Groen licht voor duurzame kantoren?

Groen licht voor duurzame kantoren? Een onderzoek naar de relatie tussen duurzame kantoren en hun financiële prestaties.

MRE master proof Drs. Jelena van den Broek 2007-2010

Begeleiders ASRE: NS Poort:

dr. Nils Kok mr Ellen Boersma

Voorwoord Duurzaamheid is de vertaling van het woord ‘sustainability’. Dat Engelse begrip is afgeleid van het Latijnse woord ‘sustenare’ wat op- of omhooghouden betekent. Hooghouden heeft ook als betekenis dat iets tot in lengte van dagen kan voortduren. Met het schrijven van deze master proof heeft dit gelukkig geen betrekking op mijn MRE opleiding. Graag wil ik de volgende personen bedanken; Nils Kok van de Universiteit van Maastricht voor zijn hulp bij de opzet van de onderzoeksmodellen en zijn opmerkingen naar aanleiding van het eerste concept; Bert Teuben van ROZ/IPD voor zijn hulp bij het beschikbaar stellen van de ROZ/IPD gegevens en de samenstelling van de database voor het onderzoek; Ellen Boersma van NS Poort voor het altijd vriendelijk informeren hoe het nou ging met het schrijven en het op de hoogte houden van nieuwe ontwikkelingen op duurzaamheidgebied.

Daarnaast wil ik graag nog wat aan mijn Nina, Julia en Alexander schrijven. Ik ben de afgelopen maanden flink aan het schrijven geweest, waardoor jullie meerdere keren verzuchtten dat ik toch al lang een diploma en baan heb, we nooit leuke dingen doen en andere moeders wel altijd tijd hebben. Nu deze drukkere periode is afgelopen wil ik jullie bedanken voor jullie lieve pogingen mij af en toe te ontzien en rekening met het studeren te houden. Pieter, Het heeft wat langer geduurd dan gepland, maar je hebt nooit gezeurd en de kinderen zoveel mogelijk beziggehouden. Ik geloof niet dat ze ooit zo vaak naar zee en bos geweest zijn. Dank je wel. Weet, dat ik ook jullie als het nodig is ‘omhoog’ zal houden.

i

Groen licht voor duurzame kantoren?

Samenvatting De laatste jaren lijkt duurzaamheid binnen de vastgoedwereld een modebegrip geworden. Het heeft de aandacht van de overheid, huurders en beleggers. Dat is ook niet verwonderlijk aangezien onroerend goed verantwoordelijk is voor ca. 35% van de Nederlandse emissie van CO2. Het verduurzamen van de kantoorvoorraad -door het terugdringen van de benodigde energie om gebouwen te voorzien van warmte, koeling, verlichting, servicering en van het woonwerk verkeer- zal een belangrijke bijdrage leveren aan het verminderen van de CO2 uitstoot en Nederland helpen bij het voldoen aan haar internationale verplichtingen. De overheid stelt steeds stringentere eisen aan de bouwwereld, maar ook aan haar eigen huisvesting. Tevens hebben andere huurders de wens uitgesproken om op korte termijn duurzaam gehuisvest te zijn, omdat dit past binnen hun plan van aanpak om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Nieuwbouwkantoren zullen echter niet op tijd gerealiseerd zijn om deze grote vraag te laten landen. Beleggers hebben wat de vraagkant van de markt betreft eigenlijk niet veel keus. Door steeds strengere milieueisen, veranderende eisen aan marktconformiteit en een verouderende kantoorvoorraad, zullen zij hun bestaande kantoorportefeuilles moeten verduurzamen. Dit zal echter gepaard gaan met aanzienlijke investeringen. Het doel van het praktijkonderzoek in het tweede deel van deze master proof is inzicht krijgen in de financiële prestaties van de Nederlandse kantoorpopulatie met een energielabel, zodat beleggers weten wat er in financieel opzicht tegenover hun investering staat. Bij bouw, verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen is het per 1 januari 2008 verplicht gesteld een energielabel te overleggen. Daarom is in dit onderzoek het energielabel als duurzaamheidkenmerk gebruikt, evenals de afstand van het kantoorgebouw tot aan een treinstation. Het praktijkdeel van deze master proof bestaat uit een beschrijvend en een verklarend deel (de regressie analyse). De onderzochte populatie bestaat uit alle kantoorobjecten uit de ROZ/IPD database die beschikten over een energielabel in 2008. Het betreft 151 kantoorobjecten waarvan circa 34% van de kantoorobjecten over een groen energielabel beschikt en circa 22% als een stationslocatie getypeerd kan worden. Bij de regressieanalyse zijn als verklarende variabelen opgenomen: omvangklasse, opleverdatum, locatietype, energielabel en stationslocatie/overige locatie. Ten slot is als extra onafhankelijke variabele toegevoegd of een kantoor wel of niet gelegen is in Amsterdam. Als de te verklaren variabelen (afhankelijke) werden achtereenvolgens markthuurwaarde, effectieve huur, exploitatiekosten, direct rendement, indirect rendement bekeken.

ii

Groen licht voor duurzame kantoren? De probleemstelling die onderzocht werd luidde ‘In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen’. Naar aanleiding van eerder internationaal onderzoek zijn de volgende deelvragen geformuleerd en beantwoord:      

Is er in Nederland verschil tussen de bezettingsgraad van duurzame versus niet duurzame kantoorgebouwen? Hebben duurzame kantoren een hogere huurwaarde? Betalen huurders in Nederland een premie op de huurprijs voor duurzame kantoorgebouwen ? Is er verschil in exploitatielasten tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? Is er verschil in behaald rendement tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? Zijn de financiële prestaties van stationslocaties vergelijkbaar met de financiële prestaties van niet stationslocaties?

Na de regressie zijn de volgende conclusies geformuleerd: o In 2008 halen Nederlandse kantoorbelegging - die opgenomen zijn in de database van ROZ/IPD én beschikken over een groen energielabel - geen significant ander beleggingsresultaat dan de kantoorobjecten uit dezelfde database die beschikken over een oranje of rood energielabel. o Tevens behalen beleggingen op stationslocaties geen outperformance ten opzichte van beleggingen op overige locaties. In de slotbeschouwing zijn een paar kanttekeningen geformuleerd ten aanzien van het praktijkonderzoek en deze zijn voornamelijk gericht op de rol van de taxateurs voor dit onderzoek.

iii

Inhoudsopgave Voorwoord............................................................................................................................ i Samenvatting........................................................................................................................ii Hoofdstuk 1 Inleiding ....................................................................................................... 1 1.1 Aanleiding voor het thema duurzaamheid .......................................................... 1 1.2 Relevantie van duurzaamheid voor de vastgoedmarkt ....................................... 1 1.3 Relevantie van duurzaamheid voor NS Poort ...................................................... 3 1.4 Probleemstelling, leeswijzer en onderzoeksopzet .............................................. 4 Hoofdstuk 2 Duurzaamheid ............................................................................................. 7 2.1 Het stijgende belang van duurzaamheid ............................................................. 7 2.2 Definities duurzame ontwikkeling (groei)/ omgeving en kantoren..................... 8 2.3 Is duurzaam vastgoed niet de zoveelste trend? .................................................. 9 2.4 Beoordelingsmethode Duurzaam Vastgoed ...................................................... 10 2.5 Eerder (internationaal) onderzoek naar duurzaam vastgoed ........................... 12 2.6 Bereikbaarheid als duurzaamheidkenmerk ....................................................... 13 2.7 Onderzoeksvragen naar aanleiding van eerdere onderzoeken ......................... 14 2.8 Conclusies theoretisch kader duurzaamheid..................................................... 14 Hoofdstuk 3 Praktijkonderzoek groen licht voor duurzame kantoren ......................... 16 3.1 Inleiding.............................................................................................................. 16 3.2 Onderzoekspopulatie ......................................................................................... 17 3.3 Beschrijvende statistiek ..................................................................................... 19 3.4 Inleiding verklarende statistiek .......................................................................... 22 3.5 Onderzoeksmodellen ......................................................................................... 23 3.6 SPSS output en resultaten regressieanalyse...................................................... 24 3.7 Resultaten overige modellen en samenvatting modellen ................................. 28 Hoofdstuk 4 Conclusies en aanbeveling ........................................................................ 32 4.1 Conclusies theoretisch kader en praktijkonderzoek ......................................... 32 4.2 Slotbeschouwing en aanbeveling ...................................................................... 35 Literatuurlijst ..................................................................................................................... 38 Bijlage I Voorbeeld energie prestatiecertificaat kantoorgebouw ................................. 41 Bijlage II Achtergrond kenmerken kantorenmarkt ......................................................... 42 Bijlage III Tabel t- toets ..................................................................................................... 47 Bijlage IV Tabellen afhankelijke variabelen...................................................................... 48


Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding voor het thema duurzaamheid Het is algemeen aanvaard dat klimaatverandering, afvalproductie en uitputting van natuurlijke hulpbronnen wereldwijd negatieve effecten hebben. Om de leefbaarheid van toekomstige generaties te beschermen zijn internationaal afspraken gemaakt om deze gevolgen zo veel mogelijk te neutraliseren en CO2 uitstoot te verminderen. Binnen de vastgoedwereld lijkt duurzaamheid de laatste jaren een begrip geworden te zijn. Toch is men niet goed op de hoogte van de werkelijke negatieve bijdrage van onroerend goed aan de milieueffecten. Eind 2007 verscheen een onderzoek van de World Business Council for Sustainable Development naar de wereldwijde bijdrage van gebouwen aan de CO2-uitstoot. De respondenten schatten deze bijdrage op slechts 19%. In Nederland werd in 2008 ook een onderzoek gehouden onder ontwikkelaars, corporaties, aannemers en gemeenten. De uitkomsten van dit onderzoek waren nog ‘optimistischer’. Ruim een derde van alle respondenten dacht dat de bijdrage minder dan 10% was. In werkelijkheid is onroerend goed verantwoordelijk voor ca. 35% van de Nederlandse emissie1. Binnen dit percentage neemt het gebruik van elektriciteit 37% voor haar rekening en woonwerk verkeer is verantwoordelijk voor 22% van de uitstoot per werkplek. Voorlichting ten aanzien van de werkelijke bijdrage is van groot belang, omdat een te lage perceptie van de bijdrage van de kantorenmarkt aan CO2 uitstoot een belangrijke barrière vormt voor meer energie-efficiency in de gebouwde omgeving (Bijsterveld, 2008). Het verduurzamen van de kantorenvoorraad door het terugdringen van de benodigde energie om gebouwen te voorzien van warmte, koeling, verlichting, servicering en van woonwerk verkeer, zal dus een belangrijke bijdrage leveren aan het verminderen van de CO2 uitstoot en Nederland helpen bij het voldoen aan haar internationale verplichtingen. 1.2 Relevantie van duurzaamheid voor de vastgoedmarkt Sinds de jaren negentig is de kantorenvoorraad in Nederland van ca. 30 miljoen vierkante meter naar meer dan 44 miljoen vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak gegroeid (DTZ, 2007). In 2008 werd daar nog eens ca. 450.000 vierkante meter aan toegevoegd (CBRE, 2008). De economische terugslag in 2008, krimp in 2009 en het tegenvallend herstel in 2010 heeft zware gevolgen voor de vastgoedsector gehad. Deze is door de crisis eigenlijk stilgevallen. Het aantal transacties is bijvoorbeeld met de helft afgenomen, omdat huurders een verhuizing of verbouwing uitstellen. Daarnaast moest door lagere huurinkomsten/ leegstand, sterk worden afgewaardeerd op bezittingen. Mede daardoor zijn banken terughoudend en komen er nauwelijks of geen nieuwe projecten van de grond (Het Financiële Dagblad, 2009). Ook zal de vastgoedmarkt in de toekomst steeds meer een vervangingsmarkt worden. Voor projectontwikkelaars en bouwers betekent dit verhevigde concurrentie (Brounen en Eichholtz, 2004) evenals voor aanbieders van kantoorhuisvesting. De bestaande kantorenvoorraad kenmerkt zich immers door een minder rooskleurige verhuur trackrecord dan de opnamecijfers van nieuwbouw. 1

2

nulmeting Nationale CO -Benchmark, 2009

-1-

Groen licht voor duurzame kantoren? Volgens onderzoek van DTZ Zadelhoff stond eind 2008 al ca. 6 miljoen vierkante meter bestaande bouw leeg, wat ca. 12% van de totale voorraad is. Beleggers en ontwikkelaars proberen deze leegstand door renovatie te verminderen. Kantoorobjecten hebben een steeds kortere levensduur. Veel kantoren worden na 20 tot 25 jaar grootschalig vernieuwd, of zelfs gesloopt. Redenen zijn de nieuwe eisen van gebruikers ten aanzien van bijvoorbeeld flexibiliteit in de inrichting, het bestaan van betere klimaatinstallaties, de opkomst van kleinere werkplekken, veranderde opvattingen over daglichttoetreding, etc. Hoewel de kantorenvoorraad in Nederland relatief jong is, nadert voor een steeds groter deel de datum waarop ze economisch verouderd zal zijn. In 2006 was al meer dan de helft van de kantoren ouder dan 18 jaar, terwijl medio 2008 de helft van de kantorenvoorraad ouder dan 25 jaar werd. Het cyclische karakter van de kantorenmarkt en de snelle economische veroudering van gebouwen zijn risico’s die samenhangen met beleggen in kantoren. Maar naast marktrisico’s zijn kenmerken op gebouwniveau van belang voor het leegstandsrisico. Het betreft bijvoorbeeld de kwaliteit van locatie, huurder(s), en leeftijd van het gebouw. Volgens buitenlandse literatuur hoort duurzaamheid ook bij deze gebouwkenmerken. Maar liefst 70% van de bedrijven gaf tijdens een huurdersonderzoek aan dat duurzaamheid een urgent vraagstuk voor hen was, ondanks de economische malaise2. Tegelijkertijd gaven vrijwel alle kantoorgebruikers aan dat het door een tekort aan duurzaam vastgoed een grote uitdaging is om concrete stappen te nemen, vooral in volwassen kantorenmarkten. Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland duurzaam gehuisvest wilden zijn, antwoordde bijna de helft dat ze een periode van binnen vijf jaar ambieerden. Dit betekent een potentiële vraag van 20 miljoen vierkante meter duurzame kantoorruimte! JLL merkte in het onderzoek verder op dat het internationale bedrijfsleven een stap voor leek te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers. Slechts 38% van de Nederlandse respondenten gaf bij duurzaamheidvraagstukken aan ook te kijken naar hun huisvesting. De belangrijkste motieven waren het verhogen van medewerkerproductiviteit, besparing van kosten en het verbeteren van bedrijfsimago. Vooral bij de grotere, veelal beursgenoteerde bedrijven speelde ook maatschappelijk verantwoord ondernemen een rol. Een knelpunt bij het aanhuren van duurzaam vastgoed is dat deze maar beperkt beschikbaar is. In het verleden is als reden aangedragen dat beleggers van mening zijn dat zij wel willen investeren in duurzame gebouwen, maar dat huurders niet om duurzame huisvesting vragen. Huurders op hun beurt stellen dat zij graag duurzaam gehuisvest zijn, maar dat er geen duurzame objecten aan hen worden aangeboden en ontwikkelaars ontwikkelen waar de markt om vraagt. Volgens hen is de markt niet bereid om in duurzaamheid te investeren, met als gevolg dat ontwikkelaars maar mondjesmaat duurzaam ontwikkelen. Deze cirkelredenering staat in de literatuur bekend als ‘The vicious circle of blame’ (Cadman, 2007).

2

Onderzoek van Corenet Global en Jones Lang Lasalle (JLL, 2008))

-2-

Groen licht voor duurzame kantoren? Het verduurzamen van de huisvesting op kortere termijn zal gezien bovenvermelde factoren vooral plaatsvinden door aanpassingen in de bestaande bouw. Beleggers zullen dan wel overtuigd moeten zijn van ofwel betere economische prestaties van duurzame kantoorgebouwen, ofwel een andere reden, om te investeren in het verduurzamen van hun bezit. Owners/ end users

Designers & constructors

‘We would like to have sustainable buildings but there are very few available.’

‘We can build or retrofit buildings in a sustainable way, but developers don’t ask for it.’

Investors

Developers

‘We would invest in sustainable buildings, but there is no demand for them.’

‘We would ask for sustainable buildings, but the investors won’t pay for them.’

Figuur 1.1 The Vicious Circle of Blame (adopted from Cadman, 2000)

1.3 Relevantie van duurzaamheid voor NS Poort NS Poort heeft maatschappelijk verantwoord ondernemen onderdeel gemaakt van haar missie en strategie. Zij wil duurzame stations en stationsgebieden creëren en duurzame huisvestingsproducten aanbieden, welke aansluiten op de marktwensen. Als randvoorwaarden heeft Nederlandse Spoorwegen vastgesteld dat de investeringen moeten voldoen aan de interne rendementseisen van Nederlandse Spoorwegen en dat vooral bestaande en door de markt aanvaarde technieken moeten worden toegepast. Voor haar vastgoedportefeuille ligt de focus van NS Poort op het optimaliseren van het energieverbruik van de kantoren zodat deze vanuit energieoogpunt aantrekkelijker zijn voor zittende en toekomstige huurders. NS Poort wil daarbij niet alleen voldoen aan de geldende wettelijke verplichtingen maar ook voorbereid zijn op eventuele toekomstige aanvullende eisen op het gebied van energiebeheer. NS Poort is ook de asset manager van het Basisfonds Stationslocaties. Nederlandse Spoorwegen is voor 51% eigenaar van dit vastgoedfonds. Meer dan de helft van de huurinkomsten wordt gegenereerd door huurovereenkomsten die zijn afgesloten op kantoorgebouwen ouder dan 10 jaar. Voor het Basisfonds Stationslocaties geldt dat de wat oudere kantoorobjecten op kortere termijn voor verhuur beschikbaar zouden kunnen komen. Wanneer deze overeenkomsten expireren is het van belang dat de kantoorgebouwen zich op marktconform niveau bevinden.

-3-

Groen licht voor duurzame kantoren? Dit brengt aanzienlijke investeringen met zich mee. Het management van het Basisfonds is op zoek naar aanwijzingen waaruit blijkt dat huurders van mening zijn dat duurzaamheid onderdeel uitmaakt van marktconformiteit. Daarnaast wordt ruim een derde deel van de totale Basisfondsportefeuille aangehuurd door de (semi)overheid. Deze heeft zichzelf ten doel gesteld om vanaf 1 januari 2010 te starten met een duurzaam inkoopbeleid dat ook van toepassing is op de aanhuur van kantoorgebouwen. Voor de hele vastgoedsector betekent dit dat de Rijksoverheid vanaf begin 2010 het criterium hanteert dat de gebouwen die zij in gebruik neemt ten minste een energielabel C moeten dragen. Voor gebouwen die al in gebruik zijn, wordt een opschaling van minstens twee stappen nagestreefd. Gekoppeld aan het gegeven dat de verschillende overheden de grootste kantoorgebruiker van Nederland zijn, kunnen de effecten op de verduurzaming van de vastgoedsector niet uitblijven (Eicholtz en Kok, 2009). 1.4 Probleemstelling, leeswijzer en onderzoeksopzet In deze masterproof wordt gezocht naar de relatie tussen duurzaamheid en beleggingsprestaties van kantoren. Indien een voldoende positief verband aangetoond kan worden, dan kan dat voor beleggers een reden zijn om te investeren in het verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen. Het doel van het praktijkonderzoek is het kunnen maken van betrouwbare conclusies over de Nederlandse kantorenpopulatie met een energielabel. De ‘steekproef’ bestaat dan ook uit alle kantoorobjecten uit de ROZ/IPD database die beschikken over een energielabel. De probleemstelling luidt: In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen. De deelvragen die zullen helpen bij het beantwoorden van de probleemstelling zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Wat wordt verstaan onder duurzaamheid, duurzame omgevingen en duurzame kantoren? Wat is het belang van het verduurzamen van de bestaande kantoorvoorraad? Wat zijn de beoordelingscriteria voor duurzaam vastgoed? Wat geven eerdere (buitenlandse) onderzoeken aan over de relatie tussen duurzaamheid en financiële prestaties van kantoren? Welke onderzoeksvragen kunnen geformuleerd worden naar aanleiding van eerder onderzoek? Wat is de definitie van duurzaamheid in het praktijkonderzoek? Wat zijn de steekproefkenmerken uit het praktijkonderzoek? Hoe presteerden de kantoren uit de steekproef in 2008?

-4-


Om deze vragen te kunnen beantwoorden zullen onderstaande stappen doorlopen worden

Figuur 1.2 Onderzoeksopzet groen licht voor duurzame kantoren

STAP 1

STAP 2

STAP 3

•Relevantie Duurzaamheid (Hoofdstuk 1) • Maatschappij •Vastgoedmarkt •NS Poort •Theoretisch kader (Hoofdstuk2) •Definities duurzame ontwikkeling (groei)/ omgeving en kantoren •Beoordelingsmethode duurzaam vastgoed •Eerder (internationaal) onderzoek naar duurzaam vastgoed •Bereikbaarheid als duurzaamheidkenmerk •Formuleren onderzoekshypothesen naar aanleiding van eerder onderzoek •Kwantitatieve analyse (Hoofdstuk3) •Dataverzameling duurzaam en niet duurzaam vastgoed •Data ordening (opleverdatum, omvang, leeftijd, stationslocatie, locatietype) •Koppeling data vastgoed aan financiële prestaties (leegstand, huurwaarde, effectieve huur, exploitatiekosten, direct rendement, indirect rendement •Regressie analyse

•Conclusies naar aanleiding van theoretisch kader/ kwantitatieve analyse en slotbeschouwing (Hoofdstuk 4) Stap 4

-5-

Groen licht voor duurzame kantoren? Leeswijzer Dit onderzoeksrapport bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Inleiding In het eerste hoofdstuk worden de aanleiding en de relevantie van dit onderzoek besproken. Het doel en de probleemstelling, als ook de te beantwoorden deelvragen worden geformuleerd en de onderzoeksopzet wordt schematisch uiteengezet. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een leeswijzer. Hoofdstuk 2: Duurzaamheid Dit hoofdstuk levert het theoretisch kader waarin het praktijkonderzoek zal plaatsvinden. Als eerste stap wordt het belang van duurzaamheid toegelicht en wordt duurzaamheid gedefinieerd. Daarna worden de verschillende instrumenten om duurzaam vastgoed te meten beschreven. Soortgelijk eerder onderzoek wordt in een schematisch overzicht geplaatst en naar aanleiding van de reeds beschikbare conclusies uit deze onderzoeken worden de onderzoeksvragen voor het praktijkonderzoek geformuleerd. Aan het eind van dit hoofdstuk volgt antwoord op de eerste vier deelvragen. Hoofdstuk 3: Praktijkonderzoek groen licht voor duurzame kantoren Dit is de kern van het onderzoeksrapport. De naar aanleiding van eerder onderzoek in hoofdstuk 2 geformuleerde onderzoeksvragen, worden in dit hoofdstuk uitgewerkt. Door middel van meervoudige lineaire regressieanalyses wordt de dataset geanalyseerd. Het eerste deel richt zich op het beschrijven van de variabelen. Het tweede, verklarende deel van dit hoofdstuk is gewijd aan de beschrijving van de uitkomsten van de verschillende regressieanalyses. Afsluitend worden de deelvragen zes tot en met acht beantwoord. Hoofdstuk 4: Conclusies en nabeschouwing In dit laatste hoofdstuk worden conclusies getrokken. De kern van dit hoofdstuk bestaat uit het antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek: ‘In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen’. In de nabeschouwing zal geprobeerd worden alternatieve verklaringen te geven voor de onderzoeksresultaten.

-6-


Hoofdstuk 2

Duurzaamheid

In dit hoofdstuk worden enkele definities van duurzaamheid en duurzaam vastgoed behandeld. Beknopt zal de ontstaansgeschiedenis van duurzaamheid en de huidige stand van zaken besproken worden. Daarna zal antwoord gegeven worden op wat het belang is van het verduurzamen van de bestaande kantoorvoorraad en wat de beoordelingscriteria zijn voor duurzaam vastgoed. Tot slot volgt een opsomming van eerdere onderzoeken naar de invloed van duurzaamheid op vastgoedprestaties. Aan de hand van de uitkomsten van deze onderzoeken worden de deelvragen geformuleerd die in het praktijkdeel onderzocht zullen worden. 2.1 Het stijgende belang van duurzaamheid In 1972 vond in Stockholm de eerste wereldmilieuconferentie plaats, de United Nations Conference on the Human Environment (UNCHE). Al gauw werd duidelijk dat er een groot spanningsveld bestond tussen ontwikkelingslanden en de westerse wereld. De conferentie leidde dan ook niet tot afspraken over een gezamenlijke aanpak. Voor een belangrijk deel kwam dit doordat vooral de milieuproblematiek van het Westen centraal stond en vrijwel geen aandacht werd besteed aan de problematiek van ontwikkelingslanden. Deze hadden dringend behoefte aan economische ontwikkeling om armoede te bestrijden (van Dam, 2004). De laatste jaren wordt de toenemende interesse voor duurzaamheid ingegeven door een aantal wereldwijde ontwikkelingen. Het besef dat de bebouwde omgeving verantwoordelijk is voor een groot aandeel in de CO2 uitstoot en veel energie en grondstoffen verbruikt, heeft geleid tot maatregelen die er op gericht zijn deze te verminderen. Overheden hebben zowel op nationaal als Europees niveau richtlijnen opgesteld. De Nederlandse overheid heeft bijvoorbeeld een convenant samengesteld om woningen en andere gebouwen energiezuiniger te maken, onder andere door 2% energiebesparing per jaar te realiseren. Deze regel wordt ingegeven door de opgestelde doelstellingen van de Europese Unie om in 2020 te voldoen aan de afspraken omtrent 20% minder uitstoot van broeikasgassen en 20% energiebesparing. Ook bij vastgoedgebruikers is de houding ten aanzien van energieverbruik en milieuverantwoording de laatste jaren gewijzigd. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt steeds vaker geïntegreerd in investeringsbeslissingen. Dat betekent dat ondernemen het bedrijf meer moet opleveren dan alleen winst in financieel opzicht (Reeven, 2007). Bedrijven/organisaties zoals TNT, Rabobank, Rijksgebouwendienst en KPMG hebben Duurzaam Ondernemerschap opgenomen in hun bedrijfsstrategie. Huisvesting in een energie-efficiënt gebouw speelt dus een rol voor deze organisaties. Voor beleggers in bestaand vastgoed heeft de gewijzigde houding van huurders grote gevolgen. De Rijksgebouwendienst heeft bijvoorbeeld naar schatting 20% van alle kantoorgebouwen in Nederland in gebruik. Om zaken te kunnen blijven doen met deze grote kantoorgebruiker is de verwachting dat beleggers hun panden zullen verduurzamen.

-7-

Groen licht voor duurzame kantoren? 2.2 Definities duurzame ontwikkeling (groei)/ omgeving en kantoren Eenduidige definities van bovenstaande begrippen zijn in de literatuur niet terug te vinden, maar er zijn wel overeenkomsten in opvatting over wat duurzaamheid in relatie tot ontwikkeling, omgeving en vastgoed is. Definities duurzame ontwikkeling; - Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien (Brundtland, 1987); - Duurzame ontwikkeling is het op gang brengen van ontwikkelingen, waarbij sociaaleconomische, ecologische en culturele aspecten in dynamisch evenwicht zijn. Het levert als resultaat op dat de na ons komende generaties dezelfde kansen hebben om in hun behoeften te voorzien als onze generatie (SenterNovem); - Om te komen tot duurzame ontwikkeling moet een balans gevonden worden tussen de natuurlijke, economische en sociale dimensie. Duurzame ontwikkeling is het harmonieus afstemmen van deze drie dimensies. In willekeurige volgorde moeten Planet (ecologische gevolgen), People (sociale consequenties van haar handelen), Profit (economische rentabiliteit) in balans zijn (Elkington, 1998). Samenvattend kan gesteld worden dat duurzame ontwikkeling uitgaat van de mogelijkheid tot vooruitgang en groei, terwijl dat niet ten koste gaat van de toekomst van komende generaties. Het streven is dat ontwikkeling het natuurlijk evenwicht niet onherroepelijk verstoord. Definities duurzame omgeving; - Aangezien de gebouwde omgeving van nature moeilijk te wijzigen is zonder dat dit gepaard gaat met aanzienlijke investeringen, is het van belang om omgevingen duurzaam vorm te geven. Alles wat dynamisch in het gebied gecreëerd kan worden moet dynamisch vorm gegeven worden. Op deze wijze kunnen gebieden steeds aangepast worden aan nieuwe inzichten. Gebieden moeten dus voor huidige en toekomstige generaties aantrekkelijk zijn. Dit vereist onder andere een goede functiemix, dubbel grondgebruik, een goede benutting van parkeervoorzieningen, etc (Mooij, 2009); - Nieuwe (gebieds)ontwikkelingen moeten passen binnen het DNA van de bestaande omgeving. Er moet een optimale benutting van de verschillende functies in het gebied zijn, gebruikers moeten zich er prettig voelen en de synergie tussen de lokale overheid en marktpartijen moet kansen creëren op het gebied van inrichting en gebruik van het openbaar gebied, zodat collectieve voorzieningen en gebiedsmanagement benut worden (Hersbach, 2008). Vanuit bovenstaande definities is af te leiden dat duurzame omgevingen goed bereikbaar zijn en een multifunctionele (compleet ingericht met uitgaansgelegenheden, winkels en culturele faciliteiten) context hebben. Naarmate kantoren, opleidingsinstituten, uitgaansgelegenheden, winkels en culturele/recreatieve attracties in elkaars directe nabijheid zijn gehuisvest functioneert zo’n omgeving beter.

-8-

Groen licht voor duurzame kantoren? Definitie duurzaam vastgoed; - Duurzaam vastgoed is de uitkomst van een integrale ruimtelijke investeringsstrategie die is afgestemd op relevante economische en maatschappelijke verhoudingen, die voor de risiconemende partijen voldoende zekerheid biedt over het te verwachten rendement en die in de planning en de realisatie van objecten of gebieden van verantwoorde productiefactoren gebruik maakt (Traudes en Wiltz, 2008); - Duurzaam vastgoed geeft beleggers zekerheid voor de langere termijn en belast daarbij minder het milieu. Gemeten over de gehele levensduur levert een duurzaam gebouw circa 30% minder milieulast op dan een traditioneel gebouw. Duurzaam vastgoed is niet per definitie nieuwbouw. Ook bestaande gebouwen kunnen duurzaam zijn. Monumenten hebben zich bijvoorbeeld op duurzaamheidgebied voor een deel al bewezen door gedurende vele decennia, telkens weer opnieuw verhuurbaar te blijken (SenterNovem, 2007). Duurzaam vastgoed is dus zodanig gebouwd of aangepast dat het relatief een laag beslag legt op schaarse middelen zoals bouwmaterialen, energie en water, en tegelijkertijd in financieel opzicht goed functioneert. 2.3 Is duurzaam vastgoed niet de zoveelste trend? Circa 60% van de kantorenvoorraad in Nederland is in handen van professionele beleggers. De komende jaren zal zoals reeds eerder geconstateerd, vooral sprake zijn van een vervangingsmarkt, waardoor veel gebruikte kantoorpanden op de markt komen. Dit maakt de vraag ‘wat er met deze achtergelaten panden moet gebeuren’ steeds urgenter. Volgens vakliteratuur is ongeveer 35% van deze panden kansloos, maar voor de overige 65% bestaat kans op verhuur. Deze kantoorobjecten zullen echter eerst herontwikkeld moeten worden. Beleggers moeten daarom het verduurzamen van hun kantoren serieus overwegen. Vooral ook omdat recent onderzoek heeft uitgewezen dat circa 30% van de bestaande kantoorpanden met relatief eenvoudige bouwkundige, installatie technische of beheersmaatregelen het predicaat duurzaam kan verwerven (SenterNovem, 2007). Tijdens de heersende economische crisis zal moeten blijken of de wens van huurders om duurzaam gehuisvest te zijn, ook ‘recessie proof’ is. Uit consumentengedrag in andere bedrijfstakken valt af te leiden dat consumenten wel bereid zijn een groene premie te betalen voor producten die rechtstreeks ten goede komen aan de eigen gezondheid, maar behoudend acteren bij de aanschaf van groene producten die geen rechtstreekse resultaat opleveren zoals biologische katoen of koffie (Gregg, 2009). Aangezien duurzaam vastgoed lagere servicekosten heeft (door energiezuinigheid en duurzaam materiaal gebruik) en medewerkers arbeidsproductiever zijn, zou het kunnen dat duurzaam vastgoed -ondanks een hogere huurprijs- geen extra hinder van de crises ervaart. Gezien bovenstaande redenering kan gesteld worden dat duurzame huisvesting niet de zoveelste trend zal zijn.

-9-

Groen licht voor duurzame kantoren? 2.4 Beoordelingsmethode Duurzaam Vastgoed Om te beoordelen of een kantoorgebouw duurzaam is kan gebruik gemaakt worden van verschillende toetsmethoden en labels. Daarbij is het voor eigenaren van belang te beseffen dat de diverse labels verschillende aantrekkingskracht hebben op individuele huurders, zoals uit onderzoek uit de Verenigde Staten is gebleken. Naar aanleiding van dit onderzoek lijken huurders eerder bereid een hogere huurprijs te betalen voor een energie- efficiënt gebouw. Zij lijken minder gevoelig te zijn voor een label dat de duurzaamheid van een gebouw in een bredere context wil trekken ( Kok, Eicholtz en Quigley, 2009). In het onderzoeksdeel van deze masterproof zal uitsluitend gekeken worden naar relaties tussen Nederlandse energielabels en kantoorobjecten. Daarom komen in de volgende paragraaf alleen energielabels voor kantoorgebouwen aan bod. Samen met partijen uit de financiële- en bouwwereld heeft SenterNovem beoordelingscriteria ontwikkeld om vastgoed te screenen op duurzaamheid. De gebruiker kan kiezen uit vijf meetmethodes om een gebouw te beoordelen, namelijk: Greencalc en Greencalc + Met Greencalc wordt de milieubelasting gedurende de totale bestaansperiode van een kantoor gemeten (bouw, exploitatie en sloop). Met behulp van een rekenprogramma wordt de milieu-index van een gebouw bepaald. De milieu-index wordt bepaald door de milieukosten van een referentiegebouw te delen door de milieukosten van een specifiek te beoordelen gebouw * 100 (= milieu index). Bij de beoordeling worden vier aspecten meegenomen: materiaal (21%), energie (65%), water (6%) en mobiliteit (8%). De uiteindelijke score is een indexcijfer (milieu-index). De milieu-index geeft de mate van duurzaamheid weer in één getal. Het referentie gebouw, waarin materialen en installaties uit 1990 worden toegepast, heeft een milieu-index van 100. Heeft een gebouw een milieu-index van minimaal 185 dan is het gebouw ‘duurzaam’ (exclusief groene stroom). Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) of Energie Index en Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Sinds 1996 dient alle nieuwbouw in Nederland te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten welke zijn vastgelegd in het bouwbesluit en uitgedrukt worden in een energieprestatie coëfficiënt (EPC). Deze norm is de afgelopen jaren steeds aangescherpt. De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energie prestatieberekening waarbij geldt dat het resultaat is gemaximeerd op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie. De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning garandeert enigszins de energiezuinigheid van gebouwen vanaf 1996. Voor gebouwen van voor 1996 kan het Energie prestatiecertificaat en de daaraan gekoppelde energie-index worden gebruikt. Om de energieprestaties van het gebouw te bepalen zal een gecertificeerde adviseur de energiekwaliteit (gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwater voorziening, verlichting, ventilatie, koeling) van een gebouw in beeld brengen. Op basis van deze beoordeling en de daaraan gekoppelde rekenmethodiek wordt de energie index berekend en wordt een Energie prestatiecertificaat voor het gebouw afgegeven. Toont de beoordeling een voldoende lage Energie Index en voldoet het gebouw aan de eisen van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw, dan is het ‘duurzaam’.

- 10 -

Groen licht voor duurzame kantoren? GPR Gebouw GPR Gebouw zet gegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. Het puntensysteem geeft op vijf thema’s (energie, materialen, afval, water en gezondheid) een kwaliteitsscore in de vorm van een rapportcijfer tussen 0 en de 10. Hoe hoger de kwaliteit - of hoe lager de milieubelasting - hoe hoger de score. Een score van 5 komt overeen met het niveau van het Bouwbesluit. Als een gebouw voldoet aan de gestelde eisen dan zijn de scores allemaal groen. Wanneer niet alle scores groen zijn dan is direct zichtbaar waar wat extra aan moet gebeuren (rood). Heeft een gebouw een score van 7 of hoger (alle scores groen) dan is het ‘duurzaam’. De totaalscore van alle thema’s wordt in de vorm van een label met 1 tot 5 sterren gepresenteerd. Daarbij geldt 'hoe meer sterren, hoe duurzamer het gebouw'. Wet milieubeheer plus compensatie door duurzaam beheer Deze methode is geschikt voor oudere gebouwen. Het gebouw wordt op basis van de aangescherpte eisen van de Wet milieubeheer beoordeeld. Alle bouwkundige maatregelen met een terugverdientijd van minder dan tien jaar en overige maatregelen met een terugverdientijd van minder dan vijf jaar, moeten zijn getroffen. Om voor een dergelijk gebouw het predicaat duurzaam te krijgen, moet ook de beheerperiode duurzaam zijn. Dat betekent dat de milieubelasting geminimaliseerd moet worden door het efficiënt omgaan met energie, het gebruik van duurzame materialen en hulpmiddelen, en een optimalisatie van de levensduur van gebouwdelen en installaties. Het Energielabel Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren in Nederland verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of verhuur over een energielabel te beschikken. Het energielabel wordt samengesteld door een gecertificeerd adviesbedrijf, is gebouwgebonden en geeft op basis van een berekening informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index en in een gestandaardiseerde energieklasse (A t/m G en kleuren). Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A label en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G label en zijn felrood. Daarnaast geeft het energielabel bij bestaande bouw een lijst met mogelijke maatregelen die de energieprestatie van het gebouw kunnen verbeteren. Het energielabel is 10 jaar geldig. Internationaal bekende labels die ook in Nederland naam hebben zijn: BREEAM en LEED. BREEAM De afkorting BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. BREEAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeteren en kan zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor het beoordelen van bestaande gebouwen worden toegepast. BREEAM maakt gebruik van een kwalitatieve weging. Als totaalscore krijgt een gebouw een waardering zoals: pass, good, very good, excellent of outstanding (Dobbelsteen, 2004). De Dutch Green Building Council (DGCB) is een initiatief vanuit de markt. Dit is ontstaan door de toenemende vraag naar een betrouwbare toetsing van duurzame ontwikkeling. Deelnemers in DGCB zijn onder meer architecten, adviseurs en projectontwikkelaars. De DGCB verstrekt certificaten aan opdrachtgevers die de mate van duurzaamheid van hun gebouw of gebied hebben laten beoordelen volgens vooraf gestelde criteria op basis van BREEAM.

- 11 -

Groen licht voor duurzame kantoren? DGBC begon in 2008 met een eerste vertaling van BREEAM naar de Nederlandse situatie en in 2009 zijn pilot projecten aangewezen om de methode te testen en te beoordelen. Op 15 april 2010 is het eerste BREEAM NL certificaat aan een kantoorgebouw uitgereikt. BREEAM NL is onderverdeeld in negen categorieën. Op elke van deze categorieën kan een score behaald worden door voor verschillende criteria punten te behalen. Aan de hand van een weging per categorie wordt dan een totaalscore berekend. De categorieën zijn: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik en ecologie, en vervuiling. LEED Het LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Rating Systeem werd door de United States Green Building Council ontwikkeld en kan als het Amerikaanse equivalent van BREEAM beschouwd worden. Het is onwaarschijnlijk dat LEED in Nederland een grote rol gaat spelen. 2.5 Eerder (internationaal) onderzoek naar duurzaam vastgoed In 2004 verscheen ‘The sustainable office - an exploration of the potential for factor 20 environmental improvement of office accommodation’. Dit proefschrift is gericht op het vinden van oplossingen die effectief bijdragen aan milieuverbetering en richt zich niet op het feit of deze oplossingen effect hebben op de financiële prestatie van kantoorgebouwen. Uit de casestudie bleek dat op basis van een levensduur van 75 jaar bijna 80% van de milieubelasting van een gebouw wordt veroorzaakt door het verbruik van energie. Daarnaast kwam uit het onderzoek naar voren dat de beste milieuprestatieverbetering gerealiseerd kan worden door ingewikkelde vormen van flexwerken. Dat flexwerken moet gebaseerd zijn op concentratie van algemene, gedeelde kantoorfuncties op knooppunten van openbaar en privévervoer, met thuis- en wijkkantoren als basiswerkplek voor kantoormedewerkers en virtuele kantoren onderweg (Dobbelsteen, 2004).

x

X

x

x

X

x

x

X

x

x

x

x

x

X

Heineke

x

x

Pot

X

Florance, Miller, Spivey

Fuerst, McAllister

Lagere exploitatie/ Onderhoudskosten Leegstand/bezetting

Eichholtz, Kok, Quigley

positieve effecten op: Arbeidsklimaat/productiviteit/ Tevredenheid Hogere huurinkomsten/ Verkoopwaarde Lager risico

The Royal Institution of Charted Surveyors

Sayce, Ellisson, Smith

Gedurende de periode 2004-2008 verschenen vooral internationaal diverse publicaties met als onderwerp de impact van duurzaamheid op de waarde van vastgoed. De resultaten van deze onderzoeken zijn samengevat in tabel 2.1.

x

x

x

Indirect rendement/ x X yield/ waardeontwikkeling Tabel 2.1 Overzicht van gevonden effecten duurzaamheid op (financiële) prestaties van kantoorgebouwen

- 12 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Ook in Nederland is de afgelopen twee jaar onderzoek verricht naar de relatie tussen duurzaamheid en de waarde van vastgoed. Uit onderzoek in 2008 blijkt dat een huurder bereid is om gemiddeld maximaal 76% van de te verwachten besparingen in energiekosten extra aan huur te betalen (ongeacht het energielabel van het pand). De betalingsbereidheid van kantoorgebruikers ligt dus lager dan de te verwachten besparing (Snoei, 2008). Uit ander onderzoek blijkt dat duurzame gebouwen beter verhuurbaar zijn dan niet-duurzame gebouwen. De duurzame kantoorgebouwen in dit onderzoek zijn gemiddeld 6 jaar jonger, substantieel groter, van betere kwaliteit, flexibeler en vaker in gebruik door een huurder. Uit de gehouden regressieanalyse volgt dat groene kantoren 3,7% meer huur opbrengen (Pot, 2009). Dit resultaat wordt deels ondersteund door een derde onderzoek (Energiezuinige kantoren, loont het om te investeren). Een conclusie uit dit onderzoek echter is dat energiezuinigheid verschillende invloed heeft op de netto huurprijs van kantoren, sterk afhankelijk van de geografische ligging van het gebouw ((Heineke, 2009). In 2010 heeft Jones Lang Lasalle (JLL) wederom een kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de gebruikersvisie op duurzame huisvesting. Ten opzichte van het onderzoek uit 2008 is het besef van de noodzaak en de behoefte om duurzaamheidmaatregelen te nemen, sterk toegenomen en lopen Nederlandse kantoorgebruikers in 2010 gelijk op met het internationale bedrijfsleven. Uit het onderzoek blijkt verder dat de afgelopen twee jaar de bereidheid om extra te betalen voor duurzame huisvesting is toegenomen. Kantoorgebruikers geven aan vooral extra te willen betalen voor maatregelen waarmee direct voordelen te behalen zijn (zoals het reduceren van het energieverbruik en het verbeteren van de gezondheid en het comfort voor medewerkers). Enkele conclusies uit het JLL onderzoek zijn; - Duurzaamheid is belangrijk voor 73% van de respondenten, terwijl 86% aangeeft plannen op te stellen of acties uit te voeren voor het realiseren van duurzame huisvesting; - Bij het streven naar duurzame huisvesting geeft ruim 51% aan de bestaande huisvesting te willen verduurzamen, zonder te verhuizen naar een andere locatie; - 83% is bereid een premie boven op de huurprijs te betalen wanneer daar duidelijke voordelen tegenover staan; - 53% wil een duurzaamheidcertificaat en 32% staat daar niet onwelwillend tegenover. Ruim 44% geeft aan onbekend te zijn met certificaten en 38% wil er niet extra voor betalen; - Liefst 90% geeft aan dat de overheid weten regelgeving moet invoeren om duurzame huisvesting te stimuleren (JLL, 2010). 2.6 Bereikbaarheid als duurzaamheidkenmerk De mate van duurzaamheid en het terugdringen van verloren tijd door files gaat een steeds grotere rol spelen bij de locatiekeuze van kantoorgebruikers, en dus bij de investeringsbeslissingen van ontwikkelaars en beleggers in Nederland. Kantoorlocaties in een stedelijke omgeving en op vervoersknooppunten passen goed binnen deze maatschappelijke trend. Zoals reeds eerder vermeld, kunnen positieve milieueffecten gerealiseerd worden door het concentreren van werkplekken rondom openbaarvervoersknooppunten. Maar naast bereikbaarheid per openbaarvervoer is ook de bereikbaarheid per voet van belang bij het terugdringen van CO2 uitstoot. Niet zo zeer de bereikbaarheid per voet van de werklocatie als wel de mate waarin een gebied rondom de werklocatie te belopen is ten behoeve van een recreatief of functioneel doel, heeft positief effect op de waarde van vastgoed. Dit blijkt onder andere uit een onderzoek naar de relatie tussen bereikbaarheid per voet en het rendement van vastgoed.

- 13 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Het blijkt dat kantoorlocaties gesitueerd in een omgeving met een hoge loopindex (wat onder andere inhoudt dat diverse gewenste bestemmingen zoals supermarkt, drogisterij, bank, restaurant etc. gemakkelijk te voet bereikbaar zijn) een hogere marktwaarde en een hogere ‘net operating income’ hebben. De onderzoekers hebben ook de bereikbaarheid per openbaarvervoer als dummy in het onderzoek meegenomen (gelegen binnen een halve mijl van een station). Ook dit kenmerk van de kantoorlocatie heeft een significante positieve invloed op zowel marktwaarde als op de ‘net operating income’ van de belegging (Pivo en Fisher, 2010). Hoewel ook deze resultaten weer gebaseerd zijn op de Amerikaanse markt, is er geen reden aan te nemen dat de situatie in Nederland geheel anders is. Daarom worden naast de effecten van energielabels, ook de effecten van stationslocaties in het praktijkonderzoek gemeten (hoofdstuk 3). Stationslocaties zijn immers grotendeels gelegen in een omgeving waar een mix te vinden is van werken, winkelen en wonen. Deze omgevingen nodigen uit tot verplaatsingen te voet, terwijl ze optimaal bereikbaar zijn per openbaarvervoer en daardoor minder bijdrage aan CO2 uitstoot. 2.7 Onderzoeksvragen naar aanleiding van eerdere onderzoeken Vanuit eerder onderzoek naar de band tussen duurzaamheid en financiële prestatie (zie tabel 2.1) zijn een aantal duurzaamheidkenmerken bekend die in relatie gebracht kunnen worden met diverse aspecten van financiële prestaties van kantoorgebouwen. De deelvragen (onderzoeksvragen) die naar aanleiding van eerder onderzoek geformuleerd kunnen worden luiden:      

Is er in Nederland verschil tussen de bezettingsgraad van duurzame versus niet duurzame kantoorgebouwen? Hebben duurzame kantoren een hogere huurwaarde? Betalen huurders in Nederland een premie op de huurprijs voor duurzame kantoorgebouwen ? Is er verschil in exploitatielasten tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? Is er verschil in behaald rendement tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? Zijn de financiële prestaties van stationslocaties vergelijkbaar met de financiële prestaties van niet stationslocaties?

Beantwoording van deze deelvragen zal plaatsvinden in het praktijkonderzoek in hoofdstuk 3. 2.8 Conclusies theoretisch kader duurzaamheid De toegenomen interesse van huurders en beleggers naar duurzame kantoren kan vanuit drie oogpunten verklaard worden:   

Europese en nationale regelgeving dwingt partijen tot bepaalde aanpassing aan milieueisen Hoge energiekosten en de verwachting dat deze eerder zullen toe- dan afnemen, maakt duurzaam vastgoed voor gebruikers interessant Organisaties nemen steeds vaker duurzaam ondernemerschap op in hun bedrijfsstrategie. Voor deze organisaties speelt huisvesting in een energie-efficiënt gebouw een rol.

- 14 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Op de vraag wat duurzame ontwikkeling inhoudt kan gesteld worden dat duurzame ontwikkeling uitgaat van de mogelijkheid tot vooruitgang en groei, maar dat deze niet ten koste gaat van de toekomst van komende generaties. Het streven is dat het natuurlijk evenwicht niet onherroepelijk verstoord wordt. Duurzame omgevingen zijn gebieden die goed bereikbaar en gelegen zijn in een multifunctionele omgeving. Duurzaam vastgoed is de uitkomst van een investeringsstrategie welke is afgestemd op relevante economische en maatschappelijke verhoudingen. Deze bieden de risiconemende partijen voldoende zekerheid over het te verwachten rendement. Duurzaam vastgoed geeft beleggers dus zekerheid voor de langere termijn en kent daarnaast een lagere belasting van het milieu. De duurzaamheid van een kantoorgebouw kan volgens verschillende methoden worden bepaald. In Nederland wordt vooralsnog vooral gebruik gemaakt van het energielabel. Dit komt ook door de focus van huurders op kostenbesparing door het minderen van energieverbruik. In deze master proof staat de relatie tussen de financiële prestaties en duurzaamheid centraal. Eerder onderzoek levert geen eenduidig beeld van de resultaten op. In ieder geval is het zo dat duurzaamheid in de Verenigde Staten steviger verankerd is in de gedachten van huurders, beleggers en ontwikkelaars, omdat uit diverse onderzoeken blijkt dat er een premie te behalen valt op de effectieve huur en op de verkoopprijs van duurzame kantoren. In Nederland is de situatie minder helder. Uit gebruikersonderzoeken komt naar voren dat huurders bereid zijn hogere huurprijzen te betalen voor duurzaam vastgoed indien daar duidelijke (kosten)voordelen tegenover staan, maar de onderzoeken van bijvoorbeeld Pot (2009) en Heineke (2009) leveren geen eenduidig inzicht op. Een aantal relaties tussen bepaalde duurzaamheidkenmerken en financiële prestaties zullen in hoofdstuk 3 nader onderzocht en geanalyseerd worden. Deze relaties zijn schematisch in tabel 2.2 aangegeven.

De relaties tussen duurzaamheid kenmerken (zoals in deze master proof gedefinieerd) en financiële prestaties

Energie efficiëntie

Bereikbaarheid per openbaar vervoer

Hogere kapitaalwaarde gebouw Hogere Bezettingsgraad/ lagere leegstand Hogere huurwaarde Hogere effectieve huur Lager risico Lagere yield Hogere arbeidProductiviteit Ruimere financieringsmogelijkheden Lagere exploitatie/ onderhoudskosten

Ja* Ja

Ja* Ja

Ja Ja

Ja Ja

Ja

Ja

Tabel 2.2 Te onderzoeken relaties tussen duurzaamheid en financiële prestaties * Ja, maar via het indirect rendement

- 15 -


Hoofdstuk 3

Praktijkonderzoek groen licht voor duurzame kantoren

In dit hoofdstuk zal het praktijkonderzoek ‘Groen licht voor duurzame kantoren’ behandeld worden. De in het voorgaande hoofdstuk geformuleerde onderzoeksvragen worden in dit hoofdstuk beantwoord. De data van de performance van kantoren zijn afkomstig uit de database van ROZ/IPD. Bij de berekening van de ROZ/IPD Vastgoedindex staat de rendementsberekening voor beleggingsvastgoed centraal. De berekening van het totaal rendement bestaat uit effectieve huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (direct rendement) en de waarde verandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). ROZ/IPD kan in verband met de vertrouwelijkheid van de gegevens geen objectinformatie op detailniveau verstrekken. Daarom is geen complete datamatrix in de bijlage opgenomen. 3.1 Inleiding Door de uniforme wijze van performancemeting3 stelt de Portefeuille Analyse Service van de ROZ/IPD Vastgoedindex deelnemers in staat om onder meer; - Rendementen van beleggingsobjecten onderling te vergelijken; - Rendementen van beleggingsobjecten met segment- of het portefeuillerendement te vergelijken; - Het portefeuillerendement met de vastgoed benchmark te vergelijken; - De vastgoedindex met het rendement op andere beleggingscategorieën te vergelijken (bijvoorbeeld AEX); - Rendementsverschillen te verklaren. ROZ/IPD heeft de beschikking over data van professionele (institutionele) beleggers. Deze data zijn geschikt gemaakt voor het ‘benchmarken’. De gegevens worden door de markt als voldoende objectief en betrouwbaar gezien. De ROZ/IPD Vastgoedindex heeft alleen betrekking op Standing Investments (SI), objecten zijn gedurende het gehele jaar in exploitatie en verkeren niet in een omvangrijke renovatiefase. De index geef het rendement weer exclusief de kosten, winsten of verliezen van actief portefeuillebeheer. Dit onderzoek bestaat uit een beschrijvend (verzamelen, beschrijven, ordenen en weergeven van bepaalde kenmerken van de onderzoekspopulatie) en een verklarend deel (de regressie analyse). Bij bouw, verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen is het per 1 januari 20084 verplicht gesteld een energielabel te overleggen. Met het energielabel krijgt de eventueel nieuwe gebruiker vooraf inzicht in het energieverbruik van het gebouw.

3

Definitielijst ROZ/IPD vastgoedindex versie maart 2007 Niet in alle gevallen is een energielabel verplicht. Bij nieuwbouw kan worden volstaan met het overleggen van de bij de bouwaanvraag berekende en ingediende energieprestatiecoëfficient (EPC). Ook voor objecten gebouwd na 1 januari 1998 kan de gebouweigenaar of beheerder tot 10 jaar na datum van oorspronkelijke bouwaanvraag volstaan met een gewaarmerkt afschrift van de EPC- berekening. 4

- 16 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Het doel van dit onderzoek is het kunnen maken van betrouwbare conclusies over de Nederlandse kantorenpopulatie met een energielabel. De steekproef bestaat dus uit alle kantoorobjecten uit de ROZ/IPD database die beschikken over een energielabel. 3.2 Onderzoekspopulatie In 2008 bestond de ROZ/IPD database kantoren uit de gegevens van 658 objecten. In Nederland wordt door SenterNovem een database bijgehouden van alle verstrekte energielabels. ROZ/IPD heeft beide databases gekoppeld en kan daardoor de kantoorobjecten uit haar database voorzien van een energielabel. Ultimo 2008 waren 151 kantoorobjecten binnen de database van ROZ/IPD voorzien van een energielabel. Deze vormen de onderzoekspopulatie. Het Nederlandse energielabel systeem kent een verdeling over 8 categorieën (zie bijlage I). In dit onderzoek worden kantoorobjecten met een energielabel A+, A, B en C als groen getypeerd. Van de gelabelde kantoorobjecten was circa 34% groen, 29% oranje (label D en E) en circa 37% rood (label F en G).

Energielabel groen 34%

rood 37% oranje 29%

Grafiek 3.1 Procentuele verdeling steekproef ROZ/IPD over de labelcategorieën groen, oranje en rood

De bereikbaarheid per openbaar vervoer wordt niet meegenomen in de berekening en toekenning van energieklassen. ROZ/IPD beschikt ook niet over de bereikbaarheidgegevens van de kantoorobjecten. Door op basis van postcode en adresgegevens de kantoorobjecten te beoordelen op afstand van een treinstation zijn de gebouwen in twee klassen ingedeeld (stationslocaties/ overige locaties). 22% van de kantoorobjecten uit de steekproef kan getypeerd worden als stationslocaties (treinstation op minder dan 500 m). Omdat kantoorobjecten verschillend zijn qua omvang, leeftijd, ligging etc, zijn de financiële prestaties van de verschillende kantoorobjecten niet zomaar te vergelijken. Daarom is de steekproef specifiek ingedeeld naar leeftijdscategorie, ligging en omvangklasse, zodat de prestaties van soortgelijke kantoorobjecten gekoppeld kunnen worden en een meer uniforme vergelijking tussen de objecten gemaakt kan worden.

- 17 -


De onderzoekspopulatie is ingedeeld in 4 omvangklassen: -

Omvang ≤ 2.500m² 18%

> 10.000m² 27%

kleiner dan 2.500 m² b.v.o., tussen 2.500 en 5.000 m² b.v.o., tussen 5.000 en 10.000 m² b.v.o. groter dan 10.000 m² b.v.o. > 5.000 m² maar ≤ 10.000 m² 27%

> 2.500 m² maar ≤ 5.000 m² 28%

Grafiek 2.2 Procentuele verdeling steekproef ROZ/IPD per omvangcategorieën

De onderzoekspopulatie is ingedeeld in 4 leeftijdcategorieën (op basis van de opleverdatum): -

opleverdatum van voor 1975, opleverdatum tussen 1975 t/m 1990 opleverdatum tussen 1990 t/m 2000. opleverdatum na 2000.

Opleverdatum ≤ 1975 4%

na 2000 29%

na 1975 maar ≤ 1990 20%

na 1990 maar ≤ 2000 47%

Grafiek 3.3 Procentuele verdeling steekproef ROZ/IPD per oplevercategorieën

ROZ/IPD hanteert een indeling van het kantoorsegment in 4 locatietypen. Deze indeling wordt ook in het onderzoek gehanteerd (centrumlocatie, kantoorlocatie, bedrijvenlocatie en woonwijk)

Locatie type bedrijven terrein 16%

centrum locatie 20%

woonwijk 6%

kantoor district 58%

Grafiek 3.4 Procentuele verdeling steekproef ROZ/IPD over locatietype categorieën

De objecten uit de steekproef liggen verspreid over Nederland met de nadruk op de Randstad en dan vooral Amsterdam en Utrecht.

- 18 -


Provincie Noord Holland Utrecht Zuid Holland Noord Brabant Overijssel Gelderland Groningen Limburg Friesland *

Aantal 45 40 24 15 10 6 4 4 3 27 10 25 11 8 8

** *** ****

* ** *** ****

Amsterdam Hoofddorp Utrecht (stad) Den Haag Rotterdam Den Bosch

Figuur 3.1 Geografische spreiding steekproef

3.3 Beschrijvende statistiek In deze paragraaf worden de financiële parameters uitgewerkt naar energielabel en stationslocatie/ overige locatie. Onderstaande gegevens hebben alleen betrekking op het jaar 2008. In tabel 3.1 staan de gemiddelde prestaties van de gehele steekproef vermeld. In tabel 3.2 vindt de toedeling naar duurzaamheidkenmerken plaats. Tabel 3.1 Overzicht gemiddelde resultaten steekproef

Variabele Leegstand (in %)

Aantal Observaties 151

Gemiddelde 7,7

Standaard deviatie (sd) (17,2)

Huurwaarde (in EUR/m²)

148

153

(47)

Effectieve bruto huur (in EUR/m²)

151

137

(57)

Exploitatiekosten (in %)

151

10

(15)

Direct rendement (in %)

151

5,4

(3)

Indirect rendement (in %)

151

-4,5

(8,8)

- 19 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Tabel 3.2 Vergelijking resultaten objecten met een groen, oranje of rood label en stationslocatie/ overige locatie (sd staat vermeld tussen haakjes)

Energielabel Oranje Rood

Stationslocatie

Overige locatie

Groen

Steekproefomvang Leegstand (in %)

33 3,2 (8,0)

118 9,0 (18,9)

52 9,5 (20,3)

43 6,9 (18,3)

56 6,7 (13,0)

Markthuurwaarde* (in EUR/m²)

141 (39)

157 (48)

164 (58)

152 (37)

143 (39)

Effectieve huur (in EUR/m²)

135 (45)

137 (60)

149 (70)

132 (55)

130 (43)

Exploitatiekosten (in %)

11 (12)

10 (16)

7 (15)

12 (18)

13 (12)

Direct rendement (in %)

5,8 (2,6)

5,4 (3,1)

5,4 (3,1)

5,5 (3,4)

5,5 (2,6)

Indirect rendement (in %)

-5,3 (7,5)

-4,2 (9,2)

-5,7 (6,1)

-4,8 (12,0)

-3,0 (8,1)

*Let op: steekproefomvang bij parameter markthuurwaarde bedraagt 148 objecten (stationslocatie: 32, overige locatie: 116, groen: 52, oranje: 42 en rood: 54) Tabel 3.2a T -test

Energielabel Groen versus oranje Leegstand Markthuurwaarde Effectieve huur Exploitatiekosten Direct rendement Indirect rendement

Stationslocatie versus niet stationslocatie Leegstand markthuurwaarde Effectieve huur Exploitatiekosten Direct rendement Indirect rendement * significant verschil

t –waarde 0,656 1,110 1,288 -1,617 -0,160 -0,587

Energielabel Groen versus rood Leegstand markthuurwaarde Effectieve huur Exploitatiekosten Direct rendement Indirect rendement *significant verschil

t- waarde 0,846 1,931 1,483 -2,116* -0,169 -2,081*

t –waarde -2,603* -1,949* -0,209 0,391 0,748 -0,707

In bijlage III is een t- tabel opgenomen

- 20 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Leegstand Het gemiddelde percentage leegstand van de totale onderzoekspopulatie bedroeg 7,7%. Uit tabel 3.2 blijkt dat kantoren op stationslocaties in 2008 een veel lager gemiddeld leegstandspercentage hadden dan de kantoren op overige locaties (3,2% versus 9,0% en een significant verschil). Ultimo 2008 is het zelfs zo dat 75% van alle kantoren op een stationslocatie een leegstandspercentage hadden onder 0,2%, terwijl dat voor de niet stationslocaties locaties 9,4% was. Indien gekeken wordt naar energielabels dan is opvallend dat niet objecten met een groen label (9,5%), maar juist de objecten met een rood label het laagste gemiddelde leegstandspercentage hadden (6,7%). Markthuurwaarde De markthuurwaarde is volgens de definitie van ROZ/IPD: ‘de jaarhuur voor het gehele object, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting, niet in mindering gebracht’. In 2008 bedroeg de gemiddelde markthuurwaarde €153. De gemiddelde markthuurwaarde van stationslocaties (€141) is (significant) lager dan de gemiddelde huurwaarde van de overige locaties (€157). De gemiddelde huurwaarde van kantoorobjecten met een groen label is in relatie tot de andere labels het hoogst. Effectieve huur De effectieve huur wordt gedefinieerd als de daadwerkelijk gefactureerde huur gedurende het kalenderjaar exclusief servicekosten, BTW, compensatie, ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en) en huurgaranties. De effectieve huur van de totale onderzoekspopulatie bedroeg gemiddeld €137 per vierkante meter. Uit de steekproef blijkt er geen groot verschil te zijn tussen de gemiddelde effectieve huur van stationslocaties en overige locaties. Wel is de standaard deviatie van de overige locaties groter. De gemiddeld effectieve huur van de groene energie categorie is veel hoger dan van de twee andere categorieën (€149 versus €132 en €130). Bij label groen is de standaard deviatie wel hoger dan bij oranje en rood. Exploitatiekosten In dit onderzoek worden exploitatiekosten gedefinieerd als -de door de taxateur gemaakte schatting van de gemiddelde exploitatiekosten (excl. erfpachtcanon), en worden zij uitgedrukt als % van de bruto theoretische huur. Het gemiddelde percentage exploitatiekosten van de totale onderzoekspopulatie bedroeg 10%. Er lijkt geen groot verschil te zijn tussen stationslocaties en overige locaties. Bij de vergelijking tussen de verschillende energielabels is wel groot verschil zichtbaar (tussen groen en rood is sprake van een significant verschil). De groene categorie heeft een beduidend lager gemiddeld percentage (7 versus 12 en 13%), terwijl de standaard deviatie van groen tussen die van oranje en rood in zit. Direct rendement Het direct rendement bestaat uit de feitelijke netto huuropbrengsten gedurende een bepaalde periode, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoed objecten (c.q. portefeuilles) over de meetperiode.

- 21 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Het direct rendement wordt als volgt berekend: IR t= NI t /(CV(t-1)+Cexp t) IR = Income return (Direct rendement) NI = Net Income (Netto opbrengsten) CV= Capital Value (Kapitaalswaarde) CExp=Capital Expenditure (Kapitaalsuitgaven) Het gemiddelde direct rendement van de steekproefpopulatie bedroeg 5,4. Stationslocaties haalden een iets hoger direct rendement dan de overige locaties (5,8 versus 5,4). De standaard deviatie was kleiner (2,6 versus 3,1). Indien gekeken wordt naar de verschillen in het direct rendement tussen de energielabels dan valt op dat de gemiddelden ongeveer gelijk zijn. Indirect rendement Het indirect rendement (waardegroei) geeft de waardeveranderingen weer gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles in de ROZ/IPD Vastgoedindex, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten over de meetperiode. Het indirect rendement wordt berekend met behulp van de volgende formule: CVG t = CV t -CV(t-1) -Cexp t+Crec t /(CV(t-1) +Cexpt t ) CVG = Capital growth (waardegroei of indirect rendement) CV = Capital Value (Kapitaalswaarde) CExp = Capital Expenditure (Kapitaalsuitgaven) Crec = Capital Receipts (Verkoopontvangsten en andere Kapitaalsontvangsten) Het gemiddelde indirect rendement van de steekproefpopulatie bedroeg -4,5. Stationslocaties waren in 2008 niet meer waardevast dan de overige locaties. Ze haalden zelfs een negatiever indirect rendement (-5,3 versus -4,2). De ontwikkeling van het indirect rendement was ook negatiever voor kantoorgebouwen met een groenlabel dan bij oranje en rood (-5,7 versus -4,8 en -3,0). Tussen de gemiddelde waarden van groen en rood is sprake van significant verschil. 3.4 Inleiding verklarende statistiek In tegenstelling tot beschrijvende statistiek levert verklarende statistiek resultaten op die een benadering zijn van de reële situatie, of die een zekere kans hebben om overeen te komen met de werkelijkheid. Verklarende statistiek probeert steekproefeigenschappen te generaliseren (op basis van onvolledige informatie) zodat er inzicht in het gedrag van de gehele populatie ontstaat. Regressieanalyse helpt bij het opsporen van systematische verbanden, onder de voorwaarde van een minimale totale invloed van de toevalsvariabele. De opsporing vindt plaats met behulp van de methode van de kleinste kwadraten (= de gekwadrateerde afwijkingen ten opzichte van het systematische moeten minimaal zijn). De methode der kleinste kwadraten werkt met een wiskundige vergelijking bestaande uit regressoren (X) en parameters (a en b). De parameters worden op een dusdanige wijze geschat dat de totale toevallige invloed op de afhankelijke variabele Y, minimaal is. Wanneer sprake is van één onafhankelijke variabele (de regressor X) wordt gesproken over enkelvoudige regressie, bij meerdere regressoren over multipele regressie.

- 22 -


Enkelvoudig regressiemodel: Y = a + b * X +є Meervoudig (multipel) regressiemodel: Y = a + b1 * X1 + b2 * X2 + ... + bn * Xn +є Het programma SPSS is een software pakket waarmee statistische analyses en berekeningen uitgevoerd kunnen worden, zoals het berekenen van de maatstaven voor centrale tendentie, spreiding, correlatie, tijdreeks- en regressieanalyse. Daardoor is het niet nodig om handmatig berekeningen te maken (zoals bijvoorbeeld de berekening van de methode van de kleinste kwadraten die vroeger nodig was om regressie analyse uit te voeren). De hieronder volgende regressieanalyses zijn met behulp van SPSS uitgevoerd. 3.5 Onderzoeksmodellen Het onderzoek is opgedeeld in 5 modellen en beperkt zich tot de gegevens uit 2008, omdat dit het eerste jaar was waarbij de overheid de aanwezigheid van een energielabel verplichtte. ROZ/IPD kan op dit moment geen oudere informatie leveren over de relatie tussen energielabels en financiële prestaties. Bij de regressieanalyse zijn als verklarende (onafhankelijke) variabelen opgenomen: omvangklasse, opleverdatum, locatietype, energielabel en stationslocatie. In het laatste model is als extra onafhankelijke variabele toegevoegd -of een kantoor wel of niet gelegen is in Amsterdam, omdat de verwachting is dat deze locatieplek grote invloed heeft op bepaalde afhankelijke variabelen. Als de te verklaren variabelen (afhankelijke) worden achtereenvolgens onderzocht: markthuurwaarde, effectieve huur, exploitatiekosten, direct rendement, indirect rendement. Model 1

Model 2

Model 3

Model 4

Basismodel

+ locatietype

+ energielabel

+ stationslocatie

•onafhankelijke variabelen • BVO in omvangklassen •Opleverdatum van het object in leeftijdsklassen

•onafhankelijke variabelen •Model 1+ •Locatietype: centrumlocatie, kantoorlocatie, bedrijvenlocatie, woonwijk

•onafhankelijke variabelen •Model 2 + •Energielabel •groen = label A+, A, B en C •oranje= label D en E •rood= label F en G

•onafhankelijke variabelen • Model 3 + •Wel/ geen stationslocaties

Model 5 + gelegen in Amsterdam •onafhankelijke variabelen •Model 4 + •object is gelegen in Amsterdam

Afhankelijke variabele: markthuurwaarde effectieve huur exploitatiekosten direct rendement indirect rendement

Figuur 3.2 Gebruikte regressiemodellen

- 23 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Onderstaand zal alleen model 5 in tabelvorm weergegeven worden omdat dit het meest uitgebreide model is. De tabellen met de regressieresultaten van de overige modellen zijn opgenomen in bijlage IV. De centrale vraag luidt: ‘ In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen?’ 3.6 SPSS output en resultaten regressieanalyse Om na te gaan welke relaties er zijn tussen de afhankelijke en de onafhankelijke variabelen zijn de onderstaande meervoudige lineaire regressieanalyses uitgevoerd. De onafhankelijke variabelen worden niet allemaal gemeten met dezelfde meetschaal. Door de uitkomsten van de modellen te presenteren in gestandaardiseerde coëfficiënten (Bèta) is het mogelijk de variabelen en hun uitkomsten met elkaar te vergelijken en de Bètascore geeft de invloed aan van de onafhankelijke variabele op de afhankelijke variabele (Norusis, 2002). Resultaten regressie huurwaarde Omdat de R² in model 1 tot en met 4 niet boven 20% uitkomt, wordt in model 5 een extra onafhankelijke variabele aan de regressie toegevoegd. Als gevolg hiervan stijgt de R² naar 46%. Door de toevoeging van de onafhankelijke variabel Amsterdam in model 5 wordt dus 46% van de totale variatie in de afhankelijke variabel huurwaarde verklaard. De regressieresultaten zijn terug te lezen in tabel 3.3 Regressieresultaten model 5. Indien een kantoorobject opgeleverd is na 2000 dan is de markthuurwaarde circa 35% hoger dan als het kantoorobject opgeleverd is voor 1975. Ook als een kantoorobject opgeleverd is tussen 1990 en 2000 is de markthuurwaarde fors hoger dan wanneer het object in de oudste categorie valt (circa 33%). Deze resultaten zijn op zich te verwachten aangezien ouder vastgoed vaak minder gewild is door huurders en taxateurs hier bij hun oordeel natuurlijk rekening mee houden. Het regressieresultaat van de kantoren ‘opgeleverd na 2000’ zijn licht significant (≤ 0,1). De object omvang van kantoren blijkt minder van invloed te zijn op de huurwaarde, behalve wanneer een kantoor een omvang heeft tussen 5.000 en 10.000m². De huurwaarde is dan 10% lager in vergelijk tot kantoren met een omvang tussen 2.500 tot 5.000m². Dit resultaat is niet significant. Wanneer de omvang meer dan 10.000m² bedraagt dan is de markthuur circa 7% hoger dan als de omvang tussen 2.500 en 5.000m² ligt. Ook dit resultaat is niet significant. Als de variatie in de huurwaarde geanalyseerd wordt in relatie tot locatietype dan blijkt het verschil in markthuurwaarde tussen ‘kantoor op een kantoorlocatie’ en ‘kantoor in een centrumlocatie’ -6% te zijn. Dit is echter niet significant. Indien gekeken wordt naar de categorie ‘kantoor in een woonwijk’ in vergelijk tot ‘kantoor op een kantoorlocatie’ dan is de huurwaarde van de twee categorieën vergelijkbaar. De huurwaarde van kantoren op een bedrijventerrein is wel veel lager (-22,5 %) en dit is significant (≤ 0,01). De invloed van de energiecategorie op de huurwaarde lijkt aanzienlijk. Een kantoorobject dat in dit onderzoek als ‘groen’ gezien wordt, haalt een huurwaarde dat 12% boven de huurwaarde ligt van een object dat als ‘rood’ getypeerd wordt. Bij de categorie ‘oranje’ is dit zelfs 13%. Helaas is het resultaat voor label groen niet significant, maar voor label oranje wel (≤ 0,1). Stationslocaties hebben 13% minder huurwaarde dan kantoorobjecten gelegen op een andere locatie. Dit is licht significant (≤ 0,1).

- 24 -


De extra toevoegde onafhankelijke variabel (of een kantoorobject gelegen is in Amsterdam) is zeer significant (≤ 0,01). Het verschil in huurwaarde is 56,8% voor een kantoorobject gelegen in Amsterdam versus een kantoorobject dat elders gelegen is. Resultaten regressie effectieve huur Geen van de eerste 4 modellen haalt een R² boven de 20% en ook wanneer Amsterdam als onafhankelijke variabele wordt toegevoegd stijgt R² niet boven 25%. De onafhankelijke variabele ‘Amsterdam’ heeft significant invloed op de effectieve huur (≤ 0,01). Wanneer een kantoorobject in Amsterdam gelegen is, haalt het gemiddeld een effectieve huurwaarde dat 30% boven de gemiddeld effectieve huur van de rest van de plaatsen ligt. De invloed van stationslocaties is niet significant. Uit de β blijkt zelfs dat de kantoorobjecten op een stationslocatie een negatieve invloed hebben op de effectieve huurwaarde (-6,8%). De invloed van energielabels is opvallend, omdat de labels ‘groen’ en ‘oranje’ een negatieve β hebben ten opzichte van label rood. Dit is overigens gering en niet significant. De variabele met de hoogste β heeft de grootste invloed op de te verklaren variabele. Voor de effectieve huur zijn dat de kantoorobjecten: gelegen in Amsterdam (significant), gelegen in een centrumlocatie, opgeleverd na 2000 (significant), tussen 1990 en 2000 (significant) en tussen 1975 en 1990 (significant). Resultaten regressie exploitatiekosten Model 5 verklaart bijna 17% van de variatie in exploitatiekosten. De toevoeging van de variabele Amsterdam verklaart niet meer van de variatie in exploitatiekosten dan de overige modellen. Dit is ook logisch want waarom zouden de exploitatiekosten van kantoorobjecten gelegen in Amsterdam procentueel anders zijn dan in andere steden. De tabel laat zien dat de exploitatiekosten van kantoorobjecten in Amsterdam circa 5% lager zijn, maar dit is geen significant verschil. De β van ‘stationslocaties’ is positief (7%) en dat betekent dat de exploitatiekosten van kantoorobjecten op stationslocaties hoger liggen. Hoewel onderhoud in de omgeving van stations inderdaad vaak wat duurder uitvalt, is dit resultaat niet significant. Uit de tabel blijkt verder dat kantoorobjecten met het label ‘oranje’ gemiddeld 4% hogere exploitatiekosten hebben dan kantoorobjecten met een rood label. Opvallend is dan weer wel dat er bijna geen verschil is tussen de labels rood en groen. De resultaten zijn niet significant. De kantoorobjecten waarvan de oplevering dateert tussen 1975 en 1990 (≤ 0,1) en kantoorobjecten die een omvang hebben van meer dan 10.000m² (≤ 0,1) hebben significant invloed op de exploitatiekosten. Bij de eerste stijgen de exploitatiekosten wanneer een object in deze categorie valt en bij de tweede dalen de kosten. Ook deze resultaten zijn te verwachten. Oudere kantoorgebouwen zijn vaak wat duurder in onderhoud (denk bijvoorbeeld aan technische slijtage) en bij grotere kantoorgebouwen spelen schaalvoordelen vaak een positieve rol. Tenslotte hebben kantoorobjecten gelegen in woonwijken wel significant lagere exploitatiekosten (≤ 0,05).

- 25 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Regressieresultaten direct rendement Minder dan 20% van de variatie in het direct rendement wordt door de onafhankelijke variabelen in model 5 verklaard. De variabele Amsterdam heeft wel een significant resultaat (≤ 0,1) maar de invloed op het direct rendement is negatief (ruim 15% lager). De invloed van stationslocaties op het direct rendement is niet significant. Uit de β blijkt dat kantoren op een stationslocatie een negatieve invloed hebben op het direct rendement (-13%). De invloed van energielabels is opvallend, omdat de labels ‘groen’ en ‘oranje’ een negatieve β hebben ten opzichte van label ‘rood’. Dit is niet significant. De invloed van de variabelen ‘centrumlocatie’ en ‘woonwijk’ is wel significant (≤ 0,1), evenals de variabelen ‘opgeleverd na 2000’ (≤ 0,01), ‘tussen 1990 en 2000’ (≤0,05), ‘tussen 1975 en 1990’ (≤ 0,1) en ‘na 1975’ (≤ 0,05). Regressieresultaten indirect rendement Indien gekeken wordt naar de verklarende kracht van model 5 in relatie tot de afhankelijke variabele indirect rendement, moet gesteld worden dat te weinig van de variatie verklaard kan worden. Geen van de onafhankelijke variabelen heeft significante invloed op het indirect rendement. De toevoeging van de variabele Amsterdam in model 5 verklaart niet meer van de variatie in het indirecte rendement dan de overige modellen. De β van stationslocaties is negatief (-7,6%) wat betekent dat het indirect rendement van kantoorobjecten op stationslocaties lager ligt. Uit de tabel blijkt verder dat kantoorobjecten met het label ‘oranje’ en ‘groen’ een negatieve invloed hebben op het indirecte rendement. Al deze resultaten zijn niet significant.

- 26 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Tabel 3-3 Regressieresultaten model 5

Huurwaarde

effectieve huur

exploitatiekosten

direct rendement

indirect rendement Β T

Β

T

β

t

β

t

Β

t

0,568***

(8,189)

0,304***

(3,747)

-0,052

(-0,609)

-0,155*

(-1,816)

-0,05

(-0,572)

wel een stationslocatie

-0,129*

(-1,861)

-0,068

(-0,834)

0,072

(0,843)

-0,13

(-0,15)

-0,08

(-0,846)

energielabel oranje energielabel groen

0,128*

(1,668)

-0,022

(-0,242)

0,037

(0,393)

-0,074

(-0,791)

-0,09

(-0,929)

0,12

(1,281)

-0,004

(-0,04)

0,005

(0,041)

-0,129

(-1,124)

-0,06

(-0,516)

Woonwijk

0,005

(0,067)

0,072

(0,857)

-0,21**

(-2,401)

0,147*

(1,682)

-0,1

(-1,11)

bedrijventerrein

-0,225***

(-3,366)

-0,078

(-1,003)

-0,075

(-0,913)

0,11

(1,347)

-0,02

(-0,223)

centrumlocatie

0,057

(0,780)

0,181**

(2,091)

-0,134

(-1,468)

0,176*

(1,934)

-0,03

(-0,273)

na 2000

0,315*

(1,865)

0,806***

(4,067)

0,003

(0,014)

0,736***

(3,536)

0,192

(0,875)

tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

0,297

(1,592)

0,69**

(3,142)

0,067

(0,291)

0,635**

(2,752)

0,346

(1,425)

0,061

(0,396)

0,392**

(2,141)

0,347*

(1,798)

0,373*

(1,938)

0,316

(1,560)

-0,034

(-0,369)

0,137

(1,199)

0,051

(0,423)

0,303**

(2,524)

0,163

(1,290)

Onafhankelijke variabele Amsterdam

kleiner dan 2.500

0,037

(0,474)

-0,48

(-0,525)

0,054

(0,568)

-0,067

(-0,708)

-0,04

(-0,377)

tussen 5.000 en 10.000 groter dan 10.000

-0,102

(-1,262)

-0,082

(-0,881)

0,044

(0,448)

-0,047

(-0,476)

0,066

(0,640)

0,068

(0,820)

0,062

(0,646)

-0,168*

(-1,656)

0,066

(0,650)

0,103

(0,973)

114,412

(6,247)

51,266

(1,948)

9,577

(1,288)

0,018

(1,212)

-0,09

(-1,93)

Constant R²

0,461

0,248

0,166

0,171

0,08

R² adj

0,405

0,17

0,08

0,086

-0,02

Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

Excluded variabelen; geen stationslocatie; kantoren met energielabel rood; kantoren gelegen op een kantorenpark; kantoren met een omvang tussen 2.500 en 5.000 m².

- 27 -

Groen licht voor duurzame kantoren? 3.7 Resultaten overige modellen en samenvatting modellen Alle regressiemodellen hebben een te lage R² score. Hoewel dit betekent dat de regressie geen voorspellende waarde heeft, is dit niet een probleem voor het onderzoek naar de relatie tussen de onafhankelijke en afhankelijke variabelen. Hoewel model 1 tot en met 4 voorafgaand niet zijn behandel, worden de conclusies aangaande deze modellen wel in deze paragraaf besproken. De bijbehorende tabellen zijn, zoals reeds vermeld, opgenomen in bijlage IV. Leegstand in 2008 In 2008 bedroeg het percentage leegstand van de totale steekproefpopulatie gemiddeld 7,7%. In de steekproef hebben ‘kantoren op stationslocaties’ een veel lager gemiddeld leegstandspercentage dan kantoren op ‘overige locaties’. Dit resultaat is niet onverwacht omdat ook uit diverse publicaties wordt gesproken over krapte op de markt, wanneer het over stationslocaties gaat. Indien leegstand wordt beoordeeld per energieklasse treedt wel een onverwacht resultaat op. Niet de objecten met een groen label hebben een laag leegstandpercentage, maar juist objecten in de energieklasse F en G halen het laagste gemiddelde leegstandspercentage. De huurcontracten van de kantoorobjecten uit de steekproef hebben natuurlijk diverse resterende looptijden, maar aangezien huurders zich in gebruikersonderzoeken hebben uitgesproken voor energie-efficiënte huisvesting, mag verwacht worden dat leegstand in de energielabel categorie rood en oranje de komende jaren stevig zal oplopen. Leegstand is overigens niet als afzonderlijke variabele meegenomen in de regressieanalyse maar verwerkt via de variabele effectieve huur. Markthuurwaarde in 2008 In 2008 bedroeg de gemiddelde markthuurwaarde van de steekproef €153. De gemiddelde markthuurwaarde van ‘stationslocaties’ ligt lager dan van de ‘overige locaties’. In 2008 waardeerden taxateur stationslocaties dus lager. Dit resultaat is opmerkelijk. In 2007 heeft bureau Louter voor de Rijksgebouwendienst onderzoek gedaan naar de kantorenmarkt (Eikeren en Louter, 2007). Eén van de conclusies is dat steden met veel kantoorruimte op stationslocaties, Rotterdam, Amsterdam en Den Haag zijn. Uit vastgoedpublicaties blijkt dat de G4 steden over het algemeen ook de hoogste huurwaarden hebben. Uit de onderzoeksteekproef blijkt echter dat ‘kantoren in woonwijken’ de hoogste gemiddelde huurwaarde halen. Stationslocaties liggen meestal in centrumlocaties en de huurwaarden van deze locaties liggen in de steekproef gemiddeld lager (€147 per vierkante meter). De gemiddelde huurwaarde van kantoorobjecten met een groen label is in relatie tot de andere labels het hoogst (gevolgd door oranje en dan rood), wat een voorzichtige indicatie kan zijn voor het feit dat taxateurs groene waarde erkennen en waarderen. Uit de regressieanalyse zou moeten blijken of dat ook significant is.

- 28 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Model 1 heeft maar één significant resultaat (kantoorobject groter dan 10.000 vierkante meter). Dit resultaat is significant (≤ 0,1), maar in de wetenschappelijke literatuur wordt als bovengrens meestal ≤0,05 gehanteerd. De gemiddelde huurwaarde is voor deze categorie ook het hoogst (€165 per vierkante meter). In model 2 komt er een significant resultaat bij (kantoren op een bedrijvenlocatie). Deze variabel heeft een significant negatieve invloed op de huurwaarde en de gemiddelde huurwaarde is op deze locatie ook het laagst (€110 per vierkante meter). In model 3 is één variabele significant (kantoren op een bedrijvenlocatie). Kantoren met het energielabel ‘rood’ en ‘oranje’ hebben in de regressie wel lagere huurwaarde dan kantoren met het label ‘groen’, maar dit is niet significant. Model 4 heeft drie significante variabelen (kantoorobject groter dan 10.000 vierkante meter, kantoren op een bedrijvenlocatie en kantoren op een stationslocatie). De invloed van de energiecategorie op de huurwaarde lijkt aanzienlijk indien naar de β wordt gekeken, maar in dit onderzoek zijn deze coëfficiënten niet significant. Stationslocaties halen in dit model significant minder huurwaarde dan objecten die gelegen zijn op een andere locatie. Ook in model 5 is het opvallend dat stationslocaties 13% minder huurwaarde hebben ten opzichte van objecten die gelegen zijn op andere locaties. Dit is licht significant (≤ 0,1). De extra toegevoegde onafhankelijke variabel in model 5 (kantoorobject gelegen in Amsterdam) is zeer significant (≤ 0,01). Het verschil in huurwaarde is 56,8%. Effectieve huur in 2008 De effectieve huur van de totale onderzoekspopulatie bedraagt gemiddeld €137 per vierkante meter. Uit de steekproef blijkt geen groot verschil tussen de gemiddelde effectieve huur per vierkante meter van stationslocaties en overige locaties. Wel is de standaard deviatie van de overige locaties veel groter. Aangezien stationslocaties weinig leegstand kennen zullen eigenaren minder snel geneigd zijn incentives overeen te komen. De gemiddeld effectieve huur per vierkante meter van ‘groene’ kantoren is veel hoger dan van ‘oranje’ en ‘rode’ kantoren (€149 versus €132 en €130), maar de standaard deviatie is ook veel hoger. In alle modellen blijkt de opleverdatum statistisch significant. Vooral de objecten die zijn opgeleverd na 2000 halen significant meer effectieve huur per vierkante meter. In model 3 wordt de onafhankelijke variabele energielabel aan de regressie toegevoegd. Geen van deze variabelen hebben significant invloed op de effectieve huur. In model 4 wordt de onafhankelijke variabele stationslocatie aan de regressie toegevoegd. Deze variabele is niet significant, evenals de variabelen die te maken hebben met energielabels. In model 5 heeft de variabele Amsterdam wel significant invloed (≤ 0,01) en een gemiddelde effectieve huur die 30% boven het gemiddelde van de rest ligt. Exploitatiekosten in 2008 Het gemiddelde percentage exploitatiekosten van de steekproefpopulatie bedraagt 10. Er lijkt geen groot verschil te zijn tussen stationslocaties en overige locaties (11 en 10% gemiddeld). Bij de vergelijking tussen de verschillende energielabels is wel een groot verschil zichtbaar. Kantoren met een groen label hebben een lager gemiddeld percentage. Taxateurs houden dus blijkbaar al rekening met lagere exploitatiekosten bij groene objecten, zodat het interessant is te kijken of dat ook uit de regressieanalyse blijkt.

- 29 -

Groen licht voor duurzame kantoren? In zowel model 1 en 2 heeft de variabele ‘kantoorobjecten opgeleverd tussen 1975 en 1990’ significant negatieve invloed op de exploitatiekosten (≤ 0,1). In model 2, 3 en 4 heeft de variabele ‘kantoorobjecten groter dan 10.000m²’ (≤ 0,1) significant invloed op de exploitatiekosten en in model 3 hebben ook de kantoorobjecten gelegen in een woonwijk significant lagere exploitatiekosten (≤ 0,05)). De invloed van de energielabels op de exploitatiekosten is opvallend genoeg niet significant. Direct rendement 2008 Het gemiddelde direct rendement van de totale steekproefpopulatie bedroeg 5,4. Stationslocaties haalden in 2008 een iets hoger direct rendement dan de overige locaties. Indien gekeken wordt naar de verschillen in het direct rendement tussen de verschillende energielabels dan zijn de gemiddelden ongeveer gelijk. Het gemiddelde van label groen ligt zelfs 0,1% onder de klassen oranje en rood. In alle modellen hebben de variabelen die te maken hebben met de opleverdatum significant invloed. De overige onafhankelijke variabelen berusten in meer of mindere mate op toeval. In model 2 hebben ook ‘kantoorobjecten gelegen op een kantorenpark’ significant invloed (≤ 0,05). In model 3 hebben de energielabels geen significantie. De objecten gelegen in een centrumlocatie halen meer direct rendement dan objecten gelegen op een kantorenpark. Het verschil in direct rendement tussen kantoorobjecten gelegen op een kantorenpark en kantoren gelegen in een woonwijk/bedrijventerrein is ongeveer gelijk. De β van de variabele centrumlocatie is significant (≤ 0,05). De overige variabelen in de categorie locatie hebben geen significante score. Uit de tabel valt bij model 4 af te lezen dat kantoorobjecten op een stationslocatie bijna geen effect hebben op het direct rendement. Dit resultaat is niet significant. De variabele Amsterdam in model 5 is wel significant (≤ 0,1). Wanneer een kantoorobject gelegen is in Amsterdam dan is het direct rendement ruim 15% lager. Uit de β ’s blijkt dat zowel stationslocaties als de energielabels ‘groen’ en ‘oranje’ negatieve invloed hebben op het direct rendement. Deze variabelen hebben echter geen significante invloed. De invloed van de variabelen ‘centrumlocatie’ en ‘woonwijk’ zijn wel significant (≤ 0,1). Indirect rendement 2008 Het gemiddelde indirecte rendement bedroeg -4,5. Stationslocaties haalden een negatiever indirect rendement. De kapitaalswaarde wordt bepaald door de taxateur en mogelijk zijn stationslocaties de afgelopen jaren meer in waarde gegroeid dan de overige locaties. Met het oog op de economische crisis zijn taxateurs misschien daarom zwaarder gaan afwaarderen op stationslocaties dan bij overige locaties. Hetzelfde effect kan meegespeeld hebben bij de waardering van kantoorobjecten met een groen label. Ook hier is de ontwikkeling van het indirecte rendement meer negatief bij ‘groen’ dan bij ‘oranje’ en ‘rood’.

- 30 -

Groen licht voor duurzame kantoren? In model 1 hebben kantoorobjecten opgeleverd tussen ‘1975 en 1990’ en tussen ‘1990 en 2000’ significant invloed op het indirect rendement (≤ 0,1). In model 2 zijn dat alleen nog maar de kantoorobjecten opgeleverd tussen ‘1975 en 1990’ (≤ 0,1). In model 3 is het indirecte rendement van kantoorobjecten met een rood label het hoogst en het oranje label heeft een negatieve invloed (-2,2%). Deze resultaten zijn niet significant. In model 4 is de β van de variabele stationslocaties negatief (-7%) en ligt het indirecte rendement van kantoorobjecten met een rood label weer boven het groene label (circa 6%). Het oranje label heeft negatieve invloed (-2,5%). Deze resultaten zijn niet significant. De toevoeging van de variabele Amsterdam verklaart niet meer van de variatie in het indirect rendement dan de overige modellen. Uit de regressieresultaten blijkt dat het indirect rendement 5% lager ligt.

- 31 -


Hoofdstuk 4

Conclusies en aanbeveling

4.1 Conclusies theoretisch kader en praktijkonderzoek Dit onderzoek werd uitgevoerd om betrouwbare conclusies te kunnen trekken over de Nederlandse kantorenpopulatie met een energielabel. De ‘steekproef’ bestaat uit alle kantoorobjecten uit de ROZ/IPD database die beschikken over een energielabel. De steekproef werd samengesteld met gegevens van de financiële performance van kantoorobjecten met een energielabel uit de database van ROZ/IPD. Het onderzochte jaar is 2008, omdat de Nederlandse overheid vanaf 1 januari 2008 het verplicht stelde om bij bouw, verkoop en verhuur van een gebouw een energielabel te overleggen. De probleemstelling van deze master proof luidt: In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen. De antwoorden op de in hoofdstuk 1 geformuleerde deelvragen, bedoeld om de probleemstelling te kunnen beantwoorden zijn: Wat wordt verstaan onder duurzaamheid, duurzame omgevingen en duurzame kantoren? - Duurzame ontwikkeling gaat uit van de mogelijkheid tot vooruitgang en groei, maar deze gaat niet ten koste van de toekomst van komende generaties. - Duurzame omgevingen zijn gebieden die uitstekend bereikbaar en functioneel compleet zijn. - Duurzaam vastgoed geeft beleggers zekerheid voor de langere termijn en levert daarnaast ook een lagere belasting van het milieu. Wat is het belang van het verduurzamen van de bestaande kantoorvoorraad? - Aangezien een groot percentage huurders aangeeft op kortere termijn te streven naar duurzame huisvesting zonder te verhuizen naar een andere locatie, zullen beleggers de bestaande voorraad moeten gaan verduurzamen wil aan deze vraag beantwoord kunnen worden. Een groot deel van de huurders geeft aan bereid te zijn een premie boven op de huurprijs te betalen wanneer daar duidelijke kostenvoordelen tegenover staan. - De komende jaren is vooral sprake van een vervangingsmarkt, waardoor veel gebruikte kantoorpanden op de markt komen. Deze kantoren zullen op marktconform niveau gebracht moeten worden willen ze nog voor verhuur in aanmerking komen. Wat zijn de beoordelingscriteria voor duurzaam vastgoed? In hoofdstuk 2.4 zijn de in Nederland van belangzijnde beoordelingsmethoden voor de duurzaamheid van vastgoed aan de orde gekomen. Hoewel BREEAM NL de laatste tijd in opkomst is zal het nog even duren voordat dit label algemeen toegepast wordt in de vastgoedmarkt. Op dit moment laten huurders zich voornamelijk leiden door het energielabel.

- 32 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Wat geven eerdere (buitenlandse) onderzoeken aan over de relatie tussen duurzaamheid en financiële prestaties van kantoren? Eerdere onderzoeken geven aan dat de huurwaarde van duurzaam vastgoed hoger is. Deze onderzoeken zijn vooral gebaseerd op de kantorenmarkt in de Verenigde Staten. Het risico van duurzaam vastgoed ligt lager omdat er sprake is van een stabielere bezettingsgraad en daardoor liggen de gerealiseerde verkoopprijzen hoger. Wat is de definitie van duurzaamheid in het praktijkonderzoek In het praktijkonderzoek is de steekproef opgedeeld in drie categorieën. Kantoorpanden met een energieprestatie score A+, A, B en C zijn ingedeeld in de categorie ‘groen’. Deze panden worden als duurzaam gezien. Daarnaast is de steekproef opgedeeld in ‘stationslocatie’ en overige locatie omdat bereikbaarheid per openbaarvervoer ook een belangrijke bijdrage levert aan de duurzaamheid van een gebouw. Wat zijn de steekproefkenmerken uit het praktijkonderzoek? Circa 30% van de kantoren in de steekproef is nog relatief jong (jonger dan 10 jaar). Meer dan de helft van alle kantoren is gesitueerd op een kantoorlocatie. Ongeveer evenveel objecten hebben een groen als een rood label. Circa 22% van de steekproef wordt als stationslocatie aangemerkt en de meeste objecten vallen in de omvangcategorie ‘tussen 5.000 en 10.000 vierkante meter’ en ‘groter dan 10.000 vierkante meter’ (circa 54% van het totaal). De laatste deelvraag ‘Hoe presteerden de kantoren uit de steekproef in 2008?’ wordt opgedeeld in de onderzoeksvragen die geformuleerd zijn naar aanleiding van eerder onderzoek. Is er verschil tussen de bezettingsgraad van duurzame versus niet duurzame kantoorgebouwen? o In Hoofdstuk 3.7 is reeds geschreven dat (in de steekproef) ‘kantoren op stationslocaties’ een veel lager gemiddeld leegstandspercentage hebben dan kantoren op ‘overige locaties’ en dat indien de leegstand per energieklasse wordt beoordeeld er een onverwacht resultaat optreedt (juist objecten in de energieklasse F en G halen het laagste gemiddelde leegstandspercentage)5. Hebben duurzame kantoren een hogere huurwaarde? o De gemiddelde huurwaarde van de steekproef is €153 per vierkante meter (sd €47). o De gemiddelde huurwaarde van stationslocaties ligt op €141 per vierkante meter, terwijl de gemiddelde huurwaarde van overige locaties op €157 per vierkante meter ligt. o De gemiddelde huurwaarde van kantoorgebouwen met een groen energielabel is €164, oranje energielabels halen een gemiddelde van €152 en rode energielabels €143 per vierkante meter.

5

NB. Let op definities. De financiële bezettingsgraad wordt uitgedrukt als percentage, dat wil zeggen 100% minus de financiële leegstand als zijnde de leegstand gewaardeerd tegen markthuur gedeeld door de theoretische bruto huuropbrengsten. Alle parameters ultimo periode. Financiële leegstand is de huurderving t.g.v. leegstand, gewaardeerd tegen bruto markthuurwaarde voor de desbetreffende ruimte inclusief ruimte die voor een deel van het jaar of het gehele jaar leegstaat).

- 33 -

Groen licht voor duurzame kantoren? In dit onderzoek blijken energielabels geen significant effect te hebben op de huurwaarde. Uit model 5 blijkt zelfs dat oranje energielabels een significant hogere huurwaarde hebben dan groene energielabels. Stationslocaties blijken een significant negatieve invloed te hebben op de huurwaarde. Betalen huurders in Nederland een premie op de huurprijs voor duurzame kantoorgebouwen? o De gemiddelde effectieve huur van de steekproef is €137 per vierkante meter (sd €57). o De gemiddelde effectieve huur van stationslocaties ligt op €135 per vierkante meter, terwijl de gemiddelde effectieve huur van overige locaties op €137 per vierkante meter ligt. o De gemiddelde effectieve huur van kantoorgebouwen met een groen energielabel is € 149, oranje energielabels halen een gemiddelde van €132 en rode energielabels €130 per vierkante meter. Energielabels en stationslocaties hebben in geen van de modellen significante invloed op de hoogte van de effectieve huur. Is er verschil in exploitatielasten tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? o Het gemiddelde van de exploitatiekosten van de steekproef is 10% (sd 15%). o Het gemiddelde van stationslocaties ligt op 11%, terwijl het gemiddelde van overige locaties op 10% ligt. o De gemiddelde exploitatiekosten van kantoorgebouwen met een groen energielabel bedragen 7%, oranje energielabels halen een gemiddelde van 12% en rode energielabels 13%. Toch hebben de energielabels in geen van de modellen significante invloed op de hoogte van de exploitatiekosten. Is er verschil in behaald rendement tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen? De berekening van het totaal rendement bestaat uit effectieve huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (direct rendement) en de waarde verandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement) o De steekproef heeft een gemiddeld direct rendement van 5,4. o De steekproef heeft een gemiddeld indirect rendement van -4,5. o Stationslocaties halen gemiddeld 5,8 en overige locaties 5,4 direct rendement. o Groene kantoorgebouwen halen gemiddeld een direct rendement van 5,4. Oranje kantoren halen, evenals rode kantoorgebouwen 5,5. o Stationslocaties halen gemiddeld -5,3 en overige locaties -4,2 indirect rendement. o Groene kantoorgebouwen halen gemiddeld een indirect rendement van -5,7, oranje -4,8 en rode kantoorgebouwen halen een gemiddeld indirect rendement van -3,0. Uit de regressieanalyse blijkt dat energielabels en stationslocaties geen significante invloed hebben op de hoogte van het direct en indirect rendement.

- 34 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Bovenstaande antwoorden leiden tot beantwoording van de probleemstelling: ‘In hoeverre is er sprake van onderscheid in financiële prestaties tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen’? o In 2008 halen Nederlandse kantoorbelegging - die opgenomen zijn in de database van ROZ/IPD én beschikken over een groen energielabel - geen significant ander beleggingsresultaat dan de kantoorobjecten uit dezelfde database die beschikken over een oranje of rood energielabel. o Tevens behalen beleggingen op stationslocaties geen outperformance ten opzichte van beleggingen op overige locaties. 4.2 Slotbeschouwing en aanbeveling De resultaten van het praktijkonderzoek worden door een aantal factoren beïnvloed. Deze factoren zijn onder andere de economische situatie, de invloed van de geografische spreiding van de steekproef en de rol van taxateurs, beleggers, huurders en overheid. Deze factoren worden in dit afsluitende paragraaf toegelicht. De invloed van de economische situatie 2008 is het eerste jaar dat de kantorenmarkt een grote ommekeer kende. De ROZ/IPD performance van kantoren haalde een totaal rendement van net geen 1%. Deze slechte performance werd veroorzaakt door negatieve waardegroei. De kantooropname nam met ruim 40% af (in vergelijking tot 2007). Deze opname kwam daarmee op het laagste niveau van de afgelopen tien jaar. Het aanbod van kantoorruimte in Nederland daalde met 6%, maar de reden daarvoor was dat nieuwbouwontwikkeling stagneerde als gevolg van economische en financiële malaise. De leegstand liep op naar 12%. Huurders schoven herhuisvesting op de langere baan en veel bedrijven hebben nog steeds moeite om ongeschonden door de crisis te raken. De verwachting is dat wanneer de verhuisbewegingen weer op gang komen, de onafhankelijke variabelen die verband houden met duurzaamheid een andere invloed zullen hebben. De geografische invloed De gehanteerde modellen in het praktijkonderzoek hebben geen van allen voldoende verklarende kracht. Het is natuurlijk mogelijk dat onbekende onafhankelijke variabelen niet in het onderzoek zijn opgenomen. De economische situatie is bijvoorbeeld buiten beschouwing gelaten en deze heeft natuurlijk ook invloed op huurwaarde en effectieve huur. Voor exploitatiekosten zijn weer andere factoren bepalend, zoals bijvoorbeeld technische gebouwkenmerken en ook deze zijn niet in het model opgenomen. Het meest waarschijnlijke is echter dat de geringe verklarende kracht veroorzaakt wordt door de scheve geografische spreiding van de steekproef. Circa 30% van de totale steekproef bevindt zich in Noord Holland en 60% daarvan is gelegen in Amsterdam (18% van het totaal). Het toevoegen van Amsterdam als onafhankelijke variabel in model 5 zorgt voor een grote toename van de R2 (zie afhankelijke variabel huurwaarde). Daarnaast is echter ook 17% van de totale steekproef gelegen in de stad Utrecht. Het is waarschijnlijk dat toevoeging van Utrecht als onafhankelijke variabel eveneens grote invloed heeft op de voorspellende kracht van de modellen.

- 35 -

Groen licht voor duurzame kantoren? De rol en invloed van taxateurs Markthuurwaarde, direct en indirect rendement worden grotendeels bepaald door de visie van taxateurs. Taxatiebureaus onderkennen tegenwoordig meestal wel het belang van duurzaamheid (zoals de besparing op energie, onderhoud en de langere economische levensduur). Het is echter de vraag of het lagere beleggingsrisico (door anticipatie op striktere regelgeving en de grotere vraag naar duurzame kantoren) in de waardering worden opgenomen. Het waarderen van duurzame elementen in een gebouw vergt grote kennis van exploitatiekosten en ook een visie op de rendabiliteit. De afgelopen twee jaar echter is de vastgoedmarkt min of meer stil komen te liggen. Referenties zijn dus veel minder voorhanden dan gedurende economisch gunstige tijden. Verder spelen ‘smoothing’ (vorige taxatie heeft grote invloed, slechts een gedeelte wordt aangepast) en ‘lagging’ effecten (informatie loopt achter en wordt pas veel later gemeld) en het gebrek aan uniformiteit/standaardisatie mee en deze hebben grote invloed op een aantal onafhankelijke variabelen in de steekproef. De rol van stakeholders en huurders Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt mede op aandringen van stakeholders, steeds vaker geïntegreerd in investeringsbeslissingen. Uit eerder onderzoek blijkt dat de bereidheid om extra te betalen voor duurzame huisvesting de afgelopen twee jaar is toegenomen en dat voor bijna driekwart van de huurders duurzaamheid een belangrijk thema is. Circa negen op de tien huurders geeft aan daadwerkelijk plannen op te stellen, of acties uit te voeren, voor het realiseren van duurzame huisvesting. Deze vraag naar duurzame huisvesting zal ergens moeten landen, aangezien er lang niet genoeg duurzame nieuwbouw kantoorruimte beschikbaar is. Een op de twee huurders wil dan ook zijn bestaande huisvesting verduurzamen. De belegger kan hier met het verduurzamen van zijn bestaande vastgoedportefeuille een grote rol bij gaan spelen. De rol van de belegger Circa 60% van de kantorenvoorraad in Nederland is in handen van professionele beleggers. De komende jaren zal vooral sprake zijn van een vervangingsmarkt, waardoor veel gebruikte kantoorpanden op de markt komen. Ongeveer 35% van deze panden is kansloos voor verdere verhuur. Voor beleggers in bestaand vastgoed heeft de gewijzigde houding van huurders ten aanzien van duurzaamheid grote gevolgen. Veel grote beursgenoteerde huurders geven bijvoorbeeld aan dat zij binnen afzienbare tijd duurzaam gehuisvest willen zijn. Om zaken te kunnen blijven doen met de grootste gebruikers van kantoorgebouwen zullen beleggers verder moeten gaan met het verduurzamen van hun bestaande portefeuilles. De rol van de overheid De komende jaren zal de opstelling van de overheid belangrijk zijn. De overheid kan in de toekomst striktere wetgeving formuleren. Liefst 90% van huurders geeft in een onderzoek ook aan dat de overheid weten regelgeving moet invoeren om duurzame huisvesting te stimuleren. Hiermee zal zij het verduurzamen van de kantoorvoorraad kunnen versnellen. Verder zou de overheid zorg moeten dragen voor de nodige voorlichting over duurzaamheid aan zowel huurders als taxateurs. Daarnaast kunnen lokale overheden via het instrument WOZ laten blijken dat niet duurzame kantoorobjecten hoger belast worden (volgens het principe de vervuiler betaalt). Tenslotte hebben de verschillende overheden naar schatting 20% van alle kantoorgebouwen in gebruik. Als de overheid het goede voorbeeld geeft en daadwerkelijk steeds verdere groene eisen gaat stellen aan haar eigen huisvesting, zal dat alleen al de noodzaak van het verduurzamen aantonen.

- 36 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Aanbeveling In dit onderzoek zijn wel positieve verbanden aangetroffen tussen energielabels en bepaalde financiële parameters, maar deze waren niet significant. De omvang van de steekproef (151 objecten) is eigenlijk te klein. Indien de data van meerdere jaren in de database beschikbaar komt, zullen meer betrouwbare analyses uitgevoerd kunnen worden. Zeker wanneer nauwkeurig op geografische ligging gedifferentieerd kan worden. Ook is de meervoudige lineaire regressiemethoden gebruikt voor het zoeken naar het verband tussen de variabelen. Een belangrijke veronderstelling bij deze methode is dat de resultaten van de steekproefpopulatie normaal verdeeld zijn. Bij de bepaling van bijvoorbeeld de invloed van stationslocaties op de afhankelijke variabele past logistische regressie beter. Verder zijn de onafhankelijke variabelen direct en indirect rendement, in het praktijkdeel onderzocht volgens de cross- sectioneel methode. Dit is een vorm van onderzoek waarbij op een bepaald tijdstip gegevens over risicofactoren en/of uitkomsten in een populatie worden verzameld. De determinanten worden dus op hetzelfde moment gemeten. De nadelen van deze methode zijn dat hooguit associaties worden aangeduid en geen oorzakelijk verband wordt onderzocht. Om het effect van duurzaamheid op het direct en indirect rendement te meten is het beter om een longitudinaal onderzoek te doen. Hierbij worden steeds op dezelfde manier, op verschillende tijdstippen, herhaaldelijk metingen uitgevoerd om zo ontwikkelingen in kaart te brengen. Deze methode wordt gebruikt om trends te volgen. Daarom zal in de toekomst, wanneer er meer data beschikbaar komt, meer betrouwbare uitspraken over het directe en indirecte rendement kunnen plaatsvinden. Tenslotte is het interessant om wanneer er meer markttransacties hebben plaatsgevonden de gerealiseerde verkoopwaarden in de regressie op te nemen. Dan wordt duidelijk wat er daadwerkelijk voor duurzame kantoren betaald moet worden.

- 37 -


Literatuurlijst Asselbergs, F., 2008, De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming, Atelier Rijksbouwmeester; Ministerie van vrom; Ministerie van ocw, www.oudekaartnederland.nl. Brounen, D. Eichholtz,P.M.A., apr 2004, Vastgoedmarkt kraakt onder demografische druk, ESB, 89e jaargang, nr. 4430, pagina 150. Bijsterveld, K., juni 2008, Openingscolumn, Buiding Business nr 2 , , Building Business Uitgeverij BV., pagina 3. Buck, R., Interview met Rene Buck, Duurzaam vastgoed hype en/of blijvertje, Koplopers doorbreken de Circle of Blame, Getuigenis nr 12, SenterNovem. Cadman, D., 2007, The carbon challenge, Centre for the Study of Sustainable Building, London. CB Richard Ellis, 2009, Nederlandse kantorenmarkt 2008, www.cbre.nl Corporate Facility Partners, 2010, Nulmeting nationale CO2 Benchmark, www.gocfp.nl DTZ Zadelhoff, 2008, Nederland compleet, www.dtz.nl Dam, K. van, 2004, Duurzame ontwikkeling is hot en sexy, Noorderbreedte, tijdschrift over landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke ordening, natuur en milieu van Friesland, Groningen en Drenthe, Themanummer Volhoudbaarheid, jaargang 28, www.noorderbreedte.nl Dobbelsteen, A.A.J.F. van den, sep 2004, The Sustainable office, Delft University Press, Delft. Daemen, J., mei 2010, Niets doen is geen optie, Vastgoed Journaal, Agentschap NL - NL Energie en Klimaat, www.vastgoedjournaal.nl Dynamis, 2009, Sprekende Cijfers 2008, www.dynamis.nl Eichholtz, P.M.A., Kok N. en Quigley, J.M., 2008, Doing Well by Doing Good, Green office buildings, University of California, Berkeley. Elkington, P., 1998, Cannibals with forks: triple bottom line of 21st century business, Oxford. Florance, A, Miller, N. en Spivey, J., 2007, Does green pay off, draftpaper, www.sandiego. edu/business/documents/Econ_of_GreenJuly2008.pdf Fuerst, F. en McAllister, P., 2008, Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Property Values, University of Reading, Henley Business School, www.henley.reading.ac.uk/rep/fulltxt/0908.pdf Gregg, D., feb 2009, What’s in it for me, Puget Sound Business Journal, www.bizjournals.com

- 38 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Hersbach, R., apr 2008, Duurzaamheid is business, ING Real Estate, www.bna.nl Heineke, W., dec 2009, Energiezuinige kantoren, loont het om te investeren, Master Thesis RUG Vastgoedkunde, Groningen. Huizinga, J.T., 2006, Leegstand op kantoorlocaties, Afstudeerscriptie in het kader van de Master of Real Estate opleiding, Amsterdam. CoreNet Global en Jones Lang LaSalle, feb 2009, Perspectives on Sustainability,www.jll.nl Jones Lang LaSalle, 2009, Dutch Office Market Outlook 2008, www.jll.nl Jones Lang LaSalle, 2010, Gebruikerswensen, www.jll.nl Kok, N., Eichholtz, P.M.A, okt 2008, Green buildings make cents, Property Research Quartely themanummer Duurzaamheid en Vastgoed pag. 18. Mooij, M., 2009, Ruimte voor het nieuwe werken, Kluwer, Alphen aan den Rijn. Eikeren, P. van, Louter, P., 2007, Kantoren op de kaart, www.bureaulouter.nl Neprom, okt 2008, NIEUW Commercieel Vastgoed 2008, NEPROM. Norusis, M., 2002, Guide to data analyses, Prentice Hall. New Jersey . Pot, G., 2009, Duurzame kantoorgebouwen: een studie naar het rendement voor de belegger, Masterscriptie ASRE, Amsterdam. Pivo, G., Fisher, J., 2010, The walkability premium in commercial real estate investments, working paper, Responsible property investing center, University of Arizona, Benecki Center for real estate studies, Indiana University. Reeven, L.W., 2007, Duurzame planontwikkeling. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen in ruimtelijke planontwikkeling, Master thesis MSRE Development, ASRE, Amsterdam. The Royal Institution of Charted Surveyors, 2005, Green value, green buildings, growing assets, www.bluewildernessgroup.com ROZ/IPD, 2009, Vastgoedindex 2008, www.roz.nl ROZ/IPD, 2007, Definitielijst vastgoedindex 2007, www.roz.nl Senter Novem, juli 2007, Duurzaam vastgoed en de praktijk, www.senternovem.nl Sayce, S., Ellisson, L., Smith, J., 2004, Incorporating sustainability in commercial property appraisal: evidence from the UK, Kingston University.

- 39 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Snoei, G. ,2009, Kantoorgebruikers – energiezuinigheid nader beschouwd, Afstudeerscriptie TU Delft, Delft. Traudes J. , Wiltz, A. okt 2008, Denken over duurzaamheid, Property Research quartely themanummer Duurzaamheid en Vastgoed, pag. 6. Vink, B., jan 2009, Investeringsbereidheid duurzaamheid neemt toe, www.dtz.nl Waaning, N., 2006, Kansloze kantoren slechts klein deel van de markt, Propertynl Research Quarterly nr. 5, pag. 40. World Commission on Environment and Development, 1987, Brundtland report Our Common Future, www.un-documents.net www.wiki.dgbc.nl.

- 40 -


Bijlage I

Voorbeeld energie prestatiecertificaat kantoorgebouw

- 41 -


Bijlage II

Achtergrond kenmerken kantorenmarkt

Sinds 2006 kende de Nederlandse kantorenmarkt een opgaande beweging. Economische groei, dalende werkloosheid en toegenomen consumentenvertrouwen hebben hieraan bijgedragen. De opname van kantoormeters kwam in 2007 uit op ruim 1,7 miljoen m², het hoogste metrage sinds 2001, en het aanbod daalde voor het tweede jaar op rij, tot iets minder dan 4,7 miljoen m². Opname kantoormeters in 2008 Hoewel onderzoeksbureaus verschillende metrages noteren is wel aangetoond dat de opname van kantoormeters in 2008 gedaald is ten opzichte van 2007. Opname kantoormeters 2,5

mio

2 1,5 1 0,5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Opname Randstad ( m2 v.v.o. )

Opname overig ( m2 v.v.o. )

Opname totaal in m² v.v.o Grafiek III- 1 Bron: ASRE Vastgoedmonitor

Het eerste kwartaal 2008 werd nog als succesvol bestempeld. De opname steeg fors ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar het tweede kwartaal van 2008 viel tegen. De opname daalde met 19% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007 en het totale aanbodcijfer steeg tot net onder 5 miljoen m². Ondanks dit tegenvallende kwartaal zou bij extrapolatie van het eerste halfjaar van 2008 de totale opname over het gehele jaar nog steeds boven 2 miljoen m² uitkomen. Het verwachte herstel kwam echter in het derde en vierde kwartaal niet. Als gevolg daarvan kwam het opnamecijfer voor heel 2008 lager uit dan in 2007(Dynamis, 2008). In totaal werd bijvoorbeeld in alle Dynamis regio’s samen 1,56 miljoen m² kantoorruimte opgenomen. Het belang van de Randstad voor de Nederlandse economie kwam in 2008 sterk naar voren. Ruim 86% van het opgenomen volume kantoorruimte had betrekking op locaties binnen de Randstad. Op zich is dit niet vreemd, aangezien in deze regio ook verreweg de grootste kantoorvoorraad ligt (nb. percentage verschilt nogal per bron, bijvoorbeeld ‘de ruimtemonitor’ van het planbureau voor de leefomgeving geeft circa 66% aan, de Vastgoedmonitor van de ASRE 44%). In de vier grote steden samen heeft overigens opnamedaling plaatsgevonden van 14% ten opzichte van 2007 (JLL, 2009). De opname van kantoormeters in 2008 is te vergelijken met de opnameniveaus uit 2002, 2003 en 2004 (DTZ Zadelhoff). Ook het maandblad Vastgoedmarkt stelde dat de kantooropname in 2008 weer terug was op het niveau van 2003 (1,219 miljoen m²) en zich daarmee op het laagste niveau van de afgelopen tien jaar bevond.

- 42 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Aanbod kantoormeters in 2008 De Vastgoedmarkt publiceerde begin 2009 dat het aanbod van kantoorruimte in Nederland in 2008 met 6% was afgenomen, naar circa 5,2 miljoen m² en ook CBRE schreef in haar marktanalyse dat ondanks negatieve ontwikkelingen aan de vraagzijde de afname van het kantorenaanbod (dat in 2005 begon) ook in 2008 had doorgezet (in 2007 nog circa 5.5 miljoen m²) . Als reden voor deze daling kan aangevoerd worden dat de nieuwbouwontwikkelingen zijn gestagneerd als gevolg van economische en financiële malaise. Krapte indicator periode 1995-2008 in %

mio

Aanbod versus opname kantoorruimte (periode 1995-2008) 10 5 0

Opname ( m2 v.v.o. )

Aanbod ( m2 v.v.o. )

1,5 1 0,5 0

Krapte-indicator (Opname/Aanbod) ( m2 v.v.o. )

Grafiek III-2 Bron: Dynamis

De Regio Randstad had een aanzienlijk aandeel in de afname (JLL). Het aanbod in de Randstad daalde met bijna 250.000 m², wat overeenkomt met circa 80% van de totale daling. Het totale aanbod in de Randstad lag daardoor op een niveau van circa 2,4 miljoen m² (waarvan circa 15% zich concentreerde op de Nederlandse toplocaties). Huurprijzen in 2008 In 2008 valt op dat de top 10 hoogst gerealiseerde huurprijzen alleen uit Amsterdamse locaties bestaat (voornamelijk Zuid As en Schiphol). In 2007 was dat overigens ook het geval. Buiten de Randstad komt de hoogst gerealiseerde huurprijs voor rekening van de regio Zwolle Hanzeland (Dynamis). Volgens CBRE zijn de huren op toplocaties in 2008 niet verder gestegen. In 2008 bedroeg de tophuur volgens CBRE € 340 per m² (Jones Lang Lasalle € 375,-.per m²) in Amsterdam. De toplocaties in Den Haag, Utrecht en Rotterdam kennen een tophuur tussen de €180,- en €210,- per m² vvo per jaar. Buiten de Randstad is op de meeste locaties de tophuur €165 voor nieuwe en €145 voor bestaande kantoorruimte per m². De gemiddeld gerealiseerde huurprijzen liggen doorgaans 5% tot 25% onder het niveau van de tophuurprijs. Diverse vastgoedadviseurs verwachtten begin 2009 dat de huurprijzen op toplocaties wel redelijk stabiel zouden blijven. Op de overige locaties werd wel huurdaling verwacht, mede doordat kantoorgebruikers de beste prijs/kwaliteit- verhouding zoeken, waarbij behoud van kwaliteit tegen gunstige en flexibele voorwaarden, prioriteit krijgt.

- 43 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Leegstand Leegstand van kantoorruimte betekent dat een kantoorruimte niet in gebruik en ook niet verhuurd is (Huizinga, 2006). In 2008 stond circa 12% van de voorraad kantoorruimte te huur (DTZ Zadelhoff). Een groot deel daarvan bevond zich in de G4 steden. Opvallen is dat ongeveer 1.200.000 m², bijna 27% van alle leegstaande kantoormeters zich in Amsterdam bevindt (CB Richard Ellis, 2008). Overigens hoeft de omvang van de te huur aangeboden kantoormeters niet overeen te komen met de daadwerkelijke leegstand. Sommige kantoormeters bevinden zich nog in de aanbouwfase en sommige meters zijn verhuurd, maar de expiratiedatum ligt in de zeer nabije toekomst waardoor de verhuurder de ruimte alvast te huur aanbiedt (Waaning, 2006). Maar hoe groot is de leegstand van kantoren nu werkelijk en welke omvang zal deze kloof in de toekomst nog aannemen? Op basis van marktgegevens over de eerste helft van 2008 is de prognose dat de voorraad kantoren eind 2010 ongeveer 47 miljoen m² zal bedragen, tegen een voorraad in gebruik van 40 miljoen m², of te wel een ‘gat’ van 7 miljoen m². Deze prognose dateert van de zomer van 2008, waarna de kredietcrisis zich ernstig verdiepte. Vrijwel op hetzelfde moment publiceerde de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) een prognose van een voorraad aan kantoormetrage in 2013 van 49 miljoen m², terwijl er op dat moment niet meer dan 41 miljoen m² nodig zal zijn. Een gat van 8 miljoen over een iets langere termijn dus. Natuurlijk komen dit soort voorspellingen zelden of nooit uit, maar de trend waarop gewezen wordt is duidelijk. Enerzijds is er sprake van een spectaculair gestegen aanbod in de afgelopen paar jaar en anderzijds een kwalitatieve mismatch met de vraag. Dynamis kwam in de herfst van 2008 op een landelijk percentage van 18% aan incourante kantoorpanden. Dat zijn in feite de panden die voor herbestemming of sloop in aanmerking zouden kunnen komen. Bovendien zal de structurele vraag naar kantoorruimte met de jaren gaan afnemen, onder meer omdat de beroepsbevolking nog nauwelijks zal groeien en in de verdere loop van de eeuw zelfs zal afnemen. Leegstand in % van de voorraad kantoren 15 10 5 0 2002 Grafiek III-3

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: DTZ Zadelhoff

- 44 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Volgens de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, Fons Asselbergs, valt de komende jaren ook niet te verwachten dat leegstandsproblemen door de markt zelf opgelost gaan worden, zoals in het verleden toch vaak nog wel het geval was. Steeds meer kantooractiviteiten zullen worden uitbesteed aan lagelonenlanden waardoor ook het aantal kantoorbanen zal afnemen. Dit uitplaatsen van kantoor activiteiten zal er bovendien voor zorgen dat de in Nederland gevestigde bedrijven in de toekomst over het algemeen kleiner en gespecialiseerder zullen zijn. Daar komt nog bij dat het aantal werkplekken op kantoren relatief zal dalen door nieuwe vormen van kantoororganisatie, zoals thuiswerken (Asselbergs, 2008). Performance kantoren 2008 ROZ IPD De stichting ROZ Vastgoedindex publiceert sinds 1995 het in Nederland behaalde rendement op directe vastgoedinvesteringen (vreemd vermogen financieringsgevolgen buiten beschouwing gelaten). In de ROZ/IPD databank 2008 zijn de gegevens van 4.874 vastgoedobjecten opgenomen. Deze objecten vertegenwoordigden een beleggingswaarde van ca. € 43,8 miljard. Volgens de stichting ROZ Vastgoedindex is de deelnemers dekkingsgraad van de institutionele beleggers ca. 64% van het totaal door institutionele beleggers in Nederlands vastgoed belegd vermogen. De sector kantoren maakte in 2008 circa 20% uit van de totale Capital Value die meegenomen wordt door de ROZ IPD. Na een forse stijging van het TR (SI) in 2006 (11,5%) bleef in 2007 het TR min of meer stabiel (11,3%). In 2008 daalde het TR in de sector sterk. Kantoren haalden een totaal rendement van slechts 0,9%, wat veroorzaakt werd door grote afwaarderingen in 2008. Het indirecte rendement steeg in 2007 nog naar 4,6% (in 2006 was dat 4,3%) maar daalde sterk in 2008 (-5,5%). De netto huurinkomsten steeg met 5,1%. De sector Kantoren had in 2003 en 2004 al negatieve waardegroei ( -2,1% en -1,7%) maar de daling in 2008 (-5,5%) was de meest negatieve waardegroei ooit van alle sectoren (sinds het begin van de ROZ IPD index) tot dan toe. Gelukkig was het directe rendement van de sector Kantoren 6,7% waardoor er nog 0,9% TR werd behaald. Ontwikkeling van het groeivolume van het Bruto Binnenlands Product, de historische inflatie en het TR van de Kantoren benchmark gedurende de periode 1994-2008 (in %)

18 16

Benchm ark TR Kantoren Bron: ROZ/IPD

14 12 10

Groeivolum e Bruto Binnenlands Product (Bron: CBS Statline)

8 6 4

Historische inflatie (Bron: CBS Statline)

2 0 1994

1995 1996

1997

1998

1999 2000

2001

2002 2003

2004

2005

2006 2007

2008

Grafiek III- 4

- 45 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Conclusies kenmerken van de kantorenmarkt in 2008 De opname van kantoorruimte over 2008 nam met ruim 40% af in vergelijking met 2007. Daarmee was de kantooropname weer terug op het niveau van 2003 (en ook op het laagste niveau van de afgelopen tien jaar). Het aanbod van kantoorruimte in Nederland daalde in 2008 met 6%. Reden daarvoor was dat nieuwbouwontwikkelingen stagneerden als gevolg van economische en financiële malaise. Leegstand liep in 2008 verder op naar 12%. Met de steeds ouder wordende kantorenvoorraad in Nederland en dus het missen van de match tussen de kwaliteit van het oudere kantoorobject en marktconformiteit, is het voor eigenaren noodzakelijk te weten wat huurders als essentieel ervaren (als marktconformiteit zien). Indien gekeken wordt naar de ROZ IPD performance van kantoren in 2008 dan is het Totale Rendement van kantoren net geen 1%. Deze slechte performance wordt veroorzaakt door negatieve waardegroei.

- 46 -


Bijlage III

Tabel t- toets

- 47 -


Bijlage IV

Tabellen afhankelijke variabelen

afhankelijke variabele markthuurwaarde model 1 β

2 t

3

β

t

β

4 t

β

5 t

β

t

0,568***

(8,189)

Onafhankelijke variabele Amsterdam wel een stationslocatie Energielabel rood

-0,124

(-1,06)

energielabel oranje

-0,047

(-0,452)

energielabel groen woonwijk bedrijventerrein kantorenpark

-0,21**

(-2,497)

-0,129*

(-1,861)

0,051

(0,553)

0,128

(1,668)

0,114

(0,996)

0,12*

(1,281)

0,136

(1,313)

0,107

(1,241)

0,121

(1,418)

0,005

(0,067)

-0,19**

(-2,098)

-0,218**

(-2,625)

-0,234**

(-2,864)

-0,225***

(-3,366)

0,036

(0,334) -0,035

(-0,402)

0,022

(0,244)

0,057

(0,780)

centrumlocatie na 2000

0,162

(0,764)

0,206

(0,988)

0,19

(0,905)

0,203

(0,987)

0,315*

(1,865)

tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

0,013

(0,057)

0,108

(0,479)

0,149

(0,645)

0,134

(0,590)

0,297

(1,592)

-0,07

(-0,385)

-0,025

(-0,136)

0,023

(0,122)

0,007

(0,038)

0,061

(0,396)

-0,06

(-0,559)

-0,055

(-0,491)

-0,02

(-0,175)

-0,031

(-0,271)

-0,034

(-0,369)

kleiner dan 2.500

0,157

(1,652)

0,127

(1,336)

0,133

(1,384)

0,103

(1,088)

0,037

(0,474)

tussen 2.500 en 5.000 tussen 5.000 en 10.000 groter dan 10.000

0,018

(0,180)

0,019

(0,194)

0,023

(0,233)

0,031

(0,325)

-0,102

(-1,262)

0,167*

(1,680)

0,167*

(1,677)

0,156

(1,549)

0,188*

(1,879)

0,068

(0,820)

Constant

6,706

(6,706)

132,9

(5,651)

139,83

(6,494)

132,69

(5,974)

114,412

(6,247)

R²

0,088

0,145

0,152

0,19

0,461

R² adj

0,042

0,082

0,077

0,111

0,405

Tabel III.1 afhankelijke variabele markthuurwaarde Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

- 48 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Afhankelijke variabele effectieve huur per m² Model

1 β

2 T

β

3 t

β

4 t

β

5 t

β

t

0,304

(3,747)

-0,068

(-0,834)

-0,022

(-0,242)

-0,004

(-0,04)

Onafhankelijke variabele Amsterdam wel een stationslocatie Energielabel rood energielabel oranje energielabel groen woonwijk bedrijventerrein kantorenpark centrumlocatie

0,012 -0,146 -0,153

(0,117) (-1,646) (-1,433)

-0,11

(-1,301)

0,003

(0,022)

0,009

(0,077)

-0,052

(-0,5)

-0,058

(-0,558)

0,127 -0,075

(1,496) (-0,916)

0,135 -0,083

(1,582) (-1,017)

0,072 -0,078

(0,857) (-1,003)

0,128

(1,469)

0,16*

(1,771)

0,181**

(2,091)

na 2000 tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

0,704*** 0,568**

(3,421) (2,564)

0,739*** 0,603**

(3,592) (2,700)

0,74*** 0,612**

(3,568) (2,669)

0,747*** 0,603**

(3,613) (2,638)

0,806*** 0,69**

(4,067) (3,142)

0,373**

(2,037)

0,367**

(1,990)

0,371*

(1,931)

0,364*

(1,898)

0,392**

(2,141)

0,168

(1,477)

0,144

(1,250)

0,142

(1,189)

0,132

(1,102)

0,137

(1,199)

kleiner dan 2.500 tussen 2.500 en 5.000 tussen 5.000 en 10.000 groter dan 10.000

0,051

(0,563)

0,012

(0,131)

0,005

(0,053)

-0,012

(-0,124)

-0,48

(-0,525)

0,009

(0,095)

-0,017

(-0,128)

-0,014

(-0,141)

-0,011

(-0,115)

-0,082

(-0,881)

0,128

(1,340)

0,112

(1,152)

0,111

(1,123)

0,124

(1,256)

0,062

(0,646)

Constant R² R² adj

64,174 0,127 0,085

(2,553)

76,245 0,157 0,097

(2,694)

59,736 0,16 0,087

(2,286)

62,375 0,17 0,091

(2,385)

51,266 0,248 0,17

(1,948)

Tabel III.2 afhankelijke variabele effectieve huur Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

- 49 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Afhankelijke variabele exploitatiekosten model 1 β

2 t

β

3 t

β

4 t

β

5 t

β

t

Onafhankelijke variabele Amsterdam wel een stationslocatie Energielabel rood energielabel oranje energielabel groen woonwijk bedrijventerrein kantorenpark centrumlocatie na 2000 tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

(-0,119) (-0,02) 0,128

(-1,182) (-0,227) (1,206)

0,079

(0,937)

-0,05

(-0,609)

0,072

(0,843)

0,037 0,005

(0,393) (0,041)

-0,001 0,035

(-0,008) (0,337)

-0,01 0,039

(-0,048) (0,378)

-0,22* -0,08

(-2,528) (-0,982)

-0,22* -0,07

(-2,583) (-0,906)

-0,21* -0,08

(-2,401) (-0,913)

-0,11

(-1,226)

-0,13

(-1,435)

-0,13

(-1,468)

0,068 0,124 0,361** 0,026

(0,328) (0,555) (1,957) (0,230)

0,019 0,082 0,349** 0,044

(0,093) (0,366) (1,892) (0,379)

0,019 0,076 0,347** 0,044

(0,090) (0,332) (1,805) (0,370)

0,013 0,082 0,352** 0,052

(0,063) (0,358) (1,830) (0,432)

0,003 0,067 0,347** 0,051

(0,014) (0,291) (1,798) (0,423)

kleiner dan 2500 tussen 2.500 en 5.000 tussen 5.000 en 10.000 groter dan 10.000

-0,01

(-0,106)

0,031

(0,337)

0,036

(0,384)

0,048

(0,507)

0,054

(0,568)

0,024 -0,15

(0,255) (-1,577)

0,036 -0,169**

(0,381) (-1,742)

0,034 -0,17**

(0,351) (-1,704)

0,032 -0,18**

(0,332) (-1,793)

0,044 -0,17**

(0,448) (-1,656)


6,589 0,114 0,071

(0,970)

5,932 0,157 0,097

(0,781)

9,705 0,158 0,085

(1,383)

9,193 0,164 0,084

(1,305)

9,577 0,166 0,08

(1,288)

Tabel III.3 afhankelijke variabele exploitatiekosten Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

- 50 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Afhankelijke variabele direct rendement Model 1 Β

2 t

β

3 t

β

4 t

β

5 T

β

t

-0,155*

(-1,816)

-0,13

(-0,15)

-0,074 -0,129

(-0,791) (-1,124)

Onafhankelijke variabele Amsterdam wel een stationslocatie Energielabel rood energielabel oranje energielabel groen woonwijk bedrijventerrein kantorenpark centrumlocatie

-0,051 -0,009 -0,227**

(-0,499) (-0,097) (-2,111)

0,008

(0,099)

0,129 0,068

(1,105) (0,658)

0,128 0,069

(1,096) (0,660)

0,115 0,112

(1,347) (1,367)

0,115 0,113

(1,333) (1,366)

0,147* 0,11

(1,682) (1,347)

0,189**

(2,154)

0,186**

(2,038)

0,176*

(1,934)

na 2000 tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

0,731*** 0,745*** 0,478** 0,38***

(3,514) (3,322) (2,579) (3,296)

0,751*** 0,725** 0,44** 0,339**

(3,622) (3,220) (2,365) (2,924)

0,766*** 0,678** 0,387** 0,305**

(3,679) (2,946) (2,004) (2,533)

0,766*** 0,679** 0,387** 0,305**

(3,662) (2,937) (1,999) (2,525)

0,736*** 0,635** 0,373* 0,303**

(3,536) (2,752) (1,938) (2,524)

kleiner dan 2.500 tussen 2.500 en 5.000 tussen 5.000 en 10.000

-0,053

(-0,571)

-0,085

(-0,908)

-0,087

(-0,922)

-0,086

(-0,897)

-0,067

(-7,08)

-0,047

(-0,492)

-0,079

(-0,83)

-0,083

(-0,858)

-0,083

(-0,856)

-0,047

(-0,476)

groter dan 10.000

0,033

(0,338)

0,02

(0,201)

0,035

(0,351)

0,034

(0,338)

0,066

(0,650)


0,012 0,107 0,064

(0,888)

0,023 0,144 0,083

(1,528)

0,007 0,151 0,077

(0,471)

0,006 0,151 0,071

(0,460)

0,018 0,171 0,086

(1,212)

Tabel III.4 afhankelijke variabele direct rendement Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

- 51 -

Groen licht voor duurzame kantoren? Afhankelijke variabele indirect rendement model 1 β

2 t

β

3 t

β

4 t

β

5 t

Onafhankelijke variabele Amsterdam wel een stationslocatie Energielabel rood energielabel oranje energielabel groen woonwijk bedrijventerrein kantorenpark centrumlocatie na 2000 tussen 1990 en 2000 tussen 1975 en 1990 voor 1975

-0,77 0,013 0,061

(-0,731) (0,144) (0,542)

-0,069

(-0,777)

β

t

-0,051

(-0,572)

-0,076

(-0,846)

-0,091 -0,062

(-0,929) (-0,516)

0,058 -0,022

(0,479) (-0,2)

0,062 -0,025

(0,511) (-0,234)

-0,117 -0,013

(-1,309) (-0,155)

-0,113 -0,018

(-1,254) (-0,215)

-0,102 -0,019

(-1,11) (-0,223)

-0,043

(-0,467)

-0,023

(-0,237)

-0,026

(-0,273)

0,219 0,412* 0,357* 0,18

(1,026) (1,787) (1,875) (1,518)

0,189 0,378 0,345* 0,187

(0,876) (1,612) (1,779) (1,546)

0,197 0,366 0,325 0,171

(0,905) (1,523) (1,614) (1,357)

0,202 0,361 0,321 0,164

(0,925) (1,498) (1,589) (1,300)

0,192 0,346 0,316 0,163

(0,875) (1,425) (1,560) (1,290)

kleiner dan 2500 tussen 2.500 en 5.000 tussen 5.000 en 10.000 groter dan 10.000

-0,05

(-0,525)

-0,025

(-0,26)

-0,033

(-0,339)

-0,044

(-0,441)

-0,038

(-0,377)

0,044 0,088

(0,453) (0,888)

0,05 0,079

(0,501) (0,772)

0,052 0,084

(0,521) (0,813)

0,054 0,093

(0,536) (0,889)

0,066 0,103

(0,640) (0,973)


-0,113 0,057 0,01

(-2,801)

-0,113 0,069 0,003

(-2,46)

-0,104 0,074 -0,007

(-2,45)

0,101 0,078 -0,01

(-2,379)

-0,087 0,08 -0,015

(-1,93)

Tabel III.1 afhankelijke variabele indirect rendement Significantie van 0.10 wordt weergegeven door *, 0.05 door ** en 0.01 ***.

- 52 -

Groen licht voor duurzame kantoren?

Recommend Documents