Cass. 24 november 1972, Arr. Cass. 1973, 302, Pas. 1973, I, 297, RW 1973-74, 2427, RCJB 1973, 307, noot I. MOREAU-MARGRÈVE; Cass. 28 november 1991, Arr. Cass. 1991-92, 282, Pas. 1992, I, 240, JLMB 1992, 290; Cass. 3 februari 1995, Arr. Cass. 1995, 130, Pas. 1995, I, 130, RW 1995-96, 226. 168 Cass. 29 februari 1996, Arr. Cass. 1996, 208, Pas. 1996, I, 221. 169 Art. 1231, §1, lid 1 BW. 170 Vred. Torhout 8 april 2003, RW 2004-05, 1434. 171 Vred. Brussel 30 oktober 1998, T.Vred. 2000, 59; Vred. Gent 20 november 1995, Huurrecht 1996, 49. 172 Art. 1722 BW.
29
2.5.1 Situering Deze bepaling concretiseert de gemeenrechtelijke overmachts- en risicoleer173 in de huurwetgeving174. Deze leer houdt in dat als in een wederkerige, niet-eigendomsoverdragende overeenkomst, zoals een huurovereenkomst, één van de partijen, in casu de verhuurder, ten gevolge van een vreemde oorzaak, zoals toeval of overmacht, in de definitieve onmogelijkheid verkeert haar verbintenissen na te komen, ook de wederpartij, in casu de huurder, wordt bevrijd van de nakoming van haar verbintenissen, zodat de huurovereenkomst haar bestaansreden verliest en voor de toekomst wordt ontbonden175.
Belangrijk is dat de huurder de verhuurder niet kan verplichten om het goed te herbouwen of een schadevergoeding te betalen voor zover het tenietgaan te wijten is aan toeval of overmacht. Net dat gegeven laat toe art. 1722 BW te onderscheiden van art. 1741 BW. Laatstgenoemde bepaling voorziet in een ontbinding van rechtswege bij tenietgaan van het verhuurde goed door een toerekenbare niet-nakoming van de contractuele verplichtingen in hoofde van één van de partijen176.
In geval van een gedeeltelijk tenietgaan biedt art. 1722, lid 2 BW de huurder een keuzemogelijkheid tussen prijsvermindering of ontbinding. Deze ontbinding geschiedt, in tegenstelling tot de situatie bij een volledig tenietgaan, niet van rechtswege maar wel door rechterlijke tussenkomst177.
2.5.2 Begrip tenietgaan 2.5.2.1 Materieel en juridisch De wetgever heeft voor een extensieve interpretatie van het begrip geopteerd. Een goed kan bijgevolg zowel in een materieel als in een juridisch opzicht tenietgaan 178. Het criterium is dat de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert om het in het huurcontract beloofde genot en
173
Art. 1147 en 1148 BW. Cass. 17 juni 1993, RW 1994-95, 1435. 175 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 11-12; S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 1994, 56-59; Cass. 17 april 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1038, Pas. 1980, I, 1030, RW 1981-82, 310. 176 D. VANOUTRIVE, 18. 177 Cass. 17 april 1980, RW 1981-82, 310. 178 D. VANOUTRIVE, 18. 174
30
gebruik te verzekeren aan de huurder179. Daarbij wordt in belangrijke mate rekening gehouden met de overeengekomen bestemming van het verhuurde goed in die zin dat het volstaat dat het goed niet meer kan dienen voor het contractueel bedongen gebruik180. De rechtspraak duidt een ingestort181 of door brand verwoest182 huis aan als voorbeelden van materieel tenietgaan. De situatie waarin een muur verhuurd wordt om reclameaffiches op aan te brengen en waarbij de nabuur, buiten de wil van de verhuurder, gebruik maakt van zijn recht om de muur gemeen te maken183, vormt dan weer een illustratie van een juridisch tenietgaan.
2.5.2.2 Volledig en gedeeltelijk De bestemming van het goed geldt tevens als maatstaf bij de beoordeling of er sprake is van een volledig dan wel gedeeltelijk tenietgaan. Zo is het geenszins vereist dat een goed volledig vernield is om van een volledig tenietgaan te kunnen spreken. Doorslaggevend is de vraag naar de mogelijkheid om alsnog de bedongen bestemming te realiseren. Bijgevolg zal de situatie waarin een goed slechts deels vernield is als een volledig tenietgaan beschouwd worden wanneer de verwezenlijking van de bestemming niet langer mogelijk is184. Het verschil tussen beide concepten kan verder toegelicht worden door enkele voorbeelden uit de rechtspraak. Wanneer het verhuurde goed dreigt in te storten door afbraakwerken aan een naburig pand185 of wanneer een goed slechts deels vernield is door brand maar de schade zo aanzienlijk is dat de huurder het goed moet verlaten wegens kostelijke en langdurige herstellingswerkzaamheden186, is er sprake van een volledig tenietgaan187. De situatie is anders wanneer door overstromingen en vochtproblemen alleen de kelder onbruikbaar wordt voor het beoogde doel188 of wanneer werken overlast veroorzaken die een nadelige invloed kan uitoefenen op de handel die in het goed wordt uitgeoefend, zonder dat deze activiteit
179
M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 591. 180 Rb. Antwerpen 2 oktober 1971, T.Vred. 1974, 263. 181 Rb. Verviers 1 februari 1989, RNB 1989, 170. 182 Vred. Torhout 29 oktober 1991, RW 1992-93, 786. 183 Vred. Namen 26 februari 1971, JL 1970-71, 215. 184 Rb. Verviers 1 februari 1989, RNB 1989, 171. 185 Vred. Brussel 27 juni 1960, T.Vred. 1962, 293. 186 Vred. Namen 18 maart 1980, RRD 1980, 232. 187 D. VANOUTRIVE, 19. 188 Vred. Nijvel 19 april 1978, Res Jur.Imm. 1981, 23.
31
onderbroken moet worden189. In deze gevallen werd geoordeeld dat er slechts van een gedeeltelijk tenietgaan sprake kon zijn190.
2.5.3 Keuzerecht huurder bij gedeeltelijk tenietgaan Zoals hierboven reeds aangehaald, is er in hoofde van de huurder een keuzerecht voorhanden in geval van een gedeeltelijk tenietgaan van het verhuurde goed. De voorkeur kan uitdrukkelijk geformuleerd worden of impliciet blijken uit zijn houding191. Zo zal uit het verder betalen van de huurprijs afgeleid worden dat er geopteerd wordt voor een prijsvermindering en niet voor ontbinding192. De gemaakte keuze heeft invloed op de rechterlijke appreciatiebevoegdheid. De rechter kan geen ontbinding uitspreken wanneer de huurder een prijsvermindering overweegt. Omgekeerd zal de rechter wel kunnen ingrijpen bij een huurder met een voorkeur voor ontbinding193.
2.5.4 Contractvrijheid Partijen hoeven zich niet te schikken naar art. 1722 BW aangezien deze bepaling niet van dwingend recht is. Bijgevolg staat niets hen in de weg overeen te komen dat bij gedeeltelijk verlies de huur steeds ontbonden zal zijn of dat de verhuurder ertoe gehouden is het goed her op te bouwen of dat de huurder niet over een keuzerecht beschikt. Een beding dat stipuleert dat de huur bij een totaal verlies niet ontbonden is, lijkt een stap te ver aangezien de overeenkomst in dat geval niet langer een voorwerp heeft194.
2.6 Verkoop van het verhuurde goed Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde goed gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden195. 189
Cass. 5 december 1996, RW 1998-99, 745, noot S. DENOO. D. VANOUTRIVE, 19. 191 D. VANOUTRIVE, 19. 192 Cass. 27 maart 1981, Arr. Cass. 1980-81, 846. 193 D. VANOUTRIVE, 19. 194 D. VANOUTRIVE, 20. 195 Art. 1743 BW. 190
32
2.6.1 Situering Wanneer een verhuurd goed in handen komt van een nieuwe eigenaar, is deze er in principe niet toe gehouden het lopende huurcontract te respecteren. Aangezien deze persoon geen partij is bij het huurcontract, kan het hem immers ook niet tegenstelbaar zijn. Zonder dit artikel zou de verhuurder de huurder dus uit het goed kunnen zetten. De bepaling dient bovendien de belangen van de verhuurder in die zin dat de huurder, die door de nieuwe eigenaar uit het goed is gezet, zich zonder dit artikel zou kunnen richten tot de verhuurder voor schadevergoeding wegens niet-naleving van het huurcontract196. Deze regeling raakt de openbare orde niet en maakt geen deel uit van het dwingend recht waardoor partijen op grond van de wilsautonomie anders kunnen bedingen197.
2.6.2 Voorwaarden voor tegenstelbaarheid Slechts onder bepaalde voorwaarden is het bestaande huurcontract tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar.
2.6.2.1 Vaste dagtekening Het huurcontract moet eerst en vooral een vaste datum verwerven vóór de datum van vervreemding198. Een authentiek huurcontract verkrijgt vaste dagtekening vanaf het verlijden van deze akte door de notaris. Onderhands gesloten huurcontracten verwerven vaste datum door registratie, door het overlijden van één van de contractspartijen en door opname van de hoofdinhoud van het contract in een authentieke akte199. Over het precieze ogenblik van de vervreemding bestaat betwisting200. Een eerste strekking stelt dat het huurcontract vaste dagtekening moet hebben op het ogenblik van de koopovereenkomst tussen de verhuurder en de koper. Een andere opvatting is dat de vaste dagtekening moet dateren van vóór de overschrijving van de verkoop in de registers van het hypotheekkantoor behalve wanneer de koper kan aantonen dat de huurder vroeger kennis had van de verkoop. De zienswijze die in
196
D. VANOUTRIVE, 43. C. ENGELS, 204. 198 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), 197
Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 125-126. 199 Art. 1328 BW. 200 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 628.
33
de rechtsleer het meest bijgetreden wordt 201, houdt in dat het huurcontract vaste dagtekening moet hebben op het ogenblik van de koopovereenkomst maar slechts vanaf de dag dat deze koopovereenkomst ook vaste dagtekening heeft202.
Wanneer een huurcontract geen vaste datum bezit, loopt de huurder gevaar bij verkoop van het gehuurde goed. De koper is er dan immers niet toe gehouden het huurcontract te respecteren en kan de huurder zonder opzeggingstermijn en zonder schadevergoeding uitzetten. De huurder kan zich eventueel wel tegen de oorspronkelijke verhuurder wenden aangezien deze ingevolge art. 1719, 3° BW verplicht is gedurende de duur van het huurcontract het genot te verzekeren203. Deze hachelijke situatie kan vermeden worden door een zogenaamd eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst waarbij de koper zich ertoe verbindt het bestaande huurcontract te respecteren204. Toch zal, wanneer de koper deze clausule niet naleeft, de huurder nog steeds de mogelijkheid hebben zich tot de verhuurder te richten205. Het opleggen van de last van zijn verplichtingen aan een derde heeft immers niet tot gevolg dat hij er zelf van bevrijd is206.
2.6.2.2 Afwezigheid van een uitzettingsbeding De tweede voorwaarde houdt in dat het huurcontract geen uitzettingsbeding mag bevatten. Wanneer partijen dergelijke clausule hebben opgenomen, kan de huurder toch uitgezet worden bij vervreemding van het verhuurde goed. Het gegeven dat het huurcontract een vaste datum heeft, belet dan niet dat de huurder uitgezet wordt maar is wel van belang met betrekking tot zijn recht op de contractueel bedongen schadevergoeding207. Er is immers slechts sprake van een plicht tot schadeloosstelling bij huurcontracten met vaste dagtekening én uitzettingsbeding208. Wanneer in het huurcontract hieromtrent niets is opgenomen, is de verhuurder ertoe gehouden een bedrag uit te keren dat overeenstemt met de huurprijs voor de tijd die volgens de wet of de overeenkomst wordt gelaten tussen de opzegging en het vertrek
201 202
A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu Uitgevers, 1991, 77. D. VANOUTRIVE, 43.
203
Cass. 19 oktober 1990, Arr. Cass. 1990-91, 203. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 127. 205 D. VANOUTRIVE, 43. 206 Cass. 29 november 1917, Pas. 1918, I, 145. 207 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 126. 208 D. VANOUTRIVE, 44. 204
34
van de huurder, indien het gaat om een winkel, huis of appartement209. Is het voorwerp van het huurcontract een werkhuis, fabriek of andere inrichting die grote voorschotten vereist, dan wordt de schadevergoeding door deskundigen geraamd210. Zolang de schadeloosstelling door de verhuurder uitblijft, kan de huurder ingevolge zijn retentierecht niet uit het gehuurde goed gezet worden211. De koper die gebruik wenst te maken van de contractueel bedongen mogelijkheid tot uitzetting, is ertoe gehouden de huurder hiervan op de hoogte te stellen binnen de in de wet of de overeenkomst voorziene termijn212.
2.7 Uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden213.
2.7.1 Situering Een partij kan nooit eenzijdig een huurcontract ontbinden, zelfs al voorziet het contract in die mogelijkheid, bijvoorbeeld bij het niet-betalen van de huur door de huurder214. Dergelijke ontbinding moet aan de rechter gevraagd worden en deze beschikt over een ruime marge om te waarderen of de zware sanctie van de ontbinding wel verantwoord is215. De rechter is bovendien bevoegd om uitstel van betaling of ontbindingsuitstel te verlenen indien hij dit gezien de concrete omstandigheden opportuun acht. Het verbod op uitdrukkelijke ontbindende voorwaarden in huurcontracten drukt duidelijk de bekommernis van de wetgever uit om de huisvesting van huurders te vrijwaren216. Toch geldt deze regel voor alle soorten huurovereenkomsten (gemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur en pacht) en dus niet alleen voor de gevallen waarin een huurder een woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt217. Het hoeft niet te verwonderen dat deze bepaling de openbare orde raakt218. 209
Art. 1744 en 1745 BW. Art. 1747 BW. 211 Art. 1749 BW; D. VANOUTRIVE, 44. 212 Art. 1748 BW. 213 Art. 1762bis BW. 214 Rb. Luik 15 juni 2005, JLMB 2006, 379. 215 D. VANOUTRIVE, 50. 216 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1928-29, nr. 64, 4. 217 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 233, nr. 386. 218 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek 210
35
2.7.2 Ontbindende voorwaarde 2.7.2.1 Algemeen Een verbintenis is voorwaardelijk wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft219. Een ontbindende voorwaarde kan bijgevolg omschreven worden als een toekomstige en onzekere gebeurtenis waarvan partijen het tenietgaan van een verbintenis doen afhangen220. Als de ontbindende voorwaarde intreedt, worden de zaken hersteld alsof er geen verbintenis had bestaan221.
2.7.2.2 In een huurcontract Het principe is dat alle uitdrukkelijke ontbindende voorwaarden voor niet geschreven worden gehouden maar volgens bepaalde rechtsleer beoogt de wet enkel die bedingen te verbieden die de eenzijdige beëindiging voorschrijven ingeval van een foutieve wanprestatie. In die zin zou het verbod niet de ontbindende voorwaarden omvatten die geen verband houden met een wanprestatie222. Een toekomstige en onzekere gebeurtenis die vreemd is aan de fout van een partij is bijvoorbeeld het overlijden of de beslissing van de werkgever om de huurder op een andere locatie te werk te stellen223. Zowel ontbindende voorwaarden ten laste van de huurder als ten laste van de verhuurder worden beoogd224. Dit is niet logisch gelet op de ratio legis van het verbod, namelijk een doorgedreven bescherming van de huisvesting van de huurder 225. De reden waarom ook uitdrukkelijke ontbindende bedingen in het nadeel van de verhuurder het verbod niet ontlopen, kan verklaard worden door een door het Hof van Cassatie gehanteerde Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 572, nr. 1328; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, p. 234, nr. 386. 219 Art. 1168 BW. 220 M. VAN QUICKENBORNE, Voorwaardelijke verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 2. 221 Art. 1184 BW. 222 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 571, nr. 1327; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, p. 229, nr. 382. 223 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 61. 224 Cass. 24 maart 1994, Arr. Cass. 1994, 305, Pas. 1994, 304, JLMB 1994, 765 en RW 1995-96, 1451, noot A. VAN OEVELEN, “Het toepassingsgebied van het verbod van een uitdrukkelijk ontbindend beding in huurovereenkomsten”. 225 M. DAMBRE, Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen, proefschrift Universiteit Gent, 2007-2008, p. 64-66, nrs. 127-132.
36
regel die inhoudt dat wanneer een wetsbepaling in algemene bewoordingen geformuleerd is, het niet aan de rechter toekomt om een onderscheid te maken dat niet in die regel vervat ligt226.
Het meest voorkomende geval waarin de rechter tot ontbinding van het huurcontract besluit, is dat van de ernstige achterstal in de betaling van de huurprijs. Wanneer dergelijke situatie hem voorgelegd wordt, beschikt de rechter over een appreciatiebevoegdheid en kan hij desgevallend betalingsuitstel toekennen op grond van art. 1244, lid 2 BW als de huurder ongelukkig en te goeder trouw is. Uitstel van betaling is een vorm van uitvoeringsuitstel, wat veronderstelt dat de partijen zich in een situatie bevinden waarbij de verhuurder de uitvoering in natura van de huurovereenkomst heeft gevorderd227. De respijttermijn verleent de huurder de mogelijkheid om eventuele achterstallen alsnog te voldoen. Pas wanneer de huurder verzuimt zich naar de afbetalingsregeling te schikken, hangt hem de sanctie van de gerechtelijke ontbinding boven het hoofd. Zo zal de eenmalige niet-betaling van de huur228 en de niet-betaling wegens tijdelijke moeilijkheden229 geen voldoende grond zijn om de huur onmiddellijk te ontbinden. De rechter zal echter hoogstwaarschijnlijk anders beslissen bij een ernstige achterstal in de betaling van de huurprijs, wanneer de huurder het goed ernstig beschadigd heeft of door nalatigheid schade heeft toegebracht aan het goed, wanneer hij de bestemming van het goed heeft veranderd, zijn medehuurders ernstig stoort of het verbod tot onderverhuring of huuroverdracht heeft geschonden230.
Naast uitstel van betaling kan de rechter ook ontbindingsuitstel verlenen op grond van art. 1184, lid 3 BW. Het spreekt voor zich dat deze uitstelbevoegdheid de gevallen beoogt waarin de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd en niet de uitvoering in natura. Ontbindingsuitstel is een eenmalige, ultieme gunst voor de schuldenaar 231. Om
226
S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 571, nr. 1326; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, p. 234, nr. 387; A. VAN OEVELEN, “Het toepassingsgebied van het verbod van een uitdrukkelijk ontbindend beding in huurovereenkomsten” (noot onder Cass. 24 maart 1994), RW 1995-96, p. 1452, nrs. 4 en 6. 227 M. DAMBRE, Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen, proefschrift Universiteit Gent, 2007-2008, p. 387, nr. 862. 228 Vred. Antwerpen 8 mei 1990, RW 1990-91, 619. 229 Rb. Mechelen 13 oktober 1981, RW 1982-83, 2482. 230 D. VANOUTRIVE, 50. 231 S. STIJNS, De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen, Maklu, 1994, p. 287, nr. 197.
37
ervan te kunnen genieten, moet de huurder aldus ongelukkig en te goeder trouw zijn, ook al vereist de letter van de wet dit niet 232. Indien de rechter oordeelt dat de wanprestatie van de huurder bewezen is, maar om billijkheidsredenen de ontbinding uitstelt, spreekt hij de ontbinding van de huurovereenkomst uit. Toch gaat deze pas in onder de voorwaarde dat de schuldenaar volhardt in de contractuele tekortkoming233. Een dergelijke beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst in de toekomst is niet in strijd met het verbod op het uitdrukkelijk ontbindend beding van art. 1762bis BW aangezien de beoordeling van de rechter betrekking heeft op reeds vervallen achterstallige huurgelden en dus op een voltooide contractuele wanprestatie van de huurder die aan rechterlijk toezicht onderworpen werd 234.
Het is van belang nogmaals te benadrukken dat bovenstaande gevallen steeds rechterlijke tussenkomst behoeven voordat er eventueel sprake zou kunnen zijn van een ontbinding van het huurcontract. De rechter heeft zich door middel van art. 1762bis BW op dwingende wijze willen verzekeren van het behoud van de voorafgaande uitstelbevoegdheid van de rechter en deze kan door de partijen niet omzeild worden door het inroepen van een buitengerechtelijke ontbinding235. Dit is ook de reden waarom de rechter zichzelf in geen geval de mogelijkheid mag ontzeggen om de ernst en de eventuele redenen van een toekomstige tekortkoming te beoordelen. Het is in strijd met art. 1762bis BW wanneer de rechter deze bevoegdheid delegeert aan de verhuurder236. Zo zal het beding dat de verhuurder toelaat de toegang tot het huurgoed onmogelijk te maken in geval van huurachterstal onwettig zijn237. De praktijk toont aan dat bepaalde rechters een huurder veroordelen tot het betalen van achterstallen, doch niet de ontbinding van het huurcontract uitspreken. In hun vonnis of arrest leggen ze vast dat het huurcontract pas als ontbonden zal worden beschouwd wanneer de huurder in gebreke zou
232
S. STIJNS, “De uitstelbevoegdheid van de rechter bij de ontbinding van het huurcontract” (noot onder Vred. Fontaine-l’Evêque 21 augustus 2003), T. Vred. 2006, 298-310. 233 S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 562, nr. 1314; Rb. Brugge 22 oktober 2004, TGR 2006, 270, noot B. VAN HOVE; Rb. Brussel 7 april 2006, T. Vred. 2007, 196. 234 M. DAMBRE, Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen, proefschrift Universiteit Gent, 2007-2008, p. 388, nr. 864. 235 S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, AntwerpenApeldoorn, Maklu, 1994, p. 653-654, nr. 512; S. STIJNS, “De buitengerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie in wederkerige overeenkomsten: door het Hof van Cassatie erkend, doch tegelijk miskend”, TBBR 2003, p. 270, nr. 44; S. STIJNS, K. VANDERSCHOT en F. VERMANDER, “Schorsing en beëindiging van de huurovereenkomst naar gemeen recht” in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, p. 574, nr. 1332. 236 D. VANOUTRIVE, 51. 237 Vred. Gent 20 juni 1997, TOGOR 1999, 97, noot M. DAMBRE.
38
blijven de toekomstig te vervallen huurgelden te betalen. Dergelijke beslissingen zijn onwettig aangezien ze betrekking hebben op een toekomstige schuld die dan als het ware op voorhand opeisbaar wordt verklaard en de niet-betaling vooraf sanctioneert met een voorwaardelijke ontbinding238. Niet alleen de contractpartijen maar evenmin de rechtbanken kunnen immers een uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde opleggen inzake huur. Rechters spelen met de draagwijdte van het artikel door bijvoorbeeld te bepalen dat het niet respecteren van een betalingstermijn voor vervallen huurgelden aanleiding zal geven tot ontbinding van de overeenkomst. Een andere betwiste variant bestaat er in een dwangsom op te leggen aan de huurder die zich in de toekomst nogmaals schuldig maakt aan het laattijdig betalen van de huur239.
238 239
Rb. Brussel 7 april 2006, T.Vred. 2007, 196; Vred. Grâce-Hollogne 28 januari 2003, JLMB, 2003, 1637. Vred. Louveigné 13 februari 1990, Jur.Liège 1991, 1625.
39
3. WONINGHUUR
3.1 Situering De wet van 20 februari 1991 met betrekking tot huishuur240 introduceerde een nieuwe afdeling in het Burgerlijk Wetboek met specifieke regels voor de situatie waarin een huurovereenkomst wordt gesloten betreffende een woning die de huurder als zijn hoofdverblijfplaats bestemt. De tijdelijke wetten die voordien deze materie beoogden vorm te geven, bleken niet langer in staat de vigerende regels als een overzichtelijk geheel tot bij de rechtzoekende te brengen. De Woninghuurwet werd sinds 1991 meerdere malen aangepast. Dit gebeurde een eerste keer door de wet van 13 april 1997241 en later door de wetten van 25242 en 26243 april 2007.
De basisdoelstelling van de Woninghuurwet is een stabiel evenwicht tot stand te brengen tussen de rechtmatige belangen van de verhuurder en de noodzakelijke bescherming van de huisvesting van de huurder en zijn gezin244. Om dit te bereiken heeft de wetgever de looptijd van de woninghuurovereenkomst dwingend geregeld onder de vorm van een minimumduur. Op die manier neemt de woonzekerheid van de huurder immers toe en wordt tegelijk aan de verhuurder een behoorlijk rendement van zijn onroerende investering gegarandeerd245.
240
Wet 20 februari 1991 met betrekking tot huishuur, BS 22 februari 1991 (hierna verkort: Woninghuurwet). Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997. 242 Wet 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007. 243 Wet 26 april 2007 houdende bepalingen inzake woninghuur, BS 5 juni 2007. 244 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 3-4. 245 Verslag Kamercommissie voor Justitie, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 50. 241
40
3.2 Toepassingsgebied246 Opdat een huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet zou vallen, moet aan vier cumulatieve voorwaarden voldaan zijn247: o er is sprake van een huurovereenkomst; o betreffende een woning (een gebouw dat als hoofdbestemming het wonen heeft); o die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt; o met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder248.
3.2.1 Huurovereenkomst Krachtens de algemene definitie in het Burgerlijk Wetboek is een huurovereenkomst een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen249. Deze omschrijving heeft tot gevolg dat andere overeenkomsten waarbij het genotsrecht van een woning wordt toegekend niet binnen de draagwijdte van de Woninghuurwet te situeren zijn. Er kan onder meer gedacht worden aan de bezetting ter bede, het recht van vruchtgebruik, het recht van erfpacht en het recht van opstal. Wanneer de rechter uit omstandigheden afleidt dat de kwalificatie van de overeenkomst niet overeenstemt met wat er werkelijk gewild werd, kan hij overgaan tot een herkwalificatie250.
In deze context kan opgemerkt worden dat de wetgever met ingang van 15 juni 2007 een belangrijke update van de Woninghuurwet heeft doorgevoerd die tot uiting komt in 2 complementaire beginselen. Zo moeten alle woninghuurovereenkomsten voortaan bij 246
Zie hierover in het algemeen: A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1466-1469, nrs. 21-29; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 29-35, nrs. 21-29; D. MEULEMANS, p. 21-34, nrs. 23-68; J. HERBOTS, “Algemeenheden. De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 21-35, nrs. 1-23; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 244-247; G. ROMMEL, “Le bail de la résidence principale”, T. Vred. 1992, 267-272 (hierna verkort G. ROMMEL); B. HUBEAU, Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet, 1991-1993, Gent, Mys en Breesch, 1994, p. 1-7, nrs. 4-9; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Huurzakboekje 2011, Kluwer, 2011, p. 12-15, nrs. 12-15. 247 B. HUBEAU, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 6, nrs. 9-10. 248 Art. 1, §1, lid 1 Woninghuurwet. 249 Art. 1709 BW. 250 B. HUBEAU, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 6-7, nr. 11.
41
geschrift worden vastgelegd251. Woninghuurovereenkomsten die uitsluitend tot huisvesting van de verhuurder dienen, moeten bovendien daadwerkelijk geregistreerd worden252.
Met de verplichting om het woninghuurcontract schriftelijk aan te gaan, wenst de wetgever een beter evenwicht tot stand te brengen tussen de rechten en plichten van partijen en de verhuurmarkt transparanter te maken253. Het voorschrift hangt uiteraard ook samen met de doelstelling om alle woninghuurcontracten ter registratie te laten aanbieden aangezien het een daaraan voorafgaande voorwaarde betreft254. Daarenboven voorkomt een geschrift eventuele bewijsmoeilijkheden255. De uitbreiding geldt zowel voor alle woninghuurovereenkomsten als voor alle huurovereenkomsten betreffende studentenkamers 256. Tussen partijen volstaat steeds een onderhands geschrift. Het voordeel van een notariële akte is echter dat ze steeds vaste datum zal hebben op het ogenblik van het verlijden. Alleen bij een huur van lange duur is een notariële akte vereist aangezien ze, met het oog op de tegenwerpbaarheid aan derden, zal overgeschreven moeten worden op het hypotheekkantoor.
Zoals aangehaald voerde de wetgever ook de verplichte registratie van bepaalde woninghuurovereenkomsten in. Het is de bedoeling dat door deze nieuwe maatregel zo veel mogelijk huurovereenkomsten geregistreerd worden zodat huurders een betere bescherming genieten bij vervreemding van het verhuurde goed omdat de (onderhandse) overeenkomst dan een vaste datum heeft verkregen en dus tegenwerpbaar is aan derden 257. De verplichting betreft schriftelijke huurovereenkomsten die een in België gelegen onroerend goed tot voorwerp hebben dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of van één persoon. Het is belangrijk op te merken dat de registratievereiste niet beperkt blijft tot huurovereenkomsten die binnen de draagwijdte van de Woninghuurwet te situeren zijn en dat niet alle overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet ressorteren onderworpen zijn aan deze regeling. De wetswijziging heeft immers enkel betrekking op huurcontracten betreffende onroerende goederen die uitsluitend huisvesting als bestemming hebben. Het is niet vereist dat de woning bestemd is tot hoofdverblijf van de huurder. 251
Art. 1bis, lid 1 Woninghuurwet. Art. 61-78 Programmawet (I) 27 december 2006, BS 28 december 2006. 253 Verklaring van de minister van Justitie, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 9-10. 254 Memorie van toelichting, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 51-2874/001, 3. 255 S. BEYAERT, “Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur” in X, Het onroerend goed in verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2008, 171, nr. 59. 256 Art. 1714bis BW. 257 F. BURSSENS, “De registratie van huurcontracten na de Programmawet van 27 december 2006”, TBO 2007, nr. 1, 18. 252
42
Contracten tot verhuring van een buitenverblijf of van studentenkamers vallen dus ook onder de nieuwe regels258.
3.2.2 Woning Het is essentieel dat het gebouw, onroerend uit zijn aard, als hoofdbestemming het wonen heeft259. Het recht op een behoorlijke huisvesting is een onderdeel van het grondwettelijk gewaarborgd recht om een menswaardig leven te leiden260. Ook roerende goederen bestemd tot hoofdverblijfplaats, zoals caravans en boten, kunnen als woning beschouwd worden. Het gehuurde onroerend goed kan zowel een huis als een appartement zijn, op voorwaarde dat het geschikt is om als woning door de huurder gebruikt te worden. Het al dan niet voorhanden zijn van meubels in het desbetreffende goed wordt niet als criterium aangewend om uit te maken als een overeenkomst onder de draagwijdte van de Woninghuurwet gebracht moet worden261.
3.2.3 Hoofdverblijfplaats Het gehuurde onroerend goed moet door de huurder aangewend worden als zijn hoofdverblijfplaats262. De Vlaamse Wooncode263 omschrijft dit als de plaats waar de huurder als natuurlijke persoon, eventueel samen met zijn gezin, effectief en op doorlopende wijze gewoonlijk verblijft. Meestal is de hoofdverblijfplaats de plaats waar men ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister. Om verschillende redenen wordt dit niet als een uitsluitend criterium gehanteerd, doch als element met indicatieve waarde. Zo wil men eerst en vooral fundamentele bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet laten afhangen van het vervullen van een administratieve formaliteit. Het criterium van inschrijving in het bevolkingsregister is bovendien ontoereikend omdat bepaalde personen hiervan vrijgesteld zijn. Daarbij komt nog dat de huurder over een periode van 3 maanden beschikt om zich in te schrijven en aldus bescherming te genieten264. Om deze redenen kan het bewijs dat een
258
F. BURSSENS, “De registratie van huurcontracten na de Programmawet van 27 december 2006”, TBO 2007, nr. 1, 18. 259 C. ENGELS, 217. 260 Art. 23, lid 1 en 3, 3° GW. 261 D. MEULEMANS, p. 25-26, nrs. 39-40; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 244. 262 Zie voor toepassingen in de rechtspraak: Vred. Paliseul 13 november 1991, JLMB 1993, 1159; Vred. Roeselare 30 maart 1993, T. Vred. 1994, 323, noot B. HUBEAU; Vred. Brugge 24 mei 1994, TVBR 1994, 100. 263 Art. 2, 10° Vlaamse Wooncode. 264 Memorie van toelichting wet met betrekking tot huishuur, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 1357/1, 8.
43
onroerend goed tot hoofdverblijfplaats dient geleverd worden door alle middelen van recht 265, inclusief getuigen en vermoedens266.
Verder is de Woninghuurwet in beginsel niet van toepassing indien een rechtspersoon, een vereniging zonder winstoogmerk of een handelsvennootschap huurt en ook niet als de huur een tweede verblijfplaats, vakantieverblijf, kantoorruimte, garage enzovoort betreft 267. Wanneer de verhuring zowel voor woning als voor beroepsuitoefening geschiedt, geldt de regel dat de bijzaak, dit is de andere bestemming, de hoofdzaak, dit is de hoofdbestemming, volgt268.
De Woninghuurwet is niet van toepassing wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen, ondergeschikt is aan de hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of bedrijvigheid van de huurder269. Een typisch voorbeeld daarvan is de huurovereenkomst betreffende een woning die door de werkgever aan een werknemer-huisbewaarder is toegekend. Deze is duidelijk ondergeschikt aan de arbeidsovereenkomst die in deze context als hoofdovereenkomst fungeert270. Ook wanneer het gehuurde goed niet meer als hoofdverblijfplaats wordt bestemd, is de Woninghuurwet niet langer van toepassing en spreekt men van desaffectatie271. Als blijkt dat een concrete huurovereenkomst niet (langer) onder het regime van de Woninghuurwet ressorteert, worden de gemeenrechtelijke regels inzake huur toegepast272. 265
C. ENGELS, 218. Verslag, Gedr. St., Senaat 1990-91, nr. 1.190/2, 35, 49-50 en 52-53; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1467, nr. 23; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 30, nr. 23; D. MEULEMANS, p. 26-28, nrs. 41-47; J. HERBOTS, “Algemeenheden. De levering in goede staat” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 23-25, nr. 5 (hierna verkort J. HERBOTS); J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 244-245. 267 A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1467, nr. 23; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 31, nr. 23; D. MEULEMANS, p. 2930, nrs. 53-54; J. HERBOTS, p. 25, nr. 5. 268 Adv. R.v.st. (afd. wetg.), 5 november 1990, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 48; Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 9-10; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1467, nr. 23; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 31, nr. 23; J. HERBOTS, p. 29-30, nrs. 11-12; G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van een woninghuurcontract” in Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010, afl. 222, 26. 269 Art. 1, §2 Woninghuurwet. 270 J. HERBOTS, p. 30, nr. 13; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 244. 271 Art. 1, §3 Woninghuurwet. 272 B. HUBEAU, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 11-12, nrs. 20-22. 266
44
3.2.4 Toestemming van de verhuurder De bestemming als hoofdverblijfplaats moet met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder gebeuren273. Om te voorkomen dat systematisch stijlclausules in huurovereenkomsten opgenomen zouden worden krachtens dewelke het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de verhuurder mag dienen, zijn er twee cumulatieve vereisten gesteld voor de geldigheid van dergelijke bedingen274. Deze maken het mogelijk de echtheid van het beding te waarborgen en ze vestigen bovendien de aandacht van de huurder op het bestaan van dergelijke clausule en de concrete gevolgen daarvan.
Zo dient het beding eerst en vooral op een uitdrukkelijke en oprechte wijze verantwoord te worden. Slechts een ernstige reden kan een contractuele uitsluiting van de toepasselijkheid van de Woninghuurwet verklaren. Het motief kan verband houden met de natuurlijke bestemming van het goed, bijvoorbeeld de verhuring van appartementen aan de kust, van vakantiewoningen, hotelkamers, studentenkamers, garages of opslagplaatsen 275. Een rechtvaardiging kan ook gesteund worden op bijzondere omstandigheden in hoofde van de persoon van de huurder. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verhuring van een appartement aan een Belgische diplomaat die zich voor het grootste deel van het jaar in het buitenland bevindt en slecht sporadisch enkele weken in België verblijft276.
De tweede voorwaarde houdt in dat aangegeven zal moeten worden waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft tijdens de huurperiode277. Dit moet bovendien objectief en gemakkelijk controleerbaar zijn278.
273
Art. 1, §1, lid 1 Woninghuurwet. Memorie van toelichting wet met betrekking tot huishuur, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 1357/1, 9; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1469, nr. 29; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 34-35, nr. 29; D. MEULEMANS, p. 34, nr. 68; J. HERBOTS, p. 26-27, nr. 7; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 245-246. 275 Verslag, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 40-41; Verslag, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 5051. 276 Verslag, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 21, 40 en 50. 277 Art. 1, §1, lid 2 Woninghuurwet. 278 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 9; Verslag, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 40; B. HUBEAU, “Het toepassingsgebied van de woninghuurwet” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 14, nrs. 25-27. 274
45
3.3 Duur, beëindiging, opzegging, verlenging hernieuwing van de woninghuurovereenkomst
en
In de memorie van toelichting werden de bepalingen in verband met de duur van de huurovereenkomst aangeduid als de hoeksteen van de Woninghuurwet 279. Het gaat daarbij in hoofdzaak over art. 3 dat handelt over de standaardduur van negen jaar, de duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar en de duur die de negen jaar te boven gaat of voor het leven is aangegaan. De bepaling bevat tevens de opzeggingsmogelijkheden en -modaliteiten voor huurovereenkomsten die onder haar toepassingsgebied ressorteren280. Tot slot regelt art. 3, samen met art. 11 Woninghuurwet, de verlenging (wegens buitengewone omstandigheden) en de vernieuwing van de woninghuurovereenkomst.
279
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 4 en 5. Zie over art. 3 Woninghuurwet in het algemeen: D. MEULEMANS, p. 35-60, nrs. 69-161; Y. MERCHIERS, “Résiliation et fin de bail. Prorogation et renouvellement” in G. BENOIT, Y. MERCHIERS en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Baux à louer (Bail de résidence principale et droit commun), Brussel, La Charte, 1991, 81-108; Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 53-106, nrs. 48-130; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 41-55, nrs. 34-45; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, p. 1472-1478, nrs. 34-45; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à louer”, JT 1991, p. 327-331, nrs. 23-36 (hierna verkort J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL); N. VERHEYDEN-JEANMART, “La loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à louer. Champ d’application et durée du bail” in M. FONTAINE en P. JADOUL (eds.), La nouvelle réglementation des baux à louer, Louvain-LaNeuve/Brussel, Academia/Bruylant, 1991, 43-77 (hierna verkort N. VERHEYDEN-JEANMART); G. ROMMEL, 276-290; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Chronique de jurisprudence. Baux à louer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (1988-1992)”, JT 1993, p. 791, nrs. 58-61; B. HUBEAU, Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet 1991-1993, Gent, Mys en Breesch, 1994, p. 10-18, nrs. 13-27; E. LANCKSWEERDT, “Artikel 3. Duur van de huurovereenkomst” in E. DIRIX, A. VAN GELDER en A. VAN OEVELEN (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, losbl., 1992, 1-44 (hierna verkort E. LANCKSWEERDT); M. DAMBRE, “De duur en de beëindiging van de huurovereenkomst” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 32-82, nrs. 70-168 (hierna verkort M. DAMBRE in B. HUBEAU); F. LIEVENS en D. LYBAERT, “Duur en beëindiging van de huur” in R. DE WIT (ed.), De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 1997, 37-56 (hierna verkort F. LIEVENS en D. LYBAERT); J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (mmv M. DAMBRE en E. DEGROOTE), Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, p. 63-152, nrs. 1-142 (hierna verkort J. HERBOTS en Y. MERCHIERS); Y. MERCHIERS (mmv M. DAMBRE), Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, p. 114-175, nrs. 68-209 (hierna verkort Y. MERCHIERS); M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Huurzakboekje 2011, Antwerpen, Kluwer, 2011, p. 46-65, nrs. 76-132bis (hierna verkort M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME). 280
46
3.3.1 Duur van de woninghuurovereenkomst 3.3.1.1 Principiële duur van negen jaar Elke huurovereenkomst met betrekking tot een hoofdverblijfplaats waarvoor de partijen geen bepaalde duur hebben afgesproken, wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar281. Ze vangt aan de dag waarop de huurovereenkomst in werking treedt. Dit ogenblik valt niet noodzakelijk samen met het moment van contractsluiting282. Huurovereenkomsten die voor een kortere termijn gesloten zijn, dit is wanneer de overeengekomen duur meer dan drie en minder dan negen jaar bedraagt, worden automatisch verlengd tot negen jaar283. De minimumduur van 9 jaar is tevens van toepassing op de mondelinge huur, d.i. de huur zonder regelmatig geschrift aangegaan, en op de geschreven huur van onbepaalde duur284.
Het dwingend karakter van deze regeling duidt op de bijzondere bekommernis van de wetgever om bepaalde privé-belangen te vrijwaren285. Alleen de begunstigde van de beschermingsmaatregelen kan de eerbiediging ervan inroepen en afdwingen. In deze context bestaat er geen twijfel over dat dit de huurder is286. Gedurende een minimumperiode van negen jaar wordt hem als het ware woonzekerheid verschaft. Het was geenszins de bedoeling van de wetgever om ook de verhuurder de mogelijkheid te bieden om naleving van de minimumduur van negen jaar af te dwingen. Daarvan getuigt het dwingend recht van de huurder om de huurovereenkomst op ieder tijdstip te beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden287. Het is dus enkel en alleen de huurder die de eerbiediging van de minimumduur van negen jaar in rechte kan afdwingen. Werd bijgevolg tussen de partijen een huurovereenkomst gesloten voor een periode langer dan drie jaar, doch korter dan negen jaar, dan zal de huurder een huurtermijn van negen jaar kunnen eisen, behalve in de gevallen van rechtsgeldige opzegging door de verhuurder. Het is van belang op te merken dat de dwingende aard van art. 3, §1, lid 1 Woninghuurwet niet belet dat de partijen overeenkomen een huurovereenkomst te sluiten voor maximum drie jaar of voor langer dan negen jaar288.
281
Art. 3, §1, lid 1 Woninghuurwet. B. LOUVEAUX, Le droit de bail de résidence principale, Brussel, De Boeck, 1995, p. 122-123, nr. 130. 283 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 48, nr. 82. 284 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 36, nr. 73; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 42; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 66, nr. 2; Y. MERCHIERS, p. 114-115, nr. 69. 285 Art. 12 Woninghuurwet. 286 Y. MERCHIERS, p. 115, nr. 71. 287 Art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet. 288 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 36, nr. 74. 282
47
Vermits de minimumduur van negen jaar slechts van dwingend recht is en niet de openbare orde raakt, kan de beschermde partij daarvan afstand doen eens zij het recht heeft verworven289. Het staat de huurder dus vrij te verzaken aan de mogelijkheid om eerbiediging te eisen van een huurperiode van negen jaar. Dit kan hij echter niet rechtsgeldig doen in een contractuele clausule daar deze met een relatieve nietigheid behept zou zijn290. Hebben de partijen bijvoorbeeld een geschreven huurovereenkomst voor zes jaar gesloten, dan kan de huurder bij afloop van de zes jaar en behoudens rechtsgeldige opzegging door de verhuurder nog woonrecht opeisen gedurende drie bijkomende jaren. Na het verstrijken van die zes jaar kan de verhuurder daarentegen slechts de naleving van een opzeggingsperiode of van een vervangende opzeggingsvergoeding ter waarde van drie maanden huurprijs afdwingen 291. Het dwingend karakter van deze regeling brengt overigens een strikte interpretatie met zich mee292. Bij twijfel omtrent de overeengekomen duur, wordt ze begrepen op de manier die voordelig is voor de huurder293.
3.3.1.2 Huur van korte duur De Woninghuurwet voorziet in de mogelijkheid om een huurovereenkomst aan te gaan voor een duur korter dan of gelijk aan drie jaar294. Vanuit het oogpunt van de verhuurder kan dit regime praktisch zijn wanneer hij op korte termijn opnieuw het genot van zijn woning wil hebben of indien hij met de huurder een soort van huurovereenkomst op proef wenst te sluiten. Ook wanneer hij ervoor terugschrikt zich onmiddellijk voor negen jaar te verbinden biedt de huur van korte duur een toereikende oplossing295. De huurder heeft van zijn kant belang bij deze soort huurovereenkomsten indien hij bijvoorbeeld slechts tijdelijk tewerkgesteld is in een bepaalde stad of als het om een jong gezin gaat dat binnen afzienbare tijd een woning wil kopen of bouwen296.
De aanvankelijke redactie van art. 3, §6 Woninghuurwet liet ruimte voor misbruik aangezien de bepaling niet voor eenduidige interpretatie vatbaar was. Huurcontracten van korte duur 289
Vred. Marchienne-au-Pont 24 juli 1992, JJP 1993, 55; Vred. Wolvertem 22 maart 2001, RW 2001-02, 1401; err. RW 2001-02, 1556. 290 Y. MERCHIERS, p. 84, nr. 30. 291 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 69-70, nr. 5. 292 Y. MERCHIERS, p. 84, nr. 31. 293 Vred. Jumet 15 juni 1995, JLMB 1995, 1668. 294 Art. 3, §6, lid 1 Woninghuurwet. 295 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357, 16. 296 A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 49.
48
werden beëindigd via de wettelijk opgelegde opzeggingstermijn maar meteen gevolgd door een nieuw contract van korte duur onder gewijzigde voorwaarden, zoals een hogere huurprijs. Deze praktijk druiste duidelijk in tegen de geest van de Woninghuurwet daar de dwingende minimumduur van negen jaar en de bescherming die daaruit voortvloeit op eenvoudige wijze omzeild werd297. Sinds de wet van 13 april 1997298 is de kans op oneigenlijk gebruik van het artikel beduidend gereduceerd door op te leggen dat kortlopende huurovereenkomsten slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, kunnen worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn299. Wordt na de eerste verlenging de huur opnieuw verlengd, dan zal de huur geacht worden te zijn aangegaan voor negen jaar, te rekenen van de datum van inwerkingtreding van de aanvankelijke huurovereenkomst. Dit is tevens het geval bij afwezigheid van een geschreven verlenging. Ook wanneer naar aanleiding van een verlenging de maximumduur van drie jaar wordt overschreden, wordt de huur opgevat als van bij de aanvang een duur van negen jaar te hebben. Tot slot wordt ook de nieuwe overeenkomst met betrekking tot hetzelfde goed tussen dezelfde partijen gesloten na afloop van een huur van korte duur beschouwd als zijnde een huurovereenkomst van negen jaar te rekenen vanaf de aanvangsdatum van de oorspronkelijke overeenkomst300. Gelet op het dwingend karakter van die bepaling zou een beding in het nieuwe huurcontract van korte duur, waarbij een hogere huurprijs wordt bepaald, relatief nietig zijn301. Aangezien de dwingende regel de bescherming van de huurder beoogt302, lijkt er geen bezwaar tegen te bestaan dat ter gelegenheid van een verlenging een lagere huurprijs zou worden bedongen 303.
Ook de opzeg van korte huurovereenkomsten bracht initieel problemen met zich mee. De Woninghuurwet bepaalde oorspronkelijk dat de huurovereenkomst van korte duur in ieder geval werd beëindigd mits één van de partijen een opzegging betekende ten minste een maand voor het verstrijken van een periode van drie jaar die inging op de datum waarop de 297
Toelichting bij het voorstel van wet van de heer BREYNE, Gedr. St., Kamer, 1993-94, nr. 1516, 1. Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997. 299 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 43. 300 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 76-78, nrs. 20 en 22; Y. MERCHIERS, p. 121-122, nr. 87. 301 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1996-97, nr. 717/1, 9. 302 Cass. 21 juni 2004, Larcier Cass. 2004, p. 235, nr. 1212; Pas. 2004, 1093; Arr. Cass. 2004/6-8, 1145; RABG 2005, 565, noot M. DAMBRE; Echo log. 2005, nrs. 3-4, p. 30, noot A. THOLOME; RW 2006-07, 997; Huur 2007/2, 89; Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, p. 108, nr. 19. 303 Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 80; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 54, nr. 97. 298
49
aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur gesloten was304. In de praktijk werden rechters geconfronteerd met situaties waarin het onduidelijk was op welke wijze deze bepaling de rechtsverhouding die hun voorgelegd werd al dan niet kon beïnvloeden. Zo werd de Rechtbank van Namen een huurovereenkomst overhandigd die tussen partijen gesloten was voor een duur van dertien maanden, te eindigen op 30 juni 1992. Bij brief van 5 juni 1992 meldde de verhuurster dat zij het contract niet wenste verder te zetten. Volgens de huurder was deze opzeg laattijdig aangezien art. 3, §6 Woninghuurwet zoals gezegd vereiste dat ten minste een maand voor het verstrijken van een periode van drie jaar een opzegging betekend had moeten worden. De rechtbank volgde deze redenering echter niet. Het gemeen recht stipuleert immers dat een contract van bepaalde duur automatisch een einde neemt bij het verstrijken van de oorspronkelijke termijn zonder dat een opzeg moet worden gegeven. Elke wettelijke regeling die daarvan afwijkt, zoals art. 3, §6 Woninghuurwet, moet strikt geïnterpreteerd worden. Aangezien de Woninghuurwet in haar oorspronkelijke redactie enkel en alleen de situatie waarin werd opgezegd op het einde van een driejarige periode behandelde, kon ze in casu niet toegepast worden. De opzeg van de verhuurster beoogde slechts een stilzwijgende hernieuwing voor een termijn van dertien maanden te verhinderen305. Ook de Vrederechter te Turnhout was de mening toegedaan dat het gemeenrechtelijk beginsel dat de huurovereenkomst van bepaalde duur van rechtswege eindigt wanneer de bepaalde tijd verstreken is zonder dat er een opzegging vereist is in de Woninghuurwet behouden werd voor huurovereenkomsten van minder dan drie jaar. Hij verklaarde bovendien andersluidende contractuele bedingen relatief nietig verwijzend naar de dwingende aard van deze regeling306.
Om deze juridisch correcte redenering tegen te gaan en ervoor te zorgen dat bij korte huurovereenkomsten steeds een opzeg dient gegeven te worden, werd art. 3, §6 Woninghuurwet gewijzigd307. Sinds de wet van 13 april 1997308 worden dergelijke overeenkomsten beëindigd wanneer één van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent309. Deze regel
304
F. LIEVENS en D. LYBAERT, 44.
305
Rb. Namen 20 december 1993, TBBR 1995, 85. In dezelfde zin zie: Vred. Turnhout, Turnh. Rechtsl. 1994-95, 122, noot B. CLAESSENS. 306 Vred. Turnhout 14 oktober 1994, Turnh. Rechtsl., 1995-96, 14. 307 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 45. 308 Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997. 309 Art. 3, §6, lid 4 Woninghuurwet.
50
schakelt de mogelijkheid van een beëindiging van rechtswege uit. De termijn van drie maanden is dwingend ter bescherming van zowel huurder als verhuurder. Een in de huurovereenkomst bedongen langere of kortere opzeggingstermijn wordt dan ook voor niet geschreven gehouden310. Het is de partijen wel toegestaan om vrijwillig een langere opzegtermijn in acht te nemen311. Een opzegging die meer dan drie maand voor de beëindiging van de huur van korte duur wordt gegeven, heeft echter slechts uitwerking tegen afloop van de overeengekomen duur312. De wetgever opteerde voor een termijn van drie maanden omdat een termijn van één maand om een huurovereenkomst van korte duur op te zeggen zeer beperkt is en de huurder niet de gelegenheid geeft om zich tot de rechter te wenden voor een verlenging wegens buitengewone omstandigheden313.
Wanneer geen (tijdige) opzegging gegeven wordt of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst gesloten wordt tussen dezelfde partijen, wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. Vanaf de omzetting zijn alle opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huurovereenkomst (eigen betrekking of door familie, verbouwingswerken, zonder motief maar met betaling van een vergoeding) van toepassing314. De huurprijs en de andere voorwaarden blijven dezelfde als die welke vastgelegd waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur315. Deze regel is van toepassing niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst. Aangezien de regeling van dwingend recht is in het voordeel van de huurder, moet het mogelijk zijn om na omzetting bepalingen op te nemen die gunstiger zijn voor de huurder in vergelijking met wat bedongen was in de eerste huurovereenkomst van korte duur316.
De hierboven geschetste wetswijzigingen hebben de meeste toepassingsproblemen van de baan kunnen vegen. Wat momenteel buiten kijf staat, is de mogelijkheid van partijen om een 310
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 77, nr. 21. F. LIEVENS en D. LYBAERT, 44. 312 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 77, nr. 21; Y. MERCHIERS, p. 122, nr. 88. 311
313
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1996-97, nr. 717/1, 10. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 54-55, nr. 98. 315 Art. 3, §6, lid 5 Woninghuurwet. 316 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 54-55, nr. 98. 314
51
woninghuurcontract van korte duur op elk ogenblik in onderlinge overeenstemming zonder enige formaliteit te beëindigen317. Het blijft echter tot op vandaag onduidelijk of partijen in de overeenkomst een bepaling kunnen inlassen die toelaat om voortijdig een einde te stellen aan de overeenkomst318. De Woninghuurwet spreekt zich immers niet expliciet uit over deze vraag. Indien het huurcontract van korte duur niet in een opzeggingsmogelijkheid voorziet, kan de huurder noch de verhuurder een vervroegd einde stellen aan het huurcontract 319. De voortijdige opzegging van de huurder en het vroegtijdig verlaten van de woning maakt contractbreuk uit320. Onder voorbehoud van de toepassing van de leer van het rechtsmisbruik kan de verhuurder dan de verdere uitvoering van de huurovereenkomst eisen321.
Maar wat als de partijen toch een opzeggingsbeding opnemen in een huurovereenkomst van korte duur? Kan dit op rechtsgeldige wijze en welke gevolgen brengt dit desgevallend met zich mee?
De controverse hierover vloeit voornamelijk voort uit het gegeven dat art. 3, §6, lid 2 Woninghuurwet expliciet de huurovereenkomsten van korte duur niet onderworpen verklaart aan de §§2 tot 5 van art. 3. Aangehaalde paragrafen leggen verschillende mogelijkheden vast om huurovereenkomsten van negen jaar en langer eenzijdig te beëindigen322. Deze worden later besproken. Vermits art. 3, §6 Woninghuurwet van dwingend recht is, lijkt het onaanvaardbaar dat partijen de eenzijdige beëindigingsmogelijkheden terug invoeren waar de wet ze uitdrukkelijk uitsluit323. Conventionele opzeggingsmogelijkheden zouden de 317
M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 378, nr. 2. 318 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 45. 319 I. DURANT, “Les exceptions au bail de neuf ans” in G. BENOIT et al. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, p. 211, nr. 16; J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, p. 105, nr. 7. 320 Vred. Gent 21 juni 1996, Huur 1997-98, 33, noot P. DE SMEDT. 321 Y. MERCHIERS, Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 1998, p. 94, nr. 86-1; M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 378, nr. 2. 322 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 72, nr. 14. 323 Vred. Sint-Gillis 5 november 1992, T. Vred. 1992, 328, T. Not. 1993, 320 noot L. JANSEN; Vred. Gent 5 mei 1995, RW 1996-97, 1342; Vred. Wolvertem 30 maart 1995, RW 1996-97, 472, noot R. VAN RANSBEEK; Vred. Gent 6 maart 1998, TGR 1998, 130; Vred. Namen 7 december 1999, Echos log. 2000, 88, noot L. THOLOME; Vred. Luik 30 juni 2006, JLMB 2007, 998; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, 330; G. ROMMEL, 287; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen België, 1995, p. 67, nr. 136 (hierna verkort M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES); M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, p. 365, nr. 945 (hierna verkort M. DAMBRE en B. HUBEAU); M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-Groningen-Oxford, Intersentia, 2003, 41; Y. MERCHIERS, p. 119, nr. 84.
52
kortlopende huurovereenkomsten bovendien veel van hun zin ontnemen omdat de op voorhand afgesproken korte duur op die manier niet eens gewaarborgd zou zijn324. Nog een argument tegen de mogelijkheid om contractuele opzeggingsbedingen in te lassen in een huurovereenkomst van korte duur wordt gevonden in de wijziging van de Woninghuurwet van 13 april 1997325 met betrekking tot de levenslange huurovereenkomst326. De wetgever bepaalde uitdrukkelijk dat de opzeggingsmogelijkheden van de §§ 2 tot 4 van art. 3 Woninghuurwet geen toepassing vinden bij de huurovereenkomsten gesloten voor het leven “tenzij partijen ander overeenkomen”. Uit de afwezigheid van een gelijkaardige zinsnede in art. 3, §6, lid 2 Woninghuurwet met betrekking tot de huur van korte duur, zou de wil van de wetgever afgeleid kunnen worden dat wat mogelijk is voor levenslange huurovereenkomsten niet geldt voor de woninghuur van korte duur327. In die zin oordeelde de vrederechter van Herstal dat het contractueel beding dat bij een woninghuurovereenkomst van drie jaar toeliet dat partijen bij aangetekend schrijven op elk ogenblik een einde konden stellen aan de overeenkomst mits een vooropzeg van drie maanden, strijdig was met het imperatief karakter van de Woninghuurwet328. De vrederechters van Sint-Gillis329 en Waremme330 oordeelden tevens in die zin door te bepalen dat een woninghuurcontract van drie jaar waarbij een jaarlijkse opzeggingsmogelijkheid werd opgenomen gekwalificeerd diende te worden als een contract van één jaar dat bij gebreke van tijdige opzegging bij het verstrijken van het eerste jaar werd omgezet in een negenjarig contract. Vanaf dat moment konden de partijen gebruik maken van de opzeggingsmogelijkheden die gelden bij negenjarige woninghuurcontracten. In tegenstelling tot bovengenoemde rechtspraak was volgens de vrederechter van Brasschaat de clausule in een huurovereenkomst van drie jaar waarbij de huurder wordt toegelaten op elk ogenblik de huur te beëindigen mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en mits betaling van een vergoeding van één maand huurprijs wanneer de beëindiging plaats vindt gedurende het tweede jaar, wel geldig. Door dergelijke clausule heeft de verhuurder zichzelf 324
M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 54, nr. 96.
325
Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997. 326 Art. 3, §8 Woninghuurwet. 327 L. STERCKX, “La loi du 13 avril 1997 sur les baux de résidence principale”, Rev.not.b. 1997, 407; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, p. 599, nr. 15; N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 91, nr. 91; M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-Groningen-Oxford, Intersentia, 2003, 38-42; M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 379-380, nr. 3. 328 Vred. Herstal 25 juli 1994, T. Vred. 1997, 127, afkeurende noot P. BAURAIN. 329 Vred. Sint-Gillis 13 januari 1994, T. Vred. 1996, 70. 330 Vred. Waremme 8 november 2001, JLMB 2002, 1801.
53
immers met kennis van zaken beschermd. Indien de verhuurder dan toch de uitvoering van de overeenkomst zou vorderen overeenkomstig art. 1184 BW, is er sprake van rechtsmisbruik331. In de lijn van dit vonnis kan opgemerkt worden dat de wetgever enkel de wettelijke opzeggingsmogelijkheden van de huurovereenkomst van negen jaar en meer niet toepasselijk heeft verklaard op de huur van korte duur. Dit houdt niet automatisch in dat partijen elkaar of één van hen geen opzeggingsrecht conventioneel zouden kunnen gunnen332. In geval van stilzwijgen van de wet laat de contractvrijheid partijen normaal gezien immers toe een beding met opzeggingsmogelijkheden in het woninghuurcontract van korte duur op te nemen. Dit zou niet in strijd zijn met het dwingend recht omdat de opzeggingsmogelijkheid de rechtspositie van de partijen in aanzienlijke mate verbetert 333. Eventueel gaat het opzeggingsrecht gepaard met een specifieke motivering en/of de betaling van een forfaitaire opzeggingsvergoeding. De Rechtbank van Hoei kwalificeerde het beding van vervroegde opzegbaarheid als een geldig verbrekingsbeding. De opzeggingsvergoeding werd daarbij beschouwd als de prijs om de huurovereenkomst vervroegd te kunnen beëindigen334. De Rechtbanken van Leuven335 en Antwerpen336 oordeelden dat de betaling van 3 maanden huur door de huurder het tegengewicht vormt van de optie om de woninghuur van korte duur te kunnen opzeggen. Het verweer dat een dergelijk beding een strafbeding zou uitmaken en het inroepen ervan rechtsmisbruik zou inhouden, werd van tafel geveegd. In de hiervoor aangehaalde uitspraken betreft het een opzeggingsmogelijkheid ten gunste van de huurder, zodat de geest van de wet, die ligt in de bescherming van de huisvesting van de huurder, gerespecteerd blijft337.
De strekking die vandaag de dag steeds meer navolging blijkt te hebben, is in feite een compromis tussen de hierboven geschetste standpunten. Ze situeert zich tussen het enerzijds 331
Vred. Brasschaat 22 november 1994, T. Vred. 1996, 74. Rb. Gent 7 oktober 1994, T. Vred. 1996, 59; Vred. Sint-Niklaas 22 april 1996, RW 1996-97, 1303; Vred. SintNiklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, 960, noot; Vred. Sint-Genesius-Rode 26 januari 1998, T. Vred. 1999, 65, noot E. DEGROOTE; Vred. Sint-Jans-Molenbeek 31 maart 1998, Act.jur.baux 1998, 75; Vred. Westerlo 10 september 1999, AJT 2000-01, 349 en RW 2002-03, 1395; Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104; Vred. Doornik 14 november 2001, JLMB 2002, 1803; Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577; Rb. Luik 27 juni 2003, T. Vred. 2005, 128; Vred. Verviers 18 oktober 2005, Echos log. 2006, 21; B. LOUVEAUX, Le droit de bail de résidence principale, Brussel, De Boeck, 1995, p. 181, nr. 219; J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, p. 106, nr. 6; A. VAN OEVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (wet van 13 april 1997)”, RW 1997-98, p. 737, nr. 24; A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, p. 1530-1531, nr. 26; A. VAN OEVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, CBR-Jaarboek 2006-2007, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, p. 31, nr. 31. 333 Rb. Antwerpen 6 maart 2006, RW 2008-09, 877, noot. 334 Rb. Hoei 17 mei 2000, T. Vred. 2001, 84. 335 Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577. 336 Rb. Antwerpen 6 maart 2006, RW 2008-09, 877, noot. 337 M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 379-380, nr. 4. 332
54
volledig verbieden van conventionele opzeggingsmogelijkheden in huurovereenkomsten van korte duur en anderzijds het blindelings toestaan ervan, wat moeilijk verenigbaar lijkt met de ratio legis van de Woninghuurwet338. Deze intermediaire strekking houdt in dat de woninghuur van korte duur niet vroegtijdig door de verhuurder kan worden beëindigd maar wel door de huurder339. Indien de huurder zich op een conventioneel opzeggingsbeding in een huurcontract van korte duur beroept en de verhuurder verzet zich er tegen, bestaan er tegen dit protest twee argumenten. Het verzet van de verhuurder tegen de door de huurder gegeven opzegging en diens eis tot verdere uitvoering in natura of bij equivalent van de woninghuur van korte duur kan hetzij weerlegd worden door erop te wijzen dat het contractueel beding ten gunste van de huurder geldig is omdat de verhuurder de relatieve nietigheid niet kan inroepen, hetzij als een rechtsmisbruik gekwalificeerd worden, waarbij in veel gevallen geargumenteerd kan worden dat de verhuurder het huurcontract heeft opgesteld340. Indien de huurder gebruik maakt van het in zijn voordeel bedongen opzeggingsrecht zal hij, indien dit eveneens werd overeengekomen, gehouden zijn een forfaitaire opzeggingsvergoeding te betalen. Hij kan die vergoeding niet aanvechten of laten matigen onder het voorwendsel dat het een strafbeding betreft, aangezien de toegelaten vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur geen wanprestatie uitmaakt. Een beroep op art. 1231, §1 BW is bijgevolg uitgesloten 341. Een opzeggingsbeding ten gunste van de verhuurder in een woninghuurcontract van korte duur komt in strijd met dwingend recht en is bijgevolg relatief nietig. De huurder zal met succes
338
Rb. Hoei 3 februari 1991, T. Vred. 2000, 68, noot B. LALOUX, JLMB 2000, 906; Vred. Luik 27 oktober 1995, JLMB 1995, 1145; Vred. Sint-Niklaas 22 april 1996, RW 1996-97, 1303; Vred. Sint-Niklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, 960; Vred. Molenbeek-Saint-Jean 31 maart 1998, Baux act., 1998, 75; Vred. Westerlo 10 september 1999, RW 2002-03, 1395; Rb. Luik 27 juni 2003, T. Vred. 2005, 128, Echos log. 2006, 19, Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, 105; Vred. Torhout 2 december 2003, T. Vred. 2006, 235; Vred. Antwerpen 24 februari 2005, RW 2006-07, 456; Vred. Ixelles 5 april 2005, Huur 2005, 217, noot, Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, 105; Vred. Verviers 18 oktober 2005, Echos log. 2006, 21, Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, 105; Rb. Antwerpen 6 maart 2006, RW 2008-09, 877; Rb. Luik 15 maart 2006, JLMB 2007, 995; B. LOUVEAUX, Le droit de bail de résidence principale, Brussel, De Boeck, 1995, p. 181, nr. 219; J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, p. 105-106, nr. 7; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 75, nr. 18; Y. MERCHIERS, p. 119-120, nr. 85. 339 Rb. Hoei 3 februari 1991, T. Vred. 2000, 68, noot B. LALOUX; Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577; Vred. Elsene 5 april 2005, Huur 2005, 217, noot; A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, p. 1531, nr. 26; A. VAN OEVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, CBR-Jaarboek 2006-2007, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, p. 31, nr. 31. 340 M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-GroningenOxford, Intersentia, 2003, 42. 341 Cass. 8 december 1988, Arr. Cass. 1988-89, 427 en Pas. 1989, I, 389; Cass. 6 december 1996, Arr. Cass. 1996, 1169, Pas. 1996, I, 1241, RW 1998-99, 680 en AJT 1997-98, 102, noot R. PASCARIELLO; Cass. 22 oktober 1999, Arr. Cass. 1999, 1318, Pas. 1999, 1373, RCJB 2001, 103, noot I. MOREAU-MARGREVE, RW 2001-02, 1502 en TBR 2001, 552; Cass. 30 maart 2001, Arr. Cass. 2001, 566, concl. BRESSELEERS; Cass. 6 september 2002, I, 1546, TBBR 2004, 106 en RW 2004-05, 300, noot; H. SCHELHAAS, “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003), TBBR 2005, 102-109.
55
een betwisting kunnen opwerpen met betrekking tot de opzegging gegeven door de verhuurder tegen een datum voor het einde van het woninghuurcontract van korte duur342.
Nu rechtspraak en rechtsleer zich min of meer op dezelfde intermediaire lijn bevinden, is het de taak van de wetgever om aan de resterende onduidelijkheid een einde te stellen door middel van een duidelijke regeling343.
3.3.1.3 Huur van lange duur Een huurovereenkomst betreffende een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, kan bij geschrift voor een duur van meer dan negen jaar gesloten worden344. Na een advies van de Raad van State345 voerde de wetgever deze mogelijkheid in om in het dwingend regime van de Woninghuurwet toch enige plaats te behouden voor de wilsautonomie van de partijen wanneer dit hun belangen dient346.
In tegenstelling tot wat geldt bij de huur van korte duur, bestaat er bij de huur van lange duur geen discussie omtrent de vraag of de opzeggingsmogelijkheden van de huur voor negen jaar al dan niet van toepassing zijn. Het staat buiten kijf dat ze onverkort gelden347. Dit is niet met zoveel woorden in art. 3, §7 Woninghuurwet vastgelegd, maar kan wel a contrario afgeleid worden uit art. 3, §6 dat stipuleert dat de §§ 2 tot 5 van hetzelfde artikel niet van toepassing zijn op kortlopende huurovereenkomsten348. Een dergelijke expliciete uitsluiting van bepaalde opzeggingsmogelijkheden is niet overgenomen in de paragraaf met betrekking tot de langlopende huurovereenkomsten349. Hoewel de wetgever bij het opstellen van de Woninghuurwet met betrekking tot de opzeggingsgronden voor de verhuurder dikwijls in periodes van drie jaar redeneert, hoeft de overeengekomen termijn geen veelvoud van drie te zijn350. Ze moeten echter wel de maximumgrens die voortvloeit uit het gemeen recht in het achterhoofd houden. Zoals reeds besproken kan geen huurovereenkomst gesloten worden
342
M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 379-380, nr. 5. 343 M. DAMBRE, “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, p. 378-380, nrs. 1-5. 344 Art. 3, §7 Woninghuurwet. 345 Adv. R.v.St. (afd. wetg.) 5 november 1990, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 50. 346 Y. MERCHIERS, p. 116, nr. 75. 347 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 71, nr. 9. 348 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 71-72, nr. 150. 349 E. LANCKSWEERDT, 5; G. ROMMEL, 289. 350 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 71, nr. 10.
56
voor een termijn die negenennegentig jaar overschrijdt351. De regeling in verband met de langdurige huurovereenkomsten is van dwingend recht zodat partijen er niet contractueel kunnen van afwijken352.
De Woninghuurwet bepaalt expliciet dat de huur voor meer dan negen jaar bij geschreven overeenkomst gesloten dient te worden. De afwezigheid van een geschrift heeft tot gevolg dat de huur zal geacht worden te zijn aangegaan voor de standaardduur van negen jaar 353. Tussen partijen volstaat een onderhands geschrift als bewijs van een overeengekomen duur die de negen jaar te boven gaat. Om een huurovereenkomst van lange duur evenwel aan derden tegenwerpbaar te maken, dient ze in authentieke vorm te worden opgemaakt. Alleen dan kan immers een overschrijving op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het onroerend goed gelegen is, plaatsvinden354.
Zoals gezegd behouden de partijen bij een huurovereenkomst van lange duur de opzeggingsrechten die bestaan bij de huurovereenkomst gesloten voor een duur van negen jaar355. Dit betekent dat de verhuurder de overeenkomst kan beëindigen voor zelfbewoning, bewoning door familie356 of om werken uit te voeren357. Ook een ongemotiveerde opzegging is mogelijk358. In dat geval is de verhuurder een vergoeding verschuldigd die drie maanden huur bedraagt vanaf het verstrijken van de derde driejarige periode of een van de volgende driejarige periodes359. Voor opzegging bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode, bedraagt de vergoeding respectievelijk negen of zes maanden huur360. Dit is volledig gelijklopend met de vergoeding verschuldigd bij de ongemotiveerde beëindiging van een huurovereenkomst van negen jaar. Naast betaling van deze vergoeding dient de verhuurder bovendien steeds een opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren 361.
351
Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790; Y. MERCHIERS, p. 116, nr. 76. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 56, nr. 103. 353 Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 77. 354 Art. 1 Hypotheekwet; N. VERHEYDEN-JEANMART, 53; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 71, nr. 148; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 71-72, nr. 11. 355 Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 78; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 55-56, nr. 102. 356 Art. 3, §2 Woninghuurwet. 357 Art. 3, §3 Woninghuurwet. 358 Art. 3, §4 Woninghuurwet. 359 Art. 3, §7, lid 4 Woninghuurwet. 360 Art. 3, §4, lid 2 Woninghuurwet. 361 Art. 3, §4, lid 1 Woninghuurwet. 352
57
De huurder kan van zijn kant de overeenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden362. Wordt tijdens de eerste driejarige periode een opzegging gegeven, dan is een vergoeding verschuldigd analoog aan de vergoeding in geval van beëindiging tijdens de eerste driejarige periode van een negenjarige huurovereenkomst363, dat wil zeggen drie, twee of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, tweede of derde jaar.
Net zoals bij de huur voor negen jaar, is het de partijen toegestaan de wettelijk voorziene opzeggingsmogelijkheden in hoofde van de verhuurder weg te bedingen364. Een contractuele uitsluiting of beperking van de opzeggingsrechten die in hoofde van de huurder bestaan is echter niet mogelijk aangezien deze een dwingend karakter bezitten.
De huur voor meer dan negen jaar loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn, op voorwaarde dat één van de partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag een opzegging betekent365. Bij afwezigheid van een tijdig betekende opzegging, wordt de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd366.
3.3.1.4 Levenslange huur Een huurovereenkomst mag gesloten worden voor het leven van de huurder 367. Logischerwijs eindigt dit soort overeenkomst van rechtswege wanneer de huurder overlijdt. Dit betekent dat, in tegenstelling tot het gemeen huurrecht en de andere woninghuurovereenkomsten, de levenslange woninghuur een intuitu personae karakter vertoont368. Volgens art. 1742 BW, de suppletieve gemeenrechtelijke regel, wordt het huurcontract immers niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder.
Bij de initiële redactie van de Woninghuurwet in 1991 werd de mogelijkheid om een huur voor het leven aan te gaan niet in de wettekst opgenomen. Pas na de wetswijziging van 13
362
Art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet. Art. 3, §5, lid 2 Woninghuurwet. 364 Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 78. 365 Art. 3, §7, lid 2 Woninghuurwet. 366 Art. 3, §7, lid 3 Woninghuurwet; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 71, nr. 149; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 72, nr. 13; Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 79. 367 Art. 3, §8 Woninghuurwet. 368 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 80-81, nr. 28; Y. MERCHIERS, p. 125, nr. 95. 363
58
april 1997369 kwam hierin verandering370. Daarmee ging men in op de wens van eigenaars om het mogelijk te maken nauw verbonden personen een soort waarborg te bieden dat zij hun leven lang in een bepaald goed kunnen blijven wonen371. Het dwingend karakter van art. 3, §8 Woninghuurwet beoogt dus voornamelijk de bescherming van de verhuurder en diens erfgenamen. De uitzonderlijke duur van dit soort huurcontracten is gerechtvaardigd door het bijzonder persoonlijk karakter van de verhoudingen tussen verhuurder en huurder. Deze speciale band strekt zich niet uit tot de erfgenamen of legatarissen van de overleden huurder. Niets verzet zich er bovendien tegen dat een huurovereenkomst zou gesloten worden met meer dan één huurder voor de duur van de langstlevende onder hen, bijvoorbeeld met een levensgezellin en haar kind372.
De levenslange huur dient steeds schriftelijk vastgelegd te worden. Wanneer partijen deze wettelijke vereiste over het hoofd zien, zal de huur geacht worden voor negen jaar te zijn aangegaan. Tussen partijen volstaat een onderhandse akte als bewijs. Een onderhands geschrift biedt tevens afdoende bewijs van de levenslange huur tegen de erfgenamen van de verhuurder373. Als erfopvolgers onder algemene titel, zetten zij de persoon van de erflater immers voort374. Om een duur boven de negen jaar aan derden tegen te werpen, dient het huurcontract overgeschreven te worden op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar het onroerend perceel gelegen is375. Daartoe is vereist dat de levenslange huur bij authentieke akte wordt opgesteld. Bij verkoop van het onroerend goed aan een derde (niet-erfgenaam) zal bijgevolg enkel een overgeschreven authentieke levenslange huur de huurder bescherming bieden tegen uitzetting376.
Art. 3, §8 Woninghuurwet bepaalt expliciet dat de §§ 2 tot 4 die de opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder opsommen, niet voorhanden zijn bij een voor het leven gesloten huur,
369
Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997. 370 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 56, nr. 103bis. 371 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 79, nr. 24; Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 91. 372 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 81, nr. 28; Y. MERCHIERS, p. 125, nr. 95. 373 Y. MERCHIERS, p. 124, nr. 92. 374 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 79, nr. 25. 375 Art. 1 Hypotheekwet; N. VERHEYDEN-JEANMART, 53; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 71, nr. 148; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 79, nr. 25. 376 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 79, nr. 25.
59
tenzij partijen anders bedingen377. Een dergelijk voorbehoud wordt, zoals eerder aangehaald, niet gevonden in art. 3, §6 Woninghuurwet dat handelt over de huurovereenkomsten voor korte duur aangegaan. De reden waarom de opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder in principe uitgeschakeld worden, vloeit voort uit de ratio legis van de levenslange huur378. Dit regime komt immers tegemoet aan de frequent voorkomende gerechtvaardigde wens van de verhuurder om de huurder te beschermen tegen een mogelijke opzegging door zijn erfgenamen379.
De levenslange huurovereenkomst kan ook eindigen ten gevolge van een opzegging gegeven door de huurder. De opzeggingsmogelijkheid in hoofde van de huurder overeenkomstig art. 3, §5 Woninghuurwet wordt immers niet uitgesloten door art. 3, §8 Woninghuurwet 380. De huur die voor het leven van de huurder gesloten wordt, is van bepaalde duur381. Wanneer een dergelijke levenslange huurovereenkomst aan de rechter wordt voorgelegd, mag hij niet uit de voortijdige opzeggingsmogelijkheid van de huurder overeenkomstig art. 3, §5, Woninghuurwet afleiden dat het een huur van onbepaalde duur betreft382.
Op de dag van het overlijden van de huurder eindigt de levenslange huur van rechtswege. Niettegenstaande het feit dat dit vrij logisch is gezien het intuitu personae karakter van de verhouding tussen de contracterende partijen, brengt dit praktische problemen met zich mee383. Zo is het denkbaar dat de verhuurder aan het einde van de huur zelf moet opdraaien voor de kosten om eventuele huurschade te herstellen omdat bij overlijden van de huurder blijkt dat diens nalatenschap niet veel voorstelt384. Daarnaast betekent het overlijden van de huurder dat zijn rechtverkrijgenden er toe gehouden zijn het gehuurde goed onmiddellijk
377
Y. MERCHIERS, p. 123, nr. 90. Y. MERCHIERS, p. 124, nr. 93. 379 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 79, nr. 26. 380 B. CHAMPION, “Le bail à vie, perspectives et aspects de pratique notariale” in G. BENOIT, Y. MERCHIERS en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Les baux à louer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 109; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 369 nr. 971; Y. MERCHIERS, p. 124, nr. 93. 381 Cass. 17 december 1999, Pas. 1999, I, 170, Arr. Cass. 1999, 1634, JLMB 2000, 84, noot I.D., RW 2001-02, 275, Rev. not. 2000, 146, noot D.S., T. Not. 2000, 547, noot F. BLONTROCK, T. Vred. 2001, 41, noot M. VLIES, TBBR 2001, 600, noot D. LYBAERT, Baux act. 2000, 84 en Huur 2001, 32. 382 Cass. 29 mei 1998, Bull. 1998, 658, AJT 1999-2000, 742, noot P. DE SMEDT, TBBR 2000, 95, noot Y. MERCHIERS, Baux act. 1998, 135, noot B. LOUVEAUX, Rev. not. 2000, 149, concl. J. PIRET, T. Not. 2000, 378
544 en Bull. 1998, 658. 383 Y. MERCHIERS, p. 124, nr. 94. 384 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 46.
60
terug te geven, willen zij een contractuele tekortkoming vermijden. De gemeenrechtelijke regeling, waarvan art. 3, §8 Woninghuurwet niet afwijkt, legt immers op dat de restitutie dient plaats te vinden op het ogenblik van de beëindiging van het huurcontract, dit is de dag van overlijden. Zoals alle andere bepalingen in de Woninghuurwet is deze onrealistische regel van dwingend recht385. Het spreekt voor zich dat de wetgever er beter de voorkeur aan gegeven had de levenslange huur te laten eindigen een bepaalde tijd, bijvoorbeeld één maand, na het overlijden van de huurder. Ook de partijen de mogelijkheid laten hieromtrent vrij te bedingen in de geschreven overeenkomst, was een meer werkbare oplossing geweest dan wat nu terug te vinden is in de wettekst386. Wanneer partijen in de huidige stand van zaken een eigen regeling bedingen omtrent wat dient te gebeuren in geval van overlijden van de huurder, zal deze strikt genomen niet afdwingbaar zijn. Het komt er dus op neer dat op het ogenblik van het overlijden de erfgenamen van de huurder samen met de verhuurder overeen zullen moeten komen wanneer en onder welke voorwaarden de teruggave dient plaats te vinden. Zeker is dat de levenslange huur tot een einde gekomen is en de erfgenamen van de huurder tegenover de verhuurder geen persoonlijk huurrecht kunnen opeisen. Indien er met de overleden huurder inwonende personen het goed gedurende een tijdlang blijven betrekken, dient de verhuurder de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. Het is immers niet uitgesloten dat wanneer de verhuurder deze situatie een tijdlang duldt en de inwoners in het goed hun hoofdverblijfplaats behouden, er toch een persoonlijk huurrecht door hen kan opgeëist worden387.
3.3.2 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst 3.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht De wetgever heeft, als correctief op de dwingende duur van negen jaar, specifieke beëindigingsmogelijkheden en opzeggingsmotieven voorzien voor huurovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet ressorteren. Dit hoeft echter niet te betekenen dat er afbreuk wordt gedaan aan de gemeenrechtelijke gronden van beëindiging van
wederkerige
overeenkomsten388.
Niets
belet
partijen
bijgevolg
om
de
385
Y. MERCHIERS, p. 124-125, nr. 94. Y. MERCHIERS, p. 125, nr. 94. 387 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 80, nr. 27; Y. MERCHIERS, p. 125, nr. 94. 388 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 59, nr. 118; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 122, nr. 85; Y. MERCHIERS, p. 157-158, nr. 168. 386
61
woninghuurovereenkomst op elk ogenblik te beëindigen in onderling akkoord. Het blijft tevens mogelijk voor de rechter om de ontbinding van de woninghuur uit te spreken indien een tekortkoming van één van de contractanten dit rechtvaardigt389.
3.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord De huur van de woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient kan te allen tijde in onderlinge overeenstemming beëindigd worden390. Zolang dit niet in strijd is met de openbare orde, de goede zeden en het dwingend recht, kunnen partijen ingevolge de contractvrijheid immers zelf bepalen wat zij willen vastleggen in een overeenkomst. Deze regel behoort tot het algemeen verbintenissenrecht en is bijgevolg van toepassing op huurcontracten voor zover het gemeen huurrecht of bijzondere wetgeving inzake huur niets afwijkends bevatten, wat met betrekking tot de Woninghuurwet niet het geval is. In feite is het de meest vanzelfsprekende en eenvoudige wijze van beëindiging van een huurcontract. Partijen beslissen immers zelf, in onderling akkoord, dat ze voortijdig een einde wensen te stellen aan een bestaand huurcontract. In strijd met wat inzake handelshuur391 en pacht392 het geval is, stelt de wetgever inzake woninghuur geen bijzondere vormvereisten voor de vastlegging van dit akkoord393. Het is bijgevolg perfect mogelijk om dit mondeling of stilzwijgend duidelijk te maken doordat bijvoorbeeld de verhuurder zonder protest de sleutels aanvaardt of doordat de huurder vrijwillig het huis verlaat als gevolg van een ongeldige opzegging door de verhuurder 394. Om bewijsproblemen te vermijden, verdient het de voorkeur deze overeenstemming in een authentieke akte of onderhands geschrift op te nemen395. Aantonen dat partijen door onderling akkoord een huur beëindigd hebben, kan door alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen.
389
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 51-52. Cass. 27 november 2008, RG nr. 070377F. 391 Art. 3, lid 4 Handelshuurwet. 392 Art. 14, lid 2 Pachtwet. 393 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 51. 394 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 122-123, nr. 86. 395 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, 60. 390
62
3.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie Wanneer één van de partijen één of meer verbintenissen uit het woninghuurcontract niet nakomt, kan de andere de ontbinding van de huurovereenkomst inroepen 396. De feitenrechter behoudt steeds het recht om op grond van de concrete omstandigheden van ieder geval afzonderlijk op onaantastbare wijze te oordelen of een contractuele fout voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken397. Enkel een toerekenbare, wezenlijke tekortkoming of een tekortkoming aan een wezenlijke verbintenis van de overeenkomst, is voldoende ernstig om de sanctie van de ontbinding te rechtvaardigen. Bovendien moet de gewichtigheid van de tekortkoming beoordeeld worden in verhouding tot de ernst die de sanctie van de ontbinding in het contract inneemt, in die zin dat er een proportionele verhouding moet zijn tussen beide398.
Er zij nog aan herinnerd dat, zoals hierboven reeds uitvoerig besproken, een uitdrukkelijk ontbindend beding inzake huur voor niet geschreven wordt gehouden399. Het toelaten van een dergelijk beding zou immers betekenen dat de rechter niet langer bevoegd is om de ernst van een contractuele tekortkoming te beoordelen. Hij zou bovendien de partij die de wanprestatie beging niet langer uitstel van betaling of ontbinding kunnen verlenen.
3.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn De huurovereenkomst betreffende de woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient eindigt niet van rechtswege bij het verstrijken van de wettelijke of overeengekomen termijn, zelfs niet in geval van een geschreven huurovereenkomst van bepaalde duur. Dit principe geldt zowel voor de woninghuur voor de standaardduur van negen jaar als voor de woninghuur van korte en lange duur400. Om bij het verstrijken van de wettelijk bepaalde of overeengekomen termijn een einde te stellen aan een woninghuurovereenkomst, is opzegging steeds onontbeerlijk401. Deze regeling wijkt af van het gemeen recht inzake huur, vervat in art.
396
Zie art. 1741 BW dat een toepassing inzake huur is van de regel uit art. 1184 BW; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 122-123, nr. 87. 397 Cass. 8 december 1960, Pas. 1961, I, 382; Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701; Cass. 28 mei 1965, Pas. 1965, I, 1051; Cass. 15 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1190, Pas. 1981, I, 1179; Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584, Pas. 1991, I, 520, RW 1991-92, 774. 398 A. VAN OEVELEN, “Knelpunten gemene huur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 13. 399 Art. 1762bis BW. 400 Y. MERCHIERS, p. 155, nr. 159. 401 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 59-60, nr. 119; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 118, nr. 77; Y. MERCHIERS, p. 155, nr. 159.
63
1737 BW, dat inhoudt dat een huurovereenkomst die voor een welbepaalde termijn is aangegaan van rechtswege eindigt als de overeengekomen termijn verstreken is402. Strikt genomen behoeft een huurovereenkomst van bepaalde duur die aan de gemeenrechtelijke regeling onderworpen is dus geen opzegging om beëindigd te worden. Toch kan het geven van een opzeg nuttig en aangewezen zijn teneinde een stilzwijgende wederinhuring overeenkomstig art. 1739 BW uit de weg te gaan. Bovendien kunnen partijen in hun overeenkomst uitdrukkelijk bedingen dat een opzegging in elk geval vereist is.
Met de vereiste van een opzegging om de huur tegen afloop van de wettelijke of overeengekomen termijn te beëindigen, beoogt de wetgever beide partijen voldoende lang op voorhand zekerheid te geven omtrent de vraag of hun medecontractant voornemens is bij afloop van een huurperiode een verlenging of vernieuwing van de huur al of niet te laten ingaan. Op die manier blijven zowel de huurder als de verhuurder niet tot op het laatste moment in het ongewisse omtrent de intenties van hun medecontractant. Zij kunnen tijdig de nodige schikkingen nemen om respectievelijk een nieuwe woonst of een nieuwe huurder te vinden403.
Er zijn slechts drie uitzonderingen op het algemeen beginsel dat woninghuurovereenkomsten steeds een opzegging behoeven. Zo eindigt de door overeenkomst tussen partijen of bij de rechter wegens buitengewone omstandigheden verlengde huur bij het verstrijken van de overeengekomen of de door de rechter bepaalde termijn zonder dat een opzegging betekend hoeft te worden404. De verlenging wegens buitengewone omstandigheden conform art. 11 Woninghuurwet wordt later uitvoeriger besproken. Een andere afwijking van het algemeen principe houdt verband met de geschreven huurovereenkomsten voor bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Zij eindigen op de door de partijen overeengekomen vervaldag zonder dat een opzegging vereist is. Indien dergelijke overeenkomsten echter stilzwijgend of uitdrukkelijk hernieuwd worden, komen zij onder toepassing van de geldende regels van de Woninghuurwet405. Tot slot vormt ook de levenslange huur een uitzondering op het algemeen principe van de Woninghuurwet dat voor beëindiging steeds een opzegging vereist is. De levenslange huur eindigt immers op het ogenblik van het overlijden van de huurder. Het spreekt voor zich dat men niet op voorhand met precisie kan voorspellen wanneer deze 402
F. LIEVENS en D. LYBAERT, 47.
403
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 13. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 118, nr. 78; Y. MERCHIERS, p. 155, nr. 160. 405 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 119, nr. 79; Y. MERCHIERS, p. 156, nr. 162. 404
64
onzekere gebeurtenis zal plaatsvinden en het bijgevolg onmogelijk is een welbepaalde opzeggingstermijn in acht te nemen406.
De wetgever schrijft geen bijzondere vorm voor waarin de opzegging dient betekend te worden. Opzegging vereist enkel dat de huurder of verhuurder zijn voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen kenbaar maakt407. Bijgevolg kan de opzegging, onder voorbehoud van bewijsmoeilijkheden, zowel mondeling als bij gewone of aangetekende brief of bij deurwaardersexploot geschieden. Aantonen dat een opzegging daadwerkelijk plaatsvond, kan door alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen408. Een opzegging van de huurovereenkomst tegen afloop van de wettelijke of overeengekomen duur hoeft niet gemotiveerd te worden. Zij beoogt immers enkel de medecontractant tijdig in te lichten over de intenties om aan de wederzijdse verbintenissen zoals zij bestaan, een einde te stellen409.
De duur van de opzeggingstermijn is in principe identiek voor huurder en verhuurder. Ze fluctueert enkel naargelang het een huur voor negen jaar of meer bedraagt of een huur van korte duur is410. Om een einde te stellen aan een huur van negen jaar, dient een opzegging gegeven te worden ten minste zes maanden voor de vervaldag411. Ook wanneer een geschreven huur voor meer dan negen jaar voorligt, zijn partijen ertoe gehouden een opzeggingstermijn van ten minste zes maanden te respecteren 412. Bij de huur van korte duur moet de opzegging slechts minstens drie maanden voor afloop van de overeengekomen termijn betekend worden413.
Hoewel art. 3, §1, lid 2 Woninghuurwet zeer formeel bepaalt dat een opzegtermijn van zes maanden vereist is om de verlenging van een negenjarige huurovereenkomst te voorkomen, zijn bepaalde rechtsgeleerden van mening dat de huurder slechts een opzegtermijn van drie maanden dient te respecteren. Art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet bepaalt immers dat de huurder 406
Y. MERCHIERS, p. 155, nr. 161. Vergelijk Cass. 25 november 1993, Arr. Cass. 1993, 984, TBBR 1995, 284, noot B. HUBEAU. 408 Vred. Jumet 26 september 1994, JT 1995, 285. 409 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 13; M. DAMBRE, “De duur en de beëindiging van de huurovereenkomst” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 59-60, nr. 119; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 119, nr. 80; Y. MERCHIERS, p. 156, nr. 163. 410 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 119-120, nr. 81; Y. MERCHIERS, p. 156, nr. 164. 411 Art. 3, §1, lid 2 Woninghuurwet. 412 Art. 3, §7, lid 2 Woninghuurwet. 413 Art. 3, §6, lid 4 Woninghuurwet. 407
65
de huurovereenkomst op ieder tijdstip kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Zij zien niet in waarom deze bepaling haar geldingskracht zou verliezen tegen het einde van de negenjarige termijn. Hoewel de letter van de wet in art. 3, §1, lid 2 Woninghuurwet een termijn van zes maanden oplegt, zijn zij ervan overtuigd dat de huurder op rechtsgeldige wijze handelt indien hij overeenkomstig art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet een opzegtermijn van drie maanden in acht neemt wanneer het einde van de negenjarige periode nadert414.
Een opzegging kan ontijdig zijn omdat ze te vroeg of te laat gegeven wordt. De rechtsgevolgen naargelang het een voortijdige dan wel een laattijdige opzegging betreft zijn verschillend. Een opzegging geschiedt voortijdig wanneer ze gegeven wordt op een tijdstip waarop de contractuele of de wettelijke termijn nog niet verstreken is. Ze is niet a priori ongeldig of zonder gevolg415. Deze vorm van ontijdigheid kan immers eenvoudig hersteld worden: de gevolgen van de voortijdige opzegging worden uitgesteld in de tijd, meer bepaald tot het tijdstip waartegen opzegging mogelijk was 416. Heel anders is het gesteld met een laattijdige opzegging of een opzegging waarvan de betekende opzeggingstermijn te kort is. Deze behoort in principe zonder gevolg te blijven. Zeker wanneer de wet op imperatieve wijze opzeggingstermijnen of opzeggingsmomenten bepaalt, zoals dit in de Woninghuurwet de regel is, kan een laattijdige opzegging of een te korte opzeggingstermijn niet gemakkelijk hersteld worden. De partij die het slachtoffer is van een laattijdige opzegging heeft in de regel twee keuzemogelijkheden. Enerzijds kan de opgezegde partij de ongeldige opzegging naast zich neerleggen en opteren voor de verdere uitvoering van de overeenkomst. In die hypothese vervalt de opzegging en bevinden partijen zich in de positie alsof er nooit een opzegging geweest is. De partij die wenst op te zeggen zal een andere opzeggingsmogelijkheid moeten zoeken of desgevallend een volgende periode moeten afwachten om opnieuw rechtsgeldig een
414
D. MEULEMANS, p. 38, nr. 69-81; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 251; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, 1475; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 328, nr. 25; G. ROMMEL, 277; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, 61; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 59-61, nr. 119-122; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 349, nr. 927. 415 K. VAN RAEMDONCK, “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Vred. Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 309. 416 Cass. 23 september 1943, Pas. 1943, I, 353; Cass. 8 januari 1960, Pas. 1960, I, 510; Cass. 27 maart 1980, Arr. Cass. 1979-80, 948 en Pas. 1980, I, 933.
66
opzegging te kunnen betekenen417. Anderzijds kan de laattijdig opgezegde partij de foutieve beëindiging van de huurovereenkomst aangrijpen om de ontbinding ervan te vragen. In wezen oefent zij daarmee haar fundamenteel keuzerecht van art. 1184 BW uit om of de verdere uitvoering van de overeenkomst, ofwel de gerechtelijke ontbinding ervan na te streven 418. De opgezegde partij doet er in ieder geval goed aan zo snel mogelijk het ontijdig karakter van de opzegging op te werpen. Sommige vrederechters zijn immers van oordeel dat het hier een relatieve nietigheid zou betreffen die door de huurder gedekt wordt indien hij zich niet tijdig verzet419. Volgens B. VAN BAEVEGHEM volstaat het louter stilzitten van de huurder niet om hieruit zijn instemming met de laattijdige opzegging af te leiden aangezien een laattijdige opzegging principieel zonder gevolg is420. Andere vrederechters trachten een laattijdige opzegging of te korte opzeggingstermijn te compenseren door de gevolgen ervan uit te stellen. Zo besliste een vrederechter in Charleroi dat de opzegging met een te korte opzeggingstermijn niet nietig was maar dat de gevolgen ervan in de tijd werden uitgesteld om de wettelijke termijn van zes maanden te eerbiedigen421. B. VAN BAEVEGHEM keurt dergelijke pogingen tot herstel van een laattijdige opzeg af. Een opzegging wordt immers nooit vrijblijvend gegeven. Het gaat om een eenzijdige rechtshandeling die onmiskenbaar een bron van verbintenissen is422. Zij heeft steeds de bedoeling om rechtsgevolgen te verwezenlijken aangezien zij de wil om de huurovereenkomst te beëindigen veruiterlijkt423. De kennisgeving van de opzegging aan de wederpartij maakt ze op onherroepelijke wijze bindend voor de opzegger. Naderhand kan hij er dus niet langer op terugkomen424. Een laattijdige opzegging is daarom niet nietig, maar laat de keuze aan de laattijdig opgezegde partij om de concrete gevolgen ervan te bepalen. Zowel de mogelijkheid om een laattijdige opzegging eenvoudigweg naast zich neer te leggen als de optie om de gerechtelijke ontbinding te vorderen, zijn twee rechtmatige keuzes die tegemoetkomen aan de noodzaak om de
417
Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 84, nr. 93; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 301, nr. 782. 418 B. VAN BAEVEGHEM, “Struikelen over een ontijdige opzegging. Enkele wolfijzers en schietgeweren van de Woninghuurwet”, RABG 2006, afl. 1, 32 (hierna verkort B. VAN BAEVEGHEM). 419
Vred. Westerlo 18 juni 1999, Huur 2002, afl. 1, 52. B. VAN BAEVEGHEM, 32-33. 421 Vred. Charleroi (II) 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270. 422 Cass. 19 mei 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1132, Pas. 1980, I, 1121, noot en RW 1982-83, 319, noot; R. VAN RANSBEECK, “De opzegging”, RW 1995-96, 347. 423 M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 300, nrs. 779-780. 424 R. VAN RANSBEECK, “De opzegging”, RW 1995-96, 347. 420
67
opgezegde partij de zekerheid te bieden die door de Woninghuurwet beoogd wordt door op dwingende wijze de spelregels van de opzegging te bepalen425.
Een ontijdige opzegging heeft normaalgezien automatisch tot gevolg dat de woninghuur voor een dwingend in de wet vastgelegde periode onder dezelfde voorwaarden wordt verlengd426. Wat de huur voor negen jaar en meer betreft, bedraagt de verlenging drie jaar427. Een laattijdig opgezegde huur van korte duur wordt omgezet in een huur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst in werking getreden is428. A. VAN OEVELEN meent echter, in de lijn van de hierboven aangehaalde rechtspraak van de vrederechter van Charleroi, dat indien een opzegging gegeven wordt met een termijn van minder dan zes maanden, de opzegging niet nietig is maar slechts uitwerking heeft na het verstrijken van de wettelijke minimumtermijn van zes maanden429. Voor de berekening van de vervaldag van de overeenkomst moet worden uitgegaan van de datum waarop de huurovereenkomst gesloten werd430. Het ogenblik van inwerkingtreding is daarbij irrelevant431.
In de periode van verlenging blijven dezelfde voorwaarden behouden als in het oorspronkelijk contract. De wet spreekt immers expliciet over “verlenging” en niet over “vernieuwing” zodat het duidelijk is dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand komt432. Om een tweede verlenging met drie jaar te voorkomen, moet de verhuurder een opzegging geven ten minste zes maanden voor het verstrijken van de eerste periode van drie jaar die volgt op de aanvankelijke negenjarige termijn. Voor de huurder volstaat een opzegging van drie maanden, vermits hij op elk moment de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden overeenkomstig art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet433. Tijdens de driejarige periode gedurende dewelke de overeenkomst stilzwijgend verlengd is, beschikt de verhuurder niet over de mogelijkheid op te zeggen zonder motief maar met een vergoeding of wegens bouwwerken. De Woninghuurwet aanvaardt deze gronden van 425
B. VAN BAEVEGHEM, 33.
426
Art. 3, §1, lid 3 Woninghuurwet, art. 3, §6, lid 5 Woninghuurwet en art. 3, §7, lid 3 Woninghuurwet. G. ROMMEL, 276; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, 60; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 47; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 349, nr. 925. 428 Y. MERCHIERS, p. 156, nr. 165. 429 A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, 1473. 430 Vred. Gent 15 december 1995, TGR 1996, 76, noot P. DE SMEDT. 431 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 47. 432 Verslag, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 52 en Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/6, 4. 433 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 61, nr. 123. 427
68
beëindiging immers enkel aan het einde van een driejarige periode 434. Opzegging met een termijn van zes maanden omdat de verhuurder het goed zelf wil betrekken of laten betrekken door familieleden behoort daarentegen wel tot de opties aangezien deze soort opzegging te allen tijde kan gebeuren en dus niet gelimiteerd is tot bij het verstrijken van een driejarige periode435.
Het is dus van primordiaal belang voor de verhuurder dat de opzegging niet laattijdig geschiedt. De gevolgen van een ontijdige opzegging door de huurder zijn minder zwaarwichtig436. Na een verlenging beschikt hij immers over de mogelijkheid de huur te allen tijde op te zeggen mits inachtneming van een termijn van drie maanden 437. Vanzelfsprekend kan een wettelijk verlengde huur steeds in onderling akkoord beëindigd worden438.
Het gebeurt niet zelden dat na een regelmatige opzegging de huurder het gehuurde goed een tijdlang blijft bewonen zonder protest van de verhuurder. Er wordt wel eens beweerd dat art. 3, §1, lid 3 Woninghuurwet bij een zogenaamde stilzwijgende wederinhuring na opzegging geen toepassing vindt. Deze bepaling handelt immers over de situatie waarin er geen opzegging geschiedt binnen de wettelijk bepaalde termijn. Als deze redenering doorgetrokken wordt, zou in principe het gemeen recht van kracht zijn bij gebrek aan een afwijkende dwingende bepaling inzake Woninghuur. Dit betekent dat er overeenkomstig art. 1738 BW een wederinhuring zou tot stand komen tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huur, ook wat de duur betreft, in plaats van een automatische verlenging voor een termijn van drie jaar439. Deze zienswijze is weinig overtuigend volgens Y. MERCHIERS440. Art. 1738 BW vindt immers enkel toepassing bij beëindiging van een oorspronkelijk geschreven huurovereenkomst van bepaalde duur. Wanneer een geschreven huur van onbepaalde duur voorligt, dient bijgevolg met zekerheid art. 3, §1, lid 3 Woninghuurwet gevolgd te worden. Ook in geval van beëindiging van een geschreven huur van bepaalde duur kan er in feite moeilijk sprake zijn van een stilzwijgende wederinhuring. De huurder of verhuurder heeft immers door opzegging zijn intentie ter kennis gebracht dat hij de lopende huurovereenkomst 434
Art. 3, §3, lid 1 Woninghuurwet en art. 3, §4, lid 1 Woninghuurwet. Art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet. 436 Y. MERCHIERS, p. 157, nr. 165. 437 Art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet. 438 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 120, nr. 82; Y. MERCHIERS, p. 157, nr. 165. 439 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 331, nr. 35; G. ROMMEL, 277 en 288; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 62, nr. 126; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, 62. 440 Y. MERCHIERS, Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 1998, p. 126-127, nr. 166; Y. MERCHIERS, p. 157, nr. 166. 435
69
wenst te beëindigen. Blijft de huurder dan toch het gehuurde goed bewonen met medeweten van de verhuurder zonder dat een nieuw geschreven huurcontract wordt opgesteld, mag men er van uit gaan dat een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen die onder toepassing van de Woninghuurwet valt441.
Samenvattend hebben partijen bij afloop van een huurperiode vier opties. Ze kunnen ten eerste tijdig een opzegging betekenen en de huurovereenkomst definitief beëindigen. Daarnaast is het mogelijk tijdig op te zeggen en uitdrukkelijk een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarden te sluiten. Tot slot kunnen partijen ervoor opteren geen opzegging te betekenen zodat de huurovereenkomst wettelijk of conventioneel verlengd wordt met behoud van alle voorwaarden442.
3.3.2.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder Een absolute en onverbiddelijke toepassing van de dwingende duur van negen jaar zou tot onbillijke gevolgen leiden. Vandaar dat de wetgever als correctief op deze lange duur zowel voor de huurder als voor de verhuurder opzeggingsmogelijkheden voorzien heeft tijdens de looptijd van de woninghuurovereenkomst443. Aan de huurder wordt op die manier, naast een woonzekerheid van negen jaar, een grote mobiliteit gegund vermits hij de huur op ieder ogenblik kan opzeggen. Dit komt ook de verhuurder ten goede aangezien het niet bevorderlijk is dat een huurder tegen zijn zin een woning in huur moet blijven nemen. De afwezigheid van tussentijdse opzeggingsmogelijkheden zou bovendien met zich meebrengen dat de verhuurder automatisch gedurende lange tijd het gebruiksrecht over zijn in huur gegeven onroerend goed verliest. De wetgever zag in dat dit investeringen in onroerende goederen zou ontmoedigen en een
negatief
effect
kon
hebben
op
de
huurmarkt
in
het
algemeen 444.
De
opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder zijn dus in de ratio legis te beschouwen als een bescherming van de verhuurder en een correctief, waar dit gerechtvaardigd is en onder de voorwaarden door de wetgever gesteld, op de lange huurperiode die de huurder geniet445.
441 442
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 121, nr. 83. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 121-122, nr. 84; Y. MERCHIERS, p. 157, nr. 167.
443
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 3-4. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 82, nr. 30. 445 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 13; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 83, nr. 30. 444
70
De Woninghuurwet stelt drie opzeggingsgronden ter beschikking van de verhuurder tijdens de duur van de huurovereenkomst. In de eerste plaats wordt het de verhuurder mogelijk gemaakt de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik of gebruik door naaste familie. Daarnaast kan ook de verhuurder die van plan is het goed geheel of gedeeltelijk weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, de woninghuurovereenkomst vervroegd opzeggen. Tot slot staat het de verhuurder vrij de huurovereenkomst op te zeggen zonder motivering maar tegen betaling van een vergoeding.
3.3.2.3.1 Opzegging door de verhuurder omwille van persoonlijke bewoning of bewoning door familieleden De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen voor eigen of familiaal gebruik met inachtneming van een opzeggingsperiode van zes maanden en onder de voorwaarden in de wet bepaald446. Dit opzeggingsrecht in hoofde van de verhuurder is de tegenhanger van de lange duur die de huurder dwingend bekomt447. Dat op gestelde tijdstippen het door de wetgever aan de huurder toegekend dwingend huurrecht voor lange duur moet wijken voor het persoonlijk gebruiksrecht van de eigenaar-verhuurder, is een constante in ons recht448. Het wordt met variaties teruggevonden bij de handelshuur449 en de pacht450. In de woninghuurwet reikt het begrip eigen gebruik evenwel verder dan in de andere twee regimes451. Het recht van de verhuurder om op te zeggen voor eigen gebruik had oorspronkelijk een dwingend karakter. De wetgever beoogde daarmee huurder en verhuurder op een analoge manier te beschermen aangezien de huurder aanvankelijk ook geen afstand kon doen van zijn recht tot vervroegde beëindiging452. De wet werd gewijzigd in die zin dat partijen voortaan het recht van opzegging voor eigen gebruik kunnen uitsluiten of beperken453. Daarmee is tevens een belangrijke hinderpaal voor de effectieve uitwerking van de levenslange huur weggewerkt. De verhuurder die op grond van zijn persoonlijke verhouding de huurder een levenslange huur gunt, kan door contractueel afstand te doen van alle gronden tot voortijdige opzegging voorkomen dat zijn erfgenamen toch vroegtijdig een einde zouden stellen aan het huurcontract. Minder drastisch dan een integrale uitsluiting van 446
Art. 3, §2 Woninghuurwet. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 83, nr. 32; Y. MERCHIERS, p. 127, nr. 100. 448 Y. MERCHIERS, p. 127, nr. 100. 449 Art. 3, lid 5 Handelshuurwet en art. 16.I, 1° Handelshuurwet. 450 Art. 7, 1° Pachtwet en art. 8, §1 Pachtwet. 451 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 85, nr. 35. 452 Art. 3, §5 Woninghuurwet. 453 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 47; Y. MERCHIERS, p. 128, nr. 101; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 51, nr. 88. 447
71
het recht is de contractuele beperking ervan. Zo kunnen partijen overeenkomen dat de opzeggingsmogelijkheid voorbehouden wordt voor bepaalde maar niet alle in de wet opgesomde personen. Een beding dat de opzegging voor eigen gebruik slechts mogelijk maakt na afloop van een driejarige periode of te allen tijde toelaat doch slechts vanaf x jaar huur, behoort eveneens tot de opties454. Wat evenwel niet kan, is de bepaling uitbreiden in het voordeel van de verhuurder en ten nadele van de huurder door bijvoorbeeld opzegging ook mogelijk te maken voor gebruik door bloedverwanten in de vijfde graad of door de forfaitaire schadevergoeding in geval van niet-realisering van het opzeggingsmotief te verminderen455.
De wetgever heeft de geldigheid van de opzegging niet afhankelijk gemaakt van de inachtneming van een bijzondere vorm456. Behalve wanneer partijen in het huurcontract anders overeengekomen zijn conform het gemeen recht, is elke vorm van wilsverklaring geldig. Zo werd in de rechtspraak een per fax gegeven opzeg aanvaard457 en zelfs een opzeg die vervat lag in een niet-ondertekende brief458. De opzegging kan door alle middelen van recht bewezen worden459. Het is wel van belang dat de opzegging melding maakt van de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken. Ook de band van verwantschap met de verhuurder moet erin terug te vinden zijn460. Dit maakt het mogelijk na te gaan of de opzegging wel degelijk gegeven werd voor eigen gebruik of gebruik door naasten die in de wet opgesomd worden461. Het ogenblik waarop de opzegging gegeven wordt, is determinerend om de geldigheid ervan te beoordelen. Ontbreekt of de identiteit van de persoon voor wie de opzeg gebeurt of diens band van verwantschap met de verhuurder, dan is niet voldaan aan deze dwingende vereiste van de Woninghuurwet. De opzegging zal bijgevolg ongeldig zijn en de huurder kan ze dus naast zich neerleggen 462. Alleen een nieuwe opzegging maakt het dan mogelijk de huurovereenkomst alsnog te beëindigen op grond van dit motief463.
454
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 84, nr. 34. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 51, nr. 88. 456 Y. MERCHIERS, p. 131, nr. 106. 455
457
Vred. Lennik 10 juni 2002, Huur 2003, 61. Vred. Gent 9 oktober 2000, Huur 2001, 66; Vred. Torhout 19 maart 2002, T. Vred. 2005, 107. 459 Vred. Jumet 26 september 1994, JT 1995, 285; Vred. Sint-Kwintens-Lennik 13 september 1999, Huur 19981999, 210. 460 Art. 3, §2, lid 2 Woninghuurwet. 461 Y. MERCHIERS, p. 131, nr. 107; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 51, nr. 87. 462 Verslag van de Commissie voor Justitie, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 37; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 40, nr. 81. 463 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 88, nr. 37; Y. MERCHIERS, p. 131, nr. 107. 458
72
De verhuurder kan te allen tijde de huurovereenkomst opzeggen indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad464. De wettelijke opsomming van de verschillende begunstigden verdient enige toelichting465. Het staat buiten kijf dat de aan de verhuurder verleende opzeggingsmogelijkheid om het goed te laten betrekken door diens echtgenoot of echtgenote of de verwanten van deze persoon, strikt geïnterpreteerd dient te worden. De samenwonende van de verhuurder of diens naaste familieleden vallen uit de boot466. Enerzijds is het bewijs van het bestaan van een vaste relatie met een andere persoon dan de echtgenoot immers zeer moeilijk te leveren. Anderzijds zou een ruime interpretatie nadelig zijn voor de huurder aangezien de verhuurder hem eenvoudigweg aan de deur zou kunnen zetten ten gunste van een vaste vriend of vriendin 467. Met de afstammelingen van de verhuurder en diens echtgenoot of echtgenote beoogt de wetgever niet alleen hun gemeenschappelijke afstammelingen. De op eigen gebruik gefundeerde opzeggingsmogelijkheid blijft bovendien bestaan na overlijden van de echtgenoot of echtgenote468. Hetzelfde geldt met betrekking tot de door de verhuurder of zijn echtgenoot of echtgenote aangenomen kinderen. Het begrip eigen gebruik werd inzake woninghuur uitgebreid tot een vrij grote familiekring vermits ook het woonrecht van bloedverwanten in de zijlijn tot en met de derde graad prevaleert boven dat van een zittende huurder. Het maakt daarbij geen verschil of deze bloedverwanten in de zijlijn tot de kant van de verhuurder of zijn echtgenoot of echtgenote behoren. Het betreft niet enkel broers en zussen, doch ook neven en nichten en ooms en tantes. Met betrekking tot bloedverwanten in de opgaande lijn en in de zijlijn die in de derde graad staan, formuleerde de wetgever een beperking469. Wanneer een opzegging gegeven wordt om bovengenoemde personen het goed te laten betrekken, kan de opzeggingstermijn immers niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst470. 464
Art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 85-86, nr. 35. 466 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 49. 467 Verslag Kamercommissie voor Justitie, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 58; M. DAMBRE, B. HUBEAU, p. 39, nr. 78; Y. MERCHIERS, p. 128-129, nr. 102. 468 Y. MERCHIERS, p. 129, nr. 102. 469 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 49. 470 Art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet. 465
73
Tot slot verdient de situatie waarin de verhuurder een rechtspersoon is nog enige verduidelijking471. Het wordt niet betwijfeld dat een rechtspersoon een opzegging kan geven om het goed “persoonlijk” in gebruik te nemen472. De rechtspersoon is er desgevallend dan wel toe gehouden het goed zelf te betrekken473, dit is door er haar hoofdzetel, bijkantoor of enige andere exploitatie of vestiging van haarzelf in onder te brengen474. Van eigen gebruik kan echter geen sprake zijn indien de rechtspersoon opzegging geeft om het goed te laten betrekken door één van haar bestuurders, zaakvoerders of vennoten475. De rechtspersoon en de bestuurder, zaakvoerder of vennoot zijn immers twee verschillende juridische personen en hun onderlinge verhouding is niet opgenomen in de opsomming van de personen in wiens voordeel de verhuurder het gehuurde goed te allen tijde mag opzeggen476.
Wellicht kan, zoals inzake handelshuur en pacht, ook hier gesteld worden dat het door de verhuurder ingeroepen eigen gebruik ernstig en oprecht moet zijn477. Aangezien inzake woninghuur geen geldigverklaring van de opzegging dient voorgelegd te worden, zal de rechter het gebrek aan ernst echter enkel a posteriori kunnen beoordelen wanneer de verhuurder of het opgegeven naaste familielid het goed niet van plan is te betrekken 478.
Eigen gebruik in de zin van de Woninghuurwet houdt in dat de verhuurder of de in de wet aangeduide personen het goed werkelijk moeten betrekken. Het beoogde gebruik hoeft geen bewoning te zijn479. De persoon ten behoeve van wie door de verhuurder opzegging is gegeven, is er dus niet toe gehouden in het goed te wonen of er zijn of haar hoofdverblijfplaats te vestigen480. Hij of zij kan het gehuurde goed rechtsgeldig een andere bestemming geven en het bijvoorbeeld aanwenden als vakantieverblijfplaats of om er een
471
Y. MERCHIERS, p. 129, nr. 103. Rb. Antwerpen 30 oktober 1990, RW 1991-92, 1090. 473 G. ROMMEL, 277. 474 Rb. Brugge 20 september 1996, T. Not. 1997, 48. 475 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 40, nr. 80. 476 N. VERHEYDEN-JEANMART, 59. 477 Cass. 31 januari 1975, Pas. 1975, I, 566, RW 1975-76, 31; Cass. 1 oktober 1976, Pas. 1997, I, 137, Rec. Gén. Enr. Not. 1978, 269; Cass. 13 januari 1977, Pas. 1977, I, 325; Cass. 27 mei 1977, Pas. 1977, I, 989; Cass. 19 januari 1978, Pas. 1978, I, 574, Rec. Gén. Enr. Not. 1980, 72; Cass. 27 januari 1978, Pas. 1978, I, 621, RW 1978-79, 1161, T. Not. 1979, 79; Cass. 31 mei 1979, Pas. 1979, I, 1126; Cass. 14 november 1979, Pas. 1980, I, 359. 478 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 86, nr. 35. 479 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 37, nr. 76; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 48. 480 Vred. Sint-Kwintens-Lennik 23 maart 2001, Huur 2001, 148; Rb. Brussel 16 december 2003, Huur 2004, 55; Y. MERCHIERS, p. 130, nr. 104. 472
74
professionele activiteit in uit te oefenen 481. Bewijs van de effectieve betrekking kan, als bewijs van een feit, door alle middelen van recht geleverd worden door de verhuurder, getuigen en vermoedens inbegrepen482. Men kan daarbij denken aan de aanwezigheid van meubilair, facturen van nutsvoorzieningen, mededeling van briefwisseling, enzovoort483.
De verhuurder die het gehuurde goed wenst te laten betrekken door zichzelf of door een bloedverwant tot en met de tweede graad, kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden 484. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens dewelke de opzegging gegeven wordt485. Wordt de opzegging echter gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed zouden kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst486. Dit betekent dat een opzegging die meer dan zes maanden voor het verstrijken van de eerste driejarige periode betekend wordt, in ieder geval slechts uitwerking heeft tegen het einde van deze periode487. Niettegenstaande de wettekst toelaat dat de verhuurder te allen tijde kan opzeggen voor eigen gebruik mits opzeggingstermijn van zes maanden, komt het voor dat rechters het als rechtsmisbruik kwalificeren wanneer vrijwel onmiddellijk na de inwerkingtreding van een woninghuurovereenkomst de verhuurder opzegt op grond van dit motief488. De grondslag hiervan is de fout die door de verhuurder begaan werd in de loop van de onderhandelingen die de overeenkomst voorafgingen 489. Deze vorm van rechtsmisbruik in de precontractuele fase, de zogenaamde culpa in contrahendo, wordt gestoeld op art. 1382-1383 BW490.
De huurder kan van de verhuurder eisen dat hij het bewijs levert van de band van verwantschap491. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen de twee maanden te rekenen vanaf de kennisgeving ervan. Geeft de verhuurder binnen deze termijn geen gevolg 481
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 86-87, nr. 36; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 48. F. LIEVENS en D. LYBAERT, 48. 483 Rb. Brussel 15 juni 1994, T. Vred. 1994, 361; Y. MERCHIERS, p. 136, nr. 116. 482
484
Art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet. Art. 3, §9 Woninghuurwet; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 48. 486 Art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet. 487 Cass. 22 april 2005, Arr. Cass. 2005/4, 922, Pas. 2005, 919, RABG 2006, 24, noot B. VAN BAEVEGHEM, RW 2007-08, 576; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 88-89, nr. 38; Y. MERCHIERS, p. 132, nr. 108. 488 Vred. Gent 20 januari 2000, TGR 2001, 274; Rb. Gent 23 februari 2001, TGR 2001, 267. 489 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 328, nr. 27. 490 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 45, nr. 91. 491 Art. 3, §2, lid 2 Woninghuurwet. 485
75
aan het verzoek, dan kan de huurder uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn voor de vrederechter de nietigheid van de gegeven opzegging vorderen492. Aangezien deze termijn als een vervaltermijn moet opgevat worden, is een vordering tot nietigverklaring van een gegeven opzegging wegens gebrek aan bewijs van de band van verwantschap niet ontvankelijk indien ze laattijdig ingesteld wordt 493. De vervaltermijn is ingegeven ter bevordering van de rechtszekerheid494. Op die manier blijven de zittende huurder en de nieuwe gebruiker immers niet in het ongewisse omtrent de geldigheid van een gegeven opzeg495. De rechter is bevoegd om de regelmatigheid van een gegeven opzeg te beoordelen496. Indien hij merkt dat er sprake is van een manifeste onoprechtheid of onuitvoerbaarheid van het opzeggingsmotief in hoofde van de verhuurder, kan hij dit sanctioneren door de opzegging ongeldig te verklaren497. In de rechtspraak wordt aangenomen dat de huurder het recht heeft om a priori aan de rechter te vragen de waarachtigheid van het aangevoerde opzeggingsmotief marginaal te toetsen, ook al wordt deze mogelijkheid hem niet expliciet geboden in de Woninghuurwet, Handelshuurwet en Pachtwet498. De rechter toetst het motief aan de feitelijke omstandigheden van de zaak en houdt daarbij rekening met de context waarin de opzeg gegeven werd499. Het is van belang dat de huurder zich ten laatste twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn tot de rechter richt. Deze vervaltermijn is analoog aan de in acht te nemen termijn om de vordering tot nietigverklaring van een gegeven opzeg in te stellen tegen een verhuurder die nalaat het bewijs van verwantschap te leveren. Ook in deze context komt dit de rechtszekerheid omtrent de geldigheid van een gegeven opzeg ten goede500. Indien de verhuurder zelf twijfels heeft bij de geldigheid van een door hem gegeven opzeg, kan ook hij zich tot de rechter richten om uitsluitsel daaromtrent te
492
Y. MERCHIERS, p. 133, nr. 110. F. LIEVENS en D. LYBAERT, 49. 494 Y. MERCHIERS, p. 133, nr. 110. 495 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 89, nr. 39. 496 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 40-41, nr. 82. 493
497
Vred. Sint-Genesius-Rode 27 oktober 1997, T. Vred. 1998, 373; Vred. Gent 10 mei 1999, AJT 1999-2000, 265, Huur 1998-1999, 212; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, 40. 498 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 49; Y. MERCHIERS, p. 133, nr. 111. 499 Rb. Brussel 23 december 1993, JLMB 1994, 781, TBBR 1995, 145; Vred. Gent 8 november 1993, T. Vred. 1994, 351; Vred. Antwerpen 16 maart 1994, AJT 1994-95, 10; Vred. Gent 18 maart 1994, T. Vred. 1994, 355; Vred. Zomergem 15 april 1994, T. Vred. 1994, 569; contra: Vred. Namen 10 augustus 1993, T. Vred. 1993, 370, noot B. HUBEAU; Vred. Gent 3 februari 1995, AJT 1996-97, 51, noot P. DE SMET. 500 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 90, nr. 40; Y. MERCHIERS, p. 134, nr. 111.
76
verkrijgen. Zo is hij zeker dat de huurder op de gestelde datum het gehuurde goed zal verlaten501.
Het goed moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Gedurende ten minste twee jaar dient het goed werkelijk en doorlopend betrokken te blijven502. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur503. De wetgever heeft ervoor gezorgd dat het recht van de verhuurder om voor zichzelf of een naast familielid de huurovereenkomst vroegtijdig op te zeggen, voorrang diende te krijgen boven het woonrecht van de huurder. Het spreekt voor zich dat de aangevoerde reden moet overeenstemmen met de werkelijkheid en niet misbruikt mag worden om de huurder aan de deur te zetten om motieven die de wetgever geen bescherming of een lagere bescherming biedt. Het wordt aanvaard dat de rechter de naleving van deze voorwaarde a priori marginaal kan toetsen504. Wanneer blijkt dat een andere persoon dan in de opzegging vermeld het goed betrekt, vormt dit geen probleem zolang het een persoon betreft die tot één van de in art. 3, §2, lid 1 Woninghuurwet opgesomde categorieën behoort505. Het is immers louter de bedoeling te verhinderen dat de verhuurder het motief eigen gebruik als dekmantel inroept om een huurder op eender welk ogenblik uit te zetten506.
Bij afloop van de door de verhuurder in acht genomen opzeggingstermijn, is de huurder ertoe gehouden het gehuurde goed terug te geven. De teruggave moet volledig zijn en bijgevolg betrekking hebben op het volledige onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het huurcontract. Daarenboven komt de huurder zijn verbintenis tot teruggave slechts na indien hij het gehuurde goed teruggeeft in de staat waarin hij het ontving 507. Bij een eventuele 501
Vred. Gent 28 oktober 1994, T. Vred. 1995, 165. Art. 3, §2, lid 3 Woninghuurwet. 503 Art. 3, §2, lid 4 Woninghuurwet. 504 Vred. Gent 8 november 1993, T. Vred. 1994, 351; Vred. Antwerpen 16 maart 1994, AJT 1994-95, 10; Vred. Sint-Niklaas 23 januari 1995, RW 1996-97, 964; contra: Vred. Namen 10 augustus 1993, T. Vred. 1993, 370, noot B. HUBEAU. 505 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Senaat, 1989-90, nr. 847/1, 7. 506 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 40, nr. 80; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 91, nr. 41; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 49; Y. MERCHIERS, p. 135, nr. 113. 507 Y. MERCHIERS, p. 135, nr. 114. 502
77
betwisting omtrent huurschade op het einde van de huur, kan er geen sprake zijn van teruggave in de zin van de wet zolang er geen zekerheid bestaat met betrekking tot de vaststelling ervan. Indien het tot een gerechtelijke procedure komt, dient het oordeel van de door de vrederechter aangeduide deskundige afgewacht te worden. Het bestaan van een betwisting met betrekking tot huurschade of teruggave kan bovendien een buitengewone omstandigheid uitmaken in de zin van art. 3, §2, lid 4 Woninghuurwet. De termijn van één jaar waarbinnen de verhuurder of de door hem aangestelde persoon het goed moet betrekken, neemt na verlenging van de huurovereenkomst pas aanvang vanaf de teruggave van het goed door de huurder. Het is duidelijk dat bij onenigheid omtrent eventuele huurschade de verhuurder over een rechtsgeldige rechtvaardiging beschikt om het goed niet binnen het jaar na teruggave te betrekken of te laten betrekken508.
Wanneer er geen verlenging van de huurovereenkomst plaatsvond, neemt de termijn van één jaar waarbinnen het goed betrokken dient te worden aanvang bij het verstrijken van de door de verhuurder in acht genomen opzeggingstermijn509. Het volstaat niet dat binnen het jaar gestart wordt met de uitvoering van eventuele werken. Weliswaar kan vertraging in de uitvoering van werken om het goed af te stemmen op de nieuwe gebruiker onder bepaalde voorwaarden een buitengewone omstandigheid uitmaken. Dit is het geval wanneer bijvoorbeeld de met de werken belaste aannemer of stielman het slachtoffer wordt van een faillissement. Indien de verhuurder dit kan aantonen, beschikt hij over een rechtsgeldige reden om het goed niet binnen de wettelijk voorziene termijn zelf te betrekken of te laten betrekken510. Het gebruik moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend zijn511. Op die manier wil de wetgever misbruiken van deze opzeggingsgrond in de kiem smoren. De tweejarige periode neemt een aanvang vanaf de effectieve ingebruikname door de in de opzeg aangegeven persoon512.
Samenvattend kan gesteld worden dat, om een huurcontract rechtsgeldig te beëindigen overeenkomstig art. 3, §2 Woninghuurwet, de naleving van drie voorwaarden vereist is. Het is 508
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 93, nr. 41. Vred. Sint-Kwintens-Lennik 13 september 1999, Huur 1998-1999, 210. 510 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 93, nr. 41; Y. MERCHIERS, p. 135, nr. 114. 511 Y. MERCHIERS, p. 136, nr. 115. 512 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 94, nr. 43. 509
78
de partijen niet toegestaan anders te bedingen aangezien deze regeling als dwingend beschouwd moet worden513. Op de eerste plaats dient een opzegging gegeven te worden ten gunste van een persoon die door de wet geviseerd wordt. De persoon in kwestie moet het goed bovendien effectief in gebruik nemen binnen de wettelijk opgelegde termijn van één jaar die aanvang neemt na het verstrijken van de opzeggingstermijn of, bij verlenging, na teruggave van het goed door de huurder. Tot slot dient het gebruik minstens twee jaar werkelijk en doorlopend aangehouden te worden. Indien deze voorwaarden niet cumulatief nageleefd worden, heeft de uitgezette huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur514. Deze vergoeding heeft een forfaitair karakter. De rechter beschikt bijgevolg niet over een appreciatiebevoegdheid om het bedrag te verhogen of te verlagen. De huurder dient niet te bewijzen dat hij effectief schade heeft geleden aangezien het bedrag hem hoe dan ook verschuldigd is515. De verhuurder kan deze sanctie enkel vermijden door aan te tonen dat het niet naleven van één of meer voorwaarden te wijten is aan buitengewone omstandigheden, dit zijn omstandigheden onafhankelijk van de wil van de verhuurder of een familielid516. Het is de taak van de bodemrechter om naar billijkheid de ernst van de aangevoerde omstandigheden te beoordelen517. Zo werd gesteld dat het feit dat de in de opzegging vermelde dochter van de verhuurders niet in het opgezegde appartement ging wonen omdat ze ondertussen werk gevonden had in een andere stad en een woning dichter bij haar werkplaats ging betrekken, geen buitengewone omstandigheid in de zin van art. 3, §2 Woninghuurwet uitmaakte518. Wat daarentegen wel als een buitengewone omstandigheid in de zin van de wet werd beschouwd, was de situatie waarin de verhuurder, na eerst gedurende een half jaar zelf het onroerend goed te hebben bewoond, gedurende bijna twee maanden in een psychiatrisch ziekenhuis verbleef en nadien elders een herstelperiode doormaakte519.
3.3.2.3.2 Opzegging door de verhuurder wegens het uitvoeren van werken De verhuurder kan bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode de huurovereenkomst beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te 513
M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 51, nr. 88. Y. MERCHIERS, p. 137, nr. 118. 515 J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 329, nr. 29. 516 Y. MERCHIERS, p. 137, nr. 118; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 51, nr. 87. 517 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 95-96, nr. 44; Y. MERCHIERS, p. 136-137, nr. 117. 514
518 519
Vred. Gent 28 oktober 1994, T. Vred. 1995, 165. Rb. Leuven 22 september 1993, TBBR 1994, 516, Pas. 1993, III, 37.
79
bouwen, te verbouwen of te renoveren520. Hoewel dit niet met zoveel woorden in de wettekst terug te vinden is, wordt aanvaard dat opzegging op grond van dit motief tevens mogelijk is aan het einde van de negenjarige periode521. Deze voortijdige opzeggingsmogelijkheid werd opgenomen in de Woninghuurwet om eigenaars ertoe aan te zetten hun onroerend patrimonium te onderhouden door herinvestering van een gedeelte van de inkomsten afkomstig van de verhuring522.
Art. 3, §3, lid 7 Woninghuurwet bepaalt dat het de partijen is toegestaan de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging van hun huurovereenkomst op grond van dit motief uit te sluiten of te beperken. Dit kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend gebeuren. Zo wordt aanvaard dat een volledige uitsluiting van de mogelijkheid tot opzegging op grond van dit motief stilzwijgend kan afgeleid worden uit het gegeven dat een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een duur van negen jaar of meer zonder opzeggingsmogelijkheid na drie of zes jaar523. Een eventuele beperking kan eruit bestaan dat de overeenkomst de verhuurder slechts toelaat om tegen het einde van het zesde jaar een einde te stellen aan de lopende huur om het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren. De opzeggingsgrond kan dus contractueel aan strengere voorwaarden onderworpen worden in vergelijking met wat de Woninghuurwet vereist, zoals een hogere kostprijs van de werken of de noodzaak om een bouwvergunning over te leggen. De vraag of partijen in hun huurovereenkomst hieromtrent soepelere modaliteiten kunnen bedingen, dient negatief beantwoord te worden524. Het is bijgevolg niet toegestaan om de verhuurder op grond van dit motief contractueel een jaarlijks opzeggingsrecht toe te kennen of te bepalen dat hij tegen het einde van een driejarige periode kan opzeggen om werken uit te voeren voor een veel geringer bedrag dan de Woninghuurwet voorziet. Op die manier zou de dwingende bescherming van het woonrecht in hoofde van de huurder immers eenvoudig ondermijnd kunnen worden525.
520
Art. 3, §3, lid 1 Woninghuurwet. J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 329, nr. 30. 522 Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 3. 523 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 97, nr. 46. 524 Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 78, nr. 84; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 336, nr. 888. 525 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 97-98, nr. 46; Y. MERCHIERS, p. 138, nr. 120; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 52, nr. 92. 521
80
Een beroep vanwege de verhuurder op deze opzeggingsgrond kan slechts rechtsgeldig geschieden mits inachtneming van enkele voorwaarden526. Eerst en vooral dient het motief van de verhuurder verband te houden met herbouw-, verbouw- of renovatiewerken. De werkzaamheden moeten uitgevoerd worden met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedenbouw. Ze worden bovendien uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en overschrijden een bepaalde minimumkostprijs527. Een tweede zaak waarmee de verhuurder rekening dient te houden is dat een opzegging slechts gegeven kan worden tegen het einde van een driejarige periode en mits inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden528. Een derde wettelijke vereiste houdt verband met de kennisgeving aan de huurder van bepaalde informatie. De verhuurder moet hem ofwel de bouwvergunning, ofwel een omstandig bestek, ofwel een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming ofwel een aannemingsovereenkomst bezorgen529. Tot slot is de verhuurder ertoe gehouden de werken aan te vatten binnen de zes maanden en te beëindigen binnen de vierentwintig maanden na het verstrijken van de door de verhuurder gegeven opzegging of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder530. Deze cumulatief na te leven geldigheidsvoorwaarden komen hieronder slechts summier aan bod. Bij de latere rechtsvergelijkende
studie
wordt
immers
voornamelijk
teruggekoppeld
naar
de
opzeggingsgrond voor eigen of familiaal gebruik.
De voorgenomen werken moeten het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk weder opbouwen, verbouwen of renoveren. Ze hoeven niet noodzakelijk of nuttig te zijn531. De omvang van de werken speelt wel een rol aangezien in de rechtspraak een onderscheid werd gemaakt tussen het plaatsten van centrale verwarming in een gebouw en het installeren van twaalf elektrische radiatoren. Alleen het eerste kon als een verbouw- of renovatiewerk in de zin van de wet beschouwd worden532. De wetgever viseert voornamelijk de werken die niet op grond van het
526
Y. MERCHIERS, p. 138-139, nr. 121. Art. 3, §3, lid 1 Woninghuurwet. 528 Art. 3, §3, lid 1 Woninghuurwet. 529 Art. 3, §3, lid 3 Woninghuurwet. 530 Art. 3, §3, lid 4 Woninghuurwet. 531 Verslag namens de Commissie voor Justitie, Gedr. St., Senaat, 1989-90, nr. 847/2, 23; Y. MERCHIERS, p. 139, nr. 122. 532 Vred. Roeselare 4 december 1990, T. Vred. 1991, 177. 527
81
gemeen recht tot de verbintenissen van de verhuurder behoren 533. In de huurverhouding heeft de verhuurder immers het recht om dringende herstellingen uit te voeren 534, de plicht het goed te onderhouden zodat het kan dienen voor het beoogde gebruik535 en de plicht om gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen te doen die niet ten laste van de huurder komen536. Daarentegen is de verhuurder er niet toe gehouden het gehuurde goed volledig of gedeeltelijk weder op te bouwen, ook niet wanneer het tijdens de huur geheel of gedeeltelijk teniet zou zijn gegaan537. Evenmin heeft de verhuurder de verbintenis een verhuurd goed te verbouwen of te renoveren. Hij heeft zelfs gedurende de huur het recht niet om dit te doen, behalve in onderling akkoord met de huurder538.
De opzeg is slechts rechtsgeldig indien de werken uitgevoerd worden aan het door de huurder bewoonde gedeelte539. Werken die uitsluitend betrekking hebben op een onbewoond gedeelte zoals een gevel, zolder, tuin of garage, maken de woning in principe niet onbewoonbaar voor de huurder540. Deze geldigheidsvereiste brengt tevens met zich mee dat het de verhuurder van verschillende appartementen in één gebouw niet toegestaan is om de huurovereenkomst van alle huurders op te zeggen wanneer hij slechts de intentie heeft om sommige appartementen te verbouwen of te renoveren541.
De kostprijs van de werken moet vrij hoog liggen. Dit vloeit voort uit de bekommernis van de wetgever om deze opzeggingsgrond uitsluitend te reserveren voor verhuurders die van plan zijn aanzienlijke werken uit te voeren542. In feite komt het er op neer dat een ontruiming van het pand zich opdringt om de werken tot een goed einde te kunnen brengen543. Zelfs indien de huurder zou dulden dat de werken uitgevoerd worden zonder vergoeding voor de gebruiksstoornis die hij ondergaat, kan opzegging toch gerechtvaardigd zijn omdat de 533
N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 58, nr. 25; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 323, nr. 851. 534 Art. 1724 BW; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, p. 46, nr. 92; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 52. 535 Art. 1719, 2° BW. 536 Art. 1720, lid 2 BW. 537 Art. 1722 BW en 1741 BW. 538 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 98-99, nr. 48. 539 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 99, nr. 49. 540 Verslag Senaatscommissie, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 38; Memorie van Toelichting, Gedr. St., Senaat, 1989-90, nr. 847/1, 7; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 53-54. 541 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 100, nr. 49; Y. MERCHIERS, p. 140, nr. 123. 542 Y. MERCHIERS, p. 141, nr. 125. 543 Verslag Kamercommissie voor Justitie, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 55; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 323, nr. 851.
82
kostprijs van de werken, wegens bewoning van het goed, hoger zouden oplopen. Hebben de werken betrekking op één enkel verhuurd goed, dienen zij het bedrag van drie jaar huurprijs te overschrijden. Betreffen de werken meerdere appartementen die de verhuurder in eenzelfde gebouw bezit, doen moet de totale kostprijs van de werken meer bedragen dan twee jaar huur van alle woningen die hinder ondervinden. Als berekeningsbasis voor de huur wordt meestal de werkelijk eisbare geïndexeerde huurprijs op het ogenblik van de opzegging in aanmerking genomen544. Kosten en lasten worden buiten beschouwing gelaten, tenzij deze conventioneel in de globale huurprijs opgenomen werden545.
Om de werken aan het verhuurde goed uit te voeren, mag de verhuurder de overeenkomst slechts beëindigen bij het verstrijken van een driejarige periode. De situatie is dus anders dan bij een opzeg voor eigen gebruik aangezien de verhuurder in dat geval te allen tijde de huur kan beëindigen. Voor de berekening van het einde van een driejarige periode dient de aanvangsdatum van de huur als uitgangspunt en niet het ogenblik waarop de huurovereenkomst gesloten is. Indien zulks niet uit het contract zelf blijkt, kan de datum van inwerkingtreding bewezen worden met alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen. De oudste overschrijving van het huurgeld of de inschrijving in het bevolkingsof vreemdelingenregister van de huurder, zijn slechts twee voorbeelden aan de hand waarvan dit kan gebeuren546.
De verhuurder dient een opzeggingstermijn van zes maanden te eerbiedigen. Aangezien dit een absoluut minimum is, is de laatste dag van de zevende maand vóór het einde van de huur het ultieme punt waarop de verhuurder rechtsgeldig kan opzeggen. Op dat moment moet het deurwaardersexploot betekend worden aan de huurder of moet deze kennis kunnen gekregen hebben van de aangetekende brief, inzonderheid door een aanbieding bij hem thuis. De datum waarop de opzegbrief op de post afgeleverd wordt, is in deze context irrelevant 547. Aantonen dat een opzegging tijdig plaatsvond, kan door alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen548. Aangezien een laattijdig betekende opzeg ongeldig is, zorgt de verhuurder er best voor dat hij de opzeggingsdatum eenvoudig kan bewijzen. Indien dit 544
D. MEULEMANS, p. 55, nr. 145; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 53. Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 81, nr. 89; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 100-101, nr. 51. 546 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 101-102, nr. 52. 545
547 548
Cass. 8 juni 1973, Pas. 1973, I, 982. Y. MERCHIERS, p. 141, nr. 126.
83
onmogelijk blijkt, zal hij in principe het einde van een volgende driejarige periode moeten afwachten om zich opnieuw op deze opzeggingsgrond te kunnen beroepen549. Wanneer de huurder echter op grond van zijn fundamenteel keuzerecht uit art. 1184, lid 2 BW niet opteert voor de verdere uitvoering van de huurovereenkomst maar wel voor de ontbinding ervan wegens foutieve opzegging, kan de rechter onmiddellijk een einde maken aan de overeenkomst. In die hypothese zal er uiteraard geen sprake meer zijn van een volgende driejarige periode550. De eerbiediging van een opzeggingstermijn van zes maanden is van dwingend recht en werd ter bescherming van de huurder ingevoerd om hem de nodige tijd te verlenen een andere woning te vinden551. Dit brengt met zich mee dat van een laattijdig opgezegde huurder niet kan worden verwacht dat hij zich tijdig tegen de opzegging dient te verzetten om te vermijden dat de relatieve nietigheid door zijn stilzitten gedekt zou worden. In de regel blijft een laattijdige opzegging immers zonder rechtsgevolg zodat het louter stilzitten van de huurder niet volstaat om er zijn instemming met de opzegging uit af te leiden 552. De wetgever heeft een speciale regeling uitgestippeld voor de verhuurder van verschillende woningen in eenzelfde gebouw die van plan is herbouw-, verbouw- of renovatiewerken uit te voeren. Deze maakt het mogelijk om alle huurders uit dat gebouw op te zeggen zonder voor elk van hen het einde van een driejarige periode te moeten afwachten 553. De verhuurder blijft er wel toe gehouden om ten aanzien van elke huurder een opzeggingstermijn van zes maanden in acht te nemen554. Het is niet vereist dat alle huurders tegelijk opgezegd worden. Slechts wanneer blijkt dat één van de woningen in het gebouw nog niet sinds een jaar door de huurder in gebruik genomen is, wordt de verhuurder in zijn mogelijkheden beperkt. Een beroep op deze aparte regeling mag er immers niet toe leiden dat een huurovereenkomst ten einde loopt tijdens het eerste huurjaar. De verhuurder zal in dat geval slechts kunnen opzeggen tegen het einde van het eerste huurjaar en dus niet te allen tijde555. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt de bekommernis van de wetgever om de huurder alleszins gedurende twaalf maanden 549
Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 84, nr. 93; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 324, nr. 853; B. VAN BAEVEGHEM, 32. 550 Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 84, nr. 93; B. HUBEAU, “De rechtsgevolgen van een met de Woninghuurwet strijdige opzegging” (noot onder Rb. Luik 31 januari 1994), T. Vred. 1994, 203; K. VAN RAEMDONCK, “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Vred. Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 309; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 301, nr. 782. 551 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 102-103, nr. 53. 552 B. VAN BAEVEGHEM, 32-33. 553 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 54; Y. MERCHIERS, p. 142, nr. 127. 554 Art. 3, §3, lid 2 Woninghuurwet. 555 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 103-104, nr. 54.
84
woonzekerheid te garanderen556. Sommige auteurs zijn echter de mening toegedaan dat de opzeggingstermijn in dergelijk geval ten vroegste kan aanvangen na het einde van het eerste huurjaar en dat de huurder bijgevolg minstens recht heeft op een periode van achttien maanden557.
De Woninghuurwet specificeert niet in welke vorm de opzegging met het oog op de uitvoering van werken dient plaats te vinden. Bijgevolg is een mondeling gegeven opzeg of het gebruik van een niet ondertekende brief, perfect rechtsgeldig. Om bewijsproblemen te voorkomen, doen partijen er echter goed aan hun opzegging op te nemen in een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. Op die manier verkleint de kans op betwistingen omtrent onder meer het feit van de opzegging en de datum ervan aanzienlijk558. De verhuurder is ertoe gehouden op het ogenblik van de opzegging duidelijk aan te geven op welk motief hij zich steunt. Indien hij nalaat dit te doen, wordt de huur geacht te zijn opgezegd zonder motief maar mits betaling van een vergoeding overeenkomstig art. 3, §4 Woninghuurwet 559. Substitutie van de opzeggingsreden is uitgesloten. Dit houdt in dat wanneer de verhuurder een opzeg geeft wegens geplande werken, hij naderhand niet van gedacht mag veranderen door het goed zelf te betrekken of te laten betrekken door bepaalde familieleden 560. Wat wel mogelijk is, is dat binnen hetzelfde opzeggingsmotief en voor zover de wettelijke voorwaarden vervuld blijven, andere werken worden uitgevoerd dan die waarvan aanvankelijk kennis werd gegeven561.
Op de verhuurder rust bovendien de verplichting om de huurder kennis te geven van een document dat de waarachtigheid en de ernst van de voorgenomen werken bewijst. De wet laat de keuze tussen de overlegging van verschillende documenten, zonder dat het ene boven het andere de voorkeur geniet. Een bouwvergunning, een omstandig bestek, een beschrijving van 556
Amendement nr. 52 van de Regering. Verantwoording, Gedr. St., Kamer 1996-97, nr. 717/6. N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 60, nr. 28; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 325, nr. 857. 558 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 104, nr. 56; Y. MERCHIERS, p. 143, nr. 130. 559 Vred. Sint-Gillis 28 maart 1991, JT 1991, 343; Rb. Luik 31 januari 1994, T. Vred. 1994, 202, noot B. HUBEAU. 560 Verslag Senaatscommissie, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 88. 561 M. VLIES, “Les baux de neuf ans ou plus – Les facultés de résiliation anticipée. Questions propres à chaque type de congé” in G. BENOIT, P. JADOUL en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Le bail de résidence principale, 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, p. 150, nr. 115; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 52-53; contra: M. VANDERMERSCH en T. DE RIDDER, “Modification du motif invoqué dans un congé locatif et production des documents justificatifs” (noot onder Vred. Etterbeek 16 december 1992), JLMB 1993, 601; Y. MERCHIERS, p. 145, nr. 134. 557
85
de
werkzaamheden
samen
met
een
gedetailleerde
kostenraming
of
een
aannemingsovereenkomst, kunnen de geplande werken en hun omvang op afdoende wijze aantonen. Het is echter volgens de meerderheidsopvatting niet noodzakelijk om de stavingsstukken gelijktijdig met de opzegging aan de huurder mede te delen. Een latere overlegging ervan, zoals in de loop van de opzeggingstermijn of tijdens een gerechtelijke procedure, doet volgens hen geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid maar verdient geen aanbeveling562. Het minderheidsstandpunt hieromtrent houdt in dat wanneer de opzegging niet gepaard gaat met de kennisgeving van één van de in de wet vermelde stavingsstukken, er sprake is van nietigheid of ongeldigheid563. Dit standpunt sluit hoogstwaarschijnlijk het dichtst aan bij de werkelijke bedoeling van de wetgever. Het moet immers voor de huurder mogelijk zijn om bij ontvangst van de opzegging onmiddellijk te kunnen vaststellen of deze formeel en inhoudelijk overeenstemt met alle wettelijke vereisten. Onzekerheid of onduidelijkheid over de geldigheid van het opzeggingsmotief verkort de termijn van zes maanden waarbinnen de huurder desgevallend een nieuwe woning dient te zoeken. Op die manier wordt zijn dwingendrechtelijke bescherming in feite ondermijnd564.
De werken moeten worden aangevat binnen de zes maanden en worden beëindigd binnen de vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder. Wanneer de werken betrekking hebben op één enkele woning of appartement, rijzen er normaal gezien geen moeilijkheden bij het controleren en naleven van deze dubbele vereiste. De situatie is complexer wanneer de verhuurder herbouw-, verbouw- of renovatiewerken aan verschillende woningen of appartementen van eenzelfde gebouw gepland heeft. Het is immers denkbaar dat niet alle huurovereenkomsten gelijktijdig beëindigd kunnen worden. In principe zal de verhuurder de aanvang van de werken dan moeten uitstellen tot wanneer alle bij de werken 562
Vred. Schaarbeek 1 september 1992, Rev. Not. B. 1993, 419; Vred. Etterbeek 16 december 1992, JLMB 1993, 598, noot M. VANDERMERSCH en T. DE RIDDER; Vred. La Louvière 3 maart 1993, T. Vred. 1993, 189, noot B. HUBEAU; Vred. Charleroi 21 oktober 1993, JLMB 1995, 409; Vred. Oostende 11 januari 1996, Huur 1997-98, 219, noot P. DE SMEDT; Vred. Charleroi 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 46, nrs. 37; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 330, nr. 32; N. VERHEYDEN-JEANMART, 66; Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 84, nrs. 92; M. VANDERMERSCH en T. DE RIDDER, “Modification du motif invoqué dans un congé locatif et production des documents justificatifs” (noot onder Vred. Etterbeek 16 december 1992), JLMB 1993, 601; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 52-53; Y. MERCHIERS, p. 143-144, nr. 131. 563 Vred. Oostende 11 januari 1996, Huur 1997-98, 225-226, noot P. DE SMEDT; G. ROMMEL, 282. 564 M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, p. 52, nr. 103; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 332, nr. 879.
86
betrokken woningen of appartementen ontruimd zijn. Op die manier kan kostbare tijd verloren gaan en is het zelfs niet uitgesloten dat er een veel langere periode dan zes maanden verloopt tussen de datum waarop de huur van het eerste en het laatste door de werken getroffen goed een einde neemt565. De ratio legis van dit opzeggingsmotief indachtig, met name het aanmoedigen van renovaties en patrimoniale investeringen 566, wordt aanvaard dat de periode van zes maanden slechts aanvangt vanaf de datum van teruggave van het laatste goed waaraan gewerkt zal worden. Om dezelfde reden wordt aangenomen dat de termijn van vierentwintig maanden waarbinnen de werken voltooid moeten worden, niet vroeger begint te lopen dan vanaf de datum waarop het laatste betrokken goed vrijkomt567. Het motief van de wetgever om voor de werken een beperkte uitvoeringstermijn te verankeren, is onduidelijk. De verhuurder heeft er immers zelf belang bij dat de werken snel achter de rug zijn. Het is bovendien allerminst realistisch dat een gebouw steeds gesloopt, heropgericht en afgewerkt kan worden binnen een periode van vierentwintig maanden. Een beroep op buitengewone omstandigheden zal dus in sommige gevallen de enige uitweg zijn voor de verhuurder om de niet-naleving van de wettelijke termijn te kunnen verantwoorden568. Het spreekt voor zich dat de rechters zich inschikkelijk zullen moeten opstellen bij de aanvaarding van buitengewone omstandigheden in deze context, willen zij de verhuurders niet volledig ontmoedigen om verouderde gebouwen te slopen en weder op te bouwen of grondig te renoveren569.
Een laatste verplichting van de verhuurder houdt in dat hij, op verzoek van de huurder, kosteloos de documenten moet meedelen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig alle door de wet opgelegde voorwaarden uitgevoerd zijn570.
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur571. Samenvattend kan de rechter deze sanctie eerst en vooral opleggen wanneer de werken de bestemming van het goed, zoals dit 565
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 106, nr. 57.
566
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 13. P. DE SMEDT, “Opzegging wegens het uitvoeren van werken aan appartementen in eenzelfde gebouw: laattijdige aanvang van de werken, aard van de werken die de kostprijs bepalen en de bij de opzegging te verstrekken documenten… of een hand vol vliegen” (noot onder Vred. Oostende 11 januari 1996), Huur 199798, 223-225; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 106-107, nr. 57; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 326, nr. 860. 568 Verslag namens de Commissie voor Justitie, Gedr. St., Senaat, 1989-90, nr. 847/2, 36-37. 569 Y. MERCHIERS, p. 144, nr. 132. 570 Art. 3, §3, lid 6 Woninghuurwet. 571 Art. 3, §3, lid 5 Woninghuurwet. 567
87
voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedenbouw, niet eerbiedigen. Ook wanneer de verhuurder de werken niet uitvoert aan het door de uitgezette huurder bewoonde gedeelte, hangt de sanctie hem boven het hoofd. Daarnaast riskeert de verhuurder achttien maanden huur te moeten betalen indien de kostprijs van de werken het wettelijk bepaald minimumbedrag niet overschrijdt. Tot slot zal ook de situatie waarin de werken niet aanvangen en aflopen binnen de voorziene termijnen hoogstwaarschijnlijk aanleiding geven tot het betalen van de vergoeding aan de huurder.
Slechts door een verantwoord beroep op buitengewone omstandigheden kan de verhuurder de sanctie eventueel ontlopen572. Hij moet dan enerzijds bewijzen dat hij over goede redenen beschikt om de werkzaamheden niet onder de gestelde voorwaarden of binnen de opgelegde termijn uit te voeren. Anderzijds zal hij moeten hard maken dat deze redenen onafhankelijk van zijn wil zijn en dat zij niet redelijk te voorzien waren op het ogenblik van de opzegging573. Het spreekt voor zich dat de rechter over een duidelijke appreciatiebevoegdheid beschikt om te oordelen of de opzegging al dan niet conform de ratio legis van deze opzeggingsgrond werd gegeven. Daarbij zal hij zeker en vast nagaan of de verhuurder als goed huisvader al het nodige heeft gedaan om zijn voornemen waar te maken574.
3.3.2.3.3 Opzegging door de verhuurder zonder motief Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, met betaling van een vergoeding575. Partijen kunnen rechtsgeldig impliciet of uitdrukkelijk deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uitsluiten of beperken576. Als bijvoorbeeld in een overeenkomst voor negen jaar of meer bedongen wordt dat er geen opzeggingsmogelijkheid bestaat tegen het derde en/of het zesde jaar, betekent dit zoveel als dat partijen het eens zijn dat de verhuurder niet over het recht beschikt om zonder motief tegen het einde van een driejarige periode op te zeggen. Ook wat de contractuele beperking van deze opzeggingsmogelijkheid betreft, zijn er een aantal varianten denkbaar. Zo kan bedongen worden dat de verhuurder ten vroegste na zes jaar de overeenkomst kan beëindigen zonder motief maar tegen betaling van een vergoeding. De 572
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 109, nr. 59.
573
Verslag Senaatscommissie, Gedr. St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 39. Y. MERCHIERS, p. 146, nr. 136. 575 Art. 3, §4 Woninghuurwet. 576 Art. 3, §4, lid 3 Woninghuurwet. 574
88
opzeggingsmogelijkheid kan bovendien op een zodanige wijze gemoduleerd worden dat de verhuurder bepaalde motieven niet rechtsgeldig kan inroepen om op grond van art. 3, §4 Woninghuurwet de overeenkomst te beëindigen. Ook een limitatieve opsomming van wederzijds goedgekeurde motieven behoort tot de opties. Het is duidelijk dat partijen over een ruime, doch niet onbeperkte contractvrijheid beschikken. De wettelijk verankerde vergoeding die de verhuurder aan de huurder verschuldigd is in geval van beëindiging voor andere motieven dan voor eigen gebruik of het uitvoeren van werken, is immers van dwingend recht577.
In principe zal de door de verhuurder gegeven opzegging slechts geldig zijn wanneer zij gegeven wordt tegen het einde van een driejarige periode en mits eerbiediging van een termijn van zes maanden. De verhuurder is er bovendien dwingend toe gehouden een vergoeding aan de huurder uit te keren die gelijk is aan negen of zes maanden huur, naargelang de overeenkomst een einde neemt na respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode 578. Indien een huurovereenkomst van negen jaar of meer voorligt, bedraagt de vergoeding om de overeenkomst te beëindigen bij het verstrijken van de derde of van een volgende driejarige periode, drie maanden huur579. Het gegeven dat partijen deze opzeggingsgrond contractueel beperkt hebben qua in te roepen motieven of qua tijdstip van beëindiging, verandert niets aan de verschuldigdheid van de wettelijk voorziene vergoeding580.
Voor de berekening van het eindpunt van een driejarige periode, is alleen de datum waarop het huurcontract een aanvang heeft genomen relevant. De sluitingsdatum van het huurcontract speelt dus geen enkele rol. De in acht te nemen opzeggingstermijn bedraagt ten minste zes maanden. Niets belet de verhuurder om vroeger een opzegging te betekenen. In dat geval wordt de termijn eenvoudigweg verlengd tot het einde van de driejarige periode581. De laatste dag van de zevende maand vóór het einde van een driejarige periode geldt als ultimatum om de huurder met een opzegging te bereiken. Een laattijdig betekende opzeg heeft immers tot gevolg dat de verhuurder het einde van de volgende driejarige periode zal moeten 577
Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 88, nr. 97; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 110, nr. 61; Y. MERCHIERS, p. 146-147, nr. 138 ;M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 52-53, nrs. 93-94. 578 Art. 3, §4, lid 2 Woninghuurwet. 579 Y. MERCHIERS, p. 148, nr. 142. 580 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 111, nr. 62. 581 K. VAN RAEMDONCK, “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Vred. Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 307; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 301, nr. 781; B. VAN BAEVEGHEM, 24.
89
afwachten582. Wanneer de huurder echter op grond van zijn fundamenteel keuzerecht uit art. 1184, lid 2 BW niet opteert voor de verdere uitvoering van de huurovereenkomst maar wel voor de ontbinding ervan wegens foutieve opzegging, kan de rechter onmiddellijk een einde maken aan de overeenkomst. In die hypothese zal er uiteraard geen sprake meer zijn van een volgende driejarige periode583. Als de huurder, ondanks een laattijdig gegeven opzeg, toch het goed verlaat aan het einde van de driejarige periode, dekt hij de relatieve nietigheid van de ongeldige opzegging. Dit betekent geenszins dat hij afstand doet van de vergoeding waarop hij bij toepassing van art. 3, §4 Woninghuurwet aanspraak maakt584.
De wetgever stelt hier, evenmin als voor de opzegging wegens bepaalde motieven, geen enkele vereiste met betrekking tot de vorm waarin de opzegging dient te gebeuren. Mondeling of bij gewone brief opzeggen is bijgevolg rechtsgeldig, doch niet aan te raden wegens eventuele bewijsmoeilijkheden585. Het spreekt voor zich dat de verhuurder er niet toe gehouden is te motiveren waarom hij de huur wenst te beëindigen op grond van art. 3, §4 Woninghuurwet. Zelfs de vermelding dat hij ‘zonder motief’ wenst op te zeggen, is overbodig586. Alleen wanneer partijen de opzeggingsgrond tot bepaalde motieven contractueel beperkt hebben, is de verhuurder verantwoording verschuldigd. In dezelfde lijn hoeft de verhuurder in zijn opzegging niet aan te geven dat hij de door de wet bepaalde vergoeding zal betalen587.
582
Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 89, nr. 99; N. VERHEYDENJEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 65, nr. 41; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 301, nr. 782 en p. 337, nr. 892; B. VAN BAEVEGHEM, 32. 583 Y. MERCHIERS, “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, p. 84, nr. 93; B. HUBEAU, “De rechtsgevolgen van een met de Woninghuurwet strijdige opzegging” (noot onder Rb. Luik 31 januari 1994), T. Vred. 1994, 203; K. VAN RAEMDONCK, “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Vred. Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 309; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 301, nr. 782; F. LIEVENS en D. LYBAERT, 55. 584 Rb. Luik 2 november 1998, T. Vred. 2000, 62, noot S. DOPPAGNE; Vred. Fontaine-l’Evêque 8 augustus 2005, T. Vred. 2006, 270. 585 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 111, nr. 64; Y. MERCHIERS, p. 147, nr. 140. 586 Vred. Sint-Gillis 14 mei 1992, T. Vred. 1993, 155. 587 J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Chronique de jurisprudence. Baux à louer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (1988-1992)”, JT 1993, p. 391, nr. 60.
90
3.3.2.4 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder Zoals hierboven reeds aangestipt zou een absolute en onverbiddelijke toepassing van de dwingende duur van negen jaar tot onbillijke gevolgen leiden. Zowel voor de verhuurder als voor de huurder heeft de wetgever daarom, als correctief op de lange duur, in tussentijdse opzeggingsmogelijkheden voorzien588. De verhuurder heeft ingevolge de wet een keuze uit drie specifieke opzeggingsgronden, tenzij partijen anders bedingen. Hij kan opzeggen voor eigen of familiaal gebruik, voor wederopbouw, heropbouw of renovatie en zonder motief maar met betaling van een vergoeding. Een huurder die geconfronteerd wordt met een door de verhuurder rechtsgeldig gegeven opzeg gesteund op één van deze gronden, kan op zijn beurt een tegenopzegging betekenen589. In dat geval reageert hij als het ware op een handeling gesteld door de verhuurder. Los daarvan beschikt de huurder ook over het recht om de huurovereenkomst
op
ieder
tijdstip
te
beëindigen
met
inachtneming
van
een
opzeggingstermijn van drie maanden590.
De twee opzeggingsmogelijkheden ten gunste van de huurder, namelijk de opzegging te allen tijde en de tegenopzegging, hebben een dwingend karakter. In feite beoogt de wetgever hier zowel de huurder als de verhuurder te beschermen. Enerzijds beschikken de partijen niet over de vrijheid om deze opzeggingsmogelijkheden in het nadeel van de huurder weg te bedingen of de uitoefening ervan aan strengere voorwaarden te onderwerpen. Anderzijds heeft de verhuurder sowieso recht op de eerbiediging van de wettelijk vastgestelde opzeggingstermijn door de huurder. Deze bedraagt drie maanden bij de opzegging te allen tijde en één maand bij de tegenopzegging. Bovendien is de huurder er in elk geval toe gehouden de in de wet verankerde vergoeding te betalen wanneer hij te allen tijde opzegt in de loop van de eerste driejarige periode. Samenvattend kan gesteld worden dat partijen in geen enkel opzicht kunnen afwijken van art. 3, §5 Woninghuurwet. Andersluidende bedingen worden voor niet geschreven gehouden591.
3.3.2.4.1 Opzegging te allen tijde door de huurder De huurder heeft het recht om de huur te allen tijde op te zeggen. Dit recht kan noch beperkt, noch uitgesloten worden592. Op die manier tracht de wetgever de huurder een zekere 588
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 82, nr. 30.
589
Art. 3, §5, lid 4 Woninghuurwet. Art. 3, §5, lid 1, 2 en 3 Woninghuurwet. 591 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 112-113, nrs. 67-69; Y. MERCHIERS, p. 150, nr. 148. 592 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 58, nr. 116. 590
91
bewegingsvrijheid dwingend te garanderen. Er zijn immers tal van gebeurtenissen denkbaar die de huurder noodzaken zijn huurwoning te verlaten. De Memorie van Toelichting somt bij wijze van voorbeeld een geboorte, echtscheiding, huwelijk, verlies of verandering van betrekking en de bouw of aankoop van een eigen woning op 593. Het is in elk geval nooit gunstig een huurder te verplichten de huurovereenkomst tegen zijn wil voort te zetten indien hij daar geen voordeel meer bij heeft594.
Uit het feit dat de huurder de huurovereenkomst op ieder tijdstip kan opzeggen, blijkt duidelijk dat hij niet het einde van een bepaalde periode hoeft af te wachten. De opzeggingstermijn neemt echter pas aanvang op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan595. Het dwingend karakter van art. 3, §5 Woninghuurwet maakt het onmogelijk om contractueel van deze bepaling af te wijken. Zo beschikken partijen niet over de vrijheid te bedingen dat de huurder op grond van art. 3, §5 Woninghuurwet slechts tegen het einde van een jaarlijkse of driejaarlijkse periode een opzegging kan doen. Het eventuele gegeven dat de huurprijs jaarlijks of driejaarlijks verschuldigd is, verandert hier niets aan596.
De huurder dient steeds een opzeggingstermijn van drie maanden te respecteren. Aangezien de dwingende aard van art. 3, §5 Woninghuurwet zowel in het voordeel van de huurder als van de verhuurder is, kunnen partijen geen kortere of langere termijn overeenkomen. Niets belet de huurder echter om vrijwillig een langere opzeggingstermijn in acht te nemen 597. Een huurder die de huurwoning verlaat zonder opzegging of met een kortere opzeggingstermijn dan drie maanden, doet het recht op een vervangende schadevergoeding ontstaan in hoofde van de verhuurder598. Het is immers pas na afloop van de opzeggingstermijn dat de huurder er niet langer toe gehouden is zijn verbintenissen na te komen. De vervangende schadevergoeding omvat bijgevolg de huurgelden vermeerderd met de kosten en lasten die verschuldigd zijn voor het deel van de opzeggingstermijn dat niet verleend werd 599.
593
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 15. Y. MERCHIERS, p. 150-151, nr. 149. 595 Art. 3, §9 Woninghuurwet. 596 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 114, nr. 71; Y. MERCHIERS, p. 151, nr. 150. 597 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 114, nr. 72; Y. MERCHIERS, p. 151, nr. 151. 598 Rb. Brussel 2 februari 1998, T. Vred. 1999, 60, noot S. SNAET. 599 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 114-115, nr. 72. 594
92
Wanneer de huurder het contract opzegt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding600. De huurder die een opzegging geeft waarvan de termijn eindigt op het einde van de eerste driejarige periode, dient geen vergoeding te betalen. In dat geval heeft hij immers het goed gedurende minstens drie jaar bewoond 601. Het al dan niet verschuldigd zijn van deze vergoeding wordt bepaald in functie van het tijdstip waarop de overeenkomst een einde neemt en dus niet in functie van het tijdstip waarop de huurder de opzegging geeft602. De ratio legis van deze vergoeding is dat elke beëindiging van een huurovereenkomst en elke wijziging van huurder voor de verhuurder kosten veroorzaakt. Er kan onder meer gedacht worden aan het risico dat er niet meteen een nieuwe huurder gevonden wordt, de kosten van wederverhuring en de gelden die nodig zijn om wat door normaal gebruik versleten is te herstellen. Men mag er van uitgaan dat wanneer eenzelfde huurder het goed blijft betrekken gedurende de wettelijke minimumtermijn van negen jaar, de verhuurder deze kosten kan recupereren aangezien ze in dat geval gespreid worden over een vrij lange huurperiode. Het spreekt voor zich dat een huurder die tijdens de eerste driejarige periode een einde maakt aan de overeenkomst, in verhouding veel minder gelden heeft binnengebracht voor de verhuurder om eventuele kosten te dekken. Ter compensatie heeft de wetgever dan ook een dwingend recht op vergoeding in hoofde van de verhuurder ingelast603. Het imperatief karakter van dit vergoedingsrecht brengt met zich mee dat de verhuurder er alleen afstand van kan doen nadat hij het recht erop verworven heeft. Bovendien is de huurder de vergoeding sowieso verschuldigd, los van de feitelijke context604. Het gegeven dat hij over een gegronde reden beschikt om de huurovereenkomst in de eerste driejarige periode te beëindigen, zoals een vertrek naar het buitenland om professionele motieven, doet het recht op vergoeding in hoofde van de verhuurder niet vervallen 605. Toch werd in de rechtspraak reeds geoordeeld dat de verbrekingsvergoeding niet verschuldigd is wanneer blijkt dat na vertrek van de huurder het goed onmiddellijk opnieuw verhuurd wordt zonder enige huurderving606. Deze uitspraak houdt geen rekening met de ratio legis van het recht op vergoeding. De wetgever beoogt de verhuurder immers ook forfaitair te vergoeden voor alle kosten die een verandering van huurder met zich meebrengt. Het is dus niet enkel de tijdelijke
600
Art. 3, §5, lid 2 Woninghuurwet. Vred. Halle 24 november 2004, Huur 2005, 142: Vred. Brugge 29 september 2005, Huur 2008, 79; contra: Vred. Westerlo 7 juli 1999, Huur 2001, 98. 602 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 56. 603 M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 57, nr. 115; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 115, nr. 73. 604 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 56; Y. MERCHIERS, p. 151, nr. 152. 605 Vred. Marche-en-Famenne 28 juli 1992, T. Vred. 1992, 325. 606 Vred. Gent 20 november 1995, Huurrecht 1996, 49. 601
93
leegstand van het gehuurde pand die door de vergoeding wordt gedekt. In feite betaalt de huurder een prijs om het huurcontract met een wettelijke duur van negen jaar vroegtijdig te verbreken, kort nadat het gesloten is.
Het bedrag van de vergoeding wordt in art. 3, §5, lid 2 Woninghuurwet geregeld. Wordt de overeenkomst beëindigd in de loop of tegen het einde van het eerste huurjaar, dan is de vergoeding gelijk aan drie maanden huur. Bij een opzeg in de loop of tegen het einde van het tweede huurjaar, betaalt de huurder twee maanden huurprijs. De vergoeding bedraagt één maand huur indien de huurder de overeenkomst beëindigt in de loop of tegen het einde van het derde huurjaar. Het bedrag van de vergoeding is dwingend ter bescherming van beide partijen. De wetgever wenst immers enerzijds een minimumvergoeding aan de verhuurder te waarborgen en anderzijds de huurder te beschermen tegen een conventioneel vastgelegd hoger bedrag. Partijen beschikken bijgevolg niet over de vrijheid een hoger of lager bedrag af te spreken607.
Zowel de opzeggingstermijn die de huurder in acht dient te nemen bij een beëindiging te allen tijde als de opzeggingsvergoeding die verschuldigd is bij een beëindiging tijdens of bij afloop van de eerste driejarige periode, hebben dus een dwingend karakter. Wat afwijkt van art. 3, §5 Woninghuurwet ingevolge een contractueel beding, wordt voor niet geschreven gehouden. De wet maakt daarbij geen onderscheid in wiens voordeel anders overeengekomen wordt. Een huurder die nalaat de wettelijk vastgelegde opzeggingstermijn te respecteren gedurende de eerste driejarige periode, wordt dubbel gesanctioneerd 608. Hij zal enerzijds de vaste vergoeding van drie, twee of één maand huurprijs moeten betalen, naargelang hij opzegt in de loop of bij afloop van het eerste, tweede of derde jaar huur. Anderzijds zal een vervangende schadevergoeding verschuldigd zijn ter compensatie van het niet geëerbiedigde deel van de opzeggingstermijn. Een huurder die bijvoorbeeld in de loop van het eerste huurjaar de verhuurder daags voor zijn vertrek verwittigt dat hij een einde stelt aan het huurcontract, betaalt drie maanden huur ten titel van opzeggingsvergoeding en drie maanden huur als compensatie omdat het een opzeg gedurende het eerste huurjaar betreft609.
607
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 115, nr. 73. M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 57, nr. 115; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 343, nr. 910. 609 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 116, nr. 73. 608
94
Het is tot slot nog van belang even stil te staan bij art. 3, §5, lid 3 Woninghuurwet. Volgens deze bepaling zijn, zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in art. 32, 5° Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zowel de opzeggingstermijn van drie maanden als de vergoeding verschuldigd bij een beëindiging tijdens de eerste driejarige periode, niet verschuldigd. Sinds de inwerkingtreding van de Programmawet van 27 december 2006, moeten alle woninghuurovereenkomsten die uitsluitend tot huisvesting worden gebruikt, immers daadwerkelijk geregistreerd worden610. Om de burgerrechtelijke sanctie uit art. 3, §5, lid 3 Woninghuurwet te kunnen toepassen, moet dus eerst en vooral huurovereenkomst voorliggen waarbij de huurder het gehuurde goed uitsluitend als hoofdverblijfplaats gebruikt. Bovendien is vereist dat het om een ander type huurovereenkomst gaat dan een huur van korte duur, zoals de standaardhuur van negen jaar, de huur van lange duur of de levenslange huur611. Het Grondwettelijk Hof heeft zich uitgesproken over de vraag of het verschil in behandeling tussen woninghuurovereenkomsten van korte duur en andere types woninghuurovereenkomsten, al dan niet een schending van het gelijkheidsbeginsel kan uitmaken612. Het Hof stelde eerst en vooral vast dat de verschillende behandeling op een objectief criterium berust, namelijk de duur van de huurovereenkomst. Bovendien oordeelde het Hof dat het redelijk verantwoord is de huurovereenkomsten van korte duur uit te sluiten van de toepassingsmogelijkheid van de sanctie voorzien in art. 3, §5, lid 3 Woninghuurwet. De sanctie voor de verhuurder bij niet-registratie van de huurovereenkomst heeft immers uitsluitend betrekking op de regeling betreffende de opzeggingstermijn van de huurovereenkomsten en de bij die gelegenheid in voorkomend geval door de huurder verschuldigde opzeggingsvergoeding. Art. 3, §6, lid 2 Woninghuurwet sluit
de
toepassing
van
deze
regeling
uitdrukkelijk
uit
met
betrekking
tot
woninghuurovereenkomsten van korte duur. Er kon dus onmogelijk sprake zijn van een schending van het gelijkheidsbeginsel613.
3.3.2.4.2 Tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder Heeft de verhuurder de huur voortijdig opgezegd op grond van één van de drie specifieke opzeggingsgronden, dan kan de huurder een einde stellen aan de huurovereenkomst vóór
610
Art. 61-78 Programmawet (I) 27 december 2006, BS 28 december 2006. Art. 3, §6, lid 2 Woninghuurwet. 612 GwH 9 juli 2009, TBBR 2009, 485, noot A. CRUQUENAIRE en NjW 2009, 721, noot M. DAMBRE. 613 A. CRUQUENAIRE, “La sanction du défaut d’enregistrement du bail de résidence principale” (noot onder GwH 9 juli 2009), TBBR 2009, 488-491; M. DAMBRE, “Niet-registratie van een woninghuurcontract van korte duur” (noot onder GwH 9 juli 2009), NjW 2008, 722-723. 611
95
afloop van de door de verhuurder gegeven opzeggingsperiode614. De huurder beschikt over de mogelijkheid om te allen tijde de door de verhuurder opgezegde huur te beëindigen. Hij dient daarbij een opzeggingstermijn van één maand te respecteren. Het is wel zo dat deze korte opzeggingstermijn ingevolge art. 3, §9 Woninghuurwet slechts een aanvang neemt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens dewelke de huurder zijn opzegging betekent615. Wanneer de verhuurder echter niet opzegt voor eigen gebruik, de uitvoering van werken of zonder motivering maar met betaling van een vergoeding, kan de huurder niet genieten van de korte tegenopzeggingstermijn. Art. 3, §5, lid 4 Woninghuurwet verwijst immers enkel naar de §§ 2 tot 4 van datzelfde artikel. Bijgevolg zal de huurder die een tegenopzegging wenst te doen naar aanleiding van een opzegging door de verhuurder tegen het einde van een negenjarige periode, een opzeggingstermijn van drie maanden in acht moeten nemen. De algemene opzeggingsmogelijkheid te allen tijde overeenkomstig art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet in hoofde van de huurder blijft dus van kracht in de gevallen waarin een beroep op art. 3, §5, lid 4 Woninghuurwet niet mogelijk is616.
De huurder is er niet toe gehouden een vergoeding te betalen voor de uitoefening van zijn tegenopzeggingsrecht617. Zelfs als de tegenopzegging verstrijkt tijdens de eerste driejarige periode, zal hij de verhuurder geen geldsom verschuldigd zijn. De situatie waarin de huurder een opzegging te allen tijde doet tijdens de eerste driejarige periode verschilt dus grondig van de hypothese waarbij hij een tegenopzegging betekent in diezelfde periode. Deze regel is billijk en logisch. De vroegtijdige beëindiging is immers door de verhuurder zelf uitgelokt. Er is bijgevolg geen reden om hem een vergoeding toe te kennen voor de vroegtijdige beëindiging van het huurcontract618.
Het Hof van Cassatie is echter de mening toegedaan dat bij een tegenopzegging gegeven door de huurder naar aanleiding van een opzegging door de verhuurder overeenkomstig art. 3, §2 Woninghuurwet, de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van de tegenopzegging door de huurder. Zij eindigt dus niet door verkorting van de opzeggingstermijn verleend door de 614
Art. 3, §5, lid 4 Woninghuurwet. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 117, nr. 75. 616 N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 74, nr. 60; M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-Groningen-Oxford, Intersentia, 2003, 33. 617 F. LIEVENS en D. LYBAERT, 56. 618 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 116-117, nrs. 74-76; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 343, nr. 913; M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-GroningenOxford, Intersentia, 2003, 33. 615
96
verhuurder619. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder de vergoeding van achttien maanden huur niet verschuldigd is indien hij het oorspronkelijk gegeven opzeggingsmotief voor eigen gebruik uiteindelijk niet (tijdig) realiseert. De motivering om de verhuurder te ontslaan van zijn verplichting om het gehuurde goed binnen het jaar en gedurende twee jaar werkelijk te betrekken, wordt gevonden in de tekst van art. 3, §2, lid 3 Woninghuurwet. Uit deze bepaling blijkt immers duidelijk dat de aanvangstermijn voor het verplicht betrekken van het goed door de verhuurder enkel berekend wordt vanaf het verstrijken van de opzeggingstermijn in de opzegging gegeven door de verhuurder of vanaf de verlenging ervan, maar niet vanaf de verkorting ervan. Dit standpunt van het Hof van Cassatie kan doorgetrokken worden tot de vroegtijdige opzegging door de verhuurder overeenkomstig art. 3, §3 Woninghuurwet. Indien de verhuurder de wederopbouw, verbouwing of renovatie niet binnen de zes maanden aanvat en binnen de vierentwintig maanden beëindigt, is hij een vergoeding van achttien maanden huur verschuldigd aan de huurder. Het Hof van Cassatie volgt bovendien dezelfde redenering met betrekking tot de hypothese waarin een opzegging vanwege de verhuurder gevolgd wordt door een beëindiging in onderling akkoord620. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ingevolge dat onderling akkoord. De situatie is echter anders bij de opzeg door de verhuurder zonder motivering maar met betaling van een vergoeding overeenkomstig art. 3, §4 Woninghuurwet. De vergoeding van negen of zes maanden huur, naargelang de beëindiging plaatsvindt tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode, is in elk geval verschuldigd. Een verklaring hiervoor kan gevonden worden in de wettekst. Daarin wordt de verbintenis van de verhuurder om de wettelijke opzeggingsvergoeding te betalen immers niet afhankelijk gemaakt van het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of van de teruggave na verlenging. Een door de huurder gegeven opzegging heeft derhalve geen invloed op de verbintenis van de verhuurder om de opzeggingsvergoeding te betalen621.
619
Cass. 22 juni 1998, Arr. Cass. 1998, 737, Pas. 1998, I, 780, TBBR 1999, 320, noot Y. MERCHIERS en T. Vred. 2001, 332, noot B. KOHL; Cass. 15 september 2006, TBO 2007, 95, noot M. DAMBRE; Cass. 10 januari 2008, TBO 2008, nr. 3, 107 en RW 2008-09, 535, noot A. VAN OEVELEN; Y. MERCHIERS, p. 154-155, nr. 158. 620 M. DAMBRE, “Requiem voor de cassatierechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder” (noot onder GwH 26 november 2009), NjW 2009, 899-990. 621 Y. MERCHIERS, “Woninghuur – Toedracht van de tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder” (noot onder Cass. 22 juni 1998), TBBR 1999, 325; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 346, nr. 917; M. DAMBRE, “Knelpunten woninghuur” in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen-GroningenOxford, Intersentia, 2003, 36; M. DAMBRE, “De gevolgen van de tegenopzegging van de huurder inzake woninghuur op de verbintenissen van de verhuurder na een opzegging voor eigen gebruik” (noot onder Cass. 15 september 2006), TBO 2007, 97-99.
97
Het Grondwettelijk Hof keurt deze zienswijze uitdrukkelijk af wegens strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel622. Een huurder wordt immers zonder enige verantwoording verschillend behandeld naargelang hij al dan niet gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van art. 3, §5, lid 4 Woninghuurwet 623. Bovendien blijkt geenszins uit de parlementaire voorbereiding dat het de bedoeling was om de verhuurder van zijn verplichtingen overeenkomstig art. 3, §2 Woninghuurwet vrij te stellen bij een tegenopzegging door de huurder. De Woninghuurwet heeft immers tot doel de woonzekerheid van de huurder te vrijwaren. Mede daarom heeft de wetgever onder meer de principiële duur van negen jaar ingevoerd en de mogelijkheden van de verhuurder om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen beperkt. De verplichtingen van de verhuurder die het huurcontract beëindigt om het goed zelf te betrekken, ontstaan bij de kennisgeving van de opzegging aan de huurder. Vanaf dat moment is zijn woonzekerheid immers aangetast. Volgens het Grondwettelijk Hof dient de tegenopzegging door de huurder beschouwd te worden als een accessorium van de hoofdopzegging door de verhuurder. De huurder kan immers slechts overgaan tot een tegenopzegging wanneer de verhuurder eerst het initiatief heeft genomen om de overeenkomst te beëindigen. Het ogenblik van tegenopzegging of het ontbreken ervan is dan ook irrelevant om te bepalen of er al dan niet een uitzettingsvergoeding verschuldigd is. Het Grondwettelijk Hof concludeert dat art. 3, §2 Woninghuurwet enkel grondwettelijk is en dus de artikelen 10 en 11 GW niet schendt, in de interpretatie dat de verplichtingen ten laste van de verhuurder onverkort blijven gelden, onafhankelijk van het feit of de huurder al dan niet gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een tegenopzegging te betekenen. Het Hof voegt er nog aan toe dat de uitoefening van de tegenopzeggingsmogelijkheid gewild is teneinde het recht op huisvesting van de huurder, gewaarborgd door art. 23 GW, te versterken. Diezelfde redenering dient doorgetrokken te worden tot het geval waarin een tegenopzegging volgt op een opzegging van de verhuurder om te bouwen, verbouwen of renoveren overeenkomstig art. 3, §3 Woninghuurwet. Hetzelfde geldt voor de situatie waarin een opzegging vanwege de verhuurder gevolgd wordt door een beëindiging in onderling akkoord, voor zover dit akkoord
622
GwH 26 november 2009, Juristenkrant 2009, nr. 199, 1, RW 2009-10, 1599, TBO 2009, 210, noot M. DAMBRE, NjW 2009, 899-900, noot M. DAMBRE, T. Vred. 2010, 248, Tijdschrift Huurrecht 2010, 26; Y. MERCHIERS, p. 154-155, nr. 158. 623 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 53, nr. 95.
98
geen dading betreft aangegaan na beëindiging van de huurovereenkomst waarin de huurder afstand doet van zijn vergoeding624.
3.3.3 Verlenging en hernieuwing van de woninghuurovereenkomst Aangezien de principes met betrekking tot verlenging en vernieuwing hierboven reeds aangestipt zijn bij de bespreking van de verschillende types woninghuurovereenkomsten, volstaat een beknopte uiteenzetting.
3.3.3.1 Wettelijke verlenging bij gebrek aan opzegging Zoals gezien is opzegging steeds vereist om bij afloop van de wettelijke of overeengekomen termijn de woninghuurovereenkomst te beëindigen. Wanneer één van beide partijen niet tijdig een opzeg betekent, wordt de huur na afloop van de wettelijke of overeengekomen periode uit kracht van de wet verlengd. Stilzwijgen van zowel huurder als verhuurder veroorzaakt bijgevolg een verlenging uit kracht van de wet625.
3.3.3.1.1 Wettelijke verlenging van de huur van negen jaar of meer Wat de huur van negen jaar of meer betreft, koos de wetgever voor een verlenging met drie jaar in geval van ontijdige opzegging626. De huurder kan de verlengde huur op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden op grond van art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet. Overeenkomstig art. 3, §9 Woninghuurwet zal de opzeggingstermijn in dat geval pas aanvangen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging gegeven werd. Ook de verhuurder behoudt bij verlenging van de huurovereenkomst alle opzeggingsmogelijkheden waarover hij normaal beschikt bij de huur van negen jaar, tenzij partijen anders bedongen hebben. In feite zal tijdens de verlenging alleen de opzeggingsmogelijkheid voor eigen of familiaal gebruik overeenkomstig art. 3, §2 Woninghuurwet van betekenis zijn voor de verhuurder. In tegenstelling tot wat het geval is bij een vroegtijdige opzegging overeenkomstig art. 3, §§ 3 en 4 Woninghuurwet, dient de verhuurder immers niet het einde van een driejarige periode af te wachten 627. Een opzegging
624
M. DAMBRE, “Requiem voor de cassatierechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder” (noot onder GwH 26 november 2009), NjW 2009, 899-990. 625 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 124, nr. 88; Y. MERCHIERS, p. 158, nr. 170. 626 Art. 3, §1, lid 3 Woninghuurwet en art. 3, §7, lid 3 Woninghuurwet. 627 Y. MERCHIERS, p. 160, nr. 175.
99
voor eigen of familiaal gebruik kan te allen tijde gegeven worden mits inachtneming van een termijn van zes maanden die aanvangt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging gedaan werd. Indien een huur van meer dan negen jaar verlengd wordt, is de vergoeding verschuldigd door de verhuurder die opzegt zonder motief overeenkomstig art. 3, §4 Woninghuurwet bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode gelijk aan drie maanden huur628.
Het gaat hier wel degelijk om een verlenging uit kracht van de wet en niet om een huurhernieuwing629. De bestaande overeenkomst blijft de rechtsverhouding tussen de partijen regelen onder dezelfde voorwaarden, behalve voor wat de duur betreft 630. Wil één van beide partijen de huur tegen het einde van de verlengde duur van drie jaar beëindigen, dan dient hij de overeenkomst ten minste zes maanden voor afloop van de driejarige verlengingsperiode op te zeggen. Hoewel de letter van de wet in art. 3, §1, lid 2 Woninghuurwet een termijn van zes maanden oplegt, zijn bepaalde rechtsgeleerden ervan overtuigd dat de huurder op rechtsgeldige wijze handelt indien hij overeenkomstig art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet een opzegtermijn van drie maanden in acht neemt wanneer het einde van de verlengde duur van drie jaar nadert631. Wanneer geen van beide partijen tijdig een opzeg betekent, wordt de huurovereenkomst opnieuw verlengd voor een termijn van drie jaar.
3.3.3.1.2 Wettelijke verlenging van de huur van korte duur Wanneer geen van beide partijen ten minste drie maanden voor de vervaldag van een huurovereenkomst van drie jaar of minder een opzegging betekent, wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke overeenkomst van korte duur in werking is getreden. Hetzelfde geldt voor de situatie waarin de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder 632. In feite wordt een verlengde huur van korte duur dus geacht van meet af aan een huur van negen jaar te zijn. Na een verlenging kunnen zowel huurder als verhuurder een beroep doen op alle 628
Art. 3, §7, lid 4 Woninghuurwet. Verslag Kamercommissie voor Justitie, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 52. 630 Y. MERCHIERS, p. 160, nr. 175. 631 D. MEULEMANS, p. 38, nr. 69-81; J.L. RENS, “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 251; A. VAN OEVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, 1475; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 328, nr. 25; G. ROMMEL, 277; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, 61; M. DAMBRE in B. HUBEAU, p. 59-61, nr. 119-122; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 349, nr. 927. 632 Y. MERCHIERS, p. 161-162, nr. 179. 629
100
gebruikelijke opzeggingsmogelijkheden die de Woninghuurwet hen biedt 633. Indien geen van beide partijen tegen het einde van de negenjarige duur tijdig een opzeg betekent, wordt de overeenkomst uit kracht van de wet opnieuw verlengd met drie jaar.
3.3.3.2 Conventionele verlenging of hernieuwing 3.3.3.2.1 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van negen jaar of meer Wanneer partijen door een tijdige betekening een huurovereenkomst van negen jaar of meer beëindigen, belet niets hen om onmiddellijk een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met elkaar betreffende hetzelfde onroerend goed. Er zijn twee mogelijkheden om dit te doen. Partijen kunnen er enerzijds voor opteren de huur onder dezelfde voorwaarden voor een bepaalde duur te verlengen. Zo ontstaat een conventioneel verlengde huur. Wanneer zij echter onder nieuwe voorwaarden wensen te contracteren, komt er een conventioneel hernieuwde huur tot stand.
Een conventioneel verlengde huur wordt niet als een nieuwe huurovereenkomst beschouwd aangezien partijen dezelfde voorwaarden aanhouden. In feite is de conventioneel verlengde huur, wat het toepasselijk recht betreft, gelijk te schakelen met de wettelijk verlengde huur 634. Bijgevolg zal de huurder die tijdens de eerste drie jaar van de verlenging opzegt, de vergoeding uit art. 3, §5, lid 2 Woninghuurwet niet verschuldigd zijn. Evenmin zal de verhuurder die in de eerste of tweede driejarige verlengingsperiode de overeenkomst opzegt zonder motief de vergoeding uit art. 3, §4, lid 2 Woninghuurwet moeten betalen635.
De situatie is anders wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten onder andere voorwaarden. In dat geval is er immers sprake van een nieuwe huurovereenkomst. Dit brengt met zich mee dat de huurder die in de loop van de eerste driejarige periode de overeenkomst beëindigt, niet aan de vergoeding van art. 3, §5, lid 2 Woninghuurwet zal ontkomen. In dezelfde lijn zal de verhuurder die na drie of zes jaar zonder motivering opzegt de huurder moeten uitbetalen overeenkomstig art. 3, §4, lid 2 Woninghuurwet636.
633
Art. 3, §6, lid 5 Woninghuurwet; Y. MERCHIERS, p. 162, nr. 180. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 126, nr. 92. 635 Y. MERCHIERS, p. 161, nr. 177. 636 Y. MERCHIERS, p. 159, nr. 171 en p. 161, nr. 178. 634
101
3.3.3.2.2 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van korte duur Een huurovereenkomst van korte duur wordt beëindigd door drie maanden voor afloop een opzegging te betekenen. De Woninghuurwet maakt het partijen mogelijk een rechtsgeldig beëindigde huurovereenkomst van korte duur onder dezelfde voorwaarden eenmaal te verlengen, voor zover de totale duur de drie jaar niet overstijgt637.
Een verlenging van een huur van korte duur dient schriftelijk te gebeuren en kan slechts eenmaal plaatsvinden. Het is partijen niet toegelaten een huurovereenkomst met een duur van één jaar elk jaar opnieuw te verlengen tussen dezelfde partijen onder dezelfde voorwaarden. Een huur van korte duur die voor een tweede maal verlengd wordt, zal geacht worden van meet af aan voor negen jaar gesloten te zijn. Dit is eveneens het geval wanneer een eenmalige verlenging ertoe leidt dat de limiet van drie jaar overschreden wordt. Ook wanneer na afloop van een overeenkomst van korte duur de huurder het goed blijft bewonen met medeweten van de verhuurder, wordt de huur van korte duur geacht van bij het begin voor negen jaar gesloten te zijn638. De term “onder dezelfde voorwaarden” heeft geen betrekking op de duur van de verlenging. Bijgevolg is het geenszins vereist dat de duur van de tweede huurperiode identiek is aan die van de eerste639.
De hernieuwing van een huurovereenkomst van korte duur tussen dezelfde partijen is niet mogelijk. Als één van de voorwaarden een wijziging ondergaat, is de huurder gerechtigd de nietigheid van deze aanpassing te vorderen640. Door een beroep op de dwingende bepalingen van art. 3, §6 Woninghuurwet, kan hij de toepassing eisen van de condities van de beëindigde huur van korte duur641. Aangezien deze dwingende regel de huurder beoogt te beschermen, wordt aangenomen dat een verlaging van de huurprijs naar aanleiding van een verlenging mogelijk moet zijn642.
637
Art. 3, §6, lid 3 Woninghuurwet. M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 358, nr. 950; Y. MERCHIERS, p. 163, nr. 182. 639 N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 84, nr. 79; I. DURANT, “Les exceptions au bail de neuf ans” in G. BENOIT et al. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, p. 218, nr. 26. 640 Cass. 21 juni 2004, RABG 2005, 565, noot M. DAMBRE; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 359, nr. 950; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 127, nr. 93. 641 J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 127, nr. 93. 642 M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 359, nr. 950. 638
102
Tot slot is het van belang een woordje uitleg te geven over de situatie waarin een huurovereenkomst van korte duur gevolgd wordt door een andere huurovereenkomst. Wanneer een huurovereenkomst van korte duur eindigt, belet niets dat partijen een nieuwe huurovereenkomst voor een periode van negen jaar sluiten. Het is immers enkel de bedoeling van de wetgever om opeenvolgende contracten van korte duur te vermijden643. De negenjarige huurovereenkomst neemt dan aanvang op de datum waarop ze gesloten wordt en niet op de sluitingsdatum van de voorafgaande huurovereenkomst van korte duur.
3.3.3.3 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken644. Deze zogenaamde sociale clausule uit art. 11 Woninghuurwet, vervangt het vroegere art. 1759bis BW645. Dit werkstuk beperkt zich tot een beknopte uiteenzetting over de verlenging wegens buitengewone omstandigheden646.
3.3.3.3.1 Toepassingsgebied en procedure De verlenging kan aangevraagd worden wanneer de huurovereenkomst vervalt of eindigt door opzegging. Sinds de wetswijziging van 1997 647 is steeds een opzegging vereist om een woninghuurovereenkomst te beëindigen. Van een “verval” in de zin van een automatische beëindiging van de huurovereenkomst zonder opzeg, kan enkel nog sprake zijn bij afloop van een verlenging wegens buitengewone omstandigheden. Niettegenstaande het gegeven dat de
643
N. VERHEYDEN-JEANMART en I. DURANT, “La durée de bail” in G. BENOIT et al. (eds.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, p. 86, nr. 82; M. DAMBRE en B. HUBEAU, p. 360, nr. 951; I. DURANT, “Les exceptions au bail de neuf ans” in G. BENOIT et al. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, p. 222, nr. 30. 644 Art. 11, lid 1 Woninghuurwet. 645 Y. MERCHIERS, p. 163-164, nrs. 185-187. 646 Zie over art. 11 Woninghuurwet in het algemeen: M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 106-127; M. DAMBRE, “Artikel 11 – Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in E. DIRIX, A. VAN GELDER en A. VAN OEVELEN, Bijzondere Overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, losbl., 1992, 1-22; D. MEULEMANS, p. 60-64, nrs. 162-177; J. VANKERCKHOVE en G. ROMMEL, p. 337, nrs. 55-56; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, p. 7275, nrs. 66-67; N. VERHEYDEN-JEANMART, 73-75; G. ROMMEL, 310-313; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Chronique de jurisprudence. Baux à louer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (19881992)”, JT 1993, p. 791-792, nrs. 62-65; B. HUBEAU, Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet 1991-1993, Gent, Mys en Breesch, 1994, p. 30-33, nrs. 46-54 647 Wet 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, BS 21 mei 1997.
103
verhuurder in die hypothese geen opzeg dient te betekenen, zal hij zich wel moeten verzetten tegen het verder bewonen van het goed door de huurder om een wederinhuring krachtens art. 1738 BW te vermijden648. De huurder die van een verlenging wil genieten, vraagt dit ten laatste één maand voor de vervaldag van de huur bij een ter post aangetekende brief gericht aan de verhuurder. De vervaldag is de dag waarop de huur effectief eindigt door verloop van de opzeggingstermijn. Zowel de inachtneming van de termijn als het respecteren van de formaliteit, is voorgeschreven op straffe van relatieve nietigheid649.
Indien partijen na een vraag om verlenging door de huurder onderling tot een akkoord komen, kunnen zij vrij de duur, huurprijs en andere modaliteiten van die verlenging vastleggen. Komt het later tot een betwisting, dan behoort een beroep op de rechter tot de mogelijkheden 650. Ook wanneer partijen van bij aanvang geen overeenstemming bereiken omtrent de verlening, zal de zaak voor een rechter aanhangig gemaakt kunnen worden651. Het is niet omdat de verhuurder niet reageert op een verzoek om verlenging dat de huurder het recht erop verwerft. De verhuurder is tevens niet verplicht zijn verzet tegen het verzoek via een procedure hard te maken. Het komt dus toe aan de meest gerede partij om de zaak voor de rechter te brengen652. Krachtens art. 11, lid 3 Woninghuurwet beschikt de rechter desgevallend over een ruime beoordelingsmarge. Hij houdt rekening met de belangen van de partijen en met de eventuele hoge leeftijd van één van hen. De rechter stelt bovendien de verlengingsduur vast, die bepaald moet zijn. Hij beschikt daarnaast over de mogelijkheid om op verzoek van de verhuurder een prijsverhoging toe te staan en de vergoeding die hij eventueel verschuldigd is krachtens art. 3, §4 Woninghuurwet te beperken of op te heffen.
3.3.3.3.2 Beoordeling door de rechter Bij de beoordeling van een aanvraag om verlenging, dient de rechter rekening te houden met twee aspecten. Hij moet op de eerste plaats onderzoeken of de huurder het bewijs kan leveren van buitengewone omstandigheden. Vervolgens zal een afweging plaatsvinden tussen de belangen van beide partijen. Indien het belang van de huurder bij een verlenging doorweegt op de belangen van de verhuurder, krijgt de verlenging groen licht. Hieruit blijkt dat het 648
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 135, nr. 106.
649
Art. 11, lid 2 Woninghuurwet; Vred. Etterbeek 4 mei 2007, JLMB 2008, 518, T. Vred. 2008, 167. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 137, nr. 110; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 58, nr. 109. 651 Y. MERCHIERS, p. 159, nr. 171 en p. 164-165, nr. 188; Y. MERCHIERS, p. 159, nr. 171 en p. 166, nr. 191. 652 Vred. Sint-Jans-Molenbeek 8 juni 1993, T. Vred. 1996, 330; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, p. 102, nr. 219. 650
104
voorhanden zijn van buitengewone omstandigheden en het bestaan van een overwegend belang in hoofde van de huurder twee cumulatieve voorwaarden zijn om een verlenging op grond van art. 11 Woninghuurwet te kunnen laten doorgaan653.
De Memorie van Toelichting omschrijft buitengewone omstandigheden als omstandigheden die gedurende een bepaalde tijd een verhuizing of het zoeken naar een andere woning problematisch maken. Het zijn onvoorziene en plotse noodsituaties of moeilijkheden die niet zozeer aan omstandigheden gebonden zijn, zoals bijvoorbeeld de hoge leeftijd van de huurder654. Volgens het ministerie van Justitie gaat het om enerzijds onvoorzienbare of plots opduikende dringende toestanden en anderzijds om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijk behoud van de huurder in de woning verminderd kunnen worden 655. De buitengewone omstandigheden moeten eigen zijn aan de persoon van de huurder en mogen niet aan misbruik of nalatigheid te wijten zijn656. Het is de taak van de huurder om de door hem ingeroepen buitengewone omstandigheden te bewijzen657.
Wat de belangenafweging betreft, dient de rechter in gelijke mate rekening te houden met huurder en verhuurder. Het is immers goed mogelijk dat de verhuurder zich ook in buitengewone omstandigheden bevindt die zich tegen een verlenging verzetten658. Indien de rechter buitengewone omstandigheden in hoofde van de huurder bewezen acht, kan hij bijgevolg nog steeds beslissen dat bewezen buitengewone omstandigheden in hoofde van de verhuurder de balans in zijn voordeel doen omslaan. Een weigering van de verlenging zal het
653
Vred. Antwerpen 1 maart 1985, TBBR 1987, 55; Vred. Sint-Niklaas 17 juni 1985, RW 1986-87, 983, noot B. HUBEAU; Vred. Hamoir 21 mei 1987, T. Vred. 1988, 56; Vred. Kortrijk 31 maart 1992, T. Vred. 1994, 296; Vred. Westerlo 18 juni 1993, Turnh. Rechtsl. 1993, 95; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, p. 107, nr. 228; M. VLIES, “Aperçu de la jurisprudence récente relative aux baux de résidence principale”, T. Vred. 1996, 28-29; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 138-139, nr. 112. 654
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 26. X., Huur, De nieuwe wet, Brussel, ministerie van Justitie, 45. 656 Verslag Senaatscommissie, Gedr. St., Senaat 1982-83, nr. 556/2, 82-83. 657 Zie voor meer informatie over en voorbeelden van buitengewone omstandigheden in hoofde van de huurder: M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 103-107, nrs. 220-227; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 139-142, nrs. 113119; Y. MERCHIERS, p. 168-170, nrs. 196-198; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 58, nr. 110. 658 Zie voor meer informatie over en voorbeelden van buitengewone omstandigheden in hoofde van de verhuurder: M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 107-109, nrs. 228-231; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 142-144, nrs. 120-123; Y. MERCHIERS, p. 170-171, nr. 199; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 59, nr. 111. 655
105
logische gevolg daarvan zijn659. Het grondrecht op behoorlijke huisvesting overeenkomstig art. 23 GW wordt eveneens in de belangenafweging betrokken. De rechter dient na te gaan of het afwijzen van een verlenging de huurder niet in een mensonwaardige of sociaal onaanvaardbare toestand plaatst660. Na een uitgebreide afweging beschikt de rechter over meer mogelijkheden dan het louter toestaan of afwijzen van een verlenging. Om de belangen van de partijen beter in evenwicht te brengen, kan de rechter de verlenging toestaan mits huurprijsverhoging als compensatie voor het nadeel dat de verhuurder eventueel lijdt. De goedkeuring van een verlenging kan eveneens gepaard gaan met de beperking of uitsluiting van de krachtens art. 3, §4 Woninghuurwet verschuldigde vergoeding. Ook door de duur van de verlenging af te stemmen op de feitelijke context, kan de rechter de belangen van beide partijen beter met elkaar verzoenen661.
3.3.3.3.3 Duur, frequentie en effect van de verlenging Bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen wordt de duur van de verlenging door de rechter vastgesteld. Hij legt de duur volledig vrij vast, rekening houdend met de belangen van zowel huurder als verhuurder. Art. 11, lid 3 Woninghuurwet vereist wel dat de duur bepaald is. Dit is niet het geval wanneer de rechter een verlenging toestaat totdat de huurder een andere woning gevonden heeft. Evenmin mogelijk is vastleggen dat de verlenging blijft lopen zolang de huurder in leven blijft. Op die manier wordt weliswaar een maximumduur vastgesteld maar is de termijn van verlenging onbepaald en dus in strijd met de wet 662.
Overeenkomstig art. 11, lid 4 Woninghuurwet kan slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging ingediend worden onder dezelfde voorwaarden. Art. 11, lid 5 Woninghuurwet voegt daaraan toe dat bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen, de rechter deze verlenging eveneens onder dezelfde voorwaarden kan toestaan. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat de buitengewone omstandigheden die de huurder inroept om een hernieuwing te verkrijgen, niet dezelfde moeten zijn als deze die tot de eerste verlenging aanleiding gaven. Met “onder dezelfde voorwaarden” wordt dus in feite de te volgen
659
G. TRAEST, “De plaatsbeschrijving en de verlenging in de nieuwe Huurwet”, RW 1983-84, 2214. B. HUBEAU, “Het recht op behoorlijke huisvesting (art. 23 Grondwet) en het privaat huurrecht” (noot onder Vred. Elsene 6 maart 1995), TBBR 1996, 296. 661 Vred. Hamoir 21 mei 1987, T. Vred. 1988, 56. 662 M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 110-111, nrs. 234-235; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 145-146, nrs. 126-127; Y. MERCHIERS, p. 171, nr. 201; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 59, nr. 112. 660
106
procedure bedoeld, met name het bij aangetekend schrijven minimum één maand voor het verstrijken van de eerste verlenging vragen aan de verhuurder om een hernieuwing van de verlenging663. Het staat vast dat een aanvraag om verlenging in totaal slechts tweemaal ingediend kan worden en dat zelfs nieuwe buitengewone omstandigheden geen derde vraag om verlenging kunnen rechtvaardigen664. Indien een beroep op art. 11 Woninghuurwet niet langer mogelijk is, staat het de huurder die ongelukkig en te goeder trouw is evenwel vrij aan de rechter een termijn van respijt te vragen overeenkomstig art. 1244, lid 2 BW665.
Een verlengde huurovereenkomst blijft onder dezelfde voorwaarden bestaan. Het betreft immers de voortzetting van een bestaande overeenkomst na de beëindiging ervan 666. Zoals gezegd beschikt de rechter bij een verlenging wegens buitengewone omstandigheden wel over de mogelijkheid de condities aan te passen om de belangen van huurder en verhuurder op elkaar af te stemmen. In feite schort een verlenging de gevolgen van een gegeven opzegging op tot op een later door de rechter bepaald ogenblik. Bijgevolg zal de verhuurder er niet toe gehouden zijn een nieuwe opzeg te betekenen. Dit is de enige situatie waarin een woninghuurovereenkomst eindigt door verval, met name door het louter verstrijken van een termijn667.
3.3.3.3.4 Dwingend recht De mogelijkheid voor de huurder om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden te vragen, is van dwingend recht krachtens art. 12 Woninghuurwet. Contractuele bedingen die dit recht uitsluiten of beperken, zijn bijgevolg relatief nietig en kunnen door de huurder bestreden worden668. De bevoegdheid in hoofde van de rechter om bij verlenging een
663
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 26. J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 147, nr. 131. 665 Vred. Antwerpen 29 januari 1990, RW 1989-90, 1266; Vred. Torhout 22 september 1992, RW 1993-94, 409; Vred. Tielt 1 juli 1992, T. Not. 1993, 115; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Chronique de jurisprudence. Baux à louer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (1988-1992)”, JT 1993, p. 792, nr. 58-64; M. DAMBRE, B. HUBEAU en J. NYCKEES, p. 113, nr. 241; M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 113-114, nrs. 241243; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 149-150, nrs. 137-139; M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 59, nrs. 114-120. 666 Cass. 3 november 1978, Arr. Cass. 1978-79, 257, Pas. 1979, I, 274; Cass. 14 september 1979, Arr. Cass. 1979-80, 47, Pas. 1980, I, 45. 667 M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 112-113, nrs. 239-240; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 149, nrs. 135-136; Y. MERCHIERS, p. 171, nr. 200. 668 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, p. 58, nr. 76107. 664
107
huurprijsverhoging toe te staan of de vergoeding die ingevolge art. 3, §4 Woninghuurwet verschuldigd is te beperken of uit te sluiten, kan evenmin op voorhand worden uitgeschakeld. Ter bescherming van de verhuurder zijn de na te leven termijnen en vormvereisten ook voorgeschreven op straffe van relatieve nietigheid669. Slechts vanaf het ogenblik waarop een verlengingsaanvraag gegeven wordt, kunnen partijen afwijken van de voorschriften van art. 11 Woninghuurwet. Het staat de beschermde partij immers vrij afstand te doen van de hem door de wet toegekende rechten, eens die rechten zijn ontstaan. Zo zal de verhuurder bijvoorbeeld een verlenging voor onbepaalde duur kunnen toestaan nadat de huurder een aanvraag om verlenging heeft gedaan670.
669
J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 151, nr. 140. M. DAMBRE, “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in B. HUBEAU (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, p. 114-115, nrs. 244-245; J. HERBOTS en Y. MERCHIERS, p. 151, nr. 141; Y. MERCHIERS, p. 173-174, nrs. 205-206. 670
108
4. HANDELSHUUR
4.1 Situering De wet van 30 april 1951 met betrekking tot handelshuur671 introduceerde een nieuwe afdeling in het Burgerlijk Wetboek met specifieke regels voor de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
De Handelshuurwet onderging sinds 1951 amper wijzigingen. Hieruit blijkt dat de wetgever van in het begin een opmerkelijk geslaagde evenwichtspositie heeft kunnen bereiken tussen de belangen van enerzijds de handelshuurder en anderszijds de handelsverhuurder. Deze belangen betreffen respectievelijk de bescherming van de handelszaak en de eerbiediging van het eigendomsrecht672. Niettegenstaande de Handelshuurwet geen gelijkaardige bepaling bevat als art. 12 Woninghuurwet, bestaat er geen twijfel over haar overwegend imperatief karakter673. De dwingende wijze waarop de duur van de handelshuur in de wet geregeld wordt, verstevigt de positie van de handelshuurder aanzienlijk. Tal van bijzondere technieken beperken immers de bevoegdheden van de handelsverhuurder om zowel de huurovereenkomst te beëindigen als om de inhoud van het contract naar zijn hand te zetten. De bescherming reikt zelfs dermate ver dat de handelsverhuurder niets steeds over de vrije keuze beschikt om al dan niet te contracteren674.
In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de vergelijking tussen de Woninghuurwet en de Handelshuurwet voor wat de duur van de huurovereenkomst betreft. Daarbij wordt gezocht naar wat beide regimes met elkaar gemeen hebben en in welke mate ze van elkaar afwijken. 671
Wet 30 april 1951 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2bis. Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder, BS 10 mei 1951 (hierna verkort Handelshuurwet). 672 Wetsontwerp houdende bescherming van de Handelszaak, Gedr. St., Senaat, 1948-49, nr. 384, 2-3. 673 B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier, 2011, 18-19 (hierna verkort B. LOUVEAUX). 674 K. VANHOVE, Handelshuur: rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, proefschrift Katholieke Universiteit Leuven, 2008-2009, p. 20, nr. 20 (hierna verkort K. VANHOVE).
109
Ook de achterliggende reden van de gelijkenissen en verschilpunten wordt geanalyseerd. Vaak tracht de wetgever immers via de bepalingen die betrekking hebben op de duur van de huurovereenkomst de belangen van de huurder en/of de verhuurder op een specifieke wijze te behartigen.
4.2 Toepassingsgebied675 Opdat een huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet zou vallen, moet aan vijf cumulatieve voorwaarden voldaan zijn: o er is sprake van een huurovereenkomst; o betreffende een onroerend goed of een gedeelte ervan; o dat gebruikt wordt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek; o het goed is in hoofdzaak daartoe bestemd en dit is de bestemming van het gehuurde goed; o deze bestemming werd stilzwijgend of uitdrukkelijk aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of is in de loop van de overeenkomst uitdrukkelijk aanvaard676.
Niets belet partijen een huurovereenkomst die niet aan deze voorwaarden voldoet vrijwillig te onderwerpen aan de Handelshuurwet677. Hun bedoeling moet duidelijk blijken uit het contract en er bij voorkeur uitdrukkelijk in vervat liggen678. Het is daarentegen niet mogelijk de toepasselijkheid van de Handelshuurwet weg te bedingen indien aan de vijf cumulatieve voorwaarden voldaan is679.
Aangezien het zwaartepunt van dit hoofdstuk zich situeert bij de vergelijking tussen de duur van de woninghuur en de duur van de handelshuur, wordt het toepassingsgebied van de 675
Zie hierover in het algemeen: D. LYBAERT, “Het toepassingsgebied van de Handelshuurwet” in D. LYBAERT, R. DE WIT, F. MOEYKENS, V. DAEMS, A. MICHIELSENS, G. DE PALMENAER, H. DE SMET en F. CLEMENT, Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997, 3-21 (hierna verkort D. LYBAERT); J.-M. LETIER, “Champ d’application” in P. JADOUL (ed.), Le bail commercial, Brussel, Kluwer, 2003, 3-41 (hierna verkort J.-M. LETIER in P. JADOUL); J.-M. LETIER, “Le champ d’application de la loi” in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 13-50 (hierna verkort J.-M. LETIER in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES); K. VANHOVE, p. 57-98, nrs. 50-78; B. LOUVEAUX, 57-180. 676 Art. 1 Handelshuurwet. 677 Cass. 5 februari 1971, Arr. Cass. 1971, 548 en Pas. 1971, I, 521; D. LYBAERT, 14. 678 Brussel 7 januari 1988, JLMB 1989, 909. 679 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 25.
110
Handelshuurwet niet uitvoerig behandeld. De bespreking beperkt zich tot het verduidelijken van de toepassingsvoorwaarden en het aanstippen van de zaken die relevant zijn in het kader van de duur van de huurovereenkomst.
4.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed Voor toepassing van de Handelshuurwet dient op de eerste plaats een huurovereenkomst voor te liggen die beantwoordt aan de definitie uit art. 1709 BW680. Er moet bovendien voldaan zijn aan de voorwaarden die overeenkomstig art. 1108 BW gelden voor alle overeenkomsten.
De Handelshuurwet legt, in tegenstelling tot de Woninghuurwet, nergens de vereiste op dat overeenkomsten die onder haar toepassingsgebied ressorteren schriftelijk gesloten dienen te worden681. Bepaalde situaties kunnen partijen echter niet rechtsgeldig regelen zonder geschrift. Zo zal de verhuurder enkel over de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid uit art. 3, lid 5 Handelshuurwet beschikken indien dit contractueel werd bedongen. Een geschreven overeenkomst kan bovendien eventuele bewijsmoeilijkheden aanzienlijk reduceren682.
Zoals gezien is het perfect mogelijk dat een huurovereenkomst betreffende een roerend goed onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet ressorteert. In dit opzicht is de Handelshuurwet strenger aangezien ze enkel huurovereenkomsten omvat die betrekking hebben op een onroerend goed of een gedeelte daarvan. Daarbij is het irrelevant of het goed gebouwd, dan wel ongebouwd is683.
4.2.2 Hoofdzakelijke bestemming tot kleinhandel of bedrijvigheid van een ambachtsman De wet bevat geen definitie van het begrip kleinhandel. In de rechtsleer wordt aangenomen dat kleinhandel de handel is waarbij de handelaar zijn waar rechtstreeks aan het publiek afzet, waarbij er een bijna fysisch contact is tussen de handelaar en het cliënteel684. Overeenkomstig art. 1 Wetboek van Koophandel is een handelaar hij die, in hoofd- of bijberoep, de activiteiten 681 682
B. LOUVEAUX, 43. B. LOUVEAUX, 45.
683
Cass. 21 februari 1964, Pas. 1965, II, 9; D. LYBAERT, 7-8; J.-M. LETIER in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES, 14; B. LOUVEAUX, 93-97. 684 D. LYBAERT, 8; J.-M. LETIER in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES, 15-16 en 111-156.
111
uitoefent die het Wetboek als daden van koophandel omschrijft. De Handelshuurwet verstaat onder kleinhandel echter enkel de verkoop van waren en niet de levering van diensten. In die zin is ze duidelijk restrictiever dan het Wetboek van Koophandel. Aangezien de wettekst expliciet verwijst naar het woord kleinhandel, zijn groothandel en halfgroothandel niet bedoeld om onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet te ressorteren. Wat onder de vereiste van een bijna fysisch contact tussen handelaar en cliënteel moet worden verstaan, wordt best verduidelijkt aan de hand van voorbeelden uit de rechtspraak 685. Postorderbedrijven686 en dienstverlenende beroepen zoals een revisorenvennootschap687, een bejaardentehuis688 en een verzekeringsonderneming689, voldoen niet aan de voorwaarde. Het is immers noodzakelijk dat het cliënteel in hoofdzaak verworven wordt via een rechtstreeks contact met de kleinhandelaar in het gehuurde goed690. Uit rechterlijke uitspraken blijkt bovendien wanneer er al dan niet sprake is van een contact met het publiek691. Zo oordeelde het Hof van Cassatie dat de huurder van een verbruikslokaal in een complex waar beurzen georganiseerd worden, zich niet kon beroepen op de Handelshuurwet. Uit het gegeven dat de bezoekers van het complex inkomgeld moesten betalen en het verbruikslokaal dus enkel toegankelijk was voor betalende beursbezoekers, leidde het Hof af dat het verbruikslokaal zelf geen eigen cliënteel aanbracht en dus niet onder toepassing van de Handelshuurwet kon vallen692. Dezelfde redenering werd gevolgd met betrekking tot de verhuring van een restaurant gelegen binnen het domein van een zoo. De vrederechter meende dat het cliënteel hoofdzakelijk bestond uit bezoekers van de dierentuin en niet uit vaste klanten voor de kwestieuze eet- en drankgelegenheid693. Er is dus geen direct contact indien het pand niet voor iedereen toegankelijk is en slechts een specifiek of privé publiek aantrekt694.
Niet alleen de kleinhandelaar maar ook de ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek, is onder bepaalde voorwaarden onderworpen aan de Handelshuurwet. Het begrip ambachtsman wordt, evenmin als het begrip kleinhandelaar, wettelijk gedefinieerd. Zowel de 685
Zie voor talrijke voorbeelden uit de rechtspraak: J.-M. LETIER in P. JADOUL, 10-32. Rb. Brussel 10 december 1952, JT 1953, 286. 687 Vred. Moeskroen-Komen-Waasten 18 maart 2002, Rev. not. b. 2002, 361. 688 Vred. Gent 18 februari 2003, TGR 2003, 11. 689 Vred. Luik 3 januari 1952, JL 1951-52, 166. 690 Cass. 22 februari 1980, Pas. 1980, I, 757; Rb. Luik 10 september 1965, Pas. 1966, III, 78; Rb. Luik 29 november 1973, Pas. 1973, III, 33. 691 Cass. 22 februari 1980, Arr. Cass. 1979-80, 753, Pas. 1980, I, 757 en RW 1980-81, 381; Cass. 29 november 2001, Pas. 2001, 1956, concl. DUBRULLE en RW 2001-02, 1429. 692 Cass. 2 maart 1989, Arr. Cass. 1988-89, 761 en Pas. 1989, 682. 693 Vred. Genk 19 maart 1985, T. Vred. 1988, 45. 694 Cass. 25 oktober 1957, Pas. 1957, I, 182; J.-M. LETIER in P. JADOUL, 6. 686
112
ambachtsman-handelaar als de ambachtsman niet-handelaar kunnen zich beroepen op de Handelshuurwet. Een inschrijving in het handelsregister of ambachtsregister is geenszins vereist695. Het Koninklijk Besluit van 25 augustus 1965696 kan in deze context een hulpmiddel bieden, aangezien er een exemplatieve opsomming van ambachtsbedrijvigheden in vervat ligt. Zo worden de schoenhersteller, de wasvrouw, de schrijnwerker, de kleermaker, de kapper, de uurwerkmaker en de mecanicien als ambachtsman beschouwd. De huisarbeider is daarentegen niet door de wet beschermd omdat hij zijn producten niet aflevert aan het publiek maar wel aan één of meer klanten die regelmatig bestellingen plaatsen en voor wie de ligging van het gehuurde goed zonder belang is. De schilder, de slotenmaker, de glazenmaker, de diamantslijper697 en de uitbater van een rijschool698 vallen tevens uit de boot aangezien zij hun ambachtelijke bedrijvigheid niet in het gehuurde goed uitoefenen. Ook niet beschermd zijn de uitbater van een paddenstoelkwekerij699 en de drukker met een belangrijk machinepark700, daar hun activiteit eerder industrie dan ambacht betreft701.
De kleinhandel of ambacht dient de hoofdzakelijke bestemming van het onroerend goed uit te maken702. Dit betekent niet dat het moet gaan om de uitsluitende bedrijvigheid in het betrokken pand703. Wanneer het goed meer dan één bestemming heeft, zal een feitelijke beoordeling uitwijzen wat als hoofdbestemming kan worden beschouwd 704. Het volstaat niet dat partijen bij het afsluiten van de overeenkomst het inzicht hebben om een goed in hoofdzaak te gebruiken voor kleinhandel of ambacht. Volgens het Hof van Cassatie moet het drijven van de kleinhandel of de uitbating van de ambacht werkelijk en effectief plaatsvinden705. Een louter theoretisch hoofdzakelijk gebruik volstaat dus geenszins voor toepassing van de Handelshuurwet.
695
A. PAUWELS, “Handelshuur” in Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 1990, 4. 696 Koninklijk Besluit 25 augustus 1965 betreffende de lijst van ambachtsbedrijvigheden, BS 14 september 1965. 697 Vred. Antwerpen 6 december 1951, T. Vred. 1954,182. 698 Vred. Nijvel 24 september 1975, T. Vred. 1978, 131. 699 Rb. Brussel 3 november 1951, RJI 1952, 34. 700 Vred. Grivegnée 4 november 1959, JL 1960, 1244. 701 D. LYBAERT, 12. 702 Cass. 13 maart 1953, Arr. Cass. 1953, 474 en Pas. 1953, I, 534; J.-M. LETIER in P. JADOUL, 7. 703 Rb. Luik 4 oktober 1962, JT 1962, 638. 704 D. LYBAERT, 12-13. 705 Cass. 5 februari 1971, Pas. 1971, I, 521.
113
4.2.3 Eensgezindheid van de partijen over de bestemming De partijen moeten overeenkomen dat het gehuurde goed in hoofdzaak bestemd wordt tot het drijven van een kleinhandel of het uitoefenen van een ambachtelijke bedrijvigheid. De bepaling van die bestemming kan hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding door de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van de partijen in de loop van de huur, gebeuren.
Het verdient de voorkeur de handelsbestemming, alsmede de toepasselijkheid van de Handelshuurwet, expliciet op te nemen bij de contractsluiting. Op die manier hebben partijen van meet af aan duidelijkheid omtrent hun rechten en plichten en wordt de kans op interpretatiemoeilijkheden aanzienlijk gereduceerd. Indien de bestemming stilzwijgend overeengekomen is, mag er geen twijfel bestaan over de gemeenschappelijke wil van de partijen. Reeds bij aanvang van het contract dient de handelsbestemming ondubbelzinnig te blijken uit de concrete omstandigheden706. Aangezien dit een rechtsfeit betreft, kan de bedoeling van de partijen om het goed te bestemmen tot kleinhandel of ambachtelijke nijverheid met alle middelen bewezen worden, getuigen en vermoedens inbegrepen707. De uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder is echter steeds vereist wanneer de huurder tijdens de huurperiode het goed een handelsbestemming wenst te geven. Het feit dat de verhuurder de bestemmingswijziging kent en gedoogt, volstaat dus niet708. De Handelshuurwet stelt geen vormvoorwaarden aan de toestemming maar het gebruik van een geschrift kan vanzelfsprekend bewijsmoeilijkheden verhelpen 709. Indien het akkoord omtrent de handelsbestemming pas in de loop van de overeenkomst tot stand komt, vangt de negenjarige termijn van de handelshuur slechts vanaf dat ogenblik aan710.
4.2.4 Uitzonderingen Art. 2 Handelshuurwet sluit vijf soorten huurovereenkomsten uit haar toepassingsgebied. Slechts één van de uitzonderingen wordt hier nader toegelicht, aangezien ze verband houdt met de duur van de overeenkomst. Zo is de huur die, wegens de aard of de bestemming van
706
Rb. Leuven 1 februari 1980, RW 1980-81, 1541. Cass. 16 juni 1978, Rec. Gén. Enr. Not. 1980, 298. 708 Vred. Luik 18 januari 1956, JL 1956-57, 142. 709 Vred. Nijvel 9 september 1991, JLMB 1992, 89, noot C. GILLES. 710 D. LYBAERT, 15; J.-M. LETIER in P. JADOUL, 8-9; J.-M. LETIER in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES, 16; B. LOUVEAUX, 97-110. 707
114
het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar, niet onderworpen aan de bepalingen van de Handelshuurwet711.
De wetgever viseert op de eerste plaats gelegenheidsverhuringen naar aanleiding van een bepaalde gebeurtenis, zoals een kermis of een tentoonstelling. Op de tweede plaats worden de zogenaamde seizoensverhuringen bedoeld, met name de verhuringen van onroerende goederen in badplaatsen en toeristische centra voor de duur van een seizoen, bijvoorbeeld van april tot september712. Voorbeelden illustreren wat voor rechters doorslaggevend is om al dan niet van een door de wet uitgesloten seizoensverhuring te kunnen spreken. Zo diende de vrederechter van Brugge te beoordelen of een huurovereenkomst betreffende een tenniswinkel die reeds gedurende drie opeenvolgende seizoenen tussen partijen gesloten was voor de periode van 15 maart tot 15 september kon genieten van de bescherming van de Handelshuurwet. De tenniswinkel maakte deel uit van een groter complex dat enkel tijdens het seizoen voor het publiek toegankelijk was. Het behoorde tot de taak van de rechter te onderzoeken of het normaal was in de zin van art. 2, 1° Handelshuurwet dat een dergelijke huur toegestaan werd voor minder dan een jaar. In casu was de beperking van de verhuring overeenkomstig de seizoensexploitatie van het complex waarin het huurgoed gelegen was niet alleen normaal maar bovendien een noodwendigheid. De verhuurder had immers geen verplichting opgenomen ten opzichte van de huurder om het tenniscomplex als zodanig in exploitatie te behouden. Hij kon zonder probleem na elk seizoen besluiten de bestemming ervan te wijzigen. Het is bijgevolg normaal dat een dergelijke overeenkomst voor achtereenvolgende jaren gesloten wordt in plaats van voor doorlopende huurjaren713. Van zodra er echter van seizoen tot seizoen een continuïteit bestaat in de handelsuitbating en er een echt handelsfonds ontstaat waaraan het cliënteel verbonden is, zal de Handelshuurwet wel van toepassing zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een huurovereenkomst die tussen dezelfde partijen reeds gedurende vijftien opeenvolgende seizoenen werd gesloten, telkens van 20 maart tot 30 september714.
711
Art. 2, 1° Handelshuurwet. Cass. 27 september 1963, Pas. 1964, I, 96, RCJB 1965, 197; J.-M. LETIER in P. JADOUL, 33-35; J.-M. LETIER in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES, 37; B. LOUVEAUX, 157-160. 713 Vred. Brugge 17 april 1981, RW 1982-83, 376. 714 Rb. Brugge 7 september 1981, T. Not. 1983, 11. 712
115
4.3 Duur, beëindiging, opzegging en hernieuwing van de handelshuurovereenkomst De hoeksteenbepaling van zowel de Woninghuurwet als van de Handelshuurwet is art. 3, dat de belangrijkste aspecten bevat met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst. In beide wetten werd geopteerd voor een verplichte minimumtermijn van negen jaar. De wetgever beschouwde de contractvrijheid immers als een risico op instabiliteit en stelde daarom zijn wil in de plaats van die van de partijen715. Voor huurovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet ressorteren, is het tijdsaspect een essentieel gegeven in het ontwikkelingsproces van een onderneming op de markt. Zonder standvastigheid en continuïteit is het immers moeilijk om naambekendheid te verwerven en zich op de toekomst te richten. De nood aan stabiliteit uit zich tevens in de locatiegebondenheid van een handelszaak. Een onderneming is immers sterk afhankelijk van haar cliënteel en de daarmee samenhangende opgebouwde goodwill. Ook de investeringen die de handelshuurder in het betrokken pand doet, moeten op een redelijke termijn terugverdiend kunnen worden716. De verplichte minimumduur beschermt de huurder door hem een aanspraak te verlenen op een minimale huurtermijn. Hij verkrijgt de zekerheid dat de verhuurder de handelshuurovereenkomst niet vroegtijdig zal beëindigen. Ook de bepalingen omtrent de hernieuwing van de huur, vervat in art. 13-24 Handelshuurwet, beogen de commerciële activiteit van de huurder te vrijwaren717. Het valt op dat de wetgever minder bekommerd is om de belangen van de verhuurder dan in de Woninghuurwet. De prerogatieven verbonden aan zijn eigendomsrecht worden immers aanzienlijk beperkt en ook de eventuele vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden die in zijn hoofde bestaan, zijn veel enger dan in de Woninghuurwet718. Bovendien is het principieel dwingend karakter van de Handelshuurwet eerder zelden ingegeven ter bescherming van de verhuurder719. Volgens B. LOUVEAUX dient de vergelijking met de Woninghuurwet echter uiterst voorzichtig te geschieden. Volgens hem worden de belangen van de verhuurder in de Handelshuurwet gewoon minder zichtbaar beschermd dan in de Woninghuurwet720. Dat de wetgever niet uitsluitend tot doel heeft het handelsfonds te beschermen maar ook rekening houdt met het eigendomsrecht van de verhuurder, blijkt immers uit meerdere bepalingen in de 715
Memorie van Toelichting, Gedr. St., Kamer, 1946-47, nr. 27, 2; Verslag, Gedr. St., Senaat, 1949-50, nr. 36, 3-
4. 716
K. VANHOVE, p. 46-47, nr. 44. K. VANHOVE, p. 45-46, nr. 43 en p. 99, nr. 80. 718 K. VANHOVE, p. 47, nr. 45. 719 K. VANHOVE, p. 49, nr. 47. 720 B. LOUVEAUX, 23. 717
116
Handelshuurwet. Het eisen van de naleving van de formaliteiten bij de aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder overeenkomstig art. 14 Handelshuurwet is slechts één voorbeeld van een dwingend recht in het voordeel van de verhuurder721.
4.3.1 Duur van de handelshuurovereenkomst 4.3.1.1 Principiële duur van negen jaar Net zoals bij Woninghuurwet is het uitgangspunt van de Handelshuurwet de principiële minimumduur van negen jaar. Art. 3, §1, lid 1 Woninghuurwet bepaalt dat elke huurovereenkomst die onder haar toepassingsgebied ressorteert “geacht wordt te zijn aangegaan” voor een duur van negen jaar. In afwijking van dit principe, wordt het door de §§ 6 tot 8 partijen expliciet mogelijk gemaakt een woninghuurovereenkomst aan te gaan voor drie jaar of minder, voor meer dan negen jaar en zelfs voor het leven van de huurder. Art. 3, lid 1 Handelshuurwet is duidelijk strikter geformuleerd in die zin dat de duur van de huur volgens deze bepaling niet korter “mag” zijn dan negen jaar. In tegenstelling tot de Woninghuurwet, voorziet de Handelshuurwet dus geen uitzonderingen op de principiële minimumduur.
Waar in het regime van de Woninghuurwet deze termijn een aanvang neemt op het ogenblik dat
de
huurovereenkomst
in
werking
treedt,
start
de
negenjarige
termijn
bij
huurovereenkomsten die onder de Handelshuurwet ressorteren pas vanaf de werkelijke ingenottreding722. Volgens M. DAMBRE is echter het moment waarop het recht van genot van het verhuurde goed voor de huurder ingaat, determinerend723.
Bedingen in woning- en handelshuurovereenkomsten die een kortere duur vastleggen dan de principiële minimumduur, zijn relatief nietig. De sanctie houdt dan in feite in dat de overeenkomst op vraag van de huurder automatisch tot negen jaar verlengd wordt, zonder dat hij daarvoor eerst de nietigheid van het beding dient in te roepen724. Hetzelfde geldt indien
721
B. LOUVEAUX, 24. A. PAUWELS, Handelshuur in APR, Brussel, Larcier, 1971, 77 (hierna verkort A. PAUWELS); M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 96, nr. 1574. 723 M. DAMBRE, “De duur en de beëindiging in onderling akkoord of door opzegging van de handelshuur” in P. JADOUL en M. VLIES (eds.), 50 jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002, 34 (hierna verkort M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES). 724 Cass. 14 januari 2008, Arr. Cass. 2008, 23, TBO 2008, 110, noot A. COPPENS; A. DEVREUX, “Durée du bail – Extinction du bail” in P. JADOUL (ed.), Le bail commercial, Brussel, Kluwer, 2003, 51. 722
117
partijen geen duur in het huurcontract hebben bepaald, een onbepaalde duur zijn overeengekomen of een mondelinge overeenkomst725 hebben gesloten726. Het is van belang op
te
merken
dat
net
vernoemde
principes
slechts
van
toepassing
zijn
op
woninghuurovereenkomsten, voor zover er geen overeenkomst voorligt van drie jaar of minder. In dat geval heeft de huurder immers expliciet afgezien van het recht om de naleving van de negenjarige duur af te dwingen.
Het uitgangspunt van de minimumduur van negen jaar en de daaraan verbonden gevolgen, geldt in principe enkel bij het sluiten van een “nieuwe” handelshuurovereenkomst. Daarvan is sprake wanneer huurder en verhuurder voor het eerst onderling een huurovereenkomst aangaan betreffende een onroerend goed met handelsbestemming. Enkel deze oorspronkelijke handelshuurovereenkomst heeft een dwingende minimumduur van negen jaar727. Deze restrictieve interpretatie kan op goedkeuring rekenen en wordt gezien als correctief op het strenge formalisme van de wet. Bijgevolg wordt er, na het verstrijken van de eerste negenjarige periode, ruimte gelaten voor de wilsautonomie van de partijen728.
De bepalingen van de Handelshuurwet, waaronder art. 3, zijn in beginsel van dwingend recht zodat partijen er niet van mogen afwijken tenzij dit recht hen uitdrukkelijk of impliciet bij wet verleend wordt729. Daaruit volgt dat de relatieve nietigheid van het beding in een handelshuurovereenkomst waarbij een kortere duur dan negen jaar wordt overeengekomen, enkel door de beschermde partij, met name de huurder, kan ingeroepen worden 730. Het was geenszins de bedoeling van de wetgever om ook de verhuurder de mogelijkheid te bieden om naleving van de minimumduur van negen jaar af te dwingen 731. Daarvan getuigt het dwingend recht van de huurder om bij het verstrijken van elke driejarige periode de overeenkomst te beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden732. Wanneer de
725
Vred. Brussel 1 februari 1963, JT 1963, 230. A. PAUWELS, 77; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 95, nr. 1573; K. VANHOVE, p. 108-109, nr. 85; B. LOUVEAUX, 184. 727 Cass. 7 mei 1981, Arr. Cass. 1980-81, 1028 en RCJB 1983, 526, noot Y. MERCHIERS. 728 Y. MERCHIERS, “Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit… et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, p. 535, nr. 7; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 34. 729 Cass. 10 juni 1954, Pas. 1954, I, 857; Cass. 14 januari 1965, Pas. 1965, I, 472, RW 1965-66, 344 en JT 1965, 15; Cass. 15 maart 1968, Arr. Cass. 1968, 936, Pas. 1968, I, 884, RW 1967-68, 2000 en JT 1968, 289; Cass. 19 maart 1971, Arr. Cass. 1971, 699; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 33; B. LOUVEAUX, 25. 730 P. VAN OMMESLAGHE, “Examen de jurisprudence, Les obligations”, RCJB 1988, p. 33, nr. 144. 731 B. LOUVEAUX, 192. 732 Art. 3, lid 3 Handelshuurwet. 726
118
huurder als beschermde partij de nietigheid opwerpt, is de rechter ertoe gehouden ze ook effectief uit te spreken733. Het overeenkomen van een kortere duur heeft dus geenszins tot gevolg dat het integrale handelshuurcontract met een nietigheid is behept. De duur ervan zal gewoon, op vraag van de huurder, van rechtswege verlengd worden tot negen jaar734. Werd bijgevolg tussen de partijen een huurovereenkomst gesloten voor een kortere periode dan negen jaar, dan zal de huurder een huurtermijn van negen jaar kunnen eisen, behalve in de gevallen van rechtsgeldige opzegging door de verhuurder.
Vermits de minimumduur van negen jaar slechts van dwingend recht is en niet de openbare orde raakt, kan de beschermde partij daarvan afstand doen eens zij het recht heeft verworven735. Dit kan echter niet rechtsgeldig gebeuren in een contractuele clausule daar deze met een relatieve nietigheid behept zou zijn736. Hebben de partijen bijvoorbeeld een geschreven huurovereenkomst voor vier jaar gesloten, dan kan de huurder bij afloop van de vier jaar en behoudens rechtsgeldige opzegging door de verhuurder nog huurrecht opeisen gedurende vijf bijkomende jaren. Het staat de huurder uiteraard ook vrij zich te houden aan de contractueel ingekorte duur van vier jaar. De Handelshuurwet dringt hem de bescherming immers niet op. Hij kan zich dus met andere woorden schikken naar bedingen die strijdig zijn met art. 3 Handelshuurwet of ze overrulen737. In feite is de verhuurder volledig afhankelijk van de wil van de huurder738. Hij beschikt immers zelf niet over de mogelijkheid het beding dat in een te korte duur voorziet te laten sanctioneren739.
Het hierboven geschetste uitgangspunt van de principiële minimumduur van negen jaar ter bescherming van de huurder en de implicaties daarvan, stemt nagenoeg volledig overeen met wat in het regime van de Woninghuur geldt. Zowel bij handelshuurovereenkomsten als bij 733
Y. MERCHIERS, “Wilsautonomie en dwingend recht met betrekking tot de duur van de handelshuur en pacht” in X., Liber Amicorum Willy Calewaert, Antwerpen, Kluwer, 1984, 54. 734 A. PAUWELS, 75; Y. MERCHIERS, “Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit… et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, p. 537, nr. 11; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 95, nr. 1574; Y. MERCHIERS, “Wilsautonomie en dwingend recht met betrekking tot de duur van de handelshuur en pacht” in X., Liber Amicorum Willy Calewaert, Antwerpen, Kluwer, 1984, 54-55. 735 B. LOUVEAUX, 20. 736 K. VANHOVE, p. 49, nr. 47. 737 Y. MERCHIERS, “Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit… et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, p. 536-537, nr. 9; A. DEVREUX, “Durée du bail – Extinction du bail” in P. JADOUL (ed.), Le bail commercial, Brussel, Kluwer, 2003, 51 (hierna verkort A. DEVREUX in P. JADOUL); B. LOUVEAUX, 26. 738 B. LOUVEAUX, 27. 739 K. VANHOVE, p. 110-111, nr. 86.
119
woninghuurovereenkomsten is de dwingende aard van de minimumtermijn in het voordeel van de huurder en kan alleen hij beslissen om al dan niet de eerbiediging ervan te eisen 740. Uit het vroegtijdige opzeggingsrecht waarover de huurder in beide regimes beschikt, blijkt duidelijk dat het niet de bedoeling was van de wetgever om de afdwinging van de minimumduur voor de verhuurder mogelijk te maken. De verschillen tussen art. 3, §5 Woninghuurwet en art. 3, lid 3 Handelshuurwet worden later behandeld.
4.3.1.2 Huur van korte duur Een gelijkaardige regeling als in art. 3, §6 Woninghuurwet met betrekking tot huurovereenkomsten gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar, is nergens terug te vinden in de Handelshuurwet. De mogelijkheid om een “huur van kortere duur” te sluiten, met name een huurovereenkomst met een looptijd van minder dan negen jaar, wordt niet voorzien door de Handelshuurwet. Art. 3, lid 1 Handelshuurwet stipuleert immers dat de duur van de huur niet korter mag zijn dan negen jaar. Het gegeven dat de Handelshuurwet de optie niet openlaat voor partijen om een huurovereenkomst voor minder dan negen jaar aan te gaan, belet niet dat handelshuurovereenkomsten van kortere duur toch kunnen voorkomen. Zoals besproken is de verplichte minimumduur immers zowel in de Woninghuurwet als in de Handelshuurwet enkel in het voordeel van de huurder. Alleen hij kan, indien hij dit wenst, de eerbiediging van de minimumtermijn afdwingen en een met art. 3, lid 1 Handelshuurwet strijdig beding naast zich neerleggen. Een handelshuurovereenkomst aangegaan voor een kortere duur dan negen jaar is behept met een relatieve nietigheid maar kan bijgevolg perfect doorgang vinden indien de huurder zich er niet tegen verzet.
Het feit dat de wetgever geen mogelijkheid tot het sluiten van een huurovereenkomst voor minder dan negen jaar in de Handelshuurwet heeft voorzien, valt te betreuren. De huurder kan er immers belang bij hebben een locatie te testen alvorens zich voor negen jaar te vestigen 741. Ingevolge art. 3, lid 3 Handelshuurwet beschikt de huurder wel over een vroegtijdig opzeggingsrecht bij het verstrijken van elke driejarige periode mits inachtneming van een termijn van zes maanden. Ook de verhuurder zou baat hebben bij een wettelijk voorziene mogelijkheid om handelshuurovereenkomsten voor minder dan negen jaar aan te gaan. In de huidige regeling hangt het lot van een huurovereenkomst gesloten voor een te korte termijn immers volledig af van de wil van de huurder. Enerzijds kan de verhuurder niet beletten dat 740 741
Cass. 15 november 2002, T. Huur 2003, 68. K. VANHOVE, p. 110, nr. 86.
120
de huurder de overeenkomst verlengt tot negen jaar, anderzijds beschikt hij zelf niet over de mogelijkheid een beding dat in een te korte duur voorziet te sanctioneren742.
4.3.1.3 Huur van lange duur Overeenkomstig art. 3, §7 Woninghuurwet staat het de partijen vrij een huurovereenkomst te sluiten voor langer dan negen jaar. De modaliteiten van een dergelijke overeenkomst en de voorwaarden waaronder ze kan worden aangegaan, liggen vervat in dezelfde bepaling. In de Handelshuurwet is geen gelijkaardige regeling te vinden. Aangezien art. 3, lid 1 Handelshuurwet louter stipuleert dat de duur van de huur niet korter mag zijn dan negen jaar, lijkt niets partijen in de weg te staan een langere termijn overeen te komen 743. Wanneer de Handelshuurwet geen specifieke regeling bevat, geldt het gemeen huurrecht onverkort. Zo zal de bovengrens van 99 jaar, die op alle huurovereenkomsten van toepassing is, gerespecteerd moeten worden. Met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden, behoeft de overeenkomst met een termijn die de negen jaar overstijgt bovendien een overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder overeenkomstig art. 1 Hypotheekwet. Dit veronderstelt dat de handelshuurovereenkomst
eerst
in
authentieke
vorm
wordt
verleden 744.
Deze
gemeenrechtelijke voorschriften dienen steeds nageleefd te worden wanneer de duur meer dan negen jaar bedraagt, ongeacht of er een woninghuurovereenkomst dan wel een handelshuurovereenkomst voorligt.
In principe blijven de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden uit art. 3, §§2 tot 5 Woninghuurwet die gelden voor de woninghuurovereenkomst van negen jaar, onverkort van toepassing op de huur die voor langer wordt aangegaan. Zoals gezien wordt dit a contrario afgeleid uit art. 3, §6 Woninghuurwet. Partijen kunnen echter rechtsgeldig beslissen de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden in hoofde van de verhuurder te beperken of uit te sluiten. Het contractueel inperken of wegbedingen van de vroegtijdige beëindigingsrechten in hoofde van de huurder is echter niet toegelaten, aangezien zij een dwingend karakter bezitten. Hetzelfde geldt met betrekking tot handelshuurovereenkomsten van lange duur. Zolang partijen niet anders overeenkomen, blijven de vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden die art. 742 743
K. VANHOVE, p. 110-111, nr. 86; B. LOUVEAUX, 187. Verslag, Gedr. St., Kamer, 1947-48, nr. 20, 11; A. PAUWELS, 75; Y. MERCHIERS, “Bail commercial
initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit… et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, p. 536, nr. 9; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 95, nrs. 1573-1574; K. VANHOVE, p. 112, nr. 87. 744 M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 36-37; A. DEVREUX in P. JADOUL, 55; K. VANHOVE, p. 112, nr. 87; B. LOUVEAUX, 26 en 197-198.
121
3, lid 3 en 5 Handelshuurwet voorziet onverkort van toepassing op de huur die voor langer dan negen jaar is aangegaan745. De huurder kan bijgevolg bij het verstrijken van elke driejarige periode de handelshuurovereenkomst opzeggen mits inachtneming van een termijn van
zes
maanden.
Net
zoals
in
de
Woninghuurwet,
is
deze
vroegtijdige
beëindigingsmogelijkheid in hoofde van de huurder van dwingend recht en is de contractuele uitsluiting of beperking ervan niet toegelaten. Indien de handelshuurovereenkomst hem dit recht toekent, kan de verhuurder van zijn kant het contract beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode mits inachtneming van een termijn van één jaar indien hij het door de wet opgelegde motief verwezenlijkt. Zowel bij de overeenkomst van negen jaar als bij de overeenkomst van meer dan negen jaar, staat de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid overeenkomstig art. 3, lid 5 Handelshuurwet niet automatisch ter beschikking van de verhuurder746. Een contractueel beding moet hem dit recht eerst toekennen. Het spreekt voor zich dat partijen, ongeacht de duur van de handelshuurovereenkomst die hen voorligt, vrij kunnen beslissen de suppletieve opzeggingsmogelijkheid uit art. 3, lid 5 Handelshuurwet al dan niet in te schakelen. De vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden die de Handelshuurwet aan beide partijen biedt, worden later uitvoeriger besproken. Het is echter nu reeds duidelijk dat de Woninghuurwet en de Handelshuurwet met betrekking tot de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid in hoofde van de verhuurder een verschillend uitgangspunt hebben. Waar in het ene regime de vroegtijdige opzeggingsmogelijkheid van rechtswege ter zijner beschikking staat, wordt in het andere regime de uitoefening ervan afhankelijk gemaakt van een voorafgaand contractueel beding.
Het is nog van belang op te merken dat het gegeven dat partijen een initiële duur van meer dan negen jaar overeenkomen, geen afbreuk doet aan het recht van de huurder overeenkomstig art. 13 Handelshuurwet op drie huurhernieuwingen van telkens negen jaar747.
4.3.1.4 Levenslange huur In art. 3, §8 Woninghuurwet wordt uitdrukkelijk in de mogelijkheid voorzien een huurovereenkomst aan te gaan voor het leven van de huurder. Typerend voor dit soort overeenkomst is dat ze van rechtswege eindigt op het ogenblik dat de huurder overlijdt en dat
745
B. LOUVEAUX, 203. Cass. 25 juni 1982, Pas. 1982, I, 1272, T. Vred. 1983, 576, RW 1984-85, 681. 747 M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 95, nr. 1574; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 37; B. LOUVEAUX, 202-203. 746
122
de vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden in hoofde van de verhuurder niet van toepassing zijn, tenzij anders bedongen. De Handelshuurwet bevat geen gelijkaardige regeling. Theoretisch beschouwd zouden partijen een levenslange handelshuurovereenkomst kunnen sluiten. Vanuit praktisch oogpunt verdient dit echter geen aanbeveling. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk
of
en
hoe
art.
14
Handelshuurwet
met
betrekking
tot
de
hernieuwingsmogelijkheid in hoofde van de huurder in dergelijk geval toegepast kan worden. Een ander probleempunt betreft de situatie waarin de huurder de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en het goed nog tal van jaren blijft bewonen. In dat geval rijst immers de vraag of er nog wel sprake kan zijn van een handelshuur748.
H. DE PAGE is van oordeel dat, ondanks de eventuele toepassingsproblemen, een levenslange handelshuur rechtsgeldig kan worden aangegaan. Zijn standpunt is gesteund op het stilzwijgen van de Handelshuurwet omtrent deze mogelijkheid. Het is immers zo dat, wanneer de Handelshuurwet niet in een specifieke regeling voorziet, het gemeen recht als opvangnet fungeert. Aangezien het gemeen recht de levenslange huur toelaat, ziet H. DE PAGE
geen
bezwaar
handelshuurovereenkomsten
749
tegen
een
gelijkaardige
mogelijkheid
inzake
. Andere auteurs, zoals B. LOUVEAUX, M. LA HAYE en J.
VANKERCKHOVE, delen een tegenovergestelde mening. Zij argumenteren dat het toelaten van een levenslange handelshuur onverenigbaar is met de dwingende aard van het huurhernieuwingsrecht in hoofde van de huurder. Het is bovendien in strijd met de principiële minimumduur van negen jaar aangezien het geenszins zeker is dat het overlijden van de huurder zich na het verstrijken van deze termijn zal situeren750.
4.3.1.5 Huur van onbepaalde duur Net zoals woninghuurovereenkomsten, zijn handelshuurovereenkomsten in principe nooit van onbepaalde duur751. Ingevolge art. 3, lid 1 Handelshuurwet is de duur van de handelshuur immers steeds bepaald, namelijk minstens negen jaar. Er is slechts één hypothese waarin de handelshuur voor onbepaalde duur wordt aangegaan752. Met toepassing van art. 14, lid 3
748
J. BYTTEBIER en A. VERBEKE , “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 98. 749 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 784. 750 M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 95, nr. 1574; B. LOUVEAUX, 188-189. 751 Cass. 21 november 1974, Arr. Cass. 1975, 351. 752 Cass. 14 januari 2008, Arr. Cass. 2008, 23, Pas. 2008, 85, TBO 2008, 110; K. VANHOVE, 113-114; B. LOUVEAUX, 185.
123
Handelshuurwet komt er immers een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het gehuurde goed gelaten wordt. Deze bepaling doelt enkel op de stilzwijgende huurhernieuwing zodat de uitdrukkelijke instemming van de partijen met een nieuwe huur de toepasselijkheid van art. 14, lid 3 Handelshuurwet uitschakelt753. Een beroep op het artikel is bijgevolg geenszins mogelijk wanneer de wettelijke procedure uit art. 14, lid 1 Handelshuurwet succesvol doorlopen werd of wanneer de verhuurder de hernieuwing weigerde maar de huurder het pand bleef betrekken. Aangezien de bepaling enkel de huurder die van zijn recht op hernieuwing vervallen is beoogt te beschermen, spreekt het bovendien voor zich dat de huurder er zich evenmin zal op kunnen beroepen na het verstrijken van de derde en laatste hernieuwing754. In deze gevallen dient de gemeenrechtelijke regeling uit art. 1738 BW met betrekking tot de stilzwijgende wederinhuring toegepast te worden. Er zal met andere woorden een nieuwe huurovereenkomst van bepaalde duur tot stand komen met dezelfde looptijd als de verstreken huurtermijn. De huurder zal in deze hypothese echter geen aanspraak maken op
een hernieuwingsrecht
aangezien het
geen oorspronkelijke
huurovereenkomst betreft. Dit is in feite onverzoenbaar met art. 1738 BW aangezien “dezelfde voorwaarden” waaronder de stilzwijgende wederinhuring tot stand komt in principe ook het recht een hernieuwing aan te vragen zouden moeten omvatten. De nieuwe huurovereenkomst kan enkel en alleen door de verhuurder beëindigd worden indien een opzeggingsclausule in zijn voordeel werd bedongen overeenkomstig art. 3, lid 5 Handelshuurwet. De huurder kan sowieso vroegtijdig beëindigen op grond van art. 3, lid 3 Handelshuurwet755. Er dient nog opgemerkt te worden dat een stilzwijgende wederinhuring ingevolge art. 1739 BW door de verhuurder eenvoudig vermeden kan worden door het betekenen van een opzegging756.
De bedoeling van de wetgever is om met art. 14, lid 3 Handelshuurwet als het ware een opvangnet te bieden aan de huurder die niet of laattijdig de huurhernieuwing aanvraagt of in gebreke blijft de strenge formalistische eisen die eigen zijn aan de hernieuwingsaanvraag correct na te leven. Op die manier worden de nadelige gevolgen die een kleine slordigheid op
753
Cass. 2 december 1968, Arr. Cass. 1969, 341; A. DEVREUX in P. JADOUL, 55. K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, p. 117-119, nrs. 28-30. 755 K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, p. 119-120, nr. 30. 756 Cass. 7 maart 1979, Arr. Cass. 1978-79; Cass. 18 februari 1982, Arr. Cass. 1981-82, 364. 754
124
de continuïteit van de handelszaak kan hebben, enigszins getemperd. Art. 14 Handelshuurwet is immers van dwingend recht in het voordeel van de verhuurder zodat deze principieel geen rekening dient te houden met een hernieuwingsaanvraag die niet voldoet aan alle wettelijke eisen757. Hij kan er uiteraard ook voor opteren een eventuele relatieve nietigheid naast zich neer te leggen. Het is tevens mogelijk om, na het ontstaan van een huur van onbepaalde duur, overeen te komen uit het opvangmechanisme van art. 14, lid 3 Handelshuurwet te treden en contractueel vast te leggen dat de huur hernieuwd wordt voor een periode van negen jaar die ingaat bij het verstrijken van de vorige negenjarige periode 758. Op die manier zorgen partijen zelf voor de continuïteit die de Handelshuurwet wenst te bewerkstelligen en wordt de normale chronologie van opeenvolgende hernieuwde huurtermijnen hersteld759.
Indien het opvangmechanisme toch wordt toegepast, komt enerzijds automatisch een huur van onbepaalde duur tot stand en krijgt de huurder anderzijds een nieuwe kans op hernieuwing wanneer de verhuurder een einde wenst te maken aan deze huur van onbepaalde duur. De opzeggingstermijn voor de verhuurder bedraagt dan achttien maanden en doet een termijn van drie maanden lopen waarbinnen de huurder zijn tweede kans op hernieuwing verkrijgt. Art. 14, lid 3 Handelshuurwet zorgt er dus in feite voor dat de vervallen rechten van de huurder in voorkomend geval als het ware herleven760.
4.3.2 Beëindiging en opzegging van de handelshuurovereenkomst 4.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht De wetgever heeft, als correctief op de dwingende duur van negen jaar, specifieke beëindigingsmogelijkheden en opzeggingsmotieven voorzien voor huurovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet ressorteren. Dit hoeft echter niet te betekenen dat er afbreuk wordt gedaan aan de gemeenrechtelijke gronden van beëindiging van
wederkerige
overeenkomsten.
Hetzelfde
geldt
met
de
betrekking
tot
handelshuurovereenkomsten. Ook in de Handelshuurwet heeft de wetgever immers specifieke beëindigingsmogelijkheden en opzeggingsmotieven ingevoegd vanuit de overweging dat het 757
Cass. 18 april 1975, Arr. Cass. 1975, 916; Cass. 5 november 1992, Arr. Cass. 1991-92, 1281; Cass. 13 november 2003, RW 2005-06, 1301. 758 Cass. 6 mei 1994, Arr. Cass. 1994, 223; S. MOSSELMANS, “Het dwingend karakter van art. 14 eerste lid van de handelshuurwet”, TBO 2003, p. 163, nr. 14. 759 K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, p. 120-121, nr. 32. 760 K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, p. 118-119, nr. 29.
125
voor partijen niet steeds wenselijk is voor de volledige principiële minimumduur van negen jaar door een huurovereenkomst gebonden te blijven. Hieronder wordt enkel ingegaan op de beëindiging door onderling akkoord, aangezien er geen verschilpunten zijn tussen woninghuurovereenkomsten en handelshuurovereenkomsten voor wat de ontbinding wegens wanprestatie betreft.
4.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord Partijen kunnen een woninghuurovereenkomst te allen tijde in onderlinge overeenstemming beëindigen. Dit wordt niet met zoveel woorden in de Woninghuurwet bepaald, maar vloeit voort uit het algemeen verbintenissenrecht, waaraan alle huurovereenkomsten onderworpen zijn indien het gemeen huurrecht of bijzondere wetgeving inzake huur niet in een afwijkende regeling voorzien. Het ontbreken van een specifieke regeling hieromtrent in de Woninghuurwet brengt met zich mee dat de wens om een overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen zowel schriftelijk, mondeling als stilzwijgend kan blijken. Noch het gemeen recht, noch de Woninghuurwet voorziet immers in bijzondere vormvereisten voor de vastlegging van deze onderlinge overeenstemming.
In tegenstelling tot de Woninghuurwet, bevat de Handelshuurwet een specifieke regeling omtrent de beëindiging in onderling akkoord die vanzelfsprekend voorrang heeft op het gemeen recht. Art. 3, lid 4 Handelshuurwet bepaalt dat partijen te allen tijde de lopende huur kunnen beëindigen op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een voor de rechter afgelegde verklaring761. Ook hier betreft het een loutere toepassing van het beginsel uit art. 1134 BW dat contractanten steeds mutuus dissensus hun overeenkomst kunnen verbreken. De wetgever achtte het bij handelshuurovereenkomsten evenwel noodzakelijk de wilsvorming aan formele voorwaarden te onderwerpen in het dwingend voordeel van de huurder762. Het Hof van Cassatie heeft recentelijk nog bevestigd dat alleen hij de door art. 3, lid 4 Handelshuurwet beschermde partij is 763. Niet alleen de vormvoorwaarden maar ook de beëindingsmogelijkheid zelf, worden aldus enkel in zijn voordeel dwingend beschermd764. Er dient opgemerkt te worden dat deze vormvereisten
761
Vred. Turnhout 19 december 2000, JLMB 2001, 1279; Cass. 24 oktober 2002, JT 2003, 2. M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 104, nr. 1591. 763 Cass. 15 november 2002, Pas. 2002, 2182, Huur 2003, 68; B. LOUVEAUX, 271. 764 K. VANHOVE, p. 149, nr. 119. 762
126
tevens nageleefd dienen te worden bij een beëindiging in onderling akkoord van een handelshuur die van onbepaalde duur is geworden ingevolge art. 14, lid 3 Handelshuurwet765.
De door de wet opgelegde formaliteiten bij het vaststellen van een vervroegde verbreking hebben tot doel de huurder te wapenen tegen de praktijk die erin bestaat om bij het sluiten van een handelshuur eveneens een beëindigingsovereenkomst met valse datum te ondertekenen. De tussenkomst van de notaris of van de vrederechter beoogt bovendien de huurder te informeren over zijn rechten en verleent een vaste datum aan de beëindiging van de overeenkomst766. Aangezien art. 3, lid 4 Handelshuurwet van dwingend recht is en geenszins de openbare orde raakt, staat het de huurder echter vrij aan de relatieve nietigheid te verzaken767. De bepaling laat dus ruimte aan de verhuurder om een vervroegde verbreking in onderling akkoord, die niet aan de formele voorwaarden voldoet, te bewijzen door de loutere uitvoering van de beëindigingsovereenkomst768. Zo kan de onderlinge overeenstemming blijken uit het feit dat de verhuurder het goed opnieuw in bezit heeft genomen nadat hij de sleutels van het door de huurder verlaten pand ontving en nadat hij het achtergelaten exploitatiemeubilair van hem heeft overgekocht769. Aangezien de huurder in een dergelijke situatie zelf beslist het pand te verlaten, is het immers weinig waarschijnlijk dat er sprake is van een ongeoorloofde druk. Ook het gevaar op de praktijk die erin bestaat een beëndigingsovereenkomst op te stellen en te ondertekenen op het ogenblik van het sluiten van het handelshuurcontract, doch deze pas achteraf te dateren, wordt hier geminimaliseerd. Er is dus geen reden om de mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheid door uitvoering van de beëindigingsovereenkomst te verwerpen.
De situatie is anders wanneer de verhuurder een beëindiging in onderling akkoord tracht aan te tonen via een bewijsmiddel dat niet opgenomen is in art. 3, lid 4 Handelshuurwet. Zo zal niet voldaan zijn aan de wettelijke formaliteiten indien de beëindiging door onderlinge overeenstemming slechts blijkt uit een begin van schriftelijk bewijs aangevuld door 765
M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 43-44; B. LOUVEAUX, 264. Y. MERCHIERS, “Wilsautonomie en dwingend recht met betrekking tot de duur van de handelshuur en pacht” in X., Liber Amicorum Willy Calewaert, Antwerpen, Kluwer, 1984, 55; K. VANHOVE, p. 150, nr. 120; B. LOUVEAUX, 262. 767 Vred. Brugge 16 juni 1972, T. Vred. 1976, 79; Cass. 21 september 1978, Arr. Cass. 1978-79, 90; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 116; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 104, nr. 1592; A. DEVREUX in P. JADOUL, 53; B. LOUVEAUX, 268-269. 766
768
Cass. 21 september 1978, Arr. Cass. 1978-79, 90; Cass. 27 mei 1983, Arr. Cass. 1982-83, 1183. Vred. Messancy 2 februari 2000, Act. jur. baux 2000, 73; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 45; B. LOUVEAUX, 272. 769
127
vermoedens770 of uit een aangetekende brief771. Zoals gezegd belet niets de huurder te verzaken aan de relatieve nietigheid waarmee een beëindiging die niet aan de vormvereisten uit art. 3, lid 4 Handelshuurwet voldoet behept is772. Aangezien de naleving van de formaliteiten enkel in zijn voordeel beschermd wordt, is hij er bovendien zelf niet toe gehouden de vormvoorwaarden uit art. 3, lid 4 Handelshuurwet te eerbiedigen773.
4.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie Een handelshuurovereenkomst kan, net zoals een woninghuurovereenkomst, ontbonden worden wegens een contractuele wanprestatie. Aangezien er op dit punt geen verschillen zijn tussen de Woninghuurwet en de Handelshuurwet, wordt verwezen naar wat hierboven reeds uiteengezet werd774.
4.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn Woninghuurovereenkomsten eindigen in principe nooit door het louter verstrijken van de wettelijke of overeengekomen termijn, ook al zijn ze schriftelijk en voor een bepaalde duur aangegaan775. Op dit punt wijkt de Woninghuurwet af van het gemeen recht inzake huur, vervat in art. 1737 BW. Volgens deze bepaling loopt een huurovereenkomst die voor een welbepaalde termijn is aangegaan immers van rechtswege af bij het verstrijken van de overeengekomen termijn. In tegenstelling tot de Woninghuurwet, volgt de Handelshuurwet het gemeenrechtelijke principe voor wat het lot van het contract op het einde van de overeengekomen termijn betreft. Een handelshuurovereenkomst aangegaan voor negen jaar loopt immers van rechtswege af wanneer die tijd verstreken is, zonder opzegging776.
Het gegeven dat art. 1737 BW handelt over geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur,
belet
niet
dat
het
ook
toegepast
kan
worden
op
mondeling
gesloten
770
Cass. 14 september 1990, Arr. Cass. 1990-91, 48. Cass. 17 februari 1995, RW 1994-95, 1396. 772 B. LOUVEAUX, 261. 773 Cass. 15 november 2002, Pas. 2002, 2182, Huur 2003, 68; K. VANHOVE, p. 150-151, nr. 121; B. LOUVEAUX, 272. 774 Zie over de ontbinding wegens wanprestatie van de handelshuurovereenkomst in het algemeen: A. DEVREUX in P. JADOUL, 83; B. LOUVEAUX, 279-280. 775 Hierop zijn drie uitzonderingen: 1) de wegens buitengewone omstandigheden verlengde huurovereenkomsten, 2) huurovereenkomsten die schriftelijk en voor bepaalde duur zijn aangegaan vóór 28 februari 1991, 3) levenslange huurovereenkomsten. 776 Cass. 7 maart 1979, Arr. Cass. 1978-79, 799, Pas. 1979, I, 806, T. Not. 1980, 88, RW 1979-80, 306 en JT 1980, 131; K. VANHOVE, p. 273, nr. 221; B. LOUVEAUX, 204. 771
128
handelshuurovereenkomsten777. Zoals gezien is een mondelinge handelshuurovereenkomst immers niet van onbepaalde, maar wel van bepaalde duur. Dit sluit de toepassing van art. 1736 BW, dat stipuleert dat huurovereenkomsten die voor onbepaalde duur gesloten zijn slechts beëindigd kunnen worden mits inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand, uit. Door gebrek aan een andersluidende wettelijke regeling, geldt het principe uit art. 1737
BW
bijgevolg
onverkort
voor
zowel
schriftelijk
als
mondeling
gesloten
handelshuurovereenkomsten778. In beide gevallen is een opzegging, in de zin van een eenzijdige rechtshandeling met het oog op de beëindiging van de overeenkomst en met inachtneming van een opzeggingstermijn, niet vereist. Uit art. 1739 BW blijkt echter dat het geven van een opzeg nog steeds nuttig kan zijn om een stilzwijgende huurverlenging overeenkomstig art. 1738 BW te vermijden779.
Wanneer de verhuurder de huurder immers na het verstrijken van de termijn in het pand laat en er werd geen opzegging betekend, treedt er een stilzwijgende huurverlenging op voor onbepaalde duur780. Op dit punt wijkt de Handelshuurwet duidelijk af van de gemeenrechtelijke regeling in art. 1738 BW aangezien de huurverlenging dus niet “onder dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft” geschiedt. Zoals gezien is dit de enige hypothese waarin de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur wordt. Deze verlengde huur valt onder toepassing van art. 14, lid 3 Handelshuurwet aangezien de huurder zich in een toestand bevindt waarbij hij vervallen is van het recht op huurhernieuwing. De verhuurder zal bijgevolg een opzeggingstermijn van achttien maanden moeten eerbiedigen om de huurovereenkomst te beëindigen. Op dat ogenblik beschikt de huurder over het recht een huurhernieuwing aan te vragen zodat hij desgevallend opnieuw van een negenjarige huurperiode kan genieten781. Dit betekent dat de huurder zich in een onzekere situatie bevindt zolang de verhuurder geen initiatief tot opzegging neemt. Daarom wordt in de rechtsleer voorgesteld om, overeenkomstig art. 1738 BW, de handelshuur stilzwijgend te verlengen onder dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft. Op die manier zou een
777
Cass. 11 september 1987, Arr. Cass. 1987-88, 45, Pas. 1988, I, 41 en RW 1988-89, 1322, noot A. VAN OEVELEN; L. SIMONT, J. DE GAVRE en P.-A. FORIERS, “Les contrats spéciaux. Examen de jurisprudence 1976-1980”, RCJB 1985, p. 325, nr. 115. 778 B. LOUVEAUX, 205-206. 779 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 562; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 39; B. LOUVEAUX, 207. 780 M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 101, nr. 1586. 781 M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 40.
129
handelshuurovereenkomst immers voor bepaalde duur verlengd worden en ligt het lot van de huurder niet langer in handen van de verhuurder782.
Tot
hiertoe
werd
enkel
besproken
op
welke
manier
de
verhuurder
een
handelshuurovereenkomst die van onbepaalde duur is geworden ingevolge art. 14, lid 3 Handelshuurwet kan beëindigen. Zoals gezien dient hij een opzeggingstermijn van achttien maanden te respecteren. Ook de huurder heeft de mogelijkheid om een dergelijke overeenkomst van onbepaalde duur te laten eindigen. Aangezien de Handelshuurwet hieromtrent niets bepaalt, rijst de vraag welke opzeggingstermijn hij daarbij in acht dient te nemen783. Een eerste strekking verwijst naar het opzeggingsrecht uit art. 3, lid 3 Handelshuurwet in hoofde van de huurder. Naar analogie zou dan een termijn van zes maanden gerespecteerd moeten worden784. Een tweede strekking pleit voor de toepassing van art. 1736 BW. Bij gebrek aan een bijzondere bepaling in de Handelshuurwet fungeert het gemeen recht immers als opvangnet en geldt de algemene regel dat de huurder een overeenkomst
van
onbepaalde
duur
kan
opzeggen
mits
inachtneming van
een
opzeggingstermijn van één maand785.
De Rechtbank van Koophandel van Tongeren sloot zich in een vonnis van 17 november 2006 aan bij de laatste strekking786. Dit gebeurde echter niet zonder daarbij de bedenking te maken of er al dan niet sprake kon zijn van een ongeoorloofde ongelijke behandeling tussen huurder en verhuurder. Waar deze laatste een opzeggingstermijn van achttien maanden dient na te leven, zou de huurder immers met één maand kunnen volstaan. Om deze kwestie op te helderen werd aan het Grondwettelijk Hof gevraagd om art. 1736 BW en art. 14, lid 3 Handelshuurwet prejudicieel te toetsen aan het gelijkheidsbeginsel uit art. 10-11 GW787. In 782
M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 102, nr. 1586. M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 43; B. LOUVEAUX, 229-233. 784 Vred. Sint-Truiden 3 november 1998, AJT 1998-99, 1070, noot P. DE SMEDT; Rb. Leuven 27 oktober 2004, RABG 2005, 612; D. MEULEMANS en S. LUST, “De minnelijke huurhernieuwing tijdens een handelshuur van onbepaalde duur” (noot onder Cass. 6 mei 1994), R. Cass. 1995, p. 67, nr. 9; R. DE WIT, “Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding” in D. LYBAERT, R. DE WIT, F. MOEYKENS, V. DAEMS, A. MICHIELSENS, G. DE PALMENAER, H. DE SMET en F. CLEMENT, Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 783
1997, 35-45. 785 A. VAN OEVELEN, “Opzegging door de huurder van een handelshuur die van onbepaalde duur is geworden” (noot onder Rb. Dendermonde 15 juni 2001), RW 2001-02, 537-538; J. BYTTEBIER en A. VERBEKE , “Knelpunten handelshuur” in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 111; K. VANHOVE, “Kroniek van het handelshuurrecht”, RW 2005-06, 1574. 786 Kh. Tongeren 17 november 2006, TBO 2007, 112-114. 787 K. VANHOVE, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in B. TILLEMAN, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, p. 121-124, nrs. 33-36.
130
een arrest van 10 mei 2007 oordeelde het Hof dat het verschil in behandeling op een objectief criterium berust, namelijk de hoedanigheid van enerzijds huurder en anderzijds verhuurder bij de tot stand gekomen huurovereenkomst van onbepaalde duur. Het Hof leidt bovendien uit de afwezigheid van een vermelding in art. 14, lid 3 Handelshuurwet van de door de huurder in acht te nemen opzeggingstermijn af dat de gemeenrechtelijke regeling uit art. 1736 BW toepassing vindt. In het arrest verwijst het Hof naar de parlementaire voorbereiding om het opzet van de Handelshuurwet nogmaals te benadrukken. Het was immers de bedoeling de vrijwaring van de gewettigde economische en sociale belangen van de middenstand na te streven tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van huurovereenkomsten788. Er werd onderstreept dat een evenwicht moest gevonden worden tussen de bescherming van de handelszaak en de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars789. Volgens het Hof staat het buiten kijf dat art. 14, lid 3 Handelshuurwet de sanctie voor de huurder, die nalaat de vormen en termijnen bij de aanvraag tot huurhernieuwing na te leven maar door de verhuurder in het goed gelaten wordt, aanzienlijk mildert. De verhuurder dient desgevallend immers een opzeggingstermijn van achttien maanden te eerbiedigen en de huurder krijgt op zijn beurt de kans om opnieuw een huurhernieuwing aan te vragen. Het staat echter vast dat de wetgever niet heeft voorzien in een bijzondere bescherming in hoofde van de verhuurder tegen een opzegging door de huurder van een voor onbepaalde duur verlengde handelshuur. Dit verklaart dan ook de noodzakelijke terugval op art. 1736 BW. Het Hof meent dat de daarin vervatte opzeggingstermijn van één maand niet als een onevenredige maatregel in het licht van de doelstelling van de wet kan beschouwd worden. De huurovereenkomst van onbepaalde duur is immers het gevolg van het louter stilzitten van de verhuurder waardoor de huurder na het verstrijken van de huurovereenkomst van bepaalde duur in het bezit bleef van het gehuurde pand en zo de bescherming van art. 14, lid 3 Handelshuurwet kon inroepen. Het Hof benadrukt tot slot dat de enkele vaststelling dat een termijn van één maand vrij kort is voor de verhuurder om te voorzien in een herbestemming van het goed, niet voldoende is om de maatregel een onevenredig karakter te verlenen790.
788
Verslag, Gedr. St., Kamer, 1947-48, nr. 20, 2-5. Wetsontwerp houdende bescherming van de Handelszaak, Gedr. St., Senaat, 1948-49, nr. 384, 2-3. 790 GwH 10 mei 2007, TBO 2007, 138-140, RW 2007-08, 777-779, noot A. COPPENS. 789
131
4.3.2.3 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder De Woninghuurwet voorziet drie specifieke vroegtijdige beëindigingsgronden waarop de verhuurder een beroep kan doen. Zoals gezien kan hij opzeggen voor eigen of familiaal gebruik, voor de uitvoering van werken of zonder motivering maar met betaling van een vergoeding. Deze opzeggingsmogelijkheden staan van rechtswege te zijner beschikking. Het is dus niet nodig dat de woninghuurovereenkomst ze expliciet van toepassing verklaart. Partijen kunnen er wel voor opteren de mogelijkheid tot het inroepen van deze vroegtijdige opzeggingsmotieven uit te sluiten of te beperken. De Handelshuurwet voorziet slechts in één vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid in hoofde van de verhuurder791. In tegenstelling tot wat met betrekking tot de opzeggingsgronden in de Woninghuurwet geldt, is een beroep vanwege de verhuurder op art. 3, lid 5 Handelshuurwet enkel mogelijk indien het huurcontract hem dit recht toekent. Aangezien de opzeggingsgrond uit art. 3, lid 5 Handelshuurwet in dezelfde lijn ligt als het opzeggingsmotief voor eigen of familiaal gebruik uit art. 3, §2 Woninghuurwet, worden de gelijkenissen en de verschillen tussen beide regimes vooral vanuit dit oogpunt bekeken.
Overeenkomstig art. 3, lid 5 Handelshuurwet kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van elke driejarige periode, de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, teneinde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
Zoals
gezegd
beschikt
de
handelsverhuurder
slechts
over
een
voorwaardelijke
opzeggingsmogelijkheid. Indien de overeenkomst hem dit recht niet uitdrukkelijk toekent op de door de wet voorgeschreven wijze, kan hij er geen gebruik van maken792. De opzeggingsmogelijkheid in hoofde van de handelshuurder, vervat in art. 3, lid 3 791
Art. 12 Handelshuurwet en Art. 14, lid 3 Handelshuurwer buiten beschouwing gelaten. Cass. 5 december 1991, Arr. Cass. 1991, 186; Cass. 11 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 1420 en T. Vred. 1993, 121, noot M. DAMBRE; B. LOUVEAUX, 235-238. 792
132
Handelshuurwet, maakt daarentegen van rechtswege en op dwingende wijze deel uit van elke handelshuurovereenkomst. De wetgever wou de eigendomsbelangen van de verhuurder in aanmerking nemen, doch wetende dat de effectiviteit van de minimumtermijn valt of staat met de omvang van de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid van de verhuurder. Daarom besliste hij om het eigendomsrecht van de verhuurder te erkennen maar tegelijk aan banden te leggen. Strikte grond- en vormvoorwaarden dienen daarom te voorkomen dat de principiële minimumduur en de daarmee beoogde stabiliteit van de handelszaak zou uitgehold worden793. Het staat buiten kijf dat de modaliteiten van de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid van de verhuurder uit art. 3, lid 5 Handelshuurwet enkel en alleen ter bescherming van de huurder zijn. Een afwijking is bijgevolg slechts mogelijk in de mate dat de wettelijke regeling voor de verhuurder verstrengd wordt. Het bedingen van een langere opzeggingstermijn of periodiciteit en van een beperking van het motief of van de begunstigden, is perfect rechtsgeldig794. Daarbij komt nog dat wanneer de handelsverhuurder art. 3, lid 5 Handelshuurwet in enig opzicht overtreedt, de handelshuurder kan kiezen zich al dan niet te beroepen op de ongeldigheid of de nietigheid die daar desgevallend uit voortvloeit795.
De redactie van een opzeggingsbeding ten voordele van de verhuurder dient uiterst zorgvuldig te gebeuren. Naast de expliciete toekenning van het voortijdige beëindigingsrecht, moet het de voorwaarden van art. 3, lid 5 Handelshuurwet bevatten796. Het is de bedoeling dat de aandacht van de huurder erop gevestigd wordt dat de verhuurder over een voortijdige beëindigingsmogelijkheid beschikt, doch enkel om zelf werkelijk een handel te drijven in het verhuurde goed of het op dezelfde wijze te laten gebruiken door zijn naaste bloedverwanten797. Dit geldt niet enkel voor het contractuele opzeggingsbeding maar ook voor de daadwerkelijke opzegging798.
Bovendien veronderstelt een rechtsgeldig beroep op art. 3, lid 5 Handelshuurwet de naleving van alle daarin vervatte voorwaarden door de verhuurder799. Zo dient zijn opzegging bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief te geschieden, daar waar de 793
K. VANHOVE, p. 164, nr. 135. K. VANHOVE, p. 186, nr. 155; B. LOUVEAUX, 240-242. 795 B. LOUVEAUX, 253. 794
796
Cass. 25 juni 1982, Arr. Cass. 1981-82, 647; Cass. 5 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 186; Cass. 11 december 1992, Arr. Cass. 1991-92, 786; Cass. 4 oktober 1999, Arr. Cass. 1999, 497. 797 A. PAUWELS, 92. 798 M. DAMBRE, “De formele vermeldingen van de voorwaarden voor de mogelijkheid tot opzegging door de verhuurder inzake handelshuur” (noot onder Cass. 11 december 1992), T. Vred. 1993, 124. 799 Cass. 28 mei 1953, Pas. 1953, I, 748; Cass. 25 november 1954, Pas. 1954, I, 267 en Arr. Cass. 1955, 193.
133
Woninghuurwet bij geen enkele opzeggingsgrond de inachtneming van specifieke formaliteiten oplegt800. Het betreft hier regels die geen verband houden met de redactie van het opzeggingsbeding maar wel met de daadwerkelijke uitoefening ervan.
Een ander verschilpunt betreft het tijdstip waarop een opzegging gegeven kan worden, het ogenblik waarop ze uitwerking krijgt en de termijn die daarbij in acht dient genomen te worden. De woningverhuurder kan ingevolge art. 3, §2 Woninghuurwet te allen tijde beëindigen mits de eerbiediging van een opzeggingstermijn van zes maanden die een aanvang neemt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging gedaan wordt. Een opzegging door de handelshuurder op grond van art. 3, lid 5 Handelshuurwet kan daarentegen slechts uitwerking krijgen tegen het einde van een driejarige periode. Het bedingen van tussentijdse opzeggingsmogelijkheden, bijvoorbeeld na vier of vijf jaar, is onverzoenbaar
met
het
door
de
wetgever
gewenste
systeem 801.
Aangezien
de
handelshuurovereenkomst van rechtswege en dus zonder opzegging afloopt bij het verstrijken van de negenjarige termijn, is het bedingen van een vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid voor de verhuurder enkel nuttig indien ze betrekking heeft op het einde van de eerste of tweede driejarige periode, tenzij het een overeenkomst van meer dan negen jaar betreft 802. Het is van belang aan te stippen dat een beroep door de handelsverhuurder op deze opzeggingsgrond niet langer mogelijk is indien de overeenkomst ingevolge art. 14, lid 3 Handelshuurwet stilzwijgend is verlengd. In dat geval is de huur immers van onbepaalde duur geworden, bedraagt de opzeggingstermijn achttien maanden en hoeft er niet gemotiveerd te worden803. Ook wat betreft de duur van de in acht te nemen opzeggingstermijn is er een groot verschil tussen art. 3, §2 Woninghuurwet en art. 3, lid 5 Handelshuurwet. Waar de woningverhuurder de opzegging minstens zes maanden op voorhand dient te betekenen, bedraagt de minimumtermijn voor de handelsverhuurder één jaar 804. Daarbij komt nog dat deze laatste het einde van een driejarige periode moet afwachten en dus niet te allen tijde kan opzeggen zoals de woningverhuurder. Zegt de verhuurder de handelshuurovereennkomst minder dan één jaar voor het verstrijken van een driejarige periode op, dan is zijn opzegging ongeldig. Hij zal in voorkomend geval het einde van een volgende driejarige periode moeten
800 801
M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 46. M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 108, nr. 1598.
802
Cass. 25 juni 1982, Arr. Cass. 1981-82, 1360, Pas. 1982, I, 1273, RW 1984-85, 681 en JT 1983, 576. M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 47. 804 Rb. Luik 1 maart 1968, JT 1968, 331; A. PAUWELS, 95; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 50. 803
134
afwachten, tenzij de huurder de laattijdigheid of de nietigheid van de opzegging dekt 805. Er dient nog opgemerkt te worden dat art. 3, lid 5 Handelshuurwet niets verandert aan het gegeven dat een handelshuurovereenkomst zonder opzeg van rechtswege eindigt bij het verstrijken van de termijn806.
De handelsverhuurder beschikt slechts over één enkel motief om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen, meer bepaald de terugname om in het gehuurde goed zelf, door zijn naaste familie of door een personenvennootschap die voldoet aan de wettelijke voorwaarden, handel te drijven. Wat al dan niet onder dit motief kan ressorteren, wordt hier niet verder behandeld. De bespreking beperkt zich tot een vergelijking met art. 3, §2 Woninghuurwet. Deze bepaling bevat voor de verhuurder of het door hem aangesteld familielid de verplichting het goed binnen het jaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn te betrekken. Het goed moet bovendien ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien dit niet gebeurt, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur. Uit de combinatie van de artikelen 3, lid 5, 25,3° en 26 Handelshuurwet blijkt dat de handel binnen de zes maanden na het vertrek van de huurder van start dient te gaan en gedurende minstens twee jaar uitgeoefend moet worden. Bij overtreding van deze voorschriften is de handelsverhuurder een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur en een bijkomende schadevergoeding
verschuldigd807.
Hieruit
blijkt
dat
het
motief
bij
een
handelshuurovereenkomst tweemaal zo snel gerealiseerd dient te worden en dat de vergoeding indien dit niet gebeurt tweemaal zo hoog is als bij een woninghuurovereenkomst. Ook wanneer de handelsverhuurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn een gelijkaardige handel in het betrokken goed drijft, zonder dit op voorhand aan de handelshuurder kenbaar te maken, is een uitzettingsvergoeding van twee jaar huur verschuldigd 808. De vergoeding bedraagt drie jaar huur indien de handelsverhuurder de handelshuurder niet op voorhand verwittigt809.
805
K. VANHOVE, p. 187, nr. 157. B. LOUVEAUX, 234-235. 807 M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 110, nr. 1602; B. LOUVEAUX, 253. 806
808 809
Art. 25,2° Handelshuurwet. Art. 25,6° Handelshuurwet; B. LOUVEAUX, 254.
135
4.3.2.4 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de huurder Zoals
gezien
voorziet
art.
3,
§5
Woninghuurwet
twee
specifieke
vroegtijdige
beëindigingsmogelijkheden voor de huurder. Enerzijds kan hij de woninghuurovereenkomst op ieder tijdstip opzeggen met inachtneming van een termijn van drie maanden, die aanvangt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke opzegging wordt gedaan. De verhuurder heeft in dat geval enkel recht op een vergoeding indien de huurder de overeenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode. Anderzijds beschikt de huurder over de mogelijkheid een tegenopzegging op ieder tijdstip te betekenen als reactie op een door de verhuurder gegeven opzegging wegens eigen of familiaal gebruik, wegens de uitvoering van werken of zonder motief mits betaling van een vergoeding. In dat geval is hij de verhuurder geenszins een vergoeding verschuldigd en bedraagt de in acht te nemen termijn slechts één maand, te rekenen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke opzegging gedaan wordt. De Handelshuurwet voorziet slechts in één specifieke vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid in hoofde van de huurder810. Overeenkomstig art. 3, lid 3 Handelshuurwet kan hij de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. In tegenstelling tot de Woninghuurwet vermeldt de Handelshuurwet niet uitdrukkelijk de mogelijkheid om door middel van een tegenopzegging te reageren op het initiatief van de verhuurder om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Niettegenstaande het stilzwijgen van de Handelshuurwet op dit punt, wordt toch aanvaard dat de huurder ook een handelshuurovereenkomst op deze wijze een einde kan laten nemen 811. Er zijn duidelijke verschillen merkbaar tussen de Woninghuurwet en de Handelshuurwet voor wat de opzegging door de huurder betreft. In wat volgt worden ze nader geanalyseerd.
Het opzeggingsrecht in hoofde van de huurder uit art. 3, lid 3 Handelshuurwet is, net zoals art. 3, §5 Woninghuurwet, van dwingend recht. Het werd in de wet opgenomen om de handeldrijvende huurder beter te beschermen. In tegenstelling tot de handelsverhuurder, put hij zijn vervroegd beëindigingsrecht rechtstreeks uit de wet 812. Onverwachte omstandigheden die opduiken in de loop van een overeenkomst kunnen er immers voor zorgen dat het voor de huurder uiterst moeilijk wordt zijn verplichtingen alsnog na te komen gedurende de resterende
810
Op de beëindiging overeenkomstig art. 14, lid 3 handelshuurwet wordt hier niet verder ingegaan. M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 52-53. 812 A. PAUWELS, 84-86; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 110, nr. 1593. 811
136
tijd813. In dat geval dient vermeden te worden dat de minimumduur tegen de beschermde partij gaat werken814. Het spreekt voor zich dat de verhuurder er eveneens baat bij heeft om niet langer met zo’n huurder verbonden te moeten blijven, gelet op het risico dat de huurprijs niet langer betaald wordt815. De wetgever heeft noch uitdrukkelijk, noch impliciet partijen het recht toegekend af te wijken van art. 3, lid 3 Handelshuurwet door een beding in het handelshuurcontract816. Er wordt echter aangenomen dat niets zich verzet tegen clausules die voor de beschermde partij voordeliger zijn dat de wettelijke regeling. Aangezien art. 3, lid 3 Handelshuurwet uitsluitend imperatief is in hoofde van de huurder, is een beding dat hem de mogelijkheid toekent om de handelshuurovereenkomst elk jaar of op elk ogenblik op te zeggen, perfect toelaatbaar817. Hetzelfde geldt met betrekking tot een overeengekomen inkorting van de na te leven opzeggingstermijn en een contractuele vrijstelling van de door de huurder te respecteren formaliteiten. De verhuurder geniet geen bescherming ingevolge deze bepaling aangezien hij geacht wordt met kennis van zijn rechten te contracteren. Het behoort logischerwijs niet tot zijn mogelijkheden achteraf de nietigheid op te werpen van een voor de huurder bedongen gunstigere regeling818. Er dient nog opgemerkt te worden dat de huurder nooit een vergoeding moet betalen om van zijn opzeggingsrecht in art. 3, lid 3 Handelshuurwet gebruik te maken, zelfs niet indien hij de overeenkomst beëindigt in de loop van de eerste driejarige periode819. Een groot verschil met art. 3, §5 Woninghuurwet is dat deze bepaling in beide richtingen dwingend is en dus niet enkel de huurder beoogt te beschermen zoals art. 3, lid 3 Handelshuurwet. Bijgevolg zijn afwijkende bedingen met betrekking tot het opzeggingsrecht van de woninghuurder absoluut verboden, in wiens voordeel ze ook werden overeengekomen. Zo zal de woningverhuurder in elk geval aanspraak maken op de wettelijke vergoeding bij een beëindiging in de loop van de eerste driejarige periode en zal hij de naleving van een opzeggingstermijn van drie maanden sowieso kunnen afdwingen820. De woninghuurder kan er van zijn kant op rekenen dat de uitoefening van zijn opzeggingsrecht uit art. 3, lid 3 Handelshuurwet geenszins uitgesloten of beperkt zal worden.
813
K. VANHOVE, p. 154, nr. 125. M. KEITA, “La résiliation triennale du bail commercial”, LPA 2000, p. 4, nr. 7. 815 A. PAUWELS, Handelshuur in APR, Brussel, Larcier, 1971, nr. 84. 816 Cass. 14 januari 1965, Pas. 1965, I, 472, RW 1965-66, 344 en JT 1965, 151; L. MAEYENS, “Artikel 3, derde 814
lid van de wet van 30 april 1951 op de handelshuizen” (noot onder Cass. 14 januari 1965), RW 1965-66, 977980. 817 Cass. 23 mei 1980, Arr. Cass. 1979-80, nr. 601. 818 M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 106-107, nr. 1595; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 41; K. VANHOVE, p. 160-162, nr. 133. 819 K. VANHOVE, p. 155, nr. 126; B. LOUVEAUX, 222-226. 820 De hypothese waarin de woninghuurovereenkomst niet werd geregistreerd buiten beschouwing gelaten.
137
Een gelijkenis tussen art. 3, §5 Woninghuurwet en art. 3, lid 3 Handelshuurwet is dat in geen van beide regimes de huurder dient te motiveren waarom hij zich op zijn vroegtijdig beëindigingsrecht wenst te beroepen821. De situatie waarin de handelshuurder een huur van negen jaar opzegt tegen het einde van de eerste driejarige periode om economisch verantwoorde redenen, kan niet als rechtsmisbruik worden beschouwd en doet geen recht op vergoeding ontstaan in hoofde van de handelsverhuurder822. De woninghuurder is daarentegen wel een vergoeding, doch geen motivering, verschuldigd wanneer hij de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt tijdens de eerste driejarige periode.
Waar de woninghuurder aan geen enkele formaliteit gebonden is bij de uitoefening van zijn voortijdig opzeggingsrecht, dient de handelshuurder gebruik te maken van een gerechtsdeurwaardersexploot of een ter post aangetekende brief. Indien hij deze vormvoorwaarde niet respecteert, is de opzegging slechts relatief nietig zodat de handelsverhuurder er afstand van kan doen823.
Zoals reeds aangehaald is er een groot verschil tussen beide regimes voor wat betreft het tijdstip waartegen de huurder een opzegging kan betekenen en de termijn die hij daarbij in acht dient te nemen. De woninghuurder hoeft, in tegenstelling tot de handelshuurder, niet het verstrijken van een driejarige periode af te wachten. Zijn opzegging kan op ieder tijdstip gegeven worden met dien verstande dat de termijn van drie maanden slechts aanvangt op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzeg gedaan wordt. Het dwingend karakter van deze regel, zowel in hoofde van de huurder als van de verhuurder, schakelt de mogelijkheid van een andersluidend beding uit. De handelshuurder kan slechts tegen het einde van een driejarige periode en mits inachtneming van een termijn van zes maanden gebruik maken van zijn vroegtijdig opzeggingsrecht. Het is duidelijk dat hij over minder bewegingsruimte dan de woninghuurder beschikt. Door de beperking van het beëindigingsmoment komt de verhuurder niet voor verrassingen of voldongen feiten te staan. Bovendien waarborgt de wetgever op die manier een zekere stabiliteit van de huurrelatie ten
821
Cass. 6 maart 1968, Pas. 1968, I, 843 en RW 1967-68, 1995. Vred. Gent 15 juni 1976, Res. Jur. Imm 1977, 27. 823 J. HAELTERMAN, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 77; B. LOUVEAUX, 228. 822
138
voordele van de verhuurder824. Daartegenover staat echter dat, aangezien deze bepaling enkel en alleen de huurder en dus niet de verhuurder beschermt, hier wel contractueel een soepelere regeling kan overeengekomen worden. Het dwingend karakter in hoofde van de huurder vereist dan wel dat het beding een voor hem gunstigere regeling bevat in vergelijking met art. 3, lid 3 Handelshuurwet.
Vanzelfsprekend kan een opzegging door de woninghuurder nooit als “laattijdig” aangemerkt worden. Zijn opzeggingskansen zijn immers niet beperkt tot het verstrijken van een driejarige periode. Bij een vroegtijdige beëindiging door de handelshuurder is dit wel het geval, tenzij partijen anders overeenkomen. Indien hij niet minstens zes maanden voor afloop van een driejarige periode een opzeg betekent, zal de handelshuurder in principe het einde van de volgende driejarige termijn moeten afwachten825. Toch kan het eisen van de verderzetting van de overeenkomst tegen de wil van de huurder in in dat geval als rechtsmisbruik gekwalificeerd worden. Wanneer de handelsverhuurder een verbrekingsvergoeding van zes maanden huur aangeboden krijgt door de huurder, ter vervanging van de naleving van de termijn van zes maanden, beschikt de rechter immers over enige beoordelingsruimte 826.
Wanneer een woningverhuurder opzegt op grond van art. 3, §2 tot 4 Woninghuurwet, kan de woninghuurder daarop reageren door het geven van een tegenopzegging. Dit kan op ieder tijdstip en mits inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand die aanvangt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging gedaan wordt. Zoals hierboven reeds gezien, bestaat er onenigheid tussen het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof omtrent de vraag of de huurovereenkomst in dat geval eindigt door opzegging van de huurder, dan wel door inkorting van de opzeggingstermijn van de verhuurder827. Niettegenstaande de Handelshuurwet, in tegenstelling tot de Woninghuurwet, niet uitdrukkelijk in de mogelijkheid om een tegenopzegging te geven voorziet, wordt aanvaard dat deze wijze van vroegtijdige beëindiging ook ter beschikking staat van de handelshuurder. Aangezien de Handelshuurwet hierover niets regelt, wordt aangenomen dat de handelshuurder in dat geval niet van een verkorte opzeggingstermijn zal genieten. Zoals
824
H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 784; M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, p. 106-107, nr. 1595; K. VANHOVE, p. 158, nr. 129. 825
Rb. Dendermonde 9 februari 1999, T. Huur 1998-99, 223. Vred. Messancy 12 januari 1994, T. Vred. 1996, 63, noot E. MATHEEUSSEN; M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 42-43; B. LOUVEAUX, 226-227. 827 M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 52-53. 826
139
gezien wordt de termijn voor het geven van een tegenopzegging door de woninghuurder immers één maand waar de gebruikelijke opzeggingstermijn in zijn hoofde drie maanden bedraagt. De termijn voor vroegtijdige beëindiging blijft dus zes maanden, ongeacht of de handelshuurder zich beroept op art. 3, lid 3 Handelshuurwet, dan wel reageert op een opzegging van de verhuurder gegeven op grond van art. 3, lid 5 Handelshuurwet828.
4.3.3 Hernieuwing van de handelshuurovereenkomst Ingevolge art. 13 Handelshuurwet heeft de huurder het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behoudens akkoord van de partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Dit recht is beperkt tot drie hernieuwingen. Uit art. 14, lid 1 Handelshuurwet blijkt dat de huurder, die het recht op hernieuwing wenst uit te oefenen, dit op straffe van verval bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet doen. Het recht kan ten vroegste achttien maanden en ten laatste vijftien maanden voor het eindigen van de lopende huur uitgeoefend worden. De aanvraag dient, op straffe van nietigheid, melding te maken van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan. De verhuurder zal geacht worden met de hernieuwing onder de gestelde voorwaarden in te stemmen indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.
Indien de aanvraag tot huurhernieuwing op de door de wet voorgeschreven manier door de huurder ingediend wordt, kan de verhuurder deze, al dan niet onder andere voorwaarden, aanvaarden of weigeren. In art. 16, I, 1° tot 6° Handelshuurwet worden motieven opgesomd op grond waarvan de handelsverhuurder zich gemotiveerd tegen een hernieuwing kan verzetten. In de in art. 25 en 26 Handelshuurwet opgesomde gevallen zal de handelsverhuurder dan evenwel een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn. Deze forfaitaire tegemoetkoming beoogt de handelshuurder te vergoeden voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. Art. 16, IV Handelshuurwet biedt de handelsverhuurder tevens de mogelijkheid om zonder reden een hernieuwing te weigeren. Daartegenover staat dan wel
828
M. DAMBRE, “Requiem voor de cassatierechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder” (noot onder GwH 26 november 2009), NjW 2009, 899-990; B. LOUVEAUX, 233.
140
een uitzettingsvergoeding ten belope van drie jaar huur, vermeerderd met het bedrag dat nodig is om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.
De Woninghuurwet bevat geen gelijkaardig mechanisme. Dit is logisch, aangezien er steeds een opzegging door één van de partijen vereist is om een woninghuurovereenkomst te laten eindigen na negen jaar. Zoals gezien wordt een woninghuurovereenkomst die voor negen jaar of langer gesloten is, uit kracht van de wet met drie jaar verlengd indien geen van beide partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag een opzegging betekent. Wanneer de woningverhuurder echter tijdig een opzegging ter kennis van de woninghuurder brengt, heeft deze laatste nooit recht op een hernieuwing of verlenging van de huur, behoudens buitengewone omstandigheden. Het hernieuwingssysteem houdt verband met het gegeven dat handelshuurovereenkomsten,
in
tegenstelling
tot
woninghuurovereenkomsten,
geen
opzegging behoeven om een einde te kunnen nemen. Er is dus geen verlenging of hernieuwing uit kracht van de wet bij gebrek aan opzegging door één van de partijen zoals in de Woninghuurwet. Daar bestaat één uitzondering op, met name de hypothese waarin een van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het gehuurde goed gelaten wordt. In dat geval komt, zoals besproken, een huur van onbepaalde duur tot stand ingevolge art. 14, lid 3 Handelshuurwet.
In het kader van dit werkstuk wordt niet dieper ingegaan op de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst en het systeem van de uitzettingsvergoeding829.
829
Zie hierover in het algemeen: R. DE WIT, “Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding” in D. LYBAERT, R. DE WIT, F. MOEYKENS, V. DAEMS, A. MICHIELSENS, G. DE PALMENAER, H. DE SMET en F. CLEMENT, Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997, 35-71; Y. DENOISEUX, “Evolution de la jurisprudence dans la pratique du renouvellement du bail commercial” in P. JADOUL en M. VLIES (eds.), 50 jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002, 159-195; A. DEVREUX in P. JADOUL, 57-82; D. JANSSEN, “Les péripéties du renouvellement” in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 327-414 ; D. JANSSEN, “Les indemnités d’éviction” in G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL en M. VLIES (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 485-532; K. VANHOVE, p. 273-420, nrs. 220366; B. LOUVEAUX, 661-1129.
141
5. PACHT
5.1 Situering De wet van 4 november 1969 betreffende de pacht in het bijzonder830 introduceerde een nieuwe afdeling in het Burgerlijk Wetboek met specifieke regels betreffende de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Ingevolge de wet van 7 november 1988831 beschermt de Pachtwet ook het in gebruik nemen van deze onroerende goederen door middel van de vestiging van vruchtgebruik onder levenden door de wil van de mens en voor bepaalde duur. De wetgever beoogde daarmee een einde te stellen aan een vaak voorkomende vorm van misbruik die er in bestond dat een eigenaar het vruchtgebruik aan een landbouwer toestond op een goed dat reeds aan een derde werd verpacht. Daardoor kon de landbouwer in zijn hoedanigheid van vruchtgebruiker opzegging geven aan de zittende pachter832.
Zonder van openbare orde te zijn is de Pachtwet grotendeels van dwingend recht, met name voor wat de bepalingen opgenomen in art. 56 Pachtwet betreft. In tegenstelling tot de Woninghuurwet en de Handelshuurwet, is de imperatieve aard van de Pachtwet uitsluitend ter bescherming van één partij, namelijk de pachter833. Dit betekent dat de pachter bij overtreding van regels die zijn private belangen beogen te beschermen over de vrijheid beschikt om al dan niet de relatieve nietigheid op te werpen. Een verzaking door de pachter kan echter niet tot stand komen dan nadat het recht is ontstaan waaraan hij wenst te verzaken834. In bepaalde gevallen, zoals in art. 14, lid 2 Pachtwet dat betrekking heeft op de beëindiging in onderlinge overeenstemming van een lopende pacht, vereist de wetgever dat de verzaking een vaste dagtekening verkrijgt door opname in een authentieke akte of in een verklaring voor de rechter.
830
Wet 4 november 1969 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 3. Regels betreffende de pacht in het bijzonder, BS 25 november 1969 (hierna verkort Pachtwet). 831 Wet 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende pacht en de beperking van de pachtprijzen, BS 6 december 1988. 832 Gent 7 december 1978, RW 1978-79, 2246. 833 Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1964-65, nr. 295, 50. 834 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2004, p. 6668, nrs. 3-5 (hierna verkort H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK).
142
In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de vergelijking tussen de Woninghuurwet en de Pachtwet voor wat de duur van de huurovereenkomst betreft. Daarbij wordt gezocht naar wat beide regimes met elkaar gemeen hebben en in welke mate ze van elkaar afwijken. Ook de achterliggende reden van de gelijkenissen en verschilpunten wordt geanalyseerd. Vaak tracht de wetgever immers via de bepalingen die betrekking hebben op de duur van de huurovereenkomst de belangen van de huurder en/of de verhuurder op een specifieke wijze te behartigen.
5.2 Toepassingsgebied Een pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij, de verpachter, de verbintenis aangaat het tijdelijk genot van een onroerend goed te verschaffen aan een andere partij, de pachter, die dit hoofdzakelijk dient te gebruiken voor zijn landbouwbedrijf en er een bepaalde prijs, de pachtprijs, voor moet betalen835. Zoals gezien kan ook een vestiging van vruchtgebruik onder de voorwaarden in art. 1, 2° Pachtwet bescherming van de Pachtwet genieten836. In wat volgt wordt enkel ingegaan op de overeenkomsten bedoeld in art. 1, 1° Pachtwet.
Opdat een huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Pachtwet zou vallen, moet aan drie cumulatieve voorwaarden voldaan zijn: o er is sprake van een huurovereenkomst; o betreffende een onroerend goed; o dat aangewend wordt voor een landbouwbedrijf837.
Niets belet partijen een huurovereenkomst die niet aan deze voorwaarden voldoet vrijwillig te onderwerpen aan de Pachtwet. Hun bedoeling moet duidelijk blijken uit het contract en er bij voorkeur uitdrukkelijk in vervat liggen. Het is daarentegen niet mogelijk de toepasselijkheid van de Pachtwet weg te bedingen indien aan de drie cumulatieve voorwaarden voldaan is838.
835 836
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 76, nr. 19. Zie hierover in het algemeen: H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 99-102, nrs. 59-66
837
Art. 1, 1° Pachtwet. Rb. Kortrijk 7 september 1990, Rev. dr. rur. 1991, 202; M. DOUTRELUINGNE, “Le champ d’application de la loi sur le bail à ferme” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 20-21 (hierna verkort M. DOUTRELUINGNE). 838
143
Aangezien het zwaartepunt van dit hoofdstuk zich situeert bij de vergelijking tussen de duur van de woninghuur en de duur van de pacht, wordt het toepassingsgebied van de Pachtwet niet uitvoerig behandeld. De bespreking beperkt zich tot het verduidelijken van de toepassingsvoorwaarden en het aanstippen van de zaken die relevant zijn in het kader van de duur van de huurovereenkomst.
5.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed Voor toepassing van de Pachtwet dient op de eerste plaats een huurovereenkomst voor te liggen die beantwoordt aan de definitie uit art. 1709 BW. Er moet bovendien voldaan zijn aan de voorwaarden die overeenkomstig art. 1108 BW gelden voor alle overeenkomsten 839. Een pachtovereenkomst dient duidelijk onderscheiden te worden van andere rechtsfiguren zoals de bruiklening of het commodaat840 en de bezetting ter bede841. Het principieel bezwarend karakter van de pacht verzet er zich tegen dat de bruiklening of het commodaat onder haar toepassingsgebied kan ressorteren842. Niettegenstaande een bezetting ter bede een contract onder bezwarende titel is, is het niet de bedoeling om de regels van de Pachtwet er op van toepassing te verklaren. Het betreft in feite een faciliteit die aan iemand verleend wordt om een bepaald onroerend goed te gebruiken tegen de betaling van een prijs. Het verleende voorlopige genot kan echter op ieder moment opnieuw ingetrokken worden. De rechter zal moeten nagaan of partijen de werkelijke wil hadden een overeenkomst van bezetting ter bede af te sluiten dan wel of het hun bewuste bedoeling was om de dwingende bepalingen van de Pachtwet te omzeilen843. De Handelshuurwet legt, net zoals de Woninghuurwet844, de vereiste op dat overeenkomsten die onder haar toepassingsgebied ressorteren schriftelijk gesloten dienen te worden 845. In tegenstelling tot de woninghuurovereenkomst, is het geschrift echter geen wezenlijke voorwaarde voor het bestaan of voor de rechtsgeldigheid van de pachtovereenkomst 846. Een geschrift is enkel noodzakelijk ad probationem, namelijk om in geval van betwisting de
839
Cass. 15 juni 1980, T. Not. 1982, 324; Cass. 26 december 1985, Arr. Cass. 1985-86, 602. Art. 1875 ev BW; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 78, nr. 24. 841 Cass. 17 maart 1972, RW 1971-72, 1777; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 79-81, nr. 25. 842 Rb. Luik 4 mei 2006, Rev. dr. rur. 2006, 172. 843 M. DOUTRELUINGNE, 3-6. 844 Art. 1bis Woninghuurwet. 845 Art. 3 Pachtswet. 846 Wetsvoorstel, Gedr. St., Kamer, 1981-82, nr. 171/40, 139; Cass. 15 februari 1988, RW 1988-89, 1344. 840
144
pachtovereenkomst te kunnen bewijzen. Aangezien de pachter, in tegenstelling tot de verpachter, niet over een middel beschikt om in geval van weigering door zijn contractpartij een geschrift op te eisen, kan hij niet getroffen worden door de afwezigheid ervan 847.
Zoals gezien is het perfect mogelijk dat een huurovereenkomst betreffende een roerend goed onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet ressorteert. In dit opzicht is de Pachtwet strenger aangezien ze enkel huurovereenkomsten omvat die betrekking hebben op een onroerend goed en dus niet op een roerend goed zoals landbouwmateriaal. Het is geenszins vereist dat het onroerend goed natuurlijke vruchten opbrengt of dat de vruchten in de bodem geteeld worden848. Als criterium geldt louter dat het onroerend goed gepacht wordt om aan de noden van het landbouwbedrijf te voldoen. Zo zal de verhuring van een loods in het stadscentrum onder het toepassingsgebied van de Pachtwet vallen, zo die loods aangewend wordt voor het stallen van landbouwmateriaal849.
5.2.2 Aanwending voor een landbouwbedrijf Wanneer een onroerend goed niet hoofdzakelijk voor een landbouwbedrijf gebruikt wordt, kan er geen sprake zijn van een pachtovereenkomst850. In art. 1, 1° Pachtwet wordt een landbouwbedrijf beschreven als de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten, die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.
De voorbereidende werkzaamheden van de Pachtwet bevatten een nadere toelichting van dit criterium851. Het erf moet, met toelating van de verpachter, in hoofdzaak voor landbouw bestemd worden852. De klemtoon ligt niet op de hoofdbedrijvigheid van de uitbater maar wel op de landbouwbestemming die hij aan het erf geeft, meestal het winnen van landbouwgewassen, veeteelt of tuinbouw. Bovendien dient de productie normaal voor de markt bestemd te zijn. Dit houdt in dat het bedrijf een beroepskarakter moet hebben en dat een 847
Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1986-87, nr. 586/2, 27. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 81-82, nr. 26; contra: E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België en Story-Scientia, 1997, p. 11, nr. 9 (hierna verkort: E. STASSIJNS). 849 M. DOUTRELUINGNE, 6-7. 850 Cass. 23 september 1982, Arr. Cass. 1982-83, 126; Cass. 31 januari 1991, Pas. 1991, I, 527, Arr. Cass. 1990, 592, RW 1990-91, 1380; Vred. Ieper 24 april 2003, Rev. dr. rur 2003, 73. 851 Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1964-65, nr. 295, 3 ev. 852 M. DOUTRELUINGNE, 10-13. 848
145
toevallig gebruik van de grond voor landbouwproducten ontoereikend is. Het is verder de bedoeling dat de opbrengst van de professionele landbouwuitbating voor de markt en de verdere verkoop bestemd is853. Zowel het economisch als het beroepsmatig karakter dienen dus cumulatief aanwezig te zijn voor toepassing van de Pachtwet 854.
5.2.3 Uitzonderingen In art. 2 Pachtwet zijn zes huurovereenkomsten opgenomen die in geen geval onder het toepassingsgebied kunnen ressorteren. Het gaat om de industriële vetmesting en fokkerij, het cultuurcontract, de verhuring verbonden met een arbeidsovereenkomst, de vennootschap, de landbouwvennootschap opgericht voor de duur van ten minste zevenentwintig jaar en de hoogstammige boomgaarden855. De wetgever had immers vastgesteld dat dit soort overeenkomsten niet zelden als middel gebruikt werden om de Pachtwet te omzeilen856.
5.3 Duur, beëindiging pachtovereenkomst
en
opzegging
van
de
Net zoals de Woninghuurwet en de Handelshuurwet, heeft ook de Pachtwet een hoeksteenbepaling waarin de principiële duur van negen jaar vervat ligt. In art. 4 Pachtwet biedt de wetgever de partijen de mogelijkheid om in onderling overleg een pachtduur overeen te komen. De contractuele vrijheid wordt echter beperkt, aangezien de wet er onmiddellijk aan toevoegt dat de duurtijd niet korter mag zijn dan negen jaar. De pachtovereenkomst die partijen voor minder dan negen jaar aangaan, wordt van rechtswege op negen jaar gebracht857.
Door de minimumduur wordt de pachter een volstrekte bedrijfszekerheid gegarandeerd gedurende de eerste negen jaar. Dit stelt hem in staat het in de opstart van het landbouwbedrijf geïnvesteerd kapitaal te laten renderen858. De minimale termijn van negen jaar geldt in feite enkel voor de verpachter aangezien de pachter ingevolge art. 14, lid 1 Pachtwet op ieder ogenblik de overeenkomst voortijdig kan beëindigen mits inachtneming van een
853
Cass. 17 maart 1983, Arr. Cass. 1982-83, 880, Pas. 1983, I, 783, RW 1983-84, 2314. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p.82-99, nrs. 27-58; M. DOUTRELUINGNE, 7-13. 855 M. DOUTRELUINGNE, 13-20. 856 Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1964-65, nr. 295, 6. 857 Art. 4, lid 1 Pachtwet. 858 Voorstel van wet tot wijziging van de pachtwetgeving, Gedr. St., Senaat, 1961-62, nr. 139, 2. 854
146
opzeggingstermijn van één jaar859. De verpachter beschikt immers enkel over de mogelijkheid de overeenkomst vroegtijdig op te zeggen op voorwaarde dat hij zich rechtsgeldig kan beroepen op één van de motieven uit art. 6 Pachtwet860.
In wat volgt wordt geanalyseerd op welke manier en in welke mate de twee partijen bij een pachtovereenkomst bescherming genieten. Daarbij wordt de aandacht gevestigd op eventuele gelijkenissen en verschilpunten met de hierboven aangehaalde regimes. Zoals reeds gezien bij de Woninghuurwet en de Handelshuurwet, blijkt immers uit de bepalingen die verband houden met de duur, de beëindiging, de opzegging en de verlenging dikwijls de bijzondere bekommernis van de wetgever om één of meerdere belangen.
5.3.1 Duur van de pachtovereenkomst 5.3.1.1 Principiële duur van negen jaar Net zoals bij Woninghuurwet en de Handelshuurwet is het uitgangspunt van de Pachtwet de principiële minimumduur van negen jaar. De formulering ervan in art. 4, lid 1 Pachtwet is meest vergelijkbaar met art. 3, lid 1 Handelshuurwet en dus strikter dan in de Woninghuurwet. In beide regimes wordt immers gestipuleerd dat de duur van de huur niet korter “mag” zijn dan negen jaar. De Pachtwet voegt daar nog uitdrukkelijk aan toe dat wanneer partijen een kortere duur bedingen, de overeenkomst van rechtswege op negen jaar zal gebracht worden. Zowel de Handelshuurwet als de Pachtwet voorzien, in tegenstelling tot de Woninghuurwet, niet expliciet in de mogelijkheid een huurovereenkomst voor een korte termijn aan te gaan861. Dit geldt eveneens met betrekking tot het sluiten van een huur voor een langere duur. Uit de formulering van art. 3, lid 1 Handelshuurwet en art. 4, lid 1 Pachtwet kan uiteraard stilzwijgend afgeleid worden dat niets zich verzet tegen een overeenkomst met een duur die de negen jaar overschrijdt.
De aanvangsdatum van de pachttijd wordt in principe vrij vastgesteld door de partijen. Anders dan bij de Woninghuurwet en de Handelshuurwet, waar de huurtijd respectievelijk aanvangt op het ogenblik van de inwerkingtreding van de overeenkomst en van de werkelijke ingenottreding862, bouwt de Handelshuurwet een weerlegbaar vermoeden in wanneer er 859 860 861 862
E. STASSIJNS, p. 78, nr. 95. E. STASSIJNS, p. 83, nr. 105. De hypothese bedoeld in art. 5 Pachtwet buiten beschouwing gelaten. Contra: M. DAMBRE in P. JADOUL en M. VLIES, 34.
147
onduidelijkheid heerst over de aanvangsdatum. Ingevolge art. 3, 1°, lid 1 Pachtwet wordt de huurovereenkomst in voorkomend geval geacht te zijn aangegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld, zoals blijkt uit het kwijtschrift afgegeven door de verpachter of uit het stortingsbewijs. Aangezien het gebruikelijk is dat de pachtprijs pas betaald wordt na het verstrijken van het pachtjaar, zal de eerste pachtperiode in deze hypothese dus tien jaar bedragen. Het wettelijk vermoeden uit art. 3, 1°, lid 1 Pachtwet geldt evenwel niet indien de pacht mondeling vastgesteld is of indien er een geschrift voor handen is, doch geen betalingsbewijs van het eerste pachtgeld. In het eerste geval kan alleen de pachter de aanvangsdatum aantonen met getuigen en vermoedens. In het tweede geval is het zowel voor de pachter als voor de verpachter mogelijk het bewijs van de aanvangsdatum te leveren met getuigen en vermoedens, aangezien er dan een begin van bewijs door geschrift aanwezig is conform art. 1347 BW in de vorm van een onvolledige overeenkomst863.
Pachtovereenkomsten behoeven, net zoals woninghuurovereenkomsten, in principe een opzegging om te kunnen eindigen864. Overeenkomstig art. 4, lid 2 Pachtwet wordt, bij gebrek aan geldige opzegging, de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de eerste gebruiksperiode. Daarbij wordt de eerste vestiging voor eigen rekening van een nieuwe pachter als eerste gebruiksperiode beschouwd865. Het gegeven dat de initiële duur van de overeenkomst langer dan negen jaar bedraagt, doet hieraan geen afbreuk866. Dit is van belang in het kader van de opzeggingsmogelijkheden uit art. 8, §1 Pachtwet aangezien deze enkel inroepbaar zijn na de eerste twee pachtperiodes867. Bijgevolg stelt een pachtovereenkomst waarbij een termijn van achttien jaar bedongen wordt een eerste gebruiksperiode van achttien jaar vast en niet twee gebruiksperiodes van negen jaar 868. Dit doet denken aan de aanvraagprocedure voor huurhernieuwing in de Handelshuurwet. Ook daar doet het gegeven dat partijen een initiële duur van meer dan negen jaar overeenkomen 863
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 146-148, nr. 132-134.
864
De loopbaanpacht in art. 8, §3 Pachtwet vormt een uitzondering op dit principe. Cass. 1 maart 1945, Arr. Cass. 1945, 115, Pas. 1945, I, 127; Cass. 27 maart 1947, Arr. Cass. 1947, 106, Pas. 1947, I, 141; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 809. 866 E. STASSIJNS, p. 81, nr. 101. 867 P. PAPLEUX, “La durée du bail à ferme” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 56 (hierna verkort P. PAPLEUX); J. OPSOMMER, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 129. 868 Cass. 7 september 1978, Arr. Cass. 1978-79, 22, Pas. 1979, I, 20, JT 1979, 334, noten J. HAMBYE, H. CLOSON en V. RENIER; Cass. 7 december 1995, Arr. Cass. 1995, 1091, Rec. Cass. 1996, 156, T. Not. 1996, 288, T. Agr. R. 1996, 304; E. STASSIJNS, p. 80-81, nr. 99; P. PAPLEUX, 57-28; J. OPSOMMER, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 129. 865
148
geen afbreuk aan het recht van de huurder om drie huurhernieuwingen van telkens negen jaar aan te vragen.
5.3.1.2 Huur van korte duur Een gelijkaardige regeling als in art. 3, §6 Woninghuurwet met betrekking tot huurovereenkomsten gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar, is nergens terug te vinden in de Handelshuurwet of de Pachtwet. De mogelijkheid om een “huur van kortere duur” te sluiten, met name een huurovereenkomst met een looptijd van minder dan negen jaar, evenmin. Art. 3, lid 1 Handelshuurwet en art. 4, lid 1 Pachtwet stipuleren immers dat de duur van de huur niet korter mag zijn dan negen jaar. Het gegeven dat de Handelshuurwet de optie niet openlaat voor partijen om een huurovereenkomst voor minder dan negen jaar aan te gaan, belet zoals gezien geenszins dat handelshuurovereenkomsten van kortere duur toch kunnen voorkomen. De verplichte minimumduur geldt immers zowel in de Woninghuurwet als in de Handelshuurwet enkel in het voordeel van de huurder. Nu rijst de vraag of de pachter, net zoals de handelshuurder, er bewust voor kan kiezen om al dan niet de eerbiediging van de minimumtermijn af te dwingen of een met art. 4, lid 1 Pachtwet strijdig beding naast zich neer te leggen.
Ingevolge art. 56, lid 2 Pachtwet worden overeenkomsten waarbij de pachter uitdrukkelijk of stilzwijgend afstand doet van de rechten die art. 4 Pachtwet hem verleent, voor niet bestaande gehouden869. Aangezien art. 4 Pachtwet enkel dwingend is in het voordeel van de pachter, staat het buiten kijf dat de verpachter zich niet tegenover hem kan beroepen op een overeenkomst die in een kortere pachttijd dan negen jaar voorziet. Minder duidelijk is of de pachter zich tegenover de verpachter zou kunnen beroepen op een overeengekomen pachtduur van
minder
dan
negen
jaar870.
De
gevormde
redenering
met
betrekking
tot
handelshuurovereenkomsten kan immers om verschillende redenen niet blindelings doorgetrokken worden tot pachtovereenkomsten. Zo eindigen handelshuurovereenkomsten van rechtswege bij afloop van de overeengekomen termijn terwijl pachtovereenkomsten, net zoals woninghuurovereenkomsten, steeds een opzegging behoeven. Daarnaast bevat de Handelshuurwet geen met art. 56 Pachtwet vergelijkbare bepaling die aangeeft welke regels
869
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 159, nr. 164; P. PAPLEUX, 55; J. OPSOMMER, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 129. 870 E. STASSIJNS, p. 78-79, nr. 95.
149
een dwingend karakter vertonen en wat het lot is van overeenkomsten waarin de pachter afstand doet van deze normen. Ook stipuleert art. 4, lid 1 Pachtwet, in tegenstelling tot art. 3, lid 1 Handelshuurwet, uitdrukkelijk dat wanneer partijen een kortere tijd dan negen jaar bedingen, de overeenkomst van rechtswege op negen jaar gebracht wordt. Tot slot kan de handelshuurder ingevolge art. 3, lid 3 Handelshuurwet de huur slechts voortijdig beëindigen bij afloop van een driejarige periode mits naleving van een termijn van zes maanden, terwijl de pachter conform art. 14, lid 1 Pachtwet te allen tijde de pacht kan beëindigen mits inachtneming van een opzeggingstermijn van één jaar. Uit deze verschilpunten volgt dat wanneer aangenomen wordt dat de pachter zich op een bedongen termijn van minder dan negen jaar tegenover de verpachter kan beroepen, hij in elk geval een opzeggingstermijn van één jaar in acht zal moeten nemen. Deze strekking gaat uit van het principe dat art. 4 Pachtwet geen bescherming biedt aan de pachter die met kennis van zaken afziet van de relatieve nietigheid van een overeenkomst waarbij een pachtperiode ingekort wordt tot minder dan negen jaar871. Ook indien voorgehouden wordt dat de pachter zich niet op een kortere termijn kan beroepen en dat een verlenging van de pachtovereenkomst tot negen jaar zich sowieso aan de partijen opdringt, kan de pachter te allen tijde voortijdig beëindigen mits naleving van een opzeggingstermijn van één jaar. Beide visies komen dus in feite op hetzelfde neer. Uit de vaststelling dat de pachter, in tegenstelling tot de handelshuurder, niet de afloop van een driejarige periode dient af te wachten om vroegtijdig te beëindigen, blijkt duidelijk dat ook hier het niet de bedoeling is van de wetgever om de principiële minimumduur tegen de beschermde partij te laten werken.
In het kader van dit werkstuk wordt niet verder ingegaan op de uitzonderlijke gevallen waarin de Pachtwet de totstandkoming van een overeenkomst voor een kortere duur toestaat of gedoogt. Er kan gedacht worden aan art. 5 en 38 Pachtwet die verband houden met respectievelijk de korte pacht wegens de aard zelf van bepaalde overeenkomsten en de vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid bij overlijden van de pachter872.
871
Rb. Hoei 7 december 1994, T. Agr. R. 1995, 59; E. STASSIJNS, p. 79, nr. 95. Zie hierover in het algemeen: E. STASSIJNS, p. 82-85, nrs. 112; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 167-169, nrs. 177-182; P. PAPLEUX, 59-60. 872
150
5.3.1.3 Huur van lange duur Overeenkomstig art. 3, §7 Woninghuurwet staat het de partijen vrij een huurovereenkomst te sluiten voor langer dan negen jaar. De modaliteiten van een dergelijke overeenkomst en de voorwaarden waaronder ze kan worden aangegaan, liggen vervat in dezelfde bepaling. Ook de Pachtwet voorziet, in afwijking van haar hoeksteennorm, een bijzondere regeling voor zogenaamde langlopende pachten in art. 8, §§2 en 3 Pachtwet.
Aangezien art. 3, lid 1 Handelshuurwet en art. 4, lid 1 Pachtwet stipuleren dat de duur van de huur niet korter mag zijn dan negen jaar, lijkt niets partijen in de weg te staan een langere termijn overeen te komen. Bij gebrek aan een andersluidende regeling in beide regimes, geldt het gemeen recht met betrekking tot huurovereenkomsten onverkort en zal bijgevolg de bovengrens van 99 jaar gerespecteerd moeten worden. Een pachtperiode die deze maximale duurtijd overschrijdt is nietig en niet herleidbaar door de rechter873. In de praktijk is het echter goed mogelijk dat de pachtperiode langer dan 99 jaar aanhoudt indien bijvoorbeeld de oorspronkelijke pachter en de opvolgende generaties gebruik maken van de systematiek van de pachtoverdracht874. Met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden, behoeft een overeenkomst met een termijn die de negen jaar overstijgt bovendien een overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder overeenkomstig art. 1 Hypotheekwet, wat veronderstelt dat ze eerst in authentieke vorm wordt verleden875.
De pacht van zevenentwintig jaar en de loopbaanpacht zijn twee huurovereenkomsten van lange duur die de wetgever specifiek geregeld heeft876. Overeenkomstig art. 8, §2 Pachtwet kunnen partijen, in afwijking van art. 4, een pacht van minstens zevenentwintig jaar sluiten. De formulering door de wetgever is onprecies aangezien art. 4, lid 1 Pachtwet zich geenszins verzet tegen het sluiten van overeenkomsten voor langer dan negen jaar. De normale regels uit de Pachtwet zijn van toepassing op deze soort langlopende pacht, onder voorbehoud van een aantal uitzonderingen. Het is onduidelijk of er al dan niet twee soorten pachtcontracten van minstens zeventwintig jaar bestaan, namelijk deze waarop de gewone regels van toepassing zijn en deze waarvoor de afwijkende regels uit 873
H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 492; P.
PAPLEUX, 55. 874 E. STASSIJNS, p. 79, nr. 96; E. STASSIJNS, “Perspectief van het Hof van Cassatie” in N. HOECKX en A. VEBEKE (eds.), Knelpunten pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 97. 875 PAPLEUX, 61. 876 Zie hierover in het algemeen: E. STASSIJNS, 86-94.
151
art. 8, §2 Pachtwet gelden877. Indien aangenomen wordt dat dit wel degelijk het geval is, bestaan er onder meer verschillen voor wat opzeggingstermijnen en opzeggingsgronden betreft. Zo zal de verpachter ingevolge de gewone regels normalerwijs op het einde van de pacht een opzeggingstermijn van minstens twee jaar in acht moeten nemen daar waar de bijzondere regeling hem een termijn van minimaal drie jaar oplegt. Bovendien is de opzegging met het oog op vervreemding enkel mogelijk voor pachtovereenkomsten die aan het specifiek regime uit art. 8, §2 Pachtwet onderworpen zijn. Aangezien de rechtspraak zich tot op vandaag nog niet heeft uitgesproken over de vraag of er al dan niet twee soorten pachtovereenkomsten van minstens zevenentwintig jaar bestaan, wordt aangenomen dat bij gebrek aan andersluidend beding de specifieke regeling uit art. 8, §2 Pachtwet toepassing vindt878. In elk geval zal de pachtovereenkomst van minstens zevenentwintig jaar bij gebrek aan opzegging verlengd worden voor een duur van negen jaar overeenkomstig art. 4, lid 2 Pachtwet. De verpachter behoudt bij de pachtovereenkomsten van minstens zevenentwintig jaar de mogelijkheid om op ieder tijdstip op te zeggen overeenkomstig art. 6 Pachtwet 879. Daarnaast kan hij ervoor opteren om conform art. 7, 1° Pachtwet tegen het verstrijken van de pacht een opzegging te geven voor eigen exploitatie en voor exploitatie door zijn bevoorrechte familieleden880. Ook het opzeggingsrecht in hoofde van de pachter uit art. 14, lid 1 Pachtwet blijft overeind bij overeenkomsten aangegaan voor minstens zevenentwintig jaar881. Een andere soort langlopende pacht waarvoor een speciale plaats in de Pachtwet werd voorzien, is de loopbaanpacht. Overeenkomstig art. 8, §3 Pachtwet kunnen partijen een overeenkomst sluiten voor een vaste duur die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter vijfenzestig jaar zal zijn en de huidige leeftijd van de kandidaat-pachter. Deze vaste periode dient minstens zevenentwintig jaar te omvatten. De wet stelt dat de loopbaanpacht wordt gesloten in afwijking van art. 4 Pachtwet. Dit is slechts ten dele juist vermits de Pachtwet in het eerste lid van die bepaling geenszins een overeenkomst gesloten voor langer dan negen jaar verbiedt. De regeling van de loopbaanpacht verschilt daarentegen wel aanzienlijk van het tweede lid van art. 4 aangezien ze eindigt zonder dat opzegging
877
E. STASSIJNS, 87. E. STASSIJNS, 90. 879 PAPLEUX, 62; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 182, nr. 202, p. 191, nr. 218 en p. 878
233, nr. 317. 880 PAPLEUX, 62; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 234, nr. 320. 881 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 235-236, nr. 325.
152
noodzakelijk is882. Een gebrek aan opzeg resulteert bij de loopbaanpacht dus niet in een verlenging voor opeenvolgende periodes van negen jaar. Wanneer de pachter echter in bezit van het goed gelaten wordt na het einde van de loopbaanpacht, treedt er een stilzwijgende verlenging in van jaar tot jaar883. Er bestaat onenigheid omtrent de vraag of pachtovereenkomsten zoals bedoeld in art. 8, §3 Pachtwet door de verpachter op elk ogenblik beëindigd kunnen worden overeenkomstig art. 6 Pachtwet. Volgens R. EECKLOO en R. GOTZEN is dit geenszins het geval884, volgens H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK verzet niets zich tegen deze mogelijkheid885. Het staat echter buiten kijf dat een beroep door de verpachter op de beëindigingsgronden uit art. 7 Pachtwet niet aan de orde is. Deze bepaling geeft immers aan om welke redenen de verpachter kan opzeggen tegen het einde van elke pachtperiode. Zoals gezien is bij de loopbaanpacht echter geen opzegging vereist opdat de overeenkomst zou aflopen. Aangezien art. 8, §1 Pachtwet enkel en alleen de opzegging regelt vanaf de derde pachtperiode, zal de verpachter ook deze bepaling niet met succes kunnen inroepen. De loopbaanpacht wordt immers als eerste en enige pachtperiode beschouwd886. Op de vraag of de pachter tijdens een loopbaanpacht rechtgeldig kan opzeggen op grond van art. 14, lid 1 Pachtwet, wordt in de rechtsleer geen eenduidig antwoord gegeven. R. EECKLOO en R. GOTZEN zijn de mening toegedaan dat dit niet mogelijk is887. E. STASSIJNS, H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK verdedigen een tegenovergesteld standpunt, verwijzend naar de tekst van de bepaling zelf. Volgens art. 14, lid 1 Pachtwet kan de pachter immers “ongeacht de duur van de pacht” en ondanks elk andersluidend beding te allen tijde een einde maken aan de pacht met inachtneming van een minimale opzeggingstermijn van één jaar. Bovendien is de vaste duur van de pacht ingebouwd om de pachter een grotere bedrijfszekerheid te geven. Wanneer de pachter deze bescherming niet langer behoeft, kan moeilijk aanvaard worden dat ze hem zonder meer opgedrongen wordt888.
882
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 238-239, nr. 334. E. STASSIJNS, 91. 884 R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 883
november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 177. 885 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 182, nr. 202, p. 191, nr. 218 en p. 233, nr. 317. 886 E. STASSIJNS, 93, H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 240, nr. 340. 887 R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 177. 888 E. STASSIJNS, 94; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 240, nr. 339.
153
5.3.1.4 Levenslange huur In art. 3, §8 Woninghuurwet wordt uitdrukkelijk in de mogelijkheid voorzien een huurovereenkomst aan te gaan voor het leven van de huurder. Typerend voor dit soort overeenkomst is dat ze van rechtswege eindigt op het ogenblik dat de huurder overlijdt en dat de vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden in hoofde van de verhuurder niet van toepassing zijn, tenzij anders bedongen. De Handelshuurwet bevat geen gelijkaardige regeling. Zoals gezien bestaat er dan ook onenigheid in de rechtsleer over de rechtsgeldigheid van een levenslange handelshuurovereenkomst.
Niettegenstaande de Pachtwet geen expliciete mogelijkheid voorziet, wordt aangenomen dat niets zich verzet tegen het sluiten van een pachtovereenkomst voor het leven van de pachter889.
5.3.2 Beëindiging en opzegging van de pachtovereenkomst 5.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht De wetgever heeft in de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet specifieke beëindigingsgronden en opzeggingsmotieven ingelast. Zoals gezien heeft dit geenszins tot gevolg dat afbreuk wordt gedaan aan de gemeenrechtelijke gronden van beëindiging die typerend zijn voor wederkerige overeenkomsten. Ook pachtovereenkomsten kunnen bijgevolg door onderling akkoord beëindigd worden of een ontbinding wegens wanprestatie ondergaan.
5.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord Ingevolge art. 1134 BW staat het de partijen vrij op ieder moment een tussen hen van kracht zijnde overeenkomst mutuus dissensus te beëindigen. Deze mogelijkheid is niet expliciet in de Woninghuurwet hernomen zodat het gemeen recht onverkort geldt en het akkoord bijgevolg niet aan specifieke vormvereisten dient te voldoen. In de Handelshuurwet is de beëindiging door onderlinge overeenstemming wel uitdrukkelijk opgenomen en bovendien in het dwingend voordeel van de handelshuurder aan enige formaliteit onderworpen. Ze dient immers vastgesteld te worden bij een authentieke akte of bij een voor de rechter afgelegde verklaring. Ook de Pachtwet bevat een eigen bepaling die de beëindiging door onderling
889
Rb. Gent 2 maart 1956, RW 1958-59, 1337; E. STASSIJNS, 79; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 159, nr. 163; J. OPSOMMER, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 129.
154
akkoord aan welbepaalde vormvereisten onderwerpt. Haar art. 14, lid 2 stipuleert immers dat partijen een einde kunnen maken aan de lopende pacht op voorwaarde dat hun akkoord vastgesteld wordt bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens ondervraging. Dit laatste houdt in dat de pachter desgevallend in persoon voor de rechter zal moeten verschijnen. Wordt hij door een derde of een raadsman vertegenwoordigd, dan dienen zij blijk te geven van een bijzondere volmacht890.
Net zoals bij de Handelshuurwet, wijst het opleggen van welbepaalde formaliteiten aan een beëindiging in onderlinge overeenstemming ook bij de Pachtwet op de bijzondere bekommernis van de wetgever om de belangen van de pachter te beschermen. Zo zal de rechter bij een verklaring afgelegd op diens ondervraging moeten nagaan of de pachter zich wel degelijk bewust is van de gevolgen van een pachtafstand 891. Hij onderzoekt eveneens of de verklaring van de pachter niet de uitvoering is van een overeenkomst gesloten vóór of bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst892. Uit art. 56, lid 2 Pachtwet blijkt dat art. 14, lid 2 Pachtwet, net zoals art. 3, lid 3 Handelshuurwet, van dwingend recht is. Dit betekent dat de miskenning van de voorgeschreven formaliteiten tot een relatieve nietigheid aanleiding geeft. De pachter kan, als beschermde partij, daaraan verzaken door de overeenkomst ondubbelzinnig en met kennis van zaken uit te voeren893.
5.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie Net
zoals
woninghuurovereenkomsten
en
handelshuurovereenkomsten,
kunnen
pachtovereenkomsten ontbonden worden ten gevolge van een contractuele tekortkoming. Aangezien er geen wezenlijke verschillen zijn tussen de drie regimes voor wat de toepassing van art. 1184 BW betreft, wordt verwezen naar wat hierboven reeds uiteengezet werd. Er dient enkel nog opgemerkt te worden dat de Pachtwet een bijzondere toepassing van de
890
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 299, nr. 475.
891
Cass. 16 juni 1950, Arr. Cass. 1950, 649. R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 175. 893 Cass. 15 oktober 1966, Pas. 1967, I, 209; Vred. Waremme 12 december 1976, T. Vred. 1976, 303; Cass. 6 januari 1977, Pas. 1977, I, 488; Vred. Turnhout 21 januari 1978, RW 1978-79, 732, noot G. SUETENSBOURGEOIS; Rb. Dinant 3 februari 1988, JLMB 1991, 165; Rb. Hoei 3 december 1992, Rev. dr. rur. 1992, 278; Rb. Ieper 20 februari 2002, TWVR 2002, 17; R. EECKLOO en R. GOTZEN, Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 185; PAPLEUX, 94. 892
155
ontbinding wegens wanprestatie bevat in haar art. 29. In het kader van dit werkstuk wordt daar echter niet verder op ingegaan894.
5.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn In afwijking van art. 1737 BW eindigen woninghuurovereenkomsten en pachtovereenkomsten niet van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, dit in tegenstelling tot handelshuurovereenkomsten895. Overeenkomstig art. 4, lid 2 Pachtwet wordt de pacht, bij gebrek aan geldige opzegging, van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer dan negen jaar bedroeg.
Kenmerkend voor de opzegging van een pachtovereenkomst aan het einde van een gebruiksperiode is dat de wetgever geen vaste termijn heeft ingevoerd zoals in art. 3, §1, lid 3 Woninghuurwet. Volgens deze bepaling dient één van beide partijen uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van de negenjarige termijn een opzegging te betekenen opdat de woninghuurovereenkomst zou kunnen eindigen896. Het uitblijven van een tijdige opzegging heeft een verlenging van de overeenkomst met een duur van drie jaar tot gevolg. Bij de pachtovereenkomst bedraagt de verlenging in dat geval negen jaar. De reden waarom art. 4, lid 2 Pachtwet geen vaste opzeggingstermijn bevat, is dat de duur ervan fluctueert naargelang het ingeroepen motief en de hoedanigheid van de opzeggende partij. In tegenstelling tot de woningverhuurder, moet de verpachter die de overeenkomst wenst te beëindigen bij het verstrijken van de termijn zijn intentie kunnen steunen op een welbepaalde grond. Dit geldt niet enkel voor een beëindiging bij het verstrijken van een gebruiksperiode, maar ook voor beëindigingen in de loop van een pachtperiode. Een gelijkaardige bepaling als art. 3, §4 Woninghuurwet die de woningverhuurder het recht verleent de overeenkomst zonder motief maar met betaling van een vergoeding op te zeggen, wordt dus niet teruggevonden in de Pachtwet. Een opzegging van de pachter dient daarentegen niet gepaard te gaan met een welbepaald motief. Ingevolge art. 14, lid 1 Pachtwet kan hij de pachtovereenkomst op elk tijdstip beëindigen mits eerbiediging van een vaste termijn van één jaar, ongeacht zijn opzegging plaatsvindt tegen het einde van een pachtperiode dan wel in de loop ervan. Dit is 894
Zie over art. 29 Pachtwet in het algemeen: H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 303-311, nrs. 481-495; PAPLEUX, 95-101. 895 Zoals gezien eindigt de loopbaanpacht zonder dat opzegging vereist is. 896 Zoals gezien wordt algemeen aanvaard dat de woninghuurder slechts een termijn van drie maanden dient te eerbiedigen.
156
vergelijkbaar met de beëindigingsmogelijkheid van de woninghuurder conform art. 3, §5, lid 1 Woninghuurwet. Zoals gezien wordt aangenomen dat de woninghuurder zowel bij het verstrijken van de negenjarige periode als in de loop ervan slechts een termijn van drie maanden in acht dient te nemen.
5.3.2.3 Opzegging van de pachtovereenkomst door de verhuurder Zowel de Woninghuurwet als de Pachtwet sommen enkele opzeggingsmogelijkheden op die van rechtswege ter beschikking staan van de verhuurder. Er is dus geen contractueel beding nodig dat de verhuurder het recht toekent om voortijdig te beëindigen zoals in de Handelshuurwet. De verpachter kan uitsluitend opzegging geven om de redenen vervat in de art. 6, 7, 8 en 8bis Pachtwet. Art. 11 Pachtwet legt de duur van de opzeggingstermijn vast. Aangezien de in acht te nemen termijn en het ogenblik waarop de opzegging kan geschieden verschilt naargelang het ingeroepen motief, wordt hieronder een overzicht gegeven van alle denkbare hypotheses897. Het is echter niet de bedoeling van dit werkstuk om de inhoudelijke aspecten van elke opzeggingsgrond uitvoerig te analyseren898.
Opzeggingsmotief
Opzeggingsogenblik
Art. 6
Op ieder ogenblik
Art. 7
Bij het verstrijken van elke pachtperiode
Art. 8, §1 Art. 8, §2
In de loop van elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede Zie bespreking pacht voor minstens zevenentwintig jaar
Art. 8, §3
Zie bespreking loopbaanpacht
Art. 8bis
Het bereiken van de pensioenleeftijd door de huurder
897
P. PAPLEUX, “La fin du bail à ferme” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 69-70 (hierna verkort P. PAPLEUX). 898 Zie voor een uitgebreide bespreking van de inhoudelijke aspecten van de opzeggingsgronden voor de verpachter: E. STASSIJNS, 164-348; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 173-255, nrs. 183-374; P. PAPLEUX, 69-128.
157
Opzeggingsmotief
Opzeggingstermijn
Bron
Art. 6 en 7, 9° en 10°
Drie maanden
Art. 11.1
Art. 7, 1° tot 8°
Minimum twee jaar, maximum vier jaar
Art. 11.2
Art. 8, §§1 en 2
Minimum drie jaar, maximum vier jaar
Art. 11.3
Art. 8, §3
Geen
Art. 8bis
Minimum één jaar, maximum vier jaar
Art. 11.4
Eigen aan de Pachtwet is dat er voor sommige opzeggingstermijnen een minimum- en maximumduur wordt opgelegd. Wanneer enkel een minimumduur in acht dient genomen te worden, dit is in de gevallen opgesomd in art. 11.1 Pachtwet, is de verpachter logischerwijs niet beperkt door een maximumduur. De situatie is anders wanneer de verpachter een opzegging wenst te geven op grond van een motief opgenomen in art. 11.2-4 Pachtwet. In dat geval mag de termijn immers geenszins langer lopen dan vier jaar. De wetgever voerde deze beperking in omdat er een gewoonte was ontstaan om reeds vanaf het begin van de eerste gebruiksperiode een opzegging voor eigen gebruik te betekenen. Dit kon de pachter beletten om investeringen op lange termijn te overwegen en plaatste bovendien een zware psychologische druk op zijn schouders. Het wetgevend ingrijpen heeft ervoor gezorgd dat de voortijdige opzeggingen bedoeld in art. 11.2-4 Pachtwet ten vroegste vier jaar vóór het pachteinde ter beschikking van de verpachter staan899.
Overeenkomstig art. 3, §9 Woninghuurwet neemt de termijn in de gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan geschieden een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. Aangezien de Pachtwet geen gelijkaardige specifieke regeling bevat, vinden de art. 52 tot 54 Gerechtelijk Wetboek toepassing bij de berekening van de opzeggingstermijnen900. Daaruit volgt dat de termijn bij een opzegging die ingevolge de Pachtwet op ieder ogenblik kan geschieden aanvangt de dag na die van de akte of van de gebeurtenis welke hem doet ingaan. Wanneer de pachter of de verpachter er bijvoorbeeld voor opteert de opzegging bij een ter post aangetekende brief te 899
Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1964-65, nr. 295, 24; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 256, nr. 375; J. OPSOMMER, 148. 900 Cass. 20 juni 1974, JT 1974, 494; Cass. 30 juni 1989, RW 1989-90, 365; E. STASSIJNS, 245; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 264-266, nrs. 403-406.
158
doen, neemt de termijn een aanvang op de dag die volgt op dewelke de wederpartij kennis krijgt van de brief of er minstens kennis van kon krijgen.
Zoals gezien vereist de Woninghuurwet niet dat een opzegging aan welbepaalde formaliteiten voldoet. Daarentegen dient, overeenkomstig art. 57 Pachtwet, de opzegging van een pachtovereenkomst op straffe van niet-bestaan bij een gerechtsdeurwaardersexploot of bij een ter post aangetekende brief te geschieden. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naargelang de opzegging uitgaat van de pachter, dan wel van de verpachter 901. Een opzegging die niet in de door de wet voorgeschreven vorm geschiedt, kan ingevolge art. 12.8, lid 2 Pachtwet toch nog geldig verklaard worden door de rechter. Volgens H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK beschikt de rechter echter niet over deze bevoegdheid indien de opzegging niet gegeven werd bij gerechtsdeurwaardersexploot of ter post aangetekende brief. Volgens hen dient een dergelijke opzegging immers overeenkomstig art. 57 Pachtwet als niet-bestaande beschouwd te worden en kan iets wat niet bestaat uiteraard niet rechtgezet worden. Zij menen dat de bevoegdheid die de rechter uit art. 12.8, lid 2 Pachtwet put enkel betrekking heeft op opzeggingen die qua inhoud gebrekkig zijn902.
Het is immers zo dat art. 12 Pachtwet strenge inhoudelijke eisen stelt aan een opzegging door de verpachter, afhankelijk van het motief waarop ze gesteund is 903. Deze motieven zijn beperkend opgesomd in de art. 6, 7, 8 en 8bis Pachtwet. In tegenstelling tot de Woninghuurwet vereist de Pachtwet dat de pachter schriftelijk instemt met de door de verpachter gegeven opzegging binnen de dertig dagen na de verzending ervan904. Uit art. 57 Pachtwet blijkt dat de pachter daarvoor op straffe van niet-bestaan gebruik zal moeten maken van een gerechtsdeurwaardersexploot of een aangetekende brief. Indien de pachter nalaat dit te doen, dient de verpachter de geldigverklaring van zijn opzegging binnen de drie maanden voor de vrederechter te vorderen overeenkomstig art. 12.4 Pachtwet905. Wanneer de verpachter zich niet of laattijdig tot de rechter wendt, vervalt zijn opzegging 906. De procedure van de geldigverklaring laat de rechter toe na te gaan of de opzeggingsreden ernstig en 901 902
E. STASSIJNS, 276-278. E. STASSIJNS, 292-295; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 273-274, nrs. 421-422; J.
OPSOMMER, 222. 903 E. STASSIJNS, 279-281. 904 Art. 12.1 Pachtwet; J. OPSOMMER, 150. 905 E. STASSIJNS, 287-291; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 268, nr. 411; J. OPSOMMER, 151. 906 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 274-276, nrs. 423-430.
159
gegrond is, namelijk of uit alle omstandigheden van de zaak blijkt dat de verpachter zijn voornemens ten uitvoer zal brengen907. Ingevolge art. 12.8, lid 1 Pachtwet bestaan er drie hypotheses waarin de verpachter een wachttermijn zal moeten respecteren, wil hij een nieuwe opzegging doen. De wachttermijn bedraagt één jaar wanneer de aanvankelijke opzegging vervallen is doordat de pachter niet schriftelijk instemde en de verpachter daarop niet tijdig de geldigverklaring vorderde. Dezelfde wachttermijn geldt indien de opzegging onregelmatig wordt verklaard omwille van een inhoudelijk gebrek, bijvoorbeeld bij verzuim van vermelding van de opzeggingsreden. Wanneer de opzegging door de rechter ongegrond werd bevonden, dient de verpachter echter drie maanden te wachten alvorens een nieuwe opzegging te geven. Dit zal het geval zijn indien uit de concrete omstandigheden blijkt dat de verpachter het ingeroepen motief niet zal kunnen verwezenlijken908.
De Woninghuurwet bevat de mogelijkheid om op te zeggen voor eigen of familiaal gebruik. Zoals gezien voorziet de Handelshuurwet een vergelijkbaar opzeggingsmotief, met dien verstande dat een verhuurder zich enkel op deze grond zal kunnen beroepen indien dit recht hem contractueel is verleend. Ook de Pachtwet maakt het in haar art. 7,1° en 8, §1 voor de verhuurder mogelijk om op te zeggen met het oog op de exploitatie van het betrokken goed door zichzelf of door zijn naaste familie909. Het verschil tussen beide bepalingen houdt verband met het ogenblik waarop de verpachter zich op deze grond kan beroepen en de in acht te nemen minimumtermijn. Steunt hij zijn opzegging op art. 7, 1° Pachtwet, dan zal hij het einde van een pachtperiode moeten afwachten. Roept de verpachter daarentegen art. 8, §1 Pachtwet in, dan kan hij in de loop van de pachtperiode zijn opzegging betekenen, tenzij het de eerste of de tweede pachtperiode betreft. Uit art. 11.3 en 11.4 blijkt dat de te eerbiedigen minimale opzeggingstermijn respectievelijk twee en drie jaar bedraagt 910. Kenmerkend voor de opzegging op grond van dit motief is dat de pachter de ongeldigverklaring ervan kan vorderen voor de vrederechter conform art. 12.5 Pachtwet911. Dit is meer bepaald het geval wanneer reeds in de loop van de opzeggingstermijn blijkt dat het motief bestaande in de persoonlijke exploitatie om een gewichtige reden niet kan waargemaakt worden. In dat geval 907
Art. 12.6 Pachtwet. E. STASSIJNS, 299-308; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 280-282, nrs. 439-443; J. OPSOMMER, 152. 909 E. STASSIJNS, 194-196 en 198-200; E. GREGOIRE en F. VANDERMEULEN, “L’exploitation personelle” in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 104 (hierna verkort E. GREGOIRE en F. VANDERMEULEN). 910 E. GREGOIRE en F. VANDERMEULEN, 105-106. 911 E. STASSIJNS, 298; E. GREGOIRE en F. VANDERMEULEN, 111-112. 908
160
wordt de pacht voortgezet alsof er geen opzegging betekend is912. Uit art. 13.1 Pachtwet blijkt dat het motief binnen de zes maanden na de ontruiming van het pachtgoed door de verpachter ten uitvoer gebracht dient te worden. De verpachter of de door hem aangeduide persoon moet de exploitatie bovendien gedurende minstens negen jaar aanhouden. Is dit niet het geval, dan heeft de pachter recht op schadevergoeding en op terugkeer tenzij de verpachter over een gewichtige reden beschikt913. Er dient nog opgemerkt te worden dat ook wanneer een verpachter opzegt om een reden bedoeld in art. 6 en 7, 2°, 3°, 4°, 9° of 10° Pachtwet en hij dit motief niet verwezenlijkt binnen de zes maanden na de ontruiming van het pachtgoed, de pachter dezelfde rechten kan doen gelden914.
5.3.2.4 Opzegging van de pachtovereenkomst door de huurder Overeenkomstig art. 14, lid 1 Pachtwet kan de pachter, ongeacht de duur van de pacht en ondanks elke andersluidende overeenkomst, te allen tijde een einde maken aan het contract mits inachtneming van een opzeggingstermijn van minstens één jaar.
Zoals gezien is de verpachter er in bepaalde gevallen toe gehouden zowel een minimumduur als een maximumduur te respecteren bij het geven van een opzegging. De pachter dient daarentegen enkel rekening te houden met een minimumtermijn van één jaar. Een ander aanzienlijk verschilpunt houdt verband met de motiveringsplicht. Waar de verpachter de overeenkomst slechts kan opzeggen op grond van een motief vermeld in art. 6, 7, 8 en 8bis Pachtwet, dient de pachter geen blijk te geven van enige reden. Ook het mechanisme van de verplichte geldigverklaring overeenkomstig art. 12 Pachtwet is niet van toepassing op een opzegging die van de pachter uitgaat915.
De pachter dient echter wel, net zoals de verpachter, op straffe van niet-bestaan zijn opzegging te betekenen bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief ingevolge art. 57 Pachtwet. Ook hier lijkt het weinig waarschijnlijk dat de rechter op grond van zijn bevoegdheid uit art. 12.8, lid 2 Pachtwet de opzegging toch nog geldig kan verklaren indien 912
H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 285-287, nrs. 450-455. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 287-290, nrs. 456-458; E. GREGOIRE en F. VANDERMEULEN, 118; P. VANDIERENDONCK, “Handelshuur” in D. VANOUTRIVE in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 123-124 en 127-128 (hierna verkort P. VANDIERENDONCK). 914 Art. 13.2 Pachtwet; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 290-296, nrs. 459-472. 915 E. STASSIJNS, 321-326; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 298, nr. 473; P. PAPLEUX, 93. 913
161
ze niet in de vereiste vorm geschiedt. Een andere gelijkenis betreft het gegeven dat de opzeggingstermijn berekend dient te worden overeenkomstig art. 52-54 GW. De termijn zal bijgevolg niet pas aanvangen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens dewelke de opzegging plaatsvond.
Deze bepaling is vergelijkbaar met art. 3, §5 Woninghuurwet en art. 3, lid 3 Handelshuurwet. In elk van de drie regimes staat de opzeggingsmogelijkheid in hoofde van de huurder van rechtswege ter zijner beschikking en wordt de uitoefening ervan niet beperkt tot welbepaalde motieven. Net zoals de handelshuurder dient de pachter bepaalde formaliteiten in acht te nemen. De woninghuurder is daarentegen aan geen enkele vormvereiste gebonden. Net zoals de woninghuurder is de pachter er niet toe gehouden het verstrijken van een bepaalde periode af te wachten en kan de opzegging bijgevolg op ieder tijdstip plaatsvinden. In tegenstelling tot de woninghuurder zal de pachter echter geen vergoeding verschuldigd zijn indien zijn opzegging geschiedt tijdens de eerste driejarige periode. Voor de handelshuurder is het daarentegen enkel mogelijk tegen het einde van een driejarige periode een opzegging te geven. In tegenstelling tot wat het geval is bij de handelshuur en de pacht, vangt de opzeggingstermijn bij de woninghuur pas aan de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging plaatsvond. Een ander verschil betreft de duur van de opzeggingstermijn. Deze bedraagt voor de woninghuurder drie maanden, voor de handelshuurder zes maanden en voor de pachter één jaar.
5.3.2.5 Overlijden van de pachter Aangezien het overlijden van de pachter zowel voor zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden als voor de verpachter een bijkomende opzeggingsmogelijkheid opent, is een aparte behandeling gerechtvaardigd. Wanneer de pachter overlijdt, loopt de pacht door in het voordeel van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. Dit is een bevestiging van de gemeenrechtelijke regel vervat in art. 1742 BW die stipuleert dat het huurcontract niet ontbonden wordt door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder916.
Ingevolge art. 38 Pachtwet kan de verpachter naar aanleiding van het overlijden van de pachter een opzegging betekenen aan diens erfgenamen op rechtverkrijgenden. Een beroep op deze opzeggingsgrond is echter enkel mogelijk wanneer de verpachter zich dit recht heeft 916
E. STASSIJNS, 344; J. OPSOMMER, 161-162.
162
voorbehouden in de pachtovereenkomst. Bovendien mag de pachter in geen geval een overlevende echtgenoot, afstammelingen, geadopteerde kinderen, afstammelingen of geadopteerde kinderen van zijn echtgenoot of echtgenoten van de voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen nagelaten hebben917. De verpachter kan zich dus enkel behoeden tegen verrassende opvolgingen van de overleden pachter918. Deze twee cumulatieve voorwaarden liggen vervat in art. 39 Pachtwet en beogen de continuïteit van het landbouwbedrijf te verzekeren919. Indien ze vervuld zijn, dan moet de verpachter de erfgenamen of de rechtverkrijgenden van de pachter op straffe van verval binnen één jaar na het overlijden in kennis stellen van zijn opzegging overeenkomstig art. 57 Pachtwet. Noch motivering, noch geldigverklaring is daarbij vereist. De opzegging krijgt pas uitwerking twee jaar na de hiervoor vermelde kennisgeving920.
Zoals gezegd kunnen ook de erfgenamen of de rechtverkrijgenden van de pachter de overeenkomst beëindigen in geval van overlijden. Ingevolge art. 40 Pachtwet dient ook deze opzegging gedaan te worden binnen één jaar na het overlijden van de pachter en moet ze beantwoorden aan de voorschriften van art. 57 Pachtwet. De in acht te nemen termijn bedraagt minstens drie maanden. Indien de opzegging echter later geschiedt, bedraagt de opzeggingstermijn ingevolge art. 14, lid 1 Pachtwet minstens één jaar. Het is nog van belang op te merken dat het gegeven dat de verpachter een opzegging heeft betekend overeenkomstig art. 39 Pachtwet de erfgenamen en de rechtverkrijgenden geenszins belet om alsnog een opzegging te geven overeenkomstig art. 40 Pachtwet. Ze kunnen er immers belang bij hebben dat aan de pacht een einde wordt gesteld vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn van twee jaar die de verpachter dient na te leven921.
917
E. STASSIJNS, 345.
918
Wetsvoorstel, Gedr. St., Senaat, 1964-65, nr. 295, 3. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 324-325, nrs. 518-522. 920 E. STASSIJNS, 347-348; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 324-325, nrs. 523-525; J. OPSOMMER, 162-163. 921 E. STASSIJNS, 350-351; H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, p. 326, nr. 526; J. OPSOMMER, 163. 919
163
6. RECHTSVERGELIJKING WONINGHUUR
6.1 Situering Niet enkel de Belgische wetgever opteerde ervoor om de huurovereenkomsten met betrekking tot een hoofdverblijfplaats aan een specifiek regime te onderwerpen. Wie een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats in Frankrijk aangaat, zal de bepalingen van de Franse Woninghuurwet, la Loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, moeten naleven. Ook de Nederlandse wetgever zag de wenselijkheid van een apart regelenarsenaal in en voegde aan haar Burgerlijk Wetboek een afdeling “Huur van woonruimte” toe.
Het opzet van dit hoofdstuk is om een vergelijking tot stand te brengen tussen de regels uit enerzijds de Belgische en anderzijds de Franse en de Nederlandse wetgeving betreffende de huur van een hoofdverblijfplaats. Daarbij wordt de nadruk gelegd op de bepalingen die verband houden met de duur en de beëindiging van een dergelijke huurovereenkomst.
6.2 Frankrijk 6.2.1 Algemeen In tegenstelling tot de Belgische Woninghuurwet, die in principe een dwingend karakter vertoont, is de Franse Woninghuurwet van openbare orde. Ze heeft betrekking op de huur van goederen die als hoofdverblijfplaats dienen. Net zoals bij de Belgische Woninghuurwet leidt de toepassing van het principe accessorium sequitur principale ertoe dat goederen die zowel als hoofdverblijfplaats als in het kader van een professionele activiteit aangewend worden, ook onder het specifiek regime ressorteren. Daartoe is wel vereist dat de private aanwending van het betrokken goed de bovenhand neemt. Bovendien somt de Franse Woninghuurwet, naast enkele uitzonderingen, goederen op die als accessorium van de hoofdverblijfplaats ook aan de bepalingen van de wet onderworpen zijn, zoals parkeerplaatsen, tuinen, garages, enzovoort922.
922
Art. 2 Franse Woninghuurwet.
164
6.2.2 Duur van de woninghuurovereenkomst 6.2.2.1 Principiële duur van minstens drie of zes jaar Uit art. 10 Franse Woninghuurwet blijkt dat de duur van de huurovereenkomst minstens drie jaar bedraagt voor natuurlijke personen en minstens zes jaar voor rechtspersonen. In tegenstelling tot de Belgische Woninghuurwet wordt dus een onderscheid gemaakt naargelang de hoedanigheid van de huurder en zijn er geen sporen terug te vinden van een principiële negenjarige duur. De hoedanigheid van de huurder wordt vastgesteld op het ogenblik van de contractsluiting. Indien in de loop van de huurovereenkomst een verandering plaatsvindt van natuurlijke persoon naar rechtspersoon of omgekeerd, verandert dit niets aan de duur van het contract923. Het verschil in behandeling wordt verantwoord door het gegeven dat natuurlijke personen een grotere behoefte hebben aan mobiliteit dan rechtspersonen 924. Er dient bovendien opgemerkt te worden dat het aanvangspunt voor de berekening van deze termijnen de werkelijke ingenottreding door de huurder is en niet de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst zoals in het Belgisch regime925.
De principiële duur van minstens drie of zes jaar is zowel op schriftelijk als op mondeling aangegane woninghuurovereenkomsten van toepassing. De geldigheid van een mondeling gesloten huur wordt aanvaard, niettegenstaande art. 3 Franse Woninghuurwet in beginsel een geschrift vereist926. Aangezien art. 10 Franse Woninghuurwet de openbare orde raakt, is het voor partijen verboden om af te wijken van de minimumduur van drie of zes jaar. De verhuurder heeft tijdens deze periode geen voortijdige beëindigingsmogelijkheid, behalve indien een zware tekortkoming door de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Overeenkomstig art. 12 Franse Woninghuurwet kan de huurder echter op elk moment, zelfs vóór het verstrijken van de minimumduur van drie of zes jaar, een einde stellen aan de overeenkomst mits inachtneming van een termijn van drie maanden. Hieruit blijkt duidelijk dat de Franse wetgever voornamelijk de belangen van de huurder in kaart brengt. Hij verweft immers de zekerheid dat hij, behoudens een contractuele wanprestatie, minstens drie of zes jaar niet uit het betrokken goed gezet kan worden terwijl hij zelf wel over een 923
CA Aix-en-Provence 4 mars 1993, Loyers et copr. 1993, 375, Rev. loyers 1993, 321 et D. 1996, 366; J.L. AUBERT et P. BIHR, La location d’habitation, Paris, Sirey, 1994, 224 (hierna verkort J.L. AUBERT et P. BIHR). 924 J.L. AUBERT et P. BIHR, 223; J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, Paris, LexisNexis, 2005, p. 185-187, nrs. 380-388 (hierna verkort J. LAFOND et F. LAFOND). 925 Cass. 27 janvier 1993, RJDA 1993, 207; J.L. AUBERT et P. BIHR, 57; J. LAFOND et F. LAFOND, p. 189, nrs. 397-399. 926 CA Paris 5 juillet 1995, Loyers et copr. 1995, 454; CA Bordeaux 26 juin 1997, Loyers et copr. 1998, 5.
165
vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid beschikt ten opzichte van de verhuurder927. Deze regeling verschilt enigszins van de Belgische Woninghuurwet. De principiële minimumduur van negen jaar belet immers niet, behoudens andersluidend beding, dat de verhuurder vroegtijdig een einde kan stelllen aan de huurovereenkomst op één van de drie voor hem beschikbare gronden. Een gelijkenis tussen beide wetten is dat niets partijen in de weg staat een woninghuurovereenkomst te sluiten voor langer dan de wettelijke minimumduur, ook al is dit niet met zoveel woorden in de Franse versie vastgelegd928. Deze voorziet evenmin, in tegenstelling tot de Belgische Woninghuurwet, uitdrukkelijk in de mogelijkheid om een contract voor het leven van de huurder aan te gaan. De Franse rechtspraak heeft echter bevestigd dat dit type overeenkomst perfect rechtsgeldig is929. Net zoals in de Belgische Woninghuurwet worden Franse huurovereenkomsten die in een te korte duur voorzien uit kracht van de wet verlengd tot het wettelijke minimum930.
Kenmerkend voor zowel Belgische als Franse woninghuurovereenkomsten is dat, in afwijking van art. 1737 BW, steeds een opzegging vereist is om ze te beëindigen. Een Belgische Woninghuurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden vóór de vervaldag door één van beide partijen een opzegging betekend wordt. Het ontbreken van een tijdige opzegging heeft een verlenging van de huurovereenkomst voor een termijn van drie jaar tot gevolg. Voor het beëindigen van een Franse woninghuurovereenkomst dient de verhuurder minstens zes maanden vóór het verstrijken van de driejarige of zesjarige periode een opzegging te betekenen. Hij moet zich daarbij op één van de drie door de wet toegelaten motieven te beroepen. Dit is een aanzienlijk verschilpunt met de Belgische Woninghuurwet. Zelfs indien een Franse verhuurder immers opzegt tegen het verstrijken van de termijn, dient hij zich te steunen op een in de wet opgesomde reden. Bovendien beschikt hij niet over voortijdige beëindigingsmogelijkheden zoals de Belgische woningverhuurder. De opzeggingstermijn voor de huurder bedraagt in principe drie maanden maar kan in welbepaalde hypotheses tot één maand gereduceerd worden. Het uitblijven van een opzegging door één van de partijen heeft een verlenging van de huurovereenkomst tot gevolg. De duur daarvan bedraagt drie of zes jaar, naargelang de hoedanigheid van de huurder931. 927 928
J. LAFOND et F. LAFOND, p. 187, nrs. 392-393. CA Paris 16 janvier 1997, Loyers et copr. 1997, 103; TI Melun 28 novembre 1995, Rev. loyers 1996, 74.
929
Cass. 18 janvier 1995, Bull. civ. 1995, III, 16, Loyers et copr. 1995, 204. J. LAFOND et F. LAFOND, p. 188, nr. 396. 931 J. LAFOND et F. LAFOND, p. 190, nr. 401. 930
166
6.2.2.2 Huur van korte duur In afwijking van de principiële minimumduur van drie of zes jaar, afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder, laat art. 11 Franse Woninghuurwet toe dat partijen een huurovereenkomst sluiten voor minder dan drie jaar. Deze mogelijkheid is enkel voorhanden indien de huurder een natuurlijke persoon is. Bovendien mag de duur van de huurovereenkomst geenszins korter zijn dan één jaar. Een woninghuur van korte duur kan overeenkomstig het Franse stelsel enkel rechtsgeldig tot stand komen indien het contract nauwkeurig verantwoordt waarom van de principiële minimumduur wordt afgeweken. Er dient met name een familiale of professionele reden te bestaan in hoofde van de verhuurder die het sluiten van een woninghuurovereenkomst van korte duur rechtvaardigt. Deze reden dient op voorhand zorgvuldig omschreven te worden in het contract. Er kan gedacht worden aan het bereiken van de pensioenleeftijd door de verhuurder, het huwelijk en de daaropvolgende huisvesting van zijn kind, een definitieve verandering van werk, enzovoort. De verhuurder dient bovendien de realisatie van de gebeurtenis minstens twee maanden vóór het verstrijken van de bedongen huurperiode te bevestigen. Wanneer de gebeurtenis zich dan effectief voordoet, dient de huurder het goed uit kracht van de wet te verlaten bij het verstrijken van de overeengekomen contractduur. Uit de mogelijkheid tot het sluiten van een woninghuurovereenkomst van korte duur blijkt dat de Franse wetgever ook de belangen van de verhuurder in kaart wenst te brengen. Het laat hem immers toe van tevoren de duur van de huurovereenkomst te beperken omwille van een toekomstige welomschreven gebeurtenis van familiale of professionele aard, weliswaar onder de voorwaarde dat ze zich effectief realiseert. De huurder wordt beschermd door de strenge vereisten waaraan de verhuurder dient te voldoen bij het aangaan van een huur van korte duur932. In geval van overtreding van de wettelijke voorschriften, wordt de huurovereenkomst immers geacht van bij aanvang voor drie jaar gesloten te zijn933.
Ook de Belgische Woninghuurwet maakt het mogelijk een huurovereenkomst voor korte duur aan te gaan. In tegenstelling tot het Franse regime, wordt hiermee de huur voor drie jaar of minder bedoeld en is er geen ondergrens van één jaar. Bovendien is een bijzondere reden in hoofde van de verhuurder geenszins vereist om rechtsgeldig tot het sluiten van een huur van korte duur over te kunnen gaan. De overeenkomst wordt beëindigd wanneer één van beide 932 933
J. LAFOND et F. LAFOND, p. 191-196, nrs. 404-424. CA Paris 3 décembre 2002, AJDI 2003, 122; J. LAFOND et F. LAFOND, p. 196, nrs. 425-428.
167
partijen minstens drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn een opzegging betekent.
6.2.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst 6.2.3.1 Overzicht Opzegging door de verhuurder
Opzegging door de huurder
Enkel op het einde van de huur
Op elk moment
Tijdstip
Formaliteit
Aangetekende brief met Aangetekende brief met ontvangstbewijs of ontvangstbewijs of gerechtsdeurwaardersexploot gerechtsdeurwaardersexploot
Opzeggingstermijn
Drie maanden, uitzonderlijk één maand indien: - de huurder zijn werk is verloren, veranderd is Zes maanden van werk of nieuw werk heeft nadat hij zijn werk verloren is - de huurder ouder is dan zestig jaar en het goed dient te verlaten omwille van gezondheidsredenen - de huurder een leefloon geniet Limitatief opgesomd in de wet: Geen motief vereist, behalve - om het goed te bewonen indien de huurder wenst te - om het goed te verkopen genieten van de korte - omwille van een legitieme opzeggingstermijn van één en serieuze reden maand omdat hij zich in één van de hierboven opgesomde gevallen bevindt
Opzeggingsmotief
Net
zoals
een
Belgische
woninghuurovereenkomst,
kan
ook
een
Franse
woninghuurovereenkomst op elk moment door onderling akkoord beëindigd of door contractuele wanprestatie ontbonden worden934.
934
J. LAFOND et F. LAFOND, p. 394, nr. 969.
168
6.2.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder Uit de tabel blijkt duidelijk dat de verhuurder onder het Franse stelsel niet over voortijdige beëindigingsmogelijkheden beschikt. Hij kan slechts tegen het einde van de huurperiode zijn opzegging betekenen op grond van één van de wettelijke motieven en dient daarbij een termijn van zes maanden in acht te nemen935. Het Belgische regime bevat daarentegen drie voortijdige beëindigingsmogelijkheden in hoofde van de verhuurder. Zijn opzegging tegen het verstrijken van de huurperiode dient overigens niet te steunen op een welbepaalde reden. In tegenstelling tot de Franse woningverhuurder moet zijn opzegging bovendien niet bij aangetekende brief op deurwaardersexploot geschieden936.
Net zoals de Belgische woningverhuurder kan de Franse woningverhuurder opzeggen om het goed zelf te betrekken of te laten betrekken door de in de wet aangeduide personen. De Franse Woninghuurwet is in die zin ruimer dat de verhuurder het goed kan laten bewonen door de persoon met wie hij samenwoont en een deel van diens familie. In tegenstelling tot de Belgische woningverhuurder behoort het echter niet tot zijn mogelijkheden dit motief aan te wenden ten voordele van een rechtspersoon937. Overeenkomstig het Belgische regime dient de verhuurder of de door hem aangeduide persoon het goed binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging te betrekken. Het goed moet ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Aangezien de Franse Woninghuurwet geen gelijkaardige regeling bevat, wordt aangenomen dat de verhuurder of de door hem aangeduide persoon het goed dient te betrekken binnen een redelijke termijn, rekening houdend met alle omstandigheden eigen aan de zaak. Hoelang de persoon het goed moet blijven betrekken is evenmin gespecificeerd onder het Franse regime. Uit rechtspraak en rechtsleer blijkt dat het eerder een kwestie van maanden dan van jaren is, in tegenstelling tot het Belgische regime938.
Tegen het einde van de huur kan de Franse woningverhuurder opzeggen met het oog op de verkoop
van
het
goed.
De
Belgische
Woninghuurwet
bevat
geen
gelijkaardig
opzeggingsmotief. Eigen aan deze opzeggingsgrond is dat de woninghuurder als eerste de kans moet krijgen om het betrokken goed zelf te verwerven. Op deze regel zijn slechts drie 935
J. LAFOND et F. LAFOND, p. 404-408, nrs. 991-996; J. LAFOND et F. LAFOND, p. 410-412, nrs. 10021007. 936 J. LAFOND et F. LAFOND, p. 408-410, nrs. 997-1001. 937 H. DES LYONS et Y. ROUQUET, Baux d’habitation, Paris, Delmas, 2005, p. 68-69, nrs. 517-519 (hierna verkort H. DES LYONS et Y. ROUQUET). 938 H. DES LYONS et Y. ROUQUET, p. 72, nr. 532 (zie de aldaar geciteerde rechtspraak); J. LAFOND et F. LAFOND, p. 515-527, nrs. 1286-1311.
169
uitzonderingen, met name wanneer een ascendent van de verhuurder tot en met de derde graad het goed wenst te kopen, indien het goed onbewoonbaar verklaard wordt of wanneer het voorkooprecht van de woninghuurder ondergeschikt is aan de belangen van de gemeeschap939.
De derde opzeggingsgrond tegen het verstrijken van de termijn houdt in dat de verhuurder blijk geeft van een legitiem en serieus motief. Er is geen vergelijkbare regeling opgenomen in de Belgische Woninghuurwet. Dikwijls houdt het ingeroepen motief verband met de nietnaleving door de huurder van één of meer verbintenissen die op hem rusten ingevolge de huurovereenkomst. Er kan gedacht worden aan wanbetaling, het zich verzetten tegen werken die de verhuurder wenst uit te voeren, het gebruik dat ingaat tegen de bestemming van het goed, enzovoort940.
6.2.3.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder Onder het Franse stelsel beschikt de huurder, in tegenstelling tot de verhuurder, over de mogelijkheid de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Hij kan immers op elk ogenblik een opzegging betekenen en dient daarbij in principe een termijn van drie maanden te eerbiedigen. Bovendien dient de huurder zich bij het geven van een opzegging niet te steunen op een welbepaald motief, behalve indien hij de overeenkomst met een verkorte termijn van één maand wenst te beëindigen941. Ook de Belgische Woninghuurwet kent de huurder een opzeggingsrecht toe dat hij op ieder moment kan uitoefenen. Net zoals in de Franse Woninghuurwet zal daarbij een termijn van drie maanden gerespecteerd moeten worden. Zijn termijn vangt echter pas aan de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens dewelke hij de opzegging betekende. Hij dient overigens geen gebruik te maken van een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot942.
Zoals blijkt uit de overzichtstabel dient de huurder in welbepaalde omstandigheden slechts een opzeggingstermijn van één maand in acht te nemen. De Franse Woninghuurwet duidt limitatief de motieven aan waarop de huurder zich kan steunen, wil hij gebruik maken van de
939
H. DES LYONS et Y. ROUQUET, p. 73-81, nrs. 536-559; J. LAFOND et F. LAFOND, p. 445-514, nrs. 1095-1285. 940 H. DES LYONS et Y. ROUQUET, p. 81-85, nrs. 560-570; J. LAFOND et F. LAFOND, p. 529-539, nrs. 1312-1329. 941 H. DES LYONS et Y. ROUQUET, p. 87-91, nrs. 577-588. 942 J. LAFOND et F. LAFOND, p. 408-410, nrs. 997-1001.
170
verkorte opzeggingstermijn. De redenen houden verband met het verlies of de verandering van werk, de gezondheidstoestand en het in aanmerking komen voor een leefloon943.
6.3 Nederland 6.3.1 Algemeen De afdeling in het Nederlands Burgerlijk Wetboek die betrekking heeft op de huur van een woonruimte is, net zoals in het Belgisch Burgerlijk Wetboek, overwegend van dwingende aard. Eerder zelden beoogt de Nederlandse wetgever de belangen van beide partijen te vrijwaren. Meestal wordt enkel de huurder beschermd. Een vaak voorkomende zinsnede in de bepalingen die de huur van een woonruimte regelen luidt immers dat “niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken”. Een conventioneel beding dat daarmee in strijd is blijft geldig zolang de huurder zich zélf niet beroept op de vernietigbaarheid ervan. In sommige gevallen opteert de Nederlandse wetgever echter voor een verdergaande bescherming door bepalingen “op straffe van nietigheid” voor te schrijven. Deze sanctie dient onderscheiden te worden van de vernietigbaarheid omdat ze ambtshalve door de rechter toegepast wordt 944.
Vrij veel huurovereenkomsten worden uit (een deel van) het toepassingsgebied van de afdeling die betrekking heeft op de huur van een woonruimte geweerd. Aangezien het zwaartepunt van dit hoofdstuk zich situeert bij het vergelijken van de duur van de huurovereenkomst in de verschillende regimes, wordt de reikwijdte van de Nederlandse woninghuurwetgeving hier slechts summier aangestipt 945. Onder woonruimte wordt een gebouwde onroerende zaak verstaan voor zover deze als zelfstandige dan wel nietzelfstandige woning is verhuurd. Ook woonwagens, standplaatsen en onroerende aanhorigheden kunnen onder het toepassingsgebied ressorteren. De huurovereenkomst betreffende een woonruimte die uit zijn aard van korte duur is, is niet onderworpen aan het bijzonder regime. Op de huur van studentenkamers die deel uitmaken van de woning van de verhuurder, zijn de speciale regels slechts deels van toepassing. Een belangrijk verschil met de Belgische Woninghuurwet is dat het Nederlandse regime niet vereist dat de woning tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. De bescherming gaat bijgevolg niet verloren indien de 943
H. DES LYONS et Y. ROUQUET, p. 90-93, nrs. 589-593. R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER (eds.), Huurrecht tekst en commentaar, Deventer, Kluwer, 2010, 2-3 (hierna verkort R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER). 945 Zie over het toepassingsgebied van de Nederlandse huur van een woonruimte in het algemeen: R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 61-72. 944
171
huurders elders hun woonplaats hebben946. Met betrekking tot gemengde huurovereenkomsten wordt, zoals in België, ervan uitgegaan dat de bijzaak de hoofdzaak volgt. Uit de feitelijke omstandigheden moet blijken of het voorwerp van de huurovereenkomst eerder als woonruimte, dan wel als bedrijfsruimte gekwalificeerd kan worden947.
6.3.2 Duur van de woninghuurovereenkomst 6.3.2.1 Bepaalde duur Zoals gezien zijn woninghuurovereenkomsten volgens het Belgische regime principieel van bepaalde duur. Als correctief op het uitgangspunt dat de huur voor een dwingende minimumtermijn van negen jaar wordt aangegaan, heeft de wetgever voor beide partijen voortijdige beëindigingsgronden ingelast. In afwijking van het gemeen huurrecht eindigt de woninghuurovereenkomst niet door het verstrijken van de wettelijke of overeengekomen duur maar is steeds een opzegging vereist. In het Nederlandse regime is een huurovereenkomst van bepaalde duur daarentegen eerder de uitzondering dan de regel. In dat geval komen partijen volledig vrij een duurtijd overeen maar beschikken ze niet uit kracht van de wet over welbepaalde voortijdige beëindigingsmogelijkheden. Net zoals onder de Belgische wetgeving eindigt de voor bepaalde duur gesloten overeenkomst niet zonder dat één van beide partijen een opzegging betekent.
De verhuurder kan onder het Nederlandse regime enkel een huurovereenkomst die voor een bepaalde duur is aangegaan tegen afloop van de bedongen termijn beëindigen indien aan vier cumulatieve voorwaarden is voldaan. Het huurcontract dient eerst en vooral een ontruimingsbeding te bevatten. De tweede voorwaarde houdt verband met de vermelding en de verwezenlijking van het motief dat de ontruiming bij het verstrijken van de termijn rechtvaardigt. Ofwel wenst de verhuurder na afloop van de bepaalde duur de woning zelf te betrekken en heeft hij de woning nooit eerder verhuurd of zelf bewoond. Ofwel is de verhuurder van plan de woning zelf opnieuw te betrekken na de ontruiming en was hij de vorige bewoner. Ofwel had de verhuurder de woonruimte eerder aan een ander verhuurd en wil hij na het verstrijken van de termijn die andere huurder opnieuw de gelegenheid bieden de woning te huren. De derde voorwaarde is dat de verhuurder een correcte opzeggingstermijn in 946
W. RAES, “Huurovereenkomst woonruimte” in J. VAN BREEVOORT en P. VAN DER SANDEN (eds.), Huurrecht woonruimte, Den Haag, Sdu Uitgevers, 2007, 53-58 (hierna verkort W. RAES); R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 65; HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495. 947 W. RAES, 58-62; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 65-66.
172
acht neemt en dat de huurder daarmee instemt. Bij gebrek aan instemming eindigt de huurovereenkomst slechts na een onherroepelijke beslissing van de rechter. Tot slot dient de verhuurder bij het verstrijken van de bepaalde duur nog steeds belang te hebben bij de ontruiming van het betrokken goed948. Wanneer niet cumulatief aan deze vier eisen wordt voldaan, kan de verhuurder de overeenkomst niet opzeggen tegen het verstrijken van de overeengekomen termijn.
Net zoals de verhuurder, kan de huurder onder het Nederlandse regime een huurovereenkomst die voor bepaalde duur is aangegaan slechts beëindigen, mits inachtneming van een opzeggingstermijn, tegen het einde van de overeengekomen termijn. Geen van beide partijen beschikt bijgevolg over een voortijdige beëindigingsmogelijkheid. Dit neemt niet weg dat overeenkomsten betreffende de huur van een woonruimte op elk ogenblik in onderlinge overeenstemming stopgezet kunnen worden949. Ook de ontbindingsmogelijkheid wegens wanprestatie blijft onverkort van kracht950.
6.3.2.2 Onbepaalde duur In tegenstelling tot de Belgische Woninghuurwet, verzet het Nederlandse stelsel zich geenszins tegen het sluiten van huurovereenkomsten voor onbepaalde duur. Er bestaan vanzelfsprekend geen vroegtijdige beëindigingsmogelijkheden wanneer de duur van de huur niet op voorhand overeengekomen is. Ook het gegeven dat zowel de huurder als de verhuurder steeds een opzeggingstermijn dienen na te leven, spreekt voor zich. In tegenstelling tot de huurder kan de verhuurder dit soort overeenkomst slechts opzeggen indien hij zich op één van de wettelijk vastgelegde gronden kan beroepen. Wanneer een huurovereenkomst van bepaalde duur door geen van beide partijen op een rechtsgeldige manier beëindigd wordt, ontstaat een overeenkomst van onbepaalde duur. De huurder zal, in tegenstelling tot de verhuurder, de overeenkomst in dat geval kunnen beëindigen volgens de regels die gelden voor de opzegging van een overeenkomst van onbepaalde duur. Beëindiging door de verhuurder is enkel mogelijk mits eerbiediging van de vier hierboven aangehaalde cumulatieve voorwaarden die eigen zijn aan de huur van bepaalde duur951. 948
G. EMERENCIA, “Einde huurovereenkomst” in J. VAN BREEVOORT en P. VAN DER SANDEN (eds.), Huurrecht woonruimte, Den Haag, Sdu Uitgevers, 2007, 201 (hierna verkort G. EMERENCIA); R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 136-137. 949 G. EMERENCIA, 193-194. 950 G. EMERENCIA, 189-193. 951 G. EMERENCIA, 196.
173
6.3.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst 6.3.3.1 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder Indien de verhuurder een einde wenst te maken aan de huurovereenkomst, dient zijn opzegging bij exploot of aangetekende brief te geschieden. Deze vermeldt op straffe van nietigheid de gronden die tot de opzegging hebben geleid 952. De wet legt limitatief zes gronden vast waarop de verhuurder zich kan steunen. Een opzegging die op andere motieven berust is nietig. Wanneer de verhuurder tot een opzegging overgaat, dient hij aan de huurder te vragen om hem binnen de zes weken schriftelijk mede te delen of hij al dan niet toestemt in de beëindiging van de overeenkomst953. Indien de huurder binnen de gestelde termijn niets van zich laat horen, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen 954. Zoals gezien geschiedt de opzegging onder de Belgische Woninghuurwet vormvrij en dient ze niet door de huurder bevestigd te worden.
De limitatieve en beperkte gronden waarop de verhuurder zijn opzegging kan steunen en waarop de rechter een beëindigingsvordering kan toewijzen, vormen het hart van de huurbescherming in hoofde van de huurder. De verhuurder kan opzeggen indien: o de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt; o er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding (deze opzeggingsgrond werd hierboven reeds besproken); o hij het goed dringend nodig heeft voor eigen gebruik; o er een redelijk aanbod is gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst; o hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde goed liggende bestemming wil verwezenlijken; o hij aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de inwonende kamerhuurder bij de voortzetting daarvan955.
Ook de Belgische Woninghuurwet bevat zoals gezien een opzeggingsmotief “voor eigen gebruik”. Er bestaan echter fundamentele verschillen tussen beide regimes voor wat de 952
G. EMERENCIA, 196-197. G. EMERENCIA, 196; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 125-128. 954 G. EMERENCIA, 198-199; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 130-134. 955 G. EMERENCIA, 199-208; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 134-146. 953
174
toepassing van deze opzeggingsgrond betreft. Opdat een verhuurder zich op dit motief zou kunnen steunen, is de vervulling van drie voorwaarden vereist. Ten eerste zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat er sprake is van dringendheid. Dit is niet het geval onder het Belgische regime. Op de tweede plaats dient een belangenafweging in zijn voordeel uit te vallen in die zin dat van hem redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat hij de overeenkomst verlengt. Ook dit is niet vereist onder het Belgische stelsel. Tot slot moet vaststaan dat de huurder een andere passende woonruimte kan verkrijgen. De Belgische Woninghuurwet stelt deze voorwaarde evenmin. In de Nederlandse rechtspraak wordt aangenomen dat “eigen gebruik” ook op het gebruik door anderen kan slaan, voorzover dit in het belang van de verhuurder is. Op die manier is het mogelijk om het goed door een werknemer te laten betrekken. Zoals gezien komen daarentegen enkel de in de wet opgesomde familieleden van de verhuurder in aanmerking onder de Belgische Woninghuurwet. Overigens bedoelt de Nederlandse wetgever met “gebruik”, in tegenstelling tot de Belgische wetgever, niet enkel het aanwenden voor woningdoeleinden956.
Bij de berekening van de opzeggingstermijn die de verhuurder steeds in acht dient te nemen, wordt geen onderscheid gemaakt naargelang de overeenkomst van bepaalde of onbepaalde duur is. De minimale opzeggingstermijn bedraagt drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder ononderbroken het gehuurde goed in zijn gebruik heeft, wordt daar één maand aan toegevoegd. De opzeggingstermijn kan echter nooit langer zijn dan zes maanden. Wanneer de verhuurder een te korte opzeggingstermijn in acht neemt, treedt er een automatische conversie in. Uit kracht van de wet wordt de opzegging dan omgezet tegen de correcte datum. Een beding in de overeenkomst dat de verhuurder het recht verleent een kortere opzeggingstermijn in acht te nemen dan wettelijk voorzien, is nietig. Dit geldt ook voor een beding dat het mogelijk maakt dat de huurovereenkomst zonder opzegging een einde neemt957. De Belgische Woninghuurwet legt aan de verhuurder daarentegen een vaste opzeggingstermijn van zes maanden op. Indien hij laattijdig opzegt, wordt dit niet uit kracht van de wet gecorrigeerd.
6.3.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder Ook de huurder moet bij zijn opzegging gebruik maken van een exploot of een aangetekende brief. In tegenstelling tot de verhuurder, dient hij zich niet te steunen op een bepaald
956 957
G. EMERENCIA, 202-205. G. EMERENCIA, 197; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 128.
175
motief958. Onder het Belgische stelsel geschiedt de opzegging door de huurder vormvrij. Net zoals onder het Nederlandse stelsel is hij er niet toe gehouden de redenen aan te geven waarom hij de overeenkomst wenst te beëindigen.
De in acht te nemen opzeggingstermijn is gelijk aan de duur die tussen twee opeenvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt. Het betreft dus de voor de huurbetaling geldende termijn, wat in de praktijk vrijwel steeds neerkomt op één maand. Hij bedraagt minimum één en maximum drie maanden, ongeacht het een overeenkomst van bepaalde of onbepaalde duur betreft. Wanneer de huurder een te korte termijn in acht neemt, wordt ze uit kracht van de wet geconverteerd naar de correcte duur. Een beding in de overeenkomst dat ertoe strekt de huurder een langere dan de in de wet opgelegde termijn te eerbiedigen, is nietig959. Zoals gezien geldt voor de huurder onder het Belgische regime een vaste opzeggingstermijn van drie maanden die pas aanvangt de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens dewelke hij zijn opzegging heeft betekend. Deze termijn is ook dwingend beschermd in zijn voordeel maar wordt niet geconverteerd bij laattijdigheid.
958 959
G. EMERENCIA, 196; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 127. G. EMERENCIA, 197; R.A. DOZY en J.L.R.A. HUYDECOPER, 128-129.
176
BESLUIT
De bepalingen inzake de duur van de overeenkomst worden in elk van de besproken huurstelsels als beleidsinstrument aangewend. Achter de uitwerking van principiële minimumtermijnen
en
(voortijdige)
beëindigingsmogelijkheden,
gaan
bepaalde
bekommernissen en doelstellingen schuil. Wanneer de wetgever een materie op dwingende wijze reguleert en dus de contractvrijheid van partijen aan banden legt, is daar steeds een weloverwogen reden voor. Zo verschilt de lengte van de in acht te nemen opzeggingstermijn enerzijds naargelang de hoedanigheid van de partij die tot beëindiging wenst over te gaan en anderzijds in functie van het bijzonder huurregime waaraan de concrete huurverhouding onderworpen is. Ook de effectieve duur van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst speelt daarbij een aanzienlijke rol. Deze drie parameters tonen aan dat fluctueringen in de duurtijd van opzeggingstermijnen geenszins het resultaat zijn van nattevingerwerk. De wetgever heeft immers bij de begroting ervan steeds de belangen van zowel huurder als verhuurder in kaart gebracht en gepoogd ze op imperatieve wijze met elkaar te verzoenen. Zoals gezien is de balans echter niet steeds in evenwicht. Dit komt niet enkel tot uiting in de duurtijd van de opzeggingstermijnen, maar eveneens in de wijze waarop partijen een einde kunnen stellen aan de overeenkomst.
Uit de studie van de Belgische Woninghuurwet zijn enkele krachtlijnen naar voor gekomen. Kenmerkend voor dit regime is de principiële minimumduur van negen jaar en de expliciete formulering van enkele uitzonderingen daarop. Ook typerend is dat de verhuurder uit kracht van
de
wet,
tenzij
partijen
anders
overeenkomen,
over
drie
voortijdige
beëindigingsmogelijkheden beschikt, waarvan één zelfs zonder motivering uitgeoefend kan worden. De huurder kan van zijn kant op ieder tijdstip zonder motief de overeenkomst een einde laten nemen met inachtneming van een termijn van drie maanden of door middel van een tegenopzegging inspelen op een voortijdige beëindiging die van de verhuurder uitgaat.
Het plaatsen van de Handelshuurwet tegenover de Woninghuurwet bracht enkele interessante verschilpunten aan het licht. Zo eindigen handelshuurovereenkomsten, in tegenstelling tot woninghuurovereenkomsten, door het louter verstrijken van de wettelijke termijn. Ook wat de voortijdige opzeggingsmogelijkheid in hoofde van de verhuurder betreft, divergeren beide
177
stelsels aanzienlijk. De handelsverhuurder beschikt immers niet uit kracht van de wet over het recht de overeenkomst voortijdig te beëindigen. Deze optie moet hem contractueel verleend worden en is bovendien enkel bruikbaar om zelf een handel uit te oefenen in het betrokken pand of om aan welbepaalde familieleden deze mogelijkheid te verschaffen. Van een opzegging zonder motief zoals in de Woninghuurwet is bijgevolg geen sprake. Ook de handelshuurder bevindt zich in een nauwere positie dan de woninghuurder. De na te leven opzeggingstermijn bedraagt immers zes in plaats van drie maanden en kan enkel uitwerking hebben tegen het verstrijken van een driejarige periode en dus niet op ieder tijdstip. Kenmerkend voor het handelshuurregime is echter het bestaan van een geijkte hernieuwingsprocedure en de daaraan verbonden additionele bescherming voor de huurder.
Ook de vergelijking tussen de Woninghuurwet en de Pachtwet leverde interessante inzichten op. Net zoals in de Handelshuurwet is het de verhuurder niet toegelaten zonder motief voortijdig aan de overeenkomst een einde te maken. De opzeggingsmogelijkheden voor de verpachter zijn bijzonder strikt uitgewerkt. Zelfs wanneer de verpachter de overeenkomst bij het verstrijken van de termijn wenst te beëindigen, dient hij zich te steunen op één van de in de wet voorziene redenen. Kenmerkend voor de Pachtwet is bovendien dat de duur van de opzeggingstermijn afhangt van het ingeroepen motief. Bovendien is de pachter er steeds toe gehouden zijn instemming te verlenen met de opzegging die van de verpachter uitgaat. Een dergelijk systeem wordt noch in de Woninghuurwet, noch in de Handelshuurwet teruggevonden. Wanneer de pachter wenst op te zeggen, is de situatie aanzienlijk minder ingewikkeld en formalistisch. Hij kan immers te allen tijde de pachtovereenkomst beëindigen mits inachtneming van een minimale termijn van één jaar.
De Belgische Woninghuurwet werd tot slot met het Franse en Nederlandse woninghuurregime vergeleken. Opvallend is dat geen van beide buitenlandse regimes een principiële minimumduur van negen jaar voorop stelt. In Frankrijk wordt uitgegaan van een minimumtermijn van drie of zes jaar, afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder. In tegenstelling tot de Belgische, beschikt de Franse woningverhuurder niet over voortijdige beëindigingsmogelijkheden. Hij kan in geen geval, zelfs niet bij het verstrijken van de termijn, opzeggen zonder zich op één van de in de wet opgesomde redenen te beroepen. Net zoals in het Belgische regime, staat het de huurder vrij de overeenkomst op elk moment te beëindigen mits inachtneming van een termijn van drie maanden. Kenmerkend voor het Franse stelsel is echter dat de huurder in sommige gevallen 178
zijn opzeggingstermijn tot één maand gereduceerd kan zien. Een ander verschilpunt heeft betrekking op het aangaan van een woninghuurovereenkomst voor korte duur. In tegenstelling tot de Belgische Woninghuurwet, vereist de Franse Woninghuurwet een bijzondere rechtvaardiging voor het aangaan van een dergelijke overeenkomst en is het bovendien niet mogelijk om voor minder dan één jaar te contracteren. Typerend voor het Nederlandse woninghuurstelsel is dat de overeenkomst vrijwel steeds voor onbepaalde duur gesloten wordt. Dit staat in schril contrast met de Belgische Woninghuurwet. De verhuurder kan het contract enkel beëindigen door zich te steunen op één van de wettelijke gronden. Hij beschikt dus geenszins, in tegenstelling tot de Belgische woningverhuurder, over de mogelijkheid om zonder motief op te zeggen. Bovendien dient de Nederlandse huurder in te stemmen met zijn intentie om het contract te beëindigen. Hij kan overigens zelf de overeenkomst op elk moment opzeggen zonder zich te moeten beroepen op een welbepaalde grond. Meestal dient hij daarbij slechts een opzeggingstermijn van één maand in acht te nemen.
179
BIBLIOGRAFIE
Rechtspraak België GwH 10 mei 2007, TBO 2007, 138-140, RW 2007-08, 777-779, noot COPPENS, A. GwH 9 juli 2009, TBBR 2009, 485, noot CRUQUENAIRE, A. en NjW 2009, 721, noot DAMBRE, M. GwH 26 november 2009, Juristenkrant 2009, nr. 199, 1, RW 2009-10, 1599, TBO 2009, 210, noot DAMBRE, M., NjW 2009, 899-900, noot DAMBRE, M., T. Vred. 2010, 248, Tijdschrift Huurrecht 2010, 26. Cass. 29 november 1917, Pas. 1918, I, 145. Cass. 6 maart 1924, Pas. 1924, I, 234. Cass. fr. 20 maart 1929, D.P. 1930, I, 13, noot VOIRIN, P. Cass. 19 maart 1936, Pas. 1936, I, 197. Cass. 23 september 1943, Pas. 1943, I, 353. Cass. 1 maart 1945, Arr. Cass. 1945, 115, Pas. 1945, I, 127. Cass. 27 maart 1947, Arr. Cass. 1947, 106, Pas. 1947, I, 141. Cass. 11 maart 1948, Arr. Cass. 1948, 146 en Pas. 1948, I, 165. Cass. 16 juni 1950, Arr. Cass. 1950, 649. Cass. 13 maart 1953, Arr. Cass. 1953, 474 en Pas. 1953, I, 534. Cass. 28 mei 1953, Pas. 1953, I, 748. Cass. 10 juni 1954, Pas. 1954, I, 857. Cass. 25 november 1954, Pas. 1954, I, 267 en Arr. Cass. 1955, 193. Cass. 25 oktober 1957, Pas. 1957, I, 182. Cass. 8 januari 1960, Pas. 1960, I, 510. Cass. 8 december 1960, Pas. 1961, I, 382. Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701. Cass. 27 september 1963, Pas. 1964, I, 96, RCJB 1965, 197. Cass. 21 februari 1964, Pas. 1965, II, 9. Cass. 14 januari 1965, Pas. 1965, I, 472, RW 1965-66, 344 en JT 1965, 15. Cass. 28 mei 1965, Pas. 1965, I, 1051. Cass. 15 oktober 1966, Pas. 1967, I, 209. Cass. 6 maart 1968, Pas. 1968, I, 843 en RW 1967-68, 1995. Cass. 15 maart 1968, Arr. Cass. 1968, 936, Pas. 1968, I, 884, RW 1967-68, 2000 en JT 1968, 289. Cass. 2 december 1968, Arr. Cass. 1969, 341. Cass. 17 april 1970, Arr. Cass. 1970, 754, conclusie KRINGS, E., Pas. 1970, I, 711, BRH 1970, 701, noot DEBACKER, R., JT 1970, 545, RCJB 1972, 454, noot MOREAU-MARGRÈVE, I. Cass. 5 februari 1971, Arr. Cass. 1971, 548 en Pas. 1971, I, 521. Cass. 19 maart 1971, Arr. Cass. 1971, 699. Cass. 10 september 1971, Arr. Cass. 1972, 32, Pas. 1972, I, 28 en RW 1971-72, 321, conclusie GANSHOF VAN DER MEERSCH, W., RCJB 1976, 303, noot VAN OMMESLAGHE, P. Cass. 17 maart 1972, RW 1971-72, 1777. Cass. 24 november 1972, Arr. Cass. 1973, 302, Pas. 1973, I, 297, RW 1973-74, 2427, RCJB 1973, 307, noot MOREAU-MARGRÈVE, I. Cass. 8 juni 1973, Pas. 1973, I, 982. Cass. 12 september 1973, Arr. Cass. 1974, 36. Cass. 20 juni 1974, JT 1974, 494. Cass. 21 november 1974, Arr. Cass. 1975, 351. Cass. 31 januari 1975, Pas. 1975, I, 566, RW 1975-76, 31. Cass. 18 april 1975, Arr. Cass. 1975, 916. Cass. 1 oktober 1976, Pas. 1997, I, 137, Rec. Gén. Enr. Not. 1978, 269. Cass. 6 januari 1977, Pas. 1977, I, 488.
180
Cass. 13 januari 1977, Pas. 1977, I, 325. Cass. 27 mei 1977, Pas. 1977, I, 989. Cass. 19 januari 1978, Pas. 1978, I, 574, Rec. Gén. Enr. Not. 1980, 72. Cass. 27 januari 1978, Pas. 1978, I, 621, RW 1978-79, 1161, T. Not. 1979, 79. Cass. 16 juni 1978, Rec. Gén. Enr. Not. 1980, 298. Cass. 7 september 1978, Arr. Cass. 1978-79, 22, Pas. 1979, I, 20, JT 1979, 334, noten HAMBYE, J., CLOSON, H. en RENIER, V. Cass. 21 september 1978, Arr. Cass. 1978-79, 90. Cass. 3 november 1978, Arr. Cass. 1978-79, 257, Pas. 1979, I, 274. Cass. 7 februari 1979, Arr. Cass. 1978-79, 661, Pas. 1979, 654 en RW 1978-79, 2453. Cass. 7 maart 1979, Arr. Cass. 1978-79, 799, Pas. 1979, I, 806, T. Not. 1980, 88, RW 1979-80, 306 en JT 1980, 131. Cass. 31 mei 1979, Pas. 1979, I, 1126. Cass. 14 september 1979, Arr. Cass. 1979-80, 47, Pas. 1980, I, 45. Cass. 14 november 1979, Pas. 1980, I, 359. Cass. 22 februari 1980, Arr. Cass. 1979-80, 753, Pas. 1980, I, 757 en RW 1980-81, 381. Cass. 27 maart 1980, Arr. Cass. 1979-80, 948 en Pas. 1980, I, 933. Cass. 17 april 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1038, Pas. 1980, I, 1030 en RW 1981-82, 310. Cass. 19 mei 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1132, Pas. 1980, I, 1121 en RW 1982-83, 319. Cass. 23 mei 1980, Arr. Cass. 1979-80, nr. 601. Cass. 15 juni 1980, T. Not. 1982, 324. Cass. 27 maart 1981, Arr. Cass. 1980-81, 846. Cass. 7 mei 1981, Arr. Cass. 1980-81, 1028 en RCJB 1983, 526, noot MERCHIERS, Y. Cass. 15 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1190 en Pas. 1981, I, 1179. Cass. 18 februari 1982, Arr. Cass. 1981-82, 364. Cass. 25 juni 1982, Pas. 1982, I, 1272, T. Vred. 1983, 576, RW 1984-85, 681. Cass. 23 september 1982, Arr. Cass. 1982-83, 126. Cass. 17 maart 1983, Arr. Cass. 1982-83, 880, Pas. 1983, I, 783, RW 1983-84, 2314. Cass. 27 mei 1983, Arr. Cass. 1982-83, 1183. Cass. 19 september 1983, Arr. Cass. 1984, 55, Pas. 1984, I, RW 1983-84, 1480, TBH 1985, noot RAUWS, W., JT 1985, 56, noot DUFRENE, S. en RCJB 1986, 282, noot FAGNART, J.L. Cass. 30 september 1983, Arr. Cass. 1983-1984, 96. Cass. 5 maart 1984, Arr. Cass. 1983-84, 374. Cass. 26 december 1985, Arr. Cass. 1985-86, 602. Cass. 16 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 686. Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass. 1985-86, 432. Cass. 11 september 1987, Arr. Cass. 1987-88, 45, Pas. 1988, I, 41 en RW 1988-89, 1322, noot VAN OEVELEN, A. Cass. 8 oktober 1987, Arr. Cass. 1987-88, 14. Cass. 15 februari 1988, RW 1988-89, 1344. Cass. 8 december 1988, Arr. Cass. 1988-89, 427. Cass. 2 maart 1989, Arr. Cass. 1988-89, 761 en Pas. 1989, 682. Cass. 26 mei 1989, Arr. Cass. 1988-89, 1131 en Pas. 1989, 1020. Cass. 30 juni 1989, RW 1989-90, 365. Cass. 14 september 1990, Arr. Cass. 1990-91, 48. Cass. 19 oktober 1990, Arr. Cass. 1990-91, 203. Cass. 30 november 1990, Arr. Cass. 1990-91, 358 en Pas. 1991, I, 323. Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584, Pas. 1991, I, 520 en RW 1991-92, 774. Cass. 28 november 1991, Arr. Cass. 1991-92, 282, Pas. 1992, I, 240, JLMB 1992, 290. Cass. 5 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 186. Cass. 11 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 1420 en T. Vred. 1993, 121, noot DAMBRE, M. Cass. 5 november 1992, Arr. Cass. 1991-92, 1281. Cass. 11 december 1992, Arr. Cass. 1991-92, 786. Cass. 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74. Cass. 15 juni 1993, Arr. Cass. 1995, 611. Cass. 17 juni 1993, RW 1994-95, 1435. Cass. 25 november 1993, Arr. Cass. 1993, 984, TBBR 1995, 284, noot HUBEAU, B. Cass. 24 maart 1994, Arr. Cass. 1994, 305, Pas. 1994, 304, JLMB 1994, 765 en RW 1995-96, 1451, noot VAN OEVELEN, A.
181
Cass. 14 april 1994, Arr. Cass. 1994, 374. Cass. 6 mei 1994, Arr. Cass. 1994, 223. Cass. 3 februari 1995, Arr. Cass. 1995, 130, Pas. 1995, I, 130 en RW 1995-96, 226. Cass. 17 februari 1995, RW 1994-95, 1396. Cass. 2 november 1995, Arr. Cass. 1995, 946, Pas. 1995, 977, AJT 1996-97, 69 en Huur 1996, 95, noot VAN DER PUTTEN, P. Cass. 7 december 1995, Arr. Cass. 1995, 1091, Rec. Cass. 1996, 156, T. Not. 1996, 288, T. Agr. R. 1996, 304. Cass. 29 februari 1996, Arr. Cass. 1996, 208, Pas. 1996, I, 221. Cass. 5 december 1996, RW 1998-99, 745, noot DENOO, S. Cass. 6 december 1996, Arr. Cass. 1996, 1169, Pas. 1996, I, 1241, RW 1998-99, 680 en AJT 1997-98, 102, noot PASCARIELLO, R. Cass. 6 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1088. Cass. 29 mei 1998, Bull. 1998, 658, AJT 1999-2000, 742, noot DE SMEDT, P., TBBR 2000, 95, noot MERCHIERS, Y., Baux act. 1998, 135, noot LOUVEAUX, B., Rev. not. 2000, 149, concl. PIRET, J., T. Not. 2000, 544 en Bull. 1998, 658. Cass. 22 juni 1998, Arr. Cass. 1998, 737, Pas. 1998, I, 780, TBBR 1999, 320, noot MERCHIERS, Y. en T. Vred. 2001, 332, noot KOHL, B. Cass. 4 oktober 1999, Arr. Cass. 1999, 497. Cass. 22 oktober 1999, Arr. Cass. 1999, 1318, Pas. 1999, 1373, RCJB 2001, 103, noot MOREAUMARGRÈVE, I., RW 2001-02, 1502 en TBR 2001, 552. Cass. 17 december 1999, Pas. 1999, I, 170, Arr. Cass. 1999, 1634, JLMB 2000, 84, RW 2001-02, 275, Rev. not. 2000, 146, T. Not. 2000, 547, noot BLONTROCK, F., T. Vred. 2001, 41, noot VLIES, M., TBBR 2001, 600, noot LYBAERT, D., Baux act. 2000, 84 en Huur 2001, 32. Cass. 30 maart 2001, Pas. 2001, 560. Cass. 29 november 2001, Pas. 2001, 1956 en RW 2001-02, 1429. Cass. 22 april 2002, Pas. 2002, 970 en TBBR 2004, 399. Cass. 2 mei 2002, RW 2002-03, 503 en TBBR 2003, 337. Cass. 24 oktober 2002, JT 2003, 2. Cass. 15 november 2002, Pas. 2002, 2182, Huur 2003, 68. Cass. 6 december 2002, RABG 2003, 637, RW 2003-04, 704, noot GOEGEBUER, A., JLMB 2003, 1485, noot WERY, P. en RAGB 2003, 645, noot BAECK, J. Cass. 30 januari 2003, TBBR 2004, afl. 7, 405. Cass. 13 november 2003, RW 2005-06, 1301. Cass. 21 november 2003, Pas. 2003, 1864, TBBR 2005, 295 en TBBR 2006, 39, noot WÉRY, P. Cass. 27 februari 2004, Res Jur. Imm. 2004, 189. Cass. 21 juni 2004, Larcier Cass. 2004, p. 235, nr. 1212, Pas. 2004, 1093, Arr. Cass. 2004/6-8, 1145, RABG 2005, 565, noot DAMBRE, M., Echo log. 2005, p. 30, nrs. 3-4, noot THOLOME, A., RW 2006-07, 997, Huur 2007/2, 89, Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, p. 108, nr. 19. Cass. 22 april 2005, Arr. Cass. 2005/4, 922, Pas. 2005, 919, RABG 2006, 24, noot VAN BAEVEGHEM, B., RW 2007-08, 576. Cass. 23 juni 2006, Pas. 2006, 1488. Cass. 15 september 2006, TBO 2007, 95, noot DAMBRE, M. Cass. 10 januari 2008, TBO 2008, 107 en RW 2008-09, 535, noot VAN OEVELEN, A. Cass. 14 januari 2008, Arr. Cass. 2008, 23, TBO 2008, 110, noot COPPENS, A. Gent 15 juli 1865, Pas. 1865, II, 305. Gent 7 december 1978, RW 1978-79, 2246. Antwerpen 19 februari 1980, RW 1980-81, 1475. Brussel 7 januari 1988, JLMB 1989, 909. Bergen 11 december 1991, RRD 1992, 211, noot ROLAND, B. Bergen 2 december 1996, JT 1997, 272. Luik 23 maart 2009, TBH 2009, 905. Rb. Brussel 3 november 1951, RJI 1952, 34. Rb. Brussel 10 december 1952, JT 1953, 286. Rb. Brussel 4 december 1954, JT 1955, 155. Rb. Gent 2 maart 1956, RW 1958-59, 1337. Rb. Luik 4 oktober 1962, JT 1962, 638.
182
Rb. Luik 10 september 1965, Pas. 1966, III, 78. Rb. Tongeren 21 december 1967, RW 1967-68, 1963. Rb. Antwerpen 2 oktober 1971, T.Vred. 1974, 263. Rb. Luik 29 november 1973, Pas. 1973, III, 33. Rb. Leuven 1 februari 1980, RW 1980-81, 1541. Rb. Brugge 7 september 1981, T. Not. 1983, 11. Rb. Mechelen 13 oktober 1981, RW 1982-83, 2482. Rb. Turnhout 1 maart 1984, Turnh.Rechtsl. 1983, 137. Rb. Dinant 3 februari 1988, JLMB 1991, 165. Rb. Verviers 1 februari 1989, RNB 1989, 170. Rb. Kortrijk 7 september 1990, Rev. dr. rur. 1991, 202. Rb. Antwerpen 30 oktober 1990, RW 1991-92, 1090. Rb. Hoei 3 februari 1991, T. Vred. 2000, 68, noot LALOUX, B. Rb. Hoei 3 december 1992, Rev. dr. rur. 1992, 278. Rb. Leuven 22 september 1993, TBBR 1994, 516, Pas. 1993, III, 37. Rb. Namen 20 december 1993, TBBR 1995, 85. Rb. Brussel 23 december 1993, JLMB 1994, 781, TBBR 1995, 145. Rb. Luik 31 januari 1994, T. Vred. 1994, 202, noot HUBEAU, B. Rb. Gent 18 maart 1994, T. Vred. 1994, 354. Rb. Brussel 15 juni 1994, T. Vred. 1994, 361. Rb. Gent 7 oktober 1994, T. Vred. 1996, 59. Rb. Hoei 7 december 1994, T. Agr. R. 1995. Rb. Charleroi 29 februari 1996, TBBR 1997, 326. Rb. Brugge 20 september 1996, T. Not. 1997, 48. Rb. Brussel 2 februari 1998, T. Vred. 1999, 60, noot SNAET, S. Rb. Luik 2 november 1998, T. Vred. 2000, 62, noot DOPPAGNE, S. Rb. Dendermonde 9 februari 1999, T. Huur 1998-99, 223. Rb. Leuven 24 november 1999, Huur 2000, 74. Rb. Hoei 17 mei 2000, T. Vred. 2001, 84. Rb. Gent 23 februari 2001, TGR 2001, 267. Rb. Ieper 20 februari 2002, TWVR 2002, 17. Rb. Luik 27 juni 2003, T. Vred. 2005, 128, Echos log. 2006, 19, Chron. not. Liège 03/2007, vol. 45, 105. Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577. Rb. Brussel 16 december 2003, Huur 2004, 55. Rb. Brugge 22 oktober 2004, TGR 2006, 270, noot VAN HOVE, B. Rb. Leuven 27 oktober 2004, RABG 2005, 612. Rb. Luik 15 juni 2005, JLMB 2006, 379. Rb. Antwerpen 6 maart 2006, RW 2008-09, 877. Rb. Luik 15 maart 2006, JLMB 2007, 995. Rb. Brussel 7 april 2006, T. Vred. 2007, 196. Rb. Luik 4 mei 2006, Rev. dr. rur. 2006, 172. Arbrb. Antwerpen 15 mei 1997, Soc. Kron. 1998, 451. Kh. Tongeren 17 november 2006, TBO 2007, 112-114. Kh. Brussel 29 juni 2007, RABG 2008/10, 623. Kh. Oudenaarde 18 mei 2010, aangehaald door COTTENIE, D., Huur: 73 recente elementaire vonnissen en arresten (2009, 2010, 2011): algemeen huurrecht, handelshuur, makelaar, pacht, sociale woninghuur, woninghuur/ een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie, Gent, Elementaire rechtspraak vzw, 2011, 84-89. Vred. Antwerpen 6 december 1951, T. Vred. 1954,182. Vred. Luik 3 januari 1952, JL 1951-52, 166. Vred. Luik 18 januari 1956, JL 1956-57, 142. Vred. Grivegnée 4 november 1959, JL 1960, 1244. Vred. Brussel 27 juni 1960, T.Vred. 1962, 293. Vred. Brussel 1 februari 1963, JT 1963, 230. Vred. Namen 26 februari 1971, JL 1970-71, 215. Vred. Andenne 15 juni 1972, J.Liège 1972-73, 39. Vred. Brugge 16 juni 1972, T. Vred. 1976, 79.
183
Vred. Sint-Truiden 12 december 1972, T.Not. 1973, 15. Vred. Nijvel 24 september 1975, T. Vred. 1978, 131. Vred. Gent 15 juni 1976, Res. Jur. Imm 1977, 27. Vred. Waremme 12 december 1976, T. Vred. 1976, 303. Vred. Turnhout 21 januari 1978, RW 1978-79, 732, noot SUETENS-BOURGEOIS, G. Vred. Nijvel 19 april 1978, Res Jur.Imm. 1981, 23. Vred. Namen 18 maart 1980, RRD 1980, 232. Vred. Brugge 17 april 1981, RW 1982-83, 376. Vred. Brasschaat 22 november 1984, T.Vred. 1996, 74. Vred. Antwerpen 1 maart 1985, TBBR 1987, 55. Vred. Genk 19 maart 1985, T. Vred. 1988, 45. Vred. Sint-Niklaas 17 juni 1985, RW 1986-87, 983, noot HUBEAU, B. Vred. Hamoir 21 mei 1987, T. Vred. 1988, 56. Vred. Ukkel 22 augustus 1988, JT 1989, 184. Vred. Antwerpen 29 januari 1990, RW 1989-90, 1266. Vred. Louveigné 13 februari 1990, Jur.Liège 1991, 1625. Vred. Antwerpen 8 mei 1990, RW 1990-91, 619. Vred. Roeselare 4 december 1990, T. Vred. 1991, 177. Vred. Gent 4 maart 1991, RW 1994-95, 237. Vred. Sint-Gillis 28 maart 1991, JT 1991, 343. Vred. Ninove 9 juli 1991, RW 1994-95, 97. Vred. Nijvel 9 september 1991, JLMB 1992, 89, noot GILLES, C. Vred. Torhout 29 oktober 1991, RW 1992-93, 786. Vred. Paliseul 13 november 1991, JLMB 1993, 1159. Vred. Kortrijk 31 maart 1992, T. Vred. 1994, 296. Vred. Sint-Gillis 14 mei 1992, T. Vred. 1993, 155. Vred. Kortrijk 23 juni 1992, T. Vred. 1992, 324. Vred. Tielt 1 juli 1992, T. Not. 1993, 115. Vred. Marchienne-au-Pont 24 juli 1992, JJP 1993, 55. Vred. Marche-en-Famenne 28 juli 1992, T. Vred. 1992, 325. Vred. Schaarbeek 1 september 1992, Rev. Not. B. 1993, 419. Vred. Torhout 22 september 1992, RW 1993-94, 409. Vred. Sint-Gillis 5 november 1992, T. Vred. 1992, 328, T. Not. 1993, 320 noot JANSEN, L. Vred. Sint-Niklaas 16 november 1992, T. Vred. 1993, 158, RW 1993-94, 442. Vred. Etterbeek 16 december 1992, JLMB 1993, 598, noot VANDERMERSCH, M. en DE RIDDER, T. Vred. La Louvière 3 maart 1993, T. Vred. 1993, 189. Vred. Roeselare 30 maart 1993, T. Vred. 1994, 323, noot HUBEAU, B. Vred. Sint-Jans-Molenbeek 8 juni 1993, T. Vred. 1996, 330. Vred. Westerlo 18 juni 1993, Turnh. Rechtsl. 1993, 95. Vred. Namen 10 augustus 1993, T. Vred. 1993, 370, noot HUBEAU, B. Vred. Charleroi 21 oktober 1993, JLMB 1995, 409. Vred. Gent 8 november 1993, T. Vred. 1994, 351. Vred. Messancy 12 januari 1994, T. Vred. 1996, 63, noot MATHEEUSSEN, E. Vred. Sint-Gillis 13 januari 1994, T. Vred. 1996, 70. Vred. Lokeren 18 februari 1994, T.Not. 1996, 28. Vred. Antwerpen 16 maart 1994, AJT 1994-95, 10. Vred. Gent 18 maart 1994, T. Vred. 1994, 355. Vred. Zomergem 15 april 1994, T. Vred. 1994, 569. Vred. Brugge 24 mei 1994, TVBR 1994, 100. Vred. Herstal 25 juli 1994, T. Vred. 1997, 127, afkeurende noot BAURAIN, P. Vred. Jumet 26 september 1994, JT 1995, 285. Vred. Turnhout 14 oktober 1994, Turnh. Rechtsl., 1995-96, 14. Vred. Gent 28 oktober 1994, T. Vred. 1995, 165. Vred. Brasschaat 22 november 1994, T. Vred. 1996, 74. Vred. Sint-Niklaas 23 januari 1995, RW 1996-97, 964. Vred. Gent 3 februari 1995, AJT 1996-97, 51, noot DE SMET, P. Vred. Zelzate 16 februari 1995, AJT 1994-95, 368. Vred. Wolvertem 30 maart 1995, RW 1996-97, 472, noot VAN RANSBEEK, R. Vred. Gent 5 mei 1995, RW 1996-97, 1342.
184
Vred. Jumet 15 juni 1995, JLMB 1995, 1668. Vred. Grâce-Hollogne, 23 juni 1995, T. Vred. 1996, 343. Vred. Torhout 3 oktober 1995, Huur 1998-99, 41. Vred. Wolvertem 5 oktober 1995, T. Vred. 1997, 315. Vred. Luik 27 oktober 1995, JLMB 1995, 1145. Vred. Gent 20 november 1995, Huurrecht 1996, 49. Vred. Gent 15 december 1995, TGR 1996, 76, noot DE SMEDT, P. Vred. Oostende 11 januari 1996, Huur 1997-98, 219, noot DE SMEDT, P. Vred. Roeselare 1 maart 1996, RW 1997-98, 1054. Vred. Sint-Niklaas 22 april 1996, RW 1996-97, 1303. Vred. Gent 21 juni 1996, Huur 1997-98, 33, noot DE SMEDT, P. Vred. Sint-Niklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, 960. Vred. Gent 20 juni 1997, TOGOR 1999, 97, noot DAMBRE, M. Vred. Sint-Genesius-Rode 27 oktober 1997, T. Vred. 1998, 373. Vred. Sint-Genesius-Rode 26 januari 1998, T. Vred. 1999, 65, noot DEGROOTE, E. Vred. Gent 6 maart 1998, TGR 1998, 130. Vred. Sint-Jans-Molenbeek 31 maart 1998, Act.jur.baux 1998, 75. Vred. Brussel 30 oktober 1998, T.Vred. 2000, 59. Vred. Sint-Truiden 3 november 1998, AJT 1998-99, 1070, noot DE SMEDT, P. Vred. Doornik 20 april 1999, Act. jur. Baux 2000, 10. Vred. Gent 10 mei 1999, AJT 1999-2000, 265, Huur 1998-1999, 212; Vred. Doornik 1 juni 1999, Act. jur. baux. 1999, 152. Vred. Westerlo 18 juni 1999, Huur 2002, 52. Vred. Westerlo 7 juli 1999, Huur 2001, 98. Vred. Westerlo 10 september 1999, AJT 2000-01, 349 en RW 2002-03, 1395. Vred. Sint-Kwintens-Lennik 13 september 1999, Huur 1998-1999, 210. Vred. Namen 7 december 1999, Echos log. 2000, 88, noot THOLOMÉ, L. Vred. Gent 23 december 1999, TGR 2000, 11. Vred. Gent 20 januari 2000, TGR 2001, 274. Vred. Messancy 2 februari 2000, Act. jur. baux 2000, 73. Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104. Vred. Gent 9 oktober 2000, T. Huur 2002, 60. Vred. Turnhout 19 december 2000, JLMB 2001, 1279. Vred. Charleroi 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270. Vred. Wolvertem 22 maart 2001, RW 2001-02, 1401. Vred. Sint-Kwintens-Lennik 23 maart 2001, Huur 2001, 148. Vred. Gent 17 juli 2001, RW 2002-03, 596. Vred. Gent 27 september 2001, TGR 2002, 5. Vred. Waremme 8 november 2001, JLMB 2002, 1801. Vred. Doornik 14 november 2001, JLMB 2002, 1803. Vred. Moeskroen-Komen-Waasten 18 maart 2002, Rev. not. b. 2002, 361. Vred. Torhout 19 maart 2002, T. Vred. 2005, 107. Vred. Lennik 10 juni 2002, Huur 2003, 61. Vred. Grâce-Hollogne 28 januari 2003, JLMB, 2003, 1637. Vred. Gent 18 februari 2003, TGR 2003, 11. Vred. Torhout 8 april 2003, RW 2004-05, 1434. Vred. Ieper 24 april 2003, Rev. dr. rur 2003, 73. Vred. Torhout 2 december 2003, T. Vred. 2006, 235. Vred. Halle 24 november 2004, Huur 2005, 142. Vred. Antwerpen 24 februari 2005, RW 2006-07, 456. Vred. Elsene 5 april 2005, Huur 2005, 217. Vred. Fontaine-l’Evêque 8 augustus 2005, T. Vred. 2006, 270. Vred. Brugge 29 september 2005, Huur 2008, 79. Vred. Verviers 18 oktober 2005, Echos log. 2006, 21. Vred. Luik 30 juni 2006, JLMB 2007, 998.
185
Frankrijk Cass. 27 janvier 1993, RJDA 1993, 207. Cass. 18 janvier 1995, Bull. civ. 1995, III, 16, Loyers et copr. 1995, 204.
TI Melun 28 novembre 1995, Rev. loyers 1996, 74. CA Aix-en-Provence 4 mars 1993, Loyers et copr. 1993, 375, Rev. loyers 1993, 321 et D. 1996, 366. CA Paris 5 juillet 1995, Loyers et copr. 1995, 454. CA Paris 16 janvier 1997, Loyers et copr. 1997, 103. CA Bordeaux 26 juin 1997, Loyers et copr. 1998, 5. CA Paris 3 décembre 2002, AJDI 2003, 122.
Rechtsleer
België BAECK, J., “Gevolgen tussen partijen (met inbegrip van de aanvullende en de beperkende werking van de goede trouw)” in DIRIX, E. en VAN OEVELEN, A. (eds.), Commentaar bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2004, losbl.
BENOIT, G., CHAMPION, B. en DURANT, I., Les baux à louer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 256 p.
BEYAERT, S., “Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur” in X, Het onroerend goed in verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 145-207.
BOSSUYT, A., “Algemene rechtsbeginselen”, Jaarverslag Hof van Cassatie 2002-2003, 115-116. BURSSENS, F., “De registratie van huurcontracten na de Programmawet van 27 december 2006”, TBO 2007, nr. 1, 18.
BYTTEBIER, J. en VERBEKE, A., “Knelpunten handelshuur” in VERBEKE, A., Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 95-118.
CORNELIS, L., “De duur van het contract met opeenvolgende prestaties” in X., Het contract met opeenvolgende prestaties, Brussel, Vlaams Pleitgenootschap/Jeune Barreau, 1991, 39-97.
CORNELIS, L., Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 997 p.
CRUQUENAIRE, A., “La sanction du défaut d’enregistrement du bail de résidence principale” (noot onder GwH 9 juli 2009), TBBR 2009, 488-491.
DAMBRE, M., “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y. (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 106-127.
DAMBRE, M., “Artikel 11 – Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in DIRIX, E., VAN GELDER, A. en VAN OEVELEN, A., Bijzondere Overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, losbl., 1992, 22 p.
186
DAMBRE, M., “De formele vermeldingen van de voorwaarden voor de mogelijkheid tot opzegging door de verhuurder inzake handelshuur” (noot onder Cass. 11 december 1992), T. Vred. 1993, 123-124.
DAMBRE, M., “De duur en de beëindiging van de huurovereenkomst” in HUBEAU, B. (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 32-82.
DAMBRE, M., “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” in HUBEAU, B. (ed.), De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer, 1995, 92-115.
DAMBRE, M., HUBEAU, B. en NYCKEES, J., De woninghuurwet, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen België, 1995, 194 p.
DAMBRE, M. en HUBEAU, B., Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, 563 p. DAMBRE, M., “De duur en de beëindiging in onderling akkoord of door opzegging van de handelshuur” in JADOUL, P. en VLIES, M. (eds.), 50 jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002, 31-55. DAMBRE, M., HUBEAU, B. en STIJNS, S. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 707 p.
DAMBRE, M., “De gevolgen van de tegenopzegging van de huurder inzake woninghuur op de verbintenissen van de verhuurder na een opzegging voor eigen gebruik” (noot onder Cass. 15 september 2006), TBO 2007, 9599.
DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen, proefschrift Universiteit Gent, 2007-08, 530 p.
DAMBRE, M., “Niet-registratie van een woninghuurcontract van korte duur” (noot onder GwH 9 juli 2009), NjW 2008, 721-723.
DAMBRE, M., “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur”, Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 2009, afl. 7, 378-380.
DAMBRE, M., “Requiem voor de cassatierechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder” (noot onder GwH 26 november 2009), NjW 2009, 899-990.
DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDENBERGHE, J. en VANDROMME, T. (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 503 p.
DECANNIERE, S., GOETHALS, K. en HENDRIKX, J. (eds.), Het huurboek (aangepast aan de wet van 13 april 1997 met inbegrip van de Vlaamse wooncode), Berchem, EPO, 1998, 391 p.
DEGREVE, K., FORRIER, A. en HUBEAU, B. (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 681 p. DE KEERSMAEKER, T. en VAN PUTTEN, W., Praktijkgids Huur, Mechelen, Kluwer, 2006, losbl. DELAHAYE, T., Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, 303 p.
DEMUYNCK, I., “De nieuwe wet op de strafbedingen: het matigingsrecht gelegaliseerd”, RW 1999-2000, 104106.
DENOISEUX, Y., “Evolution de la jurisprudence dans la pratique du renouvellement du bail commercial” in JADOUL, P. en VLIES, M. (eds.), 50 jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002, 159195.
DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3e éd., 1108 p.
187
DE SMEDT, P., “Opzegging wegens het uitvoeren van werken aan appartementen in eenzelfde gebouw: laattijdige aanvang van de werken, aard van de werken die de kostprijs bepalen en de bij de opzegging te verstrekken documenten… of een hand vol vliegen” (noot onder Vred. Oostende 11 januari 1996), Huur 199798, 223-225.
DEVREUX, A., “Durée du bail – Extinction du bail” in JADOUL, P. (ed.), Le bail commercial, Brussel, Kluwer, 2003, 49-85.
DE WIT, R., “Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding” in LYBAERT, D., DE WIT, R., MOEYKENS, F., DAEMS, V., MICHIELSENS, A., DE PALMENAER, G., DE SMET, H. en CLEMENT, F., Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997, 35-71.
DOUTRELUINGNE, M., “Le champ d’application de la loi sur le bail à ferme” in BENOIT, G., GOTZEN, R. en ROMMEL, G. (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 1-21. D’UDEKEM D’ACOZ, H., SNICK, I. en SNICK, M., De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2004, 829 p.
EECKLOO, R. en GOTZEN, R., Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische boerenbond, 1990, 514 p.
ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2008, 421 p. GREGOIRE, M., “Baux concernant le logement principal et liberté des conventions. Baux à vie” in FONTAINE, M. en JADOUL, P. (eds.), La nouvelle réglementation des baux à louer, Louvain-LaNeuve/Brussel, Academia/Bruylant, 1991, 217-230.
GREGOIRE, E. en VANDERMEULEN, F., “L’exploitation personelle” in BENOIT, G., GOTZEN, R. en ROMMEL, G. (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 103-128. HERBOTS, J., “L’exception d’inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail” (noot onder Cass. 6 maart 1986), RCJB 1990, 585-586.
HERBOTS, J., “Algemeenheden. De levering in goede staat” in HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y. (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 21-35.
HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y. (mmv DAMBRE, M. en DEGROOTE, E.), Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 317 p.
HERBOTS, J., “De nieuwe wet op schadebedingen: het zogenaamde strafbeding”, in STIJNS, S. en VANDENBERGHE, H., Verbintenissenrecht, Themis, School voor postacademische juridische vorming, 20002001, 114 p.
HERBOTS, J. en MEULEMANS, D., “Huur” in Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2011, afl. 230, 1-60.
HERVE, L., “De quelques difficultés suscitées par l’application des dispositions de droit transitoire de la loi du 20 février 1991 en ce qui concerne le bail de la résidence principale”, T. Vred. 1994, 269-282.
HOECKX, N. en VEBEKE, A. (eds.), Knelpunten pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 117 p. HUBEAU, B. en RAUWS, W., “De toepassing van de leer van het rechtsmisbruik in het huurrecht”, TBBR 1987, 113-129 en TBBR 1988, 31-53.
HUBEAU, B., Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet 1991-1993, Gent, Mys en Breesch, 1994, 60 p.
188
HUBEAU, B., “Het recht op behoorlijke huisvesting (art. 23 Grondwet) en het privaat huurrecht” (noot onder Vred. Elsene 6 maart 1995), TBBR 1996, 296-297.
JANSSEN, D., “Les péripéties du renouvellement” in BENOIT, G., DELFORGE, C., JADOUL, P., ROMMEL, G. en VLIES, M. (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 327-414. JANSSEN, D., “Les indemnités d’éviction” in BENOIT, G., DELFORGE, C., JADOUL, P., ROMMEL, G. en VLIES, M. (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 485-532. KEITA, M., “La résiliation triennale du bail commercial”, LPA 2000, 2-6. KERSTENS, G. en GABRIELS, A., “Stapsgewijze analyse van een woninghuurcontract” in Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010, afl. 222, 19-117.
KRUITHOF, R., MOONS, H. en PAULUS, C., “Overzicht van rechtspraak (1965-1973). Verbintenissen”, TPR 1975, 440-453.
LA HAYE, M. en VANKERCKHOVE, J., Les baux commerciaux in Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 1984, 345 p.
LANCKSWEERDT, E., “Artikel 3. Duur van de huurovereenkomst” in DIRIX, E., VAN GELDER, A. en VAN OEVELEN, A. (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, losbl., 1992, 1-44.
LETIER, J.-M., “Champ d’application” in JADOUL, P. (ed.), Le bail commercial, Brussel, Kluwer, 2003, 3-41. LETIER, J.-M., “Le champ d’application de la loi” in BENOIT, G., DELFORGE, C., JADOUL, P., ROMMEL, G. en VLIES, M. (eds.), Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, 13-50. LIEVENS, F. en LYBAERT, D., “Duur en beëindiging van de huur” in DE WIT, R. (ed.), De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 1997, 37-56.
LOUVEAUX, B., Le droit du bail. Régime général, Brussel, De Boeck, 1993, 523 p. LOUVEAUX, B., Le droit de bail de résidence principale, Brussel, De Boeck, 1995, 480 p. LOUVEAUX, B., Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier, 2011, 1288 p. LYBAERT, D., “Het toepassingsgebied van de Handelshuurwet” in LYBAERT, D., DE WIT, R., MOEYKENS, F., DAEMS, V., MICHIELSENS, A., DE PALMENAER, G., DE SMET, H. en CLEMENT, F., Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997, 3-21. MAEYENS, L., “Artikel 3, derde lid van de wet van 30 april 1951 op de handelshuizen” (noot onder Cass. 14 januari 1965), RW 1965-66, 977-980.
MERCHIERS, Y., “Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit… et leur durée” (noot onder Cass. 7 mei 1981), RCJB 1983, p. 533-536.
MERCHIERS, Y., “Wilsautonomie en dwingend recht met betrekking tot de duur van de handelshuur en pacht” in X., Liber Amicorum Willy Calewaert, Antwerpen, Kluwer, 1984, 38-69.
MERCHIERS, Y., “Duur. Opzegging. Beëindiging. Huurverlenging” in HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y. (eds.), Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 53-106.
MERCHIERS, Y., “Résiliation et fin de bail. Prorogation et renouvellement” in BENOIT, G., MERCHIERS, Y. en VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (eds.), Baux à louer (Bail de résidence principale et droit commun), Brussel, La Charte, 1991, 81-108.
189
MERCHIERS, Y., Les Baux. Le Bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 394 p. MERCHIERS, Y., Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 1998, 238 p. MERCHIERS, Y., “Woninghuur – Toedracht van de tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder” (noot onder Cass. 22 juni 1998), TBBR 1999, 322-325.
MERCHIERS, Y. (mmv DAMBRE, M.), Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 302 p. MEULEMANS, D., De nieuwe Woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar (met model) bij de wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblio, 1991, 189 p.
MEULEMANS, D. en LUST, S., “De minnelijke huurhernieuwing tijdens een handelshuur van onbepaalde duur” (noot onder Cass. 6 mei 1994), R. Cass. 1995, 64-71.
MEULEMANS, D., “Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften.”, Tijdschrift Huurrecht 2007, 109-132.
MOSSELMANS, S., “Het dwingend karakter van art. 14 eerste lid van de handelshuurwet”, TBO 2003, 163170.
PAPLEUX, P., “La durée du bail à ferme” in BENOIT, G., GOTZEN, R. en ROMMEL, G. (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 55-68.
PAPLEUX, P., “La fin du bail à ferme” in BENOIT, G., GOTZEN, R. en ROMMEL, G. (eds.), Le bail à ferme, Brussel, La Charte, 2009, 69-102.
PASCARIELLO, R., “De verbrekingsvergoeding als tegenprestatie voor het eenzijdig beëindigingsrecht van de schuldenaar”, AJT 1997-98, 101-105.
PAUWELS, A., Handelshuur in APR, Brussel, Larcier, 1971, 263 p. RENS, J.L., “De huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder”, T. Not. 1991, 244-247. ROMMEL, G., “Le bail de la résidence principale”, T. Vred. 1992, 261-320. SAMOY, I., “De geoorloofdheid van schadebedingen na de wet van 23 november 1998: de figurantenrol van de werkelijk geleden schade en van de nietigheidssanctie”, R. Cass. 2001, 342-355.
SCHELHAAS, H., “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003), TBBR 2005, 102109.
SIMONT, L., DE GAVRE, J. en FORIERS, P.-A., “Les contrats spéciaux. Examen de jurisprudence (19761980)”, RCJB 1985, 105-179.
STASSIJNS, E., Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België en Story-Scientia, 1997, 685 p.
STERCKX, L., “La loi du 13 avril 1997 sur les baux de résidence principale”, Rev.not.b. 1997, 405-410. STIJNS, S., De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 1994, 706 p.
STIJNS, S., “De buitengerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie in wederkerige overeenkomsten: door het Hof van Cassatie erkend, doch tegelijk miskend”, TBBR 2003, 258-272.
STIJNS, S., Verbintenissenrecht, boek I, Brugge, die Keure, 2005, 268 p.
190
STIJNS, S., “De uitstelbevoegdheid van de rechter bij de ontbinding van het huurcontract” (noot onder Vred. Fontaine-l’Evêque 21 augustus 2003), T. Vred. 2006, 298-310.
STIJNS, S. en VANDERSCHOT, K. (eds.), Contractuele clausules rond de (niet-) uitvoering en de beëindiging van contracten, Antwerpen, Intersentia, 2006, 333 p.
TRAEST, G., “De plaatsbeschrijving en de verlenging in de nieuwe Huurwet”, RW 1983-84, 2211-2215. VAN BAEVEGHEM, B., “Struikelen over een ontijdige opzegging. Enkele wolfijzers en schietgeweren van de Woninghuurwet”, RABG 2006, afl. 1, 30-37.
VANBELLE, J., “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, 104-106. VANDERMERSCH, M. en DE RIDDER, T., “Modification du motif invoqué dans un congé locatif et production des documents justificatifs” (noot onder Vred. Etterbeek 16 december 1992), JLMB 1993, 600-601.
VAN GERVEN, W. en COVEMAEKER, S., Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 719 p. VANHOVE, K., “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de advocaat” in TILLEMAN, B., VANHOVE, K. en VERBEKE, A. (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2002, 97-135. VANHOVE, K., “Kroniek van het handelshuurrecht (2000-2005)”, RW 2005-06, 1561-1582. VANHOVE, K., Handelshuur: rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, proefschrift Katholieke Universiteit Leuven, 2008-2009, 494 p.
VANKERCKHOVE, J. en ROMMEL, G., “Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à louer”, JT 1991, 321-339.
VANKERCKHOVE, J. en VLIES, M., “Chronique de jurisprudence. Baux à louer. Baux de résidence principale. Baux commerciaux (1988-1992)”, JT 1993, 765-778 en 789-804.
VANKERCKHOVE, J. en VLIES, M., “Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 593-608.
VANKERCKHOVE, J., COECKELBERGHS, P., DEVREUX, A., LETIER, J.-M., LOUVEAUX, B., VANDEPUTTE, B. en VLIES, M., Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, 858 p.
VAN OEVELEN, A., “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, RW 1990-91, 1459-1489. VAN OEVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu Uitgevers, 1991, 85 p. VAN OEVELEN, A., “Het toepassingsgebied van het verbod van een uitdrukkelijk ontbindend beding in huurovereenkomsten” (noot onder Cass. 24 maart 1994), RW 1995-96, 1452.
VAN OEVELEN, A., “Wijzigingen in het huurrecht (wet van 13 april 1997)”, RW 1997-98, 729-748. VAN OEVELEN, A., “Opzegging door de huurder van een handelshuur die van onbepaalde duur is geworden” (noot onder Rb. Dendermonde 15 juni 2001), RW 2001-02, 536-538.
VAN OEVELEN, A., “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, 1521-1536. VAN OEVELEN, A., “Wijzigingen in het (woning)huurrecht”, RW 2007-08, 298-306. VAN OEVELEN, A., “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, CBR-Jaarboek 2006-2007, AntwerpenOxford, Intersentia, 2007, 571 p.
191
VAN OMMESLAGHE, P., “Examen de jurisprudence (1968-1973), Les obligations”, RCJB 1975, 423-538 en 597-736.
VAN OMMESLAGHE, P., “Examen de jurisprudence (1974-1982), Les obligations”, RCJB 1988, 33-199. VAN QUICKENBORNE, M., Voorwaardelijke verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 184 p. VAN RAEMDONCK, K., “Einde van de omzeiling van het verbod op strafbedingen via de vergoeding voor de uitoefening van een contractueel eenzijdig verbrekingsrecht bij overeenkomsten met opeenvolgende prestaties?”, RW 1996-97, 987-989.
VAN RAEMDONCK, K., “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Vred. Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 307-310.
VAN RANSBEECK, R., “De opzegging”, RW 1995-96, 345-361. VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 118 p. VERHEYDEN-JEANMART, N., “La loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à louer. Champ d’application et durée du bail” in FONTAINE, M. en JADOUL, P. (eds.), La nouvelle réglementation des baux à louer, Louvain-La-Neuve/Brussel, Academia/Bruylant, 1991, 4377.
VLIES, M., “Baux de résidence principale et bail à vie” (noot onder Vred. Moeskroen 16 maart 1993), T. Vred. 1993, 304-307.
VLIES, M., “Aperçu de la jurisprudence récente relative aux baux de résidence principale”, T. Vred. 1996, 1-56. VLIES, M., “Les baux de neuf ans ou plus – Les facultés de résiliation anticipée. Questions propres à chaque type de congé” in BENOIT, G., JADOUL, P. en VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (eds.), Le bail de résidence principale, 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, 115-165.
WYLLEMAN, B., “Nieuwe wetgeving inzake strafbedingen en moratoire interest”, AJT 1998-99, 703-705.
Frankrijk AUBERT, J.L. en BIHR, P., La location d’habitation, Paris, Sirey, 1994, 279 p. DES LYONS, H. en ROUQUET, Y., Baux d’habitation, Paris, Delmas, 2005, 416 p.
LAFOND, J. en LAFOND, F., Les baux d’habitation, Paris, LexisNexis, 2005, 709 p.
Nederland DOZY, R.A. en HUYDECOPER, J.L.R.A. (eds.), Huurrecht tekst en commentaar, Deventer, Kluwer, 2010, 364 p.
EMERENCIA, G., “Einde huurovereenkomst” in VAN BREEVOORT, J. en VAN DER SANDEN, P. (eds.), Huurrecht woonruimte, Den Haag, Sdu Uitgevers, 2007, 185-208.
RAES, W., “Huurovereenkomst woonruimte” in VAN BREEVOORT, J. en VAN DER SANDEN, P. (eds.), Huurrecht woonruimte, Den Haag, Sdu Uitgevers, 2007, 53-62.
192
193
194
