Hegedüs József: A „lakásgazdaság” alapjai: a lakásrendszer közgazdasági, szociológiai és politikai alapelemei
Lakáspolitika Városépítési és városgazdálkodási szakmérnöki tanfolyam 2011. február 21
VÁROSKUTATÁS KFT
Az előadás témái
A lakás, mint speciális áru – lakáspolitika A piac és az állam kudarca – a lakáspolitika korlátai A lakásprobléma természete és annak változatai Megfizethetőség – több megközelítés Lakásrezsimek – átmeneti lakásrendszerek Lakás és makrogazdaság Lakáspolitika beavatkozások – elméletek és módszerek VÁROSKUTATÁS KFT
1
A lakásprobléma természete
VÁROSKUTATÁS KFT
3
Miért speciális áru a lakás? helyhez kötöttség tartósság rugalmatlan komplex -- sokféle politikai hatás (lakáspolitika) külső gazdasági hatások
VÁROSKUTATÁS KFT
2
A piac “kudarca” monopólium közjavak külső gazdasági hatás információ hiánya
VÁROSKUTATÁS KFT
Állami beavatkozás kudarca Döntéshozó befolyásolása (capture) Közszektoron belüli ösztönzők hiánya Információhiány
VÁROSKUTATÁS KFT
3
A lakásprobléma (ENSZ definició1991-ből)
a lakhatás jogi biztonsága, azaz védelem az erőszakos kilakoltatás ellen; alapszolgáltatásokhoz és infrastruktúrához való hozzáférés (ivóvíz, energia, szennyvízcsatorna, fűtés, világítás, stb.); megfizethetőség (a lakhatással kapcsolatos költségeknek olyan szinten kell lennie, hogy más alapvető szükséglet kielégítését vagy megszerzését ne veszélyeztesse); lakás alapvető minőségi és mennyiségi elemei (alapterület, fűtés, stb.); biztosítani kell az elesett csoportok lakáshasználatának lehetőségét (idősek, gyerekek, mozgáskorlátozottak, halálos betegek, HIV fertőzöttek, természeti katasztrófák áldozatai, stb.); elhelyezkedés (a megfelelő lakásnak olyan helyen kell lennie, amely lehetővé teszi a munkába járást, valamint egészségügyi szolgáltatás, iskola, és egyéb szociális szolgáltatások igénybe vételét); kulturális megfelelés (a lakás megépítési módjának és az építéshez használt anyagoknak alkalmasnak kell lennie a kulturális identitás és különbözőség kifejezésére).
ENSZ Gazdasági, Szociális és Kulturális Jogok Bizottsága (General Comment No. 4, the UN Committee on Economic, Social and Cultural
VÁROSKUTATÁS KFT
7
Lakásprobléma Magyarországon megfizethetőség: a háztartás lakáskiadásai és a háztartás jövedelme közötti kapcsolat lakásminőség, a lakások elhelyezkedése, felszereltsége, zsúfoltsága, és minősége Indikátorok: minőség, zsúfoltság, megfizethetőség, szomszédság, elégedettség mutatói
VÁROSKUTATÁS KFT
8
4
Lakásállomány jellemzői 19802008 Teljes lakásállomány (millió db, lakott és nem lakott együttesen) Budapesten a többi városban községben Szobák száma 1 2 3 4 és több Ellátott lakások aránya (%) vezetékes gázzal hálózati vízvezetékkel csatornával ebből: közcsatornával fürdőszobával vagy mosdófülkével vízöblítéses WC-vel 1 szobára jutó személyek száma
1980
1990
2001
2008
3,5 21% 44% 36%
3,9 21% 42% 38%
4,1 20% 46% 34%
4,3 20% 49% 31%
27% 49% 21% 3%
17% 44% 29% 11%
13% 41% 31% 15%
12% 40% 31% 16%
25,1 57,1 66,8 36,6
40,2 78,0 83,8 43,8
68,3 88,6 91,0 55,6
69,9 89,4 91,7 57,2
59,2 52,5
78,3 74,1
88,7 85
89,7 86,3
1,6
1,1
1,0
0,9
Metropolitan Research Institute
9
A lakáshelyzet mutatói (VEKE, 2007) Lakás minőség
komfort hiány
minőség
Laksűrűség
fő/szoba
Megfíz. szubjektív Elégedettség lakáskölts égek Zaj, Elérhető hátraléko nagyon nagyon szennyezé Vandaliz ség lktg/jövedl sok Nem telik megterhel elégedetle elégedet nm/fő s mus index em aránya fűtésre őek n len Megfiz. objektív
Környék
Megosz lás (%)
Jövedelemtízedek 1
26%
19%
1,52
30
23%
18%
2
19%
19%
1,33
30
19%
14%
3
17%
18%
1,17
35
21%
15%
4
16%
18%
1,07
37
20%
13%
5
16%
17%
0,97
39
21%
11%
6
13%
15%
0,97
39
21%
13%
7
11%
15%
0,94
39
23%
12%
8
9%
16%
0,89
40
24%
12%
9
10%
16%
0,87
41
23%
10%
10%
17%
0,79
44
23%
10%
15%
17%
1,05
38
22%
13%
10 Összesen
18,0 18,2 18,4 18,4 18,4 18,7 18,7 19,5 19,6 20,3 18,7
92%
43%
23%
53%
18%
32%
9,9
28%
27%
18%
46%
12%
29%
10,0
26%
18%
13%
39%
11%
28%
10,0
24%
15%
15%
39%
11%
30%
9,7
23%
12%
10%
36%
11%
24%
9,8
21%
10%
12%
32%
10%
26%
20%
10%
9%
29%
12%
25%
9,9
20%
8%
7%
27%
11%
23%
10,1
17%
9%
6%
21%
12%
22%
10,3
9,9
13%
6%
3%
16%
12%
20%
10,4
28%
16%
12%
34%
12%
26%
100,0
Munkaerőpiaci státusz mindenki dolgozik
12%
17%
1,14
33
21%
11%
18
28%
17%
9%
30%
12%
26%
46,0
van, aki nemdolgozik
11%
16%
1,35
25
21%
11%
18
20%
22%
10%
35%
11%
24%
17,0
munkanéluli
28%
21%
1,32
31
22%
20%
17
51%
38%
24%
56%
17%
33%
nyugdíjasok
18%
17%
0,70
53
23%
14%
18
28%
7%
14%
33%
11%
25%
31,0
Összesen
15%
17%
1,05
38
22%
13%
18
28%
16%
12%
34%
12%
26%
100,0
VÁROSKUTATÁS KFT
6,0
10
5
A lakások megfizethetősége A lakásköltségek folyamatos megfizetése (lakáskiadás/háztartás jövedelem<30%) Lakásárak megfizethetősége
– Lakásár/jövedelem olló (LÁ/J) – Megfizethető Lakások Aránya (MLA) – Lakásár Megfizethetőségi Index (LMI) VÁROSKUTATÁS KFT
11
Lakásár/jövedelem olló A L/J hányados átlagos (vagy medián) árát veti össze az átlagos (vagy medián) éves háztartás jövedelemmel. Mit mutat: hány év háztartásjövedelem szükséges egy átlagos lakás megvásárlásához. L/J változása 1999 és 2003 között
Átlagos lakásár (millió Ft) Átlagos háztartás jövedelem (ezer Ft/év) Lakásár/jövedlem olló (LÁ/J) VÁROSKUTATÁS KFT
1999 3,7 900 4,1
2003 9,3 1500 6,2 12
6
Lakásár Megfizethetőségi Index Az LMI azt méri, hogy az átlagos jövedelem mellett felvehető hitel segítségével megfizethető lakás értéke hány százaléka az átlagos (átlag vagy medián) lakás értékének. (A hitel feltételei általában: 20% készpénz arány, 30%-os törlesztés/jövedelem arány, 25 éves hitel.).
1999 23 3,7 22,5 1,5 40
hitel kamat (%) lakásár (millió Ft) havi törlesztés (ezer Ft) megvehető lakás ára (millió Ft) LMI Forrás: KSH Lakásviszonyok 1999,2003
2003 6 9,3 37,5 7,3 78
VÁROSKUTATÁS KFT
2003 9 9,3 37,5 5,6 60 13
Megfizethető Lakások Aránya (MLA) Az MLA azt méri, hogy egy átlagos háztartás egy adott piacon a lakások hány százalékát képes megfizetni. 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
7,3 millió => 50% 5,6 millió => 35 % 1,5 millió => 15 %
KSH1999 KSH2003
10
20
30
40
50
60
70
VÁROSKUTATÁS KFT
80
90 14
7
Lakásrezsimek: a kelet-európai lakásmodell felbomlása, az átmeneti rendszer konfliktusai
VÁROSKUTATÁS KFT
15
Lakáspolitikai „rezsimek”
1945-1947 helyreállítás 1948-1953 kísérlet a a lakásszektor teljes kontrolljára 1953-1960 átmeneti „fellazulás” és az állam szerepének növelése 1961-1971 kompromisszum a magánszektorral 1972-1982 kísérlet a magánszektor bevonása 1983-1989 nyitás a piac felé 1990-1999 átalakuló lakáspiac 2000 - új lakáspolitika felé
VÁROSKUTATÁS KFT
16
8
Az épített és megszűnt lakások száma, 1951–2005 Épített lakás és üdülőegység
Megszűnt lakás
500 000 438 138
450 000
452 715 391 403
400 000 327 430
350 000 283 850
300 000
289 512
282 356
250 000 184 798 158 438 133 944
150 000
44 378
53 258
19 61 –1 96 5
50 000
19 56 –1 96 0
100 000
95 515
123 130
99 186 75 951
54 421
56 935 26 006
30 002
20 01 –2 00 5
82 452
19 96 –2 00 0
200 000
26 561
19 91 –1 99 5
19 86 –1 99 0
19 81 –1 98 5
19 76 –1 98 0
19 71 –1 97 5
19 66 –1 97 0
19 51 –1 95 5
0
VÁROSKUTATÁS KFT Forrás: KSH Lakásstatisztikai évkönyv, 2006
17
Kelet-európai lakásmodell Központi tervgazdaság logikája Lakásrendszerek - vegyes gazdaság Politikai-gazdasági visszacsatolás Állam: belső hatalommegosztás “Elit” lakások feletti kontrol
VÁROSKUTATÁS KFT
9
Magánlakásépítés típusai: állam, piac és reciprokatív elemek Piaci elemek
Állami beavatkozás
Reciprokatív
Telek
telekpiac
parcellázások
önszanálálás
Építőanyag
kiskereskedelem
kínálat kontrollja
használt anyagok
Munkaerőpiac
helyi munkaerőpiac
adminisztratív k.
kölcsönös segítség
Finanszírozás
piaci hitel
támogatott hitel
kölcsönös segítség
Adózás
--
Adóbehajtás, engedmény
adómegkerülés
Engedélyezés
--
állami monopólium
engedély nélküli
VÁROSKUTATÁS KFT
19
Elmélet: Repedések
keresleti oldal – kényszertakarékosság – kiemelt rétegek – második gazdaság (elsődleges és másodlagos)
kínálati oldal – demográfiai viszonyok – második gazdaság (telek, építőanyag,munka) VÁROSKUTATÁS KFT
10
A kelet-európai lakáspolitikák típusai A lakáspolitika nem engedi, hogy többletkeresletek / többletkínálat a magánszektoron keresztül lecsapódjon A tervgazdaságban a keresleti és kínálati oldalon keletkező többletjövedelmek nem jelentősek A gazdaságban a “repedések” jelentős feszültségek keletkeznek (általában nagy a második gazdaság szerepe)
A lakáspolitika igyekszik a többletkeresleteket / többletkínálatot a magánszektoron keresztül lecsapolni
A típus
B típus
C típus
D típus
VÁROSKUTATÁS KFT
21
Az átalakulás problémái
Lakásprivatizáció: szociális lakásszektor jövője A lakásrendszer intézményi felépítése (governance of housing) Lakásfinanszírozás piaci intézményei Építőipar privatizációja, verseny és szabályozás Lakástámogatások, adókedvezmények Ingatlanpiac liberalizációja VÁROSKUTATÁS KFT
22
11
Lakástámogatások 1989-ben milliárd Ft-ban
GDP %-ban
Költségvetésben számbavett támogatások Bérlakásépítés
6,4
Bérlakások központi költségvetésből
8,6
tanácsi költségvetésből
5,5
Tanácsi telekkialakítás, infrastruktúra beruházás
7,0
Szociálpolitikai kedvezmény
10,0
Kamattámogatás
41,1
Előrehozott hitelvisszafizetéshez nyújtott támogatás
2,0
1989-ben nyújtott hitelek kamattámogatása
1,5
Összesen:
82,1
4,9%
Költségvetésen kiüli tételek Vállalatok lakásvásárlás támogatás
8,0
Helyi támogatás
3,0
Nem mért lakbértámogatás
33,0
Összesen
44,0
2,6%
Teljes lakástámogatás
126,1
7,5%
Forrás: Világbank, 1991
VÁROSKUTATÁS KFT
23
Következtetések: a posztszocialista jóléti rendszer elemei
„Liberális jóléti rezsim” – gazdasági kényszer A „társadalmi védőháló” három „intézmény” interakciója • Család, rokonság növekvő szerepe • Informális gazdaság • Jóléti ellátások
Instabil rendszer: „átmeneti” jelleg
VÁROSKUTATÁS KFT
24
12
Világbank ajánlásai – 1990 körül A. A lakáskereslet megerősítése 1. tulajdonosi jogbiztonság javítsa 2. Jelzálogpiac felállítása 3. Jól célzott támogatási rendszer (ami elválik a finanszírozástól és közvetlenül költségvetésből finanszíroznak) A lakáskínálat modernizálása 1. Telekkínálat növelése 2. A szabályozás korszerűsítése (bürokratikus szabályok feloldása) 3. Verseny kialakítása a lakásépítésben és ingatlankezelésben Hatékony lakáspolitika kiépítése
VÁROSKUTATÁS KFT
25
A jóléti rendszer kiépülésének folyamat Költségvetési /gazdasági/ pénzügyi „nyomás” Strukturális alkalmazkodás privatizáció, „piacosítás”, állam visszavonulása
Kormányzati politikák Magán érdekek, lobbik Nemzetközi szervezetek
A változások társadalmi költségei – alkalmazkodási kényszer Egyéni alkalmazkodás, Informális gazdaság családi segítség
Állami/önkormányzati jóléti programok
26
13
A poszt-szocialista jóléti rendszer elemei
Trend a „liberális jóléti rezsim” felé – gazdasági kényszer A „társadalmi védőháló” három „intézmény” interakciója • Család, rokonság növekvő szerepe – (dél-európai modell jellemzője) • Informális gazdaság – (dél-amerikai modell jellemzője) • Jóléti ellátások – (a konstrukció függvényében konzervatív, szocdem, vagy liberális)
Instabil rendszer: „átmeneti” jelleg
VÁROSKUTATÁS KFT
27
A közvetítő mechanizmusok fontossága – az intézményrendszer
A lakáspiaci folyamatok közvetítő szervezeteken keresztül zajlanak le, amelyek az adott jogi, politikai, gazdasági keretek között elősegítik a lakáspolitikai tranzakciókat (lakások építése, finanszírozás biztosítása, adás-vétel, lakások üzemeltetése, stb.), de amelyek az adott szervezetek partikuláris érdekei és értékei révén befolyásolják (esetleg torzítják) a folyamatok társadalmi következményeit – ezek az állandósult struktúrák alkotják a lakásrezsimet –
A széttagolt lakáspolitikai kormányzat esetén nagy a valószínűsége annak, hogy a az erős lobby szervezetek érdekei dominálják a lakástámogatási rendszert. –
Példa: ahogy az építőipari vagy a banki érdekcsoportok képesek voltak a 2000 és 2004 közötti lakáspolitikát befolyásolni, és utána is komoly befolyásuk maradt a lakáspolitikára, de a különböző érdekcsoportok közötti versengés segítheti a kiegyensúlyozottabb támogatási rendszert (bár ez önmagában nem cél)
A szervezetek közötti verseny és egyáltalán a szervezetek túlélési stratégiája innovatív megoldásokhoz vezethet, de vezethet torzításokhoz is –
Példák: önkormányzatok, lakáskezelő vállalatok (vagyonkezelők), építési vállalkozók (szocpol), szociális intézmények – az előítéletes és kirekesztő magatartás felerősíti a piaci hátrányokat
Példa: lakástakarék-pénztárak és a panelprogram, pénzügyi közvetítők, brókerek bekapcsolása a hitelezési rendszerbe
Konklúzió: A mai lakáspolitika egyik leggyengébb eleme, hogy a kormányzatnak nincs kontrollja a programok megvalósítása felett -- részben nincs kapacitás, részben senki nem érdekelt benne -- MI LESZ AZ ÚJ KORMÁNY REAKCIÓJA? VÁROSKUTATÁS KFT
28
14
Lakáspolitika és lakástámogatások
VÁROSKUTATÁS KFT
29
Definíciós problémák Támogatás = piaci mechanizmusokba való beavatkozás pénzügyi és jogi technikákkal – pénzügyi: költségvetésen keresztül vagy költségvetésen kívüli eszközök – jogi: építési előírások, lakbérkontroll, “kamatmaximum”
Alapkérdések: – –
viszonyítási alap (benchmarking) közvetett hatások (incidence)
15
A lakástámogatások meghatározásának nehézségei lakás, mint fogyasztási jószág vagy tőke jószág piaci ár értelmezési problémái “torzított piacon”: lakbérszubvenció mérési probléma: adótámogatás esetén
VÁROSKUTATÁS KFT
31
Lakástámogatás indokai: miért van szükség lakástámogatásra? szektor általános támogatása lakáskínálat, lakásépítés szociális támogatás tulajdon támogatása generációs támogatás gazdasági ciklusok kezelése átmeneti gazdaságok
VÁROSKUTATÁS KFT
32
16
Támogatások típusai: jogi vagy pénzügyi technika
Példák a “jogi” technikákra – építésügyi szabályozás – lakbérkontrol – jelzálogérvényesítés – “kilakoltatás” – bankok tartalékolási előírásai – betéti- és hitelkamatok szabályozása – implicit garancia VÁROSKUTATÁS KFT
33
Támogatások típusai: pénzügyi technikák közvetlen kiadás vagy potenciális bevételről való lemondás költségvetési vagy költségvetésen kívüli kiadás egyszeri (tőketámogatás) vagy folyamatos támogatás helyi vagy központi
VÁROSKUTATÁS KFT
34
17
Támogatások formái: tőketámogatás kamattámogatás adóengedmény garancia programok vegyes tulajdon lakástakarék lakbértámogatás
VÁROSKUTATÁS KFT
35
Támogatások típusai: szektorok szerinti megkülönböztetés lakástulajdon új vagy régi lakás településtípushoz kötött lakástípushoz kötött kivitelezés módjához kötött
VÁROSKUTATÁS KFT
36
18
Támogatások típusai: lakossági csoportok gyermekek száma korhoz kötött jövedelemhez foglalkozás (bányász, pedagógus stb.) társadalmi osztályhoz lakásfogyasztás első lakást vásárlók
VÁROSKUTATÁS KFT
37
Támogatások megkülönböztetése
Keresleti és kínálati támogatás Alternatív szociális programok
Bérlakás keresztül
rendszeren
Mag ántulajdonosok által lakott lakásokon keresztül
Kínálati támogatások
Keresleti támogatások
Bérlakásokat üzemeltető cégek támoga tása
Bérlők támogatása
Egyéni lakásépítők támogatása
Alacsony jövedelmű tulajdonosok támogatása
VÁROSKUTATÁS KFT
38
19
Támogatáspolitikai kérdések – Az „elszivárgás” (capitalisation) problémája – Szociális támogatások és lakástámogatások kapcsolata – A támogatások „elszámolása” a költségvetésben Következtetés: szakmai és politikai konszenzus kell egy átlátható rendszer működéséhez VÁROSKUTATÁS KFT
39
Támogatások “elszivárgása”
támogatás beépülése az árba -- kínálat merevsége – ingatlanpiac – finanszírozási rendszer
háztartások viselkedése – komplementer hatás – helyettesítési hatás VÁROSKUTATÁS KFT
40
20
Támogatások következményei makrogazdasági (fiskális) allokációs hatékonyság társadalmi egyenlőség
VÁROSKUTATÁS KFT
41
Támogatások: előnyök és hátrányok
Előnyök
– intézményépítés – konjunktúra ciklusok kezelése (vitatott) – lakásfogyasztás növelése • általában • célzottan
Költségek – erőforrás-allokáció hatékonysága (fiskális illúzió) – lakásszektoron belüli torzítások (szabályozási probléma
Hegedüs József, Városkutatás KftVÁROSKUTATÁS KFT
42
21
Támogatások “hatékonysága”
nyílt és átlátható legyen (ismert, könnyen érthető, stb.)
kiszámítható (támogatás nagysága ne függjön a szereplők által nem kontrollált tényezőktől)
célzott legyen (oda és annyi támogatás menjen, amennyi kell a lakáspolitikai cél eléréséhez - “elszivárgás”)
VÁROSKUTATÁS KFT
43
Néhány általános tapasztalat jóléti közgazdaságtan: inkább háztartásokat támogatni, mint a lakásokat kiszámíthatóság: inkább készpénz, mint kamattámogatás célzottság és az adminisztratív költségek (közvetett és hosszú távú előnyök)
VÁROSKUTATÁS KFT
44
22
Lakásrendszer és a gazdaság
VÁROSKUTATÁS KFT
45
Lakásrendszer és a gazdaság kapcsolata ”a fejlődés nem is annyira attól függ, hogy adott erőforrások és termelési tényezők optimális kombinációit találjuk meg, mint inkább attól, hogy képesek vagyunk-e a fejlesztési törekvések számára rejtett, szétszórt vagy rosszul hasznosított forrásokat és képességeket felkutatni.” (Hirschman, 1995, 20 ) VÁROSKUTATÁS KFT
23
Lakás és a gazdaság – tények, összefüggések
Legnagyobb háztartáskiadási tétel (lakhatás) A lakás a háztartás legnagyobb értékkel bíró (tartós) tulajdona
– gazdaság számára alapvető kérdés, hogy ez a vagyon milyen hatékonysággal működik – Az adórendszer és a jogrendszer szabályozza ennek a hatékonyságát VÁROSKUTATÁS KFT
47
Lakás és a gazdaság – tények, összefüggések (folyt.)
Lakás érték és jövedelem – Ha a lakbér a jövedelem 25%-a, akkor .25 (lakásbefektetés hozama) /.06 (kamatláb) =4,2 (éves jövedelem 4,2 –szorosa az érték)
Mivel magas az érték – a finanszírozás fontos dolog – a lakásberuházás könnyen finanszírozható VÁROSKUTATÁS KFT
48
24
A lakáspiaci árak változékonyak A lakásberuházás a GDP 4-7%-a, de ez a lakásállománynak csak 1%-át érinti, ha termelés visszaesik, akkor ez csak a lakásállomány, 5%-át érinti Visszaesések: háború, gazdasági válság, urbanizáció és „árbuborék”
VÁROSKUTATÁS KFT
49
25
