HERONTWIKKELING VAN NAOORLOGS WINKELVASTGOED. Een andere ontwikkelbenadering door gebruik van de variantenanalyse

HERONTWIKKELING VAN NAOORLOGS WINKELVASTGOED Een andere ontwikkelbenadering door gebruik van de variantenanalyse

Master Thesis van Raymond Mulder Amsterdam School of Real Estate, een participatie van de Universiteit van Amsterdam November 2007

COLOFON

Studie Auteur Begeleider Datum

: : : :

MSRE, Amsterdam School of Real Estate ing. R.M. Mulder BSc prof. dr. E.F. Nozeman 29 november 2007

Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

28 november 2007/Versie: definitief

VOORWOORD

De opleiding ‘Master of Studies in Real Estate (MSRE)’ bij de Amsterdam School of Real Estate is voor mij persoonlijk altijd een combinatie geweest van een prikkel om iets nieuws te leren en de kracht dat die nieuwe kennis direct of indirect toepasbaar is op het werk. Zo heeft de module investeringsanalyse mij al zeven jaar geleden extra gereedschap gegeven om bij Van der Vorm Vastgoed als vastgoedmanager investerings- of (ver-)koopbeslissingen te kunnen doorgronden. Met de overgang naar Vormbouw en het daaraan gelieerde Next Real Estate verschoof mijn rol grotendeels naar die van opdrachtgever van een aantal ontwikkelprojecten voor de eigen portefeuille. Dit betrof zowel de ontwikkeling van kantoren als winkels, gecombineerd met woningen. Elke vorm van vastgoed heeft zijn eigen kenmerken en kwaliteiten, maar het winkelvastgoed steekt daar in diversiteit en complexiteit toch met kop en schouders bovenuit. Dit komt vermoedelijk door de vele belangen en facetten. De belegger, de winkelier, de bewoner, de bezoeker, de gemeente, ze hebben allemaal belang bij het goed functioneren van het apparaat. Het is meer dan een los object, het betreft hier de brede belangen van een gemeenschap en tegelijkertijd ook het pensioen van sommige winkeliers. Door met name de module marktanalyse en de samenwerking met WPM Planontwikkeling heb ik veel mogen leren over het vakgebied. In deze thesis spelen de winkelcentra De Meent en De Zilverkamp een belangrijke rol als case studie. Beide winkelcentra hebben zowel voor mij persoonlijk als vakinhoudelijk kwaliteiten: De Meent vanwege zijn schaal, de complexiteit, het kernverzorgende karakter, het winkelen over twee lagen, het feit dat het een samenwerking betreft met de gemeente als onderdeel van een totaal centrumplan en het feit dat het een binnenstedelijke inbreidingslocatie betreft. Ik ben trots dat ik aan dit project heb mogen meewerken. De Zilverkamp is wat overzichtelijker en heeft meer weg van een ‘gewone’ herontwikkeling en is daardoor als referentie erg boeiend. Daarnaast heeft het ook een hoge persoonlijke waarde; voor dit project was ik vanaf het allereerste initiatief zowel opdrachtgever als projectmanager. Het is dus een beetje mijn kindje, waarbij ik mij ook realiseer dat je kindjes niet alleen maakt. Toen begin 2006 beide winkelprojecten - en ook mijn overige projecten - in uitvoering waren of zelfs opgeleverd, was dat voor mij de aanleiding een andere werkomgeving te gaan zoeken, met meer nadruk op kennis en meer in een adviesrol. PRC was voor mij een logische stap, de module gebiedsontwikkeling een logische aanvulling om het breder te zoeken. Het onderwerp van deze Master Thesis, de variantenanalyse bij de herontwikkeling van winkelcentra, past dan ook op alle manieren bij mij. Het gaat om winkels, om brede advisering tijdens het voortraject, het heeft een financiële component - waar ik mij erg in thuis voel - en de variantenanalyse is breed inzetbaar. Naast genoemde, voor mij persoonlijke kwaliteiten, is PRC bezig met de voorbereiding voor een algemeen boek over herontwikkeling. Mogelijk is de methode van de variantenanalyse ook bruikbaar als algemene methodiek voor gebiedsontwikkelings- of herontwikkelingsopgaven. In het kader van deze Master Thesis zal hier geen verder onderzoek naar worden gedaan, maar het zou wel als vooronderzoek kunnen dienen. Als laatste wil ik nog een aantal mensen bedanken. Ik moet altijd een beetje lachen als ik tijdens een Oscaruitreiking of iets dergelijks mensen hoor roepen dat ze anderen willen bedanken. Hoe dat bij de filmindustrie werkt weet ik niet, maar ik realiseer mij wel dat de studie - en met name deze scriptie niet mogelijk was geweest zonder steun en/of hulp van mijn omgeving.



Voor mijn gezin betekende het dat ik soms zelfs geen tijd had om op zondag het vlees te snijden; dus deze en andere zaken zijn vooral door Lucretia opgevangen. Daarnaast hebben Frank en Iris geholpen met het bronnenonderzoek. Als laatste wil ik PRC bedanken voor de ruimte en de praktische ondersteuning die ze mij hebben gegeven.



INHOUDSOPGAVE

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 3. 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 4. 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1

Pagina

INLEIDING Aanleiding Probleemstelling en doelstelling Het onderzoek De opbouw van de thesis Definities Uitgangspunt DE THEORIE: DE VARIANTENANALYSE Inleiding Het ‘normale’ ontwikkelproces van vastgoed Miles, The Eight-Stage Model of Real Estate Development Gehner, fasering van het projectontwikkelingsproces Waarom werkt de traditionele ontwikkeling niet bij herontwikkeling van winkelcentra? De variantenanalyse De methodiek van de variantenanalyse De werking van de variantenanalyse De voor- en nadelen van de variantenanalyse Het bestaan van de variantenanalyse Herontwikkelings-, herstructurerings- of gebiedsontwikkelingsopgaven HET TOENEMENDE BELANG VAN HERONTWIKKELING: DE RETAILMARKT EN HET RO-BELEID Inleiding De huidige retailmarkt Leegstand Beleggingsdruk Ontwikkeldruk De bestaande voorraad De toekomst van de retailmarkt De ontwikkeling van de vraag Conclusie RO-beleid winkelvastgoed Distributie Planologisch Onderzoek PDV- en GDV-beleid De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de nieuwe Grondexploitatiewet Conclusie DE CONTEXT: ALGEMENE KENMERKEN VAN RETAIL Inleiding Algemene kenmerken Het verzorgingsgebied Hiërarchie Trekkers De spelers Overheid


8 8 11 12 14 15 15 16 16 16 17 18 20 22 22 24 25 26 27 28 28 28 28 29 29 29 31 31 34 34 35 35 36 36 38 38 38 38 38 40 41 41


4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 5. 5.1 5.2 5.3 6. 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.4 6.4.1 6.4.2 7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.5.1 7.5.2 8. 8.1 8.2 8.2.1 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 8.3.6 8.3.7

Gemeente Institutionele beleggers Overige beleggers Ontwikkelaars Retailers Trends Branchevervaging/schaalvergroting en specialisatie Discounters Mobiliteit/vergrijzing Conclusie CASE STUDIE, EEN ALGEMENE BESCHRIJVING Inleiding De Zilverkamp De Meent STAP 1: DE BEPALING VAN DE MARKTRUIMTE Inleiding Het verzorgingsgebied De grootte van het verzorgingsgebied De hoogte van het inkomen De bepaling van de marktruimte Kwantitatief onderzoek Kwalitatief onderzoek Case studie: De bepaling van de marktruimte De Zilverkamp, marktruimte De Meent, marktruimte STAP 2: DE LOCATIEGEBONDEN UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN Inleiding De fysieke ruimte De bestuurlijke ruimte Alternatieve locaties of oplossingen Case studie: locatiegebonden mogelijkheden De Zilverkamp, locatiegebonden mogelijkheden De Meent, locatiegebonden mogelijkheden HET REKENMODEL EN KOSTENKENGETALLEN Inleiding Het PRC-model als exploitatiemodel voor de herontwikkeling van winkelvastgoed Eind- of contante waarde De kostenkengetallen, de invoer van het model Verwerving of inbrengwaarde Bouwkosten nieuwbouw Bouwkosten renovatie Overige kosten Rebrancheringskosten Ontwikkelkosten Bovenwijkse voorzieningen


41 41 41 42 42 42 43 43 43 44 45 45 45 48 50 50 50 50 51 51 51 52 52 52 54 56 56 56 56 57 57 58 58 60 60 60 61 61 62 63 64 64 65 67 68


8.3.8 8.3.9 9. 9.1 9.2 9.2.1 9.3 9.4 9.5 9.5.1 9.5.2 9.5.3 9.5.4 9.5.5 9.5.6 9.5.7 9.5.8 9.5.9 9.5.10 9.5.11 9.5.12 10. 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.5.1 10.5.2 11.

Onvoorzien en risicovoorziening Conclusies kengetallen STAP 3: DE VERSCHILLENDE VARIANTEN, DE UITVOER VAN HET MODEL Inleiding De waarde na herontwikkeling Huurvermeerdering Waarde na herontwikkeling De varianten, zes niveaus van herontwikkelen De varianten 0-optie De Zilverkamp 0-optie De Meent Renovatie De Zilverkamp Renovatie De Meent Beperkte herontwikkeling De Zilverkamp Beperkte herontwikkeling De Meent Uitgebreide herontwikkeling De Zilverkamp Uitgebreide herontwikkeling De Meent Sloop/nieuwbouw De Zilverkamp Sloop/nieuwbouw De Meent Nieuwbouw, andere locatie, De Zilverkamp Nieuwbouw, andere locatie, De Meent STAP 4: DE VERGELIJKING VAN DE VARIANTEN Inleiding Vergelijk De Zilverkamp Vergelijk De Meent De Meent en De Zilverkamp samen Kostenkengetallen en werkelijke kosten De Zilverkamp De Meent CONCLUSIES

68 69 70 70 70 70 71 72 72 72 73 73 74 76 77 78 80 81 82 84 85 86 86 86 89 91 92 92 93 95

LITERATUURLIJST Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6

INTERVIEWS KERNGEGEVENS DETAILHANDEL HUISSEN KERNGEGEVENS DETAILHANDEL PAPENDRECHT REBRANCHERINGSONDERZOEK EXPLOITATIES VARIANTEN DE ZILVERKAMP EXPLOITATIES VARIANTEN DE MEENT



1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Herontwikkeling begint een steeds belangrijker rol te spelen bij de vastgoedontwikkeling. De Nederlandse markt van ruimtelijke- en vastgoedontwikkelingen is aan het verschuiven van een uitbreidingsmarkt naar een vervangings- of verdringingsmarkt. Hier is een aantal redenen voor: • De belangrijkste reden is het afvlakken en op middellange termijn zelfs dalen van het aantal inwoners, waardoor de vraag naar vastgoed afneemt of zelfs een overaanbod gaat ontstaan. De huishoudensgroei gaat overigens nog wel door, omdat het aantal personen per huishouden blijft dalen, maar ook deze groei is aan het afvlakken. • Nu de Vinex-locaties zijn afgerond of zich in een afrondende fase bevinden, is het aantal geschikte, grootschalige uitbreidingslocaties beperkt. • Door onze hoge bevolkingsdichtheid met een daarbij passend stringent RO-beleid zijn de uitbreidingsmogelijkheden in de meeste delen van Nederland beperkt. Op de plekken waar dat niet het geval is, ontbreekt doorgaans ook de vraag. • Door de extreme en niet altijd even geslaagde uitbreidingen van alle soorten vastgoed in het verleden zijn het bewustzijn en de roep om bewuster om te gaan met de overgebleven ruimte steeds groter. Milieuvraagstukken versterken dit alleen maar. • De ‘onttrekking’ van bestaand vastgoed, waaronder winkels, is een fractie van de nieuwbouw. Het gevolg is niet alleen een steeds grotere voorraad, maar ook een steeds grotere bestaande en deels verouderde voorraad. Door het verminderen van de uitbreidingsvraag ontstaat vanzelf een toenemende druk op de bestaande voorraad. Deze zal nog meer dan voorheen moeten voldoen aan de wensen van de gebruiker. Herontwikkeling zal van een steeds groter belang worden, waar voorheen de nadruk op uitbreiding heeft gelegen. Juist het naoorlogse vastgoed staat onder druk. Vanwege een ernstig woningtekort moest direct na de Tweede Wereldoorlog snel en doelmatig worden gebouwd. Tegelijkertijd ontstond een drang naar vernieuwing die heeft geleid tot ruimtelijke en architectonische keuzen, die in populariteit en bouwkundige kwaliteit veel minder levensbestendig bleken dan de vooroorlogse voorraad. Bij een deel van de voorraad, met name uit de 50er en 60er jaren, was de levensbestendigheid dusdanig laag dat zelfs in een periode van woningtekort sloopnieuwbouw noodzakelijk was, en dat geldt niet alleen voor de woningvoorraad. De winkelcentra uit die periode voldoen al enkele decennia niet meer aan de normen. Dee zijn vaak te klein, hebben niet de juiste sfeer en/of staan in een omgeving met sociaal-economische problemen. De beleidsmatige nadruk van herstructurering verschuift naar de woon- en bedrijfslocaties van de 70er jaren. Kenmerkend aan de 70er jaren is de sterke reactie op de voorgaande periode, de grootschaligheid van galerijflats, portieketagewoningen en winkelstrips, het moeten plaatsmaken voor de individualiteit en kleinschaligheid van de woonerven. Dit is ook de periode van de opkomst van de gebouwde winkelcentra, met een vergelijkbare sfeer als de woningbouw, kleinschaligheid, korte zichtlijnen, smalle gangetjes, lage plafonds en een naar binnen gekeerde opzet. Juist deze centra voldoen nauwelijks meer aan de huidige normen. Niet alleen wordt de sfeer als benauwend, gedateerd en onveilig ervaren, de aanwezige winkels - en met name de supermarkten - hebben ondertussen een schaalvergroting ondergaan die meestal niet in de (kleinschalige) setting past.


-8-


Verder zijn tal van experts nu van mening dat het naar binnen gekeerde juist als nadeel heeft dat de buitenzijde sociaal en ruimtelijk onacceptabel is, met zijn vaak gesloten wanden, zichtbare emballage en logistieke voorzieningen. Herontwikkeling van gedateerde winkelcentra Herontwikkeling is voor genoemde naoorlogse voorraad vaak de meest logische en wenselijke optie, mits het winkelcentrum - los van de staat waarin het nu verkeert - voldoende marktpotentie heeft. De reden dat zelden wordt gekozen voor sloop komt voornamelijk door de schaarsheid en de populariteit van winkelvastgoed als belegging, met als resultaat een (zeer) hoge beleggingswaarde. Probleem bij een (grootschalige) herontwikkeling is dat - zeker voor niet-specialisten - de gevolgen nauwelijks zijn te overzien. De belangrijkste reden hiervoor is dat ingrepen op allerlei niveaus kunnen plaatsvinden, een renovatie, deels renoveren en deels nieuwbouw of totale nieuwbouw. Deze varianten hebben weer ieder hun specifieke kosten en opbrengsten. Verder is de juridische positie van (hurende) winkeliers bijna even sterk als die van bewoners, waarmee herontwikkeling schier onmogelijk is zonder medewerking van bijna alle winkeliers. Dit brengt vaak (hoge) kosten met zich mee, de zogenaamde rebrancheringskosten. Dit zijn kosten van verplaatsingen, tijdelijke voorzieningen, omzetderving en dergelijke. Daarnaast is er weinig geschreven en zijn er weinig gegevens (kengetallen) beschikbaar over herontwikkeling van winkelcentra. Vermoedelijk is de oorzaak hiervan gelegen in het feit dat voor een deel de ervaring nog ontbreekt, zeker in vergelijking met nieuwbouw. Verder zijn zowel de opbrengsten als de kosten van herontwikkeling meer situatiegebonden en daardoor minder eenduidig dan bij nieuwbouw. Overigens is juist het gebrek aan informatie over herontwikkeling een extra aanleiding om deze thesis te schrijven. De vraag is dan ook: hoe weet de belegger of de ontwikkelaar nu waar het optimum ligt tussen kosten, opbrengsten en waarden? Met de traditionele ontwikkelbenadering kan deze vraag nauwelijks beantwoord worden. Traditionele ontwikkelbenadering De traditionele ontwikkelaanpak werkt in hoofdlijnen zo. De ontwikkelaar ziet een ontwikkelingsmogelijkheid, hij berekent zeer globaal (op de achterkant van de bekende sigarendoos) of zijn gedachten kloppen. Bij een positief resultaat worden vervolgens een globaal herontwikkelingsplan en een Schetsontwerp gemaakt. Daarna onderzoekt de ontwikkelaar pas echt of het plan financieel haalbaar is middels het haalbaarheidsonderzoek. Blijkt het plan haalbaar, dan gaat hij door en past nog optimalisatieslagen toe; bij een negatief resultaat wordt het plan aangepast. De essentie van de aanpak is dat eerst een ontwikkelingsrichting wordt gekozen, waarvan vervolgens wordt bezien of deze haalbaar is. Dit kan kort worden samengevat als: eerst kiezen, dan onderzoeken. Deze methode is op zich zeer geschikt voor met name nieuwbouwontwikkelingen, echter voor herontwikkeling veel minder. Deze stelling wordt met een eenvoudig voorbeeld uit de woningmarkt toegelicht: Een ‘kleine’ ontwikkelaar koopt een courant stuk grond, waar hij een woning op mag ontwikkelen. Het financiële resultaat kan met een paar getallen voldoende betrouwbaar berekend worden. Vanwege de sterke ‘waardecreatie’ - de opbrengsten zijn aanzienlijk hoger dan de (bouwen bijkomende)kosten zal het plan doorgaans haalbaar zijn. Het afbreukrisico is daarmee laag, behalve als de grondprijs extreem hoog is. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

-9-


Dezelfde ontwikkelaar koopt hetzelfde courante stukje grond, maar nu met een bestaand, wat verwaarloosd en iets te klein woonhuis. De prijs ligt hoger dan alleen de grondprijs. Wat gaat de ontwikkelaar nu doen? • • • •

Alleen opknappen (wel kosten, nauwelijks waardecreatie). Opknappen en een serre aanbouwen. Opknappen, een serre, twee dakkapellen en een garage toevoegen. Slopen en nieuwbouwen.

De traditionele benadering - eerst kiezen, dan onderzoeken - ondervindt bij een dergelijk herontwikkelingsvraagstuk drie nadelen: • Het is veel minder evident of de herontwikkeling überhaupt wel haalbaar is. • De haalbaarheid kan pas na het ontwerp getoetst worden, want kosten en opbrengsten zijn veel minder eenduidig en nauwelijks met normbedragen te bepalen. • Het blijft onduidelijk welke oplossingsvariant het meest gunstige resultaat oplevert, als er niet aan alle varianten gerekend is. Resultaat is dat soms veel tijd, energie en geld verloren gaat, omdat de eerste keuze - of zelfs alle keuzen - niet haalbaar blijkt of met veel kunst- en vliegwerk haalbaar gemaakt moet worden. Voorbeelden van winkelcentra, waarbij de in eerste instantie gekozen uitgangspunten en het daarmee samenhangende ontwerp niet tot ontwikkeling kwamen, omdat het toch niet financieel haalbaar bleek, zijn onder andere De Meent in Papendrecht - waar het eerste plan niet voldoende uitbreidingsmeters kende om de zeer forse verwervingskosten te compenseren - en het Mosae Forum in Maastricht - dat juist kleiner moest worden, omdat de verwervingskosten voor een deel van het centrum hoger waren dan de opbrengsten van de uitbreiding die op dat deel mogelijk was. De variantenanalyse Juist omdat bij de herontwikkeling van winkelcentra zoveel ‘varianten’ mogelijk zijn, met ieder zijn eigen kosten- en opbrengstenstructuur, werkt het principe van ‘eerst kiezen en dan onderzoeken’ niet. Het alternatief is de variantenanalyse. Uitgangspunt is dat een aantal verschillende niveaus van ingrijpen bepaald en berekend worden. Een beperkte herontwikkeling zal bijvoorbeeld relatief weinig (rebrancherings-)kosten met zich meebrengen, omdat weinig winkels worden verplaats, maar zal daardoor waarschijnlijk ook een relatief lage waardecreatie opleveren. Bij een ingrijpende herontwikkeling zullen normaal gesproken zowel de kosten als de opbrengsten sterk stijgen. Mocht dit laatste niet het geval zijn, dan is het dus beter om voor de beperkte herontwikkelingsvariant te kiezen. De keuzen van de varianten hoeven zich overigens niet alleen te beperken tot het niveau van herontwikkelen, maar kunnen ook andere keuzen bevatten, zoals wordt het centrum afsluitbaar. De variantenanalyse geeft antwoord op de hieronder gestelde vragen: • Is de herontwikkeling haalbaar en in welke vorm? • Welke variant heeft de meest gunstige verhouding in kosten/waardevermeerdering? • Welke kosten/opbrengsten beïnvloeden het resultaat het sterkst? Op basis van de uitkomst van die analyse wordt dan een plan gemaakt, dat vervolgens net als bij de traditionele ontwikkelbenadering verder wordt uitgewerkt.


- 10 -


Dit proces bevordert een open gedachtengang over welke oplossingen mogelijk en haalbaar zijn, om vervolgens een afgewogen keuze te maken welke de voorkeur heeft. Daarnaast geeft het inzicht in welke kosten goed ‘bewaakt’ dienen te worden. Het proces van de variantenanalyse kan worden samengevat als: eerst onderzoeken, dan kiezen. Anders geformuleerd, de variantenanalyse is een vooronderzoek van wat er mogelijk is bij de herontwikkeling van een winkelcentrum en wat het resultaat is. De belegger/ontwikkelaar zal doorgaans alleen kiezen voor een herontwikkeling als tegenover de (hoge) kosten ook voldoende opbrengsten of waardevermeerdering staan. Praktisch komt het erop neer dat een herontwikkeling nauwelijks mogelijk is zonder uitbreiding van het aantal winkelmeters. Op papier zal daardoor bijna iedere herontwikkeling ‘dicht’ te rekenen zijn als er maar voldoende meters worden toegevoegd. Naast de mogelijkheden moeten dus ook de grenzen worden bepaald. Daarvoor moeten eerst twee andere onderzoeken plaatsvinden: • De bepaling van de marktruimte: hoeveel marktruimte is er om de (noodzakelijke) uitbreidingsruimte te realiseren? • Wat zijn de locatiegebonden mogelijkheden? Dit onderzoek bestaat in hoofdlijnen weer uit twee componenten, wat is er aan fysieke mogelijkheden om winkelruimten en parkeerplaatsen uit te breiden en is politiek-bestuurlijke medewerking te verwachten. Het vooronderzoek bestaat daarmee uit drie onderdelen die een zekere volgordelijkheid kennen: de grens van de marktruimte wordt bepaald, in hoeverre past deze marktruimte binnen de locatiegebonden mogelijkheden, dan is daarmee de grens bepaald van de uitbreidingsmogelijkheden binnen de varianten. Daarna kunnen pas de varianten zelf bepaald en doorgerekend worden. Hiermee kan het vooronderzoek, de variantenanalyse, gekenmerkt worden als een stappenplan dat helpt bij de keuze van de ontwikkelingsrichting, vooral omdat het inzicht biedt in de keuzen en de (financiële) gevolgen van de diverse varianten.

1.2

Probleemstelling en doelstelling

Probleemstelling Werkt de methode van de variantenanalyse bij de herontwikkeling van naoorlogse winkelcentra? Subvragen: • Waarin onderscheidt de variantenanalyse zich van de traditionele ontwikkelaanpak? • Wat is het perspectief van herontwikkelingsvraagstukken? • Welke kenmerken en trends zijn van belang bij de keuze welke ontwikkelingsvariant er doorgerekend dient te worden? • Welke stappen moeten worden doorlopen om de variantenanalyse te kunnen uitvoeren? • Zijn herontwikkelingsvraagstukken van naoorlogse winkelcentra terug te brengen tot kengetallen? • Levert de doorberekening van deze kengetallen bij de diverse varianten een voldoende nauwkeurige berekening op, om op basis daarvan een keuze te maken tussen de varianten? • Zijn er in algemeenheid tendensen zichtbaar over kosten en opbrengsten van de verschillende herontwikkelingsniveaus?


- 11 -


Het belang van de centrale vraag is vooral om te toetsen of de theorie van de variantenanalyse ook werkelijk toepasbaar is in de praktijk. De belangrijkste subvraag is daarbij of het mogelijk is om zonder ontwerp meerdere berekeningen te maken die voldoende nauwkeurig zijn om uit de verschillende varianten de meest ‘gunstige’ variant te kiezen en uit te werken. De uitwerking van de variant valt overigens buiten de scope van dit onderzoek. De praktijktoets zal plaatsvinden middels twee case studieprojecten die werkelijk zijn uitgevoerd. Deze projecten worden in deze thesis middels het stappenplan van de variantenanalyse doorlopen als waren zij in de initiatieffase. Als de variantenanalyses voor deze projecten eenmaal zijn gemaakt, kunnen deze worden getoetst aan de werkelijkheid. De subvragen zijn bedoeld om het proces van de variantenanalyse te ondersteunen of context te geven aan de keuzen die leiden tot de diverse varianten en hun financiële resultaten. Uitzondering vormt de vraag over het perspectief van herontwikkelingsvraagstukken. Deze is bedoeld om aan te tonen dat herontwikkeling actueel is of gaat worden. Doelstelling Doelstelling is het bepalen en toetsen van een methodiek om herontwikkelingsvraagstukken van naoorlogse winkelcentra op te lossen, met als randvoorwaarde dat een belegger of ontwikkelaar zich laat leiden door rendementsdoelstellingen.

1.3

Het onderzoek

Het onderzoek kent drie invalshoeken: • Theoretisch: het onderzoek is daar vooral gericht op de vraag waarom de traditionele ontwikkelbenadering niet werkt bij herontwikkelingsvraagstukken en waarom de variantenanalyse een ‘betere’ methode is. Daarnaast zal worden bezien of er wel een substantiële markt is of wordt verwacht voor herontwikkelingsvraagstukken van naoorlogse winkelcentra. • Context: welke context is van belang bij de herontwikkeling van winkelcentra en daarmee tevens bij de keuzen van de varianten. • Praktisch: zijn er voldoende (eenduidige) kengetallen en zo ja, kan daar dan een voldoende nauwkeurige variantenanalyse mee worden uitgevoerd. Deze laatste toets wordt uitgevoerd door gebruik te maken van case studie-projecten. Met de informatie voortvloeiend uit de verschillende invalshoeken zal de vraag worden beantwoord of de methode van de variantenanalyse werkt bij de herontwikkeling van winkelcentra. De nadruk ligt daarbij op de financiële aspecten van de keuzen bij herontwikkeling. Uiteraard zijn er ook niet-financiële argumenten om tot een herontwikkelingskeuze te komen, maar deze worden in het kader van dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Onder andere omdat deze argumenten niet of nauwelijks kwantificeerbaar zijn, terwijl deze thesis juist gericht is op een objectieve en kwantificeerbare toets. De onderzoeksmethode Het onderzoek - en daarmee de aanpak - bestaat uit meerdere elementen: • Literatuuronderzoek voor de bepaling van de traditionele ontwikkelingsmethode, de algemene context en de beschrijving van de markt- en de fysieke ruimte. Behalve bij het eerste onderwerp, worden over de overige onderwerpen geen onderzoeksvragen gesteld of beantwoord, maar deze zijn wel van belang voor de beschrijving van de randvoorwaarden. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 12 -


• Kwantitatief onderzoek, het kwantificeren van de diverse herontwikkelingsmogelijkheden. Dit gebeurt door de praktische analyse van kostenopstellingen van diverse bestaande (her-)ontwikkelingsprojecten. De gegevens zijn afkomstig van PRC en WPM. Feitelijk worden twee aspecten bezien, namelijk zijn de herontwikkelingskosten terug te brengen tot eenduidige kengetallen en is het mogelijk om met deze kengetallen een berekening te maken die voldoende nauwkeurig is om op basis daarvan de ‘juiste’ herontwikkelingsrichting te kiezen. Anders gezegd, kan er een rekenmodel worden gebouwd waarmee de variantenanalyse kan worden uitgevoerd? • Case studie, voor de case studie worden twee herontwikkelingsprojecten nader toegelicht: het wijkwinkelcentrum De Zilverkamp te Huissen en het kernwinkelcentrum De Meent in Papendrecht. Deze projecten worden gebruikt om het model te toetsen aan ‘de werkelijkheid’: werkt het model en is het voldoende nauwkeurig, wat zouden de resultaten zijn als een andere herontwikkelingsoplossing was gekozen? Zijn er aanleidingen om te concluderen dat achteraf een andere oplossing de voorkeur had gekregen? • Interviews, een aantal deskundigen wordt geïnterviewd over hun ervaring met herontwikkelingsprojecten van winkelvastgoed. Conceptueel model De variantenanalyse is een onderzoeksmethode om een herontwikkelingsrichting te bepalen. Dit (voor-)onderzoek is in essentie terug te brengen tot het volgende stappenplan. Stap 0: algemene context bepalen, wat moet men weten om keuzen te maken?

Æ Æ Æ Æ

Stap 1: Stap 2: Stap 3: Stap 4: Stap 5:

marktruimte bepalen in m2 Æ is de fysieke ruimte (m2) groot genoeg voor de marktruimte? Æ varianten ontwikkelen binnen de markt- en de fysieke ruimte Æ varianten vergelijken op kosten versus opbrengsten en voorkeursvariant kiezen Æ voorkeursvariant uitwerken met gebruik van informatie uit de diverse varianten.

Bij stap 5 wordt de voorkeursvariant verder uitgewerkt, om te beginnen met het Voorlopig Ontwerp en te eindigen bij de uitvoering en de nazorg. Feitelijk wordt vanaf die fase de traditionele ontwikkelingsmethodiek verder gevolgd. Omdat de feitelijke keuze dan reeds is gemaakt, worden die stappen in de thesis niet verder behandeld. De theoretische context Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste context of bronnen en waar of hoe deze gebruikt worden ter ondersteuning of beantwoording van de onderzoeksvraag en de subvragen. • Miles en Gehner beschrijven respectievelijk de Amerikaanse en de Nederlandse methodiek voor het ontwikkelen van vastgoed. Behalve de Amerikaanse nadruk op het juridische aspect is de methodiek in wezen hetzelfde. Deze methodiek wordt vergeleken met de methodiek van de variantenanalyse en daarmee wordt toegelicht waarom de variantenanalyse een geschiktere methode is bij de herontwikkeling van winkelcentra. • Van het CPB komen gegevens over de bevolkingsontwikkeling en de ontwikkeling van de consumptie op basis van vier toekomstscenario’s. Een en ander wordt gecombineerd met gegevens over de leegstand in de huidige markt en de huidige planvoorraad, afkomstig van de bronnen Locatus en Vastgoedmarkt. Gezamenlijk zouden deze een beeld moeten geven over de ontwikkeling van de retailmarkt.


- 13 -


• Het NRW-register geeft informatie over de grootte van de bestaande voorraad planmatig ontwikkelde winkelcentra en/of en wanneer deze centra gerenoveerd zijn. • Bolt benoemt locatietheorieën van onder andere Christaller. Deze zijn van toepassing op de hiërarchie van winkelcentra. Hebben wij te maken met een buurtcentrum of een kernverzorgend centrum, wat betekent dit dan voor de schaal, de soort winkels etcetera? De antwoorden zijn essentieel voor de vraag wat aan uitbreiding bij herontwikkeling mogelijk is. • Het Retailhandboek van Locatus is de belangrijkste bron voor het bepalen van marktruimte, voor winkels gedefinieerd als het verzorgingsgebied. • Het huidige en het aankomende RO-beleid, de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, zegt wat wel en niet mogelijk is binnen het RO-beleid. Het is niet alleen een kader van wat nu kan, maar het wel of niet handhaven van zogenaamde GDV-/PDV-locaties is sterk bepalend voor de toekomst. Niet alleen in ontwikkelingsmogelijkheden, maar ook in de waarde van bestaand vastgoed. • Trends in winkelvastgoed geven aan waar wij bij de ontwikkeling van een winkelcentrum rekening mee moeten houden. Een trend is onder andere de toename van de mobiliteit. Het onmiddellijke gevolg is dat het winkelcentrum goed bereikbaar moet zijn en over voldoende parkeervoorzieningen moet beschikken, want een indirect gevolg van de toenemende mobiliteit is de keuzemogelijkheid in welk centrum iemand gaat winkelen; dus toegenomen concurrentie. • Diverse artikelen die dienen voor de algemene context, omdat deze een beeld scheppen over de positie van bepaalde winkelcentra of de te verwachten ontwikkelingen in de branche. Het is overigens opvallend dat de toch uitgebreide speurtocht naar bronnen over herontwikkeling van winkelvastgoed slechts één artikel heeft opgeleverd en geen enkel boek. Dit versterkt alleen maar de opvatting dat onderzoek naar dit specifieke kennisgebied noodzakelijk is.

1.4

De opbouw van de thesis

Hoofdstuk 2 is met name een theoretische beschrijving over de traditionele ontwikkelbenadering versus de variantenanalyse. Vragen worden beantwoord als: waarom zou de variantenanalyse in bepaalde situaties de voorkeur hebben, hoe werkt de variantenanalyse en wat zijn de voor- en nadelen van de variantenanalyse? In hoofdstuk 3 wordt het huidige en toekomstige belang van herontwikkeling van winkelcentra beschreven. Dit aan de hand van vier onderwerpen: de huidige retailmarkt, de huidige voorraad, de toekomstige retailmarkt, het RO-beleid en de invloed daarvan op de retailmarkt. Hoofdstuk 4 is een beschrijving van de context van de retailmarkt. Wat is van belang om te weten bij de herontwikkeling van winkelcentra, wat is bijvoorbeeld het belang van de verschillende ‘spelers’, welke specifieke kenmerken zijn van belang en welke trends zijn er die de diverse keuzen bij herontwikkeling beïnvloeden? Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de overstap gemaakt van de theoretische achtergrond naar de praktische toets, door de twee case studies te beschrijven, namelijk winkelcentra De Zilverkamp en De Meent. Hoofdstuk 6 kent een combinatie van een beknopte theorie over de bepaling van de marktruimte - hoe groot kan een bepaald winkelcentrum zijn vanuit de marktsituatie bezien - en een praktische toets hoeveel marktruimte er voor de twee case studie-projecten is. De bepaling van de marktruimte is de eerste stap bij de bepaling welke ontwikkelvarianten mogelijk zijn.


- 14 -


Hoofdstuk 7 heeft een vergelijkbare opbouw als hoofdstuk 6, alleen betreft het hier de fysieke ruimte. Deze ruimte wordt soms mede bepaald door de bestuurlijke medewerking van de betreffende gemeente. Het is tevens de tweede stap in de bepaling van de mogelijkheden. Het volgende hoofdstuk, hoofdstuk 8, is feitelijk de laatste voorbereiding om de variantenanalyse werkelijk te kunnen uitvoeren. Daarvoor moet eerst een rekenmodel worden gebouwd en er wordt toegelicht waarom het PRC-grondexploitatiemodel wordt gebruikt als onderlegger. Daarna worden de kengetallen bepaald waarmee de genoemde analyse kan worden uitgevoerd. Hoofdstuk 9 is de derde stap van de variantenanalyse. Hier wordt een aantal logische varianten van de twee case studies beschreven en uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is dat in logische stappen de mate van ingrijpendheid van de herontwikkeling toeneemt. Het resultaat zal zijn dat het van beide winkelcentra duidelijk is welke variant tot welk resultaat zal leiden. In hoofdstuk 10 worden de verschillende herontwikkelingsvarianten vergeleken op basis van een aantal financiële uitgangspunten. Daarna is het duidelijk welke variant de voorkeur heeft bij welk uitgangspunt en/of de in uitvoering zijnde variant achteraf ook de ‘beste’ keuze is geweest. Het laatste hoofdstuk betreft de conclusies.

1.5

Definities

Renoveren: het aanpassen van een winkelcentrum, met als doelstelling de bouwkundige staat en/of de uitstraling te verbeteren zonder dat er substantiële wijzigingen zijn in de plaats of het volume van winkels of passage. Herontwikkelen: het aanpassen van een winkelcentrum, met als doelstelling de bouwkundig staat en/of de uitstraling te verbeteren, inclusief substantiële wijzigingen in de plaats of het volume van winkels of passage. De meest verregaande vorm van herontwikkeling is daarmee de totale sloop/ nieuwbouw. Winkelvloeroppervlak (wvo): het voor de klant zichtbare deel van de winkel, inclusief etalage, pashokjes en dergelijke. Brutovloeroppervlak (bvo): het totaal gebouwde vloeroppervlak van de winkel, dus inclusief magazijn, toilet etcetera; doorgaans gelijk aan het verhuurde oppervlak.

1.6

Uitgangspunt

Bij de keuze van de verschillende herontwikkelingsmogelijkheden is hier het uitgangspunt dat de belegger c.q. ontwikkelaar zich laat leiden door rendementsdoelstellingen en streeft naar de meest gunstige verhouding tussen kosten en opbrengsten of tussen kosten en waardevermeerdering.


- 15 -


2.

DE THEORIE: DE VARIANTENANALYSE

2.1

Inleiding

Wij leven in een steeds complexere wereld, de steeds complexer wordende RO-vraagstukken zijn een afspiegeling daarvan. Dit komt onder andere doordat de verscheidenheid aan keuzen steeds groter wordt, terwijl ondertussen ook meer behoefte ontstaat aan samenhang. Verder wordt de ruimte schaarser, de mobiliteit neemt toe, het milieu speelt een belangrijke rol en het recente verleden heeft ons geleerd dat uitbreidingen niet altijd even geslaagd zijn. Gevolg van genoemde ontwikkelingen is dat er steeds meer behoefte is om RO-vraagstukken zoals gebiedsontwikkelings-, herstructurerings-, en herontwikkelingsopgaven zorgvuldig en integraal aan te pakken. Er zal kort aandacht worden besteed aan het vermoeden dat deze stelling in zijn algemeenheid op genoemde vraagstukken van toepassing is, maar het feitelijke onderzoek richt zich alleen op de herontwikkeling van naoorlogse winkelcentra. De traditionele ontwikkelbenadering is voor de herontwikkeling van winkelcentra minder geschikt, omdat de methodiek erop is gericht om eerst een ontwikkelrichting te kiezen en dan pas echt te toetsen of deze ook haalbaar is, terwijl het bij voorbaat onduidelijk is welke mogelijkheden (varianten) er zijn en hoe die zich verhouden tot elkaar. Het antwoord hierop is de zogenaamde variantenanalyse: deze onderzoekt eerst de verschillende mogelijkheden, om dan pas te beslissen welke mogelijkheid wordt uitgewerkt. Dit hoofdstuk bevat de theoretische onderbouwing van genoemde stelling, daarbij komen de volgende onderwerpen aan de orde: • • • •

Hoe werkt de traditionele ontwikkelmethode? Welke nadelen heeft deze methode bij de herontwikkeling van winkelcentra? Hoe werkt de variantenanalyse? Waarom is deze methode beter geschikt voor de herontwikkeling van winkelcentra?

De theorie van de variantenanalyse is geen wetenschap op zich, uiteindelijk is een dergelijk onderwerp alleen maar zinnig als het ook toepasbaar is. Om de theorie praktisch te kunnen toetsen, wordt vanaf hoofdstuk 5 de variantenanalyse toegepast op de twee case studies: De Meent en De Zilverkamp. Het belang van deze winkelcentra is dat ze uitgevoerd zijn, zodat een spiegeling met de werkelijke uitkomsten mogelijk is.

2.2

Het ‘normale’ ontwikkelproces van vastgoed

Om de stelling te onderbouwen dat de variantenanalyse beter geschikt is voor de herontwikkeling van winkelcentra dan de traditionele ontwikkelbenadering, is het belang om eerst te bepalen hoe het gebruikelijke ontwikkelproces eigenlijk werkt. De belangrijkste bron hiervoor is het boek “Real Estate Development, principles and process” van Miles e.a. Het kan worden gezien als een handboek voor de projectontwikkeling, het is uitgebreid en behandelt systematisch het gehele vakgebied. Nadeel van dit boek is dat het is gebaseerd op de Amerikaanse situatie. Om zeker te weten dat deze methodiek ook op de Nederlandse situatie van toepassing is, zijn meerdere Nederlandse bronnen onderzocht. De uitkomsten zijn dusdanig identiek dat ervoor is gekozen slechts één bron te beschrijven, namelijk “Risicoanalyse bij projectontwikkeling” van Gehner.


- 16 -


Dit boek heeft weliswaar een ander accent als hoofdonderwerp, maar het proces van de projectontwikkeling wordt duidelijk beschreven, belicht en onderbouwd door andere bronnen. Het is overigens opvallend dat beide auteurs geen onderscheid maken tussen ontwikkeling en herontwikkeling. Daarnaast is het opvallend dat de beschrijving van de stappen weliswaar anders is, maar dat deze in essentie gelijk zijn. 2.2.1

Miles, The Eight-Stage Model of Real Estate Development

Definitie: Vastgoedontwikkeling is de voortdurende (her-)vorming van de gebouwde omgeving om aan de wensen van de maatschappij te voldoen. De acht fasen van het model worden hieronder kort omschreven: 1. Het ontstaan van een idee: de ontwikkelaar is door zijn aard voortdurend op zoek naar ontwikkelkansen en scant en toetst deze mogelijkheden voortdurend op de realiseerbaarheid. 2. Het uitwerken van een idee: de ontwikkelaar toetst de fysieke haalbaarheid, maakt een Schetsontwerp, wint informatie in over mogelijke huurders, het eigendom van de grond, de bestemmingsmogelijkheden etcetera. 3. De haalbaarheidstoets: toetst de haalbaarheid door marktonderzoek, een kosten/batenanalyse, vooroverleg met financiers en gemeente. Tegelijkertijd wordt het Schetsontwerp uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp. 4. De contractonderhandelingen en de vergunningsfase: met de contractonderhandelingen en het verkrijgen van de vergunning weet de ontwikkelaar waar hij staat; dit is tevens de laatste fase waarin hij redelijkerwijs nog kan afzien van het project. 5. Het afsluiten van de contracten: contracten met grondverkoper, huurders, aannemers en financiers worden nu definitief gemaakt; het project is daarmee geformaliseerd. Figuur 2.1: The Eight-Stage Model of Real Estate Development: The Eight-Stage Model of Real Estate Development 1). Het ontstaan van een idee niet geschikt geschikt 2). Het uitwerken van een idee niet geschikt geschikt 3). De haalbaarheidstoets niet geschikt geschikt 4). De contractsonderhandelingen en vergunningsfase afzien contract doorgang contract 5). Het afsluiten van de contracten

6). Realisatie

7). Oplevering en opening

8). Verkoop of beheerfase


- 17 -


6. Realisatie: de bouw is nu gestart, maar het werk van de ontwikkelaar nog niet voorbij; ontwerpfouten, programmawijzigingen en voortschrijdend inzicht vragen om wijzigingen waarbij de ontwikkelaar voortdurend moet toetsen op kwaliteit, kosten en voortgang. 7. Oplevering en opening: soms slechts een formaliteit, bij winkelcentra vaak een logistieke en marketingtechnische opgave. 8. Verkoop of beheersfase: afhankelijk of de ontwikkeling voor eigen portefeuille of voor de verkoop is, komt het project nu in de beheersfase of wordt het overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Daarmee gaat de financiering over van een project- naar een vastgoedfinanciering. Van wezenlijk belang voor dit onderzoek is het moment waarop de financiële toets plaatsvindt. Miles beschrijft dat in fase 1 al een financiële toets ‘in het hoofd’ plaatsvindt. Hoe dan ook ergens in een vroeg stadium zal een globale financiële toets uitgevoerd worden, die hier vanwege de beeldvorming ‘sigarendoosberekening’ (back of the envelop) wordt genoemd. Maar het formele haalbaarheidsonderzoek wordt pas gedaan in fase 3, nadat het Programma van Eisen (PvE) en het Schetsontwerp zijn gemaakt en blijkbaar al is gekozen voor een oplossingsrichting. Miles maakt overigens ook kanttekeningen bij zijn eigen model, waarvan er drie worden genoemd: • In werkelijkheid is het proces niet lineair, voortdurend moet de ontwikkelaar één of meerdere stappen terug, door veranderde inzichten etcetera. • Ontwikkeling is een kunst, het is creatief, vaak extreem complex, deels logisch, maar deels ook intuïtief. Het vraagt creativiteit en doorzettingsvermogen. Succes wordt dus niet behaald met het simpelweg doorlopen van de fasen. • Iedere fase is geen stap op zich, maar bij iedere fase moet men al alle volgende fasen in het vooruitzicht meenemen. Hetzelfde geldt voor de verschillende disciplines; het zijn geen kennisvelden op zich, de samenhang bepaalt het succes. De kanttekening van het niet-lineaire aspect ontkracht het model overigens niet. Integendeel, deze slaat de brug tussen de herkenbare theorie en de werkelijkheid van alle dag. Veel interessanter is de vraag waarom het niet lineair is, of beter gezegd, waarom de ontwikkelaar soms één of meerdere stappen terug moet. Vier redenen worden benoemd: voortschrijdend inzicht, foutieve aannamen, tegenvallende resultaten of onvoorziene omstandigheden. Genoemde redenen bevestigen de kwetsbaarheid van de methode. Het is redelijk te veronderstellen dat - door het uitgebreide vooronderzoek bij de variantenanalyse - de kans dat een ontwikkelaar stappen terug moet, kleiner is dan bij de traditionele methode.

2.2.2

Gehner, fasering van het projectontwikkelingsproces

Definitie: Projectontwikkeling is het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed. Overigens is het wel aardig om te constateren dat de definities erg verschillend zijn zonder strijdigheid overigens. Miles is meer beschouwend en legt de nadruk op de betekenis van ontwikkeling, waar Gehner een meer praktische en functionele benadering heeft waar de fasering al bij ingesloten zit. Gehner onderscheidt vier fasen: 1. De initiatieffase: in deze fase wordt de realiseerbaarheid bepaald door marktonderzoek, het PvE, een massastudie of Schetsontwerp en een financiële beoordeling.


- 18 -


2. De planontwikkelingsfase: in deze fase worden het ontwerp uitgewerkt, de vergunningen aangevraagd, de grond verkregen, het werk uitbesteed en de projectfinanciering geregeld. 3. De realisatie fase: het werk wordt uitgevoerd en de ontwikkelaar houdt toezicht op de kwaliteit, de voortgang en de begroting. Afhankelijk van de functie zal ook de marketing een aandachtsveld zijn. 4. De verkoop-/exploitatiefase: afhankelijk van de vraag of de ontwikkeling voor de eigen portefeuille is of verkocht wordt, zal een vastgoedfinanciering worden afgesloten. Verder zal een evaluatie plaatsvinden. Wat betreft de financiële toets is Gehner niet erg duidelijk. In haar model zit maar één formeel toetsingsmoment; in de initiatieffase heeft zij het over “een financiële beoordeling”. Gezien de fase waarin dat is, verwijst zij vermoedelijk naar de sigarendoosmethode. In de planontwikkelingsfase wordt gesproken over tussentijdse evaluatie voor het behalen van het gewenste rendement. Wel is duidelijk dat ook Gehner uitgaat van het feit dat eerst wordt ontworpen en dan pas de financiële toets plaatsvindt. Als de twee processen met elkaar worden vergeleken, dan zijn deze wezenlijk niet anders. Gehner ziet het meer als een lineair proces wat de ontwikkelaar stuurt en controleert. Miles ziet de ontwikkelaar meer als creatieve troubleshooter in een zeer dynamische omgeving die min of meer lineair is. Verder legt Miles veel meer nadruk op het juridische aspect en de contractvorming. Dit zal ongetwijfeld iets te maken hebben met de Amerikaanse preoccupatie voor aansprakelijkheid en rechtszaken. Wat overeenstemt, is dat men eerst een plan maakt en dan pas echt toetst of dit haalbaar is. Naast de hierboven genoemde auteurs, die specifiek beschreven staan, wordt de traditionele ontwikkelbenadering ook onderschreven door andere bronnen, zoals Schutte (Commercieel vastgoed, 2002) en Van Gool e.a. (Onroerend goed als belegging, uitgave 2007) en door de geïnterviewde Van de Ven, Marcon, Speetjens en Nicoll (zie de volgende paragraaf en bijlage 1). Het feit dat de traditionele methode wordt gebruikt en functioneert, staat niet ter discussie. Deze is dan ook vooral van toepassing op de traditionele projectontwikkeling. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat bij de traditionele projectontwikkeling kosten, opbrengsten en waarden redelijk eenduidig zijn, waardoor niet alleen het resultaat relatief eenvoudig te voorspellen is, maar er in hoofdlijnen ook weinig ontwikkelvarianten zijn met een wezenlijk andere relatie van kosten en opbrengsten. Voorbeelden uit de nieuwbouwmarkt zijn: • Woningen hebben per typologie een zeer overzichtelijk kostenstructuur. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; de hoogte wordt ook bepaald door de typologie in combinatie met de locale marktomstandigheden. Informatie over de locale marktomstandigheden is doorgaans ruimschoots beschikbaar. • Kantoren, de situatie is vergelijkbaar met de woningmarkt. Behalve dat bij kantoren de locatie bijna geheel de opbrengsten bepaalt, is het soort kantoor hier van minder belang. • Winkels, de kosten zijn ook hier redelijk universeel. De opbrengsten worden voornamelijk bepaald door een combinatie van de grootte van het winkelcentrum en het verzorgingsgebied. Marktgegevens over de opbrengsten zijn overigens wat minder universeel en beschikbaar. Naast het feit dat in zijn algemeenheid de kosten en de opbrengsten sterk genormeerd zijn, is in de praktijk de opbrengst veel hoger dan de bouwkosten en de bijkomende kosten samen. Het bedrag dat vervolgens overblijft, kan besteed worden aan de grondprijs/verwervingsprijs. Juist vanwege deze hoge residuele waarde ‘mislukken’ projecten op uitbreidingslocaties zelden. Het enige echte risico is de afzet. Uitzondering vormt de sociale woningbouw; deze heeft vergelijkbare kosten, maar veel lagere opbrengsten dan marktwoningen, waardoor de haalbaarheid veel lager is. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 19 -


Vanwege deze overzichtelijkheid en de hoge residuele waarden is het inderdaad mogelijk om voldoende nauwkeurig, op de achterkant van de sigarendoos, te bepalen of het project haalbaar is en welke ontwikkelrichting de voorkeur heeft, om deze vervolgens te laten uitwerken, om pas daarna een haalbaarheidsanalyse te doen. In hoofdlijnen kan deze methode gekenmerkt worden door: eerst kiezen, dan onderzoeken of het plan werkelijk haalbaar is. Maar als de kosten en de opbrengsten minder eenduidig zijn of als er een grote variëteit aan oplossingen is, of een combinatie van oplossingen, hoe weet de ontwikkelaar dan nog welke oplossingsrichting hij in eerste instantie moet kiezen of waar het optimum ligt tussen kosten en opbrengsten?

2.3

Waarom werkt de traditionele ontwikkeling niet bij herontwikkeling van winkelcentra?

Zoals hierboven al betoogd, werkt de traditionele ontwikkelmethode alleen als het redelijkerwijs mogelijk is om op basis van ervaring, intuïtie en kengetallen de ‘beste’ ontwikkelingsrichting te kiezen zonder andere varianten te onderzoeken. Een belangrijke stelling van deze thesis is dat de traditionele ontwikkelmethode in essentie niet werkt bij de herontwikkeling van winkelcentra. Deze stelling zal praktisch onderbouwd worden door de case studies, de theoretische onderbouwing volgt hierna. Bouwkundig: ingrepen kunnen op allerlei niveaus plaatsvinden, een renovatie, beperkte nieuwbouw/ uitbreiding, een uitgebreide herontwikkeling met (gedeeltelijke) verplaatsing van looproutes en winkels en uitbreiding met nieuwe winkels of totale nieuwbouw. Juridisch: De juridische positie van (hurende) winkeliers is bijna even sterk als die van bewoners, waarmee herontwikkeling schier onmogelijk is zonder medewerking van bijna alle winkeliers. Deze twee aspecten hebben weer financiële gevolgen die de variëteit van keuzen voor de herontwikkelingsrichting verder bepalen. In hoofdlijnen zijn deze onderverdeeld in drie aspecten: • De genoemde juridische positie van huurders brengt (hoge) kosten met zich mee, de zogenaamde rebrancheringskosten. Dit zijn kosten van verplaatsingen, tijdelijke voorzieningen, omzetderving en dergelijke. Bij een herontwikkeling zal de ontwikkelaar dus steeds de afweging moeten maken of en welke huurders hij wil verplaatsen en hoe de kosten weer ‘goed’ gemaakt kunnen worden. Deze verplaatsingen zijn overigens in de praktijk al snel aan de orde. • De overige kosten voor herontwikkeling, als gevolg van de verschillende bouwkundige varianten, zijn minder eenduidig dan bij nieuwbouw, wat niet alleen tot onbekendheid kan leiden, maar ook tot financiële risico’s. • Ook de opbrengsten zijn minder eenduidig: de bereidheid van bestaande huurders om een huurverhoging te accepteren, zal in sterke mate afhangen van de mate waarin het centrum ‘verbeterd’ wordt. Hetzelfde geldt voor de beleggingswaarde: ook deze zal sterk afhangen van in hoeverre de markt het centrum als verbeterd ziet en hoeveel verhuurbare meters er zijn toegevoegd. Hieronder worden de aspecten kosten en opbrengsten nog verder toegelicht aan de hand van twee verschillende voorbeelden voor hetzelfde project: • Variant uitgebreide herontwikkeling: bij een bestaand centrum wordt een deel van de looproute en enkele winkels verplaatst, waardoor de supermarkten groter kunnen worden en enkele winkels kunnen worden toegevoegd. De rest van het centrum wordt gerenoveerd.


- 20 -


• Variant nieuwbouw: Het gehele centrum wordt tijdelijk gehuisvest, gesloopt en opnieuw gebouwd, wat mogelijk maakt dat door inbreiding meer winkelmeters worden toegevoegd dan bij de beperkte herontwikkelingsvariant. De kosten apart beschouwd: • Variant uitgebreide herontwikkeling: de kosten van renovatie zijn niet eenduidig voordat er een Definitief Ontwerp is, omdat deze sterk afhankelijk is van het te kiezen niveau van de renovatie en de kwaliteit van het bestaande gebouw. De kosten voor aansluiting nieuwbouw en bestaande bouw zijn in deze fase ook lastig te bepalen. De kosten voor het verplaatsen van de winkels zijn niet eenduidig, omdat deze afhankelijk zijn van de huidige staat van de winkels, de mate waarin de huurder de nieuwe winkel als een verbetering ziet en welke huur hij na herontwikkeling gaat betalen. • Variant nieuwbouw: de kosten voor de nieuwbouw zijn hier wel overzichtelijk, maar de kosten voor een tijdelijk winkelcentrum en de rebrancheringskosten voor het tweemaal verplaatsen van de winkeliers en/of het afkopen van het huurcontract is juist weer veel minder eenduidig, maar wel substantieel. De opbrengsten zijn het resultaat van drie elementen, de huurprijs per m2 x het aantal verhuurbare meters/het (bruto-aanvangs)rendement (BAR) = beleggingswaarde, waarbij in zijn algemeenheid geldt dat hoe groter het centrum, hoe hoger de huur per m2 (Bolt, 2005). Voor de varianten betekent dit het volgende: • Variant uitgebreide herontwikkeling: de bereidheid van bestaande huurders om een huurverhoging te betalen, zal in belangrijke mate afhangen van de beleving in hoeverre de huurder de herontwikkeling beleefd als een verbetering. In dit geval zal de huurverhoging beperkt zijn, mede omdat de meeste winkeliers op hun ‘plaats’ blijven en de totale uitbreiding beperkt is. Verder zal ook de waardeontwikkeling beperkt zijn. Rekenkundig betekent dit bijvoorbeeld: € 180 x 4.500 m2/7,5% = € 10,8 miljoen. • Variant nieuwbouw: een totale nieuwbouw wordt per definitie gezien als een verbetering, anders hoeft het bestaande centrum ook niet herontwikkeld te worden. Samen met de vergroting van het centrum zal dit een positief effect hebben op de huurprijs per m2 en daarmee op de totale huursom. De berekening zou nu kunnen zijn: € 200 x 5.000 m2/7,0% = € 14,3 miljoen. In zijn algemeenheid wordt bij de herontwikkeling van winkelcentra, met bovenstaande voorbeelden onderbouwd, dat hogere investeringen leiden tot hogere opbrengsten. Maar gezien het aantal variabelen, kan de ontwikkelaar niet vooraf bepalen bij welke variant de verhouding tussen kosten en opbrengsten het meest gunstig is, zonder meerdere varianten door te rekenen. Daarnaast is er nog een wezenlijk argument: herontwikkeling heeft niet, zoals bij nieuwbouw, per definitie hogere opbrengsten dan kosten. Integendeel, per definitie wordt kapitaal vernietigd omdat herontwikkeling met zich meebrengt dat (een deel) gesloopt wordt. Dit brengt bij voorbaat al hoge kosten met zich mee die ‘goedgemaakt’ moeten worden. Dat is de reden waarom bij herontwikkeling bijna altijd uitbreiding noodzakelijk is. Daarnaast zijn de risico’s hoger, omdat de haalbaarheid veel minder evident is. Dat laatste zou de reden kunnen zijn waarom veel centra niet herontwikkeld worden.


- 21 -


2.4

De variantenanalyse

Hierboven is al betoogd dat bij een herontwikkeling vele ontwikkelingsrichtingen (varianten) mogelijk zijn en dat de haalbaarheid niet vanzelfsprekend is. Er is dus behoefte om - in tegenstelling tot de traditionele ontwikkelbenadering - eerst de diverse mogelijkheden op resultaat te vergelijken en op haalbaarheid te toetsen, om dan pas een keuze te maken welke variant wordt geschetst en verder uitgewerkt. Dit vergelijken is de kern van de variantenanalyse, het is een andere methodiek en kan kort worden samengevat als: eerst onderzoeken, dan kiezen. De methodiek en de werking worden hieronder verder toegelicht. Daarvoor is het van belang eerst te bepalen wat een variant eigenlijk is: Een variant is een keuze op hoofdlijnen voor een herontwikkelingsniveau, met tevens een concretisering op hoofdlijnen. Het zou ook een ontwikkelingsrichting kunnen worden genoemd of een concept. Bijvoorbeeld: het herontwikkelingsniveau is; beperkte herontwikkeling. De concretisering is; er wordt een supermarkt van 1.200 m2 toegevoegd en de rest van het centrum wordt gerenoveerd.

2.4.1

De methodiek van de variantenanalyse

Om toe te lichten wat de methodiek van de variantenanalyse is, wordt analoog aan het acht fasenmodel van Miles de variantenanalyse ook beschreven. 1. Het ontstaan van het idee: een ontwikkelaar (of belegger) vermoedt dat een bestaand winkelcentrum voor herontwikkeling in aanmerking komt. De intuïtieve beoordeling, mogelijk in combinatie met de sigarendoosberekening, is positief (genoeg) voor verder onderzoek. 2. Het (voor-)onderzoek: deze fase bestaat uit drie afzonderlijke onderzoeken, waarbij de volgende volgorde van belang is: a. Marktonderzoek, hoeveel marktruimte is er, is uitbreiding mogelijk? b. Locatieonderzoek, zijn er fysieke (en politieke) mogelijkheden voor uitbreiding? c. Variantenonderzoek, welke varianten zijn mogelijk en wat zijn daarvan de resultaten? De Methodiek van de Variantenanalyse 1). Het ontstaan van een idee niet geschikt geschikt 2). Het (voor) onderzoek a. Marktonderzoek b. Lokatieonderzoek c. Variantenonderzoek niet geschikt geschikt 3). Het uitwerken van een variant niet geschikt geschikt 4). De haalbaarheidstoets niet geschikt geschikt 5). De contractsonderhandelingen en vergunningsfase afzien contract doorgang contract 6). Het afsluiten van de contracten


- 22 -


3. Het uitwerken van een variant: de voorkeursvariant wordt uitgewerkt in een Schetsontwerp; op basis daarvan worden contacten gelegd met de grondeigenaren en de contacten met de gemeente geïntensiveerd. 4. De haalbaarheidstoets: deze is feitelijk al gedaan als onderdeel van fase 3a, maar naar aanleiding van het Schetsontwerp en de gegevens over grondkosten en/of verwervingskosten kan deze verder worden aangescherpt. Daarnaast moet het Schetsontwerp verder worden uitgewerkt voor gunning en vergunning. 5. De contractonderhandelingen en de vergunningsfase: vanaf hier wordt het model van Miles weer geheel gevolgd. Aangezien deze fase bij Miles fase 4 is, zal het totale model nu op negen fasen uitkomen. Toelichting fase 2a: het marktonderzoek wordt bij Miles pas een fase later uitgevoerd. De reden waarom het hier naar voren is gehaald, is dat specifiek bij winkelvoorzieningen de marktruimte (DPO) sterk bepalend is voor de mate waarin uitbreiding kan en mag plaatsvinden. Uitbreiding boven de marktruimte kan doorgaans op weinig bestuurlijke medewerking rekenen en kan tot juridische ‘problemen’ leiden. Daarnaast zijn de gegevens van 2a en b van belang als randvoorwaarden, de begrenzing en de realiteitszin van de varianten. De methodiek staat hierboven in hoofdlijnen beschreven, de meer gedetailleerde aanpak van fase 2 volgt hieronder: • Bepaal de randvoorwaarden, de marktruimte, het locatieonderzoek en de (bouwkundige) staat van het bestaande winkelcentrum. • Bedenk welke herontwikkelingsniveaus relevant zijn (longlist). Niets doen kan overigens ook een relevante variant zijn. • Kies al brainstormend concrete oplossingen in hoofdlijnen, per herontwikkelingsniveau. • Werk die varianten uit in een rekenmodel dat niet alleen kosten en opbrengsten in beeld brengt, maar ook duidelijk rekening houdt met tijdsaspecten, waardoor het mogelijk is de contante en de eindwaarde te bepalen. • Afhankelijk van hoe ‘dichtbij’ de resultaten bij elkaar liggen, worden de meest interessante varianten verder onderzocht (shortlist) middels een gevoeligheids-, een break-even- en een risicoanalyse. • Daarna wordt de shortlist vergeleken, waarbij meerdere financiële benaderingen mogelijk zijn. In hoofdlijnen zijn dit: het ontwikkelresultaat, het ontwikkelrendement en het beleggingsrendement, in relatie tot het te nemen risico. • De meest interessante variant - mits deze uiteraard haalbaar is - wordt verder uitgewerkt, waarbij bij voorbaat al informatie beschikbaar is over de gevoeligheid van bijvoorbeeld de rebrancheringskosten, de rente, de huurverbetering of de bouwkosten. Bij het PvE en het ontwerp kan daar rekening mee worden gehouden. Kort samengevat: de variantenanalyse onderzoekt welke varianten (ontwikkelingsrichtingen) mogelijk zijn en welke resultaten de diverse varianten hebben. Daarnaast verschaft het informatie voor de uitwerking en de optimalisatie. De theoretische werking wordt in de volgende subparagraaf uitgewerkt aan de hand van een eenvoudig voorbeeld. De praktische toets zal vanaf hoofdstuk 5 plaatsvinden door middel van de case studies.


- 23 -


2.4.2

De werking van de variantenanalyse

De werking en het verschil met de traditionele ontwikkelbenadering worden toegelicht aan de hand van de twee voorbeelden die gebruikt zijn bij paragraaf 2.3, aangevuld met een nieuwe voorbeeldvariant. • Variant A: beperkte herontwikkeling. Er worden enkele winkels toegevoegd. De rest van het centrum wordt gerenoveerd. • Variant B: uitgebreide herontwikkeling. Bij een bestaand centrum worden een deel van de looproute en enkele winkels verplaatst, waardoor de supermarkten groter kunnen worden en enkele winkels kunnen worden toegevoegd. De rest van het centrum wordt gerenoveerd. • Variant C: nieuwbouw. Het gehele centrum wordt tijdelijk gehuisvest, gesloopt en opnieuw gebouwd, wat mogelijk maakt dat door inbreiding meer winkelmeters worden toegevoegd dan bij de beperkte herontwikkelingsvariant. De betreffende ontwikkelaar heeft een rendementsdoelstelling van 10%. De variantenanalyse levert de volgende resultaten op: • Variant A: ontwikkelresultaat; € 0,5 miljoen, ontwikkelrendement; 12%. • Variant B: ontwikkelresultaat; € 0,3 miljoen, ontwikkelrendement; 6%. • Variant C: ontwikkelresultaat; € 0,8 miljoen, ontwikkelrendement; 8%. De ontwikkelaar heeft nu de keuze: hij kan kiezen voor Variant A; deze voldoet met 12% tenslotte ruimschoots aan zijn rendementsdoelstelling en kent weinig risico’s, onder andere omdat er geen winkels verplaatst hoeven te worden en er dus geen rebrancheringskosten zijn. Hij kan ook kiezen voor Variant C; met enige optimalisatie wordt zijn rendementsdoelstelling wel gehaald en het ontwikkelresultaat is met € 0,8 miljoen het hoogst. De uiteindelijke keuze wordt bijvoorbeeld bepaald door de vermogenspositie van de ontwikkelaar of zijn bereidheid om risico’s te nemen. Maar de essentie is: hij kan kiezen en heeft door het uitgebreide vooronderzoek redelijke zekerheid dat het project haalbaar is en blijft, ook nadat de volgende fasen zijn doorlopen. De traditionele benadering van dezelfde opgave Had de ontwikkelaar de traditionele methode gevolgd, wat was er dan gebeurd? Uiteraard kan dit antwoord niet echt gegeven worden, maar een simulatie laat wel zien wat de mogelijk problemen zijn, uiteraard afhankelijk van welke ontwikkelingsrichting de ontwikkelaar had laten ontwerpen en doorrekenen. Stel de ontwikkelaar had ontwikkelrichting A gekozen. Deze keuze had voldaan aan zijn rendementsdoelstellingen, dus op zich geen probleem. Hij had alleen nooit de keuze gehad om toch voor het betere ontwikkelresultaat van C te kiezen, omdat hij die niet onderzocht heeft. Stel de ontwikkelaar had B gekozen. Hij komt dan bij de haalbaarheidstoets tot de conclusie dat zijn project niet voldoet aan zijn rendementsdoelstellingen. Vervolgens zijn er drie opties: • De doorzet-optie: de ontwikkelaar probeert met een optimalisatie alsnog zijn gewenste resultaat te behalen of te benaderen, met drie mogelijke resultaten: het lukt; het lukt niet en de ontwikkelaar moet met minder rendement genoegen nemen; hij moet (na een nieuwe tegenvaller) alsnog naar alternatieven zoeken. Zelfs als het lukt, zal hij nooit weten of de andere ontwikkelconcepten beter zijn in resultaat of rendement. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 24 -


• De stap terug-optie: de ontwikkelaar besluit onmiddellijk om een andere richting te kiezen. Het nadeel is dat hij behoorlijk veel tijd verloren heeft en dat het door betrokkenen als negatief ervaren wordt om op een eenmaal ingezette weg te moeten terugkeren. Daarnaast worden - door de reeds gemaakte kosten - alternatieve oplossingen steeds moeilijker haalbaar. • De stop-optie: de ontwikkelaar komt ten onrechte tot de conclusie dat het project niet voldoende haalbaar is en ziet af van herontwikkeling. Stel de ontwikkelaar had C gekozen, dan had hij zijn rendementsdoelstelling na optimalisatie waarschijnlijk wel gehaald, maar nooit geweten dat een andere keuze een beter rendement had opgeleverd. De algemene conclusie is daarmee dat het gebruik van de variantenanalyse de keuzen inzichtelijk maakt, een verkeerde of mindere keuze voorkomt en de kans verkleint op tijdverlies en onnodige extra kosten en frustratie. Deze voordelen - en ook de (nog niet genoemde) nadelen - worden in de volgende subparagraaf nader toegelicht.

2.4.3

De voor- en nadelen van de variantenanalyse

Gezien het voorgaande, worden de te verwachten voor- en nadelen hieronder nader toegelicht. Uiteraard zal ook deze opsomming zich in de praktijk moeten bewijzen. De voordelen zijn: • Meerdere varianten zijn doorgerekend, waardoor de ‘beslissers’ een gefundeerde beslissing kunnen nemen over de kwaliteit, de aard en de financiële gevolgen van de verschillende varianten. Tenslotte is het te herontwikkelen vastgoed in eerste instantie een beleggings- en/of een ontwikkelingsafweging, afhankelijk van wie de opdrachtgever is. • De analyse geeft veel inzicht in de mechanismen en gevoeligheid van de verschillende kosten en opbrengsten en hoe deze van invloed zijn op het resultaat. • De eenmaal gemaakte financiële analyse kan in de volgende fase verder worden uitgewerkt en krijgt pas in de definitieve ontwerpfase een deels ander karakter als er een bouwkostenraming wordt gemaakt. • Mocht blijken dat de variant die oorspronkelijk het uitgangspunt was of geen enkele variant voldoende rendement oplevert en/of de verhouding tussen het rendement en het risico niet voldoende is, dan gaat geen tijd en geld verloren aan het ontwerp en andere voorbereidingen. • De variantenanalyse bevordert de creativiteit in het denken over een specifiek vraagstuk in plaats van de toch meer lineaire benadering van de traditionele ontwikkelmethodiek, die van nature met zich meebrengt dat men de oplossing in de volgende stappen zoekt in plaats van de vorige. De nadelen zijn: • De variantenanalyse zelf neemt tijd en kosten in beslag. Overigens is het wel zo dat als men eenmaal een variant heeft uitgewerkt, de tweede en de daaropvolgende varianten minder tijd vragen dan de eerste. Een deel van de gegevens blijft tenslotte hetzelfde en de opsteller is ‘ingewerkt’ in het vraagstuk. • De resultaten zijn gebaseerd op aannamen en kengetallen. Het berekende rendement of resultaat heeft daarmee in werkelijkheid een ruimere marge dan bij de traditionele benadering. Men heeft tenslotte minder gegevens. omdat er nog geen Schetsontwerp is.


- 25 -


Dit betekent overigens niet per definitie dat daarmee de vergelijking van de varianten niet goed mogelijk is. Aangezien de varianten gebruikmaken van dezelfde uitgangspunten, zal het onderlinge vergelijk wel redelijk zuiver zijn, mits er geen ernstige afwijking is in een aanname die juist van veel invloed is op een specifieke variant. Het nadeel van de tijd en de kosten is overigens relatief, als de analyse voorkomt dat (in eerste instantie) de verkeerde keuze wordt gemaakt. Als dit wel gebeurt, wegen deze extra kosten ruimschoots op tegen de besparing van kosten van een verkeerde keuze. Daarnaast ‘geeft’ de analyse veel informatie. Als deze informatie tot enige verbetering van het resultaat leidt, worden ook in die situatie de kosten al snel goedgemaakt. Het genoemde nadeel van een variantenanalyse op basis van aannamen en kengetallen is van groot belang. De belangrijkste vraag van deze thesis is in het verlengde hiervan: is het mogelijk om zonder ontwerp, dus op basis van aannamen en kengetallen, een voldoende nauwkeurige financiële analyse op te stellen, om op basis daarvan de ‘juiste’ keuze te maken? De praktijk zal het moeten uitwijzen, maar in theorie is het duidelijk dat de variantenanalyse in specifieke zeer complexe situaties - met meerdere oplossingsrichtingen - de voorkeur heeft boven de meer traditionele enkelvoudige ontwikkelbenadering in de initiatieffase. Vanaf hoofdstuk 5 wordt dit getoetst.

2.4.4

Het bestaan van de variantenanalyse

Het doorrekenen van meerdere oplossingen is op zichzelf natuurlijk geen unieke gedachte en zal incidenteel zeker plaatsvinden, maar naar verwachting vooral als zeer globale toets, de zogenaamde ‘sigarendoosberekening’. Deze veronderstelling is gebaseerd op ervaring en veronderstelling dat een dergelijke berekening en het vergelijk redelijk eenvoudig en in enkele uren gemaakt kan worden. Maar de vraag is of de variantenanalyse als complete ontwikkelmethodiek ook bestaat? Het betreft niet alleen een wezenlijk andere aanpak, maar ook een uitgebreide haalbaarheidsanalyse of planeconomische toets. Een dergelijke toets neemt al snel één of meerdere weken in beslag, afhankelijk van de complexiteit. Daarnaast vraagt de toets een ruime ervaring met planeconomie in combinatie met de (her-)ontwikkeling van winkelvastgoed. Deze combinatie is waarschijnlijk op zich al zeldzaam. Voor deze thesis zijn vele bronnen gescand en gelezen, zowel de gelezen auteurs Miles, Gehner, Schutte als Van Gool als ook de bronnen die alleen op onderwerpen gescand zijn ‘spreken’ helemaal niet over varianten of analyses vooraf aan de keuze van een (her-)ontwikkelrichting. Ook de speurtocht op het internet heeft geen enkele aanwijzing gegeven dat een dergelijke methodiek zou bestaan. Dit beeld wordt tevens bevestigd door de geïnterviewde ervaringsdeskundigen Van de Ven, Marcon en Nicoll. Zij beantwoorden de vraag: “Hoe weet je vooraf welke variant het meest interessant is?” dat de keuze gemaakt wordt op basis van ervaring en de specifieke omstandigheden. Soms wordt door WPM Planontwikkeling - waarschijnlijk het meest gerenommeerde adviesbureau op het gebied van herontwikkeling van winkelcentra - weliswaar een variant bedacht, maar dat is dan meer een noodscenario, omdat zij bij voorbaat verwacht dat het voorkeursscenario mogelijk niet uitvoerbaar is, bijvoorbeeld vanwege verwervingsproblemen of de medewerking van een specifieke huurder. Maar meerdere opties doorrekenen om deze te vergelijken, wordt bij WPM nooit gedaan, ondanks de financiële variëteit en de complexiteit die een dergelijke opgave met zich meebrengt.


- 26 -


Volgens Speetjens ligt dat bij Corio iets genuanceerder dan bij de andere geïnterviewden. De belegger doet zelf enig vooronderzoek welke herontwikkelingsbenadering hij wenselijk vindt, waarmee hij de ontwikkelaar een duidelijk kader meegeeft welke herontwikkelingsrichting verder uitgewerkt dient te worden. Hierbij wordt alleen globaal gerekend (de sigarendoosmethode), maar van een variantenanalyse - zoals in dit hoofdstuk beschreven - is geen sprake. De conclusie is dan ook dat er wel degelijk varianten doorgerekend worden, maar dat er voor het bestaan van een andere methodische aanpak vergelijkbaar met de variantenanalyse - geen enkele aanwijzing is.

2.4.5

Herontwikkelings-, herstructurerings- of gebiedsontwikkelingsopgaven

In deze subparagraaf wordt als afsluiting van dit hoofdstuk kort ingegaan op de vraag of de methodiek van de variantenanalyse ook toepasbaar is op andere niet-traditionele ontwikkelopgaven. Voor de theoretische onderbouwing van deze thesis is de vraag weinig relevant, maar voor de ontwikkeling van de analyse als ‘product’ wel. Hoe breder toepasbaar, hoe groter de kans dat de methode ook werkelijk toegepast gaat worden. Te denken valt onder andere aan de herontwikkeling van bedrijventerreinen of aan de herstructurering van bestaande (sociale) woonwijken. De overeenkomst is dat deze herontwikkelingssoorten - net als bij de herontwikkeling van winkelcentra - per definitie hoge kosten hebben, omdat er altijd sprake is van een vorm van kapitaalsvernietiging in combinatie met (dure) verplaatsingen. Deze hoge kosten kunnen alleen maar gecompenseerd worden als daartegenover een waardecreatie plaatsvindt. Voor bedrijventerreinen is dat praktisch alleen mogelijk als er een hoogwaardiger bestemming wordt gekozen, zoals wonen. Voor sociale woongebieden geldt dat deze doorgaans alleen mogelijk zijn als er marktwoningen worden toegevoegd, mogelijk aangevuld met (winkel-)voorzieningen. Deze opgaven lijken daarmee in essentie sterk op het vraagstuk van de herontwikkeling van winkelcentra, waardoor het redelijkerwijs te verwachten valt dat de variantenanalyse ook bij andere herontwikkelings- en herstructureringsopgaven bruikbaar zal zijn. Bij gebiedsontwikkelingsopgaven, met als uitgangspunt dat de opgaven voornamelijk op onbebouwde grond plaatsvinden, ligt de problematiek iets anders. Bij dergelijke opgaven is veel minder sprake van kapitaalsvernietiging en zijn daardoor de kosten relatief lager. Daar staat juist tegenover dat het aantal mogelijke ontwikkelingsrichtingen juist weer veel hoger is. Dit komt onder andere door het volgende: • Het aantal varianten is veel groter door de mix van functies. • Er zijn meer actoren met verschillende belangen. • Het tijdspad is vaak langer, wat flexibiliteit vraagt, mogelijk veranderende (markt-)omstandigheden, inzichten etcetera. Kortom, het afbreukrisico is lager, maar de complexiteit hoger. Ook hier zou de variantenanalyse een methode kunnen zijn die de kluwen van verschillende oplossingen en mogelijke varianten inzichtelijk maakt, inclusief de financiële gevolgen voor de verschillende partijen. De context van en de uiteindelijke keuze voor herontwikkeling worden in het volgende hoofdstuk verder toegelicht.


- 27 -


3.

HET TOENEMENDE BELANG VAN HERONTWIKKELING: DE RETAILMARKT EN HET RO-BELEID

3.1

Inleiding

Feitelijk zijn in deze thesis twee thema’s die samenkomen: het eerste is de theorie dat door een toenemende complexiteit van RO-opgaven een andere manier van ontwikkelen wordt gevraagd, namelijk de variantenanalyse. Het tweede thema is dat het belang van herontwikkeling toeneemt, vanwege het feit dat de markt aan het verschuiven is van nieuwbouw naar bestaande bouw. Winkelvastgoed brengt, vanwege de hoge mate van complexiteit, de variantenanalyse en het herontwikkelingsvraagstuk bij elkaar. Of de verwachting dat het belang van herontwikkeling van winkelvastgoed zal toenemen ook reëel is, wordt onderbouwd in dit hoofdstuk. De beantwoording zal mede afhankelijk zijn van de huidige en de te verwachten retailmarkt in combinatie met het RO-beleid.

3.2

De huidige retailmarkt

De afgelopen jaren is zeer fors bijgebouwd; de totale winkelvoorraad is in de periode 1996-2006 met ruim 10 miljoen m2 gestegen, onder andere als gevolg van het Vinex-beleid (FD, 21 februari 2006). Met de komst van de Vinex-locaties zagen beleggers en ontwikkelaars hun kans schoon totaal nieuwe winkelcentra te ontwikkelen in een niet-binnenstedelijke omgeving; een relatief eenvoudige opgave met een totaal nieuw en gewild investeringsobject als resultaat. Dat de totale groei niet alleen maar te verklaren valt vanuit de Vinex, blijkt nu wel uit de huidige planvoorraad. Deze is met 2,1 miljoen m2 winkels en PDV/GDV (Vastgoedmarkt) nog behoorlijk hoog te noemen. Vanuit de pers komen regelmatig signalen dat de markt verzadigd zou zijn, maar is dat ook zo? De leegstandscijfers zouden hiervoor een goede indicator moeten zijn.

3.2.1

Leegstand

Nederland heeft met een totaal winkelareaal van ongeveer 26,4 miljoen m2 winkelvloeroppervlak (wvo) een dichtheid van ongeveer 1,6 m2 per persoon. Ter vergelijk: in Europa hebben de meeste landen een dichtheid van 1,0 tot 1,2 m2 per persoon. Daarmee is overigens niet gezegd dat wij teveel winkels hebben. Nederland heeft nu eenmaal met zijn fijnmazige netwerk van dorpen en steden ook een fijnmazig netwerk op het gebied van winkels. Dit is mede het gevolg van het stringente RO-beleid, wat in paragraaf 3.4 verder wordt toegelicht. Dat het fijnmazige netwerk redelijk goed functioneert, ondanks de grote hoeveelheid winkelmeters, blijkt wel uit de leegstandscijfers. Volgens Locatus betreft de leegstand begin 2006 1,9 miljoen m2. Dit is 7,3% van de meters, waarvan circa de helft structureel is (winkelstrips, buurtwinkeltjes) en de andere helft frictieleegstand. Begin 2007 is de leegstand iets gegroeid naar 1,95 miljoen m2; dit is 7,4%. Van de 500.000 m2 die in 2006 is bijgebouwd, is er 40.000 m2 (8%) leegstand bijgekomen. Gezien de marktsituatie van dat moment, is daarmee het gemiddelde wel iets gestegen, maar van bouwen voor de leegstand is absoluut geen sprake. DTZ hanteert overigens als norm dat minimaal 5% leegstand noodzakelijk is voor een gezonde doorstroming in de markt. Daar zit Nederland dus iets boven, maar ook vanuit dit oogpunt is de leegstand vooralsnog niet heel verontrustend. Zeker niet vergeleken met bijvoorbeeld kantoren (12%) en bedrijfsruimte. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 28 -


Dit neemt niet weg dat het HBD (FD, 7 september 2007) verwacht dat verdere groei nauwelijks meer mogelijk is, zonder de huurprijzen onder druk te zetten. Ten slotte ontstaat er een punt dat meer nieuwbouw gaat leiden tot een lagere vloerproductiviteit; dit is de omzet per m2 winkeloppervlak. Met de al eerder genoemde 2,1 miljoen m2 vloeroppervlak in de ‘pijplijn’ zou de druk op met name de oudere locaties wel eens flink kunnen toenemen. De keuze die dan resteert, is leegstand of herontwikkeling. Dat deze ontwikkeling alleen maar zal doorzetten, is mede het gevolg van de beleggings- en de ontwikkeldruk.

3.2.2

Beleggingsdruk

Er worden altijd nieuwe meters gebouwd, al was het alleen maar vanwege de beleggingsdruk die is ontstaan. Vastgoed is een relatief veilig en goed renderend beleggingsalternatief. Winkelvastgoed heeft weinig last van conjunctuurschommelingen en daarmee is de waarde stabiel. Institutionele beleggers hebben om die reden graag winkelvastgoed in hun portefeuille. Daarnaast zijn er de particuliere vastgoedbeleggers en de vastgoed-cv’s die ook vraag uitoefenen. De beleggingsdruk in combinatie met een lage rente heeft ertoe geleid dat in de periode 1997-2005 het bruto-aanvangsrendement van courant winkelvastgoed is gedaald van gemiddeld 7,2% naar 6% (Bolt, ‘Winkels op waarde geschat’ en ‘Vastgoedmarkt’ (Bolt, 2005; VGM maand 11, 2006). Dit lijkt misschien in de marge, maar het betekent dat hetzelfde vastgoed 20% duurder is geworden; dit is het zogenaamde indirecte rendement. De indexering van de huurinkomsten, het directe rendement, komt hier nog bij. De Vinex-periode is dus niet alleen een goede periode geweest voor de verwerving van nieuwbouwprojecten, het heeft ook een bloei gekend in rendement.

3.2.3

Ontwikkeldruk

Ook voor ontwikkelaars is retail een zeer interessante markt. Dit komt deels door de vraag van beleggers, maar ook door de zeer hoge residuele grondwaarde van retailvastgoed. Deze hoge waarde wordt veroorzaakt door de relatief hoge huuropbrengsten c.q. vastgoedwaarde tegenover juist lage bouwkosten. Men verhuurt doorgaans alleen een lege doos, soms zelfs zonder pui. Daarmee is de opbrengst per m2 grond dus erg hoog. Te pas en te onpas verschijnen er bijvoorbeeld winkelstrips in de plint van projecten om de haalbaarheid te vergroten en omdat deze op die manier nu eenmaal ‘dichtgerekend’ zijn. Verder wordt de markt ook continu bekeken op aanwezigheid van zogenaamde witte vlekken; dit zijn plekken waar nog ‘ongebruikte’ marktruimte ligt.

3.2.4

De bestaande voorraad

Om de huidige marktsituatie goed in te kunnen schatten en het belang van herontwikkeling te bepalen, is het tevens van belang om de huidige voorraad van planmatig ontwikkelde winkelcentra (WC) in beeld te brengen. Dit is gebeurd naar aanleiding van de databank van het NRW-register. Voor het onderzoek zijn drie meetmomenten gekozen, alles in aantallen winkelcentra: 1. Wat is de huidige totale voorraad? 2. Hoeveel van de voorraad is ouder dan 1997 (< 1997)? Dit is een (arbitraire) leeftijd waarop mogelijk renovatie al wenselijk is door veroudering van de uitstraling en/of het concept, de laatste met name door schaalvergroting.


- 29 -


3. Hoeveel van de voorraad is ouder dan 1980 (< 1980)? Deze winkels zijn de ‘doelgroep’ waar deze thesis zich op richt. Het register bevat in totaal 967 winkelcentra, die tezamen 23% van de verkooppunten omvatten en 34% van het winkelvloeroppervlak (8,7 miljoen m2). Overigens hanteren het NRW en Locatus dezelfde normen over wat beschouwd wordt als winkelcentrum (minstens drie verkooppunten en minimaal 2.500 m2 WvO) en dezelfde normen voor wat voor een soort winkelcentrum het betreft (buurt, wijk etcetera). Tabel 3.1: Winkelcentra ouder dan 1997

Alle winkelcentra aantal Buurt WC W ijk WC Alllle WC

119 309 967

WC < 1997 Buurt WC Wijk WC Alllle WC

alles

geen renovatie

renovatie < 1997

renovatie < 1992

90 262 695

61 102 208

12 74 166

7 30 83

Van alle planmatige winkelcentra heeft 72% (695 stuks) een openingsjaar dat ouder is dan 1997. Van deze centra is 54% (374 stuks) niet, of langer dan 10 jaar geleden gerenoveerd. Bij de wijkwinkelcentra ligt dit percentage al op 67% en bij de buurtwinkelcentra op 81%. De conclusie is daarbij dat naarmate het centrum hiërarchisch lager op de ladder staat, er verhoudingsgewijs minder vaak een renovatie plaatsvindt. Waarschijnlijk is er ook een relatie met het eigendom. Het aandeel institutionele beleggers is bij buurtwinkelcentra 26%, bij wijkwinkelcentra 58% en bij de overige winkelcentra 72%. Juist bij de buurtwinkelcentra is het aandeel VvE eigendom met 47% erg hoog. Dit bevestigt de stelling dat een dergelijke eigendomssituatie leidt tot een aanzienlijk lagere renovatiefrequentie. Tabel 3.2: Winkelcentra ouder dan 1980

Alle winkelcentra

WC < 1980

aantal Buurt WC W ijk WC Alllle WC

aantal Buurt WC Wijk WC Alllle WC

aantal 119 309 967

alles

geen renovatie

renovatie < 1997

renovatie < 1992

62 183 409

38 59 148

11 60 130

7 26 71

Van alle planmatige winkelcentra heeft 42% (409 stuks) een openingsjaar dat ouder is dan 1980. Van deze centra is 68% (278 stuks) niet of langer dan 10 jaar geleden gerenoveerd. Bij de wijkwinkelcentra ligt dit op 65% en bij de buurtwinkelcentra op 79%. Gezien de leeftijd van deze winkelcentra, zijn deze percentages zeer hoog. Met name bij het percentage buurtwinkelcentra (62%) dat nooit gerenoveerd is; deze zijn toch alle ouder dan 27 jaar. Het aandeel institutionele beleggers is bij buurtwinkelcentra 22%, bij wijkwinkelcentra 48% en bij de overige winkelcentra 61%. Naarmate het eigendom ouder wordt, is het eigendomsaandeel institutionele beleggers dus lager. Dit is op zich niet verrassend; deze groep beleggers heeft vaak de fiscale mogelijkheden en de wens niet om zelf tot herontwikkeling over te gaan. Zie verder bij hoofdstuk 4 ‘De spelers’. Gezien de gegevens, kan duidelijk worden geconcludeerd dat de huidige planmatige winkelvoorraad een aanzienlijk herontwikkelingspotentieel heeft, aangezien de onttrekking met 0,4% (Vastgoedmarkt, november 2006) nog steeds zeer laag is. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 30 -


In zijn algemeenheid kan men stellen dat in de huidige tijd van groei van de totale voorraad de nieuwbouw per definitie hoger is dan de onttrekking. Als gevolg daarvan zal de bestaande voorraad in grootte en leeftijd alleen maar toenemen, met nieuw herontwikkelingspotentieel in het verschiet, maar ook met een steeds verder toenemende concurrentie, waarbij de keuze steeds scherper zal zijn, herontwikkelen of positie verliezen.

3.3

De toekomst van de retailmarkt

Helaas blijkt het werkelijke vermogen om in de toekomst te kijken vaak beperkt, zo ook bij dit onderzoek. Het doel is dan ook niet om een lange termijnvisie te ontwikkelen, maar wel om vanuit de huidige kennis en de te verwachten demografische en economische ontwikkeling een algemene richting te signaleren waarin de markt op de middenlange termijn op zou kunnen gaan.

3.3.1

De ontwikkeling van de vraag

De vraag naar winkelvastgoed is een rechtstreekse resultante van de totale consumentenbestedingen. De hoogte van de bestedingen in winkels is weer het resultaat van vier factoren: • • • •

Het aantal (en soort) inwoners, de demografische ontwikkeling. Het besteedbaar inkomen. Het consumentenvertrouwen. Het aandeel van de consumentenbestedingen dat in winkels wordt uitgegeven, de zogenaamde toonbankbestedingen versus e-commerce.

Alle onderwerpen worden hieronder nader toegelicht. De invloed op de vraag naar winkelvastgoed wordt daarna voor alle vier de factoren gezamenlijk beantwoord, omdat deze elkaar beïnvloeden. Demografische ontwikkeling Het CPB heeft vier toekomstscenario’s ontwikkeld voor Nederland, met in het verlengde hiervan vier demografische scenario’s. Het CBS heeft deze scenario’s weer gebruikt om een bevolkingsprognose te kunnen opstellen. Feitelijk is deze prognose het ‘midden’ van de vier CPB scenario’s. Figuur 3.1: De vier toekomstscenario’s voor de bevolkingsontwikkeling van Nederland en de daarvan afgeleide bevolkingsprognose


- 31 -


Nederland telt momenteel circa 16,3 miljoen inwoners. Het meest gunstige scenario kent een groei tot circa 19,5 miljoen in 2040. Het meest ongunstige scenario gaat uit van eerst een zeer lichte stijging om vervolgens in 2040 naar het huidige inwonersaantal van 16,3 miljoen terug te zakken. De CBS(midden-)prognose gaat uit van een stijging naar 17,9 miljoen inwoners in 2040. Uitgedrukt in een gemiddeld percentage voor de komende 24 jaar (tot 2040), betekent dit: • Laagste scenario: groei 0% per jaar. • Bevolkingsprognose CBS: groei is 0,39% gemiddeld per jaar. • Bevolkingsgroei maximaal is 0,75% gemiddeld per jaar. Als deze groeicijfers rechtstreeks worden vertaald naar de huidige winkelvoorraad betekent dit een maximale groei van 0,82% x 26,3 miljoen (huidige winkelvoorraad) = een theoretische uitbreidingscapaciteit van 197 duizend in het eerste jaar. Bij de gemiddelde groei is dit dan 103 duizend m2 voor het eerste jaar. Ter vergelijk: dit is slechts 1/5 van de uitbreiding van 2006 met 500 duizend m2. De invloeden zijn wel anders op dagelijkse en niet-dagelijkse inkopen. Dit zal hierna verder worden toegelicht. Kanttekening hierbij is dat de rechtstreekse vertaling van aantallen bewoners naar m2 winkels niet wetenschappelijk onderbouwd is, maar als indicator dat de groei beperkt zal zijn, is het voldoende overtuigend. Besteedbaar inkomen Wat betreft de groei van het besteedbaar inkomen zijn geen scenario’s gemaakt (of gepubliceerd) door het CPB. Wel heeft het CPB cijfers over de totale groei van de particuliere consumptie. Probleem hierbij is dat het daarmee niet duidelijk wordt welk deel van de groei van de particuliere consumptie ook werkelijk toonbankbestedingen zijn. De vergrijzing zou als effect kunnen hebben dat de particuliere consumptie in toenemende mate besteed wordt aan niet-toonbank gerelateerde uitgaven, zoals gezondheid, reizen of andere meer op de beleving gerichte uitgaven. De uitkomsten kunnen dan ook alleen gezien worden als een indicatie: • Laagste scenario: groei 1,2% tot 2020 en 0,8% van 2020 tot 2040. • Middenscenario: groei 2,0% tot 2020 en 1,9% van 2020 tot 2040. • Hoogste scenario: groei 2,8% tot 2020 en 3,0% van 2020 tot 2040. Het is met het huidige cijfermateriaal niet mogelijk om daarmee een voorspelling te doen over de behoefte aan winkelmeters in de toekomst. Het middenscenario is in groei gezien overigens goed vergelijkbaar met de ontwikkeling tussen 1980 en 2005. In die periode was de groei van de particuliere consumptie 1,9%. Dit maakt de cijfers nog steeds niet vergelijkbaar, omdat het niet mogelijk is een onderscheid te maken welk deel van de groei van de toonbankbestedingen het gevolg is van bevolkingsgroei en welk deel van koopkrachtverbetering, waardoor ook het verschil voor dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen niet te bepalen valt. Dagelijkse boodschappen/niet-dagelijkse boodschappen De relatie tussen het aantal consumenten en de besteding aan dagelijkse boodschappen is logischerwijs zeer hoog, terwijl de relatie tussen besteedbaar inkomen en dagelijkse boodschappen veel kleiner is. Dit laatste komt vermoedelijk omdat de Nederlander vanuit zijn calvinistische inslag nauwelijks meer uitgeeft aan dagelijkse boodschappen dan hij meer (of minder) verdient. De vraag is dus vooral, hoeveel monden moeten worden gevuld en niet hoeveel hebben wij te besteden?


- 32 -


Bij niet-dagelijkse boodschappen - en zeker bij luxe artikelen - is de relatie juist andersom. Hier is de invloed van inkomen juist heel hoog en de invloed van het aantal consumenten juist weer lager, maar nog wel duidelijk aanwezig. Ook dit verband is logisch. Wie weinig verdient, zal zijn geld vooral uitgeven aan eten en andere basisartikelen (Wet van Engel, Maslow). Wie meer verdient, zal dit vooral aanwenden aan de basisoverstijgende artikelen tot zeer luxe artikelen, waarbij op korte termijn het consumentenvertrouwen ook nog een belangrijke rol speelt (zie hierboven). Kort samengevat betekent dit dat de inkomenselasticiteit voor dagelijkse boodschappen laag is. Alleen voor zeer luxe artikelen is de inkomenselasticiteit hoger dan 1, waarmee de gemiddelde inkomenselasticiteit onder de 1 ligt (Bolt 2005). Gezien het feit dat Locatus de invloed van het inkomen op de toonbankbestedingen toch berekent met een inkomenselasticiteit van 1 en het de ‘waarheid’ op eenvoudige wijze benadert, wordt dezelfde inkomenselasticiteit hier ook gehanteerd. Kanttekening hierbij is wel dat genoemd uitgangspunt acceptabel is voor grotere winkelcentra met een breed aanbod. Voor een winkelcentrum gericht op de dagelijkse boodschappen is het aantal mensen binnen het verzorgingsgebied de bepalende factor. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen heeft zeer veel invloed op het bestedingspatroon op korte termijn. Een goed voorbeeld is de periode van 2002 tot 2006. In die periode was de totale groei van de Nederlandse economie zeer gematigd en in een aantal kwartalen zelfs negatief, waardoor een negatief sentiment ontstond en formeel sprake was van een recessie. In diezelfde periode bleef het totale gezinsinkomen wel licht groeien, wat zou betekenen dat de uitgaven van de consumenten ook zouden moeten stijgen; dit deden ze niet. Met name uitgaven aan luxe artikelen als auto’s en meubelen werden uitgesteld en deze lieten dan ook een sterke daling zien. Nadat het sentiment en daarmee het consumentenvertrouwen weer ging stijgen, vond een inhaalslag plaats. De conclusie is daarbij dat het consumentenvertrouwen en daarmee de uitgaven wel meebewegen met de conjunctuurcyclus, maar op de lange termijn niet van invloed zijn op de gemiddelde besteding. Op de lange termijn is het besteedbaar inkomen bepalend. E-commerce De invloed van e-commerce op winkelvastgoed is door het ruimtelijk planbureau (RPB) in het rapport “Winkelen in het internettijdperk” uitgebreid onderzocht en beschreven. In 2005 was de totale omvang van consumptieve besteding € 79 miljard, waarvan € 2,2 miljard via het internet, dat is 2,8% van het totaal. Ten opzichte van het jaar daarvoor is het bedrag met 30% gestegen. Het rapport geeft geen indicatie hoe deze ontwikkeling zich zal voortzetten in absolute getallen gezien. Wel geeft het aan welke branches met winkels en soorten winkelcentra het meeste omzetverlies zullen leiden. Het blijkt dat slechts een beperkt aantal producten zich leent voor internetverkoop. Dit zijn vooral producten waarbij de specificaties duidelijk zijn. Dit klinkt mogelijk wat cryptisch, maar wie een CD koopt weet dat het niet uitmaakt waar hij het koopt, de kwaliteit en het product zijn overal hetzelfde. Alleen de prijs verschilt; voor dat vergelijken leent het internet zich juist veel beter dan de ‘gewone’ winkel. Iets genuanceerder ligt de verkoop van bruin- en witgoed. Daar hebben consumenten vaak toch nog de behoefte om kijkend te vergelijken en informatie in te winnen, om na de keuze dan toch nog naar het internet te gaan om te kijken waar het gekozen product het goedkoopst te verkrijgen is. Uit het onderzoek komt ook naar voren dat juist de grotere stadswinkelcentra het meest te leiden zullen hebben aan de verkoop via internet. De voorlopige conclusie is daarmee dat voor specifieke branches de invloed groot is en dat die invloed vooral zichtbaar zal worden in grotere stadswinkelcentra met relatief veel niet-dagelijkse voorzieningen.


- 33 -


3.3.2

Conclusie

Of nu al sprake is van verzadiging of dat het binnen enkele jaren pas zover is, bijvoorbeeld in een periode van laagconjunctuur, doet aan de conclusie voor de langere termijn niets af: De huidige winkelvoorraad heeft al een groot herontwikkelingspotentieel, afhankelijk van de groei van de nieuwbouw zal dit potentieel nog verder toenemen. De groei van de nieuwbouw zal de komende periode minder stormachtig kunnen zijn dan in het Vinextijdperk, maar een gematigde groei blijft mogelijk. Afhankelijk van deze groei en de beleggings- en de ontwikkelingsdruk zal de retailmarkt in mindere of meerdere mate verschuiven van een nieuwbouwnaar een verdringings-, respectievelijk vervangingsmarkt. Verdringing omdat partijen toch op zoek blijven naar nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen die kleinschalige of kwalitatief mindere projecten uit de markt drukken. Een bekend voorbeeld hiervan is het verdwijnen van winkelstrips. De vervangingsmarkt manifesteert zich net als bij de woningbouw vooral in de naoorlogse voorraad. Met name in de 70-er jaren zijn veel kleinschalige en naar binnen gekeerde wijkwinkelcentra ontwikkeld die qua gebruik en uitstraling sterk gedateerd zijn. Maar hier zal naar verwachting juist de e-commerce weer druk kunnen uitoefenen op het aantal meters. De conclusie is dat de nieuwbouwmarkt aan het stabiliseren is. De toekomstige markt is sterk afhankelijk van welk scenario zich zal voordoen; gematigde groei lijkt het meest voor de hand liggend. De groei die er is, zal zich met name richten op de niet-dagelijkse boodschappen en dus meer op de kernverzorgende winkelcentra. Maar hier staat tegenover dat juist in deze centra naar verwachting de e-commerce weer druk kan uitoefenen op het aantal meters. Door de lage bevolkingsgroei zal de groei van buurten wijkwinkelcentra aanzienlijk minder zijn, daar ligt de nadruk dus meer op de bestaande voorraad. Dit is nu juist weer de voorraad en daarmee de centra die voor herontwikkeling in aanmerking komen.

3.4

RO-beleid winkelvastgoed

De praktijk en de betekenis van het huidige RO-beleid voor de (her-)ontwikkeling van de winkelvoorraad is sterk te verklaren vanuit de historie. De huidige wetgeving laat redelijk wat ruimte voor met name de gemeenten om invulling te geven aan het winkelbeleid, maar de manier waarop dit praktisch gebeurt - namelijk een redelijk stringent beleid - is historisch bepaald. Het Nederlandse RO-beleid op het gebied van woningen is er feitelijk al sinds de middeleeuwen, het actieve winkelbeleid ontstaat pas na de Tweede Wereldoorlog. Tijdens de wederopbouwperiode worden in hoog tempo nieuwe buurten ontwikkeld met centraal gelegen nieuwe buurtwinkelcentra, meestal bestaande uit één winkelstrip onder een flatgebouw. Bij de ontwikkeling van meerdere buurten werd ook een wijkwinkelcentrum gepland. Feitelijk bestond deze uit twee tegenover elkaar gelegen winkelstrips met een breder assortiment, voor de wekelijkse boodschappen. Met name de genoemde buurtwinkelcentra zijn door de te kleine schaal vaak verdwenen, herontwikkeld, herbestemd of gesloopt. De vroeg naoorlogse ontwikkelingen kenmerken zich door de sterke centrale sturing, waardoor een dergelijke gecontroleerde ontwikkeling mogelijk was. Aan het begin van de 70-er jaren is de ergste woningnood voorbij en gaat het RO-beleid om van sturend naar regulerend. In hoofdlijnen staat dit beleid nog steeds overeind. De belangrijkste instrumenten op het gebied van winkelontwikkelingen volgen hierna.


- 34 -


3.4.1

Distributie Planologisch Onderzoek

Het Distributie Planologisch Onderzoek, kortweg DPO, is vanaf 1976 een verplicht onderdeel bij de voorbereiding van bestemmings- en structuurplannen. Het onderzoek heeft als doel in kaart te brengen wat binnen een bepaald gebied (meestal een gemeente) de bestaande winkelvoorraad is en hoeveel distributieve ruimte er per winkelbranche is voor uitbreiding. Mits alles goed geregeld was, werkte het DPO als leidraad voor mogelijke ontwikkelingen en als toetssteen voor rechtszaken. Vanaf 1983 is het DPO niet meer verplicht en het onderzoek zelf wordt vaak ook niet meer uitgevoerd, maar de essentie is gebleven en er wordt nog steeds naar gehandeld, alleen uitbreiden als er daartoe ruimte is. Ook bij een herontwikkeling zal de gemeente bij (de vaak noodzakelijke) uitbreiding van de metrage toetsen of daar wel distributieve ruimte voor is.

3.4.2

PDV- en GDV-beleid

Tegenwoordig worden het PDV- en GDV-beleid in één adem genoemd, omdat deze met elkaar te maken hebben, maar feitelijk stammen deze uit een andere periode en hebben ze betrekking op andersoortig winkelvastgoed. Perifere Detailhandels Voorzieningen stammen net als het DPO uit de 70-er jaren. Het beleid is eigenlijk alleen maar bekend als PDV en kent een heel eenvoudig te verwoorden uitgangspunt: alle winkelvoorzieningen moeten in- of aansluitend aan woongebieden worden gesitueerd, met uitzondering van enkele branches die zich wel in de periferie mogen vestigen. De uitzondering zijn auto’s, boten, caravans, meubelen en bouwmarkten. Hier zijn twee redenen voor: de eerste is de schaal van deze bedrijven; door de grootte zijn deze lastig te plaatsen in binnenstedelijke gebieden en hebben ze onnodig hoge huurlasten. De tweede is het ontbreken van toegevoegde waarde voor andere winkelfuncties, omdat de aankopen (boodschappen en een auto) geheel gescheiden plaatsvinden. Het lijkt allemaal heel vanzelfsprekend, maar dat is het niet. Vergelijken wij ons winkellandschap met dat van Frankrijk, dan zien wij direct een groot verschil. In Frankrijk kent men de zogenaamde hypermarché, meestal gelegen aan de rand van een stad of dorp. Het is een zeer grote supermarkt, met daarbij ook nog een zeer ruim aanbod aan non-food-producten. Natuurlijk is dit heel praktisch, omdat een groot deel van de dagelijkse boodschappen in één winkel kan worden gedaan. Het grote nadeel is dat de trekkracht van dergelijke super-supermarkten zo groot is dat alle winkels in de omgeving verdwijnen, inclusief het historische deel van steden en dorpen, met als resultaat een verpauperde en lege binnenstad. Een ander nadeel is onder andere dat het eigenlijk alleen maar te bereiken is per auto. Grootschalige Detailhandels Voorzieningen, GDV, is feitelijk een tweede uitzondering op de basisregel dat alle winkelvoorzieningen binnen woongebieden moeten liggen en is het antwoord op de tendens van steeds verder toenemende schaalvergroting. Feitelijk komt het hier op neer dat op een GDVlocatie zeer grote vestigingen van ‘normale’ winkelformules zich geclusterd mogen vestigen. Voorbeelden zijn extra grote winkels voor speelgoed, elektronica en muziekdragers. Onder druk van met name de ontwikkelaars is deze toevoeging gekomen, waar het MKB fel tegen was omdat men grote omzetverliezen verwachtte bij vooral de middenstand. Het is nu bijna 15 jaar verder en eigenlijk zijn er maar twee geslaagde voorbeelden te noemen: Alexandrium II en de GDV nabij Villa Arena. Overigens zitten in de pijplijn nog wel een aantal GDV-projecten. Toch kan men tot op heden stellen dat de verwachte verschuiving in het winkellandschap niet heeft plaatsgevonden.


- 35 -


3.4.3

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de nieuwe Grondexploitatiewet

De nieuwe Wro zal naar verwachting ingaan op 1 juli 2008 en is vooral van invloed op het maken van beleid en de beleidsregels, en veel minder op de inhoud of de uitvoering van projecten. De gemeenten worden gestimuleerd om beleid te maken, een visie te ontwikkelen over de ruimtelijke ordeningsvraagstukken. Het hoofdinstrument is de structuurvisie, een soort blauwdruk van wat de gemeente nu eigenlijk wil, onder andere op RO-gebied. Daarmee kan het zowel een kans als een bedreiging zijn voor herontwikkelingsprojecten, afhankelijk van het feit of die structuurvisie aangeeft dat herontwikkeling van de winkelvoorraad wenselijk is. De nieuwe Grondexploitatiewet, die naar verwachting eveneens medio 2008 van kracht wordt, heeft waarschijnlijk meer invloed op ontwikkelplannen. De wet geeft de gemeenten meer mogelijkheden om plankosten die de gemeente maakt te verhalen op de ontwikkelaar, mits het verband tussen de plankosten van de gemeente en de ontwikkeling aantoonbaar is. Stel dat het inderdaad wenselijk is om bij een binnenstedelijke herontwikkeling ook het winkelcentrum mee te nemen, dan kan de gemeente een deel van de kosten van bijvoorbeeld het aanpassen van de bovenwijkse wegenstructuur op de ontwikkelaar van het winkelcentrum verhalen. Dit kan een aanzienlijke extra kostenpost gaan opleveren voor de ontwikkelaar. De hoogte is alleen niet echt te overzien en zal ook sterk projecten plaatsgebonden zijn.

3.5

Conclusie

De toekomst van het Nederlandse winkellandschap wordt in sterke mate bepaald door het RO-beleid in combinatie met de huidige en de te verwachten toekomstige marktsituatie. In vogelvlucht zijn de volgende verwachtingen of wijzigingen mogelijk: • De marktsituatie laat zien dat de groei en daarmee de marktruimte voor nieuwbouw zal afnemen en dat overschotten gaan ontstaan op de bestaande markt. Daarmee verschuift de aandacht niet alleen uit concurrentieoverwegingen naar de bestaande voorraad, ook vanuit de beleggings- en ontwikkelingsdruk zal de focus verlegd worden. • De huidige voorraad is voor een aanzienlijk deel verouderd (niet-gerenoveerd) en zal onder concurrentiedruk over moeten gaan tot herontwikkeling. Onttrekking zal in veel gevallen niet gebeuren, behalve als het verzorgingsgebied niet voldoende is. • De verantwoordelijkheid voor de invulling van het RO-beleid wordt, via de structuurvisie, steeds meer bij de gemeente gelegd. Het logische gevolg hiervan is dat een deel van de gemeenten zal aansturen op een hoog eigen winkelvoorzieningenniveau, omdat het zowel politiek-bestuurlijk als financieel aantrekkelijk is. Gevolg hiervan is een toenemende concurrentiedruk op de bestaande voorraad, en daarmee meer behoefte aan herontwikkeling. • Wordt het huidige PDV-/GDV-beleid losgelaten, dan krijgt men een geheel andere situatie. De Nederlandse retailmarkt zal dan meer gaan lijken op de eerder genoemde Franse retailmarkt. Winkelvoorzieningen komen dan aan de rand van de stad bij ontsluitingswegen. Het gevolg zal zijn dat in eerste instantie aanzienlijke ruimte ontstaat voor nieuwbouw, maar deze nieuwbouw zal de bestaande winkelcentra in hoge mate ‘uit de markt drukken’ en het totale aantal meters zal door de lagere fijnmazigheid uiteindelijk juist afnemen. Veel locale winkelcentra zullen dan verdwijnen; diegene die overblijft, moet de concurrentieslag dan aankunnen. Per saldo zal er dan minder te herontwikkelen zijn. De vraag of het PDV-/GDV-beleid wordt losgelaten, valt moeilijk te beantwoorden. Tot nu toe zijn daar weinig tot geen aanwijzingen voor, met uitzondering van het project ‘Leef ‘ te Sliedrecht. Daar wordt op een PDV-/GDV-locatie een concept ontwikkeld dat een mengsel kent van woonwinkels, aangevuld met niet-dagelijkse winkels zoals sportkleding. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 36 -


Maar de bekende grootschalige ontwikkeling in Geldermalsen heeft het bijvoorbeeld niet gehaald, ondanks de druk van met name het Neprom om dergelijke projecten toch toe te staan. Een echte eindconclusie valt voor de toekomstige winkelmarkt helaas niet te trekken. Dit komt met name omdat de hoeveelheid toekomstige toonbankbestedingen niet te bepalen valt, los van het feit welk toekomstscenario de werkelijkheid zal benaderen. Het meest voor de handliggende uitgangspunt is dat door toename van de particuliere consumptie wel enige groei te verwachten is, maar dat deze ook weer deels ongedaan zal worden gemaakt door de toename van e-commerce. Het is wel duidelijk dat er een aanzienlijke voorraad ligt aan te herontwikkelen winkelcentra en dat de bestaande voorraad, zolang de onttrekking lager is dan de nieuwbouw, alleen maar toeneemt. Het gevolg is dat de aandacht voor winkelvastgoed voor een deel zal verschuiven naar de bestaande markt en dat herontwikkeling zal toenemen. Behalve als, tegen de verwachting in, het PDV-/GDVbeleid echt wordt losgelaten, dan verschuift de retailmarkt weer tijdelijk - maar in hoge mate - naar nieuwbouw en wordt feitelijk een ander winkelproduct verkregen. Het gevolg zal zijn dat de bestaande voorraad grotendeels zal verdwijnen.


- 37 -


4.

DE CONTEXT: ALGEMENE KENMERKEN VAN RETAIL

4.1

Inleiding

Voordat wordt overgegaan op de case studie, waarmee de vraag wordt beantwoord of de variantenanalyse werkt bij de herontwikkeling van winkelvastgoed, wordt een aantal kenmerken van retail kort beschreven. Dit om de verschillende herontwikkelingsvarianten in de juiste context te kunnen plaatsen. Dit hoofdstuk is dan ook niet direct, maar indirect versterkend voor de theorie van de variantenanalyse. De onderwerpen in dit hoofdstuk zijn: de algemene kenmerken van retail, de actoren en hun belangen en welke trends zijn er te onderscheiden. Bij de keuze van de onderwerpen zijn de criteria telkens of deze van belang zijn voor de keuzen bij herontwikkeling. Trends die niet van belang zijn bij herontwikkeling worden bijvoorbeeld dan ook niet genoemd.

4.2

Algemene kenmerken

4.2.1

Het verzorgingsgebied

De basis van ieder retailproject is het verzorgingsgebied. Men kan er vanuit twee invalshoeken naar kijken. Vanuit het verzorgingsgebied gezien, kan men concluderen dat een bepaald ruimtelijk gebied dusdanig groot is dat er voldoende mensen wonen voor bijvoorbeeld een wijkwinkelcentrum. Of andersom kan men stellen, als men op een specifieke plek een wijkwinkelcentrum wil ontwikkelen, dat dit ongeveer het verzorgingsgebied is dat noodzakelijk is. Voor de meeste winkelcentra is het verzorgingsgebied ruimtelijk gezien heel duidelijk; er zijn ook een paar uitzonderingen. Zo is het bij het centrum van Amsterdam wel duidelijk dat het een kernverzorgende functie heeft voor de Amsterdammers, maar het betreft hier slechts 30% van de passanten. De overige 70% komt uit de regio of zijn binnen- of buitenlandse toeristen. Een andere uitzondering vormen de woonboulevards en de Factory Outlet Centers (FOC’s). Van laatstgenoemde is het verzorgingsgebied heel ruim. Experts stellen dat met drie FOC’S de gehele Nederlandse en een deel van de buitenlandse markt verzadigd zou zijn.

4.2.2

Hiërarchie

Dit is misschien wel het belangrijkste kenmerk. Christaller is de grondlegger van de theorie over de hiërarchie van winkelcentra of winkelgebieden. De basis is eenvoudig uit te leggen aan de hand van bijvoorbeeld de stad Rotterdam. In het centrum bevindt zich het grootste winkelgebied (kernverzorgend) dat als verzorgingsgebied de gehele stad heeft en deels de omliggende regio. Een stap lager in de hiërarchie zijn er de zogenaamde stadsdeelcentra (grootste ondersteunende centra), zoals Zuidplein en Alexandrium I. Deze voorzien een aantal geclusterde wijken dat wat verder van het centrum af ligt. Vervolgens zijn er de wijkwinkel- en de buurtwinkelcentra als kleinere ondersteunende centra.


- 38 -


Figuur 4.1: De winkelhiërarchie schematisch weergegeven

De verschillende centra hebben naast de schaal ook een wezenlijk andere functie. Van snelle boodschap tot volle winkelwagen en van eenvoudig winkelen - zoals een Bruna bezoeken - tot een complete dag uit in Bataviastad of Parijs. In de praktijk blijkt dus dat consumenten doorgaans voor specifieke doelen, specifieke locaties bezoeken (Bolt, 2005). Dit lijkt een open deur, maar dat onderscheid is sterker dan het lijkt. Doorgaans heeft het bij het ontwikkelen van winkelcentra geen zin van deze hiërarchie af te wijken, specifieke situaties uitgezonderd. Tabel 4.1: Soorten winkelcentra en hun hoofdkenmerken soort

functie

aanbod

grootte

assortiment

Gemakswinkels

snelle boodschap

winkel bij bijv. station

tot 500 m2

smal, ondiep

Buurtwinkelcentra

dagelijkse boodschappen

1 (kleine) super en enkele verswinkels

tot 5.000 m2

smal, ondiep

Wijkwinkelcentra

dagelijkse en wekelijkse boodschappen

1 of 2 (discount) supers tot 10.000 m2 ondersteunende winkels drogist, slijter Hema

smal, diep

Stadsdeelcentra (bij grote steden)

Boodschappen en winkelen

2 of meer supers ondersteunend en (beperkt) winkelen

> 15.000 m2

food:diep Non food: breed maar ondiep

Stadscentra

(beperkt) boodschappen accent winkelen

nadruk op winkelen Mode, huishoudelijk vermaak, verblijf

Afhankelijk van Non food: breed verzorgingsgebied en diep

Bron: Samenstelling van gegevens van Speetjens, college Marktanalyse, ASRE.


- 39 -


Voorbeeld van deze gescheiden functies is dat het in wijkwinkelcentra doorgaans geen zin heeft om één of twee modezaken te beginnen; daarvoor wil men keuze hebben en gaat men naar de binnenstad. Andersom is het niet zinnig om in de Kalverstraat een AH-XL te beginnen; de bereikbaarheid is daarvoor te slecht. Die boodschappen kunnen in de wijk of de stadsdeelcentra ook worden gedaan. Een uitzondering in dit rijtje vormen de gemakswinkels. Dit zijn kleine supermarkten op stations, bij tankstations of aanvullend bij hoogstedelijke winkelcentra, zoals een AH bij de Bijenkorf, een AH-to-go of een express bij tankstations. De nadruk ligt vooral op kant-en-klaar-maaltijden en dergelijke om even snel tussendoor te kopen, meestal gekoppeld aan een hoge mobiliteit of aan een hoge passantendichtheid, zoals bij grotere kernverzorgende winkelcentra. Overigens werkt deze hiërarchie niet alleen op intra-stedelijk niveau, maar ook op inter-stedelijk niveau. Het centrum van Voorburg is vergelijkbaar met een behoorlijk wijkwinkelcentrum, terwijl het centrum van Leidschendam functioneert als stadsdeelcentrum, beide met Den Haag als hoofdwinkelcentrum. Aangezien behoorlijke herontwikkelingsopgaven vrijwel alleen maar financieel haalbaar zijn als er winkelmeters worden toegevoegd, is het dus van belang om twee zaken goed te onderzoeken: • Is het mogelijk om in de hiërarchie een stap omhoog te gaan? Dit betekent vooral dat het verzorgingsgebied groot genoeg moet zijn. Het zal in de praktijk zelden voorkomen dat zoveel marktruimte onbenut blijft. • Als het winkelcentrum in de hiërarchie hetzelfde blijft, wat kan dan binnen de typologie nog worden toegevoegd?.

4.2.3

Trekkers

Myrdal heeft een theorie ontwikkeld die verklaart waarom bedrijven bij elkaar willen zitten. Kort samengevat komt het hier op neer: de meest succesvolle bedrijven kunnen de hoogste huur betalen en zitten daarmee op de beste locaties. Zowel de locaties als de bedrijven zorgen voor veel passanten. Minder succesvolle bedrijven kunnen deze hoeveelheid passanten zelf niet aantrekken, dus willen zij in de buurt zitten van de trekkers (Bolt, 2005 ). Voor alle soorten winkelcentra geldt het belang van trekkers om bestaansrecht te hebben. Voor buurten wijkwinkelcentra zijn dat vooral de fullservice-supermarkten, versterkt met een discounter. Voor wijken stadsdeelcentra is naast genoemde supermarkten een aantal andere belangrijke sub-trekkers: formules als Kruidvat, de Hema en Blokker. Voor stadscentra zijn de warenhuizen, aangevuld met grote formules als de Media Markt en H&M, de belangrijkste trekkers. Tussen deze trekkers bevindt zich doorgaans de A-1-locatie. In een gebouwd winkelcentrum is het dus van belang de trekkers zo te situeren dat een natuurlijke looproute ontstaat met zoveel mogelijk A-locatie, zonder dat het verband gaat ontbreken. Net buiten dit gebied ontstaat de A-2- of de B-1-locatie. De overige locaties als B-2 en C liggen vaak aan aanvoerroutes of andere drukke verkeersgebieden.


- 40 -


4.3

De spelers

4.3.1

Overheid

De overheid heeft op landelijk niveau vooral een beleidsmatige en wetgevende functie. Op provinciaal niveau is het vooral een beleidsmatige en toetsende functie via het opstellen van streekplannen en het toetsen van grote afwijkingen op het bestemmingsplan (Artikel 19.1). Uiteraard zijn beide organen van groot belang voor retail in de breedste zin van het woord. Maar door de meer indirecte bemoeienis met de plannen is deze rol wat minder relevant. Dit geldt niet voor de overheid op lokaal niveau; deze staat dan ook apart genoemd.

4.3.2

Gemeente

De gemeente heeft vanwege zijn bepalende positie in RO-procedures een belangrijke rol bij het tot stand komen van (her-)ontwikkelingsprojecten, maar meestal is dat wel een passieve rol. Er zijn ook uitzonderingen. Vaak bestaat juist de vooroorlogse voorraad uit losse winkelpanden met verschillende eigenaren. Indien een gemeente de wens heeft om in een dergelijk gebied ingrepen te doen, is zij de aangewezen partij om hier het initiatief te nemen. Ook bij uitleggebieden of gebiedsontwikkeling is de gemeente vaak de sturende partij. Als de herontwikkeling gericht is op revitalisering van een verouderd winkelcentrum, dan zal de gemeente daar om voor de hand liggende redenen meestal positief tegenover staan, mits de herontwikkeling geen uitbreiding kent die (teveel) ten koste gaat van andere winkelcentra of het historische centrum.

4.3.3

Institutionele beleggers

Ondanks dat de eigendommen van met name de grote retailprojecten meestal in handen zijn van institutionele beleggers, spelen zij in de ontwikkeling een beperkte rol. Dit komt deels omdat zij vanuit hun fiscale status niet of slechts heel beperkt mogen ontwikkelen, al zijn recent die mogelijkheden verruimd. Daarnaast brengt het ontwikkelen vaak heel andere risico’s met zich mee dan de belegger wenst te lopen. Die is juist op zoek naar een redelijk, maar veilig renderend project met een scope op de lange termijn. De meest gebruikte structuur is dat de ontwikkelaar de risico’s van de ontwikkeling op zich neemt en dat de belegger, die meestal bij aanvang van project al bekend is, het project met een reeds afgesproken aanvangsrendement afneemt. Voor herontwikkeling is het al niet anders. Een veel voorkomende constructie is dat de belegger het project verkoopt aan de ontwikkelaar; deze neemt de herontwikkeling voor zijn rekening en koopt het project vervolgens weer terug aan de belegger tegen een vooraf afgesproken rendement. Dit soort, wat omslachtige constructies wordt gekozen omdat ‘goed’ winkelvastgoed zeldzaam is.

4.3.4

Overige beleggers

De kleinere of verouderde winkelcentra komen of zijn al in handen van particuliere beleggers, corporaties of verenigingen van eigenaren (zie: hoofdstuk 3.2.4). Probleem bij dergelijke centra is dat genoemde eigenaren vaak de kennis, de menskracht of de financiële middelen missen om een behoorlijke herontwikkeling te initiëren. Juist die centra lopen het risico te verloederen en hebben daarom de meeste aandacht nodig.


- 41 -


Bij de VvE komt daar nog als probleem bij dat het verdeelde eigendom als nadeel heeft dat zowel de beslissing als de financiering meerdere deeleigenaren betreft die, als het om eigenaargebruikers (kleine zelfstandigen) gaat, niet altijd de middelen hebben.

4.3.5

Ontwikkelaars

Ontwikkelaars zijn niet zelden een verguisde en gewantrouwde partij. Dit is slechts gedeeltelijk terecht, gezien de aard van hun werk: het nemen van initiatieven en risico’s die andere niet zien of aandurven. Juist omdat zij die risico’s nemen, zijn zij doorgaans gedwongen projecten financieel te optimaliseren wat in zijn algemeen niet altijd ten goede komt aan de kwaliteit. Daarnaast willen zij vaak ‘handig’ zijn wat niet altijd gewaardeerd wordt, maar wat feitelijk hun werk is. Naast de kwaliteitsdruk is er nog een ander knelpunt in hun werk. In essentie heeft de ontwikkelaar een korte termijnbelang, het zo snel en veel mogelijk verdienen, waar zijn klant - de belegger - juist een zeer lange tijdshorizon heeft. Toch is de ontwikkelaar onontbeerlijk, deze is namelijk verreweg de grootste initiatiefnemer op de retailmarkt. Bij herontwikkelingen is overigens minder vaak een ontwikkelaar betrokken. Cijfers ontbreken, maar een deel van de ontwikkelingen gebeurt door ontwikkelaars en een deel direct in opdracht van de eigenaar, bijvoorbeeld via de beheerder.

4.3.6

Retailers

De landelijke filiaalbedrijven hebben in het kader van de herontwikkeling twee belangen: het eerste is schaalvoordeel, dus expansie van het aantal filialen. Het tweede is dat zij een bepaalde vloerproductiviteit nodig hebben om hun rendementsdoelstellingen te behalen. De prijs die men per m2 bereid is te betalen, is voornamelijk het resultaat van het verzorgingsgebied in relatie tot de schaalgrootte van het winkelgebied, of nog concreter, de passantenstroom. In mindere mate speelt de kwaliteit van het vastgoed een rol. Toch leert de ervaring dat juist de landelijke filiaalbedrijven positief staan tegenover een herontwikkeling. Mogelijk omdat dit een goede gelegenheid is om de vaak groter geworden formule te kunnen herhuisvesten, en omdat men verwacht dat de klantenstroom toeneemt en daarmee de vloerproductiviteit. In hoofdlijnen is de conclusie dan ook dat hoe ingrijpender de herontwikkeling (meer kwaliteit, meer m2, meer passanten) des te meer zij bereid zijn een huurverhoging te betalen. Dit is van wezenlijk belang voor de haalbaarheid van de herontwikkeling. De zelfstandige ondernemers zien vaak hun marges teruglopen, omdat zij de concurrentie niet aankunnen. Een methode om te overleven, is om de (huur-)kosten en de investeringen laag te houden. Een herontwikkeling kan in dat licht bezien behoorlijk ingrijpend zijn en niet zonder emotie, wat logisch is omdat het nu eenmaal hun broodwinning raakt en daarmee ook hun pensioen.

4.4

Trends

In de publicatiereeks “Trends in winkelvastgoed” (2005, 2006, 2007) neemt een aantal vooraanstaande figuren uit verschillende invalshoeken van de retail de trends door. Deze paragraaf is een beknopte opsomming van trends die van invloed zijn op de keuzen binnen het herontwikkelingstraject.


- 42 -


4.4.1

Branchevervaging/schaalvergroting en specialisatie

Door schaalvergroting (meer winkels in meer landen) hebben filiaalbedrijven steeds meer inkoopkracht. Sommige ketens gebruiken dit alleen om prijsvoordelen te behalen, andere - de internationale inkooporganisatie - juist om meer artikelen in hun assortiment op te nemen die daar traditioneel niet thuishoren. Een bekend voorbeeld hiervan is Kruidvat die veel meer verkoopt dan alleen drogisterijartikelen, maar ook bouwmarkten die bijvoorbeeld elektronica verkopen of Blokker met speelgoed. Het verder uiteenlopende assortiment, in combinatie met een steeds grotere behoefte aan keuze, vraagt om steeds meer meters om in die gewenste keuzevrijheid te kunnen voorzien. Het resultaat is dus dat er tevens schaalvergroting plaatsvindt in de vorm van meer meters per winkel. Hoe meer de consument in één winkel kan kopen des te liever het hem is, behalve als het om echt recreatief winkelen gaat. Kleine, zelfstandige ondernemers kunnen hier in prijs, keuze en omloopsnelheid absoluut niet tegenop. Het resultaat is dat zij óf verdwijnen óf zich juist verder specialiseren, een andere keuze is er niet. Voor herontwikkeling betekent de schaalvergroting dat voor een deel van de winkels behoefte is aan grotere oppervlakten. Dit geldt onder andere voor de supermarkten en de winkels in persoonlijke verzorging, maar meestal niet voor de speciaalzaken. Er blijft ook behoefte aan kleine units. Deze leveren een hogere huur per m2 op en genoemde zelfstandigen geven een winkelcentrum een meer lokaal karakter. Bij herontwikkeling is het dus van belang de juiste balans te vinden.

4.4.2

Discounters

Het succes van de (food-)discounters is juist dat zij hun inkoopkracht richten op een beperkt foodassortiment (smal, ondiep). Hierdoor kunnen zij zowel de kosten besparen in algemene zin als in het assortiment. Een fullservice-supermarkt haalt 80% van zijn omzet uit 20% van zijn assortiment. De andere 80% levert veel minder inkoopvoordeel op en bederft deels. Dit alles maakt dat de discounters met hun beperkte assortiment met zeer hoge omzetsnelheid nog goedkoper kunnen zijn, maar geen volledig aanbod hebben. Dit maakt dat een fullservice-supermarkt en een discounter maar in beperkte mate concurrenten zijn en elkaar op veel fronten juist aanvullen. Bij een herontwikkeling kan deze combinatie, als deze er nog niet is, leiden tot een aanzienlijke vergroting van de trekkracht van het totale centrum, die vaak verder gaat dan het eigen verzorgingsgebied. Tenslotte zijn echte fooddiscounters nog steeds schaars in vergelijking met ‘gewone’ supermarkten.

4.4.3

Mobiliteit/vergrijzing

Met de komst van de tweede auto en de tweeverdiener neemt ook de mobiliteit steeds verder toe. Dit heeft voor het boodschappen doen als gevolg dat men steeds vaker een supermarkt uitzoekt die goed bereikbaar is en goede parkeerfaciliteiten heeft zonder daarvoor te moeten betalen. Deze hoeft niet per se dicht bij huis te zijn, maar kan bijvoorbeeld ook onderweg of bij het werk zijn. Voor winkelen is er een tendens dat het ook leuk moet zijn (zie Leisure/beleven) en dat men bereid is om naar een andere stad te rijden omdat deze gezelliger is dan de eigen stad, maar doorgaans alleen als dagje uit. Verdwijnen daarmee de wijkwinkelcentra? Daar lijkt het niet op, maar de onderlinge concurrentie neemt wel toe. Met name stadsdeelcentra met goede parkeervoorzieningen doen het relatief goed. (Goudappel Coffeng, 2005). Er is ook een tegengestelde tendens waarneembaar.


- 43 -


Met een toenemende vergrijzing neemt vanuit dat perspectief de behoefte aan wijkwinkelcentra juist weer toe. Ouderen hebben vooralsnog sterk de voorkeur om in de buurt van voorzieningen te wonen. Mogelijk kunnen wijkwinkelcentra hun positie versterken door ook zaken als een huisartsenpost, een apotheek en een bibliotheek aan dit soort locaties te koppelen.

4.4.4

Conclusie

Het is opvallend hoe weinig echt nieuws er te lezen is in “Trends in winkelvastgoed”, ondanks de positie, kennis en visie van de schrijvers. Dit versterkt de theorie dat het product winkelen zijn volwassenheid wel heeft bereikt. De huidige beschreven tendensen zitten meer in de marge. Kort samengevat zijn de tendensen vooral gericht op de behoefte om steeds efficiënter met tijd en geld om te gaan. Begrippen als mobiliteit en functionaliteit zijn daarbij belangrijk, maar ook de discounters zijn hiervan een goed voorbeeld. Wijkwinkel- en stadsdeelcentra met goede (parkeer-)voorzieningen zijn de winnaars van dit moment. Bij herontwikkeling is het dus van belang om niet alleen naar de uitstraling van het centrum te kijken, maar ook naar zaken als bereikbaarheid, parkeervoorzieningen en koppelingen met andere voorzieningen. Bij de verschillende keuzen van de varianten is rekening gehouden met de context zoals deze in dit hoofdstuk beschreven is. Wat dit in de praktijk betekent voor de case studie is in de volgende hoofdstukken te lezen.


- 44 -


5.

CASE STUDIE, EEN ALGEMENE BESCHRIJVING

5.1

Inleiding

Om de werking van de variantenanalyse te kunnen toetsen, wordt gebruikgemaakt van twee case studies die in simulatie geheel ‘doorlopen’ worden alsof deze nu in de initiatieffase zitten. De te nemen stappen zijn: 1. De bepaling van de marktruimte: draagvlak huidige centrum en mogelijke uitbreiding. 2. Het bepalen van de locatiegebonden (uitbreidings-)mogelijkheden: wat kan er fysiek en bestuurlijk op die locatie. 3. De variantenanalyse: verschillende varianten worden doorgerekend. 4. De variantenanalyse: hoe verhouden verschillende varianten zich tot elkaar en zijn er algemene conclusies te trekken over voorkeursvarianten, verhouding tussen kosten en opbrengsten etcetera? 5. Conclusie: werkt de variantenanalyse bij de herontwikkeling van winkelvastgoed. Om de variantenanalyse te kunnen uitvoeren, zijn kostenkengetallen nodig. Deze worden beschreven voordat de variantenanalyse wordt uitgevoerd. De opbrengstenkant is gelijk aan die van nieuwbouw en bovendien meer algemeen bekend, daar wordt dan ook geen aandacht aan besteed. Er is een aantal redenen om voor deze twee case studies te kiezen: • De kennis van deze twee in uitvoering zijnde projecten is groot, waardoor het bepalen van de varianten en hun beperkingen mogelijk is. • De twee winkelcentra zijn heel verschillend van aard en schaal en de werkelijk gekozen herontwikkelingsvariant is anders, waarmee de centra in hoge mate complementair zijn. • Het resultaat van deze projecten is in hoofdlijnen bekend, waardoor de controleerbaarheid van het model groot is. Uiteindelijk is het tevens een toets of het achteraf anders had gekund en wat daar dan de (financiële) gevolgen van waren geweest. Het nadeel is overigens wel dat de bekendheid met het project er tevens voor zorgt dat het onmogelijk is om het te bezien als ware het een project dat nu wordt opgestart. Voordat de stappen doorlopen kunnen worden, is het van belang de projecten eerst te omschrijven, zodat het duidelijk is binnen welk kader de keuzen zijn gemaakt. Deze algemene omschrijving volgt hieronder.

5.2

De Zilverkamp

De Zilverkamp is een bestaand buurtwinkelcentrum binnen een 70-er jaren uitbreidingswijk van de gemeente Huissen bij Arnhem. Het is een typisch voorbeeld uit die periode. Veel verschillende gangen en hoeken, voor een deel lage plafonds met schrootjes. Verder is het centrum grotendeels naar binnen gekeerd. De hoofdpassage is overigens wel hoog en heeft een kap van hout en glas. De opzet maakt dat een deel van het centrum onoverzichtelijk is, waardoor het de ideale hangplek vormt voor jongeren. Naast vervuiling en overlast heeft het centrum last van schade door vernielingen, bekladden en kleine brandjes. Het centrum is niet afsluitbaar, waardoor de beheersbaarheid laag is.


- 45 -


Daarnaast is de bouwkundige staat behoorlijk teruggelopen door een combinatie van gebrekkig onderhoud en de bouwkundige detaillering: vele hoeken en schuine delen met houten kozijnen en aansluitingen van dakvlakken. Het centrum is gekocht door Next Real Estate als belegging na herontwikkeling. Tabel 5.1: De algemene projectgegevens van De Zilverkamp, situatie voor en na herontwikkeling ZILVERKAMP

eenheid

ALGEMENE PROJECTGEGEVENS oude situatie W inkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a. passage) Totaal bebouwd

bvo bvo

Buurt/ wijk winkelcentr

WINKELS bestaand Super Etos Kapsalon Leeg Chinees Apotheek Bakkerij Tabak/ tijdschriften Bloemen Slijter Cafetaria

2.280 595 2.875

Slopen

1.005

nieuwe situatie Renovatie Nieuwbouw winkels Overig bebouwd (o.a. passage) Totaal na renovatie

bvo bvo bvo

grondoppervlak

m2

1.870 2.364 471

Passage Totaal bebouwd

950 260 85 50 165 230 215 65 65 65 130 2.280 595 2.875

Renoveren Slopen

1.870 1.005

4.705 5.176

nieuwe winkels discount super, gea, 3 x overig

Voor de herontwikkeling (begin 2006) was de winkelvoorraad als volgt: een supermarkt, bakker, bloemist, drogist, apotheek, kapper, slijterij, tijdschriften en tabak, snackbar, chinees en een lege winkel. De supermarkt is een zogenaamde fullservice-supermarkt (Super de Boer) van circa 950 m2, wat voor een dergelijke supermarkt klein is. Na de herontwikkeling zal De Zilverkamp met onder andere twee supermarkten meer weg hebben van een klein wijkwinkelcentrum. Eind 2007 zal de nieuwe De Zilverkamp klaar zijn. De gemeente Huissen (16.600 inwoners) heeft naast De Zilverkamp en het historische centrum, met twee vergelijkbare supermarkten, geen andere winkelcentra. De totale setting had als resultaat dat De Zilverkamp nog redelijk bezoekers trok, in belangrijke mate veroorzaakt door een gebrek aan alternatieven. Maar het feit dat de lege winkel niet verhuurbaar bleek en de grote beheersproblemen niet oplosbaar waren, maakte dat de economische en functionele levensduur wel verstreken was. Het centrum is overigens aangekocht door Next Real Estate als belegging na herontwikkelen. De ‘oude’ particuliere eigenaar had hier niet de kennis, noch de menskracht voor.


- 46 -


Figuur 5.1: De nieuwe Zilverkamp, gereed november 2007

Figuur 5.2: De oude Zilverkamp, tot begin 2006


- 47 -


5.3

De Meent

Papendrecht en De Meent hebben een uitzonderlijke historie. Papendrecht ligt aan de binnenzijde van een kromming van de rivier de Merwede. Dit maakt dat het grondgebied er uitziet als een soort Gausscurve, een halfronde landtong naar het water. Oorspronkelijk was het alleen een doorwaadbare plaats (drecht) waar de papen overstaken om het protestantse achterland te bekeren (wat overigens nooit is gelukt). Langs de oever tot aan de dijk woonden vissers en waren kleine scheepsreparatiewerven. Achter de oeverrand begon direct de Alblasserwaard, een polderlandschap. De echte ontwikkeling tot een gemeente begon pas na de oorlog. Na de bolle rand werd het binnengebied ontwikkeld. In het midden ontstond vanzelf het centrum dat ook werkelijk centraal lag. De Meent werd daarbij halverwege de 60er jaren één van de eerste planmatig ontwikkelde kernwinkelcentra. Een andere bijzonderheid was dat De Meent tegen de dijk aangebouwd was. Dit maakte dat er twee natuurlijke niveaus waren: een dijken een polderniveau. Het centrum had daarmee het eerste gebouwde winkelcentrum over twee lagen. Later is dit centrum vergroot door stukken bij te bouwen door en voor verschillende eigenaren. Uiteindelijk waren er twaalf verschillende eigenaren, waarvan twee grotere eigenaarbeleggers, acht eigenaargebruikers, één VvE met zeven kleine winkels en één kantoor eigenaargebruiker. Dit heeft nogal wat gevolgen gehad voor de herontwikkeling. Tabel 5.2: De algemene projectgegevens van De Meent, situatie voor en na herontwikkeling DE MEENT ALGEMENE PROJECTGEGEVENS oude situatie W inkeloppervlak, polderniveau W inkeloppervlak, dijkniveau Totaal 56 winkels tijdelijke situatie W inkeloppervlak, 24 winkels nieuwe situatie W inkeloppervlak, 67 winkels Overig bebouwd techniek, expeditie Totaal nieuwe Meent

eenheid

bvo bvo

Kern winkelcentr

WINKELS bestaand 2 x super Hema Postkantoor Bank Stomerij 2 x Juwelier 4 x Horeca 14 x kleding 3 x elec + verlicht Overig Totaal

6.416 4.905 11.321

bvo

7.240

bvo

19.780 1.420

bvo

21.200

2.965 1.180 286 220 65 162 390 2.234 1.276 2.543 11.321

Halverwege de 90-er jaren werd het al duidelijk dat het centrum aan het verouderen was, maar de verschillende eigenaren hadden niet de kennis en de samenhorigheid om het centrum echt grootschalig en gezamenlijk aan te pakken. Uiteindelijk is begin 2000 een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar Van der Vorm Vastgoed om het centrum in delen op te kopen of zelfs te onteigenen mocht dat noodzakelijk blijken, waarna het in zijn geheel gesloopt zou worden om op dezelfde plaats een nieuw winkelcentrum te ontwikkelen als onderdeel van de totale centrumontwikkeling. De feitelijk herontwikkeling is begin 2005 gestart en het winkelcentrum zal in oktober 2007 heropend worden.


- 48 -


Figuur 5.3: De oude Meent, Polderniveau

Figuur 5.4: De oude Meent, Dijkniveau


- 49 -


6.

STAP 1: DE BEPALING VAN DE MARKTRUIMTE

6.1

Inleiding

Bij de bepaling of een herontwikkeling financieel haalbaar is, speelt de marktruimte misschien wel de belangrijkste rol. De reden daarvoor is simpel: zonder voldoende draagvlak geen winkeliers of minder huur en daarmee geen mogelijkheden om de herontwikkeling te bekostigen. Sterker nog, gezien de hoge kosten die een herontwikkeling met zich meebrengt, is deze nauwelijks rendabel te krijgen als er geen uitbreiding plaatsvindt, en uitbreiding is alleen mogelijk als daarvoor de marktruimte aanwezig is. Uitgangspunt hierbij is dat beleggers een economisch motief hebben, dus moet de waardevermeerdering (door huurverhoging en/of uitbreiding) minstens gelijk zijn aan de herontwikkelingskosten. De marktruimte ontstaat uit twee verschillende componenten. Het verzorgingsgebied dat als een natuurlijke ruimte om het winkelcentrum heen ligt, aangevuld met de toevloeiing van klanten uit andere gebieden. Deze bepalen samen de hoeveelheid klanten. Het gemiddelde inkomen bepaalt hoeveel zij kunnen uitgeven. De twee componenten worden hieronder apart toegelicht. Aangezien het onderwerp marktruimte nauwelijks afwijkt van een ‘normale’ winkelontwikkeling, wordt het slechts beknopt behandeld en alleen ondersteund met literatuuronderzoek. Wel zullen de case studies van De Zilverkamp en De Meent worden toegelicht, omdat deze als rode draad door de thesis lopen.

6.2

Het verzorgingsgebied

De definitie van een verzorgingsgebied is: een aaneengesloten gebied rond een winkelvoorziening waaruit het belangrijkste deel van de omzet afkomstig is (Bolt, 2005). Dit is weer verder onder te verdelen als het primaire verzorgingsgebied - goed voor 50% van de omzet - en het secundaire verzorgingsgebied - goed voor 30% van de omzet. De overige 20% is zogenaamde koopkrachttoevloeiing, inwoners die om welke reden dan ook buiten het verzorgingsgebied van hun woonplaats inkopen doen.

6.2.1

De grootte van het verzorgingsgebied

Hoe groot een verzorgingsgebied moet zijn, is afhankelijk van twee zaken: • Het soort winkelcentrum (buurt, wijk, kernverzorgend) en de daarmee samenhangende soort inkopen, dagelijkse en wekelijkse boodschappen of vergelijkend en recreatief winkelen. • De koopkrachtbinding: deze is in belangrijke mate afhankelijk van de afstand en de kwaliteit van concurrerende winkelcentra van dezelfde of een hogere orde. Indien de concurrentie dus groot is, moet het ruimtelijke verzorgingsgebied dus groter zijn om het benodigde verzorgingsgebied in aantallen mensen te halen. Bepalend voor hoe groot het verzorgingsgebied in personen moet zijn, is de frequentie waarmee men het centrum of de winkel bezoekt en aankopen doet. Bij buurtwinkelcentra zijn de frequentie en de hoeveelheid uitgaven voor dagelijkse boodschappen relatief hoog, dus het verzorgingsgebied juist klein. Daarnaast is de koopkrachtbinding doorgaans hoog. Voor dagelijkse boodschappen heeft het immers geen zin om ver te reizen om vervolgens een vergelijkbaar assortiment te vinden. Dus daardoor kan het verzorgingsgebied ook klein zijn. Een buurtwinkelcentrum heeft een verzorgingsgebied van circa 5.000 tot 10.000 inwoners. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 50 -


Bij kernverzorgende winkelcentra ligt dit heel anders. Met name bij het vergelijkend of recreatief winkelen heeft men een zeer groot verzorgingsgebied nodig. Neem het voorbeeld van een juwelier: de meeste personen komen daar waarschijnlijk eens in de paar jaar. Dus om een redelijke omzet te hebben, is al een verzorgingsgebied nodig van een kleine stad, van circa 30.000 inwoners of meer. Daarnaast speelt de concurrentie een veel grotere rol, voor recreatief winkelen zijn mensen bereid verder te reizen naarmate de sfeer of de keuze beter is. De koopkrachtbinding is voor een kernverzorgend winkelcentrum dus lager dan voor een buurtwinkelcentrum. Dit toont aan dat de winkelhiërarchie niet alleen functioneel is, maar ook noodzakelijk. Het wijkwinkelcentrum, met de wekelijkse boodschappen, zit hier tussenin. Het benodigde verzorgingsgebied is dan circa 10.000 tot 30.000 inwoners. Deze aantallen verklaren doorgaans ook waarom kleinere steden en dorpen een centrum hebben dat vergelijkbaar is met een wijkwinkelcentrum; voor meer voorzieningen is het verzorgingsgebied dan te klein.

6.2.2

De hoogte van het inkomen

Naast de hoeveelheid personen speelt ook de hoogte van het inkomen een rol. Op zich is dit logisch: hoe meer inkomen, des te meer uitgaven in winkels. Om verzorgingsgebieden te kunnen vergelijken, heeft men dus aan de aantallen niet voldoende; het inkomen is mede bepalend. Uit praktische overwegingen wordt er hier, net als bij de bepaling van de toekomstige vraag, voor gekozen om de inkomenselasticiteit op 1 te stellen. Dus als er 20.000 personen wonen met een inkomen van 10% boven het landelijk gemiddelde, is het verzorgingsgebied 110% x 20.000 = 22.000. Dit is vooral van toepassing op de niet-dagelijkse boodschappen, bij dagelijkse boodschappen is het aantal personen bepalend. Inkomenselasticiteit bij dagelijkse goederen is wel aanwezig maar kleiner.

6.3

De bepaling van de marktruimte

In hoofdlijnen zijn er drie methoden om te bepalen wat de marktruimte is. De eerste methode is het meest simpel, maar wordt mogelijk daarom toch vaak toegepast: de ervaringsmethodiek. De ontwikkelaar ziet vanuit zijn ervaring, mogelijk gecombineerd met informatie uit het bestaande winkelcentrum, dat een ontwikkeling haalbaar is. Op deze methode wordt verder niet ingegaan. De twee andere methoden vergen onderzoek en die zijn op te splitsen in twee basismethoden: kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Beide worden kort toegelicht.

6.3.1

Kwantitatief onderzoek

Zoals de naam al duidelijk maakt, is het kwantitatieve onderzoek voornamelijk gebaseerd op cijfermateriaal dat in hoofdlijnen is terug te brengen tot de hierboven genoemde theoretische grootte van het verzorgingsgebied in personen en het inkomen. Is het verzorgingsgebied eenmaal bekend, dan kan het voorzieningenniveau (de werkelijke hoeveelheid en soort winkels) vergeleken worden met andere gemeenten die een vergelijkbaar verzorgingsgebied hebben. Dit kan onder andere op basis van de gegevens van Locatus. Locatus heeft de meest uitgebreide bestanden op het gebied van winkelvoorzieningen. Iedere gemeente met meer dan 5.000 inwoners is in beeld gebracht, waardoor men van genoemde gemeenten (en kernen) kan opvragen wat er aan winkels zit, maar ook wat gebruikelijk is binnen een gemeente van een bepaalde grootteklasse. Daarmee is het een bruikbare benchmark. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 51 -


Voordeel van deze methode is dat op redelijk eenvoudige en objectieve wijze te bepalen is wat de theoretische marktruimte is. Nadeel van deze methode is dat het niets zegt over de kwaliteit van het winkelvastgoed zelf of de aanwezigheid, afstand en kwaliteit van de winkelcentra in de omliggende gemeenten. Men kan dus de koopkrachttoe- en afvloeiing van het individuele verzorgingsgebied niet bepalen. Wanneer kan men de kwantitatieve methode gebruiken?: • Bij een winkelcentrum dat vooral gericht is op dagelijkse boodschappen, aangezien daar de koopkrachtbinding van nature zeer hoog is, namelijk 80 tot 85%. • Bij een gemeente waarvan het duidelijk is dat in de directe omgeving geen of nauwelijks concurrentie aanwezig is. • In combinatie met een kwalitatief onderzoek. Het zal dus in belangrijke mate afhangen van de omstandigheden of de kwantitatieve benadering voldoende is.

6.3.2

Kwalitatief onderzoek

Het kwalitatieve onderzoek is vooral gericht op de concurrentiepositie van het huidige (of toekomstige) winkelcentrum ten opzichte van andere centra. Uiteindelijk moeten daar weer cijfers uitkomen over de huidige en toekomstige koopkrachtbinding, uitgedrukt in het saldo van koopkrachttoe- en afvloeiing. Het voordeel van kwalitatief onderzoek, bijvoorbeeld via enquêteren, is dat men niet alleen informatie krijgt over de cijfermatige kant van de toe- en afvloeiing, maar ook over de redenen. Bij een herontwikkeling kan men daar rekening mee houden. Nadeel is dat een dergelijk onderzoek bewerkelijk en kostbaar is, terwijl de cijfermatige resultaten een vrij ruime marge hebben en de kwalitatieve uitkomsten vaak voorspelbaar zijn. Doorgaans is de uitkomst dat men juist de (te) grote landelijke formules wenst waarvoor het verzorgingsgebied meestal te klein is, anders waren deze er wel geweest. Voorbeelden zijn dat ook de bewoners van kleinere gemeenten graag zouden willen dat er zich een H&M, een Mediamarkt of zelfs een Bijenkorf vestigt. Met die informatie kan de onderzoeker niet veel. Wel zinnig is informatie over bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, sfeer, veiligheid en dergelijke.

6.4

Case studie: De bepaling van de marktruimte

De bepaling van de marktruimte is de eerste stap om te bepalen wat vanuit de vraag gezien de marktmogelijkheden zijn. De twee projecten worden op deze wijze verder toegelicht. Beide zijn gebaseerd op de kengetallen van Locatus, 2007 (zie bijlagen 2 en 3).

6.4.1

De Zilverkamp, marktruimte

Bij de bepaling van de marktruimte is voor dit project alleen kwantitatief onderzoek uitgevoerd. Gezien de situatie dat het hier voornamelijk om dagelijkse voorzieningen gaat en het feit dat het verzorgingsgebied heel duidelijk is, lijkt dat een logische keuze. Huissen heeft 16.600 inwoners.


- 52 -


Winkelvloeroppervlak (wvo) Nederland kent 54 gemeenten in de klasse 15.000-20.000. Gemiddeld heeft deze gemeente per 1.000 inwoners 353 m2 wvo aan dagelijkse winkelvoorzieningen en 1.388 m2 wvo per 1.000 inwoners aan niet-dagelijkse voorzieningen. Voor Huissen is dit respectievelijk 250 m2 en 1.862 m2 wvo. Opvallend is dat het aantal dagelijkse voorzieningen ruim onder het landelijk gemiddelde ligt, terwijl de niet-dagelijkse boodschappen juist ver boven het gemiddelde liggen. Het aantal winkels is weer lager in Huissen dan het landelijk gemiddelde. De reden hiervoor is vermoedelijk gelegen in het feit dat Huissen relatief veel grootschalige winkelvoorzieningen heeft, zoals autodealers en bouwmarkten, waardoor het gemiddelde metrage erg hoog is en het aantal winkels juist laag. De theoretische ruimte voor dagelijkse voorzieningen (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) is voor Huissen dus 353 x 16,6 (inwoners/1.000) = 5.860 m2 wvo. Op dit moment is er 250 x 16,6 = 4.150 m2 wvo. De uitbreidingsruimte is dan (voor de gehele gemeente) 5.860 - 4.150 = 1.710 m2 wvo. Wvo/bvo De laatste slag die moet worden gemaakt, is de vertaling van de uitbreidingsruimte in wvo naar het concrete extra te bouwen volume in bvo. De definitie van wvo is als volgt: de voor de klanten zichtbare ruimte waarin zij kunnen winkelen, dus de winkelruimte zelf inclusief etalage en pashokjes. Wat er niet in zit, zijn de magazijn-, de personeelsruimte etcetera. Op zich is deze definitie helder, het doet alleen geen uitspraak over wat gemiddeld de verhouding is tussen wvo en bvo. De aanname is hier dat 75% van de gebouwde ruimte bvo gebruikt wordt als wvo. Marktruimte De Zilverkamp Kijken wij nu naar De Zilverkamp, dan zien wij dat het centrum 2.280 m2 aan winkels had; na de uitbreiding is dit 1.870 + 2.364 = 4.234 bvo. Daarmee is de uitbreiding 4.234 - 2.280 = 1.954 bvo. Omgerekend naar wvo is dit 1.954 x 75% = 1.465 wvo. Ten opzichte van de theoretisch uitbreidingsruimte in Huissen van 1.710 m2 is er na deze ontwikkeling nog 245 m2 wvo over. Vanuit de kwantitatieve marktruimte gezien, had De Zilverkamp dus nog groter kunnen zijn. Zoals bovenaan al vermeld, kwalitatief onderzoek is niet gedaan, maar er is wel een aantal kwalitatieve aspecten dat vermeldenswaardig is. Huissen is een historische plaats aan de Rijn. Het oude centrum ligt net als bij Amsterdam als een halve cirkel rond de rivier. De naoorlogse wijken zijn a-centrisch gebouwd. Het resultaat hiervan is dat het winkelcentrum De Zilverkamp ruimtelijk gezien een groter verzorgingsgebied heeft dan het kernwinkelgebied. Daar komt bij dat de twee supermarkten in het centrum slecht bereikbaar zijn en minder parkeervoorzieningen hebben. Na de herontwikkeling zijn de twee supermarkten in het oude centrum ook nog aanzienlijk kleiner dan de supermarkt van de Zilverkamp. Verder zal De Zilverkamp na de herontwikkeling een full service- en een discountsupermarkt huisvesten; de enige in de omgeving, afgezien van Arnhem. Deze combinatie maakt dat De Zilverkamp voor dagelijkse en wekelijkse boodschappen niet alleen aantrekkelijker is dan het oude centrum, het zal door de aanwezigheid van de discountsupermarkt ook nog toevloeiing hebben uit omliggende gemeenten. Als laatste kan nog worden vermeld dat de ontwikkeling van de Loovelden, nog circa 600 woningen te bouwen, binnen het verzorgingsgebied van De Zilverkamp valt. De conclusie lijkt dan ook te zijn dat de werkelijke marktruimte wel eens aanzienlijk groter zou kunnen zijn dan de theoretisch berekende kwantitatieve marktruimte. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 53 -


6.4.2

De Meent, marktruimte

Bij dit project is door WPM Planontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief onderzoek gedaan. Deze onderzoeken stammen uit 1999; de vraag is daarmee van hoeveel waarde ze zijn. In Papendrecht zelf is overigens weinig gewijzigd, behalve het feit dat het wijkwinkelcentrum de Westpolder een renovatie heeft ondergaan, voornamelijk gericht op het uiterlijk. Uitzondering vormt de vergroting van de aanwezige supermarkt. Naast de Westpolder is er ook nog een buurtwinkelcentrum, De Wilgendonk. Verspreide bewinkeling is er nauwelijks vanwege de beperkte historische context. Wat wel is gewijzigd, is dat in de afgelopen jaren het aantal m2 winkeloppervlak per persoon landelijk aanzienlijk gestegen is. Daarmee is de theoretische marktruimte gegroeid zonder dat Papendrecht zelf erg gewijzigd is. Verder zal, ondanks het onverwachte grote succes, de situatie van drie jaar lang tijdelijke huisvesting zijn invloed hebben gehad op de toe- en afvloeiing. Als laatste bestond het oorspronkelijke plan uit een nieuw centrum van circa 16.000 m2 BVO, nu is het bijna 20.000 m2. Papendrecht valt met 31.600 net binnen de categorie 30.000-50.000 inwoners. Binnen de categorie vallen 48 gemeenten, met gemiddeld 37.900 inwoners. Binnen deze klasse hebben de gemeenten per 1.000 inwoners 360 m2 wvo aan dagelijkse winkelvoorzieningen en 1.611 m2 wvo per 1.000 inwoners aan niet-dagelijkse voorzieningen. Voor Papendrecht is dit respectievelijk 272 m2 en 841 m2 wvo. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het oorspronkelijke centrum 4.100 m2 groter was dan de tijdelijke huisvesting. De theoretische ruimte voor dagelijkse voorzieningen is voor Papendrecht dus 360 x 31,6 (inwoners/ 1.000) = 11.375 m2 wvo. Op dit moment is er 272 x 31,6 = 8.595 m2 wvo. De uitbreidingsruimte is dan 2.780 m2 wvo. Gedeeld door 0,75, is dit 3.707 m2 bvo. In de nieuwe Meent komen twee grote supermarkten en een verswinkel, tezamen 4.920 m2 bvo. Verder komt er aan dagelijkse verzorging 1.418 m2 bvo. Tezamen 6.338 bvo aan dagelijkse voorzieningen. Vanuit de tijdelijke huisvesting verdwijnt er 1.610 m2 bvo. Daarnaast wordt nog een andere supermarkt in het centrum verplaatst naar De Meent. De grootte daarvan is onbekend, maar wordt geschat op 1.200 m2. Tezamen is dit 2.810 aan m2 die verdwijnen. Daarmee is de uitbreiding 6.338 2.810 = 3.528 m2 bvo. Dit is 179 m2 minder dan de theoretische uitbreidingsruimte. Gezien de totale dagelijkse voorzieningen, is dit verschil te verwaarlozen. Voor niet-dagelijkse voorzieningen is de theoretische ruimte voor Papendrecht 1.611 x 31,6 (inwoners/ 1.000) = 50.908 m2 wvo. Op dit moment is er 841 x 31,6 = 26.576 m2 wvo. De uitbreidingsruimte is dan 24.332 m2 wvo. Gedeeld door 0,75, is dit 32.443 m2 bvo. De berekening van de uitbreiding voor niet-dagelijks is als volgt: (totale uitbreiding-dagelijks) - (totale tijdelijke huisvesting-dagelijks) + de supermarktlocatie (blijft winkel) = (19.780-6.338) - (7.240-1.610) + 1.200 = 9.012 m2. Dit is aanzienlijk minder dan de theoretische ruimte van 32.443. Op zich sluit dit goed aan bij het kwalitatieve onderzoek. Kort samengevat komt het hier op neer dat de koopkrachtbinding in Papendrecht voor de herontwikkeling berekend was op 57% en de toevloeiing op 12%, samen 69%, waarmee de netto-afvloeiing uitkwam op 31%. Dit is ook verklaarbaar, naast de teruglopende kwaliteit van de Oude Meent ligt Papendrecht ruimtelijk gezien ook erg ongunstig. Over de brug bevindt zich het historische centrum van Dordrecht en iets verderop ligt het centrum van Rotterdam als winkelwalhalla. De toevloeiing kwam vooral uit de kleinere plaatsen van de Alblasserwaard. Nemen wij als uitgangspunt dat het landelijk gemiddelde geen toe- of afvloeiing heeft, dan kunnen wij dat als referentie gebruiken. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 54 -


Landelijk gemiddeld is er 1.291 m2 per 1.000 inwoners aan niet-dagelijkse voorzieningen. Vertaald naar Papendrecht zou dit 1.291 x 31,6 = 40.795 m2 wvo zijn. Na de uitbreiding heeft Papendrecht 26.576 + (9.012 x 75%) = 33.335 m2. Dit is 82% van 40.795. De netto-afvloeiing zou dus moeten dalen van 31% naar 18%. Dit moet haalbaar zijn, aangezien het niet alleen te verwachten is dat de afvloeiing door de toegenomen kwaliteit en aanbod zal dalen, maar ook dat de toevloeiing zal stijgen. De conclusie is dan ook dat er kwantitatief gezien aanzienlijke marktruimte over is, maar kwalitatief gezien is de nabijheid van Dordrecht en Rotterdam een punt van zorg die de grote koopkrachtafvloeiing van voorheen verklaart. Gezien de toename van met name het aantal grote trekkers op De Meent, zoals C&A, is de noodzakelijke extra koopkrachtbinding van 13% vermoedelijk haalbaar, maar daarmee lijkt de grens ook ongeveer wel bereikt.


- 55 -


7.

STAP 2: DE LOCATIEGEBONDEN UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN

7.1

Inleiding

Nadat eerst de vraag over de omvang van de marktruimte is beantwoord, volgt nu de tweede stap: wat is er op deze locatie mogelijk? Deze stap valt verder onder te verdelen in drie vervolgonderwerpen: • Wat is de fysieke ruimte? • Wat is de bestuurlijke ruimte? • Zijn er alternatieve locaties, of andere ontwikkelingen of voorzieningen die men kan combineren?

7.2

De fysieke ruimte

Aangezien het hier om herontwikkeling gaat, zijn bestaande centra vaak ingebed in een bestaande woonomgeving en daarmee is de fysieke ruimte doorgaans beperkt, zeker als het gaat om een 70-er jaren woonwijk, die kenmerkend is voor zijn kleinschalige structuur. Toch is uitbreiding van de m2 winkelruimte vaak noodzakelijk om twee redenen: • De herontwikkeling is financieel meestal niet haalbaar als er tegenover de grote investeringen alleen een verhoging van de waarde (BAR) staat, zonder uitbreiding. • De schaalgrootte van veel winkels is toegenomen, zoals van supermarkten. Zonder aanpassing aan deze schaalgrootte is herontwikkeling niet zinnig, omdat men vervolgens nog niet voldoet aan de wens van de klant en de ondernemer. Daarnaast is ook het aantal parkeerplaatsen een aandachtspunt. Gezien de eerder genoemde kleinschalige structuur, is vaak ook het aantal parkeerplaatsen beperkt. Zodra men een bouwvergunning nodig heeft voor uitbreiding of een bestemmingsplanwijziging, zal men ook moeten voldoen aan de huidige, hogere parkeernorm, naast het feit dat voor de uitbreidingsmeters ook weer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Het is niet erg gewaagd om te stellen dat de fysieke ruimte om bovengenoemde redenen vaak bepalend is voor de herontwikkelingsmogelijkheden. Uiteraard kan door extra verwerving en/of gebouwde parkeervoorzieningen het probleem soms worden opgelost, maar zeker bij buurten wijkwinkelcentra wegen de opbrengsten vaak niet op tegen de extra kosten. Dit wordt verder toegelicht in het volgende hoofdstuk.

7.3

De bestuurlijke ruimte

De ervaring leert dat een herontwikkeling zelden kan zonder wijziging van het bestemmingsplan, de infrastructuur en/of extra stukken grond van de gemeente. Gezien de aard van de herontwikkeling, is in ieder geval een bouwvergunning noodzakelijk. Herontwikkeling is daardoor meestal niet mogelijk of in ieder geval niet wenselijk zonder bestuurlijke medewerking van de gemeente. Aangezien winkels tot het voorzieningenniveau behoren van een gemeente en zijn bewoners en de gemeente om voor de hand liggende redenen in beginsel voorstander is van verbeteringen van die voorzieningen, is bestuurlijke medewerking geen probleem, mits deze niet strijdig is met andere belangen, zoals te sterke concurrentie met andere winkelcentra en met name het (historisch) centrum.


- 56 -


Daarnaast zal men een inschatting moeten doen in hoeverre maatschappelijke weerstand valt te verwachten. Een vorm van weerstand is er overigens bijna altijd. Bij gebrek aan beter worden daarbij nogal eens milieuvraagstukken gebruikt als breekijzer. Verder zal men er rekening mee moeten houden dat het doorlopen van procedures nogal wat tijd kan vergen. Voor een afwijking op het bestemmingsplan, Artikel 19.1, is dit al snel negen maanden tot een jaar of nog langer als men tot aan de Raad van State gaat.

7.4

Alternatieve locaties of oplossingen

De ideale timing van de herontwikkeling van een winkelcentrum is wel als de omliggende of aangrenzende wijk of buurt ook herontwikkeld wordt. Hiervoor zijn drie redenen: • De kans op bestuurlijke medewerking aan herontwikkeling, parkeeroplossingen en dergelijke is dan groter. • Voor de winkeliers is dit toch een periode van verandering en minder omzet, omdat er vaak tijdelijk minder bewoners zijn en er nieuwe komen. • De kans op alternatieve locaties is aanzienlijk groter als de herontwikkeling van de wijk of buurt betekent dat er ten minste sloop/nieuwbouw plaatsvindt. Daarnaast heeft men dan de mogelijkheid om maatschappelijke/medische voorzieningen te koppelen, wat vaak versterkend werkt, bijvoorbeeld een huisartsenpost. Zeker als dit wordt bezien in het licht van een vergrijzende samenleving. Zeker bij grootschalige herontwikkelingen, waarbij het bestaande winkelcentrum grotendeels of geheel uit sloop/nieuwbouw bestaat, is het ontwikkelen op een andere locatie uit organisatorisch en ruimtetechnisch oogpunt gezien beter. Cijfers ontbreken, maar de combinatie herontwikkeling wijk/buurt en winkelcentrum is zeker geen gemeengoed. De reden daarvoor is vermoedelijk te vinden in het feit dat de woningen in de naoorlogse wijken vaak in het bezit zijn van de corporatie en de winkels in het bezit van beleggers, ontwikkelaars of verenigingen van eigenaren. Samenwerking is niet altijd vanzelfsprekend, onder andere omdat het bij de corporatie logischerwijs vaak ontbreekt aan kennis. Gemiste kans De aanwezigheid van winkelvoorzieningen is een wezenlijk onderdeel van de kwaliteitsbeleving van de bewoners. Bij herstructurerings- of herontwikkelingsopgaven is de doelstelling juist om een kwaliteitsverbetering op gang te brengen, waarom dan niet meteen combineren met de voorzieningen. Het achterwege blijven hiervan is eigenlijk een gemiste kans. Niet alleen in kwaliteit, maar bij voldoende uitbreiding kan het ook een positieve bijdrage leveren aan de grondexploitatie.

7.5

Case studie: locatiegebonden mogelijkheden

De locatiegebonden mogelijkheden zijn de tweede stap bij de case studie om te bepalen wat bij de specifieke projecten mogelijk was en welke oplossing is gekozen.


- 57 -


7.5.1

De Zilverkamp, locatiegebonden mogelijkheden

Winkelcentrum De Zilverkamp ligt in de wijk De Zilverkamp. Naast en deels aan het winkelcentrum liggen een sporthal en een wijkontmoetingscentrum met zalen. Daarnaast is er nog een aanzienlijk basisscholencomplex met ongeveer 1.000 leerlingen. De sfeer is typisch jaren 70. Kronkelige wegen, onduidelijk hoekjes met groen en woonerven. De bebouwing bestaat grotendeels uit een soort grondgebonden patioachtige laagbouw met een kleine opbouw. Iets achter het centrum ligt een groengebied met een waterpartij. Om het centrum heen liggen twee parkeergebieden met dezelfde 70-er jaren-aanpak, meerdere kleine parkeerclusters, met groen en afgezet met bielzen. Door de inefficiënte oplossing is het aantal parkeerplaatsen per m2 relatief laag. De fysieke ruimte rond De Zilverkamp is beperkt. Uitbreiding was toch mogelijk door efficiënter om te gaan met de aanwezige ruimte en door een klein deel van het zalencomplex te slopen en te verplaatsen. Verder waren er onvoldoende parkeervoorzieningen. Voor een deel is dit opgelost door ook hier efficiënter om te gaan met de ruimte. Daarnaast is door het introduceren van een blauwe zone een scheiding ontstaan tussen het kort parkeren voor het winkelcentrum en het lange parkeren voor de sporthal en dergelijke. Daarvoor is een speciale groene parkeerstrook ontwikkeld, aansluitend op het groengebied. Met deze maatregelen werd de benodigde parkeernorm net gehaald. Zonder actieve bestuurlijke medewerking was de herontwikkeling niet of veel beperkter mogelijk geweest. De gemeente heeft zich duidelijk ingespannen, meegedacht en meegeholpen de herontwikkeling haalbaar te maken. Wel heeft Welstand nog een bijzondere rol gespeeld. Deze instantie was van mening dat het winkelcentrum een soort landmark moest zijn in de wijk; bij gebrek aan zichtlijnen was het anders niet goed zichtbaar in de wijk. Resultaat was dat met name op de kop van het winkelcentrum een winkellaag met vier woonlagen moest komen, met een totale hoogte van circa 16 meter. Niet alleen veroorzaakt dat aanzienlijke schaduwwerking, het contrast met de bestaande en de omliggende patioachtige woningen is wel erg groot. Hierdoor moest een bezwaarprocedure worden doorlopen en werd ook terecht door een aantal omwonenden planschade geclaimd. De rechtszaken zijn overigens gewonnen op basis van het feit dat het belang van de herontwikkeling groter was dan het belang van de twee omwonenden; zij kunnen zich tenslotte beroepen op planschade. Alternatieve locaties zijn wel besproken, maar konden geen bestuurlijk draagvlak vinden. Belangrijk argument daarbij was (terecht) dat die locaties buiten de wijk gelegen waren en niet gekoppeld aan de overige voorzieningen. Mogelijk was de herontwikkeling dan wel gemakkelijker geweest en waarschijnlijk ook financieel gunstiger, maar maatschappelijk gezien minder wenselijk. De conclusie is dat zowel de fysieke ruimte voor de bebouwing als het parkeren de grenzen van de uitbreiding hebben bepaald.

7.5.2

De Meent, locatiegebonden mogelijkheden

Het oude centrum van Papendrecht functioneerde op zich wel, maar was als centrum niet herkenbaar. Vanaf de hoofdentree, de Veerweg benaderd, had het de uitstraling van een verouderde winkelstrip, omdat slechts tegen het polderniveau werd aangekeken. Het dijkniveau was beter; dit kwam omdat bovenop het polderniveau een soort plein was gesitueerd met allemaal kiosken. In de gloriedagen een revolutionaire en elegante oplossing, maar door de veroudering verloor het zijn glans. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 58 -


Fysieke ruime: De Oude Meent lag volledig omsloten, zoals gebruikelijk op een centrumlocatie. Uiteindelijk is ervoor gekozen om aan één zijde een bestaand en verouderd kantoorpand te slopen en het ervoor gelegen parkeerterreintje erbij te trekken om toch nog wat ruimte te winnen, maar ook de zichtbaarheid vanuit de hoofdas - de Veerweg - te vergroten. Net als bij De Zilverkamp is de rest van de extra winkelmeters het gevolg van efficiënter omgaan met de bestaande ruimte. Parkeren was ook hier een knelpunt. De oplossing werd uiteindelijk dat onder het gehele centrum een parkeerkelder werd gesitueerd met 460 plaatsen. De kelder is daarmee ruim 11.000 m2 groot en heeft als interessante bouwtechnische bijkomstigheid dat de opwaartse druk van het grondwater hoger was dan de eigen massa. De parkeerkelder moest daarom verankerd worden. De bestuurlijke medewerking was goed te noemen. Na een eerste poging om de markt (onder andere ING Real Estate) het probleem te laten oplossen, heeft de gemeente er uiteindelijk voor gekozen om met behulp van een externe procesmanager het heft zelf in handen te nemen. Begin 2001 heeft dit geresulteerd in een samenwerkingsovereenkomst met Van der Vorm Vastgoed. Toen het proces eenmaal op gang was, hebben marktpartijen alsnog tevergeefs geprobeerd een voet tussen de deur te krijgen. Zonder gemeente en zonder hulp van de gemeentelijke instrumenten als het voorkeursrecht in de onteigeningswetgeving, was het totale traject aanzienlijk moeizamer en misschien zelfs wel onhaalbaar gebleken. Ontwikkelaars hadden graag positie genomen door één van de overgebleven eigendommen te verwerven. Daarnaast heeft de gemeente de parkeergarage bekostigd en een deel van de herinrichting van de openbare ruimte. Verder heeft de procesmanager een belangrijke rol gespeeld, met name om de oude eigenaren die de hoofdprijs wilden toch over de streep te krijgen. Alternatieve locaties zijn nooit serieus overwogen. Naast het feit dat er centraal gelegen geen locatie van voldoende schaal aanwezig was, werd en wordt De Meent geflankeerd door andere winkels, de aanliggende markt en het gemeentehuis. Het is duidelijk: het centrum is daar waar het nu is en nergens anders. De conclusie is dat met name de fysieke ruimte voor de bebouwing de grenzen van de uitbreiding heeft bepaald. Gezien het feit dat deze grens vergelijkbaar is met de marktruimte, zou meer fysieke ruimte vermoedelijk hebben geleid tot meer bebouwing, maar ook meer risico.


- 59 -


8.

HET REKENMODEL EN KOSTENKENGETALLEN

8.1

Inleiding

Nu bekend is wat markttechnisch en fysiek mogelijk is - in de zin van dat de uitbreidingsruimte berekend is – kan er begonnen worden aan het financiële onderzoek van de varianten. Hiervoor zijn drie zaken nodig, een rekenmodel, kengetallen, en de definiëring van de varianten zelf. De eerste twee punten worden in dit hoofdstuk beantwoord. De laatste in het volgende hoofdstuk 8.2

Het PRC-model als exploitatiemodel voor de herontwikkeling van winkelvastgoed

Voor de thesis, of feitelijk voor de herontwikkeling van winkelvastgoed, is een 'speciaal' exploitatiemodel ontwikkeld op basis van het PRC-model voor grond- en gebiedsexploitaties. Het lijkt misschien wat vreemd dat er voor een grondexploitatiemodel is gekozen, waar een bouwexploitatiemodel misschien meer voor de handliggend lijkt. De reden hiervoor is gelegen in het doel, het moment en de mate van gedetailleerdheid die wenselijk is. De bouwexploitatie is bedoeld om exact te bepalen wat de kosten zijn van een bouwwerk. Die wordt meestal gemaakt na het voorlopige of het definitieve ontwerp, met als resultaat een uitputtende en gedetailleerde lijst van kosten. Deze worden vervolgens geconfronteerd met de opbrengsten om te zien of het project haalbaar is. Feitelijk zou ongeacht de opsteller er maar één uitkomst mogelijk zijn. Het betreft dan ook een zogenaamd statisch model. Het grondexploitatiemodel is bedoeld om het rendement of het te verwachten resultaat op hoofdlijnen te toetsen. Het wordt ingezet in een vroeg stadium en wordt meestal gebruikt als haalbaarheidsstudie om een zogenaamde go/no-go-beslissing te nemen. Aangezien in dit stadium nog weinig bekend is, bestaat de invoer slechts voor een klein deel uit feitelijke cijfers; de rest bestaat uit kengetallen, interpretaties en aanvullingen op basis van ervaring. Het resultaat moet dan ook niet als absoluut worden gezien, maar geeft een indicatie van het te behalen resultaat (de grondwaarde) of het rendement. Het betreft dan ook een dynamisch model; de betekenis hiervan wordt hieronder toegelicht bij de kenmerken. De variantenanalyse is duidelijk beter vergelijkbaar met de haalbaarheidsanalyse, maar dan uitgevoerd in een nog vroeger stadium, namelijk vóór het PvE en vóór het Schetsontwerp. Het grondexploitatiemodel van PRC is juist vanwege de vroege fasering een logische onderlegger. Specifieke kenmerken zijn: • Dynamisch: als men uitgangspunten wijzigt, zoals de indexering of de planning, hoeft dit slechts op één plaats te gebeuren, waarna het resultaat ervan doorgerekend wordt in het hele model. Daardoor is het direct duidelijk wat een wijziging van de uitgangspunten betekent voor het resultaat. Hiermee leent het zich uitstekend voor allerlei analyses, zoals een gevoeligheidsanalyse of een deel van de risicoanalyse, maar ook voor het doorrekenen van varianten. • Banksimulatie: het model kent een banksimulatie, waardoor de rentecomponent en de financieringsbehoefte op elk willekeurig moment van het project bekend zijn. • Drie prijspeilen: bij iedere kosten- of opbrengstenpost staan de waarde: prijspeil heden, prijspeil realisatie en de contante waarde. De betekenis hiervan wordt hierna verder toegelicht • Open model: veel modellen kennen een invoer- en een uitvoerveld. Wat daartussen gebeurt, is een black box. Dit model is juist 'open', waardoor de lezer niet alleen kan zien wat er gebeurt - dit levert veel informatie op - maar ook kunnen controleren of het goed is. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 60 -


Door genoemde kenmerken is het model erg geschikt voor de variantenanalyse. Het geeft op allerlei niveaus informatie over kasstromen, opbrengstpotenties, gevoeligheden etcetera. Het versterkt het proces om te komen tot de juiste keuzen binnen de gestelde uitgangspunten.

8.2.1

Eind- of contante waarde

Bij projectontwikkeling en nog meer bij beleggingen speelt de tijdsfactor een belangrijke rol. Naast het feit dat het model kosten en opbrengsten in de tijd indexeert, rekent het ook alle bedragen weer terug naar de contante waarde. Beide hebben hun 'waarde' en betekenis. Eindwaardeberekening De eindwaardeberekening is het bedrag dat (als banksaldo) overblijft aan het einde van het project, ongeacht of het project een positief of negatief resultaat heeft. Op zich is dit een heel reëel uitgangspunt, maar het heeft ook twee nadelen. Door inflatie is een absoluut bedrag aan het einde van het project feitelijk minder waard dan heden. Daarnaast zit een deel van het vermogen van de opdrachtgever (vaak jaren) in het project. Het resultaat zegt dus weinig over het behaalde rendement. Als op een herontwikkeling van € 10 miljoen een resultaat wordt gemaakt van € 1 miljoen lijkt dat best aardig, maar het maakt nogal wat uit of die € 1 miljoen in 2008 of in 2013 wordt behaald. Contante waardeberekening Dit is een wat abstracter begrip. Stel, het project De Zilverkamp is in zijn geheel te koop met een gegarandeerde eindwaarde in 2013 van € 11 miljoen. Wat zou er dan nu voor worden betaald? De exacte berekening is niet relevant en bovendien afhankelijk van de rendementseis (IRR) die wordt gesteld, maar feit is dat het aankoopbedrag nu lager moet zijn, bijvoorbeeld € 9 miljoen. Een ontwikkelaar zal een dergelijke opgave vooral benaderen als rendement op de investering, de belegger meer als rendement op het geïnvesteerde vermogen. Het model berekent dus meerdere benaderingen tegelijkertijd, waarbij men de variabelen kan laten variëren. Geconcludeerd kan worden dat bij een gegeven rendement op de belegging van 7% er een resultaat is van € 1 miljoen of als het resultaat wordt teruggebracht naar 0, het rendement 8% is. Het ontwikkelresultaat wordt in dat geval gezien als een verlaging van de investering waarmee het beleggingsrendement toeneemt. Juist door verschillende varianten door te rekenen, ontstaat een schat aan informatie over kosten, opbrengsten, gevoeligheid voor rente en tijd, de rebrancherings- versus de nieuwbouwkosten en de invloed op de waardeontwikkeling. Of het allemaal werkt, wordt in hoofdstuk 10 getoetst, waarbij De Meent en De Zilverkamp worden geanalyseerd volgens het model. Maar om het model te laten werken, moeten eerst de kostenkengetallen worden bepaald.

8.3

De kostenkengetallen, de invoer van het model

Om te kunnen toetsen of de variantenanalyse in de praktijk werkt, dienen er drie financiële vragen beantwoord te worden: • Is de materie voldoende eenduidig om de problematiek terug te brengen tot kengetallen die bruikbaar zijn voor de herontwikkeling van winkelvastgoed? • Zo ja, wat zijn dan deze kostenkengetallen? Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 61 -


• Wat is het resultaat als deze gebruikt worden voor de variantenanalyse? De meeste kostenkengetallen zijn bepaald of samengesteld op basis van gegevens bij PRC, of door ervaring met de twee case studie-projecten. In hoofdlijnen zijn er twee getallen die heel specifiek voor renovatie/herontwikkeling zijn en die nader onderzocht moesten worden: • De bouwkosten bij renovatie. • De rebrancheringskosten. Voor laatstgenoemde kosten is een apart en beknopt onderzoek gedaan op basis van bestaande herontwikkelingsprojecten. Hieronder volgen de conclusies en de aandachtspunten. De verschillende kengetallen worden besproken in de volgorde en systematiek waarin zij ook terug te vinden zijn in het PRC-rekenmodel waarmee in het volgende hoofdstuk de variantenanalyse wordt uitgevoerd. De verschillende kengetallen worden besproken in hoofdgroepen, waarbij de mate waarin aandacht wordt besteed aan de verschillende kengetallen wordt bepaald door het criterium of deze specifiek zijn voor herontwikkeling en/of de variantenanalyse. Alle prijzen zijn per m2, behalve als het specifiek anders wordt vermeld.

8.3.1

Verwerving of inbrengwaarde

Tabel 8.1: Verwervingskosten Nr. 01.10 01.20 01.30 01.40 01.00

Omschrijving kosten VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE

Prijs per eenheid projectafhankelijk

€

-

Indien een project specifiek verworven is als herontwikkelingsproject, dan is het logisch om de verwervingsprijs, inclusief kosten koper, op te nemen als kosten. Overigens dienen de lopende huurinkomsten dan ook opgenomen te worden als opbrengsten. Die situatie kan anders zijn als het een bestaand beleggingsobject betreft waarvan de eigenaar opdrachtgever is. Als de eigenaar het object in portefeuille houdt, kan hij beslissen om tegenover de kosten alleen de waardevermeerdering te zetten. Dit betekent overigens ook dat de huidige waardebepaling realistisch zal moeten zijn, anders is het resultaat van de herontwikkeling niet goed te bepalen. Institutionele beleggers hebben dan meestal het probleem dat zij vanwege de te behalen rendementsdoelstellingen het bestaande vastgoed (te) hoog waarderen.


- 62 -


8.3.2

Bouwkosten nieuwbouw

Tabel 8.2: Bouwkosten per m2, pui per m1 Nr. 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.70

Omschrijving kosten BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc)

02.00

Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw

Prijs per eenheid € € €

550 75 800

In de basis is een winkel alleen maar een doos, waar soms zelfs geen pui (voorgevel) in zit. Overigens is het wel gebruikelijk dat als de huurder de pui aanbrengt, de verhuurder een zogenaamde puivergoeding betaalt. Er zijn voorzieningen getroffen voor de aansluiting van de verschillende installaties, zoals ventilatie, riolering, elektra en water, maar de voorzieningen zelf zijn doorgaans voor de huurder. Uitzondering vormt de sprinkler; deze is meestal voor het gehele centrum een integraal onderdeel van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie die ook als geheel wordt gecertificeerd. Deze wordt dan ook vaak door de verhuurder aangelegd. Overigens is een sprinklerinstallatie meestal niet verplicht, maar het alternatief is vaak dat er dan zoveel andere voorzieningen moeten worden getroffen dat de sprinkler de voorkeur heeft. De hoogte van de nieuwbouwkosten is in belangrijke mate afhankelijk van wat voor een soort ‘doos’ er gebouwd wordt en welke fundering deze heeft. Een lichte (stalen) constructie kan al gebouwd worden voor € 400 - € 450 per m2, bij een betonnen constructie is dit € 500 - € 600 per m2, mede afhankelijk van de belasting op de constructie of wat er zich boven of onder de winkels bevindt. De Meent heeft bijvoorbeeld een parkeergarage onder het centrum die de stramienmaten bepaalt op circa 7,5 m1. Op deze toch wat grote overspanning moeten vervolgens twee lagen winkelcentrum worden gebouwd, waarvan één laag supermarkt met een vloerbelasting van 1.000 kg per m2. Een dure constructie dus. De overige kosten zijn erg projectspecifiek. De vraag of deze voorkomen en wat daarbij de te verwachten kosten zijn, is overigens redelijk te beantwoorden als men de specifieke situatie van het bestaande centrum in ogenschouw neemt. Een mogelijke variant is bijvoorbeeld dat men het winkelcentrum zowel als open (zonder passage en kap) als gesloten doorrekent. De aankleding en signing van een winkelcentrum is een onderwerp apart. Bij trends is al geconstateerd dat beleving een steeds grotere rol gaat spelen bij winkelen. In zijn algemeenheid kan men stellen dat hoe minder het centrum gericht is op dagelijkse boodschappen, des te groter het belang is dat er sfeer en beleving is in het centrum. Hier zijn zelfs enkele gespecialiseerde bedrijven voor, die aan de hand van thema’s het winkelcentrum ‘aankleden’. De kosten kunnen substantieel zijn. Zonder extremen liggen de kosten tussen € 10 en € 25 per m2.


- 63 -


8.3.3

Bouwkosten renovatie

Tabel 8.3: Bouwkosten per m2, pui per m1 Nr. 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70

Omschrijving kosten BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc)

03.00

Totaal BOUWKOSTEN renovatie

Prijs per eenheid

€ €

50 - 300 30 800

De bouwkosten renovatie zijn uiteraard sterk afhankelijk van de mate van renoveren/herontwikkelen en het treffen van bouwkundige voorzieningen en het meenemen van groot onderhoud. Kijken wij naar de definitie van herontwikkeling, dan zien wij dat substantiële veranderingen in volume of plaats van winkels en/of passage moeten plaatsvinden om te spreken van herontwikkeling en niet van renovatie. De volgende componenten kunnen zich in meerdere of mindere mate voordoen: • Aanpassingen bouwkundig door verplaatsingen. • Aanpassen uitstraling (zal altijd plaatsvinden), eventueel met aanpassing bouwkundige details, zoals de kap, het dak, de pui etcetera. • Aanpassen installaties, wegens verplaatsen huurders. • Het (noodzakelijkerwijs) meenemen van groot onderhoud, zoals daken, dakdoorvoeren en hemelwaterafvoer. Het is dus niet mogelijk vooraf één getal te noemen dat representatief zou zijn voor de renovatiekosten, maar deze kosten zijn wel redelijk in te schatten als de specifieke situatie bekend is.

8.3.4

Overige kosten

Tabel 8.4: Overige kosten Nr. 04.10 04.20 04.30 04.40

Omschrijving kosten OVERIGE KOSTEN Sloopkosten Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte

€ €

75 750

€

60

04.00

Totaal OVERIGE KOSTEN

€

Prijs per eenheid

-

Bij sloopkosten is asbest nog een aandachtspunt. Meestal is dit bij een bestaand centrum wel bekend of te onderzoeken. De prijs van € 75 geldt voor sloop zonder asbestverwijdering. De prijs voor sloopwerk is uiteraard deels afhankelijk van de omstandigheden en de toegepaste materialen. Daarnaast blijkt de ‘sloopmarkt’ grillig en is prijsvorming slecht voorspelbaar. De marge is dus erg ruim, zonder asbest zal de prijs ergens tussen € 75 - € 100 per m2 zitten.


- 64 -


De prijs van tijdelijke huisvesting is vrij universeel. De genoemde prijs is inclusief het plaatsen, het aansluiten etcetera en is gebaseerd op een soort demontabele houtskeletbouw. Portocabins zijn goedkoper (€ 600), maar de uitstraling is dusdanig dat het niet acceptabel is voor veel winkels en/of de eigenaar. Vaak liggen kabels en leidingen dichtbij de bestaande bebouwing, waardoor bij uitbreiding het verleggen al snel noodzakelijk is, omdat deze niet onder het gebouw mogen liggen. Mocht dit wenselijk zijn, dan kan dit vooraf worden onderzocht. De prijs hiervan is zeer situatie specifiek, echte marges kunnen er dan ook niet gegeven worden. Een ander mogelijk probleem is aanpassing of uitbreiding van de kabels en de leidingen als gevolg van de uitbreiding van de capaciteit. Bij nieuwbouw zijn de nutsbedrijven verplicht te zorgen dat de noodzakelijke infra er ligt. Bij uitbreiding staan de nutsbedrijven tegenwoordig op het standpunt dat zij de infra al aangelegd hebben. Aanpassingen worden wel gedaan, maar op kosten van de aanvrager, zonder dat deze veel invloed heeft op de uitvoering en de snelheid waarmee dit gebeurt. Wat betreft de aanpassing van de openbare ruimte is dit formeel een zaak van de lokale overheid, maar deze kan het standpunt innemen dat de kosten en soms zelfs de uitvoering voor rekening van de initiator van de herontwikkeling zijn. Voor € 60 per m2 kan een redelijk afwerkingsniveau gehaald worden, met gebakken steen, beton is bijvoorbeeld goedkoper. Aangezien het een winkelcentrum betreft is een redelijk tot soms zelfs hoog niveau wenselijk. Daarmee kan de marge variëren van € 45 tot € 150 per m2.

8.3.5

Rebrancheringskosten

Tabel 8.5: Kosten per m2, bijzondere kosten per specifiek onderdeel, per unit Nr. 05.01 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00

Omschrijving kosten REBRANCHERINGSKOSTEN rebrancheringskosten tijdelijke uisvesting Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Apotheek, instal, inrichting Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN

Prijs per eenheid 110 € € € € €

375 250 200 180 150

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€

2.500

De rebrancheringskosten spelen een bijzondere rol bij de herontwikkeling van winkelvastgoed. Niet alleen omdat na de nieuwbouwkosten deze tot de grootste kostenposten behoren, maar ook omdat het een onzekere factor is, zowel financieel als juridisch. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 65 -


Zoals al eerder toegelicht, is de juridische positie van hurende winkeliers bijna net zo sterk als van woninghuurders. Het nieuwe huurrecht (2003) biedt wel enige mogelijkheden om renovatie/herontwikkeling af te dwingen, maar daar staan forse vergoedingen tegenover. Daarnaast is dat huurrecht alleen van toepassing op contracten die van het van kracht worden afgesloten zijn en die verwijzen naar het nieuwe huurrecht. De rebrancheringskosten kunnen in hoofdlijnen uit de volgende elementen bestaan: • • • • • •

Verhuiskosten, drukwerk. Aansluitingen nutsbedrijven. Vernieuwen/verhuizen installaties (centrale verwarming, airconditioning, inbraak etcetera). Aanbrengen toilet/pantry, afwerken wanden, vloer, plafond etcetera. Vernieuwen winkelinrichting, stellingen etcetera. Stagnatiekosten (omzetverliezen door verhuizing en korte sluiting).

Zou men voor iedere winkel deze kosten voor 100% vergoeden, dan zal bijna iedere herontwikkeling onmogelijk worden. Alleen al de kosten voor de inrichting van een winkel liggen op € 200 à € 300 per m2. Dit is even hoog als doorgaans voor de gehele rebrancheringskosten wordt vergoed. De praktijk is gelukkig iets minder somber. Bestaande huurders die willen blijven, hebben zelf belang bij een verbeterd winkelcentrum. Meestal komt een herontwikkeling niet uit de lucht vallen. Meestal hebben de winkeliers zelf al tijden niet meer geïnvesteerd, gezien de staat van het winkelcentrum. Een dergelijke herontwikkeling is dan een goed moment om ook hun winkel te vernieuwen, waarbij zij de noodzakelijke kosten gedeeltelijk zien als herinvesteringen die (deels) toch gedaan moesten worden. Winkeliers die willen vertrekken, een nieuw interieur hebben of om andere redenen wat minder belang hebben bij de herontwikkeling kunnen hun contract gebruiken als breekijzer om hun vergoeding te maximaliseren. De kosten kunnen behoorlijk oplopen. Indien huurder en verhuurder er helemaal niet uitkomen via de minnelijke weg, zal de rechter een beslissing nemen op basis van de Onteigeningswetgeving. Deze wetgeving is zowel van toepassing op het eigendom als op de huur en heeft meestal als resultaat dat het algemene belang (de herontwikkeling) prevaleert boven het persoonlijke belang. Daar staat tegenover dat de betreffende huurder volledig gecompenseerd dient te worden. Zelfs de eventuele hogere huur op een nieuwe locatie valt daaronder. Het resultaat is dat de kosten mogelijk een factor 2 tot 4 hoger zijn dan ‘normale’ rebrancheringskosten. Indien zich een dergelijke situatie voordoet, is het verstandig een deskundige te raadplegen. De conclusie is dus dat de rebrancheringskosten erg afhankelijk zijn van individuele omstandigheden, de relatie tussen partijen en het belang dat beiden hebben. Toch betekent dit niet dat er getalsmatig geen verbanden zijn te leggen. Het onderzoek, de resultaten De doelstelling van het onderzoek was/is: of er een kengetal te bepalen is voor rebrancheringskosten. In eerste instantie is alleen bezien of zonder enige vorm van selectie een bruikbaar getal per m2 was te herleiden. Dit leverde een zeer sterk uiteenlopende prijs per m2 op. Door verschillende selectiemethoden toe te passen, werden de resultaten eenduidiger. Hierna volgen de selecties die zijn toegepast.


- 66 -


Grootteklasse Schaalvoordeel werkt ook bij winkels: hoe groter de winkel, hoe lager de rebrancheringskosten per m2. Gewoon versus bijzonder Sommige winkeliers hebben bijzondere voorzieningen die kostbaar zijn om te verplaatsen of die om bouwkundige voorzieningen vragen en niet verplaatsbaar zijn. Te denken valt aan keukens voor de horeca en veiligheidsvoorzieningen voor banken en juweliers. Als deze voorzieningen specifiek worden bepaald, is de rest van de rebrancheringskosten weer ‘normaal’. Vaste en variabele kosten Een deel van de kosten is redelijk vast. Zo zijn aansluitkosten voor ‘normale’ winkels gelijk, behalve bijzondere winkels of grote tot zeer grote winkels die een grotere en duurdere aansluitcapaciteit nodig hebben. Een combinatie van een vast bedrag (circa € 10.000) en een bedrag aan kosten per m2 wvo leidde tot een iets lagere spreiding dan alleen op grootte. Deze benadering heeft als nadeel dat voor één onderdeel, twee variabelen (of eenheden) moeten worden ingevoerd, stuks en m2. Dit maakt het model onnodig complex. Conclusie De spreiding bij rebrancheringskosten blijkt zeer hoog te zijn (zie bijlage 4). Per winkel beschouwd, zijn afwijkingen tot 40% naar boven of beneden gebruikelijk; grotere afwijkingen komen incidenteel ook voor. Dus voor individuele gevallen is de voorspelling onnauwkeurig. Voor winkelcentra als geheel blijkt het als gemiddelde een acceptabele voorspeller te zijn. De afwijkingen lopen dan terug naar circa 10%. Dit is als onvoorzien of als risicovoorziening acceptabel. Overigens is dit probleem bij de variantenanalyse niet anders dan bij de traditionele projectontwikkeling. Ook daar zal men een beslissing vooraf moeten nemen op basis van rebrancheringskosten die een hoge mate van onzekerheid hebben.

8.3.6

Ontwikkelkosten

Tabel 8.6: De ontwikkelkosten als percentage over de bouwen de bijkomende kosten Nr. 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

Omschrijving kosten ONTWIKKELKOSTEN Reservering Honoraria

Prijs per eenheid subtotaal 21%

subotaal

Architect nieuwbouw Constructeur Installatie adviseur Bouwfysich Directievoering en toezicht Brandpreventie/ Sprinkler Ontwikkelkosten subotaal personeelskosten PR en promotie Bijkom kosten subotaal aansluitkosten Leges juridische kosten Totaal ONTWIKKELKOSTEN


- 67 -


De ontwikkelkosten worden als percentage berekend over de bouwen de bijkomende kosten. Normaal vallen hier de makelaarskosten ook onder. Aangezien de makelaarskosten hier niet de verkoop, maar de verhuur betreffen, is ervoor gekozen om deze niet af te leiden van de bouwkosten, maar van de opbrengsten nieuwe verhuur. Met name de honoraria zijn redelijk universeel, dus de marges klein. Een aandachtspunt is nog wel dat, afhankelijk van de grootte van het winkelcentrum en de energietransporteur, laatstgenoemde niet altijd meer bereid is voor de winkels de zogenaamde huisaansluiting te verzorgen. Het winkelcentrum wordt dan gezien als één gebouw waarbinnen de eigenaar dan maar moet zorgen voor de ‘verdeling’ van de energie en de kosten. Gevolg is wel dat een centrale aansluiting goedkoper is dan een aantal losse aansluitingen, maar daar staat tegenover dat de bouwkundige kosten weer hoger zijn omdat de eigenaar de kabels moet leggen.

8.3.7

Bovenwijkse voorzieningen

Tabel 8.7: Bovenwijkse voorzieningen Nr. 09.10 09.20

Omschrijving kosten BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade

09.00

Totaal BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Prijs per eenheid project afhankelijk

Het bestaan en de hoogte van de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen is lokaal gebonden en daarmee vooraf te bepalen. Meestal is het een bijdrage per m2 uitgeefbare grond. Overigens valt over de hoogte en de betaling van de bijdrage - wegens het wederzijds belang en de hoge kosten van de herontwikkeling - soms te onderhandelen met de gemeente. Andersom heeft de gemeente met de invoering van de nieuwe ‘Wet ruimtelijke ordening’ veel meer instrumenten om bijdragen af te dwingen. Vooroverleg kan hier duidelijkheid in scheppen. Ook planschade is een onderwerp waarmee men vele kanten op kan. Vooraf is de hoogte sterk gebonden aan de specifieke omstandigheden. Zelfs als men die weet, is voor een niet-expert de hoogte moeilijk te bepalen. Oplossing is om vooraf een rapport te laten opstellen. Alleen zitten ook daar zonder concreet plan dan veel aannamen in. Het alternatief is om op gevoel en ervaring een inschatting te maken, totdat een concrete plankeuze is gedaan.

8.3.8

Onvoorzien en risicovoorziening

Tabel 8.8: Onvoorzien als percentage over de bouw-, de bijkomende en de rebrancheringskosten Nr. 10.10 10.20

Omschrijving kosten ONVOORZIEN Onvoorzien (over posten 200 t/m 500) Risicovoorziening

10.00

Totaal ONVOORZIEN

Prijs per eenheid 5 - 10%

Er zijn nogal wat misverstanden over wat nu een risico is en wat onvoorzien is, terwijl de termen juist zo duidelijk zijn. Onvoorziene kosten zijn kosten die men vooraf niet had kunnen voorzien. Bijvoorbeeld, tijdens de uitvoering blijkt dat er betonrot in de te renoveren constructie zit. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 68 -


Risico’s zijn veranderende (negatieve) omstandigheden die men wel kan voorzien, maar waarvan de kans dat deze zich voordoen kleiner is dan 50% (PRC). Bijvoorbeeld, door moeizame onderhandelingen over de rebrancheringskosten vertraagt het project. Positieve veranderingen zijn kansen. Risico’s groter dan 50% zijn geen risico meer. Men moet er dan van uitgaan dat de omstandigheid zich voordoet en een voorziening treffen, bijvoorbeeld planschade. Gezien het vroege stadium waarin de variantenanalyse plaatsvindt, is het verstandig het onvoorzien ruim te nemen. Men kan in dat stadium ook niet alles voorzien. Over de risicovoorzieningen valt getalsmatig niets zinnigs te zeggen. De voorziening zal sterk afhankelijk zijn van de omstandigheden. Het is iets om goed bij stil te staan.

8.3.9

Conclusies kengetallen

De kengetallen van de herontwikkeling hebben in een klein aantal gevallen zeer ruime marges, met name de rebrancherings- en de renovatiekosten zijn erg afhankelijk van de omstandigheden. In het geval van de renovatiekosten is met een concreet idee over wat de variant inhoudt een redelijk nauwkeurig kengetal te bepalen. In het geval van de rebrancheringskosten gaat dit niet op, maar dat is niet anders dan bij een traditionele herontwikkeling. Daar zal men de werkelijke rebrancheringskosten ook pas weten nadat de winkeliers een concreet plan hebben gepresenteerd en de onderhandelingen zijn afgerond. De overige getallen zijn juist behoorlijk eenduidig, net als bij nieuwbouw. Vooraf aan dit onderzoek was de verwachting dat eenduidig veel lager zou zijn en dat de bepaling en de nauwkeurigheid van de kengetallen een belangrijke rol zouden spelen, bij het slagen of niet slagen van het onderzoek, dit blijkt niet het geval, de kosten vormen geen belemmering. De conclusie is daarmee dat er ruim voldoende aanknopingspunten zijn om met enige analyse en inzicht een voldoende betrouwbare inschatting te maken van de kosten. De kostenstructuur is daarentegen wel dusdanig complex, dat een betrouwbare sigarendoos berekening bij herontwikkeling niet mogelijk is, een rekenmodel is noodzakelijk. Anders gezegd, de kosten zijn niet terug te brengen tot een paar kengetallen. Het rekenmodel waarin deze kosten zijn ingebracht, zal in hoofdstuk 9 verder worden toegelicht. Naast de eenheidsprijzen houdt het model ook rekening met het tijdspad en de -waarde van geld, zoals indexering, contante waarde en de rente op basis van een banksimulatie.


- 69 -


9.

STAP 3: DE VERSCHILLENDE VARIANTEN, DE UITVOER VAN HET MODEL

9.1

Inleiding

Nu bekend is wat de marktruimte is, wat de locatiegebonden mogelijkheden zijn en welke kostengetallen gehanteerd moeten worden, kunnen de verschillende varianten worden uitgewerkt. Het enige gegeven dat nu nog ontbreekt om het resultaat te kunnen bepalen, is de waardevermeerdering na herontwikkeling. De bepaling van de waardeverbetering wordt hieronder als eerste toegelicht. Het tweede onderwerp is dat de keuze van de verschillende varianten en de varianten zelf worden toegelicht. Daarna worden de varianten met elkaar vergeleken om te zien welke variant de voorkeur heeft vanuit welk perspectief en wat de voorkeursvariant is.

9.2

De waarde na herontwikkeling

Voor de waardepaling van een te herontwikkelen winkelcentrum moeten twee stappen worden doorlopen: • Hoeveel meer huur brengt het herontwikkelde centrum op? • Welke waarde heeft het centrum na herontwikkeling? Nadat deze vragen zijn beantwoord, kunnen de varianten ook onderling worden vergeleken.

9.2.1

Huurvermeerdering

De huurvermeerdering is een lastig punt, wat vooral te maken heeft met de beleving van de winkelier. Ziet de winkelier de verandering echt als een herontwikkeling, waarna het centrum wezenlijk verandert, verbetert of zelfs wezenlijk groter is geworden, dan zal hij doorgaans bereid zijn tot een aanpassing van de huur aan de (nieuwe) markthuur. Ziet de winkelier het meer als een renovatie met enkele toevoegingen, dan zullen de onderhandelingen wat moeizamer verlopen, maar ook dan is aanpassing van de huur mogelijk of zelfs afdwingbaar. Tenslotte geeft het huurrecht de mogelijkheid van aanpassing aan de markthuur, ook als er geen herontwikkeling plaatsvindt. Gezien het feit dat over de bestaande huren veel bekend is en winkelhuren goed vergelijkbaar zijn, kan men vooraf redelijk nauwkeurig bepalen wat de markthuur is. Ondanks de juridische mogelijkheden van de huuraanpassing is de bereidheid van de huurder om de huurverhoging te accepteren toch van groot belang. Gezien de sterke huurbescherming, zal iedere wijziging zonder overeenstemming met de huurder alleen maar leiden tot vertraging of onzekerheid over de uiteindelijke huur. Een mogelijke procedure kan lang duren, maar ongeacht of deze ‘gewonnen’ wordt, het resultaat is een winkelier die zo min mogelijk zal meewerken. Dit kan het totale proces frustreren. De praktijk is er een van geven en nemen. Dit geldt overigens niet alleen voor de huur, maar ook voor de rebrancheringskosten. Het ‘uitonderhandelen’ van een relatief hoge huur zal vaak leiden tot het uitbetalen van hoge rebrancheringskosten. Bij de berekening van de verschillende herontwikkelingsvarianten wordt er hier van uitgegaan dat de huuraanpassing hoger zal zijn naarmate het centrum wezenlijk verbeterd en/of vergroot zal worden.


- 70 -


De relatie tussen de grootte van het winkelcentrum en de hoogte van de huur is min of meer lineair (Bolt, 2005). Omdat bij renovatie van uitbreiding of wezenlijke verandering geen sprake is, zal de huur bij deze variant gelijk blijven, uitgezonderd de indexering.

9.3

Waarde na herontwikkeling

De waarde na herontwikkeling is opgebouwd uit drie componenten: • De huur van de extra meters; deze huur kan worden gekapitaliseerd en heeft daarmee een beleggingswaarde. • De huur van de bestaande meters wordt, indien mogelijk, aangepast aan de (nieuwe) markthuur. • De beleggingswaarde stijgt (of de BAR daalt), omdat een herontwikkeld centrum meer waard is. De verschillende methoden van kapitalisatie of waardebepaling worden in het kader van dit onderzoek niet nader behandeld. Voor de case studie wordt van het bruto-aanvangsrendement, of kortweg BAR, gebruikgemaakt. Dit is de meest eenvoudige, maar ook vermoedelijk ook de meest gebruikte methode. In de basis zijn er twee benaderingen om het resultaat te meten: • Het beleggingsperspectief: de belegger is in eerste aanleg niet geïnteresseerd in een ontwikkelresultaat, maar ziet de herontwikkeling als een investering in zijn vermogen en rendement op de belegging zelf. • Het ontwikkelperspectief: de ontwikkelaar koopt het winkelcentrum en na herontwikkeling verkoopt hij het weer, met als doel een maximaal resultaat uit zijn ontwikkeling te halen in relatie tot de investering (het ontwikkelrendement) en het te nemen risico. De waarde na herontwikkeling is vooraf slechts door inschatting te maken. Om toch tot een objectief oordeel te komen, worden de verschillende varianten ook op andere wijze bezien, namelijk door naast de berekening van het geprognosticeerde resultaat ook een break-even-analyse te doen: • Break-even-rendement: dit is het beleggingsperspectief; welk rendement heeft de belegger na een investering in de herontwikkeling? • Break-even-huur: welk huurniveau moet na herontwikkeling minstens worden behaald om rendabel te investeren? Soms ligt dat huurniveau onder het bestaande huurniveau en is er dus per definitie een resultaat. • Break-even-huur, geen huurverbetering: wat is het resultaat als de huur gelijk blijft aan de bestaande huur en er dus geen huurverbetering plaatsvindt? • Break-even-huur/-rendement: welk huurniveau is nodig, met als uitgangspunt de BAR van aankoop of start project? Als getal heeft deze analyse op zichzelf geen waarde, want dat zou betekenen dat de herontwikkeling geen waardeverbetering met zich mee zou brengen. Dan zou men deze ook niet doen. Maar als vergelijkingsmateriaal heeft het getal wel waarde. Het is het enige getal dat niet tot stand komt na een subjectieve bepaling van een huurverbetering of een waardeontwikkeling. Het geeft de relatie weer tussen enerzijds de kosten en anderzijds het bestaande huurniveau maal de meters na herontwikkeling. Omdat deze laatste analyse alleen betekenis heeft bij onderling vergelijk van de varianten, wordt deze ook dan pas gebruikt. In de volgende paragrafen worden wel de getallen genoemd.


- 71 -


9.4

De varianten, zes niveaus van herontwikkelen

Zowel voor De Zilverkamp als De Meent zijn zes basisniveaus uitgewerkt, waarbij de mate van ingrijpendheid bepalend is. Het belang van de vergelijking is dat het inzage geeft in de verschillende hoogten van kosten en opbrengsten van de verschillende herontwikkelingsniveaus. De betreffende niveaus zijn: • O-optie: wat is het rendement nu en in de toekomst als er totaal niet gerenoveerd of herontwikkeld wordt? • Renovatie: feitelijk voldoet enkel een renovatie niet aan de definitie van herontwikkeling, omdat geen sprake is van uitbreiding of wezenlijke verandering van de structuur. Toch is het als variant zeer interessant, omdat het een soort basiskostprijs oplevert. • Beperkte herontwikkeling: de essentie van deze variant is dat uitbreiding en renovatie van het centrum plaatsvindt zonder dat de structuur en/of de plaats van de winkels wezenlijk verandert. Bijvoorbeeld door het vergroten of toevoegen van een supermarkt, met als beoogd resultaat dat het centrum meer bezoekers trekt. • Uitgebreide herontwikkeling: deze variant betreft uitbreiding en renovatie van het centrum, inclusief een wezenlijke verandering van de structuur. Een deel van de winkels blijft op zijn plaats, maar een deel wordt verplaatst, evenals een deel van de passage of de looproute. Het resultaat zal hier zijn dat het centrum als wezenlijk anders of nieuw wordt ervaren. • Nieuwbouw op de zelfde locatie: het bestaande centrum wordt geheel gesloopt, de winkels tijdelijk gehuisvest en op de zelfde plaats wordt een nieuw centrum gebouwd. • Nieuwbouw op een andere locatie: binnen het zelfde verzorgingsgebied, maar op een andere locatie, wordt een nieuw centrum gebouwd, waarna de winkels worden overgeplaatst en het bestaande centrum wordt gesloopt. Voor de genoemde niveaus zijn steeds varianten bedacht en de bijpassende gevolgen voor kosten en opbrengsten zijn in kaart gebracht.

9.5

De varianten

De verschillende varianten worden hier toegelicht op de uitgangspunten en de resultaten. De hoogten van de huur en het bruto-aanvangsrendement zijn gebaseerd op de opgedane ervaringen van PRCmedewerkers, in combinatie met gegevens uit de Vastgoedmarkt. Zie voor de volledige werkzaamheden en de berekeningen bijlagen 5 en 6, respectievelijk De Zilverkamp en De Meent.

9.5.1

0-optie De Zilverkamp

Algemene beschrijving Bij de verwerving van De Zilverkamp had het centrum al te maken met structurele leegstand van twee kleinere units. Dit betekent niet dat het centrum dreigde leeg te lopen. De aanwezigheid van de supermarkt en de drogist was op zichzelf voldoende aanleiding om een bestaansrecht te blijven houden, zeker gezien het gunstige verzorgingsgebied en het gebrek aan goede alternatieven op korte afstand. Maar het feit dat de winkeliers weigerden om nog langer servicekosten te betalen, is tekenend voor de matige (onderhouds-)staat waarin het centrum verkeerde.


- 72 -


Resultaat Andersom was het aanvangsrendement, juist vanwege die slechte staat, erg hoog. Met enig kunst- en vliegwerk had het huidige centrum nog jaren kunnen doorfunctioneren met een zeer gunstig rendement op de investering. Mocht uiteindelijk de supermarkt toch stoppen, dan was dat een goed moment geweest om te herontwikkelen met lage rebrancheringskosten.

9.5.2

0-optie De Meent

Algemene beschrijving De situatie van De Meent is niet veel anders dan De Zilverkamp. De leegstand was beperkt en de aanwezigheid van trekkers in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sfeer zorgde voor een redelijk aantal passanten, ondanks de matige bouwkundige staat en de sterk verouderde uitstraling. Resultaat Omdat het hier een kernverzorgend winkelcentrum betreft met de concurrenten dichtbij (Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Rotterdam), had het langer handhaven van het centrum uiteindelijk toch geleid tot leegstand en huurverlaging, omdat de klant met name voor de niet-dagelijkse boodschappen naar alternatieven was gaan zoeken. De vraag is overigens wel hoelang de gemeente die situatie geaccepteerd had, in het licht van het belang van het centrum voor Papendrecht en het totale centrumplan. Feit is wel dat ook dit centrum nog enige tijd had kunnen doorfunctioneren met een goed, maar door leegloop afnemend rendement.

9.5.3

Renovatie De Zilverkamp

Algemene beschrijving De renovatievariant is gebaseerd op drie doelstellingen: achterstallig onderhoud wegwerken, uitstraling verbeteren en de beheersbaarheid verhogen. In concrete investeringen betekent dit het volgende: • • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Uitstraling verbeteren, lijsten ornamenten etcetera. Passage vloer en kap vernieuwen. Signing, reclamevoering etcetera. Afsluiten met elektrische deuren.


- 73 -


Tabel 9.1: Basisgegevens De Zilverkamp, variant: renovatie

Herontwikeling De Zilverkamp

00.10 00.11 00.12

Renovatie ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24

Nieuwe situatie Renovatie Nieuwbouw Totaal winkels Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal na herontwikkeling

00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

eenheid

bvo bvo

Buurt/ wijk winkelcentrum

2.280 595 2.875

bvo

0

bvo bvo

2.280 0 2.280 595 2.875

bvo

m2

3.163

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 8,25%. De waardestijging is niet voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Het resultaat is dan circa € 195 duizend negatief. Om met dezelfde uitgangspunten toch kostenneutraal te eindigen, zal de waarde moeten stijgen, dus de BAR moeten dalen naar 7,9%. Of de huur moet stijgen naar € 166 de m2; dit is € 7 de m2 hoger dan de geïndexeerde huur. Dit zou een reële mogelijkheid moeten zijn. Ervaring bij Van der Vorm Vastgoed heeft geleerd dat bij een ingrijpende renovatie het niet ongebruikelijk is dat de huurders een bijdrage betalen in de vorm van een huurverhoging. Verder is een mogelijke aanpassing aan de markthuur realistischer na een renovatie, aangezien er dan geen achterstallig onderhoud meer is wat voor de huurders een (terechte) aanleiding is om huuraanpassing te weigeren. Tabel 9.2: Resultaten De Zilverkamp, variant: renovatie Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat

op eindwaarde geprognotiseerd

2.280 m²

€

158

€

359.314

8,25%

€

4.355.318

€ 4.550.122

€

break-even rendement break-even huur break-even huur/ rendement

2.280 m² 2.280 m² 2.280 m²

€ € €

158 165 190

€ € €

359.314 375.385 432.262

7,90% 8,25% 9,50%

€ € €

4.550.122 4.550.122 4.550.122

€ 4.550.122 € 4.550.122 € 4.550.122

€ € €

9.5.4

- 194.804 -

Renovatie De Meent

Algemene beschrijving De renovatievariant is gebaseerd op drie doelstellingen: achterstallig onderhoud wegwerken, uitstraling verbeteren en het dijkniveau toegankelijker maken voor expeditie en mindervaliden.


- 74 -


In concrete investeringen betekent dit het volgende: • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Uitstraling verbeteren, lijsten ornamenten etcetera. Eén expeditie en één personenlift. Signing, reclamevoering etcetera.

Tabel 9.3: Basisgegevens De Meent, variant: renovatie Herontwikeling De Meent

eenheid

00.10 00.11 00.12

Renovatie ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

bvo bvo

Kernverzorgend winkelcentrum

11.321 0 11.321

bvo

0

bvo bvo

11.321 0 11.321 0 11.321

bvo

m2

6.216

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 8,00%. De waardestijging is voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Het resultaat is dan circa € 619 duizend positief. Bezien vanuit de beleggingsdoelstelling, met een resultaat van 0, zal de BAR stijgen naar 8,2%. Het break-even-punt van de huur ligt op € 179 de m2. Dit is minder dan de geïndexeerde huidige huur van € 183 de m2. Dit zou feitelijk dus een huurverlaging betekenen; dat is geen realistisch getal. Tabel 9.4: Resultaten De Meent, variant: renovatie Resultaten op eindwaarde geprognotiseerd break-even rendement break-even huur break-even huur/ rendement

Index (1/2/3/4/5) 5 5 3

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat

11.321 m²

€

183

€

2.076.188

8,00%

€ 25.952.355

€ 25.332.888

€

11.321 m² 11.321 m² 11.321 m²

€ € €

183 179 201

€ € €

2.076.188 2.026.631 2.279.960

8,20% 8,00% 9,00%

€ 25.332.888 € 25.332.888 € 25.332.888

€ 25.332.888 € 25.332.888 € 25.332.888

€ € €

619.467 -

4

Worden de twee centra met elkaar vergeleken, dan zien wij dat De Zilverkamp een grotere waardestijging nodig heeft om de kosten goed te maken. Dit is vooral verklaarbaar uit het feit dat De Zilverkamp een passage met kap heeft die relatief hoge kosten met zich meebrengt.


- 75 -


9.5.5

Beperkte herontwikkeling De Zilverkamp

Algemene beschrijving De beperkte herontwikkelingsvariant is gebaseerd op de huidige structuur van winkels en passage, met toevoeging van een discountsupermarkt en twee kleinere winkels. Om dit te realiseren, worden het bestaande ketelhuis en de danszaal verplaatst en het wijkgebouw gesloopt. Laatstgenoemde staat leeg en behoort tot het eigendom. De rest van het winkelcentrum wordt gerenoveerd. • • • • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Uitstraling verbeteren, lijsten ornamenten etcetera. Passage vloer en kap vernieuwen. Signing, reclamevoering etcetera. Afsluiten met elektrische deuren. Ketelhuis en danszaal verplaatsen. Nieuwbouw supermarkt en twee kleinere winkels.

Tabel 9.5: Basisgegevens De Zilverkamp, variant: beperkte herontwikkeling


00.10 00.11 00.12

Beperkte Herontw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop passage, kap

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

eenheid

bvo bvo


2.280 595 2.875

bvo

595

bvo bvo

2.280 1.425 3.705 595 4.300

bvo

m2

4.730

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 7,25%. De te verwachten grote waardestijging is het gevolg van het feit dat het winkelcentrum een sprong heeft gemaakt van een buurtwinkelcentrum naar een klein wijkwinkelcentrum. De toevoeging van de discountsupermarkt is daarbij essentieel. De waardestijging is ruim voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Het resultaat is dan circa € 2,1 miljoen positief. Bezien vanuit het standpunt dat de belegger zelf investeert (ontwikkelrendement = 0), heeft hij na de ontwikkeling vrijwel hetzelfde beleggingsrendement als waarvoor hij het (goedkoop) kocht, namelijk 9,46%. Echter, de waarde is ondertussen gestegen van € 3,6 miljoen naar € 7 miljoen.


- 76 -


Zelfs in het zeer theoretische geval dat de huur totaal niet stijgt, is het resultaat nog ruim € 1 miljoen bij een geprognosticeerd rendement van 7,25%. Het resultaat is dus vanuit alle perspectieven gezien zeer gunstig. Tabel 9.6: Resultaten De Zilverkamp, variant: beperkte herontwikkeling Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


3.705 m²

€

179

€ 662.564

7,25%

€ 9.138.817

€ 7.005.463

€

2.133.354

break-even rendement break-even huur break-even huur geen huurverb break-even huur/ rendement

3.705 m² 3.705 m² 3.705 m² 3.705 m²

€ € € €

179 137 158 180

€ € € €

9,46% 7,25% 7,25% 9,50%

€ € € €

€ € € €

€ € € €

1.068.882 -

9.5.6

662.564 507.896 585.390 665.519

7.005.463 7.005.463 8.074.345 7.005.463

7.005.463 7.005.463 7.005.463 7.005.463

Beperkte herontwikkeling De Meent

Algemene beschrijving De beperkte herontwikkelingsvariant is gebaseerd op de huidige structuur van de winkels en de looproutes, met toevoeging van een aantal winkels op de kop van de Veerweg. Dit om zowel de nodige uitbreiding mogelijk te maken als om de zichtbaarheid en uitstraling naar de hoofdontsluitingsroute te verbeteren. Om dit te realiseren, wordt het bestaande kantoorgebouw - dat nu op die plaats staat opgekocht en gesloopt. De rest van het winkelcentrum wordt gerenoveerd. • • • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Uitstraling verbeteren, lijsten ornamenten etcetera. Eén expeditie en één personenlift. Signing, reclamevoering etcetera. Nieuwbouw uitbreidingsmeters. Sloop kantoorgebouw.

Tabel 9.7: Basisgegevens De Meent, variant: beperkte herontwikkeling Herontwikeling De Meent

00.10 00.11 00.12

Beperkte herontw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

eenheid

bvo bvo


11.321 0 11.321

bvo

0

bvo bvo

11.321 2.600 13.921 1.420 15.341

bvo

m2

7.671

00.00


- 77 -


Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 7,75%. De waardestijging is het gevolg van een verhoudingsgewijs beperkte uitbreiding en een wat verbeterde uitstraling. Gezien het feit dat met name de huidige structuur en de bouwmassa gedateerd zijn, zal de beperkte herontwikkeling geen wezenlijk ander centrum tot gevolg hebben. De waardestijging is, ondanks de beperkingen, toch ruim voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Dat is vooral het gevolg van de uitbreidingsmeters. Het resultaat is bijna € 5 miljoen positief. Bezien vanuit het standpunt dat de belegger zelf investeert (ontwikkelrendement = 0), heeft hij na de ontwikkeling vrijwel hetzelfde beleggingsrendement als waarvoor hij het (goedkoop) kocht, namelijk 9%. In het theoretische geval dat de huur niet stijgt, is het resultaat nog ruim € 2,5 miljoen bij een geprognosticeerd rendement van 7,75%. Het financieel resultaat is dus gunstig. Alleen politiek gezien, kan men zich afvragen of dit de gewenste verbetering is in het perspectief van de totale centrumontwikkeling. Tabel 9.8: Resultaten De Meent, variant: beperkte herontwikkeling Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


13.921 m²

€

195

€ 2.719.391

7,75%

€

35.088.912

€ 30.185.722

€

4.903.189


13.921 m² 13.921 m² 13.921 m² 13.921 m²

€ € € €

195 168 182 195

€ € € €

9,01% 7,75% 7,75% 9,00%

€ € € €

30.185.722 30.185.722 32.691.897 30.185.722

€ 30.185.722 € 30.185.722 € 30.185.722 € 30.185.722

€ € € €

2.506.175 -

2.719.391 2.339.393 2.533.622 2.716.715

Worden de twee centra met elkaar vergeleken, dan zien wij dat De Zilverkamp een grotere waardestijging kent, omdat de ruimte en de structuur toelaten dat de toevoeging ook een wezenlijke verbetering betekent. Bij De Meent is dit veel minder; hier is het absolute resultaat wel gunstiger, maar dat is het gevolg van een meer dan viermaal zo groot investeringsvolume.

9.5.7

Uitgebreide herontwikkeling De Zilverkamp

Algemene beschrijving De uitgebreide herontwikkelingsvariant is gebaseerd op de wens om naast de uitbreiding tevens de bestaande structuur te verbeteren. De kern van deze variant is dat de supermarkt, de Chinees en de apotheker op hun plaats blijven, maar dat alle andere winkels en de passage geheel verdwijnen. Daarnaast worden ook bij deze variant het bestaande ketelhuis en de danszaal verplaatst en het wijkgebouw gesloopt. De bestaande overige winkels worden uiteraard gerenoveerd. Door gefaseerd te werken, eerst iets aanbouwen en dan pas slopen, is in beperkte mate tijdelijke huisvesting nodig. • • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Nieuwbouw winkels en passage. Signing, reclamevoering etcetera. Tijdelijke huisvesting. Ketelhuis en danszaal verplaatsen.


- 78 -


Tabel 9.9: Basisgegevens De Zilverkamp, variant: uitgebreide herontwikkeling


eenheid

00.10 00.11 00.12

Uitgebreide Herontw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels en kap

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23


bvo bvo

2.280 595 2.875

bvo

1.005

bvo bvo

1.870 2.364 4.234 471 4.705

bvo

m2

5.176

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 7,00%. De te verwachten grote waardestijging is het gevolg van het feit dat het winkelcentrum zowel een hiërarchische sprong heeft gemaakt als dat de uitstraling en routing verbeterd zijn. Daarnaast is het nieuwe centrum minder naar binnen gekeerd. De waardestijging is ruim voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Het resultaat is dan circa € 2,35 miljoen positief. Bezien vanuit het standpunt dat de belegger zelf investeert (ontwikkelrendement = 0), heeft hij na de ontwikkeling een beleggingsrendement van 8,9%. Dat is niet heel veel minder dan het rendement van de aankoop, namelijk 9,5%, terwijl in dat rendement het achterstallig onderhoud is verdisconteerd. De waarde is overigens wel sterk gestegen van € 3,6 miljoen naar € 8,7 miljoen. In het zeer theoretische geval dat de huur totaal niet stijgt, is het resultaat nog ruim € 860 duizend bij een geprognosticeerd rendement van 7,00%. Het resultaat is dus vanuit alle perspectieven gezien zeer gunstig. Tabel 9.10: Resultaten De Zilverkamp, variant: uitgebreide herontwikkeling Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


4.234 m²

€

183

€

773.337

7,00%

€ 11.047.667

€ 8.696.437

€

2.351.230


4.234 m² 4.234 m² 4.234 m² 4.234 m²

€ € € €

183 144 158 195

€ € € €

773.337 608.751 668.972 826.162

8,89% 7,00% 7,00% 9,50%

€ € € €

€ € € €

€ € € €

860.306 -


- 79 -

8.696.437 8.696.437 9.556.743 8.696.437

8.696.437 8.696.437 8.696.437 8.696.437


9.5.8

Uitgebreide herontwikkeling De Meent

Algemene beschrijving De uitgebreide herontwikkelingsvariant is gebaseerd op een gedeeltelijke sloop/nieuwbouw van het centrum aan de Veerwegzijde (de zichtkant), waar de rest van het centrum zijn huidige structuur en looproutes blijft behouden. De toevoeging van de winkels op de kop van de Veerweg is vergelijkbaar met de beperkte herontwikkelingsvariant. De gehele nieuwbouw is bedoeld om de zichtbaarheid en de uitstraling naar de hoofdontsluitingsroute nog verder te verbeteren. De rest van het winkelcentrum wordt gerenoveerd. • • • • • • •

Renovatie algemeen, daken en gevels. Puien vervangen. Uitstraling verbeteren, lijsten ornamenten etcetera. Eén expeditie en één personenlift. Signing, reclamevoering etcetera. Nieuwbouw vervangings- en uitbreidingsmeters. Sloop kantoorgebouw en deel centrum.

Tabel 9.11: Basisgegevens De Meent, variant: uitgebreide herontwikkeling Herontwikeling De Meent

00.10 00.11 00.12

uitgebreidde herontw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

eenheid

bvo bvo


11.321 0 11.321

bvo

3.800

bvo bvo

7.521 6.400 13.921 1.420 15.341

bvo

m2

7.671

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 7,25%. De waardestijging is vooral het gevolg van een verbeterde uitstraling naar de zichtzijde en enige uitbreiding. De waardestijging is ruim voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Dat is vooral het gevolg van de lagere BAR. Het resultaat is bijna € 3,6 miljoen positief. Bezien vanuit het standpunt dat de belegger zelf investeert (ontwikkelrendement = 0), heeft hij na de ontwikkeling een beleggingsrendement van 8%. Dit is nog steeds aanzienlijk. De huur moet van € 182 naar € 185 de m2 stijgen om het break-even-punt te bereiken, maar dat zal geen enkel probleem zijn. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 80 -


In het zeer theoretische geval dat de huur totaal niet stijgt, is het resultaat bijna € 660 duizend negatief, bij een geprognosticeerd rendement van 7,25%. Het financieel resultaat is dus gunstig. Ook politiek gezien, zal deze variant meer kans van slagen hebben. Tabel 9.12: Resultaten De Meent, variant: uitgebreide herontwikkeling Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


13.921 m²

€

204

€

2.845.145

7,25%

€ 39.243.380

€

35.603.621

€

3.639.759


13.921 m² 13.921 m² 13.921 m² 13.921 m²

€ € € €

204 185 182 230

€ € € €

2.845.145 2.581.263 2.533.622 3.204.326

7,99% 7,25% 7,25% 9,00%

€ € € €

€ € € €

35.603.621 35.603.621 35.603.621 35.603.621

€ € € €

- 657.111 -

35.603.621 35.603.621 34.946.510 35.603.621

Worden de twee centra met elkaar vergeleken, dan is de conclusie redelijk vergelijkbaar met de beperkte herontwikkeling. De Zilverkamp heeft een grotere relatieve waardestijging, omdat de ruimte en de structuur dat toelaten. De Meent heeft een hoger absoluut resultaat als gevolg van het veel hogere investeringsvolume.

9.5.9

Sloop/nieuwbouw De Zilverkamp

Algemene beschrijving Deze variant gaat uit van een totale sloop van het winkelcentrum, inclusief het ketelhuis, de danszaal en het wijkgebouw. De bestaande winkels worden verplaatst naar een tijdelijke huisvesting, totdat de nieuwbouw gereed is. • Nieuwbouw winkels en passage. • Tijdelijke huisvesting. • Ketelhuis en danszaal verplaatsen. Tabel 9.13: Basisgegevens De Zilverkamp, variant: sloop/nieuwbouw


00.10 00.11 00.12

Sloop/nieuwbouw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01


00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

eenheid

bvo bvo


2.280 595 2.875

bvo

2.875

bvo bvo

0 4.234 4.234 471 4.705

bvo

m2

5.176

00.00


- 81 -


Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 6,75%. De te verwachten grote waardestijging is het gevolg van het feit dat het winkelcentrum volledig nieuw is en een hiërarchische sprong heeft gemaakt. De waardestijging is net voldoende om de zeer hoge kosten te dekken. Deze hoge kosten zijn onder andere het gevolg van de relatief hoge rebrancheringskosten (tweemaal verhuizen) en de kosten van het totaal plaatsen van een bestaand centrum in een tijdelijke huisvesting. Doordat er geen resultaat is, ligt het break-even-punt van het rendement met 6,78% vrijwel gelijk met het geprognosticeerde rendement. In het geval dat de huur totaal niet stijgt, is het resultaat € 1,5 miljoen negatief. Dit is zeer onwaarschijnlijk, maar bij een iets tegenvallende huurontwikkeling of waardeontwikkeling zal het resultaat wel direct in de rode cijfers belanden. Tabel 9.14: Resultaten De Zilverkamp, variant: sloop/nieuwbouw Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


4.234 m²

€

183

€

773.337

6,75%

€ 11.456.840

€ 11.409.181

€


4.234 m² 4.234 m² 4.234 m² 4.234 m²

€ € € €

183 182 158 256

€ 773.337 € 770.120 € 668.972 € 1.083.872

6,78% 6,75% 6,75% 9,50%

€ 11.409.181 € 11.409.181 € 9.910.696 € 11.409.181

€ € € €

€ € € - 1.498.485 € -

11.409.181 11.409.181 11.409.181 11.409.181

47.659

9.5.10 Sloop/nieuwbouw De Meent Algemene beschrijving Deze variant gaat uit van een totale sloop van het winkelcentrum, inclusief het kantoorgebouw. De bestaande winkels worden verplaatst naar een tijdelijke huisvesting, totdat de nieuwbouw gereed is. • • • • •

Nieuwbouw winkels en passage. Tijdelijke huisvesting. Aansluitingen en aanpassingen bestaande bebouwing. Liften, roltrappen, tapis roulant (rolpad winkelwagen). Sloop kantoorgebouw en winkelcentrum.


- 82 -


Tabel 9.15: Basisgegevens De Meent, variant: sloop/nieuwbouw

Herontwikeling De Meent

eenheid

00.10 00.11 00.12

Sloop/ nieuwbouw ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

bvo bvo


11.321 0 11.321

bvo

11.321

bvo bvo

0 19.780 19.780 1.420 21.200

bvo

m2

10.600

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 6,50%. Een dergelijke waardestijging is vooral het gevolg van het feit dat een nieuw winkelcentrum van een dergelijke omvang zeer gewild en zeldzaam is. De waardestijging is zeer ruim. Het geprognosticeerde resultaat is dan ook bijna € 11 miljoen positief. Bezien vanuit het standpunt dat de belegger zelf investeert (ontwikkelrendement = 0), heeft hij na de ontwikkeling een beleggingsrendement van 7,6%. Dit is nog steeds aanzienlijk. De huur moet overigens wel stijgen van € 182 naar € 211 de m2 om het break-even-punt te bereiken. Deze stijging is redelijk fors, maar dat is mede het gevolg van het feit dat het centrum na herontwikkeling bijna tweemaal zo groot is. Het financieel resultaat is dus gunstig, maar in hoge mate afhankelijk van een sterke verhoging van de huur en de waarde, naast de forse uitbreiding. Tabel 9.16: Resultaten De Meent, variant: sloop/nieuwbouw Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


19.780 m²

€

247

€ 4.878.407

6,50%

€ 75.052.417

€ 64.076.327

€ 10.976.090


19.780 m² 19.780 m² 19.780 m² 19.780 m²

€ € € €

247 211 182 292

€ € € €

7,61% 6,50% 6,50% 9,00%

€ € € €

€ € € €

€ € € - 8.692.327 € -

4.878.407 4.164.961 3.599.960 5.766.869

64.076.327 64.076.327 55.384.000 64.076.327

64.076.327 64.076.327 64.076.327 64.076.327

Worden de twee centra met elkaar vergeleken, dan blijken de uitkomsten totaal verschillend. De Zilverkamp heeft geen fysieke uitbreidingsmogelijkheden, dus nieuwbouw levert wel hogere kosten op, maar nauwelijks hogere opbrengsten. De Meent heeft de mogelijkheid voor aanzienlijke uitbreiding en inbreiding. Dit brengt wel kosten met zich mee, maar die worden ruimschoots vergoed door de daaraan gekoppelde huurverhoging.


- 83 -


9.5.11 Nieuwbouw, andere locatie, De Zilverkamp Algemene beschrijving Deze variant gaat uit van nieuwbouw op een andere locatie, waarna het bestaande winkelcentrum wordt gesloopt. Uitgangspunt bij de berekening is dat grond dat moet worden aangekocht evenveel waard is als de grond onder het bestaande centrum. • Nieuwbouw winkelcentrum. • Sloop bestaand centrum. Tabel 9.17: Basisgegevens De Zilverkamp, variant: nieuwbouw, andere locatie


eenheid

00.10 00.11 00.12

Nieuw, andere locatie ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01


00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

bvo bvo


2.280 595 2.875

bvo

2.875

bvo bvo

0 4.234 4.234 471 4.705

bvo

m2

5.176

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 6,75%. De te verwachten grote waardestijging is het gevolg van het feit dat het winkelcentrum volledig nieuw is en een hiërarchische sprong heeft gemaakt. De waardestijging is ruim voldoende om de kosten te dekken. Daarna is er nog een verwacht resultaat van bijna € 1 miljoen. Het break-even-punt van het rendement is met 7,39% redelijk te noemen. In het geval dat de huur totaal niet stijgt, is het resultaat € 0,4 miljoen negatief. Dit is zeer onwaarschijnlijk. Zelfs de minimale huur voor het break-even-punt is met € 165 nog zeer laag te noemen, en dus is een gematigd positief resultaat in alle opzichten te verwachten. Tabel 9.18: Resultaten De Zilverkamp, variant: nieuwbouw, andere locatie Resultaten

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat


4.234 m²

€

180

€

763.848

6,75%

€ 11.316.260

€ 10.335.701

€

980.559


4.234 m² 4.234 m² 4.234 m² 4.234 m²

€ € € €

180 165 158 232

€ € € €

763.848 697.660 668.972 981.892

7,39% 6,75% 6,75% 9,50%

€ 10.335.701 € 10.335.701 € 9.910.696 € 10.335.701

€ € € €

€ € € €

- 425.005 -


- 84 -

10.335.701 10.335.701 10.335.701 10.335.701


9.5.12 Nieuwbouw, andere locatie, De Meent Algemene beschrijving Deze variant heeft alleen theoretische waarde. Verplaatsing van het centrum is praktisch niet mogelijk vanwege de omliggende winkels bij het bestaande centrum en het gebrek aan een alternatieve locatie. Centraal gelegen is er nu eenmaal geen kavel van 22.000 m2 voorhanden. Verder zou de bestaande plek zijn grondwaarde verliezen, aangezien hier vanuit de marktruimte gezien geen winkels kunnen komen. De berekening is dan ook alleen gedaan om een vergelijking te kunnen maken in kosten en opbrengsten, waarbij het duidelijk is dat de kosten van verwerving van de grond een onbekende zijn. • Nieuwbouw winkelcentrum. • Sloop bestaand centrum. Tabel 9.19: Basisgegevens De Meent, variant: nieuwbouw, andere locatie Herontwikeling De Meent

00.10 00.11 00.12

Nieuw, andere locatie ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Oude situatie Winkeloppervlak, bestaand Overig bebouwd (o.a techniek, passage) Totaal bebouwd

00.01

sloop winkels

00.24 00.24


00.32

grondoppervlak

00.22 00.23

Index (1/2/3/4/5)

eenheid

5 5 3

bvo bvo


11.320 0

4

11.320

4 4

bvo

11.321

4 3 3 3 3

bvo bvo

0 19.780 19.780 1.420 21.200

bvo

m2

22.260

5

00.00

Resultaat Het geschatte rendement (BAR) na herontwikkeling is 6,50%. De waardestijging is zeer hoog. Het geprognosticeerde resultaat is vanwege de lage kosten en de verhouding met de extreme uitbreiding dan ook zeer hoog met ruim € 20 miljoen positief. Tabel 9.20: Resultaten De Meent, variant: nieuwbouw, andere locatie Resultaten op eindwaarde geprognotiseerd break-even rendement break-even huur break-even huur geen huurverb break-even huur/ rendement

Index (1/2/3/4/5) 5 5 3

winkel opp

huur/ m2

huur totaal

BAR

waarde

kosten totaal

resultaat

19.780 m²

€

247

€ 4.878.407

6,50%

€ 75.052.417

€

54.707.789

€ 20.344.628

19.780 m² 19.780 m² 19.780 m² 19.780 m²

€ € € €

247 180 182 249

€ € € €

8,92% 6,50% 6,50% 9,00%

€ € € €

€ € € €

54.707.789 54.707.789 54.707.789 54.707.789

€ € € €

4.878.407 3.556.006 3.599.960 4.926.188

54.707.789 54.707.789 55.384.000 54.707.789

676.211 -

4

Vergelijking van de twee centra heeft geen zin. Waar deze variant voor De Meent slechts theoretisch van aard is, was de oplossing voor De Zilverkamp wel realistisch en is zelfs serieus overwogen.


- 85 -


10.

STAP 4: DE VERGELIJKING VAN DE VARIANTEN

10.1

Inleiding

Nu de varianten bekend zijn, kunnen deze worden vergeleken. Dit gebeurt aan de hand van een tabel waarbij een aantal financiële beoordelingscriteria op een rij is gezet. De verschillende varianten worden nog een keer kort doorlopen, maar dan vanuit het perspectief van het onderling vergelijk van de verschillende criteria. Als laatste wordt nog bezien in hoeverre de exploitatie op basis van kengetallen afwijkt van de werkelijk gemaakte.

10.2

Vergelijk De Zilverkamp

De rode cijfers geven de meest gunstige optie aan, behalve bij de investering, daar geeft het de hoogste investering aan. Tabel 10.1: De verschillende varianten vergeleken van De Zilverkamp 0-optie

Winkeloppervlak huur per m2 BAR W aarde Investering Resultaat contante waarde Rendement op inv B-e rendement B-e huur B-e huur geen huurverb B-e huur/ rendement Inv per m2 Inv extra m2 waarde per m2 resultaat per extra m2

renovatie

beperkte herontw

uitgebr herontw

2.280 m² 158 € 8,25%

3.705 m² 179 € 7,25%

4.234 m² 183 € 7,00%

€

4.355.318

€

9.138.817

€

11.047.667

€

11.456.840

€

11.316.260

€

4.550.122

€

7.005.463

€

8.696.437

€

11.409.181

€

9.249.818

€

- 194.804

€

2.133.354

€

2.351.230

€

47.659

€

2.066.441

€

- 168.279

€

1.842.872

€

1.982.132

€

40.177

€

1.785.070

€

2.280 m² 155 € 9,50%

€

3.600.000

€ € € €

-4,28% 7,90% 165 € -194.804 190 € 1.996 € € 1.910 € €

30,45% 9,46% 137 1.068.882 180 1.891 1.112 2.467 1.355

€ € € € € €

27,04% 8,89% 144 860.306 195 2.054 1.150 2.609 1.459

sloop/ nieuwbouw

€ € € € € €

nieuw andere loc

4.234 m² 183 € 6,75%

0,42% 6,78% 182 -1.498.485 256 2.695 1.120 2.706 1.586

€ € € € € €

4.234 m² 180 6,75%

22,34% 8,26% 147 660.878 208 2.185 1.201 2.673 1.472

De 0-optie geeft op zich het hoogste rendement, maar de vraag is alleen voor hoe lang. Het rendement zal vermoedelijk gaan teruglopen, door leegstand, achterstallig onderhoud, beheersproblemen of zelfs huurverlaging. Dit neemt niet weg dat het tijdelijk een interessante optie kan zijn voor de kortere termijn of zelfs een strategie om het centrum leeg te krijgen. De renovatievariant is hier niet aanbevelingswaardig. Door de noodzakelijke, maar hoge kosten van de aanpassing van de kap en de passage is de investering relatief hoog, zonder dat het centrum wezenlijk verandert. Deze variant scoort dan ook op geen van de criteria erg gunstig. De beperkte herontwikkelingsvariant is daarentegen een veel interessantere variant. Door met name de uitbreiding met een discountsupermarkt maakt het centrum een hiërarchische sprong van buurt- naar wijkwinkelcentrum, wat ten goede komt aan het huurniveau en de waardeontwikkeling. Door onder andere de sloop van het wijkgebouw kan de uitstraling aan de buitenzijde ook worden aangepast.


- 86 -


De bestaande winkelstructuur blijft wel grotendeels gehandhaafd. Dit maakt dat de kosten relatief laag zijn. De relatief grote uitbreiding, tegenover relatief lage kosten, maakt dat het rendement op de investering zelfs boven de 30% ligt; dit is zeer gunstig. Ook alle break-even-(B-e-)analyses zijn voor deze variant het meest gunstig. Met name het break-even-punt van het rendement is met bijna 9,5% vermeldenswaardig. Dit betekent dat als het project wordt bezien als een beleggingsobject waarin een investering plaatsvindt, de belegger na de herontwikkeling een BAR heeft van 9,5%; dat is zeer gunstig te noemen. Ook het resultaat is met ruim € 2,1 miljoen zeer gunstig. De uitgebreide herontwikkelingsvariant is redelijk vergelijkbaar met de vorige variant, maar door de aanpassing van de winkelstructuur zijn de kosten hier hoger. Dit wordt overigens weer gecompenseerd doordat het aantal winkelmeters is gemaximaliseerd binnen de fysieke grenzen. Iedere extra meter uitbreiding vergt een investering van € 1.150 tegenover een waardevermeerdering van € 2.609. Het resultaat per m2 uitbreiding is daarmee € 1.495 per m2. Alleen al door de uitbreiding van bijna 2.000 m2 is een investeringsruimte gecreëerd van bijna € 3 miljoen. Dit verklaart waarom het resultaat zo gunstig is, met ruim € 2,3 miljoen. Dit is tevens het hoogste resultaat, maar niet het hoogste rendement op de investering. De sloop/nieuwbouwvariant is per definitie een mindere variant, omdat het geen mogelijkheden heeft tot verdere uitbreiding, dus in opbrengsten nauwelijks verbetering kent ten opzichte van de uitgebreide herontwikkeling, maar wel veel hogere kosten door meer nieuwbouw en tijdelijke huisvesting. Het enige criterium waar deze variant gunstig op scoort, is de waarde na herontwikkeling. Deze is met € 11,4 miljoen het hoogst, maar niet veel hoger dan de vorige variant met € 11,0 miljoen. De nieuwbouw op andere locatie-variant is zeker wel een goed alternatief. De waarde en het huurniveau zijn overigens gelijk aan de sloop/nieuwbouwvariant, alleen omdat het proces minder bewerkelijk is. Omdat onder andere niet-gefaseerd gebouwd hoeft te worden en het voorbereidingsproces minder afhankelijk is van de onderhandelingen met de huurder, is het totale proces ook sneller, waardoor de huurprijs minder is geïndexeerd en dus de waarde lager is. Het resultaat is met ruim € 2,0 miljoen nog steeds gunstig. Gevoeligheidsanalyse en risico’s Tabel 10.2: De Zilverkamp, gevoeligheidsanalyse beperkte en uitgebreide herontwikkelingsvariant GEVOELIGHEIDSANALYSE

BEPERKTE HERONTWIKKELING

bedragen x 1000

resultaat

wijz result

Geen wijziging

contant eindwaarde

€ €

1.843 2.133

Bouwkostenindex 1% hoger

contant eindwaarde

€ €

1.788 € 2.079 €

- 55 - 54

Bouwkostenindex 3 % hoger

contant eindwaarde

€ €

1.678 € 1.943 €

Rentevoet 1% hoger

contant eindwaarde

€ €

Huurindex (CPI) 1% lager

contant eindwaarde

BAR 0,25% lager

contant eindwaarde

UITGEBREIDDE HEROTWIKKELING

wijz in %

resultaat

wijz result

wijz in %

€ €

1.982 2.351

-2,98% -2,53%

€ €

1.902 € 2.253 €

- 80 - 98

-4,04% -4,17%

- 165 - 190

-8,95% -8,91%

€ €

1.730 € 2.052 €

- 252 - 299

-12,71% -12,72%

1.843 € 2.026 €

- 107

0,00% -5,02%

€ €

1.982 € 2.203 €

- 148

0,00% -6,30%

€ €

1.642 € 1.900 €

- 201 - 233

-10,91% -10,92%

€ €

1.702 € 2.014 €

- 280 - 337

-14,13% -14,33%

€ €

1.573 € 1.821 €

- 270 - 312

-14,65% -14,63%

€ €

1.653 € 1.961 €

- 329 - 390

-16,60% -16,59%


- 87 -


Gezien de financiële resultaten zijn de twee voorkeursvarianten, de beperkte en de uitgebreide herontwikkelingsvariant, beknopt verder onderzocht op ‘gevoeligheid’ en risico’s. De meest opvallende uitkomst is wel dat deze herontwikkeling nauwelijks gevoelig is voor wijzigingen in de uitgangspunten. Dit is ongebruikelijk, maar wel verklaarbaar. Het rendement op de investering is dusdanig hoog dat procentuele wijzigingen in kosten en opbrengsten wel degelijk in absolute zin voor wijzigingen in het resultaat zorgen. Maar door de hoogte van het resultaat leidt dit niet tot enig risico dat het resultaat ook negatief wordt. De tweede uitkomst is dat wijzigingen in de kosten minder invloed hebben op het resultaat dan wijzigingen in de opbrengsten. Dit is ook verklaarbaar, de opbrengsten zijn ook in absolute zin veel hoger, anders zou het resultaat niet zo positief zijn geweest. Zelfs de extreme stijging (3%) van de bouwkostenindex, een ontwikkeling die op dit moment gaande is, leidt bij de beperkte herontwikkelingsvariant ‘slechts’ tot een vermindering van het resultaat van € 190 duizend (-8,9%). Bij de uitgebreide variant is dit iets hoger met € 299 duizend (-12,7%). De derde constatering is dat de uitgebreide ontwikkelingsvariant ‘gevoeliger’ is voor wijzigingen dan de beperkte variant, zowel in absolute zin als procentueel gezien. Dit is het gevolg van het feit dat het rendement op de investering van eerstgenoemde lager is, waardoor veranderingen van grotere invloed zijn. Overigens werkt het ook andersom, positieve wijzigingen in de uitgangspunten leiden bij de uitgebreide herontwikkelingsvariant ook tot een hogere, positieve verandering in het resultaat. Het risico bij dit project ligt met name op het juridische vlak. Bij de uitgebreide variant is de medewerking nodig van bijna alle huurders. Daarnaast, leidt deze variant tot nog meer parkeerdruk en een grotere bouwmassa, met mogelijke bezwaren en vertraging tot gevolg. De conclusie De variant ‘Uitgebreide herontwikkeling’ wordt nu in werkelijkheid uitgevoerd. De vraag is nu of dit vanuit deze variantenanalyse bezien ook de beste optie is. Het antwoord is een genuanceerd neen. De gekozen optie heeft wel het hoogste resultaat, maar deze is niet veel hoger dan bij de beperkte ontwikkelvariant. Deze laatste heeft weer het hoogste rendement op de investering en komt er bij alle break-even-analyses het beste uit, met name als laatstgenoemde variant wordt bezien vanuit het beleggingsperspectief. Verder is deze variant minder bewerkelijk en kent minder financiële risico’s, omdat veel winkels op hun plaats blijven. Dit is een duidelijk voorbeeld van het feit dat de eigenaar niet overzag welke variant tot welk resultaat zou leiden, omdat andere varianten simpelweg nooit echt bekeken zijn, waardoor hij nooit een overwogen keuze heeft kunnen maken. Historisch gezien, is het nog wel aardig om te weten dat de huidige, uitgebreide herontwikkelingsvariant pas in tweede instantie is ontstaan. De eerste variant had met name minder uitbreidingsmeters. Het is juist deze aanpassing geweest die ervoor heeft gezorgd dat deze variant het hoogste resultaat behaalt. Zou de beperkte herontwikkelingsvariant ook worden geoptimaliseerd, met als resultaat 150 m2 meer winkelruimte, dan zou deze variant in alle opzichten beter scoren. Overigens zijn de verschillen in contante waarde gezien zelfs met de huidige meters al aanzienlijk kleiner. Dat heeft te maken met de kortere doorlooptijd van de beperkte ontwikkelvariant. Verder is de mogelijkheid om het winkelcentrum elders te plaatsen ook bezien en in overweging genomen. De voornaamste reden waarom deze variant niet is gekozen, komt doordat de enige echt beschikbare plek veel minder centraal in het verzorgingsgebied lag. Bij een geschiktere locatie was dit alternatief vermoedelijk gekozen, onder andere vanwege de beperkte fysieke ruimte op de huidige locatie. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 88 -


De conclusie is dus dat - op basis van deze informatie - achteraf gezien de beperkte herontwikkelingsvariant de voorkeur heeft.

10.3

Vergelijk De Meent

De rode cijfers geven de meest gunstige optie aan. Behalve bij de investering, daar geeft het de hoogste investering aan. De laatste variant is niet meegenomen in de beoordeling vanwege het lage realiteitsgehalte. Tabel 10.3: De verschillende varianten vergeleken van De Meent 0-optie

Winkeloppervlak huur per m2 BAR W aarde Investering Resultaat contante waarde Rendement op inv B-e rendement B-e huur B-e huur geen huurverb B-e huur/ rendement Inv per m2 Inv extra m2 waarde per m2 resultaat per extra m2

€

11.321 m² 175 € 9,00%

€

22.000.000

renovatie

beperkte herontw

uitgebr herontw

11.321 m² 183 € 8,00%

13.921 m² 195 € 7,75%

sloop/ nieuwbouw

nieuw andere loc

13.921 m² 204 € 7,25%

19.780 m² 247 € 6,50%

19.781 m² 247 6,50%

€

25.952.355

€

35.088.912

€

39.243.380

€

75.052.417

€

75.056.359

€

25.332.888

€

30.185.722

€

35.603.621

€

64.076.327

€

54.709.499

€

619.467

€

4.903.189

€

3.639.759

€

10.976.090

€

20.346.860

€

548.333

€

4.235.559

€

3.068.386

€

9.030.057

€

16.739.412

2,45% 8,20% 179 € 619.467 201 € 2.238 € € 2.292 € €

16,24% 9,01% 168 2.506.175 195 2.168 1.155 2.521 1.366

€ € € €

€ € € € € €

10,22% 7,99% 185 -657.111 230 2.558 1.179 2.819 1.640

€ € € € € €

17,13% 7,61% 211 -8.692.327 292 3.239 1.167 3.794 2.627

€ € € € € €

37,19% 8,92% 180 677.301 249 2.766 1.710 3.794 2.084

De 0-optie heeft, samen met de beperkte herontwikkelingsvariant, het hoogste rendement. Maar het project is juist ontstaan omdat er politieke druk was op de (diverse) bestaande eigenaren om het centrum te verkopen of te verbeteren; die kwamen er gezamenlijk niet uit. Dus niets doen, is geen optie. De renovatievariant is een mogelijke optie. Met een relatief lage investering wordt toch een redelijk rendement bereikt. Dit komt onder andere doordat het een open centrum betreft en een deel van het centrum geen zichtkant heeft of zelfs onder de grond zit vanwege de ligging tegen de dijk. De ingrepen kunnen dus beperkt zijn in verhouding met het oppervlak. Het resultaat is dat deze variant op geen van de criteria het hoogst scoort, maar er een beetje tussenin zit. De beperkte herontwikkelingsvariant is daarentegen een zeer interessantere variant. De uitbreidingsmeters zorgen voor de nodige investeringsruimte van € 1.366 per meter. Zoals bij de renovatievariant al betoogd, de renovatiekosten zijn vervolgens beperkt. Alle break-even-(B-e-)analyses zijn voor deze variant het meest gunstig. Met name het break-even-punt van het rendement is met 9% erg hoog. Bezien wij het investeringsniveau en de waarde, dan constateren wij dat nieuwbouw een meer dan tweemaal zo hoge investering vraagt (€ 30 miljoen ten opzichte van € 64 miljoen). Dit soort investeringen is daardoor niet alleen een vraag van wat de belegger wil, maar ook wat hij kan. Te denken valt aan de financiering, het risico en/of eigen vermogen. Het resultaat is met ruim € 4,3 miljoen gunstig.


- 89 -


De uitgebreide herontwikkelingsvariant is redelijk vergelijkbaar met de vorige variant, maar het verschil is dat deze variant geen verbetering kent in meters en slechts beperkt in structuur. Door de gedeeltelijke sloop/nieuwbouw zijn de kosten wel veel hoger dan bij de beperkte ontwikkelvariant. Deze variant kent financieel gezien geen voordelen. Politiek gezien, is het voordeel dat met name de zichtkant een betere uitstraling krijgt, wat ten goede komt aan het gehele centrum. De sloop/nieuwbouwvariant is een goede optie, vooral vanuit het ontwikkelperspectief gezien. Deze variant heeft met € 9 miljoen het hoogste resultaat en het hoogste rendement op de investering met ruim 17%. Vanuit het beleggingsperspectief gezien, is het niet de beste optie. Deze variant heeft natuurlijk wel als voordeel dat Papendrecht een wezenlijk vernieuwd en vergroot centrum krijgt. De nieuwbouw op andere locatie-variant is zoals eerder betoogd geen realistische optie. Naast het gebrek aan praktische uitvoerbaarheid is ook de kostprijs nauwelijks te bepalen, omdat de noodzakelijke verwerving niet is te bepalen zonder bruikbaar alternatief. Gevoeligheidsanalyse en risico’s Tabel 10.2: De Meent, gevoeligheidsanalyse beperkte herontwikkelingsvariant en sloop/nieuwbouw GEVOELIGHEIDSANALYSE

BEPERKTE HERONTWIKKELING

bedragen x 1000

resultaat

wijz result

Geen wijziging

contant eindwaarde

€ €

4.236 4.903

Bouwkostenindex 1% hoger

contant eindwaarde

€ €

4.112 € 4.760 €

- 124 - 143

Bouwkostenindex 3 % hoger

contant eindwaarde

€ €

3.862 € 4.471 €

Rentevoet 1% hoger

contant eindwaarde

€ €

Huurindex (CPI) 1% lager

contant eindwaarde

BAR 0,25% lager

contant eindwaarde

SLOOP/ NIEUWBOUW

wijz in %

resultaat

wijz result

wijz in %

€ €

9.030 10.976

-2,93% -2,92%

€ €

8.301 € 10.089 €

- 729 - 887

-8,07% -8,08%

- 374 - 432

-8,83% -8,81%

€ €

6.808 € 8.275 €

- 2.222 - 2.701

-24,61% -24,61%

4.236 € 4.293 €

- 610

0,00% -12,44%

€ €

9.030 € 9.728 €

- 1.248

0,00% -11,37%

€ €

3.460 € 4.005 €

- 776 - 898

-18,32% -18,32%

€ €

6.873 € 8.354 €

- 2.157 - 2.622

-23,89% -23,89%

€ €

3.265 € 3.780 €

- 971 - 1.123

-22,92% -22,90%

€ €

6.687 € 8.128 €

- 2.343 - 2.848

-25,95% -25,95%

Gezien de financiële resultaten, zijn de twee voorkeursvarianten - de beperkte herontwikkelings- en de sloop/nieuwbouwvariant, beknopt verder onderzocht op ‘gevoeligheid’ en risico’s. Bij De Meent leiden wijzigingen in de financiële uitgangspunten wel tot aanzienlijke verschuivingen in de resultaten, maar ook bij dit project is de kans op een negatief resultaat zeer gering. Met name de wijziging van de bouwkosten, met als gevolg een resultaatsvermindering bij de nieuwbouwvariant van € 2,7 miljoen (-25%) en de wijziging van de BAR met een resultaatsvermindering van ruim € 2,8 miljoen (-26%). Daar komt nog bij dat een combinatie van hogere bouwkosten een hogere rente en als gevolg daarvan een hogere BAR niet onwaarschijnlijk is in deze periode. Daar staat slechts een iets hogere inflatie, met als gevolg een iets hogere huurindex, tegenover. Zou de investeringsbeslissing nu pas worden genomen, dan zou in de praktijk het verschil in resultaat tussen de twee varianten wel eens veel kleiner kunnen zijn dan deze nu berekend is. Van echte risico’s is financieel gezien overigens geen sprake, daarvoor is het resultaat toch te hoog. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 90 -


De conclusie De beperkte ontwikkelingsvariant is vanuit het beleggingsperspectief de interessantste variant en deze variant is veel minder gevoelig voor tegenvallers, maar zal nauwelijks tegemoet komen aan de politieke wensen en kan daarom ook niet op veel steun rekenen. De werkelijk in uitvoering zijnde variant, de sloop/nieuwbouw, is het meest interessant vanuit het ontwikkelperspectief en heeft ook alle politieke steun. De gemeente had bijvoorbeeld zelf al een globaal stedenbouwkundig plan op laten stellen om de mogelijkheden te onderzoeken. Een echte keuze is er dan ook nooit geweest, de gemeente had haar zinnen gezet op nieuwbouw en zonder medewerking van de gemeente is herontwikkeling niet of nauwelijks mogelijk. De vraag die overblijft, is hoe het nu kan dat de ontwikkeling eerst niet ‘van de grond’ kwam vanwege de praktische (de vele eigenaren) en de financiële problemen en nu een zeer positief resultaat kent? Het probleem met de vele eigenaren is opgelost door langdurig onderhandelen, dreigen met onteigening en door een te hoge verwervingsprijs te betalen. Het financiële probleem is opgelost door met name het plan zeer sterk te optimaliseren. Oorspronkelijk was de nieuwbouw slechts 15.000 m2 groot (inclusief Oude Veer). Met dit metrage was het resultaat inderdaad negatief geweest, namelijk € 2,3 miljoen. Verder lag ten tijde van de vorige plannen, rond het jaar 2000, de BAR nog op 7,5% voor een dergelijk centrum. Ondertussen is dit gedaald naar 6,5%, met een enorme waardestijging tot gevolg. Met de huidige meters en een rendement van 7,5% zou het resultaat met € 720 duizend een relatief kleine plus laten zien. De conclusie is dus dat op basis van deze informatie ook achteraf gezien de juiste keuze is gemaakt, maar de gevoeligheidsanalyse toont ook aan dat, deze keuze onder de huidige economische omstandigheden wat minder eenduidig is dan het in eerste instantie lijkt.

10.4

De Meent en De Zilverkamp samen

Opvallend is dat bijna alle varianten van beide winkelcentra een positief resultaat laten zien. Of daar de conclusie uit kan worden getrokken dat herontwikkeling bijna altijd lucratief is, valt met twee projecten moeilijk te bepalen, maar theoretisch valt er wel iets over te zeggen. Daarvoor is het nodig om met de minst ingrijpende variant te beginnen: de renovatie. Voor de renovatievariant geldt eigenlijk dat in theorie de kosten altijd gelijk zouden moeten zijn aan de waardevermeerdering. Tenslotte wordt bij de bepaling van de hoogte van de BAR rekening gehouden met de hoogte van het achterstallig onderhoud, dan wel de noodzakelijke renovatiekosten. Worden deze kosten werkelijk gemaakt, dan zal de BAR dalen naar het niveau waartegen het in de gerenoveerde staat verkocht zou worden. Feit is dat beide winkelcentra inderdaad ‘ingekocht’ zijn met een relatief hoge BAR, dus tegen een lage waarde. Hierdoor is de noodzakelijke waardevermeerdering ook mogelijk. De volgende stap is de beperkte herontwikkelingsvariant. Hierboven is al betoogd dat de renovatievariant in theorie kostenneutraal is. De beperkte herontwikkelingsvariant is feitelijk een renovatie met toevoeging van winkelmeters. Deze toegevoegde meters leveren zowel voor De Zilverkamp als De Meent ongeveer € 1.350 per m2 aan resultaat op. Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 91 -


Behalve als de grondprijs of de verwerving van de extra m2 hoger is dan € 1.350, kan hier gesteld worden dat de beperkte herontwikkelingsvariant per definitie een resultaat oplevert van (€ 1.350 - de grondprijs) x de uitbreidingsmeters. Als de extra meters ook nog een wezenlijke uitbreiding voor het centrum betekenen, zal de BAR nog een extra daling laten zien bovenop de daling als gevolg van de renovatie. In dat geval ontstaat een soort multipliereffect, met een (hoog) positief resultaat als gevolg. Bij de uitgebreide herontwikkelingsvariant werkt het juist andersom. Nieuwbouwmeters zijn per definitie duurder dan renovatiemeters. Zonder uitbreiding is dus iedere nieuwbouwmeter duurder dan de waardevermeerdering via de BAR. Bij een gedeeltelijke sloop/nieuwbouw is uitbreiding van de meters daarom per definitie noodzakelijk om de kosten te compenseren. Het is dus afhankelijk van de mate van uitbreiding of het project een positief resultaat heeft. Daarnaast moet de uitbreiding per definitie meer zijn dan bij de beperkte herontwikkelingsvariant om een gelijk resultaat te krijgen. Bij De Zilverkamp is iedere nieuwbouwmeter circa € 600 duurder dan een renovatiemeter, exclusief tijdelijke huisvesting en rebrancheringskosten. Inclusief genoemde kosten is het € 1.450 de m2. Een uitbreidingsmeter levert op € 1.350 - € 175 (grondprijs) = € 1.175. Voor iedere meter die niet gerenoveerd, maar gesloopt en herbouwd wordt, moet dus ruim 1,2 m2 (€ 1.450 /€ 1.175) aan extra uitbreiding plaatsvinden. Bij De Zilverkamp heeft die extra uitbreiding ook plaatsgevonden. Bij De Meent ligt dezelfde kostprijs op circa € 1.600 de m2, maar daar staat geen enkele extra meter uitbreiding tegenover. Dus is het resultaat ook aanzienlijk minder. Dit wordt iets gecompenseerd door een wat lagere BAR, maar niet voldoende. Voor totale nieuwbouw is het verhaal wezenlijk hetzelfde. Bij De Zilverkamp zien wij dat, door gebrek aan fysieke ruimte, totaal geen uitbreiding meer plaatsvindt ten opzichte van de uitgebreide herontwikkelingsvariant en het resultaat dus ook aanzienlijk minder is. Voor De Meent geldt dit niet. De enorme uit- en inbreiding op de locatie zorgt voor een veel groter winkelcentrum. Het resultaat wordt hier dus niet alleen verbeterd door de uitbreiding zelf, maar ook door de multiplier van de hogere huur per m2, vermenigvuldigd met de extra waardestijging.

10.5

Kostenkengetallen en werkelijke kosten

Beide case studie-projecten zijn nog niet afgerond, dus de definitieve cijfers zijn nog niet bekend. Daarnaast betreft het hier bedrijfsgevoelige gegevens. Een vergelijking tussen de kengetallen en de werkelijkheid kan daardoor alleen op hoofdlijnen plaatsvinden. Hierbij worden dezelfde onderwerpen gehanteerd als bij de variantenanalyse zelf.

10.5.1 De Zilverkamp De verwervingskosten waren in de werkelijkheid lager dan in het model ingebracht. De reden hiervoor was dat eerdere initiatieven om het centrum te herontwikkelen waren mislukt. Het gevolg was dat de markt ‘niet stond te trappelen’ om dit winkelcentrum te kopen, daarnaast was de prijs nog altijd iets hoger dan de vorige belegger er zelf voor had betaald. De bouwkosten waren in eerste instantie, na de aanbesteding, aanzienlijk lager dan begroot. Net als bij de aanbesteding van de sloop van De Meent begon eigenlijk de discussie over meerwerk en de opleverdatum reeds voor het werk was gestart. Deze discussie gaat nog steeds door en het eindresultaat is daardoor nog onduidelijk. Vermoedelijk zal na de eindopstelling nog een klein positief resultaat worden gehaald op het budget.


- 92 -


De overige kosten zijn in de werkelijkheid redelijk gelijk aan de gecalculeerde kosten. Uitzondering vormen de kosten voor het verplaatsen van het ketelhuis, en dan met name het leidingwerk is veel duurder uitgepakt dan verwacht. De rebrancheringskosten lagen bij De Zilverkamp lager dan verwacht. Met name het verplaatsen van de bestaande supermarkt was aanzienlijk goedkoper dan gecalculeerd. In het eerste plan zou overigens alleen maar uitbreiding plaatsvinden. Vermoedelijk zijn de lagere kosten het gevolg van het feit dat de huurder blij was met de uitbreidingsmeters en vanuit dat perspectief toch de winkel geheel moest herinrichten. Een andere locatie maakt dan ook weinig verschil, zeker gezien het feit dat de nieuwe locatie al ingericht kan worden terwijl de bestaande supermarkt open is. De ontwikkelkosten zijn, net als bij de Meent, iets hoger dan gecalculeerd, als gevolg van de uitbesteding (commerciële) planontwikkeling aan WPM. De rentekosten waren in de werkelijkheid iets lager dan in het model, vooral het gevolg van het aandeel eigen vermogen. Dit had zowel een positief gevolg op de rentesom als op het rentetarief. Het uiteindelijke resultaat is dat onder de streep de werkelijke kosten circa 2,5% lager zijn dan in het model, de verwervingskosten niet meegerekend. De post onvoorzien is daarmee voor een deel niet gebruikt. Dit betekent dat het model een goede voorspeller is geweest voor de werkelijke kosten. Over de werkelijke opbrengsten wordt geen uitspraak gedaan.

10.5.2 De Meent De verwervingskosten waren in de werkelijkheid hoger dan in het rekenmodel is gebruikt; dit heeft vooral te maken met de manier waarop er verworven is. De twee beleggers hebben hun vastgoed tegen een ‘normaal’ rendement verkocht; dit geldt niet voor de overige eigenaargebruikers. Voor dit vastgoed is meer betaald dan de marktprijs, wat natuurlijk een logisch gevolg was van het feit dat er totaal geen sprake was van een open marktsituatie. De bouwkosten waren in de werkelijkheid hoger dan in het herontwikkelingsmodel. Mogelijk is de oorzaak hiervan gelegen in het feit dat het werk niet is aanbesteed. Dit wordt deels gecompenseerd door het feit dat de puikosten in de werkelijkheid lager zijn. Dit komt omdat een aantal huurders zelf hun pui plaatst. Hier krijgen zij wel een vergoeding voor, maar deze ligt lager dan de gecalculeerde prijs. De overige kosten zijn in de werkelijkheid redelijk gelijk aan de gecalculeerde kosten. Uitzondering vormen de kosten van de sloop. De sloop is openbaar aanbesteed waarbij de laagste inschrijver ver onder de andere inschrijvers zat. Bij inschrijving zat hij op circa € 40 de m2; dit was echt onder de marktprijs. Het resultaat was dat enorme meerwerkposten werden geclaimd. Het uiteindelijke resultaat zat op circa € 52 de m2. De rebrancheringskosten lagen bij De Meent 8% hoger dan in het herontwikkelingsmodel. De oorzaak hiervan is vooral gelegen in het feit dat relatief veel locale ondernemers hebben gekozen voor de zogenaamde bedrijfsbeëindiging. De vergoedingen hiervan waren hoger dan de ‘gewone’ rebrancheringskosten. Overigens heeft een behoorlijk aantal ondernemers helemaal geen rebrancheringsvergoeding gekregen, omdat zij een tijdelijk contract hadden. Met deze gegevens is ook in het model rekening gehouden.


- 93 -


De ontwikkelkosten waren in de praktijk iets hoger dan gecalculeerd. Dit is vooral het gevolg van het feit dat de (commerciële) planontwikkeling is uitbesteed aan WPM. De kosten hiervan zijn hoger dan dat dit met eigen personeel gebeurt. In het model is daar bewust geen rekening mee gehouden. De rentekosten waren in de werkelijkheid lager dan in het model. Voor de Meent is een zeer gunstige financiering afgesloten die lager ligt dan de huidige markttarieven. Het uiteindelijke resultaat is dat onder de streep de werkelijke kosten circa 4% hoger zijn dan in het model, de verwervingskosten niet meegerekend. Kanttekening daarbij is dat in het model een post onvoorzien zit van 7,5%, die in de werkelijke eindopstelling natuurlijk niet meer voorkomt. Overigens is de post ook bedoeld om tegenvallers te kunnen opvangen, maar blijkbaar is de post niet hoog genoeg. Dit betekent overigens niet dat het model niet klopt. Integendeel, een afwijking van 4% op het eindresultaat is zeer acceptabel, zeker gezien de complexiteit van het centrum. Over de werkelijke opbrengsten wordt geen uitspraak gedaan.


- 94 -


11.

CONCLUSIES

De tendens, de toekomst Het is duidelijk dat er in de (nabije) toekomst een verschuiving zal plaatsvinden van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. Op de kantorenmarkt is die beweging nu al zichtbaar, de uitbreiding is sterker geweest dan de groei van het aantal arbeidsplaatsen. Dit heeft geleid tot forse leegstand en druk op de bestaande voorraad. Gezien de bevolkingsprognose van het CBS en de vergrijzing, zal deze tendens vermoedelijk alleen maar doorzetten. Iets vergelijkbaars speelt ook bij de woningmarkt, de te verwachten groei van het aantal personen is laag. Dit wordt enigszins gecompenseerd doordat het aantal personen per huishouden afneemt, maar ook hier zal de druk op de bestaande voorraad toenemen, met herontwikkeling of herstructurering als gevolg. Voor de winkelmarkt is deze tendens minder duidelijk, deze markt is vooral afhankelijk van de hoogte van de toonbankbestedingen. De vier toekomstscenario’s van het CPB voorspellen een hogere groei van de consumptieve bestedingen dan de groei van het aantal personen en het brutobinnenlands product. Een oorzaak wordt niet gegeven, maar een vermoeden is dat deze is gelegen in het feit dat de vergrijzing met zich meebrengt dat een gepensioneerde wel (meer) consumeert, maar geen directe bijdrage meer levert aan de productiviteit. Hoeveel van deze consumptie ook werkelijk toonbankbestedingen zijn, vermeldt het CPB niet. Een deel van de consumptie zal in ieder geval worden gebruikt voor niet-toonbankbestedingen als reizen, recreatie en gezondheid. Daarnaast is er nog de tendens dat een steeds groter deel van de consumptie via het internet verloopt. Het aandeel is nu nog redelijk beperkt, maar groeit in absolute zin zeer sterk. Een echte conclusie valt voor de toekomstige behoefte aan winkelmeters dus niet te trekken, wel is het duidelijk dat de stormachtige groei van de Vinex-jaren voorbij is en dat zowel de winkelmarkt als het product winkelen zijn volwassenheid heeft bereikt. Daarnaast is het duidelijk dat de bestaande voorraad de nodige aandacht vraagt. De bestaande voorraad Ondanks het verdwijnen van een deel van de winkelstrips, is de bestaande voorraad aanzienlijk, ruim 40% van de planmatige winkelcentra is ‘ouder’ dan 1980. Dit is cijfermatig ook logisch, de onttrekking is al geruime tijd slechts een fractie van de nieuwbouw en daardoor groeit de bestaande voorraad nog steeds. Tekenen dat de onttrekking toeneemt zijn er nog niet. Van deze oude voorraad is ruim de helft niet, of langer dan 15 jaar geleden gerenoveerd. Er ligt dus een aanzienlijke renovatie/herontwikkelingsopgave. Met een toename van de aandacht van de bestaande voorraad bij woningbouw zal vanuit dat perspectief de aandacht voor de voorzieningen, waaronder de winkels, ook toenemen. Gezien de eigendomsverhoudingen en de aanwezigheid van bestaande huurders met een sterke juridische bescherming, is deze opgave complexer dan de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie en vraagt ook een andere aanpak. Het waarom van de variantenanalyse Naast de hierboven genoemde complexiteit is een herontwikkelingsopgave ook financieel minder eenduidig. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden ligt in hoofdlijnen de range van keuzen tussen een beperkte ingreep, de renovatie en de meest ingrijpende variant, de sloop nieuwbouw. Daartussen zitten nog de varianten dat een kleiner of groter deel gesloopt wordt en herontwikkeld. In zijn algemeenheid kan men zeggen dat hoe ingrijpender de herontwikkeling, hoe hoger de kosten, maar ook hoe hoger de opbrengsten en de waardeontwikkeling.


- 95 -


De vraag waar binnen deze range het optimum ligt tussen kosten, opbrengsten, risico’s en investeringen, en welke variant daarmee de meest aantrekkelijke is, wordt zelden onderzocht. Wat dat betreft vertrouwt de ontwikkelaar op zijn ervaring en benadert hij de opgave alsof het nieuwbouw betreft. Er wordt een oplossing bedacht, deze wordt geschetst en als hij voldoende haalbaar is, wordt deze oplossing verder uitgewerkt. Dat deze benadering niet altijd de beste keuze oplevert, wordt aangetoond door de behandeling van de twee case studies. Case studie De Zilverkamp De Zilverkamp wordt op dit moment (oktober 2007) de herontwikkeld afgerond in de uitgebreide herontwikkelingsvariant, wat in dit geval betekent dat slechts een klein deel van de passage en de winkels dezelfde plaats heeft gehouden. Deze variant is een optimalisatie binnen de fysieke ruimte. Verdere in- of uitbreiding in meters was niet mogelijk, omdat het benodigde aantal parkeerplaatsen al gemaximaliseerd was. Gezien de marktruimte had het centrum nog wel iets groter gekund, maar niet veel. Nu blijkt uit de variantenanalyse dat deze keuze op zich een zeer bevredigend resultaat oplevert, maar desondanks niet de ‘beste’ keuze is. De beperkte herontwikkelingsvariant had weliswaar minder uitbreidingsmeters, maar dit wordt ruimschoots gecompenseerd door veel lagere kosten en risico’s. Uiteindelijk heeft deze laatste variant het hoogste rendement op de investering en kan vermoedelijk nog wel wat verder geoptimaliseerd worden. Dit is een duidelijk bewijs hoe de traditionele ontwikkelbenadering werkt en waarom de variantenanalyse beter was geweest. Volgens de traditionele methode is een variant gekozen die tot ieders tevredenheid ruimschoots haalbaar bleek, dus deze is uitgewerkt en uitgevoerd. Alleen achteraf was een andere keuze nog beter geweest. De opdrachtgever heeft nooit een duidelijke keuze kunnen maken, omdat de gevolgen van de keuzemogelijkheden niet inzichtelijk waren. Case studie De Meent De Meent is in september 2007 heropend als resultaat van een totale sloop/nieuwbouw van de bestaande Meent. De huidige in- en uitbreiding met circa 8.000 m2 bvo was niet mogelijk geweest als er niet gekozen was voor de nieuwbouwvariant. Andersom was het project destijds (2000- 2001) in de initiatieffase niet of nauwelijks haalbaar zonder deze forse uitbreiding. In de tussentijd is de BAR sterk gedaald, waardoor het resultaat aanzienlijk is verbeterd. Als het andersom was geweest had dit een financieel drama betekend. Ook achteraf gezien is de juiste variant gekozen, los van de discussie of de politiek een andere keuze had geaccepteerd, vermoedelijk alleen als het echt niet anders had gekund. Hierbij zijn wel twee kanttekeningen te plaatsen. Als destijds Van der Vorm het risico niet had aangedurfd, was de beperkte herontwikkeling toch een redelijk en haalbaar alternatief geweest. Deze variant heeft niet alleen een veel lager risico, maar ook met de helft aan investeringen en een aanzienlijk hoger beleggingsrendement. De tweede kanttekening is dat de huidige ontwikkeling feitelijk een hernieuwde poging was om het centrum te herontwikkelen. Bij de eerste poging kon, bij gebrek aan vertrouwen in het resultaat, geen ontwikkelaar worden gevonden die het aandurfde. Als men destijds een goede variantenanalyse had gedaan, was het bij voorbaat duidelijk geweest hoeveel uitbreiding er bijvoorbeeld noodzakelijk was om - binnen de marktsituatie van toen - het project haalbaar te maken. Ook bij deze case studie blijkt dat de variantenanalyse vermoedelijk tot andere keuzen had geleid, naast de andere voordelen die hierna verder worden benoemd.


- 96 -


De resultaten van de variantenanalyse Nu de variantenanalyse is toegepast op de twee case studies blijkt dat deze methode inderdaad een aantal voordelen heeft op de traditionele ontwikkelaanpak; de belangrijkste zijn: • Er zijn objectieve criteria waarmee de betreffende eigenaar een keuze kan maken tussen de verschillende varianten en de invloed daarvan op het resultaat. Wat met name opvalt, is het feit dat de beleggingsbenadering, met als criterium het rendement op de investering en de ontwikkelbenadering, met als criterium het ontwikkelresultaat, duidelijk tot andere keuzen leidt. • Het levert informatie op die zowel op hoofdlijnen als op een meer detailniveau van invloed kan zijn op de diverse (financiële) keuzen om zo het resultaat te optimaliseren of de risico’s in te schatten. Zijn er bijvoorbeeld redenen om te denken dat er veel weerstand zit bij de huurders, dan is het niet verstandig een variant te kiezen die afhankelijk is van huurmaximalisatie. Of als de rente een belangrijke risicofactor is, kies dan geen variant waarbij de kans op vertraging door langlopende procedures zeer groot is. • Het verkleint de kans op teleurstellende uitkomsten tijdens het ontwerptraject en zelfs daarna. Geen enkel model voorkomt onvoorziene omstandigheden, maar die hoeveelheid informatie en keuzemogelijkheden verkleint wel de kans dat een niet-haalbare variant wordt gekozen of dat bij de uitwerking verkeerde keuzen worden gemaakt die de haalbaarheid niet ten goede komt. • Mocht een project helemaal niet haalbaar zijn, dan blijkt dat bij voorbaat uit de analyse en worden tijd en kosten voorkomen door het laten schetsen van het plan. De neiging zou kunnen bestaan dat vervolgens met kunst- en vliegwerk pogingen worden gedaan het project toch haalbaar te krijgen. Bij een ‘moeilijk’ haalbaar project is de analyse een geschikt instrument om te bepalen onder welke voorwaarden het project wel haalbaar wordt. • Door het bedenken van de varianten wordt een creatief proces in gang gezet over oplossingen in hoofdlijnen, maar ook meer gedetailleerd. De nadelen van de variantenanalyse zijn beperkt: • Natuurlijk zijn er tijd en kosten gemoeid met het ontwikkelen van de variantenanalyse, maar na het ontwikkelen van de eerste variant zijn de overige varianten veel minder arbeidsintensief en de eerste haalbaarheidsanalyse moet toch gemaakt worden. Bovendien, al levert de variantenanalyse maar één bruikbaar idee op om het project te verbeteren, dan zijn deze kosten of een veelvoud daarvan al snel (terug-)verdiend. • Bij het ontwikkelen van de variantenanalyses moeten vanwege het vroege stadium waarin dit plaatsvindt, veel aannamen worden gedaan. Dit zou mogelijk tot grote marges kunnen leiden tussen het geprognosticeerde en het werkelijke resultaat. De analyse toegepast op de twee case studie-projecten laat juist zien dat de marges relatief klein zijn en dat het een zeer acceptabele benadering is van de werkelijkheid. De kosten die slecht voorspelbaar zijn, zoals de rebrancheringskosten, maar ook sommige bijzondere kosten, zoals het verplaatsen van een ketelhuis, zijn bij de traditionele ontwikkelbenadering even slecht voorspelbaar. Voor dit soort posten is het onvoorzien bedoeld, of nog zuiverder zou er eigenlijk een risicovoorziening getroffen moeten worden. De eindconclusie luidt dan ook dat de variantenanalyse een zeer geschikt aanvullend instrument is voor de herontwikkeling van winkelcentra. Met name het verschil tussen beleggingsrendement en ontwikkelresultaat vraagt om een objectieve keuze. Het is dan ook aanbevelingswaardig deze analyse te laten uitvoeren door een onafhankelijk bureau; de betrokken partijen hebben mogelijk te veel belang bij de uitkomsten van de diverse varianten.


- 97 -


Rijswijk, 29 november 2007

Ing. R.M. Mulder BSc Herontwikkeling naoorlogs winkelvastgoed

- 98 -


LITERATUURLIJST

• (Her-)bouwkosten bedrijfspanden 2007, Kosten winkelinrichting, p208-210, Reed Business Information BV. • 2004, Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Goudappel Coffeng. • 2006, Register van planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland, Nederlandse Raad van Winkelcentra, Utrecht 2006. • 2006, Vastgoedmarkt International, Innoverend vermogen cruciale factor voor succes en warenhuis als trekker, november 2006, p55. • 2007, Financieel Dagblad, Overschot winkelmarkt alarmerend, 7 september 2007. • 2007, Ruimtelijk Plan Bureau, Winkelen in het Internet tijdperk, april 2007. • 2007, Vastgoedmarkt, Demografisch, economisch en politiek getij bepaalt de vraag: presentatie vierde, geheel herziene versie van boek Onroerend goed als belegging, p 21-23. • Binnenstedelijke herontwikkeling, 2006, Shopping Centre News 1, p16, Top vastgoed Planontwikkeling over de Hoofdpoort, Herontwikkeling kleine centra vereist aparte aanpak. • Boekema, F. drs. en Spierings, B. drs. en Van de Wiel, J. drs., 2000, Het winkellandschap in de 21ste eeuw (2000). • Bolt, E.J., Research, 2005, Shopping Centre News 3, p18-21, De binnenstad: functie en binnenstad: functie en belang vragen aandacht (1). • Bolt, E.J., Research, 2005, Shopping Centre News 4, p14-16, De binnenstad: functie en binnenstad: functie en belang vragen aandacht (2). • Bolt. E.J., 2003, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Theorie en praktijk, 2003. • Bouwfonds MAB ontwikkeling, 2006, Dossier trends en ontwikkeling in retail, voorjaar 2006. • Brayé, B., 2006, Vastgoedmarkt International, Nederland heeft geen hoogwaardig winkelaanbod op internationaal niveau, november 2006, p56. • Buvelot, B., 2007, Slimme winkelcentra kennen de wijk, Rooilijn, Jg.470/Nr.3/2007, p210 -215. • Dasselaar, A., 2004, Locatus, RuG, Winkels in de etalage, mei 2004. • De Soet, J. drs., 2005, Visies op winkelvastgoed 2005. • De Soet, J. drs., 2006, Visies op winkelvastgoed 2006. • De Soet, J. drs., 2007, Visies op winkelvastgoed 2007. • De Soet, J. drs., Congressen, Shopping Centre News 3, p16-17, Blijft het tobben of gaan we gewoon knopen doorhakken, Winkelplanning in Nederland. • DTZ Zadelhoff, 2006, Vastgoedmarkt International, Retailer kiest locatie winkel op basis van harde, objectief meetbare factoren, november 2006, p57. • Gehner, E., 2003, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Department of Real Estate Housing, faculteit bouwkunde TU Delft. • Haringsma, J. ir., 2006, Vastgoedmarkt International, Natte vinger belangrijk instrument bij vaststelling huur winkelruimten, WPM onderzoekt referentiehuurwaarden warenhuizen, november 2006, p59. • Haringsma, J. ir., WPM Consultants, ‘s-Hertogenbosch, 2004, Referentieset 2004 Winkelgebieden in Nederland - Kengetallen en Trend van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD), hoofdstuk 4, Enkele relevante kerncijfers, Hoofdstuk 5, Invloedsfactoren winkelaanbod, hoofdstuk 6, Tenslotte, Creëren onderscheidend vermogen, aandacht voor marketing. • Hek, M. ir. en Kamstra, J. ir. en Geraedts, R.p. ir., 2004, Herbestemmingswijzer, Herbestemming van bestaand vastgoed, 2004. • Jager, P. en Van Gool, P. en Weisz, R.M. en Brouwnen, D., 2007, Onroerend goed als belegging, 4e herziene druk Wolters Noordhoff.



• Kooijman-Denissen, P., 2006, Vastgoedmarkt International, Planvoorraad winkels stijgt, november 2006, p1 en p 67. • Koot, R. drs., 2006, Vastgoedmarkt International, Opname volume bereikt nieuw record, Retailvastgoedbeleggingen naar 20 miljard euro, november 2006, p19. • Leeuwen van, M., 2006, Vastgoedmarkt International, Specialistische winkelcentra bieden garantie op hoger rendement, november 2006, p63. • Locatus, 2006, Retail Handboek 2006, Kengetallen voor de detailhandel, 2006. • Locatus, 2007, Retail Handboek 2007, Kengetallen voor de detailhandel, 2007. • Locatus, 2006, Vastgoedmarkt International, Winkelmonitor, november 2006, p17. • Miles, E. en Berens G. en Weiss M.A., 2000, Real Estate Development: Principles and Process, Third Edition, Urban Land Institute, 2000. • Redactie economie, 2006, Trouw/Economie, Winkelcentrum in de wijk kwijnt weg, 28 november 2006, p13. • Research, 2005, Shopping Centre News 4, p17, de binnenstad vertoont een relatief hoge productiviteit. • Rust, W.N.J. ir. en Den Heijer, A.C. ir. en Seyffert, F. prof. ir. en Soeter, J.P. drs. ing., 1995, Vastgoed Financieel, Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer TU Delft. • Schütte, A. en Schoonhoven, P. en Domans-Budé, I., 2002, Commercieel Vastgoed, p316, Elsevier Bedrijfsinformatie. • Speetjens, J.W., 2006, Sheets college marktanalyse 2006. • Wigman, F. drs., 2006, Shopping Centre News 2, p8-9, Wie voert de regie? Het toekomstige retaillandschap, mei/juni 2006.



Bijlage 1

INTERVIEWS



De volgende personen zijn geïnterviewd: Naam: de heer O.S. Van de Ven Bedrijf: MKB- Adviseurs Functie: adviseur onteigeningszaken Naam: de heer M. Marcon Bedrijf: WPM Planontwikkeling Functie: planontwikkelaar Naam: de heer F.M. Nicoll Bedrijf: Ahold Vastgoed Functie: acquisiteur/ontwikkelaar Naam: de heer J.W. Speetjens Bedrijf: Corio Nederland Functie: hoofd Marktonderzoek Voor de methode van interviewen is gekozen voor een tussenvorm van een geheel open interview en open en gesloten vragen. De bedoeling hiervan was om de geïnterviewde vooral zijn ervaringen te laten vertellen met betrekking tot de verschillende keuzen bij herontwikkeling van winkelvastgoed en de bijbehorende kosten en opbrengsten. De volgende onderwerpen zijn hierbij aan bod gekomen: • Wordt bij de keuze van de herontwikkeling gewerkt met varianten? • Als dit niet zo is, hoe weet men dan welke variant het ‘beste’ is? • Zijn er voorbeelden waarbij een gekozen ontwikkelrichting niet werkzaam bleek en men terug naar de tekentafel moest en wat was daar dan de oorzaak van? • In hoeverre zijn kosten en opbrengsten voorspelbaar en wat zijn globaal de marges waarbinnen deze bewegen? Het resultaat van de interviews is direct en indirect opgenomen in de diverse hoofdstukken van deze thesis. Met name in hoofdstuk 2 staan directe verwijzingen naar de resultaten.



Bijlage 2

KERNGEGEVENS DETAILHANDEL HUISSEN



-

10.000 15,000 inwoners Gemiddelden voor woonplaatsen met 10.000 - 15.000 inwoners Hwfdbranche

Centrale winkelgebieden WO

Levensmiddelen Penoanlijke Verzorging Totaal dagelijks Warenhuis Kleding 8 Made

Schoenen B Ledewaren JuwelIer B Optlek Hubhoudelljke 8 Luxe Arllkelsn Antiek B Kunst Sport B Spel Hobby Media Plant 8 Dier Bruin 8 Witgoed Auto B Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overlg Totaal nietdagelijks

asnlal wvo per winket^ 1.000 hw.

Ondersteunende winkelgebieden

-

WO

--

aantal w o per winkels 1.000 inw.

Grnotschallge concentratie WO

aantal w o per wlnkets 1,000 inw.

Venprelde bewinkeling WO

aantal WVO per winkels 1.000 inw.

Totaal

wo

aantal w o per winkels 1.000 inw.

Kengetallen voor woonplaatsen met meer dan 5.000 inwoners Dagelilkc Gemeente Woonplaats

Aantal inwoners

-~ . Totaal

Nietdagelijks

Totaal Aantal w o per w o winkels 1.000 inw

w o per winkel

Harderwijk Harderwijk

41.300 38.400

13.230 12.897

72 70

320 335

184 184

Hattem Hattem

11.600 11.600

3.192 3.192

20 20

273 273

Heerde Heerde Wapenveld

18.300 11.100 6.100

6.036 3.940 2.002

30 20 8

Heumen Malden

16.800 12.000

6.462 5.404

Lingewaard Bemmel pendt ,. ~ulssenj

43.800 12.100 7.100 16.600

Lochem Lochem Maasdriel Kerkdnel


61.963

212

1.497

w o per winkel

292

Totaal Aantal w o per w o winkels 1.000 lnw

w o per winkel

Verzorgingsindex

75.193 74.510

284 279

1.817 1.938

gemiddeld gemiddeld

160 160

19.491 19.491

87 87

1.667 1.667

hoog gemiddeld

329 352 323

201 197 250

23.214 18.415 4.571

110 78 27

1.266 1.646 738

gemlddeld gemiddeld laag

27 l8

384 449

239 300

32.475 25.805

95 70

1.931 2142

hoog gemiddeld

12.489 4.500 2.629 4.165

60 17 11 24

285 369 367 2501

208 265 239 174

61.544 14.844 8.628 35.236

231 68 44 97

1.405 1.217 1.204 2.112

gemiddeld laag gemiddeld hoog

32.800 13.600

12.558 7.956

60 32

382 581

209 249

57.419 41.760

209 113

1.747 3.050

gemiddeld hoog

23.500 7.000

6.556 2.706

38 15

278 384

173 180

29.499 8.448

122 46

1.252 1.198

laag gemiddeld

5.800 5.800

1.218 1.218

7 7

208 208

174 174

4.168 4.168

27 27

712 712

laag laag

Moniierland Didam 's-Heerenberg

35.100 16.800 8.000

12.216 5.392 4.367

75 30 22

347 320 545

163 180 199

43.302 18.639 13.972

197 95 54

1.231 1.106 1.744

laag laag gemiddeld

Nader-Betuwe Kesteren Opheusden

22.300 5.000 5.900

5.959 965 1.975

34

8 1O

266 190 332

175 121 198

39.996 14.871 13.473

116 30 34

1.788 2.933 2.266

gemiddeld zeer hoog hoog

Nijkerk Hoeveiaken Nijkerk Gld

38.700 8.900 26.100

13.120 3.469 9.244

56 9 43

339 386 353

234 385 215

77.097 15.100 59.020

251 48 188

1.992 1.681 2.254

gemiddeld gemiddeld gemiddeld

159.400 151.100

50.834 48.972

283 271

319 324

180 181

237.660 231.394

1.080 1.055

1.491 1.531

gemiddeld gemiddeld

Mlllingen aan de Rijn Miliingen aan de Rijn

Nijmegen Nijmegen

Bijlage 3

KERNGEGEVENS DETAILHANDEL PAPENDRECHT



Kenaetallen voor woonolaatsen met meer dan 5.000inwoners Dagelijks Gemeente Woonplaats

Aantal inwoners

Totaal


w o per winkel

Totaal wo

Aantal w o per winkels 1.000 inw

w o par winkel

Totaal Aantal WVO per w o winkels 1.000 inw

w o per winkel

Verzorgingsindex

Noordwijk Noordwijk Zh

24.600 24.600

6.661 6.661

45 45

270 270

148 148

27.608 27.608

157 157

1.119 1.119

176 176

gemlddeld laag

Noordwijkerhout Noordwijkerhout

15.100 12.900

3.888 3.728

31 29

257 288

125 129

18.223 15.148

66 64

1.202 1.170

276 237

gemiddeld laag

Oegstgeest Oegstgeest

21.800 21.800

7.338 7.338

30 30

335 335

245 245

10.891 10.891

74 74

498 498

147 147

laag iaag

Oud-Beijerland Oud Beijerland

23.900 23.900

8.030 8.030

47 47

336 336

171 171

40.391 40.391

174 174

1.690 1.690

232 232

hoog gemiddeld

8.100 5.500

1.864 1.149

16 10

230 205

H7 115

3.394 3.002

23 17

419 537

148 177

laag laag

.

Papendrecht Papendrecht 4

31.500 31.500

8.577 8 577

36 36

272 2721

238 238

26.525 26.525

841

305 MI! 305

laag laag

Pijnacker-Nootdorp Deifgauw Nootdorp Pijnacker

41.600 8.700 13.200 19.700

15.212 1.848 5.447 7.917

52 7 18 27

365 212 41 1 402

293 264 303 293

34.877 4.055 7.953 22.869

87 87 119 8 50 61

Reeuwijk Reeuwijk

12.700 9.300

3.526 2.812

19 12

277 300

186 234

5.954 5.546

Ridderkerk Ridderkerk

44.700 44.700

15.857 15.857

81 81

354 354

196 196

Rijnwoude Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk

15.400 5.700 5.300

4.164 1.271 1.820

19 6 7

270 221 340

Rijswijk Rijswijk Zii

47.100 47.100

15.101 15.101

97 97

588.600 9.200 34.800 539.900

188.44 4.547 12.221 170.669

1.368 21 61 1.278

Ouderkerk Ouderkerk aan den IJssei

Rotterdam Hoek van Holland Hoogvliat RT Rotierdam

837 461 600 1.161

293 507 159 375

laag iaag laag gemiddeid

22

467 591

205 252

iaag laag

56.951 56.951

191 191

1.273 1.273

298 298

gemiddeld gemiddeld

219 212 260

29.867 7.303 21.934

47 24 19

1.939 1.272 4.100

635 304 1.154

hoog gemiddeld zeer hoog

320 320

156 156

63.804 63.804

243 243

1.353 1.353

263 263

gemiddeid gemiddeld

320 494 351 316

138 217 200 134

643.228 3.679 24.388 614.559

2.850 22 109 2.714

1.093 400 701 1.138

226 167 224 226

gemiddeld laag laag gemiddeld

29

Bijlage 4

REBRANCHERINGSONDERZOEK



30.000 - 50.000 inwoners Gemiddelden voor woonplaatsen met 30.000 - 50.000 inwoners Hoofdbranche

Centrale winkelgebieden ~

w o

Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijks Warenhuis Kleding B Mode Schoenen 8 Lederwaren Juwelier 8 Opliek Huishoudelijke 8 Luxe Artikelen Antiek 8 Kunst

Sport 8 Spel Hobby Media Plant 8 Dier Bruin 8 Witgoed Auto &Fiets Doe-Het-Zelf

Wonen Detailhandel Overig Totaal niet-dagelijks

-~ -~ Totaal

aantal wvo per winkels 1.000 inw.

--

Ondercteunende winkelgebieden ~

WVO

aantal wuo per winkels 1.000 inw.

Grootschalige concentratie -. ... -- -~. . WO aantal wvo per wlnkeic 1.000 inw.

Verspreide bewinkelinq

-wvo aantal

--

wvo per winkels 1.000 inw.

.WVO

,

--

Totaal

--

aantal wvo per winkels 1.000 inw.

Kenoetallen voor w o o n ~ l a a t s e nmet meer dan 5.000 inwoners Dagelijks Gemeente Woonplaats Noordwijk Noordwijk Zh Noordwijkerhout Noordwijkerhout Oegstgeest Oegstgeest Oud-Beijerland Oud Beijeriand

Aantal inwoners

24.600

Niet-dagelijks


6.661

45

270

per winkel

Totaal

148

27.608

WVO

WVO

Totaal

Aantal WVO per winkels 1.000 inw

157

1.119

w o per winkel

Totaal

176

34.269

WVO

Aantal w o per winkels 1.000 inw

202

1.389

per winkel

Verzorgingsindex

170

oemiddeld laag

WVO

-

gemiddeld laag laag laag hoog gemiddeld

Ouderkerk Ouderkerk aan den IJssel

laag laag

Papendrecht Papendrecht

laag iaag

Pijnacker-Nootdorp Delfgauw Nootdorp Pijnacker Reeuwijk Reeuwijk Ridderkerk Ridderkerk Rijnwoude Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk

iaag laag laag gemiddeld laag laag gemiddeld gemiddeld hoog gemiddeld zeer hoog

Rijswijk Rijswijk Zh

gemiddeld gemiddeld

Rotterdam Hoek van Holland Hoogvliet RT Rotterdam

gemiddeld iaag iaag gemiddeld

Bijlage 5

EXPLOITATIES VARIANTEN DE ZILVERKAMP



Opdrachtgever Project (nr.) Datum Variant

RM-MSRE Herontwikeling De Zilverkamp 14-10-2007 Renovatie

BEDRAGEN IN EURO'S

Saldo CONTANT jan 2007: Saldo EINDWAARDE jan 2013:

€ - 168.000 € - 195.000

KOSTEN HERONTWIKKELING Nr.

Omschrijving kosten

Hoeveelheid

01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.00 05.10 05.00

00.10 06.00 07.99 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00

VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten Sloopkosten overig Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte verplaatsen ketelhuis verplaatsen danszaal Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN brancheringskosten gemiddeld Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen Totaal TIJDELIJKE VOORZIENINGEN ONTWIKKELKOSTEN Reservering Totaal ONTWIKKELKOSTEN VERHUURKOSTEN Nieuwe verhuur (12% van de jaarhuur) Totaal VERHUURKOSTEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade

10.10 10.20

Totaal BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN ONVOORZIEN Onvoorzien (over posten 200 t/m 500) Risicovoorziening

10.00

Totaal ONVOORZIEN KOSTEN TOTAAL

1

Prijs/

Totaal nog te realiseren (x € 1.000)

eenheid

prijspeil

(€)

jan 2007 €

- 3.600

€

- 3.600

€

- 3.600

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€ €

- 3.600

€ €

- 3.600

€ €

- 3.600

€ € € € € € € € €

- 298 - 298

€ € € € € € € € €

- 310 - 310

€ € € € € € € € €

- 290 - 290

€ € € € € € € € €

- 342 - 68 - 91 - 68 - 570

€ € € € € € € € €

- 355 - 71 - 95 - 71 - 592

€ € € € € € € € €

- 334 - 67 - 89 - 67 - 556

- 17 - 17

€ € € € € € € € €

- 18 - 18

-

€ €

-

€ € € € € € € € € € € €

- 17 - 17 -

€ € €

-9 -9

€ €

- 197 - 197

€ € € € € €

-9 -9 - 186 - 186

-

595

€ € € €

550 75 800 500

-

€

10

-

€

-

2.280 2.280 114

€ € €

150 30 800

2.280

€

30

2.280

€

250

-

€ € € € € € €

75 75 750 100.000 60 150.000 200.000

€

-

€ € € € € € € € €

€

220 -

€ €

€ 884.750 € 884.750 € subtotaal 21,5% € 190.221 2.875 € 66

€ € € € € €

1,0%

-

7,5% 0,0%

jan 2007

175

€

2.280

Opmerkingen contant

€ 3.600.000 €

288

reëel

-9 -9 884.750 - 190 - 190

€ €

150 -

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

9 250.000

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

- 59 - 59

€ € € €

- 61 - 61

€ € € €

- 58 - 58

- 4.743

€

- 4.787

€

- 4.715

€

-

€ €

786.319 786.319

2.875

€

21

€ € € €

2.875

€

- 1.650

€

Cashflow reëel (x € 1.000) jan.

juli

jan.

juli

jan.

juli

jan.

juli

2007

2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010

-77

-233

-176 -18 -23

-179 -54 -72

-18

-54

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

-3.600

gem winkeldiepte = 20 m1


incusief afsluiten winkelcentrum

wijkgebouw, ketelhuis, danszaal

-18

-3.600

-5

-5

-58

-59

-60

-20

-6

-24

-25

-6

-64

-399

-680

-45

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

OPBRENGSTEN Nr.

Omschrijving Opbrengsten Aantal

11.10 11.11

Huur per m2 winkelruimte (€)

huur (waarde) prijspeil € -

Opmerkingen reëel

contant €

-

Winkels Supermarkten Overig

1.200 m² 1.080 m²

€ €

150 150

€ €

180 162

€ €

189 170

€ €

172 154

Subtotaal Winkels

2.280 m²

€

150

€

342

€

359

€

326

Cashflow reëel (x € 1.000) jan. 2007

juli 2007

189 170

Waarde

11.20

Bruto aanvangsrendement BAR

8,25%

€

342

€

4.145

€

4.355

€

3.950

2.280 m²

€

1.818

€

4.145

€

4.355

€

3.950

Winkels, huur tijdens herontwikkeling bestaande huur deels 20% huurkorting

2.280 m²

€

140

€

319

€

617

€

596

Subtotaal Winkels, huur tijdens herontwikkeling

2.280 m²

€

140

€

319

€

617

€

596

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

4.465

€

4.973

€

TOTAAL EXPLOITATIE SALDO

€

- 278

€

185

€

rente

€

- 380

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

4.355

160

162

147

149

4.546

160

162

147

149

4.355

- 168

-3.440

98

-252

-531

4.311

2.280

Geprint op: 14-10-2007


RM-MSRE Herontwikeling De Zilverkamp 15-10-2007 Beperkte Herontw

BEDRAGEN IN EURO'S

Saldo CONTANT jan 2007: Saldo EINDWAARDE jan 2010:

€ 1.843.000 € 2.133.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.00 05.10

Omschrijving kosten

VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc)

Hoeveelheid

1 600

Prijs/ eenheid (€) € €

Totaal nog te realiseren (x € 1.000) prijspeil reëel jan 2007

3.600.000 175

- 3.600 - 105 - 3.705

€ € € € €

- 3.600 - 108 - 3.708

€ € € € €

- 3.600 - 103 - 3.703

€ € € € € € € € €

- 784 - 107 - 57 - 298 - 14 - 1.259

€ € € € € € € € €

- 825 - 113 - 60 - 314 - 15 - 1.328

€ € € € € € € € €

- 758 - 103 - 55 - 287 - 14 - 1.217

€ € € € € € € € €

- 456 - 68 - 91 - 23 - 638

€ € € € € € € € €

- 480 - 72 - 96 - 24 - 673

€ € € € € € € € €

- 441 - 66 - 88 - 22 - 617

-

€ € € € € € € € €

- 45 - 47 - 26 - 150 - 200 - 467

€ € € € € € € € €

- 46 - 48 - 28 - 155 - 206 - 482

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 44 - 46 - 25 - 147 - 196 - 457 - 32 - 32 - 23 - 23 - 493 - 493

-

1.425 1.425 71 595

€ € € €

550 75 800 500

1.425

€

10

Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc)

1.425

€

884

2.280 2.280 114

€ € €

200 30 800

2.280

€

10

Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten Sloopkosten overig Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte verplaatsen ketelhuis verplaatsen danszaal

2.280

€

280

595 620

€ € € € € € €

75 75 750 100.000 60 150.000 200.000

Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN brancheringskosten gemiddeld Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen

€

220

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

€ € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000

€ € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € €

-

€ €

2.500 15

€ €

- 35 - 35

€ €

- 35 - 35

€ 2.364.700 € 2.364.700 € subtotaal 21,5% € 508.411 € 254.205 € 106.412 € 29.559 € 17.735 € 11.824 € 82.765 € 5.912 € 177.353 € 141.882 € 35.471 € 76.853 € 29.559 € 41.382 € 5.912 4.300 € 118

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 24 - 24 2.364.700 - 508 -

€ € €

- 25 - 25

€

- 508

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 534 - 534

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.425 1.425

€ €

168 20

€ €

- 29 - 29

€ €

- 31 - 31

€ €

- 28 - 28

4.300 1

€ €

9 250.000

4.300

€

67

- 39 - 250 - 289

€ € € €

- 42 - 269 - 311

€ € € €

- 37 - 238 - 275

10.10 10.20


€ € € €

€ €

1.672.383 1.672.383

10.00

Totaal ONVOORZIEN

4.300

€

29

€ € € €

- 125 - 125

€ € € €

- 132 - 132

€ € € €

- 121 - 121

KOSTEN TOTAAL

4.300

€

- 1.646

€

- 7.080

€

- 7.258

€

- 6.964

05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.30 05.00

00.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00

Totaal TIJDELIJKE VOORZIENINGEN ONTWIKKELKOSTEN Reservering Honoraria subotaal Architect nieuwbouw Constructeur Installatie adviseur Bouwfysich Directievoering en toezicht Brandpreventie/ Sprinkler Ontwikkelkosten subotaal personeelskosten PR en promotie Bijkom kosten subotaal aansluitkosten Leges juridische kosten Totaal ONTWIKKELKOSTEN VERHUURKOSTEN Nieuwe verhuur (12% van de jaarhuur) Totaal VERHUURKOSTEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade

-

14 2.280 1,0%

7,5% 0,0%


€ € € € €

€

430 1 1

Opmerkingen contant jan 2007

juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

-410 -28 -15 -78

-416 -85 -45 -237

-4

-11

-238 -18 -24

-242 -54 -73

-6

-18

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

jan. 2010

juli 2010

-3.600 -108



-46 -48


-28 -155 -206

-18

-52

-105

-18

-6

-13

-6

-133

-135

-109

-8

-8

-15

-42 -269

-3.600

-6

-19

-26

-40

-41

-58

-686

-1.010

-1.376

-528

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


2.200 m² 1.505 m²

€ €

160 180

€ €

352 271

€ €

374 288

€ €

331 255

Subtotaal Winkels

3.705 m²

€

168

€

623

€

663

€

586


juli 2007

374 288

Waarde

11.20


7,25%

€

623

€

8.592

€

9.139

€

8.089

3.705 m²

€

2.319

€

8.592

€

9.139

€

8.089

Winkels, huur tijdens herontwikkeling bestaande huur (deels 20% huurkorting)

2.280 m²

€

140

€

319

€

751

€

718


2.280 m²

€

140

€

319

€

751

€

718

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

8.911

€

9.890

€


€

1.831

€

2.632

€

rente

€

- 499

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

9.139

160

162

164

132

134

8.807

160

162

164

132

134

9.139

1.843

-3.440

104

-523

-878

-1.242

8.611

3.705



RM-MSRE Herontwikeling De Zilverkamp 15-10-2007 Uitgebreide Herontw

BEDRAGEN IN EURO'S

Saldo CONTANT jan 2007: Saldo EINDWAARDE jul 2010:

€ 1.982.000 € 2.351.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10

Omschrijving kosten


Hoeveelheid

1 1.100



3.600.000 175

- 3.600 - 193 - 3.793

€ € € € €

- 3.600 - 197 - 3.797

€ € € € €

- 3.600 - 188 - 3.788

€ € € € € € € € €

- 1.300 - 177 - 95 - 236 - 24 - 1.831

€ € € € € € € € €

- 1.379 - 190 - 101 - 253 - 25 - 1.949

€ € € € € € € € €

- 1.251 - 169 - 90 - 225 - 23 - 1.758

€ € € € € € € € €

- 374 - 56 - 75 - 19 - 524

€ € € € € € € € €

- 400 - 60 - 80 - 20 - 560

€ € € € € € € € €

- 358 - 54 - 71 - 18 - 501

-

€ € € € € € € € €

- 75 - 47 - 120 - 100 - 28 - 150 - 200 - 720

€ € € € € € € € €

- 79 - 49 - 125 - 105 - 31 - 155 - 206 - 749

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 45 - 117 - 97 - 27 - 147 - 196 - 702 - 66 - 95 - 41 - 161 - 45 - 13 - 31 - 453 - 89 - 89 - 636 - 636

-

2.364 2.364 118 471

€ € € €

550 75 800 500

2.364

€

10


2.364

€

775

1.870 1.870 94

€ € €

200 30 800

1.870

€

10

Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten winkels Sloopkosten overig Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte verplaatsen ketelhuis verplaatsen danszaal

1.870

€

280

1.005 620 160 1 471 1 1

€ € € € € € €

75 75 750 100.000 60 150.000 200.000

€


€ € € € €

€

Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN brancheringskosten gemiddeld Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen


juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

-340

-690 -47 -25 -62

-350 -143 -76 -190

-6

-19

-198 -15 -20

-201 -45 -60

-5

-15

jan. 2010

-3.600 -197



-79 -49 -125 -105


-31 -155 -206

220

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

1

€ € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000

€ € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 50 - 15 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 50 - 15 -

14 2.280

€ €

2.500 222

€ €

- 35 - 505

€ €

- 35 - 505

€ 3.074.905 € 3.074.905 € subtotaal 21,5% € 661.105 € 330.552 € 138.371 € 38.436 € 23.062 € 15.375 € 107.622 € 7.687 € 230.618 € 184.494 € 46.124 € 99.934 € 38.436 € 53.811 € 7.687 4.705 € 141

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 92 - 92 3.074.905 - 661 -

€ € €

- 98 - 98

€

- 661

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 702 - 702

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.364 2.364

€ €

170 20

€ €

- 48 - 48

€ €

- 52 - 52

€ €

- 46 - 46

4.705 1

€ €

9 250.000

4.705

€

62

- 42 - 250 - 292

€ € € €

- 46 - 273 - 319

€ € € €

- 40 - 236 - 276

10.10 10.20


€ € € €

€ €

2.502.432 2.502.432

- 181 - 181

-51

-21

40

€ € € €

-50

€

- 198 - 198

-39

4.705

€ € € €

-29

Totaal ONVOORZIEN

- 188 - 188

-9

10.00

€ € € €

KOSTEN TOTAAL

4.705

€

- 1.839

€

- 8.654

€

- 8.930

€

- 8.430

-3.609

-689

-1.151

-1.355

-1.367

-758

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.30 05.00

00.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00


2.050 195 425 230 1.200 1

3,0%

7,5% 0,0%

juli 2010

tijdelijke passage

-102

-37 -53 -23

-37 -53 -23

-90

-90

-25

-25

-8

-8

-18

-18

-24

-49

-25

-138

-175

-178

-108

-13

-13

-26

-46 -273

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


2.200 m² 2.034 m²

€ €

160 180

€ €

352 366

€ €

379 394

€ €

327 341

Subtotaal Winkels

4.234 m²

€

170

€

718

€

773

€

668


juli 2007

379 394

Waarde

11.20


7,00%

€

718

€

10.259

€

11.048

€

9.543

4.234 m²

€

2.423

€

10.259

€

11.048

€

9.543


2.280 m²

€

140

€

319

€

920

€

869


2.280 m²

€

140

€

319

€

920

€

869

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

10.578

€

11.968

€


€

1.924

€

3.038

€

rente

€

- 686

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

11.048

160

162

164

166

134

136

10.412

160

162

164

166

134

136

11.048

1.982

-3.450

162

-525

-986

-1.221

-1.231

10.290

4.234


juli 2010


RM-MSRE Herontwikeling De Zilverkamp 15-10-2007 Sloop/nieuwbouw

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 40.000 € 48.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00

00.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00

Omschrijving kosten

VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten winkels Sloopkosten overig Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte verplaatsen ketelhuis verplaatsen danszaal Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN brancheringskosten gemiddeld Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Apotheek, instal, inrichting Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen Totaal TIJDELIJKE VOORZIENINGEN ONTWIKKELKOSTEN Reservering Honoraria subotaal Architect nieuwbouw Constructeur Installatie adviseur Bouwfysich Directievoering en toezicht Brandpreventie/ Sprinkler Ontwikkelkosten subotaal personeelskosten PR en promotie Bijkom kosten subotaal aansluitkosten Leges juridische kosten Totaal ONTWIKKELKOSTEN VERHUURKOSTEN Nieuwe verhuur (12% van de jaarhuur) Totaal VERHUURKOSTEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade

Index (IG/IB/IK/IH/0) (1/2/3/4/5) 5 3 3 4

2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2

Hoeveelheid

1 1.100



3.600.000 175

€

-

4.234 4.234 212 471

€ € € €

550 75 800 500

4.234

€

10

4.234

€

731

-

€ € €

200 30 800

-

€

10

-

€

2.875 620 1.640

€ € € € € € €

75 75 750 100.000 60 150.000 200.000



€ € € € €

- 3.600 - 193 - 3.793

€ € € € €

- 3.600 - 200 - 3.800

€ € € € €

- 3.600 - 186 - 3.786

€ € € € € € € € €

- 2.329 - 318 - 169 - 236 - 42 - 3.093

€ € € € € € € € €

- 2.489 - 341 - 182 - 253 - 45 - 3.309

€ € € € € € € € €

- 2.230 - 303 - 162 - 225 - 40 - 2.961

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

- 216 - 47 - 1.230 - 28 - 150 - 200 - 1.870

€ € € € € € € € €

- 225 - 49 - 1.286 - 31 - 157 - 209 - 1.956

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 209 - 45 - 1.195 - 27 - 146 - 194 - 1.816 - 65 - 94 - 41 - 159 - 89 - 13 - 44 - 31 - 536 - 24 - 24 - 1.027 - 1.027

juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

-1.235 -84 -45 -62

-1.254 -256 -137 -190

-11

-34

jan. 2010

-3.600 -200



-225 -49 -1.286

€

-

€ € € € € € € € €

220

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

1

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 100 - 15 - 50

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 100 - 15 - 50

14 2.280

€ €

2.500 266

€ €

- 35 - 605

€ €

- 35 - 605

€ 4.963.805 € 4.963.805 € subtotaal 21,5% € 1.067.218 € 533.609 € 223.371 € 62.048 € 37.229 € 24.819 € 173.733 € 12.410 € 372.285 € 297.828 € 74.457 € 161.324 € 62.048 € 86.867 € 12.410 4.705 € 227

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 25 - 25 4.963.805 - 1.067 -

€ € €

- 27 - 27

€

- 1.067

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 1.133 - 1.133

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2

2.184 2.184

€ €

170 20

€ €

- 44 - 44

€ €

- 48 - 48

€ €

- 42 - 42

2 2 2

4.705 1

€ €

9 250.000

4.705

€

62

€ € € €

- 42 - 250 - 292

€ € € €

- 46 - 273 - 319

€ € € €

- 40 - 236 - 276

€ €

3.567.767 3.567.767

- 268 - 268

€ € € €

- 283 - 283

€ € € €

- 258 - 258

-13

-14

-28

-56

-71

-72

-29

- 11.058

€

- 11.481

€

- 10.726

-3.613

-14

-192

-2.411

-2.113

-2.249

-888

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

2 2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

471 1 1

2.050 195 425 230 1.200 2

1

0,5%

10.10 10.20


10.00

Totaal ONVOORZIEN

4.705

€

57

€ € € €

KOSTEN TOTAAL

4.705

€

- 2.350

€

2 2 2

7,5% 0,0%


-31 -157 -209

-165

-37 -53 -23

-37 -53 -23

-90

-90

-50

-50

-8

-8

-25

-25

-18

-18

-6

-7

-7

-7

-223

-283

-287

-175

-12

-12

-24

-46 -273

OPBRENGSTEN Nr.

11.10 11.11

Omschrijving Opbrengsten


Aantal

3 3

2.200 m² 2.034 m²

€ €

160 180

€ €

352 366

€ €

4.234 m²

€

170

€

718

€

Subtotaal Winkels



Opmerkingen

Index (IG/IB/IO/G) (1/2/3/4)

reëel

contant €

-

379 394

€ €

327 341

773

€

668


juli 2007

379 394

Waarde

11.20


3

6,75%

€

718

€

10.639

€

11.457

€

9.897

4.234 m²

€

2.513

€

10.639

€

11.457

€

9.897

2.280 m²

€

140

€

319

€

920

€

869

2.280 m²

€

140

€

319

€

920

€

869

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

10.958

€

12.377

€


€

- 100

€

896

€

rente

€

- 849

Subtotaal Waarde

11.30

Winkels, huur tijdens herontwikkeling bestaande huur (deels 20% huurkorting) Subtotaal Winkels, huur tijdens herontwikkeling

11.00

3

11.457

160

162

164

166

134

136

10.766

160

162

164

166

134

136

11.457

40

-3.454

148

-29

-2.245

-1.979

-2.113

10.569

4.234



RM-MSRE Herontwikeling De Zilverkamp 15-10-2007 Nieuw, andere locatie

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 1.785.000 € 2.066.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10

Omschrijving kosten

VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten winkels Sloopkosten overig Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte verplaatsen ketelhuis verplaatsen danszaal Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN brancheringskosten gemiddeld Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Apotheek, instal, inrichting Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen

Hoeveelheid

1 5.800



3.600.000 175

- 3.600 - 1.015 - 4.615

€ € € € €

- 3.600 - 1.040 - 4.640

€ € € € €

- 3.600 - 991 - 4.591

€ € € € € € € € €

- 2.329 - 318 - 169 - 236 - 42 - 3.093

€ € € € € € € € €

- 2.452 - 336 - 179 - 249 - 45 - 3.261

€ € € € € € € € €

- 2.252 - 306 - 163 - 227 - 41 - 2.989

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

-

€ € € € € € € € €

- 216 - 15 - 28 - 200 - 459

€ € € € € € € € €

- 232 - 16 - 30 - 209 - 488

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 206 - 14 - 27 - 194 - 441 - 66 - 96 - 42 - 163 - 91 - 14 - 45 - 32 - 549 - 17 - 17 - 737 - 737

-

4.234 4.234 212 471

€ € € €

550 75 800 500

4.234

€

10

4.234

€

731

-

€ € €

200 30 800

-

€

10

-

€

2.875 200

€ € € € € € €

1

75 75 750 100.000 60 150.000 200.000

€


€ € € € €

€

471


juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

-1.217 -83 -44 -62

-1.235 -253 -135 -187

-11

-34

juli 2009


-232 -16


-30 -209

€

-

€

-

1

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 100 - 15 - 50

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 73 - 106 - 46 - 180 - 100 - 15 - 50

14 2.280

€ €

2.500 266

€ €

- 35 - 605

€ €

- 35 - 605

€ 3.552.305 € 3.552.305 € subtotaal 21,5% € 763.746 € 381.873 € 159.854 € 44.404 € 26.642 € 17.762 € 124.331 € 8.881 € 266.423 € 213.138 € 53.285 € 115.450 € 44.404 € 62.165 € 8.881 4.705 € 162

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 18 - 18 3.552.305 - 764 -

€ € €

- 19 - 19

€

- 764

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 807 - 807

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.184 2.184

€ €

170 20

€ €

- 44 - 44

€ €

- 47 - 47

€ €

- 43 - 43

4.705 1

€ €

9 250.000

4.705

€

62

- 42 - 250 - 292

€ € € €

- 46 - 269 - 315

€ € € €

- 40 - 238 - 279

10.10 10.20


€ € € €

€ €

1.845.737 1.845.737

- 140 - 140

-45

29

€ € € €

-44

€

- 153 - 153

-36

4.705

€ € € €

-21

Totaal ONVOORZIEN

- 138 - 138

-7

10.00

€ € € €

KOSTEN TOTAAL

4.705

€

- 2.132

€

- 10.029

€

- 10.336

€

- 9.786

-3.607

-1.184

-2.181

-2.147

-1.216

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00

00.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00


2

1

0,5%

7,5% 0,0%

juli 2010


375 250 200 180 150

1.200

jan. 2010

-1.040

220 2.050 195 425 230

juli 2010

-3.600

€ € € € €

05.10 05.11 05.12 05.13 05.14

jan. 2010

-37 -53 -23

-37 -53 -23

-90

-90

-50

-50

-8

-8

-25

-25

-18

-18

-5

-5

-5

-5

-118

-200

-243

-247

-12

-12

-24

-46 -269

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


2.200 m² 2.034 m²

€ €

160 180

€ €

352 366

€ €

374 389

€ €

331 345

Subtotaal Winkels

4.234 m²

€

170

€

718

€

764

€

676

6,75% 4.705

€ €

718 175

€ €

10.639 823

€ €

11.316 876

€ €

10.017 775

4.234 m²

€

2.513

€

10.639

€

11.316

€

10.017


2.280 m²

€

140

€

319

€

818

€

779


2.280 m²

€

140

€

319

€

818

€

779

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

11.781

€

13.010

€


€

1.752

€

2.674

€

rente

€

- 608


juli 2007

374 389

Waarde

11.20 11.30


Te verkopen grond Subtotaal Waarde

11.30

11.00

11.316 876

160

162

164

166

168

11.571

160

162

164

166

168

12.192

1.785

-3.447

162

-1.021

-2.015

-1.980

10.976

4.234


Bijlage 6

EXPLOITATIES VARIANTEN DE MEENT




RM-MSRE Herontwikeling De Meent 15-10-2007 Renovatie

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 548.000 € 619.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00 06.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

Omschrijving kosten

VERWERVING OF INBRENGWAARDE Verwerving of inbrengwaarde Te verwerven grond Te verwerven opstallen Kosten koper Totaal VERWERVING OF INBRENGWAARDE BOUWKOSTEN nieuwbouw Nieuwbouw casco Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN nieuwbouw BOUWKOSTEN renovatie Renovatie Sprinkler, W/E instal pui passage/ kap Verticaal transport Expeditie Divers (signing, aankleding etc) Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten winkels Sloopkosten kantoor Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte Lift bij boekhandel Boukundige maatregelen boekhandel Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN rebrancheringskosten tijdelijke uisvesting Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Apotheek, instal, inrichting Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen Totaal TIJDELIJKE VOORZIENINGEN ONTWIKKELKOSTEN Reservering Honoraria subotaal Architect nieuwbouw Constructeur Installatie adviseur Bouwfysich Directievoering en toezicht Brandpreventie/ Sprinkler Ontwikkelkosten subotaal personeelskosten PR en promotie Bijkom kosten subotaal aansluitkosten Leges juridische kosten Totaal ONTWIKKELKOSTEN VERHUURKOSTEN Nieuwe verhuur (12% van de jaarhuur) Totaal VERHUURKOSTEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade

Hoeveelheid

1

Prijs/ eenheid (€) € € €


22.000.000 400.000 2.400.000

€

-

-

€ € €

600 200 800

2 -

€ € €

125.000 1.200.000 20

-

€

-

11.321 11.321 566

€ € €

200 30 800

11.321

€

10

11.321

€

280

-

€ € €

60 60 750

€ €

125.000 50.000


- 22.000 - 22.000

€ € € € €

- 22.000 - 22.000

€ € € € €

- 22.000 - 22.000

€ € € € € € € € €

- 250 - 250

€ € € € € € € € €

- 260 - 260

€ € € € € € € € €

- 243 - 243

€ € € € € € € € €

- 2.264 - 340 - 453 - 113 - 3.170

€ € € € € € € € €

- 2.349 - 354 - 472 - 118 - 3.293

€ € € € € € € € €

- 2.210 - 331 - 441 - 110 - 3.092

-

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 100 - 100 - 720 - 720

€

110

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ €

2.500 -

€ €

-

€ €

-

€ 3.419.880 € 3.419.880 € subtotaal 21,5% € 735.274 € 367.637 € 153.895 € 42.749 € 25.649 € 17.099 € 119.696 € 8.550 € 256.491 € 205.193 € 51.298 € 111.146 € 42.749 € 59.848 € 8.550 11.321 € 65

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 103 - 103 3.419.880 - 735 -

€ € €

- 106 - 106

€

- 735

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 760 - 760

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

11.321 3,0%

jan. 2007

€ € € € €

€ € € € € € € € €

-

€ €

175 -

€ €

-

€ €

-

€ €

-

11.321 1

€ €

50.000

11.321

€

4

- 50 - 50

€ € € €

- 53 - 53

€ € € €

- 48 - 48

10.10 10.20


€ € € €

€ €

4.007.751 4.007.751

10.00

Totaal ONVOORZIEN

11.321

€

27

€ € € €

- 301 - 301

€ € € €

- 311 - 311

€ € € €

- 294 - 294

KOSTEN TOTAAL

11.321

€

- 2.350

€

- 26.608

€

- 26.783

€

- 26.498

08.00 09.10 09.20 09.00

7,5% 0,0%

Cashflow reëel (x € 1.000)

bestaande winkels Oude veer kantoor

juli 2007

jan. 2008

juli 2008

-64

-196

-1.166 -87 -117

-1.183 -266 -355

-29

-89

-53

-54

-227

-231

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

-22.000

1 exp, 1 personenlift


-224

-78

-53

-22.000

-92

-93

-94

-32

-315

-1.837

-2.468

-163

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11

Winkels Supermarkten Overig Subtotaal Winkels



Opmerkingen reëel

contant €

-

3.160 m² 8.161 m²

€ €

145 186

€ €

458 1.518

€ €

481 1.595

€ €

437 1.447

11.321 m²

€

175

€

1.976

€

2.076

€

1.883


juli 2007

481 1.595

Waarde

11.20


8,00%

€

1.976

€

24.702

€

25.952

€

23.540

11.321 m²

€

2.182

€

24.702

€

25.952

€

23.540


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

3.628

€

3.507


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

3.628

€

3.507

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

26.683

€

29.580

€


€

75

€

2.798

€

rente

€

- 2.178

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

25.952

991

1.003

812

822

27.047

991

1.003

812

822

25.952

548

-21.009

688

-1.024

-1.646

25.789

11.321



RM-MSRE Herontwikeling De Meent 15-10-2007 Beperkte herontw

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 4.236.000 € 4.903.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00 06.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

Omschrijving kosten


Hoeveelheid

1 1



22.000.000 400.000 2.400.000

€

-

2.600 2.600 130

€ € €

600 200 800

2 2.600

€ € €

125.000 1.200.000 20

2.600

€

956

11.321 11.321 566

€ € €

200 30 800

11.321

€

10

11.321

€

280

1.850

€ € €

60 60 750

€ €

125.000 50.000


- 22.000 - 2.400 - 24.400

€ € € € €

- 22.000 - 2.460 - 24.460

€ € € € €

- 22.000 - 2.343 - 24.343

€ € € € € € € € €

- 1.560 - 520 - 104 - 250 - 52 - 2.486

€ € € € € € € € €

- 1.643 - 550 - 110 - 264 - 55 - 2.622

€ € € € € € € € €

- 1.508 - 502 - 100 - 241 - 50 - 2.402

€ € € € € € € € €

- 2.264 - 340 - 453 - 113 - 3.170

€ € € € € € € € €

- 2.384 - 359 - 479 - 120 - 3.342

€ € € € € € € € €

- 2.189 - 328 - 437 - 109 - 3.063

- 111 - 111

€ € € € € € € € €

- 114 - 114

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 109 - 109 - 56 - 56 - 1.204 - 1.204

€

110

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ €

2.500 -

€ €

-

€ €

-

€ 5.766.880 € 5.766.880 € subtotaal 21,5% € 1.239.879 € 619.940 € 259.510 € 72.086 € 43.252 € 28.834 € 201.841 € 14.417 € 432.516 € 346.013 € 86.503 € 187.424 € 72.086 € 100.920 € 14.417 15.341 € 81

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 58 - 58 5.766.880 - 1.240 -

€ € €

- 61 - 61

€

- 1.240

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 1.297 - 1.297

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

11.321 1,0%

jan. 2007

€ € € € €

€ € € € € € € € €

2.600 2.600

€ €

184 22

€ €

- 57 - 57

€ €

- 61 - 61

€ €

- 55 - 55

15.341 1

€ €

100.000

15.341

€

7

- 100 - 100

€ € € €

- 108 - 108

€ € € €

- 95 - 95

10.10 10.20


€ € € €

€ €

4.578.428 4.578.428

10.00

Totaal ONVOORZIEN

15.341

€

22

€ € € €

- 343 - 343

€ € € €

- 359 - 359

€ € € €

- 333 - 333

KOSTEN TOTAAL

15.341

€

- 2.084

€

- 31.965

€

- 32.424

€

- 31.660

08.00 09.10 09.20 09.00

7,5% 0,0%



juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

-815 -136 -27

-828 -414 -83

-65

-199

-14

-41

-1.183 -89 -118

-1.201 -270 -360

-30

-90

-15

-15

-15

-16

-255

-324

-329

-200

-30

-31

jan. 2010

juli 2010

jan. 2010

juli 2010

-22.000 -2.460

bouw op garage inclusief collectief cv en airco gem winkeldiepte = 20 m1 1 exp, 1 personenlift


-114

-189

-108

-22.000

-52

-71

-90

-91

-55

-241

-2.915

-2.906

-3.952

-410

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


3.160 m² 10.761 m²

€ €

145 195

€ €

458 2.098

€ €

487 2.232

€ €

431 1.976

Subtotaal Winkels

13.921 m²

€

184

€

2.557

€

2.719

€

2.407


juli 2007

487 2.232

Waarde

11.20


7,75%

€

2.557

€

32.988

€

35.089

€

31.060

13.921 m²

€

2.370

€

32.988

€

35.089

€

31.060


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.078

€

4.836


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.078

€

4.836

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

34.969

€

40.166

€


€

3.004

€

7.742

€

rente

€

- 2.839

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

35.089

991

1.003

1.015

1.028

1.041

35.895

991

1.003

1.015

1.028

1.041

35.089

4.236

-21.009

762

-1.900

-1.878

-2.911

34.679

13.921



RM-MSRE Herontwikeling De Meent 15-10-2007 uitgebreidde herontw

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 3.068.000 € 3.640.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00 06.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

Omschrijving kosten


Hoeveelheid

1 1



22.000.000 400.000 2.400.000

€

-

6.400 6.400 320

€ € €

600 200 800

4 6.400

€ € €

125.000 1.200.000 20


6.400

€

938

7.521 7.521 376

€ € €

200 30 800

7.521

€

10

Totaal BOUWKOSTEN renovatie OVERIGE KOSTEN Sloopkosten winkels Sloopkosten kantoor Tijdelijke huisvesting Verleggen kabels en leidingen Inrichting openbare ruimte Lift bij boekhandel Boukundige maatregelen boekhandel

7.521

€

280

3.800 1.850

€ € €

60 60 750

€ €

125.000 50.000

Totaal OVERIGE KOSTEN REBRANCHERINGSKOSTEN rebrancheringskosten tijdelijke uisvesting Per unitgrootte Zeer klein en klein tot 100 m2 Klein- middelgroot 100 - 200 m2 Middelgroot- groot 200 - 400 m2 Groot 400 -1000 m2 Zeer groot > 1000 m2 Bijzondere kosten Horeca (keuken, koeling, vent etc) Bank (kluis, veiligheid) Stomerij (installatie) Bruin en witgoed (elect voorz) Kapper (stoelen, waszuilen etc) Juwelier (veiligheid) Schoenmaker (installaties) Opticien (apparatuur) Slagerij/ viswinkel (koeling) Apotheek, instal, inrichting Afbouwcoördinatie afbouwcoördinatie Totaal REBRANCHERINGSKOSTEN TIJDELIJKE VOORZIENINGEN Reservering tijdelijke voorzieningen Totaal TIJDELIJKE VOORZIENINGEN ONTWIKKELKOSTEN Reservering Honoraria subotaal Architect nieuwbouw Constructeur Installatie adviseur Bouwfysich Directievoering en toezicht Brandpreventie/ Sprinkler Ontwikkelkosten subotaal personeelskosten PR en promotie Bijkom kosten subotaal aansluitkosten Leges juridische kosten Totaal ONTWIKKELKOSTEN VERHUURKOSTEN Nieuwe verhuur (12% van de jaarhuur) Totaal VERHUURKOSTEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN bovenwijkse voorzieningen planschade


-1.630 -339 -68

-827 -1.034 -207

-133

-404

-34

-103

-798 -60 -80

-810 -182 -243

-20

-61

- 3.840 - 1.280 - 256 - 500 - 128 - 6.004

€ € € € € € € € €

- 4.062 - 1.373 - 275 - 536 - 137 - 6.384

€ € € € € € € € €

- 3.702 - 1.223 - 245 - 478 - 122 - 5.770

€ € € € € € € € €

- 1.504 - 226 - 301 - 75 - 2.106

€ € € € € € € € €

- 1.608 - 242 - 323 - 81 - 2.253

€ € € € € € € € €

- 1.441 - 216 - 287 - 72 - 2.015

- 228 - 111 - 339

€ € € € € € € € €

- 235 - 114 - 349

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 224 - 109 - 333 - 97 - 91 - 259 - 65 - 176 - 18 - 706

-235 -114

- 163 - 163 - 1.755 - 1.755

-35

-35

-36

-36

-37

-281

-380

-482

-391

-198

-32

-32

110

€

-

€

-

375 250 200 180 150

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 107 - 100 - 285 - 72 - 194 - 20 -

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 107 - 100 - 285 - 72 - 194 - 20 -

€ €

2.500 69

€ €

- 778

€ €

- 778

€ 8.448.880 € 8.448.880 € subtotaal 21,5% € 1.816.509 € 908.255 € 380.200 € 105.611 € 63.367 € 42.244 € 295.711 € 21.122 € 633.666 € 506.933 € 126.733 € 274.589 € 105.611 € 147.855 € 21.122 15.341 € 118

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 169 - 169 8.448.880 - 1.817 -

€ € €

- 179 - 179

€

- 1.817

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 1.916 - 1.916

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ €

- 59 - 59

€ €

- 64 - 64

€ €

- 56 - 56

15.341 1

€ €

100.000

15.341

€

7

- 100 - 100

€ € € €

- 109 - 109

€ € € €

- 94 - 94

10.10 10.20


€ € € €

€ €

5.208.117 5.208.117

10.00

Totaal ONVOORZIEN

15.341

€

25

€ € € €

- 391 - 391

€ € € €

- 412 - 412

€ € € €

- 377 - 377

KOSTEN TOTAAL

15.341

€

- 2.357

€

- 36.162

€

- 36.905

€

- 35.612

7,5% 0,0%

-1.606

jan. 2010

€ € € € € € € € €

190 23

09.00

juli 2009

- 22.000 - 2.343 - 24.343

€ €

09.10 09.20

jan. 2009

€ € € € €

2.600 2.600

08.00

juli 2008

- 22.000 - 2.460 - 24.460

€ € € € €

2,0%

jan. 2008

€ € € € €

-

11.321


juli 2007

- 22.000 - 2.400 - 24.400

€

1

jan. 2007

€ € € € €

€ € € € € € € € €

3.801 286 400 1.425 400 1.290

Cashflow reëel (x € 1.000) juli 2010

-22.000 -2.460

bouw op garage inclusief collectief cv en airco gem winkeldiepte = 20 m1 1 exp, 1 personenlift, 2 roltrappen


-184

-54 -50 -143 -36 -97

-54 -50 -143 -36 -97

-10

-10

-109

-22.000

-40

-60

-82

-104

-84

-43

-224

-3.574

-2.102

-3.782

-4.414

-809

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


3.160 m² 10.761 m²

€ €

155 200

€ €

490 2.152

€ €

527 2.318

€ €

456 2.002

Subtotaal Winkels

13.921 m²

€

190

€

2.642

€

2.845

€

2.458


juli 2007

527 2.318

Waarde

11.20


7,25%

€

2.642

€

36.441

€

39.243

€

33.900

13.921 m²

€

2.618

€

36.441

€

39.243

€

33.900


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.055

€

4.781


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.055

€

4.781

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

38.423

€

44.299

€


€

2.261

€

7.394

€

rente

€

- 3.754

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

39.243

991

1.003

751

761

770

780

38.681

991

1.003

751

761

770

780

39.243

3.068

-21.009

779

-2.822

-1.342

-3.012

-3.634

38.435

13.921


juli 2010


RM-MSRE Herontwikeling De Meent 30-10-2007 Sloop/ nieuwbouw

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 9.030.000 € 10.976.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00 06.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00

Omschrijving kosten


Hoeveelheid

1 1 1



22.000.000 400.000 2.400.000

€

-

19.780 19.780 989

€ € €

600 200 800

1 1 19.780

€ € €

1.375.000 1.200.000 20

19.780

€

990

-

€ € €

200 30 800


jan. 2007

€ € € € €

- 22.000 - 400 - 2.400 - 24.800

€ € € € €

- 22.000 - 415 - 2.491 - 24.906

€ € € € €

- 22.000 - 386 - 2.315 - 24.701

€ € € € € € € € €

- 11.868 - 3.956 - 791 - 1.375 - 1.200 - 396 - 19.586

€ € € € € € € € €

- 12.741 - 4.307 - 861 - 1.497 - 1.306 - 431 - 21.144

€ € € € € € € € €

- 11.333 - 3.743 - 749 - 1.301 - 1.135 - 374 - 18.636

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

-

€ € € € € € € € €

- 679 - 111 - 5.430 - 125 - 50 - 6.395

€ € € € € € € € €

- 710 - 116 - 5.676 - 131 - 52 - 6.685

110

€

- 796

€

- 796

€ € € € €

375 250 200 180 150

1 1 1 2 2 2 1 2

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 270 - 455 - 356 - 476 - 50 - 60 - 40 - 40 - 30 - 50 - 15 - 30 -

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 270 - 455 - 356 - 476 - 50 - 60 - 40 - 40 - 30 - 50 - 15 - 30 -

56 11.321

€ €

2.500 248

€ €

- 140 - 2.809

€ €

- 140 - 2.809

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 660 - 108 - 5.276 - 121 - 49 - 6.213 - 697 - 236 - 398 - 312 - 417 - 44 - 53 - 35 - 35 - 26 - 44 - 13 - 26 - 123 - 2.458

€ 25.981.060 € 25.981.060 € subtotaal 21,5% € 5.585.928 € 2.792.964 € 1.169.148 € 324.763 € 194.858 € 129.905 € 909.337 € 64.953 € 1.948.580 € 1.558.864 € 389.716 € 844.384 € 324.763 € 454.669 € 64.953 21.200 € 263

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 130 - 130 25.981.060 - 5.586 -

€ € €

- 141 - 141 - 5.972 - 5.972

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 123 - 123 - 5.350 - 5.350

-

€

-

€

-

10

11.321 1.850 7.240

€ € €

60 60 750

1 1

€ €

125.000 50.000

€ 7.240 7.497 720 1.820 1.782 3.175

0,5%

€

- 5.586

€ € € € € € € € € € € € € € € €

8.459 8.459

€ €

226 27

€ €

- 230 - 230

€ €

- 252 - 252

€ €

- 216 - 216

21.200 1

€ €

500.000

€

24

€ € € €

- 500 - 500

€ € € €

- 554 - 554

€ € € €

- 467 - 467

€ €

14.920.143 14.920.143

- 1.119 - 1.119

€ € € €

- 1.202 - 1.202

€ € € €

- 1.069 - 1.069

- 61.155

€

- 63.664

€

- 59.233


21.200

10.10 10.20 10.00

Totaal ONVOORZIEN

21.200

€

53

€ € € €

KOSTEN TOTAAL

21.200

€

- 2.885

€

7,5% 0,0%



juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

-5.036

-5.111 -1.065 -213

-2.594 -3.242 -648

-370 -323 -106

-1.127 -983 -324

juli 2010

jan. 2011

-22.000 -415 -2.491

bouw op garage inclusief collectief cv en airco gem winkeldiepte = 20 m1 tapis roulant, 4x roltrap, 5x lift


-710 -116 -5.676

-131 -52

-283

-575

-584

-398

-398

-135 -228 -178

-135 -228 -178

-238

-238

-25 -30 -20 -20 -15 -25 -8 -15

-25 -30 -20 -20 -15 -25 -8 -15

-70

-70

-34

-35

-35

-36

-1.185

-1.504

-1.221

-619

-62

-63

-127

-554

-22.000

-57

-58

-58

-297

-301

-245

-186

-340

-633

-10.233

-7.957

-9.090

-10.482

-2.928

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

OPBRENGSTEN Nr.


11.10 11.11



Opmerkingen reëel

contant €

-


3.160 m² 16.620 m²

€ €

180 235

€ €

569 3.906

€ €

620 4.258

€ €

523 3.590

Subtotaal Winkels

19.780 m²

€

226

€

4.475

€

4.878

€

4.113


juli 2007

620 4.258

Waarde

11.20


6,50%

€

4.475

€

68.838

€

75.052

€

63.271

19.780 m²

€

3.480

€

68.838

€

75.052

€

63.271


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.322

€

4.993


11.321 m²

€

175

€

1.981

€

5.322

€

4.993

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

70.820

€

80.374

€


€

9.665

€

16.710

€

rente

€

- 5.734

Subtotaal Waarde

11.30

11.00

75.052

991

903

812

720

624

632

640

68.263

991

903

812

720

624

632

640

75.052

9.030

-21.009

562

179

-9.514

-7.333

-8.458

-9.842

72.124

19.780


jan. 2011


RM-MSRE Herontwikeling De Meent 15-10-2007 Nieuw, andere locatie

BEDRAGEN IN EURO'S


€ 16.739.000 € 20.347.000


01.10 01.20 01.30 01.40 01.00 02.10 02.20 02.30 02.40 02.50 02.60 02.50 02.00 03.10 03.20 03.30 03.40 03.50 03.60 03.70 03.00 04.10 04.20 04.30 04.40 04.50 04.60 04.70 04.00 05.10 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.20 05.21 05.22 05.23 05.24 05.25 05.26 05.27 05.28 05.29 05.30 05.00 06.10 06.00 07.99 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16 07.20 07.21 07.22 07.30 07.31 07.32 07.33 07.00

08.00 09.10 09.20 09.00

Omschrijving kosten


Index (IG/IB/IK/IH/0) (1/2/3/4/5) 5 3 3 4

2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2

Hoeveelheid

1 22.261



22.000.000 500 2.400.000

€

-

19.781 19.781 989

€ € €

550 200 800

1 19.781

€ € €

1.375.000 200.000 20

19.781

€

820

-

€ € €

200 30 800


€ € € € €

- 22.000 - 11.131 - 33.131

€ € € € €

- 22.000 - 11.551 - 33.551

€ € € € €

- 22.000 - 10.735 - 32.735

€ € € € € € € € €

- 10.880 - 3.956 - 791 - 200 - 396 - 16.223

€ € € € € € € € €

- 11.680 - 4.307 - 861 - 218 - 431 - 17.497

€ € € € € € € € €

- 10.389 - 3.743 - 749 - 189 - 374 - 15.445

-

€ € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € €

-

-

€ € € € € € € € €

- 679 - 679

€ € € € € € € € €

- 710 - 710

110

€

-

€

-

€ € € € €

375 250 200 180 150

- 270 - 455 - 356 - 476 - 50 - 60 - 40 - 40 - 30 - 50 - 15 - 30 -

€ € € € € € € € € € € € € € € €

- 270 - 455 - 356 - 476 - 50 - 60 - 40 - 40 - 30 - 50 - 15 - 30 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 660 - 660 - 236 - 398 - 312 - 417 - 44 - 53 - 35 - 35 - 26 - 44 - 13 - 26 - 123 - 1.761 - 80 - 80 - 3.480 - 3.480

-

€ €

-

11.321

€ € €

60 60 750

€ €

125.000 50.000

10

€ 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

7.497 720 1.820 1.782

1 1 1 2 2 2 1 2

€ € € € € € € € € €

50.000 60.000 40.000 20.000 15.000 25.000 15.000 15.000 20.000 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € €

5

56 11.320

€ €

2.500 178

€ €

- 140 - 2.013

€ €

- 140 - 2.013

€ 16.901.870 € 16.901.870 € subtotaal 21,5% € 3.633.902 € 1.816.951 € 760.584 € 211.273 € 126.764 € 84.509 € 591.565 € 42.255 € 1.267.640 € 1.014.112 € 253.528 € 549.311 € 211.273 € 295.783 € 42.255 21.201 € 171

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

- 85 - 85 16.901.870 - 3.634 -

€ € €

- 92 - 92 - 3.885 - 3.885

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2 2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

3.175

jan. 2007

€ € € € € € € € €

-

0,5%

€

- 3.634

€ € € € € € € € € € € € € € € €

2

8.461 8.461

€ €

226 27

€ €

- 230 - 230

€ €

- 252 - 252

€ €

- 216 - 216

2 2 2

21.201 1

€ €

500.000

21.201

€

24

€ € € €

- 500 - 500

€ € € €

- 554 - 554

€ € € €

- 467 - 467

€ €

6.410.321 6.410.321

- 481 - 481

€ € € €

- 516 - 516

€ € € €

- 459 - 459

- 56.974

€

- 59.070

€

- 55.305

10.10 10.20


10.00

Totaal ONVOORZIEN

21.201

€

23

€ € € €

KOSTEN TOTAAL

21.201

€

- 2.687

€

2 2 2

7,5% 0,0%


bestaande winkels nieuwe locatie kantoor

juli 2007

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

-4.617

-4.686 -1.065 -213

-2.378 -3.242 -648

-54 -106

-164 -324

juli 2010

-22.000 -11.551

bouw op garage inclusief collectief cv en airco gem winkeldiepte = 20 m1


-710

-184

-374

-380

-135 -228 -178

-135 -228 -178

-238

-238

-25 -30 -20 -20 -15 -25 -8 -15

-25 -30 -20 -20 -15 -25 -8 -15

-70

-70

-22

-23

-23

-23

-771

-978

-794

-403

-62

-63

-127

-554

-22.000

-24

-25

-25

-128

-129

-105

-80

-209

-399

-12.666

-6.544

-7.316

-7.742

-2.195

jan. 2008

juli 2008

jan. 2009

juli 2009

jan. 2010

juli 2010

OPBRENGSTEN Nr.

11.10 11.11

Omschrijving Opbrengsten


Index (IG/IB/IO/G) (1/2/3/4) 3 3

Aantal



Opmerkingen reëel

contant €

-

3.160 m² 16.621 m²

€ €

180 235

€ €

569 3.906

€ €

620 4.259

€ €

523 3.590

19.781 m²

€

226

€

4.475

€

4.879

€

4.113

6,50% 11.320

€ €

4.475 200

€ €

68.842 2.264

€ €

75.056 2.468

€ €

63.274 2.081

19.781 m²

€

3.595

€

71.106

€

77.525

€

65.355

11.320 m²

€

175

€

1.981

€

7.197

€

6.689

11.320 m²

€

175

€

1.981

€

7.197

€

6.689

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

73.087

€

84.722

€


€

16.113

€

25.652

€

rente

€

- 5.305

Subtotaal Winkels


juli 2007

620 4.259

Waarde

11.20 11.30


Te verkopen grond

3 3

Subtotaal Waarde

11.30

Winkels, huur tijdens herontwikkeling bestaande huur (deels 20% huurkorting) Subtotaal Winkels, huur tijdens herontwikkeling

11.00

3

75.056 2.468

991

1.003

1.015

1.028

1.041

1.054

1.067

72.044

991

1.003

1.015

1.028

1.041

1.054

1.067

77.525

16.739

-21.010

794

616

-11.638

-5.503

-6.262

-6.675

75.330

19.781


HERONTWIKKELING VAN NAOORLOGS WINKELVASTGOED. Een andere ontwikkelbenadering door gebruik van de variantenanalyse

Recommend Documents