HANDLEIDING WOONKWALITEITSBEWAKING VOOR GEMEENTEN

HANDLEIDING WOONKWALITEITSBEWAKING VOOR GEMEENTEN

HANDLEIDING WOONKWALITEITSBEWAKING VOOR GEMEENTEN

Handleiding woonkwaliteitsbewaking

INHOUD INLEIDING: EEN HANDLEIDING VOOR DE GEMEENTEN ______________________________ 1 Deel I. DE ADMINISTRATIEVE PROCEDURE VOOR ONGESCHIKT EN/OF ONBEWOONBAARVERKLARING ________________________________________________ 1 1. INLEIDING ______________________________________________________________________ 2 1.1 Woningen en kamers ________________________________________________________________ 2 1.2 Het ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren van woningen________________________________ 3 1.3 Rol van de gemeente ________________________________________________________________ 5 1.4 Gevolgen voor de verhuurder _________________________________________________________ 6 1.5 Gevolgen voor de bewoner __________________________________________________________ 7

2. CHRONOLOGISCH VERLOOP VAN DE PROCEDURE VOOR ONGESCHIKT- EN/OF ONBEWOONBAARVERKLARING ______________________________________________ 8 2.1 Verzoek om de procedure op te starten _______________________________________________ 10 2.2 Onderzoek naar de gegrondheid van de aanvraag________________________________________ 11 2.3 Verzoek om de woning te onderzoeken _______________________________________________ 12 2.4 Technisch onderzoek van de woning __________________________________________________ 13 2.5 De betrokkenen informeren __________________________________________________________ 15 2.6 Hoorzitting _______________________________________________________________________ 17 2.7 Besluit van ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring en inventarisatie _______________________ 18 2.8 Beroep tegen beslissing of stilzitten van de burgemeester __________________________________ 20 2.9 Maatregelen die de burgemeester kan nemen ___________________________________________ 23 2.10 Herhuisvesting ___________________________________________________________________ 25 2.11 Preventie herverhuring _____________________________________________________________ 28 2.12 De woning schrappen van de inventaris _______________________________________________ 29

3. DE HEFFING ___________________________________________________________________ 30 3.1 De gewestelijke heffing _____________________________________________________________ 30 3.2 Beroep tegen de gewestelijke heffing __________________________________________________ 32 3.3 De gewestelijke vrijstellingen en schorsingen _____________________________________________ 33 3.4 Gemeenten met een eigen heffingsstelsel _______________________________________________ 36

Deel II. DE ADMINISTRATIEVE PROCEDURE OVERBEWOONDVERKLARING _______________ 1 1. WAT IS OVERBEWONING?_________________________________________________________ 2 2. PROCEDURE ____________________________________________________________________ 3 3. GEVOLGEN ____________________________________________________________________ 4

Deel III. DE STRAFRECHTELIJKE PROCEDURE - INSPECTIE RWO _________________________ 1 Deel IV. HET CONFORMITEITSATTEST ___________________________________________ 1 1. WAT IS EEN CONFORMITEITSATTEST? ________________________________________________ 2 2. TOEPASSINGSGEBIED ____________________________________________________________ 2 2.1 Huurwoningen en zelfstandige woningen waar de hoofdverblijfplaats is gevestigd _______________ 2 2.2 Kamerwoningen ____________________________________________________________________ 3

3. PROCEDURE ____________________________________________________________________ 4 3.1 Aanvraag _________________________________________________________________________ 4 3.2 Onderzoek en beslissing _____________________________________________________________ 5 3.3 Beroepsprocedure _________________________________________________________________ 5 3.4 Intrekken of verval van het conformiteitsattest _____________________________________________ 5


Deel V. HET RECHT VAN VOORKOOP __________________________________________ 1 1. HET RECHT VAN VOORKOOP IN DE VLAAMSE WOONCODE______________________________ 2 1.1 Woningen en percelen die in aanmerking komen _________________________________________ 2 1.2 De rechthebbenden ________________________________________________________________ 3

2. PROCEDURE VOOR HET UITOEFENEN VAN HET RECHT VAN VOORKOOP ____________________ 4 2.1 Openbare verkoop _________________________________________________________________ 4 2.2 Verkoop uit de hand ________________________________________________________________ 4 2.3 Volgorde van de begunstigden________________________________________________________ 5

3. BIJZONDERE GEBIEDEN ___________________________________________________________ 6 3.1 Wat is een bijzonder gebied recht van voorkoop?_________________________________________ 6 3.2 Elementen van aanvraag bijzonder gebied _______________________________________________ 7 3.3 Procedure ________________________________________________________________________ 8

Deel VI. HET SOCIAAL BEHEERSRECHT __________________________________________ 1 1. WAT IS HET SOCIAAL BEHEERSRECHT? _______________________________________________ 2 1.1 Woningen die in aanmerking komen ____________________________________________________ 2 1.2 De rechthebbenden ________________________________________________________________ 3

2. PROCEDURE VOOR HET UITOEFENEN VAN HET SOCIAAL BEHEERSRECHT ____________________ 4 2.1 Het huurcontract of het renovatiehuurcontract ____________________________________________ 4 2.2 Uitvoering van het sociaal beheersrecht _________________________________________________ 4

Deel VII. VEELGESTELDE VRAGEN EN ANTWOORDEN _______________________________ 1 1. ONGESCHIKTE EN/OF ONBEWOONBARE WONINGEN ___________________________________ 2 1.1 Moet een eigenaar bij het onderzoek naar de ongeschiktheid door het Vlaamse Gewest in de woning aanwezig zijn? ________________________________________________________________________ 2 1.2 Mag het hoorrecht tijdens de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring schriftelijk worden georganiseerd, ook al vragen de betrokkenen om mondeling gehoord te worden? __________________ 2 1.3 Wanneer gaat de termijn van drie maanden voor de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring precies van start?__________________________________________________ 2 1.4 Wanneer wordt een woning onbewoonbaar verklaard op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en wanneer op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode? ____________________ 3 1.5 Kan een gewestelijke ambtenaar een verzoek indienen bij de burgemeester om een woning ongeschikt te laten verklaren?______________________________________________________________________ 3 1.6 Geldt de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring alleen voor bewoonde huurwoningen ?4 1.7 Welke maatregelen kan de burgemeester uitvaardigen in het kader van zijn besluit? _______________ 4 1.8 Kan de burgemeester snelherstel opleggen alvorens een besluit tot ongeschikt en/of onbewoonbaarheid te nemen?___________________________________________________________ 5 1.9 Kan de burgemeester overgaan tot een gedwongen ontruiming (tegen de zin van de bewoner)? ___ 5 1.10 Wat is de draagwijdte van de opschortende werking van het beroep? _______________________ 5 1.11 Wat houdt de herhuisvestingsplicht van de burgemeester in (in het algemeen en ten aanzien van de woningen in het 'publieke patrimonium' en ten aanzien van welke bewonerscategorieën) ? ___________ 6 1.12 Het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 stelt dat de woning hersteld moet zijn binnen twaalf (of zesendertig) maanden. Wat is de betekenis hiervan? Hoe verhoudt die termijn zich tot het snelherstel?________________________________________________________________________ 6 1.13 Een onbewoonbaar verklaarde woning mag niet langer worden bewoond. Mag een ongeschikt verklaarde woning nog bewoond of verhuurd worden? _______________________________________ 7 1.14 Mag de gemeente of Wonen-Vlaanderen een kopie van het technisch verslag van ongeschiktheid aan een geïnteresseerde kandidaat-koper geven zonder dat de verkoper hiervoor toestemming heeft gegeven? Mag een kopie gegeven worden aan een notaris die hierom verzoekt om volledige en correcte informatie te hebben? __________________________________________________________________ 8 1.15 Kunnen de gemeenten strengere normen inzake woonkwaliteit opleggen? ____________________ 8


2. CONFORMITEITSATTEST ___________________________________________________________ 9 2.1 Kan een conformiteitsattest uitgereikt worden als de stedenbouwkundige vergunningstoestand van een woning of kamer niet bekend is? __________________________________________________________ 9 2.2 Kan een conformiteitsattest uitgereikt worden voor een kamer van 8 m²? _______________________ 9

3. RECHT VAN VOORKOOP_________________________________________________________ 10 3.1 Wat is de procedure die men moet volgen om een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te verkopen of te kopen? ______________________________________________________________ 10 3.2 Moet het recht van voorkoop aan de begunstigden voorgelegd worden als de woning verkocht wordt aan een van de kinderen of aan een van de kinderen en een van de schoonkinderen (man en vrouw)? _ 10 3.3 Moet het recht van voorkoop aan de begunstigden voorgelegd worden als de koper zijn eerste en enige woning koopt? __________________________________________________________________ 10 3.4 Moet het voorkooprecht aan de begunstigden worden voorgelegd wanneer men beroep heeft aangetekend tegen het besluit tot ongeschikten onbewoonbaarverklaring? ______________________ 11

Deel VIII. Bijlagen ____________________________________________________________ 1


INLEIDING: EEN HANDLEIDING VOOR DE GEMEENTEN Het recht op behoorlijk wonen is als individueel recht in de Grondwet opgenomen, en verder uitgediept in de Vlaamse Wooncode. Volgens artikel 3 van de Vlaamse Wooncode houdt dat individuele basisrecht in dat iedereen aanspraak kan maken op een woning die minstens aan de minimale kwaliteitsvereisten voldoet en dat die tegen een betaalbare prijs wordt aangeboden, met garantie op woonzekerheid. Het spreekt voor zich dat het Vlaamse woonbeleid het recht op menswaardig wonen, meer in het bijzonder het recht op een kwalitatief behoorlijke woning, in eerste instantie wil realiseren via het instrumentarium dat daartoe uitdrukkelijk uitgewerkt is in de decreten. Om het recht op behoorlijk wonen concreet gestalte te geven, werden er in 1997 met de Vlaamse Wooncode1 een aantal nieuwe instrumenten voor woonkwaliteitsbewaking ingevoerd. Het betreft de minimumkwaliteitsnormen, de ongeschikten onbewoonbaarverklaring van woningen (O/O), de sancties, het conformiteitsattest, het voorkooprecht en het sociaal beheersrecht. Eind 1998 werd het deel woonkwaliteitsbewaking van de Vlaamse Wooncode operationeel. In 1997 werden door het Kamerdecreet2 specifieke kwaliteitsnormen voor kamers vastgelegd. Het inzetten van deze instrumenten moet ertoe bijdragen dat het recht op wonen op het terrein voelbaar is. In 1996 al werd de heffing op leegstand en verkrotting van het Vlaamse Gewest ingevoerd3. Het betreft de heffing op leegstaande, verwaarloosde en ongeschikte en/of onbewoonbare woningen. De Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet4 hebben als uitgangspunt dat elke woning in het Vlaamse Gewest moet voldoen aan elementaire normen inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Die elementaire normen werden nader uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. Met het besluit van de Vlaamse Regering van 27 januari 20065 werden die kwaliteitsnormen bijgewerkt, waardoor sinds 1 februari 2008 een aangepast normenkader van toepassing is. Om erop toe te zien dat die kwaliteitsnormen ook effectief worden toegepast, is voorzien in een administratieve procedure ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring en in een strafrechtelijke procedure. In de praktijk zijn beide procedures gericht tegen het verhuren van ongeschikte of onbewoonbare woningen en kamers. Om leegstaande, verwaarloosde en ongeschikten/of onbewoonbaar verklaarde woningen te recupereren voor de woningmarkt en in te zetten voor sociale verhuring, werden in de Vlaamse Wooncode ook het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht als nieuwe instrumenten geïntroduceerd.

1

decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers 3 decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 4 decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers 5 besluit van de Vlaamse Regering van 27 januari 2006 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen 2

Inleiding

1

Met de recente wijzigingen6 aan het Heffingsdecreet, de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet werd het bestaande instrumentarium versterkt. De mogelijkheid tot het opleggen van snelherstel werd in de Vlaamse Wooncode ingeschreven, evenals het verhalen van herhuisvestingskosten op de eigenaar. Daarnaast werd ook het strafrechtelijke luik verder uitgebouwd. Ten slotte werden met de wijzigingen de procedures voor kamers en woningen gelijkgeschakeld. Wat de woonkwaliteitsbewaking betreft, spelen de gemeenten een belangrijke rol: ze vormen de spil van het lokale woonbeleid. Op dat niveau krijgt het woonbeleid immers concreet gestalte. WonenVlaanderen heeft een stimulerende en ondersteunende rol, maar de gemeente is finaal (mede)verantwoordelijk voor de operationele toepassing. Het is van belang dat de actoren die op het terrein vormgeven aan het beleid op de hoogte zijn van de juridische omkadering, de verschillende stappen in de procedures en de gevolgen voor eigenaars, verhuurders en bewoners. Wonen-Vlaanderen wil de gemeenten daarbij maximaal ondersteunen, onder meer via informatieverstrekking. Deze praktijkgerichte handleiding geeft een beeld van de verschillende instrumenten van woonkwaliteitsbewaking. De rol van de verschillende actoren, met specifieke aandacht voor de gemeente, en de verschillende stappen in de procedures, worden erin toegelicht. Aangezien de procedure voor ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring op dit ogenblik het meest gehanteerd wordt, komt die procedure uitgebreid aan bod.

6

decreet van 7 juli 2006 houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking, Belgisch Staatsblad, 05 oktober 2006

Inleiding

2

Deel I. DE ADMINISTRATIEVE PROCEDURE VOOR ONGESCHIKT EN/OF ONBEWOONBAARVERKLARING

Deel I: ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring

1

1. INLEIDING 1.1 Woningen en kamers Alleen woningen of kamerwoningen kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, dus niet. De regelgeving maakt een onderscheid tussen zelfstandige en niet-zelfstandige woningen (= kamers). Men spreekt van een kamer als er minstens één basisvoorziening ontbreekt in de woning en de bewoner daarvoor afhankelijk is van gemeenschappelijke ruimten in het gebouw. De drie basisvoorzieningen zijn: een toilet, een bad of douche en kookgelegenheid. Het is niet altijd evident om een kamer van een zelfstandige woning te onderscheiden. De woning kan geconcipieerd zijn als een zelfstandige woning, maar door het gebruik van meerdere bewoners de facto als een kamer worden aangewend. De huurrelatie van de betrokken bewoners speelt dan ook een rol in de juridische kwalificatie van de woongelegenheid. Het onderscheid tussen woningen en kamers is belangrijk omdat voor beide een verschillend technisch verslag wordt gehanteerd. De normen voor zelfstandige en niet-zelfstandige woningen werden in belangrijke mate op elkaar afgestemd, maar voor kamerwoningen worden naast het gebouw en de kamers ook de gemeenschappelijke functies geëvalueerd. Als in deze handleiding het begrip “woning” wordt gebruikt, wordt daarmee zowel een zelfstandige als een niet-zelfstandige woning bedoeld, tenzij het onderscheid tussen woning en kamerwoning expliciet wordt gemaakt. Opgelet! Er is een specifieke regeling voor kamerwoningen waarin uitsluitend seizoensarbeiders gehuisvest worden. Voor meer informatie hierover kan u best Wonen-Vlaanderen contacteren.


2

1.2 Het ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren van woningen Als woningen niet voldoen aan de kwaliteitsnormen, kunnen ze ongeschikt en/of onbewoonbaar worden verklaard. De normen zijn vastgelegd in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode (artikel 5 en 6) en hebben betrekking op de veiligheid, de gezondheid en de algemene kwaliteit van de woning.7 De bovengenoemde normen werden aanvankelijk uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 19988. Voor kamers gelden het Kamerdecreet en het Kamerbesluit9. Op 1 februari 2008 zijn de huidige kwaliteitsnormen in werking getreden. Elke woning moet beschikken over voldoende en veilige verwarmingsmogelijkheden, voldoende verlichting en verluchting, veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. De woning moet brandveilig, stabiel en toegankelijk zijn. In het technisch verslag zijn de normen verder uitgediept. Er werden twee verslagen uitgewerkt: één voor zelfstandige woningen en één voor kamerwoningen. Beide technisch verslagen omvatten een aantal items van woontechnische aard die puntsgewijs de kwaliteit van de woning controleren en die een beeld geven van de woontoestand. Door een dergelijke puntsgewijze controle verkrijgt de onderzoeker een adequaat beeld van de kwaliteit van de woning. Het technisch verslag is bijgevolg gericht op het detecteren van gebreken (zie 2.4). Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van het technisch verslag na of de woning gebreken vertoont en dus al dan niet ongeschikt is. Een gebrek wordt gequoteerd op basis van de aard en de ernst van het probleem: ‘zware gebreken’ resulteren in negen tot vijftien strafpunten, ‘lichtere gebreken’ geven aanleiding tot één tot drie strafpunten. Als een woning in totaal vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Dat betekent dus dat één zwaar gebrek voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren. Voor het onbewoonbaar verklaren van een woning hoeft in beginsel geen rekening te worden gehouden met het aantal strafpunten, wel met de aard en de ernst van de gebreken. Een woning is onbewoonbaar als er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen. Een woning die bijvoorbeeld op instorten staat of een woning met gevaar voor CO-vergiftiging of met een gevaarlijke elektrische installatie kan onbewoonbaar worden verklaard. Bij onbewoonbaarheid is een (extra) omstandig verslag essentieel om aan te geven welke gebreken precies een veiligheids- of gezondheidsrisico betekenen. In de meeste gevallen is er ook een technisch verslag met strafpunten. In geval van onbewoonbaarheid moet de woning verlaten worden. In bepaalde gevallen zal het probleem op zeer korte termijn verholpen kunnen worden.

7

decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen 9 decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers 8


3

Sinds 9 september 200710 kan in die situaties snelherstel worden opgelegd (zie 2.9). In sommige gevallen kan de bewoner van een onbewoonbaar verklaarde woning een huursubsidie verkrijgen of voorrang krijgen bij de toewijzing van een sociale woning (zie 2.10). Een woning kan ook rechtstreeks door de burgemeester onbewoonbaar worden verklaard, niet op basis van de Vlaamse Wooncode, maar op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. De invoering van de Vlaamse Wooncode neemt immers niet weg dat de burgemeester bij acuut risico en met het oog op het algemeen belang, maatregelen kan nemen tegen ongezonde en onveilige woningen in zijn gemeente. Het kan daarbij gaan om woningen die een gevaar betekenen voor de openbare veiligheid of gezondheid, maar ook om woningen waarbij de veiligheid of gezondheid van de bewoners zelf in gevaar is. Een besluit op basis van de Nieuwe Gemeentewet wordt meestal genomen na de vaststelling van acute veiligheidsen gezondheidsrisico's, zoals na een brand, bij instortingsgevaar en bij een overstroming. Het besluit stoelt niet noodzakelijk op een omstandig verslag of op het technisch verslag. Wel moeten de acute risico’s afdoende aangetoond worden in een verslag dat opgesteld wordt door een deskundige (bv. een dokter stelt gezondheidsrisico’s vast, de brandweer constateert de brandonveiligheid en een ingenieur de instabiliteit van de woning). Het voordeel van deze procedure is dat er snel ingespeeld kan worden op acute probleemsituaties. Bovendien kan de procedure ook ingezet worden voor niet-woongebouwen die betrokken, gebruikt of bewoond worden.

10

decreet van 7 juli 2006 houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking, Belgisch Staatsblad, 5 oktober 2006


4

1.3 Rol van de gemeente Het beleid inzake kwaliteitsbewaking is gericht op de lokale gemeentelijke situatie en heeft tot doel de plaatselijke toestand van het patrimonium en de woonomgeving te verbeteren. Bij de uitvoering van het woonkwaliteitsbeleid wordt de verantwoordelijkheid daarvoor gespreid over de gewestelijke en de gemeentelijke overheid. Wonen-Vlaanderen is belast met het technische onderzoek van de woning en adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ervan. De burgemeester hoort de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren (zie 2.7). De normen moeten over het volledige gebied van het Vlaamse Gewest gelijk beoordeeld worden. Daarom doet Wonen-Vlaanderen de technische vaststellingen en geeft de gewestelijke ambtenaar een advies aan de gemeente. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor het nemen van de beslissing. De gemeente kan ook een proactieve rol spelen in het detecteren van de problemen (waar bevinden zich slechte woningen op haar grondgebied?).


5

1.4 Gevolgen voor de verhuurder In geval van ongeschikten onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode kan de woning worden opgenomen op de inventaris van leegstand en verkrotting. De inventaris vormt het uitgangspunt voor andere maatregelen. In beginsel moet de verhuurder het pand in orde brengen. Als hij dat nalaat voor langere tijd (meer dan één jaar), moet hij een heffing betalen. Het bedrag van de heffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen, met een minimum van 1980 euro, en wordt jaarlijks verhoogd (zie 3.1). In een aantal gevallen kan de eigenaar-verhuurder een vrijstelling of schorsing krijgen van de heffing. Als hij bijvoorbeeld duidelijk het initiatief heeft genomen om de woning te renoveren, wat in eerste instantie de bedoeling is, wordt de heffing opgeschort (zie 3.3). Verder is de opname van de woning op de inventaris de grondslag om het recht van voorkoop en sociaal beheersrecht uit te oefenen (zie delen V en VI). Die bijzondere instrumenten hebben tot doel, de slechte woningen op de markt te recupereren voor sociale huisvesting. Als een eigenaar een ongeschikte of onbewoonbare woning verder verhuurt, ondanks het besluit van de burgemeester, kan hij strafrechtelijk vervolgd worden. Inspectie RWO stelt het wanbedrijf vast en maakt een proces-verbaal op. De strafrechtelijke procedure kan onafhankelijk van de administratieve procedure opgestart worden (zie deel III).


6

1.5 Gevolgen voor de bewoner Ook voor de bewoner van de woning heeft een besluit over de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid gevolgen. Het besluit kan in rechte worden gehanteerd om een verminderde huurprijs af te dwingen bij de vrederechter of om een deel van de huurgelden terug te vorderen. Ook kan de rechter opleggen dat de eigenaar de nodige aanpassingswerkzaamheden uitvoert of kan hij de huurovereenkomst nietig verklaren, en zelfs de verhuurder tot een schadevergoeding verplichten. Als de woning onbewoonbaar werd verklaard, moet de bewoner de woning verlaten en moet hij verhuizen naar een andere woning (zie 2.10). Als aan de toelatingsvoorwaarden uit de sociale huurreglementering11 voldaan is, kan de bewoner van een ongeschikten/of onbewoonbaar verklaarde woning voorrang krijgen voor een sociale huurwoning in dezelfde gemeente als aan de volgende twee voorwaarden is voldaan: 1) hij heeft de woning gedurende ten minste 6 maanden bewoond; 2) de woning voldoet aan een van de volgende criteria: ¾ Ze werd onbewoonbaar verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en de ontruiming was noodzakelijk; ¾ volgens het technisch verslag heeft ze minstens drie gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht, of ze heeft minstens twee gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht en bovendien minstens een gebrek van categorie IV. In die gevallen is het belangrijk de bewoner zo spoedig mogelijk door te verwijzen naar de sociale huisvestingsmaatschappij(en) in de gemeente. De voorrang kan immers maar worden toegekend als de bewoner zich binnen twee maanden na de ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring bij de sociale huisvestingsmaatschappij(en) heeft laten inschrijven in het wachtregister. Onder bepaalde voorwaarden kan de bewoner een beroep doen op een tegemoetkoming in de huurprijs en installatiepremie als hij verhuist naar een conforme en voldoende ruime woning. Meer http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwoneninformatie hierover op

wegwijs_in_bouwen_en_wonen_voor-particulieren-woning_hurensteunmaatregelen_voor_wie_een_woning_wil_huren.html.

11

besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode


7

2. CHRONOLOGISCH VERLOOP VAN DE PROCEDURE VOOR ONGESCHIKT- EN/OF ONBEWOONBAARVERKLARING In dit deel van de handleiding worden de opeenvolgende stappen in de procedure voor ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring en de rol van de verschillende actoren geschetst. Hieronder vindt u een stroomschema van de procedure.

VERZOEK OM DE PROCEDURE OP TE STARTEN (DOOR EEN BELANGHEBBENDE)

Aanvraag niet gegrond

Geen onderzoek

Advies: niet O/O

Onderzoek naar de gegrondheid van de aanvraag (door de burgemeester)

Aanvraag gegrond

Verzoek tot onderzoek van de woning aan Wonen-Vlaanderen (door de burgemeester)

Technisch onderzoek van de woning (door Wonen-Vlaanderen)

Advies: O/O met eventueel advies tot snelherstel

Procedure leidt niet tot besluit O/O

Er zijn geen redenen om niet over te gaan tot besluit O/O

Er zijn redenen om niet over te gaan tot besluit O/O

Informeren van de betrokkenen + hoorzitting (door de burgemeester)

Woning niet O/O

Besluit O/O-verklaring en inventarisatie (door de burgemeester)

Geen beroep

Er zijn redenen om de O/Overklaring niet aan te houden

Beroep

Er zijn geen redenen om de O/Overklaring niet aan te houden

Woning is geïnventariseerd als O/O (door de inventarisbeheerder) Heffing (door de Vlaamse Belastingdienst)


Recht van voorkoop Sociaal beheersrecht

8


9

Het onderstaande schema geeft de termijnen weer tussen de verschillende stappen in de procedure. Die zijn juridisch bepaald. Verder in de handleiding worden de stappen verduidelijkt.

Tijdschema

2.1 Verzoek om de procedure op te starten WAT HOE WIE

De aanvraag om de procedure om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te laten verklaren op te starten. De belanghebbende stuurt de aanvraag naar de burgemeester of geeft het af op het gemeentehuis met ontvangstbewijs. Elke belanghebbende: bewoner, gemeentebestuur, gewestelijk ambtenaar, OCMW, sociale (woon)organisaties, …

Iedere belanghebbende kan de burgemeester verzoeken om de procedure op te starten. Dat kan op twee manieren: ofwel stuurt de belanghebbende een aangetekende brief naar de burgemeester, ofwel dient hij een aanvraag in op het gemeentehuis, waarbij een ontvangstbewijs wordt uitgereikt. Aan het opstarten van de procedure zijn juridisch geen inhoudelijke voorwaarden verbonden. Zo is het niet vereist dat de gemeente de verhuurder vooraf op de hoogte brengt van de klachten. Toch is het in de meeste gevallen wenselijk om, voor de procedure opgestart wordt, de verhuurder te verzoeken de gebreken te herstellen. Op die manier kunnen de problemen nog in der minne worden geregeld. Als blijkt dat de eigenaar nog niet schriftelijk op de hoogte werd gebracht van de klachten, kan de gemeente een voorbeeld van brief meegeven aan de verzoeker (zie bijlage: typebrief I). De gemeente kan een standaardformulier ter beschikking stellen van de aanvrager, zodat de klachten op een uniforme manier weergegeven worden. Van belang is dat het klachtenformulier minimaal volgende gegevens bevat: identificatiegegevens van 1) de aanvrager, 2) de eigenaar of verhuurder, 3) de bewoner, 4) de woning en een opsomming van de klachten (zie bijlage: typebrief II). Bij de aanvraag is het belangrijk dat de bewoner op de hoogte wordt gebracht van het verloop van de procedure en de mogelijkheden die er bestaan voor herhuisvesting (zie verder). Aangezien sommige bewoners menen dat een onbewoonbaarverklaring automatisch recht geeft op prioriteit in de sociale huisvesting, is het wenselijk erop te wijzen dat zoiets alleen geldt in de in 2.7 beschreven gevallen.


10

2.2 Onderzoek naar de gegrondheid van de aanvraag WAT HOE

WIE

De aanvraag tot het opstarten van de procedure wordt onderzocht. Er wordt nagekeken of het verzoek motieven bevat en of het wel gegrond is. Als het verzoek gegrond is, wordt de procedure om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren opgestart. Als het niet gegrond is, wijst de burgemeester het verzoek onmiddellijk af, zonder de gewestelijke ambtenaar om advies te vragen. Burgemeester.

De gemeente onderzoekt zorgvuldig de aanvraag tot het opstarten van de procedure om overbodig werk te vermijden. Dat kan door de gebreken, opgesomd in het klachtenformulier, zo goed mogelijk in te schatten, of door een vooronderzoek ter plaatse te verrichten. Het vooronderzoek is in de regelgeving niet vastgelegd en de gemeente hoeft geen formeel document aan de betrokkenen te bezorgen (in tegenstelling tot het technisch verslag van de gewestelijke onderzoeker). Het vooronderzoek is echter een in de praktijk gegroeide nuttige werkwijze die nodeloze – officiële – procedures voorkomt. In het vooronderzoek schat de gemeentelijke ambtenaar op basis van het technisch verslag12 de toestand van de woning in vóór een gewestelijke ambtenaar het officiële onderzoek uitvoert. Als blijkt dat de klacht ongegrond is of dat er niet voldoende argumenten zijn om de procedure op te starten (en de aanvraag dus niet ontvankelijk wordt bevonden) moet de gemeente dat meedelen aan de aanvrager. Opgelet! Tussen het moment van de aanvraag en het tijdstip van het besluit van de burgemeester, mogen maximaal drie maanden liggen. Het is dus belangrijk dat een vooronderzoek zo snel mogelijk na de aanvraag wordt uitgevoerd.

12

Om het technisch verslag te kunnen analyseren, is een technische kennis van de betrokken gemeentelijke ambtenaar vereist. Regelmatig organiseert het Agentschap Wonen-Vlaanderen vormingsdagen rond specifieke onderwerpen binnen het kwaliteitsonderzoek van woningen. Voor informatie over vorming en het technische onderzoek van woningen in het algemeen, kunt u terecht bij Wonen-Vlaanderen (zie bijlage: contact I).


11

2.3 Verzoek om de woning te onderzoeken WAT HOE WIE

De gemeente richt het verzoek om de woning te onderzoeken tot de gewestelijke ambtenaar van de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen. Het decreet geeft de werkwijze niet aan. Het is wenselijk om de vraag schriftelijk te stellen. Burgemeester.

De burgemeester richt een brief tot de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen, met het verzoek de woning te onderzoeken en voegt hierbij de nodige identificatiegegevens (zie bijlage: typebrief III). Opgelet! Conform artikel 182, §4 van het Gemeentedecreet moet de burgemeester de briefwisseling van de gemeente ondertekenen. De Gemeentesecretaris moet medeondertekenen. Als de datum en het uur van het plaatsbezoek zijn meegedeeld aan de burgemeester, kan de gemeente (of Wonen-Vlaanderen) de bewoner en de eigenaar(s) van de desbetreffende woning waarschuwen (zie bijlage: typebrieven IV en V). Juridisch is het niet vereist om dat schriftelijk te doen, maar aangezien de bewoner het genot van het goed heeft, moet de gemeente hem in dat kader wel aanspreken voor de woning kan worden betreden. Het is gebruikelijk om de bewoner een toestemming tot het betreden van de woning te laten ondertekenen. De eigenaars of verhuurders zijn niet verplicht om bij het technische onderzoek van de woning aanwezig te zijn. Aan bewoners wordt wel aangeraden om op de vermelde datum en het vermelde uur aanwezig te zijn en ervoor te zorgen dat alle lokalen betreden kunnen worden. Als niemand toegang verleent tot de woning, kan het woningonderzoek niet plaatsvinden en kan de klacht bijgevolg niet ten gronde worden onderzocht. Als de toegang niet wordt verleend en er doen zich ontegensprekelijk acute veiligheids- of gezondheidsproblemen met een ruime impact voor, dan kan de burgemeester alsnog beslissen om artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen. In dat geval is het niet noodzakelijk dat de gewestelijke onderzoeker het pand binnenin heeft onderzocht.


12

2.4 Technisch onderzoek van de woning WAT HOE WIE

De woning wordt onderzocht op eventuele gebreken die wijzen op een ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid. Het betreft een inpandig onderzoek van de woning aan de hand van een technisch verslag met strafpunten. Een woonkwaliteitscontroleur van de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen.

Wonen-Vlaanderen verricht een inpandig onderzoek van de woning aan de hand van een technisch verslag met strafpunten. Het onderzoek heeft bij voorkeur plaats in aanwezigheid van de gemeentelijke ambtenaar die verantwoordelijk is voor huisvesting. De gewestelijke onderzoeker maakt op basis van het inpandig onderzoek een onderzoeksverslag op. De gewestelijke ambtenaar stelt een advies op en bezorgt dat samen met het technisch verslag aan de burgemeester. Als er een advies tot onbewoonbaarverklaring van de woning wordt gegeven, steunt dat op een omstandig verslag waarin de gebreken beschreven staan die op een veiligheids- of gezondheidsrisico wijzen. Het technisch verslag bestaat uit een aantal onderdelen (zie bijlage: technisch I en II): In het gebouwgedeelte (deel B van het technisch verslag) staan gebreken die betrekking hebben op de stabiliteit van het omhulsel en de veiligheid van de algemene technische installaties (elektriciteit, gasinstallaties, ...). Het betreft elementaire aspecten die een weerslag hebben op alle woongelegenheden binnen het gebouw. Zo wordt de stabiliteit met betrekking tot het dak, de buiten- en binnenmuren en de draagvloeren beoordeeld, en verder worden ook de technische installaties (elektriciteit, gas en stookolie) onderzocht op hun (brand)veiligheid. De vaststellingen voor het gebouw hebben betrekking op alle woningen in dat gebouw (bijvoorbeeld een gebouw met appartementen of een gebouw met kamers). Als het gebouw niet in orde is (dus vijftien strafpunten of meer heeft) wordt geadviseerd om alle woningen of kamers in dat gebouw ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. In het woongedeelte (deel C van het technisch verslag) staan gebreken met betrekking tot de woning zelf. De technische controleur bekijkt de muren, vloeren, plafonds, ramen en deuren en binnenstructuur op eventuele vocht- en afwerkingsproblemen. Ook neemt hij elektrische installaties, sanitair, verwarming, licht- en luchtkwaliteit en toegankelijkheid onder de loep en schenkt hij bijzondere aandacht aan de veiligheid en gezondheid van de woning of kamer. Elk gebrek komt overeen met een aantal strafpunten. De strafpunten van beide gedeeltes samen (som van deel B en C) geven een eindscore die aan de basis ligt van een ongeschiktheidsverklaring: vanaf vijftien strafpunten is een woning ongeschikt. De onderzoeker verzamelt voldoende fotomateriaal om de aangestipte items op het technisch verslag te illustreren. Daardoor kan de burgemeester zijn beslissing nemen op basis van een voldoende gestoffeerd en duidelijk dossier. Als Wonen-Vlaanderen ernstige gezondheids- of veiligheidsrisico’s vaststelt die verband houden met het pand en die verdere bewoning ontoelaatbaar maken, adviseert ze een onbewoonbaarheid voor de woning. Dat gebeurt aan de hand van een omstandig verslag. In dat verslag wordt duidelijk aangegeven over welke risico’s het precies gaat.


13

Het aantal strafpunten dat de woning krijgt in het technisch verslag en op basis waarvan de woning ongeschikt verklaard wordt, staat daar (theoretisch) los van. In de praktijk is de onbewoonbaarheid echter vaak gekoppeld aan een ongeschiktheid. Op die manier wordt een woning ongeschikt, of ongeschikt én onbewoonbaar, of alleen onbewoonbaar bevonden (zie bijlage: technisch I en II). Deel D van het technisch verslag verschilt bij zelfstandige woningen en niet-zelfstandige kamerwoningen. Bij zelfstandige woningen wordt in deel D de bezettingsnorm berekend. De berekening wordt in de praktijk maar in een specifiek geval uitgevoerd, namelijk als een conformiteitsattest moet worden uitgereikt. Het overschrijden van de bezettingsnorm zal een aanleiding vormen om de afgifte van een conformiteitsattest te weigeren. In het onderzoek naar de ongeschiktheid van de woning wordt de woonbezetting niet bestraft (de woonbezetting is in dit kader niet gerelateerd aan strafpunten). Bij kamers wordt de bezetting berekend in deel F. Deel D is bedoeld om de gemeenschappelijke lokalen te onderzoeken. De strafpunten uit dat gedeelte worden sinds 1 februari 2008 gewogen meegeteld bij het totale aantal strafpunten en spelen dus een rol bij de beoordeling van ongeschiktheid.


14

2.5 De betrokkenen informeren WAT HOE

WIE

De betrokkenen worden geïnformeerd over de resultaten van het technische onderzoek van de woning. De gemeente bezorgt een afschrift van het technisch verslag en een afschrift van het advies aan de (naakte) eigenaars, de houders van het zakelijk recht) en de bewoners. Als het advies luidt dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar is, worden de betrokkenen uitgenodigd om hun argumenten kenbaar te maken. Burgemeester.

De gemeente bezorgt een afschrift van het technisch verslag en van het advies van de gewestelijke ambtenaar aan alle (naakte) eigenaars, houders van het zakelijk recht en bewoners (zie bijlage: typebrief VI-a, VI-b, VI-c, VI-d). Opgelet! Conform artikel 182, §4 van het Gemeentedecreet moet de burgemeester de briefwisseling van de gemeente ondertekenen. De Gemeentesecretaris moet medeondertekenen. Het technisch verslag bevat, naast een aanduiding van de verschillende gebreken, de naam van de onderzoeker, het adres van de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen en de datum waarop het onderzoek plaatsvond. Het advies bevat de vraag van de gewestelijke ambtenaar om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren, de naam van de gewestelijke ambtenaar die het advies heeft opgesteld, het adres van de decentrale dienst en de datum van het advies. De gemeente kan de eigenaars en de houders van het zakelijk recht wijzen op de gebreken en de uit te voeren werken. Als de eigenaar/houder zakelijk recht aangeeft dat hij die werkzaamheden op korte termijn (dus voor het verstrijken van de drie maanden) zal uitvoeren, kan een ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring nog vermeden worden. Hoewel het juridisch niet verplicht is, vermeldt het advies onderaan of de bewoner in aanmerking zou kunnen komen voor huursubsidie of voorrang zou kunnen genieten bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Dit is afhankelijk van de aard en de ernst van de vastgestelde gebreken en de toepasselijke reglementering. Als het advies luidt dat de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar moet worden verklaard, is de burgemeester verplicht om de bewoners, de eigenaars en de houders van een zakelijk recht te horen. De betrokkenen moeten immers steeds de mogelijkheid hebben om hun hoorrecht uit te oefenen. Die stap in de procedure is essentieel en het schenden ervan kan de rechtsgeldigheid van het besluit in het gedrang brengen. Het hoorrecht kan schriftelijk of mondeling worden georganiseerd. De beslissing over de wijze waarop het hoorrecht wordt georganiseerd, wordt genomen door de gemeente. Met andere woorden: ook al vraagt de betrokkene om mondeling te worden gehoord, toch kan de gemeente rechtsgeldig de hoorzitting schriftelijk organiseren. De betrokkenen (eigenaar/houder zakelijk recht of bewoner) kunnen eventueel afzien van hun hoorrecht, maar dat moet dan wel uitdrukkelijk en schriftelijk worden gedaan om latere betwistingen uit te sluiten. Om over de nodige bewijzen te beschikken kan de burgemeester de eigenaar, de bewoner en de houder van het zakelijk recht het best per brief uitnodigen. In die brief, die aangetekend verstuurd wordt of tegen ontvangstbewijs afgegeven wordt, deelt hij zijn standpunt mee. Deel I: ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring

15

De burgemeester kan de houders van het zakelijk recht erop wijzen dat een ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring, behoudens vrijstelling of schorsing, voor hen een heffing tot gevolg heeft. De betrokkenen moeten voldoende tijd krijgen om hun argumenten kenbaar te maken. Die termijn is echter in de regelgeving niet vastgelegd.


16

2.6 Hoorzitting WAT

Er vindt een hoorzitting plaats met de betrokken partijen.

HOE

De betrokken partijen worden uitgenodigd om hun argumenten kenbaar te maken.

WIE

Burgemeester.

Als het advies luidt dat de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond moet worden verklaard, kunnen de eigenaars, de bewoners en de houders van het zakelijk recht hun argumenten hetzij schriftelijk, hetzij mondeling bekendmaken. Hiervoor bestaat geen verplicht te volgen procedure. De essentie is dat elke betrokkene de kans moet hebben gekregen om zijn argumenten mee te delen vóór de burgemeester zijn beslissing neemt. Enkel bij hoogdringendheid - op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet - kan de burgemeester reeds zijn beslissing (tot onbewoonbaarheid) nemen voordat hij de betrokkenen hoort. Als er meerdere eigenaars, bewoners of houders van het zakelijk recht zijn, kunnen zij samen gehoord worden door de burgemeester (mondeling of schriftelijk). In geval van een mondelinge hoorzitting brengt de gemeente alle partijen op de hoogte van de datum en het uur van de geplande hoorzitting. Als de hoorplicht mondeling verloopt, wordt een proces-verbaal opgemaakt, te ondertekenen door de gehoorde, cf. artikel 8 van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 (zie bijlage: juridisch I). Het is niet vereist dat de burgemeester zelf de betrokkenen hoort. Hij kan die taak delegeren naar een gemeenteambtenaar. Voor de uiteindelijke beslissing tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring baseert de burgemeester zich op het advies van de gewestelijke ambtenaar, het technisch verslag, de foto’s en de argumenten die schriftelijk bekend zijn gemaakt of ter sprake kwamen tijdens de hoorzitting. De verhuurder kan bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting aantonen dat de gebreken hersteld zijn (aan de hand van facturen enzovoort). De burgemeester verduidelijkt in zijn besluit op welke gronden zijn beslissing steunt en behandelt de argumenten die aangebracht werden in de hoorzitting (zie bijlage: juridisch II en III). Als de burgemeester de argumenten van de eigenaar/houder van het zakelijk recht doorslaggevend vindt, beslist hij om de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Die beslissing hoeft niet noodzakelijk vastgelegd te worden via een besluit van de burgemeester. Wel moet de beslissing worden gemotiveerd en kenbaar gemaakt aan de betrokken partijen.


17

2.7 Besluit van ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring en inventarisatie WAT

Het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid wordt opgemaakt.

HOE

Het besluit omvat alle elementen die een ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning aantonen.

WIE

Burgemeester.

De beslissing om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren op basis van art. 15 van de Vlaamse Wooncode behoort tot de bevoegdheid van de burgemeester. Het besluit moet uiterlijk drie maanden na ontvangst van de aanvraag van de verzoeker genomen worden (zie bijlage: Juridisch V, VI en VII). Na die dwingende vervaltermijn verliest de burgemeester zijn beslissingsbevoegdheid. Opgelet! Conform artikel 182, §2 van het Gemeentedecreet moet de gemeentesecretaris de beslissingen van de burgemeester mee ondertekenen. De burgemeester betekent zijn beslissing aan alle betrokkenen en zendt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar. Daarin geeft hij ook de gevolgen en begeleidende maatregelen aan van zijn beslissing (zie bijlage: typebrieven VII-a, VII-b, VII-c, VII-d). De inventarisbeheerder (de gemeente zelf of Wonen-Vlaanderen) plaatst de woning op de inventaris op de datum van het besluit van de burgemeester (of, in geval van een beroep bij de minister, op de datum van het ministeriële besluit waarbij de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, zie verder). De inventarisatie wordt formeel bekend gemaakt door middel van een registratieattest (in bijlage: Juridisch IV). Opgelet! (Onder voorbehoud – tekstvoorstel ingediend bij het Vlaams Parlement voor opname in het decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2009) De inventarisatie van woningen die op basis van art. 135 van de Nieuwe gemeentewet onbewoonbaar werden verklaard, wordt (opnieuw) voorzien en dit met terugwerkende kracht tot 9 september 2007. Sinds die datum was de inventarisatie van dergelijke onbewoonbaarheden immers (juridisch gezien) ongewild weggevallen. De gemeente moet het registratieattest samen met het besluit versturen. Ze kan best ook een infofolder en formulieren voor het eventueel aanvragen van een vrijstelling of schorsing van de heffing toevoegen. Het attest wordt gelijktijdig met het besluit van de burgemeester betekend aan alle houders van het zakelijk recht (alle personen met een recht op volle eigendom, met een recht van opstal of erfpacht, of een recht van vruchtgebruik) die bij de registratie bekend zijn (zie bijlage: typebrief VIII). In de praktijk zal het registratieattest (deels ingevuld met de kadastrale gegevens en de laatst bekende houders van het zakelijk recht) geleverd worden door de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen (samen met het gewestelijke advies). De burgemeester vervolledigt het registratieattest op basis van zijn beslissing (ongeschikt en/of onbewoonbaar).


18

Snelherstel Indien de gebreken die werden vastgesteld op zeer korte termijn kunnen hersteld worden, kan de gewestelijk ambtenaar snelherstel adviseren. In dat geval kan de burgemeester in zijn besluit tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring beslissen om af te wijken van de wettelijk voorziene termijnen waarbinnen de nodige werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en een korte hersteltermijn opleggen. Deze kan maximaal 15 dagen bedragen. Het gebruik van de gebrekkige voorzieningen moet tijdens die periode uiteraard gestaakt worden. Na het verstrijken van de opgelegde termijn moet de woning conform zijn. Er mogen nog gebreken overblijven, maar ze mogen niet resulteren in een ongeschikten/of onbewoonbaarheid. De gewestelijke ambtenaar controleert na bericht van de eigenaar of na het verstrijken van de vooropgestelde termijn of de noodzakelijke werken zijn uitgevoerd en de woning beantwoordt aan de minimumnormen. Indien de noodzakelijke werken binnen de termijn werden uitgevoerd, adviseert de gewestelijke ambtenaar om het besluit ongeschikten/of onbewoonbaarheid op te heffen. Als de werken niet werden uitgevoerd of indien de gebreken onvoldoende werden hersteld, bevestigt hij de ongeschiktheid/onbewoonbaarheid en wordt de burgemeester gewezen op de mogelijkheid om de werken zelf te laten uitvoeren en de gemaakte kosten te verhalen op de eigenaar (zie verder). Na het uitvoeren van deze werken wordt het besluit ongeschikten/of onbewoonbaarheid alsnog opgeheven. Als de werken niet werden uitgevoerd of de gebreken onvoldoende werden hersteld gelden de normale hersteltermijnen die door de Vlaamse Regering werden vastgelegd13: 36 maanden indien een bouwvergunning vereist is en 12 maanden in de andere gevallen. Als de verdere bewoning een veiligheidsen/of gezondheidsrisico inhoudt, zal de burgemeester moeten overgaan tot herhuisvesting.

13

Art. 12 van het BVR 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen


19

2.8 Beroep tegen beslissing of stilzitten van de burgemeester

WAT HOE WIE

Tegen de beslissing of het stilzitten (is het ontbreken van een beslissing tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid) van de burgemeester kan beroep worden aangetekend. Het verzoekschrift wordt verstuurd naar de Vlaamse minister van Wonen. De houders van het zakelijk recht, de eigenaars, de bewoners of de gewestelijke ambtenaar.

Als een bewoner, houder van het zakelijk recht, eigenaar of gewestelijke ambtenaar niet akkoord gaat met de beslissing die de burgemeester in het licht van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode heeft genomen, kan hij beroep aantekenen bij de Vlaamse minister van Wonen. Het beroep heeft dan betrekking op de inhoudelijke aspecten van het besluit. Bijvoorbeeld: de eigenaar heeft de gebreken ondertussen hersteld of de bewoner gaat niet akkoord met enkel een ongeschiktverklaring en meent dat de woning zelfs onbewoonbaar is. Het is niet voor alle inhoudelijke argumenten nodig om in beroep te gaan. Als de nodige herstellingswerken meteen werden uitgevoerd, kan men aan de burgemeester vragen om het besluit op te heffen. Ook kan de houder van het zakelijk recht – indien van toepassing – onmiddellijk een schorsing of vrijstelling aanvragen. Bij een beroep is het mogelijk dat een tweede technisch onderzoek van het pand moet plaatsvinden door een gewestelijke onderzoeker, voornamelijk wanneer de vaststellingen zelf betwist worden. Ook als de burgemeester geen beslissing heeft genomen binnen de decretaal bepaalde termijn van drie maanden (‘stilzitten’), kan de bewoner of de gewestelijke ambtenaar beroep aantekenen. Het beroep moet uiterlijk dertig dagen na de kennisgeving van de beslissing of na het stilzitten van de burgemeester (te rekenen vanaf de laatste dag van de termijn van drie maanden) aangetekend verstuurd worden naar de Vlaamse minister van Wonen. De minister kan in beroep beslissen om het gebouw ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren en hij kan de nodige maatregelen bevelen. Het besluit kan onder meer de burgemeester gelasten het gebouw te doen ontruimen en de toegang ertoe te verbieden. Het besluit bepaalt eventueel de termijn die de burgemeester in acht moet nemen voordat die maatregel wordt uitgevoerd. De minister neemt zijn beslissing uiterlijk drie maanden na ontvangst van het beroepschrift (inclusief begeleidende maatregelen) en brengt die ter kennis van alle partijen. Als het beroep niet binnen die termijn is behandeld, betekent dit dat het impliciet wordt ingewilligd. Bij een besluit tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring werkt de beroepsprocedure opschortend voor de inventarisatie. Als het beroep is ingewilligd en de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar blijkt te zijn, neemt de inventarisbeheerder de woning niet op in de inventaris leegstand en verkrotting. De houders van het zakelijk recht hoeven geen heffing te betalen.


20

Via een ministerieel besluit kan een woning die niet ongeschikt en/of onbewoonbaar werd verklaard door de burgemeester, uiteindelijk toch geïnventariseerd worden (bij het stilzitten van de burgemeester of als er niet akkoord wordt gegaan met de beslissing dat het pand niet ongeschikt en/of onbewoonbaar is). Als het beroep niet wordt ingewilligd en de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar blijkt te zijn, blijft de woning op de inventaris staan. In het volgende schema worden de verschillende mogelijkheden in de beroepsprocedure weergegeven: Beslissing burgemeester

Aard beroep

Ingewilligd?

Geen beroep Niet ongeschikt Woning ongeschikt Ongeschikt en onbewoonbaar

Nee Ja Nee Ja

Geen beroep Nee Niet onbewoonbaar Ja Geen beroep Niet ongeschikt en Nee Woning ongeschikt niet Ja en onbewoonbaar onbewoonbaar Nee Alleen ongeschikt Ja Geen beroep Woning onbewoonbaar

Ongeschikt

Woning niet ongeschikt en niet onbewoonbaar Onbewoonbaar of geen beslissing van de burgemeester Ongeschikt en onbewoonbaar

Nee Ja Nee Ja Nee Ja


Resultaat Besluit burgemeester blijft gelden Opheffing besluit burgemeester Besluit burgemeester blijft gelden Ministerieel besluit: ongeschikt én onbewoonbaar Besluit burgemeester blijft gelden Opheffing besluit burgemeester Besluit burgemeester blijft gelden Opheffing besluit burgemeester Besluit burgemeester blijft gelden Ministerieel besluit: alleen ongeschikt Geen besluit Ministerieel besluit: geen ongeschiktheid Ministerieel besluit: ongeschiktheid Ministerieel besluit: geen onbewoonbaarheid Ministerieel besluit: onbewoonbaarheid Ministerieel besluit: geen ongeschiktheid en bewoonbaarheid Ministerieel besluit: ongeschiktheid + onbewoonbaarheid

21

OPGELET! De beroepsmogelijkheid bij de minister bevoegd voor huisvesting tegen een ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring is enkel van toepassing indien het besluit door de burgemeester werd genomen op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode. Als het besluit tot onbewoonbaarheid werd genomen op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, kan er geen beroepsverzoekschrift bij de minister bevoegd voor Wonen worden ingediend. Deze besluiten kunnen dus niet worden vernietigd via de procedure van de Vlaamse Wooncode. In dat geval is het gewone administratieve toezicht uit het gemeentedecreet van 15 juli 2005 van toepassing. Dat betekent dat tegen de beslissing klacht kan worden ingediend bij de toezichthoudende overheid (dit is bij de gouverneur die optreedt namens de Vlaamse Regering). Voor die onbewoonbaarheden is wel een beroepsmogelijkheid tegen de registratie ingeschreven en dit bij de minister bevoegd voor Wonen (onder voorbehoud – tekstvoorstel ingediend bij het Vlaams Parlement voor opname in het decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2009).


22

2.9 Maatregelen die de burgemeester kan nemen WAT

Maatregelen ter uitvoering van het besluit van ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid.

HOE

De maatregelen worden in het besluit opgelegd.

WIE

Burgemeester.

Als de burgemeester de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaart, kan hij alle maatregelen nemen ter uitvoering van het besluit. Het besluit op zich is immers vaak niet voldoende om de slechte toestand van de woning ongedaan te maken en in heel wat gevallen zullen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Daarom is de mogelijkheid van aanvullende maatregelen decretaal verankerd. In het besluit geeft de burgemeester een juridische kwalificatie aan het feit dat de woning niet voldoet aan de minimale vereisten (met mogelijk veiligheids- of gezondheidsrisico’s voor de bewoners). Naast het louter formeel vaststellen dat de woning niet voldoet aan de normen zal de burgemeester ook alle maatregelen moeten nemen om mogelijke risico’s te beperken of om te voorkomen dat er risico’s mee gepaard gaan. De burgemeester is immers op de hoogte van de risicovolle situatie en moet daarom inspanningen leveren om die te verhelpen. Zo niet kan de gemeente als onzorgvuldige overheid aansprakelijk gesteld worden. In het besluit kan opgelegd worden dat de wederrechtelijke toestand (namelijk het feit dat de woning niet voldoet aan de normen en verhuurd wordt) ongedaan moet worden gemaakt. Het besluit kan gepaard gaan met het al dan niet formuleren van maatregelen die dat moeten bewerkstelligen. De burgemeester kan onder andere de volgende maatregelen in het besluit opleggen: ¾ dringende bewaringsmaatregelen nemen zoals het stutten van muren, het laten afsluiten van de gastoevoer; ¾ de onmiddellijke ontruiming van het pand en zijn bewoners. Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners, kunnen de herhuisvestingskosten verhaald worden op de eigenaar (zie 2.10); ¾ het ontsmetten en opruimen van het pand bij gevaar voor de openbare gezondheid; ¾ ingeval de verhuurder nalaat het herstel uit te voeren binnen de opgelegde termijn, kan de burgemeester het herstel opleggen. ¾ de verhuurder aanmanen tot het wegwerken van de ernstige veiligheidsrisico’s aan de gas- of elektriciteitsinstallatie binnen een opgelegde termijn van bijvoorbeeld 24 of 48 uur; ¾ snelherstel met een maximum termijn van 15 dagen als de gewestelijke ambtenaar daartoe geadviseerd heeft. Na het aflopen van de vooropgestelde termijn zonder (passend) gevolg kan de burgemeester de noodzakelijke werken zelf laten uitvoeren en de kosten verhalen op de eigenaar (zie verder); ¾ de eis dat vóór het opheffen van het het bewijs van het herstel van de installaties afgeleverd wordt, onder andere door een keuringsattest van een erkende instelling; ¾ het opheffen van het besluit laten voorafgaan door een conformiteitscontrole met het oog op een conformiteitsattest; ¾ …


23

Als dringende maatregelen noodzakelijk zijn, zoals de vermelde bewaringsmaatregelen, de onmiddellijke ontruiming of de ontsmetting of opruiming van het pand, kan het wenselijk zijn om artikel 135, §2, van de Nieuwe Gemeentewet toe te passen. Andere maatregelen, zoals het voorleggen van een keuringsattest of het voorafgaande conformiteitsonderzoek, kunnen worden opgenomen in het besluit dat getroffen wordt op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode. Snelherstel Zie 2.7.


24

2.10 Herhuisvesting WAT

Herhuisvesting van de bewoners van onbewoonbaar, ongeschikt of overbewoond (zie verder) verklaarde woningen.

HOE

Een geschikte oplossing zoeken voor de bewoners door de verschillende herhuisvestingskanalen aan te spreken, waarna de kosten van de herhuisvesting kunnen worden verhaald op de eigenaar.

WIE

Burgemeester.

Als een woning ernstige veiligheidsen gezondheidsrisico’s vertoont, moeten de bewoners de woning verlaten. De Vlaamse Wooncode voorziet hierbij in een plicht tot herhuisvesting van de bewoners door de burgemeesters. Deze plicht geldt enkel t.a.v. de bewoners die voldoen aan de inkomensen onroerende bezitsvoorwaarde die van toepassing is in de sociale huursector14. De herhuisvestingsplicht wordt beschouwd als een inspanningsverbintenis van de burgemeester. Dat houdt in dat hij een ernstige inspanning moet leveren om de bewoners te herhuisvesten. De steden en gemeenten kunnen eigen initiatieven ontwikkelen voor de begeleiding van de bewoners naar een nieuwe kwalitatieve én betaalbare huurwoning via het oprichten van transitwoningen, het afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten met sociale woonactoren, het aanstellen van woonbegeleiders, de dienstverlening via woonwinkels e.d. De regelgeving voorziet in twee instrumenten die een mogelijke hulp zijn voor de herhuisvesting van bewoners: herhuisvesting in een sociale huurwoning of op de private huurmarkt via het huursubsidiestelsel. Daarnaast bestaat sinds september 2007 de mogelijkheid om de kosten van de herhuisvesting te verhalen op de eigenaar van de onbewoonbaar verklaarde woning. Sociale huisvesting Een bewoner van een onbewoonbaar en/of ongeschikt verklaarde woning kan – ongeacht de gevolgde procedure - enkel in aanmerking komen voor voorrang in de sociale huisvestingssector indien hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden die van toepassing zijn in de sociale huurreglementering15. Bovendien moet: ¾ hij de ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning gedurende minstens 6 maanden hebben bewoond: ¾ hij zich binnen maximaal twee maanden na de datum van ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring hebben laten inschrijven in het wachtregister; ¾ de O/O verklaarde woning in dezelfde gemeente liggen als de toe te wijzen woning. Als de burgemeester de woning onbewoonbaar verklaart op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, worden geen andere voorwaarden opgelegd.

14

besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode 15 Zie voetnoot 14. De toelatingsvoorwaarden hebben betrekking op meerderjarigheid, woningbezit, inkomen, taal- of inburgeringsbereidheid en inschrijving in de bevolkingsregisters.


25

Indien de woning daarentegen ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode (VWC), komt de bewoner enkel in aanmerking voor voorrang indien de ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning volgens het technisch verslag: ¾ minstens drie gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht heeft of ¾ minstens twee gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht heeft en minstens een gebrek van categorie IV. Aangezien de voorrang enkel kan worden toegekend indien de bewoner zich binnen twee maanden laat inschrijven in het wachtregister, is het belangrijk dat hij onmiddellijk doorverwezen wordt naar de sociale huisvestingsmaatschappij(en) in de gemeente. De bewoner wordt hierop gewezen bij de begeleidingsmaatregelen in het besluit. Huursubsidie Bewoners van een onbewoonbaar verklaarde woning (zowel op basis van de VWC als op basis van de Nieuwe Gemeentewet) die verhuizen naar een conforme woning en voldoen aan de inkomensen eigendomsvoorwaarde16, komen in aanmerking voor een huursubsidie. Voor bewoners van ongeschikt verklaarde woningen geldt als bijkomende voorwaarde dat de ongeschikte woning waaruit zij verhuizen minstens twee problemen van categorie III (of van categorie IV, voor zover het gebrek in kwestie ook onder categorie III gescoord kan worden) en een totaal van minstens vijftig strafpunten moet scoren. De bewoner wordt voor meer informatie betreffende de voorwaarden en de te volgen procedure best doorverwezen naar de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen (zie bijlage: contact I). Recupereren kosten herhuisvesting Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners, kunnen herhuisvestingskosten worden verhaald op de eigenaar17. De noodzaak om te herhuisvesten – omwille van een veiligheidsen/of gezondheidsrisico – wordt dan opgenomen in het besluit. De gevolgen en modaliteiten van deze herhuisvesting worden ook best al door de burgemeester in het besluit vermeld. In de gevallen dat de burgemeester overgaat tot herhuisvesting, kunnen de volgende kosten worden verhaald op de eigenaar: ¾ De kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen; ¾ De vervoerkosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning; ¾ De installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning; ¾ Het saldo van de huurkost van de nieuwe huurwoning, waarbij de maandelijkse huurkost wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20% van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder. Deze kost kan voor een periode van maximum 1 jaar worden verhaald op de eigenaar. ¾ Het saldo van de verblijfskost van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, waarbij de maandelijkse kost van het verblijf wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20% van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder. Ook voor deze kost werd de recuperatie beperkt tot maximum 1 jaar. De decreetgever heeft hierover geen nadere invulling gegeven, waardoor de concrete toepassingsmodaliteiten nog in belangrijke mate door de gemeenten zelf ingevuld kunnen worden. 16

Art. 5 van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 betreffende het instellen van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders 17 Art. 15, §1, 6de lid van de Vlaamse Wooncode, ingevoegd bij decreet van 7 juli 2006 (inwerking getreden op 9 september 2007)


26

Om de gemeenten hierin te ondersteunen, worden door Wonen-Vlaanderen, in samenwerking met de VVSG, een aantal richtlijnen uitgewerkt. Deze richtlijnen zal u kunnen terugvinden en downloaden op www.bouwenenwonen.be in de rubriek “lokaal woonbeleid/de woonkwaliteit bewaken”. Als een beroep tegen een onbewoonbaar en/of ongeschikt verklaarde wordt ingewilligd, zullen de genomen maatregelen i.v.m. herhuisvesting normaal gezien niet worden ingetrokken. Het vastgestelde veiligheidsen/of gezondheidsrisico was immers in principe van die aard dat herhuisvesting noodzakelijk was. De burgemeester zal de kosten dus ook dan nog kunnen verhalen op de eigenaar. Enkel indien het besluit zelf onrechtmatig genomen werd, zal ook de mogelijkheid om gemaakte herhuisvestingkosten te recupereren herbekeken moeten worden.


27

2.11 Preventie herverhuring WAT

Voorkomen dat ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning verder verhuurd worden

HOE

Allerhande maatregelen treffen

WIE

Burgemeester

(Her)verhuring van de ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning, zonder dat de gebreken werden hersteld, is strafbaar. De vaststelling van die inbreuk op de Vlaamse Wooncode of het Kamerdecreet kan leiden tot een strafrechtelijke vervolging. Steden en gemeenten kunnen een effectieve herverhuring niet altijd verhinderen, maar kunnen wel bijdragen tot de preventie ervan. Dat kan onder meer door het besluit duidelijk zichtbaar te afficheren aan de straatzijde van de woning. Ook kan er een controle ingebouwd worden bij de dienst Bevolking, waarbij systematisch gecontroleerd wordt of nieuwe inschrijvingen betrekking hebben op woningen of kamers die ongeschikt en/of onbewoonbaar werden verklaard. Steden en gemeenten zijn verplicht, volgens de wet betreffende de volksregisters en de identiteitskaarten, om iedereen in te schrijven, ook al is de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard18. De inschrijving kan dus niet geweigerd worden. Men kan de bewoners wel actief inlichten over de risico's die de bewoning met zich meebrengt. Aangezien het strafbaar is om panden die ongeschikt en/of onbewoonbaar zijn verklaard te blijven verhuren, kan de gemeente actie laten ondernemen door het agentschap Inspectie RWO (zie verder).

18

Bij een ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring kan de bewoner wel tijdelijk ingeschreven worden in het bevolkingsregister. Binnen drie maanden moet de procedure tot uitzetting dan opgestart worden. Als de procedure binnen die termijn niet is opgestart, wordt de bewoner definitief ingeschreven. Als de procedure wel is opgestart, heeft de gemeente drie jaar de tijd om de persoon uit de woning te zetten. Na drie jaar wordt de bewoner definitief ingeschreven (wet van 19 juli 1991 betreffende de bevolkingsregisters en de identiteitskaarten en tot wijziging van de wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een rijksregister van de natuurlijke personen).


28

2.12 De woning schrappen van de inventaris WAT

De woning wordt geschrapt van de inventaris.

HOE

Na een nieuw technisch onderzoek van de woning kan de burgemeester beslissen om het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op te heffen. De woning wordt op basis hiervan geschrapt van de inventaris leegstand en verkrotting. Ook bij sloop wordt de woning geschrapt.

WIE

Burgemeester / inventarisbeheerder.

Na renovatie Als de gebreken aan de woning hersteld zijn, heft de burgemeester het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op. Dat moet gebeuren op initiatief van de eigenaar/houder van het zakelijk recht, die hiervoor een nieuw technisch onderzoek aanvraagt bij de gemeente. Steden en gemeenten kunnen, in plaats van een afwachtend beleid, ook een activeringsbeleid ontwikkelen waarbij ze de staat van de panden na het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid volgen. Zo kunnen ze de eigenaars/houders van het zakelijk recht actief aanschrijven om hen ertoe te brengen iets te ondernemen met de woning. Men kan halfjaarlijks vragen naar de intenties betreffende de woning. Ook kan de gemeente regelmatig huisbezoeken afleggen om te controleren of er werkzaamheden zijn uitgevoerd zodat de woning eventueel van de inventaris geschrapt kan worden. Voor dat alles bestaan echter geen juridische bepalingen. Het is wel decretaal opgelegd om telkens voor de verjaardag van de inventarisatie de houders van het zakelijk recht aan te schrijven. Dat is een taak voor de inventarisbeheerder. Als uit onderzoek blijkt dat er geen reden meer is om de woning als ongeschikt of onbewoonbaar te beschouwen, stelt de burgemeester een besluit op waarin hij zijn vorig besluit tot ongeschikten/of onbewoonbaarheid opheft. Hij verzendt het besluit aan de inventarisbeheerder (tenzij de gemeente zelf de inventaris beheert), die op zijn beurt de woning schrapt van de inventaris en de houder van het zakelijk recht hiervan op de hoogte brengt. Na sloop Ook als de woning gesloopt wordt, vervalt de ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring, maar pas nadat de eigenaar heeft aangetoond dat de woning effectief is gesloopt. De burgemeester stelt een besluit op waarin hij zijn vorige besluit tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid opheft.


29

3. DE HEFFING

3.1 De gewestelijke heffing WAT

Het bedrag van de heffing innen na de inventarisatie van de ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning.

HOE

Er wordt een aanslagbiljet gestuurd naar de heffingsplichtige met vermelding van al de voorwaarden.

WIE

Vlaams Belastingdienst (VLABEL).

Als een ongeschikte en/of onbewoonbare woning op de inventaris leegstand en verkrotting19 is opgenomen, moet er in principe elk jaar een heffing worden betaald. De heffingsplichtige is de persoon die op het moment waarop de heffing verschuldigd is, op het gebouw of de woning ofwel de volle eigendom heeft, ofwel het vruchtgebruik, het recht van opstal of het recht van erfpacht. Als een van de zakelijke rechten toebehoort aan meerdere personen, dan zijn al die personen hoofdelijk gehouden tot betaling van de heffing. De overheid kan zich wenden tot elk van hen om de volledige som te betalen. De procedure en termijnen voor het innen van de heffing werden aangepast door het in 2004 gewijzigde Heffingsdecreet. Het eerste jaar na de inventarisatie hoeven de heffingsplichtigen nog geen heffing te betalen. In dat jaar wordt hen de kans geboden om de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning te beëindigen door herstellingswerkzaamheden uit te voeren. De feitelijke plicht tot betaling gaat pas in vanaf het tweede jaar van de inventarisatie. Ter informatie stuurt de inventarisbeheerder jaarlijks, voor elke verjaardag van de inventarisatie, een brief aan de heffingsplichtigen met de stand van zaken. Hierin wordt gewezen op de gevolgen van de inventarisatie en de wijze waarop het pand geschrapt kan worden van de inventaris. Die manier van werken is dus relatief nieuw en is het gevolg van de aangebrachte wijzigingen in het Heffingsdecreet. Het geeft de heffingsplichtigen één jaar de tijd om de toestand van de geïnventariseerde woning te regulariseren, terwijl ze nog geen heffing hoeven te betalen. Vanaf het tweede jaar van de inventarisatie wordt jaarlijks door VLABEL (Vlaamse Belastingdienst) een aanslagbiljet gestuurd naar de heffingsplichtigen. Op het aanslagbiljet worden de volgende gegevens vermeld: het aanslagjaar, de grondslag van de heffing, het te betalen bedrag, de berekeningswijze, het tijdstip van betaling en de na te leven formaliteiten. 19

De inventaris leegstand en verkrotting bevat drie lijsten: - een lijst van ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen - een lijst van verwaarloosde woningen - een lijst van leegstaande woningen. In deze tekst wordt enkel de heffing op ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen behandeld.


30

Het aanslagbiljet kan ten laatste worden verstuurd op de laatste dag van het kwartaal dat volgt op de datum van de verjaardag van de inventarisatie. De heffing moet betaald worden binnen twee maanden na ontvangst van het aanslagbiljet. Als de heffing niet betaald wordt binnen die termijn, wordt een interest van 0,5% per maand aangerekend. Het bedrag van de heffing is afhankelijk van het kadastraal inkomen van de woning en wordt berekend volgens de volgende formule: Heffing = (KI + M) x (P + 1) KI = kadastraal inkomen M = bedrag waarmee het KI moet worden verhoogd om een bedrag van minstens 990 euro te verkrijgen P= aantal perioden dat het pand twaalf maanden op de inventaris werd opgenomen (P bedraagt maximaal 4) Reeds vanaf de eerste aanslag wordt het bedrag van de heffing met 2 vermenigvuldigd. Hierdoor bedraagt de heffing bij de eerste aanslag minstens 1980 euro (KI+M is minstens 990 euro). In alle erop volgende jaren dat de woning nog ongeschikt en/of onbewoonbaar blijft, wordt de heffing telkens verhoogd. Bij de tweede aanslag wordt de heffing vermenigvuldigd met 3, bij de derde aanslag met 4 en bij de vierde aanslag met 5. In alle erop volgende jaren dat de woning nog geïnventariseerd blijft, wordt het bedrag niet meer verhoogd. Let wel, dit betreft de berekening van de gewestelijke heffing. Op de gewestelijke heffing kan de gemeente steeds opcentiemen heffen. In dat geval moet de belastingplichtige én de opcentiemen én de gewestelijke heffing betalen. De gemeente kan aan de gewestelijke heffing via opcentiemen eigen beleidsaccenten toevoegen. Daarnaast kan bovenop de gewestelijke heffing een eigen heffingsstelsel uitgevaardigd worden. In dat geval zal dus supplementair aan de gewestelijke heffing een gemeentelijke heffing gekoppeld worden.


31

3.2 Beroep tegen de gewestelijke heffing WAT

Tegen de heffing kan beroep worden aangetekend.

HOE

Het verzoekschrift wordt verstuurd naar VLABEL

WIE

De houders van het zakelijk recht

Na ontvangst van het aanslagbiljet krijgt de heffingsplichtige de gelegenheid om beroep aan te tekenen tegen de heffing. Het beroep wordt uiterlijk drie maanden na de verzending van het aanslagbiljet gericht aan VLABEL. Het beroepsverzoekschrift wordt aangetekend opgestuurd en moet worden gemotiveerd met de nodige bewijsstukken. Het beroep moet worden behandeld binnen zes maanden na het verzoekschrift. De beslissing wordt aangetekend ter kennis gebracht van de belastingplichtige.


32

3.3 De gewestelijke vrijstellingen en schorsingen WAT

De heffingsplichtige wordt (al dan niet tijdelijk) vrijgesteld of de heffingsplicht wordt opgeschort.

HOE

De heffingsplichtige toont aan dat hij juridisch gezien recht heeft op een vrijstelling of schorsing van de heffing.

WIE

De heffingsplichtige vraagt de vrijstelling of de schorsing aan bij de inventarisbeheerder.

In een aantal gevallen is de heffingsplichtige (tijdelijk) vrijgesteld van een heffing of wordt de heffing voor een bepaalde termijn opgeschort. De woning blijft wel steeds geïnventariseerd. Ingeval van vrijstelling is de heffingsplichtige geen heffing verschuldigd voor de periode waarvoor de vrijstelling loopt. Wanneer een schorsing werd toegekend, wordt na het aflopen van de schorsingsperiode nagegaan of de betrokkene de voorwaarden voor schorsing heeft nageleefd. Als dat niet het geval is, moeten de geschorste heffingen alsnog worden betaald. De meeste vrijstellingen zijn slechts tijdelijk: enkel de heffingen die tijdens de periode van vrijstelling verschuldigd worden, hoeven niet te worden betaald. Bij de berekening van de eventuele daaropvolgende heffingen worden dus ook de perioden van vrijstelling meegeteld. De vrijstellingen of schorsingen worden door de heffingsplichtige aangevraagd bij de inventarisbeheerder. Vrijstellingen In de volgende gevallen is een vrijstelling mogelijk. ¾ Enige woning De eigenaar heeft maar één woning en hij gebruikt die volledig als hoofdverblijfplaats (of hij woont er niet meer wegens een verblijf in een erkend tehuis of in een erkende psychiatrische instelling of ingevolge overmacht). De eigenaar is vrijgesteld zolang hij aan die voorwaarde voldoet. ¾ Onteigening De woning komt voor in een door de gemeente goedgekeurd onteigeningsplan, of de eigenaar krijgt geen stedenbouwkundige vergunning omdat er een onteigeningsplan wordt voorbereid. De vrijstelling geldt tot aan de effectieve onteigening. ¾ Beschermde monumenten en stadsen dorpsgezichten De woning is, in het kader van het decreet van 3 maart 1976, beschermd als monument of stadsen dorpsgezicht of is bij ministerieel besluit opgenomen in een ontwerp van lijst tot bescherming in het kader van dat decreet. De vrijstelling geldt zolang de woning beschermd is of opgenomen is op de ontwerplijst. ¾ De woning is door een ramp getroffen De woning is beschadigd en onbruikbaar geworden door een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar.


33

De vrijstelling geldt tot twee jaar na de datum van de ramp. ¾ Bijzondere gevallen van gerechtelijke tussenkomst Het effectieve gebruik van de woning is onmogelijk, hetzij door een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek, hetzij door een gerechtelijke procedure. De vrijstelling geldt tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid om de woning te gebruiken. ¾ De woning wordt te huur of te koop aangeboden Leegstaande gebouwen/woningen die tegen aanvaardbare marktvoorwaarden te huur of te koop worden aangeboden worden vrijgesteld. De woning mag niet geïnventariseerd zijn als ongeschikt/onbewoonbaar of verwaarloosd. ¾ Toepassing sociaal beheer Er geldt een sociaal beheersrecht op de woning, waardoor de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW de woning als sociale woning kan verhuren. ¾ Renovatiecontract Voor de woning werd een renovatiecontract van minstens negen jaar gesloten met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW. Indien er buiten de wil van de eigenaar leegstand is om een andere reden en de woning enkel op de lijst leegstand staat, kan een verzoek tot vrijstelling worden voorgelegd aan de commissie leegstand. Voor meer informatie hierover kan u terecht bij Wonen Vlaanderen (in bijlage: contact I). Schorsingen Een schorsing van de heffing betekent dat de heffing tijdelijk niet verschuldigd is. Na een bepaalde termijn zal de belastingplichtige definitief de heffing niet hoeven te betalen als de voorwaarden voldaan zijn waarvan de schorsing afhankelijk is. Een schorsing is bijgevolg steeds voorwaardelijk en termijngebonden. Als na de schorsingstermijn de wettelijke voorwaarden niet voldaan zijn, moet de belastingplichtige zowel de geschorste heffingen als de nieuw verschuldigde heffing betalen. In twee gevallen verkrijgen de eigenaars een schorsing van de heffing. ¾ Nieuwe houder van het zakelijk recht (volledige overdracht vereist!) Een schorsing van twee jaar wordt verleend aan de nieuwe houder van het zakelijk recht van een geïnventariseerde woning als aan de twee volgende voorwaarden is voldaan:

de woning is de eerste twee jaar niet opnieuw verkocht, de woning is binnen die twee jaar uit de inventaris geschrapt, of er is intussen een andere vrijstellings- of schorsingsgrond van toepassing.

Deze schorsing geldt niet als de verkoper van de woning bloed- of aanverwant (tot de derde graad) is van de nieuwe eigenaar, of rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die de woning koopt. Hierop bestaat 1 uitzondering, nl. bij een eigendomsoverdracht via erfenis. In dat geval wordt de schorsing wel toegestaan. ¾ Renovatiewerkzaamheden Een schorsing van vier jaar wordt verleend aan de houder van het zakelijk recht op voorwaarde dat hij aan een van de volgende voorwaarden voldoet:


34

hij legt een geldige stedenbouwkundige vergunning voor renovatiewerkzaamheden aan de woning voor (een stedenbouwkundige vergunning voor sloop met vervangingsbouw staat gelijk met een vergunning voor renovatie); hij legt een ontvangstbewijs voor van de aanvraag van zo'n vergunning (let wel: als de aanvraag later geweigerd wordt, geldt de schorsing niet); hij legt een gedetailleerd renovatieschema voor met: • een plan van de woning met aanduiding van de geplande werkzaamheden; • een overzicht en korte beschrijving van de werkzaamheden die uitgevoerd zullen worden; • een raming van de kosten van de werkzaamheden; • foto's van de te renoveren delen van de woning.

Op het einde van de maximale schorsingsperiode van vier jaar moeten de geplande renovatiewerkzaamheden beëindigd zijn, zoniet moeten de geschorste heffingen alsnog betaald worden. Als de woning hersteld is, maar nog op de inventaris leegstand staat, krijgt de houder van het zakelijk recht nog twee jaar tijdelijke vrijstelling, in afwachting dat de woning opnieuw gebruikt wordt.


35

3.4 Gemeenten met een eigen heffingsstelsel WAT

Een gemeentelijk heffingsstelsel, bovenop het gewestelijke heffingssysteem.

HOE

Gemeentelijk reglement uitvaardigen.

WIE

De gemeente.

De gemeente kan, op basis van haar fiscale autonomie, een eigen heffingsstelsel uitvaardigen. Als de gemeente dat doet, kan ze ervoor kiezen om het inventarisbeheer en de inning van de heffing zelf te organiseren. De procedure tot vaststelling van de ongeschiktheid/onbewoonbaarheid en de beroepsprocedure voorzien in de Vlaamse Wooncode, blijven evenwel steeds gewestelijk. Er is terzake een aanvullende mogelijkheid gecreëerd, namelijk in artikel 25. Dat artikel bepaalt dat de gemeente onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld kan worden van de gewestelijke heffing, ten voordele van een eigen gemeentelijk heffingsreglement. Dit betekent concreet dat de gemeente een eigen heffingsstelsel uitvaardigt en dat de gewestelijke regeling niet langer geldt binnen de gemeente. In dat geval moet de gemeente wel worden gemachtigd door de Vlaamse minister bevoegd voor wonen. Als de gemeente van die mogelijkheid wil gebruikmaken, moet ze de volgende voorwaarden in acht nemen: ¾ de gemeente moet beschikken over (minstens) drie van de vijf volgende criteria: o een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan; o een gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar; o een conform verklaard planningenregister; o een vastgesteld vergunningenregister; o een register van onbebouwde percelen; ¾ het gemeentelijke heffingsreglement moet minimaal de waarborgen overnemen van het gewestelijke heffingsstelsel; ¾ het gemeentelijke heffingsreglement moet kaderen in een gemeentelijk huisvestingsbeleid, en in een gronden pandenbeleid; Een overeenkomst wordt opgemaakt tussen het Vlaamse Gewest en de gemeente. Opmerking Momenteel is er een decreet inzake gronden pandenbeleid in voorbereiding waardoor de leegstandsproblematiek vanaf 1 januari 2010 volledig naar het lokale niveau zou verschuiven. De strijd tegen verkrotting daarentegen zou wel gewestelijk blijven.


36

Deel II. DE ADMINISTRATIEVE PROCEDURE OVERBEWOONDVERLARING

Deel II: Overbewoning

1

WAT HOE WIE

Een woning die de woonbezettingsnorm overschrijdt en daardoor gezondheids- of veiligheidsrisico’s vertoont, ‘overbewoond’ verklaren. De overschrijding van de woonbezettingsnorm (overbewoning) wordt vastgesteld in een technisch verslag en de veiligheidsen gezondheidsrisico’s worden omschreven in een omstandig verslag. Initiatief gaat uit van: burgemeester, gewestelijke ambtenaar, OCMW-voorzitter of de gezondheidsinspecteur. Het besluit wordt opgesteld door de burgemeester.

1. WAT IS OVERBEWONING? Een overbewoonde woning is een woning waar de bezettingsnorm in die mate overschreden wordt dat het aantal bewoners een veiligheidsen/of gezondheidsrisico vormt (artikel 2, 16°, en artikel 6, derde lid, van de Vlaamse Wooncode). De vaststelling van overbewoning impliceert twee elementen. In eerste instantie stelt een onderzoeker de overschrijding van de woonbezettingsnorm vast aan de hand van het technisch verslag. De overschrijding van de woonbezettingsnorm is op zich niet voldoende om overbewoning vast te stellen. Dat is enkel het geval als de overschrijding aanleiding geeft tot veiligheidsen gezondheidsrisico's voor de bewoners. In tweede instantie bevat het omstandige verslag daarom een omschrijving en beoordeling van de risico's. Het veiligheidsen gezondheidsrisico is bij een overbewoonde woning te wijten aan het teveel aan bewoners en niet het gevolg van de gebrekkige toestand van de woning.


2

2. PROCEDURE De procedure is analoog aan de procedure voor het onbewoonbaar verklaren van de woning, met een aantal verschilpunten. Zo kan het initiatief tot overbewoondverklaring enkel uitgaan van de burgemeester, de gewestelijke ambtenaar, de OCMW-voorzitter of de gezondheidsinspecteur. Het aantal mogelijke initiatiefnemers is hier dus beperkter dan in de procedure tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring. Niet elke belanghebbende kan dus de procedure opstarten. Wanneer er een verzoek tot overbewoondverklaring is ingediend, gaat een onderzoeker van WonenVlaanderen aan de hand van het technisch verslag na of de bezettingsnorm in de woning in kwestie overschreden is. Als dat het geval is en de overschrijding is zo groot dat er bovendien een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat, stelt de onderzoeker een omstandig verslag op. Op basis van het technisch en het omstandige verslag zal de gewestelijke ambtenaar zijn advies voor de burgemeester opmaken. Het advies van de gewestelijke ambtenaar en het omstandige verslag zijn noodzakelijke voorwaarden voor een overbewoondverklaring van de woning. De burgemeester zendt een afschrift van de vaststellingen, het advies en het omstandige verslag naar alle betrokkenen en hoort de bewoners en de eigenaars van de woning in kwestie (schriftelijk of mondeling). Binnen drie maanden na ontvangst van het verzoek moet de burgemeester een beslissing nemen op basis van het advies en de elementen die naar voren gekomen zijn tijdens de hoorzitting. Hij formuleert zijn beslissing in een besluit en geeft daarin ook alle maatregelen aan ter uitvoering van zijn besluit (werkzaamheden, uitzetting, verplichte herhuisvesting...). Tegen de beslissing of het stilzitten van de burgemeester kan beroep worden aangetekend bij de Vlaamse minister, bevoegd voor wonen, binnen dertig dagen na de beslissing of het stilzitten. De minister doet uitspraak over dat beroep binnen drie maanden na ontvangst van het beroepschrift. Heeft hij geen uitspraak gedaan binnen die termijn, dan wordt het beroep geacht te zijn ingewilligd. In de praktijk ligt een verzoek tot onderzoek van de woning inzake ongeschiktheid meestal aan de basis van een procedure overbewoning. Tijdens het onderzoek van de ongeschiktheid van de woning kan eveneens de overbewoning worden onderzocht. De woonbezetting wordt ook berekend op basis van het technisch verslag van ongeschiktheid. Dus in de praktijk kan het woningonderzoek breder zijn dan het nagaan van de ongeschiktheid alleen, ook al werd dat oorspronkelijk niet aangevraagd. Zoals eerder vermeld, kan de bewoner de procedure van overbewoning niet opstarten, maar hij kan wel via het opstarten van de procedure ongeschiktheid de overbewoning de facto laten vaststellen door de gewestelijke onderzoeker.


3

3. GEVOLGEN In eerste instantie moet de bewoning onmiddellijk verminderd worden (desnoods wordt het teveel aan bewoners uit de woning gezet). De regelgeving spreekt van een herhuisvesting van de ‘overtallige’ bewoners. De gedeeltelijke herhuisvesting moet uiteraard rekening houden met de bestaande gezinsstructuren. Een gezin moet uiteraard in zijn geheel worden herhuisvest en niet gedeeltelijk. Het verder verhuren als hoofdverblijfplaats van een overbewoonde woning is een wanbedrijf en de verhuurder (of onderverhuurder) kan hiervoor dus vervolgd worden. Inspectie RWO kan een procesverbaal opstellen aangaande de overbewoning. Overbewoond verklaarde woningen worden niet geïnventariseerd en komen dus niet in aanmerking voor een heffing (ook het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht zijn niet van toepassing – zie verder). De praktijk leert echter dat overbewoning en niet-conformiteit van de woning vaak hand in hand gaan. In vele gevallen komt de woning dus wel op de inventaris terecht, maar dan voor ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid. Een belangrijk gevolg van de overbewoondverklaring is de herhuisvestingsplicht van de burgemeester (zie 2.10).


4

Deel III. DE STRAFRECHTELIJKE PROCEDURE - INSPECTIE RWO

Deel III: Strafrechtelijke procedure

1

WAT

HOE

WIE

Het verhuren van een niet-conforme (ongeschikte, onbewoonbare en/of overbewoonde) woning is een strafbaar feit. De verhuurder kan strafrechtelijk vervolgd worden. Verschillende overheidsinstanties kunnen het initiatief nemen om Inspectie RWO in te schakelen en de verhuurder strafrechtelijk te laten vervolgen, zoals de gemeente, de politie, het parket, de onderzoeksrechter. Inspectie RWO kan ook zelf het initiatief nemen. Inspectie RWO, afdeling Wooninspectie

Gemeenten die vaststellen dat ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaarde woningen toch verhuurd worden, kunnen een beroep doen op Inspectie RWO. Hierdoor wordt de strafrechtelijke procedure opgestart en kunnen de verhuurders via gerechtelijke weg worden bestraft. Inspectie RWO kan tevens dwangmaatregelen opleggen. Het strafrechtelijk opsporen en verbaliseren van verhuurders die slechte woningen verhuren, wordt dus uitgevoerd door een hiervoor specifiek opgericht agentschap, Inspectie RWO. Het strafrechtelijk aanpakken van de woonproblematiek vormt een sluitstuk binnen het Vlaamse woonbeleid. De strafprocedure is complementair met de administratieve procedure om de doelstellingen van woonkwaliteitsbewaking te realiseren. Contactgegevens Inspectie RWO: Administrateur-generaal: Hubert Bloemen Phoenixgebouw, Koning Albert II-laan 19 / bus 22, 1210 Brussel tel.: 02-553.83.62 - fax: 02-553.83.65 e-mail: [email protected]

Deel III: Strafrechtelijke procedure

2

Deel IV. HET CONFORMITEITSATTEST

Deel IV: Conformiteitsattest

1

WAT

Een attest waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de gewestelijke normen.

HOE

Het attest aanvragen bij de gemeente.

WIE

De verhuurder vraagt het attest aan, de burgemeester reikt het uit.

1. WAT IS EEN CONFORMITEITSATTEST? Een conformiteitsattest is geen verhuurvergunning, maar een officieel document waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de opgelegde gewestelijke woonnormen. Het is dus niet verplicht bij het verhuren van een woning. Het attest is tien jaar geldig, ook na overdracht van het zakelijk recht. Het hangt met andere woorden ‘vast’ aan het pand.

2. TOEPASSINGSGEBIED

2.1 Huurwoningen en zelfstandige woningen waar de hoofdverblijfplaats is gevestigd De aanvraag van een conformiteitsattest wordt beperkt tot de woningen die als hoofdverblijf worden verhuurd. Alle woningen kunnen een conformiteitsattest krijgen. Voor de volgende woningen kan het attest enkel worden afgeleverd nadat een onderzoek ter plaatse werd uitgevoerd (aan de hand van het technisch verslag): ¾ woningen gerealiseerd vóór 1 november 1998 en meer dan 20 jaar voor de aanvraag van het conformiteitsattest; ¾ woningen gerealiseerd (nieuwbouw, splitsing, samenvoeging,…) na 1 november 1998; ¾ woningen die ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond werden verklaard. Voor de overige woningen kan een attest verstrekt worden zonder een voorafgaand onderzoek ter plaatse. In dat geval moet bij de aanvraag van het conformiteitsattest het volgende worden gevoegd: ¾ Een verklaring dat de woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen; ¾ Een schema van de indeling van de woning, waarop de functies van de lokalen worden vermeld.


2

2.2 Kamerwoningen Ook voor de kamerwoningen kan een conformiteitsattest worden aangevraagd, ongeacht de ouderdom ervan. Voor de volgende kamerwoningen moet steeds een onderzoek ter plaatse worden uitgevoerd alvorens een attest kan worden verstrekt: ¾ Elke kamer gerealiseerd vóór 1 september 1998 en meer dan 15 jaar voor aanvraag conformiteitsattest ¾ Elke kamer gerealiseerd (nieuwbouw, splitsing, samenvoeging,…) na 1 september 1998 ¾ Elke kamer die ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond is verklaard Voor de andere kamers is er geen onderzoek nodig en kan het conformiteitsattest worden uitgereikt aan de hand van bewijsstukken (zie 2.1).


3

3. PROCEDURE De procedure voor zelfstandige en niet-zelfstandige woningen (kamers) is identiek. OPGELET! Er worden in principe geen conformiteitsattesten afgeleverd voor niet vergunde woningen. Is het onduidelijk of de woning al dan niet vergund is, dan wordt best uitdrukkelijk vermeld dat met de afgifte van het conformiteitsattest geen uitspraak wordt gedaan over de stedenbouwkundige aspecten.

3.1 Aanvraag De verhuurder vraagt het conformiteitsattest schriftelijk en aangetekend (of tegen ontvangstbewijs) aan bij het college van burgemeester en schepenen. Bij de aanvraag wordt een schema van de woning en de nodige documenten gevoegd (bijvoorbeeld brandweerattest en keuringsattest van gas- en elektrische installaties, als die er zijn). De verhuurder overhandigt het schema van de woning uiterlijk bij de aanvang van het woningonderzoek aan de onderzoeker. Behalve bij impliciete inwilliging (zie 3.2) kost het conformiteitsattest maximaal 62,5 euro (verhoogd met 12,5 euro per kamer vanaf de zesde kamer en met een maximum van 1250 euro). De gemeente kan beslissen om het attest kosteloos of tegen een lagere vergoeding te verstrekken. De aanvangsdatum van het attest is gelijk aan de datum van de aanvraag. De aanvraagdatum is de datum waarop het dossier volledig werd ingediend.


4

3.2 Onderzoek en beslissing Een gemeentelijke onderzoeker voert het onderzoek uit. Hiervoor gebruikt hij het technisch verslag van ongeschiktheid. Alle delen van het verslag worden in aanmerking genomen. Het college van burgemeester en schepenen beslist binnen zestig dagen na de officiële aanvraag tot uitreiking van het conformiteitsattest. Die termijn geldt zowel voor zelfstandige als niet-zelfstandige woningen. Als er geen beslissing is gevallen binnen die termijn wordt de aanvraag impliciet ingewilligd: het attest wordt dan verstrekt zonder dat de woning is onderzocht. De impliciete inwilliging wordt aangeduid op het attest. Opmerking: Niet alleen de burgemeester, maar ook Wonen-Vlaanderen kan conformiteitsattesten uitreiken, dit in het kader van de regelgeving betreffende tegemoetkomingen in de huurprijs.

3.3 Beroepsprocedure Enkel de verhuurder kan beroep aantekenen bij de bestendige deputatie en dit binnen zestig dagen na ontvangst van de weigeringsbeslissing. De bestendige deputatie doet een uitspraak binnen zestig dagen na de ontvangst van het beroep.

3.4 Intrekken of verval van het conformiteitsattest Het conformiteitsattest is in principe 10 jaar geldig. ¾ Intrekken van het conformiteitsattest De gemeente of de gewestelijke ambtenaar kan het conformiteitsattest op ieder ogenblik intrekken als de woning niet meer voldoet aan de normen van het Vlaamse Gewest. Een afschrift van het onderzoeksverslag wordt betekend aan de verhuurder en hij wordt aangemaand om binnen een bepaalde termijn de nodige werkzaamheden uit te voeren. Die termijn bedraagt ten hoogste zes maanden. ¾ Verval van het conformiteitsattest Het conformiteitsattest vervalt van rechtswege als aan een van de volgende voorwaarden is voldaan: de burgemeester heeft de woning ongeschikt, onbewoonbaar en/of overbewoond verklaard (het attest heeft geen rechtskracht meer zodra terzake een besluit is getroffen); er zijn structurele werkzaamheden uitgevoerd.


5

Deel V. HET RECHT VAN VOORKOOP

Deel V: Recht van voorkoop

1

Een recht van voorkoop op alle woningen van de inventaris leegstand en verkrotting en in ‘bijzondere gebieden’.

WAT

Zodra een woning geïnventariseerd is als ongeschikt, onbewoonbaar, leegstaand of verwaarloosd of als het perceel in een bijzonder gebied is gelegen, kan de rechthebbende bij verkoop een recht van voorkoop uitoefenen, enkel met het oog op sociale huisvesting. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), de sociale huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied, de gemeente en het OCMW in welbepaalde gevallen.

HOE

WIE

1.

HET RECHT VAN VOORKOOP IN DE VLAAMSE WOONCODE

Met het oog op een verruiming van het sociale woonpatrimonium is het instrument recht van voorkoop op woningen en percelen, bestemd voor wonen, geïntroduceerd in de Vlaamse Wooncode, artikel 85-89 en verder uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998. Hiermee wordt de link gelegd tussen de woonkwaliteitsbewaking en de sociale huisvesting. Het recht van voorkoop laat toe een sociaal gronden pandenbeleid te voeren en hierbij de aandacht te richten op onder meer slechte woningen die voor de reguliere woonmarkt verloren dreigen te gaan. De begunstigde van het recht van voorkoop kan bij verkoop van een onroerend goed in de plaats treden van de koper. De verkoper zal zich bijgevolg onder dezelfde voorwaarden verbinden met de begunstigde (en niet met de oorspronkelijke koper). De uitoefening van het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Wooncode is steeds met het oog op sociale huisvesting. Een woning of onbebouwd perceel dat verworven is op basis van het recht van voorkoop, moet dus steeds worden aangewend met het oog op sociale woningbouw (huur- of koopwoningen).

1.1 Woningen en percelen die in aanmerking komen ¾ Woningen - dus geen gebouwen - die zijn opgenomen in één van de lijsten van de inventaris (leegstaande, ongeschikt/onbewoonbare of verwaarloosde woningen). ¾ een perceel bestemd voor woningbouw, al dan niet bebouwd, dat gelegen is in een bijzonder gebied. Er zijn twee categorieën bijzondere gebieden: enerzijds de woningbouwgebieden die door de Vlaamse Regering zijn aangewezen (voornamelijk in de Vlaamse Rand rond Brussel) en anderzijds de gebieden die door de gemeenten zijn aangevraagd (zie verder).


2

Opgelet! Wijziging sinds 5 april 2008! Door de decreetswijziging van 29 februari 200820 vallen een aantal panden sinds 5 april 2008 niet meer onder het voorkooprecht van de Vlaamse Wooncode. Het recht van voorkoop is immers voortaan niet meer van toepassing op woningen (appartementen, studio's) "die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop medeeigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan". Er geldt dus geen voorkooprecht meer bij de aankoop van één appartement uit een appartementsgebouw. Ook afzonderlijke garages en afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling worden uitgesloten. Daarnaast valt tevens de woning of bouwgrond die wordt aangekocht als eerste en enige woning of bouwgrond niet langer onder het voorkooprecht.

1.2 De rechthebbenden ¾ ¾ ¾ ¾

de VMSW; de sociale huisvestingsmaatschappijen; de gemeenten; de OCMW’s (enkel voor de woningen waaraan ze zelf renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden hebben uitgevoerd op basis van een (renovatie)huurovereenkomst met de eigenaar van minstens negen jaar).

Opgelet! Wijziging sinds 5 april 2008! Als een gemeente al meer dan 10% sociale huurwoningen heeft, kunnen de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) maar hun recht van voorkoop uitoefenen na een positief advies van het college van burgemeester en schepenen. Het advies moet gemotiveerd zijn en indien negatief minstens de redenen aangeven volgens welke het betrokken project voor sociaal wonen geen meerwaarde zou opleveren. De lijst van de gemeenten die voldoen aan het vooropgestelde percentage wordt jaarlijks vastgelegd door de Vlaamse Regering. Het Besluit van de Vlaamse Regering terzake wordt momenteel voorbereid. De lijst zal terug te vinden zijn op de website www.rechtvanvoorkoop.be.

20

Decreet van 29 februari 2008 houdende wijziging van artikel 85 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode wat het voorkooprecht betreft, in werking getreden op 5 april 2008.


3

2. PROCEDURE VOOR HET UITOEFENEN VAN HET RECHT VAN VOORKOOP Mogelijke procedures zijn de openbare verkoop of de verkoop uit de hand.

2.1 Openbare verkoop Bij openbare verkoop onderscheidt men een verkoop met of zonder recht van hoger bod. In beide gevallen moet de instrumenterende ambtenaar minstens dertig dagen op voorhand dag, uur en plaats van de verkoop bekendmaken aan de Vlaamse Grondenbank, die op haar beurt de begunstigde van het voorkooprecht verwittigt. ¾ Openbare verkoop zonder recht van hoger bod De begunstigde van het voorkooprecht krijgt aan het einde van de opbieding de gelegenheid om zijn recht te laten gelden. Als hij hiervan gebruikmaakt, wordt het goed definitief aan hem toegewezen tegen de laatst geboden prijs. ¾ Openbare verkoop met recht van hoger bod De begunstigde moet, als een hoger bod wordt gedaan, hiervan in kennis worden gesteld. De instrumenterende ambtenaar brengt daartoe de Vlaamse Grondenbank op de hoogte van het laatste bod, die op haar beurt deze informatie doorgeeft aan de begunstigden van het recht van voorkoop. Deze heeft 15 dagen om het recht uit te oefenen. De begunstigde betaalt dezelfde hoogst geboden prijs. Bij stilzwijgen of afwezigheid op de verkoopzitting verliest de rechthebbende al zijn aanspraken.

2.2 Verkoop uit de hand Bij verkoop uit de hand wordt de akte (compromis) opgesteld onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop. De instrumenterende ambtenaar brengt de Vlaamse Grondenbank op de hoogte van de inhoud van de akte. Als de begunstigde zijn voorkooprecht wil uitoefenen, moet hij dat binnen twee maanden per aangetekende brief meedelen aan de instrumenterende ambtenaar. De begunstigde betaalt dezelfde prijs als die welke overeengekomen is tussen koper en verkoper.


4

2.3 Volgorde van de begunstigden Als twee of meer begunstigden hetzelfde voorkooprecht willen laten gelden op één goed, dan geldt de volgende rangorde: ¾ op de eerste plaats staan de sociale huisvestingsmaatschappijen die in de gemeente werkzaam zijn (de minister kan een algemene regeling vaststellen voor het bepalen van de volgorde van de sociale huisvestingsmaatschappijen indien het goed gelegen is in het werkgebied van meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen); ¾ tweede in rang is de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen; ¾ derde in rang is de gemeente. Opmerking: Zolang het e-voorkooploket niet operationeel is, moet de instrumenterende ambtenaar zelf nagaan of het pand voorkomt op de inventarislijst leegstand en verkrotting. De instrumenterende ambtenaar dient dit te vragen aan de inventarisbeheerder. Wie in welke gemeente inventarisbeheerder is kan nagegaan worden via het geoloket21. De resultaten van de bevraging worden vermeld op de “voorkoopfiche”22 die hij/zij vervolgens bezorgt aan de VLM - Vlaamse Grondenbank.

21 22

via www.geo-vlaanderen.agiv.be/geo-vlaanderen/rvv Een blanco fiche is terug te vinden op www.rechtvanvoorkoop.be.


5

3. BIJZONDERE GEBIEDEN

3.1 Wat is een bijzonder gebied recht van voorkoop? In artikel 85, § 1, van de Vlaamse Wooncode zijn de toepassingsgebieden bepaald voor het recht van voorkoop. Een van die toepassingsgebieden betreft een al dan niet bebouwd perceel, bestemd voor woningbouw in een bijzonder gebied. De Vlaamse Regering bepaalt de bijzondere gebieden. Het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 geeft in artikel 28 drie mogelijkheden voor bijzondere gebieden: 1° de woonvernieuwingsgebieden waarin het aandeel sociale huurwoningen op het totaal niet meer bedraagt dan 20 %23; 2° de woningbouwgebieden die op gemotiveerd voorstel van de gemeente door de minister als een bijzonder gebied worden erkend (vrijwillig territoriaal recht van voorkoop); 3° de woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden die door de Vlaamse Regering24 aangewezen zijn als bijzonder gebied (opgelegd territoriaal recht van voorkoop)25. In geval van vrijwillig territoriaal recht van voorkoop is de aanvraag tot afbakening een gemeentelijk initiatief en is ze steeds facultatief. De aanvraag tot afbakening moet steeds betrekking hebben op een woningbouwgebied en moet gemotiveerd zijn. De woningbouwgebieden zijn bepaald op basis van criteria die betrekking hebben op statistische sectoren. Het voorwerp van de aanvraag moet altijd overeen komen met de perimeter van een of meer statistische sectoren die als een woningbouwgebied zijn aangeduid. De aanvraag kan geen betrekking hebben op een deel van een statistische sector en evenmin op een statistische sector die niet is opgenomen als woningbouwgebied26. De regelgeving voorziet evenwel in een uitzonderingsbepaling. Als een gemeente over weinig woningbouwgebieden beschikt, kunnen statistische sectoren (die geen woningbouwgebieden zijn) gelegen in of nabij de stads- of dorpskernen, eveneens op gemotiveerd voorstel van de gemeente door de minister als een bijzonder gebied worden erkend. De Vlaamse minister, bevoegd voor Wonen, erkent een gebied als bijzonder op basis van een evaluatie van de lokale situatie en de behoefte aan een bijzonder gebied. Het is aan de gemeente om elementen aan te reiken die deze behoefte onderbouwen. In het bijzonder moet de gemeente aantonen dat concrete projecten gerealiseerd zullen worden.

23

Deze categorie is niet geactiveerd (kan enkel gebeuren via een ministerieel besluit). Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. 25 Lijst van gemeenten te raadplegen via www.rechtvanvoorkoop.be of via www.geo-vlaanderen.agiv.be/geovlaanderen/rvv. 26 De afbakening op basis van statistische sectoren stelt soms een probleem voor de uitoefening van het recht van voorkoop. Statistische sectoren worden vastgesteld door het GIS op basis van specifieke kenmerken en komen niet overeen met kadastrale percelen. Ze kunnen ook veranderen. Momenteel wordt onderzocht hoe de grenzen van de bijzondere gebieden op een objectieve en rechtzekere manier kunnen worden vastgesteld. 24


6

De uitoefening van het recht van voorkoop is alleen mogelijk voor de percelen in het bijzonder gebied waarop volgens de regelgeving van de ruimtelijke ordening woningen gebouwd kunnen worden. Die algemene regel is het gevolg van artikel 85, §1, van de Vlaamse Wooncode waarin gesteld wordt dat het perceel bestemd moet zijn voor woningbouw.

3.2 Elementen van aanvraag bijzonder gebied Algemeen uitgangspunt: De gemeente vraagt de afbakening van een bijzonder gebied op vrijwillige basis aan, op grond van een specifieke problematiek en de behoefte aan een bijzonder gebied. Behoefte aan een bijzonder gebied De aanvraag tot afbakening van een bijzonder gebied moet in principe voortvloeien uit een specifieke behoefte. Toepassing van het recht van voorkoop met het oog op sociale woningbouw moet een duidelijke meerwaarde opleveren voor het gebied en voor de gemeente in haar geheel. De argumenten die de behoefte ondersteunen, moeten duidelijk worden geëxpliciteerd. Algemene beleidscontext Het instrument recht van voorkoop moet beschouwd worden als een middel ter uitvoering van het woonbeleid in de gemeente. De aanvraag voor een bijzonder gebied kan niet losgekoppeld worden van het algemeen gevoerde (woon)beleid in de gemeente en van andere acties op middellange en lange termijn. Gemeentelijke optie De gemeente kiest de statistische sectoren ter afbakening van het bijzonder gebied. De gemeente kan, in onderling overleg met andere actoren, opteren voor een bijzondere uitoefening in welomschreven zones van het bijzonder gebied of binnen vastgelegde tijdslimieten. Beoordelingscriteria De gemeente kan een invulling geven aan de context waarbinnen het instrument wordt uitgeoefend en kan de omkadering van het instrument binnen het bredere gemeentelijke beleid zelf bepalen. Indicatoren voor de behoefte aan een bijzonder gebied De aanvraag voor een bijzonder gebied moet gebaseerd zijn op een gedegen motivatie die voortvloeit uit een specifieke behoefte. De gemeente staaft de specificiteit en de behoefte aan de hand van kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren. De behoefte kan erin bestaan dat een bepaald gebied, omdat het een achteruitgang vertoont, aan herwaardering toe is. Verder kan een duidelijk tekort aan sociale woningen in de gemeente de afbakening van een bijzonder gebied verantwoorden. Ook ruimtelijke elementen kunnen aan de basis liggen van de afbakening van een bijzonder gebied in de gemeente, zoals een prangend tekort aan bouwgrond voor sociale woningen of projecten, of de specifieke positionering van de gemeente in een macrogeografisch verband. Visie De aanvraag moet kaderen in een bredere visie op het wonen in het gebied en in de gemeente in het algemeen. In vele gevallen kan de gemeente hiervoor verwijzen naar bestaande plannen rond wonen (zoals het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen).


7

Doelstellingen en realisaties Het is van belang dat de gemeente aangeeft wat ze precies beoogt met de afbakening van een bijzonder gebied, welke toekomstperspectieven ze voor ogen heeft, hoe ze het recht van voorkoop verder zal aanwenden en welke acties op lange, middellange en korte termijn binnen het woonbeleid zijn gepland. Dossiersamenstelling Het is wenselijk om een aantal informatieve zaken betreffende de specifieke lokale problematiek aan het dossier toe te voegen. Dat maakt een vlottere en adequate afhandeling van het dossier mogelijk. Die informatie moet vooral dienen om de problematiek van het gebied voldoende te schetsen.

3.3 Procedure De gemeente bezorgt haar gemotiveerde aanvraag voor de afbakening van een bijzonder gebied aan de Vlaamse minister, bevoegd voor Wonen. De procedure voor verdere afhandeling is juridisch niet vastgelegd. In de praktijk wordt het dossier door het departement RWO inhoudelijk getoetst aan de hand van de voornoemde elementen. De minister beoordeelt de aanvraag zowel vormelijk als inhoudelijk. Als elementaire zaken ontbreken waardoor de aanvraag niet naar behoren beoordeeld kan worden, wordt de gemeente om aanvullende informatie verzocht. De Vlaamse minister van Wonen legt de erkenning van het afgebakende bijzonder gebied vast in een ministerieel besluit. Voor meer informatie kunt u terecht bij het Departement RWO of de decentrale dienst van WonenVlaanderen (in bijlage: contact I). Contactgegevens Departement RWO – Afdeling Woonbeleid: Projectleider: Pol Van Damme Phoenixgebouw, Koning Albert II-laan 19 bus 21, 1210 Brussel tel.: 02 553 82 71 e-mail: [email protected]


8

Deel VI. HET SOCIAAL BEHEERSRECHT

Deel VI: Sociaal beheersrecht

1

WAT

Het sociaal beheersrecht uitoefenen op woningen van de inventaris leegstand en verkrotting.

HOE

Voor een bepaalde termijn een sociaal beheersrecht uitoefenen, wat betekent: (onder)verhuren en de nodige werkzaamheden uitvoeren om te kunnen verhuren.

WIE

Gemeente, OCMW, VMSW, sociale huisvestingsmaatschappijen, Vlaams Woningfonds, sociaal verhuurkantoor.

1. WAT IS HET SOCIAAL BEHEERSRECHT? Het sociaal beheersrecht heeft zowel als doel om de leegstand en verkrotting te bestrijden, als om probleemwoningen opnieuw op de woningmarkt te brengen aan sociale voorwaarden. Het recht op wonen komt immers in het gedrang als er enerzijds niet voldaan kan worden aan de vraag naar geschikte woningen en er anderzijds woningen leegstaan of verkrotten. Het sociaal beheer is dus een instrument voor het woonbeleid. Het sociaal beheer bestaat erin de woning tijdelijk te onttrekken aan de zeggenschap van de eigenaar en de woning in beheer te geven van een sociale woonorganisatie, met het oog op herstel en sociale verhuring. De eigenaar behoudt wel het eigenaarschap van de woning, maar verliest tijdelijk het genotrecht en het recht om de woning te beheren. Die maatregel geldt als sanctie voor de eigenaar die niet bereid is om de bedoelde woningen op vrijwillige basis opnieuw op de woningmarkt te brengen. Voor de toepassing van het sociaal beheersrecht is er geen instemming door de eigenaar nodig. Het sociaal beheer laat de rechthebbenden toe de woning minimaal negen jaar te beheren. Het houdt in dat de rechthebbenden de woning sociaal verhuren nadat de nodige werkzaamheden om te kunnen verhuren zijn uitgevoerd. In geval van werkzaamheden kan de periode van negen jaar verlengd worden in functie van de kosten van de werkzaamheden.

1.1 Woningen die in aanmerking komen ¾ woningen die als ongeschikt en/of onbewoonbaar geïnventariseerd zijn en waaraan de eigenaar de renovatiewerkzaamheden niet heeft uitgevoerd binnen de vastgestelde termijn. Die termijn bedraagt twaalf maanden als voor de vereiste werkzaamheden geen stedenbouwkundige vergunning noodzakelijk is. In het andere geval bedraagt de termijn zesendertig maanden; ¾ woningen waarvoor de gemeente het conformiteitsattest heeft geweigerd (onder dezelfde tijdsvoorwaarden als hierboven); ¾ woningen die opgenomen zijn op de inventaris leegstand.


2

1.2 De rechthebbenden ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾

de gemeenten; de OCMW’s; de VMSW; de sociale huisvestingsmaatschappijen; het Vlaams Woningfonds; de sociale verhuurkantoren (niet de huurdersorganisaties).


3

2. PROCEDURE VOOR HET UITOEFENEN VAN HET SOCIAAL BEHEERSRECHT 2.1 Het huurcontract of het renovatiehuurcontract Voordat het sociaal beheer ingaat, krijgen eigenaars de kans om vrijwillig in te tekenen op het aanbod van een huurcontract of een renovatiehuurcontract. Huurcontract voor leegstaande, conforme woningen Dit aanbod komt neer op het voorstel om de woning te huren. Het voorstel bestaat erin om een huurovereenkomst af te sluiten tussen de eigenaar en de publieke initiatiefnemer. De eigenaar gaat vrijwillig in op het aanbod. De eigenaar en de publieke initiatiefnemer sluiten een contract af waarin de eigenaar zich verbindt voor een periode van minstens negen jaar. De huurprijs bedraagt op jaarbasis maximaal viermaal en minimaal eenmaal het bedrag van het geïndexeerde kadastraal inkomen. De eigenaar heeft één maand de tijd om het aanbod te aanvaarden. Bij weigering of stilzwijgen verwittigt men de eigenaar schriftelijk dat men binnen drie maanden het sociaal beheersrecht wil uitoefenen. Als de nodige werkzaamheden na die drie maanden nog altijd niet zijn uitgevoerd of als de woning dan nog altijd leegstaat, wordt van rechtswege het sociaal beheer opgelegd en deelt men de verwerving van het sociaal beheersrecht schriftelijk mee. Renovatiehuurcontract voor ongeschikte en onbewoonbare woningen Dit aanbod komt neer op het voorstel om de woning te laten renoveren en vervolgens te verhuren als sociale woning voor een periode van minstens negen jaar. Tussen de eigenaar en de publieke initiatiefnemer worden zowel afspraken over de verhuur als de renovatie vastgelegd. De eigenaar gaat vrijwillig in op het aanbod. Er is dus sprake van een contractuele overeenkomst tussen de eigenaar en de publieke initiatiefnemer. De huurprijs bedraagt minimaal het bedrag van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Een maximumhuurprijs is niet bepaald.

2.2 Uitvoering van het sociaal beheersrecht Uitvoering van de werkzaamheden De publieke initiatiefnemer kan de woning renoveren. Door die werkzaamheden brengt hij de woning in orde, conform de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Ingrijpende of structurele ingrepen (bijvoorbeeld een wijziging van de indeling van het gebouw) mag de initiatiefnemer enkel uitvoeren als de eigenaar hiermee (schriftelijk) instemt.


4

Periode waarbinnen het sociaal beheer wordt uitgeoefend De minimumtermijn van negen jaar kan verlengd worden met het aantal maanden dat nodig is om de kosten van die werkzaamheden te recupereren. De periode waarin men het beheersrecht heeft staat dus in verhouding tot de geleverde investering. Hierdoor kan de publieke initiatiefnemer de gedane investeringen op termijn volledig recupereren en kan men in principe spreken van een kostenloze operatie. Als de werkzaamheden eenmaal zijn uitgevoerd, kan de publieke initiatiefnemer het beheersrecht overdragen aan een sociale huisvestingsmaatschappij, het OCMW of een sociaal verhuurkantoor, die de woning vervolgens zal verhuren. Vergoeding voor de eigenaar Over de vergoeding voor de eigenaar kan de publieke initiatiefnemer niet onderhandelen met de eigenaar. Decretaal werd een beperkte jaarlijkse vergoeding vastgelegd, gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning. Huurders De publieke initiatiefnemer moet de woningen in sociaal beheer verhuren aan huurders die volgens de bepalingen van het Kaderbesluit voor de sociale huur27 in aanmerking komen voor een sociale woning. Op het einde van de periode moet de eigenaar de woning bij voorrang aan de zittende huurder te huur stellen, voor een huurprijs die maximaal de helft hoger ligt dan de laatst betaalde huurprijs. Juridische bijstand voor de gemeenten Steden of gemeenten die willen starten met de procedure van het sociaal beheersrecht, kunnen zich voor ondersteuning wenden tot Wonen Vlaanderen (in bijlage: contact I).

27

besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode


5

Deel VII. VEELGESTELDE VRAGEN EN ANTWOORDEN

Deel VII: Veelgestelde vragen en antwoorden

1

1. ONGESCHIKTE EN/OF ONBEWOONBARE WONINGEN

1.1 Moet een eigenaar bij het onderzoek naar de ongeschiktheid door het Vlaamse Gewest in de woning aanwezig zijn? Nee, de bewoner heeft het genot van het goed en kan op basis hiervan weigeren de verhuurder binnen te laten als hij onaangekondigd binnen wil. Als de bewoner toestemming verleent, kan de verhuurder uiteraard worden binnengelaten. Let wel, de verhuurder heeft een bezoekrecht dat alleen uitgeoefend kan worden na afspraak (en rekening houdend met een redelijke frequentie). Ook voor dringende herstellingen moet de bewoner de verhuurder binnenlaten. Het is aangewezen dat ofwel de gemeente, ofwel Wonen-Vlaanderen de verhuurder (af te spreken) informeert over de datum van een gepland onderzoek ter plaatse.

1.2 Mag het hoorrecht tijdens de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring schriftelijk worden georganiseerd, ook al vragen de betrokkenen om mondeling gehoord te worden? De burgemeester heeft enkel de plicht de partijen te horen, maar als de burgemeester verkiest om de hoorplicht schriftelijk te organiseren, kan dat. Op basis van de huidige rechtspraak van de Raad van State wordt gesteld dat de rechten van de verdediging niet geschonden zijn als het hoorrecht schriftelijk wordt georganiseerd.

1.3 Wanneer gaat de termijn van drie maanden voor de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring precies van start? De termijn gaat van start zodra door middel van een formeel document de procedure in gang wordt gezet. In de praktijk kan de procedure op verschillende momenten starten (waarbij een cascade is ingebouwd): 1. Op basis van een formele klacht (of vraag) van de bewoner of een andere initiatiefgerechtigde (of elke belanghebbende) wordt de burgemeester officieel verzocht maatregelen te nemen aangaande de toestand van de woning. De procedure start op de datum van het verzoek. 2. Bij gebrek aan een formele klacht of vraag (zoals vermeld in 1) kan de burgemeester op basis van het eigen initiatiefrecht de gewestelijke ambtenaar formeel verzoeken een woningonderzoek te verrichten. De procedure start door het verzoek van de burgemeester. 3. Als de procedure nog niet is opgestart overeenkomstig 1 of 2, kan de gewestelijke ambtenaar door middel van het gewestelijke advies de burgemeester officieel verzoeken om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. De procedure start in dit geval door het verzoek van de gewestelijke ambtenaar (dus startdatum = datum advies gewestelijke ambtenaar).


2

1.4 Wanneer wordt een woning onbewoonbaar verklaard op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en wanneer op basis van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode? Een woning onbewoonbaar verklaren op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet (NGW) is een exclusieve politionele bevoegdheid van de burgemeester om ernstige en acute risico’s voor de openbare gezondheid of veiligheid op te lossen. Het betreft een procedure zonder veel (vorm)vereisten en de procedure kan zo goed als meteen in gang gezet worden. Wel moet er bij een eventueel beroep aangetoond worden dat er een acuut risico voor de openbare veiligheid was. Anders kan er schadevergoeding gevraagd worden. Dat gebeurt aan de hand van een verslag dat opgemaakt is door een deskundige. Artikel 135 NGW is dus vooral gericht op het beheersen van de effecten op de openbare gezondheid of de veiligheid. Het toepassingsgebied van artikel 135 NGW is ruimer dan dat van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode, omdat ook wordt opgetreden in geval van aanwezigheid van ongedierte, afbrokkelingsgevaar, schimmelvorming bij de buren enzovoort. Bij de toepassing van artikel 15 van de Vlaamse Wooncode moeten er meerdere procedurestappen gevolgd worden en zijn er meer procedurevereisten. De onbewoonbaarverklaring heeft een afgebakende duurtijd en is vooral gericht op de binnenkant van de woning. De woonkwaliteit van de woning en de woonsituatie van de bewoners staan centraal. Tenslotte is ook de beroepsmogelijkheid in beide procedures anders. Ingeval de procedure uit de Vlaamse Wooncode werd gevolgd, kan in beroep gegaan worden bij de Vlaams minister, bevoegd voor wonen. Wanneer artikel 135 NGW werd toegepast, is het gewone administratieve toezicht uit het gemeentedecreet van 15 juli 2005 van toepassing, wat impliceert dat tegen de beslissing klacht kan worden ingediend bij de toezichthoudende overheid (dit is de Vlaamse Regering en namens de Vlaamse Regering de gouverneur). Voor die onbewoonbaarheden is wel een beroepsmogelijkheid tegen de registratie ingeschreven (onder voorbehoud – tekstvoorstel ingediend bij het Vlaams Parlement voor opname in het decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2009).

1.5 Kan een gewestelijke ambtenaar een verzoek indienen bij de burgemeester om een woning ongeschikt te laten verklaren? Ja, de gewestelijke ambtenaar kan zelfs op eigen initiatief een woning onderzoeken en het technisch verslag samen met het advies doorsturen naar de burgemeester. Dat komt dan neer op een verzoek richten tot de burgemeester. Men verzoekt de burgemeester in dat geval niet om de woning te onderzoeken, maar om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. De termijn van drie maanden begint te lopen vanaf het moment dat het (aangetekende) verzoek, samen met het technisch verslag en het advies aan de burgemeester, wordt verzonden.


3

1.6 Geldt de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring alleen voor bewoonde huurwoningen ? De minimale kwaliteitsnormen, zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode, gelden voor elke woning, ongeacht het feit of 1) de woning al dan niet bewoond wordt en of 2) de woning door de eigenaar dan wel door iemand anders bewoond wordt. De procedure tot ongeschiktverklaring houdt geen rekening met de regeling die op de woning rust (huur/eigenaar; bewoond/niet bewoond). De procedure strekt ertoe de woningen die niet aan de woonvereisten voldoen te kwalificeren als ongeschikt of onbewoonbaar. In principe kan de procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring dus opgestart worden voor een onbewoonde woning. Praktisch zal dat echter op veel problemen stuiten. In de eerste plaats zal er weinig melding gemaakt worden van de slechte staat van de woning aangezien er niemand effectief woont. Vervolgens zal het zeer moeilijk zijn de woning te betreden om een onderzoek uit te voeren. Er zijn bijvoorbeeld geen bewoners die de onderzoekers kunnen binnenlaten. Ook de woningen die bewoond worden door eigenaars kunnen het voorwerp van een woningonderzoek zijn. Ook in dat geval zullen er weinig meldingen zijn van de slechte staat van de woning aangezien de eigenaar-bewoner er geen baat bij heeft om de procedure op te starten. Uiteraard is het wel mogelijk dat er opgetreden wordt op basis van meldingen, bijvoorbeeld als de bewoning van het huis ernstige risico’s inhoudt. Beleidsmatig ligt voor Wonen-Vlaanderen de nadruk noch op de eigenaarswoningen, noch op de onbewoonde (huur)woningen, maar op de woningen op de private huurmarkt die bewoond zijn.

1.7 Welke maatregelen kan de burgemeester uitvaardigen in het kader van zijn besluit? De burgemeester kan in principe (in zijn besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring) alle maatregelen treffen die hij noodzakelijk acht om het besluit uit te voeren of om de woning weer geschikt en/ of bewoonbaar te krijgen. Zo kan de burgemeester in zijn besluit opleggen dat een conformiteitsattest of een keuringsattest vereist is voor het besluit opgeheven kan worden. De burgemeester kan in het besluit de uitvoering van herstelwerkzaamheden opleggen (bijvoorbeeld in het kader van het wegwerken van de acute CO-risico’s), of de burgemeester kan de herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Als de gewestelijke ambtenaar daartoe geadviseerd heeft, kan de burgemeester bovendien snelherstel opleggen en bij het in gebreke blijven van de eigenaar de werken zelf laten uitvoeren op kosten van de eigenaar. Als hij overgaat tot herhuisvesting van de bewoners, kan hij de kosten van de herhuisvesting verhalen op de eigenaar. Het is wenselijk dat de burgemeester de maatregelen steeds oplegt in het besluit, net omdat de decretale grondslag bepaalt dat hij alle maatregelen kan nemen ter uitvoering van het besluit. Als de houder van het zakelijk recht nalaat de opgelegde werkzaamheden uit te voeren, kan de burgemeester de nodige maatregelen nemen ter uitvoering van het besluit (dat kan bijvoorbeeld ook de ontruiming zijn van de woning). In het kader van de openbare gezondheid en veiligheid heeft de burgemeester bovendien de plicht bewarende maatregelen te nemen. Zo kan de burgemeester een sloop bevelen, of kan hij stuttingswerkzaamheden opleggen of laten uitvoeren.


4

1.8 Kan de burgemeester snelherstel opleggen alvorens een besluit tot ongeschikt en/of onbewoonbaarheid te nemen? Nee, snelherstel is een maatregel die de burgemeester enkel kan nemen na advies daartoe van de gewestelijke ambtenaar en mits opname ervan in het besluit. Het snelherstel maakt dus deel uit van de procedure ongeschikt en/of onbewoonbaar zoals vastgelegd in artikel 15 van de Vlaamse Wooncode.

1.9 Kan de burgemeester overgaan tot een gedwongen ontruiming (tegen de zin van de bewoner)? De burgemeester moet evalueren of bij het nemen van het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid moet worden overgegaan tot herhuisvesting. De gronden waarop die beslissing steunt, betreffen uiteraard de gebreken die zijn vastgesteld. Naar gelang van de risico’s - en zeker in geval van ernstige risico’s voor de bewoners - is herhuisvesting noodzakelijk. Hiertoe neemt de burgemeester eveneens de nodige maatregelen. In een aantal gevallen kan dat de ontruiming van de woning inhouden (bij ontruiming zal de burgemeester wel moeten zorgen voor de effectieve herhuisvesting van de bewoners). Ook bij artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet is de gedwongen ontruiming mogelijk, als maatregel ter uitvoering van een beslissing in het kader van de politionele bevoegdheid van de burgemeester.

1.10 Wat is de draagwijdte van de opschortende werking van het beroep? Door beroep in te stellen bij de minister bevoegd voor wonen (dus ingeval van procedure ongeschikt en/of onbewoonbaar volgens de Vlaamse Wooncode) wordt conform artikel 10 van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 199828 de opname op de inventaris geschorst. Daaruit volgt dat het beroep NIET schorsend werkt voor de andere rechtsgevolgen van de onbewoonbaarverklaring. Het besluit zelf wordt niet geschorst en kan zijn beslag krijgen. De maatregelen die de burgemeester heeft genomen moeten dus toegepast worden. Ingeval van een bevel tot ontruiming, zal de bewoner de woning moeten verlaten in afwachting van een uitspraak in de beroepsprocedure. De burgemeester is in dat geval decretaal verplicht de bewoner in kwestie binnen een redelijke termijn te herhuisvesten als hij voldoet aan de voorwaarden inzake inkomen en onroerend bezit van het kaderbesluit sociale huur (zie artikel 11 van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1996). Als het besluit getroffen is in het kader van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet kan er evenmin sprake zijn van een opschortende werking, omdat het besluit de openbare orde betreft en een beschermende werking beoogt.

28

Gewijzigd met het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 januari 2006, in werking getreden op 1 februari 2008. Voorheen werd de draagwijdte van de opschortende werking van het beroep niet gepreciseerd.


5

1.11 Wat houdt de herhuisvestingsplicht van de burgemeester in (in het algemeen en ten aanzien van de woningen in het 'publieke patrimonium' en ten aanzien van welke bewonerscategorieën) ? Overeenkomstig artikel 15 van de Vlaamse Wooncode heeft de burgemeester een herhuisvestingsplicht. De herhuisvestingsplicht is een inspanningsverbintenis van de burgemeester. Dit betekent dat de burgemeester een ernstige inspanning moet leveren om de bewoners te herhuisvesten. Als de burgemeester overgaat tot herhuisvesting, dan kunnen de herhuisvestingskosten verhaald worden op de eigenaar (zie Deel I, 2.10). Het materiële toepassingsgebied aangaande deze plicht is decretaal niet expliciet bepaald. Er is alleszins sprake van een herhuisvestingsplicht als het een besluit tot onbewoonbaarheid betreft. Een onbewoonbare woning mag per definitie niet worden bewoond, gezien de ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico's voor de bewoners. Als het een besluit tot ongeschiktheid betreft, doen zich geen ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s voor. Maar dat betekent niet dat de burgemeester absoluut gevrijwaard is van die plicht. Bij het nemen van het besluit moet de burgemeester immers steeds overwegen of de gebreken ernstig genoeg zijn om over te gaan tot herhuisvesting van de bewoners. De herhuisvestingsplicht beperkt zich tot de bewoners die voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit en inkomen die bepaald zijn in de sociale huurreglementering (besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode).

1.12 Het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 stelt dat de woning hersteld moet zijn binnen twaalf (of zesendertig) maanden. Wat is de betekenis hiervan? Hoe verhoudt die termijn zich tot het snelherstel? De termijn voor het herstel van de woning, zoals bepaald in het vermelde besluit, bedraagt twaalf maanden als er geen stedenbouwkundige vergunning vereist is en zesendertig maanden als er wel een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Die termijnen scheppen vaak verwarring. Sommige eigenaars gaan er verkeerdelijk van uit dat zij over een termijn van twaalf of zesendertig maanden beschikken om de gebreken te herstellen, zonder dat er sprake is van een mogelijke sanctie. Dat is niet het geval. De inventarisatie van de woning gebeurt op de datum van het besluit. De termijn voor de heffingsplicht start dus op het ogenblik van de inventarisatie. Ook kan het voorkooprecht als bijzonder instrument worden uitgeoefend op een geïnventariseerde woning (ook al is de termijn van twaalf of zesendertig maanden nog niet afgelopen). De termijn speelt wel een rol voor de toepassing van het sociaal beheer op een ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning. Het sociaal beheer kan immers maar worden opgelegd nadat die termijn is verstreken. De burgemeester kan in het besluit voor de gebreken snelherstel opleggen indien de gewestelijke ambtenaar daartoe geadviseerd heeft. Bij snelherstelde is het de bedoeling dat de woning op zeer korte termijn (die maximaal 15 dagen kan bedragen) opnieuw conform is (= minder dan 15 strafpunten heeft) en ter beschikking gesteld kan worden van de woonmarkt. Ook die termijn heeft geen invloed op de inventarisatie of op de gevolgen ervan. Enkel het instellen van beroep tegen het besluit werkt schorsend voor de inventarisatie.


6

1.13 Een onbewoonbaar verklaarde woning mag niet langer worden bewoond. Mag een ongeschikt verklaarde woning nog bewoond of verhuurd worden? Het verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning is steeds strafbaar. De verhuurder stelt zich bijgevolg bloot aan strafrechtelijke vervolging als de herstelwerkzaamheden bij de verhuurde ongeschikte of onbewoonbare woning uitblijven. Vanuit strafrechtelijk oogpunt is de situatie duidelijk: het verhuren van een niet-conforme woning is niet toegestaan en vormt een inbreuk op de Vlaamse Wooncode. Vanuit burgerrechtelijk oogpunt is het onmogelijk een contract te sluiten over een voorwerp dat ongeoorloofd is (dat is een rechtsprincipe). Een woning die niet conform de normen is en waarvan de verhuur een inbreuk vormt, maakt burgerrechtelijk een ongeoorloofd voorwerp uit. Met andere woorden, men kan de ongeschikte of onbewoonbare woning niet rechtsgeldig verhuren. Men kan wel als eigenaar de niet-conforme woning bewonen. Dat vormt geen probleem vanuit strafrechtelijk oogpunt, noch vanuit burgerrechtelijk oogpunt (want men sluit in dat geval geen contract). Weliswaar gelden de minimumkwaliteitsnormen voor elke woning en zijn ze in principe ook van toepassing op de eigenaarswoning. Met andere woorden, als een eigenaar zijn ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning blijft bewonen, is dat geen probleem vanuit strafrechtelijk of burgerrechtelijk oogpunt. Wel kan de burgemeester de ontruiming op basis van het besluit bevelen (bijvoorbeeld als er zich ernstige riscio’s voordoen).


7

1.14 Mag de gemeente of Wonen-Vlaanderen een kopie van het technisch verslag van ongeschiktheid aan een geïnteresseerde kandidaat-koper geven zonder dat de verkoper hiervoor toestemming heeft gegeven? Mag een kopie gegeven worden aan een notaris die hierom verzoekt om volledige en correcte informatie te hebben? Nee, de openbaarheid van bestuur strekt niet zo ver dat dit document zonder toestemming van de eigenaar vrijgegeven kan worden. Informatie over de opname van de woning op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen en het besluit van de burgemeester kan doorgegeven worden. Het besluit van de burgemeester is immers een openbaar document.

1.15 Kunnen de gemeenten strengere normen inzake woonkwaliteit opleggen? Dat is enkel mogelijk voor kamers: in een gemeentelijk kamerreglement kunnen strengere normen worden opgelegd. De gemeente heeft hierdoor een grote armslag op het vlak van kwaliteitsbewaking. Zo kan de gemeente de kamers onderwerpen aan een voorafgaande vergunning of kan de gemeente het conformiteitsattest opleggen. Het gemeentelijke kamerreglement moet bekrachtigd worden door de Vlaamse minister bevoegd voor Wonen. Binnen drie maanden na voorlegging moet de minister een beslissing nemen. Als het reglement strenger is dan de gewestelijke normen en geen afbreuk doet aan de wettelijke bepalingen, wordt het reglement bekrachtigd. De minister doet terzake geen opportuniteitsbeoordeling, enkel de wettigheid wordt getoetst. Als het reglement juridische onregelmatigheden vertoont wordt het niet bekrachtigd. Als er geen beslissing wordt genomen binnen drie maanden, wordt het reglement geacht te zijn bekrachtigd van rechtswege.


8

2. CONFORMITEITSATTEST 2.1 Kan een conformiteitsattest uitgereikt worden als de stedenbouwkundige vergunningstoestand van een woning of kamer niet bekend is? Met een conformiteitsattest wordt in eerste instantie de conformiteit bevestigd van de verhuurde woning of kamer met de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Het is echter aangewezen bij de beoordeling tevens rekening te houden met de stedenbouwkundige regels die van toepassing zijn. Met het oog op een optimaal afgestemd en consequent woonbeleid is het immers niet opportuun een conformiteitsattest af te leveren voor een woning of kamer waarop een bouwovertreding rust.

2.2 Kan een conformiteitsattest uitgereikt worden voor een kamer van 8 m²? In principe moet de oppervlakte van een kamer minstens 12 m² bedragen. Op die algemene regel is er een uitzondering voor studentenkamers. Voor een studentenkamer van minstens 8 m² die werd gerealiseerd voor 1 september 1998, mag de afgifte van het conformiteitsattest niet geweigerd worden. Er is echter een belangrijke, aanvullende voorwaarde: de studentenkamer moet gerealiseerd zijn overeenkomstig de geldende bepalingen inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw. Voor onvergunde studentenkamers die groter zijn dan 8 m² maar kleiner dan 12 m² kan dus geen conformiteitsattest uitgereikt worden.


9

3. RECHT VAN VOORKOOP

3.1 Wat is de procedure die men moet volgen om een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te verkopen of te kopen? De procedure is dezelfde als bij een gewone koop. De juridische procedure van de koop wijzigt niet omdat er een voorkooprecht geldt. Enkel moeten bij een koop of verkoop de begunstigden in de mogelijkheid gesteld worden om hun voorkooprecht uit te oefenen.

3.2 Moet het recht van voorkoop aan de begunstigden voorgelegd worden als de woning verkocht wordt aan een van de kinderen of aan een van de kinderen en een van de schoonkinderen (man en vrouw)? Het recht van voorkoop moet in die gevallen niet aangeboden worden. Artikel 85,§2, van de Vlaamse Wooncode bepaalt immers dat het voorkooprecht niet geldt als het goed wordt verkocht aan de echtgenoot, de kinderen of aangenomen kinderen van de eigenaar of van één van de mede-eigenaars en/of aan de echtgenoten van de kinderen of aangenomen kinderen, voor zover die voor eigen rekening kopen.

3.3 Moet het recht van voorkoop aan de begunstigden voorgelegd worden als de koper zijn eerste en enige woning koopt? Neen, sinds de decreetswijziging van 29 februari 2008 is er geen voorkooprecht meer van toepassing wanneer een eerste en enige woning of bouwgrond wordt aangekocht. De notaris moet bij dergelijke verkopen geen voorkooprecht meer aanbieden. Bij de aankoop van één appartement uit een appartementsgebouw (waardoor mede-eigendom over gemeenschappelijke delen ontstaat), afzonderlijke garages en afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling moet het evenmin worden aangeboden.


10

3.4 Moet het voorkooprecht aan de begunstigden worden voorgelegd wanneer men beroep heeft aangetekend tegen het besluit tot ongeschikten onbewoonbaarverklaring? Neen, het beroep werkt schorsend voor de opname op de inventaris. Dit betekent dat het voorkooprecht niet moet worden aangeboden zolang er geen uitspraak is over het beroepsverzoekschrift. Er zijn dan twee mogelijkheden: 1. De beslissing van de burgemeester wordt in beroep bevestigd voordat de notariële akte verleden is. De woning dient onmiddellijk opgenomen te worden in de lijst van ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woningen. Vanaf dat ogenblik moet de notaris het recht van voorkoop aanbieden (tenzij de woning onder de uitzonderingen valt) en hebben de begunstigden twee maanden de tijd om hun recht al dan niet uit te oefenen. In voorkomend geval wordt de termijn van vier maanden vanaf de ondertekening van het compromis verlengd. 2. De beslissing van de burgemeester wordt in beroep bevestigd nadat de notariële akte verleden is. De verkoop van de woning is definitief. Het voorkooprecht hoeft/kan niet meer worden aangeboden. De koper heeft een woning gekocht die ongeschikt of onbewoonbaar is. Hoe dan ook wordt in de compromis best melding gemaakt van het besluit tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring. Op die manier wordt vermeden dat de koper achteraf voor onaangename verassingen komt te staan.


11

Deel VIII. Bijlagen

Deel VIII: Bijlagen

1

Overzicht Nr.

Document

Blz.

Titel

Typebrief

I

4

De bewoner brengt de verhuurder schriftelijk op de hoogte van zijn klachten

Typebrief

II

5

De bewoner verzoekt het gemeentebestuur om de procedure van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid op te starten

Typebrief

III

9

Verzoek van de burgemeester aan Wonen-Vlaanderen om de woning te onderzoeken

Typebrief

IV

10

Melding van een woningonderzoek aan de bewoner

Typebrief

V

11

Melding van een woningonderzoek aan de eigenaar

Typebrief

VI-a

12

Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de eigenaar(s) bij geschiktheid van de woning

Typebrief

VI-b

13

Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de eigenaar(s) bij ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning

Typebrief

VI-c

15

Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de bewoner(s) bij geschiktheid van de woning

Typebrief

VI-d

16

Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de bewoner(s) bij ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning

Typebrief

VII-a

17

Bekendmaking van het besluit inzake de ongeschiktheid van de woning aan de eigenaar

Typebrief

VII-b

18

Bekendmaking van het besluit inzake de onbewoonbaarheid van de woning aan de eigenaar

Typebrief

VII-c

19

Bekendmaking van het besluit inzake de ongeschiktheid van de woning aan de bewoner

Typebrief

VII-d

20

Bekendmaking van het besluit inzake de onbewoonbaarheid van de woning aan de bewoner

Typebrief

VII-e

21

Bekendmaking van het besluit inzake de geschiktheid aan de eigenaar

Technisch

I

22

Technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van woningen

Technisch

II

28

Technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van kamerwoningen

Deel VIII: Bijlagen

2

Juridisch

I

39

Verslag (proces-verbaal) van de hoorzitting

Juridisch

II

40

Voorbeeld van een besluit van ongeschiktverklaring van een woning

Juridisch

III

43

Voorbeeld van een besluit van onbewoonbaarverklaring van een woning

Juridisch

IV

47

Registratieattest van ongeschiktheid/ onbewoonbaarheid van een woning

Juridisch

V

49

Voorbeeld van een besluit van de burgemeester ‘Bevel tot uitvoering van werkzaamheden’

Juridisch

VI

51

Voorbeeld van een besluit van de burgemeester waarbij hij zijn vroeger besluit tot ongeschikt-/ onbewoonbaarverklaring van een woning intrekt

Juridisch

VII

53

Voorbeeld van een besluit van de burgemeester: overbewoondverklaring

Juridisch

VIII

55

Ontvangstbewijs aanvraag conformiteitsattest

Juridisch

IX

56

Voorbeeld van een conformiteitsattest voor kamers

Juridisch

X

58

Relevante regelgeving

Contact

I

59

Contactgegevens Agentschap Wonen-Vlaanderen

Deel VIII: Bijlagen

3

TYPEBRIEF I De bewoner brengt de verhuurder schriftelijk op de hoogte van zijn klachten.

(Wordt AANGETEKEND verstuurd) De heer/mevrouw [naam eigenaar] [Adres eigenaar] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Ik heb u een tijd geleden al mondeling op de hoogte gebracht van dringende herstellingen die uitgevoerd moeten worden aan de woning die ik van u huur. Het gaat om de volgende werkzaamheden

[puntsgewijze opsomming van de gebreken] Krachtens de Woninghuurwet (artikel 2, wet van 20 februari 1991) moet het gehuurde goed beantwoorden aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze vereisten werden opgenomen in het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Volgens artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek moet de verhuurder tijdens de huurperiode de nodige herstellingswerkzaamheden uitvoeren. In titel III van de Vlaamse Wooncode zijn de normen opgenomen waaraan elke woning moet voldoen. De herstelling van bovengenoemde gebreken is ten laste van de verhuurder. Ik verzoek u dan ook met aandrang om binnen een termijn van [aantal] dagen de nodige werkzaamheden aan te vangen. Bovendien wijs ik elke verantwoordelijkheid af voor verdere schade die zou ontstaan als deze werkzaamheden niet worden uitgevoerd. Als binnen de gestelde termijn niet is begonnen met de nodige werkzaamheden, zie ik mij verplicht om verdere stappen te zetten. Ik hoop echter dat deze zaak zo snel mogelijk in der minne geregeld kan worden. Hoogachtend

[Handtekening] [Naam bewoner] [Adres bewoner]

Deel VIII: Bijlagen

4

TYPEBRIEF II De bewoner verzoekt het gemeentebestuur om de procedure voor ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op te starten. (Wordt AANGETEKEND verstuurd of TEGEN ONTVANGSTBEWIJS AFGEGEVEN IN HET GEMEENTEHUIS)

De heer/Mevrouw......(naam) Burgemeester van.......(naam gemeente/stad)

[Adres gemeentehuis] [Datum]

Betreft: woning gelegen in [adres van de woning] Mijnheer/Mevrouw de burgemeester, Ik verzoek u de procedure op te starten tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de woning, gelegen in [adres van de woning], waarvan ik bewoner ben (of waarvan [bewoner] bewoner is). De woning is eigendom van [naam en adres eigenaar] en vertoont een groot aantal gebreken. Ik (of de bewoner) ben (is) bereid toegang te verlenen tot de woning om het onderzoek in te stellen en zal de eigenaar de mogelijkheid geven eventuele werkzaamheden in de woning uit te voeren zodat de gebreken kunnen worden weggewerkt. Bij deze brief vindt u een volledig overzicht van de identificatiegegevens van de woning. Hoogachtend,

[Handtekening] [Naam bewoner] [Adres bewoner]

Deel VIII: Bijlagen

5

TYPEBRIEF II BIJLAGE

Aanvraag van een ongeschiktheidsonderzoek: specificaties Gegevens van het verzoek tot ongeschikheidsonderzoek 1

Op welke wijze is het verzoek aan de burgemeester bezorgd? aangetekend verstuurd met de post afgegeven tegen ontvangstbewijs andere, namelijk:

2

Wanneer is het verzoek verstuurd datum

dag

maand

jaar

Gegevens van de aanvrager 3

Vul hieronder de gegevens van de aanvrager van het onderzoek in. voornaam en achternaam straat en nummer postnummer en gemeente telefoonnummer

4

Vul hieronder de status van de aanvrager van het onderzoek in. huurder

andere, namelijk:

Gegevens van de woning 5

Vul hieronder de gegevens van de woning in. straat en nummer postnummer en gemeente kadastrale gegevens

6

Vul hieronder de soort woning in. eengezinswoning appartement of studio kamer andere, namelijk:

Deel VIII: Bijlagen

6

Gegevens van de eigenaar en de verhuurder van de woning 7

Vul hieronder de gegevens van de eigenaar van de woning in. voornaam en achternaam straat en nummer postnummer en gemeente

8

Welk eigendomsrecht heeft de eigenaar van de woning? volle eigendom

9

onverdeeldheid

vruchtgebruik

Vul hieronder de gegevens van de verhuurder van de woning in.

U hoeft deze vraag alleen in te vullen als de verhuurder niet de eigenaar van de woning is. voornaam en achternaam straat en nummer postnummer en gemeente telefoonnummer

Gegevens van de bewoners van de woning 10

Vul hieronder de gegevens van de bewoners in. aantal bewoners voornaam en achternaam studenten

ja

nee

hoofdverblijfplaats

ja

nee

telefoonnummer

Klachten over de woning 11

Werd er al contact met de eigenaar opgenomen? ja. Ga naar vraag 12.

12

nee. Ga naar vraag 14.

Op welke datum werd contact met de eigenaar opgenomen? datum

13

dag

maand

jaar

Hoe werd contact met de eigenaar opgenomen? mondeling

Deel VIII: Bijlagen

schriftelijk

7

14

Geef hieronder een beschrijving van de klachten die u over de woning hebt. U kunt eventueel een klein schema van de woning toevoegen.

Ondertekening 15

Vul de onderstaande verklaring in. Ik verklaar dat de gegevens in dit formulier naar waarheid zijn ingevuld. datum

dag

maand

jaar

handtekening

Deel VIII: Bijlagen

8

TYPEBRIEF III Verzoek van de burgemeester aan Wonen-Vlaanderen om de woning te onderzoeken

Wonen [provincie] T.a.v [naam verantwoordelijke] Gewestelijk ambtenaar [Adres decentrale dienst] [Datum] Betreft: onderzoek naar de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning in [adres], met als kadastrale gegevens [afdeling, sectie] Geachte heer,/mevrouw, Met het oog op het eventueel ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren van de bovenvermelde woning verzoeken wij u, op vraag van [verzoeker], de woning te onderzoeken en ons uw advies te bezorgen. (Eventueel:) We hebben al een onderzoek ter plaatse uitgevoerd waaruit blijkt dat de klacht gegrond is (zie technisch verslag als bijlage) (Eventueel:) De aanvraag voor het opstarten van de procedure is als bijlage bij deze brief gevoegd. Hoogachtend,

[Handtekening] [Naam burgemeester]

Deel VIII: Bijlagen

Handtekening] [Naam gemeentesecretaris]

9

TYPEBRIEF IV Melding van een woningonderzoek aan de bewoner

(Wordt AANGETEKEND verstuurd)

De heer/Mevrouw [naam bewoner] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: toestand van het eigendom, gelegen in [adres, postnummer, gemeente] Naar aanleiding van uw verzoek om een ongeschiktheidsonderzoek uit te voeren in de bovenvermelde woning, willen wij u meedelen dat een gemachtigde gewestelijke ambtenaar in aanwezigheid van een afgevaardigde van [gemeentedienst] op [dag, datum] tussen [… uur en …uur] een onderzoek ter plaatse zal komen uitvoeren. Wij verzoeken u bij het onderzoek aanwezig te zijn en ervoor te zorgen dat alle lokalen kunnen worden betreden worden. Als u op de vastgestelde datum niet vrij bent of als u nog vragen heeft over het onderzoek, kunt u contact opnemen met [naam, voornaam], [dienst] op het telefoonnummer [telefoonnummer]. De eigenaar van de woning is eveneens op de hoogte gebracht van het onderzoek. Het staat hem vrij erbij aanwezig te zijn. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen

[Handtekening] [Naam gemeentesecretaris]

10

TYPEBRIEF V Melding van een woningonderzoek aan de eigenaar (optioneel)

(Wordt AANGETEKEND verstuurd)

De heer/Mevrouw [naam verhuurder] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: toestand van het eigendom, gelegen in [adres, postcode, gemeente] [Naam verzoeker] die momenteel in de bovenvermelde huurwoning woont, heeft overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Wooncode op [datum] een aanvraag ingediend om de procedure voor de ongeschiktverklaring/onbewoonbaarverklaring op te starten. Om de klachten op hun gegrondheid te kunnen nagaan zal een gemachtigde gewestelijke ambtenaar in aanwezigheid van een afgevaardigde van [gemeentedienst] op [dag, datum] tussen [… uur en …uur] een onderzoek ter plaatse uitvoeren. Als u dat wenst, kunt u als betrokken partij bij dat onderzoek aanwezig zijn en ons desgewenst de nodige inlichtingen verstrekken. Wij brengen uw huurder eveneens op de hoogte van het voorgenomen plaatsbezoek. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen


11

TYPEBRIEF VI-a Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de eigenaar(s) en de houder(s) van het zakelijk recht bij geschiktheid van de woning

De heer/Mevrouw [naam eigenaar] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: woningonderzoek van het pand gelegen in [adres, postcode, gemeente] Tijdens het woningonderzoek van [dag, datum] (eventueel: dat in uw aanwezigheid werd uitgevoerd), heeft de gemachtigde gewestelijke ambtenaar aan de hand van technische criteria geoordeeld dat de bovenvermelde woning voldoet aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid. Als bijlage vindt u een kopie van het technisch verslag van het onderzoek van de gemachtigde ambtenaar. In het verslag vindt u een overzicht van de vastgestelde gebreken. De gebreken zijn niet van dien aard dat de woning ongeschikt is, maar ze moeten uiteraard wel hersteld worden. De bewoner(s) van de woning in kwestie is eveneens op de hoogte gebracht van de resultaten van het verrichte onderzoek. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen


12

TYPEBRIEF VI-b Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de eigenaar(s) en de houder(s) van het zakelijk recht bij ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning

De heer/Mevrouw [naam eigenaar] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: woningonderzoek van het pand, gelegen in [adres, postcode, gemeente] Tijdens het woningonderzoek van [dag, datum] (eventueel: dat in uw aanwezigheid werd uitgevoerd,) heeft de gemachtigde gewestelijke ambtenaar dat de bovenvermelde woning NIET voldoet aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid. Als bijlage vindt u een kopie van het technisch verslag van het onderzoek van de gemachtigde ambtenaar. (in geval van ongeschiktheid:) Aangezien de woning een eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, [aantal strafpunten] werd het advies verstrekt om de woning ongeschikt te verklaren. (in geval van ongeschiktheid + onbewoonbaarheid:) Aangezien de woning een eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, [aantal strafpunten] en de woning een aantal veiligheidsen gezondheidsrisico’s vertoont, werd ons het advies vertrekt om de woning ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. (in geval van onbewoonbaarheid:) Aangezien de woning geen eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, maar wel een aantal veiligheidsen gezondheidsrisico’s vertoont, werd ons het advies verstrekt om de woning onbewoonbaar te verklaren. Overeenkomstig artikel 8 van het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en sociaal beheersrecht op woningen, moet u als eigenaar/houder van het zakelijk recht gehoord worden voor een besluit van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring wordt uitgevaardigd. U mag uw betwistingen met betrekking tot het bovenvermelde technisch (en/of: omstandig) verslag kenbaar maken bij onze dienst [gemeentedienst, adres]. Dat kan zowel schriftelijk als mondeling tijdens een hoorzitting. Als u een gesprek wenst, kunt u een telefonische afspraak maken met [naam, functie] op het nummer [telefoonnummer]. Vanaf de ontvangstdatum van deze brief beschikt u over een termijn van 14 kalenderdagen. Daarna wordt ervan uitgegaan dat u afziet van uw recht om gehoord te worden. (eventueel:) Conform de bepalingen van de Vlaamse Wooncode zal aan de burgemeester een besluit tot ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring worden voorgelegd voor [datum], tenzij u tegen die datum de woning voldoende gesaneerd hebt. De gebreken die dringend moeten worden verholpen om een ongeschiktverklaring te vermijden zijn: [opsomming gebreken] Als de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, betekent dit dat ze opgenomen zal worden in de inventaris van leegstand en verkrotting. Behalve bij vrijstelling of schorsing zal u voor de woning een heffing moeten betalen. De bewoner van de bovenvermelde woning is eveneens op de hoogte gebracht van de resultaten van het verrichte onderzoek. Hoogachtend,

[handtekening] [naam burgemeester]

Deel VIII: Bijlagen

[handtekening] [naam gemeentesecretaris]

13

TYPEBRIEF VI-c Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de bewoner(s) bij geschiktheid van de woning

De heer/Mevrouw [naam bewoner] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: woningonderzoek van het pand, gelegen in [adres, postcode, gemeente] Tijdens het woningonderzoek van [dag, datum] (eventueel: dat in uw aanwezigheid werd uitgevoerd), heeft de gemachtigde gewestelijke ambtenaar geoordeeld dat de bovenvermelde woning voldoet aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid. De woning wordt dus niet ongeschikt verklaard. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen


14

TYPEBRIEF VI-d Melding van de resultaten van het woningonderzoek aan de bewoner(s) bij ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning

De heer/Mevrouw [naam eigenaar] [Adres] [Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: woningonderzoek van het pand, gelegen in [adres, postcode, gemeente] Tijdens het woningonderzoek van [dag, datum] (eventueel: dat in uw aanwezigheid werd uitgevoerd,) heeft de gemachtigde gewestelijke ambtenaar geoordeeld dat de bovenvermelde woning NIET voldoet aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid. Als bijlage vindt u een kopie van het technisch verslag van het onderzoek van de gemachtigde ambtenaar. (in geval van ongeschiktheid:) Aangezien de woning een eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, [aantal strafpunten] werd het advies verstrekt om de woning ongeschikt te verklaren. (in geval van ongeschiktheid + onbewoonbaarheid:) Aangezien de woning een eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, [aantal strafpunten] en de woning een aantal veiligheidsen gezondheidsrisico’s vertoont, werd ons het advies vertrekt om de woning ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. (in geval van onbewoonbaarheid:) Aangezien de woning geen eindscore van 15 punten of meer heeft behaald, maar wel een aantal veiligheidsen gezondheidsrisico’s vertoont, werd ons het advies verstrekt om de woning onbewoonbaar te verklaren. Als de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, betekent dit dat ze opgenomen zal worden in de inventaris van leegstand en verkrotting. Als u hulp wilt bij het zoeken naar een nieuwe woning, kunt u contact opnemen met [gemeentedienst] op het nummer [telefoonnummer]. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen

[Handtekening] [Naam gemeentesecretaris

15

TYPEBRIEF VII-a Bekendmaking van het besluit inzake de ongeschiktheid van de woning aan de eigenaar + houder van het zakelijk recht, in het kader van art. 15 van de Vlaamse Wooncode.

De heer/Mevrouw [naam eigenaar]

[Adres]

[Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: besluit en registratieattest inzake de ongeschiktheid van het pand, gelegen in [adres, postcode,

gemeente]

Hierbij stuur ik u het besluit van de burgemeester inzake de ongeschiktheid van de bovenvermelde eigendom, gelegen in [adres, gemeente]. Het registratieattest werd eveneens bijgevoegd. Hiermee wordt formeel bekend gemaakt dat uw eigendom ongeschikt/onbewoonbaar is verklaard conform de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. U kunt tegen deze beslissing en het registratieattest samen beroep aantekenen bij de Vlaamse Minister bevoegd voor Wonen met een gemotiveerd verzoekschrift. U moet daartoe binnen de dertig dagen na betekening van dit besluit en dit door middel van een aangetekende brief richten aan de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, Kreupelenstraat 2, 1000 Brussel. Mocht u hierover meer informatie wensen, kunt u contact opnemen met de dienst [naam dienst], [adres dienst]. Hoogachtend,



Bijlage: besluit ongeschiktheid + registratieattest

Deel VIII: Bijlagen

16

TYPEBRIEF VII-b Bekendmaking van het besluit inzake de onbewoonbaarheid van de woning aan de eigenaar + houder van het zakelijk recht in het kader van art. 15 van de Vlaamse Wooncode.

De heer/Mevrouw [naam eigenaar]

[Adres]

[Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: besluit en registratieattest inzake de onbewoonbaarheid van het eigendom, gelegen in [adres,

postcode, gemeente]

Hierbij stuur ik u het besluit van de burgemeester inzake de onbewoonbaarheid van de bovenvermelde eigendom, gelegen in [adres, gemeente]. Het registratieattest werd eveneens bijgevoegd. Hiermee wordt formeel bekend gemaakt dat uw eigendom ongeschikt/onbewoonbaar is verklaard conform de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. U kunt tegen deze beslissing in beroep gaan bij de Vlaamse Minister bevoegd voor Wonen. U moet daarvoor binnen de 30 dagen na betekening van dit besluit een aangetekende brief richten aan de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, Kreupelenstraat 2, 1000 Brussel. Hoogachtend



Bijlage: besluit onbewoonbaarheid + registratieattest

Deel VIII: Bijlagen

17

TYPEBRIEF VII-c Bekendmaking van het besluit inzake de ongeschiktheid van de woning aan de bewoner

De heer,/Mevrouw, of de heer en mevrouw [naam bewoner(s)]

[Adres]

[Datum] Geachte heer,/mevrouw, Betreft: besluit inzake de ongeschiktheid van het eigendom, gelegen in[adres, postcode, gemeente] Hierbij stuur ik u een kopie van het besluit van de burgemeester inzake de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van uw huurwoning. Hoogachtend,



Bijlage: besluit ongeschiktheid

Deel VIII: Bijlagen

18

TYPEBRIEF VII-d Bekendmaking van het besluit inzake de onbewoonbaarheid van de woning aan de bewoner

De heer,/Mevrouw,[naam bewoner(s)]

[Adres]

[Datum] Geachte heer, Geachte mevrouw, Betreft: besluit inzake de onbewoonbaarheid van het eigendom, gelegen in [adres, postcode, gemeente] Hierbij stuur ik u een kopie van het besluit van de burgemeester inzake de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van uw huurwoning.

Indien dit het geval is: Bij voorlegging van dit besluit aan een sociale huisvestingsmaatschappij/sociaal verhuurkantoor/… kunt u voorrang krijgen bij de toewijzing van een sociale woning. Hoogachtend,



Bijlage: besluit onbewoonbaarheid

Deel VIII: Bijlagen

19

TYPEBRIEF VII-e Bekendmaking van het besluit inzake de geschiktheid van de woning aan de eigenaar

De heer,/Mevrouw,[naam eigenaar]

[Adres]

[Datum] Geachte heer, mevrouw, Betreft: besluit inzake de geschiktheid van het eigendom gelegen in [adres, postcode, gemeente] Op [datum technisch onderzoek] werd een woningonderzoek uitgevoerd van uw woning. Uit dit onderzoek bleek dat de tekortkomingen aan de woning aanleiding gaven tot een advies van ongeschiktheid/onbewoonbaarheid van de bevoegde gewestelijke ambtenaar aan de burgemeester. Na onderzoek ter plaatse op [datum] kon echter vastgesteld worden dat voldoende herstellingswerken waren uitgevoerd zodat de woning opnieuw voldoet aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid. Dit betekent dan ook dat geen besluit van de burgemeester zal worden opgemaakt en dat de woning geschikt is voor bewoning. Hoogachtend,


Deel VIII: Bijlagen


20

TECHNISCH I TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN WONINGEN

Deel VIII: Bijlagen

21

TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN WONINGEN Deel A: Identificatiegegevens A.1. Identificatiegegevens van het onderzoek Dossiernummer (van de woning in het gebouw): Datum van het onderzoek: Naam van de onderzoeker: Hoedanigheid van de onderzoeker: Administratieve eenheid: Adres: Telefoon:

Tijdstip:

Handtekening:

A.2. Identificatiegegevens van het gebouw (waarin de woning zich bevindt) Dossiernummer (gebouw): Adres: Kadastrale ligging: Algemene beschrijving van het gebouw:

A.3. Bijkomende identificatie van de woning (enkel in te vullen wanneer de woning slechts een deel van het gebouw uitmaakt)

Nummer, letter, verdieping: Beschrijving:

A.4. Identificatiegegevens van de houder van het zakelijk recht op de woning Naam van de houder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer: Aard van het zakelijk recht:

Onverdeeldheid:

RSZ nummer:

volle eigendom vruchtgebruik recht van opstal of erfpacht ja / neen (indien ja, vermeld in bijlage de andere houders van het zakelijk recht)

A.5. Identificatiegegevens van de eventuele verhuurder van de hoofdverblijfplaats of de kamer (enkel in te vullen als de verhuurder niet de hierboven vermelde houder van het zakelijk recht is) (vermeld in een bijlage de eventuele medeverhuurders)

Naam van de verhuurder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer:

Deel VIII: Bijlagen

RSZ nummer:

22

Deel B: Gebouw

x

In dit gedeelte wordt een globale beoordeling gedaan van het GEBOUW waarin zich de woning bevindt. De beoordeling van het gebouw gebeurt in principe van binnenuit. categorie

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning van het ganse gebouw. OMHULSEL 1

I

II

III

IV

1

3

9

15

I

II

III

IV

DAK(EN) STABILITEIT van de dakstructuur (gebinte, draagbalken, dakplaat, ...) 11

aantasting en/of doorbuiging van de dragende dakelementen

ernstig / zeer ernstig

omschrijf (locatie):

2

12 buitendakse schouw onstabiel / … BUITENMUREN (en gemeenschappelijke muren) STABILITEIT 21

vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen



BINNENSTRUCTUUR 3

DRAGENDE BINNENMUREN STABILITEIT 31

vervorming en/of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen


omschrijf (locatie): 4

DRAAGVLOER(EN) STABILITEIT 41

onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur



TECHNISCHE INSTALLATIES 5

ELEKTRICITEIT 51

indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand omschrijf:

6

GAS- OF STOOKOLIE-INSTALLATIE 61 indicatie van ernstig risico op ontploffing/brand omschrijf:

7

WATER 71

8

hoofdkraan niet toegankelijk voor alle bewoners

BRANDVEILIGHEID 81

uit het verslag van de brandweer blijkt brandonveiligheid

EINDBEOORDELING DEEL B Aantal TOTAAL DEEL B = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor het GANSE GEBOUW.

Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE WONINGEN IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester een onderzoek naar de brandveiligheid te laten uitvoeren.

OPMERKINGEN:

Deel VIII: Bijlagen

23

Deel C: Woning In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van de afzonderlijke WONING binnen het gebouw.

verdieping:

De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit.

nummer:

Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning.

locatie: categorie

OMHULSEL VAN DE WONING 9

I

II

III

IV

1

3

9

15

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 91

insijpelend vocht

92

condenserend vocht met schimmelvorming

plaatselijk/op meerdere plaatsen niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de bovenste plafonds 93

beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

10 BUITENMUREN (en gemeenschappelijke scheidingsmuren) VOCHT 101

opstijgend vocht

102

doorslaand vocht

niet-algemeen/algemeen niet-algemeen/algemeen

103


niet-algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): AFWERKING van de buitenmuren 104


beperkt/ernstig

11 RAMEN EN DEUREN 111

ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)


omschrijf (locatie): 12 ONDERSTE (draag)VLOER(en) VOCHT 121

vochtschade


omschrijf (locatie): DEKVLOER 122


beperkt/ernstig

BINNENSTRUCTUUR 13 KELDER(S) VOCHT 131

vochtige keldermuren/-vloer

132

onder water / huis- of kelderzwam aanwezig

14 BINNENWANDEN VOCHT 141

opstijgend vocht

142



omschrijf (locatie): AFWERKING van de binnenwanden 143


beperkt/ernstig

15 TUSSENVLOER(EN) binnen de woning AFWERKING van de plafonds 151


beperkt/ernstig

DEKVLOEREN 152


beperkt/ernstig

16 TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN 161

trappen,overlopen,borstweringen

162

trap naar een woonfunctie ontbreekt

Deel VIII: Bijlagen

met gebruiksonveilige elementen (te steil/ gebreken /...) beperkt/ernstig

24

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 17 SANITAIRE FUNCTIES/KEUKENFUNCTIE 171

lavabo met aanvoer van warm en koud water (tenzij gootsteen aanwezig)

met gebreken/niet aanwezig

172

gootsteen (met aanvoer van warm en koud water)


omschrijf: 173

lig-, zit- of stortbad (met aanvoer van warm en koud water)


omschrijf: 174

badkamerfunctie niet verwarmbaar/niet vorstvrij

175

privé-wc (met aan- en afvoer) in of aansluitend bij de woning


omschrijf: 176

Het toilet is niet afgescheiden van woon/keukenfunctie

(Niet-functionerende installaties en installaties niet conform de regels van de kunst worden als onbestaande beschouwd in onderstaande vaststellingen) 18 ELEKTRICITEIT 181

geen stopcontact in de functie leefkamer

182

geen stopcontact in één of meerdere slaapkamerfuncties

183

geen 2 geaarde stopcontacten in de keukenfunctie

184

in een woonlokaal of sanitair lokaal ontbreekt een lichtpunt

185

indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf:

19 VERWARMING 191

de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat in de leefkamer is niet mogelijk (aangepaste afvoer of energietoevoer (indien elektriciteit: aangepast apart circuit) ontbreekt of andere) omschrijf:

20 LICHT 201

ofwel: geen mogelijkheid tot natuurlijke verlichting in de woning ofwel: de totale glasoppervlakte boven het maaiveld (vertikaal + schuin) is minder dan 1 m² ofwel: onvoldoende natuurlijke verlichting in de functie leefkamer onvoldoende natuurlijke verlichting in één of meerdere slaapkamerfuncties

202

plafond in de woonlokalen ligt op minder dan 1 m boven het maaiveld

21 LUCHTKWALITEIT 211

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie leefkamer

212

er is onvoldoende verluchting mogelijk in één of meerdere slaapkamerfuncties

213

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie keuken

214

er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie badkamer

215

er is onvoldoende verluchting mogelijk in functie WC

216

indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging omschrijf:

22 TOEGANKELIJKHEID 221

de woning is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte/openbaar domein

222

de woning is niet veilig toegankelijk (vb. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen,...)

223

een andere woning is slechts toegankelijk via de beoordeelde woning

224

woning niet slotvast afsluitbaar

omschrijf:

23

TOTALE NETTO-VLOEROPPERVLAKTE WOONLOKALEN 231 totale netto-vloeroppervlakte woonlokalen kleiner dan 18m² EINDBEOORDELING DEEL C

I

II

III

IV

Aantal TOTAAL DEEL C = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = + TOTAAL DEEL B (overdracht) = = EINDBEOORDELING WONING

TOTAAL DEEL B + DEEL C =

Als het totaal (deel B + deel C) 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor de WONING. Als het totaal (deel B + deel C) 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar de WONING ongeschikt te verklaren.

Deel VIII: Bijlagen

25

OPMERKINGEN:

Deel D: Bezettingsnorm TOELICHTING D.1.

Bij de berekening wordt uitgegaan van het aantal woonlokalen (leefkamer(s), keuken en slaapkamer(s)) en de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met de volgende lokalen wordt geen rekening gehouden: - lokalen waarvan de in aanmerking te nemen netto-vloeroppervlakte kleiner is dan 4 m²; - lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben. BEREKENING

D.2. totale netto-vloeroppervlakte (in m²)

van

mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

0

18

27

40

50

60

70

79

87

96

tot 18

27

40

50

60

70

79

87

96

104 112

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

104 10

Vanaf 96 m² netto-vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8m² voor één bijkomende persoon.

aantal woonlokalen

1

2

3

4

5

6

mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

2

2

3

5

8

10

Vanaf 6 woonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.

BESLUIT D.3.

Deze woning is aangepast voor een bezetting van

Deel VIII: Bijlagen

personen (= kleinste aantal)

26

TECHNISCH II TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN KAMERWONINGEN

Deel VIII: Bijlagen

27

TECHNISCH VERSLAG VAN HET ONDERZOEK VAN DE KWALITEIT VAN KAMERWONINGEN Deel A: Identificatiegegevens A.1.

Identificatiegegevens van het onderzoek

Dossiernummer (van de kamer in het gebouw): Datum van het onderzoek: Naam van de onderzoeker: Hoedanigheid van de onderzoeker: Administratieve eenheid: Adres: Telefoon: A.2.

Tijdstip:

Handtekening:

Identificatiegegevens van het gebouw (waarin de kamer zich bevindt)

Dossiernummer (gebouw): Adres: Kadastrale ligging: Algemene beschrijving van het gebouw:

A.3.

Bijkomende identificatie van de kamer

Nummer, letter, verdieping: Beschrijving:

A.4.

Identificatiegegevens van de houder van het zakelijk recht op de woning

Naam van de houder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer: RSZ nummer: Aard van het zakelijk recht: volle eigendom vruchtgebruik recht van opstal of erfpacht Onverdeeldheid: ja / neen (indien ja, vermeld in bijlage de andere houders van het zakelijk recht)

A.5.

Identificatiegegevens van de eventuele verhuurder van de hoofdverblijfplaats of de kamer (enkel in te vullen als de verhuurder niet de hierboven vermelde houder van het zakelijk recht is) (vermeld in een bijlage de eventuele medeverhuurders)

Naam van de verhuurder: Adres: Geboortedatum of rijksregisternummer: Handelsregisternummer: BTW nummer:

Deel VIII: Bijlagen

RSZ nummer:

28

Deel B: Gebouw

x

In dit gedeelte wordt een globale beoordeling gedaan van het GEBOUW waarin zich de kamer bevindt. De beoordeling van het gebouw gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning van het ganse gebouw. 1

OMHULSEL DAK(EN) STABILITEIT 11 aantasting en /of doorbuiging van de dragende dakelementen

I

categorie II III

IV


omschrijf (locatie): 12 2

buitendakse schouw onstabiel / …

BUITENMUREN (en gemeenschappelijke muren) STABILITEIT 21

vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen



BINNENSTRUCTUUR 3

DRAGENDE BINNENMUREN STABILITEIT 31

vervorming en/of scheurvorming van dragende binnenmuren of elementen


omschrijf (locatie): 4

DRAAGVLOER(EN) STABILITEIT 41

onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur



TECHNISCHE INSTALLATIES 5

ELEKTRICITEIT 51

indicatie van ernstig risico op elektrocutie/brand omschrijf:

6

GAS- OF STOOKOLIE-INSTALLATIE 61

indicatie van ernstig risico op ontploffing/brand omschrijf:

7

WATER 71 hoofdkraan niet voor alle bewoners toegankelijk

8

BRANDVEILIGHEID

BRANDVEILIGHEID 81

uit het verslag van de brandweer blijkt brandonveiligheid

EINDBEOORDELING DEEL B

I

II

III

IV

TOTAAL DEEL B = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor het GANSE GEBOUW. Als het totaal van deel B 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE KAMERS IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester een onderzoek naar de brandveiligheid te laten uitvoeren. OPMERKINGEN:

Deel VIII: Bijlagen

29

Deel C: Kamer In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van de afzonderlijke KAMER binnen het gebouw.

verdieping: nr.

De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op de bewoning. De kamer doet beroep op volgende gemeenschappelijke functie(s): gemeenschappelijke badkamer of douche gemeenschappelijke keuken gemeenschappelijk toilet

Opp.

m² categorie I

II

III

IV

OMHULSEL EN BINNENSTRUCTUUR VAN DE KAMER 9

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 91 insijpelend vocht 92 condenserend vocht met schimmelvorming omschrijf (locatie):


AFWERKING van de plafonds 93 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 10

beperkt/ernstig

WANDEN VOCHT 101 opstijgend vocht


102 doorslaand vocht 103 condenserend vocht met schimmelvorming omschrijf (locatie):


AFWERKING van de wanden 104 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 11

RAMEN EN DEUREN

12

(draag)VLOER(en)

111 ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)

beperkt/ernstig niet-algemeen/algemeen

VOCHT 121 vochtschade


omschrijf (locatie): DEKVLOER 122 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt 13

beperkt/ernstig

TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN 131 trappen,overlopen,borstweringen

:gebruiksonveilige elementen (te steil/ gebreken /...) beperkt/ernstig

132 trap naar een woonfunctie ontbreekt

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 14

ELEKTRICITEIT 141 onvoldoende stopcontacten

niet in elk lokaal/minder dan 2 in totaal

142 in een woonlokaal of sanitair lokaal van de kamer ontbreekt een lichtpunt 143 indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf: 15

SANITAIR

16

VERWARMING

151 lavabo met aanvoer van warm en koud water ontbreekt in de kamer (tenzij gootsteen aanwezig) 161 de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat in de kamer is niet mogelijk (aangepaste afvoer of energietoevoer (indien elektriciteit: aangepast apart circuit) ontbreekt of andere) 17

LICHT 171 ofwel: geen mogelijkheid tot natuurlijke verlichting in de kamer ofwel: de totale glasoppervlakte boven het maaiveld (vertikaal + schuin) is minder dan 1 m² ofwel: onvoldoende natuurlijke verlichting in de functie leefkamer onvoldoende natuurlijke verlichting in één of meerdere slaapkamerfuncties 172 plafond in de woonlokalen ligt op minder dan 1 m boven het maaiveld

18

LUCHTKWALITEIT 181 er is onvoldoende verluchting mogelijk 182 indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging/aanwezigheid niet-luchtdichte verwarmingstoestellen omschrijf:

Deel VIII: Bijlagen

30

19

TOEGANKELIJKHEID 191 de kamer is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte of het openbaar domein 192 de kamer is niet veilig toegankelijk (vb. onveilige gemeenschappelijke gangen, trappen, ...) 193 een andere kamer, woning of gemeenschappelijke ruimte is slechts toegankelijk via de beoordeelde kamer 194 de kamer is niet (slotvast) afsluitbaar

20

FIETSENBERGING (enkel wanneer het een studentenkamer betreft) 201 fietsenberging ontbreekt en er zijn minimum 4 studentenkamers in de kamerwoning INTERNE FUNCTIES (enkel indien aanwezig)

21

BADFUNCTIE 211 lig-,zit- of stortbad met koud en warm water met gebreken omschrijf: 212 onvoldoende verluchting 213 badkamerfunctie niet verwarmbaar/niet vorstvrij

22

KEUKENFUNCTIE 221 gootsteen met aanvoer van koud en warm water met gebreken 222 bijkomend geaard stopcontact ontbreekt 223 onvoldoende verluchting

23

TOILETFUNCTIE 231 het toilet is niet afgescheiden van woon- en keukenfuncties 232 toilet met gebreken 233 onvoldoende verluchting omschrijf: EINDBEOORDELING DEEL C

I

II

III

IV

TOTAAL DEEL C = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = OPMERKINGEN:

Deel VIII: Bijlagen

31

Deel D: Gemeenschappelijke functie Blad nr:

In dit gedeelte wordt enkel een BEOORDELING gedaan van een gemeenschappelijk functie binnen het gebouw. verdieping: nr. De beoordeling gebeurt in principe van binnenuit. Zij is beperkt tot de waarneembare gebreken die een onmiddellijk negatief effect hebben op het gebruik. Het te onderzoeken lokaal betreft een:

gemeenschappelijke badkamer of douche gemeenschappelijke kook-/leefruimte categorie

gemeenschappelijk WC-lokaal I

II

III

IV

I

II

III

IV

OMHULSEL EN BINNENSTRUCTUUR VAN HET LOKAAL 24

DAK(EN) OF (hellende en vlakke) PLAFONDS VOCHT 241 insijpelend vocht

plaatselijk/op meerdere plaatsen

242 condenserend vocht met schimmelvorming


omschrijf (locatie): AFWERKING van plafonds 243 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

25

beperkt/ernstig

WANDEN VOCHT 251 opstijgend vocht


252 doorslaand vocht


253 condenserend vocht met schimmelvorming


omschrijf (locatie): AFWERKING van de wanden 254 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

26

beperkt/ernstig

RAMEN EN DEUREN 261 ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie)

niet algemeen/algemeen


27

(draag)VLOER(en) VOCHT 271 vochtschade

niet algemeen/algemeen

omschrijf (locatie): DEKVLOER 272 beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt

beperkt/ernstig

INSTALLATIES EN COMFORTEISEN 28

ELEKTRICITEIT 281 er ontbreekt een lichtpunt 282 indicatie van ernstig risico op elektrocutie omschrijf:

29

LUCHTKWALITEIT 291 er is onvoldoende verluchting in het lokaal 292 indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging omschrijf:

30

TOEGANKELIJKHEID 301 het lokaal is niet rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke ruimte 302 het lokaal is niet veilig toegankelijk (vb. onveilige gemeenschappelijke gangen, trappen, ...)

EINDBEOORDELING LOKAAL

TOTAAL LOKAAL = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

Deel VIII: Bijlagen

32

31

BADFUNCTIE 311 lig-, zit- of stortbad met koud en warm water

met gebreken/ontbreekt

312 badkamer niet verwarmbaar/vorstvrij 313 badkamer niet afsluitbaar EINDBEOORDELING BADFUNCTIE

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

TOTAAL BADFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = 32

KEUKENFUNCTIE 321 gootsteen met koud en warm water

met gebreken/ontbreekt

322 de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat is niet mogelijk (d.w.z. aangepaste AFVOER ontbreekt of energietoevoer (elektriciteit(apart circuit)/gas) ontbreekt of andere) 323 minder dan 2 geaarde stopcontacten 324 aanrecht met kookplaten, branders,… ontbreekt 325 onvoldoende natuurlijke verlichting (koepel mag) 326 geen koelkast EINDBEOORDELING KEUKENFUNCTIE

TOTAAL KEUKENFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

33

TOILETFUNCTIE 331 toilet

met gebreken /ontbreekt

332 het toilet is niet afsluitbaar EINDBEOORDELING TOILETFUNCTIE

TOTAAL TOILETFUNCTIE = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) =

EINDBEOORDELING DEEL D

TOTAAL DEEL D = (kolom Ix1) + (kolom IIx3) + (kolom IIIx9) + (kolom IVx15) = BEZETTINGSNORM VOOR HET GEMEENSCHAPPELIJK LOKAAL 1. Gemeenschappelijke kookruimte oppervlakte:

m² / 1,5 =

bezettingsequivalent (BE)

Bij de berekening van de oppervlakte van de gemeenschappelijke kookruimte wordt uitgegaan van de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben, wordt geen rekening gehouden. 2. Gemeenschappelijke baden of douches aantal:

x 10 =


x6=


3. Gemeenschappelijke WC('s) aantal: OPMERKINGEN:

Deel VIII: Bijlagen

33

Deel E: EINDBEOORDELING VAN DE KAMER Puntentotaal deel B (Gebouw):

Puntentotaal deel C (Kamer): Locatie:

De kamer beschikt over volgende interne functies:

Verdieping:

keuken

Kamernummer:

bad

Omschrijving:

toilet

Puntentotaal delen D (Gemeenschappelijke functies) : Woonkwaliteit gemeenschappelijke delen: Keukenfunctie: Badfunctie: Toilet:

Bezetting gemeenschappelijke delen: Keukenfunctie: Badfunctie: Toilet:

Eindbeoordeling kamer: TOTAAL: Als de eindbeoordeling van de kamer 15 of meer punten bedraagt, wordt het conformiteitsattest geweigerd voor de KAMER Als het totaal van deel E 15 of meer punten bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar de KAMER ongeschikt te verklaren

Deel VIII: Bijlagen

34

Deel F: BEZETTINGSNORM VOOR DE KAMER Toelichting Bij de berekening wordt uitgegaan van het aantal woonlokalen (leefruimte(n), kookruimte en slaapkamer(s)) en de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met de volgende lokalen wordt geen rekening gehouden: - lokalen waarvan de in aanmerking te nemen netto-vloeroppervlakte kleiner is dan 4 m²; - lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben. Berekening totale netto-vloeroppervlakte (in m²)

van

0

tot 12* mogelijk aantal personen (te omcirkelen)

0

12*

18

35

45

50

60

65

75

80

18

35

45

50

60

65

75

80

90

90 95

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Vanaf 95 m² netto-vloeroppervlakte geldt elke bijkomende 10 m² voor één bijkomende persoon. * ingeval studentenkamers: voor de studentenkamers opgericht voor 1.9.1998 geldt een minimumoppervlakte van 8 m² wanneer de kamer een keukenfunctie en/of een badfunctie bevat, dan wordt de ingeval niet-studentenkamer: minimumoppervlakte per functie verhoogd met 3 m² aantal woonlokalen mogelijk aantal personen (te omcirkelen) Vanaf 6 woonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon.

1 2

2 2

3 3

4 5

5 8

6 10

BESLUIT inzake de bezettingsnorm Deze kamer is aangepast voor een bezetting van

Deel VIII: Bijlagen

personen (= kleinste aantal)

35

BIJLAGE: BEREKENING GEMEENSCHAPPELIJKE FUNCTIES Woonkwaliteit gemeenschappelijke delen FUNCTIES BAD

KEUKEN

TOILET

DEEL D Blad 1 DEEL D Blad 2 DEEL D Blad 3 DEEL D Blad 4 DEEL D Blad 5 DEEL D Blad 6 DEEL D Blad 7 DEEL D Blad 8 DEEL D Blad 9 Subtotaal: Subtotaal: Aantal functies (enkel <15ptn): Gewogen :

+ veiligheidsrisico

Resultaat

Bezetting gemeenschappelijke functies Keukenfunctie Bij de berekening van de oppervlakte van de gemeenschappelijke kookruimte wordt uitgegaan van de totale netto-vloeroppervlakte ervan. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 220 cm. Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 180 cm. Met lokalen die nergens een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben, wordt geen rekening gehouden. Totale oppervlakte van alle onderzochte keukenfuncties (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: opp.

m² / 1,5 =


strafpunten Toiletfunctie Totaal aantal toiletten voor gemeenschappelijk gebruik (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: Toiletfuncties

x

6

=


strafpunten

Deel VIII: Bijlagen

36

Badfunctie Totaal aantal badfuncties voor gemeenschappelijk gebruik (enkel ruimten die minder dan 15 strafpunten toegekend werden): Aantal afhankelijke personen / entiteiten: Badfuncties

x

10

=


strafpunten Strafpunten tengevolge van overbezetting van gemeenschappelijke functies worden toegekend aan elke van deze functies afhankelijke kamerwoning OPMERKINGEN:

Deel VIII: Bijlagen

37

JURIDISCH I Verslag (proces-verbaal) van de hoorzitting

Verslag van de hoorzitting van [datum] om [uur] met betrekking tot het onderzoek naar de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning in [adres], [gemeente], kadastraal bekend onder sectie [kadaster] en eigendom van [naam eigenaar]

Aanwezig: ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………….

Inleiding: [Naam] geeft lezing van de brief van [datum brief advies] van de heer [naam gewestelijke ambtenaar], gewestelijke ambtenaar en van het technisch verslag van [datum technisch verslag] inzake de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning in [adres], [gemeente]. Hij/zij verzoekt aan [naam eigenaar] om zijn/haar argumenten tot verdediging bekend te maken.

Verklaring eigenaar: De Heer/ Mevrouw [naam] wenst de volgende opmerkingen te formuleren met betrekking tot het technisch verslag: ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………. Ter zitting wenst de heer/mevrouw [naam eigenaar] niets toe te voegen aan de bovenvermelde opmerkingen en stelt hij/zij ……………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………. (eventueel geplande renovatiewerkzaamheden,… De zitting wordt gesloten om [uur]. Handtekening:

................................................... eigenaar

Deel VIII: Bijlagen

....................................................... burgemeester

38

JURIDISCH II Voorbeeld van een besluit van ongeschiktverklaring van een woning (conform art. 15 van de Vlaamse Wooncode) De Burgemeester van (GEMEENTE/STAD), Gelet op het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op hoofdstuk VIII, afdeling 2; Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op artikel 15; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op de artikelen 2, §3, en 6, §1; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op de artikelen 3 en 4; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen-Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen en inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en kamers; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 waarbij aan de wooninspecteurs van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de bevoegdheid gegeven wordt om advies te verlenen over ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning van woningen of kamers en om conformiteitsattesten in te trekken. (In voorkomend geval) Gelet op het verzoek van... Gelet op het verslag van (DATUM), opgesteld door de heer (NAAM) (+ adres administratieve eenheid); Gelet op het advies van (DATUM), gegeven door de heer (NAAM), gewestelijk ambtenaar (+ adres administratieve eenheid); Overwegende dat uit voormeld technisch verslag blijkt dat de woning gelegen te (ADRES + KADASTRALE LIGGING), de volgende gebreken vertoont : (OVERNAME GEBREKEN MET VERMELDING VAN PUNTEN) Overwegende dat voormeld advies op grond daarvan besluit dat een ongeschiktverklaring aangewezen is; Overwegende dat bij brief van (DATUM) de eigenaar, de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker in kennis werd(en) gesteld van bovenvermeld verslag en advies met het verzoek hun argumenten hetzij schriftelijk, hetzij mondeling bekend te maken; Overwegende dat de eigenaar - de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker - de vaststellingen betwist (brief van (DATUM), of proces-verbaal van (DATUM), of - de vaststellingen niet betwist, of - niet gereageerd heeft; Overwegende dat (KORTE WEERLEGGING VAN DE AANGEVOERDE ARGUMENTEN); BESLUIT :

Deel VIII: Bijlagen

39

Art. 1. De woning, gelegen te (ADRES + KADASTRALE LIGGING), wordt ongeschikt verklaard. Art. 2. §1. Het verhuren of ter beschikking stellen van de woning kan bestraft worden met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25 000 euro. Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en een geldboete van 1000 tot 100 000 euro: - als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt; - als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de leiding heeft.

Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting:

§2. In de gevallen dat de burgemeester overgaat tot herhuisvesting (enkel voor de bewoners die voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit en inkomen van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel, cf. art. 11 van het voormelde besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998), kunnen de volgende kosten worden verhaald op de eigenaar: 1° de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen; 2° de vervoerkosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning; 3° de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning; 4° het saldo van de huurkost van de nieuwe huurwoning, waarbij de maandelijkse huurkost wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder; 5° het saldo van de verblijfkost van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, waarbij de maandelijkse kost van het verblijf wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder. §3. Over te nemen uit advies gewestelijke ambtenaar: passage over sociale huur en huursubsidie Art. 3. De woning wordt op datum van dit besluit opgenomen in de heffingsinventaris van ongeschikt verklaarde en onbewoonbaar verklaarde woningen (voormeld decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, gekend als decreet op de heffing ter bestrijding van de leegstand en de verkrotting van gebouwen en woningen). Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of schorsing, jaarlijks een verhoogde heffing moet betalen. Een eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie. Tevens rust er op de woning een recht van voorkoop ten behoeve van de gemeente, de sociale huisvestingsmaatschappijen en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, dit zolang de woning op de inventaris staat. Art. 4. §1. De werken die nodig zijn om de gebreken die in het bijgevoegde verslag dd. (DATUM) aangeduid zijn, te verhelpen, moeten binnen een termijn van 12 maanden worden uitgevoerd. Als een bouwvergunning vereist is, bedraagt de termijn 36 maanden. Om buitengewone omstandigheden kan deze termijn verlengd worden. Een dergelijke verlenging kan worden aangevraagd met gemotiveerd en aangetekend verzoekschrift bij het agentschap Wonen-Vlaanderen (Koning Albert II-laan 20, bus 7, 1000 Brussel). Het bewijs dat de nodige werken zijn uitgevoerd, moet vóór het verstrijken van de (eventueel verlengde) termijn geleverd worden aan de gemeente en aan de gewestelijk ambtenaar. §2. Als de woning niet tijdig gerenoveerd, verbeterd of aangepast wordt, kan de gemeente, het OCMW, een sociale huisvestingsmaatschappij, de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor de procedure in gang zetten om een sociaal beheersrecht op de woning te verkrijgen.

Of indien snelherstel:

Deel VIII: Bijlagen

40

Art. 4 §1. De werken die nodig zijn om de volgende gebreken uit het bijgevoegde verslag dd. (DATUM) te verhelpen, moeten binnen een termijn van …. dagen worden uitgevoerd: §2. Van zodra deze werken gedaan zijn, moet de houder van het zakelijk recht de gewestelijk ambtenaar hiervan op de hoogte brengen. Indien deze werken niet of onvolledig zijn uitgevoerd binnen de gestelde termijn, kan de burgemeester deze werken zelf laten uitvoeren. De kosten kunnen nadien verhaald worden op de eigenaar van de woning

of indien sloop/bestemmingswijziging:

Art. 4. De woning moet gesloopt worden / een andere bestemming krijgen volgens de bepalingen van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening binnen een termijn van 12 maanden. Als een bouwvergunning vereist is, bedraagt de termijn 36 maanden. Om buitengewone omstandigheden kan deze termijn verlengd worden. Een dergelijke verlenging kan worden aangevraagd met gemotiveerd en aangetekend verzoekschrift bij het agentschap Wonen-Vlaanderen (Koning Albert II-laan 20, bus 7, 1000 Brussel). Het bewijs van sloop of bestemmingswijziging moet vóór het verstrijken van de (eventueel verlengde) termijn geleverd worden aan de gemeente en aan de gewestelijk ambtenaar. Art. 5. Een afschrift van dit besluit zal door de politie tegen ontvangstbewijs worden overhandigd (of bij aangetekende brief ter kennis worden gegeven) aan de houder van het zakelijk recht - de eigenaar - de bewoner van de woning (in voorkomend geval : de verzoeker). Tevens wordt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden. Art. 6. Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit (Adres: Vlaams Minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, Kreupelenstraat 2, 1000 Brussel). Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd. Gedaan te (GEMEENTE/STAD), op (DATUM) De Burgemeester,

Deel VIII: Bijlagen

De Gemeentesecretaris,

41

JURIDISCH III Voorbeeld van een besluit van onbewoonbaarverklaring van een woning (die conform art. 15 van de Vlaamse Wooncode onbewoonbaar wordt verklaard)

De Burgemeester van (GEMEENTE/STAD), Gelet op het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op hoofdstuk VIII, afdeling 2; Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op artikel 15; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op de artikelen 2, §3, en 6, §1; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, zoals nadien gewijzigd, inzonderheid op de artikelen 3 en 4; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen-Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen en inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en kamers; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 waarbij aan de wooninspecteurs van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de bevoegdheid gegeven wordt om advies te verlenen over ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning van woningen of kamers en om conformiteitsattesten in te trekken. (In voorkomend geval) Gelet op het verzoek van... Gelet op het verslag van (DATUM), opgesteld door de heer (NAAM) (+ adres administratieve eenheid); Gelet op het advies van (DATUM), gegeven door de heer (NAAM), Adviseur ongeschiktheid (+ adres administratieve eenheid); Overwegende dat uit voormeld verslag blijkt dat de woning gelegen te (ADRES + KADASTRALE LIGGING), de volgende gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden: (OVERNAME GEBREKEN) Overwegende dat voormeld advies op grond daarvan besluit dat een onbewoonbaarverklaring aangewezen is; Overwegende dat bij brief van (DATUM) de eigenaar, de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker in kennis werd(en) gesteld van bovenvermeld verslag en advies met het verzoek hun argumenten hetzij schriftelijk, hetzij mondeling bekend te maken; Overwegende dat de eigenaar - de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker - de vaststellingen betwist (brief van (DATUM), of proces-verbaal van (DATUM), of - de vaststellingen niet betwist, of - niet gereageerd heeft; Overwegende dat (KORTE WEERLEGGING VAN DE AANGEVOERDE ARGUMENTEN);

Deel VIII: Bijlagen

42

Overwegende dat de woning gebreken vertoont die een veiligheidsen gezondheidsrisico inhouden, zoals blijkt uit voormeld verslag en advies, waarvan de argumenten worden overgenomen; BESLUIT : Artikel 1. De woning, gelegen te (ADRES + KADASTRALE LIGGING), wordt onbewoonbaar verklaard. Art. 2. §1. De bewoning moet onmiddellijk / binnen een redelijke termijn/ uiterlijk op (DATUM) stopgezet worden. Het verhuren of ter beschikking stellen van de woning kan bestraft worden met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25 000 euro. Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en een geldboete van 1000 tot 100 000 euro: - als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt; - als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de leiding heeft.

Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting:

§2. In de gevallen dat de burgemeester overgaat tot herhuisvesting (enkel voor de bewoners die voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit en inkomen van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel, cf. art. 11 van het voormelde besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998), kunnen de volgende kosten worden verhaald op de eigenaar: 1° de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen; 2° de vervoerkosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning; 3° de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning; 4° het saldo van de huurkost van de nieuwe huurwoning, waarbij de maandelijkse huurkost wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder; 5° het saldo van de verblijfkost van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, waarbij de maandelijkse kost van het verblijf wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder.

§3. Over te nemen uit advies gewestelijke ambtenaar: passage over sociale huur en huursubsidie Art. 3. De woning wordt op datum van dit besluit opgenomen in de inventaris, op de lijst van ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen (voormeld decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, gekend als decreet op de heffing ter bestrijding van de leegstand en de verkrotting van gebouwen en woningen). Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of schorsing, jaarlijks een verhoogde heffing moet betalen. Een eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie. Tevens rust er op de woning een recht van voorkoop ten behoeve van de gemeente, de sociale huisvestingsmaatschappijen en de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, dit zolang de woning op de inventaris staat. Art. 4. §1. De werken die nodig zijn om de gebreken die in het bijgevoegde verslag dd. (DATUM) aangeduid zijn, te verhelpen, moeten binnen een termijn van 12 maanden worden uitgevoerd. Als een bouwvergunning vereist is, bedraagt de termijn 36 maanden. Om buitengewone omstandigheden kan de termijn verlengd worden. Een dergelijke verlenging kan worden aangevraagd met gemotiveerd en aangetekend verzoekschrift bij het agentschap Wonen-Vlaanderen (Koning Albert II-laan 20, bus 7, 1000 Brussel).

Deel VIII: Bijlagen

43

Het bewijs dat de nodige werken zijn uitgevoerd, moet vóór het verstrijken van de (eventueel verlengde) termijn geleverd worden aan de gemeente en aan de gewestelijk ambtenaar. §2. Als de woning niet tijdig gerenoveerd, verbeterd of aangepast wordt, kan de gemeente, het OCMW, een sociale huisvestingsmaatschappij, de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor de procedure in gang zetten om een sociaal beheersrecht op de woning te verkrijgen.

Of Indien snelherstel:

Art. 4. §1. De werken die nodig zijn om de volgende gebreken uit het bijgevoegde verslag dd. (DATUM) te verhelpen, moeten binnen een termijn van …. dagen worden uitgevoerd: §2. Van zodra de werken gedaan zijn, moet de houder van het zakelijk recht de gewestelijk ambtenaar hiervan op de hoogte brengen. Indien deze werken niet of onvolledig zijn uitgevoerd binnen de gestelde termijn, kan de burgemeester deze werken zelf laten uitvoeren. De kosten kunnen nadien verhaald worden op de eigenaar van de woning

of Indien sloop / bestemmingswijziging:

Art. 4. De woning moet gesloopt worden / een andere bestemming krijgen ,volgens de bepalingen van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, binnen een termijn van 12 maanden. Als een bouwvergunning vereist is, bedraagt de termijn 36 maanden. Om buitengewone omstandigheden kan deze termijn verlengd worden. Het bewijs van sloop of bestemmingswijziging moet vóór het verstrijken van de (eventueel verlengde) termijn geleverd worden aan de gemeente en aan de gewestelijk ambtenaar. Art. 5. Een afschrift van dit besluit zal door de politie tegen ontvangstbewijs worden overhandigd (of bij aangetekende brief ter kennis worden gegeven) aan de houder van het zakelijk recht - de eigenaar - de bewoner van de woning (in voorkomend geval : de verzoeker). Tevens wordt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden. Art. 6. Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister (adres) bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit (Adres: Vlaams Minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, Kreupelenstraat 2, 1000 Brussel). Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd.

Gedaan te (GEMEENTE/STAD), op (DATUM)

De Burgemeester,

Deel VIII: Bijlagen


44

JURIDISCH IV Registratieattest van ongeschiktheid/onbewoonbaarheid van een woning (artikel 34bis van het Programmadecreet van 22 december 1995) Voor woningen die conform art. 15 van de Vlaamse Wooncode geïnventariseerd worden

De woning, gelegen: Straat ............................................................................................................. Nr. ........................... Bus ....................... Postnr. ................................ Gemeente .......................................................................................................................... Kadastrale ligging :

Afd. ….... Sect. ……. Nr. …....

1.

AFD. …… SECT. ……. NR. ……

waarvan het zakelijk recht geheel of gedeeltelijk toebehoort aan: Naam van de houder van het zakelijk recht: ......................................................................................................................... Adres: .............................................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................................. is op ................................................... geïnventariseerd als :

ongeschikt onbewoonbaar

Op ......................................... is op basis van de bepalingen uit de Vlaamse Wooncode een besluit tot ongeschikt / onbewoonbaarverklaring door de burgemeester / de minister genomen voor uw woning. Hierdoor is uw woning opgenomen op de inventarislijst ongeschiktheid / onbewoonbaarheid. Het registratieattest dient als formele kennisgeving van de inventarisatie. Er zijn gevolgen verbonden aan de inventarisatie: Twaalf maanden na inventarisatiedatum wordt u heffingsplichtig. De heffing moet jaarlijks betaald worden zolang de woning niet geschrapt is van de inventarislijst. Zolang de woning geïnventariseerd is, rust er ook een recht van voorkoop op de woning indien deze verkocht wordt. Ten slotte kan ook het sociaal beheer ingesteld worden, waarbij de woning indien nodig gerenoveerd zal worden en voor een minimumperiode van negen jaar verhuurd wordt.

Facultatief (Binnen dertig dagen na de betekening van het besluit van de burgemeester en het registratieattest kan een beroepsverzoekschrift worden ingediend bij de minister bevoegd voor wonen.)

Datum registratieattest ..........................................................................

Deel VIII: Bijlagen

45

Door de burgemeester / minister, (naam) (functie)

De gemeentesecretaris,

Deel VIII: Bijlagen

46

JURIDISCH V Voorbeeld van een besluit van de burgemeester ‘Bevel tot uitvoering van werkzaamheden’

De Burgemeester van [gemeente], Gelet op het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, inzonderheid hoofdstuk VIII, afdeling 2, zoals gewijzigd; Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals gewijzigd, inzonderheid artikel 15; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen-Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen en inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en kamers; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 waarbij aan de wooninspecteurs van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de bevoegdheid gegeven wordt om advies te verlenen over ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning van woningen of kamers en om conformiteitsattesten in te trekken. (In voorkomend geval) Gelet op het verzoek van... Gelet op het verslag van [datum], opgesteld door de heer [naam], [adres administratieve eenheid]; Gelet op het advies van [datum], gegeven door de heer [naam], gewestelijk ambtenaar [adres administratieve eenheid]; Overwegende dat uit voormeld verslag blijkt dat de woning gelegen te [Adres, Kadastrale ligging], de volgende gebreken vertoont (eventueel:) die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden: [overname gebreken] Overwegende dat de in artikel 1 opgesomde dringende werken noodzakelijk zijn om …;

Deel VIII: Bijlagen

47

BESLUIT: Artikel 1. Aan thans wonend te [adres], eigenaars van de woning, gelegen te [Adres], wordt bevel gegeven de volgende werken uit te voeren of te laten uitvoeren:

[opsomming van de dringend uit te voeren werken] Artikel 2. Uitvoeringstermijn van de opgelegde werken: De werken dienen uitgevoerd binnen een termijn van [termijn], te rekenen vanaf de datum van dit besluit. Artikel 3. Een controle op de uitvoering van de in artikel 1 opgesomde dringende werken zal gebeuren op [datum]. Of (Indien snelherste)l: Artikel 3. Van zodra deze werken gedaan zijn, moet de houder van het zakelijk recht de gewestelijk ambtenaar hiervan op de hoogte brengen. Artikel 4. Bij het niet tijdig uitvoeren van de opgelegde werken zullen verdere maatregelen zich opdringen. Of (Indien snelherste)l: Artikel 4. Indien deze werken niet of onvolledig zijn uitgevoerd binnen de gestelde termijn, kan / zal de burgemeester deze werken zelf laten uitvoeren. De kosten kunnen / zullen nadien verhaald worden op de eigenaar van de woning. Artikel 5. Een afschrift van dit besluit zal bij aangetekende brief ter kennis worden gegeven (of tegen ontvangstbewijs worden overhandigd) aan de eigenaar, de bewoner van de woning en eventueel belanghebbenden. Tevens wordt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden. Gedaan te [gemeente], op [datum] De Burgemeester,

Deel VIII: Bijlagen


48

JURIDISCH VI Voorbeeld van besluit van de burgemeester waarbij hij zijn vroeger besluit tot ongeschikt-/ onbewoonbaarverklaring van een woning opheft De Burgemeester van [gemeente], Gelet op het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, inzonderheid hoofdstuk VIII, afdeling 2, zoals gewijzigd; Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals gewijzigd, inzonderheid artikel 15; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen-Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen en inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en kamers; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 waarbij aan de wooninspecteurs van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de bevoegdheid gegeven wordt om advies te verlenen over ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning van woningen of kamers en om conformiteitsattesten in te trekken. Gelet op het besluit van de burgemeester dd. [datum] waarbij de woning [adres, gemeente] ongeschikt/onbewoonbaar werd verklaard; (bij onbewoonbaarheid:) Overwegende dat uit voormeld besluit blijkt dat de woning gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, namelijk:

[Opsomming gebreken]

(Bij ongeschiktheid:) Overwegende dat uit voormeld besluit blijkt dat de woning een eindscore behaalde van

[aantal] punten;

Gelet op het tegenonderzoek dd. [datum] door de heer [naam, functie] van de gemeente [naam gemeente]; Overwegende dat door de heer [naam] werd vastgesteld dat voldoende aanpassingswerken werden uitgevoerd waardoor (bij onbewoonbaarheid:) het gevaar voor verdere bewoning is opgeheven / (bij ongeschiktheid:) de woning terug geschikt is om in te wonen; Overwegende dat aldus de woning beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit (incl. stabiliteit, bouwfysica, en minimaal comfort); BESLUIT : Art. 1:

Het besluit van de burgemeester dd. [datum] inzake ongeschikt/ onbewoonbaarverklaring van de woning, gelegen te [postnummer, gemeente, adres], wordt ingetrokken.

Art. 2:

Afschrift van dit besluit zal bij aangetekende brief ter kennis worden gegeven aan de eigenaar van de woning. Tevens wordt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden.

Deel VIII: Bijlagen

49

Art. 3:

De woning wordt op datum van dit besluit geschrapt van de lijst van ongeschikt verklaarde en onbewoonbaar verklaarde woningen van de inventaris van leegstaande en verkrotte woningen en/of gebouwen.

Gedaan te [gemeente], op [datum] De Burgemeester,

Deel VIII: Bijlagen


50

JURIDISCH VII Voorbeeld van een besluit van de burgemeester: overbewoondverklaring (in toepassing van hoofdstuk IV van de Vlaamse Wooncode) De Burgemeester van [gemeente], Gelet op het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals gewijzigd, inzonderheid artikel 15; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, zoals gewijzigd; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen-Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen en inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en kamers; Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van 24 juni 2008 waarbij aan de wooninspecteurs van het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie RWO de bevoegdheid gegeven wordt om advies te verlenen over ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning van woningen of kamers en om conformiteitsattesten in te trekken. (In voorkomend geval) Gelet op het verzoek van... Gelet op het verslag van [datum], opgesteld door de heer [naam], [adres administratieve eenheid]; Gelet op het advies van [datum], gegeven door de heer [naam], gewestelijk ambtenaar [adres administratieve eenheid]; Overwegende dat uit voormeld verslag blijkt dat de woning gelegen te [Adres, Kadastrale ligging], niet beantwoordt aan de vereisten van woningbezetting [overname berekening] en bovendien het grote aantal bewoners een veiligheidsen/of gezondheidsrisico vormt [overname omschrijving risico]. Overwegende dat voormeld advies op grond daarvan besluit dat een overbewoondverklaring aangewezen is; Overwegende dat bij brief van [datum] de eigenaar, de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker in kennis werd(en) gesteld van bovenvermeld verslag en advies met het verzoek hun argumenten hetzij schriftelijk, hetzij mondeling bekend te maken; Overwegende dat de eigenaar - de bewoner - de houder van het zakelijk recht - evt. verzoeker - de vaststellingen betwist (brief van [datum], of proces-verbaal van [datum], of - de vaststellingen niet betwist, of - niet gereageerd heeft; Overwegende dat [korte weerlegging van de aangevoerde argumenten]; Overwegende dat de woning onaangepast is op grond van de woningbezetting en dat het grote aantal bewoners een veiligheidsen/of gezondheidsrisico vormt, zoals blijkt uit voormeld verslag en advies, waarvan de argumenten worden overgenomen; BESLUIT:

Deel VIII: Bijlagen

51

Artikel 1. De woning, gelegen te [Adres, Kadastrale ligging], wordt overbewoond verklaard. Art. 2. § 1.De bewoning moet onmiddellijk / uiterlijk op [datum] verminderd worden tot maximum [aantal] bewoners (zie berekening in verslag). §2. Het verhuren of ter beschikking stellen van een woning waarvan de omvang niet beantwoordt aan de woningbezetting, waardoor een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat, kan bestraft worden met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25 000 euro. Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en een geldboete van 1000 tot 100 000 euro: - als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt; - als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de de leiding heeft. Art. 3. Een afschrift van dit besluit zal door de politie tegen ontvangstbewijs worden overhandigd (of bij aangetekende brief ter kennis worden gegeven) aan de houder van het zakelijk recht - de eigenaar - de bewoner van de woning (in voorkomend geval : de verzoeker). Tevens wordt een eensluidend verklaard afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden. Art. 6. Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit. Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd. Gedaan te [gemeente], op [datum]

De Burgemeester,

Deel VIII: Bijlagen


52

JURIDISCH VIII Ontvangstbewijs aanvraag conformiteitsattest

Het college van burgemeester en schepenen verklaart uw aanvraag van [datum] voor een conformiteitsattest voor de woning, woningen of kamers, gelegen in [adres] ,te hebben ontvangen.

Het dossier is volledig.

Het dossier is niet volledig. De volgende gegevens moeten nog worden toegevoegd: ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………

Een ambtenaar van de dienst Huisvesting zal een woningonderzoek uitvoeren.

[Gemeente], [datum] [Handtekening] [Naam burgemeester]

Deel VIII: Bijlagen


53

JURIDISCH IX Voorbeeld van een conformiteitsattest voor kamers

Conformiteitsattest over de kwaliteit van kamers Gegevens van de kamerwoning 1

Vul hieronder de adresgegevens van de kamerwoning in. straat en nummer postnummer en gemeente kadastrale ligging beschrijving

Gegevens van het kwaliteitsonderzoek 2

Is er een kwaliteitsonderzoek uitgevoerd? ja. Er is sprake van een inwilliging na onderzoek. Op basis van de vaststellingen wordt geoordeeld dat de kamerwoning

voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals vastgesteld door het Vlaamse Gewest. Ga naar vraag 3. nee. Er is sprake van een impliciete inwilliging. Tot nader order wordt verondersteld dat de kamerwoning en de kamers

voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals vastgesteld door het Vlaamse Gewest. Ga naar vraag 6.

3

Vul hieronder de datum van het kwaliteitsonderzoek in. datum

4

dag

maand

jaar

Vul hieronder de gegevens in van de ambtenaar die het onderzoek heeft uitgevoerd. voornaam en achternaam

5

Vul hieronder de nummers in van de kamers die niet aan de elementaire vereisten voldoen.

U kunt eventueel een lijst als bijlage bij dit formulier voegen. nr.

nr.

nr.

nr.

nr.

nr.

nr.

nr.

nr.

1e verdieping 2e verdieping 3e verdieping 4e verdieping

Deel VIII: Bijlagen

54

Bezettingsnorm 7

8

Voor de bepaling van de bezettingsnorm wordt alleen rekening gehouden met de kamers en de gemeenschappelijke lokalen die voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals vastgesteld door het Vlaamse Gewest.

Vul in de onderstaande tabel de verdieping, het kamernummer en de maximale bezettingsgraad in.

U kunt eventueel een lijst als bijlage bij dit formulier voegen. nr.

bezetting

nr.

bezetting

nr.

bezetting

nr.

bezetting

1e verdieping 2e verdieping 3e verdieping 4e verdieping

9

Kruis hieronder de kamers aan die niet over bepaalde voorzieningen beschikken en vul de maximale bezettingsgraad van die kamers in. er is geen kookinstallatie in de kamerwoning Wat is de maximale bezettingsgraad van deze kamers? personen er is geen toilet in de kamerwoning. Wat is de maximale bezettingsgraad van deze kamers? personen er is geen bad of douche in de kamerwoning. Wat is de maximale bezettingsgraad van deze kamers? personen

Ondertekening datum van afgifte

dag

maand

jaar

handtekening

Opmerking: het conformiteitsattest voor woningen is analoog, maar zonder deel C.

Deel VIII: Bijlagen

55

JURIDISCH X Overzicht relevante regelgeving

Vlaamse Wooncode

15 juli 1997

Besluit kwaliteitsbewaking

6 oktober 1998

Kamerdecreet

4 februari 1997

Kamerbesluit

3 oktober 2003

Heffingsdecreet

22 december 1995

Heffingsbesluit

2 april 1996

Kaderbesluit sociale huur

12 oktober 2007

Deel VIII: Bijlagen

decreet houdende de Vlaamse Wooncode besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen decreet houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers Uittreksel houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 besluit van de Vlaamse Regering betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen. besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

56

Contactgegevens Agentschap Wonen Vlaanderen Wonen Antwerpen De heer Ivan Peeters Celhoofd Huisvesting Lange Kievitstraat 111-113, bus 54 2018 Antwerpen Tel.: (03) 224 61 16 Fax: (03) 224 61 12 Wonen Oost-Vlaanderen De heer Willy Dubois Celhoofd Huisvesting Gebroeders Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent Tel.: (09) 265 45 11 Fax: (09) 265 46 11 Wonen West-Vlaanderen Mevrouw Sigrid Debruyne Celhoofd Huisvesting Werkhuisstraat 9 8000 Brugge Tel.: (050) 44 29 07 Fax: (050) 44 28 13 Wonen Vlaams-Brabant De heer Johan Baeten Celhoofd huisvesting Blijde Inkomststraat 103-105 3000 Leuven Tel.: (016) 24 97 77 Fax: (016) 22 60 74 Wonen Limburg De heer Dirk Pairoux Celhoofd huisvesting Vlaams Administratief Centrum Koning Astridlaan 50 bus 1 3500 Hasselt Tel.: (011) 74 22 00 Fax: (011) 74 22 19 Wonen Vlaanderen Mevrouw Dorien Van Cauwenberge Coördinator Woonkwaliteitsbewaking Koning Albert II-laan 20 bus 7 1000 Brussel Tel.: (02) 553.27.31 Fax: (02) 553.82.55

Deel VIII: Bijlagen

57

COLOFON Samenstelling: Agentschap Wonen-Vlaanderen Afdeling Wonen

Verantwoordelijke uitgever: Hilde Van den Bosch Afdelingshoofd Afdeling Wonen Koning Albert II-laan 20, bus 7 1000 Brussel Uitgave : juli 2008

Deel VIII: Bijlagen

58

HANDLEIDING WOONKWALITEITSBEWAKING VOOR GEMEENTEN

Recommend Documents