HAND-OUT Presentaties gemeente Utrecht en Top Vastgoed 24-3-2015
0
HAND-OUT werkbezoek Raadscie. De Gaard, 24-3-2015
Omvang winkelcentrum De Gaard in m2 wvo, vvo en bvo
2
Economisch perspectief winkelcentrum De Gaard (EZ, gem Utrecht)
3
De Gaard vergeleken met andere (wijk)winkelcentra
5
Invulling De Gaard nu en toekomst (aanvullingen)
6
Participatie en communicatie verleden en toekomst
7
Petitie ondernemers De Gaard (unaniem voorstander plan)
8
Inrichtingsplan openbare ruimte
9
`
Mogelijke oplossingsrichtingen verkeersituatie ‘Valetonflat’
10
Mogelijke oplossingsrichtingen verkeersituatie ‘kop Lamerislaan’
11
Artist impressies winkelcentrum De Gaard
12
De poëtische ontmoeting: verhalende banken (Jozef Legrand)
14
Verkeerssituatie Tuindorp-Oost: De Gaard
21
- Doorgaand verkeer (sluipverkeer)
21
- Huidige en toekomstige verkeersintensiteiten
22
- Busroute (nu en toekomst)
24
- Expeditieverkeer
24
- Parkeren
25
- KWL-lanen
26
1
Omvang winkelcentrum De Gaard in m2 wvo, vvo en bvo Bestaand en nieuw winkelcentrum (afspraken met gemeente) Metrages De Gaard huidig Afspraken gemeente-Top VG Uitbreiding t.o.v. bestaand # Omvang De Gaard toekomst
m2 wvo m2 vvo 3.129 4.172 3.420 4.560 2.899 3.865 6.028 8.037
m2 bvo % uitbreiding 4.636 4.800* 104% 4.068 88% 8.704
* Conform SPvE # Toekomstige situatie m2 BVO (NEN-meting door BOAG). Uitbreiding: m2 v.v.o. = 0,95x m2 bvo (0,9x m2 bvo bij bestaand) en m2 wvo = 0,75x m2 vvo
Definities In de discussie over de omvang van het nieuwe winkelcentrum en de afspraken over de uitbreiding ontstaat er nogal eens spraakverwarring, omdat de termen w.v.o., v.v.o. en b.v.o. door elkaar worden gehaald. Hoe zit het precies? W.V.O.= winkelvloeroppervlak) Dit is het gedeelte waar de consument “winkelt”, dus alles voor de toonbank V.V.O. = verhuurbaar vloeroppervlak + + + Dit is de ruimte die wordt verhuurd aan de ondernemer (dus wvo + magazijn, personeelsruimte en toonbank-/kassaruimte) B.V.O. = bruto vloeroppervlak + + + + Dit is de ruimte gemeten langs de buitenkant van de muren
Fictieve winkelunit muur magazijn toonbank voor consument toegankelijk deel (WVO)
2
Economisch perspectief winkelcentrum De Gaard (EZ, gem Utrecht) •
•
•
Een belangrijke doelstelling van het beleid (Ontwikkelingskader detailhandel Utrecht 2012) is behoud van winkelvoorzieningen voor de dagelijkse en frequent benodigde boodschappen in de nabijheid van onze inwoners. Belangrijk is dat een wijkwinkelcentrum voldoet aan de eisen die de hedendaagse inwoner/consument stelt. Deze is mobiel en wil graag efficiënt de boodschappen doen. Een goede bereikbaarheid, optimale inpassing van parkeren en bevoorrading met zo min mogelijk overlast voor de direct omwonenden, voldoende omvang en kwaliteit in de keuzemogelijkheden en een prettige, sfeervolle inrichting van de openbare ruimte zijn doorslaggevende factoren. Winkelgebieden die hier onvoldoende aan kunnen voldoen, worden meer en meer overgeslagen door de consument en dreigen te verdwijnen. Internet als aankoopkanaal is niet meer weg binnen de detailhandel en heeft inmiddels een marktaandeel van rond de 7,5%. Tussen branches zijn grote verschillen. Fysieke winkelgebieden als de Gaard, die zich richten op de dagelijkse en frequent benodigde boodschappen, houden een voorsprong op internet. De distributie is complex en duur (versproducten, bulk, frequent nodig) Een wijkwinkelcentrum als De Gaard biedt gemak in de buurt, in combinatie met voldoende aanbod en een combinatie met overige voorzieningen. De Gaard ligt in Noordoost. Geheel Noordoost wordt gekenmerkt door onderbewinkeling. Gerelateerd aan de bevolking heeft deze wijk het kleinste winkelaanbod in m2 van alle Utrechtse wijken, namelijk 0,30 m2 wvo per inwoner, terwijl het stedelijk gemiddelde 1,55 m2 wvo per inwoner is.
Bron:Winkelatlas Utrecht, 2012 •
Zowel het dagelijks als het niet-dagelijks aanbod per hoofd van de bevolking in Noordoost blijft fors achter bij Nederland, de Randstad en Utrecht. Het zeer beperkte winkelaanbod resulteert in een zeer lage koopkrachtbinding (samen met Oost de laagste van Utrecht): Slechts 45% van de inwoners van Noordoost doet de boodschappen in de eigen wijk, het merendeel bezoekt winkelgebieden buiten de wijk. Ter vergelijking: 3
wijken Overvecht, Vleuten de Meern, Zuid behalen meer dan 75% koopkrachtbinding. Versterking, uitbreiding en verbetering van het aanbod is echt noodzakelijk om naar de toekomst toe duurzaam winkelaanbod in de wijk te waarborgen en de beleidsdoelstelling van behoud van winkelaanbod in de nabijheid van de inwoners te behalen. Tabel: Omvang winkelaanbod per inwoner gebied dagelijks niet-dagelijks totaal NL
0,33
1,33
1,66
Randstad
0,32
1,17
1,49
Utrecht
0,30
1,25
1,55
Noordoost 0,19
0,12
0,31
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011 en Winkelatlas Utrecht 2012
•
•
•
•
Het primaire verzorgingsgebied van winkelcentrum De Gaard zijn de wijken Tuindorp, Tuindorp Oost en Voordorp met 12.800 inwoners. Dit aantal zal nog verder toenemen met ca. 2.000 inwoners (o.a. door de ontwikkeling van de Veemarktlocatie en de G. Rietveldlocatie) . Daarnaast is er toevloeiing uit overig Noordoost en omgeving. Het winkelcentrum functioneert ver boven gemiddeld. Het economisch perspectief voor de geplande uitbreiding is aanwezig. De Gaard heeft eigenlijk de omvang van een buurtwinkelcentrum en is feitelijk al jaren te klein voor de functie die het als wijkwinkelcentrum vervult. Dit leidt tot knelpunten op het gebied van bevoorrading en parkeren en tot een grote afvloeiing naar winkelgebieden buiten de wijk. Een vergroting van het winkelcentrum moet deze knelpunten juist oplossen. Onderzoeksbureau Strabo becijfert in de huidige situatie marktruimte voor uitbreiding van het winkelaanbod. Door de verbetering van het winkelcentrum en de groei van het draagvlak zal deze marktruimte verder toenemen naar ruim 4.500 m2 wvo in 2020. Deze markttechnische uitbreiding is hoger dan de uitbreiding van De Gaard (in het voorliggende plan rond 2.900 m2 wvo winkels of ca. 4.100 m2bvo totaal). Bron: Strabo, najaar 2014. In het Strabo-rapport is de beoogde uitbreiding van WC De Gaard ook getoetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Daarbij is onder meer getoetst aan: ‘de gevolgen of effecten op de structuur, de leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in omliggende centra’. De conclusie van Strabo is: ‘Winkels /winkelgebieden in de omgeving zullen te maken krijgen met enig omzetverlies, maar de uitbreiding van de Gaard leidt niet tot grote uitval c.q. leegstand elders in de winkelstructuur.
4
De Gaard vergeleken met andere (wijk)winkelcentra •
In de onderstaande tabel wordt De Gaard vergeleken met enkele in vergelijkbare winkelgebieden (met een vergelijkbare functie en marktgebied). Daarnaast staan de stadsdeelcentra Kanaleneiland en Overvecht in dit overzicht om het verschil met dit type centra te laten zien. WC De Gaard is in de toekomst ongeveer even groot als WC Smaragdplein. De stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland zijn vele malen groter dan WC De Gaard. Winkelcentrum Commercieel aanbod in m2 bvo WC De Gaard NU 4.600 WC Lunetten 5.800 WC Parkwijk 6.700 WC Vleuten Dorpsstraat 8.300 WC De Gaard Toekomst 8.700 WC Smaragdplein 8.700 WC Terwijde 11.600 WC Vleuterweide 15.700 WC Kanaleneiland 25.000 WC Utrecht Overvecht 40.600 Bron: Locatus 2014, bewerking gemeente Utrecht
•
% leegstand 0% 1,3% 0,0% 8,1% p.m. 6,4% 7,3% 2.6% 3,1% 2,5%
In de onderstaande tabel wordt het supermarkt aanbod (in m2 en in type supermarkten) in WC De Gaard vergeleken met dat in de eerder genoemde winkelcentra. Het supermarktareaal in WC De Gaard in de toekomst is vergelijkbaar met het aanbod in WC Lunetten en WC Smaragdplein. In de winkelcentra Terwijde en Vleuterwijde is het aanbod groter. Winkelcentrum WC De Gaard NU WC Lunetten WC Parkwijk WC Vleuten Dorpsstraat WC De Gaard Toekomst WC Smaragdplein WC Terwijde WC Vleuterweide WC Kanaleneiland WC Utrecht Overvecht Bron: Locatus 2014
Supermarktaanbod in m2 wvo 1.400 2.300 2.200 1.800 2.400 2.400 4.600 3.600 3.600 5.300
supermarkten AH AH, Hoogvliet Lidl, Jumbo AH, Dirk AH Plus, Lidl Vomar, AH, Aldi AH, Lidl AH, Vomar Hoogvliet, AH, Lidl
5
Invulling De Gaard nu en toekomst (aanvullend aanbod) De Gaard NU Dagelijkse artikelen Supermarkt (Albert Heijn) Drogisterij/apotheek AGF (groenteman) Kaasspeciaalzaak Slagerij Bakkerij Slijterij Chocolaterie Niet-Dagelijkse artikelen Dierenwinkel Boeken/tijdschiften (readshop) Foto Romp Primera Dienstverlening en horeca Reisburo schoenmakerij/stomerij Makelaar Kapper ABN AMRO (pin) cafetaria TOTAAL m2 BVO
3.645 m2 bvo 2.114 550 151 78 240 149 294 69 489 m2 bvo 90 67 222 110 500 m2 bvo 79 73 49 101 14 184 4.636 m2 bvo
De Gaard TOEKOMST (INDICATIEF)# Dagelijkse artikelen 5.000 – 5.600 m2 bvo Bestaand aanbod (uitbreiding AH, bakker, e.a.) Biologische supermarkt Vishandel Andere speciaalzaken (bv toko, wijnwinkel) Niet-dagelijkse artikelen 1.400 - 1.800 m2 bvo Bestaand aanbod (evt. uitbreiding bestaand) Huishoudelijke artikelen Andere speciaalzaken (bv audicien, opticien, fietsenzaak) Dienstverlening en horeca 1.250 - 1.750 m2 bvo Bestaand aanbod (evt. uitbreiding bestaand) Dienstverlening (bv kapper, financieel/hypotheek) Horeca (bv lunchroom, pizzeria/afhaal, e.d.) TOTAAL M2 BVO 8.704* m2 bvo UITBREIDING T.O.V. BESTAAND DE GAARD 4.068 m2 bvo (88%) # Formules die interesse hebben getoond (c.q. interesse verwacht wordt: o.a. advies Strabo) * NEN-meting van het bruto vloeropp. in het plan 6
Participatie en communicatie verleden en toekomst Wat hebben we gedaan (tussen 2008 en 2014)? • • •
• • • • • • •
In 2008 is de Klankbordgroep ingesteld Zorgvuldig en weloverwogen samengesteld: Wijkraad, Buurtcomité Tuindorp-oost, Voordorp (2x), Ondernemers De Gaard (2x), Tuindorp (2x), Tuindorp-oost (2x) en bewoners De Gaard (2x). Tuindorp-oost dus 5x vertegenwoordigd. Participatietraject met: o Knelpuntenanalyse (SWOT De Gaard) o Gezamenlijke ontwerpsessies o Excursies naar 2 vergelijkbare winkelcentra o Gastcollege door Retail-expert: Prof dr. Ed Nozeman o 3 wijkbrede bijeenkomsten o Zie pag. 6 t/m 9 in Schetsplan voor rapportage van participatieproces op website: http://www.utrecht.nl/images/DWS/Noordoost/huisstijl%20pdf/2012/Schetsplan_ DeGaard_februari2012.pdf o 4-5 nieuwsbrieven en 2 inloopbijeenkomsten voor de buurt Participatietraject WC De Gaard in 2009 genomineerd voor Participatieprijs Project daarna 2x een jaar stilgelegen In 2013 geconstateerd dat planvorming wijziging in samenstelling rechtvaardigt. Er worden extra vertegenwoordigers vanuit Lamerislaan, KWL-lanen (sluipverkeer) en Valetonflat toegevoegd. Parallel aan KBG is een DUW-groep geformeerd die zich sterk maakte voor een centrale ontmoetingsplek in de wijk. Overleg tussen gemeente en KWL-lanen (en TOP VG) over verkeerskundige oplossingen t.a.v. doorgaand verkeer. Resultaat: procesafspraak met toezegging nieuwe meting na realisatie plan. In planexploitatie De Gaard budgetreservering voor evt. maatregelen. Plan verder geoptimaliseerd in Klankbordgroep o.b.v. KWL-resultaten en de DUW-groep (verkeersoplossingen, omvang en kwaliteit plein, impulsen Joseph Legrand). Juni 2014 laatste bijeenkomst KBG. Deelnemers vrijwel unaniem (gematigd) positief over plan en de mede door KBG bereikte resultaten (er is zelfs applaus).
Wat gaan we doen (vanaf voorjaar 2015)? • • • • • •
Participatie (bv Buurtgesprekken) i.o.m. gemeente Utrecht - Met vertegenwoordiging van omwonenden, bezoekers en winkeliers - Doel: informeren, meedenken, samen tot oplossingen komen (beperken overlast) Website ontwikkelen - Alle informatie over het project bij elkaar - Interactief, ruimte voor vragen en opmerkingen: (digitale) ideeënbus Nieuwsbrief regelmatig rondsturen - Huis-aan-huis - Digitaal Informatieborden, -panelen, -doeken - Maquette, sfeerbeelden (artist impressies), plattegronden Betrekken buurt en scholen (bv acties, prijsvraag) Bewoners- en bezoekerspolls (digitaal) over actuele onderwerpen rond centrum 7
8
9
Oplossingsrichting verbetering verkeerssituatie bij Valetonflat
10
Oplossingsrichting verbetering verkeerssituatie bij kop Lamerislaan
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
