8.
Burenrecht
8 Inleiding
Nadat u uw pand heeft aangekocht en de overdracht bij de notaris en het Kadaster is geregeld, bent u eigenaar van uw woonhuis of bedrijfspand. Als eigenaar moet u ongestoord van uw aankoop kunnen genieten, zonder daarbij door anderen in uw vrijheid te worden beperkt. Over het algemeen is dat ook wel het geval. Maar uiteraard zult u wél rekening moeten houden met uw buren, op dezelfde wijze als uw buren rekening met u moeten houden. In de wet zijn een aantal regels opgenomen die de onderlinge verhouding tussen buren van aangrenzende percelen moet regelen. Deze wettelijke regels tezamen worden daarom heel toepasselijk ook wel het ‘burenrecht’ genoemd. Sommige van deze regels zijn heel concreet. Zo is in de wet exact opgenomen hoever een boom van het perceel van de buurman mag staan. Andere bepalingen daarentegen zijn heel algemeen. De wet zegt bijvoorbeeld dat de buurman geen hinder van u mag ondervinden. Maar dat is natuurlijk een vrij vaag begrip. En zo wordt er ook gezegd dat buren zich tegenover elkaar naar redelijkheid en billijkheid moeten gedragen. Maar wat daarmee in de praktijk wordt bedoeld, daar kunnen we slechts naar gissen. In veel gevallen moeten we dan ook kijken naar uitspraken van rechters, om te weten waaraan we ons hebben te houden als we met de buren te maken krijgen. Dat de verhouding tussen buren soms behoorlijk gespannen kan zijn en aanleiding kan geven tot hoog oplopende irritaties, zal u waarschijnlijk wel duidelijk zijn. Niet zelden worden deze conflicten voor de rechter uitgevochten waarbij de kosten soms niet meer in verhouding staan tot het voordeel dat partijen uiteindelijk van zo’n procedure hebben.
8.1.1.
Burenrecht geldt ook voor huurders
Het burenrecht is in de eerste plaats van toepassing op de eigenaren van aan grenzende percelen. Zo zijn deze bepalingen ook in de wet geformuleerd. Over huurders wordt daarbij niet gesproken. Betekent dit dan dat huurders van een woonruimte of bedrijfspand zich daar niet aan hoeven te storen? Nee, gelukkig niet. De Hoge Raad (de hoogste rechter in Nederland) heeft namelijk bepaald dat de regels van het huurrecht óók op huurders van toepassing kunnen zijn.
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
213
Burenrecht
8.1.
De bedoeling van het huurrecht is tenslotte het voorkomen van hinder en over
8
last. Dat is voor de huurders van een onroerende zaak niet anders dan voor de eigenaren. Maar als er een geschil is met de buurman, zal de huurder wél op een of andere wijze de eigenaar (de verhuurder) daarbij moeten betrekken. Want het is natuurlijk mogelijk dat de huurder in de procedure met de buurman een
Burenrecht
ander belang op het oog heeft dan de eigenaar. Zo kan de huurder graag willen dat enkele hoge bomen achteraan in de tuin worden gekapt, terwijl de eigenaar ze liever laat staan. Daarom zegt de rechter dat zowel de huurder als de eigenaar eerst samen een standpunt moeten innemen. Als dat het geval is kan de huurder een procedure starten tegen de buurman.
8.1.2.
Burenrecht is regelend recht
Huurders zullen dus de wettelijke bepalingen van het huurrecht in de gaten moeten houden die in de wet zijn opgenomen voor eigenaren van aangrenzende percelen. Welke wettelijke bepalingen dat zijn, zullen we in de volgende paragrafen be kijken. Overigens moet u daarbij wél bedenken dat het burenrecht zoals dat heet ‘regelend recht’ is. Tip. Als buren het onderling daarover eens zijn, mogen ze daarvan dus afwijken. Dat is natuurlijk ook wel logisch. Want als het voor de buren juist beter uitkomt om een andere regeling te treffen, heeft niemand er belang bij dat de wettelijke regels precies worden nageleefd. Uiteraard zullen ze dat wel zó moeten doen dat anderen daar geen last van hebben. Want anders is er juridisch gezien sprake van hinder.
8.2.
Hinder
In de wet is een bepaling opgenomen die inhoudt dat uw buurman geen hinder van u mag ondervinden. Deze bepaling is letterlijk als volgt gedefinieerd: “De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.” Wanneer er nu wél of juist niet sprake is van hinder, is in het algemeen moeilijk aan te geven. Hinder als zodanig is een vrij breed begrip. Om erachter te komen wat ermee wordt bedoeld, moeten we vooral naar uitspraken van rechters kijken. Daaruit blijkt dat de wijze waarop hinder voor aangrenzende buren kan worden veroorzaakt, zich uitstrekt over een breed scala van mogelijkheden.
214
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
8.2.1. Enkele voorbeelden
8
Overwaaiend onkruidzaad Een voorbeeld van overlast door hinder is een geval waar de rechter zich moest uitspreken over mogelijke hinder door overwaaiend onkruidzaad. Het betrof twee Bij een ongunstige windstand waaide er onkruidzaad van het ene perceel naar het andere. De eigenaar van het laatste perceel moest kosten maken om het onkruid handmatig te verwijderen. Hij vorderde daarvoor schadevergoeding van de buurman. In dit geval besliste de rechter dat er gezien de aard, de ernst en de duur van de overlast in verhouding tot de toegebrachte schade, geen sprake was van hinder. De eis van de benadeelde buurman werd afgewezen.
Trompetspelende Patrick Of wat te denken van de trompetspelende Patrick? IJverig als hij is, zit hij vele uren te oefenen, hetgeen tot gevolg heeft dat de buren naar de rechter stappen. Deze bepaalt dat Patrick wél trompet mag spelen, echter onder de voorwaarde dat hij zo veel mogelijk de nachtrust van de buurt respecteert. Tevens dient hij maatregelen te nemen om de overlast zo veel mogelijk tegen te gaan. Daarmee wordt bedoeld dat hij in ieder geval zijn ramen en deuren moet sluiten als hij bezig is met trompetspelen.
Blaffende honden Ook komt het regelmatig voor dat mensen hinder ondervinden van blaffende honden.Zo het geval van een bewoner van een oud (gehorig) rijtjeshuis die niet minder dan 11 honden in en rond het huis liet lopen. De buren hadden al enkele malen geklaagd over de herrie van de blaffende honden en over stankoverlast in de achtertuin. Ook de gemeente had de hondeneigenaar al laten weten niet akkoord te gaan met deze situatie. Maar verder deed de gemeente niets. Toen de rechter werd ingeschakeld, stelde hij voorop dat het min of meer on vermijdelijk is dat buren nu en dan van elkaar enige hinder ondervinden, zéker in een kleine, wat oudere en gehorige rijtjeswoning. Het is niet onrechtmatig om enkele honden te houden, zelfs als die voor de buren enige overlast veroorzaken. Maar, zo oordeelde de rechter, deze kleinere rijtjeswoningen zijn niet geschikt om 11 honden te houden. De hondenbezitter moest daarom van de rechter binnen een tijdsbestek van 10 maanden het aantal honden dat hij in huis had terug brengen tot 4.
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
215
Burenrecht
boomkwekers die op percelen naast elkaar ieder hun eigen kwekerij hadden.
De kraaiende hanen
8
Ten slotte nog het geval van de kraaiende hanen. Een boer in de Achterhoek houdt voor zijn lol wat krielkippen en hanen. De buurman ondervindt ernstige over last van het hanengekraai. Hij wordt er zelfs ziek van en belandt daardoor in de WAO. De buurman eist bij de rechter dat de hanen worden ‘opgedoekt’. Om zijn
Burenrecht
eis kracht bij te zetten, heeft hij een deskundig adviesbureau onderzoek laten doen naar de geluidsoverlast. De conclusie van dat onderzoek luidt dat de kans op overlast door het gekraai van de hanen bijzonder groot is. Voor het geval dat u het nog niet mocht weten, het deskundig onderzoek bracht aan het licht dat ‘het geluid van de kraaiende hanen wordt gekenmerkt door een tonaal en impulsvormig karakter met sterk wisselende intervallen’. De rechter daarentegen oordeelde dat er mogelijk sprake kan zijn van hinder, maar dat daarmee niet meteen is gezegd dat die hinder ook onrechtmatig is. Dat hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij kan een rol spelen of er voldoende pogingen worden gedaan om de overlast voor de buurt te voorkomen of in ieder geval te verminderen.
8.2.2.
Burenrecht ook van belang bij bouwvergunning
Bij afgifte van een bouwvergunning zal de gemeente ook rekening moeten houden met de belangen van de buren. Als de bouwvergunning is afgegeven en de buren vinden dat ze te veel hinder ondervinden van de nieuwbouw of de verbouwing, kunnen ze naar de rechter stappen met de eis dat de bouwvergunning wordt ingetrokken of dat de bouw zodanig wordt aangepast dat ze daar geen hinder meer van ondervinden.
Geen vergunning door schaduw Zo had een gemeente een bouwvergunning afgegeven voor een bijgebouw bij een vrijstaande woning. Deze woning lag bovenop een dijk van een grote rivier. De dijk was pas enkele jaren geleden opgehoogd. Aan de andere kant van de dijk lagen enkele nieuwbouwwoningen. De hoogte van de dijk, gemeten vanaf het maaiveld van deze woningen, bedroeg 2,5 meter. De hoogte van het bijgebouw van de vrijstaande woning zou 3 meter bedragen. De eigenaren van de woningen aan de andere kant van de dijk vreesden dat ze daardoor zo ongeveer het gehele jaar in de schaduw zouden zitten. Want de 3 meter van het bijgebouw opgeteld bij de 2,5 meter van de dijk, maakte in totaal een hoogte van 5,5 meter. Dan bleef er voor hen niet veel zon meer over!
216
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
De huiseigenaren maakten bij de gemeente bezwaar tegen afgifte van de bouw vergunning. Maar bij de gemeente kregen ze geen gehoor voor hun klachten. Daarom werd de rechter ingeschakeld. En die oordeelde dat het besluit tot afgifte van de bouwvergunning door de gemeente onzorgvuldig was genomen. Vóórdat
8
de gemeente het besluit wilde nemen, had ze eerst door deskundigen een onder werking van het bijgebouw op de huizen en de tuinen van de buren. Pas daarna zou er een verantwoord besluit kunnen worden genomen. Nu de gemeente dat had nagelaten, mochten niet zomaar alle argumenten van de omwonenden van de tafel worden geveegd met de opmerking dat het in de zomer allemaal wel mee zou vallen. Daarom werd de door de gemeente afgegeven bouwvergunning door de rechter vernietigd.
Wél vergunning voor watertank Maar in een ander geval besliste de rechter anders. Een groente- en fruitteler wilde op zijn bedrijfsterrein een wateropslagtank bouwen voor warm water. Hij had dat water nodig voor de exploitatie van zijn eigen bedrijf. Eventueel overtollig water wilde hij verkopen aan andere agrarische bedrijven bij hem in de buurt. Door de gemeente was al een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van de wateropslagtank. Maar de omwonenden maakten daartegen bezwaar. Ze vinden dat de tank het historisch karakter van de omgeving aantast en dat hij vanuit landschappelijk oogpunt niet past in het gebied waarin het bedrijf is gevestigd. Ook denken de omwonenden dat de groente- en fruitteler het warm water helemaal niet nodig heeft voor eigen gebruik maar dat hij de warmwatercentrale wil gebruiken voor commerciële doeleinden. Omdat de omwonenden bij de gemeente geen gehoor vinden, stappen ze naar de rechter. Die constateert allereerst dat de procedure voor de aanvraag en afgifte van de bouwvergunning op correcte wijze is gevolgd. Ook stelt de rechter vast dat de bouw van de wateropslagtank past binnen het bestemmingsplan zoals dat geldt voor het gebied waar het bedrijf is gevestigd. Voorwaarde is wél dat de tank voor agrarisch gebruik is bestemd en niet wordt aangewend voor commerciële doeleinden. Maar volgens de rechter heeft de groente- en fruitteler voldoende aangetoond dat hij de warmwatercentrale nodig heeft voor de exploitatie van zijn eigen bedrijf. Levering van warm water aan andere agrarische bedrijven is daarbij slechts van ondergeschikt belang. De rechter concludeert dan ook dat de bouwvergunning rechtmatig door de gemeente is afgegeven en de buren hebben dus het nakijken.
8.2.3. Een algemene regel is moeilijk te geven U merkt dat de rechters in Nederland zich soms over de meest uiteenlopende gevallen van hinder moeten uitspreken. Mocht u daarvan niet overtuigd zijn, dan
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
217
Burenrecht
zoek moeten laten doen om te bekijken wat het effect zou zijn van de schaduw
kunt u eens kijken naar het televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter’. Verreweg
8
de meeste gevallen die deze rechter krijgt voorgeschoteld, hebben met buren recht te maken. Op de website van ‘De Rijdende Rechter’ (http://www.rijdenderechter.nl) zijn de zaken die hij heeft behandeld nog eens terug te lezen. Met name interessant
Burenrecht
voor de liefhebbers van enkele ‘smakelijke’ anekdotes.
Enkele aanknopingspunten Vanwege het uiteenlopende karakter van de verschillende zaken die met hinder te maken hebben, is een algemene regel moeilijk te geven. Wél zijn er door de rechters enkele richtlijnen gegeven die als aanknopingspunten kunnen dienen waar u rekening mee moet houden. Volgens de Hoge Raad is niet iedere vorm van hinder per definitie onrecht matig. De wijze waarop er sprake is van hinder en de mate waarin dat wordt toe gebracht moet door de rechter beoordeeld worden. Of, zoals de Hoge Raad dat zegt: “de aard, de ernst, de duur en de omvang van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met verdere omstandig heden” spelen bij het antwoord op de vraag of er sprake is van onrechtmatige hinder een belangrijke rol. Zoals we in de voorbeelden hebben gezien is ook van belang of de persoon die hinder veroorzaakt, voldoende maatregelen heeft genomen om die hinder te voor komen of te verminderen. Verder speelt mee of de persoon die tengevolge van de hinder overlast ondervindt, zich vóór of nadat de hinder zich manifesteerde, op die bepaalde plaats heeft gevestigd. Is dat laatste het geval, dan heeft hij minder snel reden tot klagen. Want dan was hij normaal gesproken van de hinder op de hoogte op het moment dat hij daar ging wonen of daar zijn bedrijf ging vestigen. Opvallend is dat de Hoge Raad heeft bepaald dat er sprake kan zijn van onrecht matige hinder door een onderneming, bijvoorbeeld door stank- of geluids overlast, ondanks het feit dat die onderneming over een hinderwetvergunning beschikt. De normen zoals die zijn vastgesteld voor de Hinderwet of voor de Wet geluids hinder, gelden niet voor het burenrecht. Ten slotte kan nog worden opgemerkt dat er snel sprake van onrechtmatige hinder zal zijn, als iemand in ernstige mate belemmerd wordt in het normale gebruik van een zaak waarvan hij de eigendom heeft.
218
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
Zo werd een ernstige mate van hinder geconstateerd toen er in de kozijnen en muren van een woning scheuren optraden als gevolg van gedreun en van zware geluidstrillingen die werden veroorzaakt door een nabij gelegen bedrijf.
Soms sprake van misbruik van bevoegdheid
Hinder en misbruik van bevoegdheid liggen dicht bij elkaar. Bij hinder is er sprake van de situatie dat iemand belemmerd wordt in het gebruik of in het genot van een zaak die hem zelf toebehoort. Bij misbruik van bevoegdheid daarentegen wordt iemand belemmerd in het toe vallige gebruik of genot van een zaak die aan iemand anders toebehoort. Zo kan iemand het eigendomsrecht dat hij heeft over een zaak misbruiken, om zijn buurman bewust dwars te zitten. Als je eigenaar bent van een onroerende zaak, mag je daar zelf in principe alles mee doen wat je wilt. Maar als je op je eigen grond alleen maar actie onderneemt om anderen moed willig te benadelen, is er sprake van misbruik van bevoegdheid. Voorbeeld Een voorbeeld daarvan in de rechtspraak is de bouw van een zogenaamde Amerikaanse windmolen op een landgoed, waardoor het uitzicht van de buurman over dat terrein werd verpest. Of de gemeente die door de rechter werd veroordeeld om een verordening in te trekken tot het kappen van een rij bomen, terwijl op dat moment al duidelijk was dat op hetzelfde stuk grond, nadat het door de gemeente zou zijn verkocht, tóch weer bomen zouden worden geplant.
In geval van misbruik van bevoegdheid moet de rechter beoordelen of de eigenaar in redelijkheid tot zijn besluit is gekomen. Als hij alleen maar stappen heeft onder nomen om zijn buurman te pesten, dan is er sprake van onredelijk gedrag en zullen de betreffende stappen moeten worden teruggedraaid. Als dat moeilijk te realiseren is, kan de rechter eventueel de klager tegemoet komen door hem een schadevergoeding toe te kennen.
8.3.
Water en wateroverlast
8.3.1. Afwatering In de wet zijn ook bepalingen opgenomen om de verhouding tussen buren te regelen als het gaat om afvoer van water, waterloop en alles wat daar verder mee te maken heeft.
© Uw huis en bedrijfspand fiscaal en juridisch steengoed!,
219
Burenrecht
8.2.4.
8
