Grote schaal Herbestemmen van stad en buitengebied Door Dick de Gunst (Hans van Heeswijk architecten) Verslag Gesien van Altena
In de Masterclass gaat De Gunst allereerst in op de vraag waar het om gaat bij een gezonde transformatie. Een rol spelen: - Kwaliteiten en waarde herkennen (ook ontdekken hoe iets gebruikt wordt) - Maatschappelijke verantwoordelijkheid (investeren) - Waarde creëren (gezonde exploitatie) - Procesbeheersing en vakmanschap De Gunst illustreert zijn werkwijze met het voorbeeld van de transformatie, uitbreiding en renovatie van het Mauritshuis in Den Haag. Om te beginnen verdiept hij zich in de historie, de architectuur, de typologie, het gebruik etc. van het Mauritshuis alsook van het pand Plein 26 (de uitbreiding van het museum). Uit deze analyse kwam de oplossing voor de aanpak van het vernieuwde en uitgebreide Maruritshuis voort: om de architectonische kwaliteiten van beide gebouwen overeind te houden is gekozen voor een ondergrondse koppeling alsook voor gescheiden, specifieke functies van het ene en het andere gebouw.
bebouwing. Positieve eigenschappen zijn bijvoorbeeld: prima structuur, stevig betonskelet, goede ruimten, toegankelijkheid via liften, lage huren en sociale controle. Negatieve aspecten zijn bijvoorbeeld: energiegebruik, contactgeluid, drempels. De opgave voor deze grote naoorlogse woningbouwvoorraad draait om de vraag ‘vervangen of aanpassen en verbeteren’? In het laatste geval spelen aspecten als stedenbouwkundige inpassing, leefcomfort, veiligheid, toegankelijkheid en energiegebruik vaak een rol. Aan het Waterlandplein in Amsterdam noord leidde de analyse van deze galerijflats tot aanpassing van o.a. de balkons (transparante hekken met iets uitkragende balkons) met omklimbeveiligingen en ramen tot aan de vloer. Al met al kregen de flats zo een helderder structuur met aandacht voor leefcomfort en veiligheid. Voor de galerijkant van de flats werd een vliesgevel gezet. In de Gentiaanbuurt in Apeldoorn werden bij de betreffende galerijflats eveneens transparante balkons aangebracht met grote schuifpuien voor de woonruimten. Hier werd gebruik gemaakt van de heldere structuur en geleding van het gebouw (voorheen geanalyseerd als anonieme flats waar moeilijk te zien was waar de woningen zich bevonden). De plint werd vriendelijker en toegankelijker gemaakt door één galerij te slopen en trappen te maken naar de woningen op 1-hoog. De bergingen op de begane grond werden anders georganiseerd en daarmee veiliger, een ‘acapunctuur ingreep’ zoals de Gunst het noemde. Kortom, goede transformaties zijn vaak heel goed mogelijk door kwaliteiten te herkennen, kritisch te kijken, secuur te zijn en gebruik te faciliteren.
Een ander voorbeeld betreft galerijflats. In de publicatie Nieuwe kansen voor de galerijflat gaat de Gunst uiteraard in op de geschiedenis van het destijds vernieuwende type van de galerijflat en wat er goed of slecht is aan deze
Erven voor ouderen Door Anneke Coops en Endrie Nijhuis (Het Oversticht) Verslag Marijke Nieuwenhuis
Aanwezig waren 7 ontwerpers, 4 landschappers, 3 bestuurders en 5 ambtenaren bogen zich met nog een groot aantal mensen met een andere achtergrond op de casus van vrijkomende bebouwing in het buitengebied, die mogelijk een oplossing kan vormen voor een zorgbehoefte. Gehoorde opmerkingen: - Het is een vorm van Centraal Wonen - Wie wordt ontwikkelaar nu woningbouwvereniging dit niet meer mag? - Getoonde varianten zijn niet nieuw. - Gemeente wil lang niet altijd meewerken - Gemeente kan lang niet altijd meewerken - Gemeenten zijn huiverig om meer ouderen binnen de gemeente te halen ivm hoge wmo-kosten - Zijn de hoeveelheid woningen die nodig zijn om het rendabel te maken/houden ook over meerdere erven te verdelen? - Probleem dat er bij komt: financiering. Banken geven heel moeilijk nog hypotheken - Gemeente Kampen kent de mogelijkheid van een dubbele woonbestemming op één huis/erf
- Hoe hangt dit samen met de veranderingen in de mantelzorg: het bijplaatsen van mantelzorgunits wordt vergunningvrij - In het buitengebied is het moeilijker om meerdere woonbestemmingen te krijgen - Scheiden van wonen en zorg kan problemen opleveren voor/door het beperkte woningcontingent - CPO alleen beschikbaar voor kleine groep financieel sterkere ouderen/50+. Hierdoor hebben zij eigenlijk geen tot weinig problemen. De moeilijkheid zit hem in de groep minder draagkrachtige die ook nog zorg behoeven - Wat is nu eigenlijk het probleem: vrijkomen van agrarische bebouwing of zorgbehoefte en wonen? Maar wat het probleem ook is: daadkrachtig platteland is het streven. - Voorbeeld in Groningen: gespreid wonen dmv woonkubussen van Onyx. Zo kunnen meerdere mensen samen wonen met slechts één woonbestemming Daarnaast verwees Douwe Prinsse nog naar het rapport over ‘Wat is bestemmingsplanruimte en wat is de daadwerkelijke behoefte?’.
De financiële legpuzzel bij herbestemmen Door Rick Meijer en Monique Schuttenbeld (bureau Rekenruimte/bureau Ruimtewerk) Verslag Rick Meijer
Leegstand in cijfers Voor de leegstand in de kantorenmarkt geldt dat vanaf 2000 en 2010 een flinke toename heeft plaatsgevonden, namelijk naar een niveau van 17% van de totale voorraad. Daarbij is 5% leegstand voor frictie normaal. Het probleem is daarbij het grootst in de grote steden in de Randstad. Ten aanzien van leegstand van winkels geldt vanaf 2010 een flinke toename. Het probleem van de winkels doet zich voornamelijk voor in de randen van Nederland in plaats van de Randstad. Verder geldt voor gemeentelijk vastgoed dat 10% daarvan leeg staat. In tegenstelling tot de meeste kantoren en winkels komen de kosten hiervan direct voor rekening van de burger. Leegstand betreft, mede hierdoor, een maatschappelijk probleem. Het heeft verder tot gevolg dat de kwaliteit van een gebied achteruit gaat en daardoor een negatieve uitstraling krijgt. Daarnaast is sprake van dalende vastgoedwaarden en inefficiënt ruimtegebruik. Herbestemmen biedt hierbij uitkomst. Desondanks komt herbestemming op veel plaatsen maar moeizaam van de grond. Waarom worden door eigenaren niet meer panden (sneller) herbestemd? Hiervoor zijn een aantal oorzaken aan te wijzen: • Hoge restauratiekosten: gebouwen zijn vaak oud en jarenlang niet onderhouden; • Inefficiënt gebouw: de indeling staat vaak vast voor één specifieke functie; • Aanpassen aan huidige eisen: zoals energie, klimaat, brandveiligheid en Bouwbesluit. Dit brengt extra kosten met zich mee; • Herbestemming kent geen blauwdruk en de locatie heeft al een omgeving, sfeer, identiteit: vaak complexer en duurder dan nieuwbouw; • Regelgeving en gebrek aan ervaring werkt vertragend: regelgeving is vooral gericht op nieuwbouw, niet op herbestemming; • Hoge onderhoudskosten; • Locatie, locatie, locatie; het succes van herbestemmen wordt bepaald door de locatie. Om meer inzicht te bieden in de mogelijkheden om herbestemmen van de grond te krijgen worden de keuzes en overwegingen vanuit het perspectief van de drie belangrijkste partijen
toegelicht: de vastgoedeigenaar, de initiatiefnemer en de gemeente. Keuze van de vastgoedeigenaar Een eigenaar van een leegstand pand heeft een vijftal opties tot zijn beschikking: • Niets doen: dit is een vaak gemaakte keuze in deze tijd; • Slopen en vervolgens nieuwbouwen; • Transformatie en herbestemmen; • Verkoop: hier kiest het Rijk momenteel voor en dat is een slechte timing gezien de huidige markt;
• Tijdelijke invulling De financiering van herbestemmingsprojecten is moeilijk. De waarde van de huidige functie van een leegstaand pand is vaak lager dan de nieuwe functie waardoor financieringsmogelijkheden van een bank beperkter zijn geworden en daardoor eigen vermogen noodzakelijk is. Afboeken is daardoor een randvoorwaarde bij herbestemmen. De (boek) waarde van het gebouw met de huidige functie is hoger dan de waarde van de nieuwe functie terwijl er wel een investering nodig is. Financieringsmogelijkheden van een bank zijn beperkter geworden en daardoor is meer eigen vermogen noodzakelijk. Er ontstaat een restschuld. Daarmee ontstaat de situatie dat de leegstand verder en verder oploopt, waarmee het voor partijen moeilijker en moeilijker wordt om herbestemming financieel haalbaar te krijgen. Dit wordt de herbestemmingsparadox genoemd.
Er wordt een rekenvoorbeeld van een kantoor behandeld. Daaruit is het volgende te concluderen: • Voor een eigenaar / investeerder is kostenneutraal / rendabel herbestemmen een complexe puzzel; • Veel factoren zijn van belang, veel onzekerheid, verleiding van andere keuzes (dit heeft wachten tot gevolg!); • Veelal autonome ontwikkelingen die van belang zijn, maar de vraag is wat gemeenten kunnen doen? Stelling 1 Gemeenten moeten meer doen om vastgoedeigenaren financieel te ondersteunen bij herbestemmen Uit de discussie bij de case blijkt dat er geen voorkeur is vanuit de zaal voor het (financieel) ondersteunen van vastgoedeigenaren om herbestemming mogelijk te maken. Maatschappelijk geld moet hier niet naartoe gaan, men is van menig dat de markt het zelf moet oplossen. Desondanks blijken indirecte financiële bijdragen voor een aantal deelnemers wel te overwegen als daarmee maatschappelijke doelen worden gediend. Op dit laatste aspect zou de focus moeten liggen. Het gaat hierbij niet alleen om geld, men kan vanuit de overheid soms op andere vlakken meer doen.
Keuze van de initiatiefnemer Er zijn voor een initiatiefnemer twee keuzes namelijk niet aankopen/herbestemmen en wel aanko-pen/herbestemmen. In geval de laatste keuze wordt gemaakt geldt dat goed nagedacht moet worden over de opgave. Wie heb ik wanneer nodig in het proces? Wat zijn de kwaliteiten van het gebouw en de omgeving? Is er marktvraag? Is de herbestemming financieel haalbaar? Zijn er financieringsmogelijkheden? Uit een succesvoorbeeld is een aantal lessen te trekken: • Een rendement van circa 4% is exemplarisch voor van herbestemmen van monumentale panden; • Een slagvaardige partij die eigen vermogen kan investeren kan de doorslag geven in de financiële haalbaarheid; • Herbestemmen is complex, maar het kan dus wél degelijk uit!; • De crux? Juiste partij met een goede functie op een goede plek. Wat zijn de keuzes van een gemeente? • Regisseren • Actief stimuleren • Faciliteren • Niets doen
Stelling 2 Tijdelijk gebruik zit een beoogde herbestemming uiteindelijk alleen maar in de weg Deze stelling wordt aan de zaal voorgelegd en het voorbeeld wat hierbij wordt gebruikt is het Vasim gebouw in Nijmegen. Het gebouw wordt voor diverse culturele activiteiten gebruikt en is een groot succes, echter de gemeente Nijmegen heeft een andere bestemming voor ogen. In de discussie wordt opgemerkt dat een tijdelijke bestemming uiteindelijk ook een definitieve bestemming kan worden waardoor de stelling niet wordt gesteund. Spontane acties, zoals uit het voorbeeld blijkt, moeten kunnen plaatsvinden wanneer een plek wordt omarmd. Anderzijds wordt opgemerkt dat tijdelijk gebruik een optie is, maar dat ook zeker moet worden nagedacht over de definitieve gewenste bestemming. Er bestaat altijd een spanningsveld tussen ruimtelijke doelstellingen/ambities en financiële risico’s. Voor een gemeente geldt dat zij kijken naar een breder plaatje. Initiatieven moeten niet alleen bijdragen aan het oplossen van het probleem van een eigenaar of het pand, maar een bredere betekenis hebben in de omgeving. Een waardestelling van Het Oversticht kan hierbij helpen om dit goed in beeld te brengen. Op basis daarvan kan een afwegingskader worden ontwikkeld die het besluitvormingsproces ondersteunt. Conclusies Waar moet je op letten bij de beoordeling van een financiële onderbouwing van een herbestemming: Helderheid verkrijgen in: • Wie is de probleemeigenaar en welk ruimtelijk probleem is aan de orde? • Welk type functie wordt gerealiseerd en welke opbrengstpotentie hoort daarbij? • Exploitatieperiode: ‘duurzame’ herbestemming of oude manier van denken? • Rol van burgers: vastgoed als doel of vastgoed als middel? . Wat zijn aanbevelingen voor gemeenten? • Inventarisatie leegstand; • Bepaal welke gebouwen/gebieden het meest waardevol zijn: keuzes maken; • Objectieve beoordeling financiële haalbaarheid; • Ontwikkel beleid omtrent herbestemmen: de juiste functie op de juiste plek.
Het Oversticht, bureau Ruimtewerk en bureau Rekenruimte kunnen ondersteuning bieden bij herbestemmingopgaven. Dit door middel van een waardestelling en transformatieadvies van de gebouwen, het proces van herbestemmen en de marktverkenning en het beoordelen van de financiële haalbaarheid. Dit samen vormt dan een ontwikkelstrategie voor de herbestemmingopgave.
Stedelijke herverkaveling: de juridische componenten van herbestemming Door Vera Textor en Bas ten Kate (Nysingh advocaten notarissen) Verslag Vera Textor
Het blijkt lastig om in reeds bebouwde gebieden nieuwe ontwikkelingen tot stand te brengen. Door de verschillende functies en gecompliceerde eigendomsverhoudingen blijkt grondverwerving tijdrovend en kostbaar. Stedelijke herverkaveling zou dergelijke processen kunnen vlottrekken. Een commissie die in opdracht van het Ministerie van I&M heeft geadviseerd is positief en de Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om stedelijke herverkaveling vooruitlopende op het in werking treden van de Omgevingswet in een experimenteerwet op te nemen. Maar er zijn ook bezwaren. Mag de bestemmingswinst worden aangewend om de herverkaveling te bekostigen of behoort die aan de individuele eigenaar toe te komen? En maken de eigendomsverhoudingen en verscheidenheid in functies een herverkaveling, geënt op de procedure voor verkaveling van het landelijk gebied (Wilg) niet onmogelijk gecompliceerd? Ladder voor duurzame verstedelijking: vergeet hem niet, vrees hem niet! Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in de plantoelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen als nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt. Uit rechtspraak blijkt dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling al sprake kan zijn bij de bouw van 14 woningen, een beperkte uitbreiding van een bedrijventerrein of een verandering van functies. Indien wordt herbestemd, vergeet dan niet om te bezien of de ladder moet worden doorlopen! In onze praktijk komen wij regelmatig plannen tegen waarin de drie treden van de ladder niet of niet voldoende zijn doorlopen. De ladder is dan ook een populair onderwerp in de rechtspraak. Als tijdig wordt onderkend dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling en vervolgens goed wordt gemotiveerd op welke wijze aan de voorwaarden van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro wordt voldaan, dan komt het meestal wel goed. Wordt de ladder vergeten of niet goed
toegepast, dan leidt dat tot vertraging in de procedures. Snelle wijze van verkrijgen bouwtitel: kijk eens naar coördinatie De nieuwe functie na herbestemming past vaak niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om zo snel mogelijk een bouwtitel te krijgen, loont het om te bezien of de totstandkoming van het bestemmingsplan kan worden gecoördineerd met een omgevingsvergunning. Doordat slechts sprake is van beroep in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die ook nog eens binnen zes maanden uitspraak moet doen, wordt veel tijdswinst geboekt. Een ander voordeel is dat meer flexibiliteit kan worden bereikt, door wat ruimere gebruiks- of bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan toe te passen. Als later blijkt dat het bouwwerk enigszins moet worden aangepast, dan hoeft niet opnieuw de uitgebreide procedure te worden doorlopen, maar kan worden volstaan met een reguliere vergunning.
Waardestellen Door Marieke van Zanten en Guus Geerdink (Het Oversticht) Verslag Frank van Unen
De opdracht luidde: deelnemers verplaatsen zich in de functie van een onafhankelijke bruggenbouwer. Er moet een proces op gang worden gebracht dat uiteindelijk tot een succesvolle herbestemming van een gevoelig pand zal leiden. De groep deelnemers werd gesplitst in twee subgroepen die zich elk op één casus richtten. Beide groepen werd gevraagd eerst te inventariseren welke stappen moeten worden genomen om tot een herbestemming te komen. Ook werd de vraag gesteld in welke fase van het proces er behoefte is aan een waardestelling door Het Oversticht. In de gezamenlijke discussie werden de volgende punten aan de orde gesteld: • Gezien de gevoeligheden van de locatie lijkt het beide groepen verstandig eerst een uitgebreide inventarisatie te maken van welke partijen belangen hebben bij de locatie. Met al deze partijen moeteen gesprekken worden gevoerd waarin aan de orde komt wat de wensen, verlangens en eisen zijn. Emotionele waarde, financiële belangen, alles is van belang. • Ook dient de bruggenbouwer vast te stellen, en dit te communiceren, welke partij welke rol krijgt. Sommige partijen zullen slechts worden geconsulteerd, andere zullen beslissingsbevoegdheid hebben etc. Het is belangrijk de verwachtingen goed te managen, zodat er geen teleurstellingen en gevoelens van uitsluiting optreden.
• Zorg er voor dat geen belanghebbende het gevoel krijgt dat hij/zij pas halverwege wordt ingeschakeld. • Je kunt het proces nooit helemaal sturen. Als bruggenbouwer moet je accurate informatie hebben en overzicht over welke belangen er aan de orde zijn. Dan kun je reageren op autonome ontwikkelingen. • Er dient een goede inventarisatie van de locatie plaats te vinden: wat staat er, wat is de waarde daarvan, welke regelgeving is van toepassing in de vorm van bestemmingsplannen, monumentenwet etc. Hier is dan ook de waardestelling van Het Oversticht van belang. Hoe staat het met de financiën?
• Dit is echter niet alles. Er dient ook op basis van inbreng van belanghebbenden te worden onderzocht of er bepaalde aspecten van de locatie in de waardenstelling van belang zijn. Als voorbeeld werd gegeven: de akoestiek van de kerk. Deze kan bijvoorbeeld heel mooi zijn en daarom aanleiding geven een concertzaal als optie in overweging te nemen. Het constateren van een dergelijk waarde kan daarmee zelfs nieuwe belanghebbenden opleveren! Er was enig verschil van inzicht of je eerst de locatie of eerst de belanghebbenden dient te ‘inventariseren’. Uiteindelijk was de conclusie dat het wel tegelijkertijd zou kunnen. • Uiteraard dient er vervolgens een verbeelding van de mogelijkheden te komen; een inventarisatie van ideeën, een ruimtelijke schets, een gedachtenbeeld, een mindmap…. • Vervolgens dient naar de buitenwereld
te worden gecommuniceerd “dat er een plan komt”. Hierbij mag gebruik worden gemaakt van voorbeeldplannen op andere locaties. Maak vooral geen gebruik van een schetsontwerp, of meerdere schetsontwerpen, van de locatie zelf. Dit leidt bij veel buitenstaanders tot de indruk dat alles al in kannen en kruiken is en dat het vervolgproces niet meer is dan een wassen neus. Hoe goed er ook wordt benadrukt dat het slechts om een eerste idee gaat: de praktijk toont aan dat burgers dat vaak niet opmerken en zich gepasseerd voelen. • Het moment dat deze communicatie plaatsvindt, is cruciaal. Dit moet niet te vroeg, maar uiteraard ook niet te laat. De groep kon dit moment niet concreter aanduiden. Omdat men van mening was dat dat sterk van het daadwerkelijke proces afhangt. Dan is het zaak dit proces verder te leiden tot een eindresultaat. Hier is verder niet op ingegaan tijdens de bijeenkomst. Ten eerste omdat de tijd op was, ten tweede omdat de vraag ten aanzien van het moment dat de waardestelling nodig is al was beantwoord.
