Heemstede. De Slottuin. bestemmingsplan. adviseurs ruimtelijke ordening

Heemstede De Slottuin

bestemmingsplan

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

Heemstede De Slottuin

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

Identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0397.BPSlottuin-0201

17-05-2011 25-08-2011

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

051207.15164.00 opdrachtleider:

R.008/04

mw. mr. C.T. Ploeger

gecertificeerd door Lloyd’s conform ISO 9001: 2000

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: [email protected]

c RBOI-Rotterdam bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan door de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI-Rotterdam bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Planvorm

7

1.4

Leeswijzer van de toelichting

7

Hoofdstuk 2

Ruimtelijke planbeschrijving

9

2.1

Inleiding

9

2.2

Bestaande situatie

9

2.3

Toekomstige situatie

9

Hoofdstuk 3

Vigerend bestemmingsplan

15

3.1

Vigerende bestemmingsregeling

15

3.2

Strijdigheden met het bestemmingsplan

16

Hoofdstuk 4

Ruimtelijk beleid

17

4.1

Inleiding

17

4.2

Rijksbeleid

17

4.3

Provinciaal en regionaal beleid

18

4.4

Gemeentelijk beleid

19

4.5

Conclusie

20

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

21

5.1

Algemeen

21

5.2

Planvorm

21

5.3

Verbeelding

21

5.4

Uitleg van de planregels

22

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

27

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

27

6.2

Economische uitvoerbaarheid

27

6.3

Handhaving

28

Hoofdstuk 7

Milieuonderzoek

29

7.1

Archeologie

29

7.2

Bedrijven en milieuzonering

30

7.3

Bodem

30

7.4

Ecologie

31

7.5

Externe veiligheid

33

7.6

Luchtkwaliteit

34

7.7

Milieueffectrapportage

35

7.8

Planologisch relevante leidingen

36

_______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 051207.15164.00 Rotterdam / Middelburg

4

7.9

Schiphol

36

7.10

Verkeer en parkeren

37

7.11

Water

38

7.12

Wegverkeerslawaai

42

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Welstandscriteria

Bijlage 2

Zienswijzen op aankondiging

Bijlage 3

Zienswijzen op ontwerpbestemmingsplan

Bijlage 4

Archeologie

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6

Bureauonderzoek Ecologie

Bijlage 7

Ecologisch veldonderzoek

Bijlage 8

Bomeninventarisatie

Bijlage 9

Verkeersonderzoek

Bijlage 10

Parkeerbalans

Bijlage 11

Akoestisch onderzoek

Regels

43

67

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

69

Artikel 1

Begrippen

69

Artikel 2

Wijze van meten

73

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

75

Artikel 3

Groen

75

Artikel 4

Tuin

76

Artikel 5

Verkeer

77

Artikel 6

Water

79

Artikel 7

Wonen

80

Artikel 8

Waarde - Archeologie 5

83

Artikel 9

Waterstaat - Waterkering

86

Hoofdstuk 3

Algemene regels

87

Artikel 10

Antidubbeltelregel

87

Artikel 11

Algemene bouwregels

88

Artikel 12

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

89

Artikel 13

Algemene afwijkingsregels

90

Artikel 14

Algemene wijzigingsregels

91

Artikel 15

Overige regels

92

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregel

93

Artikel 16

Overgangsrecht

93

Artikel 17

Slotregel

94

_______________________________________________________________________________________________________________ 051207.15164.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Voor de gronden van het voormalige Nova College is door Ambiance Projecten BV het initiatief opgevat om tot herontwikkeling over te gaan in de vorm van woningbouw. In samenspraak met de gemeente Heemstede is hiervoor een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld, dat voorziet in een nieuwe inrichting van het gebied met 95 nieuwe woningen van uiteenlopende woningtypen. Aangezien het vigerende bestemmingsplan 'Christelijk Atheneum', zoals vastgesteld op 26 juni 1969, geen mogelijkheden biedt voor de beoogde herontwikkeling, is er een nieuw bestemmingsplan nodig. Het bestemmingsplan dat voor u ligt voorziet in een toegesneden onderbouwing van het plan alsmede een juridisch-planologische regeling op basis waarvan het plan uitgevoerd kan worden.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de oksel van de Ingenieur Lelylaan en de Cruquiusweg en beslaat het voormalige schoolterrein van het Nova College. Daarbij maakt ook de Ingenieur Lelylaan zelf onderdeel uit van het plangebied. De ligging van het plan gebied wordt weergegeven in figuur 1.1.

1.3

Planvorm

Het bestemmingsplan heeft de vorm van een gedetailleerd eindplan. Dit houdt in dat het toegesneden is op het stedenbouwkundig ontwerp zoals dit voor het plangebied is opgesteld. Het bestemmingsplan kent zodoende geen wijzigingsbevoegdheden of uitwerkingsgebieden om het plan in een later stadium verder te concretiseren. Als gedetailleerd eindplan vormt het een directe basis om een omgevingsvergunning af te kunnen geven voor het gehele project.

1.4

Leeswijzer van de toelichting

De toelichting is als volgt opgebouwd:    

in Hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke planbeschrijving aan bod. Hierin word de huidige en beoogde situatie beschreven; in Hoofdstuk 3 wordt de strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan duidelijk gemaakt; het van toepassing zijnde ruimtelijk relevante beleid voor het plangebied is beschreven in Hoofdstuk 4; de uitgangspunten voor de juridische planregeling zijn opgenomen in Hoofdstuk 5;


8

 

in Hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aangetoond; tot slot worden in Hoofdstuk 7 de (milieu)aspecten beschreven en aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.


9

Hoofdstuk 2

2.1

Ruimtelijke planbeschrijving

Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een analyse van de bestaande situatie in het plangebied en de directe omgeving. Vervolgens wordt de beoogde ontwikkeling toegelicht.

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied ligt in de oostelijke randzone van Heemstede, direct ten zuiden van de ontmoeting van de Cruquiusweg (N201) en de Ingenieur Lelylaan. Het plangebied omvat de gronden van het voormalig Nova College en een deel van enkele aangrenzende gronden. Dit terrein ligt direct ten oosten van het oude slot. De direct ten oosten van het plangebied gelegen N201 vormt een ruimtelijke scheiding tussen het westelijk en oostelijk gelegen groengebied. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Ingenieur Lelylaan. Deze straat vormt de oostrand van het woongebied van Heemstede. Aan de noordzijde van deze weg staan overwegend evenwijdig aan de weg gebouwde eengezinsrijenwoningen in twee bouwlagen onder rode kaplaag. De gronden ten zuiden en westen van de locatie vormen een restant van het open agrarisch polderlandschap en het landgoed Groenendaal.

2.3

Toekomstige situatie

De bebouwing van de school zal worden gesloopt en plaats maken voor 8 woongebouwen met grondgebonden woningen dan wel appartementen en een half ondergronds gelegen stallinggarage met daar bovenop een verhoogd maaiveld. Door de half verdiepte ligging van de stallingsgarage is er binnen het plangebied sprake van een zeker hoogteverschil dat ook binnen het nieuwe plan zichtbaar is gemaakt. Uitgangspunten De verkaveling en inrichting van het gebied zijn mede gebaseerd op de bebouwingsstructuur en het groene beeld van de omgeving. De verkaveling binnen het plangebied wordt sterk bepaald door een ruimtelijk spel van rechte en schuine hoeken die deels voortkomen uit het met de voormalige school samenhangende bebouwingspatroon van schuine lijnen. Belangrijke uitgangspunten bij het ontwerpplan zijn:   

het benutten van het niveau van de bestaande kelder voor de nieuwe stallinggarage; de aanleg van verblijfsruimten boven de stallinggarage; het deels opnemen van het spel van schuine lijnen van het Nova College in het bouwplan.

Deze stedenbouwkundige uitgangspunten zijn samen met de welstandscriteria waaraan het plan in een later stadium getoetst zal worden, opgenomen in bijlage 1.


10

Figuur 2.1

Inrichtingstekening

Hoofdstructuur Het woningbouwprogramma kent 47 huurwoningen, waarvan 29 in de sociale sector en 18 in de vrije sector. De koopwoningen worden verspreid over het middeldure en het dure segment gerealiseerd, waarbij de woningen nader zijn te onderscheiden in de volgende prijsklassen: aantal

prijsklasse

15

€300.000 – €400.000 v.o.n.

17

€400.000 – €500.000 v.o.n.

16

> €500.000 v.o.n.

De verkaveling kenmerkt zich door de losse setting van de gebouwen rondom twee centrale verblijfsruimten en aan het water. De verkavelingsrichting wordt bepaald door de bouwrichtingen van het voormalige schoolgebouw en de bijbehorende parkeerkelder. Het westelijk deel van het plangebied – gelegen in de nabijheid van het oude slot – is gereserveerd voor de grondgebonden woningen. Het oostelijk deel – nabij de N201 – dient voor de bouw van appartementsgebouwen. Zowel bij de grondgebonden woningen als bij de appartementen is sprake van een geleding waarbij de lagere bebouwing is gelegd aan de zijde van de Ingenieur Lelylaan en de hogere bouwvolumes meer richting de waterzijde aan de zuidrand van het plangebied. Binnen het plangebied worden twee centrale verblijfsruimten met groen ingericht, namelijk één bij de grondgebonden woningen en één bij de appartementsgebouwen. Door deze opzet ontstaan verscheidene woonmilieus waarbij een groot aantal woningen is gelegen aan de nieuwe brede waterpartij of aan een van de twee centrale verblijfsruimten. De twee buitenruimten lopen plaatselijk met trappartijen door tot aan het nieuw te graven water aan de zuidzijde van de nieuwe woonbuurt. De tussen de appartementsgebouwen gelegen verblijfsruimte wordt door middel van een lange brug verbonden met de groenzone ten _______________________________________________________________________________________________________________ 051207.15164.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

11

zuidoosten van het plangebied. Hierdoor ontstaat er een langzaamverkeersroute vanuit de bestaande, ten noorden van het plangebied gelegen woonwijk. Ter plaatse verbreedt het openbaar gebied zich richting de zuidelijk gelegen groenzone langs de Haarlemmermeer. Het parkeren wordt gedeeltelijk opgelost door middel van een verdiepte parkeervoorziening. Door deze tot circa 1,5 m beneden maaiveld gelegen kelder af te dekken ontstaat daarboven een verhoogd maaiveld die gebruikt kan worden als buitenruimte voor diverse aansluitende woningen en ter ontsluiting van enkele woningen. Woongebouwen grondgebonden Woongebouw A Dit woongebouw bestaat uit een rij met grondgebonden 4-kamerwoningen. De woningen worden gebouwd in twee bouwlagen onder een naar het zuiden oplopend lessenaarsdak met een goot- en nokhoogte van circa 6 respectievelijk 10 m (gemeten ten opzichte van het oorspronkelijke maaiveld). Deze woningen worden gebouwd als split-level woning waarbij de hoogst gelegen slaapkamers (aan de zuidzijde) door het oplopende dak beschikken over een extra verdiepingshoogte. De woningen beschikken over een voortuin en achtertuin met eigen berging.

Figuur 2.2

Doorsneden gebouwen D en A

Woongebouw B Dit woongebouw bestaat uit 11 grondgebonden woningen. Hiervan worden 10 woningen gebouwd als 5-kamerwoningen (optioneel 6-kamerwoning) in drie bouwlagen met een opknikkend platte kap (half plat en half naar het zuiden oplopend als lessenaarsdak) met een goot- en nokhoogte van circa 8,5 respectievelijk 10 m. Deze woningen worden gebouwd als deels trapvormig opgebouwde woning. De meest noordelijke woning wordt gebouwd als 5-kamerwoning in 2 bouwlagen. Deze 11 woningen beschikken over een stoep en achtertuinen met berging. Woongebouw D Dit blok bestaat uit grondgebonden 4- en 5-kamerwoningen, met een samengesteld lessenaarsdak waarvan de goothoogte aan de voorzijde iets lager ligt (circa. 8,5 m) dan aan de achterzijde (circa. 9,5 m). De nokhoogte ligt op circa 11 m. Deze woningen worden gebouwd direct aan de noordzijde van de grote waterpartij en zijn ontworpen in een sterke ruimtelijke relatie met het water (woning met steiger en balkon aan de waterzijde). De woningen worden gebouwd op het oorspronkelijke maaiveld. Aansluitend aan het verhoogde maaiveld boven de stallinggarage loopt er echter een overkapping door tot voor deze woningen. De hoofdentree bevindt zich zodoende op de eerste verdieping. Onder deze overkapping worden parkeerplaatsen aangelegd die doorlopen tot iets onder de woning doordat de onderste bouwlaag een inspringing kent. Vanaf het verhoogde maaiveld lijken de woningen dan ook te bestaan uit twee in plaats van drie bouwlagen. De onderste bouwlaag ligt met de eetkeuken direct aan het met een vlonder toegankelijke water.


12

Woongebouwen appartementen Woongebouw E en F Dit appartementencomplex bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk bouwvolume die door middel van een centrale entree met lift- en trappenhuis zijn gekoppeld. Beide bouwvolumes bestaan uit drie woonlagen onder plat dak. Het noordelijk bouwvolume (E) staat op maaiveldniveau; het zuidelijk bouwvolume (F) bevindt zich op de half verdiept gelegen stallinggarage met bergingen. Opvallend aan beide bouwvolumes is het beperkte aantal woonlagen terwijl toch sprake is van een lift. Het noordelijk deel omvat vier 3-kamer- en twee 2-kamerappartementen met terras of een relatief ver uitkragend balkon. Deze appartementen bezitten een oost- dan wel westoriëntatie op de Ingenieur Lelylaan en worden direct vanuit de centrale entreehal ontsloten. De bovenste woonlaag van dit bouwvolume bestaat uit twee kleinere woningen en liggen iets meer terug ten opzichte van de bestaande woonbebouwing aan de noordzijde van de Ingenieur Lelylaan. De bouwhoogte bedraagt circa 9 m.

Figuur 2.3

Woongebouw E en F

Het langgerekte zuidelijk deel heeft 3 woonlagen met elk vier 3-kamerappartementen. Deze appartementen worden vanuit de centrale hal door middel van op het oosten gelegen galerijen ontsloten. Deze appartementen zijn gericht op het westen en zijn aan die zijde voorzien van ver uitkragende balkons. De bouwhoogte bedraagt circa 10,5 m ten opzichte van het normale maaiveld (9 m ten opzichte van het dakniveau van de stallinggarage). Woongebouw J Woongebouw J bestaat uit een op hoge kruisende kolommen gebouwd appartementengebouw met negen 4-kamerappartementen onder platte afdekking. De bouwhoogte bedraagt circa 15 m. De kolommen zorgen er voor dat de onderste woonlaag op circa 1,5 verdiepingshoogte boven maaiveld ligt. Door het gebouw op hoge kolommen te plaatsen ontstaat er een relatief hoge open ruimte onder het woongebouw. Via deze open ruimte is het water ook goed zichtbaar en bereikbaar vanuit de meer centraal gelegen delen van de twee grote verblijfsruimten.

Figuur 2.4

Aanzicht gebouw J

De appartementen worden ontsloten door middel van een aan de noordzijde gelegen lift- en trappenhuis met korte galerijen. Per woonlaag worden 3 appartementen gebouwd. De _______________________________________________________________________________________________________________ 051207.15164.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

13

woningen zweven als het ware boven het maaiveld en kragen door de op het zuiden gelegen balkonnen ook ver uit boven het water. Woongebouw G en K Dit appartementencomplex bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk bouwvolume die door middel van een centrale entree met lift- en trappenhuis zijn gekoppeld. Het langere, noordelijke bouwvolume (G) bestaat uit een lager deel in drie woonlagen aan de zijde van de Ingenieur Lelylaan en uit een hoger deel in vier woonlagen ten zuiden daarvan. Beide delen zijn afzonderlijk afgedekt door middel van een plat dak. Dit bouwvolume wordt gerealiseerd op maaiveldniveau en omvat 29 3-kamerwoningen. Aan de noordzijde bevat dit bouwblok een extra lift- en trappenhuis. Vanuit de aan de zuiden noordzijde van dit bouwvolume gelegen lift- en trappenhuizen leidt per woonlaag een verbindende galerij aan de oostzijde van het woongebouw naar de woningen. De woonkamer en een grote slaapkamer kunnen daardoor vrij van passanten worden gelegd op het westen. De bouwhoogte van het uit twee delen bestaand noordelijke bouwvolume bedraagt 9 respectievelijk 12 m.

Figuur 2.5

Doorsneden gebouwen K en G

Het aanmerkelijk kleiner zuidelijk bouwvolume (K) bestaat uit een min of meer met bouwvolume J vergelijkbaar plat afgedekt appartementengebouw op hoge kolommen. Het gebouw staat deels boven de waterpartij en staat dwars op bouwvolume G. Het gebouw biedt ruimte aan 3 woonlagen met elk drie 4-kamerappartementen. De bouwhoogte bedraagt circa 16 m. De kolommen zorgen er voor dat de onderste woonlaag op circa 2 verdiepingshoogten boven maaiveld ligt. Door het gebouw op hoge kolommen te plaatsen is ook hier het water goed zichtbaar en bereikbaar vanuit de meer centraal gelegen delen van de aanliggende grote verblijfsruimten. De appartementen worden ontsloten door middel van een aan de noordzijde gelegen lift- en trappenhuis met korte galerijen. Per woonlaag worden 3 appartementen gebouwd met elk een balkon op het zuiden met uitzicht over het water. Ontsluiting en parkeren Het plangebied wordt ontsloten door één autoroute en door middel van drie aansluitingen voor langzaam verkeer van en naar de twee centraal gelegen verblijfsruimten. De autoroute leidt via de westelijk gelegen parkeerzone naar de centraal binnen het plangebied gelegen stallinggarage. Doordat het parkeren wordt opgelost door middel van een stallinggarage en door middel van parkeerzones in de noorden westrand van het plangebied, kan een groot deel van het plangebied een autovrij of -luw karakter krijgen. De parkeerplaatsen liggen zoveel mogelijk uit het directe zicht vanuit de woningen.


14


15

Hoofdstuk 3

3.1

Vigerend bestemmingsplan

Vigerende bestemmingsregeling

Het vigerende bestemmingsplan betreft het plan 'Christelijk Atheneum' dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Heemstede op 26 juni 1969. Dit plan voorzag in de mogelijkheid van een nieuw schoolgebouw ter vervanging van het houten noodgebouw aan de Burgemeester van Lennepweg. Het plan, waarvan hieronder een weergave van de plankaart is opgenomen, voorziet in compacte bouwmogelijkheden, met rondom openheid en groen. De Ingenieur Lelylaan wordt eveneens in het plangebied meegenomen, om op die manier een nieuwe inrichting mogelijk te maken die een betere aansluiting vormt tussen de bestaande wijk en het plangebied. Deze Ingenieur Lelylaan valt binnen het vigerende bestemmingsplan 'Indische Wijk'.


16

3.2

Strijdigheden met het bestemmingsplan

De strijdigheden met het vigerende bestemmingsplan hebben zowel betrekking op de toegestane functie als op de bouwmogelijkheden. Waar het vigerende bestemmingsplan specifiek was gericht op een schoolgebouw, daar richt het nieuwe bestemmingsplan zich op woonbebouwing. Voor de bebouwing wordt in het nieuwe bestemmingsplan uitsluitend met de bestemming Wonen gewerkt, naast meer algemene bestemmingen als Groen, Water en Verkeer voor de verdere inrichting van het terrein. Qua bouwmogelijkheden wijkt het plan zoals gezegd ook af van de vigerende mogelijkheden. Waar het vigerende plan zich richt op een compacte bouwmassa gecentreerd op het perceel, daar kent het nieuwe plan meerdere, verspreid liggende bouwblokken. Dit komt ook tot uiting in de wijze van bestemmen. Het vigerende plan biedt namelijk een ruim bouwvlak met daarin een maximum bebouwingspercentage. Binnen dit bouwvlak kan zodoende geheel flexibel gebruikgemaakt worden van het toegestane bebouwingspercentage. Voor de hoogte geldt een maximum van 9,5 m, met dien verstande dat gebouwen vlak worden afgedekt. Het nieuwe bestemmingsplan legt daarentegen strakke bouwvlakken om de geprojecteerde bebouwing, zodat de ligging hiervan geheel vast ligt. Ook de hoogte van de bebouwing is per gebouw weergegeven, waarbij het plan een onderscheid kent in gebouwen met en zonder kap.


17

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtelijk beleid

Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) gaat uit van een scheiding tussen beleid en normstelling (juridische verankering). Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling vindt plaats in het bestemmingsplan en/of in algemene regels die overgenomen moeten worden in bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk is het relevante beleid van de verschillende overheidsniveaus samengevat en wordt geconcludeerd wat de gevolgen zijn voor het plangebied.

4.2

Rijksbeleid

Nota Ruimte (2006) In de Nota Ruimte worden vier algemene beleidsdoelen geformuleerd: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Meer specifiek voor steden en netwerken staan de volgende beleidsdoelen centraal: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaaleconomische positie van steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding en waarborging van milieukwaliteit en veiligheid. De Nota Ruimte gaat meer dan voorheen uit van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen participeren wordt ondersteund. Hiermee wordt meer verantwoordelijkheid gelegd bij de provincie en gemeenten om te sturen in de ruimtelijke ordening. Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid/AMvB Ruimte (2008) In juni 2008 heeft het kabinet de nota Realisatie Nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld welke is toegevoegd aan de Nota Ruimte. Deze nota geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het Rijk deze wil verwezenlijken, in het bijzonder welke belangen zullen worden gewaarborgd in de AMvB Ruimte. De nota beschrijft enerzijds voor de Nota Ruimte hoe het beleid van de PKB-teksten worden gerealiseerd en anderzijds voor de andere vigerende ruimtelijke nota's hoe de PKB-teksten, die zijn bedoeld door te werken tot op lokaal niveau, worden gerealiseerd. In de AMvB Ruimte zijn de beleidsdoelstellingen uit de realisatieparagraaf vertaald naar concrete regels voor de inhoud van bestemmingsplannen. Voor het onderhavige plangebied is hoofdstuk 2 van de AMvB Ruimte relevant. Hierin is onder ander aangegeven dat provincies bestaand bebouwd gebied aangeven, waarbij de bundelingsdoelstelling van het Rijk in acht dienen te worden genomen.


18

4.3

Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale structuurvisie (2010) De provinciale structuurvisie 'Kwaliteit door veelzijdigheid, Noord-Holland in 2040' is 21 juni 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. Een beknopte samenvatting van de visie op 2040, levert de volgende relevante hoofdpunten op:    

Noord-Holland heeft droge voeten, ondanks de stijgende zeespiegel; er zijn 200.000 woningen bijgekomen, deze woningen zijn zoveel mogelijk binnenstedelijk gebouwd; door verdichting, het benutten van stationslocaties en knooppunten en ondergronds bouwen is het stedelijk gebied optimaal in gebruik; de verschillende Noord-Hollandse landschappen en de bijbehorende cultuurhistorie zijn behouden, maar ook verder ontwikkeld.

Het plangebied is in de structuurvisie aangemerkt als 'metropolitaan stedelijk gebied' en 'bestaand bebouwd gebied'. Het algemene uitgangspunt van de provincie is om woningbouw zoveel als mogelijk binnen deze gebieden te realiseren. Een nadere uitwerking hiervoor, waarbij wordt ingegaan op het programma en de regionale spreiding, moet nog plaatsvinden in de provinciale woonvisie. Provinciale ruimtelijke verordening ruimte (2010) In de provinciale verordening ruimte zijn de beleidsuitgangspunten uit de structuurvisie juridisch doorvertaald naar regels, waar bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden, voor zover sprake is van een provinciaal belang. Activiteiten binnen het 'bestaand bebouwd gebied' (te vergelijken met de vroegere rode contour) treffen in beginsel geen provinciale belangen. De planologische regeling daarvan wordt in dat geval aan de gemeente overgelaten. Het plangebied valt in zijn geheel binnen het 'bestaand bebouwd gebied' (zie afbeelding). Het plan is dan ook in overeenstemming met het provinciale beleid.

Uitsnede Provinciale verordening ruimte (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)


19

4.4

Gemeentelijk beleid

Herziening van de beleidsstrategie Heemstede 2015 In deze visie op het toekomstige dorp verkent de gemeente eerst de huidige situatie, stelt zij zich opgaven en bekijkt wat er nodig is om de gewenste situatie te bereiken. Voor zover relevant voor het plangebied geeft deze visie een aantal punten aan. Heemstede als groene woongemeente is de groene draad van de herziene beleidsstrategie. Daarbij staat Heemstede het beeld voor ogen van een gedifferentieerde, kwalitatief goede woningvoorraad, die zoveel mogelijk beantwoordt aan de wensen en behoeften van woningzoekenden uit de gemeente en uit de regio. Dit met behoud en zo mogelijk versterking van de aanwezige groenkwaliteit, gevormd door de ecologische verbindingszones, de landgoederen, het openbaar groen in de wijken en niet in de laatste plaats het privégroen. Dit alles vraagt om een zorgvuldige afweging bij het gebruik van de beschikbare ruimte. Substantiële nieuwbouw betekent al snel bouwen op een van de landgoederen en/of de groene randen van Heemstede. Groenstructuurvisie De Groenstructuurvisie geeft aan wat de belangrijke elementen zijn in de groenstructuur van Heemstede en welke visie er is om deze te behouden, te versterken of verder te ontwikkelen. De zone waar het plangebied aan grenst, wordt in de visie aangeduid als 'oostelijke strandvlakte langs de Ringvaart en het Spaarne'. Deze zone kent uiteenlopende functies als agrarisch gebruik, sportvelden, volkstuinen en een voormalige vuilstort. Door het grotendeels open karakter vormt deze zone een visuele schakel tussen de bebouwing van Heemstede en het landschap van de Haarlemmermeer. Verdere verdichting van dit gebied moet worden voorkomen door ontwikkelingen in dit gebied zo veel mogelijk te koppelen. Daarnaast wordt voor het gebied een recreatieve functie voorzien, als uitloopgebied voor de aangrenzende wijken. Daartoe moeten er goede verbindingen aangelegd worden vanuit de woonbuurten. Ook is een grotere herkenbaarheid van de gehele zone door een continue inrichting van de Spaarne- en Ringvaartoever belangrijk. Nota Wonen (2007) De nota Wonen constateert een verschuiving op de woningmarkt door ontwikkelingen als vergrijzing, wijziging van gezinssamenstelling en gewijzigde woonwensen. Dit resulteert in vraag naar woningen op maat, waarbij niet langer de kwantiteit voorop staat, maar de kwaliteit en service die woningen bieden aan hun gebruikers. Naar aanleiding van een woningbehoefteonderzoek dat in het kader van de nota Wonen is uitgevoerd, geeft de nota aan dat de woningbehoefte het grootst is bij goedkope huurwoningen, dure huurwoningen en dure koopwoningen. De ontwikkeling van de locatie van het voormalige Nova College wordt in de Nota Wonen al concreet benoemd. In de nota wordt echter nog vermeld dat onderzocht wordt welke mogelijkheden er voor herontwikkeling van het gebied zijn, waarbij wordt gedacht aan sociale woningbouw, woningen voor starters en mogelijk ook voor kleinschalige huisvesting van demente ouderen. Tegelijkertijd geeft de nota aan dat beleid gericht op woningbouw in deze sectoren en voor deze doelgroepen vaak wordt achterhaald door de praktijk waarin hoge gronden bouwprijzen een beperkende werking hebben op de mogelijkheden om specifiek voor deze doelgroepen te bouwen.


20

Archeologiebeleid (2010) Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Hiermee is de verantwoordelijkheid voor het archeologisch erfgoed in belangrijke mate bij gemeenten neergelegd. Voor het opstellen van archeologiebeleid heeft de gemeente gebruikgemaakt van de expertise van het 'Steunpunt cultureel erfgoed'. Deze organisatie heeft het gehele bodemarchief van Heemstede geïnventariseerd op het gebied van archeologie. Op basis van die bevindingen is een archeologische waardenkaart opgesteld, die gezien kan worden als verfijning van de waardenkaarten van het Rijk en de provincie. Naargelang de archeologische waarde binnen een gebied, wordt bij ruimtelijke ontwikkelingen van een bepaalde omvang archeologisch onderzoek verplicht gesteld. Ook de diepte van de ruimtelijke ontwikkelingen is hierbij van belang. Voor het plangebied geldt dat deze in een gebied is gelegen waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm uitsluitend uitgevoerd kunnen worden indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat hiermee geen archeologische waarden geschaad worden.

4.5

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleidsuitgangspunt van Rijk en provincie om bestaand stedelijk gebied te benutten voor stedelijke ontwikkelingen en zodoende het landelijk gebied te ontzien. Op gemeentelijk niveau zijn uiteenlopende beleidsdocumenten relevant. In algemene zin geldt ook hier dat het herontwikkelen van een reeds bebouwde locatie ertoe leidt dat het plan past binnen het beleidskader. Op deze wijze blijven ruimtelijke structuren en daarmee ook groene structuren onaangetast. Bovendien wordt door het vergroten van de watergang, het aanleggen van een brug voor langzaam verkeer en het aanleggen van een waterspeelplaats, bijgedragen aan een recreatieve verbinding richting het weidelandschap. Het woningbouwprogramma voorziet in uiteenlopende woningen, met huurwoningen in het middeldure segment en koopwoningen in zowel het middeldure als dure segment. De segmenten waar in de nota Wonen aan werd gedacht voor deze locatie, sluiten hier niet direct op aan. Daarbij is het goed te vermelden dat de nota Wonen op dit punt 'slechts' ideeën noemde. In algemene zin kan worden gesteld dat de nota Wonen ook een vraag aantoont naar de woningen waar het plan in voorziet. Tot slot wordt aan het gemeentelijk archeologiebeleid voldaan doordat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat het gebied geschikt is voor de beoogde ontwikkeling. Het plan past zodoende binnen de diverse beleidskaders.


21

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan De Slottuin bestaat uit een verbeelding (digitale plankaart), regels en een toelichting met bijlagen. Het bestemmingsplan is opgesteld met inachtneming van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). Deze standaard heeft als doel meer eenheid te brengen in de opbouw en in de presentatie van bestemmingsplannen. Daarnaast is het plan te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

5.2

Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde functiewijziging mogelijk wordt gemaakt, waarbij de bestaande bebouwing gehandhaafd blijft. Om die reden is de toegesneden juridische planvorm die van een gedetailleerd eindplan, waarbij iedere functie zijn specifieke bestemming en maatvoering heeft.

5.3

Verbeelding

Bestemmingsvlak en bouwvlak De in het plangebied aanwezige bestemmingen bestaan in de meeste gevallen uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangegeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Het bouwvlak is op de verbeelding voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering (zoals goot- en bouwhoogtes). Aanduidingen Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in twee verschillende aanduidingen. De aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen, waaronder de goot- en bouwhoogte. Daarnaast zijn er functieaanduidingen gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming nader te kunnen specificeren. Zo zijn de brug over het water en de stallinggarage onder het nieuwe maaiveld ieder met een functieaanduiding vastgelegd.


22

5.4

Uitleg van de planregels

5.4.1

Opbouw planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. 2. 3. 4.

inleidende regels; bestemmingsregels; algemene regels; overgangs- en slotregel.

5.4.2

Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1) Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Het opnemen van begrippen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarvan een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. De wijze van meten voor de goothoogte van een bouwwerk met een lessenaarsdak is daarbij specifiek bepaald. Bij een lessenaarsdak wordt de aflopende zijde van het dakvlak als goothoogte aangehouden. De hoogste zijde geldt logischerwijs als bouwhoogte. Ook het peil is specifiek vastgelegd, gezien de diverse maaiveldhoogtes die het plan kent. In de regel wordt het aangrenzende, afgewerkte maaiveld als peil aangehouden waarbij het kunstmatige maaiveld op de stallinggarage niet als maaiveld wordt aangemerkt. Voor woningen die half op deze laag gebouwd zijn, geldt het 'natuurlijke maaiveld' zodoende als peil. Hierop is een aantal uitzonderingen:  



voor aan- en uitbouwen wordt het peil gerelateerd aan de begane grondvloer van het hoofdgebouw; voor bouwen in of boven het water wordt verwezen naar het aangrenzende afgewerkte maaiveld, waarbij onder 'afgewerkt' wordt verstaan dat een talud of een trap die afloopt tot aan het water niet wordt meegerekend; voor overige bouwwerken geldt dat het aangrenzende afgewerkte maaiveld als peil gehanteerd wordt, ongeacht of dit nu op de stallinggarage ligt of niet.

5.4.3

Bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor. Groen (Artikel 3) Grote en structurerende groenpartijen zijn bestemd als 'Groen'. Hierbinnen zijn naast groen ook waterpartijen en paden toegestaan, alsmede daaraan ondergeschikte wegen en straten, tuinen en parkeer-, speel- en nutsvoorzieningen. Voor de brug en de waterspeelplaats (die deels binnen de bestemming Groen valt) zijn twee specifieke aanduidingen opgenomen.


23

Tuin (Artikel 4) Door voortuinen als Tuin te bestemmen, wordt voorkomen dat hier erfbebouwing wordt opgericht. Aan de voorzijde van de woningen is zodoende een zekere mate van openheid verankerd. Waar gebouwen, overkappingen en onderbouwingen in de regel zijn uitgesloten binnen deze bestemming, worden de stallinggarage en overkappingen van het verhoogde maaiveld specifiek toegestaan voor zover de tuinen daarop gelegen zijn. Hiervoor worden specifieke aanduidingen gebruikt op de verbeelding en in de regels. Verkeer (Artikel 5) Uitgezonderd de specifieke delen van het plan die als 'Groen' of 'Water' zijn bestemd, is het openbaar gebied bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn zowel wegen als verblijfsgebieden toegestaan. De stallinggarage, die deels binnen de bestemming Verkeer valt, is aangegeven met een bouwvlak en een specifieke aanduiding. Uitsluitend binnen deze grenzen is de verdiepte stallinggarage toegestaan. Bovendien zijn de maximum diepte en hoogte van de garage vastgelegd. Die delen van het verhoogde maaiveld die niet op de stallinggarage worden aangelegd, zijn aangemerkt als overkapping. Deze zijn eveneens begrensd op de plankaart. Een derde specifieke regeling is er voor uitstekende bouwdelen van aangrenzende gebouwen, die boven het openbaar gebied 'hangen'. Ook hiervoor is een specifieke aanduiding opgenomen. Daarnaast zijn in het algemeen zaken toegestaan als water, paden, tuinen en parkeer-, groen-, nuts- en speelvoorzieningen. Water (Artikel 6) Grote en structurerende watergangen en -partijen zijn bestemd als 'Water'. Ook bijbehorende oevers, bermen en beplanting zijn binnen deze bestemming toegestaan. Voor de aan te leggen brug is een specifieke bouwaanduiding opgenomen en ook voor de steigers bij de aan het water gelegen, grondgebonden woningen is een specifieke aanduiding opgenomen. Wonen (Artikel 7) De woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Voor de appartementen geldt dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak identiek zijn aan elkaar en strak om de bebouwing liggen. Voor de grondgebonden woningen geldt dat het hele perceel als 'Wonen' is bestemd met een bouwvlak om het hoofdgebouw. Voor de hoofdgebouwen (appartementencomplexen én grondgebonden woningen) zijn de bijbehorende goot- en/of bouwhoogte vastgelegd. Voor de twee appartementencomplexen die deels boven het water worden gebouwd, is bovendien een bepaling opgenomen dat pas vanaf een bepaalde hoogte gebouwd mag worden, zodat daaronder ruimte ontstaat voor openbaar gebied en water. Uiteraard zijn de funderingswerken van deze gebouwen van deze bepaling uitgezonderd. Voor de grondgebonden woningen zijn daarnaast regels opgenomen voor de erfbebouwing, dat wil zeggen de bebouwing buiten het bouwvlak in de vorm van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Hiervoor geldt een goothoogte van ten hoogste 3m en een bouwhoogte van ten hoogste 4m. Het maximumoppervlak aan erfbebouwing bedraagt 70 m², met dien verstande dat ten minste 25 m² van het bouwperceel onbebouwd blijft. Voor percelen die dusdanig klein zijn dat deze laatste bepaling weinig ruimte laat voor erfbebouwing, is een aanvullende bepaling opgenomen dat in ieder geval 25 m2 aan erfbebouwing gebouwd mag worden.


24

Tot slot voorziet deze bestemming in regels voor ondergronds bouwen, dakterrassen en voor het uitoefenen van beroepen-aan-huis. Waarde - Archeologie 5 (Artikel 8) Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid kent het hele plangebied de archeologische verwachtingswaarde 5. Met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' worden (grond)werkzaamheden die deze waarde kunnen aantasten in beginsel verboden. Wanneer de betreffende werkzaamheden binnen bepaalde maatvoeringen blijven, wanneer ze als regulier onderhoud kunnen worden gezien of wanneer uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden geschaad worden, biedt het artikel de ruimte om een omgevingsvergunning voor de betreffende werkzaamheden toe te staan. Waterstaat - Waterkering (Artikel 9) Rondom de nieuwe waterkering aan de zuidoostzijde van de watergang is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Met deze dubbelbestemming worden bouwwerken uitgesloten die het waterkeringsbelang kunnen aantasten. Ook vormen van gebruik die dit belang kunnen aantasten, zijn in beginsel verboden. Zowel van het bouwals gebruiksverbod kan vervolgens worden afgeweken onder de voorwaarde dat de waterbeheerder heeft verklaard dat dit vanuit het waterkeringsbelang niet bezwaarlijk is. 5.4.4

Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen. Antidubbeltelregel (Artikel 10) Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het open gebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Algemene bouwregels (Artikel 11) In dit artikel zijn aanvullende bouwregels opgenomen die in principe gelden voor alle gebouwen in het plangebied. Het betreft een specifieke regeling voor het toestaan van ondergeschikte bouwdelen, kapopbouwen en dakopbouwen. Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 12) Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de Bouwverordening.


25

Algemene afwijkingsregels (Artikel 13) In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Algemene wijzigingsregels (Artikel 14) In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Overige regels (Artikel 15) Werking wettelijke regelingen In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen. 5.4.5

Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde. Overgangsrecht (Artikel 16) De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro). Slotregel (Artikel 17) Deze regel bevat de titel van het plan.


26


27

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Met de rijksdiensten en de provincie Noord-Holland is in een vroeg stadium afstemming gezocht. Deze instanties hebben aangegeven dat er respectievelijk geen rijks- en provinciaal belang in het geding is met de uitvoering van dit plan, mede vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied. Met het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft nauwe afstemming plaatsgevonden bij het opstellen van het ontwerp en inrichtingsplan. 6.1.2

Informatie en communicatie

Tijdens het planvormingsproces zijn twee informatiebijeenkomsten gehouden voor omwonenden en belangstellenden. De eerste avond was op 30 september 2009 en de tweede avond op 30 maart 2011, zodat zowel in een vroeg als in een gevorderd stadium de plannen zijn toegelicht. In de plannen is waar mogelijk rekening gehouden met de ideeën en wensen die tijdens deze avonden naar voren zijn gekomen. Daarnaast heeft er overleg plaatsgevonden met het 'overleg buurtcomité Nova'. Op de aankondiging van het plan, waarbij ook de beleidsuitgangspunten en het stedenbouwkundig plan zijn gepubliceerd, zijn 41 reacties ingediend. De beantwoording daarvan is integraal opgenomen in bijlage 2. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens volgens de wettelijke procedure gedurende 6 weken ter inzage gelegen van 13 oktober 2011 tot en met 24 november 2011. De in deze periode ingediende zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn als bijlage 3.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

Het plan maakt de ontwikkeling van nieuwe woningen mogelijk. Om die reden is het in het kader van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om uiterlijk gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. Een uitzondering hiervoor is van toepassing wanneer het kostenverhaal voor de gemeente anderszins is afgedekt. Voor dit plan is een overeenkomst gesloten tussen de ontwikkelaar en de gemeente, waarmee de kosten voor de gemeente afdoende zijn afgedekt. Deze overeenkomst heeft onder andere betrekking op de door de gemeente te maken kosten en het planschaderisico, waartoe overigens in 2009 reeds een planschadeanalyse voor is opgesteld. Van de appartementen worden er 47 in de huursector gerealiseerd, waarvan 29 in de sociale sector. Deze appartementen worden met name aangeboden aan de bewoners van de regio Zuid-Kennemerland met een leeftijd tussen 25 en 75 jaar. De overige huurappartementen worden in de vrije sector aangeboden. De doelgroep voor deze bewoners bestaat uit bewoners uit de regio Zuid-Kennemerland en mogelijk de Haarlemmermeer met een leeftijd tussen 30 en 40 jaar en senioren met een leeftijd tussen 50 en 75 jaar.


28

De koopwoningen en –appartementen worden in diverse prijsklasse aangeboden. De doelgroep voor deze woningen bestaat uit bewoners van de regio Zuid-Kennemerland en de Haarlemmermeer. De grondgebonden woningen zullen met name worden gekocht door jonge gezinnen met een leeftijd tussen 30 en 40 jaar. De appartementen zullen met name worden verkocht aan senioren met een leeftijd boven de 50 jaar.

6.3

Handhaving

In 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders het handhavingsprogramma 2003 vastgesteld. Het handhavingsprogramma heeft als doel het verbeteren van het niveau waarop gehandhaafd wordt in Heemstede. De handhaving wordt volgens een programmatische aanpak voor de beleidsterreinen Openbare Ruimte, Brandveiligheid, Wonen en Milieu opgepakt. Jaarlijks worden voor de beleidsterreinen werkprogramma's opgesteld. De handhaving van de regelgeving vervat in dit plan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee met name om de planregels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. Het Bro bevat een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. De planregels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten.


29

Hoofdstuk 7

7.1

Milieuonderzoek

Archeologie

Normstelling en beleid Met de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Een uitwerking hiervan is de gemeentelijke archeologische waardenkaart, die als verfijning gezien kan worden van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. De gemeentelijke kaart geeft op basis van historisch onderzoek aan in welke zones welke verwachtingswaarden gelden. Op basis hiervan wordt aangegeven bij ontwikkelingen van welke omvang (en vanaf welke diepte) ten minste verkennend archeologisch onderzoek vereist is. Onderzoeksresultaten Het plangebied is gelegen in een zone die binnen het gemeentelijk archeologiebeleid is aangemerkt met een lage verwachtingswaarde (zie afbeelding).

Figuur 7.1

Uitsnede archeologische waardenkaart Heemstede


30

Binnen deze categorie geldt dat archeologisch onderzoek verplicht is voor ontwikkelingen met een minimale omvang van 2.500 m² die bovendien dieper reiken dan 0,4 m onder maaiveld. In 2009 heeft ADC ArcheoProjecten een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd, het rapport hiervan is opgenomen in bijlage 4. Aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische resten zijn niet vastgesteld. Afgezien van losse vondsten zijn deze vanwege het natte milieu dat niet geschikt was voor bewoning niet te verwachten. Conclusie Aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische resten zijn niet vastgesteld. ADC ArcheoProjecten adviseert om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Voor eventuele vondsten geldt overigens nog wel de meldingsplicht. Om de archeologische toetsing van eventuele, toekomstige ontwikkelingen te verankeren, wordt in de regels en op de verbeelding een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

7.2

Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient ten aanzien van de voorgestelde ontwikkeling rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door omliggende bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt in het bestemmingsplan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Hierbij wordt gekeken naar de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Onderzoek en conclusie In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven. Wel ligt op ongeveer 30 m van het plangebied het restaurant/zalenaccommodatie Het Oude Slot. Op grond van bovengenoemde VNG-publicatie valt een dergelijke activiteit in categorie 1. Voor activiteiten uit deze categorie geldt een richtafstand van 10 m ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Aangezien het plangebied (een rustige woonwijk) op ongeveer 30 m van Het Oude Slot ligt, zal ter plaatse van het plangebied geen sprake zijn van onaanvaardbare milieuhinder. Ook wordt Het Oude Slot niet in haar bedrijfsvoering beperkt als gevolg van de realisatie van het bestemmingsplan. Daarom wordt geconcludeerd dat het aspect milieuhinder en omliggende functies geen belemmering oplevert voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

7.3

Bodem

Toetsingskader Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.


31

Onderzoek en conclusie Uit informatie van de Milieudienst IJmond blijkt dat ter plaatse van het plangebied in 2003 twee bodemonderzoeken zijn uitgevoerd, namelijk een indicatief bodemonderzoek en een asbestonderzoek. Uit deze onderzoeken bleek dat er ten hoogste lichte verontreinigingen zijn aangetroffen in de bodem. Asbest is niet geconstateerd. Op basis van deze onderzoeken kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. In de praktijk wordt echter een houdbaarheid van 5 jaar aangehouden voor bodemonderzoeken. Om die reden is een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in 2011. Het rapport hiervan is opgenomen in bijlage 5. De conclusie van dit rapport komt overeen met die van de eerdere onderzoeken. Het aspect bodem staat de uitvoering van het plan daarom niet in de weg.

7.4

Ecologie

Deze paragraaf betreft een samenvatting van het uitgebreide bureauonderzoek zoals opgenomen in bijlage 6 en van het naar aanleiding van dit bureauonderzoek uitgevoerde veldonderzoek in bijlage 7. Huidige situatie Het plangebied bestaat uit bebouwing, verharding, gazon, weiland, opgaande beplanting en oppervlaktewater. Beoogde ontwikkelingen In het plangebied wordt de bestaande school gesloopt en worden 95 woningen gerealiseerd. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:     

sloopwerkzaamheden; verwijderen beplanting en bomen; vergraven watergangen; bouwrijp maken; bouwwerkzaamheden.

Resultaten onderzoek Gebiedsbescherming Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op relatief grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de ingreep. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan, gezien bovenstaande, de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg. Soortenbescherming Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van ontheffing op grond van de Flora- en faunawet (hierna Ffw) nodig zal zijn en of het reëel is te verwachten dat deze zal worden verleend. Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van de bestaande school en de bouw van circa 100 woningen. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden. In het plangebied komen op basis van het bureauonderzoek naar verwachting de volgende beschermde soorten voor:


32

vrijstellingsregeling tabel 1 Ffw

mol, egel, veldmuis, bosmuis, bosspitsmuis, huisspitsmuis, konijn, wezel en hermelijn bruine kikker, gewone middelste groene kikker

ontheffingsregeling tabel 2 Ffw tabel 3 vogels

pad

en

de

kleine modderkruiper bijlage 1 AMvB

geen

bijlage IV HR

alle vleermuizen

cat. 1 t/m 4

gierzwaluw en huismus

cat. 5

grote bonte specht, koolmees, pimpelmees, spreeuw, ekster en zwarte kraai

Naar aanleiding van het bureauonderzoek is nader veldonderzoek uitgevoerd naar beschermde vissen, vleermuizen en broedvogels met vaste nesten. 



 



Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl). In het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen van vogels aangetroffen. Het plangebied is foerageergebied voor vleermuizen, tijdens het veldonderzoek zijn geen vaste verblijfplaatsen aangetroffen. Het plangebied behoudt tijdens en na de nieuwbouw haar functie als foerageergebied aangezien delen van het bestaande groen behouden blijven. Bij de nieuwbouw dient wel groen te worden toegevoegd. Bij de nieuwbouw dient daarnaast vleermuisvriendelijke verlichting te worden toegepast. Indien de vereiste maatregelen worden genomen, vindt geen overtreding van de Ffw plaats en zal de Ffw de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan. Uit het veldonderzoek blijkt dat de kleine modderkruiper (tabel 2-soort) voorkomt. Aantasting van de kleine modderkruiper tijdens de werkzaamheden aan de watergangen dient voorkomen te worden door de soort voorafgaand aan de werkzaamheden te verplaatsen. Deze werkzaamheden kunnen zonder ontheffing uitgevoerd worden, indien de aannemer beschikt over een goedgekeurde gedragscode. Als dit niet het geval is, moet een ontheffing aangevraagd worden. De nieuwe waterstructuur is eveneens geschikt als leefgebied voor deze soort, zodat verwacht mag worden dat de ontheffing zal worden verleend. Indien de vereiste maatregelen worden genomen zal overtreding van de Ffw niet plaatsvinden. De Ffw zal in dat geval de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan.


33

7.5

Externe veiligheid

Toetsingskader Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  

bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een uitgebreide verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Aan grenswaarden moet altijd worden voldaan, van richtwaarden kan om gewichtige reden worden afgeweken. Zowel de grenswaarde als de richtwaarde liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan de grenswaarde worden voldaan en met de richtwaarde rekening worden gehouden (bij bestaande en nieuwe situaties). Op basis van het Bevi geldt een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De gemeente heeft een uitgebreide verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Vervoer van gevaarlijke stoffen In de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire RVGS) is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Buisleidingen Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. Deze AMvB sluit aan bij de risiconormering uit het Bevi met betrekking tot PR en GR. Voor overige planologisch relevante leidingen (zoals regionale waterleidingen) gelden belemmeringenzones waar rekening mee moet worden gehouden. Onderzoek Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen. In en in de omgeving van de kern Heemstede ligt een


34

aantal hogedruk aardgastransportleidingen. Omdat het plangebied buiten de invloedsgebieden van deze leidingen ligt, vormt het vervoer van gevaarlijke stoffen door deze leidingen geen belemmering voor de realisatie van dit bestemmingsplan. Uit de provinciale risicokaart en de Circulaire RVGS blijkt dat over de N201 (de Cruquiusweg) gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De PR 10-6-risicocontour ligt niet buiten de wegas. Het plaatsgebonden risico vormt daarom geen belemmering voor de beoogde woningbouw. Het invloedsgebied van het GR bedraagt 200 m. Het plangebied ligt op ongeveer 10 m van de weg en dus binnen het invloedsgebied. In de huidige situatie ligt in het plangebied een school. Ter plaatse zijn volgens de provinciale risicokaart tussen de 250 en 500 personen aanwezig. Het bestemmingsplan maakt binnen het invloedsgebied van het GR 100 woningen mogelijk. Op basis van de Handreiking verantwoordingsplicht Groepsrisico van het Ministerie van I&M mag voor woningen worden uitgegaan van een gemiddelde personendichtheid van 2,4 personen per woning. Na de realisatie van het bestemmingsplan zullen daarom gemiddeld 240 personen binnen het invloedsgebied van het GR aanwezig zijn. Als gevolg van dit bestemmingsplan neemt de personendichtheid binnen het invloedsgebied dus niet toe. Ook het GR zal daarom niet toenemen. Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in de huidige situatie het GR tussen de 0,1 en 0,3 maal de oriëntatiewaarde ligt. Omdat de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden en het GR niet toeneemt, kan een uitgebreide verantwoording van het GR achterwege blijven. Hierbij dient nog wel vermeld te worden dat het plangebied via de Ingenieur Lelylaan goed van de risicobron (de N201) af te ontvluchten is. Ook is het plangebied via deze weg goed bereikbaar voor hulpdiensten. Bij de verdere uitwerking van het plan kan nog rekening worden gehouden met het realiseren van voldoende bluswater en goede vluchtwegen. In de omgeving van het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen over het water of over het spoor vervoerd. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Zowel wat betreft vervoer van gevaarlijke stoffen als risicovolle inrichtingen spelen er geen knelpunten omtrent externe veiligheid.

7.6

Luchtkwaliteit

Toetsingskader Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 7.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Tabel 7.1

Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof

toetsing van

grenswaarde

geldig

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

60 µg/m³

2010 tot en met 2014


40 µg/m³

vanaf 2015


48 µg/m³

tot en met 10 juni 2011


40 µg/m³

vanaf 11 juni 2011

fijn stof (PM10)


35

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a) of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c). In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Besluit niet in betekenende mate (nibm) In dit Besluit en bijbehorende regeling is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  

een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO 2 en PM10; een project valt in een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 95 nieuwe woningen mogelijk. Deze ontwikkeling valt binnen een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Formele toetsing kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Met behulp van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort, kan worden bepaald wat de luchtkwaliteit is ter plaatse van de Cruquiusweg, een maatgevende weg die in de directe omgeving van het plangebied ligt. De monitoringstool laat zien dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de weg ver onder de grenswaarden uit de Wm liggen. Omdat direct langs de weg voldaan wordt aan de grenswaarden, zal dit ter hoogte van het plangebied ook het geval zijn. De concentraties van luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg ligt. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

7.7

Milieueffectrapportage

Toetsingskader In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: 

de kenmerken van de projecten;


36

 

de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de plandrempels uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

7.8

Planologisch relevante leidingen

Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. Ook zijn er geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen in de omgeving van het plangebied aanwezig. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

7.9

Schiphol

Toetsingskader Luchthavenindelingbesluit Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Luchthavenindelingbesluit. De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking. Nota Ruimte In de Nota Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol voor de toekomst ruimte nodig heeft om uit te breiden. Derhalve is op een PKB-kaart de zogenoemde 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand bebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Nota cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.


37

Onderzoek en conclusie De ontwikkeling ligt binnen het beperkingengebied uit het Luchthavenindelingenbesluit. Op grond van dit besluit geldt een maximale bouwhoogte van 100 m en gelden beperkingen ten aanzien van bestemmingen met een vogelaantrekkende werking. Omdat het bestemmingsplan niet in bebouwing met een dergelijke hoogte voorziet en woningen geen vogelaantrekkende werking hebben, vormt het Luchthaveninderlingenbesluit geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Het plangebied ligt buiten de 20 Ke-contour uit de Nota Ruimte. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

7.10 Verkeer en parkeren Verkeersstructuur Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt voor het verkeer ontsloten vanaf de Ingenieur Lelylaan. Via de parallelle Cruquiusweg en de Slotlaan wordt aangesloten op de Javalaan. De parallelle Cruquiusweg is echter maar in een richting begaanbaar, van de Javalaan naar de Ingenieur Lelylaan. De Javalaan sluit vervolgens in noordoostelijke richting aan op de Cruquiusweg (N201). De N201 geeft verbinding in de richtingen Zandvoort en Hilversum. De N201 is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 80 km/h. De Javalaan is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h. De overige wegen rondom de locatie zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h. Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid Het langzaam verkeer wordt op de 30 km/h wegen rondom de locatie gemengd met het gemotoriseerd verkeer afgewikkeld. Dit is conform de inrichting volgens Duurzaam Veilig. Langs de Javalaan (50 km/h-weg) is, conform de inrichting van deze weg volgens Duurzaam Veilig, een fietsstrook gelegen. Bereikbaarheid per openbaar vervoer Langs de Cruquiusweg, ter hoogte van de Javalaan, is op enige loopafstand van de locatie (circa 325 m) een bushalte gelegen. Hier halteren openbaarvervoersdiensten in de richtingen Haarlem en Uithoorn. Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling Door Goudappel Coffeng is in 2008 een rapport opgesteld waarin de verkeerseffecten van de herontwikkeling van het gebied in beeld zijn gebracht. Dit rapport is opgenomen als bijlage 9. In het verkeersonderzoek is uitgegaan van realisatie van 100 woningen. Allereerst is gekeken naar de verkeersgeneratie. De verkeersgeneratie in de huidige situatie en de situatie met een onderwijsvoorziening (juridisch/planologisch mogelijk) is vergelijkbaar en bedraagt circa 100 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie van de toekomstige woningbouw zal circa 500 mvt/etmaal bedragen. Dit extra verkeer heeft echter geen negatief effect op de verkeersafwikkeling op de wegvakken, op het kruispunt Cruquiusweg/Javalaan en op de overige kruispunten in de buurt. Tevens heeft het bouwplan geen negatief effect op de bestaande verkeersveiligheid in de buurt.


38

Ook is in dit onderzoek gekeken naar de mogelijkheid om het plangebied geheel of gedeeltelijk rechtstreeks aan te sluiten op de Cruquiusweg. Geconcludeerd wordt dat deze alternatieve ontsluitingsmogelijkheid niet wenselijk en niet noodzakelijk is. Parkeren Om de parkeerbehoefte te bepalen is een parkeerbalans opgesteld, zie bijlage 10. Hieruit blijkt dat er voor de 95 te realiseren woningen 187 parkeerplaatsen benodigd zijn. Samen met de herinrichting van de Ingenieur Lelylaan zijn in totaal 219 parkeerplaatsen benodigd. Het plan voorziet in dit aantal, waarmee het aspect parkeren voldoende is uitgewerkt. Ter aanvulling op deze parkeerbalans is tussen de gemeente en de ontwikkelaar vastgelegd dat bij verschuiving van de prijsklassen voor de woningen er binnen het plangebied in eventuele aanvullende parkeerbehoefte wordt voorzien. Conclusie De ontsluiting voor zowel het gemotoriseerd verkeer als het langzaam verkeer als het openbaar vervoer is goed te noemen. De herontwikkeling zal tot meer verkeersbewegingen leiden dan in de huidige situatie. Dit leidt echter niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling of tot problemen ten aanzien van de verkeersveiligheid. Er zijn in totaal 219 parkeerplaatsen nodig om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Het aspect verkeer staat de herontwikkeling van het plangebied dan ook niet in de weg.

7.11 Water Waterbeheer en watertoets De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Als beheerder is het Hoogheemraadschap betrokken geweest bij het tot stand komen van het plan. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld. Europa: 

Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:    

Nationaal Waterplan (NW); Waterbeleid voor de 21e eeuw (WB21); Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW); Waterwet.

Provinciaal:  

provinciaal Waterplan; provinciale Structuurvisie.


39

Waterschapsbeleid Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gemeentelijk beleid Voor de periode 2011-2015 hebben de gemeente Heemstede en het Hoogheemraadschap van Rijnland samen een verbreed gemeentelijk rioleringsplan (VGRP+) laten opstellen. Naast de wettelijke verplichte invulling van de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater is ook het onderwerp oppervlaktewater in het VGRP+ opgenomen. Hierdoor wordt het integrale waterbeleid nog efficiënter, omdat zo ingespeeld wordt op de sterke interactie tussen riolering en oppervlaktewater bij het voorkomen van wateroverlast en bij het verbeteren van de waterkwaliteit. De algemene doelen van de riolering, bescherming van de volksgezondheid, handhaven goede leefomgeving, beschermen van natuur en milieu en de algemene doelen van het oppervlaktewater zijn vertaald in de volgende vier doelen voor Heemstede waarbij de randvoorwaarde is dat riolering en het oppervlaktewater doelmatig wordt beheerd en goed wordt gebruikt: 1. 2. 3. 4.

voorkomen van wateroverlast; doelmatige inzameling van water; realiseren van gezond en veilig oppervlaktewater; transporteren van water waarbij zo min mogelijk overlast wordt veroorzaakt.

De strategie van het VGRP+ is rondom de doelen opgebouwd met daarbij aandacht voor het efficiënt operationeel beheer van de riolering en het efficiënt financieel beheer van de riolering. Huidige situatie Algemeen Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van de kern Heemstede, aan de Ingenieur Lelylaan. Het plangebied bestaat uit een voormalige schoollocatie en is grotendeels onverhard. Bodem en grondwater De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert tussen NAP +0,25 m rondom het schoolgebouw en NAP -0,25 m ten zuiden van de watergang die midden door het plangebied loopt. De bodem bestaat uit een fijn zanderige bovengrond van circa 2 m dikte. Hieronder bevindt zich een dunne veen- en kleilaag. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,5 m en de 0,8 m beneden maaiveld. Waterkwantiteit Het plangebied is gesitueerd in stedelijk gebied en behoort tot het boezemland, waarbij _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 051207.15164.00 Rotterdam / Middelburg

40

overtollig water vrij afwatert naar de boezemwatergang in het plangebied die vervolgens afwatert op het Zuider Buiten Spaarne. De boezemwatergang heeft een zomerpeil van - 0,61 m NAP en een winterpeil van -0,64 m NAP. Watersysteemkwaliteit en ecologie Binnen het plangebied is geen KRW-waterlichaam aanwezig. De waterkwaliteit van het Boezemwater is over het algemeen matig. Veiligheid en waterkeringen De watergang langs de zuidoostzijde van het plangebied heeft een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Binnen het plangebied is een gemengd rioleringssysteem aanwezig. Toekomstige situatie Algemeen Het plan maakt de realisatie van circa 100 woningen en een half verdiepte stallinggarage mogelijk. Waterkwantiteit Door de ontwikkeling zal het verhard oppervlak in het plangebied toenemen. Om deze toename te compenseren wordt de watergang in het plangebied verbreed. Het bestaande schoolgebouw wordt gesloopt. De compensatienorm is 15% van de toename verharding (vanaf 500 m²). Ondergrondse verhardingen (parkeergarages en dergelijke) met meer dan 0,6 m grond erboven worden niet gezien als verhardingen waar compensatie voor plaats hoeft te vinden. In tabel 7.2 wordt een overzicht gegeven van de toename aan verharding en de toename aan oppervlaktewater. Tabel 7.2 berekening watercompensatie verhard oppervlak bestaand nieuw

9.312 m

2

9.767 m2 maaiveld + 768 m2 stallinggarage = 10.535 m2

toename 15% van toename

oppervlaktewater 1.850 m2 5.405 m2

1.223 m2

3.555 m2

184 m2

voldoende

Uit deze tabel blijkt dat het plan ruimschoots aan de compensatieplicht voldoet. Afvalwaterketen en riolering Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. Rijnland volgt hierbij de voorkeursvolgorde (rijksbeleid). Daarbij staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater voorop. Wanneer er afvalwater is, wordt de verontreiniging daarna zoveel mogelijk beperkt en tot slot worden afvalstromen gescheiden. De voorkeursvolgorde voor de afvoer van hemelwater is opgenomen in het gemeentelijk rioleringsplan. Binnen het projectgebied zal het hemelwater afgevoerd worden naar de nieuw te realiseren


41

watergang. Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Veiligheid en waterkeringen De in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving. Met het verbreden van de watergang wordt ook de waterkering langs de zuidoostzijde daarvan fysiek gemaakt. Een strook rondom deze waterkering krijgt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplanting, etc.) moet een watervergunning aangevraagd worden bij ons. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod. Onderhoud en bagger Op de kop van de nieuwe vaart komt een mogelijkheid om drijfvuil te verwijderen, een baggerboot te water te laten en de bagger af te voeren. Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. In deze Beleidsregels is het beleid van het Hoogheemraadschap nader uitgewerkt. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van het water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:   

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden); watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken); andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning. Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.


42

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen geen negatieve gevolgen hebben voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

7.12 Wegverkeerslawaai Beoogde ontwikkeling Op het voormalige Nova College te Heemstede zullen nieuwe woningen en appartementen worden gerealiseerd. Woningen zijn in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek nodig is. Voor dit onderzoek wordt verwezen naar het bij dit bestemmingsplan behorende rapport zoals opgesteld door Arcadis. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 11. Resultaten en conclusie Ten gevolge van het verkeer op de Cruquiusweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale geluidsbelasting bedraagt 68 dB. Hierbij wordt tevens de uiterste grenswaarde overschreden. De woningen/appartementen waarbij de uiterste grenswaarde wordt overschreden kunnen niet zonder meer gerealiseerd worden. De woongebouwen G en K ondervinden vanwege de Cruquiusweg een geluidsbelasting die hoger is dan de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder. Het gaat om de noordwestgevel en de noordoostgevel van gebouw G en om de noordoostgevel van gebouw K. Om de woongebouwen toch te kunnen realiseren wordt een vliesgevel toegepast, waarbij de geluidsbelasting op de woninggevel zelf de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt. Alternatieven voor een vliesgevel zouden kunnen zijn het verlagen van de maximum snelheid op de Cruquiusweg, het aanbrengen van geluidreducerend asfalt op de Cruquiusweg of het plaatsen van een geluidsscherm. Vanuit verkeerskundig, stedenbouwkundig en financieel oogpunt zijn deze alternatieven echter minder wenselijk dan het toepassen van een vliesgevel op de betreffende bouwblokken. Overigens zorgen gebouw G en K, door de hoogte en ligging parallel aan de Cruquiusweg, voor een relevante geluidafscherming van de achterliggende nieuwe woningen. Voor deze woningen moeten echter nog wel hogere waarden worden vastgesteld. Gebouw G en K hebben aan de zuidwestzijde een geluidluwe gevel, die uitstekend geschikt is voor balkons. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden wordt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.


regels

69

Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan De Slottuin van de gemeente Heemstede. 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat NL.IMRO.0397.BPSlottuin-0101 met de bijbehorende regels. 1.3

in

het

GML-bestand

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

aan- en uitbouw

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw. 1.6

aan-huis-gebonden beroep

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.7

achtererf

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. 1.8

antennedrager

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne. 1.9

antenne-installatie

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie. 1.10

archeologische waarden

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende cultuurhistorische overblijfselen;


70

1.11

bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.12

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.13

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.14

bevoegd gezag

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.15

bouwen

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk. 1.16

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel. 1.18

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.19

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.20

bijgebouw

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.21

dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. 1.22

dakopbouw

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst. 1.23

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.


71

1.24

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25

hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.26

kelder

(het deel van) een gebouw dat binnen het bouwvlak en volledig onder het peil ligt. 1.27

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past. 1.28

lessenaarsdak

een asymmetrische dakvorm met één hellend dakvlak over (nagenoeg) de volledige breedte of diepte van een gebouw. 1.29

maaiveld

bovenzijde van het terrein dat een bouwwerk omgeeft. 1.30

NEN

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan. 1.31

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.32

onderbouwing

(deel van) een bouwwerk dat buiten het bouwvlak en volledig onder het maaiveld ligt; 1.33

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak. 1.34

platte afdekking

een horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw, dat meer dan tweederde van de grondoppervlakte van het gebouw beslaat. 1.35

praktijkruimte

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.


72

1.36

voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.37

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of een daarmee gelijk te stellen samenhangende groep van personen. 1.38

woonschip

een zich op het water bevindend object, dat bestemd is voor permanente bewoning, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk 1.39

zijerf

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.


73

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. 2.2

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; (in geval van een lessenaarsdak is dit de hoogte aan de hoge zijde van het dak). 2.3

breedte, lengte en diepte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren. 2.4

dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; (in het geval van een lessenaarsdak is dit de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak). 2.6

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 peil a. voor hoofdgebouwen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, waarbij het kunstmatige maaiveld op de stallinggarage niet als maaiveld wordt aangemerkt; b. bij aan- of uitbouwen: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw; c. voor overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; d. indien in of boven het water wordt gebouwd: de gemiddelde hoogte van het aan het water aansluitende afgewerkte terrein, waarbij het kunstmatige maaiveld op de stallinggarage niet als maaiveld wordt aangemerkt. 2.9

vloeroppervlakte

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.


74


75

Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

groenvoorzieningen; paden; water; het recreatief medegebruik, waaronder spelen; brug, ter plaatse van de aanduiding 'brug'; speelterreinen, ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening';

met daaraan ondergeschikt: g. h. i.

(ontsluitings)wegen en straten; speelvoorzieningen, anders dan de onder f bedoelde speelterreinen; openbare nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende: j. k.

verhardingen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2 3.2.1

Bouwregels Algemeen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. 3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van de in artikel 3.1 onder k genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b. c.

d.

de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1 m bedragen; ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening' mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 4 m bedragen; overige bouwwerken, geen gebouwen of masten zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen; indien met een maatvoeringsaanduiding een andere hoogte is aangeduid, mag de hoogte van deze bouwwerken ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen; de hoogte van masten mag ten hoogste 7 m bedragen.


76

Artikel 4 4.1

Tuin


De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c.

tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; deels ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; uitstekende bouwdelen van aangrenzende woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1';

met daaraan ondergeschikt: d. e. f. g.

groenvoorzieningen; paden en verhardingen; water; openbare nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende: h.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

4.2 4.2.1

Bouwregels Gebouwen, overkappingen en onderbouwingen

Onverminderd het bepaalde in lid 4.1, onder b., mogen op of in deze gronden geen gebouwen, overkappingen of onderbouwingen worden gebouwd. 4.2.2

Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van de in artikel 4.1 onder h. genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b.

c. d.

de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen, gelegen achter de gevellijn/voorgevel, mag ten hoogste 2 meter bedragen; de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen, gelegen vóór de gevellijn/voorgevel mag ten hoogste 1 meter bedragen, met dien verstande dat een haagondersteunende constructie ten hoogste 2 meter mag bedragen; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen of masten zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen; de hoogte van masten mag ten hoogste 7 meter bedragen.


77

Artikel 5 5.1

Verkeer


De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

wegverkeer; wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook met bijbehorende opstelstroken voorsorteervakken, busstroken, voeten fietspaden; verblijfsgebieden; deels ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van aanduiding 'parkeergarage'; uitstekende bouwdelen van aangrenzende woningen, uitsluitend ter plaatse van aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'; overkappingen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding -

en

de de 2';

met daaraan ondergeschikt: g. h. i. j. k. l. m.

parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; tuinen; speelvoorzieningen; water; openbare nutsvoorzieningen; (ontsluitings)wegen, straten en paden;

met de daarbij behorende: n. o. 5.2

gebouwen en overkappingen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels

Voor het bouwen op de in artikel 5.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: 5.2.1 Parkeergarage a. een deels ondergronds gebouwde parkeervoorziening, als bedoeld in artikel 5.1 onder d, moet binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. de diepte van een ondergronds gebouwde parkeervoorziening, als bedoeld in artikel 5.1 onder d, mag ten hoogste 1,5 m bedragen; c. de bouwhoogte van een ondergronds gebouwde parkeergarage, als bedoeld in artikel 5.1 onder d, mag ten hoogste de ter plaatse van de aanduidingen 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. 5.2.2 Overkappingen a. de bouwhoogte van overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m. 5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1 m bedragen; b. de hoogte van trappen bedraagt ten hoogste 4,5 m; c. de hoogte van masten mag ten hoogste 7 m bedragen; d. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen.


78

5.3

Specifieke gebruiksregels

Binnen deze bestemming worden in ieder geval niet toegestaan: a. b.

het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel; het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horecabedrijven.


79

Artikel 6 6.1

Water


De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

verkeer te water; het recreatief medegebruik, waaronder spelen; waterlopen, watergangen en waterpartijen; oevers, bermen en beplanting; bruggen, ter plaatse van de aanduiding 'brug'; steigers, ter plaatse van de aanduiding 'steiger'; speelterreinen, ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening';

met daaraan ondergeschikt: h.

paden;

met de daarbij behorende: i.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die uit de aard van de bestemming kunnen volgen zoals kunstwerken, oeverbeschoeiingen, keermuren, steigers en meerpalen, met uitzondering van dammen en duikers.

6.2 6.2.1

Bouwregels Algemeen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen, overkappingen of onderbouwingen worden gebouwd. 6.2.2


Voor het bouwen van de in artikel 6.1 onder i genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: a. b.

6.3

ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening' mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 4 m bedragen; overige bouwwerken, geen gebouwen of masten zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen; indien met een maatvoeringsaanduiding een andere hoogte is aangeduid, mag de hoogte van deze bouwwerken ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. Specifieke gebruiksregels

Binnen deze bestemming worden in ieder geval niet toegestaan het gebruik van de gronden als ligplaats voor woonschepen.


80

Artikel 7 7.1

Wonen


De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden beroep;

met daaraan ondergeschikt: b. c. d. e. f. g.

groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen; paden en verhardingen; water; openbare nutsvoorzieningen; deels ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met de daarbij behorende: h. i. j.

niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen; tuinen en terreinen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.2

Bouwregels

Voor het bouwen op de in artikel 7.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: 7.2.1 Hoofdgebouwen a. een hoofdgebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' de onderste 5 m gemeten vanaf peil onbebouwd blijft met uitzondering van funderingswerken, mede ten behoeve van verblijfsgebied en water; 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' de onderste 4 m gemeten vanaf peil onbebouwd blijft met uitzondering van funderingswerken, mede ten behoeve van verblijfsgebied en water; b. de goothoogte van een gebouw in een bouwvlak mag ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen; c. de (bouw)hoogte van een gebouw in een bouwvlak mag ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen; d. dakkapellen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 5', op: 1. het achterdakvlak en op zijdakvlakken die niet aan de weg of openbaar groen zijn gelegen; 2. het voordakvlak en op zijdakvlakken die aan de weg of openbaar groen zijn gelegen, mits de breedte niet meer bedraagt dan 50% van de gevel onder het betreffende dakvlak; e. dakkapellen zijn niet toegestaan: 1. op 2 verschillende hoogtes in een dakvlak; 2. op een dakvlak met een helling van minder dan 30°. 7.2.2

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. b.

de goothoogte mag ten hoogste 3 m bedragen; de bouwhoogte mag ten hoogste 4 m bedragen;


81

c. d. e.

de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 70 m² per bouwperceel; ten minste 25 m² van het bouwperceel blijft onbebouwd; sub c is niet van toepassing voor zover dit ertoe leidt dat op een bouwperceel minder dan 25 m² aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen kan worden opgericht.

7.2.3


Voor het bouwen van de in 7.1 onder j bedoelde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b.

c. d.

de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen, gelegen achter de gevellijn/voorgevel, mag ten hoogste 2 m bedragen; de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen, gelegen vóór de gevellijn/voorgevel mag ten hoogste 1 m bedragen, met dien verstande dat een haagondersteunende constructie ten hoogste 2 m mag bedragen; de hoogte van masten mag ten hoogste 7 m bedragen; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen.

7.2.4

Ondergrondse bouwwerken

Voor ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels: a. een kelder moet binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. buiten het bouwvlak mag geen onderbouwing worden gebouwd. 7.2.5

Dakterrassen

Voor het bouwen van dakterrassen gelden de volgende regels: a.

b.

het dak van een aan- of uitbouw, aangebouwd bijgebouw of aangebouwde overkapping mag worden gebruikt als dakterras, met dien verstande dat de afstand van het dakterras tot de perceelsgrens ten minste 2 m dient te bedragen; de in artikel 7.2.2, onder a bepaalde goothoogte mag worden overschreden door een balustrade, met dien verstande dat de bouwhoogte van de balustrade niet meer dan 1,2 m bedraagt, gemeten vanaf de bovenzijde van de (on)afgewerkte vloer van het dakterras.

7.3

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.4, onder b. onder de volgende voorwaarden: a. b. c.

de maximale oppervlakte van de onderbouwing is 70 m²; de maximale diepte is 4 meter; het waterbelang wordt niet onevenredig geschaad.

7.4

Specifieke gebruiksregels

Binnen deze bestemming worden in ieder geval niet toegestaan: a. b. c. d.

het het het het

gebruik gebruik gebruik gebruik

van van van van

gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel; gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; een bijgebouw voor bewoning; een bijgebouw voor een aan-huis-gebonden beroep.


82

7.4.1

Aan-huis-gebonden beroep

Voor de omvang van een aan-huis-gebonden beroep geldt de volgende regel: 

de gezamenlijke brutovloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m² en met dien verstande dat een aan-huis-gebonden beroep niet wordt uitgeoefend in bijgebouwen.


83

Artikel 8

Waarde - Archeologie 5

8.1 Bestemmingsomschrijving a. De voor 'Waarde-Archeologie 5' aangewezen gronden zijn -behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en)- mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden-categorie 5; b. Voor zover de onder a. bedoelde bestemming geheel of gedeeltelijk samenvalt met voor deze gronden geldende bestemmingen, waarop een stelsel van toepassing is voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden of met andere dubbelbestemmingen, gelden de in dit artikel bepaalde regels met voorrang. 8.2

Bouwregels

Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemmingen is, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende bouwregels, het volgende van toepassing: a.

b.

in het geval van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen of voor het slopen van een bouwwerk voor de gronden met de aanduiding “Waarde-Archeologie 5”, waarbij bodemroerende werkzaamheden ter realisering of sloop van deze gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, noodzakelijk zijn, die: 1. een oppervlakte hebben, groter dan 2.500 m² en; 2. verder gaan dan een diepte van 0,4 m, eist het bevoegd gezag dat alvorens omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verleend wordt, door de aanvrager een archeologisch rapport wordt overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld; het bepaalde onder a. is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

8.3 8.3.1

Nadere eisen bouwactiviteiten

Burgemeester en wethouders zijn -als uit een archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de voorgenomen bouw zullen worden verstoord- bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van: a. b. c.

het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; het doen van opgravingen; begeleiding van de activiteiten door de archeologische deskundige.

8.3.2

Inrichting en gebruik

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'WaardeArcheologie 5', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn.


84

8.4


Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.2, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels en voorts onder de voorwaarden, dat: a.

b.

de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan de hand van andere informatie, dan het archeologisch rapport, als bedoeld in artikel 8.2, naar het oordeel van het bevoegd gezag voldoende heeft aangetoond dat door grondroerende werkzaamheden of andere bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden, of; de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan de hand van andere informatie, dan het archeologisch rapport, als bedoeld in artikel 8.2, naar het oordeel van het bevoegd gezag voldoende heeft aangetoond dat aanwezige archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, dan wel dat mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels regels te verbinden, gericht op: 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. het doen van opgravingen; 3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 8.5.1 Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de voor 'Waarde-Archeologie 5' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a.

b. c. d. e. f. g. h. i.

het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 0,4 meter waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen en aanleggen van drainage; het ophogen van gronden met meer dan 0,3 meter; het aanleggen, vergraven, verruimen, baggeren of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, met een diepte van 0,4 meter of meer; het verlagen of verhogen van het grondwaterpeil; het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; het vellen en rooien van houtopstanden; het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden; het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen.

8.5.2

Uitzondering op het uitvoeringsverbod

Het verbod, als bedoeld in artikel 8.5.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden: a. b. c.

d. e.

betrekking hebben op een bouwplan met een oppervlakte van minder dan 2.500 m²; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden of een ontgrondingvergunning; noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 8.4, is verleend; ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.


85

8.5.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning a. een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.5.1 wordt in ieder geval verleend, indien de aanvrager aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.5.1 wordt voorts verleend indien de betrokken archeologische waarden, gelet op het onderzoek, zoals bedoeld in artikel 8.5.2, onder e., door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op: 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. het doen van opgravingen; 3. begeleiding van de activiteiten door de archeologische deskundige.


86

Artikel 9 9.1

Waterstaat - Waterkering


De voor “Waterstaat-waterkering” aangewezen gronden zijn -behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en)- mede bestemd voor waterkering en waterbeheersing. 9.2 Bouwregels a. op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen ten behoeve van de andere aldaar voorkomende bestemming(en) worden gebouwd, indien als gevolg daarvan de waterkerende functie van de gronden wordt verminderd of teniet gedaan; b. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op of in deze gronden gelden de volgende regels: 1. er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de waterkering worden gebouwd; 2. de hoogte van de onder 1. bedoelde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 6 meter bedragen. 9.3


Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de artikel 9.2 met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels en voorts onder de voorwaarde, dat door de waterbeheerder schriftelijk is verklaard dat tegen de afwijking uit oogpunt van waterbeheersing en onderhoud van de waterkering geen bezwaar bestaat. 9.4

Gebruiksregels

Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om gronden en bouwwerken te gebruiken ten behoeve van de andere aldaar voorkomende bestemming(en), indien als gevolg daarvan de waterkerende functie van de gronden wordt verminderd of teniet gedaan. 9.5

Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.4 met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels en voorts onder de voorwaarde, dat door de waterbeheerder schriftelijk is verklaard dat tegen de afwijking uit oogpunt van waterbeheersing en onderhoud van de waterkering geen bezwaar bestaat.


87

Hoofdstuk 3

Artikel 10

Algemene regels

Antidubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


88

Artikel 11 11.1

Algemene bouwregels

Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden buiten beschouwing gelaten: 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, reclameobjecten, ventilatiekanalen, schoorstenen, (schotel)antennes en daarmee naar hun ruimtelijke invloed gelijk te stellen ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van bouwen bestemmingsgrenzen niet meer dan 1m bedraagt; 2. ondergeschikte bouwdelen als liftkokers, ventilatiekanalen, schoorstenen en (schotel) antennes op een dakvlak, mits die bouwdelen niet verder dan 2 meter buiten dat dakvlak steken; 3. ondergeschikte bouwdelen als lichtstraten, dakramen, en zonne(warmte)-collectoren op een dakvlak, mits lichtstraten niet verder dan 0,6 meter buiten dat dakvlak steken en overige ondergeschikte bouwdelen niet verder dan 0,2 meter; 4. funderingen, stoepen, stoeptreden, hellingbanen, erkers, toegangsportalen, veranda's, balkons, luifels en overstekende daken, mits de overschrijding van bouwen bestemmingsgrenzen niet meer dan 2 meter bedraagt; 5. topgevels; Bij de toepassing van deze regels worden dakkapellen, dakopbouwen en dakterrassen niet aangemerkt als ondergeschikte bouwdelen; op deze bouwdelen zijn de bouwregels van de betreffende bestemming van toepassing.


89

Artikel 12

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing voor zover het betreft: a. b. c. d.

bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer en brandblusvoorzieningen; bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten; de ruimte tussen bouwwerken; parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.


90

Artikel 13

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van: a. b.

c.

de bij recht in dit plan gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10 % van die maten, afmetingen en percentages; de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven; de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil als gevolg van de inpassing van bouwwerken in het terrein daartoe aanleiding geeft.

Een omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend indien: a. b. c. d. e. f.

de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast; de afwijking geen onevenredige afbreuk doet aan het straat en bebouwingsbeeld; de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast; de betreffende woonsituatie niet onevenredig wordt aangetast; de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden beperkt; geen bestemmingsgrenzen worden overschreden.


91

Artikel 14

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, voorzover daaraan behoefte bestaat en zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt, de ligging van bestemmings-, bouwen aanduidingsgrenzen te wijzigen zodanig, dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10 % wordt verkleind of vergroot.


92

Artikel 15 15.1

Overige regels

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.


93

Hoofdstuk 4

Artikel 16 16.1

Overgangs- en slotregel

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a.

b.

c.

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan; het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%; dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2

Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. b.

c.

d.

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


94

Artikel 17

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan De Slottuin'.


kaart(en)

Heemstede. De Slottuin. bestemmingsplan. adviseurs ruimtelijke ordening

Recommend Documents