Conflicterende inkoop- en leveringsvoorwaarden
Handout opdrachtgevers in de bouw
Handout opdrachtgevers in de bouw
1
Conflicterende inkoop- en leveringsvoorwaarden Inhoud Mr. Joost Bindels, advocaat aansprakelijkheid, schade en verzekering bij Dirkzwager advocaten en notarissen:
‘Koester de algemene voorwaarden en bouw ze uit waar nodig’ 3 Themadag in beeld 8 Dit vonden de bezoekers 9 Ing. Wilber Hakman, senior accountmanager Centraal Beheer Achmea:
Bouwrisico’s voor opdrachtgevers
10
Samenvatting Themamiddag voor opdrachtgevers in de bouw. Woensdag 16 juni 2010 in kasteel Hooge Vuursche in Baarn.
2
Handout opdrachtgevers in de bouw
Mr. Joost Bindels, advocaat aansprakelijkheid, schade en verzekering bij Dirkzwager advocaten en notarissen:
‘Koester de algemene voorwaarden en bouw ze uit waar nodig’ De algemene voorwaarden in de bouw vormen een goede basis om de aansprakelijkheid van alle partijen te regelen. Maar door de beperkingen van, onder meer, de DNR 2005, is voorzichtigheid hierbij troef. Blind varen op de algemene voorwaarden is onverstandig, pleit mr. Joost Bindels. “Sluit een CAR-verzekering waarmee de aansprakelijkheid helder is geregeld. En wees blij met de kritische opdrachtnemer die daar niet gedwee in meegaat. Een opdrachtnemer die zich bewust is van zijn eigen risico’s en zijn aansprakelijkheid goed wil regelen, werkt ook in uw voordeel.” >>
Handout opdrachtgevers in de bouw
3
of RVOI hanteert; deze algemene voorwaarden
Opdrachtgever en opdrachtnemer hebben hetzelfde belang
hebben één ding gemeenschappelijk:
“Je kunt beter spreken van parallelle belangen”,
ze beperken de aansprakelijkheid van de opdracht
vindt Bindels. “De opdrachtgever wil niet opdraaien
nemer. Dat klinkt alsof opdrachtgevers en
voor een fout van de opdrachtnemer. Deze wil op
opdrachtnemers tegengestelde belangen hebben:
zijn beurt zijn eergevoel en commerciële relatie met
de opdrachtnemer wil zijn aansprakelijkheid bij
de opdrachtgever niet op het spel zetten door een
de opdrachtgever leggen, de opdrachtgever wil niet
nalatigheid. Kortom: niemand schiet iets op bij schade
aansprakelijk zijn voor een fout van de opdracht
en iedereen is gebaat bij algemene voorwaarden waarin
nemer. Maar staan die belangen werkelijk zo haaks
de risico’s duidelijk zijn en de aansprakelijkheid voor
op elkaar?
alle partijen helder geregeld is.”
Of u als opdrachtgever nu de UAV, AVA, DNR, SR
4
Handout opdrachtgevers in de bouw
Het probleem zit ‘m dan ook niet direct in de
Als opdrachtgever loopt u altijd risico, benadrukt
algemene voorwaarden, aldus Bindels, maar in de
Bindels. Investeren in preventie en toezicht om
verzekerbaarheid van schade. “Schade is ten eerste
risico’s zoveel mogelijk te beperken, is dan ook geen
niet altijd of slechts ten dele te verhalen. Er is altijd
overbodige luxe. Beroemde valkuilen zijn in de haast
een verzekerd bedrag per gebeurtenis en een
gemaakte last minute wijzigingen waardoor ‘vergeten’
maximaal verzekerd bedrag per jaar. Daarbij zijn de
wordt om een constructie opnieuw door te rekenen.
bedragen niet altijd toereikend. Ten tweede hebben
Een opdrachtgever kan niet verzekerde risico’s
we te maken met vraag en aanbod: wat bent u bereid
afdekken met een bankgarantie of door een deel van
om aan premie te betalen? Je kunt niet ‘alles’
de bouwsom in te houden. Zoals een faillissement
verzekeren, maar maatwerk is wel mogelijk.”
van de aannemer, of bij een groot eigen risico. In combinatie met een CAR-verzekering of
Opdrachtgever loopt altijd risico
bedrijfsschadeverzekering dekt u ook het risico op
Voordat de opdrachtgever zich de vraag stelt ‘Waar
schade. Bindels: “Sluit uw opdrachtnemer de
moet ik heen met mijn schade?’ moet hij zich eerst
CAR-verzekering, eis dan om de polis te bekijken
verdiepen in de risico’s die hij als opdrachtgever
om te zien of uw risico’s goed zijn afgedekt. Maar
loopt. Niet onbelangrijk: onder ‘opdrachtgever’
beter is om zelf de CAR-verzekering te sluiten, dan
wordt ook de aannemer verstaan die een
houdt u het ook zelf in de hand. Daarbij moet de
onderaannemer inschakelt.
keuze welke risico’s u bereid bent te nemen versus de kosten van eventuele schade en de premiekosten in
Bindels: “Stel dat de ontwerper een fout maakt. Of de
goede verhouding tot elkaar staan.”
uitvoerende partij. Of de leverancier is te laat met het leveren van bouwmaterialen waardoor de bouw
Let op beperkingen algemene voorwaarden
stagneert. Deze risico’s zijn nog contractueel te
De bestaande algemene voorwaarden zijn niet
regelen. Ingewikkelder wordt het als de aannemer
zaligmakend, maar vormen wel een goed vertrekpunt,
failliet gaat. Of als er plotseling een prijsstijging in
aldus de advocaat. “Goed uitgekristalliseerde algemene
bouwmaterialen optreedt. En iets heel anders: als een
voorwaarden vormen de basis, een samenhangend
laagvliegende Apache de stroomtoevoer lamlegt of als
geheel waarbinnen ieder zijn rol kent. Als de risico’s
‘s winters de wegen onbegaanbaar zijn omdat het
helder en inzichtelijk zijn in de algemene voorwaarden,
strooizout op is. Dit zijn lastige risico’s om te regelen.”
dan zijn ze dus goed verzekerbaar. Wil je sommige >> Handout opdrachtgevers in de bouw
5
6
zaken anders geregeld zien, regel dat dan wel
dan moet u dit feit na de ontdekking snel melden.
voorafgaand aan de opdracht.” Bindels gaat nader in
Daarna heeft u nog twee jaar om een procedure te
op de risico’s van het blind varen op algemene
starten. Voldoet u hier niet aan, dan vervalt het
voorwaarden. Hij illustreert dit aan de hand van de
vorderingsrecht.” Daarbij komt nog het beperkte
DNR 2005 die beperkingen in de aansprakelijkheid
schadebedrag: dat is gesteld op een keer het
kent waarmee opdrachtgevers rekening moeten
honorarium van de architect. In veel schadegevallen
houden. “Een van die beperkingen is dat alleen
voldoet dit, maar het bedrag kan ook teleurstellend
directe schade kan worden verhaald. Dus niet
laag zijn als het om een zeer grote schade gaat.
bijvoorbeeld gederfde huurinkomsten door latere
“Een voorbeeld: De architect zegt ten onrechte ‘ja’
oplevering. Een kleine fout kan derhalve grote
op de vraag of de kosten van de parkeergarage zijn
gevolgen voor u hebben. Een tweede beperking is
meegenomen in de begroting. Naderhand blijkt dat
het vervallen van het vorderingsrecht. Als zich in de
dat niet zo is. Er is niks stuk, er verandert niks aan
loop van de tijd schade voordoet als gevolg van een
de bouwkosten, maar u betaalt wel ineens
(mogelijk) gebrek in de prestatie van de architect,
1,2 miljoen euro meer. Dat is een flinke verliespost
Handout opdrachtgevers in de bouw
die niet door het, relatief lage, honorarium van de
Conclusie
architect gedekt is. Een ander voorbeeld: Schade als
“Koester de algemene voorwaarden en bouw ze uit
gevolg van te late oplevering van de aannemer wordt
waar nodig. Maatwerk is hier het sleutelwoord”,
in de DNR 2005 niet gezien als rechtstreekse schade.
adviseert Bindels. “En waak voor de gehoorzame
De DNR zegt in dit geval dus: Vergeet het maar.”
opdrachtnemer die alles wel best vindt. Wees
De ontwikkeling binnen de DNR staat echter niet
daarentegen blij met kritische opdrachtnemers die de
stil. De DNR 2010 is in de maak en daarin is onder
algemene voorwaarden ter discussie stellen. Want
meer het schadebedrag opgehoogd naar drie keer het
die zijn zich bewust van uw en hun eigen risico en
honorarium. Ook het absolute maximum van
willen hun aansprakelijkheid goed geregeld hebben.
1 miljoen euro wordt verhoogd.
Dat werkt ook in uw voordeel.”
Handout opdrachtgevers in de bouw
7
Themadag in beeld...
8
Handout opdrachtgevers in de bouw
Dit vonden de bezoekers... (Enkele reacties Themamiddag)
‘Inhoudelijke, professionele verdieping’
‘Informatieve bijeenkomst waarin dagelijkse bezigheden naar voren komen’
‘Actuele thema’s, herkenbaar’
‘Advieswerk is enigszins onderbelicht. Ps, superbuffet! Complimenten!’
‘Brede relevantie’ ‘Goed om elkaar te spreken’
‘Sluiten goed aan op actualiteit binnen het bedrijf’
‘Erg relevant, vertrouwen en imago van de bouw staan ter discussie’
Handout opdrachtgevers in de bouw
9
Ing. Wilber Hakman, senior accountmanager Centraal Beheer Achmea:
Bouwrisico’s voor opdrachtgevers “Wie is aansprakelijk bij bouwschade? De aannemer die met zijn werkzaamheden schade veroorzaakt? De architect, omdat er iets niet klopt in het ontwerp? Of de opdrachtgever? “De ervaring leert dat vaak de opdrachtgever de rekening gepresenteerd krijgt”, aldus ing. Wilber Hakman, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea. “Een goede bouwverzekering is derhalve geen uitgesproken luxe. Sterker, het kan veel ellende voorkomen.” >>
10
Handout opdrachtgevers in de bouw
Verzekeren van bouwprojecten gebeurt vooraf. Achteraf volgt de afwikkeling van zaken die mis zijn gegaan. Regeren is echter vooruitzien. Een helder beeld van wat wel en niet op een bouwpartij of eigen verzekering te verhalen is, voorkomt teleurstellingen. Verzekeringen voorkomen een schade zelf niet, maar kunnen wel helpen om de gevolgen daarvan in goede banen te leiden.
Had ik maar… Het lijkt bijna oneerlijk, maar het is de (verzekeraar van de) opdrachtgever die uiteindelijk in veel gevallen de schadepenningen moet betalen. Ook bij onvolkomenheden in de bodem, ontwerpfouten en in bijzondere omstandigheden. En de opdrachtgever is dan degene die moet concluderen: ‘Had ik maar…’ Hakman legt met behulp van een aantal voorbeelden uit wat de gevolgen zijn als tijdens de bouw schade ontstaat. Zomaar een woonwijk in Nederland met plannen voor een nieuw winkelcentrum met hoogbouw. Alle partijen maken goede afspraken en de bouw start. Tijdens het project komt men erachter dat een windmolen in de nabijheid van het winkelcentrum het onderspit dreigt te delven. De hoogbouw blokkeert veel broodnodige wind voor de molen. De molen heeft echter het recht van wind.
>>
Handout opdrachtgevers in de bouw
11
12
Het gevolgvan dit recht is dat de molen verhoogd
Onvolkomenheden in de bodem
moet worden. De extra kosten zijn circa 1 miljoen
Een ander voorbeeld. Tijdens heiwerkzaamheden
euro. “Als ik dit soort voorbeelden voorleg aan
loopt een nieuwbouwpand op hetzelfde bouwterrein
bijvoorbeeld opdrachtgever, architect of aannemer
flinke schade op. Ondanks dat de aannemer precies
met de vraag wie aansprakelijk is, dan krijg ik van
heeft gedaan wat er in het bestek staat. Uit nader
alle partijen een ander antwoord. Omdat ze allemaal
onderzoek blijkt dat er een zwerfkei of oude
vanuit hun vakgebied door een andere bril kijken.
funderingen in de grond zitten, precies op de plek
Wanneer schade ontstaat, is het van belang te
waar geheid werd. Waarschijnlijk heeft dat de
onderzoeken wat contractueel is overeengekomen.
trillingen van het heien versterkt waardoor het
Beter is om vooral samen met de verzekeraar te
naburige pand schade opliep en de gevel deels is
checken of de plannen en de afspraken van en tussen
weggezakt. Deze schade kwam voor rekening van de
de diverse partijen aansluiten bij de verzekeringen.
opdrachtgever. Terwijl je misschien zou denken dat
Handout opdrachtgevers in de bouw
de aannemer een fout heeft gemaakt en op de
klip en klaar is. “Letselschades liggen altijd heel
verkeerde plek heeft geheid. Uit de bestektekeningen
gevoelig”, zegt Hakman, “zeker als er kinderen bij
bleek echter dat de aannemer zich keurig aan zijn
betrokken zijn.
opdracht had gehouden. Ook de aannemer treft dus geen blaam. Uit onder meer grondonderzoek bleek
Voorbeeld: een jongetje kruipt onder de afzetting
heien theoretisch wel mogelijk. Wie draait er dan op
van een bouwterrein door, valt van een talud en
voor de schade?
bezeert zich aan een stekeind. De ouders gaan verhaal halen bij de aannemer omdat deze het hek
Hakman: “Volgens de Uniforme Administratieve
heeft geplaatst. De aannemer wijst weer terug naar
Voorwaarden (UAV), waarin globaal staat waarvoor
de opdrachtgever, want het hek voldoet aan de eisen.
de opdrachtgever en de aannemer aansprakelijk
De ouders wenden zich opnieuw tot de aannemer,
gesteld kunnen worden, behoren onvolkomenheden
maar die wil niets vergoeden zolang de schuldvraag
van de ondergrond tot het risico van de opdracht
niet is opgelost. Die is inmiddels erg ingewikkeld
gever. De opdrachtgever is dus verantwoordelijk en
geworden en uiteindelijk wordt de schade toch in de
betaalt de rekening. Hakman: “Wij raden opdracht
schoenen van de opdrachtgever geschoven. De reden
gevers dan ook altijd aan om bij het afsluiten van een
daarvoor is dat een derde nooit de dupe mag zijn van
bouwverzekering de risicoverdeling van de UAV in
gesteggel over de schuldvraag.”
acht te nemen. Zodat schade veroorzaakt door onvolkomenheden in de ondergrond is verzekerd.
Het is mogelijk dat de opdrachtgever zichzelf
Uiteraard staat het de opdrachtgever vrij om deze
ontslaat van aansprakelijkheid door met de
verzekering en dus ook de verantwoordelijkheid bij
aannemer af te spreken dat deze de aansprakelijkheid
de aannemer te leggen. Maar let er dan wel op dat dit
overneemt. Maar Hakman waarschuwt voor het
aspect in de bouwverzekering is geregeld en dat het
gevoel van valse veiligheid. “Uiteindelijk mag een
opdrachtgeverrisico afdoende is gedekt. Onze
derde nooit de dupe worden van onderlinge
ervaring is dat dit niet lang niet altijd het geval is.”
afspraken. Dus komt het tot een schadezaak, dan kan de opdrachtgever alsnog verantwoordelijk
Ingewikkelde schuldvraag
worden gesteld.” >>
Tragischer wordt het wanneer het een letselschade betreft waarbij het antwoord op de schuldvraag niet Handout opdrachtgevers in de bouw
13
Verzeker je ervan dat alles klopt
rekening neemt, dan is het opvragen van een kopie
Of de opdrachtgever nou zelf een bouwverzekering
van de polis tegenwoordig niet meer voldoende. Als
afsluit of dat door de aannemer laat doen: de
een aan- nemer tussentijds van verzekeraar wisselt,
opdrachtrisico’s moeten helder zijn en voldoende
is een kopie niets meer waard. Controle is dus
afgedekt. Hakman raadt de aanwezigen aan om
belangrijk.
zoveel mogelijk zelf de bouwverzekeringen af te sluiten en het niet door een ander te laten regelen.
Waar controleer je op? Het belangrijkste is dat in de polis het financiële
“Als u de aannemer het bouwproject laat verzekeren
nadeel is geregeld. Besef dat schade ten koste gaat
en de controle van de voorwaarden achterwege laat,
van het imago. Beeldvorming wordt steeds
dan begeeft u zich op glad ijs”, aldus de senior
belangrijker. En tot slot is het van belang hoe het is
accountmanager. “Een aannemer zorgt ervoor dat
geregeld als je als opdrachtgever met schade zit aan
zijn risico’s goed zijn verzekerd. Maar dat wil niet
derden of de klant.
zeggen dat uw risico’s als opdrachtgever daarmee ook automatisch zijn afgedekt. Controleer dat dus goed. Dat kost één keer wat tijd en energie en vervolgens zorgen wij als verzekeraar dat de dekkingen up-to-date blijven.”
Alles draait om schuldvraag “Centraal gaat het bij ons om de schuldvraag. Daar draait alles om. Daarbij maken wij onderscheid in een situatie waarbij er wel en geen verzekering is. Als er geen verzekering is dan is de opdrachtgever aansprakelijk voor ontwerpfouten, onvolkomenheden in de bodem en bij bijzondere omstandigheden. Als er wel een verzekering is, dan is het aan te raden te controleren of alle risico´s zijn afgedekt. Als een andere partij die risico´s voor zijn 14
Handout opdrachtgevers in de bouw
Voordelen zelf bouwverzekering sluiten
✓ opdrachtgever ontvangt de schadepenningen en de dekking is afgestemd op de financiële belangen
en bouwwerkzaamheden
✓ primaire dekking opdrachtgever. Wanneer de oorzaak van de schade niet duidelijk is en er is sprake van een opdrachtgeversrisico, dan keert Centraal Beheer Achmea uit.
✓ schade afwikkelingskwaliteit ✓ parapludekking, geen discussie bijvoorbeeld bij schade door nevenaannemer ✓ ook als de aannemer failliet gaat, loopt de verzekering door ✓ goedkoper, besparing tijd/geld, geen controle van de aannemerspolis en geen toeslag in de staart van
de begroting
✓ opdrachtgever kan zijn eigen verzekeringsmaatschappij kiezen in plaats van dat hij verplicht is in zee te gaan met de verzekeraar van de aanemer
Colofon Deze handout is een uitgave van Centraal Beheer Achmea naar aanleiding van de themamiddag opdrachtgevers in de bouw. Overname van artikelen is in overleg toegestaan. Voor specifieke vragen over verzekeringskwesties, kunt u contact opnemen met een accountmanager van Centraal Beheer Achmea: (055) 579 8362.
Eindredactie: Marcel Berendsen, Monique ten Klooster Tekstbijdrage: Marcel Berendsen, Theone Joostensz Fotografie: Herre Joostensz Vormgeving: Achmea Studio Druk: Drukkerij Schuttersmagazijn, Hasselt
Handout opdrachtgevers in de bouw
15
Handout opdrachtgevers in de bouw
15201505
16
