Grond voor boeren Seminar Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs, 20 juni 2013 Erik Somsen
a.s.r. landelijk vastgoed
•
Belegger in grond voor a.s.r. • solide lange termijnbelegging • veilige verpachter
•
Grootste particuliere grondeigenaar van Nederland • 33.000 ha landbouwgronden en landgoederen • uitgifte in pacht en in erfpacht • 2.000 – 2.500 ha grondtransacties per jaar
•
Meer dan 110 jaar ervaring
•
Eigen rentmeesters
•
Informatie: www.asrvastgoedlandelijk.nl 2
Samenstelling grondportefeuille a.s.r.
niet agrarische erfpacht 1.100 ha
agrarische erfpacht 16.400 ha
bos en natuur 3.300 ha reguliere pacht 10.000 ha
geliberaliseerde pacht 2.000 ha
3
Agrarische grondmarkt
• • • • • •
Specifieke kenmerken Complex en onoverzichtelijk Groot aantal actoren en belanghebbenden Grote rol overheid Regels, subsidies en fiscaliteiten Grondprijzen en grondmobiliteit
4
Grondprijzen en grondmobiliteit
• • • • • • • •
Grondprijzen (Kadaster, DLG, LEI, a.s.r.- grondmarktmonitor) Grote regionale verschillen Prijs sterk beïnvloed door locatie, eigenschappen, bestemming en beleid Productiewaarde (exploitatie) en verwachtingswaarde (bestemming) Verkopers- en kopersmarkt Dynamiek van de grondmarkt: grondmarktcycli Trendmatige ontwikkeling en tijdelijke schommelingen Grondmobiliteit:hoeveelheid grond die van eigenaar is gewisseld t.o.v totale areaal cultuurgrond
5
Agrarische grondmarkt
•
Grondprijzen • Agrarische grondprijzen stabiliseren op hoog niveau • In 2012: € 51.000 per hectare • Landbouwgrond is immuun voor de crisis
•
Grondmobiliteit • Transactievolume stagneert • Circa 35% minder in vergelijking tot het hoogtepunt eind 2007
6
Agrarische grondprijs per landbouwgebied gemiddelde 2010-2013
Bron: Kadaster/DLG, bewerking LEI
7
a.s.r.- grondmarktmonitor
8
Factoren grondprijsontwikkeling
• Situatie op grondmarkt • marktgedrag van aanbieders en vragers • tempo waarin bedrijven stoppen of afbouwen • lokale markt: buurman’s grond • concurrentie van niet-agrarische bestemmingen
• Schaalvergroting • areaaluitbreiding via aankoop, pacht of erfpacht • lagere kostprijs
• Markt en beleid • gemeenschappelijk landbouwbeleid EU (GLB) • vrije zuivelmarkt in 2015 • overheidsbeleid, milieueisen, mestwetgeving
9
Grondprijzen onverpachte en verpachte landbouwgrond
10
Trendmatige stijging agrarische grondprijs door schaalvergroting 1980-2010 ha/bedrijf
50000 euro/ha
50
40000
40
30000
30
20000
20 grondprijs bedrijfsgrootte akkerbouwbedrijven bedrijfsgrootte melkveebedrijven
10000
10
0
0 80
82
84
86
88
90
92
Bron: Kadaster/DLG/CBS, bewerking LEI 2013
94
96
98
00
02
04
06
08
10
11
Hogere agrarische grondprijs door daling prijs melkquotum € 60,00
€50.000,00
€ 50,00
€45.000,00
€ 40,00
€40.000,00
€ 30,00
€35.000,00
€ 20,00
€30.000,00
€ 10,00
€25.000,00
€-
€20.000,00
Prijsontwikkeling melkquotum €/kg vet Bron: LEIi
Grondprijsontwikkeling €/ha.
12
Boom bust cycle eind jaren zeventig
Bron: LEI
Boom bust cycle rond de eeuwwisseling
Bron: LEI
Boom bust cycles rond eeuwwisseling en einde eerste decennium 21e eeuw
Bron: LEI
Financiering grondgebonden landbouw
•
Toenemende kapitaalbehoefte • • • • •
• •
schaalvergroting bedrijfsontwikkeling en bedrijfsoverdracht hoge prijzen landbouwgrond ontwikkeling inkomen, rente, besparingen en investeringsruimte grond groot deel van balansvermogen
Productiefactor grond wordt steeds belangrijker Knelpunten financierbaarheid • Banken terughoudend met verstrekken financiering
16
Balans gemiddeld landbouwbedrijf in 2012
Bron:LEI
17
Grondfinanciering
•
Eigendom en gebruik, welke motieven? • om boer te blijven is beschikbaarheid van grond belangrijker dan eigendom • met pacht of erfpacht naast eigendom verdien je meer • met losse pacht kan een bedrijf zich sneller ontwikkelen
•
Combinatie financieringsbronnen • eigen vermogen, familieleningen, hypotheek, pacht, erfpacht • toename vreemd vermogen • terughoudendheid banken
•
Beoordeling financierbaarheid • zekerheden en risicobeoordeling • kasstroomontwikkeling • ondernemerschap
18
Ontwikkeling eigendom, pacht en erfpacht
Bron:CBS
19
Vormen van grondfinanciering
•
Eigendom met hypotheek • groot vermogensbeslag • relatief duur • geeft zekerheid
•
Erfpacht • • • • •
•
zakelijk recht tussen eigendom en pacht overdraagbaar en beleenbaar canon:percentage van de grondwaarde terugkooprecht (uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs
Pacht • persoonlijk recht • reguliere pacht: niet of nauwelijks mogelijk, gereguleerde pachtprijs • geliberaliseerde pacht: vrije prijsvorming, minder zekerheid voor continuïteit
20
Pachtprijzen 2013 Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare per jaar in euro’s
21
Schommelingen in pachtprijzen
22
Knelpunten bij pacht
• • • • •
Afname areaal reguliere pacht door strakke regels (pachtdruk en prijsbeheersing) Meer grijze pacht; is duurder, niet duurzaam en meer risico's Bestaande belangen bij reguliere pacht staan innovatie aan nieuwe grondgebruiksvormen in de weg Duurzame pacht is nodig voor financiering van schaalvergroting; is goedkoop voor pachter en er is interesse bij beleggers Levert langjarig gebruiksrecht en is uitstekend beleggingsinstrument
23
Toekomstgericht pachtbeleid
•
Zorgen voor nieuw evenwicht tussen belangen
• • • •
Belang toekomstige generatie primair Verdere flexibilisering pachtregels Onjuist gebruik pacht uitbannen Vrijere prijsvorming
24
Agrarische erfpachtfinanciering
• •
Combinatie van leasing en erfpacht Koop bloot eigendom van de grond door belegger • Maximaal 70% vrije waarde
• •
Uitgifte in erfpacht aan ondernemer Canon over de grondwaarde bloot eigendom • 2 – 2,6% • jaarlijks geïndexeerd (Cpi)
• •
Duur 30 jaar Kooprecht voor erfpachter • (tussentijds) en bij einde • geïndexeerde waarde bloot eigendom (de “hoofdsom”) • of percentage van vrije waarde van de grond (85 -90%)
•
Geïndexeerde geldlening 25
Jaarlasten erfpachtfinanciering en hypotheek Netto rentelasten € 3000,000
€ 2500,000
€ 2000,000
€ 1500,000
€ 1000,000
€ 500,000
€0
5
10
Annuïtaire hypotheek
15
20
25
30
Lineaire hypotheek
Agrarische Grondfinanciering
26
Voordelen van erfpachtfinanciering
• • • • • • • •
Vrijkomen liquiditeiten bij aanvang creëren investeringsruimte Langdurige gebruikszekerheid Lage financieringslasten Kooprecht grond (tussentijds) en bij einde Erfpachter profiteert mee van grondwaardeontwikkeling Quota en toeslagrechten eigendom van erfpachter Erfpachtrecht verkoopbaar en kan met hypotheek worden belast Fiscale voordelen
27
Dank voor uw aandacht !
