Hermes 5.0 Rekenmodel herbestemming van Colliers International en het H-team
Korte handleiding bij de Beta-versie d.d. 25-2-2013
Inhoud I. Wat is Hermes 5.0 en wat kunt u er mee? II. Praktische opmerkingen en tips voor het gebruik III. Kennismaking met behulp van de demo A. Meteen een kopie maken B. Opbouw Kopblad De Kop 1) Algemene gegevens 2) Investering/stichtingskosten 3) Exploitatie 4) Financiering en financiële gegevens 5) Additionele investeringen C. Analyses met behulp van het Kopblad D. Tabbladen Cash In E. Tabbladen Cash Out F. Tabbladen Cash Flow
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
I. Wat is Hermes 5.0 en wat kunt u er mee? Hermes 5.0 is een Excel 97-2003-werkmap die speciaal is ontwikkeld om betrokkenen cijfermatig ondersteuning te bieden bij het nadenken en beslissen over herbestemmingprojecten. Ze hoeven het wiel dan niet zelf uit te vinden, maar kunnen meteen aan de slag. Enige ervaring met het werken met Excel is vereist, evenals enige kennis van vastgoedberekeningen. Het programma kan in veel verschillende situaties worden gebruikt en heeft onder meer de volgende mogelijkheden: rekenen met panden in eigendom of in huur weergave van cash flow stromen per kwartaal of per jaar invoermogelijkheid van drie externe leningen met verschillende rente en looptijd; keuze tussen annuïtaire- of bulletleningen (leningen die aan het einde van de looptijd in één keer worden afgelost) projecten beoordelen met behulp van de Internal Rate of Return (IRR) en/of de Cumulatieve Contante Waarde (CCW) de tijdshorizon zelf instellen en daarmee bepalen over welke periode de IRR en de CCW worden berekend omschrijvingen zelf aanpassen aan de situatie van het project (betreft de componenten van de investering, de exploitatiekosten en de externe financiering) invoer d.m.v. kengetallen per m2 óf rechtstreeks in Euro in de oriëntatie- en onderhandelfase kan na invoer van de nodige kengetallen snel een indruk worden verkregen van de te verwachten IRR of CCW van een (mogelijk) project en van mogelijkheden tot verbetering in de ontwikkelings- en bouwfase wordt met begrote bedragen gewerkt en kan Hermes 5.0 worden ingezet voor maandelijkse projectbewaking, waarbij opeenvolgende versies steeds onder een andere naam kunnen worden opgeslagen en bewaard in de ontwikkelings- en bouwfase kunnen steeds nauwkeuriger prognoses worden gemaakt van de te verwachten cash flow stromen in de exploitatiefase. Hermes 5.0 is zo veel mogelijk fool proof. Daarom is slechts een beperkt aantal cellen van het werkblad voor de gebruiker toegankelijk en is hier en daar de invoer beperkt. Maar de gebruiker kan de formules in de andere cellen wél lezen en ook verborgen berekeningen zichtbaar maken. Dus wie alles wil narekenen kan dat doen. Op de volgende twee pagina's geven we wat praktische opmerkingen en tips voor het gebruik. Wij adviseren daar in ieder geval kennis van te nemen. Wie ongeduldig is kan de daarna volgende kennismaking met behulp van de demo eventueel overslaan.
Disclaimer Hermes 5.0 en deze handleiding zijn met zorg ontwikkeld door Colliers International Consultants B.V. en door haar aangeboden aan het H-team, ter vrije verspreiding. Colliers International B.V. en het H-team aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden in het model, de handleiding of de uitkomsten bij het gebruik ervan. Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
II. Praktische opmerkingen en tips voor het gebruik
ervaring met Excel We veronderstellen hieronder dat u enige ervaring hebt met Excel. Dus we gaan niet uitleggen hoe u veel voorkomende handelingen in Excel moet verrichten. structuur Hermes 5.0 is een Excel 97-2003 werkmap met 8 tabbladen. Zie de tabs onderaan het scherm waarmee u kunt switchen. Die tabbladen zijn: Kopblad: het werkblad waar de gegevens worden ingevuld, waar de gebruiker keuzes kan maken en dat tevens de managementsamenvatting is. Handig om uit te printen; Investering: een optioneel werkblad waarop de 4 componenten van de investering alsmede investeringssubsidies kunnen worden gespecificeerd. Dit komt dan in de plaats van een invoer van kengetallen per m2 op het kopblad. De omschrijvingen van de verschillende componenten van de investering kunnen door de gebruiker worden aangepast. Wat er nu staat is in zekere zin een checklist; Cash Flow, Cash In en Cash Out: op deze tabbladen zijn de inkomende en uitgaande geldstromen zichtbaar; Cash in en Cash out zijn specificaties die op Cash Flow samenkomen. Daar wordt ook d.m.v. rentebijschrijving het eindsaldo bepaald en worden de contante waarden van de geldstromen zichtbaar gemaakt. Er zijn drie tabbladen op jaarbasis (lichtblauwe tab) en drie op kwartaalbasis (donkergeel); Data en Berekeningen: deze tabbladen zijn onzichtbaar. U kunt ze zichtbaar maken door een tab rechts aan te klikken en te kiezen voor zichtbaar maken. Dat is voor wie alle berekeningen wil volgen. (Als u niet in de modus Volledig Scherm bent, kan dit ook via Opmaak (linksboven), Weergeven en verbergen, Blad zichtbaar maken.)
macro's Als u het model opent, ziet u mogelijk bovenin een balk met de Beveiligingswaarschuwing dat de macro's zijn uitgeschakeld. Trek u daar niks van aan: er zitten geen macro's in het model. per kwartaal Hermes 5.0 voert alle berekeningen uit per kwartaal zoals in het vastgoed gebruikelijk. Een rente van 6% per jaar wordt dus (door worteltrekking) vertaald in ca. 1,5% per kwartaal en vervolgens samengesteld berekend. De inkomende en uitgaande geldstromen worden steeds aan het begin van het kwartaal gedacht. Hiervoor is gekozen omdat de belangrijkste inkomende stroom, de huren, als regel vooruit wordt betaald. Voor sommige te betalen bedragen (zoals erfpacht) geldt dat overigens ook. Op beide punten zijn andere keuzes mogelijk; er zijn dus kleine verschillen mogelijk met andere berekeningswijzen.
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
Invoeren van gegevens U kunt met de cursor op iedere cel gaan staan en de inhoud bekijken. Slechts in een beperkt aantal cellen kunt u echter zelf gegevens invoeren, namelijk in de grijze en groene cellen op het Kopblad. In de grijze cellen voert u de gegevens van uw project in. De groene cellen zijn voor macrovariabelen die u periodiek kunt aanpassen. Daarnaast kunt u op het Kopblad en op het tabblad Investering een aantal (witte) cellen wijzigen in de kolom links naast de regelnummers. Het betreft omschrijvingen van kostensoorten e.d. Die kunt u naar uw smaak aanpassen. Op de andere tabbladen kunt u niets wijzigen. In de meeste grijze invoervakken moeten getallen worden ingevuld. Als er een getal staat en u wilt dit wissen, gebruik dan de Del-toets of type een 0 (nul) in. Een spatie maakt dat het model op tilt gaat. Excel gaat overigens verschillend om met deze twee methoden om te wissen. Bij Del wordt de cel leeg gemaakt, met 0 verschijnen het euro-teken en een streepje. De betekenis is dezelfde: NUL.
Uitprinten Als u het printertje bovenin indrukt wordt het actieve tabblad afgedrukt. De tabbladen per kwartaal kunt u beter niet afdrukken omdat de cijfers en letters te klein worden. Gebruik die dus slechts als specificatie op het scherm.
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
III. Kennismaking met behulp van de demo Hermes 5.0 wordt afgeleverd in de vorm van een Excel werkblad: Hermes50 betaversie.xls. Open dit bestand met Excel 97-2003 of hoger. Onderaan ziet u een rij tabs. Klik de tab "Kopblad" aan. Het Kopblad wordt nu zichtbaar, voorzover dat al niet zo was.
A. Meteen een kopie maken
Bovenin ziet u de projectnaam: "demo". Schrijf hier een door u te kiezen naam overheen, bijvoorbeeld "Project A". Maak nu meteen een kopie met de "opslaan als"-functie van Excel een geef bijv. als naam: "ProjectAjjmmdd", waarbij jjmmdd de datum van heden weergeeft. Wen uzelf aan om dit steeds te doen als u (grote) wijzigingen gaat aanbrengen, dan voorkomt u dat u onbedoeld de oude versie overschrijft. Bij het verlaten van Excel slaat u automatisch alle wijzigingen op onder de nieuwe naam - tenzij u aangeeft dat u dat niet wilt.
B. Opbouw Kopblad
Het Kopblad is te lang voor één scherm, dus het is handig om een afdruk te maken. Alles past op één A4 en zo hebt u goed overzicht. Zoals u ziet bestaat het kopblad uit zes gedeelten, de "kop" en 5 genummerde blokken gegevens. Die komen hieronder successievelijk aan de orde. Helemaal links staan regelnummers. Daarnaar wordt hieronder regelmatig verwezen. In de demo is een aantal gegevens voor-ingevuld: het betreft een project dat gedurende 10 jaar wordt gehuurd; er is geen verbouwingsinvestering en dus hoeft er ook niet te worden geleend. De Kop De kop bevat de projectnaam, de printdatum (=datum heden) en een lichtblauw blok met een zestal kerngegevens die het resultaat zijn van wat u invoert. Hier komen we later op terug. Bij scrollen over het Kopblad blijft de Kop steeds zichtbaar, zodat u die kerngegevens steeds in het oog kunt houden. 1) Algemene gegevens Het aantal m2 Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) en Verhuurbaar Vloer Oppervlakte (VVO) hebt u nodig als u hierna exploitatiegegevens invoert d.m.v. kengetallen per m2 BVO of VVO. Dat is vooral handig in de fase van een haalbaarheidsonderzoek. Maar u kunt die gegevens hierna ook rechtstreeks in Euro invoeren. Dan mag u BVO en VVO leeg laten, hoewel het wel handig is om die twee gegevens altijd bij de hand te hebben. U moet aangeven in welk jaar en kwartaal de exploitatie start. In de demo is met een half jaar aanlooptijd gerekend (jaar 1, kwartaal Q3); gedurende die periode moet al wél huur worden betaald. Als er sprake is van een verbouwing zal die aanlooptijd uiteraard langer moeten zijn. Let op: bij kwartaal alleen Q1, Q2, Q3 of Q4 invullen (eventueel met kleine letter q), anders gaat het programma op tilt.
U moet hier ook opgeven hoe lang uw exploitatie duurt (in jaren). Het einde van de exploitatie ligt dan zoveel jaren na de start exploitatie. Het programma voert berekeningen uit over de periode vanaf jaar 1 kwartaal Q1 tot het einde van de exploitatie. In de demo dus over 10,5 jaar. Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
2) Investering/stichtingskosten Het volgende blok gegevens betreft de investering of stichtingskosten. In de demo is hier nog niets ingevuld. U hebt de keuze tussen twee manieren van invoeren van gegevens: U kunt voor de 4 componenten in de regels 20-24 werken met kengetallen per m2 BVO. In de meeste rechtse kolom rekent het programma dan de bedragen uit; U kunt gegevens invullen in het tabblad Investeringen. De totalen van dat tabblad daar komen in het Kopblad in de cellen na OF: zie tabblad terecht en worden door Hermes 5.0 overgenomen in de rechter kolom. Als u beide manieren tegelijk toepast, pakt het programma de grootste van de twee. Probeer even uit hoe dit werkt. Het is beter om dit te vermijden. In het tabblad Investering kunt u de omschrijvingen van de verschillende componenten aanpassen aan uw wensen en aan de hoedanigheden van het project. Op die manier krijgt u een stichtingskosten-specificatie op maat. Er is hier ook ruimte voor het invoeren van enkele subsidies (à fonds perdu, geen jaarlijkse subsidies). Het totaal daarvan komt terug in regel 54. Tip: als u hier (of elders, zie hierna) zelf de omschrijvingen wijzigt, is het handig om dat in kleur te doen. Dan ziet u later snel dat u eigen omschrijvingen hebt gebruikt.
Alle bedragen die u onder Investeringen invoert zijn exclusief BTW. De BTW die u betaalt kunt u terugvragen van de fiscus, dus blijft die buiten beeld. Dat is echter alleen zo als u 100% met BTW belast gaat verhuren. Als u hierna in regel 34 een ander % invult, rekent het programma in regel 25 voor u uit hoeveel u NIET kunt terugvragen en dus bij uw investering moet optellen. Zo simpel is het alleen maar als het een pand betreft dat ouder is dan 10 jaar. Omdat het over herbestemming gaat, zal dat meestal zo zijn.
3) Exploitatie Het blok exploitatie bevat een aantal exploitatiegegevens. Voor een aantal daarvan kan worden gekozen voor invoer van kengetallen per m2 VVO (huur e.d.) of per m2 BVO (betaalde huur en andere exploitatiekosten) OF voor rechtstreekse invoer van een bedrag per jaar. Het programma neemt rechts weer de grootste van de twee mee. In de demo is een aantal kengetallen al ingevuld. Er zijn verschillende (dure) boeken met kengetallen voor allerlei soorten vastgoed en allerlei situaties. Bijvoorbeeld de Vastgoed Exploitatiewijzer.
Omdat de bedragen in de exploitatie jaarlijks stijgen, kunt u in de rechtse kolom in de groene cellen invullen hoeveel % jaarlijkse stijging u verwacht. Vul hiervoor in principe het verwachte inflatiepercentage in. In de demo is overal 2% ingevuld. Een paar opmerkingen bij de verschillende regels: In regel 30 voert u de huur in waarvan u denkt dat uw doelgroep die, gezien de kwaliteit van het gebodene, kan (en wil!) betalen. In regel 31 kunt u servicekosten invoeren die u boven op de kale huur gaat doorberekenen (bijv. portier, schoonmaak, energie). De gebruiker beschouwt dit als "huur", dus het is verstandig die servicekosten goed in te schatten. In regel 43 vult u in principe hetzelfde bedrag als kosten in. (N.B.: bij leegstand komen deze kosten bovenop de huurderving - voor rekening van de verhuurder!) Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
Regel 32 geeft ruimte voor andere opbrengsten, bijvoorbeeld die van parkeren of van een afzonderlijke bedrijfsruimte. In regel 33 voert u de verwachte bezettingsgraad in voor het eerste exploitatiejaar. U kunt ook invoeren met hoeveel % die bezettingsgraad jaarlijks stijgt (tot 100% is bereikt). In de demo is gerekend met 70% bij de aanvang en een verbetering met 4% per jaar. In regel 34 kunt u een voorziening treffen voor exploitatierisico's (huurderving, oninbaar, niet-gedekte servicekosten, algemene risico's). Er is voor gekozen dit te doen in de vorm van een percentage van de huur, in de demo 10%. Dit is het percentage waarmee corporaties reken(d)en. In regel 34 kunt u ook het percentage BTW-plichtige huurders opgeven. Zie daarvoor wat hierboven onder Investering is gezegd. U kunt de omschrijvingen links in de regels 32, 37, 38, en 40-44 wijzigen en aanpassen aan uw wensen. (Liefst in kleur, zie hierboven.) In een volgende versie zal indien dat gewenst wordt een tabblad Exploitatie worden opgenomen met dezelfde functie als het tabblad Investeringen. Dat geeft nog meer mogelijkheden voor maatwerk.
Onder Onderhoud moet u rekening houden met: mutatieonderhoud, storings- en klachtenonderhoud en (reserveringen voor) periodiek onderhoud zoals schilderen. Belangrijk is ook het onderhoud van de installaties (in de demo een aparte post): in grootschalige gebouwen kunnen die zeer fors zijn. Er lopen vaak allerlei onderhoudsabonnementen die u moet laten doorlopen op straffe van het verlies van certificaten.
4) Financiering en financiële gegevens Blok 4. bevat de gegevens m.b.t. de financiering van het project en enkele andere financiële gegevens. In de regels 51-53 kunt u drie externe leningen invoeren met verschillende ingangsdata, looptijden en rentepercentages. Bovendien kunt u kiezen tussen de aflossingsvormen annuïtair en bullet (lening wordt aan het eind van de looptijd ineens volledig afgelost). De omschrijvingen "Externe financiering 1-3" kunt u vervangen door omschrijvingen van de feitelijk gesloten lening(en). In de demo zijn nog geen leningen ingevuld. In de kolom rechts ziet u de financieringsopbouw van het project: Investering (regel 50) minus Externe financiering (regel 51-53) minus Investeringssubsidies e.d. (regel 54) = Interne of externe variabele financiering (regel 55). Denk bij het eerste aan financiering met Eigen Vermogen en bij het laatste aan rekening courant-krediet bij de bank. Hierna volgen in de regels 56 en 57 enkele gegevens die nadere toelichting vereisen.
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
rente variabele financiering In regel 56 moet u allereerst de rentevoet opgeven van de zojuist bedoelde variabele financiering. Als u het project met eigen vermogen financiert, vult u hier uw rendementseis is. Anders het % dat u moet betalen aan de bank. Het programma neemt aan dat u óf over voldoende eigen vermogen beschikt om het in regel 55 resterende bedrag te financieren óf over een toereikende externe financiering beschikt. Het programma maakt daartussen geen onderscheid. U moet dat zelf doen, en wel op het moment dat u de rentevoet in regel 56 invoert: een interne rendementseis zal een ander percentage hebben dan krediet van de bank. Het programma veronderstelt daarnaast dat deze wijze van financiering gedurende de hele exploitatie wordt voortgezet. Gedurende de exploitatie ontstaan immers jaarlijks saldi die moeten worden belegd of waarover rente wordt betaald. Het programma neemt bovendien aan dat de rente over positieve saldi dezelfde is als die over negatieve saldi. Dit is een vereenvoudiging die ook standaard in IRR-berekeningen zit en die het model overzichtelijk houdt. Ieder rekenmodel is uiteindelijk een benadering van de (verwachte) werkelijkheid. Dat geldt dus ook voor Hermes 5.0!
contantmakingsrente In regel 57 vult u de contantmakingsrente in. Bij een variabele financiering met Eigen Vermogen ligt het zeer voor de hand om hier hetzelfde percentage in te vullen als in regel 56. Maar bij bankfinanciering kan het nuttig zijn om een ander percentage te hanteren. De contantmakingsrente wordt vooral gebruikt om de Cumulatieve Contante Waarde van de Cash Flow te bepalen (zie vak D. in het blauwe blok in de Kop). Als u daarin niet bent geïnteresseerd, kunt u de contantmakingsrente ook op nul zetten. Vak D. in de kop geeft dan in feite de som van alle jaarlijkse saldi weer, zonder de rente van de variabele financiering.
restwaarde U kunt in regel 56 voorts een restwaarde opgeven, als % van de oorspronkelijke investering. Het programma veronderstelt dat u die aan het einde van de exploitatie cash ontvangt (en daarmee zo veel mogelijk de resterende externe financiering aflost). Dat kán zijn omdat u het gebouw dan voor die waarde weet te verkopen. Maar het kan ook zijn dat u gaat doorexploiteren en dat u de externe financiering weet te verlengen. In beide mogelijkheden zit een fors risico, zoals veel ontwikkelaars en eigenaren de laatste jaren hebben ervaren. Wees dus voorzichtig met u hier rijk te rekenen! Er is hierbij natuurlijk een relatie tussen de restwaarde en de exploitatieperiode. Hoe korter die exploitatieperiode, hoe groter de invloed van de restwaarde op het resultaat en hoe belangrijker dat deze realistisch wordt ingeschat.
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
5) Additionele investeringen Het laatste blok biedt u de mogelijkheid om rekening te houden met enkele additionele investeringen in de loop van de exploitatie. Hiermee is er ruimte om te kiezen voor een organisch ontwikkelingsmodel, waarbij u nieuwe investeringen doet als u daar voldoende cash flow voor hebt gespaard. U moet het bedrag opgeven en het tijdstip waarop de investering plaatsvindt. Op dat tijdstip wordt het bedrag in de cash flow opgenomen. Uiteraard tenzij u de additionele investering met een additionele externe lening (regel 51-53) financiert; dat kan ook. Als u denkt dat uw additionele investering tot een sprongsgewijze verbetering van de bezettingsgraad leidt, kunt u daarvoor een percentage opgeven. Het programma doet dat niet automatisch.
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
C. Analyses m.b.v. het Kopblad Het is nu mogelijk om op het Kopblad analyses te maken van wat er gebeurt als u ingevoerde gegevens verandert. De resultaten daarvan ziet u in vak D. en F. rechts bovenin de Kop. De in vak D. weergegeven Cumulatieve Contante Waarde van de Cash Flow geeft in zekere zin het surplus van het project bij de aanvang aan, de IRR is het interne rendement. Dat is hier echter nog betekenisloos, omdat er nog geen sprake is van een investering. We geven nu enkele voorbeelden van het soort analyses dat u kunt uitvoeren. We adviseren u om daarbij bovenin onder Beeld voor Volledig Scherm te kiezen. Dat geeft het meeste overzicht. gevoeligheidsanalyse huur Vak D. geeft een CCWCF van 405.171 aan. Verander de huur per m2 in het eerste jaar van 100 in 99 (regel 30). Vak D. geeft nu 388.215 aan. Dus 1% minder huur leidt tot een ruim 4% lagere Cumulatieve Contante Waarde. Dat effect is waarschijnlijk groter dan u dacht. gevoeligheidsanalyse variabele lasten Maak de wijziging van daarnet ongedaan en verhoog de beheerskosten per m2 in regel 42 met 1 euro naar 6. De CCWCF zakt nu nog meer, n.l. naar 366.809. (Het verschil in effect tussen 1 euro minder huur en 1 euro meer lasten is te verklaren doordat de huur minder m2 betreft – vvo i.p.v. bvo- , de bezettingsgraad niet meteen 100% is en doordat de risicoreservering mee daalt.)
verbouwing Maak de wijziging weer ongedaan. De Cumulatieve CW in vak D. is weer 405.171. Dit surplus kunt u inzetten voor een kleine verbouwing. Vul in regel in regel 21 voor bouwkosten 40 euro per m2 in. Stel het % BTW-plichtige huurders in regel 34 op 100 om geen last te hebben van de BTW. U hebt dan een investering van 200.000 en vak D. geeft 206.848 euro aan - inderdaad bijna 200.000 euro minder. (Dat het niet precies klopt komt doordat het programma de verbouwing over de 2 kwartalen van de aanloopperiode verdeelt. Dat doet het niet met de aankoopsom, dus als u daar 80 invult klopt het precies. Maar een aankoopsom is bij een huurpand niet logisch.)
Merk op dat de IRR nu een realistische waarde heeft (omdat er sprake is van een investering): 20,1%. Dat is veel, maar dat klopt ook wel: aan het einde van de rit hebt u uw investering van 200.000 met rente terug, plus een surplus van (nu) 206.848. kopen in plaats van huren Laat de wijzigingen van daarnet staan. U overweegt om niet te gaan huren, maar te gaan kopen. Zet daarom de betaalde huur in regel 36 op nul, maar verhoog de Belastingen en verzekeringen (regel 37) en het Onderhoud (regel 40) beide met 5. U moet als u koopt immers ook de eigenaarslasten betalen. Vak D. geeft nu een waarde van 427.222, ofwel 85,44 per m2 BVO. Dit kunt u beschouwen als uw aankoopbudget. U kunt dus maximaal 85,44 per m2 BVO betalen. Vul dat in regel 20 in en u komt in vak D. (bijna) precies op nul uit. De IRR zakt nu naar 7,4%. Dat klopt qua orde van grootte: het is iets meer dan de rente over de variabele financiering (7%, zie regel 56). externe financiering Laat de laatste wijzigingen staan, dus de CCWCF blijft 22. Vul nu in regel 51 een externe annuïtaire lening van 400.000 in die begint in jaar 1 kwartaal Q3, een looptijd heeft van 10 jaar en een rentevoet van 7%. Doordat dit dezelfde rentevoet is als de contantmakingsrente in regel 57 blijft de CCWCF ongewijzigd. De IRR stijgt echter naar 8,1%. Dat klopt: u hebt gunstig kunnen lenen (n.l. tegen minder dan uw eerdere IRR van 7,4%) en dit voordeel komt naar u toe. We laten de wijzigingen nu ingevuld om het effect op de tabbladen hierna te demonstreren. Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
D. Tabbladen Cash In Klik onderaan de tab "Cash In - jaar" aan. U ziet hier de inkomende geldstromen naast elkaar, met rechts het totaal. Voor de huur wordt de theoretische huur bij 100% bezettingsgraad gegeven. Daarnaast de bezettingsgraad. Het product van die twee is de te ontvangen huur. Merk op dat subsidies en de stortingen van vreemd vermogen hier gewoon als inkomsten worden meegenomen. Hetzelfde geldt voor de restwaarde aan het eind van de rit. Als u het tabblad Cash In - kwartaal aanklikt, krijgt u hetzelfde te zien, maar dan meer precies, per kwartaal. Meestal is de jaarversie handiger. E. Tabbladen Cash Out Ga naar het tabblad Cash Out - jaar. Hier ziet u de investeringen en de variabele lasten in de tijd gezet, evenals de kapitaalslasten als er sprake is van externe financiering. U kunt een specificatie van die kapitaalslasten krijgen door de kolommen M-R zichtbaar te maken (kolommen selecteren, rechts aanklikken en kiezen voor zichtbaar maken). Dan krijgt u de rente- en aflossingscomponenten van de drie leningen te zien. Ook hier is er weer een versie per kwartaal. NB: Hermes 5.0 is een model op cash flow basis. Aflossingen van leningen worden dus meegenomen, maar afschrijvingen op de investering niet. Die leiden immers niet tot een kasstroom, maar zijn vooral van belang voor de discussie met de fiscus en de aandeelhouders.
F. Tabbladen Cash Flow Op het tabblad Cash Flow komen de totalen van de vorige twee tabbladen terug. Ze worden algebraïsch opgeteld tot de Cash Flow. De jaarlijkse Cash Flow wordt toegevoegd aan het saldo van vorig jaar, evenals de rente over dat vorige saldo. De kolom Saldo is dus cumulatief. Het laatste bedrag is het bedrag waarmee men per saldo eindigt. Als u de rente over het vorige saldo wilt narekenen, krijgt u kleine verschillen. Die worden veroorzaakt door de samengestelde kwartaalrenteberekening. Op het tabblad per kwartaal zijn die verschillen er niet.
Hierna volgen twee kolommen met de contante waarde van de cash flow enkelvoudig en cumulatief. Het bedrag rechts onderaan is gelijk aan vak D. van het Kopblad. Dit is voor de liefhebbers. U kunt deze twee kolommen ook verbergen. Als u in het Kopblad de contantmakingsrente op nul zet, zijn in het blad Cash Flow de kolommen cash flow (H) en contante waarde cash flow (K) aan elkaar gelijk. De cumulatieve CW cash flow krijgt dan de betekenis van cumulatieve nominale cash flow. Als u ook nog de variabele rente in regel 56 op nul zet, wordt kolom J gelijk aan kolom L.
Onderin het tabblad Cash Flow per jaar (niet per kwartaal) ziet u het verloop van de cash flow en het Saldo grafisch weergegeven. De zogenaamde "badkuip" is goed te zien. In het 4e jaar is uw variabele financieringsbehoefte het grootst, ca. 315.000 euro. In de kolom Saldo is dat het grootste negatieve bedrag. Als u met een rekening courant financiert hebt u dat bedrag dus als limiet nodig. Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
Tot zo ver deze demo. Sluit Excel af en sla de wijzigingen die u hebt aangebracht voor een volgende keer op. U overschrijft de oorspronkelijke demo niet, want u had de naam al veranderd, toch? Veel succes! DBS 25022013
Hermes 5.0 Kleine handleiding bij de Betaversie
