hand-out presentatie de crisis als kans dr. ir. ing. François J.A. Lier MRICS RVGME
inspiratiesessie vastgoedmanagement en marktontwikkeling 27 mei 2010, REEF-zeiljacht de Paxos
De toestand in de wereld De crisis als KANS Dr. ir. ing. François Lier MRICS RVGME Docent Fontys Hogescholen, afdeling vastgoed & makelaardij
Inhoudsopgave Werkloosheid Consumentenvertrouwen BBP Schulden Inflatie en rente Grondstoffen Banken Sovereign Wealth Funds Vastgoed Doemscenario’s Kansen Vragen
1921 - Werkeloosheid
Werkeloosheid EU27 en USA Seizoen gecorrigeerd 20 18 16 14 12 10 8 6
2007 2009
4 2 0
Bron: Eurostat, mei 2010
Werkeloosheid in Azië
Werkgelegenheidsgroei
Consumentenvertrouwen
-10 2010 april
2010 januari
2009 oktober
2009 juli
2009 april
2009 januari
2008 oktober
2008 juli
2008 april
2008 januari
2007 oktober
2007 juli
2007 april
2007 januari
2006 oktober
2006 juli
2006 april
2006 januari
2005 oktober
2005 juli
2005 april
2005 januari
2004 oktober
2004 juli
2004 april
2004 januari
2003 oktober
2003 juli
2003 april
2003 januari
2002 oktober
2002 juli
2002 april
2002 januari
2001 oktober
2001 juli
2001 april
2001 januari
2000 oktober
2000 juli
2000 april
2000 januari
Consumentenvertrouwen = consumptie
…en dit wordt sterk beïnvloed door de media!! 40
saldo % positieve en negatieve antwoorden, seizoen gecorrigeerd
30
20
10
0
-20
-30
-40
-50
9 Bron: CBS, mei 2010
Consumptieve groei
BBP
GDP
The world in a glance: groei BBP
12
BBP groei Azië
Economische indicatoren Azië & ME
China
BBP groei Latijns Amerika
Snelle groeiers Fastest growing cities and urban areas (1 to 100)
Rank
City/ Urban area
Co untry
Average annual gro wth 2006 to 2020, in %
26
M ogadishu Somalia
3.52
27
Gujranwala
Pakistan
3.49
28
Delhi P une (P oona)
India
3.48
India
3.46
USA
3.45
Ethiopia
3.40
India
3.35
1
Beihai
China
10.58
29
2
Ghaziabad
India
5.20
30
3
Sana'a
Yemen
5.00
31
Las Vegas Addis Ababa
4
Surat
India
4.99
32
Indore
5
Kabul
Afghanistan
4.74
33
Faisalabad Pakistan
6
Bamako
Mali
4.45
34
Rawalpindi
Pakistan
3.31
7
Lago s
Nigeria
4.44
35
Brazzaville
Congo
3.29
8
India
4.44
36
P eshawar
Pakistan
3.29
9
F aridabad Dar es Salaam
4.39
37
Khulna
3.24
10
Chittago ng Bangladesh
4.29
38
Suwon
Bangladesh Republic of Korea
11
4.25
39
Karachi
Pakistan
3.19
12
T o luca Mexico Lubumbash i Congo
40
Asunción
Paraguay
3.17
13
Kampala
4.03
3.12
14
Santa Cruz
Tanzania
Uganda Bolivia
4.10 3.98
15
Luanda
Angola
3.96
16
Nashik
India
3.90
17
Kinshasa
Congo
3.89
18
Nairo bi
Kenya
3.87
19
Bangladesh
3.79
20
Dhaka Antananari vo
Madagascar
3.73
21
P atna
India
3.72
22
Rajko t
India
3.63
23
Co nakry
Guinea
3.61
24
Jaipur
India
3.60
25
M aputo
Mozambique
3.54
3.32
Location of Beihai Prefecture within China
3.23
41
Lahore
Pakistan
42
Asansol
India
3.11
43
Riyadh
Saudi Arabia
3.09
44
Dakar
Senegal
3.06
45
M ultan
Pakistan
3.06
46
Valencia
Venezuela
3.05
47
Jakarta
Indonesia
3.03
48
Brazil
2.99
49
Brasília P ort-auP rince
Haiti
2.98
50
P alembang Indonesia
2.94
The tables provide assumed annual growth rates for cities and urban areas between 2006 and 2020. The assumptions are based on past growth/decline and forecasts by international and national statistics organisations.
Corruption perception index
Toekomstgericht o.a. Drieklovendam met 18 GW
In het algemeen heerst de perceptie dat China een grote vervuiler is. Echter investeerd veel “Groene” Duurzame energie. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat Daqing, met de meeste CO2 uitstoot per inwoner, slechts één vijfde van de CO2 uitstoot in vergelijking met de “groenste” grote stad in de VS (San Diego).
Vertrouwen Recessie en herstel hangen (ook) af van: • Consumentenvertrouwen (kopen mensen?) • Financieel vertrouwen (lenen banken?) • Producentenvertrouwen (investeren bedrijven?)
20
En zo was het eind 2007
Schulden Met groeipotentie in het oosten
USA: toename schuld 4,1 miljard per dag!
Bron: www.brillig.com
Oplopende tekorten in de USA Geen extra tegenvallers gewenst
Schulden Wie heeft de Amerikaanse schuldenberg in handen?
UK schuldenberg Wat gaan de Liberal Democrats van Nick Clegg doen?
Europa: import en export $ 160.000
$ 140.000
$ 120.000
in mijoenen US $
$ 100.000
$ 80.000
$ 60.000 Import $ 40.000
$ 20.000
$0
-$ 20.000
-$ 40.000
Export
Tekort-overschot
Canada: import en export $ 50.000 Import
in mijoenen CAD $
$ 40.000
$ 30.000
$ 20.000
$ 10.000
$0
-$ 10.000
Export
Tekort-overschot
USA: import en export $ 250.000 Import $ 200.000
$ 150.000
in mijoenen US $
$ 100.000
$ 50.000
$0
-$ 50.000
-$ 100.000
-$ 150.000
Export
Tekort
Saldo betalingsbalans Scheuring dreigt! exit Euro?
Uitstaande kredieten West-EU aan Oost-EU
Foreign Exchange Reserves
ECB Assets Veel beter dan de USA € miljarden
2000 ECB Total Assets Of which: Lending to Banks Of which: longer term refi 1500
1000
500
0 Jan-04
Jan-05
Jan-06
Jan-07
Jan-08
Jan-09
Jan-10 Bron: ECB 2010
Sparen Europa Grote invloed demografie en economie
Bron: UM: Eichholtz, Kok
En hoeveel sparen de Amerikanen? Omslag bij crisis van 1985
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Inflatie en rente
Inflatie: Big Mac index
Rentestanden
De verwachtingen zijn goed
7
Fed Funds ECB Refi BoE Bank Rate
6
Forecast
5 4 3 2 1 0 Jan-99
Jan-01
Jan-03
Jan-05
Jan-07
Jan-09
Jan-11
Bron: Bank of America Merrill Lynch, ECB, BoE, april 2010
De beleidsrente (Federal eXchange Rate (FX))
Bron: global-rates.com
Historie beleidsrente RBA rente (Australië)
BoE rente (Groot-Brittanië)
FED rente (Amerika)
ECB rente (Europa)
Grondstoffen
Wat is er nog aan voorraad De wereldeconomie drijft op olie
Oil equals money De USA is met maar 5% van de wereldbevolking goed voor zo’n 25% van de totale olievraag in de wereld.
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Wie heeft het goud
Grondstoffenprijzen schieten omhoog
Banks, banks, banks
Securisatie Financial engineering is een van oorzaken van de bankencrisis
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Kredietinkomsten banken in NL 2009 consumptief krediet NL: 18 G€: renteniveau 5% - 12% 6% 1,1 G€ opbrengst rood staan bij bank NL: 9 G€: renteniveau 14% - 16% 15% 1,4 G€ opbrengst
Banken
EV (G€)
Balans totaal (G€)
ratio
ABNAMRO
4,3
202
47x
Fortis
4,7
190
40x
ING
33,9
882
26x
SNS
5
129
26x
RABO
38
608
16x
Van Lanschot
1,3
21
16x
Banken blijven het spelletje spelen How to get money out of the mess we created
Banken reeds 124 US-banken failliet in 2010Q1
Sovereigh wealth funds
Sovereign wealth funds Middle East Structure of SWFs (mid-2008) USD bil. Oil and commodities 1,752 Other 1,009
% 63 37
Own funds Borrowed funds
2,365 395
86 14
“Pure” SWFs Stabilisation funds Saving funds
2,297 277 186
83 10 7
Global private investment funds – Pension funds – Investment funds – Insurance funds
Emerging markets Other
2,236 525
81 19
Middle East Emerging Asia Advanced economies Other
1,061 928 525 246
38 34 19 9
SWFs compared (2007) USD bil. 2,800
% 100
59,000 21,600 19,300 18,500
5 13 15 15
Official foreign exchange reserves
5,700
49
Hedge Funds
1,500
187
700
400
Sovereign wealth funds
Private Equity Funds
Sovereign wealth funds Rol van de Arabieren, Russen, Chinezen en Japanners
Transparant? Of versluierd
Aziatische markt
Gevolgen • • • • •
Geld dat ze geleend hebben aan de VS wordt minder waard door de koersverlies van de dollar. China wilt van de contante dollars af. China koopt olie met de contante dollars. Overheid en bedrijven investeren steeds meer in eigen infrastructuur en technologie. Consumenten vertrouwen in Azië is positief.
Vastgoed als voorbeeld woningen
Indices woningprijzen 1970– 2009 (reëel) inflatie gecorrigeerd
Bron: OECD, april 2010
Indices woningprijzen 1970– 2009 (reëel) inflatie gecorrigeerd
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Huizenprijzen in Dubai Easy come, easy go
Nieuwbouw stokt in USA .. en in de rest van de wereld ..
Het heden: zo was het in de VS Amerikaanse woningprijzen na inflatiecorrectie
Woningprijzen USA, California Te lang, te vaak, te hoog
Woningprijzen in de UK Golden years are over
Woningprijzen in NL 1650 – 2005 (reëel) Grote invloed demografie en economie 350
woonprijsindex
300 250 200 150 100 50 0 1650
1700
1750
1800
1850
1900
1950
2000
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Relatie inwoners en huizenprijzen Oververhitte huizenmarkt boven de lijn
Foreclosures nemen nog steeds toe in USA ruim 980.000 in 2010Q1
In de grafiek is duidelijk een toename van het aantal foreclosures te zien in de VS in juli 2009 was dit 70% van het aantal verkochte huizen.
Bron: Washington Post
Eigenwoning bezit USA All time high
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Nederlandse huizenprijzen zijn NIET excessief gestegen
Huizenprijzen wereldwijd
Aantal nieuwbouwwoningen in Europees perspectief Gedreven door de kredietcrisis? Verwachting voor Nederland (eind 2009)
4,4 3,3
Amsterdam had een nieuw record! Langdurige afwijkingen gemiddeld in verleden
Inmiddels ook ruim 20% gecorrigeerd
Enkele cijfers voor NL woningmarkt Landelijk
gemiddelde koopsom
Woningtype
2008
aantal verkopen
2009
+/-%
2008
2009
+/-%
2/1 kapwoning
€
294.737
€
270.606
-8,2%
19.303
13.095
-32,2%
Appartement
€
195.121
€
186.370
-4,5%
54.117
39.555
-26,9%
Hoekwoning
€
248.318
€
233.981
-5,8%
23.949
17.055
-28,8%
Onbekend
€
333.834
€
308.941
-7,5%
5.366
3.625
-32,4%
Tussenwoning
€
235.042
€
225.890
-3,9%
59.689
41.551
-30,4%
Vrijstaand
€
424.608
€
393.149
-7,4%
19.968
12.651
-36,6%
Totaal
€
254.918
€
238.258
-6,5%
182.392
127.532
-30,1%
€ 260.000
€ 250.000 € 240.000 € 230.000 € 220.000 € 210.000 € 200.000 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Bron: woningmarktcijfers.nl, april 2010
Gemiddelde huizenprijzen in NL zijn fors gestegen Niet treuren!
Vanaf 1995 Vanaf 1995 Vanaf 1995
top in 2008: (gem. +7,7% per jaar) NU: (gem. +6,7% per jaar) 2011: (gem. +5,0% per jaar),
indien 2010 en 2011 ook 6,5% daling laten zien!
EN dit is VER boven het langjarig gemiddelde! (dat wist u nog: inflatie + 0.3%)
FDIC is de Amerikaanse WEW
GEEN Amerikaanse toestanden!
2009
~1.600
2010
~2.500
Waarborgfonds Eigen Woning heeft Triple A status!
78 Bronnen: NHG, WEW, sept 2009
Doemscenario’s Is the worst yet to come?
Doemscenario en nu verder
De schulden lopen op
Is het allemaal voorbij?
Woningprijzen 1650 – 2005 (reëel) Grote invloed demografie en economie
Doemscenario’s Het vet wordt eraf gesneden
Bron: EIB, 2010
MAAR ….
de consument (u dus) laat het (vooralsnog) afweten (wereldwijd); in shock door het falen van het kapitalisme versus zelfverrijking van (un) happy few.
Kansen
De weg naar boven is al ingezet
CIRB + USA + Europe Kansen genoeg
just do it
Cement-indicator Zijn dit de Stars van morgen?
Japan klimt uit het dal vooral door de levering aan andere Aziatische tijgers
Bron: UM: Eichholtz, Kok
China derde economie van de wereld!
Autobezit in China stijgt Chinese middenklasse groeit gestaag
Bron: UM: Eichholtz, Kok
Productie verplaatst zich naar Azië De industriële revolutie versnelt in China & India
Bron: UM: Eichholtz, Kok
BRIC-landen opkomende supermachten • • •
•
BRIC landen ontwikkelen zich razendsnel tot grootmachten vertegenwoordigen al meer dan 22% van de wereldeconomie. Wereld economie is niet langer afhankelijk van Amerika. BRIC landen verlichten crisis VS door vraag naar goederen. Had de crisis zich voorgedaan in de jaren 90 waren de gevolgen veel groter geweest. Naar verwachting zal in 2035 de BRIC - economieën groter zijn dan die van belangrijkste westerse landen.
Bron: Thomson Reuters
Wereld GDP groei 2010
Bron: Bloomberg, www.totaltrader.com
Reële economische groei per hoofd van de bevolking in NL 450
400
350
300
250
200
150
100 1967
1977
1987
1997
2007
2017
2027
2037
2047
Bronnen: CBS, CPB, WLO, Nicis
Eindconclusie
Crisis?
What crisis?
Follow the flow!
Vragen? Questions? Fragen? Istemek? Spyrja? poser une question? Pytać? Begära? Scisco?
Bronnenlijst www.afdb.org www.behr.com www.bloomberg.com www.cbre.com www.cia.gov www.cushwake.com www.dtz.com www.economist.com www.ft.com www.globalpropertyguide.com www.global-rates.com www.imf.com www.indexmundi.com www.ipd.com www.joneslanglasalle.com www.kbcam.be www.ncreif.com www.nrc.nl www.rabobank.nl www.reuters.com www.wikipedia.org www.worldlifeexpectancy.com www.x-rates.com
www.rcanalytics.com www.grantthorntonibos.com www.worldbank.org www.euroinvestor.nl www.colliers.com www.cityscapeintellegence.com www.kingsturge.com www.knightfrank.com www.realestate.bnpparisbas.com www.ingreim.com www.propertyeu.info www.mscibarra.com www.dag.nl www.eurohypo.com www.trouw.nl www.emergingrealestate.com www.epp.eurostat.ec.europa.eu www.europa.eu www.europa-nu.nl www.ingrealestate.com www.eurostat.com www.atisreal.com
www.eulerhermes.be www.blog.heritage.org www.ec.europa.eu www.chinasourcingblog.org www.fd.nl www.evd.nl www.standaard.typepad.com www.updaid.nl www.robeco.nl www.fxstreet.com www.marketresearch.com www.gtai.com www.iex.nl www.business.globaltimes.cn www.express.be www.rtl.nl www.pwc.com www.ernstyoung.com www.ihsglobalinsight.com www.vgmrealestate.com www.rreeff.com www.dbresearch.com
Maar… Is dat overal zo? Bevolkingsprognose 2008 – 2025
Vooruitzichten in NL: kwantitatieve vraag Voorlopig nog géén krimp in zicht nog 877.000 huishoudens te gaan!
8000
7500 x 1000
Aantal huishoudens in NL
8500
7000
6500
6000
Bron: CBS
Bron: NVB (Nederlandse vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers), juli 2009
Bron: NVB (Nederlandse vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers), juli 2009
Zijn de woningen betaalbaar?
Gaat de Nederlandse vastgoedmarkt rake klappen krijgen? j.o.j. %
Nu
-6,5
Gaat de Nederlandse vastgoedmarkt rake klappen krijgen? 350,0
verwachting
Relatieve prijsstijging; alle eengezinswoningen 300,0
250,0
In 3 jaar: -18,4% 200,0
150,0
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
100,0
Bron: Kadaster, februari 2010
Maatregelen Rijksoverheid: •
garanties en zekerheden voor de consument: er is een (tijdelijke) verhoging van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie naar € 350.000 en een betere benutting van de woonlastenfaciliteit hierin;
•
garanties en zekerheden voor corporaties en marktpartijen: er is een tijdelijke verhoging van de WSW-borgingsgrens en er is een garantie van ondernemersfinanciering in de maak;
•
stimulering woningbouw: een stimuleringsbudget woningbouw van € 395 miljoen in drie tranches;
•
stimulering van duurzame investeringen: verschillende maatregelen gericht op particulieren en woningcorporaties (o.a. energie-investeringsaftrek);
•
wegnemen belemmeringen in de wet- en regelgeving: Crisis- en Herstelwet, benutting van de Leegstandswet (maart 2010?).
Maatregelen crisismaatregelen provincies, gemeenten en marktpartijen •
garanties en zekerheden aan de consument: bijv. opkoopfondsen voor onverkoopbare woningen, inruilgaranties;
•
garanties en zekerheden voor corporaties en marktpartijen: bijv. bouwgrond pas afrekenen als een bepaald % is verkocht, opkoopfondsen voor onverkoopbare woningen of de garantie dat corporaties of beleggers onverkoopbare woningen overnemen;
•
directe financiële steun aan de consument: Voorbeelden hiervan zijn de koopsubsidie, de verruiming van de starterslening of de financiering van dubbele woonlasten;
•
directe financiële steun aan corporaties en marktpartijen: bijv. versnellingssubsidie, verlagen of bevriezen van grondprijzen, zachte leningen;
•
aanpassing van wet- en regelgeving: verruimen termijnen hypotheekofferte, versnellen procedures;
•
herprogrammeren: meer goedkoop en middelduur, meer cascowoningen, meer Koopgarant- en Huurkoopconstructies, grond uitgeven in erfpacht in plaats van verkoop;
•
temporiseren van de bouw: opknippen en faseren van projecten.
Wie koopt wat, waar? 10 Highest spenders: Canada, USA, Zweden, Engeland, Zwitserland, Noorwegen, Denemarken, Finland, Duitsland en Australië.
10 lowest spenders: Peru, Brazilië, Colombia, Nigeria, Egypte, Pakistan, India, China, Thailand en Indonesië.
Kernindicatoren Azië
Historie economische groei
Banken dekken zich in
Toekomst economie
Bron: ING REIM, research
Population aged 18-65 No more growth in Europe, but America and Far East zoom on 450 400 350
World Asia North America Europe
300
250 200 150 100 50 0 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Source: United Nations Copyright © 2007 Thomson/South-Western, Geltner/Miller/Clayton/Eichholtz, 2e
