Hazenweg vs Gem.Landsmeer Doel:
Informeren Commissie Grondgebied 4 februari 2014
Casus is Complex • Speelt al sinds 1963 / 1966; • Drie partijen; • Vier kadastrale kavels per perceel; De verhoudingen in grootte en kwaliteit is sterk verschillend per perceel
• Twee taxaties; • Twee procedures gevoerd. Doelstelling: Partijen willen tot een redelijke, voor beide partijen acceptabele oplossing komen, waarbij formalisering in goed overleg tot stand komt.
Waarom is dat niet gelukt? • Er is geen overeenstemming bereikt over een redelijke, voor beide partijen acceptabele, prijs per m2 voor het nauwelijks begaanbare, drassige moeras en/of rietland; Bewoners
Gemeent e
€ 25, € 50,
GPB
€ 75,
trance 1
50 m2
€ 294,
trance 2
+50 m2
€ 196,
+rest
€ 98,
€ 125,
GPB 10% € 125, GPB
rest
Per m2
Wie zijn er betrokken? Drie partijen • 12 Bewoners, waarvan twee oorspronkelijke; • Gemeente Landsmeer (GL); • Hoogheemraadschap Hollands NoorderKwartier (HHNk).
Waarom gaat het? Formaliseren van de huidige situatie • Vier verschillende kadastrale kavels L648
Gortesloot
(HHNk) omschrijving kadaster: WATER o.a.
L783
(HHNk => in eigendom overgegaan naar Gemeente Landsmeer door ruilverkaveling d.d. 28 oktober 1995)
B3305 B20xx
(Gemeente Landsmeer) (Bewoners) Hazenweg
De verhoudingen in grootte en kwaliteit is sterk verschillend per perceel en per kavel
De start 1963 Verkoop (12 november 1963)
Projectontwikkelaar BOHAN Utrecht verkoopt het project: “Herenhuizen aan de Hazenweg te Landsmeer” aan 12 potentiële bewoners gebaseerd op een technisch bestek, waarin het project wordt beschreven. Artikel 15 op bladzijde 10: terreinen lopen van rand trottoir tot de sloot.
1965
Bouw vangt aan;
1966 Huizen worden opgeleverd. Kwaliteit grond achter de tuinen:
Het gebied achter de percelen bestaat uit drassig, nauwelijks begaanbaar moeras en rietland.
Twee Taxaties in opdracht van: • HHNk
(2 maart 2011)
van Overbeek
» Perceel L648; » Administratief kadaster onderzoek; » geen veldonderzoek ter plaatse. Resultaat taxatie: » Omschrijving : Water
€ 25, per m2
• Gem.LMR nvt • Bewoners (nov. 2011) NAUS (beëdigd rentmeester, taxeert voor overheden)
» Percelen B3305, L783 en L648; » Uitgebreid administratief kadaster onderzoek; » Uitgebreid veldonderzoek ter plaatse. Resultaat taxatie: » Omschrijving : drassige grond en rietland € 25, per m2
Kwaliteit en gebruik
Wat zegt de gemeente zelf! In het “bestemmingsplan Oost, Landsmeer” van april 1983 is de volgende uitspraak opgenomen in de toelichting van de Gemeente Landsmeer (pagina LM 17.050 T4): 2.2
Groenvoorzieningen.
De belangrijkste groenvoorziening in het plan wordt gevormd door de ol strook van de Gortesloot en Nieuwe Gouw. Dit is nu nog vanwege de drassige gronden een grotendeels onbegaanbaar gebied. Het ligt in het voornemen van het gemeentebestuur om dit gebied voor een ruimer publiek toegankelijk te maken dan alleen de aanwonenden. Daarbij zal met name naar mogelijkheden worden gezocht om paden aan te leggen, waardoor een kleine wandelroute ontstaan, die aansluit op het pad langs de Gortesloot en het pad in het verlengde van de Goudpluvier. Ook wordt gedacht aan een steigertje om te kunnen vissen in de Gortesloot. Verdere activiteiten in de recreatieve sfeer zullen afhangen van de mogelijkheden die het natte terrein biedt en de wensen van de bewoners. Tussen de achtererven van de woningen aan de Hazenweg en de Gouw is een strook grond van 8 m. diep met de bestemming tuinen I geprojecteerd. De strook is grotendeels eigendom van de gemeente, en wordt in het plan als buffer tussen het privé en het openbare gedeelte gebruikt, en is in feite op dit moment ook als tuin in gebruik bij de aanwonenden. De gemeente is van plan de betreffende gronden als tuinen uit te geven aan de aanwonenden voor zover de gronden nog geen gemeenteeigendom zijn, maar in eigendom van het Waterschap de Waterlanden, zal gepoogd worden in overleg tot een oplossing te komen.
Wat ging er vooraf! Twee procedures • 1986 Inzet
Aanleg van een wandel/voetpad tussen de Hazenweg en de Gortesloot;
• 2013 Inzet
Uitspraak mbt verkrijgende verjaring na 46 jaar in bezit te hebben genomen. De rechter heeft bepaalt, dat de bewoners niet voldoende hebben aangetoond de gronden meer dan 20 jaar in bezit te hebben genomen. Noot: In een recente en vergelijkbare procedure op de Gouwe heeft de rechter tot verkrijgende verjaring besloten.
Wat ging er vooraf! 20102014 • Vele overlegmomenten tussen huidige en voorgaande college • Taxaties
HHNk Bewoners
• Aanbod Bewoners • Aanbod Gem. Landsmeer • Aanbod Gem. Landsmeer
(2012) (2012) (2013)
Huidige situatie Het college van BenW heeft een voorstel voorgelegd aan de bewoners (11 december 2013) •Verkoop tegen GrondPrijzenBeleid minus 10% en beperking; (verlening recht van overpad, statistisch halveert dit de waarde van een perceel)
•Gebruiksovereenkomst voor een periode van drie jaar. Daarna een huurovereenkomst of ontruiming. Gezien de slepende geschiedenis, omstandigheden en kwaliteit van de aangeboden grond, beschouw ik dit als een zeer mager aanbod! Het straalt zeker niet uit, dat er gezocht is naar een voor alle partijen acceptabele oplossing!
Nog wat feitjes…… mbt Hazenweg 10
1966
(48 jaar geleden) Eerste stappen om de percelen B3305, L783 in gebruik te nemen. De eerste beschoeiing en steiger worden aangelegd;
1972
(41 jaar geleden) Tussen kavel B3305 en L783 wordt een haag geplaatst en een vier meter brede border aangelegd;
1983
(30 jaar geleden) Kavel B3305 is niet meer vrij te betreden van de slootzijde, door het plaatsen van een hek.
Gedurende 46 jaar is er nooit iemand van de gemeente Landsmeer voor kwaliteitverbetering en/of onderhoud op B3305 of L783 gesignaleerd. Slechts worden de sloot en oever (L648) regelmatig onderhouden in opdracht van HHNk. De bagger wordt niet afgevoerd, maar op het rietland gestort. Indien er kwaliteit is toegevoegd aan de percelen, is dat door de bewoners toegevoegd en niemand anders.
Een paar voorbeelden Adres
DenIlp DenIlp DenIlp DenIlp DenIlp DenIlp DenIlp Fazantenweg * Fazantenweg * FB Cocq Gouwe Gouwe Gouwe Gouwe Hazenweg Schoolstraat Schoolstraat Purmerland
121 124 127 137 148 172 172 33 37 15 23 23 27 29 1 9 34 104
m2
verkoper
verkoopsom
per m2
14,070 1,010 143 665 1,245 1,051 1,440 548 579 87 114 1,110 486 386 64 98 25 3,980
Fam.Gelderman GemLMR GemLMR GemLMR GemLMR GemLMR HH GemLMR GemLMR GemLMR
€ € € € € € € € € €
150,000 5,000 4,080 65,000 5,525 20,000 1,560 57,175 57,500 7,500
€ € € € € € € € € €
10.66 4.95 28.53 97.74 4.44 19.03 1.08 104.33 99.31 86.21
GemLMR GemLMR GemLMR GemLMR GemLMR
€ € € € €
56,864 51,470 12,352 2,200 7,900
€ € € € €
117.00 133.34 193.00 22.45 316.00
* Woonboten: prijs gebaseerd op, tevens legaliseren van een illegale ligplaats.
datum
21-08-07 11-08-09 21-07-11 03-12-07 13-04-10 03-03-10 28-01-11 12-07-02 19-08-02 08-06-11 04-04-06 04-04-06 10-11-11 10-11-11 24-12-02 26-05-11 08-04-10 09-06-09
Bestek en Voorwaarden (1963)
Project: Herenhuizen aan de Hazenweg te Landsmeer
