Handleiding (versie )

Handleiding (versie 0.1.0.0) Inleiding FREEMAN is een dynamisch vastgoedrekenmodel dat inzicht geeft in de huidige en toekomstige financiële situatie van de vastgoedportefeuille van een aanbieder van zorghuisvesting. Met FREEMAN kan de business case voor één gebouw of de gehele vastgoedportefeuille worden doorgerekend. Zo kan worden bezien of het bestaande vastgoed en/of eventuele investeringsplannen rendabel zijn. Het model geeft inzicht in de huidige en toekomstige opbrengsten uit de zorgproductie in relatie met de exploitatiekosten van het vastgoed. Het model helpt om de juiste keuzes te maken voor een gezonde vastgoedportefeuille. Voordat met het invullen van FREEMAN wordt begonnen is het handig de onderstaande checklist door te nemen. De checklist kan als basis dienen voor het verzamelen van documenten die nodig zijn om FREEMAN efficiënt te kunnen invullen. - Alle huur- en verhuurcontracten die met derden zijn aangegaan. - Alle investeringen per gebouw gericht op het in stand houden van een gebouw, zowel nieuw- als oudbouw. - Alle langlopende leningen per gebouw die zijn aangegaan met derden. - Case mix van het aantal ZZP/NHC en/of extramurale cliënten. Voor het invullen van Freeman is enige vastgoedkennis vereist. Om de volledige functionaliteit van het programma te benutten is voldoende kennis en ervaring van vastgoedrekenen nodig. Als u ondersteuning nodig heeft voor het vullen van de verschillende parameters of het duiden van de uitkomsten dan kunt u contact met ons opnemen voor een consultatiemiddag. <stuur mij informatie over de prijs en voorwaarde>.

Versie 0.1.0.0

Pagina 1

Inloggen Om gebruik te maken van Freeman moet de inlogprocedure worden doorlopen. Toegang tot de applicatie wordt automatisch gegenereerd. Om te monitoren wie gebruik maken van de applicatie en u op de hoogte te houden van de laatste ontwikkelen, vragen wij u enkele gegevens in te vullen waaronder een e-mailadres en telefoonnummer.

Beginscherm Door in te loggen via de website www.freeman.zorgenbouw.nl is het onderstaande beginscherm zichtbaar.

Hoofdiconen

Links boven in het scherm zijn vijf iconen voor het invoeren van gegevens zichtbaar. Het betreft de iconen gebouw, leningen, zorg, instellingen en bestanden. Als er op een icoon geklikt wordt verschijnt er een submenu. Bijvoorbeeld bij het eerste icoon de onderdelen huur, verhuur en instandhouding.

Door op een van de onderdelen van het submenu te klikken, kan gestart worden met de invoer van gegevens voor het geselecteerde onderdeel.

Calculatie-onderdelen

Aan de linkerzijde van het scherm bij “calculatie-onderdelen” worden, verticaal, standaard de volgende modelonderdelen weergegeven: vergoeding, kasstroomrente, rendement, cumulatieve cashflow en netto cashflow. Ook elk onderdeel dat door de gebruiker is ingevoerd, via de eerste drie hoofdiconen, wordt onder “calculatie-onderdelen” als horizontale balk weergegeven.

Versie 0.1.0.0

Pagina 2

De eerste drie kleine iconen in de balk komen overeen met de hoofdiconen. Door op een van deze kleine iconen te klikken kunnen de ingevoerde gegevens van het hoofdicoon gefilterd worden. Is een kleine icoon lichtgrijs van kleur, dan zijn de calculatie-onderdelen niet als onderdeel zichtbaar als balk en in de grafiek. Als het icoon donker grijs is dat wel het geval. Door op het vierde kleine icoontje

te klikken kan de grafiek als lijn- of staafdiagram worden weergegeven.

Elk calculatie-onderdeel heeft een eigen horizontale balk en kleur. De kleur in de balk komt overeen met de kleur van de betreffende grafieklijn. Als de kleur van een calculatie-onderdeel voorzien is van een zwart kader (zie ), betekent dit dat niet alle gegevens van het onderdeel zijn ingevuld. Het betreffende calculatie-onderdeel is dan ook niet zichtbaar in de grafiek of tabel.

Beschrijving calculatie-onderdelen Vergoeding Dit calculatie-onderdeel laat het verloop van de zorginkomsten zien tijdens de overgangsperiode, waarbij de percentages voor nacalculatie en de normatieve bekostiging via de NHC respectievelijk af- en toenemen tot 2018. In dit scherm kunt u eventuele afspraken met de zorgverzekeraar/het zorgkantoor opnemen over het aanpassen van de normatieve huisvestingsvergoeding. In de grafiek is het overgangsregiem voor de ingevulde gegevens zichtbaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 3

Kasstroomrente Door op het grijze of gekleurde vakje

van dit calculatie-onderdeel te klikken is in de grafiek het effect

zichtbaar van de kasstroomrente. De kasstroomrente kan bij het hoofdicoon “instellingen” onder “financiële parameters” ingevuld/aangepast worden. Het calculatie-onderdeel kasstroomrente laat het effect zien van een negatieve of positieve kaststroom op de liquiditeitsbehoefte in een bepaald jaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 4

Rendement Bij dit calculatie-onderdeel kunnen verschillende percentages en kosten ingevuld worden en vervolgens verschillende berekeningen worden uitgevoerd. -

-

-

Modified Internal Rate of Return (MIRR) Voor 3 verschillende MIRR’s kunnen percentages voor financierings- en herinvesteringsrentes ingevuld worden. Het rendement op de kasstroom uitgedrukt in MIRR-percentages wordt vervolgens berekend. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt berekend voor drie periodes. De totale beschouwingsperiode, de periode waarin het huidige vastgoed in gebruik is (bestaande bouw) en de periode vanaf de nieuwbouw tot het einde van de beschouwingsperiode (nieuwbouw). Door per periode de discontovoet in te vullen, wordt de bijbehorende bedrijfswaarde berekend. Benodigde liquide voorziening en cashflow Door de maximale negatieve cashflow in te voeren of de gewenste waarde van de cashflow na een bepaalde periode, kan berekend worden wat de benodigde liquide voorziening is.

Cumulatieve cashflow Bij dit calculatie-onderdeel wordt de cumulatieve cashflow grafisch weergegeven. Door het wel of niet aanvinken van het opnemen van de cashflowrente en/of liquide voorziening in de rekening wordt deze zichtbaar gemaakt in de grafiek.

Versie 0.1.0.0

Pagina 5

Netto cashflow Bij dit calculatie-onderdeel wordt de netto cashflow grafisch weergegeven. Het wel of niet aanvinken van het opnemen van de cashflowrente en/of liquide voorziening in de berekening wordt zichtbaar gemaakt in de grafiek.

MIRR, Bedrijfswaarde en liquide voorziening

Rechts boven in het scherm zijn, op basis van de ingevoerde gegevens (via het calculatie-onderdeel “rendement”), de berekende waarden voor de MIRR en de bedrijfswaarde zichtbaar. Als hiervoor parameters zijn ingevoerd staat ook aangegeven welke liquide voorziening nodig is om het in de grafiek getoonde resultaat te kunnen halen.

Grafiek, tabel en scenario’s

Door op het grijze vakje naast de tekst “grafiek”, “tabel” of “scenario’s” te klikken kunnen de uitkomsten van de ingevoerde gegevens grafisch, in tabelvorm of in een overzicht met drie scenario’s weergegeven worden. Grafiek In de grafiek zijn alle calculatie-onderdelen zichtbaar die helemaal zijn ingevuld (calculatie-onderdelen die niet volledig zijn ingevuld worden dus niet weergegeven in de grafiek). Door op het grijze/gekleurde vakje van het betreffende calculatie-onderdeel te klikken is het onderdeel niet/wel zichtbaar in de grafiek. Als de cursor over een grafieklijn wordt bewogen wordt het betreffende

Versie 0.1.0.0

Pagina 6

onderdeel in een lichtgrijs tekstkader aangegeven.

Tabel De tabel geeft op regelniveau financiële informatie per ingevuld calculatie-onderdeel. In de linker kolom, naast de tabel, is het mogelijk per onderdeel detailinformatie aan of uit te vinken. Onder deze kolom zijn de volgende knoppen zichtbaar: Met de linker knop kunnen hoofd- en detailgegevens aangevinkt en getoond worden in de tabel. Door op de middelste knop “Alleen eerste niveau” te klikken worden alleen de hoofdgegevens aangegeven en getoond en met de rechter knop “Alles uit” worden alle gegevens (hoofd en detail) uitgevinkt en is de tabel blanco.

Versie 0.1.0.0

Pagina 7

Scenario’s Bij scenario’s is in het midden het huidige ingevulde scenario zichtbaar, maar kunnen op een snelle manier ook twee andere scenario’s ingevuld worden op basis van globale wijziging van enkele belangrijke parameters. In de grafieken naast de scenario’s zijn direct de wijzigingen zichtbaar in de vorm van de netto kasstroom en de cumulatieve kasstroom. Ook kan het huidige scenario vergeleken worden met de twee andere scenario’s. Per scenario kunnen verschillende parameters ingevuld worden, namelijk zorgproductie, zorginkomsten, inflatie, discontovoet, rente leningen, levensduur/investering nieuwbouw/oudbouw, huurlasten nieuwbouw en instandhouding. Bij scenario 1 en 2 kan aangegeven worden wat de afwijking is ten opzichte van het huidige scenario. Bijvoorbeeld de zorgproductie bij het huidige scenario is 100, bij scenario 1 is deze 20% lager (80) en bij scenario 2 is deze 20% hoger (120).

Versie 0.1.0.0

Pagina 8

Invoeren van gegevens Gebouw

Bij het hoofdicoon “gebouw” kunnen gegevens worden ingevoerd die betrekking hebben op huur, verhuur en instandhouding van het betreffende vastgoed. Door op de icoon te klikken wordt het submenu zichtbaar. Elk huur- of verhuurcontract kan afzonderlijk worden ingevuld bij het submenu “huur” of “verhuur”. U kunt er ook voor kiezen om huur of verhuurcontracten te bundelen als u een globaler inzicht wilt hebben. Gegevens voor jaarlijkse instandhoudingsinvesteringen van het vastgoed kunt u invullen bij het submenu “instandhouding”.  Huur Door in het submenu op “huur” te klikken wordt het invulscherm op de volgende pagina zichtbaar. Elk huurcontract of bundeling van huurcontracten moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per gebouw worden de volgende gegevens ingevuld: - omschrijving: een unieke omschrijving die slechts eenmaal mag voorkomen; - huurprijs: het overeengekomen huurbedrag (huurlasten) in euro’s per jaar; - startdatum: het ingangsjaar van het huurcontract; - einddatum: het laatste jaar van het huurcontract; - inflatiecorrectie: de correctie van de huurkosten per jaar ten opzichte van het bedrag dat bij de ingangsdatum van het huurcontract is overeengekomen. De correctie wordt uitgedrukt in een percentage. Deze correctie is vaak in het huurcontract vermeld; - huurinterval: de duur van de inflatiecorrectie, in hele jaren uitgedrukt. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct in de grafiek zichtbaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 9

Onder de grafiek kunnen de volgende vier knoppen zichtbaar worden. Door op deze knop te klikken worden de ingevulde gegevens verwijderd. De gegevens die ingevoerd zijn worden niet bewaard. Vervolgens is het beginscherm weer zichtbaar. Het vinkje komt in beeld als alle gegevens correct zijn ingevoerd. ‘Toon berichten’ komt in beeld als niet alle gegevens zijn ingevuld. Door het hokje aan te vinken komt er een melding in beeld (zie hieronder) waarin is aangegeven welke gegevens ontbreken of fout zijn ingevuld.

Door op deze knop te klikken worden ingevoerde gegevens bewaard en is vervolgens het beginscherm weer zichtbaar.  Verhuur Door in het submenu op “verhuur” te klikken wordt een invulscherm zichtbaar, gelijk aan het scherm dat bij het submenu onderdeel “huur” is aangegeven. Elk verhuurcontract moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per gebouw worden dezelfde gegevens ingevuld als bij “huur”, namelijk omschrijving, huurprijs (huuropbrengsten), startdatum, einddatum, inflatiecorrectie en huurinterval. Voor een nadere toelichting van de in te vullen gegevens en de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het voorgaande submenu onderdeel “huur”. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct in de grafiek zichtbaar. Door met de cursor over de verschillende grafiekonderdelen te gaan, verschijnt in beeld welk onderdeel het betreft met de daarbij behorende kosten.  Instandhouding Door in het submenu op “instandhouding” te klikken wordt het invulscherm op de volgende pagina zichtbaar. Elk gebouw moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per gebouw worden de volgende gegevens ingevuld: - omschrijving: een unieke omschrijving (die slechts eenmaal mag voorkomen) van het soort instandhouding. De onderstaande gegevens moeten voor oudbouw en nieuwbouw apart worden ingevuld: - initiële investering: oorspronkelijke/daadwerkelijke investeringskosten; - jaarlijkse lasten: de kosten per jaar, uitgedrukt in een percentage. Als zowel de initiële investering als jaarlijks lasten absoluut zijn ingevoerd, wordend deze kosten automatisch berekend; - jaarlijkse lasten absoluut: de kosten per jaar, uitgedrukt in euro’s. Als zowel de initiële investering als het jaarlijks lastenpercentage zijn ingevoerd, worden deze kosten automatisch berekend; - van 2010 tot 2012 en volgende periodes: per periode het percentage aan jaarlijkse lasten invullen. Onder het in te vullen vakje zijn de jaarlijkse lasten van de oud- of nieuwbouw zichtbaar. Voor een nadere toelichting van de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het submenu onderdeel “huur”. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct zichtbaar in de grafiek. Door met de cursor over de verschillende grafiekonderdelen te gaan, verschijnt in beeld welk onderdeel het betreft met de daarbij behorende kosten.

Versie 0.1.0.0

Pagina 10

Leningen

Bij het hoofdicoon “leningen” worden gegevens ingevoerd als er sprake is van eigendom van vastgoed. Zowel de gegevens van bestaande als nieuwe leningen (lineair, annuïteit of index) kunnen hier ingevuld worden. Door op het icoon te klikken wordt het submenu zichtbaar.  Lineaire lening Door in het submenu op “lineaire lening” te klikken wordt het invulscherm op de volgende pagina zichtbaar. Elke lening moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per lening worden de volgende gegevens ingevuld: - omschrijving: een unieke omschrijving (die slechts eenmaal mag voorkomen) van deze lening, bijvoorbeeld de instantie waarmee een lening is aangegaan; - start lening: het ingangsjaar van de lening of het huidige jaar; - bedrag: de startwaarde van het bedrag dat geleend is, uitgedrukt in euro’s of de huidige stand van de lening; - looptijd: het aantal jaren waarvoor de lening is afgesloten of de resterende looptijd van de lening; - rente: het rentepercentage dat geldt voor de lening. Voor een nadere toelichting van de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het submenu onderdeel “huur”. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct in de grafiek zichtbaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 11

 Annuïtaire lening Door in het submenu op “annuïtaire lening” te klikken wordt een invulscherm zichtbaar, gelijk aan het scherm dat bij het submenu onderdeel “lineaire lening” is aangegeven. Elke lening moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per lening worden dezelfde gegevens ingevuld als bij de “lineaire lening”, namelijk omschrijving, start lening, bedrag, looptijd en rente. Voor een nadere toelichting van de in te vullen gegevens en de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het voorgaande submenu onderdeel “lineaire lening”. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct in de grafiek zichtbaar.  Indexlening Door in het submenu op “indexlening” te klikken wordt een invulscherm zichtbaar, gelijk aan het scherm dat bij het submenu onderdeel “lineaire lening” is aangegeven. Elke lening moet afzonderlijk ingevoerd worden. Per lening worden dezelfde gegevens ingevuld als bij de “lineaire lening”, namelijk omschrijving, start lening, bedrag, looptijd en rente. In afwijking van de lineaire en annuïtaire lening moet ook de index ingevuld worden. De te hanteren index is de consumentenprijsindex (alle huishoudens) zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) die bijhoudt en publiceert. Voor een nadere toelichting van de in te vullen gegevens en de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het voorgaande submenu onderdeel “lineaire lening”. De gegevens of wijzigingen die ingevuld worden zijn direct in de grafiek zichtbaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 12

Zorg

Bij het hoofdicoon “zorg” worden gegevens ingevoerd van de (toekomstige) zorgproductie (ZZP-NHC en/of extramuraal). ZZP-NHC-inkomsten In deze module wordt de case mix per periode aangegeven. Door in de kolom “nieuwe periode toevoegen” op een of meerdere periodebalken te klikken komt in de kolom “periodes” te staan voor welke periode(s) gekozen wordt. Als nauwkeurigheid is geboden dan periodes van 1 jaar aanhouden. Als een grove benadering acceptabel is kan een periode van 20 jaar aangehouden worden.

Onder de kolom “periodes” zijn de volgende knoppen zichtbaar: door onder de kolom “periodes” op ”OK” te klikken worden de gekozen periodes bewaard en wordt vervolgens in het rechter gedeelte van het scherm een overzicht van zorgcategorieën zichtbaar. Onder elke categorie hangen alle huisvestingsproducten zoals gedefinieerd in de geldende beleidsregels van de NZa.

Versie 0.1.0.0

Pagina 13

Door op deze knop te klikken worden de ingevulde gegevens verwijderd. De gegevens die ingevoerd zijn worden niet bewaard. Vervolgens is het beginscherm weer zichtbaar. Door op een van de icoontjes te klikken, worden er submappen zichtbaar met de beschikbare ZZP-indicaties per sector.

Door de betreffende ZZP’s aan te vinken verschijnen boven in het scherm de huisvestingscomponenten. Het betreft bijvoorbeeld de ZZP-/NHC en codes, binnen een sector, met bijbehorende tarieven per dag. Deze tarieven komen overeen met de meest recente beleidsregels van de NZa. Zie hiervoor http://www.nza.nl/regelgeving of in FREEMAN bij het hoofdicoon “instellingen” in het submenu op

modelparameters te klikken . In de invoervelden kunnen, per gekozen periode, het aantal cliënten per ZZP ingevuld worden. Deze worden dan vertaald naar jaarlijkse bedragen. Als alles is ingevuld en op wordt geklikt is vervolgens een taartdiagram zichtbaar met de ingevoerde gegevens van de eerste periode.

Versie 0.1.0.0

Pagina 14

Door op deze knop te klikken worden de ingevulde gegevens verwijderd. De gegevens die ingevoerd zijn worden niet bewaard. Vervolgens is het beginscherm weer zichtbaar. Een vinkje komt in beeld als alle gegevens correct zijn ingevoerd. ‘Toon berichten’ komt in beeld als niet alle gegevens zijn ingevuld. Door het hokje aan te vinken komt er een melding in beeld waarin is aangegeven welke gegevens ontbreken of fout zijn ingevuld.

Rechts boven, in het scherm van het taartdiagram, zijn de volgende icoontjes zichtbaar: : ·· door op deze knop te klikken kan het taartdiagram, als afbeelding, bewaard worden. Zie ook het

hoofdicoon “instellingen” en submenu “grafiek opslaan”. Door op deze knop te klikken kan het taartdiagram afgedrukt worden.

Extramuraal In deze module kan, net als bij de ZZP-NHC inkomsten, de case mix per periode ingevuld worden. Door in de kolom “nieuwe periode toevoegen” op een of meerdere periodebalken te klikken komt in de kolom “periodes” te staan voor welke periode(s) gekozen is. Door onder de kolom “periodes” op deze knop te klikken worden de aangeklikte periodes bewaard en wordt vervolgens in het rechter gedeelte van het scherm het onderstaande zichtbaar.

Versie 0.1.0.0

Pagina 15

Door op een van de icoontjes te klikken, worden er submappen zichtbaar.

Als een of meerdere icoontjes en/of submappen worden aangeklikt verschijnen boven in het scherm de aangeklikte submappen in beeld. Het betreft bijvoorbeeld de module cliëntkenmerk (somatiek ondersteunend), dagactiviteit LG kind licht en dagactiviteit ZG auditief licht. In het witte vakje, rechts boven de icoontjes en submappen, moet een index ingevoerd worden. De te hanteren index zou de consumentenprijsindex (alle huishoudens), zoals het CBS die bijhoudt en publiceert, kunnen zijn. Onder de aangegeven periodes kan in de invoervelden het aantal cliënten en het percentage kapitaallasten ingevuld worden. Bij “ % kapitaallasten” kan zelf bepaald worden welk percentage van de vergoeding aan huisvesting wordt besteed. Als alles is ingevuld en op , rechts onder in het scherm, wordt geklikt is vervolgens een taartdiagram zichtbaar met de gegevens van de eerste periode.

Versie 0.1.0.0

Pagina 16

Voor een nadere toelichting van de in te vullen gegevens en de knoppen onder de grafiek wordt verwezen naar het voorgaande submenu onderdeel “ZZP-NHC-inkomsten”.

Versie 0.1.0.0

Pagina 17

Instellingen

Bij het hoofdicoon “instellingen” is het mogelijk om de (standaard) modelparameters te wijzigen, een gemaakte grafiek op te slaan of een Excel bestand te downloaden. Modelparameters Via dit submenu kunnen financiële, zorg en gebouw parameters gewijzigd worden.

-

-

-

Financiële parameters Onder dit item kunnen het peiljaar, het inflatiepercentage, de liquide voorziening, het debetrente kasstroompercentage en het creditrente kasstroompercentage gewijzigd worden. Voor de verschillende termen wordt verwezen naar de laatste paragraaf “ gebruikte afkortingen/termen”. Zorgparameters Bij dit item kunnen de percentages voor leegstand, winst en risico, concernhuisvesting, zorgindex en ZZPindex gewijzigd worden. Voor de verschillende termen wordt verwezen naar de laatste paragraaf “ gebruikte afkortingen/termen”. Gebouwparameters Hier kunnen wijzigingen worden doorgevoerd wat betreft het bouwjaar van een bestaand gebouw en de levensduur van een bestaand of nieuw gebouw. Grafiek opslaan Via dit submenu kan een grafiek, als afbeelding, bewaard worden op je eigen PC. Dit kan ook in de grafiek of het diagram zelf door rechts bovenin op het icoontje

te klikken.

Download Excel Via dit submenu kan een Excelbestand gedownload worden in FREEMAN.

Versie 0.1.0.0

Pagina 18

Bestanden

Bij het hoofdicoon “bestanden” is het mogelijk om de (standaard) instellingen van het rekenmodel te wijzigen.  Nieuw Door op dit submenu te klikken wordt alle data verwijderd en kunnen nieuwe gegevens worden ingevuld.  Openen Als dit submenu wordt aangeklikt kan een bestaand opgeslagen Xml-bestand worden geopend.  Opslaan Via dit submenu kan een Xml-bestand worden opgeslagen.  Alle gebouwen Dit submenu geeft een lijst van gebouwen weer die zijn ingevoerd. Met de knop: kan een gebouw verwijderd worden. kan een gebouw toegevoegd worden. wordt het venster gesloten.

Versie 0.1.0.0

Pagina 19

Door op een gebouwnaam te klikken en vervolgens op “bewerken” komt het onderstaande in beeld. De naam van het gebouw, de omschrijving en het adres kunnen aangepast worden. Met het klikken op de knop “klaar” worden de aangepaste gegevens bewaard. Met de knop “plan bewerken” worden alle gegevens van de calculatie-onderdelen van een gebouw gewist en kunnen nieuwe gegevens ingevuld worden. De gekleurde knop van de verschillende calculatieonderdelen staat dan standaard op

. Als alle gegevens van een calculatie-onderdeel zijn ingevoerd is

de gekleurde knop zwart omkaderd

.

Versie 0.1.0.0

Pagina 20

Gebruikte afkortingen/termen Annuïteitenlening Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarin voor elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling (de som van rente en aflossing) per termijn gelijk is, en zodanig dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheeklening is terugbetaald. Het aflossingsbestanddeel is in het begin zeer laag, maar neemt toe, naarmate de looptijd van de lening verstrijkt. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde. AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) Bestaande bouw Gebouw of bouwdeel dat al bestaat (het huidige gebouw). In Freeman wordt ervan uitgegaan dat de applicatie gebruikt wordt om de effecten te zien die optreden door een nieuwbouwinitiatief, een grote renovatie of vervangende nieuwbouw. Als er sprake is van een oude situatie en een nieuwe wordt onder bestaande bouw het huidige vastgoed verstaan. Bouwjaar Jaar waarin een gebouw/pand is gerealiseerd. CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) Concernhuisvesting Kantoorpand of-ruimte(n) waarin de ondersteunende functies (overhead) van de zorgvastgoedexploitant zich bevinden. Creditrente kasstroom of cashflow Is de vergoeding/rente die iemand ontvangt voor het uitlenen van geld. Deze rente wordt betaald door degene die het geld leent. Debetrente kasstroom of cashflow Is de vergoeding/rente die iemand betaald voor het lenen van geld. Deze rente wordt ontvangen door degene die het geld uitleent. Indexlening Bij een indexlening is de rente deels vast, en deels variabel. Uitsluitend de rente, en niet de hoofdsom wordt geïndexeerd. Het rentevaste deel is per lening onderhandelbaar. Deze component is vast gedurende de looptijd, dat wil zeggen zonder tussentijdse renteherziening. De variabele rentecomponent is volledig gekoppeld aan de Nederlandse inflatie. In de praktijk zal er waarschijnlijk alleen sprake zijn van aflossing ineens, aan het eind van de looptijd. Rentebetaling geschiedt jaarlijks. Inflatie % Geldontwaarding of waardevermindering van geld (uitgedrukt in procenten per jaar). Percentage waarmee de kosten per jaar stijgen. Inflatiecorrectie Correctie van kosten (toename of afname) van goederen op een bepaald prijspeil. Initiële investering Het geld dat nodig is om daadwerkelijk met iets van start te kunnen gaan. Instandhouding Zijn investeringen gericht op het in stand houden van gebouwen en terreinvoorzieningen. Er wordt onderscheid gemaakt naar functionele en technische instandhouding (jaarlijks) en renovaties (incidenteel).

Versie 0.1.0.0

Pagina 21

- Functionele instandhouding zijn alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn om de infrastructuur aan te passen aan gewijzigde functionele en wettelijke eisen en wensen, te splitsen in gebouwen (afschrijven in 50 jaar) en installaties (afschrijven in 20 jaar), dan wel grotere verbouwingen (afschrijven in 20 jaar). - Technische instandhouding zijn preventieve onderhoudswerkzaamheden (periodiciteit > vijf jaar) die noodzakelijk zijn om de technische kwaliteit ook op langere termijn te handhaven (afschrijven in tien jaar). - Renovatie is het preventief vervangen van grotere delen van een gebouw of installaties (periodiciteit is > 15 jaar, afschrijven in 20 jaar). IRR (internal rate of return) Wordt ook wel interne opbrengstvoet of effectief rendement genoemd. Is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Een project is aantrekkelijk als de IRR hoog is. Kasstroom (cash flow) De in- en uitstroom van liquide middelen. De netto kasstroom is het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een bepaalde periode of voor een bepaald project. Als de uitgaven de ontvangsten overtreffen, wordt van een negatieve kasstroom gesproken. Zijn de ontvangsten groter dan de uitgaven, dan is er een positieve kasstroom. Het betreft zowel chartaal als giraal geld waar een onderneming over kan beschikken. Leegstand Deel van een gebouw dat niet gebruikt/bezet is. Levensduur (economisch) De maximale tijdsperiode dat een gebouw of bouwdeel rendabel/optimaal bruikbaar is. Deze is altijd korter dan de technische levensduur. Lineaire lening Bij een lineaire hypotheek wordt de lening gelijkmatig afgelost, de te betalen termijnen bestaan uit rente en aflossing. De verschuldigde rente wordt berekend over het nog openstaande saldo van de hoofdsom (het geleende bedrag), de totale lasten (rente en aflossing) zijn aan het begin van de looptijd relatief hoog. De hoofdsom is dan nog hoog, dus wordt er veel rente betaald. Omdat de hoofdsom langzaamaan wordt afgelost, hoeft er steeds minder rente betaald te worden. Liquide voorzieningen Liquide voorzieningen zijn betalingsmiddelen, zoals contant geld (kas) of giraal tegoed (banktegoed of girotegoed) met een looptijd korter dan twaalf maanden. In de economie en de bedrijfskunde verwijst de term naar de activa in de vorm van chartaal of giraal geld of andere beleggingen die op zeer korte termijn in geld kunnen worden omgezet. Een onderneming heeft altijd een zekere behoefte aan liquide middelen om ten minste aan kortlopende verplichtingen te kunnen (blijven) voldoen. MIRR (modified internal rate of return) Een aangepaste IRR-methode die rekening houdt met het verschil tussen debet- en creditrente. Het betreft een systematiek die met debetrente gaat rekenen, als het saldo van het geïnvesteerde kapitaal negatief wordt, ofwel het eigenvermogen “op” is. Vanaf dat moment moeten uitgaven worden gefinancierd met een lening tegen een bepaalde (debet)rente. NHC (Normatieve Huisvestingscomponent) Is een productiegebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) nieuwbouw en instandhouding. Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus

Versie 0.1.0.0

Pagina 22

van een nieuwbouw AWBZ-voorziening, rente, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven bij een bezettingspercentage van 97% en bij een vastgestelde investeringsnorm te dekken. In de NHC is geen vergoeding opgenomen voor investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur. Nieuwbouw Gebouw of bouwdeel dat nog gebouwd moet worden of zeer recent gebouwd is. NZa (Nederlandse Zorgautoriteit) Oudbouw Gebouw of bouwdeel dat vóór het huidige peiljaar gebouwd is. Peiljaar Het basis jaar waarop de (financiële) gegevens betrekking hebben of zijn gebaseerd. Winst en risico Positief bedrijfsresultaat (winst) en onzekerheid over de waarde van toekomstige kasstromen (risico). Zorgindex Is de definitieve gezondheidszorgindex die maandelijks gepubliceerd wordt door TNO. De indexcijfers geven de autonome ontwikkeling van de lonen en materiaalprijzen weer. De indexcijfers zijn te vinden via http://kennisplein.zorgenbouw.nl/smartsite.dws?ch=KEN&id=8289. ZZP (Zorgzwaartepakket) Een ZZP beschrijft welke ondersteuning of zorg iemand nodig heeft die niet zelfstandig kan wonen. Er zijn 53 zorgzwaartepakketten, verdeeld over drie sectoren: verpleging & verzorging, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Een ZZP omvat wonen, zorg, diensten en eventueel ook dagbesteding en behandeling. Er zijn lichte pakketten voor mensen die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijkse verzorging. En zware pakketten voor mensen met bijvoorbeeld een ernstige beperking of een zware vorm van dementie. De zorgaanbieder krijgt voor elk ZZP een bedrag. De instelling mag een deel van dat bedrag besteden aan gemeenschappelijke voorzieningen. ZZP/NHC-index De NHC wordt gedurende de overgangsperiode van 2012 tot 2018 jaarlijks geïndexeerd met 2,5%. Hierdoor blijven de NHC’s zo stabiel en voorspelbaar mogelijk. Dit betekent dat gedurende deze periode geen wijzigingen in de NHC-berekening worden doorgevoerd en alleen sprake is van de vaste jaarlijkse algemene indexering van 2,5% op het NHC-tarief. Deze indexering is in lijn met het NHC-rekenmodel.

Versie 0.1.0.0

Pagina 23

Disclaimer De voorwaarden van deze disclaimer zijn van toepassing op deze applicatie van de Nederlandse Organisatie voor toegepast natuurwetenschappelijk onderzoek TNO. Door deze applicatie te gebruiken stemt u in met deze disclaimer.

Gebruik TNO behoudt zich het recht voor, om welke reden dan ook, het ter beschikking stellen van de applicatie en/of van bepaalde diensten die binnen de applicatie zijn aangeboden, te beëindigen of de toegang daartoe te beperken. TNO is niet verantwoordelijk voor de resultaten die door de applicatie worden gegenereerd. Hoewel TNO zorgvuldigheid heeft betracht om de juistheid van de inhoud van de applicatie en het bijbehorende rapport te verzekeren, aanvaardt TNO geen verantwoordelijkheid daarvoor. Beslissingen die u neemt op basis van de informatie in de FREEMAN-applicatie zijn voor uw eigen rekening en risico. TNO garandeert niet dat deze applicatie foutloos of ononderbroken zal functioneren.

Uitsluiting van aansprakelijkheid In geen enkel geval zijn TNO, haar bestuurders, directeuren en/of medewerkers aansprakelijk ten aanzien van directe en/of indirecte, immateriële of gevolgschade met inbegrip van gederfde winst of inkomsten en verlies aan contracten of orders, die op enigerlei wijze voortvloeit of verband houdt maar niet beperkt hoeft te zijn tot: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

defecten, virussen of overige onvolkomenheden aan apparatuur en andere software in verband met de toegang tot of het gebruik van deze applicatie; de informatie die binnen of via deze applicatie wordt aangeboden; het onderscheppen, wijzigen of oneigenlijk gebruik van informatie die aan TNO of aan u wordt gezonden; de werking of het niet-beschikbaar zijn van deze applicatie; misbruik van deze applicatie; verlies van gegevens; het downloaden of gebruiken van software die met deze applicatie beschikbaar wordt gesteld; of aanspraken van derden in verband met gebruik van deze applicatie.

De uitsluiting van aansprakelijkheid geldt ook indien TNO op de hoogte is gesteld van de mogelijkheid van het optreden van dergelijke schade.

Intellectuele eigendomsrechten TNO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkenrechten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle via deze applicatie aangeboden informatie, waaronder mede begrepen software, audio, video, tekst, logo’s en foto’s. Behoudens persoonlijk, niet commercieel, gebruik is het niet toegestaan informatie van deze applicatie te kopiëren, te downloaden of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te verveelvoudigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TNO of de rechtmatige toestemming van de rechthebbende. Het is niet toegestaan om de informatie en/of vormgeving te kopiëren, te vermenigvuldigen of te bewerken.

Wijzigingen De voorwaarden van de disclaimer kunnen door TNO te allen tijde gewijzigd worden. Wijzigingen treden in werking vanaf het moment dat ze op deze bij de applicatie gepubliceerd zijn. TNO behoudt zich het recht voor de applicatie naar eigen inzicht en op ieder door haar gewenst moment te

Versie 0.1.0.0

Pagina 24

veranderen of te beëindigen, zonder voorafgaande waarschuwing. TNO is niet aansprakelijk voor de gevolgen van verandering of beëindiging.

Diversen Persoonlijke gegevens verstrekt of verzameld via of in verband met deze applicatie, zullen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de voorwaarden van TNO’s privacy statement.

Versie 0.1.0.0

Pagina 25